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商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用,商住楼一般底层(或数层)为商场、商店、商务,其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体,不仅开发商可以建,非开发企业、个人也可以建,没有规定必须出售。商住楼由于其购物便利等优势,赢得不少网友青睐,但商住楼和普通住宅的使用年限不同,住宅商住楼使用年限是多少?国家是如何规定商住楼使用年限的?
(一)居住用地七十年;
(二)工业用地五十年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;
(五)综合或者其他用地五十年。
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汽车报废年限是指车辆达到报废标准前可使用的年份。不同的车辆因用途等的不同,报废年限也不同。以下是读文网小编为你详细介绍的汽车法定的报废年限的相关法律知识。
2013年5月1日起,国家新的《机动车强制报废标准规定》将正式开始执行。明确根据机动车使用和安全技术、排放检验状况,国家对达到报废标准的机动车实施强制报废。这就意味着,自5月起,连续3个周期内未年审合格车辆将被强制报废。根据新规,小型私家车将再无使用年限限制,行驶里程60万公里后引导报废。新规对车辆的环保方面提出了新要求,消费者购车时将更看重节能环保。
对小、微型车“引导报废”
根据《规定》,已注册机动车应当强制报废的情况主要包括四类:
达到规定使用年限的;
经修理和调整仍不符合机动车安全技术国家标准对在用车有关要求的;
经修理和调整或者采用控制技术后,向大气排放污染物或者噪声仍不符合国家标准对在用车有关要求的;
在检验有效期届满后连续3个机动车检验周期内未取得机动车检验合格标志的。
目前,实施的是1997年修订的国家《汽车报废标准》,其中有一条硬性规定,即轿车累计行驶50万公里或者使用10年的,一律要强制报废。
在新规中,首次提出了“引导报废”的概念,也就是达到一定的标准后,不强制,但是提倡机动车主动报废。这个标准,是按不同车型、不同的行驶里程来计算的,其中小、微型非营运载客汽车行驶60万公里后,国家将引导其报废,但无使用具体年限限制。
3个审车周期检验不合格强制报废
新标准规定,在检验有效期届满后,连续3个检验周期内未取得检验合格标志的已注册机动车,应当强制报废。
对车主们来说,主要的变化是新增了“在检验有效期届满后,连续3个机动车检验周期内未取得机动车检验合格标志的机动车将强制报废。
其中,连续3次未检验并非是指连续3年不检验。目前,非营运载客的全新小车前6年是两年一检、6至15年是一年一检,15年后是半年一检。
检验有效期届满后连续3个机动车检验周期的最后一个检验日期,将作为该机动车的逾期检验强制报废日期。咸阳市公安局车辆管理所牌证室主任冯嘉欣介绍,3个检验周期是从2013年5月1日开始算起,连续3次未年检就会被强制报废。
使用年限1年以内机动车不得改变使用性质
新标准规定,营运载客汽车与非营运载客汽车相互转换的,按照营运载客汽车的规定报废,不同类型的营运载客汽车相互转换,按照使用年限较严的规定报废。
此外,使用年限1年以内(含1年)的机动车,不得变更使用性质、转移所有权或者转出登记地所属地市级行政区域。也就是说,离报废年限不足1年的机动车,不得再将车辆过户给他人或者改变使用性质。
由于该规定自2013年5月1日起开始实施,2013年5月1日前已达到本规定所列报废标准的,应当在2014年4月30日前予以报废。机动车使用年限起始日期按照注册登记日期计算,但自出厂之日起超过2年未办理注册登记手续的,按照出厂日期计算。
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墓地使用期限与其土地性质和使用年限有关,一般为50年或70年。20年不是指墓地的使用年限,而是指护墓费以20年为一个缴费周期。下面由读文网小编为你详细介绍墓地使用年限的相关法律知识。
依法使用国家所有土地的权利。国家作为国有土地所有者并不直接使用土地,而是由具体单位和个人来使用。国有土地的收益权能一部分由土地使用者实现,一部分由国家通过收取土地使用税(费)和土地使用权有偿出让的形式来实现。
由于中国法律禁止土地买卖,国家土地所有权一般不能流转,因而国家对国有土地的处分权主要是对土地使用权而言,划拨、出让或者确认、收回土地使用权的权利,都可以理解为对土地的一种处分。有偿取得的国有土地使用权,可以依法转让,因此,国家土地所有权中的处分权有一部分也可以有限制的由土地使用者来行使。
在农村,农民使用国有土地和使用本集体所有的土地,除了在法律概念上不同外,其他方面已没有本质的区别。国家在收回农民长期使用的国有土地时也要给以适当补偿。依法有偿受让取得的国有土地使用权,成为一种完整意义上的财产权,可以依法转让、出租、赠与、继承、抵押,与一般通过划拨取得的国有土地使用权不同的是“有偿”、“有期”,这是国家凭借土地所有权对使用权进行的一种限制,是实现土地所有权的一种措施。
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宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利;非农经营用地使用权是经审批由农村集体经济组织通过投资的方式向符合条件的从事非农生产经营性活动的用地者提供的集体土地使用权。下面由读文网小编为你介绍宅基地与非农经营用地使用权的相关司法经济法考点知识。
