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民间借贷是指公民之间、公民与法人之间、公民与其它组织之间借贷.民间借贷是一种直接融资渠道和投资渠道,是民间金融的一种形式。但民间借贷的纠纷也不少,下面由读文网小编为你介绍民间借贷的相关法律知识。
没有字据“空口无凭”
[案情]王某和董某是朋友关系。去年2月18日,王某在电话里向董某询问:“我借的7000元钱什么时候还?”董某回答:“我不欠钱,我是替姓魏的人还钱,我没有义务还钱。”王某偷偷将此通话录音,并以此为据将董某告上法庭。法院驳回王某诉讼请求。
[法官说法]市法院民一庭审判长宋刚:王某提供的录音电话内容,只能反映曾向董某主张债权的情形,但不能全面、真实地反映出当事人所争议的事实,以及相互之间的权利义务关系。王某以录音证据想证明同董某之间的借款事实存在,法院不予认可。
[法官提醒]在现实生活中,民间借贷大多数发生在亲戚朋友之间,由于这些人平时关系比较密切,出于信任或者碍于情面,民间借贷关系往往是以口头协议的形式订立,无任何书面证据。在这种情况下,一旦一方予以否认,对方就会因为拿不出证据而陷入“空口无凭”的境地,即使诉至法院,出借人也会因举证不能而败诉。根据最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第4条的规定:人民法院审查借贷案件时,应要求原告提供书面证据;无书面证据的,应提供必要的事实证据。对于不具备上述条件的起诉,裁定不予受理。由此可见,出、借方订立书面协议是大有必要的。
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你听说过民间借贷吗?民间借贷是指公民之间、公民与法人之间、公民与其它组织之间借贷.民间借贷是一种直接融资渠道和投资渠道,是民间金融的一种形式。下面由读文网小编为你详细介绍民间借贷的相关法律知识。
民间借贷不仅是一种经济现象,同时又是一种法律现象,具有以下几个主要法律特征:
(1)民间借贷是一种民事法律行为。借贷双方通过签订书面借贷协议或达成口头协议形成特定的债权债务关系,从而产生相应的权利和义务。债权债务关系是我国民事法律关系的重要组成部分,这种关系一旦形成便受法律的保护。
(2)民间借贷是出借人和借款人的合约行为。借贷双方是否形成借贷关系以及借贷数额、借贷标的、借贷期限等取决于借贷双方的书面或口头协议。只要协议内容合法,都是允许的,受到法律的保护。
(3)民间借贷关系成立的前提是借贷物的实际支付。借贷双方间是否形成借贷关系,除对借款标的、数额、偿还期限等内容意思表示一致外,还要求出借人将货币或其他有价证券交付给借款人,这样借贷关系才算正式成立。
(4)民间借贷的标的物必须是属于出借人个人所有或拥有支配权的财产。不属于出借人或出借人没有支配权的财产形成的借贷关系无效,不受法律的保护。
(5)民间借贷可以有偿,也可以无偿,是否有偿由借贷双方约定。只有事先在书面或口头协议中约定有偿的,出借人才能要求借款人在还本时支付利息。民间借贷法律特征民间借贷不仅是一种法律现象,同时又是一种经济法律现象。
看过“婚外情恋人间借款算不算民间借贷”
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你知道民间借款合同吗?民间借款合同是指自然人之间、自然人与非金融机构法人之间、其他组织之间,非金融机构法人、其他组织之间,约定一方向另一方借用一定数量的款项所产生的权利义务关系的合同。下面由读文网小编为你详细介绍民间借款合同的相关法律知识。
合法有效受保护的民间借款合同,应当遵循必须严格遵守国家法律、行政法规的有关规定,遵循自愿互助、诚实信用、公平原则。出借人的资金必须是属于其合法收入的自有资金,禁止吸收他人资金转手放贷。民间个人借贷利率由借贷双方协商确定,但双方协商的利率不得超过国家规定。公民与企业之间的借贷,只要双方当事人意思表示真实即可认定有效。
实践中对于下列情形之一的,应当认定借贷合同无效:
(1)企业以借贷名义向职工非法集资。
(2)企业以借贷名义向社会非法集资。
(3)企业以借贷名义向社会公众发放贷款。
(4)其他违反法律、行政法规的借贷行为。
有偿民间借款的利息应在借款使用后约定的支付期限内支付,不得提前扣除。如果利息预先在本金中扣除的,应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。
看过“民间借款合同的内容与特征是什么”
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每个狐臭患者都想着能今早的祛除自己的狐臭,也曾将试过很多方法,下面和读文网小编具体了解下民间治疗狐臭的方法。
