为您找到与商业地产的业态定位相关的共9个结果:
自然科学是关于自然界的物质现象及其运动规律的知识体系。它把自然界划分为不同的研究领域或层次,分门别类地研究各个领域或层次的物质的形态、结构、性质及其运动规律,形成各科的系统知识,以此构成整个自然科学的知识体系。
自然科学是人类认识自然的智慧结晶,是系统化了的理性认识,以概念、公式、定理、定律等构成其理论体系。自然科学的理论是经过实践检验的,具有客观真理性;它是一种社会意识形式,但不同于文学、艺术、宗教、哲学、法律、道德等意识形式。它所反映的是关于自然界的物质现象及其运动规律的客观真理,具有超民族性、超阶级性和历史继承性;在阶级社会中,由谁来研究、掌握、运用自然科学,往往带上阶级的烙印。自然科学不是社会上层建筑,而是生产力,是知识形态的生产力,通过教育和技术发明等途径可转入生产力的三个要素,并入生产过程,成为直接的生产力;随着生产水平的提高,自然科学的因素在生产力中所占的地位越来越重要,成为“第一生产力”;自然科学推动生产力的发展最终引起生产关系的变革,导致社会革命,成为最高意义上的革命力量。人类的科学活动源于生产实践,自然科学的发生和发展的根本动力是社会生产,同时受着社会政治、经济、思想,文化以及自然科学内部矛盾运动的制约。
我身处何方?这个问题听上去很容易,但在过去回答这个问题并不是那么容易。几个世纪以来,不论是航海家还是探险者都曾试图在茫茫的苍穹中寻找一种定位系统,来帮助他们精确地找到自己在地球上的位置,从而躲避灾难并安全抵达目的地。1993年6月26日,这个问题得到了圆满的解决。在这一天,美国空军将第二十四颗名叫Navstar的卫星发射到地球轨道上,从而完成了构筑一个由二十四颗卫星组成的网络,也就是“全球卫星定位系统”,简称GPS。
当你随身携带一个价值不足几百美元的GPS接收装置时,你就可以立刻知道自己在地球上的准确位置,包括经度、纬度甚至海拔高度,误差不超过几百英尺。这项令人难以置信的新技术之所以成功,完全得益于科学与工程学两方面的进步,尤其是人类在精确计时方面的发展:目前的原子钟已经能精确到十亿分之一秒。说到原子钟,它最初本是由物理学家创造出来用于探索宇宙本质的;他们从来没有想过这项技术有朝一日竟能应用于全球的导航系统上。今天,GPS系统被用于营救工作,为社会带来无穷的帮助,并且创造着数十万个工作机会,带来数以十亿美元的利润。下面的这篇文章改编自物理学家丹尼尔·克莱普那的讲话,描述了对于时间本质以及如何精确度量时间的方法所做的基础研究是怎样推动了GPS系统的发展的。通过这个例子,文章还讲述了科学发展的进程以及基础研究如何推动科技的发展。
浏览量:2
下载量:0
时间:
导语:“认识自己”是让自己面对一个真实的自我,把真实的自我拿来面对社会,就是“形象定位”。尤其是现在,强调专业高于一切,所以“形象定位”必须充分考虑自己的工作需求。
掌握机会、用适当方法表现自己的才能,能让领导、部门同事迅速认识自己。同时,应掌握不躁进、不矫情的大度思想,更应把持“胜不骄、败不馁”的原则。
实践证明,以上几点是自我形象定位非常有效的方法。
浏览量:2
下载量:0
时间:
(1)定向增发与资产重组:定向增发导致资产的注入或债务的解除,因此,所有的定向增发同时又是上市公司的资产重组,这是同一枚硬币的两面。
(2)定向增发与上市公司收购:定向增发的主要目的之一就是为了促进上市公司收购,许多定向增发会涉及到上市公司收购问题。当初大众交通向大众科创定向增发法人股时,就隐含了这层意图,实际上也的确成功地使跃跃欲试的收购者望而却步。
(3)定向增发与吸收合并:定向增发曾经是上市公司吸收合并下柜公司的主要手段,今后也将是上市公司通过企业兼并进行扩张的重要工具。
(4)定向增发与股份回购:回购非流通股份和定向增发流通股份配套使用,能给非流通股转入流通提供一条有效通道,改善目前我国上市公司普遍不合理的股权结构。
浏览量:2
下载量:0
时间:
你知道商业地产吗?商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。 下面由读文网小编为你详细介绍商业地产的相关法律知识。
地产运作
一直在和一位业界的朋友争论,原因是对商业地产的运作有不同的理解。因为理解不同,导致商业地产的操作模式不同,自然也会有不同的结果。结果中的一种情况:招商先行或租售并举,这种情况下商业物业一般会升值;另外一种情况:只售不租或先售后招商,往往导致商业物业贬值,招商难度加大,开发商失去招商主导权,业主和入住商家无法得到期望的投资回报。
