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购房人取得了某小区商品房的团购优惠资格,可开发商则认为团购优惠与购房优惠不能叠加计算,双方因此未能订立商品房买卖合同,那么此前的购房定金是否应当返还?下面由读文网小编为你带来购房优惠的相关资料。
法院在判决书中指出,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
本案中,由于约定不明,原、被告双方就购房优惠与团购优惠关系出现分歧,进而无法就房屋实际购房价格达成一致,双方未能订立购房合同,符合不可归责于当事人双方的事由导致房屋买卖合同未订立的情形。
针对目前通过签订认购书并预先交纳购房定金的方式买卖商品房的情况较为普遍的实际,法官提醒,房屋认购书的实质为预约合同,违反约定内容将产生相应的违约责任,故对于房屋价款及计算方式等重要条款,应当进行明确约定,以维护自身合法权益。
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买房人要想尽快得到自己的产权,但是由于各种原因,一些房产无法取得房产证,那么在无房产证情况下,购房协议要怎么写呢,下面小编整理了3篇无房产证购房协议范本,供大家参考。
甲方: 乙方:
兹有甲方座落于 房屋,面积为 平方米,含内部设施为 。权属为 。
一、甲乙双方议定上述房屋成交价为人民币 元整,¥ 元,大写 元。本房款一次性付清,(含地下室)。
二、由于现实原因,本小区房产暂时无两证,乙方已对甲方所要出售的房产做了充分了解自愿购买该房,经双方协商,将来可以办证时,由甲方负责在接到通知后三十日内帮助乙方办理,不得借帮拖延时间。如因甲方原因使乙方无法及时办理相关手续而使乙方受到损失,乙方有权向甲方索赔全部损失。办证所产生的一切税费全部由 乙方承担,过户所产生的一切税费全部由 方承担。产权证办好后由乙方保管。
三、甲方须提供该房拆迁安置协议、购房发票及本人与共有权人身份证、结婚证、户口本复印件各壹份,并协助乙方落户。
四、由甲乙双方协商同意于 年 月 日由甲方上述房产正式交付乙方。房屋移交给乙方后,其该建筑范围内的土地使用权一并并入乙使用,如由于国家政策或自然因素等不可抗拒的原因(如:升值,贬值,拆迁等),造成的各损失或受益均与甲方无关,由乙方享受或承担。
五、甲方必须保证转让房屋权属清楚,无任何家庭纠纷,转让前无其他拖欠费用,若发生与甲方有关的债权债务或家庭纠纷,概由甲方清理并承担民事诉讼责任,因此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。
六、违约责任:乙方中途毁约,不得向甲方索还定金;甲方中途毁约应将定金退还乙方,另付乙方相同定金数额的违约金,乙方不能安期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋,每超壹日,由违约方赔偿房价款的千分之一的滞纳金给对方。因本房暂无两证,双方约定甲方收到购房款,乙方拿到本房钥匙为交易成功,甲方双方均不得反悔。若乙方进住后,甲方反悔,甲方除返还乙方所付全部购房款外,另付违约金 元,乙方反悔,则无条件搬出,另付违约金 元。
七、本房产因暂无两证,其平方面积按套计算,将来办证过程中如有测量误差,甲方双方约定,互不追究,其成交价不变。
八、本合同按照《中华人民共和国经济合同法》进行,一式叁份,甲乙双方及证明人各执一份,一经签字即产生法律效力。
九、本合同在履行中若发生争议,甲乙双方友好协商解决,如不成,任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。
附:本合同未尽事宜,双方协商另补协议。
甲方: 乙方: 证明人:
身份证号: 身份证号: 联系电话:
联系电话: 联系电话: 地址:
地址: 地址: 日期:
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房屋买卖是指买卖双方当事人约定卖方转移房屋所有权给买方,买方支付房屋价金。你也听说过买房的相关信息,那么买房要怎么才能跟便宜地交易呢?下面由读文网小编为你详细介绍相关的法律知识。
出卖人(以下略称甲方):姓名:
买受人(以下略称乙方):姓名:
根据《中华群众***国合约法》及有关法令、法例的划定,为明确甲、乙双方的权利义务关系,经双方协商一致,签订本合约。
第一条甲方志愿将其房屋***给乙方,乙方也已充分相识该房屋具体状况,并志愿购买该房屋。现该房屋具体状况如次:
(一)座落于___,建筑平面或物体表面的大___平方米;
(二)房屋的占有权证号为___,国有地盘使用权证号为___;
该房屋占用规模内的地盘使用权随该房屋一并转让。第二条上面所说的房产的生意业务价格为:单价:群众币___元/平方米,总价:群众币___元整(大写:___佰___拾___万___仟___佰___拾___元整)。
第三条乙方在___前应向甲方给付定金群众币___元整(大写:___佰___拾___万___仟___佰___拾___元整)。
上面所说的定金在乙方___付款时充抵房款。
第四条付款时间及方式乙方应于本合约发生效力之日起___日内将该购房合约范本房屋全部价款给付甲方。具体付款方式为:
第五条甲方承诺在本合约发生效力之日起___日将房屋交给给乙方,并在交给房屋前腾空该房屋。
甲方应在___前将其落户居住于该房屋的户籍关系迁出。
第六条甲方承诺并包管,依法享有本合约所售房屋共有权的权利人均已书面同意将该房屋***给乙方。
第七条甲、乙双方同意,在本合约发生效力之日起___日内,共同向房屋权属挂号构造申请管理房屋占有权变更挂号手续,依法取得房屋挂号在乙方名下的《房屋占有权证》;并在乙方领取《房屋占有权证》后,按有关划定向地盘治理部门申请管理当房屋地盘使用权变更挂号手续。
该房屋地盘使用权的变更手续按下列约定管理:
