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处理经济纠纷时,我们除了诉讼以外,还可以选择仲裁这种方法来解决问题,那么哪些纠纷案件可以申请仲裁的呢?仲裁的受理范围是什么?下面读文网小编为你整理相关知识。
仲裁的范围,即仲裁可以解决争议的范围,也就是争议的可仲裁性问题。我国《仲裁法》第2条、第3条与第77条对仲裁范围从不同角度作出相应的规定。
根据《仲裁法》第3条的规定,下列纠纷不能仲裁:
1.婚姻、收养、监护、抚养、继承纠纷。这类纠纷是基于特定身份关系而产生的,这种以人的特定身份为基础的权利与义务关系一旦产生,往往就是由法律直接加以规定的,对其争议也需要通过相应的法定程序才能解决,因此,这类纠纷不得仲裁。
2.依法应当由行政机关处理的行政争议。这里主要涉及国家各类不同机关之间权力的划分,其中,行政机关是国家专门设立的行使国家行政管理权的机构,对于依法应当由行政机关处理的行政争议,当事人不得协议交由仲裁机构仲裁解决。
3. 可以仲裁,但是不适用仲裁法的范围。根据《仲裁法》第77条的规定,劳动争议与农业集体经济组织内部的农业承包合同纠纷不适用仲裁法。此外,从我国关于劳动争议以及农业承包合同纠纷案件处理的其他法律、法规的具体规定来看,这两类纠纷案件应当仲裁,而且,仲裁是提起相应民事诉讼的前置性程序,即只有经过仲裁解决,当事人对仲裁机构作出的仲裁裁决不服的,才可以在法定期间内向人民法院提起民事诉讼。
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关于债务纠纷,很多人多多少少都会因为其复杂性而备受困扰,更甚者还有逃债的人,这种情况怎么办?下面由读文网小编为你详细介绍债权债务的相关法律知识。
某债务纠纷案件,经法院调解后双方自愿达成协议:债务人于一个月内付清欠款。但到期后债务人出走,下落不明,致使法院无法执行。请问:本案应如何处某?
为维护债权人的合法权益,原告可要求担保人代偿债务,如担保人拒不履行担保义务,原告可依据《》之规定,向有权的人民法院另行起诉。
中华人民共和国民事诉讼法(2007年修正)第二十二条对公民提起的民事诉讼,由被告住所地人民法院管辖;被告住所地与经常居住地不一致的,由经常居住地人民法院管辖。
对法人或者其他组织提起的民事诉讼,由被告住所地人民法院管辖。
同一诉讼的几个被告住所地、经常居住地在两个以上人民法院辖区的,各该人民法院都有管辖权。
现实生活中,债务人为达到恶意逃债的目的而一去不返的的现象经常发生,由于受诉时效的制约,带来很大的困难。对于债务人下落不明的借款案件,债权人可以通过以下两条途径推计欠款。
第一条途径是,债权人在诉讼时效期限内,可直接向债务人原居住地或者财产所在地的人民法院起诉,追计债款起诉时传唤债务人应诉。公告期届满,债务人不应诉时,法院即对借贷人关系明确的案件经审某后作缺席判决。缺席判决后,尽管债务人下落不明,但经债权人申请,法院可以采取拍卖债务人房屋或财产的办法对债权人清偿债务。
第二条途径是,由债务人向法院申请宣告债务人失踪人,然后由代管人从失踪的财产中支付借款,我国《民法通则》第二十条规定,公民下落不明满两年的,利害关系可以向人民法院申请宣告他为失踪人。第二十一条规定失踪人的财产由他的配偶、父母、成年人或者关系密切的其他亲属、朋友代管。失踪人所欠税款,债务和应付的其他费用,由代管人从失踪人财产中支付。
某债务纠纷案件,经法院调解后双方自愿达成协议:债务人于一个月内付清欠款。但到期后债务人出走,下落不明,致使法院无法执行。请问:本案应如何处某?
为维护债权人的合法权益,原告可要求担保人代偿债务,如担保人拒不履行担保义务,原告可依据《》之规定,向有权的人民法院另行起诉。
中华人民共和国民事诉讼法(2007年修正)第二十二条对公民提起的民事诉讼,由被告住所地人民法院管辖;被告住所地与经常居住地不一致的,由经常居住地人民法院管辖。
对法人或者其他组织提起的民事诉讼,由被告住所地人民法院管辖。
同一诉讼的几个被告住所地、经常居住地在两个以上人民法院辖区的,各该人民法院都有管辖权。
现实生活中,债务人为达到恶意逃债的目的而一去不返的的现象经常发生,由于受诉时效的制约,带来很大的困难。对于债务人下落不明的借款案件,债权人可以通过以下两条途径推计欠款。
第一条途径是,债权人在诉讼时效期限内,可直接向债务人原居住地或者财产所在地的人民法院起诉,追计债款起诉时传唤债务人应诉。公告期届满,债务人不应诉时,法院即对借贷人关系明确的案件经审某后作缺席判决。缺席判决后,尽管债务人下落不明,但经债权人申请,法院可以采取拍卖债务人房屋或财产的办法对债权人清偿债务。
第二条途径是,由债务人向法院申请宣告债务人失踪人,然后由代管人从失踪的财产中支付借款,我国《民法通则》第二十条规定,公民下落不明满两年的,利害关系可以向人民法院申请宣告他为失踪人。第二十一条规定失踪人的财产由他的配偶、父母、成年人或者关系密切的其他亲属、朋友代管。失踪人所欠税款,债务和应付的其他费用,由代管人从失踪人财产中支付。
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所谓行为保全,是指在民事诉讼中,为避免当事人或者利害关系人的利益受到不应有的损害或进一步的损害,法院得依他们的申请对相关当事人的侵害或有侵害之虞的行为采取强制措施。对行为保全的裁定,不可以上诉,但可以申请复议。下面由读文网小编为你介绍行为保全的相关法律知识。
《法国新民事诉讼法典》第484条至第492条是关于“临时裁定”(Ordonnancederéféré)的一般规定,第808至811条是关于法国大审法院(Grandd‘Instance)临时裁定的内容。它规定,应一方当事人的请求,另一方当事人到场或对其传唤后,法律赋予并非受理本诉讼的法官立即采取某种必要措施的权力。“为防止即将发生的损失,或者为制止明显非法的扰乱,大审法院院长得始终紧急规定采取保全措施,或者规定采取必需的恢复原状措施”。但是“在所有紧急情况下,大审法院院长得紧急命令采取不会遇到严重争议的任何措施”。这就是所谓“裁定命令的措施不得触犯重大的争端”的原则。可见临时裁定程序中的法官的权力是很有限的。原则上他不得就权利存在与否作出裁决,因此有人称之为“浮薄”的管辖权。第812条规定,大审法院院长在法律有专门规定的情况下得依申请受理。由于案情要求,不能经对席审理而采取紧急措施时,大审法院院长得依申请作出裁定,采取任何紧急措施。
