为您找到与房地产行业运营管理相关的共200个结果:
什么是房地产运营管理,地产开发企业运营管理部门及运营管理在岗人员主要工作是什么?下面由读文网小编为你分享房地产运营管理的相关内容。希望对大家有所帮助。
什么是房地产运营管理,地产开发企业运营管理部门及运营管理在岗人员主要工作是什么?作为运营管理工作的在岗人员,每当别人问起我工作的时候,哪怕是行业内的从业人员询问,我回答时内心都会比较地纠结,因为这个问题的答案,就本人公司的现状乃至整个行业的发展现状而言,确实是难以统一的精准的定位,下面就听本人概要的介绍一下,捎带也微微吐个槽。
回答之前,向各位读者推荐一本介绍房地产运营管理的书籍-《房地产运营管理最佳实践》,由明源地产一个研究团队编制,书本内容对房地产运营管理在理论上做了很好的诠释,即对业务实践有很好指导意义,也对房地产运营管理发展方向指明了道路,是一本很好的行业内书籍。Ps:再次郑重申明,无任何广告的动机。
什么是运营管理,作为一个房地产开发企业,应该把运营管理部门放在一个怎样的位置上。基于本人的在岗经验,及对房地产开发业务的认识,对运营管理部门有如下见解,仅供参考。
个人认为,房地产开发企业运营管理部门及运营管理岗,不同于其他任何一个具体业务部门和某一具体业务岗位,它并非是只一个负责某一方面的专职业务岗位,而应该是站在项目综合发展的高度上去跟进项目发展的每一个阶段,从拿地到前期规划设计报批报建,从项目施工建设到后期的竣工验收交房入伙。每一个与项目发展有关的业务节点都应该是该岗位的关注与跟进范围。因此,对房地产开发全过程业务链条的了解,应该成为该岗位从业人员必备的业务知识,同时也是该岗位服务于公司其他业务部门的业务基础。除却项目发展全程进度的关注与跟进外,综合协调各业务部门业务工作推进亦应该是该部门工作的重点,加强做好项目发展全时间链条的管理。
综合地说,运营管理部门的主要职责是两个方面,进度跟进与综合协调。其定位应该是站在集团、公司战略及项目综合发展的高度上去发现问题,分析问题并协助相关职能部门解决问题的综合协调管理部门,发展管理岗作为公司项目运营管理的基层责任岗位,发展管理在岗人员应关注的是项目运营而非项目建设,关注的是项目全过程开发链条而非仅仅是项目工程进度的上传下达,从某种意义上讲,它应该类似于军队的参谋和后勤,谋划整体,居中协调,且服务各专职部门。
听完我的介绍,你是否对运营管理部门及运营管理岗极度的膜拜,全产业链发展,谋划整体,居中协调……运营管理岗是在干BOSS所干的活,想BOSS所想的事情,多么的风光无限,前景光明,干运营管理如本人之流,能知道房地产开发整个的运营流程,简直就是个全才,啊啊。
但我要告诉你的是,虽然在现阶段房地产行业内,以中海、万科、龙湖等为代表房地产开发企业已在组织架构中组建了运营管理部门,从事进行运营管理相关工作,但要知道有人的地方就有江湖,有江湖的地方就有帮派,有帮派的地方就有权利分割。运营管理工作相当于是要一统江湖,当武林盟主,自然需要有非常非常强有力的武林盟主,这个条件,成为现阶段运营管理发展的绊脚石。
作为运营管理部门的负责人,在公司需要有强有力的号召力,因为其角色定位决定运营管理负责人需要搞定投资负责人及分管领导、营销负责人及分管领导,报建负责人及分管领导、合约负责人及分管领导、工程负责人及管理领导……没有强有力的负责人,谈何搞定,更谈何进行业务推进。因此,拥有强有力的部门负责人,是运营管理工作最最基本的条件。
尴尬就在这里,更多的情况下,运营管理部门负责人因为自身号召力的原因,或各部门利益关系的原因,没有实权,并不能很好的担纲运营管理的职能,运管管理往往成为虚职,尤其是地区公司运营管理岗,所做的工作往往只是项目工程进度的跟进了解、上传下达。各部门业务工作依旧各自为战,没有着眼于项目全过程开发进行筹划,发展效率低下。
如同制造类企业,对房地产开发企业而言,项目现场就如同企业的生产车间,经过前期的“原料”准备,通过生产线加工,源源不断的将生产好的产品-商品房输入市场。因此,运营管理一般情况下以工程项目管理为中心点,兼顾其他业务链管理,运营管理从业人员,一般也是从工程部抽调人员担纲,对于一些规模较小的企业而言,可能并没有进行运营管理部门的组织架构设置,对于这种情况,可由项目部担纲运营管理部门相关业务工作。
运营管理相关
浏览量:2
下载量:0
时间:
今天有读文网小编为你整理房地产成本管理资料汇编的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、集团成本管理办法
★1、目的
①提高目标成本及预算的严肃性
②加强项目成本过程可控、透明
③明确成本管理责任
④控制成本风险,提升集团成本竞争力
⑤构建行业内领先的成本管理体系
★2、适用范围
本办法适用于全集团各地区地产公司的项目成本管理.
★3、成本管理责任界定
①项目成本经理:开发成本的直接责任人;营销费用统计,预警责任人;负责项目目标成本编制、动态成本月度回顾。
②项目营销经理:项目营销费用的直接责任人
③项目财务经理:负责分摊进入项目的“部门费用”;负责牵头编制项目预算;负责项目收益分析及跟踪。
部门费项包括:项目营销费用中的人工成本及行政办公费、管理费用、财务费用税。
④项目总监:全项目成本的责任人,牵头编制全项目合约规划;检查、督促项目目标成本制定、动态成本月度回顾。
★4、成本管理原理及主要概念
☆4.1、成本管理原理
在项目开发的关键环节设定目标成本,过程中系统实时自动统计动态成本。
通过对目标成本与动态成本的比较,检查,发现和解决问题,从而达到管控项目成本的目的。
☆4.2、“动态成本”概念
动态成本=合同签约金额+已确认合同变更金额+已签合同的预估变更金额+库存材料结转+带发生合约规划金额
☆4.3、“已确认合同变更”的概念
指已签合同发生合同金额变更,包括以下4种情况:
☞1)经与相关方确认金额、且签字盖章完善的经济签证、设计变更及技术洽谈。
☞2)经与相关方确认的施工图预算调整。
☞3)经与相关方确认的工程量调整、材料价格调整。
☞4)进我房确认增加费用的实施方案。
若需另签补充协议,则视为新合同,不视为变更合同。
☆4.4、“已签合同预估的变更”的概念
指对方已提出变更,但我方尚未完全确认变更及变更金额,或对未提出、我方预计要发生的合同金额增加。包括:
☞1)未与分供方确认的经济签证、设计变更及技术洽商。
☞2)预估的预算调整
☞3)预计发生的材料涨价、工程量变化等。
★5、目标成本编制及审批管理
1】
目标成本的版本:土地版、启动版、基准版(放案板)、执行调整版
其中:
①基准版(放案板)是评价、比对的基准。取得方案审查意见书后10天内提交上线。
②执行调整版是依据实际情况对基准版的修正。
③为保证目标成本的严肃性、合理性,在成本系统中提交目标成本时至少应提交以下内容(详见《目标成本预算(总结)模板》):
Ø 项目技术经济指标
Ø 产品建造标准
Ø 含量指标(如含钢量、窗地比等)
Ø 在公司内部找一个标杆项目,便于成本参照对比。
土地版目标成本(土地投资论证阶段):
①根据发展部提供的土地信息,由地区公司总经理主持,地区公司PMO成员参加,确定拟取得地块的项目定位(含拟售价格及项目成本设定等)
②根据地块项目定位,公司研发部门负责完成(项目预案)公司发展部法则提供土地信息及周边市政配套情况;
③根据项目定位,(项目预案)、土地信息和周边市政配套情况,由公司造价采购部负责人(或其指定人员)负责完成土地投资论证阶段。
《目标成本(土地版)》:
☞《目标成本(土地版)》按照集团统一指导模板的要求完成;
☞《目标成本(土地版)》是土地投资论证资料的一部分,需和其他资料一起报投委会委员审核;
☞如土地中标,《目标成本(土地版)》由项目经理(或造价采购部指定人员)于取得土地中标通知书后3个工作日内,提交到成本系统中,若未取得土地,由地区公司造价采购部存档。
☞审批流程:
2】
★6、成本系统控制
为保证项目成本在可控范围内,通过成本系统对项目成本总额及二级费项的动态成本分别进行控制。
若动态成本相对目标成本超出一值,系统自动预警或项目停止付款及签合同。
浏览量:2
下载量:0
时间:
房地产项目管理(工程管理)的重点,下面由读文网小编为你分享房地产项目管理的相关内容,希望对大家有所帮助。
对于房地产工程管理不同于大型的政府投资项目和建设商的自建项目。房地产的工程管理更是房地产公司的产品实现的重要环节,如同制造行业的产品加工。涵盖产品的设计,制造过程。在这个过程中,设计是针对市场进行的,工程建设安装设计进行组织生产。这样就完成了产品制造的整个过程。
