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很多人都想知道美国政府对于居民购买的第一套房子、第二套房子也有不同的房产政策。今天和读文网小编一起来了解了解房地产咨询的的相关内容,希望对大家有所帮助。
首要住宅(Principal Residence)
在美国,如果纳税人拥有超过一套以上的住宅,则有一个首要住宅概念(Principal Residence,或Primary Residence),即每个已婚家庭或单身个人的基本住宅,它是区别于其他住宅(如投资出租房,度假公寓等)的。
美国税务局IRS的税务法令对首要住宅的定义:如果纳税人同时拥有两套住宅,他居住时间相对较长的那套住宅为其首要住宅。
美国第二套房产政策
房产政策:
1、政府允许购房者在纳税时将用于首要住宅贷款的利息从收入中减除,这相当于给了购房者一个很大22、如果纳税人要出售其住宅,则要被征收联邦资本增值税(Capital gaintax),但如果被出售的是首要住宅,且户主在近五年内于该住宅居住至少两年以上,卖房利润个人低于25万美元,夫妻低于50万美元部分无需交纳资本增值税。
注: 仅有首要住宅可以享受这一优惠,其他住宅如投资出租房等则需申报资本增值税。
当纳税人申报其首要住宅之后,美国税务局将会定时检查纳税人的电话记录、账单支付、纳税人是否有在住宅区行使其公民投票权等一系列可以显示纳税人是否在该住宅常住的情况。因此,纳税人很难谎报其首要住宅状况。
美国住房保障制度
自上个世纪三十年代以来,针对中低收入阶层的住房问题,美国政府一直在逐步调整和完善其住房政策。
1、对低收入阶层的住房补助
联邦政府将专向资金拨给公共住房管理部门,以两种方式对低收入基层进行住房补助。一是为低收入家庭建造并提供廉价的政府公寓,二是租金补贴。
1949年联邦政府修订了《国民住宅法》(National Housing Act),成立了城市改建局(UrbanRedevelopmentAgency),授权其对老城区和破旧住宅进行拆除并出售给私人机构重新开发,并计划建造大量公共住宅,但实施情况并不理想。
1965年美国通过《城市与住房发展法》(Housing and Urban Development Act of 1965)成立与内阁同级的住房与城市发展部(HUD,Housing and Urban Development Department),该部门负责美国多数住房计划至今。同年通过的“租金增补”计划,规定将低收入家庭住房支出占其收入的比例限于20%,其余租金由政府补助。
1974年出台的美国住宅法第8条款,替代了原先的《1937年美国住宅法》第235条和236条,明确为低收入阶层的租金提供信用担保,并在八十年代对第8条款进行修订,将低收入阶层承担租金占收入的比例逐步提到25%、30%。
当低收入者或退休老人看中符合政府规定的住房时,则可约定房主同去美国住房金融局(FHFA, Federal Housing Finance Agency)签订租赁合同。
2、居民住宅自有化
1986年,美国通过《税务改革法案》,规定住房抵押贷款和消费贷款的利息可以自税收中抵消。这些法规使住房抵押贷款市场迅猛发展。1990年,布什政府出台《国民可承担住宅法案》,将住宅自有化作为主要战略,实施“HOPE计划”,即“人人拥有居住机会计划”,把公屋出售,并将一些社会服务与住房问题相融合,将居民住宅自有化定为主要战略。美国政府采取建立住宅抵押贷款制度和担保制度鼓励私人建房、购房,除房贷利息抵消个人所得税之外,还有其他优惠的房产税收政策,如房产税减免、住房出售所得资本收益减免、上文提到的面向首次购房者的低利率贷款、首要住宅资产增值税减免等。
美国房产政策倡导“买得起的住房”理念(AffordableHousing),即“人人拥有居住机会”“提供人民买得起的房子”。根据联邦国民抵押协会的按揭标准,国民按揭贷款应遵循28/36原则,即用于供房的贷款不应超过家庭月收入28%,而包括供车、学生贷款、信用卡等在内的全部贷款额不宜超过家庭月收入的36%。如果超过此限,则可被认为是住房负担过重。根据美国人口统计局2007年的调查,虽有38%的住户负担超出每月总收入30%以上的按揭房贷,但中等收入的美国家庭都是买得起房的。而且,由于美国的社会保障健全,使得民众有多余资金进行其他消费。
3、哪些人购买第二套以上房屋比较多
据调查,2014年全美度假屋售出情况比2013年增加57%,共售出130万栋度假屋,远超过2006年房屋全年的出售。调查发现,大多数买主是上次婴儿潮出生的那一代人,他们在1946年至1964年间出生,已逐渐走进退休期,成为购买度假屋的主力,为将来退休作准备。把自己现有的房产重新贷款,取得更低利率的条件,可减少每月付款或者再多贷一些净值出来购买另一套房产。什么样的第二套房产最具投资价值呢?美国第二套房产政策有优势吗?有!
第一、房租收入比每月付贷款高;
第二、房屋的地点环境良好,这样风险最小。
总结起来,美国对住房问题及市场的管理,最基本的特点是依法管理,通过持续不断的建立房产政策及法律,以越来越严密的法律体系与制度进行管理。
其中最重要的,是立法宗旨与管理理念,真正以民众安居的实现为本,而非把住房当成拉动经济的机会主义工具,更非把住房变成从民众手里进行财富转移与盘剥的工具。
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消防安全知识教育内容资料
水火无情,惨痛教训使我们痛定思痛。消防安全工作已引起全社会高度重视,人们消防安全意识也日益增强。下面是小编为大家整理的消防安全知识教育内容,希望对您有所帮助!
