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面对未来竞争日益激烈的房地产市场,房地产开发商必须建立适合自己企业发展的组织管理模式及项目管理机制,才能使企业得到长足的发展。下面是读文网小编为大家整理的房地产开发项目管理论文,供大家参考。
一、设计管理概述
1.1设计管理的目的
设计管理的目的是为事前解决设计、绘图、施工中的常见问题,提高设计施工质量,减少不必要的变更和损失,不犯以往工程中出现过的错误,从而使整体造价控制在最经济的范围内。
1.2景观设计管理的重要性
景观设计管理属于事前控制,其设计成果质量的好坏直接关系到整个项目成本目标、进度目标和质量目标的实现。
二、各阶段设计管理工作要点
设计管理阶段包括:总体环境布局优化阶段→概念方案设计阶段→深化方案设计阶段→初步设计阶段→施工图设计阶段→施工招标配合阶段→施工现场配合阶段、竣工验收及维保。
2.1总体环境布局优化阶段
本阶段须充分了解项目地理位置、周边环境、人流及车流动线、项目策划报告及建筑规划指标等相关项目情况;在项目前期的规划设计阶段开始介入,参与建筑规划设计的过程,对总体规划从项目环境景观的角度提出专业意见,使得建筑设计总体构思能够更好的利用自然资源、符合景观需求,体现建筑与环境的协调统一。
2.2概念方案设计阶段
(1)景观设计理念须与项目整体概念策划保持一致。景观设计前应依据目标客户的定位,通过目标客户需求结合项目特征拟定景观卖点;设计前通过市场调研,依据目标客户特质了解客户需求,有针对性的确定景观概念方向,最终满足并超越目标客户的期望值。
(2)景观设计应有主题。各景观要素须围绕主题、表达主题,确保同一主题风格的前提下体现各组团的特色;景观主题符合客户的心理需求,并且能够具有引导性,超过客户的期望值;应避免主题生搬硬套和景观要素偏离主题。(3)景观设计风格应与项目的总体风格保持一致。景观总体布局应满足建筑规划条件或指标要求。
2.3方案设计阶段
景观应进行合理的功能分区:景观设计应在充分分析建筑布局及空间关系的前提下进行合理的功能分区,保证功能布置与场地空间关系及建筑布局相匹配。合理控制软硬景比例,对于住宅项目的景观设计应遵循多软景少硬景的原则,软硬景比例一般不小于7∶3为宜。景观平面各组团节点的平面及竖向尺度应适宜。景观设计应考虑物业管理的便利性和合理性。须根据人流及车流动线,确定人车管理模式;在满足小区封闭管理的前提下,尽量少设置岗亭,减少后续物业管理成本。建筑首层与室外交接位置的过渡空间设计应合理。合理考虑景观竖向设计:竖向设计是丰富景观层次的重要手法之一,应该综合考虑景观造价、地库荷载、地下排水、室外综合管线及周边市政条件的影响,同时满足绿化种植的覆土要求等。
2.4扩初设计阶段
景观扩初设计是为了贯彻方案设计思路、完善使用功能、空间关系、交通组织及深化总平面,是方案与施工图阶段的桥梁和纽带,应重点关注以下几点。
(1)复核建筑规划条件,确保满足规划指标要求。应对方法:应将建筑条件图与景观总平面进行准确叠图,复核景观与建筑条件交叉是否合理,确保方案的可行性。复核内容主要包括:绿化率指标、地面停车位指标、室外管线交叉、消防车道及消防登高面交叉、建筑首层竖向衔接、外围市政道路竖向衔接、地下室顶板覆土是否在结构允许范围内等。
(2)大型景观构筑物、大型水景及特大乔木等如果在地下室顶板之上,应充分考虑地下室顶板的荷载和结构要求,确保结构设计的安全性和稳定性。
(3)景观雕塑及小品。须明确雕塑小品的规格、材质及意向等,以配合提前启动雕塑采购工作。
(4)绿化设计方面。在方案阶段的基础上进行深化设计,须明确主景树及骨架树的品种、规格等参数,以配合提前启动主景树及骨架树的采购工作。
2.5施工图设计阶段
施工图是最终用以指导施工的设计成果,把控好施工图设计质量可大大减少后期现场施工的设计变更和工程量签证,保证设计效果的顺利实现,并有利于控制工程成本。该阶段重点关注的把控要点有。
