为您找到与许诺销售的行为或办法相关的共200个结果:
为依法查处网络食品安全违法行为,加强网络食品安全监督管理,保证食品安全,国家食品药品监督管理总局制定颁布了《网络食品安全违法行为查处办法》(以下简称《办法》)。该《办法》将于2016年10月1日施行。现就有关问题解读如下:
在中华人民共和国境内网络食品交易第三方平台提供者以及通过第三方平台或者自建的网站进行交易的食品生产经营者违反食品安全法律、法规、规章或者食品安全标准行为的查处,适用本办法。
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7月14日,国家食药监总局发布《网络食品安全违法行为查处办法》。实行网络食品安全抽检制度,食药监总局将提出“神秘买家”的监管措施。下面小编为大家带来网络食品安全违法行为查处办法全文内容,欢迎阅读。
第二十一条对网络食品交易第三方平台提供者食品安全违法行为的查处,由网络食品交易第三方平台提供者所在地县级以上地方食品药品监督管理部门管辖。
对网络食品交易第三方平台提供者分支机构的食品安全违法行为的查处,由网络食品交易第三方平台提供者所在地或者分支机构所在地县级以上地方食品药品监督管理部门管辖。
对入网食品生产经营者食品安全违法行为的查处,由入网食品生产经营者所在地或者生产经营场所所在地县级以上地方食品药品监督管理部门管辖;对应当取得食品生产经营许可而没有取得许可的违法行为的查处,由入网食品生产经营者所在地、实际生产经营地县级以上地方食品药品监督管理部门管辖。
因网络食品交易引发食品安全事故或者其他严重危害后果的,也可以由网络食品安全违法行为发生地或者违法行为结果地的县级以上地方食品药品监督管理部门管辖。
第二十二条两个以上食品药品监督管理部门都有管辖权的网络食品安全违法案件,由最先立案查处的食品药品监督管理部门管辖。对管辖有争议的,由双方协商解决。协商不成的,报请共同的上一级食品药品监督管理部门指定管辖。
第二十三条消费者因网络食品安全违法问题进行投诉举报的,由网络食品交易第三方平台提供者所在地、入网食品生产经营者所在地或者生产经营场所所在地等县级以上地方食品药品监督管理部门处理。
第二十四条县级以上地方食品药品监督管理部门,对网络食品安全违法行为进行调查处理时,可以行使下列职权:
(一)进入当事人网络食品交易场所实施现场检查;
(二)对网络交易的食品进行抽样检验;
(三)询问有关当事人,调查其从事网络食品交易行为的相关情况;
(四)查阅、复制当事人的交易数据、合同、票据、账簿以及其他相关资料;
(五)调取网络交易的技术监测、记录资料;
(六)法律、法规规定可以采取的其他措施。
第二十五条县级以上食品药品监督管理部门通过网络购买样品进行检验的,应当按照相关规定填写抽样单,记录抽检样品的名称、类别以及数量,购买样品的人员以及付款账户、注册账号、收货地址、联系方式,并留存相关票据。买样人员应当对网络购买样品包装等进行查验,对样品和备份样品分别封样,并采取拍照或者录像等手段记录拆封过程。
第二十六条检验结果不符合食品安全标准的,食品药品监督管理部门应当按照有关规定及时将检验结果通知被抽样的入网食品生产经营者。入网食品生产经营者应当采取停止生产经营、封存不合格食品等措施,控制食品安全风险。
通过网络食品交易第三方平台购买样品的,应当同时将检验结果通知网络食品交易第三方平台提供者。网络食品交易第三方平台提供者应当依法制止不合格食品的销售。
入网食品生产经营者联系方式不详的,网络食品交易第三方平台提供者应当协助通知。入网食品生产经营者无法联系的,网络食品交易第三方平台提供者应当停止向其提供网络食品交易平台服务。
第二十七条网络食品交易第三方平台提供者和入网食品生产经营者有下列情形之一的,县级以上食品药品监督管理部门可以对其法定代表人或者主要负责人进行责任约谈:
(一)发生食品安全问题,可能引发食品安全风险蔓延的;
(二)未及时妥善处理投诉举报的食品安全问题,可能存在食品安全隐患的;
(三)未及时采取有效措施排查、消除食品安全隐患,落实食品安全责任的;
(四)县级以上食品药品监督管理部门认为需要进行责任约谈的其他情形。
责任约谈不影响食品药品监督管理部门依法对其进行行政处理,责任约谈情况及后续处理情况应当向社会公开。
被约谈者无正当理由未按照要求落实整改的,县级以上地方食品药品监督管理部门应当增加监督检查频次。
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巨奖销售是指市场经营主体为促销目的,运远高于常规彩票式高额奖金或奖品,鼓励和引诱消费者购买其商品,从而占有市场的行为。你对巨奖销售有多少了解?下面由读文网小编为你详细介绍巨奖销售的相关法律知识。
(1)不正当有奖销售的主体是经营者。有关机构、团体经政府和政府有关部门批准的有奖募捐及其彩票发售活动不适用反不正当竞争法第13条和国家工商局第19号令。
(2)经营者实施了法律禁止的不正当有奖销售行为。如欺骗性有奖销售或巨奖销售。(3)经营者实施不正当有奖销售,目的在于争夺顾客,扩大市场份额,排挤竞争对手。
根据反不正当竞争法第26条的规定,经营者违反该法第13条的规定进行有奖销售的,监督检查部门应责令停止违法行为,可以根据情节处以1万元以上10万元以下的罚款。
有关当事人因有奖销售活动中的不正当竞争行为受到侵害的,可根据反不正当竞争法第20条的规定,向人民法院起诉,请求赔偿。
看过“巨奖销售行为是如何认定的”
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许诺销售,亦称提供销售或为销售而提供,简言之,就是明确表示愿意出售某种产品的行为。 下面由读文网小编为你详细介绍许诺销售的相关法律知识。
“许诺销售”一词是基于专利侵权的特殊性而创设的,它与“销售”密切相关而又有所不同。销售一般是指买方支付价款,而卖方交付标的物的实际行为。
如果仅有销售的意思表示,而没有实际交付的行为,则认为没有形成销售。在《专利法》讨论修改的过程中,有人提议通过法律解释,对原法条中的“销售”一词作扩大解释,以使其包容许诺销售的内容。
这一提议未被采纳。因为“销售”一词已有固定的、被广泛认同的含义,硬性作出超出惯常思维的解释,会造成法律用语的混乱,给法律适用制造人为障碍。
在汉语中用什么名词表达英文中“offeringforsale”的含义,曾让立法者大伤脑筋。“许诺销售”并不是非常理想的选择。由于许诺销售行为与合同法中的“要约”很类似,以至于有人建议干脆在《专利法》中使用“要约”一词,这样,既与已有法律术语相协调,也便于人们理解《专利法》的新规定。
但是,要约在合同法中有其特定的含义,是具有法律约束力的意思表示,其内容要求具体确定,一旦经受要 约人承诺,即导致合同成立。
而“许进销售”的内涵显然比要约广泛得多。为订立合同而发出销售专利产品以及依照专利方法直接获得的产品的要约,固然属于许诺销售,而在合同法中同于要约邀请的寄送价目表、拍卖公告、招标公告、商业广告等,也属于许诺销售。
有一些许诺销售行为实际连要约邀请都谈不上,比如,对准备投产的产品的宣传性展示。另外,如前所述,即使是进入到合同成立的阶段,也仍然应当认为是属于许诺销售。因此,无论是“要约”,还是“要约邀请”,都不能代替“许诺销售”的法律含义。
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《欺诈消费者行为处罚办法》是为制止经营者提供商品或者服务中的 欺诈消费者行为,保护消费者的合法权益,根据 《中华人民共和国消费者权益保护法》的有关规定制定的办法。下面由读文网小编为你详细介绍相关法律知识。
根据《 中华人民共和国消费者权益保障法》和国家工商行政管理局1996年3月15日发布的《欺诈消费者行为处罚办法》的有关规定,判断经营者的行为是否构成欺诈主要从以下三个方面进行:
首先,根据经营者在提供商品或者服务时所采用的手段来判断。一般来说,经营者的下列行为属于欺诈消费者:
⑴销售掺杂、掺假、以假充真、以次充好的商品;
⑵采取虚假或者其他不正当手段使销售的商品份量不足的;
⑶销售“处理品”、“残次品”、“等外品”等商品而谎称是正品的;
⑷以虚假的“清仓价”、“甩卖价”、“最低价”、“优惠价”或者其他欺骗性价格表示销售商品的;
⑸以虚假的商品说明、商品标准、实物样品等方式销售商品的;
⑹不以自己的真实名称和标记销售商品的;
⑺采取雇佣他人等方式进行欺骗性的销售诱导的;
⑻作虚假的现场演示和说明的;
⑼利用广播、电视、电影、报刊等大众传播媒介对商品作虚假宣传的;⑽骗取消费者预付款的;⑾利用邮购销售骗取价款而不提供或者不按照约定条件提供商品的;⑿以虚假的“有奖销售”、“还本销售”等方式销售商品的;⒀以其他虚假或者不正当手段欺诈消费者的行为。
