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房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利,它的发展趋势是怎么样的呢?下面是读文网小编带来的关于房地产企业发展趋势分析论文的内容,欢迎阅读参考!
前言
房地产企业是我国房地产企业的主体,占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业,所需资金量大,资源占用多,而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势,对促进房地产业和整个国民经济的健康发展,乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。
1、 研究概述
1.1 我国房地产发展历史
我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹,被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起,90年代进入快速发展时期以来,我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化,全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计,自从1992年以来,我国房地产开发投资累计已超过五万亿元,年均增长20%以上;城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米,提高到了现在的20平方米。
八十年代以前,没有人公开地把房地产看成商品,更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来,在经济体制改革的带动下,房地产业,这一亿万价值的巨大商品开始起动,开始流通。八十年代的中国
房地产业是初步形成和发展阶段,是房地产业的第一次高潮,使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代,党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月,中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求:“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度,适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化,有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是,房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪,随着西部大开发步伐的加快,及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢,国外公司和企业将以更大的规模进入我国,尤其是外资机构的进入,则有利于改善房地产开发的融资环境,刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。
形势喜人,但存在的问题不少,困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点,而这正决定了其规模经营的性质。但是,我国的房地产企业大部分是各自为政,分散经营,综合实力弱,发展缓慢,竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡,总体看是东南实力强,西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。
我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制,整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止,全国房地产企业已达到3万多家,房地产行业从业人员已突破1000万人,并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外,十年来,还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业,以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业,从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展,各地出现了许多成功的房地产经营模式,它们中有成功楼盘的开发,也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
1.2 研究房地产企业发展趋势的意义
房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业,将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。
一方面,个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体,房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化,引起了国内房地产企业之间的竞争加剧,
使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”,利润水平向价值回归,市场逐渐走向规范;另一方面,中国加入WTO后,海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降,将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场,从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富,专业化程度高,管理水平先进,资金实力雄厚,具有强大的市场竞争力。
随着我国加入WTO,外国大型房地产企业将大举进军国内市场,将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势,势必使开发的商品房质量更好,品质更佳,建设成本更低,房地产市场竞争格局将会发生明显变化。为了要在激烈的市场竞争中取得优势,房地产企业必须要有市场危机意识,强化企业管理,逐步形成企业的核心竞争力,以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发,不断开拓市场、占领市场,才能维持企业的生存和发展。
因此, 探讨一条我国房地产企业的良性发展之路,以迎接全球化经济所带来的高层次竞争,已成为国内房地产业面临的重要课题。
2 、房地产企业现状和问题
2.1 我国房地产市场现状及展望
经过十多年的发展,我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段,基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业"市场类型和消费者"产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。具体地讲,有以下三大特征:
从产品供给和企业角度来讲,现有的房地产市场呈现出以下五个特点:(一是房地产产品价格差异扩大,各种档次的价格相互之间的参照性减低,低价更低,高价更高,总体均价趋降;(二是房地产行业边际利润水平降低,既有市场竞争因素,也有资金成本因素,但因其销售规模较大,因而对投资仍具较强吸引力(三是资金"技术"品牌"土地等行业门槛大大提高,迫切需求职业化的专业队伍,尤其是土地资源的限制,使得进入成本大增(四是房地产项目的销售速度减慢,虽然市场总量迅速扩大,但政府管制趋强,而消费冲动趋减,销售周期加长(五是日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升,客户服务成本亦呈上升趋势,营销成本使项目利润更趋降低。
从市场类型和消费者角度来说,房地产市场正由生存消费型转向投资消费型。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟,房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化,消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品,住房的功能也由原先的保值"增值的房产功能向消费、享受功能扩展。由于产品供应日渐丰富,消费者无须担心房价的涨落而难以把握购房时机,而可以根据自身的喜欢及需求去决定。但消费者在如此有利的市场中也并非绝对的赢家,还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险。 在从生存消费向投资消费转型的过程中,消费者改善居住需求而消费房地产的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力,但这并不说明现在的房地产市不热,因为改善人们居住条件是个持续、长期的过程,不能在短期内实现。如果各种资金都为追求利润而盲目进入市场,人们都为改善居住而过度透支消费,房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的合理限量及所能承受的合理速度,房地产市场就会产生)泡沫。
从产品和科技进步角度来说,随着产品技术的进步,房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。在这个过程中,产品同质化成为市场主流发展趋势。 因产品品质水平普遍提高及所购产品大体相似,大多数人享有基本相似的居住条件,人们对住房进行更新换代的速度加快。 房地产商利用建筑业"建材业"设计业的技术应用,不断推出对消费者更具吸引力的新产品,表现出电子业的某些现象。由于竞争日趋激烈,房地产创新不再是简单的应用新技术,而是最大程度地发挥土地资源潜力,通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。 在以产品为主题的房地产市场中,房地产企业专业化水准大大提高,全行业明显进步而且更加理性,发展商已熟练掌握房地产业的规律和技术,模仿和照搬都有助于行业发展,但不能保证项目成功。 整个房地产市场从你死我活的竞争转向资源组合,行业内部不同优势的各方走向寻求共同利益。 专业咨询代理机构的市场不断扩大。
2.2 我国房地产企业发展现状
房地产企业数量多,规模小。20世纪90年代中后期到现在,虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱,许多房地产公司已初具规模,有些还颇具实力,但相对“ 小、散、差”的特点并没有改变。截至2003年,我国房地产企业具有一级资质的企业仅有349家。
房地产企业开发能力低,规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业,并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小,资源分散,企业整体开发能力低,与其资源密集型的行业特点极不相适应。例如,上海市目前的房地产企业有2000多家,平均注册资本金不足2000万元,实收资本金不足6000万元。上海市房地产企业数量多而开发项目规模小,在2003年全市8267.51万平方米的施工面积中,平均每个企业的开发面积仅为3.3万平方米,销售百强的房地产企业总共只占市场份额的4﹪左右。
房地产企业资产负债率偏高,经营风险大。由于历史上的种种原因,我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题,企业所需资金主要是靠银行贷款解决。目前,国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币,与境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比,实在相距甚远。我国房地产企业资产负债率多在70﹪以上,有的高达90﹪。这种过高的负债必然影响企业的资信,增加其运作房地产开发项目的财务成本,使其盈利水平下降或出现亏损现象,甚至引发负效应的连锁反应。
房地产企业信用差,不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率,同时由于房地产开发业的进入壁垒较低,从上世纪90年代开始,一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重,既没有长期的企业发展规划,也不重视自身的信用和品牌,面积缩水、价格欺诈、质量低劣,延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益,而且直接影响着房地产企业自身的发展。
作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业,必须具备一系列的条件,如:企业的产权界定要清晰,企业必须有充分的自主权,企业要以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任。这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基本要求。从这些条件和要求来看,中国的房地产企业还存在着很多问题,总体来说还不能很好地满足这些要求。然而,中国房地产企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未来走势和发展方向,不论是开发商还是政府管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握。
我国房地产企业管理是指房地产企业从开发项目的选择、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理。与其他企业一样,房地产企业还处在一种能人管理、经验管理的体制上。素质高、能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键。企业家的素质与能力很大程度上决定了企业集团的成败。它的有利之处在于:能人有魅力、有经验、有智力、有威信、有献身精神,通过他们孜孜不倦的工作、奋斗,推动了企业的不断发展。然而,能人也是有局限的,首先,能人的数量有限,假设有100万家企业,而只有10万名能人,意味着有90%的企业找不到能人;其次,能人也有分类, 也分专业,难以与各种不同门类的企业对口;再次,能人也有自身局限性,如个人的随意性和模式化管理的科学性之间存在着深刻矛盾,这时的能人,实际将成为企业发展的阻力。先进的管理模式是企业长治久安、不断发展的根本保证。有了好的管理模式,一般水平的职业经理也能使企业正常运作;没有好的管理模式,能人也会无用武之地;有了好的管理模式,能人离去,企业会受振动,但不会受重伤。
房地产企业是中国房地产企业的主体,目前官方统计的数字是全国近3万家,占中国房地产企业总数的80%多。中国城镇住房制度改革的不断深化,个人购房取代集团购买成为市场交易的主流,以及中国加入世贸组织,对外开放步伐大大迈进等内外因素,给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看,目前中国房地产企业的现状不容乐观,其中许多问题都亟待解决,集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。
2.3 我国房地产企业发展中面临的问题
2.3.1 企业的所有制性质问题
尽管国内学者对于国有企业问题的研究如火如荼并日益深化,但却少有人对国有房地产企业问题进行系统深入的研究。实际上,工业国企中的问题和弊端房地产国企中都有,如预算软约束。代理人内部控制,激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等。并且,由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大,如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用,以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用,都正在为越来越多的经济学家所重视。
房地产国企退出房地产业的速度较之工业国企也许更快一些。上个世纪80年代末90年代初是中国房地产企业发展的初期,国有房地产公司占了绝大多数;随着改革的深入和市场的发展,国有房地产企业的比例逐渐缩小,90年代中期下降至不到50%;到90年代末本世纪初,房地产国企的比例已然降至20%多。然而,即使是只占总数的20%,由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大,国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重。此外,如果加上大部分的集体企业、一部分并不规范的股份制企业——这些企业在性质上其实与房地产国有企业类似,即产权不清晰,企业与政府的边界模糊,此外,其数量在统计资料中无法明确显示——那么由于所有制问题给中国房地产企业发展带来的不利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了。
2.3.2 企业发展中的规模问题
目前中国房地产企业“散、小、差”的特点已是有目共睹。据有关的统计资料显示,全国房地产企业平均净资产不足1000万元,具有一级资质的1%多一点,二级资质的不到10%,大多数是小公司或者项目公司。缺少大型房地产企业集团,即使是规模较大的开发公司也是资本少、市场份额小,如上海最大的房地产开发公司——陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司,也只有不到15亿美元的资本市值。据统计,全国房地产企业平均每家年开发量只有1.6万平方米,即使最大的房地产企业所占的市场份额也不足0.5%。
然而,从理论上讲,房地产业所需资金量大、高投入、高回报、高风险的特性,以及房地产企业属于资金密集型。管理技术密集型、人才密集型企业等特点,决定了房地产开发行业的进入门槛应该较高。从国际经验看,一般大型房地产企业或房企集团是市场舞台的主角,占据市场的绝大份额,如香港“五大”地产商,企业资产市值都在百亿美元以上,占据了香港楼市的半壁江山。与国际经验相比,大陆房地产业进入门槛过低、房地产企业规模过小等问题亟待改进。
2.3.3 房地产企业的效益问题
从《中国统计年鉴》中的数据看,与“经营总收入”、“商品房屋销售收入”等指标的稳步增长相比,我国房地产开发行业的“营业利润”以及“平均利润率”等指标波动剧烈,不容乐观。我们简单地用“营业利润”除以“经营总收入”得到房地产“行业平均利润率”,可以明显地看出,1992、1993、1994年是中国房地产业发展的高峰,表现在行业利润率上是12%左右;而从1994年开始房地产企业经营利润和行业平均利润率都迅速下降,1996年行业平均利润率仅为0.91%,1997、1998、1999三年更是出现“全行业亏损”,1999年我国房地产行业平均利润率为-1.16%;2000年才开始“扭亏”为1.62%.
此外,早期的开发企业对于解决我国多种经济成分并存条件下,非公人员购买住房起了不可或缺的补充作用。而且这个时候房地产开发商面临着来自单位福利分房这样一个强大的竞争对手存在,其利润水平局限在一定范围,还没有对社会造成多大危害。从1998年下半年我国取消福利分房,实行住房分配货币化,加之住房消费贷款政策的放宽,房地产开发经营业步入了一个迅猛增长的时期。可以说,开发企业在消除竞争对手直面庞大的住房需求市场(包括由开发商直接推动的拆迁市场),并且可以自主定价而不受任何约束的条件下,迎来了开发业有史以来最好的“黄金时代”,开发商由此也大量进入中国富豪排名榜的前列。目前,从利润获得的容易程度上看,对于已经储备大量地块的房地产开发商而言,被利用的中央宏观调控政策、地方政府拍卖土地或“勾地”、开发商和政府的特殊关系、中外炒房团的出击、消费者的倾巢出动等因素都有助于其“坐地加价”,获取房价失控状态下的超级暴利。所以业内提出的“地产黄金时代已经到来”的观点对开发商而言是对的,但对广大的住房消费者而言绝对不是一个好消息。因为一个几乎不做任何物质劳动、增值性服务的行业,或者说顶多做了房地产创意策划和住房销售的行业,却获得了远比房地产金融、整个建筑业、房地产服务业等整个产业链加起来大得多的超额利润,成了整个社会不得不负担的沉重成本。
根据我们的研究,在英美等发达市场经济国家,房地产业中根本不存在我国这种基本上不做什么物质劳动和增值服务的房地产开发经营企业。房地产业由两类企业构成,一类是房地产生产建设企业,这是国际意义上的建筑生产企业。这类作为第二产业的企业如同我国的工业企业一样具有完备的房地产原料采购、营造和销售功能,是房地产的真正生产者和开发者。另一类是房地产服务业,由不动产抵押银行、房屋信托投资公司、不动产投资基金、房屋租赁经营、房屋中介代理、房屋开发创意策划、房地产价值评估、产权代理、物业管理、IT服务等行业构成的房地产服务业体系。这些房地产服务业根据服务对象的不同又可以分成为消费者服务的房地产服务业和为房屋生产者服务的房地产服务业两类。在英美发达国家,房地产开发企业都是建筑企业,建筑业由于其生产率上升快、收入弹性高、产业关联性强等特性,成为国民经济的最重要的支柱产业之一。这正是上世纪70年代末邓小平同志到欧美访问时所看到的现象,他后来提出了把建筑业作为我国国民经济支柱产业和推进住宅商品化的构想。
可见,现阶段中国房地产开发企业根本不是一种合理的企业模式,一些部门或地方把这个第三产业行业定位为国民经济的支柱产业更属失误。因为,这个皮包公司根本不存在什么生产率上升、收入弹性和产业关联等技术经济特性,也不会有什么真正意义上的创新。但是在现实中我们看到,这种不做任何物质劳动的部门反过来成了供给住房的主体,而那些真正造房子的建筑企业在开发公司的价值链不过成了一个被动的、一个不显眼的链条。这就如同在汽车这样的耐用消费品领域,如果我们有一天创造了“汽车开发商”这样一个商业模式,只要汽车开发商设法融到一笔资金,就可以以外包的方式委托汽车设计商、汽车制造商制造,成为消费者得到汽车的唯一提供商,汽车制造厂反而失去了直接面对汽车消费者的机会。
房地产是一个比汽车价值更大、质量更难以判断的耐用消费品,如果让一个中间商最终负责消费者的住房权益,而真正的房屋生产者则完全依从于中间商,消费者和开发商之间在制度上缺乏一个合理的矛盾化解途径。以房屋预售制的争论为例,作为商业信用的一种形式,预售对于促进产业资金循环起着重要的促进作用。然而,房屋预售款是不是应该交给房地产开发商这个环节,而不是交给房屋的真正生产者呢?在我国,房地产开发商是房屋建设的“大业主”和“总承包商”,属于房屋生产者的上游,消费者有什么理由把预付款交给这个处于房屋生产者上游的“大业主”呢?而且从实质的意义上,消费者才是真正的“业主”和房屋制造的委托者,开发商不过是代理消费者开发的一个服务商,有什么资格要超越房屋的建设生产者而直接获得房屋预售款,并借此牟取暴利呢?消费者把预售款交给了开发商,开发商在支付了延期交付的土地出让金之后,在剩余的款项中只需要再拿出一个很小的部分支付给建筑企业,其余的部分就成了他们的超额利润;而且开发商支付给建筑企业的工程费用越少,它们获得的超额利润就越多。所以合理的解决办法是取消把预售款交给房地产开发商的预售制,建立起由建筑商开发销售房屋的预售制度,并从制度上和法律上保证房屋建设生产者对商品房屋质量的责任。
3、 房地产企业发展趋势分析
3.1 企业应该逐步走向民营化
现在看来,不谈“产权”的“市场取向”改革已然不能取得全部改革绩效,产权的明晰是下一阶段城镇住房制度改革的重心。此外,房地产本身所具有的“私人物品”特点以及房地产行业高赢利性的特点也是政府退出该行业的一个重要理由,因为政府的职能是经营“公共物品”,在住房问题上主要活跃于住房的“社会保障”领域。政府在这一问题上应态度鲜明,下定决心,所谓“有进有退”的措辞并不能阻止国企将全面淡出中国房地产市场的趋势,房地产开发行业中的重新“洗牌”将是大势所趋。事实上,目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起,“后发而先至”,并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。例如,在广州市新近评出的房地产综合实力30强中,民营房企占了近一半,而在前10名中,只有广州城建集团一家房地产国企榜上有名。
近年来,民营经济在房地产领域中迅速崛起,并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。近几年来,由于我国买方市场的全面形成,其他实业领域投资机会越来越少,而房地产领域相对来说则机会大、获利高,加上政府的一系列鼓励措施,所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因,往往在竞争中处于劣势,发展相对缓慢。
3.2 努力实现法制化正规化
制度化是企业发展规模化,民营化的制度基础和保障,加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点,加入世贸则加速了这一进程。改革以来,我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步,然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范,远未能与之“接轨”。一言以蔽之,中国房地产业的各方面仍然显得“乱”,典型的不合理制度如房地产定价制度、土地征用制度,企业内部激励机制等。未来中国房地产企业将按照现代企业制度的基本原则,加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化,企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业管理都将进一步向制度化方向发展。
随着我国近年来房地产业的发展,整个房地产市场呈现以产品和价格为主导的市场竞争格局。房地产企业只有坚持以市场为导向,为客户提供更高品质的产品和更优质的服务,不断满足客户的需求,才能被市场所接受,才能保证项目的成功和企业的开发利润。否则,投入开发的大量资金不能及时回收,不但无法实现利润,而且会造成企业运作资金紧难,甚至危及企业的生存和发展。因此,房地产开发项目的前期市场定位和产品研究工作显得尤为重要。
