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你听说过新三板吗?新三板的意义主要是针对公司的,会给该企业,公司带来很大的好处。下面由读文网小编为你详细介绍新三板的相关法律知识。
( 1)资金扶持:根据各区域园区及政府政策不一,企业可享受园区及政府补贴。
( 2)便利融资:新三板上市公司挂牌后可实施定向增发股份,提高公司信用等级,帮助企业更快融资。
( 3)财富增值:新三板上市企业及股东的股票可以在资本市场中以较高的价格进行流通,实现资产增值。
( 4)股份转让:股东股份可以合法转让,提高股权流动性。
( 5)转板上市:转板机制一旦确定,公司可优先享受"绿色通道"。
( 6)公司发展:有利于完善公司的资本结构,促进公司规范发展。
( 7)宣传效应:新三板上市公司品牌,提高企业知名度。
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你听说过企业上市吗?企业上市指股份公司首次向社会公众公开招股的发行方式。下面由读文网小编为你详细介绍企业上市的相关法律知识。
根据我国《公司法》的规定,股份有限公司申请其股票上市必须符合下列条件:
1、股票经国务院证券管理部门批准已向社会公开发行;
2、公司股本总额不少于人民币5000万元;
3、开业时间在三年以上,最近三年连续盈利;原国有企业依法改建而设立的,其主要发起人为国有大中型企业的,可连续计算;
4、持有股票面值达人民币1000元以上的股东人数不少于1000人,向社会公开发行的股份达公司股份总数的25%以上;公司股本总额超过人民币4亿元的,其向社会公开发行股份的比例为15%以上;
5、公司在最近三年内无重大违法行为,财务会计报告无虚假记载;
6、国务院规定的其他条件。
满足上述条件可向国务院证券管理审核部门及交易所申请上市。
根据《创业板上市管理暂行办法》,创业板上市条件为:
(一)发行人是依法设立且持续经营三年以上的股份有限公司。有限责任公司按原账面净资产值折股整体变更为股份有限公司的,持续经营时间可以从有限责任公司成立之日起计算。
(二)最近两年连续盈利,最近两年净利润累计不少于一千万元,且持续增长;或者最近一年盈利,且净利润不少于五百万元,最近一年营业收入不少于五千万元,最近两年营业收入增长率均不低于百分之三十。净利润以扣除非经常性损益前后孰低者为计算依据。
(三)最近一期末净资产不少于两千万元,且不存在未弥补亏损。
(四)发行后股本总额不少于三千万元。
看过“企业上市的具体流程是怎样的”
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企业境外上市相对于境内上市而言具有时间较短、成功率更高,以及上市后再融资的灵活性强、难度低等优势。你对企业境外上市有多少了解?下面由读文网小编为你详细介绍企业境外上市的相关法律知识。
(1)上市公司是股份有限公司。
股份有限公司可为非上市公司,有股份有限公司的一般特点,如股东承担有限责任、所有权和经营权。股东通过选举董事会和投票参与公司决策等。
(2)上市公司要经过政府主管部门的批准。
按照《公司法》的规定,股份有限公司要上市必须经过国务院或者国务院授权的证券管理部门批准,未经批准,不得上市。
(3)上市公司发行的股票在证券交易所交易。
发行的股票不在证券交易所交易的不是上市股票。
与一般公司相比,上市公司最大的特点在于可利用证券市场进行筹资,广泛地吸收社会上的闲散资金,从而迅速扩大企业规模,增强产品的竞争力和市场占有率。因此,股份有限公司发展到一定规模后,往往将公司股票在交易所公开上市作为企业发展的重要战略步骤。
从国际经验来看,世界知名的大企业几乎全是上市公司。例如,美国500家大公司中有95%是上市公司。
首先:上市公司也是公司,是公司的一部分。从这个角度讲,公司有上市公司和非上市公司之分了。
其次,上市公司是把公司的资产分成了若干分,在股票交易市场进行交易,大家都可以买这种公司的股票从而成为该公司的股东,上市是公司融资的一种重要渠道;非上市公司的股份则不能在股票交易市场交易(注意:所有公司都有股份比例:国家投资,个人投资,银行贷款,风险投资)。上市公司需要定期向公众披露公司的资产、交易、年报等相关信息,而非上市公司则不必。
最后,在获利能力方面,并不能绝对的说谁好谁差,上市并不代表获利能力多强,不上市也不代表没有获利能力。当然,获利能力强的公司上市的话,会更容易受到追捧。
看过“企业境外上市的途径有哪些”
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你听说过股权收购吗?股权收购是指购买目标公司股份的一种投资方式。下面由读文网小编为你详细介绍股权收购的相关法律知识。
风险一:拟收购股权本身存在权利瑕疵
收购行为的直接对象,就是出让方持有的目标公司的股权。如果出让方出让的股权存在权利瑕疵,将导致收购交易出现本质上的风险。通常情况下收购方也对出让方出让的股权做一定的调查核实,例如在收购前通过工商档案记录对出让股权查询。但是,在具体交易过程中,曾经出现股权有重大权利瑕疵,但在工商并未办理登记手续的实际案例。
因此,除工商档案查询外,还可以通过对目标公司内部文件查阅(如重大决策文件、利润分配凭证等)及向公司其他股东、高管调查等各种手段予以核实,并通过律师完善相应法律手续,锁定相关人员的法律责任,最大程度的使真相浮出水面。
浅析企业股权收购法律风险
风险二:出让方原始出资行为存在瑕疵
在股权收购后,收购方将根据股权转让协议约定向出让方支付收购款,进而获取股权、享有股东权利、承担股东义务。因为收购方不是目标公司的原始股东,有理论认为收购方并不应当承担目标公司在出资设立时的相关法律责任。因此,股权收购中,收购方往往对此类风险容易忽视。
但是,根据《公司法》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》的相关规定,如出让方存在未履行或未全面履行出资义务即转让股权的情况,受让方有可能基于此种情况而与出让方承担连带责任。
在股权收购中,受让方应当特别注意出让方是否全面履行完毕出资义务,同时可以通过就相关风险及责任分担与出让方进行明确的约定,以规避可能发生的风险。
风险三:主体资格瑕疵
目标公司主体资格瑕疵主要是指目标公司因设立或存续期间存在违法违规行为而导致其主体资格方面可能存在的障碍。
如目标公司设立的程序、资格、条件、方式等不符合当时法律、法规和规范性文件的规定、其设立行为或经营项目未经有权部门审批同意、其设立过程中有关资产评估、验资等不合法合规、目标公司未依法存续等。是否存在持续经营的法律障碍、是否存在其经营资质被吊销、其营业执照被吊销、目标公司被强制清算等情形均可能导致目标公司主体资格存在障碍。
风险四:主要财产和财产权利风险
股权收购的常见动因之一,往往是处于直接经营目标公司资产税收成本过高的考虑而采用股权收购这一方式,进行变相的资产收购。在此种情况下,目标公司的主要资产及财产权利就成为收购方尤为关注的问题。
对于目标公司财产所涉及的收购风险主要体现为以下几个方面:目标公司拥有的土地使用权、房产、商标、专利、软件著作权、特许经营权、主要生产经营设备等是否存在产权纠纷或潜在纠纷;
目标公司以何种方式取得上述财产的所有权或使用权,是否已取得完备的权属证书,若未取得,则取得这些权属证书是否存在法律障碍;目标公司对其主要财产的所有权或使用权的行使有无限制,是否存在担保或其他权利受到限制的情况;目标公司有无租赁房屋、土地使用权等情况以及租赁的合法有效性等等。
风险五:重大债权债务风险
目标公司重大债权债务是影响股权价值及收购后公司经营风险的重要因素,相关收购风险主要包括:出让方是否对目标公司全部债权债务进行如实披露并纳入股权价值评估范围;重大应收、应付款和其他应收、应付款是否合法有效,债权有无无法实现的风险;目标公司对外担保情况,是否有代为清偿的风险以及代为清偿后的追偿风险;目标公司是否有因环境保护、知识产权、产品质量、劳动安全、人身权等原因产生的侵权之债等等。
股权收购中,对于目标公司担保的风险、应收款诉讼时效以及实现的可能性应予以特别关注,通常还应当要求出让方对目标公司债权债务特别是或有债权债务的情形作出承诺和担保。
风险六:诉讼、仲裁或行政处罚风险
这方面的风险为目标公司是否存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件。如存在此类情况,可能会对目标公司的生产经营产生负面影响,进而直接导致股权价值的降低。
股权收购中,除需要对目标公司是否存在上述情况予以充分的调查和了解,做到心中有数之外,还可以通过与出让方就收购价款的确定及支付方式的约定以及就上述风险的责任分担作出明确划分予以规避。
风险七:税务、环境保护、产品质量、技术等标准风险
对于某些特定的目标公司而言,这部分风险也是收购风险的易发地带。此类风险一般与目标公司享受优惠政策、财政补贴等政策是否合法、合规、真实、有效,目标公司生产经营活动和拟投资项目是否符合有关环境保护的要求,目标公司的产品是否符合有关产品质量和技术监督标准,目标公司近年有否因违反环境保护方面以及有关产品质量和技术监督方面的法律、法规和规范性文件而被处罚等情况密切相关。
如不能充分掌握情况,则可能在收购后爆发风险,导致股权权益受损。
风险八:劳动用工风险
随着中国《劳动法》、《劳动合同法》及劳动保障相关法律法规政策的完善,在劳动用工方面,立法对劳动者的保护倾向也越来越明显。在此种立法倾向之下,用工企业承担相应用工义务也就更加严格。
然而,在实际操作中,目标企业作为用人单位未严格按照法律规定履行用人单位义务的情况时有发生。尤其是对于设立时间已久、用工人数众多、劳动合同年限较长的目标公司,此类风险尤为值得关注。
针对此类风险,收购方可以采取要求出让方就依法用工情况作出承诺与担保、与出让方就相关风险发生后的责任承担进行明确约定或在可能的情况下要求出让方在收购前清退目标公司相关用工的方式予以规避。
风险九:受让方控制力风险
有限责任公司作为一种人合为主、资合为辅的公司形式,决定了其权力机关主要由相互了解、友好信任的各方股东而构成,同时也决定了一般情况下,股东按照出资比例行使股东权利。
基于以上特征,收购方在收购目标股权时,既需要注意与出让方达成两厢情愿的交易合意外,还应当充分了解己方在收购后的合作方即其他股东的合作意向,以避免因不了解其他股东无意合作的情况而误陷泥潭;
同时还应当充分关注出让方对于目标企业的实际控制力,避免出现误以为出让方基于相对控股地位而对目标企业拥有控制权,而实际上,公司其他小股东均为某一主体所控制,出让方根本无控制权的情况。
针对此类风险,除通过一般沟通访谈了解其他股东合作意向外,还可以通过委托专业机构对其他股东的背景情况予以详细调查的方式予以防范。
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企业股权收购的操作流程
第一,起草、修改股权收购框架协议;
第二,对出让方、担保方、目标公司的重大资产、资信状况进行尽职调查;
第三,制定股权收购合同的详细文本,并参与与股权出让方的谈判或提出书面谈判意见;
第四,起草内部授权文件(股东会决议、放弃优先购买权声明等);
第五,起草连带担保协议;
第六,起草债务转移协议;
第七,对每轮谈判所产生的合同进行修改组织,规避风险并保证最基本的权益;
第八,对谈判过程中出现的重大问题或风险出具书面法律意见;
第九,对合同履行过程中出现的问题提供法律意见;
第十,协助资产评估等中介机构的工作;
第十一,办理公司章程修改、权证变更等手续;
第十二,对目标公司的经营出具书面的法律风险防范预案(可选);
第十三,协助处理公司内部授权、内部争议等程序问题 (可选);
第十四,完成股权收购所需的其他法律工作。
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股权继承是指自然人股东死亡后由其合法继承人继承股东资格行使股东权利的制度。下面由读文网小编为你详细股权继承的介绍相关法律知识。
民法
继承法即关于自然人死后由其继承人对其财产权利和义务予以承受的法律规范的总称。
民法中的继承是一种法律制度,即指将死者生前的财产和其他合法权益转归有权取得该项财产的人所有的法律制度。
继承人依照法律规定承受被继承人遗产的权利,称为继承权,继承权具有下列法律特征:
①是一种财产权利,通过继承实现财产的移转。
②以人身关系为基础。世界各国有关法定继承的规定,都是以继承人和被继承人存在婚姻、血缘等关系为依据而确定的。
③继承权的实现要有一定的法律事实。法律规定的继承权只是继承人享有的一种期待权;只有被继承人死亡这一法律事实出现以后,继承权才成为既得权,开始遗产继承。在实行遗嘱继承制的国家,还需要有被继承人设立遗嘱的法律事实。
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股权激励是一种通过经营者获得公司股权形式给予企业经营者一定的经济权利,使他们能够以股东的身份参与企业决策﹑分享利润﹑承担风险,从而勤勉尽责地为公司的长期发展服务的一种激励方法。下面由读文网小编为你介绍非上市公司股权激励的相关法律知识。
股权激励实践中,企业的大股东经常会有不同的困惑:有的企业准备进行股权激励,却不知股权怎么给;有的企业给了股权,却没有留住人才;有的留住了人,却没有真正形成一条心;甚至有的企业大股东准备实施股权激励,经理层却不愿意接受。
股权激励是一项系统的、复杂的工程,需要进行周密的研究与设计,需要对企业的现状和被激励者进行充分的调研和沟通,做到有的放矢。如果只是简单的给股权,而忽略给股权之前的设计和给股权之后的沟通,股权激励将难以达到预期目的。
实施股权激励要解决好两个基本问题,一是股权如何给,二是给了股权以后,所有权文化如何构建。关于第二个问题,笔者在《老板文化V.S.股权激励》一文中有详细阐述。在如何给股权的问题上,重点是确定以下六个激励要素:
1、定人:即股权授予哪些人。首先,需要将历史贡献者与未来创造者区分开来,对于历史贡献者,授予股权是对其历史贡献的承认,有助于创业元老甘为人梯,扶持新人成长。对于未来创造者,授予股权是要调动其积极性和潜力,为公司创造更大的价值。其次,从国外实践来看,股权激励对象大致有三种情况:经理人员、核心技术人员和有突出贡献人员、一般员工。在确定激励对象时,可以综合考虑职务、业绩和能力等因素。
2、定量:即授予股权的数量。授予股份一定要进行总量控制。不同行业、不同规模、不同发展阶段企业的授予股份总量应该有所不同。此外,还需要根据情况将授予股份总量切分为当期激励股份和预留股份两部分,尽量不要一次性将可授予股份全部用完。
3、定价:即股权授予价格及股权退出价格。非上市公司股权激励行权价格通常参照每股净资产,进行平价、折扣或溢价出售。股权回购或转让需要根据主动离职、被裁、因公殉职以及因病死亡等各种不同情况制定不同的价格指导意见。
4、定时:即确定股权授予日、有效期、等待期、可行权日及禁售期等。通常股权授予日与获授股权首次可以行权日之间的间隔不得少于一年,并且需要分期行权。
5、定股份来源:即用于股权激励的股份的来源。非上市公司首次实施股权激励的股份通常来自大股东转让或赠与,或者增资扩股。现有股东需要慎重确定出让股份的比例,因为这会影响未来公司的治理结构及公司的控制关系。
6、定资金来源:即被激励者购买股份的资金来源。主要被激励者直接出资、被激励者工资/奖金/分红抵扣、以及企业资助等。确定资金来源需要综合评估公司现金流、被激励者收入状况等因素。
综合上述,非上市公司股权激励方案设计是一项系统、复杂的工程,不是简单、随意的给予股份就行了。只要企业严格按照“一四六”股权激励设计法,即选择一套股权激励工具组合,坚持四项基本激励原则,确定六个股权激励要素,就一定能够设计出系统、适用的股权激励方案。
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股权众筹是指,公司出让一定比例的股份,面向普通投资者,投资者通过出资入股公司,获得未来收益。这种基于互联网渠道而进行融资的模式被称作股权众筹。另一种解释就是“股权众筹是私募股权互联网化”。下面由读文网小编为你详细介绍股权众筹的八大痛点。
1.优质项目太少
这个痛点估计会永远存在,因为考虑到项目未来的成长性、想象空间、退出方式等,很多天使投资对创业项目的投资率不会超过5%,不少天使VC基金更是百里挑一(100个项目里投1个),而留给普通投资者众筹的优质项目更是少之又少。
2.定价估值难
这个痛点估计也是会永远存在,股权投资是一门“科学+艺术”的活动,尤其是股权估值更是仁者见仁、智者见智。有资深风险投资人带领团队专门研究了十几种估值方法之后,得出结论是“拍脑袋法”最为靠谱——当然,拍脑袋也需要建立在足够的行业经验及一定的数据基础上的。对于二级市场,可以通过高频的交易来确定有效价格,同时有专业的机构进行价格评估,但是对于一级市场的股权投资,没有依据,没有人说得清楚。
3.项目展示与宣传
项目展示环节直接决定了投资人是否能够产生认购意向,现行国内的众筹平台对项目展示环节重视度不够,但Crowdcube则不同,它专门特别设置了问答环节,比如项目发起人在项目展示时会专门指定特定时间段同潜在投资人进行在线问答,有利于双方直接沟通。另外,Crowdcube与Facebook、Twitter、Linkedin合作,投资人和公司可以通过这些社交网络进行交流,创业者也可以充分利用自己的社交圈与潜在投资人进行交流。
4.融后管理运营
当前国内众筹平台,都采用的类似“大家投”的运作模式,在线下成立有限合伙企业,由领投人担任普通合伙人并负责融后管理工作,但是很多领投人投资企业过多,要对每家企业进行融后管理,可能精力上难以顾及——这就对项目创始人团队的经营能力与信用提出了极高的要求,而这个常常不被众筹平台所重视。
5.领投人制度
国内股权众筹目前主流模式是“领投+跟投”制度,所以领投人资质评估就显得尤为重要。当下各大股权众筹平台都纷纷出台了自己的领投人资格审核要求,大多是从履职经历、投资经历上进行区分,更多的是对个人的一些要求,未来可能更多需要在制度建设进行管理,尽可能引进机构投资人,促使平台与天使、VC产生紧密联系,尽可能防止领投人欺诈的风险。
6.投资者风险提示
任何投资都是有风险的,股权众筹同样也不例外,但当今国内大多数股权众筹平台对投资者的风险提示做的非常的不到位。一般而言,股权众筹平台应当在项目众筹之前对众筹投资人做出明显而且准确的风险提示,其主要风险包括:损失投资额、流动性风险、低概率分红和股权稀释等。
7.信息披露不规范
关于众筹项目的信息披露一向是项目成败的关键,但因为无法可依,目前的项目披露只能取决于创业者本身的信用。在没有建立充分的信任之前,大家往往会持谨慎、怀疑的态度来看待,如何搭建起创业人与投资人之间连接的桥梁,加深投资者了解,增加项目的可信度常常成为项目众筹成败乃至众筹平台亟待解决的难题
8.退出机制问题
不同于债权借贷拥有约定的期限与利率水平,并且相对风险较小,股权投资不但收益无法保证,资金回笼期限更是非常不固定,短则一至三年,时间长的项目可能需要五年八年,甚至十年以上。在此情况下,如何保证投资者的信心,同时建立起资金流动和投资退出的高效渠道,都是股权众筹发展过程中面临的巨大挑战。
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股权重组是指股份制企业的股东(投资者)或股东持有的股份发生变更。它是企业重组的一种重要类型,是现实经济生活中最为经常发生的重组事项。在股份制企业中,股权重组是一种常见的重组类型。那么外商投资企业股权重组所得税要如何处理?下面是读文网小编为你整理的相关资料。
1. 按照《营业税税目注释》(试行稿)(国税发[1993]149号)中“销售不动产”和“转让不动产”等税目的规定,若被转让的股权是股东原以不动 产或无形资产投资入股而形成的,无论是一次转让还是分次转让,都依其投资入股时评估入账价值按“销售不动产”或“转让无形资产”征收营业税。
甲公司应纳营业税=400×5%=20(万元)
注:财税[2002]191号文件规定,从2003年1月1日起,以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税;对投资方在转让该项股权时也不再征收营业税。
2. 乙公司股权重组后,外方资本为25%(40%-15%),仍适用外商投资企业的有关法律、法规。根据《关于外商投资企业合并、分立、股权重组、资 产转让等重组业务所得税处理的暂行规定》(国税发[1997]71号),股权重组后,企业不得按为实现股权重组而对有关资产等项目进行评估的价值,调整其 各项资产、负债及股东权益的账面价值。凡企业在会计损益核算中,按评估价调整了有关资产账面价值并据此计提折旧或摊销的,应在计算申报年度应纳税所得额时,按照据实逐年调整法或综合调整法予以调整。
应调增应纳税所得额=500万元÷10年÷12月/年×1月=4.17(万元)
企业按照税法及其实施细则及有关规定可享受的各项税收优惠待遇,不因股权重组而改变。股权重组后,企业就其尚未享受期满的税收优惠继续享受至期满,不得重新享受有关税收优惠。
乙公司2000年进入获利年度,2000年、2001年免征所得税,2002年减半征收企业所得税,地方所得税全额征收。
