1-6月全国房地产开发投资增长明显，下面由读文网小编为你分享房地产开发投资的相关内容，希望对大家有所帮助。

国统局:前5个月全国房地产开发投资额增长7%：

国家统计局13日公布了1-5月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，1-5月份，全国房地产开发投资34564亿元，同比增长7.0%，增速 比1-4月份回落0.2个百分点，比上年同期上升1.9个百分点。业内人士表示，商品房销售继续保持较高增速，商品房待售面积持续减少，去库存取得初步成效。

房地产企业投资意愿回落

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从房地产开发投资增速数据来看，1-5月份增幅略有收窄，原因是此前1-4月份房企拿地相对积极，各类投资需 求在快速释放。从此类投资数据的增幅来看，大体介于5%-10%区间，在供给侧改革思路下房企投资意愿依然较强。同时，从阻力来看，包括公司债在内的直接 融资成本或有上升趋势，这会使得部分企业在投资策略制定上做出调整。

光大证券(601788,股吧)首席经济学家徐高认为，房地产企业投资意愿出现回落，5月到位资金同比增速回落7.0个百分点至16.7%，其中自筹 资金部分由上月的增长0.2%转为下跌7.0%。而土地购置面积和房屋新开工面积同比增速同样出现明显回落，分别下降12.9和15.3个百分点至 -4.5%和10.6%。房地产投资前景面临持续放缓压力。

上海(楼盘)中原地产市场分析师卢文曦认为，5月市场成交开始向理性回归，市场投资增速略有回落，但总体来看仍处于今年以来较高位置。尤其是住宅投资，一、二线城市市场预期不断提升，在此背景下，住宅投资还有较大投资动力。

对于目前“地王”频现的现象，国家统计局新闻发言人盛来运表示，从总体情况来看，房地产商投资还是比较谨慎的。从房地产投资增速、土地购置面积以及土 地成交价款三个数据来看，并没有出现过热情况。但“地王”现象确实需要关注，有些“地王”出来以后对当地城市房价有一种示范效应，需要高度关注。

去库存取得初步成效

国家统计局投资司高级统计师李皎表示，在商品房销售高速增长的带动下，房地产去库存效果初显，今年商品房待售面积逐月减少。5月末，全国商品房待售面 积7.22亿平方米，比4月末减少521万平方米。其中，重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下;非重点城市3月、4月、5月末待售面积分别比上月末 减少63万、226万和394万平方米，减少量逐月增多。但非住宅商品房库存持续增加的问题仍需关注。

从库存数据看，商品房以及商品住宅的待售面积继续减少，与三四线城市市场销售总体较好的态势有关。严跃进认为，这体现出去库存战略积极实施的有效性。 但在去库存的同时，需要警惕房价快速上涨的风险。尤其部分三、四线城市，类似昆山(楼盘)、无锡(楼盘)、东莞(楼盘)、廊坊等大城市的周边城市。而其他 中西部三、四线城市的去库存效果也较明显，房价上涨态势相对温和。

民生证券研究院固定收益组负责人李奇霖表示，房地产销售虽回落至33.2%，但整体维持高增长。一线城市和此前销售过热的二线城市因限购和限购预期销 售回落，但房地产市场整体仍呈现板块轮动特征。主要二、三线城市库销比已低于上轮新开工企稳周期2012年7月时的水平，房企在主要二、三线城市补库存意 愿强烈。

卢文曦表示，总体来看，市场经过快速冲高后需要喘息期，尽管数据出现小幅回落但仍处于高位。在总体乐观的背后也需引起警觉，“强二线”城市的调控可能随时来临，连续走强的势头可能有所收敛，因此市场期望不宜过于乐观。

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一个合格的外汇从事人员，因该学会如何的去开发外汇用户。下面由读文网小编为你分享做外汇怎么开发客户的相关内容，希望对大家有所帮助。

1、什么是外汇

概括地说，外汇指的是外币或以外币表示的用于国际间债权债务结算的各种支付手段。

1. 动态含义：把一国货币兑换成另一国的货币，并利用国际信用工具汇往另一国，借以清偿两国因经济贸易等往来而形成的债权债务关系的交易过程。

2. 静态含义：外汇是一种以外币表示的用于国际间结算的支付手段。这种支付手段包括以外币表示的信用工具和有价证券，如：银行存款、商业汇票、银行汇票、银行支票、外国政府库券及其长短期证券等。