(1)复核前几个阶段设计管理要点是否得以落实,再次复核建筑规划指标和建筑条件,明确为配合景观需求进行的建筑图纸调整或变更是否落实到位。
(2)竖向及排水:竖向设计应保证各衔接面的合理,同时满足雨水排放要求,确保场地不积水为原则;种植槽及绿地系统应进行排水系统的设计。
(3)复核施工图的设计范围、设计深度及节点设计是否满足规范要求,是否易于施工组织等。检查泳池、水景、硬景、软景、康体活动场地等细节设计是否存在不利安全的因素。
(4)绿化设计方面。景观设计主要依靠软景来围合和组织空间,其绿化配置手法应依据每个组团的特点进行设计;苗木选择应遵循适地适树的原则,同时符合当地苗木市场供应情况,以有效降低苗木的供货成本。
2.6施工招标配合阶段
在施工招标阶段,应配合完成景观施工技术标准作为招标文件的补充文件,尤其应对容易出现问题的关键环节和关键标准给予明确,避免后续施工阶段出现争议,保证现场施工阶段的顺利实施。
2.7施工现场配合阶段
在施工开展之前应将经过仔细审核的施工图最终成果,会同各专业、工程部、施工单位进行技术交底工作,协助施工单位对图纸进行正确理解和熟悉把握,并汇总各专业及施工单位反馈意见进行图纸调整,尽量争取把设计偏差和问题在施工前得到解决。在施工前还应预留足够的时间进行铺装材料、雕塑、照明灯具、各种预制品、康体设施、大型乔木等各种材料的确认和准备工作,同时配合项目的建设进度、销售计划、做好现场协调工作。
三、结语
景观设计管理是贯穿项目全过程的管理,每个阶段须对于容易出问题的关键点给予重点关注,做好针对性的设计管理工作;同时在施工管理配合中应与施工单位和设计单位通力协作,把控重大的技术修改,提供强有力的技术支持,才能最终做出一流的景观精品项目。
一、房地产开发项目工程沟通管理的对象、特点和存在问题
房地产开发项目工程具有投资金额大,周期长等特点,所以在沟通管理方面具有其自身特点,比如沟通管理范围大,不仅包括企业内部部门、员工、领导者与被领导者之间的沟通管理,还包括近层关系和外层关系的沟通管理;管理要素众多,包含员工关系、组织关系、供需方关系、协调配合关系以及外界监管和约束关系的沟通管理;房地产开发项目工程沟通管理的阶段性较强,涉及到项目开发的可行性研究、立项策划、设计、施工前准备、正式施工、验收、交付、销售、登记入住等各个阶段的管理,各个阶段的沟通管理内容和工作要点都有所不同;由于房地产开发项目工程投资金额高、工期长、涉及单位和专业较多,管理起来非常困难,所以沟通管理工作也面临着各种各样的工作内容,这就增加了沟通管理难度。在这样一个信息化高速发展的时代,原有的沟通管理模式弊端也逐渐暴露,比如沟通管理工作缺乏一定计划性,沟通协调信息的公开或传达不及时;房地产企业内部工作较为混乱,没有理顺外部管理和内部管理,沟通管理工作具有一定片面性;网络建设滞后,房地产开发项目工程相关方之间的协调大多通过电话和会议解决,沟通协调的工具较少,严重浪费了时间,进而影响到工程沟通的及时性和工程建设的进度。
二、做好沟通管理工作的对策
2.1重视沟通管理
随着时代的发展,和谐管理已全面渗入到现代管理理念中。对于房地产开发项目工程管理来说,沟通管理尤为重要,这主要是因为在房地产项目建设各个阶段涉及的部门、专业、人员较多,只有实现人员间、部门间、单位间、领导者与被领导者间的相互沟通与协调,才能更好实现信息共享,营造出良好的工作环境。所以,房地产开发企业应当重视沟通管理工作,组织管理人员培训和学习,使每个管理人员都认识到:沟通管理是做好一切工作的基础,工作环境不和谐,工程项目也难以顺利实施。特别是房地产企业的项目管理部门是项目施工现场代表,其工作的顺利开展依赖于各方的信任和委托,所以应当加强自身学习,时刻保持自身魅力,不仅要具备高水平的知识、技能,还必须具备能让人充分信任的人格品质、洞察能力、分析问题和解决问题的能力,这样才能提升沟通管理的有效性,才能确保项目目标的顺利实现。
2.2正确、及时传递沟通信息
