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房地产行业在我国发展起步较晚,尽管已经发展有二十年之久,但仍然还不够成熟,特别是物业管理中,比较缺乏高质量的服务和管理。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:住宅小区是人民群众生活的场所,是城市管理的基础单元,也是社区建设管理的重要领域。本文从分析社区管理和物业管理的关系,总结社区管理和物业管理各主体的现状问题的基础上,提出建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制,并提出了有效整合的保障措施。
关键词:社区管理;物业管理;自治;有效整合机制
一、绪论
和谐社区建设是全面建设小康社会的内在要求,也是加快构建社会主义和谐社会的重要任务之一。党的十六大提出“完善城市居民自治,建设管理有序‘文明祥和的新型社区”的目标。党的十七大报告进一步强调指出:“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”可见,社区建设管理的提出,既是当前中国经济发展和社会转型的客观要求,也是党和政府顺应人民群众发展要求的重要举措。有效的社会管理和社区建设,离不开社会各公共体和广大居民的参与,所以社区管理一定要重视公民的自治管理。党的提出:“在城乡社区治理、基层公共事务和公益事业中实行群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督,是人民依法直接行使民主权利的重要方式。”作为社区管理中的重要组成部分,广大业主、业主委员会、物业管理公司在社区管理中的地位和作用举足轻重。在社会主义市场经济高度发展的今天,急需认清物业管理中各主体参与社区管理的现状以及存在的问题,努力推进社区管理和物业管理的有效整合。
二、社区管理和物业管理的关系
“社区”一词由德国社会雪茄滕尼斯在《社区与社会》提出,我国社会学家费孝通等人认为“社区是若干个社会群体或社会组织聚集在某一地域里形成的一个生活上相互关联的大集体”。所谓社区管理是在政府的指导下,社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。在我国,社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济转轨时期,伴随着改革的不断深化,社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。随着我国城镇住房制度改革力度的不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公有住房逐渐转变成个人所有,居民由“单位人”向“社会人”转变,在这过程中,物业管理应运而生。根据我国《物业管理条例》规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由以上概念可以看出,社区管理和物业管理既有联系又有区别。首先,居民都是社区管理和物业管理的服务对象,社区中的居民是不特定的,物业管理中的居民则是特定的,即为物业的产权人——业主,业主一定是居民,居民不一定是业主;其次,两者在管理方面都强调居民自治和业主委员会自治,但社区管理侧重由上而下的管理和指导,物业管理则偏重于合同的约束;第三,在管理区域和内容两者有相同重叠的地方,但社区管理的区域和管理内容比物业管理更宽更广。
三、社区管理和物业管理各主体的现状及问题分析
1、社区管理自治现状及问题分析
(1)社区居委会自治功能尚未到位,未去行政化虽然《居民委员会组织法》第二条规定了社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,但在实际工作中,社区居民委员会却承担了大量的行政工作,习惯于上级领导布置什么就干什么,对上级领导表现出较强的依赖性,在工作中,自主性、自治性没有得到体现,社区自治的主要工作任务如社区民主决策和社区服务等基本没有完成。(2)社区居民参与度不高社区居民委员会的自治核心在于广大居民和各共同体的参与,没有社区居民的参与,居委会的自治职能得不到任何体现,只能充当政府“腿”的角色。社区居民的参与,才能让社区居民委员会更了解居民的现实要求,解决各种社区问题的效率才能更高。在实际中由于各种因素的影响,人与人之间交流较少,社区居民之间存在比较严重的疏离感,对社区公共利益漠不关心,很少参与社区公共事务,社区意识不强,对社区缺乏认同感和归宿感。
2、业主自治现状及问题分析
随着城镇化建设的进程和住房制度的改革,建筑物区分所有权的出现导致产权多元化,建筑结构复杂化,大量的物业公共设施设备存在,由于业主意志的多元化,这必然要求有一个能代表全体业主意志的机构,即业主代表大会以及其执行机构业主委员会,代表业主在建筑物区分所有权基础上自我组织和自我管理,制订各种自治管理制度,对公共事务进行民主决策,与开发商、物业管理公司、社区居民委员会、政府相关部门等各主体共同解决物业管理区域问题。虽然业主自治是必然趋势,但是在业主自治开始之时就存在很大困难:业主大会召开难;业主委员会成立难;业主大会和业主委员会行使权力过程难;业主委员会与业主之间,业主委员会与开发商、物业管理公司等主体之间常常出现冲突和纠纷,极难合作。主要体现在:(1)集体决策和少数人参与的矛盾困境。由于各种原因,业主往往难以大规模联络沟通,相当多的业主除了涉及自身利益外,对公共事务漠不关心,置之不理,或者存在“搭便车”心理,缺乏自治意识等,使得代表全体业主利益和意志的组织难以成立,常常出现集体投票过程中投票人数过少,难以达到法定要求,致使业主大会和业主委员会流产,很少人会愿意去从事公共事务的处理。(2)业主委员会组织运作的困难。如前所述,业主参与公共事务管理的积极性不高,导致可能参与公共管理的只是少部分人,从而衍生出以下一些问题:一是出现非法选票问题,组织者为了达到法律规定的投票比例要求,允许违规投票的产生甚至人为地制造一些选票,从而导致业主之间出现争执等问题;二是政府的指导工作出现困境。如果严格按照现有规范,则业主大会投票人数很难达到法定比例,从而导致会议事项难以实现,甚至业主委员会难以产生,无法作出合法的集体决定。
3、物业管理公司面临的问题分析
我国物业管理虽然经过30多年的发展,得到快速发展壮大,但物业管理自成立开始就存在种种问题,主要表现在:(1)管理体制上尚处于新旧体制转轨过程中,社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善;(2)运行机制上,市场竞争机制尚未全面形成,垄断经营、不规范竞争还相当严重地存在;(3)市场主体与物权关系上,还没有建立业主委员会的主体地位;(4)物业管理法律法规还需进一步完善;(5)物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步的理顺等等。作为行业最重要的主体之一,物业管理企业在发展过程中也面临种种问题,主要表现在:(1)物业管理人员素质低下,不能满足物业管理行业发展的需要;(2)现有管理方法和管理手段落后,已不适应物业管理的发展;(3)企业缺乏创新意识;(4)物业管理企业与业主之间矛盾激烈,导致业主维权拒交物业管理费,物业管理公司则进行“暗箱操作”,侵占业主利益形成恶性循环。物业管理不仅是简单的对物的管理和对人的服务,而是应该把两者统一结合起来进行一系列的创造活动。随着人民生活水平的提高,业主的居住行为和居住要求发生了巨大的变化,人民已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目,人民更希望居住的小区富有融洽祥和的生活气息和人际交往关系,具有强烈的专业、文化性和社会性,物业管理公司只有不断创新,积极参与社区文化建设,才能满足业主日益增长的各种需要。
四、建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制
1、明确各主体在社区管理中的地位和责任,构建社区管理体制机制。一直以来,住宅小区物业服务企业和业主之间矛盾集中在责任边界不清,相关部门法止步于小区红线外,街道和社区居委会层面的职责分散,导致跨部门、跨领域协调难,各主体之间互相推诿扯皮的情况比较严重。基于此,首先要明确各主体在社区管理中的职责,突出社区居委会等相关部门的指导监督责任和各专业服务单位的职责,强化业主和物业管理公司之间的合同责任,立法规定业主大会和业主委员会的主体地位,建立社区综合管理联席会议制度,构建社区管理体制机制。
2、发挥居民自治和社区共治作用,提高居民参与社区管理的积极性,增强社区综合治理能力。
(1)理顺政府和社区的关系,实现责权利的统一。要解决社区居委会行政化以及自治能力弱、参与不足的问题,需要进一步深化城市管理体制改革,根据政府管理职能转变理顺政府和社区的关系,政府相关部门依法行政,进入社区主动提供公共服务,还权于社区,逐步解决社区居委会行政化问题和自治权利的回归,为社区建设快速发展奠定体制基础。
(2)进一步发挥社区居委会在业主自治管理中的作用。强化社区居委会对业主大会和业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责,积极协调解决物业管理中各种纠纷,建立纠纷解决机制,探索社区居委会和小区业委会成员的交叉任职机制,进一步加强社区管理和物业管理的联动。
(3)加大宣传,营造社区参与的氛围,提高居民的积极性。外部推动方面,社区管理要借助新闻媒体从多方面进行宣传,培养公民的社区意识,同时要积极探索内部促进方式,把居民个人利益置于社区利益之中,基于维护自身利益的需要,居民积极参与社区建设发展,从而培养民主意识和共同决策能力。积极建立各方联席会议制度和社区听证会制度,提高居民参与社区自治的程度。
(4)完善物业管理住宅小区自我管理制度。进一步完善住宅小区《管理规约》和《业主大会议事规则》等业主自治管理制度的制定,规范业主的居住行为和秩序,倡导文明生活;进一步修订《业主大会与业主委员会指导规则》,根据实际情况完善立法,降低业主大会成立的门槛,提高业主大会组建率和业主委员会的运作规范率,对尚无条件成立业主大会和业委会的,社区居委会要加强指导,协助业主进行自我管理,解决物业管理纠纷。
3、发挥市场作用,促进物业管理行业健康发展,发挥物业管理在社区管理中的生力军作用。
(1)完善物业管理市场机制。针对现有行业矛盾,坚持市场化原则,按照“质价相符”的原则,推进业主委员会和物业管理公司之间协商确定物业服务质量标准和收费标准,鼓励第三方专业服务机构进入物业行业,推动形成公开、公平、公正的物业服务价格机制。
(2)提高物业管理行业监管水平。政府有关部门需加强物业管理企业资质管理,建立动态检查制度和资质升降奖惩机制,完善物业管理招投标管理制度和加强流程监控,规范招投标行为。
(3)推动物业管理行业创新转型发展。鼓励物业管理企业通过市场化手段进行行业整合、兼并和重组,提高竞争力;鼓励物业管理企业创新管理模式,根据市场化需求,延伸服务链条,提高服务水平和服务能力。
五、保障措施
1、制度建设是加强社区管理和物业管理有效整合机制建立的前提。各有关部门应将社区管理和物业管理整合作为一项重要工作纳入议事日程,加强组织领导,完善各种制度建设,按照法定程序修改各种法规制度,理清各主体的管理责任边界,细化职责分工。
2、加强人员培训是建立社区管理和物业管理有效整合机制的重要内容。要围绕社区管理和物业管理的工作内容和要求,依托现有的人才培养资源,加快物业管理从业人员的培训机制建设,积极提高居委会和业委会对物业管理和社区管理的水平,熟悉各种法律规章制度,增强培训的针对性、操作性和实效性。
3、加大评估考核力度是社区管理和物业管理有效整合机制的重要手段。依托社区综合管理联席会议制度,建立工作评价指标体系,优化社区居委会在住宅小区综合治理工作方面的考核评价机制,积极引进第三方测评制度。
总之,物业管理住宅小区是个小社会,既关系到居民的切身利益,也是基层建设的桥头堡。把物业管理纳入社区综合管理和公共服务范畴,两者进行整合,强化政府在住宅小区中的公共管理职责,理顺专业部门在公共服务中的主体责任,落实物业服务企业与业主作为市场主体的权利和义务,充分发挥社区居委会和业主委员会的自治能力,是社区管理和物业管理的发展方向,是加强社会建设、创新社会管理的重要内容。
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摘要:
公租房物业管理中“搭便车”问题突出,严重阻碍其持续运行。以重庆市为例,在分析公租房物业服务属性及特点的基础上,依据集体行动理论剖析公租房物业管理中存在的三种矛盾,进而提出优化物业管理模式和物业公司选聘方式、优化物业管理资金获取途径、优化物业服务费收费方式、强调物业公司的社会责任、加强公租房物业监管等对策,以期为我国公租房物业管理走出困境提供参考。
关键词:物业管理;公租房;特征;困境;对策
1引言
住房是人类最原始、最基本的生理需要,是公民的基本权利[1]。各国都通过建立住房保障体系满足中低收入阶层的住房需求。在我国提出的在“十二五”期间建设3600万套保障性住房的推动下,全国各地掀起保障房建设“狂潮”,其中建设比例最大的就是公租房。重庆作为城乡统筹综合配套改革的直辖市,是我国规划建设公租房最多的城市。截至2014年底,重庆已累计开工建设4475万平方米公租房[2],其土地供应模式、融资模式、运营机制的“重庆样式”在全国传送。但“住进去”只是公租房制度的开始,根据国际经验,保障性住房后期的管理、维护和运行费用大约是建设时期的两倍左右。随着我国公租房的大规模建成、配租,其运营管理将面临巨大挑战。因此,必须重视对保障性住房后期的管理。物业管理是持续时间最长、关乎公租房居民生活品质和物业价值的重要环节。但是我国物业管理仍是一个新兴行业,整体发展还不成熟,公租房的物业管理比一般商品住宅小区更复杂,面临更多困境。周芷竹2014年2月在重庆民心佳园和康庄美地2个首批公租房小区发放并回收的179份问卷调查显示,虽然两小区的物业管理公司均是物业管理一级资质公司,但90%的租户对物业管理工作表示不满意,希望更换物管公司[3];重庆民安华福公租房小区也曾发生部分租住户因停车收费和物业服务质量问题的群访事件。如何避免新建公租房出现“一年新、二年旧、三年破”的脏、乱、差局面,成为考验公租房制度可持续发展的重要指标。但是,目前我国对公租房的研究主要集中在建设阶段的资金需求、政策支持、空间布局、制度借鉴、准入与退出管理等[4-11],公租房物业管理却较少涉及,导致实践中公租房物业管理模式不清,“搭便车”现象严重阻碍其持续运行。为此,本文在分析公租房物业服务的属性及特点的基础上,透视其物业管理面临的困境,提出提升对策。
2公租房物业服务的属性及特点分析
2.1公租房物业服务的公共物品属性
物业服务是通过对物业公共部位、共用设施设备等的维修、养护和管理活动,服务于广大业主和物业使用人。优美的环境、运行良好的设施设备、良好的秩序使得每个业主及物业使用人都能受益,物业公司无法将那些不缴费的业主排除在服务范围之外,某业主的消费也不会减少其他业主的消费质量和消费数量。物业服务的这种非排他性、非竞争性特点,使其具有公共物品属性,在制度不完善时,势必出现奥尔森所说的“有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”。物业管理中的“搭便车”、收费难问题一直困扰我国物业服务行业,而且按照奥尔森集体行动理论,规模越大的物业管理区域越容易出现搭便车现象。
2.2公租房物业服务的特点
2.2.1产权形式向多元化发展,但仍以政府为主公租房产权主要由政府或公共机构所有。但随着公租房建设资金融资渠道的多样化,越来越多的社会资本参与公租房开发、建设和运营,产权形式向多元化发展。重庆规定“住户租住了5年或10年,可以根据公租房管理制度购买公租房的不完全产权”,这样又形成了购买人与政府共同产权。产权形式越复杂越容易产生物业纠纷,解决纠纷的难度也越大。
2.2.2公租房小区规模大,住员情况复杂重庆公租房供给采取集中规划、集中建设和超大规模的新区模式,并且以小户型为主。仅主城区的民心佳园、康庄美地、民安华福、两江名居、康居西城和城南家园六个公租房小区,总建筑面积811万平方米、13.33万套,小区物业规模超大,户数多、入住人口多。按照规定,其保障对象有收入限制:申请人为个人的,每月收入不超过2000元;申请家庭居住的,家庭人均每月收入不超过1500元,皆为收入较低阶层。此外,其保障对象还包括新毕业大学生、外来务工人员中等中低收入群体。租住人员往往工作流动性大、收入不稳定,退租、转租的可能性大,运营管理困难。
2.2.3住员多为需特殊照顾群体,市场消费意愿低城市中低收入困难群体在公租房小区聚居,情况往往较复杂,人文行为习惯和素质参差不齐。以调研中民心佳园警务室提供的数据为例,目前民心佳园已有16000住户陆续入住,入住人口超过4.5万,其中残疾人452人,HIV携带者3人,“两劳”释放人员188人,需要物业服务的针对性。受以往居住条件的限制,这些人员大多没有体验过专业化的物业服务,对市场化物业服务的需求较弱,往往不愿意缴纳物业管理费,也不能较好地配合物业管理工作。而一些物业公司在公租房物业管理投标时,未能认真分析公租房物业的特点,提出与低廉收费不匹配的服务承诺,比如,“维修部门24小时待命,随时提供服务”、“提供免费上门疏通水管、厕所等修理服务”、“免费订机票、酒店”、“户外保洁工作将按三星级酒店标准执行”等,受资金来源的限制,势必成为虚无的承诺,为日后物业纠纷埋下伏笔。
2.2.4公租房物业日常维修频率高由于很大一部分公租房的住户只是将公租房作为过渡性住房,他们不关心或甚少关心房屋是否增值或贬值,在使用期间,往往对物业的爱惜不够,使得公租房物业设施更易受磨损折旧。再加上一些公租房建设质量低下,日后维修频率高,增加维护成本。2.2.5公租房建设遗留问题多工程建设具有一次性、建设周期长、隐蔽工程多、参与主体多等特征,再加上公租房建设规模大、委托代理链长、利润低,很容易出现质量问题,一些建设遗留问题在入住环节凸显,影响住户与物业服务企业的关系,引发物业纠纷。
3公租房物业管理面临的困境分析
通过文献研究、专家咨询、座谈、问卷调查、个案调查等调查方法,对重庆公租房物业管理现状进行深入研究,目前公租房物业管理主要面临以下困境。
3.1公租房物业管理模式市场化与公共物品属性的矛盾
社会化、专业化、市场化的物业管理模式是城市发展的必然趋势[12]。目前,我国公租房小区物业管理基本实行委托专业的物业服务企业管理的模式。但是,市场化的收费原则往往使得公租房物业管理费与其租金相比显得较高。2011年5月1日起,重庆首批公租房物业服务收费标准为1.03元/月•平方米,与当时周边商品房住宅小区物业服务收费基本齐平。而在入住群体收入较低、物业服务消费需求不强、福利观念等影响下,市场化的物业服务企业收费困难,很容易陷入“收费难—降低物业服务标准—收费更难”的恶性循环,最终可能导致市场化的物业服务企业不得不退出公租房物业市场,损害公租房物业价值及各方利益。
3.2公租房物业管理责任重大与职责不清的矛盾
公租房项目是民生工程,物业管理不仅肩负着一般的环境保洁、秩序维护、公共部位公共设施设备维修养护等责任外,还需要利用其“地利、人和”的优势,协助政府做好公租房的运营管理、社区管理等工作,代收租金,监督住户转借、转租或者擅自调换、破坏或者擅自装修、闲置公租房等行为,以及承担社会治安综合治理、社会保障、医疗卫生、就业指导、心理辅导等公共服务工作。我国虽然已出台了《公共租赁住房管理办法》、《国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见》,重庆也发布了《重庆市公共租赁住房管理实施细则》等相关法规、文件。但是,对物业管理的规定不详,政府、物业公司和居委会在物业管理中的角色定位不清晰,对专业物业服务企业的选聘解聘、服务内容与标准、收费水平与收费方式、违约责任等具体规定不明确。由于对物业管理的角色和职责不清,部分住户认为物业企业无所不管、无所不能,遇到问题就找物业公司,服务要求超出了物业管理的合理范围,并往往以服务不到位为由拒交物管费,为物业管理纠纷埋下隐患。
3.3公租房物业服务成本高与物业服务收费低的矛盾
物业服务企业属于典型的劳动密集型行业。公租房小区入住人口更多、管理更复杂、维修更频繁,需要投入更多的人力资源。随着劳动力成本的上涨,物业服务企业经营成本大幅提升。但是,公租房是社会保障用房,政府在核定其物业管理费时很难随成本上升提高收费标准。加之目前对空置公租房的物业管理费问题还没有明确规定,致使物业服务企业收费率低。较低的物业服务收费与较高的服务成本之间形成了难以调和的矛盾,长此以往,“脏乱差”、“贫民窟”可能成为公租房小区的代名词,引发公租房物业“未老先衰”的可怕后果。
4提升公租房物业管理水平的对策
4.1实行运营和社区管理融合的物业管理模式
物业服务企业与住户接触更密切,更能及时掌握和监督住户的行为,有效地实现公租房的部分运营管理。因此,应该发挥物业管理的桥梁作用,实施公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式。为此,政府应通过购买社会服务,将租金收取、违规使用公租房行为监督等运营管理工作委托给物业服务企业。
4.2采用市场化方式选聘专业物业服务企业
公租房物业管理市场化模式已形成共识。公租房管理机构作为公租房的业主应该采用招投标的方式选聘物业服务企业,减少自己组建物管公司带来的诸如人员聘用、增加经费开支、经营风险等一系列问题。物业服务企业投标时,应根据拟接管的公租房小区的物业服务内容、服务标准,详细测算每项物业服务成本,并进行投标报价。但是,在选聘接管此类小区的物业服务企业时,必须注重物业服务方案的针对性和可操作性,不能好高骛远,提出一些不切实际、不符合公租房住户群体特征的招标要求和投标服务承诺。物业服务内容及其标准等必须明确列明在物业服务委托合同中,并与投标承诺一致。
4.3优化物业管理资金获取途径
保障性住房小区物业管理的非盈利性质容易导致管理人员的频繁流动,降低住户对小区物业管理的满意度[13]。为了解决市场化模式与保障性的矛盾,需要改变公租房现有物业管理费全部来源于物业承租人的方式,而采用市场化的物业管理经营方式和收费标准,为公租房物业管理提供财政支持。这也得到了众多学者的认同[14-16]。为了保证公租房物业保值增值,加强物业管理,其所需费用可以按照公租房管理机构和承租人各出资一部分(比如重庆公租房租金是市场租金的60%,物业管理费也参照此比例向租户收取),这样可以实现政府和公租房承租人双赢的局面,既能提高物业服务质量,又能使国家资产保值增值。同时,承租人缴纳较少的物业管理费就能得到舒适的生活环境,避免出现恶性循环带来的不良后果。
4.4优化物业服务费收费方式
目前,公租房物业管理费由物业服务企业向住户提供了物业服务之后自行向住户收取。这种收费方式很容易出现住户“搭便车”行为。《物业管理条例》第四十二条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”可见,公租房管理机构作为公租房所有权人,在租户不缴纳物业管理费时,有连带交纳义务。因此,为了保证公租房物业管理工作的良性循环,物业管理费的收取应该同公租房租金一同收取,分别汇入各自账户,专款专用、独立核算。同时,签署公租房租赁合同时,就在合同中明确约定公租房租金、物业服务费标准、缴费方式、违约责任等,并将物业服务合同作为租赁合同的附件,让承租人清晰知晓物业服务企业与自己的权利义务。
4.5强调物业公司的社会责任
公租房物业管理虽然按照市场化模式经营,但是鉴于公租房小区的特殊性,需要接管此类小区的物业服务企业注重社会效益,真正承担起企业的社会责任。特别是在发展残疾人事业、解决城市下岗失业人员就业、帮扶困难家庭等方面,可以对有相应劳动能力的残疾人、下岗失业人员、特殊困难家庭等进行物业服务工作的业务培训,从而聘请其作为员工。这样既可以解决他们的就业问题,减轻社会负担,又可以直接影响到相邻业主和住户对物业管理工作的理解和支持。
4.6加强公租房物业监管
物业服务质量与国家资产价值、住户权益密切相关。按照市场化模式经营的物业服务企业和住户的行为都必须得到监督。因此,必须成立由住户代表、公租房管理机构代表组成的公租房小区监督委员会,监督物业服务企业及住户的行为,出现违反合同约定的行为时,及时向公租房管理机构、街道、派出所等相关单位汇报。同时,每年至少进行一次住户满意度调查,建立物业服务企业的监督考核体系,确保物业服务企业严格按照物业服务合同约定的标准提供服务,确保物业服务费正确使用。
5结语
公租房运营管理更考验公租房制度的可持续性,物业管理作为运营管理的重要一环,社会各界必须群策群力解决公租房物业管理面临的困境。采用市场化方式选聘专业物业服务企业承担公租房物业管理,可以减少政府管理机构组建物管公司带来的一系列问题;通过政府购买服务,实行公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式;改变收费方式,提高收费率;强调物业公司的社会责任,建立公租房物业监管机制,实现公租房物业的保值增值,推动公租房制度的进一步发展。
参考文献
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在市场经济环境下,搞好房地产物业管理是房地产行业健康发展的一个基本要素。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术在“互联网+”思维下正在改变传统的物业管理方式,使其更具人性化和智能化。本文主要以智能门禁系统和巡更巡检系统为例介绍载有NFC技术在智能物业管理中的应用,以期对新时代智能化物业管理打开新思路。
关键词:物业管理;智能手机;NFC
