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房地产企业会计核算流程,下面由读文网小编为你分享房地产开发企业会计的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、会计制度的适用
我国现行企业会计制度,除《农民专业合作社财务会计制度》外,共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系,其中涉及房地产开发企业的:
1.《小企业会计制度》。所谓小企业,就房地产开发行业而言,是指根据国务院国资厅评价函[2003]327号文件的规定,不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定,自2005年1月1日起,凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业,除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外,都应执行《小企业会计制度》,不得再执行《房地产开发企业会计制度》。
2.《企业会计制度》。按照财政部的规定,《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行,其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则(以下简称新准则),规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此,现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业,除按规定执行新准则的企业外,均应执行《企业会计制度》。
3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》,包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等,是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此,如果房地产开发企业为上市公司,或者按上市的母公司要求执行新准则的,都应当执行新准则规定的会计制度。
4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系,按照有关规定,房地产开发企业中的大中型企业,如果达不到执行新准则的条件,也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》,则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。
二、应增设的会计科目
本世纪已出台的会计制度中,皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法,这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是,现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定:在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下,企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定,执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业,在执行各自适用的会计制度规定的基础上,增设以下专门核算房地产开发的会计科目,不但是需要的,也是符合会计制度规定的:
1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本,包括:(1)开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用;(2)开发采用出包方式的,根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本;(3)工程采用自营方式发生的各项成本费用;(4)分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用;(5)应予资本化计入产品成本的借款费用等;(6)结转开发完工并验收合格的房地产成本。
购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发,可先计入“无形资产——土地使用权”科目,待开发时再以适当的分配方法,分摊到“开发成本”的明细科目。
2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”,核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。
3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。
4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。
5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。
编制资产负债表时,以上增设的5个会计科目的期末余额,均应计入报表的“存货”项目。
三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊
房地产开发企业的开发产品成本,一般可划分为建筑成本和土地成本两大类,即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂,既包括前期费用和房屋的建造成本,还包括与开发产品相关的配套设施费用,以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用;土地成本构成则比较简单,即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋,往往因为用途不同、建筑结构不同,甚至因为楼层不同而有不同的售价,而且,开发房地产的成本,特别是土地成本,往往是笼统的。因此,如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本,是房地产开发企业核算的一个难题。
