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房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。房地产开发使很多人尝到了一夜暴富的甜果。下面是读文网小编为大家带来的房地产开发赚钱的方法,欢迎阅读。
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房地产开发企业应当按照该规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业,不得从事房地产开发经营业务。下面由读文网小编为你介绍房地产开发企业资质证书的相关法律知识。
一、根据《房地产开发企业资质管理规定》(建设部部长令第77号,2000年3月1日实施)
(一)第五条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四级四个资质等级
1、一级资质条件:
2、二级资质条件:
(1)注册资本不低于2000万元;
(2)从事房地产开发经营3年以上;
(3)近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
(4)连续3年建筑工程质量合格率达100%;
(5)上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,持有资格证书的专职会计人员不少于3人;
(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
(8)具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
(9)未发生过重大工程质量事故。
3、三级资质条件:
(1)注册资本不低于800万元;
(2)从事房地产开发经营2年以上;
(3)房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
(4)连续2年建筑工程质量合格率达100%;
(5)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
(6)工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;
(7)具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
(8)未发生过重大工程质量事故。
4、四级资质条件:
(1)注册资本不低于100万元;
(2)从事房地产开发经营1年以上(申请暂定资质不需要);
(3)已竣工的建筑工程质量合格率达100%(暂定资质申请不需要);
(4)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
(5)工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员;
(6)商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度(申请暂定资质不需要);
(7)未发生过重大工程质量事故(申请暂定资质不需要)。
(二)第六条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到房地产开发主管部门备案
1、营业执照复印件;
2、企业章程;
3、验资证明;
4、企业法定代表人的身份证明;专业技术人员的资格证书和劳动合同;
5、房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期,但延长期限不得超过2年。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的,《暂定资质证书》有效期不得延长。
(三)第七条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应资质等级
(四) 申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。
(五)申请核定资质等级的房地产开发企业,应当提交下列证明文件:
1、企业资质等级申报表;
2、房地产开发企业资质证书(正、副本);
3、企业资产负债表和验资报告;
4、企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件;
5、已开发经营项目的有关证明材料;
6、房地产开发企业手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告;
7、其他有关文件、证明。
二、根据《关于房地产开发企业资质审批有关问题的通知》(粤建房字[2005]104号,2005年9月21日实施)
工商注册地在地级以上市市区的房地产开发企业,其三、四级和暂定资质由地级以上市主管部门审批;其一、二级资质由地级以上市主管部门核验原件后报省建设厅。
三、外商投资房地产开发企业还需符合下列条件:
(1)外经贸部门的批准文件;
(2)投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的,注册资本金不得低于投资总额50% 。
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造谣,为达到意在贬低、损害他人或某种事物为目的,而捏造虚假信息, 迷惑误导特定群体或广大民众的行为。下面由读文网小编为你介绍网络造谣的相关法律知识。
1、本罪与治安违法行为、民事侵权行为的界限
构成诽谤罪的诽谤行为,必须是情节严重的,而违反治安行政法规的诽谤行为,必须局限于尚不够刑事处罚的。民事性质的名誉侵权行为,不仅在违法程度上轻于诽谤犯罪行为以及违反治安行政法规的诽谤行为,而且还具有以下不同:
