为您找到与刷信用卡犯罪案例相关的共200个结果:
信用卡诈骗罪,是指以非法占有为目的,违反信用卡管理法规,利用信用卡进行诈骗活动,骗取财物数额较大的行为。你对信用卡了解多少?为何常常有信用卡诈骗的案件发生?下面由读文网小编为你详细介绍信用卡犯罪的相关法律知识。
使用伪造的信用卡
信用卡诈骗罪所谓伪造的信用卡,是指模仿信用卡的质地、模式、版块、图样以及磁条密码等制造出来的信用卡。所谓使用,是指以非法占有他人财物为目的,利用伪造的信用卡,骗取他人财物的行为。包括用伪造的信用卡购买商品、支取现金,以及用伪造的信用卡接受各种服务等。
使用作废的信用卡
作废的信用卡,是指根据法律和有关规定不能继续使用的过期的信用卡、无效的信用卡、被依法宣布作废的信用卡和持卡人在信用卡的有效期内中途停止使用,并将其交回发卡银行的信用卡,以及因挂失而失效的信用卡。此外,使用作废的信用卡还包括使用涂改卡。所谓涂改卡是指被涂改过卡号的无效信用卡。
这些信用卡本身因挂失或取消而被列入止付名单,但卡上某一个号码被压平后再压上另一个新号码用于逃避黑名单的检索。因此,涂改卡也是伪卡的一个种类。
冒用他人的信用卡
冒用是指非持卡人以持卡人的名义使用持卡人的信用卡而骗取财物的行为。根据我国有关信用卡的规定,信用卡均限于合法的持卡人本人使用,不得转借或转让,这也是各国普遍遵循的一项原则。
但是,如果信用卡与身份证合放在一起而同时丢失,则可能给拾得者或窃得者创造冒用的机会。这些拾得者或窃得者在取得他人的信用卡后,可能会利用持卡人发觉遗失之前,或者利用止付管理的时间差,采取冒充卡主身份,模仿卡主签名的手段,到信用卡特约商户或银行购物取款或享受服务,这些都是冒用他人的信用卡进行诈骗犯罪的几种常见情形。
进行恶意透支
透支是指在银行设立账户的客户在账户上已无资金或资金不足的情况下,经过银行批准,允许客户以超过其账上资金的额度支用款项的行为。透支实质上是银行借钱给客户。
所谓恶意透支,根据《刑法》第196条第二款的规定,是指信用卡的持卡人以非法占有为目的,超过规定限额或者规定期限透支并且经发卡银行催收后仍不归还的行为。
善意透支和恶意透支的本质区别在于行为人在主观上的差异。两者在客观上都是造成了透支,但善意透支的行为人主观上有先用后还的意图,届时归还透支款和利息,而恶意透支的行为人透支是为了将透支款占为己有,根本不想偿还或者也没有能力偿还,在行为上采取潜逃的方式躲避债务。
依照《刑法》的规定,行为人除了实施上述四种行为之一以外,还必须具备数额较大的要件。如果数额不大,即使有上述行为,也属违法行为,不构成犯罪。至于什么是“数额较大”,目前尚无明确的司法解释。但根据1996年最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》规定,个人诈骗数额较大是指5000元以上。信用卡诈骗罪的数额较大的起点可以参照此规定以5000元为宜。
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借了钱就得还,信用卡还款你到底了解多少?下面由读文网小编为你分享信用卡还款当中的一些小规矩,希望对大家有所帮助。
信用卡晚还款案例:
“我本人最近在外地出差,正好赶上信用卡还款日,但是我因为工作太忙就忘了还款,隔天发现后就把账单全部还清了,请问,信用卡晚还款一天算逾期吗?”
首先要看该持卡人所持信用卡是哪家银行的,如果是工商银行信用卡,那么没有容时服务,晚还款就算逾期了。不过持卡人可以拨打银行客服电话,说明情况,如果银行尚未把征信记录上报央行,则影响不大。
另外需要说明的是,工行虽然没有容时服务,但是工行是国内唯一一家不采用全额罚息方式计算利息的银行。也就是说如果你没有全额还款,那么,工行仅对你未还款金额征收利息,已还款金额不征收利息。
如果持卡人持有的是其他银行的信用卡,那么则有容时服务,一般晚还款一天不算逾期。下面是小编为大家盘点的各行信用卡容差容时服务,可供参考。
日前,中国银行业协会正式公布了修订后的《中国银行卡行业自律公约》。此次修订重在加强银行信用卡业务的信息披露、建立“容差容时”还款机制,相关要求将于7月1日起实施。昨日,记者从多家银行了解到,已有部分银行率先提供了“容差容时”服务。
值得注意的是,在宽限期上,各行的规定并不同。五大行当中,工行表示暂未推出“容差容时”服务,农行、建行、交行一般为2天,中行信用卡中心客服表示,对于小额零头欠款到期未还的情况,最短可给予3天的宽限期,有些卡片的宽限期会更长一些,比如白金卡的宽限期就可达9天。
另外,在“容差”服务方面,中行表示,对于不足额还款有“1%的宽容度”,也就是说,未清偿部分小于或等于应还款额1%的情况下,视同全额还款,转入下期账单,不会产生罚息;建行客服人员表示,尚无严格标准,需要持卡人致电信用卡中心进行申请;交行方面称,在符合三个条件的情况下(最后还款日前归还了最低还款额;账户状态为不拖欠和不超额;未清偿金额小于10元人民币或1美元),可享有容差还款优惠。
由于银行有容时服务,在容时范围内把账单还清就不算逾期。如果不按时还,小心全额罚息。
什么是全额罚息?
所谓的信用卡全额罚息,是指在信用卡未全额还款的情况下,未还金额和已还金额都不再享受免息期,当期账单全额计息。银行会根据每一笔的刷卡交易日到最终还款日之间间隔的天数来计算。
以招行为例说明:招商银行信用卡持卡人的信用卡账单日是每月5日,到期还款日为每月25日,他本月1日刷卡消费金额为10000元,到期还款日,还款5000元;剩余的5000元在10天以后偿还。那么,持卡人要承担的信用卡利息计算如下:
10000元*0.05%*25天(1月1日到1月25日)+5000元*0.05%*(25天+10天)=212.5元
目前,仅有工商银行一家不是采取全额罚息的方式,而且只对未还款金额计收利息。
最后提醒大家,信用卡最好是在最后还款日之前就把款项都还上,以免疏忽大意产生逾期,不但要承担高额的利息,还会影响个人征信。想要避免逾期情况的产生,不妨绑定借记卡自动还款。
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犯罪预备是指做实施犯罪前的准备工作;如预备犯罪工具、创造犯罪条件等。你知道吗犯罪预备阶段中止吗?下面由读文网小编为你详细介绍犯罪预备的相关法律知识。
1.为实施犯罪准备犯罪工具的行为。——犯罪预备行为最常见的形式
所谓犯罪工具,是指犯罪分子进行犯罪活动所用的一切器械物品。其中包括:
(1)用以杀伤被害人或者排除被害人反抗的器械物品,如枪弹、刀棒、毒药、绳索等;
(2)用以破坏、分离犯罪对象物品或者破坏、排除犯罪障碍物的器械物品,如钳剪、刀斧、锯锉、爆炸物等;
(3)专用为达到或逃离犯罪现场或进行犯罪活动的交通工具,如汽车、摩托车等;
(4)用以排除障碍、接近犯罪对象的物品,如爬窗用的梯子或绳索等;
(5)用以掩护犯罪实施或者湮灭罪证的物品,如作案时戴的面罩、作案后灭迹用的化学药品等。犯罪工具本身危害性和复杂性可以反映出预备行为不同的危害程度。
所谓准备犯罪工具,包括制造犯罪工具、寻求犯罪工具及加工犯罪工具使之适合于犯罪的需要。
2.其他为实施犯罪制造条件的行为。这类犯罪预备行为可以概括为以下几种:
(1)为实施犯罪事先调查犯罪场所、时机和被害人行踪
(2)准备实施犯罪的手段,例如为实施入户盗窃而事先练习爬楼入窗技术
(3)排除实施犯罪的障碍
(4)追踪被害人、守候被害人的到来或者进行其他接近被害人、接近犯罪对象物品的行为
(5)出发前往犯罪场所或者诱骗被害人赶赴预定犯罪地点
(6)勾引、集结共同犯罪人,进行犯罪预谋
(7)拟定实施犯罪和犯罪后逃避侦查追踪的计划,等等。
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黑客犯罪是伴随网络和计算机出现的一种新的犯罪形式。黑客总是千方百计地进入计算机网络信息系统,偷取信息机密。下面小编为大家介绍黑客犯罪典型案例,感兴趣的朋友们一起来看看吧!
