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商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。下面由读文网小编为你介绍商品房预售的相关法律知识。
1.内销商品房预售,开发经营企业预售内销商品房须持以下证件或资料:
(1)开发经营企业的《营业执照》;
(2)有市计委、建委批准的商品房项目建设计划文件;
(3)已取得国有土地使用证或土地使用权来源证件;
(4)取得建设工程规划许可证和建设工程开工证;
(5)有纳入市建委销售计划的证明文件;
(6)按申请预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,或达到相应的工程进度,并已确定施工进度和交付日期;
(7)本市商品房预售许可证。
2.外销商品房预售,开发经营企业预售外销商品房须持以下证件或资料:
(1)开发经营企业的《营业执照》;
(2)付清地价款(包括市政基础设施建设费、拆迁安置补偿费和土地使用权出让金),取得土地使用证;
(3)市或区县建委颁发的建设工程开工证,建筑施工合同,采暖、给排水、供电、燃气、电视接收、电梯安装等工程已确定交用日期的证明材料;
(4)已完成工程建设总投资额的25%;
(5)工程施工进度和竣工交付日期已经确定;
(6)外销商品房预售许可证。
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原告是指为了保护自己的民事权益,以自己的名义向人民法院提起诉讼,从而引起民事诉讼程序发生的人。下面是小编为大家整理的诉讼原告人条件,希望会对大家有所帮助!
原告的诉讼权利,是指法律赋予其在诉讼过程中维护自己合法权益的手段。根据《民事诉讼法》规定,原告主要享有如下权利:
1、申请回避权利,既对本案的审判人员及书记员有申请回避的权利,但必须说明正当理由。
2、提供新的证据、提请证人到庭作证并进行质证的权利。
3、进行辩论和请求法庭给予调解的权利。
4、原告有放弃、变更、增加诉讼请求的权利。
5、开庭过程中有最后陈述的权利。
6、对人民法院生效判决有申请执行的权利。
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医疗事故是指医疗机构及其医务人员在医疗活动中,违反医疗卫生管理法律、行政法规、部门规章和诊疗护理规范、常规,过失造成患者人身损害的事故。那么你知道医疗事故和解吗?下面由读文网小编为你详细介绍医疗事故和解的相关法律知识。
1.一旦发生医疗纠纷,病员及其家属有权在发生事故或事件不良后果发生后一年之内提出医疗事故或者事件的鉴定。
2.病员死亡的,其家属应当在病员死亡后或收到尸检报告单后十五天内提出医疗事故或者事件的鉴定。其中尸检的申请,则应当在病员死亡后四十八小时内提出,由所在地卫生局指定的病理解剖部门进行。
3.医疗纠纷的双方当事人,对区、县或医科大学的医疗事故技术鉴定委员会的鉴定结论不服的,可以在接到鉴定结论书之日起十五日内,向所在省、自治区、直辖市医疗事故技术鉴定委员会申请鉴定。对所在省、自治区、直辖市医疗事故技术鉴定委员会的鉴定结论不服的,可以在接到鉴定结论书之日起十五日内,向人民法院起诉。
4.双方当事人对鉴定结论没有争议的,可以就处理方案进行协商;协商不成的,任何一方均可向区、县或医科大学申请处理。对该处理决定不服的,双方当事人可以在接到处理通知书之日起十五日内,向所在省、自治区或直辖市卫生行政部门申请复议,亦可直接向人民法院起诉。对所在省、自治区或直辖市卫生行政部门所作的处理决定或复议决定不服的,可以在接到处理决定或复议决定通知书之日起十五日内,向人民法院起诉。
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第三方支付牌照,也称《支付业务许可证》,要求符合条件的第三方支付在内的非金融机构准备资料申领《支付业务许可证》,逾期未能取得许可证者将被禁止继续从事支付业务。下面由读文网小编为你详细介绍第三方支付牌照的相关法律知识。
第三方支付模式使商家看不到客户的信用卡信息.同时又避免了信用卡信息在网络多次公开传输而导致的信用卡被窃事件。第三方支付一般的运行模式为:买方选购
