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房地产企业会计核算流程,下面由读文网小编为你分享房地产开发企业会计的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、会计制度的适用
我国现行企业会计制度,除《农民专业合作社财务会计制度》外,共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系,其中涉及房地产开发企业的:
1.《小企业会计制度》。所谓小企业,就房地产开发行业而言,是指根据国务院国资厅评价函[2003]327号文件的规定,不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定,自2005年1月1日起,凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业,除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外,都应执行《小企业会计制度》,不得再执行《房地产开发企业会计制度》。
2.《企业会计制度》。按照财政部的规定,《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行,其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则(以下简称新准则),规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此,现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业,除按规定执行新准则的企业外,均应执行《企业会计制度》。
3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》,包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等,是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此,如果房地产开发企业为上市公司,或者按上市的母公司要求执行新准则的,都应当执行新准则规定的会计制度。
4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系,按照有关规定,房地产开发企业中的大中型企业,如果达不到执行新准则的条件,也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》,则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。
二、应增设的会计科目
本世纪已出台的会计制度中,皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法,这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是,现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定:在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下,企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定,执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业,在执行各自适用的会计制度规定的基础上,增设以下专门核算房地产开发的会计科目,不但是需要的,也是符合会计制度规定的:
1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本,包括:(1)开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用;(2)开发采用出包方式的,根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本;(3)工程采用自营方式发生的各项成本费用;(4)分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用;(5)应予资本化计入产品成本的借款费用等;(6)结转开发完工并验收合格的房地产成本。
购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发,可先计入“无形资产——土地使用权”科目,待开发时再以适当的分配方法,分摊到“开发成本”的明细科目。
2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”,核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。
3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。
4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。
5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。
编制资产负债表时,以上增设的5个会计科目的期末余额,均应计入报表的“存货”项目。
三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊
房地产开发企业的开发产品成本,一般可划分为建筑成本和土地成本两大类,即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂,既包括前期费用和房屋的建造成本,还包括与开发产品相关的配套设施费用,以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用;土地成本构成则比较简单,即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋,往往因为用途不同、建筑结构不同,甚至因为楼层不同而有不同的售价,而且,开发房地产的成本,特别是土地成本,往往是笼统的。因此,如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本,是房地产开发企业核算的一个难题。
当然,对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同,例如,一个小区若干幢房屋都是成套住宅,可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是,将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本(包括建筑成本和土地成本,下同),除以可出售房屋的面积总和,得出每平方米住宅的成本,再按各套住宅面积分摊产品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售项目,比如车库或车位,采用清一色的按面积分摊不尽合理,可通过估算方法,将其估算的成本从总成本中剔除,然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法,叫做可售房屋面积比例法,简称面积比例法。
但是,面积比例法适用范围相对较小,对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋,此法即不可采用。一般情况下,对成片开发不同用途、不同结构的房屋,建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊,土地成本可采用售价比率法进行计算分摊,而且这两种方法应合并进行,分步实施。
第一步,用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正,计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施:
首先,应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本,实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本,内容包括:(1)房屋自身的建筑成本;(2)应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本;(3)应分摊其他间接费用构成的开发成本等。
单位成本采用估算方法确定后,再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本,即:开发产品估算的建筑总成本=∑(不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑成本);如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高,也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。
