为您找到与律师宣誓制度的规定相关的共200个结果:
公休假日又称“公休日”。指法律规定或者依法订立的协议规定的每工作一定时间必须休息的时间。如每工作5天以后休息2天,这2天就是公休假日。下面由读文网小编为你详细介绍公休假制度的相关法律知识。
随着社会经济的发展,公休假的意义越来越突出。公休假是对人的休闲权利的一种尊重,是社会文明进步的一种标志。随着社会经济的发展,休闲在人们生活中的地位越来越重,公休假使人们拥有更多的时间在紧张的工作和生活中放松身心。
另外,来自奥地利维也纳大学的一组研究人员近日指出,抽出时间做工作以外的事情,主要是定期度假对健康确有好处,因为人们能够在假期中得到充分的休息和解压。
公休假对促进旅游业发展的作用是不言而喻的。首先,它能带动旅游业的升级。人们的休闲权得到尊重,带动了消费层次的提高,使人们对旅游产品的选择也提高了层次,这有助于促进旅游业从自然观光的层次向度假休闲的层次发展。
其次,公休假的灵活长假有助于克服集中的休假制度的一些缺点。旅游业本身具有集中性的特点,旅游产品的消费也具有集中消费的倾向。但过分集中会带来不少问题。“五一”、“十一”以后许多外出旅游归来的人反映,大多数旅游景点的旅店中档床位偏少,一些散客不堪高昂住宿费,缩短了旅游时间提早回家。
此外,许多旅游景点此前因从未接待过如此众多的游客一下子乱了阵脚,忙中出错的事层出不穷,不尽人意之处不一而足。全面实行公休假以后,人们可以根据自己的具体情况和喜好安排出游时间,这一方面使旅游资源得到合理利用,避免旅游资源由于负担过重而遭到破坏(这一点对于生态旅游尤其重要)。另一方面也使游客获得真正的休闲娱乐。
因为游客一般有个心理容量,旅游区的人数太多会感到不舒适,而且也违背了旅游为了获得身心的放松休闲的初衷。再次,带薪休假的实行也有助于旅游业的管理和服务水平的提高,有利于旅游业长期稳定地发展。
从整个经济上来看,公休假对国家经济将起到拉动作用。这是因为旅游业的发展可以带动相关的交通、能源、建材等34个行业的发展。延长假期也是政府刺激消费、拉动内需的举措之一,事实证明也确实有效。
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法治、律师与权利,恐怕是今天我们最为熟悉的热门话语了。在法治建设高速发展的同时,我们无法忽视,在繁荣和发展的背后,不和谐的音符从来没有停止过跳动。下面由读文网小编为你详细介绍律师权利的相关法律知识。
第一、律师必须通过国家司法考试,被授予法律职业资格证书。没有律师执业证书,但从事法律事务的人,一般是法律工作者,俗称“公民代理”、“黑律师”,而不能叫作律师。
第二、律师必须既有法律职业资格证书,又有执业证书。如果只有法律职业资格证书,没有律师执业证书,也不能被称为律师。
第三、律师的服务对象是整个社会,没有特定对象。自然人、法人均可委托律师代为法律事务。
第四、从事律师业务时必须有当事人的委托或人民法院的指定,在授权范围内进行工作,不允许越权或滥用权利。
第五、律师是法律工作者,律师只能在法律允许范围内维护当事人的合法权益,其在法律允许范围内的工作受法律保护,不受行政单位、党派、个人的干预。
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独立性,是指实质上的独立和形式上的独立。信律师宣誓词是否违反了律师的独立性呢?下面由读文网小编为你介绍律师独立性的相关法律知识。
2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议修订、自2008年6月1日起施行的《中华人民共和国律师法》第二条规定:“本法所称律师,是指依法取得律师执业证书,接受委托或者指定,为当事人提供法律服务的执业人员”。
新修订的律师法对律师职业性质作了重新定位,除首次明确律师为当事人提供法律服务外,还特别强调“律师应当维护当事人合法权益,维护法律正确实施,维护社会公平和正义。”
现代在中国的律师是指经过一定方式取得司法 行政机关授予的资格,接受当事人的委托,或人民法院的指定,在法律允许范围内利用自己的法律知识和技能为被代理人提供法律帮助,并维护其合法权益的专业人员。或是接受国家机关、企业、团体或个人的委托,或者经法院指定,协助处理法律事务或代当事人进行诉讼的法律专业人员。
国外律师一般佩带假发,假发是时尚自法国国王路易十三开始,17世纪尤甚,是社会地位的象征。中国律师依法享有在法庭上穿着律师袍的权利和义务。
德国的法律规定:律师是独立的司法机关;日本的法律规定:律师以拥护基本人权、实现社会正义为使命,律师必须根据上述使命诚实地履行职责,为维护社会秩序改善法律制度而努力;中国台湾地区法律规定:律师以保护人权、实现社会正义及促进民主与法治为使命。中国法律规定:律师是依法取得律师执业证,提供法律服务的职业人员,律师以维护当事人的合法权益,维护法律的正确实施,维护社会的公平与正义为使命。上述表述表明维护当事人的合法权益、维护法律的尊严是律师的职业价值。
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律师会见是指在刑事诉讼过程中,律师为了解犯罪嫌疑人、被告人涉嫌的罪名及有关案件情况,从而更好的为犯罪嫌疑人提供法律帮助的一种活动。对于律师会见嫌疑时,不能违反一些禁止性的规定。一起来学习律师会见时不能违反的禁止性规定的相关法律知识吧。
会见是律师的特权,是律师与犯罪嫌疑人、被告人沟通的机会。对于律师而言,首要解决的问题是赢得当事人的信任,使其放心将案件交由律师办理。
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2024元旦放假时间规定出炉
元,谓“始”,凡数之始称为“元”;旦,谓“日”;“元旦”即“初始之日”的意思。“元旦”通常指历法中的首月首日。下面是小编为大家整理的2024元旦放假时间规定,仅供参考,喜欢可以收藏分享一下哟!
历代皇朝都在元旦举行庆贺典仪祈祀等活动,如祭诸神祭先祖,写门对挂春联,书写福字、舞龙灯,民间也逐渐形成祭神佛、祭祖先、贴春联、放鞭炮、守岁、吃团圆饭以及众多的“社火”等娱乐欢庆活动。
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儿童节年龄规定范围_年岁别称有什么呢
儿童节是一个充满爱和关怀的节日,它让人们重新认识到孩子们的重要性和纯真的价值,并激励大家为孩子们的成长和未来付出更多的努力。这里给大家分享一些关于儿童节年龄规定范围,供大家参考学习。
婴儿:人初生
襁褓:周岁以下
孩提:2至3岁
垂髫:童年
髫年:女孩7岁
龆年:男孩8岁
黄口:10岁以下
舞勺:13岁至15岁
舞象:15岁至20岁
豆蔻:女子13岁
及笄:女子15岁
弱冠:男子20岁
而立:男子30岁
不惑:男子40岁
知天命:50岁
花甲,耳顺:60
古稀:70岁
杖朝:80岁
耄耋:80-90
鲐背:90岁
期颐:100岁
花甲重开:120岁
古稀双庆:140岁
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消防控制室是建筑消防设施的心脏,也是单位日常消防工作管理的中枢核心,发生火灾后还是灭火、救援的应急指挥中心。下面就是读文网小编为大家整理的关于消防中控室方面的管理规定,供大家参考。
一、消防控制室操作管理人员应认真学习国家消防法规、技术规范和有关消防联动控制及操作等专业知识,应具备专业操作资格,经自治区社会消防培训中心培训合格持证上岗;
二、消防控制室操作管理人员应能熟练掌握消防设施设备操作技能和常见故障处理方法,负责24小时监视消防主机信号。
三、消防控制室必须实行每日24小时专人值班制度,专兼职值班人员不得少于6人,每班不应少于2人,消防控制室操作管理人员值班期间严禁脱岗,认真填写交接班记录和《自动消防设施设备系统运行情况登记表》。
四、消防控制室应确保火灾自动报警系统和灭火系统处于正常工作状态。
五、消防控制室应确保高位消防水箱、消防水池、气压水罐等消防储水设施水量充足;确保消防泵出水管阀门、自动喷水灭火系统管道上的阀门常开;确保消防水泵、防排烟风机、防火卷帘等消防用电设备的配电柜开关处于自动(接通)位置。
六、消防控制室值班人员接到火警信号后,必须立即通知楼层工作人员或巡楼保安(或其他就近工作人员)进行确认,并填写《火警报警记录表》,存档备查;
七、火灾确认后,消防控制室必须立即将火灾报警联动控制开关转入自动状态(处于自动状态的除外),同时拨打“119”火警电话报警。
八、火灾确认后,消防控制室必须立即启动单位内部灭火和应急疏散预案,并应同时报告单位负责人。
看过“消防中控室管理规定”
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确保建筑消防设施正常运行,建筑使用管理单位需要对其消防设施的维护管理明确归口管理部门、管理人员及其工作职责,下面就是读文网小编为大家整理的关于消防设施方面的维护规定,供大家参考。
1、按每年、月、日需要管理、维护的内容,年度工作由消防安全管理人组织,每月由主管安全部门负责人会同专业维保单位组织,每日由主管安全部门班组长负责实施。
2、每日工作:
(1)、检查报警控制器功能是否正常、
(2)、检查消防水池和消防水箱的水位、阀门启闭状态;
(3)、检查泵房配电动力柜电源指示是否正常;
(4)、检查室内消火栓、喷淋管道压力表数值是否正常;
(5)、检查消火栓、喷淋泵出水管闸阀及单向阀状态;
(6)、将有关情况记入运行记录。
3、每月工作:
(1)、自动或手动检查防、排烟设备、防火卷帘、室内消火栓、自动喷水灭火系统、气溶胶自动灭火系统、火灾应急广播的控制、显示、运行、联动功能;
(2)、每月选取不同区域进行全联动测试,观察消防监控中心消防控制设备信号反馈情况;
(3)、对消火栓泵、喷淋泵、稳压泵启动试验,查看配电设施及泵运转情况;
(4)、检查主电源、备用电源供电、充电是否正常;
(5)、定期对设备进行检修和维护,认真填写文字记录,大型检修项目应填写设备技术档案。
4、每年工作:
(1)委托具有资质的消防设施检测企业对固定消防设施进行一次全面检查测试和维护保养。
(2)每年于4月、10月两次保养室外水泵结合器,在10月做好防冻措施,与公安消防队联系通过水泵结合器进行消防车加压供水试验。
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所谓安全出口是指供人员安全疏散用的房间的门、楼梯或直通室外地平面的门。为了在发生火灾时,能够迅速安全地疏散人员和抢救物资,减少人员伤亡、降低火灾损失。下面就是读文网小编为大家整理的关于消防安全出口方面的管理规定,供大家参考。
一、消防法律法规:1.消防工作方针:消防工作贯彻“预防为主,防消结合”的方针。2.消防安全责任制度:《消防法》明确规定:消防工作实行消防安全责任制,首先是单位法定代表人及分管领导,应当对自己分管工作范围内的消防安全工作负责,各部门,各班组负责人及每个岗位的人员应对自己管辖工作范围内的消防安全工作负责,切实做到“谁主管,谁负责,谁在岗,谁负责”保证消防法律法规的贯彻执行,保证消防安全措施落实到实处。
二、对人员密集场所发生火灾,该场所工作人员不履行组织引导在场人员疏散义务的,情节严重,尚不构成犯罪的处罚,依照《消防法》处5日以上,10日以下拘留
三、对违反消防安全管理规定的,根据《消防法》第六十三条规定:处警告或者伍佰元以下罚款,情节严重的处5日以下拘留
四、消防安全重点单位,应当进行每日防火巡查,并确定巡查人员,内容,部位和频次,建立消防安全巡查台账。
五、消防安全:“四个能力”建设:1:消除火灾隐患能力 2:扑救初期火灾能力3:组织引导疏散逃生能力 4:消防安全知识宣传教育能力
六、初期火灾现场处置程序:1:拨打:“119” 2:组织人员疏散。3:火场警惕。4:初期火灾扑救 5:协助消防灭火
七、消防安全:“五懂”:1“懂”消防安全法律法规,2“懂”本单位,本岗位火灾危险性,3“懂”消防安全职责,制度,操作规程,预防火灾措施,4“懂灭火和应急疏散及火灾扑救,5“懂”火场逃生方法
“四会”1:会报警,2:会使用消防设施器材 3:会扑救初期火灾,4:会组织人员疏散
八、灭火器使用方法:1:拔下保险销,2:一手握紧喷管 3:另一手握紧压把 4:喷嘴对准火焰根部扫射。
九、喷淋系统工作原理:1,感温式消防喷淋系统,平时屋顶消防水箱装满水,当发生火灾时,喷头在到达一定温度后《一般是68摄氏度》自动爆裂,管内的水在屋顶消防水箱的作用下自动喷射,这时感温式报警阀会自动打开,阀门的压力开关会自动打开,而这个压力开关有根信号线和消防泵连锁,泵就自动启动了,然后消防泵把水池的水通过管道提供到消防栓,屋顶水箱和喷头,整个消防系统开始工作。
2:感烟式消防喷淋系统:有的是系统装有感烟探测探头对烟气进行侦测,当烟气达到一定浓度时,感烟探头报警,给主机确认后反馈到声光报警器动作,发出声音或闪烁灯光警告人们,并联动防排烟风机启动,开始排烟,同时启动水泵向主干管道供水,喷淋头开始喷水工作。
十、火场逃生“十三诀”
一旦火灾降临,在浓烟毒气和烈焰包围下,不少人葬身火海,也有人死里逃生幸免于难。“只有绝望的人,没有绝望的处境,”面对滚滚浓烟和熊熊烈焰,只要冷静机智运用火场自救与逃生知识,就有极大可能拯救自己。因此,掌握多一些火场自救的要诀,困境中也许就能获得第二次生命。
第一诀:逃生预演,临危不乱。
每个人对自己工作、学习或居住所在的建筑物的结构及逃生路径要做到了然于胸,必要时可集中组织应急逃生预演,使大家熟悉建筑物内的消防设施及自救逃生的方法。这样,火灾发生时,就不会觉得走投无路了。请记住:事前预演,将会事半功倍。
第二诀:熟悉环境,暗记出口。
当你处在陌生的环境时,如入住酒店、商场购物、进入娱乐场所时,为了自身安全,务必留心疏散通道、安全出口及楼梯方位等,以便关键时候能尽快逃离现场。请记住:在安全无事时,一定要居安思危,给自己预留一条通路。
第三诀:通道出口,畅通无阻。
楼梯、通道、安全出口等是火灾发生时最重要的逃生之路,应保证畅通无阻,切不可堆放杂物或设闸上锁,以便紧急时能安全迅速地通过。请记住:自断后路,必死无疑。
第四诀:扑灭小火,惠及他人。
当发生火灾时,如果发现火势并不大,且尚未对人造成很大威胁时,当周围有足够的消防器材,如灭火器、消防栓等,应奋力将小火控制、扑灭;千万不要惊慌失措地乱叫乱窜,置小火于不顾而酿成大灾。请记住:争分夺秒扑灭“初期火灾”。
第五诀:保持镇静,明辨方向,迅速撤离。
突遇火灾,面对浓烟和烈火,首先要强令自己保持镇静,迅速判断危险地点和安全地点,决定逃生的办法,尽快撤离险地。千万不要盲目地跟从人流和相互拥挤、乱冲乱窜。撤离时要注意,朝明亮处或外面空旷地方跑,要尽量往楼层下面跑,若通道已被烟火封阻,则应背向烟火方向离开,通过阳台、气窗、天台等往室外逃生。请记住:人只有沉着镇静,才能想出好办法。
第六诀:不入险地,不贪财物。
在火场中,人的生命是最重要的。身处险境,应尽快撤离,不要因害羞或顾及贵重物品,而把宝贵的逃生时间浪费在穿衣或寻找、搬离贵重物品上。已经逃离险境的人员,切莫重返险地,自投罗网。请记住:留得青山在,不怕没柴烧。
第七诀:简易防护,蒙鼻匍匐。
逃生时经过充满烟雾的路线,要防止烟雾中毒、预防窒息。为了防止火场浓烟呛入,可采用毛巾、口罩蒙鼻,匍匐撤离的办法。烟气较空气轻而飘于上部,贴近地面撤离是避免烟气吸入、滤去毒气的最佳方法。穿过烟火封锁区,应配戴防毒面具、头盔、阻燃隔热服等护具,如果没有这些护具,那么可向头部、身上浇冷水或用湿毛巾、湿棉被、湿毯子等将头、身裹好,再冲出去。请记住:多件防护工具在手,总比赤手空拳好。
第八诀:善用通道,莫入电梯。
按规范标准设计建造的建筑物,都会有两条以上逃生楼梯、通道或安全出日。发生火灾时,要根据情况选择进入相对较为安全的楼梯通道。除可以利用楼梯外,还可以利用建筑物的阳台、窗台、天面屋顶等攀到周围的安全地点沿着落水管、避雷线等建筑结构中凸出物滑下楼也可脱险。在高层建筑中,电梯的供电系统在火灾时随时会断电或因热的作用电梯变形而使人被困在电梯内同时由于电梯井犹如贯通的烟囱般直通各楼层,何毒的烟雾直接威胁被困人员的生命,因此,千万不要乘普通的电梯逃生。请记住:逃生的时候,乘电梯极危险。
第九诀:缓降逃生,滑绳自救。
高层、多层公共建筑内一般都设有高空缓降器或救生绳,人员可以通过这些设施安全地离开危险的楼层。如果没有这些专门设施,而安全通道又已被堵,救援人员不能及时赶到的情况下,你可以迅速利用身边的绳索或床单、窗帘、衣服等自制简易救生绳,并用水打湿从窗台或阳台沿绳缓滑到下面楼层或地面;安全逃生。请记住:胆大心细 救命绳就在身边。
第十诀:避难场所,固守待援。
假如用手摸房门已感到烫手,此时一旦开门;火焰与浓烟势必迎面扑来。逃生通道被切断且短时间内无人救援。这时候,可采取创造避难场所、固守待援的办法。首先应关紧迎火的门窗,打开背火的门窗,用湿毛巾一湿布塞堵门缝或用水浸湿棉被蒙上问窗然后不停用水淋透房间,防止烟火渗入,固守在房内,直到救援人员到达。请记住:坚盾何惧利矛?
第十一诀:缓晃轻抛,寻求援助。
被烟火围困暂时无法逃离的人员,应尽量呆在阳台、窗口等易于被人发现和能避免烟火近身的地方。在白天,可以向窗外晃动鲜艳衣物,或外抛轻型晃眼的东西;在晚上即可以用手电筒不停地在窗口闪动或者敲击东西,及时发出有效的求救信号,引起救援者的注意。因为消防人员进入室内都是沿墙壁摸索行进所以在被烟气窒息失去自救能力时,应努力滚到墙边或门边,便于消防人员寻找、营救;此外,滚到墙边也可防止房屋结构塌落砸伤自己。请记住:充分暴露自己,才能争取有效拯救自己。
第十二诀:火已及身,切勿惊跑。
火场上的人如果发现身上着了火,千万不可惊跑或用手拍打,因为奔跑或拍打时会形成风势,加速氧气的补充,促旺火势。当身上衣服着火时,应赶紧设法脱掉衣服或就地打滚,压灭火苗;能及时跳进水中或让人向身上浇水、喷灭火剂就更有效了。请记住:就地打滚虽狼狈,烈火焚身可免除。
第十三诀:跳楼有术,虽损求生。
身处火灾烟气中的人,精神上往往陷于极端恐怖和接近崩溃,惊慌的心理极易导致不顾一切的伤害性行为如跳楼逃生。应该注意的是:只有消防队员准备好救生气垫并指挥跳楼时或楼层不高(一般4层以下),非跳楼即烧死的情况卜,才采取跳楼的方法。即使已没有任何退路,若生命还未受到严重威胁,也要冷静地等待消防人员的救援。跳楼也要讲技巧,跳楼时应尽量往救生气垫中部跳或选择有水池、软雨篷、草地等方向跳;如有可能,要尽量抱些棉被、沙发垫等松软物品或打开大雨伞跳下,以减缓冲击力。如果徒手跳楼一定要扒窗台或阳台使身体自然下垂跳下,以尽量降低垂直距离,落地前要双手抱紧头部身体弯曲卷成一团,以减少伤害。跳楼虽可求生,但会对身体造成一定的伤害,所以要慎之又慎。请记住:跳楼不等于自杀,关键是要有办法。
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面对当前食品安全的严峻形势,构建严密的法律保护网保护食品安全、惩治与预防食品安全犯罪是解决食品安全问题的必然要求和有效途径。下面就是读文网小编为大家整理的关于国家食品安全方面的制度规定,供大家参考。
第一章 总 则
第一条 为规范食品安全国家标准制(修)订工作,根据《中华人民共和国食品安全法》及其实施条例,制定本办法。
第二条 制定食品安全国家标准应当以保障公众健康为宗旨,以食品安全风险评估结果为依据,做到科学合理、公开透明、安全可靠。
第三条 卫生部负责食品安全国家标准制(修)订工作。
卫生部组织成立食品安全国家标准审评委员会(以下简称审评委员会),负责审查食品安全国家标准草案,对食品安全国家标准工作提供咨询意见。审评委员会设专业分委员会和秘书处。
第四条 食品安全国家标准制(修)订工作包括规划、计划、立项、起草、审查、批准、发布以及修改与复审等。
第五条 鼓励公民、法人和其他组织参与食品安全国家标准制(修)订工作,提出意见和建议。
第二章 规划、计划和立项
第六条 卫生部会同国务院农业行政、质量监督、工商行政管理和国家食品药品监督管理以及国务院商务、工业和信息化等部门制定食品安全国家标准规划及其实施计划。
第七条 食品安全国家标准规划及其实施计划应当明确食品安全国家标准的近期发展目标、实施方案和保障措施等。
第八条 卫生部根据食品安全国家标准规划及其实施计划和食品安全工作需要制定食品安全国家标准制(修)订计划。
第九条 各有关部门认为本部门负责监管的领域需要制定食品安全国家标准的,应当在每年编制食品安全国家标准制(修)订计划前,向卫生部提出立项建议。立项建议应当包括要解决的重要问题、立项的背景和理由、现有食品安全风险监测和评估依据、标准候选起草单位,并将立项建议按照优先顺序进行排序。
任何公民、法人和其他组织都可以提出食品安全国家标准立项建议。
第十条 建议立项的食品安全国家标准,应当符合《食品安全法》第二十条规定。
第十一条 审评委员会根据食品安全标准工作需求,对食品安全国家标准立项建议进行研究,向卫生部提出制定食品安全国家标准制(修)订计划的咨询意见。
第十二条 卫生部在公布食品安全国家标准规划、实施计划及制(修)订计划前,应当向社会公开征求意见。
第十三条 食品安全国家标准制(修)订计划在执行过程中可以根据实际需要进行调整。
根据食品安全风险评估结果和食品安全监管中发现的重大问题,可以紧急增补食品安全国家标准制(修)订项目。
第三章 起 草
第十四条 卫生部采取招标、委托等形式,择优选择具备相应技术能力的单位承担食品安全国家标准起草工作。
第十五条 提倡由研究机构、教育机构、学术团体、行业协会等单位组成标准起草协作组共同起草标准。
第十六条 承担标准起草工作的单位应当与卫生部食品安全主管司局签订食品安全国家标准制(修)订项目委托协议书。
第十七条 起草食品安全国家标准,应当以食品安全风险评估结果和食用农产品质量安全风险评估结果为主要依据,充分考虑我国社会经济发展水平和客观实际的需要,参照相关的国际标准和国际食品安全风险评估结果。
第十八条 标准起草单位和起草负责人在起草过程中,应当深入调查研究,保证标准起草工作的科学性、真实性。标准起草完成后,应当书面征求标准使用单位、科研院校、行业和企业、消费者、专家、监管部门等各方面意见。征求意见时,应当提供标准编制说明。
第十九条 起草单位应当在委托协议书规定的时限内完成起草和征求意见工作,并将送审材料及时报送审评委员会秘书处(以下简称秘书处)。#p#副标题#e#
第四章 审 查
第二十条 食品安全国家标准草案按照以下程序审查:
(一)秘书处初步审查;
(二)审评委员会专业分委员会会议审查;
(三)审评委员会主任会议审议。
第二十一条 秘书处对食品安全国家标准草案进行初步审查的内容,应当包括完整性、规范性、与委托协议书的一致性。
第二十二条 经秘书处初步审查通过的标准,在卫生部网站上公开征求意见。公开征求意见的期限一般为两个月。
第二十三条 秘书处将收集到的反馈意见送交起草单位,起草单位应当对反馈意见进行研究,并对标准送审稿进行完善,对不予采纳的意见应当说明理由。
第二十四条 专业分委员会负责对标准科学性、实用性审查。审查标准时,须有三分之二以上(含三分之二)委员出席。审查采取协商一致的方式。在无法协商一致的情况下,应当在充分讨论的基础上进行表决。参会委员四分之三以上(含四分之三)同意的,标准通过审查。
专业分委员会应当编写会议纪要,记录讨论过程、重大分歧意见及处理情况。
未通过审查的标准,专业分委员会应当向标准起草单位出具书面文件,说明未予通过的理由并提出修改意见。标准起草单位修改后,再次送审。
审查原则通过但需要修改的标准,由秘书处根据审查意见进行修改;专业分委员会可以根据具体情况决定对修改后的标准再次进行会审或者函审。
第二十五条 专业分委员会审查通过的标准,由专业分委员会主任委员签署审查意见后,提交审评委员会主任会议审议。
第二十六条 审评委员会主任会议审议通过的标准草案,应当经审评委员会技术总师签署审议意见。
审议未通过的标准,审评委员会应当出具书面意见,说明未予通过的理由。
审议决定修改后再审的,秘书处应当根据审评委员会提出的修改意见组织标准起草单位进行修改后,再次送审。
第二十七条 标准审议通过后,标准起草单位应当在秘书处规定的时间内提交报批需要的全部材料。
第二十八条 秘书处对报批材料进行复核后,报送卫生部卫生监督中心。
第二十九条 卫生部卫生监督中心应当按照专业分委员会审查意见和审评委员会主任会议审议意见,对标准报批材料的内容和格式进行审核,提出审核意见并反馈秘书处。
审核通过的标准由卫生部卫生监督中心报送卫生部。
第三十条 遇有特殊情况,卫生部可调整食品安全国家标准草案公开征求意见的期限,并可直接由专业分委员会会议、审评委员会主任会议共同审查。
第三十一条 食品安全国家标准草案按照规定履行向世界贸易组织(WTO)的通报程序。
第五章 批准和发布
第三十二条 审查通过的标准,以卫生部公告的形式发布。
第三十三条 食品安全国家标准自发布之日起20个工作日内在卫生部网站上公布,供公众免费查阅。
第三十四条 卫生部负责食品安全国家标准的解释工作。食品安全国家标准的解释以卫生部发文形式公布,与食品安全国家标准具有同等效力。
第六章 修改和复审
第三十五条 食品安全国家标准公布后,个别内容需作调整时,以卫生部公告的形式发布食品安全国家标准修改单。
第三十六条 食品安全国家标准实施后,审评委员会应当适时进行复审,提出继续有效、修订或者废止的建议。对需要修订的食品安全国家标准,应当及时纳入食品安全国家标准修订立项计划。
第三十七条 卫生部应当组织审评委员会、省级卫生行政部门和相关单位对标准的实施情况进行跟踪评价。
任何公民、法人和其他组织均可以对标准实施过程中存在的问题提出意见和建议。
第七章 附 则
第三十八条 食品安全国家标准制(修)订经费纳入财政预算安排,并按照国家有关财经制度和专项资金管理办法管理。
第三十九条 发布的食品安全国家标准属于科技成果,并作为标准主要起草人专业技术资格评审的依据。
第四十条 食品中农药、兽药残留标准制(修)订工作应当根据卫生部、农业部有关规定执行。
食品安全国家标准的编号工作应当根据卫生部和国家标准委的协商意见及有关规定执行。
第四十一条 食品安全地方标准制(修)订可参照本办法执行。
第四十二条 本办法自2010年12月1日起施行。
看过“国家食品安全制度”
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近年来,我国食品安全事故层出不穷,不仅造成社会公众对食品安全的极度不信任,还极大地损害了国家的形象。下面就是读文网小编为大家整理的关于食品安全方面的管理制度,供大家参考。
1.制定本单位食品安全管理制度和岗位安全责任制管理措施。
2.制定本单位食品经营场所卫生设施改善的规划。
3.按有关发放食品经营许可证管理办法,办理领取或换发食品经营许可证,无食品经营许可证不得从事食品经营。做到亮证、亮照经营。
4.食品安全管理人员应认真制订培训计划,定期组织有关管理人员和从业人员(含新参加和临时人员)开展食品安全知识、食品安全事故应急及职业道德培训,使每名员工均能掌握岗位食品安全知识及要求。
5.培训方式以集中授课与自学相结合,定期考核,不合格者应待考试合格后再上岗。
6.对本单位贯彻执行《食品安全法》的情况进行监督检查,总结、推广经验,批评和奖励,制止违法行为。
7.执行食品安全标准。
8.协助食品安全监督管理机构实施食品安全监督、监测。
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长期以来,一些住宅小区安全制度不落实、消防通道不畅通、消防水源不充沛、消防设施不完整等问题非常突出。下面就是读文网小编为大家整理的关于消防安全通道方面的管理规定,供大家参考。
一、住宅小区消防通道常见隐患问题
(一)违章搭建占用消防通道。这种现象在老旧小区、城中村、农村等地最为常见。居民私自搭建简易车棚、储物棚等临时搭建,且很多采用易燃可燃材料,极易引发火灾蔓延,且这些违章搭建占用消防通道,导致消防车辆无法正常通行。
(二)违停占用消防通道。随着家用汽车的普及,住宅小区的停车问题一直难以妥善解决,居民购买或租用停车位或车库要花费大量资金。由此导致很多住宅小区的居民一方面图方便,一方面图省钱,经常将私家车停放在消防通道上。长此以往,违停占道也成为小区消防安全通道管理上的最大积患。
(三)擅自堆放占用消防通道。在一些小区检查中经常可以发现,很多居民擅自将杂物堆放在楼梯间,有些居民家中装修甚至将大量装修材料和砖墙破瓦随意堆放,造成严重的消防通道堵塞。有些居民将电瓶车放置在共用楼道充电,不仅占用消防通道,还带来很大的消防安全隐患。
二、居民小区消防通道隐患问题分析
(一)居民自身消防安全意识欠缺。居民群众做为占用、堵塞小区消防通道的主体,其消防安全认识不足、存在侥幸心理等是主要原因,并未从自身小利益和消防安全的大利益之间加以考虑。这些也反映出消防宣传的广度、力度不强,强制手段、措施应用不到位。
(二)物业管理单位措施不足。做为居民小区的物业管理单位,应对消防通道的管理工作担负主要职责。但很多物管单位为避免与居民发生冲突,物业管理费收缴便利等因素,往往“睁一只眼闭一只眼”或推诿扯皮,对居民违法行为约束力不够。
(三)岗位职责不清。物业管理单位对小区的消防通道管理通常都依靠保安来兼职,没有形成专人专管,也未从思想认识上高度重视。特别当发生占用消防通道的问题,互相推卸职责,往往形成发现问题后“无人管、无人解决”的尴尬局面。
三、加强小区消防通道管理的几点建议
(一)全面开展防火巡查。住宅小区物业管理部门要建立健全消防安全管理制度,明确消防管理人员,落实日常消防安全管理,加强对小区内消防通道的日常巡查检查,及时消除火灾隐患,确保消防通道尤其是消防车通道,以及相关安全出口保持畅通。消防车通道上若需设置石墩或其他障碍物,应设置可移动式,紧急情况下可迅速移除。
(二)严格落实法律责任。《消防法》第二十八条规定:任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭消防车通道。单位违法,可依据《消防法》第六十条处五千元以上五万元以下罚款;个人违法,处警告或者五百元以下罚款,若经责令改正拒不改正的,强制执行,所需费用有违法行为人承担。《江苏省高层建筑消防安全管理规定》第二十七条规定:高层建筑的消防车通道应当按照规定设置明显标志,并加强日常管理。划定、设置停车泊位、设施时,不得妨碍消防车通行。不得在消防车通道出入口设置固定隔离桩等设施。有关单位和个人违反规定的,可依据《江苏省高层建筑消防安全管理规定》第五十二条责令限期改正,逾期不改正的,严格按照法律法规加以处罚。
(三)加强消防通道管理。住宅小区物业管理部门和小区业主要自觉增强安全意识,学习消防常识,加强日常检查,共同维护小区消防通道的正常秩序,确保消防通道,尤其是消防车通道时刻保持畅通,切实维护自身权益及小区公共消防安全,全力保障自身生命财产安全。
(四)积极开展宣传演练。住宅小区物业管理部门要成立专门的保安防火应急队伍,经常性开展消防常识及消防技能的培训和宣传;小区业主委员会和所有业主要积极配合物业管理部门成立义务防火巡查队伍,每个单元设置一名“楼道长”,每幢建筑设置一名“消防网格员”,定期联合开展防火巡查、及时消除潜在的火灾隐患,并做好检查记录;物业管理部门要联合小区业主积极开展日常消防疏散演练,切实提高家庭防火水平以及小区整体防火自救能力。
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长久以来,食品安全一直是国内外人们特别关心的问题。俗话说:国以民为本,民以食为天。食品安全问题是关系国计民生的大事情,必须加以慎重对待。下面就是读文网小编为大家整理的关于学校食品安全方面的制度,供大家参考。
一、学校必须建立健全以校(园)长为第一责任人的食品安全责任制度。学校校长是学校食品安全第一责任人。校长必须对学校食品安全负总责,学校应设1-2名专兼职食品卫生监督管理员,具体负责食品卫生监督。建立食物中毒或者其他食源性疾患等突发事件的应急处置机制。建立学校食品卫生责任追究制度。
二、学校食堂和副食品店必须建立健全食品管理的规章制度.学校食堂和副食品店必须取得餐饮服务监管部门发放的餐饮服务许可证(包括原食品卫生许可证),未取得许可证的不得加工、供应食品。加工、供应食品必须遵照食品卫生许可证核定的范围。要按照要求建立学校食堂的卫生档案,档案应包括个人健康证明、食品原料和有关用品索证资料、食品添加剂和调味品采购与使用记录、餐具消毒自查记录、食品留样记录、食品原材料采购合同等。
三、学校食品从业人员必须有良好的卫生习惯并持证上岗。食品从业人员按有关规定取得健康体检证明和卫生培训合格证后方可上岗操作,健康体检每年1次,并定期接受职业道德教育和卫生知识、食品安全法规培训,经考核合格颁证后方可上岗。从业人员操作时应穿戴清洁的工作 服、工作帽(专间操作人员还需戴口罩)。
四、学校食堂和副食品店必须严把食品采购进货关。禁止采购不符合食品安全标准和要求的食品。应当查验、索取并留存加盖有供货方公章的许可证、营业执照和产品合格证明文件复印件;留存盖有供货方公章(或签字)的每笔购物凭证或每笔送货单,建立采购、进货台账,每日一记,全部食品一律入账,详细记录。有条件的学校可建立蔬菜农药的检测及其他食品的相关检测,严把食品原料进入关。
五、学校食堂和副食品店必须建立健全食品验收贮存制度。食品入库前必须严格验收,设专人验收登记、设立台帐;食品出库时必须查验其感官性状和保质期。日常性查验应重点检查食品是否变质(包括霉变、腐败)、包装是否损坏及保质期是否到期等情况,发现存在不符合卫生要求的食品应及时进行处理。食品储存仓库要专用,食品贮存必须分类、分架、隔墙、离地存放。食品贮存场所禁止存放有毒、有害物品及个人生活物品,不允许与药品、杀虫剂、洗涤剂、防腐剂、杂品等物品混放。#p#副标题#e#
六、学校食堂食品加工供应必须符合国家卫生标准。 肉类、水产品类与蔬菜类食品原料的清洗必须分别在专用清洗池内进行;加工食品必须做到熟透,加工后的熟制品应当与食品原料或半成品分开存放,半成品应当与食品原料分开存放,防止交叉污染。食品在烹饪后至出售前存放时间一般不超过2个小时,若超过2个小时存放的,应当在高于60℃或低于10℃的条件下存放。食堂剩余食品必须冷藏,冷藏时间不得超过24个小时。隔夜、隔餐的食品在确认没有变质的情况下,必须经高温彻底加热后方可供应食用。
七、学校食堂必须建立食品留样制度。食堂每餐供应的各种菜肴(包括含馅的面制品)必须留样。留样食品应按品种分别盛放于清洗消毒后的密闭专用容器内,并做好留样登记,在留样专用冰箱冷藏条件下存放48个小时以上,每个品种留样量不少于100克。
八、学校食堂必须坚持每天保洁。清洗餐具、工用具必须在专用水池内进行。餐饮具“一清、二洗、三消毒、四保洁”,未经消毒的餐饮具不得使用。已消毒和未消毒的餐饮具应分开存放,并在餐饮具贮存柜上有明显标记。随时保持食堂干净、整洁、卫生的环境。
九、学校食堂必须规范使用食品添加剂。学校食堂和饮食店要设立专柜,统一存放食品添加剂,同时建立食品添加剂等原料采购的索证索票制度,按规定落实记录、查验制度。严格食品添加剂使用,根据“非必须不使用”的原则,使用品种和用量必须符合GB2760《食品添加剂使用卫生标准》,防止超范围和过量使用食品添加剂行为的发生。严禁使用非食用物质加工制作食品。
十、学校必须提供符合卫生标准的饮用水。学校必须保证合格的饮用水供应,严禁学生直接饮用生水。严把学生饮用水供应环节质量关。使用桶装水的学校应统一招标,确保从符合国家相关标准要求的单位进货,生产桶装饮用水的企业要有有效的食品卫生许可证、工商营业执照、工业产品生产许可证、税务登记证、产品质量监督检验报告。定期对饮水设施设备、桶装水饮水机和自备水进行消毒管理,清洗、消毒要有记录。
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确保消防设施、设备和灭火器材长期处于良好状态。学校各建筑物内的消防设施、设备和灭火器材,均是为了保证消防安全的,一旦发生火情,这些设备将起到报警,引导大家疏散,下面就是读文网小编为大家整理的关于消防设施方面的使用规定,供大家参考。
1、消火栓的性能,消火栓是与自来水管网直接连通的,随时打开都会有 3 公斤左右压力的清水喷出。它适合扑救木材、棉絮类火灾。
2、消火栓的使用方法,室内消火栓一般都设置在建筑物公共部位的墙壁上,有明显的标志,内有水龙带和水枪,。当发生火灾时,找到离火场距离最近的消火栓,打开消火栓箱门,取出水带,将水带的一端接在消火栓出水口上,另一端接好水枪,拉到起火点附近后方可打开消火栓阀门。 注意: 在确认火灾现场供电已断开的情况下,才能用水进行扑救。
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房地产企业会计核算流程,下面由读文网小编为你分享房地产开发企业会计的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、会计制度的适用
我国现行企业会计制度,除《农民专业合作社财务会计制度》外,共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系,其中涉及房地产开发企业的:
1.《小企业会计制度》。所谓小企业,就房地产开发行业而言,是指根据国务院国资厅评价函[2003]327号文件的规定,不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定,自2005年1月1日起,凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业,除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外,都应执行《小企业会计制度》,不得再执行《房地产开发企业会计制度》。
2.《企业会计制度》。按照财政部的规定,《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行,其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则(以下简称新准则),规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此,现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业,除按规定执行新准则的企业外,均应执行《企业会计制度》。
3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》,包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等,是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此,如果房地产开发企业为上市公司,或者按上市的母公司要求执行新准则的,都应当执行新准则规定的会计制度。