在德国法律中,行为保全的内容内含于假处分(einstweiligeVerfugung)中。《德国民事诉讼法》第940条规定,因避免重大损害或防止急迫的强暴行为,或因其他原因,对于有争执的法律关系,特别是继续性的法律关系,有必要规定其暂时状态时,可以实施假处分。假处分的具体内容由本案法院自由裁量,它包括但不限于命令对方当事人为一定行为或禁止对方当事人为一定行为,并且原则上不因对方当事人的反担保而撤销。在紧迫的情形下,可以不经言辞辩论作出裁决。德国民事诉讼法关于假处分规定的一个显著特点在与它强调假处分程序的独立性。虽然假处分是在第八编强制执行中规定的,但它并非执行程序,而是简化了的加速判决程序,其诉讼标的是要求担保之权利,而非债权本身,假处分的请求并不中断债权本身的诉讼时效,假处分的裁决也对本案主诉程序也没有任何的拘束力。
《与贸易有关的知识产权协议》(TRIPs)的相关规定TRIPs协议中知识产权执法部分第三节规定了有关“临时措施”的内容。第50条规定,为了制止侵犯任何知识产权活动的发生,尤其是制止包括由海关放行的进口商品在内的侵权商品进入其管辖范围的商业渠道,保存被诉为侵权的有关证据,司法机关有权责令采取及时有效的临时措施。该协议强调司法当局在有关利害关系人提出请求之后可以采取有关措施。当事人应该在提出申请的时候提供证明自己是知识产权权利人的证据、提供侵权可能会马上发生或已经发生的证据、提供保证金、提供能够使司法当局去认定侵权的必要信息。
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工伤保险,是指国家或社会为生产、工作中遭受事故伤害和患职业性疾病的劳动者及家属提供医疗救治、生活保障、经济补偿、医疗和职业康复等物质帮助的一种社会保障制度。下面由读文网小编为你介绍工伤保险赔偿的相关法律知识。
《劳动合同法》第十九条规定:试用期包含在劳动合同期限内。因此,尽管小王试用期未满,但自他与该厂签订劳动合同之日起,劳动关系便已确立。因此,小王在试用期内所享有的权利义务与试用期满后享有的权利义务是一致的。
中国《工伤保险条例》也规定,依法享受工伤保险待遇的职工范畴是所有与用人单位存在劳动关系的各种用工形式、各种用工期限的劳动者。因此,即使在试用期内,员工出现工伤,同样享受国家规定的各种工伤保险待遇。
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宅基地,房地产术语。一般是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地,包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物,不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的纠纷也十分常见。下面由读文网小编为你介绍宅基地纠纷的相关法律知识。
1、各地规模浩大的拆村运动,打着各种旗号,例如城乡统筹、新农村建设、旧村改造、小城镇化等。也有对应政策推出,诸如“村改社”、“宅基地换房”、“土地换社保”等等。各地都在规划着,要在一个很短的期限内,将域内农村“大变样”,民居改楼房。这样的运动热情与各省市对国土资源部(下称国土部)一项政策的“欢迎”密切相关:城乡建设用地增减挂钩。
2、在城乡建设用地增减挂钩之前,尝到土地财政甜头的地方政府,都在辛苦“寻找”土地中。中国耕地保护与经济发展用地的矛盾发展到很尖锐的程度。如何“找地”,也成为各地国土部门的首要任务。
3、被夺宅基地的农民,根据国土部的试点管理办法,增减挂钩严禁违背农民意愿、大拆大建。但在一些地方,强拆民房,强迫农民“上楼”的事例,已有发生。管理办法要求要在农村建设用地整理复垦潜力较大的地区试点,现实中,不顾实际情况,“一刀切”拆并村庄的做法,非常普遍。
4、管理办法还要求,妥善补偿和安置农民,所得收益要返还农村,“要用于农村和基础设施建设”。但在有些地方,政府拿走宅基地利益的同时,甚至还要求农民交钱住楼房。在江苏省邳州市坝头村,村庄被整体拆迁,当地建设了数十栋密集的农民公寓,要村民补差价购买。因补偿款购买不起足额面积楼房而自杀的现象,2010年1月当地强制农民上楼,十多人被打伤住院。
5、除被要求交出宅基地之外,今后农民要获得宅基地,将成为难题,在全国多个地方,宅基地上建筑不再批准动“一砖一瓦”,也不另批宅基地。村民如有住房需求,需要拿宅基地住房换楼房。失去宅基地的农民,还将面临生活、生产方式转变。对于长期从事农业生产的农民来说,生活成本增加和耕种不便,成为最现实问题。
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代购代销合同,是指用合同的形式,受人委托代为收购、销售的一种商业活动。因代购代销合而引起的纠纷案件有很多,人们都疑问是应该要如何审理代购代销合同纠纷案。下面由读文网小编为你介绍代购代销合同的相关法律知识。
代购代销同一般商业购销的区别在于,接受代购代销任务的服务者只需具备购销的条件和能力(包括机构、人员以及能垫支流通费用的资金),而不必投入购买商品的货币或拥有出售的商品。购买商品的货币由委托代购者垫支,出售的商品由委托代销者供应,因而它对上述商品和货币没有所有权,只有代理权。
委托代购者或委托代销者与接受委托代购代销的服务者之间必须通过口头协商或合同形式确定代购代销关系,规定双方的权利和义务。
委托代购要明确规定代购商品的数量、品种、规格、质量和价格等条件以及货款拨付和手续费等;
代销要明确规定销售价格、货款归还、手续费等。有的代购代销还规定接受代购代销者要交纳一定的保证金,不许自营(另行采购或另行推销)与代购代销相同的商品等。代购可以分总代购和分代购,代销也可以分总代销和分代销。
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联营协议,通常是指两个以上的经济组织为了达到共同的经济目的,约定共同出资,联合从事一定生产经济活动的协议。对联营协议可以从不同的角度进行不同的分类。下面由读文网小编为你详细介绍联营协议的相关法律知识。
审判长、审判员:
XXXXX律师事务所接受反诉人(本诉被告)天津某某经贸有限公司的委托,指派本律师并征得反诉人 (本诉被告)的同意,作为其委托代理人。经过询问当事人和调查取证,通过今天的庭审,本代理人对案件事实有了基本的了解,现根据事实和法律提出如下代理意见:
一、本诉原告主体资格不适格,应判决驳回本诉原告所有诉讼请求。
本诉原告(被反诉人)提供的签订日期分别为2007年7月15日和2007年7月20日的两份合作协议,形式上看,一份是复印件,一份是没有本诉被告(反诉人)签证、盖章的电脑打印件;且内容上前后两份协议也存在矛盾,真实性存在严重疑问。对方代理人称复印件可以作为有效证据证明案件事实,并称可鉴定复印件上双方签字盖章的真假,我方认为要么是其不懂证据规则和一般常识,要么是认为我方和法官不懂证据规则和生活常识而想蒙混过关。
另外,日期为2007年7月15日的那份所谓的“合作协议”上的合同主体甲方为吴某个人,而本诉原告这次提交的日期标明为2007年7月20日的“合作协议”上,合作人甲方变成了天山某某化工贸易有限公司。本诉原告(被反诉人)代理人一直说两份合作协议都是真的,那就等于说2007年7月20日的那份“合作协议”推翻了先前的2007年7月15日的“合作协议”,那么作为与案件有直接利害关系的本诉原告应当是该公司,而非吴某个人。
所以,根据民事诉讼法等关于起诉的实质条件的相关法律规定,本诉原告不适格,法院应依法判决驳回本诉原告的所有诉讼请求。
二、双方继续合作无事实依据,酒店商场经营权依法应当属于反诉人。
本诉原告(被反诉人)只能证明其参与了酒店商场的装修过程,一定程度上参与了商场的经营,包括进货、销售等。但是有证据证明,我方也始终参与了商场的前期开业准备、商场装修、对外承担责任等等。从有双方共同签字开出的“售货和保修单”上来看,票据的出票方为天津某某经贸有限公司(杭州某某大酒店.贵族名装会所),那么如果产品出现问题,我方从法律上必须承担连带责任甚至是全部责任是不争的事实(供应商和顾客都可以此为证据证明商场的实际经营者是天津某某经贸有限公司并要求其承担责任)。
所以,并不像对方代理人所说的以天津某某经贸有限公司名义开具票据只是为了内部监督。所以,本诉原告认为其独立经营酒店商场,在事实上没有依据,在法律上也不能成立。从装修方杭州某某图文公司直接向我方索要制作费,从高尔夫球具供应商刘某直接向我方索要售货款和退回货物,以及从对酒店应得提成款等的对外承担责任等等方面看,吴某个人独立负责的事实都不能成立。
本诉原告以真实性存在问题的两份内容相互矛盾的合作协议就断定双方存在合作内容十分明确、固定的合作关系甚至是转租关系,没有事实的支撑。
商场经营过程中,我方工作人员陈某琦也被我方指派参与了商场经营,在“售货和保修单”上,陈某琦多次作为经手人身份代表我方签字对外开具票据。有证据表明,对方在庭审中也承认我方自始至终对酒店商场具有参与权、管理权和监督权,绝不存在对方所说的我方已转租商场给她的事实。
酒店商场中货物是否归其所有尚需法院确认(因为证据证明商场商品绝大部分是采用代销的形式),本诉原告竟以此作为理由主张其和本诉被告之间的转租关系成立,无任何法律依据和事实基础。试想,现实经济生活中有多少出租方允许承租人以自己名义对外开具票据的呢?我方和酒店之间是联营的民事法律关系,有什么权利把商场转租给本诉原告,本诉原告以上说法无法令人信服。#p#副标题#e#
三、双方继续合作无法律上的依据,酒店商场经营权归属我方没有任何法律上的问题,双方不存在转租关系,而应该参照联营关系处理。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》等法律法规的规定,在合同纠纷中,主张合同关系成立并生效一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变更的事实负举证责任。我方有证据证明,我方和杭州某某大酒店之间存在合法有效的合同关系,我方对酒店商场拥有合法经营权。
如果对方认为该合同关系发生变更,我方已经将该酒店商场转租给给她,那对方应当对转租的事实负担举证责任。如果对方仅仅以合作协议的复印件为依据,主张我方已经将酒店商场转租给她,是违反了举证规则以及相关法律的规定的。从有效的证据来看,我方不存在转租的事实。
尤其需要说明的是,对方代理人一再把本诉原告和本诉被告之间的“合作协议”与本诉被告即反诉人和酒店签订的联营合同相比较,并提交一份签订日期为2007年7月20日合作一方是天山某某化工贸易有限公司的“合作协议”作出印证,对方以两份合作协议中都有保底条款为由就断然认定我方和酒店之间是租赁关系,对方和我方是转租关系。
我方认为对方和我方是否有正式的合作协议以及是否有保底条款没有有效的证据加以证明。退一步说,即使有保底条款,联营合同也并不会因此全部无效,联营关系更加不会就此变为租赁关系。根据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四部分的相关规定“保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则,损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益,因此应当认定无效”。
这里值得注意的是,根据该解答,无效部分只是保底条款本身无效,整个联营合同仍然有效。同时第五部分规定“不符合法律规定或合同约定的条件而中途退出联营的,退出方应当赔偿由此给联营体造成的实际经济损失。但如联营其他方对此有过错的,则应按联营各方的过错大小,各自承担相应的经济责任”。由此可以看出,无论条件如何,在法律上,我方均有权退出合作经营、解除双方之间的合作关系。
