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在日益竞争激烈的酒店服务行业中,服务质量是酒店的生命线,越来越多的星级酒店管理人员已经认识到,因此前厅的管理非常重要,以下是由读文网小编整理关于酒店前厅管理知识的内容,提供给大家参考和了解,希望大家喜欢!
作为酒店前厅经理,前厅管理既是他们的职责,又是他们的权限。
酒店前厅经理,在前厅管理中需要强调的是员工激励。如何激励自己的下属,这对于酒店前厅经理来说是一个挑战。成功的员工激励,可以保证员工在最理想的状态下做好工作,前厅经理只有在充分理解员工的需求和目标的情况下,才能做好员工激励。
酒店前厅经理,除了激励员工,还需要实现团队员工个性的和谐性。比如给予员工足够的培训也会使前厅部管理人员的工作容易得多,如果能够做好培训的计划、执行和跟踪,员工在工作中出错的机会就会被减少到最低程序。
酒店前厅投诉在酒店中是常见的现象,酒店前厅经理应该带领酒店员工处理好酒店客户投诉。酒店倾听经理给予员工以下三个步骤的建议:
1、接受投诉:
(1) 应保持冷静,如有必要和可能,将投诉的客人请到妥善地点,以免影响其他客人;
(2) 用真诚、友好、谦和的态度耐心倾听客人的问题;
(3) 倾听中不得表现出厌烦或愤怒情绪;
(4) 不允许打断客人的陈述;
(5) 绝不允许与客人争辩或批评客人,而是让客人情绪尽快平息;
(6) 禁止使用“不过”、“但是”、“可是”等转折性词汇与客人交谈,以免激怒客人或者让客人感到酒店缺乏诚意;
(7) 用和蔼的语气告诉客人,他的投诉是完全正确的,以使客人感到受尊重;
(8) 要承认和理解客人的感情,尽量表现出对客人的同情;
(9) 待客人讲完后,首先向客人道歉,说明会立即处理。
2、处理投诉:
(1) 向有关人员了解事情经过及原因,不能偏听一面之词;
(2) 如属酒店方面工作失误,要诚恳地向客人道歉并承认错误,表示一定会改进,给客人一定的优惠予以弥补过失;
(3) 尽是使处理结果令客人满意,甚至是出乎意料,给客人一个惊喜;
(4) 对于本人权限内不能解决的客人投诉,先向客人道歉,感谢客人的投诉,并立即逐级汇报;
(5) 将处理结果通知客人;
(6) 征求客人对投诉处理的意见;
(7) 再次向客人道歉。
3、记录投诉:
(1) 将投诉客人的姓名、房号、消费地点、单位名称、联系方式、投诉时间、投诉事由和处理结果记录在一式两份《客人投诉记录表》上;
(2) 将客人的投诉分类进行整理;
(3) 每日下班前转交前厅部经理审批;
(4) 审批后部门留存一份,呈报总经理办公室一份;
(5) 代表酒店致函给客人,表示道歉,并欢迎客人再次光临酒店
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酒店前厅管理是针对培养酒店前厅专业人员的课程之一。酒店前厅管理需要学习的知识可多了。小编在此整理了酒店前厅管理基础知识,供大家参阅,希望大家在阅读过程中有所收获!
1.地面
(1)大理石、花岗岩、PVC、木质地面经过清洗、打蜡、抛光和综合保洁后,做到表面平整、光亮、无污迹。
(2)水泥地、地砖、地面经清洗和综合保洁后,表面做到干净、无污迹,保持材料的本色。
(3)地毯、地面清洗后表面无任何污迹,日常保洁做到每日吸尘一次,小规模的污点及时清除,以保持其清洁度。
2.墙面
(1)大理石、花岗岩墙面经清洗、打蜡、手工抛光后,保持表面光洁,无粗糙感。
(2)面砖、墙纸、乳胶涂料、镜面、金属材料等组成的墙面保持无污迹、无积灰(因材料损坏形成污斑不计在内)。
3.天花、吊平顶、玻璃、金属、电梯、木质器材等
(1)风口、指示牌、喇叭、顶灯、外露管道等顶部设施保持无污迹、无积灰。
(2)玻璃在清洗后,时刻保持其光亮,无水印、手印和别的污迹。
(3)不锈钢镜面、钢质装饰品,毛面及不锈面保持光亮如新,见本色。
(4)自动扶梯台阶无积灰、无污迹;两侧玻璃光亮,无水印、手印和别的污迹;挡板光亮无污迹、无积灰;自动扶梯的不锈钢光亮,无水印、手印和污迹;橡胶卷动带无积灰与污点。
(5)客梯与服务电梯的电梯门和内部不锈钢要求光亮,无手印、污迹;门轨道无污迹,无积尘;地毯无污斑;镜面光洁、无污印。
(6)木质器材做到表面无尘、无划痕、无污迹。
4.客厕
(1)镜面光亮无灰尘,化妆台台面无水迹、无洗手液滴。
(2)门及护板表面无尘、无划痕、无污迹。
(3)不锈钢光亮见本色。
(4)烘手器、小便池要洁净无灰尘,特别应注意擦拭烘手器后部。
(5)坐厕要畅通,不得有异物、便渍、水锈和异味,应注意出水口不能有水锈。
(6)小便池内无尿碱、烟头、痰迹等异物,及时更换避味球。
(7)墙、地面光亮照人,特别应注意擦拭小便池附近地面的尿液。
(8)门转轴、闭门器和门通风孔无积灰。
(9)定时清理垃圾筒内污物,垃圾筒表面无污迹、水迹。
(10)水龙头光亮见本色,无水迹、水印。
(11)提供给客人的物品摆放整齐,清洁工具存放不暴露于客人视线之内
6 .建立宾客档案
7. 提供各类前厅服务
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前厅部是酒店非常重要的部门,它直接面向顾客提供服务。前厅服务质量的好坏是整个酒店服务质量的核心。下面小编为大家介绍酒店前厅部服务管理知识,感兴趣的朋友们一起来看看吧!
前厅部是一个综合性服务的部门,是饭店业务活动的中心,服务项目多,服务时间长,饭店的任何一位客人,从抵达店前的预订、到入住、知道离店结账,都需要前厅部提供服务,前厅部是客人与饭店联系的纽带,前厅部通过客房商品的销售来带动饭店其他各部门的经营活动。
饭店形象是公众对于饭店的总体评价,是饭店的表现与特征在公众心目中的反应。前厅部是饭店形象的代表,饭店形象对现代饭店的生存和发展有着直接的影响,一个好的形象是饭店的巨大财富,饭店前厅部的主要服务机构通常都设在客人来往最为频繁的大堂。
任何客人一进店,都会对大堂的环境艺术、装置布置、设备设施和前厅部员工的仪容仪表、服务质量、工作效率等产生深刻的“第一印象”。而这种“第一印象”在客人对饭店的认知中会产生非常重要的作用,他产生于瞬间,但却会长时间保留在人们的记忆表象中。
前厅部是饭店组织客源,创造经济收入的关键部门。为宾客提供食宿是饭店的最基本功能,客房是饭店出售的最大、最主要的商品。
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也许对于前厅的管理,每位经理都有不同的方法。以下是由读文网小编整理关于餐饮前厅管理知识的内容,提供给大家参考和了解,希望大家喜欢!