在倡导互联网思维的今天,物联网、大数据、云计算和移动化技术等诸多科学技术领域的创新日新月异。物业管理行业作为传统产业,如何利用自身“既服务于人,又管理着物”的特点,实现真正的线上与线下的结合,将所有的服务对象都联系起来,为自身迎来新的发展,成了当下的行业内热门话题。
1NFC技术概述
NFC是NearFieldCommunication的首字母简写,又称近距离无线通信、近场通信。NFC由RFID(免接触式射频识别)技术发展和改进而来,是Philips、Nokia和Sony联合主推的一种短距离无线通信技术标准。使用该技术的电子设备可以在10cm范围内进行非接触P2P(点对点)数据传输。NFC终端有三种工作模式:主动模式(读卡器),被动模式(卡)和双向模式。市场研究显示,2014年57%的2000元以上Android手机中具备NFC功能,3000元以上的机型中NFC的搭载率达到76%。苹果iPhone6系列也配备了NFC芯片。未来,除了手机和平板电脑,手表、耳机、数字电视机甚至汽车中都会加入NFC功能,NFC将进一步加速物联网的形成。如果设备搭配有NFC芯片,当其他兼容设备或NFC标签进入其工作范围内后,经过允许就能快速完成信息交换。由于作用距离短,响应时间快,使用NFC进行通信更加私密,简单,快捷。使用NFC技术还可以实现在单一设备上组合所有身份识别的应用,省去了多组密码记忆的麻烦,同时也能保证数据安全。NFC通信设定程序简单,可用于简化蓝牙、Wi-Fi链接,可在多种电子设备实现轻松自如,安全迅速的通信连接。
2NFC智能门禁系统
门禁系统是物业管理中最普遍的应用,目前国内大部分门禁系统采用的是基于非接触式读卡器功能的IC卡一卡通门禁系统,用户需要随身携带非接触式IC卡进行开门。现代人生活,手机是不离开手的,搭载了NFC技术的智能手机,可以实现将所有卡片“装”到一部手机里的功能,很好的解决了人们携带各式各样的门禁卡的不便。基于移动互联技术的NFC智能门禁系统,更可以实现对门禁卡的远程授权,对门锁的远程授权,极大的方便了物业管理工作。用户将门禁卡应用下载到有NFC功能的手机上即可完成空中开卡。物业管理人员利用门禁后台管理系统与用户手机的客户端交互,完成门禁卡权限的下发、变更、注销等工作。在NFC卡控制模式下,用户只需将手机放在门禁控制器周围就能用NFC手机开启门禁。NFC智能门禁系统更解决了传统IC卡门禁,人卡分离、IC卡不认人的管理、无法做到精确的身份确认的缺陷。同时NFC智能门禁系统可以很好的追踪进出人员信息。门禁后台管理系统就能将这一授权记录下来,很好的记录往来人员的信息,物业管理企业的安防管理就可以极大的提高管理效率,降低运行成本。
3NFC智能巡更巡检系统
在物业管理过程中,巡更工作起着举足轻重的作用,大多数巡更系统要求保安人员按照预先设定的路线顺序对各个巡更点进行巡视。近几年,生物识别、远距离监控、射频等技术在新的电子巡更设备中有所应用,但对小型物业企业来说,其价格相对高昂。采用NXP原装进口NTAG216芯片的NFC标签,可储存888字节的信息。该类标签价格便宜(在各类电商网站具有销售,小于10元每张)、兼容性好,能被大多数NFC手机读取。将每张NFC标签卡做ID定点巡检的唯一标识,将定点巡检基本信息写入标签,并将其安装在相应的巡更地点。当物业巡更人员到达巡更点时,通过智能手机的NFC读取功能,触碰定点巡查的NFC标签,巡更信息便被采集。同时通过移动通信技术将巡更信息,以及手机定位信息实时上传至后台管理系统。后台管理人员就可以对比两者之间的关联确定保安人员是否按时到岗巡查。如果有异常,巡更人员也可选择拍照上传。管理人员通过后台对巡更信息进行实时监控和管理。NFC智能巡更巡检系统很好的解决了传统巡更系统施工困难、布线复杂,信息不及时、监管不完善等问题。对中小型物业企业,能够利用现有技术实现电子巡更技术便捷性与实时性的统一,提高巡更工作效率。
4NFC技术其他应用
将一张不足三厘米大小的NFC标签内置在海报上,这种海报称为智能海报。业主只需将智能手机与智能海报近距离接触一下,就可以从自己的手机中看到内容丰富的广告———大量文字、图片、音频、视频等。在小区中增设这种智能广告牌,用户在主动接触的情况下对一些互动环节会给予一定的配合,可以提高受众的卷入程度。该种方法可以方便物业管理企业收集有价值的数据信息,增加与业主之间的联系,更好的为业主服务。NFC在非接触支付领域早有应用,对于物业企业,利用NFC技术可以有机的将银行的服务和业务与非接触卡物业管理系统结合起来。该应用可以用于物业缴费结算、查询,消费结算、查询,优惠券的领取等,既方便了业主,又解放了物业管理中繁琐的收费工作。
5总结与展望
目前NFC技术趋于成熟,且其在智能手机上的应用日益广泛。本文对NFC技术在新时期物业管理中的应用进行分析和介绍,在物业管理工作中进一步推广基于NFC的智能应用,具有广泛的应用前景。这也必将成为“互联网+”时代下物业管理企业提升管理水平。服务水平,实现跨越式发展的必然选择。
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摘要:物业管理企业是一个综合性服务企业,它伴随着房地产行业的发展而迅速发展起来。然而,在激烈的市场经济环境下,物业管理行业落后的财务管理制度大大降低了企业的竞争力。随着竞争的加剧,财务管理在物业管理中的作用开始突出。只有不断强化财务管理,物流管理企业才能增强自身的竞争力。本文在分析物业管理企业财务管理方面的问题的同时提出了加强企业财务管理的相关策略。
关键词:物业管理企业财务管理策略
在现代物业管理中,业主通过选聘物业管理企业并与其签订服务合同,由物业管理企业对房屋及配套的基础设施进行维修、养护、管理的活动。物流企业随房地产行业发展而迅猛发展起来,其主要收入来源于所提供的物业服务。目前,物业管理费标准较低,欠缴滞缴现象严重,所以大多数企业为微利型企业,再加上经营过程中不注重财务管理,造成营业成本增加,使得利润更加微薄。下面对财务管理面临的问题进行分析。
一、财务管理面临的困境
1.财务管理意识参次不齐。
物业管理所提供的服务涉及社区生活的方方面面,具有全方位、多层次的特征,具体工作简单却十分繁琐、细致,这要求财务管理工作做到具体全面。在现实中,企业各个层次的员工的综合素质不同也就导致了他们对待财务管理的态度不尽相同。虽然领导层会注重企业的财务管理,但基层员工却会忽视财务对于企业发展的重要影响。例如:基层员工认为清洁工具、维修工具等与自身和企业发展关系不大,由此造成的浪费较为严重,甚至有些员工私自占有这些工具。这方面的原因主要是财务管理的重要性没有得到重视,员工财务意识薄弱。公司的其他管理者和员工仅仅把财务管理当做一个与自身利益无关的孤立的部门开看,所以并不会在工作过程中考虑公司的财务,这也就削弱了财务管理工作的意义和价值。
2.管理体系不规范,执行力低下。
近期,一份关于物业管理公司的调查显示,大部分的物业企业并没有明文规定的管理制度,预算管理等财务管理不够规范。尤其是中小企业,在企业管理上仅仅依靠相关人员的经验和自觉性,这就造成了不必要的失误。另外,缺乏完善的管理制度必然造成执行力的低下。企业部分管理人员的工作随意性大且缺乏监督机制,对内部的控制活动仅仅停留在表面。例如:对于一些工具的使用缺乏监督,造成物资流失现像严重,增加了企业的营业成本。从物业的整体情况来看,我国的物业企业财务管理并没有一个统一的标准,这也造成了企业财务管理工作难以落实。
3.财务管理手段有待创新。
当今社会,随着网络和电子信息技术的涌入,各行各业都在积极利用这一技术来提高工作效率,物业企业想要在社会竞争中占取有利地位,就应该积极利用这一趋势,提升自身的信息化管理水平。传统的物业企业工作效率低下,在信息收集、传递和获取方面效率低,难以及时了解到企业的市场信息和业主反馈,这些都制约了企业的健康发展。
二、加强企业财务管理策略分析
虽然物流企业财务管理越来越受到重视,但我们必须看到目前存在的严重问题。财务管理是一项重要的工作,它涉及到方方面面,必须要求做到“精益求精”。同时,物业公司收入来源有限,增长空间小,因此,加强财务管理就显得至关重要。下面,我就如何加强企业的财务管理,结合上述的问题提出一些策略和建议。
1.提高财务管理意识。
在今后企业的财务管理应该做到全员参与,因为员工在为业主提供服务的过程中也是财务管理的而执行者。在物业管理企业中,基层员工主要做一些保洁之类的工作,年龄偏大而学历较低,对于知识的接受能力较弱。所以,企业应该加大在财务管理方面普及宣传工作,力争让每一位员工都能意识到财务管理的重要性。企业在普及过程中可以根据部门开进行,结合员工的只是素质制定不同的普及内容。例如:对于基层保洁人员,应该尽量使内容简洁易懂。通过对财务知识的普及,力争使每一位员工都能提高财务意识,从而在工作中提高效率,为企业谋取利益。只有全体员工的财务素质得到提升,才能从根本上提高财务管理的执行力度,为企业的发展提供一个良好的环境。
2.完善企业文化。
当前,企业文化在企业发展过程中的作用越来越重要,物业企业构建自己的企业文化不仅仅使自己的员工信心增加,更能转变自身在业主心中的形象。类似于品牌效应,企业可以在文化中创造一种“节约”意识,实现财务管理的精细化。例如:通过在工作场所悬挂“节约”条幅,通过口号等来提醒员工要有节约意识等。当一个良好的氛围形成时,每一位员工就会通过要求自己的行为来融入到这样的氛围中。另外,好的企业文化使员工之间更加团结,把公司当做“家”,自然也就会更加合理地使用工具,尽心工作。所以,构建企业文化也是加强财务管理工作的一部分。
3.制定规范的管理制度。
加强财务管理,除了要提高员工意识外还应该制定成文的制度来约束员工。企业可以借鉴相关法律法规制定总体上的制度,然后根据经营过程中的经验来将制度具体化、通俗化。我国的物业管理企业起步较晚,可供借鉴的相关经验较少。在这方面,可以借鉴国外企业经验或者国内较为成熟的企业经验,不断将财务管理的更进一步地规范、细化。物业公司应该结合自身实际情况制定财务管理规范,根据不同的业务内容划分相应的板块。另外,要把握好板块之间的衔接,在制度方面一定要避免出现矛盾或者与物业管理实际工作不相符合的地方。成文的、规范化的制度体系为实际操作提供一个依据,对于强化财务管理是必要的。
4.运用信息化技术规范操作。
企业的财务管理工作主要涉及两个方面,一是财务人员的人工操作,另一方面是信息化的应用。因此,强化财务管理工作应该在提升员工素质的同时注重信息化软件的合理使用,避免出现财务混乱的现象。在中小型物业企业中,收费管理系统的进入权限存在问题,部分非收费人员也可以通过密码进入收费系统,这对于加强财务管理是十分不利的,因此,企业应该做好信息化软件的安全使用和维护。另外,要适应信息化时代的特点,不断完善企业的网络建设,提高财务部门与各部门之间信息传递的效率。这样能够使管理者更加及时地了解到公司的运营状况,从而做出科学合理的决策。
5.建立监督机制,加强执行力度。
一个规范的财务管理制度应该涉及执行和监督两个方面。通过“不相容岗位相分离”、“重大财务事项联审、联签”等来规范内部人员的工作范围、职责,完善企业的预算结算制度。可以通过“责任承包”来将责任明确到人,对物资及时进行登记、盘查。另外,通过预算来监管采购部门,避免采购人与其他人员串通,造成企业经营成本的增加。约束机制的建立对于规范员工行为作用显著,另外,建立激励机制对于提高员工积极性也有重要作用。企业应该建立分层次的财务激励机制,全员参与企业财务管理工作。例如:通过奖金、提高报酬、外出旅游等对基层人员进行激励,这样有助于提高员工的工作效率,进而实现财务的精细化管理。
三、结语
近年来,有关物业公司的相关理论取得了一些突破,说明公司的业务水平在不断提升、财务管理意识觉醒。但是,仅仅依靠传统的模式是远远不够的。物业管理与业主的日常生活质量有着密切的联系,只有通过不断加强财务管理,使业主感到所缴费用得到相应回报,业主利益得到保障,才能保证企业的长期平稳运作。企业应该从公司文化、员工素质、财务制度、奖惩制度等方面去不断规范企业的财务管理,以此来降低经营成本,提升竞争力。只有财务工作的顺利进行,才能确保物业公司的健康发展。
参考文献:
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一般认为,物业管理在我国仅有20年左右的发展历史,首先发端于沿海发达城市,逐步向内陆地区延伸,在国外,物业管理已经有一百多年的历史。从国外物业管理的起源来看,近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国。1908年,由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织(CBMO——Chicago Building Managers Organization)召开了第一次全国性会议,宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。以下是读文网小编为大家精心准备的:浅谈房地产物业管理中的问题及策略相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘要:房地产行业在我国发展起步较晚,尽管已经发展有二十年之久,但仍然还不够成熟,特别是物业管理中,比较缺乏高质量的服务和管理。同时房地产物业管理不规范,存在着很多问题,严重限制和阻碍了房地产行业的后继发展。文章阐述了房地产物业管理中存在的问题,并就如何提高房地产物业管理水平提出了一些意见和看法,以便供广大相关人员参考。
关键词:房地产;物业管理;内部责任。
近年来,随着市场经济体制的建立和不断完善,房地产市场也日趋成熟,市场竞争变得越来越激烈,对物业管理的服务质量和水平提出了更高的要求。然而,目前的房地产物业管理水平仍然存在很多问题,令人堪忧。物业管理部门只有不断进行结构调整和改革,转变陈旧落后的服务管理观念,充分利用高新技术在物业管理中的巨大优势,对市场进行准确分析和定位,从整体上提升自身的服务质量,才能在激烈的市场竞争中赢得先机,取得较高的经济利益,谋求更高的发展。
所谓房地产物业,就是指土地和不动产,这些不动产通常是以建筑物的形式存在。在对房地产进行开发以及建设的过程当中,所形成的最终产品就是物业。在房地产物业管理中,在充分考虑并按照合同以及契约的有关要求,由专门的物业管理机构和人员对在前期开发阶段和完成项目并进行验收这两个阶段对投入并使用的各种房屋建筑以及与之相匹配的配套场地和设施采取经营的形式对其进行管理,同时建筑周围环境、卫生条件、公共绿化程度、安全保卫问题甚至道路养护也纳入物业管理的范畴,并对其进行专门的有针对性的一体化管理,另外,对业主提供其所需要的服务也是十分必要的,以便提高房屋建筑的舒适度,有利于创造文明居住环境。
3.1物业管理水平较低,服务质量较差,乱收费现象严重,缺乏服务意识。
物业管理发展还不够完善,国家针对物业管理的相关法律法规仍然处于不健全状态,监督机制也未能起到应有的监督效果,往往流于形式,再加上对于物业管理收费的问题,国家也没有进行统一的收费标准和规定,进一步加大了物业管理收费的自主性和随意性,对于收费的数量和相关标准全由物业单位自主决定,导致物业管理乱收费现象严重,给业主带来较大的压力。甚至有些物业单位,一味地追求高额的经济利润和价值,经常巧妙地设立各种名目和规定,要求业主额外的支付其他各种费用。还有部分物业单位为了进一步牟取暴利,约束业主,还会制定各种不合理的职责和规定,甚至通过缴纳押金和罚款等形式对业主进行强制性管理,一旦业主对自己的管理提出不满和反驳要求,就停水、停电,迫使业主向其妥协,给业主的生活带来极大的不便和危害。另外,物业管理人员缺乏足够的服务意识,对业主的服务态度极差,一遇到问题就相互推卸责任,“主管意识”
强烈,经常会“主管思维”,对业主的问题进行胡乱评判和处理,导致矛盾进一步深化。
3.2对房地产物业缺乏足够的认识和理解。
房地产物业管理水平的高低以及服务质量的好坏对于经济的发展以及城市良好的形象的树立发挥着十分重要的作用。但是目前很多房地产公司对于物业管理缺乏足够的认识和理解,责任意识不强,很多物业管理人员的专业技术水平和综合素质均比较低,不仅不能很多地履行自己的职责和义务,而且还缺乏一定的职业道德素养。据有关数据的统计和研究发现,我国很多物业管理公司不能满足国家的相关规定和标准,缺乏一定的经营规模和正规的管理模式。并且科技在物业管理中的应用效率也不高,安装的建筑房屋质量令人担忧,后期的维护力度薄弱,存在着很多安全隐患。
3.3物业管理结构单一,服务质量较低。
房地产物业管理发展起步较晚,缺乏健全的管理和服务体系,有关法律法规仍然不完善,使物业管理缺乏强有力的法律后盾和保障。再加上社会在物业管理领域的服务水平发展有限,导致物业管理水平一直难以提高,存在着各种各样的问题,严重限制和阻碍了物业行业的逐步完善和发展。目前很多物业行业所制定相关规则和措施,甚至是推出的服务产品都不能让业主和消费者满意,导致消费者和物业管理之间的矛盾和沟痕较大,不仅不能达成共识,还影响了社会的和谐。同时,房地产物业管理缺乏创新,服务缺乏特色,品种和结构单一,甚至很多产品出现较高的雷同比率,对业主的服务缺乏人性化。更别谈建立和完善服务品牌和管理文化了。这些导致我国的房地产物业管理在激烈的市场竞争中缺乏强有力的竞争力,难以取得较快发展。
4.1积极转变物业管理服务观念,加强内部责任管理。
经济的不断发展,给我国房地产物业管理带来了新的发展机遇和挑战。当物业管理发展遇到问题时,企业首先必须从自身内部寻找原因,明确问题和矛盾产生的源泉,不互相推卸责任。同时,企业还应该积极转变物业服务管理观念,一切以业主和消费者的需求为最高标准,进行专门的特色化、人性化服务,让业主和消费者对物业管理服务逐渐的接受和认可,缓和并进一步消除业主和物业管理人员之间的矛盾。同时,企业必须加强对物业管理内部责任的管理,进一步明确各个管理人员的职责,做到权责明确,了解需要服务的内容,并对物业管理向社会进行积极正面的宣传,让业主转变对物业管理的态度,促进物业管理的发展,构建社会主义和谐社会。
4.2建立健全我国房地产物业管理制度,确保收费标准明朗化。
物业在管理过程中缺乏相关的规定和制度进行法律保障,导致物业管理存在很大的随意性和自主性,造成很多物业单位钻法律空子、牟取暴利的现象。因此,加强对物业管理制度以及相关法律法规的健全和完善工作就显得十分重要。物业管理企业必须建立完善的物业管理体系,在充分考虑市场行情和相关条件的基础上,对收费标准进行严格制定,并确保收费标准的明朗化,坚决杜绝乱收费现象的发生。
4.3加强对物业管理的监督检查力度。
以往的物业管理监督检查体系很不完备,往往形同虚设,对于房地产物业管理往往起不到应有的作用,大多都流于形式,使得物业管理水平一直难以得到真正的提高和改善。因此,应该积极加强对物业管理监督检查制度的改革,通过制定严格监督条例和奖罚制度加大其监督检查处罚的权力,以便真正树立起自己的权威,日益规范物业管理人员的行为,使监督日益市场化、明朗化,从而对物业管理进行有效的监督,使物业管理不断朝着科学化、人性化的方向发展,促进物业管理水平和服务质量的提高。
随着经济的进一步发展,房地产物业管理中存在的问题逐渐显现,物业管理的不规范和严重乱收费现象,严重威胁着业主的生产和生活安全,降低了房屋居住的舒适度,给房地产物业管理的后续发展带来很多不利影响。因此,加强对房地产物业的管理,提高物业管理水平和服务质量就显得十分重要。然而物业管理中存在的问题较多,能否进一步提高物业管理水平,对于广大相关人员来说,仍然任重而道远。
[1] 任宇平。当前物业管理中的主要问题与对策研究[J].金融经济,2009,12(8):45-46.
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物业管理市场是房地产市场体系的一个重要组成部分,是房地产市场发展到一定程度,为适应广大业主需求的一种必然结果。它的形成满足了业主、房地产开发商和城市管理对物业管理的需求。以下是读文网小编为大家精心准备的浅析物业管理在房地产企业中的作用相关论文,内容仅供参考,欢迎阅读!
摘 要:物业管理作为房地产开发的组成部分,对于提高业主入住的居住环境、房产保值增值具有非常重要的意义,因此对于房地产企业发展有着重要的促进作用。文章分析了物业管理在房地产企业发展中发挥的作用,并分析应如何发挥物业管理在房地产开发全过程中的作用,并促进房地产企业发展。
关键词:物业管理;房地产企业;作用
1.1 现代物业管理成为房地产开发全过程管理服务。
通常物业管理是在房产已交付使用,业主入住后才进行相关的管理和服务,因此,传统物业管理方式通常带来无法弥补的物业管理工作缺陷,例如,当物业存在功能和质量方面的问题时,房产已交付使用,因此只好在建成的基础上进行修补,往往难以达成较好的效果。随着现代物业发展,物业管理已深入到房产规划设计与建造阶段,因此,可以及时在规划设计和建造中对物业功能和质量问题进行调整,提高产品设计、生产和使用效果及质量。另外,现代物业管理在房地产开发建设期间便可实现物业建设、使用、管理的有机结合。主要体现为:在房产规划设计中,将物业区域的完整性、合理性和便利性考虑入房产的整体规划中,可以避免由于过多考虑房产设施和配套成本节约和施工便利而导致房产使用和管理的不便,从而导致的后期物业管理和使用上的欠缺与矛盾,形成房产整体上的不完善。物业管理与房地产开发管理全过程的结合,使得房产建设时可以从更注重房产使用者和居住者角度出发,并从物业管理的专业角度出发,审视物业的质量和功能,优化房产规划和开发建设,帮助房地产企业节约物力财力,并达到较好的建设效果,提高房产舒适度和物业使用便利性,提高物业管理效率和质量。
1.2 物业管理服务促进房地产企业良好发展。
物业管理的主要功能是为物业所有人和使用人提供相关的管理和服务,创造文明、安全、整洁、舒适的工作生活环境,促进房产保值增值。在这个过程中,物业管理一方面延长了房屋的使用寿命,另一方面提高了房屋的居住质量。总体说来,通过提高房屋和附属设备寿命、降低房屋平均成本,提高人们居住和使用感受,使得房地产的保值增值。根据相关调查,人们在购置物业时,除关心价格、位置和外部环境外,最为关心的内容就是房屋的物业管理质量。物业管理服务质量高,物业管理服务为所有者和使用者带来更好的感受,解除房屋购置者的后顾之忧,从客观上有效促进房地产企业的发展。
2.1、发挥物业管理在房地产开发过程中的作用。
现代物业管理要充分发挥在房地产企业的作用,则应主动参与房地产开发的整个过程,主要包括项目选择、项目规划、工程施工、房产销售等过程,物业管理均应参与当中,使得整个房地产开发将物业管理统一规划考虑并能解决处理相关问题。例如,在规划和设计中,将公共配套设施用房考虑在内,使得整个开发的小区配套完善,整洁有序,有利于优化居住环境,对房屋销售起到良好的促进作用。例如:辽宁某房产开发公司,在开发某小区时,物业管理充分参与规划,因此房地产公司将方案中减少4000平方米住宅面积,增加1600平方米小区休闲广场,提高绿化率5%,注重物业管理相关工作内容,注重环境优化,深受购房者青睐,该小区在平均房价略高于周边小区的情况下,开盘即售罄。
2.2、注重物业管理资金投入。
房地产开发企业在物业管理资金投入时,通常没有直接的经济效益产生,论文格式但是实际上存在巨大的潜在效益。例如:对于配套设施的投资、对于环境美化的资金投入,均会对业主产生直接的正面影响,形成生动的广告效应,较进行报纸、电视或者公交车站台广告更有说服力。物业管理的效果通常要随着物业存在一直存在,因此房地产开发企业的理念和追求将长期通过物业管理内容呈现出来。
对于物业管理的资金投入主要包括:对于配套服务设施的投入,例如学校、商店、诊所、餐饮、健身场所等,标志着小区业主生活质量能够得以保证和提高,又如,小区的景观设计和绿化、道路等,均能够为小区创造良好的配套服务。水电等能源供给,水电是住户生活必须品,因此,在进行物业管理相关资金投入时,应尽量考虑充分的自来水供给和电力供应能力,特别是用电负荷量,随着各种家用电器种类的丰富,小区供电负荷应考虑充分的冗余量。
物业管理参与房地产规划开发全过程,应结合整个过程特点,把握关键点。主要包括:房地产规划设计、施工监理、竣工验收。
3.1 规划设计方面。
物业管理必然需要开展工作的空间和地点,因此在房地产开发时,应该从整体效益和宏观角度,规划物业管理相关地点。有的房地产开发企业在规划时忽略未来物业管理工作的开展,甚至连基本的公共设施都忽略规划,而是将规划的主要目标放在建造更多住房,导致小区建成后,甚至物业管理所需要公共设施无空间可建,一方面导致小区生活质量下降,另一方面小区住户满意度不高,影响开发商形象。
3.2 施工监理方面。
物业管理公司在房屋竣工后,不但要接管建好的楼房,管理物业的年限也会很长。因此,物业管理通常应在施工中将各种物业管理中易出现问题的工程问题进行早协调、早解决,以免在住户入住再维修,同时可以减少与住户之间的纠纷、减少浪费,避免成为后期的遗留问题,主要包括:厨房、卫生间的漏水问题、自来水管和电力线管道如何布置便于管理和提高安全性问题、墙体渗水问题等。另外,物业管理应在施工过程中,尽量了解房产的内部结构,掌握管线布置、房间布局、建筑材料性能等,对后期房屋竣工交房后物业管理工作的开展奠定好基础。
3.3 竣工验收方面。
物业管理公司应细致入微的进行质量检查。如前所述,房屋工程质量对于物业管理工作的影响将是长久的。因此,从顺利开展工作和维护业主利益出发,物业公司应仔细验收工程。主要包括:给排水管道畅通与否,供电线路是否符合安全标准,房屋墙体是否渗水,供电线路断面是否合理,防盗门是否符合安全要求,电话电视预留孔道是否齐全,电梯水泵负荷是否足够等问题,均应符合质量要求。对于不符合验收标准的问题,应责成施工部门返工或者进行整改,为后期物业工作顺利开展打好基础。
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物业行业在中国的发展已有30年历史,随着社会经济和房地产的发展,物业服务行业也在不断发展。但是,作为物业行业代表的小区物业,目前正面临着巨大的生死挑战。以下是读文网小编为大家精心准备的:住宅小区物业管理服务发展的建议和措施相关论文,内容仅供参考,欢迎阅读!
