为您找到与房地产投资基金管理运作模式有几种形式相关的共200个结果:
房地产投资基金的发展与转型,下面由读文网小编为你分享房地产投资基金的相关内容,希望对大家有所帮助。
2016年6月17日-18日,中国房地产俱乐部第十届杭州论坛在浙江省建筑科学设计研究院成功召开。此次论坛迎来了来自中国大陆各地、中国香港、美国、澳大利亚和泰国等国家和地区的近百位嘉宾,他们来自超过六十家知名房地产相关的企业或单位,领域涵盖了各类房地产开发商、各类金融机构及相关服务和咨询机构等。在此次论坛上,盛世神州投资基金管理(北京)股份有限公司的首席执行官李万明先生做了题为“房地产基金的发展与转型”的主题演讲,他在演讲中概括了房地产基金的发展现状,阐述了房地产基金的五大转型方向,并分享了盛世神州基金在此领域的实践经验。
以下为李万明先生发言实录:非常高兴在杭州与大家交流!我1985年在杭州工作过,只有半年,很喜欢杭州。1992年离开建设部下海做房地产,也是从万通起步的,当年大老板们对我们职员非常好,正因为有这么宽容的环境,员工们才能够发展起来。盛世神州基金是我们银信地产和多家房地产开发投资商一起发起的,于2010年成立,主发起人是银信地产,发起人还包括阳光100、复地集团等。
由于时间有限,我简单谈谈我的想法。对于未来房地产基金应该怎么走,我结合当前房地产形势、房地产投资基金的发展历程、房地产基金的转型以及盛世神州做的一些实践这三个方面做一些我的分析。
第一部分,谈一谈当前房地产形势。首先第一个特点,现在全国房地产库存量仍然很大,住宅超过7亿平方米,实际上商业库存量更难去化。
第二个特点,从去年开始大量放水的情况下,整个销售有所好转,新增供应量预计会减少。因为去年、前年拿的地少,开盘的也少,所以条件也是好的,有利的。
第三个特点是国家的政策越来越明显,不像温时期的一刀切,现在鼓励差异化,有些去库存,有些控制售价,甚至限购,很多地方新政已经出台了。
分析房地产销售量,可以比较前几年例如2011年、2012年的状况。当年销量都在11亿左右,13年卖的不错,14年少了,15年又多了。会有振荡,但没有像以前那么厉害,应该说现在从统计学的角度来说,曲线已经趋于平稳。中国在城市化过程中的需求,增量已经很难了,但是刚性需求包括改善型需求每年带来的去化量还是有的,只要房价不涨得太疯狂,我们认为这个水平线能维持三五年。当然也要看国家的一些政策,金融政策是否鼓励购房者等等。
城市分化非常明显,一二线城市增长迅猛,库存量很少,去化周期很快,但确实三四线城市问题很严重。前不久看到报道,说南昌去化周期短的同时,但江西好几个地级市房子库存很大,这个现象很严重,欠发达地区,包括河南、西安的一些地级市和县级市,实际上需求量跟不上,原因是城市化缺乏后劲,本地没有很多商业和就业机会,所以对于进城的要求不够,购房置业去支撑他生活的基础有难度。所以这个问题应该正视,不应该去三四线城市去投资。但是大城市需求非常大,有刚性支撑,价格在上涨。
我们希望价格不要过快的上涨。今天早上湖北副省长也说了一个观点很有道理,房价如果涨的太快,毕竟上涨是因为货币供应造成的。对于需求和长期的金融效益来说是达不到水平的。价格是由使用价值来决定的,使用价值体现在每一个月的租金,但租金回报率现在仍然很低,因此现在的投资方向还是偏向比较好的城市,包括长三角的一些地级市。
房地产企业的分化非常严重,全国百强企业销售比已经达到了40%多的份额。剩下的九万房地产企业才占到50%多,实际上每家非常小,所以地级市的很多企业都出现了问题。有很多企业鉴于流动性困难向银行贷款,贷款之后又不想投资房地产了,所以对于小房企来说确实面临困难。
转型合作,大型房地产企业把自己做成基金,这也是一个非常常见的现象,前二十位、前十位的房企做得非常到位。当然也有一些房企参与银行的开设,甚至也有金融机构去参与房地产,当然对小房企往哪方面走,这是一个问题。
我们想,对于小型房地产企业来说,可能也面临着更大的转型,但往哪里转?彻底离开房地产也不是一个很好的选择,因为全国各种行业都不是那么景气,都不容易做。转型是要转,但怎么转,怎么样使我们企业能够继续产生价值?第二部分,谈一谈房地产私募基金的发展历程。房地产私募基金前几年发展得比较快,2010年很多人把它称为元年。之后逐渐减缓,我们期盼着往后的发展能够有更多有实力的、有信誉的专业房地产基金继续在这个行业上奋斗,形成社会的一种信任。我们能够替人理财,能够替人产生收益。很多基金带来的收益不错,尽管个别的出现问题,但这种现象毕竟还是少的。可以说地级市的房地产基金还没有发展起来就消失了,这也是一个比较好的现象,不像P2P。当然,我们看到更多的是大的资管公司进入房地产基金投资行业。虽然这方面管理欠缺,但这正好是专业房地产基金、我们专业人士要做的事情,能够帮助其管理。
再回到传统的分析,房地产基金具备什么样的特点?它应该是一种介于股权投资和债权投资之间,它能够帮助企业增加资本。总体来说,发展得还是很不错,在国外更是如此。
当然,相应的风险也是一样的,回报介于债权和股权之间,风险也是介于债权和股权之间。房地产基金长期以来发展得很好,特别在美国及一些发达国家,它还是很有生命力的,对大家有吸引力,同时有一定的安全性。
当然,作为房地产基金的管理者,应该具备的一些优势或者条件。以下五个方面很重要:第一管理团队通常具有丰富的房地产开发经验;第二项目投资价值判断能力强,这个是前期吸引投资者很重要的一点;第三投资中期对于项目运营及风险管控能力强;第四项目中期小障碍的应对能力强;第五是项目进展极端不顺的时候接盘能力强,专业的基金都应该把注意力放在后面的化解上,出现问题要及时解决,不要扔在那里。
也许我这个话不一定合理,我认为中国房地产基金发展有以下几个阶段。第一个阶段是90年开始,中外合资项目开发。当时常常以房地产基金的形式,并不是完全通过股权;第二个阶段是外资收购商业物产及高端住宅的阶段,包括一些新加坡的基金进入;第三个阶段是限外扶内,外汇进不来,有一定的政策倾向。此时本土PE逐渐发展起来,《有限合伙企业法》在修改之后出台,这些跟国家政策有关系;第四个阶段,也就是房地产经历元年之后,从2010年开始房地产PE的大发展。我想可不可以这么定义,从2014年年底开始到2015年年初,房地产基金进入了转型期,原因有几个,这之后房地产基金的投资方向、投资策略和投资人发生了变化。
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中国证券投资基金业协会(中国基金业协会)发布《私募投资基金募集行为管理办法》,自2016年7月15日施行。下面由读文网小编为你详细介绍私募投资基金募集行为管理办法的相关法律知识。
第一章 总则
第一条 为了规范私募投资基金(以下简称私募基金)的募集行为,促进私募基金行业健康发展,保护投资者及相关当事人的合法权益,根据《证券投资基金法》、《私募投资基金监督管理暂行办法》(以下简称《私募办法》)等法律法规的规定,制定本办法。
【解读】制定依据:《募集行为办法》上位法是《证券投资基金法》和《私募投资基金监督管理暂行办法》(即证监会105号文),需要说明的是:
1、105号文年底可能会被《私募投资基金管理条例》所代替,届时本办法也会进行相应的调整;
2、本办法属于自律性规则,只有中基协可以依次对会员进行监管或处罚,其他机构或机关均无权援引。
第二条 私募基金管理人、在中国证监会注册取得基金销售业务资格并已成为中国证券投资基金业协会会员的机构(以下统称募集机构)及其从业人员以非公开方式向投资者募集资金的行为适用本办法。
在中国证券投资基金业协会(以下简称中国基金业协会)办理私募基金管理人登记的机构可以自行募集其设立的私募基金,在中国证监会注册取得基金销售业务资格并已成为中国基金业协会会员的机构(以下简称基金销售机构)可以受私募基金管理人的委托募集私募基金。其他任何机构和个人不得从事私募基金的募集活动。
本办法所称募集行为包含推介私募基金,发售基金份额(权益),办理基金份额(权益)认/申购(认缴)、赎回(退出)等活动。
【解读】适用范围:本办法明确私募基金的募集主体——1、在中基协已办理登记的私募基金管理人;2、有公募基金销售牌照并成为中基协会员的机构。单纯取得基金销售资格的机构不能受托募集私募基金,否则可能招致证监会的处罚。
第三条 基金业务外包服务机构就其参与私募基金募集业务的环节适用本办法。
本办法所称基金业务外包服务机构包括为私募基金管理人提供募集服务的基金销售机构,为私募基金募集机构提供支付结算服务、私募基金募集结算资金监督、份额登记等与私募基金募集业务相关服务的机构。前述基金业务外包服务机构应当遵守中国基金业协会基金业务外包服务相关管理办法。
【解读】外包服务机构:外包服务机构分基金销售机构和基金业务外包服务机构,基金销售机构受本办法约束,基金业务外包服务机构除适用本办法外,还受《基金业外外包服务管理办法》(尚在制定中,未正式发布)约束。
第四条 从事私募基金募集业务的人员应当具有基金从业资格(包含原基金销售资格),应当遵守法律、行政法规和中国基金业协会的自律规则,恪守职业道德和行为规范,应当参加后续执业培训。
【解读】从业人员:本办法要求从事私募基金募集人员要有基金从业资格,这一点对基金销售机构而言问题不大,对私募基金管理人而言,可能一时半会没有这么多有资格的从业人员。另外,在法律责任方面,如果从事基金募集人员缺少基金从业资格,并无相应的法律后果。