(1)诽谤罪散布的必须是捏造的虚假的事实。如果散布的是客观存在的事实,虽然有损于他人人格、名誉,但不构成诽谤罪。而名誉侵权行为,即使所述的内容是真实的,但只要是法律禁止公开宣扬的,公开了将有损于他人人格、名誉,也可以构成名誉侵权。甚至叙述的事实愈真实,愈会加重侵权的程度。比如,为毁损他人名誉而揭人隐私,越揭得逼真,其侵权性质越为恶劣。根据最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第140条规定,泄露并宣扬他人隐私,给他人名誉造成不良影响的,是侵害名誉权的行为,不构成诽谤罪。
(2)法人、团体、组织不能成为诽谤罪的犯罪对象。而在名誉侵权行为中,法人、团体、组织可以成为受害者。如:散布虚假消息,诬说某工厂的产品质量如何低劣等,目的是以不正当的竞争手段搞垮对方。这种行为即使造成了严重后果,只能构成损害商业信誉,商品声誉罪,而不构成诽谤罪。
(3)主观过错要求不同。诽谤犯罪行为的主观方面必须是直接故意;而名誉侵权的主观过错包括过失行为。此外,即使善意的检举、揭发、批评中有不实成分的,也不应以诽谤罪论处。
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公司债务则是民法中债务概念与公司的简单组合包括贷款、应付账款、未付款的采购件等等。下面由读文网小编为你详细介绍公司债务清收的相关法律知识。
1、生产经营与债务同行。
公司的资本金是生产资料与流动资金,而规模生产的运营,债务就跟踪而至。其资金通过贮备、生产、销售、结算、分配等环节资金流向企业,流出企业,再流入企业,再流出企业(或暂存在于企业)循环往复,不停地不同形态在企业与关联方之间穿行。公司的运营资金、资本金占了一部分,另一部分的组成必然是债务资金。
如国家标准规定的特级资质房屋总承包施工企业,法定注册资本金为3亿元,盈余公积为注册资本的25%即7500万元要求,年度竣工的工作量为15亿元以上(其它条件不作介绍),就此经济标准而言,产值150000万元,自有资金37500万元,其它债务或结算资金就应当为150000-37500=112500万元(在忽略结算资金的兑现时的负债金额数量),如此状态下的资产负债率即为75%,就是运用了百分之七十五的资金是债务资金。
如果公司还需要进行固定资产方面的投资,那么,资产负债的比率还要升高;如果企业通过结算工程款收入,可以充分收回工程进度款结算资金,那么,公司的资产负债比率也可以下降。
2、吸收债务对企业的发展有积极意义
⑴公司为了完成既定的生产目标,流动资金不足时,举债可以保持生产的正常。
⑵公司为了更新改造设备与装备,资金不足时必然想到融资,或融资有相当的优惠待遇时也会主动吸收融资,更新或购置机械设备等固定资产来增强企业的生产能力与效率,还可以减轻职工劳动强度,降低工程施工成本与费用。
3、公司经市场调查后,发现并经过决策在主营业业务以外进行对外投资可以获得更多收益,或大生产规模进行市场规模扩张,自有资金不足时,必然会举债。债务资金对企业的生存、发展的确有着众多的好处,用好债务资金对国家、对企业、对债权人都有深刻的意义。
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童工指的是未满16周岁,与单位或者个人发生劳动关系从事有经济收入的劳动或者从事个体劳动的少年、儿童。对于雇佣童工的规定,有着明确的法律法规。下面由读文网小编为你详细介绍雇佣童工的相关法律知识。
根据《使用童工罚款标准的规定》第二条 有下列行为之一的适用本规定:
(一)国家机关、社会团体、企业事业单位(以下统称单位)或者个体工商户、农户、城镇居民(以下统称个人)使用童工的;
(二)父母或者其他监护人允许少年、儿童做童工,经批评教育仍不改正的;
(三)职业介绍机构以及其他单位或者个人为未满十六周岁的少年、儿童介绍职业的;
(四)单位或者个人为少年、儿童做童工出具假证明的。
第三条对违反《禁止使用童工规定》的个人,罚款标准如下:
(一)使用童工从事营利性生产劳动的,每使用一名童工,罚款600~1200元。
(二)使用童工从事家庭服务性劳动的,每使用一名童工,罚款300~600元。
(三)父母或者其他监护人允许少年、儿童做童工,经批评教育仍不改正的,罚款300~600元。
(四)为未满十六周岁的少年、儿童介绍职业的,每介绍一名童工,罚款600~1200元。
第四条对违反《禁止使用童工规定》的单位,罚款标准如下:
(一)对单位使用童工的,根据国务院《禁止使用童工规定》的规定,由各省、自治区、直辖市规定具体罚款标准。
(二)职业介绍机构以及其他单位为未满十六周岁的少年、儿童介绍职业的,每介绍一名童工,罚款1500~3000元。
(三)为未满十六周岁的少年、儿童做童工出具假证明的,罚款1500~3000元。
第五条有下列行为之一的,在原罚款标准基础上再加重罚款三倍:
(一)数次(两次及其以上,下同)使用童工的;
(二)长期(三个月及其以上)使用或者使用多名(三名及其以上,下同)童工的;
(三)数次介绍或者一次介绍多名童工的;
(四)数次为童工出具假证明的。
第六条罚款一律上缴国库,并使用财政部门统一制定的罚款票据。
第七条各省、自治区、直辖市劳动部门可根据本规定商同级财政部门制定具体罚款标准。
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减刑,是指对原判刑期适当减轻的一种刑法执行活动;假释,是对被判处有期徒刑、无期徒刑的犯罪分子将其予以提前释放的制度。下面由读文网小编为你详细介绍减刑假释的相关法律知识。
(一) 从犯罪人方面的意义
在狱中服刑的罪犯都有提前出狱、重新获得自由的强烈愿望。为了鼓励罪犯认真学习、服从监管、遵守制度、
认真改造、真诚悔改,刑法规定了假释制度,是罪犯重新融入社会的桥梁。
(二)社会意义
刑罚不仅仅是惩罚罪犯的手段,更重要的是成为教育、改善罪犯的手段。假释有利于刑罚目的的实现,促进社会的稳定,降低监管成本,有利于社会参与罪犯的改造。此外,假释体现了刑罚经济的原则。因为假释具有减少监管的成本、狱政费用。
(三)在司法方面的意义:
假释减轻了执行机关的压力与负担。正确的适用假释,将符合条件不必继续在监管场所内服刑的罪犯假释,这不仅有利于假释犯的改造,也有利于狱政部门对其他罪犯的改造。
