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房地产开发成本核算办法,下面由读文网小编为你分享房地产开发成本核算的相关内容,希望对大家有所帮助。
开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是:
1、归集开发产品费用
由于开发规模的不同,房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个问题比较容易解决,可以将全部开发量作为成本归集对象,设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下,成本核算不能过细(台以单幢为单位),因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋,这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。相反,成本核算也不能简单地以小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其成本结算和管理上的作用。本文以为:应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据,对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块,便于费用的归集和成本结算,充分发挥成本核算的作用。
(1)在项目开发中发生的各项直接开发费用,直接计入各成本核算对象,即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户。
(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用,可先归集在“开发间接费”账户,即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户。
(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费,按一定的方法分配计入各开发成本核算对象,即借记“开发成本”总分类账户和明细账户,贷记“开发间接费”账户。
通过上述程序,将应计人各成本核算对象的开发费用,归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。
2、正确划分成本项目
客观地反映产品成本的结构,便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定,“开发成本”作为一级成本核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目,并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多,对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用,应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。
为核算开发企业的开发成本,企业可根据其本身经营开发的业务要求,设置下列账户:
(1)“4301开发成本”账户。
本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用,贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类,如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户,并在二级明细账户下,按成本核算对象进行明细核算。
(2)“4302开发间接费”账户。
本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户。
按现行的房地产开发企业会计制度规定,间接费用应作为期间费用,直接计入当期损益,本文认为,这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则。该原则要求:企业的各项收入和与其相关联的成本、费用,应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用,这些费用的特点是数额较大、受益对象明确,如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。
3、计算并结转已完开发产品实际成本
计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户,即借记“开发产品”账户,贷记“开发成本”账户。
4、按已完开发产品的实际功能和去向,将开发产品实际成本结转进入有关账户。
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国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作;县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。下面由读文网小编为你分享房地产开发资质的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、行政许可依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条
2、《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)第八条、第九条
二、行政许可条件
根据《房地产开发企业资质管理规定》(建设部令第77号)、《贵州省<房地产开发企业资质管理规定>实施细则》(黔建房通[2011]235号),房地产开发企业资质申报条件如下:
一级资质:
1.注册资本不低于5000万元;
2.从事房地产开发经营5年以上;
3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4.连续 5年建筑工程质量合格率达 100%;
5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人;
7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
9.未发生过重大工程质量事故。
二级资质:
1、实收注册资本不低于5000万元;
2、从事房地产开发经营5年以上;
3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
4、近3年建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《贵州省房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
三级资质:
1、实收注册资本不低于2000万元;
2、从事房地产开发经营2年以上;
3、近3年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、房屋已竣工的,建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《贵州省房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
四级资质:
1、实收注册资本不低于800万元;
2、从事房地产开发经营1年以上;
3、近1年房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、房屋已竣工的,建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
三、行政许可程序
一级资质办理程序:
1、企业直接向省住房和城乡建设厅提出申请,提交有关材料(原件及复印件,复印件胶装成册);
2、省住房和城乡建设厅对申请材料进行初审,提出初审意见,并将初审意见和全部申请材料上报住建部。
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房地产企业会计核算流程,下面由读文网小编为你分享房地产开发企业会计的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、会计制度的适用
我国现行企业会计制度,除《农民专业合作社财务会计制度》外,共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系,其中涉及房地产开发企业的:
1.《小企业会计制度》。所谓小企业,就房地产开发行业而言,是指根据国务院国资厅评价函[2003]327号文件的规定,不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定,自2005年1月1日起,凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业,除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外,都应执行《小企业会计制度》,不得再执行《房地产开发企业会计制度》。
2.《企业会计制度》。按照财政部的规定,《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行,其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则(以下简称新准则),规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此,现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业,除按规定执行新准则的企业外,均应执行《企业会计制度》。
3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》,包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等,是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此,如果房地产开发企业为上市公司,或者按上市的母公司要求执行新准则的,都应当执行新准则规定的会计制度。
4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系,按照有关规定,房地产开发企业中的大中型企业,如果达不到执行新准则的条件,也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》,则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。
二、应增设的会计科目
本世纪已出台的会计制度中,皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法,这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是,现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定:在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下,企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定,执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业,在执行各自适用的会计制度规定的基础上,增设以下专门核算房地产开发的会计科目,不但是需要的,也是符合会计制度规定的:
1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本,包括:(1)开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用;(2)开发采用出包方式的,根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本;(3)工程采用自营方式发生的各项成本费用;(4)分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用;(5)应予资本化计入产品成本的借款费用等;(6)结转开发完工并验收合格的房地产成本。
购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发,可先计入“无形资产——土地使用权”科目,待开发时再以适当的分配方法,分摊到“开发成本”的明细科目。
2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”,核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。
3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。
4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。
5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。
编制资产负债表时,以上增设的5个会计科目的期末余额,均应计入报表的“存货”项目。
三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊
房地产开发企业的开发产品成本,一般可划分为建筑成本和土地成本两大类,即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂,既包括前期费用和房屋的建造成本,还包括与开发产品相关的配套设施费用,以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用;土地成本构成则比较简单,即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋,往往因为用途不同、建筑结构不同,甚至因为楼层不同而有不同的售价,而且,开发房地产的成本,特别是土地成本,往往是笼统的。因此,如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本,是房地产开发企业核算的一个难题。
当然,对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同,例如,一个小区若干幢房屋都是成套住宅,可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是,将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本(包括建筑成本和土地成本,下同),除以可出售房屋的面积总和,得出每平方米住宅的成本,再按各套住宅面积分摊产品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售项目,比如车库或车位,采用清一色的按面积分摊不尽合理,可通过估算方法,将其估算的成本从总成本中剔除,然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法,叫做可售房屋面积比例法,简称面积比例法。
但是,面积比例法适用范围相对较小,对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋,此法即不可采用。一般情况下,对成片开发不同用途、不同结构的房屋,建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊,土地成本可采用售价比率法进行计算分摊,而且这两种方法应合并进行,分步实施。
第一步,用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正,计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施:
首先,应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本,实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本,内容包括:(1)房屋自身的建筑成本;(2)应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本;(3)应分摊其他间接费用构成的开发成本等。
单位成本采用估算方法确定后,再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本,即:开发产品估算的建筑总成本=∑(不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑成本);如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高,也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。
接着,应计算修正系数。修正系数=已决算(或按合同及招标预算)的建筑总成本÷开发产品估算的建筑总成本。如果可出售产品中有少量项目单独计算成本的,应将已单独计算的成本从公式中“÷”号前后的“总成本”中扣除。如果总成本无法确定或预估,则不计算修正系数,而以上一步骤“开发产品估算的建筑总成本”为建筑总成本。
最后,计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本:各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本×修正系数;该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本÷该类房屋面积,或=估算的单位建筑成本×修正系数。
如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确,在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用,且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。
第二步,采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言,房屋售价的高低,除取决于房屋结构外,更主要是取决于房屋的地理位置,同样结构的房屋,门面房售价高于住宅房,主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此,计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发,或者纯商业用房开发的土地成本时,采用售价比率法较为适宜。售价比率法也需分步实施(以同时开发住宅房和非住宅房为例);
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很多人都想知道美国政府对于居民购买的第一套房子、第二套房子也有不同的房产政策。今天和读文网小编一起来了解了解房地产咨询的的相关内容,希望对大家有所帮助。
首要住宅(Principal Residence)
在美国,如果纳税人拥有超过一套以上的住宅,则有一个首要住宅概念(Principal Residence,或Primary Residence),即每个已婚家庭或单身个人的基本住宅,它是区别于其他住宅(如投资出租房,度假公寓等)的。
美国税务局IRS的税务法令对首要住宅的定义:如果纳税人同时拥有两套住宅,他居住时间相对较长的那套住宅为其首要住宅。
美国第二套房产政策
房产政策:
1、政府允许购房者在纳税时将用于首要住宅贷款的利息从收入中减除,这相当于给了购房者一个很大22、如果纳税人要出售其住宅,则要被征收联邦资本增值税(Capital gaintax),但如果被出售的是首要住宅,且户主在近五年内于该住宅居住至少两年以上,卖房利润个人低于25万美元,夫妻低于50万美元部分无需交纳资本增值税。
注: 仅有首要住宅可以享受这一优惠,其他住宅如投资出租房等则需申报资本增值税。
当纳税人申报其首要住宅之后,美国税务局将会定时检查纳税人的电话记录、账单支付、纳税人是否有在住宅区行使其公民投票权等一系列可以显示纳税人是否在该住宅常住的情况。因此,纳税人很难谎报其首要住宅状况。
美国住房保障制度
自上个世纪三十年代以来,针对中低收入阶层的住房问题,美国政府一直在逐步调整和完善其住房政策。
1、对低收入阶层的住房补助
联邦政府将专向资金拨给公共住房管理部门,以两种方式对低收入基层进行住房补助。一是为低收入家庭建造并提供廉价的政府公寓,二是租金补贴。
1949年联邦政府修订了《国民住宅法》(National Housing Act),成立了城市改建局(UrbanRedevelopmentAgency),授权其对老城区和破旧住宅进行拆除并出售给私人机构重新开发,并计划建造大量公共住宅,但实施情况并不理想。
1965年美国通过《城市与住房发展法》(Housing and Urban Development Act of 1965)成立与内阁同级的住房与城市发展部(HUD,Housing and Urban Development Department),该部门负责美国多数住房计划至今。同年通过的“租金增补”计划,规定将低收入家庭住房支出占其收入的比例限于20%,其余租金由政府补助。
1974年出台的美国住宅法第8条款,替代了原先的《1937年美国住宅法》第235条和236条,明确为低收入阶层的租金提供信用担保,并在八十年代对第8条款进行修订,将低收入阶层承担租金占收入的比例逐步提到25%、30%。
当低收入者或退休老人看中符合政府规定的住房时,则可约定房主同去美国住房金融局(FHFA, Federal Housing Finance Agency)签订租赁合同。
2、居民住宅自有化
1986年,美国通过《税务改革法案》,规定住房抵押贷款和消费贷款的利息可以自税收中抵消。这些法规使住房抵押贷款市场迅猛发展。1990年,布什政府出台《国民可承担住宅法案》,将住宅自有化作为主要战略,实施“HOPE计划”,即“人人拥有居住机会计划”,把公屋出售,并将一些社会服务与住房问题相融合,将居民住宅自有化定为主要战略。美国政府采取建立住宅抵押贷款制度和担保制度鼓励私人建房、购房,除房贷利息抵消个人所得税之外,还有其他优惠的房产税收政策,如房产税减免、住房出售所得资本收益减免、上文提到的面向首次购房者的低利率贷款、首要住宅资产增值税减免等。
美国房产政策倡导“买得起的住房”理念(AffordableHousing),即“人人拥有居住机会”“提供人民买得起的房子”。根据联邦国民抵押协会的按揭标准,国民按揭贷款应遵循28/36原则,即用于供房的贷款不应超过家庭月收入28%,而包括供车、学生贷款、信用卡等在内的全部贷款额不宜超过家庭月收入的36%。如果超过此限,则可被认为是住房负担过重。根据美国人口统计局2007年的调查,虽有38%的住户负担超出每月总收入30%以上的按揭房贷,但中等收入的美国家庭都是买得起房的。而且,由于美国的社会保障健全,使得民众有多余资金进行其他消费。
3、哪些人购买第二套以上房屋比较多
据调查,2014年全美度假屋售出情况比2013年增加57%,共售出130万栋度假屋,远超过2006年房屋全年的出售。调查发现,大多数买主是上次婴儿潮出生的那一代人,他们在1946年至1964年间出生,已逐渐走进退休期,成为购买度假屋的主力,为将来退休作准备。把自己现有的房产重新贷款,取得更低利率的条件,可减少每月付款或者再多贷一些净值出来购买另一套房产。什么样的第二套房产最具投资价值呢?美国第二套房产政策有优势吗?有!