国际货币基金组织对外汇的定义为：“外汇是货币行政当局以银行存款、财政部库券，长短期政府证券等形式所持有的在国际收支逆差时可以使用的债权”。

国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作;县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。下面由读文网小编为你分享房地产开发资质的相关内容，希望对大家有所帮助。

房地产开发企业资质办理：

一、行政许可依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条

2、《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)第八条、第九条

二、行政许可条件

根据《房地产开发企业资质管理规定》(建设部令第77号)、《贵州省<房地产开发企业资质管理规定>实施细则》(黔建房通[2011]235号)，房地产开发企业资质申报条件如下：

一级资质：

1.注册资本不低于5000万元;

2.从事房地产开发经营5年以上;

3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

4.连续 5年建筑工程质量合格率达 100%;

5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;

6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人;

7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

9.未发生过重大工程质量事故。

二级资质：

1、实收注册资本不低于5000万元;

2、从事房地产开发经营5年以上;

3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;

4、近3年建筑工程质量合格率达100%;

5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;

6、具有完善的质量保证体系，房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;

8、《贵州省房地产开发项目手册》记录完整，核验合格;

9、无不良市场行为。

三级资质：

1、实收注册资本不低于2000万元;

2、从事房地产开发经营2年以上;

3、近3年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

4、房屋已竣工的，建筑工程质量合格率达100%;

5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;

6、具有完善的质量保证体系，房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;

8、《贵州省房地产开发项目手册》记录完整，核验合格;

9、无不良市场行为。

四级资质：

1、实收注册资本不低于800万元;

2、从事房地产开发经营1年以上;

3、近1年房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

4、房屋已竣工的，建筑工程质量合格率达100%;

5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;

6、具有完善的质量保证体系，房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;

8、《房地产开发项目手册》记录完整，核验合格;

9、无不良市场行为。

三、行政许可程序

一级资质办理程序：

1、企业直接向省住房和城乡建设厅提出申请，提交有关材料(原件及复印件，复印件胶装成册);

2、省住房和城乡建设厅对申请材料进行初审，提出初审意见，并将初审意见和全部申请材料上报住建部。

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投资者往往选择投资房地产市场来使其持有的资产多样化。但是，直接的房地产投资需要投资者了解自己是如何进行财产的日常管理的。通常情况下，投资者可能会出现现金有限或信用记录不佳的情况，那么在这种情况下是不能投资的。下面由读文网小编为你分享房地产投资信托的相关内容，希望对大家有所帮助。

房地产投资信托基金：

适用税法：

●房地产投资信託基金(REIT)可以从几个投资者收取投资款并使用它来购买商业地产。租金收入将被传递给投资者。

●股权房地产投资信託基金拥有并经营有收入的房地产。

●按揭房地产投资信託基金提供的是房地产融资，而不是所有权和经营属性。

●房地产投资信託基金每年都需要把至少90%的收入传递给投资者。

●房地产投资信託基金不需要在信託裡缴·税，不像公司会在分配给股东红利之前支付所得税。

●非上市房地产投资信託基金的股息将作为股东的普通收入来纳税。

●房地产投资信託基金往往会通过资本回报的形式来稀释股东的投资。这样会减少投资者的成本。

税务规划策略：

如果纳税人试图在投资房地产时将投资控股多元化，那麽纳税人应考虑投资房地产投资信託基金。房地产投资信託基金可以提供投资者在产生收入的房地产的多元化投资组合的机会，而不需要陷入直接投资于一个或两个项目的烦恼中。由于资本要素的回报，房地产投资信託基金将给投资者带来税收优惠。

●小型投资：作为非上市房地产投资信託基金，投资最低可低至$1, 000。

●公开交易的房地产投资信託基金：公开上市的房地产投资信託基金是在市场上购买的投资。房地产投资信託基金的交易像股票一样，价格随著每一个购买或出售证券而波动。正因为如此，投资者可以随时买卖公开交易的房地产投资信託基金股份。

●非上市房地产投资信託基金：非上市的房地产投资信託基金是通过招股说明书来发行的。投资者购买股票或单位，通过发行股票并以分红的形式获得房地产投资信託基金的收入。正在进行交易的房地产投资信託基金是没有开放的市场的，所以投资者通常需要持有房地产投资信託基金直到清算为止。