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你听说过无证施工违法建设行为吗?违法建设,是指在规划控制区范围内,未经建设、规划行政主管部门批准或违反建设审批规定的建设项目,未按规定取得有关建设许可证的建设行为。下面由读文网小编为你详细介绍无证施工违法建设行为的相关法律知识。
一是违法建设严重侵蚀了城市 公共资源,损害了广大人民群众的根本利益和长远利益。随着国家实行最严格的土地政策,城市发展的土地 资源十分珍贵,为数不多的宝贵土地资源、发展空间受到违法建设蚕食 侵占,制约了建设项目的顺利实施。少数人的违法建设,侵害了绝大多数居民的切身利益。
二是违法建设严重影响着城市环境和对外形象。违法建设的高强度开发和低水平无序管理,对城区的生活环境、安全环境、 生态环境、治安环境、社会环境和投资环境都带来了严重威胁,给城市对外 形象造成了不利影响。
三是违法建设严重危害了社会公平和市场秩序。违法建设者无视 党纪国法和政策法规,用不正当手段和不公平方式,强占大量非法财富,严重破坏了社会的公平公正,扰乱了正常的经济社会 秩序。聚众闹事、集体上访、公开暴力阻挠拆违事件时有发生,增加了社会不稳定因素。
四是违法建设严重 制约了城市建设与发展。从城市建设来看,一处违法建设就是一处很大的障碍,它不仅会增加工程拆迁量、贻误工期,而且会大大增加城市建设的 拆迁成本,从而进一步加大城市建设的资金压力,影响了城市规模的扩张。
五是违法建设严重破坏了社会风气,损害了党和政府的威信和声誉。违法建设的蔓延,无形中助长了贪图不正当利益的心态,一些人利令智昏顶风作案,铤而走险。少数党员干部对管辖范围内违法建设 整治不力,有的怕得罪人,放任不管;有的包庇纵容,混水摸鱼;有的甚至带头参与违法建设,严重损害了党和政府的威信和声誉。
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你知道房地产资质等级吗?房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。下面由读文网小编为你详细介绍房地产资质等级的法律相关知识。
(1)国有土地使用权的出让;
(2)房地产的开发与再开发:征用土地,拆迁安置,委托规划设计,对旧城区的开发与再开发;
(3)房地产经营:土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动;
(4)房地产中介服务:房地产咨询中介,房地产评估中介,房地产代理中介;
(5)物业管理:房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境;
(6)房地产的调控与管理:建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场,制定合理的房地产价格体系,建立健全房地产法规,实现国家对房地产市场的宏观调控。
房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等;地产则包括土地和地下各种基础设施,例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。
看过“房地产资质等级不同的区别”
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债权人会议是全体债权人参加破产程序进行权利自治的临时机构。其权利范围和行 使方式均由法律直接规定,主要是决议职能和监督职能。你对债权人会议有多少了解?下面由读文网小编为你详细介绍债权人会议的相关法律知识。
就各国立法体例来看,关于债权人会议的立法例主要有以下情形:(1)既规定债权人会议作为全体债权人的议事机构,又设立类似债权人委员会的常设机构代表全体债权人行使对破产程序的参与权和监督权。德、日、英、美等国采此体例。
(2)不认可由全体债权人组成的债权人会议,仅设立由部分债权人组成的债权人委员会, 意大利采此体例。
(3)不设立由债权人组成的任何机构,而是从 律师、 会计师、 审计师等社会专业性组织中选定所谓的债权人代表,由其代表债权人参与破产程序。
如 法国1995年新破产法的一大变化就是放弃传统的债权人会议这一组织机构,采用债权人代表的立法方式。按照传统的法国法,破产宣告前的债权人集合在一个强制的、自动的组合内,该组合担任保护他们利益的任务。
1995年后,改采债权人代表制度。而债权人代表则是从每一个上诉管辖区内的受托清理人名单中选任的。只设立债权人会议制度,并不设立诸如债权人委员会或者破产检查人的常设组织。中国即采此体例。
看过“公司破产债权人会议相关规定”
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公司债券是指公司按照法定程序发行的,在一定期限内还本付息的有价证券。对于公司债券的非公开发行,具有明确的规定。以下是由读文网小编为你介绍的公司债券的相关法律规定内容。
《上海证券交易所中小企业私募债券业务试点办法》第九条:
在本所备案的私募债券,应当符合下列条件:
1、发行人是中国境内注册的有限责任公司或者股份有限公司;
2、发行利率不得超过同期银行贷款基准利率的3倍;
3、期限在一年(含)以上;
4、本所规定的其他条件。
《上海证券交易所中小企业私募债券业务指引(试行)》第六条:
试点期间,在本所备案的私募债券除符合《试点办法》规定的条件外,还应当符合下列条件:
1、发行人不属于房地产企业和金融企业;
2、发行人所在地省级人民政府或省级政府有关部门已与本所签订合作备忘录;
3、期限在3年以下;
4、发行人对还本付息的资金安排有明确方案。
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劳动争议仲裁,是指劳动争议仲裁委员会根据当事人的申请,依法对劳动争议在事实上作出判断、在权利义务上作出裁决的一种法律制度。你对劳动争议仲裁有多少了解?下面由读文网小编为你详细介绍劳动争议仲裁的相关法律知识。
《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》
第十七条 劳动争议仲裁委员会按照统筹规划、合理布局和适应实际需要的原则设立。省、自治区人民政府可以决定在市、县设立;直辖市人民政府可以决定在区、县设立。直辖市、设区的市也可以设立一个或者若干个劳动争议仲裁委员会。劳动争议仲裁委员会不按行政区划层层设立。
第十八条 国务院劳动行政部门依照本法有关规定制定仲裁规则。省、自治区、直辖市人民政府劳动行政部门对本行政区域的劳动争议仲裁工作进行指导。
第十九条 劳动争议仲裁委员会由劳动行政部门代表、工会代表和企业方面代表组成。劳动争议仲裁委员会组成人员应当是单数。
劳动争议仲裁委员会依法履行下列职责:
(一)聘任、解聘专职或者兼职仲裁员;
(二)受理劳动争议案件;
(三)讨论重大或者疑难的劳动争议案件;
(四)对仲裁活动进行监督。
劳动争议仲裁委员会下设办事机构,负责办理劳动争议仲裁委员会的日常工作。
第二十条 劳动争议仲裁委员会应当设仲裁员名册。
仲裁员应当公道正派并符合下列条件之一:
(一)曾任审判员的;
(二)从事法律研究、教学工作并具有中级以上职称的;
(三)具有法律知识、从事人力资源管理或者工会等专业工作满五年的;
(四)律师执业满三年的。
第二十一条 劳动争议仲裁委员会负责管辖本区域内发生的劳动争议。
劳动争议由劳动合同履行地或者用人单位所在地的劳动争议仲裁委员会管辖。双方当事人分别向劳动合同履行地和用人单位所在地的劳动争议仲裁委员会申请仲裁的,由劳动合同履行地的劳动争议仲裁委员会管辖。
第二十二条 发生劳动争议的劳动者和用人单位为劳动争议仲裁案件的双方当事人。
劳务派遣单位或者用工单位与劳动者发生劳动争议的,劳务派遣单位和用工单位为共同当事人。
第二十三条 与劳动争议案件的处理结果有利害关系的第三人,可以申请参加仲裁活动或者由劳动争议仲裁委员会通知其参加仲裁活动。
第二十四条 当事人可以委托代理人参加仲裁活动。委托他人参加仲裁活动,应当向劳动争议仲裁委员会提交有委托人签名或者盖章的委托书,委托书应当载明委托事项和权限。
第二十五条 丧失或者部分丧失民事行为能力的劳动者,由其法定代理人代为参加仲裁活动;无法定代理人的,由劳动争议仲裁委员会为其指定代理人。劳动者死亡的,由其近亲属或者代理人参加仲裁活动。
第二十六条 劳动争议仲裁公开进行,但当事人协议不公开进行或者涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的除外。
第二十七条 劳动争议申请仲裁的时效期间为一年。仲裁时效期间从当事人知道或者应当知道其权利被侵害之日起计算。
前款规定的仲裁时效,因当事人一方向对方当事人主张权利,或者向有关部门请求权利救济,或者对方当事人同意履行义务而中断。从中断时起,仲裁时效期间重新计算。
因不可抗力或者有其他正当理由,当事人不能在本条第一款规定的仲裁时效期间申请仲裁的,仲裁时效中止。从中止时效的原因消除之日起,仲裁时效期间继续计算。
劳动关系存续期间因拖欠劳动报酬发生争议的,劳动者申请仲裁不受本条第一款规定的仲裁时效期间的限制;但是,劳动关系终止的,应当自劳动关系终止之日起一年内提出。
第二十八条 申请人申请仲裁应当提交书面仲裁申请,并按照被申请人人数提交副本。
仲裁申请书应当载明下列事项:
(一)劳动者的姓名、性别、年龄、职业、工作单位和住所,用人单位的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务;
(二)仲裁请求和所根据的事实、理由;
(三)证据和证据来源、证人姓名和住所。
书写仲裁申请确有困难的,可以口头申请,由劳动争议仲裁委员会记入笔录,并告知对方当事人。
第二十九条 劳动争议仲裁委员会收到仲裁申请之日起五日内,认为符合受理条件的,应当受理,并通知申请人;认为不符合受理条件的,应当书面通知申请人不予受理,并说明理由。对劳动争议仲裁委员会不予受理或者逾期未作出决定的,申请人可以就该劳动争议事项向人民法院提起诉讼。
第三十条 劳动争议仲裁委员会受理仲裁申请后,应当在五日内将仲裁申请书副本送达被申请人。
被申请人收到仲裁申请书副本后,应当在十日内向劳动争议仲裁委员会提交答辩书。劳动争议仲裁委员会收到答辩书后,应当在五日内将答辩书副本送达申请人。被申请人未提交答辩书的,不影响仲裁程序的进行。
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劳动争议的基本特征
⑴劳动纠纷是劳动关系当事人之间的争议。劳动关系当事人,一方为劳动者,另一方为用人单位。劳动者主要是指与在中国境内的企业、个体经济组织建立劳动合同关系的职工和与国家机关、事业组织、社会团体建立劳动合同关系的职工。
用人单位是指在中国境内的企业、个体经济组织以及国家机关、事业组织、社会团体等与劳动者订立了劳动合同的单位。不具有劳动法律关系主体身份者之间所发生的争议,不属于劳动纠纷。如果争议不是发生在劳动关系双方当事人之间,即使争议内容涉及劳动问题,也不构成劳动争议。
如,劳动者之间在劳动过程中发生的争议,用人单位之间因劳动力流动发生的争议,劳动者者或用人单位与劳动行政管理中发生的争议,劳动者或用人单位与劳动行政部门在劳动行政管理中发生的争议,劳动者或用人单位与劳动服务主体在劳动服务过程中发生的争议等,都不属劳动纠纷。
⑵劳动纠纷的内容涉及劳动权利和劳动义务,是为实现劳动关系而产生的争议。劳动关系是劳动权利义务关系,如果劳动者与用人单位之间不是为了实现劳动权利和劳动义务面发生的争议,就不属于劳动纠纷的范畴。
劳动权利和劳动义务的内容非常广泛,包括就业、工资、工时、劳动保护、劳动保险、劳动福利、职业培训、民主管理、奖励惩罚等。
⑶劳动纠纷既可以表现为非对抗性矛盾,也可以表现为对抗性矛盾,而且,两者在一定条件下可以相互转化。在一般情况下,劳动纠表现为非对抗性矛盾,给社会和经济带来不利影响。
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你听说过贸易救济吗?贸易救济就是指对在对外贸易领域或在对外贸易过程中,国内产业由于受到不公平进口行为或过量进口的冲击,造成了不同程度的损害,各国政府给予他们的帮助或救助。下面由读文网小编为你详细介绍贸易救济的相关法律知识。
1.取得进出口权
2.准备货源
3.商品检验
4.申报出口
5.办理国际运输
6.通过银行收取国外客户支付的货款----一般是美金。
7.向外汇管理局申报
8.向税务机关申报
1.外贸洽谈前期,制作形式发票用于报价、交易参考或客户申请进口许可等。
2.交易确认以后,制作外贸外贸合同。
3.准备交货的时候,制作商业发票、装箱单、核销单、报关单,申请商检放行单等报关出口。
4.报关后海关退返核销单、报关单的收汇联与核销联等。
5.交货付运后,得到三证三副提单。
6.制作、申办、整理客户所需的全套单据,如发票、装箱单、商检证、产地证、受益人证明等等以收取货款。
7.凭收汇银行水单、核销单、报关单核销联等办理核销与退税。
看过“关于我国贸易救济措施的相关规定”
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1-6月全国房地产开发投资增长明显,下面由读文网小编为你分享房地产开发投资的相关内容,希望对大家有所帮助。
国家统计局13日公布了1-5月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,1-5月份,全国房地产开发投资34564亿元,同比增长7.0%,增速 比1-4月份回落0.2个百分点,比上年同期上升1.9个百分点。业内人士表示,商品房销售继续保持较高增速,商品房待售面积持续减少,去库存取得初步成效。
房地产企业投资意愿回落
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从房地产开发投资增速数据来看,1-5月份增幅略有收窄,原因是此前1-4月份房企拿地相对积极,各类投资需 求在快速释放。从此类投资数据的增幅来看,大体介于5%-10%区间,在供给侧改革思路下房企投资意愿依然较强。同时,从阻力来看,包括公司债在内的直接 融资成本或有上升趋势,这会使得部分企业在投资策略制定上做出调整。
光大证券(601788,股吧)首席经济学家徐高认为,房地产企业投资意愿出现回落,5月到位资金同比增速回落7.0个百分点至16.7%,其中自筹 资金部分由上月的增长0.2%转为下跌7.0%。而土地购置面积和房屋新开工面积同比增速同样出现明显回落,分别下降12.9和15.3个百分点至 -4.5%和10.6%。房地产投资前景面临持续放缓压力。
上海(楼盘)中原地产市场分析师卢文曦认为,5月市场成交开始向理性回归,市场投资增速略有回落,但总体来看仍处于今年以来较高位置。尤其是住宅投资,一、二线城市市场预期不断提升,在此背景下,住宅投资还有较大投资动力。
对于目前“地王”频现的现象,国家统计局新闻发言人盛来运表示,从总体情况来看,房地产商投资还是比较谨慎的。从房地产投资增速、土地购置面积以及土 地成交价款三个数据来看,并没有出现过热情况。但“地王”现象确实需要关注,有些“地王”出来以后对当地城市房价有一种示范效应,需要高度关注。
去库存取得初步成效
国家统计局投资司高级统计师李皎表示,在商品房销售高速增长的带动下,房地产去库存效果初显,今年商品房待售面积逐月减少。5月末,全国商品房待售面 积7.22亿平方米,比4月末减少521万平方米。其中,重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下;非重点城市3月、4月、5月末待售面积分别比上月末 减少63万、226万和394万平方米,减少量逐月增多。但非住宅商品房库存持续增加的问题仍需关注。
从库存数据看,商品房以及商品住宅的待售面积继续减少,与三四线城市市场销售总体较好的态势有关。严跃进认为,这体现出去库存战略积极实施的有效性。 但在去库存的同时,需要警惕房价快速上涨的风险。尤其部分三、四线城市,类似昆山(楼盘)、无锡(楼盘)、东莞(楼盘)、廊坊等大城市的周边城市。而其他 中西部三、四线城市的去库存效果也较明显,房价上涨态势相对温和。
民生证券研究院固定收益组负责人李奇霖表示,房地产销售虽回落至33.2%,但整体维持高增长。一线城市和此前销售过热的二线城市因限购和限购预期销 售回落,但房地产市场整体仍呈现板块轮动特征。主要二、三线城市库销比已低于上轮新开工企稳周期2012年7月时的水平,房企在主要二、三线城市补库存意 愿强烈。
卢文曦表示,总体来看,市场经过快速冲高后需要喘息期,尽管数据出现小幅回落但仍处于高位。在总体乐观的背后也需引起警觉,“强二线”城市的调控可能随时来临,连续走强的势头可能有所收敛,因此市场期望不宜过于乐观。
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房地产企业会计核算流程,下面由读文网小编为你分享房地产开发企业会计的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、会计制度的适用
我国现行企业会计制度,除《农民专业合作社财务会计制度》外,共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系,其中涉及房地产开发企业的:
1.《小企业会计制度》。所谓小企业,就房地产开发行业而言,是指根据国务院国资厅评价函[2003]327号文件的规定,不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定,自2005年1月1日起,凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业,除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外,都应执行《小企业会计制度》,不得再执行《房地产开发企业会计制度》。
