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房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。房地产开发使很多人尝到了一夜暴富的甜果。下面是读文网小编为大家带来的房地产开发赚钱的方法,欢迎阅读。
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国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作;县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。下面由读文网小编为你分享房地产开发资质的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、行政许可依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条
2、《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)第八条、第九条
二、行政许可条件
根据《房地产开发企业资质管理规定》(建设部令第77号)、《贵州省<房地产开发企业资质管理规定>实施细则》(黔建房通[2011]235号),房地产开发企业资质申报条件如下:
一级资质:
1.注册资本不低于5000万元;
2.从事房地产开发经营5年以上;
3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4.连续 5年建筑工程质量合格率达 100%;
5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人;
7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
9.未发生过重大工程质量事故。
二级资质:
1、实收注册资本不低于5000万元;
2、从事房地产开发经营5年以上;
3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
4、近3年建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《贵州省房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
三级资质:
1、实收注册资本不低于2000万元;
2、从事房地产开发经营2年以上;
3、近3年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、房屋已竣工的,建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《贵州省房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
四级资质:
1、实收注册资本不低于800万元;
2、从事房地产开发经营1年以上;
3、近1年房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、房屋已竣工的,建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
三、行政许可程序
一级资质办理程序:
1、企业直接向省住房和城乡建设厅提出申请,提交有关材料(原件及复印件,复印件胶装成册);
2、省住房和城乡建设厅对申请材料进行初审,提出初审意见,并将初审意见和全部申请材料上报住建部。
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房地产企业会计核算流程,下面由读文网小编为你分享房地产开发企业会计的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、会计制度的适用
我国现行企业会计制度,除《农民专业合作社财务会计制度》外,共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系,其中涉及房地产开发企业的:
1.《小企业会计制度》。所谓小企业,就房地产开发行业而言,是指根据国务院国资厅评价函[2003]327号文件的规定,不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定,自2005年1月1日起,凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业,除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外,都应执行《小企业会计制度》,不得再执行《房地产开发企业会计制度》。
2.《企业会计制度》。按照财政部的规定,《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行,其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则(以下简称新准则),规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此,现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业,除按规定执行新准则的企业外,均应执行《企业会计制度》。
3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》,包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等,是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此,如果房地产开发企业为上市公司,或者按上市的母公司要求执行新准则的,都应当执行新准则规定的会计制度。
4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系,按照有关规定,房地产开发企业中的大中型企业,如果达不到执行新准则的条件,也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》,则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。
二、应增设的会计科目
本世纪已出台的会计制度中,皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法,这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是,现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定:在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下,企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定,执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业,在执行各自适用的会计制度规定的基础上,增设以下专门核算房地产开发的会计科目,不但是需要的,也是符合会计制度规定的:
1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本,包括:(1)开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用;(2)开发采用出包方式的,根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本;(3)工程采用自营方式发生的各项成本费用;(4)分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用;(5)应予资本化计入产品成本的借款费用等;(6)结转开发完工并验收合格的房地产成本。
购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发,可先计入“无形资产——土地使用权”科目,待开发时再以适当的分配方法,分摊到“开发成本”的明细科目。
2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”,核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。
3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。
4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。
5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。
编制资产负债表时,以上增设的5个会计科目的期末余额,均应计入报表的“存货”项目。
三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊
房地产开发企业的开发产品成本,一般可划分为建筑成本和土地成本两大类,即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂,既包括前期费用和房屋的建造成本,还包括与开发产品相关的配套设施费用,以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用;土地成本构成则比较简单,即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋,往往因为用途不同、建筑结构不同,甚至因为楼层不同而有不同的售价,而且,开发房地产的成本,特别是土地成本,往往是笼统的。因此,如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本,是房地产开发企业核算的一个难题。
当然,对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同,例如,一个小区若干幢房屋都是成套住宅,可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是,将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本(包括建筑成本和土地成本,下同),除以可出售房屋的面积总和,得出每平方米住宅的成本,再按各套住宅面积分摊产品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售项目,比如车库或车位,采用清一色的按面积分摊不尽合理,可通过估算方法,将其估算的成本从总成本中剔除,然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法,叫做可售房屋面积比例法,简称面积比例法。
但是,面积比例法适用范围相对较小,对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋,此法即不可采用。一般情况下,对成片开发不同用途、不同结构的房屋,建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊,土地成本可采用售价比率法进行计算分摊,而且这两种方法应合并进行,分步实施。
第一步,用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正,计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施:
首先,应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本,实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本,内容包括:(1)房屋自身的建筑成本;(2)应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本;(3)应分摊其他间接费用构成的开发成本等。
单位成本采用估算方法确定后,再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本,即:开发产品估算的建筑总成本=∑(不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑成本);如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高,也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。
接着,应计算修正系数。修正系数=已决算(或按合同及招标预算)的建筑总成本÷开发产品估算的建筑总成本。如果可出售产品中有少量项目单独计算成本的,应将已单独计算的成本从公式中“÷”号前后的“总成本”中扣除。如果总成本无法确定或预估,则不计算修正系数,而以上一步骤“开发产品估算的建筑总成本”为建筑总成本。
最后,计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本:各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本×修正系数;该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本÷该类房屋面积,或=估算的单位建筑成本×修正系数。
如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确,在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用,且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。
第二步,采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言,房屋售价的高低,除取决于房屋结构外,更主要是取决于房屋的地理位置,同样结构的房屋,门面房售价高于住宅房,主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此,计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发,或者纯商业用房开发的土地成本时,采用售价比率法较为适宜。售价比率法也需分步实施(以同时开发住宅房和非住宅房为例);
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房地产开发成本核算办法,下面由读文网小编为你分享房地产开发成本核算的相关内容,希望对大家有所帮助。
开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是:
1、归集开发产品费用