【摘要】:随着社会经济和房地产的发展,物业服务行业也在不断发展,为适应市场发展的需要,物业管理公司逐步在如何管理小区、如何为业主服务、如何赢得市场、如何解决物业纠纷等方面下功夫,物业管理开始由原始的保安保洁单一模式向现代社区综合管理模式转变,作为物业行业代表的小区物业,目前正面临着巨大的生死考验。
【关键词】: 小区物业 管理 服务 收费 措施
物业行业为90年代在我国发展的新兴行业,是朝阳产业。作为物业行业的代表,小区物业目前正面临着巨大的生死挑战。最低工资及保险标准逐年上涨,而住宅小区物业费用上涨十分困难,这使很多物业企业面临生死考验。下面就住宅小区物业管理服务存在的困难及发展路径进行剖析。
(一)加强物业服务的专业化程度,向服务集成商转型。
目前随着国家新的《劳动法》、《劳动合同法》的实施,国家对职工薪酬有了明确的规定,导致物业公司成本逐年递增。对于执行《北京市物业服务收费管理办法(试行)》的物业公司来说,收费标准偏低、经营模式单一、赢利能力较低、人员成本快速增长,必然大大降低利润,增加了公司经营运作的困难。随着社会专业分工的细化,物业管理行业作为服务行业,应走专业化服务的道路,鉴于此,物业公司可以与一些专业服务商务化程度较高的公司合作,将自己的某些业务交与专业服务商,从而为业主提供更好的专业服务。这样,物业管理行业将实现管理层和作业层的分离,使作业层,包括电梯、保洁、绿化、保安等逐步实现专业化。一方面降低了成本,另一方面,促进了机电、绿化、清洁公司的市场化发展。物业管理公司成为服务集成商,即专业服务的搜集者和整合者,物业管理企业不再直接向业主提供有形服务,而是通过管理能力整合专业公司,为业主提供优质、专业化的服务。
(二)改造监控系统,整合区域监控人员。
物业企业是劳动密集型企业,随着国家各项政策的出台,用工成本逐年增加。鉴于此,通过加大高科技技术的使用,将用工成本降低。对住宅小区现有的监控系统进行技术改造,加大民用住宅区域技防的力度,精简保安和中控人员,这样既能提高在岗人员的福利水平,又可激发员工爱岗敬业的精神,提高小区物业服务质量,增加公司利润。
(一)提高自身服务,赢得甲方认可。
加大物业服务生产力度,赢得甲方各单位支持,在小区维修中心不增加员工的基础上,尽量扩大老小区维修服务楼宇和项目,这样既能提高维修人员工资,又可增加小区利润收入。
(二)查找自身问题,完善企业制度建设。
在讨论物业费的机制时,常有论者特别提及“质价相符”这一市场原则。“质”等同于“服务标准”,“价”则是业主对这种“表现”应当支付的对价。这种概念下,会产生出业主认为物业服务质量与合同约定不符。物业应从提高“质”做起:首先,有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍;其次,组织管理人员对《住宅物业服务三级标准》进行培训、学习。员工严格按照公司考核标准、岗位职责要求进行考核;最后,规范工作流程,完善企业制度。
(一)加强对维护维修合同的管理。
设备维护维修合同,维护费包干,维修费按实计算,合同明确划定维护界线,维护作业不能按维修计费,这就要求参与洽谈合同的人与设备管理的人员必须进行沟通,对于设备在使用时所出现的问题尽量以维护的方式将其处理掉,这样不仅节省了维修费,而且还能防患于未然,及早消除设备的安全隐患。[LunWenData.Com]
(二)坚持日、周、月保养制度。
做到提前制订维修保养计划,期间每日进行设备巡视,并安排专人全职、全责地对设施进行日、周、月的巡视,并配合厂家或维修方进行定期的检修养护工作,如有问题及时与厂家或维修方沟通,并将情况上报公司。
(三)加强维修人员的责任心。
随着设备使用年限的延长,设备日益老化是一个谁也无法改变的事实,对老化备件的更换随时都可能进行。因此,在维修中就需要维修人员掌握备件的使用情况,大致估算出备件的损坏时间,准备好备件,在备件损坏前进行及时更换,这样既减少设备的维修时间,又避免了备件的浪费。这就要求维修工有较强的主人翁责任感和较强的责任心,为达到这个目的,相应的管理人员应加强监督与跟踪考察,深入了解配件更换原因,及时向公司领导或有关部门反馈信息,以便对做得好的维修工给予精神上或物质上的奖励,使维修工感到本公司对质量与信誉的重视,使其感觉到如果不这样做就对不起用户,甚至将丢掉市场。对缺乏责任心、一意孤行的个人和行为绝不姑息、严肃处理。
(一)积极引进和培养人才,抓好队伍建设。
公司的成败,关键是人才的选择。论文格式有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍,是物业公司生存发展的根本条件,也是物业公司参与竞争,志在必取的信心所在。要多渠道、多形式引进一些具备相关专业知识与经验的高层管理人员和专业技术人才,重视、合理并善于使用人才,保证社会先进管理专业人才在企业中能够得到运用。不光注重引才、注重用才,更应注重育才。加大内部培训力度培养人才,通过培训、绩效考核、定期评比等手段,提高物业员工的自身素质,加强企业员工对物业管理企业先进管理技术的学习,加强员工的业务培训和技术培训,打造一支技术精通、爱岗敬业、诚信服务的优秀团队,以不断提高物业管理的业务水平和服务水平,彻底改变行业面貌,提升业主的满意率,从而提高物业管理公司的市场竞争力。
(二)加大宣传力度,使业主更加了解物业管理范畴。
在各楼宇制作相应的物业服务范围告示牌,公示服务热线电话,让广大业主了解物业服务范围,更加了解物业的工作和服务性质,避免误会产生。公示热线电话,成立专业的服务接待中心,更加专业、周到地为业主排忧解难、答疑解惑。
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根据建设部2007年164号令《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》的相关内容,“物业服务企业,是指依法设立、具有独立法人资格,从事物业管理服务活动的企业。”以下是读文网小编为大家精心准备的:居住小区物业服务制度及市场失灵研究相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘 要:本文分析了物业服务市场发展演变和发展过程中的特征,在此基础上,分析了目前物业服务行业中存在的市场和制度失灵的根源,提出了抑制失灵的相应制度设计。本文认为失灵的根本原因在于:信息不对称;外部效应及公共物品;权利义务不对等;物业服务准公共性而无强制性;业主承担更新改造费用的困难性;居住小区社会属性明显且服务管理复杂性等。并提出了抑制失灵的制度设计要点和相应的实现途径,根本目的是要建立满足最低限度可持续性的和谐小区。
关键词:居住小区;物业服务;制度失灵;市场失灵;制度设计。
在我国物业服务市场发展过程中,存在着很多问题和弊端,由此引发了大量物业纠纷和争端,存在着市场失灵和制度失灵。为此,笔者对天津市60多个普通居住小区进行了问卷调查[1],共收到有效问卷调查表700余份,为了对比分析,还对云南省和青海省进行了问卷调查,共收到有效问卷调查表400余份。经过统计分析可知,在物业服务方面各省市都面临相似的问题。数据表明大多数业主愿意缴纳物业服务费,但是仍有约31%以上的业主拒绝缴纳。此外,笔者对全国范围内物业纠纷案例的研究表明,物业纠纷主要集中在普通商品房,比例高达80%,未解决或未妥善解决的纠纷案例高达65%以上;个案涉及业主数量在50人以上的比例高达65%以上;发生的纠纷中情节严重或者非常严重甚至情节恶劣的比例高达50%以上。因此,一旦发生物业纠纷,涉及的人数多,范围广,会引发一系列社会问题,是值得高度重视的。
因此,避免或者减少物业纠纷的发生迫在眉睫,各地政府迫切希望解决这些问题,也采取了许多相应的措施加以解决。政府花大力气对老旧小区进行改造,但是由于物业管理服务市场化本身痼疾,此类一次性的、短暂的老旧小区物业改造,只能治标不能治本。为此,本文通过分析物业服务中存在的制度和市场失灵,以期找到造成物业纠纷等诸多问题的根本原因,并在此基础上,探索出一种新型的物业服务制度。比如,对于业主区分所有权部分按照市场原则由业主支付物业服务费;业主共有权部分的物业服务视为准公共产品[2],由政府公开招标,物业服务公司投标,政府买单,中标物业服务企业提供物业服务,业主监督等。通过这种新的物业服务制度,以期消除物业服务制度和市场失灵的弊端,实现物业服务行业的可持续发展和居民小区的和谐建设。
2.1 物业服务是社会变革的产物。
改革开放以来,社会变革对物业管理行业产生了巨大的冲击。计划经济条件下,政府管理企业,企业为员工提供工作和福利性住房,并连带性地负责物业管理,社会关系单一。而且,政府行政主管部门负责公管房的维护、维修和管理,企业负责职工福利性住房的维护、维修和管理。该模式下基本不存在物业管理方面的问题。
政企分开后,以上模式消失,员工自助购房,物业小区把不同单位不同行业的个体聚集在一起,构成社会性居住小区。城市管理模式及重心发生了改变,从政府到单位再到个体,以单位为重心;转变为政府到社区再到个体,以小区为重心,小区理应成为城市管理的重心,居住小区具有明显的社会属性,服务管理趋于复杂化,应当更多地从社会管理的视角看待物业服务。
2.2 物业服务企业、客户关系复杂。
关于企业与客户的关系,本文分为三种:企业与客户一对一的关系;企业与客户一对多的关系,客户之间没有关联;企业与客户一对多的关系,客户之间有关联性。如表1所示。
物业服务企业与业主之间的关系属于第三种关系,物业服务企业对多个业主,业主之间通过诸如土地、小区基础设施等共有产权纽带建立关系,单个业主违约,如不缴纳物业服务费并不影响其享受物业服务,因而可能会导致较为严重的投机行为;当一定数量的业主违约时,例如当物业服务费[3]收缴率较低时,可能导致物业服务系统崩溃,这也是导致物业服务系统及市场失灵的主要原因之一。
2.3 其他物业服务特征。
除了以上两种特征外,物业服务和管理行业还有很多其他的特征,归结起来,有以下几方面:
(1)权利义务不对等。在具体的法律条文中,对业主的法律责任规定少,对物业服务企业的相关法律责任规定多,物业服务企业服务权限受到更多的限制;
(2)物业服务企业提供的服务具有公共性,无强制性。在物业小区内,物业服务企业对违禁行为只有协调、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失等权利,没有强制权,很多问题根本就无法解决;
(3)共有产权部分的不可分割性。
(4)业委会人员的非专业性。委员不懂物业管理,难以履行业委会的相关职责;
(5)物业服务多样性。物业服务涵盖面广,甚至包括很多社会性质的服务;
(6)物业服务企业以完全的市场机制为具有社会属性的居住小区提供准公共服务,心有余而力不足。
(7)居住小区已经成为城市最大的组成部分,其小区内的基础设施在城市基础设施中占有重要的地位,未来的更新改造业主难以完全承担,理应纳入市政基础设施的一部分。
(8)政府指导定价属性。这种定价模式难以及时反映不同物业服务企业的资源消耗水平和利润水平,进而影响物业服务企业的投入。
3.1 物业服务市场失灵。
基于物业服务的特征,造成物业服务市场失灵的具体原因如下:
(1)信息不对称。
①大部分业主对收费明细并不十分清楚,很多物业公司也未及时按要求公布相关信息;即使采用了许多现代化的信息技术,由于行业特征,仍然可能存在信息理解的不对称性[4]。
②物业服务企业与业主对提供的服务在范围和质量水平及实施效果的评价上存在不对称,且难以达成共识。
(2)外部效应及公共物品。
①物业服务企业提供的服务具有一定的准公共性质。由于物业服务的这种特征,使部分业主在不缴纳物业费的情况下不会影响其享受相应的服务,但是当相当部分的业主不缴纳物业费时,则会导致更多的业主不再缴纳物业费,进而影响物业服务的进一步提供,形成恶性循环。
②物业服务的本质是:缴纳物业服务费—物业服务企业提供物业服务—再缴纳物业服务费—物业服务企业再提供物业服务,以服务费换服务的良性循环。但由于多方面的原因[5],业主对物业服务企业或其提供的服务不满,遂以拒缴物业服务费的形式体现出来,导致物业服务费收缴困难或者收缴率低,引发物业服务企业减少物业服务的范围,或者降低物业服务的质量,进而引发业主更深层次的不满,直接后果是物业服务费的收缴更加困难,形成恶性循环,最终导致物业服务市场失灵[6]。
③物业公司的投入得不到应有的回报,影响物业服务企业的资源配置[7]。一方面,由于政府指导定价[8],往往不能及时反映物业服务企业的各种消耗,满足其预期利润。另一方面,由于物业纠纷频发,彻底解决困难,物业服务费收缴困难,也影响到物业服务企业在物业服务中的资源配置,也可能导致物业服务市场失灵。
3.2 物业服务系统失灵。
(1)权利义务不对等引发的系统失灵。
在物业法律法规中,对物业企业的法律责任规定多,而对业主的规定少。在业主权益保护方面,对业主权利规定得较为详细明确,而对业主违反义务承担责任的规定不十分明确及具体,对违反义务的业主也没有强制性措施。
物业服务企业与业主之间存在着明显的权利义务不对等现象,最后可能表现为系统失灵。
(2)物业服务准公共性而无强制性引发的市场失灵。
物业服务企业所提供的服务具有准公共服务的属性,其与业主之间是平等的民事合同关系,没有强制性权利。在物业小区内,物业服务企业对违禁行为只有协调、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失等权利,很多问题根本就无法解决,社区大多数业主的合法权益无法得到维护与保障。
(3)物业费的不可转嫁性会引发系统失灵。
物业服务公司向业主征收的物业服务费,居住型业主不能像企业业主那样把物业服务费分摊到产品或者服务中去,只能作为家庭的支出部分。因此,一些低收入家庭确实无力缴纳物业服务费的行为可能会导致更多的业主拒缴物业服务费。
(4)业主承担更新改造费用的困难性。
居住小区是城市最大的组成部分,小区内的维护、维修费用数额巨大,业主难以承担且不愿承担,居住小区内一旦出现类似供水、供电、供热、供气等基础设施更新改造的问题,业主所缴纳的大修基金可能不足,而再收缴可能会遇到十分棘手的困难,业主也可能根本就负担不起,最终可能导致由政府买单。此外,还有诸多类似的深层次问题尚未暴露,一旦显现出来有可能导致物业服务的系统失灵。
(5)居住小区社会属性明显且服务管理复杂。
小区是城市管理的重心,居住小区明显具有社会属性,服务管理趋于复杂化。因此,应当更多地从社会管理的视角看待物业服务。目前物业服务企业承担着超过自身义务的某些社会管理职责,责任重、难度大,而权利有限,是一种物业服务系统本身存在的弊端,有可能会引发系统失灵。
(6)业委会人员不专业引发的系统失灵。
作为物业服务体系中重要的组成部分,一些小区的业主委员会却形同虚设,业委会人员非专职,且不专业,不能正常履职尽责,有可能会引发系统失灵。
此外,物业服务企业以完全的市场机制为具有社会属性的居住小区提供准公共服务,心有余而力不足;共有产权部分的不可分割性;居住小区过于庞大等都有可能会引发系统失灵。
4.1 解决物业市场及系统失灵的制度设计。
4.1.1 制度设计思路。
物业服务制度设计遵循业主区分所有权部分物业服务市场化原则与业主共有权部分[9]
物业服务的公共品免费提供相结合的原则。即对于业主区分所有权部分由业主按照市场原则支付物业服务费;将业主共有权部分的物业服务视为准公共产品,由政府公开招标,物业服务公司投标,政府买单,中标服务企业提供物业服务,业主监督。其目标是保证普通物业小区基础设施的正常运行和居民最低的可持续居住条件。
4.1.2 制度设计。
(1)本制度仅针对社会性普通物业小区、经济适用房物业小区、廉租房物业小区等。暂不包括高档物业小区、商业物业等;
(2)本制度仅针对业主共有权部分,即供水、供电、供热、供气、道路、绿化等基础设施,即业主共有权部分的物业服务,由政府公开招标,物业服务企业投标,中标后提供此部分的物业服务,政府买单,业主监督;
(3)鼓励物业服务企业依托服务的小区,拓展服务的领域,例如居家养老服务,居家医疗服务,家庭资产咨询服务以及其他形式的家庭服务等,以增加物业服务的自我造血功能;
(4)改革居民小区房地产的开发模式,居住小区供水、供电、供热、供气部门的运行模式,小区基础设施管理模式。其思路是对此部分基础设施,房地产开发商投资建设,基础设施经营管理部门向业主提供服务产品收取服务费,理应负责向业主提供服务的设施及设备的维修、维护、改造的费用,开发商应向基础设施部门移交相应的责任,而不是业主们,从而消除未来可能导致的系统失灵。
(5)有条件的小区可以实行业主委员会职业代理人制,业主委员注册法人制,政府社区服务进小区等,从根本上改变重服务轻社会管理的弊端;
(6)加强小区管理的信息化和智能化,从根本上改变信息不对称带来的问题。
4.2 制度的实现途径关键。
途径一:将普通物业居住小区的基础设施部分纳入市政设施,由政府统一安排维护、维修,业主不再承担此部分的维护、维修责任。
途径二:针对普通物业居住小区的基础设施部分的物业服务,由政府公开招标,物业服务企业投标,中标后提供此部分的物业服务,政府买单,业主监督。
途径三:房地产开发商直接向小区供水、供电、供热、供气的运行部门或者市政部门移交相应的责任,业主不再负有相应的责任。
从目前的实践来看,许多诸如北京、天津、上海、广州等的大城市投入重资对城市老旧小区免费实施改造,而且对老旧小区实施改造的城市、投资、范围、力度逐年增长,并已成为某种趋势。这也可以从某个侧面反映上述制度设计思路的可能性和可行性。
本文在分析物业服务市场发展演变和发展过程中的特征的基础上,分析了目前物业服务行业中存在的市场和制度失灵的根源,提出了抑制失灵的相应制度设计。本文认为失灵根本原因在于:信息不对称;外部效应及公共物品;权利义务不对等;物业服务准公共性而无强制性;业主承担更新改造费用的困难性;居住小区社会属性明显且服务管理复杂性;业委会人员不专业等。并提出了抑制失灵的制度设计要点和相应实现的途径,其根本目的是要建立最低限度的可持续的和谐的小区。
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近年来,随着我国教育水平的不断提高,这就要求高等教育事业要变革传统的餐饮管理模式,与时俱进。下面是读文网小编为大家整理的餐饮服务管理论文,供大家参考。
一、成本预算控制
首先依据当地市场周边环境和客流量状况,做足充分地市场调查,并查阅自助餐饮管理的相关历史资料,做好预算编制前的准备工作;接着开始完成预算编制目标,将自助餐厅管理计划目标可计量化,合理确定各预算指标,编制最终预算方案,形成以营业收入、期间费用、原材料成本、人工成本等指标组成的预算评价体系,逐步分解为每月、每日的具体、可量化成本控制指标;然后,执行预算任务,严格控制厨房的生产情况、人员服务情况、原材料采购情况等关键节点,全局把控资金流动脉搏;最后,执行预算评价反馈,依据预算执行报告,纠正不合理、不正确的预算评价指标,予以改善,并且用以正确处理自助餐厅发展各关键节点的关系,协调各方权益。正确的预算管理有利于餐厅从全局入手,加强对生产和经营成本的控制,形成价格优势。
二、淡化价格,加强服务,形成差异化
这两年,餐饮业以及自助餐饮以价格为主旋律恶性竞争之风骤然兴起,而且愈演愈烈,给消费者普遍的感官感受是,价格是利好消费者,然而自助餐厅相关人员的服务却也跟着下降了,消费者反而诟病不断,许多餐饮经营者掉进“先降价格,再降服务”的恶性循环中去。自助餐饮管理者需要认识到,竞争市场下,消费者需要的是价廉的商品以及良好同等的服务。21世纪将是服务的时代,人们在享受的同时,更看重的是服务,一种真正意义上的高质量、深层次的创新服务。注重服务质量管理,才能最终赢得客户和效益。自助餐厅以牺牲服务质量来降价,是不可行的,这样会失去更多消费者。取而代之的应该是加大服务的投入,给客户提供“超值”的服务。
三、细处入手,加强沟通,把握客户心理
自助餐厅与传统的饮食方式差别较大,树立服务意识,正确把握顾客心理,才能营造良好的餐厅形象,更好地持续的为餐厅带来利润。顾客喜欢自己选择不同菜品,享受寻找新奇的食物,却又免不了多拿错拿。此时,餐厅服务员需要应积极引导顾客消费,例如:服务员对于餐厅招牌特色要积极引导顾客品尝,避免错拿;对于食量大的顾客,温馨提示健康饮食、适量品尝,例如:高热量的食物应该浅尝辄止,海鲜适可而止。针对不同人群,设置特色取餐吧台,例如:针对肥胖者的减肥瘦身吧台,食物主要是水果和蔬菜等。在节日期间,在相关团购网站上或门店前举办主题活动,通过线上到线下的营销策略,积极保持与顾客的参与和互动,提高顾客的认可度。
四、产品创新,建立成本优势
世界在不断变化,社会在不断创新。一个永恒不变的规律是:创新能够驱动发展,固守终将面临社会的淘汰。尤其对于当今消费者餐饮需求的不断变化,消费口味的不断改变,消费者消费理念的不断提升,餐饮业尤其是往往一成不变的自助餐饮业更需要不断创新,紧随消费者的动态需求。产品创新可以包括以下方面:
①原料创新:突出原料创新,扩大原材料的采购范围,打破传统食材采购观念。
②食材搭配创新:充分发掘食品原材料的不同种类的利用价值,研究中西方不同菜式结合的风味,创造出美味可口的新菜式。
③口味创新:第一,调料的创新,据消费者反映,大多消费者自主选择调料,搭配不出自己想要的口味,总是差强人意,自助餐厅可以在调料搭配服务上创新;第二,菜肴口味创新,依据季节周期性不同,调整菜肴的口味,从原料本身和复合原料以及烹饪技术的不同,创新满足消费者不同季节的不同口味。
④色彩与形态创新:自助餐饮可以考虑在一些消费者消费的较少的菜品中,利用色彩的直接视觉效果,结合原材料的固有色彩,使菜肴和谐悦目;也可以竭力塑造菜品的外观,美化修饰,使就餐者食欲大增。自助餐菜肴的创新,可以使原材料成本得到最大程度的利用。因此,自助餐的管理者们应该密切关注市场的变化,扩大原材料采购范围,收集成本低、利润高、品质好的货源,结合季节性消费者口味需求,发掘食品原材料的多种利用价值,调整菜肴口味,创造出可口适宜的新菜式。
企业规模以大中型餐饮企业居多。业态以酒店、餐馆和集体食堂居多。经营范围以中餐居多。问卷填写者主要为餐饮企业厨师长或厨师,文化程度以大专程度居多。见表2、表3。
餐饮业食品安全控制现状
在大中型餐饮企业中,37.1%的企业设立了食品安全管理员进行食品安全控制,但多数企业食品安全控制人员仍由厨师长或餐厅经理担任。餐饮企业从业人员上岗之前均需经过食品安全知识培训,培训内容主要包括食品安全法、餐饮服务卫生规范、食品安全标准,对餐饮业HACCP相关知识涉及较少,企业培训档案多交由企业内部食品安全控制人员统一保管。实地考察和访谈中发现从业人员培训档案保存不当、不完善,从业人员对培训内容掌握不牢,从业人员流动性高因而企业培训成本高、任务重等实际问题。调查对象中仅24.3%的企业餐饮企业后厨分区完善,大型企业和酒店执行比例可达30%,中西餐混合经营的企业执行比例达46.7%,餐馆仅19.2%,经营中餐的企业仅15.8%。在实地调查和访谈中发现专区专间分界不明确,专间设施设备不完善,分区流向不合理等实际问题。
餐饮企业对于原辅料的采购多数建立相应的查验、索证制度。60.0%的餐饮企业能够完整记录包括供货商经营资格记录、产品合格证及标识记录、进货记录、检验检疫合格证明记录、采购合同在内的查验内容。实地考察和访谈中发现企业重视原辅料采购、索证,大中型企业往往选择具有合格经营资质的原辅料供应商,对购进的原辅料由厨师长或食品安全管理人员凭经验把关;在索证方面,中小型餐饮企业由于采购量有限、原料成本控制等原因,索证执行有难度。多数餐饮企业指出本企业未使用或偶尔使用食品添加剂。问卷填写者中64.3%能正确指出只有列入国家标准中的食品添加剂,按使用范围和限量,才是安全的;27.2%指出烹调过程中不能使用食品添加剂或只能使用天然食品添加剂;2.9%认为在实际工作中,可由经验丰富的厨师或厨师长凭经验来控制添加剂用量。这与实地考察和访谈所得有所出入,在实际烹调过程中,多数企业常使用食品添加剂,企业(尤其是中西部地区)对食品添加剂的专人、专柜、上锁管理尚不严格,由经验丰富的厨师或厨师长凭经验来控制添加剂用量。仅少数受访者能正确指出凉菜加工过程操作规范,其中中西部地区企业厨师和厨师长正确率为25.9%,东部地区企业厨师和厨师长正确率为62.5%,东部地区正确率高于中西部地区(χ2=7.328,P﹤0.05)。受访者中仅8.6%能完全正确指出鲜榨果汁和果盘的制作规范应在专间制作、使用专用工具(刀具、砧板)及容器、可使用食品添加剂调配,中西部地区和东部差异无统计学意义。被调查的企业中有48.6%无生食海产品(刺身)专间,中西部地区和东部差异无统计学意义。实地考察和访谈中发现餐饮企业对于凉菜、刺身、鲜榨果汁和果盘等食品安全高风险品种的制作仍存在分区分间不明确、从业人员操作不规范等问题。55.7%受访者能完全正确指出餐用具清洗消毒相关知识,东部地区正确率(81.3%)高于中西部地区正确率(48.1%)(χ2=4.601,P﹤0.05)。实地调查和访谈中发现,餐用具清洗消毒是餐饮企业食品安全控制的薄弱环节,大中型企业虽配备相应的消毒器具和设施,但未完全做到正确规范实施清洗消毒。不少企业反映清洗消毒方法落后,不能满足经营需要。部分企业清洗消毒设施形同虚设,仅按监督部门要求标注分区,并未按规范投入使用。
餐饮企业食品安全控制监管态度
餐饮企业和受访者重视食品安全控制,92.7%受访者认为餐饮服务中食品安全控制非常重要,中西部和东部地区情况差异无统计学意义。见表4。69.1%的受访者认为在餐饮企业应设立检验部门对餐饮服务全过程进行有效的食品安全监测和控制,26.5%认为检验部门的设立应视企业规模而定。实地考察和访谈发现目前仅有少部分星级酒店设立检验部门对原料、半成品、成品、人员及餐饮具等进行微生物及理化检验和监测。受访者认为影响食品安全的关键环节最重要的是原辅料的安全性,其次是成品、半成品贮存和餐用具清洗消毒。71.4%的受访者认为有必要在原料采购验货时建立感官检验标准供企业严格执行。
讨论
本次调查涉及全国中西部和东部7省、直辖市,涉及各类大中小型餐饮企业,包括酒店、宾馆、会所、餐馆、小吃店、食堂和快餐店等多个业态,经营范围涉及中西餐、火锅及混合经营,具有一定的代表性。调查涉及餐饮企业食品安全人员配置及餐饮服务全过程关键环节的食品安全控制现状。调查发现餐饮业缺乏专职或兼职食品安全管理人员,或食品安全岗位职责不明确,餐饮业从业人员文化程度低下,缺乏必要的食品安全知识。这将直接影响从业人员在餐饮服务各环节食品安全标准或操作规范的实施,从而可能导致不安全事故[4]。多数餐饮企业重视对人员的食品安全知识培训,但人员流动性大,培训成效差,难以在长期之内保持一定水平。调查发现餐饮服务场所设施不合理,企业自身也普遍反映建筑设施并不能满足日常经营活动的需要,食品安全控制措施难以落实或受限。由此企业可能存在不具备相应卫生设施、条件的前提下超范围、超能力经营问题。如没有加工凉菜、生食海产品等专门卫生设施而擅自扩大经营项目,或是超经营能力承接大型宴席等,极易造成加工流程紊乱、食品交叉污染,引起食品安全事故[5]。
调查发现餐饮业加工各环节存在不同程度非规范操作的情况。按法律规定,餐饮服务环节,应建立完善原辅料查验、索证制度。然而餐饮企业原辅料采购查验缺乏可依据的标准,经验性、随意性较强,且采购索证执行力度不强。餐饮食品原料主要来自于农业及畜牧业,分散式、低科技、密集型的种养结构,不科学的施肥、灌溉、杀虫、饲养及日趋严重的环境污染造成餐饮原料中存在不同程度的化学性污染。原料从“农田”直接到餐桌,不经检验,不易索证,化学污染问题不能有效控制[6]。很多省对制定食品索证管理办法规定:采购食品应索取相同批次的检验合格证或化验单,且化验单上必须载明食品名称、规格、生产日期或批号、检验项目和检验结果等。由于制定的索证种类和食品生产加工企业的产品质量合格证明达不到一致,使“从农田到餐桌”食物链的每个环节及每批次的食品检验合格证或化验单很难索证,餐饮业作为食物链消费终端,由于所使用食品原料种类繁多、购买数量不等、进货渠道广,采购食品索取检验合格证或化验单难度更大,难以做到细节化[7]。此外,企业自身对购进的食品添加剂等,由于受检验技术、条件的限制,无法进行卫生质量复检,对即使不合格、违规加入非食用物的复合添加剂等也无力判定,最终导致经营者对食品是否合格心中无数。使用食品添加剂时,为了改善食品的组织形态及色香味等以适应消费者的需要易出现超范围、超限量使用的情况[8]。高风险品种如凉菜的加工缺乏符合要求的分区,消毒设施和规范操作流程。餐用具清洗消毒是餐饮企业食品安全控制的薄弱环节,消毒设施往往不能满足企业经营的需求,餐用具清洗消毒不规范。卫生监督部门的调查显示多数中小型餐饮企业不具备完善的消毒设备,该类型企业的餐饮具大肠杆菌检出率高于50%[9]。
针对餐饮服务全过程存在问题,建议如下:(1)政府监管部门在食品安全预防性监督工作中需加大生产经营硬件和软件的严格管理,重点针对经营高风险品种所需空间布局、设施、设备及人员配备。(2)急需健全和完善适用于与经营规模相应的食品安全标准和加工操作规范,如原料采购检验标准等。(3)餐饮企业应依法设立专职或兼职食品安全管理人员,可依据自身经营规模和范围设立相应的食品安全检验部门,提高企业内部监管能力。(4)政府部门加大食品安全知识宣传教育力度,提高消费者对食品安全的认知和鉴别能力,发挥社会公众监督作用,促进餐饮行业自律。
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档案是对社会活动的记录,同样,房地产档案是对房产业相关信息的记录。随着房地产业的发展壮大,涉及房地产也的活动越来越多,相关的档案也逐渐增长。下面是读文网小编为大家整理的房地产档案论文,供大家参考。
一、引言
在市场经济的环境中,房地产企业想要得到顺利地运行和长足的发展,除了要完成其科学组织结构的建立之外,还需要建立健全具有清晰产权、权责明确和科学管理的现代企业制度,而作为房地产公司内部行政管理中一项重要环节的档案信息管理工作,就更应该加强其工作的开展及其安全性的保障,因为房地产档案不仅关乎着国家、集体和个人房屋的所有权益,而且还是与房地产市场中法律活动的直接参与者,其更直接影响到房地产市场的顺利发展,因此更需要掌握当前档案信息管理的工作特点,保障档案信息的安全。
二、房地产档案信息管理工作的特点
(一)法律性。
近年来,随着社会经济的发展,加大了人们对房产的需求,进而促使房地产相关行业得到快速发展,但是这也容易导致房地产交易的过程中发生一些各式各样的纠纷。但是作为继房产证之后的另一个被法律认可并且明确房屋产权的有效凭证的房地产档案,因此在法律进行有关房屋产权纠纷问题的时候,房地产档案可以为其提供有效的重要依据,这也就体现了房地产档案信息管理工作的法律性特点。