多表扬
这里说的表扬,是指当众表扬。对于遵守纪律、眼中有活、任劳任怨、不计得失、刻苦学习、努力提高职业技能和文化修养的下属,应当点名表扬,给予肯定,树立榜样,让他们在相互学习与竞争中成长。
多鼓励
好的管理者,应懂得如何给不同层次的下属制定不同的目标,施加压力。因为有压力才会有动力。但是光有压力是不行的,还要多鼓励。下属在工作中,难免会遇到困难与挫折,这时,管理者要给予他们更多的支持与鼓励,帮助他们在工作中汲取经验教训,求实创新,做出成绩。
多关爱
人性化的管理能拉近管理者与下属之间的距离,建立良好的工作氛围,提高团队的工作效率。当下属遇到问题影响工作时,管理者不能一味责备,而应从实际出发给予帮助,帮助他们解决困难,全心投入到工作中。一个充满关爱的团队,才是一个具有凝聚力的团队。
多承担
每个部门的负责人如同一个家庭的家长,当下属因为工作失误而被顾客投诉时,要先出面把问题解决,努力把损失降到最低,然后再回家关起门批评教育下属,帮其认识正确处理问题的方法。
多发掘
要发现下属的闪光点,增加他们的自信心,克服自卑心理。自信是成功的基础,每一个人都有各自的优缺点,如果能发掘每一个下属的优点,将其安排在最适合的岗位上,必定能最大限度地调动积极性,达到最佳的工作效果。
多机遇
对于有能力和工作出色的下属,要给他提供展示才华的舞台,营造成长的空间。不过把机遇提供给有能力的下属的同时,还要顾及能力相对较弱的下属,不要给他们造成太大的精神压力,否则会造成不良影响。其实适当的鼓励与赞美,往往能让前厅管理工作事半功倍。
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要想让公司发展下去,就必须制定一定的规章制度。下面是读文网小编为大家带来的公司管理规章制度,欢迎阅读。
一,公司宗旨
为什么会创建这家公司?对这家公司今后三年,五年,十年,乃至更多年之后的期望是怎么样的?如今这家公司较同类,比如淘宝网店,或者普通服装店,已经具有了那些特色?公司还有那些潜在的特色可以挖掘?比如经营者的个性特点二,公司框架
1.组织方面,如今已经有三个人,各自担当什么职责?如果以后招人,以什么为标准,应该设立那些基本职务,那些基本部门,各部门的人员分配是怎么样的,假设设立分店,可以推广怎么样的基本人员设置?
2.薪酬绩效,为了获得共同利润,大家应该做什么,获得利润之后又应该怎么分配,例如按月、季度、年进行财务总结,然后进行进行流动资金,红利等分配,考虑每个人在实际经营中的投入比例,还有之后不断发展的时候再投入什么的
三,公司细则
经营时间,假设二十四小时,然后就要考虑是否要进行轮班制度?如果轮班,几班倒?怎么设立时间?
服装,标志。所谓的服装不单单是指公司制服,而是公司外在的一种包装,同店标,徽章什么一样,比如独具特色的网页,一致化的物流包装什么的,使得公司看起来规范化,有信度,也是一种立体广告。
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酒店管理(Hospitality Management ),是全球十大热门行业之一,高级酒店管理人才在全球都是一直很紧缺的。近年来,在国际人才市场上,酒店管理人才出现了供不应求的局面。随着2008北京奥运会成功的举办,以及2010上海世博会和越来越多的国际大型活动在中国举行,中国对旅游、酒店管理专业人才的需求也日益增大。
前厅制度
为了加强与规范前厅管理,切实把前厅服务提升到一个新的水平,各项工作能顺利进行,充分体现奖罚分明的原则,制定制度如下:
1、诚实是员工必须遵守的道德规范,以诚实的态度对待工作是每位同事必须遵守的规章制度;
2、同事之间团结协作、互相尊重、谅解是搞好一切工作的基础;
3、以工作为重、按时、按质、按量完成工作任务是每位同事应尽的职责。
一、考 勤 制 度
凡已到上班时间,本人还未到岗位时即视为迟到;凡未到下班时间,提前离岗下班即为早退。如员工点到后没按规定时间到达指定工作岗位,同样视为迟到。具体实施细则如下:
1、签到、点到,每迟到、早退累计2次超过30分钟,扣本月休假半天,并处以口头警告,如及时上班且表现良好者可加班加点补回。超过1小时扣本月休假1天,未及时上班视为无故旷工1天,扣除3天工资;无故旷工2天以上(含2天)严重警告,并取消本月全部休假及奖金;无故旷工3天以上(含3天)态度恶劣且无适当理由者,予以辞退并处罚金200元。 2、事假须提前一天通知部门并说明原因,经主管以上管理人员批准后方可休假;
3、不得私自调班,如果确有需要必须事前申请,每人每月调班不得超过3次,如果私自调换班,一经发现取消当时人双方各自本月休假1天及本月全勤奖;
4、严禁代人签到、请假,如发现代入签到者,取消当事人双方各自的本月全部休假及奖金。
二、仪 容 仪 表
1、员工上班时间必须按山庄规定统一着装,并按指定位置佩工牌,工服必须干净整齐。
2、工装衣扣如有缺失,必须尽快补齐。
3、男员工不留长发、胡须、鬓角,头发前不盖眉,侧不过耳,后不超领;女员工留长发者要盘起并用发夹夹好,不得披散,头上不得夹饰物。
4、员工应勤修指甲,不留长指甲,不涂彩色指甲油,除手表、订婚戒指、结婚戒指外不得戴任何饰物。
5、女员工要保持淡雅清妆,不使用浓味的化妆品(必须每天化妆后上岗),上班前不吃带异味的食品。
三、行 为 举 止
1、员工站立行姿势要端正、得体,背不靠物,手不叉腰、抱胸、不插衣袋、不趴在柜台上,
2、员工在大堂、院内遇见客人要靠右,要问好,或止步让行,迎客走在前侧,送客走在后侧,
3、员工为客人引路时应走在客人的前侧,手心微向上,五指并拢前伸,与客人保持一定的距离,
4、员工在院内行走不得高声喧哗或放声大笑,更不得嬉戏打闹,违者取消本月休假半天及本月全勤奖。
5不得边走边吃东西或乱扔果皮纸屑等杂物,违者取消本月休假半天及本月全勤奖
6、不得在岗位私自点菜,吃东西,违者取消本月休假一天及本月全勤奖。
8、要团结同事,尊重他人,如与同事发生手脚,情节严重且态度恶劣者取消本月全部休假及全部奖金,并作出书面检讨。
四、礼 貌 礼 节
1、员工在酒店任何地方碰见客人都应主动跟客人打招呼说:“您好!”或点头微笑致意。
2、门迎、前厅接待人员应在客人到达第一时间向客人致欢迎语:“欢迎光临”,在客人离店时致告别语:“您走好,欢迎下次光临”,
3、任何员工对客人的询问都是第一责任人,有义务耐心为客人解答,使用礼貌用语。若因语气生硬引起客人投诉,取消本月休假2天及全部奖金。
4、结账后、预订后、送行时必须使用邀请用语:“您走好,欢迎下次再来”、“期待您的光临”等。
五、操 作 规 范
1、前厅各岗位操作程序不当,造成的损失由责任人赔付并取消本月休假1天.