由于其工程管理不同于其他的大型工程(政府投资),但是,其管理还是很多相通之处,其相同之处在于:
1、 工程发包遵循招投标法,通过工程发包的方式进行过程承包。
2、 工程都是通过专业的监理公司进行管理。
3、 根据工程的特点,进行专项分包,有不同的分包商进行过程的建设。
其主要不同之处主要在于甲方,即建设方。对于大型的政府投资项目,现在都需要专业PMC公司进行管理,政府在其中扮演着投资方的角色,管理有PMC,采购有专业的招标代理公司,所有的发包、管理都实行透明化的方式进行着。对于其他的自建工程,大都有基建处进行管理和采购,现在还多的事业单位都开始走政府财政统一管理的路子,纳入政府采购的范畴之内。
而对于房地产公司的工程,房地产公司作为建设方,很多事情的自主权很大,这样就使很多工程的发包环节对采用邀约招标的方式进行。建设方有很大的自主权。这样大模式对于房地产公司来说有利于公司的经济利益。能够根据公司的实际情况邀请合适的合作方进行合作建设。这样在管理中有着和其他工程不同的管理中点,其主要表现在:
1、严格发包:选择一个合适的承包方是工程建设成功的一半,有经验、管理规范的承包方,在工程建设中会省建设方好多的事的。由于他的管理规范会使工程建设中规避很多的风险。虽然自阿成本上可能有所增加,但是权衡一下风险的成本,应该能节省一些。我的一个客户在工程发包时,采用低价中标的策略进行的招标,结果进来以后,管理一团糟,进度严重滞后,质量更不用提,到头来还是进行队伍的撤换,一反一正白白浪费了近百万。事后,项目经理那种无奈的表情,至今记忆犹新,想到这里,无语中。。。。
2、规范管理:这话管理人员好像成天的挂在嘴上,但是实际执行起来比较难了。呵!在这里还是强调一定要严格按照项目管理规范的要求进行规范的计划管理,成本控制。对于房地产公司来说就是要加强计划管理和预算管理。计划管理在很多房地产公司比较缺失的,更多是根据销售合同把工程交付日期敲定了,然后,项目部就拼命的要求承包方赶工,结果到头来质量不是,进度也不是,还要每天给客户进行赔款!赔了夫人又折兵啊,所以项目开始时建设各方坐下来,仔细看看图纸及现场的实际情况制定一个合理的工期,然后把计划细化到最起码的**执行计划上,最后在去和客户签合同,进行开工建设,这样就对客户负责,同时也对公司自己负责。这样的房地产公司的信誉才能上去。对于严格预算管理,在图纸出来以后要尽快的把工程预算出来,以便于以后的成本控制,在发包中中标价要严格控制在预算范围内,对于大型的变更要严格控制。
3、灵活控制:这一点好像和上一点矛盾,但是在工程现场的管理中确实要根据实际情况进行灵活的变化。一是计划要根据实际情况进行不对检查、调整。二是在进度、质量、安全上要在不同时间有不同的侧重点;三是在承包商管理上要灵活,在严格按照合同执行上进行变通。曾经有个工地,因为过年时承包商不能给工人发下工资,把个工地给闹翻了天。在重大节日(春节、农忙)时,建设方要体谅承包商的苦衷,给与适当的灵活运用会收到意想不到的效果。曾经有个项目经理讲过的一个事情,一家房地产开发公司在春节时主动支付了本应年后支付的工程款,使得这个队伍的工人都高高兴兴的回家过年了,由于此工程工期紧,项目经理年前说希望他们过完年能干一下进度,结果,年初六,所有工人都进了工地,没过十五,工程就复工,整个工程得以顺利的交付。而对于房地产公司确实没有多大的损失。成本在控制范围之内。
4、信息畅通:现在这个信息时代,信息不畅通,后果是什么样,这就不用说了。对于项目部来说,建立完善的会议制度,文档管理制度,是非常必要的。制定相应的流程,设定合适的审批制度,公文分发制度。是保证信息畅通的必要手段。一个设计变更已经批准了,结果施工队伍的手中还是老图纸,后果是什么样?砸了重来,谁买单?
5、控制变更:变化是项目管理的核心内容,对于房地产工程来说,更是变化多多。房地产工程的变更主要来于:
1、设计缺陷,这个必须变,预算也必须变,带来的成本由设计院买单。
2、市场的需求,客户的需求,这要好好研究,是不是共性的需求,往往销售人员为了销售,就会夸大需求的面,所以这个最好是状况评审会进行确定。
3、技术创新,处理方法同2。但是对于现场项目部来说,对任何变更都要进行很好的控制。
房地产项目相关
浏览量:2
下载量:0
时间:
想必大家都不知道美国的房地产经纪人和销售员的管理规定吧,下面由读文网小编为你分享美国的房地产公司管理制度的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、关于经纪人的从业规定
持牌经纪人必须有固定的营业场所才能开业,要在醒目的地方张帖标志。如果设有分公司或办公室,必须为每一个公司和办公室申请同样的执照。经纪人必须设立不同的帐户分别处理代理的资金和自己的资金。
经纪人必须保留所有经手处理的有关房地产转让的文件至少三年。
房地产广告必须注明经纪人的公司名称。
如果经纪人从事房地产按揭经纪业务,还必须取得银行核发的按揭经纪执照。
经纪人要承担其属下销售员的职业责任。
二、关于销售员的从业规定
销售员只能在经纪人名下从事房地产服务,一般情况下,销售员牌照由经纪人保管,销售员持执业工作证。销售员如果要脱离当前服务的经纪人,为另外的经纪人服务,要知会发牌部门,注销旧执照,换领新执照。
如果经纪人的牌照被注销,那么其属下所有销售员的牌照自动注销,直至销售员投靠新的经纪人,并取得新的担保后,方可换领新的销售员牌照。
销售员只能从他所服务的经纪人手中获得报酬,不能接受其他任何人的佣金和报酬,因此类似代经纪人从客户手中收钱等是禁止的。
三、《代理法》对经纪活动的约束
(1)《代理法》对代理人、顾主、顾客关系的定义:
代理人:是指被授权并且自己同意代表他人利益的人。如,房地产经纪人可以充当卖方(或地主)的代理人,也可以充当买主(或租户)的代理人。销售员是注册经纪人的代理人。代理人只能充当一方的代理。
顾主:雇用或授权代理人代表其利益的人。
代理:代理人与雇主之间的诚实与信用关系。代理关系一般要通过达意的协议(express agreement)来表示。
顾客:代理人代表顾主处理交易事务时所面对的第三人。
代理人对顾主有“关心(Care)、保密(Confidentiality)、忠诚(Loyalty)、服从(Obedience)、解释(Accounting)和披露(Disclosure)”的责任,俗称为“CC-LOAD”关系。
代理人对顾客要公平合理,如实反映所代理的房地产情况,不能欺骗和误导。
(2)主要代理关系:
卖方(或房东)代理:分为独家销售代理(Exclusive-right-tosell listing),独家代理(Exclusive-agency listing),敞开挂牌(Open listing)三种形式。独家销售代理,只要买卖成交,不管买主是谁介绍的,都要付佣金给经纪人。独家代理:卖方不能再委托其他人代理,买卖成交,如果买主完全是卖方自己联系的,那么不用付佣金,否则都要付佣金;敞开代理,卖方可以同时委托多个经纪人,买卖成交后,谁联系的买主,佣金就付给谁。
经纪人在未知会卖方并经卖方同意的情况下,经纪人不能买自己代理的房地产。
买方(或租户)代理:分为独家买方代理(Exclusivebuyer agency) ,独家代理买方代理(Exclusive agency buyer agency),敞开代理(Open buyer agency)三种形式。其含义同前。
经纪人在未知会买方和得到买方同意的情况下,不能代理与自己有利益关系的房地产。
双重代理:既代表买方又代表卖方。一般为法律所禁止,除非在特殊情况下,且经买卖双方书面同意。
美国大部分州的《代理法》要求,代理关系当事人应以书面形式向顾主和顾客披露代理关系。
四、《反托拉斯法》(AntitrustLaw)对房地产代理的约束
《反托拉斯法》规定,房地产代理活动不能有固定价格、联合抵制、瓜分市场和捆绑销售行为。
(1)固定价格(price-fixing):两个经纪人之间不能讨论任何有关佣金标准的问题。
例,在Foley案例中, 一经纪人在National Association of Realtors理事会上,对其它经纪人说,不管其他人如何收费,他将单独提高佣金的标准,结果被法院裁定这种公开言论意在影响他人共同提高价格,属违法行为。这个案例对经纪人的影响很大,为了避免触犯《反托拉斯法》,经纪人公司绝不能使用已印好佣金率、挂牌期限和保证期限等条款的表格和文书。
(2)联合抵制(Group boycott):不能有排斥他人公平参与市场竞争的联合抵制行为。两个(或以上)经纪人之间不能有针对第三经纪人或对第三经纪人不利的任何协议。
(3)瓜分市场(market allocation):经纪人之间不能有瓜分市场和客户的任何协议。如经纪人之间不能划定各自代理的地理位置范围、价格范围、物业类型、置业者阶层等。
(4)捆绑销售(Tie-in Agreements) :如开发商将土地卖给一建筑商,附加约定,房子建好后,要由开发商指定的代理商代理,这就是一种捆绑销售行为。
违反《反托拉斯法》,如果是个人,最高罚款35万美元,入狱三年,如果是公司,最高罚款为1000万美元。
可能感兴趣的相关
浏览量:4
下载量:0
时间:
项目关键节点本身是项目运营的重要环节,下面由读文网小编为你分享房地产运营的相关内容,希望对大家有所帮助。
项目运营管理的基本功就在于进度管理,即通过分级计划管理的机制(构建以集团关键节点计划、项目主项计划、专项计划和部门月度计划的四级计划管理体系),充分聚焦项目开发,强化集团一城市一项目纵向协同和投资、设计、工程等职能线的横向协同,并通过部门月度计划实现项目计划的有效承接,最终实现开发目标的过程监控,支撑项目快速高效运营。
一控:项目关键节点,实现开发目标的过程监控
就集团关键节点计划而言,它本身是房企用来设定、监督、控制项目开发计划推进情况的重要工具,通常可以看成是项目的重大里程碑事件。关键节点计划推行的目的,就在于让最稀缺的高层时间锁定在最关键的环节上,避免将高层的管理精力陷入细化的具体的项目工作中去。另外关键节点计划常常用来对项目负责人或者城市公司总经理进行绩效考核,因此项目运营关键节点计划也常常是企业监控经营指标能否达成的有效工具。
绝大部分房企集团关键节点设置来自于四个方面:五证办理完成时间点、工程的重要节点、影响项目现金流的节点、影响项目利润规划的工作节点。因此,集团关键节点大多包含拿地、开工、开盘、竣工、人伙等,当然不同的房地产企业对具体执行的集团关键节点会相对设置更多。一般而言房企集团关键节点大致有10~20个左右。比如某标杆房企的集团关键节点设置为:①取得国土使用权证;②交地;③完成方案设计;④完成初步设计;⑤完成施工图设计;⑥取得施工许可证;⑦项目开工;⑧售楼处、样板区开放;⑨取得预售许可证;⑩开盘;⑨完成40%的销售金额;⑥完成70%的销售金额;⑥完成95%的销售金额;⑩景观施工进场;⑥竣工备案;⑩交房;⑥交房完成率95%。
对项目关键节点的管控到底对项目运营和管理有何价值?首先,项目关键节点本身是财务收入预测、资金预测的时问基础;其次,关键节点与面积指标的结合,是制定公司经营管理最重要的基础数据;再次,项目关键节点本身是项目运营的重要环节,它体现了管理抓大放小的思路,集团只需要管控以上四个关键节点(开工日期、开盘日期、竣工备案日期和交房日期),就基本可以管控整个项目的运营。
二控:专业能力比较弱、影响品牌和利润的重要节点
房地产组织能力本身有强有弱,这就决定了管理者需要针对专业能力比较弱的重要节点进行特别管控。这主要是针对集团职能部门或项目职能单位专业能力强弱进行分析,一般而言,公司会针对项目一级计划中的重要节点进行更细致的组织安排和管控。另外集团会针对影响利润和企业品牌的重要节点进行特别管控。具体情况如下:
价值链前端——项目利润影响大的重要节点管控:多数为与设计相关的,因为设计决定了80%的成本,同时在很大程度也决定了市场能否接受,例如:项目策划、方案设计。且方案设计的责任人很多企业都是放在集团总部或集团总部管控。
价值链中端——专业能力较弱情况重要节点管控:招投标管理、初步设计、施工图设计等以及运作时间不长的公司、或者项目总经理个人能力相对较弱的项目。
价值链后端——影响客户对项目体验的重要节点管控:比如景观设计、公共部位的精装修方案设计,针对项目品牌和企业品牌的管控。
总之,对以上节点的特别关注和管控,主要目的在于基于价值链前端进行利润管控,平衡项目前期的风险,而在执行中避免价值链各环节出现明显的短板,提前规避或减轻风险。
三控:涉及多部门、跨层级协同频繁的关键节点
这是站在纵向和横向协同的视角,对项目节点管控的另一种提法,因为涉及的协同复杂,出问题的风险就相对较大,因此需要管控。典型的横向多部门协同的关键节点有“开盘、交房”,典型的纵向协同的关键节点有“方案设计、单体设计”。有的企业会要求制定出关键节点的责任矩阵。
每个部门对横向协同都非常关注、都会有抱怨,这在弱矩阵、职能型的组织中更为严重。最典型的就是工程部门或工程项目部,项目工程进度受公司高层关注,但工程进度往往受限于其他职能的前置工作是否到位影响。一级公司计划管理人员困惑的是如何才能让各职能部门重视项目计划达成及部门问达成协同的共识。
四控:控制项目关键路径上的重要工作项,把控项目开发周期
项目开发周期直接关系到企业现金流和利润,因此企业在项目管控中需要审核主项计划以此控制项目开发周期。具体执行中要注意主项计划需要吻合公司经营指标的要求,并且主项计划必须吻合客户的工期要求。
在分级管控原则明确的基础上,项目实际的管控过程中,纵向的管控一般都会往下一级来审视项目风险,前置性地将上一级计划达成风险降低。
关键节点计划管控层次很高,一般是难于调整,而项目主项计划颗粒度相对更细,常易发生调整,这时就需要运营负责人或计划管理专员审视主项计划是否吻合关键节点计划,所以绝大部分房地产企业中,项目主项计划都需要得到地区公司的运营总审批通过。
五控:与收入达成休戚相关的关键节点和专项计划
项目的关键节点指的是能够反映项目获取、设计、生产、销售和收入实现的标志性时间,最典型影响资金收支的直接关键节点为“开工日期、开盘日期、竣工备案日期、交房日期”,大多房企都会对这个节点进行集团管控。
专项计划本身是对项目某一方面、某一工作项、某一组工作项制度的更明晰的进度计划。比如基于职能划分的设计专项计划、营销专项计划、报建专项计划等;基于多部门协同才能有效完成的关键协同类专项计划,比如开盘计划;还有就是基于风险类的专项计划,比如施工许可证办理专项计划。开盘和交房这两大专项计划直接和收入相关,其成败直接影响现金流入、收入实现和客户满意,管理者必须高度重视。因此绝大多数房地产企业都有开盘专项计划、交房专项计划。
开盘本身是项目的重大事件,所涉及的职能部门包括营销(市场宣传、蓄客、销售定价、现场活动策划、销售流程准备)、工程(售楼处、样板房、示范区效果和进度)、报建(预售许可证办理)、财务(开盘收款准备)及其他(现场安保、后勤保障)等,内联外联工作特别多、特别复杂。因此房地产企业经常是由总经理和营销总监牵头,胁同各职能负责人成立专门的开盘工作领导小组,制定开盘的专项计划,来有序地组织进行开盘相关工作,力争取得开门红为后续的项目持续销售奠定良好基础。开盘事件涉及内外协同多、市场影响大(第一次接受市场的检验)、对项目资金影响大(开盘成功则意味着后续现金流人有保障)。
交房专项计划涉及内外协同更多,相对开盘,至少多了物管、客服、公共关系部门的参与,工作内容还多了交房前的内部模拟验房;交房事件特点是市场影响大(易出现群诉事件或重大质量投诉,在市场上给项目造成不良影响),并且直接影响项目结利(交房后财务才能将预收账款转为收入)。对开盘和交房专项计划的关注,核心目的在于确保资金回笼、收入实现,并在这个过程中实现客户满意和品牌提升,总体实现收入和品牌的双丰收。
六控:受外部政府影响的证件管理
房地产项目建设、销售全程中,涉及大量的受政府职能部门控制的证件办理,这是房地产企业最不可控的。开发商不可控、不易控的证件主要是五证:国土使用权证、建设用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。具体如下:
虽然政府对证照办理有严格的法规要求,但政府的办理效率和弹性的审查时差、地产公司的资金压力,迫使相当多的房地产企业不能严格遵守证照办理的相关法规来操作项目,往往出现“三边工程”。三边工程的情况下,房地产企业反向就更需要重视和积极推进相关证照的办理,避免因违法违规而被处罚。在实际五证办理过程中,涉及政府职能部门的关系协调工作,一般都需要公司高层参与甚至直接负责。对五证的管理,关键在于充分保障项目建设及销售的进度不受或少受外部约束的严重影响。
七控:类似质量停止检查点的特殊管控点
公司为控制项目工程质量的管控,当工程形象进度达到某个时点时,需要暂停施工,接受并通过组织内部的质量检查后才能继续施工,这个与工程进度密切相关的质量检查时间点称为“质量停止检查点”。目的是避免重大质量问题的发生,在现实中很多标杆企业特别重视对质量的管控。
浏览量:5
下载量:0
时间:
房地产企业知识管理是过程、技术以及人的综合,是协助企业组织和个人,借助信息技术,实现可持续发展的长久保障。以下是由读文网小编整理关于的房地产企业知识管理内容,希望大家喜欢!
重点一:产品库与产品地图。
自消费者洞察的产品全过程,这是房地产服务商全产业链中技术难度最高的模块之一。行业产品趋势、产品案例研究、产品品牌战略、企业产品线研究、项目定位与产品定位、产品设计、产品与客户对位、产品价值体系、产品销售说辞、产品广告诉求,按照工作流程至少分为上述细分模块。单单说产品案例研究,又可细分:规划、风格、品类、立面、户型、装修、配套等等。体系可以很完整,任务就会很复杂。
为什么产品库如此重要?依据消费者需求的,根据市场分析得出的,给到开发商值得信赖的产品定位与设计建议,是房地产服务商的核心价值所在。对于销售代理为核心的地产服务商来说,产品知识是团队最为迫切的需求或者说关于产品的智力资产是企业核心竞争力的重要部分。
好在服务商做的项目多,服务的客户多,因此在产品库的建设上有自己的优势。重点是依据工作流程或者其它地产属性的分类方法的知识地图要做好。让各条线的人员,可以最快地获得最新鲜的产品相关的知识成果。
知识专家的重要性,在产品领域也充分体现。在地产服务商企业内部,深谙产品的人员往往不多(比较销售管理,市场研究,产品方面的人员少之又少),如何让这些人员的产品隐性知识有效地传承是知识管理工作的重要任务。
重点二:案场标准化。
案场是灵魂,执行力是根本保证,标准化是必由之路。所有以销售为中心的地产服务商无不如此。于是,案场的全阵营知识模块的精细化已经成为知识管理工作的另一个极为重要的任务。
道理显而易见,如何确保全国数十个案场的执行标准都能代表企业的水准,如何让购房者进入每一个同一开发商在不同城市的销售案场都能得到一样的服务,这是服务价值实现的关键环节。不动产的特殊性是不可以移动,但是服务商提供的销售服务是可以并且必须模式化复制的。
所谓案场全阵营模块,包括但不限于如下细分模块:营销策略、推广策略、销售策略、案场管理、信息管理、流程管理、客户管理(开发商)、客户管理(购房者)、供应商管理、物业管理等等。每一个模块还可以再细分。
重点三:最佳实践与方法论。
如果一个地产服务商可以在产品与案场两个方面领先同行的话,那么它一定是行业领军集团的一员,如果这个企业想要成为行业的绝对领跑者,如你所知,就要超越行业平均水平,制定行业标准了。
咨询与销售服务时空观指导下的统一方法论,是确保地产服务企业全国化布局,多城市服务统一水准的必由之路。于是企业最佳实践的总结、分享、传承变得无比之重要。
咨询与销售服务时空观指导下的统一方法论,是确保地产服务企业全国化布局,多城市服务统一水准的必由之路。于是企业最佳实践的总结、分享、传承变得无比之重要。
看过“房地产企业知识管理“
浏览量:2
下载量:0
时间:
情是人做的,员工管理对于任何企业都是头等重要的大事。那么你对餐饮行业管理了解多少呢?以下是由读文网小编整理关于餐饮行业管理知识的内容,提供给大家参考和了解,希望大家喜欢!
只要在员工档案中记录好他们的联系方式,餐厅经营管理人员定期和他们进行沟通,相信总有一天,他们会在新的层面上和餐厅进行合作。比如,原有的服务员可能会胜任领班的工作,原有的配菜可能会变成厨师等等,因为每个人都在进步,需要的只是沟通和关注以及餐厅领导者的开放心态。后备员工可以理解为餐厅的经营管理者在餐饮行业中的一些朋友,把他们的资料收录在数据库中,餐厅缺人的时候先看看他们中间有无合适人选,至少可以减少招聘成本,也为人力资源的储备做一些积累。
在餐厅管理软件中员工考勤和手工做没有太大的区别,只是方便了保存和统计。员工绩效考核的对象一般是专职的点菜服务员,软件可以记录并统计服务员在统计区间内的销售额,餐厅可以根据其销售额的大小进行不同的奖励。如果餐厅对某些菜品(常见的如高档酒水和高档海鲜)有销售提成,软件系统一般可以对它们进行统计,计算出某个点菜服务员开出了哪些提成菜和应该得到的提成金额等等。
“人”也是财富,这个道理很多人都知道,但更应该知道的是财富是需要积累的。只有一点一滴地做好“人”的积累,“人”才会真正成为餐厅永不枯竭的财富。
为有急事的客人服务细节
1、了解客人情况
A 领位员了解到客人赶时间,应礼貌地问清客人能够接受的用餐时间,并立即通知服务员;
B 领位员将客人安排在靠近餐厅门口的地方,以方便客人离开餐厅。
2、服务员为客人提供快速服务
A 待客人就座后,立即为客人订好饮料,并取回饮料;
B 同时另一服务员立即为客人定食品单,推荐制作和服务教为迅速的菜肴,如果客人已定需等待时间较长的菜时,服务员要向客人说明所用时间,并询问客人是否能够等待;
看过“餐饮行业管理知识“
浏览量:4
下载量:0
时间:
餐饮行业是典型的第三产业,那么要如何正确管理呢?以下是由读文网小编整理关于餐饮行业的管理知识的内容,提供给大家参考和了解,希望大家喜欢!
三十、九大管理原则
1、 服从命令:A、公司作为众多部门的组合体,统一步调至关重要。经营方针、管理思路的上传下达是否正确完整的得到贯彻执行,是保证全局性胜利的根本保证。正确的战略制定后,干部就成为革命胜利的关键。服从命令不仅体现着一个管理者的基本素质,而且直接关系到政通令行的管理效,必须无条件额执行。它不仅体现一个人的执行力水平,更是勇气和智慧的象征。B、若遇到公司的命令与本部门的情况有所不同,应立即向上级反应,以求最佳方案的产生,若与上级的最后命令不相符,在表述自己的前提下,执行上级命令(原则问题除外)。
2、 严于律己:A、各级管理者要注重自身修养,行动中自身的“正”影响和激励部属,是管理艺术的重要原则和基本方法。B、要求部属做到的,管理者自身也必须做到,以身令行。这种行为上的示范作用必然带来心理上的激励作用,激起部属的认同感,使上下级心理沟通顺畅,会进一步促使彼此之间的情感加深,工作中自然会焕发更强的凝聚力。
3、 公私分明:常人犯错,多由私欲膨胀、贪心所致。企业运营,靠的是各级员工的守法运行。制度作为重要的保证措施,不可缺少,同时更为重要的是品性的修养。古人云:“勿以善小而不为,勿以恶小而为之”。也许私欲可以使私心得到片刻的满足,但是却极大的损害个人了的形象,而暴露之时,身败名裂的因果反应可能使自己一败涂地。
4、 关心体谅:A、有爱护部下的体谅之心,才会受到下属的敬慕。一旦管理者能以体谅感动部下,他们就会不计得失。对待失误,一定要查清原因,并和下属找出解决对策,二要依照相关制度给予公正的处理。B:关心下属的家庭生活,个人发展,使其对公司的发展充满信心
5、 分清层次:为更好第增强管理者的领导责任感,各级管理者凡发现下属工作中的错误,出了继续更改,立即给予指正外,勿越权管理。应告知其直接主管,由其安排指正。
6、 铁面无私;从严治军,这是提高管理效率的重要方法,一个有战斗力的组织,必须有严明的纪律,对下属无原则,知会姑息养奸,必须是铁面无私的严格领袖才行。
7、 主动沟通:凡在管理过程中遇到不同意见,包括与上级的分歧和下属工作出现失误时,应主动谈心,以诚恳的态度,虚心的言辞聆听对方的言论。以倾听为主的谈心方式会产生意想不到的沟通效果。沟通不是命令,是双方达成了一致意见,这是成功的标志。沟通是管理的灵魂,使员工情绪管理得到及时保障的重要手段。
8、 规范流程:秩序管理是管理工作的重要内容之一。即在人、财、物、信息这四大管理要素之间或在销售、生产、技术这三条主线之间更趋规范、更趋合理、更为快捷的运营流程。只有依靠工作的标准化,秩序化、工作结果才会更尽人意,工作效率才会更一步提高。各级管理人员必须随时关注、修正本系统的工作流程,这也是常项工作之一。
9、 绩效考评:管理工作除了要抓目标、抓计划、抓权责外,舍此绩效考评就不能具备完美的继绝,更不会有新一轮的激情。它是激发人工作的重要动力之一,每次工作结束后,一定要有评价,这才能体现出“事事有人管,事事有人评”的管理理论。一个完善的绩效考评系统,除了制订出明确的目标和相应的结果奖罚措施外,执行计划的讨论和过程的督导沟通是关键,当然,对结果的讨论一定要远远大于评判奖罚什么。制定新一轮的提升计划(防范与改进措施)才是最重要的。
三十一、中层领导在执行中的角色定位
1、 培训者:培训下属
2、 教练员:当冠军更加优秀
3、 教育者:对下属的教育
4、 扶持者:指出不足,帮助改正
5、 啦啦队长:对下属的进步要激励、赞扬
三十二、下命令的绝佳方式
1、 字句清楚
2、 讲话内容没有太过或不及
3、 条理分明
三十三、怎样杜绝传递模糊讯息的现象
1、 要大声说话
2、 凡是遇到有指示、命令、报告、联络或要商量的事项,要面对面叙述,并让下属作笔记,之后再重述一次
3、 具体下达命令,人、事、时、地、物都要具体地传达出来,并再问一次“是否有问题?”
4、 不要下达不完整的命令,复杂的事情要条例分明
5、 讲话时要用断定的语气。例如,“你要作某某事”、“请你去做某某事”等
三十四、作为管理者,无论采取什么样的极力行为,都应该把焦点放在“让员工从内心受到激励”上,绑住员工接收工作责任,以及树立主人翁责任感
三十五、优厚的待遇只能留住员工这个人,却不能激发员工全力以赴的心
三十六、阻碍员工实现自我激励的十个因素
1、 企业氛围中充满政治游戏
2、 对员工业绩没有明确期望值
3、 设立许多不必要的条例让员工遵循
4、 让员工参加无用的回忆
5、 在员工中推行内部竞争
6、 没有为员工提供标准化要求,以完成工作
7、 为员工提供批评性而不是建议性的反馈意见
8、 对绩效差的 员工一味姑息,使绩效好的员工缺乏公平感
9、 不能公正的对待员工
10、 不能充分发挥员工的能力
三十七、马斯洛的需求理论
由低到高分别是:生理需要、安全需要、社会需要、自尊需要、自我实现需要
三十八、与员工合作的八条准则
1、 让员工感到他对你很重要
2、 面带微笑叫出员工的名字,增强亲近感
3、 亲临现场,与员工相互沟通彼此的工作情况和看法,达到共识
4、 容忍不同意的事情,实现真的宽容
5、 有错认错,公开批评自己
6、 了解和信任员工
7、 帮助员工发展自我,提升员工的工作能力
8、 把参与管理发展为共同占有,让每一个员工都成为管理者
三十九、什么是问题,解决问题的程序是什么?
问题――非解决不可的事项
解决问题的程序
1、 大致把握问题
2、 调查现状
3、 使问题与前提条件、性格明确化
4、 探求原因
5、 使解决目标与方针明确化
6、 提出多种解决方案
7、 选定最适宜方案
8、 探讨适宜方案的袭击
9、 完成最终方案
10、 使最终方案制度化
11、 对有关人员教导解决方案
12、 实施解决方案
13、 跟踪、反馈
四十、走出观念的误区
管人与做人,服从与服气
权利与勉励,职位与品位
老板与老师,伙计与伙伴
体系与关系,有形与无形
奖励与激励,技术与艺术
管理与管理者,经理与经理人
四十一、用人之道,北宋名臣――刘贽
1、 本性忠实,有才有见识者为上
2、 才虽不高,忠实而有节操者次之
3、 有才而无法信任,但可利用其才者又其次
4、 心存观望,见风转舵,必不可用
四十二、人力资源管理的“四心”与“一新”原则
爱心:对待公司的员工,要像对待自己的兄弟姐妹一样充满爱心
真心:只有真心诚意的爱,才会让员工感到企业大家庭的温暖,产生归属感
耐心:要长期做好人力资源的管理工作,需要企业经营者具有极大的耐心
细心:看似很小的一项人事政策,实则与公司发展的切身利益密切相关
创新:人力资源管理是一门管理艺术,要求企业经营者用创新的思维开展人力资源管理工作
四十三、留住人才的十六招
1、 招聘合适的员工
2、 招认不如留人
3、 让每个人都有事可干
4、 让员工作老板
5、 培养员工对业务的兴趣
6、 培训-最好的礼物
7、 灵活的工作时间和地点
8、 防止关键性人才叛逃
9、 用“优先购股权”表明我爱你
10、 建立职业年金计划
11、 迅速的市场反应
12、 忠诚靠时间来培养
13、 建立合理化建议制度
14、 没有许诺的终身雇佣
15、 建立独特的企业文化
16、 为离去的人示黄手帕
四十四、处理员工抱怨的工作要点
1、 了解员工抱怨的原因和特点
2、 坦然接收抱怨
3、 积极与员工沟通
4、 采取针对性措施
5、 避免处理员工抱怨的误区
四十五、处理冲突时间的正确原则和步骤
原则:1、对事不对人
2、 致力于解决问题
3、 保持公平和公正
4、 保持开放的心态
5、 尽量采用双赢原则
6、 考虑多种方法思维
步骤:1、辨别冲突类型
2、查明冲突原因
3、选择处理的策略
四十六、对于离职的员工,要进行离职统计分析,其步骤
1、 收集离职员工资料
2、 解读资料确定问题
3、 针对问题找出办法
4、 制定公司策略
四十七、管理工作的七个自问
1、 了解自己企业及部门的现状(员工素质)吗?
2、 自己的决策是个人推测,还是以事事为基础
3、 为自己所在团队建立明确的目标即完成时限了么?
4、 每天到现场跟进了么?
5、 对执行者进行正负激励了么?
6、 对可能达到目标的员工进行培训了么?
7、 了解自己对中短期目标的把握能力及具体提升对策了么?
四十八、怎样处理员工在沟通不当时引发的冲突
1、 运用正式渠道进行沟通
2、 和当事人直接沟通
3、 积极主动地进行沟通
4、 培养沟通能力
四十九、处理员工不良情绪引发冲突的要点
1、 理解情绪:设身处地的理解他,要有同情心
2、 疏导情绪:通过聊天,谈心、运动、娱乐等积极方式,将情绪发泄出来
3、 淡化情绪:通过心理暗示的方法淡化情绪对自己和他人的影响,比如遇到困难时,告诉自己或他人“这没什么大不了的,一定能解决的”
4、 回避情绪:报者无所谓的心态,让情绪自然消失
看过“餐饮行业的管理知识“
浏览量:3
下载量:0
时间:
特种行业,简称“特行”或“特业”。是指工商服务行业中所经营的业务内容和性质特殊,容易被违法犯罪分子利用进行违法犯罪活动,易发生治安灾害事故,依据国家和地方的行政法规,由公安机关实施治安管理的特定行业的总称。下面由读文网小编为你介绍特种行业的相关法律知识。
列为特种行业的有:
1、旅馆业(包括旅社、饭店、宾馆、酒店、招待所、有接待住宿业务的办事处、培训中心、住客浴室、度假村等)
2、印铸刻字业(包括印刷、排版、制版、装订、覆膜、复印、打字、制作名片、铸字、印章、刻字等)
3、旧货业(包括旧货市场、生产性废旧金属收购站点、寄售调剂店、报废机动车(船)回收、拆解企业等)
4、典当业
5、拍卖业
6、信托寄卖业。
7、出入境服务行业
凡从事上述行业均应办理《特种行业许可证》。
看过“关于改革和加强特种行业管理工作的通知全文”的人还看过:
1.四川特种作业模拟试题
3.北京市旅馆业前台考试(2)
浏览量:2
下载量:0
时间:
银行业监督管理是指银行业监督管理机构对银行业(包括金融机构,即在中华人民共和国境内设立的商业银行、城市信用合作社、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构以及政策性银行)的监督管理。下面由读文网小编为你介绍银行业监督管理措施与责任相关司法经济法考点知识。
银行业监督管理法第43条规定,银监机构从事监督管理工作的人员有下列情形之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(1)违反规定审查批准银行业金融机构的设立、变更、终止,,以及业务范围和业务范围内的业务品种的;
(2)违反规定对银行业金融机构进行现场检查的;
(3)未依照本法第28条规定报告突发事件的;
(4)违反规定查询账户或者申请冻结资金的;
(5)违反规定对银行业金融机构采取措施或者处罚的;
(6)违反本法第42条规定对有关单位或者个人进行调查的;
(7)滥用职权、玩忽职守的其他行为。
银监机构从事监督管理工作的人员贪污受贿、泄露国家秘密、商业秘密和个人隐私,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
司法经济法考点三
:银行业金融机构的法律责任。考试之前的复习是否到位至关重要,资料的选择也很重要,法律教育网小编为大家总结了司法考试经济法的一些考前资料,希望能帮助到大家的备考。
1.违反市场准入规定的法律责任。银行业监督管理法第44条规定,擅自设立银行业金融机构或者非法从事银行业金融机构的业务活动的,由中国银监会予以取缔;构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,由中国银监会没收违法所得,违法所得50万元以上的,并处违法所得1倍以上5倍以下罚款;没有违法所得或者违法所得不足50万元的,处50万元以上200万元以下罚款。
2.违反经营管制规定的法律责任。银行业监督管理法第45条规定,银行业金融机构有下列情形之一,由中国银监会责令改正,有违法所得的,没收违法所得,违法所得50万元以上的,并处违法所得1倍以上5倍以下罚款;没有违法所得或者违法所得不足50万元的,处50万元以上200万元以下罚款;情节特别严重或者逾期不改正的,可以责令停业整顿或者吊销其经营许可证;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(1)未经批准设立分支机构的;
(2)未经批准变更、终止的;
(3)违反规定从事未经批准或者未备案的业务活动的;
(4)违反规定提高或者降低存款利率、贷款利率的。
3.违反诚实经营和审慎经营义务的法律责任。银行业监督管理法第46条规定,银行业金融机构有下列情形之一,由中国银监会责令改正,并处20万元以上50万元以下罚款;情节特别严重或者逾期不改正的,可以责令停业整顿或者吊销其经营许可证;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(1)未经任职资格审查任命董事、高级管理人员的;
(2)拒绝或者阻碍非现场监管或者现场检查的;
(3)提供虚假的或者隐瞒重要事实的报表、报告等文件、资料的;
(4)未按照规定进行信息披露的;
(5)严重违反审慎经营规则的;
(6)拒绝执行本法第37条规定的强制整改措施的。
4.违反提交财务资料义务的法律责任。银行业监督管理法第47条规定,银行业金融机构不按照规定提供报表、报告等文件、资料的,由银行业监督管理机构责令改正,逾期不改正的,处10万元以上30万元以下罚款。所谓“不按照规定提供”,实践中包括拒绝提供、迟延提供、提供不完全和提供不真实等情形。
5.补充性制裁措施。银行业监督管理法第48条规定,银行业金融机构违反法律、行政法规以及国家有关银行业监督管理规定的,银行业监督管理机构除依照本法第43条至第46条规定处罚外,还可以区别不同情形,采取下列措施:
(1)责令银行业金融机构对直接负责的董事、高级管理人员和其他直接责任人员给予纪律处分;
(2)银行业金融机构的行为尚不构成犯罪的,对直接负责的董事、高级管理人员和其他直接责任人员给予警告,处5万元以上50万元以下罚款;
(3)取消直接负责的董事、高级管理人员一定期限直至终身的任职资格,禁止直接负责的董事、高级管理人员和其他直接责任人员一定期限直至终身从事银行业工作。
看过“司法经济法考点之银行业监督管理措施与责任”的人还看过:
浏览量:2
下载量:0
时间:
加强对银行业的监督管理,规范监督管理行为,防范和化解银行业风险,保护存款人和其他客户的合法权益,促进银行业健康发展,银行业监督管理法有什么规定呢?下面由读文网小编为你介绍银行业监督管理机构与职责相关司法经济法考点知识。
1.制定规章。中国银监会依照法律、行政法规制定并发布对银行业金融机构及其业务活动监督管理的规章、规则。
2.审批金融机构组织。中国银监会依照法律、行政法规规定的条件和程序,审查批准银行业金融机构的设立、变更、终止以及业务范围。
3.审查金融机构的股东。中国银监会在受理申请设立银行业金融机构时,或者银行业金融机构变更持有资本总额或者股份总额达到规定比例以上的股东时,负责对股东的资金来源、财务状况、资本补充能力和诚信状况进行审查。
4.审查金融机构的金融产品。中国银监会对于银行业金融机构业务范围内的业务品种,按照规定进行审查批准或者备案。需要审查批准或者备案的业务品种,由国务院银行业监督管理机构依照法律、行政法规作出规定并公布。
5.对银行业市场准入实施管制。未经中国银监会批准,任何单位或者个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动。
6.规定金融机构高管的任职资格。中国银监会对银行业金融机构的董事和高级管理人员实行任职资格管理。
7.制定业务审慎经营规则。中国银监会依照法律、行政法规制定银行业金融机构的审慎经营规则,包括风险管理、内部控制、资本充足率、资产质量、损失准备金、风险集中、关联交易、资产流动性等内容。
8.对银行业自律组织的活动进行指导和监督。银行业自律组织的章程应当报中国银监会,银监会对银行业自律组织的章程和活动进行行业指导和行政监管。
9.国际合作。中国银监会开展与银行业监督管理有关的国际交流、合作活动。
浏览量:2
下载量:0
时间:
银行业监督管理是指银行业监督管理机构对银行业(包括金融机构,即在中华人民共和国境内设立的商业银行、城市信用合作社、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构以及政策性银行)的监督管理。包括防范和化解银行业风险,保护存款人和其他客户的合法权益,促进银行业健康发展等内容。下面由读文网小编为你介绍银行业监督管理相关司法经济法考点知识。
1.银行业金融机构。银行业金融机构,是指在中华人民共和国境内设立的商业银行、城市信用合作社、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构以及政策性银行。这是银行业监督管理的主要对象。
2.其他金融机构。在中华人民共和国境内设立的金融资产管理公司、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司以及经中国银监会批准设立的其他金融机构。
3.在境外设立的金融机构。经中国银监会批准在境外设立的金融机构以及前两种金融机构在境外的业务活动。
浏览量:2
下载量:0
时间:
2016房地产行业将会怎样,会有怎么样的新政策,房价会不会下跌,下面小编来为大家分析一下。
中国房地产市场的回暖从数据也可以看出,日前国家统计局发布的《2015年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》中显示,与9月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有33个,上涨的城市有27个,持平的城市有10个。与2014年10月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有54个,上涨的城市有16个。10月份,同比2014年价格变动中,最高涨幅为40.5%,最低为下降6.5%。
这个数据可以看出中国房价还在继续上涨,多位业内人士预计,2016年房地产行业政策面还将宽松,但是市场要保持2015年的行情很难,行业调整还在继续。
2015年11月,决策层提出“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。要增强城市宜居性,引导调控城市规模,优化城市空间布局,加强市政基础设施建设”。这个信号被业内认为是对楼市的一个积极引导,随后国务院法制办就《住房公积金管理条例》公开征求社会意见,上述新公积金管理条例放宽了公积金提取条件,规定住房装修、物业费缴纳也可以提取公积金,同时公积金还将可以用来购买国债等金融产品。
李俊文发现,目前房价回暖的城市越来越多,而考虑到近期决策层的动作,预计2016年政策还是会继续支持房地产市场。“中国的利率还有降息的空间,此外央行还可以进一步减少房贷首付比例来降低购房门槛。”李俊文预测。
地产大佬任志强在易居沃顿中国房地产投资论坛上表示,目前大量的三四线城市库存问题还需要政府出台一些政策才能有效解决,预计2016年我们的房地产投资不会上升,但是可以明显感觉到财政政策和货币政策都在朝着利好房地产市场的方向调整。
李俊文表示:“预计未来几个季度内中国政府将继续出台房地产行业支持政策来刺激增长并遏制房地产投资下降的势头,这应对该行业提供额外增长动力。由于一二线城市人口迁入势头更强以及经济前景更好,从而带动需求增长,因此它们仍将是房地产业增长的主要动力。”
虽然政策面放宽得到了业内的一直认可,而一线二线城市的房价坚挺也非常值得期待,但是依然会发现行业调整在所难免。
旭辉集团董事长林中发现,目前龙头房企已经开始全方位转型,兼具深度和广度,并寻求新的利润增长点,而二梯队房企也开始在业务链条上寻求纵深,积极打通产业链。同时,中小房企则开始深耕原有的领域,希望有一定的差异化来吸引购房者,而微小房企大部分已经开始转身脱离这个行业。
正是因为这个变化,2015年房地产行业的并购逐渐增加。中国指数研究院日前发布的一份统计发现,2015年前三季度,房地产行业完成并购案例176起,涉及金额1600亿元。与2014年同期相比,数量和金额均明显增多。以绿地集团为例,其在近日通过股权收购的方式,获得上海浦东滨海旅游地产项目,并规划打造沪上近郊度假村。绿地集团相关负责人表示,此次收购反映了绿地强化上海资源的获取形式,意味着未来不一定非要去公开市场拼地王。“未来不一定要去公开市场上拼地王,拼地价,也不一定非要去拼住宅用地,像上海本身就存在很多机会。”上述负责人提到。
像绿地这样的企业通过收购获取项目开始越来越多,《第一财经日报》记者注意到,融创、万科、朗诗等企业都已经开始采取这类手段获取项目和土地,面对激烈的竞争,开发商已经不完全通过公开市场获取土地而从事传统的开发业务。多位业内高层均认为,在并购中需求机会和发展将是房企发展的一种新方式,寻找位置不错的资产,通过运营能力进行包装产生溢价,这一个方向基本得到业内认可。
“我们预计2016年开发商的合约销售额会有一个5%左右的增长,主要的内驱动力是因为房价还会上涨。目前很多开发商都把重心转移到一二线城市,这些城市因为竞争激烈土地价格已经上升,势必房价还会有所上涨。”在11月23日标准普尔中国房地产市场展望在线研讨会上,标准普尔大中华区企业评级副董事李俊文分析称。
金融资讯来源于合作媒体及机构,属作者个人观点,仅供投资者参考,并不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担!
浏览量:2
下载量:0
时间:
随着2015年的结束和年尾国家对于房地产市场政策的出台,很多人对2016年房地产市场开始有了展望,下面读文网小编为大家分析一下今年的房地产行业状况。
1、基调,房地产仍是经济“稳定器”,全力“去库存以拉投资
一方面,当前国内投资疲软,国外经济回升乏力,进出口持续下滑,而且目前未见2016年局势能有所扭转的契机,明年经济增长仍将面临较大的压力,因此,2016年经济增长仍需支柱产业——房地产托底;
另一方面,近来、接连表态,楼市要着力去库存。房地产行业库存问题就是供需错位,没有形成有效供给,这也是“供给侧改革”的一个重点。
2、政策紧密服务“房产下乡”,整体宽松与分类调控并存
虽然2015年房地产市场供给侧和需求侧调控政策均取得了十分显著成效,然而房地产市场产能的区域结构、产品结构性过剩的库存问题并未完全解决,特别是三四线城市仍是库存积压的重灾区,同时各城市房地产市场两极分化趋势仍在加剧。因此,2016年房地产市场政策面仍将维持宽松局面,“去库存”仍将是2016年政策调整重点,强化“分类调控”也将是房地产行业政策的一大主旋律。
3、投资开发投资在下半年有所回升,全年增速将维持在10%左右
在经济新常态下,房地产开发投资、土地购置面积、新开工等进入“寒冬”,在宽松政策推动下商品房销售显著好转并在2015年创新高,但销售与投资背离的现象并没有扭转,库存问题仍是2016年制约房地产开发投资回升的阿喀琉斯之踵。根据目前的房地产行业开发节奏和库存情况来看,2016年上半年房地产开发投资额仍会继续回落,维持低位运行。
预计到下半年开发投资增速将会触底回升,一方面虽然高库存会延迟投资传导效应,但良好的销售行情势必会带动房地产开发投资额在下半年增加。尤其是一、二线城市存量快速去化后,开发投资节奏必然会逐步加快;
4、供应新开工与土地成交双降致整体低位,一、二线城市或小幅回升
鉴于2015年以来持续下滑的新开工面积增速和土地成交规模同比锐减33%,同时,目前整体楼市供过于求的基本面并未改变,而政府也一再强调推动楼市去库存,维护市场稳定健康的重要性。预计2016年楼市供应整体将维持偏紧,继续维持低位,或有进一步小幅下降可能。
就各能级城市来看,一线及南京、苏州、武汉、合肥等库存压力较低、市场较为平衡或已经供不应求的城市,在“有限有供”调节下,为了满足市场需求,若适度增加土地供应,并控制房价非理性上涨,新增供应仍有较大回升空间;而青岛、大连、宁波、沈阳等压力较大城市,今年市场回升明显,库存压力得到一定程度缓解,因而来年供应量或将小幅上涨;对于当前市场去化压力最大的三、四线城市来说,供应高低还在于市场去库存效果,若明年市场需求得不到有效提振,供应增长的可能性不大,或继续保持低位甚至小幅下降。
5、销售总量仍将维持相对高位,预计在2014和2015年水平之间
从2015年全年的市场表现来看,政府所采取的一系列政策支持对今年行业销售起到了关键作用。我们预计,在政策继续宽松、“去库存”成为国家任务之后,明年全国房地产行业销售面积和金额会保持平稳,总量维持相对高位,与2015年水平持平或略有下降,预计年销售面积维持在12-13亿平方米,销售金额预计在8万亿-9万亿元之间。
6、房价各线城市价格分化进一步加剧,三四线城市房价仍有下行可能
整体来看,在行业投资额不断下滑、新开工不见起色之下,预计2016年各城市房价分化将进一步加剧。一线城市和需求旺盛的二线城市房价上涨动力仍充足,库存去化压力大的二线和三、四线城市则堪忧。
一线城市房价上涨主要基于三个方面,
其一,地价推动房价,目前一线城市土地市场愈发火热,北京、上海接连拍出地王就可见一斑。
其二,开发商更珍惜投资机会,在中央“控供应”的方针下,开发商会愈发珍惜来之不易的一线城市投资机会,对于项目运作也会更多的注重利润率而非周转速度;
其三,需求基数保证去化。在庞大的需求人口基数下,开发商在一线城市开发项目更有底气,从历史经验来看,即便项目短期内因售价较高而去化缓慢,但只要不是区位过于偏僻,两至三年内也都可以完成较好的销售成绩。
但对于深陷库存压力之下的二线和三四线城市,此类城市大多拥有这三类特征,其一,商品住宅库存、土地库存过高,其二,人均住房面积较大,改善型需求并不强烈,其三,对外来人口吸纳能力不足,多依赖本地居民购房。因此房价仍有下行可能;
7、库存部分城市库存压力走低,但多数城市仍难见实质性好转
房地产行业整体库存高企、结构性过剩的问题依旧,主要是当前的非重点城市销售仍处下行通道,拖累整个市场的库存去化,再加上前期投资和建设规模的高速增长,待售面积仍会持续增加,就年底中央屡次表态看,行业“去库存”将继续深化执行。
8、需求集中释放后改善需求将回落,农民购房将释放更多刚性需求
在经历集中释放高峰期之后,我们认为2016年改善、高端住宅需求占比将有所回落。同时我们看到,随着未来小户型产品供应的增加,一、二线大户型产品或有更多回落的可能。
同时,2016年政策着力推动“农民进城购房”运动,将释放更多的刚性需求。目前部分二线城市和多数三四线城市成交情况并不理想,希望通过农民工补贴买房等政策,进一步引导需求释放,缓解三四线市场库存压力。从年末的中央经济工作会议表态来看,我们有理由相信,2016年政府会再接再厉通过新型城镇化等各项政策加速三四线城市去库存,恢复楼市信心。而农民进城购房、租房所对应的需求恰恰是刚需产品,在这样的情况下,刚需产品占比上升应是大概率事件。
9、土地供需低位徘徊,城市热度分化加剧,热点城市地价继续上升
全国土地市场成交量已连续两年低位徘徊,根本原因是全国城市商品房库存一直处于供远大于求的失衡状态。在较大的去化压力下,房企普遍遵循谨慎的拿地策略。2016年这一状况不会改观,全国土地成交总量徘徊不前仍是大概率事件。但增速有望止跌回升,因为受成交惯性上升拉动,越来越多的房企需要补充土地储备库存,拿地力度应该不会小于2015年。据此研判,2016年全国土地市场成交总量有望“止跌回升”,但增幅不会很大。
10、企业营销大规模营销强势宣传,需求定制成为新潮流
今年以来,随着行业的不断变化,市场由“产品导向型”发展为“客户导向型”;加之互联网浪潮,房地产的大数据时代已然到来。分析2015年的典型热销项目,我们不难发现,房企也在逐步适应着市场形势的演变而创新着现有的营销方式。就内部而言,集团统一布控、各城市项目全覆盖因规模效应提升传播效率而得到广泛应用;而外部则主要分为两方面:一是联合第三方机构达成客户共享、联合宣传;二是借助互联网工具产生的海量数据进行分析,实现精准营销及需求定制。
依据对2015年营销特征的总结,我们分析2016年房企营销主要有以下三大方向:
一是大规模营销趋势将延续,强势宣传提升关注度。今年以来,碧桂园全员微信朋友圈刷屏“不扯蛋,周一见!”、恒大海花岛全渠道轰炸式营销均取得了不错的效果;
二是利用大数据描摹客户“画像”,精准营销成为可能。借助线上线下渠道获得客户数据后,企业可以将这些大数据进行分析,提取潜在购房者的身份特征、偏好、行为特征等影响购房的因素,为客户“画像”;
三是房企营销将回归产品本源,模块定制带来营销升级。随着“互联网+”营销的不断升级,产品定制方式已引起广泛关注。目前万科、绿地、景瑞等房企都开始了对这个领域的探索,纷纷推出自身特色的定制化产品,绿地的“百年宅”、杭州万科•光璟的定制家装和杭州景瑞•悦西台的eplus服务模式均为典型代表,预计2016年,房企将会继续深化产品迭代、家装定制和物业升级这三方面的服务内容。
11、企业运营强者生存,多维度经营变革在即
行业正在急剧发生变化,2016年房企将面临更加复杂的环境,去库存压力增大,转型进入深水区,行业将进入一个存量活和整合的新常态。展望2016,房企还将从利润与规模、产品与布局、土地与融资、创新与升级等维度入手,积极应对市场新常态。
12、企业战略觅资本、去库存,迎接大数据时代
随着房企多元化转型战略逐步落地,2016年,房企与资本市场的结合将更为深入,转变思路去化库存,对大数据的应用将成为未来趋势。
相关
浏览量:3
下载量:0
时间:
2016年外汇管理工作会议在上海市召开。下面由读文网小编为你分享2016年上海外汇管理的相关内容,希望对大家有所帮助。
国家外汇管理局统计数据显示,2016年5月,中国外汇市场(不含外币对市场,下同)总计成交10.15万亿元人民币(等值1.55万亿美元)。其中,银行对客户市场成交1.77万亿元人民币(等值2707亿美元),银行间市场成交8.38万亿元人民币(等值1.28万亿美元);即期市场累计成交4.37万亿元人民币(等值6697亿美元),衍生品市场累计成交5.77万亿元人民币(等值8838亿美元)。
可能感兴趣的相关
浏览量:3
下载量:0
时间:
国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作;县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。下面由读文网小编为你分享房地产开发资质的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、行政许可依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条
2、《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)第八条、第九条
二、行政许可条件
根据《房地产开发企业资质管理规定》(建设部令第77号)、《贵州省<房地产开发企业资质管理规定>实施细则》(黔建房通[2011]235号),房地产开发企业资质申报条件如下:
一级资质:
1.注册资本不低于5000万元;
2.从事房地产开发经营5年以上;
3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4.连续 5年建筑工程质量合格率达 100%;
5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人;
7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
9.未发生过重大工程质量事故。
二级资质:
1、实收注册资本不低于5000万元;
2、从事房地产开发经营5年以上;
3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
4、近3年建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《贵州省房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
三级资质:
1、实收注册资本不低于2000万元;
2、从事房地产开发经营2年以上;
3、近3年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、房屋已竣工的,建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《贵州省房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
四级资质:
1、实收注册资本不低于800万元;
2、从事房地产开发经营1年以上;
3、近1年房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、房屋已竣工的,建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
三、行政许可程序
一级资质办理程序:
1、企业直接向省住房和城乡建设厅提出申请,提交有关材料(原件及复印件,复印件胶装成册);
2、省住房和城乡建设厅对申请材料进行初审,提出初审意见,并将初审意见和全部申请材料上报住建部。
可能感兴趣的相关
浏览量:2
下载量:0
时间:
房地产策划案例--碧桂园,下面由读文网小编为你分享房地产策划案例的相关内容,希望对大家有所帮助。
拿了四个第一的碧桂园
最近,广州市对 1998-1999年度房地产综合实力 30强企业和 1999年度单项实力排名20的企业进行了通报表彰,番禹市碧桂园物业发展有限公司即广州等枝园,以雄厚实力良好的信誉名列前茅:综合实力排名第二,仅次于广州市城市建设开发集团公司:五个单项实力排名,拿了四个第一。此次综合实力 30强评比是根据 1998、 1999年度广州市房地产开发企业实际完成的开发投资、商品房施工面积、竣工面积、销售面积、企业经营收入、实现利税 等6项指标数据,采用科学的企业评价方法进行评分,并结合经营信誉度进行综合考虑评选出来的;单项实力 20强排序是根据 1999年度广州市房地产企业完成开发投资、商品房 竣工面积、销售面积、销售收入以及竣工面积、销售面积、销售收入以及实现利税等5个单项指标评选出来的。广州碧桂园所获得的五个单项实力评比中的四个第一分别是:房地产投资第一名,商品房竣工面积第一名、商品房销售面积第一名、商品房销售收入第一名。
从性格看碧桂园巨无霸
性格特色之一:大气
人们在谈到对碧桂园的印象时,常常这样感叹:“碧桂园就是大气”。这里的“大气”指的是大家风范,不小家子气,做人处事有气度、有气魄。有调查公司对碧桂园品牌印迹进行分析时,大气、雍容大度、华贵等‘印迹”也十分明显,有人甚至把碧桂园描述为一个高大威猛、声音宏亮、衣着华丽、豪气十足的大汉。人们 何以对碧桂园会有如此“感觉”,社会上也有各种各样的说法。有的说碧枝园的告牌塑造就是如此,有的说碧桂园的经营作风就是这样,有的则说仅看楼盘的规划布局、绿化建设就能感觉到。人们根据一鳞半爪的印象,有感而发,其‘憾”不一定正确而完整,但一斑之见,有时也能窥“全豹“。人们所以觉得碧枝园大气,大 概与碧桂园的一贯作风有关。碧桂园属下物业,每一个盘都堪称大型,自前的几个盘都在千亩以上,大盘必须要大投入,还需大配套,大投入往往会有大 风险,但碧桂园的决策者具有百战百胜的的气魄,对风险的控制充满信心,人们对碧桂园这种“风格”叹服之余,难免顿生感慨。碧枝园每开发一个楼盘都是一次大手笔,为使业主真正拥有一个“五星级的家”,只要能力许可,碧桂园总是主 动尽一切努力,满足住户的需要,在顺德碧枝园为使住户生活方便,已建的大型会所有三个,西苑还有一个正在建的大型会所;原来可用来建房出售的碧江边,留 。竟出宽达9米长达3/公里的江岸,建设成绿树婆婆的江滨公园,为此少赚了 4000 多万元;在碧江边投入6000万元,修整建成了独一无二的沙滩泳池。花重金征用7 半个不能建房出售的桂山,专门建成让住户晨运或散步的山顶公园。而在广州碧桂圆.要划出 100亩用地,建设成一个有丰富多彩活动项目的公共场所,广州碧桂圆会所建筑面积就达4万多平方米。广州城门下的两个盘的会所——一广州碧桂园,华南碧桂园会所泳池,面积都在50加平方米以上,华南碧桂园仅网球场就达20 个,这在广州楼盘中是绝无仅有的。所有这些,都表现出碧桂园的做事风格,当人 们了解到体验到这一切时,心中油然而生的大概就是这么几个字——一“真大气”。
是的,这就是碧桂园所追求的大家风范。只要有益于业主住户、只要有利于营造 高尚社区、营造完善生活方式,碧桂园就不惜重金。碧桂园的大气与阔气不同,摆多阔大多是做样子给人看,碧桂园追求的大气则是以实实在在、诚心诚意为基础,目 的不是给人看,而是为他人着想。他人之所想之所求,就是碧枝园之所为,碧桂 园历来就有这么一种服务的精神、利他的思想,这种精神与思想同碧枝园“用心建设、关怀住户、感谢社会”的经营理念一脉相承。
性格特点二: 踏实
碧桂圆实施的“统一规划、综合开发、配套建设同步到位”的开发模式,使业主、住户免入住后“开门七件事”的生活烦忧,已被市场证明极其成功。对房地产业界的贡献是不可忽视的。但回过头来看,若没有等挂园创业者们非凡的胆略与眼光以及踏踏实实的实干精神,就没有今天“碧桂园”这一环宇震响的名字。在连夜赶工、灯火通明的工地上,碧桂园公司董事长带着一干人马在察看建筑情况;在售楼部大堂里,董事们和他们的助手仍在听取购房者的想法,在某一住户的家里,你也能发现创业者为解决业主投诉的问题而亲自登门拜访,决策层不分日夜,认真地分析、策划如何贴近市场.、….多少个日日夜夜,多少次日出日落,就是这样的微不足道的小事,一件件一桩桩积累起来,才有今天“碧桂园”这一响当当的地产名牌。美国通用电器公司总裁韦尔奇说过:“没身体力行的领导者,我们所有的计划、梦想、承诺,都是空想而已”。没有哗众取庞,没有空洞的宣传,仍然是“八年抗战”,埋头苦干,把一个又一个实实在在的,美丽的碧桂园凸现在人们面前,请大家欣赏,给大家挑选,让大家评论。着看华南碧桂园的推盘手段,那才叫大发展商风范。
性格特点之三:专心
正如“洁尔玛创业法则”第一条专心于自己的事业。经营企业需要专注,非洲的狮子追捕羚羊的时候,只盯住一只羚羊不停地追,即便追赶中遇到很近的羚羊,也从来不改换目标。经营企业同样需要这种专注。碧桂园总裁曾经对部下说:我是怎样走过来的,打个比方,我明天有很重要的事 一定要去广州,那我肯定会提前准备,我一定会赶到。如果没车,我就开摩托车去,如果没摩托车,我就踩单车去,如果没单车,就走路去,如果前面河流挡道,没有渡船,我就游过运河,走得累倒,我爬都要爬去。我有今天,靠的就是这种精神。
浏览量:3
下载量:0
时间: