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二手房交易资金监管的主要流程是怎样的(推荐6篇)

二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。在二手房交易中,中的资金监管主要流程是人们关注的。下面由读文网小编为你介绍二手房交易资金监管的相关法律知识

购房交易资金不监管的风险

对于买家:有的房子原先有贷款,需要买家先行付了首付款替卖家还清贷款注销抵押,但是有些不良卖家将首付款用于其他用途了,房子不注销抵押就没办法过户,有可能连首付款都要不回来了呢。资金监管是把购房人已经支付的房款,保管在由上下家同意的第三方资金账户里,专款专用。也就是说,只能用于还清上家贷款,这样就能保障交易流程的顺利和安全。

对于卖家:房产交易中存在先过户还是先付款的问题,如果买家先付了首付拿着房产证去过户了,因为某些原因贷款没办下来,这个时候房子产权已经是买房人了,对于卖家是非常不利的。

各地资金监管政策有差异,有的城市并没有强制要求进行资金监管,北京也是从2016年12月15日起才将资金监管覆盖到全市。资金监管最大的作用还是保障交易安全,确保卖方能拿到房款,确保房子能顺利过户到买方名下,所以即使没有强制要求,最好还是选择通过资金监管交易,有备无患。

2手房交易的注意事项

(1)房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

(2)房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

(3)交易房屋是否在租

有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

(4)土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

(5)市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

(6)福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

(7)单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

(8)物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

(9)中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

(10)合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

二手房买卖的税费规定较多、较复杂,累计各项税费金额也比较大,估算税费负担是十分必要的。根据国家规定,购房者应承担契税、印花税,售房者在一定条件下应承担营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。此外,买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税率发生变化。买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况,向专业人事或有关部门具体了解税费的项目、税率。

>>>下一页更多精彩“二手房交易资金监管业务问题解读”

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资金监管的措施

资金监管,(源自escrow),又称为第三方监管。主要用于房地产交易。是指买卖双方的交易资金不直接通过经纪公司,而是由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的资金监管“专用账户”进行划转,该账户属于银行。当规定期限内购房者过户后,该资金将划转到原业主的账户下,否则将划转到购房者账户下,因此资金监管需要买卖双方都在监管银行开有账户,银行是资金的监管主体,从而保障了买卖双方的交易资金安全,维护了买卖双方的权益。类似网上交易平台如支付通,财付通等支付平台。

1、购房监管

二手房买卖交易过程中,从买卖双方签订买卖合同,到房产交易过户完成,一般需要1至3个月的时间,房产交易中存在“先付款还是先过户”的问题,如果对交易资金没有任何监管措施,很容易出现不必要的纠纷。只有采取资金监管和资金托管这两种方式才是真正确保二手房交易资金安全。这两种模式都是通过银行的专用账户进行资金的冻结,在没有买卖双方约定授权的情况下,其他人员均动用不了资金。而除此之外的其他房款交割模式,都会让资金划转存在一定的风险。

2、扶贫监管

措施可以概括为:树立一个理念,加强三项举措。其中“树立一个理念”,就是牢固树立财政科学化精细化管理的理念。

此外,在这个理念下,加强以下三项举措:

——完善扶贫资金分配机制。其基本原则是公正、公开、公平,核心是采用因素法等科学方法分配财政资金。

——强化扶贫资金监管机制。一是实行阳光操作,全面推行扶贫资金项目公告、公示制,引导广大群众参与扶贫项目的监管;二是进一步发挥基层财政, 特别是乡镇财政所,就地、就近实施监管的作用,建立健全对扶贫项目的巡查机制;三是积极与纪检监察、审计部门配合,开展重点监督检查,强化日常的督查;四 是加大惩罚力度,对发现的问题依法依纪严肃处理,发现一起,处理一起,绝不姑息。

——健全扶贫资金绩效评价机制。对财政专项扶贫资金的使用管理过程及其效果进行综合考评,将绩效评价结果作为财政专项扶贫资金分配的重要参考依据。今后,中央财政将进一步加大绩效评价力度,强化扶贫资金使用管理的绩效理念,努力确保每一分扶贫投入都用到贫困群众身上,每一分扶贫资金都能产生应有的效益。