随着国内房地产市场逐步成熟以及竞争日趋激烈,房地产市场也被逐渐细分,房地产的各类产品也越来越多,它们各具特点和特色,满足市场上各种购房者的不同消费需求。目前,作为房地产企业,应结合企业自身的现状,通过对市场的深入分析和准确判断,选择合适的细分市场进入,形成特色经营,即为某一特定客层的消费者提供具有某些特质的产品,以更大程度地满足他们的消费需求,这样,才能保证产品的销售速度及项目的成功,使企业在这一细分市场处于领先地位,在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。例如,东方海外公司选择了豪华住宅这一高利润的细分市场,近年来,在沪开发的“东方曼哈顿”、“东方剑桥”、“东方巴黎”等项目,均地处市中心黄金地段,高层公寓,豪华配置,满足了这一细分市场客户的需求,虽然价格不菲,但销售火暴。东方海外公司就此确主了企业在沪上豪华公寓这一细分市场的地位和竞争优势,形成了企业产品自身的特色。
科学化的决策要求房地产企业应高度重视投资项目的可行性分析工作。投资分析的准确与否,直接关系到项目的成败。在项目投资决策前,应投入足够的人力和财力,做好充分的案前工作,比如市场调研与分析、项目定位、产品规划方案,为企业决策提供科学的依据,而不是将决策建立在经验和直觉的非科学基础之上。科学化的决策还需要程序化的过程,现在不少大型房地产企业都建立了项目投资听证会制度,通过集体讨论和辩论来评估项目,决策投资。
改革开放以来,我国房地产开发在制度建设、市场规范和企业发展等方面都取得了很大的进步,但是如果按照国际惯例的要求,目前我国很多方面还存在着不规范的做法和一些不完善的制度需要改革,如房地产定价制度、土地征用制度、企业内部激励机制等。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求,完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。
3.3 房地产企业需要实现集团化规模化经营
未来中国房地产业竞争加剧,将导致房地产企业向规模化。集团化方向发展,逐渐出现一批执市场之牛耳的“房地产航母”,“房地产大鳄”。其实,目前中国房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势已然显现,快鱼吃慢鱼也是早晚的事。例如,我国房地产市场发育早也较成熟的广州市,目前已有约1/3的房地产企业被淘汰出局,从最“辉煌”时期的1600多家,减少至目前的1000多家。
企业集团化经营已成为世界经济发展的必然趋势。生产社会化和生产专业化是近现代社会生产发展的新特点和基本形式。随着社会化大生产的飞速发展和科学技术的创新进步,生产过程中的专业化程度越来越高。这就从客观上要求企业实行多种经营逐步联合,集中使用生产资料和资金,采用专业分工和相互协作的先进生产方式进行生产交换。早在1990年约翰。奈斯比特在其《公元2000年世界大趋势》一书中就指出:90年代及至21世纪的经济格局是“集团对集团的竞争”,是“大型企业集团进行大兵团作战式”。美国、德国等西方国家经济高速发展,与其适应生产力发展的经济联合形式有极大关系。联合提高了生产力,增强了竞争力。由此可见集团化经营有利于生产要素的合理组合,使资源得到优化配置和合理利用,从而形成企业的规模经济效益,增强企业的活力。
企业集团化经营是增强竞争力的有效途径。市场竞争的实质是不同企业之间为了争夺各自利润最大化而彼此进行的实力较量。而在激烈的市场竞争中有许多企业由于实力不强,没有竞争力导致败北。我国加入WTO后,一大批实力雄厚、管理和技术先进的国际资本集团将会为抢占市场和我国的房地产企业进行较量。在这种国内外双重压力下,企业要在竞争中生存和发展,实行企业集团化经营是唯—的出路。这样,会有利于财力资源的集中使用,少花钱多办事,提高资金利用率;有利于充分利用物力资源,可以合理调配使用设备,物尽其用;有利于改善企业形象,提高知名度,增强资信度;有利于多元化经营,分担风险,降低成本,增加效益。总之,可使企业转变经营观念和方式,扩大规模,提高质量,形成规模经济,在市场上占据应有的地位。
企业集团化经营是具有重大意义的战略抉择。党中央在“十年规划和八五计划”中,明确提出要“积极发展企业集团”。党的十六大报告指出:“国有企业是我国国民经济的支柱。通过市场和政策引导,发展具有国际竞争力的大公司大企业集团。”党和政府的宏观调控政策是促使企业实行集团化的加速器。使企业增加了实行集团经营的紧迫感。实行企业集团化,有利于党和政府通过对市场经济的宏观调控,减少盲目性而产生的损失,增强综合国力。并为企业扩大生存和发展创造了空间,使企业能够走出省界,跨出国门,进入国际市场,取得更大的经济效益。
企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性,决定了不论是在开发,还是在交易和使用过程中,均需一系列专业服务的支持,以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。而我国的房地产市场在开发中的服务仅是初级水平,而在“交易”和“使用”环节的服务上存在很多空白领域。由于房地产具有较长的经济寿命,服务的价值从长远看甚至超过了房地产实物的建筑价值,因此,不论是国民收入还是就业方面,这些服务的经济价值是不可轻视的。而房地产业服务方面的欠缺,正意味着房地产市场存在众多的商机。而房地产企业如能抓住机遇,提供高水平服务并迅速占领市场,就会获得“先发”优势,取得巨大收益。因此,在实行集团化经营时,切莫忘记服务这一重要领域。通过填补服务体系的空白,促进房地产业的全面发展。
目前大多数房地产企业还未意识到公司发展战略的重要性,对企业战略的研究也仅限于学院派,而未能与实践很好地结合。而未来中国房地产企业发展的一个显著趋势是,一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件,再也不能仅核算这一单生意的成本和收益,而要将之放入企业的长远发展战略中去考虑,考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。因此,未来开发商所进行的将不仅仅是产品的竞争、企业的竞争,而更重要的是企业家战略眼光的竞争。并且,未来的中国房地产企业将不可能只依靠老总一人的经验决策就能“赢”,而必须充分发挥企业管理层以及企业外脑的集体智慧,形成明确而合乎实际的公司发展战略。
规模化的经营是国内房地产企业发展的必由之路。房地产业投入大、周期长、受市场因素影响大的特点,决定其有着较高的市场风险。随着房地产市场的日趋成熟,国家政策的不断完善,像土地招投标制度、新的商品房预售标准等的实施,房地产开发行业的准入程度将不断提高,只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业,才能在市场中站稳脚跟。
纵观西方发达国家的经济发展历程,当经济水平达到一定高度时,某些行业就会出现集中的趋势。未来我国房地产企业竞争加剧,只有增强规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力,才是企业赢得竞争的关键。目前,我国房地产开发正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的开发企业实力正在急剧增强,市场竞争的核心能力正在加速形成,一批对市场有较大影响的房地产龙头企业正在脱颖而出,而那些实力弱而又缺乏核心竞争能力的开发企业在未来几十年内将会面临被淘汰出局的危险。诸如万科这样的企业,正努力从其它开发企业特别是房地产企业中吸引人才,为企业的扩张做好人才储备。房地产开发“ 大盘时代”的来临以及国内资本市场的逐步成熟将大大加快我国房地产企业规模化、集团化的步伐。
3.4 在产品同质化趋势下争取服务的差别化
由于我们长期处于“卖方市场”,房地产市场竞争同质化现象严重,产品同质化、价格同质化,推广方式同质化……。然而如果认真研究中国房地产市场的发展趋势就会发现,目前中国城镇居民已处在一个从追求“量”向追求“质”转化的时期,这是宏观大势;从市场的微观层面看,市场需求和消费者偏好又是多变的、善变的,有时还变得很快,开发商如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。
市场化的运作要求房地产企业以市场为导向,贴近市场,充分了解客户的需求,不断满足广大消费者对房地产这一特殊商品的需求。一个房地产企业,首先要清楚市场上要什么,本企业能做什么,然后再去研究怎么做。近年来,上海民营企业成为沪上房地产市场上的一支生力军,他们的成功,正是由于民企机制灵活,贴近市场,抓住了近年来中低档商品住宅的市场机遇,使企业得到了超常规的发展。目前,房地产企业越来越重视市场化的运作,许多企业成立专门的部门,负责项目定位和产品研发,由企业的设计人员、营销人员共同协作,力求开发出适销对路的产品。
首先,追求设计的独特性。设计是房地产前期最基础、最核心的环节,是房地产品牌运作的关键阶段。要创造强劲的房地产品牌,就要充分发挥建筑设计专业技术作用,走差异化的生存道路,使前期的开发设计独树一帜,用全新的思维方式不寻常的设计理念和守正出奇的超人表现,以及他人无法模仿而又能给企业带来持久竞争优势的能力,使品牌的核心价值能触动每一个细分的消费群体。
其次,注重功能的前瞻性。房地产是城市建设的重要组成部分,要紧跟现代城市的发展趋势。住宅是购房者个性、权力、地位、财富、身份的符号与表征,是生活方式的载体之一。要满足细分群体的多元化的需求,房地产的功能设计既要体现前瞻性,又要保持后延性,做到一二十年不落后,三五十年可改造,一二百年成古董,具有观赏与增值的潜能。
此外,销售策划要具有鲜明特色。开发商必须注意特色经营的重要性,把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为经营理念,不仅在小区布局、建筑外型、色彩楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同,突出居住者个性,而且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格,努力成为市场亮点。此外,重视环保和文化品位也是个性化服务的重要体现。同时,规范到位、体贴入微的物业管理,不仅可以提升开发商形象,甚至可以使物业升值。
3.5 行业发展追求专业化和品牌化
目前,我国许多房地产企业既做房地产,又作地产,而且不分档次、不分区位、不分用途,什么项目都做。更有开发企业提供“ 一条龙”式的服务,即材料销售、建筑施工、装饰装修、物业管理都自己做,甚至包括了中介、设计,企业向大而全、小而全发展。形成这种“ 全能开发商”的原因有:一是因为与房地产相关的每一项业务都是有利可图的,所以开发商不愿意让别人去做;二是房地产业专业分工不够,相关业务还没有形成产业化,没有成本优势,产品价格较高,所以开发商宁愿自己去做。结果造成企业内部管理上互相重叠交叉,开发模式没有创新,抗风险能力下降,通常是一年、两年一个开发周期过去后,很多这样的企业也便悄然消失了。以成熟的美国房地产开发模式为例,他们走的是一条高度专业化细分的道路,投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。这说明房地产业发展到一定程度,这种“ 全能型开发商”缺乏竞争力,不利于发挥自己的优势,随着房地产行业利润的不断下降,以及房地产相关业务形成产业化,房地产企业的专业化将是必然的发展趋势。与此同时,房地产开发产品的差别化也将越来越明显。目前,我国城镇居民已处在一个从追求“ 量”向追求“ 质”转轨的时期,这是大势所趋。从市场的微观层面看,市场需求和消费者偏好又是多变的,有时还变得很快,开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。所谓“ 得客户者得天下”,研究消费者偏好,开发适销对路的产品,研究细分市场,形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势,将是未来我国房 地产开发企业考虑的一个主要问题。
专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才,提升企业及项目的管理水平,提高效率,降低成本,以获得更多的利润。加和WT0以后,随着市场竞争的加剧,国内房地产业逐步进入微利时代,企业只有具备较高的项目成本管理水平,使开发成本低于行业平均水平,才能在竞争中获得优势。因此,房地产企业必须充分重视投资管理工作,尽早培养出一批专业化的投资管理人才,使他们成为既具备房地产运作的专业知识和实践经验,全面了解房地产市场,又具备财务分析、投资管理及相关法律知识的复合型管理人才。
品牌化是产品差别化的进一步深化。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现,是核心竞争力和综合素质的外部表现。长久以来中国的消费者买房子需要全面考虑有关住房的所有因素,而且各因素的权重相差不多,于是只好一个项目一个项目去“踩盘”,交易费用很高。未来中国房地产市场的竞争将是品牌的竞争,目前靠“概念”吃饭,全面采取“跟随策略”就能“全赢”的局面将被逐步打破,房地产业界将会崛起一批行业精品楼盘和明星企业,它们在竞争中占据优势并获得巨大的超额利润。
品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现,以核心竞争力和综合素质的外部表现,是市场经济发展和市场竞争的必然产物。一个有影响的品牌,不仅可以在市场竞争中取得越来越大的市场份额,而且售价比一般同类产品要高出许多。房地产商品于其自身的特点,一般消费者不可能对诸如开发商的各类承诺是否能兑现,房地产产品本身的质量是否有保障,今后小区物业的管理水平如何等方面有非常详细的了解,这就要求房地产企业必须运用品牌这一无形资产来提高消费者对其产品的忠诚度。未来我国房地产市场的竞争将是品牌的竞争,企业必须在产品质量、外观、功能、小区环境、售后服务等各方面不断努力,才能塑造出自己的品牌。
战略化是品牌化的进一步深化。战略化意味着一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件,不能仅仅核算这一单个项目的成本和收益,而要将之放于企业的长远发展战略中去考虑,考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。因此,未来房地产开发企业所进行的将不再仅仅是产品的竞争、企业的竞争,而更重要的是企业家战略眼光的竞争。而且,企业将不再可能只依靠领导个人的经验决策就能成功,而必须充分发挥企业管理层以及企业外部咨询机构的集体智慧,形成明确且合乎实际的企业发展战略。
随着房地产市场竞争的加剧及消费者成熟度的提高,房地产企业越来越重视企业的品牌建设。当然,企业的品牌建设不是靠大量广告投入,自我吹嘘,而是建立在市场提供优质的产品和优良服务的基础上,再配以准确的形象策划和适当的媒体推介、公关活动等的系统工程。品牌建设需要一个过程,它是以开发商一个个成功项目作为载体,逐步为市场所认可,最终形成企业自身的品牌和形象。例如,万科地产的“万科城市花园”品牌,北京万通集团的“新新家园”品牌,广州奥林匹克房产的“奥林匹克花园”品牌,等等。它们都是通过多年经营和多个项目的积累,才拥有了目前的市场知名度和品牌形象。
企业品牌建设不仅为企业开发项目的销售工作提供了保障,而且,良好的品牌形象还会给企业带来更为丰厚的附加价值—品牌价值。首先,知名企业开发的楼盘的售价可以高于周边的其它楼盘,利润可以更高。如万科地产近年来在沪上开发了多个项目,由于服务品牌的建立,不但销售火暴,而且,售价也比周边楼盘每平方米高出700-1000元。其次,知名企业在某一地段的投资开发,会带动其它企业在周边跟风投资,从而形成新的热点,提升了区域价值,最终提升了自身楼盘的价值,扩大了利润空间。最后,知名度高的房产开发企业更容易获得银行的金融支持,更容易找到合作伙伴。特别是加入WTO以后,大量境外投资会进入国内房地产市场,而出于对国内外房地产开发模式差异性和本土化的考虑,一部分境外投资会采用合作开发或项目管理的模式,而国内知名房地产企业在吸引资方面无疑会占得先机。大连万达集团由于具有较好的企业品牌,已与世界五百强之一的某境外企业合作,在国内二十几个大中城市开发建造大型商业设施及住宅小区。
越来越多的房地产企业已经意识到,未来国内的房地产市场不应出现象中国家电业那样残酷的价格竞争,那只会导致全行业的生存危机,而是要走品牌竞争之路,具有高附加值的优质产品才能在满足客户需求的同时,为企业提供更多的资金积累,在良性循环的状态下保证企业的生存和发展。
3.6 房地产企业趋向网络化信息化
房地产是区域市场,而房地产策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展,而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力,企业必须通过利用网络化管理的优势,整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的"全国通路战略",通过业务网络分摊风险,利用经济的地域轮动赢得发展空间。
中国房地产TOP10研究组通过对百强企业的系统研究认为:专业化、制度化、品牌化、职业化、网络化将是百强企业的发展趋势。一、专业化。百强企业只有坚持业务专业化,不断提高自己的竞争力,才可能在市场上生存并发展壮大。二、制度化。企业要发展,就必须以制度代替模式,加强企业创新能力,不断超越自我,才能在竞争日益激烈的房地产策划代理市场中脱颖而出。三、品牌化。品牌是企业综合实力的外部表现,同时企业的经营发展离不开品牌。
百强企业都十分注重品牌价值,上海荒岛房产工作室用"口碑"开拓市场,创造性地提出"声誉缘于面、服务强调线、效益出于点"的运作思路,在区域扩张中取得了良好的声誉和效益。四、职业化。职业化人才越来越受到行业的推崇。百强企业认识到这个趋势,注意吸收专业化人才,加强员工专业教育,培养出职业化的人才队伍。五、网络化。房地产是区域市场,而房地产策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展,而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力,企业必须通过利用网络化管理的优势,整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的"全国通路战略",通过业务网络分摊风险,利用经济的地域轮动赢得发展空间。
3.7 房地产企业将日趋与金融业实现融合
在金融全球化的推动下,中国金融业的开放,海外金融机构的进入,促使先进金融技术的引进,推进金融产品创新,增强金融业的竞争力,迅速提高金融业的服务质量。这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间,促进房地产证券化,并刺激房地产市场的需求,促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前
消费和房地产投资。而且,房地产证券化的发展,使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具,便于理财和投资组合,大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。
当房地产企业业务运转正常,融资渠道畅通,经营负债控制得当,具有专业化经营和核心竞争力的时候,房地产开发的规模越大,效益就会越高,风险就会越低。因此,房地产企业在做强的同时,也希望能尽快上规模。但房地产业是资金密集型行业,企业发展到一定规模,单纯靠银行贷款显然是不够的,企业上市,进入资本市场是必由之路。房地产企业进入资本市场,不但可以拓宽企业筹资渠道。而且,可以降低企业的资产负债率,使企业经营更加稳健。在香港,大地产公司的资产负债率一般不超过30%,而目前国内大部分房地产企业的资产负债率平均在85%以上。由此可见,资本运作对于房地产企业将会越来越重要。
房地产企业的资本运作并不局限在企业上市这一种形式,而是有更广泛的资本运作方式。例如,大型房地产企业可以在资本市场上收购、兼并其它房地产企业,或是投资参股优质房地产企业,或是与国外房地产基金合作,强强联手,充分发挥各自优势,形成双赢局面。随着我国加入WT0,相关政策逐步放开,房地产企业必将在更加广阔的国内外资本市场上进行运作,形成畅通而牢固的资金链,为企业的高速发展提供更加强劲的动力。
此外,房地产企业的发展,不仅需要雄厚的资金实力作为后盾,而且,更需要各类高素质的专业人才的加盟作为保障。未来房地产企业间的竞争在某种意义上讲就是人才的竞争。目前,很多房地产企业已非常重视企业人力资源的建设,想尽办法留住企业内的业务主干,并不断通过猎头公司等在市场上争夺高素质的专业技术人才和经营等理人才,建筑人才高地、为企业的发展储备能量。
房地产企业在进好人才的同时,还应学会用好人才。因此,房地产企业应不断完善薪酬计划、绩效考核制度和激励机制,提高员工的积极性和责任感;营造良好的企业文化,加强团队建设,为员工创造充分发挥个人专长的环境氛围,增强企业的凝聚力和向心力;重视员工的职前培训和在职培训,鼓励员工不断创新,争创学习型企业,以适应行业的发展和竞争的需要。
目前,国内房地产企业的组织架构,主要分为两种形式:一类是职能型的模式。企业设置不同的专业职能部门,同时分工负责企业所开发的各项目的业务工作,每个项目现场设地盘经理。其特点是公司层面强,项目层面弱。另一类是项目经理负责制的模式。每个项目部或项目公司,配备较齐全的各类专业人员,独立运作,由项目经理全权负责。其特点是公司层面弱,项目层面强。这两种模式都有其自身的优缺点,因此,有些大中型企业采用两种模式相结合的组织架构,但也带来了多头管理、效率低下、人员配置增加等一系列问题。
“入世”后,外资进军国内房地产市场,一种是直接在华设立公司从事房地产开发经营,另一种是以投资者的身份,在华寻求合适的企业合作,参股或控股某些企业,进行房地产投资,尤其是那些国外房地产基金。这对国内房地产企业的发展提供了难得的机遇,哪家企业的管理机制与国际接轨,他们在吸引外资合作方面就占有优势。
因此,房地产企业应重视企业法人治理机构和现代企业制度的建设,投资决策层面与经营管理层面的分离,作为企业所有者,敢于聘用职业经理人负责公司的经营,并充分放权,依靠建立完善的管理制度和监督机制,来约束各级管理人员,企业靠制度化、程序化运转,而不是靠一个人在运作,这样,才能为吸引新的投资股东奠定良好的基础。
同时,企业应学习国外先进的管理理念,逐步建立扁平化的组织结构,减少管理层次,增强企业内部沟通渠道的畅通,提高组织运作效率,增强各类决策的可靠性。比如,项目投资决策听证会、项目规划设计听证会、营销方案听证会等形式,就是一种探索,使公司高层管理人员与普通的基层业务人员有机会充分沟通,交换意见,为决策的正确性、科学性提供了保障。
我国房地产市场的不断发展得益于房地产金融的大力支持。但近年来金融支持力度有所下降。目前我国房地产开发资金来源主要分为:国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来,国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低,且呈不断回落态势;房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款,房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。
我国房地产金融制度创新的当务之急是融资证券化,更具体地讲急需开放抵押贷款二级市场。住房抵押贷款的二级市场就是银行或住房抵押贷款担保公司开展的业务。由于住房抵押贷款占用的资金数量大、积压时间长、变现难,因此经
营孕育着巨大的风险。欧美的住房抵押证券的信用级别极高,相对具有“金边证券”之称的国库券而言,住房抵押证券称之为“银边证券”,具有良好的赢利功能。因而二级市场并非单纯的就是一种风险分散机制,它还是一种全新的融资渠道加强与金融部门的合作与联系,开展多样化、多渠道的抵押业务,特别是扩大存量房抵押业务,盘活存量资产,使房地产抵押成为融资的主要手段之一。
房地产企业为了实现组织机构的精简,扁平化的管理,提高效率,应该走专业化的道路。房地产专业分工越来越细,今后房地产企业应将更多的人力、财力,放在投资策划、管理等方面;将部分业务外包给专业公司打理,不仅能使其更加专业化操作,而且可以有效地降低成本,规避风险。例如,目前很多房产商已将设计、施工、监理、营销、物业管理等工作发包出去。今后,房地产开发过程中的项目管理、市政配套工程等工作也会由专业公司来完成。这样,不仅使房地产企业的组织机构得以精简,管理效率大幅度提高,而且,各外包项目由专业公司承担,更加专业化,效率和效益皆会提高。房地产企业会选择合适的各类专业公司,发挥各自优势,强强联手,形成战略伙伴联盟,保证项目顺利完成,使企业得以发展与壮大。房地产业是一个资金密集型行业,房地产企业融资方式的优劣,也直接影响着融资成本的大小。因此,如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求,不仅是房地产企业所面临的一个迫切需要解决的问题,也是防范金融风险的重要方面。房地产企业融资是以房地产企业为对象而进行的融资,主要围绕房地产企业开发、经营、消费等活动而展开。要使房地产企业融资畅通无阻,就要达到融资对象的专门化、融资对象的过程化。
结论
从总体上讲,我国的房地产形势看好,房地产企业有较好的生存环境。要多种途径解决房地产企业规模过小,后劲不足的问题,摸索并逐渐形成较成熟的运行模式,抗风险能力也将会得到不强加强。我国的房地产企业要在市场中站稳脚跟,牢牢把握好市场开发方向,提高自身素质,与时俱进,把握机遇,才能出其不意,战胜对手,立于不败之地。同时,还必须有国家政策的正确指导、政府部门的大力配合,以及政府与企业对消费者需求的准确把握及合理引导。
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摘要:在这种情况下,国有房地产企业与非国有企业呈现出来的在体制和机制、竞争与活力等方面的优缺点也日益体现出来。
关键词:国有房地产企业,改革发展
为控制城市房价上涨,政府频出新政策调控楼市。继去年底二手房营业税优惠终止、"国四条"、土地出让金比例调高至50%、"国十一条"等楼市降温措施后,今年4月中央又出台了一系列房地产调控政策,北京、上海等地政策实施细则也相继出台,对市场的影响逐步显现。时至2010年年中,在严厉的房地产政策调控下,北京、上海、杭州等地成交量全线下挫,个别楼盘出现"零成交"现象,部分楼盘价格出现松动,市场观望气氛加剧,对开发企业形成新的考验。
一、国有房地产开发企业现状
随着调控政策的不断深入,开发企业资金压力不断加大,个别规模小实力不够雄厚的开发企业资金链断裂,经营难以为继,尤其是负担沉重的国有开发企业,冲击更甚。。在这种情况下,国有房地产企业与非国有企业呈现出来的在体制和机制、竞争与活力等方面的优缺点也日益体现出来。枣庄市现有105家开发企业,国有的已不足五分之一,以枣庄市一开发企业为例,该公司一是没有土地储备;二是资金紧缺,没有形成积累,虽然上世纪九十年代经营比较红火,但进入二十一世纪以来,一直没有成规模开发,以小片零星开发为主,仅够维持公司生存,没有用于启动新项目和购置土地的大额资金;三是人员过多,精通业务的技术人员缺乏,人力资源状况堪忧,该公司现有工作人员78名,工程技术人员不足5名;四是企业的工资制度按事业单位工资制度标准,干好干坏一个样,竞争和激励机制不灵活;五是看重短期效益,缺乏长远性、前瞻性和可持续发展战略思想。