2、礼宾部工作用具必须摆放整齐,定期维护,
3、房卡制作不得有误,
4、房卡套、登记单填写内容齐全,反应身份及金额必须真实,且有据可查。违者造成的损失由责任人赔付并取消本月全部休假和奖金。
5、PS机银行进账单上,身份证、签名齐全,缺漏进不了帐的,由当事人赔全额款;
6、电脑操作失误退错房间,造成损失由当事人赔付,并取消本月去休假2天及全部奖金;
8、收银员为顾客结账时必须认真核算,客人走后发现的落单,造成损失由当事人赔付;
9、接待员开重房者,造成客人损失的,由当事人赔付损失,并向客人诚挚道歉。并做好自我检讨。
10、私自篡改房价、折扣、没有签字的,由当事人补齐;
11、弄虚作假,提前开凌晨房,补交前一天房费;并取消本月休假1天。
12、收银员漏收、少收房费、各种消费,或收假币者,由当事人负责赔补;
13、保管员妥善保管好所寄存的物品,应有登记、有签字、有存取记录,不按要求操作,造成损失由当事人赔偿;并取消本月休假1天。
15、员工宿舍应保持清洁,长期脏、乱、恶臭的,取消舍长本月休假1天,并及时打扫干净。
16员工应提高自身的安全防范意识,贵重物品及时存放在带锁衣柜中,如因粗心大意造成的财物丢失,公司概不负责.
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六、劳 动 纪 律
1、男员工不得在岗位上吃槟榔、抽烟,上岗前不得喝酒过多,违者每发现一次扣5分;
2、当班时间不得轮换瞌睡或睡觉,每发现一次扣5分;
3、上班时不得在岗位接听私人电话,干与工作无关的事每发现一次扣2分;
4、上班时间不得打电脑游戏、听MP3,发现一次扣3分;
5、员工不得在岗位上、办公室打扑克、字牌、麻将。每发现一次扣20分;
6、未经请假,无故缺席各种会议者扣5分,开会请假扣1分;
7、夜班必须有三人在柜台,违者三人各扣5分;
8、柜台干净整齐,不得有与工作无关物品,违者每人扣1分;
9、上班时保持本岗位卫生清洁,检查不合格者扣1分。
10、严禁携带私人物品到工作区域(如提包、外套)违者扣5分;
11、严禁携带宾馆物品出店,违者视情节轻重给予相应处罚;
12、严禁在宾馆范围内粗言秽语散步虚假或诽谤言论,影响宾馆客人或其他员工声誉,或员工内拉班结派,影响员工团结者重扣50分,性质恶劣者开除;
13、工作时间不得无故窜岗、擅离职守、下班后不得擅自在工作岗位逗留,违者扣2分;
14、严格按照规定时间吃饭,除用餐时间外,不得在当值期间吃东西,违者扣5分;
15、严禁在工作时间闲聊、会客、擅自领人参观宾馆,违者扣2分;
16、上班时间严禁看电视、听广播及翻阅任何书报杂志,违者扣5分;
17、严禁员工搭乘客梯(行李员除外)或上、下班从正门通过,不走指定的员工通道,违者扣2分。
18、严禁在办公场所大声喧哗、打闹、追逐、嬉戏,违者扣5分;
19、卫生工作必须一班一清,主管将班前检查一次卫生、交接班时再检查一次,如检查两次均不合格,当班人员每人扣2分;
20、不准带情绪上班,班中不准无精打采,要为客人提供微笑服务,每违反一次扣5分;
21、上班时间对客服务严禁讲方言,违者扣2分;
22、以货币为交易在房间进行不正常的行为(开除);
23、偷窃酒店及员工财物(开除);
24、侮辱、漫骂、恐吓、威胁他人,与客人吵架或殴打客人、员工及领班(开除);
25、由于工作不负责,遗失酒店钥匙及私自配制办公室文件柜或客人房间的钥匙(开除);
26、向酒店竞争对手提供酒店保密材料损坏酒店利益(开除);
27、不遵守安全条例准则造成重大安全事故(开除)。
七、工 作 方 面
1、为宾馆服务必须热情、周到。工作出错或服务态度差引起客人投诉的视情节轻重,违者扣10分到30分;
2、不服从领导和工作安排,影响工作的员工,违者扣10分;
3、自觉爱护、保养各项设备、设施。如有损坏,照价赔偿;
4、严禁出现吵架、打架、侮辱、漫骂、恐吓、威胁他人等违纪行为,违者重扣10分;
5、前厅各岗如被酒店、值班经理或部门通报,追查责任到人,一经查实,扣20分;
6、严格准确的交接班,如由于交接班不清楚,导致客人不满的对当班扣5分,如出现客人重大投诉,当事人扣30分;
7、前台工作人员严格按工作流程为客人办理预订、入住手续,熟悉协议价格及挂帐单位有效签单人,每出现一次现金出入单,扣10分,并承担相应的损失;
8、接营销部的会议通知单时,要做到准确无误,如因个人接单不清导致房间超额预订或漏接,每违反一次扣15分;
9、严格按规定时间完成部门下达的任务指标,每拖延一天,扣10分;
10、外管登记单要符合公安局要求,如出现退单退盘,每违反一次扣10分。
八、生 活 方 面
1、就餐时,不准大声喧哗,食品不得浪费,不许乱扔垃圾。所有员工必须服从食堂管理人员管理,不准无理取闹,违者予以重罚;
2、严禁员工在宿舍赌博,赌资大的移交公安部门处理;赌资小的,除给予相当数量的经济处罚外,还给予留馆察看至开除等行政处分;
3、遵守社会公德,不得向客人索取小费、物品或其他报酬,发现者重扣20分,性质恶劣者开除。
九、奖 励 制 度
1、主动为客人提供人性化服务,得到客人口头表扬者奖1分,受到客人书面表扬者应查属实的奖2分;
2、员工委屈奖,奖5分,加班根据时间长短补休;
3、被省、市树为标兵或受到通报表扬者,同时受到酒店表扬者,奖5分;
4、对改革宾馆管理,提高服务质量有重大贡献者,奖2分;
5、在服务(生产)工作中,创造优异成绩者,奖5分;
6、见义勇为,挽救人民生民财产做出突出贡献者,奖10分;
7、能严格履行职责,超额完成任务的岗位,奖2分;
8、提出合理化建议,被采纳后获得较好的经济效益和社会效益,奖2分;
9、修旧利废,节约材料,降低成本,做出显著成绩者,奖2分;
10、发现可疑人物,火情隐患及时采取补救措施,防止重大事故发生,根据情况奖1-5分;
11、检举揭发坏人坏事,保护公共财产,保卫宾客安全,见义勇为或为宾馆挽回经济损失的,视情节给予相应的奖励;
12、在同行业各类竞赛活动中取得名次,为宾馆争得荣誉者,奖5分;
13、拒收他人贿赂,维护宾馆利益的,并赢得良好社会声誉的,奖励100元。并可适当增加本月休假。
十、补 充 内 容
本规定需不断的完善,在日常工作中要根据实际情况进行增删,需大家多提建议。并在日常工作中,互相监督,不断提高服务水平,把工作提高到一个新的水平。
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对于广告公司的管理,都是需要对工作人员制定一些可行的管理规章制度的。下面是小编整理的广告公司规章制度,分享给大家!
一、目的:
为加强采购计划管理,规范采购工作,保障公司生产经营活动所需物品的正常持续供应,降低采购成本,特制定本制度。
二、适用范围本制度适用于公司对外采购与生产经营有关的经营性固定资产、材料及非经营性固定资产、办公用品、劳保用品的采购(以下统称为采购物品)。
三、职责权限
1、总经理负责采购管理制度的审批;
2、分管副总、财务总监负责采购管理制度的审核;
3、人力资源行政部负责采购管理制度的制定。
4、经营性固定资产、材料、配件等物品(物资)的采购由企管部负责;非经营性固定资产、办公用品、劳保用品的采购由人力资源行政部负责。
四、采购原则
1、询价比价原则物品采购必须有三家以上供应商提供报价,在权衡质量、价格、交货时间、售后服务、资信、客户群等因素的基础上进行综合评估,并与供应商进一步议定最终价格,临时性应急购买的物品除外。
2、一致性原则:采购人员定购的物品必须与请购单所列要求、规格、型号、数量一致。在市场条件不能满足请购部门要求或成本过高的情况下,采购人员须及时反馈信息供申请部门更改请购单或作参与。如确因特定条件数量不能完全与请购单一致,经审核后,差值不得超过请购量的5—10%。
3、低价搜索原则:采购人员随时搜集市场价格信息,建立供应商信息档案库,了解市场最新动态及最低价格,实现最优化采购。
4、廉洁原则:
(1)自觉维护企业利益,努力提高采购物品质量,降低采购成本。
(2)廉洁自律,不收礼,不受贿,不接受吃请,更不能向供应商伸手。
(3)严格按采购制度和程序办事,自觉接受监督。
(4)加强学习,广泛掌握与采购业务相关的新材料、新工艺、新设备及市场信息。
(5)工作认真仔细,不出差错,不因自身工作失误给公司造成损失。
5、招标采购原则:凡大宗或经常使用的物品,都应通过询议价或招标的形式,由企管、财务等相关部门共同参与,定出一段时间内(一年或半年)的供应商、价格,签订供货协议,以简化采购程序,提高工作效率。对于价格随市场变化较快的物品,除缩短招标间隔时限外,还应随时掌握市场行情,调整采购价格。
6、审计监督原则:采购人员要自觉接受财务部或公司领导对采购活动的监督和质询。对采购人员在采购过程中发生的违犯廉洁制度的行为,公司有权对相关人员依照公司《员工奖惩制度》等进行处罚直至追究其法律责任。
五、采购流程
1、采购申请:物品(物资)需求部门根据生产或经营的实际需要,由企管部负责采购物品每月25日前、由人力资源行政部负责采购物品每季度最后一个月25日前提出采购申请,填写《请购单》,请购单要求注明名称、规格型号、数量、需求日期、参考价格、用途等,若涉及技术指标的,须注明相关参数、指标要求。按采购申请流程,由各相关部门审批,经总经理批准后交采购部门采购。各审核环节对采购申请提出议异者,应于2个工作日内将意见反馈给采购申请部门。
2、询价比价议价:
(1)每一种物品(物资)原则上需两家以上的供应商进行报价。
(2)采购员接到报价单后,需进行比价、议价,并填写《询价记录表》,按低价原则进行采购。
(3)属下列情况者,无须进行比价、议价:独家代理、独家制造、专卖品、原厂零配件无代用品,但仍需留下报价记录。
3、样品提供和确认:
(1)若须进行样品提供和确认的,须确定送样周期,由采购人员负责追踪,收到样品后,须第一时间送交需求部门进行确认,必要时需会同财务部等部门相关人员予以确认。
(2)对于需要保存样品的,须作封样处理,以便日后作收货比较。
4、供应商选择:
(1)具有合法经营主体者。
(2)品质、交货期、价格、服务等条件良好者。
(3)信誉良好者。
(4)客户认可的供应商。采购人员须建立供应商信息台帐。
5、合同签定:
(1)供应商经送样审查合格后,由采购部门与选定的供应商签订合同。
(2)交易发生争执时,依据合同的核定条款进行处理。
6、进度跟催
(1)为确保准时交货,采购人员应提前采用电话、传真或亲自到供应商处跟催,以确保物品(物资)能适时供应。
(2)若采购物品(物资)无法在预定时间内交货的,采购人员须提前通知需求部门,寻求解决办法,并须重新和供应商确定新的交货期,并知会需求部门。
7、验收入库:采购物品(物资)到公司后,属经营性固定资产、材料、配件等物品(物资)、非经营性固定资产、大宗劳保用品等经需求部门验收,办公用品等常用品经库管验收合格后,库管开具《入库单》,按流程办理入库手续。如验收不合格的,由验收部门通知采购部门,2日内办理换(退)货手续。
8、对帐付款:采购物品(物资)办理入库后,由采购员凭《入库单》按合同或约定的付款方式办理付款手续。
9、采购流程图:(附后)
六、考核:凡违反本制度的人员,依照公司相关管理制度进行处罚。
七、本制度解释权归人力资源行政部,自公布之日起执行。
八、本制度附件:
1、《XXXXX请购单》
2、《XXXXX询价记录表》
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2016年外汇管理工作会议在上海市召开。下面由读文网小编为你分享2016年上海外汇管理的相关内容,希望对大家有所帮助。
国家外汇管理局统计数据显示,2016年5月,中国外汇市场(不含外币对市场,下同)总计成交10.15万亿元人民币(等值1.55万亿美元)。其中,银行对客户市场成交1.77万亿元人民币(等值2707亿美元),银行间市场成交8.38万亿元人民币(等值1.28万亿美元);即期市场累计成交4.37万亿元人民币(等值6697亿美元),衍生品市场累计成交5.77万亿元人民币(等值8838亿美元)。
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什么是房地产运营管理,地产开发企业运营管理部门及运营管理在岗人员主要工作是什么?下面由读文网小编为你分享房地产运营管理的相关内容。希望对大家有所帮助。
什么是房地产运营管理,地产开发企业运营管理部门及运营管理在岗人员主要工作是什么?作为运营管理工作的在岗人员,每当别人问起我工作的时候,哪怕是行业内的从业人员询问,我回答时内心都会比较地纠结,因为这个问题的答案,就本人公司的现状乃至整个行业的发展现状而言,确实是难以统一的精准的定位,下面就听本人概要的介绍一下,捎带也微微吐个槽。
回答之前,向各位读者推荐一本介绍房地产运营管理的书籍-《房地产运营管理最佳实践》,由明源地产一个研究团队编制,书本内容对房地产运营管理在理论上做了很好的诠释,即对业务实践有很好指导意义,也对房地产运营管理发展方向指明了道路,是一本很好的行业内书籍。Ps:再次郑重申明,无任何广告的动机。
什么是运营管理,作为一个房地产开发企业,应该把运营管理部门放在一个怎样的位置上。基于本人的在岗经验,及对房地产开发业务的认识,对运营管理部门有如下见解,仅供参考。