(二)区域垄断性。
随着城市经济的快速发展,房地产市场的发展也十分迅速,为了实现房地产档案信息管理工作的有条不紊的开展下去,所以房产管理部门的管理所采取的模式为划区域管理,也就是每一个地区都专门由一个房产管理部门负责,这样的管理分布,体现了当地产档案管理工作的区域垄断性。一旦不能做好房地产档案信息管理的基础工作,那么很有可能引发当地房地产市场混乱,进而对产权的有效管理造成不利的影响。
(三)信息化。
随着计算机网络信息技术在社会各领域各行业中的不断渗透,这样改变了房地产档案信息管理的方式,实现了以信息文件的方式促进房地产经济活动的运转,工作繁重、复杂,往往需要花费大量的资源和时间,但是管理工作效率和成果却不尽如人意,但是当前在网络技术的支持下,实现了档案信息的数据化,这样档案信息管理工作者就能通过计算机和网络进行所有业务的处理,包括检索、查询、修改、统计和进行档案编目工作等,不仅减少了档案信息管理的工作量,同时也大大提供了管理质量和效率。
(四)可变性。
房地产资料的建档立案并不代表房屋产权不会变化,尤其是在当前这个城市化进程不断深入的新形势下,改变着城市的格局布局,促进了房屋的拆迁重建,在这房屋不断变化的过程中,都有可能会改变房屋的产权人,而这会使得相关房屋档案信息随之发生变动,因此说房地产档案信息是可变的。
三、加强房地产档案信息管理工作安全开展的对策
(一)建立完善房地产档案信息管理制度。
随着房地产档案信息化管理的逐步深入,急剧增加了房地产相关的电子档案数量和规模,因此为了保证档案信息管理工作的进一步落实,首先就应该确保其管理安全性,这也就要求档案信息管理工作人员需要针对管理工作的信息化特点做好档案信息的安全管理工作。加强房地产档案信息安全管理制度的建立和完善,将电子档案的收录、整理、保存、使用以及保密等工作提入安全管理日程中,同时还要落实安全管理责任,进而督促相应安全管理负责人积极开展安全管理工作,重视安全管理工作的开展,从而做到档案信息安全管理有章可循,进一步保证档案信息管理工作的安全顺利开展。
(二)加强系统安全防范技术的使用和水平提升。
当前的房地产档案信息大多都置身于网络环境中,在该环境中因为一些不确定因素的影响,威胁着档案信息的安全性,因此档案部门需要加强对档案信息系统进行安全防范,这就需要安全部门聘用一些专业高水平的计算机人才专门负责计算机和网络系统的安全防范和维护工作,通过杀毒软件的应用,保证网络系统不遭受电脑病毒的攻击,对重要档案信息就应该提升安全防护级别,例如设置访问权限和登录密码等。
(三)建立健全内保工作机制和档案工作人员资格审查机制。
要把档案库房作为内保重点要害部位,在技防设施标准上,至少配备值班监控室,安装具闭路电视监控、探测报警等多功能的安全防范系统,配备专人24小时值班,摄录的图像资料保存应不少于40日,并预留接口,适时与公安机关联网,并在此基础上还要严格遵守《信息安全技术信息系统物理安全技术要求》(GB/T21052-2007)中相关标准和要求,以确保安全技术能够落到实处。在物理防范标准上,除应满足公司内保物理防范标准外,还应符合国家对机要、档案部门建筑物理防范和国家消防安全技术规范的标准。在录用档案工作人员时,必须坚持“先审查后录用”的机制,对不宜在档案部门工作的人员应当及时调整。
四、结束语
总而言之,在房地产公司的日常管理工作中,一定要重视档案信息管理工作的开展,并且在进行档案信息管理的过程中还要结合新形势下其管理工作的特点,进而才能更好地利用现代先进的技术手段,实现房地产档案信息管理的信息化和数据化,促进档案管理信息数据库的建立,同时还要针对当前网络系统的管理安全性,加强监管,提高档案信息的安全性,从做好档案信息管理的每一个环节的工作。
一、对房地产档案信息数字化的认识
1.档案信息数字化是房地产档案现代化管理的一次实质性突破
档案信息数字化是档案工作依靠计算机信息处理、计算机网络通讯技术手段等现代科学技术,通过逐步提高利用档案信息资源的能力,并能最大限度地发挥档案自身使用价值,以新的方式来推动社会经济发展和改变人们的生活方式,逐步从封闭的、以档案的实体管理为主的档案管理模式向开放的、以数字化信息管理的模式转变。
2.房地产档案信息数字化是国家信息化中的重要组成部分
房地产档案具有政治性、文化性、历史性,且其社会责任和角色,决定了档案信息成为国家信息资源中的重要组成部分。随着信息时代的发展,档案信息数字化不仅要在社会信息资源共享中的得到开发利用、更要满足社会需求方面,并且要与国家其他的信息化、数字化领域同步,还需要在管理规范、技术条件、制定标准、经费投入等诸多方面做好管理工作。
3. 房地产档案的信息数字化是一项服务社会的高科技工程
数字化的档案信息运用扫描、复印、多媒体、计算机等现代化设备,并利用数据库、网络等技术支持,打破了档案利用上的时间和空间概念,快速有效地服务于房屋所有权人和政府决策部门,实现了社会资源的信息数字化共享,充分地凸现出档案信息数字化管理是一项跨部门、跨行业的且具有很高科技知识含量的功能优势。
4.档案信息数字化要有严格的标准、统一的规范
为了使档案信息数字化达到有效、及时地共享社会资源,首先必须使档案信息数字化的技术指标规范化、标准化,从数字图书馆信息数字化借鉴实践经验和规律,制订出符合档案信息数字化方法、利用的技术标准和规范,从而保证档案信息数字化的资源能够有效、充分发挥其作用。
二、房产档案信息数字化建设是档案管理的发展方向
房产档案数字化管理实现了一次档案管理的变革,它是将传统的纸质房产档案通过扫描、影印等方法手段以数字化的形式存入计算机,实现档案的收集、整理、保管、编研、调阅、统计、查询等全部工作的计算机管理。。随着数字化时代的快速发展,房地产档案在数字化时代更要做好档案信息的__,通过设置权限、慎重备份等方式限制档案信息的无序扩散,维护房屋所有权人的利益,在合法的前提下为政府和相关部门提供决策服务。
三、房地产档案信息数字化要进行全过程管理
房产档案数字化是服务社会的需要,传统档案的保存方式一直是采架式纸张保存和目录式管理,直接导致了很高的管理成本,占用了大量的库存空间,并且保管时容易产生破损,特别是长时间的调用,对档案的损伤很大。档案数字化不但可以有效的管理日益庞大的档案,同时可以保护档案原件。
房地产档案管理的发展方向是档案信息的数字化管理。房地产档案数字化管理在我国起步较晚,进度不一,在沿海较发达地区也才刚刚起步,浙江省内也只有一部分县市实现房产档案的数字化管理,而且各地采取的管理软件也不一致,从发展来看今后数据共享方面还存在很大障碍。由于数字化管理档案的前期资金投入比较大,很多房地产管理部门由于种种原因使这项工作进程减慢,随着房地产业的快速发展,房产档案数量急增,数字化管理房地产档案迫在眉睫,当引起有关部门重视。数字化档案管理在实践中已被公认,房地产档案信息的管理与开发、利用将为整个社会带来一场意义重大的技术革命。
四、房地产档案信息数字化建设的思考
房产档案的数字化管理还处于探索或初级阶段,有很多难题需要逐步解决。因此,我们在档案馆档案信息数字化建设中,应清醒认识如下问题,并尽量解决好:
1.信息数字化的标准化问题不容忽略
实现信息的资源共享是档案信息数字化的目标,因此,信息数字化必须要建立在一个标准的环境内,使得信息资源能够充分发挥作用。做好信息数字化数据的存储标准化,是实现信息数据再生、利用的可靠物质保证。
2.信息数字化的保存与维护问题不容忽视
信息数字化建设的一项重要的任务和目标是保证数字化信息的可存取性、可用性、理解性。因此,强调有效使用信息资源,保证数据信息的安全性是前提;强调信息数据的可存取数性是保证,同时还要必须保证数据信息格式的规范化、标准化;强调信息数据的可理解性,必须保证产生数据环境的完整性。
3.信息数据迁移性问题在信息数字化建设中应引起足够的重视
在信息数字化管理的建设中,电子文件保存的迁移性问题师我们在运用新设备、新技术开展工作时应汲取信息管理自动化的经验教训。
4.网络安全对信息数字化的影响不可低估
数字时代的信息资源的共享是通过网络技术和网络环境实现的,是现代档案管理发展的方向和必然趋势,而当档案的管理者一项重要的工作就是要维护和保证档案信息的安全与完整。
面对着这场房产档案管理的大革命,在相当长的一段时间我们都要努力研发,不断完善。同时,保存电子档案,也要保存相对应的纸质档案,一定要确保档案信息内容的完整、安全、真实、可靠,并能最大限度地发挥其作用。
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随着我国城市化发展进程的推进,目前我国居民已逐渐形成以小区为主体的居住环境。随着小区发展的成熟,为了使居住在小区内的居民有着更好的生活质量,于是产生了物业。下面是读文网小编为大家整理的小区物业管理系统论文,供大家参考。
摘要:博士后规模的不断扩大,为博士后公寓物业管理带来较多新的挑战,需进行公寓管理模式的进一步完善,确保满足国家提出的《国家中长期人才发展规划纲要》相关精神要求,提升博士后服务水平,壮大人才创新队伍。针对现行博士后公寓公寓物业管理模式,本文主要针对当前博士博士后公寓物业管理模式的现状,从住房规模管理、公寓基础设施管理、进出站管理以及其他规范管理等方面探析完善博士后公寓物业管理模式的路径。
关键词:博士后公寓物业管理模式路径
博士后作为科研领域中的重要补充力量,对高校以及社会整体发展可起到极为明显的推动作用。从我国近年来人社部提出的相关精神要求便能够发现,国家对于博士后人员的管理和服务工作力度不断增强,然而在博士后的管理和服务的实际工作当中,仍需要面对各种困难和问题,特别是博士后公寓管理问题仍较为突出,不合理的模式成为制约博士后公寓物业管理水平提高的主要因素。因此,如何做好博士后公寓物业管理工作,势在必行。
一、博士后与博士后公寓物业管理的相关概述
关于博士后制度,其在国内产生于上世纪80年代,首批设站单位为上海交通大学。自此开始,博士后规模便呈现逐年增加趋势,流动站极多,据相关数据统计表明,截至2010年,上海交通大学在站人数已突破500人。这样无论从人才建设规模方面,或科研工作角度,博士后规模的扩大都将表现出极大的作用。但这种规模扩大背景下,使进出站管理以后勤保障等工作面临较多难题,特别在公寓管理与服务方面,更应进行不断完善。从目前大多博士后公寓物业管理模式现状看,多以套房类型为主,相关的设施包括厨卫设施、基本家具等,且由专人进行管理。这种模式下公寓管理工作完全体现出福利住房性质。博士后一旦进站后便可在在站时间内使用住房,若不愿居住或住的时间较少,便会出现转租等现象。对此现状,物业管理工作中很难有效监管较为分散的方房源,不利于公寓利用率的提高,博士后规模的扩大与有限的公寓资源间的矛盾更为突出。因此,现行公寓物业管理工作对博士后的住房保障将发挥至关重要的作用,需使博士后队伍稳定的同时使公寓使用效率得到提高。
二、博士后公寓物业管理完善的具体措施
1.从住房规模管理角度。
保证住房规模与进站博士后数量在比例上较为合理,是提升管理水平的关键。以清华大学博士后公寓物业管理模式为例,其自建站至今,博士后进站人数突破3000余人,每年平均上涨的速度都保持在百分之十几,需要物业管理工作中做好住房需求量分析工作。根据每季度进站数量情况,适时开展公寓维修粉刷等工作,且为满足博士后住房需求直接进行宿舍楼改造,将原有套间进行增加,为单身博士后体提供单间住房。这样,房源紧张问题得以缓解,公寓住房数量与进站人员规模在比例上极为适当。另外,管理工作中可针对单身或已婚博士后进行住房分配管理,如单身博士后采取单间公寓方式,而对于已婚博士后分配其套房。采用这种模式便可保证公寓的分配更为合理,使进站人员规模、公寓资源二者在比例上较为适当。
2.从公寓设施管理角度。
通常进站后博士后往往有一定的工作周期,这就为物业管理工作提出相应的住房周转问题。一旦有博士后出站,为保证新进站博士后居住环境质量有所保障,便需做好完善公寓基础设施工作。现行在博士后公寓在类型上多以单间、套房为主。一般对于单间,在设施管理过程中应注意很多单身博士后并不喜欢做饭或不会做饭,所以设施配备仅需集中在基本桌椅、衣柜、床以及其他电气设备等,并考虑几个单间设置一个共用淋浴室、卫生间等,而在卫生管理方面物业可组织专人每天按时进行清扫。另外,为保障公寓住房安全,可将电子门禁系统引入其中,防止闲杂人员进入楼内。若住房期间内单身博士后因结婚需进行住房调整,可直接进行申请,便转至套房中。而对于套房公寓管理问题,要求物业管理工作中主要需做好基本维护工作,可在单间设施基础上将其他厨卫用具等设置其中,这样可为博士后的生活条件提供保障。
3.从进出站管理角度。
进出站的有效管理是保证住房更为合理的基础条件。公寓物业可直接进行相关住房管理制度的构建,或与博士后进行进站、出站住房问题协议的签订,尤其应注意对于出站博士后,应考虑将住房时间延长一个月,这样可为博士后的后续处理工作提供充裕的时间。而在协议签订方面,物业管理工作中可考虑在与博士后进行协议签订的同时,应有在站人员为其住房进行担保,使协议的有效性得以提高,这样看可使各项公寓管理要求落到实处。需注意的是包括进出站管理在内的所有物业管理工作,都应坚持以人为本的核心理念,其是适应现代我国智力帮扶工作的重要内容,特别在租金方面,管理过程中应以住房面积、楼层以及区域环境等为根据进行租金设置,由博士后进行自主选择。
4.从其他相关规范管理角度。
有效的规范制度是公寓物业管理水平提高的重要保障。在相关规范完善过程中,首先可从进站管理方面进行规范的完善,对于进站的博士后,物业管理部门在登记办理、费用管理以及房屋钥匙等管理方面制定具体的规范内容,同时对于单间与套房公寓等管理也需明确相应的制度要求,特别针对博士后进站后再次转租等问题,需要通过相应协议的签订使物业管理部门与博士后的权责得以明确。其次,对于住房期间问题,物业管理部门应将具体的联系方式与维修电话等留给房主,这样一旦公寓出现问题可直接与管理部门联系,及时解决存在的问题。最后,在进出站管理方面的相关规范也需完善。如对于出站后的公寓,物业管理部门应注意及时进行维护与粉刷工作,对陈旧的基础设施做到及时更换与处理。且为使公寓住房安全得以保障,管理部门需将房门锁进行及时更换,并将具体的安全管理措施向新进站博士后进行明确,以此使居住环境舒适度得以保障的同时满足住房安全需求。且为改善住房条件,可对其他设施等进一步完善,如电话系统方面,可引入智能卡式电话,无需缴纳月租费便可在校内进行通话,并能够装入宽带,既为博士后提供极大的便利,而且物业管理中许多不必要的费用也因此得到节省,如空房间进行的电话月租费的缴纳,在智能电话引入后便可得到解决。另外,为实现人性化管理目标,相关规范在完善过程中也可提出关于校外租房补贴内容,如当学校无法提供充足的住房资源给博士后,可给予相应的补贴限额,由博士后自行租房,但应注意在补贴额度上也做好明确规定。
三、结语
博士后公寓物业管理水平的提高是保障博士后公寓合理运行、改善博士后人员居住条件的必然要求,只有使人才的各项生活条件得到保障,才能更好的服务于社会。实际管理过程中,应立足于现行博士后公寓管理现状,从住房规模、基础设施管理、进出站管理以及相关规范制度的完善等方面着手,促进公寓物业管理水平的进一步提高。
参考文献:
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[5]王超.中国博士后制度产生及其主要特点——兼谈东南大学艺术学博士后流动站[J].明日风尚,2015,10:100-101.
一、物业管理及我国小区物业管理中存在的问题
物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务,包括社会治安和环境秩序的维护和管理,根据其管理事实和服务行为,依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作[1]。物业管理职能具有社会化、专业化、市场化、规范化和契约化等特征。目前,我国物业管理中存在的主要问题有以下几个方面:
(一)物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确
近年来,随着我国经济的飞速发展,人们生活条件有了很大改善,对居住条件的要求也随之增加,尤其是城市人口的增加,带动了房地产业、物业服务企业和一系列相关产业的发展。由于市场经济发展的不成熟,在现实生活中,房地产开发商与物业服务企业之间存在着隶属关系[2]。一方面,物业服务企业是房地产开发商的下属机构或子公司,其与开发商是从属关系,目前这种关系在我国住宅小区占有很大比重;另一方面,房地产开发商在小区业主委员会还没有成立前,有资格以原始大业主的身份选聘物业服务企业,此时他们之间是一种短期的合同关系。而当业主委员会成立后,选聘物业服务企业的权利理应由小区的业主委员会负责,房地产开发商就需要将小区的各种原始资料交给新的物业服务企业。但事实上,开发商由于利益上的原因,不愿轻易放弃物业管理。
(二)物业服务企业在物业管理的交接过程中责任不明
物业服务企业之间的矛盾多发生在物业管理的交接过程中。一方面,前任物业服务企业不愿放弃物业管理权,在落聘后仍不搬出小区,甚至制造各种麻烦和事端阻挠新物业服务企业进入小区,妨碍其开展正常的工作。现实生活中,人们经常会看到一个小区里有两套保安人员、保洁人员。更严重的是有些新物业服务企业在无奈之下,“打”入小区,把前任物业公司“打”出小区。这是物业管理市场化、业主管理自治化的必然结果,为物业管理工作带来了一系列难以解决的问题。如果在新的物业管理合同已生效,但新的物业服务企业还没有进入小区开展工作的情况下,小区出现财产损失、人身伤亡,有谁来承担法律责任?另一方面,前任物业服务企业虽然放弃了物业管理权,但却在离开时进行破坏活动,将物业管理所需的一些设施破坏,将小区业主的相关资料带走,不向新物业服务企业移交物业管理中的财务帐目等,这些行为严重影响了新任物业服务企业的正常工作,导致新旧物业服务企业间的矛盾冲突。
(三)物业服务企业与业主之间不能认真履行合同
业主与物业服务企业之间因为签订物业服务合同而存在法律上的权利义务关系。二者之间的关系主要是通过业主委员会与物业服务企业来体现的。他们之间是一种合同关系,是委托与被委托的关系。二者之间的矛盾表现在以下几点:
(1)物业服务企业以拒交物业管理费为由不给业主房屋钥匙。现实生活中经常会出现这样的情况:在房屋买受人已经按照房屋买卖合同的约定,向出卖人支付全部或部分房款后,而办理入住手续时,买受人被告知要找物业服务企业办理。而物业服务企业就会以让买受人填写相应表格、签订物业管理公约及物业服务合同、交纳物业管理费及相关费用为条件,扣押买受人房屋钥匙[3]。此时,已经成为房屋业主的买受人如果对物业管理公约、物业服务合同等提出异议,或者因为物业费不合理而拒绝交纳,就得不到钥匙,不能办理房屋入住手续。很多买受人即使交了房款也只能望“钥匙”兴叹。
(2)收费类型多,标准不统一。在我国,由于物业管理市场还不成熟,物业管理本身又存在“收费类型多,收费标准多”等问题,因此,目前小区物业管理中业主与物业服务企业之间存在最多的问题就是物业收费。物业费是物业服务企业的生存之源,物业费未能及时收交,势必对物业服务工作产生一定的负面影响,最终可能影响到业主的利益。通常,物业管理水平高的小区,物业缴费率就高,而在物业管理水平低的小区,无论收费多少,物业缴费率都很低。物业管理水平决定着物业缴费率的高低。而且,业主交纳费用的计费面积是以房产证上标明的建筑面积为准的,包括套内建筑面积和公用分摊面积。但现实生活中,业主常常由于物业服务不到位,收费标准不统一而拒不交费。
(3)物业服务企业经常以停水停电催缴物业费。自来水公司、供电局、燃气公司是水、电、气等能源的供应者,住户是消费者,物业公司只是水、电、气费用的代收者,而不是水、电、气的批发商,它是受专门部门的委托代收费的,不能随便加价谋取私利,更不能擅自停水停电[4]。但事实上,一些物业服务企业收取这些费用时没有明确的说明,而且没有固定统一的收费标准,且经常以停水停电催缴物业费用,小区业主经常反映物业公司的这种违法行为,导致业主与物业公司的矛盾加剧。
二、产生问题原因的分析
物业管理在我国仅有20多年的发展历史,尽管我国借鉴了发达国家的物业管理经验,并在2003年出台了《物业管理条例》,规定了建设单位、业主与物业服务企业的相互关系,但物业管理毕竟是一门比较新的管理模式,加之我国经济发展不平衡,相关法律制度不健全,物业管理存在许多问题,究其原因主要有:
(一)从物业服务企业与房地产开发商关系上看
1.由于目前我国物业管理行业的发展起步较晚,真正市场化竞争与运作、发展的格局、立法的机制还远没有形成。房地产对地方经济增长的作用巨大,使得地方政府和房地产商之间存在着紧密的利益链条,房地产商的权力过于膨胀。《物业管理条例》第二十一条规定:业主在购买商品房时,不仅要与开发商签订商品房买卖协议,还要签订前期物业服务合同。房地产开发商为了吸引消费者,往往轻易对物业管理中的问题进行承诺,将后期物业管理的某些具体内容规定在商品房买卖合同中,以此增加房屋卖点,这种越俎代庖的行为存在很大危机,不当处分了物业服务企业的权利。而这些问题在前期物业管理中是看不出来的。
2.房地产开发商利用自己的优势地位,以聘任物业服务企业为条件,对聘任的物业服务企业的工作进行干预,从中谋取利益。房地产开发商与物业服务企业之间存在着千丝万缕的联系,在业主委员会成立之前,物业服务企业多是房地产开发商的下属机构或子公司,极度依靠开发商。尽管按照《物业管理条例》第四十一条规定:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则,由业主和物业服务企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。但小区新成立时,物业管理费的收取、定价的高低,却是由开发商说了算。为了楼房好卖,有的开发商故意压低物业管理费、抬高停车场车位和商铺的价格,使得物业服务企业处于不利的被动地位,运营艰难。
3.房地产开发商把设计规划和建筑质量等问题无形留给了后期的物业服务企业,或者没有给物业服务企业提供进行物业管理的基础条件,使物业服务企业丧失了业主的信任和理解,给以后开展工作带来了很大困难。
(二)从物业服务企业之间的关系上看
在推进现代城市建设和提升城市管理水平的进程中,物业管理作为现代城市社区管理的一种有效方法和手段,正受到各级政府相关主管部门和广大人民群众的日益关注。目前,随着社会主义市场经济的发展,物业服务企业也在加速其发展的步伐,在其快速发展的同时,由于物业管理市场的竞争本身缺乏透明度,一些运行机制不够公开、公平、公正,再加上其所提供的服务标准不一,广大业主对物业服务与物业管理的投诉也越来越多,矛盾也在不断上升。主要是因为:
1.关于物业管理方面的立法还不完善。《物业管理条例》第三十二条规定:“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”第三十四条规定:“一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理。”而实际生活中,许多住宅小区没有成立正规的即有相应资质的物业服务企业,造成物业管理水平低,服务质量差。现实中,多数旧的物业服务企业是由房地产开发商派生的,其中绝大部分属于开发商的子公司或开发商的物业管理部,他们没有取得相应的法律资质。在新的物业服务企业成立后,旧的物业服务企业多是因为要靠物业管理来安置多余人员,一些物业管理人员往往是开发商招来的下岗职工和农民工,一旦没有了物业管理权,开发商将面临裁员的压力。
2.我国缺乏规制物业管理活动的相关法律。《物业管理条例》只在第三十九条规定:物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应做好交接工作。在第五十九条规定:违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。但是如何移交,怎样交接等法律没有更详细的步骤和时间限制等实施细则,导致现实中无法可依。
3.物业服务企业人员素质不高,缺乏专业培训,服务质量普遍较差。我国物业管理的起步较晚,而且经济发展极不平衡,物业管理还远远不够成熟,没有形成一整套完善的管理模式和企业文化氛围。目前,各地物业管理发展参差不齐,多数管理人员是来自于社会的闲杂人员,缺乏专业培训和相关专业知识,人员整体素质不高,这样,就会造成物业服务企业整体服务质量不高,不能有效解决日常生活中经常碰到的问题。
(三)从物业服务企业与业主之间的关系上看
1.大多数业主法律意识淡薄。现实生活中,多数人没有分清商品房买卖合同与物业服务合同是两个完全不同的法律关系。商品房买卖合同是房屋买受人与开发商签订的,在此合同中买受人有支付房款的义务和获取房屋所有权的权利,这一权利当然包括取得房屋钥匙;开发商也就相应的有交房的义务和获取房款的权利,这一义务当然包括交付钥匙。物业服务合同是买受人与物业服务企业签订的,在这一合同中买受人有交付物业服务费的义务和获取物业服务的权利;物业服务企业相应的有提供物业服务的义务和收取物业服务费的权利。所以,物业公司不能以业主拒交物业费为由不给其钥匙,否则就是侵犯了业主的合法权益。
2.广大业主对物业管理的认识不足,缺乏自主意识,对实现业主自治缺乏主动性,不积极参与,不去主动争取群体利益,而是把希望寄托于其他业主。由于长期受政府、单位福利房住房制度的传统观念的深刻影响,相当一部分业主尚未真正意识到自己才是物业的管理者,更没有树立付费购买物业服务的观念。《物业管理条例》第二章专门规定了业主的权利和义务,但大多数业主还没有真正感悟到自己的权利、义务的价值。
3.广大业主对自身职权的认识不足,运作不规范。《物业管理条例》第八条规定:物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。而现实生活中,往往是小区内业主大会徒有虚名,实际上并没有发挥其应有的作用。单一业主因物业费用、房屋维修与物业服务公司发生纠纷时,只是其单独去与物业理论,业主大会并没有“干预”。双方经常因和解不成而诉至人民法院,此时业主势单力薄,总是由于不注意妥善保存所谓“正当、合理、合法”的收费单据,没有足够证据抵不过物业服务公司而败诉。
4.与发达国家相比,我国业主大会发展还相当滞后。由于我国住房制度改革较晚,一方面广大业主法制观念淡薄,自我维权意识不足,另一方面,由于广大业主来自于社会的各个层面,大多数都忙于工作,为生计、为还房贷而奔波,对与自己息息相关的《物业管理条例》、《城市住宅小区收费标准》等相关法律、法规的规定不够了解,对物业管理的专业知识毫不关注。
三、完善住宅小区物业管理的建议
随着我国住房制度商品化趋势的发展,物业管理将会发展成为一门新的学科,它所承载的内容将会受到越来越多人的关注,如何科学有效的完善现代物业管理呢?我认为应从以下几个方面着手改善:
(一)进一步完善我国有关的物业管理法律规范
2003年出台的《物业管理条例》是物业管理制度发展的一个里程碑[5]。它对于规范房地产开发企业,物业服务企业和业主的责、权、利以及水电气暖等相关部门的法律关系,都做了明确的规定;对于解决物业管理中出现的诸多问题,推行物业管理的规范发展,起到了非常重要的作用。但由于该《条例》涉及面窄,对现实中存在的许多物业管理问题都没有明确的规定,也没有提出明确的解决方案。如:业主委员会选举问题、新旧物业公司的更替问题、维修基金的保管问题、物业服务标准与服务费用等问题。因此,立法机关需要以《物业管理条例》为基础,在实践中结合近年来物业管理中存在的问题,进一步完善物业管理法律、法规体系,加强物业管理领域的立法工作。司法机关应该结合审判实践中出现的问题,做出相关司法解释。最高院于2009年做出的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有利于解决小区物业管理纠纷。
(二)进一步严格实施分业经营、规范物业服务行业
物业管理应该是住宅小区建设完成投入使用后的事,《物业管理条例》第二十四条第二款规定:“住宅物业的建设单位,应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”但在物业管理发展还不成熟的初期,大多数的物业管理都是由开发商自己组建的一个物业服务企业或由开发商的亲属来进行小区物业管理的。这就造成了业主把本应是开发商承担的责任转嫁到物业服务企业身上,引起许多物业管理纠纷,即使诉至法院,双方也难以解决。所以政府要严格按照法定程序规范物业服务企业,积极宣传《物业管理条例》及相关司法解释,增强业主、物业服务企业与开发商的法律意识,鼓励房地产开发商、房地产销售和房地产管理分业经营。这样,就会形成一种相互制约的关系,物业服务企业既能对业主负责,又能对开发商的前期行为进行监督,使得整个物业的前期开发建设过程,能为后来的物业服务创造一个良好的条件。
(三)加强宣传和教育
由于我国住房改革起步较晚,人们受传统福利房和单位房观念的影响较深,还没有形成强烈的市场意识和法律维权意识,服务者与被服务者的法律意识都比较淡薄,现代市场经济形式下的物业服务理念还没有完全建立起来。各地政府要切实发挥作用,在业主购房前就应加大对关于物业管理方面的法律宣传力度,来增强人们的法律维权意识,转变服务理念和付费观念[6]。各地政府更应该加大对物业服务企业选聘的监督力度,以提高物业服务人员的服务水平和自身素质,树立物业服务人员的市场意识和服务理念,建立高质量的物业服务企业,使其真正能为广大业主服务。
(四)物业服务企业要加强自身建设,规范物业管理行为
物业服务企业要对所收取的各项物业费用按照法律规定和市场价格制定统一标准,并定期予以详细的公示,或者通过各种途径向业主宣传,让业主了解各种费用的用途,使得物业费用公开、透明,而不能打着“物业管理费用”的幌子随意盲目收费。收费细则不能仅仅张贴在物业服务企业内部,给自己看,要让业主看到;还要加强对员工的定期培训,使得所有员工都精通业务。此外,物业服务企业之间要经常交流,借鉴管理中好的经验,及时找出不足的、落伍的管理模式。物业服务企业可以开展多种有利于业主的活动,加强业主与物业公司的交流,融洽两者的关系,建立和谐、文明、高水平的现代物业小区。随着市场经济的发展和改革开放的深入,我国的物业管理也面临着严峻的挑战,需要在不断的改革中创新和完善。物业管理除了加强立法,为维护广大业主和物业服务企业的合法权益寻找法律依据外,更应该调动各方面的积极性,开展各种有益的文化活动,为构建和谐的小区而努力。
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新经济发展的两大支柱是科技与金融,两者的结合是高新技术产业发展的需要,而金融服务创新是金融发展不竭的动力。下面是读文网小编为大家整理的金融服务创新论文,供大家参考。