其次,根据经营者的行为是否属于误导消费者来判断。判断经营者的行为是否误导消费者,应当采用一般标准,即以一般消费者的认知水平和识别能力为准。如果该行为足以使一般消费者发生误解,即构成欺诈。如果该行为不足以使一般消费者发生误解,则个别消费者不得以证明自己确实发生误解来主张欺诈行为的成立。
经营者实施欺诈行为,一般都会造成消费者合法权益的损害。这种损害并不意味着要求有实际的损失或者损害发生,只要经营者的行为按其性质足以误导消费者,就可以被认定为欺诈。
第三,从经营者行为的主观方面来判断。我国 法律并未明确规定构成欺诈行为的主观要件是故意,但从文义上来理解,欺诈是掩盖事实真相,误导消费者上当受骗的行为应无疑义,因此,并非经营者主观故意状态不需具备,而是“欺诈”二字本身已经包含或者揭示了经营者的故意心理。
所以,在下列情况下,经营者“不能证明自己确非欺骗、误导消费者而实施此种行为的,应当承担欺诈消费者行为的法律责任”:
⑴销售失效、变质商品的;
⑵销售侵犯他人注册商标权的商品的;
⑶销售伪造产地、伪造或者冒用他人的企业名称或者姓名的商品的;
⑷销售伪造或者冒用他人商品的名称、包装、装潢的商品的;
⑸销售伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志的商品的。经营者能够证明,就不是欺诈行为;不能证明,则构成欺诈。
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中国证券投资基金业协会(中国基金业协会)发布《私募投资基金募集行为管理办法》,自2016年7月15日施行。下面由读文网小编为你详细介绍私募投资基金募集行为管理办法的相关法律知识。
第一章 总则
第一条 为了规范私募投资基金(以下简称私募基金)的募集行为,促进私募基金行业健康发展,保护投资者及相关当事人的合法权益,根据《证券投资基金法》、《私募投资基金监督管理暂行办法》(以下简称《私募办法》)等法律法规的规定,制定本办法。
【解读】制定依据:《募集行为办法》上位法是《证券投资基金法》和《私募投资基金监督管理暂行办法》(即证监会105号文),需要说明的是:
1、105号文年底可能会被《私募投资基金管理条例》所代替,届时本办法也会进行相应的调整;
2、本办法属于自律性规则,只有中基协可以依次对会员进行监管或处罚,其他机构或机关均无权援引。
第二条 私募基金管理人、在中国证监会注册取得基金销售业务资格并已成为中国证券投资基金业协会会员的机构(以下统称募集机构)及其从业人员以非公开方式向投资者募集资金的行为适用本办法。
在中国证券投资基金业协会(以下简称中国基金业协会)办理私募基金管理人登记的机构可以自行募集其设立的私募基金,在中国证监会注册取得基金销售业务资格并已成为中国基金业协会会员的机构(以下简称基金销售机构)可以受私募基金管理人的委托募集私募基金。其他任何机构和个人不得从事私募基金的募集活动。
本办法所称募集行为包含推介私募基金,发售基金份额(权益),办理基金份额(权益)认/申购(认缴)、赎回(退出)等活动。
【解读】适用范围:本办法明确私募基金的募集主体——1、在中基协已办理登记的私募基金管理人;2、有公募基金销售牌照并成为中基协会员的机构。单纯取得基金销售资格的机构不能受托募集私募基金,否则可能招致证监会的处罚。
第三条 基金业务外包服务机构就其参与私募基金募集业务的环节适用本办法。
本办法所称基金业务外包服务机构包括为私募基金管理人提供募集服务的基金销售机构,为私募基金募集机构提供支付结算服务、私募基金募集结算资金监督、份额登记等与私募基金募集业务相关服务的机构。前述基金业务外包服务机构应当遵守中国基金业协会基金业务外包服务相关管理办法。
【解读】外包服务机构:外包服务机构分基金销售机构和基金业务外包服务机构,基金销售机构受本办法约束,基金业务外包服务机构除适用本办法外,还受《基金业外外包服务管理办法》(尚在制定中,未正式发布)约束。
第四条 从事私募基金募集业务的人员应当具有基金从业资格(包含原基金销售资格),应当遵守法律、行政法规和中国基金业协会的自律规则,恪守职业道德和行为规范,应当参加后续执业培训。
【解读】从业人员:本办法要求从事私募基金募集人员要有基金从业资格,这一点对基金销售机构而言问题不大,对私募基金管理人而言,可能一时半会没有这么多有资格的从业人员。另外,在法律责任方面,如果从事基金募集人员缺少基金从业资格,并无相应的法律后果。
第五条 中国基金业协会依照法律法规、中国证监会相关规定及中国基金业协会自律规则,对私募基金募集活动实施自律管理。
【解读】行业自律:强调本办法的性质,属行业协会自律规则,对行业协会会员之外成员原则上无约束力。
第二章 一般规定
第六条 募集机构应当恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉,防范利益冲突,履行说明义务、反洗钱义务等相关义务,承担特定对象确定、投资者适当性审查、私募基金推介及合格投资者确认等相关责任。
募集机构及其从业人员不得从事侵占基金财产和客户资金、利用私募基金相关的未公开信息进行交易等违法活动。
【解读】募集机构的责任:本条分两款分别从肯定性和禁止性两个方面原则性规定募集机构的义务和责任。遇有特殊情形本办法做出明确处罚规定的,中基协完全可以依照此条给予募集机构相应的处分或处罚。本条第二款内容在征求意见稿中只规定适用于基金销售机构,在办法中扩大适用至私募基金管理人。
第七条 私募基金管理人应当履行受托人义务,承担基金合同、公司章程或者合伙协议(以下统称基金合同)的受托责任。委托基金销售机构募集私募基金的,不得因委托募集免除私募基金管理人依法承担的责任。
【解读】管理人责任:相比于征求意见稿,本办法新增“承担基金合同、公司章程或合伙协议”的受托责任,全面覆盖了我国目前所有的私募基金类型。同时该条明确了委托募集最终的责任主体是私募基金管理人,这一责任并不因委托募集而免除。
第八条 私募基金管理人委托基金销售机构募集私募基金的,应当以书面形式签订基金销售协议,并将协议中关于私募基金管理人与基金销售机构权利义务划分以及其他涉及投资者利益的部分作为基金合同的附件。基金销售机构负责向投资者说明相关内容。
基金销售协议与作为基金合同附件的关于基金销售的内容不一致的,以基金合同附件为准。
【解读】基金销售协议:本办法中的基金销售协议,笔者理解为更应该是“委托销售协议”,管理人和销售机构之间对权利义务的划分,严格说属于内部约定,但应当向投资者如实披露。如果事后因此而发生纠纷,投资者可依据合同法第402条、403条规定选择起诉。第二,相比于征求意见稿,本条增加了“基金销售协议与作为基金合同附件不一致的解决办法,即以基金合同附件为准”。
第九条 任何机构和个人不得为规避合格投资者标准,募集以私募基金份额或其收益权为投资标的的金融产品,或者将私募基金份额或其收益权进行非法拆分转让,变相突破合格投资者标准。募集机构应当确保投资者已知悉私募基金转让的条件。
投资者应当以书面方式承诺其为自己购买私募基金,任何机构和个人不得以非法拆分转让为目的购买私募基金。
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【解读】禁止违规拆分转让:本条两款分别针对募集机构和投资者,第一:私募基金拆分主要包括份额拆分和收益权拆分,两种拆分都会突破合格投资者的标准,因此被严令禁止;同时,相比于征求意见稿,办法增加了“募集机构应当确保投资者已知悉私募基金转让的条件”,这一规定远比征求意见稿中“基金合同约定转让条件”的要求更为苛刻。如何确保投资者已知悉私募基金转让条件,实践中一是在基金合同中就转让条件部分用黑体强调,二是将私募基金转让条件,单独让投资者抄写一份并签名。第二,告诫投资者只能为个人买基金,且不能购买拆分后的基金,否则只能后果自负。
第十条 募集机构应当对投资者的商业秘密及个人信息严格保密。除法律法规和自律规则另有规定的,不得对外披露。
【解读】保密义务:本条规定了募集机构对投资者商业秘密及个人信息的保密义务,属常规规定。
第十一条 募集机构应当妥善保存投资者适当性管理以及其他与私募基金募集业务相关的记录及其他相关资料,保存期限自基金清算终止之日起不得少于10年。
【解读】资料保存义务:本条明确了募集机构的资料保存义务,基本上与募集有关的资料都需要妥善保存,另值得注意的是,保存期限自基金清盘终止之日起不少于10年,而不是只保存10年。有的私募股权基金本身存续期就很长,比如5+2、7+2等,如加上本条规定的10年,其募集资料保存义务接近20年。这对募集机构的档案管理提出了较高的要求。
第十二条 募集机构或相关合同约定的责任主体应当开立私募基金募集结算资金专用账户,用于统一归集私募基金募集结算资金、向投资者分配收益、给付赎回款项以及分配基金清算后的剩余基金财产等,确保资金原路返还。
本办法所称私募基金募集结算资金是指由募集机构归集的,在投资者资金账户与私募基金财产账户或托管资金账户之间划转的往来资金。募集结算资金从投资者资金账户划出,到达私募基金财产账户或托管资金账户之前,属于投资者的合法财产。