二、国有房地产企业改革的必要性
随着房地产市场竞争日益激烈,国有房地产企业旧体制的种种弊端日益显露出来。如果仍抱着所谓“事业单位企业管理”的固有模式不放,不从根本上彻底改变企业的经营管理模式,砸烂铁饭碗,向市场求生存求发展,国有房地产企业将很难生存。
三、国有房地产企业改革发展对策
(一)成立开发集团,建立现代企业制度。以国有资产为纽带,建立现代企业制度,理顺资产关系,整合资金、土地、人力资源等优势,建立适应现代企业集团特点的高效管理机制,做大规模,进一步拓展现有的市场和规模,提高企业的综合实力。针对市场高、中、低收入群体搞好产品定位,进行定向开发,形成以商品房、经济适用房和廉租房为主体的多元化住房供应体系,加大新农村建设力度,全方位地开拓市场。目前,枣庄市薛城区房管局按照这种模式正积极进行改革,该局投资1000万元成立了山东盛泰房地产开发有限公司,以盛泰公司为龙头,整合局下属5家公司的优势资源,打造企业集团,以服务薛城、建设薛城为中心,积极开拓市场。
(二)进行战略性重组。鼓励企业进行兼并重组,对于有一定实力的房地产开发企业,可以通过股份制改造,实行房地产企业证券化,吸收多元化投资主体,投入新的资金,形成规模经济。。对于负担过重、经营困难,但开发项目有市场的国有房地产开发企业,可以通过兼并、联合等方式进行资产重组,盘活资产。
(三)立足国有体制,引进管理机制,提升国有企业的核心竞争力。管理是企业永恒的主题。一部分国有房地产开发企业经营亏损,体制并不是主要方面,重要的问题是机制的问题。作为国有企业,首先要选拔好一把手,一个单位主要领导的配备对企业发展起着至关重要的作用,要始终坚持德才兼备的原则。二是改革用人和分配制度,通过有效地激励形成"能者上、庸者下、多劳多得、不劳不得"的用人和分配制度。三是拓宽融资平台,增加创收渠道,在多元化发展上谋思路,形成开发物业和管理物业的多元化发展的新格局。枣庄市薛城区房管局下属五家公司已全部打破事业单位的管理和工资发放模式,建立了按劳取酬、任人唯贤的管理制度,公司已逐步走出低谷。
(四)建立良好的企业文化。。企业文化就是企业在长期的生产经营中形成的并为全体员工所认同与遵循的价值观念和行为准则的总和。企业文化作为一种价值观和企业精神,对于提升国有企业的核心竞争力具有十分重要的作用。先进的企业文化对内具有凝聚人心、激发潜能、营造员工忠诚度、提高企业凝聚力和亲和力等作用,对外具有宣传、导向、提升企业品牌等无形资产价值等功能。因此,企业文化被许多人认为是新时期企业的核心竞争力。培育优秀的企业文化主要包括三个方面:第一,确立企业正确的价值观,形成企业精神、树立企业形象、增强企业凝聚力。第二,树立以人为本的管理理念,为员工创造公平、宽松的工作和成长环境,营造吸引和留住人才的文化氛围,培养合作进取的团队精神。第三,创造富有生命力的文化创新机制,鼓励有利于企业文化创新的思想、行动、方案和建议,使文化创新变成一种风气,形成良好的文化创新机制。
总之,只有改革才能使国有房地产企业的产权清晰,行政干预减少,才能打破大锅饭制度,形成职工能进能出,工资有升有降,干部可上可下的灵活的用人与分配制度。经历了改革的阵痛,国有房地产企业才能重振旗鼓,与民营企业并驾齐驱,一道参与市场竞争。
过去的十多年,房地产在我国经济发展中一直发挥着“新的经济增长点”甚至“支柱产业”的作用。历史表明,房地产行业对经济的高速发展起到了很强的拉动作用,房地产的发展带动上下游产业的大发展。透过房价上涨、土地价格上涨、温州炒房团、房产投资的表面现象,深入分析房地产经济发展的几个内在因素:
1、从人口总量和结构来看,我国还处于人口红利期
当一个国家处于工业化和城市化的初中级阶段,第一产业向第二、第三产业转移劳动力,必然会出现大量农村富余劳动力人口向城市人口的转移;住宅房产的需求总量是由人口数量、年龄结构和家庭的裂变速度来决定的。一般,25至45岁年龄的青壮年人口是住宅房产的主力军;25岁至35岁的青年人正处于结婚成家时期,此时需要组建新的家庭,滋生出购置婚房的刚需;而35岁至45岁的壮年人正逐步步入中年,此时上有老下有小,对住房的面积和大小需求日益强烈,随着收入的增加,滋生出改善性住房需求。
新中国成立初期,曾经出现过3次人口出生高峰期,分别在1950~1957年,1962~1963年,1964~1971年,这三个时期每年出生率超过30‰;1972~1979年平均出生率也超过22‰;1980~1990年平均出生率也超过21‰;从1994年起,中国新生儿逐步减少,进入了低生育时代,从1994年的18‰逐步降至2010年的约12‰。
人口红利,是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大,抚养率比较低,为经济发展创造了有利的人口条件,整个国家的经济成高储蓄、高投资和高增长的局面。
我国目前正处于 “人口红利”期;社会总抚养比例从2001年的43%下降到2010年的34%,年轻工作人口的比较则大幅上升,少年儿童抚养比例大幅下降10个点,而老年人抚养比例则稍微上升。
目前有些经济专家认为我国的人口红利正在逐步消失,原因在于低生育率、老龄化开始等因素;人口红利的转变节点将会在2015年出现。
而复旦大学社会发展与公共政策学院教授任远认为,目前中国的人口红利并没有因为老龄化而消除,实际上之前的“红利”来自人口数量,即“量”的红利。“我们还可以获得人口'质'的红利,即健康和教育赋予劳动力的价值。”
在未来10~20年时间内,中国经济将从需求大量低价劳动力逐步转向需要大量高技能劳动力;随着我国受教育程度越来越高,结构性人口红利将取代总体的数量人口红利,继续作为中国经济发展的新动力。
每年出生人口的绝对数量统计为,1954~1957年均出生人口2124万; 1958~1961年均出生人口1542万;1962~1975年均出生人口2627万;1976~1980年均出生人口1795万。1981~1997年均出生人口2220万;从1998年开始从1900万逐步降低至2010年的1596万。
1997年之前我们依然每年出生人口在2000万以上,这将此后的连续20多年间,为我国经济发展提供充足的劳动力,以22岁大学毕业时间算起,个人推测至少要到2020年左右新增年轻劳动力才会逐步减少;以30岁左右买房来算,我国房地产新增需求在2027年之前,仍然有非常强劲的购房需求。
2、从城市化率来看,我国城市化进程正在加速发展期
城市化可以分两个方面来看,第一,人口城市化是城市化的本质和动力源泉,人口从农村流向城市,劳动力也从第一产业向城市第二、第三产业转移;第二,土地城市化是促进城市化的重要工具,在我国城市化进程中扮演了举足轻重的作用,伴随人口城市化和非农经济活动对土地需求的增加,土地从农业向非农业配置,农业用地转化为城市用地;只有继续有效发挥 土地的功能,才能促进城市化健康、可持续发展,对我国经济的平稳增长也是至关重要的。
从1978年至1999年,我国进入城市化平稳发展期,城市化率从17.92%,稳步增长到30.89%,20多年间增长了近13个点;每年新增城市人口约1000万人。
从2000年开始至今,我国进入城市化加速发展期,城市化进程明显加快,城市化率增长显著,至2011年我国城市化率已经达到51.3%,12年时间增长了近20个点;年均新增城市人口超过2600万,这12年内总共流入城市人口超过3亿人,目前,中国人均GDP在4000至5000美元,通过财富的逐步积累,已有部分人具备了购买商品房的消费能力;以人均居住面积30平方来计算,每年需要新增城市的真实住宅约7.8亿平方米左右;这还不包括改善性住房需求。
从需求和供应总量来看,1998年-2011年商品住宅竣工总面积为56.2亿平方米,而1998年-2011年我国新增城市人口为3.3亿人,按照人均30平方计算,商品住宅需求总量将近100亿平方米;说明即使不考虑改善性需求,还有将近一半的新增城市人口是在租房;新增城市人口通过财富的积累,就会对商品住宅的形成潜在的购买需求。
城市化过程中会增加工业用地、住宅用地、社会公共用地的需求;第一,城市化进程必然伴随着工业化过程,大量的扩大工业和新兴产业新建工厂,增加了对工业用地的需求。第二,城市化过程中,进入都市的人们必然需要数量更多、质量更高的住房需求。第三,随着城市社区的日益增加,人们的商业、文化、体育等大量的公共需求被扩大,因此需求更多的商业用地和公共用地。我国东部、中部、西部的城市化水平差异很大。东部省份,特别是北京、上海、天津等地的城市化率已经非常高,达到80%,如果按照70%的发达国家城市化率标准,已经进入了城市化后期阶段,这意味着这些地区未来城市人口的增长将放缓,房地产需求需要寻找新的增长空间,由于城市 发展具有层次性,满足中低收入者住房需要的中低端房地产的潜力也很巨大。但城市化率依然很低的中部、西部地区,其城市化率尚未达到40%,未来该区域将面临更加广阔的城市化空间,住房的需求旺盛,房地产仍将强劲发展。
3、从宏观 经济看,我国经济正处于快速稳定增长期,M2增速很大,对通胀造成了长期压力
改革开放30年间,我国名义GDP增速为15.8%,实际GDP增速也超过10%,近年来GDP增速仍然保持在8%-12%,而房地产的直接投资拉动GDP增长超过1个百分点,产业杠杆拉动越3个百分点。经济的发展对我国的货币供应量提出了更高的要求。
狭义货币M1反映着经济中的现实购买力;广义货币M2不仅反映现实的购买力,还反映潜在的购买力。从数据上看,2011年广义货币M2余额为85.16万亿元,狭义货币M1余额28.98万亿元,而2011年我国GDP总量为47.16万亿元,M2/GDP=1.81;而2011年美国GDP为15.32万亿美元,M2为9.68万亿美元,M1为2.16万亿美元,美国M2/GDP=0.63;M2/GDP这一指标中国是美国的3倍,说明我国的货币 环境比美国更加宽松。
2000年-2011年,中国的广义货币M2从13.46万亿元涨到85.16万亿元(超过了美国的9.68万亿美元,而GDP只有美国的二分之一)增长了6.3倍,而同期GDP只增长了2.8倍,由此可见我国通胀长期压力很大。
判断货币供应量是否过多的重要依据是通货膨胀压力。目前我国的资源与投资品如房产、黄金、收藏品等价格持续上扬,由此可见我国实际已经出现明显的通货膨胀;但居民消费价格指数(CPI)并没有出现明显的上涨,原因在于我国CPI不直接包括房价因素,但包含了8%的居住类商品,例如建房和装修材料,包括租房的租金,包括对公房的房租和私房的房租等,而美国的CPI在居住类计算时包括了45%。M2高速增长而CPI增长不明显,说明了当前我国经济的三驾马车中投资和进出口占据了主要部分,而消费需求相对不足。
M2也可以作为衡量 社会经济财富增幅的一个总体基准水平,如果你资本的投资收益能够超过M2增长率,则投资收益是跑赢财富增长的社会平均水平。目前大家都有比较强烈的存款保值增值意识,即使你的收益超过CPI也可能是财富贬值的;过去十年,黄金涨幅约350%,石油约200%,而跑赢M2增速的是中国房地产,所以房地产引来了各方面资金的投资。
4、人民币升值压力促使国际资本流入中国房地产行业
我国经济发展越好,人民币升值压力越大;自从2005年7月21日,中国进行人民币汇率改革制度以来,人民币不再单一参考美元,转而 “以一篮子货币为参考的浮动汇率制度”,到2008年7月,人民币汇率从汇改前的8.2上升到6.8,上升了20%,这是持续的进出口贸易顺差之后,人民币被动的进行升值。
2008年金融危机之后,人民币再度回到事实上的对美元固定汇率政策,美元走低,抑制了人民币汇率的上升,截止到2012年8月,人民币汇率为6.33;虽然人民币的弹性化在一定程度上减轻了人民币升值压力,但是国际货币基金 组织(IMF)依旧认为人民币币值被低估,只是低估程度不再像以前那么“严重”“显著”了。
瑞银(UBS)新加坡货币策略师尼赞(Nizam Idris)估计,在2005年7月中国政府让人民币升值以前,人民币被低估约35%至40%。到目前为止,人民币兑一篮子全球货币在实值(in real terms)上升值了约18%。这也就是说,人民币目前大约被低估20%左右。由于很多外资依然对人民币抱以升值的预期,资本的趋利性会促使热钱不断涌入中国,从而对国内的价格上涨形成了压力。而房地产投资的收益远远大于其他实体经济的回报,则大量的资金会通过各种投资途径流入房地产行业,给房地产带来了很多投资需求。
综上所述,过去的10多年时间,我国处于人口红利期,社会总抚养逐步下降,而年轻劳动人口稳步上升,为我国的经济发展提供了充足的劳动力,同时新生人口的绝对数量巨大,近年来受到高等 教育的毕业生越来越多,比例越来越大,我国人口红利也会从数量人口红利转换成“质”量越高的结构人口红利,这些都为房地产奠定了中长期需求基础。
同时城市化进程的加速发展,近年来每年有超过2600万人进入城市,将中长期给房地产带来坚实的实质性住房消费需求,一方面一线城市向郊区化发展带来对住宅的需求,另一方面二三线城市加速城市化产生了真实需求,同时随着财富的积累滋生出了改善性需求、年轻人组建新家庭促发家庭向小型化裂变、来务工人员驻留后市民化都将催生出更大的刚性需求。
广义货币M2的增长速度是GDP增长的2倍多,发行货币量的增多使我国面临中长期通货膨胀的压力,而房地产投资的收益远远大于其他行业回报,资本的趋利性促使社会更多的资金向房地产行业汇聚;我国长期进出口贸易顺差,促使人民币面临长期升值压力,国际热钱纷纷涌入中国,并青睐回报率很高的房地产行业;房地产保值增值的金融属性被越来越多的人所认识,滋生了房地产投资需求,加速了房价的上涨。
虽然从2010年开始,我国实行以新“国十条”为代表的新一轮房地产调控,但我国人口结构、城市化进程快速、广义货币M2的快速增长、人民币升值预期的内在因素没有发生根本性改变,房地产经济还将进一步稳定发展。
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物业管理市场是房地产市场体系的一个重要组成部分,是房地产市场发展到一定程度,为适应广大业主需求的一种必然结果。它的形成满足了业主、房地产开发商和城市管理对物业管理的需求。以下是读文网小编为大家精心准备的浅析物业管理在房地产企业中的作用相关论文,内容仅供参考,欢迎阅读!
摘 要:物业管理作为房地产开发的组成部分,对于提高业主入住的居住环境、房产保值增值具有非常重要的意义,因此对于房地产企业发展有着重要的促进作用。文章分析了物业管理在房地产企业发展中发挥的作用,并分析应如何发挥物业管理在房地产开发全过程中的作用,并促进房地产企业发展。
关键词:物业管理;房地产企业;作用
1.1 现代物业管理成为房地产开发全过程管理服务。
通常物业管理是在房产已交付使用,业主入住后才进行相关的管理和服务,因此,传统物业管理方式通常带来无法弥补的物业管理工作缺陷,例如,当物业存在功能和质量方面的问题时,房产已交付使用,因此只好在建成的基础上进行修补,往往难以达成较好的效果。随着现代物业发展,物业管理已深入到房产规划设计与建造阶段,因此,可以及时在规划设计和建造中对物业功能和质量问题进行调整,提高产品设计、生产和使用效果及质量。另外,现代物业管理在房地产开发建设期间便可实现物业建设、使用、管理的有机结合。主要体现为:在房产规划设计中,将物业区域的完整性、合理性和便利性考虑入房产的整体规划中,可以避免由于过多考虑房产设施和配套成本节约和施工便利而导致房产使用和管理的不便,从而导致的后期物业管理和使用上的欠缺与矛盾,形成房产整体上的不完善。物业管理与房地产开发管理全过程的结合,使得房产建设时可以从更注重房产使用者和居住者角度出发,并从物业管理的专业角度出发,审视物业的质量和功能,优化房产规划和开发建设,帮助房地产企业节约物力财力,并达到较好的建设效果,提高房产舒适度和物业使用便利性,提高物业管理效率和质量。
1.2 物业管理服务促进房地产企业良好发展。
物业管理的主要功能是为物业所有人和使用人提供相关的管理和服务,创造文明、安全、整洁、舒适的工作生活环境,促进房产保值增值。在这个过程中,物业管理一方面延长了房屋的使用寿命,另一方面提高了房屋的居住质量。总体说来,通过提高房屋和附属设备寿命、降低房屋平均成本,提高人们居住和使用感受,使得房地产的保值增值。根据相关调查,人们在购置物业时,除关心价格、位置和外部环境外,最为关心的内容就是房屋的物业管理质量。物业管理服务质量高,物业管理服务为所有者和使用者带来更好的感受,解除房屋购置者的后顾之忧,从客观上有效促进房地产企业的发展。
2.1、发挥物业管理在房地产开发过程中的作用。
现代物业管理要充分发挥在房地产企业的作用,则应主动参与房地产开发的整个过程,主要包括项目选择、项目规划、工程施工、房产销售等过程,物业管理均应参与当中,使得整个房地产开发将物业管理统一规划考虑并能解决处理相关问题。例如,在规划和设计中,将公共配套设施用房考虑在内,使得整个开发的小区配套完善,整洁有序,有利于优化居住环境,对房屋销售起到良好的促进作用。例如:辽宁某房产开发公司,在开发某小区时,物业管理充分参与规划,因此房地产公司将方案中减少4000平方米住宅面积,增加1600平方米小区休闲广场,提高绿化率5%,注重物业管理相关工作内容,注重环境优化,深受购房者青睐,该小区在平均房价略高于周边小区的情况下,开盘即售罄。
2.2、注重物业管理资金投入。
房地产开发企业在物业管理资金投入时,通常没有直接的经济效益产生,论文格式但是实际上存在巨大的潜在效益。例如:对于配套设施的投资、对于环境美化的资金投入,均会对业主产生直接的正面影响,形成生动的广告效应,较进行报纸、电视或者公交车站台广告更有说服力。物业管理的效果通常要随着物业存在一直存在,因此房地产开发企业的理念和追求将长期通过物业管理内容呈现出来。
对于物业管理的资金投入主要包括:对于配套服务设施的投入,例如学校、商店、诊所、餐饮、健身场所等,标志着小区业主生活质量能够得以保证和提高,又如,小区的景观设计和绿化、道路等,均能够为小区创造良好的配套服务。水电等能源供给,水电是住户生活必须品,因此,在进行物业管理相关资金投入时,应尽量考虑充分的自来水供给和电力供应能力,特别是用电负荷量,随着各种家用电器种类的丰富,小区供电负荷应考虑充分的冗余量。
物业管理参与房地产规划开发全过程,应结合整个过程特点,把握关键点。主要包括:房地产规划设计、施工监理、竣工验收。
3.1 规划设计方面。
物业管理必然需要开展工作的空间和地点,因此在房地产开发时,应该从整体效益和宏观角度,规划物业管理相关地点。有的房地产开发企业在规划时忽略未来物业管理工作的开展,甚至连基本的公共设施都忽略规划,而是将规划的主要目标放在建造更多住房,导致小区建成后,甚至物业管理所需要公共设施无空间可建,一方面导致小区生活质量下降,另一方面小区住户满意度不高,影响开发商形象。
3.2 施工监理方面。
物业管理公司在房屋竣工后,不但要接管建好的楼房,管理物业的年限也会很长。因此,物业管理通常应在施工中将各种物业管理中易出现问题的工程问题进行早协调、早解决,以免在住户入住再维修,同时可以减少与住户之间的纠纷、减少浪费,避免成为后期的遗留问题,主要包括:厨房、卫生间的漏水问题、自来水管和电力线管道如何布置便于管理和提高安全性问题、墙体渗水问题等。另外,物业管理应在施工过程中,尽量了解房产的内部结构,掌握管线布置、房间布局、建筑材料性能等,对后期房屋竣工交房后物业管理工作的开展奠定好基础。
3.3 竣工验收方面。
物业管理公司应细致入微的进行质量检查。如前所述,房屋工程质量对于物业管理工作的影响将是长久的。因此,从顺利开展工作和维护业主利益出发,物业公司应仔细验收工程。主要包括:给排水管道畅通与否,供电线路是否符合安全标准,房屋墙体是否渗水,供电线路断面是否合理,防盗门是否符合安全要求,电话电视预留孔道是否齐全,电梯水泵负荷是否足够等问题,均应符合质量要求。对于不符合验收标准的问题,应责成施工部门返工或者进行整改,为后期物业工作顺利开展打好基础。
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物业管理,受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
通常物业管理是在房产已交付使用,业主入住后才进行相关的管理和服务,因此,传统物业管理方式通常带来无法弥补的物业管理工作缺陷,例如,当物业存在功能和质量方面的问题时,房产已交付使用,因此只好在建成的基础上进行修补,往往难以达成较好的效果。随着现代物业发展,物业管理已深入到房产规划设计与建造阶段,因此,可以及时在规划设计和建造中对物业功能和质量问题进行调整,提高产品设计、生产和使用效果及质量。另外,现代物业管理在房地产开发建设期间便可实现物业建设、使用、管理的有机结合。主要体现为:在房产规划设计中,将物业区域的完整性、合理性和便利性考虑入房产的整体规划中,可以避免由于过多考虑房产设施和配套成本节约和施工便利而导致房产使用和管理的不便,从而导致的后期物业管理和使用上的欠缺与矛盾,形成房产整体上的不完善。物业管理与房地产开发管理全过程的结合,使得房产建设时可以从更注重房产使用者和居住者角度出发,并从物业管理的专业角度出发,审视物业的质量和功能,优化房产规划和开发建设,帮助房地产企业节约物力财力,并达到较好的建设效果,提高房产舒适度和物业使用便利性,提高物业管理效率和质量。
物业管理的主要功能是为物业所有人和使用人提供相关的管理和服务,创造文明、安全、整洁、舒适的工作生活环境,促进房产保值增值。在这个过程中,物业管理一方面延长了房屋的使用寿命,另一方面提高了房屋的居住质量。总体说来,通过提高房屋和附属设备寿命、降低房屋平均成本,提高人们居住和使用感受,使得房地产的保值增值。根据相关调查,人们在购置物业时,除关心价格、位置和外部环境外,最为关心的内容就是房屋的物业管理质量。物业管理服务质量高,物业管理服务为所有者和使用者带来更好的感受,解除房屋购置者的后顾之忧,从客观上有效促进房地产企业的发展。
现代物业管理要充分发挥在房地产企业的作用,则应主动参与房地产开发的整个过程,主要包括项目选择、项目规划、工程施工、房产销售等过程,物业管理均应参与当中,使得整个房地产开发将物业管理统一规划考虑并能解决处理相关问题。例如,在规划和设计中,将公共配套设施用房考虑在内,使得整个开发的小区配套完善,整洁有序,有利于优化居住环境,对房屋销售起到良好的促进作用。例如:辽宁某房产开发公司,在开发某小区时,物业管理充分参与规划,因此房地产公司将方案中减少4000平方米住宅面积,增加1600平方米小区休闲广场,提高绿化率5%,注重物业管理相关工作内容,注重环境优化,深受购房者青睐,该小区在平均房价略高于周边小区的情况下,开盘即售罄。
房地产开发企业在物业管理资金投入时,通常没有直接的经济效益产生,论文格式但是实际上存在巨大的潜在效益。例如:对于配套设施的投资、对于环境美化的资金投入,均会对业主产生直接的正面影响,形成生动的广告效应,较进行报纸、电视或者公交车站台广告更有说服力。物业管理的效果通常要随着物业存在一直存在,因此房地产开发企业的理念和追求将长期通过物业管理内容呈现出来。
对于物业管理的资金投入主要包括:对于配套服务设施的投入,例如学校、商店、诊所、餐饮、健身场所等,标志着小区业主生活质量能够得以保证和提高,又如,小区的景观设计和绿化、道路等,均能够为小区创造良好的配套服务。水电等能源供给,水电是住户生活必须品,因此,在进行物业管理相关资金投入时,应尽量考虑充分的自来水供给和电力供应能力,特别是用电负荷量,随着各种家用电器种类的丰富,小区供电负荷应考虑充分的冗余量。
物业管理参与房地产规划开发全过程,应结合整个过程特点,把握关键点。主要包括:房地产规划设计、施工监理、竣工验收。
物业管理必然需要开展工作的空间和地点,因此在房地产开发时,应该从整体效益和宏观角度,规划物业管理相关地点。有的房地产开发企业在规划时忽略未来物业管理工作的开展,甚至连基本的公共设施都忽略规划,而是将规划的主要目标放在建造更多住房,导致小区建成后,甚至物业管理所需要公共设施无空间可建,一方面导致小区生活质量下降,另一方面小区住户满意度不高,影响开发商形象。
物业管理公司在房屋竣工后,不但要接管建好的楼房,管理物业的年限也会很长。因此,物业管理通常应在施工中将各种物业管理中易出现问题的工程问题进行早协调、早解决,以免在住户入住再维修,同时可以减少与住户之间的纠纷、减少浪费,避免成为后期的遗留问题,主要包括:厨房、卫生间的漏水问题、自来水管和电力线管道如何布置便于管理和提高安全性问题、墙体渗水问题等。另外,物业管理应在施工过程中,尽量了解房产的内部结构,掌握管线布置、房间布局、建筑材料性能等,对后期房屋竣工交房后物业管理工作的开展奠定好基础。
物业管理公司应细致入微的进行质量检查。如前所述,房屋工程质量对于物业管理工作的影响将是长久的。因此,从顺利开展工作和维护业主利益出发,物业公司应仔细验收工程。主要包括:给排水管道畅通与否,供电线路是否符合安全标准,房屋墙体是否渗水,供电线路断面是否合理,防盗门是否符合安全要求,电话电视预留孔道是否齐全,电梯水泵负荷是否足够等问题,均应符合质量要求。对于不符合验收标准的问题,应责成施工部门返工或者进行整改,为后期物业工作顺利开展打好基础。
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房地产行业在我国发展起步较晚,尽管已经发展有二十年之久,但仍然还不够成熟,特别是物业管理中,比较缺乏高质量的服务和管理。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:住宅小区是人民群众生活的场所,是城市管理的基础单元,也是社区建设管理的重要领域。本文从分析社区管理和物业管理的关系,总结社区管理和物业管理各主体的现状问题的基础上,提出建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制,并提出了有效整合的保障措施。
关键词:社区管理;物业管理;自治;有效整合机制
一、绪论
和谐社区建设是全面建设小康社会的内在要求,也是加快构建社会主义和谐社会的重要任务之一。党的十六大提出“完善城市居民自治,建设管理有序‘文明祥和的新型社区”的目标。党的十七大报告进一步强调指出:“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”可见,社区建设管理的提出,既是当前中国经济发展和社会转型的客观要求,也是党和政府顺应人民群众发展要求的重要举措。有效的社会管理和社区建设,离不开社会各公共体和广大居民的参与,所以社区管理一定要重视公民的自治管理。党的提出:“在城乡社区治理、基层公共事务和公益事业中实行群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督,是人民依法直接行使民主权利的重要方式。”作为社区管理中的重要组成部分,广大业主、业主委员会、物业管理公司在社区管理中的地位和作用举足轻重。在社会主义市场经济高度发展的今天,急需认清物业管理中各主体参与社区管理的现状以及存在的问题,努力推进社区管理和物业管理的有效整合。
二、社区管理和物业管理的关系