由于开发规模的不同,房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个问题比较容易解决,可以将全部开发量作为成本归集对象,设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下,成本核算不能过细(台以单幢为单位),因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋,这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。相反,成本核算也不能简单地以小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其成本结算和管理上的作用。本文以为:应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据,对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块,便于费用的归集和成本结算,充分发挥成本核算的作用。
(1)在项目开发中发生的各项直接开发费用,直接计入各成本核算对象,即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户。
(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用,可先归集在“开发间接费”账户,即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户。
(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费,按一定的方法分配计入各开发成本核算对象,即借记“开发成本”总分类账户和明细账户,贷记“开发间接费”账户。
通过上述程序,将应计人各成本核算对象的开发费用,归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。
2、正确划分成本项目
客观地反映产品成本的结构,便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定,“开发成本”作为一级成本核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目,并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多,对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用,应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。
为核算开发企业的开发成本,企业可根据其本身经营开发的业务要求,设置下列账户:
(1)“4301开发成本”账户。
本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用,贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类,如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户,并在二级明细账户下,按成本核算对象进行明细核算。
(2)“4302开发间接费”账户。
本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户。
按现行的房地产开发企业会计制度规定,间接费用应作为期间费用,直接计入当期损益,本文认为,这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则。该原则要求:企业的各项收入和与其相关联的成本、费用,应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用,这些费用的特点是数额较大、受益对象明确,如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。
3、计算并结转已完开发产品实际成本
计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户,即借记“开发产品”账户,贷记“开发成本”账户。
4、按已完开发产品的实际功能和去向,将开发产品实际成本结转进入有关账户。
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1-6月全国房地产开发投资增长明显,下面由读文网小编为你分享房地产开发投资的相关内容,希望对大家有所帮助。
国家统计局13日公布了1-5月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,1-5月份,全国房地产开发投资34564亿元,同比增长7.0%,增速 比1-4月份回落0.2个百分点,比上年同期上升1.9个百分点。业内人士表示,商品房销售继续保持较高增速,商品房待售面积持续减少,去库存取得初步成效。
房地产企业投资意愿回落
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从房地产开发投资增速数据来看,1-5月份增幅略有收窄,原因是此前1-4月份房企拿地相对积极,各类投资需 求在快速释放。从此类投资数据的增幅来看,大体介于5%-10%区间,在供给侧改革思路下房企投资意愿依然较强。同时,从阻力来看,包括公司债在内的直接 融资成本或有上升趋势,这会使得部分企业在投资策略制定上做出调整。
光大证券(601788,股吧)首席经济学家徐高认为,房地产企业投资意愿出现回落,5月到位资金同比增速回落7.0个百分点至16.7%,其中自筹 资金部分由上月的增长0.2%转为下跌7.0%。而土地购置面积和房屋新开工面积同比增速同样出现明显回落,分别下降12.9和15.3个百分点至 -4.5%和10.6%。房地产投资前景面临持续放缓压力。
上海(楼盘)中原地产市场分析师卢文曦认为,5月市场成交开始向理性回归,市场投资增速略有回落,但总体来看仍处于今年以来较高位置。尤其是住宅投资,一、二线城市市场预期不断提升,在此背景下,住宅投资还有较大投资动力。
对于目前“地王”频现的现象,国家统计局新闻发言人盛来运表示,从总体情况来看,房地产商投资还是比较谨慎的。从房地产投资增速、土地购置面积以及土 地成交价款三个数据来看,并没有出现过热情况。但“地王”现象确实需要关注,有些“地王”出来以后对当地城市房价有一种示范效应,需要高度关注。
去库存取得初步成效
国家统计局投资司高级统计师李皎表示,在商品房销售高速增长的带动下,房地产去库存效果初显,今年商品房待售面积逐月减少。5月末,全国商品房待售面 积7.22亿平方米,比4月末减少521万平方米。其中,重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下;非重点城市3月、4月、5月末待售面积分别比上月末 减少63万、226万和394万平方米,减少量逐月增多。但非住宅商品房库存持续增加的问题仍需关注。
从库存数据看,商品房以及商品住宅的待售面积继续减少,与三四线城市市场销售总体较好的态势有关。严跃进认为,这体现出去库存战略积极实施的有效性。 但在去库存的同时,需要警惕房价快速上涨的风险。尤其部分三、四线城市,类似昆山(楼盘)、无锡(楼盘)、东莞(楼盘)、廊坊等大城市的周边城市。而其他 中西部三、四线城市的去库存效果也较明显,房价上涨态势相对温和。
民生证券研究院固定收益组负责人李奇霖表示,房地产销售虽回落至33.2%,但整体维持高增长。一线城市和此前销售过热的二线城市因限购和限购预期销 售回落,但房地产市场整体仍呈现板块轮动特征。主要二、三线城市库销比已低于上轮新开工企稳周期2012年7月时的水平,房企在主要二、三线城市补库存意 愿强烈。
卢文曦表示,总体来看,市场经过快速冲高后需要喘息期,尽管数据出现小幅回落但仍处于高位。在总体乐观的背后也需引起警觉,“强二线”城市的调控可能随时来临,连续走强的势头可能有所收敛,因此市场期望不宜过于乐观。
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房地产开发企业应当按照该规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业,不得从事房地产开发经营业务。下面由读文网小编为你介绍房地产开发企业资质证书的相关法律知识。
一、根据《房地产开发企业资质管理规定》(建设部部长令第77号,2000年3月1日实施)
(一)第五条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四级四个资质等级
1、一级资质条件:
2、二级资质条件:
(1)注册资本不低于2000万元;
(2)从事房地产开发经营3年以上;
(3)近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
(4)连续3年建筑工程质量合格率达100%;
(5)上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,持有资格证书的专职会计人员不少于3人;
(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
(8)具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
(9)未发生过重大工程质量事故。
3、三级资质条件:
(1)注册资本不低于800万元;
(2)从事房地产开发经营2年以上;
(3)房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
(4)连续2年建筑工程质量合格率达100%;
(5)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
(6)工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;
(7)具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
(8)未发生过重大工程质量事故。
4、四级资质条件:
(1)注册资本不低于100万元;
(2)从事房地产开发经营1年以上(申请暂定资质不需要);
(3)已竣工的建筑工程质量合格率达100%(暂定资质申请不需要);
(4)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
(5)工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员;
(6)商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度(申请暂定资质不需要);
(7)未发生过重大工程质量事故(申请暂定资质不需要)。
(二)第六条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到房地产开发主管部门备案
1、营业执照复印件;
2、企业章程;
3、验资证明;
4、企业法定代表人的身份证明;专业技术人员的资格证书和劳动合同;
5、房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期,但延长期限不得超过2年。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的,《暂定资质证书》有效期不得延长。
(三)第七条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应资质等级
(四) 申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。
(五)申请核定资质等级的房地产开发企业,应当提交下列证明文件:
1、企业资质等级申报表;
2、房地产开发企业资质证书(正、副本);
3、企业资产负债表和验资报告;
4、企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件;
5、已开发经营项目的有关证明材料;
6、房地产开发企业手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告;
7、其他有关文件、证明。
二、根据《关于房地产开发企业资质审批有关问题的通知》(粤建房字[2005]104号,2005年9月21日实施)
工商注册地在地级以上市市区的房地产开发企业,其三、四级和暂定资质由地级以上市主管部门审批;其一、二级资质由地级以上市主管部门核验原件后报省建设厅。
三、外商投资房地产开发企业还需符合下列条件:
(1)外经贸部门的批准文件;
(2)投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的,注册资本金不得低于投资总额50% 。
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房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设(包括城市新区开发和旧区改建)而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。下面由读文网小编为你介绍房地产开发相关司法经济法考点知识。
房地产开发是房地产活动中一项重要制度,属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发,是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
作为不动产,与其他商品的开发相比,房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点,使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位,经济越发达,时代越进步,房地产开发的范围越广,程度越深,内容越丰富。
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用现在观念来看,一、填出的土或河川新生地地基还不够扎实,贸然盖房子的话,会影响建筑物的安全性。二、当地湿气一定较重,对居住者健康不利。三、河流不宜经过建地内,河流通过的地区,表示地势低洼,下大雨时易遭水灾,实在很危险。四、建筑物不可盖在废井上,或不知底细的凹坑上方。因为废井土质不紧且有时会有地气或地水漫出,对健康不利。如果真要在此盖房子,一定要用坚实的混凝土填满,将地水挡住,以减少湿气。
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炒期货怎么做才能赚钱?下面由读文网小编为你分享做期货怎么赚钱的相关内容,希望对大家有所帮助。
给大家提这样一个问题,我想百分之九十以上的期货投资者都会回答——赚不了钱。但为什么还有那么多的人做期货呢?
