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不容置否,在部分二三线城市库存压力逐渐增大,行业集中度越来越高的情况下,扎根一线被许多房地产开发商提到前所未有的战略高度.下面由读文网小编为你分享房地产资讯的相关内容，希望对大家有所帮助。

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二季度以来，一、二线城市土地市场呈现出“地王”遍地开花的景象。一、二线城市土地市场接连出现逾百宗高溢价、高总价、高单价的“三高”地块。

三期叠加的宏观经济，楼市去库存刺激了一、二线城市地价飞升，拍地必地王的背景下，刚需盘已经灭绝，豪宅化开发成为必然选项。就产业进化而言，这和以远古海洋生物灭绝为开端、恐龙主宰地球兴起的三叠纪时代颇有些异曲同工。

刚需盘灭绝，豪宅化开发成必然

土地市场高烧不退。

“看不懂”、“太疯狂”是现如今业内外人士对于一线城市土地竞拍的评价。“宁愿作死，不愿早死”成为开发商普遍的共识。

《东地产财经周刊》(以下简称《东地产》)注意到，随着市区优质地块几乎绝迹，外环外成为开发商新的主战场，“面粉”贵过“面包”成为常态，只要有土地竞拍就会诞生地王，全面豪宅化开发时代正在悄然而至。

土地竞拍必地王

稍加留意，很容易为开发商列出一连串看似并不理性的竞拍行为。

4月以来，随着政府推地力度增加，优质土地频频入市，开发商趋之若骛，将全市土地价格推向了一个全新的高度。5月全市经营性用地的平均溢价率达到167%，土地市场热度可见一斑。

泗泾楼板价被更新至38300元/平方米、周浦刷新至43600元/平方米、顾村楼板价达到36964元/平方米之后，上海土地市场几乎已经形成土地竞拍必地王的“规律”。

6月中旬，外环外的嘉定区也在风口浪尖上迎来了土拍，甚至引来央行和银监局工作人员前来坐镇，这种情况此前从未出现，但是，“地王”依然是“地王”。

六月底七月初，上海的土地市场持续高温，在三天的时间内共卖地约88亿元。

外环外土地尚且如此，市中心土地更是被“疯魔化”。

7月14日，虹口区凉城新村街道073-06号地块即将迎来出让，剔除自持和保障房面积之后，可售住宅起始楼板价达到47500元/平方米，有传言该地块将拍出逾10万元/平方米的天价。而当前虹口区在售的豪宅中，瑞虹新城最新一批房源的均价相传将达到10万元/平方米，就这一点而言，虹口地块拍出10万元/平方米的楼板价似乎也不是不可能的事情。

不容置否，在部分二三线城市库存压力逐渐增大，行业集中度越来越高的情况下，扎根一线被许多房地产开发商提到前所未有的战略高度。上海以其因高效的市场化水平而受到广大开发商的青睐，因此，在一定时间内，土地竞拍必地王的趋势预计仍将延续下去。

全面豪宅化开发时代来临

地价是房价的重要组成部分，高地价必然会带动周边房价上涨的预期。而在泗泾、周浦、顾村、嘉定新城这波地王潮之后，外环外区域项目的估值必将被重新界定。

上海于2005年6月出台普通住房标准制度，并先后于2008年11月、2012年3月、2014年11月对标准作了调整。按照当前标准，可以享受优惠政策的普通住房要求同时满足以下条件：

① 五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;

② 单套建筑面积在140平方米以下;

③ 实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

如今看来，符合这一标准的普通住房已经越来越少。根据上海链家市场研究部监控的数据显示，截至6月16日，今年以来全市一手商品住宅均价已经达到了3.48万元/平方米，相较去年全年3.22万元/平方米的均价进一步上涨了8.20%。

事实上，随着时代的变迁、城市建设的加快，上海的房价格局一直在被改写。

① 2004年时，上海(环线)区域房价格局达到“3-2-1”(内环：3万元/平方米，中环：2万元/平方米，外环：1万元/平方米)只不过是一个猜想;

② 2007、2008年时，这一房价水平就已实现;

③ 随后，上海房价持续上涨，“5-3-2”、“7-5-3”等理论相继被抛出;

④ 如今，按照部分最新的楼盘开价，不少人认为上海房价已经基本迈入了“9-6-3”格局。

而按照上述地块资料粗略估算，这些外环外地王项目将来的保本售价都将达到6万元/平方米、甚至7万元/平方米的高度，全面豪宅化开发时代正在来临。

中原地产首席分析师张大伟在接受《东地产》采访时表示：

北京、上海出让的郊区土地未来售价预期都要在6万+，导致市场全面高端化，未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目，对市场定价有明显影响。

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