第一、房租收入比每月付贷款高;
第二、房屋的地点环境良好,这样风险最小。
总结起来,美国对住房问题及市场的管理,最基本的特点是依法管理,通过持续不断的建立房产政策及法律,以越来越严密的法律体系与制度进行管理。
其中最重要的,是立法宗旨与管理理念,真正以民众安居的实现为本,而非把住房当成拉动经济的机会主义工具,更非把住房变成从民众手里进行财富转移与盘剥的工具。
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房地产项目管理(工程管理)的重点,下面由读文网小编为你分享房地产项目管理的相关内容,希望对大家有所帮助。
对于房地产工程管理不同于大型的政府投资项目和建设商的自建项目。房地产的工程管理更是房地产公司的产品实现的重要环节,如同制造行业的产品加工。涵盖产品的设计,制造过程。在这个过程中,设计是针对市场进行的,工程建设安装设计进行组织生产。这样就完成了产品制造的整个过程。
由于其工程管理不同于其他的大型工程(政府投资),但是,其管理还是很多相通之处,其相同之处在于:
1、 工程发包遵循招投标法,通过工程发包的方式进行过程承包。
2、 工程都是通过专业的监理公司进行管理。
3、 根据工程的特点,进行专项分包,有不同的分包商进行过程的建设。
其主要不同之处主要在于甲方,即建设方。对于大型的政府投资项目,现在都需要专业PMC公司进行管理,政府在其中扮演着投资方的角色,管理有PMC,采购有专业的招标代理公司,所有的发包、管理都实行透明化的方式进行着。对于其他的自建工程,大都有基建处进行管理和采购,现在还多的事业单位都开始走政府财政统一管理的路子,纳入政府采购的范畴之内。
而对于房地产公司的工程,房地产公司作为建设方,很多事情的自主权很大,这样就使很多工程的发包环节对采用邀约招标的方式进行。建设方有很大的自主权。这样大模式对于房地产公司来说有利于公司的经济利益。能够根据公司的实际情况邀请合适的合作方进行合作建设。这样在管理中有着和其他工程不同的管理中点,其主要表现在:
1、严格发包:选择一个合适的承包方是工程建设成功的一半,有经验、管理规范的承包方,在工程建设中会省建设方好多的事的。由于他的管理规范会使工程建设中规避很多的风险。虽然自阿成本上可能有所增加,但是权衡一下风险的成本,应该能节省一些。我的一个客户在工程发包时,采用低价中标的策略进行的招标,结果进来以后,管理一团糟,进度严重滞后,质量更不用提,到头来还是进行队伍的撤换,一反一正白白浪费了近百万。事后,项目经理那种无奈的表情,至今记忆犹新,想到这里,无语中。。。。
2、规范管理:这话管理人员好像成天的挂在嘴上,但是实际执行起来比较难了。呵!在这里还是强调一定要严格按照项目管理规范的要求进行规范的计划管理,成本控制。对于房地产公司来说就是要加强计划管理和预算管理。计划管理在很多房地产公司比较缺失的,更多是根据销售合同把工程交付日期敲定了,然后,项目部就拼命的要求承包方赶工,结果到头来质量不是,进度也不是,还要每天给客户进行赔款!赔了夫人又折兵啊,所以项目开始时建设各方坐下来,仔细看看图纸及现场的实际情况制定一个合理的工期,然后把计划细化到最起码的**执行计划上,最后在去和客户签合同,进行开工建设,这样就对客户负责,同时也对公司自己负责。这样的房地产公司的信誉才能上去。对于严格预算管理,在图纸出来以后要尽快的把工程预算出来,以便于以后的成本控制,在发包中中标价要严格控制在预算范围内,对于大型的变更要严格控制。
3、灵活控制:这一点好像和上一点矛盾,但是在工程现场的管理中确实要根据实际情况进行灵活的变化。一是计划要根据实际情况进行不对检查、调整。二是在进度、质量、安全上要在不同时间有不同的侧重点;三是在承包商管理上要灵活,在严格按照合同执行上进行变通。曾经有个工地,因为过年时承包商不能给工人发下工资,把个工地给闹翻了天。在重大节日(春节、农忙)时,建设方要体谅承包商的苦衷,给与适当的灵活运用会收到意想不到的效果。曾经有个项目经理讲过的一个事情,一家房地产开发公司在春节时主动支付了本应年后支付的工程款,使得这个队伍的工人都高高兴兴的回家过年了,由于此工程工期紧,项目经理年前说希望他们过完年能干一下进度,结果,年初六,所有工人都进了工地,没过十五,工程就复工,整个工程得以顺利的交付。而对于房地产公司确实没有多大的损失。成本在控制范围之内。
4、信息畅通:现在这个信息时代,信息不畅通,后果是什么样,这就不用说了。对于项目部来说,建立完善的会议制度,文档管理制度,是非常必要的。制定相应的流程,设定合适的审批制度,公文分发制度。是保证信息畅通的必要手段。一个设计变更已经批准了,结果施工队伍的手中还是老图纸,后果是什么样?砸了重来,谁买单?
5、控制变更:变化是项目管理的核心内容,对于房地产工程来说,更是变化多多。房地产工程的变更主要来于:
1、设计缺陷,这个必须变,预算也必须变,带来的成本由设计院买单。
2、市场的需求,客户的需求,这要好好研究,是不是共性的需求,往往销售人员为了销售,就会夸大需求的面,所以这个最好是状况评审会进行确定。
3、技术创新,处理方法同2。但是对于现场项目部来说,对任何变更都要进行很好的控制。
房地产项目相关
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1-6月全国房地产开发投资增长明显,下面由读文网小编为你分享房地产开发投资的相关内容,希望对大家有所帮助。
国家统计局13日公布了1-5月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,1-5月份,全国房地产开发投资34564亿元,同比增长7.0%,增速 比1-4月份回落0.2个百分点,比上年同期上升1.9个百分点。业内人士表示,商品房销售继续保持较高增速,商品房待售面积持续减少,去库存取得初步成效。
房地产企业投资意愿回落
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从房地产开发投资增速数据来看,1-5月份增幅略有收窄,原因是此前1-4月份房企拿地相对积极,各类投资需 求在快速释放。从此类投资数据的增幅来看,大体介于5%-10%区间,在供给侧改革思路下房企投资意愿依然较强。同时,从阻力来看,包括公司债在内的直接 融资成本或有上升趋势,这会使得部分企业在投资策略制定上做出调整。
光大证券(601788,股吧)首席经济学家徐高认为,房地产企业投资意愿出现回落,5月到位资金同比增速回落7.0个百分点至16.7%,其中自筹 资金部分由上月的增长0.2%转为下跌7.0%。而土地购置面积和房屋新开工面积同比增速同样出现明显回落,分别下降12.9和15.3个百分点至 -4.5%和10.6%。房地产投资前景面临持续放缓压力。
上海(楼盘)中原地产市场分析师卢文曦认为,5月市场成交开始向理性回归,市场投资增速略有回落,但总体来看仍处于今年以来较高位置。尤其是住宅投资,一、二线城市市场预期不断提升,在此背景下,住宅投资还有较大投资动力。
对于目前“地王”频现的现象,国家统计局新闻发言人盛来运表示,从总体情况来看,房地产商投资还是比较谨慎的。从房地产投资增速、土地购置面积以及土 地成交价款三个数据来看,并没有出现过热情况。但“地王”现象确实需要关注,有些“地王”出来以后对当地城市房价有一种示范效应,需要高度关注。
去库存取得初步成效
国家统计局投资司高级统计师李皎表示,在商品房销售高速增长的带动下,房地产去库存效果初显,今年商品房待售面积逐月减少。5月末,全国商品房待售面 积7.22亿平方米,比4月末减少521万平方米。其中,重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下;非重点城市3月、4月、5月末待售面积分别比上月末 减少63万、226万和394万平方米,减少量逐月增多。但非住宅商品房库存持续增加的问题仍需关注。