第五条 中国基金业协会依照法律法规、中国证监会相关规定及中国基金业协会自律规则,对私募基金募集活动实施自律管理。
【解读】行业自律:强调本办法的性质,属行业协会自律规则,对行业协会会员之外成员原则上无约束力。
第二章 一般规定
第六条 募集机构应当恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉,防范利益冲突,履行说明义务、反洗钱义务等相关义务,承担特定对象确定、投资者适当性审查、私募基金推介及合格投资者确认等相关责任。
募集机构及其从业人员不得从事侵占基金财产和客户资金、利用私募基金相关的未公开信息进行交易等违法活动。
【解读】募集机构的责任:本条分两款分别从肯定性和禁止性两个方面原则性规定募集机构的义务和责任。遇有特殊情形本办法做出明确处罚规定的,中基协完全可以依照此条给予募集机构相应的处分或处罚。本条第二款内容在征求意见稿中只规定适用于基金销售机构,在办法中扩大适用至私募基金管理人。
第七条 私募基金管理人应当履行受托人义务,承担基金合同、公司章程或者合伙协议(以下统称基金合同)的受托责任。委托基金销售机构募集私募基金的,不得因委托募集免除私募基金管理人依法承担的责任。
【解读】管理人责任:相比于征求意见稿,本办法新增“承担基金合同、公司章程或合伙协议”的受托责任,全面覆盖了我国目前所有的私募基金类型。同时该条明确了委托募集最终的责任主体是私募基金管理人,这一责任并不因委托募集而免除。
第八条 私募基金管理人委托基金销售机构募集私募基金的,应当以书面形式签订基金销售协议,并将协议中关于私募基金管理人与基金销售机构权利义务划分以及其他涉及投资者利益的部分作为基金合同的附件。基金销售机构负责向投资者说明相关内容。
基金销售协议与作为基金合同附件的关于基金销售的内容不一致的,以基金合同附件为准。
【解读】基金销售协议:本办法中的基金销售协议,笔者理解为更应该是“委托销售协议”,管理人和销售机构之间对权利义务的划分,严格说属于内部约定,但应当向投资者如实披露。如果事后因此而发生纠纷,投资者可依据合同法第402条、403条规定选择起诉。第二,相比于征求意见稿,本条增加了“基金销售协议与作为基金合同附件不一致的解决办法,即以基金合同附件为准”。
第九条 任何机构和个人不得为规避合格投资者标准,募集以私募基金份额或其收益权为投资标的的金融产品,或者将私募基金份额或其收益权进行非法拆分转让,变相突破合格投资者标准。募集机构应当确保投资者已知悉私募基金转让的条件。
投资者应当以书面方式承诺其为自己购买私募基金,任何机构和个人不得以非法拆分转让为目的购买私募基金。
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【解读】禁止违规拆分转让:本条两款分别针对募集机构和投资者,第一:私募基金拆分主要包括份额拆分和收益权拆分,两种拆分都会突破合格投资者的标准,因此被严令禁止;同时,相比于征求意见稿,办法增加了“募集机构应当确保投资者已知悉私募基金转让的条件”,这一规定远比征求意见稿中“基金合同约定转让条件”的要求更为苛刻。如何确保投资者已知悉私募基金转让条件,实践中一是在基金合同中就转让条件部分用黑体强调,二是将私募基金转让条件,单独让投资者抄写一份并签名。第二,告诫投资者只能为个人买基金,且不能购买拆分后的基金,否则只能后果自负。
第十条 募集机构应当对投资者的商业秘密及个人信息严格保密。除法律法规和自律规则另有规定的,不得对外披露。
【解读】保密义务:本条规定了募集机构对投资者商业秘密及个人信息的保密义务,属常规规定。
第十一条 募集机构应当妥善保存投资者适当性管理以及其他与私募基金募集业务相关的记录及其他相关资料,保存期限自基金清算终止之日起不得少于10年。
【解读】资料保存义务:本条明确了募集机构的资料保存义务,基本上与募集有关的资料都需要妥善保存,另值得注意的是,保存期限自基金清盘终止之日起不少于10年,而不是只保存10年。有的私募股权基金本身存续期就很长,比如5+2、7+2等,如加上本条规定的10年,其募集资料保存义务接近20年。这对募集机构的档案管理提出了较高的要求。
第十二条 募集机构或相关合同约定的责任主体应当开立私募基金募集结算资金专用账户,用于统一归集私募基金募集结算资金、向投资者分配收益、给付赎回款项以及分配基金清算后的剩余基金财产等,确保资金原路返还。
本办法所称私募基金募集结算资金是指由募集机构归集的,在投资者资金账户与私募基金财产账户或托管资金账户之间划转的往来资金。募集结算资金从投资者资金账户划出,到达私募基金财产账户或托管资金账户之前,属于投资者的合法财产。
【解读】开立募集专用账户:本条规定的“募集专用账户”与我们之前常提及的“托管账户”,笔者理解本质上并无多大差别,主要是负责募集资金的安全以及确保资金原路返还,取消了征求意见稿中“私募基金管理人与监督机构联名开立”的规定,开立主体扩大到募集机构或相关合同约定的责任主体。但条款中又同时出现“托管资金账户”字眼,显得不很严谨。
第十三条 募集机构应当与监督机构签署账户监督协议,明确对私募基金募集结算资金专用账户的控制权、责任划分及保障资金划转安全的条款。监督机构应当按照法律法规和账户监督协议的约定,对募集结算资金专用账户实施有效监督,承担保障私募基金募集结算资金划转安全的连带责任。
取得基金销售业务资格的商业银行、证券公司等金融机构,可以在同一私募基金的募集过程中同时作为募集机构与监督机构。符合前述情形的机构应当建立完备的防火墙制度,防范利益冲突。
本办法所称监督机构指中国证券登记结算有限责任公司、取得基金销售业务资格的商业银行、证券公司以及中国基金业协会规定的其他机构。监督机构应当成为中国基金业协会的会员。
私募基金管理人应当向中国基金业协会报送私募基金募集结算资金专用账户及其监督机构信息。
【解读】募集专用账户监督:本条规定的“监督协议”类似于业内常提及的“托管协议”,但从条款具体内容看,显然监督的范畴要大于托管。同委托募集协议一样,监督协议同样需要明确协议各方的法律责任,实践中如监督机构出现重大过错,投资者能否向监督机构主张权利,这是至今仍很有争议的问题。另外,中基协允许金融机构同时担任募集机构和监督机构,条件是取得基金销售资格、建立完备的防火墙制度。
第十四条 涉及私募基金募集结算资金专用账户开立、使用的机构不得将私募基金募集结算资金归入其自有财产。禁止任何单位或者个人以任何形式挪用私募基金募集结算资金。私募基金管理人、基金销售机构、基金销售支付机构或者基金份额登记机构破产或者清算时,私募基金募集结算资金不属于其破产财产或者清算财产。
【解读】募集专用账户资金安全:本条意在规定募集专用账户内的资金属性,不属于账户开立机构所有,也不属于使用机构所有,到底应当归谁所有呢?条款中没有给出明确的规定,严格说,基金就是一堆钱的组合,很难确定组合后的资金所有权,因此办法有意规避了这一话题。本条后半句明确提到该账户内的资金不属于破产或清算财产,应当说对投资者是一个定心丸。实践中与此相对应的是,投资者个人因债务问题被起诉,其在专用账户中享有的基金份额能否被冻结或者如何冻结,是一个颇值得研究的问题。
第十五条 私募基金募集应当履行下列程序:
(一)特定对象确定;
(二)投资者适当性匹配;
(三)基金风险揭示;
(四)合格投资者确认;
(五)投资冷静期;
(六)回访确认。
【解读】募集程序:本条是办法新增加的,征求意见稿并无此规定。在第二章一般规定中规定了募集的一般程序,但在随后的立法行文中却并未按前述程序逐一规范,显有多此一举之嫌,笔者更愿意将此理解为中基协的倡导性规定,并无实质性意义。
第三章 特定对象的确定
第十六条 募集机构仅可以通过合法途径公开宣传私募基金管理人的品牌、发展战略、投资策略、管理团队、高管信息以及由中国基金业协会公示的已备案私募基金的基本信息。
私募基金管理人应确保前述信息真实、准确、完整。
【解读】公开宣传信息:本条明确了募集机构可以公开宣传的信息,值得注意两点:一是相比征求意见稿,办法新增可公开“管理团队、高管信息”,中基协公示的已备案私募基金的基本信息也是可以公开宣传的;二是前述范围为穷尽列举!即除此项列举之外,其他的信息均不得公开宣传。
第十七条 募集机构应当向特定对象宣传推介私募基金。未经特定对象确定程序,不得向任何人宣传推介私募基金。
【解读】向特定对象推介:本条强调首先履行特定对象确定程序,然后才能向特定对象宣传推介私募基金。增加前置程序规定,中基协期望能用前置程序界定特定对象,当然这一初衷愿望是良好的,但在实践中对“特定对象”的内涵和外延一直争议颇大,理解也是莫衷一是。
第十八条 在向投资者推介私募基金之前,募集机构应当采取问卷调查等方式履行特定对象确定程序,对投资者风险识别能力和风险承担能力进行评估。投资者应当以书面形式承诺其符合合格投资者标准。
投资者的评估结果有效期最长不得超过3年。募集机构逾期再次向投资者推介私募基金时,需重新进行投资者风险评估。同一私募基金产品的投资者持有期间超过3年的,无需再次进行投资者风险评估。
投资者风险承担能力发生重大变化时,可主动申请对自身风险承担能力进行重新评估。