我国自2001年加入WTO后,国内的经济发展已经和世界接轨,经济的快速发展,原有的金融服务体系已经远远不能满足人们的需要了。随着金融深化的不断加剧,银行客户也发生了很大的变化,首先是客户的知识水平越来越高,他们掌握了更多的金融知识,因此对于金融服务的鉴别评价的能力也越来越强,这种情况下,银行原有的金融服务体系,根本就是不值一提的了,客户现在对于金融服务业的要求不仅仅只是停留在融资的收益和成本上,他们也同样要求金融服务业在提供服务的同时可以节省时间并尊重他们,这样,客户对于金融服务业要求的提升,银行就只有通过创新服务来满足客户的需要,从而才能拥有更多重视长久的客户,来保证它们的可持续发展。其次,如今客户的主动权也越来越大,客户在金融产品与金融服务上有更多的选择余地,也就是说,客户在选择金融服务的时候有了更大的可选择空间,银行若想吸引客户,只有通过不断的进行服务创新。
金融服务业进行创新的建议
1立足市场及客户,追求经营效益的最大化。金融服务业之所以要进行创新的原因,说到底还是为了迎合市场经济发展的需要,满足客户的要求,为此,金融服务业在进行创新的同时,应该立足于市场及客户,这样才可以最求经营效益的最大化,满足自身的发展要求。金融服务业创新是增强自身实力,提高自身竞争力的重要举措,因此每一项金融品种的创新,都要与客户紧密联系在一起,当然为了实现自身的可持续发展,追求经营效益的最大化也是无可厚非的。客户是金融服务业得以生存的最根本保证,而客户的要求则是与市场经济的发展形势息息相关的,因此,金融服务业的创新必须根据市场要求进行创新,积极开发出符合客户需要的金融产品。这在客观上就要求我们在进行创新时,既要考虑实际情况,同时还要符合市场发展的规律和客户的需要。一旦推出的金融产品有市场、有客户、发展前景可观,那么我们就应该尽量使之尽善尽美,成为吸引客户的“亮点”;反之则要尽快转型,发展其他的金融产品。只有这样,随着市场和客户的发展而不断完善自身的创新,才可以立足于激烈的市场竞争之中,并可以取得很好的发展。
2提高员工素质,提升金融服务水平。在银行这个最为普通的金融服务业中,柜台是对外服务的窗口,与客户的接触最为频繁,也是最为密切的,可以说在客户心目中,银行的金融服务水平如何完全是取决于柜面人员的服务水平和服务态度的,为此,加强柜面人员的服务管理,是提高金融服务水平的重要环节,也是金融服务业进行创新的重要方面。首先,是要加强对员工的金融知识的教育。客户在选择某种金融产品时,很多时候,对这种金融产品是一无所知的,这个时候,工作人员就成为了客户获取信息的最直接的对象,为了满足客户的需要,员工自身的金融知识是必不可少的。如果客户咨询的金融产品,或是想办理的某种业务,工作人员对客户的询问表现的一无所知的话,只会引起客户的反感,从而造成客户的流失,那么对于该银行的发展是很不利的。为了避免这种情况的发生,要对员工进行各种培训,利用培训班、网络学习等形式,带动员工学习各种新业务、新知识的热情。使得员工可以熟练掌握金融产品的相关知识,对于客户的询问可以对答如流,并为客户提供适当的建议,从而满足客户的需求,提高客户的满意度,提升竞争实力。这才是进行金融服务创新的最根本目的。其次,还要强化对员工的职业道德素质的培养。银行的工作人员除了要有足够的金融知识以外,更重要的是要有一种热情的服务态度。要让客户在银行办理业务或是购买金融产品的同时,可以保持一种愉悦的心情,这才是拥有忠实长久客户的最佳途径。为此,要加强员工的职业道德、职业纪律的教育,使工作人员树立一种正确的工作观念,增强自身的使命感和责任感,要求员工具有爱岗敬业、诚实守信、主动热情工作观。只有从思想上提高员工的认识,才能指导员工的实践,才能更好的开展工作,才能真正实现金融服务业的创新。
3完善金融服务创新激励机制,加强制度创新。一套有效的金融服务机制,是增强金融服务水平的有力保障。因此,要进行金融服务业的创新,完善金融服务的创新体制,则会成为金融创新的内在动力。建立和完善金融服务创新组织建构和制度依托,培养一批具有现代化科学技术和金融理论实践水平的人才,则是当务之急。只有为金融服务业培养出一批这样的人才,才可能适应目前经济迅速发展的各种要求。当今社会,客户对于金融服务的要求已经开始进入快节奏的氛围之中,客户要求简化服务流程、创新服务方式,面对这种要求,金融服务体制也应作出相应的调整,才能满足客户的这种需求。创新金融服务体制,以客户的需求为核心,从而满足客户的各种新的需要,提升自身的服务质量和服务效率,不断提升自身的客户满意度,从而顺利实现金融服务机制的创新。
国内金融服务业创新面临的挑战
1银行的经营压力加大。随着现代信息技术的不断发展,很多先进的科学技术被应用到金融服务业中,促进了金融工具盒融资手段的不断创新,使得金融市场的效率大大提高,但同时也带来了金融交易品种和交易方式的复杂化,使得客户对于金融服务的要求也加强了,由此就加大了银行的经营压力。
2模仿和借鉴的创新多,原创性的创新少。目前,我国的金融服务业的创新形式主要是吸收、模仿和借鉴国外先进的管理模式,虽然这种创新的速度很快,可以快速的为国内的金融服务融入新的元素,但这种创新是建立在外国的经验之上,很多内容其实是不适合国内金融市场的发展规律的,国内金融服务业的创新应该建立在国内金融市场的现状,这样才可以真正满足国内金融市场的发展。由此,应该大力发展国内原创性的创新,对于外国相关经验的借鉴,应该适量,坚持批判继承的态度。
结束语
随着我国社会主义市场经济的迅速发展,给国内的金融服务业的发展也带来了创新的要求。另一方面,随着人们工作的日益繁忙和生活节奏的不断加快,人们对银行所提供的金融服务的水平也在不断的提高,为了争取到更多的忠实长久的客户,金融业的创新是迫在眉睫的事情。总之,无论是从市场经济发展的角度,还是从争取客户的角度,国内的金融服务业创新都是很有必要的。本文简单阐释了金融创新的几个途径以及创新过程中存在的挑战,这些内容相对来说是不全面的,仅仅只能从一个侧面来反映出国内金融服务业的创新道路,相信在以后的发展道路上,一定会在人们的不懈努力下,极大的拓宽创新的途径,促进金融服务业更好更健康的发展。
林洁(2009)运用面板数据验证了金融服务贸易总额、出口以及进口与经济增长的协整关系[5]。陈恩、黄桂良(2010)以香港地区为样本,认为金融服务贸易发展对经济增长具有促进作用[6]。Y.J.Cui和F.Y.Shen(2011)根据中国1997—2010年数据对金融服务贸易与经济增长的关系进行了分析,研究结果表明,金融服务贸易与经济增长之间存在正相关关系[7]。这些研究为金融服务贸易与经济增长关系的相关研究提供了重要的参考与借鉴。本文将商业存在模式引入金融服务贸易,根据1997—2011年我国经济增长与金融服务贸易相关时间序列数据构建多元回归模型,运用协整检验和格兰杰检验对我国金融服务贸易分模式与经济增长的关系进行计量分析,说明金融服务贸易与经济增长的关系,以促进金融服务贸易与经济增长的协调发展。
我国金融服务贸易发展
跨境交付模式的金融服务贸易。跨境交付模式的金融服务贸易即本国金融机构在国内为境外消费提供的金融服务,这些内容主要记录于国际收支平衡表中服务贸易账户中的保险与其他金融服务子项。我国的国际收支平衡表自1997年开始按照IMF颁布的《国际收支手册》(第5版)的原则编制,其中统计了保险服务和其他金融服务的国际贸易额。跨境交付形式的金融服务贸易数据可以由这两者的相关数据整理获得。我国自2001年入世后,金融服务(包括保险和金融项目)贸易取得重大进步。根据国家外汇管理局公布的国际收支平衡表数据显示,2011年我国金融服务贸易总额达227亿美元,保险服务贸易额15亿美元。我国保险服务贸易额增长迅速,但是由于目前我国在资本方面仍实行较为严格的管制,所以增长较为缓慢,并且短期内也不会有太大的增长。
商业存在模式的金融服务贸易。商业存在模式的金融服务贸易是外资金融机构在东道国进行的金融服务,与上述跨境交付模式的金融服务贸易不同的是,相关数据无法在一国的国际收支平衡表中直接获得。由于银行业在我国金融业中具有典型的代表性,所以可以通过考察中资银行海外资产和外资银行在华资产来反映我国商业存在模式的金融服务贸易状况。根据银监会统计,截至2011年末,在华外国银行类金融机构营业性机构资产总额增长236%。45个国家和地区的181家银行在华设立209家代表处;14个国家和地区的银行在华设立37家外商独资银行(下设245家分行)、2家合资银行(下设7家分行,1家附属机构)、1家外商独资财务公司;26个国家和地区的77家外国银行在华设立94家分行。外资银行在我国27个省(市、区)50个城市设立机构网点,较2003年初增加30个城市。同时,共有6家外资法人银行分行获准在其所在城市辖内外向型企业密集市县设立支行。中资银行业金融机构对外直接投资主要以境外收购和设立分行为主,如工行收购印尼Hal?im银行、澳门诚兴银行等的股权。截至2011年,我国政策性银行及国家开发银行设立6家海外机构,参股2家境外机构;5家大型商业银行设立105家海外机构,收购(或)参股10家境外机构;8家中小商业银行设立14家海外机构,2家中小商业银行收购(或)参股5家境外机构[8]。
境外消费和自然人流动模式的金融服务贸易。境外消费模式的金融服务贸易是由居民向非居民提供的金融服务,如对非居民消费者提供的金融服务;自然人流动模式的金融服务是一国自然人居民到非居民所在地为其提供金融服务。这两种模式的金融服务相对于其他两种,不仅在中国发生的概率小,在整个世界也相对小一些。根据历年国际贸易统计报告显示,境外消费、自然人流动两种模式在实际中所占份额很小,分别为10%~15%和1%~2%,而跨境交付和商业存在分别占35%和50%。鉴于数据的可获得性,本文以商业存在及跨境交付两种模式的金融服务贸易进行测度。1997—2011年金融服务贸易额如图1所示,从图1可以看出,金融服务贸易发展不均衡,并存在顺差趋势。
模型建立与样本数据
为检验金融服务贸易对经济增长的作用,构建包含商业存在及跨境交付两种模式的金融服务贸易模型为lnGDP=β1lnNM+β2lnFI+μ(1)式中:GDP———经济增长;NM———跨境交付模式的金融服务贸易;FI———商业存在模式的金融服务贸易;β1,β2———待估计的系数;μ———随机扰动项。变量取对数主要是为了消除时间序列数据的异方差,但并不改变变量之间的协整关系。在指标的选取上,经济增长以国民生产总值表示。根据上文的分析,NM以保险服务和其他金融服务贸易额之和计算;FI以中资银行海外资产和外资银行在华资产之和表示。数据来源于1997—2011年《中国统计年鉴》、《中国国际收支平衡表》以及《中国金融年鉴》并经过计算整理。由于样本数据为时间序列数据,因此首先进行单位根检验以确定数据的平稳性,为避免时间序列的非平稳性所导致的“伪回归”,采用协整检验来说明其长期均衡关系。最后,进行Granger检验,验证变量之间的前因后果的推动关系。分析过程借助软件Eviews60进行。
模型检验与数据分析
平稳性检验。由于时间序列数据的动态路径不仅有可预测的成分,还含有随机的成分,容易产生单位根,导致伪回归,因此本文采用ADF法检验法(Dickey&Fuller,1981)进行平稳性检验[9]。该方法通过在回归方程右边加入因变量的滞后差分项来控制高阶序列相关。为了对常数项、时间趋势项及存在的单位根作检验,可根据参数α,β和γ是否为零的假设进行检验。方程中加入p个滞后项是为了使残差项εt成为白噪声序列。最优滞后长度p可根据AIC准则和SC准则确定,选择AIC和SC为最小的滞后阶数。由于ADF统计量的分布是非标准的,可用Mackonnon临界值进行判断。变量lnGDP,lnNM,lnFI序列的平稳性检验结果如表1所示。从表1中看出,虽然时间序列LGDP、LMN和LFI是非平稳的,但其一阶差分是平稳的,可以进一步判断协整关系和因果关系。
协整检验。时间序列回归前需检验各变量是否存在协整关系。从经济上而言,协整关系表明经济变量之间短期受随机扰动项影响可能偏离均值,但随着时间的推移将会回到均衡状态。本文是多元变量的检验,因此采用极大似然法(Johnansen&Juseli?us,1990)进行检验[10]。可以看出两种模式的金融服务对于GDP都存在着正效用,跨境交付模式的金融服务贸易每增长1单位,将带动GDP034单位的增长量,而商业存在模式的金融服务贸易每增长1单位,将显著带动GDP188单位的增长量。
Granger检验。由于协整检验仅仅是对变量是否存在长期均衡关系的检验,而因果关系还需以Granger(1969)的检验方法进行判断[11]。其基本思想是:变量x和y,如果x的变化引起了y的变化,x的变化应当发生在y的变化之前。即如果说“x是引起y变化的原因”,则在做y对其他变量的回归时,x的滞后值能显著地改进对y的预测,就认为x是y的Granger原因。根据AIC准则确定各变量滞后阶数为2,对变量进行Granger因果检验,结果如表2所示。从结果看,lnNM是lnGDP单向的Granger原因,lnNM是lnFI单向的Granger原因。
结论
我国金融服务贸易与经济增长在样本区间内是非平稳的,但变量的一阶差分是平稳的,它们之间存在长期均衡关系,各变量通过长期均衡关系相互影响。结合协整方程结果,金融服务贸易对经济增长具有正相关效应,跨境交付模式的金融服务贸易每增加1单位,将引起经济增长034单位的变化,而商业存在模式的金融服务贸易每增加1单位,将引起经济增长188单位的变化。跨境交付和商业存在模式的金融服务贸易、经济增长之间存在单向Granger因果关系。跨境交付模式的金融服务贸易是经济增长的单向原因,并且促进了商业存在模式的金融服务贸易的增长。
综上,金融服务贸易是世界经济和金融发展的重要组成部分,“在当今的国际经济交易中90%以上是金融交易”(张小锋等,2009),国际金融服务贸易对经济发展的作用日益加强。因此,应调整服务贸易政策,完善金融体制,推动金融服务的现代化[12],同时改善金融服务贸易发展的软环境,最大化地实现金融服务贸易自由化,促进我国金融服务贸易的发展,有效培育新的经济增长点。
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众所周知,小区物业管理与城市居民以及城市的现代化密切相关。下面是读文网小编为大家整理的小区物业管理毕业论文,供大家参考。
一、住宅小区物业管理特点
随着现代居住方式的不断改变,物业管理既有普通服务型行业的特点但又有着不同于其他服务性质工作的特点,主要体现在以下几点:
1.社会性。
住宅小区是人们居住、生活的聚集地,居住在小区里面的人从事着各种各样的行业,人口结构十分复杂,是整体社会的一个重要组成部分。不同的居民有着不同的素质、不同的需求,所以在小区的物业管理中就会有社会化的现象发生,因此说,物业管理具有很强的社会性质。
2.整体性。
现代大型住宅小区的功能具有多样性,会根据周边配套设施需求,不但可以居住,也可以办公、娱乐休闲等等。小区物业管理的内容包括了:日常的卫生保洁、绿化、安全保卫、公共设施的维护、规范进出小区的车辆行为、管理业主房屋装修业务等等,这些内容组成了一个管理整体,需要小区物业管理处提高综合服务质量,提升业主的满意度。
3.服务性。
住宅小区业务管理的目的就是为了满足业主们居住、生活的需要,所以物业管理要以为业主们创造一个优美、舒心、安全、满意的居住环境为己任,这也是物业管理最终的整体目标。而且,物业管理要在合同规定的额范围内提供基本的服务之外,还要结合小区特点和业主需求提供有针对性的个性化服务。4.复杂性。由于住宅小区内居住的人员素质、需求各不相同,对物业服务内容和标准要求也不一样,有些对服务标准要求高一点,有些则低一点,而且由于小区业主的收入水平和物业管理消费意识存在着差别,对物业管理收费标准也多持有不同意见。另外,住宅小区的物业管理在实施过程中也会涉及到市政管理、水电气供暖供应、公安、街道办事处等部门,所以说小区物业管理具有相当的复杂性。
二、基于业主满意度的物业管理措施
小区的物业管理处是为小区内集体业主提供服务的,跟其他服务性质的工作一样,目标都是为了提高业主的满意度,具体而言可以从以下几方面措施入手。
1.规范小区车辆管理。
随着经济收入的提高,越来越多的居民都拥有了自己的轿车,在一些大型小区,进出车辆非常的多,占道乱停乱放现象严重,甚至在上下班的高峰期还会出现小区道路拥堵和车辆碰擦情况,车多位少问题相当突出。为解决这些问题,首先作为业主要自觉将车停放在划定的停车位置,物业管理处要制定管理措施惩罚占道停车行为;其次,增加监控摄像头,物业人员加强小区内的巡逻,发现占道停放车辆和堵住车库门的情况要进行规劝,对碰擦事故进行取证;最后,限制外来车辆停放到小区内,在车位和空间有限的情况下优先满足小区内业主需求。
2.维护小区卫生环境。
小区的卫生环境是需要广大业主共同来维护的,随便扔点小垃圾虽然是小事,但是如果大家都这么不自觉的话,就会造成严重的卫生问题。小区内有一些场所是供休闲散步用的,保洁员上午才打扫干净,下午就会因为个别业主随意丢食品垃圾,变得很脏,或是垃圾只丢在垃圾桶旁边,在夏天季节总会发出恶臭。维护小区卫生环境,首先就要求业主共同自觉戒除随意扔垃圾的习惯,将体积较大的垃圾,比如纸箱之类的不要堆放于楼道,也不要随意丢弃在垃圾桶旁;其次,是保洁员要经常擦拭垃圾桶,引导业主往垃圾桶丢垃圾时掀开垃圾盖;最后,物业管理需要定期指派专业人员进行小区消毒和绿化修整,防止蚊蝇滋生。
3.物业与业主多些沟通谅解。
物业管理处在日常的管理工作中要多站在业主的角度考虑问题,业主也要多支持物业人员的工作,多给予理解,这样才会令到小区多了份和谐。业主和物业人员都有不同的脾气和处理方式,在对一些问题的处理上,多几分谦让、多几分理解,心平气和的共同探讨解决的方法。比如,因为管道线路维修需要暂时停止水、电、气、暖的供应时,物业管理处要提前通知业主做好准备;比如,会产生噪声污染的一切房屋装修项目禁止在周末进行,以免影响到业主的休息;对于业主投诉的问题,物业管理处应当及时处理并给予答复等等。
4.消除隐患,保障小区的安全。
物业管理的重要职责之一就是保障小区业主人身和财产的安全。住宅小区发生失窃、甚至命案的事时有发生,一旦发生这种问题,物业有着不可推卸的责任。业主缴纳了物业费,物业就有义务承担和履行保障小区安全的责任。因此,物业要制定相应的安全管理措施,消除潜在的安全隐患。比如,在重要位置安装监控器,一旦出现失窃事件,调取录像取证;采用登记方式对外来拜访人员进行登记管理;加强巡逻,震慑偷盗行为的出现;小区如有水池,要做好围蔽措施,防止小孩失足跌入溺亡事件发生等等。
三、结语
物业管理工作关系到小区业主居住、生活的质量、秩序和安全,物业人员在日常的管理工作中要立足于业主的需求,采取有效的措施不断提高物业管理质量,提高业主的满意度。
一、人员配备
1.保安:每岗按进门岗1人,出门岗1人,监控岗1人,巡逻岗1人定岗。共4岗,每岗365天24小时服务,需派4人,共计16人。此是最少配置,上班高峰时需站岗,巡逻岗到出门岗。下班高峰时需站岗,巡逻岗到进门岗。
2.保洁:按三级服务标准,一般每1万平米配1人,6万平米配6名保洁。3.管理人员:配小区经理1名,管理人员2名(365天提供服务),财务1名。4.维修人员:因需365天24小时提供维修服务,至少需2名维修人员(电工、登高等特殊作业需2人)。以上是最经济的人员配备情况,再少会影响物业服务质量。
二、收入情况
1.管理费收入:设每月每平米收X元,假设物业管理费收缴率98%,整个小区每月收X元/平米*60000平米*98%=58800X元。
2.停车费收入:固定车位:假设按物价局规定的场地停车费最高150元/车位计,300只车位*150元/车位=45000元。临时停车费:临时停车受居民户数影响,户数与访客成正比,与小区周边产权业态有关,如周边有饭店、对外接待单位等,临时停车费收入较高,反之收入较低。根据每个小区情况不同,临时停车费一般在1000—6000元不等。60000平米小区,按平均100元/天计,每月临时停车费收入3000元。停车费收入合计45000+3000=48000元。
3.广告等其他公益性收入:根据电梯数、小区地理位置、小区品质不同而不同,60000平米小区按理想情况估计,每月按5000月计算。停车费、广告等其他公益性收入按物业、业委会按三七开分成,物业占三成收入计(48000元/月+5000元/月)*0.3=15900元/月。业委会所得七成公益性收入,税后补充进小区维修基金。
三、支出情况
1.保安工资:假设保安均为街道托底人员(此为最低支出),按2014年最低工资标准1820元,加国定假日加班费(11天3倍工资计算)、高温费(6-9月每人每月200元)、服装费、停车收费提成奖励等,计2400元/人*16人=38400元/月。
2.保洁工资:一般保洁人员为街道托底人员和外来民工,外来民工需缴社会保险费,按2014年最低工资标准1820元,加国定假日加班费、高温费等,街道托底人员约2400元/人,外来民工约3600元/人,平均计3000元/人*6人=18000元/月。
3.管理人员、维修人员:包括国定假日加班费、高温费、加社保费等,街道托底人员约3400元/人,在职员工约5600元/人,平均按4000元/人*6人=24000元/月。(扣除提供居民服务的维修人工费收入。)
4.办公费用:包括办公室水、电、电话及办公用品,公用部位水电费(门卫室、地下室、路灯、楼道灯等,泵房、电梯用电由水泵、电梯运行费承担。)60000平米小区,按2000元/月计算。
5.税金:物业管理费、停车费、其他公益性收入的5.65%。(58800X元/月+15900元/月)*5.65%=3322.2X+898.356.因物业管理成本中,人力成本占主要成本,因此只分析以上成本费用。假设其他费用,如绿化养护费、维修工程费用全部由维修基金承担。
四、盈亏平衡点测算
总收入=总支出58800X+15900=38400+18000+24000+2000+(3322.2X+898.35)55477.8X=67398.35X=1.21元/月
五、结语
若停车费、广告等其他公益性收入按物业、业委会按三七开分成,6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点为1.21元/平米。一般情况下,物业公司与业委会协商,停车费、广告等其他公益性收入对半开分成,则6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点下降为1.03元/平米。以上分析中,为降低人员成本,保安人员、保洁人员多为街道托底人员或外来民工,管理人员中也不乏街道托底人员。这是目前上海物业管理企业的现状,这种情况导致了物业管理水平难以提高。本文分析了2014年度6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点,而且是从物业管理三级服务要求的人员最低配置;收入的理想状态下进行分析。需要说明的是,小区规模与物业管理费盈亏均衡点成负相关。如果小区规模小于6万平米,物业管理费盈亏均衡点会升高。并且以后每年随着上海最低工资的调整,物业管理费盈亏均衡点将不断提高。因此,建议业委会通过业主大会形式,适当提高物业管理费收费标准,进而提高物业管理水平,改善小区环境,最终达到物业保值升值的目的。
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作为国家对房产市场进行调控的关键手段,城市的土地制度不仅关系着土地资源合理的配置与高效利用,也关系到我国国民经济可持续性的发展。下面是读文网小编为大家整理的房地产经济学论文,供大家参考。
摘要:
随着我国房产税改革方案的提出以及沪渝两市的试点情况,房地产经济的发展必将迎来全新的挑战和机遇。工商管理对规范房地产经济发展,平衡行业内部竞争具有极其重要的作用。文章对工商管理的特点进行了简单分析,针对房地产经济和工商管理之间的内在联系作了剖析,探究了工商管理对房地产经济的促进作用,以期对相关工作起到一定参考作用。
关键词:工商管理;房地产经济;内在联系;促进作用
房地产经济发展的好坏和国家整体经济发展具有直接关联,其既是国家宏观政策的体现,也是市场环境的外在表征。工商管理是对各行各业的监督约束,通过明文规定对行业内的各种行为进行检查和规范。对于房地产行业而言,通过工商管理加强其行业行为的合理性与合法性,对维持房地产经济持续发展和保证市场秩序具有极其重要的作用。
一、工商管理特点分析
工商管理从其性质上看属于政府职能部门,但是,其和常规的职能部门又存在一定差别。工商管理的核心工作是按照国家相关法律规定对各行各业进行监督管理,以此确保各行各业经济发展科学合理。通过工商管理的定义不难看出,其只是对经济活动进行监督和管理,并不具备直接干预经济活动的权力。因此,可以说工商管理是市场经济的框架,市场经济只有在工商管理的范围内才能确保良性健康的发展,一旦超出工商管理的范围,就可能导致一些违背市场规律、法律法规的行为出现,最终对市场经济发展造成较大影响。从实际工作看,工商管理具有很高的灵活性,对于不同经济体或是不同的行业,工商管理可以采取不同措施手段展开相关工作。但是,在这高度的灵活性当中,又有一部分维护不变的核心内容,比如我国经济政策、相关法律法规等。只有以我国的经济政策和法律法规作为不变的核心,以此构建灵活多用的工商管理工作模式,才能取得最好的工作效果。工商管理从范围上看是很大的,其不仅涵盖了各行各业,在管理形式上也可以分为有形监管和无形监管两种。有形监管就是工商部门通过既定的准则、确定的流程等展开相关工作。而无形的监管主要是凭借市场准入、市场竞争和市场交易等对各行业的经济活动进行监管,以此实现市场经济平稳发展。
二、房地产经济和工商管理的内在联系
(一)房地产经济是工商管理工作的重要组成
在市场经济的繁荣发展下,房地产经济也表现出了强力的增长。尤其是在我国经济水平整体提高之后,普通居民对住房的需求不断增长,直接刺激我国房地产行业大幅进步。但是,在房地产行业飞速发展的背景下,也表现出了不少问题,尤其是在房地产规模迅速扩大之后,对应的监管制度和措施缺少,导致房地产行业出现了一些乱象。因此,作为工商管理的重要组成部分,房地产经济对工商管理工作的发展起到了积极的促进作用,也是工商管理工作不断进步的重要基础。
(二)房地产经济和工商管理可以实现互补互助
房地产经济想要快速、健康、稳定的发展,离不开工商管理的监管约束。同理,工商管理工作的进步发展也离不开房地产经济的支撑。房地产经济作为市场经济的重要环节,其具有风向标的作用,通过房地产经济的发展情况,就可以对其他行业的发展情况作出基本预测。而工商管理是保证市场经济良性发展的重要手段,即工商管理工作不断发展进步,就可以促进房地产经济进步发展,而房地产经济发展进步又可以反向推动工商管理进步。所以说,房地产经济和工商管理具有互补互助的作用,二者在一定程度上具有高度的一致性。
(三)工商管理为房地产经济发展助力
房地产经济的发展具有许多关联因素,比如市场需求、行业竞争、关联行业发展以及工商管理等。在这些众多因素中,市场需求和行业竞争等都属于房地产经济的直接关联因素,而工商管理属于外部刺激因素,这两类因素在不同的层面发挥着不同的作用。虽然工商管理自身也存在一定缺陷,无法全面地对房地产经济发展起到监管作用,但是,其仍然可以通过现有的制度和政策对房地产经济发挥推动作用。尤其是在美国发生房地产泡沫之后,我国更应该加强工商管理在房地产经济发展中的监管作用,以便为房地产经济的发展助力。
三、工商管理对房地产经济发展的促进作用分析
(一)促进房地产市场更加规范合理
房地产市场在发展过程中表现出了不少不合理的行业现象,给房地产经济的发展形成了不小的限制。基于此,通过加强工商管理对房地产行业的监管,可以有效减少这些不合理现象。比如,拿地是房地产企业规划布局的重要环节,也是竞争最为激烈的一个环节。但是,在某些地方,房地产企业拿地存在一些暗箱操作,或是一些不正当的竞争行为,这给整个房地产市场带来了一股不正之风,扰乱了健康有序的房地产市场。因此,通过工商管理的强力作用,依据各项规章制度对房地产企业的各项经济活动进行监管,对其中存在的不合理操作进行严厉打击,以此逐步规范完善房地产市场,促进房地产经济良性发展。
(二)维持房地产经济发展秩序
在房地产市场的发展过程中,出现了一些不合理的现象,打破原本有序的经济发展局面。加之金融危机对我国造成的冲击,进一步扩大了经济发展有序局面被打破的问题,导致我国房地产经济发展出现混乱。出现混乱会导致不正当竞争加剧、消费者利益受损、房地产企业经济效益下滑以及关联行业发展前景走弱等问题。因此,基于国家的宏观调控政策,通过工商管理确保这些政策在房地产经济发展中得以落实,对恢复并维持房地产经济发展秩序具有十分积极的作用。不仅如此,通过工商管理的强力规范作用,还可以最大程度减少房地产行业中的一些风险因素,确保房地产经济可以实现有序发展。
(三)有效的风险防控
风险防控是企业乃至整个行业发展中所必须予以重点关注的问题,但是如何全面完善风险防控,却有待进一步研究。对房地产经济发展而言,风险防控的对象因素众多,各种规章制度都会对房地产经济造成影响。风险防控不仅仅是企业的事情,也是工商管理的重点工作,因为保证企业安全、良性的发展是工商管理的职责所在。于工商管理而言,其风险防控相关工作主要是从监督管理的层面入手,发现房地产经济发展过程中暴露出的风险因子,并及时提出对应的风险应对措施,或是责令企业对存在风险因素的方面进行整改。
(四)保证消费者利益
工商管理的意义不仅在于维护行业的经济发展,其还需对消费者的利益进行保证。就房地产经济发展而言,消费者利益受损的事件出现频率颇高,各类新闻中均报道过相关新闻。在房地产行业中,消费者遭遇最多的问题就是房屋质量问题。相对房地产企业而言,消费者属于弱势群体,其在利益受到侵害时难以得到客观公正的对待。因此,通过工商管理打击房地产经济发展中侵犯消费者利益的问题,可以较大程度保证消费者利益。
(五)指引房地产经济发展方向
工商管理在某种程度上是国家政策制度的反映,其可以体现出国家未来经济发展规划的动向。不仅如此,工商管理是国家宏观调控的一种具体手段,可以从外部对房地产经济的发展起到促进作用。在房地产市场竞争日益加剧的情况下,通过工商管理指引其未来的发展方向,对房地产经济的进步具有积极效用。
四、结语
房地产经济的发展速度越来越快,在房地产市场不断扩大的背景下,工商管理的作用逐渐凸显。在房地产经济中加强工商管理的相关工作,可以对房地产经济的发展起到积极的促进作用,在市场秩序、风险防控以及消费者利益等方面都发挥出显著效果。
参考文献:
[1]童伶,明伟菊.探究工商管理对经济发展的促进作用[J].现代商业,2014(09).
