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物业管理行业跟低碳、节能更是密切相关,因此,这一行业对未来人才的需求也提出了更高的要求。下面是小编为大家推荐的物业管理论文,供大家参考。
当前,信息技术的应用越来越广泛,尤其是在物业管理中发挥了重要作用。物业管理在房地产行业中占据了重要地位,加强物业管理工作尤为重要,信息技术作为物业管理水平提高的重要途径,它不仅减少了抄表、计算、收款、开票等环节中出现的错误,同时也方便了各部门间的沟通,提高了物业管理服务质量。下面我们首先来了解一下信息技术对物业管理的作用,然后再来阐述物业管理中存在的问题及解决对策,最后再来探讨信息化物业管理的应用实施。
一、信息技术对物业管理的影响
将计算机信息技术、自动化控制技术等运用到物业管理中,帮助企业解决了许多问题,使得物业管理工作更加的科学化、规范化。信息化物业管理属于一种全新的模式,运用了先进的管理理念,实现了各项业务一体化的管理流程。在传统物业管理模式中,资源管理不到位,在业务管理过程中容易发生各种问题,其可靠性较差,缺乏科学的管理理念。在数据统计方面,由于手工记账,工作量相对较大,业务过程很难得到控制,无法实现有效的监督考核。在以往的物业管理工作中,耗费了大量的人力物力,人力成本大约占到了一半以上,而运用互联网信息技术,可以迅速的完成数据统计工作,减少人力资源的投入,有效的节约了物业管理的服务成本,还进一步转变了物业管理理念。除此之外,物业管理工作涉及到的内容较多,管理范围较广,变化因素较多,运用传统的管理方式不能及时准确的应对相关变化,而且容易导致许多问题的产生。而运用互联网信息技术进行物业管理,能够有效的实现信息化的物业管理模式,通过计算机强大的系统功能,能够帮助企业更好掌握相关情况,从而做出科学的决策,促进物业管理的现代化进程。信息化的物业管理,使得业务管理工作流程逐渐标准化,纠正了以往不符合要求的操作流程,进一步优化了企业人员的配置,实现了快速查询、全面统计的功能,使得企业能够及时的了解各类信息资料,有效的配置企业资源,进一步实现资源共享、信息共享,提高物业管理质量。
二、信息化物业管理中存在的问题及有效对策
1.信息化物业管理系统中存在的问题
(1)物业管理系统建设的投资成本较少在运用互联网信息技术进行物业管理的过程中,需要一定的财力物力投资,来进行信息化系统的建设。由于政府支持力度不够,信息化建设成本投入较多,给企业带来了一定的压力,尤其是一些小型物业公司来说,缺乏信息化服务系统建设的成本投入。
(2)信息化物业管理的重视程度不够在以往的粗放型管理模式下,传统的物业管理理念根深蒂固,许多人对信息化物业管理认识不够,轻视互联网的作用。由于网络技术的特殊性,使得业务办理不能够直接产生效益,属于一种间接获取经济效益的方式,一些人不能够认同信息化物业管理的重要性。受到传统管理模式的影响,许多人员习惯采用手工管理,使得一些现代化信息技术系统的利用率相对较低,开发利用率相对较低,不能够充分发挥信息系统的作用。
(3)现代化物业管理人才相对缺乏将互联网信息技术运用到物业管理工作中,使得物业管理企业发生了很大的改变,信息化系统的维护需要具备专业技能的人才。目前,在物业管理企业中,不仅要求管理人员专业技能,还要具备计算机专业知识,信息化人才的缺乏为物业管理企业的发展带来了很大的难度。另外,在信息化物业管理工作中,对数据库概念比较模糊,企业开发的数据库之间兼容性较差,浪费了大量的资源,降低了工作效率。
2.解决信息化物业管理中相关问题的措施
(1)政府要加强信息化物业管理建设的支持物业管理信息系统的建设离不开政府的支持,面对当前的形势,国家和政府要加强现代化物业管理建设的成本投入,对信息化物业管理要实行宏观管理,鼓励企业进行信息系统的开发,给予一定的财力支持,并加强物业管理信息化系统的管理工作,使得信息化管理系统处于良好的状态,进一步促进我国物业管理模式由传统管理模式向信息化管理模式进行转变。
(2)加强企业人员对物业管理信息化发展的重视企业在开展信息化物业管理系统建设工作时,一定要加强人员对计算机知识的学习,让他们了解到互联网信息技术对物业管理的重要性。对信息化工作要有长期的规划,要由繁到简的进行物业管理信息化建设工作,还要做好网站建设的投资规划,要有计划的进行投资,避免造成浪费。对于物业管理企业的重要人员,一定要做好榜样,不断提升自身的信息化意识,鼓励所有员工积极的投入到信息化物业管理工作中。
(3)不断提高物业管理人员的综合素质在物业管理信息化建设方面,我们要加强员工的技术培训,通过相关渠道,培养物业管理企业的高素质人才,不断加强物业管理人员的信息化知识的学习,让他们熟练的进行计算机操作,并了解各系统的特点及简单的维护知识。信息化物业管理工作需要我们不断提高企业的服务质量,在深化信息化建设的工作中,将信息技术投入到了物业管理中,运用互联网来进行业务办理,大大提高了企业的服务效率。为此,物业管理人员只有掌握计算机技能,才能帮助企业实现利益最大化,进一步确保企业的整体竞争力。
三、探讨信息技术在物业管理中的应用
1.信息技术在物业管理工作中的应用表现
(1)物业管理企业的门户网站将信息技术运用到物业管理工作中,为企业提供了很大的方便,首先,我们先来了解一下运用计算机技术开发的企业门户网站。企业门户网站是物业公司用来展示自我的平台,在该网络平台上,能够发布各种类型的信息,它能够帮助企业将相关信息整合到一个平台上,从而使企业人员能够共同的分享这些信息,从而使信息资源能够得到有效的利用。
(2)ERP系统的建设ERP系统依靠信息技术,采用的是系统化管理思想,是实现企业决策的管理平台。运用ERP系统可以将企业中的生产、财务、采购等多项信息资源整合在一起,需要我们来进一步规范相关流程,减少人力资源的浪费,从而进一步促进了业务处理标准化体系的完善。在业务处理过程中,系统具有很强的随意性,可以方便企业的管理工作,提高企业管理质量,从而促使企业做出科学的决策。
(3)办公自动化系统办公自动化系统是企业人员进行办公的平台,它不仅实现了物业管理工作的自动化,还大大减少了管理成本,节约了大量的管理费用。通过网络管理平台,可以将办公体系连接起来,从而使得员工能够更好的进行信息处理工作,大大提高了企业管理效率。
(4)地理信息系统将GIS技术运用到物业管理企业中,可以进一步帮助企业实现数字化管理,管理者还能够依靠信息系统来进行物业管理,从而提高了物业管理的整体质量。运用该信息系统,可以提高资料的整合速度,从而实现信息资源的共享。
(5)公用设备集中化管理在物业管理企业中,我们可以运用设备管理系统来对公用设备进行统一的智能化管理,在设备管理系统中,包括生活热交换系统、照明回路、水箱液位等的控制,都需要运用智能化管理系统进行处理,从而有效的促进物业管理工作的自动化处理进程。
2.信息化物业管理系统的实施
(1)物业管理信息化系统的组成在物业管理工作中,利用计算机技术进行信息管理工作,需要我们不断完善信息管理系统的建设,将各项管理工作具体化。我们以某物业管理企业为例,他们采用的是一套全面性的信息管理系统,该物业管理系统对各个部门的工作需求进行了相关分析,归纳总结了各项管理体系,总计12个子系统,包括文档管理、收费管理、资金管理、人员管理、出租管理、维修管理、业主查询、领导查询、系统维护、空置房管理、后台管理、家庭用户查询系统,该物业管理系统比较全面,具有量大、功能全面等特点。
(2)物业管理信息化系统的设计理念物业管理信息化系统坚持“以人为本”的服务原则,强化了系统服务功能,大大体现了物业管理系统“人性化、透明化”的服务理念。在系统建设过程中,我们要向业主发送相关信息,在清楚业主的个人需求以后,改善物业公司、业主两者之间的关系。在进行系统建设时,运用了C/S和B/S两个体系结构,对于C/S体系结构来说,具有安全稳定、效率高等特点,从而确保了数据系统的安全性,实现了两者的统一结合。在该物业管理信息系统中,需要用到一个物理IP地址,这就需要利用一台WEB服务器,然后通过申请公网地址,并且,还要不断完善该应用系统。由此以来,既节约了大量的建设成本,又为物业管理工作提供了很大的方便,进一步促进了该物业管理系统的完善。
四、结语
信息技术在物业管理过程中的广泛应用,为物业费用的管理提供了很大的方便,有助于物业管理企业树立良好的形象。虽然信息化物业管理有了很大的发展,但是,在物业管理过程中,仍然存在着人才匮乏、投资有限、认识不够等问题。为此,需要我们要加强专业人才的培训,加大硬件及软件的投入,不断完善企业网站的建设,进一步优化办公自动化系统、ERP系统等,使信息技术在物业管理中更好的发挥其作用。
五矿邯邢矿业(安徽)物业管理有限公司前身为五矿邯邢矿业有限公司东发物业分公司,成立于2010年11月29日,服务矿业公司生产矿山一线,实现有偿服务,由原邯邢矿山局物业处、邯郸东发贸易有限公司、邯邢矿山局设备调剂中心印刷厂三家单位整合而成。作为一个专业化物业公司,小区的物业管理无疑是不可缺少的一部分,大到小区的公共设施的维修及维护,小到一滴水一度电的节约和使用,无一不列入物业管理的范围。“精打细算、勤俭持家”在这里是最好的体现。本文将重点介绍小区的物业管理及账务处理。
一、公共设施的维护及维修
定期维修小区的道路、屋顶、供排水及暖气管道等。公司所服务的小区大部分是老式小区,由于建成多年,大多设施老化、还有部分设备报废运转。为了能达到国家安全标准还能做到节能降耗,我们采取了由专人勘查实际情况报维修计划,分期分批进行维修,这样费用不会过分集中。维修费用按成本中心分开计算,各种维修费用按分配字段区分,便于查询。为了方便小区居民,小区内配套有运动器械及老年人活动室等。这些公共设施都配有专人维护。维护费用进入小区成本中心,便于管理。
二、水电管理
由于小区建成时间久远,线路及管道老化,为了防止跑、冒、滴、漏的发生,除了要发现问题及时维修,还要在会计核算上予以管理和约束。支付水电费时通过预付账款核算,月底要从预付账款里转出,同时通过由专人填报的水电费分配表进行水电费分配,按可收回的居民用水电、路灯照明、浇花、日常管理等分开入账。居民用水电通过其他应收款入账,其余的分别进入成本。收到居民水电费交款时,冲减应收款。这种方式不仅可以反映出居民水电费的收回情况,还可以清晰的记录各项费用的承担及变化,为了方便小区水电管理起到重要的作用。
三、卫生费的缴纳及生活垃圾处理
小区的卫生费由工作人员上门收取,财务核算时挂其他应付款--卫生费。支付小区垃圾处理费及垃圾箱维修等费用时,直接从往来账中转出,做到专款专用,不会影响成本费用的变动,虚增成本。同时便于查询费用的去向。超出部分暂时由公司承担,来年收取卫生费时适当增加,做到有据可依。
四、暖气管理
北方的冬天,每年都有四个月的取暖期。为了方便小区居民取暖,小区增设了二次加压加热站,其运行费于取暖期过后由热力公司按一定比例返还。这就要求运行费用要分开核算。收取居民取暖费时通过其他应付款-热力公司核算,支付时从其他应付款中转出,补齐差额部分全额付款给热力公司(差额部分含办公区取暖费),由专人计算出办公用取暖费进入成本,其他进入运行费用成本单独核算,每个月加压站的运行费用也由专人计算单独进入成本核算,等热力公司退运行费用时候只需冲减成本费用即可,账目清楚,有据可查。随着社会的不断发展,小区的物业管理必定成为物业管理企业中非常重要的板块。会计核算的细致化必定会使物业管理如虎添翼,做到不该花的钱少花。节约环保、降低能耗也成为现代化企业的新主题。
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物业管理专业是高职教育中的新兴专业,但是目前还不是很成熟,需要不断的完善。下面是小编为大家推荐的物业管理毕业论文,供大家参考。
一、物业管理信息系统的作用
(一)良好的可视性与可控性
物业管理信息化有助于建立规范、合理的业务流程,明确不同岗位的责任,保障相关业务高效的开展,尽可能地规避管理上的不足以及人为因素的不利影响,使企业拥有更为理想的运营效率,最终帮助企业在日趋激烈的市场竞争中占据主动地位。
(二)支持全方位的快速查询
物业管理涉及大量资料(如房产资料等),若采用手工整理方式,不仅工作量大,且相当烦琐,对房产资料进行查询时往往耗时较长。利用信息系统能够通过设置不同条件分类(如业主姓名、房号以及面积等)进行查询,快捷且准确,大幅提升了查询效率[1]。
(三)完整的工程服务档案
在物业管理工作中,需要对工程服务(如维修等)进行管理。信息系统可对工程服务档案进行收集整理,如此一来,为管理人员及时掌握现状提供了极大便利,有助于管理人员科学规划自身的工作时间。
(四)各项费用的自动化计算
在物业管理中,各项费用的计算和整理属于核心工作之一,但费用项目众多,再加上计算方法烦琐,若采用手工模式,很容易出错,且耗时耗力。信息系统不仅运算速度快,而且准确率高,能够让相关费用的计算和整理变得简单起来。
(五)为决策奠定坚实的基础
物业管理信息系统之中的决策系统可以对相关数据进行综合分析,如此一来,决策者能够在大量的决策方案中筛选出最为合理的,指导企业实施科学的管理行动。
二、物业管理信息系统的主要功能模块及操作
(一)基础资料
基础资料模块主要由三大模块组成,即组织机构模块、职员模块以及辅助资料模块[2]。组织机构模块可以对不同组织机构(如总公司等)进行定义,职员模块可对不同组织机构之下的职员信息进行定义以及管理,辅助资料模块能够对相关辅助资料(如楼宇结构等)进行定义。以基础资料模块为工具,可对各项基础数据进行收集和整理,为物业管理企业建立信息化构架奠定坚实的基础。对系统进行初始化设置时,一般将物业管理企业规划成三级,一至三级分别是总公司、区域公司以及管理处;对于普通居民小区,通常设置三个级别的管理处;当完成对组织机构的设置之后,便可以在不同机构之下进一步设立与之对应的职员信息[3]。
(二)房产管理
房产资源管理模块主要包含了下述信息:(1)管理区信息;(2)楼宇信息;(3)房间信息;(4)停车场信息等[4]。依据不同类别对上述信息进行归纳整理,形成Excel表格后导入信息系统,实现对数据的初始化准备。对房产管理的同时,还能够执行房产验收作业,便于物业管理企业更加高效地验收项目,管理验收结果。这一模块还有一个比较重要的功能,就是可以对公共维修资金进行管理,能够十分清晰地记录每一户所对应的公共维修资金信息,有效提升了物业管理企业资金管理的规范性。
(三)客户关系管理
物业管理企业开展客户服务工作时离不开客户关系管理模块的支持。在该模块的帮助下,不仅能够建立一个信息较完整的客户档案,对所有住户的姓名、身份信息、联系方式等重要信息予以管理,还能针对每一位客户建立健全家庭成员的档案。对于以写字楼为代表的综合项目,信息系统能对业主和租户的信息分别进行详细的记录,为相关管理工作提供极大便利。通过“客户服务”,可以对内部服务进行合理派工,同时还可以开展投诉处理以及装修管理等工作。借助系统跟踪功能,对各项服务进行管理,做好内部沟通工作,及时且有效地解决客户提出的各项合理的服务申请,从而逐步提升客户的满意度[5]。
(四)收费管理
所谓收费管理模块,指的是物业管理企业对各类费用予以管理的一种功能模块,全部收费项目以及标准等均可根据需要进行自定义。应收费用主要有四大类,即常规费用、抄表费用、车位费用以及临时费用。以单个房间为单位,明确当月各个房间的应收费用,对于那些较特殊的收费标准,允许单独设置,设置好相应的收费标准之后,每月便可以执行“生成费用”操作。以水电收费为例,对水电表执行远程抄表操作之后,形成Excel数据,然后将其导入收费管理模块便可形成抄表费用[6]。对交费通知单,可通过自定义方式进行设置,并打印出来。缴费方式主要包括三种,一是现金交款,二是银行托收,三是预收款。收费员在收费管理模块中执行“缴费”操作之后,应收费用便会自动纳入已收费用,与此同时,还可以打印出对应的票据。对于收费管理模块而言,其还提供了不同类型的查询和统计服务,常见的如当期应收费用之中的当期应收、往期欠费以及提前预收等,仅需执行“报表统计”这一操作即可实现。
(五)系统维护
系统维护模块主要包含角色管理、用户管理、系统重置三大功能。角色管理功能能够以不同角色为对象,对其名下的功能以及数据权限进行设置。用户管理功能能够对用户角色进行定义。通过前面提到的两种功能可以建立一个比较灵活、完善的授权机制。项目人员仅可以对所属项目的相关信息进行操作,而不同级别的管理人员在获得授权之后可以进行相应操作。
(六)设备保运信息化
将大量设备设施相关数据录入信息化系统,形成一个大数据库,系统根据数据生成卡片式、线性操作规程,保运人员按照设定的路线进行标准化操作,操作记录实时传到系统内,生成数据并对其进行分析,使设备设施也纳入到物业的信息化管理之中。
三、信息系统如何更好地应用于物业管理
(一)政府和行业支持
相关政府以及行业部门应重视信息系统在物业管理中的应用,并落实到实际行动中去,组织建筑单位、研究单位以及其他相关单位制定物业管理信息系统的行业标准,明确具体的实施内容,并立足于具体情况,允许多重定位的存在,从而更好地满足不同档次及各类投资规模的实际需求。除此之外,政府部门还应基于更高层次视角制定和实施配套的协调性政策法规,突破行政壁垒的束缚,推动相关收费的社会化转变,制定城市物业管理的信息化发展规划,进一步明确物业管理信息系统的规模和类型,为其提供各类资源支持,从而促使信息系统更好地应用于物业管理系统,服务于现代智能物业社区的建设和发展[7]。
(二)开发商支持
开发商对工程进行规划时,便应该充分明确住宅的市场定位,即向何种社会群体提供何种档次的住宅,通过了解购房人在物业管理方面普遍关心的问题,确定物业管理信息系统应当具备的功能,如若缺少必要的事前调查环节,就会出现功能过剩,或者功能不齐全的情况。与此同时,还应立足于市场需求,对自身的投资能力进行理性分析,参考物业管理等各个方面的合理意见,邀请专业的物业管理企业进行系统的、高效的策划,结合项目具体的市场定位来研究其配套的信息化物业管理问题,不但要考虑项目的经济性、可靠性,同时还应考虑项目的可持续发展性。住宅是一项长期工程,物业管理企业通常会为业主提供长达数十年的服务。现今,科技正处于飞速发展之中,特别是信息技术的发展日新月异,所以,在建设物业管理信息系统的过程中,应积极地考虑技术的升级问题,如何赋予物业管理信息系统以理想的超前性及可拓展性,将成为开发商在和相关企业协商的过程中另一重要的议题。
(三)健全各项规章制度
完善的规章制度是至关重要的,这是做好小区物业管理工作的重要保障之一。物业管理企业应基于物业管理信息系统的具体特性制定和实施配套的维护制度与保养制度,并严格落实定期检修工作;建立并完善资料管理制度,及时对系统设备自动运行所涉及的资料予以整理和归纳,然后在此基础上制定针对性的防范措施,做好预防工作;除此之外,物业管理企业还需要建立和完善相关工作所对应的标准化流程,制定和实施以岗位责任制为代表的一系列规章制度。只有建立了较完善的规章制度体系,才能使物业管理信息系统真正发挥出应有的作用。
(四)建立高素质的物业管理队伍
物业管理企业应重视和做好对在职员工的培训工作,使他们及时了解并掌握物业管理信息系统的相关功能,与此同时,还应做好新员工招聘工作,为自身源源不断地补充新鲜血液,从而建立一支稳定的、业务素质过硬的物业管理队伍。建议物业管理企业将一些专业设备的操作、维修以及保养工作委托给相关专业企业,从而达成节约成本,提升自身管理质量和效率的目的[8]。
四、结语
总而言之,物业管理只有积极引入和应用信息系统,尤其是采用联网管理模式对信息系统进行管理,才能使得各项物业管理工作更加标准化,为物业管理工作的高效开展提供有用的参考信息,方便物业管理企业及时且准确地制定相关决策。与此同时,也方便了物业管理企业实时掌握自身的运营状况,在此基础上可以作出针对性的经营决策,推动物业管理朝着现代化、智能化的方向不断迈进。
业主归属感是影响物业服务企业进行有效物业服务的重要因素,它是指小区业主将自己居住的物业区域划定为一种精神状态的聚集区域,既包含对房屋、居住环境,以及物业管理的情感依恋,又带有较浓厚的个人感情色彩。辨明业主归属感的影响因素,提升业主的认同感和归属感,对物业服务企业提供有效服务和长期业务发展具有重要意义。
一、研究基础
1.研究综述。我们对业主归属感的研究主要借鉴于社区归属感的研究理论。城镇化的快速发展和社会人口流动性的加剧,不断地冲击着人们对居住地的依赖,淡化着“村落情感”。王思斌研究了社会流动对传统文化和共同意识的冲击。黄玉捷指出,城市居民之间的情感在变得冷漠缺乏信任。潘允康等研究了人们在传统文化的影响下需要重构社区意识和归属感。王铭铭指出在城镇化进程中传统文化力量在进行着强大的反抗。雅诺维茨等国外学者,从居民是否愿意在自己的社区长期居住,并认可自己属于该社区,是否关心社区内发生的事情并积极参与,搬离社区后是否会感到怀旧和回忆等方面对社区归属感进行了研究。本文对业主归属感的研究借鉴了雅诺维茨等学者的社区研究理论。
2.数据基础。本文的数据来源于对业主满意度的实证调查,调查样本选取了山东省青岛市3个具有代表性的物业管理小区(选取标准为小区规模大,物业服务公司及其服务水准符合物业管理发展的趋势),采用随机抽样调查的形式发放调查问卷,共发放问卷1350份,回收问卷1021份,其中有效问卷样本987份。调查结果统计。根据调查结果显示,在我们的调查样本中,有92.8%的业主认为和自己共同居住在一个物业区域的业主构成了一个群体,而自己是属于该群体的。有75.3%的业主对居住小区的事务比较关心,有71.3%的业主愿意积极参与到小区事务中。有60.6%的业主有意向长期在该小区居住,另有一部分业主具有改善住房条件的要求。在调查中,我们还了解了业主对物业服务的满意程度,有74.3%的业主对现有物业服务感到满意。通过进一步分析,我们发现业主对居住小区的归属感与物业服务满意度有很大的正相关性。
二、业主归属感的因素分析
影响业主归属感的因素非常多,本文根据雅诺维茨等人的研究,将相关影响因素按照特征性分为:是否认可自己属于“该群体”、是否愿意长期在此居住、对居住小区事务的关心程度、是否愿意积极参与小区事务。并在此基础上,细化分析了“对物业服务的满意度”“业主的社会经济状况(主要指在物业管理区域内的层级)”“业主在小区内的社会关系”“业主对小区事务的参与度”“物业服务品牌认可”和“物业服务收费认可”等相关性指标。为了方便测量,我们将“业主的社会经济状况”指标转化为业主的受教育程度和实际收入;“业主在小区内的社会关系”纳入到业主间互动的频率和接触数。消减误差比例(proportionatereductioninerror)。分析结果表明,只有“社会经济地位”因素并未呈现出显著的统计学意义。在“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”三个指标和业主归属感之间呈现明显的正相关性。相应的皮尔森相关系数分别为0.1816、0.1967、0.2243,同时显著程度为0.005和0.0005。这说明,意愿居住时间越长的业主,越积极地参与社区活动,所能感受到的业主归属感也就越强;反之,业主归属感越弱。但值得注意的是,这三个指标的相关系数不高,只是弱相关性因素。也就是说,“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”并不是影响业主归属感的主要因素。影响业主归属感的最重要因素是“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”,其中物业服务认可涵盖物业服务质量、物业服务品牌和物业服务收费等。皮尔森相关系数分别为0.6162和0.5901,显著程度已经达到了0.0005的水平。这表明在业主的小区生活中,社会关系程度是促进业主留恋的重要因素,也是一种归属感。同时,小区业主对物业服务的认可也有着明显的影响。业主在小区的社会关系越密切,对物业服务认可度越高,他们的业主归属感也越强。根据测量结果,我们进一步对“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”进行指数回归分析。依据业主归属感影响因素的回归分析,可以构建出回归方程:Y=0.3114X1+0.3956X2+1.618经标准化后,回归方程为:Y=0.4101X1+0.3678X2其中,Y代表业主归属感,X1代表物业服务综合认可程度,X2代表业主社会关系程度。通过对标准回归方程的分析,我们发现,上述两个影响因素对业主归属感有很强的正向作用,即物业服务综合认可程度和业主的社会关系程度是影响业主归属感的关键因素。也就是说,提升业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度,可以有效地提高业主归属感,对物业服务公司进行长期、有效的物业服务有较大的促进作用。
三、物业服务综合认可
从物业管理行业在我国的发展来看,已由“管理”向“服务”转变。从一开始物业管理中的重点为“物”的管理,转向为“人”的服务和“物”的管理并重,进一步转向为“物业管理+互联网”或者“互联网+物业管理”。在这一转变的过程中,“人”(业主)的因素被逐渐重视,同时在其背后不可忽视的依然是基本服务。在此次的调查研究中,我们还对物业服务综合认可进行了细化调研。物业服务综合认可度包含物业服务质量、物业服务品牌、物业服务收费等方面。其中物业服务质量又包含传统的“物”的管理质量和“人”的服务质量;物业服务品牌和口碑对带给业主自豪感和认同感这方面的影响较强;物业服务收费的影响相对较小,因为目前物业收费的差异化并不大(在选取的调查样本当中)。综合前文分析的业主归属感的两个重要影响因素——业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度,可以发现,物业管理中“人”(业主)的服务愈发重要。其涵盖的范围包括服务态度、细节服务、人性化服务和社交服务。服务态度给业主以最直接的感受,是物业服务基本标准,各物业服务企业在该方面都很重视,并且做得也很到位,差异性不大。细节服务、人性化服务则是服务态度的进一步延伸,是物业服务的规范化和细化。社交服务是物业管理中最容易让业主产生归属感的,其直接联系着另外一个重要影响因素:业主在小区的社会关系程度。目前,业主在小区的社会关系更多是通过自发形成的,以邻里关系和非官方组织的形式为主。物业服务企业应该主动介入到业主在小区中社交关系的形成过程中,促使其形成更和谐、更稳定的社交关系。通过该次调查我们发现,已经有相当一部分物业服务企业开始介入到业主在小区中社交关系的形成过程中,以娱乐、爱好、运动等形式组织业主交流,促进业主间的沟通和关系建立,也有一部分物业服务企业通过信息化的手段搭建了业主间的沟通平台,主要以物业服务软件中的社交功能为主。调查结果显示,业主对进行了社交服务的物业企业的认可度(86.5%)明显高于未进行社交服务的物业企业的认可度(71.3%)。
四、结束语
在提高业主归属感的因素中,最重要的两个因素即业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度,都是物业服务企业可以主动参与和改进提升的,尤其是物业服务中的社交服务,需要引起物业服务企业的重视。提升物业服务中社交服务,帮助业主建立稳定的在物业区域内社会关系,重新构建传统的“村落情感”或“集体情感”,有助于获得业主对物业管理区域的归属感。伴随业主归属感的增加,物业服务公司会获得业主更多的信任和认可。
#p#副标题#e#
摘要: 现在物业管理已渗透到城市管理与人们生产、生活、学习的各个领域,成为社会主义经济生活的重要组成部分。专业化、市场化、社会化的物业管理企业在激烈的市场竞争中,应通过对市场的分析,确定合理的、有效的和动态的物业管理价格,采取最佳的定价策略,以获得更大的市场份额,使其处于有利地位。
关键词:物业管理价格 需求 供给 策略
现在物业管理已渗透到城市管理与人们生产、生活、学习的各个领域,成为社会主义经济生活的重要部分。随着人们物业管理意识的提高,《物业管理条例》的颁布实施,物业管理的专业化、市场化、社会化将会更加有力地促进物业管理市场的有序竞争,本文拟从物业管理需求与供给的角度,分析其价格的合理性、有效性和动态性,以期增强物业管理企业在市场竞争中的实力和生命力。
物业管理的需求
随着住房制度改革的深化,人们生活水平的提高,住房的商品属性已逐渐被人们认识与重视。住房既然是商品,就要实行商品性经营,纳入市场供求规则系统,由市场决定资源的产出配置,从而形成了房屋产权的社会化管理,为物业管理的形成创造了前提条件,并奠定了物质基础,满足了人们对财产管理的需要。
一个高度文明的现代化城市管理离不开物业管理,物业管理的内容、职责、范围、目标是现代化城市管理的重要组成部分。推行物业管理可以更好地促进城市管理的发展,同时为全面建设小康社会提供一个新的条件和基础。
物业管理的供给
改革开放二十多年来,全国各级城市基础设施建设尤其是房地产业,一直处于高速增长的状态,仅城镇住宅建设近年来每年增加5亿M2~8亿M2,多数房地产项目竣工面积的增长幅度在20%左右。物业管理作为房地产的后续服务,在为已建物业的保值增值服务、改善人们的生产生活环境的过程中起着越来越重要的作用。物业管理企业如雨后春笋般涌现出来。
物业管理的范围几乎涵盖了人们生活工作的方方面面,其主要内容包括房屋的维修、养护与管理;配套设施的使用、维修、养护与管理;清洁卫生与园艺绿化;车辆行驶及停放管理和小区公共秩序等。
我国物业管理模式大概有四种类型:
福利型行政化管理模式。这是在传统的计划经济模式下产生的,其标志是分配是福利性的,管理是行政性的,产权归国家所有,使用权归个人所有,房屋按个人职务资历分配。这种模式已被淘汰。
行政型专业化管理模式。这是在计划经济向市场经济转轨时期实施的“双轨共管”型管理模式,适用于单位自买、自建的直管房。该房产产权按一定比例优先出售给职工。这是一种过渡模式。
直管型专业化管理模式。这是房地产开发商自己组建的物业管理公司,对所开发出售的物业进行管理。这是目前我国最流行的一种管理模式。
市场型专业化管理模式。独立的专业化物业管理公司,通过投标在市场竞争中接管物业,遵循物业产权与管理权相分离的原则,物业管理公司接受业主的委托,对物业进行综合化、专业化、社会化的经营管理与服务。这是一种主导管理模式。
物业管理定价策略
在传统的观念中,物业管理是风险很小的行业。但是作为社会的闲置资本,当他的风险相对较低时,必定导致大量投资者蜂拥而入,当市场供大于求时,就会导致价格的降低和企业成本的降低,导致利润率降低,甚至亏损,企业就有可能倒闭。物业管理经过二十多年的发展,人们也逐渐意识到物业管理行业利润已趋于社会平均化,利润率趋小。根据2002年部分地区物业管理市场现状调查,全行业能够持平或略有盈余的企业大概只有1/3,大多数处于亏损状态。今后物业管理企业间的竞争将日趋激烈,物业管理的定价无疑是企业获利的关键。
价格是一种价值的考察,也是市场分析中十分敏感而又难以控制的因素。对物业管理者来说,价格直接关系到市场对其所提供的服务产品的接受程度,影响着市场需求和物业管理者的利润。面对物业管理市场的激烈竞争,确定合理的、有效地、具有竞争力的和动态性的物业管理价格是所有物业管理者关注和用心研究的问题之一。
物业管理价格的合理性
物业管理具有经营属性,所提供的服务是一种商品,具有价值,已被市场认同。物业管理者在制定价格时应真正反映其内在的价值,使其具有合理性。
我们知道,一般单位产品价格等于该全部产品的总成本与销售全部产品时获得总利润之和与全部产品总数量之比,即单位产品价格等于单位产品成本与单位产品利润之和。
物业管理提供的产品是一种商品,其单位产品的价格也包括单位产品成本和单位产品利润。物业管理因其类型不同,其成本和组成也不完全相同,一般由行政办公费用、一般公共设施维护费用、电梯费用、空调费用、环卫清洁费用、绿化费用、保安费用、电视系统费用、保险费用等组成;物业管理的利润可以根据市场行情或物业管理者的期望值确定。按照物业管理的行规,物业管理企业对所管理的物业一般按其成本的8%-10%计提酬金。
物业管理企业开发相应的服务应以成本有效为原则,加强内部管理,降低运营成本,提高效率。在合理确定物业管理价格时,还应考虑以下因素:供给产品的类型。公共产品或由公共产品引发的委托的代办性服务,应采用政府宏观调控的指导价,其它的非公共产品按照市场的供求均衡价格定位。服务需求的价格弹性和收入弹性。具有一定技术禀赋的特别服务,本身作为一种稀缺资源,其需求群是固定的,定价可高一些;常规的需求服务则实行统一的定价,且价格不宜太高。服务质量和服务深度。物业管理与其他商品不同,其提供的产品是一种“软产品”,它的价格与接收物业管理服务者的认知和满意程度密切相关,产品定价应在弥补成本的基础上保证一个合理的利润率。
物业管理价格的有效性
物业管理价格的有效性是指在不完全竞争市场的条件下,物业管理企业最大可能的发挥其资源和技术优势,使物业管理价格成为供需双方均可接受的价格。
从物业管理的供给角度看,价格竞争的有效性取决于产品的可替代性程度。可替代产品是指具有相同功能或类似功能的产品或服务。物业管理可被替代的威胁首先来自市场――开发商、房地产中介服务、酒店业和渠道运营商,他们也正在尝试着将其服务模式与物业管理内容相嫁接,他们的客户群体性、服务过程或市场的地域边界具有明显的可替代特性与相似程度,他们对物业管理市场的冲击,必将压低物业管理价格,引起物业管理利润率下降。物业管理可被替代的第二种威胁来自业主或使用人对物业管理服务分解,随着业主市场意识和维权意识的提高,在物业管理市场进化过程中,业主或使用人可能会自行选择开发商、选者分专业商来延伸物业管理服务,从而分解了物业管理企业的业务量,局限了物业管理的价格和利润。
物业管理差异化可以提高物业管理价格的有效性。向业主提供独具特色服务,这种服务的溢出价格超出因其独特性增加的成本,且差异化服务是其竞争对手不能相比的,就会为物业管理企业带来较好的回报。
从物业管理的需求角度看,价格竞争的有效性取决于业主或使用人的心理预期和价格竞争对品牌的影响。物业管理属于服务行业,其产品属于“经验品”需要人们通过了解产品的质量信息,确定是否继续购买该产品。与其他服务行业相比,物业管理具有非常特殊的消费群体,它每天面对的是相同的顾客,为同一顾客服务的时间可能是一两年,也可能是五年十年,甚至可能是几十年。但如果消费者获得其产品质量下降的信息,就不会再购买其产品,即业主就会拒付或拖延支付物业管理费,同时业主大会有权续聘或改聘物业管理企业,从而使物业管理企业利润下降,甚至亏损。
一般品牌企业凭借其管理优势、品牌效应获取了大量市场份额,在市场信息不对称的条件下,进行价格竞争,对企业会造成不良影响。对消费者而言,物业管理价格降低,意味着服务产品内涵的减少或企业内部资金周转不灵以及失去业主的信任度和满意度和企业市场份额的减少。
物业管理者只有充分意识到物业管理可被替代的威胁,不断提高服务意识,提供独特而具有差异化的产品,满足消费者心理预期,维护品牌形象,才能确定一个有效的物业管理价格。
物业管理价格的动态性
物业管理价格的动态性表现在两个方面:第一,前期的物业管理价格与物业建成后投入使用的物业管理价格是不同的。由于业主不同、服务对象不同和内容不同,签订的价格也不同。第二,物业建成投入使用后,随着业主法律意识的增强和业主要求的提高,再加上市场的激烈竞争,物业管理价格也不可能是静态的。
《物业管理条例》指出房屋所有权即为业主,物业管理企业是业主选聘确定的。在房屋未销售或租赁之前,房屋的所有权人是建设单位,即在物业管理的前期,由建设单位确定物业管理企业;而在房屋售出或售出一定比例后,物业的受买人是房屋的所有权人,即物业开发完成后,由业主大会选聘物业管理企业。
物业的前期管理,是指物业管理企业在物业的开发建设阶段即介入,从事物业形成前的阶段性管理。前期的物业管理企业通过投标获得前期物业服务合同,该合同也作为建设单位与物业买受人之间买卖合同的一部分,其标价既是前期的物业管理价格,其价格应具有可行性、可盈利性和可竞争性。由于未来的业主大会拥有“决定续聘或改聘物业管理企业”的权利,所以物业管理企业要在前期管理中形成有序的管理秩序,满足业主的服务要求树立良好的、有效地管理形象,为物业管理企业占领市场打下良好的基础。
《物业管理条例》第四十一条规定“物业服务费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质与特点,由业主与物业管理企业按造国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务办法,在物业服务合同中约定。”所以根据物业类型、物业地理位置、规模和服务设施、服务质量、服务深度、服务档次和服务质量的不同,其成本含量也不同,价格定位也不同。
在市场经济条件下,企业能否盈利与其价格有关。从技术经济学的角度分析,物业管理盈亏平衡价格等于成本与额定的物业管理面积之比,即物业管理盈亏平衡价格等于单位固定成本与单位可变成本与物业管理面积之比的和。由于物业管理服务需求比一般商品要复杂且多样化,其单位固定成本和单位可变动成本及其所管理的物业范围都会受到很多因素而发生变化,从而引起盈亏平衡价格发生变动。此时,物业管理定价的获利空间也会随着变化。物业管理的动态盈亏平衡分析使得物业管理的价格具有动态性。
随着《物业管理条例》的颁布与实施,必将加快物业管理走向法制化、市场化的步伐,有利于建立公平合理的市场价格体系与竞争机制。企业应通过对市场的分析,确定合理的、有效的和动态的物业管理价格,采取最佳的定价策略,以获得更大的市场份额,使其处于有利地位。
参考资料:
1.中华人民共和国国务院令第三十九号,物业管理条例,2003.5
2.程鸿群、张玉峰,关于物业管理价格的分析与研究[J],北京:商业时代,2003.14
3.深圳市物业管理协会,物业管理发展战略(深圳),国际研讨会论文集,2003.10
4.胡彬,制度变迁中的中国房地产业[M],上海财经大学出版社,2002.3
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随着我国城市化水平的高速发展,享受舒适安全的居住环境、热情周到的物业服务成为人们对居所普遍的要求。下面是读文网小编为大家推荐的物业管理论文,供大家参考。
物业管理行业在我国仅有20年左右的发展历史,现今尚处于萌芽状态,作为一门新兴行业,难免存在一些漏洞与不足。通过本人从事物业管理数年的经验,特对从中存在的主要问题进行了分析,对其提出了相应的解决对策。
随着人民生活水平的日益提高,广大业主不仅对住房档次需求的提高,也对物业服务的需求层次越来越高。对于楼盘好坏的评定已不再只局限于房屋结构、配套设施、周边环境等外部因素,物业服务水平的高低已日益受到购房人的关注。但由于物业管理在迅速膨胀和发展的过程中,不可避免地会出现种种外在与内在问题,因此解决这些问题的对策研究,已成为创建高品质物业的当务之急。
一、当前物业管理中存在的问题
1、物业撤出小区,业主面临自理
近年来,很多物业公司撤离所接管的小区,其很大的原因为企业经营难度的增加和物业服务企业与业委会间日益呈现紧张趋势的二元关系所致。分析这些问题,笔者认为主要体现在以下的方面:
(1) 企业经营的难度加大
自去年以来,我国的CPI指数(居民消费指数)普遍持续上升,然而物业服务企业在物价和企业人工成本等费用的增加上,却不改以往的物业管理收费标准的情况。根据统计显示,全市商品住宅每月收费率不足85%,个别住宅区甚至达不到50%。实际上,整个行业收费率在80%以下。在人工成本上涨前,要达到90%的收费率才能实现盈利,但是随着人工成本的增加,95%的收费率才只能持平。
(2)物业管理企业与业主的对立关系
物业服务企业与业委会间的关系是一对典型的二元矛盾关系,业委会作为业主大会的执行机构,代表着小区所有业主的利益。但往往许多物业管理公司提供的服务与业主的需求之间都存在种种矛盾。例如物业服务水平的不足;业主缺乏对物业管理的认知等,这些都能导致物业企业与业主之间的矛盾持续恶化。
案例一: 盛天现代城 业主与物业公司和平“分手”
2008年4月7日,对盛天现代城的全体业主来说,小区要开始自理了,包括安防、卫生、传呼、维修等,因为小区物业公司经过与业委会商讨,决定撤出盛天现代城。
半年前,同样的情况也出现在盛天现代城。随后,接手的物业公司——光大惠普物业进驻。据惠普物业公司介绍,他们进驻后发现许多归属物业公司管理的公用设施遭到破坏,如消控中心报警主机、电梯的“三方”通话系统、高层供水水管断裂等。光维修这些,半年来,就陆续投入了十几万,公司垫不起这部分费用,最后只能退出。
而据内部人员告知,双方和平“分手”导火线是地下停车费的纠纷。业主们坚持认为,停车场属于全体业主共有,只愿意每月支付40元的看护费,从而打破了一贯70元的先例。这让物业公司觉得难以收支平衡,不得不退出。②
2、物业管理费的计量差异大且收缴困难
(1) 物业管理费计量不合理
当前物业管理费的价格制定,多取决于楼盘所处地段,以及物业公司的等级作为参考。而电梯分摊费则多按照平时的耗费或物业公司在交房时所签定的协议来收取.此种计量方式依据不足,其合理性受到质疑。
(2)物业管理费收缴困难
物业管理费用作为物业管理企业开展日常物业管理活动的物质基础,是物业管理企业生存和发展的财力保障。物业管理收费难和物业费的定价在物业管理行业中是普遍存在的。
在现实生活中,很多业主享受了物业服务却拒交物业费,其原因有很多,归结起来可以简单划分为以下几种:
A、有开发遗留的问题
B、水电气费代收代缴问题
C、服务与收费不相符
D、定价不符合市场指导原则,盲目定价或者擅自定价
E、费用产生没有公开、透明
F、提供服务产品本身而言质量差
总的而言,很多业主心里都有这样一个问题:“物业服务,到底为我们服务了些什么?”对于业主而言,物业管理人员的职责就是处理些浇花养草、看门扫地、巡逻安保等这些日常琐事。因此物业公司应做到让大家明白我们服务了哪些、也为大家提供了便利等。
案例二:一小区4成业主欠物业费
位于福州洪山桥附近的仓山某小区是个典型的例子,该小区共有600多户业主,近两个月,小区物业欠缴率高达40%。
该小区业主监督委员会成员林先生告诉记者,最初欠费的主要是少数几个原业委会成员,他们想聘请新物业,但由于200多户业主不同意,最终没能将现有物业炒掉。这部分原业委会成员拖欠物业费已经长达1年多。由于有了他们的带头,小区越来越多业主拖着不交物业费,大家都在观望着,到底物业费要不要交。
该小区物业的林经理告诉记者,目前小区近4成业主欠缴物业费,公司每月损失在3万元以上。“为避免事态的进一步发展,物业公司已决定把部分欠缴数额较高的业主告上法院,对其他小额的欠缴业主,将通过各种说服工作,解开业主的心结。”
该小区一位欠缴物业费的业主陈先生告诉记者,他见其他业主都不交,自己也就不交了。
采访中,该小区欠缴物业费的业主多以物业公司的服务不好或物业公司将要撤走作为欠缴理由。②
3、房屋装修中遇到的业主违规现象
(1)装修中遇到的权责归属不明确
通常,每个人心里都会这样想,既然我已经花了那么多的钱买一套房子,那么如何装修房子就是个人自由。因此一些人宁愿牺牲房间的安全为代价,也想将房屋装修的美轮美奂。
物业公司在装修过程中都会发现许许多多问题,有装修押金、在装修期间造
成的噪音污染、业主违规装修等等,而且在这种情况下更能导致与业主相处不融洽和对后期进行收缴物业费也有着一定的困难。
(2)别墅的擅自拆建现象
从去年年底开始,在新建别墅小区里掀起一波改建、扩建的热潮。一些业主随意改造建筑结构和环境,侵占公共空间,将原有的环境和居住状态改的面目全非,给其他业主的正常生活造成了极大困扰,同时也给房屋带来极大的安全隐患。 对于装修所反映出来的问题,实质就是整个物业管理之中,管理权限的界定,业主认为物业管理方无权干涉业主对于“私人”财产的更改,而物业公司认为业主通过个人行为侵犯了“共有”利益,这样就破坏了整个体系的平衡,导致产生权限界定的矛盾。
案例三:新购别墅拆了又建
福州居住主题公园号称“占地1800亩的半山湖景别墅区,是福州市乃至福建省内最大的半山湖景别墅区”,别墅区虽然建成已有几年了,但许多地方还在建设。有的别墅借装修之名加盖楼层;有业主将别墅底层打穿,或挖开别墅旁的绿地建车库;381号原本是一幢3层楼高的别墅,但已被整体拆除,有工人在打孔桩准备重建。在这个别墅区内,已有22户业主将整栋别墅拆除重建。
把别墅拆了重建的都是些什么人?据一个别墅小区的物业公司工作人员透露,业主身份个个都很“神秘”,一般不会在物业公司留下个人信息。但可以肯定的是,住在这里的不是有钱的,就是有权的人。
2007年12月以来,福州市有关执法部门调查发现,除了居住主题公园外,名仕山庄、左海御园、山姆小镇、融侨水乡等别墅区和高档住宅区,都出现了部分业主对房屋进行擅自拆除重建、开挖地下室、加层搭盖改扩建、占用绿地、开挖山体等违法建设。据福州市别墅和高档住宅区房屋权属登记验证办公室统计,这些小区共有694户别墅存在违法建设。④
二、物业管理存在问题的应对策略
1、提高物业服务水平与业主的认识水平完善物管企业与业主间的关系
(1)规范运作,提高服务理念与管理水平。
自2007年以来各种物价的上涨,导致物业服务成本大大的提高。因此对物业服务企业的经营来说是个严峻的挑战。
很多物业公司由于物价和人工成本增加的原因,一些小型物业通过压缩人员、降低服务质量或提高物管费来维持经营,然而这样却导致物业服务企业与业主的关系更为恶化。小型物业公司不比大型物业公司,像永安、融侨等这些大型物业公司,他们也要通过高档住宅、写字楼的收益来弥补普通住宅的亏损。因此小型物业公司想得到业主的认可与之成为朋友,只有提高服务水平,才能使收费率提升,企业的收入才能增加。
物业服务企业应更新自身的经营理念,做到讲现代物业管理理念与服务意识融合到实际工作中,以优质的服务赢得业主的认同,而不是降低服务品质来维持生计。这样企业才能走的更远、变的更强。
(2)提升从业人员的专业素质
经常去人才市场投递简历的人常常会遇到这样一件事,物业公司在招聘楼管员一职时,很少看中有理论知识的人,他们认为只要年龄够,有从事过此行业就能胜任。然而,对于这些人而言,他们甚至不了解物业管理本身是什么。但往往这样,他们却能被录取。这种忽视理论而一味的追求经验,就相当于一所房子没有了承重墙。在《物业管理条例》中明确规定对物业服务企业实行资质管理制度,取得资质的才可以从事物业管理。③但是又有几家物业公司能做到如此呢?虽然在条例中已经明确指出要取得资质的才可以从事物业管理,但是很多企业还是着重于有经验的人才,而不要只有理论的“书呆子”。
由于我国物业管理起步较晚,物业管理学科的建立还在探索阶段,专业人才匮
乏,从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力,整体素质较低, 主要表现为:一、按传统思路管理的人才多,新的创新型物业管理人才少;二、只会少量操作的人才多,全功型人才少,能胜任单一普通岗位工作的人才多,能胜任多个岗位工作的复合型人才少;三、初级管理人才多,高级管理人才少,特别是能担任管理处主任或部门经理以上职务的人才更少。这种人才不足的局面,已严重影响了了物业管理的发展。如果不改变物业管理人员素质偏低的现状,将严重影响行业的健康发展。
目前,对于物业服务企业更看重于是否拥有丰富的实践经验,为了避免这种
观点带来的人才缺失,我们应该着眼于结合理论和实践的综合素质人才,而不是只看重其中的某一个,毕竟理论与实践缺一不可的。一些企业会认为这样太浪费人力与物力,他们聘请员工就是要他们为其赚钱,而不是在浪费时间为这些人培训。其实可以把有理论知识的与有经验的两个人想配合,互帮无助,这样既能减少不必要的开支又能讲理论与实践相结合。
(3)加强业主对物业管理的认识,提高整体素质。
目前还是存在着业主对物业管理的不理解。那么物业公司可以从侧面通过开
展活动,使业主积极的参与其中,在活动过程中了解相关法律法规与对物业管理这行业的认识。或者经常与业主进行沟通等传播方式对业主进行相关知识的宣传、教育。
案例一分析:
对于盛天事件,可谓是沸沸扬扬,之前我也曾到这个小区面试过,当时是通
过业委会的主任了解到一些,他们想找个学过物业专业,懂的此专业的人员来接管小区。且该小区我省首例由业委会自行招标“海选”物业公司、保安单独由业委会选聘的“盛天模式”。② 由此可以看出,该小区的业委会对于自主权很是看重,且对物业管理的认识也比较深。
但无论是物业公司还是小区业主的说法,我认为双方都存在的错误。如果每
个物业公司都像该物业公司在垫不起高额维修而退出小区,那么小区自行管理就好了,何必花钱买罪呢。而内部人士说是由于停车费而引发物业公司退出小区。从这两点看来,关键都在于一个字,那就是“钱”。其实当光大惠普进驻该小区从而发现公用设施遭到破坏时,就应主动与业委会协商该如何解决。而不是一味的填补维修费用最终导致亏损而退出。对于停车费用,业主坚持只交40元看护费,从而打破一贯的70元,物业公司应与业主沟通,让业主了解为何要交70元,实在不行,物业公司可以另谋渠道,例如开展有偿服务等来赚取差额,而不是以收支难以平衡而退出小区。
2、完善物业管理费计量和收缴的标准
众所周知,物业管理费的问题是物业服务企业最为关注的问题,也是直接影响企业健康发展的问题,我们将从计量和收缴两个方面分析该问题。
(1)关于物业管理费计量主要取决于有关成本费用详细测算论证:
A、物业服务人员的基本工资、社会保险、加班工资及其它法定福利等
B、各项物业服务标准及人员配备标准,如不同服务等级每万平方米建筑面积
应配备保洁员、保安员、绿化工的标准人数。
C、住宅装修服务费(如有的小区收取每平方米3元)的合理标准。
D、高层住宅与多层住宅收费标准差异的合理性:高层管理主要体现在电梯和
加压水泵等机电设备的维护运行能耗费,而电梯费已在物业费之外另行收取。而在同等建筑面积的前提下,多层建筑的占地面积大、绿化面积大,因而保安巡查面积、出口设臵数量、室外保洁面积、绿化养护面积、路灯照明数量等都多于高层建筑。可见,住宅收费标准应主要与小区综合档次有关,而高层与多层的差异不是最主要因素。
E、电梯等机电设备设施运行能耗的合理化测算及计量。
(2)关于物业管理费收缴困难的解决,主要采取以下途径:
A、采用规范、透明的物业服务
作为消费者,心里都想知道我的钱用在哪里,因此物业公司可以每月都把向
业主收取的物业费透明化。但是很多物业公司都没做到这点,只想着自己的利益,甚至有很多物业公司都存在着暗想操作的做法。因此物业服务企业应定期向业主公开物业管理费的收支情况,为业主提供一个规范性的服务,这样既能便于业主享受到物业服务企业给予的“服务”,也便于业主明白消费所在。由此不仅有利于业主和有关部门监督,也有利于赢得业主的支持与理解。
B、提升物业管理的服务质量
物业费收缴难,这句话在每个物业服务企业都能时常听到。物业服务不到位,也是每位业主的心声。因此,物业公司想根治物业收缴难的问题就必须先付出高质量的服务。毕竟有付出才有回报。物业作为第三产业——服务,就应服务到位,而不是以管理者自居。很多业主在缴物业费时,会提取一些意见,这相当于我们所说的市场调查,但是又与平常的调查不一样,有时碰了一鼻子的灰也调查不出业主对物业公司的满意读,因此也说明他们也是希望自己付出的钱能得到相应的回报,这时物业人员就应该虚心听取业主所反馈的意见,及时地、认真地做到尽善尽美,也让业主享受到货真价实的物业,让业主感到物超所值,那么收费也就容易收取。
C、实行人性化管理
物业管理既要获得经营管理的经济效益,又要提供安居乐业的良好空间,以满
足人们生存、发展和享受的需要。可以说物业管理一切为了人,这是物业管理的基本出发点。它不仅仅提供对物业本身的管理服务,更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通,健康、开放的工作和生活环境。由此可见,物业管理行业的特点决定了它必须“以人为本”。
案例二分析:
业主委员会是业主大会的执行机构,他们代表所有业主的利益。而福州洪山桥附近的仓山某小区由于少数的原业委会成员不满现任物业公司,想聘请新的物业公司来接管,但是没能实现。因此由他们带头不交物业费,使得其他业主也相应效仿而拒缴物业费。
在案例中可以明显看出,这属于恶意拒缴物业费,且多以物业公司的服务不
好或物业公司将要撤走作为欠缴理由。对于物业公司将要撤走作为欠缴为理由,实在是太牵强了,从案例中看到,原业委会成员是有这样的想法,但是一年了还是由原物业公司接管,并没有新的物业公司来交接,且原业委会成员也没有意向去找新东家,但就是不想交物业费。也因为他们的带头,其他业主也跟着效仿不交物业费,致使物业公司造成巨大损失。
虽然案例中提到物业公司决定把部分欠缴数额较高的业主告上法院,对其他
小额的欠缴业主,将通过各种说服工作,解开业主的心结。但是我认为物业公司在进行说服工作前,要了解是什么原因导致原业委会成员想撤走我们。在长达一年的时间中,物业公司并没有想办法解决这个疑难,任由业主拒缴物业费,到了实在负荷不了,才决定讲其告上法院。因此物业公司应该在原业委会提出让物业公司撤离时,就应与其沟通协商。要明白缘由,也好让自己知道错在哪里,应让业委会成员给自己一个纠正的机会,在规定的期限中,如果业委会的成员还是看不到我们的好,那么这时再走也不迟,这样都比永远错下去而不知道纠正的好。
3、通过制约性手段避免业主的违规装修行为
(1)加强监督力度,克制违规装修现象的发生
在装修中不可避免会出现各种问题,而且每位业主对装修的要求不一样,也会出现不一样的装修问题。虽然业主在交接房时也签了《住宅装修管理服务协议》,但是很少业主会仔细地、认真地去阅读,从而在装修期间出现种种问题,这种问题直接导致物业管理的纠纷和权责不明晰。
很多物业公司都会在业主装修时收取一定比例的押金,来防止业主的违规,但是由于有关部门对于收取押金是不允许的,因此物业公司如果看到施工人员拿着大件的东西时,应盘问而后通知楼管员进行对这户业主家的装修进行监督,这样的做法有时会让人防不慎防,所以在装修期间,物业公司应加强监督力度,做好出现违装修的防范工作,了解装修户的情况并上门进行指导与监督,如此既可以增进业主对物业管理企业的信赖感,又可以避免违规的发生,化被动为主动。防微杜渐,尽量将事故扼杀在苗头阶段。一旦出现装修违规现象,应及时予以制止,并说明其危害性,将使劝阻更具有说服力。而对于一些不讲理的业主或有权有势的业主,物业人员应尽早将其上报于有关部门,通过法律手段解决,以防止事态恶化。
(2)对发现的别墅违规扩建现象给予及时劝阻并制止别墅改建、扩建事件自去年年底开始就掀起了热潮。很多买别墅的人不是会
了居住,而是为了投资。由于物价上涨等各方面的原因,一些人就想到把原先的别墅改建或扩建后再转手卖出去,这样就能挣上一大笔的钱进口袋。而这些人只想着自己的利益,而不考虑其他业主的居住环境与房子的安全问题。物业人员应加强监督,当发现改建、扩建的情况出现时应及时进行劝阻和制止这一现象再次发生。当然能买的起别墅的人不是有钱就是有权,因此物业人员在其劝阻等情况下,业户还是不愿停止,物业人员应及时上报有关部门或城管部门,对于违反规
定的决不手软,不能因一时的手软以免事态严重化,今后的工作带来更大的麻烦。
案例三分析:
从案例中可以看出,物业公司存在一个很大的问题,不管买别墅的人是有钱还是有权,都应要有业主的基本资料,以便发生问题能找到该业户。别墅区范围很大,因此更要加强装修期间的巡视、检查和监督,当发现问题应及时制止。如果有的业主假借装修的名,对其房屋进行改建,物业人员应对装修的业户加强监督,不论是真装修还是假装修,且物业人员也应告知业户装修时应注意的事项等,当由于物业公司没有执法权,所以应与相近的有关部门或城管部门挂钩,当出现重大问题时能及时通知有关部门,由有关部门进行协调与制止。
三、结束语
综上所述,无论是违规装修还是收费困难等在每个小区内都难以避免,物业
管理作为房地产销售的一重要环节,扮演着一个不可或缺的角色。但目前对于物业收缴难问题还没有完善的相关法规,为此国家需尽早出台相关的法律法规,使其规范行为,化解矛盾。对于当前的改建热潮,由于物业公司没有执法权,城管和有关部门应予以协助与制止,保护物业公司的合法权益。而伴随着物业管理的深入发展与业户维权意识的提高,物业服务企业想要赢得业户的满意与信赖,同样需要加强与业委会间的协调,提高自身素质,创新管理理念(模式)等从而与业主共同构建和谐美好的家园。
【摘要】
我国物业管理经过20多年的探索和实践,目前已开始进入市场化、规范化、法制化发展的新时期,在这个时期将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的大好局面。走集团化发展道路、打造强势品牌、提高企业的核心竞争力;高新技术的应用、提供个性化专业化的服务,奉行以人为本的服务理念;加强法制管理,规范物业市场;奉行以人为本,创造“和谐社区”的服务理念将成为我国物业管理行业的发展趋势。
【关键词】
以人为本 物业品牌
【引言】
随着我国房地产行业发展日渐成熟,作为房地产产品后续服务阶段的物业管理也如雨后春笋般地深入到平常百姓生活中。人们购房时不在单纯地看房了,而是多了一份理智地思考:我能否享受到优质、高效的物业服务。新世纪里,科技的提高、社会的发展,物业管理必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的趋势发展。在这样的新形势、新情况下,物业管理企业又将何去何从?