1.要遵守学校的规章制度,杜绝违禁电器的使用;不要在公寓楼内使用酒精炉、液化气炉做饭;熄灯后不要点蜡烛看书;不要躺在床上吸烟,烟头不要随处乱扔;不要在楼内焚烧垃圾。保证学生公寓的安全。
2.公寓楼内配备有干粉灭火器和消防水龙头带等消防设施,是保障大家安全的重要消防设备,请大家注意爱护。
3.公寓内的应急灯、疏散指示灯、安全出口等标识是紧急情况下,自救和逃生的重要标志,可以帮助大家沿正确的路线迅速逃离险境,大家平日要爱护这些标志,不要人为损坏,以免出现险情无所适从。
4.每个公寓楼的一楼都有安全出口通道,为了公寓楼和学生的人身安全,平时是上锁的',一旦出现险情,这些通道可以破门而出。
5.一旦出现火情,大家不要慌乱,正确分析形势,并采取相应的措施,使用楼内的灭火设备及时灭火,并及时拨打“119”火警电话,通报火灾地点和火情,地点要说清楚,并留下联系电话。烟雾较大时,用湿毛巾捂住口鼻,低身沿墙上疏散指示灯,迅速脱离险境,或到较安全地带等待,并用醒目的东西向外面求救。逃生时不要拥挤,以免发生挤压和踩伤事故。处在高楼层的同学,不要轻易选择跳楼逃生的方法,可以用床单,被罩等身边现有物品,打成绳结攀沿而下。
6.正确使用灭火器。电器引起的火灾必须先断掉电源后,再用水去灭火。不要带电灭火,以防被电伤。干粉灭火器的使用方法是先拔下插销,喷口对准火源,按下压把即可。
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消防安全知识内容有哪些(大全)
火灾是威胁人类安全的重要灾害,就其破坏性来看,是仅次于旱灾、水灾的第三大灾害。火灾大部分是可以预防的。下面是小编为大家整理的消防安全知识内容有哪些,希望对您有所帮助!
1、要牢固树立“安全第一“的思想。
2、消防电话:119
3、消防三会:会报警、会使用灭火器、会疏散逃生
4、灭火器材:干粉灭火器、自动喷淋、消防栓、烟感报警器等。
5、干粉灭火器的使用方法:拉开保险销,将橡皮管喷嘴对住火源根部,保持1.5米的安全距离,压下压把喷射灭火。
6、做好安全六防:防火、防盗、防破坏、防人身伤害事件、防自然灾害事故、防食物中毒”的六防安全常识
7、拾遗物品、钱、书刊要立即上交。
8、发生火情不要惊慌,应立即使用最近的灭火器进行扑救、报警、服从指挥。
9、发生财务丢失或被盗后,要保护现场并迅速报告。
10、班后检查安全、电、水、设备,锁好门窗,关闭电源、气阀。
11、发现可疑之人、事故苗头或闻到异味,应立即检查。
12、了解您所在岗位的消防器材,安全情况。
13、 发生意外,应立即通知部门领导。
14、工作中按规程操作、看管、保护好你颁发的钥匙和物品。
15、突发治安事件要自制,在不危及自身安全时要“打不还手”。
16、不要与客人的小孩玩耍,防止发生事故。
17、宿舍内严禁乱拉和使用电类器材。
18、发现危险因素、电线裸露或断玻璃破损等都应立即报告。
19、电气焊维修时,一定要专人负责监督。
20、看到任何场所在冒烟的烟头,都应把它熄灭。
21、不要在炉头或电灯附近放置易燃物品。
22、任何时间都要将盛有易燃品的容器盖子拧紧。
23、如发生电线松动、拧断 ,电源插座、电器破损,都应立即向领导报告。
24、厨师必须注意液化气管道、炉灶开关等,发现漏气、漏油情况,严禁明火,应立即关闭气阀或油阀。
25、厨师班后要清理炉灶内油垢。
26、易燃物品——燃料、纸、油、酒精、木器、棉布等。易燃气体——煤气、氧气、 氢气等。
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关于消防安全知识内容大全(最新10篇)
消防安全是关系到人们生命财产安全的重要事项,消防安全即有消防宣传人员,有消防宣传阵地,有消防宣传标志,有全员培训机制,掌握消防安全常识。以下是小编为大家收集的关于消防安全知识内容的相关内容,供大家参考!
1、不堵塞疏散通道、安全出口,不遮挡消防设施,私家车不违规占用消防车道。
2、电动自行车不可私拉电线充电,不可长时间充电,周围远离易燃可燃物。
3、严禁埋压、圈占、损坏、挪用、遮挡消防设施和器材。
4、不要在社区内进行烧烤、篝火等活动,不在社区内焚烧垃圾、杂物。
5、不要将未熄灭的烟头、煤灰等丢进垃圾桶。
6、物业公司要开展每日防火巡查,住宅楼的常闭式防火门要处于关闭状态,应急照明、逃生疏散标志要保持完好。
7、物业公司要组织员工对鳏寡孤独病残人员上门查找消除家中的火灾隐患,并对居民安全用火、用电、用气和燃放烟花爆竹等进行消防安全提示。
火灾逃生自救常识
1、火灾袭来时要迅速逃生,不要贪恋财物。
2、家庭成员平时就要了解掌握火灾逃生的'基本方法,熟悉几条逃生路线。
3、受到火势威胁时,要当机立断披上浸湿的衣物、被褥等向安全出口方向冲出去。
4、穿过浓烟逃生时,要尽量使身体贴近地面,并用湿毛巾捂住口鼻。
5、身上着火,千万不要奔跑,可就地打滚或用厚重衣物压灭火苗。
6、遇火灾不可乘坐电梯,要向安全出口方向逃生。
7、室外着火,门已发烫时,千万不要开门,以防大火窜入室内。要用浸湿的被褥、衣物等堵塞门窗,并泼水降温。
8、若所有逃生路线被大火封锁,要立即退回室内,用打手电筒、挥舞衣物、呼叫等方式向窗外发送求救信号,等待救援。
9、千万不要盲目跳楼,可利用疏散楼梯、阳台、排水管等逃生,或把床单、被罩撕成条状练成绳索,紧栓在窗框、铁栏杆等固定物上,顺绳滑下,或下到未着火的楼层脱离险境。
10、自觉维护公共消防安全,发现火灾迅速拨打119电话报警,消防队救火不收费。
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一级造价师的工作内容是什么
一级造价师一共分为4个专业,分别是土木建筑工程、交通运输工程、水利工程和安装工程4个专业类别,以下是小编整理的一级造价师的工作内容,希望可以提供给大家进行参考和借鉴。
一级造价工程师考试成绩管理方法为滚动管理,滚动周期为四年,也就是一级造价师考试成绩可以保留四年,例如考生在第一年考试只通过2门,那么在后三年内通过另外两门考试科目即可获得一级造价工程师职业资格证书。
一级造价工程师成绩滚动管理指的是在成绩有效周期内所有应试科目,即为合格,不需要在一年内通过所有考试科目,一级造价工程师成绩滚动管理周期根据考试级别不同有所区别。
一级造价工程师考试级别分为考全科和免二科。考全科的成绩滚动管理周期为4年,应试考生只需在连续4个考试年度内通过4门应试科目,即为合格;免二科的成绩滚动管理周期为2年,应试考生只需在连续2个考试年度内通过4门应试科目,即为合格。
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关于英语四六级口语考试内容
英语四六级是一项全国性考试,以试题的形式对考生进行英语水平测试,成绩不管走在哪里都可以作为证明自身英语能力的重要依据。以下是小编整理的英语四六级口语考试内容,希望可以提供给大家进行参考和借鉴。