当然,对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同,例如,一个小区若干幢房屋都是成套住宅,可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是,将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本(包括建筑成本和土地成本,下同),除以可出售房屋的面积总和,得出每平方米住宅的成本,再按各套住宅面积分摊产品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售项目,比如车库或车位,采用清一色的按面积分摊不尽合理,可通过估算方法,将其估算的成本从总成本中剔除,然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法,叫做可售房屋面积比例法,简称面积比例法。
但是,面积比例法适用范围相对较小,对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋,此法即不可采用。一般情况下,对成片开发不同用途、不同结构的房屋,建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊,土地成本可采用售价比率法进行计算分摊,而且这两种方法应合并进行,分步实施。
第一步,用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正,计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施:
首先,应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本,实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本,内容包括:(1)房屋自身的建筑成本;(2)应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本;(3)应分摊其他间接费用构成的开发成本等。
单位成本采用估算方法确定后,再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本,即:开发产品估算的建筑总成本=∑(不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑成本);如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高,也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。
接着,应计算修正系数。修正系数=已决算(或按合同及招标预算)的建筑总成本÷开发产品估算的建筑总成本。如果可出售产品中有少量项目单独计算成本的,应将已单独计算的成本从公式中“÷”号前后的“总成本”中扣除。如果总成本无法确定或预估,则不计算修正系数,而以上一步骤“开发产品估算的建筑总成本”为建筑总成本。
最后,计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本:各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本×修正系数;该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本÷该类房屋面积,或=估算的单位建筑成本×修正系数。
如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确,在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用,且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。
第二步,采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言,房屋售价的高低,除取决于房屋结构外,更主要是取决于房屋的地理位置,同样结构的房屋,门面房售价高于住宅房,主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此,计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发,或者纯商业用房开发的土地成本时,采用售价比率法较为适宜。售价比率法也需分步实施(以同时开发住宅房和非住宅房为例);
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国务院国资委、财政部联合公布《企业国有资产交易监督管理办法》办法于7月1日公布生效。根据办法,企业国有资产交易应当遵守国家法律法规和政策规定,有利于国有经济布局和结构调整优化,充分发挥市场配置资源作用,遵循等价有偿和公开公平公正的原则,在依法设立的产权交易机构中公开进行。下面小编为大家带来企业国有资产交易监督管理办法全文内容,欢迎阅读。
国资委、财政部于7月1日联合公布《企业国有资产交易监督管理办法》(以下称为:新3号令)。新3号令相比于《企业国有产权转让管理暂行办法》(以下称为:老3号令)及其配套文件在国有企业定义、交易行为批准、转让交易规则、增资规程、资产转让等方面均有较大变动,它将对深化国有企业改革、加强对国有资产的保护等发挥重大作用。
【君按:明确资产转让需要进入产权交易机构。】
第四十八条企业一定金额以上的生产设备、房产、在建工程以及土地使用权、债权、知识产权等资产对外转让,应当按照企业内部管理制度履行相应决策程序后,在产权交易机构公开进行。涉及国家出资企业内部或特定行业的资产转让,确需在国有及国有控股、国有实际控制企业之间非公开转让的,由转让方逐级报国家出资企业审核批准。