1、用桃叶50克;南瓜叶50克;捣烂后敷患处;每日2-4次。
2、大田螺1个;放在清水中养至盖张开后;立即用针头将1粒巴豆放进田螺腔内;再将其置于杯中。约1小时后;田螺即化成水。用此水涂双腋部多次;可消狐臭。
3、胆矾1克;水粉1.5克;麝香0.5克;田螺2个。先将螺盖拔下;然后将上述3种药放入田螺内;置放一夜;螺肉即会液化成水;和此水搽腋下;一日2~3次;狐臭即会随粪便而出;有特效。
4、胡椒、花椒各50粒;研成粉;再加入冰片*2钱;用医用酒精调匀;每日取一小团涂患处并用胶布贴好;一日换一次;连用半月可根除。
5.、一块沾水后的纱布 ( 微湿 ); 沾上小苏打粉再患部上均匀涂抹即可 。 这方法基本上只能治标不能治本。使用时间别超过 24 小时。
6、密陀僧炉甘石冰片治狐臭法:将10克密陀僧、70克滑石、5克冰片、15克炉甘石一同研成细末;拌匀密封在瓶中。浴后搽于腋窝;每日1次;久用可治愈狐臭。腋部溃破时勿用。
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冬季的来临对疥疮患者来说无疑是个打击,因为疥疮需要注意很多,尤其是对自己的衣物被褥要进行彻底的清洗,消毒,烫晒才可以。那么民间有方法可以治疗疥疮呢?下面和读文网小编一起来了解下吧。
一般外用10%硫黄软膏(婴幼儿5%硫黄软膏)。治疗前先用热水和肥皂洗澡,然后擦药,自颈以下,先搽皮损,后及全身,每日1-2次,连续3-4日为1疗程。搽药期间,不洗澡,不更衣,以保持药效,彻底消灭皮肤和衣服上的疥螨。疗程结束后,换用清洁衣服。两周后还发现新发皮疹者,应再重复第二疗程。
25%苯甲酸苄酯乳剂的杀虫力强,又无刺激性,可每日搽药1-2次,共2-3天,效果较好。
10% Lindane霜即r-666霜,是最常用和最有效的杀疥虫药。此剂不能用于婴幼儿(10岁以下)、妊娠和哺乳妇女及有癫痫发作或其他神经疾患的病人。其用法为用10% r-666霜从颈部以下全身涂搽,24小时全部洗去,药物不可触及眼部及粘膜。
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民间有什么偏方可以治疗颈椎病呢?下面和读文网小编具体了解下民间治疗颈椎病土方法。
一:
使用白参片,在中药店就能买到。晚上睡觉前将白参片捣碎后,把它充分贴到额头两侧的太渊穴上,为了防止它脱落可以用干净的纱布固定住。要注意的是,第二天才能取下它,因为要跟太渊穴有一定时间的接触才能产生效果。除了太渊穴,与颈椎有关联的还有百会、太冲和涌泉穴,它们都是是消除脊椎病烦恼的重要穴位,你可以用拇指指腹按揉百会穴和太冲、涌泉穴,每天按揉三次,每次大概一百下,长期坚持下来能达到治疗颈椎病的效果。
二:
做简单的动作完成运动。首先转动头部:肩膀和身体放松;慢慢将头部向右转;然后返回原来位置;再慢慢向左转;将这个动作重复十遍。然后前屈后伸:将肩膀放松,慢慢将头向前弯;然后将头慢慢返回原来位置;再慢慢将头向前弯,返回原来位置;将这个动作重复十次。最后左倾右斜:将肩膀放松,慢慢将头侧向右方;再将头慢慢返回原来位置;然后将头侧向左方;将这个动作重复十次。
三:
服用中药治疗,将5g刺三甲、3g当归、95g干地黄、5g白金条须根一起放入1000ml的水中熬煮一个小时,每两天服用一次。或者准备1000g的三百草和250g的鲜皂角刺,一起放到砂锅中,慢火煮沸,用煮沸时冒出的水蒸气熏患病处,不方便熏蒸的话也可以用几层纱布来帮助熏蒸。还要注意炉火要适度,免得烫到患处。这样的熏蒸最好每天早晚各进行一次,每次持续半个小时或者以上,尽量保持在一个小时以内,也可以根据个人患处疼痛的程度来决定熏蒸的时间。
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口臭是一种生活中常见的病症,给患者朋友的工作和生活都带来了很大的影响,所以一旦发生口臭就要及时的治疗。下面和读文网小编一起来了解下民间治疗口臭的方法。
1、鲜芦根50克洗净,加水煮沸后去渣,当茶饮服,一般口臭者可常饮用。
2、藿香、佩兰各10克,煎汤去渣。口臭较重者可含漱1分钟左右再缓缓咽下。
治疗口臭的民间7偏方
3、火麻仁、郁李仁各6克,加水煮煎,去渣喝汤。可在睡前顿服,特别适合于口臭兼便秘者。
4、百合、绿豆各50克加水煮汤,可加糖服用。对有慢性呼吸道疾病,如慢支、肺脓肿等引起的口臭者,可常服用。
5、吃香芹。香芹不只是餐盘上绿色的点缀物,它也可净化口气,是天然的清新剂。因此,不妨挑一把嫩香芹,放入口中细细咀嚼。
6、生山楂10克,陈皮6克,生甘草4.5克,煎汤当茶喝。有消化系统的慢性病,如胃炎、口腔炎、食管炎、肠炎等同时伴有的口臭者可用。