1. 全日制普通高等院校专科、本科、研究生在校生。
2. 各类全日制成人高等院校专科、本科在校生。
3. 修完大学英语四级课程的学生才能报考CET4。
4. 修完大学英语六级的课程且CET4 达到425分(含425分)以上的考生才能报考CET6。
5. 同等程度的大专生或硕士研究生经所在学校同意,可在本校报名参加考试。
6. 同等程度的夜大或函授大学学生经所在学校同意,可在本校报名参加考试。
从2007年1月的考试开始,大学英语四六级考试将不再对社会考生开放,只对在校大学生开放。
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你知道外汇光之是什么吗?下面由读文网小编为你分享2016外汇管制的相关内容,希望对大家有所帮助。
近年香港保险的销售火爆,内地居民更是纷纷跑到香港购买保险和进行家庭境外资产配置,国内各大媒体对此热潮更是进行了大幅报道并引起广泛关注。其中,上海卫视和CCTV-2更是开设专题节目对于香港保险进行详细的报道。这些报道详细地阐明了香港保险自身存在的诸多优势,同时也有提及外汇管理局的相关政策。于是就有客户担心到香港购买保险是否会违反相关的外汇政策。于是主编觉得应该写点神马来跟大家谈谈关于香港保险与外汇限制之间的关系。
相对内地而言,香港的保险市场起步更早,目前香港的保险机构至少有3000家,竞争处于饱和状态。香港保险因保费相对较低,赔付范围和保障地域广等特点受到内地追捧。特别华南粤方言地区的客户对于香港保险的认可度较高,甚至有部分险企员工也赴港投保。不难看出,内地居民对于赴港投保的热情只增未减。
而众所周知,国内目前面临了有史以来最严格的外汇管制,而外汇管理局主要是负责外汇收支和买卖等国际结算业务,外汇汇率和外汇市场等实行的管理措施。从外汇管理局的职能我们不难看出:其主要是负责国家外汇的管理工作,因此这与保险毫无关系,更不用说香港这类第三方市场了。
那么,会有客户疑问为什么CCTV-2还是提到了“购买分红险可能不合规”的信息呢?其实,这则报道中只是说内地居民在香港通过刷银联卡的方式购买分红保险不符合外汇管理局的要求,而这里的“不符合”值得仅仅是缴费方式的问题,而不是购买香港保险本身这件事不合规。
同时,我们对于这类传闻也不必大惊小怪,因为外管局对于境外消费早有要求,之前也有过对于境外的补发套现进行整顿行动。去年2015年财新网等媒体曝光了内地居民利用银联卡在澳门进行“假购物,真套现”的行为,以此来规避内地政府对于公民携带现金出境的限制。这种行为引起了内地和澳门官方的广泛重视,两地更是由此达成了反洗钱的合作意向。
内地外汇管理局也在去年9月推出新规定,要求自2016年1月1日起,每张银联卡每年境外累计取现额度不得超过等值10万人民币。银行卡此前规定仅为每卡每日境外取现不得超过1万人民币,也就是每卡每年累计可以超过300多万人民币,与目前的10万上限相比,缩减幅度相当惊人。
而对于内地居民是否能够合法购买香港保险的问题,我们可以参考香港保险监察会对于香港保险的销售对象的规定即可知晓:
根据香港法例第41章保险公司条例,任何在香港获授权的保险公司在香港境内推介及签发人寿保险都是合法的,无论销售对象是本地人士,外国人士还是中国内地人士。
从该条例我们不难看出,香港作为世界金融中心,它的保险市场也是面对全球开放的,任何人士在香港完成投保都是符合要求的。
同样,我们反过来想一下,国内保险公司也是接受外国人士投保的,购买保险一样也是合法的。
综上所述,内地人士赴香港选择购买适合自己的保障计划是合情合理而且合法的,外管局的规定只是因为最近人民币贬值严重而对于外汇政策作出了具体的调整,刷卡缴费的方式受到了些许限制而已,这种监管是针对全球范围的外汇渠道,而不是仅仅为了针对香港保险的。
最后补充一下,到香港购买保险推您进行刷卡消费仅仅是为了方便内地客户而已,这并不表示只有这一种方式可以将内地资金转移至香港进行保险费用的支付。除此之外,还可以选择电汇,网银,转账,支票等多种方式完成购买支付行为。当然,万豪移民还是建议大家趁着现在还能刷卡的情况下选择选择刷卡支付,同时在香港购买保险产品的同时在香港办理一张香港银行卡,未来会更加方便。同时,大家也尽可放心,无论你是在香港购买保险还是在境外其他国家购买保险都是合法的,您的权益都是收到法律保护的。
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你知道今年中国外汇市场的情况么?下面由读文网小编为你分享2016年中国外汇市场的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、 外汇保证金交易促进法制的发展
(一)外汇保证经交易的实践
外汇保证金交易是投资者利用经济杠杆的相关作用,以经纪公司所提供的信托担保,在经纪公司存放一笔外汇买卖的保证金进行外汇买卖,每日结清市价差额的交易。外汇保证金交易起源于 20 世纪 70 年代的伦敦,最初外汇交易由于需要大量的本金资金,所以这个领域一直以来的主要参与者是银行、金融机构及政府等。直到 1974年英国金融市场开始提供现金清算的黄金交易后,全球交易结构就改变了,个人外汇交易市场开始出现,外汇保证金交易开始发展。后来外汇保证金被引入中国香港、美国,到了 90 年代末期,经历了金融改革的日本也开放了外汇保证金交易这一经营领域,外汇保证金交易得以成为日本外汇交易市场上第一个面向个人投资者的外汇金融产品。
外汇保证金交易是一个新兴的金融产品。在最初,外汇交易点差非常大交易成本很高,而且是靠电话交易,这些因素都限制了具有高杠杆的外汇保证金交易成为一个主流的金融产品。但在 1996 年,有些金融公司推出实时个人外汇交易平台,开启了网络在线交易时代。同时,由于小额合约的交易增长和证券公司进入这一行业,非专业投资者账户数量快速增加。另一方面,由于零服务费、杠杠比率多样化等条件的不断推广和普及,使得外汇保证金交易者的数量在快速地增加。伴随着金融的全球一体化进程,外汇保证金交易有可能逐渐取代股票和期货成为全球金融市场的主流产品。
外汇保证金交易在我国的萌芽可以追溯到上世纪 80 年代,整个发展过程呈现出盲目发展的特点。在相关立法缺失、市场监管不完善的情况下,当时多家香港和台湾的外汇经纪公司在国内开展外汇保证金业务。当时外汇保证金交易在国内是一个新兴事物,国内绝大多数投资者并不了解外汇市场和外汇交易,外汇交易的专业人才也极其缺乏,结果投资者由于盲目的参与,绝大部分产生了巨额亏损,其中包括大量国有企业也出现巨额亏损。于是,1994年8月,中国证监会等四部委联合发文,全面取缔外汇期货交易和外汇保证金交易。此后,管理部门对境内外汇保证金交易一直持否定和严厉打击的态度。2000年以后随着信息技术的发展,网络在线外汇保证金交易在全世界逐渐兴起。一些境外金融和非金融机构在未取得国内管理部门经营许可的情况下开始在中国境内招募网络在线外汇保证金交易客户。随着中国监管政策的日益放宽,国际上知名的保证金交易公司和保证金经纪商公司都开始大举在中国境内推广2004年2月,中国银监会发布了 《金融机构衍生产品交易业务管理暂行办法》,规定金融衍生产品是一种金融合约,其价值取决于一种或多种资产或指数,银行可以开展新的金融衍生品业务,不需要额外批准。截至2007 年底共有69家中外资银行取得金融衍生品交易资格,并且境内多家商业银行在开放国内外汇保证市场的众多客户呼吁声中推出了多种金融衍生产品。同时,尽管在法律法规层面还未明文解除 1994 年取缔外汇交易的禁令,中国银监会于 2006 年发布了《商业银行创新指引》。根据该指引内容,商业银行为适应经济发展要求,可通过引入新技术、采取新办法、开辟新市场、构建新组织,开展各项新的活动,于是,2006年6月,中国建设银行上海分行首先推出面向个人投资者的带杠杆的个人远期外汇买卖业务,开启了中国境内外汇保证金交易和网络炒汇阳光化的大门;2006 年9 月,交通银行在部分城市推出了5倍杠杆的外汇保证金业务。与此同时,中国银行、民生银行、招商银行也先后推出外汇保证金业务,其杠杆比率最低 10 倍,最高 30 倍。2006年 10 月,招商银行推出针对国内市场的外汇保证金业务;2007年2月,中国银行在其部分分行试点外汇保证金业务;而民生银行也不甘落后于 2008 年 2 月业提出了自己全新模式的外汇保证金业务,外汇保证金业务在国内大发展的时期似乎已经到来。
但时隔不久,外汇保证金交易又被再度叫停。2008年6月日,中国银监会发布《中国银监会办公厅关于银行金融机构开办外汇保证金交易有关问题的通知》,明令指出禁止银行业金融机构开办或变相开办外汇保证金交易业务。随着人民币升值预期的提高以及国内外汇体制改革的深入,很多外资银行、金融机构和外汇交易商在国内中心城市和经济发达地区设立分支机构、办事处或代表处,抢滩国内外汇保证金交易市场。为逃避监管,他们招揽客户后,约定客户资金通过其海外账户交易,日常交易和结算主要通过其网络交易平台进行。由于国内大量外汇投资需求的存在,非法外汇中介行业以及非法炒汇也随之应运而生和不断膨胀。依笔者之见,中国在不久的将来必定会适时的开放外汇保证金交易,以迎合国内对这一金融产品切实强烈的需求。
外汇市场相关
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外盘期货是什么?为什么要选择做外盘期货?下面由读文网小编为你分享做外盘期货的相关内容,希望对大家有所帮助。
国际期货,也就是常说的外盘期货,国际期货的市场发展至已有几百年的历史,交易十分成熟。对于外盘期货的优势,很多做过其它投资的朋友会感触比较深。那么总结下来,外盘期货的主要优势有:
一、交易合法合规
基本的运作模式都是国内期货公司在香港证监会取得牌照,中国证监会也发文允许部分国内期货公司做外盘期货进行试点运营。香港证监会监管非常严格,可确保投资者的交易公平和资金安全性。
二、适合套保
由于很多品种是有定价权的,许多世界500强企业在里面做对冲和套保。因此,很多国内现货商会选择国外的对应品种进行套期保值。
三、交易量庞大,市场活跃
国内期货是外盘期货的影子盘,走势都会受到国际期货走势的影响,外盘期货交易量巨大,市场十分活跃,基本在任何时间都有机会买卖。
四、价格连续
价格的连续性,交易量的活跃,价格就不会像国内期货一样出现大幅的跳空,连续性的交易更利于投资者交易和通过技术分析来获利。
五、T+0
当天任意买卖,时刻抓住交易机会。
六、24小时交易,时间连续
其实外盘期货各品种中间也有休市时间(结算),只是非常的短,而且该时段对投资者的交易完全没影响,基本可以忽略。
八、双向交易
可做多做空,不限制方向,涨跌都能赚钱。
九、价格权威
很多交易品种都是有定价权的。比如说美国WTI原油期货,我们国内的油价就是根据国际油价进行调整的。
十、交易公平
交易是直接连接交易所,每一笔成交都可在交易所查询,都会有交易所的结算单,这是最重要的。
七、品种齐全
交易品种太多无法给出具体数字,金融,指数,农产品,外汇,国债,金属,软商品 …… 应有尽有。
八、双向交易
可做多做空,不限制方向,涨跌都能赚钱。
九、价格权威
很多交易品种都是有定价权的。比如说美国WTI原油期货,我们国内的油价就是根据国际油价进行调整的。
十、交易公平
交易是直接连接交易所,每一笔成交都可在交易所查询,都会有交易所的结算单,这是最重要的。
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幼儿由于年龄的限制和生活经验的缺乏,他们不了解防火知识,不懂得安全用火,常常因为好奇和贪玩,致使小火成大灾,酿成无可挽回的悲剧。下面就是读文网小编为大家整理的关于幼儿园消防方面的知识内容,供大家参考。
1、一般宜单独设置,工矿企业的幼儿园、托儿所应远离生产厂房和仓库,距离危险性大的厂房至少50米以上,距离其他民用建筑可参照《建筑设计防火规范》,面积不宜过大。耐火等级不低于三级,如处于居民建筑中,应用耐火极限不低于卫小时的不燃烧体与其他部位隔开,室内的厨房与其他部分应用耐火极限不低于1.50小时的不燃烧墙隔开。活动场所和宿舍,最好布置在地面首层。一、二级耐火等级建筑,不应超过3层,三级耐火等级建筑,不应超过2层。
2.安全疏散出口不少于2个。疏散楼梯应分别设计有适宜幼儿行走的踏步和扶手,并且也不可少于2个。房间门至外部出口的疏散距离要符合《建筑设计防火规范》的要求。同时,为预防万一,应制订在紧急情况下的疏散计划,平时可结合下课或散会进行适当的演习,以便在遇事故时能有秩序的进行疏散。
3.室内装饰材料采用不燃或难燃材料。幼儿园的吊顶均应采用不燃材料装修。幼儿园还应限制塑料制品的使用。
4.配电线路符合电气安装规程的要求,禁止乱拉乱接电线。荧光灯(包括镇流器)和超过6O瓦的白炽灯不应直接安装在可燃构件上,不准使用落地灯和台灯照明,灯泡不准用纸或其他可燃物这光。另外,幼儿园内的电源开关、电闸、插座等距地面应大于1.3米,灯头距地面一般应大于2米。另外,不准用灯泡和明火为小孩烤衣物,并教育小孩不要玩火。
5.应按《建筑设计防火规范》要求设置室内外消火栓,按照《建筑灭火器配置设计规范》要求配备灭火器。
看过“幼儿园消防知识内容”
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2016年为什么要投资外汇?下面由读文网小编为你分享2016投资外汇的相关内容,希望对大家有所帮助。
在纽约证券交易所大约有4500只上市股。另外3500股在纳斯达克交易所。你打算交易哪一只股票呢?
现货外汇交易的货币有几十种,但多数的市场参与者主要关注并交易4种主要货币对。比起数以千计的股票只有4种货币对是不是更容易被关注?
这只是外汇市场在股票市场中的众多优势之一。以下是其他几个优势:
24小时开放的市场
外汇市场是一个不停歇的24小时市场。大多数经纪人从周日美国东部时间下午16:00至星期五美国东部时间下午4:00,给客户们提供服务。由于你可以在美国,亚洲和欧洲市场同时进行交易,所以你可以自己定制交易计划。
很少或没有佣金
大多数外汇经纪人不会通过互联网和电话收取任何佣金或额外费用,外汇交易费用比任何其他市场都要低。大多数经纪商都是通过买卖之间的价差来补偿他们提供服务的成本。
即时执行市场订单
在正常的市场条件下,你的交易订单可以立即被执行。在这些条件下,执行的市场订单价格就是你获得的价格。你能够实时执行具有高度流动性的价格。
请记住,多数经纪商只在正常的市况下保证止损单、限价单以及自设订单。如果一个巨大的来自外太空的外星人入侵地球,它将不属于“正常的市场”范围。大部分时间,订单的执行是瞬间的事,但在异常波动的市况下,如火星的攻击,命令执行可能会遇到延迟(哈哈~~有点夸张)。
做空无上限
和股票市场不同,货币市场上并无对卖空的限制。不管是做多还是做空,也不管市场向哪一方向波动,货币市场都存在交易获利机会。鉴于货币交易总是在买进一种货币的同时卖出另一种货币,市场上并不存在结构性的偏差。你始终能够在上升或下降的市场中进入交易。
没有中间商
集合交易为交易者提供了众多优势。不过,集合交易的问题之一是中间商的介入。交易者中的任何一方,不管是证券或投资工具的买方还是卖方,他们只要进入集合交易,都将要付出成本。这种成本要么是时间,要么是费用。
现货外汇交易,从另一方面来讲,是分散交易,和意味着报价可以出自不同的货币交易商。他们之间的竞争是如此激烈,他们差不多始终能够保证你得到最理想的成交价。外汇交易者能够快速进入市场交易,且交易费用更低廉。
市场不易被买卖程序控制
你听到过多少次 “A基金”卖出“X”或买入“Z”的报道?股市是非常容易受到大规模基金买入或卖出影响的。
在现货交易中,外汇市场的巨大规模使得任何一种基金或银行控制某一特定货币的可能性非常小。银行,对冲基金,政府,零售货币互换机构,拥有大量净资产的个人只是现货外汇市场的参与者,而该市场的流动性是前所未有的。
分析师和经纪公司都不太可能影响市场
你最近看电视了吗?当股市迅速下跌的时候,你是否听说过由于某著名的经纪公司的分析师建议其他人购买某网络股而被指控的吗?分析师和经纪公司之间的这种关系本无可厚非。无论政府以何种方式介入,并打压这种非法市场行为,我们从未听说这就是最后一次。
IPO对走入公众视线的企业以及经纪公司来说都是非常大的事情。他们之间是共赢的关系,而且为经纪公司工作的分析师需要这些上市公司作为他们的客户。这种关系永远不会终结。
外汇交易为全世界的银行创造了数以十亿计的利润来源,且是全球市场所不可或缺的。某一分析师对外汇市场的分析对汇率的波动的影响甚微,他们仅仅只是单纯的分析外汇市场而已。
外汇市场相关
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你知道2016外汇交易量是多少么?下面由读文网小编为你分享2016外汇交易量的相关内容,希望对大家有所帮助。
著名电子外汇交易平台、机构外汇经纪商Hotspot 不久公布了1月公司运营数据。数据显示,1月份,Hotspot 日均外汇交易量(ADV)环比上涨了27.5%。 虽然同比依然逊于2015年同期,但是仍是在去年11月低点之后呈现出新的涨势。
Hotspot 2016 年1月外汇交易总量为6138亿美元,相对2015年12月增长显著。1月有21个交易日,虽然有假期因素影响,而最终日均交易量依旧达到307亿美元,为新年开了个好头。
具体交易数据如下:
2016年1月Hotspot外汇交易总量为6138亿美元,相比2015年12月5297亿美元增长15.9%,比去年同期7194亿美元下跌14.7%;
2016年1月Hotspot日均外汇交易量为307亿美元,相比12月241亿美元环比增长27.5%,同比下降了10.5%。
盛宝外汇交易量大增:
盛宝银行5月份外汇日均交易量环比增长3%
丹麦外汇经纪商和银行--盛宝银行发布了5月份主要营业指标。5月份,盛宝银行客户交易活动非常强劲,从环比情况可以看出这一点。丹麦外汇经纪商盛宝银行5月份日均交易总量104亿美元,比4月份的101亿美元增长3%,客户担保入金增至历史最高水平。
澳洲联邦银行获得人民币许可授权
澳大利亚最大的银行澳洲联邦银行(CBA)日前通过人民币许可授权,这使其能扩大客户在中国本土的商业交易和投资。CBA的一份声明中表示,其上海分部已经获得由中国银监会授权的人民币许可,并表示这个许可将有助于扩大“澳中走廊”。
CBA国际机构银行高管Richward先生表示:“我们的客户已经能够开通人民币账户,使用人民币进行清算,而且还能在我们的CommBiz Markets平台执行人民币电子交易。人民币许可能使我们有能力提供更多全面定制的解决方案,最大化商业机会,同时将跨境客户的风险减小到最低。”
FxPro浦汇CEO:最快2016年进行IPO
据彭博社获得的最新消息,考虑到业务收购和新市场的拓展,英国在线外汇经纪商浦汇(FxPro)可能最快将于2016年在英国进行首次公开募股(IPO)。
FxPro首席执行官Charalambos Psimolophitis日前的一次电话采访中表示,公司在2010年已经放弃了一次IPO尝试,而是选择在迪拜开设新办公室,以敲开富裕的亚洲、中东和波斯湾国家的大门,获得当地客户。Psimolophitis认为上市取决于市场行情和获得董事会通过。他表示:“我们已经和多个投资银行有初步的讨论,不过目前还未做任何决定。我们一直在谈话中,而且并不是从现在才开始,已经持续了两年的时间。IPO是有可能进行的。”
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国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作;县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。下面由读文网小编为你分享房地产开发资质的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、行政许可依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条