第四十九条国家出资企业负责制定本企业不同类型资产转让行为的内部管理制度,明确责任部门、管理权限、决策程序、工作流程,对其中应当在产权交易机构公开转让的资产种类、金额标准等作出具体规定,并报同级国资监管机构备案。
【君按:将资产转让进场的范围交给了所出资企业,所出资企业决定资产的种类和金额。】
第五十条转让方应当根据转让标的情况合理确定转让底价和转让信息公告期:
(一)转让底价高于100万元、低于1000万元的资产转让项目,信息公告期应不少于10个工作日;
(二)转让底价高于1000万元的资产转让项目,信息公告期应不少于20个工作日。
【君按:本条按照不同的转让底价设定两种公告期间,资产价值高的公告期就长。但是没有规定资产打包的标准,如何防止将资产人为拆分,而有意缩短公告期,这是未来的难题。】
企业资产转让的具体工作流程参照本办法关于企业产权转让的规定执行。
第五十一条除国家法律法规或相关规定另有要求的外,资产转让不得对受让方设置资格条件。
【君按:资产转让原则上不限制谁买,但有例外情况。】
第五十二条资产转让价款原则上一次性付清。
【君按:资产转让原则上不分期付款,但是原则之外的是什么情形?如何审批?需要实践中明确。】
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国务院国资委、财政部联合公布《企业国有资产交易监督管理办法》办法于7月1日公布生效。根据办法,企业国有资产交易应当遵守国家法律法规和政策规定,有利于国有经济布局和结构调整优化,充分发挥市场配置资源作用,遵循等价有偿和公开公平公正的原则,在依法设立的产权交易机构中公开进行。下面小编为大家带来企业国有资产交易监督管理办法解读,欢迎阅读。
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2016年7月1日,国务院国资委、财政部于联合发布《企业国有资产交易监督管理办法》(简称《办法》或32号文),旨在规范企业国有资产交易行为,加强监管,防止国有资产流失。《办法》自发布之日起施行。研究认为,这是在国有混合所有制改革变化较关键时期一个重要政策,其对市场影响深远。下面小编带来企业国有资产交易监督管理办法的分析,欢迎阅读。
研究发现,实际上我国国有企业改革一直在进行着连续的改革,近年其配套政策也体现出一个密集态势。据《上海证券报》信息显示:国资委主任肖亚庆日前向十二届全国人大会第二十一次会议介绍国资改革情况时表示,目前已相继制定出台13个专项改革意见或方案,还有9个文件正在履行相关程序,相关配套文件即将全部制定完成。
从《企业国有资产交易监督管理办法》的出台时机来看,正逢国有企业改革进入到一个重要期,供给侧改革及相关混合所有制经济的发展需要对国有资产交易有一个明确而适用的政策,可以说这构成了《办法》出台的重要因素。
我们观察发现,《办法》所称国有及国有控股企业、国有实际控制企业包括:政府部门、机构、事业单位出资设立的国有独资企业(公司),以及上述单位、企业直接或间接合计持股为100%的国有全资企业;第一部分款所列单位、企业单独或共同出资,合计拥有产(股)权比例超过50%,且其中之一为最大股东的企业;本条前述两款所列企业对外出资,拥有股权比例超过50%的各级子企业;政府部门、机构、事业单位、单一国有及国有控股企业直接或间接持股比例未超过50%,但为第一大股东,并且通过股东协议、公司章程、董事会决议或者其他协议安排能够对其实际支配的企业。
和信研究认为,《企业国有资产交易监督管理办法》在两个层面给以了重要规定,即资产交易与信息公开。其对未来相关企业此类行为将形成较大促进,对于相关上市公司规范发展、国资保护与信息公开将形成重要影响。
我们研究发现 ,《办法》对环节信息披露规定更加明确。比如披露日期、相关方披露信息的内容、定价原则等均有明显的界定。比如资产转让方面的的相关信息披露要求,转让方披露信息包括但不限于以下内容:
(一)转让标的基本情况;
(二)转让标的企业的股东结构;
(三)产权转让行为的决策及批准情况;
(四)转让标的企业最近一个年度审计报告和最近一期财务报表中的主要财务指标数据,包括但不限于资产总额、负债总额、所有者权益、营业收入、净利润等(转让参股权的,披露最近一个年度审计报告中的相应数据);
(五)受让方资格条件(适用于对受让方有特殊要求的情形);
(六)交易条件、转让底价;
(七)企业管理层是否参与受让,有限责任公司原股东是否放弃优先受让权;
(八)竞价方式,受让方选择的相关评判标准;
(九)其他需要披露的事项。
其中信息预披露应当包括但不限于以上(一)、(二)、(三)、(四)、(五)款内容等。由此研究来看,根据《办法》,国资交易在评估、定价、挂牌、调价、付款等众多环节都有了具体规定,并且,核心环节的公开信息披露时间也得到明确。例如:产权转让降低转让底价或变更受让条件后重新披露信息的,披露时间不得少于20个工作日。新的转让底价低于评估结果的90%时,应当经转让行为批准单位书面同意。还有增资部分,增资协议签订并生效后,产权交易机构应当出具交易凭证,通过交易机构网站对外公告结果,公告内容包括投资方名称、投资金额、持股比例等,公告期不少于五个工作日等。
总体研究认为,《企业国有资产交易监督管理办法》32号文,对于规范国有企业资产交易进行了多方位的规范,强化资产交易与信息披露,使得国有企业交易处于依法规范、阳光交易的大背景之中,因此未来法律层面与资产评估、相关中介机构业务形成重要影响,其也是防止国有资产损失、保护职工、债权人利益的一个重要政策,其对相关上市公司影响较为深远。
【特别声明】本报告由河南和信证券投资顾问股份有限公司制作。公司具有中国证监会批复的证券投资咨询业务资格资质,本报告为市场分析报告,报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料,但我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。投资有风险,入市须谨慎。本报告中的信息、意见等均仅供参考之用,不构成所述佐证。
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房地产企业知识管理是过程、技术以及人的综合,是协助企业组织和个人,借助信息技术,实现可持续发展的长久保障。以下是由读文网小编整理关于的房地产企业知识管理内容,希望大家喜欢!
