为您找到与房地产监管资金管理制度相关的共200个结果:
房地产开发公司资金管理制度有哪些呢?下面读文网小编为大家介绍一下。
1、收取任何款项必须开具收款收据,收取房款时要审核成交价格及审批单。
2、收据和发票实行登记和销号制度,控制收据和发票的数量和编号,定期查对已盖章未使用的收据、发票,防止短缺、遗失,保证所有收入的及时入帐,已使用过的收据和发票要清点、登记、保存。
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二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。在二手房交易中,中的资金监管主要流程是人们关注的。下面由读文网小编为你介绍二手房交易资金监管的相关法律知识。
对于买家:有的房子原先有贷款,需要买家先行付了首付款替卖家还清贷款注销抵押,但是有些不良卖家将首付款用于其他用途了,房子不注销抵押就没办法过户,有可能连首付款都要不回来了呢。资金监管是把购房人已经支付的房款,保管在由上下家同意的第三方资金账户里,专款专用。也就是说,只能用于还清上家贷款,这样就能保障交易流程的顺利和安全。
对于卖家:房产交易中存在先过户还是先付款的问题,如果买家先付了首付拿着房产证去过户了,因为某些原因贷款没办下来,这个时候房子产权已经是买房人了,对于卖家是非常不利的。
各地资金监管政策有差异,有的城市并没有强制要求进行资金监管,北京也是从2016年12月15日起才将资金监管覆盖到全市。资金监管最大的作用还是保障交易安全,确保卖方能拿到房款,确保房子能顺利过户到买方名下,所以即使没有强制要求,最好还是选择通过资金监管交易,有备无患。
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资金监管,又称为第三方监管,主要用于房地产交易。下面是小编带来的关于资金监管协议书范文的内容,欢迎大家阅读!
甲方(出资方):_________
乙方(操作方):_________
丙方:___________________
甲方委托乙方管理其设立在丙方的资金帐户,为保证甲、乙双方的共同利益及股票交易的正常进行,甲、乙、丙三方本着友好协商的原则,就丙方接受甲、乙双方的共同委托,对甲乙双方开立的股票、资金账户的监管事宜达成如下协议:
第一条帐户资金来源
一、甲方出资人民币:_________元整。
二、乙方出资人民币:_________元整。
第二条合同期限
合同期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
第三条投资范围
甲方委托乙方的投资范围为深圳证券交易所和上海证券交易所上市交易的有价证券(股票、基金及国债)。
第四条操作方式
一、由甲、乙双方分别在丙方开立共管帐户。
1.甲方开设帐户:户名_________;帐户号码:_________(此帐户为甲方开设并委托乙方管理的帐户,但乙方只有操作权无提款转帐权,以下简称共管帐户)。
2.乙方开设帐户:户名_________;帐户号码:_________(此帐户为乙方开设,以下简称保证帐户)。
本协议签订时,三方确认甲方开设帐户内资金额为_________元人民币(现金)、乙方开设帐户内资金额为_________元人民币(现金)。
甲方承诺,在本合同期限届满前,不得在该帐户提取现金或将资金转入其他帐户,亦不得办理转托管或撤消在丙方的指定交易。
乙方承诺,在本合同期限届满前,不得在该帐户提取现金或将资金转入其他帐户,亦不得办理转托管或撤消在丙方的指定交易。
二、受甲方委托,乙方在约定的投资范围内对共管帐户享有独立的操作权。甲方有权随时对甲方的资金市值状况进行查询,甲方如需要了解共管帐户市值及其对应的履约保证金帐户项下的资金情况,应事先书面通知丙方。丙方在收到其通知后应当提供加盖其公章的反映共管帐户和保证帐户的市值状况。但为保障乙方操作的独立性,丙方不得向甲方提供共管帐户的具体交易品种。
三、为确保本协议安全的履行,甲方、乙方授权丙方对共管帐户和保证帐户进行监管。丙方承诺,没有甲乙双方的共同书面授权,任何一方不得动用共管帐户和保证帐户内的资金(乙方进行买卖操作除外)。丙方并负责对乙方在该帐户项下的资金使用情况(包括但不限于买卖有价证券)进行监管,但对该帐户项下买卖有价证券的盈亏不承担任何责任。
四、合同期结束前一周内,乙方必须卖出共管帐户和保证帐户内的全部有价证券。合同结束后第一天,乙方必须向甲方提交投资结果确认书。此投资结果确认书必须得到丙方的盖章确认后再由甲方确认。
五、乙方承诺以保证帐户上的(_________元)作为保证,保证共管帐户资金期末市值不低于_________元。乙方向甲方提交投资结果确认书后,期末市值低于期初市值部分,乙方授权丙方从乙方保证帐户上拨转到共管帐户。
六、甲、乙双方保证共管帐户在合同生效之前和合同生效期间,不以任何形式发生透支、质押、担保等情形。在履行本协议期间,甲,乙某方若与第三人发生债务纠纷,必须保证于纠纷发生之日即向本合同的另外两方通报,不得隐瞒。甲方由此纠纷而引起共管账户上的损失,不在乙方保本责任范围之内。
七、共管帐户期末市值高于期初市值的部分,为投资利润,甲乙双方协议按照甲方_________%,乙方_________%的比例分配,乙方所应分配利润,由丙方依据甲乙双方共同签署的“投资结果确认书”,从共管帐户拨转到乙方保证帐户。
八、甲方必须保证共管帐户资金的合作使用期限,不得中途退出,如有变动须经协商,三方另行签订补充协议。
九、在委托期限内,除非出现以下第十条所述情况,甲、乙双方均无权对共管帐户和保证账户进行资金划拨、股票转托管或撤消指定交易。
十、共管帐户及保证帐户内有价证券市值与保证金之和小于人民币_________元时,甲方有权委托丙方卖出共管帐户中的证券,账户市值比期初市值减少部分,由丙方从乙方保证账户上划拨回共管账户,乙方不得以任何理由抗辨,并同意由丙方协助办理。
十一、丙方作为监管方,有责任监管甲、乙共管帐户及保证账户,在监管时间内,不能进行资金划拨、股票转托管或撤消指定交易;有责任按本协议以及由甲乙方共同签署的书面指令协助办理帐户内的资金划拨、股票转托管及指定交易等证券业务,并在共管帐户和保证账户合计市值低于_________元时,由指定专人通知甲乙双方。
十二、丙方对符合本协议及委托书的书面指令的执行,甲、乙双方均不得提出异议,甲、乙双方的异议均不影响上述指令的执行。
第五条违约责任
甲、乙、丙三方均应遵守并履行本协议约定的义务与责任,任何一方违反本协议的约定,应承担违约责任和赔偿责任。
第六条争议的解决
因履行本协议或与本协议有关的一切争议,应由甲、乙、丙三方协商解决。若三方协商无法解决的,任何一方均有权向人民法院诉讼解决。
第七条终止与其他
一、本协议约定的期限届满后,丙方所承担的监管责任即自行解除,本协议终止。
二、甲乙双方共同签署的书面文件,解除双方委托关系,并书面通知丙方,丙方办理完有关手续后,协议终止。
三、本协议有效期届满后,若三方仍愿意继续合作,则需另行签定协议书。
四、甲方、乙方的开户资料,甲方对乙方的不可撤消授权委托书,以及甲方填报的卖出委托单等均作为本协议不可分割的组成部分。