(一)技术工具化据报道,现今黑客使用的工具已达1000多种。
(二)技术普及化黑客技术已不再是某些少数专业人员和编程人员的专利。
(三)成员年轻化年轻人,尤其是青少年,好奇心强,不喜欢受拘束、限制,缺乏必要的道德与法制观念。在这个追随潮流的时代,注定成为黑客的主力军和生力军。
(四)成员组织化黑客崇尚完美、自由,经常交流、切磋、聚合。
(五)破坏扩大化随着计算机网络的全球化及EDI,电子商务日益盛行,软件硬件的价值,数字财产的价值,信息数据的价值都在与日俱增。黑客行为生成的任何破坏、窃取、诈骗都可能会导致更大的损失。
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在现实生活中,亲人之间因琐事、感情、金钱等诸多原因而争吵不休、情感破裂、大打出手、相互残害,最后引发犯罪的也时有发生。下面由读文网小编为你就案例详细介绍亲情犯罪的相关法律知识。
文化素质低,法制观念淡薄。20多起案件中的犯罪嫌疑人、被告人均为高中以下文化程度,多数连小学都未毕业,他们所在的村屯多处于偏远地区,几乎是普法宣传的盲区,多年无人组织法制教育。文盲加法盲,使一些人与家庭成员或亲属发生矛盾时往往采用暴力手段解决问题。该县蔡家镇妇女张红英,本是家庭暴力的受害者,但她不懂得拿起法律武器保护自己,最终选择了杀夫泄愤,2004年被判处无期徒刑。20多起亲情犯罪案件中,此类案件就有8件。
子女不尊重、不赡养老人。赡养老人是公民应尽的法律义务,但案发村屯不赡养、甚至虐待老人的事常有发生。该县胜利乡82岁的张老太与小儿子王某、儿媳吴某一起生活,由于她体弱多病,吴某一直另眼相待,甚至打骂、不给饭吃。2004年6月4日晚,张老太因起夜动静大影响了家人睡觉,吴某就将其右腿打成骨折。而石岭镇农民万和林因不堪忍受独生子万某和儿媳曲某经常辱骂,去年2月20日竟用刀将儿子、儿媳砍成重伤。
封建思想残余未烬,夫权观念大有市场。该县双河乡刘炉村农民侯盛发常因小事对妻子张某拳脚相加,张某带着满身伤痕跑回娘家后提出离婚,娘家人坚决支持,侯盛发遂产生报复杀人念头,在岳父家水缸内投放了鼠药。近日,侯盛发被梨树县检察院以涉嫌投放危险物质罪批准逮捕。
基层组织没有发挥好应有的作用。发生案件的乡镇和村屯,有些基层干部不注重了解村民家中的情况,即使了解到村民家庭或亲属间有矛盾发生,也不愿意插手别人的“家务事”。去年10月,该县小宽乡司法所工作人员齐少坤到小宽村执行村民崔志发和李明胜达成的调解协议,执行过程中崔志发和李明胜厮打在一起,齐少坤不但不拉架,反而说“谁有能耐谁打,我们不管了”,结果崔志发用水泥块将李明胜活活打死。齐少坤也因玩忽职守罪被判处有期徒刑一年,缓刑二年。 基层干部调处家庭纠纷能力亟待提高
互敬互爱的亲情关系是构建和谐社会的基石,亲属之间的刑事犯罪不仅影响家庭和睦,也对构建和谐社会产生了不可估量的负面影响,为此办案检察官提出了以下对策:
各级政府要想方设法提高文化教育水平,扩大受教育面。司法机关要加大普法力度,采用各种农民喜闻乐见的形式进村普法,让法律知识深入人心,学会用法律武器处理矛盾,保护自己的合法权益。
对那些主观恶性不强、危害不大的亲情犯罪案件,要采取教育和挽救的措施,让犯罪嫌疑人有重新回归社会和家庭的机会;对那些主观恶性深、犯罪后果严重的案件,在给予严厉打击的同时,还应及时深入到案发地开展警示教育。
由于亲情犯罪发生在有亲属关系的双方当事人之间,受家丑不可外扬思想的影响,当事人很少对外人讲,外人即使知道也不愿介入,因此,村委会等基层组织必须提高认识,切实履行好职责,积极介入、依法处理“家务事”,把矛盾消灭在萌芽状态。
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信用卡的使用逐渐广泛,信用卡用户也越来越多,而利用信用卡特点进行犯罪的人也不在少数。下面就由读文网小编为你详细介绍信用卡犯罪种类以及相关知识。
违反国家规定,使用销售点终端机具(POS机)等方法,以虚构交易、虚开价格、现金退货等方式向信用卡持卡人直接支付现金,情节严重的,应当依据刑法第二百二十五条的规定,以非法经营罪定罪处罚。
实施前款行为,数额在100万元以上的,或者造成金融机构资金20万元以上逾期未还的,或者造成金融机构经济损失10万元以上的,应当认定为刑法第二百二十五条规定的“情节严重”;数额在500万元以上的,或者造成金融机构资金100万元以上逾期未还的,或者造成金融机构经济损失50万元以上的,应当认定为刑法第二百二十五条规定的“情节特别严重”。
持卡人以非法占有为目的,采用上述方式恶意透支,应当追究刑事责任的,依照刑法第一百九十六条的规定,以信用卡诈骗罪定罪处罚。
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投资理财是指投资者通过合理安排资金,运用诸如储蓄、银行理财产品、债券、基金、股票、期货、商品现货、外汇、房地产、保险以及黄金等投资理财工具对个人、家庭和企事业单位资产进行管理和分配,达到保值增值的目的,从而加速资产的增长。投资理财一词,最早见于20世纪90年代初期的报端。随着我国股票债券市场的扩容,商业银行、零售业务的日趋丰富和市民总体收入的逐年上升,“理财”概念逐渐走俏。
记者从江苏省公安厅经侦总队获悉,近年来以银行卡为载体的银行卡犯罪不断出现新花样,个人银行卡信息遭泄露、卡片被克隆盗刷给群众带来很大经济损失。昨日,江苏经侦总队发布系列典型案例,揭秘“谁动了你的银行卡”。
案例一
克隆银行卡,出境消费套现300多万
去年8月,睢宁警方接到山东警方发来的协查线索,他们在侦破一起网上制售半成品银行卡案件中,发现嫌疑人杨某通过快递,将卡寄到了睢宁。根据山东警方提供的两张快递单,办案民警发现,快递单上的收件人写着“张生”,收件地址则为“睢宁县凌城镇邮局对面”,都是模棱两可的信息。快递员则向民警反映,送件时到了收件地点后,收件人又在电话里改变收件地点。由此,睢宁警方判断,快递单上的信息都是虚假的。
通过银行查询,民警发现杨某快递过来的银行卡被人在澳门消费300多万元。经过进一步调查,一名频繁前往澳门的睢宁人樊某浮出水面。民警随即将樊某的照片给快递员辨认,对方表示樊某正是取件的“张生”。去年9月27日,民警将樊某抓获,并在其住所内搜查到电脑、银行卡、他人身份证等作案工具。
经审讯,樊某交代了自己的作案经过。去年5月开始,樊某和朋友晋某从网上获取他人银行卡信息,然后通过QQ发给山东的杨某,让其制作成半成品克隆卡。当卡片寄回来后,樊某再通过写卡器,将银行卡信息写入半成品克隆卡中,完成克隆卡的制作。一切准备就绪后,他和晋某联系,约定时间去澳门套现。根据樊某的交代,去年10月29日,经过8天的侦查、摸排,睢宁警方在湖北枣阳市将犯罪嫌疑人晋某抓获。