7、青橄榄。每次一枚,缓缓嚼服。长期口臭者常吃有益。
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人体直肠末端粘膜下和肛管皮肤下静脉丛发生扩张和屈曲所形成的柔软静脉团,称为痔,又名痔疮、痔核、痔病、痔疾等。下面和读文网小编具体了解下民间治疗痔疮的方法。
1.僵蚕7个,藕500克,红糖适量。
〔制法]将藕洗净切片,与僵蚕、红糖放锅巾加水煎煮至藕熟即可。
[服法]吃藕饮汤,顿服,连服7天。主治:湿热型痔疮。
2.新鲜韭菜1把。
[制法〕将韭菜洗净,放人锅中加水适量,盖上中间有孔的锅盖煎煮。
用法:以从锅盖孔中冒出的蒸汽熏患部15分钟,再用此水擦洗患处。〔主治〕痔疮。
3. 南瓜适量。
[制法]将南瓜洗净切块人锅加水煎煮即可。
用法:趁热洗熏患处,每口2次。主治:内痔。
4.南瓜适量。
[制法]将南瓜切片烧炭存性,研末即可。
【用法】涂抹患处,姆日2次。[主治〕痔疮、痔瘘
5. 芒硝10克,冰片10克,文蛤10克。
〔制法〕将上3味药同研细末,放人沸水中冲泡开即可。
〔用法〕熏洗患处,侮晚I次,每次15一20分钟,擦干后外涂红霉素软膏,用纱布敷盖,胶布固定,疗程1周。〔主治」痔疮。#p#副标题#e#
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借了钱就得还,信用卡还款你到底了解多少?下面由读文网小编为你分享信用卡还款当中的一些小规矩,希望对大家有所帮助。
信用卡晚还款案例:
“我本人最近在外地出差,正好赶上信用卡还款日,但是我因为工作太忙就忘了还款,隔天发现后就把账单全部还清了,请问,信用卡晚还款一天算逾期吗?”
首先要看该持卡人所持信用卡是哪家银行的,如果是工商银行信用卡,那么没有容时服务,晚还款就算逾期了。不过持卡人可以拨打银行客服电话,说明情况,如果银行尚未把征信记录上报央行,则影响不大。
另外需要说明的是,工行虽然没有容时服务,但是工行是国内唯一一家不采用全额罚息方式计算利息的银行。也就是说如果你没有全额还款,那么,工行仅对你未还款金额征收利息,已还款金额不征收利息。
如果持卡人持有的是其他银行的信用卡,那么则有容时服务,一般晚还款一天不算逾期。下面是小编为大家盘点的各行信用卡容差容时服务,可供参考。
日前,中国银行业协会正式公布了修订后的《中国银行卡行业自律公约》。此次修订重在加强银行信用卡业务的信息披露、建立“容差容时”还款机制,相关要求将于7月1日起实施。昨日,记者从多家银行了解到,已有部分银行率先提供了“容差容时”服务。
值得注意的是,在宽限期上,各行的规定并不同。五大行当中,工行表示暂未推出“容差容时”服务,农行、建行、交行一般为2天,中行信用卡中心客服表示,对于小额零头欠款到期未还的情况,最短可给予3天的宽限期,有些卡片的宽限期会更长一些,比如白金卡的宽限期就可达9天。
另外,在“容差”服务方面,中行表示,对于不足额还款有“1%的宽容度”,也就是说,未清偿部分小于或等于应还款额1%的情况下,视同全额还款,转入下期账单,不会产生罚息;建行客服人员表示,尚无严格标准,需要持卡人致电信用卡中心进行申请;交行方面称,在符合三个条件的情况下(最后还款日前归还了最低还款额;账户状态为不拖欠和不超额;未清偿金额小于10元人民币或1美元),可享有容差还款优惠。
由于银行有容时服务,在容时范围内把账单还清就不算逾期。如果不按时还,小心全额罚息。
什么是全额罚息?
所谓的信用卡全额罚息,是指在信用卡未全额还款的情况下,未还金额和已还金额都不再享受免息期,当期账单全额计息。银行会根据每一笔的刷卡交易日到最终还款日之间间隔的天数来计算。
以招行为例说明:招商银行信用卡持卡人的信用卡账单日是每月5日,到期还款日为每月25日,他本月1日刷卡消费金额为10000元,到期还款日,还款5000元;剩余的5000元在10天以后偿还。那么,持卡人要承担的信用卡利息计算如下:
10000元*0.05%*25天(1月1日到1月25日)+5000元*0.05%*(25天+10天)=212.5元
目前,仅有工商银行一家不是采取全额罚息的方式,而且只对未还款金额计收利息。
最后提醒大家,信用卡最好是在最后还款日之前就把款项都还上,以免疏忽大意产生逾期,不但要承担高额的利息,还会影响个人征信。想要避免逾期情况的产生,不妨绑定借记卡自动还款。
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骨质增生是指由于关节退行性变,以致关节软骨被破坏而引起的慢性关节病。又称退化性关节炎、骨关节炎及肥大性关节炎等。那么,有什么治疗方法吗?下面读文网小编就和大家分享骨质增生,希望对大家有帮助!