第一章 新世纪物业管理发展的四大方向
我国物业管理企业是随着社会经济的发展,人们对生活、工作环境的要求不断提高,派生出的新兴的服务性行业。其产生之初,仅仅是房地产开发的后续服务机构;相对房地产开发商而言,它是一个终端服务单位,但对业主和物业管理企业本身而言,它永远都是始端服务部门。作为一个新兴行业,物业管理诞生伊始,便显示出了强大的生命力。广大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望,开发商以此作为自己楼盘的销售亮点,政府主管部门又将之作为规范社区管理,提升城市形象的重要手段加以引导。这使在我国诞生刚刚20年的物业管理行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会各界加以重视,成为了新世纪引人注目的聚焦点。进入21世纪,我国物业管理行业经过了20年的经验和理论积累之后,正从幼稚走向成熟,并向所有其它企业一样向着现代企业制度方向前进。实践证明,在这一前进过程中,物业管理企业必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的方向发展。
一、新世纪物业管理将向规模化方向发展
(一)规模化经营的必然性
物业管理的规模化经营早就是业内人士谈论的热点问题。新世纪的规模化经营,就是物业管理企业充分利用自身资源,最大限度地扩大管理面积和管理领域(当然这个最大限度不是无节制,而是根据自身的实际情况),科学地确立自身的管理成本和经营目标,在一个适度界定的市场竞争中,最大化的占有市场份额。经济学理论告诉我们无论是企业竞争的绝对业绩,还是企业竞争的相对地位来说,市场份额都是商家的必争之地。市场份额理论还告诉我们,企业仅仅达到经营规模还不行,它还必须在市场份额总量上居于首位,才能优于别人。当然,物业管理企业的规模化是21世纪中国物业管理发展面临的挑战、冲击及对策经营并不是指简单的扩大再生产,从企业的追求效益最大化的经营行为来说,规模化经营还充分考虑其投入产出比率,也就是随着投入的增加,规模的扩大,其单位增量所产出的效益应逐量增高,这才是我们所追求的真正意义上的规模经济效益。
由此可见,规模化经营能为管理企业降低成本,充分利用有限资源,获取更多的经济效益。
(二)规模化经营的途径
扩大市场份额占有率,实现规模化经营是现代物业管理企业不变的主题,但在市场份额总量有限的情况下,物业管理企业如何实现规模化经营呢?
1、兼并重组,充分利用小企业资源。
目前,无资质等级、小而全的物业管理企业较多,许多房地产开发商为了肥水不流外人田,自己成立物业管理公司管理共同开发的楼盘,但由于面积较小,造成大量重复投资及资源浪费。显然,这种状况对物业管理行业整体进步不利,由于这部分公司服务的不规范,也使本应享受正常服务的业主(住户)的利益受到损害,使业主投诉增多,这极大地损害了行业的整体形象。从长远来看为促进行业健康发展这些小物业管理企业宜通过兼并重组,实现生产要素的优化组合,共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过企业整合,建立产业规模促进行业健康发展。规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组合,促进行业的共同发展。
2、抓住时机,适时介入内地物管市场,扩大物业管理面积。
新世纪伊始,物业管理市场的竞争便呈现出白热化趋势。内地物业管理市场的巨大潜力,吸引了众多实力公司的目光,有品牌物业管理企业把走向内地抢占市场作为发展目标。一段时间以来,物业管理市场呈现出“四海伐鼓雪海涌、三军大呼阴山动”的局面。但我们应该意识到,任何一家物业管理企业要到异地发展都具有一定的难度。在占领内地市场的初期阶段,对当地的政策法规的熟悉了解需要一个过程,在这一过程中,企业会出现水土不服以及由于管理链拉长而导致管理成本增加,管理效率下降的现象。同时,内地物业管理消费意识不够,收费标准较低,造成管理过程中矛盾多、风险大,稍不留神便会出现投资亏损、损害企业品牌形象等一系列问题。这些问题一直困扰着进军内地的物业管理企业,使其在进军内地之初,很难因规模的扩大而取得较好的经济效益。对此,任何一家进军内地的物业管理企业都必须要有足够的认识和思想准备,摒弃急功近利的念头,潜下心来为真正在内地市场站稳脚跟做准备。
我们还可以看到,物业管理企业进军内地市场的初期阶段,正是其与本土化磨合的关键时期,也是传播自己品牌,并使之具有“本土化”的必由之路。这一时期使我们能够充分了解当地的物业市场状态,适应当地风土人情,积累本地物业管理经验。内地物业管理市场起步较晚,对沿海等地先进的物业管理经验十分重视,他们需要有一个相互认识、相互了解、相互学习、共同提高的契机。我们进入内地市场,恰恰为其提供了一个学习、交流的机会。因此,只要我们坚持“服务第一”的指导思想,把自身积累的经验和沉淀的理论充分运用于物业管理的实际工作之中,我们就完全能够得到当地市场的认可。例如,福田物业便是在1999年进入苏州市场之初,我们便始终坚持“塑造品牌、用心服务”的指导思想。经过一年多时间的艰苦努力,“福田物业”这一品牌已经得到了当地政府主管部门的充分认可,广大业主也将“福田物业”作为他们享受舒适生活的依据之一倍加信赖,当地开发商已将“福田物业”的管理介入作为其楼盘的促销手段之一。在这种情况下,我们的前期付出得到了丰厚的回报。一年来,福田物业已在苏州接管了五个楼盘一百多万平方米的物业管理面积。以苏州为根据地,“福田物业”的美誉度还传播到附近城市,如昆山市高新技术开发区房地产公司便主动上门要求我们管理其建筑面积近20万平方米的“世纪佳园”。使福田物业成了苏州乃至周边城市及地区的物业管理金字品牌,为实现规模化经营积累了丰富经验。
二、新世纪物业管理将向区域化方向发展
所谓区域化物业管理就是利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论,对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础,以城市规模的生产、生活为规模,条块结合,组合成若干适度区域,使之成为能全面推行物业管理的小区。例如深圳的华侨城片区、新洲片区、东门商业区、华强北商业区等。
随着社会的不断进步,城市功能划分越来越细,小政府、大社会的发展趋势越来越快。政府为简化办事程序,从具体事务中抽身出来制订宏观政策,必将部份服务职能让社区和企业来承担,由此,区域化物业管理初见端倪。
区域化物业管理同单一的物业管理有着许多不同的地方。我们知道,任何单一物业都与其周边环境、公共市政、公用事业、配套设施有着必然的联系;从这个意义上说,单一物业管理是区域综合型物业管理的组成部分。前是是单一专业型,后者则是综合网络型,后者更贴近城市管理的核心,并具有社会职能和企业职能的双重性。如区域型物业管理企业必然会承担相当的社会责任,直接介入和参与政府组织的相关活动。区域化物业管理最大的特点是辖区集中成片,具有一定的规模,服务的内容和对象比较广泛,配套齐全,软件建设思路明晰。有利于个业倡导以人为本,便于合理处置城区建设与可持续发展的关系,有机、有效、合理地配置资源,并不断回报社会,从而促进物来管理在可持续发燕尾服理论指导下健康、稳步发展。
区域化物业管理的企业会根据区域(片区)物业管理的需要,科学、合理地对区域内辅助配套设施进行规划,最大限度地避免日后维修所造成的不必要的浪费,为后续管理打好基础。同时,区域化物业管理要求把区域内分散的物业集中起来进行集约化管理。但这并不等同于一个公司要搞区域垄断经营和管理,而是要实现整个区域的资源共享,优势互补,共同发展。现代化生产的重要特征之一是集约化,即资源的优化组合与专业化管理和规模化经营相集合,这在21世纪物业管理中将表现的更为突出。
由此可见,区域化物业管理具有比分物业管理更多的优势。首先,区域化物业管理有利于社区的综合管理,人们的日常生活和工作,可以通过区域化物业管理单位提供的全方位的服务来实现;其次,区域化物业管理还有利于社区的治安管理。物业管理企业处于社 区管理的第一线,对辖区内工作、生活的业主比较熟悉,对预防犯罪、维护治安有着积极重要的作用。区域化物业管理还有利于社区整体环境的治理和建设,从区域化大环境的角度综合考虑生态环境与人文环境的治理、建设、保护,这样起点高、效益好;第三,区域化物业管理还可大大降低管理公司的管理成本。区域化物业管理的规模、容量都大大高于单一的物业管理,可以做到资源共享,为物业管理公司降低管理成本,实现经济效益、社会效益、环境效益的“三丰收”,为企业规模化发展提供了可靠的物质保障。综上所述,区域化物业管理为物业管理的总体目标得以实现提供了广阔的空问。主要表现在,能继现代人创造一个安全、舒适、文明、和谐 的理想的居住、生活、工作和娱乐环境,能最大限度地提高物业的价值,提升物业的档次,能提升物业管理品牌声誉,增加公众对物业管理的信心,促进物业管理总体目标的实现。
三、新世纪物业管理将向专业化方向发展
随着社会的不断进步,城市发展水平必然会越来越高,城市功能划分将越来越细。对于物业的日常管理维护保养的要求越来越高,物业公司将起到统一组织、调度和资源整合与分配的作用。
如果物业公司一味追求小而全,过分地添置各种专业设备及相关专业人员,必将大大增加管理成本和自身负担,且这些专业设备无法充分发挥其潜在的使用价值,造成大量的资源浪费,这不符合资源共享、集约经营的原则。相反,如果组织专业公司对业主服务,则可大大避免这些矛盾,如房屋维护与保养请专业公司,他们可以科学规范地制订详细的维护保养计划,达到预想的维护保养效果,大大减少物业公司的工作量;卫生由专业的清洁公司负责;绿化由专业绿化公司承担,绿化人员每周来修剪、杀虫和施肥、灌溉等。现在物业公司的保安人员只有负责小区安全的职责,没有负责周边地区治安的职责。如果由专业公司负责治安,这些公司必然会在技防、人防方面下功夫,按照规范成片的现代化管理方式运作,这必将大大加强小区(大厦)的治安防患能力,提高广大业主的安全感和舒适感。
专业化管理必然导致物业管理人员职业化水平的提高。就目前的物业管理人才培训而言,不是以职业化为目的,持证上岗只是物业管理的普及教育,而不是职业化队伍的培养。随着物业管理专业化时代的到来,物业管理从业人员必须经过专业化才能执证上岗。只有这些经过专业化系统培训的人员走上物业管理岗位,才能够有效地组织、协调和指挥各专业公司规范化的工作,并最终使物业管理真正成为千家万户信任、依赖的具有一定社会地位的整体行业。
四、新世纪物业管理将向智能化方向发展
科技的进步,生产力的提高,专业化分工都将导致在新世纪物业管理向智能化趋势发展。 智能化是物业里面固有的一种硬件设施,它是利用现代化4C(即计算机、通讯及网络、自动控制和智能卡)技术。通过有效的网络传输,建立一个由住宅小区综合物业管理中心与安全消防系统、通讯服务管理及家庭智能化系统组成的一套完整的服务系统,为住宅的业主及使用人提供快捷、方便、高效、优质、舒适的超值服务和管理来为住户实施服务的一个理想的环境,以满足业主及使用人的需求。智能住宅小区为物业管理提供了新的发展空间,主要表现为智能住宅与智能社区的发展方向,其可以概括出四大特点:
1、网络化。目前流行的家庭的办公、网上购物、远程教育等等正是通信与计算机网络化的现实表现,离开了网络,也就不可能有住宅与住宅小区的智能化。
2、智能化。住宅的智能化是把住宅的单一居住功能引向休闲、娱乐、购物、教育、家庭办公等多项功能;把住宅小区的狭小、封闭空间变为可触及世界的开放地域。
3、人性化。智能住宅与智能住宅小区是迎合人的需要而产生和发展的,因此,在规划、设计阶段,就要充分考虑了居民的各种现实及需要应该“以人为本”。
4、综合化。智能住宅小区具有很多复杂的功能,这些功能涵盖通信、安防、物业管理、家庭智能化等几大方面,综合性很强。
具备四大特点的智能住宅与智能住宅小区的产生,给了物业管理一个发展的空间,也给物业管理一个展现价值的机会。智能住宅与智能住宅小区的出现,给物业管理增加了很多新的、技术含量较高的管理服务内容,如网络服务等等,使物业管理真正的有了“用武之地”,间接
地也提升了小区物业管理的形象。同时,物业管理的参与也才能真正实现智能住宅与智能住宅小区的智能功能。
一方面,物业管理智能化系统是智能住宅与智能住宅小区智能系统的组成部分,没有物业管理的智能化,就没有完整意义上的住宅与住宅小区的智能化;另一方面,只有物业管理的参与,并通过物业公司管理服务人员对智能化设备设施的管理,及通过提供多种信息为居民服务,居民才能真正感受到住宅与住宅小区的“智能”,也才能感受生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。现代的智能住宅小区需要智能化的物业管理。与普通住宅小区物业管理相比,智能型住宅小区物业管理具有明显不同的特点:
其一,智能化程度高。传统住宅小区由于其建筑、设备设施等硬件缺乏智能性,充其量也就作些住宅小区智能化的改造,在物业管理方面使用一些计算机,但使用范围相对狭窄。智能住宅与智能住宅小区由于其先天优势,给物业智能化管理创造了条件,不仅在计算机的使用上,还是在管理的智能化上,都比普通住宅小区范围要宽、程度要高得多。
其二、效率更高、内容更多、更便于管理。主要表现为:①物业管理中的一些传统收费项目,如房租、水电、媒气、暖气等的收费因为可以使用电脑管理而变得一目了然。房租、水、电、煤气的用量也能通过专门的传感器进行数据的精确采集。这样可以提高效率,减少收费纠纷,而且大大方便了住户。②物业管理领域中的一些专项与特约综合经营服务,如快餐盒饭送餐服务、物业租售代理服务、代聘保姆、代为介绍家庭教师、代订车、船、飞机票、其它中介咨询服务、购物服务、洗衣服务、社区厨房等,通过电脑网络联系与处理将更为方便高效。③物业公司管理服务人员也将变为电脑网络的操作者与管理者,通过电脑网络(广城网与局域网)提供各种管理服务,不仅可以收取网络信息使用费和各种服务费,而且也从根本上改变了自身的传统形象,提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。管理服务人员的主要工作不再是走门串户、忙于嘴上的协调与劝解,而是管理和维护电脑网络,提供网上信息服务。这样不但增加了管理服务内容,相应增加了物业公司的收入来源和利润,而且因为网络管理服务的高效而使物业管理变得更有效率,更容易管理。
其三,管理人员素质要求更高。智能住宅小区物业管理人员要在智能结构方面不但具有普通住宅小区物业管理人员的知识结构,同时还应熟悉和掌握计算机的基本知识和网络知识,了解计算机的管理维护知识,熟练进行计算机的各种操作,包括文档处理的网络操作等等。智能住宅小区及其物业管理的上述特点,也对物业管理提出了一系列新的要求:
第一、从业人员要了解智能住宅与智能建筑的不同,努力从物业管理的各个方面入手搞好物业管理工作。智能住宅是智能建筑技术的发展和延伸,但它又有不同于智能建筑的特点。从其智能化的内容来看,重点是生活服务、安保和物业的管理维护;系统结构具有适应众多服务对象与服务内容的分散性、多样性、灵活性、控制对象分散,信息传输距离长,布线复杂等等。因此,从业人员要真正把智能住宅小区与智能建筑从管理观念和管理服务的具体内容方面区别开来,从住宅小区的角度,向居民提供优质高效的管理服务产品,同时,积极做好智能化设备设施的维护工作。
第二,必须强调和切实督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。一方面物业公司要从思想上把早期介入真正重视起来,并切实付诸实施;另一方面,政府有关部门也要从维护人民生命财产的角度出发,强调和督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。
第三,必须加强智能住宅小区管理服务人员,特别是智能化系统维护管理人员的培训培养工作。物业公司应选派相关专业的技术人员参与智能化系统的设计与实施,进行岗位培训,掌握智能化系统管理的技能,并将系统过程、数据全面存档,作为智能化系统启动的初始条件,以确保智能化系统正常运行,并能保证管理服务人员正常利用该系统为广大居民服务。 第四,努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。智能住宅小区物业管理具有普通住
地也提升了小区物业管理的形象。同时,物业管理的参与也才能真正实现智能住宅与智能住宅小区的智能功能。
一方面,物业管理智能化系统是智能住宅与智能住宅小区智能系统的组成部分,没有物业管理的智能化,就没有完整意义上的住宅与住宅小区的智能化;另一方面,只有物业管理的参与,并通过物业公司管理服务人员对智能化设备设施的管理,及通过提供多种信息为居民服务,居民才能真正感受到住宅与住宅小区的“智能”,也才能感受生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。现代的智能住宅小区需要智能化的物业管理。与普通住宅小区物业管理相比,智能型住宅小区物业管理具有明显不同的特点:
其一,智能化程度高。传统住宅小区由于其建筑、设备设施等硬件缺乏智能性,充其量也就作些住宅小区智能化的改造,在物业管理方面使用一些计算机,但使用范围相对狭窄。智能住宅与智能住宅小区由于其先天优势,给物业智能化管理创造了条件,不仅在计算机的使用上,还是在管理的智能化上,都比普通住宅小区范围要宽、程度要高得多。
其二、效率更高、内容更多、更便于管理。主要表现为:①物业管理中的一些传统收费项目,如房租、水电、媒气、暖气等的收费因为可以使用电脑管理而变得一目了然。房租、水、电、煤气的用量也能通过专门的传感器进行数据的精确采集。这样可以提高效率,减少收费纠纷,而且大大方便了住户。②物业管理领域中的一些专项与特约综合经营服务,如快餐盒饭送餐服务、物业租售代理服务、代聘保姆、代为介绍家庭教师、代订车、船、飞机票、其它中介咨询服务、购物服务、洗衣服务、社区厨房等,通过电脑网络联系与处理将更为方便高效。③物业公司管理服务人员也将变为电脑网络的操作者与管理者,通过电脑网络(广城网与局域网)提供各种管理服务,不仅可以收取网络信息使用费和各种服务费,而且也从根本上改变了自身的传统形象,提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。管理服务人员的主要工作不再是走门串户、忙于嘴上的协调与劝解,而是管理和维护电脑网络,提供网上信息服务。这样不但增加了管理服务内容,相应增加了物业公司的收入来源和利润,而且因为网络管理服务的高效而使物业管理变得更有效率,更容易管理。
其三,管理人员素质要求更高。智能住宅小区物业管理人员要在智能结构方面不但具有普通住宅小区物业管理人员的知识结构,同时还应熟悉和掌握计算机的基本知识和网络知识,了解计算机的管理维护知识,熟练进行计算机的各种操作,包括文档处理的网络操作等等。智能住宅小区及其物业管理的上述特点,也对物业管理提出了一系列新的要求:
第一、从业人员要了解智能住宅与智能建筑的不同,努力从物业管理的各个方面入手搞好物业管理工作。智能住宅是智能建筑技术的发展和延伸,但它又有不同于智能建筑的特点。从其智能化的内容来看,重点是生活服务、安保和物业的管理维护;系统结构具有适应众多服务对象与服务内容的分散性、多样性、灵活性、控制对象分散,信息传输距离长,布线复杂等等。因此,从业人员要真正把智能住宅小区与智能建筑从管理观念和管理服务的具体内容方面区别开来,从住宅小区的角度,向居民提供优质高效的管理服务产品,同时,积极做好智能化设备设施的维护工作。
第二,必须强调和切实督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。一方面物业公司要从思想上把早期介入真正重视起来,并切实付诸实施;另一方面,政府有关部门也要从维护人民生命财产的角度出发,强调和督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。
第三,必须加强智能住宅小区管理服务人员,特别是智能化系统维护管理人员的培训培养工作。物业公司应选派相关专业的技术人员参与智能化系统的设计与实施,进行岗位培训,掌握智能化系统管理的技能,并将系统过程、数据全面存档,作为智能化系统启动的初始条件,以确保智能化系统正常运行,并能保证管理服务人员正常利用该系统为广大居民服务。 第四,努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。智能住宅小区物业管理具有普通住
宅小区物业管理的一般内容,包括:①公共管理服务。具体内容有:房屋维修管理、房屋设备管理、安全管理、道路交通管理、环境环卫管理、供暖管理以及公众代办性质的服务等等。②综合经营服务。包括专项服务和特约服务两个方面。具体内容有:衣着、饮食、居住、行旅、娱乐、购物、文教体卫等方面的服务。另外,智能住宅小区物业管理比普通小区物业管理也多了一些新的管理服务内容,如网络信息服务等等。同时,智能住宅小区物业管理的主要工作也将变为管理和维护电脑网络,而不是以前那种主要是依靠人力来发现和解决物业管理问题。这样,组织和实施智能住宅小区物业管理,就主要是操作电脑网络、监测各种智能化仪器设备传送的各种信息,并给以及时处理。智能住宅小区物业管理的微观模式已经由主要是人工运作的模式,转变为主要是机器动作的模式。
在社会信息化进程日益发展的今天,人们对自己住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边的自然环境、交通道路状况等基本方面的要求,而是会逐渐把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面,如何发展一个受大众和住户欢迎的小区楼盘,是物业管理公司以后所要走的方向。
第二章 新世纪物业管理企业发展战略的变革
一、新世纪物业管理企业面临的挑战
根据中国目前的经济改革形势和物业管理行业的发展趋势,物业管理企业将会面临以下冲击和挑战:
1、经济制度及经济体系变革的冲击
从计划经济制度到市场经济制度、从计划经济体系向市场经济体系转变,传统的经营理念、生产经营方式、管理方式方法在市场经济体制下已不适应,特别是中国的市场制度日益成熟,全球经济一体化发展的大趋势和中国加入WTO后带来国际企业的竞争,物业管理行业现有的政府保护或干预的计划经济色彩将日渐消褪,物业管理民营企业与国有企业将会面临体制变革的挑战,因而必须调整经营战略。
2、社会生活方式改变的挑战
与传统的住户相比,新一代商品房业主经济能力强,生活品味不断提高,更注重生活享受品质,因此其物业管理消费意识较高,更重视物业管理服务的品牌及包装等心理需求。同时,国际互联网、电子商务等资讯科技高新技术的飞速发展将改变人们的生活方式,“SOHO一族”的生活工作方式将日渐普及。因此物业管理企业除了品牌包装,利用方便快捷的电脑网络的运作、图文并茂的通知形式,向业主提供快速、方便的服务和与住户建立现代流行的沟渠道(E-mail,Hotline等)将是必然的趋势。
3、高科技管理手段发展带来的挑战
智能大厦、智能住宅小区日渐普及,现代物业的高科技含量不断提高,如何通过物业管
理更好地维护和发挥智能物业的科技功能,实现及提高其使用价值,将是物业管理企业面临的一大挑战;同时,在企业中应用先进的计算机管理手段,提高工作效率,实现无纸化办公,也是物业管理企业必须考虑的课题。
4、劳动力市场化带来的冲击
劳动力市场已成为经济体制改革的重点,它意味着不仅要建立一般的劳动力市场,还要形成经理人市场(即企业家市场)。这一变化将会给企业所有员工及企业领导都带来巨大的心理压力,他们可能变为雇员、甚至下岗,这样会对其管理行为和领导行为发生影响;而另一方面,一般雇便捷的市场化流动又迫使企业要考虑在人力资源管理上有所创新。
5、消费权益及住户参与意识的觉醒带来的挑战
社会越进步,消费者消费权益意识越强,通过对服务质量、价格等对比,质量与价格不合要求的商品或企业便会遭消费者投诉、甚至淘汰,更何况物业管理服务中随着住户商品化和私有化的发展,住户自治和参与管理决策的意识亦将增强,物业管理企业要生存,就不得不重视住户的需要、让住户满意,向住户提供物超所值的优质服务。
6、市场竞争对手的挑战
物业管理市场化不断成熟,物业管理企业间的竞争已发展到全方位的市场竞争,竞争对手的竞争策略层出不穷。精明的业主懂得比较,懂得定价标准,若管理公司的表现达不到水准,便会被竞争对手取代。如何在有限的物业市场中占领更多的市场份额,以巩固企业的市场地位显得尤为重要。深圳物业管理行业的发展已经历了一个高速的企业数量增长期,现时的物业管理公司数量与管理的物业总面积相比较,并不是一个有效的社会资源配置。可以预计未来的数年,深圳物业管理行业将在市场机制中通过“看不见的手”--价值规律,以及通过“政会产业”政策宏观调控,进入一个企业数量与管理规模的调整期,届时出现大量的物业管理企业间的兼并,或其管理的物业相互调整兼并现象,以使企业数量及其管理的物业面积更趋合理化、效益化。
二、新世纪物业服务企业用人制度变革
在21世纪,人类社会将步入一个快速发展的知识经济时代。人才是物业管理企业最活跃最有活力的因素,人力资源是第一资源;人才也是资本市场竞争成败与否的关键,人力资本也将取代金融资本成为一种战略资源。目前,企业中员工知识层次越来越高,年龄也越来越趋向年轻化,他们对工作的期望值也越来越高,工作并非只是他们谋生的手段,而更是人生价值的体现。现代企业之间的竞争,已从资本和规模两个传统的竞争领域转移到了人才竞争领域,物业管理企业对人才应该有忧患意识和危机感,同时,物业管理企业在人才竞争方面,必须树立起自己独特的企业人才观,使人才既进得来也留得住,还不断有进步。应坚持以德聘人、以德育人、以德治企,致力构筑企业的人才高地。因而,企业必须把对优秀人才的管理和激励提升到人力资本的高度,把人力资源作为一种特殊的资本运作。
1、以人为本的管理理念
Ⅰ、物业管理“以人为本”的重要意义
(一)“以人为本”是物业管理实践“三个代表”思想的重要体现
物业管理虽然是企业的经营性服务活动,但他也同时与街道、公安、市政等城市管理部门密切配合,承担着一定管理职能。物业公司在管理中开展得许多与业主日常活动息息相关的管理服务有效的保证了广大社会劳动者的身心健康,满足了他们的根本利益,从而激发了他们的能动性和创造性,保证了城市发展的活力,实现了在社会生活最基本的层面对“三个代表”思想的完美阐释。
(二)“以人为本”是创立物业管理品牌的必要条件
物业管理作为服务性行业,品牌是衡量其服务质量的重要标志。物业管理公司通过深入分析业主的需要,包括生理需要和心理需要,从而提供相应的服务,如为老年人和残疾人设置无障碍通道,为双职工家庭接送小孩等。这些事看来虽小,但这种“以人为本”的行业贵在坚持。物业管理的品牌正是通过长时间坚持优质的完成这些看似细微的小事积累而成,赢得用户信任,显出物业管理的名牌效应。
(三)“以人为本”是物业智能化的必要补充
随着信息技术的高速发展,计算机及其网络技术进入建筑领域,智能大厦、智能小区成为时代发展的必然趋势。智能产品使物业提升了档次,高科技的使用使人们极大的减少了脑力体力劳动的强度,但是却无法取代人们情感的沟通。以人为本为智能化发展开辟了广阔空间。物业管理就是要通过开展丰富多彩的公共活动,创造良好的文化氛围,发挥出现代科技的巨大效能。
(四)“以人为本”是物业管理公司获取利润的必要手段
物业管理公司的经费来源主要是业主缴纳的物业管理费。由于现阶段居民的收入总体水平不高,而且物业管理服务费受政府指导价格约束等原因,所以物业管理公司的收入需要以专项和特约服务收入来弥补。而物业管理公司的特约服务是否能够顺利开展,取决于物业管理公司能否通过“以人为本”的管理服务将潜在需求变成现实需求,并由此减少收费过程中的矛盾,实现物业管理公司经济效益和社会效益的双赢。
Ⅱ、物业管理中实现“以人为本”的关键所在。
在《物业管理条例》第二条就对物业管理做出了一个明确的定义:物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业管理合同,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。作为一种活动,它离不开人的参与。因此,在物业管理活动中,贯彻“以人为本”的理念尤为重要,调动人的积极性,是物业管理取得良好效果的决定因素。
(一)人是物业管理活动中的主、客体
物业作为土地及其附着的建筑物组成的一个整体,它的本身并不会发生变化,一块地还是一块地,一栋房子还是一栋房子„„而在人参与管理后,他所附带的经济和使用价值发生了变化。因此,物业的本身在整个物业管理的活动中,它只起到一个媒介的作用。物业管理的主题是物业管理企业,它包括物业管理领导、清洁、安全众多的员工;物业管理的客体(服
务对象)是物业所有人和使用人,也就是我们通常说的“业主”。在整体物业管理中,物业管理的主题通过一系列规范的管理制度和服务程序来保证物业的正常使用,为业主和住户创造一个优美整洁、舒适方便、安全文明的居住和工作环境,进而提升物业的使用价值和经济价值。
(二)处理好物业管理中错综复杂的人际关系是关键
现在的物业小区在不可能回溯到老子所提倡的“老死不相往来”,也不可能重现陶渊明笔下的世外桃源。社会的发展,时代的进步,人们对生活和工作环境的要求再不局限于杜甫说的“安得广厦千万间”。他们还要求舒适、安全、清洁的外部环境;要求邻里的和睦、互助„„。他们需要每天清晨起床看到的是一缕明媚的阳光,放眼望去小区里到处簇拥着绿色,一出门便可以和邻居亲切的打招呼„„因此,业主间的和睦很重要。同样,业主同管理公司员工之间人际关系更为重要,他们需要期为他们提供一系列的服务,同时还需要他们协调处理邻里一些利益上的冲突!那么要处理好业主同物业管理人员之间的关系,如果我作为物业管理的一名成员或者管理者,我会这样做:
1、物业管理员工的自我完善是与业主良好沟通的条件
要处理好与业主的关系,首先物业管理员工要先提高自身的素质,才能去管理业主、服务于业主、与业主保持良好的沟通。物业管理员工在日常的工作中直接与业主接触,我们的一言一行,工作的方式和态度都要正确、得体,物业公司在业主面前的形象都要由物业管理员工来展现,那么较高的综合素质就十分重要。当业主对物业公司抱怨连天时,我们不能去跟业主炒,而是要耐心地倾听,最后在向业主解释并表示物业公司将会十分重视他们提出的问题并及时解决;当出现一些技术上的问题,我们不会束手无策,而是能够运用自身的专业知识,使问题迎刃而解„„遇到这种种问题,只有具备一定素质的员工才能够树立解决,为物业公司树立良好的形象,与业主保持良好关系。当然不要以为只具备解决、处理问题的能力,足够的专业知识就能够很好的与业主沟通,其实不然,微笑、礼貌的服务也相当重要。文明用语、微笑服务也是物业管理员工的必修课。
2、了解业主的潜在需要
要处理好与业主的关系,贯彻“以人为本”的服务宗旨,挖掘出业主的各种需要十分重要。要能尽量做到一切想在业主前,做在业主前,使业主感到有这样一个物业公司为自己服务是自己省了不少心,那么自然业主就不会对物业公司、物业管理员工太过挑剔。有小孩的业主家庭对于接送小孩的问题一定很发愁,那么我们就可替业主想个办法,租一辆车,找一些有责任心的人来负责接送小孩,这样节省了业主的时间,且收费也不高,业主今后就不必再为没有时间接送孩子而发愁了。小孩子们呢,每天一起去幼儿园,互相之间就成了万般,也可以间接促进业主间的交流,也可谓是一举两得了;现在大多的家庭都使用饮水机代替了以前的烧开水,如果送水员一天到晚的出入小区会给小区的安全管理带来不便,因此就这一点我们可以自己雇一些送水员,每天统计业主的药水需求量,同意为业主送水,既方便了业主也不至于对小区的安全管理造成麻烦。当然我们也可以在走访用户的时候留意一下业主家是否还有存水,在业主还没有药水之前主动为他们送水,业主心里一定会使暖洋洋的。还有我们可以成立老年活动站,让老年朋友们有自己活动的地方;进行室内滤纸维护;定期进行房屋检查、维修等等。我们应尽可能全面的通业主着想,替业主办事情。这样即使偶尔我们犯了一些小错误,业主也会看在我们以往的“周到”服务上不与我们计较。那么这样,物业管理员工、公司与业主之间的关系自然就会相处得比较好了。
3、营造社区人文氛围,使业主与业主之间及与物业管理员工之间融洽沟通
从许多的新闻里我们会看到许多的业主对于物业公司不满意,对物业公司这么挑剔那么挑剔,其实,业主并不是都不好说话,不是那么爱挑理。只是物业公司没有给业主营造良好的社区文化、人文氛围,而使得业主之间、业主与物业管理员工之间的沟通太少,导致了双方或多方的互相不理解,才会生去许多看似很大的矛盾,但其实并不大的问题。其实要解决这样的问题不是很难,物业公司可以利用节假日或者双休日,组织一些社区文化活动、邻里互动活动等。宣传栏经常能挑选一些精彩的小文章,组成小型的散文展、诗会;地方特色的工艺品的展示也可成为会所的固定项目;儿童活动区域小规模的童趣壁画;„„如此种种不经意的安排,花费低廉,却能在很大程度上丰富业主的业余生活,创造了良好的社区人文环境。宣传栏里的小文章等内容也可以向业主征稿,从中挑选比较好的刊登出来,对于投稿多,质量高的业主予以奖励;在每年的九月份可以举办一次消防逃生演习,并且向业主介绍一些消防逃生知识以及使用灭火器的方法,组织使用灭火器灭火比赛,优胜者进行一定的小奖励。业主在参与这些活动的过程中既充实了自己的业余生活,也与其他业主进行了良好的沟通,当然也与物业管理人员进行了良好的沟通,大家彼此之间增进了友谊,增进了了解,从陌生人变成了朋友。有了沟通,许多事情也就迎刃而解了。
4、亲善、友爱,如家人般的感觉,物业管理员工与业主的良好沟通
这不单是某个物业管理人员的事,全体物业管理人员都应这样做,把业主当作自己的家人去对待,这样,难以处理的物业管理员工与业主之间的关系就会缓和许多,大家彼此间像亲人,像朋友,关系自然能处的很好。比如,业主每天回到“家”,第一要经过的是小区的大门,那么我们的保安人员要做到笑脸相迎,主动问候,见到老人小孩要主动搀扶;物业管理人员在小区内遇到业主也要主动打招呼,问个好,遇到业主有困难要主动帮忙;当然,要建立亲善、友爱的关系就要经常到业主家走访,好比串亲戚一样,除了说一些贴心的话以外当然还要收集一些业主需要服务的各类信息和要求,以便以后更好的服务与他们。在这里谈几个细节的东西,首先,既然是把业主当作家人看待,那么要尽量记下每位业主的姓名,房间号,楼号,见面打招呼的时候亲密的称呼一句“王小姐”、“李女士”什么的,业主一定会倍感亲切,这会让业主感觉到我们确实对于他们很重视;还有,在每位业主过生日的时候,主动打上一个电话祝福一下,或是送上一张简单的写有祝语的贺卡,既寄托了全体物业管理员工对业主的祝福,也让业主感到了温暖。在工作中需要注意的细节还有很多,只要我们细心观察就可以从任何方面帮助业主,服务于业主,这样,既处理好了物业管理员工与业主之间的关系也实行了良好的管理,不是两全其美吗?