4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系,按照有关规定,房地产开发企业中的大中型企业,如果达不到执行新准则的条件,也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》,则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。
二、应增设的会计科目
本世纪已出台的会计制度中,皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法,这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是,现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定:在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下,企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定,执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业,在执行各自适用的会计制度规定的基础上,增设以下专门核算房地产开发的会计科目,不但是需要的,也是符合会计制度规定的:
1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本,包括:(1)开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用;(2)开发采用出包方式的,根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本;(3)工程采用自营方式发生的各项成本费用;(4)分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用;(5)应予资本化计入产品成本的借款费用等;(6)结转开发完工并验收合格的房地产成本。
购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发,可先计入“无形资产——土地使用权”科目,待开发时再以适当的分配方法,分摊到“开发成本”的明细科目。
2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”,核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。
3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。
4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。
5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。
编制资产负债表时,以上增设的5个会计科目的期末余额,均应计入报表的“存货”项目。
三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊
房地产开发企业的开发产品成本,一般可划分为建筑成本和土地成本两大类,即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂,既包括前期费用和房屋的建造成本,还包括与开发产品相关的配套设施费用,以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用;土地成本构成则比较简单,即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋,往往因为用途不同、建筑结构不同,甚至因为楼层不同而有不同的售价,而且,开发房地产的成本,特别是土地成本,往往是笼统的。因此,如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本,是房地产开发企业核算的一个难题。
当然,对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同,例如,一个小区若干幢房屋都是成套住宅,可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是,将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本(包括建筑成本和土地成本,下同),除以可出售房屋的面积总和,得出每平方米住宅的成本,再按各套住宅面积分摊产品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售项目,比如车库或车位,采用清一色的按面积分摊不尽合理,可通过估算方法,将其估算的成本从总成本中剔除,然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法,叫做可售房屋面积比例法,简称面积比例法。
但是,面积比例法适用范围相对较小,对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋,此法即不可采用。一般情况下,对成片开发不同用途、不同结构的房屋,建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊,土地成本可采用售价比率法进行计算分摊,而且这两种方法应合并进行,分步实施。
第一步,用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正,计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施:
首先,应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本,实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本,内容包括:(1)房屋自身的建筑成本;(2)应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本;(3)应分摊其他间接费用构成的开发成本等。
单位成本采用估算方法确定后,再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本,即:开发产品估算的建筑总成本=∑(不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑成本);如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高,也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。
接着,应计算修正系数。修正系数=已决算(或按合同及招标预算)的建筑总成本÷开发产品估算的建筑总成本。如果可出售产品中有少量项目单独计算成本的,应将已单独计算的成本从公式中“÷”号前后的“总成本”中扣除。如果总成本无法确定或预估,则不计算修正系数,而以上一步骤“开发产品估算的建筑总成本”为建筑总成本。