五、本协议一式叁份,由甲方、乙方、丙方三方各持一份,自各方法定代表人或其授权代表签字并加盖公章之日起生效,均具同等法律效力。
甲方(盖章):_________乙方(盖章):_________
代表人(签字):_______代表人(签字):_______
_________年____月____日_________年____月____日
签订地点:_____________签订地点:_____________
丙方(盖章):_________
代表人(签字):_______
_________年____月____日
签订地点:_____________
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想必大家都不知道美国的房地产经纪人和销售员的管理规定吧,下面由读文网小编为你分享美国的房地产公司管理制度的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、关于经纪人的从业规定
持牌经纪人必须有固定的营业场所才能开业,要在醒目的地方张帖标志。如果设有分公司或办公室,必须为每一个公司和办公室申请同样的执照。经纪人必须设立不同的帐户分别处理代理的资金和自己的资金。
经纪人必须保留所有经手处理的有关房地产转让的文件至少三年。
房地产广告必须注明经纪人的公司名称。
如果经纪人从事房地产按揭经纪业务,还必须取得银行核发的按揭经纪执照。
经纪人要承担其属下销售员的职业责任。
二、关于销售员的从业规定
销售员只能在经纪人名下从事房地产服务,一般情况下,销售员牌照由经纪人保管,销售员持执业工作证。销售员如果要脱离当前服务的经纪人,为另外的经纪人服务,要知会发牌部门,注销旧执照,换领新执照。
如果经纪人的牌照被注销,那么其属下所有销售员的牌照自动注销,直至销售员投靠新的经纪人,并取得新的担保后,方可换领新的销售员牌照。
销售员只能从他所服务的经纪人手中获得报酬,不能接受其他任何人的佣金和报酬,因此类似代经纪人从客户手中收钱等是禁止的。
三、《代理法》对经纪活动的约束
(1)《代理法》对代理人、顾主、顾客关系的定义:
代理人:是指被授权并且自己同意代表他人利益的人。如,房地产经纪人可以充当卖方(或地主)的代理人,也可以充当买主(或租户)的代理人。销售员是注册经纪人的代理人。代理人只能充当一方的代理。
顾主:雇用或授权代理人代表其利益的人。
代理:代理人与雇主之间的诚实与信用关系。代理关系一般要通过达意的协议(express agreement)来表示。
顾客:代理人代表顾主处理交易事务时所面对的第三人。
代理人对顾主有“关心(Care)、保密(Confidentiality)、忠诚(Loyalty)、服从(Obedience)、解释(Accounting)和披露(Disclosure)”的责任,俗称为“CC-LOAD”关系。
代理人对顾客要公平合理,如实反映所代理的房地产情况,不能欺骗和误导。
(2)主要代理关系:
卖方(或房东)代理:分为独家销售代理(Exclusive-right-tosell listing),独家代理(Exclusive-agency listing),敞开挂牌(Open listing)三种形式。独家销售代理,只要买卖成交,不管买主是谁介绍的,都要付佣金给经纪人。独家代理:卖方不能再委托其他人代理,买卖成交,如果买主完全是卖方自己联系的,那么不用付佣金,否则都要付佣金;敞开代理,卖方可以同时委托多个经纪人,买卖成交后,谁联系的买主,佣金就付给谁。
经纪人在未知会卖方并经卖方同意的情况下,经纪人不能买自己代理的房地产。
买方(或租户)代理:分为独家买方代理(Exclusivebuyer agency) ,独家代理买方代理(Exclusive agency buyer agency),敞开代理(Open buyer agency)三种形式。其含义同前。
经纪人在未知会买方和得到买方同意的情况下,不能代理与自己有利益关系的房地产。
双重代理:既代表买方又代表卖方。一般为法律所禁止,除非在特殊情况下,且经买卖双方书面同意。
美国大部分州的《代理法》要求,代理关系当事人应以书面形式向顾主和顾客披露代理关系。
四、《反托拉斯法》(AntitrustLaw)对房地产代理的约束
《反托拉斯法》规定,房地产代理活动不能有固定价格、联合抵制、瓜分市场和捆绑销售行为。
(1)固定价格(price-fixing):两个经纪人之间不能讨论任何有关佣金标准的问题。
例,在Foley案例中, 一经纪人在National Association of Realtors理事会上,对其它经纪人说,不管其他人如何收费,他将单独提高佣金的标准,结果被法院裁定这种公开言论意在影响他人共同提高价格,属违法行为。这个案例对经纪人的影响很大,为了避免触犯《反托拉斯法》,经纪人公司绝不能使用已印好佣金率、挂牌期限和保证期限等条款的表格和文书。
(2)联合抵制(Group boycott):不能有排斥他人公平参与市场竞争的联合抵制行为。两个(或以上)经纪人之间不能有针对第三经纪人或对第三经纪人不利的任何协议。
(3)瓜分市场(market allocation):经纪人之间不能有瓜分市场和客户的任何协议。如经纪人之间不能划定各自代理的地理位置范围、价格范围、物业类型、置业者阶层等。
(4)捆绑销售(Tie-in Agreements) :如开发商将土地卖给一建筑商,附加约定,房子建好后,要由开发商指定的代理商代理,这就是一种捆绑销售行为。
违反《反托拉斯法》,如果是个人,最高罚款35万美元,入狱三年,如果是公司,最高罚款为1000万美元。
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这可能是成都今年最好的房地产发布会广告。想知道如何正确的使用好房地产广告么,下面由读文网小编为你分享房地产广告精选的相关内容,希望对大家有所帮助。
作为项目首次亮相的重大节点推广,项目发布会每家都在做,各大企业、项目在形式、内容、调性、客群、明星、规模都做了太多的演绎,项目发布会还能如何创新?!作为万达集团高端物业第四代产品,如何让天府1号的高端调性蜕去城市综合体烙印?如何让首次品牌发布会在成都落地并引爆?
通常,传统的发布只能影响一部分人,但天府1号成都发布会从筹备到执行不断创新,充分运用新媒体思维和高科技技术等,实现了由100人参与到影响300万人的关注,在成都乃至全国地产界掀起一阵巨浪,在传播为王的时代,天府1号发布会堪称经典之作。
接下来,让我们重温这一场神来之笔的发布会。
项目背景:
成都万达·天府1号项目是万达集团在成都千亿投资的压轴项目,总投资超100亿,项目位于四川省和成都市重点打造的国家级新区——天府新区核心的秦皇寺中央商务区,距离市中心约23公里;该项目区别于传统万达综合体,是万达集团内部少有的高端低密复合型大盘;同时项目将落户万达引入的世界第一医疗品牌——IHG(国际医疗集团)英国皇室医院。
思考课题:
万达在成都落户发展17年,专注于商业综合体的市场印记深入人心;而传统的发布会只能影响很少部分人,作为万达高端系大盘作品在成都的首次亮相,既要树立高端品牌调性,又要最大程度扩大项目影响力,积攒足够人气。万达·天府1号的首次亮相如何引爆成都?!
