房产继承是指按照《继承法》的规定，依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。通过以下的经典案例分析，帮助你了解房产继承。下面详细介绍房产继承的经典案例分析的相关法律知识。

房产继承的条件

继承是一种法律制度，继承关系要在一定的条件下才能发生。

一、继承应当在被继承人(在房产继承中就是遗留下房产的人)死亡后才能发生。这是继承的首要条件。有的房产所有权人为了避免继承人在日后可能会因争夺房产而产生纠纷，在生前就将房产权交给继承人，如分给某个或各个子女，这也是合法的行为，但这不是继承，因为这时继承还没有开始，而是生前的赠与行为。

二、继承遗产的人应当是被继承人的合法继承人，就是依照法律的规定能作为继承人的继承人。这是继承的第二个条件。被继承人如果立下遗嘱，将房产指定给法定继承人以外的人，或是捐献给国家、集体，这也是被继承人处分遗产的方式，但这不是继承而是遗赠。

三、遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。这是继承的第三个条件。有的房产是共有的，如常见的夫妻之间的共有，当一方死亡以后，并不是所有的房产都成了遗产。这时，应当先将房产进行产权分割将属于被继承人配偶的份额(除有约定者外，一般应分出房产份额的一半)分割出来以后，再对遗产进行继承。

继承开始后,按照法定继承办理:有遗嘱的,按照遗嘱继承或遗赠办理;有遗赠扶养协议的, 按照协议办理。被继承人死亡后,如果其生前立有遗嘱,或是曾经与某一社会组织或个人签订有遗赠扶养协议的,应当先按遗嘱或遗赠扶养协议的内容对遗产进行处理。没有遗嘱或协议的,则按法定继承处理。

房产继承税费是指税务机关征收的，按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为活动中产生的相关税费。你对继承房产与缴纳税费有多少了解?下面由读文网小编为你详细介绍继承房产与缴纳税费的相关法律知识。

继承税的相关法律条例

第五十四条

?继承共和国境内的财产的外国人应当缴纳继承税。

? 居住在共和国境内的外国人继承共和国境外的财产的，也应当缴纳继承税。 继承财产：包括动产、不动产、现金、有价证券、存款和储款、保险金、知识产权、债权等财产和产权。

第五十五条

?继承税的课税标的，为从继承人继承的财产中减除被继承人的债务(包括继承人承担的葬礼费用、在继承期间用于保存并管理继承财产的费用、财产继承有关的公证费)的余额继承税额，以上述余额的百分之六至三十为税率计算。 减除被继承人的债务时，应当经公证机关公证。

第五十六条

?继承财产的价格为继承财产所在地的价格。 评估继承财产时，应当经会计验证机关验证。

第五十七条

?继承税，必须以现金缴纳。 因不可避免的事由，以实物缴纳继承税的，应当将写明其理由、财产的种类、价格和其他必要内容的申请书报有关税务机关批准。实物，应当为继承的财产。

第五十八条

?继承人应当自继承财产之日起二十天内向有关税务机关提交写明继承财产额、减除额、课税标的额、继承税额和其他必要内容的继承税缴纳文件和经会计验证机关验证的继承税减除申请书后，缴纳有关继承税(继承人为二名以上的，由个别继承人缴纳所继承的份额相当的继承税)。 申请书必须写明继承人姓名、住所、继承税的减除项目和款额以及其他必要的内容。

第五十九条

?继承税额三百七十五万元以上的，可以向有关税务机关提出申请，并在三年内分期缴纳税款。

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房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。你对房屋买卖合同有多少了解?下面由读文网小编为你详细介绍房屋买卖合同的相关法律知识。

房屋买卖合同的法律规定

1.房屋买卖合同需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。

2.在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如未登记，即使交付，也不发生权利转移效果。

3.出卖共有房屋或出租房屋时，其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。

4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。 5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量 房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。

6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、土地出让金(已购公有住房有此项)、综合地价款(经济适用住房有此 项)、营业税及附加、所得税、土地增值税等。

7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的，可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。

8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。

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“代位继承”是一种继承制度，和“本位继承”相对应，是法定继承的一种特殊情况。通过案例分析可以了解代位继承的份额。下面由读文网小编为你就实际案例介绍代位继承的相关法律知识。

代位继承的范围

被代位人必须是被继承人的血亲继承人，配偶一方先亡不发生其子女代位继承的问题，这是各国继承法的一致原则。至于哪些血亲继承人能够作为被代位人，各国的规定差别甚大。综观各国继承立法，关于被代位人范围的规定，大体有四种类型：

1、被代位人限于被继承人的直系卑亲属。中国继承法和台湾地区民法属于这种类型。这反映了海峡两岸的中国人在继承范围问题上的一致性。但在法条的表述方式上，二者有所不同。中国继承法规定，被继承人的子女先于被继承人死亡，由其晚辈直系血亲代位继承，将被代位人限于被继承人的子女。台湾地区民法则一般地将直系卑亲属列为被代位人，规定第一顺序继承人有于继承开始前死亡或丧失继承权者，由其直系卑属代位继承其应继份，而第一顺序继承人为直系卑亲属。

2、被继承人的直系卑亲属和兄弟姐妹及其直系卑亲属都可以作为被代位人。日本、法国、韩国、加拿大、保加利亚等国民法属于这种类型。应当指出的是，日本民法在1981年修改之后，对被代位人的范围作了限制，即旁系血亲作被代位人仅限于兄弟姐妹，其直系卑血亲不能作被代位人。

房产买卖是房地产交易的典型类型，房地产交易是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程，房产买卖不仅包含了房产占有的转移，也包括了房产处分权的转移。下面由读文网小编为你带来房产买卖的经典案例分析。

房产买卖的特征

买卖的对象是房产的所有权

在民商事法律理论中，买卖是一种极为广泛和较为重要的民事法律行为，是当事人约定一方转移财产所有权于他方，他方支付价款的行为。出让财产所有权的人称为出卖人，依约支付价款并取得约定之物的所有权的人称为买受人。