重点一:产品库与产品地图。
自消费者洞察的产品全过程,这是房地产服务商全产业链中技术难度最高的模块之一。行业产品趋势、产品案例研究、产品品牌战略、企业产品线研究、项目定位与产品定位、产品设计、产品与客户对位、产品价值体系、产品销售说辞、产品广告诉求,按照工作流程至少分为上述细分模块。单单说产品案例研究,又可细分:规划、风格、品类、立面、户型、装修、配套等等。体系可以很完整,任务就会很复杂。
为什么产品库如此重要?依据消费者需求的,根据市场分析得出的,给到开发商值得信赖的产品定位与设计建议,是房地产服务商的核心价值所在。对于销售代理为核心的地产服务商来说,产品知识是团队最为迫切的需求或者说关于产品的智力资产是企业核心竞争力的重要部分。
好在服务商做的项目多,服务的客户多,因此在产品库的建设上有自己的优势。重点是依据工作流程或者其它地产属性的分类方法的知识地图要做好。让各条线的人员,可以最快地获得最新鲜的产品相关的知识成果。
知识专家的重要性,在产品领域也充分体现。在地产服务商企业内部,深谙产品的人员往往不多(比较销售管理,市场研究,产品方面的人员少之又少),如何让这些人员的产品隐性知识有效地传承是知识管理工作的重要任务。
重点二:案场标准化。
案场是灵魂,执行力是根本保证,标准化是必由之路。所有以销售为中心的地产服务商无不如此。于是,案场的全阵营知识模块的精细化已经成为知识管理工作的另一个极为重要的任务。
道理显而易见,如何确保全国数十个案场的执行标准都能代表企业的水准,如何让购房者进入每一个同一开发商在不同城市的销售案场都能得到一样的服务,这是服务价值实现的关键环节。不动产的特殊性是不可以移动,但是服务商提供的销售服务是可以并且必须模式化复制的。
所谓案场全阵营模块,包括但不限于如下细分模块:营销策略、推广策略、销售策略、案场管理、信息管理、流程管理、客户管理(开发商)、客户管理(购房者)、供应商管理、物业管理等等。每一个模块还可以再细分。
重点三:最佳实践与方法论。
如果一个地产服务商可以在产品与案场两个方面领先同行的话,那么它一定是行业领军集团的一员,如果这个企业想要成为行业的绝对领跑者,如你所知,就要超越行业平均水平,制定行业标准了。
咨询与销售服务时空观指导下的统一方法论,是确保地产服务企业全国化布局,多城市服务统一水准的必由之路。于是企业最佳实践的总结、分享、传承变得无比之重要。
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看过“房地产企业知识管理“
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经济形式不稳定的时候,黄金作为避险产品被大家所推崇。于是,在特定期间内购买黄金理财产品便成为一种好的理财方式。这里介绍下如何购买:大众式投资。
买黄金首饰,这是最直接的一种方式,从金店购买的成品,但是此处需要我们所注意的是在金店购买的黄金饰品需要许多费用,其中重要的一项费用就需要向金店老板支付加工费,金店老板的人工费等一系列的费用,而到了自己想变卖黄金的时候,还需要将黄金弄成金子,其中的费用又需要自己掏腰包,可见直接购买黄金首饰对于热衷于投资的您来说不是一个首选的选项。
购买实物黄金,既然这样,我们就直接购买金块,比如金砖,这样一些的费用就会节省下来,不过这里也需要注意一些问题,比如黄金的保管问题,你将一大块黄金放在家里始终不是一项安全的事项,因此还需要买保险箱,其次,这样一些女性对美的享受也会大大折扣。
购买纸黄金,这就是银行中常用的伎俩,直接用虚拟的纸黄金来换取你的货币,这样一来,银行就到了空手套白狼的地步,O(∩_∩)O~。不过纸黄金也有他的好处,比如上面的一些问题他都能进行解决,不过他的每一笔交易也需要支付给银行一定的手续费。
购买黄金的理财产品,银行的特色服务,用你的钱去投资黄金,而后你将分的一杯羹的意思,这样你的收益率也将由4~12%的幅度范围,不过你甘心嘛?此外购买这样的理财产品其收益率以及起点也相对较高,对于一般的投资来说不是很容易购买到
黄金定投,这点是理财学中的一种方法,就是一个月拿出一部分钱购买某件理财产品进行定投,这样理财产品的年平均收益也是能够达到的,比如上面的实物黄金,每个月付出一定的比例进行购买,年末时一次性交易,从而获利,这样的投资也是许多投资者所常用的方法,获取的收益也是相对来说比较高的一种方法。
看过“怎样购买黄金资产类理财产品投资”
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房地产开发企业应当按照该规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业,不得从事房地产开发经营业务。下面由读文网小编为你介绍房地产开发企业资质证书的相关法律知识。
一、根据《房地产开发企业资质管理规定》(建设部部长令第77号,2000年3月1日实施)
(一)第五条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四级四个资质等级
1、一级资质条件:
2、二级资质条件:
(1)注册资本不低于2000万元;
(2)从事房地产开发经营3年以上;
(3)近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
(4)连续3年建筑工程质量合格率达100%;
(5)上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,持有资格证书的专职会计人员不少于3人;
(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
(8)具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
(9)未发生过重大工程质量事故。
3、三级资质条件:
(1)注册资本不低于800万元;
(2)从事房地产开发经营2年以上;
(3)房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
(4)连续2年建筑工程质量合格率达100%;
(5)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
(6)工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;
(7)具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