【解读】特定对象调查程序:本条确立了问卷调查作为募集机构确定特定对象的主要方法,通过问卷调查结果,藉以评估投资者的风险识别能力和风险承担能力,从而将投资者圈定在一定范围内;同时强调投资者书面自认合格,从不同方面加强合格投资者的认定。另外,办法保留了评估结果最长有效期3年的期限,但在征求意见稿的基础上增加了一个豁免情形,即如果是同一私募基金产品的投资者持有期间超过3年的,则免于再次进行投资者风险评估。
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第十九条 募集机构应建立科学有效的投资者问卷调查评估方法,确保问卷结果与投资者的风险识别能力和风险承担能力相匹配。募集机构应当在投资者自愿的前提下获取投资者问卷调查信息。问卷调查主要内容应包括但不限于以下方面:
(一)投资者基本信息,其中个人投资者基本信息包括身份信息、年龄、学历、职业、联系方式等信息;机构投资者基本信息包括工商登记中的必备信息、联系方式等信息;
(二)财务状况,其中个人投资者财务状况包括金融资产状况、最近三年个人年均收入、收入中可用于金融投资的比例等信息;机构投资者财务状况包括净资产状况等信息;
(三)投资知识,包括金融法律法规、投资市场和产品情况、对私募基金风险的了解程度、参加专业培训情况等信息;
(四)投资经验,包括投资期限、实际投资产品类型、投资金融产品的数量、参与投资的金融市场情况等;
(五)风险偏好,包括投资目的、风险厌恶程度、计划投资期限、投资出现波动时的焦虑状态等。
《私募基金投资者问卷调查内容与格式指引(个人版)》详见附件一。
【解读】调查问卷内容:本条主要是规定调查问卷内容:1、中基协发布的《私募基金投资者问卷调查内容与格式指引(个人版)内容相对已经比较全面了,但在该指引中首先需要投资者自己给自己打分,问卷中5大方面包括每一小题能有具体的分值分配最好,这样便于投资者自己给自己打分,另外在募集机构给投资者的打分与投资者自评打分出现较大反差时,该如何解决呢?这可能是募集机构需要在实务众解决的问题;2、之所以中基协只发布了个人版指引,是因为针对法人投资者按证监会105号文,只需核实其净资产是否达到1000万即可,无需再填写调查问卷。
第二十条 募集机构通过互联网媒介在线向投资者推介私募基金之前,应当设置在线特定对象确定程序,投资者应承诺其符合合格投资者标准。前述在线特定对象确定程序包括但不限于:
(一)投资者如实填报真实身份信息及联系方式;
(二)募集机构应通过验证码等有效方式核实用户的注册信息;
(三)投资者阅读并同意募集机构的网络服务协议;
(四)投资者阅读并主动确认其自身符合《私募办法》第三章关于合格投资者的规定;
(五)投资者在线填报风险识别能力和风险承担能力的问卷调查;
(六)募集机构根据问卷调查及其评估方法在线确认投资者的风险识别能力和风险承担能力。
【解读】在线特定对象调查程序:本条主要是基于近两年来我国互联网非公开股权融资发展势头凶猛而制定。总体上而言,同前文线下特定对象确定并无实质不同,一样的有投资者自认合格,一样的有问卷调查,一样的有募集机构评估其风险能力;所不同的是,募集机构需核实用户的注册信息、投资者同意相关网络服务协议但投资者无需为自己打分。尽管如此,但笔者仍然相信,这一规定会对当下的互联网非公开股权融资带来极大的发展和促进。
第四章 私募基金推介
第二十一条 募集机构应当自行或者委托第三方机构对私募基金进行风险评级,建立科学有效的私募基金风险评级标准和方法。
募集机构应当根据私募基金的风险类型和评级结果,向投资者推介与其风险识别能力和风险承担能力相匹配的私募基金。
【解读】基金风险评级:本条是办法的新规定,征求意见稿内容中并无此条。对私募基金的风险评级,证监会105号文有过规定(第十七条 私募基金管理人自行销售或者委托销售机构销售私募基金,应当自行或者委托第三方机构对私募基金进行风险评级,向风险识别能力和风险承担能力相匹配的投资者推介私募基金。)。应当说,办法规定的评级主体由105号文规定的私募基金管理人扩大到募集机构。但现实中,募集机构自行确定的风险评级缺乏一定的可信度,另大多数评级机构都由基金销售机构、基金托管机构兼任,社会上真正独立的第三方评级还比较少。市场呼唤把更多的私募基金评级工作交给市场上专业的人士来做。
第二十二条 私募基金推介材料应由私募基金管理人制作并使用。私募基金管理人应当对私募基金推介材料内容的真实性、完整性、准确性负责。
除私募基金管理人委托募集的基金销售机构可以使用推介材料向特定对象宣传推介外,其他任何机构或个人不得使用、更改、变相使用私募基金推介材料。
【解读】推介材料责任方:本条明确了私募基金推介材料由私募基金管理人制作并使用,同时私募基金管理人对推介材料的真实性、完整性和准确性负责,删除了征求意见稿中募集机构(包括基金销售机构)的责任,也就是说,尽管基金销售基金接受私募基金管理人委托销售基金,但对基金推介材料的真实性、完整性和准确性是不用负责任的。
第二十三条 募集机构应当采取合理方式向投资者披露私募基金信息,揭示投资风险,确保推介材料中的相关内容清晰、醒目。私募基金推介材料内容应与基金合同主要内容一致,不得有任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。如有不一致的,应当向投资者特别说明。私募基金推介材料内容包括但不限于:
(一)私募基金的名称和基金类型;
(二)私募基金管理人名称、私募基金管理人登记编码、基金管理团队等基本信息;
(三)中国基金业协会私募基金管理人以及私募基金公示信息(含相关诚信信息);
(四) 私募基金托管情况(如无,应以显著字体特别标注)、其他服务提供商(如律师事务所、会计师事务所、保管机构等),是否聘用投资顾问等;
(五)私募基金的外包情况;
(六)私募基金的投资范围、投资策略和投资限制概况;
(七)私募基金收益与风险的匹配情况;
(八)私募基金的风险揭示;
(九) 私募基金募集结算资金专用账户及其监督机构信息;
(十)投资者承担的主要费用及费率,投资者的重要权利(如认购、赎回、转让等限制、时间和要求等);
(十一)私募基金承担的主要费用及费率;
(十二)私募基金信息披露的内容、方式及频率;
(十三)明确指出该文件不得转载或给第三方传阅;
(十四)私募基金采取合伙企业、有限责任公司组织形式的,应当明确说明入伙(股)协议不能替代合伙协议或公司章程。说明根据《合伙企业法》或《公司法》,合伙协议、公司章程依法应当由全体合伙人、股东协商一致,以书面形式订立。申请设立合伙企业、公司或变更合伙人、股东的,并应当向企业登记机关履行申请设立及变更登记手续;
(十五)中国基金业协会规定的其他内容。
【解读】推介材料内容:本条规定了基金推介材料的主要内容,值得注意的有几点:
1、基金推介材料内容应与基金合同的主要内容一致,不应有虚假记载、误导陈述和重大遗漏;
2、材料内容中需要揭示该基金的服务提供商,包括律师事务所、会计师事务所,相信这对很多律师而言是个好消息;
3、材料推介中第14项,系在原征求意见稿的基础上新增的。说明入伙协议书、入股协议书不能替代合伙协议和公司章程,这对遏制当前很多私募基金运行中惯常采用的签订入伙协议书、入股协议书而不办理相应的工商变更登记乱像,是有着积极作用的。换个角度看,这也是中基协正式宣告私募股权基金、私募创投基金等非私募证券投资基金的监管权,即不再局限于对基金合同的监管。
4、材料推介中的私募基金风险提示环节尤为重要,要求相关内容清晰、醒目,募集机构应当采取合理方式提请投资者注意,具体方式实践中比较多样,在此不予赘述。
第二十四条 募集机构及其从业人员推介私募基金时,禁止有以下行为:
(一)公开推介或者变相公开推介;
(二)推介材料虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏;
(三)以任何方式承诺投资者资金不受损失,或者以任何方式承诺投资者最低收益,包括宣传“预期收益”、“预计收益”、“预测投资业绩”等相关内容;
(四)夸大或者片面推介基金,违规使用“安全”、“保证”、“承诺”、“保险”、“避险”、“有保障”、“高收益”、“无风险”等可能误导投资人进行风险判断的措辞;
(五)使用“欲购从速”、“申购良机”等片面强调集中营销时间限制的措辞;
(六)推介或片面节选少于6个月的过往整体业绩或过往基金产品业绩;
(七)登载个人、法人或者其他组织的祝贺性、恭维性或推荐性的文字;
(八)采用不具有可比性、公平性、准确性、权威性的数据来源和方法进行业绩比较,任意使用“业绩最佳”、“规模最大”等相关措辞;
(九)恶意贬低同行;
(十)允许非本机构雇佣的人员进行私募基金推介;
(十一)推介非本机构设立或负责募集的私募基金;
(十二)法律、行政法规、中国证监会和中国基金业协会禁止的其他行为。
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【解读】禁止的推介行为:办法保留了征求意见稿中比较严格的要求,主要是对相关宣传上作了一些禁止,典型如使用安全、高收益、无风险等字样,使用欲购从速、申购良机等措施,使用业绩最佳、规模最大等词语,片面推介以往短于6个月的基金业绩等,在这里重要要说的是第(三)项,即以任何方式承诺保本保收益,包括“预期收益、预计收益、预测投资业绩”等。
