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中国证券投资基金业协会(中国基金业协会)发布《私募投资基金募集行为管理办法》,自2016年7月15日施行。下面由读文网小编为你详细介绍私募投资基金募集行为管理办法的相关法律知识。
第一章 总则
第一条 为了规范私募投资基金(以下简称私募基金)的募集行为,促进私募基金行业健康发展,保护投资者及相关当事人的合法权益,根据《证券投资基金法》、《私募投资基金监督管理暂行办法》(以下简称《私募办法》)等法律法规的规定,制定本办法。
【解读】制定依据:《募集行为办法》上位法是《证券投资基金法》和《私募投资基金监督管理暂行办法》(即证监会105号文),需要说明的是:
1、105号文年底可能会被《私募投资基金管理条例》所代替,届时本办法也会进行相应的调整;
2、本办法属于自律性规则,只有中基协可以依次对会员进行监管或处罚,其他机构或机关均无权援引。
第二条 私募基金管理人、在中国证监会注册取得基金销售业务资格并已成为中国证券投资基金业协会会员的机构(以下统称募集机构)及其从业人员以非公开方式向投资者募集资金的行为适用本办法。
在中国证券投资基金业协会(以下简称中国基金业协会)办理私募基金管理人登记的机构可以自行募集其设立的私募基金,在中国证监会注册取得基金销售业务资格并已成为中国基金业协会会员的机构(以下简称基金销售机构)可以受私募基金管理人的委托募集私募基金。其他任何机构和个人不得从事私募基金的募集活动。
本办法所称募集行为包含推介私募基金,发售基金份额(权益),办理基金份额(权益)认/申购(认缴)、赎回(退出)等活动。
【解读】适用范围:本办法明确私募基金的募集主体——1、在中基协已办理登记的私募基金管理人;2、有公募基金销售牌照并成为中基协会员的机构。单纯取得基金销售资格的机构不能受托募集私募基金,否则可能招致证监会的处罚。
第三条 基金业务外包服务机构就其参与私募基金募集业务的环节适用本办法。
本办法所称基金业务外包服务机构包括为私募基金管理人提供募集服务的基金销售机构,为私募基金募集机构提供支付结算服务、私募基金募集结算资金监督、份额登记等与私募基金募集业务相关服务的机构。前述基金业务外包服务机构应当遵守中国基金业协会基金业务外包服务相关管理办法。
【解读】外包服务机构:外包服务机构分基金销售机构和基金业务外包服务机构,基金销售机构受本办法约束,基金业务外包服务机构除适用本办法外,还受《基金业外外包服务管理办法》(尚在制定中,未正式发布)约束。
第四条 从事私募基金募集业务的人员应当具有基金从业资格(包含原基金销售资格),应当遵守法律、行政法规和中国基金业协会的自律规则,恪守职业道德和行为规范,应当参加后续执业培训。
【解读】从业人员:本办法要求从事私募基金募集人员要有基金从业资格,这一点对基金销售机构而言问题不大,对私募基金管理人而言,可能一时半会没有这么多有资格的从业人员。另外,在法律责任方面,如果从事基金募集人员缺少基金从业资格,并无相应的法律后果。
第五条 中国基金业协会依照法律法规、中国证监会相关规定及中国基金业协会自律规则,对私募基金募集活动实施自律管理。
【解读】行业自律:强调本办法的性质,属行业协会自律规则,对行业协会会员之外成员原则上无约束力。
第二章 一般规定
第六条 募集机构应当恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉,防范利益冲突,履行说明义务、反洗钱义务等相关义务,承担特定对象确定、投资者适当性审查、私募基金推介及合格投资者确认等相关责任。
募集机构及其从业人员不得从事侵占基金财产和客户资金、利用私募基金相关的未公开信息进行交易等违法活动。
【解读】募集机构的责任:本条分两款分别从肯定性和禁止性两个方面原则性规定募集机构的义务和责任。遇有特殊情形本办法做出明确处罚规定的,中基协完全可以依照此条给予募集机构相应的处分或处罚。本条第二款内容在征求意见稿中只规定适用于基金销售机构,在办法中扩大适用至私募基金管理人。
第七条 私募基金管理人应当履行受托人义务,承担基金合同、公司章程或者合伙协议(以下统称基金合同)的受托责任。委托基金销售机构募集私募基金的,不得因委托募集免除私募基金管理人依法承担的责任。
【解读】管理人责任:相比于征求意见稿,本办法新增“承担基金合同、公司章程或合伙协议”的受托责任,全面覆盖了我国目前所有的私募基金类型。同时该条明确了委托募集最终的责任主体是私募基金管理人,这一责任并不因委托募集而免除。
第八条 私募基金管理人委托基金销售机构募集私募基金的,应当以书面形式签订基金销售协议,并将协议中关于私募基金管理人与基金销售机构权利义务划分以及其他涉及投资者利益的部分作为基金合同的附件。基金销售机构负责向投资者说明相关内容。
基金销售协议与作为基金合同附件的关于基金销售的内容不一致的,以基金合同附件为准。
【解读】基金销售协议:本办法中的基金销售协议,笔者理解为更应该是“委托销售协议”,管理人和销售机构之间对权利义务的划分,严格说属于内部约定,但应当向投资者如实披露。如果事后因此而发生纠纷,投资者可依据合同法第402条、403条规定选择起诉。第二,相比于征求意见稿,本条增加了“基金销售协议与作为基金合同附件不一致的解决办法,即以基金合同附件为准”。
第九条 任何机构和个人不得为规避合格投资者标准,募集以私募基金份额或其收益权为投资标的的金融产品,或者将私募基金份额或其收益权进行非法拆分转让,变相突破合格投资者标准。募集机构应当确保投资者已知悉私募基金转让的条件。
投资者应当以书面方式承诺其为自己购买私募基金,任何机构和个人不得以非法拆分转让为目的购买私募基金。
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【解读】禁止违规拆分转让:本条两款分别针对募集机构和投资者,第一:私募基金拆分主要包括份额拆分和收益权拆分,两种拆分都会突破合格投资者的标准,因此被严令禁止;同时,相比于征求意见稿,办法增加了“募集机构应当确保投资者已知悉私募基金转让的条件”,这一规定远比征求意见稿中“基金合同约定转让条件”的要求更为苛刻。如何确保投资者已知悉私募基金转让条件,实践中一是在基金合同中就转让条件部分用黑体强调,二是将私募基金转让条件,单独让投资者抄写一份并签名。第二,告诫投资者只能为个人买基金,且不能购买拆分后的基金,否则只能后果自负。
第十条 募集机构应当对投资者的商业秘密及个人信息严格保密。除法律法规和自律规则另有规定的,不得对外披露。
【解读】保密义务:本条规定了募集机构对投资者商业秘密及个人信息的保密义务,属常规规定。
第十一条 募集机构应当妥善保存投资者适当性管理以及其他与私募基金募集业务相关的记录及其他相关资料,保存期限自基金清算终止之日起不得少于10年。
【解读】资料保存义务:本条明确了募集机构的资料保存义务,基本上与募集有关的资料都需要妥善保存,另值得注意的是,保存期限自基金清盘终止之日起不少于10年,而不是只保存10年。有的私募股权基金本身存续期就很长,比如5+2、7+2等,如加上本条规定的10年,其募集资料保存义务接近20年。这对募集机构的档案管理提出了较高的要求。
第十二条 募集机构或相关合同约定的责任主体应当开立私募基金募集结算资金专用账户,用于统一归集私募基金募集结算资金、向投资者分配收益、给付赎回款项以及分配基金清算后的剩余基金财产等,确保资金原路返还。
本办法所称私募基金募集结算资金是指由募集机构归集的,在投资者资金账户与私募基金财产账户或托管资金账户之间划转的往来资金。募集结算资金从投资者资金账户划出,到达私募基金财产账户或托管资金账户之前,属于投资者的合法财产。
【解读】开立募集专用账户:本条规定的“募集专用账户”与我们之前常提及的“托管账户”,笔者理解本质上并无多大差别,主要是负责募集资金的安全以及确保资金原路返还,取消了征求意见稿中“私募基金管理人与监督机构联名开立”的规定,开立主体扩大到募集机构或相关合同约定的责任主体。但条款中又同时出现“托管资金账户”字眼,显得不很严谨。
第十三条 募集机构应当与监督机构签署账户监督协议,明确对私募基金募集结算资金专用账户的控制权、责任划分及保障资金划转安全的条款。监督机构应当按照法律法规和账户监督协议的约定,对募集结算资金专用账户实施有效监督,承担保障私募基金募集结算资金划转安全的连带责任。
取得基金销售业务资格的商业银行、证券公司等金融机构,可以在同一私募基金的募集过程中同时作为募集机构与监督机构。符合前述情形的机构应当建立完备的防火墙制度,防范利益冲突。
本办法所称监督机构指中国证券登记结算有限责任公司、取得基金销售业务资格的商业银行、证券公司以及中国基金业协会规定的其他机构。监督机构应当成为中国基金业协会的会员。
私募基金管理人应当向中国基金业协会报送私募基金募集结算资金专用账户及其监督机构信息。
【解读】募集专用账户监督:本条规定的“监督协议”类似于业内常提及的“托管协议”,但从条款具体内容看,显然监督的范畴要大于托管。同委托募集协议一样,监督协议同样需要明确协议各方的法律责任,实践中如监督机构出现重大过错,投资者能否向监督机构主张权利,这是至今仍很有争议的问题。另外,中基协允许金融机构同时担任募集机构和监督机构,条件是取得基金销售资格、建立完备的防火墙制度。
第十四条 涉及私募基金募集结算资金专用账户开立、使用的机构不得将私募基金募集结算资金归入其自有财产。禁止任何单位或者个人以任何形式挪用私募基金募集结算资金。私募基金管理人、基金销售机构、基金销售支付机构或者基金份额登记机构破产或者清算时,私募基金募集结算资金不属于其破产财产或者清算财产。
【解读】募集专用账户资金安全:本条意在规定募集专用账户内的资金属性,不属于账户开立机构所有,也不属于使用机构所有,到底应当归谁所有呢?条款中没有给出明确的规定,严格说,基金就是一堆钱的组合,很难确定组合后的资金所有权,因此办法有意规避了这一话题。本条后半句明确提到该账户内的资金不属于破产或清算财产,应当说对投资者是一个定心丸。实践中与此相对应的是,投资者个人因债务问题被起诉,其在专用账户中享有的基金份额能否被冻结或者如何冻结,是一个颇值得研究的问题。
第十五条 私募基金募集应当履行下列程序:
(一)特定对象确定;
(二)投资者适当性匹配;
(三)基金风险揭示;
(四)合格投资者确认;
(五)投资冷静期;
(六)回访确认。
【解读】募集程序:本条是办法新增加的,征求意见稿并无此规定。在第二章一般规定中规定了募集的一般程序,但在随后的立法行文中却并未按前述程序逐一规范,显有多此一举之嫌,笔者更愿意将此理解为中基协的倡导性规定,并无实质性意义。
第三章 特定对象的确定
第十六条 募集机构仅可以通过合法途径公开宣传私募基金管理人的品牌、发展战略、投资策略、管理团队、高管信息以及由中国基金业协会公示的已备案私募基金的基本信息。
私募基金管理人应确保前述信息真实、准确、完整。
【解读】公开宣传信息:本条明确了募集机构可以公开宣传的信息,值得注意两点:一是相比征求意见稿,办法新增可公开“管理团队、高管信息”,中基协公示的已备案私募基金的基本信息也是可以公开宣传的;二是前述范围为穷尽列举!即除此项列举之外,其他的信息均不得公开宣传。
第十七条 募集机构应当向特定对象宣传推介私募基金。未经特定对象确定程序,不得向任何人宣传推介私募基金。
【解读】向特定对象推介:本条强调首先履行特定对象确定程序,然后才能向特定对象宣传推介私募基金。增加前置程序规定,中基协期望能用前置程序界定特定对象,当然这一初衷愿望是良好的,但在实践中对“特定对象”的内涵和外延一直争议颇大,理解也是莫衷一是。
第十八条 在向投资者推介私募基金之前,募集机构应当采取问卷调查等方式履行特定对象确定程序,对投资者风险识别能力和风险承担能力进行评估。投资者应当以书面形式承诺其符合合格投资者标准。
投资者的评估结果有效期最长不得超过3年。募集机构逾期再次向投资者推介私募基金时,需重新进行投资者风险评估。同一私募基金产品的投资者持有期间超过3年的,无需再次进行投资者风险评估。
投资者风险承担能力发生重大变化时,可主动申请对自身风险承担能力进行重新评估。
【解读】特定对象调查程序:本条确立了问卷调查作为募集机构确定特定对象的主要方法,通过问卷调查结果,藉以评估投资者的风险识别能力和风险承担能力,从而将投资者圈定在一定范围内;同时强调投资者书面自认合格,从不同方面加强合格投资者的认定。另外,办法保留了评估结果最长有效期3年的期限,但在征求意见稿的基础上增加了一个豁免情形,即如果是同一私募基金产品的投资者持有期间超过3年的,则免于再次进行投资者风险评估。
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第十九条 募集机构应建立科学有效的投资者问卷调查评估方法,确保问卷结果与投资者的风险识别能力和风险承担能力相匹配。募集机构应当在投资者自愿的前提下获取投资者问卷调查信息。问卷调查主要内容应包括但不限于以下方面:
(一)投资者基本信息,其中个人投资者基本信息包括身份信息、年龄、学历、职业、联系方式等信息;机构投资者基本信息包括工商登记中的必备信息、联系方式等信息;
(二)财务状况,其中个人投资者财务状况包括金融资产状况、最近三年个人年均收入、收入中可用于金融投资的比例等信息;机构投资者财务状况包括净资产状况等信息;
(三)投资知识,包括金融法律法规、投资市场和产品情况、对私募基金风险的了解程度、参加专业培训情况等信息;
(四)投资经验,包括投资期限、实际投资产品类型、投资金融产品的数量、参与投资的金融市场情况等;
(五)风险偏好,包括投资目的、风险厌恶程度、计划投资期限、投资出现波动时的焦虑状态等。
《私募基金投资者问卷调查内容与格式指引(个人版)》详见附件一。
【解读】调查问卷内容:本条主要是规定调查问卷内容:1、中基协发布的《私募基金投资者问卷调查内容与格式指引(个人版)内容相对已经比较全面了,但在该指引中首先需要投资者自己给自己打分,问卷中5大方面包括每一小题能有具体的分值分配最好,这样便于投资者自己给自己打分,另外在募集机构给投资者的打分与投资者自评打分出现较大反差时,该如何解决呢?这可能是募集机构需要在实务众解决的问题;2、之所以中基协只发布了个人版指引,是因为针对法人投资者按证监会105号文,只需核实其净资产是否达到1000万即可,无需再填写调查问卷。
第二十条 募集机构通过互联网媒介在线向投资者推介私募基金之前,应当设置在线特定对象确定程序,投资者应承诺其符合合格投资者标准。前述在线特定对象确定程序包括但不限于:
(一)投资者如实填报真实身份信息及联系方式;
(二)募集机构应通过验证码等有效方式核实用户的注册信息;
(三)投资者阅读并同意募集机构的网络服务协议;
(四)投资者阅读并主动确认其自身符合《私募办法》第三章关于合格投资者的规定;
(五)投资者在线填报风险识别能力和风险承担能力的问卷调查;
(六)募集机构根据问卷调查及其评估方法在线确认投资者的风险识别能力和风险承担能力。
【解读】在线特定对象调查程序:本条主要是基于近两年来我国互联网非公开股权融资发展势头凶猛而制定。总体上而言,同前文线下特定对象确定并无实质不同,一样的有投资者自认合格,一样的有问卷调查,一样的有募集机构评估其风险能力;所不同的是,募集机构需核实用户的注册信息、投资者同意相关网络服务协议但投资者无需为自己打分。尽管如此,但笔者仍然相信,这一规定会对当下的互联网非公开股权融资带来极大的发展和促进。
第四章 私募基金推介
第二十一条 募集机构应当自行或者委托第三方机构对私募基金进行风险评级,建立科学有效的私募基金风险评级标准和方法。
募集机构应当根据私募基金的风险类型和评级结果,向投资者推介与其风险识别能力和风险承担能力相匹配的私募基金。
【解读】基金风险评级:本条是办法的新规定,征求意见稿内容中并无此条。对私募基金的风险评级,证监会105号文有过规定(第十七条 私募基金管理人自行销售或者委托销售机构销售私募基金,应当自行或者委托第三方机构对私募基金进行风险评级,向风险识别能力和风险承担能力相匹配的投资者推介私募基金。)。应当说,办法规定的评级主体由105号文规定的私募基金管理人扩大到募集机构。但现实中,募集机构自行确定的风险评级缺乏一定的可信度,另大多数评级机构都由基金销售机构、基金托管机构兼任,社会上真正独立的第三方评级还比较少。市场呼唤把更多的私募基金评级工作交给市场上专业的人士来做。
第二十二条 私募基金推介材料应由私募基金管理人制作并使用。私募基金管理人应当对私募基金推介材料内容的真实性、完整性、准确性负责。
除私募基金管理人委托募集的基金销售机构可以使用推介材料向特定对象宣传推介外,其他任何机构或个人不得使用、更改、变相使用私募基金推介材料。
【解读】推介材料责任方:本条明确了私募基金推介材料由私募基金管理人制作并使用,同时私募基金管理人对推介材料的真实性、完整性和准确性负责,删除了征求意见稿中募集机构(包括基金销售机构)的责任,也就是说,尽管基金销售基金接受私募基金管理人委托销售基金,但对基金推介材料的真实性、完整性和准确性是不用负责任的。
第二十三条 募集机构应当采取合理方式向投资者披露私募基金信息,揭示投资风险,确保推介材料中的相关内容清晰、醒目。私募基金推介材料内容应与基金合同主要内容一致,不得有任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。如有不一致的,应当向投资者特别说明。私募基金推介材料内容包括但不限于:
(一)私募基金的名称和基金类型;
(二)私募基金管理人名称、私募基金管理人登记编码、基金管理团队等基本信息;
(三)中国基金业协会私募基金管理人以及私募基金公示信息(含相关诚信信息);
(四) 私募基金托管情况(如无,应以显著字体特别标注)、其他服务提供商(如律师事务所、会计师事务所、保管机构等),是否聘用投资顾问等;
(五)私募基金的外包情况;
(六)私募基金的投资范围、投资策略和投资限制概况;
(七)私募基金收益与风险的匹配情况;
(八)私募基金的风险揭示;
(九) 私募基金募集结算资金专用账户及其监督机构信息;
(十)投资者承担的主要费用及费率,投资者的重要权利(如认购、赎回、转让等限制、时间和要求等);
(十一)私募基金承担的主要费用及费率;
(十二)私募基金信息披露的内容、方式及频率;
(十三)明确指出该文件不得转载或给第三方传阅;
(十四)私募基金采取合伙企业、有限责任公司组织形式的,应当明确说明入伙(股)协议不能替代合伙协议或公司章程。说明根据《合伙企业法》或《公司法》,合伙协议、公司章程依法应当由全体合伙人、股东协商一致,以书面形式订立。申请设立合伙企业、公司或变更合伙人、股东的,并应当向企业登记机关履行申请设立及变更登记手续;
(十五)中国基金业协会规定的其他内容。
【解读】推介材料内容:本条规定了基金推介材料的主要内容,值得注意的有几点:
1、基金推介材料内容应与基金合同的主要内容一致,不应有虚假记载、误导陈述和重大遗漏;
2、材料内容中需要揭示该基金的服务提供商,包括律师事务所、会计师事务所,相信这对很多律师而言是个好消息;
3、材料推介中第14项,系在原征求意见稿的基础上新增的。说明入伙协议书、入股协议书不能替代合伙协议和公司章程,这对遏制当前很多私募基金运行中惯常采用的签订入伙协议书、入股协议书而不办理相应的工商变更登记乱像,是有着积极作用的。换个角度看,这也是中基协正式宣告私募股权基金、私募创投基金等非私募证券投资基金的监管权,即不再局限于对基金合同的监管。
4、材料推介中的私募基金风险提示环节尤为重要,要求相关内容清晰、醒目,募集机构应当采取合理方式提请投资者注意,具体方式实践中比较多样,在此不予赘述。
第二十四条 募集机构及其从业人员推介私募基金时,禁止有以下行为:
(一)公开推介或者变相公开推介;
(二)推介材料虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏;
(三)以任何方式承诺投资者资金不受损失,或者以任何方式承诺投资者最低收益,包括宣传“预期收益”、“预计收益”、“预测投资业绩”等相关内容;
(四)夸大或者片面推介基金,违规使用“安全”、“保证”、“承诺”、“保险”、“避险”、“有保障”、“高收益”、“无风险”等可能误导投资人进行风险判断的措辞;
(五)使用“欲购从速”、“申购良机”等片面强调集中营销时间限制的措辞;
(六)推介或片面节选少于6个月的过往整体业绩或过往基金产品业绩;
(七)登载个人、法人或者其他组织的祝贺性、恭维性或推荐性的文字;
(八)采用不具有可比性、公平性、准确性、权威性的数据来源和方法进行业绩比较,任意使用“业绩最佳”、“规模最大”等相关措辞;
(九)恶意贬低同行;
(十)允许非本机构雇佣的人员进行私募基金推介;
(十一)推介非本机构设立或负责募集的私募基金;
(十二)法律、行政法规、中国证监会和中国基金业协会禁止的其他行为。
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【解读】禁止的推介行为:办法保留了征求意见稿中比较严格的要求,主要是对相关宣传上作了一些禁止,典型如使用安全、高收益、无风险等字样,使用欲购从速、申购良机等措施,使用业绩最佳、规模最大等词语,片面推介以往短于6个月的基金业绩等,在这里重要要说的是第(三)项,即以任何方式承诺保本保收益,包括“预期收益、预计收益、预测投资业绩”等。