接着,应计算修正系数。修正系数=已决算(或按合同及招标预算)的建筑总成本÷开发产品估算的建筑总成本。如果可出售产品中有少量项目单独计算成本的,应将已单独计算的成本从公式中“÷”号前后的“总成本”中扣除。如果总成本无法确定或预估,则不计算修正系数,而以上一步骤“开发产品估算的建筑总成本”为建筑总成本。
最后,计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本:各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本×修正系数;该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本÷该类房屋面积,或=估算的单位建筑成本×修正系数。
如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确,在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用,且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。
第二步,采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言,房屋售价的高低,除取决于房屋结构外,更主要是取决于房屋的地理位置,同样结构的房屋,门面房售价高于住宅房,主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此,计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发,或者纯商业用房开发的土地成本时,采用售价比率法较为适宜。售价比率法也需分步实施(以同时开发住宅房和非住宅房为例);
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房地产开发企业应当按照该规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业,不得从事房地产开发经营业务。下面由读文网小编为你介绍房地产开发企业资质证书的相关法律知识。
一、根据《房地产开发企业资质管理规定》(建设部部长令第77号,2000年3月1日实施)
(一)第五条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四级四个资质等级
1、一级资质条件:
2、二级资质条件:
(1)注册资本不低于2000万元;
(2)从事房地产开发经营3年以上;
(3)近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
(4)连续3年建筑工程质量合格率达100%;
(5)上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,持有资格证书的专职会计人员不少于3人;
(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
(8)具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
(9)未发生过重大工程质量事故。
3、三级资质条件:
(1)注册资本不低于800万元;
(2)从事房地产开发经营2年以上;
(3)房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
(4)连续2年建筑工程质量合格率达100%;
(5)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
(6)工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;
(7)具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
(8)未发生过重大工程质量事故。
4、四级资质条件:
(1)注册资本不低于100万元;
(2)从事房地产开发经营1年以上(申请暂定资质不需要);
(3)已竣工的建筑工程质量合格率达100%(暂定资质申请不需要);
(4)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
(5)工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员;
(6)商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度(申请暂定资质不需要);
(7)未发生过重大工程质量事故(申请暂定资质不需要)。
(二)第六条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到房地产开发主管部门备案
1、营业执照复印件;
2、企业章程;
3、验资证明;
4、企业法定代表人的身份证明;专业技术人员的资格证书和劳动合同;
5、房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期,但延长期限不得超过2年。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的,《暂定资质证书》有效期不得延长。
(三)第七条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应资质等级
(四) 申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。
(五)申请核定资质等级的房地产开发企业,应当提交下列证明文件:
1、企业资质等级申报表;
2、房地产开发企业资质证书(正、副本);
3、企业资产负债表和验资报告;
4、企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件;
5、已开发经营项目的有关证明材料;
6、房地产开发企业手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告;
7、其他有关文件、证明。
二、根据《关于房地产开发企业资质审批有关问题的通知》(粤建房字[2005]104号,2005年9月21日实施)
工商注册地在地级以上市市区的房地产开发企业,其三、四级和暂定资质由地级以上市主管部门审批;其一、二级资质由地级以上市主管部门核验原件后报省建设厅。
三、外商投资房地产开发企业还需符合下列条件:
(1)外经贸部门的批准文件;
(2)投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的,注册资本金不得低于投资总额50% 。
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国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作;县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。下面由读文网小编为你分享房地产开发资质的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、行政许可依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条
2、《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)第八条、第九条
二、行政许可条件
根据《房地产开发企业资质管理规定》(建设部令第77号)、《贵州省<房地产开发企业资质管理规定>实施细则》(黔建房通[2011]235号),房地产开发企业资质申报条件如下:
一级资质:
1.注册资本不低于5000万元;
2.从事房地产开发经营5年以上;
3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4.连续 5年建筑工程质量合格率达 100%;
5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人;
7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
9.未发生过重大工程质量事故。
二级资质:
1、实收注册资本不低于5000万元;
2、从事房地产开发经营5年以上;
3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
4、近3年建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《贵州省房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
三级资质:
1、实收注册资本不低于2000万元;
2、从事房地产开发经营2年以上;
3、近3年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、房屋已竣工的,建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《贵州省房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
四级资质:
1、实收注册资本不低于800万元;
2、从事房地产开发经营1年以上;
