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会计是以货币为主要计量单位,以提高经济效益为主要目标,而投资在财务及经济方面,各有不同的意义。以下是由读文网小编整理关于会计和投资的基本知识的内容,希望大家喜欢!
(1)确认——是指通过一定的标准或方法来确定所发生的经济活动是否应该或能够进行会计处理。
(2)计量——是指以货币为计量单位对已确定可以进行会计处理的经济活动确定其应记录的金额。
(3)记录——是指通过一定的会计专门方法按照上述确定的金额将发生的经济活动在会计特有的载体上进行登记的工作。
(4)报告——是指通过编制财务报告的形式向有关方面和人员提供会计信息。
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投资者往往选择投资房地产市场来使其持有的资产多样化。但是,直接的房地产投资需要投资者了解自己是如何进行财产的日常管理的。通常情况下,投资者可能会出现现金有限或信用记录不佳的情况,那么在这种情况下是不能投资的。下面由读文网小编为你分享房地产投资信托的相关内容,希望对大家有所帮助。
适用税法:
●房地产投资信託基金(REIT)可以从几个投资者收取投资款并使用它来购买商业地产。租金收入将被传递给投资者。
●股权房地产投资信託基金拥有并经营有收入的房地产。
●按揭房地产投资信託基金提供的是房地产融资,而不是所有权和经营属性。
●房地产投资信託基金每年都需要把至少90%的收入传递给投资者。
●房地产投资信託基金不需要在信託裡缴·税,不像公司会在分配给股东红利之前支付所得税。
●非上市房地产投资信託基金的股息将作为股东的普通收入来纳税。
●房地产投资信託基金往往会通过资本回报的形式来稀释股东的投资。这样会减少投资者的成本。
税务规划策略:
如果纳税人试图在投资房地产时将投资控股多元化,那麽纳税人应考虑投资房地产投资信託基金。房地产投资信託基金可以提供投资者在产生收入的房地产的多元化投资组合的机会,而不需要陷入直接投资于一个或两个项目的烦恼中。由于资本要素的回报,房地产投资信託基金将给投资者带来税收优惠。
●小型投资:作为非上市房地产投资信託基金,投资最低可低至$1, 000。
●公开交易的房地产投资信託基金:公开上市的房地产投资信託基金是在市场上购买的投资。房地产投资信託基金的交易像股票一样,价格随著每一个购买或出售证券而波动。正因为如此,投资者可以随时买卖公开交易的房地产投资信託基金股份。
●非上市房地产投资信託基金:非上市的房地产投资信託基金是通过招股说明书来发行的。投资者购买股票或单位,通过发行股票并以分红的形式获得房地产投资信託基金的收入。正在进行交易的房地产投资信託基金是没有开放的市场的,所以投资者通常需要持有房地产投资信託基金直到清算为止。
●资本收益:拥有房地产投资信託基金的主要好处之一是有可能会在未来获得长期资本收益。在等待房地产投资信託基金增值的期间,投资者会获得一系列持续的收入。资本收益体现在增加公开交易的房地产投资信託基金的股价。对于非上市房地产投资信託基金,资本利得是在清算时实现的。
会计师的建议:不管是从中国来的新老移民,房地产投资是中国人的首选。不过现在汇钱从中国来美国比较不方便,很多投资人也可以考虑房地产投资信託基金。不过在签合同的时候,必须仔细阅读。最好请专业的商业律师和会计师帮您把关。
房地产投资相关
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房地产投资基金的发展与转型,下面由读文网小编为你分享房地产投资基金的相关内容,希望对大家有所帮助。
2016年6月17日-18日,中国房地产俱乐部第十届杭州论坛在浙江省建筑科学设计研究院成功召开。此次论坛迎来了来自中国大陆各地、中国香港、美国、澳大利亚和泰国等国家和地区的近百位嘉宾,他们来自超过六十家知名房地产相关的企业或单位,领域涵盖了各类房地产开发商、各类金融机构及相关服务和咨询机构等。在此次论坛上,盛世神州投资基金管理(北京)股份有限公司的首席执行官李万明先生做了题为“房地产基金的发展与转型”的主题演讲,他在演讲中概括了房地产基金的发展现状,阐述了房地产基金的五大转型方向,并分享了盛世神州基金在此领域的实践经验。
以下为李万明先生发言实录:非常高兴在杭州与大家交流!我1985年在杭州工作过,只有半年,很喜欢杭州。1992年离开建设部下海做房地产,也是从万通起步的,当年大老板们对我们职员非常好,正因为有这么宽容的环境,员工们才能够发展起来。盛世神州基金是我们银信地产和多家房地产开发投资商一起发起的,于2010年成立,主发起人是银信地产,发起人还包括阳光100、复地集团等。
由于时间有限,我简单谈谈我的想法。对于未来房地产基金应该怎么走,我结合当前房地产形势、房地产投资基金的发展历程、房地产基金的转型以及盛世神州做的一些实践这三个方面做一些我的分析。
第一部分,谈一谈当前房地产形势。首先第一个特点,现在全国房地产库存量仍然很大,住宅超过7亿平方米,实际上商业库存量更难去化。
第二个特点,从去年开始大量放水的情况下,整个销售有所好转,新增供应量预计会减少。因为去年、前年拿的地少,开盘的也少,所以条件也是好的,有利的。
第三个特点是国家的政策越来越明显,不像温时期的一刀切,现在鼓励差异化,有些去库存,有些控制售价,甚至限购,很多地方新政已经出台了。
分析房地产销售量,可以比较前几年例如2011年、2012年的状况。当年销量都在11亿左右,13年卖的不错,14年少了,15年又多了。会有振荡,但没有像以前那么厉害,应该说现在从统计学的角度来说,曲线已经趋于平稳。中国在城市化过程中的需求,增量已经很难了,但是刚性需求包括改善型需求每年带来的去化量还是有的,只要房价不涨得太疯狂,我们认为这个水平线能维持三五年。当然也要看国家的一些政策,金融政策是否鼓励购房者等等。
城市分化非常明显,一二线城市增长迅猛,库存量很少,去化周期很快,但确实三四线城市问题很严重。前不久看到报道,说南昌去化周期短的同时,但江西好几个地级市房子库存很大,这个现象很严重,欠发达地区,包括河南、西安的一些地级市和县级市,实际上需求量跟不上,原因是城市化缺乏后劲,本地没有很多商业和就业机会,所以对于进城的要求不够,购房置业去支撑他生活的基础有难度。所以这个问题应该正视,不应该去三四线城市去投资。但是大城市需求非常大,有刚性支撑,价格在上涨。
我们希望价格不要过快的上涨。今天早上湖北副省长也说了一个观点很有道理,房价如果涨的太快,毕竟上涨是因为货币供应造成的。对于需求和长期的金融效益来说是达不到水平的。价格是由使用价值来决定的,使用价值体现在每一个月的租金,但租金回报率现在仍然很低,因此现在的投资方向还是偏向比较好的城市,包括长三角的一些地级市。
房地产企业的分化非常严重,全国百强企业销售比已经达到了40%多的份额。剩下的九万房地产企业才占到50%多,实际上每家非常小,所以地级市的很多企业都出现了问题。有很多企业鉴于流动性困难向银行贷款,贷款之后又不想投资房地产了,所以对于小房企来说确实面临困难。