四、双方无继续合作的感情基础,事实上无法再继续合作下去。
对方代理人一方面认定双方之间存在转租关系,另外也拿其和离婚纠纷做比较强调双方再继续合作的必要和可能。可以看出,对方代理人对转租关系是否成立也信心不足。
我方认为,双方之间的矛盾非常深,没有再合作的感情基础,双方再继续合作事实上已不可能。吴某有要挟张某总经理以其平移合同为前提,才肯确定商场财务归属以及归还其5万元借款等情况。天津某某经贸有限公司张某总经理由此认定吴某没有诚信、无商业道德。双方互相争吵,甚至把酒店商场大门锁上,最后闹上法庭。以上事实表明,双方在感情上已经没有和好的可能,无法再继续合作下去。
对方以合同法第一百一十条规定要求我方实际履行,但我方认为这无事实和法律依据,同时也无助于事情的最终解决。该合作关系在事实上已经不能履行,如果要求履行只会导致矛盾继续升级,事态会越来越严重。果断地结束不确定的法律关系,可以消除不稳定因素,有利于营造和谐稳定的社会氛围。
五、事实上不存在有经过双方签字盖章确认的最终合同,反诉人(本诉被告)有权解除双方之间的合作关系。
此前,本诉原告向法院提交了两份内容有区别的合作协议并说都是真的,这只能说明本诉原告和我方根本没有形成最终有效的正式书面合作协议。从事实上看,双方在酒店商场的经营过程中,从前期准备、装修到经营中管理、监督,从酒店缴纳提成款到对外开具票据、承担责任等方面,双方的合作形式、期限都没有十分明确固定,都在磨合和完善中。
在没有形成最终的协议的情况下,在本诉原告有诸多违反商业道德和损害我方利益的情况下,在由于本诉原告销售货物漏登记行为造成合作经营商场的目标无法完成的情况下,我方依据合同法第九十三条和九十四条第四项等相关法律规定依法解除合同,无论从法律上还是从经营的效益上都是合理、合法的。
六、我方解除合作关系,过错责任在本诉原告(被反诉人)。
本诉原告存在销售货物不登记、少交提成款,严重损害我方利益的行为。从法院证据保全获得的无可辩驳的证据,经过我方对进货点货本(代表进货登记数量)、售货和保修单(代表售出货物数量)、法院证据保全清单(代表存货数量)的对比汇总得出结论,本诉原告存在严重的进货无入库记录,私自拿货物到上海、北京等地销售然后谋私利,销售货物遗漏登记等严重违反商业道德和损害我方利益的事实。
仅仅从酒店事后提供给我方的对帐单就可以看出,吴某将精品店货物销售后要求客户直接刷卡抵充其在酒店消费款就有两笔,分别是19173元和24500元。另外,从法院证据保全获得的证据资料中有一笔39000港元的收入没有登记上报,本诉原告至今没有合理的解释。还有张某以购物款13200抵吴某个人借款的销售收入也没有作为销售收入登记上报和缴纳提成,以及法院证据保全过程中刘某提出的吴某销售高尔夫球具手套隐瞒没有登记等等。
但这几笔收入就达近9万,差不多和其上报的销售收入总额相差无几,我们有理由相信吴某入库不登记、销售货物不开票等情况远比证据显示的要严重,这也是吴某为什么不肯退出合作关系的真正原因。
本诉原告存在对内拖欠我方及酒店应得的提成款,对外拖欠货物供应商的订金、货款、装修款、酒店消费款,和员工销售货物后私分货款等等损害我方名誉和利益的行为,让我方无法再和其继续合作下去。
另外,吴某也存在向我方天津某某经贸有限公司暂借5万元到期不还的情况。在2008年春节前后,张某从许美某处得知吴某以想和其合伙经营为由,收取许美某共计75万元,但后来得知吴某并没有准备和其合伙经营而被欺诈。以上情况表明,我方解除合作关系,是因为吴某对内对外存在严重违反商业道德和损害我方名誉和利益的事实,我方依法解除合作关系,合情、合理、合法,错在吴某,而非我方。
七、本诉原告(被反诉人)的行为给本诉被告(反诉人)造成巨大的经济损失,依法应当承担赔偿责任。
由于本诉原告(被反诉人)的种种违反商业道德和损害我方利益的行为,造成我方和酒店签订联营合同所定的年最低20万元的提成标准无法完成,我方每个月将因此损失16667元人民币。
就这一项,合计从2007年9月至2008年4月我方就损失13.33万元,吴某理当赔偿。根据双方初步达成的协议(尽管双方一直在通过短信等方式协商调整双方在经营中的各自应得月提成比例,但以下的提成比例在实际执行并且该标准对方在庭审过程中也承认,即名表、珠宝的每月销售金额总数的15%归天津某某所有;其他商品的每月销售额总数的30%归天津某某经贸有限公司所有),按照该标准,吴某拖欠2007年9月至2008年2月这段期间应当支付给反诉人的提成款合计为23914元。
另外,吴某在2007年12月5日,以酒店商场周转资金不足为由向我方借暂借款5万元,约定2008年1月10日前归还,但直到如今仍然没有归还,给我方造成利息损失计算至2008年4月16日止为873元人民币(即从2008年1月10日到2008年4月16日,按照银行贷款1年以下年贷款利息6.57%计算;计算公式:(50000×年利息6.57%)÷365天×延期付款天数)。以上损失共计达208087元,被反诉人依法应赔偿由于其过错行为造成反诉人的以上经济损失,请贵院依法给予支持。
综上所述,本诉原告(被反诉人)和本诉被告(反诉人)之间没有正式有效的最终合作协议,本诉被告(反诉人)依法从酒店处获得酒店商场的经营权应依法保护。双方存在合作关系,也都一定程度上参与了商场的开业准备、经营管理、监督以及对外负责等方面,但双方的合作形式不固定,合作期限不明确,且本诉原告存在严重违反商业道德和损害我方名誉和利益的行为,让我方对其诚信和履约能力存在很大的疑问。合作过程中双方矛盾越来越深,没有继续合作的事实基础、感情基础和法律依据。
所以,从法理上、情理上、事理上,本诉被告(反诉人)均有权解除双方之间的合作关系并追究对方给我方造成的经济损失。对此,吴某在发给张某的短信中已表示“法律上合同已失效”确认了双方解除了合作关系。现请求法官综合以上情况,确认我方解除合作关系的行为合法,并判令对方赔偿我方因此遭受的经济损失。
审判长、审判员:以上代理意见请采纳。谢谢!