房地产开发项目工程沟通管理工作中,各种信息的传递是双向的,是相关方做出科学决策的主要依据,因此必须保证信息的高质量、高准确性和及时性的传递,尽量降低由信息不实给项目带来的损失;建立基于所有沟通方式的回馈机制,使信息能够及时被接收者接收;制定切实可行的沟通计划,充分考虑项目相关文件的保存方式、文件格式、工作汇报方式,了解与项目相关的工作内容、工作人员基本情况、人员对项目信息的需求和对时间的期望,这样才能将工作人员最需要的信息及时、准确传递给他们。
2.3实施动态管理
房地产开发项目工程管理中的沟通管理必须贯穿于整个项目实施的全过程,而由于工程项目实施具有一定阶段性,这也就决定了沟通管理也要分阶段实行,并要根据不同阶段的不同问题抓好沟通管理工作要点,实行有效的动态管理,比如在房地产开发项目实施初期阶段主要是协调供需方关系,在项目实施后期的管理重点则是约束关系,所以,在沟通管理工作中,我们应当根据工程项目的推进过程准确掌握各种关系,通过及时的沟通将项目实施中的矛盾、争执化解,并建立切实有效的利益机制和公平竞争机制,实现项目管理过程中各方利益一体化,通过相关方的主动沟通、积极参与、自觉行动达到和谐管理的目的,进而提升房地产开发项目工程管理的综合水平,使项目得以顺利实施。另外,加大对总承包合同机制的研究力度,力争项目建设过程中总承包方的利益与甲方利益的一致性,尽量减少利益差异,保证沟通的一致性,力争高效、高质完成沟通管理工作。
2.4充分利用信息技术优势
近年来,信息技术发展非常迅速,并在社会各个领域得到了广泛应用,其在房地产开发工程项目管理中的应用为沟通管理带来了新方法和新思路,我们应当充分利用信息技术优势,加大网络建设,建立沟通管理信息系统,将其作为沟通管理中协调各方面要素的有力支撑,实现各种信息及时、准确的传递,不断提升沟通管理工作效率和工作质量,进而提升房地产开发项目管理的整体水平,为房地产企业创造出巨大经济效益。
三、结语
总之,在房地产开发项目工程管理中,沟通管理是最为关键的内容,是其他项目管理工作得以实现的基础,只有通过沟通管理实现工程项目相关方之间的相互协调、平衡、组织和沟通,各方才能共同协作完成项目既定目标,才能不断提高工程项目完成的效率和质量,最大限度降低项目成本。另外,我们应当处理好各方的利益机制问题,为沟通管理营造健康、良好的合同结构与合同关系环境,确保房地产开发项目工程管理目标的实现更加顺畅,也确保工程项目建设的顺利实施。
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房地产开发项目管理是一个复杂的系统工程,项目管理各环节的过程控制与项目总体目标的达成需要系统、全面的策划与研究,项目执行前的策划对项目运作的成败至关重要。下面是读文网小编为大家整理的房地产开发项目管理论文,供大家参考。
一、房地产项目开发成本管理工作中存在的问题
(一)对项目开发初期的成本管理缺乏足够认识和控制
通常情况,在项目的初期阶段主要产生的成本投入主要包括项目的规划设计和项目的勘测设计。一般来说,项目的规划设计的主要考虑的是结构的安全问题,对于工程成本的控制概念不强,所以难免导致设计方案不经济,而增加了项目开发成本。另一方面,初期的项目规划设计和项目勘测设计将直接影响着项目开发后期的工程成本投入的多少,所以对于房地产企业,加强对于项目开发初期的成本管理工作重视程度是很有必要的。
(二)项目组织管理涣散,成本管理很难有效实施
就目前国内的房地产行业发展来看,中小型房地产企业逐渐成为房地产行业的主体。与以往的大型国有房地产企业相比,中小型房地产企业自身的实力有限,抵抗风险的能力和项目组织管理能力都不足,因此很难在房地产项目开发过程中对于工程成本做到有效控制。另一方面,在实际的工程施工中,房地产企业为了减少工程成本的投入,都会采取责任分包的方法。由于不同建设单位有着不同的管理水平和不同的施工效率,在工程进度上难免会出现不同步的情况,而且都有着自己的如意算盘,因此很难协调彼此之间的工作,这同样也给房地产企业的成本控制带来了很大的难度。
(三)房地产项目开发全寿命周期成本管理缺乏