我国《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。

房产买卖就是房产所有权人将房屋所有权及其与之相关的土地使用权转移给买受人，买受人依约支付房产价金的行为。

需要在此申明的是房产交易市场包括买卖、租赁、抵押、信托等交易行为，租赁是处分其使用权的行为，抵押是一种担保物权的设定行为，信托是让渡处分权而保留受益支配权的行为。

区分这几种行为在法律上的概念是很重要的。在房地产交易市场上，有人就鱼目混珠将使用权转让混同于买卖，俗称“买使用权的房屋”，极易引起法律上的“重大误解”而影响交易安全。切记买卖的标的物是“所有权”，是包含占有、使用、受益、处分在内的所有权，而不是租赁关系中的不包含处分权的承租权。

出卖人须有处分权

《合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物应当属于出卖人所有，或者出卖人有权处分。

在房产这个特定的买卖中，与种类物买卖不同，特定物具有唯一性，而可替代性有限，种类物则不具备唯一性而具备替代性，特定物的主人往往具有唯一性，这是物权的一物一权主义原则决定的。虽然房产这个特定物的主人们之间可能存在共有关系，但所有权只能有一个。作为买方来说，只能对房产的主人及其代理人谈买卖房产的事宜，如果买方所签买卖合同的对方不是买方所买房产的所有权人或其代理人，那么这个合同将可能是一个无效的合同，还可能是侵犯房产所有权人权益的行为。

出卖人须有处分权，包括以下几种情况：

一种是出卖人本身就是房产所有权人，并且其所有权并没有受到如优先购买权、共有权、抵押权等对处分权的限制;

第二种是出卖人是待售房产的实际权利人，但这个房产因为没有或尚不具备初始登记的条件，根据相关法律法规的规定，取得了预售的合法许可，也可以作为有权处分的出卖人，主要指正在开发楼盘或未竣工楼盘的房地产开发商;

第三种是前两种出卖人所委托授权的代理人或行纪人;

房产交易，也叫房地产交易。房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。下面由读文网小编为你就案例详细介绍房产交易的相关法律知识。

以案释法:合同应注明产权瑕疵违约责任

针对此案,刘文欣表示,在购房过程中,由于信息不对称、缺乏对房产全部信息的了解,很少有人会想到房子还有被查封、一房二卖的可能。在购买房屋前,购房者应尽可能了解被卖房屋的产权情况;其次,在签订房屋买卖合同时必须与卖房者约定,所买房屋无任何其他权利上的瑕疵,同时签订相关的保证条款和违约条款。条件允许的话,还可要求中介以第三方加入合同中,约定如果出现产权瑕疵或其他导致产权无法过户的情况,中介应承担连带责任等类似条款。

实际生活中很多人为了房产的继承权闹得不可开交，却还是有人选择放弃继承权。法律对于房产继承有着明确的规定，其中对于放弃房产继承权的办理可能就很多人都不太清楚了。下面就由读文网小编为你介绍如何办理放弃房产继承权公证书。

放弃房产继承权声明书范本

声明人：_____ ， 男/女， _年 _月 _日出生，现住 ______，身份证编号____________

本人是被继承人____的 。被继承人_____于___年___月___日在____市因____去世。

死亡后在_____遗留有__________________________________________。

根据《中华人民共和国继承法》的规定，我是他的法定继承人之一，但本人经慎重考虑后决定：

完全自愿放弃对上述财产中属于 遗产的继承，今后决不反悔。

声明人：________

__年___月___日

在申请办理放弃继承权、继承权公证时，公证员就上述告知书的全部条款已向我(们)进行了详细地说明和解释，我(们)对上述告知书的全部条款均无疑义，并对上述告知书全部条款的法律含义有准确无误的理解。

公证人：_________

__年___月___日

房地产策划案例--碧桂园，下面由读文网小编为你分享房地产策划案例的相关内容，希望对大家有所帮助。

房地产策划经典案例：

拿了四个第一的碧桂园

最近，广州市对 1998-1999年度房地产综合实力 30强企业和 1999年度单项实力排名20的企业进行了通报表彰，番禹市碧桂园物业发展有限公司即广州等枝园，以雄厚实力良好的信誉名列前茅：综合实力排名第二，仅次于广州市城市建设开发集团公司：五个单项实力排名，拿了四个第一。此次综合实力 30强评比是根据 1998、 1999年度广州市房地产开发企业实际完成的开发投资、商品房施工面积、竣工面积、销售面积、企业经营收入、实现利税 等6项指标数据，采用科学的企业评价方法进行评分，并结合经营信誉度进行综合考虑评选出来的;单项实力 20强排序是根据 1999年度广州市房地产企业完成开发投资、商品房 竣工面积、销售面积、销售收入以及竣工面积、销售面积、销售收入以及实现利税等5个单项指标评选出来的。广州碧桂园所获得的五个单项实力评比中的四个第一分别是：房地产投资第一名，商品房竣工面积第一名、商品房销售面积第一名、商品房销售收入第一名。

从性格看碧桂园巨无霸

性格特色之一：大气

人们在谈到对碧桂园的印象时，常常这样感叹：“碧桂园就是大气”。这里的“大气”指的是大家风范，不小家子气，做人处事有气度、有气魄。有调查公司对碧桂园品牌印迹进行分析时，大气、雍容大度、华贵等‘印迹”也十分明显，有人甚至把碧桂园描述为一个高大威猛、声音宏亮、衣着华丽、豪气十足的大汉。人们 何以对碧桂园会有如此“感觉”，社会上也有各种各样的说法。有的说碧枝园的告牌塑造就是如此，有的说碧桂园的经营作风就是这样，有的则说仅看楼盘的规划布局、绿化建设就能感觉到。人们根据一鳞半爪的印象，有感而发，其‘憾”不一定正确而完整，但一斑之见，有时也能窥“全豹“。人们所以觉得碧枝园大气，大 概与碧桂园的一贯作风有关。碧桂园属下物业，每一个盘都堪称大型，自前的几个盘都在千亩以上，大盘必须要大投入，还需大配套，大投入往往会有大 风险，但碧桂园的决策者具有百战百胜的的气魄，对风险的控制充满信心，人们对碧桂园这种“风格”叹服之余，难免顿生感慨。碧枝园每开发一个楼盘都是一次大手笔，为使业主真正拥有一个“五星级的家”，只要能力许可，碧桂园总是主 动尽一切努力，满足住户的需要，在顺德碧枝园为使住户生活方便，已建的大型会所有三个，西苑还有一个正在建的大型会所;原来可用来建房出售的碧江边，留 。竟出宽达9米长达3/公里的江岸，建设成绿树婆婆的江滨公园，为此少赚了 4000 多万元;在碧江边投入6000万元，修整建成了独一无二的沙滩泳池。花重金征用7 半个不能建房出售的桂山，专门建成让住户晨运或散步的山顶公园。而在广州碧桂圆.要划出 100亩用地，建设成一个有丰富多彩活动项目的公共场所，广州碧桂圆会所建筑面积就达4万多平方米。广州城门下的两个盘的会所——一广州碧桂园，华南碧桂园会所泳池，面积都在50加平方米以上，华南碧桂园仅网球场就达20 个，这在广州楼盘中是绝无仅有的。所有这些，都表现出碧桂园的做事风格，当人 们了解到体验到这一切时，心中油然而生的大概就是这么几个字——一“真大气”。

是的，这就是碧桂园所追求的大家风范。只要有益于业主住户、只要有利于营造 高尚社区、营造完善生活方式，碧桂园就不惜重金。碧桂园的大气与阔气不同，摆多阔大多是做样子给人看，碧桂园追求的大气则是以实实在在、诚心诚意为基础，目 的不是给人看，而是为他人着想。他人之所想之所求，就是碧枝园之所为，碧桂 园历来就有这么一种服务的精神、利他的思想，这种精神与思想同碧枝园“用心建设、关怀住户、感谢社会”的经营理念一脉相承。

性格特点二： 踏实

碧桂圆实施的“统一规划、综合开发、配套建设同步到位”的开发模式，使业主、住户免入住后“开门七件事”的生活烦忧，已被市场证明极其成功。对房地产业界的贡献是不可忽视的。但回过头来看，若没有等挂园创业者们非凡的胆略与眼光以及踏踏实实的实干精神，就没有今天“碧桂园”这一环宇震响的名字。在连夜赶工、灯火通明的工地上，碧桂园公司董事长带着一干人马在察看建筑情况;在售楼部大堂里，董事们和他们的助手仍在听取购房者的想法，在某一住户的家里，你也能发现创业者为解决业主投诉的问题而亲自登门拜访，决策层不分日夜，认真地分析、策划如何贴近市场.、….多少个日日夜夜，多少次日出日落，就是这样的微不足道的小事，一件件一桩桩积累起来，才有今天“碧桂园”这一响当当的地产名牌。美国通用电器公司总裁韦尔奇说过：“没身体力行的领导者，我们所有的计划、梦想、承诺，都是空想而已”。没有哗众取庞，没有空洞的宣传，仍然是“八年抗战”，埋头苦干，把一个又一个实实在在的，美丽的碧桂园凸现在人们面前，请大家欣赏，给大家挑选，让大家评论。着看华南碧桂园的推盘手段，那才叫大发展商风范。

性格特点之三：专心

正如“洁尔玛创业法则”第一条专心于自己的事业。经营企业需要专注，非洲的狮子追捕羚羊的时候，只盯住一只羚羊不停地追，即便追赶中遇到很近的羚羊，也从来不改换目标。经营企业同样需要这种专注。碧桂园总裁曾经对部下说：我是怎样走过来的，打个比方，我明天有很重要的事 一定要去广州，那我肯定会提前准备，我一定会赶到。如果没车，我就开摩托车去，如果没摩托车，我就踩单车去，如果没单车，就走路去，如果前面河流挡道，没有渡船，我就游过运河，走得累倒，我爬都要爬去。我有今天，靠的就是这种精神。

2017年食品安全事件盘点中，违规使用食品卫生事件频发，多以食品中出现异物为主，增加食品安全风险。肉制品安全事件屡屡发生给消费者敲响警钟。下面就是读文网小编为大家整理的关于2017年食品安全事件盘点，供大家参考。

2017年4月食品安全事件汇总报告

1、婴幼儿奶粉安全

上海冒牌奶粉案续:食安办派专员赴上海实地督查

婴幼儿食品安全一直备受关注，尤其假冒奶粉充斥市场，直接关系到婴儿健康成长。近日广受关注的“1.7万罐假奶粉流入市场”一案有了新进展。食药监总局昨天发布消息称，国务院食安办已派员赴上海实地督查，并要求相关7个省份彻查乳粉流向，严惩冒牌乳粉等欺诈行为，确保婴幼儿配方乳粉质量安全。

2018年起我国实行婴幼儿配方奶粉注册制

4月14日讯 据财政部网站消息，从2018年1月1日起，在中国销售的婴幼儿配方乳粉，包括通过跨境电子商务零售进口的婴幼儿配方乳粉，必须获得产品配方注册证书。

延边州食药监局查处95盒问题“越南酸奶”

4月11日，该局接到省局下发清查问题“越南酸奶”的紧急通知后，在全州全面开展清查工作，确保广大市民吃上放心酸奶。延边州食药监局食化稽查分局组成3个执法检查小组，于4月11日至12日分赴全州8县(市)对酸奶市场进行专项执法检查。

2.食品卫生安全

吉林抽检：6批次鸡肉产品抗生素残留超标

在吉林省食品药品监督管理局近日公布的食品抽检不合格产品信息中，有6批次鸡肉产品抗生素残留超标。

北京市食药监局与外卖平台合作打击无证餐饮

网上订餐食品卫生问题一度引发消费者关注。为打击无证餐饮，北京市食药监局正在与外卖平台数据库试点合作，由外卖平台提供无证餐饮商户身份证及银行卡号等注册信息，以便在无证餐饮查处中追查其责任。