□该房屋地盘使用权为出让取得,其地盘使用权证所载权利和相关出让合约的权利、义务一并转让给乙方。
□该房屋地盘使用权为划拨材料购销合约范本取得,根据有关划定,其转让需缴纳地盘出让金或地盘收入金的,双方约定,该用度由□甲方承担□乙方承担。
除本条已有约定外,管理以上手续应当缴纳的税费,由□甲、乙双方按国度划定各自承担□甲方承担□乙方承担。
第八条房屋毁损、灭失的危害自□房屋正式交给之日□权利转移之日起转移给乙方。
第九条该房屋正式交给时,物业治理、水、电、燃气、有线电视、通信等相关杂费,按下列约定处置惩罚:__________________________________________
第十条甲方包管已如实陈述本合约所售房屋权属状况和其他具体状况,包管该房屋在生意业务时没有产权纠纷或影响双方生意业务的不论什么法令障碍,有关按揭
、抵押、租赁、税项等,甲方均在合约发生效力前办妥。发生效力后如有上面所说的未清事变,由甲方承担全部责任。
第10月1日条乙方未按本合约的约定支付房价款的,按下列约定承担违约责任:
乙方过期支付房价款的,每一过期装备购销合约范本一天,按应付未付房价款的极其之___支付违约金。乙方过期支付房价款超过___日,甲方有权排除本合约,甲方在排除合约之日起___日内将已收房价款退还乙方,所收定金不予退还;并有权要求乙方支付总房价款百分之___的违约金。
谜底增补
第十二条甲方未按本合约的约定履行义务的,按下列约定承担违约责任:
1、甲方过期交给房屋的,每一过期一天,按总房价款的极其之___支付违约金。甲方过期交给房屋超过___日,乙方有权排除本合约。甲方应在乙方排除本合约之日起___日内将已收房价款和双倍定金返还乙方,并按总房价款的百分之___支付违约金。2、如因甲方的存心或不韪造成乙方不克不及在本合约约定的时间内取得房地产权属证书,乙方有权提出退房,甲方须在乙方提出退房要求之日起___日内将乙方已付款退还给乙方,并按总房价款的百分之___支购销合约范本大全付违约金。
谜底增补
第十三条本合约未央事宜,甲、乙双方可另行订立增补条款或增补和谈。增补条款或增补和谈和本合约的附件均为本合约不成分割的部分。
第十四条本合约自甲乙双方签字之日起发生效力。
第十五条因本合约或与本合约有关的不论什么争议,双方应协商解决。协商不成的,□提交处理___仲裁委员会仲裁解决□依法由群众法院诉讼解决
第十六条本合约一式___份。此中甲方执___份,乙方执___份,提交处理房屋权属挂号构造一份。
甲方(签章):乙方(签章):
法定代表人:法定代表人:
签约日期:签约日期
看过“购房议价的八个策略”
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购房是指向房地产商或者其他开发单位购买商品住房,或者向其他房产业主购买二手住房,通过广告获取房子的详细信息,然后比对后决定购买。那么异地购房可行吗?有什么风险?下面由读文网小编为你详细介绍购房的相关法律知识。
购房分期付款的定义
购房分期付款是指买房先付部分款项就能取得房屋使用权,迁入居住,而其余款项要在规定的年限内逐年付清。
购房分期付款的方式
购房需要大笔金额,在短期内很难凑足,所以很多购房交易采用分期付款方式。分期付款最后的总支出一般要比一次性付款的总金额多。
分期付款买房是住房赊销业务的一种价款结算方式,它普遍运用于住房买卖。我国在出售旧有公房时普遍采用了购房分期付款方式。一般情况下,购房职工先交付30%—50%的房价,其余款项要在5年或更长时间内付清。在新房出售结算中,分期付款方式也在大量运用。
购房分期付款的作用
(1)扩大销售商品住宅,使一部分滞销房屋尽早投入使用,发挥钱、物效益;
(2)促使一部分暂时无力购买住宅的购房者成为买方,实现住宅交易,
(3)通过政府金融界的调节,可以使低收入的居民住上房;
(4)吸引部分社会游资;
(5)现有公房可以通过分期付款方式售房给住户,回收大批资金。
看过“异地购房有什么风险”
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经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。你对经济适用房有多少了解?下面由读文网小编为你详细介绍经济适用房的法律相关知识。
申购步骤解说
第1步:办理申购登记
以后经济适用住房将由政府组织统一的公开销售,而每一次销售之前,有关部门都会发布经济适用住房销售公告。如果公告的房源有适合你需要的,而且你又符合经济适用住房的申购条件,那你就可以在公告中注明的购买期限内,带着你的《购买经济适用住房申请表》、户口簿、身份证、住房情况证明、年收入证明、婚姻状况证明等材料,到有关部门办理申购手续。
相应职能部门会在规定期限内完成对你的年收入、住房条件等材料的审查,并将符合条件的申请人的情况进行公示。这一点是为了保证申购人的具体住房和收入情况的真实性,因为在公示其间,如果有人认为你的材料有虚假成分,均可举报,并由有关部门进一步核实。
公示期为15个工作日。对于公示无异议的申请人,市住宅发展中心将核发《符合经济适用住房申购条件通知书》;不符合条件的,则发放《不符合经济适用住房申购条件通知书》。
第2步:按住房困难程度排序
为了确保住房最困难的人可以优先购买到经济适用住房,市住宅发展中心将依据人均住房建筑面积的标准,对符合条件的申请人进行排序,并将排序名单予以公示。
第3步:确定入围和候补名单
所有符合购买条件的居民均可取得参加摇号资格不同的是,2004年12月31日之后动工的经济适用住房销售时,将先确定入围名单和候补名单,然后才摇号确定选房顺序。
所以,当申请人数量大于房源数量时,市住宅发展中心将按照前一环节的排序顺序分别确定正式入围名单和候补入围名单。正式入围申请人数量按照房源实际数量确定,候补入围申请人数量原则上按照不低于房源数量的20%确定。在按排序确定入围申请人名单时,如果人均住房建筑面积相同的申请人数量多于排序后剩余房源数量,这时市住宅发展中心会采取摇号等公开方式来确定谁入围。
