为您找到与怎样确定二手房价格相关的共200个结果:
一般购买二手房的合同有两种,如果是通过中介购买二手房,除了直接同房屋产权所有人签署的《买卖契约》,还要同中介公司签署《房产中介合同》。
专家提示 房产中介合同在法律上叫作居间合同,签署前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人。
要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容,特别要注意是否盖章及写清有关日期。
签订《房产中介合同》或《买卖契约》时,买方需交纳购房首付款或订金,切记此款应亲自交给卖主,并由卖主出具收据。交给其他人,一定要审查对方的委托授权书,以确认对方是否是卖主的合法代理人。
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尽管价格决定是一个复杂的问题,但英国政府认为其基本精神应该是这样的:征购价格应该是所有者(或求得补偿者)得到一个货币量,这个货币量对于所有者来说,就好像征购没有发生一样。
现行征地制度为什么不合理
按照保守的数字(官方统计),仅1987年到2001年,全国非农建设占用耕地3300多万亩。改革开放以来,实际的耕地征用应该大大超过这个数字。如果每亩地的最终使用价格为10万,总地价当在3万亿以上。事实上,在几年前,我国有的中西部地区的每亩耕地在转为非农用地时,最终使用价格也已经到了10万元以上,更不用说东部发达地区高得令人咋舌的价格了。这部分收入,农民得到了多少?
《土地管理法》规定,征用耕地的土地补偿费用为该土地征用前3年平均产值的6至10倍,安置费为4至6倍。从一些典型调查看,发达地区农民得到的收入,每亩在1万元以内;中西部地区农民得到的更少。按照这个比较,说近十多年通过征地环节,使农民的收入流失3万亿以上,农民留在手上的只是一个零头,并不夸张。
现行法律规定的不合理性是显而易见的。如果只是农业用地的所有权转移,地价作为年收益的6至10倍是合理的。但是,如果耕地转为非农用地,农民的土地被占用以后成为无地农民,那么,这个价格就不公道了。主要理由是两个:
第一,虽然现行价格可能反映了农民丧失土地以后的农业经营损失,但不能反映农民的实际损失。农民丧失土地以后,不得不进入城市,生活的风险大大增加,消费成本(劳动力再生产成本)显著提高,土地的社会保障作用不再存在,成为下不如农民,上更不如城市居民的赤贫阶层。因此,不能按照农业耕地的“影子价格”来给农民补偿损失。
第二,土地在转为非农用地以后,会产生巨大的级差收益,这个级差收益是土地所有权的收益,其中农民应该得到合理的部分。
此外,土地征用的程序也不合理。我们目前的做法是,土地征用是政府行为。土地一经征用,即变为国家的土地,然后由国家将它划拨或出售给土地的开发商或使用者。农民与土地的最终使用者之间没有直接的交易。这种做法使得农民以及他们所组成的“集体”不能与土地的最终使用者直接进行交易,便一开始就剥夺了农民的交易权,使交易有了不公正的性质。合理的做法,应该是让农民与土地的最终使用者直接进行交易,政府或土地管理机构只是作为中间人。这个程序不改,农民的合法权益是无法得到保障的。
苏格兰的土地改革经验与启示
市场经济国家在农民土地征用上有一套成熟的做法,很值得我们借鉴。这里介绍笔者研究过的苏格兰的具体做法。
(一)关于强制购买
为了公益事业,政府难免要征用土地;如果土地所有者不愿意出售土地,就不免发生“强制”征用的做法。但事实上,政府的强制购买是很少的。强制购买在法律上也有严格规定。
从程序上看,要实现强制购买,必须有下面几个步骤:第一,特别授权的土地征用局要起草发布强制购买通知,通知必须描述所购买的地产情况。第二步,在地方报纸上连续两周发布广告,将购买信息送达有关方面。第三,要将购买通知递交国务大臣确认。第四,在国务大臣收到文件以后,要征询反对意见;如果反对意见很广泛,国务大臣还要举行公开听证会。在这些工作的基础上,国务大臣做出决定。第五,土地征用局再行发布强制购买的决定。
要注意,如果任何人认为这个购买使自己的利益受到伤害,他都可以在6周之内采取法律行动即向苏格兰土地法庭提出诉讼。
(二)关于土地购买价格
尽管价格决定是一个复杂的问题,但英国政府认为其基本精神应该是这样的:征购价格应该是所有者(或求得补偿者)得到一个货币量,这个货币量对于所有者来说,就好像征购没有发生一样。换句话说,征购行为对土地的当事人的利益获取不应该发生影响。
为了在理论上说清楚这个道理,英国法学家使用了一个概念,叫做“无计划世界”。这是一个虚构的世界,在这个世界里,土地征用局没有发布过土地征用通知,有关土地的发展计划没有发生,甚至没有提出。这个设想的根据很清楚,因为这些“计划”行动会影响到土地的价值。这样,土地价格决定的基本精神就清楚了,就是说,土地价格的决定应该以“无计划世界”为基本前提。
价格决定具体考虑以下几个方面的因素:
(1)市场价值规则
运用这个规则具体考虑这样几个原则:1)对强制征用不进行额外补贴。2)在决定价格时,设想被征购土地在公开市场上自愿出卖时可能获得的收益,这是定价基本准则。3)不因为被征购土地的特殊用途而给当事人以价格补贴。4)如果土地的目前使用有违反公众利益或违反法律的情形,由此发生的收益在征购价格中也不予考虑。5)在特别情形下,土地法庭会不考虑市场价格,而考虑一个“重置等价”。例如,一座教堂,如果按市场价出售,所有者所获得的款项难以在另外的地方建立一座同样的教堂。这个时候,土地征用局只能考虑教堂的重置费用了。6)考虑打搅补偿。
(2)合法的计划
假设土地的市场价格只反映其当下用途的市场价格,但它还可能有潜在的发展价值,例如,某一天农场主有可能在将土地卖给房地产商而获得更高的价格。在这里,有的发展计划还是要考虑的。一块地方,已经被政府规划为住宅发展区,那么,土地所有者在公开市场上出售土地时,政府的规划就是影响因素,出售土地的收益必然包括这个因素。所以,这种合理的计划假设应该对征购价格发生影响。
(3)增值或贬值的后果
正在执行的计划可能使得所征购的土地的价值发生增值或贬值,但这种因素不应该在征购价格中予以考虑。英国的法律对此有明确规定。举一个例子,在北京CBD周边有一块农业土地,政府在CBD计划之下需要征用这块土地。如果没有这个计划,这块土地按照市场价格可以出售到100万,有了这个计划以后可以卖到600万,那么,政府只按照100万的价格购买这块土地。请注意,这100万元的价格仍可能大大高于农用土地的价格,只是小于政府计划影响之下的新价格。
(4)外部有害影响
一整块土地,如果只征用了一部分,而征用的结果给其余土地的价值造成了损害,那么,土地征用价格应该包含对这种损害的补偿。如果征用了一部分土地,剩下的那部分土地因此变得毫无用处,那么,所有者也可以提出补偿要求,土地法庭应该做出裁决;如果理由可靠,补偿就应该确认。
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撮合成交的前提是买入价必须大于或等于卖出价。那么期货撮合成交价格怎样确定呢?小编今日在此为大家作简单介绍。
当买入价等于卖出价时,成交价就是买入价或卖出价,这一点大家是不会有疑义的。问题是当买入价大于卖出价时成交价应该如何确定?
计算机在撮合时实际上是依据前一笔成交价而定出最新成交价的。如果前一笔成交价低于或等于卖出价,则最新成交价就是卖出价;如果前一笔成交价高于或等于买入价,则最新成交价就是买入价;如果前一笔成交价在卖出价与买入价之间,则最新成交价就是前一笔的成交价。下面不妨以例明之。
买方出价1399点,卖方出价是1397点。如果前一笔成交价为1397或1397点以下,最新成交价就是1397点;如果前一笔成交价为1399或1399点以上,则最新成交价就是1399点;如果前一笔成交价是1398点,则最新成交价就是1398点。
这种撮合方法的好处是既显示了公平性,又使成交价格具有相对连续性,避免了不必要的无规律跳跃。
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期货市场的公开竞价方式主要有两种:一种是电脑自动撮合成交方式,另一种是公开喊价方式。在中国的期货交易所中,全部采用电脑自动撮合成交方式,在这种方式下,期货价格的形成必须遵循价格优先、时间优先的原则。所谓价格优先原则,是指交易指令在进入交易所主机后,最优价格最先成交,即最高的买价与最低的卖价报单首先成交。时间优先原则,是指在价格一致的情况下,先进入交易系统的交易指令先成交。交易所主机按上面两个原则对进入主机的指令进行自动配对,找出买卖双方都可接受的价格,最后达成交易,反馈给成交的会员。期货价格中有开盘价、收盘价、最高价、最低价、结算价等概念。在中国交易所中,开盘价是指交易开始后的第一个成交价;收盘价是指交易收市时的最后一个成交价;最高价和最低价分别指当日交易中最高的成交价和最低的成交价;结算价是指全日交易加权平均价。
如何调控
首先,需要了解美国农业部的组成以及主要职能。美国农业部由各类国家股份公司,如农产品信贷公司、联邦机构和其他机构组成,是直接负责农产品出口促销的政府机构,它集农业生产、农业生态、生活管理,以及农产品的国内外贸易于一身,对农业产前、产中、产后实行一体化管理。其中,最直接和利益相关的就是负责农产品出口促销,一言以蔽之,负责销售美国国内农产品。如果确认了这一点,就可以毫无疑问地得出,美国农业部发布数据的初衷至少需要达到顺利以及高价销售国内农产品的目的。
其次,从大豆这个品种来分析美国农业部是如何达到其目的的。美国大豆一般在4月底种植,9月份开始收割上市,新年度大豆可能在8月份上市前就开始签订出口销售合同,而销售价格往往是通过CBOT期货市场来确定。所以美国农业部8月份公布的供需数据就异常关键。根据历年情况,我们发现美国农业部8月数据往往是利多期货价格的。由于8月份是大豆生长的关键期——灌浆期,这时候天气对大豆的生长异常关键,可以炒作的题材很多,比如亚洲锈病孢子、干旱、后期霜冻等。所以美国农业部在8月份调低单产和产量的做法是冠冕堂皇的,从而调低对新年度期末结转库存的预测,间接拉动价格,为美国大豆高价出口打下伏笔。
对价格有决定性影响作用的是期末结转库存数据,发现,在7年中,除了2004年,其他6年期末库存预测数据8月份预测都较7月份减少。其中2002年减少幅度最大,从627万吨减少到421万吨。
而期末库存的减少主要就是通过变动产量来达到。分析8个年度美国农业部8月报告对产量的调节,我们发现,除了2007/2008年没有变动和2003/2004年缺乏数据以外,其他6个年度8月份都调低了预测,而在9、10月份往往再进行上调。比如在2002年,产量预测减少幅度达到8%,从7784万吨减少到7153万吨。另外,产量变动,在8月份一般主要针对单产变动,对面积的变动相对较少,比如在2008/2009年度单产小幅下降0.9%,在2006/2007年,单产从40.7蒲式耳/英亩减少到39.6蒲式耳/英亩,减少幅度达到2.7%。
在美国农业部如此调整预测数据后,期货市场确实应“声”变化,CBOT大豆市场往往在8月份不是迎来反弹就是延续上涨。比如在2008年,CBOT大豆期货在7月份迎来了历史性的高点后下跌,而美国农业部8月12日公布的月度报告则使行情止跌反弹,8月报告配合后期天气的炒作使CBOT大豆11月合约价格从116美分上涨到1374美分,反弹幅度达到17%。
作为期货市场参与者,我们在了解美国农业部的意图和公布报告的规律后,才可以化被动为主动,积极地调整我们的投资策略。
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五四青年节的确定2024_五四青年节的意义
青年节不仅在国内有着广泛的影响力,在国际上也逐渐得到了认可和推广,成为世界各国青年交流和学习的平台。这里给大家分享一些关于五四青年节的确定2024,供大家参考学习。
6月11日,陈独秀等人到北京前门外闹市区散发《北京市民宣言》,曹、陆、章相继被免职,总统徐世昌提出辞职。
6月12日以后,工人相继复工,学生停止罢课。
6月28日,中国代表没有在和约上签字。
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近些年的炼钢工人5元升值空间有巨大突破,逐渐成为藏友们在第三套人民币中最喜爱的,其价值备受收藏肯定。那么第三套人民币炼钢工人5元的市场行情为何会受藏友们喜爱呢?下面由读文网小编为你分享炼钢工人5元人民币价格走势,希望对大家有所帮助。
随着时间的流逝,藏品数量越来越少,价值则会越来越高,因此选择物美价廉的收藏品是投资者首选条件。想要收藏有所收获,就必须找一些相对价值稳定的人民币,通过众多投资者的不断追求和考究发现:近些年的炼钢工人5元升值空间有巨大突破,逐渐成为藏友们在第三套人民币中最喜爱的,其价值备受收藏肯定。那么第三套人民币炼钢工人5元的市场行情为何会受藏友们喜爱呢?下面我们一起去详细了解一下吧。
这款第三套人民币炼钢工人5元纸币最开始是在1962年发行的,在2000年的时才宣布停止使用。而正式退出了流通市场的收藏领域之前,一共历经了38年,因此可以说是目前为止流通时间最为长久的一套人民币,它的正面绘制了炼钢工人的形象,以及“中国人民银行”与面值“伍元”的字样,炼钢工人5元纸币的背面图案则是露天煤矿和石油矿井,它的图案象征了那个时候我们国家经济发展的状况和发展的趋势,其意义非凡。
相信收藏过第三套人民币的人们都知道,它们大部分都早已经被回收和销毁掉了,所以在目前市场上的存世量是非常少的,而炼钢工人五元更是非常罕见,它以稀少的存世数量和极具代表性的历史涵义,让这款纸币在市场价格上非常的高,并且目前它的价格还仍然呈现出上涨的势头,相信随着时间不断的推移这款纸币的市场价格还有收藏价值都会越来越高。
而现在的第三套人民币炼钢工人5元人民币,它主要可以分为两个版本,第一个版本是二罗马版本,另一个版本是三罗马版本。其中三罗马版本的5元炼钢工人人民币比二罗马版本的发行时间要早一些,因此三罗马版本的这款纸币目前市场上的价格为380元左右,而二罗马版本的5元纸币价格就比三罗马5元纸币的价格稍微低一些,市场价格为350元上下。
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大连的新人们,你们是否在为结婚做着准备呢?想了解大连的婚礼酒店婚宴的价格吗?下面读文网小编就为大家整理了关于大连的婚礼礼仪的价位,希望能够帮到你哦!
大连奥利加尔大酒店 沙河口区中山路 39679999 2999元
大连百年汇豪生酒店 星海 84990000 2690元10%服务费 自带酒水加30元清洗费
大连心悦大酒店 中山区人民路 82809000 2588元
大连船舶丽湾酒店 中山区民主广场 82123888 2580元
富丽华南山花园酒店 中山区枫林街 82715555 2580元5%服务费 淡季2180元
大连发现王国酒店 金州区金石路 87901666 中餐2180元 西餐自助218元一位
大连宾馆 中山区中山广场 82633111 2080元 每桌加收100元服务费
大连香洲大饭店 西岗区中山路 83699988 1899元
大连嘉信国际酒店 中山区五五路 82727999 1888元
大连长城饭店 沙河口区黄河路 88897777 1799元
大连博尔特酒店 兴工街4号(近福佳) 39678899 1780元
大连华宇明珠大酒店 中山区胜利广场 88128888 1780元
大连万达国际饭店 西岗区长江路 83628888 1699元 每桌需加200元服务费
大连仲夏花园酒店 西岗区八一路 82492222 1688元8凉10热
大连博览大酒店 中山区解放街 82806161 1680元 每桌100元服务费
大连国际机场宾馆 甘井子区迎客路 86659888 1680元 5%服务费
大连凯莱大酒店 中山区一德街 82808855 1580元6凉10热
大连心族大酒店 西岗区长江路 83799999 1580元6凉10热
大连海寰别墅酒店 付家庄 82413331 1580元 50元服务费 暗厅 可办灯光婚礼
大连十洲云水大酒店 沙河口区长江路84951766 1580元
大连国航大厦 星海广场 84801188 1580元
大连显铭酒店 84650088 84618599 1580元
大连五一国际酒店 中山区解放路 82825151 1580元
渤海明珠5楼秀珠厅,1380起价~最多放26桌,厅很规矩,1980一桌,它家各方面都不错的
大连宝悦大酒店 中山区港湾街 82736666 1480元 无服务费
大连海天白云酒店 西岗区滨海西路 39907777 1480元 无服务费
大连北方大酒店 中山区人民路 82818388 1388元 容20桌 无服务费
大连富隆休闲酒店 山东路75号 86527888 1388元 不可自带酒水
大连川王府酒店 胜利路83630999 中山路店83614999 1388元
大连欣半岛酒店 沙河口区黄浦路 84699888 1288元 只可自带白酒
大连丽景(嘉柏)大酒店 中山区虎滩街 82892811 1288元 可带酒水 无服务费
渤海饭店
海尊假日,有自助婚宴,98一位起价,在二楼,装修很温馨,西式那样的感觉,比较适合100左右的小型婚宴,比较适合青年人,我们正考虑把回请定在这里。大连市中山区天津街189号
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黄金价格一直是人们最关心的话题,那么黄金价格现在多少钱一克?下面小编来为大家解答吧。
技术面看,日内黄金价格仍将处于高位回调趋势。长期看金价仍处于上行的通道内。但目前来看,上方的压力位可能是1400美元/盎司的整数关口。
现货黄金4小时走势图看,布林带收口走平K线价格在在中轨及上轨通道内运行,辅助指标MACD动能绿柱缩量,CCI指标拐头向上,综合看黄金价格短期呈震荡上行趋势。从技术面看金价在1310至1330区间震荡。日内关注上方支阻力:1330和1340,关注下方支撑位:1307和1300。
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成品油价格调整最新消息来啦!下面小编为大家带来更详细的资料吧。
今日成品油价格调整最新消息|油价调整7月1日国内成品油价格
今日国内成品油价格(2016年7月1日)查询 | |||
市场 | 93# | 跌涨值 | 日期 |
北京 | 6328 | 0 | 2016/6/30 |
天津 | 5789 | 0 | 2016/6/30 |
河北 | - | 0 | 2016/6/30 |
山西 | 5317 | -24 | 2016/6/30 |
山东 | 5702 | 0 | 2016/6/30 |
江苏 | 6391 | 0 | 2016/6/30 |
上海 | 5389 | -27 | 2016/6/30 |
浙江 | 5852 | 0 | 2016/6/30 |
江西 | 5200 | 11 | 2016/6/30 |
安徽 | 5467 | 0 | 2016/6/30 |
河南 | 5418 | -2 | 2016/6/30 |
湖北 | 5787 | -74 | 2016/6/30 |
湖南 | 6078 | 0 | 2016/6/30 |
广东 | 5568 | 0 | 2016/6/30 |
福建 | 5975 | 0 | 2016/6/30 |
云南 | 5583 | -37 | 2016/6/30 |
贵州 | 5878 | 0 | 2016/6/30 |
广西 | 5715 | -8 | 2016/6/30 |
海南 | 6093 | 0 | 2016/6/30 |
黑龙江 | 7280 | 0 | 2016/6/30 |
吉林 | 6644 | 0 | 2016/6/30 |
辽宁 | 7263 | 0 | 2016/6/30 |
大连 | 7434 | 0 | 2016/6/30 |
四川 | 6162 | 0 | 2016/6/30 |
重庆 | 6785 | 2 | 2016/6/30 |
甘肃 | 7394 | 0 | 2016/6/30 |
陕西 | 5894 | 41 | 2016/6/30 |
青海 | 7024 | 0 | 2016/6/30 |
新疆 | 7328 | 0 | 2016/6/30 |
内蒙 | 7282 | 0 | 2016/6/30 |
宁夏 | 6224 | 0 | 2016/6/30 |
国内 | 6208 | -4 | 2016/6/30 |
根据国家发改委通知,5月26日0点将上调汽柴油限价,每吨汽油上调210元、柴油200元,折合零售涨幅为90#0.15元/升、93#0.16元/升、97#0.17元/升、0#0.17元/升,创下年内成品油调价最高幅度。
2016-05-26 08:03
成品油价格两连涨 下一轮搁浅或小跌可能性增大
此次调价过后,今年成品油调价格局被改写为“两涨一跌六搁浅”。卓创资讯成品油分析师胡慧春认为,今年1月13日国内成品油定价机制进一步完善后,由于欧美原油持续低于地板价每桶40美元,导致国内成品油零售价一直被锁定。在国际原油没有明确走向的形势下,下一轮调价有搁浅的可能,预计下一轮成品油调价搁浅或小跌的概率较大。
2016-05-12 06:48
今日24时成品油调价窗口开启 机构预计将迎六连停
根据“十个工作日”原则,今天24时,国内成品油调价窗口将再次开启。卓创成品油分析师刘新章分析,我国挂靠的原油油种均价仍未突破40美元/桶,“根据此前发改委设置的地板价原则,此轮油价或将继续维持现价不调。
2016-04-12 07:11
成品油价四连涨落地
那么对于拥有20辆运输车的物流企业来讲,理论上讲短短半个月的时间多花费3420元燃油成本。 原油短期看涨油价有可能五连涨 随着全球经济的复苏和改善,经济面也为油价提供了不俗的底部支撑,使得油价的跌势受限。预计下一轮成品油调价上涨的概率较大,五连涨将很有可能出现。
2016-06-12 06:32
成品油调整首设40美元下限
那么对于拥有20辆运输车的物流企业来讲,理论上讲短短半个月的时间多花费3420元燃油成本。 原油短期看涨油价有可能五连涨 随着全球经济的复苏和改善,经济面也为油价提供了不俗的底部支撑,使得油价的跌势受限。预计下一轮成品油调价上涨的概率较大,五连涨将很有可能出现。
2016-01-14 07:53
油价调整或迎“六连停”
那么对于拥有20辆运输车的物流企业来讲,理论上讲短短半个月的时间多花费3420元燃油成本。 原油短期看涨油价有可能五连涨 随着全球经济的复苏和改善,经济面也为油价提供了不俗的底部支撑,使得油价的跌势受限。预计下一轮成品油调价上涨的概率较大,五连涨将很有可能出现。
2016-04-12 07:16
国内成品油价格本轮调整可能搁浅
本轮计价周期以来,国际原油受诸多利空消息打压,连续六天下跌,6月23日24时国内成品油价格的调价预期由上调转为搁浅。6月20日为本轮汽、柴油计价周期的第七个工作日,卓创资讯测得的原油变化率为0.29%,对应成品油零售限价将上调10元/吨。由于现行成品油定价机制规定,一旦上调或者下调幅度不足50元/吨,国内成品油限价将不做调整。卓创资讯预计,本轮国内成品油调价搁浅成大概率事件。
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上海迪士尼乐园是中国内地首座迪士尼主题乐园,位于上海市浦东新区川沙新镇。那么,你知道上海迪士尼乐园门票多少钱吗?下面一起来看看。
“自拍族”注意了:自拍杆被禁止带入园内。根据《上海迪士尼乐园游客须知》(以下简称“须知”),游客不得使用相机/手机/手提摄影机之伸缩杆(例如自拍杆)。
记者为此咨询上海迪士尼工作人员,得到的答复是“因为乐园里有孩子,出于安全方面的考虑,禁止带自拍杆入内”。
还有一些物品被禁止携带入园,比如带滑轮的玩乐装备,如旱冰鞋及带滑轮的鞋子、滑板、踏板车;大型三脚架、折叠椅及凳子等。
入园的衣着也有讲究,《须知》规定,十六周岁(含)及以上游客不可穿着卡通、电影、漫画中角色的服装。不可穿着及地长衣。
另外,主预订人的身份证和购票凭证一定记得带上。比如,王先生给自己一家三口预购了门票,在入园时,他需要出示本人身份证,并与订单上的所有同行家属一起入园。
迪士尼乐园相关
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二手房法律知识宣传_法律
在不同的个案中,理性分析法律因素与私人利益之间的相互联系,帮助您有效进行法律风险管理。这里小编为大家整理了关于二手房法律知识宣传,方便大家学习了解,希望对您有帮助!
二手房法律知识宣传
一、买二手房要注意哪些事项
在购买二手房时,查看清楚以下几部分就不会有大问题出现。
1、核实产权是否清晰。卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核实,确认无误即可。
2、核实房屋状况。在看房的时候从以下几个方面入手了解: 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实,有利于你控制好交易的实际成本和风险。
3、明确交易程序。二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意:保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。
4、明确违约责任。和卖方要明确严格的违约责任,是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。
实践中,小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”,缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时,一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费,就拖延办理过户手续,致使卖方交房后无法及时收到余款;有的卖方发现房价飙升,则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效,要求买方退房。因此,为避免风险,应明确约定违约责任。
二、买二手房应注意什么
为了有效避免日后纠纷的出现,二手房买卖过程中还应注意:
1、二手房交易前必须确认房主真实身份。
买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下,该项问题更需引起购房者的注意。
2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任。
二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的最终落实。
3、必须标明付款、过户时间。
很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的,是分期支付。如果逾期则依照实际情况由违约方执行房屋买卖合同中的违约责任。
4、必须注明二手房相关费用的交接时间。
这是买方所应关注的房屋本身的附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。
5、与中介公司签订合同时,必须有代理费明细单,通过中介公司购房必须要求与房主见面。另外,必要时可以签订补充协议。
实践中,因二手房买卖发生纠纷的'情况数见不鲜,为了规避风险,确保您的利益不受损害,建议您在进行二手房交易之前先对买二手房要注意的事项进行了解,这样才能避免落入对方设置的陷阱之中,从另一个角度讲,也是能够更好的保护自身合法权益的。
一、卖方主体资格审查
二手房转让人应当是依法登记在房屋产权登记簿上,房屋所有权证书(房产证)记载的房屋所有权人。有些房屋有好几个共有人,如家庭共有、夫妻共有等,对此买方应当和全体共有人签订房屋买卖合同,以免日后产生不必要的法律纠纷。
若出卖人是公司的,购买人还应当审查公司董事会、股东会审议同意交易的书面文件。
二、房屋是否被司法查封、抵押、出租
二手房交易前,购买人应当审查该房屋有无被司法机关依法裁定查封、有无被抵押、出租。
对于出卖人而言,在出卖二手房前,应当在合理的期限内将要出售的情况书面通知抵押权人。如果没有履行通知义务,买卖合同无效。如果房屋出租的,应当通知承租人。不能取得承租人的书面同意,买卖合同也可能被宣告无效。
三、优先购买权审查
共有的二手房买卖时,在同等条件下,该二手房共有人享有优先购买权;正在出租的二手房买卖时,在同等条件下,承租人享有优先购买权。
故,购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如果没有取得优先购买人的`放弃优先购买权的书面文件,该房屋买卖合同有被宣告无效的风险。
四、二手房的质量审查
当事人买卖的房屋应能保持正常使用功能。超过合理使用年限后若继续使用的,购买人可要求出卖人委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。
五、该房屋内是否有户口未迁出
若该出售的房屋内尚有户口未迁出,应当约定出卖人迁出户口的时间。逾期出卖人需支付违约金,或出卖人将户口全部迁出后购买人再支付尾款。
六、合同约定是否明确
二手房买卖当事人可使用示范文本,也可参照示范文本自行拟订合同条款。
(1)买卖当事人的姓名或者名称、住所;
(2)二手房的座落地点、面积、四至范围;
(3)土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限;
(4)二手房的规划使用性质;
(5)房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况;
(6)二手房买卖的价格、支付方式和期限;
(7)二手房的交付和验收的日期、交付方式;
(8) 住户户口的迁移;
(9)维修基金的处理;
(10)物业管理费的结清责任;
(11)违约责任;
(12)争议的解决方式;
(13)买卖当事人约定的其他事项。
总之,购买二手房,需从多方面考虑,多比较,多看房,最终选择较为满意的房屋。
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厦门火山岛自然生态风景区是保存完整的滨海火山地质遗迹,被福建省政府列入福建十大旅游品牌。以下是读文网小编收集整理的厦门火山岛旅游攻略,希望对你有帮助。
火山岛地址:福建省漳州市漳浦县前亭镇。东临台湾海峡,北接漳州、厦门,南望东山、汕头、广州。地处厦门、汕头两个经济特区之间。
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养金花罗汉鱼的话,是要了解其价格的噢。那么,金花罗汉鱼的价格怎么样?下面就由读文网小编告诉大家金花罗汉鱼的价格吧!
由于花罗汉是非常受欢迎的品种,所以现在的普及率非常高。花罗汉最大体长可以达到42公分,所以饲养花罗汉不但要注意混养的问题,也要注意饲养的水族箱大小问题。花罗汉对水质的要求不严,但是也不是随便的水都能够饲养的。
养鱼先养水,要养好花罗汉把水养好是必须的。养花罗汉的水应是含氧量充足、未经污染。含有微量元素的水,一般正常的洁净而透明的水,其矿物质和酸碱度对花罗汉的生活习性,不会有什么影响。只有水中的含氧量、温度和水中的有害气体等指标,常会不符合花罗汉的生存要求,影响花罗汉的生长。这样的水就必须经过处理,使水中的含氧量上升,有害物质沉淀。
现在大多养花罗汉用的是自来水,自来水最主要的是含氧量低,含有氯气。最简单的方法就是存储起来曝气,一般正常的只要3天左右水就可以用了。还有就是用过滤放活性碳,来去掉水中的氯气等有害物质,效果是非常好的。不赞成用化学手段来除氯气,如水都不能另外养好,又怎能把花罗汉来养好。对第一次养罗的鱼缸和水,要经过开缸和闯缸处理后才能养花罗汉。
饲养花罗汉,最主要的是保持水质的稳定,刚买回来的花罗汉和在饲养中的花罗汉,有时头会忽大忽小,鱼体色有时有显着的变化,有时还缩鳍,虽然是由多种因素造成的,最重要的一点还是水质的不稳定。饲养花罗汉,对水的PH值不必很在意,一般正常的养好的自来水,养花罗汉是没什么问题的。在水中放珊瑚沙和火山石,能有利于水质的稳定,还能给水中的销化菌提供寄住的环境。有利于水质的净化。
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在现代家居中常常把绿毛龟当作家居风水鱼来喂养或者当作观赏鱼养殖。那么,绿毛龟的价格怎么养?下面就由读文网小编告诉大家绿毛龟的价格吧!
对于绿毛龟的价格其实每个地方都有每个地方的消费,所以价格也是不一样的。外加上一般二线三线城市都没有这种龟类交易。所以这也是它价格主要取决于两点,第一是底子,就是龟本身的品种,第二是个体大小和绿毛的品相,最便宜的小草龟底子普通品相的不到一百块钱就能买到,底子贵的上万的都有。所以说这个价格小编不怎么好给大家确定。
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我们都知道,鸿运当头罗汉鱼是非常漂亮的,并且“鸿运当头”这个名字,含有非常吉祥的寓意,因此它受到很多鱼友的喜爱。那么,鸿运当头罗汉鱼价格怎么样?下面就由读文网小编告诉大家鸿运当头罗汉鱼价格吧!
鱼类生活在水中就像人类生活在空气中,所以水对鱼类来说重要性就不言可喻了。在封闭的鱼缸里光靠过滤是不能达到完全净化水质的结果,因此日常的水质管理主要是定时换水,不但可以把水中有机废物彻底清除,而且可以补充必要的含氧量和水中的微量元素,对维持鱼类健康起到很大的调节作用。
换水频率:一个100CM×50CM×50CM的鱼缸,如果里面养了3条15公分左右的罗汉鱼,而每天正常喂养2—3餐,食物在10分钟内吃光,没有剩余。这样的情况下,我们在每三天给它换不超过1/4的水量(坚持换水频率高,换水量少的原则)。换水方面如果环境允许,晾水是一个很好的保健方法。
记住晾水必须曝气,以去掉水中的氯。而且,清水加到缸里面的水温就控制在±2℃之间。晾水12小时足够。如果没有晾水的条件,就应在换水时慢慢地将水加到缸里,让鱼儿有足够时间去习惯。其实,换水的原因是在一个密封的系统里,把水中盛的或者是没有办法分解的有害物排走,从而减少鱼在密封环境下受到影响。新鲜的水可以刺激鱼的新陈代谢,这种微量的刺激可以加强鱼的抵抗力,刺激它的食欲,提高养殖的效果。
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你听说过贸易术语吗?贸易术语(Trade Terms)是在长期的国际贸易实践中产生的,用来表示成交价格的构成和交货条件,确定买卖双方风险、责任、费用划分等问题的专门用语。贸易术语有利于买卖双方洽商交易和订立合同、买卖双方核算价格和成本等。下面由读文网小编为你详细介绍贸易术语的相关法律知识。
涵义
贸易术语又称贸易条件、价格术语(price terms),是在长期的国际贸易实践中产生的它是用来表示商品的价格构成,说明交货地点,确定风险、费用和责任划分等问题的专门用语。
作用
1.有利于买卖双方洽商交易和订立合同。由于每一种贸易术语对买卖双方的义务都有统一的解释,有利于买卖双方明确各自的权利和义务,早日成交。
2.有利于买卖双方核算价格和成本。各种贸易术语对于成本、运费和保险费等各项费用有谁负担都有明确的界定,买卖双方比较容易核算价格和成本。
3.有利于解决履约当中的争议。由于贸易术语由相关的国际惯例解释,对买卖双方在交易中的争议,可通过国际贸易惯例解释。
看过“主要贸易术语的价格构成是怎样的”
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很多人想要养罗汉鱼之前都会了解一下罗汉鱼的价格。那么,罗汉鱼的价格怎样?贵不贵?下面就由读文网小编告诉大家罗汉鱼的价格吧!