转型合作,大型房地产企业把自己做成基金,这也是一个非常常见的现象,前二十位、前十位的房企做得非常到位。当然也有一些房企参与银行的开设,甚至也有金融机构去参与房地产,当然对小房企往哪方面走,这是一个问题。
我们想,对于小型房地产企业来说,可能也面临着更大的转型,但往哪里转?彻底离开房地产也不是一个很好的选择,因为全国各种行业都不是那么景气,都不容易做。转型是要转,但怎么转,怎么样使我们企业能够继续产生价值?第二部分,谈一谈房地产私募基金的发展历程。房地产私募基金前几年发展得比较快,2010年很多人把它称为元年。之后逐渐减缓,我们期盼着往后的发展能够有更多有实力的、有信誉的专业房地产基金继续在这个行业上奋斗,形成社会的一种信任。我们能够替人理财,能够替人产生收益。很多基金带来的收益不错,尽管个别的出现问题,但这种现象毕竟还是少的。可以说地级市的房地产基金还没有发展起来就消失了,这也是一个比较好的现象,不像P2P。当然,我们看到更多的是大的资管公司进入房地产基金投资行业。虽然这方面管理欠缺,但这正好是专业房地产基金、我们专业人士要做的事情,能够帮助其管理。
再回到传统的分析,房地产基金具备什么样的特点?它应该是一种介于股权投资和债权投资之间,它能够帮助企业增加资本。总体来说,发展得还是很不错,在国外更是如此。
当然,相应的风险也是一样的,回报介于债权和股权之间,风险也是介于债权和股权之间。房地产基金长期以来发展得很好,特别在美国及一些发达国家,它还是很有生命力的,对大家有吸引力,同时有一定的安全性。
当然,作为房地产基金的管理者,应该具备的一些优势或者条件。以下五个方面很重要:第一管理团队通常具有丰富的房地产开发经验;第二项目投资价值判断能力强,这个是前期吸引投资者很重要的一点;第三投资中期对于项目运营及风险管控能力强;第四项目中期小障碍的应对能力强;第五是项目进展极端不顺的时候接盘能力强,专业的基金都应该把注意力放在后面的化解上,出现问题要及时解决,不要扔在那里。
也许我这个话不一定合理,我认为中国房地产基金发展有以下几个阶段。第一个阶段是90年开始,中外合资项目开发。当时常常以房地产基金的形式,并不是完全通过股权;第二个阶段是外资收购商业物产及高端住宅的阶段,包括一些新加坡的基金进入;第三个阶段是限外扶内,外汇进不来,有一定的政策倾向。此时本土PE逐渐发展起来,《有限合伙企业法》在修改之后出台,这些跟国家政策有关系;第四个阶段,也就是房地产经历元年之后,从2010年开始房地产PE的大发展。我想可不可以这么定义,从2014年年底开始到2015年年初,房地产基金进入了转型期,原因有几个,这之后房地产基金的投资方向、投资策略和投资人发生了变化。
房地产投资相关
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房地产行业营改增政策解析和会计实务,下面由读文网小编为你分享房地产会计实务的相关内容,希望对大家有所帮助。
“营改增”是一场全面的,系统性的工程,每一个企业都不得不将“营改增”作为企业的一把手工程来抓,完成工程的时间紧,任务重,难度大,对企业的老板和每一位员工都是一场巨大的挑战!建议企业高度重视争取给企业财务多一些知识储备!
政策要点解读:
(1)、房地产开发企业中的一般纳税人销售试点前开工的老项目,可选择简易计税,征收率为5%;(当然也可以不选择)
(2)、房地产开发企业销售试点后开工的新项目,或者销售未选择简易计税的老项目,适用一般计税方法,税率为11%,但可从销售额中扣除上缴政府的土地价款;
(3)、房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目(无论新项目还是老项目),都按照5%的征收率计算应纳税额;
(4)、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税,待产权发生转移时,再清算应纳税款,并扣除已预缴的增值税。
(5)、应预缴税款按照以下公式计算:应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%。适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的以及小规模纳税人,按照5%的征收率计算。
(6)、房地产开发一般计税办法销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)
(7)、当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。
(8)、房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产项目,不执行“纳税人自建不动产”进项税额分期抵扣政策,其进项税额可一次性抵扣;
(9)、一般纳税人销售自行开发的房地产项目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)
(10)、一般纳税人向其他个人(即消费者个人)销售自行开发的房地产项目,不得开具增值税专用发票。
实务案例说明
案例一:A 房地产企业(一般纳税人)自行开发了B 房地产项目,施工许可证注明的开工日期是2015 年3 月15 日, 2016 年1 月15 日开始预售房地产,至2016 年4 月30 日共取得预收款5250 万元,已按照营业税规定申报缴纳营业税。A 房地产企业对上述预收款开具收据,未开具营业税发票。该企业2016 年5 月又收到预收款5250 万元。2016 年6 月共开具了增值税普通发票10500 万元(含2016 年4 月30 日前取得的未开票预收款5250 万元,和2016 年5 月收到的5250万元),同时办理房产产权转移手续。
问:纳税人在7 月申报期应申报多少增值税税款?
1、由于A 房地产企业销售了自行开发的房地产老项目,纳税人按照《办法》第八条规定,可选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
2、纳税人6 月开具增值税普通发票10500 万元,其中包括5250 万元属于《办法》第十七条规定的可以开具增值税普通发票的情形。
3、纳税人按照《办法》第十一条、十二条规定,应在6 月申报期就取得的预收款5250 万元预缴税款150 万元。即应预缴税款=5250÷(1+5%)×3%=150 万元。(5月预收6月申报预交)
4、纳税人应按照《办法》第十五条规定,在7 月申报期应申报的增值税税款为5250÷(1+5%)×5%-150=250-150=100 万元
案例二:A 房地产企业销售自行开发的房地产项目有关情况同上例。2016 年6 月还取得了建筑服务增值税专用发票价税合计1110 万元(其中:注明的增值税税额为110 万元),纳税人选择放弃选择简易计税方法,按照适用税率计算缴纳增值税。(一般计税)
问:纳税人在7 月申报期应申报多少增值税税款?