(1)宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。城镇居民不得购置宅基地,除非其依法将户口迁入该集体经济组织。
(2)宅基地使用权的用途仅限于村民建造个人住宅。个人住宅包括住房以及与村民居住生活有关的附属设施,如厨房、院墙等。
(3)宅基地使用权实行严格的“一户一宅”制。根据土地管理法的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准,但如果涉及占用农用地的,应依照土地管理法的有关规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
(4)福利性:宅基地的初始取得是无偿的
1、宅基地问题是怎么来的一般而言,住宅与土地是不可分割的,作为公民的私财,可以继承、转让和买卖。“宅基地”则是一个“中国特色”问题。
2、经过“土改”,建立了农民私人所有的土地制度,大部分地区的农民领取了《中华人民共和国房地权证书》。
3、经过社会主义改造,农村土地依然是农民私有,但由集体统一经营,农民的宅基地则依然由农民保留所有权和处分权。
4、经过“人民公社”运动,确立了农村土地集体所有制,农民宅基地也归集体所有,农民只对宅基地享有使用权,并且不能出租、买卖等。
5、改革开放以后,继续坚持农村土地集体所有制,仅允许宅基地使用权人出租、出卖地上建筑物。可见宅[1]基地并不只是一个单纯的财产问题,本质上是中国社会变迁的反映。
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建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。下面由读文网小编为你详细介绍建设用地使用权的相关法律知识。
(一)无效的法律风险
1、未经法律授权的主体签订的国有土地使用权出让合同的法律风险
根据我国法律规定:出让国有土地使用权的适格主体为市、县级人民政府土地管理部门。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四条第二款 土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条本解释所称的土地使用权出让合同,是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的协议。
问题:区级人民政府、省级人民政府、直辖市人民政府土地管理部门、开发区管委会有无土地使用权出让主体资格?
根据上述法律及司法解释的规定:只有市、县级人民政府土地管理部门享有法定的土地出让权,法律、法规从未赋予过省级人民政府、区级人民政府土地管理部门行使土地出让权。土地出让权本质上属于行政专属权利,法无授权不得行使。
直辖市人民政府土地管理部门在这里应当属于市级人民政府范畴,具有土地出让权利。如果将直辖市人民政府归为省级人民政府,下辖区级人民政府也无土地出让权,必将导致直辖市范围内的很多土地无法出让,这并不是房地产管理法及城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例立法的应有之义。
最高人民法院通过司法解释明确规定:开发区管委会作为土地出让方与受让方签订的土地出让合同,应当认定无效。解释施行前,开发区管委会与受让方签订的土地使用权出让合同,起诉前经市、县级人民政府土地管理部门追认的,可以认定有效。因此:开发区作为出让主体签订的土地出让合同原则上无效,但满足两个条件后可以认定有效(1)开发区管委会与受让人签订的土地出让合同的时间是在解释施行前;(2)起诉前经市县级土地管理部门追认。
最高人民法院对省级人民、区级人民政府土地部门作为出让方与受让方签订的土地出让合同的效力虽没有明确规定,但根据其对开发区签订土地出让合同的态度可以推定:解释施行后,无土地出让权的主体与受让人签订的建设用地使用权出让合同应当一律认定无效。
2、2002年《招拍挂出让国有建设用地使用权规定》施行后, 以协议方式出让经营性建设用地的法律风险
《中华人民共和国城市房地产管理法》第13条确立了土地使用权可以采取招标、拍卖或协议三种方式。
《招拍挂出让国有建设用地使用权规定》第四条规定 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 前款规定以外用途的土地的供地计划公布后,同一宗地有两个以上意向用地者的,也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
至此,我国国有土地使用权出让有招标、拍卖、协议和挂牌四种方式。
《招拍挂出让国有建设用地使用权规定》各类经营性用地及经营性用地之外的土地有两个以上的意向用地者的,必须以招拍挂方式出让。该规定势必限制了以协议方式出让经营性用地。
2004年3月,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”),要求从2004年8月31日起,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。也就是说,在2004年8月31日之前,各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权,以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。831大限
问题:《招拍挂出让国有建设用地使用权规定》施行后,以协议方式出让经营性建设用地的合同是否有效?