案例二
濒临倒闭公司为他人提供POS机盗刷
2013年11月,江阴市公安局经侦大队接到线索,某国际信用卡组织向某银行通报,有国籍不明人员使用克隆的境外银行信用卡在当地两家公司申领的POS机上进行盗刷,涉案金额数十万元。据了解,这些被盗刷的银行卡都是境外银行信用卡,持卡人都是外国人,他们中绝大部分都没有来过中国。
接到线索后,江阴警方随即展开调查。很快,涉案POS机的持有人于某到案。于某交代,因为公司经营状况不佳,她在他人介绍下,去银行申领了POS机,专门帮人刷卡套现,她能从中收取部分手续费。根据于某交代的情况,警方顺藤摸瓜,盗刷信用卡嫌疑人李某浮出水面。今年3月,江阴警方在摸清李某的上下线后,对这个专门盗刷境外伪卡实施诈骗的犯罪团伙展开收网行动,一举抓获犯罪嫌疑人7人,涉案伪卡达400余张,涉案金额高达400余万元。经审查,李某等人交代了自己的作案经过。原来李某伙同他人从境外购买信用卡信息,制作成克隆卡后,专门联系一些公司,让这些公司申领POS机,然后实施盗刷套现,提供POS机的公司会得到丰厚的分成。
案例三
银行卡在身上,却遭盗刷50多万
去年6月20日,淮安警方接到辖区一家企业报警,称该企业一负责人于6月18日收到银行短信提醒,信用卡被消费50多万元。而被消费的信用卡一直都在该负责人身上,对此他感到很疑惑。
接到报警后,淮安警方立即展开调查。经过查询,警方发现,受害人的银行卡被人在安徽亳州市谯城区三处地点分六次刷卡消费507217元。很快两名嫌疑人浮出水面。潘某,湖北人,27岁;詹某,广东人,31岁。去年7月12日凌晨,淮安警方赶赴广东东莞,将睡梦中的詹某、潘某抓获,并在两人暂住处缴获大量赃物及克隆信用卡设备。面对民警,詹某等人交代,他们从网上获得信用卡信息,然后进行克隆盗刷。一般他们都是在异地购买大量黄金,然后变卖分赃。
根据詹某等人交代,警方又带破了河南的一起信用卡诈骗案,涉案金额20多万元。在对克隆卡进行梳理时民警发现,被克隆的卡有个共同点―都在广东一家酒店消费过。据此,警方判断这家酒店很可能就是银行卡信息的泄露点。“我们分析,该酒店的刷卡设备可能被不法分子安装了复制卡设备,当有人进行刷卡消费时,银行卡信息就遭到复制泄露。”民警说。目前,警方仍在对此案做进一步调查。
防范提醒>>>
面对频发的银行卡盗刷,该如何保卫我们的银行卡?对此,江苏省公安厅经侦总队为广大市民支招。
目前银行卡信息泄露的途径主要有两条:一是像上述案件中一样,卡片信息遭复制;另一种则是信用卡信息泄露。对于防范第一种情况,目前最好的办法是选择正规的商家进行消费,并全程跟踪刷卡流程,以免不法分子在刷卡过程中做手脚。而对于第二种情况,则涉及信用卡信息的保护。很多人并不知道,对于大部分信用卡,即使设置了密码,但在某些交易状态下,不用密码同样可以进行交易。
对此,民警建议市民在信用卡消费时,最好卡片不离手。“还有一种方法就是直接将”CVV“码牢记于心,然后将卡上的数字刮掉。”民警说。另外,为了减少损失,也可以为大额信用卡设置当日消费限额,以免被盗刷时损失惨重。
如果已经遭遇银行卡被盗刷,民警提醒市民第一时间通过银行冻结卡片,然后找最近的ATM机进行操作,并保留交易小票,以证明卡片在自己手上,留存证据,然后报警求助。
“游玩的合照在里面,有空看看吧”
木马短信诈骗再度来袭
“在干嘛呢?这是我们五一假期游玩的合照,里面有你认识的人哦,有空看看吧,都放在空间里了t.cn/RADJ4HC”。连日来,南通部分市民不断接到类似手机短信。南通警方表示,这是一种木马短信,好奇者最易中招。建议收到此类短信的市民提高警惕,不要点击其中的网址链接,并删除短信。
南通市公安局反通信网络诈骗信息中心工作人员介绍,一旦手机用户点击链接后,木马程序就会在后台自动运行,并拦截用户收到的短信转发到对方手机上。同时还向用户手机通讯录内所有联系人自动发送带有木马程序或者要求汇款转账的短信,传播木马病毒和诈骗钱财。“中毒的手机如果绑定了银行卡,则会通过网络支付工具消费或转账。”为此,南通警方提醒,一旦误点,应立即将手机恢复出厂设置或重装系统,清除病毒。同时,及时修改与该手机关联的银行账号、社交账号等密码。如发生财产损失,及时报案。
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最高法近日发布了六起典型案例,其中涉及拐卖妇女儿童、性侵未成年人犯罪,因家庭暴力引发的刑事案件等。下面就由读文网小编为你介绍。
最高法公布六起侵害妇女儿童犯罪等案例:
典型案例显示,马友祥、熊金义先后将被拐骗至云南的四名越南籍妇女卖给安徽宣城市的四名男子为妻,法院以拐卖妇女罪对被告人分别判处有期徒刑十一年九个月和七年九个月,并处罚金。最高人民法院刑一庭审判长冉容分析:本案彰显了我国司法坚持平等保护各国在华妇女、儿童的人身权益,坚决从严惩治一切拐卖犯罪的决心。
典型案例中,被告人施美丽因长期遭受丈夫无故打骂,曾多次报警,2014年5月20日,在又一次被打后,持铁榔头击打熟睡的丈夫头面部,后又送医抢救。丈夫经抢救无效死亡。施美丽向公安机关自首。被以故意杀人罪判处有期徒刑四年。
冉容:本案系遭受家庭暴力的妇女“以暴制暴”致施暴人死亡的典型案件。法院综合考虑到被害人在案件起因上存在重大过错,案发后被告人积极施救、投案自首等因素,从宽处罚,较好体现了宽严相济的刑事政策。
典型案例还显示,黄泽学采取暴力、威胁等手段长期对3名不满14周岁的继女实施奸淫,被以强奸罪判处无期徒刑,剥夺政治权利终身;被告人大卫·麦克马恩在在上海市某国际学校任教期间,猥亵六名外籍儿童,被判处有期徒刑十二年,并处驱逐出境;被告人李征琴在对养子进行管教过程造成养子轻伤一级,被以故意伤害罪判处有期徒刑六个月。
法官提示:社会、学校要加强对未成年人防范各种侵害的意识教育。根据《反家庭暴力法》的规定,学校发现未成年人遭受家庭成员侵害的,有义务向公安机关报警。
1、拐卖妇女、儿童罪的主体为一般主体。任何达到刑事责任年龄并具有刑事责任能力的自然人均能构成本罪。
2、拐卖妇女、儿童罪在主观方面表现为直接故意,而且行为人主观上具有出卖的目的。
3、拐卖妇女儿、童罪侵犯的客体是被害妇女、儿童的身体自由权和人格尊严权。
4、拐卖妇女、儿童罪在客观方面表现为非法拐骗、绑架、收买、贩卖、接送、中转妇女、儿童,或者偷盗婴幼儿的行为。