5、舒适、安全的归属感
物业管理在管理“人”的基础上管理的是房产,是建筑物,是社区的环境,业主每天下班回到了我们的小区,他们是回到“家”了,“家”是什么概念,是一种归属感,一种安全感,一种舒适感,那么我们要如何为业主提供这样一种感觉呢,我们应当创造一个整洁、安全、优美、舒适的社区环境。在这里我提出一个想法,就是建立“绿色社区”,“绿色”不仅代表小区的绿化率,还代表健康、文明、整洁等等。业主每天晚上一回到“家”,看到的是整洁的绿色,而不是垃圾遍地的垃圾场;呼吸道的是清新自然的空气,而不是污浊带有异味的杂味;听到的是轻松活泼的轻音乐,而不是隐约的机器的噪音。自然而然,就会联想到快乐的东西,就会有快乐放松的心情,即使白天在单位遇到了不愉快的事情也会一时间忘掉,而只享受着快乐的气息。这就是我想要给业主的“归属感”,也就是“家”的感觉。
物业管理的“以人为本”,可以概括的看作“以业主为本”,就是以业主为中心的物业管理理念和精神。物业管理是为业主服务的,其目的是为业主创造安全、舒适的生息环境,使物业保值增值。业主的满意程度是检验和评价物业管理水平的重要标准。但作为房地产开发的后续服务机构,物业管理公司还是要有盈利赚钱的义务。那么从这点上说,有时候在获取利润和满足业主需求上就会发生矛盾。但作为现代物业管理公司,作为以“以人为本”为服务宗旨的物业公司,就应当在这上面把握好。我们应当不求利润最大化,但求业主满意,把每一分钱都用在有利于小区管理和对业主的服务上,用我们的真诚为业主服务。我想只有这样真正做到“以人为本”,才能够得到业主的满意,得到业主的支持。在以上我认为处理物业管理员工与业主之间官的一些方法中,总结出“诚信、周到、高效、安全、礼貌、祥和、创新”的服务管理模式,如果能够真正的运用到物业管理中并加以修改和完善的话,一定能够把“以人为本”的服务宗旨贯彻得很好,也一定能与业主相处得很融洽。
综上所述,我们不难看出“以人为本”对于一个物业公司的重要性,在物业管理行业中的重要性。新世纪,物业管理充满新机遇和挑战。物业公司只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够更好的服务与业主;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够得到更广泛的业主的支持;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够在公司经营中获取利润;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够创建物业管理品牌„„。因此,只有坚持“以人为本”,进行观念、人才、技术、管理、制度的全面创新,勇于实践,开拓进取,不断拓宽发展空间, 才能使物业管理保持可持续发展,一直处于行业的领先地位。
2、行之有效的激励机制
为了更好的发挥个人的主动性或组织的能动性以及激发人的积极性、创造性给企业和社会创造更大的价值,物业服务企业就必须建立完善健全有效的激励机制。这种激励机制应包括5种
第一、荣誉激励
让企业员工和企业紧紧联系在一起、绑在一块的好办法就是使企业的荣辱感深入到员工的意识中来,要让员工意识到:企业荣,则我荣;企业辱,则我辱。实现这一目标的最好的最明智的做法就是在企业实际考评工作中引入荣誉激励机制。表现优秀,要及时地给与表扬和颁发荣誉证书(这可根据企业实际情况来决定)
第二、物质激励
现代社会是一个按劳分配的社会,那种“吃大锅饭”的时代早已一去不复返了。因而在企业中实行多劳多得的报酬机制原则是必然的。所以在员工实际工作考评中引入荣誉激励机制的同时再加上物质激励机制就如虎添翼了。两者结合可以让员工更多的感受到企业对员工自己的关怀。
第三、参与激励
世界上一切科学技术的进步,一切物质财富的创造,一切社会生产力的发展,都离不开人的参与、人的劳动及人的服务。所以在企业中实现有效的管理的关键是员工的参与,依靠科学管理和员工参与,将个人利益和组织利益紧密结合,使企业全体员工为了共同的目标而自觉努力的工作从而保证企业管理的高效率。
第四、升职激励
拿破仑曾经说过:不想当将军的士兵不是好兵,他以军人的视角强调了人的想法的重要性。但在现代企业中我想说:不想当经理的员工不是好员工。在这里我们强调的是科学运用升职激励机制来调动员工的主动性和积极性给企业创造价值。
第五、深造激励
学习如逆水行舟,不进则退。在知识爆炸年代的今天,不断地自我学习,不断地更新自己的知识结构,不断地汲取先进的工作经验是我们在激烈的工作竞争中立于不败之地的法宝。所以,企业要不断的给员工充电,给员工提供学习深造的机会。这样,企业才可能在变幻莫测的市场经济中稳做赢家。
以上的观点总有些让人感觉到老生常谈,可是理论总是乏味的,可谈的莫不就属于那几点。但是行动的力量大于苍白的语言。所以最后我想说句话:一切理论皆表面,诺知事实须行动。还是那句老话:实践是检验真理的唯一标准。
参考书目
1、《物业管理概论》 宋建阳 华南理工大学出版社出版 出版时间:2006年12月
2、《物业服务经济概论》陈淑云 华中师大出版社出版 出版日期:2006 年12月
3、《服务心理学-(修订本)》魏乃昌 中国物资出版社出版 出版日期:2012 年1月
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8.伍爱. 质量管理学. 广州:南开大学出版社 ,1996
9.王芳华. 现代企业管理. 上海:复旦大学出版社,1996
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新制度经济学已经成为经济学中不容忽视和令人激动的领域,但新制度经济学内部没有形成一个明确统一的范式。下面是读文网小编为大家推荐的关于新制度经济学论文,供大家参考。
摘要:1937年科斯提出交易费用的思想,经过许多学者的努力,已形成比较系统的体系。它的出现冲击着传统经济的均衡理论,为经济现象提供新。目前,交易费用占GDP的比重逐步上升,成为经济增长中不可磨灭的一员。有理由认为,交易费用对经济的均衡产生了巨大作用。本文将分析交易费用下的市场及宏观经济的均衡问题。
关键字:交易费用 市场均衡 内在成本 循环 通胀
1937年科斯提出交易费用后,迅速成为新制度经济学的理论增长点。它的出现,为传统西方经济学注入新的活力。交易费用,又被译为交易成本,那么这种交易成本与普通成本又有什么不同呢?
一、 交易费用与商品成本
在一般经济学中将劳动成本、原材料成本、折旧等计入产品成本中,这些成本具有一个普遍特性,就是物化于产品之中,他们构成商品的内在价值。如果将一头猪比作商品,那么给猪的饲料等促进猪健康生长的就是内在成本。而交易成本有什么不同呢?它形成于商品之外,不构成商品的内在价值,它的意义在于促进商品的更好的交易。就像注水的猪一样,那么注水的成本及随后可能带来的被查处罚金就可看成交易费用。交易费用就像润滑剂一样,使交易很顺滑的进行着。可以想象如果不存在交易费用的话,交易将陷入混沌,整个市场将混乱。比如,当没有罚金的存在,可想而知,卖方将胡作非为。但交易费用也有坏的一面,下文中将有所论述。
如果商品只具有内在的成本,而这些成本又是必须的,那么很难推动通缩以及市场失衡的。因为对于一个商品,如果价格偏离价值很远或很近,那么势必会由市场调节向均衡点恢复。但如果加入了交易费用,这种外在的附加值就极有可能使市场又偏离均衡点,一般而言,会使商品价格虚高,从而催生通胀预期。 近年来,中国物价飞涨,明显的产生了巨大的通胀压力。探索背后的原因,供求失衡并不被大众广泛接受,更主要的来自于物流费、中间商等费用。不得不说,交易费用一方面预示着市场更细分化、更自由化。另一方面,交易费用也是主张市场失衡的因素之一。
二、 交易费用的分类
一般的交易费用可分为市场交易费用、经理交易费用、政治交易费用。而市场交易费用就是科斯提出交易费用这一概念时所包含的。但这些交易费用中又
有着千丝万缕,他们有共同的地方,由此可以形成更明了的分类。
那么在我们日常的生活中,哪些属于交易费用呢?一个企业进行一次买卖,除去前期备货的成本,这些内在成本外,还有运输、贷款、签订合同、公关等成本。这些非内在的成本及交易成本。又如在政治选举中,这种选举费用及一种交易成本,交易成本的接收方及候选人会保证当选后给助资者某种回报,这种回报即相当于一定的商品。所有的这些成本有些是明的,但有些只能暗中进行。由此交易费用既有显隐之分。
显性成本一方面是明着进行的,另一方面它是可计量的或者说是可以被公众获知的。而隐性的成本只能暗中进行,且不可公开,这种成本某种程度上来说是沉默的成本,极有可能不能收回任何利益,是没有保障的。而且隐形成本一般具有不平等性,它具有黑暗的本质,过多的隐性成本将使市场不平等性加强,陷入混乱之中。
另外,从功能上区分的话,有可将交易费用分为贷款利息及促进商品买卖的成本。促进商品买卖的成本包括了广告、公关、运输、签订合同、讨价还价的成本。这两种交易成本又有着一个显著的区别,即贷款成本受市场利率影响,不是博弈的结果,更不是人为的,是不可自行控制的。而促进商品买卖的费用一定程度上是可控的。在金融化加深的今天,贷款融资已成为企业生存生产的一种必要工具,利率的高低直接影响着整个交易费用的高低。由此我们可以得出一个简单的交易成本的公式:
CD =C+X*I,
其中C*为促进商品交易的交易费用,X为贷款额,I为市场利率。
*
三、交易费用的界限
在古典经济学中,没有交易费用的假设下,市场均衡受供求关系的影响,供求均衡点及市场均衡点。那么加入交易费用后会出现什么样的情况呢?
很明显,从长期来说,市场会达到一个新的均衡点。因为卖方即厂商付出了交易费用,获取了必要的市场信息及充足的供货能力,卖方可以就新的需求进行生产。从而在交易费用下达到新的均衡,也就是说交易费用不会没有界限。
那么作为卖方,如何去衡量交易费用的均衡点呢?
先假设原市场处于均衡状态,此时均衡价格为P*,均衡数量为Q*,平均成本为C*,供给函数为PS=a’+b’Q,需求函数为PD=a-bQ,其中系数都为正数。
短期来看,当加入交易费用后,厂商供给不会变,将维持在Q*,而买方需求将变为(a-P*-CD)/b,而交易费用的接受者将产生新需求CDr,其中r为交易费用接受者的边际消费倾向。在短期一方面由于信息的不充分性,卖方没法做出正确的需求预测,所以供给量不变。另一方面,短期内厂商目标在于开拓市场,对于利润只求不亏本,所以短期内就有以下公式:
W=(P+CD)*[(a-P-CD)/b+CDr]—(C+CD)*[(a-P)/b]>0 (1)****
W为利润,
从而可得,(a-P*-CD)/b+CDr≦(a-P)/b (2)
2***2*****(1-rb)CD+(P-rbP)CD+P+C-Pa-CP<0 (3)
可得,r≤1/b 也就是说,短期内交易费用接受者的消费倾向不能太高,否则商场会供不应求。
另外又可得, y1<CD<y2,其中y1 y2分别为(3)的两个根。
由此可以看出短期内交易成本是有上限的,超过上限卖方就会亏损,而交易费用过小,新增的利润又无法填补失去原需求的那部分利润,厂商一样会亏损。另外,短期内需求量的不可求知会导致供给不足或者供给过多,而后一种情况就要求新增交易费用的需求量产生的利润能填补,否则厂商会因为商品积压造成损失。
下面来看下长期的情况。长期来看,卖方追求的是利润的最大化,而长期情况下,厂商能得到最充足的信息,做出最好的生产计划,一定能满足所有的消费哦需求。因此,长期下我们就要求加入交易费用后的利润不能少于原均衡状态下的利润。如果利润减少了,那么必然交易费用过大了。
原均衡状态下的利润为W=(P*-C)*Q=(P-C)*(a-P)/b,
******在加入交易费用后,商品、 价格就变为P*+∑CD,原消费者的需求变为: Q=(a-P-∑CD)/b,
那么新均衡下的利润为W=(P-C)*[(a-P-∑CD)/b+∑CDr],其中交易费
*****用是递减的,也就是说越往后期,短期交易费用越小。由此可以得到:W
即(P********≥W, -C)*[(a-P-∑CD)/b+∑CDr]≥(P-C)*Q=(P-C)*(a-P)/b, *
可得 r≥1/b 。也就是说长期内只要交易费用接受者的消费倾向足够高,那么交易费用的增加某种程度上来说会增加厂商利润。但是前提是厂商不会损失所有的原消费者以及最后一期的边际收益大于等于加入交易费用后的边际成本。由此有下面的式子:a-P*-∑CD>0,即∑CD<a-P* 以及d(C*+CD)/dQ≤dW/dQ。 可见在长期来说,交易费用也应该有个合理的上限。另外在到达新的市场均衡点之前,边际利润的降低速度必须不大于加入交易费用后边际成本的增加速度,换句话说就是交易费用的降低速度不应小于新增利润的降低速度。
从上面的分析可得,无论是短期还是长期来说,交易费用都必须有个合理的度,不能太高,也不能太低。这其中,我们还不能忽略交易费用接受者的消费倾向的大小,它的大小直接影响着交易费用下厂商的利润增长。
短期内交易费用主要是一些公关、流通、仓储、备货等的成本,这些成本通过技术革新,高效的管理,健全的服务体系是可以大幅度减小的。在短期均衡的状态下,越小的交易费用表明市场越高效,服务越健全。而长期的交易费用出了短期费用的内容,更大的部分来自于还本付息及信息的更新费用。在这里面厂商无法直接控制的就是利息的支出,这构成了一种交易费用下的隐性风险,这是长期交易费用不能太高的另一个原因。否则,厂商将面临现金流短缺的困境。厂商应该合理的借贷,并加强管理及技术的创新改革。另外,厂商得有风险意识,不只是市场风险,更多的是交易费用下的隐性风险。
四、交易费用下均衡的循环
上面分析了交易费用的界限问题,从而我们可以知道交易费用也是有均衡点的,过大过小的交易费用必将破坏市场的均衡,导致厂商的损失。而这个均衡点是如何确定的呢?
交易费用的加入也是通过影响价格及需求量来影响均衡点的。前期内,由于厂商无法短期内获取足够的信息量来支持生产计划,又或许短期内厂商无法马上调整产量,所以在短期内厂商出于风险及力不能及的原因,只能按原计划来产出,而这个量很大可能是偏离均衡点的。随着交易的进行,信息量越来越充足,厂商的生产调控力加强,厂商就会不断分析信息,不断调整产量,直到可见的利润最大化的状态。但当厂商找到那个点的时候,新的信息又会出现,新的利润增长点又会出现,厂商又得像个刚进市场的卖方继续付出交易费用搜索信息,重新调整产量,这个过程又是前期的一个重复,又会到达增加交易费用下的新均衡点。这种重复将一直进行下去,循环往复,没有尽头。但正如前面所说交易费用不能无限大,那这种往复不就不能持续进行了吗?应该说在固定的市场技术环境下,交易费用会有个终结点,但随着市场技术的提高,交易费用就会因此降低,新的交易循环继续进行,交易费用又会有新的增加。这种技术发展下的循环的前提条件是新技术发展导致的交易费用的降低比率的大于新循环导致交易费用增加的比率。这样交易循环持续进行。
即 ∑CD*i≤∑CD*i’,i为交易费用因新循环而增加的比率,i’为交易费用因技术发展而减少的比率。
五、交易费用的深刻影响
如上所述,交易费用下的均衡循环将因技术的发展而逐步进行,这种持续的循环的前提在于i≤i’ ,但是不是每次技术的革新都能带来交易费用的大幅度的降低的,或者说市场的不完全开放性可能导致新技术传递的滞后,那么新技术带来的交易费用的降低就可能不那么显著了,从而交易费用将虚增到超出新均衡的状态,这时,新循环带给厂商的是利润的损失,而市场因此失衡,将会导致通胀的发生。
交易费用的产生源自分工的产生,更多的分工,更多的交易环节,更多的交易费用。而分工的目的在于提高生产率,生产率的提升又是有界限的,所以为了保证利润的增长,必须控制交易费用的大小,不能超过了生产率提升带来的利润。 交易费用本质就是一种外在的附加值,它不具有商品内在的价值体现,它的存在本身就是起润滑剂的功效。所以如果在现有市场技术环境下交易费用超过了技术所允许的限额 那么必然导致价格的虚高,造成通胀的压力。
有关统计显示,目前交易费用占GDP的比重相当高。在中国是44%,美国为50%-60%,而在香港更是达到80%。可以看到在虚拟化经济越发达的地区交易费用越高,均衡循环越快,导致通胀及经济泡沫化的压力就越大。就如香港,如果交易费用增长1%,那么GDP就将虚增0.8%,可见交易费用带来的通胀的压力。 目前,世界范围内的通胀压力与日俱增,探究其原因,供求的失衡是不具说服力的。而更大的影响来自于交易成本,显然这种交易成本的增加超过了技术环境下的界限。具推测,在美国经理费用及市场交易费用占到最终消费价格的50%-57%,这还不包括暗中的交易费用及利息成本。这种高比例的交易成本显然已经产生了严重的虚拟的成本及通胀压力,而美国也只是在高失业率及发展中国家的廉价商品的支撑下苟延残喘。
有理由相信交易费用的循环增长与经济危机的周期存在着一定的联系。交易费用虚高后导致的经济停滞及后来的衰退将带来新的技术革新,新的循环由此开始。而这种经济危机的循环往复站在交易费用的角度来看,是不可避免的。因为市场是不完全通畅的,信息也是不充分完全可知的。必然的,我们只能在黑暗中摸索,不断向新均衡靠近,但每次靠近后又会发现新的均衡在等着我们。我们不能保证每次都能找到均衡点,从而每次的偏离或许就带来了经济的危机,因为交易费用的比重太高了。接下去我们又不得不重新去寻找新均衡,发展新技术来压减交易费用。
在这个层面上我们又可以说我们的市场没有均衡,因为信息不完全可知,市场不完全开放。正是交易费用的存在,为这种循环的过程埋下了一颗颗地雷,一不小心,就是触及到了。
六、总述
市场引入交易费用是为了更好的去交易,但人类是有限理性的,我们总在暗中探索着,我们总在不停的循环着。但庆幸的是在交易费用的提动下,我们的循环是螺旋上升的,我们因此也在进步着。
我们要做的不是去革除交易费用的存在,我们应该去合理的运用交易费用带来的便利。去废除一些不合理的交易费用,而去规范那些应该存在的交易费用。
交易费用带来了什么?是值得深思的。不仅仅是更多的成本,技术的革新、社会的发展、公平的环境。。。。。。或许都是它带来的。我们应该加强市场建设,加强透明度及自由度,以便让交易费用更好的来促进交易的进行。
参考文献
[1] 《新制度经济学》 张卫东 著 东北财经大学出版社
[2] 《西方经济学(微观部分)》(第四版)高鸿业 主编 中国人民大学出版社
[3] 《市场的逻辑》 张维迎 著
[4] 《产业链阴谋》 郎咸平 著
本文是本人亲手所作,所有内容都是先写草稿,再打入电脑。本文的内容都是我平时所读所想,上面的参考文献也只是思想上的启迪。由于临近期末,时间不多,无法把想法里个清楚,然后细致的写下来。所以不管是文字描述,还是数学模型的表述都显的简略苍白。
望吉敏老师认真阅读后提出建议。如果文章的论述内容具有研究意义,我会继续深入探究,完善想法及数学模型。这是我第一次独立把想法写成论文,肯定很不合格,望老师多多指导。
摘要
环境污染及环境资源的过度开发利用问题从本质上来说是由环境资源固有的外部性导致的。使外部性内在化有两种手段:庇古手段与科斯手段。科斯定理论证了明确界定环境资源产权并允许自由交易可以解决外部性问题,是环境资源产权理论的依据。实践中,美国的《清洁空气法案》修正案采用了排污权交易的政策,取得了良好的成效,进一步证明了环境资源产权理论的可操作性。当然,环境
资源产权制度也有其固有的局限性。最后,分析现阶段实际情况,提出建议以完善我国的环境资源产权制度
关键词 环境资源 产权 科斯定理 排污权 交易公地悲剧、产权制度的诞生
引言
古往今来,人类的生产活动其实就是开发各种资源并使之为人类服务的过程。而环境资源便是其中使用最广泛也最重要的一项。环境资源为地球上一切生命所共有,在被人们使用、享受时,没有明确的边界或归属。因此,一方面,面对环境资源的使用,每一个人都希望能够保护环境,从而使自己尽可能大的享受环境资源带来的福利;另一方面,在逐利行为的驱使下,个人或企业并未将对环境的损害作为成本进行核算,肆意开发、利用环境资源,从而导致严重的环境侵害问题。某些企业为降低成本向大气或水体排污排废, 或为谋取短期效益毁林垦荒,导致生态破坏,水土流失,引发自然灾害。过度利用环境资源、肆意排污使社会付出了巨大的环境成本,而这些成本却并非由排
污者承担。近年暴发了百年不遇的特大洪涝灾害五十年不遇要社会投入大量人力、物力、财力来抵御灾害,而先前污染环境所取得的收益,相比灾害中国家和人民财产的巨大损失,是微不足道的。严峻的现实提醒我们,界定环境产权,保护环境资源迫在眉睫。
一、产权理论概述
现代产权理论来自于美国芝加哥大学的著名经济学家罗纳德·科斯的“科斯定理”,最早是由诺贝尔经济学奖获得者施蒂格勒在1966年出版的《价格理论》一书中首先提出来的。1991年诺贝尔经济学奖得主科斯是现代产权理论的奠基者和主要代表,被西方经济学家认为是产权理论的创始人,他一生所致力考察的不是经济运行过程本身(这是正统微观经济学所研究的核心问题),而是经济运行背后的财产权利结构,即运行的制度基础。他的产权理论发端于对制度涵义的界定,通过对产权的定义,对由此产生的成本及收益的论述,从法律和经济的双重角度阐明了产权理论的基本内涵.以马克思对产权的定义为指导,全面深刻地从正反两个方面分析研究科斯产权理论(主要是"科斯第二定理")的实质和特点。科斯在其诺贝尔奖获奖演说词《论生产的结构》中对“科斯定理”是这样概括的:“在交易费用为零的世界里,当事人各方之间的谈判将会导致带来财富的最大化的制度安排,而这种状况与权利的初始配置无关。”但我们生活在一个“真实的世界”里,因此“我的结论是,让我们来研究正交易费用的世界”。我们生活在一个交易成本不为零的现实世界里,不同的权利界定会带来不同的效率配置。因此,产权的界定和交易成本的高低对市场的运行具有非常重要的意义。可以讲,科斯定理是产权经济学创建和发展的基础,为解决市场的外部性问题提供了全新的方法论。
二、产权不明晰带来环境恶化的负外部性问题
美国学者哈丁在其论文《公共地的悲剧》中这样描述:在一片公用的草原上,牧民被允许把自己的私有牲畜在草原上放牧。每个牧民都追求个人利益最大化,因此他会尽可能地增加牲畜的数量来获得最大的收益,但因此带给草原的损害却由大家来承担。结果,随着时间的流逝,牧场会退化,直至消失。这个“公共地悲剧”可以很好地来描述经济学中所讲的外部性问题。所谓外部性就是指私人成本不等于社会成本。在公共地悲剧中,私人成本低于社会成本,多出的部分由社会来承担,即经济的负外部性。现实中,环境污染问题就是一个非常著名的外部性的例子。在缺乏相应约束机制的情况下,一个工厂为了私利会使其不顾污染地进行生产,因为排放的空间是共有的。亚里士多德说:“许多人公用的东西总是被关心的少,因为所有人对自己的东西关系都大于其他人共同拥有的东西。”自然资源的公有制的实现形式是我国环境污染产生的重要的制度原因。长期以来,自然资源的公有产权归属模糊。虽然《宪法》第九条规定了“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,都属于国家所有”(我国立法中存在资源的集体所有,但在实际中却被国家所有权吸收,有名无实),但在实际中,这种抽象静态的“公有权”缺乏可操作性,在地方上蜕变成了地方所有,部门所有,条块分割,缺乏配套的环境管理机制和权力监督机制,造成监督乏力,资源被破坏性地开发和利用,甚至变成了权力寻租的工具。自然资源被低效率地配置和使用,进而造成环境的浪费和严重污染,在改革开放以后这一恶果显现得尤为明显。
日益严重的环境问题使人们认识到对自然资源的过度利用已经对生存环境造成了恶劣的影响,向自然环境排放的废弃物几乎超过环境容量的极限及人类健康所能忍受的程度。而造成这种现象有着以下几种原因:
1.产权界定程度不够。
即在公有化前提下,产权所属并不明确,经济活动中双方并不能有效的经由谈判达成契约,实现市场化的资源配置。同时制度已无法对产权归属不清的资源进行有效的权利保护。从而造成了不利的外部性问题。即我们平时看到的公共物品,人人随意侵占。因为我们不需要在获得公共物品——无明确产权归属的资源时,通过交易获得使用的权利。根据科斯定理,在某些条件下,经济的外部性可以通过当事人的谈判而得到纠正。产权界定是对资源的使用进行选择和排他性权利的分配,而不是对资源可能的使用施加人为的或强制的限制。同时,如果“交易费用是可以忽略的”,只要初始的产权界定清晰,无论将权利赋予哪一方,双方之间都可以通过谈判达成契约,解决上述不利的外部性问题,实现资源的最优配置。
2.产权归属不明确。
从产权的眼光看,当这个空间、这个产权属于你自己的时候,你会非常爱惜它;相反,越是公共的空间或财产,就越是没人去“自愿”爱惜,去管理保养。既然人的本性如此,我们可从中得出一个更一般的结论:每个社会应该让财产、土地的私人所有程度达到最高,尽量让每块土地、每份财产都有明确的个人所有者,亦即有明确的爱惜它的人。相反,如果让几乎所有的财产与土地都公有,那等于是让所有财产都像那些公共过道一样,任人糟踏但却没人心痛,环境再怎么被破坏也不会是任何个人的事。从全世界的情况看,越是国有成份所占比例高的国家,对环境破坏的程度似乎就越高,当年的苏联、东欧还有拉美一些国家就是如此。
三、解决环境的外部性问题的途径
1.庇古税
庇古侧重于以政府干预的方式来解决环境资源生产与消费中出现的外部性问题。庇古提出了著名的修正性税,即税收-津贴办法。一方面,政府对产生的负外部性按一定比例向行动一方征税,将外部边际成本通过政府的征税加入厂商的私人边际成本,于是,在利润最大化原则作用下,厂商从自身利益出发,会主动调整产量达到社会效率最大化,因此,征税限制了环境资源消费中负外部性的产生。另一方面,政府给予产生正外部性的厂商以相当于正外部性价值的补贴, 从而鼓励其将产量扩大到对社会最有效的水平。庇古指出,政府实行的这些特殊鼓励和限制,是克服私人边际成本和社会边际成本偏离的有效手段。政府干预能解决市场失灵的问题。这种税收-津贴办法也是现在绝大多数国家治理污染时正在采用的方法。
2. 科斯定理
科斯定理对我国的环境资源的保护具有重要的指导意义。首先,他告诉了我们产权的重要性。产权具有两大功能,激励功能和约束功能。所谓激励功能,是指产权的排他性可以使追求自身利益最大化的市场主体得以独自享有基于对物的占有、使用和处分而产生的收益。所谓约束功能,是指其他主体必须尊重产权所有者的权利,不得侵犯其劳动成果和资产收益,这也是产权的排他性的必然结果。尤其对环境这样外部性非常强的产品,产权的约束功能更是不可缺失的。
四.环境资源产权化的必要性
环境污染长期得不到有效的治理,关键就在于产权的约束功能没有得到充分的利用。长期以来,在我国环境资源的利用和保护中,国家固守着“纯正”的公有制,而忽视了对产权的理解和运用,缺乏高效率的资源管理体制,所有权的行使被异化。法律没有明确中央、地方政府、资源管理部门以及公民的权利义务关系,国家所有权实际上被架空,其本应具有的排他性分散,而变成了非排他性。虽然国家为了维护资源的公有性投入了大量的人力和物力,但我国的环境治理现状已经清楚地说明了现行管理体制的失败。因此必须从产权制度入手改革现行的环境管理体制,使对资源关心的重点由国家向“大家”转变。产权经济学认为,一切市场交易都是权利的交易。权利应具有排他性和可让渡性。这是资源进行流转进而达到最优配置的前提条件。产权交易应当是市场完善的一个重要标志。在这个意义上讲,环境问题不仅仅是市场失灵产生的,在很大程度上应该是市场不完善造成的,由市场失灵导致环境恶化的观点是值得商榷的。在我国环境资源管理中,所有权的性质决定了所有权在目前的指导思想和体制束缚下是不可能进行市场交易的。但关于资源使用权的流转规定却同样是非常严格的,目前我国仅存在土地的使用权和采矿权等极少数可以转让的使用,而大多数的使用权是被禁止流转或限制的。即使是可以转让的这些使用权,由于对资源价值的片面理解和缺乏配套的监管机制,造成了对使用权的滥用,资源被过度开采,严重地削弱了资源的经济价值和生态价值,进而引发了一系列的环境问题。因此建立和完善关于环境资源产权的市场交易制度,是进行我国环境治理的中心环节。
产权的界定以及交易是需要成本的。产权的界定,特别是环境资源产权的初次界定不仅需要成本,而且有时候对界定成本、界定技术的要求非常高。由私人通过谈判来进行权利的交易的成本和费用是非常高昂的,这会阻止产权交易的进行。因此必须寻找一个界定成本和费用较低的方式来代替市场主体的私人谈判行为。我国的历史经验表明,行政命令的成本同样也是很高的。科斯告诉我们,国家可以以较少的成本,通过立法的形式对产权进行界定。法律具有权威性、稳定性、可预期性和强制性,及基于环境价值的特殊性,因此,由法律对环境资源产权进行界定是一种最佳的发放式。对于环境问题我们要做的是如何通过法律来设计产权,既实现了效率的价值,又能保护环境,做到可持续发展。科斯定理关于产权的界定是对我国环境问题最大的启迪。
五、我国资源产权的现状及建设
1.我国产权制度现状
根据我国的宪法,我国的环境和自然资源的产权制度包括国有制和集体所有制两种形式。国家设立了中央和地方各类国有资源主管部门作为代理人,负责具体的生产、管理并将国有资源的使用权分配给个人或团体。对于集体资源,一般由公众推举的代表负责资源的管理,然后大家在一定的组织规程下共同开发使用。在两种所有制中,开发利用资源所获得的收益由国家或集体在全体所有者之间根据各自的贡献大小进行分配。资源均不能随意买卖。从表面上看,不仅资源的所有权是明晰的,而且使用权和收益权也是明晰的,但实际上却存在着许多问题,而且这些问题在市场经济不断发展的今天显得更为突出。
(1)国有资源的产权虚置或弱化造成社会利益冲突加剧。国家是资源的所有者,政府具有国家行政管理者和所有者的双重身份,这就使得环境资源的所有权、行政权和经营权混淆。同时,层层代理的管理机制使国家所有的资源转变为部门、地方所有,使国有资源的产权虚置或弱化。这种现象不仅使国有资源收益流失,而且还造成了部门之间、地区之间的利益之争。
(2)由政府分配环境资源容易导致权力寻租。
将分配许可证、配额、执照、授权书、特许经营证等的权力交给政府,可能同时为寻租行为创造了条件。在这种制度安排下,政府可能人为地制造出一种稀缺以牟利。由于缺乏制衡机制、管理目标定位不明(特别是以部门的目标替代社会的目标),各级政府部门有可能作为利益追逐者,而不是全民资产的管理者对环境资源实施公共管理。特别是,由于这些部门缺乏必要的财政支持又必须维系正常运作,常常出现“既要办公事又要养活自己,以创收维持活动资金”的现象。 自然资本“富聚”拉大贫富差距。由于环境资源产权界定的模糊,社会上许多强势集团以其手中掌握的资源,比其他团体占有了更多的环境资源并攫取了超额的利润,如煤老板“一夜暴富”等。这种社会利益分配不公的现象即为自然资本的“富聚”。导致自然资本“富聚”的一个重要原因是:经济增长的实现很大程度上是以低成本占有自然资本为前提的。一方面,价格不能有效地反映社会成本,如前文中提到的超额排污的罚款低于其实际造成的社会损失的情况。另一方面,由于环境资源的公共物品属性以及产权界定的模糊,很难依据所有权关系来规制相关主体的行为,导致环境管理的失效和外部性问题的产生(如前文所述)。最终的结果是:公益品的生产和提供不足,公害品过剩。
2.产权制度的建设
我们要建立完善的环境资源产权制度,核心在于建立公开、 公平的界定机制,确保资源环境产权界定公平合理。
(1)实现产权的多样化。虽然我国的环境资源产权制度只有国有制和集体所有制两种形式。但可以先将一部分可分割的普通自然资源划归厂商或个体所有,以实现产权的多样化。对于那些战略性的、重要的自然资源和难以分割的生存资源则应注重将环境资源的所有权、管理权、使用权、收益权等进行合理的分割。我国在土地、林场、草场、水域等资源的使用权方面实行的承包制使我们迈出了第一步,而近几年开始尝试的排污权交易制度也使环境容量资源使用权的分离成为可能。这些权能的分离为环境资源的合理利用提供了可能性,当然,真正能促使资源合理利用的是资源的可交易性可以适当地借鉴。
(2)提高政府行政行为的透明度。一方面,减少政府涉足的领域,尽可能进行市场化运作;另一方面,在政府管制领域,尽量推行阳光政策,提高行政行为的透明度,特别是在产权界定和产权配置方面,做到公平合理,既要防止权力寻租,又要保证产权界定、配置、交易过程的公平性,防止国有资产流失和“一夜暴富”。
(3)实现环境资源使用权和经营权的市场化。
首先,要明确界定产权。对自然资源使用权的获得,根据自然资源的不同性质和用途,规定不同的费用和获得途径。其次,完善环境资源产权交易市场。大力加强法制,保证政府对环境资源的有效控制和监督,避免由产权垄断导致的环境污染、资源过度开发等问题。允许跨行业、跨区域交易,从而优化产业结构和产业布局,同时有利于形成交易市场的规模经济和效应。当然,环境资源产权制度的变迁并不是一蹴而就的,我们可以在完善环境资源产权法律法规的同时进行限制性的环境资源产权交易,并由此逐步过渡到厂商之间的自由产权交易,最终,建立完善的国家调控下的环境资源产权市场,实现环境资源的合理配置。
结语 长期以来,环境资源被看做是一种外生的、取之不尽、用之不竭的公共物品,这种看法并非没有道理,但它仅仅适用于对环境资源的利用不超过其承载限度的情况。随着生产力的发展、人口的增长, 环境提供的资源及环境对污染的承载能力(环境容量资源)的稀缺性逐渐凸显。然而,环境资源作为一种公共物品,具有很强的外部性。理论和实践都证明,环境资源产权化是环境管理网链中的重要环节,但它不是万能的、自发的、独立的。它也有其固有的局限性。现阶段我国的环境资源产权制度存在着诸多问题:国有资源的产权虚置或弱化造成社会利益冲突加剧;由政府分配环境资源容易导致权力寻租;自然资本“富聚”拉大贫富差距。由此,可以提出相应的建议:实现产权的多样化;提高政府行政行为的透明度;实现环境资源使用权和经营权的市场化。
总之,只有推行环境资源产权化,合理界定产权,建立完善的市场调节机制,才能充分利用、同时保护有限的环境资源。在这个基础上, 找到经济发展与环境保护之间的平衡,从而实现“可持续发展”,才真正成为可能。
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作为经济学的重要分支之一,制度经济学的内容繁杂、研究方法和研究视角多元、学习和研究者难以从总体上把握和理解,因此,进一步理清制度经济学的研究对象、目的和一般理论框架,对于制度经济学的完善和创新很有必要。下面是读文网小编为大家推荐的关于制度经济学论文,供大家参考。
[摘 要] 国有企业经济效益的提高,有赖于国有企业运行效率的提高。这应建立在国有企业实施了正确的产权改革的基础之上。通过明晰国有企业产权归属以及权责利边界、调整产权布局结构、推动产权交易市场日趋发展和成熟,增强国有企业自身的活力和竞争力,实现国有资产的保值增值。
[关键词] 产权 国有企业 市场经济
一、现代产权经济学的产权内涵
产权这一概念,既是一个古老的范畴,更是一个现代的范畴。从亚当斯密开始,西方经济学家就没有间断过对它的研究。但是,直到20世纪60年代以前,“产权”都被当作已经存在的条件被排除于正统经济学以外。虽然所谓正统的经济学承认“产权”的重要性,但是认为经济学的首要任务是研究资源配置问题,从而关于“产权”的研究,一直没有受到经济学界的重视。
20世纪60年代以后,以科斯为代表的一批新制度经济学家提出了他们的产权理论,引起不小的轰动,产权问题才越来越受到人们的重视。
那么,产权究竟是什么呢?制度经济学家又是如何定义它的呢?
《新帕尔格雷夫经济学大辞典》的定义是:“产权是一种通过社会强制而实现的对某种经济物品的多种用途进行选择的权利。”著名的产权经济学家阿尔钦所下的定义是:“产权是一个社会强制实施的选择一种经济品的使用的权利。”可以看出,以上两种定义是从权利的可选择性和权利的实施来定义产权的。另一位产权经济学家德姆塞茨从外部性的角度来定义产权,同时,他十分强调产权的功能和作用,他指出:“产权是一种社会工具,其重要性就在于事实上它们能帮助一个人形成他与其他人进行交易时的合理预期。„„产权的所有者拥有他的同事同意他以特定的方式行事的权利。”“产权包括一个人或其他人受益或受损的权利。„„产权是界定人们如何受益及如何受损,因而谁必须向谁提供补偿以使他修正人们所采取的行动。”现代产权经济学的鼻祖科斯则是从产权的社会属性的角度定义产权的。科斯指出:“人们通常认为,商人得到和利用的是实物(一亩土地或一吨化肥),而不是行使一定行为的权力。但这是一个错误的概念。我们会说某人拥有土地,但土地所有者实际上拥有的是实施一定行为的权力。”菲吕博腾和配杰威齐的产权定义则丰富和发展了科斯的产权定义,他们认为:“产权不是指人与物之间的关系,而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。产权安排确定了每个人相应于物的行为规范,都必须遵守他与其他人之间的关系,或承担不遵守这种关系的成本。因此,对共同体中通行的产权制度可以描述的,它是一系列用来确定每个人相对于稀缺资源使用时的地位的经济和社会关系。”这一定义,深刻揭示了产权这一范畴,是因主体的一定的行为而产生的人与人之间的社会关系。相对于科斯揭示的产权的行为性含义,该定义说明了产权主体行为的社会属性:这种关系不是单纯的人与物的关系,而是基于占有关系基础上的人与人之间的关系。诺斯则是从强调产权的排他性来定义产权的,他认为:“产权本质上是一种排他性权利。”施瓦茨的产权定义是:“产权不仅仅是对有形物的所有权,同时还包括人们有权决定行使市场投票方式的权利,行使行政特许权,履行契约的权利以及专利和著作权。”
以上这些关于产权的定义说明,对产权的理解不应该仅仅局限于某一方面、某一点,应该用全面的、联系的、抽象的思维来审视产权。产权是多种权利的集合,这些权利相互联系相互制约,共同构成产权。所以,应该将其理解为一整套权利束。这一权利束的内容包括:
(1)产权确定了经济活动中人们之间相互利益关系的一整套行为规则。(2)一个完整的产权束包括使用权、收益权和转让权,其中每一种权利还可以进一步细分。(3)产权并不是使用权、收益权和转让权的简单相加,而是产权范畴包括的各项权利在空间和时间上的相对分布形态和产权内部各种权利之间的界限以及它们相互制约的关系。(4)产权不仅包括对有形物的权利,还包括对无形物的权利。(5)产权不仅仅是一个经济范畴,还是一个涉及到法律、社会道德等层面的综合范畴。
二、国有企业改革历程回顾
从我国国有企业改革的发展历程来看,改革的指导思想发生了三次变化。第一次是提出打破高度集中的计划经济体制,对国有企业进行放权、让利;第二次是进行企业经营机制的转换;第三次是党的十六届三中全会通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》,明确提出:“要建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度,大力发展国有资本、集体资本、非公有资本等参股的混合所有制经济,实现投资主体多元化,使股份制成为公有制的主要实现形式。”可以说,只有第三次提出的关于产权改革的思想,才是触及到了问题的实质。
为什么接触问题的实质要花这么长的时间走这么长的路呢?关键是我们长期以来受传统意识形态的束缚,一直没有触及产权这个核心内容。因为一牵涉到产权问题,马上就会联系到所有制问题,更会联系到姓“资”姓“社”的问题。但是客观经济规律发生作用,是不以人的意志为转移的。如果不按照规律办事情,必然会遭受损失。
长期以来,我们一直坚持传统的所有制理论,一般认为国有企业不仅是公有制企业,更是公有制的最高实现形式,国家独占产权绝对不能触动和削弱。因此,国有企业的改革一直局限于具体层面的改革。从解放之初的调整行政隶属关系到改革开放之后的放权让利,再到20世纪90年代的经营机制转换、猛抓科学管理,都没有触及到产权层面。2000年后,国家认识到国有企业产权改革的重要性,出台了很多有助于国有企业产权改革的政策和措施。可以说,从那时开始,国有企业改革进入到了实质性的阶段,是一个质的飞跃。十六届三中全会通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》,指出:“产权是所有制的核心和主要内容。”可以说,这次会议明确了国有企业改革的正确方向,触动到了国有企业改革的实质。
三、产权改革是国企改革的根本
总结我国国有企业改革的经验教训,可以看出,国有企业改革要获得成功必须要解决产权问题,因为产权制度是现代企业制度的基础,其他的所有企业制度都是建立在产权制度上,应该说,有什么样的产权制度,关系企业运营绩效的好坏。
为什么在谈到国有企业改革的时候,要把产权置于基础地位,而着重强调?新制度经济学产权理论给了我们一些有意义的启示。关于产权制度的效率,新制度经济学认为:“产权制度的收益与成本的比值就是产权制度的效率。不同的产权结构和产权安排,会产生不同的经济效率,产权决定绩效。一个经济社会在不同的发展阶段上,或在同一时段的不同空间范围,可能存在效率悬殊的产权制度。因此,一个国家的经济发展潜力和实际绩效,不仅取决于其经济资源禀赋条件,也极大地依赖于其制度禀赋。”“张五常认为,社会的进步在于人们有可能认识和选择可以降低交易费用的产权制度和安排。衡量一个国家制度的优劣,要看其产权制度是否合理,以交易费用的高低为标准。交易费用在国民生产总值中所占的比重决定一个国家是富裕还是贫穷,是发展还是停滞。”
正如新制度经济学认为的那样,产权制度的优劣决定了经济绩效的高低、决定了企业组织结构的效率、决定了激励约束机制的实施、决定了权责利关系的配置,等等。
总的说来,应该得出这样一个结论:产权改革应该是国有企业改革的根本或者叫做中心问题。中国的国有企业改革,绝对不可能绕开产权改革这一本质问题。与其回避问题多走弯路,何不昂首挺胸坦然面对?