从库存数据看,商品房以及商品住宅的待售面积继续减少,与三四线城市市场销售总体较好的态势有关。严跃进认为,这体现出去库存战略积极实施的有效性。 但在去库存的同时,需要警惕房价快速上涨的风险。尤其部分三、四线城市,类似昆山(楼盘)、无锡(楼盘)、东莞(楼盘)、廊坊等大城市的周边城市。而其他 中西部三、四线城市的去库存效果也较明显,房价上涨态势相对温和。
民生证券研究院固定收益组负责人李奇霖表示,房地产销售虽回落至33.2%,但整体维持高增长。一线城市和此前销售过热的二线城市因限购和限购预期销 售回落,但房地产市场整体仍呈现板块轮动特征。主要二、三线城市库销比已低于上轮新开工企稳周期2012年7月时的水平,房企在主要二、三线城市补库存意 愿强烈。
卢文曦表示,总体来看,市场经过快速冲高后需要喘息期,尽管数据出现小幅回落但仍处于高位。在总体乐观的背后也需引起警觉,“强二线”城市的调控可能随时来临,连续走强的势头可能有所收敛,因此市场期望不宜过于乐观。
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房地产项目可行性研究报告怎么写?不用着急,小编来帮你怎么解决这个问题。下面由读文网小编为你分享房地产项目可行性研究报告的相关内容,希望对大家有所帮助。
项目申请报告通用文本
第一章 申报单位及项目概况
1、项目申报单位概况。包括项目申报单位的主营业务、经营年限、资产负债、股东构成、主要投资项目、现有生产能力等内容。
2、项目概况。包括拟建项目的建设背景、建设地点、主要建设内容和规模、产品和工程技术方案、主要设备选型和配套工程、投资规模和资金筹措方案等内容。
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
1、发展规划分析。拟建项目是否符合有关的国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求,项目目标与规划内容是否衔接和协调。
2、产业政策分析。拟建项目是否符合有关产业政策的要求。
3、行业准入分析。项目建设单位和拟建项目是否符合相关行业准入标准的规定。
第三章 资源开发及综合利用分析
1、资源开发方案。资源开发类项目,包括对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水(力)、森林等资源的开发,应分析拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等,评价是否符合资源综合利用的要求。
2、资源利用方案。包括项目需要占用的重要资源品种、数量及来源情况;多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等的资源综合利用方案;通过对单位生产能力主要资源消耗量指标的对比分析,评价资源利用效率的先进程度;分析评价项目建设是否会对地表(下)水等其它资源造成不利影响。
3、资源节约措施。阐述项目方案中作为原材料的各类金属矿、非金属矿及水资源节约的主要措施方案。对拟建项目的资源消耗指标进行分析,阐述在提高资源利用效率、降低资源消耗等方面的主要措施,论证是否符合资源节约和有效利用的相关要求。
第四章 节能方案分析
1、用能标准和节能规范。阐述拟建项目所遵循的国家和地方的合理用能标准及节能设计规范。
2、能耗状况和能耗指标分析。阐述项目所在地的能源供应状况,分析拟建项目的能源消耗种类和数量。根据项目特点选择计算各类能耗指标,与国际国内先进水平进行对比分析,阐述是否符合能耗准入标准的要求。
3、节能措施和节能效果分析。阐述拟建项目为了优化用能结构、满足相关技术政策和设计标准而采用的主要节能降耗措施,对节能效果进行分析论证。
第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析
1、项目选址及用地方案。包括项目建设地点、占地面积、土地利用状况、占用耕地情况等内容。分析项目选址是否会造成相关不利影响,如是否压覆矿床和文物,是否有利于防洪和排涝,是否影响通航及军事设施等。
2、土地利用合理性分析。分析拟建项目是否符合土地利用规划要求,占地规模是否合理,是否符合集约和有效使用土地的要求,耕地占用补充方案是否可行等。
3、征地拆迁和移民安置规划方案。对拟建项目的征地拆迁影响进行调查分析,依法提出拆迁补偿的原则、范围和方式,制定移民安置规划方案,并对是否符合保障移民合法权益、满足移民生存及发展需要等要求进行分析论证。
第六章 环境和生态影响分析
l、环境和生态现状。包括项目场址的自然环境条件、现有污染物情况、生态环境条件和环境容量状况等。
2、生态环境影响分析。包括排放污染物类型、排放量情况分析, 水土流失预测,对生态环境的影响因素和影响程度,对流域和区域环境及生态系统的综合影响。
3、生态环境保护措施。按照有关环境保护、水土保持的政策法规要求,对可能造成的生态环境损害提出治理措施,对治理方案的可行性、治理效果进行分析论证。
4、地质灾害影响分析。在地质灾害易发区建设的项目和易诱发地质灾害的项目,要阐述项目建设所在地的地质灾害情况,分析拟建项目诱发地质灾害的风险,提出防御的对策和措施。
5、特殊环境影响。分析拟建项目对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等可能造成的不利影响,并提出保护措施。
第七章 经济影响分析
1、经济费用效益或费用效果分析。从社会资源优化配置的角度,通过经济费用效益或费用效果分析,评价拟建项目的经济合理性。
2、行业影响分析。阐述行业现状的基本情况以及企业在行业中所处地位,分析拟建项目对所在行业及关联产业发展的影响,并对是否可能导致垄断等进行论证。
3、区域经济影响分析。对于区域经济可能产生重大影响的项目,应从区域经济发展、产业空间布局、当地财政收支、社会收入分配、市场竞争结构等角度进行分析论证。
4、宏观经济影响分析。投资规模巨大、对国民经济有重大影响的项目,应进行宏观经济影响分析。涉及国家经济安全的项目,应分析拟建项目对经济安全的影响,提出维护经济安全的措施。
第八章 社会影响分析
1、社会影响效果分析。阐述拟建项目的建设及运营活动对项目所在地可能产生的社会影响和社会效益。
2、社会适应性分析。分析拟建项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳,评价该项目与当地社会环境的相互适应性。
3、社会风险及对策分析。针对项目建设所涉及的各种社会因素进行社会风险分析,提出协调项目与当地社会关系、规避社会风险、促进项目顺利实施的措施方案。
国家发展改革委关于发布项目申请报告
通用文本的通知
附件二
关于《项目申请报告通用文本》的说明
一、编写项目申请报告通用文本的主要目的
为贯彻落实投资体制改革精神,进一步完善企业投资项目核准制,帮助和指导企业开展项目申请报告的编写工作,规范项目核准机关对企业投资项目的核准行为,根据《中华人民共和国行政许可法》、《国务院关于投资体制改革的决定》、《企业投资项目核准暂行办法》、《外商投资项目核准暂行管理办法》和《国际金融组织和外国政府贷款投资项目管理暂行办法》等规定,特编写项目申请报告通用文本,供有关方面借鉴和参考。
项目申请报告通用文本是对项目申请报告编写内容及深度的一般要求。企业在编写具体项目的申请报告时,可结合项目自身的实际情况,对通用文本中所要求的内容进行适当调整;如果拟建项目不涉及其中有关内容,可以在说明情况后不再进行详细论证。为了更好地适应不同行业的具体情况和要求,国家发展改革委将在通用本的基础上,逐步制定特定行业的项目申请报告文本。行业本将充分反映不同行业的特殊情况,并根据工作需要对通用本的内容进行适当增减。
二、项目申请报告的性质及研究思路
按照投资体制改革的要求,政府不再审批企业投资项目的可行性研究报告,项目的市场前景、经济效益、资金来源、产品技术方案等都由企业自主决策。尽管不需再报政府审批,但为了防止和减少投资失误、保证投资效益,企业在进行自主决策时,仍应编制可行性研究报告,对上述内容进行分析论证,作为投资决策的重要依据。因此,投资体制改革之后,可行性研究报告的主要功能是满足企业自主投资决策的需要,其内容和深度可由企业根据决策需要和项目情况相应确定。