应当说,我国私募基金市场包括私募证券基金,长期以来一直奉行的“预期收益”这一宣传策略,在于规避“保本保收益”触碰非法集资的法律红线。征求意见稿此条一出,业内争议纷纷。一是强调银行理财产品、信托计划产品,提供预期收益率是监管明确允许的做法,而私募基金何以不能通过预测收益率进行宣传?二是比较分析国外各大私募基金,都是以预期收益率作为宣传,保本的也是经常有,为何到了国内就不行了。尽管如此,中基协还是力排众议,坚持了征求意见稿中的这一规定。
那么问题来了,现在中基协禁止私募基金“预期收益”、“预测投资业绩”宣传,那么募集机构靠什么来吸引合格投资者?当然具有一定品牌效应、过往业绩良好的基金管理人在募集资金方面不会有太大的问题,相比之下中小私募基金管理人就很煎熬,如此一来势必会产生大量的“抽屉协议”。笔者认为这条在实际执行中会非常的困难。
第二十五条 募集机构不得通过下列媒介渠道推介私募基金:
(一)公开出版资料;
(二)面向社会公众的宣传单、布告、手册、信函、传真;
(三)海报、户外广告;
(四)电视、电影、电台及其他音像等公共传播媒体;
(五)公共、门户网站链接广告、博客等;
(六)未设置特定对象确定程序的募集机构官方网站、微信朋友圈等互联网媒介;
(七)未设置特定对象确定程序的讲座、报告会、分析会;
(八)未设置特定对象确定程序的电话、短信和电子邮件等通讯媒介;
(九)法律、行政法规、中国证监会规定和中国基金业协会自律规则禁止的其他行为。
【解读】禁止的推介载体:本条是对证监会105号文第十四条的细化(第十四条私募基金管理人、私募基金销售机构不得向合格投资者之外的单位和个人募集资金,不得通过报刊、电台、电视、互联网等公众传播媒体或者讲座、报告会、分析会和布告、传单、手机短信、微信、博客和电子邮件等方式,向不特定对象宣传推介。)需要特别注意的是,未设置特定对象的微信朋友圈、未经特定对象确定程序的电话、短信、邮件,这都是现实中推介工作人员常常会触碰之红线。未设置特定对象确定的讲座、报告会、分析会在实践中也经常用到,但同微信朋友圈一样,实践中相对比较难把握,监管起来也很有难度。
第五章 合格投资者确认及基金合同签署
第二十六条 在投资者签署基金合同之前,募集机构应当向投资者说明有关法律法规,说明投资冷静期、回访确认等程序性安排以及投资者的相关权利,重点揭示私募基金风险,并与投资者签署风险揭示书。
风险揭示书的内容包括但不限于:
(一)私募基金的特殊风险,包括基金合同与中国基金业协会合同指引不一致所涉风险、基金未托管所涉风险、基金委托募集所涉风险、外包事项所涉风险、聘请投资顾问所涉风险、未在中国基金业协会登记备案的风险等;
(二)私募基金的一般风险,包括资金损失风险、基金运营风险、流动性风险、募集失败风险、投资标的的风险、税收风险等;
(三)投资者对基金合同中投资者权益相关重要条款的逐项确认,包括当事人权利义务、费用及税收、纠纷解决方式等。
《私募投资基金风险揭示书内容与格式指引》详见附件二。
【解读】风险揭示书内容:本条是对证监会105号文第十六条的细化,中基协并给出了详细的《风险揭示书内容与格式指引》,实践中私募募集机构只需参照该指引执行即可。然而笔者疑惑的是,该《风险揭示书内容与格式指引》同样也适用于机构或企业投资者么?从该指引的具体内容看,显然是适用于机构和企业投资者的。前面的调查问卷风险能力评估既然不适用于法人投资者,为何到了风险揭示这一块又适用于法人投资者呢?
第二十七条 在完成私募基金风险揭示后,募集机构应当要求投资者提供必要的资产证明文件或收入证明。
募集机构应当合理审慎地审查投资者是否符合私募基金合格投资者标准,依法履行反洗钱义务,并确保单只私募基金的投资者人数累计不得超过《证券投资基金法》、《公司法》、《合伙企业法》等法律规定的特定数量。
【解读】合格投资者确认确认程序:本条强调募集机构应当要求投资者提供资产证明文件或收入证明,以此达到确认其是否合格投资者的目的,然而这种证明文件的真实性由谁来担责?或者只要形式上有就行?
本条第二款是办法新增条款,强调募集机构的反洗钱义务,并确保投资者人数累计不超过特定数量(有限公司50人、有限公司50人、股份公司50人、企业型基金200人)。
第二十八条 根据《私募办法》,私募基金的合格投资者是指具备相应风险识别能力和风险承担能力,投资于单只私募基金的金额不低于100万元且符合下列相关标准的机构和个人:
(一)净资产不低于1000万元的机构;
(二)金融资产不低于300万元或者最近三年个人年均收入不低于50万元的个人。
前款所称金融资产包括银行存款、股票、债券、基金份额、资产管理计划、银行理财产品、信托计划、保险产品、期货权益等。
【解读】合格投资者标准:本条所确定的合格投资者标准,与证监会105号文第十二条的规定一致,并无变化。
第二十九条 各方应当在完成合格投资者确认程序后签署私募基金合同。
基金合同应当约定给投资者设置不少于二十四小时的投资冷静期,募集机构在投资冷静期内不得主动联系投资者。
(一)私募证券投资基金合同应当约定,投资冷静期自基金合同签署完毕且投资者交纳认购基金的款项后起算;
(二)私募股权投资基金、创业投资基金等其他私募基金合同关于投资冷静期的约定可以参照前款对私募证券投资基金的相关要求,也可以自行约定。
【解读】投资冷静期:本条确定的投资者冷静期制度,是私募基金首次提及,证监会105号文并无类似规定。合格投资者确认——签署基金合同——冷静期,从私募证券投资基金合同约定看,冷静期自基金合同前述完毕且投资者缴纳认购机构的款项后起算,基本上是赋予了投资者24小时内可以返回的一种权利,这种权利可以行使,也可以放弃。这样就需要募集机构及时确认投资者缴纳认购基金款项的具体时点,最好能在基金合同中写明。
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第三十条 募集机构应当在投资冷静期满后,指令本机构从事基金销售推介业务以外的人员以录音电话、电邮、信函等适当方式进行投资回访。回访过程不得出现诱导性陈述。募集机构在投资冷静期内进行的回访确认无效。
回访应当包括但不限于以下内容:
(一)确认受访人是否为投资者本人或机构;
(二)确认投资者是否为自己购买了该基金产品以及投资者是否按照要求亲笔签名或盖章;
(三)确认投资者是否已经阅读并理解基金合同和风险揭示的内容;
(四)确认投资者的风险识别能力及风险承担能力是否与所投资的私募基金产品相匹配;
(五)确认投资者是否知悉投资者承担的主要费用及费率,投资者的重要权利、私募基金信息披露的内容、方式及频率;
(六)确认投资者是否知悉未来可能承担投资损失;
(七)确认投资者是否知悉投资冷静期的起算时间、期间以及享有的权利;
(八)确认投资者是否知悉纠纷解决安排。
【解读】回访确认:本条确定的回访制度系首次提及,是中基协赋予募集机构的一项特殊义务。按说有了冷静期制度,冷静期满后投资者不反悔的,基金合同即告生效,中基协希望用募集机构回访的方式对投资者再次进行提醒,并限定:回访主体——只能是基金销售推介业务以外的人员,只能是前台或客服了;回访方式——电话、邮件或信函;回访内容——前述八大类。如此一来,募集机构要增加必要的人力、物力,一方面要保留回访的记录包括录音电话等,另一方面要对回访的不配合作出必要的处理。
第三十一条 基金合同应当约定,投资者在募集机构回访确认成功前有权解除基金合同。出现前述情形时,募集机构应当按合同约定及时退还投资者的全部认购款项。
未经回访确认成功,投资者交纳的认购基金款项不得由募集账户划转到基金财产账户或托管资金账户,私募基金管理人不得投资运作投资者交纳的认购基金款项。
【解读】回访的后果:本条是在征求意见稿的基础上新增条款,具体含义有:
1、基金合同强制约定:回访确认成功前投资者有权解除基金合同;2、未经回访确认成功的,投资者缴纳的认购款不得划转至其他账户。按照笔者理解,对于回访确认成功的投资者,其缴纳认购款项可以划转,基本上可以说回访确认成功一名投资者,可划转该投资者的认购款项。
第三十二条 私募基金投资者属于以下情形的,可以不适用本办法第十七条至第二十一条、第二十六条至第三十一条的规定:
(一)社会保障基金、企业年金等养老基金,慈善基金等社会公益基金;
(二)依法设立并在中国基金业协会备案的私募基金产品;
(三)受国务院金融监督管理机构监管的金融产品;
(四)投资于所管理私募基金的私募基金管理人及其从业人员;
(五)法律法规、中国证监会和中国基金业协会规定的其他投资者。
投资者为专业投资机构的,可不适用本办法第二十九条、第三十条、第三十一条的规定。
【解读】豁免确认对象:本条确立了合格投资者的豁免制度,基本源于证监会105号文第十三条,但本条第(三)项“受国务院金融监督管理机构监管的金融产品”是105号文所没有规定的,笔者理解,者可能是出于监管部门的考虑,对保险、信托、银行等机构的产品留出了空间。
第六章 自律管理
第三十三条 中国基金业协会可以按照相关自律规则,对会员及登记机构的私募基金募集行为合规性进行定期或不定期的现场和非现场自律检查,会员及登记机构应当予以配合。
【解读】自律检查权:本条确立了中基协对会员及登记机构的合规性检查权。
第三十四条 私募基金管理人委托未取得基金销售业务资格的机构募集私募基金的,中国基金业协会不予办理私募基金备案业务。
【解读】不当委托后果:委托没有基金销售资格机构募集资金,基金无法备案,建议私募基金管理人一定要委托有基金销售资格并成为中基协会员的机构。
第三十五条 募集机构在开展私募基金募集业务过程中违反本办法第六条至第十四条、第十七条至第二十条、第二十二条至第二十三条、第二十六条的规定,中国基金业协会可以视情节轻重对募集机构采取要求限期改正、行业内谴责、加入黑名单、公开谴责、暂停受理或办理相关业务、撤销管理人登记等纪律处分;对相关工作人员采取要求参加强制培训、行业内谴责、加入黑名单、公开谴责、认定为不适当人选、暂停基金从业资格、取消基金从业资格等纪律处分。
【解读】一般违规募集责任:本条主要从两个方面解读:
1、一般违规募集行为:募集机构责任、管理人责任、销售协议、违规拆分、保密义务、资料保存义务、开立募集专用账户、募集专用账户监督、募集专用账户资金安全、向特定对象推介、特定对象调查程序、调查问卷、在线特定对象调查程序、推介材料责任、推介材料内容、风险揭示书。
2、法律后果:(1)对募集机构要求限期改正、行业内谴责、加入黑名单、公开谴责、暂停受理或办理相关业务、撤销管理人登记等纪律处分;(2)对相关工作人员要求参加强制培训、行业内谴责、加入黑名单、公开谴责、认定为不适当人选、暂停基金从业资格、取消基金从业资格等纪律处分。
第三十六条 募集机构在开展私募基金募集业务过程中违反本办法第二十九条至第三十一条的规定,中国基金业协会视情节轻重对私募基金管理人、募集机构采取暂停私募基金备案业务、不予办理私募基金备案业务等措施。
【解读】冷静、回访责任:募集机构不履行相关冷静期、回访期等制度的,可能会招致暂停私募基金备案业务、不予办理私募基金备案业务。
第三十七条 募集机构在开展私募基金募集业务过程中违反本办法第十六条、第二十一条、第二十四条、第二十五条、第二十七条、第二十八条的规定,中国基金业协会可以视情节轻重对募集机构采取加入黑名单、公开谴责、撤销管理人登记等纪律处分;对相关工作人员采取行业内谴责、加入黑名单、公开谴责、取消基金从业资格等纪律处分。情节严重的,移送中国证监会处理。
【解读】严重违规募集责任:本条解读同样分两方面:
1、严重违规募集行为:违反公开宣传信息、基金风险评级、禁止的推介行为、禁止的推介载体、合格投资者确认程序、合格投资者标准。
2、法律后果:(1)对募集机构采取加入黑名单、公开谴责、撤销管理人登记等纪律处分;(2)对相关工作人员采取行业内谴责、加入黑名单、公开谴责、取消基金从业资格等纪律处分。
第三十八条 募集机构在一年之内两次被采取谈话提醒、书面警示、要求限期改正等纪律处分的,中国基金业协会可对其采取加入黑名单、公开谴责等纪律处分;在两年之内两次被采取加入黑名单、公开谴责等纪律处分的,中国基金业协会可以采取撤销管理人登记等纪律处分,并移送中国证监会处理。
【解读】加重处分的情形:本条同样分两个方面解读:
1、可能加重处分的情形:一年内两次被谈话提醒、书面警示、要求限期改正;两年内两次被加入黑名单、公开谴责。
2、加重处分后果:前者对其采取加入黑名单、公开谴责,后者对其撤销管理人登记。
第三十九条 在中国基金业协会登记的基金业务外包服务机构就其参与私募基金募集业务的环节违反本办法有关规定,中国基金业协会可以采取相关自律措施。
【解读】外包服务机构责任:笔者理解,由于单独的《基金外包服务机构管理办法》暂未出台,故对于外包服务机构参与募集环节违反相关规定的,不排除中基协秋后算账的可能。
第四十条 投资者可以按照规定向中国基金业协会投诉或举报募集机构及其从业人员的违规募集行为。
【解读】投资举报:本条确立了投资者可就募集机构及其从业人员的任何违规募集行为向中基协投资或举报。
第四十一条 募集机构、基金业务外包服务机构及其从业人员因募集过程中的违规行为被中国基金业协会采取相关纪律处分的,中国基金业协会可视情节轻重记入诚信档案。
【解读】诚信记录:募集机构、外包机构及其从业人员因违规收到中基协纪律处分的,可能会被记入诚信档案。
第四十二条 募集机构、基金业务外包服务机构及其从业人员涉嫌违反法律、行政法规、中国证监会有关规定的,移送中国证监会或司法机关处理。
【解读】行政与刑事责任:中基协的纪律处分并不免除募集机构及其工作人员应承担的行政责任或刑事法律责任。
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第七章 附则
第四十三条 本办法自2016年7月15日起实施。
【解读】生效日期:自2016年7月15日起实施,给了从业机构及其从业人员近3个月的缓冲期,这是极为不易的。
第四十四条 本办法由中国基金业协会负责解释。
【解读】解释权:中基协享有本办法解释权,同样,还有监管权。
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物业管理公司简称物业公司。物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的。对于物业管理公司,有哪些常见违法行为是业主们关心的。下面由读文网小编为你详细介绍物业公司违法行为的相关法律知识。
物业管理公司在物业管理中的义务主要有:①履行物业管理合同,依法经营;②接受业主委员会和全体业主的监督;③重大的管理措施应当提交业主委员会审议,并经业主委员会认可;④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
参考法条:《城市新建住宅小区管理办法》
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《中华人民共和国治安管理处罚法》(以下简称《治安管理处罚法》)第17条规定:“共同违反治安管理的,根据违反治安管理行为人在违反治安管理中所起的作用,分别处罚。教唆,胁迫,诱骗他人违反治安管理的,按照其教唆,胁迫,诱骗的行为处罚。”下面由读文网小编为你详细介绍共同违反治安管理行为的相关法律知识。
一、主体要件
首先,从主体的数量上看,共同违反治安管理行为的行为人是二人或二人以上,这是成立该案的必要条件。其次,该行为的行为人必须全是达到《治安管理处罚法》的法定责任年龄,具有完全的责任能力的行为人,而如果都是无责任能力的,如精神病人或者有责任能力的行为人和无责任能力的行为人共同实施的违反治安管理行为都不构成共同违反治安管理行为。
二、客观要件
从客观要件上看,共同违反治安管理行为人必须都具有共同的违反治安管理行为即有客观的事实。首先,各行为人共同实施的行为违反的是治安管理。其次,不论各行为人是以作为还是不作为的方式实施违反治安管理行为,它们之间必须是互相为条件,互有联系,共同形成违反治安管理行为的事实,是成立共同违反治安管理行为的不可或缺的组成成分。再者,若是个别违反治安管理行为需要存在危害结果才行,则每个行为人的行为必须与要求的危害结果有法律的因果关系。
三、主观要件
根据《治安管理处罚法》的规定和以法律为准绳的理念,共同违反治安管理行为人在主观上可以是共同故意,也可以是共同过失,还可以是故意和过失的混合。
【知识链接】共同犯罪的概念
《中华人民共和国刑法》(以下简称《刑法》)第25条第一款规定:“共同犯罪是指二人以上共同故意犯罪。”可见,共同犯罪是一种与单人犯罪不同的犯罪形态。同样,我们从构成要件来分析。
(一)主体要件
首先,与共同违反治安管理行为一样,在数量上共同犯罪的行为人必须是二人或者二人以上。其次,共同犯罪的主体可以是自然人和单位,要特别注意,就自然人而言,共同犯罪的自然人必须是达到刑事法定年龄,具有辨认和控制能力的人;就单位而言,单位所犯的必须是刑法中明确规定可以由单位实施的犯罪。再者,共同犯罪的主体可以都是自然人,也可以都是单位,还可以是单位与自然人一起。
(二)客观要件
就客观要件而言,共同犯罪的行为人必须具有共同犯罪行为。具体分析笔者认为,首先,每个行为人在实施同一犯罪行为时持有相同的故意,例如在共同杀人案件中各行为人必须是在“杀人”的故意支配下实施犯罪行为。其次,各行为人的行为放在整个犯罪活动中都是相互联系的,是不可缺少的部分。最后,最重要的是行为人的个人犯罪行为必须与最终危害结果的发生有刑法意义上的因果关系,这是共同犯罪行为人承担共同刑事责任的客观基础。
(三)主观要件
根据《刑法》的第25条规定及罪刑法定的原则,共同犯罪的行为人在主观上是共同故意。针对共同故意,笔者认为首先,行为人在实施犯罪行为前相互之间有意图的沟通,因此知道不是自己一个人单独实施危害行为而是与他人一起实施。再者,作为共同犯罪行为人承担刑事责任的主观基础,各行为人必须都是希望或者放任他们明知其行为会导致的危害社会结果的发生。
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关于共同行政违法行为的立案和处罚:
我国《行政处罚法》第三条规定:“公民、法人或者其他组织违反行政管理秩序的行为,应当给予行政处罚的,依照本法由法律、法规或者规章规定,并由行政机关依照本法规定的程序实施。没有法定依据或者不遵守法定程序的,行政处罚无效。”
因此,我们不难发现,行政处罚的对象是违反行政管理秩序行为的行政相对人,违反行政管理秩序的行为简称“违法行为”,其包含了“共同违法”行为。
由于《行政处罚法》和《行政诉讼法》对“共同违法”如何处罚都没有明确规定,因此, 本人认为,在处理共同违法行为时应注意:
一是不能对共同违法行为人各自立案,而应合并立案,因为共同违法行为本质上属于一个违法行为,对一个违法行为各自立案,明显是违反法律不得重复评价的精神。
二是实体法明确规定对共同违法行为人需要分别处罚时,要依据行为人在共同违法行为中的具体分工、参与的程度、所起的作用等进行处罚。
三是实体法没有明确规定对共同违法行为人应分别处罚时,要坚持“法无明确规定不处罚”的原则,不能对共同违法行为人分别进行处罚,而应合并处罚。
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很多人都应该听说过,在审理案件时,对于犯罪情节的轻重认定会导致最终的审判结果,那么违反治安管理行为里“情节较重”的情形有哪些呢?下面由读文网小编为你详细介绍相关资料。
任何违法行为都要承担相应的法律后果,但不同性质的违法行为所应当承担的法律后果是不同的:民事违法行为要承担民事责任,如赔偿损失、返还原物、赔礼道歉等;刑事违法行为要承担刑事责任,如判处有期徒刑、罚金、剥夺政治权利等;而违反治安管理行为应当承担的是行政责任,具体说就是予以治安管理处罚,如警告、拘留、罚款。如果行为情节非常轻微,不应当予以治安管理处罚,那么也就不属于违反治安管理行为;如果行为情节严重,应当予以刑罚的处罚,那么就已经属于犯罪行为,而不是违反治安管理行为。
违反治安管理行为的上述三个特征是具有内在有机联系的统一体,一定程度的社会危害性是违反治安管理行为最基本的属性,是违反治安管理法律、法规的内在根据,也是应当予以治安管理处罚的基础;违反治安管理法律、法规是违反治安管理行为的社会危害性的法律表现,也是违反治安管理行为应当予以治安管理处罚的法律依据;应当予以治安管理处罚则是行为的违法性和社会危害性的当然法律后果。
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1.尊重别人。经理人要体现出对员工的尊重,就要对员工以礼相待,满怀体谅地认真聆听,并保持目光交流。经理人应避免对员工说教,避免用一种居高临下或嘲讽的口气说话。
2.授权赋能。“赋能”就是给予员工做好工作所需的知识和技能;“授权”就是支持员工自我负责。未经培训,员工可能一事无成;失去责任感,员工往往只管做,而不愿去动心思。被赋能的人对自己具有良好的感觉,因为他们有机会表现卓越的知识和技能;被授权的人也具有良好的自我感觉,因为他们能对自己的一生负责,得到他们所需要的能量,展现他们的才华、智慧和许多方面的能力。
3.言行和谐一致。如果管理层的言行不和谐一致,轻则引起员工的困惑,重则会失去员工的信任。经理人只有对员工表现真诚、坦诚不欺,才能在员工中赢得信赖。要是他们从不开诚布公地和员工交流,又怎么指望员工向他们敞开心扉?