1、纳税人按照《办法》第十一条、第十二条规定,应在6 月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。即应预缴税款=5250÷(1+11%)×3%=141.9 万元(一般征收的计税方式下预交款)
2、纳税人6 月开具增值税普通发票10500 万元,其中包括5250 万元属于《办法》第十七条规定的可以开具增值税普通发票的情形。
即:一般纳税人销售自行开发的房地产项目,其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票
3、纳税人应在7 月申报期按照《办法》第十四条规定确定应纳税额销项税额=5250÷(1+11%)×11%=520.3 万元
进项税额=110 万元
应纳税额=520.3-110-141.9=268.4 万元。
纳税人应在7 月申报期申报增值税268.4 万元。
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1-6月全国房地产开发投资增长明显,下面由读文网小编为你分享房地产开发投资的相关内容,希望对大家有所帮助。
国家统计局13日公布了1-5月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,1-5月份,全国房地产开发投资34564亿元,同比增长7.0%,增速 比1-4月份回落0.2个百分点,比上年同期上升1.9个百分点。业内人士表示,商品房销售继续保持较高增速,商品房待售面积持续减少,去库存取得初步成效。
房地产企业投资意愿回落
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从房地产开发投资增速数据来看,1-5月份增幅略有收窄,原因是此前1-4月份房企拿地相对积极,各类投资需 求在快速释放。从此类投资数据的增幅来看,大体介于5%-10%区间,在供给侧改革思路下房企投资意愿依然较强。同时,从阻力来看,包括公司债在内的直接 融资成本或有上升趋势,这会使得部分企业在投资策略制定上做出调整。
光大证券(601788,股吧)首席经济学家徐高认为,房地产企业投资意愿出现回落,5月到位资金同比增速回落7.0个百分点至16.7%,其中自筹 资金部分由上月的增长0.2%转为下跌7.0%。而土地购置面积和房屋新开工面积同比增速同样出现明显回落,分别下降12.9和15.3个百分点至 -4.5%和10.6%。房地产投资前景面临持续放缓压力。
上海(楼盘)中原地产市场分析师卢文曦认为,5月市场成交开始向理性回归,市场投资增速略有回落,但总体来看仍处于今年以来较高位置。尤其是住宅投资,一、二线城市市场预期不断提升,在此背景下,住宅投资还有较大投资动力。
对于目前“地王”频现的现象,国家统计局新闻发言人盛来运表示,从总体情况来看,房地产商投资还是比较谨慎的。从房地产投资增速、土地购置面积以及土 地成交价款三个数据来看,并没有出现过热情况。但“地王”现象确实需要关注,有些“地王”出来以后对当地城市房价有一种示范效应,需要高度关注。
去库存取得初步成效
国家统计局投资司高级统计师李皎表示,在商品房销售高速增长的带动下,房地产去库存效果初显,今年商品房待售面积逐月减少。5月末,全国商品房待售面 积7.22亿平方米,比4月末减少521万平方米。其中,重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下;非重点城市3月、4月、5月末待售面积分别比上月末 减少63万、226万和394万平方米,减少量逐月增多。但非住宅商品房库存持续增加的问题仍需关注。
从库存数据看,商品房以及商品住宅的待售面积继续减少,与三四线城市市场销售总体较好的态势有关。严跃进认为,这体现出去库存战略积极实施的有效性。 但在去库存的同时,需要警惕房价快速上涨的风险。尤其部分三、四线城市,类似昆山(楼盘)、无锡(楼盘)、东莞(楼盘)、廊坊等大城市的周边城市。而其他 中西部三、四线城市的去库存效果也较明显,房价上涨态势相对温和。
民生证券研究院固定收益组负责人李奇霖表示,房地产销售虽回落至33.2%,但整体维持高增长。一线城市和此前销售过热的二线城市因限购和限购预期销 售回落,但房地产市场整体仍呈现板块轮动特征。主要二、三线城市库销比已低于上轮新开工企稳周期2012年7月时的水平,房企在主要二、三线城市补库存意 愿强烈。
卢文曦表示,总体来看,市场经过快速冲高后需要喘息期,尽管数据出现小幅回落但仍处于高位。在总体乐观的背后也需引起警觉,“强二线”城市的调控可能随时来临,连续走强的势头可能有所收敛,因此市场期望不宜过于乐观。
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房地产企业会计核算流程,下面由读文网小编为你分享房地产开发企业会计的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、会计制度的适用
我国现行企业会计制度,除《农民专业合作社财务会计制度》外,共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系,其中涉及房地产开发企业的:
1.《小企业会计制度》。所谓小企业,就房地产开发行业而言,是指根据国务院国资厅评价函[2003]327号文件的规定,不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定,自2005年1月1日起,凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业,除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外,都应执行《小企业会计制度》,不得再执行《房地产开发企业会计制度》。
2.《企业会计制度》。按照财政部的规定,《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行,其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则(以下简称新准则),规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此,现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业,除按规定执行新准则的企业外,均应执行《企业会计制度》。
3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》,包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等,是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此,如果房地产开发企业为上市公司,或者按上市的母公司要求执行新准则的,都应当执行新准则规定的会计制度。
4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系,按照有关规定,房地产开发企业中的大中型企业,如果达不到执行新准则的条件,也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》,则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。
二、应增设的会计科目
本世纪已出台的会计制度中,皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法,这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是,现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定:在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下,企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定,执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业,在执行各自适用的会计制度规定的基础上,增设以下专门核算房地产开发的会计科目,不但是需要的,也是符合会计制度规定的:
1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本,包括:(1)开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用;(2)开发采用出包方式的,根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本;(3)工程采用自营方式发生的各项成本费用;(4)分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用;(5)应予资本化计入产品成本的借款费用等;(6)结转开发完工并验收合格的房地产成本。
购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发,可先计入“无形资产——土地使用权”科目,待开发时再以适当的分配方法,分摊到“开发成本”的明细科目。
2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”,核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。
3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。
4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。
5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。
编制资产负债表时,以上增设的5个会计科目的期末余额,均应计入报表的“存货”项目。
三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊
房地产开发企业的开发产品成本,一般可划分为建筑成本和土地成本两大类,即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂,既包括前期费用和房屋的建造成本,还包括与开发产品相关的配套设施费用,以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用;土地成本构成则比较简单,即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋,往往因为用途不同、建筑结构不同,甚至因为楼层不同而有不同的售价,而且,开发房地产的成本,特别是土地成本,往往是笼统的。因此,如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本,是房地产开发企业核算的一个难题。