项目申请报告,是企业投资建设应报政府核准的项目时,为获得项目核准机关对拟建项目的行政许可,按核准要求报送的项目论证报告。项目申请报告应重点阐述项目的外部性、公共性等事项,包括维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公众利益、防止出现垄断等内容。编写项目申请报告时,应根据政府公共管理的要求,对拟建项目从规划布局、资源利用、征地移民、生态环境、经济和社会影响等方面进行综合论证,为有关部门对企业投资项目进行核准提供依据。至于项目的市场前景、经济效益、资金来源、产品技术方案等内容,不必在项目申请报告中进行详细分析和论证。
三、“申报单位及项目概况”的编写说明
全面了解和掌握项目申报单位及拟建项目的基本情况,是项目核准机关对拟建项目进行分析评价以决定是否予以核准的前提和基础。如果不能充分了解有关情况,就难以做出正确的核准决定。因此,对项目申报单位及拟建项目基本情况的介绍,在项目申请报告的编写中占有非常重要的地位。
通过对项目申报单位的主营业务、经营年限、资产负债、股东构成、主要投资项目情况和现有生产能力等内容的阐述,为项目核准机关分析判断项目申报单位是否具备承担拟建项目的资格、是否符合有关的市场准入条件等提供依据。
通过对项目的建设背景、建设地点、主要建设内容和规模、产品和工程技术方案、主要设备选型和配套工程、投资规模和资金筹措方案等内容的阐述,为项目核准机关对拟建项目的相关核准事项进行分析、评价奠定基础和前提。
四、“发展规划、产业政策和行业准入分析”的编写说明
发展规划、产业政策和行业准入标准等,是加强和改善宏观调控的重要手段,是核准企业投资项目的重要依据。本章编写的主要目的,是从发展规划、产业政策及行业准入的角度,论证项目建设的目标及功能定位是否合理,是否符合与项目相关的各类规划要求,是否符合相关法律法规、宏观调控政策、产业政策等规定,是否满足行业准入标准、优化重大布局等要求。
在发展规划方面,应阐述国民经济和社会发展总体规划、区域规划、城市总体规划、城镇体系规划、行业发展规划等各类规划中与拟建项目密切相关的内容,对拟建项目是否符合相关规划的要求、项目建设目标与规划内容是否衔接和协调等进行分析论证。
在产业政策方面,阐述与拟建项目相关的产业结构调整、产业发展方向、产业空间布局、产业技术政策等内容,分析拟建项目的工程技术方案、产品方案等是否符合有关产业政策、法律法规的要求,如贯彻国家技术装备政策提高自主创新能力的情况等。
在行业准入方面,阐述与拟建项目相关的行业准入政策、准入标准等内容,分析评价项目建设单位和拟建项目是否符合相关规定。
五、“资源开发及综合利用分析”的编写说明
合理开发并有效利用资源,是贯彻落实科学发展观的重要内容。对于开发和利用重要资源的企业投资项目,要从建设节约型社会、发展循环经济等角度,对资源开发、利用的合理性和有效性进行分析论证。
对于资源开发类项目,要阐述资源储量和品质勘探情况,论述拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等,分析评价项目建设方案是否符合有关资源开发利用的可持续发展战略要求,是否符合保护资源环境的政策规定,是否符合资源开发总体规划及综合利用的相关要求。在资源开发方案的分析评价中,应重视对资源开发的规模效益和使用效率分析,限制盲目开发,避免资源开采中的浪费现象;分析拟采用的开采设备和技术方案是否符合提高资源开发利用效率的要求;评价资源开发方案是否符合改善资源环境及促进相关产业发展的政策要求。
对于需要占用重要资源的建设项目,应阐述项目需要占用的资源品种和数量,提出资源供应方案;涉及多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等情况的,应根据资源特征提出合理的综合利用方案,做到物尽其用;通过单位生产能力主要资源消耗量、资源循环再生利用率等指标的国内外先进水平对比分析,评价拟建项目资源利用效率的先进性和合理性;分析评价资源综合利用方案是否符合发展循环经济、建设节约型社会的要求;分析资源利用是否会对地表(下)水等其它资源造成不利影响,以提高资源利用综合效率。
在资源利用分析中,应对资源节约措施进行分析评价。本章主要阐述项目方案中作为原材料的各类金属矿、非金属矿及水资源节约的主要措施方案,并对其进行分析评价。有关节能的分析评价设专章单独阐述。
对于耗水量大或严重依赖水资源的建设项目,以及涉及主要金属矿、非金属矿开发利用的建设项目,应对节水措施及相应的金属矿、非金属矿等原材料节约方案进行专题论证,分析拟建项目的资源消耗指标,阐述工程建设方案是否符合资源节约综合利用政策及相关专项规划的要求,就如何提高资源利用效率、降低资源消耗提出对策措施。
六、“节能方案分析”的编写说明
能源是制约我国经济社会发展的重要因素。解决能源问题的根本出路是坚持开发与节约并举、节约优先的方针,大力推进节能降耗,提高能源利用效率。为缓解能源约束,减轻环境压力,保障经济安全,实现可持续发展,必须按照科学发展观的要求,对企业投资涉及能源消耗的重大项目, 尤其是钢铁、有色、煤炭、电力、石油石化、化工、建材等重点耗能行业及高耗能企业投资建设的项目,应重视从节能的角度进行核准,企业上报的项目申请报告应包括节能方案分析的相关内容。
用能标准和节能规范,应阐述项目所属行业及地区对节能降耗的相关规定,项目方案应遵循的国家和地方有关合理用能标准,以及节能设计规范。评价所采用的标准及规范是否充分考虑到行业及项目所在地区的特殊要求,是否全面和适宜。
能耗状况和能耗指标分析。应阐述项目所在地的能源供应状况,项目方案所采用的工艺技术、设备方案和工程方案对各类能源的消耗种类和数量,是否按照规范标准进行设计。应根据项目特点,选择计算单位产品产量能耗、万元产值能耗、单位建筑面积能耗、主要工序能耗等指标,并与国际国内先进水平进行对比分析,就是否符合国家规定的能耗准入标准进行阐述。
节能措施和节能效果分析。应根据国家有关节能工程实施方案及其他相关政策法规要求,分析项目方案在节能降耗方面存在的主要障碍,在优化用能结构、满足相关技术政策、设计标准及产业政策等方面所采取的节能降耗具体措施,并对节能效果进行分析论证。
七、“建设用地、征地拆迁及移民安置分析”的编写说明
土地是极其宝贵的稀缺资源,节约土地是我国的基本国策。项目选址和土地利用应严格贯彻国家有关土地管理的法律法规,切实做到依法、科学、合理、节约用地。因项目建设而导致的征地拆迁和移民安置人口,是项目建设中易受损害的社会群体。为有效使用土地资源,保障受征地拆迁影响的公众利益,应制定项目建设用地、征地拆迁及移民安置规划方案,并进行分析评价。
项目选址和用地方案,应阐述项目建设地点、场址土地权属类别、占地面积、土地利用状况、占用耕地情况、取得土地方式等内容,为项目用地的合理性分析和制定征地拆迁及移民安置规划方案提供背景依据。在选择项目场址时,还应考虑项目建设是否会对相关方面造成不利
影响,对拟建项目是否压覆矿床和文物、是否影响防洪和排涝、是否影响通航、是否影响军事设施安全等进行分析论证,并提出解决方案。
土地利用合理性分析,应分析评价项目建设用地是否符合土地利用规划要求,占地规模是否合理,是否符合保护耕地的要求,耕地占用补充方案是否可行,是否符合因地制宜、集约用地、少占耕地、减少拆迁移民的原则,是否符合有关土地管理的政策法规的要求。
如果因项目建设用地需要进行征地拆迁,则应根据项目建设方案和土地利用方案,进行征地拆迁影响的相关调查分析,依法制定征地拆迁和移民安置规划方案。要简述征地拆迁和移民安置规划方案提出的主要依据,说明征地拆迁的范围及其确定的依据、原则和标准;提出项目影响人口和实物指标的调查结果,分析实物指标的合理性;说明移民生产安置、搬迁安置、收入恢复和就业重建规划方案的主要内容,并对方案的可行性进行分析评价;说明征地拆迁和移民安置补偿费用编制的依据和相关补偿政策;阐述地方政府对移民安置规划、补偿标准的意见。