3、近1年房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、房屋已竣工的,建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
三、行政许可程序
一级资质办理程序:
1、企业直接向省住房和城乡建设厅提出申请,提交有关材料(原件及复印件,复印件胶装成册);
2、省住房和城乡建设厅对申请材料进行初审,提出初审意见,并将初审意见和全部申请材料上报住建部。
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房地产开发成本核算办法,下面由读文网小编为你分享房地产开发成本核算的相关内容,希望对大家有所帮助。
开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是:
1、归集开发产品费用
由于开发规模的不同,房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个问题比较容易解决,可以将全部开发量作为成本归集对象,设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下,成本核算不能过细(台以单幢为单位),因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋,这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。相反,成本核算也不能简单地以小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其成本结算和管理上的作用。本文以为:应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据,对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块,便于费用的归集和成本结算,充分发挥成本核算的作用。
(1)在项目开发中发生的各项直接开发费用,直接计入各成本核算对象,即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户。
(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用,可先归集在“开发间接费”账户,即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户。
(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费,按一定的方法分配计入各开发成本核算对象,即借记“开发成本”总分类账户和明细账户,贷记“开发间接费”账户。
通过上述程序,将应计人各成本核算对象的开发费用,归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。
2、正确划分成本项目
客观地反映产品成本的结构,便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定,“开发成本”作为一级成本核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目,并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多,对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用,应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。
为核算开发企业的开发成本,企业可根据其本身经营开发的业务要求,设置下列账户:
(1)“4301开发成本”账户。
本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用,贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类,如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户,并在二级明细账户下,按成本核算对象进行明细核算。
(2)“4302开发间接费”账户。
本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户。
按现行的房地产开发企业会计制度规定,间接费用应作为期间费用,直接计入当期损益,本文认为,这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则。该原则要求:企业的各项收入和与其相关联的成本、费用,应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用,这些费用的特点是数额较大、受益对象明确,如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。
3、计算并结转已完开发产品实际成本
计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户,即借记“开发产品”账户,贷记“开发成本”账户。
4、按已完开发产品的实际功能和去向,将开发产品实际成本结转进入有关账户。
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1-6月全国房地产开发投资增长明显,下面由读文网小编为你分享房地产开发投资的相关内容,希望对大家有所帮助。
国家统计局13日公布了1-5月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,1-5月份,全国房地产开发投资34564亿元,同比增长7.0%,增速 比1-4月份回落0.2个百分点,比上年同期上升1.9个百分点。业内人士表示,商品房销售继续保持较高增速,商品房待售面积持续减少,去库存取得初步成效。
房地产企业投资意愿回落
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从房地产开发投资增速数据来看,1-5月份增幅略有收窄,原因是此前1-4月份房企拿地相对积极,各类投资需 求在快速释放。从此类投资数据的增幅来看,大体介于5%-10%区间,在供给侧改革思路下房企投资意愿依然较强。同时,从阻力来看,包括公司债在内的直接 融资成本或有上升趋势,这会使得部分企业在投资策略制定上做出调整。
光大证券(601788,股吧)首席经济学家徐高认为,房地产企业投资意愿出现回落,5月到位资金同比增速回落7.0个百分点至16.7%,其中自筹 资金部分由上月的增长0.2%转为下跌7.0%。而土地购置面积和房屋新开工面积同比增速同样出现明显回落,分别下降12.9和15.3个百分点至 -4.5%和10.6%。房地产投资前景面临持续放缓压力。
上海(楼盘)中原地产市场分析师卢文曦认为,5月市场成交开始向理性回归,市场投资增速略有回落,但总体来看仍处于今年以来较高位置。尤其是住宅投资,一、二线城市市场预期不断提升,在此背景下,住宅投资还有较大投资动力。
对于目前“地王”频现的现象,国家统计局新闻发言人盛来运表示,从总体情况来看,房地产商投资还是比较谨慎的。从房地产投资增速、土地购置面积以及土 地成交价款三个数据来看,并没有出现过热情况。但“地王”现象确实需要关注,有些“地王”出来以后对当地城市房价有一种示范效应,需要高度关注。
去库存取得初步成效
国家统计局投资司高级统计师李皎表示,在商品房销售高速增长的带动下,房地产去库存效果初显,今年商品房待售面积逐月减少。5月末,全国商品房待售面 积7.22亿平方米,比4月末减少521万平方米。其中,重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下;非重点城市3月、4月、5月末待售面积分别比上月末 减少63万、226万和394万平方米,减少量逐月增多。但非住宅商品房库存持续增加的问题仍需关注。
从库存数据看,商品房以及商品住宅的待售面积继续减少,与三四线城市市场销售总体较好的态势有关。严跃进认为,这体现出去库存战略积极实施的有效性。 但在去库存的同时,需要警惕房价快速上涨的风险。尤其部分三、四线城市,类似昆山(楼盘)、无锡(楼盘)、东莞(楼盘)、廊坊等大城市的周边城市。而其他 中西部三、四线城市的去库存效果也较明显,房价上涨态势相对温和。
民生证券研究院固定收益组负责人李奇霖表示,房地产销售虽回落至33.2%,但整体维持高增长。一线城市和此前销售过热的二线城市因限购和限购预期销 售回落,但房地产市场整体仍呈现板块轮动特征。主要二、三线城市库销比已低于上轮新开工企稳周期2012年7月时的水平,房企在主要二、三线城市补库存意 愿强烈。
卢文曦表示,总体来看,市场经过快速冲高后需要喘息期,尽管数据出现小幅回落但仍处于高位。在总体乐观的背后也需引起警觉,“强二线”城市的调控可能随时来临,连续走强的势头可能有所收敛,因此市场期望不宜过于乐观。
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房地产企业知识管理是过程、技术以及人的综合,是协助企业组织和个人,借助信息技术,实现可持续发展的长久保障。以下是由读文网小编整理关于的房地产企业知识管理内容,希望大家喜欢!