执行策略:
1、活动本身做足新闻热点:极少数人参与,多数人围观,最大规模的做足传播造势;
2、将活动发布全程事件化、互动化、新闻化、社群化;
3、用足最有效的传播资源和传播内容:整合传播最快,关注最高,覆盖最广的推广渠道;
【起势】炫酷预告+神秘邀约=瞬时引爆
1.以成都史上最炫酷、最大气的活动预告H5上线,拉开活动序幕。这个将近年来万达全球影响力和项目价值无缝对接,堪称好莱坞大片的H5上线实现10万+阅读,1万+转发。发布会消息瞬间引爆成都地产圈。
2.为保证发布会品质和调性,宣布全球仅邀约100位跨行业领袖,且嘉宾名单保密,打造最神秘发布会,引发市场猜测,而万达一贯的大手笔,更激发大家试图通过多渠道寻求邀请函参与的欲望。
3.启动成都史上最高科技邀约。万达·天府1号将高科技与明星效应用到极致:邀请气质非凡的著名主持人陈鲁豫,通过新媒体和传统媒体优势组合,利用AR技术实现陈鲁豫向成都人民问好,瞬间引爆成都,受到全城朋友圈疯狂转发。
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2016最新重庆主城区房地产市场分析报告,让你清楚的了解重庆主城区房地产市场的现状,下面由读文网小编为你分享重庆房地产市场分析报告的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、 市场导读
1. 本月主城区成交商住类土地17宗,土地面积2041亩,可开发体量290.39万方,总金额75.75亿元,楼面均价2609元/㎡ ,最高溢价率71%;
2. 本月主城土地市场成交创下年内新高,但与去年同期相比,成交量仅为去年同期的一半;
3. 本月成交热点区域主要集中在沙坪坝区,成交总额以两江新区最高,九龙坡区平均单价位居第一;
4. 本月土地市场呈现“量涨价跌”局面,成交土地位置更趋于边缘化,间接拉低其平均成交价格。
5. 主城区商品住宅供应持续增长,但增幅明显收窄,而成交放缓,市场更趋于理性;
6. 本月主城区商品住宅市场呈现“量跌价涨”态势,其商品住宅价格持续递增,打破年内价格新高;
7. 从成交区域来看,两江新区表现突出,成为本月重庆商品住宅成交热点区域,其次是南岸区;
8. 本月主城区平均消化周期5个月,存量历史新低,市场保持理性,其中江北区存量最低去化周期最短。
9. 本月主城区二手房住宅市场放缓,呈现“量跌价稳”局面;其中渝北区持续活跃,占据挂牌价格高地;
10. 主城区二手房住宅成交连续三月保持高位,而渝北区仍为本月热销区域,但市场份额减少;
11. 本月主城区二手房住宅成交呈现“量价齐跌”态势,但整体来看仍处于高位;
12. 本月主城住宅成交平均单套面积持续加大以再改需求为主,其中渝北区二手房高端物业更畅销。
二、 土地市场
1、 土地综述
本月主城区成交商住类土地17宗,土地面积2041亩,可开发体量290.39万方,总金额75.75亿元,楼面均价2609元/㎡ ,平均溢价率28%。
其中本月拿地企业中,万达占比最大为39%,而具有国资背景拿地企业占20%。
2、 典型地块分析
Ø 两江新区礼嘉组团:
该宗地是继上月照母山地块之后,又一新地王,楼面地价高达7618元/平方米,溢价率71%,刷新上月照母山刚创下的今年7614元/㎡单价地王纪录。地块位于礼嘉靠近大竹林,轻轨九曲河站旁,具有规模大容积率低的特点,区域整体规划为滨江亲水高端社区。
Ø 沙坪坝区西永组团:
本月万达取得四宗西永地块建筑规模共112.47万方,未来将建设总投资500亿元的重庆万达文化旅游城项目,该项目将涵盖大型万达茂、具有本土文化特色的大型秀场、星级酒店集群、酒吧文化一条街、大型室内外主题公园等。万达的进驻将大力推动区域市场的发展。
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今天有读文网小编为你整理房地产成本管理资料汇编的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、集团成本管理办法
★1、目的
①提高目标成本及预算的严肃性
②加强项目成本过程可控、透明
③明确成本管理责任
④控制成本风险,提升集团成本竞争力
⑤构建行业内领先的成本管理体系
★2、适用范围
本办法适用于全集团各地区地产公司的项目成本管理.
★3、成本管理责任界定
①项目成本经理:开发成本的直接责任人;营销费用统计,预警责任人;负责项目目标成本编制、动态成本月度回顾。
②项目营销经理:项目营销费用的直接责任人
③项目财务经理:负责分摊进入项目的“部门费用”;负责牵头编制项目预算;负责项目收益分析及跟踪。
部门费项包括:项目营销费用中的人工成本及行政办公费、管理费用、财务费用税。
④项目总监:全项目成本的责任人,牵头编制全项目合约规划;检查、督促项目目标成本制定、动态成本月度回顾。
★4、成本管理原理及主要概念
☆4.1、成本管理原理
在项目开发的关键环节设定目标成本,过程中系统实时自动统计动态成本。
通过对目标成本与动态成本的比较,检查,发现和解决问题,从而达到管控项目成本的目的。
☆4.2、“动态成本”概念
动态成本=合同签约金额+已确认合同变更金额+已签合同的预估变更金额+库存材料结转+带发生合约规划金额
☆4.3、“已确认合同变更”的概念
指已签合同发生合同金额变更,包括以下4种情况:
☞1)经与相关方确认金额、且签字盖章完善的经济签证、设计变更及技术洽谈。
☞2)经与相关方确认的施工图预算调整。
☞3)经与相关方确认的工程量调整、材料价格调整。
☞4)进我房确认增加费用的实施方案。
若需另签补充协议,则视为新合同,不视为变更合同。
☆4.4、“已签合同预估的变更”的概念
指对方已提出变更,但我方尚未完全确认变更及变更金额,或对未提出、我方预计要发生的合同金额增加。包括:
☞1)未与分供方确认的经济签证、设计变更及技术洽商。
☞2)预估的预算调整
☞3)预计发生的材料涨价、工程量变化等。
★5、目标成本编制及审批管理
1】
目标成本的版本:土地版、启动版、基准版(放案板)、执行调整版
其中:
①基准版(放案板)是评价、比对的基准。取得方案审查意见书后10天内提交上线。
②执行调整版是依据实际情况对基准版的修正。
③为保证目标成本的严肃性、合理性,在成本系统中提交目标成本时至少应提交以下内容(详见《目标成本预算(总结)模板》):
Ø 项目技术经济指标
Ø 产品建造标准
Ø 含量指标(如含钢量、窗地比等)
Ø 在公司内部找一个标杆项目,便于成本参照对比。
土地版目标成本(土地投资论证阶段):