罗汉鱼饲养其实很有讲究,所以了解了其的饲养费方法,也不会去盲目的饲养,导致一些不必要的后果
1、水质的要求:罗汉鱼是一种水质变化较快的一种鱼,而且在养殖过程中对水质的要求比较严格。因为罗汉鱼比较能吃,所以排泄物也多,基本天就可能出现水浑浊现象,所以要对水质进行每天的检测。
2、水温的要求:水温最佳为30摄氏度左右,这样是罗汉鱼起头的标准,而且不能变化,需要稳定进行。
3、底砂的选择:想要其饲养到能够起头,一般碱性的水质可以实现,那么珊瑚砂具有增加碱性的效果
4、饲料的选择:新鲜的饲料是保证其生长发育的必要条件,但是喂养的额时候新鲜的虾仁或者虫子可以跟鱼饲料一起混合喂养。
5、环境的要求:前期养罗汉鱼,最好可以单独养殖,可以减少外界环境对其的刺激。
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《实施卫生与动植物检疫措施协议》第5条是有关风险评估和确定卫生与动植物检疫适当保护水平的规定。那么你对《协议》里的风险评估和保护水平有什么了解吗?下面由读文网小编为你详细介绍相关法律知识。
国境卫生检疫
是预防传染病由国外传入国内或由国内传出国外的重要措施。每个国家都按自己的需要规定了需要检疫的病种,例如1986年12月2日通过的“中华人民共和国国境卫生检疫法”规定检疫的传染病有鼠疫、霍乱、黄热病以及国务院公布的其他传染病,并在国境处(如国际通航的港口、机场以及陆地入境处和国界江河的口岸设立国境卫生检疫站,配备专业医务人员代表国家执行检疫任务,对发病者,可疑病人及密切接触者都要进行隔离或留检。
需要检疫的病种,可根据具体情况而随时调整,如天花原来是各国均要进行检疫的病种,但由于天花已在全世界消灭,故这一病种已无检疫的必要,种痘证明也随之取消。若入境的交通工具来自检疫传染病疫区,被检疫传染病污染,或其中发现能引起传染病的啮齿动物或病媒昆虫时,应进行消毒灭鼠、除虫及其他卫生处理。
疫区检疫及地区间交通卫生检疫
当国内发生烈性传染病,如鼠疫、霍乱时可进行这种检疫,以防止疾病扩散。这种检疫的原则是:
①限制疫区和非疫区之间的交往(交通检疫)。疫区人员原则上不离开疫区,必须离开时,到非疫区后应按该病的接触者处理。对该病无免疫力的非疫区人员也禁止进入疫区。
②搜索疫区内的全部传染源(包括病人、病原体携带者等)加以隔离、治疗。
③疫区内进行消毒、灭虫或杀灭保菌动物。
④接触者进行适当处理,对易感者接种疫苗或用药物预防。实施各种预防措施后,到最后一个病例的接触者的最长潜伏期,仍未再发生新的病例,疫区的检疫才告终结。如鼠疫疫区的检疫期,是从发现首例鼠疫病人起,到最后一个鼠疫接触者接触后9天止。
看过“风险评估和保护水平的确定是怎样的”
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垂耳兔是20世纪70年代发展出来的,在1980年美国兔子繁殖者协会(ARBA)展会中,才获得公认的新品种。这类品种的兔子耳朵下垂,通称为垂耳兔。那么,垂耳兔价格怎样?下面就由读文网小编告诉大家垂耳兔价格吧!
荷兰垂耳兔(holland lop) 经常与美国迷你垂耳兔(mini lop)混淆,实际上它比美国迷你垂耳兔 (mini lop)的体型更小。
而美国迷你垂耳兔(mini lop) 却经常与 英国迷你垂耳兔(miniature lop)混淆,事实上英国迷你垂耳兔(miniature lop) 比 荷兰垂耳兔 (holland lop)的体型更小, 英国迷你垂耳兔(miniature lop)的最重体重仅1.2-1.5公斤。
荷兰垂耳兔的体重大约2.0~2.5公斤。美国迷你垂耳兔(mini lop)的体重,则达到2.5~3.0公斤。
由于天生的性情温驯,加上可爱的超小体型,荷兰垂耳兔是很适合小朋友的宠物。
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