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商业地产的定位指标是什么实用两篇

你知道商业地产吗?商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。 下面由读文网小编为你详细介绍商业地产的相关法律知识

商业地产的运作原则

地产运作

一直在和一位业界的朋友争论,原因是对商业地产的运作有不同的理解。因为理解不同,导致商业地产的操作模式不同,自然也会有不同的结果。结果中的一种情况:招商先行或租售并举,这种情况下商业物业一般会升值;另外一种情况:只售不租或先售后招商,往往导致商业物业贬值,招商难度加大,开发商失去招商主导权,业主和入住商家无法得到期望的投资回报。

所以天津的冯新总经理,将商业地产的操作模式分为二派:一派是 杀鸡取蛋型,另外一派是 养鸡生蛋型。

不管是哪种形式,都应该以“招商”作为商业地产的核心。“只要商铺能出租,在运营,它就具备升值的可能,从而做到“ 进可攻,退可守”的理想境地。“进”就是可以“带租约销售,”“退”就是先持有,后寻机再售,或寻求上市、REITS、或信托。”这是我在各种场合讲的对招商的理解。下面是招商与销售过程中应把握的几个原则:

招商原则

一、招商难度远大于销售,佣金上要有侧重。

在实际操作中,很多一线的“置业代表”往往青睐销售。为什么呢?因为销售后回款,他便可领取很高的佣金,而且这个过程很简单,大多适用于投资客,这类业主的特点大多是不太懂商业运营,而追求投资回报。在实际操作中,只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置,以及区域大概租金,合同就可以鉴定了!某种程度上,开发商的销售员比投资业主更专业!

而招商会难的多,一般来讲,选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款,租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定,而且大一些的商铺不是选址员能确定的,一般要报给地区经理、地区总经理、甚至商业总部总经理,其要亲自察看区位、房型,以及合同条件,然后才会确定。

甚至这些高级职位的人,可能会亲自参与谈判。这时,开发商的招商专员相对商家选址人员来说,不如人家专业。这个谈判过程很长,难度也很高,有时十几个条件中,只要一个条件谈不拢,或者电力供应、结构形式、或物业服务内容有争议,就谈不成。

所以在市场上,招商人员很难招,而销售人员很好找,就是这个道理。解决方法是对招商人员,在工资和佣金上,要有所侧重。

二、招商人员在数量上要多于销售人员,要保持相对稳定。

对销售人员,很多项目实行“末位淘汰制”,但对于招商人员,由于谈判周期长、难度高、专业性强,所以要求人员相对稳定,讲究“跟踪”,不是“一蹴而就”的急于求成。项目招商人员,一般按业态分工,人员数量,应该2-3倍于销售人员,考核周期要加长,考核标准也要针对招商技能和专业性及责任心三方面。

三、 招商要善于借助专业招商机构

在招商过程中,开发商手中掌握的商家资源是有限的,而一些专业招商机构,则掌握着大量的商家资源,更重要的,它们对商家的选址要求很熟悉,他们对谈判会起到重要的推进作用。通过实际经验,对品牌商家,或大面积的商铺招商,往往中介能起到决定性作用。

实际工作中,可以在招商部门中,专门设置代理行(中介)管理组,负责与之鉴定合作合同,和与其所带领的商户的谈判对接,这样,往往起到“借船出海”的重要作用。

四、 带租约销售,是大多数开发商接受的商业地产运营形式

在商业地产开发过程中,除了上市公司,或者极少数对资金要求不高的开发商外,大多数对现金流有明确的要求,这就要求处理好售与租的关系。

既然是商业地产运营的核心是招商,公司又要求营销部门回款,那就出现了“带租约销售”这种模式,才能够巧妙解决两方面的问题。

“带租约销售”就是招商在前,销售在后,又要将二者巧妙结合在一起,让他们成功对接,在操作中对招商部门和销售部门要求都很高,尤其是对营销总监,要求其比较全面,妥善处理好租房与业主的关系。

商业地产常被简单的理解为商场、商铺,MALL,步行街之类的购物中心(区),其实,商业地产有广义和狭义之分。商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。

它应该包含了:商业街,商场,MALL,写字楼,酒店,公园,零售业等等。狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式,主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等,他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。

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商业地产的定位指标

一、可操作性

影响到可操作的有这样几个方面的因素:

一是法律限制,如在目前市场条件下,开药品批发城是一个很好的定位,但是全国有几个地方获准开发药品批发城了?

二是商业资源的配置,定位中缺少商业资源配置和消费对象的定位都是不现实的,无法操作的;

三是开发商的实力,开发商的实力包括资金实力和运作项目的能力,如果资金实力强,那么还可以借外力解决运作项目的能力问题。如果开发商的资金不强,那么定位就必须切合开发商资金的这个实际。


商业地产的定位指标是什么

二、适应性

对于商业地产而言,围墙之内的都是次要,围墙之外,才是主要因素。所谓“围墙”之外的因素是指消费因素和商圈因素。商家可以改变商品,可以改变商场,可以改变服务(销售)方法,但是商家没有办法改变消费能力。

这就是说:我们的定位必须做到适合商铺影响范围内的购买力,即商品适销。商品适销是一种纯商业行为,但它影响着商业地产定位,如果我们到尚未脱贫的地区去开一个国际品牌商场,显然是错误。当然这是反差拉开的表示案例,而在实践中,这种反差并不十分明显,但是就是这种不明显的差异,使得部分商场无法生存,从而使得部分商铺变得没有市场价值而无法变现其使用价值。

围墙外面的另外一个因素是商圈因素,开发项目在这种商圈处于什么样的地位,是主导地位还是次要地位,在邻店关系中,处于相生还是相克,或者是排斥的关系上;相克关系如大卖场门口的标准超市,排斥关系如殡葬用品市场旁开喜庆行业(婚纱、大型餐饮)等,这种商场立地中的互进和相克关系是要琢磨透的。

在商业地产经营活动中,“定位”的内容很多,如业态定位、功能定位、商业的服务对象定位、盈利模式定位、产品定位、商业文化定位、营销方式定位、以及建筑的景观。文化定位以及具体的规模定位,消费的档次定位,商业经营方法定位等等,每一次定位都要找出那座可以通过的独木桥才能成功。

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