众所周知,房地产行业本身就是一个周期长、投入大、风险大的行业。因为房地产项目开发周期长,而且成本的投入贯彻周期内的每个阶段,所涉及的成本项目种类繁杂。因此,很难做到对于工程成本的全面有效控制。另外,房地产开发项目管理所追求的目标就是工程质量和工程成本,但是往往房地产企业在项目开发过程中很难做到二者均衡,很多时候都是顾此失彼,因为这需要很高的管理水平和需要丰富的实践经验。
二、房地产项目成本管理完善对策研究
随着我国经济的飞速增长,近几年我国的房地产行业发展的也是如火如荼,这样的结果却是导致了我国房价持续上涨,惹得人民百姓怨声载道。政府为了抑制房价的上涨,缓解百姓住房的问题,采取了一些严厉的措施,因此房地产行业的形势是十分严峻的。房地产企业想要在如此复杂的竞争环境中得以生存和发展,就必须提高自身的竞争力,控制企业项目成本,完善企业工程项目的成本管理控制体系。
(一)项目规划阶段成本管理完善措施
每个商品都有着自身的消费人群,对于房地产开发来说也是这样。在房地产开发过程中,企业首先要知道开发项目是建写字楼,还是住宅楼,或是商业中心,高档还是低档的,什么风格、消费人群等等。换句话说就是,房地产企业在项目的规划阶段要给项目一个具体的定位,这样可以避免盲目的资金投入,减少项目成本,提高企业自身的经济效益。
(二)项目设计阶段的成本管理完善措施
房地产项目设计阶段主要是房地产企业在得到土地后,对所需要建设的土地进行规划设计,直到工程项目开始建设之前的这一段时间。尽管,项目设计阶段只是占整个开发项目周期的中很少的一部分,但是它关乎整个项目周期内的巨大部分成本投入,因此房地产企业要提高对于项目设计阶段的重视程度。具体在项目设计阶段对于项目成本的管理完善措施,可以参考以下几点:1.一定要遵守相关的法律法规和招标投标程序进行招标,不要弄虚作假;不要因为私人关系而影响到招标。并要对参与投标的单位进行严格的资质审查,看是否有违规操作等不良记录;2.强化设计人员的控制成本意识,在保证结构安全和合理周期的前提下,尽可能的降低项目成本;3.在项目设计阶段控制成本并不是一味的去降低成本,而不考虑结构建筑物是否安全的问题,这样很容易在项目施工阶段出现意外的情况。因此,在项目设计阶段一定要遵守相关的行业规范、标准,有助于更加合理化控制项目成本,这样既能保证建筑物的结构安全,又能降低开发项目的成本。
(三)在项目施工阶段的成本控制
对于房地产行业来说,工程项目施工阶段永远都是项目成本投入最多的环节。因此,做好项目施工阶段的成本控制工作对于整个项目流程的成本控制是举足轻重的。具体到该如何做好项目施工阶段的成本控制,可以参照以下几点:1.在实际的项目施工过程中,房地产开发企业一定要和项目施工承包商签订明确的委托合同,防止项目施工过程中施工方漫天报价、推卸责任,造成企业不必要的损失,而增加了项目成本;2.项目施工技术选择一定要求合理,避免出现材料过剩和多次返工的情况,造成材料浪费;3.加强项目施工现场的安全工作,一方面防止工程材料被盗,而造成损失;另一方面,可以减少工程事故发生的可能性。因为,一旦发生工程事故,项目就可能面临停工或是项目流产的情况,这样只会无限的增加工程成本。
(四)竣工验收阶段的成本控制
项目竣工验收阶段是整个项目的最后一个环节,一定严格的按照国家相关的工程竣工验收标准验收。确保工程质量符合标准,这样可以减少后期维修的成本。另一方面,要认真仔细的核算整个工程建设过程中的各项支出,确保每项支出都有根有据,避免出现资金去向不明的情况,这样有助于减少项目成本投入,从而增加企业的经济效益,也提高企业在如此竞争激烈的市场环境下的竞争力。
三、结语
从房地产开发项目的不同阶段来看,不同阶段的项目成本管理控制的效果都不一样。其中,项目初期的规划设计的项目成本管理控制的效果是最显著的,而项目建设施工阶段的项目成本管理控制是最关键的。但是,对于任何一家房地产开发企业来说,想要在如此复杂、竞争激烈的市场环境下得以生存和发展,就必须重视项目开发的每个环节的成本控制工作,这对于降低企业的资金风险,提高企业自身实力是十分重要的。