骨质增生会摩擦相邻的骨头和神经、血管,导致发炎,并可能在神经末梢形成微小的肿瘤,使患者异常疼痛。一般来说,不到万不得已,不要采取手术治疗,因为骨质增生常会再生。
1.选择软底鞋
选择橡皮底的鞋子对足部较好(胜过皮制的)。穿得舒适比穿得好看重要。慢跑鞋是不错的选择。避免走在坚硬的表面上,例如水泥地、木板、或无地毯的地板。可在脚跟处加护垫,以减轻疼痛。
2.垫上泡沫软垫
软垫可减轻骨质增生对周围的压迫,可以在软垫骨刺相应的部位挖一个洞。
3.热敷
如果疼痛的比较厉害,可用热敷。
4.泡脚
轮流用热水及冷水泡脚,对减轻症状大有好处,用冰按摩脚底也有帮助。
5.有选择的锻炼
你可以用骑脚踏车或游泳取代走路或慢跑,既达到了锻炼的目的,又不会伤及病脚。
6.减肥
偏胖是引发骨质增生的原因之一,因此减肥也是刻不容缓。
7.应避免的食物
勿吃任何柳橙类水果,尤其是橘子、橙子。也避免糖、酒、咖啡。这些物质将阻挠复原过程,并扰乱体内的矿物质平衡。
8.补充营养素
①盐酸甜菜碱
用量依照产品标示。帮助钙质吸收。年长者较易缺乏盐酸。假使你有溃疡或严重胃灼热的病历,勿试此产品。
②钙及镁箝合剂
钙每天1500毫克,镁每天750毫克。保持钙、镁平衡将预防不正常的钙质堆积。
用量依产品标示。帮助营养的吸收及控制发炎。 ③蛋白质分解酵素
④维生素C甲生物类黄酮
维生素C每天2000~4000毫克,黄酮每天100毫克。一种抗发炎剂,对胶原蛋白及结缔组织有益,帮助减轻疼痛。
⑤维生素B群添加维生素B6
每天50—100毫克。同时服用各种维生素B最能发挥其功效,维生素B6是制造盐酸所必需的。
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2017年食品安全事件盘点中,违规使用食品卫生事件频发,多以食品中出现异物为主,增加食品安全风险。肉制品安全事件屡屡发生给消费者敲响警钟。下面就是读文网小编为大家整理的关于2017年食品安全事件盘点,供大家参考。
1、婴幼儿奶粉安全
上海冒牌奶粉案续:食安办派专员赴上海实地督查
婴幼儿食品安全一直备受关注,尤其假冒奶粉充斥市场,直接关系到婴儿健康成长。近日广受关注的“1.7万罐假奶粉流入市场”一案有了新进展。食药监总局昨天发布消息称,国务院食安办已派员赴上海实地督查,并要求相关7个省份彻查乳粉流向,严惩冒牌乳粉等欺诈行为,确保婴幼儿配方乳粉质量安全。
2018年起我国实行婴幼儿配方奶粉注册制
4月14日讯 据财政部网站消息,从2018年1月1日起,在中国销售的婴幼儿配方乳粉,包括通过跨境电子商务零售进口的婴幼儿配方乳粉,必须获得产品配方注册证书。
延边州食药监局查处95盒问题“越南酸奶”
4月11日,该局接到省局下发清查问题“越南酸奶”的紧急通知后,在全州全面开展清查工作,确保广大市民吃上放心酸奶。延边州食药监局食化稽查分局组成3个执法检查小组,于4月11日至12日分赴全州8县(市)对酸奶市场进行专项执法检查。
2.食品卫生安全
吉林抽检:6批次鸡肉产品抗生素残留超标
在吉林省食品药品监督管理局近日公布的食品抽检不合格产品信息中,有6批次鸡肉产品抗生素残留超标。
北京市食药监局与外卖平台合作打击无证餐饮
网上订餐食品卫生问题一度引发消费者关注。为打击无证餐饮,北京市食药监局正在与外卖平台数据库试点合作,由外卖平台提供无证餐饮商户身份证及银行卡号等注册信息,以便在无证餐饮查处中追查其责任。
哈市检查16家杨铭宇黄焖鸡 未发现僵尸肉
因网传无锡一家“杨铭宇黄焖鸡米饭”加盟店被曝出使用来自巴西的“僵尸肉”,且加工地点在环境脏乱不堪的废弃工厂,这两天,开在不少人“家门口”的杨铭宇黄焖鸡米饭加盟店可谓备受关注。
福州大学食堂饭菜现蚯蚓烟头 网友纷纷调侃
高校食堂餐饮卫生一直以来就受到广大网友的关注,饭菜吃出蚯蚓是一种怎样的感受可想而知让人恶心!26日,福州大学以及至诚学院的食堂,接连爆出饭菜中有蚯蚓、蜗牛和烟头等杂物,学生希望校方和食堂管理者重视学生的饮食安全和卫生问题。
临江亨达粮油店被曝散装油卫生堪忧 油管满污渍
如今,市场上桶装油品类越来越多,价格也有高有低,然而,对于餐馆、饭店这些用油大户,为了降低成本,大多会选择购进散装油。最近,本报接到临江市民的电话,称在临江市一家粮油店里,批发商运来的散装油看起来并不是十分干净。
3.食物中毒案例
沧州一家7口误食路边野菜纷纷中毒
据佰佰安全网小编了解,野菜营养较丰富,含有人体必要的多种氨基酸、微量元素、食用纤维等,许多野菜中含有丰富的胡萝卜素和多种维生素。但并非所有的野菜都可以食用。贸然食用可能导致食物中毒,轻者腹痛、恶心、呕吐,重者可出现呼吸困难,心力衰竭、意识障碍,甚至死亡。