应当说,我国私募基金市场包括私募证券基金,长期以来一直奉行的“预期收益”这一宣传策略,在于规避“保本保收益”触碰非法集资的法律红线。征求意见稿此条一出,业内争议纷纷。一是强调银行理财产品、信托计划产品,提供预期收益率是监管明确允许的做法,而私募基金何以不能通过预测收益率进行宣传?二是比较分析国外各大私募基金,都是以预期收益率作为宣传,保本的也是经常有,为何到了国内就不行了。尽管如此,中基协还是力排众议,坚持了征求意见稿中的这一规定。
那么问题来了,现在中基协禁止私募基金“预期收益”、“预测投资业绩”宣传,那么募集机构靠什么来吸引合格投资者?当然具有一定品牌效应、过往业绩良好的基金管理人在募集资金方面不会有太大的问题,相比之下中小私募基金管理人就很煎熬,如此一来势必会产生大量的“抽屉协议”。笔者认为这条在实际执行中会非常的困难。
第二十五条 募集机构不得通过下列媒介渠道推介私募基金:
(一)公开出版资料;
(二)面向社会公众的宣传单、布告、手册、信函、传真;
(三)海报、户外广告;
(四)电视、电影、电台及其他音像等公共传播媒体;
(五)公共、门户网站链接广告、博客等;
(六)未设置特定对象确定程序的募集机构官方网站、微信朋友圈等互联网媒介;
(七)未设置特定对象确定程序的讲座、报告会、分析会;
(八)未设置特定对象确定程序的电话、短信和电子邮件等通讯媒介;
(九)法律、行政法规、中国证监会规定和中国基金业协会自律规则禁止的其他行为。
【解读】禁止的推介载体:本条是对证监会105号文第十四条的细化(第十四条私募基金管理人、私募基金销售机构不得向合格投资者之外的单位和个人募集资金,不得通过报刊、电台、电视、互联网等公众传播媒体或者讲座、报告会、分析会和布告、传单、手机短信、微信、博客和电子邮件等方式,向不特定对象宣传推介。)需要特别注意的是,未设置特定对象的微信朋友圈、未经特定对象确定程序的电话、短信、邮件,这都是现实中推介工作人员常常会触碰之红线。未设置特定对象确定的讲座、报告会、分析会在实践中也经常用到,但同微信朋友圈一样,实践中相对比较难把握,监管起来也很有难度。
第五章 合格投资者确认及基金合同签署
第二十六条 在投资者签署基金合同之前,募集机构应当向投资者说明有关法律法规,说明投资冷静期、回访确认等程序性安排以及投资者的相关权利,重点揭示私募基金风险,并与投资者签署风险揭示书。
风险揭示书的内容包括但不限于:
(一)私募基金的特殊风险,包括基金合同与中国基金业协会合同指引不一致所涉风险、基金未托管所涉风险、基金委托募集所涉风险、外包事项所涉风险、聘请投资顾问所涉风险、未在中国基金业协会登记备案的风险等;
(二)私募基金的一般风险,包括资金损失风险、基金运营风险、流动性风险、募集失败风险、投资标的的风险、税收风险等;
(三)投资者对基金合同中投资者权益相关重要条款的逐项确认,包括当事人权利义务、费用及税收、纠纷解决方式等。
《私募投资基金风险揭示书内容与格式指引》详见附件二。
【解读】风险揭示书内容:本条是对证监会105号文第十六条的细化,中基协并给出了详细的《风险揭示书内容与格式指引》,实践中私募募集机构只需参照该指引执行即可。然而笔者疑惑的是,该《风险揭示书内容与格式指引》同样也适用于机构或企业投资者么?从该指引的具体内容看,显然是适用于机构和企业投资者的。前面的调查问卷风险能力评估既然不适用于法人投资者,为何到了风险揭示这一块又适用于法人投资者呢?
第二十七条 在完成私募基金风险揭示后,募集机构应当要求投资者提供必要的资产证明文件或收入证明。
募集机构应当合理审慎地审查投资者是否符合私募基金合格投资者标准,依法履行反洗钱义务,并确保单只私募基金的投资者人数累计不得超过《证券投资基金法》、《公司法》、《合伙企业法》等法律规定的特定数量。
【解读】合格投资者确认确认程序:本条强调募集机构应当要求投资者提供资产证明文件或收入证明,以此达到确认其是否合格投资者的目的,然而这种证明文件的真实性由谁来担责?或者只要形式上有就行?
本条第二款是办法新增条款,强调募集机构的反洗钱义务,并确保投资者人数累计不超过特定数量(有限公司50人、有限公司50人、股份公司50人、企业型基金200人)。
第二十八条 根据《私募办法》,私募基金的合格投资者是指具备相应风险识别能力和风险承担能力,投资于单只私募基金的金额不低于100万元且符合下列相关标准的机构和个人:
(一)净资产不低于1000万元的机构;
(二)金融资产不低于300万元或者最近三年个人年均收入不低于50万元的个人。
前款所称金融资产包括银行存款、股票、债券、基金份额、资产管理计划、银行理财产品、信托计划、保险产品、期货权益等。
【解读】合格投资者标准:本条所确定的合格投资者标准,与证监会105号文第十二条的规定一致,并无变化。
第二十九条 各方应当在完成合格投资者确认程序后签署私募基金合同。
基金合同应当约定给投资者设置不少于二十四小时的投资冷静期,募集机构在投资冷静期内不得主动联系投资者。
(一)私募证券投资基金合同应当约定,投资冷静期自基金合同签署完毕且投资者交纳认购基金的款项后起算;
(二)私募股权投资基金、创业投资基金等其他私募基金合同关于投资冷静期的约定可以参照前款对私募证券投资基金的相关要求,也可以自行约定。
【解读】投资冷静期:本条确定的投资者冷静期制度,是私募基金首次提及,证监会105号文并无类似规定。合格投资者确认——签署基金合同——冷静期,从私募证券投资基金合同约定看,冷静期自基金合同前述完毕且投资者缴纳认购机构的款项后起算,基本上是赋予了投资者24小时内可以返回的一种权利,这种权利可以行使,也可以放弃。这样就需要募集机构及时确认投资者缴纳认购基金款项的具体时点,最好能在基金合同中写明。
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第三十条 募集机构应当在投资冷静期满后,指令本机构从事基金销售推介业务以外的人员以录音电话、电邮、信函等适当方式进行投资回访。回访过程不得出现诱导性陈述。募集机构在投资冷静期内进行的回访确认无效。
回访应当包括但不限于以下内容:
(一)确认受访人是否为投资者本人或机构;
(二)确认投资者是否为自己购买了该基金产品以及投资者是否按照要求亲笔签名或盖章;
(三)确认投资者是否已经阅读并理解基金合同和风险揭示的内容;
(四)确认投资者的风险识别能力及风险承担能力是否与所投资的私募基金产品相匹配;
(五)确认投资者是否知悉投资者承担的主要费用及费率,投资者的重要权利、私募基金信息披露的内容、方式及频率;
(六)确认投资者是否知悉未来可能承担投资损失;
(七)确认投资者是否知悉投资冷静期的起算时间、期间以及享有的权利;
(八)确认投资者是否知悉纠纷解决安排。
【解读】回访确认:本条确定的回访制度系首次提及,是中基协赋予募集机构的一项特殊义务。按说有了冷静期制度,冷静期满后投资者不反悔的,基金合同即告生效,中基协希望用募集机构回访的方式对投资者再次进行提醒,并限定:回访主体——只能是基金销售推介业务以外的人员,只能是前台或客服了;回访方式——电话、邮件或信函;回访内容——前述八大类。如此一来,募集机构要增加必要的人力、物力,一方面要保留回访的记录包括录音电话等,另一方面要对回访的不配合作出必要的处理。
第三十一条 基金合同应当约定,投资者在募集机构回访确认成功前有权解除基金合同。出现前述情形时,募集机构应当按合同约定及时退还投资者的全部认购款项。
未经回访确认成功,投资者交纳的认购基金款项不得由募集账户划转到基金财产账户或托管资金账户,私募基金管理人不得投资运作投资者交纳的认购基金款项。
【解读】回访的后果:本条是在征求意见稿的基础上新增条款,具体含义有:
1、基金合同强制约定:回访确认成功前投资者有权解除基金合同;2、未经回访确认成功的,投资者缴纳的认购款不得划转至其他账户。按照笔者理解,对于回访确认成功的投资者,其缴纳认购款项可以划转,基本上可以说回访确认成功一名投资者,可划转该投资者的认购款项。
第三十二条 私募基金投资者属于以下情形的,可以不适用本办法第十七条至第二十一条、第二十六条至第三十一条的规定:
(一)社会保障基金、企业年金等养老基金,慈善基金等社会公益基金;
(二)依法设立并在中国基金业协会备案的私募基金产品;
(三)受国务院金融监督管理机构监管的金融产品;
(四)投资于所管理私募基金的私募基金管理人及其从业人员;
(五)法律法规、中国证监会和中国基金业协会规定的其他投资者。
投资者为专业投资机构的,可不适用本办法第二十九条、第三十条、第三十一条的规定。
【解读】豁免确认对象:本条确立了合格投资者的豁免制度,基本源于证监会105号文第十三条,但本条第(三)项“受国务院金融监督管理机构监管的金融产品”是105号文所没有规定的,笔者理解,者可能是出于监管部门的考虑,对保险、信托、银行等机构的产品留出了空间。
第六章 自律管理
第三十三条 中国基金业协会可以按照相关自律规则,对会员及登记机构的私募基金募集行为合规性进行定期或不定期的现场和非现场自律检查,会员及登记机构应当予以配合。
【解读】自律检查权:本条确立了中基协对会员及登记机构的合规性检查权。
第三十四条 私募基金管理人委托未取得基金销售业务资格的机构募集私募基金的,中国基金业协会不予办理私募基金备案业务。