此致
XX市上城区人民法院
代理人:XXXXX律师事务所
律师 XXX
2008年4月16日
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城市房屋拆迁,是指在城市规划区内国有土地上实施的房屋拆迁,当符合以上条件,并需要对被拆迁人补偿、安置的,适用中华人民共和国国务院令305号《城市房屋拆迁管理条例》进行。下面由读文网小编为你详细介绍拆迁违约纠纷的相关法律知识。
由于城市规划和专项建设工程的需要,对城市国有土地的使用权实行再分配,从而达到土地资源的合理配置,使土地利用效率最大化。这往往就需要拆除大量旧房,在原有土地上进行新的房地产开发建设。但是由于土地的地上附着物凝结了原用户的资金与劳动力,并且是原用户、住户赖以生存和生产的基本物质条件,因而在再建设过程中,拆迁工作的主持者必须对原用户、住户的损失给予适当补偿,并对其进行妥善的安置。
拆房、搬迁、还建等过程中产生了各种各样的法律关系。近十多年,各地制定了许多关于拆迁补偿和安置的地方性法规和规章。1991年3月国务院正式颁布了《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》), 标志着城市建设走上了依法拆迁的道路。
"城市的发展是一个不断进行再建设的过程,随着我国经济体制改革的顺利实施,社会主义市场经济的逐步建立,生产力得到空前的发展。为了城市的整体规划,有时也为了国家专项工程建设的需要,有必要对原有建筑房屋进行拆除、搬迁,达到整体的整齐划一或对日益紧张的国有土地资源的合理利用。"杨在明表示。
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抚养费是父母或其他对未成年人负有抚养义务的人,为未成年人承担的生活、教育等费用。下面由读文网小编为你详细介绍抚养费纠纷的相关法律知识。
《中华人民共和国婚姻法》
第三十七条 离婚后,一方抚养的子女,另一方应负担必要的生活费和教育费的一部或全部,负担费用的多少和期限的长短,由双方协议;协议不成时,由人民法院判决。
关于子女生活费和教育费的协议或判决,不妨碍子女在必要时向父母任何一方提出超过协议或判决原定数额的合理要求。
《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》
7、 子女抚育费的数额,可根据子女的实际需要、父母双方的负担能力和当地的实际生活水平确定。
有固定收入的,抚育费一般可按其月总收入的百分之二十至三十的比例给付。负担两个以上子女抚育费的,比例可适当提高,但一般不得超过月总收入的百分之五十。无固定收入的,抚育费的数额可依据当年总收入或同行业平均收入,参照上述比例确定。 有特殊情况的,可适当提高或降低上述比例。
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医疗损害责任是指患者在 医疗机构就医时,由于医疗机构及其 医务人员的过错,在诊疗护理活动中受到损害的,医疗机构应当承担侵权损害赔偿责任。下面由读文网小编为你详细介绍属于医疗损害纠纷的情形的相关法律知识。
一、误解性医疗纠纷
因患者及其家属对医学认知及专业知识局限,或医务人员的解释态度等导致他们认为该医疗后果并非政党后果,而发生的纠纷,此种情况下医务人员的医疗服务行为并无过失。
二、诊疗护理过程所致的医疗纠纷
这类纠纷是医患纠纷中最常见的一类。是由于患者在医疗机构接受诊疗和护理时出现不良后果而与医方为其产生的原因、性质、因果关系等问题的认识产生的分歧或争议。
三、因输血导致异常反应与感染纠纷
患者在输血治疗过程中,因对输血血液的血型、品质的检查存在的缺陷,或对患者输血后出现的反应和症状未给予及时的观察与处理,导致患者出现输血反应并发症的产生的医疗纠纷。
四、医用产品质量缺陷损害纠纷
因使用的医疗器械和医用卫生材料的质量不符合国家规定的标准致使求医人员健康受损产生的纠纷。
五、预防、保健、计划生育损害纠纷
因预防免疫、妇幼保健、计划生育技术服务机构在诊疗护理过程中出现过失,造成死亡、残废、组织器官功能障碍或其他非必要的损害而引起的纠纷。
六、医院内感染纠纷
患者在住院期间,因医院环境和医疗行为所引起的细菌、病毒等生物性感染。包括内源性感染和外源性感染两类。前者指来自患者机体内部,因长期受肿瘤等疾病影响使患者自身抵抗力下降引起的;后者由于非患者病体原因引起的。
七、医疗美容损害引起的纠纷
另外,医疗纠纷还包括因医疗服务合同中的先合同义务、附随义务、后合同义务,如先知、保密义务引起的其他纠纷。
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商事仲裁是指在国际间民事或商业交往中,特别是在对外贸易和海洋运输方面,当事人各方将他们之间发生的争端交由一名或数名仲裁员组成的仲裁庭解决,各方并同意按照仲裁庭作出的裁决予以执行的制度。你对商事仲裁有多少了解?下面由读文网小编为你详细介绍商事仲裁的相关法律知识。
1、机构仲裁
根据我国仲裁法的规定,当事人订立仲裁协议时,应当选定具体的仲裁委员会,对仲裁委员会没有约定或者约定不明确的,可以补充协议,达不成补充协议的,仲裁协议无效。这表明,在我国只能采取机构仲裁的方式,而不能进行临时仲裁。
2、对涉外仲裁进行特别规定
基于涉外仲裁自身的特点,仲裁法以专章对涉外仲裁的特定事项作出了有别于国内仲裁的特别规定。包括涉外仲裁机构的设立、仲裁员、采取保全措施的法院、涉外仲裁裁决的撤销、不予执行等。
3、仲裁和调解相结合
仲裁法明确规定,仲裁庭在作出裁决前,可以先行调解。当事人自愿调解的,仲裁庭应当调解。调解不成,仲裁庭应及时作出裁决。调解达成协议的,仲裁庭应当制作调解书或者根据协议的结果制作裁决书。调解书与裁决书具有同等法律效力。这表明仲裁程序和调解程序的有机结合是我国仲裁的显著特点。
看过“可以申请商事仲裁的纠纷案件有哪些”
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医患纠纷,指医方(医疗机构)与患方(患者或者患者近亲属)之间产生的纠纷。医患纠纷包括基于医疗过错争议产生的医疗纠纷,也包括与医疗过错无关的其他医患纠纷(如欠付医疗费的纠纷等等)。你对医患纠纷有多少了解?下面由读文网小编为你详细介绍医患纠纷的相关法律知识。
其中,医疗纠纷是指基于医疗行为在医方(医疗机构)与患方(患者或者患者近亲属)之间产生的医疗过错、侵权与赔偿纠纷。
医疗纠纷通常是由医疗过错引起的。医疗过错是指医务人员在诊疗护理等医疗活动中的过错。这些过错往往导致病人的不满意或造成对病人的伤害,从而引起医疗纠纷。
除了由于医疗过错引起的医疗纠纷外,有时,医方在医疗活动中并没有任何疏忽和失误,仅仅是由于患者单方面的不满意,也会引起纠纷。这类纠纷可以是因患者缺乏基本的医学知识,对正确的医疗处理、疾病的自然转归和难以避免的并发症以及医疗中的意外事故不理解而引起的,也可以是由于患者的毫无道理的责难 而引起的。亦有人称之为医疗侵权纠纷,即医疗服务的提供者与接受者之间对医疗行为及其后果是否侵权及侵权责任的争议。
医疗纠纷包括医疗事故纠纷和其他医疗纠纷。医疗事故纠纷指医患双方就具体医疗事件是否构成事故、应否赔偿、怎样赔偿产生的纠纷。
其他医疗纠纷包括经过医疗事故鉴定不属于医疗事故的医疗纠纷、不申请医疗事故鉴定的医疗纠纷、医学会不予鉴定的医疗纠纷。
看过“不属于医患纠纷的情形有哪些”