4.转基因食品
农业部回应我国不存在转基因作物滥种
4月13日昨天上午,农业部就农业转基因有关情况举办新闻发布会。农业部科技教育司司长廖西元表示,中国作为农业生产大国,必须在转基因技术上占有一席之地。经过科学家安全评价、政府严格审批的转基因产品是安全的。此外,他还对我国大量进口转基因大豆做出了说明。
看过“2017年食品安全事件”
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为有效监控我国发生的食品安全事件,引领食品安全消费,下面就是读文网小编为大家整理的关于2017食品安全方面的事件案例分析,供大家参考。
食品供应链体系可以分为生产源头、加工与制造、运输与流通、销售与消费等主要环节。采用大数据挖掘工具获得的2017年1-3月发生的食品安全事件在供应链各个主要环节的监测数据如上表。表中显示,食品安全事件主要集中发生在加工与制造环节,约占总量比例的64.89%,其次分别是销售与消费、生产源头、运输与流通环节,事件发生的数量占总量的比例分别为24.88%、6.12%、4.11%。
与2015年1-3月的食品安全事件相比较,占比上浮波动最大的为餐饮消费环节,占比上升2.29个百分点,其次为生产环节,占比上升1.16个百分点,再次为批发环节,占比上升1.06个百分点。占比下浮波动最大的为加工环节,占比下降2.35个百分点,其次为包装环节,占比下降0.96个百分点。
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房地产营销策划案例分析学习,让你学会如何更好的策划地产营销内容。下面由读文网小编为你分享房地产营销策划案例,希望对大家有所帮助。
天邑湾:赢的逻辑
东莞富通地产从理想0769项目开始,一、二期一直是开发商旗下代理公司城市策略独家代理——至三、四期由中原与城策联合代理——至天邑湾由世联与城策联合代理。因此,在富通历史上,要么是甲方旗下代理公司独家销售,要么是跟其他代理公司联合代理,从未出现过由非旗下子公司独立代理的先例。世联在天邑湾项目中自始自终发挥着策略主导、销售主导的地位,从2010年8月1日至9月12日,天邑湾共计成交95套,其中世联79套,城策16套。世联成交量比竞争对手多出近4倍,这一成绩成功说服了开发商,最终实现了世联在天邑湾的独家代理,开辟了富通地产独家代理的新局面。
豪宅新标准赢占位
2007年,中国房地产市场巅峰繁荣,众多业内人士预期,东莞房地产商品房均价即将过万,与此同时,东莞地王纪录不断刷新。富通天邑湾就是当时城区地王之一,楼面均价2930元/平方米,折算建安成本、财务成本等,可售面积每平方米成本接近7000元。而在2009年,东莞万江区商品房均价才仅为5000元。
除去成本的巨大压力,天邑湾还要面对区域弱势、周边环境影响等难题。天邑湾项目位于东莞万江区万龙片区,万江区为东莞四大城区之一,当地经济及城市发展明显落后于东城、南城、莞城三大区,交通相对不便。而且万龙片区周边旧居民区、厂房林立,城市环境较差。万江本地人对于本区域的印象是“环境差,治安差”。此外,项目紧邻四环路及高埗大桥,噪音与粉尘干扰也较为严重。
一线江景资源算是天邑湾最大的优势,然而,在进行客户调研后发现,客户对江景资源的价值感并不高,因此江景资源不能构成项目的核心竞争优势,而且单一诉求江景并不能抵御目标客户对项目复杂而多样的抗性。
因此,天邑湾定位之初并没有走常规的基于产品的“城市豪宅”之路,而是在竞争性定位中弱化产品,强化人文文化因素,提出“城市湾区·东方盛境”定位。通过推广形象、物料展示、活动营销、现场展示四个方面,使“东方盛境”形象不断深化升华。以“隐于江显于城”的形象广告入市,工整对仗,国雅大气,出色地在入市阶段为项目注入了文化的开篇,广受市场关注。形象宣传片则以中国文化精粹“墨”为线索,展开丰富的文化篇章,完全区别于市场上一般主导产品的形象广告;创意独具的海报以中国古代传统“卷轴”形式呈现;折页运用“镂空”手法,融入中国传统窗花元素;线装本《风水手册》融汇项目价值与国学风水解读;“乾隆御船体验中心开放”、“秦始皇兵马俑巡展”等系列活动引爆市场关注。此外,“低碳体验房”、“视听体验厅”等创新展示以及完美东南亚风情园林展示区为项目赋予了“文化、异域、风情、低碳”的人文文化内涵,与销售节点同步配合。
自2010年5月15日至6月30日,天邑湾累计成交82套,在当时整个东莞房地产市场成功领跑。
创新低成本推广赢上门量
