房地产产业链

解读房地产行业的地和钱——庞大的产业链和复杂的现金流!下面由读文网小编为你分享房地产产业链的相关内容，希望对大家有所帮助。

房地产产业链：

房地产开发一般指房地产开发企业以营利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。

房地产业对国民经济的发展具有强大的带动作用，住建部官员在15日对外公布，2015年房地产占GDP总量的6.1%，房地产开发投资占城市固定资产投资的20%。

在房地产业的周边，分布着大小60多个产业和一大批政府部门、公共事业部门，形成了一条独特的庞大的“房地产业生物链”。房地产业对其他相关行业所产生的关联度比其他行业更强，它所带动的上游相关产业和下游相关产业，不仅链条长、范围广，而且能够带动其他行业质量的提高和产业的增长，包括有关产业的转型。下面我们通过对房地产产业链的梳理，了解一下所涉及到的行业与房地产开发各个阶段的互联网化尝试。

一、前期准备

1)房地产开发的起点——立项与规划

首先根据公司的整体战略规划及对房地产市场的研究选定项目，然后对选定项目的可行性进行研究并制定项目商业计划书;请相关专家对项目进行评估与论证(确定风险等级、进行资源测算等)。开发设想是否准确地反映市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。项目确立后，需确定项目总负责人等各个领域的主要成员。

本阶段涉及到的行业有：估价师、前期投资顾问等行业。

2)正式启动项目开发的第一步——获取土地

土地是所有建筑的基础，在我国，人多地少，土地资源成为极稀缺的资源，对许多开发商来说，获得土地才是最关键的一步。当前我国的开发商获取土地的主要形式是国有土地出让，即从原土地使用者(原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地，开发商参加招标拍卖挂牌，简称招拍挂。我国的土地资源完全控制在政府手里，政府在土地市场实行寡头垄断，所有的土地资源全部被国家独家垄断。

本阶段涉及到的行业与部门有：招投标、拍卖业，此外还有国土资源局、财政等政府部门。

互联网尝试：土流网;土超网;云地网等。

3)项目是否符合市场需求的重要一步——项目设计

开发商根据规划部门划定的范围及各种技术指标，对开发项目的布局及户型进行总体设计。

本阶段所涉及到的行业与部门有：建筑设计、小区规划、园林设计，规划建设环保、消防、民防、绿化、供电、燃气、环卫。

4)获取进一步开发所需资金——资本运作

一般情况下，取得土地使用权之后，大部分房地产开发商自己投入的资金就已经花费殆尽了，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。在立项时就做好了项目预算，计算好投入成本，并做敏感性分析，寻求利润的平衡点。当确立了项目的投资潜力，开发商就要去资本市场寻求支持。首先，拿到地以后，开发商就可以把地抵押给银行，贷出资金。开发商的融资渠道主要包括银行贷款、信托投资、公司债券、基金等，除此之外还有民间资本，也就是我们说的私人或机构的高息贷款。

本阶段涉及的行业有：投融资(银行，投行，基金，信托)、律师业、公证处。

互联网尝试：平安好房;新浪易居-房金所;搜房-天下贷;房产众筹等。

二、实现经济效益的关键一步——项目销售

房地产项目的开发商，在房地产项目施工之前，就已经开始进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在施工的同时，进行所开发项目的预售工作。预售工作也是开发商资本运作一个方式。正式开盘时，开发商卖的是期房，不是现房，即预售。这个时间差大约两年以内，部分法律法规不够健全的二三线城市，时间差可能更大，提前两年收到房款，开发商不仅赚了两年的利息，也可以回笼资金还之前欠下的债。

房地产项目销售主要有三种方式，即订单式、自销式与代理委托式。订单式一般出现在旧城改造、经济适用房，有明确的适用人群，无需为销售担忧的模式。自销式即在自家售楼部销售所建楼盘。代理委托式是将楼盘代理给中介机构，向中介付一定的佣金。

本阶段涉及的行业：中介代理、银行、房产金融、广告、公关、传媒、税务、律师业、公证处。

互联网尝试：搜房网;房多多;万科、万兴、金地等淘宝卖房等。

三、项目能否即时优质完成的关键一步——项目施工

现在的开发商一般只做投资和运营，建设方面很少亲自施工，施工方是各个建设单位或者建筑公司，还需聘请监理单位，监理方负责对施工过程和质量全程监督。

本阶段涉及到的行业有：工程承包、钢铁、有色金属、水泥、建材、工程机械、电力、化工、绿色环保、新能源等。

互联网尝试：绿城电商;天猫网络;中国房产采购平台;慧聪网等。

四、房地产开发后期的重要环节——物业管理

物业管理是房地产的售后服务，作为房地产市场的消费环节，物业管理实质上是房地产综合开发的延续和完善。由于产品竞争、包括质量、位置、甚至是价格的竞争逐渐转向以客户服务(物业管理为标志)为中心的竞争转移，物业管理越来越受到开发商的重视。良好的物业管理能即时协调解决开发商的遗留问题，减少开发商与客户之间的矛盾。此外，物业的整体功能可以改善人们的工作和生活环境，融洽社区的人际关系。

本阶段涉及到的行业有：物业运营、生活资料、文化市场、教育、交通、智能化产业、安防器材、验房师、有线电视、宽带网络、社区管理、家政维修、社区社交、社区电商、社区配送。

互联网尝试：万科;中海;银泰;万达;新世界;彩之云;住这儿等。

五、入住的前期准备——装饰装潢

本阶段涉及到的行业有：装修设计，施工、建材交易、家居产品、智能家居

互联网尝试：土巴兔;家装E站;齐家网;土拨鼠等

六、房产进行二次交易

本阶段涉及到的行业有：二手房产交易、商业运营(长租、短租)、房屋抵押、置换。

互联网尝试：链家网;我爱我家;赶集网;58同城等。

通过对整个行业产业链的梳理，我们可以看到，房地产业对国民经济的发展具有强大的带动作用，它带动了上游相关产业和下游相关产业，不仅链条长、范围广，而且能够带动其他行业质量的提高和产业的增长，包括有关产业的转型。此外，互联网的浪潮也催发了房地产行业各个阶段的转型升级和调整变革，给房地产行业带来了新的机会，房地产业转型共体现出几种方向：O2O、互联网金融、社区、医疗、定制化、教育、物流等，期待互联网+房产的大作为。

房地产行业利用互联网在房地产运营、物业管理、项目营销这些方面做出了一些改变，但我们同样可以看到，由于房地产这个行业太传统了，其主要模式就是“开发销售模式”，有没有互联网并没有什么问题，所以，暂时互联网还是无法颠覆房地产行业的。

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