我们先来看一段小故事。
去年春天我们公司培训了一批潜在的客户,其中有几人当时就开了户。培训的内容很简单,就是期货的基础知识,期货如何交易,还有期货交易的几个模型,这些交易模型都是市场中很简单,只要懂技术分析的人都知道的。
这些客户中,有三个客户是一起来的,他们是朋友。其中A先生是很早就开始创业,现在也算是比较富有的人;B先生是退伍军人,现在一家公司做保安队长;C先生是一所大学的教授。
在这一年多的跟踪服务过程中,我逐步发现刚开始的时候是C先生一直在盈利,但C先生开始做的是波段交易,然后逐步演变为日内交易,后来就成了短线操作,再后来开仓平仓就是几秒的功夫,结果一年下来很累也没有赚到钱,还亏了很多。
A先生资金比较大,有时盈利很多,有时亏损很多。A先生最主要的亏损在于他经常盈利的单子往往是赚一点就跑了,而亏损的单子会坚持拿下去,结果亏得次数少,但亏得数目多,总账肯定是亏损了。
B先生很少做交易,但是B先生却赚钱了。我做了一下分析,B先生原来一直都是按着我们提供的交易模型在交易,何时开仓,何时止损,何时平仓,基本都是按着模型的提示在做。
为什么赚钱的既不是富有的A先生,更不是知识渊博的C先生,而恰恰是军人出身的B先生呢?
A先生做生意很有魄力,经常能够坚持到最后,把竞争对手击垮,因此能够很富有,但是他这种坚持到最后的魄力却用错了地方。在期货市场中不是看谁能耗得过市场,而是看谁能顺应市场。C先生知识渊博,善于分析,把交易模型加以充分改进,加进了自己的很多参数,在交易的过程中,不断地发现到处都是入场点,也到处都是出场点,结果在市场中疲于奔命,可想而知,能赚到钱吗?而恰恰是B先生,一直是以军人服从服从再服从的态度对待交易,B先生顺从了市场,尊重了交易模型,结果就赚钱了。
其实,交易模型没有那么复杂,复杂的是人的心理。程序化的交易指标模型也是一样的,它也是有一个触点出现的时候发出开仓信号,相反地,触点出现的时候发出平仓或者反手的信号。坚持了不该坚持的,放弃了不该放弃的,这是我们做期货亏损的根本原因。B先生之所以能成功,关键是重复坚持正确的交易模型和思路,永远在做对于自己来说是最简单的事情。
也许有人会说,成功的模型就永远能在市场中赚到钱吗?当然不是。模型也会随着市场不断变化,我们最主要的任务就是运用适合现在市场条件下盈利的模型去不断寻找机会。
巴菲特曾经说过,我之所以能赚钱,不是因为我能够逾越多少我不可逾越的障碍,而是我经常选择去逾越那些我认为能够逾越过去的小栅栏。
因此,做期货的朋友们,我会郑重地告诉大家,做期货能赚钱。
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一个合格的外汇从事人员,因该学会如何的去开发外汇用户。下面由读文网小编为你分享做外汇怎么开发客户的相关内容,希望对大家有所帮助。
概括地说,外汇指的是外币或以外币表示的用于国际间债权债务结算的各种支付手段。
1. 动态含义:把一国货币兑换成另一国的货币,并利用国际信用工具汇往另一国,借以清偿两国因经济贸易等往来而形成的债权债务关系的交易过程。
2. 静态含义:外汇是一种以外币表示的用于国际间结算的支付手段。这种支付手段包括以外币表示的信用工具和有价证券,如:银行存款、商业汇票、银行汇票、银行支票、外国政府库券及其长短期证券等。
国际货币基金组织对外汇的定义为:“外汇是货币行政当局以银行存款、财政部库券,长短期政府证券等形式所持有的在国际收支逆差时可以使用的债权”。
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做期货要有正确的方法和方向,并不怕亏损才能盈利!下面由读文网小编为你分享做期货赚钱方法的相关内容,希望对大家有所帮助。
我看到几乎所有人都在讨论关于行情的多空并且花掉了几乎个人80%的时间去探究多空的成因,我就知道,这些讨论多空的人都无法赚到钱。为什么?下面请听我娓娓道来。
1,做期货,您也许有感觉:您做多,趋势下跌,您做空,趋势上涨。为什么会出现这种现象,很多人也许并没有完整的考虑过。其实是因为人类的心理活动与生理反映基本都是同步的,您看多,别人也看多,于是买多的人纷纷买多,最后导致看多的人数衰竭,只剩下了看空的卖盘,假设操作一只品种的人群和数量是固定的,那这时候,因为大众的一致性行为导致多单数衰竭,只剩余了看空的群体,没有了买盘的推动,价格自然而然就会下跌。这就是多空的成因,很简单,可能有人不愿意接受,原因就是,有人买价格自然就上涨,有人卖价格自然就会下跌,仅此而已。且不要更加深入的思考多空形成的深层机理,或者想方设法从基本面去找原因,这都是不可行的。因为,涨了,您再去找原因,那这也太迟了,如果要找原因,您只能在行情走出来之后从基本面找原因,而这时候恰恰您找到的原因,也就是您找到的形成此波行情的基本面消息,其实,往往也是追随价格出现的。换句话说,您事后找到的基本面消息是媒体用来炒作目前价格的!!!所以,基本面无效。当然,奥巴马轮胎保值这种巨大利空消息除外,不过您想想看,为什么橡胶只有一个跌停?而不是连续跌停?其实答案很简单,卖单衰竭而已。
2,跟一个老师真的有用么?