所以天津的冯新总经理,将商业地产的操作模式分为二派:一派是 杀鸡取蛋型,另外一派是 养鸡生蛋型。
不管是哪种形式,都应该以“招商”作为商业地产的核心。“只要商铺能出租,在运营,它就具备升值的可能,从而做到“ 进可攻,退可守”的理想境地。“进”就是可以“带租约销售,”“退”就是先持有,后寻机再售,或寻求上市、REITS、或信托。”这是我在各种场合讲的对招商的理解。下面是招商与销售过程中应把握的几个原则:
招商原则
一、招商难度远大于销售,佣金上要有侧重。
在实际操作中,很多一线的“置业代表”往往青睐销售。为什么呢?因为销售后回款,他便可领取很高的佣金,而且这个过程很简单,大多适用于投资客,这类业主的特点大多是不太懂商业运营,而追求投资回报。在实际操作中,只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置,以及区域大概租金,合同就可以鉴定了!某种程度上,开发商的销售员比投资业主更专业!
而招商会难的多,一般来讲,选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款,租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定,而且大一些的商铺不是选址员能确定的,一般要报给地区经理、地区总经理、甚至商业总部总经理,其要亲自察看区位、房型,以及合同条件,然后才会确定。
甚至这些高级职位的人,可能会亲自参与谈判。这时,开发商的招商专员相对商家选址人员来说,不如人家专业。这个谈判过程很长,难度也很高,有时十几个条件中,只要一个条件谈不拢,或者电力供应、结构形式、或物业服务内容有争议,就谈不成。
所以在市场上,招商人员很难招,而销售人员很好找,就是这个道理。解决方法是对招商人员,在工资和佣金上,要有所侧重。
二、招商人员在数量上要多于销售人员,要保持相对稳定。
对销售人员,很多项目实行“末位淘汰制”,但对于招商人员,由于谈判周期长、难度高、专业性强,所以要求人员相对稳定,讲究“跟踪”,不是“一蹴而就”的急于求成。项目招商人员,一般按业态分工,人员数量,应该2-3倍于销售人员,考核周期要加长,考核标准也要针对招商技能和专业性及责任心三方面。
三、 招商要善于借助专业招商机构
在招商过程中,开发商手中掌握的商家资源是有限的,而一些专业招商机构,则掌握着大量的商家资源,更重要的,它们对商家的选址要求很熟悉,他们对谈判会起到重要的推进作用。通过实际经验,对品牌商家,或大面积的商铺招商,往往中介能起到决定性作用。
实际工作中,可以在招商部门中,专门设置代理行(中介)管理组,负责与之鉴定合作合同,和与其所带领的商户的谈判对接,这样,往往起到“借船出海”的重要作用。
四、 带租约销售,是大多数开发商接受的商业地产运营形式
在商业地产开发过程中,除了上市公司,或者极少数对资金要求不高的开发商外,大多数对现金流有明确的要求,这就要求处理好售与租的关系。
既然是商业地产运营的核心是招商,公司又要求营销部门回款,那就出现了“带租约销售”这种模式,才能够巧妙解决两方面的问题。
“带租约销售”就是招商在前,销售在后,又要将二者巧妙结合在一起,让他们成功对接,在操作中对招商部门和销售部门要求都很高,尤其是对营销总监,要求其比较全面,妥善处理好租房与业主的关系。
商业地产常被简单的理解为商场、商铺,MALL,步行街之类的购物中心(区),其实,商业地产有广义和狭义之分。商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。
它应该包含了:商业街,商场,MALL,写字楼,酒店,公园,零售业等等。狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式,主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等,他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。
看过“商业地产的定位指标是什么”的人还看过:
浏览量:4
下载量:0
时间:
你听说过股权众筹吗?股权众筹,顾名思义是向大众筹资或群众筹资模式,并以股权作为回报的方式。下面由读文网小编为你详细介绍股权众筹的相关法律知识。
Q1.股权众筹是不是非法融资?