(8)未发生过重大工程质量事故。
4、四级资质条件:
(1)注册资本不低于100万元;
(2)从事房地产开发经营1年以上(申请暂定资质不需要);
(3)已竣工的建筑工程质量合格率达100%(暂定资质申请不需要);
(4)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
(5)工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员;
(6)商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度(申请暂定资质不需要);
(7)未发生过重大工程质量事故(申请暂定资质不需要)。
(二)第六条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到房地产开发主管部门备案
1、营业执照复印件;
2、企业章程;
3、验资证明;
4、企业法定代表人的身份证明;专业技术人员的资格证书和劳动合同;
5、房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期,但延长期限不得超过2年。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的,《暂定资质证书》有效期不得延长。
(三)第七条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应资质等级
(四) 申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。
(五)申请核定资质等级的房地产开发企业,应当提交下列证明文件:
1、企业资质等级申报表;
2、房地产开发企业资质证书(正、副本);
3、企业资产负债表和验资报告;
4、企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件;
5、已开发经营项目的有关证明材料;
6、房地产开发企业手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告;
7、其他有关文件、证明。
二、根据《关于房地产开发企业资质审批有关问题的通知》(粤建房字[2005]104号,2005年9月21日实施)
工商注册地在地级以上市市区的房地产开发企业,其三、四级和暂定资质由地级以上市主管部门审批;其一、二级资质由地级以上市主管部门核验原件后报省建设厅。
三、外商投资房地产开发企业还需符合下列条件:
(1)外经贸部门的批准文件;
(2)投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的,注册资本金不得低于投资总额50% 。
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为躲避土地增值税,许多房地产开发企业使尽浑身解数,各出高招。下面是读文网小编为大家带来的房地产合理避税渠道,欢迎阅读。
很多以前销售高端房产取得暴利,而没有预提本税、又把原来的钱投放出去了的企业,将受到较大冲击,甚至引起严重事件。这将导致行业集中度提高,从而有利于融资能力强、预先准备好的房企。
根据测算基本可以得知,只要企业的各项成本占到70%,也就是企业毛利率在30%以下,那么就可以满足“增值额未超过扣除项目金额20%的,免收土地增值税”。这将促使更多发展商抛弃暴利观,建立新的价值观。
同时,为了在规定条件下获得尽可能大的利润回报,因此存货周转率的控制将越来越重要,企业必然要使自己的周转速度加快。
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
1、营业税:税率5%。
2、城市维护建设税
计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%(城区)、5%(郊区)、1%(农村)。
计算公式:
应纳税额=营业税×税率。
3、教育费附加
计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。
计算公式:
应交教育费附加额=营业税×3%。
4、印花税:
(1)财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同,适用税率为千分之一;
(2)加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据, 税率为万分之五;
(3)购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同,税率为万分之三;
(4)借款合同,税率为万分之零点五;
(5)对记录资金的帐薄,按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花;
(6)营业帐薄、权利、许可证照,按件定额贴花五元。
5、个人所得税:
工资、薪金不含税收入适用税率表
级数 应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)
1 不超过500元的部分 5 0
2 超过500元至2000元的部分 10 25
3 超过2000元至5000元的部分 15 125
4 超过5000元至20000元的部分 20 375
5 超过20000元至40000元的部分 25 1375
6 超过40000元至60000元的部分 30 3375
7 超过60000元至80000元的部分 35 6375
8 超过80000元至100000元的部分 40 10375
9 超过100000元的部分 45 15375
计算公式:
应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数
应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”
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房地产企业开发项目的发生的所有开发费用很多,因此,房地产企业的会计财务要做好账目的处理流程。下面是读文网小编为大家带来的房地产企业做账方法,欢迎阅读。
既然房地产企业取得的政府土地返还款不能冲减“开发成本”,那么计算土地增值税扣除项目是否允许全额列支呢?