第4步:摇号确定选房顺序
入围名单确定以后,有关部门将以公开摇号的方式分别确定正式入围申请人的选房顺序号和候补入围申请人的选房顺序号。公开摇号将在公证部门、市监察部门及入围市民代表的监督下进行,确保公开、公平、公正。
第5步:核发购房证明
入围名单和选房顺序确定后,市住宅发展中心将对结果进行第三次公示,在无异议的情况下,申请人应该在5日内持身份证明、《符合经济适用住房申购条件通知书》到市住宅发展中心办理购房证明。逾期未办理购房证明的,视作弃权。
第6步:按顺序轮流选房
正式入围的申请人持选房顺序号及市住宅发展中心开具的购房证明等材料,在规定的时间内到开发建设单位按顺序选房。正式入围申请人放弃选择的房源,由候补入围申请人按顺序递补选房。
一处选房和购房结束后,本次购房中取得的各种证明和通知书将作废,新的经济适用住房楼盘销售时,符合申购条件的人员和家庭需按照上述环节,再次参与购买。
经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅,它是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的,是由国家统一下达计划、用地实行由地方政府行政划拨方式,免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定的,具有经济性和适用性的特点。
2007年11月19日,中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行共同发布了《经济适用住房管理办法》, 对经济适用房的优惠政策、开发建设、价格确定、交易管理、集资和合作建房、监督管理等作出了规定。
看过“购经济适用房的优惠政策”
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你听说过借名购房协议吗?自限购政策施行之后,部分有购房需求的人失去了购房资格,即使能签买卖合同,也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下,个别购房者采用了“借名买房”的方式,即以父母、子女或者其他人的名义购房,而购房款项却由购房者自己支付。下面由读文网小编为你详细介绍借名购房协议的相关法律知识。
在借名购房中,涉及双重法律关系:一为内部关系,即借名人和出名人之间的借名购房合同关系;二为外部关系,即借名人或出名人将房屋出卖给第三人,形成其和第三人的买卖合同关系。
先探讨借名购房的内部法律关系,即借名购房合同的法律性质及其效力。我国合同法并未将借名购房合同作为典型合同予以规定,故其为非典型合同,即无名合同。借名购房合同侧重于借名人和出名人之间的信赖关系,借名人将自己出资购房经他人允诺而登记他人名下,其法律性质与委托合同相似,故可类推适用委托合同的相关规定。
应注意的是,借名购房合同不是信托合同。在信托合同中,受托人不仅取得信托财产的所有权或其他权利,且其对信托财产有积极管理和处分的权利;而在借名购房合同中,借名人对财产仍有占有、使用、收益和处分的权利。
此外,借名购房合同也不是通谋虚伪表示。在通谋虚伪表示中,表意人没有作出意思表示的真意,相对人对此明知并达成合意,因此该意思表示在当事人之间无效。而在借名购房合同中,借名人确有将房屋登记于他人名下之法律拘束意思,出名人也在这个意义上为允诺,双方达成真实的意思表示。因此,借名购房合同与通谋虚伪表示有别。
判断借名购房合同是否有效,关键问题在于其是否违反法律禁止性规定。禁止性规定可分为效力型禁止性规定和管理型禁止性规定,两者区分标准在于是否违反了公共利益。前者因违反公共利益无效,后者与公共利益无涉,应为有效。
对此,应根据当事人订立借名购房合同的目的而区分判断:如果当事人订立借名购房合同的目的在于购买政策性保障住房,则其因违反公共利益而无效;倘若其目的在于规避限购政策或信贷政策,因其未违反公共利益,应为有效。
看过“借名购房协议可以完全避免风险吗”
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购房是指向房地产商或者其他开发单位购买商品住房,或者向其他房产业主购买二手住房,通过广告获取房子的详细信息,然后比对后决定购买。你对购房有多少了解?下面由读文网小编为你详细介绍购房与其相关的法律知识。
1.调查市场,寻找房源。这期间购房人可借助报刊杂志上的宣传和中介机构的帮助,但重要的是调查分析,多方比较,以免偏听偏信。
2.委托代理商或合同代理律师签订《商品房销售合同》并按合同规定交付全部或部分购居款。合同是销售中最重要的法律文件。因此,购房人应逐条审查、询问、并应根据具体要求增订补充协议。
3.购买预售商品房应办理预售登记。签订预售合同30日内,买卖双方应到房地产交易中心办理房屋合同登记备案手续,为以后办理房屋权证作准备。
4.验收房屋,办理入住。购房人可从购房面积、主体结构、外墙、房屋面积、地面装修以及电器、水、消防等配套设施进行检查和验收。入住前,开发商必须向购买人提供住宅质量保证书和使用说明书。购房人应与物业公司签署物业管理合同并交纳维修基金及各项管理费用。
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税收优惠,是指国家在税收方面给予纳税人和征税对象的各种优待的总称。税收优惠政策一般是用来减轻纳税人员的负担的。下面由读文网小编为你详细介绍我国税收优惠的相关法律知识。
利用税收优惠政策获取税收利益,以实现税后利润最大化,是企业实施税收筹划常用的方式。由于税收优惠政策条款繁杂,适用要求高,不同的优惠政策所带来的预期税收利益和筹划成本,以及对税后利润总额影响是不一样的。
1、在适用多项税收优惠政策时,必须进行比较分析,通过综合平衡后做出选择
税收优惠政策筹划的重点在于根据自身的情况和现行税收优惠政策的规定,通过合理选择和运用,以达到节税或其他税收筹划的目的。