哈市检查16家杨铭宇黄焖鸡 未发现僵尸肉

因网传无锡一家“杨铭宇黄焖鸡米饭”加盟店被曝出使用来自巴西的“僵尸肉”，且加工地点在环境脏乱不堪的废弃工厂，这两天，开在不少人“家门口”的杨铭宇黄焖鸡米饭加盟店可谓备受关注。

福州大学食堂饭菜现蚯蚓烟头 网友纷纷调侃

高校食堂餐饮卫生一直以来就受到广大网友的关注，饭菜吃出蚯蚓是一种怎样的感受可想而知让人恶心!26日，福州大学以及至诚学院的食堂，接连爆出饭菜中有蚯蚓、蜗牛和烟头等杂物，学生希望校方和食堂管理者重视学生的饮食安全和卫生问题。

临江亨达粮油店被曝散装油卫生堪忧 油管满污渍

如今，市场上桶装油品类越来越多，价格也有高有低，然而，对于餐馆、饭店这些用油大户，为了降低成本，大多会选择购进散装油。最近，本报接到临江市民的电话，称在临江市一家粮油店里，批发商运来的散装油看起来并不是十分干净。

3.食物中毒案例

沧州一家7口误食路边野菜纷纷中毒

据佰佰安全网小编了解，野菜营养较丰富，含有人体必要的多种氨基酸、微量元素、食用纤维等，许多野菜中含有丰富的胡萝卜素和多种维生素。但并非所有的野菜都可以食用。贸然食用可能导致食物中毒，轻者腹痛、恶心、呕吐，重者可出现呼吸困难，心力衰竭、意识障碍，甚至死亡。

4.转基因食品

农业部回应我国不存在转基因作物滥种

4月13日昨天上午，农业部就农业转基因有关情况举办新闻发布会。农业部科技教育司司长廖西元表示，中国作为农业生产大国，必须在转基因技术上占有一席之地。经过科学家安全评价、政府严格审批的转基因产品是安全的。此外，他还对我国大量进口转基因大豆做出了说明。

看过“2017年食品安全事件”

借了钱就得还，信用卡还款你到底了解多少?下面由读文网小编为你分享信用卡还款当中的一些小规矩，希望对大家有所帮助。

信用卡晚还款案例：

“我本人最近在外地出差，正好赶上信用卡还款日，但是我因为工作太忙就忘了还款，隔天发现后就把账单全部还清了，请问，信用卡晚还款一天算逾期吗?”

首先要看该持卡人所持信用卡是哪家银行的，如果是工商银行信用卡，那么没有容时服务，晚还款就算逾期了。不过持卡人可以拨打银行客服电话，说明情况，如果银行尚未把征信记录上报央行，则影响不大。

另外需要说明的是，工行虽然没有容时服务，但是工行是国内唯一一家不采用全额罚息方式计算利息的银行。也就是说如果你没有全额还款，那么，工行仅对你未还款金额征收利息，已还款金额不征收利息。

如果持卡人持有的是其他银行的信用卡，那么则有容时服务，一般晚还款一天不算逾期。下面是小编为大家盘点的各行信用卡容差容时服务，可供参考。

日前，中国银行业协会正式公布了修订后的《中国银行卡行业自律公约》。此次修订重在加强银行信用卡业务的信息披露、建立“容差容时”还款机制，相关要求将于7月1日起实施。昨日，记者从多家银行了解到，已有部分银行率先提供了“容差容时”服务。

值得注意的是，在宽限期上，各行的规定并不同。五大行当中，工行表示暂未推出“容差容时”服务，农行、建行、交行一般为2天，中行信用卡中心客服表示，对于小额零头欠款到期未还的情况，最短可给予3天的宽限期，有些卡片的宽限期会更长一些，比如白金卡的宽限期就可达9天。

另外，在“容差”服务方面，中行表示，对于不足额还款有“1%的宽容度”，也就是说，未清偿部分小于或等于应还款额1%的情况下，视同全额还款，转入下期账单，不会产生罚息;建行客服人员表示，尚无严格标准，需要持卡人致电信用卡中心进行申请;交行方面称，在符合三个条件的情况下(最后还款日前归还了最低还款额;账户状态为不拖欠和不超额;未清偿金额小于10元人民币或1美元)，可享有容差还款优惠。

由于银行有容时服务，在容时范围内把账单还清就不算逾期。如果不按时还，小心全额罚息。

什么是全额罚息?

所谓的信用卡全额罚息，是指在信用卡未全额还款的情况下，未还金额和已还金额都不再享受免息期，当期账单全额计息。银行会根据每一笔的刷卡交易日到最终还款日之间间隔的天数来计算。

以招行为例说明：招商银行信用卡持卡人的信用卡账单日是每月5日，到期还款日为每月25日，他本月1日刷卡消费金额为10000元，到期还款日，还款5000元;剩余的5000元在10天以后偿还。那么，持卡人要承担的信用卡利息计算如下：

10000元*0.05%*25天(1月1日到1月25日)+5000元*0.05%*(25天+10天)=212.5元

目前，仅有工商银行一家不是采取全额罚息的方式，而且只对未还款金额计收利息。

最后提醒大家，信用卡最好是在最后还款日之前就把款项都还上，以免疏忽大意产生逾期，不但要承担高额的利息，还会影响个人征信。想要避免逾期情况的产生，不妨绑定借记卡自动还款。

房地产营销策划案例分析学习，让你学会如何更好的策划地产营销内容。下面由读文网小编为你分享房地产营销策划案例，希望对大家有所帮助。

房地产营销策划案例分析学习：

天邑湾：赢的逻辑

东莞富通地产从理想0769项目开始，一、二期一直是开发商旗下代理公司城市策略独家代理——至三、四期由中原与城策联合代理——至天邑湾由世联与城策联合代理。因此，在富通历史上，要么是甲方旗下代理公司独家销售，要么是跟其他代理公司联合代理，从未出现过由非旗下子公司独立代理的先例。世联在天邑湾项目中自始自终发挥着策略主导、销售主导的地位，从2010年8月1日至9月12日，天邑湾共计成交95套，其中世联79套，城策16套。世联成交量比竞争对手多出近4倍，这一成绩成功说服了开发商，最终实现了世联在天邑湾的独家代理，开辟了富通地产独家代理的新局面。