【解读】开立募集专用账户:本条规定的“募集专用账户”与我们之前常提及的“托管账户”,笔者理解本质上并无多大差别,主要是负责募集资金的安全以及确保资金原路返还,取消了征求意见稿中“私募基金管理人与监督机构联名开立”的规定,开立主体扩大到募集机构或相关合同约定的责任主体。但条款中又同时出现“托管资金账户”字眼,显得不很严谨。
第十三条 募集机构应当与监督机构签署账户监督协议,明确对私募基金募集结算资金专用账户的控制权、责任划分及保障资金划转安全的条款。监督机构应当按照法律法规和账户监督协议的约定,对募集结算资金专用账户实施有效监督,承担保障私募基金募集结算资金划转安全的连带责任。
取得基金销售业务资格的商业银行、证券公司等金融机构,可以在同一私募基金的募集过程中同时作为募集机构与监督机构。符合前述情形的机构应当建立完备的防火墙制度,防范利益冲突。
本办法所称监督机构指中国证券登记结算有限责任公司、取得基金销售业务资格的商业银行、证券公司以及中国基金业协会规定的其他机构。监督机构应当成为中国基金业协会的会员。
私募基金管理人应当向中国基金业协会报送私募基金募集结算资金专用账户及其监督机构信息。
【解读】募集专用账户监督:本条规定的“监督协议”类似于业内常提及的“托管协议”,但从条款具体内容看,显然监督的范畴要大于托管。同委托募集协议一样,监督协议同样需要明确协议各方的法律责任,实践中如监督机构出现重大过错,投资者能否向监督机构主张权利,这是至今仍很有争议的问题。另外,中基协允许金融机构同时担任募集机构和监督机构,条件是取得基金销售资格、建立完备的防火墙制度。
第十四条 涉及私募基金募集结算资金专用账户开立、使用的机构不得将私募基金募集结算资金归入其自有财产。禁止任何单位或者个人以任何形式挪用私募基金募集结算资金。私募基金管理人、基金销售机构、基金销售支付机构或者基金份额登记机构破产或者清算时,私募基金募集结算资金不属于其破产财产或者清算财产。
【解读】募集专用账户资金安全:本条意在规定募集专用账户内的资金属性,不属于账户开立机构所有,也不属于使用机构所有,到底应当归谁所有呢?条款中没有给出明确的规定,严格说,基金就是一堆钱的组合,很难确定组合后的资金所有权,因此办法有意规避了这一话题。本条后半句明确提到该账户内的资金不属于破产或清算财产,应当说对投资者是一个定心丸。实践中与此相对应的是,投资者个人因债务问题被起诉,其在专用账户中享有的基金份额能否被冻结或者如何冻结,是一个颇值得研究的问题。
第十五条 私募基金募集应当履行下列程序:
(一)特定对象确定;
(二)投资者适当性匹配;
(三)基金风险揭示;
(四)合格投资者确认;
(五)投资冷静期;
(六)回访确认。
【解读】募集程序:本条是办法新增加的,征求意见稿并无此规定。在第二章一般规定中规定了募集的一般程序,但在随后的立法行文中却并未按前述程序逐一规范,显有多此一举之嫌,笔者更愿意将此理解为中基协的倡导性规定,并无实质性意义。
第三章 特定对象的确定
第十六条 募集机构仅可以通过合法途径公开宣传私募基金管理人的品牌、发展战略、投资策略、管理团队、高管信息以及由中国基金业协会公示的已备案私募基金的基本信息。
私募基金管理人应确保前述信息真实、准确、完整。
【解读】公开宣传信息:本条明确了募集机构可以公开宣传的信息,值得注意两点:一是相比征求意见稿,办法新增可公开“管理团队、高管信息”,中基协公示的已备案私募基金的基本信息也是可以公开宣传的;二是前述范围为穷尽列举!即除此项列举之外,其他的信息均不得公开宣传。
第十七条 募集机构应当向特定对象宣传推介私募基金。未经特定对象确定程序,不得向任何人宣传推介私募基金。
【解读】向特定对象推介:本条强调首先履行特定对象确定程序,然后才能向特定对象宣传推介私募基金。增加前置程序规定,中基协期望能用前置程序界定特定对象,当然这一初衷愿望是良好的,但在实践中对“特定对象”的内涵和外延一直争议颇大,理解也是莫衷一是。
第十八条 在向投资者推介私募基金之前,募集机构应当采取问卷调查等方式履行特定对象确定程序,对投资者风险识别能力和风险承担能力进行评估。投资者应当以书面形式承诺其符合合格投资者标准。
投资者的评估结果有效期最长不得超过3年。募集机构逾期再次向投资者推介私募基金时,需重新进行投资者风险评估。同一私募基金产品的投资者持有期间超过3年的,无需再次进行投资者风险评估。
投资者风险承担能力发生重大变化时,可主动申请对自身风险承担能力进行重新评估。
【解读】特定对象调查程序:本条确立了问卷调查作为募集机构确定特定对象的主要方法,通过问卷调查结果,藉以评估投资者的风险识别能力和风险承担能力,从而将投资者圈定在一定范围内;同时强调投资者书面自认合格,从不同方面加强合格投资者的认定。另外,办法保留了评估结果最长有效期3年的期限,但在征求意见稿的基础上增加了一个豁免情形,即如果是同一私募基金产品的投资者持有期间超过3年的,则免于再次进行投资者风险评估。
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第十九条 募集机构应建立科学有效的投资者问卷调查评估方法,确保问卷结果与投资者的风险识别能力和风险承担能力相匹配。募集机构应当在投资者自愿的前提下获取投资者问卷调查信息。问卷调查主要内容应包括但不限于以下方面:
(一)投资者基本信息,其中个人投资者基本信息包括身份信息、年龄、学历、职业、联系方式等信息;机构投资者基本信息包括工商登记中的必备信息、联系方式等信息;
(二)财务状况,其中个人投资者财务状况包括金融资产状况、最近三年个人年均收入、收入中可用于金融投资的比例等信息;机构投资者财务状况包括净资产状况等信息;
(三)投资知识,包括金融法律法规、投资市场和产品情况、对私募基金风险的了解程度、参加专业培训情况等信息;
(四)投资经验,包括投资期限、实际投资产品类型、投资金融产品的数量、参与投资的金融市场情况等;
(五)风险偏好,包括投资目的、风险厌恶程度、计划投资期限、投资出现波动时的焦虑状态等。
《私募基金投资者问卷调查内容与格式指引(个人版)》详见附件一。
【解读】调查问卷内容:本条主要是规定调查问卷内容:1、中基协发布的《私募基金投资者问卷调查内容与格式指引(个人版)内容相对已经比较全面了,但在该指引中首先需要投资者自己给自己打分,问卷中5大方面包括每一小题能有具体的分值分配最好,这样便于投资者自己给自己打分,另外在募集机构给投资者的打分与投资者自评打分出现较大反差时,该如何解决呢?这可能是募集机构需要在实务众解决的问题;2、之所以中基协只发布了个人版指引,是因为针对法人投资者按证监会105号文,只需核实其净资产是否达到1000万即可,无需再填写调查问卷。
第二十条 募集机构通过互联网媒介在线向投资者推介私募基金之前,应当设置在线特定对象确定程序,投资者应承诺其符合合格投资者标准。前述在线特定对象确定程序包括但不限于:
(一)投资者如实填报真实身份信息及联系方式;
(二)募集机构应通过验证码等有效方式核实用户的注册信息;
(三)投资者阅读并同意募集机构的网络服务协议;
(四)投资者阅读并主动确认其自身符合《私募办法》第三章关于合格投资者的规定;
(五)投资者在线填报风险识别能力和风险承担能力的问卷调查;
(六)募集机构根据问卷调查及其评估方法在线确认投资者的风险识别能力和风险承担能力。
【解读】在线特定对象调查程序:本条主要是基于近两年来我国互联网非公开股权融资发展势头凶猛而制定。总体上而言,同前文线下特定对象确定并无实质不同,一样的有投资者自认合格,一样的有问卷调查,一样的有募集机构评估其风险能力;所不同的是,募集机构需核实用户的注册信息、投资者同意相关网络服务协议但投资者无需为自己打分。尽管如此,但笔者仍然相信,这一规定会对当下的互联网非公开股权融资带来极大的发展和促进。
第四章 私募基金推介
第二十一条 募集机构应当自行或者委托第三方机构对私募基金进行风险评级,建立科学有效的私募基金风险评级标准和方法。
募集机构应当根据私募基金的风险类型和评级结果,向投资者推介与其风险识别能力和风险承担能力相匹配的私募基金。
【解读】基金风险评级:本条是办法的新规定,征求意见稿内容中并无此条。对私募基金的风险评级,证监会105号文有过规定(第十七条 私募基金管理人自行销售或者委托销售机构销售私募基金,应当自行或者委托第三方机构对私募基金进行风险评级,向风险识别能力和风险承担能力相匹配的投资者推介私募基金。)。应当说,办法规定的评级主体由105号文规定的私募基金管理人扩大到募集机构。但现实中,募集机构自行确定的风险评级缺乏一定的可信度,另大多数评级机构都由基金销售机构、基金托管机构兼任,社会上真正独立的第三方评级还比较少。市场呼唤把更多的私募基金评级工作交给市场上专业的人士来做。
第二十二条 私募基金推介材料应由私募基金管理人制作并使用。私募基金管理人应当对私募基金推介材料内容的真实性、完整性、准确性负责。
除私募基金管理人委托募集的基金销售机构可以使用推介材料向特定对象宣传推介外,其他任何机构或个人不得使用、更改、变相使用私募基金推介材料。
【解读】推介材料责任方:本条明确了私募基金推介材料由私募基金管理人制作并使用,同时私募基金管理人对推介材料的真实性、完整性和准确性负责,删除了征求意见稿中募集机构(包括基金销售机构)的责任,也就是说,尽管基金销售基金接受私募基金管理人委托销售基金,但对基金推介材料的真实性、完整性和准确性是不用负责任的。
第二十三条 募集机构应当采取合理方式向投资者披露私募基金信息,揭示投资风险,确保推介材料中的相关内容清晰、醒目。私募基金推介材料内容应与基金合同主要内容一致,不得有任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。如有不一致的,应当向投资者特别说明。私募基金推介材料内容包括但不限于:
(一)私募基金的名称和基金类型;
(二)私募基金管理人名称、私募基金管理人登记编码、基金管理团队等基本信息;
(三)中国基金业协会私募基金管理人以及私募基金公示信息(含相关诚信信息);
(四) 私募基金托管情况(如无,应以显著字体特别标注)、其他服务提供商(如律师事务所、会计师事务所、保管机构等),是否聘用投资顾问等;
(五)私募基金的外包情况;
(六)私募基金的投资范围、投资策略和投资限制概况;
(七)私募基金收益与风险的匹配情况;
(八)私募基金的风险揭示;
(九) 私募基金募集结算资金专用账户及其监督机构信息;
(十)投资者承担的主要费用及费率,投资者的重要权利(如认购、赎回、转让等限制、时间和要求等);
(十一)私募基金承担的主要费用及费率;
(十二)私募基金信息披露的内容、方式及频率;
(十三)明确指出该文件不得转载或给第三方传阅;
(十四)私募基金采取合伙企业、有限责任公司组织形式的,应当明确说明入伙(股)协议不能替代合伙协议或公司章程。说明根据《合伙企业法》或《公司法》,合伙协议、公司章程依法应当由全体合伙人、股东协商一致,以书面形式订立。申请设立合伙企业、公司或变更合伙人、股东的,并应当向企业登记机关履行申请设立及变更登记手续;
(十五)中国基金业协会规定的其他内容。
【解读】推介材料内容:本条规定了基金推介材料的主要内容,值得注意的有几点:
1、基金推介材料内容应与基金合同的主要内容一致,不应有虚假记载、误导陈述和重大遗漏;
2、材料内容中需要揭示该基金的服务提供商,包括律师事务所、会计师事务所,相信这对很多律师而言是个好消息;
3、材料推介中第14项,系在原征求意见稿的基础上新增的。说明入伙协议书、入股协议书不能替代合伙协议和公司章程,这对遏制当前很多私募基金运行中惯常采用的签订入伙协议书、入股协议书而不办理相应的工商变更登记乱像,是有着积极作用的。换个角度看,这也是中基协正式宣告私募股权基金、私募创投基金等非私募证券投资基金的监管权,即不再局限于对基金合同的监管。
4、材料推介中的私募基金风险提示环节尤为重要,要求相关内容清晰、醒目,募集机构应当采取合理方式提请投资者注意,具体方式实践中比较多样,在此不予赘述。
第二十四条 募集机构及其从业人员推介私募基金时,禁止有以下行为:
(一)公开推介或者变相公开推介;
(二)推介材料虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏;
(三)以任何方式承诺投资者资金不受损失,或者以任何方式承诺投资者最低收益,包括宣传“预期收益”、“预计收益”、“预测投资业绩”等相关内容;
(四)夸大或者片面推介基金,违规使用“安全”、“保证”、“承诺”、“保险”、“避险”、“有保障”、“高收益”、“无风险”等可能误导投资人进行风险判断的措辞;
(五)使用“欲购从速”、“申购良机”等片面强调集中营销时间限制的措辞;
(六)推介或片面节选少于6个月的过往整体业绩或过往基金产品业绩;
(七)登载个人、法人或者其他组织的祝贺性、恭维性或推荐性的文字;
(八)采用不具有可比性、公平性、准确性、权威性的数据来源和方法进行业绩比较,任意使用“业绩最佳”、“规模最大”等相关措辞;
(九)恶意贬低同行;
(十)允许非本机构雇佣的人员进行私募基金推介;
(十一)推介非本机构设立或负责募集的私募基金;
(十二)法律、行政法规、中国证监会和中国基金业协会禁止的其他行为。
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【解读】禁止的推介行为:办法保留了征求意见稿中比较严格的要求,主要是对相关宣传上作了一些禁止,典型如使用安全、高收益、无风险等字样,使用欲购从速、申购良机等措施,使用业绩最佳、规模最大等词语,片面推介以往短于6个月的基金业绩等,在这里重要要说的是第(三)项,即以任何方式承诺保本保收益,包括“预期收益、预计收益、预测投资业绩”等。
应当说,我国私募基金市场包括私募证券基金,长期以来一直奉行的“预期收益”这一宣传策略,在于规避“保本保收益”触碰非法集资的法律红线。征求意见稿此条一出,业内争议纷纷。一是强调银行理财产品、信托计划产品,提供预期收益率是监管明确允许的做法,而私募基金何以不能通过预测收益率进行宣传?二是比较分析国外各大私募基金,都是以预期收益率作为宣传,保本的也是经常有,为何到了国内就不行了。尽管如此,中基协还是力排众议,坚持了征求意见稿中的这一规定。
那么问题来了,现在中基协禁止私募基金“预期收益”、“预测投资业绩”宣传,那么募集机构靠什么来吸引合格投资者?当然具有一定品牌效应、过往业绩良好的基金管理人在募集资金方面不会有太大的问题,相比之下中小私募基金管理人就很煎熬,如此一来势必会产生大量的“抽屉协议”。笔者认为这条在实际执行中会非常的困难。
第二十五条 募集机构不得通过下列媒介渠道推介私募基金:
(一)公开出版资料;
(二)面向社会公众的宣传单、布告、手册、信函、传真;
(三)海报、户外广告;
(四)电视、电影、电台及其他音像等公共传播媒体;
(五)公共、门户网站链接广告、博客等;
(六)未设置特定对象确定程序的募集机构官方网站、微信朋友圈等互联网媒介;
(七)未设置特定对象确定程序的讲座、报告会、分析会;
(八)未设置特定对象确定程序的电话、短信和电子邮件等通讯媒介;
(九)法律、行政法规、中国证监会规定和中国基金业协会自律规则禁止的其他行为。
【解读】禁止的推介载体:本条是对证监会105号文第十四条的细化(第十四条私募基金管理人、私募基金销售机构不得向合格投资者之外的单位和个人募集资金,不得通过报刊、电台、电视、互联网等公众传播媒体或者讲座、报告会、分析会和布告、传单、手机短信、微信、博客和电子邮件等方式,向不特定对象宣传推介。)需要特别注意的是,未设置特定对象的微信朋友圈、未经特定对象确定程序的电话、短信、邮件,这都是现实中推介工作人员常常会触碰之红线。未设置特定对象确定的讲座、报告会、分析会在实践中也经常用到,但同微信朋友圈一样,实践中相对比较难把握,监管起来也很有难度。
第五章 合格投资者确认及基金合同签署
第二十六条 在投资者签署基金合同之前,募集机构应当向投资者说明有关法律法规,说明投资冷静期、回访确认等程序性安排以及投资者的相关权利,重点揭示私募基金风险,并与投资者签署风险揭示书。
风险揭示书的内容包括但不限于:
(一)私募基金的特殊风险,包括基金合同与中国基金业协会合同指引不一致所涉风险、基金未托管所涉风险、基金委托募集所涉风险、外包事项所涉风险、聘请投资顾问所涉风险、未在中国基金业协会登记备案的风险等;
(二)私募基金的一般风险,包括资金损失风险、基金运营风险、流动性风险、募集失败风险、投资标的的风险、税收风险等;
(三)投资者对基金合同中投资者权益相关重要条款的逐项确认,包括当事人权利义务、费用及税收、纠纷解决方式等。
《私募投资基金风险揭示书内容与格式指引》详见附件二。
【解读】风险揭示书内容:本条是对证监会105号文第十六条的细化,中基协并给出了详细的《风险揭示书内容与格式指引》,实践中私募募集机构只需参照该指引执行即可。然而笔者疑惑的是,该《风险揭示书内容与格式指引》同样也适用于机构或企业投资者么?从该指引的具体内容看,显然是适用于机构和企业投资者的。前面的调查问卷风险能力评估既然不适用于法人投资者,为何到了风险揭示这一块又适用于法人投资者呢?
第二十七条 在完成私募基金风险揭示后,募集机构应当要求投资者提供必要的资产证明文件或收入证明。
募集机构应当合理审慎地审查投资者是否符合私募基金合格投资者标准,依法履行反洗钱义务,并确保单只私募基金的投资者人数累计不得超过《证券投资基金法》、《公司法》、《合伙企业法》等法律规定的特定数量。
【解读】合格投资者确认确认程序:本条强调募集机构应当要求投资者提供资产证明文件或收入证明,以此达到确认其是否合格投资者的目的,然而这种证明文件的真实性由谁来担责?或者只要形式上有就行?
本条第二款是办法新增条款,强调募集机构的反洗钱义务,并确保投资者人数累计不超过特定数量(有限公司50人、有限公司50人、股份公司50人、企业型基金200人)。
第二十八条 根据《私募办法》,私募基金的合格投资者是指具备相应风险识别能力和风险承担能力,投资于单只私募基金的金额不低于100万元且符合下列相关标准的机构和个人:
(一)净资产不低于1000万元的机构;
(二)金融资产不低于300万元或者最近三年个人年均收入不低于50万元的个人。
前款所称金融资产包括银行存款、股票、债券、基金份额、资产管理计划、银行理财产品、信托计划、保险产品、期货权益等。
【解读】合格投资者标准:本条所确定的合格投资者标准,与证监会105号文第十二条的规定一致,并无变化。
第二十九条 各方应当在完成合格投资者确认程序后签署私募基金合同。
基金合同应当约定给投资者设置不少于二十四小时的投资冷静期,募集机构在投资冷静期内不得主动联系投资者。
(一)私募证券投资基金合同应当约定,投资冷静期自基金合同签署完毕且投资者交纳认购基金的款项后起算;
(二)私募股权投资基金、创业投资基金等其他私募基金合同关于投资冷静期的约定可以参照前款对私募证券投资基金的相关要求,也可以自行约定。
【解读】投资冷静期:本条确定的投资者冷静期制度,是私募基金首次提及,证监会105号文并无类似规定。合格投资者确认——签署基金合同——冷静期,从私募证券投资基金合同约定看,冷静期自基金合同前述完毕且投资者缴纳认购机构的款项后起算,基本上是赋予了投资者24小时内可以返回的一种权利,这种权利可以行使,也可以放弃。这样就需要募集机构及时确认投资者缴纳认购基金款项的具体时点,最好能在基金合同中写明。
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第三十条 募集机构应当在投资冷静期满后,指令本机构从事基金销售推介业务以外的人员以录音电话、电邮、信函等适当方式进行投资回访。回访过程不得出现诱导性陈述。募集机构在投资冷静期内进行的回访确认无效。
回访应当包括但不限于以下内容:
(一)确认受访人是否为投资者本人或机构;
(二)确认投资者是否为自己购买了该基金产品以及投资者是否按照要求亲笔签名或盖章;
(三)确认投资者是否已经阅读并理解基金合同和风险揭示的内容;
(四)确认投资者的风险识别能力及风险承担能力是否与所投资的私募基金产品相匹配;
(五)确认投资者是否知悉投资者承担的主要费用及费率,投资者的重要权利、私募基金信息披露的内容、方式及频率;
(六)确认投资者是否知悉未来可能承担投资损失;
(七)确认投资者是否知悉投资冷静期的起算时间、期间以及享有的权利;
(八)确认投资者是否知悉纠纷解决安排。
【解读】回访确认:本条确定的回访制度系首次提及,是中基协赋予募集机构的一项特殊义务。按说有了冷静期制度,冷静期满后投资者不反悔的,基金合同即告生效,中基协希望用募集机构回访的方式对投资者再次进行提醒,并限定:回访主体——只能是基金销售推介业务以外的人员,只能是前台或客服了;回访方式——电话、邮件或信函;回访内容——前述八大类。如此一来,募集机构要增加必要的人力、物力,一方面要保留回访的记录包括录音电话等,另一方面要对回访的不配合作出必要的处理。
第三十一条 基金合同应当约定,投资者在募集机构回访确认成功前有权解除基金合同。出现前述情形时,募集机构应当按合同约定及时退还投资者的全部认购款项。
未经回访确认成功,投资者交纳的认购基金款项不得由募集账户划转到基金财产账户或托管资金账户,私募基金管理人不得投资运作投资者交纳的认购基金款项。
【解读】回访的后果:本条是在征求意见稿的基础上新增条款,具体含义有:
1、基金合同强制约定:回访确认成功前投资者有权解除基金合同;2、未经回访确认成功的,投资者缴纳的认购款不得划转至其他账户。按照笔者理解,对于回访确认成功的投资者,其缴纳认购款项可以划转,基本上可以说回访确认成功一名投资者,可划转该投资者的认购款项。
第三十二条 私募基金投资者属于以下情形的,可以不适用本办法第十七条至第二十一条、第二十六条至第三十一条的规定:
(一)社会保障基金、企业年金等养老基金,慈善基金等社会公益基金;
(二)依法设立并在中国基金业协会备案的私募基金产品;
(三)受国务院金融监督管理机构监管的金融产品;
(四)投资于所管理私募基金的私募基金管理人及其从业人员;
(五)法律法规、中国证监会和中国基金业协会规定的其他投资者。
投资者为专业投资机构的,可不适用本办法第二十九条、第三十条、第三十一条的规定。
【解读】豁免确认对象:本条确立了合格投资者的豁免制度,基本源于证监会105号文第十三条,但本条第(三)项“受国务院金融监督管理机构监管的金融产品”是105号文所没有规定的,笔者理解,者可能是出于监管部门的考虑,对保险、信托、银行等机构的产品留出了空间。
第六章 自律管理
第三十三条 中国基金业协会可以按照相关自律规则,对会员及登记机构的私募基金募集行为合规性进行定期或不定期的现场和非现场自律检查,会员及登记机构应当予以配合。
【解读】自律检查权:本条确立了中基协对会员及登记机构的合规性检查权。
第三十四条 私募基金管理人委托未取得基金销售业务资格的机构募集私募基金的,中国基金业协会不予办理私募基金备案业务。
【解读】不当委托后果:委托没有基金销售资格机构募集资金,基金无法备案,建议私募基金管理人一定要委托有基金销售资格并成为中基协会员的机构。
第三十五条 募集机构在开展私募基金募集业务过程中违反本办法第六条至第十四条、第十七条至第二十条、第二十二条至第二十三条、第二十六条的规定,中国基金业协会可以视情节轻重对募集机构采取要求限期改正、行业内谴责、加入黑名单、公开谴责、暂停受理或办理相关业务、撤销管理人登记等纪律处分;对相关工作人员采取要求参加强制培训、行业内谴责、加入黑名单、公开谴责、认定为不适当人选、暂停基金从业资格、取消基金从业资格等纪律处分。
【解读】一般违规募集责任:本条主要从两个方面解读:
1、一般违规募集行为:募集机构责任、管理人责任、销售协议、违规拆分、保密义务、资料保存义务、开立募集专用账户、募集专用账户监督、募集专用账户资金安全、向特定对象推介、特定对象调查程序、调查问卷、在线特定对象调查程序、推介材料责任、推介材料内容、风险揭示书。
2、法律后果:(1)对募集机构要求限期改正、行业内谴责、加入黑名单、公开谴责、暂停受理或办理相关业务、撤销管理人登记等纪律处分;(2)对相关工作人员要求参加强制培训、行业内谴责、加入黑名单、公开谴责、认定为不适当人选、暂停基金从业资格、取消基金从业资格等纪律处分。
第三十六条 募集机构在开展私募基金募集业务过程中违反本办法第二十九条至第三十一条的规定,中国基金业协会视情节轻重对私募基金管理人、募集机构采取暂停私募基金备案业务、不予办理私募基金备案业务等措施。
【解读】冷静、回访责任:募集机构不履行相关冷静期、回访期等制度的,可能会招致暂停私募基金备案业务、不予办理私募基金备案业务。
第三十七条 募集机构在开展私募基金募集业务过程中违反本办法第十六条、第二十一条、第二十四条、第二十五条、第二十七条、第二十八条的规定,中国基金业协会可以视情节轻重对募集机构采取加入黑名单、公开谴责、撤销管理人登记等纪律处分;对相关工作人员采取行业内谴责、加入黑名单、公开谴责、取消基金从业资格等纪律处分。情节严重的,移送中国证监会处理。
【解读】严重违规募集责任:本条解读同样分两方面:
1、严重违规募集行为:违反公开宣传信息、基金风险评级、禁止的推介行为、禁止的推介载体、合格投资者确认程序、合格投资者标准。
2、法律后果:(1)对募集机构采取加入黑名单、公开谴责、撤销管理人登记等纪律处分;(2)对相关工作人员采取行业内谴责、加入黑名单、公开谴责、取消基金从业资格等纪律处分。
第三十八条 募集机构在一年之内两次被采取谈话提醒、书面警示、要求限期改正等纪律处分的,中国基金业协会可对其采取加入黑名单、公开谴责等纪律处分;在两年之内两次被采取加入黑名单、公开谴责等纪律处分的,中国基金业协会可以采取撤销管理人登记等纪律处分,并移送中国证监会处理。
【解读】加重处分的情形:本条同样分两个方面解读:
1、可能加重处分的情形:一年内两次被谈话提醒、书面警示、要求限期改正;两年内两次被加入黑名单、公开谴责。
2、加重处分后果:前者对其采取加入黑名单、公开谴责,后者对其撤销管理人登记。
第三十九条 在中国基金业协会登记的基金业务外包服务机构就其参与私募基金募集业务的环节违反本办法有关规定,中国基金业协会可以采取相关自律措施。
【解读】外包服务机构责任:笔者理解,由于单独的《基金外包服务机构管理办法》暂未出台,故对于外包服务机构参与募集环节违反相关规定的,不排除中基协秋后算账的可能。
第四十条 投资者可以按照规定向中国基金业协会投诉或举报募集机构及其从业人员的违规募集行为。
【解读】投资举报:本条确立了投资者可就募集机构及其从业人员的任何违规募集行为向中基协投资或举报。
第四十一条 募集机构、基金业务外包服务机构及其从业人员因募集过程中的违规行为被中国基金业协会采取相关纪律处分的,中国基金业协会可视情节轻重记入诚信档案。
【解读】诚信记录:募集机构、外包机构及其从业人员因违规收到中基协纪律处分的,可能会被记入诚信档案。
第四十二条 募集机构、基金业务外包服务机构及其从业人员涉嫌违反法律、行政法规、中国证监会有关规定的,移送中国证监会或司法机关处理。
【解读】行政与刑事责任:中基协的纪律处分并不免除募集机构及其工作人员应承担的行政责任或刑事法律责任。
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第七章 附则
第四十三条 本办法自2016年7月15日起实施。
【解读】生效日期:自2016年7月15日起实施,给了从业机构及其从业人员近3个月的缓冲期,这是极为不易的。
第四十四条 本办法由中国基金业协会负责解释。
【解读】解释权:中基协享有本办法解释权,同样,还有监管权。
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汽车销售是一份直面客户,以交流为主的工作,在与客户交流的过程中。销售人员需要对汽车知识与汽车性能进行详细介绍,这时销售技巧就显得重要了,以下是由读文网小编整理关于汽车销售知识与技巧的内容,希望大家喜欢!