①根据发展部提供的土地信息,由地区公司总经理主持,地区公司PMO成员参加,确定拟取得地块的项目定位(含拟售价格及项目成本设定等)
②根据地块项目定位,公司研发部门负责完成(项目预案)公司发展部法则提供土地信息及周边市政配套情况;
③根据项目定位,(项目预案)、土地信息和周边市政配套情况,由公司造价采购部负责人(或其指定人员)负责完成土地投资论证阶段。
《目标成本(土地版)》:
☞《目标成本(土地版)》按照集团统一指导模板的要求完成;
☞《目标成本(土地版)》是土地投资论证资料的一部分,需和其他资料一起报投委会委员审核;
☞如土地中标,《目标成本(土地版)》由项目经理(或造价采购部指定人员)于取得土地中标通知书后3个工作日内,提交到成本系统中,若未取得土地,由地区公司造价采购部存档。
☞审批流程:
2】
★6、成本系统控制
为保证项目成本在可控范围内,通过成本系统对项目成本总额及二级费项的动态成本分别进行控制。
若动态成本相对目标成本超出一值,系统自动预警或项目停止付款及签合同。
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都以为房地产经纪人挣钱,但像这样的业务员也是存在的。下面由读文网小编为你分享怎样才能做好房地产销售的相关内容,希望对大家有所帮助。
房地产销售好做吗?做房地产销售工作好吗?这样的问题总有朋友来问我。无论做房地产销售的您是处于什么目的,锻炼自己也好,想挣钱也好,还是相关专业的学生也好,但在选择房地产销售这个岗位之前,一定要先了解了解目前的形式和市场,之后再决定是否要进入房地产销售这个岗位。房地产销售是一个极具有挑战性的工作,每天接触的人,每天说出的话,每天观察客户的每一个细节,无论您是处于什么目的,这些是一定可以得到锻炼的,尤其是对于刚毕业的大学生,对个人成长,能力的提升都有益。
那么房地产销售好做吗?在回答这个问题前,先来说几点建议:
第一:亲和力:是顾客信任你的第一步,顾客愿意与你打交道,有问题也愿意来问你。
第二:公司组织的相关培训一定要认真听认真做笔记,如果连自己的产品特点都不了解,又如何去让顾客相信你呢?自己要很专业,房地产相关的新闻大事件等等都要随时关注,(这里推荐一个房地产最据影响力的微信公众号之一:中国房地产报),同时必须了解和掌握建筑结构、建筑材料、户型、采光、楼宇的建筑风格和与众不同之处等。
第三:换位思考:从顾客的角度和需求出发,解决顾客最关心最担心的问题,把顾客当作自己的亲人一样去对待,一个让人信任的销售才是一个好销售。
第四:顾客人脉资源再利用:建立一个属于自己的顾客圈,达到口碑效应,让顾客给我们介绍顾客,以上几上做的好才会达到这点。
第五:学会感恩:一个不懂感恩的人,暂时性的业绩好但走不远。说了这么多,让我回到最终的问题:房地产销售好做吗?实际没有好做不好做这一说,只要我们坚定目标,认定我要做的事情,就一定会成功!
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中国房地产本质是什么样的产业?下面由读文网小编为你分享房地产属于什么产业的相关内容,希望对大家有所帮助。
在2010年底锡恩与万科解除了十年千亿战略规划项目保密协议,从2011年6月开始锡恩第一次举办全国性的房地产总裁峰会,结识了众多优秀的企业老总,到今年已经是第十届了。锡恩董事长姜汝祥博士说:为什么在给万科做过战略后,6年没有服务于地产业?(万通除外),金地、世联老总曾经希望直接过来,跟锡恩开始做项目。但是我没有去,第一是处于保密期;第二08-09房地产火暴,我主张万科不要做第一。后来大家遭遇地产调控,我号召研究三四线房地产战略,因为一二线的房地产战略是错误的。作为战略专家、学者,房地产在中国的重要性是无可质疑的。我们的结论可能是一致的,但是出发点是不一样的。我是学者,作为万科千亿战略制定者,我可以告诉大家,房地产未来很长时间在中国都是非常重要的产业。规律不是由长官意志可以战胜,政府与经济规律作战,从来没有胜利过,永远是规律战胜了政府。
1、没有哪个产业能如此深地影响中国的社会、政治、经济
在2011年6月开总裁峰会,希望大家思考:第一不要用过去做一二线城市地产的方式来做,否则会导致政府定期抽风调控。地产是影响中国社会未来100年甚至更长的产业。没有哪个产业像房地产可以如此深地影响社会、政治和经济。社会第一位,政治第二位,经济第三位。
09年,作为战略专家,我就说,如果中国经济最后崩盘,中国4万亿是最后一击。
世界各国经济没有连续增长40年过。日本从60年代增长到80年代,疯狂购买了勒克非勒,松下买了凡高的向日葵。经济上不去,首相上去几天就下来。日本国民不得不得承受错误造成的结果。松下已连续亏损6年,日本公司全线亏损。政府与规律作战,从来没有胜利过.
中国的经济增长从80年,到2010年已经连续30年。可否继续增长?可以。人活到60岁时,身体在走下坡路。可以活得更长,必须承认身体在退化,自我革新——要注意不要熬夜,要规律生活,要尊重生命规律本身。
中国经济增长30年了,接下来应该往下走。这是规律,我们要尊重规律,自我革新。但是有意的自革命是很难的,所以上帝给人类一个礼物叫疾病,提醒我们你稍有不慎就要丧失生命。生命可以随时被摧毁。
经济危机上上帝的礼物,增长就一定有衰亡。当危机到来时,需要承认过去的成本模式已经过时,财富积累方式已不再适合。但是非常可悲的是,09年时中国经济有了天赐良机调整。错过了,我们第三产业比全球低10个百分点,说明人民没有享受到经济增长的好处。
我们可以好好调整,但是政府在灾难慌了,投入4万亿,加上当地政府的投入,天文数字,地产暴涨。致命一击。
09年之后,每家公司与全世界、与国家联系。4万亿对经济的影响,长期存在。
为什么地产如此深地影响社会、政治、经济?
我的导师费孝通最大贡献是研究得出结论:中国社会是以家为单位,家是中国的宗教,中国人是为儿子、孙子、孙子的孙子活着。全世界只有中国人能做到,父母一退休有一任务去服务孙子。在中国国不重要,家重要。
中国人把房子等于家,所以买的不是住,买的是家。家是宗教,是生命归属、源泉。这样一种需求,有哪个产业能比?没有别的产品能达到这个高度。甚至中国政府垮了都没关系,只要别把我家给毁了。孔了讲的是家,是家人的相亲相爱。所以每个中国人都要拥有一套房子。
家意味着什么?未来70年,二到三代人,在80-120平方米,生命会一分一秒地在这小空间里行走。如果房子空间结构设计错了,就会导致他们冲突。空间错了,人际关系变变了。孩子就会冲击的人际关系中长大,你是不是在影响中国社会100年?