●资本收益：拥有房地产投资信託基金的主要好处之一是有可能会在未来获得长期资本收益。在等待房地产投资信託基金增值的期间，投资者会获得一系列持续的收入。资本收益体现在增加公开交易的房地产投资信託基金的股价。对于非上市房地产投资信託基金，资本利得是在清算时实现的。

会计师的建议：不管是从中国来的新老移民，房地产投资是中国人的首选。不过现在汇钱从中国来美国比较不方便，很多投资人也可以考虑房地产投资信託基金。不过在签合同的时候，必须仔细阅读。最好请专业的商业律师和会计师帮您把关。

房地产投资相关

房地产企业会计核算流程，下面由读文网小编为你分享房地产开发企业会计的相关内容，希望对大家有所帮助。

房地产开发企业会计制度：

一、会计制度的适用

我国现行企业会计制度，除《农民专业合作社财务会计制度》外，共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系，其中涉及房地产开发企业的：

1.《小企业会计制度》。所谓小企业，就房地产开发行业而言，是指根据国务院国资厅评价函[2003]327号文件的规定，不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定，自2005年1月1日起，凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业，除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外，都应执行《小企业会计制度》，不得再执行《房地产开发企业会计制度》。

2.《企业会计制度》。按照财政部的规定，《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行，其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则(以下简称新准则)，规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此，现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则的企业外，均应执行《企业会计制度》。

3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》，包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等，是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此，如果房地产开发企业为上市公司，或者按上市的母公司要求执行新准则的，都应当执行新准则规定的会计制度。

4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系，按照有关规定，房地产开发企业中的大中型企业，如果达不到执行新准则的条件，也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》，则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。

二、应增设的会计科目

本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的：

1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：(1)开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用;(2)开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本;(3)工程采用自营方式发生的各项成本费用;(4)分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用;(5)应予资本化计入产品成本的借款费用等;(6)结转开发完工并验收合格的房地产成本。

购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产——土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本”的明细科目。

2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。

3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。

4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。

5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。

编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计入报表的“存货”项目。

三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊

房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用;土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。

建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋，往往因为用途不同、建筑结构不同，甚至因为楼层不同而有不同的售价，而且，开发房地产的成本，特别是土地成本，往往是笼统的。因此，如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本，是房地产开发企业核算的一个难题。

当然，对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同，例如，一个小区若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是，将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本(包括建筑成本和土地成本，下同)，除以可出售房屋的面积总和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面积分摊产品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售项目，比如车库或车位，采用清一色的按面积分摊不尽合理，可通过估算方法，将其估算的成本从总成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法，叫做可售房屋面积比例法，简称面积比例法。

但是，面积比例法适用范围相对较小，对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情况下，对成片开发不同用途、不同结构的房屋，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。

第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正，计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施：

首先，应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本，实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本，内容包括：(1)房屋自身的建筑成本;(2)应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本;(3)应分摊其他间接费用构成的开发成本等。

单位成本采用估算方法确定后，再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本，即：开发产品估算的建筑总成本=∑(不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑成本);如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高，也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。

接着，应计算修正系数。修正系数=已决算(或按合同及招标预算)的建筑总成本÷开发产品估算的建筑总成本。如果可出售产品中有少量项目单独计算成本的，应将已单独计算的成本从公式中“÷”号前后的“总成本”中扣除。如果总成本无法确定或预估，则不计算修正系数，而以上一步骤“开发产品估算的建筑总成本”为建筑总成本。

最后，计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本：各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本×修正系数;该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本÷该类房屋面积，或=估算的单位建筑成本×修正系数。

如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确，在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用，且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。

第二步，采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房，主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此，计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。售价比率法也需分步实施(以同时开发住宅房和非住宅房为例)；

房地产开发成本核算办法，下面由读文网小编为你分享房地产开发成本核算的相关内容，希望对大家有所帮助。

房地产开发成本核算程序：

开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：

1、归集开发产品费用

由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算不能过细(台以单幢为单位)，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。本文以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。

(1)在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。

通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。

2、正确划分成本项目

客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。

为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：

(1)“4301开发成本”账户。

本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。

(2)“4302开发间接费”账户。

本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户。

按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，本文认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。该原则要求：企业的各项收入和与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。