一、建筑工程管理中存在的问题
建筑工程管理是房地产开发项目顺利开展的重要中间环节,然而,目前大多数管理缺乏时效性、可操作性,在工程的各个阶段、各个环节都存在着管理上的问题。在规划设计阶段准备不充分,一些房地产开发企业更多的是考虑所开发位置的商业价值,缺乏对工程前期的准备和了解。施工单位仓促进场施工,施工过程中才发现施工图纸存在错图、缺图、以及图纸之间存在矛盾等问题,施工过程中忽视施工工艺和工程实体质量的管理。为了早拿到预售证,前期通过赶工达到预售节点。后期为了按期交楼又要赶工,导致过度压缩工期却降低了工程质量。同时监理单位疏于施工过程的检查监督和旁站,仅在隐蔽工程前组织检查,使得许多问题无法及时发现。而即使发现了也难以彻底整改,也给工程留下了隐患。房地产工程施工后期多个施工队伍分属不同的单位,各施工单位之前如沟通协调不及时、缺乏相互配合,极易造成相互影响进度、产品相互破坏现象,严重影响工程的顺利进行,甚至造成工程成本的增加。
二、完善建筑工程管理系统
科学合理的工程管理制度是一个企业实现可持续发展的基础。企业要对项目管理部门及机构进行优化配置,实现管理的标准化和实效化。下面,就建筑工程全方位管理的几个方面作简单探讨。
三、全方位建筑工程管理的五个方面
1.完善规划管理
房地产开发企业要及时了解国家规划部门相关政策法规,寻找政策保护。尤其是在当前形势下,国家目前对于保障房配置率及限购规定的新规频频发布。同时,开发部门在负责考察、论证项目及拿地的过程中要全面了解项目所在地的地方性法规政策,以便开发工作的顺利开展。施工前有一系列的手续都是需要得到国家及地方相关部门批准才能开展后续工作的,所以在项目开工之前就要做好工程的前期规划管理。具体的规划管理,需要循序渐进地完成。房地产开发商需要结合市场行情,要充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素,寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点。同时要进行市场调查,结合项目所在地的风土人情,摸清预期数消费者的需求,这些都要进行合理的前期策划。
2.加强建筑工程招标管理工作
招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统,可将统一招标与个别分析招标法相结合。在充分考虑竞标价格的同时,要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过全方位的评估,选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件,做好与承建的中标单位的合同签定工作。竞标结束后,双方要签订详细的工程建设合同,一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。此外,在项目施工前还需要积极的采取工程担保措施,如履约保证金、履约保函等。降低赔偿纠纷的几率,提高对开发项目的成本管理效果。
3.建筑工程项目管理中的成本控制
建筑工程成本管理很大程度上决定着房地产开发企业的盈利水平,因此成本管理是建筑工程管理的重点内容之一。目标成本是进行成本控制管理的参照标准,因此需要制定合理可行的成本控制目标。房地产开发项目的成本管理是一个集经济、技术与管理的过程,成本控制的各个阶段对各类成本的管理重点、力度以及相应管理责任是不同的。因此,需要从全过程对项目各类成本进行有效管理。在投资决策阶段对土地获取、项目定位等几个重要决策环节,做好科学全面的系统分析,使之达到行之有效。在项目立项上,要做好调查研究,并收集大量的市场信息,让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。在项目前期的设计阶段是成本控制的关键,要做好设计概算。设计过程中严格控制材料消耗量指标,比如进行钢筋测算。