当然,对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同,例如,一个小区若干幢房屋都是成套住宅,可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是,将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本(包括建筑成本和土地成本,下同),除以可出售房屋的面积总和,得出每平方米住宅的成本,再按各套住宅面积分摊产品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售项目,比如车库或车位,采用清一色的按面积分摊不尽合理,可通过估算方法,将其估算的成本从总成本中剔除,然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法,叫做可售房屋面积比例法,简称面积比例法。
但是,面积比例法适用范围相对较小,对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋,此法即不可采用。一般情况下,对成片开发不同用途、不同结构的房屋,建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊,土地成本可采用售价比率法进行计算分摊,而且这两种方法应合并进行,分步实施。
第一步,用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正,计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施:
首先,应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本,实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本,内容包括:(1)房屋自身的建筑成本;(2)应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本;(3)应分摊其他间接费用构成的开发成本等。
单位成本采用估算方法确定后,再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本,即:开发产品估算的建筑总成本=∑(不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑成本);如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高,也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。
接着,应计算修正系数。修正系数=已决算(或按合同及招标预算)的建筑总成本÷开发产品估算的建筑总成本。如果可出售产品中有少量项目单独计算成本的,应将已单独计算的成本从公式中“÷”号前后的“总成本”中扣除。如果总成本无法确定或预估,则不计算修正系数,而以上一步骤“开发产品估算的建筑总成本”为建筑总成本。
最后,计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本:各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本×修正系数;该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本÷该类房屋面积,或=估算的单位建筑成本×修正系数。
如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确,在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用,且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。
第二步,采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言,房屋售价的高低,除取决于房屋结构外,更主要是取决于房屋的地理位置,同样结构的房屋,门面房售价高于住宅房,主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此,计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发,或者纯商业用房开发的土地成本时,采用售价比率法较为适宜。售价比率法也需分步实施(以同时开发住宅房和非住宅房为例);
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2016年三季度债券投资策略报告,下面由读文网小编为你分享2016投资公司债券的相关内容,希望对大家有所帮助。
1、海外经济(正面):全球化呈现逆向特征;美国复苏存疑,美联储加息缓慢渐进;全球市场复苏力度有限。2、国内经济(正面):稳增长边际效果减弱;通货膨胀低位运行。3、国内政策(中性):供给侧改革仍是主线;货币政策保持紧平衡下的宽松;汇率大幅贬值概率不大;宽财政继续发力。4、债券市场供求(偏正面):下半年供给压力或减轻;理财增速放缓,但机构配置压力仍存。5、估值(负面):总体收益率和期限利差处于历史低位;全球债市大幅下行,中美债券利差有所扩大; 信用利差低于历史均值,保护程度较差。
海外宏观:低增长下的新格局
1、2016-2017:国际政治大年。2016-2017是政治大年,多国/地区更换领导人,主流国家政治呈现“内向化趋势”,经济全球全呈现逆向趋势;二战后美国主导的全球体系的有效性下降,全球治理体系亟待变革和再平衡;2016年,全球多个国家、地区面临着不同种类的系统性风险;
2、美国:经济数据喜忧参半。美国结束了长达6年左右的金融周期下半场调整阶段,已处于新周期的初始阶段;今年以来美国数据喜忧参半,美联储表态一再反复。美联储的加息和缩表将是长期大趋势,但考虑到美国和全球复苏力度,美联储加息节奏会渐进而缓慢。
3、欧洲:通缩存在压力,宽松效果有限;欧元区经济增速有所下滑,增长动力放缓,显示QE效果减弱;“负利率猛药”未必能提振经济,可能会带来流动性陷阱和系统性风险;英国退欧对英国和欧洲负面影响较大,叠加暴恐、难民地缘政治危机风险,未来欧洲经济仍然不容乐观。
4、日本:经济复苏乏力,深陷负利率泥潭。日本经济虽然在此前“安倍经济学”的超级宽松政策刺激上一度恢复增长,但目前仍面临较大的下行压力,私人消费持续低迷,出口不振,而且通缩风险始终未能得到缓解。负利率政策的负面影响持续显现,包括压缩银行业利润空间,增加市场波动等。全球的避险情绪下导致日元加速回流,导致日元升值进一步打击出口。
5、新兴市场:尾部风险尚存。新兴市场资本流出和货币贬值压力放缓,但高杠杆的资产价格泡沫风险仍未完全释放;俄罗斯、巴西、南非等资源型国家经济尚不稳定,容易受到汇率波动和大宗商品价格的影响,尾部风险尚存;
6、全球新形势对中国市场的影响。短期:G20峰会中美暂时妥协,美联储加息缓慢;人民币大幅贬值可能性较低,人民币资产外流压力有限。中长期:人民币长期贬值和流出压力仍存;全球政治内向化,全球化进程逆向化,长期制约中国出口增长及内外平衡;全球各区域系统性风险在内部暗流涌动,中国难以独善其身。
国内经济:调结构和稳增长的平衡
1、三驾马车改善乏力 。投资增速缓慢下行:基建和地产略有改善,但空间有限;政府投资发力,但民间投资持续下滑;消费增速中枢下移:消费结构升级基本完成;服务消费和消费率提升是长期的过程;出口黄金时代不再:WTO红利逐渐消失,劳动力成本提升,环境保护成本提高;汇率升值带来的影响。
2、民间投资萎缩,结构存在隐忧。经济增长下台阶过程中,投资增速下滑明显,固定资产投资增速从09年开始步入持续下滑通道;从结构来看,短期稳增长带来固定资产投资抬头,但民间投资仍处于下滑趋势,反应出私营经济活力不足;从分项来看,制造业投资收到实体经济的影响持续低迷,房地产投资自从12年以来下滑迅速,基建投资起到对冲地产下滑,维稳经济的作用;
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2016杭州G20峰会主会场在杭州奥体博览城举办,那么杭州g20峰会主会场在哪里?杭州奥体博览城位于哪个区? 杭州奥体博览城地址在哪里?下面小编为大家带来详细资料。
位置:城市主干路滨江二路,城市次干路滨江大道、奥运路和有“省门第一路”之称的机场快速路从境内穿过
地铁:地铁6号线由南向北穿过,在奥体博览城内设有奥体站、博览站;
自驾:同时钱江二路下穿隧道,穿过七甲河博览中心与主体育场连为一体;
奥体博览城内部构筑了地面及空中立体交通网,将建设内部与市政道路、七甲河南北两岸、地面与二层平台有机联系到一起。
地面部分形成环路并与滨江大道、奥运路连接,解决地面交通、消防的需要;空中部分有四座高架桥将七甲河南北两岸的各场馆二层平台连接成一个整体,并且延长后与奥运路、青年路连通。
周边交通
奥体博览城地处钱塘江南岸,杭州绕城公路圈中心,与杭州钱江新城隔江相望。毗邻杭州萧山国际机场、杭甬高速公路、杭金衢高速公路、浙赣、萧甬铁路,地理位置优越,道路交通便利。
据杭州网报道,杭州奥体博览城正在紧锣密鼓建设中。杭州国际博览中心是目前国内最大的单体建筑,有望明年4月完工。建成后,不但是杭州最大的会展中心,还是最大的会议、商务、休闲、娱乐中心。
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2016年三季度债券投资策略报告,给你一个明确的债券投资方向。下面由读文网小编为你分享2016年债券投资的相关内容,希望对大家有所帮助。
1、海外经济(正面):全球化呈现逆向特征;美国复苏存疑,美联储加息缓慢渐进;全球市场复苏力度有限。
2、国内经济(正面):稳增长边际效果减弱;通货膨胀低位运行。
3、国内政策(中性):供给侧改革仍是主线;货币政策保持紧平衡下的宽松;汇率大幅贬值概率不大;宽财政继续发力。
4、债券市场供求(偏正面):下半年供给压力或减轻;理财增速放缓,但机构配置压力仍存。
5、估值(负面):总体收益率和期限利差处于历史低位;全球债市大幅下行,中美债券利差有所扩大; 信用利差低于历史均值,保护程度较差。
海外宏观:低增长下的新格局
1、2016-2017:国际政治大年。2016-2017是政治大年,多国/地区更换领导人,主流国家政治呈现“内向化趋势”,经济全球全呈现逆向趋势;二战后美国主导的全球体系的有效性下降,全球治理体系亟待变革和再平衡;2016年,全球多个国家、地区面临着不同种类的系统性风险;
2、美国:经济数据喜忧参半。美国结束了长达6年左右的金融周期下半场调整阶段,已处于新周期的初始阶段;今年以来美国数据喜忧参半,美联储表态一再反复。美联储的加息和缩表将是长期大趋势,但考虑到美国和全球复苏力度,美联储加息节奏会渐进而缓慢。