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由信用卡引起的纠纷案件,其中的应对方法是需要人们了解的。下面由读文网小编为你介绍信用卡纠纷案件的应对方法的详细内容。
1.Q:信用卡可以借钱,我的收入很低,因此申请信用卡对我帮助很大
A: 错,银行信用卡的目标客户是高端收入人群,从上面特点也可以看出信用卡的特点更多的是方便,而不是省钱。使用信用卡不仅要缴年费,一旦错过还款时间,罚息是很高的。
2.Q:信用卡有最低还款额度,因此我借了很多钱还不起的时候,只要还最低额度就够了
A: 错,还最低额度仅仅是银行不起诉你的底限,但是你需要支付利息,信用卡利息是按天计的,并且是利滚利,比普通贷款利息高。
要区分清楚分期付款和每月最低还款的区别。分期付款或商业贷款年利息就5%左右,特殊商品还会更低。而只还最低额度,折合年利息超过18%。
3.Q: 信用卡可以透支取现,所以碰到急事我可以取一些现金出来用,这对我非常方便
A: 正确。不过取现的利息也是按天计的,而且没有免息期,从取现金当天就开始计算利息了,利息也是按天计算的,和错过还款日的罚息一样高。不建议在信用卡里存一点小额资产,以备不时之需,因为信用卡里的资金是没有活期利息的,更致命的是,很多银行的信用卡,即使你卡内存有现金,取现还是要收取一笔手续费的。所以不如随身带一个银行储蓄卡,里面留一点小额现金就够了。大额现金消费的场所非常少,通常都是可以用信用卡刷卡消费的,而刷卡是有免息期的。
4.Q: 这个月我也不记得借了多少钱了,大体还个数字吧,就算没还够也只差很少了,利息也不会很多
A: 错,如果你在最后还款期没有全额还款,哪怕你只差一分钱,银行也是要追偿所有“免息期”的利息。例如,每个月5号是最后还款日,你在上个月6号借了10,000元,最后还款日你只还了9,990元,那么,下个最后还款日,你还要支付10,000元的一个月的利息——大概为150多元吧,还有欠的10元和一个月的后续利息——大概1角5分。
5.Q: 用信用卡循环借钱还钱,借新债还旧债,我就可以一直不还钱了
A: 错,首先,信用卡不能免息取现金,所以你要找到一个可以刷卡消费的场所配合你做假,这个难度很大。其次,你虽然每个月都借到钱了,实际上只有第一个月的钱是真正能用的。也就是银行给你的最大额度。第三,你最终总是要还钱的,这么做实际上只是在节省你第一个月借钱的利息。而这笔利息本来也不多。你每个月都为此忙活,不一定值得。而一旦你某一个月忘了操作,或操作失败而导致的罚息,就远远超过你节省的这笔利息了。
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英国脱欧的结果几乎是定了。有人肯定会问,英国脱欧后属于哪个洲?英国脱欧还属于欧洲吗?下面小编来为大家一一解答。
由于历史与地理原因,自19世纪晚期以来,英国一直奉行着对于欧洲大陆事务不干预的政策,被称为“光荣的孤立”。英国并非欧元区国家,虽然可以发行自己独立的货币,对其保持出口竞争力有利,也可以拥有自主的财政政策。但是,这也使得英国却很难真正的加入欧洲大陆的事务处理。尤其是今年欧债危机的关键时期,由于各种利益分歧明显,这一传统强国正在逐步丧失其在欧盟中的地位与参与权。英国对欧盟的猜忌和不信任一直存在,英国保守党内部也有欧洲怀疑派。不仅如此,他们还认为欧盟内部的政策对于欧盟有负面作用,未来一些政策趋势也可能损害到英国的利益。而欧债危机的蔓延,不仅使英国的疑欧之心快速发酵,也加快了脱欧脚步。与英国民众日益浓厚的疑欧、退欧情绪相对应,欧盟其他国家民众对英国的“不可靠”也日渐不满,认为英国作为欧盟的一员,在融入欧盟的过程中却表现消极,一直扮演着拖后腿的角色:它不仅否决欧元,不参加欧盟的危机救助方案,不为缓解危机出力,还反对一切金融监管政策,因此英国“出局”对欧盟的发展来说反而是好事,其他成员国在整合过程中受到的阻力会更小。双方的相互信任已经降到历史低点。而民调显示,英国保守党的支持度一蹶不振,卡梅伦的“脱欧公投”言论或有助于其重新获得部分流向支持脱欧的独立党的选票。卡梅伦亦希望以此作筹码与欧盟谈判,获得对英国更为有利的成员国条件,意图在欧盟内分得更大一杯羹。
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现在的人们或许不会花费大把时间去看电视,但是它仍然会在客厅占主导地位。以前只是随便地放在一个电视柜(电视柜装修效果图)上,而今人们会巧妙地把它融入到客厅这个空间中去。因此各种姿态的电视墙 (电视墙 装修效果图)应运而生。
Part 1:镶嵌式电视柜 充分利用客厅空间
镶嵌式电视墙,利用墙面率最高,收纳功能最足。
全貌展示:
编辑点评:整体墙面做成储物空间,电视安放其中。海量的储纳空间让家庭更干净整洁。柜门起到了整体划一的作用。黑白色调迎合了人们很现代(现代装修效果图)的生活方式——干脆,雷厉风行。
局部展示:
编辑点评:下方的柜门设计更美观,白色的柜门阻止了灰尘的到访,打扫起来轻松很多。柜子也做了多个不同大小的分区,为的是将物品分门别类地摆放。
编辑点评:格架的设计能轻松摆放书籍并且一目了然,不用再痛苦地翻找。高至房顶的设计也是近几年较常被人们采取的方式。
Part 2: 欧式文艺风格 高至屋顶的镶嵌式
编辑点评:乳白的色调增添了一抹温暖, 半明半藏的格架设计让我们能将物品更好的归类。
编辑点评:玻璃柜是摆放工艺品(工艺品装修效果图)的好地方,既满足了观赏的需求,同时也有保护作用。多层次的区隔可以展示更多的装饰品。
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在中大MBA校友举办的微圈中大—泛地产俱乐部成立仪式暨地产行业与人才发展趋势论坛上,广东省房地产行业协会会长蔡穗声强调,房地产业本质上是第三产业。下面由读文网小编为你分享房地产属于第三产业的相关内容,希望对大家有所帮助。
在2010年底锡恩与万科解除了十年千亿战略规划项目保密协议,从2011年6月开始锡恩第一次举办全国性的房地产总裁峰会,结识了众多优秀的企业老总,到今年已经是第十届了。锡恩董事长姜汝祥博士说:为什么在给万科做过战略后,6年没有服务于地产业?(万通除外),金地、世联老总曾经希望直接过来,跟锡恩开始做项目。但是我没有去,第一是处于保密期;第二08-09房地产火暴,我主张万科不要做第一。后来大家遭遇地产调控,我号召研究三四线房地产战略,因为一二线的房地产战略是错误的。作为战略专家、学者,房地产在中国的重要性是无可质疑的。我们的结论可能是一致的,但是出发点是不一样的。我是学者,作为万科千亿战略制定者,我可以告诉大家,房地产未来很长时间在中国都是非常重要的产业。规律不是由长官意志可以战胜,政府与经济规律作战,从来没有胜利过,永远是规律战胜了政府。
1、没有哪个产业能如此深地影响中国的社会、政治、经济
在2011年6月开总裁峰会,希望大家思考:第一不要用过去做一二线城市地产的方式来做,否则会导致政府定期抽风调控。地产是影响中国社会未来100年甚至更长的产业。没有哪个产业像房地产可以如此深地影响社会、政治和经济。社会第一位,政治第二位,经济第三位。
09年,作为战略专家,我就说,如果中国经济最后崩盘,中国4万亿是最后一击。
世界各国经济没有连续增长40年过。日本从60年代增长到80年代,疯狂购买了勒克非勒,松下买了凡高的向日葵。经济上不去,首相上去几天就下来。日本国民不得不得承受错误造成的结果。松下已连续亏损6年,日本公司全线亏损。政府与规律作战,从来没有胜利过.