个人认为,房地产开发企业运营管理部门及运营管理岗,不同于其他任何一个具体业务部门和某一具体业务岗位,它并非是只一个负责某一方面的专职业务岗位,而应该是站在项目综合发展的高度上去跟进项目发展的每一个阶段,从拿地到前期规划设计报批报建,从项目施工建设到后期的竣工验收交房入伙。每一个与项目发展有关的业务节点都应该是该岗位的关注与跟进范围。因此,对房地产开发全过程业务链条的了解,应该成为该岗位从业人员必备的业务知识,同时也是该岗位服务于公司其他业务部门的业务基础。除却项目发展全程进度的关注与跟进外,综合协调各业务部门业务工作推进亦应该是该部门工作的重点,加强做好项目发展全时间链条的管理。
综合地说,运营管理部门的主要职责是两个方面,进度跟进与综合协调。其定位应该是站在集团、公司战略及项目综合发展的高度上去发现问题,分析问题并协助相关职能部门解决问题的综合协调管理部门,发展管理岗作为公司项目运营管理的基层责任岗位,发展管理在岗人员应关注的是项目运营而非项目建设,关注的是项目全过程开发链条而非仅仅是项目工程进度的上传下达,从某种意义上讲,它应该类似于军队的参谋和后勤,谋划整体,居中协调,且服务各专职部门。
听完我的介绍,你是否对运营管理部门及运营管理岗极度的膜拜,全产业链发展,谋划整体,居中协调……运营管理岗是在干BOSS所干的活,想BOSS所想的事情,多么的风光无限,前景光明,干运营管理如本人之流,能知道房地产开发整个的运营流程,简直就是个全才,啊啊。
但我要告诉你的是,虽然在现阶段房地产行业内,以中海、万科、龙湖等为代表房地产开发企业已在组织架构中组建了运营管理部门,从事进行运营管理相关工作,但要知道有人的地方就有江湖,有江湖的地方就有帮派,有帮派的地方就有权利分割。运营管理工作相当于是要一统江湖,当武林盟主,自然需要有非常非常强有力的武林盟主,这个条件,成为现阶段运营管理发展的绊脚石。
作为运营管理部门的负责人,在公司需要有强有力的号召力,因为其角色定位决定运营管理负责人需要搞定投资负责人及分管领导、营销负责人及分管领导,报建负责人及分管领导、合约负责人及分管领导、工程负责人及管理领导……没有强有力的负责人,谈何搞定,更谈何进行业务推进。因此,拥有强有力的部门负责人,是运营管理工作最最基本的条件。
尴尬就在这里,更多的情况下,运营管理部门负责人因为自身号召力的原因,或各部门利益关系的原因,没有实权,并不能很好的担纲运营管理的职能,运管管理往往成为虚职,尤其是地区公司运营管理岗,所做的工作往往只是项目工程进度的跟进了解、上传下达。各部门业务工作依旧各自为战,没有着眼于项目全过程开发进行筹划,发展效率低下。
如同制造类企业,对房地产开发企业而言,项目现场就如同企业的生产车间,经过前期的“原料”准备,通过生产线加工,源源不断的将生产好的产品-商品房输入市场。因此,运营管理一般情况下以工程项目管理为中心点,兼顾其他业务链管理,运营管理从业人员,一般也是从工程部抽调人员担纲,对于一些规模较小的企业而言,可能并没有进行运营管理部门的组织架构设置,对于这种情况,可由项目部担纲运营管理部门相关业务工作。
运营管理相关
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消防控制室是建筑消防设施的心脏,也是单位日常消防工作管理的中枢核心,发生火灾后还是灭火、救援的应急指挥中心。下面就是读文网小编为大家整理的关于消防中控室方面的管理规定,供大家参考。
一、消防控制室操作管理人员应认真学习国家消防法规、技术规范和有关消防联动控制及操作等专业知识,应具备专业操作资格,经自治区社会消防培训中心培训合格持证上岗;
二、消防控制室操作管理人员应能熟练掌握消防设施设备操作技能和常见故障处理方法,负责24小时监视消防主机信号。
三、消防控制室必须实行每日24小时专人值班制度,专兼职值班人员不得少于6人,每班不应少于2人,消防控制室操作管理人员值班期间严禁脱岗,认真填写交接班记录和《自动消防设施设备系统运行情况登记表》。
四、消防控制室应确保火灾自动报警系统和灭火系统处于正常工作状态。
五、消防控制室应确保高位消防水箱、消防水池、气压水罐等消防储水设施水量充足;确保消防泵出水管阀门、自动喷水灭火系统管道上的阀门常开;确保消防水泵、防排烟风机、防火卷帘等消防用电设备的配电柜开关处于自动(接通)位置。
六、消防控制室值班人员接到火警信号后,必须立即通知楼层工作人员或巡楼保安(或其他就近工作人员)进行确认,并填写《火警报警记录表》,存档备查;
七、火灾确认后,消防控制室必须立即将火灾报警联动控制开关转入自动状态(处于自动状态的除外),同时拨打“119”火警电话报警。
八、火灾确认后,消防控制室必须立即启动单位内部灭火和应急疏散预案,并应同时报告单位负责人。
看过“消防中控室管理规定”
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网络安全是一个综合性的课题,涉及技术、治理、使用等许多方面,既包括信息系统本身的安全问题,也有物理的和逻辑的技术措施,下面就是读文网小编为大家整理的关于计算机网络方面的安全与管理,供大家参考。
计算机网络安全是指网络系统的硬、软件及系统中的数据受到保护,不受偶然或恶意的原因而遭到破坏、更改、泄露,系统连续、可靠、正常地运行,网络服务不中断。计算机和网络技术具有的复杂性和多样性,使得计算机和网络安全成为一个需要持续更新和提高的领域。目前黑客的攻击方法已超过了计算机病毒的种类,而且许多攻击都是致命的。
在Internet网络上,因互联网本身没有时空和地域的限制,每当有一种新的攻击手段产生,就能在一周内传遍全世界,这些攻击手段利用网络和系统漏洞进行攻击从而造成计算机系统及网络瘫痪。蠕虫、后门、Rootkits、DOS和Sniffer是大家熟悉的几种黑客攻击手段。
但这些攻击手段却都体现了它们惊人的威力,时至今日,有愈演愈烈之势。这几类攻击手段的新变种,与以前出现的攻击方法相比,更加智能化,攻击目标直指互联网基础协议和操作系统层次。从Web程序的控制程序到内核级Rootlets。黑客的攻击手法不断升级翻新,向用户的信息安全防范能力不断发起挑战。
看过“计算机网络安全与管理”
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今天有读文网小编为你整理房地产成本管理资料汇编的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、集团成本管理办法
★1、目的
①提高目标成本及预算的严肃性
②加强项目成本过程可控、透明
③明确成本管理责任
④控制成本风险,提升集团成本竞争力
⑤构建行业内领先的成本管理体系
★2、适用范围
本办法适用于全集团各地区地产公司的项目成本管理.