不是。股权众筹模式从商业和资金流动的角度来看,其实是风险投资的补充,和非法集资有本质上的差别。投资指的是用某种有价值的资产,其中包括资金、人力、知识产权等投入到某个企业、项目或经济活动,以获取经济回报的商业行为或过程。而并非是非法集资。
Q2.股权众筹成功的关键是什么?
1)股权筹集天数恰到好处:股权众筹的筹集天应该长到足以形成声势,又短到给未来的投资者带来信心。在国内外股权众筹网站上,筹资天数为30天的项目最容易成功。
2)目标金额合乎情理:目标金额的设置需要将生产 、材料、劳务、包装和物流运输成本考虑在内,然后结合本身的项目设置一个合乎情理的目标。
3)投资者回报:根据投资者的出资额,分享项目的收益或承担项目的亏损。
4)项目包装:对项目前期的调查、审核、文字、图片、视频的包装。
5)有专业的项目和投资人审核团队、法务团队、项目前期尽职调查。
6)合伙企业:成立一个新的有限合伙企业,投资人根据出资额比例所占企业的份额,项目方可根据项目的情况和出资额占企业份额。
看过“关于中国股权众筹的定位”
浏览量:2
下载量:0
时间:
你知道危害行为吗?危害行为,是由行为人的意识、意志支配的危害社会的身体动静。按照递进式犯罪构成体系理论,危害行为是构成要件的该当性或犯罪客观方面最核心的要素,下面由读文网小编为你详细介绍危害行为的相关法律知识。
1.危害行为,是由行为人的意识、意志支配的违反刑法规定的危害社会的身体动静。
2.危害行为的基本形态刑法规定的危害社会犯罪行为分为作为与不作为两种。
(1)作为,指犯罪人用积极的行为实施的刑法禁止的危害社会行为,即不当为而为之。作为是人的身体的积极动作。如果行为人违反刑法禁止性规范,即违反不当为的义务而实施某种行为的,就成为危害行为中的作为。
(2)不作为,是指犯罪人有义务实施且可能实施某种积极的行为而未实施的行为,即当为而不为。构成刑法中的不作为,客观方面必须具备三个条件:
行为人负有实施某种积极行为的特定义务。特定义务是法律上的义务,而不是普通的道德上的义务,其来源是法律明文规定的特定义务、职务上或业务上要求履行的义务和先行行为产生的义务。
行为人有履行特定义务的实际可能性。行为人虽然具有实施某种积极行为的义务,但由于某种客观原因而不具备履行该项义务的实际可能性,则不构成犯罪的不作为。
行为人未履行特定义务。在不作为犯罪中,虽然行为人有时也实施某些积极的动作,但其未履行特定的义务。
作为和不作为在我国刑法中的表现形式多种多样,大多数犯罪只能由作为方式构成,有些犯罪只能由不作为方式构成,如刑法第261条的遗弃罪,即纯正不作为犯。另有一些犯罪既可以由作为方式构成,也可以由不作为方式构成,如故意杀人罪,即不纯正不作为犯。
看过“刑法中的危害行为定位是怎样的”
浏览量:2
下载量:0
时间:
仲裁机构是指当事人根据仲裁协议,将纠纷提交给约定的某一常设仲裁机构所进行的仲裁。那么你对仲裁机构有多少了解?下面由读文网小编为你详细介绍仲裁机构的相关法律知识。
常设仲裁机构
常设仲裁机构有国际性的或区域性的,有全国性的,还有附设在特定行业内的专业性仲裁机构。它们都有一套机构和人员,负责组织和管理有关仲裁事务,可为仲裁的进行提供各种方便。所以大多数仲裁案件都被提交在常设仲裁机构进行审理。著名的常设仲裁机构有:国际商会仲裁院(International Chamber of Commerce Court of Arbitration),英国伦敦仲裁院,瑞士苏黎世商会仲裁院,日本国际商事仲裁协会,美国仲裁协会,瑞典斯德研尔摩商会仲裁院.中国国际贸易促进委员会对外经济贸易仲裁委员会等。
临时仲裁机构
它是由双方当事人指定仲裁员自行组成的一种仲裁庭,案件处理完毕即自动解散。
专业性仲裁机构
附设在特定行业内的专业性仲裁机构,这类仲裁机构有:伦教羊毛协会,伦敦黄麻协会,伦教油籽协会,伦敦谷物商业协会等行业内设立的仲裁机构。
看过“关于仲裁机构的法人定位问题”
浏览量:2
下载量:0
时间:
家居装修中水电定位是很重要的一步,因为这与以后的电器、插座的使用和洁具、燃气灶的安装等有很重要的联系。以下是由读文网小编整理关于家装水电开关插定位知识的内容,希望大家喜欢!