3、欧洲:通缩存在压力,宽松效果有限;欧元区经济增速有所下滑,增长动力放缓,显示QE效果减弱;“负利率猛药”未必能提振经济,可能会带来流动性陷阱和系统性风险;英国退欧对英国和欧洲负面影响较大,叠加暴恐、难民地缘政治危机风险,未来欧洲经济仍然不容乐观。
4、日本:经济复苏乏力,深陷负利率泥潭。日本经济虽然在此前“安倍经济学”的超级宽松政策刺激上一度恢复增长,但目前仍面临较大的下行压力,私人消费持续低迷,出口不振,而且通缩风险始终未能得到缓解。负利率政策的负面影响持续显现,包括压缩银行业利润空间,增加市场波动等。全球的避险情绪下导致日元加速回流,导致日元升值进一步打击出口。
5、新兴市场:尾部风险尚存。新兴市场资本流出和货币贬值压力放缓,但高杠杆的资产价格泡沫风险仍未完全释放;俄罗斯、巴西、南非等资源型国家经济尚不稳定,容易受到汇率波动和大宗商品价格的影响,尾部风险尚存;
6、全球新形势对中国市场的影响。短期:G20峰会中美暂时妥协,美联储加息缓慢;人民币大幅贬值可能性较低,人民币资产外流压力有限。中长期:人民币长期贬值和流出压力仍存;全球政治内向化,全球化进程逆向化,长期制约中国出口增长及内外平衡;全球各区域系统性风险在内部暗流涌动,中国难以独善其身。
国内经济:调结构和稳增长的平衡
1、三驾马车改善乏力 。投资增速缓慢下行:基建和地产略有改善,但空间有限;政府投资发力,但民间投资持续下滑;消费增速中枢下移:消费结构升级基本完成;服务消费和消费率提升是长期的过程;出口黄金时代不再:WTO红利逐渐消失,劳动力成本提升,环境保护成本提高;汇率升值带来的影响。
2、民间投资萎缩,结构存在隐忧。经济增长下台阶过程中,投资增速下滑明显,固定资产投资增速从09年开始步入持续下滑通道;从结构来看,短期稳增长带来固定资产投资抬头,但民间投资仍处于下滑趋势,反应出私营经济活力不足;从分项来看,制造业投资收到实体经济的影响持续低迷,房地产投资自从12年以来下滑迅速,基建投资起到对冲地产下滑,维稳经济的作用;
3、消费稳中偏弱。三公消费压制了高端消费支出;消费结构升级基本完成,服务业消费和消费深化尚需时日。居民收入增速近年来持续下行,而房价大幅上涨,制约了其他消费增长。
4、出口继续呈现疲态。国际地缘政治风险较为突出,货币环境未知性加大,外围经济复苏整体乏力,中国外贸发展面临的国际环境不确定性依然较大;中国劳动力成本较东南亚等新兴国家优势逐渐丧失,加上人民币兑美元汇率贬值幅度远小于其他国家货币贬值幅度,出口经济雪上加霜。
5、信贷刺激效果边际减弱。2016年上半年,政府加码稳增长,1季度投放信贷4.61万亿,堪称“迷你版四万亿”,但刺激效果远不及09年; M1、M2剪刀差持续走阔,意味着超发货币并未传导到房地产和基建以外的实体经济,货币乘数下降。流动性陷阱导致实体经济复苏难有持续性;
6、两个平衡下,预计全年经济增速在L底部趋平。供给侧和需求侧的平衡;供给侧改革的任务为主线 ;供给侧改革不否定需求侧防风险。稳增长和调结构的平衡;一季度政策偏稳增长,二季度以来偏平衡;大幅度强刺激拉动经济的概率不大。
7、通货膨胀年内继续走高概率不大。春节前后由于季节性因素和寒潮带动食品价格大幅上行,同时投资和社融增速的提高一定程度上推升CPI预计,但在整体经济周期底部震荡,总需求不振的大环境下,通胀大幅提升的概率不大;今年以来大宗商品单边下跌的趋势有所转变,PPI同比跌幅收窄,综合考虑经济走势、基数效应等因素,PPI全年仍将继续通缩;
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经济增速换挡期,稳增长的宏观政策将以托底思路为主 宏观政策是决定债券市场走势的核心因素,而宏观政策发源于经济基本面.勿以利小而不为,下面由读文网小编为你分享2016年债券投资策略的相关内容,希望对大家有所帮助。
宽松流动性环境,推动资产价格普涨
货币的宽松环境推动了资产价格普涨,过去两年债和股经历了轮流上涨。自2014年初起债市进入牛市,牛市至今是否结束仍难判断;随后股市在2014年年中出现大涨,并且持续了一年的时间。房地产市场接力,今年上半年度房地产“销售、投资双回升”,深圳出现的房地产牛市随后蔓延全国,全国1-3月房地产开发投资累计增速由去年的1%回升至6.2%,其中新开工增速由-14.0%大幅反弹至19.2%。上涨动力主要源于政府持续降低首付比例与房贷利率,开发商集中争夺市场,造成土地成交与新开工活跃。
经历了财政多方刺激后,基建投资开始猛烈反弹。2016年,基建“稳增长”进度大幅提前,发改委表示,中央预算内投资的60%将在一季度集中开工,上半年要求全部完成开工。微观调研同样显示,今年以来许多工程机械类企业对于市政项目、农田水利建设的订单明显增加。此外,在“资产荒”的背景下,商业银行对于收益尚可、安全性较高的基建类项目态度更为积极,1-3月企业中长期信贷增长超过2万亿,其中主要投向了基建类项目。
流动性从金融资产溢出后,通过地产和基建领域进入商品市场。今年以来从黄金、原油、化工、到钢铁链条,再到近期的农产品,均出现了2012年以来久违的价格普涨。
2008年以来,金融体系经历了三轮信用创造的周期:2009年信用创造主要通过银行信贷投放,2012年信用创造主要来自于非标资产大规模扩张,而2014年以来信用创造则主要通过地方债和专项债大规模发行,最终进入到基建和地产领域。2014年银行优先级进入股市的资金、2015年证金注入股市的流动性,包括专项债和地方债发行都没法统计在社融的数据中,这一系列资金都停留在金融和地产市场推升泡沫中。
2资产价格大幅波动的背后是什么?
今年以来固定资产投资大致稳定,但是民营投资下滑很快。实体回报率持续下滑,非金融企业杠杆率不断上升,由于必须要保证融资成本下降,保证僵尸企业不出现大规模破产,央行需要投放大量的货币保证流动性平稳。结果导致资金进入资本市场,推高了资产价格。
什么样的情景会让央行眼睁睁看着债台高筑的企业和金融机构濒临破产,也不愿意迅速拿钱救助呢?通过对国外经济案例进行研究发现,大多数央行若眼睁睁看着企业倒闭、经济衰退,都会面临严重通胀、资本外流、货币贬值等情况,目前来看CPI水平与去年相比确实有所上涨,但在大方向上我们认为中国的通胀水平依然大致稳定,短期中国不存在通胀趋势上升的基础。最后央行的选择会是放弃资本国际流动,阻止资本外逃,人民币就不会大幅贬值,结论是尽管中国经济杠杆很高,但央行并没有放弃放水的过程。
3中期趋势的三个结论:
1、 政策依然有较强动机维持资金面稳定,在实体经济没有找到高回报项目的情况下,中期看债券市场依然有较大的机会。
2、 这个过程中经济和金融市场波动会加大,这主要取决于政策托底的力度,托底政策会导致经济阶段性企稳,从而影响到不同阶段大类资产配置选择。
3、 经济问题没有得到根本解决,最后经济去杠杆必须通过企业部门去产能推进,刚性兑付被打破是大概率事件。
4债市策略:短期波动加大,中长期牛市不变
短期来看,年初以来经济景气度有所回升,源于政府主导的基建和地产领域投资有所改善,短期经济可能仍将维持阶段性企稳,叠加上信用风险事件频发,随着下半年产能过剩行业债券集中到期,我们也要关注信用风险带来的影响,收益率波动将加剧。
中期来看,经济内生增长率下降,投资回报率低导致民营投资下滑,政府政策宽松托底的大方向不变,固定收益类资产投资价值依然突出。
久期与杠杆策略方面,短期内建议采取中短久期和中性杠杆的谨慎策略,通过密切跟踪基本面等数据,择机拉长久期、增加杠杆。
信用策略方面,将继续上移信用等级,谨慎甄别、精选个券,严格控制信用风险。此外,将扩大投资范围,充分挖掘定向工具、交易所ABS、私募公司债、项目收益债等尚未充分定价的非公开发行品种价值。
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外汇投资,是指投资者为了获取投资收益而进行的不同货币之间的兑换行为。下面由读文网小编为你分享2016年外汇投资的相关内容,希望对大家有所帮助。
今日汇率:
1.00加元(CAD)=4.9237人民币(CNY);
1.00美元(USD)=6.5110人民币(CNY);
1.00欧元(EUR)=7.2739人民币(CNY);
1.00人民币(CNY)=43.0539福林(HUF);
注:{人民币(CNY)符号“¥”;美元(USD)符号“$”;欧元(EUR)符号“€”;福林(HUF)符号“Ft”}
---数据仅供参考,交易时以银行柜台成交价为准 更新时间:2016-03-23 13:45
欧元/美元有望反弹:
欧元/美元2016年还会走高。预计欧元2016年一季度会强劲反弹,因为美联储会在4月,而非像市场预期的3月二次升息。不过,美联储紧缩的节奏会在2016年下半年加快,预计年内很可能会4次升息。
欧元区2016年下半年的经济数据和通胀会走高。这会令市场开始讨论欧洲央行何时结束QE。因此即便美联储会升息,仍预计欧元/美元会走高。
英镑兑美元2016年末目标大约为1.56,欧元兑英镑年末目标为0.77水平。
日元小幅走高:
日元在2016年会小幅走高。在日本央行货币政策倾向发生转变后,不认为日银会进一步扩大宽松。
考虑到油价的疲软,日本央行已经延后了2013年实施超宽松政策后2%通胀目标的达成时间。日银最初希望在2年内达成该目标,但现在其预计该目标需要在2016财年下半年才会达成。
日本经济在2015年三季度避免了衰退,年率大关上升了1.0%。这表明日本经济已经比预期的要好了。日本经济的进一步复苏应该会对日元构成支撑。
瑞郎表现有待观察:
瑞郎或许将是2016年表现最糟糕的货币。
瑞士央行反复重申瑞郎严重高估,如果有需要的话,该行准备采取干预行动。瑞士央行行长乔丹表示,瑞士央行在打压瑞郎方面并没有资产负债表规模的限定。其同时指出,“我们不排除又一次降息。”
瑞士央行表示,欧洲央行和瑞士央行的利差是来调整瑞郎汇率的重要工具。但该央行也不想对储户和投资者造成过大的伤害。
瑞士的出口依赖型经济在2015年避免了原本预期中的衰退,但在三季度进入了停滞状态。如果瑞郎不显著贬值的话,瑞士经济是无法复苏的。瑞士央行进一步降息并非理想,但现在的水平也令瑞郎成为了有吸引力的融资货币。
美元兑瑞郎2016年末目标位1.0000,欧元兑瑞郎目标位1.20水平。
美元兑日元2016年末目标指向116.00水平。
商品货币:加元、澳元及纽元:
预计油价及其他大宗商品价格在2016年会反弹,因全球经济活跃度会上升。这对于和这些资产正相关的加元、澳元和纽元构成支撑。
加拿大央行、澳联储和新西兰联储应该不大会进一步宽松。此外,和英国、欧元区和日本相比,这些经济体的通胀还是处于相对高位的。一旦大宗商品价格走高,则这些经济体讨论升息的时间或许将远早于目前的市场预期。
预计美元兑加元2016年末会跌至1.24水平。澳元兑美元将看向0.83水平,纽元兑美元将升至0.76水平。此外,澳元兑纽元和澳元兑日元也会反弹。
2016年外汇相关
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2016年为什么要投资外汇?下面由读文网小编为你分享2016投资外汇的相关内容,希望对大家有所帮助。
在纽约证券交易所大约有4500只上市股。另外3500股在纳斯达克交易所。你打算交易哪一只股票呢?
现货外汇交易的货币有几十种,但多数的市场参与者主要关注并交易4种主要货币对。比起数以千计的股票只有4种货币对是不是更容易被关注?
这只是外汇市场在股票市场中的众多优势之一。以下是其他几个优势:
24小时开放的市场
外汇市场是一个不停歇的24小时市场。大多数经纪人从周日美国东部时间下午16:00至星期五美国东部时间下午4:00,给客户们提供服务。由于你可以在美国,亚洲和欧洲市场同时进行交易,所以你可以自己定制交易计划。
很少或没有佣金
大多数外汇经纪人不会通过互联网和电话收取任何佣金或额外费用,外汇交易费用比任何其他市场都要低。大多数经纪商都是通过买卖之间的价差来补偿他们提供服务的成本。
即时执行市场订单
在正常的市场条件下,你的交易订单可以立即被执行。在这些条件下,执行的市场订单价格就是你获得的价格。你能够实时执行具有高度流动性的价格。
请记住,多数经纪商只在正常的市况下保证止损单、限价单以及自设订单。如果一个巨大的来自外太空的外星人入侵地球,它将不属于“正常的市场”范围。大部分时间,订单的执行是瞬间的事,但在异常波动的市况下,如火星的攻击,命令执行可能会遇到延迟(哈哈~~有点夸张)。
做空无上限
和股票市场不同,货币市场上并无对卖空的限制。不管是做多还是做空,也不管市场向哪一方向波动,货币市场都存在交易获利机会。鉴于货币交易总是在买进一种货币的同时卖出另一种货币,市场上并不存在结构性的偏差。你始终能够在上升或下降的市场中进入交易。
没有中间商
集合交易为交易者提供了众多优势。不过,集合交易的问题之一是中间商的介入。交易者中的任何一方,不管是证券或投资工具的买方还是卖方,他们只要进入集合交易,都将要付出成本。这种成本要么是时间,要么是费用。
现货外汇交易,从另一方面来讲,是分散交易,和意味着报价可以出自不同的货币交易商。他们之间的竞争是如此激烈,他们差不多始终能够保证你得到最理想的成交价。外汇交易者能够快速进入市场交易,且交易费用更低廉。
市场不易被买卖程序控制
你听到过多少次 “A基金”卖出“X”或买入“Z”的报道?股市是非常容易受到大规模基金买入或卖出影响的。
在现货交易中,外汇市场的巨大规模使得任何一种基金或银行控制某一特定货币的可能性非常小。银行,对冲基金,政府,零售货币互换机构,拥有大量净资产的个人只是现货外汇市场的参与者,而该市场的流动性是前所未有的。
分析师和经纪公司都不太可能影响市场
你最近看电视了吗?当股市迅速下跌的时候,你是否听说过由于某著名的经纪公司的分析师建议其他人购买某网络股而被指控的吗?分析师和经纪公司之间的这种关系本无可厚非。无论政府以何种方式介入,并打压这种非法市场行为,我们从未听说这就是最后一次。
IPO对走入公众视线的企业以及经纪公司来说都是非常大的事情。他们之间是共赢的关系,而且为经纪公司工作的分析师需要这些上市公司作为他们的客户。这种关系永远不会终结。
外汇交易为全世界的银行创造了数以十亿计的利润来源,且是全球市场所不可或缺的。某一分析师对外汇市场的分析对汇率的波动的影响甚微,他们仅仅只是单纯的分析外汇市场而已。
外汇市场相关
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想知道一位成功的外汇交易者需要掌握哪些东西么?下面由读文网小编为你分享如何成为一名成功的外汇投资者的相关内容,希望对大家有所帮助。
外汇交易是一种非常简单的活动,然而成功交易却是一段心智的历程,如何快速达到交易的成功,最简捷聪明的方法就是汲取成功者的经验和教训,避免重蹈覆辙而再经历这些亏损的过程。成功交易者不只具备成功的交易法则,也具备成功的交易心智。成功的交易法则只是一半的拼图;知道如何培养这些交易法则的执行心态,才是构成完整拼图的胜利关键。
以下所列举的操作哲学是集合全球顶尖交易员的交易经验所累积出来,并进入这些交易员的内心深处,探究他们如何执行致胜的策略,以帮助我们走入交易获利的行列。
1 按照个性交易,建立系统不假装他人
采用一套不适合自己个性的交易系统,最后都难免与系统或自己造成冲突。缺乏一套适当的系统,只不过是浪费自己的精力或帐户中的钞票。“关键是按照自己的个性进行交易,因为我就是我,不能假装是另一个人”。你的系统必须发挥个性上的长处,尽可能降低个性缺失的影响力。举例来说,如果你的个性急躁,就不应该采用长期交易系统,或许应该以技术分析为主,如果个性偏具有耐心,系统应该考虑基本面因素,交易系统能配合个性交易,如同鱼帮水,水帮鱼,快乐而自在。
按照计划行事,钞票会自己照顾自己
2 立即改善交易绩效的最简单方法就是:交易计划。如同人生一样,交易的忧虑基本上来自于未来的不确定性。每个人都期望确定性,计划虽然不能预测未来,你不能控制未来的事件,但可以预先拟定对策。你可以控制你唯一能够控制的东西---你自己。一套理想的计划至少具备两个素质。它必须“清晰”显示进场与出场的时机。至于进场/出场讯号是根据基本分析,技术分析或其他指标,则属于个人偏好的问题。清晰是重点所在。如果讯号不够清晰,会变得模棱两可,失掉讯号的意义。其次交易计划必须经过测试,显示它具备稳定的获利能力。交易计划还必须考虑风险与资金管理。交易系统就是交易计划,显示你什么时候应该做什么。交易者必须对于自己的系统保持信心。市场如同浩瀚的大海,你唯一能够仰赖的就是自己的系统。如果放弃系统,一定会迷失。如果你按照周详的计划进行交易,必定是稳定的成功,偶尔一些失败也只是用来点缀成功。交易计划是安心进行交易的必要前提。
3 面对帐面损失,跟自己打交道要诚实
面对帐面上的损失,交易者必定会承受重大的压力与恐惧。恐惧与陶醉是一种情绪经常干扰判断,你必须保持绝对中性的立场,面对新的价格,你必须问自己一个问题。假设你还没有建立部位,是否愿意在这个价格买进?如果答案是否定的,那就应该卖出。总之,跟自己打交道务必诚实,这是关键所在。有一位顶尖交易员曾经说过“学习喜爱小额损失”。如果你能够喜爱小额损失,距离巨额获利就不远了。
4 面对损失的部位,提醒自己几件事
a 亏损是很自然的现象-为了获得成功,亏损必然会发生。
b 为了避免重大损失,最好现在接受损失。获利不仅来自于你赚多少钱,还来自于你少赔多少钱。
c 如果你遵从系统的指示(当然你的系统已经证明会赚钱),就是具备自律精神交易者,将来可以得到数千万倍的回报。
d 获胜的关键在于你的方法而不是输赢。如果你能够及时认赔,代表你的方法正确。
5 处理获利要诀,热忱与自律是为特
对于一位优秀的交易者,如何控制“心”的能力,其重要性远超过如何运用“脑”。交易者必须抛除这种“必须获利”的情绪。反之问题的症结在于:建立部位的根据是否正确。如果预期中的事件没有发生,我就出场。至于出场究竟是获利或亏损,完全不重要。一旦发现自己判断的情节出现错误,立即出场。如果预期发生的事情都已经发生,也应该获利了结。必须以客观的心态处理未平仓合约,你必须留意的重点是:
a 预期的情况是否已发生?你面对目前的价格,你想买进或放空?
b 建立部位当初所预期的行情发展,目前实现的机率是否仍然相同?
你必须忽略:
a 部位目前已经承担多少损失。
b 部份目前已经累积多少获利。你建立部份的成本。
c 期待行情可能朝有利的方向发展。
成功交易者的特质:
1 热忱
你很棒,因为你热爱交易;你热爱交易,因为你很棒。交易实际上很单纯,结果不是赚钱,就是不赚钱。顶尖交易员热爱交易与市场的每个层面。热爱这场游戏,这是交易成功的关键因子之一。如果你热爱某种活动,或觉得某种活动非常有趣,就更可能擅长这个活动。热忱与自信可以彼此强化。交易热忱主要来自于动机,包含经济安全,财务自主与退休生活。动机非常重要,你必须有足够的动机才能够赚钱。自信不是自以为了不起,有些人能够持续成长,有些人不行,这完全取决于你自己。
2 自律精神
停留在“舒适界限内”的自律精神。自律精神是天字第一号原则,交易者必须具备的最重要特质。自律精神就是“做应该做的事”。永远都要有自律精神,当你获利时,达到目标就应落袋为安,遇到损失就必须壮士断腕,眼睛一闭,砍下去。自律的结果是你掌握赚多赔少的准则,你不能像小鸟一样吃东西,却像大象一样拉……。赔多赚少是无法站在胜利的赢家。自律精神包括:
a 学习如何处理获利,你必须把获利当做亏损的准备金。
b 及时认赔,让你掌握更大的获利机会。
c 自律是一种经过学习的反映。
d 必须诚实对待自己。
总之,操作成功的秘诀在于一种心智培养、看待事情的方法。你可以启动个人交易程式(1)自我保护程式(2)贪婪结构程式(3)自信交易程式(4)乐在其中程式。
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会计学科程是财会专业较难学的一类课程,它有一定的独特性.必须把握其规律才能较快的学会并掌握相关的会计知识。下面读文网小编就和大家分享学习会计的方法,希望对大家有帮助!
掌握会计的基本方法
基础会计将教会我们如何对具体的经济业务进行核算的方法,如:设置会计科目与帐户、复式记账、填制与审核凭证、登记账簿、资产计算、负债计算、所有者权益计算、成本计算、利润计算、财产清查、编制会计报表等等。对于这些核算方法,要求大家熟练掌握。
掌握会计的基本技能
本课程的实践性较强,要求学员认真完成实务操作作业,并多向教师及财会人员请教,对凭证、账簿、报表等增加一些感性认识,做到能运用所学理论、方法独立完成一系列的会计工作。
注意三个联系
注意各项经济业务之间的联系
在一个企业的生产经营过程中会发生许多笔经济业务,许多经济业务之间是有联系的,例如:“业务一 企业购10000元的材料,货款未付。 业务二 用银行存款支付10000元的货款。”会计人员要注意到两笔经济业务之间的连贯关系。
注意各账户之间的联系
为了更方便地记录各项经济业务,在会计中设置了许多独立的账户,如:原材料账户、现金账户、银行存款账户、应付账款账户等等,一笔经济业务的发生会影响到两个或两个以上账户的数量变化,如:“业务一 企业购10000元的材料,货款未付。”会使物资采购账户增加10000元,应付账款账户增加10000元。所以在学习中要注意各账户的相互联系,会判断一笔业务的发生会影响哪些账户的增减变化。
注意会计核算方法之间的联系
前面介绍的设置会计科目与账户、复式记账、填制与审核凭证、 登记账簿、资产计算、负债计算、所有者权益计算、成本计算、利润计算、财产清查、编制会计报表等会计核算方法之间有着内在的联系,在学习中要注意这种联系,掌握好各种核算方法的使用顺序,如:一定要最后编制报表,因为编制报表要使用前面核算方法得出的数据。
处理三个关系
处理好全面与重点的关系
基础会计讲授的都是一些最基本的理论、方法,在要求大家全面掌握的同时,还要求学员能够从中总结出重点内容,只有处理好全面与重点的关系,才能高效率地学好这门课程,达到事半功倍的效果。
处理好理解与记忆的关系
会计课程主要教给学员能够独立完成会计实际工作的方法,以注重实践为特点,因此死记硬背的学习方法是不能很好地完成学习任务的,要求学员能够处理好理解与记忆的关系,即在理解的基础上加强记忆。
处理好自学与面授的关系
由于面授时间有限,所以要求学员充分利用教材、录像、课件、网上资源等多种媒体进行自学,处理好自学与面授之间的互补关系,达到最佳的学习效果。
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一个合格的外汇从事人员,因该学会如何的去开发外汇用户。下面由读文网小编为你分享做外汇怎么开发客户的相关内容,希望对大家有所帮助。
概括地说,外汇指的是外币或以外币表示的用于国际间债权债务结算的各种支付手段。
1. 动态含义:把一国货币兑换成另一国的货币,并利用国际信用工具汇往另一国,借以清偿两国因经济贸易等往来而形成的债权债务关系的交易过程。
2. 静态含义:外汇是一种以外币表示的用于国际间结算的支付手段。这种支付手段包括以外币表示的信用工具和有价证券,如:银行存款、商业汇票、银行汇票、银行支票、外国政府库券及其长短期证券等。
国际货币基金组织对外汇的定义为:“外汇是货币行政当局以银行存款、财政部库券,长短期政府证券等形式所持有的在国际收支逆差时可以使用的债权”。
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现在做外汇的人都知道,平台是一个很重要的渠道,那么做外汇用哪个平台好?做外汇那个平台比较正规?下面由读文网小编为你分享外汇平台的相关知识,希望对你有所帮助。
银行的外汇报价
在外汇交易市场中,参与者来自世界各地,有机构、央行、散户投资者等等。一般来说,银行的报价是依据自己的外汇负债和外汇资产的风险控制标准决定的,有部分银行也可能引入其他国家的报价。
银行的外汇储备具有多样性的特点,所以银行对每一种持有的外汇货币都有风险控制额度,这个额度比较大。银行根据市场价格以及自己期望的市价和自己的数量来制定报价,这个报价也许跟其他银行相近,也可能会相差很远。
经纪商的外汇报价
各个经纪商平台之间的外汇报价有差异,造成这个差异的主要原因有几个,第一个是引入的数据源不同,拿伦敦金举例,有的平台引入的是英国伦敦交易所的数据,而有的则引入经纪商平台所在地的数据,比如说新西兰、澳大利亚等等。
第二个是外汇交易的市场规则。外汇是协议成交而非撮合成交,只有当只有当达成协议了以后才可以交割现货,所以我们看到的报价有这样几种:询价(我买卖某个货币出这个价有没有人应答),报价(我现在报出买卖某货币的价格,有没有人原意以这个价格和我交易),撮合价(双方经过经纪商的撮合,由经纪商向市场报出的价格)。
第三个是网速问题。尽管这个因素的影响比较小,但也是可能对外汇报价造成影响的,如果是在行情波动比较大的时候,你网速慢一点下单价格恐怕都跟你原来看到的价格相差一大截,所以说网速也会对报价造成影响。
简单地说,投资者之所以看到每个平台或者每家银行的外汇报价不同,最有可能是因为他们引入的数据源不同,有的来自这个国家,有的是那个国家。如果说对数据来源有疑问,可以询问下平台客服,然后比对数据报价是否与国家行情一致即可,这一点可以通过模拟交易账户查证,有没有入金都是可以看到报价的。
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过多无谓交易是业余与专业人士间的区别之一, 无谓的交易是导致亏损和心态不好的主要原因,也是养成坏的交易习惯的重要原因,下面由读文网小编为你分享做期货专业的相关内容,希望对大家有所帮助。
1,概述
期货市场是一个资产再分配的场所,是零和游戏,每年的期货大赛中都有一批几倍十几倍的高手出现,可惜每年都是新面孔,跟期货公司一样,客户都是几年一换,毛主席说过:一个人做一件好事不难,难的是做一辈子好事。套用在期货市场,即每个人在期货市场赢钱不难,难的是连续长期稳定盈利。我想每个投资者进入市场,都有过盈利的经历,有的还在较长一段时间内盈利,并获利丰厚,但最后还是竹篮打水一场空,又亏还给市场。
总结起来,亏钱的原因很多。比如逆势交易、赔钱加码、死扛不认输、不止损或胡乱止损。迷信基本面钻牛角尖或迷信技术分析技术指标、迷信专家之言,人生弱点贪婪或恐惧等等。实际上这些都是表象而已,主要根源在思维观念和理念上,总喜欢非黑即白,夸大和强调一方面而否定另一方面,本来世间万物都是相对的,只有辩证的看待期货市场的方方面面,才能透过现象看本质,抓住主要矛盾和矛盾的主要方面。
在期货市场里,各种分析方法各种操作方法五花八门,各显神通。你能说没用吗?不是的,存在就是合理,只不过各种分析方法和操作方法都只适合于市场的某一阶段,即在一定时期和时间段是有效的,每种方法都有局限性和缺陷,在期货市场里,没有一种方法和手段可以长期稳定盈利,不然这个市场就不存在了。
投资大师索罗斯既是投资大师同时他也是一个哲学家。他的反身性原理实际上就是辩证法。我们只有辩证的梳理清宏观面与基本面供求关系之间的关系。大趋势与小趋势之间关系。长线与短线之间的关系,从而根据自己的性格经历、年龄和经济状况定出合理的目标,以及实现目标的操作模式,清楚的知道什么是你的交易机会,什么不是你的交易机会,任凭弱水三千,只取属于自己的那一部分。
2, 期货投资的操作系统
趋势交易之——忍、快、准、狠
忍:即耐心等待属于我的交易机会交易模型出现,一旦入市有盈利,在做好止赢的前提下耐心持仓,让利润尽量延续。
快: 即当交易模型出现时,第一时间果断入市,不为几个点误事,另一快就是当入市后出错时,在原定止损位第一时间止损出来。
准: 即技术形态交易模型是否经典标准,只有标准的形态才能走出各种形态所预期的行情。
狠:即当标准的经典的形态交易模型出现时,要敢于重仓出击,特别是止损点近时,更应如此。这里的重仓出击跟满仓操作有质的不同,这里的重仓是指在原定最大持仓之内。
大道至简 大巧不工。潮州俗语:说穿没酒喝。本来就这么简单。我们所做的交易,实际上就是交易我们的理念、信念和模型。
日内交易之——仓位、止损、止盈
期货市场最大的吸引力就是日内T+0,最大化的控制住了风险,尤其是一些流动性较好的品种,风险完全是可控的。但是如果不知道仓位、止损、止盈,这种优势反而成为亏损的根源。
仓位第一,没有了存活,还怎么在市场赚别人的钱?无论多么有把握,因为消息面的多变性以及多空博弈,走势是无法控制的,方向判断对了也没有用。日内交易从反击的角度,风险控制的角度,应将整个仓位控制在50%以内,第一口最好控制哎25%以内。
止损第二,很多投资人不设置止损,或者将止损设置到10%以上,对于日内交易而言,这都是要不得的。10%止损,亏损九次,就完蛋了。以一个交易周为例,连续4天亏损,就可以输掉80%以上。日内止损控制在4%以内是交易系统比较完善的投资人的选择,如果是高频度交易者,风险厌恶型交易者,最好应控制在2%以内。同样一个交易周为例,即使4天交易连续失败,损失也只不过在10%以内。
止盈第三,人性的贪婪,使得止盈在实际执行中大打折扣,总以为还可以更高,还可以赚到更多,哪有那么多好事?奇数原则,3-5-7-9-11,按照中国商品市场近几天比较规范情况下运行的状态,5%就是分水岭,一般一个品种运行一个方向,能够赚到5%就应该非常谨慎,密切关注盘口变化,一旦掉头立刻止盈。人性的恐惧,使得另一部分投资人,在上涨超过一定程度之后,会立刻平仓,结果往往平仓点就是行情二次起爆点,只能眼睁睁看着自己便宜的筹码被别人拿走,每天都在日内交易中上演的,某品种超强势情况下,趋势掉头会控制在2%范围内盘整,5%正收益之后,1%突然回调为止盈位置,7%以后,加1%,9%之后,再加1%,11%之后,仍然控制在3%的盘整范围,稳稳地握住一波日内趋势的80%以上盈利。
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毛峰和毛尖都属绿茶类,他们的色香味区别在高端茶上比较明显,而低档的茶其实都差不多,毕竟毛峰和毛尖泡法也是一致的,因此在对比毛峰和毛尖哪个好的时候应该具体对待分析,从细节区别对待。以下是读文网小编收集整理的关于毛峰和毛尖的知识,希望对你有帮助。
毛峰和毛尖颇多相似,均蜷曲披毫,只是毛尖茶形更细小整齐,毛峰色偏青黑,形稍大。毛尖干茶只有几不可闻的板栗甜香;毛峰香气高。毛峰茶汤滋味比毛尖薄,茶汤的厚实感稍差,这和茶叶的内质有关,信阳茶叶网理解茶汤滋味为两种“浓”与“厚”,“浓”是在单位水量里茶的密度的增加;“厚”是在单位水量里质量的丰厚;毛峰和毛尖虽然都属于绿茶类,但从产地到外观到到茶汤到口感到加工都是有很大的区别与不同的,因此毛峰和毛尖从本质上来说不是一样的茶品。
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