“社区”一词由德国社会雪茄滕尼斯在《社区与社会》提出,我国社会学家费孝通等人认为“社区是若干个社会群体或社会组织聚集在某一地域里形成的一个生活上相互关联的大集体”。所谓社区管理是在政府的指导下,社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。在我国,社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济转轨时期,伴随着改革的不断深化,社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。随着我国城镇住房制度改革力度的不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公有住房逐渐转变成个人所有,居民由“单位人”向“社会人”转变,在这过程中,物业管理应运而生。根据我国《物业管理条例》规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由以上概念可以看出,社区管理和物业管理既有联系又有区别。首先,居民都是社区管理和物业管理的服务对象,社区中的居民是不特定的,物业管理中的居民则是特定的,即为物业的产权人——业主,业主一定是居民,居民不一定是业主;其次,两者在管理方面都强调居民自治和业主委员会自治,但社区管理侧重由上而下的管理和指导,物业管理则偏重于合同的约束;第三,在管理区域和内容两者有相同重叠的地方,但社区管理的区域和管理内容比物业管理更宽更广。
三、社区管理和物业管理各主体的现状及问题分析
1、社区管理自治现状及问题分析
(1)社区居委会自治功能尚未到位,未去行政化虽然《居民委员会组织法》第二条规定了社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,但在实际工作中,社区居民委员会却承担了大量的行政工作,习惯于上级领导布置什么就干什么,对上级领导表现出较强的依赖性,在工作中,自主性、自治性没有得到体现,社区自治的主要工作任务如社区民主决策和社区服务等基本没有完成。(2)社区居民参与度不高社区居民委员会的自治核心在于广大居民和各共同体的参与,没有社区居民的参与,居委会的自治职能得不到任何体现,只能充当政府“腿”的角色。社区居民的参与,才能让社区居民委员会更了解居民的现实要求,解决各种社区问题的效率才能更高。在实际中由于各种因素的影响,人与人之间交流较少,社区居民之间存在比较严重的疏离感,对社区公共利益漠不关心,很少参与社区公共事务,社区意识不强,对社区缺乏认同感和归宿感。
2、业主自治现状及问题分析
随着城镇化建设的进程和住房制度的改革,建筑物区分所有权的出现导致产权多元化,建筑结构复杂化,大量的物业公共设施设备存在,由于业主意志的多元化,这必然要求有一个能代表全体业主意志的机构,即业主代表大会以及其执行机构业主委员会,代表业主在建筑物区分所有权基础上自我组织和自我管理,制订各种自治管理制度,对公共事务进行民主决策,与开发商、物业管理公司、社区居民委员会、政府相关部门等各主体共同解决物业管理区域问题。虽然业主自治是必然趋势,但是在业主自治开始之时就存在很大困难:业主大会召开难;业主委员会成立难;业主大会和业主委员会行使权力过程难;业主委员会与业主之间,业主委员会与开发商、物业管理公司等主体之间常常出现冲突和纠纷,极难合作。主要体现在:(1)集体决策和少数人参与的矛盾困境。由于各种原因,业主往往难以大规模联络沟通,相当多的业主除了涉及自身利益外,对公共事务漠不关心,置之不理,或者存在“搭便车”心理,缺乏自治意识等,使得代表全体业主利益和意志的组织难以成立,常常出现集体投票过程中投票人数过少,难以达到法定要求,致使业主大会和业主委员会流产,很少人会愿意去从事公共事务的处理。(2)业主委员会组织运作的困难。如前所述,业主参与公共事务管理的积极性不高,导致可能参与公共管理的只是少部分人,从而衍生出以下一些问题:一是出现非法选票问题,组织者为了达到法律规定的投票比例要求,允许违规投票的产生甚至人为地制造一些选票,从而导致业主之间出现争执等问题;二是政府的指导工作出现困境。如果严格按照现有规范,则业主大会投票人数很难达到法定比例,从而导致会议事项难以实现,甚至业主委员会难以产生,无法作出合法的集体决定。
3、物业管理公司面临的问题分析
我国物业管理虽然经过30多年的发展,得到快速发展壮大,但物业管理自成立开始就存在种种问题,主要表现在:(1)管理体制上尚处于新旧体制转轨过程中,社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善;(2)运行机制上,市场竞争机制尚未全面形成,垄断经营、不规范竞争还相当严重地存在;(3)市场主体与物权关系上,还没有建立业主委员会的主体地位;(4)物业管理法律法规还需进一步完善;(5)物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步的理顺等等。作为行业最重要的主体之一,物业管理企业在发展过程中也面临种种问题,主要表现在:(1)物业管理人员素质低下,不能满足物业管理行业发展的需要;(2)现有管理方法和管理手段落后,已不适应物业管理的发展;(3)企业缺乏创新意识;(4)物业管理企业与业主之间矛盾激烈,导致业主维权拒交物业管理费,物业管理公司则进行“暗箱操作”,侵占业主利益形成恶性循环。物业管理不仅是简单的对物的管理和对人的服务,而是应该把两者统一结合起来进行一系列的创造活动。随着人民生活水平的提高,业主的居住行为和居住要求发生了巨大的变化,人民已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目,人民更希望居住的小区富有融洽祥和的生活气息和人际交往关系,具有强烈的专业、文化性和社会性,物业管理公司只有不断创新,积极参与社区文化建设,才能满足业主日益增长的各种需要。
四、建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制
1、明确各主体在社区管理中的地位和责任,构建社区管理体制机制。一直以来,住宅小区物业服务企业和业主之间矛盾集中在责任边界不清,相关部门法止步于小区红线外,街道和社区居委会层面的职责分散,导致跨部门、跨领域协调难,各主体之间互相推诿扯皮的情况比较严重。基于此,首先要明确各主体在社区管理中的职责,突出社区居委会等相关部门的指导监督责任和各专业服务单位的职责,强化业主和物业管理公司之间的合同责任,立法规定业主大会和业主委员会的主体地位,建立社区综合管理联席会议制度,构建社区管理体制机制。
2、发挥居民自治和社区共治作用,提高居民参与社区管理的积极性,增强社区综合治理能力。
(1)理顺政府和社区的关系,实现责权利的统一。要解决社区居委会行政化以及自治能力弱、参与不足的问题,需要进一步深化城市管理体制改革,根据政府管理职能转变理顺政府和社区的关系,政府相关部门依法行政,进入社区主动提供公共服务,还权于社区,逐步解决社区居委会行政化问题和自治权利的回归,为社区建设快速发展奠定体制基础。
(2)进一步发挥社区居委会在业主自治管理中的作用。强化社区居委会对业主大会和业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责,积极协调解决物业管理中各种纠纷,建立纠纷解决机制,探索社区居委会和小区业委会成员的交叉任职机制,进一步加强社区管理和物业管理的联动。
(3)加大宣传,营造社区参与的氛围,提高居民的积极性。外部推动方面,社区管理要借助新闻媒体从多方面进行宣传,培养公民的社区意识,同时要积极探索内部促进方式,把居民个人利益置于社区利益之中,基于维护自身利益的需要,居民积极参与社区建设发展,从而培养民主意识和共同决策能力。积极建立各方联席会议制度和社区听证会制度,提高居民参与社区自治的程度。
(4)完善物业管理住宅小区自我管理制度。进一步完善住宅小区《管理规约》和《业主大会议事规则》等业主自治管理制度的制定,规范业主的居住行为和秩序,倡导文明生活;进一步修订《业主大会与业主委员会指导规则》,根据实际情况完善立法,降低业主大会成立的门槛,提高业主大会组建率和业主委员会的运作规范率,对尚无条件成立业主大会和业委会的,社区居委会要加强指导,协助业主进行自我管理,解决物业管理纠纷。
3、发挥市场作用,促进物业管理行业健康发展,发挥物业管理在社区管理中的生力军作用。
(1)完善物业管理市场机制。针对现有行业矛盾,坚持市场化原则,按照“质价相符”的原则,推进业主委员会和物业管理公司之间协商确定物业服务质量标准和收费标准,鼓励第三方专业服务机构进入物业行业,推动形成公开、公平、公正的物业服务价格机制。
(2)提高物业管理行业监管水平。政府有关部门需加强物业管理企业资质管理,建立动态检查制度和资质升降奖惩机制,完善物业管理招投标管理制度和加强流程监控,规范招投标行为。
(3)推动物业管理行业创新转型发展。鼓励物业管理企业通过市场化手段进行行业整合、兼并和重组,提高竞争力;鼓励物业管理企业创新管理模式,根据市场化需求,延伸服务链条,提高服务水平和服务能力。
五、保障措施
1、制度建设是加强社区管理和物业管理有效整合机制建立的前提。各有关部门应将社区管理和物业管理整合作为一项重要工作纳入议事日程,加强组织领导,完善各种制度建设,按照法定程序修改各种法规制度,理清各主体的管理责任边界,细化职责分工。
2、加强人员培训是建立社区管理和物业管理有效整合机制的重要内容。要围绕社区管理和物业管理的工作内容和要求,依托现有的人才培养资源,加快物业管理从业人员的培训机制建设,积极提高居委会和业委会对物业管理和社区管理的水平,熟悉各种法律规章制度,增强培训的针对性、操作性和实效性。
3、加大评估考核力度是社区管理和物业管理有效整合机制的重要手段。依托社区综合管理联席会议制度,建立工作评价指标体系,优化社区居委会在住宅小区综合治理工作方面的考核评价机制,积极引进第三方测评制度。
总之,物业管理住宅小区是个小社会,既关系到居民的切身利益,也是基层建设的桥头堡。把物业管理纳入社区综合管理和公共服务范畴,两者进行整合,强化政府在住宅小区中的公共管理职责,理顺专业部门在公共服务中的主体责任,落实物业服务企业与业主作为市场主体的权利和义务,充分发挥社区居委会和业主委员会的自治能力,是社区管理和物业管理的发展方向,是加强社会建设、创新社会管理的重要内容。
参考文献:
[1]罗宁霞.物业服务企业与社区共同治理其它主体的博弈关系分析[D].广州:广州大学,2012.
[2]盛国荣.物业管理联席会议怎么开[J].社区,2010(17).
[3]曾燕南.城市社区转型与居民区物业管理的困境——以哈尔滨市为例[J].华东理工大学学报(社会科学版),2014(5).
摘要:
公租房物业管理中“搭便车”问题突出,严重阻碍其持续运行。以重庆市为例,在分析公租房物业服务属性及特点的基础上,依据集体行动理论剖析公租房物业管理中存在的三种矛盾,进而提出优化物业管理模式和物业公司选聘方式、优化物业管理资金获取途径、优化物业服务费收费方式、强调物业公司的社会责任、加强公租房物业监管等对策,以期为我国公租房物业管理走出困境提供参考。
关键词:物业管理;公租房;特征;困境;对策
1引言
住房是人类最原始、最基本的生理需要,是公民的基本权利[1]。各国都通过建立住房保障体系满足中低收入阶层的住房需求。在我国提出的在“十二五”期间建设3600万套保障性住房的推动下,全国各地掀起保障房建设“狂潮”,其中建设比例最大的就是公租房。重庆作为城乡统筹综合配套改革的直辖市,是我国规划建设公租房最多的城市。截至2014年底,重庆已累计开工建设4475万平方米公租房[2],其土地供应模式、融资模式、运营机制的“重庆样式”在全国传送。但“住进去”只是公租房制度的开始,根据国际经验,保障性住房后期的管理、维护和运行费用大约是建设时期的两倍左右。随着我国公租房的大规模建成、配租,其运营管理将面临巨大挑战。因此,必须重视对保障性住房后期的管理。物业管理是持续时间最长、关乎公租房居民生活品质和物业价值的重要环节。但是我国物业管理仍是一个新兴行业,整体发展还不成熟,公租房的物业管理比一般商品住宅小区更复杂,面临更多困境。周芷竹2014年2月在重庆民心佳园和康庄美地2个首批公租房小区发放并回收的179份问卷调查显示,虽然两小区的物业管理公司均是物业管理一级资质公司,但90%的租户对物业管理工作表示不满意,希望更换物管公司[3];重庆民安华福公租房小区也曾发生部分租住户因停车收费和物业服务质量问题的群访事件。如何避免新建公租房出现“一年新、二年旧、三年破”的脏、乱、差局面,成为考验公租房制度可持续发展的重要指标。但是,目前我国对公租房的研究主要集中在建设阶段的资金需求、政策支持、空间布局、制度借鉴、准入与退出管理等[4-11],公租房物业管理却较少涉及,导致实践中公租房物业管理模式不清,“搭便车”现象严重阻碍其持续运行。为此,本文在分析公租房物业服务的属性及特点的基础上,透视其物业管理面临的困境,提出提升对策。
2公租房物业服务的属性及特点分析
2.1公租房物业服务的公共物品属性
物业服务是通过对物业公共部位、共用设施设备等的维修、养护和管理活动,服务于广大业主和物业使用人。优美的环境、运行良好的设施设备、良好的秩序使得每个业主及物业使用人都能受益,物业公司无法将那些不缴费的业主排除在服务范围之外,某业主的消费也不会减少其他业主的消费质量和消费数量。物业服务的这种非排他性、非竞争性特点,使其具有公共物品属性,在制度不完善时,势必出现奥尔森所说的“有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”。物业管理中的“搭便车”、收费难问题一直困扰我国物业服务行业,而且按照奥尔森集体行动理论,规模越大的物业管理区域越容易出现搭便车现象。
2.2公租房物业服务的特点
2.2.1产权形式向多元化发展,但仍以政府为主公租房产权主要由政府或公共机构所有。但随着公租房建设资金融资渠道的多样化,越来越多的社会资本参与公租房开发、建设和运营,产权形式向多元化发展。重庆规定“住户租住了5年或10年,可以根据公租房管理制度购买公租房的不完全产权”,这样又形成了购买人与政府共同产权。产权形式越复杂越容易产生物业纠纷,解决纠纷的难度也越大。
2.2.2公租房小区规模大,住员情况复杂重庆公租房供给采取集中规划、集中建设和超大规模的新区模式,并且以小户型为主。仅主城区的民心佳园、康庄美地、民安华福、两江名居、康居西城和城南家园六个公租房小区,总建筑面积811万平方米、13.33万套,小区物业规模超大,户数多、入住人口多。按照规定,其保障对象有收入限制:申请人为个人的,每月收入不超过2000元;申请家庭居住的,家庭人均每月收入不超过1500元,皆为收入较低阶层。此外,其保障对象还包括新毕业大学生、外来务工人员中等中低收入群体。租住人员往往工作流动性大、收入不稳定,退租、转租的可能性大,运营管理困难。
2.2.3住员多为需特殊照顾群体,市场消费意愿低城市中低收入困难群体在公租房小区聚居,情况往往较复杂,人文行为习惯和素质参差不齐。以调研中民心佳园警务室提供的数据为例,目前民心佳园已有16000住户陆续入住,入住人口超过4.5万,其中残疾人452人,HIV携带者3人,“两劳”释放人员188人,需要物业服务的针对性。受以往居住条件的限制,这些人员大多没有体验过专业化的物业服务,对市场化物业服务的需求较弱,往往不愿意缴纳物业管理费,也不能较好地配合物业管理工作。而一些物业公司在公租房物业管理投标时,未能认真分析公租房物业的特点,提出与低廉收费不匹配的服务承诺,比如,“维修部门24小时待命,随时提供服务”、“提供免费上门疏通水管、厕所等修理服务”、“免费订机票、酒店”、“户外保洁工作将按三星级酒店标准执行”等,受资金来源的限制,势必成为虚无的承诺,为日后物业纠纷埋下伏笔。
2.2.4公租房物业日常维修频率高由于很大一部分公租房的住户只是将公租房作为过渡性住房,他们不关心或甚少关心房屋是否增值或贬值,在使用期间,往往对物业的爱惜不够,使得公租房物业设施更易受磨损折旧。再加上一些公租房建设质量低下,日后维修频率高,增加维护成本。2.2.5公租房建设遗留问题多工程建设具有一次性、建设周期长、隐蔽工程多、参与主体多等特征,再加上公租房建设规模大、委托代理链长、利润低,很容易出现质量问题,一些建设遗留问题在入住环节凸显,影响住户与物业服务企业的关系,引发物业纠纷。
3公租房物业管理面临的困境分析
通过文献研究、专家咨询、座谈、问卷调查、个案调查等调查方法,对重庆公租房物业管理现状进行深入研究,目前公租房物业管理主要面临以下困境。
3.1公租房物业管理模式市场化与公共物品属性的矛盾
社会化、专业化、市场化的物业管理模式是城市发展的必然趋势[12]。目前,我国公租房小区物业管理基本实行委托专业的物业服务企业管理的模式。但是,市场化的收费原则往往使得公租房物业管理费与其租金相比显得较高。2011年5月1日起,重庆首批公租房物业服务收费标准为1.03元/月•平方米,与当时周边商品房住宅小区物业服务收费基本齐平。而在入住群体收入较低、物业服务消费需求不强、福利观念等影响下,市场化的物业服务企业收费困难,很容易陷入“收费难—降低物业服务标准—收费更难”的恶性循环,最终可能导致市场化的物业服务企业不得不退出公租房物业市场,损害公租房物业价值及各方利益。
3.2公租房物业管理责任重大与职责不清的矛盾
公租房项目是民生工程,物业管理不仅肩负着一般的环境保洁、秩序维护、公共部位公共设施设备维修养护等责任外,还需要利用其“地利、人和”的优势,协助政府做好公租房的运营管理、社区管理等工作,代收租金,监督住户转借、转租或者擅自调换、破坏或者擅自装修、闲置公租房等行为,以及承担社会治安综合治理、社会保障、医疗卫生、就业指导、心理辅导等公共服务工作。我国虽然已出台了《公共租赁住房管理办法》、《国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见》,重庆也发布了《重庆市公共租赁住房管理实施细则》等相关法规、文件。但是,对物业管理的规定不详,政府、物业公司和居委会在物业管理中的角色定位不清晰,对专业物业服务企业的选聘解聘、服务内容与标准、收费水平与收费方式、违约责任等具体规定不明确。由于对物业管理的角色和职责不清,部分住户认为物业企业无所不管、无所不能,遇到问题就找物业公司,服务要求超出了物业管理的合理范围,并往往以服务不到位为由拒交物管费,为物业管理纠纷埋下隐患。
3.3公租房物业服务成本高与物业服务收费低的矛盾
物业服务企业属于典型的劳动密集型行业。公租房小区入住人口更多、管理更复杂、维修更频繁,需要投入更多的人力资源。随着劳动力成本的上涨,物业服务企业经营成本大幅提升。但是,公租房是社会保障用房,政府在核定其物业管理费时很难随成本上升提高收费标准。加之目前对空置公租房的物业管理费问题还没有明确规定,致使物业服务企业收费率低。较低的物业服务收费与较高的服务成本之间形成了难以调和的矛盾,长此以往,“脏乱差”、“贫民窟”可能成为公租房小区的代名词,引发公租房物业“未老先衰”的可怕后果。
4提升公租房物业管理水平的对策
4.1实行运营和社区管理融合的物业管理模式
物业服务企业与住户接触更密切,更能及时掌握和监督住户的行为,有效地实现公租房的部分运营管理。因此,应该发挥物业管理的桥梁作用,实施公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式。为此,政府应通过购买社会服务,将租金收取、违规使用公租房行为监督等运营管理工作委托给物业服务企业。
4.2采用市场化方式选聘专业物业服务企业
公租房物业管理市场化模式已形成共识。公租房管理机构作为公租房的业主应该采用招投标的方式选聘物业服务企业,减少自己组建物管公司带来的诸如人员聘用、增加经费开支、经营风险等一系列问题。物业服务企业投标时,应根据拟接管的公租房小区的物业服务内容、服务标准,详细测算每项物业服务成本,并进行投标报价。但是,在选聘接管此类小区的物业服务企业时,必须注重物业服务方案的针对性和可操作性,不能好高骛远,提出一些不切实际、不符合公租房住户群体特征的招标要求和投标服务承诺。物业服务内容及其标准等必须明确列明在物业服务委托合同中,并与投标承诺一致。
4.3优化物业管理资金获取途径
保障性住房小区物业管理的非盈利性质容易导致管理人员的频繁流动,降低住户对小区物业管理的满意度[13]。为了解决市场化模式与保障性的矛盾,需要改变公租房现有物业管理费全部来源于物业承租人的方式,而采用市场化的物业管理经营方式和收费标准,为公租房物业管理提供财政支持。这也得到了众多学者的认同[14-16]。为了保证公租房物业保值增值,加强物业管理,其所需费用可以按照公租房管理机构和承租人各出资一部分(比如重庆公租房租金是市场租金的60%,物业管理费也参照此比例向租户收取),这样可以实现政府和公租房承租人双赢的局面,既能提高物业服务质量,又能使国家资产保值增值。同时,承租人缴纳较少的物业管理费就能得到舒适的生活环境,避免出现恶性循环带来的不良后果。
4.4优化物业服务费收费方式
目前,公租房物业管理费由物业服务企业向住户提供了物业服务之后自行向住户收取。这种收费方式很容易出现住户“搭便车”行为。《物业管理条例》第四十二条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”可见,公租房管理机构作为公租房所有权人,在租户不缴纳物业管理费时,有连带交纳义务。因此,为了保证公租房物业管理工作的良性循环,物业管理费的收取应该同公租房租金一同收取,分别汇入各自账户,专款专用、独立核算。同时,签署公租房租赁合同时,就在合同中明确约定公租房租金、物业服务费标准、缴费方式、违约责任等,并将物业服务合同作为租赁合同的附件,让承租人清晰知晓物业服务企业与自己的权利义务。
4.5强调物业公司的社会责任
公租房物业管理虽然按照市场化模式经营,但是鉴于公租房小区的特殊性,需要接管此类小区的物业服务企业注重社会效益,真正承担起企业的社会责任。特别是在发展残疾人事业、解决城市下岗失业人员就业、帮扶困难家庭等方面,可以对有相应劳动能力的残疾人、下岗失业人员、特殊困难家庭等进行物业服务工作的业务培训,从而聘请其作为员工。这样既可以解决他们的就业问题,减轻社会负担,又可以直接影响到相邻业主和住户对物业管理工作的理解和支持。
4.6加强公租房物业监管
物业服务质量与国家资产价值、住户权益密切相关。按照市场化模式经营的物业服务企业和住户的行为都必须得到监督。因此,必须成立由住户代表、公租房管理机构代表组成的公租房小区监督委员会,监督物业服务企业及住户的行为,出现违反合同约定的行为时,及时向公租房管理机构、街道、派出所等相关单位汇报。同时,每年至少进行一次住户满意度调查,建立物业服务企业的监督考核体系,确保物业服务企业严格按照物业服务合同约定的标准提供服务,确保物业服务费正确使用。
5结语
公租房运营管理更考验公租房制度的可持续性,物业管理作为运营管理的重要一环,社会各界必须群策群力解决公租房物业管理面临的困境。采用市场化方式选聘专业物业服务企业承担公租房物业管理,可以减少政府管理机构组建物管公司带来的一系列问题;通过政府购买服务,实行公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式;改变收费方式,提高收费率;强调物业公司的社会责任,建立公租房物业监管机制,实现公租房物业的保值增值,推动公租房制度的进一步发展。
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在市场经济环境下,搞好房地产物业管理是房地产行业健康发展的一个基本要素。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术在“互联网+”思维下正在改变传统的物业管理方式,使其更具人性化和智能化。本文主要以智能门禁系统和巡更巡检系统为例介绍载有NFC技术在智能物业管理中的应用,以期对新时代智能化物业管理打开新思路。
关键词:物业管理;智能手机;NFC
在倡导互联网思维的今天,物联网、大数据、云计算和移动化技术等诸多科学技术领域的创新日新月异。物业管理行业作为传统产业,如何利用自身“既服务于人,又管理着物”的特点,实现真正的线上与线下的结合,将所有的服务对象都联系起来,为自身迎来新的发展,成了当下的行业内热门话题。
1NFC技术概述
NFC是NearFieldCommunication的首字母简写,又称近距离无线通信、近场通信。NFC由RFID(免接触式射频识别)技术发展和改进而来,是Philips、Nokia和Sony联合主推的一种短距离无线通信技术标准。使用该技术的电子设备可以在10cm范围内进行非接触P2P(点对点)数据传输。NFC终端有三种工作模式:主动模式(读卡器),被动模式(卡)和双向模式。市场研究显示,2014年57%的2000元以上Android手机中具备NFC功能,3000元以上的机型中NFC的搭载率达到76%。苹果iPhone6系列也配备了NFC芯片。未来,除了手机和平板电脑,手表、耳机、数字电视机甚至汽车中都会加入NFC功能,NFC将进一步加速物联网的形成。如果设备搭配有NFC芯片,当其他兼容设备或NFC标签进入其工作范围内后,经过允许就能快速完成信息交换。由于作用距离短,响应时间快,使用NFC进行通信更加私密,简单,快捷。使用NFC技术还可以实现在单一设备上组合所有身份识别的应用,省去了多组密码记忆的麻烦,同时也能保证数据安全。NFC通信设定程序简单,可用于简化蓝牙、Wi-Fi链接,可在多种电子设备实现轻松自如,安全迅速的通信连接。
2NFC智能门禁系统
门禁系统是物业管理中最普遍的应用,目前国内大部分门禁系统采用的是基于非接触式读卡器功能的IC卡一卡通门禁系统,用户需要随身携带非接触式IC卡进行开门。现代人生活,手机是不离开手的,搭载了NFC技术的智能手机,可以实现将所有卡片“装”到一部手机里的功能,很好的解决了人们携带各式各样的门禁卡的不便。基于移动互联技术的NFC智能门禁系统,更可以实现对门禁卡的远程授权,对门锁的远程授权,极大的方便了物业管理工作。用户将门禁卡应用下载到有NFC功能的手机上即可完成空中开卡。物业管理人员利用门禁后台管理系统与用户手机的客户端交互,完成门禁卡权限的下发、变更、注销等工作。在NFC卡控制模式下,用户只需将手机放在门禁控制器周围就能用NFC手机开启门禁。NFC智能门禁系统更解决了传统IC卡门禁,人卡分离、IC卡不认人的管理、无法做到精确的身份确认的缺陷。同时NFC智能门禁系统可以很好的追踪进出人员信息。门禁后台管理系统就能将这一授权记录下来,很好的记录往来人员的信息,物业管理企业的安防管理就可以极大的提高管理效率,降低运行成本。
3NFC智能巡更巡检系统
在物业管理过程中,巡更工作起着举足轻重的作用,大多数巡更系统要求保安人员按照预先设定的路线顺序对各个巡更点进行巡视。近几年,生物识别、远距离监控、射频等技术在新的电子巡更设备中有所应用,但对小型物业企业来说,其价格相对高昂。采用NXP原装进口NTAG216芯片的NFC标签,可储存888字节的信息。该类标签价格便宜(在各类电商网站具有销售,小于10元每张)、兼容性好,能被大多数NFC手机读取。将每张NFC标签卡做ID定点巡检的唯一标识,将定点巡检基本信息写入标签,并将其安装在相应的巡更地点。当物业巡更人员到达巡更点时,通过智能手机的NFC读取功能,触碰定点巡查的NFC标签,巡更信息便被采集。同时通过移动通信技术将巡更信息,以及手机定位信息实时上传至后台管理系统。后台管理人员就可以对比两者之间的关联确定保安人员是否按时到岗巡查。如果有异常,巡更人员也可选择拍照上传。管理人员通过后台对巡更信息进行实时监控和管理。NFC智能巡更巡检系统很好的解决了传统巡更系统施工困难、布线复杂,信息不及时、监管不完善等问题。对中小型物业企业,能够利用现有技术实现电子巡更技术便捷性与实时性的统一,提高巡更工作效率。