重点一:产品库与产品地图。
自消费者洞察的产品全过程,这是房地产服务商全产业链中技术难度最高的模块之一。行业产品趋势、产品案例研究、产品品牌战略、企业产品线研究、项目定位与产品定位、产品设计、产品与客户对位、产品价值体系、产品销售说辞、产品广告诉求,按照工作流程至少分为上述细分模块。单单说产品案例研究,又可细分:规划、风格、品类、立面、户型、装修、配套等等。体系可以很完整,任务就会很复杂。
为什么产品库如此重要?依据消费者需求的,根据市场分析得出的,给到开发商值得信赖的产品定位与设计建议,是房地产服务商的核心价值所在。对于销售代理为核心的地产服务商来说,产品知识是团队最为迫切的需求或者说关于产品的智力资产是企业核心竞争力的重要部分。
好在服务商做的项目多,服务的客户多,因此在产品库的建设上有自己的优势。重点是依据工作流程或者其它地产属性的分类方法的知识地图要做好。让各条线的人员,可以最快地获得最新鲜的产品相关的知识成果。
知识专家的重要性,在产品领域也充分体现。在地产服务商企业内部,深谙产品的人员往往不多(比较销售管理,市场研究,产品方面的人员少之又少),如何让这些人员的产品隐性知识有效地传承是知识管理工作的重要任务。
重点二:案场标准化。
案场是灵魂,执行力是根本保证,标准化是必由之路。所有以销售为中心的地产服务商无不如此。于是,案场的全阵营知识模块的精细化已经成为知识管理工作的另一个极为重要的任务。
道理显而易见,如何确保全国数十个案场的执行标准都能代表企业的水准,如何让购房者进入每一个同一开发商在不同城市的销售案场都能得到一样的服务,这是服务价值实现的关键环节。不动产的特殊性是不可以移动,但是服务商提供的销售服务是可以并且必须模式化复制的。
所谓案场全阵营模块,包括但不限于如下细分模块:营销策略、推广策略、销售策略、案场管理、信息管理、流程管理、客户管理(开发商)、客户管理(购房者)、供应商管理、物业管理等等。每一个模块还可以再细分。
重点三:最佳实践与方法论。
如果一个地产服务商可以在产品与案场两个方面领先同行的话,那么它一定是行业领军集团的一员,如果这个企业想要成为行业的绝对领跑者,如你所知,就要超越行业平均水平,制定行业标准了。
咨询与销售服务时空观指导下的统一方法论,是确保地产服务企业全国化布局,多城市服务统一水准的必由之路。于是企业最佳实践的总结、分享、传承变得无比之重要。
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看过“房地产企业知识管理“
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房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。房地产开发使很多人尝到了一夜暴富的甜果。下面是读文网小编为大家带来的房地产开发赚钱的方法,欢迎阅读。
你要有激情、你要想赢。你要找到一份你喜欢的工作、你热爱的工作。人的一生很漫长,工作时间也很长,如果每天早晨爬起来,都不想去工作的话,那你一定过的不开心,那么你就该去寻找一份能让你喜欢的工作。有的同学说我也不知道我喜欢的工作是什么,那你就应该keep looking,继续寻找,你的灵感可以来自大量的阅读,特别是人物传记;结交聪明的人,有阅历的人,经常与他们聊天;你也可以大胆尝试不同的东西,看你是否喜欢。总之,只要你每天都在学习,每天都在进步,相信有一天量变到质变,你就会心中一亮,找到感觉,那就是你热爱的工作。
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房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设(包括城市新区开发和旧区改建)而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。下面由读文网小编为你介绍房地产开发相关司法经济法考点知识。
房地产开发是房地产活动中一项重要制度,属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发,是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
作为不动产,与其他商品的开发相比,房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点,使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位,经济越发达,时代越进步,房地产开发的范围越广,程度越深,内容越丰富。
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房地产企业开发项目的发生的所有开发费用很多,因此,房地产企业的会计财务要做好账目的处理流程。下面是读文网小编为大家带来的房地产企业做账方法,欢迎阅读。
既然房地产企业取得的政府土地返还款不能冲减“开发成本”,那么计算土地增值税扣除项目是否允许全额列支呢?