根据土地增值税相关法规规定,土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
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社保即社会保险,是指具有所得重分配功能的非营利性的社会安全制度。然而却有很多企业罔顾员工的社会福利,想让其签订不购买社保承诺书,法设法逃过社保缴纳。下面由读文网小编为你详细介绍社保的相关法律知识。
社会保险是社会保障制度的一个最重要的组成部分。所以,在讨论社会保险的历史就不能把社会保险从社会保障中抽出来。
社会保险是指国家通过立法强制建立社会保险基金,对参加劳动关系的劳动者在丧失劳动能力或失业时给予必要的特质帮助的制度。社会保险不以盈利为目的。
社会保险主要是通过筹集社会保险基金,并在一定范围内对社会保险基金实行统筹调剂至劳动者遭遇劳动风险对给予必要的帮助,社会保险对劳动者提供的是基本生活保障,只要劳动者符合享受社会保险的条件,即或者与用人单位建立了劳动关系,或者已按规定缴获纳各项社会保险费,即可享受社会保险待遇。社会保险是社会保障制度中的核心内容。
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众多影视作品中,家族企业的股权继承总是处于阴谋中心被你争我夺,那么实际生活中,股权属于可继承遗产吗?该如何合法继承股权?下面就由读文网小编为你介绍。
在家族企业中,常有父辈要股东资格及其附属的股权能否让儿女继承的疑问。根据我国《公司法》第75条的规定,自然人股东死亡后,其合法继承人可以继承股东资格;但是,公司章程另有规定的除外。这意味着股权在法定的范围下可以继承,股东资格和股权继承的事项通常比较复杂,也关乎自己切身的利益和公司权益,法律快车小编提醒您委托专业的律师处理,以最大化地维护您的合法权益!
根据《公司法》第75条的规定,能否当然的成为公司的股东则还要看公司章程是否有相应的规定。理由是有限责任公司在具有资合性的同时,很大程度上更具有人合性。有限公司得以成立和延续,股东之间相互信任和依赖的关系至关重要,如果某个自然人股东的继承人无经营能力或人品有问题,让其成为股东势必难以与其他股东建立起良好的信赖关系,这样将严重不利于股东之间的合作和公司的运行发展。
所以《公司法》对此专门作了例外性规定,即如果公司章程对继承股东资格有除外规定的,死亡股东的继承人不能当然成为公司的股东。由此可知,只要公司章程中没有禁止股东资格继承的规定,合法继承人就有权继承股权。
需要注意的是:有限公司具有人和性,所以《公司法》就对有限公司股权继承做了特别规定,但是股份有限公司因为只具有资合性,并不存在股份继承的障碍问题。这也是我国《公司法》只在有限责任公司章节部分规定股权继承,而没有在股份有限公司章节部分规定股份继承的原因。换句话说,也就是股份有限公司的股权继承是当然继承。
继承人不愿意继承或者是具有法律禁止从事商业活动的特殊身份,将如何处理?在此种情形下死亡股东的股权可以由其他股东受让,也可以转让给股东以外的第三方,该受让的程序应当符合《公司法》的相关规定,即同等条件下其他股东有优先购买权;要是没有股东愿意受让,也没有第三方愿意收购,则只能在符合法律的相关规定的情况下做减资处理了。具体的处理方式是将该死亡股东的股权折价以现金的方式返还给继承人,同时公司减少注册资本并到工商部门做变更登记。
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资产重组(Reorganization)是指企业改组为上市公司时将原企业的资产和负债进行合理划分和结构调整,经过合并、分立等方式,将企业资产和组织重新组合和设置。企业资产重组的政策风险主要包括反向性政策风险和突变性政策风险。政策风险管理是现代企业资产流动、产权重组的主要方面,也是企业管理的重要内容。下面由读文网小编为你详细介绍企业资产重组的相关法律知识。