我们走出门去,每一个邻里房子的设计就是不让人往来。外面是厚厚的围墙,有安全感。在龙湖围墙里面美景,围墙外是乞GAI。里面小孩感觉高人一点,外面是贱民。从小被灌输了精英主义、对贫民的歧视,这是中国社会希望的吗?
中国各个阶层用钢筯水泥围起来。北京大水小里对救援车都要收费,你不要怪他。没有哪个产业能如此深地影响中国的社会、政治、经济。你们从事的是一个特殊的产业!它影响的深度远远超过了你的想像。所以中国的富豪出在地产是很道理的,因为它太重要。就像制造业出富豪因为制造业重要,但是制造业远没有地产重要。
所以作为地产公司的老总,你也要承担不一样的责任。中国人把房子等于家,溢价致少40%。法国住房拥有率50%,英国、日本等55%,美国克林顿把房子当国家战略也只能达到67%,他们没有把房子当成家,所以不会毕生的力量投入到房子。
把房子当成家,对房价就不敏感。张五常说是泡沫钢做的。但是你敢利用这个赚钱而不回报,你就会受到市场的惩罚。你说是政府干的,那是你不懂行业的属性。产业仍然是巨大的未来。但量不仅政府不能按过去那样走,你也不能。
我想让你知道,万科在02-03年与你们遇到同样的问题时,王石是怎么思考的。10多年前我只有20多人,且王石眼界很高,但是来找我们这个刚创业的公司,为什么?而且一服务就是三年。破100亿时,又让我们做了从百亿到千亿的经济人打造。
我们不从房子上谈地产,而是从战略上、从世界经济来谈地产。万石说,我不要求所有人都能接受你,但是我们相信他们会接受你。全国高层视频会议,讲了10分钟,“你知道什么叫房子吗?”讲完,我做了房地产20年到今天我才知道我干的是什么产业。我们不懂房地产人,恰恰比你更懂什么是房子。我们研究的是规律和人性,而不是产品,产品是规律和人性的体现。
所以我们的主题是:房地产公司战略DNA,从项目赚钱到战略赚钱。
2、跳出项目看地产
老总吃饭就谈项目,以为赚钱的就是项目。老总必须跳出项目看企业。雅格尔做地产是赚钱,不是战略。你不懂得赚钱的规律,迟早会吐回去。我希望有更多的企业家来学习这套道理。我不希望你关门做企业,不要赚了点钱就狂妄。中国唐宋GDP占全世界的60-70%,我们有钱过。但又怎么样?鸦片战争照样把你打败。不懂尊重规律,不懂学习。全球老大就叫中,最后你发现你不是“中”国。如果你不懂这些,你就是个暴发户而已。我是读书人,老师教我“要先天下之忧”。但是作为读书人我不能说假话。如果没有知识分子不敢对权贵和富豪批评,这个社会还有什么希望。内心是对规律的敬畏。
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什么是房地产运营管理,地产开发企业运营管理部门及运营管理在岗人员主要工作是什么?下面由读文网小编为你分享房地产运营管理的相关内容。希望对大家有所帮助。
什么是房地产运营管理,地产开发企业运营管理部门及运营管理在岗人员主要工作是什么?作为运营管理工作的在岗人员,每当别人问起我工作的时候,哪怕是行业内的从业人员询问,我回答时内心都会比较地纠结,因为这个问题的答案,就本人公司的现状乃至整个行业的发展现状而言,确实是难以统一的精准的定位,下面就听本人概要的介绍一下,捎带也微微吐个槽。
回答之前,向各位读者推荐一本介绍房地产运营管理的书籍-《房地产运营管理最佳实践》,由明源地产一个研究团队编制,书本内容对房地产运营管理在理论上做了很好的诠释,即对业务实践有很好指导意义,也对房地产运营管理发展方向指明了道路,是一本很好的行业内书籍。Ps:再次郑重申明,无任何广告的动机。
什么是运营管理,作为一个房地产开发企业,应该把运营管理部门放在一个怎样的位置上。基于本人的在岗经验,及对房地产开发业务的认识,对运营管理部门有如下见解,仅供参考。
个人认为,房地产开发企业运营管理部门及运营管理岗,不同于其他任何一个具体业务部门和某一具体业务岗位,它并非是只一个负责某一方面的专职业务岗位,而应该是站在项目综合发展的高度上去跟进项目发展的每一个阶段,从拿地到前期规划设计报批报建,从项目施工建设到后期的竣工验收交房入伙。每一个与项目发展有关的业务节点都应该是该岗位的关注与跟进范围。因此,对房地产开发全过程业务链条的了解,应该成为该岗位从业人员必备的业务知识,同时也是该岗位服务于公司其他业务部门的业务基础。除却项目发展全程进度的关注与跟进外,综合协调各业务部门业务工作推进亦应该是该部门工作的重点,加强做好项目发展全时间链条的管理。
综合地说,运营管理部门的主要职责是两个方面,进度跟进与综合协调。其定位应该是站在集团、公司战略及项目综合发展的高度上去发现问题,分析问题并协助相关职能部门解决问题的综合协调管理部门,发展管理岗作为公司项目运营管理的基层责任岗位,发展管理在岗人员应关注的是项目运营而非项目建设,关注的是项目全过程开发链条而非仅仅是项目工程进度的上传下达,从某种意义上讲,它应该类似于军队的参谋和后勤,谋划整体,居中协调,且服务各专职部门。
听完我的介绍,你是否对运营管理部门及运营管理岗极度的膜拜,全产业链发展,谋划整体,居中协调……运营管理岗是在干BOSS所干的活,想BOSS所想的事情,多么的风光无限,前景光明,干运营管理如本人之流,能知道房地产开发整个的运营流程,简直就是个全才,啊啊。
但我要告诉你的是,虽然在现阶段房地产行业内,以中海、万科、龙湖等为代表房地产开发企业已在组织架构中组建了运营管理部门,从事进行运营管理相关工作,但要知道有人的地方就有江湖,有江湖的地方就有帮派,有帮派的地方就有权利分割。运营管理工作相当于是要一统江湖,当武林盟主,自然需要有非常非常强有力的武林盟主,这个条件,成为现阶段运营管理发展的绊脚石。
作为运营管理部门的负责人,在公司需要有强有力的号召力,因为其角色定位决定运营管理负责人需要搞定投资负责人及分管领导、营销负责人及分管领导,报建负责人及分管领导、合约负责人及分管领导、工程负责人及管理领导……没有强有力的负责人,谈何搞定,更谈何进行业务推进。因此,拥有强有力的部门负责人,是运营管理工作最最基本的条件。
尴尬就在这里,更多的情况下,运营管理部门负责人因为自身号召力的原因,或各部门利益关系的原因,没有实权,并不能很好的担纲运营管理的职能,运管管理往往成为虚职,尤其是地区公司运营管理岗,所做的工作往往只是项目工程进度的跟进了解、上传下达。各部门业务工作依旧各自为战,没有着眼于项目全过程开发进行筹划,发展效率低下。
如同制造类企业,对房地产开发企业而言,项目现场就如同企业的生产车间,经过前期的“原料”准备,通过生产线加工,源源不断的将生产好的产品-商品房输入市场。因此,运营管理一般情况下以工程项目管理为中心点,兼顾其他业务链管理,运营管理从业人员,一般也是从工程部抽调人员担纲,对于一些规模较小的企业而言,可能并没有进行运营管理部门的组织架构设置,对于这种情况,可由项目部担纲运营管理部门相关业务工作。
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如何写好一篇房地产销售方案?下面由读文网小编为你分享房地产房地产销售策划方案的相关内容,希望对大家有所帮助。