四、国有企业产权改革的具体途径
1.坚持市场化原则。这里谈到的市场化原则,是指以市场为配制产权的基本手段的产权配置方式,就是在社会主义市场经济条件下,通过市场的作用而不是政府的决定来配置产权。从十四大正式提出建设社会主义市场经济,已经有十多年的历史了,市场作为配制资源的基础,已经在整个经济领域内发挥了巨大作用。但是具体到国有企业产权改革上,却差强人意。原因就是我们对经济规律的把握还不透彻,在很长的一段时间内,只是将制度(也包括产权)
看作是上层建筑,没有把它看作是一种经济资源。事实上,产权也是资源,是非常重要的经济资源。既然搞社会主义市场经济,就必须让市场发挥配置资源的基础性作用,发挥配置产权的基本作用。
2.调整和完善所有制结构,允许鼓励不同投资主体、不同所有制经济之间的相互渗透,让国有企业的组织形式向多元化的产权结构转变,形成一种利益相互交织的局面,从而增加企业活力。建立多元化的产权结构,有利于形成多种利益主体相互交叉、相互渗透、相互制约的企业治理机制,进一步解决国有企业中的委托代理问题,减少监督成本、激励成本和交易成本。建立多元化的产权结构,有利于壮大国有资本的支配范围和领域,提高国有经济在整个国民经济中的控制力。建立多元化的产权结构,有利于降低国有资本的投资风险,进一步促进国有资本的保值增值。
3.企业改组、联合、并购等都可以通过市场化的产权交易方式来实现。市场成为真正影响和推动企业发展的动力。讲到产权主体多元化、产权主体独立化、产权主体资本化,不可回避的一个重大问题,就是它的实践途径。要实现以上三个改革措施,自然而然地就会引出产权交易的市场化这个问题。就目前的情况看,要想以较小的“交易成本”促进产权改革,市场是最佳的选择。虽然市场会有自发性、盲目性、滞后性的缺点,但是不可否认的是,市场具有自动配置资源、引导资源向经济效益较好处流动的功能,从而实现产权配置的较高的经济效益。
4.国有企业应有清晰的产权边界和独立行使权利的产权主体,并受到法律的保护。这一条是针对依然存在的国企政企不分的问题提出的。政企不分,是几十年来一直困扰国企改革的问题,根本原因,就是国有企业的产权不是独立的主体,一直受政府的控制。可以提出这样一条改革思路:使国有企业成为具有在法律上真正具有独立“人格”的主体,政府不得对企业的日常经营事务进行干预,政府的有关部门如国资委只负责对国有企业的经营业绩进行监督和审查。真正实现所有者和经营者的分离,保证企业的活力和自主性。
5.国有企业的各种金融资本、实物资产和无形资产,都可以作为经营性要素加以对待。符合条件的国有企业,可以进行增产评估,争取在国内外资本市场上市。这一点实际上可以看作是一种产权观念的革新。以前,产权仅仅是被理解为所有权,一谈到国企产权问题,人们很自然地想到国家所有权直至国家所有制上去。那是计划经济时代客观的经济现象在人们头脑中的反映。现在,我们建设的是有中国特色的社会主义市场经济,产权的内涵和外延也应该拓展。产权,除了所有权之外,还应该包括收益权,如果不理解到并将其应用,那就叫不按客观经济规律办事情,会让国有资产遭受隐性的损失。
6.加强相关法律法规的制定、贯彻的力度。任何改革的成功实施,必然需要与之相适应的外部条件。国有企业产权改革同样也需要较好的外部条件,这就是相关法律法规。制定针对国有企业产权改革的法律法规,既要有宏观层面上的、一般意义上的法律法规,也要有微观层面上的法律法规。这里的法律法规必须注意要有实践上的操作性、目标上的针对性、内容上的时效性。
7.必须立足于国有资产保值增值。进行国有企业产权改革,目的是使国有企业提高经营效率、提高经济效益、维护好国有企业作为国民经济支柱的地位、维护好企业职工的福利、维护好广大人民的根本利益,要做到这些,最终的落脚点都是实现国有资产的保值增资。只有国有资产实现了保值增值,自身有实力,国有企业改革的总体目标才能实现。
总体说来,现在国有企业改革应该进入产权改革阶段,事实上,这些年来也是这么做的。只要实现了着实有效的产权改革,国有企业一定会迸发出强大的活力,更能在社会主义市场经济中显现出其国民经济的主导作用,为我国经济又好又快发展做出重大贡献。
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摘 要:大学生就业问题是全社会关注的一个热点问题,也是困扰政府和高校的一个难题。文章通过对当前大学生就业现状进行分析,从制度经济学视角探讨了大学毕业生就业难的深层原因。
关键词:大学毕业生 就业 现状 原因 对策 制度均衡
高等教育大众化全面推进以来,大学生就业渐入困境。自从高等院校扩招后,我国大学生就业率日趋下降,就业问题日趋严峻,因而受到社会、高校、学生及家长的普遍关注。表面层次看,就业问题是大学生就业观念落后、用人单位选人条件苛刻等因素造成的,但从多维视角和发展观的思维审视就业问题,不难看出制度问题才是导致大学生就业难的深层原因。
一、大学生就业问题的现状
自1999年开始,全国普通高等学校正式向社会大规模的扩招。据统计,2002年入学率达到了15%,2003-2007年分别达到了17%、19%、22%、25%、26.78%。这一方面为广大青少年提供了更多接受高等教育的机会,为国家建设储备了大量的专业人才;另一方面,大学毕业生的数量短期急剧增加,接踵而来的就是大学生就业难的问题。2004年高校毕业生达280万,比2003年增加68万,增幅32%。加上往届未能就业积累下来的毕业生,国有企业下岗工人的再就业以及农村富裕劳动力的转移,大学生就业现状异常严峻。
二、形成大学生就业难题的制度根源
(一)、制度经济学的一般理论
制度经济学主要研究经济生活与制度之间双向关系 ,它既研究各种具有协调功能的制度和制度集 ,又研究这些制度和制度集实施后对经济生活的影响。制度经济学认为制度是由人制定的、依靠某种惩罚而得以贯彻的规则。制度分为内在制度和外在制度。内在制度就是群体内随经验而演化的规则,包括习惯、内化规则、礼貌和习俗、正式化规则等。外在制度是靠政治行动和必要的惩罚自上而下强加于社会之上的各种规则 ,这些规则形成了一个层级结构 ,其中 ,最高层级的规则统率着所有低级规则。程序性规则是内在制度与外在制度的黏合剂 ,把两者结合为一体。一个社会的制度框架必须以内在制度为基础 ,如果内在制度与外在制度相互冲突 ,则外在制度的执行成本会急剧增加 ,其功能也会削弱 ,也可能导致社会的无序化。也就是说只有相互一致和相互支持的制度安排才是富有生命力和可维系的。否则 ,精心设计的制度很可能高度不稳定。因此 ,所有层级的外在制度都应恰当地符合内在制度 ,以便确保这些制度对人的行为具有规范性影响 ,建立并增进一种良好的社会秩序。
(二)、影响大学毕业生就业机制
1、影响大学毕业生就业的内在机制。精英意识的长期驻存是影响大学生就业的内在制度根源。大学生就业观念和择业方式属于制度的非正式规则,陈旧的就业观念和择业方式是大学生在长期的学习、交往中无意识地形成的。在相当长的一段时间里 ,我国的高等教育处于精英教育阶段。在这一阶段 ,为了培养符合现代化建设的需要各类人才 ,大学重点培养具有精英意识的高素质人才 ,作为稀缺资源 ,他们在走出校门之后理所当然的受到社会的优待 ,生活在大城市 ,工作在大单位 ,地位高、待遇好、环境优越 ,受人景仰。在那个时代考上大学就实现了“鲤鱼跳龙门 ”,不但大学生的人生发生了“质变 ”,而且为家族增添荣耀。长期以来 ,此现象逐步沉淀为一种精英意识 ,并深深地影响着每一个社会成员。近年来 ,我国高等教育实现了从精英教育向大众化教育的转变 ,大学生也实现了由社会精英向一般劳动者的转变。这个转变过程是一个急剧的强制性制度变迁过程 ,很多社会成员还没有适应这一转变。精英意识的存在影响着大学生求职过程中的基本定位 ,多数毕业生不肯屈尊低就 ,他们只将眼光放在大城市、大公司和经济发达地区。这不仅妨碍了大学生的正常就业,也导致了人才供需的严重失衡 ,真正需要人才的地方无人问津 ,而需要找工作的毕业生难以找到满意的工作。可以说 ,长期沉积而成的精英意识是阻碍大学生就业最大制度障碍。
2、影响大学毕业生就业的外在机制。
2.1 现行户籍制度度。户籍制度本来是指户籍管理制度 ,是政府职能部门对所辖民户基本状况进行登记并进行相关管理的一项国家行政管理制度 ,其目的在于维护社会治安和提供人口统计资料。我国现行户籍制度的功能已经远远超出了原有范围 ,而与粮油供应、劳动就业、福利保障、义务教育等等具体社会制度紧密结合在一起 ,从而衍生出了固化公民先天身份、控制人口自由迁移等附属职能。在社会主义市场经济条件下,现行的户籍制度逐渐成为经济社会发展的障碍,具体表现为:户籍制度固化了劳动者的社会身份,损害了一些社会成员的平等发展权,阻碍了人才资源的自由流动,造成了劳动力市场的分割,形成了劳动就业过程中的城市垄断、区域垄断和行业垄断。对大学毕业生而言,现行户籍制度是大学生就业面临的重要的体制性障碍,如非国有单位使用大学生仍然有进人和户口指标的限制,大学毕业生派遣时间的限制问题,尤其是高校毕业生跨省市流动的限制使得大学生从西部落后地区或农村转入东部发达地区或城市需要付出高昂的职业转换成本,比如工作的再搜寻成本、违约金成本、试用期工资低等。
2.2 收入分配制度。收入分配制度是形成大学毕业生就业难的又一个重要外在制度。它对大学毕业生就业的影响表现为城乡就业者劳动收入的差异。这种差异明显地表现在城乡的政府机关事业单位和企业职工的实际收入上。现行收入分配制度形成了城乡就业者实际收入的巨大差异,让那些在农村小城市等经济欠发达地区以及小企业基层单位工作的毕业生难以接受。因此,在这样的收入分配制度下,大学毕业生就更愿意留在城市就业了。
2.3 高校教育体制落后于市场需求。首先,当前大学生就业已经市场化,而大学的专业设置和调整并不是以社会经济建设和发展领域的需要为依据,导致高校人才培养具有较大的盲目性。专业及课程设置盲目,专业划分过细,趋同现象严重,致使部分专业点过多过滥,远远超出了社会需求。其次,高校轻视了对学生实践能力和求职技能的培养。社会需要的是实用型人才,而我国大学教育存在着偏重传授理论知识,轻视技能培训,理论教学与实际应用脱节,从而导致应届大学毕业生知识应用率较低,不能将所学知识转化为实际工作能力。此外,目前我国大学教育的就业指导工作相当薄弱,多数高校的就业指导仅停留在求职技巧和就业政策的指导上,缺乏对学生职业生涯规划的教育,其结果则导致毕业生无法解决大学知识与就业现实的冲突,求职过程中处处碰壁。
三、解决大学生毕业就业难题的政策建议
.大学毕业生就业问题的根源在于现行制度,解决问题的关键在于推动现有制度变迁。在变迁方式上,内在制度的变迁是一种根据经验的、分散化的、渐进的试错过程,只有当认可的人越来越多,新的内在制度才会达成共识。外在制度变迁是一个由政府主导的、快速的过程,政府可以通过外在制度的创新,实现新的制度均衡。因此,推动制度变迁,寻求新的制度均衡,保证社会成员平等权利和均等机会是解决大学毕业生就业难题的关键。
(一)、建立健全的政策体系为大学生就业提供制度支持
1. 加大统筹发展力度缩小城乡差别和区域差别。相同条件的大学毕业生 ,在工作过程中应获得相同的劳动报酬,但是 ,由于我国城乡之间、区域之间在发展水平和发展阶段上存在明显的差别 ,再加上财政体制、社会保障等制度因素 ,在事实上就形成了劳动者的劳动收入差异。要从根本上改变这种状况 ,就必须加大统筹城乡发展和区域发展的力度 ,尽快缩小城乡差距和区域差距以及由此带来的各种差别 ,为大学毕业生就业创造一个良好的外部环境。
2.加快户籍制度改革实现劳动力的自由流动。赋予市场主体平等的地位和平等权利是市场经济的客观要求。对每个具有相似动机和禀赋的人来说 ,都应当有大致的教育和成就前景。那些具有同样能力和志向的人的期望 ,不应当受到他们的社会出身的影响。但现行的户籍制度使得人自出生以来就带有身份差别 ———城乡差别、区域差别和行业差别等 ,形成劳动力市场的分割 ,阻碍了劳动力的自由流动。要想使大学毕业生在公平公正的劳动力市场中自由竞争,实现劳动力配置的最优效率,就必须剥离依附在户籍制度上的福利保障。如果真正放宽户籍制度,改革僵化的用人制度,促进劳动力自由流动,必定会有更多的大学生选择灵活就业方式,从而减少自愿性失业。
3.规范收入分配制度。政府应建立健全收入分配制度 ,规范分配秩序 ,缩小因城乡差别和区域差别而带来的收入差异 ,使同等条件的毕业生能够获得同等的劳动收益。当前的重点是加强制度建设 ,如推动劳动合同立法 ,完善用工制度 ,推行平等协商制度 ,推行集体合同制度 ,完善最低工资制度和工资支付制度 ,加强劳动保障争议的调解 ,确保劳动资双方的合法权益 ,为大学生就业提供良好的制度保障。
(二)、变更传统的就业观念为大学生就业提供内在制度保证
1.大学毕业生要树立只要是通过劳动取得合法报酬和收入即为就业的观念,应该改变职业有高低贵贱之分的观念。不要认为从事体力劳动或者是服务业等工作就是让人瞧不起的,只有当国家干部、进大企业才算是就业。许多大学生只把眼睛盯在大城市、大单位、高收入、高地位的工作岗位,导致大家一窝蜂地挤往少数地区、少数部门、少数单位和职位,使得这些单位和职位竞争过于激烈,造成就业难的假象。而从全国范围来看,我国各地各行业的人才缺口还是很大的。广大的农村地区、边远地区、西部地区对大学生需求量还是非常大,可供大学生施展个人才能的空间也很广阔。大学生只要放下架子,降低期望值,给自己准确定位,改变自己的就业取向,找到适当的就业岗位并不难。
2.大学毕业生要树立先就业、后择业、再立业的观念,走一条面对现实、降低起点、先融入社会再寻求发展的道路。在目前严峻的就业形势下,毕业生只要有单位接收,就应该先就业,首先融入社会,脚踏实地地锻炼自己。工作一段时间后,如果单位不适合自己发展,可以重新选择职业。只有树立新的择业观,才能适应激烈的市场竞争。
3.大学生应该提高自身素质,增强竞争能力。目前,就业市场的激烈竞争,实际上是能力与素质的较量,大学生要把握就业的主动权,就必须注重自身能力的培养与素质的全面提高。在现代就业体制下,用人单位在进人方面有了更大的自主权,条件要求也更加苛刻,除了要求具有良好的专业知识技能外,还要求具有良好的思想道德素质,具有较强的工作能力,创新能力和敬业精神,特别青睐有专长的复合型人才。因此,大学生在校学习期间,要树立明确的学习目的,努力培养自己良好的思想道德素质,良好的社会活动能力,建立合理的知识结构,树立强烈的事业心和责任感,培养健全的心理素质和健康的体魄,全面提高自己的综合素质,为参与竞争奠定厚实的基础。
综上所述,解决大学生就业难题是一个刻不容缓的系统工程,国家在调整经济政策的同时,也应该注重调整社会政策和保障政策,为大学生就业创造更广阔的空间,为他们提供一个更好的发展的平台,营造良好的就业机制。与此同时,作为二十一世纪的大学生,面对新的机遇和挑战,只有更新观念,积极实践,准确定位,发扬吃苦耐劳的创业精神,才能在广阔的天地中找到自己的位置,更好的实现自己的人生价值。
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企业的物业管理关系到企业运行的方方面面,是企业管理中的一项重要内容。下面是读文网小编为大家整理的企业物业管理论文,供大家参考。
一、企业物业管理现状
企业物业管理是近年来企业“新增”的管理部分,在我国的很长的一段时间,企业几乎没有涉及到企业的物业管理,但是随着我国商业市场的不断完善和发展,企业物业管理逐渐提到企业管理的日程当中,逐渐发挥不可替代的作用。在近些年的企业物流管理中,也取得了一定的成果和进展[1]。然后受到其他因素层次的限制,企业物业管理部门的经营管理模式还存在一定的问题,还有很长的路要走,其问题主要体现在以下几点:
1.理念落后,模式单一
管理理念落后,工作方式单一随着公司体制的深入改革,尤其是近年来“三集五大”的推进,使得公司员工对后勤物业管理有了全新的要求[2]。以往,公司后勤物业管理主要作为后勤福利服务部门,只需要满足员工的基本工作需求,但随着社会形势的变化和公司自身的发展,员工们在工作、生活、学习和娱乐等方面的需求上正在向理想型转变。就目前公司的后勤物业管理而言,部分后勤物业的管理理念还沿袭传统的管理理念,没有能够充分顾及到员工的实际需求,思维死板,工作方式不够灵活,导致员工对其工作内容有所厌倦,不断增长公司需要与物业管理公司落后的服务层次之间的矛盾,以及物业公司与公司的文化差异,在一定程度上抑制了员工的工作思维,这对公司的组织构建和物业管理是不利的[3]。
2.物业管理人员以及专业管理层次较低
物业管理人才匮乏。因为不少公司把物业公司当作后勤服务部门,甚至当作公司安置退休职工的地方,物业在人员配置和专业物业管理人才培养上投入的精力不够,造成人员素质水平有限,缺乏基本的物业管理专业的知识,导致物业管理人才严重不足,尤其是建筑设计、房地产、经济管理等方面的专业人才严重缺乏。在公司改革后,公司物业公司的人员问题更加明显。
3.物业管理体制缺乏活力
目前国内有许多公司对企业的物流进行专项的管理,成立了专门的企业机构,将物业公司从后勤服务部门变为了经营实体,但因为受到公司自身体制的限制,不少物业管理公司并没有真正走向市场,达到市场化的要求,且拘泥于传统的固有模式,导致其工作形式依旧非常单一,在机制和经营机制上缺乏活力,无法适应市场发展的需要,进而在服务内容、社会化管理、专业化分工等方面存在许多问题,影响了物业作用的有效发挥,并在市场竞争中处于弱势[4]。
二、企业物业管理创新策略与发展途径
1.强化管理人员的物业管理意识
物业公司要摒弃原有的传统僵化的理念,认识到强化企业后勤物业服务意识是促进后勤物业管理机制改进、丰富后勤物业管理方式和提高后勤物业服务层次的前提、基础和保障。后勤物业管理部门应转变观念,明确自身的服务对象,充分把握工作规律,并以此为导向积极开展后勤物业管理工作。另外,还应贯彻落实“以人为本”的工作理念,深入了解员工的基本要求,在工作的内容、方式上充分体现出为员工服务的核心和本质。通过实际行动,促使后勤物业管理人员从思想上对服务意识有更深刻的了解和强化,从而使其在今后的工作中能够充分落实服务项目,提高服务层次[5]。在服务方式方面,应根据业主和企业的需求,关注业主的情感空间,优化企业的文化建设,破除落后的管理模式,创新服务方式,向“融入”式服务转变。在物业管理过程中,企业要将发展理念、奋斗目标、企业文化等方面融入物业管理中,实现相互促进、协调发展,最终达到双赢的局面。
2.强化专人专管,实行专业化管理
企业物业管理提高员工素质,可以从以下几个方面进行:①提高后勤物业管理人员的综合素质。这是提高后勤物业服务质量的必要措施,因此,要强化内部管理,利用考核评价方式强化对企业物业管理的内部监管。物业公司不仅要创建月度考核评价和年度考核评价机制,还要创建健全各项规章机制,重新调整内部组织部门,补充和调整部分重要岗位人员,尽快修订物业缺陷管理办法、绩效管理机制和经济责任制考核办法,并切实做到分工明确、责任清晰、机制管人和绩效激励。②积极引进专业的物业管理人员,为后勤物业管理工作注入新鲜血液。要定期培训原有的工作人员,并将学习结果与工作绩效挂钩。③强化与其他企业后勤物业管理部门的沟通和交流,学习其先进的管理理念和技术等,从而不断提升自身的工作层次。
3.创新管理模式
企业的发展方向应该紧紧围绕市场的发展。在管理模式上就应该时刻根据市场的变化而变化,一成不变的管理方式是很难适应现在多变复杂的市场的。因此想要做好企业物业的管理就必须在管理模式上进行创新。使物业管理企业在公司的支持下,创建自主经营、自负盈亏和独立核算的企业,并积极与市场相融合,不断整合各种生产资料,实行统一规划、统一规划。
4.提高服务质量,实施质量管理系统
现阶段很多的物业管理公司对于管理还不够重视。对物业管理的品牌效应和质量管理系统建立都不完善。要想提高企业的实力和运作的效率,做好物业的管理已成为重要环节,这就需要企业明确定位,科学规划,强化服务意识,规范服务行为,以达到提高服务质量的目的。另外,物业管理公司应该创建工作、岗位和技术等一系列指标,开展质量管理知识培训等。
三、结论
在新形势下,企业物业管理已经逐渐被企业管理者所重视。对于企业物业管理应该强化物业服务意识,从企业内部进行管理,在员工物业管理培养、管理模式和服务质量进行创新。只有对物业管理进行系统的管理,才能真正提高企业的实力,使企业长久发展。
一、解决国有企业物业管理问题的思路
1.转变观念,提升管理水平
国有企业物业管理要不断的进行创新,转变思想观念,要深刻的认识到服务才是物业的根本,要增强职工的紧迫感和危机感,坚持创新,提高服务质量和管理水平。要在做好服务的过程中,增加多种经营方式来提高其经济效益,不断的实现物业管理的资源优化配置,提高其市场竞争力。要走市场化的管理模式,实现企业化经营、专业化管理和社会化服务。
2.完善用人机制,提升职工素质
要想使物业管理走向社会化,适应市场经济,就必须不断的对相关人员进行培训,同时还需要不断的吸收和引进专业人才,不断的提高职工的综合素质。同时,还要不断制定完善的用人机制,完善奖惩机制,通过多种方式和渠道来培养和挽留人才,不断的增强其竞争能力,只有这样才能够更有效的组织和协调物业管理的规范化。
3.建立物业智能化管理
随着物业管理公司的规模不断扩大,传统的物业管理模式已经无法满足当前的需要,迫切需要建立以科学和网络技术为基础的信息系统,实现物业管理的智能化。通过建立相应的信息系统,能够在设备控制和收费等方面运用计算机技术实现,能够节省大量的人力资源,同时还能够实现物业信息的动态管理和远程控制,不断的提高运行效率。通过智能化管理,实现高效、规范和有序的效果,不断提高客户对于物业管理公司的认可和理解,提高客户满意度。
4.建立完善的法规制度
我国的物业管理在法律和法规方面都不够健全,同时还缺少相应的系统性,这种情况严重的阻碍了物业管理行业的健康快速发展。因此,要建立完善的物业法规,规范物业管理方面的行为,同时还应该建立相应的市场经济竞争机制。要加强对物业管理公司的等级评定和资质审查,完善招标行为,不断的提高企业的素质和核心竞争力。同时还要不断的加强对物业管理方面知识的宣传,要提高业主主动参与的力度,通过广大业主的共同监督,促使物业管理依据法规、法律和规范等进行管理,不断提高自己的管理水平。
二、结束语
总之,管理是国有企业中不可或缺的主题。只有在市场竞争经济条件下,才能够不断的促使物业管理改变思想观念,不断的创新,推动物业的管理向着更高层次发展。在当前的经济环境下,物业管理企业只有不断的开拓进取、打破常规、提高其核心竞争力,紧跟时代潮流和发展,才能够适应竞争激烈的社会,促进物业管理走可持续发展的道路。
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确立合理的社会保障筹资方式是一国社会保障体系构建中的核心问题。下面是读文网小编为大家整理的社会保障制度论文,供大家参考。
一、社会保障中的内容
1.社会保险
社会保险是社会保障体系当中最为关键的部分,社会保险的概念是指以国家为主体,由法律法规规定的专门机构负责实施,运用社会力量,通过立法手段向劳动者及其雇主筹措资金建立专项基金,以保证在劳动者失去劳动收入后获得一定程度的收入补偿。社会保险的种类有许多,主要有医疗保险,失业保险,工伤保险,生育保险,养老保险。
2.社会救助
社会救助的对象是社会上低收入者与弱势群体,通过直接给予这部分群体经济上的支持,以满足他们最基本的生活需求。社会救助的形式同样都许多:包括住房救助制度,教育救助制度,医疗救助制度,灾害救助制度,贫困救助制度等等。
3.社会福利
社会福利是最高层次的社会保障制度,是指在依照国家法律法规的前提下,对社会各个方面,各个领域的,面向社会全体公民,提供良好的,免费的服务。社会福利从实质上说应该是一种针对全体社会成员的一种津贴。
4.社会优抚
社会优抚针对的对象比较特殊,对象大多是国家或社会上那些现役军人,残疾军人,退役军人,烈士等。社会抚恤的本身就是一项较为特殊的社会保障制度,针对的对象十分狭隘,享受社会优抚待遇的对象是为整个国家及社会有所付出,牺牲的,具有特殊的地位。因此社会优抚的待遇往往是比较高级别的。
5.社会互助
社会互助更加能体现一座城市在社会保障上的“温度”,因为社会互助是针对那些有生活困难社会成员,并由公民自愿帮扶形成的一项特殊的社会保障制度。指的是社会组织和成员自愿组织和参与的活动。他是一种自愿的、非营利性的,其资金来源主要是社会的捐款、自愿捐款,政府救助资金来源是税收和其他方面的支持。社会互助的主要形式有:工会、妇联等群众团体组织;慈善救济的民间公益组织;农村居民和城市居民自发组成的各种形式的互助组织等。
二、社会保障对城市经济发展的作用
1.维持社会稳定,为城市经济健康发展提供保障
一个完整,有效的社会保障体系对于维持社会稳定的效果是不言而喻的,健全的社会保障体系能够让居民充分享受更有安全感的城市生活,居民在获得了更好的生活满足感后,将会在很大程度上降低犯罪率。整个城市呈现出安定和谐的局面,在这样的整体环境中,将能够更好地为城市的经济发展提供“土壤”。社会保障制度的价值取向在于更好地维护社会的公平,让社会能够安定有序。社会保障的最重要的责任是将公平与互济为主题,更好地促进整个社会的进步。现代社会中,随着现代民主的发展和社会文明的进步,人们更加注重自身的权益,人们内心的自由与平等的意识不断增强,这就对社会公平公正提出了更高的要求。人们不仅仅关注公平本身,开始更加关注整个社会公平的进程。社会保障制度的完善正好契合广大群众内心的需求,符合每一个社会人的内心价值取向,通过一系列的社会保障制度将每一个人的生活保证在一个规定好了的标准之中,能够有效地消除存在于整个社会当中的极端情绪,对维护整个社会的稳定具有十分重要的意义。社会保障制度的存在能够有效地缓和社会上的矛盾,尤其是在现在这样一个时期:我国经济快速发展,社会快速转型的阶段,能够在很大程度上维持好社会基本结构的稳定,随着社会的不断进步以及民主意识的不断增强,社会保障制度的内在价值将得到进一步的升华,可以理解为社会保障制度的完善必须是和生产力同样的以制度为保证的尊重。
2.促进城市居民消费,拉动城市经济快速增长
进入21世纪以来,我国经济快速发展,但是近年来,随着出口锐减,投资下降,拉动经济增长的三驾马车只剩下消费这一项。因此促进城市居民消费,对拉动内需与整个社会经济的快速增长具有重要意义。因此,我国在制定经济政策中明确指出将扩大内需作为促进我国经济发展的重要手段。要想让社会群众大胆放心地消费,其中很重要的一个方面就是解决广大社会群体的后顾之忧,让他们在生活的各个方面都能够享受相对应的有保障服务。这就需要一套完整的有效的社会保障体系。因此,完善社会保障制度建设对于城市经济的快速发展的重要性不言而喻。
3.提高城市居民生活幸福感,吸引人口定居
社会保障制度的核心思想是为了让社会群体的生活质量控制在一个设定好的标准之上,在满足了这些群体的生活方面的需求后,整个城市居民的生活幸福感将会大大提升,这对于广大群众来说是十分具有吸引力的。打个比方,广大群众更加愿意到大城市去生活,很大一部分原因在于大城市能够提供更好的社会保障,能够提供更为丰富的社会福利,由此,吸引了大量的人口来到这些大城市,这些流动人口的到来对于整个城市的发展具有不可替代的作用。没有这些人口带来的生产力,城市的经济发展与城市的整体建设不可能这么快完成的。
4.缩小城市居民收入差距
上文论述到,社会保障制度的核心价值就是在于给予广大群众最直接的公平与正义,让全体社会群众能够享受到一个规定好了的标准之上的生活。近年来我国经济快速发展,城市内出现了较为严重的收入差距问题,这些收入差距的存在让整个社会结构十分不稳定,为了避免出现不想出现的局面,必须要有一套完整有效健全的社会保障体系去缩小城市居民的收入差距,尽管社会保障制度在缩小城市收入差距上的能力与税收相比十分薄弱,但是社会保障体系能够在缩小城市居民收入差距的基础上为广大社会群众提供一系列的最低保障的生活服务,这是不能通过税收做到的。
三、完善社会保障制度的建议
1.采取多种社会保障筹资模式,尽力弥补社会保障基金缺乏为了更好地完善社会保障制度,其中很重要的一个方面在于社会保障制度投入的资金足够大,但是如果社会保障需要的资金全部由政府掏腰包,政府在财政支出上的压力会十分的大,因此,政府应当广开社会保障资金的财源,大力鼓动社会中的非政府组织,包括企业以及公益组织充分地参与到筹集社会保障资金的活动中来,尽可能地减少财政支出压力,尽可能地弥补社会保障基金的缺乏,尽可能地让社会保障基金的投入稳定在一个高标准的水平之上。政府部门应积极寻求多元化的资金来源,利用社会资本的力量,来填补空洞的社保基金账户,逐步减少社保基金运营的风险。我国商业保险是落后于社会保障水平发展的,因此,未来所有的系统设计应考虑到社会保险和商业保险协调、相互促进,确保商业保险补充社会保险缺乏的社会保障功能。也可以争取联合国或其他国际组织的贷款、援助,建立教育、卫生保健、职业培训等社会保障项目,甚至可以将国际保险基金引入国内市场,通过多渠道融资发展中国的社会保障体系。
2.实现多层次社会保障,加强社会在社会保障中的作用
社会保障制度的完善,必须从多个方面展开。同时社会保障的制度应当讲求高效率,即通过最小的人力物力财力投入来实现最大化的社会保障效果。社会保障制度的设立必须经过严谨的论证分析,规范的试点调研才能广泛地展开,考虑到社会保障制度对于整体社会结构的稳定作用,社会保障制度的建立必须严谨、科学。社会保障制度具有资源再分配的功能,社会保障提供的福利必须是适应经济发展水平的,能够保证社会成员的基本生活需要。社会保障水平的确定应根据国民经济的综合发展水平、社会资源供应能力、政府的财政平衡等多方面的因素来考虑。
3.充实社会保障基金,加强基金监管,实现保值增值
实现高质量的社会保障,必须依赖于社会保障资金的投入。要保障社会保障资金的稳定投入,其中很重要的一个方面在于设立相应的社会保障基金。但是由于社会保险基金在投资上具有一定的灵活性,为了确保社会保险基金的稳定投入,这就决定了社会保险基金的投资操作必须是高质量,高标准的,同时需要一套完整有效的社会保险基金监管制度来帮助基金的保值增值,只有社会保险基金的保值增值才能确保在相当长的一个时间区间内社会保障的力度和效果能够有效控制。在此基础上,建立一套与之相匹配的社会保险基金监管制度也十分重要,因为,只有通过完善的社会保险基金来剪短基金的整体运作,才能全面地控制社会保险资金的流动与运作,也能够从源头上避免出现社会保险基金流失的情况。
商业保险在我国的社会保障体系中有着非常重要的作用和地位,因为商业保险具体来说指的就是人身保险。商业保险实质上是一种营利性的保险关系,这种保险关系具体来说就是在双方自愿的基础上,投保人和保险公司依照所签订的保险合同来履行各自的责任和应尽的义务。商业保险是社会保险的一个补充,它能起到扩大社会保障范围的作用,为人们带来更多的保障。
一、商业保险在社会保障体系中的地位
我国的多层次社会保障体系在不断地完善之中,而商业保险作为其一个重要的组成部分,它的地位是不可忽略的,并且将进一步地体现出来。
1、社会保障体系的组成者。
社会保障对于我国而言有着非常重要的意义,因为它是涉及我们每一个人的利益的,因此,其发展也应紧紧跟随时代的发展,不断地满足在多样性和多层次方面的需求,而这一切都需要商业保险的参与和运作。社会保障应该是面面俱到的,而且对于每一个人都应当是公平公正的,但是就目前我国基本国情而言,对于社会报险主要采取的是“低水平、广覆盖”的政策,所以社会保险只能满足社会成员的基本保障需求。而商业保险由于其具有营利的特征,可以在很大程度上体现出效率,它能够在社会保险的基础上满足社会成员更多的需求。
2、资金融通和运作机构。
商业保险除了和社会保险一样具有经济补偿功能以外,它还有自己特有的功能,那就是进行资金的融通和运作。一直以来,社会保障基金的保值和增值关系是人们非常关心的话题,因为它与人们的利益息息相关,而且也影响着我国的财政负担。近年来我国政府在社会保障支出方面已经投入了大量的资金,但是就现状而言,其仍不能满足我国社会保险对于资金的需求,而社会保障资金投资收益长期底下是造成这一问题的重要因素。因为就社会保障基金而言,其直接投资运作的成本较高,而且运作的渠道也比较窄,所以投资的效益受到影响是必然的。
二、商业保险正在社会保障体系中的作用
在党的十六届六中全会中,我党强调了要充分发挥商业保险在健全社会保障体系中的重要作用,因为它关乎构件社会主义和谐社会的问题。在清楚地认识了商业保险在我国社会保障体系中的重要地位之后,我国还应当正确看待商业保险在我国社会保障体系中的作用,商业保险在我国社会保障体系中所起到的作用有补充作用、提高作用和扩展作用。
1、补充作用。
就单纯的社会保险而言,其满足不了人们多方面、多层次的需求,这就需要其他的保障来对其进行补充,而商业保险就是对社会保险的一个很好地补充。尤其是对于我国的基本养老保险而言,商业保险起到了很好的补充作用。许多西方国家已无力负担高额的国家社会保障基金,其政府和企业都面临着很大的负担,他们在不断地探寻着新的出路。而商业保险的发展和运作使得这一问题得到了一定的解决,因为它的运作和发展在丰富社会保险体系层次的同时,还能满足多元化的需求。
2、提高作用。
商业保险对于社会保障资金的运行效率有着很好的提高作用。现收现付、部分积累是我国目前社保资金运行的模式,但在现在,我国老龄化的问题在不断加重,社保的基金已经严重的不平衡,这对于社保资金的保值和增值都有着巨大的影响,所以社保体系在支付中遇到了极大的危机。但是有了商业保险的参与,社保体系中资金运行效率能够有效提高。目前我国养老基金分配情况大致是企业负担工资总额的百分之二十,如果对于效益较差的企业,再让其负担高额的保险费用,其负担必将大大加重,这将影响该企业的竞争力,同时也不利于社会发展进步。
3、扩展作用。
除了补充作用和提高作用之外,商业保险还具有扩展作用。对于社会保障而言,其对象是全体公民,但是社会保险却针对的是劳动者,所以对于尚未成为劳动者的普通公民,其保险受到了一定的限制。但是,对于普通公民,我国也给予了一定的其他社会保障,比如社会救济、城镇低保和社会救助等等,所以其具有最基本的保障。但是,商业保险不同,因为其营利的性质,使得它是普适的,也就是说,只要能够支付相应的保险资金,无论男女老少皆有权力参与到商业保险中来,而且由于商业保险资金运行渠道更加广阔,能够为人们带来较社会保险之外的更多扩展的保障。更加有利于促进我国社会保障体系的完善。综上所述,我国的社会保障体系已经初步建设完成,对于今后的工作,重心应该是对于体系不断的优化和进一步的提升。而这也为商业保险的发展提供了更加良好的环境。相关的工作人员应当抓住当下的时间,清醒并充分的认识到商业保险在我国社会保障体系中的地位及其作用,更好地发挥其在我国社会中的作用,推动我国社会保障事业的不断向前,同时为社会带来可观的经济效益。
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新制度经济学在坚持正统的新古典理论硬核的同时,不断修正新古典理论的保护带。下面是读文网小编为大家整理的制度经济学毕业论文,供大家参考。
在大力发展工业来促进国民经济的提高的同时,随之而来的污染问题日趋严重,雾霾、温室效应这些污染已严重影响到人们的日常生活。排污收费是一项重要环境保护制度,是从经济学角度制定出来的、典型的外部性内部化的法律制度,因此本文将试从法律经济学的角度探讨排污收费制度。
一、排污收费制度概述
排污收费,又称为征收排污费,是根据环境保护相关的法律、法规,对直接向环境排放污染物的污染者,应当按照环境保护部门依法核定的污染物排放的种类和数量,向法律授权的行政主管部门缴纳一定费用的行为规范。①排污收费是一项重要环境保护制度,要求污染者承担环境污染对社会损害的经济责任,使得“外部不经济性”内部化,促进污染者积极治理环境污染,最终达到保护生态环境的目的。我国排污收费的征收主要有:污水、海洋石油勘探开发超标、废气、危险废物和噪声超标排污费五项。排污费由负责污染物排放核定工作的环保部门征收,根据排污费征收标准和污染者排放的污染物的种类与数量,环保部门确定排污者应当缴纳的排污费数额并向排污者送达排污费缴纳通知单。所有收缴的排污费,都必须纳入财政预算,列入环境保护专项资金进行管理,主要用于:重点污染源防治,区域性污染防治,污染防治新技术、新工艺的开发、示范、应用,国务院规定的其他污染防治项目。
二、对我国排污收费制度的经济学分析
20世纪初,英国经济学家庇古从福利经济学的角度,系统地对外部性问题进行了研究,提出外部性实质是私人收益率与社会收益率的差额问题,这种外部性分为正外部性和负外部性。外部性是指某个经济主体决策行为产生的结果,没有全部被该经济主体承担。如果行为产生的收益全部或部分被他人占有,则产生的外部性是正外部性;反之,行为所产生的成本全部或部分被他人承担,这时产生的外部性是负外部性。克服“外部不经济性”的基本途径是使负外部性内部化,即通过确立一定的制度使经济主体决策行为的成本和收益之间重新具有一致性,排污收费是实现“外部不经济性”内部化,治理环境污染的一项重要制度。例如,我国现在严重的雾霾,主要是由二氧化硫、氮氧化合物和可吸入颗粒物组成,是一种典型的大气污染。产生雾霾的一个重要原因是大气资源的使用费未加入到污染者的生产成本中,污染者出于生产效益与利润的考虑,无约束的开发、利用,不仅浪费了大气资源,而且严重地破坏了大气环境,没有排污者会主动限制自己使用大气资源或改善大气资源状态。经济主体都把利润作为自己的追求,每个排污者都肆无忌惮的往大气中排放污染物,由于外部成本顺利转嫁到社会,排污者便会丧失保护环境、减少排污、治理污染的自我约束,造成严重的环境污染。由此可以看出,利用环境资源从事经济活动,所产生的污染具有典型的外在性,即外部性,并且属于负外部性。环境污染者应当承担造成这种外部不经济性的经济责任,即外部不经济性的内部化过程。环境污染者要么建立治污设备、及时治理污染,要么缴纳排污费继续排污。还是拿雾霾来说,污染者建立治理大气污染设备的费用和缴纳的大气排污费都会核算到生产成本中,出于对生产效益与利润的追求,污染者会对建立大气污染治理设备所需要的费用和缴纳的排污费做一个对比,如果建立治污设备的费用高于排污费时,就会选择缴纳排污费继续排污;反之,需要缴纳的排污费高于建立治污设备的费用,就会选择建立治污设备,治理污染。
三、对我国排污收费制度的评析
从以上对排污收费制度的探究,笔者认为从经济学的角度制定出来的排污收费制度,作为市场经济体制下一条成功的环境管理经验,激励了我们对生态环的保护。排污收费制度是典型的外部性内部化的法律制度,使污染这种外部不经济性内部化,无疑会促使企业建立治污设备,并积极投入使用到生产过程中,最终达到改善环境的目的。排污收费制度不仅体现了我国环境法受益者负担的基本原则,而且是经济学和法律相结合的成功典范,发挥了法律这只“看不见的手”的强制作用。虽然,排污收费制度的确立对我国的环境保护带来了一定的效益,但是我们也得看到其本身存在的一些缺陷,主要存在收费标准的制定复杂、难度大,收费标准明显偏低,信息不真实性,排污费据实收缴难度大等问题。
四、结论
综上所述,确立排污费制度,对我们的生态保护具有积极作用,也是符合科学发展观要求的。我们在看到排污收费制度带来的效益的同时,还应该看到排污收费制度本身也存在的一些缺陷和实施过程中的难度。这些问题的出现,势必要求我们要继续完善排污收费制度,制定出科学、合理的收费标准,加大惩治污染的力度,真正地做到“开发者养护,污染者治理”,使我国的自然资源得到合理地使用。
1现代企业经济管理中存在的问题
①现代企业经济管理缺乏明确的职责
纵观现代企业经济管理工作,企业虽然引进了不少优秀的管理人才,但是,由于各部门之间存在一定的隔阂,难以实现很好的沟通与合作,导致出现管理问题时各个部门相互推诿责任,其根本原因就在于管理职责的不明确,并且在企业内部企业经营者更多的是将管理重点放在生产经营环节中,而对经济管理工作则忽视,相关管理制度的制定与实施大多形同虚设,各岗位也没有制定明确的责任制,这样不但影响了经济管理部门的工作效率和质量,也抑制了部分积极上进人员的工作热情和积极性,最终导致现代企业的经济管理部门出现管理混乱现象。
②现代企业经济管理组织结构松散
当前现代企业经济管理组织结构松散,主要体现在以下几个方面:一是,企业经济管理组织结构单一。在企业规模较小的时候,直线式管理方式可以有效地执行相关管理命令,提高生产效率,但是随着企业规模的不断扩大,这种管理组织结构对于企业来说是弊大于利的,很容易造成人浮于事、机构重叠的问题;二是,经济管理组织结构中领导层次的缺失。这种现象的出现很大程度上是由于企业经营者“一把抓”造成的,但什么事情都由经营者管理注定会导致管理上的漏洞,而这种漏洞无疑会对企业的发展造成不好影响;三是,企业各部门之间的隔阂比较大,这种隔阂会严重影响到企业内部的交流合作,造成矛盾的增加,进而影响企业自身价值的实现,自身利益的提高。
③现代企业经济管理制度不健全
现代企业管理制度的不健全在一定程度上影响现代企业经济管理的开展。就目前而言,很多企业至今仍旧在使用传统的管理制度,而这种管理制度毫无疑问已经无法满足现代社会经济发展和市场的需要了。没有一个完善的经济管理制度就无法保证企业内部分工明确,进而影响到企业的资源利用率不高,生产效率不高,导致企业在市场竞争中处于劣势地位,不利于企业的长期发展。
2解决现代企业经济管理问题的方法
①实现经济管理理念的更新
管理理念是实现现代企业经济管理的思想基础,也是引导具体管理工作的指导思想。因此,在现代企业经济管理工作中管理层管理理念的更新是十分重要的。要尽快的转变传统守旧的管理理念,树立最新的现代企业经济管理理念,在企业内部广泛的宣传经济管理的重要性,同时,积极引入危机管理意识和战略意识,也有利于企业在经济管理方针和目标的制定中形成科学的管理观念和全局观念。
②构建现代企业的经济管理制度
现代企业作为社会主要市场经济的重要组成部分,在经济管理制度的创新过程中,不但要解决企业内部现有制度问题,更要为企业的发展和生产注入新的活力,为社会主义市场经济建设更好的服务。因此,构建现代企业的经济管理制度,必须坚持全面分析、综合考虑的原则,结合企业生产经营的实际情况,在原有的经济管理制度基础之上,对其进行一定的调整,使其更能够适应企业发展的需求。
③优化现代企业经济管理体系
经济管理体系是企业经营的组织基础,在社会主义市场经济新形势下,企业经济管理工作开展必须依靠经济管理体系,例如,当领导确定企业的发展模式和方向之后,接下来就要依靠经济管理体系通过各部门的具体实施来进行经济活动,实现企业的发展目标。由此可见,构建经济管理体系的重要性,而对于现代企业经济管理体系进行优化时,应该具有一种超前的意识和长远目光,充分考虑企业自身的优势和劣势,结合企业经济管理体系存在诸多特点的同时,采用分解评审和分层次优化的方法,然后将各个方面评审的结果进行综合,以辩证的手段使经济管理体系得到系统性优化。
④调整现代企业经济管理方式
笔者已经论述过粗放型的经济管理方式,以及无法满足企业自身发展的需要了,因此,调整现代企业经济管理方式也是一件重要事情,其对企业发展的作用也是不容忽视的。经济管理方式由粗放型向着集约型转变可以更好的实现企业和现代经济环境的接轨与融合。同时,集约型管理方式消耗较低、成本较低、产品质量较高、经济效益较高,有利于企业的可持续发展,应该大力推广。
3结语
综上所述。现代企业经济管理,对于企业的发展来说有着重要的价值,企业的管理者应该从内心上接受现代企业经济管理理念,并将其应用到企业的生产经营管理环节中。相比于以往企业管理模式来说,现代企业经济管理更加的复杂和多样性,对此,在管理过程中,不仅要重视管理人才的引进和使用,更要建立一个良好的管理创新氛围,积极的吸收员工优秀的管理思想,进而健全企业的管理制度、优化企业的管理组织、调整企业的经济管理方式,面对管理过程中所遇到的问题应及时的解决,只有这样才能够不断的提高现代企业的经济管理水平,促进现代企业健康、稳定、可持续发展。
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企业制度创新是企业为获得更大的收益或利润而进行的以新的企业制度取代旧的企业制度的变革活动,是对企业各种利益关系的调整。下面是读文网小编为大家整理的企业制度创新论文,供大家参考。
摘要:
所谓“平庸的企业靠领导、优秀的企业靠制度,卓越的企业靠文化”,在竞争日益激烈的当前市场,企业要想发展壮大、长盛不衰,首先就要从整章建制入手,改变传统的管理模式,建立科学合理的管理制度体系,是现代企业发展进程中的必经之路。详细介绍了制度建设在企业管理中的重要作用,并且结合当下企业管理制度中存在的不足之处,提出了几点建议,希望通过本文的论述能够为相关企业提供借鉴与参考。
关键词:现代企业;管理制度;创新
随着我国社会经济的发展,企业数量呈现逐年增长的趋势,并且以中小企业的数量居多,这些企业在发展的过程中需要不断壮大,而要想实现这一发展目标,最根本的方法就是改变原有的管理模式,实现制度化的管理方式。由于原有的管理方法带有一定的随意性,较多的依赖于最高管理者的素质,在一定程度上约束了企业的发展,使得企业在市场竞争中不具有稳定的发展优势。因此,企业要想实现发展目标,就要从内部的管理入手,建立一套系统、科学、严密、规范的内部管理制度,通过管理制度的宣贯落实,促进企业健康发展,实现管理出效益的发展目标。
1现代企业管理制度重要功能
在现代企业的发展中,管理制度的创新对于企业的发展具有重要的意义,这不仅有助于企业的进一步发展,同时也有助于企业在激烈的市场竞争中继续生存下去,以实现现代化的企业发展目标。企业的管理制度具有独特性的特点,正是因为如此,才能在现代化的社会发展中占据着重要的位置。我国正处于经济发展的关键性阶段,创新是发展的第一要义,没有创新,企业就不具有发展的动力,因此,要想使企业重获新生,在市场竞争中占据一席之地,就要从管理制度的创新上入手,在传统管理制度的基础上进行改革。现代化的管理制度是实现企业发展的重要法宝,没有创新性的管理制度,企业就不能适应现代化的发展需要,特别是对于根基不稳定的中小企业而言,更加需要建立完善的企业管理制度;而对于大型企业而言,要想在激烈的市场竞争中仍然保持相应的地位,就要在企业中进行创新性的改革,而管理制度的创新是其中最为主要的内容,只有不断从内部激发出企业的活力,才能实现企业规范化的管理,从而促进企业的进一步发展。
2企业管理制度中存在的缺陷
将现代化的管理制度落实在企业的发展过程中并不是一个简单的过程,而是首先要解决其在传统管理模式下遗留下的缺陷。当前,企业管理制度中存在的不足之处主要体现在思想认识、创新精神和监督机制不完善等几个方面,这些问题的存在阻碍了现代企业管理制度作用的发挥。要加强对当前企业制度的有效管理,实现现代化的创新发展,将我国的企业培养成为满足市场需要的现代化企业,必须从根本上提高企业对制度创新管理的认识,不断提高企业整体管理水平。下面笔者总结了当前企业制度管理中一些常见的问题,并进行详细的探讨。首先企业对制度管理重要性的认识。也就是说认识度还没有达到相应的水平,一些企业管理者更倾向于传统的经营模式,我们并不能完全摒弃传统的管理模式,因为传统模式之所以在过去得到应用必然是具有一定可取之处的,但是现代社会在发展的过程中,企业的发展环境出现了明显的转变,因此传统模式所适应的环境不同了,因此其功能也不会得到更为有效的发挥,综上所述,企业管理者必须要转变传统的管理思路、调整传统的企业管理制度才能使企业得到进一步发展。其次,企业缺少必要的创新精神,创新性的培养对于企业的发展具有重要的意义,创新是企业发展的灵魂,使企业实现飞跃的动力,目前的企业管理制度缺少创新性的精神就造成了企业发展后劲不足,从而不利于企业文化的建立,在现代社会中,企业文化实际上就是企业发展的内在表现形式,要想使企业实现管理制度上的创新,就要在创新精神的培养方面多下功夫。第三,监督机制的不完善导致企业管理制度缺少必要的创新,在企业中,负责内部管理的部门是财务部,而在财务审核上都是由同一领导把关的,这就造成工作效率以及审查方面都不能达到理想的管理效果,企业中虽然设置了不同的部门与组织机构,但是其功能却没有得到有效的发挥,造成企业管理制度下的相关工作难以落实。
3企业管理创新的几点建议及解决办法
3.1管理制度的规范化
企业要取得成功其必要条件就是不断追求管理制度的规范与创新,有什么样的企业管理制度及实施效果,就有什么样的企业发展成效。成功的企业在管理制度实施方面具有共同的特点,那就是规范化的管理制度编制或创新及其实施效果较其他企业成功,而且是保持在不断的稳定创新和优化的过程之中,循环升级式地提高管理制度的实施质量,保持和增强科学、高效的企业管理制度体系的运转效能,也就是说,在激烈的市场竞争中拥有竞争优势的企业,其内部的企业管理制度也是具有较强的优势,企业间如果在同一产品,在市场领域里的竞争存在优劣之分,一定是企业间在整体企业管理制度的总体表现效果上存在差距,创新性的特征及两者之间的相互关系从而保证和促进企业管理制度在规范的轨道上实施,发挥其在企业中应有的地位和作用。
3.2人本管理体制的创新
创新是现代企业的活力之源,任何企业发展到一定时期,都会对新的市场环境产生一些不适应,出现一些新问题。企业只有不断地创造新的管理方式和方法,不断改进管理机制,才能使企业获得管理上的支持力和内驱力,从而增强企业的竞争力。而管理创新的核心是制度创新,因此,企业管理制度制定好了,对于企业管理的创新可以起到事半功倍的效果。在知识经济时代,知识是最重要的资源,而知识背后是人才,人才是第一资源,所以作为企业如何吸收人才,留住人才,如何充分挖掘他们的潜能,这是人本管理必须研究和创新的主要内容,尤其是国企想留住人才更是难上加难。针对这种情况,我们根据能力和忠诚度对企业人员进行分析,对重点人才进行了长期的职业生涯设计,不单是靠金钱留人,靠感情留人,更是靠事业留人,使员工的个人发展和企业自身的发展能够融为一体。
3.3健全企业财务制度
企业的财务制度应充分体现产权关系清晰、财会政策公平、企业自主理财并与国际惯例相一致的原则,企业要保持合理的资产负债结构,建立适合市场需要的投资决策体系和资金运营体系,增强投融资风险意识,提高净资产收益率,加强资金预算的编制、执行、考核分析以及现金流量表的运筹和控制,加快资金周转,不断提高资金使用效益严格会计制度,及时编制资产负债表,损益表和现金流量表,以真实反应企业经营状况,实行公司制的企业要健全公司内部财务会计制度,配合合格的财务会计人员。
4结论
综上所述,在企业发展的过程中,实现管理制度的创新有助于促进企业的健康发展,这也是现代化管理中的必然要求,制度的创新实际上就是对企业内部管理上的一项重要变革,只有在当前企业实际情况的基础之上制定出合理有效的管理制度,并不断创新,才能实现发展的目标,创造更大的社会价值。
参考文献
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【摘要】
随着我国经济的快速发展,中小企业的规模也得到了进一步的扩展,并成为了经济发展中的重要力量。在现代社会中,面对激烈的市场竞争环境,中小企业要想得到更加稳定的发展,就一定要重视起企业的管理制度建设。本文主要对现代中小企业管理制度中存在的问题进行了详细的分析,并提出了相应的改革建议,希望为我国的中小企业发展提供有益的建议。
【关键词】现代;中小企业;管理制度;创新
前言
中小企业在当前我国的经济发展中是十分重要的组成部分。但在其特殊的体制环境中成长,很多的中小企业在制度建设方面仍然存在着一些问题,这些问题严重的限制者企业的发展。面对当前激励的市场竞争环境,中小企业一定要重视起管理制度的创新,积极的更新制度才能更好的适应社会发展。下面将对现代中小企业管理制度创新进行详细的分析研究。
一、管理制度创新的重要性
首先,在现代社会中中小企业的制度创新是社会发展的需要。当前社会已经步入到了经济时代,知识创新成为了经济发展中的重要推动力。对企业发展来说,知识的创新对技术技术革命和产品更新都带来了前所未有的局面。同时在知识创新下企业有必要积极的进行制度改革优化,以便于提升企业的经济效益,推动企业在市场中健康的发展。其次,面对当前的世界经济一体化局势,中小企业要想站稳脚跟,在国际市场中进行竞争,一定要重视起管理制度的创新和改革。只有企业不断的研发新的产品技术,提高企业的产品市场竞争力,才能真正得到发展。对此企业的制度创新是基础条件,同时也是提高竞争力的重要条件。企业的经营目的主要是追求更高的经济效益,尤其是中小企业,由于受到规模和成本上的限制,更加要重视制度建设,而不是单纯的只追求利益。同时,很多企业中存在人才缺失或者管理职责不清的问题。只有积极更新管理制度,才能均衡各个方面的发展,推动企业健康发展。此外,为了提升中小企业的国际化进程,应重视起管理制度的创新。传统的企业集权管理模式在当前社会中已经严重地阻碍了企业的经济健康发展,只有根据市场的需求,积极的调整企业组织管理模式才能更好的适应市场发展,提高企业的活力,保证各项经营指标得到提升。
二、现代中小企业的制度特点
从我国的中小企业发展历程来看,在当前的市场环境中,中小企业的发展是受到限制的。我国大多数的中小企业都是私营的或者合伙制的企业。这些企业首先在类型上来看,中小企业是自然人企业,不具有法人地位,但在这当中的合伙人却也承担这一部分的责任,使得企业经营风险比较大。同时,在产权上存在着高度集中的现象。中小企业中无论是个人业主制企业还是合伙制企业,企业的经营者与持有者通常都是一个人。这个人在企业中有着绝对的权利,导致企业权利过度的集中。其次,中小企业中很大一部分以家族制度为主要的企业制度。我国的中小企业中很多是由个体经商户演变起来的,这些又通常都是以家庭为基础单位的经营模式。这种家庭模式的企业在管理过程中会存在很多的问题,人情上的来往导致很多制度并不能付诸于实践,这个企业发展造成了一定的麻烦。此外,管理者和企业内部的工作人员大多存在着亲属关系,管理层次不够明确,使得企业管理的稳定性有所丧失。
三、现代中小企业管理制度中存在的问题
(一)管理制度认识不足
当前我国的中小企业在管理制度中存在着两点明显的错误。首先,当前不少中小企业仍然采取传统的管理模式进行企业内部管理,在管理中存在着认识不足的问题,甚至始终不愿意接受新的管理制度,只想维持企业的原有管理模式。其次,有一部分企业领导者虽然也知道管理的重要性,但在进行管理制度创新的过程中,无法将制度上的创新与实践创新相结合,导致管理制度的创新难以付诸于实践。
(二)制度制定不够完善
我国的中小企业中有很大一部分企业并没有制定完善的管理制度,导致企业管理混乱。出现这样的问题主要是因为企业的管理制度制定存在着一定程度的偏差,比较重视以人为本工作理念,导致管理制度的权威性有所丧失。同时在管理制度执行的过程中明显的存在执行力度不足的问题,同时也缺少相应的针对性和灵活性。在企业的安全生产中,对产品的质量管理不够重视,这样的情况十分容易将企业陷入到经营危机当中,给企业发展造成不良的影响。
(三)管理制度执行力度不足
管理制度的制定最终只有落实到执行中才能真正的展现出制度的作用。当前一部分中小企业已经认识到了管理制度创新的重要性,同时也制定了相应的管理操作流程,但在实际制度的执行过程中,无法真正的展现出管理制度的优越性。这种问题的产生主要原因是因为企业内部仍然存在着严重的人情关系。在进行执行的过程中,管理者会因为私人的关系而网开一面,最终导致执行力度严重的不足。这样的现象将严重影响企业的健康发展,同时也给企业的创新发展带来一定的影响。
四、现代中小企业管理制度缺陷主要表现
(一)产权制度的缺失
中小企业产权制度的缺失主要表现在以下几个方面。首先,中小企业中很大一部分是民营企业,这些企业的产权与领导者的个人财产之间是没有明确区分的,并没有形成现代化的完善产权制度。其次,这些企业在产权结构上是比较单一化的,权利通常集中在一人身上,或者由自家亲属等作为企业其他的工作人员,导致产权结构与家庭关系之间难以脱离。在这样的环境下,中小企业的产权制度存在着明显的缺失,严重影响着企业的健康发展。
(二)组织制度缺失
我国的中小企业的组织制度,通常以传统企业制度而存在。这种形式对中小企业的发展有着极为不利的影响。我国在相关法律中规定了合伙制的企业经营模式中合伙人同样要承担相应的经营风险。中小企业虽然很多采取了合伙制,但所投入的又不多,导致企业很难依靠组织制度来促进企业发展。同时,中小企业中财产通常集中于一人身上,权利的集中和资金的集中给企业的发展造成了不良的影响。
(三)管理制度缺失
中小企业管理制度的缺失是企业规模难以扩大,企业难以发展的重要原因之一。我国当前大多数的中小企业中都缺少完善的管理制度,在管理中常常会呈现出管理随意性强国或者缺少规范化的特点。同时,多数的中小企业都是靠领导者白手起家而发展起来的,这部分领导者并不善于指挥他人,在员工沟通方面也存在着一定的问题。导致企业能招到优秀的人才,但始终难以留住高素质的人才。
五、现代中小企业管理制度创新
从世界大范围来看,西方的企业中几乎都形成了完善的企业管理制度,并在制度的执行过程中能起到良好的效果,能有效的推动企业在市场中前行。而当前我国的中小企业中仍然在管理制度上存在着问题,导致企业发展受到了阻碍。因此,中小企业要想发展就需要积极的借鉴国外的优秀经验,并在原有的基础上加以改造,探索一条科学的发展道路,推动企业发展。
(一)管理思维的创新
我国很多中小企业领导者缺少制度创新的认识,难以摆脱传统的思维方式,导致思想出现了严重的落后现象。思想上的落后将会影响企业的经营效果,同时也会给企业的经济效益带来不良的影响。对此,作为企业领导者应积极的强化自身思维意识,通过市场调查等范式来完善企业管理的制度,认识到管理制度创新的重要性。同时应加强对企业内部员工的专业培训和生产经营等方面的创新,从整体上提升企业的经营效果。
(二)产权制度上的创新
首先,企业产权制度的完善是推动企业稳定前行的重要基础。因此,企业应重视起建立完善的产权制度。同时我国原有的中小企业产权制度不利于企业的合理配置,在一定程度上导致企业出现了资金短缺的问题。对此,中小企业应积极的联合起来,将原本松散的资金结合在一起实现资本的联合,然后再将资本以借贷等方式来投向更加广阔的发展空间中去。这样的方式一方面能使企业的产权向多元化的方向发展,同时也能有效的解决资金上的缺失问题。此外,应将企业的人力资本与产权多元化之间结合起来,通过参股的方式来引进高素质的专业人才,提升企业内部的人力资源结构,强化企业的软实力。
(三)管理制度上的创新
随着企业经营规模的逐渐扩大,很多家族式的管理模式已经显然无法适应社会的发展,同时在过程中也暴露出了一定的问题。面对当前如此激烈的社会竞争,作为中小企业一定要先建立起完善的管理制度,积极的在原有制度基础上进行制度的创新,才能更好的适应市场需求。其次,企业应将充分的发挥企业员工的工作积极性和主动性,形成我国中小企业中的核心竞争力。此外,应建立起完善的激励制度和经营管理制度,控制企业内部风险问题的发生,推动中小企业的健康持续发展。
(四)管理人员的能力创新
在当今社会中人才是第一发展力,对中小企业来说更是如此。企业要想得到更加稳定的发展一定要重视起人才的建设和创新。在这当中企业领导者的素质起着主导性的作用。对此,作为中小企业的领导者应重视起个人素质的提升和能力的提升,多与其他发展较好的企业进行沟通,达到强化个人的目的,同时要吸收一些外来的好的管理制度,从思想上得到全面提升。同时企业管理人员的素质对企业管理制度执行质量有着重要的影响。在这方面企业应重视对管理人员的培养,对原有的管理人员应采取二次教育的方式或者专家讲座等方式来进行培养,提高他们在工作中的责任心和管理意识,保证管理制度能得到落实。此外,也可以聘请一些高素质的专业管理人员到企业中从事工作,在物质上和企业文化上尽量的满足于人才的需求。并建立起一定的激励制度,使表现好的员工能得到适当的奖励和鼓励,提升员工的工作积极性,达到全面推进企业发展的目的。
(五)内部监测的创新
企业的内部控制是一个过程,在这个过程中是要通过纳入管理过程而实现的。因此,要想保证企业的内部管理和控制有效性,那么就一定要做好内部的监测,随时控制企业发生的新情况。企业内部监测主要是通过内部建立起的相互制约的机制,能够对企业中的一些事情进行监测,并保证内部的资源合理利用,使企业制度得到完善。
结语
我国中小企业在我国经济发展中占有重要的地位,相关资料调查显示,我国的中小企业占所有企业的90%,对此更加要重视起中小企业的管理制度建设。面对当前的市场状况,中小企业要想在市场中占有一席之地,就一定要积极的创新企业管理制度,与市场需要相结合,同时能适应社会的发展,这样才能更好的推动企业前进。对此,企业应将传统的管理方式进行积极创新,完善内部的管理制度,使自身能在激烈的竞争中得到更多的经济利益,推动我国经济的健康发展。
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物业管理与人民生活息息相关,在近年来社会效益、经济效益、环境效益日益显著,有着良好的发展前景。下面是读文网小编为大家整理的物业管理论文,供大家参考。
摘要:物业管理专业是一门实践性很强的学科,不仅要求学生系统掌握与物业经营管理有关的理论知识,而且要求学生具有较强的实际操作技能。通过分析不同年级学生在模拟企业中的培养任务,探讨基于模拟企业的物业管理实践教学模式的运行,以此推动物业管理专业实践性教学改革。
关键词:物业管理;模拟企业;实践教学
随着我国社会经济的发展,物业管理行业不断发展壮大,已经成为新兴的朝阳产业。随着物业管理行业的深入和发展,对人才的需求也越来越迫切。2005年 12月1日开始,我国物业管理行业建立注册物业管理师制度。为了适应这种变化,必须深化物业管理专业教学改革,要根据物业管理的从业要求,确定学生培养目标,加强技能训练,提高实践能力,培养和造就符合国家注册物业管理师基本要求的优秀专业人才。
一、物业管理专业人才的培养需求
从目前来看,物业管理企业频频发出人才招聘信息,表现出对能够独当一面的物业管理人才的渴求,但无论是本科学校还是高等职业院校,这个专业的招生数量都在逐年下降;在招生数量减少的同时,我们看到的是,由于物业管理专业人才的缺乏,整个行业的人员素质难以满足社会经济发展对物业管理人才的需求,使这个行业的发展和企业总体管理长期处于比较低的水平。
物业管理本科教育作为培养高素质专业人才的重要方式,在人才培养的过程中应该充分考虑职业特点来完善教学思路。结合行业的综合性强、实践性强的特点,物业管理专业本科的培养目标应该是培养具备房地产、法律、建筑、信息系统等方面的知识和能力,知识面广、沟通协调能力强,熟悉相关法律法规,能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的管理人才。在物业管理本科专业教学中,必须做到实践与理论的结合,运用各种教学方法和教学手段,课内与课外相结合,使知识与能力同步发展。
二、基于模拟公司的物业管理专业教学
为增强学生实践能力,培养高素质的物业管理专业人才,在物业管理专业教学中,采取成立模拟公司的教学方法,充分发挥学生主动性,调动学生兴趣,培养学生实际操作能力,保证培养目标的实现。
模拟公司起源于20世纪50年代的德国,是指人为创造的经济活动仿真模拟环境,作为经济类专业的实践教学场所和组织形式。学生在其中可经历全部业务操作过程,了解和弄清其各环节之间的联系,而又不必承担任何经济活动风险。
模拟物业服务企业作为物业管理学生的实践场所和学习的组织形式,通过构建虚拟的经营管理平台与氛围,学生在“模拟公司”中可经历物业管理行业的主要业务操作过程,了解公司各环节、各部门之间的联系,与各相关部门之间关系。运作的基本方法在教学过程中,把教学内容按照公司运作,分成相关模块,通过教师讲授和学生自学,让学生主动参与到公司运作过程,在相应的“工作岗位”上学习,提高岗位实操能力,增强“实际”工作经验,提升职业素质和能力,保证人才培养目标的实现。教学过程中教师可采用的模拟教学法、引导教学法、案例教学法、角色教学法等等。
整个教学过程中,要注意三点:一是以学生为中心、自主性学习为主;二是学生参加教学全过程:收集信息、制定计划、作出决策、实施计划、反馈控制、评估成果;三是教师是学习过程的组织者、咨询者和伙伴。
三、不同年级学生的参与方式与培养任务
不同年级的学生在参与物业公司运作的过程中,由于知识结构的深浅不同,参与模式也不有一样,着重培养的能力也有所不同。
大一学生刚刚入学,对大学的一切都还处于不断适应阶段,这一阶段主要以培养学生从事职业活动所需要的社会行为能力(强调对社会的适应性,具有积极的人生态度)和基本素质为主。具体任务如下。
1.引导学生树立正确的价值观
价值观是人们对于什么是价值、怎样判断价值以及如何创造价值等问题的最根本观点,是个体核心的信念体系,是个体评价事物与抉择的标准,价值观决定着人们行为的取向,它通过影响态度而最终影响行为。大学阶段是大学生人生观、价值观形成的重要阶段。因此,对大学生进行价值观教育至关重要,这会对他们明确自己的未来定位和发展方向,积极努力地塑造自我,为社会需要的有用之才起着导航作用。
为此,可以组织学生在班级展开对价值观及职业生涯规划的大讨论,让不同的学生讲述自己的价值观并探讨。
2.培养基本素质与能力
(1)人际交往能力。在物业管理实践中,无论执行任何技术或步骤,必要的沟通都是不可缺少的要素。只有具备了良好的沟通能力,才能够为业主提供优质的服务。通过物业管理者与业主之间的沟通,可以使业主能够明白具体事件的发生起因、处理方法、进展及一系列相关情况,从而妥善解决问题。
(2)组织协调能力。组织协调能力是管理者必备的能力之一,主要包括组织能力、问题解决能力和领导力。物业管理工作的开展是伴随着矛盾问题进行的。一个合格的物业管理人员,不仅不惧怕问题,而且要有解决问题的能力,更重要的是要有避免冲突的能力。也就是说,对工作中出现的矛盾和问题,要有准确的判断。
(3)自主学习能力。大学生在校期间掌握良好的学习方法,培养较强的学习能力,对提高学习效率和学习成绩,增强大学生的社会适应能力具有重要的作用。随着高科技及信息网络时代的到来,业主对物业管理的服务要求逐步提高,面对新时期的巨大挑战,物业管理人员必须重视各类专业管理技术的掌握,不断更新、学习新的管理服务技术,适应现代物业管理的技术要求,加强管理技术的学习,努力提高管理技术水平,才能保证自己的管理实力始终与物业相关设备的科技进步同步。
(4)社会适应能力。适应社会能力主要包括竞争能力、承受挫折的能力和团队合作能力等方面。物业管理人员在服务的过程中,涉及到方方面面,会遇到各种环境,会遇到各种各样的人和事,同时还要处理好各方面的关系。没有良好的适应能力往往容易出现偏差。
一.资讯
(一) 项目实习的目的与背景
1. 实习项目背景
我国物业管理经过20多年的探索和实践,目前已开始进入市场化、规范化、法制化发展的新时期,在这个时期将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的大好局面。走集团化发展道路、打造强势品牌、提高企业的核心竞争力;高新技术的应用、提供个性化专业化的服务,奉行以人为本的服务理念;加强法制管理,规范物业市场;奉行以人为本,创造“和谐社区”的服务理念将成为我国物业管理行业的发展趋势。
2. 实习项目目的、
物业管理行业是我国一个新兴的朝阳产业,正处于前所未有的发展阶段,随着物业市场规模的不断扩大,也给该行业带来了一些实实在在的问题。物业管理行业作为劳动密集型行业,需要大量从事基础性工作的服务人员,而目前物业管理企业没有充分整合人力资源的管理,难以实现集约化、规模化。而物业管理企业大量的招聘、培训、工资、保险等费用的攀升,出现了招工难、留人难、流动性大等问题,导致物业管理企业人力资源成本压力增大,如何缓解物业管理企业人力资源成本压力,提高人力资源利用率是摆在物业管理企业的一大难题。本文通过对XXX物业有限公司物业管理的研究,对物业管理中出现的人力资源等方面的问题进行分析,论述物业管理企业应该根据企
业内外环境的变化,调整人力资源管理的策略,并从本质上解决问题。通过对哈尔滨辰成物业质量管理体系提出的改进建议, 坚持质量管理体系的有效性,规范服务质量的措施,建立物业管理品质督导制度,从而提升物业服务质量。
(二) 实习岗位资讯
1.企业简介
XX物业管理有限责任公司,注册资金200万,具有国家三级资质的专业物业管理企业,中国物业管理协会会员单位,自2009年成立以来,遵循全心全意为客户服务的企业精神,创造完美,和谐,安全的核心理念,制定出管理规范化,服务标准化的服务模式,同时坚持诚信与务实的态度,向着全国一流的物业企业的目标迈进。
作为专业的物业管理公司,辰成物业创业之初即本着“汗水铸就品牌,品牌成就事业”的经营理念,不急于一时的盲目扩张,凭借专业技术人才的强大优势,以淳朴稳健的经营管理风格,苦练内功,倾力于做好在管的物业管理项目。 精良的服务品质,使辰成物业先后创造了众多优秀的业绩,在业内树立了良好的品牌形象,获得了业主和行业主管部门的一致认可。同时,亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍,赢来了更加广阔的物业管理市场。目前公司管理实力日益增强,管理制度更加科学严谨,管理理念愈加体现了人文精神。
随着接管项目的不断增加,公司形成了一整套资源共享体系,即
“人力资源共享、管理资源共享、网络信息资源共享”,使得在提高整体物业管理水平的同时, 降低了物业管理成本,真正实现了“为客户节约每一分,让客户满意多一分”的企业管理理念。
XX物业始终坚持以客户满意为先导,以目标管理为核心,以基础管理、质量管理为两翼,促进并带动各项经营管理工作。借助公司的整体优势,结合本行业的特点,探索出一条具有品牌特色的发展新路,在中国物业管理行业中树立自己的品牌形象。
2.岗位资讯
在XXX物业管理公司实习期间,我担任的主要职务是客服一部的主任助理,其次还担任公司临时文员。
作为一名即将毕业的在校大学生,这次深入企业的顶岗实习让我收获颇丰。
首先,我担任的主要职务是客服一部主任助理。XX物业作为一家刚成立不久的物业公司目前主要负责的是产业园园区内的公共区域的保洁服务,公共秩序服务,设施,设备日常维修与看护服务以及园区的绿化。
我的工作就是辅助主任,做好客服一部的工作安排。其中包括接待来客;负责处理业主日常的意见反馈及投诉业务,并在第一时间内通知客服二部的工作人员及时解决;负责接洽公司所在园区内其他单位提出的临时保洁业务;日常保洁工作的监督与管理,找出不足,发现问题等。
临时文员的主要工作任务包括填写客服记录单,每周例会的会议记录整理,起草并张贴公司各类通知(如:停电通知),起草公司临时文件等等。
在担任主任助理期间,我根据亲身经历与实际学习体会,并结合所学专业市场营销方面的知识与理论,简单分析了整个新兴物业管理行业未来几年的发展方向,以及物业管理企业未来发展战略的变革。
二.计划
(一) 第一印象
刚到XX物业报到的第一天说实话有地懵,因为是经人介绍的缘故,我事前已经为自己应该实习的岗位做了一些准备,如物业管理守则,客服基本礼仪等。但俗话说的好计划不如变化快。
到岗的第一天,还没来得及适应自己的新岗位,公司就接下了一个外包任务,承包江南测绘局主楼一二层装修后的清洁工作。由于正值周末,保洁人员人手不足,我也参与到了劳动的第一线。一整天下来我深刻的体会了一线保洁人员的工作有多么辛苦,同时通过与一线员工的亲密接触,也为我日后的工作提供了良好的群众基础。
(二)未来一个月的规划
1.尽快熟悉岗位,适应新环境。
通过第一天的接触,我已熟悉了部分员工,并且在工作的过程中接触了公司的领导,可以说开了一个好头。接下来的首要任务就是用最短的时间熟悉工作流程,和公司的同事打成一片,营造更好的工作环境,以提高工作效率。
2.一边工作一边学习,加强对物业管理的认识
因为自己还是一名在校大学生,对理论知识的理解更多来源于书本,而自己所学的专业是市场营销,与所涉及到的物业管理有许多相通的地方,一方面我可以学以致用,另一方面我可以拓展自己的知识面,增加理论与实践相结合所带来的经验与收获。
3.结合实际工作收获,提出自己对公司的改革意见。
计划通过一个月的实习工作,针对自己看到的一些现象,接触过的一些状况,以及了解到的一些问题等,提出自己的见解,并针对公司的实际情况整理出部分行之有效的改革方案。
三.决策
(一)物业管理未来发展的宏观环境
作为一个新兴行业,物业管理诞生伊始,便显示出了强大的生命力。广大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望,开发商以此作为自己楼盘的销售亮点,政府主管部门又将之作为规范社区管理,提升城市形象的重要手段加以引导。这使在我国诞生刚刚20年的物业管理行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会各界加以重视,成为了新世纪引人注目的聚焦点。进入21世纪,我国物业管理行业经过了20年的经验和理论积累之后,正从幼稚走向成熟,并向所有其它企业一样向着现代企业制度方向前进。实践证明,在这一前进过程中,物业管理企业必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的方向发展。
(二) 细分新世纪物业管理发展的四大方向
1.新世纪物业管理将向规模化方向发展
物业管理的规模化经营早就是业内人士谈论的热点问题。新世纪的规模化经营,就是物业管理企业充分利用自身资源,最大限度地扩大管理面积和管理领域(当然这个最大限度不是无节制,而是根据自身的实际情况),科学地确立自身的管理成本和经营目标,在一个适度界定的市场竞争中,最大化的占有市场份额。
物业管理企业的规模化是21世纪中国物业管理发展面临的挑战、冲击及对策经营并不是指简单的扩大再生产,从企业的追求效益最大化的经营行为来说,规模化经营还充分考虑其投入产出比率,也就是随着投入的增加,规模的扩大,其单位增量所产出的效益应逐量增高,这才是我们所追求的真正意义上的规模经济效益。由此可见,规模化经营能为管理企业降低成本,充分利用有限资源,获取更多的经济效益。
规模化经营的途径包括:兼并重组,充分利用小企业资源;抓住时机,适时介入内地物管市场,扩大物业管理面积。
2.新世纪物业管理将向区域化方向发展
所谓区域化物业管理就是利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论,对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础,以城市规模的生产、生活为规模,条块结合,组合成若干适度区域,使之成为能全面推行物业管理的小区。例如深圳的华侨城片区、新洲片区、东门商业区、华强北商业区等。
区域化物业管理同单一的物业管理有着许多不同的地方。区域化物业管理具有比分物业管理更多的优势。首先,区域化物业管理有利于社区的综合管理,人们的日常生活和工作,可以通过区域化物业管理单位提供的全方位的服务来实现;其次,区域化物业管理还有利于社区的治安管理。物业管理企业处于社 区管理的第一线,对辖区内工作、生活的业主比较熟悉,对预防犯罪、维护治安有着积极重要的作用。区域化物业管理还有利于社区整体环境的治理和建设,从区域化大环境的角度综合考虑生态环境与人文环境的治理、建设、保护,这样起点高、效益好;第三,区域化物业管理还可大大降低管理公司的管理成本。区域化物业管理的规模、容量都大大高于单一的物业管理,可以做到资源共享,为物业管理公司降低管理成本,实现经济效益、社会效益、环境效益的“三丰收”,为企业规模化发展提供了可靠的物质保障。综上所述,区域化物业管理为物业管理的总体目标得以实现提供了广阔的空问。主要表现在,能继现代人创造一个安全、舒适、文明、和谐 的理想的居住、生活、工作和娱乐环境,能最大限度地提高物业的价值,提升物业的档次,能提升物业管理品牌声誉,增加公众对物业管理的信心,促进物业管理总体目标的实现。
3.新世纪物业管理将向专业化方向发展
随着社会的不断进步,城市发展水平必然会越来越高,城市功能划分将越来越细。对于物业的日常管理维护保养的要求越来越高,物业公司将起到统一组织、调度和资源整合与分配的作用。
专业化管理必然导致物业管理人员职业化水平的提高。就目前的物业管理人才培训而言,不是以职业化为目的,持证上岗只是物业管理的普及教育,而不是职业化队伍的培养。随着物业管理专业化时代的到来,物业管理从业人员必须经过专业化才能执证上岗。只有这些经过专业化系统培训的人员走上物业管理岗位,才能够有效地组织、协调和指挥各专业公司规范化的工作,并最终使物业管理真正成为千家万户信任、依赖的具有一定社会地位的整体行业。
4.新世纪物业管理将向智能化方向发展
科技的进步,生产力的提高,专业化分工都将导致在新世纪物业管理向智能化趋势发展。智能化是物业里面固有的一种硬件设施,它是利用现代化4C(即计算机、通讯及网络、自动控制和智能卡)技术。通过有效的网络传输,建立一个由住宅小区综合物业管理中心与安全消防系统、通讯服务管理及家庭智能化系统组成的一套完整的服务系统,为住宅的业主及使用人提供快捷、方便、高效、优质、舒适的超值服务和管理来为住户实施服务的一个理想的环境,以满足业主及使用人的需求。智能住宅小区为物业管理提供了新的发展空间,主要表现为智能住宅与智能社区的发展方向,其可以概括出四大特点:
1) 网络化。目前流行的家庭的办公、网上购物、远程教育等等正是通信与计算机网络化的现实表现,离开了网络,也就不可能有住宅与住宅小区的智能化。
2) 智能化。住宅的智能化是把住宅的单一居住功能引向休闲、娱乐、购物、教育、家庭办公等多项功能;把住宅小区的狭小、封闭空间变为可触及世界的开放地域。
3) 人性化。智能住宅与智能住宅小区是迎合人的需要而产生和发展的,因此,在规划、设计阶段,就要充分考虑了居民的各种现实及需要应该“以人为本”。
4) 综合化。智能住宅小区具有很多复杂的功能,这些功能涵盖通信、安防、物业管理、家庭智能化等几大方面,综合性很强。 具备四大特点的智能住宅与智能住宅小区的产生,给了物业管理一个发展的空间,也给物业管理一个展现价值的机会。智能住宅与智能住宅小区的出现,给物业管理增加了很多新的、技术含量较高的管理服务内容,如网络服务等等,使物业管理真正的有了“用武之地”,间接地也提升了小区物业管理的形象。同时,物业管理的参与也才能真正实现智能住宅与智能住宅小区的智能功能。
四.执行
智能住宅小区及其物业管理的上述特点,也对物业管理提出了一系列新的要求,也就是我们要投入最大人力物力执行的那部分:
(一) 建筑构造的不同造成智能住宅校区的差别
从业人员要了解智能住宅与智能建筑的不同,努力从物业管理的各个方面入手搞好物业管理工作。智能住宅是智能建筑技术的发展和延伸,但它又有不同于智能建筑的特点。从其智能化的内容来看,重点是生活服务、安保和物业的管理维护;系统结构具有适应众多服务对象与服务内容的分散性、多样性、灵活性、控制对象分散,信息传输距离长,布线复杂等等。因此,从业人员要真正把智能住宅小区与智能建筑从管理观念和管理服务的具体内容方面区别开来,从住宅小区的角度,向居民提供优质高效的管理服务产品,同时,积极做好智能化设备设施的维护工作。
(二)强调物业管理对智能小区的早期介入
必须强调和切实督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。一方面物业公司要从思想上把早期介入真正重视起来,并切实付诸实施;另一方面,政府有关部门也要从维护人民生命财产的角度出发,强调和督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。
(三)努力培养智能化小区的物业管理人才
必须加强智能住宅小区管理服务人员,特别是智能化系统维护管理人员的培训培养工作。物业公司应选派相关专业的技术人员参与智能化系统的设计与实施,进行岗位培训,掌握智能化系统管理的技能,并将系统过程、数据全面存档,作为智能化系统启动的初始条件,以确保智能化系统正常运行,并能保证管理服务人员正常利用该系统为广大居民服务。
(四)努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。
努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。智能住宅小区物业管理具有普通住宅小区物业管理的一般内容,包括:①公共管理服务。具体内容有:房屋维修管理、房屋设备管理、安全管理、道路交通管理、环境环卫管理、供暖管理以及公众代办性质的服务等等。②综合经营服务。包括专项服务和特约服务两个方面。具体内容有:衣着、饮食、居住、行旅、娱乐、购物、文教体卫等方面的服务。另外,智能住宅小区物业管理比普通小区物业管理也多了一些新的管理服务内容,如网络信息服务等等。同时,智能住宅小区物业管理的主要工作也将变为管理和维护电脑网络,而不是以前那种主要是依靠人力来发现和解决物业管理问题。这样,组织和实施智能住宅小区物业管理,就主要是操作电脑网络、监测各种智能化仪器设备传送的各种信息,并给以及时处理。智能住宅小区物业管理的微观模式已经由主要是人工运作的模式,转变为主要是机器动作的模式。
在社会信息化进程日益发展的今天,人们对自己住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边的自然环境、交通道路状况等基本方面的要求,而是会逐渐把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面,如何发展一个受大众和住户欢迎的小区楼盘,是物业管理公司以后所要走的方向。
五.评估
针对一系列的问题及现象,我提出了自己之于物业管理的见解,希望公司采纳。
(一)新世纪物业管理企业面临的挑战
1.劳动力市场化带来的冲击
劳动力市场已成为经济体制改革的重点,它意味着不仅要建立一般的劳动力市场,还要形成经理人市场(即企业家市场)。这一变化将会给企业所有员工及企业领导都带来巨大的心理压力,他们可能变为雇员、甚至下岗,这样会对其管理行为和领导行为发生影响;而另一方面,一般雇便捷的市场化流动又迫使企业要考虑在人力资源管理上有所创新。
2.消费权益及住户参与意识的觉醒带来的挑战
社会越进步,消费者消费权益意识越强,通过对服务质量、价格等对比,质量与价格不合要求的商品或企业便会遭消费者投诉、甚至淘汰,更何况物业管理服务中随着住户商品化和私有化的发展,住户自治和参与管理决策的意识亦将增强,物业管理企业要生存,就不得不重视住户的需要、让住户满意,向住户提供物超所值的优质服务。
3. 市场竞争对手的挑战
物业管理市场化不断成熟,物业管理企业间的竞争已发展到全方位的市场竞争,竞争对手的竞争策略层出不穷。精明的业主懂得比较,懂得定价标准,若管理公司的表现达不到水准,便会被竞争对手取代。如何在有限的物业市场中占领更多的市场份额,以巩固企业的市场地位显得尤为重要。深圳物业管理行业的发展已经历了一个高速的企业数量增长期,现时的物业管理公司数量与管理的物业总面积相比较,并不是一个有效的社会资源配置。可以预计未来的数年,深圳物业管理行业将在市场机制中通过“看不见的手”--价值规律,以及通过“政会产业”政策宏观调控,进入一个企业数量与管理规模的调整期,届时出现大量的物业管理企业间的兼并,或其管理的物业相互调整兼并现象,以使企业数量及其管理的物业面积更趋合理化、效益化。
(二)世纪物业服务企业用人制度变革
在21世纪,人类社会将步入一个快速发展的知识经济时代。人才是物业管理企业最活跃最有活力的因素,人力资源是第一资源;人才也是资本市场竞争成败与否的关键,人力资本也将取代金融资本成为一种战略资源。目前,企业中员工知识层次越来越高,年龄也越来越趋向年轻化,他们对工作的期望值也越来越高,工作并非只是他们谋生的手段,而更是人生价值的体现。现代企业之间的竞争,已从资本和规模两个传统的竞争领域转移到了人才竞争领域,物业管理企业对人才应该有忧患意识和危机感,同时,物业管理企业在人才竞争方面,必须树立起自己独特的企业人才观,使人才既进得来也留得住,还不断有进步。应坚持以德聘人、以德育人、以德治企,致力构筑企业的人才高地。因而,企业必须把对优秀人才的管理和激励提升到人力资本的高度,把人力资源作为一种特殊的资本运作。
六.反馈
(一)以人为本的管理理念
1.物业管理“以人为本”的重要意义
1) “以人为本”是物业管理实践“三个代表”思想的重要体现
物业管理虽然是企业的经营性服务活动,但他也同时与街道、公安、市政等城市管理部门密切配合,承担着一定管理职能。物业公司在管理中开展得许多与业主日常活动息息相关的管理服务有效的保证了广大社会劳动者的身心健康,满足了他们的根本利益,从而激发了他们的能动性和创造性,保证了城市发展的活力,实现了在社会生活最基本的层面对“三个代表”思想的完美阐释。
2) “以人为本”是创立物业管理品牌的必要条件
物业管理作为服务性行业,品牌是衡量其服务质量的重要标志。物业管理公司通过深入分析业主的需要,包括生理需要和心理需要,从而提供相应的服务,如为老年人和残疾人设置无障碍通道,为双职工家庭接送小孩等。这些事看来虽小,但这种“以人为本”的行业贵在坚持。物业管理的品牌正是通过长时间坚持优质的完成这些看似细微的小事积累而成,赢得用户信任,显出物业管理的名牌效应。
3)“以人为本”是物业管理公司获取利润的必要手段
物业管理公司的经费来源主要是业主缴纳的物业管理费。由于现阶段居民的收入总体水平不高,而且物业管理服务费受政府指导价格约束等原因,所以物业管理公司的收入需要以专项和特约服务收入来弥补。而物业管理公司的特约服务是否能够顺利开展,取决于物业管理公司能否通过“以人为本”的管理服务将潜在需求变成现实需求,并由此减少收费过程中的矛盾,实现物业管理公司经济效益和社会效益的双赢。
(二)物业管理中实现“以人为本”的关键所在。
在《物业管理条例》第二条就对物业管理做出了一个明确的定义:物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业管理合同,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。作为一种活动,它离不开人的参与。因此,在物业管理活动中,贯彻“以人为本”的理念尤为重要,调动人的积极性,是物业管理取得良好效果的决定因素。
1.人是物业管理活动中的主、客体
物业作为土地及其附着的建筑物组成的一个整体,它的本身并不会发生变化,一块地还是一块地,一栋房子还是一栋房子„„而在人参与管理后,他所附带的经济和使用价值发生了变化。因此,物业的本身在整个物业管理的活动中,它只起到一个媒介的作用。物业管理的主题是物业管理企业,它包括物业管理领导、清洁、安全众多的员工;物业管理的客体(服务对象)是物业所有人和使用人,也就是我们通常说的“业主”。在整体物业管理中,物业管理的主题通过一系列规范的管理制度和服务程序来保证物业的正常使用,为业主和住户创造一个优美整洁、舒适方便、安全文明的居住和工作环境,进而提升物业的使用价值和经济价值。
2.处理好物业管理中错综复杂的人际关系是关键
现在的物业小区在不可能回溯到老子所提倡的“老死不相往来”,也不可能重现陶渊明笔下的世外桃源。社会的发展,时代的进步,人们对生活和工作环境的要求再不局限于杜甫说的“安得广厦千万间”。他们还要求舒适、安全、清洁的外部环境;要求邻里的和睦、互助„„。他们需要每天清晨起床看到的是一缕明媚的阳光,放眼望去小区里到处簇拥着绿色,一出门便可以和邻居亲切的打招呼„„因此,业主间的和睦很重要。同样,业主同管理公司员工之间人际关系更为重要,他们需要期为他们提供一系列的服务,同时还需要他们协调处理邻里一些利益上的冲突!