4.营造安全感。在一个“安全”环境里,人们感到他们可以畅所欲言,不必担心受到嘲讽或谴责。他们感到可以放心地承认“我犯了个错误”。亚科卡在他的《直言不讳》一书中建议:“只有主管才能创造一种氛围,让员工可以放心地说出‘我不知道’和‘但我会弄明白的’这些富有魔力的字眼。”
5.表明个人的处事原则。经理人不能出现过火行为,给员工做出表率。有时,他们需要提醒出言不逊的员工:“你的行为我完全不能接受。”对此,经理人所面临的挑战,是如何不卑不亢地表明自己的原则,以免伤害别人的人格或独断专行。
6.查明员工业绩滑落的原因。员工业绩差强人意时,即实际业绩与期望业绩之间产生差距时,首先要努力了解业绩出现差距的原因。采取措施纠正问题之前,应帮助自己和员工搞清楚其对此有何看法,切忌不要在不明真相的情况下在全体人员面前讲,那样只能影响经理自己的形象,因为,这样的员工可能在私下和别的员工讲过真实的原因,只是你不知道而已。
7.培育员工的潜力。员工越是不敢正视自己的潜力,对经理人耐心的考验就越大。正如《走在水上》一书的作者鲍尔博士所说的:“要学会与人为善,因为你所遇到的每个人都不好欺负。”
8.认真观察员工的行为。一种最有效的培训方式是对员工的业绩及时给予富有建设性的反馈。经理人应抓住一切可能的机会具体了解员工的业绩强项,然后提出具体的业绩改进反馈,对员工不应先入为主。员工得知这种不切实际的评价时,就会感到自己受到轻视,心生不满。
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通过对共同违反治安管理行为和共同犯罪的概念的分析,我们可以明显感受到两者在许多构成要件上相似甚至是相同的,这也是它们为什么会经常让人理解错误的原因,同样,正如俗语所言“事物都有两面性”,正是因为两者有如此多的相同点,两者的不同点也就更应研究,体现出它们的本质区别。下面由读文网小编为你详细介绍这两者的相关知识。
《治安管理处罚法》第十七条:共同违反治安管理的,根据违反治安管理行为人在违反治安管理行为中所起的作用,分别处罚。
教唆、胁迫、诱骗他人违反治安管理的,按照其教唆、胁迫、诱骗的行为处罚。
共同犯罪分为一般共犯和特殊共犯即犯罪集团两种。一般共犯是指二人以上共同故意犯罪,而三人以上为共同实施犯罪而组成的较为固定的犯罪组织,是犯罪集团。组织、领导犯罪集团进行犯罪活动的,或者在共同犯罪中起主要作用的,是主犯。对组织、领导犯罪集团的首要分子,按照集团所犯的全部罪行处罚。在此之外的主犯,应当按照其所参加的或者组织、指挥的全部犯罪处罚。共同犯罪人主要分为主犯、从犯、胁从犯。
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酒店管理(Hospitality Management ),是全球十大热门行业之一,高级酒店管理人才在全球都是一直很紧缺的。近年来,在国际人才市场上,酒店管理人才出现了供不应求的局面。随着2008北京奥运会成功的举办,以及2010上海世博会和越来越多的国际大型活动在中国举行,中国对旅游、酒店管理专业人才的需求也日益增大。
一、 工作态度:
1、按酒店操作规程,准确及时地完成各项工作。
2、员工应服从上司安排,认真、努力做好上司所安排的工作。
3、员工对直属上司答复不满意时,可以越级向上一级领导反映。
4、工作认真,待客热情,说话和气,谦虚谨慎,举止稳重。
5、对待顾客的投诉和批评时应冷静倾听,耐心解释,尽量自己将问题圆满解决,任何情况下都不得与客人争论,解决不了的问题应及时告直属上司。
6、员工应在规定上班时间的基础上适当提前到达岗位作好准备工作。工作时间不得擅离职守或早退。在下一班员工尚未接班前当班员工不得离岗。员工下班后,无公事,应在30分钟内离开酒店。
7、员工不得在工作时间接待亲友来访。未经部门负责人同意,员工不得使用客用电话。
8、上班时严禁串岗、闲聊、吃零食。禁止在餐厅、厨房、更衣室等公共场所吸烟,不做与本职工作无关的事。
9、热情待客,站立服务,使用礼貌语言。
10、未经部门经理批准,员工一律不准在餐厅做客,各级管理人员不准利用职权给亲友以各种特殊优惠。
11、上班期间,没有客人,员工不的随意在沙发、座椅上坐躺。
二、 制服及工作牌:
1、员工制服由酒店发放。员工有责任保管好自己的制服。在工作时间员工应佩戴工作牌。
2、员工离职时须把工作服和工作牌交回到主管部门,如不交回或工作服破损,须交付服装成本费。
三、 仪表、仪容、仪态及个人卫生:
1、员工的精神面貌应表情自然,面带微笑,端庄稳重。
2、员工的工作衣应随时保持干净、整洁。
3、男员工应修面,头发不能过耳和衣领。
4、女员工应盘头,保证良好的精神面貌。
5、男员工应穿皮鞋,禁穿拖鞋或凉鞋。女员工应穿黒色高跟鞋,肉色袜。
6、手指应无烟熏色,女员工只能使用无色指甲油。
7、 只允许戴手表、婚戒以及无坠耳环。厨房员工上班时不得戴戒指。
8、 工作时间内,不剪指甲、抠鼻、剔牙,打哈欠、喷嚏应用手遮掩。
9、 工作时间内保持安静,禁止大声喧哗。做到说话轻、走路轻、操作轻。
四、公司卫生:
1、保洁人员应当在营业之前打扫一次,在工作期间应保证营业区的卫生良好,但不得影响到其他员工工作,不可妨碍到客人。
五、 拾遗:
1、在酒店任何场所拾到钱或遗留物品应立即上缴主管作好详细的记录。
2、如物品保管三个月无人认领,则由酒店最高管理当局决定处理方法。
3、拾遗不报将被视为从偷窃处理。
六、 酒店财产:
1、员工应清楚自己工作时所需器具的摆放位置;
2、酒店物品(包括发给员工使用的物品)均为酒店财产,无论疏忽或有意损坏,当事人都必须酌情赔偿。员工如犯有盗窃行为,酒店将立即予以开除,并视情节轻重交由公安部门处理。
七、 出勤:
1、员工必须依照《员工作息时间表》及管理人员安排的班次表上班,需要变更班次,须先征得领导允许。
2、员工在上班时间之前必须签到。
3、严禁替他人签到,如有违反,代签卡者及持卡本人将受到纪律处分。
4、员工如有急事不能按时上班,应电话通知征得部门经理认可,事毕后补请假手续,否则,按旷工处理。
5、工作牌遗失,立即报告人事部,经部门经理批准后补发新卡,办理所需费用由遗失工作牌的员工本人承担。
6、员工在工作时间未经批准不得离职。
八、 酒店安全:
1、员工进出酒店,主管人员保留随时检查随带物品的权利。
2、员工不得携带行李、包裹离店,特殊情况必须部门主管同意方可离店。
九、 电路故障:
当电路出故障时,应采取下列措施:
1、通知维修人员,立即采取应急措施,不要擅自处理。
2、和正在用餐客人谈话,表示歉意。
十、消防安全 :
1、酒店配有标准的消防设备。每一位员工都必须熟悉并了解正确使用灭火器和消防设备,熟记酒店消防楼梯和疏散通道。
2、发现火灾时,情节较小时,尽快用灭火器处理,情节严重时,拨打119。
十一、火灾预防:
1、遵守有关场所"禁止吸烟"的规定。
2、严禁把烟蒂或其它燃烧留在楼梯内、包厢、过道或字纸篓里。
3、酒店内任何地方都不得堆积废纸、脏毯、脏棉织品或其它易燃物品,以杜绝易燃源。
4、不准在灶台或高瓦数电灯附近放置燃易爆物品。
5、盛有易燃、易爆物的容器,不得存放在大楼内。
6、任何员工发现还在冒烟的烟头都应该立即把它熄灭。
7、如果发现电线松动、磨损、折断、电源插座和电器的破损等情况,应立即报告维修部门,以便及时修复。
8、厨师上班前必须检查燃油管道、燃烧器、开关等设施的安全状况。发现泄漏,应该关闭阀门,报告维修部门。
9、厨师下班前必须检查所有厨房设备,关掉所有阀门的开关。
十二、奖罚条例
为了实现个人利益与公司利益的高度统一,所有员工应遵守《员工日常行为准则》,在此特制定以下规定:
(一)、优秀员工:
酒店每月会取用一定的资金作为员工的奖金,按照各员工的岗位职责进行考核,月末、季末、年终进行评比,被评为优秀员工者,将受到酒店的荣誉及物质奖励。
(二)、嘉奖、晋升:
酒店对改进管理,提高服务质量和经济效益有突出贡献,或者在酒店日常的工作中,创造出优异成绩者将进行嘉奖或晋升。
(三)、失职的种类,纪律处分:
1、纪律处分为口头警告、纠正面谈、书面警告、辞退警告、扣工资、停薪、辞退、解除合同或开除。纪律处分由部门经理发失职表,失职表交失职的员工签收,副本送主管部门负责归档。
2、凡第三次发生甲类失职予以50元的经济处罚,以后发现一次甲类失职扣除50元,超过五次将不能进行优秀员工评比,六次公司可将该员工辞退;
3、凡第一次发生乙类失职时予以100—500元的经济处罚,第二次发生乙类失职时将扣除500—1000元的处分,对公司造成的经济损失相关人员得酌情负责,情节特别严重者可被辞退。
4、上班期间,没有客人,员工不的在沙发、座椅上坐躺。违反一次罚款30元。
5、一经被公司辞退的职员,该月工资将被扣除40%。
附:失职类型
甲类失职:
1、 上班迟到,早退,上班不签到或唆使别人为自己签到和替别人签到;
2、 仪表不整洁: A 男士留长发,女士不盘发; B 手脏; C站立姿势不正;
D 手插口袋; E 衣袖、裤脚卷起; F 不符合仪表仪容规定;
3、在公共场所大声喧哗或在酒店其它客人可以看到和听到的地方做不雅的习惯动作,聚众讨论个人事情;
4、擅离工作岗位或到其它部门闲荡,上班时间做私事,看书报和杂志、听收音机、录音机或看电视(休息或工作需要例外);不遵守打电话的规定;
5、损坏工作服,将酒店文具用于私人之事;下班时未将自己工作用品归位,未关闭电脑、音响、打印机、照明、空调、饮水机等电器电源。
6、培训课旷课,不参加单位举行的集体活动。
7、不经许可带妻子、丈夫、男女朋友等进入酒店。
8、不按规定做事,对公司造成一定损失的。
9、违反《员工日常行为准则》、《办公人员行为准则》规定情节较轻的。