4NFC技术其他应用
将一张不足三厘米大小的NFC标签内置在海报上,这种海报称为智能海报。业主只需将智能手机与智能海报近距离接触一下,就可以从自己的手机中看到内容丰富的广告———大量文字、图片、音频、视频等。在小区中增设这种智能广告牌,用户在主动接触的情况下对一些互动环节会给予一定的配合,可以提高受众的卷入程度。该种方法可以方便物业管理企业收集有价值的数据信息,增加与业主之间的联系,更好的为业主服务。NFC在非接触支付领域早有应用,对于物业企业,利用NFC技术可以有机的将银行的服务和业务与非接触卡物业管理系统结合起来。该应用可以用于物业缴费结算、查询,消费结算、查询,优惠券的领取等,既方便了业主,又解放了物业管理中繁琐的收费工作。
5总结与展望
目前NFC技术趋于成熟,且其在智能手机上的应用日益广泛。本文对NFC技术在新时期物业管理中的应用进行分析和介绍,在物业管理工作中进一步推广基于NFC的智能应用,具有广泛的应用前景。这也必将成为“互联网+”时代下物业管理企业提升管理水平。服务水平,实现跨越式发展的必然选择。
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摘要:物业管理企业是一个综合性服务企业,它伴随着房地产行业的发展而迅速发展起来。然而,在激烈的市场经济环境下,物业管理行业落后的财务管理制度大大降低了企业的竞争力。随着竞争的加剧,财务管理在物业管理中的作用开始突出。只有不断强化财务管理,物流管理企业才能增强自身的竞争力。本文在分析物业管理企业财务管理方面的问题的同时提出了加强企业财务管理的相关策略。
关键词:物业管理企业财务管理策略
在现代物业管理中,业主通过选聘物业管理企业并与其签订服务合同,由物业管理企业对房屋及配套的基础设施进行维修、养护、管理的活动。物流企业随房地产行业发展而迅猛发展起来,其主要收入来源于所提供的物业服务。目前,物业管理费标准较低,欠缴滞缴现象严重,所以大多数企业为微利型企业,再加上经营过程中不注重财务管理,造成营业成本增加,使得利润更加微薄。下面对财务管理面临的问题进行分析。
一、财务管理面临的困境
1.财务管理意识参次不齐。
物业管理所提供的服务涉及社区生活的方方面面,具有全方位、多层次的特征,具体工作简单却十分繁琐、细致,这要求财务管理工作做到具体全面。在现实中,企业各个层次的员工的综合素质不同也就导致了他们对待财务管理的态度不尽相同。虽然领导层会注重企业的财务管理,但基层员工却会忽视财务对于企业发展的重要影响。例如:基层员工认为清洁工具、维修工具等与自身和企业发展关系不大,由此造成的浪费较为严重,甚至有些员工私自占有这些工具。这方面的原因主要是财务管理的重要性没有得到重视,员工财务意识薄弱。公司的其他管理者和员工仅仅把财务管理当做一个与自身利益无关的孤立的部门开看,所以并不会在工作过程中考虑公司的财务,这也就削弱了财务管理工作的意义和价值。
2.管理体系不规范,执行力低下。
近期,一份关于物业管理公司的调查显示,大部分的物业企业并没有明文规定的管理制度,预算管理等财务管理不够规范。尤其是中小企业,在企业管理上仅仅依靠相关人员的经验和自觉性,这就造成了不必要的失误。另外,缺乏完善的管理制度必然造成执行力的低下。企业部分管理人员的工作随意性大且缺乏监督机制,对内部的控制活动仅仅停留在表面。例如:对于一些工具的使用缺乏监督,造成物资流失现像严重,增加了企业的营业成本。从物业的整体情况来看,我国的物业企业财务管理并没有一个统一的标准,这也造成了企业财务管理工作难以落实。
3.财务管理手段有待创新。
当今社会,随着网络和电子信息技术的涌入,各行各业都在积极利用这一技术来提高工作效率,物业企业想要在社会竞争中占取有利地位,就应该积极利用这一趋势,提升自身的信息化管理水平。传统的物业企业工作效率低下,在信息收集、传递和获取方面效率低,难以及时了解到企业的市场信息和业主反馈,这些都制约了企业的健康发展。
二、加强企业财务管理策略分析
虽然物流企业财务管理越来越受到重视,但我们必须看到目前存在的严重问题。财务管理是一项重要的工作,它涉及到方方面面,必须要求做到“精益求精”。同时,物业公司收入来源有限,增长空间小,因此,加强财务管理就显得至关重要。下面,我就如何加强企业的财务管理,结合上述的问题提出一些策略和建议。
1.提高财务管理意识。
在今后企业的财务管理应该做到全员参与,因为员工在为业主提供服务的过程中也是财务管理的而执行者。在物业管理企业中,基层员工主要做一些保洁之类的工作,年龄偏大而学历较低,对于知识的接受能力较弱。所以,企业应该加大在财务管理方面普及宣传工作,力争让每一位员工都能意识到财务管理的重要性。企业在普及过程中可以根据部门开进行,结合员工的只是素质制定不同的普及内容。例如:对于基层保洁人员,应该尽量使内容简洁易懂。通过对财务知识的普及,力争使每一位员工都能提高财务意识,从而在工作中提高效率,为企业谋取利益。只有全体员工的财务素质得到提升,才能从根本上提高财务管理的执行力度,为企业的发展提供一个良好的环境。
2.完善企业文化。
当前,企业文化在企业发展过程中的作用越来越重要,物业企业构建自己的企业文化不仅仅使自己的员工信心增加,更能转变自身在业主心中的形象。类似于品牌效应,企业可以在文化中创造一种“节约”意识,实现财务管理的精细化。例如:通过在工作场所悬挂“节约”条幅,通过口号等来提醒员工要有节约意识等。当一个良好的氛围形成时,每一位员工就会通过要求自己的行为来融入到这样的氛围中。另外,好的企业文化使员工之间更加团结,把公司当做“家”,自然也就会更加合理地使用工具,尽心工作。所以,构建企业文化也是加强财务管理工作的一部分。
3.制定规范的管理制度。
加强财务管理,除了要提高员工意识外还应该制定成文的制度来约束员工。企业可以借鉴相关法律法规制定总体上的制度,然后根据经营过程中的经验来将制度具体化、通俗化。我国的物业管理企业起步较晚,可供借鉴的相关经验较少。在这方面,可以借鉴国外企业经验或者国内较为成熟的企业经验,不断将财务管理的更进一步地规范、细化。物业公司应该结合自身实际情况制定财务管理规范,根据不同的业务内容划分相应的板块。另外,要把握好板块之间的衔接,在制度方面一定要避免出现矛盾或者与物业管理实际工作不相符合的地方。成文的、规范化的制度体系为实际操作提供一个依据,对于强化财务管理是必要的。
4.运用信息化技术规范操作。
企业的财务管理工作主要涉及两个方面,一是财务人员的人工操作,另一方面是信息化的应用。因此,强化财务管理工作应该在提升员工素质的同时注重信息化软件的合理使用,避免出现财务混乱的现象。在中小型物业企业中,收费管理系统的进入权限存在问题,部分非收费人员也可以通过密码进入收费系统,这对于加强财务管理是十分不利的,因此,企业应该做好信息化软件的安全使用和维护。另外,要适应信息化时代的特点,不断完善企业的网络建设,提高财务部门与各部门之间信息传递的效率。这样能够使管理者更加及时地了解到公司的运营状况,从而做出科学合理的决策。
5.建立监督机制,加强执行力度。
一个规范的财务管理制度应该涉及执行和监督两个方面。通过“不相容岗位相分离”、“重大财务事项联审、联签”等来规范内部人员的工作范围、职责,完善企业的预算结算制度。可以通过“责任承包”来将责任明确到人,对物资及时进行登记、盘查。另外,通过预算来监管采购部门,避免采购人与其他人员串通,造成企业经营成本的增加。约束机制的建立对于规范员工行为作用显著,另外,建立激励机制对于提高员工积极性也有重要作用。企业应该建立分层次的财务激励机制,全员参与企业财务管理工作。例如:通过奖金、提高报酬、外出旅游等对基层人员进行激励,这样有助于提高员工的工作效率,进而实现财务的精细化管理。
三、结语
近年来,有关物业公司的相关理论取得了一些突破,说明公司的业务水平在不断提升、财务管理意识觉醒。但是,仅仅依靠传统的模式是远远不够的。物业管理与业主的日常生活质量有着密切的联系,只有通过不断加强财务管理,使业主感到所缴费用得到相应回报,业主利益得到保障,才能保证企业的长期平稳运作。企业应该从公司文化、员工素质、财务制度、奖惩制度等方面去不断规范企业的财务管理,以此来降低经营成本,提升竞争力。只有财务工作的顺利进行,才能确保物业公司的健康发展。
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“家庭是孩子的第一所学校,父母是孩子的第一任教师”,在儿童青少年成长的过程中,家庭教育尤为重要。在家庭教育中,父母的教养行为直接影响着儿童身心的健康成长,然而对行为起着制约和指导作用的是父母的教养观念。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:试论家庭教育在小学生自我意识发展中的作用相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘 要:家庭教育对孩子的成长是起关键性作用的,与学校教育、社会教育的地位一样,甚至可以说家庭教育对孩子的成长是起决定性作用的。家庭教育不仅能够培养孩子的行为习惯以及孩子的性格,甚至对孩子个性的形成与发展起着积极地促进作用。同样,家庭教育在小学生自我意识发展中发挥着重要的作用。文章从家庭教育与小学生自我意识以及家庭教育在小学生自我意识发展中的作用两个方面来进行研究和探索的,对提高小学生的自我意识发展是至关重要的。
家庭教育是大教育的组成部分,家庭教育承担着对子女的养育以及教育的功能。对小学生的家庭教育不仅是学校教育的重要基础,同时也是学校教育的重要补充和发展。自我意识不仅包括自我认识,同时也包括自我体验,而且还包括自我调节。家庭教育对孩子的自我评价以及孩子的自信心有着重要的作用。同时家庭教育对孩子的自我控制能力也有着积极地作用。
1.1 家庭教育的重要性
家庭教育是教育人的起点和基点,在孩子一生的成长过程中都发挥着重要的作用。家庭教育一般是指家庭中的父母及其成年人对未成年孩子进行教育的过程。其教育目标应是:在孩子进入社会接受集体教育之前保证孩子身心健康地发展,为接受幼儿园、学校的教育打好基础。教育的重点是以品德教育为主,培养孩子良好的道德品质和养成良好行为习惯为主,行为习惯包括:生活习惯、劳动习惯、学习习惯等,教会孩子如何学“做人”。家庭教育由于发生在家庭之中,学校教育、社会教育共同构成了孩子教育的组成部分。家庭教育对孩子性格的形成以及孩子行为习惯的培养都发挥着积极地作用,所以在孩子的成长过程中应该特别注意家庭教育。
1.2 小学生自我意识发展的重要性
小学生的自我意识的发展也是随着其年龄的增长而不断地发展,其发展的状态是由低到高的一个发展过程。小学阶段正处于一个人自我意识的萌芽于成长阶段,如果小学生不能够正确的树立自我意识,也不能够做到客观的评价自己,对其以后的发展是相当不利的。小学生自我意识的发展能够提高其认知能力,而且还能够丰富自己的情感世界,同时还可以促进人的意识的发展,达到一个自省的目的。对孩子以后的成长也是想相当重要的,有利于孩子形成一个良好的行为习惯。并且对孩子个性的形成与发展也有着积极地作用,小学生自我意识发展具有一定的特点,家庭教育在小学生自我意识的发展过程中发挥着积极地作用,所以,家庭教育中应该更加注重对小学生的自我意识的培养。
2.1 小学生自我控制能力方面
家庭教育在小学生自我意识发展中的作用首先表现在小学生自我控制能力方面。自我控制能力指的是人对自己行为的控制与约束。在家庭教育中,如果父母特别注意培养孩子的独立性与自主性,对孩子自我控制能力的培养是有帮助的。同时在一个家庭中,父母比较注重孩子的意愿以及尊重孩子的意愿,也会培养孩子的自我控制能力。反之,一个家庭里,父母总是为孩子做决定,就会剥夺孩子的自主性与独立思考问题的能力以及孩子自我解决问题的能力,这样,孩子的自我控制能力也就不高。所以,家庭教育对孩子自我控制能力的发展也是发挥一定的作用的。
2.2 小学生评价能力方面
小学生评价能力方面,不仅表现在家长对孩子的评价,还包括孩子的自我评价能力。在家庭生活中,家长在评价孩子的时候,一定要客观公正的去评级孩子,不能够过分的溺爱孩子,同时也不能够进行高标准地批评孩子。家长对孩子进行公正、客观的评价有助于孩子正确地认识自己,从中得到肯定以及自己的不足之处,然后在进一步的努力中,去改善自己的缺点,从而促进孩子的进一步发展。再者家长对孩子的评价还应该是具体的评价,要注意在这个过程中把握一个良好的度,这样才会对孩子的成长有益,并且为以后孩子客观地评价自己奠定一定的良好的基础。除此之外,家长还应该引导学生正确地认识自己、评价自己,帮助孩子建立自我评价的意识。这样可以使孩子即可以看到自己的优点与闪光点,同时也可以让孩子发现在记载一段时期内的不足与缺点,提高小学生进一步认识自己的能力。因此说家庭教育对孩子自我意识的发展有着积极地作用,由此看来,良好的家庭教育对孩子自我评价能力的提高是有帮助的。
2.3 小学生自信心方面
自信对于小学生的发展史相当重要的。也可以说,自信是孩子成长道路上不可或缺的一种心理状态。家庭教育对孩子自信心的培养方面起着至关重要的作用。如果在一个家庭里,父母对孩子才去的是鼓励性教育,在各个方面都比较注意培养孩子的自信心,那么这个孩子的自信发展也会与别人有所不同,很明显,孩子在做任何事情的时候都是有自信的。因此,也可以说,父母在家庭教育中所采取的方式对孩子自信心的培养与孩子自信心水平的提高以及孩子自信心的发展都相当的重要。如果在一个家庭中,父母老师批评孩子,对孩子实行的不是温情教育,总是认为孩子有很多的毛病,久而久之,这个孩子就会显得不自信,会影响到孩子自信心的提高以及孩子成就感的缺失。因此可以得出,父母在实行家庭教育的时候应该对孩子尽可能的鼓励,鼓励孩子独立地去完成一些事情,来提高孩子的自信心。从而使孩子具有一定的较好的自我意识,促进其自我意识的发展。
家庭教育与社会教育以及学校教育共同构成了大教育。家庭教育作为大教育的一部分,对小学生的自我意识的发展具有极其重要的作用,不仅会影响到小学生对自己的正确的、客观的评价,而且会影响到小学生的自信心的培养以及小学生自我控制能力的提高。文章从另、两个方面对家庭教育对小学生自我意识发展的作用的分析与研究,对家庭教育的进一步发展以及建立更好地符合孩子发展的家庭教育方式具有一定的深刻的意义,同时也给许多的家长带来诸多的思考,在教育孩子的过程中要加强对孩子自我意识的培养与发展,从而进一步促进孩子的健康成长。
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保险行业是指将通过契约形式集中起来的资金,用以补偿被保险人的经济利益业务的行业。保险市场是买卖保险即双方签订保险合同的场所。它可以是集中的有形市场,也可以是分散的无形市场。保险业是指将通过契约形式集中起来的资金,用以补偿被保险人的经济利益业务的行业。以下是读文网小编为大家精心准备的:中国财产保险行业发展现状分析相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
【摘要】伴随着社会的发展,我国的保险行业可谓是异军突起,而财产保险行业也是发展迅猛。但是,与此同时,中国财产保险行业的发展仍旧存在着诸多的问题。本文就我国财产保险行业的发展作了一系列的分析,指出了其发展现状以及存在的一些问题,以供大家研究参考。
【关键词】财产保险,行业分析,现状
现阶段,我国共有60余家各类财产保险公司,市场整体格局主要呈现为以中国商业保险公司为主、国内外保险公司并存、多家保险公司竞争的状况。
截至2011年末,在我国财产险市场上,经营机构59家。其中,中资法人经营主体38家、外资公司21家。综合性保险公司53家,专业保险公司6家,其中农险公司4家,汽车保险公司1家,责任险公司1家。初步形成了以股份制为主体,多种所有制成分并存、多元化并举的市场体系。
同时,自从1980年我国恢复保险业务以来,我国的保险业务发展很快。财产保险也随之蓬勃发展,不仅有上述所讲的财产保险公司的日益增加,还有业务收益的增长。最近4年,我国的财产保险原保险保费收入从2010年的40,268,932.60万元上涨到2013年的64,811,619.22万元。
虽然保险行业不断发展,但我们依然可以看出其中出现了众多的问题:
(一)发展水平较低
通过对这多年间财产保险深度和保险密度的研究,可以发现相对于国民经济和人口数量的增长,我国的财产保险市场仍然处在一个较低的发展水平上。在我国财产保险市场上,保费收入从1982年的7.5亿元上涨到2011年的4779.1亿元;但保险深度仅从0.15%上涨为1.011,保险密度从0.75元/人上涨为354.70元/人。
从横向上来看:我国非寿险业务的保险深度和保险密度都处于很低的位置,与发达国家相比还存在着很大的差距。(参见下表)从国际市场上来看,不得不承认的是我国的财产保险行业的发展水平还很低。
注:数据来源于sigma杂志2013年第3期,此表不含中国香港、澳门、台湾等地区
(二)地区发展不均衡
我国财产保险的保险密度高的地区主要分布在东部沿海,其中北京、上海地区的保险密度最高; 内蒙古、江苏、浙江、天津的保险密度较高; 西部地区大部分省份的保险密度比较低。总体而言,保险密度较高、较低的各地区分布都相对集中。除北京、上海地区的财产保险的保险深度较高外,西部一些省份,如新疆、宁夏、四川、云南、贵州也表现出较高的保险深度。说明这些省份的保险收入占地区生产总值的比例较高,保险规模就自身经济发展水平来说较大,保险业在地区经济中比重较大。
(三)产险市场集中程度较高
产险市场集中度也是反映财险市场发展水平的一个重要指标。集中度越高,反映出市场的垄断程度越高。从1980 年到1990年全国仅人保公司一家产险公司。在1996年,人保、太平洋和平安3家公司的总市场份额为98%;2012年,总市场份额达到65.35%;到2013年,这3家最大产险公司的市场份额为64.80%。
虽然相比之前,“老三家”公司所占市场份额大大降低,但是份额依然很大,整个产险市场呈现出寡头垄断的状况。这从另外一个侧面反映了我国财产保险市场还很不成熟,还缺乏有效的竞争机制。
(四)产险各险种发展不均衡
恢复国内业务以来的20多年中,传统的产险四大险种都有长足发展。其中,车险业务增长势头最为迅猛,保费增长率始终高于其他各险种,并于1988年保费收入超过企业财产保险,成为中国保险市场上的第一大险种并维持至今,且涨势还将继续。企业财产保险总体呈上升趋势,其中1996 年、1997 年增幅最大,1997 年以后保费增长放缓。
货运险从1985 年到1997 年一直保持增长的趋势,其中1996 年、1997 年增长最快,从1997 年后保费收入开始下降,一直到2000 年才有所回升。
在发达国家作为财产保险重要组成部分的家庭财产保险在我国却明显地发展滞后。目前有许多资料表明,中国财产保险市场的潜在需求还是比较大的,但是如何将这种潜在需求转变为现实的购买欲望,还有待于理论界和业界进一步探讨。
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成本是体现企业生产经营管理水平高低的一个综合指标。因此,成本管理不能仅局限于生产耗费活动,应扩展到产品设计、工艺安排、设备利用、原材料采购、人力分配等产品生产、技术、销售、储备和经营等各个领域。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:成本管理在企业管理中的地位与作用探讨相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
当前时期下,我国的市场经济取得了较为快速的发展与进步,国内企业集团的经济交往关系与客观经济环境也随之而发生了不断地变化,国内企业之间以及国外企业之间的竞争也日益增强,激烈的竞争对于企业的内部管理尤其是对企业的成本管理提出了新的、更高的要求。因此,在实际企业管理过程之中,我们应该积极地对企业成本管理的新思路、新观点加以探究,这样才能够增强企业在竞争日益激烈的市场中立足,才能提高企业的整体素质。本文基于成本管理的具体内涵,着重阐述与探讨了成本管理在企业管理中的地位与作用,旨在为企业管理提供一定的参考与借鉴。
(一)涵义
所谓成本管理指的就是以战略的眼光从成本的源头来对成本的驱动因素加以识别。对价值链进行成本管理,也就是说运用成本数据和信息,为成本管理的每一个关键步骤提供战略性有效信息。以利于企业竞争优势的形成和核心竞争力的创造。随着中国经济体制改革的深入发展,市场竞争的日益加剧,现代企业的成本管理工作已纳人重要日程。
就目前我国工商企业的发展来看,这些企业在发展的道路上均面临着企业经营环境的变化以及信息技术迅速发展的全新形势,传统的强调以企业内部价值耗费为基础的成本管理系统, 已经越来越不能适应管理与竞争的突变方式。因此成本管理的改革与升级也就日益成为呼声最高的核心问题。也正由此.企业成本管理这个管理理念被引入了各个领域。但是,相对于国外比较成熟的成本管理研究来说,不论从理论的层面还是从实践的角度。我国的各个企业在这个方面还是比较薄弱的。因此,要大力开展企业管理体系中的应用研究。以便更好地为企业的蓬勃发展提供强有力的管理支持。
成本管理的主要对象是与企业经营过程相关的所有资金耗费,主要包括如下几个方面的内容:企业财务会计计算的历史成本;企业内部价值链的资金耗费;企业内部经营管理所需的现在及将来的成本;行业价值链整合过程中所涉及的客户与供应商的资金耗费等。由上述几个方面的对象可以看出,企业成本管理的对象最终即为企业资金的流出。
(二)成本管理的对象
成本管理对象是与氽业经营过程相关的所有资会耗费。既包括财务会计计算的历史成本,也包括内部经营管理需要的现在和未来成本;既包括企业内部价值链内的资金耗费,也包括行业价值链整合所涉及的客户和供应商的资金耗费。成本管理的对象最终是资金流出。但是具体到每个企业的成本管理系统,成本管理的对象还是有所不同。凡是和企业经营过程相关的资金消耗都属于成本管理的范围。
(三)成本管理的目标
成本管理的基本目标是提供信息、参与管理,但在不同层面又可分为总体目标和具体目标两个方面。成本管理的总体目标是为企业的整体经营日标服务,具体来说包括为企业内外部的相关利益者提供其所需的各种成本信息以供决策和通过各种经济、技术和组织手段实现控制成本水平。成本管理的具体目标可分为:成本计算的目标和成本控制的LI标。成本计算的目标是为所有信息使用者提供成本信息。包括外部和内部使用者提供成本信息。
外部信息使用者需要的信息主要是关于资产价值和盈亏情况的,因此成本计算的目标是确定盈利及存货价值,即按照成本会计制度的规定,汁算财务成本,满足编制资产负债表的需要。而内部信息使用者利用成本信息除了了解资产及盈亏情况外,主要是用于终营管理,因此成本计算的目标即通过向管理人员提供成本信息,借以提高人们的成本意识,通过成本差异分析,评价管理人员的业绩,促进管理人员采取改善措施;通过盈亏平衡分析等方法,提供管理成本信息,有效地满足现代经营决策对成本信息的需求。成本控制的日标是降低成本水平。
(四)成本管理环节
成本管理是由成本规划、成本计算、成本控制和业绩评价四项组成。成本规划是根据氽业的竞争战略和所处的经济环境制定的,也是对成本管理的规划,为具体的成本管理提供思路和总体要求。成本计算足成本管理系统的信息基础。成本控制是利用成本计算提供的信息,采取经济、技术和组织等于段实现降低成本或成本改善目的的一系列活动。业绩评价是对成本控制效果的评估,目的在于改进原有的成本控制活动和激励约束员工、团体的成本行为。
企业成本管理近年来由于其迅速地发展,在企业管理之中的地位与作用日渐显著,具体而言,主要包括如下几个方面。
(一)成本管理是企业抵抗内外压力、求得生存的主要保障,也是企业发展的基础
企业在实际的经营活动巾,外有同业竞争、政府课税和经济环境逆转等威胁,内有职工改善待遇和股东要求分红的压力,经常遭受内外央攻。企业用以抵抗内外压力的武器,主要是降低成本.提高产品质量、创新产品设计和增加产销量。其中,降低成本是最主要的。降低成本可以提高企业价格竞争能力;可以提高安全边际率。使企业在经济萎缩时能生存下去;提高售价会引发经销商和供应商相应的提价要求和增加流转税负担,而降低成本可避免这类外部压力;成本降低r,才有力量去提高质龟、创新设计或者提高职工待遇和增加股利。许多企业陷入困境的重要原因之一,是在成本失去控制的情况下盲目发展,一味在促销和开发新产品上冒险,一旦市场萎缩或决策失误,企业没有抵抗能力,很快就会倒闭。
(二)成本是制定产品价格的最低经济界限,是企业经营决策的依据
产品价格的制定,要体现价值规律的要求,大体上符合产品的价值。同时,制定产品价格也要考虑国家的价格政策和产品的供求关系。商品价值是以生产该商品的社会必要劳动时间为基础,经营好的企业个别劳动成本低于社会平均成本,产品售出后,就能获得超额利润,反之,经营差的企业,个别成本高于社会平均成本,产品售出后,由于不能获得社会平均利润率而逐渐丧失竞争力。由此可见,成本最低起到了鼓励先进、鞭策后进的作用,企业只有提高物料利用率和劳动生产率,改进经营管理,才能降低成本,从而获得更多利润,最终提高企业的经济效益。
总之,成本是企业生产过程中资金耗费的尺度,企业必须按照成本这个尺度从产品销售收入中得到补偿,才能维持简单再生产,否则,企业生产就会有中断的危险。提高经济效益,首先要正确计量和控制产品成本,保证产品成本能得到足额补偿,才能保证企业的生产营销活动连续进行,保证在市场中占有一席之地。
由上所述可以知道,随着市场经济的不断发展,我国的市场竞争力逐渐增大,那么企业与企业之间的竞争力也在日益增强。当前时期下,企业若要发展,就必须要在发展上面投入更多精力,注重加强企业的科学化管理。在企业管理中,一个十分重要的内容就是成本管理。成本管理在企业管理中的地位与作用是非常之大的,主要表现在:
(1)加强成本管理是控制各种劳动耗费的手段,是现代企业管理的重要内容之一;
(2)成本管理是企业抵抗内外压力、求得生存的主要保障,也是企业发展的基础;
(3)成本是制定产品价格的最低经济界限,是企业经营决策的依据。
因此,可以看出加强成本管理工作对一个企业来说。其重要性是非常明显的。加强成本管理不仅仅是一个企业的财务问题,更是整个企业集团的命脉,只有抓住这条企业的命脉,才能使一个企业集团增收节支。创造更好的效益。只要是企业的管理者与一线的员工一起,上下一心。团结一致。围绕企业的共同目标,加强成本管理。增强员工的成本意识,发挥全体员工的聪明才智,那么。就没有克服不了的困难,就没有解决不了的问题,就没有战胜不了的对手。只要如此.不论是价格战.还是市场战,企业都会乘风破浪,勇往直前。无往不胜的战胜一切对手.开创企业的新局面,再创企业的辉煌。
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文化应以人为载体,人是文化生成与承载的第一要素。企业文化中的人不仅仅是指企业家、管理者,也体现于企业的全体职工。企业文化建设中要强调关心人、尊重人、理解人和信任人。企业团体意识的形成,首先是企业的全体成员有共同的价值观念,有一致的奋斗目标,才能形成向心力,才能成为一个具有战斗力的整体。以下是今天读文网小编为大家精心准备的:充分发挥企业文化建设在企业发展中的纽带作用相关论文。内容进行参考阅读,希望能对大家有所帮助!
充分发挥企业文化建设在企业发展中的纽带作用全文如下:
随着现代企业制度的发展,企业在领导体制、经营机制、分配制度等方面都发生重大变化,这从客观上迫切要求企业党组织必须迅速建立起与企业现代制度相适应的新的工作机制。文化建设一直以来都是企业发展过程中的一项重要工作,其不仅能够提高企业管理水平,增强企业凝聚力,而且还可以帮助企业提升市场竞争力,促进企业可持续发展目标的顺利实现。
企业文化是指企业在生产经营实践中逐步形成的、为整体团队所认同并遵守的价值观、经营理念和企业精神,以及在此基础上形成的行为规范的总称。“国家富强在于经济,经济繁荣在于企业,企业兴旺在于管理,管理优劣在于文化”。企业文化在企业改革发展中的作用愈来愈突出,优秀的企业文化能为企业发展带来最为强劲、持久的核心动力。
1、企业文化建设为企业提供现代企业精神
企业要在市场竞争中取胜,需要具备顽强拼搏、不懈奋斗的精神。有了这种现代企业精神,才能将全体员工的心紧紧连在一起,为企业创造最大价值;才能让企业抓住发展机遇,实现跨越式发展。现代企业精神集中体现为企业文化,建设企业文化,可以为企业提供精神支柱。
2、企业文化建设对有效提升企业的核心竞争力至关重要
企业核心竞争力是企业竞争中最具有长远和决定性影响的内在因素。企业核心竞争力与企业文化息息相关,企业只有取得“核心技术”才能在激烈的市场竞争中占有一席之地,而这种“核心技术”离不开深厚的文化传承,或者说就是企业所独有的软实力。企业应当重视和加强企业文化建设,不断提升核心竞争力。
3、企业文化建设是企业长远发展的持续动力
为了强化企业管理、提升企业经营管理效率和效果,实现发展战略,企业应重视和加强企业文化建设,致力打造优秀的企业文化。加强和改进新形势下的企业文化建设已经成为一种管理的创新和追求,是实实在在推动企业科学发展的重要途径。企业文化是社会文化的一部分,是企业发展的内因。企业形象和产品价值都必须依赖企业文化去支撑,去推动。没有健康的企业文化就没有完美的企业形象和丰富的产品价值。企业文化的健康发展给予了企业可持续的健康发展,给予了企业的正面形象,给予了产品竞争力。
1、企业文化的内涵。
企业文化是一个企业在长期经营管理活动中,通过员工的习惯性行为与管理者的管理规范所体现出的一种企业经营管理理念或价值观体系。企业文化促进企业健康稳定发展的重要作用主要体现在六个方面,即引导正确价值取向、增强员工凝聚力和归属感、强化员工的责任感和使命感、有效约束自身思想行为、与社会大众文化相辅相成、营造和谐氛围,保障各项活动顺利实施。企业文化的主要特征包括长期性、指导性、独特性与变化性。
长期性是指企业文化不是一蹴而就的,而是在长期活动中所逐渐形成的;指导性是指企业文化能够对管理者的管理活动和员工的生产活动进行及时有效的指导,帮助员工规范自身行为;独特性是指每一家企业的企业文化都是独一无二的,它代表着这家企业独特的精神内涵,不可替代和模仿;变化性则指企业文化会随着时代的不断变化发展而变化,为了适应新时代新要求,企业文化会不断调整自己内容和结构,满足企业发展的新需求。
2、企业文化建设提升企业核心竞争力的原则。
加强企业文化建设以提升企业核心竞争力应当遵循以下三个原则。
第一,创新原则。创新是企业生存发展的灵魂,在整个企业经营活动中处于关键性的地位。着力提升企业的核心竞争力,就要及时更新企业经营管理理念,充分吸收和借鉴国内外先进管理办法,通过文化创新提升企业综合实力。
第二,素质培养原则。员工素质的高低直接影响到企业文化的建设发展进程,要充分发挥企业文化的作用,就应当通过多种培训与竞争方式切实提高员工的专业水平和综合素养,在全企业范围内部形成良好的学习氛围。
第三,领导者关键性作用与员工主体作用相结合原则。企业文化的建设发展既离不开领导者的科学决策,也离不开员工的忠实执行,这就要求领导者应发挥好带头作用,以身作则,带动员工共同推动企业精神文明的建设发展。
打造优秀的企业文化,是一个长期而复杂的系统工程。要充分调动企业员工的积极性,要以人为本,建立人性化的企业文化,这样才能在激烈的市场竞争中把企业做强做大,这就是企业文化的实质。
1、塑造企业核心价值观
核心价值观是企业文化的基石。企业在文化建设中提炼并形成企业的核心价值观,才具有凝聚力。企业核心价值观是指导企业运营和员工行为的根本原则,是企业的文化核心,反映出一个企业的行为和价值取向。国际知名企业都有自己的核心价值观,如肯德基的核心价值观就是:“以人为本,顾客满意、沟通合作、奖惩分明、提供机会”。企业核心价值观确立了全体员工共同的价值取向,凝聚了人心,鼓舞了士气,提供了持续动力。
2、及时转变观念,提高管理者的决策能力。
良好的企业决策对企业未来的发展方向与发展目标具有至关重要的意义。加强企业文化建设就要及时转变观念,着力提高管理者的决策能力,以切实加大文化决策的效率。毫不夸张地说,决策的正确与否关系到企业的生死存亡,通过提高管理者的决策能力,有利于企业管理在激烈的市场竞争与行业发展中以一种敏锐的角度对本企业的发展方向和当前市场发展现状有一个客观清醒的认识,将本企业的专长特色与核心竞争力发展需求相结合,以寻求企业文化发展的最佳方向与内容。
企业管理者在管理活动中只有不但地转变自身的思想观念和思维方式,才能为企业文化建设活动的正确决策提供有力指导,才能确保企业文化建设的发展发展方向与发展趋势。
3、塑造企业风格,树立品牌形象。
对于一个企业而言,企业风格是其固有的精神特征,标识了与其他企业的根本性差异。企业风格与企业文化一脉相承,而企业文化又能帮助企业迅速树立起本企业的品牌文化形象。企业品牌是在企业文化高度凝练发展下的产物,是企业软实力的主要体现。企业只有企业在文化建设活动中着力打造自身独有的风格文化,树立品牌形象,通过多种方式宣传散播品牌价值,从而不断开拓消费市场,吸引更多的消费者。品牌对于企业发展的重要性还在于,它能够为企业产品增添附加值,从而直接在物质层面切实增加企业的经济效益,为企业在市场中不断做大做强,做出自己应有的突出贡献。
4、树立以人为本的理念。
企业文化建设要以人为本。“以人为本”是企业文化建设应当信守的重要原则,这也是企业文化的实质。企业只有树立以人为本的理念,才能在激烈的市场竞争中把企业做强做大。我公司是军转工企业,多年来形成了团结进取、敢打必胜、艰苦奋斗、积极奉献的企业精神,把这种战友情、同志情进行升华,而且在当前煤炭市场形势下滑的情况下,我公司千方百计从职工切身利益出发,所有工程必须在自有职工有任务的前提下,方可进行分包,体现企业对职工的关心关爱,关注民生,坚持为职工发放福利,改善职工福祉,让职工充分享受发展红利。重大节假日慰问困难职工,领导班子与困难职工帮扶结对子等内容一并体现。
5、形成负责任的领导集体。通过文化建设形成强有力的、负责任的领导集体是企业文化建设中最重要的问题。企业文化建设要有领导体制,要有人主管,要着力将核心价值观转化为企业文化规范,充分发挥核心价值观对企业发展的强大推动作用。
企业文化建设是有效提升企业核心竞争力的重要方法之一,在新形势下,企业文化建设不仅仅体现在物质层面,更主要的在于制度层面的建设活动。加强企业文化建设活动以提升企业核心竞争力,就要求企业摒除落后理念,及时接受和发展新文化观念,提升整个企业的精神文化水平。加强企业文化建设活动,管理者应当从及时转变观念,提高管理者的决策能力、提高企业的创新能力、打造企业风格,树立品牌形象、完善员工队伍等方面着手,切实提高企业文化水平,提升企业在市场中的核心竞争力,确保企业能够长期处于不败之地。
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我们在想问题、做事情的时候应该要坚持一切从实际出发,实事求是,使主观和客观相符合。就像当代社会,马克思主义哲学原理已经与我国的实际国情紧紧结合,中国共产党已经开拓出了马克思主义中国化的路线,在新的时期运用于社会主义新农村的建设中,用理论指导实践,并且通过实践反馈,不断完善新的理论,从而推动新农村的建设,提高农民的生活质量。
下面是读文网小编为大家精心准备的:马克思主义哲学在新农村建设发展战略中的指导作用相关论文。仅供大家参考!
马克思主义哲学在新农村建设发展战略中的指导作用全文如下:
马克思主义哲学原理告诉我们要正确处理规律客观性和主观能动性的辩证关系。规律是客观的,是不以人的意志为转移的,人既不能创造规律,也不能消灭规律,自然界,人的思维以及人类社会都在遵循着各自的规律发展,那么也就要求我们遵循客观规律去办事,一旦违反规律就会受到惩罚。但是,规律是可以被人认识和利用的。人们可以根据规律发生的条件和形式,利用规律改造客观世界,造福人类。
社会主义新农村的建设发展到现在是历史的必然结果,在其建设的过程中应当做到遵循客观规律和发挥农民的主观能动性相结合,将已经有的优越条件和待开发的良好条件相结合,有力的推动社会主义新农村的进程。在整个新农村的建设过程中,农民这个主体起着至关重要的作用。人是社会的主要构成部分,也是最主要的的部分,那么,在新农村建设的过程中主力军自然而然是农民本身。
所以,国家应当给予他们足够的方针政策的指导,以及物质和基础设施的安排,从而引导、激发农民的创造力。这种创造力主要体现为在社会主义新农村以及农业现代化的过程中,鼓励农民发挥创新精神、鼓舞农民树立创业意识、在国家的大力支持下实现自我价值。那么,如何让更多农民自觉主动的参与到新农村的建设中发挥主观能动性呢?国家要切实落实相应的政策,让农民们真实详细的了解新农村建设带给他们的好处,让他们切身体会到这是与他们自身利益和生活幸福紧密相连的方针政策。只有这样才可以最大限度的调动农民们的热情和积极性,从而参与其中。
马克思的唯物辩证法告诉我们:事物分主要矛盾和次要矛盾,主要矛盾和次要矛盾在一定情况下可以相互转化。我们在解决问题时要抓住主要矛盾,同时也不能忽略次要矛盾。在社会主义新农村的建设过程中,因为我国特殊的国情,人口众多,农民人口占大多数。所以遇到的矛盾和困难肯定是较多的。例如:农村的基础设施较差、农业支柱贫乏、农民收入较低等等,这些都是亟待解决的主要矛盾,国家应当给予高度的重视,及时解决。我们在进行新农村建设的过程中也时刻不能忘记要以经济建设为中心,集中力量发展农业经济,为农民创收,只有这样才能增加农民的收入,从而提高他们的生活水平。
同时,高度重视政治、文化和社会生活各个方面存在的种种矛盾、困难和问题,重视人民日益增长的物质文化需要,大力发展文化、教育、卫生、体育、科技等社会事业的发展,着力解决“读书难、读书贵”、“看病难、看病贵”、“出门难、车费贵”等突出问题,不失时机地把握政策,科学调整工作思路,妥善处理各方面的关系,化解人民内部矛盾,维护社会大局稳定。
除此之外,新农村的建设要遵循发展的客观规律,发展的本质是旧事物的灭亡和新事物的产生,发展也有客观规律,世界上任何事物都存在着量质变的问题,量变是引起质变的必要准备,质变是量变的必然结果。历史的足迹告诉我们,经济建设不能“一口吃个胖子”。尤其因为长期以来,农村一直受着传统的思想观念所束缚,加上其地理环境恶劣,基础设施薄弱等因素导致新农村的建设必定是一个漫长的过程,所以我们要避免任何操之过急的思想及行为。通过一步步的积累,为社会主义新农村政治、经济、文化的建设打下坚实的基础,只要国家坚持不懈的给予农村扶持与帮助就一定能够实现量的积累,从而实现质的飞跃。
自然界、人类社会都是物质的,意识是物质的派生,所以世界真正的统一性在于他的物质性。因此,我们在想问题、做事情的时候要坚持一切从实际出发,实事求是,使主观和客观相符合。
社会主义新农村的建设是一个实践的过程,在这个过程中要以农村具体的情况开展工作,我们不能忽略农村中存在的各种问题而进行大刀阔斧的改革。目前,虽然在全国范围内已经开始了新农村的建设,但是各个地方进行的程度和改革的力度还不相同,并且各个农村的情况也不相同,所以,我们要坚持一切从实际出发,例如:基础设施薄弱就应当首先解决基础设施的问题,而不是急于投入大规模的机械化生产。各个农村要在充分认识自己实力的基础上进行改革,实事求是得进行建设,切不可盲目跟风。为推动社会主义新农村的建设,我们还要坚持将内因和外因相结合的马克思主义哲学。
内因是事物发展变化的根据,外因是事物发展变化的条件,外因通过内因起作用,内外因的相互作用推动了事物的发展。在我们解决实际问题的过程中,要注重内因所起的决定作用,同时也不能忽视外因的影响作用。坚持内外因相结合。在社会主义新农村的建设过程中,农民本身想要提高生活水平,坚强奋斗,自强不息是内因,他们起着关键性的决定作用;而国家政策的扶持和物质的帮助是外因。如何将这两者结合起来成为领导者考虑的关键所在。
首先我们应当做到依靠群众,发动群众,引导群众做到积极的投身于建设当中,发扬他们艰苦奋斗,创新创业,自强不息的精神,立足于本身所具有的的优势,突出发展重点,积累发展经验,促进发展进程。同时,还要紧紧的把握住国家发展的各个机遇,并且抓住国家给予新农村建设的资金、人才、技术、经验、理念等等因素,借着国家吹来的这股强有力的东风,将新农村建设推向成功的浪潮。
人民群众是历史的创造者,是物质财富和精神财富的创造者,也是社会变革的重要力量。社会主义新农村的建设是新时期的一次大的社会变革,所以需要他的主体推动变革。农村和农业的主体都是农民,农民更是社会主义新农村建设的积极参与者,新农村建设的成功是农民艰苦创业和奋斗的结果,我们一定要激发农民发扬大胆作为、敢为人先、积极进取、勇于创新的奋斗精神,以坚韧不拔的意志和坚不可摧的毅力,战胜新农村建设过程中遇到的问题、困难和挫折,抛弃禁锢农民思想的旧传统,坚持引导人们使用科学的理论,遵循事物发展的规律,加强科学技术投入比例,对可以使农民增收的支柱产业集群加大关注和建设。
这样,社会主义新农村建设才能实现“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的奋斗目标。同时,还应当落实好群众路线,新农村建设的最终目的是为了实现好、维护好、发展好最广大人们群众的根本利益。他们是收益的主要团体。
但是,国家在进行建设的时候,决不能将他们仅仅作为扶持和帮助的对象,而是应该引导他们成为建设新农村的主干力量,无论是从思想上还是从工作中,都要让农民感受到他们是这个建设中的主导力量,是建设自己家园的主人,这样才可以使他们尽可能的发挥自己的智慧,主动的参与其中,从而推动新农村建设的各项政策的实施。
当代社会,马克思主义哲学原理已经与我国的实际国情紧紧结合,中国共产党已经开拓出了马克思主义中国化的路线,在新的时期运用于社会主义新农村的建设中,用理论指导实践,并且通过实践反馈,不断完善新的理论,从而推动新农村的建设,提高农民的生活质量。
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出口信用保险是指信用机构对企业投保的出口货物、服务、技术和资本的出口应收账款提供安全保障机制。它以出口贸易中国外买方信用风险为保险标的,保险人承保国内出口商在经营出口业务中因进口商方面的商业风险或进口国方面的政治风险而遭受的损失,以下是读文网小编为大家精心准备的:出口信用保险对我国外贸发展的作用及新趋势探讨相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
出口信用保险对我国外贸发展的作用及新趋势探讨全文如下:
摘 要:本文通过分析我国出口信用保险的概念与发展历程,指出我国出口信用保险在对外贸易中的作用,并提出其未来发展的新趋势。
关键词:出口信用保险;对外贸易;作用;趋势
出口信用保险是指信用机构对企业投保的出口货物、服务、技术和资本的出口应收账款提供安全保障机制。它以出口贸易中国外买方信用风险为保险标的,保险人承保国内出口商在经营出口业务中因进口商方面的商业风险或进口国方面的政治风险而遭受的损失。
我国的出口信用保险最早开始于1988年,政府发出通知规定在中国人民保险公司成立出口信用保险部,开始办理出口信用保险业务。纵观出口信用保险的经营历程,可以将其分为以下三个阶段:中国人民保险公司独立经营阶段;国有保险公司独家办理阶段、国有保险公司和银行两家承保阶段、出口信用保险公司专业承保阶段。
第一阶段是国有保险公司独家办理阶段(1988-1994年)1988年9月,国务院委托中国人民保险公司负责办理出口信用保险,承保的出口信用保险以短期业务为主。1992年,中国人民保险公司为支持大型成套机电设备、船舶、飞机和汽车等资本性货物的出口而开办了中长期业务。这一阶段我国出口信用保险刚刚起步,经营的险种很少,当时整个保险业从业人员不多,从事出口信用保险事业的人更加有限。由于中国人民保险公司和中国进出口银行这两家金融机构都不是专门经营信用保险的机构,在这方面没什么经验,并且二者分工也不明确,出口信用保险在我国发展的是比较缓慢的。因此整个出口信用保险市场规模很小,对我国的出口贸易的发展只起到了一定的支持作用。
第二阶段是国有保险公司和银行两家承保阶段(1994-2001年)1994年,政策性银行成立,中国进出口银行也有了办理出口信用保险业务的权力。出口信用保险业务开始由中国人民保险公司和中国进出口银行两家机构共同办理。中国人民保险公司主要经营短期出口的信用保险,而中国进出口银行主要经营机电产品和大型成套设备中长期出口的信用保险。1996年,中国人民保险公司由国务院批准代表中国加入“伯尔尼协会”(全称国际信用和投资保险人协会),标志着我国的出口信用保险向国际化发展迈出了新的一步。但由于国内出口企业大部分由以前的国有企业改制而来,对出口贸易中的风险意识较为薄弱,加上进出口银行和中国人民保险公司的主营业务都不在出口信用保险上,对该业务的重视程度和宣传力度均不够,致使这一阶段出口信用保险的作用得不到充分发挥。
第三阶段是出口信用保险公司专业承保阶段(2001年至今)2001年5月,国务院决定单独组建专门从事政策性出口信用保险业务的国有独资保险公司。同年12月18日,中国出口信用保险公司在北京正式揭牌运营,成为我国唯一的专业出口信用保险机构。其原有业务和未了责任全部由中国出口信用保险承接。此后几年,随着中国出口贸易的高速增长,中国出口信用保险公司得到了快速发展。2004年6月,经财政部、保监会批准,中国出口信用保险公司将天津、辽宁、山东、江苏、上海、浙江、福州、宁波、厦门、广东、深圳、云南营业管理部分别调整为12个分公司,将总公司营业部、合肥、南昌、郑州、长沙、成都、重庆、西安业务调整为总公司直属的8个营业管理部,这标志着中国出口信用保险公司从组建布局阶段转向全面发展阶段。
2004年,中国出口信用保险公司积极与银行合作,通过开展保险项下融资业务,为企业解决了313亿元人民币的资金融通。2005年,中国出口信用保险公司实现承保金额为212.1亿美元,同比增长59.5%,承保金额占我国一般贸易出口额的比重达6.7%,保费为2.8亿美元,同比增长44.5%。在2001年到2009年的九年里,中国信保累计承保金额达到了2915.2亿美元,已决赔款达到17.33亿美元,为我国的对外贸易发展、出口创汇以及技术输出作出了重要贡献。到2011年11月,中国出口信用保险公司累积的支持出口额逾7154.8亿美元,向企业支付赔款为29.6亿美元,出口信用保险对我国出口的渗透率是11.2%。为国家外交、外贸、产业、财政、金融等政策的实施发挥了非常积极的作用。
(1)降低收汇风险:实施出口信用保险的目的就是通过承担国际贸易中的收汇风险鼓励企业出口创汇,出口信用保险使企业在出口贸易损失发生时获得经济补偿,维护出口企业权益,避免呆坏账发生,保证出口企业稳健运行。
(2)利于出口企业采取灵活的贸易结算方式,开拓多元化市场:有出口信用保险保障,出口商可以放心地采用更加灵活的贸易结算方式,开拓新市场,扩大出口,从而提高企业在国际市场上的竞争力。
(3)解决信息不对称的问题:信息资源的短缺使出口企业在贸易交往中处于被动局面,通过出口信用保险有利于出口商获得买方资信调查和其他相关服务,加强信用风险管理,事先避免和防范损失发生。
(4)便于出口企业的贸易融资:出口信用保险与出口融资相结合,是出口信贷的重要组成部分,是出口商获得信贷资金的条件之一。
2010-2011年,面对严峻的外贸形势,中国出口信用保险公司两年实现信用保险及担保金额2322亿美元,同比增长85.8%。其中,短期出口信用保险实现承保金额1804亿美元,是2008-2009年的2.2倍,提前并超额完成了1680亿美元的国家政策性任务。
中安顾问专家认为:随着我国对外贸易发展,未来我国出口保险及担保金额趋势将看好,规模将大幅增长。其中出口信用保险公司收入将大幅增长,2011-2012年,我国出口信用保险行业呈现以下特点:
一是出口信用保险覆盖面显著扩大,承保规模占我国一般贸易出口总额的18.6%,比2009年提高12.1个百分点。二是支持重点行业、新兴市场出口取得新进展。三是支持企业抢订单、保市场成效显现。针对企业“有单不敢接”的问题,通过短期出口信用保险,全年承保账期30天以上的业务增长144.9%。四是针对企业“有单无力接”的问题,积极利用出口信用保险便利企业贸易融资,支持企业获得融资超过1600亿元。
据中安顾问发布《2012-2016年中国担保行业深度调研及投资前景预测报告》显示,2011年初银监会印发《中国银监会关于促进银行业金融机构与融资性担保机构业务合作的通知》(以下简称《银担合作通知》),通知要求深化银担合作,进一步缓解中小企业融资难题。根据《银担合作通知》,自2011年3月31日起,银行业金融机构应将融资性担保机构持有经营许可证作为与之开展合作的一个必要条件。
中安团队专家认为:我国将来融资担保行业将会更加规范,对于借款人保障力度加大,更有利于行业持续良好发展。融资者若通过担保机构担保向银行申请贷款,首要的是要查看担保机构是否持有有效的《融资性担保机构经营许可证》。其次是根据融资性担保机构的资信状况来判断是否有能力承担担保责任。
据报道, 商务部科技司副司长单庆江在第95 届广交会上表示, 中央财政将拿出113 亿专项资金资助高新技术产品出口的出口信用保险。这一消息的确令人振奋,这表明我国政府越来越注重以出口信用保险这种国际通用作法来推动我国商品扩大出口。
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“三个代表”重要思想是江泽民同志2000年2月25日在广东省考察工作时,从全面总结党的历史经验和如何适应新形势新任务的要求出发,首次对“三个代表”重要思想进行了比较全面的阐述。具体内容为中国共产党始终代表中国先进生产力的发展要求、中国先进文化的前进方向、中国最广大人民的根本利益,是我们党的立党之本、执政之基、力量之源。以下是读文网小编今天要与大家分享的是:论三个代表在马克思主义发展史中的重要地位相关论文,内容仅供参考,欢迎阅读!