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投资理财是指投资者通过合理安排资金,运用诸如储蓄、银行理财产品、债券、基金、股票、期货、商品现货、外汇、房地产、保险以及黄金等投资理财工具对个人、家庭和企事业单位资产进行管理和分配,达到保值增值的目的,从而加速资产的增长。投资理财一词,最早见于20世纪90年代初期的报端。随着我国股票债券市场的扩容,商业银行、零售业务的日趋丰富和市民总体收入的逐年上升,“理财”概念逐渐走俏。
“我通过网络担保公司办理信用卡 ,已经陆续汇了4600元,对方还要求再汇款进行激活,这事靠谱吗?”4月28日,庄先生来到南靖县金山派出所咨询,民警一句“你上当了”让庄先生懊恼不已。
4月中旬,庄先生在网上看到一则无抵押担保办理高额度信用卡的广告,就登陆网站并填写了个人详细信息及信用卡办理的额度。第二天,自称是担保公司的工作人员打电话来说庄先生没有医社保证明,需要办理其他的手续,让庄先生汇款400元代办费到担保公司。
汇款后,庄先生收到一张信用额度为10万元的某银行信用卡,庄先生拿卡到ATM机上查询,显示可用余额为零。
以为还没有交给担保公司抽成手续费,庄先生于当天又汇了2000元手续费给对方。之后,“客服”又以同样手法再次骗取庄先生2200元。因信用卡始终无法使用,庄先生感觉事有蹊跷,便到派出所找民警咨询。经查证,信用卡是假的。
目前,南靖警方已受理调查此案。
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房地产策划案例--碧桂园,下面由读文网小编为你分享房地产策划案例的相关内容,希望对大家有所帮助。
拿了四个第一的碧桂园
最近,广州市对 1998-1999年度房地产综合实力 30强企业和 1999年度单项实力排名20的企业进行了通报表彰,番禹市碧桂园物业发展有限公司即广州等枝园,以雄厚实力良好的信誉名列前茅:综合实力排名第二,仅次于广州市城市建设开发集团公司:五个单项实力排名,拿了四个第一。此次综合实力 30强评比是根据 1998、 1999年度广州市房地产开发企业实际完成的开发投资、商品房施工面积、竣工面积、销售面积、企业经营收入、实现利税 等6项指标数据,采用科学的企业评价方法进行评分,并结合经营信誉度进行综合考虑评选出来的;单项实力 20强排序是根据 1999年度广州市房地产企业完成开发投资、商品房 竣工面积、销售面积、销售收入以及竣工面积、销售面积、销售收入以及实现利税等5个单项指标评选出来的。广州碧桂园所获得的五个单项实力评比中的四个第一分别是:房地产投资第一名,商品房竣工面积第一名、商品房销售面积第一名、商品房销售收入第一名。
从性格看碧桂园巨无霸
性格特色之一:大气
人们在谈到对碧桂园的印象时,常常这样感叹:“碧桂园就是大气”。这里的“大气”指的是大家风范,不小家子气,做人处事有气度、有气魄。有调查公司对碧桂园品牌印迹进行分析时,大气、雍容大度、华贵等‘印迹”也十分明显,有人甚至把碧桂园描述为一个高大威猛、声音宏亮、衣着华丽、豪气十足的大汉。人们 何以对碧桂园会有如此“感觉”,社会上也有各种各样的说法。有的说碧枝园的告牌塑造就是如此,有的说碧桂园的经营作风就是这样,有的则说仅看楼盘的规划布局、绿化建设就能感觉到。人们根据一鳞半爪的印象,有感而发,其‘憾”不一定正确而完整,但一斑之见,有时也能窥“全豹“。人们所以觉得碧枝园大气,大 概与碧桂园的一贯作风有关。碧桂园属下物业,每一个盘都堪称大型,自前的几个盘都在千亩以上,大盘必须要大投入,还需大配套,大投入往往会有大 风险,但碧桂园的决策者具有百战百胜的的气魄,对风险的控制充满信心,人们对碧桂园这种“风格”叹服之余,难免顿生感慨。碧枝园每开发一个楼盘都是一次大手笔,为使业主真正拥有一个“五星级的家”,只要能力许可,碧桂园总是主 动尽一切努力,满足住户的需要,在顺德碧枝园为使住户生活方便,已建的大型会所有三个,西苑还有一个正在建的大型会所;原来可用来建房出售的碧江边,留 。竟出宽达9米长达3/公里的江岸,建设成绿树婆婆的江滨公园,为此少赚了 4000 多万元;在碧江边投入6000万元,修整建成了独一无二的沙滩泳池。花重金征用7 半个不能建房出售的桂山,专门建成让住户晨运或散步的山顶公园。而在广州碧桂圆.要划出 100亩用地,建设成一个有丰富多彩活动项目的公共场所,广州碧桂圆会所建筑面积就达4万多平方米。广州城门下的两个盘的会所——一广州碧桂园,华南碧桂园会所泳池,面积都在50加平方米以上,华南碧桂园仅网球场就达20 个,这在广州楼盘中是绝无仅有的。所有这些,都表现出碧桂园的做事风格,当人 们了解到体验到这一切时,心中油然而生的大概就是这么几个字——一“真大气”。
是的,这就是碧桂园所追求的大家风范。只要有益于业主住户、只要有利于营造 高尚社区、营造完善生活方式,碧桂园就不惜重金。碧桂园的大气与阔气不同,摆多阔大多是做样子给人看,碧桂园追求的大气则是以实实在在、诚心诚意为基础,目 的不是给人看,而是为他人着想。他人之所想之所求,就是碧枝园之所为,碧桂 园历来就有这么一种服务的精神、利他的思想,这种精神与思想同碧枝园“用心建设、关怀住户、感谢社会”的经营理念一脉相承。
性格特点二: 踏实
碧桂圆实施的“统一规划、综合开发、配套建设同步到位”的开发模式,使业主、住户免入住后“开门七件事”的生活烦忧,已被市场证明极其成功。对房地产业界的贡献是不可忽视的。但回过头来看,若没有等挂园创业者们非凡的胆略与眼光以及踏踏实实的实干精神,就没有今天“碧桂园”这一环宇震响的名字。在连夜赶工、灯火通明的工地上,碧桂园公司董事长带着一干人马在察看建筑情况;在售楼部大堂里,董事们和他们的助手仍在听取购房者的想法,在某一住户的家里,你也能发现创业者为解决业主投诉的问题而亲自登门拜访,决策层不分日夜,认真地分析、策划如何贴近市场.、….多少个日日夜夜,多少次日出日落,就是这样的微不足道的小事,一件件一桩桩积累起来,才有今天“碧桂园”这一响当当的地产名牌。美国通用电器公司总裁韦尔奇说过:“没身体力行的领导者,我们所有的计划、梦想、承诺,都是空想而已”。没有哗众取庞,没有空洞的宣传,仍然是“八年抗战”,埋头苦干,把一个又一个实实在在的,美丽的碧桂园凸现在人们面前,请大家欣赏,给大家挑选,让大家评论。着看华南碧桂园的推盘手段,那才叫大发展商风范。
性格特点之三:专心
正如“洁尔玛创业法则”第一条专心于自己的事业。经营企业需要专注,非洲的狮子追捕羚羊的时候,只盯住一只羚羊不停地追,即便追赶中遇到很近的羚羊,也从来不改换目标。经营企业同样需要这种专注。碧桂园总裁曾经对部下说:我是怎样走过来的,打个比方,我明天有很重要的事 一定要去广州,那我肯定会提前准备,我一定会赶到。如果没车,我就开摩托车去,如果没摩托车,我就踩单车去,如果没单车,就走路去,如果前面河流挡道,没有渡船,我就游过运河,走得累倒,我爬都要爬去。我有今天,靠的就是这种精神。