当企业同时适用多项税收优惠政策,并要在其中做出相应选择时,必须通过比较分析,综合平衡后,以获取税后利益最大化或特定税收目标效率最大化为标准作出选择。
由于某项税收优惠政策是针对特定的税种而设计的,而企业一般需要同时缴纳多种税,这些税之间又往往存在此消彼长的关系。因此,评价某项税收优惠政策带来的税收利益,主要是通过实施该项政策后所产生的税后总收益或优惠期内产生的税后总收益的现值等指标来反映。
2、充分考虑税收优惠政策的筹划成本
税收优惠政策的筹划成本包括直接成本和间接成本。直接成本主要是指为满足某一税收优惠政策的要求,对目前企业经济状况的改变而发生的经济资源的消耗。此外,直接成本还包括税收筹划中实际发生的费用。直接成本一般可用货币表示。
间接成本主要是指税收优惠政策实施过程中可能出现的不确定因素而造成风险费用。
例如,因社会经济因素的变化而使正在执行的优惠政策突然被取消而给企业带来的损失,或者在税收优惠政策实施过程中,因企业经营策略的改变,或其他意外因素使企业不再具备或不再完全符合税收优惠政策的条件,而被迫取消享受优惠政策的资格。间接成本的发生一般具有不确定性,因此,在筹划过程中难以用货币予以计量,但在进行方案选择时应予以充分考虑。
当着税收利益大于筹划成本时,税收优惠政策的运用才具有可行性。税收利益一般根据优惠政策带来的净收益现值与筹划成本现值的差额确定。
3、跨国纳税人必须关注收益来源国与居住国政府是否签定税收饶让协议
税收饶让是指纳税人在收益来源国取得的税收优惠被视为已纳税收,在向居住国政府申报纳税时,这部分被视为已纳税收入允许从应税收入中抵免。
跨国纳税人在收益来源国享受的税收优惠待遇,能否拥有这种税收饶让待遇,关键是看收益来源国与居住国政府是否签定了税收饶让协定,如果签定了这一协议,则跨国纳税人在收益来源国享受的税收优惠,便可最终获取其税收利益;如果没有签定这一协议,则在收益来源国获得的减免税,在向居住国政府申报纳税时,必须依法把该减免税额缴纳。
因此,跨国纳税人在进行税收优惠政策筹划之前,必须搞清楚居住国与收益来源国之间是否已签定税收饶让协议。
如果没有签定这一协议,一般收益来源国的税收优惠,并不能给跨国纳税人带来实际的税收利益;如果已经签定这一协议,还应仔细研读有关的条款,搞清饶让的方法,以便更好地确定税收利益的预期。
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贷款购房,指购房人以在住房交易的楼宇作抵押,向银行申请贷款,用于支付购房款,再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。下面由读文网小编为你详细介绍贷款购房的相关法律知识。
选择房产
购房者如想获得楼宇按揭服务,在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时,还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持,以保证按揭贷款的顺利取得。
办理按揭申请
购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后,应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定,准备有关法律文件,填报《按揭贷款申请书》。
签订购房合同
银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件,经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后,发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。
签订按揭合同
购房者在签订购房合同,并取得交纳房款的凭证后,持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。
办理抵押登记保险
购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房,在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下,由于按揭贷款期间相对较长,银行为防范贷款风险,要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险,应列明银行为第一受益人,在贷款履行期内不得中断保险,保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前,保险单交由银行执管。
开立专门还款账户
购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后,按合同约定,在银行指定的金融机构开立专门还款账户,并签订授权书,授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件,履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后,一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户,作为购房者的购房款。
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税收优惠政策是指税法对某些纳税人和征税对象给予鼓励和照顾的一种特殊规定。税收优惠政策的实行给予了政策实行对象发展的方便与扶持。下面由读文网小编为你详细介绍我国税收优惠政策的相关法律知识。
过去,人们一般都认为税收只是政府取得财政收入的工具,但随着经济的发展和理论研究的深入,人们开始用税式支出来对税收优惠进行管理和限制,认为税收优惠是政府通过税收体系进行的支出,因此称之为税式支出,认为税式支出与财政支出一样,都是由政府进行的支出,只是支出形式不同而已。