豪宅新标准赢占位

2007年，中国房地产市场巅峰繁荣，众多业内人士预期，东莞房地产商品房均价即将过万，与此同时，东莞地王纪录不断刷新。富通天邑湾就是当时城区地王之一，楼面均价2930元/平方米，折算建安成本、财务成本等，可售面积每平方米成本接近7000元。而在2009年，东莞万江区商品房均价才仅为5000元。

除去成本的巨大压力，天邑湾还要面对区域弱势、周边环境影响等难题。天邑湾项目位于东莞万江区万龙片区，万江区为东莞四大城区之一，当地经济及城市发展明显落后于东城、南城、莞城三大区，交通相对不便。而且万龙片区周边旧居民区、厂房林立，城市环境较差。万江本地人对于本区域的印象是“环境差，治安差”。此外，项目紧邻四环路及高埗大桥，噪音与粉尘干扰也较为严重。

一线江景资源算是天邑湾最大的优势，然而，在进行客户调研后发现，客户对江景资源的价值感并不高，因此江景资源不能构成项目的核心竞争优势，而且单一诉求江景并不能抵御目标客户对项目复杂而多样的抗性。

因此，天邑湾定位之初并没有走常规的基于产品的“城市豪宅”之路，而是在竞争性定位中弱化产品，强化人文文化因素，提出“城市湾区·东方盛境”定位。通过推广形象、物料展示、活动营销、现场展示四个方面，使“东方盛境”形象不断深化升华。以“隐于江显于城”的形象广告入市，工整对仗，国雅大气，出色地在入市阶段为项目注入了文化的开篇，广受市场关注。形象宣传片则以中国文化精粹“墨”为线索，展开丰富的文化篇章，完全区别于市场上一般主导产品的形象广告;创意独具的海报以中国古代传统“卷轴”形式呈现;折页运用“镂空”手法，融入中国传统窗花元素;线装本《风水手册》融汇项目价值与国学风水解读;“乾隆御船体验中心开放”、“秦始皇兵马俑巡展”等系列活动引爆市场关注。此外，“低碳体验房”、“视听体验厅”等创新展示以及完美东南亚风情园林展示区为项目赋予了“文化、异域、风情、低碳”的人文文化内涵，与销售节点同步配合。

自2010年5月15日至6月30日，天邑湾累计成交82套，在当时整个东莞房地产市场成功领跑。

创新低成本推广赢上门量

由于开发商下半年营销费用趋紧，不可能通过举办大型活动重举市场关注，而项目存量和均价皆为同区之首，甚至高出城区主流城市豪宅价格，面临进一步提升项目形象和档次的重任。项目组综合衡量，决定创新采用低成本推广形式，如免费开放会所泳池、玫瑰风暴行动、高额“老带新”计划以及持续派单覆盖，并通过两周一次的“少量新货加推”、“分单元开盘”调整节奏，人为增加销售节点，同时频繁更换户外广告，保持市场关注与热度。

天邑湾拥有完美的东南亚园林与双泳池展示区，过去泳池只是摆设。适逢7～8月学生暑期放假，免费开放会所泳池成功吸引了主城区客群带子女一同上门。此举推出后，当周周末两天到访人数便超过200人，两周后，同区竞争对手纷纷仿效。

代号为“玫瑰风暴”行动为期三天，聘请大学生派发“玫瑰花+《低碳生活手册》+免费游泳券”，派发资料共计2万份，出动人数50人，直接覆盖万江全区、高埗、莞城中心、南城中心等地所有街铺。常规而言，“扫街派单”的方式常常会对项目形象造成负面影响，因此天邑湾以公益的名义，特别设计了一份印刷精美的《低碳生活手册》折页，主要传播低碳生活方式，最后一页印有天邑湾的促销信息，并附上精美玫瑰花，大大提升整个活动的档次与影响力，直接使当周上门量上升了一倍。

通过“玫瑰风暴”行动了解到，在万江本区域，天邑湾的宣传仍存在覆盖盲点，于是继续利用低碳折页手册，组织项目团队于中午及晚饭市，在万江主要中、高档饮食场所停车场对车辆进行资料夹送，直接通达本区域较高收入人群。

一直以来，天邑湾上门客户通过“亲友介绍”的来访渠道仅10%左右，项目组于是启动高额“老带新”计划，老客户带新客户前来并最终成交，直接奖励现金5000～10000元，大大提升了业主介绍新客户的积极性。短期内成交客户认知途径由亲友介绍的比例上升至30%以上，其中有一位业主就介绍了朋友、同事成交共计8套，刺激作用非常明显。

策略促销赢成交率

上门量显著增加了，针对客户观望气氛浓重、成交率较低，项目组开始有的放矢地释放灵活的促销策略。

针对客户购买信心不足，项目组以“房产快讯”名义针对来访、来电客户定期发送房地产利好信息，不断提升客户购买信心。

针对客户购买时犹豫不决，制定代号为“金钥匙”的整套促销策略：“加1元送全屋家电活动”——重新组合折扣组合形式，在原价基础上，业主只需要加1元，就可以获赠1.8万元全屋家电套餐，或用于直接减免房价;“每周特价房”——每周精选几套畅销户型，以较大优惠折扣作促销;“青年置业计划”——对于64平方米的小户两房，专门针对结婚一年内的客户凭结婚证享受原价8折的优惠折扣。综合促销政策灵活运用，引起了市场关注，提升了客户上门量，现场折扣每隔一周甚至每天都有变化，不同的折扣或重新组合或交替使用，使客户感觉优惠力度很大，对现场成交起到直接的逼定作用。