2.《企业会计制度》。按照财政部的规定,《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行,其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则(以下简称新准则),规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此,现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业,除按规定执行新准则的企业外,均应执行《企业会计制度》。
3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》,包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等,是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此,如果房地产开发企业为上市公司,或者按上市的母公司要求执行新准则的,都应当执行新准则规定的会计制度。
4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系,按照有关规定,房地产开发企业中的大中型企业,如果达不到执行新准则的条件,也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》,则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。
二、应增设的会计科目
本世纪已出台的会计制度中,皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法,这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是,现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定:在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下,企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定,执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业,在执行各自适用的会计制度规定的基础上,增设以下专门核算房地产开发的会计科目,不但是需要的,也是符合会计制度规定的:
1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本,包括:(1)开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用;(2)开发采用出包方式的,根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本;(3)工程采用自营方式发生的各项成本费用;(4)分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用;(5)应予资本化计入产品成本的借款费用等;(6)结转开发完工并验收合格的房地产成本。
购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发,可先计入“无形资产——土地使用权”科目,待开发时再以适当的分配方法,分摊到“开发成本”的明细科目。
2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”,核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。
3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。
4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。
5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。
编制资产负债表时,以上增设的5个会计科目的期末余额,均应计入报表的“存货”项目。
三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊
房地产开发企业的开发产品成本,一般可划分为建筑成本和土地成本两大类,即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂,既包括前期费用和房屋的建造成本,还包括与开发产品相关的配套设施费用,以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用;土地成本构成则比较简单,即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋,往往因为用途不同、建筑结构不同,甚至因为楼层不同而有不同的售价,而且,开发房地产的成本,特别是土地成本,往往是笼统的。因此,如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本,是房地产开发企业核算的一个难题。
当然,对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同,例如,一个小区若干幢房屋都是成套住宅,可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是,将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本(包括建筑成本和土地成本,下同),除以可出售房屋的面积总和,得出每平方米住宅的成本,再按各套住宅面积分摊产品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售项目,比如车库或车位,采用清一色的按面积分摊不尽合理,可通过估算方法,将其估算的成本从总成本中剔除,然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法,叫做可售房屋面积比例法,简称面积比例法。