个人认为:《中华人民共和国城市房地产管理法》为法律,《招拍挂出让国有建设用地使用权规定》为部门规章,规章的内容与法律规定相抵触,应当适用法律的规定,同时,根据《合同法》解释一的规定:违反法律、行政法规的强制性规定合同才无效。《招拍挂出让国有建设用地使用权规定》施行后,通过协议方式签订的经营性建设用地出让合同虽然违反部门规章,或者也可以说是违反国家政策,但未达到违反法律行政法规的强制性规定的程度。所以,违反该政策并不导致合同无效。但违反该政策可予以行政制裁,即合同有效但因存在违反国家的政策而不能实际履行,合同双方均可申请解除合同,根据双方各自的过错程度承担相应的法律责任。
2009年《中华人民共和国物权法》施行后,将经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让国有土地上升为法律的强制性规定。今后,未通过招拍挂而以协议方式签订的经营性建设地用地的土地出让合同应当被认定为无效合同。
在签订国有土地出让合同时注意取得土地是否符合法律规定的方式,否则可能无效。尤其是在BT项目中政府部门以土地换项目的情况。#p#副标题#e#
3、出让合同中缺乏土地规划条件的法律风险及防范
规划条件是土地出让的前提条件之一,非经规划,土地不得出让。《中华人民共和国城乡规划法》第39条规定:规划条件未纳入国有土地使用权的出让合同的,该国有土地使用权出让合同无效;对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的,由县级以上人民政府撤销有关批准文件;占用土地的,应当及时退回;给当事人造成损失的,应当依法给予赔偿。该条规定明确规定因缺乏规划条件而致使土地出让合同无效,同时没有任何补救办法。因此出让合同中没有关于出让土地的规划条件必将导致出让合同无效。
《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第五条 出让城市国有土地使用权,出让前应当制定控制性详细规划。
出让的地块,必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。
第六条 规划设计条件应当包括:地块面积,土地使用性质,容积率,建筑密度,建筑高度,停车泊位,主要出入口,绿地比例,须配置的公共设施、工程设施,建筑界线,开发期限以及其他要求。
国有土地使用权人在与土地出让部门签订土地使用权出让合同时应当注意确认对方的主体身份,出让主体为市县级人民政府土地管理部门以外的任何主体均可能导致合同无效。审查土地出让合同中应当严格把握合同中是否有关于出让土地规划条件的条款,没有该条件的合同应慎重签订。
土地受让人受让建设用地后,应当按照约定履行合同义务,遵守出让合同约定及法律、行政法规的相关规定,变更土地用途应当同时取得规划主管部门及市县级土地管理部门的双重同意,否则可能导致合同被解除而土地开发无法继续的法律风险。
二、受让方违约,出让方解除合同、收回土地的法律风险
1、受让方变更土地用途,未经出让和和规划部门的双重同意
土地用途是建设用地使用权出让合同的基本内容,确保土地用途不变是土地受让人应当履行的基本义务,也是土地出让人监督受让人如何利用土地的重中之重。土地用途的审批权限在于政府规划部门。
问题:土地受让人取的了建设用地使用权后经规划部门同意变更土地用途后,是否可以直接按照规划部门同意变更后的土地用途利用土地?