第一节:销售策划方案概述
销售策划方案一般指项目销售阶段划分及促销策略怎样安排,项目的销售价格怎么走,如何宣传造势等。
第二节:销售策划方案与项目策划的区别
简单而言,二者区别在于项目策划是“纲”,销售策划方案则是“目”,“纲”举才能“目”张。
一、项目销售方案策划所包涵内容:
(一)市场销售方案调查
项目特性分析:建筑规模与风格:建筑布局和结构:装修和设备:功能配置:物业管理:发展商背景:结论和建议
(二)目标客户分析
经济背景:经济实力/行业特征/公司:家庭
文化背景:推广方式:媒体选择:创意:表达方式:
(三)价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
(四)入市时机:入市姿态
(五)广告策略
广告的阶段性划分:阶段性的广告主题:阶段性的广告创意表现:广告效果监控
(六)媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
(七)推广费用
现场包装(营销中心:示范单位:围板等):印刷品(销售文件:售楼书等):媒介投放
二、销售策划方案所包涵内容:
(一)销售现场准备
(二)销售代表培训
(三)销售现场管理
(四)房号销控管理
(四)销售阶段总结
(五)销售广告评估
(六)客户跟进服务
(七)阶段性营销方案调整
第三节:销售策划方案的内容及步骤
一、项目研究,即项目销售市场销售策划方案及销售状况的研究,详细分析项目的销售状况:购买人群:接受价位:购买理由等。
二、市场销售方案调研,对所有竞争对手的详细了解,所谓“知己知彼:百战不殆”。
三、项目优劣势分析,针对项目的销售策划方案状况做详尽的客观分析,并找出支持理由。
四、项目再定位,根据以上调研分析,重新整合所有卖点,根据市场销售方案thldl.org.cn需求,做项目市场销售方案定位的调整。
五、项目销售策划方案思路:
(一)销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来,避免盲目跟随风。
(二)主题思想的统一性。在广告宣传上,不管是硬性广告还是文字包装,都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题,小主题内容可以不一样,但都是为说明大主题服务的。
(三)操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断:前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断,两次宣传间隔的时间不能太长。
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房地产策划案例--碧桂园,下面由读文网小编为你分享房地产策划案例的相关内容,希望对大家有所帮助。
拿了四个第一的碧桂园
最近,广州市对 1998-1999年度房地产综合实力 30强企业和 1999年度单项实力排名20的企业进行了通报表彰,番禹市碧桂园物业发展有限公司即广州等枝园,以雄厚实力良好的信誉名列前茅:综合实力排名第二,仅次于广州市城市建设开发集团公司:五个单项实力排名,拿了四个第一。此次综合实力 30强评比是根据 1998、 1999年度广州市房地产开发企业实际完成的开发投资、商品房施工面积、竣工面积、销售面积、企业经营收入、实现利税 等6项指标数据,采用科学的企业评价方法进行评分,并结合经营信誉度进行综合考虑评选出来的;单项实力 20强排序是根据 1999年度广州市房地产企业完成开发投资、商品房 竣工面积、销售面积、销售收入以及竣工面积、销售面积、销售收入以及实现利税等5个单项指标评选出来的。广州碧桂园所获得的五个单项实力评比中的四个第一分别是:房地产投资第一名,商品房竣工面积第一名、商品房销售面积第一名、商品房销售收入第一名。
从性格看碧桂园巨无霸
性格特色之一:大气
人们在谈到对碧桂园的印象时,常常这样感叹:“碧桂园就是大气”。这里的“大气”指的是大家风范,不小家子气,做人处事有气度、有气魄。有调查公司对碧桂园品牌印迹进行分析时,大气、雍容大度、华贵等‘印迹”也十分明显,有人甚至把碧桂园描述为一个高大威猛、声音宏亮、衣着华丽、豪气十足的大汉。人们 何以对碧桂园会有如此“感觉”,社会上也有各种各样的说法。有的说碧枝园的告牌塑造就是如此,有的说碧桂园的经营作风就是这样,有的则说仅看楼盘的规划布局、绿化建设就能感觉到。人们根据一鳞半爪的印象,有感而发,其‘憾”不一定正确而完整,但一斑之见,有时也能窥“全豹“。人们所以觉得碧枝园大气,大 概与碧桂园的一贯作风有关。碧桂园属下物业,每一个盘都堪称大型,自前的几个盘都在千亩以上,大盘必须要大投入,还需大配套,大投入往往会有大 风险,但碧桂园的决策者具有百战百胜的的气魄,对风险的控制充满信心,人们对碧桂园这种“风格”叹服之余,难免顿生感慨。碧枝园每开发一个楼盘都是一次大手笔,为使业主真正拥有一个“五星级的家”,只要能力许可,碧桂园总是主 动尽一切努力,满足住户的需要,在顺德碧枝园为使住户生活方便,已建的大型会所有三个,西苑还有一个正在建的大型会所;原来可用来建房出售的碧江边,留 。竟出宽达9米长达3/公里的江岸,建设成绿树婆婆的江滨公园,为此少赚了 4000 多万元;在碧江边投入6000万元,修整建成了独一无二的沙滩泳池。花重金征用7 半个不能建房出售的桂山,专门建成让住户晨运或散步的山顶公园。而在广州碧桂圆.要划出 100亩用地,建设成一个有丰富多彩活动项目的公共场所,广州碧桂圆会所建筑面积就达4万多平方米。广州城门下的两个盘的会所——一广州碧桂园,华南碧桂园会所泳池,面积都在50加平方米以上,华南碧桂园仅网球场就达20 个,这在广州楼盘中是绝无仅有的。所有这些,都表现出碧桂园的做事风格,当人 们了解到体验到这一切时,心中油然而生的大概就是这么几个字——一“真大气”。
是的,这就是碧桂园所追求的大家风范。只要有益于业主住户、只要有利于营造 高尚社区、营造完善生活方式,碧桂园就不惜重金。碧桂园的大气与阔气不同,摆多阔大多是做样子给人看,碧桂园追求的大气则是以实实在在、诚心诚意为基础,目 的不是给人看,而是为他人着想。他人之所想之所求,就是碧枝园之所为,碧桂 园历来就有这么一种服务的精神、利他的思想,这种精神与思想同碧枝园“用心建设、关怀住户、感谢社会”的经营理念一脉相承。
性格特点二: 踏实