由于开发商下半年营销费用趋紧,不可能通过举办大型活动重举市场关注,而项目存量和均价皆为同区之首,甚至高出城区主流城市豪宅价格,面临进一步提升项目形象和档次的重任。项目组综合衡量,决定创新采用低成本推广形式,如免费开放会所泳池、玫瑰风暴行动、高额“老带新”计划以及持续派单覆盖,并通过两周一次的“少量新货加推”、“分单元开盘”调整节奏,人为增加销售节点,同时频繁更换户外广告,保持市场关注与热度。
天邑湾拥有完美的东南亚园林与双泳池展示区,过去泳池只是摆设。适逢7~8月学生暑期放假,免费开放会所泳池成功吸引了主城区客群带子女一同上门。此举推出后,当周周末两天到访人数便超过200人,两周后,同区竞争对手纷纷仿效。
代号为“玫瑰风暴”行动为期三天,聘请大学生派发“玫瑰花+《低碳生活手册》+免费游泳券”,派发资料共计2万份,出动人数50人,直接覆盖万江全区、高埗、莞城中心、南城中心等地所有街铺。常规而言,“扫街派单”的方式常常会对项目形象造成负面影响,因此天邑湾以公益的名义,特别设计了一份印刷精美的《低碳生活手册》折页,主要传播低碳生活方式,最后一页印有天邑湾的促销信息,并附上精美玫瑰花,大大提升整个活动的档次与影响力,直接使当周上门量上升了一倍。
通过“玫瑰风暴”行动了解到,在万江本区域,天邑湾的宣传仍存在覆盖盲点,于是继续利用低碳折页手册,组织项目团队于中午及晚饭市,在万江主要中、高档饮食场所停车场对车辆进行资料夹送,直接通达本区域较高收入人群。
一直以来,天邑湾上门客户通过“亲友介绍”的来访渠道仅10%左右,项目组于是启动高额“老带新”计划,老客户带新客户前来并最终成交,直接奖励现金5000~10000元,大大提升了业主介绍新客户的积极性。短期内成交客户认知途径由亲友介绍的比例上升至30%以上,其中有一位业主就介绍了朋友、同事成交共计8套,刺激作用非常明显。
策略促销赢成交率
上门量显著增加了,针对客户观望气氛浓重、成交率较低,项目组开始有的放矢地释放灵活的促销策略。
针对客户购买信心不足,项目组以“房产快讯”名义针对来访、来电客户定期发送房地产利好信息,不断提升客户购买信心。
针对客户购买时犹豫不决,制定代号为“金钥匙”的整套促销策略:“加1元送全屋家电活动”——重新组合折扣组合形式,在原价基础上,业主只需要加1元,就可以获赠1.8万元全屋家电套餐,或用于直接减免房价;“每周特价房”——每周精选几套畅销户型,以较大优惠折扣作促销;“青年置业计划”——对于64平方米的小户两房,专门针对结婚一年内的客户凭结婚证享受原价8折的优惠折扣。综合促销政策灵活运用,引起了市场关注,提升了客户上门量,现场折扣每隔一周甚至每天都有变化,不同的折扣或重新组合或交替使用,使客户感觉优惠力度很大,对现场成交起到直接的逼定作用。
针对客户对区域环境认可度低,区域发展潜力信心不足举办“东江城市发展论坛”。然而,由开发商主导的“版块论坛”缺乏公信力与说服力,因此天邑湾主动联合地方最具公信力的官方媒体《东莞日报》发起“东江城市发展论坛”活动。活动邀请了东江版块的主要开发商,包括光大地产、合正地产、金地地产等,以及长年研究城市发展的国内专家教授共同研讨关于“东江版块崛起”、“城市发展趋势”、“江河版块规划优化”等主题。论坛第一次公开提出“湾区豪宅版块”,以借势传统的东莞“黄旗豪宅版块”,展现未来双雄并举的房地产区域发展趋势。由于论坛由官方背景的《东莞日报》主办,且活动场地定于东莞日报社会议厅,提升活动整体规格,公信力强,收到了积极广泛的舆论效果。东莞最具影响力的开发商及房地产服务单位都参加了本次“东江城市发展论坛”活动,在业界引起了广泛关注与讨论。活动举行前后,天邑湾通过户外广告、报纸报道、短信、现场宣导等方式共同围绕“湾区豪宅版块”进行宣传,占尽主动性与话语权,成为本次活动的最大赢家。活动之后第二周上门量便增加了50%,并保持稳步提升。同时,借助销售中心内关于区域发展的展板介绍,使客户更多地关注及了解“东江版块”、“湾区版块”未来巨大的城市发展潜力。
营销组合拳赢溢价
从2010年4月15日国家出台新政以后,经历了4月和5月的政策适应期,到了6月,政策影响逐渐显露,东莞市场成交价稳量跌,各项目上门量皆大幅减少。
7月初,项目组紧随市场风向将形象策略调整为“城中唯一湾区豪邸”,走创新豪宅之路,使项目形象定位传播更清晰。
在上门量少甚至曾一度出现每天只有1~2批客户这样冷清的销售氛围下,根本无法逼定。此时整个销售团队的配合尤为重要。销售经理通过每天晨会、经常性的激励短信等方式不断鼓舞销售代表,刺激其成交欲望与信心,使销售团队时刻保持积极的心态与昂扬的斗志。项目组还组成“5+1”即“销售代表+销售经理”团队作战,在销售代表接待客户时,其他团队成员通过电话扮演客户咨询签约手续、预定房号、报销控等方式使客户感觉到楼盘热销,提升紧张感,从而有效促进成交。