商品后.使用第三方平台提供的账户进行货款支付.第三方在收到代为保管的货款后.通知卖家货款到账.要求商家发货:买方收到货物、检验商品并确认后.通知
第三方付款:第三方将其款项转划至卖家账户上。这一交易完成过程的实质是一种提供结算信用担保的中介服务方式。
(1)消费者在电子商务网站选购商品,最后决定购买.买卖双方在网上达成交易意向。
(2)消费者选择利用第三方支付平台作为交易中介.用借记卡或信用卡将货款划到第三方账户,并设定发货期限。
(3)第三方支付平台通知商家.消费者的货款已到账,要求商家在规定时间内发货。
(4)商家收到消费者已付款的通知后按订单发货.并在网站上做相应记录,消费者可在网站上查看自己所购买商品的状态;如果商家没有发货.则第三方支付平台会通知顾客交易失败,并询问是将货款划回其账户还是暂存在支付平台。
(5)消费者收到货物并确认满意后通知第三方支付平台。如果消费者对商品不满意.或认为与商家承诺有出入,可通知第三方支付平台拒付货款并将货物退回商家。
(6)消费者满意.第三方支付平台将货款划入商家账户.交易完成顾客对货物不满.第三方支付平台确认商家收到退货后.将该商品货款划回消费者账户或暂存在第三方账户中等待消费者下一次交易的支付。
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贷款是银行或其他金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。对于银行借贷,需要了其中具备的基本条件。下面由读文网小编为你详细介绍银行借贷需要具备的条件的相关法律知识。
1)期限短。最短的是隔夜贷款,最长的不超过1年,以1天、7天、30天、60天、90天为最多。
2)起点高。参与欧洲货币市场业务活动的当事人,大多是规模较大的企业,以及各国政府的金融当局,它的存款额最低起点是10万美元。单笔借贷金额的起点为25万美元或50万美元,一般为100万美元、1000万美元,甚至l亿美元。所以按其性质来说,它是一个“金融批发市场”。
3)条件灵活,选择性强。欧洲货币市场的存款手续十分简单,存款者只需与任何接受外币存款的商业银行或其他金融机构议定存款期限后,将外币支票或汇票转交给银行,即宣告存款手续完成。而借款期限、币种、金额、交割地点等均由借贷双方议定。加之资金充足,币种多样,借贷双方均有很大的选择余地。
4)存贷利差小。通常存款利率略高于国内市场利率,贷款利率略低于各国国内商业银行对大客户的贷款利率。借入贷款单位的资信对借入额度、期限、利率水平产生影响。存贷利差一般在0.25%一0.5%之间。
5)利息先付。借款人借款时,就由贷款银行将利息从贷款总额中扣除,然后将扣除了利息后的余额付给借款人,在借款到期时,借款人则按贷款额偿还。利息先付,对借款人来说,比利息后付成本负担要重些。
如某国因国际收支出现赤字,到欧洲货币市场借款100万美元,期限6个月,年利率8%,该贷款银行先从贷款额中扣除利息:
l000000美元××=40000美元
然后将扣除利息后的余额付给该借款人:
l000000美元-40000美元=960000美元
半年后贷款到期,借款人应偿还100万美元。
6)手续简便,无需签订协议。由于短期借贷常发生在交往有素的银行间、银行与企业间,彼此了解,通常靠双方信用,信贷条件相沿成习,双方均明晰各种条件的内涵与法律责任,一般通过电信联系,无需签订书面协议,双方即可确定贷款金额与主要贷款条件,手续非常简便。
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行政离婚也叫非讼离婚,是指婚姻当事人自愿离婚,并就离婚的有关事宜达成协议,通过有关部门认可即解除婚姻关系。你对行政离婚有多少了解?下面由读文网小编为你详细介绍行政离婚的相关法律知识。
1、离婚登记后,一方翻悔,要求人民法院给予重新处理。对此最高人民法院(民)复[1985]35号《关于男女登记离婚后一方翻悔,向人民法院提起诉讼,人民法院是否应当受理的批复》中明确指出:男女双方自愿离婚,并对子女和财产问题已有适当处理,领取了离婚证的,其婚姻关系即正式解除。一方对这种已经发生法律效力的离婚,及子女和财产问题的处理翻悔,在原登记机关未撤销离婚登记的情况下,向人民法院提出诉讼的,人民法院不应受理,告知当事人向原婚姻登记机关申请解决。
2、虚假离婚。对婚姻当事人来讲,这里存在两种情况:
一种情况是婚姻当事人双方为了共同的或者各自的目的,约定暂时离婚,待既定目的达到后再进行复婚的违法离婚行为。
另一种情况是婚姻当事人一方为了其个人某种不可告人的目的,捏造虚假事实或者隐瞒真实情况,向对方许诺先离婚,然后在复婚,从而骗得对方同意的违法离婚行为。
对婚姻登记机关来说,这两种情况都属于虚假离婚行为。对婚姻登记机关来说,这两种情况都属于虚假离婚行为。虚假离婚属于违法行为,依照《婚姻登记管理条例》第八条的规定,申请离婚的当事人,应当如实向婚姻登记管理机关提供本条例规定的有关证件和证明,不得隐瞒真实情况。
依照第二十五条的规定,申请婚姻登记的当事人弄虚作假,骗取婚姻登记的,婚姻登记管理机关应当撤销婚姻登记,对结婚、离婚的当事人宣布其婚姻关系无效,并收回《结婚证》对离婚的当事人宣布其解除婚姻关系无效,收回《离婚证》,并对当事人处200元以下罚款。这就是虚假离婚的法律后果。
3、离婚登记后,双方对财产、子女抚养问题发生纠纷,要求法院给予重新处理。对这种情况,根据1986年10月3日最高人民法院(1986)民字第45号批复,人民法院应当受理,并根据离婚登记时对子女和财产问题的处理情况,发生纠纷的性质和理由,给予审查处理。
4、对于涉外、涉及华侨和港澳台胞的离婚问题,依照《民法通则》和《中国公民同外国人办理婚姻登记的几项规定》、《华侨同国内公民、港澳同胞内地公民之间办理婚姻登记的几项规定》、《关于驻外使领馆处理华侨婚姻问题的若干规定》等有关规定处理。
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根据中国《收养法》的规定,收养行为有一般收养和特殊收养两种,因此,收养成立的法定条件亦可分为一般收养成立的条件和特殊收养成立的条件。那么你对特殊收养有多少了解?下面由读文网小编为你详细介绍特殊收养的相关法律知识。
收养成立的效力,是指收养关系成立后所产生的一系列民事法律后果。依据中国《收养法》的规定,收养成立后,会形成如下效力:
1、养父母与养子女间产生拟制直系血亲关系。《收养法》规定:“自收养关系成立之日起,养父母与养子女间的权利义务,适用法律关于父母子女关系的规定。”
2、养子女与养父母的近亲属间形成法律拟制的直系或者旁系血亲关系。《收养法》第23条第一款规定自收养关系成立之日起,“养子女与养父母的近亲属间的权利义务关系,适用法律关于子女与父母的近亲属关系的法律规定。”
3、养子女与生父母以及其他近亲属间的权利义务关系消除。《收养法》第23条第2款规定:“养子女与生父母及其他近亲属间的权利义务关系,因收养关系的成立而消除。”但是,养子女与自然血亲之间的血缘关系并不消灭,《婚姻法》关于直系血亲和三代以内旁系血亲之间禁止结婚的规定,同样适用于养子女与生父母以及其他近亲属。
4、关于养子女的姓氏。《收养法》第24条规定:“养子女可以随养父或者养母姓,经当事人协商一致,也可以保留原姓。”法律的这一规定,属任意性规定,即不强制要求养子女必须改变姓氏,但现实生活中养子女随生父母姓的现象并不多见。
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协议离婚又称两愿离婚或登记离婚,我国《婚姻法》中称作双方自愿离婚,指婚姻关系因双方当事人的合意而解除的离婚方式。你知道协议离婚吗?下面由读文网小编为你详细介绍协议离婚的相关法律知识。
协议离婚又称两愿离婚或登记离婚,我国《婚姻法》中称作双方自愿离婚,指婚姻关系因双方当事人的合意而解除的离婚方式。《婚姻法》第三十一条规定,男女双方自愿离婚的,准予离婚。
双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时,发给离婚证。 依据不同的分类标准,可以将协议离婚分作不同的种类。综观各国的法律规定,对协议离婚大致有以下两种分类:
第一,以认可离婚的机关或适用程序为标准,协议离婚分为行政协议离婚和诉讼协议离婚。
①行政协议离婚是经过行政程序办理的协雄离婚,其中的行政机关包括户籍机关(如日本、蒙古的情况)、民事机关(如墨西哥的情况)、其他行政机关(如丹麦、挪威的情况①)。
②诉讼协议离婚是由法院通过审判程序办理的协议离婚。它又分作两种情况:
其一,当事人的离婚协议须经法院审批(如法国的情况);
其二,当事人的离婚协议须经法院裁决(如奥地利的情况)。
第二,以达成合意的方式为标推,协议离婚又可以分为三类:
①由当事人双方共同申请的离婚。即当事人先对全部离婚问题达成合意,然后提出申请。
②一方提出离婚问题的要求,另一方予以承诺的离婚。
③调解离婚。这种类型有两种:
其一,一方当事人要求离婚,经调解双方就全部离婚问题达成合意。
其二,双方当事人都同意解除夫妻人身关系,经调解双方又对其后果达成合意。
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商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同,而且独立于正式房屋买卖合同。认购书并不是购房过程中的必须的法律程序,在《合同法》上认购书视为要约合同。下面由读文网小编为你详细介绍认购书的相关法律知识。
商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同,而且独立于正式房屋买卖合同。认购书并不是购房过程中的必须的法律程序,在《合同法》上认购书视为要约合同。虽然认购书所约定的购买行为有效,但是买卖双方仍需签订正式的购房合同。因此,最终的购房法律文本只有购房合同。即便购房者不签认购书,开发商也无权要求购房者签订。
认购书并不是法律规定的必要环节,只是习惯做法。但认购书只要约定了所购房子的房号、单价、总价、付款方式等内容,并经买卖双方签订,也同样具备法律效力。只不过在实践中,由于不同项目在认购书中规定的内容有多寡之别,印刷质量有优劣之分,对于一些印制简单的认购书,购房者尤其是初次购房者重视程度还远远不够。对其中约定的“几日后定金不退”的条款也并未放在心上。很多情况下,签完了认购书很快就后悔的情况相当普遍。
于是,由此而引发的纠纷就成为不少购房人的烦恼。对此,希望购房人能充分重视。
根据《中华人民共和国民法通则》有关规定,“认购书”是当事人的“预约”请求。即在订立购房合同前,当事人约定将来签订合同的民事行为。因此,“认购书”在购房合同尚未签订前属于预约合同。
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校车是用于运送学生往返学校的交通工具,保障学生在上学放学途中的安全事宜。校车驾驶员也是必不可少的,下面由读文网小编为你介绍校车驾驶员的知识,一起来看看。
从《校车安全条例》(草案)看,与《中华人民共和国道路运输条例》无联系。只具有六个方面的“显性”或“刚性”要求。或者说,只要求守法,诚信、道德并没有较多的规定。就其本身,略显偏颇。
1.法律是道德的基础;
2.道德是法律的高级要求。尤其是教育机构,更需要有较高道德水平的人。而道路运输行业有关“诚信考核”等体系性的约束具有成功的经验和效果。
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商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为;商品房按揭,一般是指不能或不愿一次性支付房款的按揭购房借贷人将其与开发商已签订之商品房预售或销售合同项下的所有权益作为向商业银行贷款的担保。下面由读文网小编为你介绍商品房预售与按揭相关司法经济法考点知识。
在中国内地,商品房按揭一般是指不能或不愿一次性支付房款的按揭购房借贷人将其与开发商已签订之商品房预售或销售合同项下的所有权益作为向商业银行贷款的担保。
按揭需有三方主体:购房借贷人、开发商与银行。在开发商负责为购房借贷人办理完成房地产权证过户手续,为银行与购房借贷人办理完成正式的抵押登记,并将购房借贷人的房地产权证交银行收押之前,开发商需为购房借贷人向银行贷款提供阶段性担保,购房借贷人与银行之间,不是真正意义上的抵押关系。
商品房按揭的流程如下:
(1)开发商选定按揭贷款银行,并与之签订按揭贷款合作协议书,银行承诺在特定条件下向开发商的客户(购房借贷人)提供贷款。