八、“环境和生态影响分析”的编写说明
为保护生态环境和自然文化遗产,维护公共利益,对于可能对环境产生重要影响的企业投资项目,应从防治污染、保护生态环境等角度进行环境和生态影响的分析评价,确保生态环境和自然文化遗产在项目建设和运营过程中得到有效保护,并避免出现由于项目建设实施而引发的地质灾害等问题。
环境和生态现状。应通过阐述项目场址的自然环境条件、现有污染物情况、生态环境条件、特殊环境条件及环境容量状况等基本情况,为拟建项目的环境和生态影响分析提供依据。
拟建项目对生态环境的影响。应分析拟建项目在工程建设和投入运营过程中对环境可能产生的破坏因素以及对环境的影响程度,包括废气、废水、固体废弃物、噪声、粉尘和其他废弃物的排放数量,水土流失情况,对地形、地貌、植被及整个流域和区域环境及生态系统的综合影响等。
生态环境保护措施的分析。应从减少污染排放、防止水土流失、强化污染治理、促进清洁生产、保持生态环境可持续能力的角度,按照国家有关环境保护、水土保持的政策法规要求,对项目实施可能造成的生态环境损害提出保护措施,对环境影响治理和水土保持方案的工程可行性和治理效果进行分析评价。治理措施方案的制定,应反映不同污染源和污染排放物及其他环境影响因素的性质特点,所采用的技术和设备应满足先进性、适用性、可靠性等要求;环境治理方案应符合发展循环经济的要求,对项目产生的废气、废水、固体废弃物等,提出回收处理和再利用方案;污染治理效果应能满足达标排放的有关要求。涉及水土保持的建设项目,还应包括水土保持方案的内容。
对于建设在地质灾害易发区内或可能诱发地质灾害的项目,应结合工程技术方案及场址布局情况,分析项目建设诱发地质灾害的可能性及规避对策。通过工程实施可能诱发的地质灾害分析,评价项目实施可能导致的公共安全问题,是否会对项目建设地的公众利益产生重大不利影响。对依照国家有关规定需要编制的建设项目地质灾害及地震安全评价文件的主要内容,进行简要描述。
对于历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等特殊环境,应分析项目建设可能产生的影响,研究论证影响因素、影响程度,提出保护措施,并论证保护措施的可行性。
九、“经济影响分析”的编写说明
企业投资项目的财务评价,主要是进行财务盈利能力和债务清偿能力分析。而经济影响分析,则是对投资项目所耗费的社会资源及其产生的经济效果进行论证,分析项目对行业发展、区域和宏观经济的影响,从而判断拟建项目的经济合理性。
对于产出物不具备实物形态且明显涉及公众利益的无形产品项目,如水利水电、交通运输、市政建设、医疗卫生等公共基础设施项目,以及具有明显外部性影响的有形产品项目,如污染严重的工业产品项目,应进行经济费用效益或费用效果分析,对社会为项目的建设实施和运营所付出的各类费用以及项目所产生的各种效益,进行全面地识别和评价如果项目的经济费用和效益能够进行货币量化,应编制经济费用效益流量表,计算经济净现值ENPV、经济内部效益率ElRR等经济评价指标评价项目投资的经济合理性。对于产出效果难以进行货币量化的项目,应尽可能地采用非货币的量纲进行量化,采用费用效果分析的方法分析评价项目建设的经济合理性。难以进行量化分析的,应进行定性分析描述。
对于在行业内具有重要地位、影响行业未来发展的重大投资项目,应进行行业影响分析,评价拟建项目对所在行业及关联产业发展的影响包括产业结构调整、行业技术进步、行业竞争格局等主要内容,特别要对是否可能形成行业垄断进行分析评价。
对区域经济可能产生重大影响的项目,应进行区域经济影响分析,重点分析项目对区域经济发展、产业空间布局、当地财政收支、社会收入分配、市场竞争结构等方面的影响,为分析投资项目与区域经济发展的关联性及融合程度提供依据。
对于投资规模巨大、可能对国民经济产生重大影响的基础设施、科技创新、战略性资源开发等项目,应从国民经济整体发展角度,进行宏观经济影响分析,如对国家产业结构调整和升级、重大产业布局、重要产业的国际竞争力以及区域之间协调发展的影响分析等。
对于涉及国家经济安全的重大项目,应从维护国家利益、保证国家产业发展及经济运行免受侵害的角度,结合资源、技术、资金、市场等方面的分析,进行投资项目的经济安全分析。内容包括:⑴产业技术安全,分析项目采用的关键技术是否受制于人,是否拥有自主知识产权,在技术壁垒方面的风险等;⑵资源供应安全,阐述项目所需要的重要资源来源,分析该资源受国际市场供求格局和价格变化的影响情况,以及现有垄断格局、运输线路安全保障等问题;⑶资本控制安全,分析项目的股权控制结构,中方资本对关键产业的资本控制能力,是否存在外资的不适当进入可能造成的垄断、不正当竞争等风险;⑷产业成长安全,结合我国相关产业发展现状,分析拟建项目是否有利于推动国家相关产业成长、提升国际竞争力、规避产业成长风险;⑸市场环境安全,分析国外为了保护本地市场,采用反倾销等贸易救济措施和知识产权保护、技术性贸易壁垒等手段,对拟建项目相关产业发展设置障碍的情况;分析国际市场对相关产业生存环境的影响。
十、“社会影响分析”的编写说明
对于因征地拆迁等可能产生重要社会影响的项目,以及扶贫、区域综合开发、文化教育、公共卫生等具有明显社会发展目标的项目,应从维护公共利益、构建和谐社会、落实以人为本的科学发展观等角度,进行社会影响分析评价。
社会影响效果分析,应阐述与项目建设实施相关的社会经济调查内容及主要结论,分析项目所产生的社会影响效果的种类、范围、涉及的主要社会组织和群体等。重点阐述:⑴社会影响区域范围的界定。社会评价的区域范围应能涵盖所有潜在影响的社会因素,不应受行政区划等因素的限制;⑵影响区域内受项目影响的机构和人群的识别,包括各类直接或间接受益群体,也包括可能受到潜在负面影响的群体;⑶分析项目可能导致的各种社会影响效果,包括直接影响效果和间接影响效果,如增加就业、社会保障、劳动力培训、卫生保健、社区服务等,并分析哪些是主要影响效果,哪些是次要影响效果。
社会适应性分析,应确定项目的主要利益相关者,分析利益相关者的需求,研究目标人群对项目建设内容的认可和接受程度,评价各利益相关者的重要性和影响力,阐述各利益相关者参与项目方案确定、实施管理和监测评价的措施方案,以提高当地居民等利益相关者对项目的支持程度,确保拟建项目能够为当地社会环境、人文条件所接纳,提高拟建项目与当地社会环境的相互适应性。
社会风险及对策分析,应在确认项目有负面社会影响的情况下,提出协调项目与当地的社会关系,避免项目投资建设或运营管理过程中可能存在的冲突和各种潜在社会风险,解决相关社会问题,减轻负面社会影响的措施方案。
十一、关于利用外资项目申请报告的编写
外商投资项目申请报告的编写,按照《外商投资项目核准暂行管理办法》的规定,除遵循项目申请报告通用文本的一般要求外,在项目概况介绍中还应包括经营期限、产品目标市场、计划用工人数、涉及的公共产品或服务价格、出资方式、需要进口的设备及金额等内容,以满足项目核准机关对市场准入、资本项目管理等事项进行核准的需要。
对于外商并购境内企业项目,如不涉及扩大生产及投资规模,不新占用土地、能源和资源消耗,不形成对生态和环境新的影响,其项目申请报告可以适当简化,但应重点论述以下内容:境内企业情况(包括企业现状、财务状况、资产评估和确认情况,并购目的和选择外商情况等);外商情况(包括近三年企业财务状况、在中国大陆投资情况及拥有实际控制权的同行业企业产品或服务的市场占有率、公司业绩等);并购安排(包括职工安排、原企业债权债务处置);并购后企业的经营方式、经营范围和股权结构;融资方案;中方通过并购所得收入的使用安排;有关法律规章要求的其他内容。
借用国际金融组织和外国政府贷款的项目申请报告的编写,按照《国际金融组织和外国政府贷款投资项目管理暂行办法》的规定,除遵循项目申请报告通用文本的一般要求外,在项目概况介绍中还应包括国外借款类别或国别、贷款规模、贷款用途、还款方案、申报情况等内容,以满足项目核准机关对外债管理等事项进行核准的需要。