但是,面积比例法适用范围相对较小,对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋,此法即不可采用。一般情况下,对成片开发不同用途、不同结构的房屋,建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊,土地成本可采用售价比率法进行计算分摊,而且这两种方法应合并进行,分步实施。
第一步,用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正,计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施:
首先,应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本,实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本,内容包括:(1)房屋自身的建筑成本;(2)应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本;(3)应分摊其他间接费用构成的开发成本等。
单位成本采用估算方法确定后,再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本,即:开发产品估算的建筑总成本=∑(不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑成本);如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高,也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。
接着,应计算修正系数。修正系数=已决算(或按合同及招标预算)的建筑总成本÷开发产品估算的建筑总成本。如果可出售产品中有少量项目单独计算成本的,应将已单独计算的成本从公式中“÷”号前后的“总成本”中扣除。如果总成本无法确定或预估,则不计算修正系数,而以上一步骤“开发产品估算的建筑总成本”为建筑总成本。
最后,计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本:各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本×修正系数;该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本÷该类房屋面积,或=估算的单位建筑成本×修正系数。
如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确,在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用,且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。
第二步,采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言,房屋售价的高低,除取决于房屋结构外,更主要是取决于房屋的地理位置,同样结构的房屋,门面房售价高于住宅房,主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此,计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发,或者纯商业用房开发的土地成本时,采用售价比率法较为适宜。售价比率法也需分步实施(以同时开发住宅房和非住宅房为例);
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房地产开发成本核算办法,下面由读文网小编为你分享房地产开发成本核算的相关内容,希望对大家有所帮助。
开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是:
1、归集开发产品费用
由于开发规模的不同,房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个问题比较容易解决,可以将全部开发量作为成本归集对象,设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下,成本核算不能过细(台以单幢为单位),因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋,这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。相反,成本核算也不能简单地以小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其成本结算和管理上的作用。本文以为:应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据,对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块,便于费用的归集和成本结算,充分发挥成本核算的作用。
(1)在项目开发中发生的各项直接开发费用,直接计入各成本核算对象,即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户。
(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用,可先归集在“开发间接费”账户,即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户。
(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费,按一定的方法分配计入各开发成本核算对象,即借记“开发成本”总分类账户和明细账户,贷记“开发间接费”账户。
