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今天有读文网小编为你整理房地产成本管理资料汇编的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、集团成本管理办法
★1、目的
①提高目标成本及预算的严肃性
②加强项目成本过程可控、透明
③明确成本管理责任
④控制成本风险,提升集团成本竞争力
⑤构建行业内领先的成本管理体系
★2、适用范围
本办法适用于全集团各地区地产公司的项目成本管理.
★3、成本管理责任界定
①项目成本经理:开发成本的直接责任人;营销费用统计,预警责任人;负责项目目标成本编制、动态成本月度回顾。
②项目营销经理:项目营销费用的直接责任人
③项目财务经理:负责分摊进入项目的“部门费用”;负责牵头编制项目预算;负责项目收益分析及跟踪。
部门费项包括:项目营销费用中的人工成本及行政办公费、管理费用、财务费用税。
④项目总监:全项目成本的责任人,牵头编制全项目合约规划;检查、督促项目目标成本制定、动态成本月度回顾。
★4、成本管理原理及主要概念
☆4.1、成本管理原理
在项目开发的关键环节设定目标成本,过程中系统实时自动统计动态成本。
通过对目标成本与动态成本的比较,检查,发现和解决问题,从而达到管控项目成本的目的。
☆4.2、“动态成本”概念
动态成本=合同签约金额+已确认合同变更金额+已签合同的预估变更金额+库存材料结转+带发生合约规划金额
☆4.3、“已确认合同变更”的概念
指已签合同发生合同金额变更,包括以下4种情况:
☞1)经与相关方确认金额、且签字盖章完善的经济签证、设计变更及技术洽谈。
☞2)经与相关方确认的施工图预算调整。
☞3)经与相关方确认的工程量调整、材料价格调整。
☞4)进我房确认增加费用的实施方案。
若需另签补充协议,则视为新合同,不视为变更合同。
☆4.4、“已签合同预估的变更”的概念
指对方已提出变更,但我方尚未完全确认变更及变更金额,或对未提出、我方预计要发生的合同金额增加。包括:
☞1)未与分供方确认的经济签证、设计变更及技术洽商。
☞2)预估的预算调整
☞3)预计发生的材料涨价、工程量变化等。
★5、目标成本编制及审批管理
1】
目标成本的版本:土地版、启动版、基准版(放案板)、执行调整版
其中:
①基准版(放案板)是评价、比对的基准。取得方案审查意见书后10天内提交上线。
②执行调整版是依据实际情况对基准版的修正。
③为保证目标成本的严肃性、合理性,在成本系统中提交目标成本时至少应提交以下内容(详见《目标成本预算(总结)模板》):
Ø 项目技术经济指标
Ø 产品建造标准
Ø 含量指标(如含钢量、窗地比等)
Ø 在公司内部找一个标杆项目,便于成本参照对比。
土地版目标成本(土地投资论证阶段):
①根据发展部提供的土地信息,由地区公司总经理主持,地区公司PMO成员参加,确定拟取得地块的项目定位(含拟售价格及项目成本设定等)
②根据地块项目定位,公司研发部门负责完成(项目预案)公司发展部法则提供土地信息及周边市政配套情况;
③根据项目定位,(项目预案)、土地信息和周边市政配套情况,由公司造价采购部负责人(或其指定人员)负责完成土地投资论证阶段。
《目标成本(土地版)》:
☞《目标成本(土地版)》按照集团统一指导模板的要求完成;
☞《目标成本(土地版)》是土地投资论证资料的一部分,需和其他资料一起报投委会委员审核;
☞如土地中标,《目标成本(土地版)》由项目经理(或造价采购部指定人员)于取得土地中标通知书后3个工作日内,提交到成本系统中,若未取得土地,由地区公司造价采购部存档。
☞审批流程:
2】
★6、成本系统控制
为保证项目成本在可控范围内,通过成本系统对项目成本总额及二级费项的动态成本分别进行控制。
若动态成本相对目标成本超出一值,系统自动预警或项目停止付款及签合同。
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房地产开发成本核算办法,下面由读文网小编为你分享房地产开发成本核算的相关内容,希望对大家有所帮助。
开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是:
1、归集开发产品费用
由于开发规模的不同,房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个问题比较容易解决,可以将全部开发量作为成本归集对象,设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下,成本核算不能过细(台以单幢为单位),因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋,这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。相反,成本核算也不能简单地以小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其成本结算和管理上的作用。本文以为:应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据,对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块,便于费用的归集和成本结算,充分发挥成本核算的作用。
(1)在项目开发中发生的各项直接开发费用,直接计入各成本核算对象,即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户。
(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用,可先归集在“开发间接费”账户,即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户。
(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费,按一定的方法分配计入各开发成本核算对象,即借记“开发成本”总分类账户和明细账户,贷记“开发间接费”账户。
通过上述程序,将应计人各成本核算对象的开发费用,归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。
2、正确划分成本项目
客观地反映产品成本的结构,便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定,“开发成本”作为一级成本核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目,并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多,对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用,应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。
为核算开发企业的开发成本,企业可根据其本身经营开发的业务要求,设置下列账户:
(1)“4301开发成本”账户。
本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用,贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类,如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户,并在二级明细账户下,按成本核算对象进行明细核算。
(2)“4302开发间接费”账户。
本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户。
按现行的房地产开发企业会计制度规定,间接费用应作为期间费用,直接计入当期损益,本文认为,这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则。该原则要求:企业的各项收入和与其相关联的成本、费用,应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用,这些费用的特点是数额较大、受益对象明确,如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。
3、计算并结转已完开发产品实际成本
计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户,即借记“开发产品”账户,贷记“开发成本”账户。
4、按已完开发产品的实际功能和去向,将开发产品实际成本结转进入有关账户。
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销售成本是指已销售产品的生产成本或已提供劳务的劳务成本以及其他销售的业务成本。而销售成本有什么核算方法吗?下面读文网小编就和大家分享销售成本核算方法,希望对大家有帮助!