论三个代表在马克思主义发展史中的重要地位全文如下:
摘 要:“三个代表”重要思想是对马克思主义的传承和发展,体现了马克思主义与时俱进的理论品质。“三个代表”重要思想在马克思主义发展史上具有历史必然性、时代创新性、客观真理性和实践指导性,是对马列主义、毛泽东思想、邓小平理论的继承和发展。无论从马克思主义发展史来看,还是从马克思主义中国化进程来看,“三个代表”重要思想都是一个新的丰碑,是中国共产党人对马克思主义发展做出的又一大贡献。
关键词:三个代表;
“三个代表”重要思想,既与马克思列宁主义、毛泽东思想和邓小平理论一脉相承,又在新的历史条件下,结合新的实际,发展了马克思主义理论,开辟了马克思主义的新境界,从而以新的视角、新的形态成为马克思主义理论的一个有机组成部分。“三个代表”重要思想同马克思列宁主义、毛泽东思想和邓小平理论是一脉相承而又与时俱进的科学体系,是马克思主义在中国发展的最新果,“是坚持马克思主义的典范,又是发展马克思主义的典范。”
“三个代表”重要思想秉承了马克思主义与时俱进的理论品质,坚持以马克思主义的世界观和方法论,引导我们正确把握世界发展大势,吸取人类文明成果,总结新的实践经验,研究和回答新的课题,用新的思想、新的观点,不断开拓社会发展的新路径。
纵观150多年的马克思主义发展史,从《共产党宣言》的问世到《资本论》的发表,从十月革命的胜利到中国共产党的诞生,从毛泽东思想、邓小平理论的形成到江泽民“三个代表”重要思想的提出,实质上就是与时俱进、不断完善的创新史,是解放思想、实事求是的探索史,是认识世界、改造世界的实践史。我们是一个具有悠久历史文明的、人口众多的、发展中的东方大国,在信息化、市场化、全球化加快发展的时代,通过改革开放,走中国式现代化道路,建设中国特色社会主义。马克思列宁没有为我们留下现成答案。别国也没有提供这方面的具体经验。
在新时期,中国共产党人,坚持在实践基础上的理论创新,从中国具体实际出发,顺应时代潮流,既植根中华历史文明,总结自己实践经验,又借鉴世界先进成果,形成了以人为本、实事求是、与时俱进、独立自主、社会和谐、和平发展这些新的社会理念。这种发展着的社会历史观和新的思维方式,适应人类社会从机械化条件向信息化条件成功转变的需要,反映了信息时代和知识经济社会的发展规律,继承、发展了辩证唯物主义和历史唯物主义的世界观方法论,为探索现代中国发展道路和战略提供了最锐利的思想武器。正是在这样的历史背景下,“三个代表”重要思想应运而生,进而科学地揭示发展的本质和规律,提升发展经验,创新发展观念,解除发展难题,独创性地提出了发展为第一要义,以人为本为核心,人的全面发展为目标,坚持统筹兼顾、全面发展,促进经济社会发展和人口、资源、环境相协调,实现经济社会持续的又快又好发展的这样一套关于现代发展的系统的根本观点。
“三个代表”涵盖了哲学、政治经济学和科学社会主义的各个方面,体现了马克思主义关于社会历史的前进是由生产力发展决定的,是由先进文化引导的,是由人民群众创造的等基本原理。马克思主义历来认为:先进生产力是人类社会发展进步的最终决定力量,先进思想文化对经济和政治的发展有着巨大的指导作用,人民群众是历史的创造者,这是马克思主义经济学、哲学、科学社会主义中最重要最基本的原理。
强调代表先进生产力的发展要求,这是马克思主义经济学所揭示的基本原理;强调代表先进文化的前进方向,这是马克思主义哲学这一时代精神精华的突出表现;强调要代表最广大人民的根本利益,这是科学社会主义所要求的实质所在。我们知道,人类社会发展是由物质生产力决定的,先进文化引导的,人民群众创造的,在马克思主义唯物史观的科学体系中,生产力、社会文化与人民群众是居于核心地位又相互联系的三个基本范畴,三者的相互促进共同发展构成了人类社会生机勃勃的发展图景。这也是社会主义执政党永立不败之地的秘诀所在,同时这也是社会主义健康发展的铁的规律。
“三个代表”把马克思主义唯物史观创造性地运用于党的建设,从唯物史观的高度回答了新时期党的建设的根本指导方针,是当代中国共产党人的哲学。“三个代表”重要思想又是马克思主义政治经济学的新发展,它强调先进政党最根本的体现和要求是不断促进先进生产力的发展,强调先进生产力发展的关键是不断完善社会主义生产关系,强调完善社会主义生产关系必须不断进行马克思主义政治经济学的理论创新,深化对社会主义社会劳动和劳动价值论的认识。“三个代表”重要思想也是科学社会主义的新篇章,它使我们对共产主义社会主义以及党的建设和领导问题的认识都达到了一个新的水平。
“三个代表”重要思想不仅与马克思主义一脉相承,同时又是对马克思主义的发展和创新,赋予了马克思主义新的现实意义,开辟了马克思主义发展的新境界。
纵观马克思主义发展史,始终贯穿着创新这一永恒主题。马克思主义的创立本身就是创新的结果,马克思主义诞生至今更是在创新中不断丰富和发展。从克思主义到列宁主义,从列宁主义到毛泽东思想,从毛泽东思想到邓小平理论,从邓小平理论到“三个代表”重要思想,一脉相承,继往开来。
“三个代表”重要思想既坚定不移地坚持了马克思主义的世界观和方法论,又赋予它们鲜明的时代精神和实践要求;既鲜明地坚持了马克思主义的社会理想,同时又为实现共产党人的远大理想和最终目标指明了现(下转第24页)(上接第22页)实途径;它适应我们党的历史地位和执政条件的发展变化,适应我国人民利益要求和社会结构的发展变化,为我们在新的时代条件下更好地坚持马克思主义的政治立场提出了全面要求;它既坚持马克思主义基本原理,又不从书本、概念和抽象的原则出发,而是一切从实际出发,深刻总结实践创造的新鲜经验并上升到理论,在推动马克思主义的发展中卓有成效地坚持了马克思主义。
“三个代表”重要思想突出了马克思主义的先进性和人民性,深化了对人类社会发展规律的认识。“三个代表”重要思想要求始终代表先进生产力,突出强调了生产力的先进性和先进文化对于社会发展的巨大推动作用。“三个代表”重要思想突出了马克思主义哲学的人民性要求,把人的全面发展作为社会主义的本质要求。“三个代表”重要思想从建设社会主义的本质要求的高度论述人的全面发展问题,创造性继承和发挥了马克思主义关于人的自由、全面发展观点。“三个代表”重要思想强调,人的自由、全面的发展,既是关于未来共产主义社会的崇高的价值理想,又是一种具有历史的现实的社会运动,是社会主义社会发展的必然的、现实要求;把人的自由、全面的发展,从一种具终极意义的价值观和理想,演化为一种具有实践意义的社会发展历史,从而开拓了马克思主义唯物史观的新视野。
“三个代表”重要思想反映了马克思主义社会主义的经济理论,深化了对社会主义建设规律的认识。在社会主义市场经济条件下,工人阶级的总体劳动的内涵与马克思主义所处的时代有了很大的变化,因此,对于劳动和劳动价值,应该有新的认识和理论阐释。三个代表重要思想丰富和发展了马克思主义的劳动和劳动价值取向,强调只要为社会主义生产目的而进行的一切劳动都是社会主义的生产劳动;社会创造价值的一切劳动,只要符合社会主义的生产目的,为社会主义建设做出贡献,都是社会主义条件下的商品价值的源泉,都是社会主义的生产劳动。
“三个代表”重要思想对马克思主义社会主义经济制度的丰富和发展,还突出表现在它强调建立与社会主义发展阶段相适应的经济制度和社会主义市场经济。首先是坚持和完善公有制为主体,多种所有制经济共同发展基本经济制度。其次是坚持和完善按劳分配为主,多种分配方式并存的分配制度。“三个代表”重要思想强调了社会主义建设的根本目的,是实现人民群众的政治、经济、文化利益。提出社会主义社会是全面发展、全面进步的社会,要坚持以经济建设为中心,实现经济、政治、文化的协调发展,人与自然相和谐的可持续发展的科学论断。“三个代表”重要思想还明确提出了社会主义建设的基本内容是建设社会主义物质文明、精神文明、政治文明这一新的思路,从深层次上提示了社会主义的本质和建设规律,开辟了社会主义制度不断完善和发展的新途径。
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科学发展观,是中共中央胡锦涛在2003年7月28日的讲话中提出的“坚持以人为本,树立全面、协调、可持续的发展观,促进经济社会和人的全面发展”,按照“统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放”的要求推进各项事业的改革和发展的一种方法论,也是中国共产党的重大战略思想。中国共产党第十七次全国代表大会把科学发展观写入党章,中国共产党第十八次全国代表大会把科学发展观列入党的指导思想。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:科学发展观在马克思主义中国化进程中的地位探讨相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
【摘 要】科学发展观解决了当下我国在发展过程中的困惑和认知偏差,极大的推进了作为发展中国家对于发展的科学认知。科学发展观是当下马克思主义中国化最新理论成果,极大的推进了马克思主义中国化的进程。
【关键词】科学发展观;马克思主义中国化;地位
科学发展观概念的提出已经十年有余,但其对于中国当下发展实践和马克思主义理论来说仍然是一个全新的概念,继续探讨其内涵及其与马克思主义中国化的关系,对于中国实现更高质量的发展和加快马克思中国化进程有着重要的现实意义。科学发展观是近阶段马克思主义中国化的最伟大的创新,同时它也极大地推进了马克思主义中国化进程。
科学发展观,第一要义是发展,核心是以人为本,基本要求是全面协调可持续,根本方法是统筹兼顾。中国共产党人从我国基本国情出发,借鉴发达国家的发展实践和理念,与时俱进地提出科学发展观。科学发展观是关于发展的本质、目的、内涵和要求的总体性认识和回答,为当下中国发展实践提供了科学的世界观、价值观和方法论。科学发展观关于发展理论的创新,深化了对社会主义发展规律的认识。科学发展观是马克思主义从中国发展实际情况出发,根据世界的发展趋势,对中国的现实发展进行了反思与批判,创造性地提出的发展理论。科学发展观是当下马克思主义中国化的最新理论成果。
科学发展观在马克思主义中国化进程中的地位,在修改的新党章中描述得更加清晰:“十六大以来,以胡锦涛同志为主要代表的中国共产党人,坚持以邓小平理论和‘三个代表’重要思想为指导,根据新的发展要求,深刻认识和回答了新形势下实现什么样的发展、怎样发展等重大问题,形成了以人为本、全面协调可持续发展的科学发展观。科学发展观,是同马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想既一脉相承又与时俱进的科学理论,是马克思主义关于发展的世界观和方法论的集中体现,是马克思主义中国化最新成果,是中国共产党集体智慧的结晶,是发展中国特色社会主义必须坚持和贯彻的指导思想。”
发展问题在马克思主义中国化的历史进程中始终是一个重大课题。新中国历代国家领导人,从毛泽东到邓小平,再到江泽民、胡锦涛等都致力于发展问题的研究。特别是在新的历史条件下,如何发展社会主义成了当代中共党人必须解决的课题。
新中国成立后,如何实现中国更快发展是中国共产党人必须面对和解决的首要问题。以毛泽东为核心的第一代领导集体提出“社会主义革命的目的是解放生产力”,一个国家的经济和和社会发展必须结合本国的实际情况,经济的各领域、各行业要协调发展,要正确处理好各个方面的利益关系,第一代领导集体提出的这些观点是科学发展观重要的理论来源。
科学发展观最主要的理论来源是邓小平理论和“三个代表”重要思想中关于社会主义发展的思想。通过对建国后社会主义建设经验教训基础上,邓小平正确的提出了社会主义建设必须以经济建设为中心,社会主义的根本任务是发展生产力,中国解决所有问题的关键是要靠自己的发展,实行改革开放,促进物质文明和精神文明共同进步,聚精会神搞好经济建设。
邓小平社会主义建设和发展的思想发展实现了对我国社会主义发展道路认识的一次飞跃。江泽民同志着眼于国际政治经济格局的深刻变化和国内改革发展的新任务,强调发展是党执政兴国的第一要务,用发展的办法解决前进中的问题,发展是社会主义物质文明、政治文明、精神文明全面发展。“三个代表”重要思想提出的一个重要意义,就是要求实现全面发展,丰富了社会主义现代化建设的理论。可以说,科学发展观在理论思路、基本概念、语言表述中与邓小平理论和“三个代表既一脉相承,又创新发展。
以胡锦涛为的党中央对我国现阶段经济社会发展的现状进行了反思,在借鉴和吸收发达国家可持续发展的理念的基础上,形成了坚持以人为本,树立全面、协调、可持续的、促进经济社会和人的全面发展的科学发展观。科学发展观,明确回答了什么是发展、为什么发展、怎样发展的重大理论问题,把中国共产党执政的科学发展理念、中国特色社会主义的正确发展方向及全面建设小康社会的和谐发展道路从价值观上进行了贯通,为丰富和发展马克思主义发展理论做出了独特的理论贡献,进一步丰富了中国特色社会主义理论,是与时俱进的马克思主义发展观,实现了马克思主义社会发展理论的新飞跃,是中国化马克思主义发展理论的最新形态。
社会主义的发展思想升华到科学发展观既是一种内在的逻辑,也是一种历史的必然。科学发展观以其对当代中国发展问题的科学回答推进了马克思主义中国化的历史进程,把对发展问题的认识提高到一个新水平。“以人为本”作为科学发展观的核心,用中国本土化语言的形式对马克思主义人类学思想做出了高度概括,这是我们党把马克思主义从欧洲形式转化为中国形式的又一范例。以人为本概括简明,但思想内涵丰富,充分体现并深化拓展了马克以人为本对中国传统文化的继承,使这一科学理念不仅文化底蕴更加深厚,而且更加富于中国民族特色。科学发展观推进了马克思主义中国化的历史进程。
正确理解科学发展观中的“科学”二字是正确理解科学发展观的关键。科学发展中的“科学”二字不是科学主义的,而是对科学主义的扬弃。
第一,“以人为本”的科学发展观内在的包含着新型的人文精神,这种人文精神是马克思在《德意志意识形态》中对经验“现实的人”的重视,也是马克思主义中国化所追求的目标。
第二,“经济、社会和人的全面协调可持续发展” 是科学发展观的价值目标。科学发展观描述的价值目标是基于人和自然相互协调的可行性选择,而不是根据人自身的目的预设的社会发展模式。科学发展观包含的价值观念重塑了与人的终极发展相适应的价值目标、理想和信念体系。
第三,“全面、协调、可持续发展” 摈弃了人类利用智慧征服自然来满足私欲的狭隘的人类中心主义,而是人类与“共在”的自然双方的可持续发展,重塑了人、人类社会在发展中的新型关系。“以人为本”的科学发展观,使科学精神和人文精神、科学价值和人文价值在同一个概念中得到了统一,既倡导了马克思主义新型的人文精神和人文价值,扬弃了科学主义思想指导下反人文价值的倾向和见物不见人的物化原则。同时,对于发展理念的正确认识和把握,也恢复了科学精神的真正权威。科学发展观内在的包含着科学与人文精神的统一,是马克思主义中国化思维范式的创新,从而实现了对马克思主义中国化的又一次理论提升。
【科学发展观在马克思主义中国化进程中的地位探讨】相关
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社会上习惯于把科学和技术联在一起,统称为“科技”。实际二者既有密切联系,又有重要区别。科学解决理论问题,技术解决实际问题。科学要解决的问题,是发现自然界中确凿的事实与现象之间的关系,并建立理论把事实与现象联系起来;技术的任务则是把科学的成果应用到实际问题中去。科学主要是和未知的领域打交道,其进展,尤其是重大的突破,是难以预料的;技术是在相对成熟的领域内工作,可以做比较准确的规划。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:科技在旅游业发展中的作用研究相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
【摘 要】科学技术的飞速发展,已经渗入到社会的各行各业,尤其与旅游业的结合越来越紧密,科学技术的进步促进着旅游业发展的突飞猛进。本文从信息交流、旅游产品、服务质量、硬件设施、人力财力等五个方面对旅游产业的作用进行了阐述与分析。最后,提出要发挥科技作用,加快发展旅游业的对策与建议。
【关键词】科技;旅游产业;作用分析
旅游产业是一个根植于“旅游”且被广泛应用的概念,为旅游活动提供服务供给的各种总和,它不仅仅包括饭店、旅行社等传统旅游企业,还包括社会的方方面面。国外对旅游产业的研究起步较早,能够较全面的认识到把旅游产业与经济、社会、科技相联系并实现产业化。而中国旅游产业的发展是在政府的引导模式下,旅游产业规模、产业领域不断扩大,从传统的饭店、旅行社、景区,扩大到社会的各个方面,形成了一个完整的、规范的产业链。
科学技术不断地进步已经渗入到社会的各行各业中,科技与旅游的结合越来越密切[1][2]。信息技术缩短了旅游者、旅游企业、旅游地之间的联系,网络的广泛应用,加速了旅游信息的发布、更新、查询,节约了人工成本,具有明显地时效性与高效性。科技在旅游产业发展中的作用,产生了两种主要结合方式, 一种是“旅游科技”,指旅游业中各要素中的科技成分。科学技术使旅游景区产品开发、设计更合理、规范、科学;提高旅游服务企业如饭店、旅行社的服务质量和经营管理水平;提高旅游营销、旅游交通、旅游服务等开发与管理水平。另一种是“科技旅游”,指一种旅游产品,将科技和旅游有机地结合为一体的旅游类型,以科技旅游资源为基础,形成集科普、生产、加工、销售、观光、尝试、体验、娱乐为一体的旅游活动或产品。
1.1加快信息交流,提高决策效率
知识经济时代以信息产业为龙头,旅游业越来越需要运用高科技加快信息交流。目前,旅游电子商务成为旅游业发展的热点,通过互联网技术,尤其3G的普及,移动互联网的快速应用,动动鼠标移动拇指就可以足不出户游历名山大川,“无线旅游”、“智慧旅游”等新的旅游形式已逐步发展起来。旅行社可以快速的通过网络、软件发布旅游信息,增加客源;旅游企业通过网络途径快速地了解市场发展动向,更新顾客的旅游需要,一条二维码可省去频繁买票的麻烦。同时网络技术低廉的成本促使旅游业获取更多的经营利润,将更多的投入转变到提高工作效率上来,利于旅游业改变决策方案;对于游客而言,更是获利匪浅,游客能够通过手机、移动终端、网站、博客、微博、微信、团购等各种信息渠道掌握旅游信息,同时游客也可以将自己的意见、想法,通过网络反馈给旅游企业。
1.2作为旅游产品,扩大旅游市场
科技和旅游的衍生品是科技旅游产品,以科学和科普为内容的旅游方式越来越受到人们的关注和喜爱,同时扩大了旅游市场并带来了可观的经济效益。例如,南京是中国四大古都之一,有“六朝古都”之称,具有丰富的旅游资源。尽管如此,南京建立了一大批科普教育基地,在南京的紫金山天文台里可以参观到古代如天球仪、浑仪、简仪挂表、地平经纬仪等天文仪器。南京地质博物馆,利用丰富的馆藏资源,扩大旅游市场,设计、开发了各种化石、矿物小礼品,受到了游客的欢迎,尤其是中小学生的欢迎。经常有民间收藏家到场馆来“淘宝”,仅一年场馆收益达50多万。
1.3改进服务质量,提高旅游竞争力
科技不仅在旅游管理中获得了极大的效益,同时也督促了旅游企业改进服务质量,提高旅游竞争力。网络是一把双刃剑,旅客可以在旅游过程中通过网络方式对旅游方式、景点、酒店等进行全方位的监督。例如,2012龙年春节,用户通过微博爆出三亚游客吃海鲜被宰丑闻,由此引发社会强烈反响,各部门先后介入调查此事。通过网络的力量将三亚再次推到了舆论的风口浪尖,为三亚的旅游发展敲响了警钟,改进服务质量,真正把三亚打造成名副其实的国际旅游岛势在必行。
1.4改善硬件设施,打造知名品牌
我国旅游业进入了一个好的发展阶段,现代旅游业已经成为具有高技术含量的服务业。将高科技运用在旅游开发、管理、交通、服务中,极大的提高经济和工作效益,使旅游者体会到高质量的服务和旅游体验。例如,世界最大的假日酒店集团建立了全球网络的站点。无数的英特网用户通过电脑访问假日酒店集团的主页,从中获取其他酒店的信息,包括服务和房间种类等。
该公司的董事长和执行主席BrianLangton先生说:“客人可以通过他们的私人电脑直接预定客房。”当然,现在许多集团、连锁酒店以纷纷利用移动互联网,建立无线网络手机终端软件,方便旅客随时、随地、随心地预订客房。德国的假日酒店还在客房里设置了英特网站点,包括文字处理、平铺式窗口和传真设施。客房里还有多媒体可放精密唱片和游戏光盘。还有“Vidoondemand”顾客可以选择特定的时间看他们想看的电影,而不必按固定的电视节目表的顺序[3]。
1.5节约人力财力,提高服务效益
科技的进一步发展,使得旅游企业的某一项功能环节被替代甚至消亡。从而减少中介环节,节约人力财力,既能降低消费者的旅游成本,又能获得更多的旅游群体,增加经济效益。例如,传统旅行社的基本功能之一是面对面的咨询服务,该功能在互联网的发展下,逐步被网络自动查询系统所代替,消费者可以随时查询所想要的旅游资源,甚至足不出户便可在家纵观世界。另外,对于旅行社而言,旅行社将高成本、传统广告宣传和促销手段转变为网上营销模式。利用网络销售成本低、不需要大量的人力和财力投入的旅游产品,效果好并显著提高了经济效益。
2.1加快旅游科技产品的开发
旅游行业主要有五个组成部分构成:餐饮业、交通业、旅行社业、吸引物业和旅游地组织业,从吃、住、行、游、购、娱几个方面为旅游者提供服务。科技创新是旅游生产力的基本要素,旅游科技的根本任务是旅游资源与旅游产品的开发和创新。例如,江苏是各种高科技产品的生产地和销售地,其科技资源优势明显。而科技优势与旅游资源的融合发展,提升江苏旅游资源开发的文化和科技品位,其中首当其冲的即为科技旅游产品的开发。江苏在长三角地区分布着大量的工业厂家,其中不乏全球500强的世界知名制造厂家。通过这些工业制造厂家,积极开发工业旅游产品、拓宽旅游思路,既能提高工业企业的知名度,又有利于宣扬企业品牌。
2.2加快科技在旅游各环节的应用
加快科学技术在旅游各环节的应用服务创新包括推进信息技术在旅游行业的应用和产品与管理创新,提出新的多元化旅游营销模式、提高旅游文化、节能环保旅游。例如,发展智能终端技术在数字化导览、电子地图、定位识别、移动支付、多点通信等领域的应用;利用网络引导旅游文化建设,用多媒体技术丰富旅游目的地和旅游产品宣传;鼓励旅游地和旅游企业通过综合性网站、网络论坛、手机、移动终端、博客、微博、微信等互联网应用模式开展旅游宣传和营销活动等等。
2.3加快科技人才的培养、引进
我国旅游业在未来五年进入新一轮发展黄金期,同时也进入转型升级的关键期。培养具有科技性的旅游人才是当前我国旅游业发展的首要任务。事实证明,科技人才的培养和引进是在国际竞争中立于不败之地的重要条件之一,获得了人才就获得了竞争的主动权,旅游业同样如此。我国旅游业对科技人才资源的需求迫在眉睫,解决的途径是加强旅游科技高级管理和研究人才的培养和队伍建设,重点培养旅游科技市场营销等专业的人才;同时建立优质独立的旅游科技人力资源培训中心,积极地从国内外一流的高校和科研机构引进科技人才。
2.4加强员工的继续教育和培训
加强旅游业员工的继续教育和培训,按照国家制定的培训标准对旅游教育培训实行规范化和标准化,同时保证旅游从业人员持证上岗。旅游人力资源管理部门起着重要的管理作用,其主要工作是切实地完成旅游服务标准化和全员岗位培训工作。除此以外,要加强各地区之间的交流与合作,员工通过在先进地区的观摩和学习提高自身素质。
2.5制定和落实科技在旅游业中优惠政策
旅游科技要想得到快速地发展,就必须依靠政府引导,通过政府制定和落实的各种优惠政策,加强专门人才的培养。同时可以建立专门的组织机构,通过各种有效途径获取充足的资金,加快科技人才的培养、使用。例如,对于历史人文资源贫乏而现代科技产业发达的地区,政府可以有针对性地将旅游科技的重点放在发展现代科技园区和科技场馆旅游上。
综上所述,科技对旅游产业起着至关重要的作用,科技的发展程度,直接影响了旅游业的发展。科技发展水平越高,与旅游业结合越密切,旅游的需求量越大。无论是“旅游科技”还是“科技旅游”,均推动了旅游业的蓬勃发展,使旅游业进入到了一个新的发展时期。
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物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。以下是读文网小编为大家精心准备的我国物业管理的现状和发展趋势论文,希望能对大家有所帮助,欢迎阅读!