最后,计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本:各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本×修正系数;该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本÷该类房屋面积,或=估算的单位建筑成本×修正系数。
如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确,在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用,且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。
第二步,采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言,房屋售价的高低,除取决于房屋结构外,更主要是取决于房屋的地理位置,同样结构的房屋,门面房售价高于住宅房,主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此,计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发,或者纯商业用房开发的土地成本时,采用售价比率法较为适宜。售价比率法也需分步实施(以同时开发住宅房和非住宅房为例);
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院前急救管理规定是什么样的形式,具体的内容又是怎样的呢?下面就是读文网小编为大家整理的关于院前急救方面的管理规定,供大家参考。
对于院前医疗急救中的患者搬抬服务,《条例》规定,实行自愿、有偿的原则。
第22条规定:“公民拨打‘120’急救电话应当说明患者所处位置、病情、联系方式等基本信息以及是否需要搬抬服务。”第16条规定:“‘120’急救医院应当为有需求的患者提供有偿担架搬抬服务,收费标准应当在医疗服务场所、急救车辆醒目位置公示。”
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想必大家都不知道美国的房地产经纪人和销售员的管理规定吧,下面由读文网小编为你分享美国的房地产公司管理制度的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、关于经纪人的从业规定
持牌经纪人必须有固定的营业场所才能开业,要在醒目的地方张帖标志。如果设有分公司或办公室,必须为每一个公司和办公室申请同样的执照。经纪人必须设立不同的帐户分别处理代理的资金和自己的资金。
经纪人必须保留所有经手处理的有关房地产转让的文件至少三年。
房地产广告必须注明经纪人的公司名称。
如果经纪人从事房地产按揭经纪业务,还必须取得银行核发的按揭经纪执照。
经纪人要承担其属下销售员的职业责任。
二、关于销售员的从业规定
销售员只能在经纪人名下从事房地产服务,一般情况下,销售员牌照由经纪人保管,销售员持执业工作证。销售员如果要脱离当前服务的经纪人,为另外的经纪人服务,要知会发牌部门,注销旧执照,换领新执照。
如果经纪人的牌照被注销,那么其属下所有销售员的牌照自动注销,直至销售员投靠新的经纪人,并取得新的担保后,方可换领新的销售员牌照。
销售员只能从他所服务的经纪人手中获得报酬,不能接受其他任何人的佣金和报酬,因此类似代经纪人从客户手中收钱等是禁止的。
三、《代理法》对经纪活动的约束
(1)《代理法》对代理人、顾主、顾客关系的定义:
代理人:是指被授权并且自己同意代表他人利益的人。如,房地产经纪人可以充当卖方(或地主)的代理人,也可以充当买主(或租户)的代理人。销售员是注册经纪人的代理人。代理人只能充当一方的代理。
顾主:雇用或授权代理人代表其利益的人。
代理:代理人与雇主之间的诚实与信用关系。代理关系一般要通过达意的协议(express agreement)来表示。
顾客:代理人代表顾主处理交易事务时所面对的第三人。
代理人对顾主有“关心(Care)、保密(Confidentiality)、忠诚(Loyalty)、服从(Obedience)、解释(Accounting)和披露(Disclosure)”的责任,俗称为“CC-LOAD”关系。
代理人对顾客要公平合理,如实反映所代理的房地产情况,不能欺骗和误导。
(2)主要代理关系:
卖方(或房东)代理:分为独家销售代理(Exclusive-right-tosell listing),独家代理(Exclusive-agency listing),敞开挂牌(Open listing)三种形式。独家销售代理,只要买卖成交,不管买主是谁介绍的,都要付佣金给经纪人。独家代理:卖方不能再委托其他人代理,买卖成交,如果买主完全是卖方自己联系的,那么不用付佣金,否则都要付佣金;敞开代理,卖方可以同时委托多个经纪人,买卖成交后,谁联系的买主,佣金就付给谁。
经纪人在未知会卖方并经卖方同意的情况下,经纪人不能买自己代理的房地产。
买方(或租户)代理:分为独家买方代理(Exclusivebuyer agency) ,独家代理买方代理(Exclusive agency buyer agency),敞开代理(Open buyer agency)三种形式。其含义同前。
经纪人在未知会买方和得到买方同意的情况下,不能代理与自己有利益关系的房地产。
双重代理:既代表买方又代表卖方。一般为法律所禁止,除非在特殊情况下,且经买卖双方书面同意。
美国大部分州的《代理法》要求,代理关系当事人应以书面形式向顾主和顾客披露代理关系。
四、《反托拉斯法》(AntitrustLaw)对房地产代理的约束
《反托拉斯法》规定,房地产代理活动不能有固定价格、联合抵制、瓜分市场和捆绑销售行为。
(1)固定价格(price-fixing):两个经纪人之间不能讨论任何有关佣金标准的问题。
例,在Foley案例中, 一经纪人在National Association of Realtors理事会上,对其它经纪人说,不管其他人如何收费,他将单独提高佣金的标准,结果被法院裁定这种公开言论意在影响他人共同提高价格,属违法行为。这个案例对经纪人的影响很大,为了避免触犯《反托拉斯法》,经纪人公司绝不能使用已印好佣金率、挂牌期限和保证期限等条款的表格和文书。
(2)联合抵制(Group boycott):不能有排斥他人公平参与市场竞争的联合抵制行为。两个(或以上)经纪人之间不能有针对第三经纪人或对第三经纪人不利的任何协议。
(3)瓜分市场(market allocation):经纪人之间不能有瓜分市场和客户的任何协议。如经纪人之间不能划定各自代理的地理位置范围、价格范围、物业类型、置业者阶层等。
(4)捆绑销售(Tie-in Agreements) :如开发商将土地卖给一建筑商,附加约定,房子建好后,要由开发商指定的代理商代理,这就是一种捆绑销售行为。
违反《反托拉斯法》,如果是个人,最高罚款35万美元,入狱三年,如果是公司,最高罚款为1000万美元。
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