2、《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)第八条、第九条
二、行政许可条件
根据《房地产开发企业资质管理规定》(建设部令第77号)、《贵州省<房地产开发企业资质管理规定>实施细则》(黔建房通[2011]235号),房地产开发企业资质申报条件如下:
一级资质:
1.注册资本不低于5000万元;
2.从事房地产开发经营5年以上;
3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4.连续 5年建筑工程质量合格率达 100%;
5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人;
7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
9.未发生过重大工程质量事故。
二级资质:
1、实收注册资本不低于5000万元;
2、从事房地产开发经营5年以上;
3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
4、近3年建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《贵州省房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
三级资质:
1、实收注册资本不低于2000万元;
2、从事房地产开发经营2年以上;
3、近3年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、房屋已竣工的,建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《贵州省房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
四级资质:
1、实收注册资本不低于800万元;
2、从事房地产开发经营1年以上;
3、近1年房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、房屋已竣工的,建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
三、行政许可程序
一级资质办理程序:
1、企业直接向省住房和城乡建设厅提出申请,提交有关材料(原件及复印件,复印件胶装成册);
2、省住房和城乡建设厅对申请材料进行初审,提出初审意见,并将初审意见和全部申请材料上报住建部。
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外汇年检时间到了,你造吗?你知道今年的2017外汇联合年检的内容吗?下面由读文网小编为你分享2017外汇联合年检的相关内容,希望对大家有所帮助。
一是取消直接投资项下外汇登记核准。境内外投资主体可直接到银行办理境内直接投资项下和境外直接投资项下相关外汇登记。
二是简化境内直接投资项下外国投资者出资确认登记管理。取消境内直接投资项下外国投资者非货币出资确认登记和外国投资者收购中方股权出资确认登记,将外国投资者货币出资确认登记调整为境内直接投资货币出资入账登记。
三是取消境外再投资外汇备案。境内投资主体设立或控制的境外企业在境外再投资设立或控制新的境外企业时,无需办理外汇备案手续。
四是取消直接投资外汇年检。改为实行境内直接投资和境外直接投资存量权益登记。放宽登记时间,允许企业通过多种渠道报送相关数据。
五是加强事中事后监管。加强对银行的培训指导,强化事后核查和检查,要求银行提高合规意识,明确对违规银行的处罚措施。
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在本四月举行的例行部长委员会会议上,安哥拉实体经济和金融委员会通过了加强外汇管制的新政策。下面由读文网小编为你分享2017安哥拉外汇管制的相关内容。
在我国严厉的外汇管制下,过去90%的资金出入境都通过地下钱庄,随着2014-2015一系列史无前例的严打,资金没收、冻结账户、配合调查等等,让资本方不得不重新评估风险。严打的同时,资本项目也在逐步开放,资金出入境将逐渐合法化、合规划。
2015年破获地下钱庄案件83起,是2014年破案数的7倍;
捣毁窝点79个,抓获犯罪嫌疑人231名,是2014年的4倍;
冻结可疑交易账户3491个,冻结金额6.65亿元,查扣金额是2014年的2.5倍;
已破案件涉案金额高达2072亿元。
这组数字是广东省公安厅近日发布的。
在这一串数字背后,更让人瞠目的是那些使用地下钱庄的人——贪腐人员,尤其是外逃贪官。在广东省佛山市等地公安共破获的4起地下钱庄案中,地下钱庄“服务”的对象,就有中央纪委“红色通缉令”上的外逃人员。
而就在此前,中国国家预防腐败局副局长、中央纪委国际合作局局长刘建超曾公开表示,许多外逃人员出逃时带走大量非法所得资金,并利用这些资金为自己的不法行为辩护,这破坏了法律和公正,中国需要寻找途径制止这类现象。
随着地下钱庄案件的曝光,“狐狸”和那些被“偷”出境外的国家财产成为2017年开年的关键词。
贪官成地下钱庄“大客户”
通过对近年来外逃贪官的案例进行分析,基本可以总结出这样一条外逃路径:转移资产——家属先行——准备护照——猛捞一笔——辞职或不辞而别——藏匿寓所——获得身份,俗称“外逃七步法”。
第一步至关重要,最能体现贪官处心积虑、精心准备之策。
央行反洗钱监测分析中心的一份课题报告详细披露,中国腐败分子通常利用现金走私、经常项目下的交易、对外投资以及信用卡工具、借道离岸金融中心、海外直接收受、借道境外特定关系人等8种途径向境外转移资产。
在这8种途径中,现金走私是外逃者曾经认为的相对比较安全的方式——尽管有更快捷的代理机构转移现金方式,但考虑到安全因素,许多贪官甚至采用蚂蚁搬家式的“水客”携带现金方式,这种方式虽然笨拙,转移大量资金比较慢,但不易暴露。
随着国家查处力度加大,风险也骤增,携款外逃这种陈旧、笨拙和低层次的资产转移方式渐渐被“狐狸”弃用。
取而代之的,是“人赃分离”。洗钱,则成为向境外转移资产尤其是大宗资产的主要方式。