乙类失职:
1、旷工。
2、营业区、服务生个人、餐具的卫生不合格,影响客人心情的。
3、上班时间打瞌睡;在酒店内赌博或观看赌博;
4、 对客人和同事不礼貌,说辱骂性和
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酒店管理(Hospitality Management ),是全球十大热门行业之一,高级酒店管理人才在全球都是一直很紧缺的。近年来,在国际人才市场上,酒店管理人才出现了供不应求的局面。随着2008北京奥运会成功的举办,以及2010上海世博会和越来越多的国际大型活动在中国举行,中国对旅游、酒店管理专业人才的需求也日益增大。
餐厅就餐
1答“到”声音洪亮,打饭时双手递送餐盘并往里伸,而且要说谢谢师傅。
2吃饭时坐姿规范,打饭时任何情况不允许插队。
3站立起来时嘴里不可以嚼东西,并将凳子归位。
4就餐完毕将餐桌擦拭干净,桌子上物品和凳子摆放整齐。
5打饭过程中,如果洒在地上需要及时清理,避免安全隐患。
大队集合要求
1集合时间要求:所有集合提前五分钟集合完毕。
2在队列中军姿站好,不可以随便乱动和说话。
3在队列中,如果想动的话必须打报告,经过指挥员同意后才能动,整理完毕后打“报告完毕”。
4集合以班级为单位,由班长清点并上报人数。
宿舍纪律
1行为规范(坐姿端正,不可以坐在地上,不可以从上铺往下跳。)
2宿舍内暖气片上不允许晾晒任何物品。
3宿舍内公共区域不允许大声喧哗。
4非本宿舍人员进入宿舍时,下铺人员需要立即打招呼问好,上铺人员目视对方,点头示意。
5宿舍内禁止洗刷梳头。
6不可以在地上叠被子,一张床上最多只能坐两个人。
行为规范
1室内走廊行走要靠右,上下楼梯不可以扶墙面或者楼梯扶手。
2室外行走,一人正规齐步,两人成行,三人成列,四人成方,五人以上的有一个人出来带队。
3室外不可以聚堆闲聊,不可以随意蹲坐。
4见到他人时主动热情打招呼问好。
5公共区域衣着得体。(不可以穿暴露的衣服)
6不能随手扔垃圾,严禁随地吐痰。
午休、晚休纪律
1午休、晚休必须提前五分钟上床休息。
2物品正规化摆放,手机关机。
3休息时必须盖被子。(夏天盖毛巾被)
4休息时间纪律要求
A禁止休息后吃零食。
B禁止休息后玩手机。
C禁止休息后说话。
5针对打延时人员,到延时时间必须上床休息。
课堂课间和自习
1课堂上要求不许迟到(铃声结束后进入教室视为迟到),不许看与本课无关的书,不许连续性转笔、打瞌睡、靠椅背、往窗外看、私自说话、跷二郎腿。
2课堂上纪律要求和坐姿要求可以按照授课老师的要求做,如果授课老师没有要求,则要按照大队的要求去执行。
3课间禁止回宿舍(如果有事需要回宿舍必须向大队长或授课老师请假,经同意后方可回宿舍,并且要有两人以上陪伴),不可以在走廊大声喧哗、嬉笑、打闹、靠墙站立、坐在或者趴在窗台上。
4自习课坐姿要求同课堂要求,另外自习课上不可以看杂志、随意讨论、随便走动、喝水、去图书馆借书等。
5在下课后或者下自习后需要把黑板擦拭干净,黑板下沿的粉笔末要及时擦拭干净,离开教室要把凳子归位,将桌凳里的废纸等收拾干净,任何受控资料不可以放在教室。
休假外出
1每周休假时,早餐结束后可以自行外出。
2在基地范围之内,如楼梯、走廊、洗手间、宿舍、楼前等,不可以打电话和发短信。
3休假外出时,所有学员进出基地必须佩带胸卡,在保安岗签离签到,离开基地后要把胸卡摘掉,不可以带着胸卡在外面玩,回来时要带着胸卡在保安岗签到。
4外出时要注意人身安全,不可以横穿马路,不可以抢红绿灯。
5外出时要注意自己的财产安全,在坐公交车或逛商场时要保护好自己的钱包和手机,以防丢失。
6休假外出不允许三人以上聚餐、喝酒、去娱乐性场所消费,不可以去海边洗海澡、游泳。
7外出时注意形象,保安岗前后左右200米内不允许抽烟、聚堆(三人以上)、言行散漫的行为出现。
8规定时间内不能回基地人员,需要电话或短信向教官或值班大队长进行续假,经过审批同意后方可续假,否则视为迟到或者旷工处理。
9外出时看管好贵重物品,防止出现安全隐患问题。
10外出时不可以食用小商小贩的食物,讲究卫生,预防疾病。
11每周大礼拜晚上23:30熄灯,休假当天早晨7:00起床,直接打扫卫生,8:30集合吃饭。
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2016年外汇管理工作会议在上海市召开。下面由读文网小编为你分享2016年上海外汇管理的相关内容,希望对大家有所帮助。
国家外汇管理局统计数据显示,2016年5月,中国外汇市场(不含外币对市场,下同)总计成交10.15万亿元人民币(等值1.55万亿美元)。其中,银行对客户市场成交1.77万亿元人民币(等值2707亿美元),银行间市场成交8.38万亿元人民币(等值1.28万亿美元);即期市场累计成交4.37万亿元人民币(等值6697亿美元),衍生品市场累计成交5.77万亿元人民币(等值8838亿美元)。
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什么是房地产运营管理,地产开发企业运营管理部门及运营管理在岗人员主要工作是什么?下面由读文网小编为你分享房地产运营管理的相关内容。希望对大家有所帮助。
什么是房地产运营管理,地产开发企业运营管理部门及运营管理在岗人员主要工作是什么?作为运营管理工作的在岗人员,每当别人问起我工作的时候,哪怕是行业内的从业人员询问,我回答时内心都会比较地纠结,因为这个问题的答案,就本人公司的现状乃至整个行业的发展现状而言,确实是难以统一的精准的定位,下面就听本人概要的介绍一下,捎带也微微吐个槽。
回答之前,向各位读者推荐一本介绍房地产运营管理的书籍-《房地产运营管理最佳实践》,由明源地产一个研究团队编制,书本内容对房地产运营管理在理论上做了很好的诠释,即对业务实践有很好指导意义,也对房地产运营管理发展方向指明了道路,是一本很好的行业内书籍。Ps:再次郑重申明,无任何广告的动机。
什么是运营管理,作为一个房地产开发企业,应该把运营管理部门放在一个怎样的位置上。基于本人的在岗经验,及对房地产开发业务的认识,对运营管理部门有如下见解,仅供参考。
个人认为,房地产开发企业运营管理部门及运营管理岗,不同于其他任何一个具体业务部门和某一具体业务岗位,它并非是只一个负责某一方面的专职业务岗位,而应该是站在项目综合发展的高度上去跟进项目发展的每一个阶段,从拿地到前期规划设计报批报建,从项目施工建设到后期的竣工验收交房入伙。每一个与项目发展有关的业务节点都应该是该岗位的关注与跟进范围。因此,对房地产开发全过程业务链条的了解,应该成为该岗位从业人员必备的业务知识,同时也是该岗位服务于公司其他业务部门的业务基础。除却项目发展全程进度的关注与跟进外,综合协调各业务部门业务工作推进亦应该是该部门工作的重点,加强做好项目发展全时间链条的管理。
综合地说,运营管理部门的主要职责是两个方面,进度跟进与综合协调。其定位应该是站在集团、公司战略及项目综合发展的高度上去发现问题,分析问题并协助相关职能部门解决问题的综合协调管理部门,发展管理岗作为公司项目运营管理的基层责任岗位,发展管理在岗人员应关注的是项目运营而非项目建设,关注的是项目全过程开发链条而非仅仅是项目工程进度的上传下达,从某种意义上讲,它应该类似于军队的参谋和后勤,谋划整体,居中协调,且服务各专职部门。
听完我的介绍,你是否对运营管理部门及运营管理岗极度的膜拜,全产业链发展,谋划整体,居中协调……运营管理岗是在干BOSS所干的活,想BOSS所想的事情,多么的风光无限,前景光明,干运营管理如本人之流,能知道房地产开发整个的运营流程,简直就是个全才,啊啊。
但我要告诉你的是,虽然在现阶段房地产行业内,以中海、万科、龙湖等为代表房地产开发企业已在组织架构中组建了运营管理部门,从事进行运营管理相关工作,但要知道有人的地方就有江湖,有江湖的地方就有帮派,有帮派的地方就有权利分割。运营管理工作相当于是要一统江湖,当武林盟主,自然需要有非常非常强有力的武林盟主,这个条件,成为现阶段运营管理发展的绊脚石。
作为运营管理部门的负责人,在公司需要有强有力的号召力,因为其角色定位决定运营管理负责人需要搞定投资负责人及分管领导、营销负责人及分管领导,报建负责人及分管领导、合约负责人及分管领导、工程负责人及管理领导……没有强有力的负责人,谈何搞定,更谈何进行业务推进。因此,拥有强有力的部门负责人,是运营管理工作最最基本的条件。
尴尬就在这里,更多的情况下,运营管理部门负责人因为自身号召力的原因,或各部门利益关系的原因,没有实权,并不能很好的担纲运营管理的职能,运管管理往往成为虚职,尤其是地区公司运营管理岗,所做的工作往往只是项目工程进度的跟进了解、上传下达。各部门业务工作依旧各自为战,没有着眼于项目全过程开发进行筹划,发展效率低下。
如同制造类企业,对房地产开发企业而言,项目现场就如同企业的生产车间,经过前期的“原料”准备,通过生产线加工,源源不断的将生产好的产品-商品房输入市场。因此,运营管理一般情况下以工程项目管理为中心点,兼顾其他业务链管理,运营管理从业人员,一般也是从工程部抽调人员担纲,对于一些规模较小的企业而言,可能并没有进行运营管理部门的组织架构设置,对于这种情况,可由项目部担纲运营管理部门相关业务工作。
运营管理相关
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消防控制室是建筑消防设施的心脏,也是单位日常消防工作管理的中枢核心,发生火灾后还是灭火、救援的应急指挥中心。下面就是读文网小编为大家整理的关于消防中控室方面的管理规定,供大家参考。