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今天为中信银行信用卡的卡友带来了福利,下面由读文网小编为你分享中信银行信用卡还款的方式,希望对大家有所帮助。
信用卡分期付款是指持卡人使用信用卡进行大额消费时,由银行向商户一次性支付持卡人所购商品(或服务)的消费资金,然后让持卡人分期向银行还款的过程。银行会根据持卡人申请,将消费资金分期通过持卡人信用卡账户扣收,持卡人按照每月入账金额进行偿还。
分期付款优势
1.信用卡分期付款的主要好处:
2.先享受,后付款。
3.免保证人,手续简单。
4.定时定额,付款轻松。
5.付款随意每月还款额度任选。
业务类型
从分期付款形式来看,持卡人办理这项业务,单笔交易起点金额是有限制的,分期还款的档次和手续费的标准也不相同;大致可分三类:
第一类是银行与特约商户合作进行的,但产品种类有限;
第二类是银行提供产品目录,由持卡人在目录中选购,银行再委托供应商将商品送到客户手中;
第三类是不限定商户和商品,持卡人购物之后向银行申请分期还款就行,甚至于有银行把受理范围设定为全球的。
中信银行信用卡分期简介
中信银行信用卡可以在国美、苏宁等指定商家分期付款,信用卡额度必须要大于等于支付该商品的全部额度才能支付成功。例如:该商品3000元,需要分12期,每月还250元。中信的做法是将3000元的额度全部冻结,每月还250元就可以了。(如果你信用卡额度是3000,那么办理分期后你的可用额度就等于0,需要还款完成后额度才能变回3000.)
分期付款业务的起始金额为:人民币1500元;
可选期数:可自由选择6期、9期、12期;
选择3期、6期均无手续费,选择12期分期付款的客户需要交纳交易金额2.5%的手续费,该手续费将直接从客户信用卡账户扣款。
积分兑换
传真申请兑换礼品
中信银行信用卡卡友填写《积分兑换申请表》,并将表格邮寄或传真至中信银行信用卡中心。也可登录中信官网下载该表格。中信银行信用卡中心将对收到的兑换申请表进行审查。如兑换申请表填写无误,且申请人符合要求的,中信银行信用卡中心将接受其积分兑换礼品的申请。
电话申请兑换礼品
中信银行信用卡卡友可致电中信银行信用卡40088-95558客服热线提出积分兑换礼品申请。
中信银行相关
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支付宝还款限额吗?支付宝信用卡还款限额多少?下面由读文网小编为你分享支付宝信用卡还款的相关内容,希望对大家有所帮助。
支付宝还款限额吗?支付宝信用卡还款限额多少?支付宝还款在手机支付平台成为主流的现代扮演着重要的作用但是为了保障信用卡的安全,支付宝一般都会有限额的政策。以下请看支付宝信用卡还款限额是多少以及支付宝还款限额怎么提高的相关信息。
支付宝账户和还款方式的限制
1.支付宝余额还信用卡:支付宝非实名认证用户,和证书环境下的实名认证用户,都可以使用支付宝余额还信用卡,具体每次还信用卡的还款限额和次数都以信用卡发卡银行的规定为准。
2.支付宝余额+储蓄卡卡通还信用卡:证书环境下的实名认证用户可以用支付宝余额+储蓄卡卡通为信用卡还款,其中,支付宝的还款限额为5000元,卡通限额则为储蓄卡发卡银行卡通本身的支付额度。) 不支持 49999元/日(其中卡通为每家银行卡通本身的支付额度。
3.支付宝余额+储蓄卡网银还信用卡:支付宝非实名认证用户,和证书环境下的实名认证用户(申请淘宝账户时生成的支付宝用户)可以使用支付宝余额+储蓄卡网银为信用卡还款,每日限额49999元,其中支付宝余额限额为每日5000元。
4.支付宝储蓄卡快捷支付还信用卡:如果您使用支付宝中的储蓄卡快捷支付为他人还款,那么单笔限额2000元、每日限额2000元、每月限额1万元,支付宝非实名用户和证书环境下的实名用户都可以使用。如果您使用支付宝中的储蓄卡快捷支付为本人还款,则还款限额详见各家银行储蓄卡快捷支付信用卡还款额度。
5.余额宝金额还信用卡:余额宝金额还信用卡仅限于证书环境下的支付宝实名用户使用,单笔限额2万元、每日限额2万元、每月限额20万元。
信用卡发卡银行的还款次数和额度限制
目前支付宝支持近40家银行信用卡的还款,其还款次数和额度限制信息如下:
招商银行 单日5次 单笔25000元、单日25000元、单月25000元
工商银行 单日50次 单笔5万元、单日10万元、单月无限额
建设银行 单日50次 单笔5万元、单日10万元、单月无限额
农业银行 单日50次 单笔5万元、单日5万元、单月无限额
中国银行 单日50次 单笔5万元、单日10万元、单月无限额
交通银行 单日50次 单笔5万元、单日10万元、单月无限额
广发银行 单日50次 单笔5万元、单日10万元、单月无限额
中信银行 单日50次 单笔5万元、单日10万元、单月无限额
兴业银行 单日50次 单笔5万元、单日10万元、单月无限额
民生银行 单日3次 单笔5万元、单日10万元、单月无限额
平安银行 单日50次 单笔5万元、单日10万元、单月无限额
浦发银行 单日50次 单笔5万元、单日5万元、单月5万元
光大银行 单日5次 单笔5万元、单日10万元、单月无限额
华夏银行 单日50次 单笔5万元、单日10万元、单月无限额
宁波银行 单日50次 单笔50元单笔5万元、单日10万元、单月无限额
北京银行 单日5次 单笔5万元、单日10万元、单月20万元
江苏银行 单日3次 单笔5万元、单日10万元、单月无限额
上海农商银行 单日50次 无单笔5万元、单日10万元、单月无限额
包商银行 单日50次 单笔10元单笔5万元、单日10万元、单月无限额
杭州银行 单日50次 单笔5万元、单日10万元、单月无限额
南京银行 单日50次 单笔5万元、单日10万元、单月无限额
河北银行 单日3次 单笔5万元、单日10万元、单月无限额
重庆农村商业银行 单日50次 单笔5万元、单日10万元、单月无限额
盛京银行 单日10次 单笔5万元、单日10万元、单月无限额
成都农商银行 单日50次 单笔10元单笔5万元、单日10万元、单月无限额
上饶银行 单日50次 单笔5万元、单日10万元、单月无限额
尧都农村商业银行 单日50次 单笔5万元、单日10万元、单月无限额
广州银行 单日50次 单笔5万元、单日10万元、单月无限额