我们首先抛出这样一个问题。试问,这个老师为什么要带您操作或者教您呢?有这些时间老师自己做单,难道赚的钱不会很多么?难道这位老师不可以借很多钱自己做期货?用不着带学生吧。先不要告诉我老实说自己操作有风险之类,其实说句很中肯的话,做期货,风险接近0%。约翰莫非在【期货市场技术分析】一书结尾部分点明,世界上最强悍的操盘手也只能在40%的行情中获利,也就是说,做错的次数将大于做对的次数10%。而亲爱的朋友们,你们想想,你们的老师是不是在追求操作方向然后告诉你自己命中率有多高,在什么位置加仓,又或者说关于心态之类的教导。实际上,您们跟您们的老师长期赚到过一分钱么(当然,一天两天爆赚很正常,这每个人都遇见过,所以才有人对期货寄予希望),可能有人说赚过,那赚过多少?10%?又或者20%?这么少的利润,其实您的资金用来做实业哪怕放高利贷,收益率也会远远大于做期货。不要告诉我索罗斯每年的收益不过才30%左右,您要知道,他手中是几十亿资金,对于他来说,资金安全比盈利更重要(这一点可能很多人都没有想到吧),不要忘记了,这十几亿资金创造的银行利息将是多么巨大!
3,炒单是正确的道路么?
这里我想说,每个人,都不要去炒单,炒单会让您快速的一败涂地。如果您经过严密的训练,您会很简单的发现一个现象,操作周期越短,操作频率就越高,操作频率越高,赚取到的利润越小。其实这里有一个等式就是:无论您操作什么周期,统计一年的成绩,其实获利比率都是一模一样的。您做1分钟趋势,做满一年,和每年只做4或者5次赚的钱是一样多的,但是,做隔夜您会赚到正八经的利润,而炒单您赚到的都是虚钱,因为炒单的手续费将会100%的吞掉你的所有利润!!!这就是为什么巴菲特或者索罗斯不炒单的原因。如果您说是礼佛摩尔是个例外,那我可以告诉您,国债期货当年的手续费少到几乎可以忽略不计。还有一个问题可能大家都不知道吧,我本人在期货行情中摸爬滚打了很多年,我所见到的期货公司招聘抄手会问几个问题:“1,你能亏么?2,打回损失需要多长时间?3,一个月能做多少量出来。”从没有一个期货公司会问:“你炒单一个月收益怎么样?”为什么很多人在炒单呢?很简单,期货公司是归属与商品交易所的,而商品交易所是靠手续费生存。所以,许许多多的消息便被他们放了出来,什么一个月翻一番,什么炒单大师,什么初级炒单,其实这些人,大部分都是经纪人。这里还是给出与(2)同样的问题,如果一个人靠炒单能一个月翻一番,那么这个人能不能借来很多钱去炒单,一个月翻一番,不出半年将会是世界首富,现实么?实际中出现过么?没有。且不要告诉我说市场容量不足,这个假设不成立,豆粕如今每天有一百万的成交量,炒单这点量进出完全不成问题。如果有人一个月翻一倍,那04年市场炒作的名人张文军先生大概也不会从2w做了5年才起家的。其实,期货是一个微利行业,不是暴利行业,是需要用极高的技术长期投资的。您的操作周期越大,获利潜力则越大,炒单最短的周期是1分钟周期,任何小于1分钟周期同时每天开仓次数超过10次的操作手法,会导致您100%会稳定亏损。如果有人炒单能给我拉出一张一年的稳定盈利账单,我想这个人一定是河外星系来的。大家请记住,一天两天的交易单什么也证明不了。
4,论坛有高手么?
其实这里我想说,高手一定是有的,可能就混迹在人群中,但是高手是从不发言的,或者发言也都是很多很多的废话,从不涉及关于期货操作的任何一个方面。您也很难找到他,因为他是高手,他用2w元一样可以起家,并且承担的风险之小您是无法想像的。高手不会为您代客理财,因为会泄漏他辛苦研究出的操作手法。大家寻找高手或者代客理财之前,尽量使用反向思维考虑一下,因为这个世界上的所有行业都一样,只有逆大众而动才可以成功。
5,关于很多人的操作坏习惯。
这里顺带提出几点很多人操作上的不足之处,而这些不足之处足矣让您在现在或者未来的某个时间点产生巨大亏损,如果您改正了这些错误并且从心底里认可且可以从感性认知上升到理性认知,那么我可以这样跟你说,您一定不会产生超过20%的亏损。
首先来说第一点:很多人喜欢逃顶抓底。这样操作是并不划算的。我的多年经验告诉我,当您看到一个人以逃顶抓底的手法去操作,那他一定不会赚到钱,可能他对您说,你看,这个月我日内赚了总资金的20%,但是如果您看到他的交易单就会知道,其实他是亏损的,为什么,因为国内期货只有20分钟以下周期才可以有足够的逃顶抓底空间,也就是说,大凡是逃顶抓底的人,一定每天的开仓量大于5次,这样,请大家自己计算一下,这盈利的10%部分,是不是会被手续费全部吞噬掉。做投机您需要知道一件事情,重中之重的,就是,手续费是一匹狼,在命中率和胜率两个概念之前,还有一个最重要的参数,那就是手续费支出。切记。如果您觉得不以为然或者微乎其微,那么,当您继续操作期货5年左右,您就会知道我所说的这些话的含义了。毕竟,期货是一门需要时间积累的艺术。
下面说一下第二点:重仓操作。可能很多人来期货本着赚取暴利的梦想来到这里。于是一而再再而三的连续亏损。其实我想说,期货确实是暴利的行业,但是,它本质上是微利的,之所以说是暴利,是因为期货操作上可以运用一些可以产生奇迹的方法。但是这些方法中并没有包含重仓。一个赚取暴利的人,是在只承担20%未知风险的情况下连续操作获取的暴利。因为期货想要盈利有三个重要的操作参数,那就是:止盈,止损,时间漂流。想赚钱,合理的止盈和止损是必须的,想赚暴利,那么我们就需要引出一个重要的参数,那就是,时间漂流。时间漂流才是期货赢取暴利的重中之重,他的重要性要远远大于您的操作系统建设。操作系统多种多样,每一种,几乎都可以赚到钱,但是,只有时间漂流,才是期货乃至整个世界得意迅猛发展发展的核心。
6,这个市场真的有人能赚钱么?