商品销售成本的结转
商品销售成本的结转,有随销售随结转和定期结转两种做法。随销售随结转即在商品销售的同时结转成本,定期结转一般在月终一次结转成本。
商品销售成本结转的方式有分散结转和集中结转两种。
分散结转方式是按照库存商品明细账户逐一计算商品销售成本,逐笔登记结转的方式。这种方式计算工作量较大,但能提供每个品种的商品销售成本详细资料。
集中结转方式是按照库存商品明细账户的期末结存数量乘以进货单价,计算出期末结存金额,然后按大类汇总,在商品类目账上倒算出商品销售成本,并进行集中结转,不再逐笔计算和结转每个品种的商品销售成本的方式。这种方式工作简化,但不能提供每一种商品的销售成本。
此外,对非商品销售的发出商品的计算和结转,包括加工商品发出、商品短缺等,采用随发生随结转的方式。对其计算的单价确定有两种方法:一是采用逐日结转商品销售成本的,按商品明细账的当日结存商品的单价计算;二是采用定期结转商品销售成本的,按期初结存商品的单价计算。
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成本控制是一门花钱的艺术,而不是节约的艺术。关键是如何将每一分钱花得恰到好处,将企业的每一种资源用到最需要它的地方。下面我们具体了解下人工成本控制方法。
人工成本的控制要通过人工成本指标的分析,建立企业人工成本分析的控制体系,即从人工成本的增长状态进行弹性控制,从人工成本的水平状态进行比率控制;同时加强企业人工成本控制的对策,寻求企业人工成本控制有效途径,以保证企业利润和职工收入实现“双赢”。
(一)、人工成本范围及指标体系
1、人工成本概念及范围 人工成本是指企业在一定时期内,在生产、经营和提供劳务活动中因使用劳动力而支付的所有直接费用和间接费用的总和。 按我国劳动部颁发的(1997)261号文件规定,人工成本范围包括:职工工资总额、社会保险费用、职工福利费用、职工教育经费、劳动保护费用、职工住房费用和其他人工成本支出。其中,职工工资总额是人工成本的主要组成部分。
2、人工成本的指标体系 常用的人工成本分析指标有三类:人工成本总量指标、人工成本结构指标、比率型指标。 人工成本总量指标反映的是企业人工成本的总量水平。人工成本结构指标是指人工成本各组成项目占人工成本总额的比例,它可反映人工成本投入构成的情况与合理性。人工成本分析比率型指标是进行企业人工成本分析控制常用的指标,是一组能够将人工成本与经济效益联系起来的相对数。
(二)、企业人工成本的控制体系
1、人工成本弹性控制思路 企业人工成本的弹性控制体系是考察人工成本的增长状态,即从动态的角度通过对人均人工成本变动幅度分别与人均增加值、人均销售收入、人均总成本变动幅度的比值——即弹性的控制,把人工成本水平的提高控制在经济效益和投入产出水平所能允许的范围之内。
2、人工成本水平状态控制思路 企业人工成本的比率控制体系是从水平状态考察人工成本,即从分配水平的角度控制人工成本,旨在使企业在分配方面更好地兼顾个人、企业、国家三者的利益关系,保证企业的持续、稳定发展。人工成本的水平状态主要是从人工成本的比率指标来考察的,以行业平均的劳动分配率、人事费用率、人工成本占总成本比重这三个比率指标为参照,衡量企业与行业对应比率指标的偏差程度。显然,企业的这三项比率指标应当低于行业平均水平,且这三项比率指标都不能为负值,所以,计算出的综合偏差率应大于0且小于等于1,符合这一条件的企业是人工成本比率控制较好的企业。反之则认为该企业在人工成本的比率方面失控了。
(三)、企业人工成本管理的对策
1、提高对加强人工成本管理的认识
人工成本管理仍然是企业管理中的一个薄弱环节。提高对加强人工成本管理的认识问题,首先是从战略上,认识到它是关系企业多方位市场竞争中生死存亡的重要战略因素;其次是从分配的角度,认识到它是正确处理企业、职工二者利益的重要经济杠杆,它是调节劳动者这个利益主体的经济行为,从而调节劳动力资源的配置,形成企业的激励和动力机制的经济因素;第三是从管理上,认识到它是关系人才资源开发,关系企业经济效益的提高,关系到对活劳动消耗进行监督、投放的重要工作。
2、精减人员、合理定岗定编,控制劳动力的投入 精减人员、合理定岗定编是加强用人管理的基础,也是节约活劳动、降低人工成本的基础工作。若企业冗员太多,必然造成人工成本投入不合理和人工成本的无效益增长,职工收入水平反而难以提高。
3、加强人工成本的比率控制
目前在比率控制方面存在着在低水平的基础上收入过分向个人倾斜的问题。例如,有的企业劳动分配率、人事费用率和人工成本占总成本比重都高于行业平均水平,主要在于企业所创造的增加值中绝大部分用在了人工费用,而用于扩大再生产的积累所剩无几,明显存在收入过分向该企业职工倾斜的问题。 加强比率控制的措施主要表现在:(1)控制标准的细化,细化到行业内各种不同类型企业,建立行业内各种类型企业的人工成本分析与控制体系,即以各类型企业平均的劳动分配率、人事费用率、人工成本占总成本比重这三个比率指标为参照,来考察其所属企业与之对应比率指标的偏差率,从水平状态考察企业人工成本的比率控制情况;(2)加强宏观调控,在政策上对比率控制采取相应的措施。对于比率控制较好的企业,在保持人工成本合理比例的基础上,允许适度地提高工资总额,在增加职工收入、调动劳动者积极性的同时,保证利润目标的实现,提高企业的经济效益。这样,使企业人工成本的比率指标始终保持在有竞争力的水平之上,既有利于人力资源的开发、利用,又能形成良性的经营循环。对于比率失控的企业,必须使其将过高的人工成本比率指标降下来,调整好人工成本与增加值、销售收入、总成本的比例关系。加加强对工资总额的控制,建立工资的控制体系,将人工成本控制指标纳入对经营者目标责任制的考核内容,对人工成本双向失控的企业要追究企业领导人的责任等等。