★3、成本管理责任界定
①项目成本经理:开发成本的直接责任人;营销费用统计,预警责任人;负责项目目标成本编制、动态成本月度回顾。
②项目营销经理:项目营销费用的直接责任人
③项目财务经理:负责分摊进入项目的“部门费用”;负责牵头编制项目预算;负责项目收益分析及跟踪。
部门费项包括:项目营销费用中的人工成本及行政办公费、管理费用、财务费用税。
④项目总监:全项目成本的责任人,牵头编制全项目合约规划;检查、督促项目目标成本制定、动态成本月度回顾。
★4、成本管理原理及主要概念
☆4.1、成本管理原理
在项目开发的关键环节设定目标成本,过程中系统实时自动统计动态成本。
通过对目标成本与动态成本的比较,检查,发现和解决问题,从而达到管控项目成本的目的。
☆4.2、“动态成本”概念
动态成本=合同签约金额+已确认合同变更金额+已签合同的预估变更金额+库存材料结转+带发生合约规划金额
☆4.3、“已确认合同变更”的概念
指已签合同发生合同金额变更,包括以下4种情况:
☞1)经与相关方确认金额、且签字盖章完善的经济签证、设计变更及技术洽谈。
☞2)经与相关方确认的施工图预算调整。
☞3)经与相关方确认的工程量调整、材料价格调整。
☞4)进我房确认增加费用的实施方案。
若需另签补充协议,则视为新合同,不视为变更合同。
☆4.4、“已签合同预估的变更”的概念
指对方已提出变更,但我方尚未完全确认变更及变更金额,或对未提出、我方预计要发生的合同金额增加。包括:
☞1)未与分供方确认的经济签证、设计变更及技术洽商。
☞2)预估的预算调整
☞3)预计发生的材料涨价、工程量变化等。
★5、目标成本编制及审批管理
1】
目标成本的版本:土地版、启动版、基准版(放案板)、执行调整版
其中:
①基准版(放案板)是评价、比对的基准。取得方案审查意见书后10天内提交上线。
②执行调整版是依据实际情况对基准版的修正。
③为保证目标成本的严肃性、合理性,在成本系统中提交目标成本时至少应提交以下内容(详见《目标成本预算(总结)模板》):
Ø 项目技术经济指标
Ø 产品建造标准
Ø 含量指标(如含钢量、窗地比等)
Ø 在公司内部找一个标杆项目,便于成本参照对比。
土地版目标成本(土地投资论证阶段):
①根据发展部提供的土地信息,由地区公司总经理主持,地区公司PMO成员参加,确定拟取得地块的项目定位(含拟售价格及项目成本设定等)
②根据地块项目定位,公司研发部门负责完成(项目预案)公司发展部法则提供土地信息及周边市政配套情况;
③根据项目定位,(项目预案)、土地信息和周边市政配套情况,由公司造价采购部负责人(或其指定人员)负责完成土地投资论证阶段。
《目标成本(土地版)》:
☞《目标成本(土地版)》按照集团统一指导模板的要求完成;
☞《目标成本(土地版)》是土地投资论证资料的一部分,需和其他资料一起报投委会委员审核;
☞如土地中标,《目标成本(土地版)》由项目经理(或造价采购部指定人员)于取得土地中标通知书后3个工作日内,提交到成本系统中,若未取得土地,由地区公司造价采购部存档。
☞审批流程:
2】
★6、成本系统控制
为保证项目成本在可控范围内,通过成本系统对项目成本总额及二级费项的动态成本分别进行控制。
若动态成本相对目标成本超出一值,系统自动预警或项目停止付款及签合同。
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近年来,我国食品安全事故层出不穷,不仅造成社会公众对食品安全的极度不信任,还极大地损害了国家的形象。下面就是读文网小编为大家整理的关于食品安全方面的管理制度,供大家参考。
1.制定本单位食品安全管理制度和岗位安全责任制管理措施。
2.制定本单位食品经营场所卫生设施改善的规划。
3.按有关发放食品经营许可证管理办法,办理领取或换发食品经营许可证,无食品经营许可证不得从事食品经营。做到亮证、亮照经营。
4.食品安全管理人员应认真制订培训计划,定期组织有关管理人员和从业人员(含新参加和临时人员)开展食品安全知识、食品安全事故应急及职业道德培训,使每名员工均能掌握岗位食品安全知识及要求。
5.培训方式以集中授课与自学相结合,定期考核,不合格者应待考试合格后再上岗。
6.对本单位贯彻执行《食品安全法》的情况进行监督检查,总结、推广经验,批评和奖励,制止违法行为。
7.执行食品安全标准。
8.协助食品安全监督管理机构实施食品安全监督、监测。
看过“食品安全的管理制度”
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长期以来,一些住宅小区安全制度不落实、消防通道不畅通、消防水源不充沛、消防设施不完整等问题非常突出。下面就是读文网小编为大家整理的关于消防安全通道方面的管理规定,供大家参考。
一、住宅小区消防通道常见隐患问题
(一)违章搭建占用消防通道。这种现象在老旧小区、城中村、农村等地最为常见。居民私自搭建简易车棚、储物棚等临时搭建,且很多采用易燃可燃材料,极易引发火灾蔓延,且这些违章搭建占用消防通道,导致消防车辆无法正常通行。
(二)违停占用消防通道。随着家用汽车的普及,住宅小区的停车问题一直难以妥善解决,居民购买或租用停车位或车库要花费大量资金。由此导致很多住宅小区的居民一方面图方便,一方面图省钱,经常将私家车停放在消防通道上。长此以往,违停占道也成为小区消防安全通道管理上的最大积患。
(三)擅自堆放占用消防通道。在一些小区检查中经常可以发现,很多居民擅自将杂物堆放在楼梯间,有些居民家中装修甚至将大量装修材料和砖墙破瓦随意堆放,造成严重的消防通道堵塞。有些居民将电瓶车放置在共用楼道充电,不仅占用消防通道,还带来很大的消防安全隐患。
二、居民小区消防通道隐患问题分析
(一)居民自身消防安全意识欠缺。居民群众做为占用、堵塞小区消防通道的主体,其消防安全认识不足、存在侥幸心理等是主要原因,并未从自身小利益和消防安全的大利益之间加以考虑。这些也反映出消防宣传的广度、力度不强,强制手段、措施应用不到位。
(二)物业管理单位措施不足。做为居民小区的物业管理单位,应对消防通道的管理工作担负主要职责。但很多物管单位为避免与居民发生冲突,物业管理费收缴便利等因素,往往“睁一只眼闭一只眼”或推诿扯皮,对居民违法行为约束力不够。
(三)岗位职责不清。物业管理单位对小区的消防通道管理通常都依靠保安来兼职,没有形成专人专管,也未从思想认识上高度重视。特别当发生占用消防通道的问题,互相推卸职责,往往形成发现问题后“无人管、无人解决”的尴尬局面。
三、加强小区消防通道管理的几点建议
(一)全面开展防火巡查。住宅小区物业管理部门要建立健全消防安全管理制度,明确消防管理人员,落实日常消防安全管理,加强对小区内消防通道的日常巡查检查,及时消除火灾隐患,确保消防通道尤其是消防车通道,以及相关安全出口保持畅通。消防车通道上若需设置石墩或其他障碍物,应设置可移动式,紧急情况下可迅速移除。
(二)严格落实法律责任。《消防法》第二十八条规定:任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭消防车通道。单位违法,可依据《消防法》第六十条处五千元以上五万元以下罚款;个人违法,处警告或者五百元以下罚款,若经责令改正拒不改正的,强制执行,所需费用有违法行为人承担。《江苏省高层建筑消防安全管理规定》第二十七条规定:高层建筑的消防车通道应当按照规定设置明显标志,并加强日常管理。划定、设置停车泊位、设施时,不得妨碍消防车通行。不得在消防车通道出入口设置固定隔离桩等设施。有关单位和个人违反规定的,可依据《江苏省高层建筑消防安全管理规定》第五十二条责令限期改正,逾期不改正的,严格按照法律法规加以处罚。
(三)加强消防通道管理。住宅小区物业管理部门和小区业主要自觉增强安全意识,学习消防常识,加强日常检查,共同维护小区消防通道的正常秩序,确保消防通道,尤其是消防车通道时刻保持畅通,切实维护自身权益及小区公共消防安全,全力保障自身生命财产安全。
(四)积极开展宣传演练。住宅小区物业管理部门要成立专门的保安防火应急队伍,经常性开展消防常识及消防技能的培训和宣传;小区业主委员会和所有业主要积极配合物业管理部门成立义务防火巡查队伍,每个单元设置一名“楼道长”,每幢建筑设置一名“消防网格员”,定期联合开展防火巡查、及时消除潜在的火灾隐患,并做好检查记录;物业管理部门要联合小区业主积极开展日常消防疏散演练,切实提高家庭防火水平以及小区整体防火自救能力。
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高校校园建筑物众多,大部分建筑都有消防控制室。消防控制室是建筑物内消防设施的中心枢纽,是火灾防范与控制的心脏。下面就是读文网小编为大家整理的关于消防控制室方面的管理措施,供大家参考。
一、消防控制室工作人员应严格遵守消防控制室的各项安全操作规程和各项消防安全管理制度;
二、报警联动控制设备需要设置在手动状态时,应有火灾时能迅速将手动控制转换为自动控制的可靠措施。严禁将自动喷水灭火系统和联动控制的防火卷帘等防火分隔设施设置在手动控制状态;
三、消防控制室应当实行每日24小时专人值班制度,确保及时发现并准确处置火灾和故障报警;
四、消防控制室工作人员每班不得少于2人,一名负责值班时报警部位的核实和紧急情况的处置,一名负责自动消防系统的操作;
五、消防控制室自动消防系统的操作人员,应取得《消防专业技术合格证》,持证上岗,并存放在消防控制室备查;
六、消防控制室工作人员应按时上岗,并做好交接班工作,接班人员未到岗前交班人员不得擅自离岗;
七、消防控制室工作人员应按时上岗,并坚守岗位,尽职尽责,不得脱岗、替岗、睡岗,严禁值班前饮酒或在值班时进行娱乐活动,因确有特殊情况不能到岗的,应提前向单位主管领导请假,经批准后,由同等职务的人员代替值班;
八、应在消防控制室的入口处设置明显的标志;消防控制室应设置火灾事故应急照明、灭火器等消防器材,并配备相应的通讯联络工具;
九、消防控制室工作人员要爱护消防控制室的设施,保持控制室内的卫生;
十、严禁无关人员进入消防控制室,随意触动设备;
十一、消防控制室内严禁存放易燃易爆危险物品和堆放与设备运行无关的物品或杂物,严禁与消防控制室无关的电气线路和管道穿过;
十二、消防控制室内严禁吸烟或动用明火。
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房地产项目管理(工程管理)的重点,下面由读文网小编为你分享房地产项目管理的相关内容,希望对大家有所帮助。
对于房地产工程管理不同于大型的政府投资项目和建设商的自建项目。房地产的工程管理更是房地产公司的产品实现的重要环节,如同制造行业的产品加工。涵盖产品的设计,制造过程。在这个过程中,设计是针对市场进行的,工程建设安装设计进行组织生产。这样就完成了产品制造的整个过程。
由于其工程管理不同于其他的大型工程(政府投资),但是,其管理还是很多相通之处,其相同之处在于:
1、 工程发包遵循招投标法,通过工程发包的方式进行过程承包。
2、 工程都是通过专业的监理公司进行管理。
3、 根据工程的特点,进行专项分包,有不同的分包商进行过程的建设。
其主要不同之处主要在于甲方,即建设方。对于大型的政府投资项目,现在都需要专业PMC公司进行管理,政府在其中扮演着投资方的角色,管理有PMC,采购有专业的招标代理公司,所有的发包、管理都实行透明化的方式进行着。对于其他的自建工程,大都有基建处进行管理和采购,现在还多的事业单位都开始走政府财政统一管理的路子,纳入政府采购的范畴之内。
而对于房地产公司的工程,房地产公司作为建设方,很多事情的自主权很大,这样就使很多工程的发包环节对采用邀约招标的方式进行。建设方有很大的自主权。这样大模式对于房地产公司来说有利于公司的经济利益。能够根据公司的实际情况邀请合适的合作方进行合作建设。这样在管理中有着和其他工程不同的管理中点,其主要表现在:
1、严格发包:选择一个合适的承包方是工程建设成功的一半,有经验、管理规范的承包方,在工程建设中会省建设方好多的事的。由于他的管理规范会使工程建设中规避很多的风险。虽然自阿成本上可能有所增加,但是权衡一下风险的成本,应该能节省一些。我的一个客户在工程发包时,采用低价中标的策略进行的招标,结果进来以后,管理一团糟,进度严重滞后,质量更不用提,到头来还是进行队伍的撤换,一反一正白白浪费了近百万。事后,项目经理那种无奈的表情,至今记忆犹新,想到这里,无语中。。。。
2、规范管理:这话管理人员好像成天的挂在嘴上,但是实际执行起来比较难了。呵!在这里还是强调一定要严格按照项目管理规范的要求进行规范的计划管理,成本控制。对于房地产公司来说就是要加强计划管理和预算管理。计划管理在很多房地产公司比较缺失的,更多是根据销售合同把工程交付日期敲定了,然后,项目部就拼命的要求承包方赶工,结果到头来质量不是,进度也不是,还要每天给客户进行赔款!赔了夫人又折兵啊,所以项目开始时建设各方坐下来,仔细看看图纸及现场的实际情况制定一个合理的工期,然后把计划细化到最起码的**执行计划上,最后在去和客户签合同,进行开工建设,这样就对客户负责,同时也对公司自己负责。这样的房地产公司的信誉才能上去。对于严格预算管理,在图纸出来以后要尽快的把工程预算出来,以便于以后的成本控制,在发包中中标价要严格控制在预算范围内,对于大型的变更要严格控制。
3、灵活控制:这一点好像和上一点矛盾,但是在工程现场的管理中确实要根据实际情况进行灵活的变化。一是计划要根据实际情况进行不对检查、调整。二是在进度、质量、安全上要在不同时间有不同的侧重点;三是在承包商管理上要灵活,在严格按照合同执行上进行变通。曾经有个工地,因为过年时承包商不能给工人发下工资,把个工地给闹翻了天。在重大节日(春节、农忙)时,建设方要体谅承包商的苦衷,给与适当的灵活运用会收到意想不到的效果。曾经有个项目经理讲过的一个事情,一家房地产开发公司在春节时主动支付了本应年后支付的工程款,使得这个队伍的工人都高高兴兴的回家过年了,由于此工程工期紧,项目经理年前说希望他们过完年能干一下进度,结果,年初六,所有工人都进了工地,没过十五,工程就复工,整个工程得以顺利的交付。而对于房地产公司确实没有多大的损失。成本在控制范围之内。
4、信息畅通:现在这个信息时代,信息不畅通,后果是什么样,这就不用说了。对于项目部来说,建立完善的会议制度,文档管理制度,是非常必要的。制定相应的流程,设定合适的审批制度,公文分发制度。是保证信息畅通的必要手段。一个设计变更已经批准了,结果施工队伍的手中还是老图纸,后果是什么样?砸了重来,谁买单?