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房地产开发企业应当按照该规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业,不得从事房地产开发经营业务。下面由读文网小编为你介绍房地产开发企业资质证书的相关法律知识。
一、根据《房地产开发企业资质管理规定》(建设部部长令第77号,2000年3月1日实施)
(一)第五条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四级四个资质等级
1、一级资质条件:
2、二级资质条件:
(1)注册资本不低于2000万元;
(2)从事房地产开发经营3年以上;
(3)近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
(4)连续3年建筑工程质量合格率达100%;
(5)上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,持有资格证书的专职会计人员不少于3人;
(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
(8)具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
(9)未发生过重大工程质量事故。
3、三级资质条件:
(1)注册资本不低于800万元;
(2)从事房地产开发经营2年以上;
(3)房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
(4)连续2年建筑工程质量合格率达100%;
(5)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
(6)工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;
(7)具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
(8)未发生过重大工程质量事故。
4、四级资质条件:
(1)注册资本不低于100万元;
(2)从事房地产开发经营1年以上(申请暂定资质不需要);
(3)已竣工的建筑工程质量合格率达100%(暂定资质申请不需要);
(4)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
(5)工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员;
(6)商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度(申请暂定资质不需要);
(7)未发生过重大工程质量事故(申请暂定资质不需要)。
(二)第六条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到房地产开发主管部门备案
1、营业执照复印件;
2、企业章程;
3、验资证明;
4、企业法定代表人的身份证明;专业技术人员的资格证书和劳动合同;
5、房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期,但延长期限不得超过2年。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的,《暂定资质证书》有效期不得延长。
(三)第七条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应资质等级
(四) 申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。
(五)申请核定资质等级的房地产开发企业,应当提交下列证明文件:
1、企业资质等级申报表;
2、房地产开发企业资质证书(正、副本);
3、企业资产负债表和验资报告;
4、企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件;
5、已开发经营项目的有关证明材料;
6、房地产开发企业手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告;
7、其他有关文件、证明。
二、根据《关于房地产开发企业资质审批有关问题的通知》(粤建房字[2005]104号,2005年9月21日实施)
工商注册地在地级以上市市区的房地产开发企业,其三、四级和暂定资质由地级以上市主管部门审批;其一、二级资质由地级以上市主管部门核验原件后报省建设厅。
三、外商投资房地产开发企业还需符合下列条件:
(1)外经贸部门的批准文件;
(2)投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的,注册资本金不得低于投资总额50% 。
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房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。房地产开发使很多人尝到了一夜暴富的甜果。下面是读文网小编为大家带来的房地产开发赚钱的方法,欢迎阅读。
你要有激情、你要想赢。你要找到一份你喜欢的工作、你热爱的工作。人的一生很漫长,工作时间也很长,如果每天早晨爬起来,都不想去工作的话,那你一定过的不开心,那么你就该去寻找一份能让你喜欢的工作。有的同学说我也不知道我喜欢的工作是什么,那你就应该keep looking,继续寻找,你的灵感可以来自大量的阅读,特别是人物传记;结交聪明的人,有阅历的人,经常与他们聊天;你也可以大胆尝试不同的东西,看你是否喜欢。总之,只要你每天都在学习,每天都在进步,相信有一天量变到质变,你就会心中一亮,找到感觉,那就是你热爱的工作。
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房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设(包括城市新区开发和旧区改建)而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。下面由读文网小编为你介绍房地产开发相关司法经济法考点知识。
房地产开发是房地产活动中一项重要制度,属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发,是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
作为不动产,与其他商品的开发相比,房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点,使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位,经济越发达,时代越进步,房地产开发的范围越广,程度越深,内容越丰富。
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用现在观念来看,一、填出的土或河川新生地地基还不够扎实,贸然盖房子的话,会影响建筑物的安全性。二、当地湿气一定较重,对居住者健康不利。三、河流不宜经过建地内,河流通过的地区,表示地势低洼,下大雨时易遭水灾,实在很危险。四、建筑物不可盖在废井上,或不知底细的凹坑上方。因为废井土质不紧且有时会有地气或地水漫出,对健康不利。如果真要在此盖房子,一定要用坚实的混凝土填满,将地水挡住,以减少湿气。
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消防安全知识教育内容资料
水火无情,惨痛教训使我们痛定思痛。消防安全工作已引起全社会高度重视,人们消防安全意识也日益增强。下面是小编为大家整理的消防安全知识教育内容,希望对您有所帮助!