4、加强人工成本的弹性控制 加强弹性控制,保持人均人工成本增长低于人均增加值及人均销售收入的增长幅度,使人工成本与产出效益保持合理比例,这是人工成本控制的核心问题,也是人工成本控制的最关键的预警线。人工成本是一种消耗要素,这种消耗的必要性必然是它为企业带来产出的大小,从企业资本经营的角度考察,人工成本决策的首要依据是经济效益的高低,人工成本支出的阂限值必然是收益>成本。 为加强人工成本的弹性控制,在措施上可从以下四方面着手:
(1)、建立企业人工成本弹性分析与控制体系,总结经验与教训,不断提高人工成本管理水平。弹性控制有效的企业要总结经验,在继续巩固已有成效的基础上,通过人??。弹性控制好的企业,说明其对人工成本的投入带来了相应的产出效益,是增收增效的人工成本,既提高了职工收入,调动了劳动者的积极性,又使企业的整体经济效益有了提高,有利于企业的生存和发展。人工成本弹性失控的企业要进行因素分析,寻找失控的具体原因进行改进。有的企业在人均人工成本增长的同时,人均增加值、人均销售收入、人均总成本也有所增长,但增长幅度却低于人均人工成本的增长幅度。说明在对人工成本投入的过程中,并未带来经济效益的同步增长,也就是人工成本的相对投入量过高,这就需要企业在今后的生产经营过程中,结合人工成本的弹性控制体系,采取相应措施,进一步减少无效的人工成本消耗,以利于企业的生存和发展。
(2)、从生产经营上找途径,增加产出,即增加值与销售收入的增长。例如开拓市场,扩大销售额,扩大高增加值产品的生产;加大科技投入,调整产品结构,采取有利的产品组合战略,增加产品中的科技含量等。
(3)、加速转变经济增长方式,加强集约型经营,不断提高生产技术水平,提高劳动生产率,降低单位产品的人工消耗,降低产品的物耗成本,降低总成本,在少增加投入或不增加投入的基础上提高企业产销总量,增加利润总额。
(4)、严格限制、减少无效消耗人工成本支出,减少冗员、堵塞漏洞,最大限度降低人力资源的无效损耗。
5、发挥工资激励作用,规范人工成本结构 在人工成本结构中,工资是最有激励作用的因素,也是构成人工成本的主要部分。可见,工资总额水平的控制以及各类人员工资水平合理拉开档次,充分体现按劳分配、效率优先的原则,是当前人工成本控制的关键性环节。
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降低养鳖饲料成本的话,就可以为养殖户带来更多的收益,那么,怎样降低养鳖饲料成本?下面就由读文网小编告诉大家怎样降低养鳖饲料成本吧!
鳖由于鳖是 卵生动物,卵在无亲体保护条件下孵化,孵化期长。因此尽管鳖的繁殖力强,但是天然环境中,由 于受到多种敌害,病菌侵袭不良气候的影响,其孵化年、成活率较低。采用人工繁殖,可大大提高孵化率,缩短孵化期,为人工鳖提供充足的种苗。
(一)繁殖习性:水温20℃以上时,开始发情产卵,每年的4~8月为产卵季节,盛产期温度为28~34℃,产卵常在深夜进行。产卵时雌鳖爬上岸,寻找隐蔽无积水,地势高的沙泥场地,挖穴产卵。产卵后扒盖穴后离去。每只雌鳖每年一般可产卵3~4批,每批产卵10个左右。
(二)亲鳖的选择:几达到 性成熟年龄,可用来繁殖的雌雄个体为亲鳖。亲鳖的年龄和体重也是要考虑的,鳖的性成熟年龄4~5龄,个体500克左右,刚成熟的鳖个体少、怀卵量少、产出的鳖大小不匀。故选留的亲鳖体重为1公斤,年龄4~7龄较好。从外形看。应选择体质健壮,无病无伤,体表光滑,个体肥大,行动敏捷的个体。选留亲鳖,还必须准确判断,使雌雄比例适当。可以根据外部特征加以鉴别,雌雄比例一般以4:1为好。用来吃的话很有营养 不过建议大家不要杀生。
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我们一直有个走出国门的梦想,领略一下不同的自然风光,感受一下异国的风土人情,可不是手续复杂,就是费用太高。外语老师没什么了不起的,我们儿子的妈妈的母语就是这个,外语老师讲课时都要小心点,课后免不了还要反过来向我们儿子请教。
人家比咱看得开,真到了那一步,也不会为此又哭又闹要死要活的。可能没等我们从婚变中调整过来,人家那边的新房已经布置好了。
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中标是指投标人被招标人按照法定流程确定为招标项目合同签订对象,一般情况下,投标人中标的,应当收到招标人发出的中标通知书。对于低于成本价的中标,人们都好奇有何法律风险。下面由读文网小编为你详细介绍低于成本价中标的风险相关法律知识。
中标通知书
中标通知书实质上就是招标人对其选中的投标人的承诺,是招标人同意某投标人的要约的意思表示。但是招标投标法对于中标通知书的规定,有两点不同于合同法关于承诺的规定。
一是合同法规定承诺通知到达要约人时发生法律效力,而中标通知书只要发出后即发生法律效力。在中标通知书发出以后,如果招标人改变中标结果,或者中标人放弃中标项目,应当承担法律责任。
二是合同法规定承诺生效时合同成立,而中标通知书发出后,承诺虽然发生法律效力,但在书面合同订立之前,合同尚未成立。招标投标法这种特殊的规定,是为了适应招标投标的特殊情况,更加有利于招标人对投标人的约束,保护招标人的权利。