客户需求可能会是多方面的,交通工具的背后有许多实际的需求——身份的需要、运输的需要、以车代步的需求,更可能是圆梦。
因此从分析潜在客户动机的角度来看,应该有五个重要的方面:
弄清来意,购买车型,购买角色,购买重点,顾客类型
1、弄清来意
首先,他们到底是来干什么的?顺便的过路的?有可能;开开眼界的,也有可能,毕竟,这类客户大约占走进车行的总人数的65%左右。
2、购买车型
如果他开始仔细地看某一种确定的车型,那么看来有一些购买的诚意了,销售人员要推断其喜欢这个车型的可能原因,无论是他们愿意承认的原因,还是他们不原因承认的原因都是应该知道的。
3、购买角色
到展厅一起来的三四个人,只有一个才是真正有决策权的人,那么其它的人是什么角色?是参谋?行家?是司机,还是秘书,还是朋友?
4、购买重点
购买重点还是影响这个客户作出最终采购决定的重要因素。如果他的购买重点只是价格,那么车的任何领先的技术对他来说都没有什么作用;如果他的购买重点是地位,那么你谈任何优惠的价格等因素对他也不构成诱惑。
5、客户类型
不同性格的顾客在进行挑选和购买的时候会表现出不同的行为特点。汽车消费者按其购买行为的特点可分为习惯型、理智型、冲动型、经济型和情感型等几种。#p#副标题#e#
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你是否还在寻找什么才是好的销售方法吗?下面读文网小编就和大家分享有什么好的销售方法,希望对大家有帮助!
1、很多业务员开始做业务的时候,往往冲劲很大,找到客户,送了样品,报了价就不知道怎么办了,往往前功尽弃。其实你应该不断的问他,你什么时候下单呀,不断的问他,直到有结果为止。其实,采购就是等我们问他。所以我们要要求客户购买。然而,80%的业务员都没有向客户提出成交要求。
2、如果未能成交,销售代表要立即与客户约好下一个见面日期,如果在你和客户面对面的时候,都不能约好下—次见面的时间,以后要想与这位客户见面可就难上加难了。
3、做业务要坚持追踪、追踪、再追踪。如果要完成一件业务工作需要与客户接触5至10次的话,那你不惜一切也要熬到那第10次倾听购买信号,如果你很专心在听的话,当客户已决定要购买时,通常会给你暗示,倾听比说话更重要。
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俗话说“牙痛不是病,痛起来真要命”。牙痛也是病应及早治疗,如果长期没有针对性的有效治疗牙痛,是容易诱发急性牙髓炎、牙根尖周炎等多种牙病。下面就是读文网小编为大家整理的关于牙齿痛的急救方法,供大家参考。
1、仙人掌
取一片新鲜肥大的仙人掌,用水洗净,剪去表面的针刺,再对剖成同样厚的两片,把带浆的一面贴在牙痛的部位,一段时间后症状即可缓解。
2、西瓜翠衣
收集若干西瓜皮,只削取一层翠衣,洗干净后,日晒夜露,待其完全干燥后再研成细末,放入瓶中。到药店买一元钱的冰片,与10克左右的西瓜翠衣粉末一起拌匀。牙痛时,用卫生棉球棒蘸适量的西瓜翠衣粉末搽拭患处,每天搽拭五六次。
3、鸭蛋韭菜
取咸鸭蛋两个,韭菜90克,食盐9克,一起放在砂锅内加水同煮,空腹一次服下,每日一剂。对于风寒和风火引起的牙痛均有效。咸鸭蛋性微寒,能清热降逆,韭菜性热,能散瘀消肿,食盐能清热解毒。
4、中药煎剂
生赭石、怀牛膝各30克,滑石18克,甘草3克,治疗阳明实热所致暴火牙痛。生赭石镇逆力大功专,牛膝益肾阴不足,滑石、甘草清胃火。生赭石、滑石先煎20分钟,再入怀牛膝、甘草同煎半小时。
如果牙痛子夜里发作或不方便去医院就治之时,不妨学用一下穴位按压止牙痛的方法,不仅有效而且简单易行。
1、上牙痛时,首先指压迎香穴(位于鼻翼外缘旁约1公分的皱纹处),以及选压下关穴(闭嘴时,位于耳屏前约1横指、颧骨下的陷窝处),指压至痛感缓解或消失。
2、下牙痛时,可选压颊车穴(位于下颌角前上方1横指、上下牙咬紧时会出现肌肉隆起压之则出现凹陷处),可以有效止牙痛。
看过“牙齿痛用什么办法急救”
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如何写好一篇房地产销售方案?下面由读文网小编为你分享房地产房地产销售策划方案的相关内容,希望对大家有所帮助。
第一节:销售策划方案概述
销售策划方案一般指项目销售阶段划分及促销策略怎样安排,项目的销售价格怎么走,如何宣传造势等。
第二节:销售策划方案与项目策划的区别
简单而言,二者区别在于项目策划是“纲”,销售策划方案则是“目”,“纲”举才能“目”张。
一、项目销售方案策划所包涵内容:
(一)市场销售方案调查
项目特性分析:建筑规模与风格:建筑布局和结构:装修和设备:功能配置:物业管理:发展商背景:结论和建议
(二)目标客户分析
经济背景:经济实力/行业特征/公司:家庭
文化背景:推广方式:媒体选择:创意:表达方式:
(三)价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
(四)入市时机:入市姿态
(五)广告策略
广告的阶段性划分:阶段性的广告主题:阶段性的广告创意表现:广告效果监控
(六)媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
(七)推广费用
现场包装(营销中心:示范单位:围板等):印刷品(销售文件:售楼书等):媒介投放
二、销售策划方案所包涵内容:
(一)销售现场准备
(二)销售代表培训
(三)销售现场管理
(四)房号销控管理
(四)销售阶段总结
(五)销售广告评估
(六)客户跟进服务
(七)阶段性营销方案调整
第三节:销售策划方案的内容及步骤
一、项目研究,即项目销售市场销售策划方案及销售状况的研究,详细分析项目的销售状况:购买人群:接受价位:购买理由等。
二、市场销售方案调研,对所有竞争对手的详细了解,所谓“知己知彼:百战不殆”。
三、项目优劣势分析,针对项目的销售策划方案状况做详尽的客观分析,并找出支持理由。
四、项目再定位,根据以上调研分析,重新整合所有卖点,根据市场销售方案thldl.org.cn需求,做项目市场销售方案定位的调整。
五、项目销售策划方案思路:
(一)销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来,避免盲目跟随风。
(二)主题思想的统一性。在广告宣传上,不管是硬性广告还是文字包装,都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题,小主题内容可以不一样,但都是为说明大主题服务的。
(三)操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断:前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断,两次宣传间隔的时间不能太长。
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虽然电话销售不需要面对面,但是其也需要遵循一定的礼仪,下面是读文网为大家准备的电话销售礼仪培训,希望可以帮助大家!