《城市房地产管理法》第18条规定:土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市县级人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途,出让方请求解除合同的,应予支持。
所以,建设用地使用权人取得了土地使用权后要变更土地用途需同时满足两个条件:1、取得规划行政主管部门的同意;2、取得出让方的同意,并签订补充协议或重新签订出让合同,调整土地出让金。
2、未按土地出让合同的约定按时足额缴纳土地使用权出让金;
3、改变土地规划条件;
4、未按时开发导致土地闲置等 情形的可能被土地出让人收回土地。
以上第(1)(2)、(3)种收回为解除合同后收回,从法律规定的表述来看,该三种通过解除合同后被收回土地的,除非出让合同约定不退还出让金的,否则应该退还出让金,由出让人承担违约责任。第(4)中为行政强制无偿收回,带有行政处罚性质。
《城市房地产管理法》第16条规定:土地使用者必须按照出让合同的约定支付土地使用权出让金,未按照出让合同约定支付出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以要求违约赔偿。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第6条规定:受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,出让方请求解除合同的,应予支持。
《城市房地产管理法》第二十五条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
变更用途需经双重同意;按时交纳土地出让金,资金周转困难应及时申请缓交取得出让人同意;改变规划条件应当申请;囤地有风险、及时开发,因国家机关原因或不可抗力应注意保留证据
(三)出让方违约的法律风险
土地使用权人支付土地出让金后,经常会面临政府因规划调整、征地拆迁安置未完成等情况而无法按时交出土地或已经交付的土地存在高压线、地下管网及周边化工厂等搬迁未能解决,未能达到三通一平、五通一平的熟地条件,土地使用权人接收土地后势必会产生高昂的费用或者根本没办法开发利用土地。土地出让方不按照出让合同约定的时间及条件交付达到开发建设条件的土地,当然构成违约,虽然土地受让方可以通过诉讼途径追索损失,但“撕破脸皮后”土地受让人作为开发企业难以保证在今后的开发过程中不被土地出让方“穿小鞋”,整个开发过程将“举步维艰”。所以实践中,很少发生土地受让人起诉出让人要求承担违约责任的情况。
鉴于土地出让方“惹不起”,受让人应在获取出让土地前应做好尽职调查及现场勘察工作。
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房屋产权年限指房屋建筑产权的归属年限,包括:民用住宅建筑,商用建筑,工业用建筑。下面由读文网小编为你详细介绍土地使用年限与房屋产权年限的相关法律知识。
我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限,居住用地是70年,工业用地50年,商业用地40年,综合用地50年。而房屋的使用寿命通常长于这个年限。这个问题对于私人购房尤其显得重要,不少业主在购房时不禁产生疑问:当使用期限到了之后,房子还属于自己吗?
《物权法》第一百四十九条规定:住宅建设用地使用权限期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
住宅建设用地使用权期间届满,自动续期,这使得住宅业主感到安心。自动续期解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题,消除了二手房购买者对土地使用权年限的后顾之忧,将促进二手房的流转,有利于提高房屋和土地的利用效率。虽然《物权法》没有提及续期后的费用及相关问题,对商业和综合建设用地如何处理,能否自动续期也没有具体规定,不过,随着后续法律法规的完善,配套法律、法规将对《物权法》相关部分进行补充。
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根据《税法细则》第四十九条规定,企业筹办费应自开始生产经营月份的次月起分期摊销,摊销期不少于5年,土地使用权应作为无形资产单独计算摊销。下面由读文网小编为你详细介绍土地使用权摊销的相关知识。
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十七条的规定,无形资产的摊销年限不得低于10年,但作为投资或者受让的无形资产,有关法律规定或者合同约定了使用年限的,可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。
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土地使用权(Land Use Rights)是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人,以及三资企业,凡具备法定条件者,依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。下面由读文网小编为你详细介绍土地使用权出现争议时的相关法律知识。