中标通知书发出后,如果招标人改变中标结果或者中标人放弃中标项目,应当依法承担法律责任。这种法律责任是指缔约过失责任。由于招标人或者投标人的上述行为在订立合同时违背诚实信用原则,给对方造成损失,应当承担赔偿责任。订立招标合同
招标合同,是指招标人和中标人依照招标文件和投标文件订立的确定招标人和中标人之间的权利和义务关系的书面协议。根据招标投标法第46条的规定,合同订立的时间,是自中标通知书发出之日起30日内。招标合同的形式,必须采用书面形式。招标合同的内容,应该是对招标文件和投标文件中所载内容的肯定。招标人和投标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
保证金
履约保证金是指招标人要求投标人在接到中标通知书后提交的保证履行合同各项义务的担保。一旦中标人不履行合同义务,该项担保用于赔偿招标人因此所受的损失。招标投标法规定,招标文件要求中标人提交履约保证金的,中标人应当提交。
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中标是指投标人被招标人按照法定流程确定为招标项目合同签订对象,一般情况下,投标人中标的,应当收到招标人发出的中标通知书。下面由读文网小编为你介绍中标的相关法律知识。
我国《招标投标法》第33条规定:“投标人不得以低于成本的报价竞标,也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假,骗取中标。”该规定并未明确将低于成本价竞标的情况列入中标无效的范畴,但业内主流意见认为低于成本价中标的合同其价格条款无效。
理由为:最高人民法院《关于审理建设工程施工同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条明确规定:“建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的”,建设工程施工合同无效。《招标投标法》对所谓“中标无效”规定有六种法定情形,其中之一为“投标人以他人名义投标或者以其方式弄虚作假,骗取中标的,中标无效”。根据上述第33条的规定,以低于成本的报价竞标属于骗取中标的行为。所以低于成本价中标的合同,违反了我国《招标投标法》的强制性规定,应属无效。必须注意的是,这里的合同无效是指该合同价格条款无效,不影响合同其他部分的效力。
部分地方法院对该问题也作了规定,如江苏省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》第三条明确规定中标合同约定的工程价款低于成本价,当事人要求确认建设工程施工合同无效的,人民法院应予支持。
但本律师认为,仔细分析《招标投标法》第33条的规定,及结合第54条的表述,不能得出低于成本竞标属于骗取中标行为的必然结论。从第33条的文字来看,前段“投标人不得以低于成本的报价竞标”的表述与后段的表述是并列关系,该行为并不包含在“骗取中标”的行为之中,且第54条关于骗取中标的责任中也没有列示以低于成本竞标的行为。因此,本律师认为,只有在以低于成本竞标的同时实施了声称其投标报价不低于企业个别成本的欺骗行为,才构成骗取中标的行为,单纯地以低于成本竞标,其行为虽然违法但并不一定致使合同无效。
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债务成本(Cost of Debt)是指企业举债(包括金融机构贷款和发行企业债券)筹资而付出的代价。 在企业不纳所得税的情况下,它就是付给债权人的利息率;在企业缴纳所得税的情况下,它等于利息率乘以(1-税率)。下面由读文网小编为你介绍相关法律知识。
债务成本的形成有两方面因素,一方面是由于企业债务过重,经营效益又不好,当处于财务拮据状态时,将产生财务拮据成本;另一方面是为使企业为股东谋利,达到企业价值最大化需要花费代理费用。代理费用使企业经营灵活性减少,效率降低以及监督费用增加而构成代理成本。
财务拮据成本和代理成本的增大,都会抵消因负债税收屏蔽作用而增加的企业价值。因此,在筹资的税收筹划过程中,税收成本的降低与控制企业的财务风险和经营风险必须紧密结合在一起,不能盲目追求长期负债的高比例,而应在降低税收成本与减少财务风险之间寻求企业的最优负债量,从而在保证安全的前提下最大限度地降低税收成本。由此可以得出:
1.负债筹资是成本最低的筹资方式。在企业的各项资金来源中,由于债务资金的利息在企业所得税前支付,而且,债权人比投资者承担的风险相对较小,要求的报酬率较低,因此,债务资金的成本通常是最低的。由于可以降低企业所得税负担,因而负债筹资可降低综合资本成本,增加企业收益。
2.成本最低的筹资方式,未必是最佳筹资方式。由于财务拮据成本和代理成本的作用和影响,过度负债会抵消减税增加的收益。因为,随着负债比重的增加,企业利息费用在增加,企业丧失偿债能力的可能性在加大,企业的财务风险在加大。这时,无论是企业投资者还是债权人都会要求获得相应的补偿,即要求提高资金报酬率,从而使企业综合资本成本大大提高。
3.最优资本结构是一种客观存在。负债筹资的资本成本虽然低于其它筹资方式,但不能用单项资本成本的高低作为衡量的标准,只有当企业总资本成本最低时的负债水平才是较为合理的。因此,资本结构在客观上存在最优组合。