3、计算并结转已完开发产品实际成本

计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。

4、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。

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房地产投资基金的发展与转型，下面由读文网小编为你分享房地产投资基金的相关内容，希望对大家有所帮助。

房地产投资基金的发展与转型：

2016年6月17日-18日，中国房地产俱乐部第十届杭州论坛在浙江省建筑科学设计研究院成功召开。此次论坛迎来了来自中国大陆各地、中国香港、美国、澳大利亚和泰国等国家和地区的近百位嘉宾，他们来自超过六十家知名房地产相关的企业或单位，领域涵盖了各类房地产开发商、各类金融机构及相关服务和咨询机构等。在此次论坛上，盛世神州投资基金管理(北京)股份有限公司的首席执行官李万明先生做了题为“房地产基金的发展与转型”的主题演讲，他在演讲中概括了房地产基金的发展现状，阐述了房地产基金的五大转型方向，并分享了盛世神州基金在此领域的实践经验。

以下为李万明先生发言实录：非常高兴在杭州与大家交流!我1985年在杭州工作过，只有半年，很喜欢杭州。1992年离开建设部下海做房地产，也是从万通起步的，当年大老板们对我们职员非常好，正因为有这么宽容的环境，员工们才能够发展起来。盛世神州基金是我们银信地产和多家房地产开发投资商一起发起的，于2010年成立，主发起人是银信地产，发起人还包括阳光100、复地集团等。

由于时间有限，我简单谈谈我的想法。对于未来房地产基金应该怎么走，我结合当前房地产形势、房地产投资基金的发展历程、房地产基金的转型以及盛世神州做的一些实践这三个方面做一些我的分析。

第一部分，谈一谈当前房地产形势。首先第一个特点，现在全国房地产库存量仍然很大，住宅超过7亿平方米，实际上商业库存量更难去化。

第二个特点，从去年开始大量放水的情况下，整个销售有所好转，新增供应量预计会减少。因为去年、前年拿的地少，开盘的也少，所以条件也是好的，有利的。

第三个特点是国家的政策越来越明显，不像温时期的一刀切，现在鼓励差异化，有些去库存，有些控制售价，甚至限购，很多地方新政已经出台了。

分析房地产销售量，可以比较前几年例如2011年、2012年的状况。当年销量都在11亿左右，13年卖的不错，14年少了，15年又多了。会有振荡，但没有像以前那么厉害，应该说现在从统计学的角度来说，曲线已经趋于平稳。中国在城市化过程中的需求，增量已经很难了，但是刚性需求包括改善型需求每年带来的去化量还是有的，只要房价不涨得太疯狂，我们认为这个水平线能维持三五年。当然也要看国家的一些政策，金融政策是否鼓励购房者等等。

城市分化非常明显，一二线城市增长迅猛，库存量很少，去化周期很快，但确实三四线城市问题很严重。前不久看到报道，说南昌去化周期短的同时，但江西好几个地级市房子库存很大，这个现象很严重，欠发达地区，包括河南、西安的一些地级市和县级市，实际上需求量跟不上，原因是城市化缺乏后劲，本地没有很多商业和就业机会，所以对于进城的要求不够，购房置业去支撑他生活的基础有难度。所以这个问题应该正视，不应该去三四线城市去投资。但是大城市需求非常大，有刚性支撑，价格在上涨。

我们希望价格不要过快的上涨。今天早上湖北副省长也说了一个观点很有道理，房价如果涨的太快，毕竟上涨是因为货币供应造成的。对于需求和长期的金融效益来说是达不到水平的。价格是由使用价值来决定的，使用价值体现在每一个月的租金，但租金回报率现在仍然很低，因此现在的投资方向还是偏向比较好的城市，包括长三角的一些地级市。

房地产企业的分化非常严重，全国百强企业销售比已经达到了40%多的份额。剩下的九万房地产企业才占到50%多，实际上每家非常小，所以地级市的很多企业都出现了问题。有很多企业鉴于流动性困难向银行贷款，贷款之后又不想投资房地产了，所以对于小房企来说确实面临困难。

转型合作，大型房地产企业把自己做成基金，这也是一个非常常见的现象，前二十位、前十位的房企做得非常到位。当然也有一些房企参与银行的开设，甚至也有金融机构去参与房地产，当然对小房企往哪方面走，这是一个问题。