【解读】不当委托后果:委托没有基金销售资格机构募集资金,基金无法备案,建议私募基金管理人一定要委托有基金销售资格并成为中基协会员的机构。
第三十五条 募集机构在开展私募基金募集业务过程中违反本办法第六条至第十四条、第十七条至第二十条、第二十二条至第二十三条、第二十六条的规定,中国基金业协会可以视情节轻重对募集机构采取要求限期改正、行业内谴责、加入黑名单、公开谴责、暂停受理或办理相关业务、撤销管理人登记等纪律处分;对相关工作人员采取要求参加强制培训、行业内谴责、加入黑名单、公开谴责、认定为不适当人选、暂停基金从业资格、取消基金从业资格等纪律处分。
【解读】一般违规募集责任:本条主要从两个方面解读:
1、一般违规募集行为:募集机构责任、管理人责任、销售协议、违规拆分、保密义务、资料保存义务、开立募集专用账户、募集专用账户监督、募集专用账户资金安全、向特定对象推介、特定对象调查程序、调查问卷、在线特定对象调查程序、推介材料责任、推介材料内容、风险揭示书。
2、法律后果:(1)对募集机构要求限期改正、行业内谴责、加入黑名单、公开谴责、暂停受理或办理相关业务、撤销管理人登记等纪律处分;(2)对相关工作人员要求参加强制培训、行业内谴责、加入黑名单、公开谴责、认定为不适当人选、暂停基金从业资格、取消基金从业资格等纪律处分。
第三十六条 募集机构在开展私募基金募集业务过程中违反本办法第二十九条至第三十一条的规定,中国基金业协会视情节轻重对私募基金管理人、募集机构采取暂停私募基金备案业务、不予办理私募基金备案业务等措施。
【解读】冷静、回访责任:募集机构不履行相关冷静期、回访期等制度的,可能会招致暂停私募基金备案业务、不予办理私募基金备案业务。
第三十七条 募集机构在开展私募基金募集业务过程中违反本办法第十六条、第二十一条、第二十四条、第二十五条、第二十七条、第二十八条的规定,中国基金业协会可以视情节轻重对募集机构采取加入黑名单、公开谴责、撤销管理人登记等纪律处分;对相关工作人员采取行业内谴责、加入黑名单、公开谴责、取消基金从业资格等纪律处分。情节严重的,移送中国证监会处理。
【解读】严重违规募集责任:本条解读同样分两方面:
1、严重违规募集行为:违反公开宣传信息、基金风险评级、禁止的推介行为、禁止的推介载体、合格投资者确认程序、合格投资者标准。
2、法律后果:(1)对募集机构采取加入黑名单、公开谴责、撤销管理人登记等纪律处分;(2)对相关工作人员采取行业内谴责、加入黑名单、公开谴责、取消基金从业资格等纪律处分。
第三十八条 募集机构在一年之内两次被采取谈话提醒、书面警示、要求限期改正等纪律处分的,中国基金业协会可对其采取加入黑名单、公开谴责等纪律处分;在两年之内两次被采取加入黑名单、公开谴责等纪律处分的,中国基金业协会可以采取撤销管理人登记等纪律处分,并移送中国证监会处理。
【解读】加重处分的情形:本条同样分两个方面解读:
1、可能加重处分的情形:一年内两次被谈话提醒、书面警示、要求限期改正;两年内两次被加入黑名单、公开谴责。
2、加重处分后果:前者对其采取加入黑名单、公开谴责,后者对其撤销管理人登记。
第三十九条 在中国基金业协会登记的基金业务外包服务机构就其参与私募基金募集业务的环节违反本办法有关规定,中国基金业协会可以采取相关自律措施。
【解读】外包服务机构责任:笔者理解,由于单独的《基金外包服务机构管理办法》暂未出台,故对于外包服务机构参与募集环节违反相关规定的,不排除中基协秋后算账的可能。
第四十条 投资者可以按照规定向中国基金业协会投诉或举报募集机构及其从业人员的违规募集行为。
【解读】投资举报:本条确立了投资者可就募集机构及其从业人员的任何违规募集行为向中基协投资或举报。
第四十一条 募集机构、基金业务外包服务机构及其从业人员因募集过程中的违规行为被中国基金业协会采取相关纪律处分的,中国基金业协会可视情节轻重记入诚信档案。
【解读】诚信记录:募集机构、外包机构及其从业人员因违规收到中基协纪律处分的,可能会被记入诚信档案。
第四十二条 募集机构、基金业务外包服务机构及其从业人员涉嫌违反法律、行政法规、中国证监会有关规定的,移送中国证监会或司法机关处理。
【解读】行政与刑事责任:中基协的纪律处分并不免除募集机构及其工作人员应承担的行政责任或刑事法律责任。
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第七章 附则
第四十三条 本办法自2016年7月15日起实施。
【解读】生效日期:自2016年7月15日起实施,给了从业机构及其从业人员近3个月的缓冲期,这是极为不易的。
第四十四条 本办法由中国基金业协会负责解释。
【解读】解释权:中基协享有本办法解释权,同样,还有监管权。
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产业投资基金简称产业基金,是符合中国经济发展客观需要的金融创新工具。那么产业基金运作方式是什么样的呢?接下来读文网小编和您一起分享产业基金运作方式有哪些?以供参考。
“中比基金”是一家中外合作创业投资基金。其设立的背景是比利时一家机构在转让上海贝尔公司股票后,希望在中国境内寻找再投资机会;而海通证券股份有限公司也一直在寻找合作伙伴,开拓创业投资基金业务。双方经商议后,便有了合作设立“中比基金”的设想,并且这种设想也是对中国和比利时两国政府合作项目的支持。中比基金的设立过程体现了中国产业基金立法的争论。合作双方最初希望能够得到原外贸部的支持,但外贸部强调必须以“创业投资企业”的形式设立,这使得合作双方拟以财政出资的愿望难以实现,因为一旦财政部直接出资,将会把政府部门推到经济合作的前台,不仅让政府部门面临巨大的风险,而且不符合创业投资企业这种新型投资主体应当实行政企分开的原则。因此,中比基金转而投向原国家计委,原国家计委一直坚持产业基金立法的思路,在它的支持下,中比基金很快获得了筹建批文。最后,中比基金的设立模式是:注册1亿欧元,其中中国政府(财政部出资)、比利时政府、海通证券、富通基金以3:3:2:2的比例出资。而管理则由海通证券和富通基金共同承担。基金机构及其管理机构的具体形式还没有确立。但基金及其管理的框架已经非常明了。
中比基金的主要特点就是政府在基金中的地位。按照有关规定,证券公司是不能投资于实业的,虽然在具体项目运作时,券商可以发挥其业务和研发优势,参与并购或者财务顾问工作,但要发起设立产业基金公司,在政策上会有较大的障碍。因此,中比基金属于个案。这充分体现了政府参与的力量。中比基金实际上是“官办民营”的性质。
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保险基金指为了补偿意外灾害事故造成的经济损失,或因人身伤亡、丧失工作能力等引起的经济需要而建立的专用基金。在现代社会里,保险基金一般有四种形式:
(1)集中的国家财政后备基金。该基金是国家预算中设置的一种货币资金,专门用于应付意外支出和国民经济计划中的特殊需要,如特大自然灾害的救济、外敌入侵、国民经济计划的失误等。
(2)专业保险组织的保险基金,即由保险公司和其他保险组织通过收取保险费的办法来筹集保险基金,用于补偿保险单位和个人遭受灾害事故的损失或到期给付保险金。
(3)社会保障基金。社会保障作为国家的一项社会政策,旨在为公民提供一系列基本生活保障。公民在年老、患病、失业、灾难和丧失劳动能力等情况下,有从国家和社会获得物质帮助的权力。社会保障一般包括社会保险、社会福利和社会救济。
(4)自保基金,即由经济单位自己筹集保险基金,自行补偿灾害事故损失。国外有专业自保公司自行筹集资金,补偿母公司及其子公司的损失;我国有"安全生产保证基金",通过该基金的设置,实行行业自保,如中国石油化工总公司设置的"安全生产保证基金"即属此种形式。
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什么是房地产运营管理,地产开发企业运营管理部门及运营管理在岗人员主要工作是什么?下面由读文网小编为你分享房地产运营管理的相关内容。希望对大家有所帮助。
什么是房地产运营管理,地产开发企业运营管理部门及运营管理在岗人员主要工作是什么?作为运营管理工作的在岗人员,每当别人问起我工作的时候,哪怕是行业内的从业人员询问,我回答时内心都会比较地纠结,因为这个问题的答案,就本人公司的现状乃至整个行业的发展现状而言,确实是难以统一的精准的定位,下面就听本人概要的介绍一下,捎带也微微吐个槽。
回答之前,向各位读者推荐一本介绍房地产运营管理的书籍-《房地产运营管理最佳实践》,由明源地产一个研究团队编制,书本内容对房地产运营管理在理论上做了很好的诠释,即对业务实践有很好指导意义,也对房地产运营管理发展方向指明了道路,是一本很好的行业内书籍。Ps:再次郑重申明,无任何广告的动机。
什么是运营管理,作为一个房地产开发企业,应该把运营管理部门放在一个怎样的位置上。基于本人的在岗经验,及对房地产开发业务的认识,对运营管理部门有如下见解,仅供参考。