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债务成本(Cost of Debt)是指企业举债(包括金融机构贷款和发行企业债券)筹资而付出的代价。 在企业不纳所得税的情况下,它就是付给债权人的利息率;在企业缴纳所得税的情况下,它等于利息率乘以(1-税率)。下面由读文网小编为你详细介绍债务成本的相关法律知识。
1.到期收益率法
如果公司目前有上市的长期债券,则可以使用到期收益率法计算债务的税前成本。
根据债券估价的公式,到期收益率是使下式成立的Kd:
P0=∑(利息/(1+Kd))+本金/(1+Kd)
式中:P0 ——债券的市价;Kd——到期收益率即税前债务成本;n——债务的期限,通常以年表示。
2.可比公司法
如果需要计算债务成本的公司,没有上市债券,就需要找一个可交易债券的可比公司作为参照物。计算可比公司长期债券的到期收益率,作为本公司的长期债务成本。
可比公司应当与目标公司处于同一行业,具有类似的商业模式。最好两者的规模、负债比率和财务状况也比较类似。
3.风险调整法
如果本公司没有上市的债券,而且找不到合适的可比公司,那么就需要使用风险调整法估计债务成本。按照这种方法,债务成本通过同期限政府债券的市场收益率与企业的信用风险补偿相加求得:
税前债务成本=政府债券的市场回报率+企业的信用风险补偿率
4.财务比率法
如果目标公司没有上市的长期债券,也找不到合适的可比公司,并且没有信用评级资料,那么可以使用财务比率法估计债务成本。
按照该方法,需要知道目标公司的关键财务比率,根据这些比率可以大体上判断该公司的信用级别,有了信用级别就可以使用风险调整法确定其债务成本。
5.税后债务成本
由于利息可从应税收入中扣除,因此,负债的税后成本是税率的函数。利息的抵税作用使得负债的税后成本低于税前成本。
税后债务成本=税前债务成本*(1-所得税税率)
由于所得税的作用,债权人要求的收益率不等于公司的税后债务成本。因此利息可以免税,政府实际上支付了部分债务成本,所以公司的债务成本小于债权人要求的收益率。
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大家都知道中国股市是采用T+1方式进行炒股的,但是往往还是会有很多用T+0的方式寻求降低股票成本。那么,怎么做T+0降低股票成本呢?读文网小编告诉您。
股票T+0有顺向和逆向操作技法,这两种技法的操作方法如下:
“T+0”操作技巧根据操作的方向,可以分为顺向的“T+0”操作和逆向的“T+0”操作两种;根据获利还是被套时期实施“T+0”操作的可以分为解套型“T+0”操作和追加利润型“T+0”操作。
股票T+0操作一、
1、当投资者持有一定数量被套股票后,某天该股严重超跌或低开,可以乘这个机会,买入同等数量同一股票,待其涨升到一定高度之后,将原来被套的同一品种的股票全部卖出,从而在一个交易日内实现低买高卖,来获取差价利润。
2、当投资者持有一定数量被套股票后,即使没有严重超跌或低开,可以当该股在盘中表现出现明显上升趋势时,可以乘这个机会,买入同等数量同一股票,待其涨升到一定高度之后,将原来被套的同一品种的股票全部卖出,从而在一个交易日内实现平买高卖,来获取差价利润。
3、当投资者持有的股票没有被套牢,而是已经盈利的获利盘时,如果投资者认为该股仍有空间,可以使用“T+0”操作。这样可以在大幅涨升的当天通过购买双倍筹码来获取双倍的收益,争取利润的最大化。
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目前信用卡分期业务越来越流行,“如何使信用卡分期付款成本最低化呢?”下面读文网小编来告诉大家降低信用卡分期付款成本。
降低信用卡分期付款成本招数1:期数少成本就低
记者注意到,目前银行能提供3期、6期、9期、12期、18期、24期甚至36期不等的分期服务。但一般分期越多,对应的手续费率越高。以某银行信用卡为例,其账单分期及单笔消费分期手续费费率分别为:3期、6期、12期、18期、24期,对应手续费率分别为2.4%、3.9%、7.8%、11.7%、15.6%。如选的期数为12期、18期、24期,分期付款手续费比同期银行贷款利率更高。要使成本最低化,持卡人最好选择小于12期的期数。
降低信用卡分期付款成本招数2:费率越低越划算
不同银行分期付款的费率有所差异,分期付款费率低就越划算。记者查询了目前使用信用卡最多的10家银行的分期付款费率,在相同期数情况下,交行分期付款费率为每月0.72%,其6、9、12、18、24期费率是这些银行中最高的,其分期付款成本最高。而工行3、6、9、12期费率,均在同行业中最低,分期付款最划算。
降低信用卡分期付款成本招数3:去指定商户消费
有些银行不但提供账单分期和邮购分期,还有商户分期。若是使用与指定商户有合作的银行分期付款业务,消费者就可享受到零利息、零手续费的优惠,分期付款成本几乎为零。如某国有银行的现场快速分期付款业务与某英语培训机构合作,假设持卡人需缴纳4万元学费,在该行办理了24期付款,每月只需还1666.67元,还可享受零利息、零手续费的分期优惠。
信用卡分期付款成本相关
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债券投资成本是指企业在进行债券投资的过程中所发生的全部现金流出。下面读文网小编为大家聊聊债券投资有哪些成本。
债券不是免费的,并获得债券必须等价交换,它的购买成本等于购买债券的数量与债券发行价格的乘积,如果是中途转让交易就让它乘以转让价格即可得出,对附息债券来说,它的发行价格是发行人根据预期收益率计算出来的,正如上面所描述的,债券的购买成本可以计算出来。如果是贴息债券,还有另一种方法可以计算器成本,即:
购买价格=票面金额*(1-年贴现率)
例如:某债券面额为100元,年贴现率为8%1年,则其购买价格为100-100*8%=92元。
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一般而言,中短线机构建仓时间大约需要4-12周,平均约8-10周。从周K线图上,我们可以估算8-10周均价线是机构的成本区域(虽有一定误差,但不会偏差10%,所以谨慎起见,我们取10周线作为机构建仓成本)。作为机构,其操盘的个股升幅至少在50%以上,多数为100%甚至更多。一般地,一只股票从一波行情的最低点到最高点的升幅若为150%,则机构的正常利润是100%-120%左右。这是因为,机构要想在市场中获利,也必须要付出“代价”,这个“代价”是固定不变的,也是机构在“坐庄”过程中不可避免的,这就是建仓成本。亦即机构的建仓成本大约需要付出20%-40%的利润空间。机构的建仓成本算出来以后,再在这个价位上乘以150%,即为机构将来拉升的最低目标位。举例说明:精功科技(002006),如图所示,从周K线图可以看出,自7月初开始底部明显放量,有机构资金介入迹象。两个月的时间换手率达300%之多,涨幅达41.71%,加权均价为13.42元(10周线的平均成本也在13.4元左右),可以说,两个月的震荡盘整,为机构的吸货建仓期。这期间,机构的建仓成本大约消耗了20%-40%的利润。而行情启动之后,从启动价14.2元开始一路上扬,利润高达100%之多,而建仓期的最低价11.41元至最高价29.67元,振幅高达160%。
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企业要做好两件事,一是营销,二是削减成本。成本是企业生存和发展的重要话题,怎么控制好成本才是关键。下面由读文网小编为大家介绍成本控制的方法,希望能帮到你。
[1]案例一:供水企业成本控制方法研究分析
企业成本控制的好坏。将会对企业效益的高低以及企业的兴衰造成直接的影响。随着供水企业成本的不断攀升,为了有效控制成本,确保企业经济利益的持续增长,很多的企业采取最大化消减内部成本的做法.这样的传统成本控制方法对于供述企业而言,其成效不大,冈为该方法所提供的成本降低空间太小,而且不利于供水企业的长期发展,随着制水成本的不断上升,供水企业的经营状况日显紧张,对供水企业成本控制方法进行深入研究,这对于供水企业生存和发展具有非常重要的现实意义。
一、成本控制对于供水企业的重要性
(一)实施成本控制,是确保企业完成既定成本目标的重要手段目标成本的完成必须要借助成本控制这一手段才能得以实现,通过成本控制,企业生产过程中成本指标与预定指标所存在的差异便可及时显现出来.这样就能便于及时对于加以纠正,从而确保完成既定目标。此外,通过成本控制,不仅仅是为了确保既定目标的完成,其更重要的是要能使成本计划能超额完成.以实现更好的效果。
(二)有效控制成本,是企业降低成本、提高经济效益的重要途径经济效益是在市场经济条件下企业生产运营所罔绕的中心点,而有效控制成本费用是能够提高经济效益的有力措施,对于供水企业而言也同样如此。成本过高是制约企业盈利的一大瓶颈,降低成本已成为众多企业生产运营的重点。科学、有效的成本控制,不仅可以节约企业物资,降低成本,从而增加企业的盈利水平,同时,还确保了企业财产物资的安全完整,避免发生浪费丢失、计量不准等现象。
二、供水企业成本控制方法
(一)实行承包经营责任制
首先.要制定合理可行的承包指标。对于企业一年之中所要完成的供售水量、业务收人以及成本预算等经济指标,要以各单位的同定资产原值、生产规模、职工人数等为依据,将其分配到供水管理所和各水厂。
在所有的指标中,测定成本指标是最为关键的一项指标,其中,供水管理所的成本指标主要由管网维修费、营业费用以及其他同定费用这3项成本所组成。而水厂的成本指标主要由同定成本和变动成本2项指标所组成.其中的固定成本指标主要包括工资、折旧费、大修理费和福利费指标:变动成本指标主要是指原材料和动力电的单价以及单位耗量指标。整个供水企业总体效益目标的能否实现,会直接受到承包指标合理与否的影响,为此,在进行指标的制定过程中,要将特殊因素剔除,并要将生产环境的变化和新增的可预见性作为考虑的范围,并深入分析可估计的成本。其次,承包单位要严格执行承包经营指标。承包指标制定出来后,就要加以执行才能更好地完成成本指标,这就需要加强承包单位对责任成本的可控性。即要做到权责分明,权责结合,南承包单位掌控对成本增减变动造成影响的生产经营决策权。而企业管理部门则负责指导和监督。再次,实行年终承包清算。总结承包经营成果,即对经营实绩与承包指标的差异及其原进行深入分析。尤其是要认真分析金额较大和特殊成本开支的真实性和合理性,剔除因不可抗力或公司统一分配所造成的成本费用,以确保清算结果的准确性和合理性。最后,按照考核指标对经营业绩进行考核。以考核结果为依据,结算承包单位的工资总额对此,对于实际成绩与承包指标,相关的部门要进行比较,分析存在差异的原冈,为下一年的承包方案的制定提供数据依据,积累经验,提高基层领导和职工的成本管理意识,改善企业成本控制。
(二)控制制水原材料单价