温州银行 单日50次 单笔10元单笔5万元、单日10万元、单月无限额
天津银行 单日50次 单笔5万元、单日10万元、单月无限额
乌鲁木齐市商业银行 单日50次 单笔5万元、单日10万元、单月无限额
支付宝相关
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为便于客户还款,民生银行信用卡中心开通“民生信用卡”微信公众号快速还款功能,实时到账,无手续费。下面由读文网小编为你分享民生信用卡还款日的相关内容,希望对大家有所帮助。
信用卡对非现金交易,从银行记账日起至到期还款日之间的日期为免息还款期。在此期间,信用。卡刷卡者只要全额还清当期对账单上的本期应还金额(总欠款金额),便不用支付任何非现金交易由银行代垫给商店资金的利息。
也就是说,在信用。卡免息期内,信用卡持卡者可以免费使用银行的钱进行提前消费,而不用支付任何利息。也正是因为信用。卡拥有免息期,而受到广大年轻消费者的拥护但万臻金融特别提醒,信用。卡预借现金是不能享受免息期优惠的。目前我国各银行规定的信用。卡免息期不太相同,最短的有20天左右,最长的长达56天。
对于刷卡产生的外币欠款,最好在还款后的第二天,致电银行确认足额还上,谨防因为汇率差而产生滞纳金。如果您在到期还款日之前没有全额还款同时也没有选择信用。卡最低还款额还款,那么您可能面临的惩罚有:
1、所有消费款项不再享受免息还款待遇,银行会从发生消费的当天,以消费金额为本金按日计算利息,日息万分之五,按月计收复利;
2、收到银行的催缴电话、催缴信;
3、冻结您的账户并将您的欠款记录反馈到人民银行记入您的信用档案,影响您的个人信用;
如果您在到期还款日确实没有足够的钱全额还款,那么请选择信用。卡最低还款额还款,采用这种方式还款每期只要归还总费用的10%,这样还款虽然没有免息还款期但是避免个人信用受损。
另外还需注意的是信用。卡都是在还款日有2、3天的宽限期,小伙伴们可以充分利用起来,另外实在还不了、又不想用最低分期的话,可以提前给银行打电话,看能不能变化账单日,这样相当于又多了50天的免息。不过这点各家银行不一样,需要提前确认清楚哦!
信用卡还款相关
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最近遇到很多稍微上了点年纪的卡友来咨询,说最近在乡下,而信拥卡马上到最后还歀日了,乡下没有没有银行,该怎么办?会不会逾期呀,等等!很多伙伴还是按着最原始的方式在还信拥卡,一旦遇不到ATM机就不知道如何下手了。下面由读文网小编为你分享信用卡还款的方法,希望对大家有所帮助。
1、在账单日前还款,本行无负债,人行有负债
每3个月中有2个月在账单日前还款,1个月还完大部分后出了账单再还款,这样做的目的是:让银行无规律(招行必须全额还款,中行分多批次还款,有利于提额)。这种还款方式最有利于提额,但是资金需求量有的大。5张卡以上的可以这么玩。
刷卡消费有规律,说明消费稳定;每个月刷卡超过总额度的60%,还款无规律,说明不喜欢欠钱。
2、多还款,每天还一点,在银行内部提额系数可增加10个点
分期:让信用卡永远告别封卡的危险(把几百元做36期的分期)。具体可以在每家银行的微信公众号里面操作。
绑定借记卡:让信用卡永远告别逾期的风险 。
绑定借记卡。
分期的黄金期数是3-9期,分期的黄金比例是30%左右。
3期最有利提额,6期最实惠,9期压力最小。
3、负债率
账单日前还款:本行无负债,人行有负债。
分期:本行有负债,人行无负债。
贷款及办大额卡的时候,需提前把信用卡的钱还清,这样信
用卡显示无负债。
如果在银行有贷款,需在他行做一笔资金定存,可把本银行贷款抵消掉(定存是所有银行可以看见的,但看不到何时定存的。定存要一年以上,征信打印完成后可以取出定存款)。
负债率是银行贷款及办信用卡的关键指标。
在分期的资金+多还一点,系统显示正数,说明银行欠我钱。
如遇到贷款或办大额信用卡时,银行询问大额信用卡是怎么来的,就说是其送给我的。如果问怎么会有存款,就说是定存还没有到期,不想白白损失掉利息。
4、捐款
能用信用卡捐款的尽量用信用卡捐款,否则用储蓄卡捐款。
能捐外币的尽量捐外币(例:联合国难民署、香港慈善基金会等)
信用卡超过30万或对公司授信,银行一定会通过新闻媒体、百度查询本人的社会名望。
可以买几千元的图书捐给学校。
信用卡还款相关
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招行信用卡分期付款利息怎么算?下面由读文网小编为你分享招行信用卡分期还款的相关内容,希望对大家有所帮助。
信用卡分期付款是指持卡人使用信用卡进行大额消费时,由银行向商户一次
性支付持卡人所购商品(或服务)的消费资金,然后让持卡人分期向银行还款的过程。银行会根据持卡人申请,将消费资金分期通过持卡人信用卡账户扣收,持卡人按照每月入账金额进行偿还。
分期付款的分类
国内银行绝大多数都有信用卡分期付款业务,分期付款一般根据场合的不同分为商场(POS)分期、通过网络、邮寄等方式进行的“邮购分期”与帐单分期。
商场分期
又称为POS分期,是指持卡人到购物场所,在可以进行分期的“商场”进行购
物。在结帐时,持该商场支持分期的信用卡说明需分期付款。则收银员将会按照持卡人要求的期数(如3期、6期、12期等,少数商场支持24期),在专门的POS机上刷卡。
注意:在进行商场分期的时候,需要进行持卡人身份验证,所以切记带上身份证。
商场分期一般3期免手续费。6期和12期的费率各银行收费标准不同。分期付款的商品只要是该商场正常销售的商品,一般均可以进行分期。而在很多情况下,持卡人还可以将多个商品捆绑在一起结帐,然后进行分期。
邮购分期
指持卡人收到发卡银行寄送的分期邮购目录手册(或者银行的网上分期商城),从限定的商品当中进行选择。然后通过网上分期商城订购、打电话或者传真邮购分期申请表等方式向银行进行分期邮购。
邮购分期一般无论期数多少均不收手续费。但由于订购周期较长(很多情况会超过15个工作日才能拿到商品)且退换货相对繁琐,所以建议购买前多进行比较。
帐单分期
这是最为方便的一种分期方式,各家发卡银行基本都能够支持此种分期方式,且申请简便。用户只要在刷卡消费之后且每月帐单派出之前,通过电话等方式向发卡银行提出分期申请即可。但是要注意,各银行都会规定一些特例,如带有投机性质的刷卡是无法成功分期的。所以在进行分期之前,一定要仔细阅读分期手册。
帐单分期的不足就是不能免手续费。所分的期数越长手续费越高,而且全部要由持卡人自己承担。
还款相关