资金监管的介绍

资金监管,是指买卖双方的交易资金不直接通过中介公司,由房地产主管部门(房管所)和银行在银行开立资金监管专用账户,该账户属于银行,当购房人在规定期限内过户后,该资金被划到原业主账户下,也就是说买卖双方都要在监管银行开设账户

5手房交易资金监管的主要流程

(一)二手房全款交易资金监管交易流程:

1、买卖双方签订《北京市房屋买卖合同》、买卖双方共同提出办理交易资金监管服务需求。

2、买方在XX地产直营连锁店铺使用POS机刷卡交易全款,款项直接进入资金监管账户中,由深圳XX银行监管。同时买卖双方签订《买卖双方资金监管协议》。

3、XX地产、北京市房地产交易市场为买卖双方办理缴纳税费、过户手续。

4、办理完过户手续后,根据买卖双方授权,深圳发展银行按指令拨付购房款。

(二)二手房贷款首付款资金监管:

1、买卖双方签订《北京市房屋买卖合同》、买卖双方共同提出办理交易资金监管服务需求。

2、深圳XX银行审核买卖双方的资质,深圳发展银行与买方签署贷款相关合同。

3、评估该套房产,根据评估报告确定首付款金额。

4、买方在店铺使用POS机刷卡支付首付款,款项直接进入资金监管账户中,由深圳XX银行监管。同时买卖双方签订《买卖双方资金监管协议》。

5、XX地产、北京市房地产交易市场为买卖双方办理缴纳税费、过户手续。

6、办理完过户手续后,根据买卖双方授权,深圳发展银行按指令拨付首付款。

7、银行见他项权利证后,支付尾款给卖方。

6手房交易资金监管业务问题解读

根据建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户有关问题的通知》(建住房〔2006〕321号)文件精神,为进一步加强对我市房地产市场的监管,规范房地产市场的交易行为,确保二手房交易资金安全,维护消费者合法权益,在借鉴外省市先进经验的基础上,我市将实行二手房交易资金监管制度,现就具体资金监管事项问答宣传如下:

噪问:目前,二手房交易过程中,交易双方经常为资金交割安全而苦恼,找个中介机构吧,又怕遇到不法中介,事情就更麻烦。请问现在有什么好办法为我们分忧解难吗?

答:有办法。济南市房管局为构建一个“简便、快捷、安全、高效”的二手房交易平台,出台了《济南市存量房网上交易和资金监管暂行办法》,在全市范围内开展二手房交易资金监管业务,从而改变了原有的二手房交易模式及付款方式,使得整个交易过程在监管模式下完成,从根本上解决了交易双方信息不对称和不信任的状态,确保交易过程和交易资金安全。这样既保证卖方在房子出手后如数收齐房款,也保障了买方在付款后及时领到房产证。使房产交易像普通商品一样“钱货两清”,从而保证买卖双方合法权益。

噪问:什么是二手房交易资金监管?监管资金收取费用吗?

答:通俗地说,二手房交易资金监管是指买卖双方的交易资金由济南市房管局唯一指定的资金托管机构--济南市房地产市场综合服务中心(简称服务中心)在银行开立的“存量房客户交易结算资金专用账户”(简称专用账户)进行划转。买卖双方与服务中心签订《济南市存量房交易资金托管协议》,并按照协议约定,买方将交易资金先存入专用账户,产权过户登记完成,确认买方可以领取房产证后,再由专用账户将交易资金划入卖方账户。

按照“资金托管不收费,托管资金不计息”的原则,该业务不向客户收取任何费用。

噪问:对于买卖双方来说,进行资金监管的好处有哪些?

答:由于在二手房的交易过程中不能真正实现“钱货两清”,即买卖双方在达成房屋交易意向之后,不能做到“产权过户与房款”的即时交割,而往往是买方在付完房款(首付款或全款)后的一段时间才能办理产权转移登记手续,同时,登记机关受理资料以后并不是百分百能完成过户登记,在这期间的二手房交易资金没有监管,资金安全存在极大的隐患,而资金监管可以有效地避免买卖双方在房产交易过程中产生纠纷及矛盾,防范二手房交易风险,从根本上解决二手房交易资金安全问题。

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