电气安装工程插座安装高度的设计尺寸
1、电源插座边距地宜为30CM,平开关面板底边距地宜为140CM;
2、烟机插座离地高220CM;
3、地柜内插座离地高55CM;
4、微波炉插座距地高160CM;
5、空调插座距地高2M;
6、电视背景插座高度宜为60(特殊要求除外);
卫生器具及管道安装
1、橱柜安装下水管如需改道必须离地10CM以下,沿墙角走;
2、混水阀代花洒安装高度不宜高于90CM;
3、洗衣机水阀高度宜为120CM;
4、拖把污水盆水阀高度宜为800MM;
5、冲落式蹲式大便器水阀高度宜为400MM;
6、柜式洗面盆三角阀高度宜为500MM;
看过“家装水电定位知识“
浏览量:2
下载量:0
时间:
商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,那么你对商业地产了解多少呢?以下是由读文网小编整理关于商业地产知识的内容,希望大家喜欢!
1、只租不售
做商业地产,是长期投资,不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期,来获得长期稳定的现金流,不能搞短平快,不能简单以实现短期现金流平衡为目的。
2、准确定位
定地址
选址非常重要,能在成熟的商业区域为首选,也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。万达在宁波的项目,综合面积45万平方米,商业面积25 万平方米,这个项目在新区。为什么选在新区?第一,旁边有行政中心,工商、税务、保险、银行都搬过去。第二,附近规划有大的居住区,大约10平方公里,这个地块正在大规模开始建设,而且地价、房价比较贵,平均房价6000元左右,将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大,但将来升值潜力大。商场上有句名言,“一步差三成”。还有句话叫“隔街死”。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮,一定要反复研讨,一定要看政府长期规划多方面综合评估。
定客户
目标客户要选好。我们也有教训,第一批做了六个单店,沃尔玛一楼卖出去做精品店,一平米2、3万元,因为售价高,租金高,只能经营服装、皮具等高利润商品,但实际上经营不好。我们很奇怪,为什么沃尔玛那么大的人流一楼的人气不旺呢?经过反复观察,沃尔玛每天有几万人进出,但只有百分之几的客户进入一层精品店。
因为沃尔玛是针对大众客户,而精品店的客户是高端消费者,两者的定位不符。从第七个店开始,我们开始组合新的模式,把百货、电影城、美食广场、数码广场组合在一个购物中心里面。这些主力店的客户,与我们精品店的客户,是基本吻合的。所以凡是做了组合店的,问题就少多了。
定规模
购物中心规模,不是越大越好,也不是越小越好。商业地产有两个最核心的指标,一是业主的平方米租金收入,二是经营者的平方米销售收入。10万平方米的购物中心,每平方米月租50 元;20 万平方米购物中心由于规模大增加招商难度,招商时就要适当降租,每平方米月租40 元,那说明10万平方米就是最佳规模。
做购物中心出现一个很不好的现象,就是求大。我听到一件事,安徽一个地级市要做一个购物中心,规划面积53万平方米,我感到很害怕。这个地方有多大,有多少人去购物?就我们自己的经验来看,在中国做购物中心,无论多大的城市,一个购物中心面积最好是10 万平方米左右。最大面积也不要超过20 万平方米,超过20万的,增加的都是无效益或低效益面积。
定业态
一个商业项目的成与败,可以说在业态定位的时候就已经决定了80%,剩下的20%,就取决于操作团队的实力了。业态定位就好比一个军团的作战计划,在总方针的指导下,迂回机动作战。业态的定位首先就决定了整个商业项目的功能布局、建筑结构布局等多方面的因素,好的定位也能最大程度的节约项目的建设成本。
业态定位应该是以最合适的才是最好的为原则,不应过度的追求新、奇、特,有些商业项目的业态定位相当的新颖,可在招商过程中却举步维艰,从而极大的影响了项目的销售或经营。
3、招商在前
一定要招商在前,开工建设在后,招商主要解决两个问题:
确定主力店
主力店的确定是有学问的,不是多多益善,以我们自己经验来看,一个MALL里面,3-5个主力店足矣。我们以前做过一个MALL 里有10个主力店。而且主力店一定要跟MALL的地点结合起来选定。在城里商业区做,最好就是百货、电影城、数码城,如果地点差一点,可以做超市,再远一点到了郊区,才可以做家居,做建材等。在这方面我们有教训。曾经在最黄金地段做了两个建材超市,租给国际顶尖企业,但是效益就不如郊区店。