对于反向性政策风险的防范主要是理顺国家政策与企业资产重组运作内在机制之间的关系。由于政策风险对于市场经济发展及合理的资产重组起着阻碍作用,因而应慎重地制定政策。对于地方政府来说,在制定政策时应尽量与中央政府保持协调一致,以减少反向性风险。中央政府在制定政策时,应根据市场经济体制的要求,制定其配套的改革政策,以实现资产重组的法制化。
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企业债怎么买?购买企业债券要注意哪些问题?下面读文网小编来告诉大家。
1、发债前连续三年盈利,所筹资金用途符合国家产业政策。
2、累计债券余额不超过公司净资产额的40%;最近三企业债发行定向宽松 保障房债券逆势放量年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息。
3、发债用于技改项目的,发行总额不得超过其投资总额的30%;用于基建项目的不超过20%。
4、取得公司董事会或市国资委同意申请发行债券的决定。
利率水平 市场招标(2006年下半年至2007年上半年发行的10年期利率一般在4.2%-4.8%之间
债券期限 一般为5年以上,以10年和20年居多
付息方式 一年一次
发行规模(相互占用额度) 不超过净资产40%,不超过项目投资总额的30%,不低于10亿元
发行对象 境内机构均可购买(国家法律、法规禁止购买者除外)
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商标是商品的生产者、经营者在其生产、制造、加工、拣选或者经销的商品上或者服务的提供者在其提供的服务上采用的,用于区别商品或服务来源的,由文字、图形、字母、数字、三维标志、声音、颜色组合,或上述要素的组合,具有显著特征的标志,是现代经济的产物。下面由读文网小编为你详细介绍购买商标的相关法律知识。
不管商标所有人取得、保护、维持商标专用权的费用和提高商标知名度的费用是多少,如前所述,商标的价值都可能是零。那么,商标价值的由什么决定的呢?
1、商标作为知识产权是有价值的。
商标的价值量是不确定的,且不断变化。相同的商标价值不等。例如,在我国最早将“海尔”作为商标注册的是舒城县的一家工厂(该商标至今有效),使“海尔”成为中国驰名商标的是海尔集团公司。不同的商标在不同的消费群体中享有各自的盛誉,同样具有自已价值。例如,贵州茅台素有国酒之称,用于宴请国宾、酬谢贵客,而寻常百姓杯中的“红星”二锅头则是大众名牌。同一商标在不同的状态下价值不同。例如,联想集团公司的“联想”商标从创立、发展到居国内计算机业第一位的过程中,“联想”商标的价值在不断变化,不同的阶段值量不等。同一企业拥有多件不同的商标,其各自的价值不等。在市场上没有基本信誉的商标则没有价值。例如,使用“××鸟”商标的食品在某市曾有不错的销路,当其在浴室制作元宵的画面经媒体曝光后,还有谁敢买“××鸟”牌子的食品呢?具体到某件商标的价值,是十万元、十亿元,还是十五亿元,都是人们评估出来的。某一件商标到底值多少钱,只有商标所有人最清楚。
2、商品的声誉决定商标的价值。
商标最初的功能是表示商品的来源,区别不同的生产者;在市场竞争的环境中,商标表示的是商品的质量,彰示的是商品的声誉;商品的声誉是不断累积的,商品声誉的顶峰则是一种文化。商标作为附着于商品上的标志,从消费者的角度来说,是想通过识别商标来选择厂商,购买在自已心目有信誉的厂商生产的商品。从商标使用者的利益来说,是想让消费者通过识别商标来购买自已的产品。虽然商标的使用增加了商品的成本,但商标的使用可以给使用者带来利润。具体地说,当商品从生产企业进入流通领域后,消费者购买哪种商标的商品,就决定了生产该种商品的企业获利。因此,有远见的企业家都十分重视其产品在消费者中的声誉。特别是商品跨越国界过人异国他乡,企业宣传商标的目的,是让国外的消费者了解商品的声誉,就是因为商标所彰示的商品声誉直接影响其产品在国际市场上的份额,而所占市场份额的比例,决定企业获利的多少。不管在国内市场,还是在国际市场,只有企业获利后,才谈得上商标的价值。影响商标价值的因素很多,且不同的因素影响力不等,但商品的声誉是第一位的。