中国的经济增长从80年,到2010年已经连续30年。可否继续增长?可以。人活到60岁时,身体在走下坡路。可以活得更长,必须承认身体在退化,自我革新——要注意不要熬夜,要规律生活,要尊重生命规律本身。
中国经济增长30年了,接下来应该往下走。这是规律,我们要尊重规律,自我革新。但是有意的自革命是很难的,所以上帝给人类一个礼物叫疾病,提醒我们你稍有不慎就要丧失生命。生命可以随时被摧毁。
经济危机上上帝的礼物,增长就一定有衰亡。当危机到来时,需要承认过去的成本模式已经过时,财富积累方式已不再适合。但是非常可悲的是,09年时中国经济有了天赐良机调整。错过了,我们第三产业比全球低10个百分点,说明人民没有享受到经济增长的好处。
我们可以好好调整,但是政府在灾难慌了,投入4万亿,加上当地政府的投入,天文数字,地产暴涨。致命一击。
09年之后,每家公司与全世界、与国家联系。4万亿对经济的影响,长期存在。
为什么地产如此深地影响社会、政治、经济?
我的导师费孝通最大贡献是研究得出结论:中国社会是以家为单位,家是中国的宗教,中国人是为儿子、孙子、孙子的孙子活着。全世界只有中国人能做到,父母一退休有一任务去服务孙子。在中国国不重要,家重要。
中国人把房子等于家,所以买的不是住,买的是家。家是宗教,是生命归属、源泉。这样一种需求,有哪个产业能比?没有别的产品能达到这个高度。甚至中国政府垮了都没关系,只要别把我家给毁了。孔了讲的是家,是家人的相亲相爱。所以每个中国人都要拥有一套房子。
家意味着什么?未来70年,二到三代人,在80-120平方米,生命会一分一秒地在这小空间里行走。如果房子空间结构设计错了,就会导致他们冲突。空间错了,人际关系变变了。孩子就会冲击的人际关系中长大,你是不是在影响中国社会100年?
我们走出门去,每一个邻里房子的设计就是不让人往来。外面是厚厚的围墙,有安全感。在龙湖围墙里面美景,围墙外是乞GAI。里面小孩感觉高人一点,外面是贱民。从小被灌输了精英主义、对贫民的歧视,这是中国社会希望的吗?
中国各个阶层用钢筯水泥围起来。北京大水小里对救援车都要收费,你不要怪他。没有哪个产业能如此深地影响中国的社会、政治、经济。你们从事的是一个特殊的产业!它影响的深度远远超过了你的想像。所以中国的富豪出在地产是很道理的,因为它太重要。就像制造业出富豪因为制造业重要,但是制造业远没有地产重要。
所以作为地产公司的老总,你也要承担不一样的责任。中国人把房子等于家,溢价致少40%。法国住房拥有率50%,英国、日本等55%,美国克林顿把房子当国家战略也只能达到67%,他们没有把房子当成家,所以不会毕生的力量投入到房子。
把房子当成家,对房价就不敏感。张五常说是泡沫钢做的。但是你敢利用这个赚钱而不回报,你就会受到市场的惩罚。你说是政府干的,那是你不懂行业的属性。产业仍然是巨大的未来。但量不仅政府不能按过去那样走,你也不能。
我想让你知道,万科在02-03年与你们遇到同样的问题时,王石是怎么思考的。10多年前我只有20多人,且王石眼界很高,但是来找我们这个刚创业的公司,为什么?而且一服务就是三年。破100亿时,又让我们做了从百亿到千亿的经济人打造。
我们不从房子上谈地产,而是从战略上、从世界经济来谈地产。万石说,我不要求所有人都能接受你,但是我们相信他们会接受你。全国高层视频会议,讲了10分钟,“你知道什么叫房子吗?”讲完,我做了房地产20年到今天我才知道我干的是什么产业。我们不懂房地产人,恰恰比你更懂什么是房子。我们研究的是规律和人性,而不是产品,产品是规律和人性的体现。
所以我们的主题是:房地产公司战略DNA,从项目赚钱到战略赚钱。
2、跳出项目看地产
老总吃饭就谈项目,以为赚钱的就是项目。老总必须跳出项目看企业。雅格尔做地产是赚钱,不是战略。你不懂得赚钱的规律,迟早会吐回去。我希望有更多的企业家来学习这套道理。我不希望你关门做企业,不要赚了点钱就狂妄。中国唐宋GDP占全世界的60-70%,我们有钱过。但又怎么样?鸦片战争照样把你打败。不懂尊重规律,不懂学习。全球老大就叫中,最后你发现你不是“中”国。如果你不懂这些,你就是个暴发户而已。我是读书人,老师教我“要先天下之忧”。但是作为读书人我不能说假话。如果没有知识分子不敢对权贵和富豪批评,这个社会还有什么希望。内心是对规律的敬畏。
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中国房地产本质是什么样的产业?下面由读文网小编为你分享房地产属于什么产业的相关内容,希望对大家有所帮助。
在2010年底锡恩与万科解除了十年千亿战略规划项目保密协议,从2011年6月开始锡恩第一次举办全国性的房地产总裁峰会,结识了众多优秀的企业老总,到今年已经是第十届了。锡恩董事长姜汝祥博士说:为什么在给万科做过战略后,6年没有服务于地产业?(万通除外),金地、世联老总曾经希望直接过来,跟锡恩开始做项目。但是我没有去,第一是处于保密期;第二08-09房地产火暴,我主张万科不要做第一。后来大家遭遇地产调控,我号召研究三四线房地产战略,因为一二线的房地产战略是错误的。作为战略专家、学者,房地产在中国的重要性是无可质疑的。我们的结论可能是一致的,但是出发点是不一样的。我是学者,作为万科千亿战略制定者,我可以告诉大家,房地产未来很长时间在中国都是非常重要的产业。规律不是由长官意志可以战胜,政府与经济规律作战,从来没有胜利过,永远是规律战胜了政府。