根据土地增值税相关法规规定,土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
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用现在观念来看,一、填出的土或河川新生地地基还不够扎实,贸然盖房子的话,会影响建筑物的安全性。二、当地湿气一定较重,对居住者健康不利。三、河流不宜经过建地内,河流通过的地区,表示地势低洼,下大雨时易遭水灾,实在很危险。四、建筑物不可盖在废井上,或不知底细的凹坑上方。因为废井土质不紧且有时会有地气或地水漫出,对健康不利。如果真要在此盖房子,一定要用坚实的混凝土填满,将地水挡住,以减少湿气。
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今天由读文网小编为你分析2016年上半年江苏省企业债券核准发行情况的相关内容,希望对大家有所帮助。
2016年上半年江苏省共38期企业债券获国家发展改革委核准,核准规模合计491.6亿元,成功发行37期,发行规模合计455.80亿元。发行期数和发行规模继续列全国各省第一位,共拉动有效投资规模合计945.68亿元。
一、融资规模全国领先,带动有效投资成效显著
今年1—6月份,全省企业债券募集资金合计455.80亿元,共拉动有效投资规模合计945.68亿元,放大倍数超2倍。其中,保障房建设项目融资规模379.80亿元,拉动保障房项目投资共计661.21亿元,共计新建保障性住房项目建筑面积合计1427万平方米;双创产业园区建设项目融资规模合计66亿元,拉动项目投资总规模193.47亿元,共计新建双创产业载体318.81万平方米;生态环境治理项目融资规模10亿元,拉动项目投资规模91亿元。
二、融资成本持续下行,支撑去杠杆改革导向
今年上半年,受益于资本市场宽松环境,全省企业债券发行利率基本保持低位运行,加权平均值已从2015年全年的5.61%降至4.48%,相当于5年期银行贷款基准利率下浮9%,其中债项评级AAA、AA+、AA的企业债券票面平均利率低至4.25%、4.54%、4.71%,2016年盐城市盐都区国有资产投资经营有限公司7年期企业债券票面利率3.67%,为上半年全省企业债券发行最低利率,企业债券低成本融资优势得以体现,有效配合了供给侧结构性改革去杠杆的政策导向。
三、苏中苏北增速靠前,部分地区融资优势突出
今年1—6月份,全省13个省辖市中,10个市有新增企业债券获国家发展改革委核准,12个市成功发行企业债券,苏南、苏中、苏北地区企业债券核准规模分别为206.6亿元、207.2亿元、163亿元,发行规模分别为192.80亿元、151.60亿元、111.40亿元,虽然苏南地区企业债券发行规模仍领先全省,但是新增核准规模已被苏中地区超越,企业债券融资优势有减弱趋势。南通市上半年6期企业债券获核准,核准规模96亿元,成功发行6期,发行规模83亿元,核准期数、核准规模、发行期数、发行规模四项指标均列全省各市首位。
四、创新拓展服务领域,零违约构建诚信市场
上半年,伴随全国企业债券市场创新提速,我省企业债券创新品种相继落地,成功发行了双创孵化专项债券2只(16栖霞双创债、16宁科技园双创债),发行规模合计25亿元;成功发行项目收益债2只(16如东棚改项目债、16惠山棚改项目债),发行规模合计22亿元;镇江新区城投公司停车场专项债11.6亿元获国家发展改革委核准。
另一方面,截至2016年6月末,全省存续期内企业债券326期,存量规模已达3440.33亿元,所有企业债券均按期还本付息,未出现一例违约事件,江苏企业债券的诚信形象在资本市场得到了广泛认可,有力保障了我省重大项目融资渠道的融资能力和融资优势。
企业债券相关
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一个合格的外汇从事人员,因该学会如何的去开发外汇用户。下面由读文网小编为你分享做外汇怎么开发客户的相关内容,希望对大家有所帮助。
概括地说,外汇指的是外币或以外币表示的用于国际间债权债务结算的各种支付手段。
1. 动态含义:把一国货币兑换成另一国的货币,并利用国际信用工具汇往另一国,借以清偿两国因经济贸易等往来而形成的债权债务关系的交易过程。
2. 静态含义:外汇是一种以外币表示的用于国际间结算的支付手段。这种支付手段包括以外币表示的信用工具和有价证券,如:银行存款、商业汇票、银行汇票、银行支票、外国政府库券及其长短期证券等。