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2017年食品安全事件盘点中,违规使用食品卫生事件频发,多以食品中出现异物为主,增加食品安全风险。肉制品安全事件屡屡发生给消费者敲响警钟。下面就是读文网小编为大家整理的关于2017年食品安全事件盘点,供大家参考。
1、婴幼儿奶粉安全
上海冒牌奶粉案续:食安办派专员赴上海实地督查
婴幼儿食品安全一直备受关注,尤其假冒奶粉充斥市场,直接关系到婴儿健康成长。近日广受关注的“1.7万罐假奶粉流入市场”一案有了新进展。食药监总局昨天发布消息称,国务院食安办已派员赴上海实地督查,并要求相关7个省份彻查乳粉流向,严惩冒牌乳粉等欺诈行为,确保婴幼儿配方乳粉质量安全。
2018年起我国实行婴幼儿配方奶粉注册制
4月14日讯 据财政部网站消息,从2018年1月1日起,在中国销售的婴幼儿配方乳粉,包括通过跨境电子商务零售进口的婴幼儿配方乳粉,必须获得产品配方注册证书。
延边州食药监局查处95盒问题“越南酸奶”
4月11日,该局接到省局下发清查问题“越南酸奶”的紧急通知后,在全州全面开展清查工作,确保广大市民吃上放心酸奶。延边州食药监局食化稽查分局组成3个执法检查小组,于4月11日至12日分赴全州8县(市)对酸奶市场进行专项执法检查。
2.食品卫生安全
吉林抽检:6批次鸡肉产品抗生素残留超标
在吉林省食品药品监督管理局近日公布的食品抽检不合格产品信息中,有6批次鸡肉产品抗生素残留超标。
北京市食药监局与外卖平台合作打击无证餐饮
网上订餐食品卫生问题一度引发消费者关注。为打击无证餐饮,北京市食药监局正在与外卖平台数据库试点合作,由外卖平台提供无证餐饮商户身份证及银行卡号等注册信息,以便在无证餐饮查处中追查其责任。
哈市检查16家杨铭宇黄焖鸡 未发现僵尸肉
因网传无锡一家“杨铭宇黄焖鸡米饭”加盟店被曝出使用来自巴西的“僵尸肉”,且加工地点在环境脏乱不堪的废弃工厂,这两天,开在不少人“家门口”的杨铭宇黄焖鸡米饭加盟店可谓备受关注。
福州大学食堂饭菜现蚯蚓烟头 网友纷纷调侃
高校食堂餐饮卫生一直以来就受到广大网友的关注,饭菜吃出蚯蚓是一种怎样的感受可想而知让人恶心!26日,福州大学以及至诚学院的食堂,接连爆出饭菜中有蚯蚓、蜗牛和烟头等杂物,学生希望校方和食堂管理者重视学生的饮食安全和卫生问题。
临江亨达粮油店被曝散装油卫生堪忧 油管满污渍
如今,市场上桶装油品类越来越多,价格也有高有低,然而,对于餐馆、饭店这些用油大户,为了降低成本,大多会选择购进散装油。最近,本报接到临江市民的电话,称在临江市一家粮油店里,批发商运来的散装油看起来并不是十分干净。
3.食物中毒案例
沧州一家7口误食路边野菜纷纷中毒
据佰佰安全网小编了解,野菜营养较丰富,含有人体必要的多种氨基酸、微量元素、食用纤维等,许多野菜中含有丰富的胡萝卜素和多种维生素。但并非所有的野菜都可以食用。贸然食用可能导致食物中毒,轻者腹痛、恶心、呕吐,重者可出现呼吸困难,心力衰竭、意识障碍,甚至死亡。
4.转基因食品
农业部回应我国不存在转基因作物滥种
4月13日昨天上午,农业部就农业转基因有关情况举办新闻发布会。农业部科技教育司司长廖西元表示,中国作为农业生产大国,必须在转基因技术上占有一席之地。经过科学家安全评价、政府严格审批的转基因产品是安全的。此外,他还对我国大量进口转基因大豆做出了说明。
看过“2017年食品安全事件”
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支付宝开收信用卡还款手续费了你知道么?下面由读文网小编为你分享支付宝信用卡还款手续费的相关内容,希望对大家有所帮助。
根据支付宝的公告,13年8月20日起,客户在电脑端使用支付宝给自己的信用卡还款,继续免收服务费;电脑端使用支付宝给他人信用卡还款,将收取还款金额0.2%/笔的服务费,最少2元/笔,最多25元/笔。不过,客户在手机、Pad端使用支付宝钱包,无论给自己还是他人信用卡还款,一律免收手续费。
相关数据显示,目前支付宝的信用卡还款服务居全国之首,38家银行当天还款当天到账,2013年上半年还款笔数同比增长了6倍。
业内人士表示,长远来看,第三方支付企业必然从免费过渡到收费。例如,拉卡拉此前就对部分银行信用卡还款开始收费,用户给建行、交行等还款要收取2元/笔的手续费。
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房地产营销策划案例分析学习,让你学会如何更好的策划地产营销内容。下面由读文网小编为你分享房地产营销策划案例,希望对大家有所帮助。
天邑湾:赢的逻辑
东莞富通地产从理想0769项目开始,一、二期一直是开发商旗下代理公司城市策略独家代理——至三、四期由中原与城策联合代理——至天邑湾由世联与城策联合代理。因此,在富通历史上,要么是甲方旗下代理公司独家销售,要么是跟其他代理公司联合代理,从未出现过由非旗下子公司独立代理的先例。世联在天邑湾项目中自始自终发挥着策略主导、销售主导的地位,从2010年8月1日至9月12日,天邑湾共计成交95套,其中世联79套,城策16套。世联成交量比竞争对手多出近4倍,这一成绩成功说服了开发商,最终实现了世联在天邑湾的独家代理,开辟了富通地产独家代理的新局面。
豪宅新标准赢占位
2007年,中国房地产市场巅峰繁荣,众多业内人士预期,东莞房地产商品房均价即将过万,与此同时,东莞地王纪录不断刷新。富通天邑湾就是当时城区地王之一,楼面均价2930元/平方米,折算建安成本、财务成本等,可售面积每平方米成本接近7000元。而在2009年,东莞万江区商品房均价才仅为5000元。
除去成本的巨大压力,天邑湾还要面对区域弱势、周边环境影响等难题。天邑湾项目位于东莞万江区万龙片区,万江区为东莞四大城区之一,当地经济及城市发展明显落后于东城、南城、莞城三大区,交通相对不便。而且万龙片区周边旧居民区、厂房林立,城市环境较差。万江本地人对于本区域的印象是“环境差,治安差”。此外,项目紧邻四环路及高埗大桥,噪音与粉尘干扰也较为严重。
一线江景资源算是天邑湾最大的优势,然而,在进行客户调研后发现,客户对江景资源的价值感并不高,因此江景资源不能构成项目的核心竞争优势,而且单一诉求江景并不能抵御目标客户对项目复杂而多样的抗性。