在保证结构安全的情况下,严格控制钢筋含量。施工图下发阶段,甲方的预决算部门应积极做好成本预算工作,做到心中有数,预算金额是控制和审核工程进度款的重要把门关。当施工过程中涉及施工方案调整、设计变更等变化时,工程概预算也需及时调整。进度过正中,要严把进度款审批关,绝对杜绝进度款超合同付款现象的发生。竣工结算阶段,甲方应要认真核对工程各项内容是否符合合同条件要求达到竣工验收标准,结算资料是否齐全。尤其是涉及到设计变更和索赔的内容,要严格把关,因为竣工结算是甲方最后一次占据主动地位。做到竣工结算,能够真实反映实际的工程造价。另外,再强调一点,施工过程中要严格控制现场合同外签证工程量。同时及时收集有利我方证据,重视反索赔工作。
4.建立统一安全与质量管理体系
安全与质量管理相互制约、相互影响。只有统一安全和质量管理,才能增强管理力度,实现安全保质量、质量促安全的局面。要保证工程项目质量,需要建立一套高效且系统性、指令性、可操作性的保障体系,对安全和质量有效控制。对现场施工实行有效的控制,在保证安全和质量的前提下,可以合理压缩工期。但绝不能用安全和质量换进度,确保工程的安全和质量可以落到实处。
5.建立有效的考核机制
作为管理工作最后的杀手锏,在工程管理全过程工作中引入绩效考核机制,提前制定计划目标,通过科学明确的奖惩制度来提高员工工作的积极性、将管理工作落到实处,责任落实到个人,从而保证建筑工程各项工作顺利高效开展。
四、结语
我国的建筑行业发展虽然渐趋成熟,但现实中依然有很多问题存在。这些问题归根结底还是工程管理不到位,需要我们在开发和建设过程中不断改进。房地产开发企业应继续完善工程管理体系和管理制度,加强建筑工程规划、设计、招标、质量、安全、成本等全方位的管理工作。
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房地产项目管理对于房地产开发企业来说是至关重要的,开发商前期的精心策划、市场调研、可行性论证、经济分析评价,以及后期的营销策划最终都必须通过由项目管理全过程制造出的最终产品来实现。下面是读文网小编为大家整理的房地产项目管理论文,供大家参考。
一、前言
紧跟着对房地产项目成本控制的重视,房地产项目成本控制不单单要构建控制体系以及控制流程,同时也要构建多层次的控制体制。紧跟着信息时代的不断深化,已经逐渐开发出多种成本控制软件,同时信息化、标准化以及规范化的成本控制平台有利于房地产项目成本的控制。
二、房地产项目成本控制中存在的问题
(一)决策阶段所存在的问题
对于很多的房地产企业而言,虽然在决策阶段中已经进行成本控制,但是企业重视的力度并不足,其中,主要体现在制定可行性研究报告单单为了筹集资金,只重视报告的实行,进而能够顺利筹集资金。这种方式的研究报告并没有符合指导投资决策的要求,房地产企业应当合理的收集材料,并对建设的规范性进行科学的分析,从而促使计算结果准确度的提高。虽然很多的房地产企业已经策划好决策阶段的项目成本控制,但依然需要改进。其中,主要的问题有两点:第一,房地产企业没有建立策划部门,并欠缺相关的专业人员;第二,房地产企业的项目决策没有进行定量分析,同时也没有明确土地使用权以及增值税。
(二)设计阶段所存在的问题
对于一部分房地产企业而言,并没有重视项目设计阶段的成本控制,通常都是注重设计费用的控制,而不重视设计单位的能力水平。一般而言,房地产企业都会把房地产项目交给信赖度高的设计单位进行设计。然而,设计合同只是标明了设计的范围、费用标准、设计的进度、施工的技术要求等,并没有标明约束设计单位的内容。其中设计阶段主要存在以下几个问题:第一,没有落实设计招标制度,从而导致设计单位的竞争力不高,同时,由于房地产企业过度重视港澳台以及国外设计单位的名气,而忽略了客户对房屋的具体要求。第二,房地产企业并没有规范设计任务书,任务书中并没有明确客户的实际需求。而且,设计任务书并没有明确对成本的要求,没有重视对成本的控制。
(三)建设阶段中所存在的问题