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房地产策划案例--碧桂园,下面由读文网小编为你分享房地产策划案例的相关内容,希望对大家有所帮助。
拿了四个第一的碧桂园
最近,广州市对 1998-1999年度房地产综合实力 30强企业和 1999年度单项实力排名20的企业进行了通报表彰,番禹市碧桂园物业发展有限公司即广州等枝园,以雄厚实力良好的信誉名列前茅:综合实力排名第二,仅次于广州市城市建设开发集团公司:五个单项实力排名,拿了四个第一。此次综合实力 30强评比是根据 1998、 1999年度广州市房地产开发企业实际完成的开发投资、商品房施工面积、竣工面积、销售面积、企业经营收入、实现利税 等6项指标数据,采用科学的企业评价方法进行评分,并结合经营信誉度进行综合考虑评选出来的;单项实力 20强排序是根据 1999年度广州市房地产企业完成开发投资、商品房 竣工面积、销售面积、销售收入以及竣工面积、销售面积、销售收入以及实现利税等5个单项指标评选出来的。广州碧桂园所获得的五个单项实力评比中的四个第一分别是:房地产投资第一名,商品房竣工面积第一名、商品房销售面积第一名、商品房销售收入第一名。
从性格看碧桂园巨无霸
性格特色之一:大气
人们在谈到对碧桂园的印象时,常常这样感叹:“碧桂园就是大气”。这里的“大气”指的是大家风范,不小家子气,做人处事有气度、有气魄。有调查公司对碧桂园品牌印迹进行分析时,大气、雍容大度、华贵等‘印迹”也十分明显,有人甚至把碧桂园描述为一个高大威猛、声音宏亮、衣着华丽、豪气十足的大汉。人们 何以对碧桂园会有如此“感觉”,社会上也有各种各样的说法。有的说碧枝园的告牌塑造就是如此,有的说碧桂园的经营作风就是这样,有的则说仅看楼盘的规划布局、绿化建设就能感觉到。人们根据一鳞半爪的印象,有感而发,其‘憾”不一定正确而完整,但一斑之见,有时也能窥“全豹“。人们所以觉得碧枝园大气,大 概与碧桂园的一贯作风有关。碧桂园属下物业,每一个盘都堪称大型,自前的几个盘都在千亩以上,大盘必须要大投入,还需大配套,大投入往往会有大 风险,但碧桂园的决策者具有百战百胜的的气魄,对风险的控制充满信心,人们对碧桂园这种“风格”叹服之余,难免顿生感慨。碧枝园每开发一个楼盘都是一次大手笔,为使业主真正拥有一个“五星级的家”,只要能力许可,碧桂园总是主 动尽一切努力,满足住户的需要,在顺德碧枝园为使住户生活方便,已建的大型会所有三个,西苑还有一个正在建的大型会所;原来可用来建房出售的碧江边,留 。竟出宽达9米长达3/公里的江岸,建设成绿树婆婆的江滨公园,为此少赚了 4000 多万元;在碧江边投入6000万元,修整建成了独一无二的沙滩泳池。花重金征用7 半个不能建房出售的桂山,专门建成让住户晨运或散步的山顶公园。而在广州碧桂圆.要划出 100亩用地,建设成一个有丰富多彩活动项目的公共场所,广州碧桂圆会所建筑面积就达4万多平方米。广州城门下的两个盘的会所——一广州碧桂园,华南碧桂园会所泳池,面积都在50加平方米以上,华南碧桂园仅网球场就达20 个,这在广州楼盘中是绝无仅有的。所有这些,都表现出碧桂园的做事风格,当人 们了解到体验到这一切时,心中油然而生的大概就是这么几个字——一“真大气”。
是的,这就是碧桂园所追求的大家风范。只要有益于业主住户、只要有利于营造 高尚社区、营造完善生活方式,碧桂园就不惜重金。碧桂园的大气与阔气不同,摆多阔大多是做样子给人看,碧桂园追求的大气则是以实实在在、诚心诚意为基础,目 的不是给人看,而是为他人着想。他人之所想之所求,就是碧枝园之所为,碧桂 园历来就有这么一种服务的精神、利他的思想,这种精神与思想同碧枝园“用心建设、关怀住户、感谢社会”的经营理念一脉相承。
性格特点二: 踏实
碧桂圆实施的“统一规划、综合开发、配套建设同步到位”的开发模式,使业主、住户免入住后“开门七件事”的生活烦忧,已被市场证明极其成功。对房地产业界的贡献是不可忽视的。但回过头来看,若没有等挂园创业者们非凡的胆略与眼光以及踏踏实实的实干精神,就没有今天“碧桂园”这一环宇震响的名字。在连夜赶工、灯火通明的工地上,碧桂园公司董事长带着一干人马在察看建筑情况;在售楼部大堂里,董事们和他们的助手仍在听取购房者的想法,在某一住户的家里,你也能发现创业者为解决业主投诉的问题而亲自登门拜访,决策层不分日夜,认真地分析、策划如何贴近市场.、….多少个日日夜夜,多少次日出日落,就是这样的微不足道的小事,一件件一桩桩积累起来,才有今天“碧桂园”这一响当当的地产名牌。美国通用电器公司总裁韦尔奇说过:“没身体力行的领导者,我们所有的计划、梦想、承诺,都是空想而已”。没有哗众取庞,没有空洞的宣传,仍然是“八年抗战”,埋头苦干,把一个又一个实实在在的,美丽的碧桂园凸现在人们面前,请大家欣赏,给大家挑选,让大家评论。着看华南碧桂园的推盘手段,那才叫大发展商风范。
性格特点之三:专心
正如“洁尔玛创业法则”第一条专心于自己的事业。经营企业需要专注,非洲的狮子追捕羚羊的时候,只盯住一只羚羊不停地追,即便追赶中遇到很近的羚羊,也从来不改换目标。经营企业同样需要这种专注。碧桂园总裁曾经对部下说:我是怎样走过来的,打个比方,我明天有很重要的事 一定要去广州,那我肯定会提前准备,我一定会赶到。如果没车,我就开摩托车去,如果没摩托车,我就踩单车去,如果没单车,就走路去,如果前面河流挡道,没有渡船,我就游过运河,走得累倒,我爬都要爬去。我有今天,靠的就是这种精神。
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什么是房地产运营管理,地产开发企业运营管理部门及运营管理在岗人员主要工作是什么?下面由读文网小编为你分享房地产运营管理的相关内容。希望对大家有所帮助。
什么是房地产运营管理,地产开发企业运营管理部门及运营管理在岗人员主要工作是什么?作为运营管理工作的在岗人员,每当别人问起我工作的时候,哪怕是行业内的从业人员询问,我回答时内心都会比较地纠结,因为这个问题的答案,就本人公司的现状乃至整个行业的发展现状而言,确实是难以统一的精准的定位,下面就听本人概要的介绍一下,捎带也微微吐个槽。
回答之前,向各位读者推荐一本介绍房地产运营管理的书籍-《房地产运营管理最佳实践》,由明源地产一个研究团队编制,书本内容对房地产运营管理在理论上做了很好的诠释,即对业务实践有很好指导意义,也对房地产运营管理发展方向指明了道路,是一本很好的行业内书籍。Ps:再次郑重申明,无任何广告的动机。