(2)购房人选定欲购买的商品房,与开发商签订商品房预售或销售合同。其中约定采取向开发商选定的银行申请按揭贷款的方式付款的,购房人需向开发商支付购房首付款。
(3)银行委托律师或自行对购房合同、购房借贷人贷款资格主要是个人资信予以审查。
(4)购房借贷人、开发商与银行签订按揭保证贷款合同,开发商为购房借贷人向银行按揭贷款提供保证担保。
(5)银行占管商品房预售或销售合同,并办理按揭备案。
(6)银行一次性向开发商支付购房借贷人的贷款。
(7)购房借贷人依约按月向银行交纳贷款本息。
(8)开发商负责将购房借贷人《房屋所有权证》和《土地使用权证》交银行收押并办理正式的抵押登记。
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格式条款是指当事人因重复使用而预先拟定的,并在订立合同时未与对方协商的条款。下面由读文网小编为你详细介绍格式条款的相关法律知识。
《合同法》对其适用作出特别规定,以保证另一方当事人的合法权益,格式条款主要体现在以下几个方面:
1、采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。
2、格式合同的提供方有提示或说明的义务。《合同法》规定:提供格式条款的一方应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求对该条款予以说明。
3、免责条款的无效。根据《合同法》第四十条的规定:格式条款凡是具备合同绝对无效条件之一的,一律无效;凡是规定造成对方人身伤害而予以免责的,规定因故意或重大过失给对方造成财产损失而予以免责的条款的一律无效;凡是免除提供格式条款一方当事人主要义务,排除对方当事人主要权利的,一律无效。
4、歧义条款不利于表意者解释的原则。《合同法》规定,对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常的理解予以解释。对格式条款有两种以上的解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。
5、约定条款优先原则。格式条款和约定条款不一致时,应当采用约定条款。
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取保候审,是《中华人民共和国刑事诉讼法》规定的一种刑事强制措施,源于英国的一项法律制度(在英国称为保释)。下面由读文网小编为你介绍相关法律知识。
根据《公安机关办理刑事案件程序规定》第七十八条 :对累犯,犯罪集团的主犯,以自伤、自残办法逃避侦查的犯罪嫌疑人,严重暴力犯罪以及其他严重犯罪的犯罪嫌疑人不得取保候审,但犯罪嫌疑人具有本规定第七十七条第一款第三项、第四项规定情形的除外【(三)患有严重疾病、生活不能自理,怀孕或者正在哺乳自己婴儿的妇女,采取取保候审不致发生社会危险性的;(四)羁押期限届满,案件尚未办结,需要继续侦查的。】。
根据《高检规则》第三十八条:人民检察院对于严重危害社会治安的犯罪嫌疑人,以及其他犯罪性质恶劣、情节严重的犯罪嫌疑人不得取保候审。
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商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。下面由读文网小编为你详细介绍商品房预售合同的相关法律知识。
第一种观点认为,根据《城市房地产管理法》第45条第2款的规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”该规范属于效力性强制性规范,如果商品房预售人不办理预售合同登记备案,将对合同效力产生影响。
第二种观点认为,商品房预售合同作为不动产买卖合同只要符合一般买卖合同的生效要件即可生效,登记仅是物权变动的生效要件。不动产登记只影响物权取得(变动)效力,而不影响合同效力。也就是说,不动产合同仍然有效,买卖合同不因为没有登记而无效;不登记只是不能够取得物权。