在招标投标环节中并没有充分对成本进行控制。在进行招标的的时候,会体现出熟人工程以及关联工程,从而导致幕后关系网不断增大,从而对招标投标产生影响,最终导致招标投标的不公平。对于很多的工程项目招标投标而言,虽然看上去是在很公平的进行,但很多的工程项目都是不能顺利展开的。同时,现场签证控制制度并不健全,从而导致了成本控制难度加大。在进行工程项目的时候,会花费一定的时间,在工程实施的过程中会出现一定的问题,从而导致工程成本的增加,最终会导致工程项目停工、返工等情况的出现,并会导致工程总成本的增加。
(四)竣工结算阶段中所存在的问题
房地产企业没有明确合同条款,对于建设工程施工合同而言,建设单位一般都是重点关注付款、工期、质量等内容,而不重视工程款项的计价规范、计量依据以及结算方法等,从而导致口头合同的大量出现。同时,房地产企业并没有确定工程资料,比如现场签证、设计变更、施工图纸等,从而导致结算进度减慢。对于一部分的承包单位而言,由于承包单位清楚房地产企业结算时要进行及时的结算,为此,承包单位会故意拖慢办理结算的进度,进而能够得到房地产企业的一定补偿,最终不利于结算的有效完成。除此之外,项目的审核人员的综合素质不高。通常而言,监理单位的相关人员并没有全面学习法律法规等知识,而且,由于相关的技术人员不足,从而导致了一部分技术人员的专业知识以及技术水平不高,使得一部分不规范的问题出现,最终导致项目成本的增加。
(五)营销阶段中所存在的问题
在营销阶段中,房地产企业并没有有效的推广项目。通常而言,项目的推广应当由立项到销售的整个过程,每一个环节都要进行推广,并要有相关的宣传策划。同时,一部分的房地产企业随意实施销售计划,从而导致了销售计划无法充分发挥其作用。
三、控制房地产项目成本的有效途径
(一)决策阶段的有效途径
第一,要对土地成本进行控制。首先,要对土地费用能够承受的限额进行控制。在进行竞拍土地之前,一定要制定相关的方案,其中要包括对未来的销售额进行预测,要建设怎样的楼盘,紧接着要计算出建造的成本,从而能够计算出企业能够承受的价格底线,最终能够确保有效的控制土地成本。第二,有效控制土地增值税。一般而言,房子卖出的价格会直接影响增值税,同时也会对增值税的成本产生一定的影响。当运用超率累进税率进行征税,卖出房子的价格越高,增值税率就会越高,从而导致土地增值税税收成本的增加。为此,房子卖出的价格不单单会影响土地增值税的计税方式,同时也会对税率的选择产生一定的影响,从而导致土地增值税税收成本的变化。第三,资金来源要可靠。对于房地产企业而言,筹集的资金主要来自于股东,同时,也可以通过融资进行筹集。为此,房地产项目的资金来源一定要可靠,从而能够促使房地产项目更加顺利进行。
(二)设计阶段的有效途径
第一,有效进行设计招标。在设计阶段中要想进行有效的成本控制,就一定要有效的设计招标。其中,可以采用网络、报刊等手段进行招标公布,从而能够吸引更加多的设计单位参加招标,进而能够促使房地产企业得到更加优秀的设计方案,不单单能够有效的控制成本,同时也能促使企业经济效益的不断增加。第二,要进行限额设计。要进行限额设计控制首先就要合理安排设计单位的限额设计,并要进行科学的考核,有效的推动责任落实到每一个人身上。同时,要制定奖罚制度。此外,设计单位要保证工程的安全,确保工程的质量,并要运用新的工艺方案以及材料设备,从而能够合理的节约投资成本。此时,企业可以根据所节约的投资额的多少,进行不同程度的奖励。
(三)项目建设阶段的有效途径
第一,公平选择施工单位。对于房地产企业而言,要充分考虑施工单位的能力水平,其中主要考虑施工单位进行施工的费用、使用以及所运用的技术是否达到要求,而且也要考虑施工单位的信誉。同时,房地产企业要指定有效的招标文件,并要严格审核投标企业,公平选择最合适的招标人。第二,要建立完善的现场签证制度。对于现场签证而言,一定要由施工、监理单位以及业主共同签字。同时,签订合同前,要全面核对合同的内容,从而避免不必要的矛盾出现。
(四)项目竣工结算阶段的有效途径