1.要遵守学校的规章制度,杜绝违禁电器的使用;不要在公寓楼内使用酒精炉、液化气炉做饭;熄灯后不要点蜡烛看书;不要躺在床上吸烟,烟头不要随处乱扔;不要在楼内焚烧垃圾。保证学生公寓的安全。
2.公寓楼内配备有干粉灭火器和消防水龙头带等消防设施,是保障大家安全的重要消防设备,请大家注意爱护。
3.公寓内的应急灯、疏散指示灯、安全出口等标识是紧急情况下,自救和逃生的重要标志,可以帮助大家沿正确的路线迅速逃离险境,大家平日要爱护这些标志,不要人为损坏,以免出现险情无所适从。
4.每个公寓楼的一楼都有安全出口通道,为了公寓楼和学生的人身安全,平时是上锁的',一旦出现险情,这些通道可以破门而出。
5.一旦出现火情,大家不要慌乱,正确分析形势,并采取相应的措施,使用楼内的灭火设备及时灭火,并及时拨打“119”火警电话,通报火灾地点和火情,地点要说清楚,并留下联系电话。烟雾较大时,用湿毛巾捂住口鼻,低身沿墙上疏散指示灯,迅速脱离险境,或到较安全地带等待,并用醒目的东西向外面求救。逃生时不要拥挤,以免发生挤压和踩伤事故。处在高楼层的同学,不要轻易选择跳楼逃生的方法,可以用床单,被罩等身边现有物品,打成绳结攀沿而下。
6.正确使用灭火器。电器引起的火灾必须先断掉电源后,再用水去灭火。不要带电灭火,以防被电伤。干粉灭火器的使用方法是先拔下插销,喷口对准火源,按下压把即可。
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消防安全知识内容有哪些(大全)
火灾是威胁人类安全的重要灾害,就其破坏性来看,是仅次于旱灾、水灾的第三大灾害。火灾大部分是可以预防的。下面是小编为大家整理的消防安全知识内容有哪些,希望对您有所帮助!
1、要牢固树立“安全第一“的思想。
2、消防电话:119
3、消防三会:会报警、会使用灭火器、会疏散逃生
4、灭火器材:干粉灭火器、自动喷淋、消防栓、烟感报警器等。
5、干粉灭火器的使用方法:拉开保险销,将橡皮管喷嘴对住火源根部,保持1.5米的安全距离,压下压把喷射灭火。
6、做好安全六防:防火、防盗、防破坏、防人身伤害事件、防自然灾害事故、防食物中毒”的六防安全常识
7、拾遗物品、钱、书刊要立即上交。
8、发生火情不要惊慌,应立即使用最近的灭火器进行扑救、报警、服从指挥。
9、发生财务丢失或被盗后,要保护现场并迅速报告。
10、班后检查安全、电、水、设备,锁好门窗,关闭电源、气阀。
11、发现可疑之人、事故苗头或闻到异味,应立即检查。
12、了解您所在岗位的消防器材,安全情况。
13、 发生意外,应立即通知部门领导。
14、工作中按规程操作、看管、保护好你颁发的钥匙和物品。
15、突发治安事件要自制,在不危及自身安全时要“打不还手”。
16、不要与客人的小孩玩耍,防止发生事故。
17、宿舍内严禁乱拉和使用电类器材。
18、发现危险因素、电线裸露或断玻璃破损等都应立即报告。
19、电气焊维修时,一定要专人负责监督。
20、看到任何场所在冒烟的烟头,都应把它熄灭。
21、不要在炉头或电灯附近放置易燃物品。
22、任何时间都要将盛有易燃品的容器盖子拧紧。
23、如发生电线松动、拧断 ,电源插座、电器破损,都应立即向领导报告。
24、厨师必须注意液化气管道、炉灶开关等,发现漏气、漏油情况,严禁明火,应立即关闭气阀或油阀。
25、厨师班后要清理炉灶内油垢。
26、易燃物品——燃料、纸、油、酒精、木器、棉布等。易燃气体——煤气、氧气、 氢气等。
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关于消防安全知识内容大全(最新10篇)
消防安全是关系到人们生命财产安全的重要事项,消防安全即有消防宣传人员,有消防宣传阵地,有消防宣传标志,有全员培训机制,掌握消防安全常识。以下是小编为大家收集的关于消防安全知识内容的相关内容,供大家参考!
1、不堵塞疏散通道、安全出口,不遮挡消防设施,私家车不违规占用消防车道。
2、电动自行车不可私拉电线充电,不可长时间充电,周围远离易燃可燃物。
3、严禁埋压、圈占、损坏、挪用、遮挡消防设施和器材。
4、不要在社区内进行烧烤、篝火等活动,不在社区内焚烧垃圾、杂物。
5、不要将未熄灭的烟头、煤灰等丢进垃圾桶。
6、物业公司要开展每日防火巡查,住宅楼的常闭式防火门要处于关闭状态,应急照明、逃生疏散标志要保持完好。
7、物业公司要组织员工对鳏寡孤独病残人员上门查找消除家中的火灾隐患,并对居民安全用火、用电、用气和燃放烟花爆竹等进行消防安全提示。
火灾逃生自救常识
1、火灾袭来时要迅速逃生,不要贪恋财物。
2、家庭成员平时就要了解掌握火灾逃生的'基本方法,熟悉几条逃生路线。
3、受到火势威胁时,要当机立断披上浸湿的衣物、被褥等向安全出口方向冲出去。
4、穿过浓烟逃生时,要尽量使身体贴近地面,并用湿毛巾捂住口鼻。
5、身上着火,千万不要奔跑,可就地打滚或用厚重衣物压灭火苗。
6、遇火灾不可乘坐电梯,要向安全出口方向逃生。
7、室外着火,门已发烫时,千万不要开门,以防大火窜入室内。要用浸湿的被褥、衣物等堵塞门窗,并泼水降温。
8、若所有逃生路线被大火封锁,要立即退回室内,用打手电筒、挥舞衣物、呼叫等方式向窗外发送求救信号,等待救援。
9、千万不要盲目跳楼,可利用疏散楼梯、阳台、排水管等逃生,或把床单、被罩撕成条状练成绳索,紧栓在窗框、铁栏杆等固定物上,顺绳滑下,或下到未着火的楼层脱离险境。
10、自觉维护公共消防安全,发现火灾迅速拨打119电话报警,消防队救火不收费。
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一级造价师的工作内容是什么
一级造价师一共分为4个专业,分别是土木建筑工程、交通运输工程、水利工程和安装工程4个专业类别,以下是小编整理的一级造价师的工作内容,希望可以提供给大家进行参考和借鉴。
一级造价工程师考试成绩管理方法为滚动管理,滚动周期为四年,也就是一级造价师考试成绩可以保留四年,例如考生在第一年考试只通过2门,那么在后三年内通过另外两门考试科目即可获得一级造价工程师职业资格证书。
一级造价工程师成绩滚动管理指的是在成绩有效周期内所有应试科目,即为合格,不需要在一年内通过所有考试科目,一级造价工程师成绩滚动管理周期根据考试级别不同有所区别。
一级造价工程师考试级别分为考全科和免二科。考全科的成绩滚动管理周期为4年,应试考生只需在连续4个考试年度内通过4门应试科目,即为合格;免二科的成绩滚动管理周期为2年,应试考生只需在连续2个考试年度内通过4门应试科目,即为合格。
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