[2]李国瑞.工商管理对经济发展的促进作用研究[J].商业经济,2014(08).
[3]曾美英.工商管理对经济发展的促进作用探究[J].东方企业文化,2014(10).
[4]陶连辉,苗博凯.论工商管理对经济发展的促进作用[J].赤峰学院学报(自然科学版),2014(19).
1我国房地产经济管理中常出现的问题
1.1房地产出现了泡沫经济
房地产的经济泡沫,还影响到了其他行业,比如金融业,因为对房产的需求很高,导致了房产的价格飙升,而这种非正常的飙升直接的刺激了金融、信贷,从而也产生了金融、经济方面的危机。同时,这种过度膨胀还对购房者和房地产企业产生了错误的引导,使得房产的供求严重的不平衡,新房产积压,这就是房地产泡沫经济。
1.2政策缺乏科学性
如今,我国的房地产市场管理目标已经变成了尽快实现房地产市场供需的总体平衡,以及抑制房价的过快上涨。但我国的房地产经济管理因为政策缺乏科学性,所以存在不稳定、波动性大的特点。比如短期政策和长期规划的思路不一致,这不仅不利于房地产市场的可持续发展,同时也不利于消费者。
1.3利益中的冲突
因为房地产开发项目的土地资源稀缺,而且近几年来,人们对房产的需求超过了供给,这使得房地产商品越来越短缺,价格也渐渐的上涨。这样一来,开发商就成为了设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标,从而形成了市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场,实现了房地产项目自主、封闭式的管理,造成了房地产企业和业主在房地产信息方面不一致、不对称。
1.4盲目投资
一些企业或者看人看到房地产企业的利润很高,便盲目的投入了进去,既没有进行可行性研究,也没有对技术和财务进行分析。一部分开发商以“市场变化不定”为借口,没有进行可行性研究,使得项目市场定位不合理,还耗费了一定的人力、物力、财力。同时开发出来房产也不符合业主的要求,这也是我国房地产经济管理常常出现的问题。
2解决房地产经济管理问题的对策
2.1完善相关的法律、法规
如今,我国房地产经济出现的问题都是因为政策不合理,因此,必须完善相关的法律、法规,调整政府部门的管理职能。首先要制定房地产产业的发展规划,以此来完善产业政策,完善房地产市场。其次,国家要从创新体制入手,不但必须消除房地产行业不公平竞争的障碍,还要使房地产机制能够良性的运行。最后,必须调整整个房地产经济,使经济收入格局合理而科学,从而真正做到公平、公正。
2.2控制房地产开发成本
房地产行业的经济管理,重点在于控制开发成本。如今,控制成本已经越来越难,其他相关业务也具有比较大的弹性,尤其是报账的标准,更是难以控制。但必须采取措施将房地产开发的成本控制下来,才能够优化房地产市场,使房地产市场运行更加的规范与合理。
2.3在项目定下来之前完成预算
预算是房地产企业管理中非常重要的一个部分,只有完成了预算,才能够实现经济利益。因此,必须把利益指标算入预算中。要检验一个企业的业绩和竞争力,首先要看的便是企业的利润,另外,这也是一个企业的发展基础,更是促进房地产经济健康和谐发展的首要条件。
2.4发挥宏观调控的作用
国家要从管理体制入手,强化房地产市场管理,维护房地产市场的秩序。首先,国家要强化税收在房地产经济中的作用,然后要采取税收措施来对房地产市场的调控。最后,国家还要制定房地产市场机制,设置政府管控机制,调控土地的价格,避免土地价格被垄断或者受到不良影响,这样就能缓解房价带来的压力。
2.5建立预警预报制度
国家可以建立房地产预警预报制度,对房地产信息、数据、资料等进行收集并分析,再根据当前的市场运行状况,对房地产经济现状作出科学的判断。同时,这样也能够为国家引导房地产提供一些可靠的依据。此外,还要建立房地产市场信息系统,根据全国各地的房地产市场的发展规律,构建适合当地的房地产预警指标体系,从根本上避免房地产经济泡沫的产生。
3总结与体会
房地产是国家经济的支柱性产业,虽然我国的房地产开发具有比较好的前景,但是房地产经济中出现的一系列问题仍然阻碍了房地产行业的运行,并且影响了房地产市场的良性、循环发展。只有采取措施解决了这些问题,才能够维护房地产健康、有序的运行,并且促进居民生活水平的提高。
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随着改革开放的不断深入,国有、集体、个体房产的使用也进入市场经济的轨道,房产经济的承包、租赁发挥了经济效益。下面是读文网小编为大家整理的关于房地产经济学论文,供大家参考。
一、建筑经济
建筑经济学的研究内容包括:建筑经济学的性质、理论、方法,建筑业的宏观经济问题,建筑企业的经济问题,建筑市场的建立与发展问题等。中国的建筑经济学已初步建立起学科基础,取得了一批比较好的研究成果,但无论从理论上还是从研究方法上,都需要进一步发展提高。研究建筑经济的目的在于探索建筑行业发展规律,在此基础上改善生产关系,最终为促进建筑生产技术的发展,更好地提升建筑行业活动的经济效果。
二、提出房地产经济和建筑经济的镜像关系
广义的房地产经济是指房地产相关经济范畴,其可以是独立的经济体,也可以与其他任何产业相互交叉和关联。建筑经济则是指在建筑领域,对建设项目经济方面做出的预测、分析、实施、决策、评估等各项活动。对房地产经济进行评价时,多从可建设用地面积、规划用地面积、地上或地下建筑面积、建筑密度、建筑层数、建筑高度、容积率、绿化率、停车位等主要建筑技术经济指标入手。为了方便讲房地产经济和建筑经济对比论述,把它们分别看做相对独立的整体。房地产经济与建筑经济之间的关系可以用镜像关系来形容。通俗一点讲,照镜子时,镜子内外的像很相似,但实际上,二者却截然不同,镜子外面是实实在在存在的实物,镜子里面是通过照镜子产生的影像。从这个角度上来讲,建筑经济是实在的、活动的人和物,而房地产经济则是产生的影像。可以从以下三个方面具体论述二者之间的镜像关系。
(一)房地产企业和建筑企业的关系
建筑企业是建筑产品生产环节的主体,而产品流通环节的主体则是房地产企业。一个完整的过程应该是,首先,房地产企业项目立项、批准,之后,建筑企业进行生产,接下来,转化为建筑产品乃至房地产产品,最终,房地产企业对建筑产品进行销售活动。
(二)房地产经营活动和建筑生产活动的特点
房地产企业的角色比较复杂,更像是一个整合商,将各种资源或者与资源相关的经济活动进行整合,房地产企业更多地是从事高端经营管理,通过前期业务人员、工程现场管理人员、销售人员以及会计人员共同完成房地产的开发经营活动。建筑企业却与之不同,建筑企业提供建筑生产活动,包括实实在在的劳动、架子工、瓦工以及木工等,最终将物资转化成建筑产品,成型的建筑产品再配上建筑企业的组织经营管理,最终构成建筑企业的日常生产活动。
(三)房地产业和建筑业紧密联系,息息相关
房地产业和建筑业二者既有独立生产活动部分,又有穿插交叉环节,其中,建筑业施工与房地产业开发是两大产业的交叉点。可以这样说,没有建筑业的生产活动就没有房地产业的经营活动,同时,没有房地产业立项,也就没有建筑业的生产,两者关系密切,共同承担起了国民经济中重要的一部分。
三、房地产经济和建筑经济汲水理论分析
房地产经济与建筑经济之间的关系不仅仅是镜像关系,还可以用汲水理论引出二者的关系。经济学中有个名词叫做汲水政策,是指经济萧条时,通过拿出一定的公共投资促使经济回复正常的一种活动政策,其是应对经济波动的一种财政政策。这里则引用汲水理论类比房地产经济和建筑经济。建筑经济好像是打井,而房地产经济及其产品好像是井中的水。下面可以运用汲水理论阐述一下二者之间的关系。
(一)优质资源有限,循环资源无限
一般情况下,不同城市的水,品质不同。同样的,不同城市房地产资源,表现价值不同。地段的好坏直接影响了房价,同样一套房子放在黄金地段可能3万,而放在郊区只值3千;水资源是循环的,虽然不停地汲取水资源可能会造成井中的地下水暂时性地枯竭,但通过人工回灌或者雨水渗透,同样是可以实现循环。与水资源类似,房地产产品类同。大规模开发销售可能会导致某个区域阶段性的饱和,但通过旧城拆迁改造、产品寿命到期再生产,同样可以达到循环;水被使用的时候才具有使用价值,而水的价值则是通过市场最终确定的,资本论中,价值规律指出,使用价值围绕价值上下波动,在相对时间单位内表现平稳。这个经济规律放在房地产方面来说,这个相对时间可能会比较长,而这个时间段内则表现出单边平稳上升,上涨。
(二)打井活动是实实在在的生产活动必然具有实实在在的内在价值
打井是人体力付出,是一种是实实在在的劳动,是创造价值的唯一源泉。同样的,建筑企业生产活动也具有同样的性质,建筑企业通过劳动创造了建筑产品,创造了价值,同时这种劳动是创造价值的唯一源泉。在后期的房地产销售中,建筑企业生产产品的价值就附加在房地产经济之中,通过销售得以实现;通货膨胀年复一年的积累也同样将累计价值附加到了房地产产品之中,表象为房地产价值在逐年升高。房地产经济和建筑经济存在的汲水理论具有其实际的应用意义。这个看似简单的“打井取水”的理论,来描绘相对复杂的房地产经济和建筑经济,会把繁琐复杂的问题变得简单。如果有人提出疑问:房价会不会出现暴跌现象呢?可以这样说,虽然优质水资源稀缺,但即使发洪水,带来的也只是短暂的波动,波动之后,还是会遵循物质守恒理论。水自身具有使用价值和价值,而打井这一活动又具有劳动的价值,那么,这一现象就必定会遵循价值规律。不管是国内市场还是国外市场,房地产经济和建筑经济一定遵循市场规律,并受到价值规律的支配和调节。中国是一个很大的房地产市场,在市场经济和农村人口城市化的背景下,取二十年不算太长也不算太短的相对周期,中国房地产市场表现为稳中有升,而投机者等待的逆转大调不会出现。尽管有时在人为的调控下会表现出一些假象,但真正尊重的还应是市场和价值规律这两只无形的手。
在经济运行的过程中,由于市场消费的需求而需要生产出大量的产品,那么生产量的提高就需要资金的投入,扩展到了投资的扩张,那么产品增加了,市场的销路好了产品所产生的效益就高了,这就扩张到了收入环节,收入的增加必将导致支出的增加,有扩张到了支出环节,这期间可能又会扩展到扩大再生产的环节,购进新的设备扩展生产规模等。所以说在整个经济发展的全过程,各个环节都是环环相扣的,每一个环节的发展变动都会引起其他环节的变动,通过因果链的运行不断的累积,是对自身的扩张。
当因果链在运行中,通过不断的自我累积而形成的一系列的扩张行为的过程中,会受到一定因素的阻碍。因为当这些因素发展到一定程度的时候,就会发展到一个瓶颈期,最终阻碍到这种扩张行为的继续。其中阻碍扩张发展的因素有来自外界的也有来自扩张行为本身的,当运行到一定程度的时候,就会自然的产生一种阻力,使得这种扩张不得不停止而发生了转折。那么对扩张行为产生阻碍的因素主要表现为以下几个方面:
1核心因果链自身结构的变化
在经济发展的过程中,各个环节的发展扩张共同组成了因果链,各个环节之间都是相互影响相互制约的,每个环节的发展都会其他环节产生不同程度的影响,所以这是一个有序的合理的连接过程。在因果链发展的过程中,发生在各个环节上的作用力应该是按照一定的比例来均匀分配的,每一个环节都有其自身的承受能力,当这种承受力超出了自身的承载范围的时候,就会发生逆反现象。所以说在因果链发展的过程中,如果作用在一个环节上的比例超出范围的时候,就会使这种比例严重失调,打破了因果链中的平衡协调的关系,从而使整个的因果链也就无从继续发展扩张,这就是来自因果链自身结构的阻碍因素。
2因果链的扩张运行中.会产生恶性循环
在国民经济周期波动的初期和中期,资源供给状况以及生产结构各状况都有序地发展,然而在波动的后期,随着资源供给的持续恶化,生产结构也逐步失调,在很大程度上增加了各部门对资源的竞争,同时也在一定程度上加重了资源供给的恶化程度,各个环节在波动后期恶性竞争现象出现。以上的分析不难看出,因果链的运行可以形成经济周期内在和基本的核心波动,最终导致扩张和收缩的重复交替进行。每一次经济周期波动又有其各自的特点,通过需求、生产、投入以及支出这叫个环节影响因果链的基本波动。
在总结房地产经济与国民经济波动时,可以看出政策的倾向对经济波动的重大影响。政府的各项政策对房地产经济增长和波动都产生着加强、阻碍的作用。因此,政府的各项政策都带有抑制波动和加强波动两个方面的作用。下面是本人总结的政策影响以及具体实施:
1政策波动的影响
在国家发展的过程中,国家政策会做出相应的调整,那么在政策调整的过程中,具有不规则调整的特性,而经济发展是具有一定的规则性的,所以国民经济和房地产经济的波动容易受到政策变化的影响。
2我国行政干预突出特点为目标一致性和多级性
目标一致睫是指中央政府的具体政策下达到各级政府部门后,各级政府部门行动积极活跃,由于纵向调节的特殊性质在于,下级始终要服从于上级。但在经济增长和经济结构的管理、市场的管理和物价的调整等基本问题上,各级政府的行为几乎是同步的,我国自九十年代后期开始。国民经济逐渐走上稳步、发展的道路.房地产经济迅速发展,光是1992年一年房地产企业猛增三倍以上.这种现象的产生很重要的原因是由于纵向行政干预的结果。中央政府不但对全国国民经济进行整体的协调.同时还将直接干预下属的国有大中型企业,干预从投资、生产到分配等任何一个环节,而其中更有来自按行业、部门分级的干预。总结起来为:中央政府的政策(指令)一各级行政机关的执行一各企业,这些叠加起来的干预最终在企业的微观经济活动中体现出来。其后果是企业创造出来的经济实绩总是偏离集中计划的意愿值。
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服务贸易日益发展,成为沟通全球经济贸易活动和企业跨国生产经营的联系纽带,在全球产业与市场整合的进程中,具有特殊功能和重要的地位。下面是读文网小编为大家整理的服务型经济论文,供大家参考。
一、中国与日本韩国旅游服务贸易合作的基础
(一)中日韩三国旅游服务贸易发展状况
近年来中国旅游服务贸易发展迅速,据WTO统计,2002年中国旅游出口总额为203.85亿美元,到2008年旅游出口达到408.34亿美元;中国旅游进口总额1998年为92.05亿美元,到2008年达到361.57亿美元。中国旅游服务贸易一直呈现顺差状态,并且为国家创汇做出了巨大贡献。中国旅游业的发展已经成为经济发展的增长点之一,成为服务业中的重要部门。日本近十年来旅游服务贸易稳步发展,1997—2007年旅游服务贸易进出口总额从297.87亿美元增长到358.56亿美元。作为经济发达国家,日本旅游服务贸易一直处于逆差状态,与货物贸易顺差状态刚好相反。韩国旅游发展实行的是政府指导型模式,虽然韩国自然资源略显不足,但其旅游业发展却独具特色,韩国政府把其自然资源与文化资源相结合,形成良性互动,使其旅游业发展很快。2003—2008年五年间,韩国旅游贸易总额从154.6亿美元上升到288.4亿美元。同时,韩国政府制定出一系列优惠政策鼓励旅游业的发展,如减免税收,打造国际品牌。中国与日本韩国在发展旅游服务贸易的同时互为重要的旅游客源国。根据《2009年中国旅游业统计公报》,全年入境的外国游客2193.75万人次,亚洲市场份额增大,占入境外国人总数的62.8%。其中,日本韩国位列入境客源国的前两位。从2006年起,中国内地居民赴日韩旅游的人数一直都是维持在100万人次以上,但是出境的增长率在不断地下降,特别是2009年,中国内地居民赴日本旅游的增长率降到了负值。
(二)中日韩三国旅游合作的发展状况
中日韩旅游服务贸易合作一直在积极地进行中,到目前为止,三国共举办了五届旅游部长会议。通过会议,三国展开了丰富多彩的官方、民间交流活动,三国密切合作,努力消除制约旅游发展的不利因素。从2006年开始,中日韩三国共举行了五次教育旅游论坛,围绕新时期的教育旅游发展前景、教育旅游交流的发展趋势和教育旅游接待的现状等问题进行了深入探讨。东盟与中日韩旅游部长会议安排,建立了东盟与中日韩三国旅游合作的基本框架,东盟与中日韩三国在旅游合作上达到了许多共识。中日韩三国在“10+3”区域合作安排下展开间接的合作,以旅游部长会议达成的共识为指导性蓝本,以教育旅游论坛为辅助,以民间活动为补充。但是,三国的合作主要在交流层面,在务实层面的合作还需加强。
二、制约中日韩旅游服务贸易合作的原因分析
中日韩旅游服务贸易发展迅速,但是一直都没有形成全方位的合作,更多地表现在双边层面上,并且不稳定。形成这种局面的原因既有经济发展的不平衡、利益的不一致,也有缺乏共同的旅游法律基础和有效的合作机构,还有各自的原因,诸多因素制约了东北亚多方位的旅游服务贸易合作。
(一)中日韩三国经济发展不平衡
从经济的发展关系来看,中国属于发展中国家,日本属于发达国家,韩国属于新兴工业国家。首先,经济发展不平衡不直接构成经济合作的障碍,若不存在共赢的经济合作方式,旅游服务贸易合作就无从谈起了;其次,经济发展水平也决定了旅游服务贸易的发展水平。目前世界旅游服务贸易呈现出多元化的发展趋势,旅游市场、旅游产品、旅游需求等也显示出多元化的趋势。而三国的旅游多元化程度存在着很大的差异,从而使三国的旅游服务贸易合作停留在最基本层面上,很难向深度合作发展。以人均GDP为例,日本最多,韩国次之,中国处于较低层次。其中,2008年日本的人均GDP是中国人均GDP的10倍。这样的差距,在一定程度上影响三国旅游服务贸易的合作。
(二)利益在多方位上不一致
中日、中韩在双边贸易上得到很大的发展,旅游服务贸易也取得了长足的进步。但是在多边的旅游服务贸易合作方面,虽然三国的共识在不断地增多,但是由于历史政治的因素,特别是日本对待历史的认识上很难让中韩两国接受。还有领土争端的问题,如日韩的独岛之争,升温的中日钓鱼岛问题,中韩的东海大陆架等问题,在一定程度上延缓了三国旅游服务贸易合作的进程。
(三)旅游法制化程度不同
日本的旅游法律建设起步很早,法律体系最健全,涉及面最广,针对性最强,法制化程度最高。日本的旅游业曾推动了日本经济的飞速发展。韩国在20世纪60年代就已经认识到旅游发展对一国贸易的重要性,到现在也已经有了比较完善的法律体系。不仅有旅游各个领域的具体的相关法律,也有规范整个旅游业的基本法,旅游的法制化不断增强。而中国的旅游法律建设起步很晚,直到1985年,才有了国务院颁布的《旅行社管理暂行条例》,从那时起开始重视旅游,开始了旅游业的法律建设。所以,三国旅游的法制化程度不同,属于发展的不同阶段,三国不易形成共同的旅游法律基础,阻碍了三国旅游服务贸易的合作。
(四)缺少区域调节机构
严格意义上的区域旅游合作必须具备两个基本的条件:一是具有正式的官方国际区域旅游合作组织;二是具有正式的官方签署的区域旅游合作文件。虽然三国在10+3的框架下展开了与东盟国家旅游服务贸易的合作,建立了东亚旅游协会组织,但是合作要不就是间接的,要不就是没有实质和务实性的(如一些旅游部长级会议,各种与旅游相关的论坛等),或者是已存在的组织在区域旅游合作方面没有发挥作用,造成了三国旅游服务贸易缺少调节机构,不易形成区域旅游的交流和沟通机制。
(五)三国各自存在的制约因素
1.中国旅游服务贸易区域旅游目标的定位缺失。中国国内旅游市场价格的竞争激烈,在出入境旅游方面也存在这样的现象,导致了旅游服务质量的下降,旅游产品的单一,参与性的下降,形成了恶性循环,区域旅游目标的错误定位。此外,中国旅游目的地整体上缺乏长期而有计划的宣传、策划和准确的旅游目标的定位,给海外的游客带来了印象上的混乱。
2.日本旅游实务及技术阻碍其他两国的出境旅游。日本针对中国内地居民的旅游入境手续非常复杂,没有彻底实施中、韩两国赴日旅游签证的便利化政策。尽管2005年7月,日本政府就已经把团体旅游签证范围扩大到了中国全境。但同时设置了新的障碍,对中国内地居民赴日旅游实行了严格的旅游签证核销制度,形成了一种新型的旅游服务贸易限制。
3.韩国旅游服务质量标准低不能满足中日两国旅游需求。韩国对中日入境旅游接待方面重视不够,在汉语、日语导游,餐饮质量和数量都远不能满足中日游客的需要。另外,韩国的旅游费用偏高,使大多数中国内地居民望而却步,而且在韩国的旅游活动还比较单一,很难让中日游客逗留期延长。制约中日韩三国旅游服务贸易的合作因素是错综复杂的,但主要的原因都是来自于三国旅游服务贸易共同存在的问题及各自存在的问题。从以上原因分析来看,三国旅游服务贸易的互补性强,有合作,但是合作不足、不深。
三、促进三国旅游服务贸易合作的对策
提高中日韩旅游服务贸易合作水平的对策需要从很多方面综合考虑。本文的思路是以三国的政府为主导,推动区域旅游服务贸易协议的签订。在该协议的框架下,统一各国利益,建立共同旅游服务贸易市场,开发空间旅游产品,形成区域旅游路线,深化三国旅游服务贸易的合作。
(一)以政府为主导适当提高中日韩旅游服务贸易的开放度
以政府为主导指的是以三国为主导,“应该适当地提高旅游的开放程度,在现有的会议机制的基础上,逐渐地推动双边旅游服务贸易协定的签订,然后最终实现区域旅游服务贸易协定的签订”,建立开发、务实的政策框架和共享的信息体系。在发展出境旅游、入境旅游方面,根据各国旅游服务贸易发展阶段的不同特点,中日韩三国应成立东北亚区域旅游合作中介组织,这个组织应该可以吸收旅游行业协会以及有实力旅行社为会员,并建立起信息共享平台,便于交流。包容性增长即为倡导机会平等的增长。包容性增长最基本的含义是公平合理地分享经济增长。它涉及平等与公平的问题,包括可衡量的标准和更多的无形因素。本文中的中日韩旅游服务贸易的包容性增长是指三国政府加强旅游服务贸易的合作,日韩两国协助中国尽快地完善旅游服务贸易的法律,形成区域旅游服务贸易的基础;增加对彼此旅游业的投资,加强旅游软、硬件设施的建设,使三国共享区域旅游经济发展带来的成果。
(二)建立中日韩旅游服务贸易市场
在建立三国旅游服务贸易合作政策框架,协调各方利益的同时,应加强三国旅游服务贸易市场的制度建设,放弃地方保护主义,清除各种旅游服务贸易的壁垒,逐步统一旅游服务贸易市场准入的标准,建立一个完善的区域旅游服务贸易市场。有选择、有计划地培养并逐步建立一个完善的区域旅游要素市场体系。其中关键的环节就是实现各种生产要素在三国的自由流动,只有旅游经营者、旅游服务人员以及旅游者的流动才能真正带动旅游服务贸易的快速发展。这就要求三国政府要尽最大的努力,继续推行各种便利措施,凭借三国公民的有效证件(如身份证、户籍本)申请出境旅游,如果审核通过,发给申请人一张区域旅游通行证,彻底简化出入境手续,建立一个共同旅游市场。
(三)开发三国主要城市旅游产品形成具有特色的中日韩旅游路线
三国的旅游合作不可能在空间上全面展开,只能在各个国家选择旅游具有一定基础的旅游城市,作为实质性推动三国旅游服务贸易合作的主体,在此基础上逐步推广。中国可以选择北京、上海作为代表城市;日本可以选择东京、名古屋;韩国可以选择首尔,釜山;开展城市点对点的旅游,形成中日韩城市旅游路线。推动中日韩旅游服务贸易合作,必须要拓宽旅游服务种类,开展多方位旅游。开展以三国农村为基础的“绿色旅游”,可以有效地吸引一大批旅游者的特色旅游。随着三国教育水平的不断提高,学术旅游就是以此为基础开发的旅游项目,在旅游的同时进行学术的交流。随着中日韩经济一体化进程的加快,商业会展的定期举行,这些都为商务旅游提供了巨大的市场。
中俄双方目前正积极地在以下几个方面展开合作:
1.中俄地区运输合作。俄罗斯依据在《2025年前远东和贝加尔地区经济社会发展战略》中提出优先发展主干交通运输网的要求,将积极建设西伯利亚大铁路、远东地区公路等项目。目前中俄双方正在积极推进的项目有:中俄国际铁路联运通道的建设;开辟黑龙江经乌苏里斯克与跨西伯利亚铁路的联接;打通俄罗斯与中国东北地区的铁路网等项目。俄罗斯远东地区和中国东北地区的港口出海问题也在商谈过程中。“哈尔滨—饶河—比津—哈巴罗夫斯克”等公路线路问题也正在推进建设过程中。
2.中俄科技合作。根据《中华人民共和国东北地区与俄罗斯联邦远东及东西伯利亚地区合作规划纲要》的要求,目前哈尔滨、牡丹江中俄信息产业园(一园三区)、符拉迪沃斯托克中俄信息园区(一园三区)、大连中俄高新技术转化基地、帕尔吉然斯克中俄技术创新实验平台等一系列科技合作园区的工作都在顺利开展。“一园三区”不仅发展对俄电子信息产品出口、软件服务外包等多项业务,其中哈尔滨中俄信息产业园区还承接俄方电子信息产业企业对我国的投资。中俄两国合作园区的互动,为中俄服务贸易合作提供了新的平台。
3.中俄劳务合作。俄罗斯尚有许多大型基础设施项目在建,需要很多劳务人员。因俄罗斯对本国劳动力保护力度较大,中俄双方进行劳务合作的主动权始终在俄罗斯一边。中俄双方正在积极寻求双方都可接受的方式逐步开展劳务合作。目前中俄双方主要通过农业及养殖业、工程总包和分包领域的项目发展劳务合作。
4.中俄地区旅游合作。中俄双方正积极推进边境旅游,加强两国人员交流。其中中俄互办旅游年活动进展顺利。中俄两国正在不断完善旅游合作机制,扩大两国的旅游合作范围。随着国际航空、国际铁路等运输方式的不断完善,运输效率逐渐提高,也会不同程度地促进双方旅游业的发展。
中俄服务贸易合作的基础及存在的问题
(一)中俄服务贸易合作的基础
1.俄罗斯入世对中俄服务贸易合作的推动作用
2011年11月10日,俄罗斯完成了长达18年的入世谈判,这标志着俄罗斯将正式成为世贸组织的一员。俄罗斯的入世也带来了俄方市场更大范围开放。除了关税下调,作为准入规则的一部分,俄罗斯对服务市场准入承诺了30个双边协定。不符合WTO要求的各种限制措施将会取消,很多项目在今后都将全部或部分以不同形式逐步开放。(1)俄罗斯将在四年内取消原来的电信参股不得超过49%的规定。电信业一直是属于在俄罗斯受管制的行业,随着俄罗斯入世,俄罗斯将逐步放宽对电信业的管制力度,中俄在电信通信方面的合作机会有望增加。(2)外国保险公司在俄罗斯入世9年后将能够在俄罗斯境内开设分支机构。俄罗斯法律之前便允许中国在其国内设立保险分支机构,2020年之前便是中俄合作共同提高两国保险行业竞争力的机遇期。(3)外国银行将被允许建立子公司。个人外资参股金融机构将没有上限,但是整体的外资参与银行系统在俄罗斯联邦将限制到50%(不包括外国之前投资在潜在的私有化银行的资本)。银行是投资者的可靠伙伴,在俄罗斯设立中方银行,将有助于保障中国企业在俄罗斯投资、与俄罗斯企业合作等活动的顺利进行。(4)在配送服务方面,俄罗斯加入世贸组织后,将允许外国独资企业在俄罗斯境内从事批发、零售和特许经营行业。(5)运输服务一直是中俄两国的强项。入世后,俄罗斯联邦将对进口产品与同类产品的国内运送过程运用同样的轨道交通费用。在2013年7月1日之前铁路运输货物在运输途中的费用,也将符合WTO的相关规定。管制铁路过境货物的关税将会在俄罗斯正式加入WTO之前公布。这将使铁路运输合作成本进一步降低,收费标准更加规范透明。对中俄运输合作有很大的促进作用。
2.地缘优势
俄罗斯是中国最大的邻国,中俄有长达4300多公里的边境线。俄罗斯西伯利亚远东地区与中国毗邻,这为中俄双方开展边境区域合作提供了天然的区位优势。为协调实施中俄地区发展战略和中国《东北地区振兴规划》与俄罗斯《2025年前远东和贝加尔地区经济社会发展战略》,并根据2007年3月26日在莫斯科签署的《中俄联合声明》第一章第八部分,中国制定了《中华人民共和国东北地区与俄罗斯联邦远东及东西伯利亚地区合作规划纲要(2009—2018年)》。这一规划目前已经进入实施阶段。同时中俄双方在口岸基础设施建设、中俄地区运输合作、发展中俄合作园区、加强中俄劳务合作、促进中俄旅游合作、中俄地区合作重点项目、中俄人文合作、中俄地区环保合作等八个方面将展开紧密的合作。这不仅会增加俄方在中国境内的投资机会,也会极大地促进中国在俄罗斯境内与俄方投资、合作的机会。