国际货币基金组织对外汇的定义为:“外汇是货币行政当局以银行存款、财政部库券,长短期政府证券等形式所持有的在国际收支逆差时可以使用的债权”。
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企业存在违规住人及违规设置住宿与生产储存经营合用场所的“三合一”现象,一旦发生火灾,极易酿成群死群伤事故。下面就是读文网小编为大家整理的关于企业消防安全方面的注意事项,供大家参考。
一、一般规定
1. 电工作业必须经安全技术培训,考试合格,持《特种作业操作证》方准上岗独立操作。非电工严禁进行电气作业。
2. 电工接受施工现场电气安装任务后,必须认真领会落实临时用电安全施工组织设计(施工方案)和安全技术措施交底的内容,施工用电线路架设必须按施工图规定进行,凡临时用电使用超过6个月(含6个月)以上的,应按正式线路架设。改变安全施工组织设计规定,必须经原审批单位领导同意签字,未经同意不得改变。
3. 电工作业时,必须穿绝缘鞋、戴绝缘手套,酒后不准操作。
4. 所有绝缘、检测工具应妥善保管、严禁他用,并应定期检查、校验。保证正确可靠接地可接零。所有接地或接零处,必须保证可靠电气连接。保护线PE必须采用绿/黄双色线,严格与相线、工作零线相区别,不得混用。
5. 电气设备的设置、安装、防护、使用、维修必须符合有关安全技术规范的要求。
6. 在施工现场专用的中性点直接接地的电力系统中,必须采用TN-S接零保护。
7. 电气设备不带电的金属外壳、框架、部件、管道、金属操作台和移动工碘钨灯的金属柱等,均应做保护接零。
8. 定期和不定期对临时用电工程的接地、设备绝缘和漏电保护开关进行检测、维修,发现隐患及时消除,并建立检测维修记录。
9. 建筑工程竣工后,临时用电工程拆除,应按顺序先断电源,后拆除。不得留有隐患。
二、 内线安装
1. 安装照明线路时,不得直接在板条天棚或隔声板上行走或堆放材料;因作业需要行走时,,必须在大楞上铺设脚手板;天棚内照明应采用36V低压电源。
2. 在脚手架上作业,脚手板必须满铺,不得有空隙和探头板。使用的料具,应放入工具袋随身携带,不得投掷。
3. 在平台、楼板上用人力弯管器威弯时,应背向楼心,操作时面部要避开。大管径管子灌沙威弯时,必须将沙子用火烘干后灌人。用机械敲打时,下面不得站人,人工敲打上下要错开,管子加热时,管口前不得有人停留。
4. 管子穿带线时,不得对管口呼唤、吹气,防止带线弹出。二人穿线,应配合协调,一呼一应。高处穿线,不得用力过猛。
5. 钢索吊管铺设,在断钢索及卡固时,应预防钢索头扎伤。绷紧钢索应用力适度,防止花蓝螺栓折断。
6. 使用套管机、电砂轮、台轮、手电钻时,应保证绝缘良好,并有可靠的接零接地。漏电保护装置灵敏有效。
三、 外线安装
1. 作业前应检查工具(锨、镐、锤、钎等)牢固可靠。挖坑时应根据土质和深度,按规定放置。
2. 杆坑在交通要道或人员经常通过的地方,挖好后的坑应及时覆盖,夜间设红灯示警。底盘运输及下坑时,应防止碰手,砸脚。
3. 现场运杆时,应由专人指挥,按有关规定要求操作。
4. 人工立杆时,应由专人指挥,按有关规定要求操作。
5. 电杆就位移动时,应按有关规定要求操作:
(1) 登杆组装横担时,应按有关规定要求操作。
(2) 登杆脚扣规格应与杆径相适应,应按有关规定要求操作。
6. 杆上作业时,禁止上下投料具。
7. 杆上紧线侧向操作,并遵守有关规定。
8. 紧绳用的铅(铁)丝或钢丝绳,应能承受全部拉力,与电线连接必须牢固。
9. 架线时在线路的每2-3公里处,应设一次临时接地线,送电前必须拆除。大雨、大雪及六级以上强风天,停止登杆作业。
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房地产策划案例--碧桂园,下面由读文网小编为你分享房地产策划案例的相关内容,希望对大家有所帮助。
拿了四个第一的碧桂园
最近,广州市对 1998-1999年度房地产综合实力 30强企业和 1999年度单项实力排名20的企业进行了通报表彰,番禹市碧桂园物业发展有限公司即广州等枝园,以雄厚实力良好的信誉名列前茅:综合实力排名第二,仅次于广州市城市建设开发集团公司:五个单项实力排名,拿了四个第一。此次综合实力 30强评比是根据 1998、 1999年度广州市房地产开发企业实际完成的开发投资、商品房施工面积、竣工面积、销售面积、企业经营收入、实现利税 等6项指标数据,采用科学的企业评价方法进行评分,并结合经营信誉度进行综合考虑评选出来的;单项实力 20强排序是根据 1999年度广州市房地产企业完成开发投资、商品房 竣工面积、销售面积、销售收入以及竣工面积、销售面积、销售收入以及实现利税等5个单项指标评选出来的。广州碧桂园所获得的五个单项实力评比中的四个第一分别是:房地产投资第一名,商品房竣工面积第一名、商品房销售面积第一名、商品房销售收入第一名。