在我国,商品房预售合同登记是商品房预售管理的一部分,有较强的行政性质?与其他不动产登记一样,商品房预售合同的登记机关是行政机关?即各级政府中的房产管理部门和土地管理部门。根据《城市房地产管理法》第45条第2款的规定:“商品房预售人应当按照围家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”我国法律规定商品房预售合同需要登记,旨在通过预售合同登记对开发商预售行为的合法性进行审查,以维护预购人的利益。
商品房预售合同登记性质属于预告登记,而预告登记的目的在于使已经成立并生效的请求权具有对抗第三人的效力。登记并非请求权成立、生效的要件,只要当事人之间达成合意,合同便得以成立,请求权也随即在当事人之间产生。商品房预售合同作为不动产买卖合同只要符合一般买卖合同的生效要件即可生效,登记仅是物权变动的生效要件。如果因为预售人未进行预售合同登记,从而导致合同不能有效的成立,预购人就无法依据合同向预售人请求实际履行或者请求违约赔偿,这样对预购人是极为不利的。
本来立法的初衷是通过预售登记对预售行为是否合法进行实质审查,审查预售人是否符合有关的资质要求,预售人是否已按照法律要求取得土地使用权并办理了预售许可证等等,从而降低房屋预售市场的风险,保障房地产市场的安全,保护预购人的利益。预售合同登记的作用是为了加强对预售商品房的管理,并使经登记的预购人的权益具有普通债权所不具备的排他性。但如果仅仅因为预售人未进行预售合同登记而使预售合同无效?损害的只能是预购人的利益,与立法的初衷相悖。我国现行法律将商品房预售合同登记规定为预售人即开发商的法定义务,如果认为此登记为合同的生效要件,那么只要开发商一天不履行该法定义务,预售合同便一天不能生效。其后果必然是开发商怠于登记,在出现对自己不利的情况时主张合同无效。
尤其是在遇到房价上涨时,开发商很可能将商品房再次高价出售并对高价预售予以登记,又以合同未登记为由向前一预购人主张合同无效,而前一预购人却无法追究开发商的违约责任。因此,如果认为未办理登记手续的预售合同都是无效的,可能会使许多正当的交易被消灭。#p#副标题#e#
从保护预售关系中弱势主体预购人的角度而言,预售合同登记也不是预售合同的生效要件。与现房买卖不同,商品房预售在合同订立时,作为买卖标的物的房屋可能仅仅是表现在设计图上的东西,房地产开发商一方面已经收取了预购人的购房款,另一方面在约定的交付期限到来时,能否按照约定履行仍然是一个未知数。对于预购人来说,房款已经支付了,将来能否得到约定的房屋面临巨大的风险。在预售关系的当事人之间,房地产开发商作为预售人无论在专业技术还是经济实力方面均属于强者,而预购人则处于弱者地位。为了防止开发商投机取巧,借预售之名骗取资金,损害预购人的利益,扰乱市场秩序,有必要对预购人的利益加以特殊保护。预售房屋在建成之前有许多不确定因素,使得预购人所面临的风险要比一般的现房买卖大得多。实践中经常出现的情况主要有:一是预售房屋不能按期竣工给预购人带来的损失;二是预售人借口房价上涨而要求预购人追加约定以外的款项;三是房屋竣工后的质量与合同约定的质量相差甚远。考虑到预售房屋是建立在买方向卖方融资的基础之上,所以,从民法的公平原则出发,应当侧重平衡预售合同当事人双方的利益关系。
其实.在未进行预售合同登记的情形下承认预售合同的效力,并不会破坏国家对预售行为的行政管理,行政管理机关仍然可以给予违法的预售人以行政制裁。比如,可以根据建设部《城市房地产开发经营管理条例》的规定予以处罚。在交易中登记是不动产物权变动的一种公示手段,交易合同本身只能产生债权效果,不存在对抗第三人的问题。登记并不是针对合同行为,在登记之前,当事人已经达成合意,合同关系便已经成立并生效。既然合同已经产生了拘束力,任何一方违反合同都应当承担违约责任,否则合同关系将形同虚设,将会给任意撕毁合同者造成可乘之机。
在司法实践中,长期存在着将登记作为合同生效要件的做法,对未办理登记手续的房地产买卖合同一律认定为无效,其弊端是显而易见的。为了纠正这一错误,最高人民法院《合同法解释(一)》第9条明确规定,法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。