至于主力店,最好是不同业态的主力店配合,百货、超市、数码城、电影城每样一个,搭配在一起,吸引不同层次的消费者,增加主力店的比较效益。最好不要在一个MALL里做两个同样的主力店。当然也有例外,美国有一个MALL 里做了五个百货店,而且生意都好。
选择次主力店
万达的主力店已经有16家,缺的是500-1000 平米的次主力店。我了解在英国、美国等发达国家,有30 万种商品可以选择,在中国,只有10万种商品。中国最缺的不是主力店,也不是小店铺,最缺的就是有特色经营的500-1000平方米的次主力店。相当部分购物中心的开发商先开工后招商,建到一半再招商。
我考察过广州和上海的两个MALL,通过朋友关系找到我,他们看中万达有十几家战略合作伙伴,请我去帮忙招商,只要我能帮他们招商成功,可以给我30%的股份。但他们做出的项目,没有研究主力店有什么要求而是按普通公建标准建设。每层荷载统统500公斤,层高也全部一样,我一看就知道麻烦了。
超市至少要1 吨承重,建材要4 吨,图书要2吨,你怎么改?所有的主力店看完,都回一句话:不去。这两个项目,一个40多万平,一个20多万平。是欲罢不能,想干不行。所以,招商在前非常重要。
4、规划设计
主力店招商解决以后,购物中心规划设计注意三点:
交通体系
规划设计中最重要的是交通体系。第一是平面交通体系,人车要分流,人流出入的大门口不要紧挨着车出入口。第二考虑垂直交通体系要合理,方便人流上下。第三卸货区要合理安排。多数做法是放在地下室,保证地面整洁,消费者看不到货车,尤其是建材、超市等,这样比较方便顾客。
高度、荷载
不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市最少要1 吨,图书要2 吨,建材要4 吨。做餐饮楼板要降板,要排油,排水。不考虑是行不通的。所以招商在前面,设计就更合理一些。
留有余地
我们做前几个店时,高度平均5米多,当时觉得够了,当时我们还没有与时代华纳结成战略合作伙伴,没有考虑做数字影院。与华纳签约后,发现原来的店做不了影院,层高不够。影院层高的下限要求是9米,只能把顶层拆了重建,造成很大损失。所以我建议,做购物中心设计的时候,最好留有余地。一次性的投资只多花一点钱。
5、成本控制
成本方面注重三点:
集权控制
选择施工队伍,招投标,集中采购,都以集权控制为主,各公司、各部门各自为政是控制不好成本的。
准决算管理
所有项目全部施工图出齐,预算做好,与施工单位签订准决算合同,凡是没有图纸变更,就不再决算。这样可以很好堵塞内部管理的漏洞。
从设计上控制成本
成本控制的关键是设计成本控制,要实行带造价控制的图纸设计,才能真正把好成本关。
6、物业管理
物业管理是购物中心能否保值升值的关键。购物中心的物业管理不同于住宅的物业管理。商业物业管理很重要一点内容,就是需要补充招商。任何一个店的招商工作结束后,并不意味着招商就结束了。
所有的商店在开业一年内,租户置换率达到20%-40%,只有等到开业三年稳定后,租户置换率才可能降至2%-3%。
7、基本分类
按照行业分类:
零售功能房地产(百货商场、商业街、超市、家居建材,以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL)
娱乐功能房地产(电影城、娱乐城、KTV)
餐饮功能房地产(大型饭庄、快餐小吃、冷饮店)
健身服务及休闲功能房地产(健身中心、美容院)
商品批发商业地产(义乌小商品批发市场)
居住以及办公用商业地产(写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓)
8、功能分类
泛指用途为商业、服务业的物业。国内常见有:底商、写字楼、商务中心、步行街、MALL、购物中心、专业性市场。
9、地域分类
根据不同的城市发展规模,城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况。如:北京有燕莎、朝外、CBD、建国门、王府井、亚奥、北三环、西单、阜成门等多个分散的商业中心,商业分布呈现多极化现象。
上海、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心,但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区。分析和研究不同地域的商业特色有助于完成理想的商业选址。
10、服务对象
有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。
看过“商业地产知识“
浏览量:4
下载量:0
时间: