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目前房地产市场的一个特点是:众多楼盘越来越重视楼盘的和宣传策划,言必称"营销"。下面由读文网小编为你分享房地产营销策划论文的相关内容,希望对大家有所帮助。
目前房地产市场的一个特点是:众多楼盘越来越重视楼盘的和宣传策划,言必称"营销";而目前市场的另一个特点是:种种营销战略、企划方案往往初看新颖、蛮有创意,在市场上也确实造了浩大声势,但商场的洗礼常常很残酷,日趋理性的消费者个体的心思并不那么好捉摸,结果是除了少数热销楼盘切准市场的脉搏,一时独领风骚之外,众多房产商吃力并不讨好,巨额的广告投入和闹猛的让利都拉不动疲软的市场需求。
中国的房地产营销策划理论与实践尚处于启蒙、摸索阶段,科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。房地产产品不同于一般的消费品,其物业的不可移动性、价值的高额性、生产周期的长期性、消费需求的层次性和多样性,无不影响着销售的成功可能性。房地产营销策划受到空前的重视,也就不足为奇。
房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程,需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现,实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程,其中心是顾客。顾客的需求千差万别,注定房地产营销策划从单一化趋向全面化,营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征,还要体现市场特征和消费习惯及发展要求,体现市场的要求。
市场上对营销有一种肤浅的认识,将营销策划仅仅等同于一本本洋洋洒洒或字字珠玑的策划方案文本,或是花花绿绿、美仑美奂的广告设计,或是精巧细致、豪华铺张的案场布置。追根究底,这些文案、广告、样板房的"精心打造"都只是停留在吸引消费者、营造人气的功效上,离达到销售目的、实现房产价值还有一大截距离呢!
从提高楼盘综合素质做起,从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入,人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶开井、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园......可谓名目繁多,层出不穷,这种暗合市场需求发展趋势的"卖点"一经发布,就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵,也进一步证实:在买方市场下,只有以人的需求为本,深入市场、把握市场,制定切实可行的营销方案,才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。
房地产市场营销应该有分析物业卖点、展开卖点的一个过程,但不应该是人为制造卖点,不应该是为了营销而营销。消费者的需求必须通过消费产品本身才能得以满足。脱离物业本身特性、随意夸大物业特性去营销,只能制造负面效应,到头来纠纷不断、后遗症并发,与市场营销的初衷背道而驰。如此看来,理性地认识房地产营销策划的合理内核,摆正营销策划在房地产开发中的地位,对促进房地产业发展有着无限深远的意义。
营销策划,属于市场要素整合学。我们知道,任何一宗房地产在市场上都是独一无二的。每一宗楼盘有不同的区位,在同一区位有不同的路段,在同一路段有不同的地块,在同一地块有不同的幢号,在同一幢号有不同的房型等等。这是房地产品天然所具有的差别化。针对不同房地产的营销策划自然就是因时、因地、因人而完全不同的排列组合过程。因此,任何房地产项目的营销策划必须忠实于房地产项目本身所占有的资源,必须忠实于与这些资源的排列组合相对应的市场定位和细分市场。
营销不是万能的。没有物业的基础,就不可能有营销的前提。几年前,当大量商品房完工后开始空置,发展商无不寄希望于营销商的专业水平,迷信房产营销为包治百病的"名医门诊室"。如今,营销策划的重心前移,"物业胎教"即营销的前期介入成为时下的一个市场特征。营销策划的分量发生了重要的变化,以纯市场观念把握物业前期开发设计的市场特征要远远重于后期销售。如果我们不知道市场需要什么产品,不知道人们对价格、地段、房型、环境、物业管理等一系列物业要素有什么要求,不知道目标消费者在哪里,不知道一定区域内人们的生活习性,而光凭个人的意愿、猜想或盲目跟风去设计、去规划、怎么可能简单的凭"营销"去实现市场推广呢!
营销策划的重头戏在于研究消费者需求,引导消费者需求,进而满足消费者需求,其职能范围是:
1、关注市场动态,认真分析楼盘与市场的对接问题;
2、主动创造经济效益、社会效益,做好产品定位、包装等系列策划;
3、立足人本思想,挖掘人的有效需求,重视培育客户区域市场;
4、在物业中构筑品牌基础,堆积无形资产。
房地产营销策划决不是简单的拍脑袋、出点子,不是所谓"策划大师"、"营销专家"的回春妙手,也不是什么方案销售论、客户导入论、地段唯一论、广告决定论、低价定局论、炒作制胜论等等让人眼花缭乱、云里雾里的噱头方案,既无科学依据,又无多大市场效应,却是十分劳民伤财。真正的房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程,是一条基于市场需求之上,贯穿于房地产定位、开发、销售、物业管理。它采用市场调研、分析、营销策略、销售技巧和控制措施来保证引导、开拓、扩大有效市场。只有静下心来研究市场、研究物业,苦练内功,房地产营销策划才大有可为。
物业的内在素质永远是成功的第一要素,但消费者的生活经历、受教育程度、工作性质、家庭结构、个人审美情趣各不相同,每个人对物业品质需求的重点也就大不相同。了解并满足消费者的需要与欲求不能仅表现在一时一处的热情,而应始终贯穿于楼盘开发的全过程。
在消费者需求个性化、多样化的面纱下,其实也掩盖着消费者需求的感性化和难以驾驭的一面。因此,仅仅以消费者需求为导向,一味不切实际地在消费者需求导向下跟风追涨,并不是营销策划的"法宝"。营销策划的"利器"更应体现于以专业知识和超前的眼光去发现市场、引导市场、创造市场,从而引导消费者的需求。
一般性质的营销往往只能保持今天的市场,只有不断的创新才能开拓并赢得明天的市场。纵观现今楼市成功的营销策划案例,往往在满足消费者对房屋使用效能需求上走得更前面,充分体现时间优先、规避竞争的原则。深圳万科高屋建瓴,走精品名牌之路,以其良好的售后服务在顾客和业界树立起品牌,"万科城市花园"成为公司信誉的招牌。营销创新实质上是一种为自己的楼盘提高竞争优势。
房地产营销一般都由四种主要工具组成——广告、销售促进、公共宣传及人员推销。这些营销工具的有效性以及所花的费用均有所不同。而房地产营销者对营销工具的选择又受到多种因素的影响,因此,营销人员首先要充分了解这些工具独有的特性与成本。
市场包含了太多的要素。房地产营销策划应以理性驾驭市场,用一种科学的思维方式,结合各方面的要素和自身优势,找到最佳的扬长避短的战略决策。房地产项目的营销策划是对消费层希望的、苛求的东西进行挖掘,是对需求信号的及时梳理引导,以保证立于不败之地。
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房地产营销策划案例分析学习,让你学会如何更好的策划地产营销内容。下面由读文网小编为你分享房地产营销策划案例,希望对大家有所帮助。
天邑湾:赢的逻辑
东莞富通地产从理想0769项目开始,一、二期一直是开发商旗下代理公司城市策略独家代理——至三、四期由中原与城策联合代理——至天邑湾由世联与城策联合代理。因此,在富通历史上,要么是甲方旗下代理公司独家销售,要么是跟其他代理公司联合代理,从未出现过由非旗下子公司独立代理的先例。世联在天邑湾项目中自始自终发挥着策略主导、销售主导的地位,从2010年8月1日至9月12日,天邑湾共计成交95套,其中世联79套,城策16套。世联成交量比竞争对手多出近4倍,这一成绩成功说服了开发商,最终实现了世联在天邑湾的独家代理,开辟了富通地产独家代理的新局面。
豪宅新标准赢占位
2007年,中国房地产市场巅峰繁荣,众多业内人士预期,东莞房地产商品房均价即将过万,与此同时,东莞地王纪录不断刷新。富通天邑湾就是当时城区地王之一,楼面均价2930元/平方米,折算建安成本、财务成本等,可售面积每平方米成本接近7000元。而在2009年,东莞万江区商品房均价才仅为5000元。
除去成本的巨大压力,天邑湾还要面对区域弱势、周边环境影响等难题。天邑湾项目位于东莞万江区万龙片区,万江区为东莞四大城区之一,当地经济及城市发展明显落后于东城、南城、莞城三大区,交通相对不便。而且万龙片区周边旧居民区、厂房林立,城市环境较差。万江本地人对于本区域的印象是“环境差,治安差”。此外,项目紧邻四环路及高埗大桥,噪音与粉尘干扰也较为严重。
一线江景资源算是天邑湾最大的优势,然而,在进行客户调研后发现,客户对江景资源的价值感并不高,因此江景资源不能构成项目的核心竞争优势,而且单一诉求江景并不能抵御目标客户对项目复杂而多样的抗性。
因此,天邑湾定位之初并没有走常规的基于产品的“城市豪宅”之路,而是在竞争性定位中弱化产品,强化人文文化因素,提出“城市湾区·东方盛境”定位。通过推广形象、物料展示、活动营销、现场展示四个方面,使“东方盛境”形象不断深化升华。以“隐于江显于城”的形象广告入市,工整对仗,国雅大气,出色地在入市阶段为项目注入了文化的开篇,广受市场关注。形象宣传片则以中国文化精粹“墨”为线索,展开丰富的文化篇章,完全区别于市场上一般主导产品的形象广告;创意独具的海报以中国古代传统“卷轴”形式呈现;折页运用“镂空”手法,融入中国传统窗花元素;线装本《风水手册》融汇项目价值与国学风水解读;“乾隆御船体验中心开放”、“秦始皇兵马俑巡展”等系列活动引爆市场关注。此外,“低碳体验房”、“视听体验厅”等创新展示以及完美东南亚风情园林展示区为项目赋予了“文化、异域、风情、低碳”的人文文化内涵,与销售节点同步配合。
自2010年5月15日至6月30日,天邑湾累计成交82套,在当时整个东莞房地产市场成功领跑。
创新低成本推广赢上门量
由于开发商下半年营销费用趋紧,不可能通过举办大型活动重举市场关注,而项目存量和均价皆为同区之首,甚至高出城区主流城市豪宅价格,面临进一步提升项目形象和档次的重任。项目组综合衡量,决定创新采用低成本推广形式,如免费开放会所泳池、玫瑰风暴行动、高额“老带新”计划以及持续派单覆盖,并通过两周一次的“少量新货加推”、“分单元开盘”调整节奏,人为增加销售节点,同时频繁更换户外广告,保持市场关注与热度。
天邑湾拥有完美的东南亚园林与双泳池展示区,过去泳池只是摆设。适逢7~8月学生暑期放假,免费开放会所泳池成功吸引了主城区客群带子女一同上门。此举推出后,当周周末两天到访人数便超过200人,两周后,同区竞争对手纷纷仿效。
代号为“玫瑰风暴”行动为期三天,聘请大学生派发“玫瑰花+《低碳生活手册》+免费游泳券”,派发资料共计2万份,出动人数50人,直接覆盖万江全区、高埗、莞城中心、南城中心等地所有街铺。常规而言,“扫街派单”的方式常常会对项目形象造成负面影响,因此天邑湾以公益的名义,特别设计了一份印刷精美的《低碳生活手册》折页,主要传播低碳生活方式,最后一页印有天邑湾的促销信息,并附上精美玫瑰花,大大提升整个活动的档次与影响力,直接使当周上门量上升了一倍。
通过“玫瑰风暴”行动了解到,在万江本区域,天邑湾的宣传仍存在覆盖盲点,于是继续利用低碳折页手册,组织项目团队于中午及晚饭市,在万江主要中、高档饮食场所停车场对车辆进行资料夹送,直接通达本区域较高收入人群。
一直以来,天邑湾上门客户通过“亲友介绍”的来访渠道仅10%左右,项目组于是启动高额“老带新”计划,老客户带新客户前来并最终成交,直接奖励现金5000~10000元,大大提升了业主介绍新客户的积极性。短期内成交客户认知途径由亲友介绍的比例上升至30%以上,其中有一位业主就介绍了朋友、同事成交共计8套,刺激作用非常明显。
策略促销赢成交率
上门量显著增加了,针对客户观望气氛浓重、成交率较低,项目组开始有的放矢地释放灵活的促销策略。
针对客户购买信心不足,项目组以“房产快讯”名义针对来访、来电客户定期发送房地产利好信息,不断提升客户购买信心。
针对客户购买时犹豫不决,制定代号为“金钥匙”的整套促销策略:“加1元送全屋家电活动”——重新组合折扣组合形式,在原价基础上,业主只需要加1元,就可以获赠1.8万元全屋家电套餐,或用于直接减免房价;“每周特价房”——每周精选几套畅销户型,以较大优惠折扣作促销;“青年置业计划”——对于64平方米的小户两房,专门针对结婚一年内的客户凭结婚证享受原价8折的优惠折扣。综合促销政策灵活运用,引起了市场关注,提升了客户上门量,现场折扣每隔一周甚至每天都有变化,不同的折扣或重新组合或交替使用,使客户感觉优惠力度很大,对现场成交起到直接的逼定作用。
针对客户对区域环境认可度低,区域发展潜力信心不足举办“东江城市发展论坛”。然而,由开发商主导的“版块论坛”缺乏公信力与说服力,因此天邑湾主动联合地方最具公信力的官方媒体《东莞日报》发起“东江城市发展论坛”活动。活动邀请了东江版块的主要开发商,包括光大地产、合正地产、金地地产等,以及长年研究城市发展的国内专家教授共同研讨关于“东江版块崛起”、“城市发展趋势”、“江河版块规划优化”等主题。论坛第一次公开提出“湾区豪宅版块”,以借势传统的东莞“黄旗豪宅版块”,展现未来双雄并举的房地产区域发展趋势。由于论坛由官方背景的《东莞日报》主办,且活动场地定于东莞日报社会议厅,提升活动整体规格,公信力强,收到了积极广泛的舆论效果。东莞最具影响力的开发商及房地产服务单位都参加了本次“东江城市发展论坛”活动,在业界引起了广泛关注与讨论。活动举行前后,天邑湾通过户外广告、报纸报道、短信、现场宣导等方式共同围绕“湾区豪宅版块”进行宣传,占尽主动性与话语权,成为本次活动的最大赢家。活动之后第二周上门量便增加了50%,并保持稳步提升。同时,借助销售中心内关于区域发展的展板介绍,使客户更多地关注及了解“东江版块”、“湾区版块”未来巨大的城市发展潜力。
营销组合拳赢溢价
从2010年4月15日国家出台新政以后,经历了4月和5月的政策适应期,到了6月,政策影响逐渐显露,东莞市场成交价稳量跌,各项目上门量皆大幅减少。
7月初,项目组紧随市场风向将形象策略调整为“城中唯一湾区豪邸”,走创新豪宅之路,使项目形象定位传播更清晰。
在上门量少甚至曾一度出现每天只有1~2批客户这样冷清的销售氛围下,根本无法逼定。此时整个销售团队的配合尤为重要。销售经理通过每天晨会、经常性的激励短信等方式不断鼓舞销售代表,刺激其成交欲望与信心,使销售团队时刻保持积极的心态与昂扬的斗志。项目组还组成“5+1”即“销售代表+销售经理”团队作战,在销售代表接待客户时,其他团队成员通过电话扮演客户咨询签约手续、预定房号、报销控等方式使客户感觉到楼盘热销,提升紧张感,从而有效促进成交。
由于货量选择较多而上门客户有限,无法迅速使客户成交,因此,销售团队根据客户潜在需求,有针对性地集中推10~20套的货量,其余作销控,缩小客户选择范围,制造热销效应,大大缩短成交周期。6月开盘起初制定价格表时,市场形势急剧恶化,为了实现走货,调整部分价格表,拉大了价差,让一部分素质较差的产品以较低价格迅速走货,销售率超过80%。之后调低滞销户型的价格,调高之前故意拉低的户型价格,持续走量。滞销户型之后成为11~12月份成交的主力。
至8月初,营销组合拳开始发挥作用,项目每周上门量稳步提升至50~60批/周。成交量从8月1日开始,上升至15~20套/周。8月共计成交59套;9月截至9月26日累计成交54套,一举逆转销售颓势。9月成交均价更接近7000元,价格实现了区域领跑,并且在本土成功定义“湾区豪宅”概念,为下阶段进一步提升项目档次,进行产品溢价确立了良好的根基。
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天邑湾:赢的逻辑
东莞富通地产从理想0769项目开始,一、二期一直是开发商旗下代理公司城市策略独家代理——至三、四期由中原与城策联合代理——至天邑湾由世联与城策联合代理。因此,在富通历史上,要么是甲方旗下代理公司独家销售,要么是跟其他代理公司联合代理,从未出现过由非旗下子公司独立代理的先例。世联在天邑湾项目中自始自终发挥着策略主导、销售主导的地位,从2010年8月1日至9月12日,天邑湾共计成交95套,其中世联79套,城策16套。世联成交量比竞争对手多出近4倍,这一成绩成功说服了开发商,最终实现了世联在天邑湾的独家代理,开辟了富通地产独家代理的新局面。
豪宅新标准赢占位
2007年,中国房地产市场巅峰繁荣,众多业内人士预期,东莞房地产商品房均价即将过万,与此同时,东莞地王纪录不断刷新。富通天邑湾就是当时城区地王之一,楼面均价2930元/平方米,折算建安成本、财务成本等,可售面积每平方米成本接近7000元。而在2009年,东莞万江区商品房均价才仅为5000元。
除去成本的巨大压力,天邑湾还要面对区域弱势、周边环境影响等难题。天邑湾项目位于东莞万江区万龙片区,万江区为东莞四大城区之一,当地经济及城市发展明显落后于东城、南城、莞城三大区,交通相对不便。而且万龙片区周边旧居民区、厂房林立,城市环境较差。万江本地人对于本区域的印象是“环境差,治安差”。此外,项目紧邻四环路及高埗大桥,噪音与粉尘干扰也较为严重。
一线江景资源算是天邑湾最大的优势,然而,在进行客户调研后发现,客户对江景资源的价值感并不高,因此江景资源不能构成项目的核心竞争优势,而且单一诉求江景并不能抵御目标客户对项目复杂而多样的抗性。
因此,天邑湾定位之初并没有走常规的基于产品的“城市豪宅”之路,而是在竞争性定位中弱化产品,强化人文文化因素,提出“城市湾区·东方盛境”定位。通过推广形象、物料展示、活动营销、现场展示四个方面,使“东方盛境”形象不断深化升华。以“隐于江显于城”的形象广告入市,工整对仗,国雅大气,出色地在入市阶段为项目注入了文化的开篇,广受市场关注。形象宣传片则以中国文化精粹“墨”为线索,展开丰富的文化篇章,完全区别于市场上一般主导产品的形象广告;创意独具的海报以中国古代传统“卷轴”形式呈现;折页运用“镂空”手法,融入中国传统窗花元素;线装本《风水手册》融汇项目价值与国学风水解读;“乾隆御船体验中心开放”、“秦始皇兵马俑巡展”等系列活动引爆市场关注。此外,“低碳体验房”、“视听体验厅”等创新展示以及完美东南亚风情园林展示区为项目赋予了“文化、异域、风情、低碳”的人文文化内涵,与销售节点同步配合。
自2010年5月15日至6月30日,天邑湾累计成交82套,在当时整个东莞房地产市场成功领跑。
创新低成本推广赢上门量
由于开发商下半年营销费用趋紧,不可能通过举办大型活动重举市场关注,而项目存量和均价皆为同区之首,甚至高出城区主流城市豪宅价格,面临进一步提升项目形象和档次的重任。项目组综合衡量,决定创新采用低成本推广形式,如免费开放会所泳池、玫瑰风暴行动、高额“老带新”计划以及持续派单覆盖,并通过两周一次的“少量新货加推”、“分单元开盘”调整节奏,人为增加销售节点,同时频繁更换户外广告,保持市场关注与热度。
天邑湾拥有完美的东南亚园林与双泳池展示区,过去泳池只是摆设。适逢7~8月学生暑期放假,免费开放会所泳池成功吸引了主城区客群带子女一同上门。此举推出后,当周周末两天到访人数便超过200人,两周后,同区竞争对手纷纷仿效。
代号为“玫瑰风暴”行动为期三天,聘请大学生派发“玫瑰花+《低碳生活手册》+免费游泳券”,派发资料共计2万份,出动人数50人,直接覆盖万江全区、高埗、莞城中心、南城中心等地所有街铺。常规而言,“扫街派单”的方式常常会对项目形象造成负面影响,因此天邑湾以公益的名义,特别设计了一份印刷精美的《低碳生活手册》折页,主要传播低碳生活方式,最后一页印有天邑湾的促销信息,并附上精美玫瑰花,大大提升整个活动的档次与影响力,直接使当周上门量上升了一倍。
通过“玫瑰风暴”行动了解到,在万江本区域,天邑湾的宣传仍存在覆盖盲点,于是继续利用低碳折页手册,组织项目团队于中午及晚饭市,在万江主要中、高档饮食场所停车场对车辆进行资料夹送,直接通达本区域较高收入人群。
一直以来,天邑湾上门客户通过“亲友介绍”的来访渠道仅10%左右,项目组于是启动高额“老带新”计划,老客户带新客户前来并最终成交,直接奖励现金5000~10000元,大大提升了业主介绍新客户的积极性。短期内成交客户认知途径由亲友介绍的比例上升至30%以上,其中有一位业主就介绍了朋友、同事成交共计8套,刺激作用非常明显。
策略促销赢成交率
上门量显著增加了,针对客户观望气氛浓重、成交率较低,项目组开始有的放矢地释放灵活的促销策略。
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一篇好的房地产营销策划书能给你所属的公司带来丰厚的收益,下面由读文网小编为你分享如何写好房地产营销策划书,希望对大家有所帮助。
TOP1:《房地产营销19讲》
弥补了当时房地产营销“无专业、无理论”的缺憾,填补了业内空白
TOP2:《地产策划——知识分享之旅》
黄章林地产策划的独特创意,获得知识、方法、案例、热情的新能量动力发源地
TOP3:《房地产开发营销策划》
提升专业素养和营销策划能力的“利器”
TOP4:《改变地产策划人命运的23堂课》
一本地产类的营销笔记
TOP5:《地产营销赢在集结:房地产逆市营销突破创新的12个思想》
中国房地产困境中第一现场售罄实案分析
TOP6:《水晶城:历史中建构未来》
历史中构建未来,未来中追忆历史
TOP7:《生命的礼遇》
风火13年厚积薄发,2008-2010获奖作品精华呈现
TOP8:《星河湾传奇》
把握市场脉搏,探究消费心理,以“非传统”方式开辟营销新通路
TOP9:《地产是个什么东西(营销策划季)》
不广告、不膨胀,一部真正说穿地产实质的书
TOP10:《操磐中国Ⅰ》
23名盘传播档案解密
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营销策略是个通过各种渠道为客户提供商品或服务的过程!那么,营销策略通常有什么方法与渠道呢?下面就随读文网小编一起来了解下吧!
宏观因素
营销策略
宏观环境因素是指企业运行的外部大环境,它对于企业来说,既不可控制,又不可影响,而它对企业营销的成功与否起着十分重要的作用。
1、人文环境:人文环境可以定义为一定社会系统内外文化变量的函数,文化变量包括共同体的态度、观念、信仰系统、认知环境等。人文环境是社会本体中隐藏的无形环境,是一种潜移默化的民族灵魂.
1)人口因素:人口数量与市场构成的关系;人口城市化与市场的关系;世界人口年龄结构变化与市场的关系;
2)人口的地理迁移因素:客流的移动特点和规律与地理环境的关系;购买动机与地理环境的关系;
3)社会因素:家庭;社会地位阶层,影响细分市场。
2、经济环境:所谓经济环境是指构成企业生存和发展的社会经济状况和国家经济政策,是影响消费者购买能力和支出模式的因素,它包括收入的变化,消费者支出模式的变化等。
1)国民生产总值;
2)个人收入,反应购买力高低;
3)外贸收支情况。
3、自然环境:自然资源的短缺和保护;环境的恶化;疾病的影响。
4、技术环境:技术对企业竞争的影响;对消费者的影响。
5、政治-法律环境:政治格局的稳定和国家的政治法律环境都直接影响营销策略。
6、社会-文化环境:教育水平、宗教信仰、传统习惯。
微观因素
微观环境因素是指存在于企业周围并密切影响其营销活动的各种因素和条件,包括供应者、竞争者、公众以及企业自身等。
1、供应者:资源的保证,成本的控制。
2、购买者
1)私人购买者:人多面广,需求差异大,多属小型购买,购买频率较高,多属非专家购买,购买流动性较大;
2)集团购买者:集团购买者数量较小,但购买者的规模较大;属于派生需求;集团购买需求弹性较小。
3、中间商:其购买产品和服务,主要是为了专卖,以取得利润;由专家购买;购买次数较少;单批量大。
4、竞争者:
1)竞争者及其数量和规模;
2)消费者需求量与竞争供应量的关系。
5、公众:金融公众、政府公众、市民行动公众、地方公众、企业内部公众、一般群众。
6、企业内部各部门协作。
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汽车营销指进行汽车市场调研、分析与竞争研究,为企业生产经营决策提供咨询,并可进行汽车产品营销策划。那么你对汽车营销了解多少呢?以下是由读文网小编整理关于汽车营销基本知识的内容,希望大家喜欢!
激烈的竞争孕育了数个震动车市的营销创意。在多品牌同质化竞争的情况下,打价格战始终是下策,要想在激烈的车市竞争中突围,好的营销点子就成了车商致胜的尖刀:建国汽车在中国率先推出“量贩购车”模式、置信精典汽车的“闭馆销售”、三和汽车的“文化营销”、申蓉汽车打造的“车主百事通”、港宏汽车的“心悦服务”、启阳汽车的“感恩”营销……这一系列经典营销案例都出自成都,这些由脑力风暴激荡出的“金点子”,曾在全国车市掀起一股营销革命浪潮,并由此打造了一批在中国都响当当的汽车名店。
看过“汽车营销基本知识“
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国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作;县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。下面由读文网小编为你分享房地产开发资质的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、行政许可依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条
2、《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)第八条、第九条
二、行政许可条件
根据《房地产开发企业资质管理规定》(建设部令第77号)、《贵州省<房地产开发企业资质管理规定>实施细则》(黔建房通[2011]235号),房地产开发企业资质申报条件如下:
一级资质:
1.注册资本不低于5000万元;
2.从事房地产开发经营5年以上;
3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4.连续 5年建筑工程质量合格率达 100%;
5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人;
7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
9.未发生过重大工程质量事故。
二级资质:
1、实收注册资本不低于5000万元;
2、从事房地产开发经营5年以上;
3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
4、近3年建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《贵州省房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
三级资质:
1、实收注册资本不低于2000万元;
2、从事房地产开发经营2年以上;
3、近3年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、房屋已竣工的,建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《贵州省房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
四级资质:
1、实收注册资本不低于800万元;
2、从事房地产开发经营1年以上;
3、近1年房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、房屋已竣工的,建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
三、行政许可程序
一级资质办理程序:
1、企业直接向省住房和城乡建设厅提出申请,提交有关材料(原件及复印件,复印件胶装成册);
2、省住房和城乡建设厅对申请材料进行初审,提出初审意见,并将初审意见和全部申请材料上报住建部。
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房地产策划案例--碧桂园,下面由读文网小编为你分享房地产策划案例的相关内容,希望对大家有所帮助。
拿了四个第一的碧桂园
最近,广州市对 1998-1999年度房地产综合实力 30强企业和 1999年度单项实力排名20的企业进行了通报表彰,番禹市碧桂园物业发展有限公司即广州等枝园,以雄厚实力良好的信誉名列前茅:综合实力排名第二,仅次于广州市城市建设开发集团公司:五个单项实力排名,拿了四个第一。此次综合实力 30强评比是根据 1998、 1999年度广州市房地产开发企业实际完成的开发投资、商品房施工面积、竣工面积、销售面积、企业经营收入、实现利税 等6项指标数据,采用科学的企业评价方法进行评分,并结合经营信誉度进行综合考虑评选出来的;单项实力 20强排序是根据 1999年度广州市房地产企业完成开发投资、商品房 竣工面积、销售面积、销售收入以及竣工面积、销售面积、销售收入以及实现利税等5个单项指标评选出来的。广州碧桂园所获得的五个单项实力评比中的四个第一分别是:房地产投资第一名,商品房竣工面积第一名、商品房销售面积第一名、商品房销售收入第一名。
从性格看碧桂园巨无霸
性格特色之一:大气
人们在谈到对碧桂园的印象时,常常这样感叹:“碧桂园就是大气”。这里的“大气”指的是大家风范,不小家子气,做人处事有气度、有气魄。有调查公司对碧桂园品牌印迹进行分析时,大气、雍容大度、华贵等‘印迹”也十分明显,有人甚至把碧桂园描述为一个高大威猛、声音宏亮、衣着华丽、豪气十足的大汉。人们 何以对碧桂园会有如此“感觉”,社会上也有各种各样的说法。有的说碧枝园的告牌塑造就是如此,有的说碧桂园的经营作风就是这样,有的则说仅看楼盘的规划布局、绿化建设就能感觉到。人们根据一鳞半爪的印象,有感而发,其‘憾”不一定正确而完整,但一斑之见,有时也能窥“全豹“。人们所以觉得碧枝园大气,大 概与碧桂园的一贯作风有关。碧桂园属下物业,每一个盘都堪称大型,自前的几个盘都在千亩以上,大盘必须要大投入,还需大配套,大投入往往会有大 风险,但碧桂园的决策者具有百战百胜的的气魄,对风险的控制充满信心,人们对碧桂园这种“风格”叹服之余,难免顿生感慨。碧枝园每开发一个楼盘都是一次大手笔,为使业主真正拥有一个“五星级的家”,只要能力许可,碧桂园总是主 动尽一切努力,满足住户的需要,在顺德碧枝园为使住户生活方便,已建的大型会所有三个,西苑还有一个正在建的大型会所;原来可用来建房出售的碧江边,留 。竟出宽达9米长达3/公里的江岸,建设成绿树婆婆的江滨公园,为此少赚了 4000 多万元;在碧江边投入6000万元,修整建成了独一无二的沙滩泳池。花重金征用7 半个不能建房出售的桂山,专门建成让住户晨运或散步的山顶公园。而在广州碧桂圆.要划出 100亩用地,建设成一个有丰富多彩活动项目的公共场所,广州碧桂圆会所建筑面积就达4万多平方米。广州城门下的两个盘的会所——一广州碧桂园,华南碧桂园会所泳池,面积都在50加平方米以上,华南碧桂园仅网球场就达20 个,这在广州楼盘中是绝无仅有的。所有这些,都表现出碧桂园的做事风格,当人 们了解到体验到这一切时,心中油然而生的大概就是这么几个字——一“真大气”。
是的,这就是碧桂园所追求的大家风范。只要有益于业主住户、只要有利于营造 高尚社区、营造完善生活方式,碧桂园就不惜重金。碧桂园的大气与阔气不同,摆多阔大多是做样子给人看,碧桂园追求的大气则是以实实在在、诚心诚意为基础,目 的不是给人看,而是为他人着想。他人之所想之所求,就是碧枝园之所为,碧桂 园历来就有这么一种服务的精神、利他的思想,这种精神与思想同碧枝园“用心建设、关怀住户、感谢社会”的经营理念一脉相承。
性格特点二: 踏实
碧桂圆实施的“统一规划、综合开发、配套建设同步到位”的开发模式,使业主、住户免入住后“开门七件事”的生活烦忧,已被市场证明极其成功。对房地产业界的贡献是不可忽视的。但回过头来看,若没有等挂园创业者们非凡的胆略与眼光以及踏踏实实的实干精神,就没有今天“碧桂园”这一环宇震响的名字。在连夜赶工、灯火通明的工地上,碧桂园公司董事长带着一干人马在察看建筑情况;在售楼部大堂里,董事们和他们的助手仍在听取购房者的想法,在某一住户的家里,你也能发现创业者为解决业主投诉的问题而亲自登门拜访,决策层不分日夜,认真地分析、策划如何贴近市场.、….多少个日日夜夜,多少次日出日落,就是这样的微不足道的小事,一件件一桩桩积累起来,才有今天“碧桂园”这一响当当的地产名牌。美国通用电器公司总裁韦尔奇说过:“没身体力行的领导者,我们所有的计划、梦想、承诺,都是空想而已”。没有哗众取庞,没有空洞的宣传,仍然是“八年抗战”,埋头苦干,把一个又一个实实在在的,美丽的碧桂园凸现在人们面前,请大家欣赏,给大家挑选,让大家评论。着看华南碧桂园的推盘手段,那才叫大发展商风范。
性格特点之三:专心
正如“洁尔玛创业法则”第一条专心于自己的事业。经营企业需要专注,非洲的狮子追捕羚羊的时候,只盯住一只羚羊不停地追,即便追赶中遇到很近的羚羊,也从来不改换目标。经营企业同样需要这种专注。碧桂园总裁曾经对部下说:我是怎样走过来的,打个比方,我明天有很重要的事 一定要去广州,那我肯定会提前准备,我一定会赶到。如果没车,我就开摩托车去,如果没摩托车,我就踩单车去,如果没单车,就走路去,如果前面河流挡道,没有渡船,我就游过运河,走得累倒,我爬都要爬去。我有今天,靠的就是这种精神。
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什么是房地产运营管理,地产开发企业运营管理部门及运营管理在岗人员主要工作是什么?下面由读文网小编为你分享房地产运营管理的相关内容。希望对大家有所帮助。
什么是房地产运营管理,地产开发企业运营管理部门及运营管理在岗人员主要工作是什么?作为运营管理工作的在岗人员,每当别人问起我工作的时候,哪怕是行业内的从业人员询问,我回答时内心都会比较地纠结,因为这个问题的答案,就本人公司的现状乃至整个行业的发展现状而言,确实是难以统一的精准的定位,下面就听本人概要的介绍一下,捎带也微微吐个槽。
回答之前,向各位读者推荐一本介绍房地产运营管理的书籍-《房地产运营管理最佳实践》,由明源地产一个研究团队编制,书本内容对房地产运营管理在理论上做了很好的诠释,即对业务实践有很好指导意义,也对房地产运营管理发展方向指明了道路,是一本很好的行业内书籍。Ps:再次郑重申明,无任何广告的动机。
什么是运营管理,作为一个房地产开发企业,应该把运营管理部门放在一个怎样的位置上。基于本人的在岗经验,及对房地产开发业务的认识,对运营管理部门有如下见解,仅供参考。
个人认为,房地产开发企业运营管理部门及运营管理岗,不同于其他任何一个具体业务部门和某一具体业务岗位,它并非是只一个负责某一方面的专职业务岗位,而应该是站在项目综合发展的高度上去跟进项目发展的每一个阶段,从拿地到前期规划设计报批报建,从项目施工建设到后期的竣工验收交房入伙。每一个与项目发展有关的业务节点都应该是该岗位的关注与跟进范围。因此,对房地产开发全过程业务链条的了解,应该成为该岗位从业人员必备的业务知识,同时也是该岗位服务于公司其他业务部门的业务基础。除却项目发展全程进度的关注与跟进外,综合协调各业务部门业务工作推进亦应该是该部门工作的重点,加强做好项目发展全时间链条的管理。
综合地说,运营管理部门的主要职责是两个方面,进度跟进与综合协调。其定位应该是站在集团、公司战略及项目综合发展的高度上去发现问题,分析问题并协助相关职能部门解决问题的综合协调管理部门,发展管理岗作为公司项目运营管理的基层责任岗位,发展管理在岗人员应关注的是项目运营而非项目建设,关注的是项目全过程开发链条而非仅仅是项目工程进度的上传下达,从某种意义上讲,它应该类似于军队的参谋和后勤,谋划整体,居中协调,且服务各专职部门。
听完我的介绍,你是否对运营管理部门及运营管理岗极度的膜拜,全产业链发展,谋划整体,居中协调……运营管理岗是在干BOSS所干的活,想BOSS所想的事情,多么的风光无限,前景光明,干运营管理如本人之流,能知道房地产开发整个的运营流程,简直就是个全才,啊啊。
但我要告诉你的是,虽然在现阶段房地产行业内,以中海、万科、龙湖等为代表房地产开发企业已在组织架构中组建了运营管理部门,从事进行运营管理相关工作,但要知道有人的地方就有江湖,有江湖的地方就有帮派,有帮派的地方就有权利分割。运营管理工作相当于是要一统江湖,当武林盟主,自然需要有非常非常强有力的武林盟主,这个条件,成为现阶段运营管理发展的绊脚石。
作为运营管理部门的负责人,在公司需要有强有力的号召力,因为其角色定位决定运营管理负责人需要搞定投资负责人及分管领导、营销负责人及分管领导,报建负责人及分管领导、合约负责人及分管领导、工程负责人及管理领导……没有强有力的负责人,谈何搞定,更谈何进行业务推进。因此,拥有强有力的部门负责人,是运营管理工作最最基本的条件。
尴尬就在这里,更多的情况下,运营管理部门负责人因为自身号召力的原因,或各部门利益关系的原因,没有实权,并不能很好的担纲运营管理的职能,运管管理往往成为虚职,尤其是地区公司运营管理岗,所做的工作往往只是项目工程进度的跟进了解、上传下达。各部门业务工作依旧各自为战,没有着眼于项目全过程开发进行筹划,发展效率低下。
如同制造类企业,对房地产开发企业而言,项目现场就如同企业的生产车间,经过前期的“原料”准备,通过生产线加工,源源不断的将生产好的产品-商品房输入市场。因此,运营管理一般情况下以工程项目管理为中心点,兼顾其他业务链管理,运营管理从业人员,一般也是从工程部抽调人员担纲,对于一些规模较小的企业而言,可能并没有进行运营管理部门的组织架构设置,对于这种情况,可由项目部担纲运营管理部门相关业务工作。
运营管理相关
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如何写好一篇房地产销售方案?下面由读文网小编为你分享房地产房地产销售策划方案的相关内容,希望对大家有所帮助。
第一节:销售策划方案概述
销售策划方案一般指项目销售阶段划分及促销策略怎样安排,项目的销售价格怎么走,如何宣传造势等。
第二节:销售策划方案与项目策划的区别
简单而言,二者区别在于项目策划是“纲”,销售策划方案则是“目”,“纲”举才能“目”张。
一、项目销售方案策划所包涵内容:
(一)市场销售方案调查
项目特性分析:建筑规模与风格:建筑布局和结构:装修和设备:功能配置:物业管理:发展商背景:结论和建议
(二)目标客户分析
经济背景:经济实力/行业特征/公司:家庭
文化背景:推广方式:媒体选择:创意:表达方式:
(三)价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
(四)入市时机:入市姿态
(五)广告策略
广告的阶段性划分:阶段性的广告主题:阶段性的广告创意表现:广告效果监控
(六)媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
(七)推广费用
现场包装(营销中心:示范单位:围板等):印刷品(销售文件:售楼书等):媒介投放
二、销售策划方案所包涵内容:
(一)销售现场准备
(二)销售代表培训
(三)销售现场管理
(四)房号销控管理
(四)销售阶段总结
(五)销售广告评估
(六)客户跟进服务
(七)阶段性营销方案调整
第三节:销售策划方案的内容及步骤
一、项目研究,即项目销售市场销售策划方案及销售状况的研究,详细分析项目的销售状况:购买人群:接受价位:购买理由等。
二、市场销售方案调研,对所有竞争对手的详细了解,所谓“知己知彼:百战不殆”。
三、项目优劣势分析,针对项目的销售策划方案状况做详尽的客观分析,并找出支持理由。
四、项目再定位,根据以上调研分析,重新整合所有卖点,根据市场销售方案thldl.org.cn需求,做项目市场销售方案定位的调整。
五、项目销售策划方案思路:
(一)销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来,避免盲目跟随风。
(二)主题思想的统一性。在广告宣传上,不管是硬性广告还是文字包装,都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题,小主题内容可以不一样,但都是为说明大主题服务的。
(三)操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断:前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断,两次宣传间隔的时间不能太长。
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这可能是成都今年最好的房地产发布会广告。想知道如何正确的使用好房地产广告么,下面由读文网小编为你分享房地产广告精选的相关内容,希望对大家有所帮助。
作为项目首次亮相的重大节点推广,项目发布会每家都在做,各大企业、项目在形式、内容、调性、客群、明星、规模都做了太多的演绎,项目发布会还能如何创新?!作为万达集团高端物业第四代产品,如何让天府1号的高端调性蜕去城市综合体烙印?如何让首次品牌发布会在成都落地并引爆?
通常,传统的发布只能影响一部分人,但天府1号成都发布会从筹备到执行不断创新,充分运用新媒体思维和高科技技术等,实现了由100人参与到影响300万人的关注,在成都乃至全国地产界掀起一阵巨浪,在传播为王的时代,天府1号发布会堪称经典之作。
接下来,让我们重温这一场神来之笔的发布会。
项目背景:
成都万达·天府1号项目是万达集团在成都千亿投资的压轴项目,总投资超100亿,项目位于四川省和成都市重点打造的国家级新区——天府新区核心的秦皇寺中央商务区,距离市中心约23公里;该项目区别于传统万达综合体,是万达集团内部少有的高端低密复合型大盘;同时项目将落户万达引入的世界第一医疗品牌——IHG(国际医疗集团)英国皇室医院。
思考课题:
万达在成都落户发展17年,专注于商业综合体的市场印记深入人心;而传统的发布会只能影响很少部分人,作为万达高端系大盘作品在成都的首次亮相,既要树立高端品牌调性,又要最大程度扩大项目影响力,积攒足够人气。万达·天府1号的首次亮相如何引爆成都?!
执行策略:
1、活动本身做足新闻热点:极少数人参与,多数人围观,最大规模的做足传播造势;
2、将活动发布全程事件化、互动化、新闻化、社群化;
3、用足最有效的传播资源和传播内容:整合传播最快,关注最高,覆盖最广的推广渠道;
【起势】炫酷预告+神秘邀约=瞬时引爆
1.以成都史上最炫酷、最大气的活动预告H5上线,拉开活动序幕。这个将近年来万达全球影响力和项目价值无缝对接,堪称好莱坞大片的H5上线实现10万+阅读,1万+转发。发布会消息瞬间引爆成都地产圈。
2.为保证发布会品质和调性,宣布全球仅邀约100位跨行业领袖,且嘉宾名单保密,打造最神秘发布会,引发市场猜测,而万达一贯的大手笔,更激发大家试图通过多渠道寻求邀请函参与的欲望。
3.启动成都史上最高科技邀约。万达·天府1号将高科技与明星效应用到极致:邀请气质非凡的著名主持人陈鲁豫,通过新媒体和传统媒体优势组合,利用AR技术实现陈鲁豫向成都人民问好,瞬间引爆成都,受到全城朋友圈疯狂转发。
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经济增速换挡期,稳增长的宏观政策将以托底思路为主 宏观政策是决定债券市场走势的核心因素,而宏观政策发源于经济基本面.勿以利小而不为,下面由读文网小编为你分享2016年债券投资策略的相关内容,希望对大家有所帮助。
宽松流动性环境,推动资产价格普涨
货币的宽松环境推动了资产价格普涨,过去两年债和股经历了轮流上涨。自2014年初起债市进入牛市,牛市至今是否结束仍难判断;随后股市在2014年年中出现大涨,并且持续了一年的时间。房地产市场接力,今年上半年度房地产“销售、投资双回升”,深圳出现的房地产牛市随后蔓延全国,全国1-3月房地产开发投资累计增速由去年的1%回升至6.2%,其中新开工增速由-14.0%大幅反弹至19.2%。上涨动力主要源于政府持续降低首付比例与房贷利率,开发商集中争夺市场,造成土地成交与新开工活跃。
经历了财政多方刺激后,基建投资开始猛烈反弹。2016年,基建“稳增长”进度大幅提前,发改委表示,中央预算内投资的60%将在一季度集中开工,上半年要求全部完成开工。微观调研同样显示,今年以来许多工程机械类企业对于市政项目、农田水利建设的订单明显增加。此外,在“资产荒”的背景下,商业银行对于收益尚可、安全性较高的基建类项目态度更为积极,1-3月企业中长期信贷增长超过2万亿,其中主要投向了基建类项目。
流动性从金融资产溢出后,通过地产和基建领域进入商品市场。今年以来从黄金、原油、化工、到钢铁链条,再到近期的农产品,均出现了2012年以来久违的价格普涨。
2008年以来,金融体系经历了三轮信用创造的周期:2009年信用创造主要通过银行信贷投放,2012年信用创造主要来自于非标资产大规模扩张,而2014年以来信用创造则主要通过地方债和专项债大规模发行,最终进入到基建和地产领域。2014年银行优先级进入股市的资金、2015年证金注入股市的流动性,包括专项债和地方债发行都没法统计在社融的数据中,这一系列资金都停留在金融和地产市场推升泡沫中。
2资产价格大幅波动的背后是什么?
今年以来固定资产投资大致稳定,但是民营投资下滑很快。实体回报率持续下滑,非金融企业杠杆率不断上升,由于必须要保证融资成本下降,保证僵尸企业不出现大规模破产,央行需要投放大量的货币保证流动性平稳。结果导致资金进入资本市场,推高了资产价格。
什么样的情景会让央行眼睁睁看着债台高筑的企业和金融机构濒临破产,也不愿意迅速拿钱救助呢?通过对国外经济案例进行研究发现,大多数央行若眼睁睁看着企业倒闭、经济衰退,都会面临严重通胀、资本外流、货币贬值等情况,目前来看CPI水平与去年相比确实有所上涨,但在大方向上我们认为中国的通胀水平依然大致稳定,短期中国不存在通胀趋势上升的基础。最后央行的选择会是放弃资本国际流动,阻止资本外逃,人民币就不会大幅贬值,结论是尽管中国经济杠杆很高,但央行并没有放弃放水的过程。
3中期趋势的三个结论:
1、 政策依然有较强动机维持资金面稳定,在实体经济没有找到高回报项目的情况下,中期看债券市场依然有较大的机会。
2、 这个过程中经济和金融市场波动会加大,这主要取决于政策托底的力度,托底政策会导致经济阶段性企稳,从而影响到不同阶段大类资产配置选择。
3、 经济问题没有得到根本解决,最后经济去杠杆必须通过企业部门去产能推进,刚性兑付被打破是大概率事件。
4债市策略:短期波动加大,中长期牛市不变
短期来看,年初以来经济景气度有所回升,源于政府主导的基建和地产领域投资有所改善,短期经济可能仍将维持阶段性企稳,叠加上信用风险事件频发,随着下半年产能过剩行业债券集中到期,我们也要关注信用风险带来的影响,收益率波动将加剧。
中期来看,经济内生增长率下降,投资回报率低导致民营投资下滑,政府政策宽松托底的大方向不变,固定收益类资产投资价值依然突出。
久期与杠杆策略方面,短期内建议采取中短久期和中性杠杆的谨慎策略,通过密切跟踪基本面等数据,择机拉长久期、增加杠杆。
信用策略方面,将继续上移信用等级,谨慎甄别、精选个券,严格控制信用风险。此外,将扩大投资范围,充分挖掘定向工具、交易所ABS、私募公司债、项目收益债等尚未充分定价的非公开发行品种价值。
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房地产基础知识试题,帮助读者轻松过考,下面由读文网小编为你分享房地产基础知识试题的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、 填空题
1、1亩约等于( )平方米。【填空题】
667
2、1公顷等于( )平方米,约等于15亩。
10000
3、现在最常用的付款方式有一次性付款, ,分期付款,三种。
按揭贷款
4、按用途房地产的类型可划分为以下5种:居住房地产、商业房地产、旅游房地产,工业房地产, 农业房地产
5、七通一平:是指暖气通, 水 通,排污通,通讯 通, 路通, 电通, 天然气通,场地平整。
6、房地产又称不动产,是房产和地产的总称,两者具有整体性和不可分割性。包括土地,建筑物及地上附着物,房地产附带的各种权利。
7、商品房五证包含:
国有土地使用证;
建设用地规划许可证;
建设工程规划许可证;
建设工程开工证;
商品房预售许可证。
8、商品房两书包含:
商品房质量说明书;
商品房使用说明书;
9、客户首次购房,首付需付几成?
20% |2成 |两成
10、做销售,一个中心是: ;二个能力是:应变能力、协调能力;
以客户为中心
11、客户买房三个重要原因:认可地段 ;认可( );认可价格 。
产品
12、介绍产品着重:地段 环境 交通 配套设施 价格/价值 房屋设计 主要建材。
二、判断题
1、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。(√)
2、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。(×)
3、一级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。(×)
4、三通一平时指水通、电通、路通、道路平整(×)
5、得房率是买房比较重要的一个指标,一般来说得房率越高越好。(√)
6、业主是指物业的所有人,即房屋所有权人和土地使用权人,是拥有物业的主人。(√)
7、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。(√ )
8、中国工商银行规定,贷款年限最长可以贷30年,贷款人年龄不得超过60岁。( √ )
9、房地产市场:主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。(√)
10、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。(X)
11、客户心理变化5个过程: 注意→兴趣→欲望→决心→行动。(√)
三、选择题
一、单项选择题(每题1分,共10分)
1、房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物,包括( D )和依托于之上的各种权益。
A、土地 B 、房屋 C、房地产 D、物质实体
2、建筑物包括房屋和( C )两大类。
A、其他地上定着物 B、建筑配件 C、构筑物 D、建筑设备
3、房地产的独一无二性是由( B )派生出来的。
A、易受限制性 B、不可移动性 C、供给有限性 D、价值量大
4、不动产物权中最主要、最核心的权利是( B )
A、使用权 B、所有权 C、物权 D、抵押权
5、设定房地产抵押权、典权等权利时,权利人应申请( D ) 登记。
A、注销 B、转移 C、变更 D、他项权利
6、下列不属于土地使用权出让方式的是( C )。
A、招标 B、拍卖 C、划拨 D、协议
7、正式宣布将实行住宅商品化的政策是在( C )年
A、1978 B、1979 C、1980 D、1982
8、目前产权登记方式是按( A )方式进行登记。
A、建筑面积 B、套内面积
C、套内使用面积 D、预售面积
9、当预售房屋的面积与登记面积出现误差,而合同未作约定时,面积误差比绝对值为(C ),买受人有权退房。
A、3% B、3%以内 C、超过3% D、超过2%
10、 具有最高法律效力 ,是制定其他法律的依据的是(C )
A、行政规章 B、法律 C、宪法 D、地方规章
二、多项选择题(每题2分,共10分)
1、我国目前土地使用权的用地方式有( CD )
A、买卖 B、租赁 C、出让 D、划拨
2、国有土地使用权被收回原因以下表述正确的是(ABCD):
A、土地使用权届满
B、提前收回土地使用权
C、土地使用者违约而收回
D、司法机关决定收回土地使用权
E、土地用途发生改变
3、下列关于合同无效说法正确的是( ABDE ):
A、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益
B、恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益
C、合同双方按自己的真实意愿订立合同
D、损害社会公共利益
E、违反法律、行政法规的强制性规定
4、取得房屋产权证后,房屋所有人拥有的权利(ABCD):
A.使用权
B.占有权
C.收益权,
D.处分权 。
5、房屋建筑结构分类标准(ABCD):
A.钢结构
B.钢筋混凝土结构
D.砖混结构
E.砖木结构
四、问答题
1. 什么是房地产?
房地产又称不动产,是房产和地产的总称,房产总是与地产连贯为一体的,具有整体性和不可分割性。
2、什么是按揭贷款?
即购房抵押贷款,是购房者以所购房屋之产权作抵押,有银行现行支付房款给开发商,以后购房者按月向银行支付本息的付款方式。
3、置业顾问的销售能力包括哪几种?
1、创造能力
2、判断及察言观色能力
3、自我驱动能力
4、人际沟通的能力
5、从业技术能力
6、说服顾客的能力
4、名词解释:(每题5分)
建筑面积:指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和。
绿化率:建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。
容积率:是指总建筑面积与建设用地面积之比值。
建筑密度:规划建筑用地范围内建筑基地面积总和/用地面积
得房率:套内建筑面积/套建筑面积
5、如何做一个优秀的置业顾问?
1、用心学习
2、学习积极的心态
3、培养你的亲和力
4、提高你的专业性水准
5、用心体会
6、用心做事
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随着我国经济发展和人们生活水平的不断提高,人们对食品安全越来越重视,食品安全已经成为一个重要的公共卫生问题。以下是由读文网小编整理关于食品安全知识题目的内容,希望大家喜欢!
一、判断题(对的打“√”错的打“×”,每题2分)
1、《食品安全法》于2009年5月1日起颁布施行。 ( )
2、餐饮具和盛放直接入口食品的容器,使用前应当洗净、消毒;炊具、用具用后应当洗净,保持清洁。 ( )
3 、食品生产经营人员应当保持个人卫生,穿戴整洁的工作衣帽,生产经营食品时可戴戒指,可染指甲油。 ( )
4、超过保质期的食品不允许使用,但通过高温、加热也可使用。( )
5、经营餐饮服务业,未取得《餐饮服务许可证》可以先营业,再办证。( )
6、患有痢疾、伤寒、病毒性肝炎、活动性肺结核、化脓性或渗出性皮肤病的,不得从事接触直接入口食品的工作。 ( )
7、食品生产经营人员每两年应进行健康检查,取得健康证明后方可参加工作。 ( )
8、食品生产经营者,贮存散装食品,可不标明生产日期。 ( )
9、取得《餐饮服务许可证》后,可以不悬挂、摆放。 ( )
10、从业人数较少的快餐饮食店可以不配备食品安全管理人员。 ( )
11、被吊销《餐饮服务许可证》的单位,其负责的主管人员自处罚决定作出之日起,5年内不得从事餐饮服务管理工作。 ( )
12、餐饮服务提供者应组织从业人员参加食品安全培训,学习食品法律、法规等。 ( )
13、餐饮服务提供者对食品采购的记录及相关资料,保存期限不得少于1年。 ( )
14、食品采购记录应当如实记录产品名称、规格、数量、生产批号、保质期、供货名称及联系方式、进货日期等,或有上述信息的票据。 ( )
15、餐饮服务单位可采购死因不明的禽、畜、兽、水产动物等,但使用时要高温处理。 ( )
16、混有异物的食品,可把异物去除之后再使用。 ( )
17、瓶装食品,可以不贴标签。 ( )
18、未经动物卫生监督机构检疫或者检疫不合格的肉类,或未经检验或检验不合格肉类制品禁止使用。 ( )
19、待加工食品及食品原料,可以不检查,直接加工使用。 ( )
20、食品库房,存放食品原料及灭害灵等产品要分类、分架、隔地、离墙存放。 ( )
21、使用集中消毒企业供应的餐具、饮具应当查验其经营资质,索取消毒合格证。 ( )
22、凉菜间冷藏的食品也可放入其它场所进行冷藏。 ( )
23、餐饮服务经营地址、许可范围改变,可不更换《餐饮服务许可证》。( )
24、办理《餐饮服务许可证》时间不长、可转让给他人使用。 ( )
25、为了改善食品味道,在食品加工过程中可添加一些中药材。 ( )
26、盛装化工原料的铁桶可盛装食用植物油。 ( )
27、餐饮服务单位的用水必须符合《生活饮用水卫生标准》的规定。( )
28、厨师在加工食品时必须穿戴清洁工作衣帽,但可抽烟。 ( )
29、餐饮服务单位如没有消毒柜等其它消毒设施,必须将使用过的餐饮具进行100℃沸水浸烫。 ( )
30、餐饮服务单位在选址时,周边10米范围内应无污染源。 ( )
31、《餐饮服务许可证》有效期届满30日前向原发证部门提出延续申请。( )
32、餐饮业可以先营业,经试营业生意好的再办理餐饮服务许可证。( )
33、发生食品安全事故的单位应立即采取封存等控制措施,并自事故发生之时2小时内应向所在地的县级餐饮环节食品安全监管部门报告。 ( )
34、餐饮业的排水沟出口应有网眼孔径小于6mm的金属隔栅或网罩,以防鼠类侵入。 ( )
35、食品处理区的门窗应装配严密,与外界直接相通门和可开启的窗应没有防蝇纱网或设置空气幕。 ( )
36、张某体格强壮是名厨师,所以张某身体肯定是健康的,不必做健康检查。 ( )
37、在国内销售的食品包装标签上必须有中文标识。 ( )
38、集体用餐配送单位可以不办《餐饮服务许可证》。 ( )
39、任何单位和个人有权举报餐饮服务许可实施中的违法行为,食品药品监督管理部门应当及时核实、处理。 ( )
40、直接入口的食品应当有小包装或者使用无毒、清洁的餐具盛放。( )
二、选择题(单选,每题2分)
1、长期使用铝制品作为食品容器,会引发下列哪些疾病( )
A、老年痴呆症 B、甲状腺肿大
C、肠胃疾病 D、癌症
2、通常,很多人由于食用了含大量亚硝酸盐的食物而中毒,酸菜中就含一定量的亚硝酸盐,吃酸菜是最好吃下列哪些食物,以减少亚硝酸盐的危害( )
A、新鲜蔬菜 B、绿色食品
C、富含有维生素C的果蔬 D、各种杂粮
3、剩饭的保存时间,以不隔夜为宜,尽量缩短在5-6小时,需提醒的是( )
A、剩饭在感官上正常,即可直接食用
B、剩饭在感官上正常,也必须加热后食用
C、剩饭在感官上正常,加热后也不能食用
D、剩饭在感官上不正常。加热后也可食用
4、患有下列哪中疾病的人员可以从事接触直接入口食品的工作( )
A、痢疾、伤寒、病情行肝炎等消化道传染病 B、活动性肺结核
C、化脓性或惨出性皮肤病 D、腰腿疼痛
5、下列哪些人员不经健康检查,可以参加餐饮服务工作( )
A、新参加工作的食品生产经营人员
B、临时参加工作的食品生产经营人员
C、体检满一年的食品生产经营人员
D、办好健康合格证明后,休假一月再上岗的人员
6、食品生产经营人员在食品生产经营过程中应保持个人卫生,以下哪项做法可以导致食品污染( )
A、戴戒指 B、戴口罩 C、穿戴洁净的衣帽 D、洗手消毒
7、食品从业人员必须取得( )方可上岗
A、厨师证 B、身份证
C、驾驶证 D、健康合格证
8、食品从业人员上岗时应遵守哪些个人卫生要求( )
A、穿戴清洁的工作服 B、在腹泻、皮肤伤口感染可以上岗
C、可以涂指甲油 D、可以不保持手的卫生
9、餐饮业原料采购的安全要求不包括( )
A、不得采购《食品安全法》规定禁止生产经营的食品
B、采购时应索取购物凭证、食品生产许可证、检验合格证、并做好采购登记。
C、采购的原料应抽样送检、检查合格方可使用
10、餐饮业烹调安全要求不包括( )
A、发现有腐败变质或感观性状异常的,不得进入烹调加工
B、回收的食品或辅料不得经烹调加工后再次供应
C、需要熟制加工的食品应烧煮透,其加工时的中心温度不得低于70度
D、加工后成品应与半成品、原料分开存放
看过“食品安全知识题目“
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都以为房地产经纪人挣钱,但像这样的业务员也是存在的。下面由读文网小编为你分享怎样才能做好房地产销售的相关内容,希望对大家有所帮助。
房地产销售好做吗?做房地产销售工作好吗?这样的问题总有朋友来问我。无论做房地产销售的您是处于什么目的,锻炼自己也好,想挣钱也好,还是相关专业的学生也好,但在选择房地产销售这个岗位之前,一定要先了解了解目前的形式和市场,之后再决定是否要进入房地产销售这个岗位。房地产销售是一个极具有挑战性的工作,每天接触的人,每天说出的话,每天观察客户的每一个细节,无论您是处于什么目的,这些是一定可以得到锻炼的,尤其是对于刚毕业的大学生,对个人成长,能力的提升都有益。
那么房地产销售好做吗?在回答这个问题前,先来说几点建议:
第一:亲和力:是顾客信任你的第一步,顾客愿意与你打交道,有问题也愿意来问你。
第二:公司组织的相关培训一定要认真听认真做笔记,如果连自己的产品特点都不了解,又如何去让顾客相信你呢?自己要很专业,房地产相关的新闻大事件等等都要随时关注,(这里推荐一个房地产最据影响力的微信公众号之一:中国房地产报),同时必须了解和掌握建筑结构、建筑材料、户型、采光、楼宇的建筑风格和与众不同之处等。
第三:换位思考:从顾客的角度和需求出发,解决顾客最关心最担心的问题,把顾客当作自己的亲人一样去对待,一个让人信任的销售才是一个好销售。
第四:顾客人脉资源再利用:建立一个属于自己的顾客圈,达到口碑效应,让顾客给我们介绍顾客,以上几上做的好才会达到这点。
第五:学会感恩:一个不懂感恩的人,暂时性的业绩好但走不远。说了这么多,让我回到最终的问题:房地产销售好做吗?实际没有好做不好做这一说,只要我们坚定目标,认定我要做的事情,就一定会成功!
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很多人可能会误以为,城市房地产税就是我们经常所说的房产税,其实,这是两样不同的东西,那到底城市房地产税与房产税有哪些区别呢?下面由读文网小编为你分享城市房地产税的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、城市房地产税与房产税概念的认识:
城市房地产税是指在中华人民共和国境内拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业作为城市房地产税的纳税义务人的一种税;
房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。
二、城市房地产税与房产税的征税范围不同:
城市房地产税的征税范围是在城市、县城、建制镇和矿区的房地产。开征地区和标准由各省确定。
房产税的征税范围具体指开征房产税的地区。房产税暂行条例规定,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围,由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
三、纳税义务人不同:
城市房地产税的纳税人是在我国境内拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业和外籍个人以及华侨、港澳台同胞;
房产税的纳税义务人是在城市、县城、建制镇和工矿区拥有房屋的单位和个人(但拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业和外籍个人以及华侨、港澳台同胞不适用《房产税暂行条例》的相应规定)。
四、计算方法不同:
城市房地产税的计税依据和税率有两种,属于非出租的房产,以标准房价计征,年税率为1.2%;属于出租的房产,以租收入计征,年税率为12%。城市房地产税实行按年征收,分期缴纳,具体纳税期限,由当地税务机关确定。
城市房地产税的计算公式:
(1)按照标准房价计税的,年应纳税额=适用单位标准房价×应税面积× 1.2%;
(2)按照标准房租价计税的,年应纳税额=适用单位标准房租价×应税面积×18%。
例:某中外合资企业,使用土地面积15000平方米。自有应税房产面积2000平方米,经核定平均单位标准房价为150元。
计算该企业每年应纳的城市房地产税。
解:应纳房产税额=2000×150×1.2% =3600元。
根据规定,中外合资经营企业使用的土地应征收土地使用费,不再征收地产税。该企业全年应缴纳城市房地产税3600元。
房产税的计算方法:
房产税计算方法,一是以房产原值为计税依据,需一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定,税率为1.2%;二是房产出租的,以房产租金收人为房产税的计税依据,税率12%。计算公式为:
(1)以房产原值为计税依据的
应纳税额=房产原值*(1-10%或30%)*税率(1.2%)
(2)以房产租金收入为计税依据的
应纳税额=房产租金收入*税率(12%)
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