应纳税所得额=700+4.17=704.17(万元)
应纳企业所得税=704.17×30%÷2=105.63(万元)
应纳地方所得税=704.17×3%=21.13(万元)
应纳所得税额合计=105.63+21.13=126.76(万元)
3.国税发[1997]71号文件规定,外国企业转让其在中国境内拥有的股权所取得的收益,依20%的税率缴纳预提所得税。股权转让收 益或损失是指,股权转让价减除股权成本价后的差额。股权转让价是指,股权转让人就转让的股权所收取的包括现金、非货币资产或者权益等形式的金额;如被持股 企业有未分配利润或税后提存的各项基金等股东留存收益,股权转让人随转让股权一并转让该股东留存收益权的金额(以不超过被持股企业账面的分属为股权转让人 的实有金额为限),属于该股权转让人的投资收益额,不计为股权转让价。股权成本价是指,股东(投资者)投资入股时向企业实际交付的出资金额,或收购该项股 权的原转让人实际支付的股权转让价金额。
乙公司净资产3500万元中,外国企业拥有留存收益金额=(3500-2000)×40%=600(万元)
股权转让价=转让收入-外国企业拥有留存收益金额=625-600÷40%×15%=625-225=400(万元)
股权成本价=800÷40%×15%=300(万元)
股权转让收益=股权转让价-股权成本价=400-300=100(万元)
外国企业应纳预提所得税(乙公司负责代扣代缴)=100×20%=20(万元)
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众多影视作品中,家族企业的股权继承总是处于阴谋中心被你争我夺,那么实际生活中,股权属于可继承遗产吗?该如何合法继承股权?下面就由读文网小编为你介绍。
在家族企业中,常有父辈要股东资格及其附属的股权能否让儿女继承的疑问。根据我国《公司法》第75条的规定,自然人股东死亡后,其合法继承人可以继承股东资格;但是,公司章程另有规定的除外。这意味着股权在法定的范围下可以继承,股东资格和股权继承的事项通常比较复杂,也关乎自己切身的利益和公司权益,法律快车小编提醒您委托专业的律师处理,以最大化地维护您的合法权益!
根据《公司法》第75条的规定,能否当然的成为公司的股东则还要看公司章程是否有相应的规定。理由是有限责任公司在具有资合性的同时,很大程度上更具有人合性。有限公司得以成立和延续,股东之间相互信任和依赖的关系至关重要,如果某个自然人股东的继承人无经营能力或人品有问题,让其成为股东势必难以与其他股东建立起良好的信赖关系,这样将严重不利于股东之间的合作和公司的运行发展。
所以《公司法》对此专门作了例外性规定,即如果公司章程对继承股东资格有除外规定的,死亡股东的继承人不能当然成为公司的股东。由此可知,只要公司章程中没有禁止股东资格继承的规定,合法继承人就有权继承股权。
需要注意的是:有限公司具有人和性,所以《公司法》就对有限公司股权继承做了特别规定,但是股份有限公司因为只具有资合性,并不存在股份继承的障碍问题。这也是我国《公司法》只在有限责任公司章节部分规定股权继承,而没有在股份有限公司章节部分规定股份继承的原因。换句话说,也就是股份有限公司的股权继承是当然继承。
继承人不愿意继承或者是具有法律禁止从事商业活动的特殊身份,将如何处理?在此种情形下死亡股东的股权可以由其他股东受让,也可以转让给股东以外的第三方,该受让的程序应当符合《公司法》的相关规定,即同等条件下其他股东有优先购买权;要是没有股东愿意受让,也没有第三方愿意收购,则只能在符合法律的相关规定的情况下做减资处理了。具体的处理方式是将该死亡股东的股权折价以现金的方式返还给继承人,同时公司减少注册资本并到工商部门做变更登记。
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私募基金喜欢企业具有较简单的商业模式与独特的核心竞争力,企业管理团队具有较强的拓展能力和管理素质。但是,私募基金仍然有强烈的行业偏好,以下行业是近5年来基金最为钟爱的投资,下面读文网小编来告诉大家
私募股权基金一般是指从事私人股权(非上市公司股权)投资的基金。私募是相对公募来讲的。当前我们国家的基金都是通过公开募集的,叫公募基金。如果一家基金不通过公开发行,而是在私下里对特定对象募集,那就叫私募基金。
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企业债券上市需要具备哪些条件?企业债券(Enterprise Bond)通常又称为公司债券,是企业依照法定程序发行,约定在一定期限内还本付息的债券。下面读文网小编来告诉大家企业债券上市条件有哪些。
与股票不同,企业债券有一个固定的存续期限,而且发行人必须按照约定的条件还本付息,因此,债券上市的条件与股票有所差异。为了保护投资者的利益,保证债券交易的流动性,证券交易所在接到发行人的上市申请后,一般要从以下几个方面来对企业债券的上市资格进行审查。
(1)债券的发行量必须达到一定的规模,这是因为,如果上市债券流通量少,就会影响交易的活跃性,而且价格也容易被人操纵。
(2)债券发行人的经营业绩必须符合一定条件。如果发行人的财务状况恶化,就会使发行人的偿债能力受到影响,从而可能发生债券到期不能兑付的情况,使投资者的利益受到损害。
(3)债券持有人的人数应该达到一定数量。如果持有者人数过少,分布范围很小,那么即使债券的发行量大,其交易量也不会太大,从而影响债券的市场表现。
在目前还没有统一的债券上市规则的情况下,上海和深圳证券交易所分别制定了基本相同的上市规则。以上海证券交易所颁布的《上海证券交易所企业债券上市交易规则》为例,申请上市的企业债券必须符合下列条件:
(1)债券的利率不得超过国务院限定的利率水平;
(2)债券的实际发行额在人民币1亿元以上(含1亿元);
(3)债券的信用等级不低于A级;
(4)最近3年平均可分配利润足以支付发行人所有债券1年的利息;
(5)累计发行在外的债券总面额不超过发行人净资产额的40%;
(6)债券须有担保人担保;
(7)募集的资金用于本企业的产生经营,其投向符合国家产业政策及发行审批机关批准的用途;
(8)债券的期限在1年以上(含1年);
(9)债券持有人不得少于1万人;
(10经国家计委和中国人民银行批准并公开发行;
(11)其他条件。
有关企业想要上市的话,可以对此进行相关的了解。
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企业一般是以营利为目的,从事生产、流通或服务活动的独立核算经济单位。那么,企业为什么要上市呢?
资本市场对企业的帮助,我们以上市公司上工申贝为例。
2005年,面对外资和民企的双重夹击,上工申贝遇到了发展的困境。为了走出低谷,上工申贝只能背水一战,申贝通过增发B股募集了四千万美元,并用募集到的资金去德国收购了一家具有高端缝纫技术的百年老店,随后通过努力凭借这次融资和收购,完成了扭亏为盈并且顺利度过金融危机。
由此我们可以看出,实体经济加上资本融资的双重推动,可以改变一家企业的命运。