综上所述,我们不难看出“以人为本”对于一个物业公司的重要性,在物业管理行业中的重要性。新世纪,物业管理充满新机遇和挑战。物业公司只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够更好的服务与业主;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够得到更广泛的业主的支持;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够在公司经营中获取利润;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够创建物业管理品牌„„。因此,只有坚持“以人为本”,进行观念、人才、技术、管理、制度的全面创新,勇于实践,开拓进取,不断拓宽发展空间, 才能使物业管理保持可持续发展,一直处于行业的领先地位。
(三)行之有效的激励机制
为了更好的发挥个人的主动性或组织的能动性以及激发人的积极性、创造性给企业和社会创造更大的价值,物业服务企业就必须建立完善健全有效的激励机制。这种激励机制应包括5种
第一、荣誉激励
让企业员工和企业紧紧联系在一起、绑在一块的好办法就是使企业的荣辱感深入到员工的意识中来,要让员工意识到:企业荣,则我荣;企业辱,则我辱。实现这一目标的最好的最明智的做法就是在企业实际考评工作中引入荣誉激励机制。表现优秀,要及时地给与表扬和颁发荣誉证书(这可根据企业实际情况来决定)
第二、物质激励
现代社会是一个按劳分配的社会,那种“吃大锅饭”的时代早已一去不复返了。因而在企业中实行多劳多得的报酬机制原则是必然的。所以在员工实际工作考评中引入荣誉激励机制的同时再加上物质激励机制就如虎添翼了。两者结合可以让员工更多的感受到企业对员工自己的关怀。
第三、参与激励
世界上一切科学技术的进步,一切物质财富的创造,一切社会生产力的发展,都离不开人的参与、人的劳动及人的服务。所以在企业中实现有效的管理的关键是员工的参与,依靠科学管理和员工参与,将个人利益和组织利益紧密结合,使企业全体员工为了共同的目标而自觉努力的工作从而保证企业管理的高效率。
第四、升职激励
拿破仑曾经说过:不想当将军的士兵不是好兵,他以军人的视角强调了人的想法的重要性。但在现代企业中我想说:不想当经理的员工不是好员工。在这里我们强调的是科学运用升职激励机制来调动员工的主动性和积极性给企业创造价值。
第五、深造激励
学习如逆水行舟,不进则退。在知识爆炸年代的今天,不断地自我学习,不断地更新自己的知识结构,不断地汲取先进的工作经验是我们在激烈的工作竞争中立于不败之地的法宝。所以,企业要不断的给员工充电,给员工提供学习深造的机会。这样,企业才可能在变幻莫测的市场经济中稳做赢家。
七.致谢
当这篇论文圆满的画上句号的同时,它也将告诉我:威职三年的学习生活即将要结束了,我的校园生活可能将要在此终止,转而踏上人生的又一个新的起点—工作岗位。都说时光似箭、岁月如梭,从走进威职到现在,转眼间,三年就要过去,一切恍如昨天刚发生。
经历了快两年多的学习生活,我发现自己当初的想法含有很多偏见。从当初的不理解不接受学校的一些规章制度,校规校纪等等,但来到这里还是有很多收获:游览了威海的一些美丽的风景,尝到了一些地方的风味小吃,了解到了山东各地的一些很有特色的风俗文化,体会到了齐鲁文化的渊源博大,感受到了具有最适合人类居住的城市威海所散发的无限魅力。我想这些应该是我最值得回味的美好记忆吧。
到现在为止,展现在我们眼前的是一座依山傍水、环境秀美的校园。在这里,最值得欣赏的应该要数在校一线执教的一群年轻而且富有青春活力的教师,我要感谢给营销专业所有的任课的教师,谢谢你们的辛勤教学以及在课堂上带来的欢声笑语。特别要谢谢的是我们的调研室主任许春燕老师,以及我的毕业论文指导侯东老师,是他们的殷殷教诲使我们在人生的道路上认清了方向;是他们的循循善导使我们明白了做人的道理。我们衷心的祝福他们,祝他们及家人合家欢乐、万事大吉。也愿求实学院的明天更加美好。
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在市场经济环境下,搞好房地产物业管理是房地产行业健康发展的一个基本要素。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术在“互联网+”思维下正在改变传统的物业管理方式,使其更具人性化和智能化。本文主要以智能门禁系统和巡更巡检系统为例介绍载有NFC技术在智能物业管理中的应用,以期对新时代智能化物业管理打开新思路。
关键词:物业管理;智能手机;NFC
在倡导互联网思维的今天,物联网、大数据、云计算和移动化技术等诸多科学技术领域的创新日新月异。物业管理行业作为传统产业,如何利用自身“既服务于人,又管理着物”的特点,实现真正的线上与线下的结合,将所有的服务对象都联系起来,为自身迎来新的发展,成了当下的行业内热门话题。
1NFC技术概述
NFC是NearFieldCommunication的首字母简写,又称近距离无线通信、近场通信。NFC由RFID(免接触式射频识别)技术发展和改进而来,是Philips、Nokia和Sony联合主推的一种短距离无线通信技术标准。使用该技术的电子设备可以在10cm范围内进行非接触P2P(点对点)数据传输。NFC终端有三种工作模式:主动模式(读卡器),被动模式(卡)和双向模式。市场研究显示,2014年57%的2000元以上Android手机中具备NFC功能,3000元以上的机型中NFC的搭载率达到76%。苹果iPhone6系列也配备了NFC芯片。未来,除了手机和平板电脑,手表、耳机、数字电视机甚至汽车中都会加入NFC功能,NFC将进一步加速物联网的形成。如果设备搭配有NFC芯片,当其他兼容设备或NFC标签进入其工作范围内后,经过允许就能快速完成信息交换。由于作用距离短,响应时间快,使用NFC进行通信更加私密,简单,快捷。使用NFC技术还可以实现在单一设备上组合所有身份识别的应用,省去了多组密码记忆的麻烦,同时也能保证数据安全。NFC通信设定程序简单,可用于简化蓝牙、Wi-Fi链接,可在多种电子设备实现轻松自如,安全迅速的通信连接。
2NFC智能门禁系统
门禁系统是物业管理中最普遍的应用,目前国内大部分门禁系统采用的是基于非接触式读卡器功能的IC卡一卡通门禁系统,用户需要随身携带非接触式IC卡进行开门。现代人生活,手机是不离开手的,搭载了NFC技术的智能手机,可以实现将所有卡片“装”到一部手机里的功能,很好的解决了人们携带各式各样的门禁卡的不便。基于移动互联技术的NFC智能门禁系统,更可以实现对门禁卡的远程授权,对门锁的远程授权,极大的方便了物业管理工作。用户将门禁卡应用下载到有NFC功能的手机上即可完成空中开卡。物业管理人员利用门禁后台管理系统与用户手机的客户端交互,完成门禁卡权限的下发、变更、注销等工作。在NFC卡控制模式下,用户只需将手机放在门禁控制器周围就能用NFC手机开启门禁。NFC智能门禁系统更解决了传统IC卡门禁,人卡分离、IC卡不认人的管理、无法做到精确的身份确认的缺陷。同时NFC智能门禁系统可以很好的追踪进出人员信息。门禁后台管理系统就能将这一授权记录下来,很好的记录往来人员的信息,物业管理企业的安防管理就可以极大的提高管理效率,降低运行成本。
3NFC智能巡更巡检系统
在物业管理过程中,巡更工作起着举足轻重的作用,大多数巡更系统要求保安人员按照预先设定的路线顺序对各个巡更点进行巡视。近几年,生物识别、远距离监控、射频等技术在新的电子巡更设备中有所应用,但对小型物业企业来说,其价格相对高昂。采用NXP原装进口NTAG216芯片的NFC标签,可储存888字节的信息。该类标签价格便宜(在各类电商网站具有销售,小于10元每张)、兼容性好,能被大多数NFC手机读取。将每张NFC标签卡做ID定点巡检的唯一标识,将定点巡检基本信息写入标签,并将其安装在相应的巡更地点。当物业巡更人员到达巡更点时,通过智能手机的NFC读取功能,触碰定点巡查的NFC标签,巡更信息便被采集。同时通过移动通信技术将巡更信息,以及手机定位信息实时上传至后台管理系统。后台管理人员就可以对比两者之间的关联确定保安人员是否按时到岗巡查。如果有异常,巡更人员也可选择拍照上传。管理人员通过后台对巡更信息进行实时监控和管理。NFC智能巡更巡检系统很好的解决了传统巡更系统施工困难、布线复杂,信息不及时、监管不完善等问题。对中小型物业企业,能够利用现有技术实现电子巡更技术便捷性与实时性的统一,提高巡更工作效率。
4NFC技术其他应用
将一张不足三厘米大小的NFC标签内置在海报上,这种海报称为智能海报。业主只需将智能手机与智能海报近距离接触一下,就可以从自己的手机中看到内容丰富的广告———大量文字、图片、音频、视频等。在小区中增设这种智能广告牌,用户在主动接触的情况下对一些互动环节会给予一定的配合,可以提高受众的卷入程度。该种方法可以方便物业管理企业收集有价值的数据信息,增加与业主之间的联系,更好的为业主服务。NFC在非接触支付领域早有应用,对于物业企业,利用NFC技术可以有机的将银行的服务和业务与非接触卡物业管理系统结合起来。该应用可以用于物业缴费结算、查询,消费结算、查询,优惠券的领取等,既方便了业主,又解放了物业管理中繁琐的收费工作。
5总结与展望
目前NFC技术趋于成熟,且其在智能手机上的应用日益广泛。本文对NFC技术在新时期物业管理中的应用进行分析和介绍,在物业管理工作中进一步推广基于NFC的智能应用,具有广泛的应用前景。这也必将成为“互联网+”时代下物业管理企业提升管理水平。服务水平,实现跨越式发展的必然选择。
参考文献:
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摘要:物业管理企业是一个综合性服务企业,它伴随着房地产行业的发展而迅速发展起来。然而,在激烈的市场经济环境下,物业管理行业落后的财务管理制度大大降低了企业的竞争力。随着竞争的加剧,财务管理在物业管理中的作用开始突出。只有不断强化财务管理,物流管理企业才能增强自身的竞争力。本文在分析物业管理企业财务管理方面的问题的同时提出了加强企业财务管理的相关策略。
关键词:物业管理企业财务管理策略
在现代物业管理中,业主通过选聘物业管理企业并与其签订服务合同,由物业管理企业对房屋及配套的基础设施进行维修、养护、管理的活动。物流企业随房地产行业发展而迅猛发展起来,其主要收入来源于所提供的物业服务。目前,物业管理费标准较低,欠缴滞缴现象严重,所以大多数企业为微利型企业,再加上经营过程中不注重财务管理,造成营业成本增加,使得利润更加微薄。下面对财务管理面临的问题进行分析。
一、财务管理面临的困境
1.财务管理意识参次不齐。
物业管理所提供的服务涉及社区生活的方方面面,具有全方位、多层次的特征,具体工作简单却十分繁琐、细致,这要求财务管理工作做到具体全面。在现实中,企业各个层次的员工的综合素质不同也就导致了他们对待财务管理的态度不尽相同。虽然领导层会注重企业的财务管理,但基层员工却会忽视财务对于企业发展的重要影响。例如:基层员工认为清洁工具、维修工具等与自身和企业发展关系不大,由此造成的浪费较为严重,甚至有些员工私自占有这些工具。这方面的原因主要是财务管理的重要性没有得到重视,员工财务意识薄弱。公司的其他管理者和员工仅仅把财务管理当做一个与自身利益无关的孤立的部门开看,所以并不会在工作过程中考虑公司的财务,这也就削弱了财务管理工作的意义和价值。
2.管理体系不规范,执行力低下。
近期,一份关于物业管理公司的调查显示,大部分的物业企业并没有明文规定的管理制度,预算管理等财务管理不够规范。尤其是中小企业,在企业管理上仅仅依靠相关人员的经验和自觉性,这就造成了不必要的失误。另外,缺乏完善的管理制度必然造成执行力的低下。企业部分管理人员的工作随意性大且缺乏监督机制,对内部的控制活动仅仅停留在表面。例如:对于一些工具的使用缺乏监督,造成物资流失现像严重,增加了企业的营业成本。从物业的整体情况来看,我国的物业企业财务管理并没有一个统一的标准,这也造成了企业财务管理工作难以落实。
3.财务管理手段有待创新。
当今社会,随着网络和电子信息技术的涌入,各行各业都在积极利用这一技术来提高工作效率,物业企业想要在社会竞争中占取有利地位,就应该积极利用这一趋势,提升自身的信息化管理水平。传统的物业企业工作效率低下,在信息收集、传递和获取方面效率低,难以及时了解到企业的市场信息和业主反馈,这些都制约了企业的健康发展。
二、加强企业财务管理策略分析
虽然物流企业财务管理越来越受到重视,但我们必须看到目前存在的严重问题。财务管理是一项重要的工作,它涉及到方方面面,必须要求做到“精益求精”。同时,物业公司收入来源有限,增长空间小,因此,加强财务管理就显得至关重要。下面,我就如何加强企业的财务管理,结合上述的问题提出一些策略和建议。
1.提高财务管理意识。
在今后企业的财务管理应该做到全员参与,因为员工在为业主提供服务的过程中也是财务管理的而执行者。在物业管理企业中,基层员工主要做一些保洁之类的工作,年龄偏大而学历较低,对于知识的接受能力较弱。所以,企业应该加大在财务管理方面普及宣传工作,力争让每一位员工都能意识到财务管理的重要性。企业在普及过程中可以根据部门开进行,结合员工的只是素质制定不同的普及内容。例如:对于基层保洁人员,应该尽量使内容简洁易懂。通过对财务知识的普及,力争使每一位员工都能提高财务意识,从而在工作中提高效率,为企业谋取利益。只有全体员工的财务素质得到提升,才能从根本上提高财务管理的执行力度,为企业的发展提供一个良好的环境。
2.完善企业文化。
当前,企业文化在企业发展过程中的作用越来越重要,物业企业构建自己的企业文化不仅仅使自己的员工信心增加,更能转变自身在业主心中的形象。类似于品牌效应,企业可以在文化中创造一种“节约”意识,实现财务管理的精细化。例如:通过在工作场所悬挂“节约”条幅,通过口号等来提醒员工要有节约意识等。当一个良好的氛围形成时,每一位员工就会通过要求自己的行为来融入到这样的氛围中。另外,好的企业文化使员工之间更加团结,把公司当做“家”,自然也就会更加合理地使用工具,尽心工作。所以,构建企业文化也是加强财务管理工作的一部分。
3.制定规范的管理制度。
加强财务管理,除了要提高员工意识外还应该制定成文的制度来约束员工。企业可以借鉴相关法律法规制定总体上的制度,然后根据经营过程中的经验来将制度具体化、通俗化。我国的物业管理企业起步较晚,可供借鉴的相关经验较少。在这方面,可以借鉴国外企业经验或者国内较为成熟的企业经验,不断将财务管理的更进一步地规范、细化。物业公司应该结合自身实际情况制定财务管理规范,根据不同的业务内容划分相应的板块。另外,要把握好板块之间的衔接,在制度方面一定要避免出现矛盾或者与物业管理实际工作不相符合的地方。成文的、规范化的制度体系为实际操作提供一个依据,对于强化财务管理是必要的。
4.运用信息化技术规范操作。
企业的财务管理工作主要涉及两个方面,一是财务人员的人工操作,另一方面是信息化的应用。因此,强化财务管理工作应该在提升员工素质的同时注重信息化软件的合理使用,避免出现财务混乱的现象。在中小型物业企业中,收费管理系统的进入权限存在问题,部分非收费人员也可以通过密码进入收费系统,这对于加强财务管理是十分不利的,因此,企业应该做好信息化软件的安全使用和维护。另外,要适应信息化时代的特点,不断完善企业的网络建设,提高财务部门与各部门之间信息传递的效率。这样能够使管理者更加及时地了解到公司的运营状况,从而做出科学合理的决策。
5.建立监督机制,加强执行力度。
一个规范的财务管理制度应该涉及执行和监督两个方面。通过“不相容岗位相分离”、“重大财务事项联审、联签”等来规范内部人员的工作范围、职责,完善企业的预算结算制度。可以通过“责任承包”来将责任明确到人,对物资及时进行登记、盘查。另外,通过预算来监管采购部门,避免采购人与其他人员串通,造成企业经营成本的增加。约束机制的建立对于规范员工行为作用显著,另外,建立激励机制对于提高员工积极性也有重要作用。企业应该建立分层次的财务激励机制,全员参与企业财务管理工作。例如:通过奖金、提高报酬、外出旅游等对基层人员进行激励,这样有助于提高员工的工作效率,进而实现财务的精细化管理。
三、结语
近年来,有关物业公司的相关理论取得了一些突破,说明公司的业务水平在不断提升、财务管理意识觉醒。但是,仅仅依靠传统的模式是远远不够的。物业管理与业主的日常生活质量有着密切的联系,只有通过不断加强财务管理,使业主感到所缴费用得到相应回报,业主利益得到保障,才能保证企业的长期平稳运作。企业应该从公司文化、员工素质、财务制度、奖惩制度等方面去不断规范企业的财务管理,以此来降低经营成本,提升竞争力。只有财务工作的顺利进行,才能确保物业公司的健康发展。
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房地产行业在我国发展起步较晚,尽管已经发展有二十年之久,但仍然还不够成熟,特别是物业管理中,比较缺乏高质量的服务和管理。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:住宅小区是人民群众生活的场所,是城市管理的基础单元,也是社区建设管理的重要领域。本文从分析社区管理和物业管理的关系,总结社区管理和物业管理各主体的现状问题的基础上,提出建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制,并提出了有效整合的保障措施。
关键词:社区管理;物业管理;自治;有效整合机制
一、绪论
和谐社区建设是全面建设小康社会的内在要求,也是加快构建社会主义和谐社会的重要任务之一。党的十六大提出“完善城市居民自治,建设管理有序‘文明祥和的新型社区”的目标。党的十七大报告进一步强调指出:“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”可见,社区建设管理的提出,既是当前中国经济发展和社会转型的客观要求,也是党和政府顺应人民群众发展要求的重要举措。有效的社会管理和社区建设,离不开社会各公共体和广大居民的参与,所以社区管理一定要重视公民的自治管理。党的提出:“在城乡社区治理、基层公共事务和公益事业中实行群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督,是人民依法直接行使民主权利的重要方式。”作为社区管理中的重要组成部分,广大业主、业主委员会、物业管理公司在社区管理中的地位和作用举足轻重。在社会主义市场经济高度发展的今天,急需认清物业管理中各主体参与社区管理的现状以及存在的问题,努力推进社区管理和物业管理的有效整合。
二、社区管理和物业管理的关系
“社区”一词由德国社会雪茄滕尼斯在《社区与社会》提出,我国社会学家费孝通等人认为“社区是若干个社会群体或社会组织聚集在某一地域里形成的一个生活上相互关联的大集体”。所谓社区管理是在政府的指导下,社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。在我国,社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济转轨时期,伴随着改革的不断深化,社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。随着我国城镇住房制度改革力度的不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公有住房逐渐转变成个人所有,居民由“单位人”向“社会人”转变,在这过程中,物业管理应运而生。根据我国《物业管理条例》规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由以上概念可以看出,社区管理和物业管理既有联系又有区别。首先,居民都是社区管理和物业管理的服务对象,社区中的居民是不特定的,物业管理中的居民则是特定的,即为物业的产权人——业主,业主一定是居民,居民不一定是业主;其次,两者在管理方面都强调居民自治和业主委员会自治,但社区管理侧重由上而下的管理和指导,物业管理则偏重于合同的约束;第三,在管理区域和内容两者有相同重叠的地方,但社区管理的区域和管理内容比物业管理更宽更广。
三、社区管理和物业管理各主体的现状及问题分析
1、社区管理自治现状及问题分析
(1)社区居委会自治功能尚未到位,未去行政化虽然《居民委员会组织法》第二条规定了社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,但在实际工作中,社区居民委员会却承担了大量的行政工作,习惯于上级领导布置什么就干什么,对上级领导表现出较强的依赖性,在工作中,自主性、自治性没有得到体现,社区自治的主要工作任务如社区民主决策和社区服务等基本没有完成。(2)社区居民参与度不高社区居民委员会的自治核心在于广大居民和各共同体的参与,没有社区居民的参与,居委会的自治职能得不到任何体现,只能充当政府“腿”的角色。社区居民的参与,才能让社区居民委员会更了解居民的现实要求,解决各种社区问题的效率才能更高。在实际中由于各种因素的影响,人与人之间交流较少,社区居民之间存在比较严重的疏离感,对社区公共利益漠不关心,很少参与社区公共事务,社区意识不强,对社区缺乏认同感和归宿感。
2、业主自治现状及问题分析
随着城镇化建设的进程和住房制度的改革,建筑物区分所有权的出现导致产权多元化,建筑结构复杂化,大量的物业公共设施设备存在,由于业主意志的多元化,这必然要求有一个能代表全体业主意志的机构,即业主代表大会以及其执行机构业主委员会,代表业主在建筑物区分所有权基础上自我组织和自我管理,制订各种自治管理制度,对公共事务进行民主决策,与开发商、物业管理公司、社区居民委员会、政府相关部门等各主体共同解决物业管理区域问题。虽然业主自治是必然趋势,但是在业主自治开始之时就存在很大困难:业主大会召开难;业主委员会成立难;业主大会和业主委员会行使权力过程难;业主委员会与业主之间,业主委员会与开发商、物业管理公司等主体之间常常出现冲突和纠纷,极难合作。主要体现在:(1)集体决策和少数人参与的矛盾困境。由于各种原因,业主往往难以大规模联络沟通,相当多的业主除了涉及自身利益外,对公共事务漠不关心,置之不理,或者存在“搭便车”心理,缺乏自治意识等,使得代表全体业主利益和意志的组织难以成立,常常出现集体投票过程中投票人数过少,难以达到法定要求,致使业主大会和业主委员会流产,很少人会愿意去从事公共事务的处理。(2)业主委员会组织运作的困难。如前所述,业主参与公共事务管理的积极性不高,导致可能参与公共管理的只是少部分人,从而衍生出以下一些问题:一是出现非法选票问题,组织者为了达到法律规定的投票比例要求,允许违规投票的产生甚至人为地制造一些选票,从而导致业主之间出现争执等问题;二是政府的指导工作出现困境。如果严格按照现有规范,则业主大会投票人数很难达到法定比例,从而导致会议事项难以实现,甚至业主委员会难以产生,无法作出合法的集体决定。
3、物业管理公司面临的问题分析
我国物业管理虽然经过30多年的发展,得到快速发展壮大,但物业管理自成立开始就存在种种问题,主要表现在:(1)管理体制上尚处于新旧体制转轨过程中,社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善;(2)运行机制上,市场竞争机制尚未全面形成,垄断经营、不规范竞争还相当严重地存在;(3)市场主体与物权关系上,还没有建立业主委员会的主体地位;(4)物业管理法律法规还需进一步完善;(5)物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步的理顺等等。作为行业最重要的主体之一,物业管理企业在发展过程中也面临种种问题,主要表现在:(1)物业管理人员素质低下,不能满足物业管理行业发展的需要;(2)现有管理方法和管理手段落后,已不适应物业管理的发展;(3)企业缺乏创新意识;(4)物业管理企业与业主之间矛盾激烈,导致业主维权拒交物业管理费,物业管理公司则进行“暗箱操作”,侵占业主利益形成恶性循环。物业管理不仅是简单的对物的管理和对人的服务,而是应该把两者统一结合起来进行一系列的创造活动。随着人民生活水平的提高,业主的居住行为和居住要求发生了巨大的变化,人民已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目,人民更希望居住的小区富有融洽祥和的生活气息和人际交往关系,具有强烈的专业、文化性和社会性,物业管理公司只有不断创新,积极参与社区文化建设,才能满足业主日益增长的各种需要。
四、建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制
1、明确各主体在社区管理中的地位和责任,构建社区管理体制机制。一直以来,住宅小区物业服务企业和业主之间矛盾集中在责任边界不清,相关部门法止步于小区红线外,街道和社区居委会层面的职责分散,导致跨部门、跨领域协调难,各主体之间互相推诿扯皮的情况比较严重。基于此,首先要明确各主体在社区管理中的职责,突出社区居委会等相关部门的指导监督责任和各专业服务单位的职责,强化业主和物业管理公司之间的合同责任,立法规定业主大会和业主委员会的主体地位,建立社区综合管理联席会议制度,构建社区管理体制机制。
2、发挥居民自治和社区共治作用,提高居民参与社区管理的积极性,增强社区综合治理能力。
(1)理顺政府和社区的关系,实现责权利的统一。要解决社区居委会行政化以及自治能力弱、参与不足的问题,需要进一步深化城市管理体制改革,根据政府管理职能转变理顺政府和社区的关系,政府相关部门依法行政,进入社区主动提供公共服务,还权于社区,逐步解决社区居委会行政化问题和自治权利的回归,为社区建设快速发展奠定体制基础。
(2)进一步发挥社区居委会在业主自治管理中的作用。强化社区居委会对业主大会和业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责,积极协调解决物业管理中各种纠纷,建立纠纷解决机制,探索社区居委会和小区业委会成员的交叉任职机制,进一步加强社区管理和物业管理的联动。
(3)加大宣传,营造社区参与的氛围,提高居民的积极性。外部推动方面,社区管理要借助新闻媒体从多方面进行宣传,培养公民的社区意识,同时要积极探索内部促进方式,把居民个人利益置于社区利益之中,基于维护自身利益的需要,居民积极参与社区建设发展,从而培养民主意识和共同决策能力。积极建立各方联席会议制度和社区听证会制度,提高居民参与社区自治的程度。
(4)完善物业管理住宅小区自我管理制度。进一步完善住宅小区《管理规约》和《业主大会议事规则》等业主自治管理制度的制定,规范业主的居住行为和秩序,倡导文明生活;进一步修订《业主大会与业主委员会指导规则》,根据实际情况完善立法,降低业主大会成立的门槛,提高业主大会组建率和业主委员会的运作规范率,对尚无条件成立业主大会和业委会的,社区居委会要加强指导,协助业主进行自我管理,解决物业管理纠纷。
3、发挥市场作用,促进物业管理行业健康发展,发挥物业管理在社区管理中的生力军作用。
(1)完善物业管理市场机制。针对现有行业矛盾,坚持市场化原则,按照“质价相符”的原则,推进业主委员会和物业管理公司之间协商确定物业服务质量标准和收费标准,鼓励第三方专业服务机构进入物业行业,推动形成公开、公平、公正的物业服务价格机制。
(2)提高物业管理行业监管水平。政府有关部门需加强物业管理企业资质管理,建立动态检查制度和资质升降奖惩机制,完善物业管理招投标管理制度和加强流程监控,规范招投标行为。
(3)推动物业管理行业创新转型发展。鼓励物业管理企业通过市场化手段进行行业整合、兼并和重组,提高竞争力;鼓励物业管理企业创新管理模式,根据市场化需求,延伸服务链条,提高服务水平和服务能力。
五、保障措施
1、制度建设是加强社区管理和物业管理有效整合机制建立的前提。各有关部门应将社区管理和物业管理整合作为一项重要工作纳入议事日程,加强组织领导,完善各种制度建设,按照法定程序修改各种法规制度,理清各主体的管理责任边界,细化职责分工。
2、加强人员培训是建立社区管理和物业管理有效整合机制的重要内容。要围绕社区管理和物业管理的工作内容和要求,依托现有的人才培养资源,加快物业管理从业人员的培训机制建设,积极提高居委会和业委会对物业管理和社区管理的水平,熟悉各种法律规章制度,增强培训的针对性、操作性和实效性。
3、加大评估考核力度是社区管理和物业管理有效整合机制的重要手段。依托社区综合管理联席会议制度,建立工作评价指标体系,优化社区居委会在住宅小区综合治理工作方面的考核评价机制,积极引进第三方测评制度。
总之,物业管理住宅小区是个小社会,既关系到居民的切身利益,也是基层建设的桥头堡。把物业管理纳入社区综合管理和公共服务范畴,两者进行整合,强化政府在住宅小区中的公共管理职责,理顺专业部门在公共服务中的主体责任,落实物业服务企业与业主作为市场主体的权利和义务,充分发挥社区居委会和业主委员会的自治能力,是社区管理和物业管理的发展方向,是加强社会建设、创新社会管理的重要内容。
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摘要:
公租房物业管理中“搭便车”问题突出,严重阻碍其持续运行。以重庆市为例,在分析公租房物业服务属性及特点的基础上,依据集体行动理论剖析公租房物业管理中存在的三种矛盾,进而提出优化物业管理模式和物业公司选聘方式、优化物业管理资金获取途径、优化物业服务费收费方式、强调物业公司的社会责任、加强公租房物业监管等对策,以期为我国公租房物业管理走出困境提供参考。
关键词:物业管理;公租房;特征;困境;对策
1引言
住房是人类最原始、最基本的生理需要,是公民的基本权利[1]。各国都通过建立住房保障体系满足中低收入阶层的住房需求。在我国提出的在“十二五”期间建设3600万套保障性住房的推动下,全国各地掀起保障房建设“狂潮”,其中建设比例最大的就是公租房。重庆作为城乡统筹综合配套改革的直辖市,是我国规划建设公租房最多的城市。截至2014年底,重庆已累计开工建设4475万平方米公租房[2],其土地供应模式、融资模式、运营机制的“重庆样式”在全国传送。但“住进去”只是公租房制度的开始,根据国际经验,保障性住房后期的管理、维护和运行费用大约是建设时期的两倍左右。随着我国公租房的大规模建成、配租,其运营管理将面临巨大挑战。因此,必须重视对保障性住房后期的管理。物业管理是持续时间最长、关乎公租房居民生活品质和物业价值的重要环节。但是我国物业管理仍是一个新兴行业,整体发展还不成熟,公租房的物业管理比一般商品住宅小区更复杂,面临更多困境。周芷竹2014年2月在重庆民心佳园和康庄美地2个首批公租房小区发放并回收的179份问卷调查显示,虽然两小区的物业管理公司均是物业管理一级资质公司,但90%的租户对物业管理工作表示不满意,希望更换物管公司[3];重庆民安华福公租房小区也曾发生部分租住户因停车收费和物业服务质量问题的群访事件。如何避免新建公租房出现“一年新、二年旧、三年破”的脏、乱、差局面,成为考验公租房制度可持续发展的重要指标。但是,目前我国对公租房的研究主要集中在建设阶段的资金需求、政策支持、空间布局、制度借鉴、准入与退出管理等[4-11],公租房物业管理却较少涉及,导致实践中公租房物业管理模式不清,“搭便车”现象严重阻碍其持续运行。为此,本文在分析公租房物业服务的属性及特点的基础上,透视其物业管理面临的困境,提出提升对策。
2公租房物业服务的属性及特点分析
2.1公租房物业服务的公共物品属性
物业服务是通过对物业公共部位、共用设施设备等的维修、养护和管理活动,服务于广大业主和物业使用人。优美的环境、运行良好的设施设备、良好的秩序使得每个业主及物业使用人都能受益,物业公司无法将那些不缴费的业主排除在服务范围之外,某业主的消费也不会减少其他业主的消费质量和消费数量。物业服务的这种非排他性、非竞争性特点,使其具有公共物品属性,在制度不完善时,势必出现奥尔森所说的“有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”。物业管理中的“搭便车”、收费难问题一直困扰我国物业服务行业,而且按照奥尔森集体行动理论,规模越大的物业管理区域越容易出现搭便车现象。
2.2公租房物业服务的特点
2.2.1产权形式向多元化发展,但仍以政府为主公租房产权主要由政府或公共机构所有。但随着公租房建设资金融资渠道的多样化,越来越多的社会资本参与公租房开发、建设和运营,产权形式向多元化发展。重庆规定“住户租住了5年或10年,可以根据公租房管理制度购买公租房的不完全产权”,这样又形成了购买人与政府共同产权。产权形式越复杂越容易产生物业纠纷,解决纠纷的难度也越大。
2.2.2公租房小区规模大,住员情况复杂重庆公租房供给采取集中规划、集中建设和超大规模的新区模式,并且以小户型为主。仅主城区的民心佳园、康庄美地、民安华福、两江名居、康居西城和城南家园六个公租房小区,总建筑面积811万平方米、13.33万套,小区物业规模超大,户数多、入住人口多。按照规定,其保障对象有收入限制:申请人为个人的,每月收入不超过2000元;申请家庭居住的,家庭人均每月收入不超过1500元,皆为收入较低阶层。此外,其保障对象还包括新毕业大学生、外来务工人员中等中低收入群体。租住人员往往工作流动性大、收入不稳定,退租、转租的可能性大,运营管理困难。
2.2.3住员多为需特殊照顾群体,市场消费意愿低城市中低收入困难群体在公租房小区聚居,情况往往较复杂,人文行为习惯和素质参差不齐。以调研中民心佳园警务室提供的数据为例,目前民心佳园已有16000住户陆续入住,入住人口超过4.5万,其中残疾人452人,HIV携带者3人,“两劳”释放人员188人,需要物业服务的针对性。受以往居住条件的限制,这些人员大多没有体验过专业化的物业服务,对市场化物业服务的需求较弱,往往不愿意缴纳物业管理费,也不能较好地配合物业管理工作。而一些物业公司在公租房物业管理投标时,未能认真分析公租房物业的特点,提出与低廉收费不匹配的服务承诺,比如,“维修部门24小时待命,随时提供服务”、“提供免费上门疏通水管、厕所等修理服务”、“免费订机票、酒店”、“户外保洁工作将按三星级酒店标准执行”等,受资金来源的限制,势必成为虚无的承诺,为日后物业纠纷埋下伏笔。
2.2.4公租房物业日常维修频率高由于很大一部分公租房的住户只是将公租房作为过渡性住房,他们不关心或甚少关心房屋是否增值或贬值,在使用期间,往往对物业的爱惜不够,使得公租房物业设施更易受磨损折旧。再加上一些公租房建设质量低下,日后维修频率高,增加维护成本。2.2.5公租房建设遗留问题多工程建设具有一次性、建设周期长、隐蔽工程多、参与主体多等特征,再加上公租房建设规模大、委托代理链长、利润低,很容易出现质量问题,一些建设遗留问题在入住环节凸显,影响住户与物业服务企业的关系,引发物业纠纷。
3公租房物业管理面临的困境分析
通过文献研究、专家咨询、座谈、问卷调查、个案调查等调查方法,对重庆公租房物业管理现状进行深入研究,目前公租房物业管理主要面临以下困境。
3.1公租房物业管理模式市场化与公共物品属性的矛盾
社会化、专业化、市场化的物业管理模式是城市发展的必然趋势[12]。目前,我国公租房小区物业管理基本实行委托专业的物业服务企业管理的模式。但是,市场化的收费原则往往使得公租房物业管理费与其租金相比显得较高。2011年5月1日起,重庆首批公租房物业服务收费标准为1.03元/月•平方米,与当时周边商品房住宅小区物业服务收费基本齐平。而在入住群体收入较低、物业服务消费需求不强、福利观念等影响下,市场化的物业服务企业收费困难,很容易陷入“收费难—降低物业服务标准—收费更难”的恶性循环,最终可能导致市场化的物业服务企业不得不退出公租房物业市场,损害公租房物业价值及各方利益。
3.2公租房物业管理责任重大与职责不清的矛盾
公租房项目是民生工程,物业管理不仅肩负着一般的环境保洁、秩序维护、公共部位公共设施设备维修养护等责任外,还需要利用其“地利、人和”的优势,协助政府做好公租房的运营管理、社区管理等工作,代收租金,监督住户转借、转租或者擅自调换、破坏或者擅自装修、闲置公租房等行为,以及承担社会治安综合治理、社会保障、医疗卫生、就业指导、心理辅导等公共服务工作。我国虽然已出台了《公共租赁住房管理办法》、《国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见》,重庆也发布了《重庆市公共租赁住房管理实施细则》等相关法规、文件。但是,对物业管理的规定不详,政府、物业公司和居委会在物业管理中的角色定位不清晰,对专业物业服务企业的选聘解聘、服务内容与标准、收费水平与收费方式、违约责任等具体规定不明确。由于对物业管理的角色和职责不清,部分住户认为物业企业无所不管、无所不能,遇到问题就找物业公司,服务要求超出了物业管理的合理范围,并往往以服务不到位为由拒交物管费,为物业管理纠纷埋下隐患。
3.3公租房物业服务成本高与物业服务收费低的矛盾
物业服务企业属于典型的劳动密集型行业。公租房小区入住人口更多、管理更复杂、维修更频繁,需要投入更多的人力资源。随着劳动力成本的上涨,物业服务企业经营成本大幅提升。但是,公租房是社会保障用房,政府在核定其物业管理费时很难随成本上升提高收费标准。加之目前对空置公租房的物业管理费问题还没有明确规定,致使物业服务企业收费率低。较低的物业服务收费与较高的服务成本之间形成了难以调和的矛盾,长此以往,“脏乱差”、“贫民窟”可能成为公租房小区的代名词,引发公租房物业“未老先衰”的可怕后果。
4提升公租房物业管理水平的对策
4.1实行运营和社区管理融合的物业管理模式
物业服务企业与住户接触更密切,更能及时掌握和监督住户的行为,有效地实现公租房的部分运营管理。因此,应该发挥物业管理的桥梁作用,实施公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式。为此,政府应通过购买社会服务,将租金收取、违规使用公租房行为监督等运营管理工作委托给物业服务企业。
4.2采用市场化方式选聘专业物业服务企业
公租房物业管理市场化模式已形成共识。公租房管理机构作为公租房的业主应该采用招投标的方式选聘物业服务企业,减少自己组建物管公司带来的诸如人员聘用、增加经费开支、经营风险等一系列问题。物业服务企业投标时,应根据拟接管的公租房小区的物业服务内容、服务标准,详细测算每项物业服务成本,并进行投标报价。但是,在选聘接管此类小区的物业服务企业时,必须注重物业服务方案的针对性和可操作性,不能好高骛远,提出一些不切实际、不符合公租房住户群体特征的招标要求和投标服务承诺。物业服务内容及其标准等必须明确列明在物业服务委托合同中,并与投标承诺一致。
4.3优化物业管理资金获取途径
保障性住房小区物业管理的非盈利性质容易导致管理人员的频繁流动,降低住户对小区物业管理的满意度[13]。为了解决市场化模式与保障性的矛盾,需要改变公租房现有物业管理费全部来源于物业承租人的方式,而采用市场化的物业管理经营方式和收费标准,为公租房物业管理提供财政支持。这也得到了众多学者的认同[14-16]。为了保证公租房物业保值增值,加强物业管理,其所需费用可以按照公租房管理机构和承租人各出资一部分(比如重庆公租房租金是市场租金的60%,物业管理费也参照此比例向租户收取),这样可以实现政府和公租房承租人双赢的局面,既能提高物业服务质量,又能使国家资产保值增值。同时,承租人缴纳较少的物业管理费就能得到舒适的生活环境,避免出现恶性循环带来的不良后果。
4.4优化物业服务费收费方式
目前,公租房物业管理费由物业服务企业向住户提供了物业服务之后自行向住户收取。这种收费方式很容易出现住户“搭便车”行为。《物业管理条例》第四十二条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”可见,公租房管理机构作为公租房所有权人,在租户不缴纳物业管理费时,有连带交纳义务。因此,为了保证公租房物业管理工作的良性循环,物业管理费的收取应该同公租房租金一同收取,分别汇入各自账户,专款专用、独立核算。同时,签署公租房租赁合同时,就在合同中明确约定公租房租金、物业服务费标准、缴费方式、违约责任等,并将物业服务合同作为租赁合同的附件,让承租人清晰知晓物业服务企业与自己的权利义务。
4.5强调物业公司的社会责任
公租房物业管理虽然按照市场化模式经营,但是鉴于公租房小区的特殊性,需要接管此类小区的物业服务企业注重社会效益,真正承担起企业的社会责任。特别是在发展残疾人事业、解决城市下岗失业人员就业、帮扶困难家庭等方面,可以对有相应劳动能力的残疾人、下岗失业人员、特殊困难家庭等进行物业服务工作的业务培训,从而聘请其作为员工。这样既可以解决他们的就业问题,减轻社会负担,又可以直接影响到相邻业主和住户对物业管理工作的理解和支持。
4.6加强公租房物业监管
物业服务质量与国家资产价值、住户权益密切相关。按照市场化模式经营的物业服务企业和住户的行为都必须得到监督。因此,必须成立由住户代表、公租房管理机构代表组成的公租房小区监督委员会,监督物业服务企业及住户的行为,出现违反合同约定的行为时,及时向公租房管理机构、街道、派出所等相关单位汇报。同时,每年至少进行一次住户满意度调查,建立物业服务企业的监督考核体系,确保物业服务企业严格按照物业服务合同约定的标准提供服务,确保物业服务费正确使用。
5结语
公租房运营管理更考验公租房制度的可持续性,物业管理作为运营管理的重要一环,社会各界必须群策群力解决公租房物业管理面临的困境。采用市场化方式选聘专业物业服务企业承担公租房物业管理,可以减少政府管理机构组建物管公司带来的一系列问题;通过政府购买服务,实行公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式;改变收费方式,提高收费率;强调物业公司的社会责任,建立公租房物业监管机制,实现公租房物业的保值增值,推动公租房制度的进一步发展。
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存款保险制度是维护金融体系安全的重要机制,目前世界上很多国家都己采用存款保险制度以避免存款者挤提风潮带来的危害。下面是读文网小编为大家整理的存款保险制度论文,供大家参考。
摘要:在本文中,主要针对我国银行存款保险制度对其金融结构经营行为影响进行全面的分析研究,并且在此基础上提出下文中内容,希望能够在一定程度上给予同行业人员提供参考。
关键词:存款保险;金融机构;经营行为;影响;分析
引言:
当今在随着存款保险的制度推出,使其很好的改变金融机构中的经验环境,与此同时也有效的改变存款人的心里预期,更好的促进一些中小型银行的发展。与此同时,针对存款保险制度的建立,对银行经营效率进行全面的提高,然而保费的支出也将不会对银行的成本带来压力,但是个别金融机构将会由于经营失败而进一步退出市场。
1.案例分析
对我国和美国为例,美国存款属于一项有本金风险的“风险资产”,这在一定程度上和我国的存款人传统理解的存款五本金风险,完全不相同。由于存在着不同,进一步决定了危机状态下银行是存款流出,我国在危机状态或资产价格向下时,银行体系是出现存款回流,这也是中国和欧美在金融体系上的最大不同。在风险面前,中国市场的所有资金,无论多大规模,都可以回到银行的怀抱,本金无风险;而在美国或者欧、日等市场,在真正的风险面前,银行体系不能为资金提供本金安全,资金只能奔向国债市场。而我国必须要走这条路就是推出存款保险制度,只有这样才能够在一定程度上对金融机构经营行为产生重要影响。
2.关于存款保险制度的特征
针对存款保险制度来说,主要是在国际上通行的存款人保护的支柱,与此同时也是金融安全网的三大支柱所在。现阶段在世界上大概已经是有一百一十三个国家和地区中建立起存款保险制度。
2.1关于实行有限赔付的分析
现阶段在平稳的经济环境之下,全额的保障并不是保护存款人的一种有效方式,由于这将会增加道德风险的理由。反而言之,有效的赔付能够为债权人以及大额存款人员提供监督银行经营活动的激励,针对债权人来说,主要是和大额存款人员通过采用“用脚投票”的方式能够限制银行以及其经营人员的高风险行为。根据国际方面的经验来分析,赔付限额通常情况下是人均GDP的二倍到五倍之间,或者是覆盖了百分之九十之上的存款人,同时一些类型的存款也并不受到保护,比如非法存款等。
2.2关于风险差别费率的分析
在国际方面,保险费率制度主要是可以分为两种:第一是费率;第二是基于风险。针对单一的费率来说,主要是采取统一的取率水平,然而风险差别费率主要是根据投保结构的风险情况下所征收的而不同保费。针对其单一费率较为容易使风险机构成为高风险结构买单,进而使其存在着交叉补贴的情况。因此现阶段已经是越来越多的国家以及银行引入了风险差别费率,从而使其能够为投保结构降低风险提供有力帮助。2.3关于信息的搜集以及检查如果信息出现不对称,主要是道德风险出现的主要原因,从而使其存款的保险机构以及监督机构很难观察到银行的贷款性质,这个时候银行可能会做出高风险的贷款项目。因此,存款的保险机构已经是被赋予成为对投保银行进行信息的手机以及检查的权利,从而使其能够有效的降低和银行之间所存在着的信息不对称,与此同时也能够为风险的差别费率奠定一个良好的基础。
3.存款保险制度所带来的影响分析
3.1信息收集以及检查
针对信息不对称来说,主要是道德风险出现的根源所在,从而使存款机构以及监管机构很难观测到银行贷款性质,然而针对银行,将会存在一些高风险的贷款项目。所以存款保险制度能够更好的对投保银行进行信息方面收集以及权利检查,使其能够有效的降低出现和银行之间所存在着的信息不对称问题,与此同时也在一定程度上为风险识别费率奠定出良好的基础。
3.2由于早期纠正措施分析
针对存款保险制度来说,在能够为存款人提供保证的过程中,事实上主要是将存在的风险转移到了自己身上。为了能有效的防治银行道德分析,使其能够对自身损失降到最低。针对存款保险的机构来说,必须要满足最低的资本要求,使其能够根据其资本充足的状态下进而早期采取一些纠正措施。例如美国规定,投保结构充足率要小于百分之四,那么存款机构将会有权利限制关联交易,同时也有权利限制资产增长等。然而在资本充足率小于百分之二的情况下,那么存款保险机构将会对该投保机构进行关闭。
4.存款保险制度对于金融机构经营影响分析
4.1能够提高银行效率以及提高利润水平