由于货量选择较多而上门客户有限,无法迅速使客户成交,因此,销售团队根据客户潜在需求,有针对性地集中推10~20套的货量,其余作销控,缩小客户选择范围,制造热销效应,大大缩短成交周期。6月开盘起初制定价格表时,市场形势急剧恶化,为了实现走货,调整部分价格表,拉大了价差,让一部分素质较差的产品以较低价格迅速走货,销售率超过80%。之后调低滞销户型的价格,调高之前故意拉低的户型价格,持续走量。滞销户型之后成为11~12月份成交的主力。
至8月初,营销组合拳开始发挥作用,项目每周上门量稳步提升至50~60批/周。成交量从8月1日开始,上升至15~20套/周。8月共计成交59套;9月截至9月26日累计成交54套,一举逆转销售颓势。9月成交均价更接近7000元,价格实现了区域领跑,并且在本土成功定义“湾区豪宅”概念,为下阶段进一步提升项目档次,进行产品溢价确立了良好的根基。
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房地产策划案例--碧桂园,下面由读文网小编为你分享房地产策划案例的相关内容,希望对大家有所帮助。
拿了四个第一的碧桂园
最近,广州市对 1998-1999年度房地产综合实力 30强企业和 1999年度单项实力排名20的企业进行了通报表彰,番禹市碧桂园物业发展有限公司即广州等枝园,以雄厚实力良好的信誉名列前茅:综合实力排名第二,仅次于广州市城市建设开发集团公司:五个单项实力排名,拿了四个第一。此次综合实力 30强评比是根据 1998、 1999年度广州市房地产开发企业实际完成的开发投资、商品房施工面积、竣工面积、销售面积、企业经营收入、实现利税 等6项指标数据,采用科学的企业评价方法进行评分,并结合经营信誉度进行综合考虑评选出来的;单项实力 20强排序是根据 1999年度广州市房地产企业完成开发投资、商品房 竣工面积、销售面积、销售收入以及竣工面积、销售面积、销售收入以及实现利税等5个单项指标评选出来的。广州碧桂园所获得的五个单项实力评比中的四个第一分别是:房地产投资第一名,商品房竣工面积第一名、商品房销售面积第一名、商品房销售收入第一名。
从性格看碧桂园巨无霸
性格特色之一:大气
人们在谈到对碧桂园的印象时,常常这样感叹:“碧桂园就是大气”。这里的“大气”指的是大家风范,不小家子气,做人处事有气度、有气魄。有调查公司对碧桂园品牌印迹进行分析时,大气、雍容大度、华贵等‘印迹”也十分明显,有人甚至把碧桂园描述为一个高大威猛、声音宏亮、衣着华丽、豪气十足的大汉。人们 何以对碧桂园会有如此“感觉”,社会上也有各种各样的说法。有的说碧枝园的告牌塑造就是如此,有的说碧桂园的经营作风就是这样,有的则说仅看楼盘的规划布局、绿化建设就能感觉到。人们根据一鳞半爪的印象,有感而发,其‘憾”不一定正确而完整,但一斑之见,有时也能窥“全豹“。人们所以觉得碧枝园大气,大 概与碧桂园的一贯作风有关。碧桂园属下物业,每一个盘都堪称大型,自前的几个盘都在千亩以上,大盘必须要大投入,还需大配套,大投入往往会有大 风险,但碧桂园的决策者具有百战百胜的的气魄,对风险的控制充满信心,人们对碧桂园这种“风格”叹服之余,难免顿生感慨。碧枝园每开发一个楼盘都是一次大手笔,为使业主真正拥有一个“五星级的家”,只要能力许可,碧桂园总是主 动尽一切努力,满足住户的需要,在顺德碧枝园为使住户生活方便,已建的大型会所有三个,西苑还有一个正在建的大型会所;原来可用来建房出售的碧江边,留 。竟出宽达9米长达3/公里的江岸,建设成绿树婆婆的江滨公园,为此少赚了 4000 多万元;在碧江边投入6000万元,修整建成了独一无二的沙滩泳池。花重金征用7 半个不能建房出售的桂山,专门建成让住户晨运或散步的山顶公园。而在广州碧桂圆.要划出 100亩用地,建设成一个有丰富多彩活动项目的公共场所,广州碧桂圆会所建筑面积就达4万多平方米。广州城门下的两个盘的会所——一广州碧桂园,华南碧桂园会所泳池,面积都在50加平方米以上,华南碧桂园仅网球场就达20 个,这在广州楼盘中是绝无仅有的。所有这些,都表现出碧桂园的做事风格,当人 们了解到体验到这一切时,心中油然而生的大概就是这么几个字——一“真大气”。
是的,这就是碧桂园所追求的大家风范。只要有益于业主住户、只要有利于营造 高尚社区、营造完善生活方式,碧桂园就不惜重金。碧桂园的大气与阔气不同,摆多阔大多是做样子给人看,碧桂园追求的大气则是以实实在在、诚心诚意为基础,目 的不是给人看,而是为他人着想。他人之所想之所求,就是碧枝园之所为,碧桂 园历来就有这么一种服务的精神、利他的思想,这种精神与思想同碧枝园“用心建设、关怀住户、感谢社会”的经营理念一脉相承。