财政支出是直接给支出单位拨款,而税式支出是将国家应收的税款不征收上来,以税收优惠的形式给予纳税人,其实质是一样的,甚至比财政支出更及时。纳入预算管理。
目前,中国税收理论界开始重视税式支出,也形成了共识,认为对税收优惠也与对财政支出一样,应于尽快纳入预算管理,编制出中国的税式支出目录。实践中,尽管中国对税收优惠严格按照税收法律的规定执行,对税收优惠的条款进行了清理,但还没有编制中国的税式支出目录。
综观中国的税法,税收优惠主要用于鼓励农、林、牧、渔、水利等行业的发展,鼓励能源、交通、邮电等基础产业的发展,促进科技、教育、文化、宣传、卫生、体育等事业的进步,体现国家的民族政策和扶持社会福利事业,鼓励发展第三产业,鼓励环境保护和自然资源的综合利用,鼓励商品出口,吸引外商投资,搞好经济特区。
中国早在公元前4世纪的秦国,就曾采取过鼓励农业生产的税收减免措施。如对努力耕织,增产粟帛的,免除其力役负担;为解决本国地多人少、不利于农业发展的矛盾,对邻国农民自愿入秦的,除提供田宅外,还给予免除三代徭役的照顾。
现代各国采取的税收优惠形式,主要包括有减税、免税、退税、税式支出、投资抵免、税前还贷、加速折旧、亏损结转抵补和延期纳税等。
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军人是对在国家军队中服役的军职人员的称呼,包括战斗人员和非战斗人员,其职责是保卫国家安全,保卫及守护国家边境,政府政权稳定,社会安定,有时亦参与非战斗性的包括救灾及国家经济建设等工作。下面由读文网小编为你详细介绍残疾军人的相关法律知识。
残疾军人残情将划分为“一至十级”:我国军人残疾级别设置将进行重大改革,“一至十级”的新标准将取代“四等六级”的旧标准。
民政部优抚安置局有关负责人介绍说,我军目前使用的是“四等六级”的残疾设置,特等和一等分别为完全或基本丧失劳动能力,二等为大部分丧失劳动能力,三等为部分丧失劳动能力。
这一标准设立时间较早、级别设置过粗,1996年以来,国家相继将职工工伤和非因公伤残的残疾等级重新设定为“一至十级”和“一至六级”。由于我国在职残疾军人大部分在企业事业单位,军地残级划分的不统一造成了残疾军人享受工伤待遇不能“对号入座”。
针对这些情况,在这次对《军人抚恤优待条例》进行修订时,根据残情和劳动功能障碍程度以及生活自理障碍程度,评定残疾军人的残疾级别。新的残疾级别设置,拟确定一级至四级分别为完全或基本丧失劳动能力,是指因损伤或疾病造成人体器官缺失、严重损害,致使伤病的组织器官或生理功能完全丧失或存在严重功能障碍;
五级至六级为大部分丧失劳动能力,指因损伤或疾病造成人体器官大部分缺失、明显畸形或损害,致使受损组织器官功能中等以上障碍;
七级至十级为部分丧失劳动能力。
新旧残疾等级对应关系为:特等套改一级,一等套改三级,二等甲级套改五级,二等乙级套改六级,三等甲级套改七级,三等乙级套改八级。
伤残证换发工作关系伤残抚恤工作的科学化、规范化管理,涉及全市所有残疾军人的档案资料管理、审核和数据录入等。
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预售合同是指由购买者(预购方)与出售者(预售方)约定的由购买者预先支付价金之一部或全部,而由出售者于将来一定时期交付商品的商品买卖合同。下面由读文网小编为你详细介绍预售合同的相关法律知识。
根据《消费者权益保护法》规定,预售合同经营者应承担以下主要义务。
(1)按照约定提供商品。经营者应按预售合同规定的价格、品种、质量、规格、期限、履行方式、履行地点等要求履行合同,提供约定的预售商品。
(2)到期不能提供商品或提供商品不符合约定的,应由经营者重新按约定履行或退还货款。以预售方式提供的商品,出售方的瑕疵担保责任并不免除,如商品质量存在问题,仍然承担包修、包换、包退的责任。
(3)经营者不能履行时应支付预付款利息及消费者必须支付的合理费用。经营者不能履行时,应按法定利息率支付消费者利息,并且,消费者对因其不能履行而必须作出的费用支付,亦可请求赔偿。当然,经营者支付的利息只能按法定的利息率进行,但法定利息应以存款利息率还是贷款利息率计算,似乎有待斟酌。
若以存款利息计算,对经营者甚为有利,有些经营者可以利用预售获得比银行贷款利息率低得多的贷款,而若以贷款利息计算,似乎亦缺乏理论和法律依据。因此,有人主张应抛弃预售合同中的预付款概念,将预售合同中的预付金额视为定金,在经营者不履行预售合同时,由经营者双倍返还。这样处理,加重了经营者的责任,更有利于对消费者的保护。
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人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。那么期房可以转让吗?下面由读文网小编为你介绍期房转让的相关法律知识。
(1)先期预购,户型、位置利于选择。由于订的是未竣工的房屋,销售工作刚刚开始,开发项目的所有房型都有,朝向好的户型也在其中,购房者有了比较大的选择余地。
(2)价格能给予较大的优惠,一般为5%~10%,甚至更多。开发商开发一个楼盘一般需要1年~2年的时间,甚至更长。为了及时收回现金,对购买期房持极大的欢迎态度。
(3)付款轻松,随施工进度付款,一般分为三次。首次付款时间为取得预售证时,一般仅付1万元~2万元的定金和总房款10%左右的首期房款;第二次付款时间是工程进行到一半时,付款额约为总房款的60%;第三次付款时间为房屋已经交工或即将投入使用时,购房者将余下的款项付完,同时开发商将房屋交付给购房者,也可选择按揭付款。如果是一次性交付全款,可获得更大的优惠。
(4)工程质量随时可见,便于监督和提出意见。从付完定金的那一刻起,购房者就可随时去观看工程进度,对于房屋结构、墙体构造、水暖电等设备管路、管线、接口这些建好以后不易观察的部分,这时都可一览无余。