碧桂圆实施的“统一规划、综合开发、配套建设同步到位”的开发模式,使业主、住户免入住后“开门七件事”的生活烦忧,已被市场证明极其成功。对房地产业界的贡献是不可忽视的。但回过头来看,若没有等挂园创业者们非凡的胆略与眼光以及踏踏实实的实干精神,就没有今天“碧桂园”这一环宇震响的名字。在连夜赶工、灯火通明的工地上,碧桂园公司董事长带着一干人马在察看建筑情况;在售楼部大堂里,董事们和他们的助手仍在听取购房者的想法,在某一住户的家里,你也能发现创业者为解决业主投诉的问题而亲自登门拜访,决策层不分日夜,认真地分析、策划如何贴近市场.、….多少个日日夜夜,多少次日出日落,就是这样的微不足道的小事,一件件一桩桩积累起来,才有今天“碧桂园”这一响当当的地产名牌。美国通用电器公司总裁韦尔奇说过:“没身体力行的领导者,我们所有的计划、梦想、承诺,都是空想而已”。没有哗众取庞,没有空洞的宣传,仍然是“八年抗战”,埋头苦干,把一个又一个实实在在的,美丽的碧桂园凸现在人们面前,请大家欣赏,给大家挑选,让大家评论。着看华南碧桂园的推盘手段,那才叫大发展商风范。
性格特点之三:专心
正如“洁尔玛创业法则”第一条专心于自己的事业。经营企业需要专注,非洲的狮子追捕羚羊的时候,只盯住一只羚羊不停地追,即便追赶中遇到很近的羚羊,也从来不改换目标。经营企业同样需要这种专注。碧桂园总裁曾经对部下说:我是怎样走过来的,打个比方,我明天有很重要的事 一定要去广州,那我肯定会提前准备,我一定会赶到。如果没车,我就开摩托车去,如果没摩托车,我就踩单车去,如果没单车,就走路去,如果前面河流挡道,没有渡船,我就游过运河,走得累倒,我爬都要爬去。我有今天,靠的就是这种精神。
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今天由读文网小编为你分享北京房地产经纪人协理从业资格考试答题技巧的相关内容,希望对大家有所帮助。
北京方圆中和新到2016年全国经纪人、协理资格考试用书,今年准备考取全国经纪人和全国协理的经纪人们欢迎大家来围观“正版”。
新的房地产经纪人及协理考试用书的价格、书名都有些许变换下面给大家介绍一下。
全国房地产经纪人职业资格考试用书,每一套共五本书(含考试大纲)
全套价格:180元/套(5本)
1.全国房地产经纪人职业资格-考试大纲: 24元
2.房地产交易制度政策 :28元
3.房地产经纪职业导论 :35元
4.房地产经纪专业基础: 45元
5.房地产经纪业务操作 :48元
全国房地产经纪人协理职业资格考试用书,每一套共三本书(含考试大纲) 全套价格:70元/套(3本)
1.全国房地产经纪人协理职业资格-考试大纲 :7元
2. 房地产经纪综合能力 :35元
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数量有限,欢迎有需要的学员们抓紧时间订购。
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北京市:10元 外省市:15元
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很多人可能会误以为,城市房地产税就是我们经常所说的房产税,其实,这是两样不同的东西,那到底城市房地产税与房产税有哪些区别呢?下面由读文网小编为你分享城市房地产税的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、城市房地产税与房产税概念的认识:
城市房地产税是指在中华人民共和国境内拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业作为城市房地产税的纳税义务人的一种税;
房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。
二、城市房地产税与房产税的征税范围不同:
城市房地产税的征税范围是在城市、县城、建制镇和矿区的房地产。开征地区和标准由各省确定。
房产税的征税范围具体指开征房产税的地区。房产税暂行条例规定,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围,由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
三、纳税义务人不同:
城市房地产税的纳税人是在我国境内拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业和外籍个人以及华侨、港澳台同胞;
房产税的纳税义务人是在城市、县城、建制镇和工矿区拥有房屋的单位和个人(但拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业和外籍个人以及华侨、港澳台同胞不适用《房产税暂行条例》的相应规定)。
四、计算方法不同:
城市房地产税的计税依据和税率有两种,属于非出租的房产,以标准房价计征,年税率为1.2%;属于出租的房产,以租收入计征,年税率为12%。城市房地产税实行按年征收,分期缴纳,具体纳税期限,由当地税务机关确定。
城市房地产税的计算公式:
(1)按照标准房价计税的,年应纳税额=适用单位标准房价×应税面积× 1.2%;
(2)按照标准房租价计税的,年应纳税额=适用单位标准房租价×应税面积×18%。
例:某中外合资企业,使用土地面积15000平方米。自有应税房产面积2000平方米,经核定平均单位标准房价为150元。
计算该企业每年应纳的城市房地产税。
解:应纳房产税额=2000×150×1.2% =3600元。
根据规定,中外合资经营企业使用的土地应征收土地使用费,不再征收地产税。该企业全年应缴纳城市房地产税3600元。
房产税的计算方法:
房产税计算方法,一是以房产原值为计税依据,需一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定,税率为1.2%;二是房产出租的,以房产租金收人为房产税的计税依据,税率12%。计算公式为:
(1)以房产原值为计税依据的
应纳税额=房产原值*(1-10%或30%)*税率(1.2%)
(2)以房产租金收入为计税依据的
应纳税额=房产租金收入*税率(12%)
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房地产基础知识试题,帮助读者轻松过考,下面由读文网小编为你分享房地产基础知识试题的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、 填空题
1、1亩约等于( )平方米。【填空题】
667
2、1公顷等于( )平方米,约等于15亩。
10000
3、现在最常用的付款方式有一次性付款, ,分期付款,三种。
按揭贷款
4、按用途房地产的类型可划分为以下5种:居住房地产、商业房地产、旅游房地产,工业房地产, 农业房地产
5、七通一平:是指暖气通, 水 通,排污通,通讯 通, 路通, 电通, 天然气通,场地平整。
6、房地产又称不动产,是房产和地产的总称,两者具有整体性和不可分割性。包括土地,建筑物及地上附着物,房地产附带的各种权利。
7、商品房五证包含:
国有土地使用证;
建设用地规划许可证;
建设工程规划许可证;
建设工程开工证;
商品房预售许可证。
8、商品房两书包含:
商品房质量说明书;
商品房使用说明书;
9、客户首次购房,首付需付几成?