针对客户对区域环境认可度低，区域发展潜力信心不足举办“东江城市发展论坛”。然而，由开发商主导的“版块论坛”缺乏公信力与说服力，因此天邑湾主动联合地方最具公信力的官方媒体《东莞日报》发起“东江城市发展论坛”活动。活动邀请了东江版块的主要开发商，包括光大地产、合正地产、金地地产等，以及长年研究城市发展的国内专家教授共同研讨关于“东江版块崛起”、“城市发展趋势”、“江河版块规划优化”等主题。论坛第一次公开提出“湾区豪宅版块”，以借势传统的东莞“黄旗豪宅版块”，展现未来双雄并举的房地产区域发展趋势。由于论坛由官方背景的《东莞日报》主办，且活动场地定于东莞日报社会议厅，提升活动整体规格，公信力强，收到了积极广泛的舆论效果。东莞最具影响力的开发商及房地产服务单位都参加了本次“东江城市发展论坛”活动，在业界引起了广泛关注与讨论。活动举行前后，天邑湾通过户外广告、报纸报道、短信、现场宣导等方式共同围绕“湾区豪宅版块”进行宣传，占尽主动性与话语权，成为本次活动的最大赢家。活动之后第二周上门量便增加了50%，并保持稳步提升。同时，借助销售中心内关于区域发展的展板介绍，使客户更多地关注及了解“东江版块”、“湾区版块”未来巨大的城市发展潜力。

营销组合拳赢溢价

从2010年4月15日国家出台新政以后，经历了4月和5月的政策适应期，到了6月，政策影响逐渐显露，东莞市场成交价稳量跌，各项目上门量皆大幅减少。

7月初，项目组紧随市场风向将形象策略调整为“城中唯一湾区豪邸”，走创新豪宅之路，使项目形象定位传播更清晰。

在上门量少甚至曾一度出现每天只有1～2批客户这样冷清的销售氛围下，根本无法逼定。此时整个销售团队的配合尤为重要。销售经理通过每天晨会、经常性的激励短信等方式不断鼓舞销售代表，刺激其成交欲望与信心，使销售团队时刻保持积极的心态与昂扬的斗志。项目组还组成“5+1”即“销售代表+销售经理”团队作战，在销售代表接待客户时，其他团队成员通过电话扮演客户咨询签约手续、预定房号、报销控等方式使客户感觉到楼盘热销，提升紧张感，从而有效促进成交。

由于货量选择较多而上门客户有限，无法迅速使客户成交，因此，销售团队根据客户潜在需求，有针对性地集中推10～20套的货量，其余作销控，缩小客户选择范围，制造热销效应，大大缩短成交周期。6月开盘起初制定价格表时，市场形势急剧恶化，为了实现走货，调整部分价格表，拉大了价差，让一部分素质较差的产品以较低价格迅速走货，销售率超过80%。之后调低滞销户型的价格，调高之前故意拉低的户型价格，持续走量。滞销户型之后成为11～12月份成交的主力。

至8月初，营销组合拳开始发挥作用，项目每周上门量稳步提升至50～60批/周。成交量从8月1日开始，上升至15～20套/周。8月共计成交59套;9月截至9月26日累计成交54套，一举逆转销售颓势。9月成交均价更接近7000元，价格实现了区域领跑，并且在本土成功定义“湾区豪宅”概念，为下阶段进一步提升项目档次，进行产品溢价确立了良好的根基。

房产抵押贷款利率是多少?最近很多读者向小编咨询这个问题，今天小编为大家讲解一下房产抵押贷款利率的相关内容，希望对大家有所帮助。

房屋抵押贷款利率如何计算?

房屋抵押贷款利率 如果你想抵押房屋，贷款20万，5年归还，如何办理呢?房屋抵押贷款利率是多少?如何才能正确的计算归还利息呢?像这样关于房子抵押贷款利率的问题，想必很多想做抵押贷款的朋友都有。

介绍

首先要搞清这几个问题:1、 从房屋抵押贷款开始，什么是房屋抵押贷款?指的是借款人以自己或第三人的房产作抵押向银行申请贷款，用于买车、买房等综合性消费，借款人再分期或一次性向银行还本付息的一种信贷方式。2、贷款所具备的条件:年满18-60周岁，具有完全民事行为能力的自然人，有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源;房屋的产权要明晰，未做任何其他抵押;房龄加上贷款年限不超过40年;房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。4、抵押房屋需要您带上下面的资料:身份证、户口本;个人收入证明(加盖单位公章);所在单位营业执照复印件(加盖公章);结婚证;借款人配偶身份证、户口簿;房屋所有权证、原购房协议正本和复印件;房屋所有人及共有权人同意抵押的公证书及贷款用途证明;担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等。5、贷款金融、年限。房产抵押消费贷款起点金为5000元，最高额度不得超过抵押房产评估价值的70%，贷款期限一般不超过五年，最长可到十年。最新贷款基准利率表显示:五年以上银行贷款基准利率为6.14%，房屋抵押贷款与购房按歇贷款银行利率不一样，房子抵押贷款利率都是在基准利率的基础上上浮的,而住房按揭贷款首套房下浮10-30%，这是他们的主要区别。那下边我们来举例按照房子抵押贷款利率计算一下需要支付的利息，从而更好的了解它。假如，小李想抵押房屋，贷款20万，五年归还，怎样支付利息呢?按照等额本金方式，最新基准利率来算，第一月度200000*6.14%/12=1023.33元，就是第一个月应支付的利息，支付本金200000/60=3333.33元，这样第一个月本息支付为1023.33+3333.33=4356.67元。同样，第二个月，利息支付为193333.33*6.14%/12=1006.28元，本金等额为3333.33，则第二月本息支付为1006.28+3333.33=4339.61元，依此类推。折叠抵押特征