我们想，对于小型房地产企业来说，可能也面临着更大的转型，但往哪里转?彻底离开房地产也不是一个很好的选择，因为全国各种行业都不是那么景气，都不容易做。转型是要转，但怎么转，怎么样使我们企业能够继续产生价值?第二部分，谈一谈房地产私募基金的发展历程。房地产私募基金前几年发展得比较快，2010年很多人把它称为元年。之后逐渐减缓，我们期盼着往后的发展能够有更多有实力的、有信誉的专业房地产基金继续在这个行业上奋斗，形成社会的一种信任。我们能够替人理财，能够替人产生收益。很多基金带来的收益不错，尽管个别的出现问题，但这种现象毕竟还是少的。可以说地级市的房地产基金还没有发展起来就消失了，这也是一个比较好的现象，不像P2P。当然，我们看到更多的是大的资管公司进入房地产基金投资行业。虽然这方面管理欠缺，但这正好是专业房地产基金、我们专业人士要做的事情，能够帮助其管理。

再回到传统的分析，房地产基金具备什么样的特点?它应该是一种介于股权投资和债权投资之间，它能够帮助企业增加资本。总体来说，发展得还是很不错，在国外更是如此。

当然，相应的风险也是一样的，回报介于债权和股权之间，风险也是介于债权和股权之间。房地产基金长期以来发展得很好，特别在美国及一些发达国家，它还是很有生命力的，对大家有吸引力，同时有一定的安全性。

当然，作为房地产基金的管理者，应该具备的一些优势或者条件。以下五个方面很重要：第一管理团队通常具有丰富的房地产开发经验;第二项目投资价值判断能力强，这个是前期吸引投资者很重要的一点;第三投资中期对于项目运营及风险管控能力强;第四项目中期小障碍的应对能力强;第五是项目进展极端不顺的时候接盘能力强，专业的基金都应该把注意力放在后面的化解上，出现问题要及时解决，不要扔在那里。

也许我这个话不一定合理，我认为中国房地产基金发展有以下几个阶段。第一个阶段是90年开始，中外合资项目开发。当时常常以房地产基金的形式，并不是完全通过股权;第二个阶段是外资收购商业物产及高端住宅的阶段，包括一些新加坡的基金进入;第三个阶段是限外扶内，外汇进不来，有一定的政策倾向。此时本土PE逐渐发展起来，《有限合伙企业法》在修改之后出台，这些跟国家政策有关系;第四个阶段，也就是房地产经历元年之后，从2010年开始房地产PE的大发展。我想可不可以这么定义，从2014年年底开始到2015年年初，房地产基金进入了转型期，原因有几个，这之后房地产基金的投资方向、投资策略和投资人发生了变化。

房地产投资相关

房地产开发企业应当按照该规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业，不得从事房地产开发经营业务。下面由读文网小编为你介绍房地产开发企业资质证书的相关法律知识。

房地产开发企业资质证书的审批条件

一、根据《房地产开发企业资质管理规定》(建设部部长令第77号，2000年3月1日实施)

(一)第五条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四级四个资质等级

1、一级资质条件：

2、二级资质条件：

(1)注册资本不低于2000万元;

(2)从事房地产开发经营3年以上;

(3)近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

(4)连续3年建筑工程质量合格率达100%;

(5)上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;

(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人;

(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

(8)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

(9)未发生过重大工程质量事故。

3、三级资质条件：

(1)注册资本不低于800万元;

(2)从事房地产开发经营2年以上;

(3)房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

(4)连续2年建筑工程质量合格率达100%;

(5)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人;

(6)工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;

(7)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

(8)未发生过重大工程质量事故。

4、四级资质条件：

(1)注册资本不低于100万元;

(2)从事房地产开发经营1年以上(申请暂定资质不需要);

(3)已竣工的建筑工程质量合格率达100%(暂定资质申请不需要);

(4)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人;

(5)工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员;

(6)商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度(申请暂定资质不需要);

(7)未发生过重大工程质量事故(申请暂定资质不需要)。

(二)第六条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案

1、营业执照复印件;

2、企业章程;

3、验资证明;

4、企业法定代表人的身份证明;专业技术人员的资格证书和劳动合同;