第一是参保收益将会高出没有参保收益,在自愿进行参保的过程中,只有参保收益能够高出没有参保收益的情况下,银行才能愿意加入到存款保险制度。根据国际发展角度来分析,在多数国家当中,主要是强制性的进行保修,只有德国这个国家实施自愿保险。根据实际情况来分析,所有银行必须要自愿的参与到存款保险体系当中,这也是直接的说明只要存款保险制度能够设计合理,那么便会能使金融机构的参保收益比不参保收益高。第二是保费的支出能够提高银行规模。在银行存款保险制度建立起来后,投保的机构将会根据存款规模以及对保险费用进行收取,如果存款规模比较大,那么保险费用则比较多,针对存款成本提高来说,将会直接影响到投标机构规模能否进行扩大。然而针对投保机构来说,是否进行规模扩大,主要受所处在的规模收益情况进行确定。经过研究表明,在我国一些大型商业银行中,主要处在一个收益递减的阶段,必须要对其模式降低提高效益收入。然而针对中小型银行来说,其机构主要出于规模收益递增阶段,必修要通过不断加快规模使其对效率进行增加。所以,对于我国一些大型商业银行而言,其存款保险费用支出将会超过限制规定规模扩张速度,然而我国的一些中小型银行,其存款保险费用支出并不会对其扩张速度带来直接的影响。
4.2能够对市场竞争以及优胜劣汰等功能提高
第一是通过放宽机构准入使其对民营银行进行加快发展,根据我国现阶段国情来说,银行在经营失败后,通常做法就是由国家部门对存蓄存款进行“兜底”。针对民营银行来说,它在一定程度上并不是国家所有,并且和一些大银行相比较的话,更容易出现倒闭现象,对于政府部门,通常将会不断的提高银行业的准入标准,使其能够严格的控制一些民营银行成立。这也是近几年来我国不设立民营银行的一个主要原因。要是设立民营银行,必须要要求民营银行的股东能够承到其无限责任,这就较为明显的对市场经济的发展规律进行了违背。同时建立起存款保险制度后,能够更加明确的对民营银行之内的金融经营失败做出风险补充以及成本分担,并且主要是由存款保险的管理机构对风险进行处置,在客观方面,政府部门要不断的鼓励中小型银行设立。第二是要对中小型银行竞争力进行不断的提高,如果没有存款保险制度下,存款人因为安全方面的考虑,主要把资金存入到大型银行中,然而导致一些小银行生存出现困难。通过对存款保险制度建立,使其能够在任何一家银行存款都可以得到保证,在一定程度上增加人们对小型银行的信息,同时也能够提高小型银行的市场竞争力,更好的体现出小型银行自身灵活的特点。
总结:
通过上述内容分析后可以知道,一个良好的存款保险制度能够更好的促进金融机构的发展。首先将不同类型以及不同规模的金融机构放到一个平台上进行竞争,能够有利于对结构准入进行放宽,同时提高民营银行的发展,不断对中小型银行的竞争力进行提高。其次通过对银行的规模效率进行提升,使其能够加快银行效益水平的发展。
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【摘要】目前,存款保险制度在我国刚刚建立,本文首先对存款保险制度运作机制进行了解读,根据银行风险度量的指标联系存款保险制度中的差别费率,认为差别费率可以根据银行不良贷款率、贷款损失准备占贷款总额的大小来最终确定。显性存款保险制度的道德风险问题普遍存在,对此提出风险管控建议。
【关键词】存款保险;道德风险;激励框架
随着我国利率市场化改革深化进入到最后阶段,国有大型商业银行的存贷利差缩小,中小银行在激烈的竞争中求生存,经营管理不善就会给自身带来破产的风险,利率市场化考验着各存款机构的自主定价能力、内部治理能力和风险控制能力。在银行业“优胜劣汰”的市场竞争中,存款保险制度在维护市场的有序稳定运行方面起到了安全网的作用。银行破产倒闭,通过合法程序退出市场,避免了金融体系的系统性风险累积,同时存款人的存款也能得到全部或者部分清偿,维护了存款人的信心,化解了行业危机。从这个意义上看,存款保险制度不仅是金融业一项基础性的制度安排,也是利率市场化防范和化解风险必不可少的制度保障。
一、我国存款保险制度的运作机制
存款保险制度最早是在美国建立的,经过80多年的发展,显性存款保险制度在世界范围内已趋于成熟,我国在借鉴国外制度设计的基础上建立起新的存款保险制度,在具体的运作机制上有自身鲜明的特点。我国存款保险基金从构成上来说,没有原始资本金,全部基金来源于投保银行的保费、存款保险基金的投资收益、清算破产银行分配的财产。存款保险基金管理机构具有以下权力:一是根据投保机构的存款规模和结构计算投保机构的适用费率。二是有权核查投保机构报送资料的真实性,监测投保机构的风险,适时调整费率。三是如果投保机构出现较严重的问题,对投保机构提出风险警示并告知银行监督管理机构。四是我国存款保险制度接近国际主流的“风险最小化”模式,除了对破产银行的接管、清算的权力,还有对所有存款机构的事前监管权,并与人行、银监会实现信息互通,能够及早对银行过度冒险行为进行纠正和风险处置,避免银行风险积累。存款保险基金主要运用于在投保机构出现信用危机时给付保险金,可以是存款保险基金管理机构直接偿付存款人,也可以是委托其他合格的投保机构代为偿付,还可以对破产金融机构实行接管或者给合格的投保机构提供资金担保促成机构重组。一方面,各大小投保机构缴纳的保费注入存款保险基金,另一方面,存款保险机构行使赔偿职能资金流出存款保险基金,稳定的余额作为闲置资金可以投资于政府债券、央行票据等债券类工具。
二、银行风险与差别费率
我国存款保险制度刚刚建立,目前实行对于不同的存款机构实行的是单一费率,但是很快将过渡到国际通行的差别费率制度。差别费率的厘定应该与银行的风险挂钩,风险大的存款机构相应地承担较多的保费。衡量银行风险程度主流的指标是Z值,它衡量的是银行“距离破产有多远”,也可以理解为信用风险或者违约风险。Lepetitetal.(2008)和黄隽(2010)将Z值定义为银行亏损小于净资产概率的估计量其中,μit和σit是第i家银行ROA的均值和方差,kit表示资本占总资产的份额,显然,Z值是在股票收益波动率的基础上,加入了财务指标,因此,是一个综合性的指标。Z值小于σit,破产的风险大幅增加;Z值等于零时,银行进入破产清算程序,总的来说,Z值与银行的破产风险呈现负相关关系。其中,CAR表示银行的资本充足率,资本充足率越高,银行的破产风险就越小,Z值也越大,这与之前的评判标准一致。加之银行资本充足率的计算对不同的风险资产赋予了不同权重,是目前为止衡量风险资产很科学的方法。由于Z值的波动跟银行风险的大小不是线性关系,根据Z值来确定差别费率还需要很多后续的研究工作。考虑到影响银行风险的重要渠道———信贷渠道,银行不良贷款率、贷款损失准备占贷款总额之比也被认为是衡量银行风险的重要财务指标。用这种衡量方法具有一定的准确性和简便性,银行保费的差别费率可以根据银行不良贷款率、贷款损失准备占贷款总额的大小来最终确定。目前,我国宏观经济疲软,企业的经营状况恶化,直接导致了银行不良贷款率节节攀升,其中,农商行的不良贷款已经超越2%的警戒线,是主要的风险点。为了防范个别银行的信用风险爆发,差别费率的制定势在必行。
三、道德风险的问题
存款保险制度的建立与上世纪30年代美国的经济大危机密不可分。危机中总共有超过9000家银行破产倒闭,占到银行总数的三分之一,涉及存款金额80多亿,严重损害了存款人的利益。为了维护存款人的信心和遏制银行挤兑风潮,政府成立了联邦存款保险公司和储蓄贷款协会,建立起存款保险制度。然而,80年代银行业的储贷危机证明了大方的存款保险制度是道德风险的根源之一。MatutesandVives(1996)认为存款保险制度的建立使得投保银行进行高风险投资项目时,不需要给存款人支付额外的利率作为补偿,银行为了获得更多的盈利,就会承担过度的风险,从而扩大了单个银行的不稳定性。因此,存款保险制度实现削弱储户挤兑的同时,产生了激励银行冒险行为的道德风险。AsliDemirguc-KuntandEdwardJ.Kane(2002)认为存款保险的作用是有限的,强调道德风险激励与存款保险过度普遍的覆盖有关。此外,他还研究了存款保险制度与银行稳定性的关系,把制度环境作为影响因素,认为对银行系统的审慎监管能够限制道德风险的产生,而在监管无效的情况下,存款保险制度的负面效应较大,要谨慎引入。GroppandVesala(2004)对欧洲银行的存款保险、银行牌照价值、对次级债券持有者的监控与银行冒险行为之间的关系进行实证分析,得出如下结论:一是存款机构次级债券的比例可以作为市场约束限制道德风险和银行过度冒险行为。更进一步,次级债券比例高的存款机构更倾向于控制风险,而次级债券比例低的存款机构对于存款保险的反应是增加其杠杆比率。二是具有较高牌照价值的银行反对额外风险(虽然不反对更高的杠杆),不管金融安全网的监管是否严格。三是系统重要性银行(toobigtofail)的风险倾向与存款保险制度引入没有必然联系,存款保险制度的安全网界限只对规模较小的银行是可靠的。Angineretal.(2013)对2004~2009年间96个国家4019家银行的数据进行实证分析,研究存款保险、银行风险和系统脆弱性三者之间的关系。研究结果表明,大方的金融安全网络增加了银行风险和系统脆弱性,在金融危机前的2004~2006年间存款保险制度的道德风险效应以致产生危机,然而在危机期间,有存款保险覆盖的国家的银行风险更低,系统稳定性更好(稳定效应)。最后,他们发现全部样本中存款保险的整体效果依然是负的,这表明相比于存款保险在金融恐慌期间的稳定效应,由于道德风险产生的失稳效应更大。更进一步,根据银行监督质量指标进行分类———Barthetal.(2008)将银行监管当局的权力赋值0~14,实证结果发现,对于监管质量高的银行,存款保险制度在整个样本区间内能够降低银行系统风险。
四、构建适当的激励框架
存款保险制度的道德风险问题是始终存在的,如何从制度设计上减少道德风险,存款保险制度能够在多大程度上维护金融系统的稳定,一直以来都是国内外学者不断探索的问题。目前,显性存款保险制度已经从强制性、限额偿付、差别费率和“风险最小化”模式等方面进行了改革,但是,市场监督、当局监管等外部治理因素也需要配套改革,共同构建银行系统的激励约束框架,管控道德风险。存款人可以通过要求更高的利率、取出存款、卖出存款机构的股票等行为对存款机构的不良经营管理行为起到约束作用。这种市场约束的有效性取决于银行信息披露的透明度,以及对于投资者的法律保护制度的健全程度。银行较之其他企业,风险更具隐蔽性,贷款质量不易观察造成贷款风险的积累,如果一家银行接连出现贷款坏账,结果可能一夜之间倒闭,美国雷曼兄弟的破产也是如此。因此,银行及时、准确、全面地公开信息是十分必要的。投资者可以根据银行资产安全状况、盈利能力、流动性状况、资本构成情况以及贷款投向和金融衍生工具带来的市场风险进行多层次的综合评估做出决策,也能在一定程度上避免盲目挤兑发生。存款保险基金管理机构应该发挥其独特的监管职能,避免与央行、银监会重复监管。具体来说,央行在问题银行申请破产后充当“最后贷款人”角色,银监会对存款机构进行日常合规性监管,而存款保险基金管理机构具有提前处置权,即对发现的问题采取有效的预防和纠正措施,比如罚款、追加保险金甚至免除存款机构参与存款保险资格。央行负责收取各银行的法定存款准备金,而存款保险基金管理机构负责收取存款保险基金,需要彼此相互协调确保不会给存款机构带来过重的负担。监管当局需要建立有效的信息共享制度、联合检查制度和紧急磋商制度,执行对银行的全面风险监控和职能管理,比如更换管理团队,来共同约束银行审慎经营、合规操作。
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众所周知,小区物业管理与城市居民以及城市的现代化密切相关。下面是读文网小编为大家整理的小区物业管理毕业论文,供大家参考。
一、住宅小区物业管理特点
随着现代居住方式的不断改变,物业管理既有普通服务型行业的特点但又有着不同于其他服务性质工作的特点,主要体现在以下几点:
1.社会性。
住宅小区是人们居住、生活的聚集地,居住在小区里面的人从事着各种各样的行业,人口结构十分复杂,是整体社会的一个重要组成部分。不同的居民有着不同的素质、不同的需求,所以在小区的物业管理中就会有社会化的现象发生,因此说,物业管理具有很强的社会性质。
2.整体性。
现代大型住宅小区的功能具有多样性,会根据周边配套设施需求,不但可以居住,也可以办公、娱乐休闲等等。小区物业管理的内容包括了:日常的卫生保洁、绿化、安全保卫、公共设施的维护、规范进出小区的车辆行为、管理业主房屋装修业务等等,这些内容组成了一个管理整体,需要小区物业管理处提高综合服务质量,提升业主的满意度。
3.服务性。
住宅小区业务管理的目的就是为了满足业主们居住、生活的需要,所以物业管理要以为业主们创造一个优美、舒心、安全、满意的居住环境为己任,这也是物业管理最终的整体目标。而且,物业管理要在合同规定的额范围内提供基本的服务之外,还要结合小区特点和业主需求提供有针对性的个性化服务。4.复杂性。由于住宅小区内居住的人员素质、需求各不相同,对物业服务内容和标准要求也不一样,有些对服务标准要求高一点,有些则低一点,而且由于小区业主的收入水平和物业管理消费意识存在着差别,对物业管理收费标准也多持有不同意见。另外,住宅小区的物业管理在实施过程中也会涉及到市政管理、水电气供暖供应、公安、街道办事处等部门,所以说小区物业管理具有相当的复杂性。
二、基于业主满意度的物业管理措施
小区的物业管理处是为小区内集体业主提供服务的,跟其他服务性质的工作一样,目标都是为了提高业主的满意度,具体而言可以从以下几方面措施入手。
1.规范小区车辆管理。
随着经济收入的提高,越来越多的居民都拥有了自己的轿车,在一些大型小区,进出车辆非常的多,占道乱停乱放现象严重,甚至在上下班的高峰期还会出现小区道路拥堵和车辆碰擦情况,车多位少问题相当突出。为解决这些问题,首先作为业主要自觉将车停放在划定的停车位置,物业管理处要制定管理措施惩罚占道停车行为;其次,增加监控摄像头,物业人员加强小区内的巡逻,发现占道停放车辆和堵住车库门的情况要进行规劝,对碰擦事故进行取证;最后,限制外来车辆停放到小区内,在车位和空间有限的情况下优先满足小区内业主需求。
2.维护小区卫生环境。
小区的卫生环境是需要广大业主共同来维护的,随便扔点小垃圾虽然是小事,但是如果大家都这么不自觉的话,就会造成严重的卫生问题。小区内有一些场所是供休闲散步用的,保洁员上午才打扫干净,下午就会因为个别业主随意丢食品垃圾,变得很脏,或是垃圾只丢在垃圾桶旁边,在夏天季节总会发出恶臭。维护小区卫生环境,首先就要求业主共同自觉戒除随意扔垃圾的习惯,将体积较大的垃圾,比如纸箱之类的不要堆放于楼道,也不要随意丢弃在垃圾桶旁;其次,是保洁员要经常擦拭垃圾桶,引导业主往垃圾桶丢垃圾时掀开垃圾盖;最后,物业管理需要定期指派专业人员进行小区消毒和绿化修整,防止蚊蝇滋生。
3.物业与业主多些沟通谅解。
物业管理处在日常的管理工作中要多站在业主的角度考虑问题,业主也要多支持物业人员的工作,多给予理解,这样才会令到小区多了份和谐。业主和物业人员都有不同的脾气和处理方式,在对一些问题的处理上,多几分谦让、多几分理解,心平气和的共同探讨解决的方法。比如,因为管道线路维修需要暂时停止水、电、气、暖的供应时,物业管理处要提前通知业主做好准备;比如,会产生噪声污染的一切房屋装修项目禁止在周末进行,以免影响到业主的休息;对于业主投诉的问题,物业管理处应当及时处理并给予答复等等。
4.消除隐患,保障小区的安全。
物业管理的重要职责之一就是保障小区业主人身和财产的安全。住宅小区发生失窃、甚至命案的事时有发生,一旦发生这种问题,物业有着不可推卸的责任。业主缴纳了物业费,物业就有义务承担和履行保障小区安全的责任。因此,物业要制定相应的安全管理措施,消除潜在的安全隐患。比如,在重要位置安装监控器,一旦出现失窃事件,调取录像取证;采用登记方式对外来拜访人员进行登记管理;加强巡逻,震慑偷盗行为的出现;小区如有水池,要做好围蔽措施,防止小孩失足跌入溺亡事件发生等等。
三、结语
物业管理工作关系到小区业主居住、生活的质量、秩序和安全,物业人员在日常的管理工作中要立足于业主的需求,采取有效的措施不断提高物业管理质量,提高业主的满意度。
一、人员配备
1.保安:每岗按进门岗1人,出门岗1人,监控岗1人,巡逻岗1人定岗。共4岗,每岗365天24小时服务,需派4人,共计16人。此是最少配置,上班高峰时需站岗,巡逻岗到出门岗。下班高峰时需站岗,巡逻岗到进门岗。
2.保洁:按三级服务标准,一般每1万平米配1人,6万平米配6名保洁。3.管理人员:配小区经理1名,管理人员2名(365天提供服务),财务1名。4.维修人员:因需365天24小时提供维修服务,至少需2名维修人员(电工、登高等特殊作业需2人)。以上是最经济的人员配备情况,再少会影响物业服务质量。
二、收入情况
1.管理费收入:设每月每平米收X元,假设物业管理费收缴率98%,整个小区每月收X元/平米*60000平米*98%=58800X元。
2.停车费收入:固定车位:假设按物价局规定的场地停车费最高150元/车位计,300只车位*150元/车位=45000元。临时停车费:临时停车受居民户数影响,户数与访客成正比,与小区周边产权业态有关,如周边有饭店、对外接待单位等,临时停车费收入较高,反之收入较低。根据每个小区情况不同,临时停车费一般在1000—6000元不等。60000平米小区,按平均100元/天计,每月临时停车费收入3000元。停车费收入合计45000+3000=48000元。
3.广告等其他公益性收入:根据电梯数、小区地理位置、小区品质不同而不同,60000平米小区按理想情况估计,每月按5000月计算。停车费、广告等其他公益性收入按物业、业委会按三七开分成,物业占三成收入计(48000元/月+5000元/月)*0.3=15900元/月。业委会所得七成公益性收入,税后补充进小区维修基金。
三、支出情况
1.保安工资:假设保安均为街道托底人员(此为最低支出),按2014年最低工资标准1820元,加国定假日加班费(11天3倍工资计算)、高温费(6-9月每人每月200元)、服装费、停车收费提成奖励等,计2400元/人*16人=38400元/月。
2.保洁工资:一般保洁人员为街道托底人员和外来民工,外来民工需缴社会保险费,按2014年最低工资标准1820元,加国定假日加班费、高温费等,街道托底人员约2400元/人,外来民工约3600元/人,平均计3000元/人*6人=18000元/月。
3.管理人员、维修人员:包括国定假日加班费、高温费、加社保费等,街道托底人员约3400元/人,在职员工约5600元/人,平均按4000元/人*6人=24000元/月。(扣除提供居民服务的维修人工费收入。)
4.办公费用:包括办公室水、电、电话及办公用品,公用部位水电费(门卫室、地下室、路灯、楼道灯等,泵房、电梯用电由水泵、电梯运行费承担。)60000平米小区,按2000元/月计算。
5.税金:物业管理费、停车费、其他公益性收入的5.65%。(58800X元/月+15900元/月)*5.65%=3322.2X+898.356.因物业管理成本中,人力成本占主要成本,因此只分析以上成本费用。假设其他费用,如绿化养护费、维修工程费用全部由维修基金承担。
四、盈亏平衡点测算
总收入=总支出58800X+15900=38400+18000+24000+2000+(3322.2X+898.35)55477.8X=67398.35X=1.21元/月
五、结语
若停车费、广告等其他公益性收入按物业、业委会按三七开分成,6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点为1.21元/平米。一般情况下,物业公司与业委会协商,停车费、广告等其他公益性收入对半开分成,则6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点下降为1.03元/平米。以上分析中,为降低人员成本,保安人员、保洁人员多为街道托底人员或外来民工,管理人员中也不乏街道托底人员。这是目前上海物业管理企业的现状,这种情况导致了物业管理水平难以提高。本文分析了2014年度6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点,而且是从物业管理三级服务要求的人员最低配置;收入的理想状态下进行分析。需要说明的是,小区规模与物业管理费盈亏均衡点成负相关。如果小区规模小于6万平米,物业管理费盈亏均衡点会升高。并且以后每年随着上海最低工资的调整,物业管理费盈亏均衡点将不断提高。因此,建议业委会通过业主大会形式,适当提高物业管理费收费标准,进而提高物业管理水平,改善小区环境,最终达到物业保值升值的目的。
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在信息技术不断发展的今天,小区的物业管理也面临着新的挑战,相当的一部小区的信息化管理显然已经不能满足技术的发展和用户的需要。因此,如何高效的管理和维护小区物业的基本信息已经变得非常重要。下面是读文网小编为大家整理的小区物业管理论文,供大家参考。
摘要:住宅小区是人民群众生活的场所,是城市管理的基础单元,也是社区建设管理的重要领域。本文从分析社区管理和物业管理的关系,总结社区管理和物业管理各主体的现状问题的基础上,提出建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制,并提出了有效整合的保障措施。
关键词:社区管理;物业管理;自治;有效整合机制
一、绪论
和谐社区建设是全面建设小康社会的内在要求,也是加快构建社会主义和谐社会的重要任务之一。党的十六大提出“完善城市居民自治,建设管理有序‘文明祥和的新型社区”的目标。党的十七大报告进一步强调指出:“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”可见,社区建设管理的提出,既是当前中国经济发展和社会转型的客观要求,也是党和政府顺应人民群众发展要求的重要举措。有效的社会管理和社区建设,离不开社会各公共体和广大居民的参与,所以社区管理一定要重视公民的自治管理。党的提出:“在城乡社区治理、基层公共事务和公益事业中实行群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督,是人民依法直接行使民主权利的重要方式。”作为社区管理中的重要组成部分,广大业主、业主委员会、物业管理公司在社区管理中的地位和作用举足轻重。在社会主义市场经济高度发展的今天,急需认清物业管理中各主体参与社区管理的现状以及存在的问题,努力推进社区管理和物业管理的有效整合。
二、社区管理和物业管理的关系
“社区”一词由德国社会雪茄滕尼斯在《社区与社会》提出,我国社会学家费孝通等人认为“社区是若干个社会群体或社会组织聚集在某一地域里形成的一个生活上相互关联的大集体”。所谓社区管理是在政府的指导下,社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。在我国,社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济转轨时期,伴随着改革的不断深化,社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。随着我国城镇住房制度改革力度的不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公有住房逐渐转变成个人所有,居民由“单位人”向“社会人”转变,在这过程中,物业管理应运而生。根据我国《物业管理条例》规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由以上概念可以看出,社区管理和物业管理既有联系又有区别。首先,居民都是社区管理和物业管理的服务对象,社区中的居民是不特定的,物业管理中的居民则是特定的,即为物业的产权人——业主,业主一定是居民,居民不一定是业主;其次,两者在管理方面都强调居民自治和业主委员会自治,但社区管理侧重由上而下的管理和指导,物业管理则偏重于合同的约束;第三,在管理区域和内容两者有相同重叠的地方,但社区管理的区域和管理内容比物业管理更宽更广。
三、社区管理和物业管理各主体的现状及问题分析
1、社区管理自治现状及问题分析
(1)社区居委会自治功能尚未到位,未去行政化虽然《居民委员会组织法》第二条规定了社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,但在实际工作中,社区居民委员会却承担了大量的行政工作,习惯于上级领导布置什么就干什么,对上级领导表现出较强的依赖性,在工作中,自主性、自治性没有得到体现,社区自治的主要工作任务如社区民主决策和社区服务等基本没有完成。(2)社区居民参与度不高社区居民委员会的自治核心在于广大居民和各共同体的参与,没有社区居民的参与,居委会的自治职能得不到任何体现,只能充当政府“腿”的角色。社区居民的参与,才能让社区居民委员会更了解居民的现实要求,解决各种社区问题的效率才能更高。在实际中由于各种因素的影响,人与人之间交流较少,社区居民之间存在比较严重的疏离感,对社区公共利益漠不关心,很少参与社区公共事务,社区意识不强,对社区缺乏认同感和归宿感。
2、业主自治现状及问题分析
随着城镇化建设的进程和住房制度的改革,建筑物区分所有权的出现导致产权多元化,建筑结构复杂化,大量的物业公共设施设备存在,由于业主意志的多元化,这必然要求有一个能代表全体业主意志的机构,即业主代表大会以及其执行机构业主委员会,代表业主在建筑物区分所有权基础上自我组织和自我管理,制订各种自治管理制度,对公共事务进行民主决策,与开发商、物业管理公司、社区居民委员会、政府相关部门等各主体共同解决物业管理区域问题。虽然业主自治是必然趋势,但是在业主自治开始之时就存在很大困难:业主大会召开难;业主委员会成立难;业主大会和业主委员会行使权力过程难;业主委员会与业主之间,业主委员会与开发商、物业管理公司等主体之间常常出现冲突和纠纷,极难合作。主要体现在:(1)集体决策和少数人参与的矛盾困境。由于各种原因,业主往往难以大规模联络沟通,相当多的业主除了涉及自身利益外,对公共事务漠不关心,置之不理,或者存在“搭便车”心理,缺乏自治意识等,使得代表全体业主利益和意志的组织难以成立,常常出现集体投票过程中投票人数过少,难以达到法定要求,致使业主大会和业主委员会流产,很少人会愿意去从事公共事务的处理。(2)业主委员会组织运作的困难。如前所述,业主参与公共事务管理的积极性不高,导致可能参与公共管理的只是少部分人,从而衍生出以下一些问题:一是出现非法选票问题,组织者为了达到法律规定的投票比例要求,允许违规投票的产生甚至人为地制造一些选票,从而导致业主之间出现争执等问题;二是政府的指导工作出现困境。如果严格按照现有规范,则业主大会投票人数很难达到法定比例,从而导致会议事项难以实现,甚至业主委员会难以产生,无法作出合法的集体决定。
3、物业管理公司面临的问题分析
我国物业管理虽然经过30多年的发展,得到快速发展壮大,但物业管理自成立开始就存在种种问题,主要表现在:(1)管理体制上尚处于新旧体制转轨过程中,社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善;(2)运行机制上,市场竞争机制尚未全面形成,垄断经营、不规范竞争还相当严重地存在;(3)市场主体与物权关系上,还没有建立业主委员会的主体地位;(4)物业管理法律法规还需进一步完善;(5)物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步的理顺等等。作为行业最重要的主体之一,物业管理企业在发展过程中也面临种种问题,主要表现在:(1)物业管理人员素质低下,不能满足物业管理行业发展的需要;(2)现有管理方法和管理手段落后,已不适应物业管理的发展;(3)企业缺乏创新意识;(4)物业管理企业与业主之间矛盾激烈,导致业主维权拒交物业管理费,物业管理公司则进行“暗箱操作”,侵占业主利益形成恶性循环。物业管理不仅是简单的对物的管理和对人的服务,而是应该把两者统一结合起来进行一系列的创造活动。随着人民生活水平的提高,业主的居住行为和居住要求发生了巨大的变化,人民已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目,人民更希望居住的小区富有融洽祥和的生活气息和人际交往关系,具有强烈的专业、文化性和社会性,物业管理公司只有不断创新,积极参与社区文化建设,才能满足业主日益增长的各种需要。
四、建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制
1、明确各主体在社区管理中的地位和责任,构建社区管理体制机制。一直以来,住宅小区物业服务企业和业主之间矛盾集中在责任边界不清,相关部门法止步于小区红线外,街道和社区居委会层面的职责分散,导致跨部门、跨领域协调难,各主体之间互相推诿扯皮的情况比较严重。基于此,首先要明确各主体在社区管理中的职责,突出社区居委会等相关部门的指导监督责任和各专业服务单位的职责,强化业主和物业管理公司之间的合同责任,立法规定业主大会和业主委员会的主体地位,建立社区综合管理联席会议制度,构建社区管理体制机制。
2、发挥居民自治和社区共治作用,提高居民参与社区管理的积极性,增强社区综合治理能力。
(1)理顺政府和社区的关系,实现责权利的统一。要解决社区居委会行政化以及自治能力弱、参与不足的问题,需要进一步深化城市管理体制改革,根据政府管理职能转变理顺政府和社区的关系,政府相关部门依法行政,进入社区主动提供公共服务,还权于社区,逐步解决社区居委会行政化问题和自治权利的回归,为社区建设快速发展奠定体制基础。
(2)进一步发挥社区居委会在业主自治管理中的作用。强化社区居委会对业主大会和业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责,积极协调解决物业管理中各种纠纷,建立纠纷解决机制,探索社区居委会和小区业委会成员的交叉任职机制,进一步加强社区管理和物业管理的联动。
(3)加大宣传,营造社区参与的氛围,提高居民的积极性。外部推动方面,社区管理要借助新闻媒体从多方面进行宣传,培养公民的社区意识,同时要积极探索内部促进方式,把居民个人利益置于社区利益之中,基于维护自身利益的需要,居民积极参与社区建设发展,从而培养民主意识和共同决策能力。积极建立各方联席会议制度和社区听证会制度,提高居民参与社区自治的程度。
(4)完善物业管理住宅小区自我管理制度。进一步完善住宅小区《管理规约》和《业主大会议事规则》等业主自治管理制度的制定,规范业主的居住行为和秩序,倡导文明生活;进一步修订《业主大会与业主委员会指导规则》,根据实际情况完善立法,降低业主大会成立的门槛,提高业主大会组建率和业主委员会的运作规范率,对尚无条件成立业主大会和业委会的,社区居委会要加强指导,协助业主进行自我管理,解决物业管理纠纷。
3、发挥市场作用,促进物业管理行业健康发展,发挥物业管理在社区管理中的生力军作用。
(1)完善物业管理市场机制。针对现有行业矛盾,坚持市场化原则,按照“质价相符”的原则,推进业主委员会和物业管理公司之间协商确定物业服务质量标准和收费标准,鼓励第三方专业服务机构进入物业行业,推动形成公开、公平、公正的物业服务价格机制。
(2)提高物业管理行业监管水平。政府有关部门需加强物业管理企业资质管理,建立动态检查制度和资质升降奖惩机制,完善物业管理招投标管理制度和加强流程监控,规范招投标行为。
(3)推动物业管理行业创新转型发展。鼓励物业管理企业通过市场化手段进行行业整合、兼并和重组,提高竞争力;鼓励物业管理企业创新管理模式,根据市场化需求,延伸服务链条,提高服务水平和服务能力。
五、保障措施
1、制度建设是加强社区管理和物业管理有效整合机制建立的前提。各有关部门应将社区管理和物业管理整合作为一项重要工作纳入议事日程,加强组织领导,完善各种制度建设,按照法定程序修改各种法规制度,理清各主体的管理责任边界,细化职责分工。
2、加强人员培训是建立社区管理和物业管理有效整合机制的重要内容。要围绕社区管理和物业管理的工作内容和要求,依托现有的人才培养资源,加快物业管理从业人员的培训机制建设,积极提高居委会和业委会对物业管理和社区管理的水平,熟悉各种法律规章制度,增强培训的针对性、操作性和实效性。
3、加大评估考核力度是社区管理和物业管理有效整合机制的重要手段。依托社区综合管理联席会议制度,建立工作评价指标体系,优化社区居委会在住宅小区综合治理工作方面的考核评价机制,积极引进第三方测评制度。
总之,物业管理住宅小区是个小社会,既关系到居民的切身利益,也是基层建设的桥头堡。把物业管理纳入社区综合管理和公共服务范畴,两者进行整合,强化政府在住宅小区中的公共管理职责,理顺专业部门在公共服务中的主体责任,落实物业服务企业与业主作为市场主体的权利和义务,充分发挥社区居委会和业主委员会的自治能力,是社区管理和物业管理的发展方向,是加强社会建设、创新社会管理的重要内容。
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五矿邯邢矿业(安徽)物业管理有限公司前身为五矿邯邢矿业有限公司东发物业分公司,成立于2010年11月29日,服务矿业公司生产矿山一线,实现有偿服务,由原邯邢矿山局物业处、邯郸东发贸易有限公司、邯邢矿山局设备调剂中心印刷厂三家单位整合而成。作为一个专业化物业公司,小区的物业管理无疑是不可缺少的一部分,大到小区的公共设施的维修及维护,小到一滴水一度电的节约和使用,无一不列入物业管理的范围。“精打细算、勤俭持家”在这里是最好的体现。本文将重点介绍小区的物业管理及账务处理。
一、公共设施的维护及维修
定期维修小区的道路、屋顶、供排水及暖气管道等。公司所服务的小区大部分是老式小区,由于建成多年,大多设施老化、还有部分设备报废运转。为了能达到国家安全标准还能做到节能降耗,我们采取了由专人勘查实际情况报维修计划,分期分批进行维修,这样费用不会过分集中。维修费用按成本中心分开计算,各种维修费用按分配字段区分,便于查询。为了方便小区居民,小区内配套有运动器械及老年人活动室等。这些公共设施都配有专人维护。维护费用进入小区成本中心,便于管理。
二、水电管理
由于小区建成时间久远,线路及管道老化,为了防止跑、冒、滴、漏的发生,除了要发现问题及时维修,还要在会计核算上予以管理和约束。支付水电费时通过预付账款核算,月底要从预付账款里转出,同时通过由专人填报的水电费分配表进行水电费分配,按可收回的居民用水电、路灯照明、浇花、日常管理等分开入账。居民用水电通过其他应收款入账,其余的分别进入成本。收到居民水电费交款时,冲减应收款。这种方式不仅可以反映出居民水电费的收回情况,还可以清晰的记录各项费用的承担及变化,为了方便小区水电管理起到重要的作用。
三、卫生费的缴纳及生活垃圾处理
小区的卫生费由工作人员上门收取,财务核算时挂其他应付款--卫生费。支付小区垃圾处理费及垃圾箱维修等费用时,直接从往来账中转出,做到专款专用,不会影响成本费用的变动,虚增成本。同时便于查询费用的去向。超出部分暂时由公司承担,来年收取卫生费时适当增加,做到有据可依。
四、暖气管理
北方的冬天,每年都有四个月的取暖期。为了方便小区居民取暖,小区增设了二次加压加热站,其运行费于取暖期过后由热力公司按一定比例返还。这就要求运行费用要分开核算。收取居民取暖费时通过其他应付款-热力公司核算,支付时从其他应付款中转出,补齐差额部分全额付款给热力公司(差额部分含办公区取暖费),由专人计算出办公用取暖费进入成本,其他进入运行费用成本单独核算,每个月加压站的运行费用也由专人计算单独进入成本核算,等热力公司退运行费用时候只需冲减成本费用即可,账目清楚,有据可查。随着社会的不断发展,小区的物业管理必定成为物业管理企业中非常重要的板块。会计核算的细致化必定会使物业管理如虎添翼,做到不该花的钱少花。节约环保、降低能耗也成为现代化企业的新主题。
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随着我国城市化发展进程的推进,目前我国居民已逐渐形成以小区为主体的居住环境。随着小区发展的成熟,为了使居住在小区内的居民有着更好的生活质量,于是产生了物业。下面是读文网小编为大家整理的小区物业管理系统论文,供大家参考。
摘要:博士后规模的不断扩大,为博士后公寓物业管理带来较多新的挑战,需进行公寓管理模式的进一步完善,确保满足国家提出的《国家中长期人才发展规划纲要》相关精神要求,提升博士后服务水平,壮大人才创新队伍。针对现行博士后公寓公寓物业管理模式,本文主要针对当前博士博士后公寓物业管理模式的现状,从住房规模管理、公寓基础设施管理、进出站管理以及其他规范管理等方面探析完善博士后公寓物业管理模式的路径。
关键词:博士后公寓物业管理模式路径
博士后作为科研领域中的重要补充力量,对高校以及社会整体发展可起到极为明显的推动作用。从我国近年来人社部提出的相关精神要求便能够发现,国家对于博士后人员的管理和服务工作力度不断增强,然而在博士后的管理和服务的实际工作当中,仍需要面对各种困难和问题,特别是博士后公寓管理问题仍较为突出,不合理的模式成为制约博士后公寓物业管理水平提高的主要因素。因此,如何做好博士后公寓物业管理工作,势在必行。
一、博士后与博士后公寓物业管理的相关概述
关于博士后制度,其在国内产生于上世纪80年代,首批设站单位为上海交通大学。自此开始,博士后规模便呈现逐年增加趋势,流动站极多,据相关数据统计表明,截至2010年,上海交通大学在站人数已突破500人。这样无论从人才建设规模方面,或科研工作角度,博士后规模的扩大都将表现出极大的作用。但这种规模扩大背景下,使进出站管理以后勤保障等工作面临较多难题,特别在公寓管理与服务方面,更应进行不断完善。从目前大多博士后公寓物业管理模式现状看,多以套房类型为主,相关的设施包括厨卫设施、基本家具等,且由专人进行管理。这种模式下公寓管理工作完全体现出福利住房性质。博士后一旦进站后便可在在站时间内使用住房,若不愿居住或住的时间较少,便会出现转租等现象。对此现状,物业管理工作中很难有效监管较为分散的方房源,不利于公寓利用率的提高,博士后规模的扩大与有限的公寓资源间的矛盾更为突出。因此,现行公寓物业管理工作对博士后的住房保障将发挥至关重要的作用,需使博士后队伍稳定的同时使公寓使用效率得到提高。
二、博士后公寓物业管理完善的具体措施
1.从住房规模管理角度。
保证住房规模与进站博士后数量在比例上较为合理,是提升管理水平的关键。以清华大学博士后公寓物业管理模式为例,其自建站至今,博士后进站人数突破3000余人,每年平均上涨的速度都保持在百分之十几,需要物业管理工作中做好住房需求量分析工作。根据每季度进站数量情况,适时开展公寓维修粉刷等工作,且为满足博士后住房需求直接进行宿舍楼改造,将原有套间进行增加,为单身博士后体提供单间住房。这样,房源紧张问题得以缓解,公寓住房数量与进站人员规模在比例上极为适当。另外,管理工作中可针对单身或已婚博士后进行住房分配管理,如单身博士后采取单间公寓方式,而对于已婚博士后分配其套房。采用这种模式便可保证公寓的分配更为合理,使进站人员规模、公寓资源二者在比例上较为适当。
2.从公寓设施管理角度。
通常进站后博士后往往有一定的工作周期,这就为物业管理工作提出相应的住房周转问题。一旦有博士后出站,为保证新进站博士后居住环境质量有所保障,便需做好完善公寓基础设施工作。现行在博士后公寓在类型上多以单间、套房为主。一般对于单间,在设施管理过程中应注意很多单身博士后并不喜欢做饭或不会做饭,所以设施配备仅需集中在基本桌椅、衣柜、床以及其他电气设备等,并考虑几个单间设置一个共用淋浴室、卫生间等,而在卫生管理方面物业可组织专人每天按时进行清扫。另外,为保障公寓住房安全,可将电子门禁系统引入其中,防止闲杂人员进入楼内。若住房期间内单身博士后因结婚需进行住房调整,可直接进行申请,便转至套房中。而对于套房公寓管理问题,要求物业管理工作中主要需做好基本维护工作,可在单间设施基础上将其他厨卫用具等设置其中,这样可为博士后的生活条件提供保障。
3.从进出站管理角度。
进出站的有效管理是保证住房更为合理的基础条件。公寓物业可直接进行相关住房管理制度的构建,或与博士后进行进站、出站住房问题协议的签订,尤其应注意对于出站博士后,应考虑将住房时间延长一个月,这样可为博士后的后续处理工作提供充裕的时间。而在协议签订方面,物业管理工作中可考虑在与博士后进行协议签订的同时,应有在站人员为其住房进行担保,使协议的有效性得以提高,这样看可使各项公寓管理要求落到实处。需注意的是包括进出站管理在内的所有物业管理工作,都应坚持以人为本的核心理念,其是适应现代我国智力帮扶工作的重要内容,特别在租金方面,管理过程中应以住房面积、楼层以及区域环境等为根据进行租金设置,由博士后进行自主选择。
4.从其他相关规范管理角度。
有效的规范制度是公寓物业管理水平提高的重要保障。在相关规范完善过程中,首先可从进站管理方面进行规范的完善,对于进站的博士后,物业管理部门在登记办理、费用管理以及房屋钥匙等管理方面制定具体的规范内容,同时对于单间与套房公寓等管理也需明确相应的制度要求,特别针对博士后进站后再次转租等问题,需要通过相应协议的签订使物业管理部门与博士后的权责得以明确。其次,对于住房期间问题,物业管理部门应将具体的联系方式与维修电话等留给房主,这样一旦公寓出现问题可直接与管理部门联系,及时解决存在的问题。最后,在进出站管理方面的相关规范也需完善。如对于出站后的公寓,物业管理部门应注意及时进行维护与粉刷工作,对陈旧的基础设施做到及时更换与处理。且为使公寓住房安全得以保障,管理部门需将房门锁进行及时更换,并将具体的安全管理措施向新进站博士后进行明确,以此使居住环境舒适度得以保障的同时满足住房安全需求。且为改善住房条件,可对其他设施等进一步完善,如电话系统方面,可引入智能卡式电话,无需缴纳月租费便可在校内进行通话,并能够装入宽带,既为博士后提供极大的便利,而且物业管理中许多不必要的费用也因此得到节省,如空房间进行的电话月租费的缴纳,在智能电话引入后便可得到解决。另外,为实现人性化管理目标,相关规范在完善过程中也可提出关于校外租房补贴内容,如当学校无法提供充足的住房资源给博士后,可给予相应的补贴限额,由博士后自行租房,但应注意在补贴额度上也做好明确规定。
三、结语
博士后公寓物业管理水平的提高是保障博士后公寓合理运行、改善博士后人员居住条件的必然要求,只有使人才的各项生活条件得到保障,才能更好的服务于社会。实际管理过程中,应立足于现行博士后公寓管理现状,从住房规模、基础设施管理、进出站管理以及相关规范制度的完善等方面着手,促进公寓物业管理水平的进一步提高。
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一、物业管理及我国小区物业管理中存在的问题
物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务,包括社会治安和环境秩序的维护和管理,根据其管理事实和服务行为,依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作[1]。物业管理职能具有社会化、专业化、市场化、规范化和契约化等特征。目前,我国物业管理中存在的主要问题有以下几个方面:
(一)物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确
近年来,随着我国经济的飞速发展,人们生活条件有了很大改善,对居住条件的要求也随之增加,尤其是城市人口的增加,带动了房地产业、物业服务企业和一系列相关产业的发展。由于市场经济发展的不成熟,在现实生活中,房地产开发商与物业服务企业之间存在着隶属关系[2]。一方面,物业服务企业是房地产开发商的下属机构或子公司,其与开发商是从属关系,目前这种关系在我国住宅小区占有很大比重;另一方面,房地产开发商在小区业主委员会还没有成立前,有资格以原始大业主的身份选聘物业服务企业,此时他们之间是一种短期的合同关系。而当业主委员会成立后,选聘物业服务企业的权利理应由小区的业主委员会负责,房地产开发商就需要将小区的各种原始资料交给新的物业服务企业。但事实上,开发商由于利益上的原因,不愿轻易放弃物业管理。
(二)物业服务企业在物业管理的交接过程中责任不明
物业服务企业之间的矛盾多发生在物业管理的交接过程中。一方面,前任物业服务企业不愿放弃物业管理权,在落聘后仍不搬出小区,甚至制造各种麻烦和事端阻挠新物业服务企业进入小区,妨碍其开展正常的工作。现实生活中,人们经常会看到一个小区里有两套保安人员、保洁人员。更严重的是有些新物业服务企业在无奈之下,“打”入小区,把前任物业公司“打”出小区。这是物业管理市场化、业主管理自治化的必然结果,为物业管理工作带来了一系列难以解决的问题。如果在新的物业管理合同已生效,但新的物业服务企业还没有进入小区开展工作的情况下,小区出现财产损失、人身伤亡,有谁来承担法律责任?另一方面,前任物业服务企业虽然放弃了物业管理权,但却在离开时进行破坏活动,将物业管理所需的一些设施破坏,将小区业主的相关资料带走,不向新物业服务企业移交物业管理中的财务帐目等,这些行为严重影响了新任物业服务企业的正常工作,导致新旧物业服务企业间的矛盾冲突。
(三)物业服务企业与业主之间不能认真履行合同
业主与物业服务企业之间因为签订物业服务合同而存在法律上的权利义务关系。二者之间的关系主要是通过业主委员会与物业服务企业来体现的。他们之间是一种合同关系,是委托与被委托的关系。二者之间的矛盾表现在以下几点:
(1)物业服务企业以拒交物业管理费为由不给业主房屋钥匙。现实生活中经常会出现这样的情况:在房屋买受人已经按照房屋买卖合同的约定,向出卖人支付全部或部分房款后,而办理入住手续时,买受人被告知要找物业服务企业办理。而物业服务企业就会以让买受人填写相应表格、签订物业管理公约及物业服务合同、交纳物业管理费及相关费用为条件,扣押买受人房屋钥匙[3]。此时,已经成为房屋业主的买受人如果对物业管理公约、物业服务合同等提出异议,或者因为物业费不合理而拒绝交纳,就得不到钥匙,不能办理房屋入住手续。很多买受人即使交了房款也只能望“钥匙”兴叹。
(2)收费类型多,标准不统一。在我国,由于物业管理市场还不成熟,物业管理本身又存在“收费类型多,收费标准多”等问题,因此,目前小区物业管理中业主与物业服务企业之间存在最多的问题就是物业收费。物业费是物业服务企业的生存之源,物业费未能及时收交,势必对物业服务工作产生一定的负面影响,最终可能影响到业主的利益。通常,物业管理水平高的小区,物业缴费率就高,而在物业管理水平低的小区,无论收费多少,物业缴费率都很低。物业管理水平决定着物业缴费率的高低。而且,业主交纳费用的计费面积是以房产证上标明的建筑面积为准的,包括套内建筑面积和公用分摊面积。但现实生活中,业主常常由于物业服务不到位,收费标准不统一而拒不交费。