制水原材料和动力电是自来水生产的主要两项变动成本,而会对变动成本造成影响的主要是单价和单位耗量这两大冈素。对于动力电单价,供水企业无法控制.但其可以从制水原材料的单价方面着手。在采购制水材料方面,供水企业是买方市场,可选择的价格范同大。为了确保材料质量以及便于统一管理,传统的做法是南关联企业或供销部门负责制水材料的采购.这样的采购方式使得供货渠道较为单~,且关联企业通常是将利润率计人材料成本.而造成材料单价相对市场单价要高很多。为此,可以采取在市场上以招标的形式来进行采购,或是对水厂进行承包经营的条件下,给予水厂材料采购权,让水厂依据自身利益来自行进行质优价廉材料的选择,供水企业的制水成本将会得到有效控制。
(三)改进现有技术,采用新工艺,节能降耗
要改进现有的生产技术,即对现有的制水材料的投加工艺积极加以改进,对材料用量搭配进行改善,对供水作出科学合理的调度。通过优化设备配置来提高机组运行效率等。通过改进现有技术,并采用新技术.就能有效地节能降耗.降低变动成本。供水企业要重视这一方面新技术的研究.以确保水质和水量的基础下,减少材料和动力电成本。
(四)实行全管理和全过程控制
全员管理就是供水企业所有的部门和员工都要参与到成本控制的工作中来。网为成本的有效控制必须要依靠每个相关部门的密切配合以及全体员工的共同努力才能得以实现。全过程控制就是要将成本控制贯穿于供水企业的整个生产经营过程中。确保在每一个环节和阶段的耗费都能得到有效地控制,这样总的成本才会降低。在实践中.作业成本管理是实现全员管理和全过程控制的一项有效方法.该方法要求成本控制要确实渗透到到作业层次,以降低成本为目的,通过对每一项作业的完成情况.以及所耗费的资源情况进行重点分析,以识别出增值作业与非增值作业,并针对性质不同的作业来实施成本控制,尽量剔除非增值作业,使增值作业所消耗的时间与资源都能有所降低,从而提高作业的增值效率.最终就能达到降低成本的目的。
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历史成本原则(principle of historical cost)亦称原始成本或实际成本原则,指对会计要素的记录,应以经济业务发生时的取得成本为标准进行计量计价。按照会计要素的这一计量要求,资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量计价和记录;负债的取得和偿还都按取得负债的实际支出进行计量计价和记录。资产减负债诉所有者权益自然也是历史成本计价的,有别于报表日的重置价值、变现价值和市价。
采用历史成本原则的初衷是认为资产负债表的目的不在于以市场价格表示企业资产的现状,而在于通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩,这种对比需以历史成本为基础。
合理与局限处
历史成本原则的合理性与局限性:
遵循历史成本原则有其合理性:
(1)历史成本是场买卖双方在市场上买得的结果,反映当时的市场价格,符合发生原则;
(2)历史成本有原始凭证作依据,具备可验证法;
(3)历史成本数据易于取得,简便易行,并与实现原则相联系;
(4)历史成本计价无须经常调整账目,可防止随意改变会计记录,维护会计信息的可靠性。
历史成本原则的局限性:
当物价波动较大或币值不稳定时,历史成本就不能真实体现会计主体的财务状况和经营业绩,从而削弱会计信息的有用性,影响当前决策。
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要想获取理想的收益,就必须要精打细算,尽可能地降低投资成本,毕竟基金买卖要比股票交易的手续费高很多。
经过一段时期的震荡调整后,投资者容易急于通过低成本补仓的方式,或者获利了结的方式对手中基金进行操作。其实,降低基金投资成本的方式有很多,需要投资者认真把握。
第一,结构型基金产品的底部在于两类份额的杠杆比例变化。结构型基金的主要特点是引入了杠杆机制,导致两类基金份额的收益产生转移。这正是风险偏好型投资者追逐的底部。
第二,选择红利再投资,把握基金分红买入的时机。基金分红时,有现金分红和红利再投资两种分红方式供投资者选择,红利再投资可以将分红额转换为基金份额,只要将分红方式由初始的现金分红改为红利再投资,就可以在不投入资金的同时增加份额,当然,分红前后投资者持有的基金总金额是没有改变的。
第三,采取定期定额投资法及时扣款,这也是一种降低成本的好方法。其实,作为中长期投资品种的基金来讲,不研究底部就是最好的底部。因为定期定额的主要目的就是熨平证券市场波动带来的投资风险。第四,保本型基金产品的避险期,从一定程度上为投资者进行基金产品的安全性投资提供有效保障。投资者只要在持有保本型基金的避险期内不做出投资赎回的行动,就是最好的投资策略。可以说,严格执行基金产品投资的规则和纪律,也是一种投资策略。
第五,货币市场基金。投资者只要保证货币市场基金的短期闲置性,就可以获得高于银行活期存款的利息。
第六,把握上证综指底部的形成阶段。理论上讲,因为这是一种极其重要的反转形态。双重底的两个底点不一定在同一水平,两者相差少于3%就不会影响形态的分析意义。投资者可以据此判断股指或者指基的底部,在此进行投资对于降低投资成本非常有帮助。
显然,对于那些将基金作为两三年甚至更长期限投资工具的投资者,可考虑后端收费模式,而持有基金期限在两年以内的,还是前端收费更合适。去哪里买基金最划算?