5、房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。

《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。

自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

(三)第七条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应资质等级

(四) 申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。

(五)申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：

1、企业资质等级申报表;

2、房地产开发企业资质证书(正、副本);

3、企业资产负债表和验资报告;

4、企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件;

5、已开发经营项目的有关证明材料;

6、房地产开发企业手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告;

7、其他有关文件、证明。

二、根据《关于房地产开发企业资质审批有关问题的通知》(粤建房字[2005]104号，2005年9月21日实施)

工商注册地在地级以上市市区的房地产开发企业，其三、四级和暂定资质由地级以上市主管部门审批;其一、二级资质由地级以上市主管部门核验原件后报省建设厅。

三、外商投资房地产开发企业还需符合下列条件：

(1)外经贸部门的批准文件;

(2)投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本金不得低于投资总额50% 。

房产投资就是利用房子来投资，买房的目的主要在于盈利，而不是为了解决居住需求。相比跌宕起伏的股市，房市平稳很多，很多人把房产投资作为主要理财方式。下面一起看看房产投资的技巧吧！

房地产投资误区之三：低进高出

这种风险最大。如今北京的房价连续上涨多年，已经达到了一个很高的水平，继续快速上涨的空间相当有限。除了要独具慧眼选准物业，还要细算帐，比如一套100万元的房子必须先有9.5万元的差价底线，除掉这部分之后，才有赚钱的可能。

房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。房地产开发使很多人尝到了一夜暴富的甜果。下面是读文网小编为大家带来的房地产开发赚钱的方法，欢迎阅读。

房地产开发赚钱要点：你要有Passion To Win。

你要有激情、你要想赢。你要找到一份你喜欢的工作、你热爱的工作。人的一生很漫长，工作时间也很长，如果每天早晨爬起来，都不想去工作的话，那你一定过的不开心，那么你就该去寻找一份能让你喜欢的工作。有的同学说我也不知道我喜欢的工作是什么，那你就应该keep looking，继续寻找，你的灵感可以来自大量的阅读，特别是人物传记;结交聪明的人，有阅历的人，经常与他们聊天;你也可以大胆尝试不同的东西，看你是否喜欢。总之，只要你每天都在学习，每天都在进步，相信有一天量变到质变，你就会心中一亮，找到感觉，那就是你热爱的工作。

随着社会经济的发展，投资房地产已经成为很多人的首选，逐渐被纳入家庭理财计划中。个人对于房地产的投资，需要掌握一些技巧。下面是读文网小编和您分享投资房地产的相关知识，欢迎阅读。

投资房地产的注意事项

1、做好对自身资金实力和房地产市场的分析评估。

房地产投资需要大量的资金,如果自身没有足够的资金,或者没有一定的筹资能力,就不能投资房地产。

第二,要当时的地产市场进行市场分析,避免盲目的投资。不论是什么行业,价格都是由供求关系影响的,因此投资房地产还是要着眼于市场的供求关系,观察市场需求和价格走势,找准投资时机。

2、选择好房地产投资的品种。

目前,可以供个人进行投资的房地产品种主要有商铺、写字楼、住宅等。

一般情况下,地区经济快速增长时,投资商业地产会有比较好的回报。而投资住宅地产会比较安全,升值稳定。

3、投资房地产要考虑全面。

综合考虑该项目开发商的实力、地点、周边环境、房型以及物业管理等方面的问题。

4、考虑好如何进行投资操作。

投资方房地产最常见的一种方式就是向开发商购买住房,进行装饰后出售或者出租,以获得利益。如何将房产出租出去,寻求合适的租户,按时收取房租,就成为投资者关心的问题。

房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设(包括城市新区开发和旧区改建)而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。下面由读文网小编为你介绍房地产开发相关司法经济法考点知识。

房地产开发的概念

房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发，是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。

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购房可不是件容易的事儿。因此，在去售楼处实地看房前，您必须掌握一些基础的房地产知识、术语，这样才不会让那些售楼先生/小姐们觉得你是毫无购房经验的菜鸟。下面是读文网小编为大家带来的房地产投资基础知识，欢迎阅读。

房地产投资基础知识：商品房的销售面积如何计算

按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998]第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和

一、套内建筑面积的计算方法：

①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算;其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：

(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙);共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：

(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积;

(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%.