20% |2成 |两成
10、做销售,一个中心是: ;二个能力是:应变能力、协调能力;
以客户为中心
11、客户买房三个重要原因:认可地段 ;认可( );认可价格 。
产品
12、介绍产品着重:地段 环境 交通 配套设施 价格/价值 房屋设计 主要建材。
二、判断题
1、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。(√)
2、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。(×)
3、一级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。(×)
4、三通一平时指水通、电通、路通、道路平整(×)
5、得房率是买房比较重要的一个指标,一般来说得房率越高越好。(√)
6、业主是指物业的所有人,即房屋所有权人和土地使用权人,是拥有物业的主人。(√)
7、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。(√ )
8、中国工商银行规定,贷款年限最长可以贷30年,贷款人年龄不得超过60岁。( √ )
9、房地产市场:主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。(√)
10、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。(X)
11、客户心理变化5个过程: 注意→兴趣→欲望→决心→行动。(√)
三、选择题
一、单项选择题(每题1分,共10分)
1、房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物,包括( D )和依托于之上的各种权益。
A、土地 B 、房屋 C、房地产 D、物质实体
2、建筑物包括房屋和( C )两大类。
A、其他地上定着物 B、建筑配件 C、构筑物 D、建筑设备
3、房地产的独一无二性是由( B )派生出来的。
A、易受限制性 B、不可移动性 C、供给有限性 D、价值量大
4、不动产物权中最主要、最核心的权利是( B )
A、使用权 B、所有权 C、物权 D、抵押权
5、设定房地产抵押权、典权等权利时,权利人应申请( D ) 登记。
A、注销 B、转移 C、变更 D、他项权利
6、下列不属于土地使用权出让方式的是( C )。
A、招标 B、拍卖 C、划拨 D、协议
7、正式宣布将实行住宅商品化的政策是在( C )年
A、1978 B、1979 C、1980 D、1982
8、目前产权登记方式是按( A )方式进行登记。
A、建筑面积 B、套内面积
C、套内使用面积 D、预售面积
9、当预售房屋的面积与登记面积出现误差,而合同未作约定时,面积误差比绝对值为(C ),买受人有权退房。
A、3% B、3%以内 C、超过3% D、超过2%
10、 具有最高法律效力 ,是制定其他法律的依据的是(C )
A、行政规章 B、法律 C、宪法 D、地方规章
二、多项选择题(每题2分,共10分)
1、我国目前土地使用权的用地方式有( CD )
A、买卖 B、租赁 C、出让 D、划拨
2、国有土地使用权被收回原因以下表述正确的是(ABCD):
A、土地使用权届满
B、提前收回土地使用权
C、土地使用者违约而收回
D、司法机关决定收回土地使用权
E、土地用途发生改变
3、下列关于合同无效说法正确的是( ABDE ):
A、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益
B、恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益
C、合同双方按自己的真实意愿订立合同
D、损害社会公共利益
E、违反法律、行政法规的强制性规定
4、取得房屋产权证后,房屋所有人拥有的权利(ABCD):
A.使用权
B.占有权
C.收益权,
D.处分权 。
5、房屋建筑结构分类标准(ABCD):
A.钢结构
B.钢筋混凝土结构
D.砖混结构
E.砖木结构
四、问答题
1. 什么是房地产?
房地产又称不动产,是房产和地产的总称,房产总是与地产连贯为一体的,具有整体性和不可分割性。
2、什么是按揭贷款?
即购房抵押贷款,是购房者以所购房屋之产权作抵押,有银行现行支付房款给开发商,以后购房者按月向银行支付本息的付款方式。
3、置业顾问的销售能力包括哪几种?
1、创造能力
2、判断及察言观色能力
3、自我驱动能力
4、人际沟通的能力
5、从业技术能力
6、说服顾客的能力
4、名词解释:(每题5分)
建筑面积:指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和。
绿化率:建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。
容积率:是指总建筑面积与建设用地面积之比值。
建筑密度:规划建筑用地范围内建筑基地面积总和/用地面积
得房率:套内建筑面积/套建筑面积
5、如何做一个优秀的置业顾问?
1、用心学习
2、学习积极的心态
3、培养你的亲和力
4、提高你的专业性水准
5、用心体会
6、用心做事
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房地产经纪人资格证意义与价值,下面由读文网小编为你分享房地产经纪人证书的相关内容,希望对大家有所帮助。
市直报名点的考生:
2015年度房地产经纪人资格证书已开始办理。报名点选择“武汉市直”的考生请于2016年5月30日起到武汉市人事考试中心一楼大厅领证处办理证书。
一、办证需提交的资料
1、持准考证或成绩通知单;
2、考生的身份证原件;
3、考生具备报名资格的学历证书原件(复印件无效);
4、考生近期正面免冠彩色登记照:1寸二张、2寸一张;
5、用钢笔或签字笔填写《资格考试合格人员登记表》一式二份,合格人员登记表须存入个人事档案,请据实填写,切勿遗失(见本站“下载中心”);
6、证书办理不收取任何费用。
二、办证时间安排
2016年5月30日至6月30日(双休、节假日除外);
上午:8:30—11:45 下午:14:00—17:00
三、办证程序
1、提交办证材料;
2、已将办证材料送交武汉市人事考试中心的考生,请关注武汉人事考试网发布的领证通知;凭领证号单和身份证原件到武汉市人事考试中心报名点一楼大厅领证处领取资格证书。
四、办证地址
武汉市人事考试中心(汉口江岸区黄孝河路5号,武汉市公务员局旁一楼大厅,邻近育才幼儿园)。
乘车路线:7、68、290、524、533、608、716、724、805、808、809等路公交车在黄孝河路花桥一村或解放公园路金色华府站下车后,步行100米即到;地铁三号线香港路站(E出口附近)。
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国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作;县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。下面由读文网小编为你分享房地产开发资质的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、行政许可依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条
2、《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)第八条、第九条
二、行政许可条件
根据《房地产开发企业资质管理规定》(建设部令第77号)、《贵州省<房地产开发企业资质管理规定>实施细则》(黔建房通[2011]235号),房地产开发企业资质申报条件如下:
一级资质:
1.注册资本不低于5000万元;
2.从事房地产开发经营5年以上;
3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4.连续 5年建筑工程质量合格率达 100%;
5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人;
7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
9.未发生过重大工程质量事故。
二级资质:
1、实收注册资本不低于5000万元;
2、从事房地产开发经营5年以上;
3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
4、近3年建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《贵州省房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
三级资质:
1、实收注册资本不低于2000万元;
2、从事房地产开发经营2年以上;
3、近3年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、房屋已竣工的,建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《贵州省房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
四级资质:
1、实收注册资本不低于800万元;
2、从事房地产开发经营1年以上;
3、近1年房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、房屋已竣工的,建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
三、行政许可程序
一级资质办理程序:
1、企业直接向省住房和城乡建设厅提出申请,提交有关材料(原件及复印件,复印件胶装成册);
2、省住房和城乡建设厅对申请材料进行初审,提出初审意见,并将初审意见和全部申请材料上报住建部。
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