1、待机状态下,不要把手机放在胸前或者裤子兜里,尽量放在包里或者桌子上。
2、拨打电话,还没拨通时,不要把手机贴在耳朵边“喂喂”的喊,应该等接通一至两秒之后再贴在耳朵边说话。
3、开机、关机或者发短信、上网时,尽量远离头部,增大直线距离。
4、睡觉的时候不要把手机放在枕头下边,不要离床太近,或者干脆关机。
5、长时间打手机,尽量使用耳机,或左右耳交替接听。同时不要随意走动,造成接收信号的强弱起伏,从而引发不必要的短时间高功率发射。
6、如果你必须携带手机,一定要保证键区位置朝向身体,背面冲着身体外侧。这样,传输的电磁场就能远离你的身体。
7、通话时,手机与身体至少保持5厘米距离。因为在离身体5厘米外的地方,手机电磁场振幅的强度是原来的1/4,而在离身体9厘米以外的地方,它的强度只有原来的1/50。因此最好使用扬声器或耳机,在这两种情况下,手机辐射仅是标准手机的1/100。
8、通话时,有规律地变换身体朝向。这样会分散身体所遭受的辐射。另外,等到对方接起电话时,再把手机放在耳朵上,以减少电磁场释放的辐射。
9、除了不要来回走,动着打手机外,在汽车或火车上也要尽量避免使用手机。因为此时手机不断尝试连接中断的信号,会使辐射增加到最大值。
10、多发短信少打电话。这样会减少手机与头部的接触时间。
11、睡觉时,不要把手机放在枕头旁边,孕妇最好不要用手机。
12、手机快没电时、充电时最好也不要打电话。
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所有需要写地产总结的小伙伴注意啦,下面由读文网小编为你分享房地产销售案场管理工作总结的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、一个领导
在几个项目的运作过程中,我发现,有时根据公司的需要,很多公司对于案场人员,尤其是管理层人员的定位并不清楚,一个项目出现N多名目繁多的营销管理人员,同时工作内容互相交叉,就我个人所了解的管理岗位就有过:案场经理,项目经理,专案,副专案,销售经理,营销部经理,销售督导……等等等等,都是换汤不换药的,一大把工作一手抓,结果到最后不是配合不好,就是工作太多昏了头。
在这里,我的想法可能稍微强权一点,一个案场经理,在整个销售工作中,是最为重要的一点,在这个位置上,统领整个案场的全部工作,凡是案场以外的其他事情,交给其他人去负责吧,那些项目经理啊、销售经理啊,他们也总不能天天闲着,总要活动活动。这样才能解除一个案场经理身上所有的杂事,让他全心全意投入基础工作之间,同时才可能将案场工作做深做透,而不是流于表面形式。
二、两个基点
在案场的工作中有两个基准点是不可以违背的:一是执行力,二是凝聚力。这两点也是我个人看待各案场经理最重要的指标,我们可以想象一个没有执行力又没有凝聚力的销售团队是什么样子的么?这样的队伍,在现今的竞争中是软弱的毫无力量的,出现这样的团队,只能证明领导的无能。
执行力:对于领导安排的工作任务,没有任何理由的按时按量的完成,有困难或者需要帮助,提前说明,但是在工作布置下去以后,在实施过程中拖沓、弄虚作假、敷衍的人员,一次点名后不悔改,立即开除,毫不手软。
如何培养案场人员的执行力:在布置任务的时候,习惯性的说明任务的性质,核心内容,实施要点,注意事项以及完成时限。在任务开始约1/3时间时,跟进一次看看实施情况,同时询问有没有需要帮助或者难以解决的问题。在任务时限到期时,立即召开销售会议查看完成结果,对于没有完成的人员或者任务完成较差的人员,停止一切其他工作(用我的话来说叫“停岗”,包括接待工作和销售工作),只负责本任务的完成。在任务布置时限过去150%的时候还是消极抵抗未能完成的人员,那么他们不符合我的工作要求,跟不上我需要的工作节奏,毫无理由,立即走人。像这样的人员,在以后的配合工作中,不但会带来巨大的麻烦,有时还会成为整个团队的拖油瓶。
凝聚力:团队之间的互助精神、为一个目标努力,不计较个人小得失的风气等等。一旦发现有人自私过分,搞小团体等,能力再强,开无赦。
如何培养案场人员的凝聚力:首先,这是检验一个案场经理人格魅力的事情,身先士卒的工作,积极的工作态度,强大的工作热情,一碗水端平、对事不对人的管理方式,都是必要的;其次,在工作中和工作外,都要创造大家能坐在一起的机会,探讨工作或者吃喝玩乐都可以,让同事之间更为互相了解和互相沟通;再次,多和案场人员沟通,听听他们的一些想法,及时开导,不要让想法淤积;最后,利用提成制度,提成采用433制度,个人当月30%,小组每月40%,销售部季度30%,加强销售人员之间的互相协作和互相帮助的精神。
总的来说,执行力和凝聚力是我判断一个团队的基本面,它表现着团队里面的每个人的做事的态度和做人的态度,能力不够我们可以培养,经验不够我们可以磨练,但对于一个从为人到处事都无法达成共识和一致的人,是没有办法在一起工作和相处的,所以在这两个点上,身为一个案场经理,不需要妥协,也不能够妥协。
房地产销售工作总结相关
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房地产销售经理岗位职责,下面由读文网小编为你分享房地产销售主管岗位职责的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、开发商的销售经理职责:
1、监督和协调销售代理公司的工作,对接营销总监的工作;
2、及时掌握与沟通客户信息,全面收集客户原始信息,包括客户基本背景资料、消费习惯与心理、对产品的关注度及反馈意见等。督促其对资料的完整收集、规范整理、及时归档,随时向公司提供准确的以便日后客户服务、对产品的再设计、营销推广以及后期客户维护给予支持。
3、规范日常管理的每一项重要工作,严格走标准化流程,包括售楼现场的明确要求,每日动态完全掌控,及时调整工作计划及内容。
4、负责督促销售代表严格遵守规章制度,提高仪态、仪表、服务质量,服务意识。树立公司良好服务品牌形象。
5、抽查销售人员的电脑资源管理的情况,并保证数据的完全正确。掌握项目的销售状况及回款情况,并告之相关部门,以便及时作出调整。
6、在公司及营销总监整体营销思路的指导下,注重于项目推广的细节。从大的层面和销售整体上进行掌控,并与营销总监进行直接沟通,做出大的销售策略、定位推广、广告安排等制定执行。在对项目的推广方面,对代理公司的操作模式,操作思路进行把控和监督,在市场反应不好的情况下,应主动及时的调整。
7、除经营销售方向控制外还会兼顾对外的多项事务,如:早期介入,地块分析、前期规划核定,要熟悉案场、了解市场,根据市场需求出辅助设计方案、掌控全局、还要协调好代理公司和开发商之间的及时沟通等
二、具体工作的开展计划:
把自己的工作重心放在后台的支持和全程的监督上,把具体的管理实务大部分转移到代理公司的销售经理那里,而我着重做好销售物件的提供以及对日常销售秩序和业务质量的整体把控上,如果发现有什么问题,直接和代理公司的销售经理交涉,这样子既不会伤害到乙方的工作积极性,同时公司的整体利益又不是受到损害。具体从以下几个方面着手:
1、追求高效的精细化销售过程控制
1、执行计划控制与考评制度
加大过程考核力度以加大督促力度。增加考核的范围内容,规范日常管理的每一项重要工作,明确标准并尽可能量化考核指标。严格走标准化流程,包括售楼现场的明确要求,每日动态完全掌控,及时调整工作计划及内容。
2、及时掌握与沟通客户信息。
全面收集客户原始信息,包括客户基本背景资料、消费习惯与心理、对产品的关注度及反馈意见等,以便日后客户服务、对产品的再设计、营销推广以及后期客户维护给予支持。
在销售的过程中,经常会出于销售需要,组织一些客户答谢活动,或者逢客户生日给客户送花,节假日送贺卡等进行日常客户感情联络,建议此类活动以地产公司客服中心的名义组织开展,这样可以更好的树立公司服务品牌,也为日后的客服工作进行铺垫。
3、做好销售控制。给乙方定制合理的销售要求。严格控制认购换签时间
客户在认购时销售公司往往与客户约定,在7天或更短的时间内换签正式购房合同,但实际销售中,往往有客户认购后迟迟不签约,销售人员往往为了保住客户对未按时换签的客户不进行清退(尤其是如果当月任务已经完成的情况下),其结果是在项目价格上涨较快的阶段,造成了客户低价占房,开发商损失应得利润。对代理公司的换签/清退情况严格监控,并列入每月的营销工作考核范围,按单核查,杜绝了此类问题的发生
4、严格控制客户洽商申请
销售人员由于急于成交,容易对客户提出的要求给予退让,尤其是客户对房屋设计的变更要求,因此,我们需在销售环节对客户洽商进行严格的控制和管理,以免为工程施工带来不必要的麻烦。
作为甲方的销售经理,首先要学会尊重我们的合作团队,尤其不能拿架子,而且要充分的信任他们(即使他们有失误的地方,你要学会以合适的方式去和他们沟通)。另外就是一定要和乙方团队做好工作分工,不要造成职务重叠。在工作沟通中,一定要给予乙方足够的信心,让他看到这个项目的一个良好未来,以为在乙方的眼里,你掌握的信息和内幕一定是比他们多
2、加强营销推广费计划与控制
考虑开发商投入与收入的问题,其中有一条就是要控制营销宣传费用,根据大势来制定销售周期,保证合理的利润达到最大化.
1、合理制定营销推广费的预算
营销推广费用的额度根据项目的规模、档次以及销售周期(销售速度)结合市场上的竞争项目投放比例进行确定。
2、合理制定营销推广费的使用计划
对于营销推广应事先进行合理的计划,分为全案计划、年度计划、月度计划和阶段性计划(根据项目的销售分期)。按照上述几类编制推广计划,并在月度推广完成后,对于各推广方式带来的来电、来访和成交的情况进行分析,对营销推广效果进行评估,及时调整下一阶段的推广手段。
3、营销推广费的风险防范管理
营销推广费用使用计划预留风险防范额度,以确保未来尾房期有足够的推广费用支持销售。
4、营销推广合作伙伴及合同管理
营销推广过程中的合作伙伴涉及广告公司、网络媒体代理公司、印刷公司、活动演出公司、数据库公司等等,对合作伙伴资源的评价与合作直接影响推广工作的效果与效率。经纪公司代为直接委托和管理相关合作伙伴,其好处是我们可以节省人力,带来的问题是对营销推广费的控制不能落实到执行层面。因此需要构筑推广合作伙伴平台,建立起优秀外部资源数据库,保证推广工作的效果与效率。
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院前医疗急救作为社会保障体系的重要组成部分,是由政府主办的、非营利性的公益事业,是基本医疗服务和公共卫生服务的提供者。下面就是读文网小编为大家整理的关于院前急救方面的管理办法,供大家参考。
第三十条 县级以上地方卫生计生行政部门应当加强对院前医疗急救工作的监督与管理。
第三十一条 县级以上地方卫生计生行政部门应当加强急救中心(站)和急救网络医院的设置管理工作,对其执业活动进行检查指导。
第三十二条 县级以上地方卫生计生行政部门发现本辖区任何单位及其内设机构、个人未经批准使用急救中心(站)的名称或救护车开展院前医疗急救工作的,应当依法依规严肃处理,并向同级公安机关通报情况。
第三十三条 上级卫生计生行政部门应当加强对下级卫生计生行政部门的监督检查,发现下级卫生计生行政部门未履行职责的,应当责令其纠正或者直接予以纠正。
第三十四条 急救中心(站)和急救网络医院应当对本机构从业人员的业务水平、工作成绩和职业道德等情况进行管理、培训和考核,并依法依规给予相应的表彰、奖励、处理等。?
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【第293期】【国债销售】2016年第一、二期储蓄国债(电子式)4月10日起开始发售,下面由读文网小编为你分享2016年4月10债券销售的相关内容,希望对大家有所帮助。
2016年储蓄国债(电子式)第一期和第二期将于2016年4月10日(周日)正式对外发行,本行销售首日的开始时间定为上午8:30,销售期4月10日-4月19日;其中4月16日及17日因本行核心系统升级,国债业务暂停办理。本次国债的发行信息如下:
第一期(产品代码:161701):三年期,利率4.00%;
第二期(产品代码:161702):五年期,利率4.42%。
债券销售相关
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落落大方,亭亭玉立,一颦一簇间都展示着让人舒服的感觉,这样的一个淑女女生一定会受到大家的欢迎,因为她懂得礼仪。下面是读文网为大家准备的淑女礼仪行为规范,希望可以帮助大家!