个人认为,房地产开发企业运营管理部门及运营管理岗,不同于其他任何一个具体业务部门和某一具体业务岗位,它并非是只一个负责某一方面的专职业务岗位,而应该是站在项目综合发展的高度上去跟进项目发展的每一个阶段,从拿地到前期规划设计报批报建,从项目施工建设到后期的竣工验收交房入伙。每一个与项目发展有关的业务节点都应该是该岗位的关注与跟进范围。因此,对房地产开发全过程业务链条的了解,应该成为该岗位从业人员必备的业务知识,同时也是该岗位服务于公司其他业务部门的业务基础。除却项目发展全程进度的关注与跟进外,综合协调各业务部门业务工作推进亦应该是该部门工作的重点,加强做好项目发展全时间链条的管理。
综合地说,运营管理部门的主要职责是两个方面,进度跟进与综合协调。其定位应该是站在集团、公司战略及项目综合发展的高度上去发现问题,分析问题并协助相关职能部门解决问题的综合协调管理部门,发展管理岗作为公司项目运营管理的基层责任岗位,发展管理在岗人员应关注的是项目运营而非项目建设,关注的是项目全过程开发链条而非仅仅是项目工程进度的上传下达,从某种意义上讲,它应该类似于军队的参谋和后勤,谋划整体,居中协调,且服务各专职部门。
听完我的介绍,你是否对运营管理部门及运营管理岗极度的膜拜,全产业链发展,谋划整体,居中协调……运营管理岗是在干BOSS所干的活,想BOSS所想的事情,多么的风光无限,前景光明,干运营管理如本人之流,能知道房地产开发整个的运营流程,简直就是个全才,啊啊。
但我要告诉你的是,虽然在现阶段房地产行业内,以中海、万科、龙湖等为代表房地产开发企业已在组织架构中组建了运营管理部门,从事进行运营管理相关工作,但要知道有人的地方就有江湖,有江湖的地方就有帮派,有帮派的地方就有权利分割。运营管理工作相当于是要一统江湖,当武林盟主,自然需要有非常非常强有力的武林盟主,这个条件,成为现阶段运营管理发展的绊脚石。
作为运营管理部门的负责人,在公司需要有强有力的号召力,因为其角色定位决定运营管理负责人需要搞定投资负责人及分管领导、营销负责人及分管领导,报建负责人及分管领导、合约负责人及分管领导、工程负责人及管理领导……没有强有力的负责人,谈何搞定,更谈何进行业务推进。因此,拥有强有力的部门负责人,是运营管理工作最最基本的条件。
尴尬就在这里,更多的情况下,运营管理部门负责人因为自身号召力的原因,或各部门利益关系的原因,没有实权,并不能很好的担纲运营管理的职能,运管管理往往成为虚职,尤其是地区公司运营管理岗,所做的工作往往只是项目工程进度的跟进了解、上传下达。各部门业务工作依旧各自为战,没有着眼于项目全过程开发进行筹划,发展效率低下。
如同制造类企业,对房地产开发企业而言,项目现场就如同企业的生产车间,经过前期的“原料”准备,通过生产线加工,源源不断的将生产好的产品-商品房输入市场。因此,运营管理一般情况下以工程项目管理为中心点,兼顾其他业务链管理,运营管理从业人员,一般也是从工程部抽调人员担纲,对于一些规模较小的企业而言,可能并没有进行运营管理部门的组织架构设置,对于这种情况,可由项目部担纲运营管理部门相关业务工作。
运营管理相关
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今天有读文网小编为你整理房地产成本管理资料汇编的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、集团成本管理办法
★1、目的
①提高目标成本及预算的严肃性
②加强项目成本过程可控、透明
③明确成本管理责任
④控制成本风险,提升集团成本竞争力
⑤构建行业内领先的成本管理体系
★2、适用范围
本办法适用于全集团各地区地产公司的项目成本管理.
★3、成本管理责任界定
①项目成本经理:开发成本的直接责任人;营销费用统计,预警责任人;负责项目目标成本编制、动态成本月度回顾。
②项目营销经理:项目营销费用的直接责任人
③项目财务经理:负责分摊进入项目的“部门费用”;负责牵头编制项目预算;负责项目收益分析及跟踪。
部门费项包括:项目营销费用中的人工成本及行政办公费、管理费用、财务费用税。
④项目总监:全项目成本的责任人,牵头编制全项目合约规划;检查、督促项目目标成本制定、动态成本月度回顾。
★4、成本管理原理及主要概念
☆4.1、成本管理原理
在项目开发的关键环节设定目标成本,过程中系统实时自动统计动态成本。
通过对目标成本与动态成本的比较,检查,发现和解决问题,从而达到管控项目成本的目的。
☆4.2、“动态成本”概念
动态成本=合同签约金额+已确认合同变更金额+已签合同的预估变更金额+库存材料结转+带发生合约规划金额
☆4.3、“已确认合同变更”的概念
指已签合同发生合同金额变更,包括以下4种情况:
☞1)经与相关方确认金额、且签字盖章完善的经济签证、设计变更及技术洽谈。
☞2)经与相关方确认的施工图预算调整。
☞3)经与相关方确认的工程量调整、材料价格调整。
☞4)进我房确认增加费用的实施方案。
若需另签补充协议,则视为新合同,不视为变更合同。
☆4.4、“已签合同预估的变更”的概念
指对方已提出变更,但我方尚未完全确认变更及变更金额,或对未提出、我方预计要发生的合同金额增加。包括:
☞1)未与分供方确认的经济签证、设计变更及技术洽商。
☞2)预估的预算调整
☞3)预计发生的材料涨价、工程量变化等。
★5、目标成本编制及审批管理
1】
目标成本的版本:土地版、启动版、基准版(放案板)、执行调整版
其中:
①基准版(放案板)是评价、比对的基准。取得方案审查意见书后10天内提交上线。
②执行调整版是依据实际情况对基准版的修正。
③为保证目标成本的严肃性、合理性,在成本系统中提交目标成本时至少应提交以下内容(详见《目标成本预算(总结)模板》):
Ø 项目技术经济指标
Ø 产品建造标准
Ø 含量指标(如含钢量、窗地比等)
Ø 在公司内部找一个标杆项目,便于成本参照对比。
土地版目标成本(土地投资论证阶段):
①根据发展部提供的土地信息,由地区公司总经理主持,地区公司PMO成员参加,确定拟取得地块的项目定位(含拟售价格及项目成本设定等)
②根据地块项目定位,公司研发部门负责完成(项目预案)公司发展部法则提供土地信息及周边市政配套情况;
③根据项目定位,(项目预案)、土地信息和周边市政配套情况,由公司造价采购部负责人(或其指定人员)负责完成土地投资论证阶段。
《目标成本(土地版)》:
☞《目标成本(土地版)》按照集团统一指导模板的要求完成;
☞《目标成本(土地版)》是土地投资论证资料的一部分,需和其他资料一起报投委会委员审核;
☞如土地中标,《目标成本(土地版)》由项目经理(或造价采购部指定人员)于取得土地中标通知书后3个工作日内,提交到成本系统中,若未取得土地,由地区公司造价采购部存档。
☞审批流程:
2】
★6、成本系统控制
为保证项目成本在可控范围内,通过成本系统对项目成本总额及二级费项的动态成本分别进行控制。
若动态成本相对目标成本超出一值,系统自动预警或项目停止付款及签合同。
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投资者往往选择投资房地产市场来使其持有的资产多样化。但是,直接的房地产投资需要投资者了解自己是如何进行财产的日常管理的。通常情况下,投资者可能会出现现金有限或信用记录不佳的情况,那么在这种情况下是不能投资的。下面由读文网小编为你分享房地产投资信托的相关内容,希望对大家有所帮助。
适用税法:
●房地产投资信託基金(REIT)可以从几个投资者收取投资款并使用它来购买商业地产。租金收入将被传递给投资者。
●股权房地产投资信託基金拥有并经营有收入的房地产。
●按揭房地产投资信託基金提供的是房地产融资,而不是所有权和经营属性。
●房地产投资信託基金每年都需要把至少90%的收入传递给投资者。
●房地产投资信託基金不需要在信託裡缴·税,不像公司会在分配给股东红利之前支付所得税。
●非上市房地产投资信託基金的股息将作为股东的普通收入来纳税。
●房地产投资信託基金往往会通过资本回报的形式来稀释股东的投资。这样会减少投资者的成本。
税务规划策略:
如果纳税人试图在投资房地产时将投资控股多元化,那麽纳税人应考虑投资房地产投资信託基金。房地产投资信託基金可以提供投资者在产生收入的房地产的多元化投资组合的机会,而不需要陷入直接投资于一个或两个项目的烦恼中。由于资本要素的回报,房地产投资信託基金将给投资者带来税收优惠。
●小型投资:作为非上市房地产投资信託基金,投资最低可低至$1, 000。
●公开交易的房地产投资信託基金:公开上市的房地产投资信託基金是在市场上购买的投资。房地产投资信託基金的交易像股票一样,价格随著每一个购买或出售证券而波动。正因为如此,投资者可以随时买卖公开交易的房地产投资信託基金股份。
●非上市房地产投资信託基金:非上市的房地产投资信託基金是通过招股说明书来发行的。投资者购买股票或单位,通过发行股票并以分红的形式获得房地产投资信託基金的收入。正在进行交易的房地产投资信託基金是没有开放的市场的,所以投资者通常需要持有房地产投资信託基金直到清算为止。
●资本收益:拥有房地产投资信託基金的主要好处之一是有可能会在未来获得长期资本收益。在等待房地产投资信託基金增值的期间,投资者会获得一系列持续的收入。资本收益体现在增加公开交易的房地产投资信託基金的股价。对于非上市房地产投资信託基金,资本利得是在清算时实现的。
会计师的建议:不管是从中国来的新老移民,房地产投资是中国人的首选。不过现在汇钱从中国来美国比较不方便,很多投资人也可以考虑房地产投资信託基金。不过在签合同的时候,必须仔细阅读。最好请专业的商业律师和会计师帮您把关。