《试谈我国物业管理的现状和发展趋势》
摘要:近年来,随着我国房地产业的日渐成熟,以从事房地产业管理为基础的物业管理,蓬勃发展起来,并逐步成为我国市场中最具竞争活力、最有投资潜力的行业。分析我国目前的物业管理的现状及发展趋势,对于完善我国的物业管理以及提升物业管理水平均具有现实意义。
关键词:物业管理;现状;对策;发展趋势。
随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高,近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要,物业服务企业应运而生,并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式,是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的,它是房地产生产、流通、消费领域的延续,也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制,适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物,受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响,其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。
一、我国物业管理的现状及存在的问题。
物业管理是一个充满生机和活力的现代的住房管理模式,我国从1981年3月起在深圳试点开始到现在已经有20多年的历史。在这20多年的时间里,物业管理这个行业一直奏响发展的主旋律,在发展的道路上不断前行,行业自身不断发展壮大,日益受到社会的认同和业主的接受与欢迎。目前我国物业管理行业无论是企业数量、从业人数、人员素质、覆盖范围,还是经营能力、服务水平、服务内涵都在不断提高和增强,中国物业管理行业积极探索和创建既符合国际惯例,又适合中国国情和社会特点的物业管理模式,同时我国物业管理仍存在许多问题。
(一)物业管理立法滞后,理论体系不够健全。
物业管理是一个新兴的行业,我国相关的法规建设十分滞后,这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突,也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化,住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中,开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系,他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任,这些都需要在法律上予以界定。并且,规范和约束业主与业主之间,管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的,必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系,通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来,确保物业内的公共利益不受侵害。因此,尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系,已成为物业管理发展的一个很重要问题。
(二)物业管理市场竞争机制尚未形成。
物业管理招投标管理不规范,基本是谁开发谁管理,未形成市场竞争机制,主要表现在:小区竣工交房阶段业主入住较少,基本是开发商自行选聘物业,在业主入住达到一定规模后,小区成立业主委员会难度较大,业主很难选聘自己满意的物业公司。
(三)物业管理收费难且不规范。
物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前,物业管理表现比较突出的两个问题是:―是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置,也造成收费困难。二是收费行为不规范。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施,有些物业管理企业忽视业主的合法权益,多收费,乱收费。
(四)物业管理发展的区域性不平衡。
我国沿海地区、发达地区物业管理服务发展较快,运作也比较正常;而在边远落后地区,物业管理服务的体系还没有建立,有的地方甚至还没有实行物业管理服务。这就造成了我国物业管理发展的严重不平衡,不利于我国物业管理企业的发展。
(五)物业管理人员素质不高,并缺乏专业人才。
目前,我国物业管理从业人员的知识结构层次不高,物业管理人员的业务水平有限,物业管理人员的综合素质偏低。物业管理人才对物管企业来说至关重要,管理人员素质的高低,不仅影响到物业管理的服务质量水平,而且关系到企业的长期可持续发展。
二、我国物业管理发展的若干对策。
1、要求政府部门尽快建立统一的物业管理法规,完善物业管理的法律体系,使物业管理做到有法可依,有章可循,能够依法运行。明确区分开发商、业主、物业公司之间的责、权,以减少纠纷,更好地维护各方利益,从而促进物业管理企业的不断发展壮大。
2、政府加大监管力度,推行物业管理的市场化进度,严格实施招投标制度,由业主来选择信得过、能够提供质价相符服务的物业管理企业,通过各物业公司之间的良性竟争来提高行业的整体水平。
3、着重加强边远落后地区的物业管理建设,广泛宣传物业管理的相关知识,提高社会各界对物业管理的认识。运用广播、电视、报纸等传媒,通过多种形式,大力宣传物业管理的作用和意义。只有提高了人们对物业管理的认识,才能更好地促进物业管理产业的蓬勃发展。
4、提升人员素质,做好人才储备。物业管理不仅涉及面广,而且专业性强,需要多方面的专业人才,并具备相应的专业知识、专业技能和现代化管理手段。人才是企业发展的动脉血,要适应市场的需要,就必须在人员培训上下功夫,制订切实可行的培训计划,坚持理论和实践相结合的原则,进行定向培训、专业培养,提升队伍素质,以适应物业管理市场的需求。
三、我国物业管理的发展趋势。
针对目前我国物业管理的现状,随着我国经济的高速发展,未来的物业管理企业必将向着社会化、专业化以及智能化和信息化的方向发展。
(一)物业管理的社会化。
物业管理涉及面比较广,业务也比较繁杂,物业服务公司既可以承担全部业务,也可以把专业性比较强的部分服务项目分离出去,委托专业公司来完成。物业服务公司主要进行组织、协调和管理,物业管理社会化是以物业的所有权和管理权相分离以及社会分工发达为前提的。物业管理职能的社会化大大方便了业主和使用人,使广大业主和使用人能集中精力投入到他们自己的工作中去,从而为社会创造更多的财富。
(二)物业管理的专业化。
物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理,除了物业管理公司从事专业服务外,绿化公司、保安公司、清洁公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理机构,而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司,这有利于提高城市管理的专业化和社会化程序,并能进一步推进城市管理向现代化管理方式转换。
(三)物业管理的智能化与信息化。
物业管理的智能化与信息化是物业管理的必然趋势。在沿海城市、大城市的一些物业公司在物业管理中,运用现代控制技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施设备、物业环境、物业消防、安保等的自动控制和集中管理,全面提升企业水平,打造了自己的服务品牌,实现了规模化、节约化经营模式,把竞争对手远远抛到后面,抢占了市场先机。因此其已成为当前物业管理企业竞争制胜的关键筹码。
总之,随着我国房地产和物业管理行业的迅速发展,物业管理在我们的生活中扮演着越来越重要的角色,物业管理行业有巨大的发展空间,但也存在诸多问题急待解决,服务质量急需提升,否则难以适应社会对物业管理专业化、综合化的要求。
参考文献:
[1]胡伯龙,杨韬。物业管理理论与实务[M].北京:机械工业出版社,2008.
[2]郭世民,周建华。物业管理[M].北京:中国建筑工业出版社,2007.
[3]姜早龙,张涑贤。物业管理概论[M].武汉:武汉理工大学出版社,2008.
[4]张瑞敏,吕晓娟。我国物业管理的现状、问题及对策[J].市场论坛,2008,(5):34-35.
[5]余东萍。我国物业管理的现状及对策[J].洪都科技,2001,(1):49-54.
《物业管理公司应收账款的控制与管理》
所谓的应收账款主要是指企业对外出售产品、材料以及提供服务等应该向购买单位收取的款项。这一款项是企业非常重要的流动资产,能否做好对应收账款的控制和管理工作直接影响企业经营质量和经济效益。如果应收账款控制和管理不到位,则有可能导致企业资金链断裂,使企业难以继续经营,严重的话还会使企业破产倒闭。物业管理公司在应收账款控制和管理方面既有和一般企业相同的特点,同时也具有自己的特性。物业管理公司应收账款对象主要分为地产开发商与分散的业主两种,尤其是后者应收账款的控制和管理存在一定的难度。在这种情况下,如何做好对应收账款的控制和管理工作,提高应收账款的回收率,已经成为物业管理公司面临的重要问题。鉴于此,本文笔者将着重解决这一问题。
一、应收账款控制和管理的成本分析
随着市场经济的不断发展和进步,赊销和赊购已经成为一种重要的交易方式。物业管理公司因为赊销的对象为众多分散的业主而产生应收账款,之所以这样做主要是为了扩大销售,增强公司的竞争力,进而获取更大的利益。由此可知,应收账款是公司的一项重要的投资行为,而投资一定会产生成本,在对应收账款控制和管理之前一定要全面了解应收账款成本的构成[1]。
应收账款成本主要由三个部分构成,即管理成本、资金占用成本以及发生坏账的成本。管理成本顾名思义就是由于应收账款管理而消耗的公司开支,主要包括对业主资信状况调查产生的费用、管理人员费用、记录以及监督等费用。资金占用成本主要是指公司将资金放在应收账款上而导致公司失去的机会成本。坏账成本主要是指应收账款无法回收给公司带来的损失。正确分析应收账款成本的构成,可以帮助公司正确权衡这种政策实施增加的盈利以及成本之间的关系。只有在盈利大于成本时才能实行赊销制度,而当账款赊销制度有良好经济效益时,公司可以考虑将信用条件放宽,从而增加赊销量,提高企业的盈利水平[2]。
二、对应收账款控制和管理的策略分析
(一)真实全面的收集关于业主的资料,对业主的信用进行评估,做好业主信用管理
对于企业来说,赊销存在一定的风险性,为了将这种风险最小化,关键就是要做好对业主的信用管理,只为信用状况良好的业主提供赊销服务。首先,加强建立健全信息管理制度,做好对业主的信息管理。物业管理公司在办理业主的入伙手续时一定要将业主的详细信息填写清楚,并核实业主信息的真实性。同时,物业管理公司还需要定期对业主的资料进行更新,以便在发生相关事件时可以及时和业主取得联系。其次,需要对业主的经济能力以及信用进行评估,不断优化业主资料,建立业主信用档案,对于信用较差的业主需要采取一定的措施保证公司的利益[3]。
(二)采用科学的信用政策
物业管理公司采取的信用政策直接影响应收账款回收质量的好坏,因此物业管理公司需要根据实际的情况制定科学的信用政策。信用政策主要包括三个方面的政策,即现金折扣政策、信用期间政策以及信用标准政策。其中比较重要的是信用期间的选择,所谓的信用期间就是指公司允许业主从享受服务到付款的时间,信用时间过短或者过长都会对公司不利,时间过短不能吸引业主,而时间过长会导致公司产生的费用增多,甚至有可能会大于收益。物业管理公司在和业主签订付款合同时就需要明确信用期限,不同的业主可以有不同的信用期限,可以根据业主的意愿以及信用情况进行调整。
一年收费一次可以减少业主缴费的次数,给业主带来方便,减少物业管理公司收费的工作量。但是如果业主不能按时缴费,则会对企业造成严重不利的影响,使企业面临较大的财务风险,同时也会增加业主一次性缴费的资金压力。本文笔者建议物业管理公司每个月收费一次,这样可以大大降低坏账风险。这种缴费方式虽然增加了业主缴费的次数,但是由于银行代扣、微信、支付宝等电子银行技术的发展,很大程度上降低了对业主造成的麻烦,因此每个月缴费一次切实可行[4]。
(三)建立完善的应收账款控制和管理机制
应收账款管理和控制的状况直接影响公司的现金流量,进而影响公司的运营。因此,物业管理公司的领导人员需要提高对应收账款控制和管理问题的重视程度,明确各个相关部门责任、义务和权利,重点提高对财务部门的要求,要求财务部门定期对每笔应收账款的账龄以及增减变动情况进行核算,分析每笔应收账款形成的原因以及准时回收的概率,并整理成系统的报告,反馈给公司的领导以及其他各个相关的部门。同时,物业管理公司还需要根据实际的情况制定科学合理的应收账款控制和管理规章制度,将应收账款回收的情况和相关部门以及员工个人的绩效薪资相挂钩。另外,还需要加强对应收账款余额的控制,将其控制在物业服务总收入的2%-10%之间。为了提高应收账款的回收率,还需要将具体的回收责任分配到具体的项目负责人和相关工作人员身上,在年终需要对项目负责人以及员工个人的工作绩效进行评价。对于工作不到位的人员需要调整岗位,优化工作队伍,提高应收账款的回收率[5]。
三、提高应收账款回收率,防范和降低坏账发生的策略分析
(一)加强对应收账款回收情况的监督和管理
由于物业管理公司面对的是广大的业主,收费工作比较繁重,并且应收账款的时间长短也不一样,需要具体情况具体对待。在现实中,费用拖欠时间越长,回收的难度越大,形成坏账的可能性也越大,因此一定要加强对应收账款回收情况的监督和管理,尽量缩短业主逾期的时间,降低坏账的发生率。 (二)调整应收账款回收的政策
科学的收款政策是提高应收账款回收率的重要保障
。因此,物业管理公司需要根据不同的业主制定不同的收款政策。对于逾期为缴费的业主需要在合适的时间催款。对于逾期较长时间的业主,业务人员上门催款时改善可以给予业务人员一定的折扣,以便更好的和业主进行协商。另外,为了提高工作人员的工作热情,还需要给予工作人员一定的奖励。
(三)对收账策略进行调整
对于拖欠时间不同和信用品质不同的客户需要采用不同的收账办法,这样可以收到事半功倍的效果,切勿采取一刀切的方式催款。一般情况下,催款都是循序渐进的,首先是通过信函、电话联系等方式,然后是上门面谈、协商,最后是仲裁和诉诸法律。对于超时较短的业主,不要进行过多的打扰,以免引起业主反感,对于时间比较长的业主也需要用婉转的态度通知,在通知无效时可以上门面谈甚至诉诸法律[6]。对于通过法律途径催收的,一定要保存好相关证据,以便获得最有利于企业的诉讼判决。另外,要注意避免超过法律规定的2年诉讼时效。
(四)建立应收账款坏账制度
在商业信用行为当中,坏账行为是无法完全避免的,但是物业管理公司需要尽量将损失降到最低。首先,公司需要坚持谨慎性原则,提前对坏账发生情况进行评估,建立健全坏账准备制度。其次,需要根据业主的财务状况评估坏账的风险,然后选择最恰当的会计政策,根据现行的准则,采用备抵法对坏账进行有效的处理,尽量减少公司的损伤。最后,公司还需要真实的反映管理费用收支状况,维护公司以及广大业主的利益。
四、结语
综上所述,对于物业管理公司来说,做好应收账款控制和管理工作具有重要的意义,有利于降低财务管理的风险,提高企业财务管理的水平和经济效益。因此,物业管理公司的相关领导人员应该进一步提高对应收账款管理和控制的重视程度,优化财务管理的政策,改变收账的方法,做好对业主的信用管理,并加强对应收账款回收情况的监督和管理。只有这样才能做好应收账款的控制和管理工作,将企业存在的应收账款风险降到最低,提高物业管理公司经营发展的质量。
《物业管理企业的设备管理存在问题及对策》
物业管理伴随中国房地产业的快速发展,已经逐步成为一个主要的行业,经管在中国出现只有仅仅30多年,但是已经呈现出了技术含量越来越高、设备更新和发展速度越来越快的发展趋势。当前,在物业管理中,现代化物业设备对物业企业的作用日益突出,物业企业对其依赖和需求日益增长,而对与物业设备设施的管理工作则是实现物业良好管理的基础。
一、当前物业管理企业设备管理存在的问题
现阶段,我国的物业企业设别管理存在的问题主要包括以下几方面:
第一,缺乏专业人员、技术力量薄弱。对人才培养和引进的不中和缺乏稳定充足的专业技术人员队伍,对物业设备管理造成了巨大的阻碍。当前,物业设别的日益技术化、现代化,这就要求物业设备管理人员必须充分掌握物业设备的原理、结构、技术性能、用途、维护方法以及故障排除等一个或者多个方面的知识。换言之,实施现代物业设备管理的人员,必须是拥有丰富的物业设别管护经验、较高水平的专业技术,特别是“一专多能”的高素质人才。但是,在目前,除了极少数几个规模较大的的知名物业企业之外,其他大部分物业企业的设备管理人员都无法符合这样的要求。
第二,缺乏足够资金。实施物业管理的资金使用的目的是:取之于民、用之于民,、收支平衡、略有节余。但是对于大部分物业企业而言,却面临收费困难、经费开支紧张的问题。由于社会公众没能够充分理解和支持物业管理,加之政府的税务部门仍然是对物业管理企业依照建筑行业的税收标准征收房产税、所得税、营业税及车船使用税及“两金”等多种因素,导致了大多数物业管理企业自建立以来就一直处于亏损状态,没有能力维修、改造物业设备,造成水电等故障多发,从而导致居民满意度下降,管理费的收缴更加困难,陷入了一种恶性循环。同时,由于物业设备的管护并不能直接产生经济效益,属于投入行为,因而一些物业企业往往错误认为将资金投入设备的管理不划算、亏了,这是是造成物业设备无法得到及时维修管理而积劳成疾、带病运行。
第三,管理成本高。随着社会发展与科技进步,越来越多的建筑将以大型、高层与智能建筑为主,建筑设备工程技术更是向自动化的建筑设备和计算机智能控制一体技术方向发展。当前,建筑工程基本建设投资中建筑设备工程所占的比重增长迅速,一些大型高层建筑中,设备工程占工程总投资比例甚至占到40-50%,比如广州的标志建筑中信广场,总投资近60亿,各种设备的投资就将近20亿。而至于住宅的物业设备,其投入虽然比写字楼少,但也不能被忽视。而和建筑本身相比较,物业设备的使用年限要短的多,并且随着使用年限增加,必然产生有形损耗;此外,由于新技术、新设备的出现,也会引起物业设备在使用价值等的无形损耗。这些有形和无形损耗,都会引起房屋设备维修更新间隔期的缩短,从而使设备管理成本增加。加之新型设备的投资也较大,维修更新这种设备的成本就更高。
二、完善物业管理企业设备管理的对策建议
首先,物业企业对员工进行相关培训,努力提高员工的综合素质,通过员工综合素质的提高,实现企业效益的有效增长。企业对员工进行对员工进行培训,提高员工的业务水平以及应对突发事件的能力。通过对企业员工的物业设备管理的标准化培训,使企业员工重视设备的标准化操作及保养,保障物业设备的安全运行,同时,通过学习加深员工对设备的了解,加强企业内部员工的沟通,调动员工的思维,通过不断的学习优化高管的管理方案,提高企业的设备管理水平。
其次,政府部门要完善行业行规,并及时制定相关的补贴政策支持物业管理行业的发展,为物业的规范化发展创造有利的宏观环境。物业企业应从业主处收取的物业管理费中提取相应的经费,形成基础设备公共维修基础或基础设施专用维护经费,确保小区的物业设备能及时得到维护。
最后,要形成委托加监管考核的设备管理模式。通过对当前物业设备管理的模式的分析来看,当前如果要求物业企业对所管理小区的相关设备进行维护或保养,这无论从经济技术层面上来分析都是不可行的,因此,笔者认为可以采用以下方式进行改革:首先,对小区的物业设备进行重新分析,将企业设备分为自行管理设备,一类为委托管理设备。对于一些综合性要求不强的设备可由本企业的技术员自行进行维护,对一些综合性、技术性较强的设备可委托有专业资质的第三方进行必须的管理维护。
随着技术的发展,物业设备也逐渐呈现出了智能化、复杂化。这就要求物业企业要不断的优化企业的设备管理水平,加大对本企业员工的培训,同时,吸收外部优秀人才,使企业在激励的竞争环境中,化挑战为机遇,使企业得到稳步发展。
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