(3)物业服务企业经常以停水停电催缴物业费。自来水公司、供电局、燃气公司是水、电、气等能源的供应者,住户是消费者,物业公司只是水、电、气费用的代收者,而不是水、电、气的批发商,它是受专门部门的委托代收费的,不能随便加价谋取私利,更不能擅自停水停电[4]。但事实上,一些物业服务企业收取这些费用时没有明确的说明,而且没有固定统一的收费标准,且经常以停水停电催缴物业费用,小区业主经常反映物业公司的这种违法行为,导致业主与物业公司的矛盾加剧。
二、产生问题原因的分析
物业管理在我国仅有20多年的发展历史,尽管我国借鉴了发达国家的物业管理经验,并在2003年出台了《物业管理条例》,规定了建设单位、业主与物业服务企业的相互关系,但物业管理毕竟是一门比较新的管理模式,加之我国经济发展不平衡,相关法律制度不健全,物业管理存在许多问题,究其原因主要有:
(一)从物业服务企业与房地产开发商关系上看
1.由于目前我国物业管理行业的发展起步较晚,真正市场化竞争与运作、发展的格局、立法的机制还远没有形成。房地产对地方经济增长的作用巨大,使得地方政府和房地产商之间存在着紧密的利益链条,房地产商的权力过于膨胀。《物业管理条例》第二十一条规定:业主在购买商品房时,不仅要与开发商签订商品房买卖协议,还要签订前期物业服务合同。房地产开发商为了吸引消费者,往往轻易对物业管理中的问题进行承诺,将后期物业管理的某些具体内容规定在商品房买卖合同中,以此增加房屋卖点,这种越俎代庖的行为存在很大危机,不当处分了物业服务企业的权利。而这些问题在前期物业管理中是看不出来的。
2.房地产开发商利用自己的优势地位,以聘任物业服务企业为条件,对聘任的物业服务企业的工作进行干预,从中谋取利益。房地产开发商与物业服务企业之间存在着千丝万缕的联系,在业主委员会成立之前,物业服务企业多是房地产开发商的下属机构或子公司,极度依靠开发商。尽管按照《物业管理条例》第四十一条规定:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则,由业主和物业服务企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。但小区新成立时,物业管理费的收取、定价的高低,却是由开发商说了算。为了楼房好卖,有的开发商故意压低物业管理费、抬高停车场车位和商铺的价格,使得物业服务企业处于不利的被动地位,运营艰难。
3.房地产开发商把设计规划和建筑质量等问题无形留给了后期的物业服务企业,或者没有给物业服务企业提供进行物业管理的基础条件,使物业服务企业丧失了业主的信任和理解,给以后开展工作带来了很大困难。
(二)从物业服务企业之间的关系上看
在推进现代城市建设和提升城市管理水平的进程中,物业管理作为现代城市社区管理的一种有效方法和手段,正受到各级政府相关主管部门和广大人民群众的日益关注。目前,随着社会主义市场经济的发展,物业服务企业也在加速其发展的步伐,在其快速发展的同时,由于物业管理市场的竞争本身缺乏透明度,一些运行机制不够公开、公平、公正,再加上其所提供的服务标准不一,广大业主对物业服务与物业管理的投诉也越来越多,矛盾也在不断上升。主要是因为:
1.关于物业管理方面的立法还不完善。《物业管理条例》第三十二条规定:“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”第三十四条规定:“一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理。”而实际生活中,许多住宅小区没有成立正规的即有相应资质的物业服务企业,造成物业管理水平低,服务质量差。现实中,多数旧的物业服务企业是由房地产开发商派生的,其中绝大部分属于开发商的子公司或开发商的物业管理部,他们没有取得相应的法律资质。在新的物业服务企业成立后,旧的物业服务企业多是因为要靠物业管理来安置多余人员,一些物业管理人员往往是开发商招来的下岗职工和农民工,一旦没有了物业管理权,开发商将面临裁员的压力。
2.我国缺乏规制物业管理活动的相关法律。《物业管理条例》只在第三十九条规定:物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应做好交接工作。在第五十九条规定:违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。但是如何移交,怎样交接等法律没有更详细的步骤和时间限制等实施细则,导致现实中无法可依。
3.物业服务企业人员素质不高,缺乏专业培训,服务质量普遍较差。我国物业管理的起步较晚,而且经济发展极不平衡,物业管理还远远不够成熟,没有形成一整套完善的管理模式和企业文化氛围。目前,各地物业管理发展参差不齐,多数管理人员是来自于社会的闲杂人员,缺乏专业培训和相关专业知识,人员整体素质不高,这样,就会造成物业服务企业整体服务质量不高,不能有效解决日常生活中经常碰到的问题。
(三)从物业服务企业与业主之间的关系上看
1.大多数业主法律意识淡薄。现实生活中,多数人没有分清商品房买卖合同与物业服务合同是两个完全不同的法律关系。商品房买卖合同是房屋买受人与开发商签订的,在此合同中买受人有支付房款的义务和获取房屋所有权的权利,这一权利当然包括取得房屋钥匙;开发商也就相应的有交房的义务和获取房款的权利,这一义务当然包括交付钥匙。物业服务合同是买受人与物业服务企业签订的,在这一合同中买受人有交付物业服务费的义务和获取物业服务的权利;物业服务企业相应的有提供物业服务的义务和收取物业服务费的权利。所以,物业公司不能以业主拒交物业费为由不给其钥匙,否则就是侵犯了业主的合法权益。
2.广大业主对物业管理的认识不足,缺乏自主意识,对实现业主自治缺乏主动性,不积极参与,不去主动争取群体利益,而是把希望寄托于其他业主。由于长期受政府、单位福利房住房制度的传统观念的深刻影响,相当一部分业主尚未真正意识到自己才是物业的管理者,更没有树立付费购买物业服务的观念。《物业管理条例》第二章专门规定了业主的权利和义务,但大多数业主还没有真正感悟到自己的权利、义务的价值。
3.广大业主对自身职权的认识不足,运作不规范。《物业管理条例》第八条规定:物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。而现实生活中,往往是小区内业主大会徒有虚名,实际上并没有发挥其应有的作用。单一业主因物业费用、房屋维修与物业服务公司发生纠纷时,只是其单独去与物业理论,业主大会并没有“干预”。双方经常因和解不成而诉至人民法院,此时业主势单力薄,总是由于不注意妥善保存所谓“正当、合理、合法”的收费单据,没有足够证据抵不过物业服务公司而败诉。
4.与发达国家相比,我国业主大会发展还相当滞后。由于我国住房制度改革较晚,一方面广大业主法制观念淡薄,自我维权意识不足,另一方面,由于广大业主来自于社会的各个层面,大多数都忙于工作,为生计、为还房贷而奔波,对与自己息息相关的《物业管理条例》、《城市住宅小区收费标准》等相关法律、法规的规定不够了解,对物业管理的专业知识毫不关注。
三、完善住宅小区物业管理的建议
随着我国住房制度商品化趋势的发展,物业管理将会发展成为一门新的学科,它所承载的内容将会受到越来越多人的关注,如何科学有效的完善现代物业管理呢?我认为应从以下几个方面着手改善:
(一)进一步完善我国有关的物业管理法律规范
2003年出台的《物业管理条例》是物业管理制度发展的一个里程碑[5]。它对于规范房地产开发企业,物业服务企业和业主的责、权、利以及水电气暖等相关部门的法律关系,都做了明确的规定;对于解决物业管理中出现的诸多问题,推行物业管理的规范发展,起到了非常重要的作用。但由于该《条例》涉及面窄,对现实中存在的许多物业管理问题都没有明确的规定,也没有提出明确的解决方案。如:业主委员会选举问题、新旧物业公司的更替问题、维修基金的保管问题、物业服务标准与服务费用等问题。因此,立法机关需要以《物业管理条例》为基础,在实践中结合近年来物业管理中存在的问题,进一步完善物业管理法律、法规体系,加强物业管理领域的立法工作。司法机关应该结合审判实践中出现的问题,做出相关司法解释。最高院于2009年做出的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有利于解决小区物业管理纠纷。
(二)进一步严格实施分业经营、规范物业服务行业
物业管理应该是住宅小区建设完成投入使用后的事,《物业管理条例》第二十四条第二款规定:“住宅物业的建设单位,应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”但在物业管理发展还不成熟的初期,大多数的物业管理都是由开发商自己组建的一个物业服务企业或由开发商的亲属来进行小区物业管理的。这就造成了业主把本应是开发商承担的责任转嫁到物业服务企业身上,引起许多物业管理纠纷,即使诉至法院,双方也难以解决。所以政府要严格按照法定程序规范物业服务企业,积极宣传《物业管理条例》及相关司法解释,增强业主、物业服务企业与开发商的法律意识,鼓励房地产开发商、房地产销售和房地产管理分业经营。这样,就会形成一种相互制约的关系,物业服务企业既能对业主负责,又能对开发商的前期行为进行监督,使得整个物业的前期开发建设过程,能为后来的物业服务创造一个良好的条件。
(三)加强宣传和教育
由于我国住房改革起步较晚,人们受传统福利房和单位房观念的影响较深,还没有形成强烈的市场意识和法律维权意识,服务者与被服务者的法律意识都比较淡薄,现代市场经济形式下的物业服务理念还没有完全建立起来。各地政府要切实发挥作用,在业主购房前就应加大对关于物业管理方面的法律宣传力度,来增强人们的法律维权意识,转变服务理念和付费观念[6]。各地政府更应该加大对物业服务企业选聘的监督力度,以提高物业服务人员的服务水平和自身素质,树立物业服务人员的市场意识和服务理念,建立高质量的物业服务企业,使其真正能为广大业主服务。
(四)物业服务企业要加强自身建设,规范物业管理行为
物业服务企业要对所收取的各项物业费用按照法律规定和市场价格制定统一标准,并定期予以详细的公示,或者通过各种途径向业主宣传,让业主了解各种费用的用途,使得物业费用公开、透明,而不能打着“物业管理费用”的幌子随意盲目收费。收费细则不能仅仅张贴在物业服务企业内部,给自己看,要让业主看到;还要加强对员工的定期培训,使得所有员工都精通业务。此外,物业服务企业之间要经常交流,借鉴管理中好的经验,及时找出不足的、落伍的管理模式。物业服务企业可以开展多种有利于业主的活动,加强业主与物业公司的交流,融洽两者的关系,建立和谐、文明、高水平的现代物业小区。随着市场经济的发展和改革开放的深入,我国的物业管理也面临着严峻的挑战,需要在不断的改革中创新和完善。物业管理除了加强立法,为维护广大业主和物业服务企业的合法权益寻找法律依据外,更应该调动各方面的积极性,开展各种有益的文化活动,为构建和谐的小区而努力。
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目前,我国的许多企业非常重视应用内部控制来加强内部管理。下面是读文网小编为大家整理的企业内部控制毕业论文,供大家参考。
摘要:随着网络的发展与计算机的普及,企业已广泛应用会计电算化,使其内部控制也面临新的要求,建立健全与实际相符的内部控制显得迫在眉睫。所以企业应从企业基于会计电算化实施内部控制的原则出发,探究提出加强内部控制的策略,以促进企业有序发展。
关键词:企业;会计电算化;内部控制;策略
在实施会计电算化之后,企业的会计核算及管理环境发生巨大改变。而内部控制与企业财产物资的完整与安全息息相关,只有完善建立内部控制制度,才能保证企业健康、有序地发展下去。因此,基于会计电算化探究企业的内部控制是一项重要课题。
一、基于会计电算化实施内部控制的原则
在会计实务中应用以计算机为主的电子信息技术,这就是会计电算化,它是由计算机代替人工实现记账、算账、报账、查账以及统计、分析、判断会计数据信息以提供决策的过程。会计电算化具备存储容量大、运算速度快、检索查询快捷、数据高度共享、准确分析数据等特点,不仅能大量节约时间、人力、物力,还冲击着内部控制[1]。基于会计电算化的内部控制是预防、发现并纠正系统错误、故障、舞弊等的重要途径,企业在实施内部控制时务必要严格遵循几项原则:一是遵循分离不兼容权限的基本原则,严格控制电算化会计系统的权限,避免操作人员通过不法操作使企业遭遇损失;二是遵循相互制约的原则,严格控制监督系统操作人员及其输入、处理、输出数据等行为,同时明确企业每一名人员的义务、责任,充分发挥约束与监督作用;三是遵循安全保密的原则,因为企业的会计工作与财务安全联系密切,只有遵循安全保密原则,加强管理、控制软硬件,才能避免企业流失机密性的资料;四是遵循内部防范的原则,加强对电算化会计系统的监管、控制,避免出现个人垄断的现象。
二、企业基于会计电算化加强内部控制的策略
(一)分离会计职能与其他职能,保持部门的独立性
电算化会计信息系统承担的主要是交易记录职能,它应与企业使用信息、组织业务的部门保持相互的独立性,以便分离其职能。一是由企业的业务部门负责执行所有交易,信息系统、会计部门都不能干涉;二是由业务部门正式书面授权对新的业务应用软件进行开发,或改变企业既有的应用软件;三是指定业务部门行使资产的监管权,信息系统、会计部门只能拥有完成工作所需的资产,而由业务部门负责保存其他业务资产;四是在错误日志中如实记录交易数据中发生的错误,并及时将其反馈到业务部门进行纠正,信息系统、会计部门的人员不能擅自对错误的交易数据进行纠正。
(二)加强和完善程序操作控制,确保信息处理质量
企业应严格制定上机操作规程,对机房内的工作作出一般性规定,并对使用计算机处理业务的过程提出具体的程序操作要求。一是企业无关人员切忌随意出入计算机机房操作;二是录入电算化会计系统的各种数据都要经过严格的审批,且具备真实的、完整的原始凭证;三是录入数据的人员如果对数据产生疑问,需及时进行核对,切忌擅自修改;四是计算机机房工作人员切忌擅自将任何数据或资料提供给他人,不能随意将外来的软盘带入机房;五是一旦发现数据输入有误,应按照系统的提示进行纠正,包括编制补充登记、改正冲正负数的凭证等;六是操作人员在计算机开机之后不得随意离开工作现场,且每一周、每一月都要做好数据备份工作。当然,这一系列程序操作控制制度并非一成不变,要随着企业经营的改变而不断完善,只有通过详尽、完备的程序操作控制制度,才能从根源上保证信息的可靠性、真实性,确保信息处理质量。
(三)完善档案管理及控制制度,防范新的系统风险
对传统的手工操作来说,会计信息以账、证、表等形式存储在纸质上,由人工完成收集、处理会计数据的工作,并编制会计报表,查询会计资料也是以纸质档案为基础[2]。但在会计电算化条件下,一些记录大大减少,很多经济业务、会计凭证等都依赖计算机进行输入、查询或阅读,且信息源自数据、程序,存储在各种各样的磁性介质上,一些业务或信息处理职能依靠计算机进行阅读。此时如果缺乏有效的内部控制,极易出现不经批准就擅自更改数据的情况,且改动数据之后不会有任何痕迹留下,导致电算化会计系统面临新的问题及风险,务必要完善档案管理及内部控制制度。一是严格履行接触控制,只允许负责会计电算化工作的人员接触数据的存储介质,且安排专人保管档案资料,明确规定档案的归档与借阅制度;二是严格控制环境,落实防磁、防潮、防火、防尘等安全措施;三是加强后备控制,打造一支高素质企业财会科技队伍,为企业实施会计电算化提供支持。
(四)加强会计电算化内部审计,保证内部安全控制
一是建立健全企业内部审计制度。基于会计电算化的企业内部控制对信息提出更高的可靠性要求,需要企业严格复查各项经济业务,避免发生舞弊、错误等行为。一方面,审计人员要查实记录的内容及事实,另一方面,审计人员要查实记录的资料,一旦发现失误要及时纠正。通过两方面复核查实,企业管理信息的可靠性与准确性及记录的真实性等得到保障。同时,企业还应加大对审计人员的监督、评价,真正做到查漏补缺,不断提高企业财务管理质量与水平。二是加强落实内部审计工作。在会计电算化环境下,企业应单独设立内部审计部门,使其在高层决策机构或审计委员会的领导下严格开展内部审计工作,且内部审计人员应充分关注数据及其处理系统,将安全控制落到实处。具体而言,内部审计人员应明确企业是否制定了与计算机硬件、程序、数据文件及数据的传送等有关的安全规定,不仅要检查企业处理站的计算机设备,还要检查其他的计算机终端、外围设备等,严格检测软件、系统等的可靠性,以保证内部安全控制。
(五)进一步落实病毒防控工作,增强网络的安全性
在网络环境下的电算化会计系统运行与维护中,企业应高度重视采取有效的技术手段对计算机系统病毒进行防控,增强网络安全性[3]。一是尽量在不需要本地软硬盘的工作站中使用无盘工作站;二是应用计算机服务器网络杀毒软件对病毒进行实时监控与追踪;三是在网络服务中使用防病毒芯片等硬件来防治病毒;四是企业财务软件应捆绑或挂接第三方反病毒软件,提高软件的防病毒能力;五是针对外来传输的数据或软件实施病毒检查工作,严禁在业务系统中使用游戏软件;六是企业电算化会计系统的防病毒产品应及时升级。不管是一般环境还是网络环境,基于会计电算化的企业内部控制,都需采取上述措施落实病毒防控工作,并积极建立健全相关制度,坚持提高企业会计工作人员的专业素质水平,包括计算机知识培训、会计知识培训等,从而加强对会计电算化的研究及实施。特别是在对付网络环境下令人恐惧的黑客攻击时,不仅要采取有效的病毒防控措施,还要充分发挥出社会的力量,致力于从道德、法律及技术等方面加强防范,进一步完善与强化会计电算化下企业的内部控制工作。
三、结语
虽然基于会计电算化的企业内部控制出错率较低,但错误依旧会发生,需要企业不断完善和加强内部控制,使企业的经济管理水平得到进一步提升,从而在促进企业健康发展会计事业的基础上能够有序发展下去。
参考文献:
[1]赵霞.会计电算化环境下企业内部控制存在的问题研究[J].中国商贸,2014(29):62-63.
[2]刘秀洁,李敏,李倩.浅析会计电算化内部控制在企业中的实施[J].现代营销(学苑版),2013(02):76.
[3]陈绍宇.会计电算化环境下企业内部控制存在的风险与完善[J].长江大学学报(社会科学版),2012(10):65-67.
1我国当前企业内部控制体系结构
内部控制框架是企业实施内部控制的一个规范体系,它是企业达成目标的指导框架,该框架规范了内部控制的目标、概念以及实施程序等内容。我国内部控制的第一个行政条例就是在1997年5月颁布的《关于加强金融机构内部控制的指导原则》,在这之后,我国又于2000年7月颁布并实施了第一部要求内部控制的法律《会计法》,该法律体现了会计内部监督的理念,从2001年到2004年,我国财政部门相继颁布了10项内部会计控制规范,主要有《内部会计控制基本规范(试行)》以及《内部会计控制规范—资金(试行)》等,国有资产监督委员会在2006年的时候发布了《中央企业全民年风险管理指引》,该指引充分体现了风险管理的基本流程。我国的企业内部控制标准委员会(CICSC)于2006年7月正式确立,该委员会确立之后的第二年就发布了《企业内部控制规范—基本规范》,第一次提出了我国企业内部控制规范的整体框架。随后我国在2008年5月发布了《企业内部控制基本规范》,在2010年4月发布了《企业内部控制配套指引》这两大内部控制规范体系,就这样,我国企业内部控制体系结构就由此而生。它简要明了,结构合理、方法科学,正符合我国的企业内部控制标准委员会(CICSC)所倡导的基本规范体系。
2内部控制整体框架与企业风险管理整体框架
2.1内部控制整体框架
在1929年美国AAA(会计师协会)和FRB(联邦储备委员会)发布的《会计报表的验证》中,首次提到内部控制这一名词,1992年美国的COSO委员会提出的《内部控制—整体框架》中指出,内部控制是一个过程,一个由经理以上阶层和员工共同实施的过程,其主要的目的就是使企业达到运营效果,与此同时,要严格遵循相关的法律法规,并保证企业财务报告的可靠性。这就是COSO委员会认为的内部控制。在COSO委员会在1992年9月发布的《内部控制—整体框架》中,明确提出了支撑内部控制的框架五要素,分别是:控制环境、控制活动、信息与沟通、风险评估以及监督,这五元素共同构建了内部控制整体框架。各元素之间的关系是相互制约的。
2.2企业风险管理整体框架
企业风险管理是一个过程,它是渗透于企业各项活动中的行动,企业风险管理所涉及的人员是整个企业的员工,不分阶层,一个企业要想茁壮成长就必须要将风险管理过程应用在每个部门和每一位员工身上。企业风险管理既可以从企业的总体对其进行分析,也可以从单独的部门对企业有一定认识,企业风险管理框架的目标就是实现企业的目标。构成企业风险管理的八要素分别为:内部环境、目标制定、风险反应、风险评估、事项识别、信息和沟通、控制活动和监督。其中,需要注意的是风险反应,它主要分为四类:减少风险、共担风险、规避风险与接收风险四类,企业应对每一个重要的风险都要考虑相应的风险反应方案。
3从企业内部控制走向全面风险管理———3C全面风险管理框
在企业中实施企业全面风险管理是新时期下的环境所导致的,在我国企业的管理中,风险管理是一个相对薄弱的环节,近年来,由于我国企业的风险管理工作薄弱而引发的事件不再少数,所以,建立我国企业全面风险管理框架成为了我国企业发展的首要问题。我国在2004年由COSO委员会颁布了内部控制整体框架基础,这一框架的发布迎来了全面风险管理时代。2008年5月发布了《企业内部控制基本规范》,在这一规范中,能够明显看出,我国由原来的理论框架已经逐渐走向了风险管理,进一步完善了中国企业内部控制规范体系,在2010年4月,我国又相继发布了《企业内部控制配套指引》,并在2012年进一步完善了该条例,要求实行企业内部控制规范体系的企业,要对企业本身进行自我评估,并相应地作出自我评价报告,交由政府监管部门进行监督检查,这充分说明了我国企业正在从内部控制走向全面风险管理。我国企业要想提高市场竞争力,实现可持续发展,就要建立完善的企业内部控制体系,首先,管理者要树立风险管理理念,提高管理层的风险意识,对企业所涉及的风险要素进行分析,并制定相应的措施去应对,同时,还要加强道德与行为准则体系建设,适当地激励或是约束企业员工,建立一套具有操作性的行为规范和准则。除此之外,要明确企业的战略目标,需要注意的是,在设定战略目标的时候,要考虑企业自身能够承受的风险数量。在以上的基础上,借鉴国外企业风险管理的经验,将目标—风险—管理这三个体系结合在一起,构建3C全面风险管理框架。在3C全面风险管理框架下,具体要实现以下五个目标,分别是:保护企业不因灾害事件遭受损失;达到企业整体经营战略目标;保证信息沟通以及财务报告的可靠性;有效率的运营;遵守法律。3C全面风险管理初步分成三层,还可以根据企业的自身情况进行细分。
制定3C全面风险框架的目的就是将风险整合起来进行管理,有利于推动我国企业的进一步发展。以中国电信湖南公司为例,中国电信湖南公司构建全面风险管理,主要是为顺应国有资产出资人的要求和资本市场监管机构的要求,提出了企业全面风险管理的目标和要求,同时,也是为了促进企业内部经营管理的需要,随着中国电信这个大集团的不断发展,该公司面临的挑战越来越多,那么相对应的风险程度也就越来越高,所以,为了提高企业的经营管理效率,该公司决定实现全面风险管理。在整个管理的过程中,中国电信湖南公司完全按照国家的政策执行,并且不断进行体制机制的创新和改革,切实地推进五项集中管理,通过建立现代企业制度、实施主辅主附分离、建立集中统一的会计管理体系、加快推进战略转型和建立有效支撑公司战略的内部运营体系,加强内部控制,来满足了国有资本监督管理的要求。此外,中国电信湖南公司还要成立独立的风险管理部门,以此来确定整个企业的风险管理工作,同时,还成立了全面风险管理工作团队,将整体的风险管理策略传递到各个部门中并予以实施,总之,要将系统论的思想重新进行考量,并且切实地应用到电信企业全面风险管理中,以此提高公司的抗风险能力,保证公司全面风险管理水平能够上升,进一步促进了企业的可持续发展。全面风险管理是一个复杂的系统,从某种程度上说,企业风险管理包含了企业内部制度,同时,二者之间又形成了新的目标—战略目标,这是企业的最高目标。实际上,企业风险管理具有四个构成要素,分别是:目标设定、风险评估、风险应付和事项识别,它们成为了我国企业风险管理中最重要的组成部分。我国未来企业应该建立完善的内控制度,提高全面风险管理意识。企业为了适应当前千变万化的市场环境,应该将全面风险管理切实地应用到管理活动中,与此同时,企业要根据ISO发布的《风险管理原则与实施指南》加强风险管理,将风险管理带进新的发展阶段。
4结束语
总而言之,全面风险管理是内部控制发展的必然方向,构建3C全面风险管理框架是企业的必然选择,这样既能够对企业风险管理进行控制又能够建设内控制度,一定程度上减少了浪费和不必要的重复,促进了企业的发展。全面风险管理势必在不久的将来应用到各个企业的建设之中。
【摘 要】企业内部控制越来越受到世界各国及企业的重视,在我国,随着2010年财政部、证监会、审计署、银监会、保监会联合发布《企业内部控制配套指引》的成功施行,企业内部控制规范体系也在逐步完善。内控体系建设对上市公司完善治理结构、防范风险和提升公司价值具有重要意义,加强企业内部控制体系建设是全面提升上市公司和非上市大中型企业经营管理水平的重要举措,也是我国应对国际金融危机的重要制度安排。内控规范是个系统性工程,应提高对内控体系认识,扎实推进内控规范实施过程,建立健全内控责任机构,将内控规范要求与公司现行经营管理要求相结合,提升内控体系效率。
【关键词】企业;内部控制
一、关于内部控制
内部控制是单位为了保证实现经营管理目标,在分工负责的前提下,组织内部经营活动而建立的各职能部门之间对业务活动进行组织、制约、考核和调节的方法、程序和措施,用以明确单位内部各职能部门的职责和权限,形成一个完整、严密的相互联系、相互协调、相互制约的控制系统的总称。内部控制渗透于企业经营管理活动的各个方面,也可以说,企业只要存在经济活动和经营管理,就需要有相应的内部控制活动。此外,内部控制活动还出现在企业内的各个阶层与各种职能部门中,它不仅包括企业管理当局授权和指挥购货、销货、生产等经营活动的各种方式方法,也包括核算、审查、分析各种信息资料及报告的程序与步骤,还包括对企业经济活动进行综合计划、控制、评价而制定的各种规章制度等。企业作为现代社会中最主要的经济组织离不开内部控制,没有一个完善、科学的内控制度,其经济活动就不能取得预期效果。而且,近些年,随着经济全球化进程的加快,面对国内外经济环境变化和国内、国际市场的竞争,企业面临的各种风险不断扩大,企业越来越关注环境变化所带来的风险,加强内部控制与风险管理的要求越来越迫切。企业应从实际出发,加强内部监督和治理,建立对经营活动、管理活动监管和评价的有效机制,并形成一个健全完整、运行灵活的控制网络系统,以促进企业经营活动更好的进行。
二、加强企业内部控制的必要性
一个企业如果没有内部控制标准和相关的内部控制制度,所有的控制都存在于各个管理人员零星的自主活动中,无法依据系统化的内部控制标准进行内部管理。大量的实践证明:得控则强、失控则弱、无控则乱,因而内部控制成为衡量现代企业管理的重要标志,构建一个完整、科学的内部控制控制体系,既是企业组织管理的客观要求,也是企业生产经营顺利运行的根本保障以及成为市场竞争主体的重要保证。随着我国社会主义市场经济的不断发展和企业改革的不断深化,我国企业的市场竞争力变得越来越激烈,企业内部控制制度也不断产生新的变化,企业为了减少决策失误,提高自身市场竞争力,尽可能避免发展中遇到的问题,应加强企业内控管理。具体来说,加强企业内部控制的必要性体现在以下几方面:一是构建企业内部控制体系,可以促进企业经营决策的科学化、合理化,提高企业的经济效益,有利于明确各部门的工作目标,激发各部门职工的工作积极性,有利于使各部门的经济活动协调一致,使企业实现保值、增值。二是遏制腐败的需要,薄弱的内部控制是兹生企业领导人贪污腐败的一个重要因素,而目前已发现的贪污腐败事件也正证实了这一点。企业的权利过于集中,如果企业的内控不严,就会给贪污、挪用单位资产等非法行为提供机会,一些单位负责人为了经济利益授意、指使甚至强令其手下员工办理一些非法事项,从而损害单位利益。三是保证业务经营信息和财务会计资料的真实性和完整性,国有企业经营者对会计信息的关注主要基于其个人利益目标以及对其政绩、声誉的影响,如果企业内控不严,则企业经营者提供给企业所有者的会计信息就有可能被扭曲。同时,由于企业经营者与债权人的利益目标不一致,债权人所获取的会计信息也可能是虚假的。四是提高经济效益的需要,近几年来,通过改革、改组、兼并、资产重组和加强管理等,国有企业改革和脱困取得了明显成效。但是,这只是一个阶段性的成果,国有企业整体盈利能力仍然不强,多数中小型国有企业利润增加不明显,一些国有企业的领导仍然不注重加强企业内部控制,严重影响了企业经济效益的提高。
三、加强内部控制的几点做法
1.高度重视,有效推进内部规范工作的实施。
人作为企业的主体,也是企业各项政策的执行者,应该最先从根本上提高自身对内部控制的认识程度。只有企业各级人员认识上得到了提高,企业各个业务部门、人员才能真正贯彻企业的各项制也只有提高认识,才能增强自觉性,企业的内部控制制度才能真正落实到位。
2.建立健全企业内控制度。
对于很多民营中小型企业和内部人控制较严重的企业来说,它们或许根本没有内部控制制度,因为他们大多对会计不太熟悉和不太重视,他们更看重的是业务,会计的作用更是被老板所代替。有的企业存在内部控制,但内部控制制度不够全面,没有覆盖所有的部门和人员,也没有渗透到企业各个业务领域和各个操作环节。面对这些问题应从两方面着手,一是必须要建立内部控制制度,二是必须要健全内部控制制度,确保其得到全面实施。制度是确保流程控制法制化的关键,制度是企业内部的法律,只有建立有效的制度,明确控制流程各个环节的控制内容和关键点,才能把内控制度真正落实。构建严密的企业内部控制体系应包括三个相对独立的控制层次:首先是在企业一线供产销全过程中融入相互牵制、相互制约的制度,建立以“防”为主的监控防线;其次是设立事后监督,即在会计部门常规性会计核算的基础上,对其各个岗位、各项业务进行日常性和周期性的核查,建立以“堵”为主的监控防线;最后是一套相匹配的绩效考核体系,对每个岗位的职责进行明确。
3.优化内控环境。
有了领导的重视,有了健全的内部控制体系,还需要有内部控制的良好环境。一个企业的内部控制必然受到组织结构、职工胜任能力及忠诚度、分权与责任表达、预算与财务报告、组织牵制与制衡等多种因素的影响。控制环境是对控制程序和控制技术的选择及其有效性有着重要影响的各种因素的总和,包括外部环境和内部环境两大类,我们一般说的都是内部环境。要优化内部控制环境,可以从以下几方面着手:
①树立先进管理思想,企业管理层必须树立现代管理思想,自觉形成风险管理观念,并通过有效的信息传导机制确保企业全体员工都明确自己对内部控制的责任。
②要培育遵守制度的企业文化,现代社会是法治社会,现代企业也要成为法治企业,无论企业的董事长、总经理,还是最基层的企业员工,都应当对企业的规章制度严格遵守,以制度为标准检验经营管理的对错和效果,发挥其保护、监督、制衡的作用。
③优化组织结构,企业的组织结构在设计时,应对每一个部门的责任与利益明确规定,既要防止权力重叠也要避免出现权力真空,使每一项业务处理的各个环节都有相应的机构和具体人员负责。
④要在企业内部形成勤于学习、善于学习的氛围,努力建设学习型企业,抛弃个人经验主义的一些东西,以谦虚的态度,从先进同行那里学习管理中的好制度、好方法,还要善于从书本上学习现代企业管理的知识和方法,敏于观察、勤于思考,总结和制订适合自身管理和发展的内控制度。
4.强化内部审计的监督作用。
企业内部控制审计内容主要包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等五大要素。要对企业控制环境总体情况进行审查和评价,确保企业的资产、资金的合理配置;对企业风险管理机制及其运行情况进行审查和评价,保证企业有效地防范财务风险;对企业各生产经营业务实施控制活动情况进行审查和评价,确保企业的资金落实、到位;对企业建立信息系统、获取及传递信息等信息处理情况进行审查和评价;对企业内部监督主体状况、内部监督机制的设置情况、内部监督活动的实施情况等进行审查和评价,确保企业的财务控制落到实处。
5.充实内控人才储备,提高人员工作水平。
由于《企业内部控制基本规范》及其配套指引的发布,我国大多数的市企业都有加强内部控制的强烈需求,涉及的就业人数也大大增加,但是我国目前的内部控制专业人才储备却严重不足。企业管理要以人为本,人力资源管理是合理配置和开发企业的人力资源,以实现企业目标的管理活动,在信息化环境下,企业加强内部控制的一个重要方面就是加强对人力资源的管理。对于内部控制而言,人力资源管理的目标主要是保证和提高员工的素质和品行。信息化环境对员工的素质提出了更高的要求,员工不但要熟悉业务,还要掌握软件系统的操作。可以建立员工培训机制,企业应结合实际,建立切实可行的员工培训机制,通过培训使员工更具工作责任感,明确自己工作的重要性,养成良好的工作习惯,逐步提高自己的思想素质和业务素质。此外,企业还应该通过完善的内控制度来约束企业员工行为,建立良好的绩效评价、激励机制,防止掌握企业重要信息资源的人才流失以及相应的信息资源损失。
参考文献:
[1]孙娜.该如何理解内部控制[J].财会学习,2006年第9期.
[2]于海洁.如何加强企业内控管理[J].经营管理者,2011年第9期.
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我国中小企业在发展中,对内部控制的建设往往是无意识的或依据的是国外大公司的模式。因此构建和完善我国中小企业内部控制模式有利于企业提高绩效,为我国中小企业的发展提供借鉴。下面是读文网小编为大家整理的企业内部控制制度论文,供大家参考。
摘要:房地产企业发展成为我国支柱产业,政府对的调控政策不断出台。房地产企业资金紧张、存量房增加,经营、财务风险在不断增加。2016年5月1日起,营改增试点范围扩大,房地产行业正式进入了增值税时代。房地产行业将面对更为复杂的内部外部经营风险。本文从房地产企业内控制概述出发,结合增值税的特点,对内控制一些应对变化进行分析。
关键词:房地产;营改增;内部控制制度建设
一、房地产企业内控制度概述
内部控制是一系列具有控制职能的方法、措施、程序,是一个严密的、较为完整的控制体系。房地产企业内部控制度是以专业的管理制度为基础,以监管和防范风险为目标,通过全方位建立过程控制体系、描述关键控制点和以流程形式直观表达生产经营业务过程而形成的管理规范。
二、房地产企业内部控制制度的重要性
房地产企业数量多、资质低、竞争激烈。项目开发周期长、投资大,整个过程存在经营风险。营改增后不仅是税种上的变化,同时还对企业的经营管理提出了更高的要求。建立内部控制制度十分重要。第一,建立良好的内控制能对整个项目各阶段实施监督,能及时发现其中存在的问题;第二,内控制能够监督考核企业各部门的工作是否高效,能保障企业的经营效率,保障企业完成既定的经营目标。
三、房地产内部控制制度的现状
(一)企业对内部控制制度认识不足房地产企业在项目开发过程中,普遍存在只注重具体开发的工作,管理上缺乏战略意识、对中长期的发展没有规划。某些地产企业还停留在“抢地”就能赚钱,毫无经营风险意识。适合企业自身的、健全的内部控制制度,需要花费大量的人力、物力和时间,而且不会在短期就能产生经济效益。中小型房地产企业,如果缺乏长远眼光,不会重视这项工作,甚至它的的建立产生怀疑,不愿意进行内部控制制度的实施,或者只是让内部控制流于形式,降低了防范风险的能力与经营水平。
(二)缺乏风险意识,疏于企业的内部控制许多房地产企业是抢到地后,迅速开发建设和销售,对内部控制制度的建立很轻视。房地产企业往往只会重视外部因素,对于因为自身内部控制的缺乏而带来的风险因素考虑的很少。近些年在房地产企业只在盲目扩张,忽视了因缺乏内控制建设而带来的管理缺陷。
四、增值税后内控制建设的几点建议
营改增将地产企业带入增值税时代,这不仅是简单税种的变化,它要求企业对自身的经营流程重新进行设计,内部管理要由粗犷转向精细。企业管理层必须重视,共同谋划、积极应对,做好风险内控,项目流程的各环节,要求予以规范化。这能使企业平稳过渡达到最终降低税负、促进发展的目的。
(一)完善好内部环境治理结构中的董事会负责内部控制的建立健全和有效实施,必须有效发挥董事会的作用,履行相应的责任。营改增后具有一定规模的房地产企业可以在内部设内部审计部门,保证其工作的独立性是很必要的。房地产行业的人员流动性较大,要实行德才兼备、以德为先的人力资源政策。另外,还要加强自身的企业文化建设,应该培育积极向上的价值观和社会责任感,重点强化营改增后的内部风险意识。“人的价值高于物的价值,企业价值高于员工个人价值,社会价值高于企业价值”这是万达的核心价值观。
(二)加强工程及合同的控制建安成本是房地产开发项目总成本中所占比例最大(约占40%)、跨越时间最长、涉及单位最多的。营改增后房地产的税率为由5%上升至11%,能否取得抵扣的进项税发票成为降低税负关键。关键控制点:首先要在工程招标时,要求必须具备一般纳税人资质。其次,在签订各类工程合同时要增加相应发票条款。最后,营改增过渡阶段后的建筑合同成本是否上涨问题,建筑企业主要项目人工成本费用不能取得进项发票,势必导致成本增加。所以选择的建筑企业必须能对其建筑人工成本目标有效控制。
(三)加强资金营运的控制房地产企业资金营运内部控制的主要目标是:保证资金安全,保持各环节资金的周转和高效,保证资金的的供求达到动态平衡。由于营改增后税率的增加,房地产一般纳税人的销项税税率为11%比较营业税高98%。以成交价100万元的房屋为例,营改增前营业税为5万元,营改增后需缴纳销项税9.91万元,可见必须要取得相应的进项税抵扣才能达到企业资金的动态平衡。项目在房屋竣工决算后,进入销售为主的阶段,增值税大部分为销项税,而企业所得税、土增税继续在地方预交,所以后期对资金需求较大。企业要严格按照预算要求组织协调资金调度,定期对资金预算执行情况进行分析,如发现异常,及时采取措施妥善处理,既保证税款的交纳又要避免资金冗余。
(四)加强制衡与监督营改增的试点范围涉及到房地产相关诸多行业,能帮助企业达到一体化、多元化的战略目标。同时企业的经营管理会变得更复杂,将会遇到更多的问题。首先房地产企业要加强内部审计机构独立性。其次,部门不相容的岗位要分离,定期内审,对于业务岗位定期(集团内部)轮换。最后,拓宽监督举报渠道。
(五)加强对企业人员的培训营改增后对房地产企业员工要进行相关知识的培训,尤其是财务人员、审计人员提出了更高要求。比如专用发票的保管、不能抵扣销项税的费用、项目各阶段税收风险管控。
五、结束语
营改增是财税体制改革的重头戏、是供给侧改革的重要举措,它给房地产企业带来了新的发展契机。房地产企业要健全内部控制制度、加强企业文化建设,进一步提高自身的风险管理能力,为企业的可持续发展奠定基础。
参考文献:
[1]李燕.解析企业内部控制制度的执行[J].中国乡镇企业会计,2016(02).
[2]关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税〔2016〕36号.
一、企业内部控制的重要性
每一个企业的壮大和有序运营都需要各部门的全力配合,健全的管理制度和风险控制也是不可缺少的,作为企业管理中的内部控制工作也是十分重要的。它关系到了企业发展中每一个阶段决策的制定和实行,并且需要随着实际的发展情况进行调整,它不仅对企业的风险管理工作提供有效的数据分析,同时它也是实现企业内部的监管工作的重要方法和必然途径。但是,在目前的企业管理中,却没有充分的发挥出应有的作用,不仅仅是受内部控制体制的影响,同时也与企业中的员工有着重要的联系。因此,需要企业在日常的管理中需要不断地进行改进,以便于更好的发挥出内部控制应有的作用,不断地提高企业自身的各项能力,从而更好地在日益激烈的竞争中站稳脚跟。
二、企业内部控制风险管理中的不足之处
(一)公司的管理模式比较单一
在我国的企业管理中,企业的重大决策和人事变动都是由管理人员全力控制的,但是个人或者少数人看待问题的角度是有一定的局限性的。因此,这种模式要求管理人员必须具备较强的管理能力和公平公正的处事态度,即使部分公司采取设置董事会等类似的机构来实现公平决策,但是在实际的执行中仍然无法发挥出应有的作用,这在一定程度上制约了企业对于风险的判断能力和企业发展规划的全局性。
(二)经济风险管理制度不健全
现在的企业对于风险的管理的重视相较于往年来说有所提高,但是这种风险管理的制度却是不全面的,因而在市场经济的发展和变革中,加强企业的风险管理能力显得尤为重要。但是,很少有企业会单独的设置风险管理部门进行专业的风险预测和监管,从而大大降低了企业对于经济风险的抵抗和控制能力,无法实现企业的效益。
(三)监督管理有漏洞
在企业的日常管理中主要是通过明确的上下级的职责与权利为基础来进行的,并相应的承担了监督与管理的责任,同时相关的监管制度是不健全的,这种不健全不仅表现在执行的力度不彻底,同时还体现在没有将这种责任落实到具体的管理人员身上。因此,这种企业内部的责任监管工作的效率就停留在了表面上,这在一定程度上增加了企业自身的管理隐患。
(四)市场风险评估不全面
在信息化发展的影响下,电子商务等多种新兴的经济发展模式大大的改变了我国的经济发展结构,同时受经济全球化的影响,我国的企业需要面对的是世界各地区实体店或电子商务的竞争,这极大地加剧了企业的运营风险。虽然部分企业对于经济风险的管理意识有一些提高,但是大都局限于财务部门的管理和控制,但是应对外来的经济风险能力仍然有待提高。
三、构建经济风险管理的内部控制新机制的措施
(一)建立健全内部管理控制系统
建立企业内部控制体系应以内部环境为重要基础、以风险评估为重要环节、以控制活动为重要手段、以信息与沟通为重要条件、以内部监督为重要保证,构建成以内部管理为重点的内部控制体系。企业内部管理控制系统应由制度控制系统、预算控制系统、考评控制系统和激励控制系统组成。这种系统涉及到的内容和作用都是比较大的,不仅可以实现明确的职位分工的作用,也可以很好的进行员工对外经济活动的范围的界定,同时,还能通过公平的考核制度很好的为企业营造一个公平竞争的工作氛围,调动全体人员的工作积极性。
(二)建立企业风险管理体系
建立和健全企业的风险管理体系,是实现企业内部控制的重要因素之一。充分的发挥它的预见性,实现有目的的进行企业风险的预测。可以通过现阶段的企业各部门的数据汇总和市场的变化进行分析,从而帮助企业制定后续的发展路线,尽可能的降低企业的风险,这个过程必须长期的坚持下去,并适当的进行调整,这样才能很好的发挥出它的效果。企业的风险管理体系主要由风险管理机制、风险识别、风险评估和风险处理等内容构成。其中,企业的风险管理机制是企业进行风险管理的基础,良好的风险管理机制是企业风险管理能否有效的前提。企业风险管理机制通常包括风险管理组织机构和风险预警系统。因而,在实际的企业风险管理工作的开展中,必须要按照企业自身的发展情况来进行相关部门的设置,同时,配套的监督管理工作也要进行明确的分工,并慢慢的朝着专业化的方向发展。
(三)建立健全财务危机预警系统
企业应当建立重大风险预警机制和突发事件应急处理机制,明确风险预警标准,对可能发生的重大风险或突发事件,制定应急预案、明确责任人员、规范处置程序,确保突发事件得到及时妥善处理。通过研究可以发现影响企业风险的因素是比较多的,生产成本、销售成本、市场需求、管理水平、政策调整等都会有一定的影响,而且这种问题一旦出现就会表现得比较明显,因此,需要客观的进行该系统的建立。必须要本着真实、准确和全面的原则来进行风险预警指标的制定,同时也需要选出一些具有代表性的财务数据进行企业全方位的分析从而做出判断,为后期的发展提供一些参考性的意见。
(四)建立企业管理信息系统
企业应当运用信息技术加强内部控制,建立与经营管理相适应的的信息系统,促进内部控制流程与信息系统有机结合,实现对业务和事项的自动控制,减少或消除人为操作因素。信息化程度是反映企业管理水平高低,竞争能力强弱的重要标志。建立企业管理信息系统,能保证企业财务预警机制有效运作,通过管理信息系统提供及时完整的经营结果数据,企业管理当局可以依据这些数据,与预先设定的财务预警指标进行比较。当有超出或低于预警指标的情形发生时,就表明企业财务状况不良,企业管理当局应及早依据预警指标所代表的经营内涵作进一步的深入研究判断,以防止财务危机的继续恶化。组建管理信息系统,要重视需求分析。需求分析关系到企业的整体规划,因此,要充分动员企业各个职能部门、还可以聘请专业咨询公司。做好软件与企业实际情况的匹配。在基础工作方面,数据的处理也是非常重要的,它包括所有材料、物资、产品的数据编码,现实数据和历史数据的衔接以及数据信息规范化等工作。
(五)重视相关人员的选拔和培养
企业的财务部门是企业管理的核心,因此进行相关工作人员的选拔必须要非常谨慎。可以通过人力资源部门进行专业的人员招聘工作,重视相关的专业技能的考核和资质的审核,同时正确的价值观和较好的职业素养也是考核的重要内容。通过各种考核之后,需要在上岗之前进行系统性的培训和企业文化的灌输。设置公平的升迁考核制度,通过会计人员实际的工作表现和效率进行综合的评价,为员工之间的良性竞争提供有利的环境,以此来带动企业员工的工作热情和积极性。相关制度的制定和健全仅仅是为了约束和引导日常工作的有序进行,但是企业的管理水平的提升才是实现提高企业工作效率的重要途径。我们的管理人员需要重视和公平对待每一个员工,对待消极怠工和违规操作的行为必须予以严厉的处理,只有这样才能是实现一加一大于二的根本途径。
四、结语
通过对现阶段的企业内部控制中的经济风险管理的全面分析,可以发现和总结一些不足之处,并且可以有针对性的将这些弊端进行改进。不断的加强公司管理阶层对于经济风险的管理意识,同时也需要不断的进行企业文化的营造,增强员工的归属感和向心力,以便于更好的实现和提高企业的内部管理水平和效率。建立和健全相关的内部管理、风险管理的相关制度和措施,条件允许的话可以设置专门的风险评估部门,有理由相信通过做好上述的几点要求,可以在很大程度上提高企业的抗风险能力,并逐步完善内部控制的新机制的构建。
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