房地产投资相关
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房地产项目管理(工程管理)的重点,下面由读文网小编为你分享房地产项目管理的相关内容,希望对大家有所帮助。
对于房地产工程管理不同于大型的政府投资项目和建设商的自建项目。房地产的工程管理更是房地产公司的产品实现的重要环节,如同制造行业的产品加工。涵盖产品的设计,制造过程。在这个过程中,设计是针对市场进行的,工程建设安装设计进行组织生产。这样就完成了产品制造的整个过程。
由于其工程管理不同于其他的大型工程(政府投资),但是,其管理还是很多相通之处,其相同之处在于:
1、 工程发包遵循招投标法,通过工程发包的方式进行过程承包。
2、 工程都是通过专业的监理公司进行管理。
3、 根据工程的特点,进行专项分包,有不同的分包商进行过程的建设。
其主要不同之处主要在于甲方,即建设方。对于大型的政府投资项目,现在都需要专业PMC公司进行管理,政府在其中扮演着投资方的角色,管理有PMC,采购有专业的招标代理公司,所有的发包、管理都实行透明化的方式进行着。对于其他的自建工程,大都有基建处进行管理和采购,现在还多的事业单位都开始走政府财政统一管理的路子,纳入政府采购的范畴之内。
而对于房地产公司的工程,房地产公司作为建设方,很多事情的自主权很大,这样就使很多工程的发包环节对采用邀约招标的方式进行。建设方有很大的自主权。这样大模式对于房地产公司来说有利于公司的经济利益。能够根据公司的实际情况邀请合适的合作方进行合作建设。这样在管理中有着和其他工程不同的管理中点,其主要表现在:
1、严格发包:选择一个合适的承包方是工程建设成功的一半,有经验、管理规范的承包方,在工程建设中会省建设方好多的事的。由于他的管理规范会使工程建设中规避很多的风险。虽然自阿成本上可能有所增加,但是权衡一下风险的成本,应该能节省一些。我的一个客户在工程发包时,采用低价中标的策略进行的招标,结果进来以后,管理一团糟,进度严重滞后,质量更不用提,到头来还是进行队伍的撤换,一反一正白白浪费了近百万。事后,项目经理那种无奈的表情,至今记忆犹新,想到这里,无语中。。。。
2、规范管理:这话管理人员好像成天的挂在嘴上,但是实际执行起来比较难了。呵!在这里还是强调一定要严格按照项目管理规范的要求进行规范的计划管理,成本控制。对于房地产公司来说就是要加强计划管理和预算管理。计划管理在很多房地产公司比较缺失的,更多是根据销售合同把工程交付日期敲定了,然后,项目部就拼命的要求承包方赶工,结果到头来质量不是,进度也不是,还要每天给客户进行赔款!赔了夫人又折兵啊,所以项目开始时建设各方坐下来,仔细看看图纸及现场的实际情况制定一个合理的工期,然后把计划细化到最起码的**执行计划上,最后在去和客户签合同,进行开工建设,这样就对客户负责,同时也对公司自己负责。这样的房地产公司的信誉才能上去。对于严格预算管理,在图纸出来以后要尽快的把工程预算出来,以便于以后的成本控制,在发包中中标价要严格控制在预算范围内,对于大型的变更要严格控制。
3、灵活控制:这一点好像和上一点矛盾,但是在工程现场的管理中确实要根据实际情况进行灵活的变化。一是计划要根据实际情况进行不对检查、调整。二是在进度、质量、安全上要在不同时间有不同的侧重点;三是在承包商管理上要灵活,在严格按照合同执行上进行变通。曾经有个工地,因为过年时承包商不能给工人发下工资,把个工地给闹翻了天。在重大节日(春节、农忙)时,建设方要体谅承包商的苦衷,给与适当的灵活运用会收到意想不到的效果。曾经有个项目经理讲过的一个事情,一家房地产开发公司在春节时主动支付了本应年后支付的工程款,使得这个队伍的工人都高高兴兴的回家过年了,由于此工程工期紧,项目经理年前说希望他们过完年能干一下进度,结果,年初六,所有工人都进了工地,没过十五,工程就复工,整个工程得以顺利的交付。而对于房地产公司确实没有多大的损失。成本在控制范围之内。
4、信息畅通:现在这个信息时代,信息不畅通,后果是什么样,这就不用说了。对于项目部来说,建立完善的会议制度,文档管理制度,是非常必要的。制定相应的流程,设定合适的审批制度,公文分发制度。是保证信息畅通的必要手段。一个设计变更已经批准了,结果施工队伍的手中还是老图纸,后果是什么样?砸了重来,谁买单?
5、控制变更:变化是项目管理的核心内容,对于房地产工程来说,更是变化多多。房地产工程的变更主要来于:
1、设计缺陷,这个必须变,预算也必须变,带来的成本由设计院买单。
2、市场的需求,客户的需求,这要好好研究,是不是共性的需求,往往销售人员为了销售,就会夸大需求的面,所以这个最好是状况评审会进行确定。
3、技术创新,处理方法同2。但是对于现场项目部来说,对任何变更都要进行很好的控制。
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想必大家都不知道美国的房地产经纪人和销售员的管理规定吧,下面由读文网小编为你分享美国的房地产公司管理制度的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、关于经纪人的从业规定
持牌经纪人必须有固定的营业场所才能开业,要在醒目的地方张帖标志。如果设有分公司或办公室,必须为每一个公司和办公室申请同样的执照。经纪人必须设立不同的帐户分别处理代理的资金和自己的资金。
经纪人必须保留所有经手处理的有关房地产转让的文件至少三年。
房地产广告必须注明经纪人的公司名称。
如果经纪人从事房地产按揭经纪业务,还必须取得银行核发的按揭经纪执照。
经纪人要承担其属下销售员的职业责任。
二、关于销售员的从业规定
销售员只能在经纪人名下从事房地产服务,一般情况下,销售员牌照由经纪人保管,销售员持执业工作证。销售员如果要脱离当前服务的经纪人,为另外的经纪人服务,要知会发牌部门,注销旧执照,换领新执照。
如果经纪人的牌照被注销,那么其属下所有销售员的牌照自动注销,直至销售员投靠新的经纪人,并取得新的担保后,方可换领新的销售员牌照。
销售员只能从他所服务的经纪人手中获得报酬,不能接受其他任何人的佣金和报酬,因此类似代经纪人从客户手中收钱等是禁止的。
三、《代理法》对经纪活动的约束
(1)《代理法》对代理人、顾主、顾客关系的定义:
代理人:是指被授权并且自己同意代表他人利益的人。如,房地产经纪人可以充当卖方(或地主)的代理人,也可以充当买主(或租户)的代理人。销售员是注册经纪人的代理人。代理人只能充当一方的代理。
顾主:雇用或授权代理人代表其利益的人。
代理:代理人与雇主之间的诚实与信用关系。代理关系一般要通过达意的协议(express agreement)来表示。
顾客:代理人代表顾主处理交易事务时所面对的第三人。
代理人对顾主有“关心(Care)、保密(Confidentiality)、忠诚(Loyalty)、服从(Obedience)、解释(Accounting)和披露(Disclosure)”的责任,俗称为“CC-LOAD”关系。
代理人对顾客要公平合理,如实反映所代理的房地产情况,不能欺骗和误导。
(2)主要代理关系:
卖方(或房东)代理:分为独家销售代理(Exclusive-right-tosell listing),独家代理(Exclusive-agency listing),敞开挂牌(Open listing)三种形式。独家销售代理,只要买卖成交,不管买主是谁介绍的,都要付佣金给经纪人。独家代理:卖方不能再委托其他人代理,买卖成交,如果买主完全是卖方自己联系的,那么不用付佣金,否则都要付佣金;敞开代理,卖方可以同时委托多个经纪人,买卖成交后,谁联系的买主,佣金就付给谁。
经纪人在未知会卖方并经卖方同意的情况下,经纪人不能买自己代理的房地产。
买方(或租户)代理:分为独家买方代理(Exclusivebuyer agency) ,独家代理买方代理(Exclusive agency buyer agency),敞开代理(Open buyer agency)三种形式。其含义同前。
经纪人在未知会买方和得到买方同意的情况下,不能代理与自己有利益关系的房地产。
双重代理:既代表买方又代表卖方。一般为法律所禁止,除非在特殊情况下,且经买卖双方书面同意。
美国大部分州的《代理法》要求,代理关系当事人应以书面形式向顾主和顾客披露代理关系。
四、《反托拉斯法》(AntitrustLaw)对房地产代理的约束
《反托拉斯法》规定,房地产代理活动不能有固定价格、联合抵制、瓜分市场和捆绑销售行为。
(1)固定价格(price-fixing):两个经纪人之间不能讨论任何有关佣金标准的问题。
例,在Foley案例中, 一经纪人在National Association of Realtors理事会上,对其它经纪人说,不管其他人如何收费,他将单独提高佣金的标准,结果被法院裁定这种公开言论意在影响他人共同提高价格,属违法行为。这个案例对经纪人的影响很大,为了避免触犯《反托拉斯法》,经纪人公司绝不能使用已印好佣金率、挂牌期限和保证期限等条款的表格和文书。
(2)联合抵制(Group boycott):不能有排斥他人公平参与市场竞争的联合抵制行为。两个(或以上)经纪人之间不能有针对第三经纪人或对第三经纪人不利的任何协议。