3、企业的综合实力决定商品声誉。
商品的声誉来自生产它的企业,因此直接影响和最终决定商标价值的是企业的综合实力。最终承担商品质量责任的是企业,企业也是商标价值的最终受益者。聪明的企业家在向消费者宣传商品、商标的同时,从不忘记介绍自己的企业,宣传商品的生产过程。典型的广告是好牛产好奶。在开拓国际市场时,企业家总是把企业、商品、商标联系在一起向国外消费者进行推介。商标在现代企业管理中属于企业策划的范畴,但企业的生产设备、生产工艺、生产管理、质量控制水平,生产环境、生产条件,产品设计、开发能力,产品的成分、配方,原料的来源,商品的流通渠道、售后服务,企业员工的素质、管理人员的水平,决策层的目标定位,管理层的控制能力,决定着商品的质量和档次,从而决定了商品的在消费者中的声誉。对于某些商品来说,企业所处的地理位置同样影响其商品质量。标有 “草原兴发”商标的绿鸟鸡,是由内蒙古草原兴发有限股份公司生产鸡苗提供给农牧户在草原上放养,公司定期收购加工后投放市场,其生产过程决定了鸡的质量,质优味美的绿鸟鸡在市场上畅销,“草原兴发”商标在赢得消费者信任的同时,企业得到的是利润。又如,经历了320年历史变迁的“同仁堂”,始终传承“以诚为本”的商业道德,选真材实料,精工细制,在继承传统的基础上,采用现代的制药技术生产中药,处处体现了东方文明的内涵。消费者对“同仁堂”的信任,是在患病时放心地购买“同仁堂”的药品,“同仁堂”在积累信任的过程中生存发展。
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企业文化集中体现了一个企业经营管理的核心主张,以及由此产生的组织行为。下面是读文网小编为大家带来的资产管理公司的企业文化,欢迎阅读。
资产管理公司企业文化:守法经营、诚实经商、努力开拓国际、国内市场,创造良好的经济效益和社会效益,为社会主义经济建设服务”的宗旨,大力发挥公司优势,建立了集人才、资金、管理模式和经营理念为一体的综合企业体系,为公司的持续发展奠定了坚实的基础。
资产管理公司企业文化:公司主营项目多样,资金力量雄厚,有着丰厚的投资经验与优秀的投资业绩。强大的技术支撑、资深技术人员、专业化的管理团队是公司最具竞争力的构成因素。人才是企业发展的第一资源,人人皆有潜力可以挖掘,因此公司本着人性化的管理理念,以人为本,摒弃传统的管理模式,为员工营造一个充满生机和活力的工作环境。
独特性
企业文化具有鲜明的个性和特色,具有相对独立性,每个企业都有其独特的文化淀积,这是由企业的生产经营管理特色、企业传统、企业目标、企业员工素质以及内外环境不同所决定的。
继承性
企业在一定的时空条件下产生、生存和发展,企业文化是历史的产物。企业文化的继承性体现在三个方面:一是继承优秀的民族文化精华。二是继承企业的文化传统。三是继承外来的企业文化实践和研究成果。
相融性
企业文化的相融性体现在它与企业环境的协调和适应性方面。企业文化反映了时代精神,它必然要与企业的经济环境、政治环境、文化环境以及社区环境相融合。
人本性
企业文化是一种以人为本的文化,最本质的内容,就是强调人的理想、道德、价值观、行为规范在企业管理中的核心作用,强调在企业管理中要理解人,尊重人,关心人。注重的全面发展,用愿景鼓舞人,用精神凝聚人,用机制激励人,用环境培育人。
整体性
企业文化一个有机的统一整体,人的发展和企业的发展密不可分,引导企业职工把个人奋斗目标融于企业整体目标之中,追求企业的整体优势和整体意志的实现。
创新性
创新既是时代的呼唤,又是企业文化自身的内在要求。优秀的企业文化往往在继承中创新,随着企业环境和国内外市场的变化而改革发展,引导大家追求卓越,追求成效,追求创新。
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