因此,天邑湾定位之初并没有走常规的基于产品的“城市豪宅”之路,而是在竞争性定位中弱化产品,强化人文文化因素,提出“城市湾区·东方盛境”定位。通过推广形象、物料展示、活动营销、现场展示四个方面,使“东方盛境”形象不断深化升华。以“隐于江显于城”的形象广告入市,工整对仗,国雅大气,出色地在入市阶段为项目注入了文化的开篇,广受市场关注。形象宣传片则以中国文化精粹“墨”为线索,展开丰富的文化篇章,完全区别于市场上一般主导产品的形象广告;创意独具的海报以中国古代传统“卷轴”形式呈现;折页运用“镂空”手法,融入中国传统窗花元素;线装本《风水手册》融汇项目价值与国学风水解读;“乾隆御船体验中心开放”、“秦始皇兵马俑巡展”等系列活动引爆市场关注。此外,“低碳体验房”、“视听体验厅”等创新展示以及完美东南亚风情园林展示区为项目赋予了“文化、异域、风情、低碳”的人文文化内涵,与销售节点同步配合。
自2010年5月15日至6月30日,天邑湾累计成交82套,在当时整个东莞房地产市场成功领跑。
创新低成本推广赢上门量
由于开发商下半年营销费用趋紧,不可能通过举办大型活动重举市场关注,而项目存量和均价皆为同区之首,甚至高出城区主流城市豪宅价格,面临进一步提升项目形象和档次的重任。项目组综合衡量,决定创新采用低成本推广形式,如免费开放会所泳池、玫瑰风暴行动、高额“老带新”计划以及持续派单覆盖,并通过两周一次的“少量新货加推”、“分单元开盘”调整节奏,人为增加销售节点,同时频繁更换户外广告,保持市场关注与热度。
天邑湾拥有完美的东南亚园林与双泳池展示区,过去泳池只是摆设。适逢7~8月学生暑期放假,免费开放会所泳池成功吸引了主城区客群带子女一同上门。此举推出后,当周周末两天到访人数便超过200人,两周后,同区竞争对手纷纷仿效。
代号为“玫瑰风暴”行动为期三天,聘请大学生派发“玫瑰花+《低碳生活手册》+免费游泳券”,派发资料共计2万份,出动人数50人,直接覆盖万江全区、高埗、莞城中心、南城中心等地所有街铺。常规而言,“扫街派单”的方式常常会对项目形象造成负面影响,因此天邑湾以公益的名义,特别设计了一份印刷精美的《低碳生活手册》折页,主要传播低碳生活方式,最后一页印有天邑湾的促销信息,并附上精美玫瑰花,大大提升整个活动的档次与影响力,直接使当周上门量上升了一倍。
通过“玫瑰风暴”行动了解到,在万江本区域,天邑湾的宣传仍存在覆盖盲点,于是继续利用低碳折页手册,组织项目团队于中午及晚饭市,在万江主要中、高档饮食场所停车场对车辆进行资料夹送,直接通达本区域较高收入人群。
一直以来,天邑湾上门客户通过“亲友介绍”的来访渠道仅10%左右,项目组于是启动高额“老带新”计划,老客户带新客户前来并最终成交,直接奖励现金5000~10000元,大大提升了业主介绍新客户的积极性。短期内成交客户认知途径由亲友介绍的比例上升至30%以上,其中有一位业主就介绍了朋友、同事成交共计8套,刺激作用非常明显。
策略促销赢成交率
上门量显著增加了,针对客户观望气氛浓重、成交率较低,项目组开始有的放矢地释放灵活的促销策略。
针对客户购买信心不足,项目组以“房产快讯”名义针对来访、来电客户定期发送房地产利好信息,不断提升客户购买信心。
针对客户购买时犹豫不决,制定代号为“金钥匙”的整套促销策略:“加1元送全屋家电活动”——重新组合折扣组合形式,在原价基础上,业主只需要加1元,就可以获赠1.8万元全屋家电套餐,或用于直接减免房价;“每周特价房”——每周精选几套畅销户型,以较大优惠折扣作促销;“青年置业计划”——对于64平方米的小户两房,专门针对结婚一年内的客户凭结婚证享受原价8折的优惠折扣。综合促销政策灵活运用,引起了市场关注,提升了客户上门量,现场折扣每隔一周甚至每天都有变化,不同的折扣或重新组合或交替使用,使客户感觉优惠力度很大,对现场成交起到直接的逼定作用。
针对客户对区域环境认可度低,区域发展潜力信心不足举办“东江城市发展论坛”。然而,由开发商主导的“版块论坛”缺乏公信力与说服力,因此天邑湾主动联合地方最具公信力的官方媒体《东莞日报》发起“东江城市发展论坛”活动。活动邀请了东江版块的主要开发商,包括光大地产、合正地产、金地地产等,以及长年研究城市发展的国内专家教授共同研讨关于“东江版块崛起”、“城市发展趋势”、“江河版块规划优化”等主题。论坛第一次公开提出“湾区豪宅版块”,以借势传统的东莞“黄旗豪宅版块”,展现未来双雄并举的房地产区域发展趋势。由于论坛由官方背景的《东莞日报》主办,且活动场地定于东莞日报社会议厅,提升活动整体规格,公信力强,收到了积极广泛的舆论效果。东莞最具影响力的开发商及房地产服务单位都参加了本次“东江城市发展论坛”活动,在业界引起了广泛关注与讨论。活动举行前后,天邑湾通过户外广告、报纸报道、短信、现场宣导等方式共同围绕“湾区豪宅版块”进行宣传,占尽主动性与话语权,成为本次活动的最大赢家。活动之后第二周上门量便增加了50%,并保持稳步提升。同时,借助销售中心内关于区域发展的展板介绍,使客户更多地关注及了解“东江版块”、“湾区版块”未来巨大的城市发展潜力。
营销组合拳赢溢价
从2010年4月15日国家出台新政以后,经历了4月和5月的政策适应期,到了6月,政策影响逐渐显露,东莞市场成交价稳量跌,各项目上门量皆大幅减少。
7月初,项目组紧随市场风向将形象策略调整为“城中唯一湾区豪邸”,走创新豪宅之路,使项目形象定位传播更清晰。
在上门量少甚至曾一度出现每天只有1~2批客户这样冷清的销售氛围下,根本无法逼定。此时整个销售团队的配合尤为重要。销售经理通过每天晨会、经常性的激励短信等方式不断鼓舞销售代表,刺激其成交欲望与信心,使销售团队时刻保持积极的心态与昂扬的斗志。项目组还组成“5+1”即“销售代表+销售经理”团队作战,在销售代表接待客户时,其他团队成员通过电话扮演客户咨询签约手续、预定房号、报销控等方式使客户感觉到楼盘热销,提升紧张感,从而有效促进成交。
由于货量选择较多而上门客户有限,无法迅速使客户成交,因此,销售团队根据客户潜在需求,有针对性地集中推10~20套的货量,其余作销控,缩小客户选择范围,制造热销效应,大大缩短成交周期。6月开盘起初制定价格表时,市场形势急剧恶化,为了实现走货,调整部分价格表,拉大了价差,让一部分素质较差的产品以较低价格迅速走货,销售率超过80%。之后调低滞销户型的价格,调高之前故意拉低的户型价格,持续走量。滞销户型之后成为11~12月份成交的主力。
至8月初,营销组合拳开始发挥作用,项目每周上门量稳步提升至50~60批/周。成交量从8月1日开始,上升至15~20套/周。8月共计成交59套;9月截至9月26日累计成交54套,一举逆转销售颓势。9月成交均价更接近7000元,价格实现了区域领跑,并且在本土成功定义“湾区豪宅”概念,为下阶段进一步提升项目档次,进行产品溢价确立了良好的根基。
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