(3)瓜分市场(market allocation):经纪人之间不能有瓜分市场和客户的任何协议。如经纪人之间不能划定各自代理的地理位置范围、价格范围、物业类型、置业者阶层等。
(4)捆绑销售(Tie-in Agreements) :如开发商将土地卖给一建筑商,附加约定,房子建好后,要由开发商指定的代理商代理,这就是一种捆绑销售行为。
违反《反托拉斯法》,如果是个人,最高罚款35万美元,入狱三年,如果是公司,最高罚款为1000万美元。
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1-6月全国房地产开发投资增长明显,下面由读文网小编为你分享房地产开发投资的相关内容,希望对大家有所帮助。
国家统计局13日公布了1-5月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,1-5月份,全国房地产开发投资34564亿元,同比增长7.0%,增速 比1-4月份回落0.2个百分点,比上年同期上升1.9个百分点。业内人士表示,商品房销售继续保持较高增速,商品房待售面积持续减少,去库存取得初步成效。
房地产企业投资意愿回落
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从房地产开发投资增速数据来看,1-5月份增幅略有收窄,原因是此前1-4月份房企拿地相对积极,各类投资需 求在快速释放。从此类投资数据的增幅来看,大体介于5%-10%区间,在供给侧改革思路下房企投资意愿依然较强。同时,从阻力来看,包括公司债在内的直接 融资成本或有上升趋势,这会使得部分企业在投资策略制定上做出调整。
光大证券(601788,股吧)首席经济学家徐高认为,房地产企业投资意愿出现回落,5月到位资金同比增速回落7.0个百分点至16.7%,其中自筹 资金部分由上月的增长0.2%转为下跌7.0%。而土地购置面积和房屋新开工面积同比增速同样出现明显回落,分别下降12.9和15.3个百分点至 -4.5%和10.6%。房地产投资前景面临持续放缓压力。
上海(楼盘)中原地产市场分析师卢文曦认为,5月市场成交开始向理性回归,市场投资增速略有回落,但总体来看仍处于今年以来较高位置。尤其是住宅投资,一、二线城市市场预期不断提升,在此背景下,住宅投资还有较大投资动力。
对于目前“地王”频现的现象,国家统计局新闻发言人盛来运表示,从总体情况来看,房地产商投资还是比较谨慎的。从房地产投资增速、土地购置面积以及土 地成交价款三个数据来看,并没有出现过热情况。但“地王”现象确实需要关注,有些“地王”出来以后对当地城市房价有一种示范效应,需要高度关注。
去库存取得初步成效
国家统计局投资司高级统计师李皎表示,在商品房销售高速增长的带动下,房地产去库存效果初显,今年商品房待售面积逐月减少。5月末,全国商品房待售面 积7.22亿平方米,比4月末减少521万平方米。其中,重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下;非重点城市3月、4月、5月末待售面积分别比上月末 减少63万、226万和394万平方米,减少量逐月增多。但非住宅商品房库存持续增加的问题仍需关注。
从库存数据看,商品房以及商品住宅的待售面积继续减少,与三四线城市市场销售总体较好的态势有关。严跃进认为,这体现出去库存战略积极实施的有效性。 但在去库存的同时,需要警惕房价快速上涨的风险。尤其部分三、四线城市,类似昆山(楼盘)、无锡(楼盘)、东莞(楼盘)、廊坊等大城市的周边城市。而其他 中西部三、四线城市的去库存效果也较明显,房价上涨态势相对温和。
民生证券研究院固定收益组负责人李奇霖表示,房地产销售虽回落至33.2%,但整体维持高增长。一线城市和此前销售过热的二线城市因限购和限购预期销 售回落,但房地产市场整体仍呈现板块轮动特征。主要二、三线城市库销比已低于上轮新开工企稳周期2012年7月时的水平,房企在主要二、三线城市补库存意 愿强烈。
卢文曦表示,总体来看,市场经过快速冲高后需要喘息期,尽管数据出现小幅回落但仍处于高位。在总体乐观的背后也需引起警觉,“强二线”城市的调控可能随时来临,连续走强的势头可能有所收敛,因此市场期望不宜过于乐观。
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近年来,我国证券投资基金业得到了快速发展。那么你对证券投资基金了解多少呢?以下是由读文网小编整理关于证券投资基金知识内容,希望大家喜欢!
上述定义中,我们可以看到基金的三个最重要的特征,分别是集合投资,分散风险和专业理财。基金作为一种投资方式,其与股票和债券存在差别,分别表现在:
反映的经济关系不同。股票反映的是所有权关系,债券反映的是债券债务关系,而基金反映的是信托关系。
所筹集资金的投向不同。股票和债券属于直接投资工具,筹集的资金主要投向实业;而基金属于间接投资工具,主要投向有价证券等金融工具。
收益风险水平不同。股票的直接收益取决于发行公司的经营效益,不确定性强,风险较大。债券的直接收益取决于债券利率,而该利率一般是事先确定的,因而风险较小。基金投资于有价证券,投向灵活多样,收益可能高于债券,风险又可能小于股票。因此基金能满足大多数机构和个人的投资需求。
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加强证券投资基金销售机构内部控制,是保障基金投资人权益的基础,证券投资基金销售知识你知道多少呢?以下是由读文网小编整理关于证券投资基金销售基础知识题库的内容,希望大家喜欢!
一、单项选择题:
1、B 2、C 3、B 4、C 5 C 6、D 7 C 8、D 9、A 10 D 11、C
12、C 13、A 14 D 15、D 16 D 17、A 18、A 19、D 20、D 21 A
22、D 23、A 24、B 25、C 26、C 27 A 28、B
二、不定项选择题:
1、ABCD 2、ABC 3、ABCD 4、ABC 5 ABCD 6、CD 7、ABCD
8 AB 9、ABD 10、ACD 11、ABCD 12 ABD 13、ABC 14、ABCD
15、ABCD t6、ABC 17、AB 1g、AB 19,ABCD 20、ABCD 21、ACD
22、ABCD 23、ABCD 24、ABC 25 ABCD 26、BCD 27 ABC 28 ACD
29、ABCD 30、ABC
看过“证券投资基金销售基础知识题库“
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证券投资基金制度作为一种利益共享、风险共担的集合证券投资方式,其法律关系的基础是信托制度。那么你对证券投资基金了解多少呢?以下是由读文网小编整理关于证券投资基金基础知识的内容,希望大家喜欢!
1、利息倍数 不属于盈利能力指标。
2、目前,私募证券投资基金 不可以申请合格境外机构投资者资格。
3、关于对存在活跃市场的投资品种进行估值应遵循的基本原则, 估值日有市价的,应采用市价确定公允价值
4、我国债券市场的场内交易场所主要是指 交易所市场
5、关于机构投资者的表述,正确的是 合格境外投资者也是一类重要的机构投资者
6、目前我国交易所上市交易的以下品种,通常不采用市价估值的是 企业债
7、关于远期合约, 远期合约不能形成统一的市场价格,与期货合约相比,市场效率偏低;远期合约是一种非标准化合约;远期合约流动性通常较差;远期合约是一种最简单的衍生品合约
8、银行间债券市场的公开市场一级交易商是指与 中国人民银行 进行交易的债券二级市场参与者。
9、关于战术资产配置的描述,战术资产配置的周期一般在一年以内;强调根据市场的变化,择时调节各大类资产之间的分配比例;管理短期的投资收益和风险;更多地关注市场的短期波动
10、下列关于普通股和优先股说法正确的是 优先股股东权利受限,一般无表决权
11、关于指数基金投资目标的描述, 复制某一特定指数 ;尽可能减少跟踪误差;跟踪指数获得基准指数的回报
12、关于风险指标, 损失是一个事后概念
13、债券基金信用风险的监控指标包括 Ⅰ、债券基金所持债券的平均信用等级;Ⅱ、各信用等级债券所占比例
14、基金公司的投资管理部门设置中,不包括 合规部
15、关于投资者需求与资产配置, 投资期限越长,投资者越能够承担更大的风险;没有短期大额资金需求的中年人投资期限可长于20年;人寿保险公司理赔预期较为确定,可以对保费收入的投资做长期规划;一个投资款来源于石油收入的海外财富基金投资期限通常较长
16、目前我国收取印花税的交易品种是 股票
17、关于QDII基金 可委托境外证券服务机构代理买卖证券;QDII基金由境内托管人负责托管业务;境内托管人可以授权其他机构代为履行托管职责;可委托境外投资顾问进行境外证券投资
18、某3年期债券的面值为1000元,票面利率为8%,每年付息一次,现在市场收益率为10%,其市场价格为950.25元,则其久期为 2.78年
19、下列关于可转换债券基本要素, 转换价格=可转换债券面值/转换比例
20、关于基金业绩评价, 基金业绩评价对投资者、基金公司都具有非常重要的意义
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