我可以肯定的告诉你,有,但是数量绝不会多,据统计,做期货盈利的人大概万分之一。每个人都希望成为期货市场的王最后走向金字塔顶。可是请您们扪心自问,关于这个市场,您努力过么?也许,您亏钱的时候很努力,与自己做心理斗争的时候很努力,但是我想告诉您,您并没有完整的研究过这个市场,您的努力方向错了。请记住一句话,台上一分钟台下十年功,大凡是期货高手,必定付出了比常人高出一百倍的努力。这个市场没有天才,只有孜孜不倦努力的人。这个市场的高手,他不会让你知道他是高手,为什么呢?因为,当一个人操作期货到了一定地步,他就会完全的看穿这个市场,这时候,任何的技术分析,任何的消息,在他的心中都不会引起风吹草动。他甚至很讨厌与别人交流,因为这个时候他知道,没有任何有价值的东西可以交流了。所以,您不可能找到高手,也不可能找到一个好的老师,就算有,也没有人会帮助你,因为这些高手知道,不是每个人都能成功的。所以在这个市场中,您只能靠自己。
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做原油期货到底赚钱吗?现货原油投资赚不赚钱,取决于你怎么做。下面由读文网小编为你分享做原油期货赚钱吗的相关内容,希望对大家有所帮助。
全球原油资讯:现货原油投资赚不赚,取决于你怎么做!想要成为一个成功的原油投资人或操盘手,必须做到严守自己订下下来的“纪律”,而非可以随性。正如军队要求的有规律的作息。
虽然遵守很难、很辛苦,但我们看到的成功投资人,大基金经理人,如美国的冠军操盘人马丁·舒华兹先生,彵们皆是严守交易投资纪律的人。
那么到底要遵守哪些东西才合符“纪律”的标准?
其实很简单,都是前面一再提过的交易原则,例如:
1、自订明确交易计划;
2、严格执行停损、停利单;
3、该进场就应依讯号进场;
4、资金分阶段投入,不可孤注一掷;
5、不可随性而为,凭喜怒哀乐进出场;
6、检讨反省每一笔交易,养成讨论及做交易日记的习惯。
失败的客户,其典型的行为模式大约如下:
1、自负。小交易,小钱赚到没问题,但总赚不到大钱;
2、不愿停损,小洞变大洞,大洞变黑洞;
3、不听旁人劝告,一意孤行;欢迎关注微信公众号:全球原油资讯
4、十分迷信,认为交易的成功失败与运气有关,永不认为与自己的坏习惯有关
5、非常爱面子,永不承认交易失败,总能为赔钱找到借口,自欺欺人;
6、专业知识不足,常喜欢闭门造车。
为何投资人常犯以上错误,缺乏“纪律之心”呢?其原因有三:
第一,主观意识太强。只想到“一定赚”,没想到“万一看错”。常犯不下止蚀单或孤注一掷等毛病。欢迎关注微信公众号:全球原油资讯。
第二,侥幸心理作祟。常自我安慰,以自我假设性的“希望”代替“事实”,如鸵鸟遇事只将头埋入沙中,身体仍暴露在危险中。将“不怕错,就怕拖”的大原则抛诸脑后,又怎能不输钱?
第三,惰性。明知“止蚀单”必须及早下达,但总抱着“看看再说”的想法,这样长期下來焉能赚钱?!
若能克服以上三点,便能克服前面失败的六个行为模式,加强自我的纪律约束,相信大家会更快的加入原油原油投资赢家的行列。欢迎关注微信公众号:全球原油资讯
那么,原油投资想要获利,需要做好哪些呢?原油原油投资要想获利必须做好以下这六点:
【一】轻仓,止损
【二】必须做对整体趋势方向
【三】分批分时进场
【四】时间和价差的不断累积
【五】时间成本是交易者唯一的资本
【六】习惯趋势中的回调或震荡
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你知道做外汇交易靠什么赚钱?下面由读文网小编为你分享做外汇赚钱原理的相关内容,希望对大家有所帮助。
"外汇报价"就是两种货币的"比率"。说起"外汇报价",人们就会想起一组组的"货币对",比如"欧元/美元"或"美元/日元"。原因也简单,在买卖外汇时,买入一种货币的同时,必定要卖出另一种货币。两种货币是不会分家的。
基础货币与结算货币
只要掌握两个基本知识点,读报价就会变得十分方便:
(1)前面的货币是基础货币,后面的货币是结算货币。
(2)基础货币总是以1为单位。
基础货币除了可以是美元以外,还可以是英镑(GBP)、澳元(AUD),或欧元(EUR)等其他货币。比如,GBP/USD1.7366表示1英镑可兑换1.7366美元。在这种情况下,汇率上涨便意味着美元的贬值,因为要兑换1英镑将需要比以前更多的美元。
总而言之,汇率的上涨表示基础货币的增值,汇率的下跌则表示基础货币的贬值。例如:美元/日元120.01,在这组报价中,美元即为基础货币。美元/日元120.01,意味着1美元等于120.01日元。无论买/卖,都是在交易基础货币。
当美元作为基础货币时,如果汇率上涨,则意味着美元增值,同时相对于美元的另一货币贬值。如果我们上面提到的美元/日元从120.01升到123.01,说明美元现在可以兑换比以前更多的日元。
如果一个货币对中不含有美元,则该货币对为交叉货币对。例如,欧元/日元127.95表示1欧元兑换127.95日元。
让我们看以下英镑/美元的例子:
左边的货币,就是"基础货币"(BaseCurrency),就像这里的英镑。右侧的货币,就是"结算货币"(CounterCurrency),也称"标价"货币(QuoteCurrency),就像这里的美元。
基础货币总是在前。比如"美元/瑞士法郎",美元就是基础货币,瑞士法郎就是标价货币,也叫结算货币。同样,在"英镑/美元"这个货币对中,英镑是基础货币,美元就是标价货币。
标价货币也叫结算货币,因为外汇交易的盈利亏损总是用结算货币来表示。
左侧货币是基础货币,右侧货币是结算货币,基础货币/计算货币=1基础货币能换多少结算货币?
买入英镑/美元时,此时的"汇率"就做出提示:
要花多少单位的"结算货币",您才能买来"1单位"的"基础货币"?在这个例子中,您要花多少"美元",才能换来"1英镑"?
同样,卖出"1单位"的英镑/美元时,此时的"汇率"就做出提示:
卖出"1单位"的"基础货币"时,您会拿到多少单位的"结算货币"?在这个例子中,您卖出了"1英镑",换来了多少单位的"美元"?
基础货币就是买卖货币的"基准"。买进欧元/美元意味着什么?意味着您在买入基准货币欧元的同时,也卖出了结算货币美元。
这时候,您就可以故作严肃,神情很拽地讲:"我正在买进欧元,卖出美元!"
多与空
在外汇交易中,您需确定"买"还是"卖"。
如果是"买",意味着您买入基础货币,同时卖出结算货币,您期望基础货币升值,然后在一个比较高的价格上,把基础货币卖掉。用行业术语讲,这就是"做多",您手里有了"多头"。请新手们牢牢记住:"做多(goinglong)=买(Buy)"。
同样的道理,如果您想"卖",就意味着您卖出基础货币,同时买入结算货币。卖出基础货币之后,您心里痒痒地盼着基础货币贬值,然后在一个较低的价位,把基础货币再买回来。就和卖狗差不多,您先把腊肠狗卖掉,等狗的价格下跌后,再把腊肠狗买回来。这就叫"做空",您建立了"空头"。请记住:"做空(Goingshort)=卖(Sell)"。
买入价与卖出价
所有的外汇报价都由两个价格组成:买入价(Buyprice)和卖出价(Sellprice)。
卖出价(Sellprice)就是卖出基础货币,同时买入结算货币的价格。这是当前市场上,您卖出基础货币的最好价格。
记住,买入货币时,您要用到报价盘右侧的"买入价",卖出货币时,要用左侧的"卖出价"。
买入价和卖出价之间的价格差,就是"点差"。买入价比卖出价要高,原因是您需要从外汇经纪商那里买卖货币,经纪商为您提供了服务,就要收取"服务费"。看以下的例子。
假设您的裤兜里有1欧元,并且欧元/美元没有波动,您买入1欧元,卖出1.3041美元,然后卖掉1欧元,买入1.3038美元。这一来一往,您的裤兜里只会有1.3038美元,比早先前的1.3041美元还少了0.0003美元。
欧元/美元没有波动,那这0.0003美元到哪里去了?很简单,您给经纪商交了0.0003美元的服务费。经纪商真是雁过拔毛,它是怎么赚钱的,您明白了吗?
经纪商只要简单地在"买入价"和"卖出价"之间动动手脚,使买入价和卖出价之间有一个价格差,就能够坐地收钱了。这个价格差,也叫"点差"。
点和点差
按行业惯例,外汇汇率的标价通常由五位有效数字组成,从右边向左边数过去,第一位称为"X个点",它是构成汇率变动的最小单位;第二位称为"X十个点",如此类推。
如果欧元/美元从1.1010变为1.1015,就是欧元相对美元来说,上升了5点。如果美元/日元从100.00变为100.10,就是美元相对日元来说,上升了10个点。
货币的"升值"与"贬值"
需要看哪个经济体表现良好,哪个经济体表现差劲。如果一个经济体表现抢眼,那么这个国家的货币将走强,变得更值钱。因为,如果它表现越好,就有越多的国家更加信任这种货币。
欧元/美元
欧元是基础货币,自然地,我们以"欧元"为中心,开始买卖活动。
如果您认为美国经济会走弱,前景堪忧,是"衰哥中的衰哥",那么美元也自然地好不到哪里去;而欧元区经济繁荣,大有发展,是"帅哥中的帅哥",自然地,欧元的身价也会水涨船高。您心里有了底,开始"买入"欧元/美元,然后就可以耐心等着,在欧元相对美元升值之后,收获利润。
如果美国经济牛气冲天,美国企业欣欣向荣,而欧元区国家就象睡猪一样,昏沉在世界的西方,那么,欧元相对美元就会贬值。您需要"卖出"欧元/美元,然后等待欧元的陨落。
看涨欧元/美元,您需要使用"买入"欧元/美元的交易订单。看跌欧元/美元,则需要"卖出"欧元/美元"的订单。
美元/日元
美元是基础货币,是买卖的中心。85年的时候,1美元能换260日元;过了十年,1美元只能换80日元。十年了,美元好衰,只能换回早先不到3分之1的日元。
日本经济繁荣,日元就有了升值的动力。二战后的日本经济高速增长,迅速建立起庞大的工业力量,成为强大的经济强国。在此背景下,自1985年起日元持续升值,十年间日元相对美元升值三倍。
举个例子,假设美元/日元的汇率由1美元=260日元,变为1美元=80日元,播音员就会说"美元兑日元的汇率下跌",或者说"日元升值",这是正确的。
为什么呢?早先,要想兑换1美元,需要260日元,现在,只用80日元就可以了,日本的老百姓还能省下180日元。相对之下,美元就不值钱了,这叫"美元贬值",日元则身价升高,称为"日元升值"。
看涨美元/日元,您需要使用"买入"美元/日元的交易订单。看跌美元/日元,则需要"卖出"美元/日元"的订单。
美元/瑞郎
"美元肯定要走强!瑞士法郎高得也太离谱了吧?!"如果您这么想,就可以"买入"美元/瑞郎。在这里,美元是基础货币,瑞郎是结算货币。您使用了"买入"美元/瑞郎的交易订单之后,就可以耐心等待,盼望着美元相对瑞士法郎的升值。
"美国总统的新政太衰了,怎么看都是个夸夸其谈的家伙!"您毫不掩饰对美国的失望之情,自然地,没有美国经济实力支持的美元也会走低。您可以使用"卖出"美元/瑞郎的订单。然后,您就可以去瑞士旅行,在阿尔卑斯山湛蓝的晴空下等待美元的贬值。
手数、杠杆与盈亏
手数
外汇合约的单位是"手"(Lot)。可细分为标准手(Standardlot)、迷您手(Minilot)、微型手(Microlot)和纳米手(Nanolot)。
一个"标准手"代表100,000个基础货币单位。"1个标准手的英镑/美元合约"是什么意思呢?原来,它代表100,000英镑能换多少美元。
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房地产策划案例--碧桂园,下面由读文网小编为你分享房地产策划案例的相关内容,希望对大家有所帮助。
拿了四个第一的碧桂园
最近,广州市对 1998-1999年度房地产综合实力 30强企业和 1999年度单项实力排名20的企业进行了通报表彰,番禹市碧桂园物业发展有限公司即广州等枝园,以雄厚实力良好的信誉名列前茅:综合实力排名第二,仅次于广州市城市建设开发集团公司:五个单项实力排名,拿了四个第一。此次综合实力 30强评比是根据 1998、 1999年度广州市房地产开发企业实际完成的开发投资、商品房施工面积、竣工面积、销售面积、企业经营收入、实现利税 等6项指标数据,采用科学的企业评价方法进行评分,并结合经营信誉度进行综合考虑评选出来的;单项实力 20强排序是根据 1999年度广州市房地产企业完成开发投资、商品房 竣工面积、销售面积、销售收入以及竣工面积、销售面积、销售收入以及实现利税等5个单项指标评选出来的。广州碧桂园所获得的五个单项实力评比中的四个第一分别是:房地产投资第一名,商品房竣工面积第一名、商品房销售面积第一名、商品房销售收入第一名。
从性格看碧桂园巨无霸
性格特色之一:大气
人们在谈到对碧桂园的印象时,常常这样感叹:“碧桂园就是大气”。这里的“大气”指的是大家风范,不小家子气,做人处事有气度、有气魄。有调查公司对碧桂园品牌印迹进行分析时,大气、雍容大度、华贵等‘印迹”也十分明显,有人甚至把碧桂园描述为一个高大威猛、声音宏亮、衣着华丽、豪气十足的大汉。人们 何以对碧桂园会有如此“感觉”,社会上也有各种各样的说法。有的说碧枝园的告牌塑造就是如此,有的说碧桂园的经营作风就是这样,有的则说仅看楼盘的规划布局、绿化建设就能感觉到。人们根据一鳞半爪的印象,有感而发,其‘憾”不一定正确而完整,但一斑之见,有时也能窥“全豹“。人们所以觉得碧枝园大气,大 概与碧桂园的一贯作风有关。碧桂园属下物业,每一个盘都堪称大型,自前的几个盘都在千亩以上,大盘必须要大投入,还需大配套,大投入往往会有大 风险,但碧桂园的决策者具有百战百胜的的气魄,对风险的控制充满信心,人们对碧桂园这种“风格”叹服之余,难免顿生感慨。碧枝园每开发一个楼盘都是一次大手笔,为使业主真正拥有一个“五星级的家”,只要能力许可,碧桂园总是主 动尽一切努力,满足住户的需要,在顺德碧枝园为使住户生活方便,已建的大型会所有三个,西苑还有一个正在建的大型会所;原来可用来建房出售的碧江边,留 。竟出宽达9米长达3/公里的江岸,建设成绿树婆婆的江滨公园,为此少赚了 4000 多万元;在碧江边投入6000万元,修整建成了独一无二的沙滩泳池。花重金征用7 半个不能建房出售的桂山,专门建成让住户晨运或散步的山顶公园。而在广州碧桂圆.要划出 100亩用地,建设成一个有丰富多彩活动项目的公共场所,广州碧桂圆会所建筑面积就达4万多平方米。广州城门下的两个盘的会所——一广州碧桂园,华南碧桂园会所泳池,面积都在50加平方米以上,华南碧桂园仅网球场就达20 个,这在广州楼盘中是绝无仅有的。所有这些,都表现出碧桂园的做事风格,当人 们了解到体验到这一切时,心中油然而生的大概就是这么几个字——一“真大气”。
是的,这就是碧桂园所追求的大家风范。只要有益于业主住户、只要有利于营造 高尚社区、营造完善生活方式,碧桂园就不惜重金。碧桂园的大气与阔气不同,摆多阔大多是做样子给人看,碧桂园追求的大气则是以实实在在、诚心诚意为基础,目 的不是给人看,而是为他人着想。他人之所想之所求,就是碧枝园之所为,碧桂 园历来就有这么一种服务的精神、利他的思想,这种精神与思想同碧枝园“用心建设、关怀住户、感谢社会”的经营理念一脉相承。
性格特点二: 踏实
碧桂圆实施的“统一规划、综合开发、配套建设同步到位”的开发模式,使业主、住户免入住后“开门七件事”的生活烦忧,已被市场证明极其成功。对房地产业界的贡献是不可忽视的。但回过头来看,若没有等挂园创业者们非凡的胆略与眼光以及踏踏实实的实干精神,就没有今天“碧桂园”这一环宇震响的名字。在连夜赶工、灯火通明的工地上,碧桂园公司董事长带着一干人马在察看建筑情况;在售楼部大堂里,董事们和他们的助手仍在听取购房者的想法,在某一住户的家里,你也能发现创业者为解决业主投诉的问题而亲自登门拜访,决策层不分日夜,认真地分析、策划如何贴近市场.、….多少个日日夜夜,多少次日出日落,就是这样的微不足道的小事,一件件一桩桩积累起来,才有今天“碧桂园”这一响当当的地产名牌。美国通用电器公司总裁韦尔奇说过:“没身体力行的领导者,我们所有的计划、梦想、承诺,都是空想而已”。没有哗众取庞,没有空洞的宣传,仍然是“八年抗战”,埋头苦干,把一个又一个实实在在的,美丽的碧桂园凸现在人们面前,请大家欣赏,给大家挑选,让大家评论。着看华南碧桂园的推盘手段,那才叫大发展商风范。
性格特点之三:专心
正如“洁尔玛创业法则”第一条专心于自己的事业。经营企业需要专注,非洲的狮子追捕羚羊的时候,只盯住一只羚羊不停地追,即便追赶中遇到很近的羚羊,也从来不改换目标。经营企业同样需要这种专注。碧桂园总裁曾经对部下说:我是怎样走过来的,打个比方,我明天有很重要的事 一定要去广州,那我肯定会提前准备,我一定会赶到。如果没车,我就开摩托车去,如果没摩托车,我就踩单车去,如果没单车,就走路去,如果前面河流挡道,没有渡船,我就游过运河,走得累倒,我爬都要爬去。我有今天,靠的就是这种精神。
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做玉米期货赚钱吗?经常有读者向我请教做玉米期货赚钱的相关内容去希望对大家有所帮助。
巴黎9月15日消息:据法国兴业银行称,美国玉米走势将会强于大豆,而美元汇率走势为玉米价格前景提供更多的支持。
法国兴业银行建议做多芝加哥期货交易所(CBOT)玉米期货,预计到年底玉米价格将涨至4美元/蒲式耳附近,明年前三个月的平均价格估计为每蒲式耳4.12美元。
周二,CBOT的2015年12月玉米期约价格下跌,报收每蒲式耳3.905美元,2016年3月玉米期约为4.0175美元。
法国兴业银行报告指出,美国东部玉米带病虫害数量增多,缺氮情况严重。年初的暴雨冲走了土壤肥料。法国兴业银行分析师Chris Narayanan称,虽然美国西部玉米种植带的玉米作物长势非常不错,但是这将被东部地区的损失所抵消。此外,南部地区的初期收获结果显示玉米单产低于平均水平。美国新墨西哥州的笛卡尔实验室预计今年美国玉米产量可能只有133亿蒲式耳,比美国农业部目前的预测低2.85亿蒲式耳。
法国兴业银行称,玉米价格的预期在一定程度上受到贸易竞争的影响,新兴市场货币贬值,尤其是巴西雷亚尔下跌,加剧美国玉米出口竞争压力。
但是玉米市场的情况不足以过于担忧,因为出口仅占到美国玉米供应总量的14%,而大豆出口占到供应总量的45%。
法国兴业银行称,2015/16年度美国大豆期末库存将会大幅提高。该银行将CBOT大豆价格预估下调多达0.53美元/蒲式耳。事实上,法国兴业银行建议做多12月玉米期约,同时做空11月大豆期约,并补充说,美国大豆产量前景非常看好。
就小麦市场而言,法国兴业银行维持CBOT软红冬小麦价格预估不变,仍略高于当前期货价格水平,并表示全球小麦供应充足。近来小麦价格的跌势过 猛。不过该银行把今年第四季度KCBT硬红冬小麦价格预估下调0.40美元,为每蒲式耳5.06美元,因为美国产量高于预期,出口需求低迷。
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什么是房地产运营管理,地产开发企业运营管理部门及运营管理在岗人员主要工作是什么?下面由读文网小编为你分享房地产运营管理的相关内容。希望对大家有所帮助。
什么是房地产运营管理,地产开发企业运营管理部门及运营管理在岗人员主要工作是什么?作为运营管理工作的在岗人员,每当别人问起我工作的时候,哪怕是行业内的从业人员询问,我回答时内心都会比较地纠结,因为这个问题的答案,就本人公司的现状乃至整个行业的发展现状而言,确实是难以统一的精准的定位,下面就听本人概要的介绍一下,捎带也微微吐个槽。
回答之前,向各位读者推荐一本介绍房地产运营管理的书籍-《房地产运营管理最佳实践》,由明源地产一个研究团队编制,书本内容对房地产运营管理在理论上做了很好的诠释,即对业务实践有很好指导意义,也对房地产运营管理发展方向指明了道路,是一本很好的行业内书籍。Ps:再次郑重申明,无任何广告的动机。
什么是运营管理,作为一个房地产开发企业,应该把运营管理部门放在一个怎样的位置上。基于本人的在岗经验,及对房地产开发业务的认识,对运营管理部门有如下见解,仅供参考。
个人认为,房地产开发企业运营管理部门及运营管理岗,不同于其他任何一个具体业务部门和某一具体业务岗位,它并非是只一个负责某一方面的专职业务岗位,而应该是站在项目综合发展的高度上去跟进项目发展的每一个阶段,从拿地到前期规划设计报批报建,从项目施工建设到后期的竣工验收交房入伙。每一个与项目发展有关的业务节点都应该是该岗位的关注与跟进范围。因此,对房地产开发全过程业务链条的了解,应该成为该岗位从业人员必备的业务知识,同时也是该岗位服务于公司其他业务部门的业务基础。除却项目发展全程进度的关注与跟进外,综合协调各业务部门业务工作推进亦应该是该部门工作的重点,加强做好项目发展全时间链条的管理。
综合地说,运营管理部门的主要职责是两个方面,进度跟进与综合协调。其定位应该是站在集团、公司战略及项目综合发展的高度上去发现问题,分析问题并协助相关职能部门解决问题的综合协调管理部门,发展管理岗作为公司项目运营管理的基层责任岗位,发展管理在岗人员应关注的是项目运营而非项目建设,关注的是项目全过程开发链条而非仅仅是项目工程进度的上传下达,从某种意义上讲,它应该类似于军队的参谋和后勤,谋划整体,居中协调,且服务各专职部门。
听完我的介绍,你是否对运营管理部门及运营管理岗极度的膜拜,全产业链发展,谋划整体,居中协调……运营管理岗是在干BOSS所干的活,想BOSS所想的事情,多么的风光无限,前景光明,干运营管理如本人之流,能知道房地产开发整个的运营流程,简直就是个全才,啊啊。
但我要告诉你的是,虽然在现阶段房地产行业内,以中海、万科、龙湖等为代表房地产开发企业已在组织架构中组建了运营管理部门,从事进行运营管理相关工作,但要知道有人的地方就有江湖,有江湖的地方就有帮派,有帮派的地方就有权利分割。运营管理工作相当于是要一统江湖,当武林盟主,自然需要有非常非常强有力的武林盟主,这个条件,成为现阶段运营管理发展的绊脚石。
作为运营管理部门的负责人,在公司需要有强有力的号召力,因为其角色定位决定运营管理负责人需要搞定投资负责人及分管领导、营销负责人及分管领导,报建负责人及分管领导、合约负责人及分管领导、工程负责人及管理领导……没有强有力的负责人,谈何搞定,更谈何进行业务推进。因此,拥有强有力的部门负责人,是运营管理工作最最基本的条件。
尴尬就在这里,更多的情况下,运营管理部门负责人因为自身号召力的原因,或各部门利益关系的原因,没有实权,并不能很好的担纲运营管理的职能,运管管理往往成为虚职,尤其是地区公司运营管理岗,所做的工作往往只是项目工程进度的跟进了解、上传下达。各部门业务工作依旧各自为战,没有着眼于项目全过程开发进行筹划,发展效率低下。
如同制造类企业,对房地产开发企业而言,项目现场就如同企业的生产车间,经过前期的“原料”准备,通过生产线加工,源源不断的将生产好的产品-商品房输入市场。因此,运营管理一般情况下以工程项目管理为中心点,兼顾其他业务链管理,运营管理从业人员,一般也是从工程部抽调人员担纲,对于一些规模较小的企业而言,可能并没有进行运营管理部门的组织架构设置,对于这种情况,可由项目部担纲运营管理部门相关业务工作。
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如何写好一篇房地产销售方案?下面由读文网小编为你分享房地产房地产销售策划方案的相关内容,希望对大家有所帮助。
第一节:销售策划方案概述
销售策划方案一般指项目销售阶段划分及促销策略怎样安排,项目的销售价格怎么走,如何宣传造势等。
第二节:销售策划方案与项目策划的区别
简单而言,二者区别在于项目策划是“纲”,销售策划方案则是“目”,“纲”举才能“目”张。
一、项目销售方案策划所包涵内容:
(一)市场销售方案调查
项目特性分析:建筑规模与风格:建筑布局和结构:装修和设备:功能配置:物业管理:发展商背景:结论和建议
(二)目标客户分析
经济背景:经济实力/行业特征/公司:家庭
文化背景:推广方式:媒体选择:创意:表达方式:
(三)价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
(四)入市时机:入市姿态
(五)广告策略
广告的阶段性划分:阶段性的广告主题:阶段性的广告创意表现:广告效果监控
(六)媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
(七)推广费用
现场包装(营销中心:示范单位:围板等):印刷品(销售文件:售楼书等):媒介投放
二、销售策划方案所包涵内容:
(一)销售现场准备
(二)销售代表培训
(三)销售现场管理
(四)房号销控管理
(四)销售阶段总结
(五)销售广告评估
(六)客户跟进服务
(七)阶段性营销方案调整
第三节:销售策划方案的内容及步骤
一、项目研究,即项目销售市场销售策划方案及销售状况的研究,详细分析项目的销售状况:购买人群:接受价位:购买理由等。
二、市场销售方案调研,对所有竞争对手的详细了解,所谓“知己知彼:百战不殆”。
三、项目优劣势分析,针对项目的销售策划方案状况做详尽的客观分析,并找出支持理由。
四、项目再定位,根据以上调研分析,重新整合所有卖点,根据市场销售方案thldl.org.cn需求,做项目市场销售方案定位的调整。
五、项目销售策划方案思路:
(一)销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来,避免盲目跟随风。
(二)主题思想的统一性。在广告宣传上,不管是硬性广告还是文字包装,都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题,小主题内容可以不一样,但都是为说明大主题服务的。
(三)操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断:前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断,两次宣传间隔的时间不能太长。
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