1、没有哪个产业能如此深地影响中国的社会、政治、经济
在2011年6月开总裁峰会,希望大家思考:第一不要用过去做一二线城市地产的方式来做,否则会导致政府定期抽风调控。地产是影响中国社会未来100年甚至更长的产业。没有哪个产业像房地产可以如此深地影响社会、政治和经济。社会第一位,政治第二位,经济第三位。
09年,作为战略专家,我就说,如果中国经济最后崩盘,中国4万亿是最后一击。
世界各国经济没有连续增长40年过。日本从60年代增长到80年代,疯狂购买了勒克非勒,松下买了凡高的向日葵。经济上不去,首相上去几天就下来。日本国民不得不得承受错误造成的结果。松下已连续亏损6年,日本公司全线亏损。政府与规律作战,从来没有胜利过.
中国的经济增长从80年,到2010年已经连续30年。可否继续增长?可以。人活到60岁时,身体在走下坡路。可以活得更长,必须承认身体在退化,自我革新——要注意不要熬夜,要规律生活,要尊重生命规律本身。
中国经济增长30年了,接下来应该往下走。这是规律,我们要尊重规律,自我革新。但是有意的自革命是很难的,所以上帝给人类一个礼物叫疾病,提醒我们你稍有不慎就要丧失生命。生命可以随时被摧毁。
经济危机上上帝的礼物,增长就一定有衰亡。当危机到来时,需要承认过去的成本模式已经过时,财富积累方式已不再适合。但是非常可悲的是,09年时中国经济有了天赐良机调整。错过了,我们第三产业比全球低10个百分点,说明人民没有享受到经济增长的好处。
我们可以好好调整,但是政府在灾难慌了,投入4万亿,加上当地政府的投入,天文数字,地产暴涨。致命一击。
09年之后,每家公司与全世界、与国家联系。4万亿对经济的影响,长期存在。
为什么地产如此深地影响社会、政治、经济?
我的导师费孝通最大贡献是研究得出结论:中国社会是以家为单位,家是中国的宗教,中国人是为儿子、孙子、孙子的孙子活着。全世界只有中国人能做到,父母一退休有一任务去服务孙子。在中国国不重要,家重要。
中国人把房子等于家,所以买的不是住,买的是家。家是宗教,是生命归属、源泉。这样一种需求,有哪个产业能比?没有别的产品能达到这个高度。甚至中国政府垮了都没关系,只要别把我家给毁了。孔了讲的是家,是家人的相亲相爱。所以每个中国人都要拥有一套房子。
家意味着什么?未来70年,二到三代人,在80-120平方米,生命会一分一秒地在这小空间里行走。如果房子空间结构设计错了,就会导致他们冲突。空间错了,人际关系变变了。孩子就会冲击的人际关系中长大,你是不是在影响中国社会100年?
我们走出门去,每一个邻里房子的设计就是不让人往来。外面是厚厚的围墙,有安全感。在龙湖围墙里面美景,围墙外是乞GAI。里面小孩感觉高人一点,外面是贱民。从小被灌输了精英主义、对贫民的歧视,这是中国社会希望的吗?
中国各个阶层用钢筯水泥围起来。北京大水小里对救援车都要收费,你不要怪他。没有哪个产业能如此深地影响中国的社会、政治、经济。你们从事的是一个特殊的产业!它影响的深度远远超过了你的想像。所以中国的富豪出在地产是很道理的,因为它太重要。就像制造业出富豪因为制造业重要,但是制造业远没有地产重要。
所以作为地产公司的老总,你也要承担不一样的责任。中国人把房子等于家,溢价致少40%。法国住房拥有率50%,英国、日本等55%,美国克林顿把房子当国家战略也只能达到67%,他们没有把房子当成家,所以不会毕生的力量投入到房子。
把房子当成家,对房价就不敏感。张五常说是泡沫钢做的。但是你敢利用这个赚钱而不回报,你就会受到市场的惩罚。你说是政府干的,那是你不懂行业的属性。产业仍然是巨大的未来。但量不仅政府不能按过去那样走,你也不能。
我想让你知道,万科在02-03年与你们遇到同样的问题时,王石是怎么思考的。10多年前我只有20多人,且王石眼界很高,但是来找我们这个刚创业的公司,为什么?而且一服务就是三年。破100亿时,又让我们做了从百亿到千亿的经济人打造。
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所以我们的主题是:房地产公司战略DNA,从项目赚钱到战略赚钱。
2、跳出项目看地产
老总吃饭就谈项目,以为赚钱的就是项目。老总必须跳出项目看企业。雅格尔做地产是赚钱,不是战略。你不懂得赚钱的规律,迟早会吐回去。我希望有更多的企业家来学习这套道理。我不希望你关门做企业,不要赚了点钱就狂妄。中国唐宋GDP占全世界的60-70%,我们有钱过。但又怎么样?鸦片战争照样把你打败。不懂尊重规律,不懂学习。全球老大就叫中,最后你发现你不是“中”国。如果你不懂这些,你就是个暴发户而已。我是读书人,老师教我“要先天下之忧”。但是作为读书人我不能说假话。如果没有知识分子不敢对权贵和富豪批评,这个社会还有什么希望。内心是对规律的敬畏。
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