什么是运营管理,作为一个房地产开发企业,应该把运营管理部门放在一个怎样的位置上。基于本人的在岗经验,及对房地产开发业务的认识,对运营管理部门有如下见解,仅供参考。
个人认为,房地产开发企业运营管理部门及运营管理岗,不同于其他任何一个具体业务部门和某一具体业务岗位,它并非是只一个负责某一方面的专职业务岗位,而应该是站在项目综合发展的高度上去跟进项目发展的每一个阶段,从拿地到前期规划设计报批报建,从项目施工建设到后期的竣工验收交房入伙。每一个与项目发展有关的业务节点都应该是该岗位的关注与跟进范围。因此,对房地产开发全过程业务链条的了解,应该成为该岗位从业人员必备的业务知识,同时也是该岗位服务于公司其他业务部门的业务基础。除却项目发展全程进度的关注与跟进外,综合协调各业务部门业务工作推进亦应该是该部门工作的重点,加强做好项目发展全时间链条的管理。
综合地说,运营管理部门的主要职责是两个方面,进度跟进与综合协调。其定位应该是站在集团、公司战略及项目综合发展的高度上去发现问题,分析问题并协助相关职能部门解决问题的综合协调管理部门,发展管理岗作为公司项目运营管理的基层责任岗位,发展管理在岗人员应关注的是项目运营而非项目建设,关注的是项目全过程开发链条而非仅仅是项目工程进度的上传下达,从某种意义上讲,它应该类似于军队的参谋和后勤,谋划整体,居中协调,且服务各专职部门。
听完我的介绍,你是否对运营管理部门及运营管理岗极度的膜拜,全产业链发展,谋划整体,居中协调……运营管理岗是在干BOSS所干的活,想BOSS所想的事情,多么的风光无限,前景光明,干运营管理如本人之流,能知道房地产开发整个的运营流程,简直就是个全才,啊啊。
但我要告诉你的是,虽然在现阶段房地产行业内,以中海、万科、龙湖等为代表房地产开发企业已在组织架构中组建了运营管理部门,从事进行运营管理相关工作,但要知道有人的地方就有江湖,有江湖的地方就有帮派,有帮派的地方就有权利分割。运营管理工作相当于是要一统江湖,当武林盟主,自然需要有非常非常强有力的武林盟主,这个条件,成为现阶段运营管理发展的绊脚石。
作为运营管理部门的负责人,在公司需要有强有力的号召力,因为其角色定位决定运营管理负责人需要搞定投资负责人及分管领导、营销负责人及分管领导,报建负责人及分管领导、合约负责人及分管领导、工程负责人及管理领导……没有强有力的负责人,谈何搞定,更谈何进行业务推进。因此,拥有强有力的部门负责人,是运营管理工作最最基本的条件。
尴尬就在这里,更多的情况下,运营管理部门负责人因为自身号召力的原因,或各部门利益关系的原因,没有实权,并不能很好的担纲运营管理的职能,运管管理往往成为虚职,尤其是地区公司运营管理岗,所做的工作往往只是项目工程进度的跟进了解、上传下达。各部门业务工作依旧各自为战,没有着眼于项目全过程开发进行筹划,发展效率低下。
如同制造类企业,对房地产开发企业而言,项目现场就如同企业的生产车间,经过前期的“原料”准备,通过生产线加工,源源不断的将生产好的产品-商品房输入市场。因此,运营管理一般情况下以工程项目管理为中心点,兼顾其他业务链管理,运营管理从业人员,一般也是从工程部抽调人员担纲,对于一些规模较小的企业而言,可能并没有进行运营管理部门的组织架构设置,对于这种情况,可由项目部担纲运营管理部门相关业务工作。
运营管理相关
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如何写好一篇房地产销售方案?下面由读文网小编为你分享房地产房地产销售策划方案的相关内容,希望对大家有所帮助。
第一节:销售策划方案概述
销售策划方案一般指项目销售阶段划分及促销策略怎样安排,项目的销售价格怎么走,如何宣传造势等。
第二节:销售策划方案与项目策划的区别
简单而言,二者区别在于项目策划是“纲”,销售策划方案则是“目”,“纲”举才能“目”张。
一、项目销售方案策划所包涵内容:
(一)市场销售方案调查
项目特性分析:建筑规模与风格:建筑布局和结构:装修和设备:功能配置:物业管理:发展商背景:结论和建议
(二)目标客户分析
经济背景:经济实力/行业特征/公司:家庭
文化背景:推广方式:媒体选择:创意:表达方式:
(三)价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
(四)入市时机:入市姿态
(五)广告策略
广告的阶段性划分:阶段性的广告主题:阶段性的广告创意表现:广告效果监控
(六)媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
(七)推广费用
现场包装(营销中心:示范单位:围板等):印刷品(销售文件:售楼书等):媒介投放
二、销售策划方案所包涵内容:
(一)销售现场准备
(二)销售代表培训
(三)销售现场管理
(四)房号销控管理
(四)销售阶段总结
(五)销售广告评估
(六)客户跟进服务
(七)阶段性营销方案调整
第三节:销售策划方案的内容及步骤
一、项目研究,即项目销售市场销售策划方案及销售状况的研究,详细分析项目的销售状况:购买人群:接受价位:购买理由等。
二、市场销售方案调研,对所有竞争对手的详细了解,所谓“知己知彼:百战不殆”。
三、项目优劣势分析,针对项目的销售策划方案状况做详尽的客观分析,并找出支持理由。
四、项目再定位,根据以上调研分析,重新整合所有卖点,根据市场销售方案thldl.org.cn需求,做项目市场销售方案定位的调整。
五、项目销售策划方案思路:
(一)销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来,避免盲目跟随风。
(二)主题思想的统一性。在广告宣传上,不管是硬性广告还是文字包装,都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题,小主题内容可以不一样,但都是为说明大主题服务的。
(三)操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断:前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断,两次宣传间隔的时间不能太长。
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