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噪声是发声体做无规则时发出的声音。声音由物体振动引起,以波的形式在一定的介质(如固体、液体、气体)中进行传播,而通常所说的噪声污染是指人为造成的噪声。下面由读文网小编为你详细介绍购房噪声影响的相关法律知识。
为了防止噪音,我国著名声学家马大猷教授曾总结和研究了国内外现有各类噪音的危害和标准,提出了三条建议:
(1)为了保护人们的听力和身体健康,噪音的允许值在 75~90 分贝。
(2)保障交谈和通讯联络,环境噪音的允许值在 45~60 分贝。
(3)对于睡眠时间建议在 35~50 分贝。
在建筑物中,为了减小噪声而采取的措施主要是隔声和吸声。
噪音控制的内容包括:
(1)降低声源噪音,工业、交通运输业可以选用低噪音的生产设备和改进生产工艺,或者改变噪音源的运动方式(如用阻尼、隔振等措施降低固体发声体的振动)。
(2)在传音途径上降低噪音,控制噪音的传播,改变声源已经发出的噪音传播途径,如采用吸音、隔音、音屏障、隔振等措施,以及合理规划城市和建筑布局等。
(3)受音者或受音器官的噪音防护,在声源和传播途径上无法采取措施,或采取的声学措施仍不能达到预期效果时,就需要对受音者或受音器官采取防护措施,如长期职业性噪音暴露的工人可以戴耳塞 、耳罩或头盔等护耳器。
①声在传播中的能量是随着距离的增加而衰减的,因此使噪声源远离需要安静的地方,可以达到降噪的目的。
②声的辐射一般有指向性,处在与声源距离相同而方向不同的地方,接收到的声强度也就不同。不过多数声源以低频辐射噪声时,指向性很差;随着频率的增加,指向性就增强。因此,控制噪声的传播方向(包括改变声源的发射方向)是降低噪声尤其是高频噪声的有效措施。
③建立隔声屏障,或利用天然屏障(土坡、山丘),以及利用其他隔声材料和隔声结构来阻挡噪声的传播。
④应用吸声材料和吸声结构,将传播中的噪声声能转变为热能等。
⑤在城市建设中,采用合理的城市防噪声规划。此外,对于固体振动产生的噪声采取隔振措施,以减弱噪声的传播。
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购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和房地产开发企业在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。伴随着购房合同而来的还有购房补充协议,下面由读文网小编为你介绍购房补充协议的相关法律知识。
1、买受人应当仔细阅读合同内容,对合同条款及专业用词理解不一致的,可向当地房地产开发主管部门咨询,如无异议视为双方同意内容。
2、在签订合同前,出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。
3、合同条款应该严格遵守《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,并由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。
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定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。给付定金的一方称为定金给付方,接受定金的一方称为定金接受方。下面由读文网小编为你介绍定金的相关法律知识。
1 、订约定金
订约定金,又称为立约定金,是指为担保合同的订立而支付的一定数额的金钱。定约定金是一方拒绝订立主合同为适用条件。最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条规定,当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应双倍返还定金。
2 、成约定金
成约定金,谓为合同成立要件的定金,与要物合同之物的交付,作用相同。(因其未见有“定金罚则”,故实际非债的担保。)司法解释第116条规定,当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的,给付定金的一方未付定金,但主合同已经履行或履行主要部分的,不影响主合同成立或生效。
3 、解约定金
解约定金,是指当事人在合同中约定的以承受定金罚则作为保留合同解除权的代价的定金。解约定金是以一方解除合同为适用条件。设立解约定金必须在合同中作出明确规定 ,否则对合同规定的定金只能解释为违约定金(一方当事人有利可图时,就会以返还双倍定金或放弃定金以解除合同,这有损诚实信用的原则)。
3.1解约定金的实质在于给予合同当事人于放弃或者加倍返还定金等条件下以单方面解除合同的权利。
3.2合同中约定了解约定金的,当事人以承担定金损失为代价要求解除合同的,对该合同不能强制实际履行。
3.3当事人如果申请人民法院强制实际履行合同的,人民法院应当予以驳回。
3.4定金处罚不排除损害赔偿,在守约的当事人损失大于定金上收益情况下,承担了定金处罚的当事人仍然应当承担损害赔偿责任。
4、违约定金
违约定金实际就是履约定金,即以担保合同的履行而支付的一定数额的金钱。
《担保法》第 89 条规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后,定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应双倍返还定金。
5、证约定金
证约定金,是指以交付事实作为当事人之间存在合同关系的证明的定金。证约定金不是合同成立的必备要件,合同是否成立与定金的交付没有关系。《担保法》及其最高法院司法解释没有对证约定金作出专门规定,但是司法实践认可交付定金的书面证明(如收据)为主合同业已经成立的证据。事实上,证约定金是一般定金都具有的共性,大多数情况下,定金的证约性质不因当事人专门约定而产生和独立存在,而是由违约定金、解约定金和成约定金所派生。