由于行政行为具有确定力,一旦作出,就应被推定为合法有疚。法律要求相对人予以信任和依赖。基于信赖因素的存在,法律也应保护相对人基于依赖所生之利益,禁止政府行为以任何借口任意变更既有行政决定甚至反复无常,哪怕是“有错必纠”也应受到必要的限制。在行政审判也应当对相对人的依赖利益予以高度重视,对违法行政行为实行有限有撤销,土地确权案件主要涉及第三人的利益。现行行政诉讼法虽然设立了第三人制度,但对第三人是否可以提出独立的诉讼请求没有明确规定,以至导致人民法院在只要原告启动诉讼程序时即时被诉具体行政行为是否合法进行全面审查,第三人的举证对被诉具体行政行为的审查是否有参考作用法律规定态度不明,从而忽视了第三人的利益。
以土地确权案件为例,第三人对土地的占有、使用是基于被告的审批、确认,为维护法律秩序和社会生活的稳定,为禁止政府行为反复无常,信守承诺应该对相对人因信赖政府而取得的利益予以保护,这是行政法信赖利益保护原则的应有之义。因此,行政审判应该关注第三人基于对被告的信任而取得的财产或其他方面的利益保护,不能因被告的违法行为而承担实际上的损失。
在不服颁发土地证的土地确权案件中,实践中一般不作土地争议理解,更容易忽视第三人的利益。特别是在当事人已修房盖屋的情况下,撤销证件将会带来更大的社会隐患。笔者认为只要不存在证件两证权利冲突、重叠问题一般不能撤销。而最合乎实际的方法应将其归为土地使用权争议处理,政府在处理争议中首先对争议问题作出处理,如果须要撤销证件,由此造成的损失被告应给予适当的补偿,在人民法院审理土地权属争议案件中对当事人持有的土地使用证件只要不存在权利冲突的一般也不能否认其效力,这既是出于对维持社会安定性的考虑,也是对诚信政府的一种支持。
在涉及土地确权案件中,轻易地撤证行为可能使政府无所适从,也使人民法院无所适从。值得强调的是人民法院否认颁证的合法性,依职权再作土地权属的裁判,必然强调当事人的举证责任,兼顾政府在行政行为中的档案材料,在事实确定难以查清的前提下,只能以公平原则、以尊重历史、方便生产生活为原则,当然法院的司法能力将承担考验。
综合所述,人民法院审理土地确权案件应该明确适用行政附带民事判决,并应与土地法相呼应,明确土地权属争议的范围形式,在判决中应确立信赖保护利益,尽量避免引发新的矛盾,取得最佳的社会效果。
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圣诞老人到底有多少只鹿
传说,每到12月24日晚上,圣诞老人就会乘驾雪橇挨家挨户送礼物,那么圣诞老人有多少只鹿?今天小编整理了圣诞老人有多少只鹿供大家参考,一起来看看吧!
圣诞老人的鹿叫驯鹿。
圣诞老人坐的雪橇,就是用驯鹿(Reindeer)来拉的,领头的圣诞驯鹿名字叫鲁道夫(Rudolph),有个红鼻子。
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2、根腐病
昙花花发生根腐病,根部腐烂,叶子发皱,危害很大。一般来说,根部感染真菌和虫子,浇水过多也会腐烂根部。 基本治疗方法是控制浇水,避免盆土壤过湿;去掉腐烂根部,重新换盆换土,并且消毒根部和新土壤。
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这时的积雪,一可以给冬小麦保温保湿,防止冬季干吹风;二可以储存来年生长所需水分;三能冻死土壤表面的一些虫卵,减少小麦返青后的病虫害发生。但雪太大,也会对一些设施农业产生不利影响,所以一些农事活动仍不能放松。
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电能驱动的效率比燃油车高,特别是在城市拥堵的情况下,电动车的能耗更低。电动车可以骑多少公里?下面是为大家整理的电动车可以骑多少公里,希望大家喜欢!
这个问题与第一个问题相似,电动车的行驶里程取决于多个因素,包括电池容量、电机功率、行驶速度、载重等。一般来说,电动车的行驶里程在30-100公里之间,具体取决于车辆的型号和设计。一些高端的电动车,如特斯拉Model S等,其行驶里程可以达到数百公里。但是,对于普通的电动车来说,行驶里程一般在30-100公里之间。
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说法一:
牛郎织女的爱情故事传说,规定两人每年只能在七月七日这天鹊桥相会。
说法二:
关于乞巧的记载。据东晋葛洪的《西京杂记》有“汉彩女常以七月七日穿七孔针于开襟楼,人俱习之”的记载。
说法三:
“七”与“期”同音,月和日均是“七”,给人以时间感。在民间表现在时间上阶段性,在计算时间时往往以“七七”为终局。
说法四:
“七”又与“吉”谐音,“七七”又有双吉之意,是个吉利的日子。
说法五:
“七”与“妻”同音,于是七夕在很大程度上成了与女人相关的节日。同时七夕节也被称之为“女儿节”。
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霜降气温大概多少度?
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霜降是秋天最后一个节气,人们非常的重视,各地还有祛凶、扫墓等习俗,以祈求风调雨顺,生活幸福安康。在山东烟台等一些地方,霜降这一天人们要去西郊迎霜;在广东高明地区,霜降前有“送芋鬼”的习俗。还有在中国的一些地方,霜降时节要吃红柿子。在当地人看来,这样不但可以御寒保暖,同时还能补筋骨,是非常不错的霜降食品。
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