那么,对于实体企业来说,他们如何借助资本市场实现飞跃发展呢?
首先,企业要明白,资本市场本身就分为一级和二级。一级市场的发行,无论是股票还是债券,对于一个企业筹集资金是十分重要的,这部分资金可以直接用于企业的建设和发展,拿在手上的资源。如果越来越多的中小微企业能够融到资金并且能够持续发展,那对于我国的经济无疑是非常有帮助的。
二级市场,主要是指股市,是供投资者买卖已发行证券的场所,主要通过证券的流通转让来保证证券的流动性,进而保证投资者资产的流动性的场所。它的走势和实体经济的发展关系重大。因为到了二级市场,更多的就是庄家与散户的博弈,其实就是一种微妙的炒作,股价的变高并不会使得企业在股价增长的过程中,拿到更多的资金。它只是上市企业到了一定阶段,需要进行融资的一种方式,二级资本市场和实体经济的关系,现阶段来看已经有了明显脱节的迹象。
我们回顾一下资本市场——从2006年开始到2014年上半年,上证综指和汇通PMI高度的相关,经济好的时候股指涨,差的时候股指跌。但从去年下半年到现在,上证综指走出了较强的一波牛市,这与实体经济形成了非常强烈的反差。实体经济融资难,而股市不差钱,每天的交易量都很惊人。这两种现象怎么会同时出现?
在我看来,关键的问题在于参与融资的钱和资源,有多少注入到了实体经济?有多少是真正帮助到了企业的发展?央行不断地降息,降准,释放基础货币,但是大量的流动性直接参与了二级市场的流通买卖,出现了资金分流,中小企业依旧融资困难,非金融企业融资规模依旧很小,现阶段实体经济和股票市场的发展关系依旧值得关注。
总而言之,一级市场的发展对于企业和实体经济具有非常大的推动作用,资本对于一个企业的发展是必不可少的。而二级市场和实体经济的关系则要复杂很多,既有高度相关的时候,也有相互背离的时刻,但无论怎样,企业借助金融来发展,是当今竞争中不可或缺的方式,单纯依靠企业自身和银行融资的方式来发展,也许可以使一个企业实现发展和前行,但发挥的力度有限,只有两者同时发挥作用,才能给企业装上翅膀,实现快速腾飞。
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今天由读文网小编为你分析2016年上半年江苏省企业债券核准发行情况的相关内容,希望对大家有所帮助。
2016年上半年江苏省共38期企业债券获国家发展改革委核准,核准规模合计491.6亿元,成功发行37期,发行规模合计455.80亿元。发行期数和发行规模继续列全国各省第一位,共拉动有效投资规模合计945.68亿元。
一、融资规模全国领先,带动有效投资成效显著
今年1—6月份,全省企业债券募集资金合计455.80亿元,共拉动有效投资规模合计945.68亿元,放大倍数超2倍。其中,保障房建设项目融资规模379.80亿元,拉动保障房项目投资共计661.21亿元,共计新建保障性住房项目建筑面积合计1427万平方米;双创产业园区建设项目融资规模合计66亿元,拉动项目投资总规模193.47亿元,共计新建双创产业载体318.81万平方米;生态环境治理项目融资规模10亿元,拉动项目投资规模91亿元。
二、融资成本持续下行,支撑去杠杆改革导向
今年上半年,受益于资本市场宽松环境,全省企业债券发行利率基本保持低位运行,加权平均值已从2015年全年的5.61%降至4.48%,相当于5年期银行贷款基准利率下浮9%,其中债项评级AAA、AA+、AA的企业债券票面平均利率低至4.25%、4.54%、4.71%,2016年盐城市盐都区国有资产投资经营有限公司7年期企业债券票面利率3.67%,为上半年全省企业债券发行最低利率,企业债券低成本融资优势得以体现,有效配合了供给侧结构性改革去杠杆的政策导向。
三、苏中苏北增速靠前,部分地区融资优势突出
今年1—6月份,全省13个省辖市中,10个市有新增企业债券获国家发展改革委核准,12个市成功发行企业债券,苏南、苏中、苏北地区企业债券核准规模分别为206.6亿元、207.2亿元、163亿元,发行规模分别为192.80亿元、151.60亿元、111.40亿元,虽然苏南地区企业债券发行规模仍领先全省,但是新增核准规模已被苏中地区超越,企业债券融资优势有减弱趋势。南通市上半年6期企业债券获核准,核准规模96亿元,成功发行6期,发行规模83亿元,核准期数、核准规模、发行期数、发行规模四项指标均列全省各市首位。
四、创新拓展服务领域,零违约构建诚信市场
上半年,伴随全国企业债券市场创新提速,我省企业债券创新品种相继落地,成功发行了双创孵化专项债券2只(16栖霞双创债、16宁科技园双创债),发行规模合计25亿元;成功发行项目收益债2只(16如东棚改项目债、16惠山棚改项目债),发行规模合计22亿元;镇江新区城投公司停车场专项债11.6亿元获国家发展改革委核准。
另一方面,截至2016年6月末,全省存续期内企业债券326期,存量规模已达3440.33亿元,所有企业债券均按期还本付息,未出现一例违约事件,江苏企业债券的诚信形象在资本市场得到了广泛认可,有力保障了我省重大项目融资渠道的融资能力和融资优势。
企业债券相关
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企业存在违规住人及违规设置住宿与生产储存经营合用场所的“三合一”现象,一旦发生火灾,极易酿成群死群伤事故。下面就是读文网小编为大家整理的关于企业消防安全方面的注意事项,供大家参考。
一、一般规定
1. 电工作业必须经安全技术培训,考试合格,持《特种作业操作证》方准上岗独立操作。非电工严禁进行电气作业。
2. 电工接受施工现场电气安装任务后,必须认真领会落实临时用电安全施工组织设计(施工方案)和安全技术措施交底的内容,施工用电线路架设必须按施工图规定进行,凡临时用电使用超过6个月(含6个月)以上的,应按正式线路架设。改变安全施工组织设计规定,必须经原审批单位领导同意签字,未经同意不得改变。
3. 电工作业时,必须穿绝缘鞋、戴绝缘手套,酒后不准操作。
4. 所有绝缘、检测工具应妥善保管、严禁他用,并应定期检查、校验。保证正确可靠接地可接零。所有接地或接零处,必须保证可靠电气连接。保护线PE必须采用绿/黄双色线,严格与相线、工作零线相区别,不得混用。
5. 电气设备的设置、安装、防护、使用、维修必须符合有关安全技术规范的要求。
6. 在施工现场专用的中性点直接接地的电力系统中,必须采用TN-S接零保护。
7. 电气设备不带电的金属外壳、框架、部件、管道、金属操作台和移动工碘钨灯的金属柱等,均应做保护接零。
8. 定期和不定期对临时用电工程的接地、设备绝缘和漏电保护开关进行检测、维修,发现隐患及时消除,并建立检测维修记录。
9. 建筑工程竣工后,临时用电工程拆除,应按顺序先断电源,后拆除。不得留有隐患。
二、 内线安装
1. 安装照明线路时,不得直接在板条天棚或隔声板上行走或堆放材料;因作业需要行走时,,必须在大楞上铺设脚手板;天棚内照明应采用36V低压电源。
2. 在脚手架上作业,脚手板必须满铺,不得有空隙和探头板。使用的料具,应放入工具袋随身携带,不得投掷。
3. 在平台、楼板上用人力弯管器威弯时,应背向楼心,操作时面部要避开。大管径管子灌沙威弯时,必须将沙子用火烘干后灌人。用机械敲打时,下面不得站人,人工敲打上下要错开,管子加热时,管口前不得有人停留。
4. 管子穿带线时,不得对管口呼唤、吹气,防止带线弹出。二人穿线,应配合协调,一呼一应。高处穿线,不得用力过猛。
5. 钢索吊管铺设,在断钢索及卡固时,应预防钢索头扎伤。绷紧钢索应用力适度,防止花蓝螺栓折断。
6. 使用套管机、电砂轮、台轮、手电钻时,应保证绝缘良好,并有可靠的接零接地。漏电保护装置灵敏有效。
三、 外线安装
1. 作业前应检查工具(锨、镐、锤、钎等)牢固可靠。挖坑时应根据土质和深度,按规定放置。
2. 杆坑在交通要道或人员经常通过的地方,挖好后的坑应及时覆盖,夜间设红灯示警。底盘运输及下坑时,应防止碰手,砸脚。
3. 现场运杆时,应由专人指挥,按有关规定要求操作。
4. 人工立杆时,应由专人指挥,按有关规定要求操作。
5. 电杆就位移动时,应按有关规定要求操作:
(1) 登杆组装横担时,应按有关规定要求操作。
(2) 登杆脚扣规格应与杆径相适应,应按有关规定要求操作。
6. 杆上作业时,禁止上下投料具。
7. 杆上紧线侧向操作,并遵守有关规定。
8. 紧绳用的铅(铁)丝或钢丝绳,应能承受全部拉力,与电线连接必须牢固。
9. 架线时在线路的每2-3公里处,应设一次临时接地线,送电前必须拆除。大雨、大雪及六级以上强风天,停止登杆作业。
看过“企业消防安全注意事项”
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工业企业的消防管理,一直是消防部门日常监督管理的一个重点。下面就是读文网小编为大家整理的关于企业消防方面的实施方案,供大家参考。
消防演习目的
检验公司员工及义务消防应急组织应对火灾的能力,考核日常消防训练,教育的技能和成效,提高员工灭火、疏散、自救能力和管理者火场组织、协调、指挥能力,使员工在演习中受到锻炼和教育,进一步增强消防安全意识,使预防为主,防消结合的的方针在公司得到更好的贯彻落实。
一、消防演练内容:
1、初期火灾的扑救、控制、火场协调指挥、物资转移演练;
2、火场人员疏散引导和伤员救护演练;
3、火场警戒及配合消防中队演练;
4、灭火器材现场灭火演练;
5、火灾事故处理教育及演习总结。
二、火灾模拟设置
二0_年三月十一日上午8点10分,公司二楼包装部骑钉某某工人在包装部作业时因操作不当电路发生火灾,火势蔓延,引燃车间违章堆放的易燃品,成品违章堵塞,消防通道,火场被困人员3人。公司启动应急预案组织灭火自救并报119,将火扑灭。
三、演习的组织指挥分工及参演人员
1、总指挥:_X
副总指挥:_X、_X
2、演习技术指导:青松傲骨
3、参演组织及其成员
A、灭火行动组(即公司一级义方消防队)
组长:_X
组员:牛_、普_、杨_X、匡_X、张_、彭_X、肖_X、朱_X
B、疏散引导组
组长:杜_
组员:张_X、
C、通讯联络组
组长:张_X
组员:朱_、夏_
D、医疗救护组
组长:_
组员:温_、_、程_、
E、水电保障组
组长:王_
组员:王_
F、警戒保卫组
组长:李_(保安班长担任)
组员:朱_
G、摄像人员:陈_、刘_、杨_
4、参演人员:公司、车间全体当班员工约1500人
5、扮演人员
1、伤员2人
2、潜入2人
四、演习起止时间
二0一一年三月十一日上午8点05分以广播警铃或口哨信号启动消防应急预案开始,以总指挥张_总结发言结束。历时计划50分钟。
五、演习准备
1、召集会议修改并确认本演习方案,明确各自责任分工。
2、器材准备:喊话器1部、各部门集合点标示牌、大铁桶二个、柴油、木料、点火把一个、干粉灭火器10罐、消防水带一盘、消防水枪一个。
3、根据本次模拟火灾事故的原因、责任和教训作员工安全教育发言准备。
4、演习总结发言准备。
六、演习程序及演练要点
1、火灾初期信息通报及火情控制演练/
2、包装部发生火情、火势蔓延,引燃车间违章堆放物品。
⑴按响警铃【广播警铃】;⑵向上级报告(总指挥);⑶通报相关负责人。
3、总指挥到现场察看火情
⑴向全厂通报灭火情况;
⑵通知公司一级灭火行动组火速赶赴现场,实施初期火灾扑救;
⑶组织抢运重要物资,打通疏散通道;
4、安全主任到场后:
⑴联通水电保障组决定停电范围,完成水电保障;
⑵检查并决定关闭相关窗户或门;
⑶了解起火原因,为事故调查处理掌握原始人证物证。
5、总指挥根据情况作出决定:
⑴下达员工疏散指令;
⑵决定并下达报119火警指令;
⑶下达有关车间义务消防队员携消防器材增援火场指令。
6、保安班长
⑴接指示后向龙岗消防中队模拟报警;
⑵向保安队下达加强厂区及厂大门警戒指令;
要求:通讯畅通、及时、指令传达明确,人员到达现场紧张、迅速、演习态度严肃、逼真。
七、初期火灾扑救演练
1、灭火行动组迅速携带灭火器材赶到现场,同时将本车间灭火器材带到现场,接通水带水枪,作模拟救火,注意不能开水阀,不要拔灭火器铅封和保险销,不要开启手轮,仅作模拟动作。
2、起火部门义务消防队员:参加火场扑救,抢救转移物资。
3、其余车间级义务消防队员:携带本车间消防器材增援救火战斗,参与抢救转移物资。
4、水电保障组:检查火场电源,作分区断电,应急发电机启动、保障现场供水,同时检查应急照明和疏散指示灯是否正常。
要求:齐装全员迅速赶到现场,水枪、水带连接动作迅速规范,接通水带2条以上,灭火器运送安全无损,人员无碰伤撞伤,抢运物资紧张有序高效,现场动作逼真,态度严肃,听从指挥。演习结束后器材完整恢复原位。
八、火场人员疏散引导和伤员救护演练
1、疏散引导组长杜_指挥组员分别负责包装部二楼两边安全出口处的人员疏散,按规定路线,从指定安全出口引导人员有序逃生,避免拥挤,摔倒现象的发生。在最短的时间内将人员引导到指定安全地带;并及时向总指挥报告。
2、员工按指令疏散至公司大院集中列队清点人数
3、火场所在单位留20人在员工疏散完后10人模拟火场浓烟状态下疏散,低姿撤出;10人用布毛巾、纸巾等物品湿水捂住口鼻低姿从火场撤出,再列队回归原单位。要求:让全体员工观摩疏散自救过程。
4、火场救护演习(2名伤员现场临时设置):演习开始五分钟后,医疗救护组按疏散组长指定的位置将2名伤员带到安全地点,进行紧急抢救处理(创口止血、烧伤护理等),
5、演练要点:
⑴员工疏散前要随手关闭本岗位设备电源;
⑵距窗户边的员工疏散前就近关闭窗户;
⑶要保证防火门的关闭;
⑷总指挥组织现场干部对疏散出来的员工分单位列队清点,确保人员全部到齐,并能查出何人被困火场等待救助。
九、火场警戒
1、火灾现场警戒演练
保安队班长在接到指令后立即加强火场及厂区的安全警戒,防止有人趁火打劫,人员倒流。同时派员沿厂区围墙巡逻,严格控制厂大门的进出人员及车辆,对厂内重点目标,部位加强警力。(火情发生后模拟潜入潜出不法活动的人员和车辆开始动作,检验保安员能否发现并抓获)
2、重新模拟119报警
在员工疏散集合完毕后,先由总指挥向灭火行动组长再次下达向119报警指令,再由保安队员用喊话器向员工模拟报警内容,目的是让员工掌握报警方法及要点。
报警要点:单位、地点、位置,提出紧急救援要求,起火的时间、楼层、燃烧物、火势及控制情况;有无易燃易爆危险品,人员疏散、伤亡、被困情况,有人在何处接应消防车,联系电话,报告人。
可安排不同人员重复报警内容2-3次,让参演者加深印象。
十、灭火器材现场灭火演练:人员集合完毕,宣布灭火实战演习开始。
1.布置火场,在各部门清点人数的同时,完成准备工作。
2.先讲解干粉灭火器使用方法、分解动作及注意事项。
3.灭火行动:当听到指挥人员下达灭火命令后开始灭火演习。
⑴义务消防队员用干粉灭火器轮流扑灭大火。
⑵消火栓灭火:义务消防队员用室外消火栓接水带水枪将火扑灭。
要求:
⑴先作模拟动作,再作实战动作,动作正确果断。
⑵让普通员工上来感受灭火器操作,并作讲解。
⑶掌握风向,控制现场的烟、雾、水流。
⑷使用快到期灭火器,开启后的灭火器要反复使用使药剂耗尽,以节约器材。
十一、火灾事故教育及演习总结
1、火灾事故教育:由总指挥向全体员工宣讲。
⑴本次火灾的起因,财产损失和人员伤亡情况。
⑵本次火灾的教训,违章违纪造成的后果。
⑶火灾得以控制、扑灭的原因、表扬各行动组的努力协作。
⑷宣布组成事故调查组,进一步查明原因落实责任,处理相关责任性,进一步作好消防工作。
要求:
以上讲话均属模拟,目的使员工从演习及火灾事故中知道火灾的危害性,明白火灾事故处理程序,增加日常遵章守纪的自觉性,进一步提高消防工作重要性的认识,从中吸取教训,受到教育。
2、演习总结:由张副总经理对本次演习全过程、各环节、各行动组的反应速度、技能进行讲评;对救火组织协调、指挥与消防义务队的配合进行总结,肯定优点,指出不足,进一步提高演习水平,使平日训练、演习接近实战,提高应对可能发生的火灾的实战能力。同时安排演习结束后器材、物质的保养、复原、归位等有关工作。
3、演习结束后召开会议,对照消防应急救援预案和演习中出现的问题进一步分析总结,并对预案作必要的调整修订。
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2016年上半年江苏省共38期企业债券获国家发展改革委核准,核准规模合计491.6亿元,成功发行37期,发行规模合计455.80亿元。发行期数和发行规模继续列全国各省第一位。下面由读文网小编为你分享2016年江苏省企业债券的相关内容,希望对大家有所帮助。
企业债券的发行人一般分为两类,一类是地方政府融资平台公司,一类是产业类公司,地方政府融资平台公司发行的企业债一般也称为城投债,产业类公司发行的企业债也称为产业债。
平台债即城投债,为各地城投公司,属政府融资平台公司,多数已列入银监系统平台名单内;”2111”申报规则:省会城市每年可同时上报申请2家地级市、国家级高新区/经开区、百强县各1只,财政实力较强的非百强县一事一议产业债发行主体,为一般生产经营性企业,如主营能源、水利、贸易、制造业等的企业。
企业债券相关
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房地产企业会计核算流程,下面由读文网小编为你分享房地产开发企业会计的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、会计制度的适用
我国现行企业会计制度,除《农民专业合作社财务会计制度》外,共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系,其中涉及房地产开发企业的:
1.《小企业会计制度》。所谓小企业,就房地产开发行业而言,是指根据国务院国资厅评价函[2003]327号文件的规定,不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定,自2005年1月1日起,凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业,除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外,都应执行《小企业会计制度》,不得再执行《房地产开发企业会计制度》。
2.《企业会计制度》。按照财政部的规定,《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行,其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则(以下简称新准则),规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此,现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业,除按规定执行新准则的企业外,均应执行《企业会计制度》。
3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》,包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等,是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此,如果房地产开发企业为上市公司,或者按上市的母公司要求执行新准则的,都应当执行新准则规定的会计制度。
4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系,按照有关规定,房地产开发企业中的大中型企业,如果达不到执行新准则的条件,也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》,则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。
二、应增设的会计科目
本世纪已出台的会计制度中,皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法,这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是,现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定:在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下,企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定,执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业,在执行各自适用的会计制度规定的基础上,增设以下专门核算房地产开发的会计科目,不但是需要的,也是符合会计制度规定的:
1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本,包括:(1)开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用;(2)开发采用出包方式的,根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本;(3)工程采用自营方式发生的各项成本费用;(4)分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用;(5)应予资本化计入产品成本的借款费用等;(6)结转开发完工并验收合格的房地产成本。
购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发,可先计入“无形资产——土地使用权”科目,待开发时再以适当的分配方法,分摊到“开发成本”的明细科目。
2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”,核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。
3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。
4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。
5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。
编制资产负债表时,以上增设的5个会计科目的期末余额,均应计入报表的“存货”项目。
三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊
房地产开发企业的开发产品成本,一般可划分为建筑成本和土地成本两大类,即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂,既包括前期费用和房屋的建造成本,还包括与开发产品相关的配套设施费用,以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用;土地成本构成则比较简单,即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋,往往因为用途不同、建筑结构不同,甚至因为楼层不同而有不同的售价,而且,开发房地产的成本,特别是土地成本,往往是笼统的。因此,如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本,是房地产开发企业核算的一个难题。
当然,对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同,例如,一个小区若干幢房屋都是成套住宅,可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是,将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本(包括建筑成本和土地成本,下同),除以可出售房屋的面积总和,得出每平方米住宅的成本,再按各套住宅面积分摊产品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售项目,比如车库或车位,采用清一色的按面积分摊不尽合理,可通过估算方法,将其估算的成本从总成本中剔除,然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法,叫做可售房屋面积比例法,简称面积比例法。
但是,面积比例法适用范围相对较小,对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋,此法即不可采用。一般情况下,对成片开发不同用途、不同结构的房屋,建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊,土地成本可采用售价比率法进行计算分摊,而且这两种方法应合并进行,分步实施。
第一步,用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正,计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施:
首先,应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本,实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本,内容包括:(1)房屋自身的建筑成本;(2)应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本;(3)应分摊其他间接费用构成的开发成本等。
单位成本采用估算方法确定后,再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本,即:开发产品估算的建筑总成本=∑(不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑成本);如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高,也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。
接着,应计算修正系数。修正系数=已决算(或按合同及招标预算)的建筑总成本÷开发产品估算的建筑总成本。如果可出售产品中有少量项目单独计算成本的,应将已单独计算的成本从公式中“÷”号前后的“总成本”中扣除。如果总成本无法确定或预估,则不计算修正系数,而以上一步骤“开发产品估算的建筑总成本”为建筑总成本。
最后,计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本:各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本×修正系数;该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本÷该类房屋面积,或=估算的单位建筑成本×修正系数。
如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确,在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用,且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。
第二步,采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言,房屋售价的高低,除取决于房屋结构外,更主要是取决于房屋的地理位置,同样结构的房屋,门面房售价高于住宅房,主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此,计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发,或者纯商业用房开发的土地成本时,采用售价比率法较为适宜。售价比率法也需分步实施(以同时开发住宅房和非住宅房为例);
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