3.政治互信优势
中俄政治关系正在积极稳步地向前发展。2011年10月,俄罗斯普京在中国参加中俄第16次定期会晤。中俄双方就共同致力于实现平等信任、相互支持、共同繁荣、世代友好的全面战略协作伙伴关系的战略目标达成共识。两国企业界代表还签署了一系列重要文件,最终交易总额超过70亿美元。这都显示出中俄在经济、政治等各个层面的合作又再次迈向了一个更高的台阶。中俄政治互信的进一步加强,为中俄经贸合作提供了有力的保障。
4.俄罗斯具备强大的市场需求
中国服务贸易总额2010年世界排名升至第4位,中国大陆服务贸易却为逆差。这反映出中国对服务贸易的进口需求旺盛。虽然逆差主要来源自美国,仍然应该重视俄罗斯的快速发展及合作潜力。目前虽然服务贸易总额仅排名世界第18位,但俄罗斯制定的《2025年前远东和贝加尔地区经济社会发展战略》为基础设施、能源开发利用等多方面提供了大量合作机会。如俄罗斯哈巴罗夫斯克边疆区通往大乌苏里岛俄罗斯部分的公路大桥、横跨东博斯普鲁斯海峡与俄罗斯岛的桥梁等基础设施都正在积极建设中,这必然会为中俄双方在运输、旅游等服务行业领域的合作带来更多机会。旺盛的需求会为在俄罗斯直接从事服务贸易的中国企业、个人提供广阔的市场。俄罗斯国家统计局近日公布了2010年10月最新一次人口普查的初步结果,其国内人口总数为1.429亿。庞大的人口基数蕴藏着巨大的市场需求。
5.中俄能源运输合作潜力十足
俄罗斯石油探明储量居世界第7位,占世界总储量的6.23%;天然气探明储量居世界首位,占世界总储量的27.5%。而石油资源的60%和天然气资源的80%分布在西伯利亚地区,东西伯利亚和远东地区约占14%。俄罗斯也已经于2010年11月向中国开通了石油、天然气管道运输业务,管道运输比之前的铁路运输大大节省了成本。据统计,中国石油对外依存度超过50%。目前,中俄能源合作规模还相对较小,中俄能源合作领域还有很大发展空间。中国与俄罗斯深化油气运输等项目的合作才刚刚开始,潜力巨大。
(二)中俄服务贸易合作过程中存在的问题
1.俄罗斯政府诚信问题
为大力促进本国经济的发展,俄罗斯政府出台了一系列政策法规吸引外来投资,但是在很多产业领域内仍然存在着诸如限制投资比例、限制控股权、政策法规多变等问题。俄罗斯政府一直在进行着本国长远利益、本国企业的利益与外来投资者的利益之间的博弈。俄罗斯各州的立法各有不同,俄罗斯法律法规调整频繁,这都对中俄服务贸易合作造成了很大的困扰。如俄罗斯对外来劳务人员配额变动频繁,安加尔斯克-大庆石油管道被日本从中破坏,中国与苏塔尔石油天然气公司的谈判搁浅,种种迹象都体现了俄罗斯政府态度的阴晴不定,俄罗斯政府的决策更多地倾向于其本国的利益。
2.中俄两国服务贸易对外开放度均低于世界平均水平
2010年,中国与俄罗斯的对外服务贸易开放度分别为6.16%、7.71%,而依据WTO网站数据及相关方式计算得出2010年世界服务贸易对外开放度为11.45%。中俄两国在服务贸易领域的开放程度还有待提高。俄罗斯对外开放的服务贸易领域主要集中在建筑、运输、旅游等传统服务业领域,对金融、电信、保险等领域的开放则一直存在诸多限制。中国在金融、电信等服务行业的对外开放度也仍处于较低的水平。低水平的开放度在一定程度上限制了中俄双方服务贸易合作的进一步发展。
3.俄罗斯服务贸易进出口领域比较集中
俄罗斯的服务贸易主要都是集中在运输、旅游、建筑工程等方面。仅运输、旅游二者几乎占俄罗斯服务贸易比重的50%以上。以2008年俄罗斯服务贸易进出口额为例:俄罗斯服务贸易进口额为745.72亿美元,运输业进口额为129.6亿美元,旅游业进口额为248.9亿美元,仅运输及旅游业便占全部进口比重的50.76%;俄罗斯服务出口额为506.94亿美元,其中运输业出口额为150.24亿美元,旅游出口额为119.44亿美元,两者占总出口额的53.2%。[1]可见,俄罗斯服务贸易发展方向相对集中在传统服务业领域,对高新技术应用较少。
4.俄罗斯本国治安及腐败问题
治安问题直接影响到中国对俄罗斯国内进行投资的规模,而腐败问题则会限制服务贸易合作的进行。从目前看,俄罗斯国内治安条件在短期内仍然无法好转。尤其在莫斯科和圣彼得堡两地更是对外国人倍加歧视。加之俄罗斯当地的黑社会组织的排外行为,对很多在俄罗斯投资或合作的企业或个人的生命财产安全都构成了很大威胁。同时腐败问题会扰乱俄罗斯的市场秩序,影响市场竞争公平性、市场信息透明性。
5.中俄服务贸易合作规模较小
中俄两国服务贸易总额与中俄两国对外贸易总额比较,明显两国的合作深度与中俄经贸关系发展的内在需求相差甚远。以2010年为例:中国贸易总额为29729.23亿美元,俄罗斯贸易总额为6488.70亿美元。中国服务贸易所占比重约为12.2%,俄罗斯服务贸易占其总贸易额约17.60%。再加之中国服务贸易目前主要面对美国,而俄罗斯主要面向欧洲,因此,中俄两国之间服务贸易合作所占的比重要更小。
促进中俄服务贸易合作的对策建议
基于前面的分析,中俄双方可以在下述方面积极开展合作:
(一)积极开展能源输送、物流运输方面的合作
俄罗斯是能源大国,在与我国毗邻的远东地区拥有俄罗斯全国约60%的石油、80%的天然气及丰富的林业等资源。中国对能源的需求和俄罗斯丰富的资源形成互补,两国可以开展油气、木材运输等方面的合作。在现有的基础上进一步开展修建公路、铁路、管道运输等相关领域的合作,逐步提高能源运输能力。中俄铁路运输目前存在线路相对单一、运时较长等问题。因此应该加强铁路方面的专项合作,可由政府出面协商如何增加对开线路或者进一步缩短运输时长从而提高运输效率等问题。另一方面中国东北三省与俄罗斯贸易的出海口的问题一直阻碍着中俄贸易发展,因此中俄双方可在集装箱、物流中转站、港口码头(投资图们江港口)等方面的合作上寻找突破口,在互利共赢的基础上提高中俄物流运输能力。
(二)大力促进中俄旅游业合作
中国是俄罗斯的第二大客源国,俄罗斯是中国第三大外国游客客源国。中俄旅游业的发展对双方服务贸易的发展起到极大的促进作用。据国家旅游局统计,2010年俄罗斯来华旅游人数达到237万,2011年5月中国公民赴俄旅游人数为30.8万。双方旅游人数基本实现每年15%的增长,但从总数上来看比例仍然较低,双方旅游合作还有很大发展潜力。因此,中俄双方可以在互办“旅游年”的基础上,减少旅游成本、不断完善旅游合作体制、做好宣传工作,从改善软硬环境两方面促进中俄旅游业的发展。
(三)加速推进信息技术等方面的合作
在当今时代,信息技术的进步对服务业的发展有着至关重要的作用。随着俄罗斯入世,俄罗斯对信息技术的开放程度将会逐步扩大。“一园三区”的建立,为中俄两国科技合作创造了新的合作模式。中俄双方应以“一园三区”的合作经验为依托,逐步创新合作模式、扩大合作领域,致力于将中俄双方的研发能力及生产能力最大化利用。
(四)继续推进与俄罗斯在银行和保险业领域的合作
金融业是中俄两国贸易发展的重要基础,也是中俄两国今后共同抵御外来金融风险的重要武器。因此,加强中俄两国金融合作势在必行。根据俄罗斯法律规定,俄罗斯支持中方银行、投资公司和保险公司在俄开设分支机构。俄罗斯加入WTO之后,在WTO的框架下,中俄双方在金融、保险等领域的合作将更加规范化。中俄两国可在推进双方相关政策改革、发挥国家银行的示范作用吸引更多的银行机构参与合作、建立中俄合资银行等方面进行进一步的合作。
(五)建筑业的合作
中国在人工、装饰材料、机械价格等方面具有比较明显的优势,而俄罗斯在建筑材料价格、城市建设配套费用等方面有一定的优势。目前俄罗斯的城市建设改造、道桥、港口等基础设施都急需发展,边境地区的交通基础设施也需要改善。中俄两国可以在相互引进建筑方面的人才的基础上,充分发挥两国建筑业的互补优势,共同提高两国建筑业的设计、建造水平,进而促进两国服务贸易合作进一步发展。
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在信息技术不断发展的今天,小区的物业管理也面临着新的挑战,相当的一部小区的信息化管理显然已经不能满足技术的发展和用户的需要。因此,如何高效的管理和维护小区物业的基本信息已经变得非常重要。下面是读文网小编为大家整理的小区物业管理论文,供大家参考。
摘要:住宅小区是人民群众生活的场所,是城市管理的基础单元,也是社区建设管理的重要领域。本文从分析社区管理和物业管理的关系,总结社区管理和物业管理各主体的现状问题的基础上,提出建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制,并提出了有效整合的保障措施。
关键词:社区管理;物业管理;自治;有效整合机制
一、绪论
和谐社区建设是全面建设小康社会的内在要求,也是加快构建社会主义和谐社会的重要任务之一。党的十六大提出“完善城市居民自治,建设管理有序‘文明祥和的新型社区”的目标。党的十七大报告进一步强调指出:“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”可见,社区建设管理的提出,既是当前中国经济发展和社会转型的客观要求,也是党和政府顺应人民群众发展要求的重要举措。有效的社会管理和社区建设,离不开社会各公共体和广大居民的参与,所以社区管理一定要重视公民的自治管理。党的提出:“在城乡社区治理、基层公共事务和公益事业中实行群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督,是人民依法直接行使民主权利的重要方式。”作为社区管理中的重要组成部分,广大业主、业主委员会、物业管理公司在社区管理中的地位和作用举足轻重。在社会主义市场经济高度发展的今天,急需认清物业管理中各主体参与社区管理的现状以及存在的问题,努力推进社区管理和物业管理的有效整合。
二、社区管理和物业管理的关系
“社区”一词由德国社会雪茄滕尼斯在《社区与社会》提出,我国社会学家费孝通等人认为“社区是若干个社会群体或社会组织聚集在某一地域里形成的一个生活上相互关联的大集体”。所谓社区管理是在政府的指导下,社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。在我国,社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济转轨时期,伴随着改革的不断深化,社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。随着我国城镇住房制度改革力度的不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公有住房逐渐转变成个人所有,居民由“单位人”向“社会人”转变,在这过程中,物业管理应运而生。根据我国《物业管理条例》规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由以上概念可以看出,社区管理和物业管理既有联系又有区别。首先,居民都是社区管理和物业管理的服务对象,社区中的居民是不特定的,物业管理中的居民则是特定的,即为物业的产权人——业主,业主一定是居民,居民不一定是业主;其次,两者在管理方面都强调居民自治和业主委员会自治,但社区管理侧重由上而下的管理和指导,物业管理则偏重于合同的约束;第三,在管理区域和内容两者有相同重叠的地方,但社区管理的区域和管理内容比物业管理更宽更广。
三、社区管理和物业管理各主体的现状及问题分析
1、社区管理自治现状及问题分析
(1)社区居委会自治功能尚未到位,未去行政化虽然《居民委员会组织法》第二条规定了社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,但在实际工作中,社区居民委员会却承担了大量的行政工作,习惯于上级领导布置什么就干什么,对上级领导表现出较强的依赖性,在工作中,自主性、自治性没有得到体现,社区自治的主要工作任务如社区民主决策和社区服务等基本没有完成。(2)社区居民参与度不高社区居民委员会的自治核心在于广大居民和各共同体的参与,没有社区居民的参与,居委会的自治职能得不到任何体现,只能充当政府“腿”的角色。社区居民的参与,才能让社区居民委员会更了解居民的现实要求,解决各种社区问题的效率才能更高。在实际中由于各种因素的影响,人与人之间交流较少,社区居民之间存在比较严重的疏离感,对社区公共利益漠不关心,很少参与社区公共事务,社区意识不强,对社区缺乏认同感和归宿感。
2、业主自治现状及问题分析
随着城镇化建设的进程和住房制度的改革,建筑物区分所有权的出现导致产权多元化,建筑结构复杂化,大量的物业公共设施设备存在,由于业主意志的多元化,这必然要求有一个能代表全体业主意志的机构,即业主代表大会以及其执行机构业主委员会,代表业主在建筑物区分所有权基础上自我组织和自我管理,制订各种自治管理制度,对公共事务进行民主决策,与开发商、物业管理公司、社区居民委员会、政府相关部门等各主体共同解决物业管理区域问题。虽然业主自治是必然趋势,但是在业主自治开始之时就存在很大困难:业主大会召开难;业主委员会成立难;业主大会和业主委员会行使权力过程难;业主委员会与业主之间,业主委员会与开发商、物业管理公司等主体之间常常出现冲突和纠纷,极难合作。主要体现在:(1)集体决策和少数人参与的矛盾困境。由于各种原因,业主往往难以大规模联络沟通,相当多的业主除了涉及自身利益外,对公共事务漠不关心,置之不理,或者存在“搭便车”心理,缺乏自治意识等,使得代表全体业主利益和意志的组织难以成立,常常出现集体投票过程中投票人数过少,难以达到法定要求,致使业主大会和业主委员会流产,很少人会愿意去从事公共事务的处理。(2)业主委员会组织运作的困难。如前所述,业主参与公共事务管理的积极性不高,导致可能参与公共管理的只是少部分人,从而衍生出以下一些问题:一是出现非法选票问题,组织者为了达到法律规定的投票比例要求,允许违规投票的产生甚至人为地制造一些选票,从而导致业主之间出现争执等问题;二是政府的指导工作出现困境。如果严格按照现有规范,则业主大会投票人数很难达到法定比例,从而导致会议事项难以实现,甚至业主委员会难以产生,无法作出合法的集体决定。
3、物业管理公司面临的问题分析
我国物业管理虽然经过30多年的发展,得到快速发展壮大,但物业管理自成立开始就存在种种问题,主要表现在:(1)管理体制上尚处于新旧体制转轨过程中,社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善;(2)运行机制上,市场竞争机制尚未全面形成,垄断经营、不规范竞争还相当严重地存在;(3)市场主体与物权关系上,还没有建立业主委员会的主体地位;(4)物业管理法律法规还需进一步完善;(5)物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步的理顺等等。作为行业最重要的主体之一,物业管理企业在发展过程中也面临种种问题,主要表现在:(1)物业管理人员素质低下,不能满足物业管理行业发展的需要;(2)现有管理方法和管理手段落后,已不适应物业管理的发展;(3)企业缺乏创新意识;(4)物业管理企业与业主之间矛盾激烈,导致业主维权拒交物业管理费,物业管理公司则进行“暗箱操作”,侵占业主利益形成恶性循环。物业管理不仅是简单的对物的管理和对人的服务,而是应该把两者统一结合起来进行一系列的创造活动。随着人民生活水平的提高,业主的居住行为和居住要求发生了巨大的变化,人民已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目,人民更希望居住的小区富有融洽祥和的生活气息和人际交往关系,具有强烈的专业、文化性和社会性,物业管理公司只有不断创新,积极参与社区文化建设,才能满足业主日益增长的各种需要。
四、建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制
1、明确各主体在社区管理中的地位和责任,构建社区管理体制机制。一直以来,住宅小区物业服务企业和业主之间矛盾集中在责任边界不清,相关部门法止步于小区红线外,街道和社区居委会层面的职责分散,导致跨部门、跨领域协调难,各主体之间互相推诿扯皮的情况比较严重。基于此,首先要明确各主体在社区管理中的职责,突出社区居委会等相关部门的指导监督责任和各专业服务单位的职责,强化业主和物业管理公司之间的合同责任,立法规定业主大会和业主委员会的主体地位,建立社区综合管理联席会议制度,构建社区管理体制机制。
2、发挥居民自治和社区共治作用,提高居民参与社区管理的积极性,增强社区综合治理能力。
(1)理顺政府和社区的关系,实现责权利的统一。要解决社区居委会行政化以及自治能力弱、参与不足的问题,需要进一步深化城市管理体制改革,根据政府管理职能转变理顺政府和社区的关系,政府相关部门依法行政,进入社区主动提供公共服务,还权于社区,逐步解决社区居委会行政化问题和自治权利的回归,为社区建设快速发展奠定体制基础。
(2)进一步发挥社区居委会在业主自治管理中的作用。强化社区居委会对业主大会和业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责,积极协调解决物业管理中各种纠纷,建立纠纷解决机制,探索社区居委会和小区业委会成员的交叉任职机制,进一步加强社区管理和物业管理的联动。
(3)加大宣传,营造社区参与的氛围,提高居民的积极性。外部推动方面,社区管理要借助新闻媒体从多方面进行宣传,培养公民的社区意识,同时要积极探索内部促进方式,把居民个人利益置于社区利益之中,基于维护自身利益的需要,居民积极参与社区建设发展,从而培养民主意识和共同决策能力。积极建立各方联席会议制度和社区听证会制度,提高居民参与社区自治的程度。
(4)完善物业管理住宅小区自我管理制度。进一步完善住宅小区《管理规约》和《业主大会议事规则》等业主自治管理制度的制定,规范业主的居住行为和秩序,倡导文明生活;进一步修订《业主大会与业主委员会指导规则》,根据实际情况完善立法,降低业主大会成立的门槛,提高业主大会组建率和业主委员会的运作规范率,对尚无条件成立业主大会和业委会的,社区居委会要加强指导,协助业主进行自我管理,解决物业管理纠纷。
3、发挥市场作用,促进物业管理行业健康发展,发挥物业管理在社区管理中的生力军作用。
(1)完善物业管理市场机制。针对现有行业矛盾,坚持市场化原则,按照“质价相符”的原则,推进业主委员会和物业管理公司之间协商确定物业服务质量标准和收费标准,鼓励第三方专业服务机构进入物业行业,推动形成公开、公平、公正的物业服务价格机制。
(2)提高物业管理行业监管水平。政府有关部门需加强物业管理企业资质管理,建立动态检查制度和资质升降奖惩机制,完善物业管理招投标管理制度和加强流程监控,规范招投标行为。
(3)推动物业管理行业创新转型发展。鼓励物业管理企业通过市场化手段进行行业整合、兼并和重组,提高竞争力;鼓励物业管理企业创新管理模式,根据市场化需求,延伸服务链条,提高服务水平和服务能力。
五、保障措施
1、制度建设是加强社区管理和物业管理有效整合机制建立的前提。各有关部门应将社区管理和物业管理整合作为一项重要工作纳入议事日程,加强组织领导,完善各种制度建设,按照法定程序修改各种法规制度,理清各主体的管理责任边界,细化职责分工。
2、加强人员培训是建立社区管理和物业管理有效整合机制的重要内容。要围绕社区管理和物业管理的工作内容和要求,依托现有的人才培养资源,加快物业管理从业人员的培训机制建设,积极提高居委会和业委会对物业管理和社区管理的水平,熟悉各种法律规章制度,增强培训的针对性、操作性和实效性。
3、加大评估考核力度是社区管理和物业管理有效整合机制的重要手段。依托社区综合管理联席会议制度,建立工作评价指标体系,优化社区居委会在住宅小区综合治理工作方面的考核评价机制,积极引进第三方测评制度。
总之,物业管理住宅小区是个小社会,既关系到居民的切身利益,也是基层建设的桥头堡。把物业管理纳入社区综合管理和公共服务范畴,两者进行整合,强化政府在住宅小区中的公共管理职责,理顺专业部门在公共服务中的主体责任,落实物业服务企业与业主作为市场主体的权利和义务,充分发挥社区居委会和业主委员会的自治能力,是社区管理和物业管理的发展方向,是加强社会建设、创新社会管理的重要内容。
参考文献:
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五矿邯邢矿业(安徽)物业管理有限公司前身为五矿邯邢矿业有限公司东发物业分公司,成立于2010年11月29日,服务矿业公司生产矿山一线,实现有偿服务,由原邯邢矿山局物业处、邯郸东发贸易有限公司、邯邢矿山局设备调剂中心印刷厂三家单位整合而成。作为一个专业化物业公司,小区的物业管理无疑是不可缺少的一部分,大到小区的公共设施的维修及维护,小到一滴水一度电的节约和使用,无一不列入物业管理的范围。“精打细算、勤俭持家”在这里是最好的体现。本文将重点介绍小区的物业管理及账务处理。
一、公共设施的维护及维修
定期维修小区的道路、屋顶、供排水及暖气管道等。公司所服务的小区大部分是老式小区,由于建成多年,大多设施老化、还有部分设备报废运转。为了能达到国家安全标准还能做到节能降耗,我们采取了由专人勘查实际情况报维修计划,分期分批进行维修,这样费用不会过分集中。维修费用按成本中心分开计算,各种维修费用按分配字段区分,便于查询。为了方便小区居民,小区内配套有运动器械及老年人活动室等。这些公共设施都配有专人维护。维护费用进入小区成本中心,便于管理。
二、水电管理
由于小区建成时间久远,线路及管道老化,为了防止跑、冒、滴、漏的发生,除了要发现问题及时维修,还要在会计核算上予以管理和约束。支付水电费时通过预付账款核算,月底要从预付账款里转出,同时通过由专人填报的水电费分配表进行水电费分配,按可收回的居民用水电、路灯照明、浇花、日常管理等分开入账。居民用水电通过其他应收款入账,其余的分别进入成本。收到居民水电费交款时,冲减应收款。这种方式不仅可以反映出居民水电费的收回情况,还可以清晰的记录各项费用的承担及变化,为了方便小区水电管理起到重要的作用。
三、卫生费的缴纳及生活垃圾处理
小区的卫生费由工作人员上门收取,财务核算时挂其他应付款--卫生费。支付小区垃圾处理费及垃圾箱维修等费用时,直接从往来账中转出,做到专款专用,不会影响成本费用的变动,虚增成本。同时便于查询费用的去向。超出部分暂时由公司承担,来年收取卫生费时适当增加,做到有据可依。
四、暖气管理
北方的冬天,每年都有四个月的取暖期。为了方便小区居民取暖,小区增设了二次加压加热站,其运行费于取暖期过后由热力公司按一定比例返还。这就要求运行费用要分开核算。收取居民取暖费时通过其他应付款-热力公司核算,支付时从其他应付款中转出,补齐差额部分全额付款给热力公司(差额部分含办公区取暖费),由专人计算出办公用取暖费进入成本,其他进入运行费用成本单独核算,每个月加压站的运行费用也由专人计算单独进入成本核算,等热力公司退运行费用时候只需冲减成本费用即可,账目清楚,有据可查。随着社会的不断发展,小区的物业管理必定成为物业管理企业中非常重要的板块。会计核算的细致化必定会使物业管理如虎添翼,做到不该花的钱少花。节约环保、降低能耗也成为现代化企业的新主题。
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随着我国人们经济的提高,我国的房地产行业的发展速度也不断的加快,同时飞速上涨的还有房价。下面是读文网小编为大家整理的关于房地产经济论文,供大家参考。
【摘要】房地产业属于高耗能、高排放量的行业,随着近年来我国人民生活水平的提升,人们对生活质量的要求不断升高,这种形势下房地产业必然会朝着低碳化的方向发展,但是因为当前我国正处于经济转型时期,房地产业向低碳化发展的过程中始终有一些问题存在,因此必须加强对房地产经济的管理,并实现管理工作的创新,从而促进房地产低碳化发展的实现。
【关键词】低碳经济;房地产;经济管理创新
随着近年来我国对新型经济增长方式支持力度的不断加大,尤其是在可持续发展观念的引导下,低碳经济得到了快速发展,实现了对科技与制度的创新,在减少废弃物排放、降低能源消耗等方面取得了有效成果,有效推动了环境和经济的共同发展。近年来各行各业都开始关注低碳经济,随着低碳经济的快速发展,我们的生存环境得到了有效保护,经济结构也得到了有效的优化与调整。因此,在低碳经济背景下,急需进一步加快我国房地产经济管理的创新发展,这样才能切实保证经济与环境的共同发展。
1我国房地产发展提倡低碳经济
1.1制定了低碳地产发展政策
目前我国的经济环境非常复杂,其经济发展过程中具有一定的不确定性,在这种形势下如果不能发展低碳地产发展政策,低碳房产发展将会面临很多问题,例如法律法规不完善,违法行为发生的几率将会增加,在低碳房地产发展的过程中,犯罪的成本比较低,而房地产利润较高,因此造成犯罪率非常高,还会出现房地产价格虚假的问题。因此,在目前的低碳经济背景下,继续加快房地产相关政策与法规的健全与完善。
1.2大力倡导绿色与环保
在目前的低碳经济环境中,要想实现房地产业的低碳目标,就要不断加快在技术与材料方面的创新,充分利用环保的、绿色的材料代替高能耗材料,这样才能实现建筑材料的环保和绿色目标。在房地产业应该利用新型的保温隔热材料,这样不仅可以达到良好的保温效果,同时还能充分实现隔热的目的,保证房屋始终处于一种良好的隔热效果中,此外,对煤炭需求量也会相应降低,最终达到绿色环保的目的。
1.3不断提高环保意识
在全社会范围内加大对低碳环保的教育和宣传力度,提高国民的环保意识,这样人们在生产与生活中才能树立起低碳意识,在日常生活和工作中注意节能减排,积极利用节能减排产品,积极转变人们的思想方式与生活方式,对人们的绿色生活进行引导,这样才能为低碳房地产经济发展奠定坚实基础。
2低碳经济对房地产经济的影响
传统房地产开发与经营都使用粗放型模式,然而在低碳经济背景下,很多地产企业不能适应新的发展方式,进而出现了亏损甚至倒闭的现象。低碳经济是保证我国房地产经济发展的重要条件,引导房地产企业朝着可持续发展的方向发展,这种情况下国家和企业应该共同努力,将房地产经济管理创新发展工作做好,明确低碳经济对房地产经济带来的影响,这样才能使我国房地产行业更好的为我国经济发展做出贡献。
2.1大大增加房地产成本
当前我国的科学技术水平有限,这种情况下继续进一步提高低碳技术,这种形势下在房地产业中应用低碳技术,势必会大大增加房地产成本,在技术研发过程中往往需要投入更多资金。低碳经济实际上就是利用新能源来代替传统能源,当时新能源的利用会大大增加成本投入,因此会极大的增加房地产企业中企业的资金投入。从目前我国房地产企业的发展情况来看,大部分企业都是中小型的规模,他们没有过多的资金投入到低碳经济上,这无疑为低碳房地产发展造成了一些困难。
2.2低碳经济的实行会使房价升温
低碳经济的目标要想得到实现,就需要再房地产发展过程中积极利用新能源和新技术,变相的增加了房地产企业在成本上的支出。当前,很多利用低碳能源的建筑,接着低碳的幌子将房价抬高,但是消费者只会认为只有房屋质量高,其价格才会提高,这在无形中使房价有了升温的迹象。在这种情况下,一些消费能力较低的人群,根本不能承受地产升温带来的压力,一些人买房的欲望大大降低,这对房地产行业的健康发展是非常不利的。