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购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和房地产开发企业在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。下面由读文网小编为你详细介绍购房合同的相关法律知识。
霸王条款一:“本广告为要约邀请,一切图片、文字说明以合同为准。”
律师说法:《合同法》第15条第二款规定:“商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。”根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第3条规定情形,该广告即使未载入合同,亦应当视为合同内容,如果违反,应承担违约责任。
霸王条款二:“出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等,除有特别说明的外,均仅供买受人购房参考,不得视为合同内容条款,出卖人享有最终解释权。”或者“甲方提供的售楼资料及沙盘展示用于广告宣传,如乙方对于售房资料及沙盘和甲方有不同理解,甲方拥有最终解释权。”
律师说法:根据上一条款的解析,广告即使未载入合同,亦应当视为合同内容,如果违反,应承担违约责任。《合同法》第40条规定,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。即经营者不得在格式条款中排除消费者解释格式条款的权利。
霸王条款三:“本认购书签订7日内,认购人未能交纳首付款或与出卖人签订正式购房合同的,认购人所付定金不予退还。”或者“乙方须在本协议签定之日起,XX日内到‘XXXXX’售楼现场与甲方签定《商品房买卖合同》及其它相关文件;若乙方逾期未与甲方签订买卖合同,甲方有权将乙方所定的该套商品房另行销售而无需告知,本协议自动作废,且上述定金不予退还。”
律师说法:此条款仅对认购人未能签订合同情况进行约束,未对出卖方进行约束,双方权利义务不对等。按照《商品房销售管理办法》第22条及最高法《解释》第4条规定,如因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的,出卖人应返还定金。
霸王条款四:“楼宇屋面及外墙使用权不属于买受人,买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。”或者“出卖人有权无偿使用建筑外墙、屋面,用以标注本项目开放商名称、小区名称等,而不需要征得买受人的同意。”
律师说法:此条款侵害了业主权利。《物权法》第71条明确规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
霸王条款五:“小区的道路或场地用于停放的车位,全部归出卖人,出卖人有权出售、出租。”
律师说法:此条款违反了《物权法》第73、74条,排除了业主占用、使用、收益、处分小区道路和车位的权利。此外,《合同违法行为监督处理办法》第11条规定,经营者与消费者采用格式条款订立合同的,经营者不得在格式条款中排除消费者应当享有的权利。
霸王条款六:“因设计调整、气候变化等原因导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的,出卖人不承担违约责任。”或者“政府行为(包括但不限于政府强制性文件、行政禁令及片区大面积停水、停电、高考、创卫等)导致工程施工期延长的,出卖人房屋交付时间相应顺延并免予承担逾期交房的违约责任。”
律师说法:《商品房销售管理办法》第30条规定:未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。设计调整、气候变化等原因不属于不可抗力范围,出卖人延期交房的,应视为违约。
霸王条款七:“因出卖人原因,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人按日向买受人支付房产总价款万分之一的违约金,合同继续履行。若因买受人原因未能在出卖人通知入户之日起15日内,配合出卖人办理产权登记的,从超过之日起,每日按房产总价款的万分之五付给出卖人。”
律师说法:买卖双方违约金数额不一致,加重了消费者责任,违反了合同法的公平原则,且排除了消费者变更或解除合同的权利。
霸王条款八:“买受人违约或解除合同的,买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金;出卖人违约或解除合同的,出卖人按应付款5%支付违约金。”
律师说法:买卖双方违约金数额不一致,加重了消费者责任,违反了《合同法》的公平原则及《消费者权益保护法》第10条消费者享有公平交易的权利。
霸王条款九:“买受人在办理入住手续时应缴纳物业、保险、公证、煤气、水、电、有线电视、固定电话、装修保证金等费用,否则不予办理入住手续。”
律师说法:出卖人订立这样的条款,实际上是在免除自身的法定义务。业主买了房子,出卖人就应该履行《商品房买卖合同》,在规定时间内交钥匙;而《四川省商品住宅价格管理办法》规定商品住宅价格构成包括“基础设施建设费用、指开发项目内的道路、供水、供电、供气、排气、通讯、通邮、有线电视、公共照明、园林绿化、环卫等费用”要求买受人交的上述费用是违规重复收费,物业服务费、装修保证金是业主与物业服务公司之间的合同关系。违反了《消费者权益保护法》第9条中“消费者享有自主选择商品或者服务的权利”的规定。
霸王条款十:“买受人不管因何种原因退房时,若房屋已装修,出卖人不承担装修的费用及其损失。”