从性格看碧桂园巨无霸
性格特色之一:大气
人们在谈到对碧桂园的印象时,常常这样感叹:“碧桂园就是大气”。这里的“大气”指的是大家风范,不小家子气,做人处事有气度、有气魄。有调查公司对碧桂园品牌印迹进行分析时,大气、雍容大度、华贵等‘印迹”也十分明显,有人甚至把碧桂园描述为一个高大威猛、声音宏亮、衣着华丽、豪气十足的大汉。人们 何以对碧桂园会有如此“感觉”,社会上也有各种各样的说法。有的说碧枝园的告牌塑造就是如此,有的说碧桂园的经营作风就是这样,有的则说仅看楼盘的规划布局、绿化建设就能感觉到。人们根据一鳞半爪的印象,有感而发,其‘憾”不一定正确而完整,但一斑之见,有时也能窥“全豹“。人们所以觉得碧枝园大气,大 概与碧桂园的一贯作风有关。碧桂园属下物业,每一个盘都堪称大型,自前的几个盘都在千亩以上,大盘必须要大投入,还需大配套,大投入往往会有大 风险,但碧桂园的决策者具有百战百胜的的气魄,对风险的控制充满信心,人们对碧桂园这种“风格”叹服之余,难免顿生感慨。碧枝园每开发一个楼盘都是一次大手笔,为使业主真正拥有一个“五星级的家”,只要能力许可,碧桂园总是主 动尽一切努力,满足住户的需要,在顺德碧枝园为使住户生活方便,已建的大型会所有三个,西苑还有一个正在建的大型会所;原来可用来建房出售的碧江边,留 。竟出宽达9米长达3/公里的江岸,建设成绿树婆婆的江滨公园,为此少赚了 4000 多万元;在碧江边投入6000万元,修整建成了独一无二的沙滩泳池。花重金征用7 半个不能建房出售的桂山,专门建成让住户晨运或散步的山顶公园。而在广州碧桂圆.要划出 100亩用地,建设成一个有丰富多彩活动项目的公共场所,广州碧桂圆会所建筑面积就达4万多平方米。广州城门下的两个盘的会所——一广州碧桂园,华南碧桂园会所泳池,面积都在50加平方米以上,华南碧桂园仅网球场就达20 个,这在广州楼盘中是绝无仅有的。所有这些,都表现出碧桂园的做事风格,当人 们了解到体验到这一切时,心中油然而生的大概就是这么几个字——一“真大气”。
是的,这就是碧桂园所追求的大家风范。只要有益于业主住户、只要有利于营造 高尚社区、营造完善生活方式,碧桂园就不惜重金。碧桂园的大气与阔气不同,摆多阔大多是做样子给人看,碧桂园追求的大气则是以实实在在、诚心诚意为基础,目 的不是给人看,而是为他人着想。他人之所想之所求,就是碧枝园之所为,碧桂 园历来就有这么一种服务的精神、利他的思想,这种精神与思想同碧枝园“用心建设、关怀住户、感谢社会”的经营理念一脉相承。
性格特点二: 踏实
碧桂圆实施的“统一规划、综合开发、配套建设同步到位”的开发模式,使业主、住户免入住后“开门七件事”的生活烦忧,已被市场证明极其成功。对房地产业界的贡献是不可忽视的。但回过头来看,若没有等挂园创业者们非凡的胆略与眼光以及踏踏实实的实干精神,就没有今天“碧桂园”这一环宇震响的名字。在连夜赶工、灯火通明的工地上,碧桂园公司董事长带着一干人马在察看建筑情况;在售楼部大堂里,董事们和他们的助手仍在听取购房者的想法,在某一住户的家里,你也能发现创业者为解决业主投诉的问题而亲自登门拜访,决策层不分日夜,认真地分析、策划如何贴近市场.、….多少个日日夜夜,多少次日出日落,就是这样的微不足道的小事,一件件一桩桩积累起来,才有今天“碧桂园”这一响当当的地产名牌。美国通用电器公司总裁韦尔奇说过:“没身体力行的领导者,我们所有的计划、梦想、承诺,都是空想而已”。没有哗众取庞,没有空洞的宣传,仍然是“八年抗战”,埋头苦干,把一个又一个实实在在的,美丽的碧桂园凸现在人们面前,请大家欣赏,给大家挑选,让大家评论。着看华南碧桂园的推盘手段,那才叫大发展商风范。
性格特点之三:专心
正如“洁尔玛创业法则”第一条专心于自己的事业。经营企业需要专注,非洲的狮子追捕羚羊的时候,只盯住一只羚羊不停地追,即便追赶中遇到很近的羚羊,也从来不改换目标。经营企业同样需要这种专注。碧桂园总裁曾经对部下说:我是怎样走过来的,打个比方,我明天有很重要的事 一定要去广州,那我肯定会提前准备,我一定会赶到。如果没车,我就开摩托车去,如果没摩托车,我就踩单车去,如果没单车,就走路去,如果前面河流挡道,没有渡船,我就游过运河,走得累倒,我爬都要爬去。我有今天,靠的就是这种精神。