现在的基金投资者,很多都是通过银行购买的,一部分人是出于对银行的信任购买基金,另外一部分人也确实不知道除了银行还能去哪里买。其实,基金购买渠道还有很多可供选择,不同的渠道,便利性、费用、提供的服务都有较大差别。基金的交易原则上是在哪里购买在哪里赎回,而且日后如需要进行基金转换等操作也需要通过当时的交易渠道办理,如中途变更交易渠道,则需办理转托管等手续,造成不必要的麻烦,因此,在决定购买基金时,选择一个适合自己的渠道是非常重要的。投资者可以从便利性、费用、可获得的服务三个方面来考虑。下面介绍当前主流的三种购买渠道。
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怎样用换汇来降低留学成本?下面读文网小编来告诉大家。利用换汇来降低你的留学成本,主要从三个方面来操作,下面就来详细讲解怎样去换汇才能节省留学成本。
1.特快汇款更方便快捷
从境外汇款看,西联汇款、速汇金等特快汇款更加方便快捷,汇款时无需开通银行账户,汇款人一次性缴纳手续费,收款人可在10分钟内领取汇款。
从费用上看,通过西联汇款或速汇金汇款,手续费仅在汇出时按汇款金额相应档次缴纳,汇出后无中间行扣费。而银行汇款一般需要支付的费用包括电报费和手续费,如果是持外钞,银行还将收取一定的“钞转汇”费。与银行电汇相比,西联、速汇金大额境外汇款费用较高,小额汇款较省钱。
2.分次换汇可减少汇率波动风险
专业人士表示,在换汇过程中不建议一次性购汇,适时购汇,以尽量减少相关费用损失。过去家长总是习惯把一年的学费或生活费一次性寄给子女,但鉴于目前汇率处于历史高位,目前不建议这样做,可以先让子女算一算,下一学期的学费和近两个月的生活费预期是多少,再进行适量兑换汇款,以减少因汇率变化而增加留学成本。
根据目前外管局的规定,每一位境内居民每年可以兑换5万美元或等值5万美元的外币,建议家长可在一年内寻找机会,分次兑换并汇款。
目前情况下,赴英留学的人士不宜过多买进英镑,因为近期英镑上涨较多,回调的可能性较大。澳元虽然也涨得多,但回调空间不大,可以适当买一些。美元暂时看不出大幅贬值的趋势,趁现在下跌较多的机会,可以多买一些。
专有名词:“汇户”
普通市民在外币理财过程中普遍存在“不分钞户、汇户”的误区。专业人士介绍,出国留学前首先要开“汇户”,简单来说,存入外币现钞而开立的账户为现钞账户,从境外汇入或持有外汇汇票则只能开立现汇账户。
在符合外汇管理规定的前提下,汇户中的外汇可以直接汇往境外或进行转账,而钞户则要经过银行的“钞变汇”手续之后才可办理,无形中增加了手续费。此外,如果兑换成人民币,钞户汇率要低于汇户汇率。
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历史成本原则(principle of historical cost)亦称原始成本或实际成本原则,指对会计要素的记录,应以经济业务发生时的取得成本为标准进行计量计价。按照会计要素的这一计量要求,资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量计价和记录;负债的取得和偿还都按取得负债的实际支出进行计量计价和记录。资产减负债诉所有者权益自然也是历史成本计价的,有别于报表日的重置价值、变现价值和市价。 采用历史成本原则的初衷是认为资产负债表的目的不在于以市场价格表示企业资产的现状,而在于通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩,这种对比需以历史成本为基础。
历史成本原则又称实标成本原则,是指企业的各种资产应当按取得或购建时发生的实际成本对价,而且即使物价变动,一般也不进行调整。
其主要内容是:企业取得的各种财产物资,"应以其购进或建造时发生的原始成本即实际成本人账,并以此作为分摊和转作费用成本的依据。当物价变动时,除国家另有规定外,不得调整其账面价值。按实际成本计价,能防止随意性,使会计信息真实可靠,便于了解和比较。
实际成本原则主要用以确定财产物资的入账金额。
例如,企业5年前购买一栋办公楼,共耗资金500万元。那么记账时,该大楼按其实际发生的支出500万元入账。 假设,目前该大楼的市价已达1000万元,此时,仍不对其原来入账的价值进行调整,而在账面上仍为原来取得该楼的实际成本(也即历史成本)。应注意,按此原则,也并非绝对不能调整账面价值。比如,该企业拟将该楼拍卖转让,因而要进行资产评估,此为特殊情况,可以调整。
采用历史成本原则有许多好处:
第一,比较客观。历史成本或实际成本是买卖双方通过正常交易确定的金额;
第二,有原始依据。即发票等作证明,可随时查证;
第三,可避免企业或有关人员处于某种需要有意改动账面记录;
第四,使会计核算手续简化,不必经常调整账目。
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