律师说法:“不管因何种原因”排除了消费者请求损害赔偿的权利,如因房屋质量不合格,根据《商品房销售管理办法》规定,买受人可以退房并请求赔偿。并且违反了《消费者权益保护法》第11条“消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的,享有依法获得赔偿的权利。”
霸王条款十一:“买受人在接到出卖人入户通知之日起15日内,到指定的地点办理房产的入户手续,逾期不办理的,视为已同意入户。买受人除应支付物业管理费外,从逾期之日起每日按该房产总价款的万分之二向出卖人支付代管费,或者有的合同约定出卖人可以解除合同。”
律师说法:此条款加重了消费者责任,违反了《合同法》第四十条规定。根据成都市物价局、房管局《关于进一步规定物业收费的通知》规定,“物业买受人自物业首次交付使用之日起,按前期物业服务合同的约定,足额缴纳物业服务费用”,“除物业服务企业收取物业服务费用外,其他任务单位和个人不得重复收取性质和内容相同的费用”。开发经营者无权向消费者收“代管费”。
霸王条款十二:“本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,按照下列第2种方式解决。1、提交X仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。”
律师说法:依据《仲裁法》第2条、《合同法》第128条、《消费者权益保护法》第34条和《民事诉讼法》第13条,当事人双方可以选择通过仲裁方式解决纠纷,也可以通过民事诉讼的方式解决。此条款开发商通过事先固化选项,擅自排除和剥夺了消费者选择合同争议解决方式的权利,违背了《合同法》、《民法通则》、《消费者权益保护法》等相关法律法规中关于平等、自愿的原则,违反了《四川省合同监督条例》第20条之规定。此类条款在《商品房买卖合同》中有关“逾期付款责任、交房条件、逾期交房责任、面积差异处理”等具有多项可选择性条款时,出现的情形较多,开发商往往会在合同中通过印刷体对可选项进行事先选择固化,并对其他消费者可与开发商进行协商选择的条款用“X”予以固化,违背了《合同法》平等、自由的原则,排除了消费者的自由选择权。
我国合同法第三十九、四十和四十一条对格式合同的制定与提供做了原则性规定,其目的是:防止格式合同中“霸王条款”的涉入,以加强对处于劣势地位的相对人的利益的保护,使合同双方当事人的关系处于基本平衡的状态,从而符合契约自由和公平合理的原则。
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自限购政策施行之后,部分有购房需求的人失去了购房资格,即使能签买卖合同,也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下,个别购房者采用了“借名买房”的方式,即以父母、子女或者其他人的名义购房,而购房款项却由购房者自己支付。那么借名购房到底有什么意义?下面由读文网小编为你详细介绍。
借名购房使得房产登记的权利人并非真正的房屋所有权。根据物权变动的公示公信原则,为避免给交易相对人带来不可预见的损害,维护交易安全和稳定,物权的所属应当进行公示。动产以其占有为公示,不动产的公示方式即是登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”可以看出,不动产物权必须经过登记始发生物权效力。一经公示,即产生公信力。当事人基于对财产权属公示的信赖而为的交易行为,应当受到法律的保护,比如善意取得制度。而对于借名购房,出资人并不是登记的权利人,即使其事实上对该房屋占有、管理和使用,也不是法律上适格的处分人。登记权利人如果擅自处分该房屋,如设定抵押、出售等,如果相对方符合善意取得的要件,法律会偏重保障交易安全和善意相对人的利益,不会仅因其非事实权利人,无权处分而判定该物权变动无效。因此,借名购房如果发生纠纷,通常会陷入这样的境地:法律保护当事人之间合法的意思自治的合意,即双方借名购房的约定,但法律更保障交易安全,保障善意相对人基于物权公示公信力产生的信赖利益以维持社会的稳定。
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买房当属人生大事,尤其是需要居住与工作的房子。房子风水的好坏影响着住房人的运势,对于前途发展等方面有着重要的作用。下面就由读文网小编为你详细介绍。
看大门是否开正当年的旺位上,例如今年大利方在南方。
人的一呼一吸产生的气,能够跟屋在方位上的生气死气凝聚,凝聚后经过动力产生了旺气和衰气,旺气即丁财两旺,衰气则丈夫要求离婚。买二手房的人可以自行测试屋的气场,在屋的正中位置盘膝而坐。
大家不是玄学家,也不是练气功之人,当然不用气聚丹田和天眼通等,只要求你用听觉、皮肤去感受一下,你有没有异常表现,例如耳呜、心烦、皮肤冷,如果有的话,笔者善心提醒你,世界之大,房屋之多,还是良禽“择”木而栖吧。
选择二手房除了注意屋的“运”和“气”外,我们亦要考虑房屋的光线,易经的灵魂在于阴阳的平衡,人要阴阳平衡,房屋也要。在风水学上影响阴阳平衡的因素离不开窗户,窗户“少”和“小”就会终日不见阳光,造成阴气重,容易招致阴灵潜伏。
买二手房还要留心窗框、屋檐有没有曾被暴力压破,因为根据笔者的经验,凡窗框上边有变形或经撞击,大多数都是楼上有人跳楼而不幸撞到窗框造成的,这样的例子在二手房上最常见。笔者没有权利阻止一个人对死的选择方式,但善心提醒大家,不买这套房,我们还有其他更好的选择。
大家可能没有留心,去看新屋的时候,一般一家人的意见分歧是较少的;而去看二手房的时候,分歧是较多的,里边的道理很简单,因为二手房跟上一手房主相处了不少日子,最后惨被遗弃,难免有点怨气。
气是看不到,只能感觉,我们在看二手房的时候,家人之间经常会有分歧:有说楼房太旧,有说重新装修要花很多钱,有说楼价跟市值相差很远,这些都是跟二手房的怨气有关。
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