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什么是房地产运营管理,地产开发企业运营管理部门及运营管理在岗人员主要工作是什么?下面由读文网小编为你分享房地产运营管理的相关内容。希望对大家有所帮助。
什么是房地产运营管理,地产开发企业运营管理部门及运营管理在岗人员主要工作是什么?作为运营管理工作的在岗人员,每当别人问起我工作的时候,哪怕是行业内的从业人员询问,我回答时内心都会比较地纠结,因为这个问题的答案,就本人公司的现状乃至整个行业的发展现状而言,确实是难以统一的精准的定位,下面就听本人概要的介绍一下,捎带也微微吐个槽。
回答之前,向各位读者推荐一本介绍房地产运营管理的书籍-《房地产运营管理最佳实践》,由明源地产一个研究团队编制,书本内容对房地产运营管理在理论上做了很好的诠释,即对业务实践有很好指导意义,也对房地产运营管理发展方向指明了道路,是一本很好的行业内书籍。Ps:再次郑重申明,无任何广告的动机。
什么是运营管理,作为一个房地产开发企业,应该把运营管理部门放在一个怎样的位置上。基于本人的在岗经验,及对房地产开发业务的认识,对运营管理部门有如下见解,仅供参考。
个人认为,房地产开发企业运营管理部门及运营管理岗,不同于其他任何一个具体业务部门和某一具体业务岗位,它并非是只一个负责某一方面的专职业务岗位,而应该是站在项目综合发展的高度上去跟进项目发展的每一个阶段,从拿地到前期规划设计报批报建,从项目施工建设到后期的竣工验收交房入伙。每一个与项目发展有关的业务节点都应该是该岗位的关注与跟进范围。因此,对房地产开发全过程业务链条的了解,应该成为该岗位从业人员必备的业务知识,同时也是该岗位服务于公司其他业务部门的业务基础。除却项目发展全程进度的关注与跟进外,综合协调各业务部门业务工作推进亦应该是该部门工作的重点,加强做好项目发展全时间链条的管理。
综合地说,运营管理部门的主要职责是两个方面,进度跟进与综合协调。其定位应该是站在集团、公司战略及项目综合发展的高度上去发现问题,分析问题并协助相关职能部门解决问题的综合协调管理部门,发展管理岗作为公司项目运营管理的基层责任岗位,发展管理在岗人员应关注的是项目运营而非项目建设,关注的是项目全过程开发链条而非仅仅是项目工程进度的上传下达,从某种意义上讲,它应该类似于军队的参谋和后勤,谋划整体,居中协调,且服务各专职部门。
听完我的介绍,你是否对运营管理部门及运营管理岗极度的膜拜,全产业链发展,谋划整体,居中协调……运营管理岗是在干BOSS所干的活,想BOSS所想的事情,多么的风光无限,前景光明,干运营管理如本人之流,能知道房地产开发整个的运营流程,简直就是个全才,啊啊。
但我要告诉你的是,虽然在现阶段房地产行业内,以中海、万科、龙湖等为代表房地产开发企业已在组织架构中组建了运营管理部门,从事进行运营管理相关工作,但要知道有人的地方就有江湖,有江湖的地方就有帮派,有帮派的地方就有权利分割。运营管理工作相当于是要一统江湖,当武林盟主,自然需要有非常非常强有力的武林盟主,这个条件,成为现阶段运营管理发展的绊脚石。
作为运营管理部门的负责人,在公司需要有强有力的号召力,因为其角色定位决定运营管理负责人需要搞定投资负责人及分管领导、营销负责人及分管领导,报建负责人及分管领导、合约负责人及分管领导、工程负责人及管理领导……没有强有力的负责人,谈何搞定,更谈何进行业务推进。因此,拥有强有力的部门负责人,是运营管理工作最最基本的条件。
尴尬就在这里,更多的情况下,运营管理部门负责人因为自身号召力的原因,或各部门利益关系的原因,没有实权,并不能很好的担纲运营管理的职能,运管管理往往成为虚职,尤其是地区公司运营管理岗,所做的工作往往只是项目工程进度的跟进了解、上传下达。各部门业务工作依旧各自为战,没有着眼于项目全过程开发进行筹划,发展效率低下。
如同制造类企业,对房地产开发企业而言,项目现场就如同企业的生产车间,经过前期的“原料”准备,通过生产线加工,源源不断的将生产好的产品-商品房输入市场。因此,运营管理一般情况下以工程项目管理为中心点,兼顾其他业务链管理,运营管理从业人员,一般也是从工程部抽调人员担纲,对于一些规模较小的企业而言,可能并没有进行运营管理部门的组织架构设置,对于这种情况,可由项目部担纲运营管理部门相关业务工作。
运营管理相关
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