1守时。有时间概念。
不喜欢迟到的人。自己迟到会非常后悔。
2不花别人钱。
从小父母教育。不要让别人为你付钱。AA。除非是非常好的铁哥们,那我下次请回来。
3有礼貌。
见长辈问好。待人接物要说谢谢对不起。
4别人看不到的地方比看到的地方还要干净。
真正的干净不仅在于你洗了澡干干净净出门。
你的床,你的梳妆台,你的书架....
你的用品,你的包包,你喝水的杯子,你的厨具。
你的习惯。
5再累也要微笑待人。别人说话要认真听。
我觉得这是基本礼仪。
6和异性保持基本距离。尊重好姐妹的男友,保持更大距离。
除了我喜欢的人,我喜欢肢体接触。其他还是不要让人误会的好。
7克制好奇心。不要打探别人隐私。
8不要在别人背后说坏话。
9真心赞扬别人。
讨厌表面化装熟,套近乎。
10从来不用眼神上下打量人。
我认为这样非常没有礼貌。别人每次这样看我我都高傲冷冷地回敬她一眼。堪比雷达杀杀杀!
11有淑女的仪态。
我记得初中大家女生笑的时候还都是不由自主捂嘴的。还蛮羞涩的。
12认真对待自己的生活。热爱生活。
你热爱美好,你周围接触你的人才能感受到你身上散发的美好。
13聪明而有趣。更新时事。知道世界在发生什么。
这个就是仁者见仁智者见智的点了。我比较在乎这个。
14有自己的风格。有一定的自信去坚守这种风格。
世界上女生类型很多。有些人因为别人不喜欢,改变自己,最后变成四不像,不可取。
15在任何情况下都不能失去自尊。
在爱情里爱再失去自我也不能失去尊严。不可以。
16适当温柔。
是女人。
17适当强硬。有自己的底线不可逾越。
要会说这个可以,这个不行。
18着装得体。
成熟的第一步。
19有一个人生活的能力。懂得怎么照顾人。
20有自己的品味。
无论是化妆品。穿衣。日用品。
到音乐。电影。书籍。
再到选择的朋友,到男人。
在任何场合下,自身的行为举止,能够使与之相处的人感到舒适,这就是最好的礼仪。
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一位合格的房地产销售经理是怎样的?一位成功的房地产销售经理是怎样的?下面由读文网小编为你分享房地产销售经理岗位职责是的相关内容,希望对大家有所帮助。
1、主持售楼中心的整体运作工作,组织实施公司有关销售方面的决议,负责完成公司下达的销售任务。
2、制定阶段性销售计划,组织实施售楼部年度工作和销售计划,并完成销售计划。
3、协助和参与项目销售策划。
4、拟订售楼部内部管理机构设置方案及各职位的职责范围和标准。
5、与人事部门共同拟订售楼部的基本管理制度。
6、培训销售人员,指挥协调现场人员,营造销售气氛,辅助成交。
7、拟订售楼中心佣金提成及奖励方案。
8、对销售现场的整体监督、管理与控制。
9、制定售楼中心员工的具体管理规章。
10、提请聘任或者解聘本部门员工。
11、及时提交销售报表,汇报所收集的信息、意见及出现的问题。
12、制定员工的招聘、教育与培训计划。
13、定期对本部员工进行考核、考查,对多次考核、考查不合格的员工进行处罚或解聘。
14、负责本部门各项业务(如销售、合同、按揭、催款)的完成。
15、(及时协调和处理解决客户与业主的各类投诉并反馈有关信息,认真做好售前和售后的各项服务工作。
16、负责售出单位认购书的签收与审核。
17.参与项目策划工作,负责售楼处、样板房方案及装修标准方案的制定工作和组织实施工作。
18、行使公司和上级授予的其他权利。
新形势下,开发商的销售经理角色如何转变:
一、开发商的销售经理职责:
1、监督和协调销售代理公司的工作,对接营销总监的工作;
2、及时掌握与沟通客户信息,全面收集客户原始信息,包括客户基本背景资料、消费习惯与心理、对产品的关注度及反馈意见等。督促其对资料的完整收集、规范整理、及时归档,随时向公司提供准确的以便日后客户服务、对产品的再设计、营销推广以及后期客户维护给予支持。
3、规范日常管理的每一项重要工作,严格走标准化流程,包括售楼现场的明确要求,每日动态完全掌控,及时调整工作计划及内容。
4、负责督促销售代表严格遵守规章制度,提高仪态、仪表、服务质量,服务意识。树立公司良好服务品牌形象。
5、抽查销售人员的电脑资源管理的情况,并保证数据的完全正确。掌握项目的销售状况及回款情况,并告之相关部门,以便及时作出调整。
6、在公司及营销总监整体营销思路的指导下,注重于项目推广的细节。从大的层面和销售整体上进行掌控,并与营销总监进行直接沟通,做出大的销售策略、定位推广、广告安排等制定执行。在对项目的推广方面,对代理公司的操作模式,操作思路进行把控和监督,在市场反应不好的情况下,应主动及时的调整。
7、除经营销售方向控制外还会兼顾对外的多项事务,如:早期介入,地块分析、前期规划核定,要熟悉案场、了解市场,根据市场需求出辅助设计方案、掌控全局、还要协调好代理公司和开发商之间的及时沟通等
二、具体工作的开展计划:
把自己的工作重心放在后台的支持和全程的监督上,把具体的管理实务大部分转移到代理公司的销售经理那里,而我着重做好销售物件的提供以及对日常销售秩序和业务质量的整体把控上,如果发现有什么问题,直接和代理公司的销售经理交涉,这样子既不会伤害到乙方的工作积极性,同时公司的整体利益又不是受到损害。具体从以下几个方面着手:
○1、追求高效的精细化销售过程控制
1、执行计划控制与考评制度
加大过程考核力度以加大督促力度。增加考核的范围内容,规范日常管理的每一项重要工作,明确标准并尽可能量化考核指标。严格走标准化流程,包括售楼现场的明确要求,每日动态完全掌控,及时调整工作计划及内容。
2、及时掌握与沟通客户信息。
全面收集客户原始信息,包括客户基本背景资料、消费习惯与心理、对产品的关注度及反馈意见等,以便日后客户服务、对产品的再设计、营销推广以及后期客户维护给予支持。
在销售的过程中,经常会出于销售需要,组织一些客户答谢活动,或者逢客户生日给客户送花,节假日送贺卡等进行日常客户感情联络,建议此类活动以地产公司客服中心的名义组织开展,这样可以更好的树立公司服务品牌,也为日后的客服工作进行铺垫。
3、做好销售控制。给乙方定制合理的销售要求。严格控制认购换签时间
客户在认购时销售公司往往与客户约定,在7天或更短的时间内换签正式购房合同,但实际销售中,往往有客户认购后迟迟不签约,销售人员往往为了保住客户对未按时换签的客户不进行清退(尤其是如果当月任务已经完成的情况下),其结果是在项目价格上涨较快的阶段,造成了客户低价占房,开发商损失应得利润。对代理公司的换签/清退情况严格监控,并列入每月的营销工作考核范围,按单核查,杜绝了此类问题的发生
4、严格控制客户洽商申请
销售人员由于急于成交,容易对客户提出的要求给予退让,尤其是客户对房屋设计的变更要求,因此,我们需在销售环节对客户洽商进行严格的控制和管理,以免为工程施工带来不必要的麻烦。
作为甲方的销售经理,首先要学会尊重我们的合作团队,尤其不能拿架子,而且要充分的信任他们(即使他们有失误的地方,你要学会以合适的方式去和他们沟通)。另外就是一定要和乙方团队做好工作分工,不要造成职务重叠。在工作沟通中,一定要给予乙方足够的信心,让他看到这个项目的一个良好未来,以为在乙方的眼里,你掌握的信息和内幕一定是比他们多
○2、加强营销推广费计划与控制
考虑开发商投入与收入的问题,其中有一条就是要控制营销宣传费用,根据大势来制定销售周期,保证合理的利润达到最大化.
1、合理制定营销推广费的预算
营销推广费用的额度根据项目的规模、档次以及销售周期(销售速度)结合市场上的竞争项目投放比例进行确定。
2、合理制定营销推广费的使用计划
对于营销推广应事先进行合理的计划,分为全案计划、年度计划、月度计划和阶段性计划(根据项目的销售分期)。按照上述几类编制推广计划,并在月度推广完成后,对于各推广方式带来的来电、来访和成交的情况进行分析,对营销推广效果进行评估,及时调整下一阶段的推广手段。
3、营销推广费的风险防范管理
营销推广费用使用计划预留风险防范额度,以确保未来尾房期有足够的推广费用支持销售。
4、营销推广合作伙伴及合同管理
营销推广过程中的合作伙伴涉及广告公司、网络媒体代理公司、印刷公司、活动演出公司、数据库公司等等,对合作伙伴资源的评价与合作直接影响推广工作的效果与效率。经纪公司代为直接委托和管理相关合作伙伴,其好处是我们可以节省人力,带来的问题是对营销推广费的控制不能落实到执行层面。因此需要构筑推广合作伙伴平台,建立起优秀外部资源数据库,保证推广工作的效果与效率。
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