一、消防控制室操作管理人员应认真学习国家消防法规、技术规范和有关消防联动控制及操作等专业知识,应具备专业操作资格,经自治区社会消防培训中心培训合格持证上岗;
二、消防控制室操作管理人员应能熟练掌握消防设施设备操作技能和常见故障处理方法,负责24小时监视消防主机信号。
三、消防控制室必须实行每日24小时专人值班制度,专兼职值班人员不得少于6人,每班不应少于2人,消防控制室操作管理人员值班期间严禁脱岗,认真填写交接班记录和《自动消防设施设备系统运行情况登记表》。
四、消防控制室应确保火灾自动报警系统和灭火系统处于正常工作状态。
五、消防控制室应确保高位消防水箱、消防水池、气压水罐等消防储水设施水量充足;确保消防泵出水管阀门、自动喷水灭火系统管道上的阀门常开;确保消防水泵、防排烟风机、防火卷帘等消防用电设备的配电柜开关处于自动(接通)位置。
六、消防控制室值班人员接到火警信号后,必须立即通知楼层工作人员或巡楼保安(或其他就近工作人员)进行确认,并填写《火警报警记录表》,存档备查;
七、火灾确认后,消防控制室必须立即将火灾报警联动控制开关转入自动状态(处于自动状态的除外),同时拨打“119”火警电话报警。
八、火灾确认后,消防控制室必须立即启动单位内部灭火和应急疏散预案,并应同时报告单位负责人。
看过“消防中控室管理规定”
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网络安全是一个综合性的课题,涉及技术、治理、使用等许多方面,既包括信息系统本身的安全问题,也有物理的和逻辑的技术措施,下面就是读文网小编为大家整理的关于计算机网络方面的安全与管理,供大家参考。
计算机网络安全是指网络系统的硬、软件及系统中的数据受到保护,不受偶然或恶意的原因而遭到破坏、更改、泄露,系统连续、可靠、正常地运行,网络服务不中断。计算机和网络技术具有的复杂性和多样性,使得计算机和网络安全成为一个需要持续更新和提高的领域。目前黑客的攻击方法已超过了计算机病毒的种类,而且许多攻击都是致命的。
在Internet网络上,因互联网本身没有时空和地域的限制,每当有一种新的攻击手段产生,就能在一周内传遍全世界,这些攻击手段利用网络和系统漏洞进行攻击从而造成计算机系统及网络瘫痪。蠕虫、后门、Rootkits、DOS和Sniffer是大家熟悉的几种黑客攻击手段。
但这些攻击手段却都体现了它们惊人的威力,时至今日,有愈演愈烈之势。这几类攻击手段的新变种,与以前出现的攻击方法相比,更加智能化,攻击目标直指互联网基础协议和操作系统层次。从Web程序的控制程序到内核级Rootlets。黑客的攻击手法不断升级翻新,向用户的信息安全防范能力不断发起挑战。
看过“计算机网络安全与管理”
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今天有读文网小编为你整理房地产成本管理资料汇编的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、集团成本管理办法
★1、目的
①提高目标成本及预算的严肃性
②加强项目成本过程可控、透明
③明确成本管理责任
④控制成本风险,提升集团成本竞争力
⑤构建行业内领先的成本管理体系
★2、适用范围
本办法适用于全集团各地区地产公司的项目成本管理.
★3、成本管理责任界定
①项目成本经理:开发成本的直接责任人;营销费用统计,预警责任人;负责项目目标成本编制、动态成本月度回顾。
②项目营销经理:项目营销费用的直接责任人
③项目财务经理:负责分摊进入项目的“部门费用”;负责牵头编制项目预算;负责项目收益分析及跟踪。
部门费项包括:项目营销费用中的人工成本及行政办公费、管理费用、财务费用税。
④项目总监:全项目成本的责任人,牵头编制全项目合约规划;检查、督促项目目标成本制定、动态成本月度回顾。
★4、成本管理原理及主要概念
☆4.1、成本管理原理
在项目开发的关键环节设定目标成本,过程中系统实时自动统计动态成本。
通过对目标成本与动态成本的比较,检查,发现和解决问题,从而达到管控项目成本的目的。
☆4.2、“动态成本”概念
动态成本=合同签约金额+已确认合同变更金额+已签合同的预估变更金额+库存材料结转+带发生合约规划金额
☆4.3、“已确认合同变更”的概念
指已签合同发生合同金额变更,包括以下4种情况:
☞1)经与相关方确认金额、且签字盖章完善的经济签证、设计变更及技术洽谈。
☞2)经与相关方确认的施工图预算调整。
☞3)经与相关方确认的工程量调整、材料价格调整。
☞4)进我房确认增加费用的实施方案。
若需另签补充协议,则视为新合同,不视为变更合同。
☆4.4、“已签合同预估的变更”的概念
指对方已提出变更,但我方尚未完全确认变更及变更金额,或对未提出、我方预计要发生的合同金额增加。包括:
☞1)未与分供方确认的经济签证、设计变更及技术洽商。
☞2)预估的预算调整
☞3)预计发生的材料涨价、工程量变化等。
★5、目标成本编制及审批管理
1】
目标成本的版本:土地版、启动版、基准版(放案板)、执行调整版
其中:
①基准版(放案板)是评价、比对的基准。取得方案审查意见书后10天内提交上线。
②执行调整版是依据实际情况对基准版的修正。
③为保证目标成本的严肃性、合理性,在成本系统中提交目标成本时至少应提交以下内容(详见《目标成本预算(总结)模板》):
Ø 项目技术经济指标
Ø 产品建造标准
Ø 含量指标(如含钢量、窗地比等)
Ø 在公司内部找一个标杆项目,便于成本参照对比。
土地版目标成本(土地投资论证阶段):
①根据发展部提供的土地信息,由地区公司总经理主持,地区公司PMO成员参加,确定拟取得地块的项目定位(含拟售价格及项目成本设定等)
②根据地块项目定位,公司研发部门负责完成(项目预案)公司发展部法则提供土地信息及周边市政配套情况;
③根据项目定位,(项目预案)、土地信息和周边市政配套情况,由公司造价采购部负责人(或其指定人员)负责完成土地投资论证阶段。
《目标成本(土地版)》:
☞《目标成本(土地版)》按照集团统一指导模板的要求完成;
☞《目标成本(土地版)》是土地投资论证资料的一部分,需和其他资料一起报投委会委员审核;
☞如土地中标,《目标成本(土地版)》由项目经理(或造价采购部指定人员)于取得土地中标通知书后3个工作日内,提交到成本系统中,若未取得土地,由地区公司造价采购部存档。
☞审批流程:
2】
★6、成本系统控制
为保证项目成本在可控范围内,通过成本系统对项目成本总额及二级费项的动态成本分别进行控制。
若动态成本相对目标成本超出一值,系统自动预警或项目停止付款及签合同。
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近年来,我国食品安全事故层出不穷,不仅造成社会公众对食品安全的极度不信任,还极大地损害了国家的形象。下面就是读文网小编为大家整理的关于食品安全方面的管理制度,供大家参考。
1.制定本单位食品安全管理制度和岗位安全责任制管理措施。
2.制定本单位食品经营场所卫生设施改善的规划。
3.按有关发放食品经营许可证管理办法,办理领取或换发食品经营许可证,无食品经营许可证不得从事食品经营。做到亮证、亮照经营。
4.食品安全管理人员应认真制订培训计划,定期组织有关管理人员和从业人员(含新参加和临时人员)开展食品安全知识、食品安全事故应急及职业道德培训,使每名员工均能掌握岗位食品安全知识及要求。
5.培训方式以集中授课与自学相结合,定期考核,不合格者应待考试合格后再上岗。
6.对本单位贯彻执行《食品安全法》的情况进行监督检查,总结、推广经验,批评和奖励,制止违法行为。
7.执行食品安全标准。
8.协助食品安全监督管理机构实施食品安全监督、监测。
看过“食品安全的管理制度”
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长期以来,一些住宅小区安全制度不落实、消防通道不畅通、消防水源不充沛、消防设施不完整等问题非常突出。下面就是读文网小编为大家整理的关于消防安全通道方面的管理规定,供大家参考。
一、住宅小区消防通道常见隐患问题
(一)违章搭建占用消防通道。这种现象在老旧小区、城中村、农村等地最为常见。居民私自搭建简易车棚、储物棚等临时搭建,且很多采用易燃可燃材料,极易引发火灾蔓延,且这些违章搭建占用消防通道,导致消防车辆无法正常通行。
(二)违停占用消防通道。随着家用汽车的普及,住宅小区的停车问题一直难以妥善解决,居民购买或租用停车位或车库要花费大量资金。由此导致很多住宅小区的居民一方面图方便,一方面图省钱,经常将私家车停放在消防通道上。长此以往,违停占道也成为小区消防安全通道管理上的最大积患。
(三)擅自堆放占用消防通道。在一些小区检查中经常可以发现,很多居民擅自将杂物堆放在楼梯间,有些居民家中装修甚至将大量装修材料和砖墙破瓦随意堆放,造成严重的消防通道堵塞。有些居民将电瓶车放置在共用楼道充电,不仅占用消防通道,还带来很大的消防安全隐患。
二、居民小区消防通道隐患问题分析
(一)居民自身消防安全意识欠缺。居民群众做为占用、堵塞小区消防通道的主体,其消防安全认识不足、存在侥幸心理等是主要原因,并未从自身小利益和消防安全的大利益之间加以考虑。这些也反映出消防宣传的广度、力度不强,强制手段、措施应用不到位。
(二)物业管理单位措施不足。做为居民小区的物业管理单位,应对消防通道的管理工作担负主要职责。但很多物管单位为避免与居民发生冲突,物业管理费收缴便利等因素,往往“睁一只眼闭一只眼”或推诿扯皮,对居民违法行为约束力不够。