5、控制变更:变化是项目管理的核心内容,对于房地产工程来说,更是变化多多。房地产工程的变更主要来于:
1、设计缺陷,这个必须变,预算也必须变,带来的成本由设计院买单。
2、市场的需求,客户的需求,这要好好研究,是不是共性的需求,往往销售人员为了销售,就会夸大需求的面,所以这个最好是状况评审会进行确定。
3、技术创新,处理方法同2。但是对于现场项目部来说,对任何变更都要进行很好的控制。
房地产项目相关
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院前急救管理规定是什么样的形式,具体的内容又是怎样的呢?下面就是读文网小编为大家整理的关于院前急救方面的管理规定,供大家参考。
对于院前医疗急救中的患者搬抬服务,《条例》规定,实行自愿、有偿的原则。
第22条规定:“公民拨打‘120’急救电话应当说明患者所处位置、病情、联系方式等基本信息以及是否需要搬抬服务。”第16条规定:“‘120’急救医院应当为有需求的患者提供有偿担架搬抬服务,收费标准应当在医疗服务场所、急救车辆醒目位置公示。”
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想必大家都不知道美国的房地产经纪人和销售员的管理规定吧,下面由读文网小编为你分享美国的房地产公司管理制度的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、关于经纪人的从业规定
持牌经纪人必须有固定的营业场所才能开业,要在醒目的地方张帖标志。如果设有分公司或办公室,必须为每一个公司和办公室申请同样的执照。经纪人必须设立不同的帐户分别处理代理的资金和自己的资金。
经纪人必须保留所有经手处理的有关房地产转让的文件至少三年。
房地产广告必须注明经纪人的公司名称。
如果经纪人从事房地产按揭经纪业务,还必须取得银行核发的按揭经纪执照。
经纪人要承担其属下销售员的职业责任。
二、关于销售员的从业规定
销售员只能在经纪人名下从事房地产服务,一般情况下,销售员牌照由经纪人保管,销售员持执业工作证。销售员如果要脱离当前服务的经纪人,为另外的经纪人服务,要知会发牌部门,注销旧执照,换领新执照。
如果经纪人的牌照被注销,那么其属下所有销售员的牌照自动注销,直至销售员投靠新的经纪人,并取得新的担保后,方可换领新的销售员牌照。
销售员只能从他所服务的经纪人手中获得报酬,不能接受其他任何人的佣金和报酬,因此类似代经纪人从客户手中收钱等是禁止的。
三、《代理法》对经纪活动的约束
(1)《代理法》对代理人、顾主、顾客关系的定义:
代理人:是指被授权并且自己同意代表他人利益的人。如,房地产经纪人可以充当卖方(或地主)的代理人,也可以充当买主(或租户)的代理人。销售员是注册经纪人的代理人。代理人只能充当一方的代理。
顾主:雇用或授权代理人代表其利益的人。
代理:代理人与雇主之间的诚实与信用关系。代理关系一般要通过达意的协议(express agreement)来表示。
顾客:代理人代表顾主处理交易事务时所面对的第三人。
代理人对顾主有“关心(Care)、保密(Confidentiality)、忠诚(Loyalty)、服从(Obedience)、解释(Accounting)和披露(Disclosure)”的责任,俗称为“CC-LOAD”关系。
代理人对顾客要公平合理,如实反映所代理的房地产情况,不能欺骗和误导。
(2)主要代理关系:
卖方(或房东)代理:分为独家销售代理(Exclusive-right-tosell listing),独家代理(Exclusive-agency listing),敞开挂牌(Open listing)三种形式。独家销售代理,只要买卖成交,不管买主是谁介绍的,都要付佣金给经纪人。独家代理:卖方不能再委托其他人代理,买卖成交,如果买主完全是卖方自己联系的,那么不用付佣金,否则都要付佣金;敞开代理,卖方可以同时委托多个经纪人,买卖成交后,谁联系的买主,佣金就付给谁。
经纪人在未知会卖方并经卖方同意的情况下,经纪人不能买自己代理的房地产。
买方(或租户)代理:分为独家买方代理(Exclusivebuyer agency) ,独家代理买方代理(Exclusive agency buyer agency),敞开代理(Open buyer agency)三种形式。其含义同前。
经纪人在未知会买方和得到买方同意的情况下,不能代理与自己有利益关系的房地产。
双重代理:既代表买方又代表卖方。一般为法律所禁止,除非在特殊情况下,且经买卖双方书面同意。
美国大部分州的《代理法》要求,代理关系当事人应以书面形式向顾主和顾客披露代理关系。
四、《反托拉斯法》(AntitrustLaw)对房地产代理的约束
《反托拉斯法》规定,房地产代理活动不能有固定价格、联合抵制、瓜分市场和捆绑销售行为。
(1)固定价格(price-fixing):两个经纪人之间不能讨论任何有关佣金标准的问题。
例,在Foley案例中, 一经纪人在National Association of Realtors理事会上,对其它经纪人说,不管其他人如何收费,他将单独提高佣金的标准,结果被法院裁定这种公开言论意在影响他人共同提高价格,属违法行为。这个案例对经纪人的影响很大,为了避免触犯《反托拉斯法》,经纪人公司绝不能使用已印好佣金率、挂牌期限和保证期限等条款的表格和文书。
(2)联合抵制(Group boycott):不能有排斥他人公平参与市场竞争的联合抵制行为。两个(或以上)经纪人之间不能有针对第三经纪人或对第三经纪人不利的任何协议。
(3)瓜分市场(market allocation):经纪人之间不能有瓜分市场和客户的任何协议。如经纪人之间不能划定各自代理的地理位置范围、价格范围、物业类型、置业者阶层等。
(4)捆绑销售(Tie-in Agreements) :如开发商将土地卖给一建筑商,附加约定,房子建好后,要由开发商指定的代理商代理,这就是一种捆绑销售行为。
违反《反托拉斯法》,如果是个人,最高罚款35万美元,入狱三年,如果是公司,最高罚款为1000万美元。
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