如果双方当事人约定以办理登记备案手续作为商品房预售合同生效的条件,由于合同的这一特别约定并未违反我国法律、行政法规的强制性规定,故应当从其约定,尊重当事人的意思自治。从预购人的角度考虑,预售合同登记备案后,预购人还可以对抗商品房建设施工承包单位的对该工程折价或拍卖价款的优先受偿权。《合同法》第286条规定,发包人逾期支付工程价款的,承包人可以与发包人协议将该工程折价或申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就从该工程折价或者拍卖的价款中优先受偿。根据最高人民法院相关司法解释的规定,买受人交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
按照当事人的约定处理是总的原则,但也有例外,即一方当事人已经履行合同主要义务、对方当事人也已经接受这种情况。也就是说,虽然当事人双方事先约定办理登记备案手续是合同生效的条件,但在实际履行过程中,一方当事人已经履行了主要义务,而对方也已经接受。这里强调的是主要义务,即在合同中具有重要地位、决定合同性质的合同义务,而不是随附义务。在商品房买卖合同中一般多表现为买方支付购房款而卖方收受购房款的行为。
当事人的履行和接受履行,体现了当事人双方意思表示的一致性,表明了当事人对合同的态度。那么一方在这种情况下以未按约定办理登记备案手续为由,主张预售合同未生效,是不能得到法院支持的。对此类问题,《合同法》第36条已明确规定:“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”第37条也同样规定:“采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务!对方接受的,该合同成立。”
如果预售人为自己的利益不正当阻止条件成就时,应当视为条件已成就。比如本来双方当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效的条件,但由于在建的商品房附近新修了高速公路,房价飙升。开发商见状就一直拖着不去办理预售登记备案手续,实际是想阻止条件成就,故对这种情况应当视为条件已成就。这里要认定预售人不正当阻止合同所附件成就,预购人要有相应的证据证明。当事人对合同的效力可以约定附一定的条件,附条件的合同成立后条件成就前,当事人对于所约定的条件是否成就,应听其自然发展,而不能为了自己的利益,恶意地促使或阻碍条件成就。
为此,《法国民法典》《德国民法典》《日本民法典》中都有相关条款规定,因条件成就而受不利益的当事人,如果以不正当行为阻止条件成就者,视为条件已成就。此即所谓条件成就之拟制。其立法理由?在于制裁不正当行为,保护因条件成就而受利益的当事人,充分发挥附条件民事法律行为在民事交往中的积极作用,维护民事法律行为制度的严肃性。在当事人一方基于对合同的信赖而实施了有利于他方合同利益的一定行为,付出了一定代价的情况下,法律尤其应当本着公平正义的精神,依据诚实信用原则,保护善意当事人的合法权益。因此,应当达成的共识是:登记备案属于预售人的义务,而不是商品房合同生效的条件,预售未按规定登记备案,仅预售人受行政处罚,而不影响合同的效力。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六务当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
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收养是拟制血亲的亲子关系借以发生的法定途径。收养制度是婚姻家庭制度的重要组成部分。领养他人的子女为自己的子女。那么收养人需要具备哪些收养条件呢?收养人所具备的条件不同会否影响到其收养办理?下面由读文网小编为你解答。
收养人在被收养人成年以前,不得解除收养关系,但收养人、送养人双方协议解除的除外,养子女年满十周岁以上的,应当征得本人同意。
收养人不履行抚养义务,有虐待、遗弃等侵害未成年养子女合法权益行为的,送养人有权要求解除养父母与养子女间的收养关系。送养人、收养人不能达成解除收养关系协议的,可以向人民法院起诉。