(三)岗位职责不清。物业管理单位对小区的消防通道管理通常都依靠保安来兼职,没有形成专人专管,也未从思想认识上高度重视。特别当发生占用消防通道的问题,互相推卸职责,往往形成发现问题后“无人管、无人解决”的尴尬局面。
三、加强小区消防通道管理的几点建议
(一)全面开展防火巡查。住宅小区物业管理部门要建立健全消防安全管理制度,明确消防管理人员,落实日常消防安全管理,加强对小区内消防通道的日常巡查检查,及时消除火灾隐患,确保消防通道尤其是消防车通道,以及相关安全出口保持畅通。消防车通道上若需设置石墩或其他障碍物,应设置可移动式,紧急情况下可迅速移除。
(二)严格落实法律责任。《消防法》第二十八条规定:任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭消防车通道。单位违法,可依据《消防法》第六十条处五千元以上五万元以下罚款;个人违法,处警告或者五百元以下罚款,若经责令改正拒不改正的,强制执行,所需费用有违法行为人承担。《江苏省高层建筑消防安全管理规定》第二十七条规定:高层建筑的消防车通道应当按照规定设置明显标志,并加强日常管理。划定、设置停车泊位、设施时,不得妨碍消防车通行。不得在消防车通道出入口设置固定隔离桩等设施。有关单位和个人违反规定的,可依据《江苏省高层建筑消防安全管理规定》第五十二条责令限期改正,逾期不改正的,严格按照法律法规加以处罚。
(三)加强消防通道管理。住宅小区物业管理部门和小区业主要自觉增强安全意识,学习消防常识,加强日常检查,共同维护小区消防通道的正常秩序,确保消防通道,尤其是消防车通道时刻保持畅通,切实维护自身权益及小区公共消防安全,全力保障自身生命财产安全。
(四)积极开展宣传演练。住宅小区物业管理部门要成立专门的保安防火应急队伍,经常性开展消防常识及消防技能的培训和宣传;小区业主委员会和所有业主要积极配合物业管理部门成立义务防火巡查队伍,每个单元设置一名“楼道长”,每幢建筑设置一名“消防网格员”,定期联合开展防火巡查、及时消除潜在的火灾隐患,并做好检查记录;物业管理部门要联合小区业主积极开展日常消防疏散演练,切实提高家庭防火水平以及小区整体防火自救能力。
看过“消防安全通道管理规定”
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高校校园建筑物众多,大部分建筑都有消防控制室。消防控制室是建筑物内消防设施的中心枢纽,是火灾防范与控制的心脏。下面就是读文网小编为大家整理的关于消防控制室方面的管理措施,供大家参考。
一、消防控制室工作人员应严格遵守消防控制室的各项安全操作规程和各项消防安全管理制度;
二、报警联动控制设备需要设置在手动状态时,应有火灾时能迅速将手动控制转换为自动控制的可靠措施。严禁将自动喷水灭火系统和联动控制的防火卷帘等防火分隔设施设置在手动控制状态;
三、消防控制室应当实行每日24小时专人值班制度,确保及时发现并准确处置火灾和故障报警;
四、消防控制室工作人员每班不得少于2人,一名负责值班时报警部位的核实和紧急情况的处置,一名负责自动消防系统的操作;
五、消防控制室自动消防系统的操作人员,应取得《消防专业技术合格证》,持证上岗,并存放在消防控制室备查;
六、消防控制室工作人员应按时上岗,并做好交接班工作,接班人员未到岗前交班人员不得擅自离岗;
七、消防控制室工作人员应按时上岗,并坚守岗位,尽职尽责,不得脱岗、替岗、睡岗,严禁值班前饮酒或在值班时进行娱乐活动,因确有特殊情况不能到岗的,应提前向单位主管领导请假,经批准后,由同等职务的人员代替值班;
八、应在消防控制室的入口处设置明显的标志;消防控制室应设置火灾事故应急照明、灭火器等消防器材,并配备相应的通讯联络工具;
九、消防控制室工作人员要爱护消防控制室的设施,保持控制室内的卫生;
十、严禁无关人员进入消防控制室,随意触动设备;
十一、消防控制室内严禁存放易燃易爆危险物品和堆放与设备运行无关的物品或杂物,严禁与消防控制室无关的电气线路和管道穿过;
十二、消防控制室内严禁吸烟或动用明火。
看过“消防控制室管理措施”
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房地产项目管理(工程管理)的重点,下面由读文网小编为你分享房地产项目管理的相关内容,希望对大家有所帮助。
对于房地产工程管理不同于大型的政府投资项目和建设商的自建项目。房地产的工程管理更是房地产公司的产品实现的重要环节,如同制造行业的产品加工。涵盖产品的设计,制造过程。在这个过程中,设计是针对市场进行的,工程建设安装设计进行组织生产。这样就完成了产品制造的整个过程。
由于其工程管理不同于其他的大型工程(政府投资),但是,其管理还是很多相通之处,其相同之处在于:
1、 工程发包遵循招投标法,通过工程发包的方式进行过程承包。
2、 工程都是通过专业的监理公司进行管理。
3、 根据工程的特点,进行专项分包,有不同的分包商进行过程的建设。
其主要不同之处主要在于甲方,即建设方。对于大型的政府投资项目,现在都需要专业PMC公司进行管理,政府在其中扮演着投资方的角色,管理有PMC,采购有专业的招标代理公司,所有的发包、管理都实行透明化的方式进行着。对于其他的自建工程,大都有基建处进行管理和采购,现在还多的事业单位都开始走政府财政统一管理的路子,纳入政府采购的范畴之内。
而对于房地产公司的工程,房地产公司作为建设方,很多事情的自主权很大,这样就使很多工程的发包环节对采用邀约招标的方式进行。建设方有很大的自主权。这样大模式对于房地产公司来说有利于公司的经济利益。能够根据公司的实际情况邀请合适的合作方进行合作建设。这样在管理中有着和其他工程不同的管理中点,其主要表现在:
1、严格发包:选择一个合适的承包方是工程建设成功的一半,有经验、管理规范的承包方,在工程建设中会省建设方好多的事的。由于他的管理规范会使工程建设中规避很多的风险。虽然自阿成本上可能有所增加,但是权衡一下风险的成本,应该能节省一些。我的一个客户在工程发包时,采用低价中标的策略进行的招标,结果进来以后,管理一团糟,进度严重滞后,质量更不用提,到头来还是进行队伍的撤换,一反一正白白浪费了近百万。事后,项目经理那种无奈的表情,至今记忆犹新,想到这里,无语中。。。。
2、规范管理:这话管理人员好像成天的挂在嘴上,但是实际执行起来比较难了。呵!在这里还是强调一定要严格按照项目管理规范的要求进行规范的计划管理,成本控制。对于房地产公司来说就是要加强计划管理和预算管理。计划管理在很多房地产公司比较缺失的,更多是根据销售合同把工程交付日期敲定了,然后,项目部就拼命的要求承包方赶工,结果到头来质量不是,进度也不是,还要每天给客户进行赔款!赔了夫人又折兵啊,所以项目开始时建设各方坐下来,仔细看看图纸及现场的实际情况制定一个合理的工期,然后把计划细化到最起码的**执行计划上,最后在去和客户签合同,进行开工建设,这样就对客户负责,同时也对公司自己负责。这样的房地产公司的信誉才能上去。对于严格预算管理,在图纸出来以后要尽快的把工程预算出来,以便于以后的成本控制,在发包中中标价要严格控制在预算范围内,对于大型的变更要严格控制。
3、灵活控制:这一点好像和上一点矛盾,但是在工程现场的管理中确实要根据实际情况进行灵活的变化。一是计划要根据实际情况进行不对检查、调整。二是在进度、质量、安全上要在不同时间有不同的侧重点;三是在承包商管理上要灵活,在严格按照合同执行上进行变通。曾经有个工地,因为过年时承包商不能给工人发下工资,把个工地给闹翻了天。在重大节日(春节、农忙)时,建设方要体谅承包商的苦衷,给与适当的灵活运用会收到意想不到的效果。曾经有个项目经理讲过的一个事情,一家房地产开发公司在春节时主动支付了本应年后支付的工程款,使得这个队伍的工人都高高兴兴的回家过年了,由于此工程工期紧,项目经理年前说希望他们过完年能干一下进度,结果,年初六,所有工人都进了工地,没过十五,工程就复工,整个工程得以顺利的交付。而对于房地产公司确实没有多大的损失。成本在控制范围之内。
4、信息畅通:现在这个信息时代,信息不畅通,后果是什么样,这就不用说了。对于项目部来说,建立完善的会议制度,文档管理制度,是非常必要的。制定相应的流程,设定合适的审批制度,公文分发制度。是保证信息畅通的必要手段。一个设计变更已经批准了,结果施工队伍的手中还是老图纸,后果是什么样?砸了重来,谁买单?
5、控制变更:变化是项目管理的核心内容,对于房地产工程来说,更是变化多多。房地产工程的变更主要来于:
1、设计缺陷,这个必须变,预算也必须变,带来的成本由设计院买单。
2、市场的需求,客户的需求,这要好好研究,是不是共性的需求,往往销售人员为了销售,就会夸大需求的面,所以这个最好是状况评审会进行确定。
3、技术创新,处理方法同2。但是对于现场项目部来说,对任何变更都要进行很好的控制。
房地产项目相关
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院前急救管理规定是什么样的形式,具体的内容又是怎样的呢?下面就是读文网小编为大家整理的关于院前急救方面的管理规定,供大家参考。
对于院前医疗急救中的患者搬抬服务,《条例》规定,实行自愿、有偿的原则。
第22条规定:“公民拨打‘120’急救电话应当说明患者所处位置、病情、联系方式等基本信息以及是否需要搬抬服务。”第16条规定:“‘120’急救医院应当为有需求的患者提供有偿担架搬抬服务,收费标准应当在医疗服务场所、急救车辆醒目位置公示。”
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