(1)房屋抵押是原债权债务关系的担保，原债权债务关系是主合同，房屋抵押是从合同，它以原主合同的合法有效存在为前提条件，本身不能独立存在。(2)抵押的房屋可以由抵押权人保管，也可以由抵押人保管，通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押房屋。(3)负有清偿债务义务的一方不履行义务时，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押权，不依靠债务人的行为即可实现其权利。(4)抵押物须是房屋，房屋抵押人可以是债务人，也可以是第三人，抵押人必须对抵押的房屋拥有所有权，如果抵押房屋是国有房屋，则抵押人必须对该抵押房屋享有处分权。(5)房屋抵押权的设定，一般采用书面形式，并应明确规定担保的范围。(6)房屋抵押人将房屋抵押后，并不丧失房屋的所有权，因此，抵押人应自己承担房屋意外灭失的风险。(7)房屋抵押权是一种担保物权。如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意，将抵押房屋转给第三人时，房屋抵押权人对抵押的房屋享有追索权，房屋受让人因此受到的损失，由房屋抵押人承担。折叠贷款利率

房产抵押贷款相关

为有效监控我国发生的食品安全事件，引领食品安全消费，下面就是读文网小编为大家整理的关于2017食品安全方面的事件案例分析，供大家参考。

食品安全供应链环节的分布

食品供应链体系可以分为生产源头、加工与制造、运输与流通、销售与消费等主要环节。采用大数据挖掘工具获得的2017年1-3月发生的食品安全事件在供应链各个主要环节的监测数据如上表。表中显示，食品安全事件主要集中发生在加工与制造环节，约占总量比例的64.89%，其次分别是销售与消费、生产源头、运输与流通环节，事件发生的数量占总量的比例分别为24.88%、6.12%、4.11%。

与2015年1-3月的食品安全事件相比较，占比上浮波动最大的为餐饮消费环节，占比上升2.29个百分点，其次为生产环节，占比上升1.16个百分点，再次为批发环节，占比上升1.06个百分点。占比下浮波动最大的为加工环节，占比下降2.35个百分点，其次为包装环节，占比下降0.96个百分点。

对于小户型而言，家居装修的实用性往往比其自身的美感更为重要，也正因此，相比中大户型，小户型装修设计似乎少了许多亮点。然而，事实并非如此，小户型也可以非常迷人。接下来，小编就和朋友们分享一些时尚家居餐厅装修效果图，这些餐厅设计攻略，总有一款是你的菜，你说是吗?

8款餐厅装修案例效果图赏析：

利用客厅的小角落作为就餐区，黄色的墙纸搭配黄色吊灯让人倍感温暖。吧台高度的桌椅，增加空间的宽敞感。这个桌子既可作餐桌又可作为娱乐休闲的桌子。

在小餐厅中运用写大块的颜色，能打破小空间的拘束感，两种颜色的窗帘，将空间分为上下两个区域，增加了视觉上的高度。椅子上的清雅短裙和素雅蓝色桌布，使整个餐厅充满了美式乡村氛围。

充分利用有限的空间，摆上一张窄长松木的桌子。选用无扶手的椅子，就能使在桌子周围摆上6把椅子成为可能。窄长的桌子也能使房间更宽敞。

选用一个独脚圆形桌子，是小户型餐厅很好用的招数之一。相对于八仙桌来说，独脚桌不用担心因为人多而撞到桌角。玻璃的台面增加了视觉上通透感，墙上的抽象画，美化了整个餐厅。

这个餐厅运用了全白的配色方案，提升了餐厅的通透感和明亮度。在一旁的柜子上放上些绿色植物，给餐厅带来自然的气息。水晶吊灯增加了房间的华丽感。

当你吃饭时，有人陪伴是件令人高兴的事，但是额外的划出一个区域会很占地方，这个餐厅设计就起到了两全其美之效。在墙边放上一个长凳，摆上一个软软的靠垫，也能展现出主人的热情好客。

在窗边小角落的餐厅，小碎花的桌布和桌子上的红色小花，都给这个餐厅带来了春的气息。不同座椅的搭配，给餐厅增添一抹了生活的随性。长登上厚厚的靠垫，增加了舒适度。

充满欧式简约风格餐厅，将中式元素也融入其中。红色高光窗棂，增加了视觉上的宽敞度。如丝般柔滑的窗帘自然垂下，给餐厅增添一抹迷人的气质。

商务礼仪是商务人士日常必备的技能，也是我们作为房产经纪人的必备技巧,作为高端商务人士，商务礼仪是我们和客户建立新人的门票。掌握商务礼仪,并培养得体的行为习惯,对房产经纪人来说非常重要。那么在日常的商务活动中都有哪些礼仪呢?下面读文网小编就为大家整理了关于房产经纪人的商务礼仪，希望能够帮到你哦!

房产经纪人的商务礼仪

一、商务礼仪的地位和作用

商务礼仪是职业道德的基本要求

礼仪服务是企业优质服务的保证

商务礼仪创造良好的企业文化

商务礼仪的运用是促进营销工作的需要

礼仪服务创造良好的经济效益

良好的礼仪服务是高素质的表现

礼仪的原则：

遵守公德、诚实守信、遵守时间、谦虚随和、理解顾客、 热情有度

二、仪容仪表

(一)服装(服装是一种无声的语言)

TPO原则(时间、地点、场合)

身材、体形、肤色协调原则

脸型、发型、服装的搭配原则

服装色彩搭配原则

(二)鞋袜：上班时不可以穿浅色袜子;不要穿网眼袜子;擦亮皮鞋;.