下列空间不得计入公用建筑面积：

(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。

(2)作为人防工程的地下室。

公用建筑面积计算公式：

公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和

分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

因此，商品房销售面积公式还可表达为：

商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数

房地产投资逐渐成为最具有吸引力的投资方式之一。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。下面是读文网小编为大家带来的房地产投资那些在所难免的风险，欢迎阅读。

房地产投资风险分类：技术风险

科学技术的进步、技术结构及其相关变量的变动都可能给房地产开发商带来损失或机会，这就是所谓的技术风险，包括筑材料改变和更新的风险、建筑设计变动或计算失误风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑生产力因素短缺风险，信息不对称风险等。

读文网网小编：随着社会经济的发展,投资房地产已经成为很多人的首选,逐渐被纳入家庭理财计划中。那么,个人如何投资房地产呢?

投资房地产是指为了实现既定的目标,而对房地产进行开发、管理、经营、服务、消费的投资活动。

投资房地产的注意事项:

1、做好对自身资金实力和房地产市场的分析评估。

房地产投资需要大量的资金,如果自身没有足够的资金,或者没有一定的筹资能力,就不能投资房地产。

第二,要当时的地产市场进行市场分析,避免盲目的投资。不论是什么行业,价格都是由供求关系影响的,因此投资房地产还是要着眼于市场的供求关系,观察市场需求和价格走势,找准投资时机。

2、选择好房地产投资的品种。

目前,可以供个人进行投资的房地产品种主要有商铺、写字楼、住宅等。

一般情况下,地区经济快速增长时,投资商业地产会有比较好的回报。而投资住宅地产会比较安全,升值稳定。

3、投资房地产要考虑全面。

综合考虑该项目开发商的实力、地点、周边环境、房型以及物业管理等方面的问题。

4、考虑好如何进行投资操作。

投资方房地产最常见的一种方式就是向开发商购买住房,进行装饰后出售或者出租,以获得利益。如何将房产出租出去,寻求合适的租户,按时收取房租,就成为投资者关心的问题。

低利率时代我们该如何投资房地产呢？今天读文网小编来带大家一起了解一下。

中国内地连续降息降准，房贷利率已达近十年最低点，一年期存款利息仅1.75%，不过，看看其他国家的一年期存款利率表，我们似乎又该“偷笑”了，美国、日本一年期存款利率低至0%，瑞士和瑞典更实行负存款利率机制，存款一年需倒付-1.25%或-0.25%给银行。

而近期人民币汇率的波动更是引得朋友圈处处在询问“现在除了股市楼市，还有什么地方好投资”。

正方：财富阶层应吃进美元资产

经济学家马光远指出，对于一般人而言，由于财富规模小，结构也单一，事实上，财富保卫战和他们的关系并不是很大，对于这些人而言，建议“在危机的状况下，买入安全的固定收益债券以及安全的理财产品”。

而对于现金和流动性资产在500万元以上的人士而言，考虑到他们全球配置财富的能力比较弱，其主要财富在房产和股票，马光远建议，“不属于一线城市和热点城市的房子都可以卖掉，在他们的能力范围内，尽可能地拿一些美元”。

而对于中国的高净值人士，马光远认为，他们“应该坚决卖出新兴市场的股票，卖出多余的房子，坚决吃进美元和美元资产”。

遨联投资姚宇也认同马光远的主要观点，他认为内地人士把资金投到股市或楼市，风险集聚在一起，对财富管理非常不利，确实要考虑“走出国门，进行合理的资产配置”。在持有现金货币还是物业的选择上，姚宇并不建议现在去换外币持有，“人民币币值被高估，美元也存在同样的问题”，因此持有资产会好过持有货币。

1、建地的地势宜高吉地的地势宜高，不可在低洼地区。

用现在观念来看，一、填出的土或河川新生地地基还不够扎实，贸然盖房子的话，会影响建筑物的安全性。二、当地湿气一定较重，对居住者健康不利。三、河流不宜经过建地内，河流通过的地区，表示地势低洼，下大雨时易遭水灾，实在很危险。四、建筑物不可盖在废井上，或不知底细的凹坑上方。因为废井土质不紧且有时会有地气或地水漫出，对健康不利。如果真要在此盖房子，一定要用坚实的混凝土填满，将地水挡住，以减少湿气。