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商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。下面由读文网小编为你详细介绍商品房合同中免责条款的想知识。
(1)免责条款违反法律和社会公共利益的无效。我国《民法通则》第七条规定:"民事活动应尊重社会公德,不得损害社会公共利益,破坏国家经济计划,扰乱社会经济秩序。"这是对免责条款进行限制的法律依据。因此,在预售商品房中,有上述内容的免责条款无效。应注意的是,这里所指的违反法律,是指违反法律的强行性规范,只有违反强行性规范的免责条款才为无效。
(2)免责条款不得免除故意和重大过失责任。如果允许当事人在合同中订立免除故意或重大过失责任的条款,则无异于鼓励当事人不履行合同或不负责任地履行合同,这就与民法通则规定的诚实信用的原则相违背,且不符合合同订立的目的。目前国外的立法对免除故意或重大过失责任的免责条款均持否定态度,如《德国民法典》第276条第2款规定:“债务人因故意行为而应负的责任,不得预先免除。”《希腊民法典》第332条规定:“旨在预先免除或限制对故意或重大过失所负责任的协议无效。”我国合同法亦规定因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。目前有些商品房预售合同约定:“因售房方的过失行为导致的损害,购房方不得要求赔偿”,这一免责条款中的“过失行为”应视为不包括重大过失行为在内。
(3)免责条款不得免除合同当事人的基本义务。也就是说,免责条款的免责以合同的基本义务得到履行为前提。如果允许当事人不履行合同的基本义务而不承担任何责任,就背弃了合同的本来目的,且与法律的原则相违背。例如:商品房销售商有将质量合格的、权属明确合法的房屋交付给购房者的义务,如果在合同中订立“销售方不对房屋质量承担责任”或“与出售房屋有关的所有权纠纷、土地使用权纠纷,本公司不负责解决”等条款,即属免除基本义务,当然无效。此外,如果违约行为严重到使当事人订立合同的目的落空,即严重违约或根本性违约的情况下,也不得援用免责条款,因为这种情况同属于不履行合同的基本义务。
(4)免责条款不得违反公平原则。公平原则是民法的一项基本原则,它的要求之一就是民事主体在承担民事责任上要合理。如果商品房销售商凭借自己的优势,订立对购房人显失公平的免责条款,购房人就可以向法院或仲裁机关申请撤销或变更。例如在合同中订立“对由于施工单位和设计单位的过错造成的损失,售房方不承担责任”,即属显失公平的条款。因为在施工单位或设计单位等第三人过错造成售房方违约的情况下,售房方可以依据与第三人的合同追究其违约责任,获得赔偿。而买房人与第三人无直接法律关系。不能向第三人索赔,如果再免除了售房者的违约责任,则购房人的损失得不到任何补偿,不公平性显而易见。
(5)免责条款不得免除人身伤害责任。免责条款一般是对违约责任的限制或免除,目前随着合同中违约责任与侵权责任竞合情况的增多,一般认为免除人身伤害责任的条款是被严格禁止的。如英国1977年《不公平合同条款法》规定免除或限制过失造成的人身伤害或死亡责任的条款无效。我国合同法规定,造成对方人身伤害的免责条款无效。之所以这样规定,是因为免除人身伤害责任的条款与法律基本原则及社会公共道德标准相违背。因此,在商品房预售合同中,售房方不得订立免除给购房人造成人身伤害所应承担的责任的免责条款。
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相信大家对失业保险的相关内容应该也有了一定的了解了。失业保险就是国家对一些还未到退休年龄并且非自愿与单位解除劳动合同的人群的一种保险补贴,如果满足了规定的基本条件即可领取。那么,领取失业保险要具备什么样的条件呢?下面读文网小编就为大家介绍一下领取失业保险应具备哪些条件。
1、 失业人员应在终止或解除劳动合同之日起60日内到原州区劳动就业服务局申领失业保险金。
2、失业人员申领失业保险金应填写《失业保险金申领表》并出示下列证明材料:
3、户口簿、本人身份证及1寸免冠照片3张
4、所在单位出具的终止或者解除劳动合同通知单,劳动合同原件
5、《就业失业登记证》原件
6、失业保险缴费台账
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