(三)化妆与个人卫生：化淡妆、不留胡须、刷牙、不抽烟、不吃刺激味食品口香糖

(四)微笑：最好的名片

(五) 赞美：赞美是打开顺利谈话的钥匙

赞美的四个要点:言之有物、当面表达、眼光独到、真诚赞美

三、言谈

(一)声音的重要性

被感觉的态度=7%的语言十38%的声音十55%的肢体

(二)交谈的原则：态度真诚、谦恭适度、精神专注、内容适宜、语言得体

(三)注意事项：倾听、眼神、微笑、仪态

四 、举止

(一) 站姿

(二) 坐姿

(三) 走姿

(四) 弯腰

(五) 交际中应避免出现的手势

(六) 眼神的礼仪规范

五、 商务场合礼仪

(一)介绍

自我介绍( 幽默、谦虚)、介绍他人 、面对别人的介绍

(二)握手

通过握手，肌肤进行了接触，把温柔和信赖传给了对方。只是面面相觑，会被人认为是冷淡的人，握手战术可以强化你的形象。候选人、歌星很擅长此道。

1、握手表达不同的感情信息

2、标准的握手方式

3、握手的规则

(三) 递名片的规矩

(四)接待客户

——引导礼仪

在客户左前方侧行，领先2-3步(不可太远)，说“这边请”，要不时回头交谈或者照顾客户。

——送行礼仪

主人不要过于主动与客人握手;

在客户后方2-3步，为客户按电梯或者拉轿车门，感谢客户的光临，等客户离开后再返回。

——轿车礼仪

快走几小步，抢上前拉开车门;

一只手遮挡在车门框上沿，以防客户头部碰撞在车门框

轿车座位有讲究。座次安排：后排座位的右侧位置为最佳车位，其次是左侧，最后为司机旁边的座位;

坐车时，一般是男士为女士、下级为上级、主人为客人打开车门，并请女士、上级、客人先入座;

下车时，男士、下级、主人应先下车，为女士、上级、客人打开车门，请他们下车。

餐厅和客厅一样，在家庭装修中都占有举足轻重的位置，一款优秀的餐厅设计能让家人在更加舒适的环境里享受美味佳肴。今天小编就为大家带来10款家居餐厅的装修效果图，相信总一款能得到你的青睐。

10款家居餐厅设计效果图赏析：

编辑点评：简约的餐桌椅组合在开放式的空间里划出了餐厅区域，折叠式的餐桌移动方便，能随时为居室腾出必要的活动空间。玻璃移门隔断餐厅与小阳台，为餐厅创造了舒适的用餐环境。

编辑点评：不规则的E型墙体作为隔断，同时也成为物品展示平台，美化了餐厅空间;古旧感的木质餐桌搭配时尚感的皮艺餐椅营造出一种独特的韵味。

编辑点评：镂空墙体加移门隔断客厅与餐厨空间，木质吧台与墙壁相连隔断餐厅与厨房，三厅在空间上相互独立，但在视觉上却是连通的，从而使居室显得更宽敞。木质餐桌椅简约环保，为餐厅营造出清新自然的用餐氛围。

编辑点评：立体感的背景墙、隔断餐厅和客厅的方形卫浴空间、不规则外观的立体吊顶，三者的组合让整个居住空间变得非常具有立体感和画面感。木质地板搭配白色墙壁与吊顶，简约自然又百搭。

编辑点评：白色搁架自然地融入背景当中，创造了收纳空间也美化了楼梯墙。通往下层的楼梯采用内嵌于地板的设计，大大地节省了阁楼的空间。

编辑点评：餐厅吊顶通往室外，吸收了自然光，延伸餐厅的纵深感，特色的设计让人不觉眼前一亮。

编辑点评：看似连接的通透视野，实质拥有各自独立的空间范围。舍弃多余的墙面阻隔，酝酿出更加开阔的视野延伸。

编辑点评：完整延展至餐厅的天花板，为了不至于显得繁复，改以嵌灯作为主要照明。岛吧旁设计藏有发光设备的酒柜，烘托酒瓶的高贵质感，并双向利用于走道，改为美丽端景。

编辑推荐：设计师将户外景致纳入玄关通道中，并在走道旁设计低矮置物柜，方便屋主在穿脱鞋时放置包包杂物;楼梯旁，雾面玻璃饰上素雅花样，巧妙隐藏后方的客用卫浴。

编辑点评：精致的红酒展示柜串连至玄关为三面柜造型，搭配白黑色蛋形椅，餐叙氛围低调奢华。

作为室内吊顶效果图的一种，我们有义务对酒吧吊顶效果图的一些装修案例多做了解，现在，酒吧通常被认为是各种酒类的供应与消费的主要场所，它是宾馆的餐饮部门之一，专为供客人饮料服务及消闲而设置。酒吧常伴以轻松愉快的调节气氛，通常供应含酒精的饮料，也随时准备汽水、果汁为不善饮酒的客人服务。小编就和大家一起看看这些让人陷入沉思的酒吧吊顶效果图吧!

酒吧吊顶效果图赏析：

(酒吧吊顶效果图—1小型酒吧)

酒吧的吊顶与其他的吊顶有着很大的区别，这里主要体现它的艺术性，尤其突出的是音乐主题的吊顶装饰。创意在酒吧装饰中的应用是必须存在的。这款酒吧吊顶效果图中利用汽车形状的大吊灯，钢铁装饰的吊顶让这个酒吧带有金属味，让金属味的音乐带你飞。

(酒吧吊顶效果图—2家庭酒吧)

出于安全性和环境的考虑，有些人喜欢在家中设置一个酒吧，这样就不会像公共酒吧那样杂乱了，简约式的吊顶设计让这款小小的酒吧和室内的装饰融为一体，横梁木的使用也带来了一点点自然的风格。

(酒吧吊顶效果图—3音乐酒吧)

极富创意型的吊顶装饰，放眼望去就像流动的音符，跳动的旋律，让这个酒吧的主题不言而喻。这款酒吧吊顶效果图有没有给你带来美的享受呢，试想，坐在这里就算没有音乐，或者音乐在某一个地方中止了，你望向这样的吊顶装饰会不会有一种身在乐池的感觉呢。酒肉没有，仙林却美妙无比。

(酒吧吊顶效果图—4大型酒吧)

绚丽的霓虹灯效果，不同灯光的聚焦和发散，让这个酒吧的气氛极度的高涨，酒吧就是一个制造气氛，让人放松的一个地方，酒吧的吊顶设置的效果也影响着人们的活动意愿。不同的酒吧就体现出的不同的主要的功能特点。

(酒吧吊顶效果图—5大型酒吧)

这是一款极具建筑特色的吊顶装修，利用原材料的形状设计，把主要的建筑材料的本色体现了出来，充分展现的建筑材料的美感，和设计师大胆的创作，配上红色的座椅，让你有种在户外活动的感觉。