性格特点二: 踏实
碧桂圆实施的“统一规划、综合开发、配套建设同步到位”的开发模式,使业主、住户免入住后“开门七件事”的生活烦忧,已被市场证明极其成功。对房地产业界的贡献是不可忽视的。但回过头来看,若没有等挂园创业者们非凡的胆略与眼光以及踏踏实实的实干精神,就没有今天“碧桂园”这一环宇震响的名字。在连夜赶工、灯火通明的工地上,碧桂园公司董事长带着一干人马在察看建筑情况;在售楼部大堂里,董事们和他们的助手仍在听取购房者的想法,在某一住户的家里,你也能发现创业者为解决业主投诉的问题而亲自登门拜访,决策层不分日夜,认真地分析、策划如何贴近市场.、….多少个日日夜夜,多少次日出日落,就是这样的微不足道的小事,一件件一桩桩积累起来,才有今天“碧桂园”这一响当当的地产名牌。美国通用电器公司总裁韦尔奇说过:“没身体力行的领导者,我们所有的计划、梦想、承诺,都是空想而已”。没有哗众取庞,没有空洞的宣传,仍然是“八年抗战”,埋头苦干,把一个又一个实实在在的,美丽的碧桂园凸现在人们面前,请大家欣赏,给大家挑选,让大家评论。着看华南碧桂园的推盘手段,那才叫大发展商风范。
性格特点之三:专心
正如“洁尔玛创业法则”第一条专心于自己的事业。经营企业需要专注,非洲的狮子追捕羚羊的时候,只盯住一只羚羊不停地追,即便追赶中遇到很近的羚羊,也从来不改换目标。经营企业同样需要这种专注。碧桂园总裁曾经对部下说:我是怎样走过来的,打个比方,我明天有很重要的事 一定要去广州,那我肯定会提前准备,我一定会赶到。如果没车,我就开摩托车去,如果没摩托车,我就踩单车去,如果没单车,就走路去,如果前面河流挡道,没有渡船,我就游过运河,走得累倒,我爬都要爬去。我有今天,靠的就是这种精神。
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立夏民间有趣的习俗_立夏后天气会热吗
立夏时节标志着人体的新陈代谢进入旺盛期。此时应该注意饮食调整,多吃一些清淡、易消化的食物,避免过度油腻、辛辣等刺激性食物。这里给大家分享一些关于立夏民间有趣的习俗,供大家参考学习。
北方比较凉爽,南方稍微炎热。
立夏的时候,全国大部分地区的平均气温在20°左右,是万物繁盛生长的好时候,我国的幅员辽阔,南北地区的气温是不一样的,在立夏前后,一般北方地区还很凉爽,而南方的温度会稍微炎热些。
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谷雨节气的民间传统习俗_谷雨节气的物候
在谷雨时节中,可以多食用一些春季的时令食物来帮助养生。比如香椿、春笋、樱桃、杏子等等。这些食物能够促进人体的新陈代谢和血液循环等。这里给大家分享一些关于谷雨节气的民间传统习俗,供大家参考学习。
谷雨,是二十四节气中的第6个节气,春季 的最后一个节气。每年公历4月19日—21日交节。谷雨取自“雨生百谷“之意,此时降水明显增加,田中的秧苗初插、作物新种,最需要雨水的滋润,降雨量充足而及时,谷类作物能茁壮成长。
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春分节气民间活动_古时春分又称“分春”意思是什么
春分时节,让满园的花香顺着春风的风向,向你送去真诚的祝福;愿百花给你带来无限的机遇;祝今年收获甜蜜的成功!这里给大家分享一些关于春分节气民间活动,供大家参考学习。
春分前后有个重要节日是花朝节。
花朝节并不是指一天,而是指两天或者是三天,一般花朝节是指农历的二月初二、二月十二、二月十五。而它所对应的阳历是2月21日、3月3日、3月6日。要说花朝节,是我国的传统节日,一般在农历的2月25日庆祝。通常花朝节的到来主要是迎接春天,后来慢慢的发展成人们可以欣赏花卉可以游玩等等。
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古代民间端午节为何“躲端午”_端午红绳什么时候扔比较好
在端午节期间,人们会放下手头的工作,与家人一起度过这个特殊的节日,享受亲情的温暖和快乐。这里给大家分享一些关于古代民间端午节为何“躲端午”,供大家参考学习。
古代民间认为,端午时节阳气旺盛,是各种草药生长最为茂盛、药性最强之时,此时草药茎叶成熟、药性好,所以采的草药最为灵验、有效。
此项习俗来源久远,在汉代时已影响广泛。《岁时广记》卷二十二“采杂药”引《荆楚岁时记》佚文:“五月五日,竞采杂药,可治百病。”
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