通过上述程序,将应计人各成本核算对象的开发费用,归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。
2、正确划分成本项目
客观地反映产品成本的结构,便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定,“开发成本”作为一级成本核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目,并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多,对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用,应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。
为核算开发企业的开发成本,企业可根据其本身经营开发的业务要求,设置下列账户:
(1)“4301开发成本”账户。
本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用,贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类,如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户,并在二级明细账户下,按成本核算对象进行明细核算。
(2)“4302开发间接费”账户。
本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户。
按现行的房地产开发企业会计制度规定,间接费用应作为期间费用,直接计入当期损益,本文认为,这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则。该原则要求:企业的各项收入和与其相关联的成本、费用,应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用,这些费用的特点是数额较大、受益对象明确,如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。
3、计算并结转已完开发产品实际成本
计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户,即借记“开发产品”账户,贷记“开发成本”账户。
4、按已完开发产品的实际功能和去向,将开发产品实际成本结转进入有关账户。
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国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作;县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。下面由读文网小编为你分享房地产开发资质的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、行政许可依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条
2、《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)第八条、第九条
二、行政许可条件
根据《房地产开发企业资质管理规定》(建设部令第77号)、《贵州省<房地产开发企业资质管理规定>实施细则》(黔建房通[2011]235号),房地产开发企业资质申报条件如下:
一级资质:
1.注册资本不低于5000万元;
2.从事房地产开发经营5年以上;
3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4.连续 5年建筑工程质量合格率达 100%;
5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人;
7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
9.未发生过重大工程质量事故。
二级资质:
1、实收注册资本不低于5000万元;
2、从事房地产开发经营5年以上;
3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
4、近3年建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《贵州省房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
三级资质:
1、实收注册资本不低于2000万元;
2、从事房地产开发经营2年以上;
3、近3年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、房屋已竣工的,建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《贵州省房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
四级资质:
1、实收注册资本不低于800万元;
2、从事房地产开发经营1年以上;
3、近1年房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、房屋已竣工的,建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
三、行政许可程序
一级资质办理程序:
1、企业直接向省住房和城乡建设厅提出申请,提交有关材料(原件及复印件,复印件胶装成册);
2、省住房和城乡建设厅对申请材料进行初审,提出初审意见,并将初审意见和全部申请材料上报住建部。
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