2.3阻碍房地产经济的发展
房地产在发展过程中会使用大量煤炭与木材,能耗总量非常大,据相关研究显示,房地产产生的碳排放量在总排放量中占到了30%左右。从当前我国的房地产发展情况来看,房地产行业要想实现健康稳步发展的目标,首先必须有大量的能源作为保障,在目前低碳经济的发展环境中,能源支持显然受到了限制,同时房地产行业也会受到相应限制,这不仅会严重影响房地产业在一定范围内的发展,同时对房地产经济的整体情况也会造成一定影响。
3低碳经济背景下如何做好房地产经济管理创新
低碳经济主要利用产业穿行、技术与制度创新等方式,最大限度的减少能源消耗量,减少废气的排放量,这样经济发展才能与环境保护实现协同发展。发展低碳经济不仅可以有效保护环境,同时还能对经济结构进行调整,促进能源利用率的提升。
3.1利用法律法规控制地产业碳排放
近年来我国房地产业获得了比较大的发展,建立了一系列法律法规来促进其发展,但是从目前我国房地产经济管理工作中可以看出,还有很多问题存在,特别是在低碳经济发展的过程中,还缺少健全的制度监管低碳经济下的房地产业,这种情况下急需进一步完善法律法规,对房地产业高耗能与高排放进行有效控制,超过标注的房地产企业应接受严厉的惩罚,这样房地产业才能得到健康发展。
3.2对企业成本进行合理控制
低碳经济背景下要求使用新型的环保的技术与材料,这种情况下企业的成本必然会增加,怎样将低碳经济背景下房地产业成本的控制工作做好显得非常重要。①在技术与材料选用过程中,应该结合最优化原则选择低耗能、低排放材料与技术;②在具体施工过程中要保证采用的技术能够达到低排放的目的;③在开发低碳房地产的过程中使用的新材料通畅价位都比较高,因此必须将材料使用情况做好统计,避免出现浪费现象。此外,还要在前期工作中将成本控制工作做好。
3.3制定长期的房地产业发展目标
随着近年来我国体制改革的不断加快,对房地产业经济发展方式与经济结构都提出了要求,经济发展方式的转变要求企业在发展过程中做到低排放和低耗能,因此国家不仅要对当前的经济形态进行充分考虑,同时还要在发展房地产的过程中对其进行宏观指导,保证房地产企业可以在低碳经济背景下稳步发展,避免因为低碳经济影响而造成的房地产经济萎缩。
3.4完善房地产经济管理机制
显然,当前我国房地产发展过程中还有很多问题存在,特别是进入低碳房地产经济发展阶段以后,市场形势越来越复杂,这种情况下单纯依靠行政政策已经很难实现对房地产经济的有效调节,因此国家相关部门应该结合低碳经济对房地产业的要求,针对房地产经济进行一些干预,对当前的房地产经济管理机制进行完善,这样才能充分保证低碳经济背景下房地产业可以得到稳步发展。
3.5不断调整房地产经济财税政策
在低碳经济背景下企业要想实现发展就要增加资金投入,那些依靠银行贷款的企业必然会面临更大的投资风险,因此国家应该采取相应的财税政策,对发展低碳经济的企业提供支持,可以对于高耗能房地产企业征收污染税,通过这种方式可以为房地产转向低碳经济方向发展的企业提供机遇,同时还应该利用降低税收、增加财政补贴的方式,针对那些实施低碳经济的企业提供支持,以不断促进房地产企业朝着低碳经济方向发展。
4结语
综上所述,近年来能源紧缺的现象越来越严峻,低碳经济开始成为各行各业发展的主流趋势。在低碳经济背景下,房地产企业发展可以更加快速的实现降低能源利用、减少污染的目标,同时不断提高节能环保的意识,进一步推动房地产业朝着低碳方向发展。目前房地产行业低碳发展中还存在很多问题,必须在经济管理工作中实现创新,不仅加快房地产经济发展,同时还要积极改善居民生活环境质量,最终保证经济与环境协同发展得以实现。
参考文献
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引言
不可否认,房地产经济在我国经济发展中占据着十分重要的地位,不但使人们的住房水平有明显提升,而且还提供了很多就业岗位。然而,我国土地面积虽辽阔,但人口众多,且适用土地有限,随着人们对房屋需求的猛增,开始出现供不应求的现象,直接导致房价上涨。长期如此发展下去,必将影响到我国经济的稳定性,所以必须对房地产经济加以规范,促进其与市场经济的协调。
一、发挥政府宏观调控的作用
房价居高不下、住房难是我我国当前备受关注的社会话题。在市场经济中,经济发展要遵循市场规律,而我国正处于经济转型期,加上市场环境复杂多变,急需政府涉入,采取宏观调控手段,合理控制房价,尽快把房价拉回与我国经济水平相一致的轨道上,减少房地产泡沫带来的危害。首先,政府需加强重视,并对当前房地产经济有个明确的认识和科学的判断,将控制和降低房地产市场风险作为重点工作来抓。其次,应加强监督管理力度,时时掌握房地产市场动向,了解消费者的消费心理,予以科学地引导和调控。特别是地方政府的投资行为,和房地产业负债率过高的问题,应及时解决,确保房地产商能够理性投资,避免较大金融风险的形成。地方政府过度干预,非但解决不了问题,反而可能会出现新的问题,所以必须对地方政府加以约束。同时,在巨大经济利益的引诱下,房地产交易中难免会出现金融诈骗行为,如有必要,政府应采取强制性手段予以制止。如果资产价值不断增长,而实体经济跟不上,将影响到经济的可持续发展,为防止这一现象继续恶化,政府可提高银行存款利率,或通过征收房产税等手段加以控制。
二、实现房地产业的科学发展
房地产业在我国国民经济中的地位极其重要,对国家和社会的贡献也不容小觑,然而市场环境复杂多变,随着房地产业的进一步壮大,出现的问题也越来越多。比如在银行信贷中占据着高比例,一旦资金断裂,银行将首当其冲,其他行业也会受到影响。我国房价上涨的原因与实际价值并不相符,主要是开发商和炒房团引起的,价格与价值相背离,与市场经济持续稳定发展的目标不符。所以,房地产业应尽快回归到均衡、科学、可持续发展的轨道上来。该行业不管是收缩还是扩张,都应尊重客观事实,符合我国经济发展水平,并综合考虑社会、人口、生态等多方面因素,使其在国民经济中能够发挥平稳支撑作用。任何行业发展,都有其底线,房地产业同样如此,如果不加控制,任由其如此发展下去,必将会有衰退的一天,而其他许多行业也会受到影响,甚至会阻碍国民经济的进步。所以,一方面,不管是房地产开发商,还是消费者,或是干预的地方政府,都应摆正心态,重新认识房地产业的优势和其可能带来的风险,减少盲目性;另一方面,应结合经济实际水平、城镇化水平、工业化水平和居民收入水平等条件考虑,走出一条科学均衡可持续发展的道路。
三、房地产经济需要合理转型
经济在发展,市场在随时变化,新时代、新的消费需求对房地产业提出了新的要求。传统的房地产业在扩张过程中存在明显的盲目性,竞争方式较为粗放,且运营模式单一,不利于该行业的长远发展。而如今,市场竞争加剧,房地产业不但要竞争产品数量和质量,还要树立自己的形象品牌,提高产业服务水平,只有提高综合实力,才能在激烈的竞争中占据优势。运营模式也不再单一,反而倾向于综合性配套服务运营。另外,过去的房屋产品耗能较高,污染严重,对人们的健康和环境都不利。当前时代提倡绿色、节能、环保,房地产业也逐渐走上了低碳环保的发展道路。随着城镇化水平加快,房地产也在经营理念上也应有所转变,首先要重视产品的综合性和多功能化,现代很多地产都兼具办公、娱乐、居住、购物等多种功能。其次经营范畴要有一定的拓展,如在休闲度假、公共设施上增加投资。此外,相应的物业和服务水平也要跟上。低碳绿色房地产是今后的一个主要方向,绿色不仅仅是在房屋周围种植绿树,更多的是体现在房屋的材料上,应尽量使用环保、无毒害的材料。
四、建立起有效的相关政策
行业发展大都要经过起步、繁荣、饱和、转型四个阶段,房地产业亦然,我国各地经济水平不同,房地产业发展程度也有差异,国家应根据各地实际情况,制定适合本地的政策。首先,在土地方面,要进一步完善土地产权制度,建立城市土地储备制度,为调控土地总量和结构提供制度基础和保障。加强土地管理,严格监督,运用现代化高科技,在土地测量、规划上提高工作效率,采用科学的的方法进行规划。此外,还要明确城市增长边界,界定农用地和非农用地的界限,并永久保护城市外围土地。最后要集约利用城市土地。其次,应保持房地产投资适度增长,进一步优化房地产市场结构,包括市场结构、产品结构和产业结构的内容。同时保持适度的房价收入比,例如控制房价上涨速度,保持城镇居民可支配收入的持续增长,大力发展住房二级市场,提倡住房梯度消费,推进住房金融的改革创新,为消费者提供更完善、更多样的金融产品。
五、结束语
房地产经济近些年来发展迅速,对推动我国经济的进步做出了巨大贡献,但如今却开始出现泡沫经济,直接导致房价居高不下,长此以往,可能会影响到社会安定。这就要求必须加以控制,根据我国经济水平,努力促进两者间的协调发展。
房地产经济学主要就是对房地产的资源配置和经济运行规律进行研究。学生通过对房地产经济学的学习,可以发现房地业与国民经济之间产生的相互影响,对房地产经济学产生一个全面认识,但从目前情况我国在房地产经济教学中还存在一定问题,因此需要加强对房地产经济教学的研究。
1 房地产市场中的供求关系
经济的快速发展使房地产市场也发生了较大变化,课本中的内容很难满足学生在知识上的需求。利用教材,对房地产市场中的供求关系的发展进行论述,能够使房地产中的理论与实际的经济活动的联系变得更加紧密。
在市场活动中供求关系是一个主要的推动因素,对会场的发展有着重要影响,尤其是在房地产企业中,供求关系的作用更加显著。房地产经济教学中教材中需要对供求关系进行详细分析,重点要对房地产供求关系平衡的实现进行分析。房地产市场中涉及到人们生活中的必须品住宅,它很难在市场经营过程中自动形成供求平衡关系[1]。社会的关系发展,使人们在住宅的需求上呈现出层次性满足,因此在教材中应当对住宅需求的进行解释,从心里因素和社会因素对人们对住宅需求进行分析,从而进一步加深对问题的探讨,满足学生对知识的需求。
从社会心里动机进行分析,认为人的行为是由内心所驱动的,动机的产生是由人的需求获取到的满足程度而引起的。因此,对住宅需求产生影响的因素时,可以依据人们对住宅需求的迫切程度进行排列,住宅的底层需求就是人们栖息的一个场所,遮挡风雨,其次是满足人们在安全上的需求。在满足人们在生理层次上的需求后,住宅则需要具有保障和安全功能[2]。现代社会中,人们的心理需求对住宅的选择影响越来越大。社会地位需求也影响着人们对住宅,在此情况下,住宅的主要功能是提供正常社交活动的场所,属于集体创造的优越条件。现代许多住宅小区都建设了一些服务设施,这也是为了适应这一需求而建立的。尊重需求,人们在生活中总是希望自身的自尊性能够得到满足,希望个人的成就和才能等方面能够得到他人认可,这种存在于内心,并且需要外在标志和行为表现,而一套功能完善的设备则可以实现这一需求[3]。
2 房地产经济学教学中对实验教学的应用
2.1 实验教学实施的基本条件
在房地产经济小学中对实验教学进行应用,对教学人员、实验室、费用等方面都有着一定要求。(1)在教学人员上的要求,实验教学的开展需要的人员有实验室中的工作人员和教师。对于实验教学的开展,教师必须要对房地产经济教学的内容熟悉,熟练的掌握实验步骤依据操作方法;实验室中的工作人员,不仅需要熟练掌握实验过程中应用软件的使用方法,而且要具有一定的经济学知识,协助授课老师完成教学工作。(2)实验室要求,一般情况下实验室教学需要在专用的实验室中开展。实验室教学通常分为计算机模式和手工模式两种,但在实际应用过程中,为了降低其它因素对实验室教学的影响,提高实验的便捷性,在房地产经济教学中最好还是选择计算机实验模式。从我国的实际情况来看,我国并未建立专门的房地产经济实验室,因此实验教学的开展可以在管理学或金融学实验室中开展[4]。(3)实验教学的开展需要一定的实验教学费用作为支持,刨除实验室中在硬件购置上需要的费用外,对部分实验也在激励等方面提供一定的支持。
2.2 实验教学的具体实施步骤
房地产经济教学的实验教学步骤参照了经济实验教学的步骤,具体分为以下几步:(1)确定实验问题,在开展实验教学前,需要对教学的内容进行总结和梳理,从中提炼出关键问题。(2)准备和设计,在实验准备上要做好软件编程以及硬件调试工作;在设计实验方面,要以对实验的检验为目的,对实验中的交易机制、变量进行合理设定。(3)做好理论讲解,在开展实验前,需要详细讲解实验中涉及到的相关知识,并依据理论向学生提出问题,从而使学生能够在实验开展过程中对问题进行思考。(4)实验结果的显示,实验结束后,需要将实验结果从实验软件中导出,并完成相关图表的制作,从而使实验结果能够直观的展示在学生的眼前,授课教师对实验结果进行讲解。(5)实验讨论,展示实验结果后,教师需要对最初提出的理论问题进行回顾,使学生对问题进行讨论,在讨论过程中要对问题进行控制和引导,从而提高讨论效率。
3 结束语
房地产经济对我国的经济发展有着重要影响,而目前房地产经济教学中存在许多问题,本文在对房地产市场中的供求关系分析的基础上,对实验教学的应用进行了分析,希望对促进我国房地产经济教学的发展能够有所帮助,从而进一步促进我国房地产经济发展。
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纳税服务是税收征管的基础环节,是衡量—国税收征管水平的重要指标之一,对于提高纳税遵从度、减少税收成本意义重大。下面是读文网小编为大家整理的纳税服务论文,供大家参考。
当前,《全国税务机关纳税服务规范》2.1版(以下简称《规范》2.1版)已落地运行,标志着纳税服务迈向“车同轨、书同文”的新时代,这无疑为发展推行纳税服务外包提供了契机。
一、我国纳税服务外包的现状及存在的问题
当前全国纳税服务发展呈现出你追我赶不断创新的新态势,尤其是近年来纳税服务方式网络化、服务手段社会化、服务支撑信息化,纳税人的满意度不断提高,税收征纳呈现和谐互动的良好局面。如我国东部沿海某市税务部门将12366纳税服务热线向社会外包,推行专业化流水式管理,做到“来有问声,答有谢声”,咨询答复的满意率大幅度跃升;解放出来的窗口税务干部集中到风险监控等税源管理岗位,又提升了风险管理的质量。山东省某税务机关将发票领用等非执法性业务委托给第三方,签订代收代售协议,明确委托方和受托方义务,让发票及时到达纳税人手中,让纳税人免受奔波之苦。江苏省某省辖市地税局将纳税人学堂外包,将新办企业辅导工作11个环节中的5个环节外包给有较高资质的税务师事务所独立承担,并对其实行严格的考核,使纳税辅导的精准性大为提升,纳税人自主办税能力得到提高。从全国面上来看,将办税服务、咨询服务、辅导服务和维权服务等非核心业务实行外包,实现纳税服务社会化运作,将是今后一段时期纳税服务工作发展的重点内容。鉴于此,税务师事务所等中介组织应未雨绸缪,立足前瞻性,对服务外包的内容进行科学归类,才能占领制高点,从根本上把握推行纳税服务外包工作的主动性。不能回避的是,当前税收征管实践中,纳税服务外包出现了两种倾向。一方面,有些地区税务部门将纳税服务全面推向市场,实行社会化运作,尤其是将纳税评估等一些涉及执法性的业务向社会外包。更有甚者,有些地区将税务稽查业务外包,引来了极大争议,事实上也增加了执法部门、纳税人以及中介组织三方的风险,为和谐征纳关系的构建埋下了隐患。另一方面,又有一些地区固步自封,将全部纳税服务业务抓在手中,甚至将社会化服务都纳入日常管理,没有把握税务机关的服务边界,导致“不该管的管不了,该管的管不好”,税务机关不能有效将有限的税务资源集中到税源管理上。
二、《规范》升级与实施纳税服务外包的可行性分析
2014年10月《纳税服务规范》(以下简称《规范》)1.0版落地,本着“最大限度便利纳税人、最大限度规范纳税人”的理念,以县级税务机关为突破口,定位于前台服务,明确了9类72项212个服务事项1120个服务规范,着力打通服务纳税人的“最后一公里”。经过5个月的试行,边试边改,贯彻依法治税、简政放权的大政方针,2015年3月推出《规范》2.1版。新升级的规范坚持流程更优、环节更简、耗时更短、效果更佳,充实完善了规范内容,运行范围覆盖省、市、县三级,纳税服务规范的可量化、可操作性为纳税服务外包带来利好。
(一)《规范》权利职责清晰,为制订服务外包的标准提供了参考
自纳税服务概念提出以来,各地税务机关积极推进纳税服务工作,创新了很多实践,取得了不错的效果,但同时暴露出一些问题:比如各地出台的服务制度相对零散、水平参差不齐;服务过程中过度迁就纳税人,可能造成服务越位,不仅模糊了征纳双方的职责,也极大消耗了行政成本;一地一标准的状况使得跨区移动的纳税人难以适从,颇有“车不同辙、书不同文”的困惑,跨区域的大企业集团更有此感触。《规范》的出台,利于在全国范围内做到一把尺子对待纳税人、一个标准服务纳税人,结束纳税服务的“战国”时代。《规范》共包括9部分内容,既从税务登记、税务认定、发票办理、申报纳税、优惠办理等方面规定了征纳双方涉税事项中的权利义务,还从宣传咨询、权益维护、文明规范方面规定税务机关为保障纳税人权利和纳税人维护自身权益的事项。权利义务的清晰界定,极有利于制订服务外包的标准,完成纳税服务外包的基础工作。税务师事务所等涉税中介机构应以此为契机,积极参与纳税服务外包的标准的研究和制定工作。
(二)《规范》事项分类升级,为做实服务外包的内容提供了指南
《规范》2.1版依然立足税务部门的前台服务,涵盖纳税人依申请和税务部门依职权的服务事项,具体包括9类76项236个服务事项1372个服务规范,相较于1.0版增加了252个服务规范。每一类包括概述和每个服务事项的业务描述。规范的分类有利于实现业务剥离,制订纳税服务外包的指导目录,完成纳税服务外包的基础工作。如,税务登记规范包括设立登记、变更登记、停复业登记、注销登记、遗失补办、报告备案登记、报验登记、非正常户处理。税务登记规范按税务登记流程来设计,其中的设立登记、变更登记取消了行政审批,就可以考虑将此业务剥离出来纳入外包范畴。
(三)《规范》业务流程流畅,为推进服务外包的运行创造了条件
《规范》对每个服务事项的业务描述和报送资料作出规定之外,还以简单清晰的基本流程图描绘了纳税人办理该项业务所需要经过的流程环节,以及不同情况下征纳双方的应对措施。比如办理设立登记时,税务机关需要核对资料是否齐全、是否符合法定形式或者填写内容是否完整,如果符合要求,继续走程序;如果不符合,一次性提示纳税人应补正资料或不予受理原因。使征纳双方可以更加明白业务办理的步骤以及办理时限,利于操作量化和促进公众监督。《规范》2.1版新增省市税务机关规范事项和地税业务规范事项,明确事项按国地税、省市县、审批类等区分标注,便于基层操作。同时规定了每个服务事项的责任主体,基本规范和升级规范都写明税务机关内部各部门的义务和办理时限,有利于业务的顺利衔接,也利于纳税服务的承包方依法依据履行服务外包义务,与其他部门实现无缝链接和透明化操作,利于纳税服务外包运行流畅。
三、推行纳税服务外包的对策和建议
当前,房地产税、个人所得税改革正向纵深推进,可以想象,未来将有海量的自然人纳税人涌现,这为服务外包提供了无比广阔的市场。为此,涉税中介组织要把握《规范》不断升级的契机,在实施服务外包的过程中,准确有效地推动纳税服务高质量有效运作,着力构建一套系统完备、流程严密、运行有效的外包规范。
(一)创新纳税服务的外包理念
推进纳税服务外包的首要之举是转变纳税服务只能由税务部门提供的传统观念。政府购买服务是国际上的普遍做法,政府采购支出不仅仅针对货物,借助社会力量满足繁多的社会需求、开启PPP模式已是一种潮流。纳税服务作为政府服务的重要组成部分,同样要善观大势、顺应服务型政府的改革潮流。经济的发展使得纳税人对纳税服务的需求越来越多元化,对纳税服务的要求越来越高,仅仅依靠税务机关单一渠道主动提供服务难以缓解纳税服务供给矛盾。因此,税务部门可以将部分简单、重复、工作量大且不涉及执法的非核心业务实行剥离出去,交给具有合法资质的提供商处理,从而将有限的税务资源集中到税源管理,为实现税收现代化保驾护航。
(二)确立纳税服务外包的原则
纳税服务外包可以破解税务机关“单一路径依赖”问题,更好地实现“始于纳税人需求、基于纳税人满意、终于纳税人遵从”的纳税服务总目标。但也需要看到,服务外包有其局限性。比如,税务机关内部信息和纳税人部分信息保密,难以与承包方共享,导致信息不对称;承包方良莠不齐容易造成服务事项脱节、服务质量参差不齐。为此,确立科学的纳税服务外包原则是必要的。其一,坚持适度原则。严格区分执法和服务的权限,纯粹服务的业务可以外包,但执法业务绝对禁止外包,将外包范围限于非执法性活动。其二,坚持平稳原则。改革不可能是一蹴而就的,需要在实践中摸索,把握推进的节奏,及时总结阶段性成果,找出经验教训,成熟之后再推广、推出下一步改革计划,增强纳税服务外包工作的可持续性。
(三)注重纳税人需求分析应用
当前,纳税服务工作或多或少还存在着浅层次、形式化、被服务等问题,其中一个重要的原因,就是对纳税人的期望和需求缺乏全面的调查了解和深入的研究分析。因此,中介机构应当定期或不定期对纳税人服务偏好进行详细调查和深入分析,根据调查和分析结果提出加强和优化纳税服务的相关意见,并将调查和分析结果提供各地税务机关参考,使推出的纳税服务平台和方式能够更符合纳税人的喜好和使用习惯。以需求调查和分析结果为导向,不断改进基层纳税服务工作存在的问题。
(四)制订服务外包的程序规则
服务外包要有实施、有运行、有考核,就必须有赖于实施的运行程序。因此,涉税中介机构要结合自身实际,切合涉税服务和涉税鉴证的服务特点,构建一套适合自身运行特点,符合纳税人期待和税务部门要求的程序规则。一要严格遵守《国家秘密法》规定,加强保密管理,增强发包、接包、分包、转包等服务环节的信息管理,促进服务外包的规范运作。二要严格按照《政府采购法》运作,依法进行招投标。三要密切关注《规范》升级状况,及时作出适应性调整,将涉税风险控制在最低限度。
(五)严格服务外包的监控管理
对纳税服务业务外包监控可以从两方面入手。从税务部门的角度来说,要明确各环节职责权限,利用可控手段对外包行为实施监控,可以对每项业务建立考核评价机制;在此基础上,通过绩效考评控制、内部报告控制、外包风险评估控制等方法分别考评外包服务的质量,并通过量化考核指标,设定绩效考评指标体系来考评外包服务的效率。从涉税中介机构的角度来说,要在税务师事务所、会计师事务所等涉税中介内部从建立完善的培训体系,完善激励机制和人性化管理三方面入手,持续完善纳税服务的外包纠错机制,形成符合服务外包特点的行业文化。
一、转换政府职能推动社会化纳税服务存在的问题
受传统税收管理体制和社会环境的制约,当前我国社会化纳税服务总体来说处于起步阶段,主要存在以下问题。
(一)社会化涉税服务组织规模小,基础薄弱。
目前,我国营利性社会化涉税服务机构主要为税务师事务所、会计师事务所和其他税务咨询公司,主要提供税务代理、税务咨询、税收筹划等有偿服务;非营利性社会化涉税服务机构主要为税务学会、纳税人协会、纳税服务志愿者等机构,主要提供税收研究、税收咨询、税法培训和纳税人权益维护等服务,一般来说只收取少量用于维持机构正常运转的会员费或者不收费。从多数西方发达国家看,90%的纳税事宜都是在政府的监管下,由社会化服务提供的,美国税务人员和非政府组织税务服务人员的比例达到了1∶7。而我国社会化纳税服务整体占比水平较低,还存在很大的发展空间。
(二)相关法规体系、管理体制不够健全。
在立法上,目前社会组织的立法层次低,政策环境不完备,内容不完善,主要以程序性规范为主,实体性规范明显不足,在税收优惠、财政资助、人事管理、社会保险等方面缺乏健全的政策规定,普遍面临注册难、定位难、信任难、参与难、监管难、吸引人才资金难等难题。在管理上,我国对社会组织实行民政部门和业务主管单位双重负责的体制设计,这种设计造成社会组织进入社会的门槛过高,使许多具有“合理性”的地域性、行业性自律组织难以取得合法身份。在监管方面,各级税务部门存在监督经验缺乏、力量薄弱、监管乏力的问题。就营利性涉税服务组织来说,税务师事务所及其代理人员的主体法律义务不健全、惩戒机制也不完善,一些税务师事务所与当地税务机关未彻底脱钩,加上执法中税务机关自由量裁权过大,也为权力寻租提供了空间。对纳税人协会等自发性非盈利组织来说,在以上方面遇到的困难更多。
(三)税务部门职能转换的意识不强,对其缺少必要的引导与培育。
一方面,部分税务机关还存在重管理,轻服务的思想,对一些该放的权力如纳税辅导、涉税鉴证等没有完全放到位,一些该管的事物如对税务中介机构的服务、指导和监管没有完全管到位。同时,很多税务机关对社会化涉税服务组织的作用认识不够,对新形势下发展社会化涉税服务组织的规律认识不足,没有把培育社会化涉税服务组织发展工作纳入议事日程,或者对其发展设置障碍,以至于很多组织尚未踏入正常运转轨道就难以为继。另一方面,多数纳税人自身也缺乏主动维护自身合法权益、维护税收公平的认识,参与行业管理和自律的意识淡薄,也导致了在国外普遍存在的纳税人协会组织在国内开展并不广泛。
(四)社会化涉税服务组织自身服务质量和水平距离纳税人需求还有差距。
从营利性社会化涉税服务组织看,注税行业整体服务的层次和质量不高,一些代理工作人员的专业素质、职业道德素质还有待提高。而纳税人协会的地域覆盖面较窄,专业化水平不高。税务志愿者组织的普及程度更低,多为临时性组织,长期坚持下来有影响力的更是寥寥无几。
二、转换政府职能推动涉税专业服务组织的对策
(一)加快职能转化步伐,提高对发展社会化涉税服务的认识。
各级税务机关要摒弃特权思想简政放权,将工作重点转变到创造良好发展环境、提供优质公共服务、维护税收公平正义上来。把推动社会化涉税服务体系建设作为推动自身建设的重要渠道,纳入总体工作规划,切实采取有效措施逐步培育和扶植其发展,并依法加强管理与监督。
(二)完善政策,解决制约涉税社会化服务体系的突出问题。
目前推进社会化涉税服务组织建设遇到的最大难题是无章可循。税务部门要进一步转变职能,取消涉税社会组织参与公共服务和行业自律的不合理限制,积极探索社会化涉税服务组织承担纳税服务职能转移和参与维护纳税人合法权益的实现方式,使社会化涉税服务组织成为税务部门转移公共服务职能的重要承担者和提高税收遵从度的有力助手。
(三)加强引导,扶持发展,构建相互补充、相互配合的服务体系。
税务部门要放下“特权”思想,与纳税人协会等社会化服务组织建立起平等的合作互补关系和对话的机制,大力引导它们发展,将纳税人培训、咨询、宣传等社会化服务职能逐步交由纳税人组织自行掌握;要建立完善与纳税社会组织的沟通、协商机制,加强沟通联系,主动倾听纳税组织的意见与建议,大力维护纳税人的合法权益,重视纳税人组织的监督职能,主动接受监督,及时予以反馈。国务院出台政策,推进政府向社会力量购买公共服务,为税务部门优化纳税服务指明了新路径。各级税务机关要积极响应国务院号召,在税务部门自身力量不足的情况下,尝试在稽查评估或纳税辅导中向涉税服务专业机构购买专业的服务,实现“合作互惠”,培育这些组织加快发展。
(四)指导涉税服务专业机构加强内部建设,提高自律性和诚信度。
实行培育发展和管理监督并重的政策,引导涉税服务专业机构以服务社会为己任,为纳税人服务,解决涉税疑难问题,反映合理诉求,规范自身行为,提高社会公信力。切实解决涉税服务专业机构的行政化倾向,建立完善的管理制度与章程。
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