第一,要加大施工合同的约束力。要明确规定施工的期限以及过程等,当发包人不接受合同中的期限要求时,承包方应当加入相关的规范性文件以及规章制度,从而确保合同的适用性。第二,促使审核人员综合素质的提高。对于结算审核工作而言,不单单需要专业知识和技术,同时也要有效的运用有关的法律法规。同时,审核人员要明白定价的方法,从而能够随时落实变更的情况,更好的清楚材料的价格。
(五)项目营销策划阶段的有效途径
在进行施工的时候,一定要制定健全的营销策划。要根据现场的实际情况,进行合理的市场调研,促使销售策划的完善。同时要在控制的范围内,制订科学的策划方案,从而能够了解市场销售的实际情况,更好的促使营销的顺利完成。
四、结语
综上所述,房地产企业要从项目决策阶段、设计阶段、建设阶段、结算阶段以及营销阶段中更好的控制项目成本,从而能够促使工程建设成本的节约,最终促使企业经济效益的不断增加。
随着我国经济建设步伐的加快,房地产投资逐渐成为我国经济建设的一项重要内容。但是房地产投资却有着比较大的风险,为了尽量避免或者是减小房地产投资的损失,我们有必要对房地产投资采取比较科学合理的方法对房地产进行有效地控制和管理,从而为开发商进行科学合理的决策提供一个合理的依据。
一、房地产投资风险以及它的基本特征
所谓房地产投资风险指的是房地产的开发商对于房地产的未来抱有太多的希望而忽视了一些客观条件的影响从而导致所投资的房地产的实际收益与投资商所期望的收益产生了负偏差的结果。这不仅包括房地产投资过程中所遭受的损失范围,还包括由于投资过程中存在着的许多不确定因素而导致的开发商的直接或间接的损失。房地产投资风险的基本特征包括:多样性、综合性、补偿性、变现性与激励性。对于房地产投资风险产生的原因可以概括为以下几个方面:第一,投资的回收周期比较长。一般在三到五年内都会收回投资,但置业投资的回报一般需要等八年到十年才能收回资金;第二,对于房地产的投资效果还应该要考虑在组合投资的状况下投资的风险与其收益之间的联系。如果对房地产进行大量投资,可能造成负债经营转变成债务危机。不管是对置业的投资还是对开发进行投资,所需要的资本基本上都在几百万上千万甚至是上亿元。即便在前期就投入了全部资本的百分之三十,这样也会让相当多的投资者望楼兴叹;第三,由于一些自然条件限制了房地产,这对于建筑物的进度、质量以及投资的方向都会产生一定的影响和偏差;第四个方面,房地产行业的变现性比较差;第五个方面,对于房地产的投资需要具有专业的经验和知识才能行。因为投资房地产所涉及的程序和领域比较多,并且如果直接参与房地产的开发还离不开专业的知识和经验,因此这也就使相当一部分人员在投资房地产时受到了限制;第六,房地产投资涉及到相当多的政府的相关职能部门,例如消防、人防等方面。
二、对房地产的投资风险加强管理有何重要意义
对房地产投资风险进行管理就是在房地产的开发过程中采用科学合理的方法对存在的风险进行预测、识别、分析、评价,从中选择一个最佳的风险管理措施,从而保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失,最终获得较高的安全保障。对房地产项目实施风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性。并且能够用科学、系统的方法对各种风险对策的成本以及效益加以比较,从而得到对策的最佳组合。房地产的风险管理能够促进投资主体的科学化、合理化,并减少决策的风险性。
三、关于管理房地产投资风险的相关策略
(一)在对房地产进行科学合理的分析的基础上,积极预测房地产的需求
从当前来看,对于房地产的投资项目进行市场分析是当今房地产投资活动中的一个不可或缺的重要方面。在对房地产进行分析时还少不了导向的分析。这个分析包括了对需求确定性的有关预测和分析。当前时期我们房地产要对市场有一个较为全面的调查和研究才行。通过对市场需求的分析,企业要明确到自身的优势和劣势。因此,当前时期很有必要建立起一个对市场信息进行收集的体制机制,通过多个渠道来收集与市场有关的技术、环境、项目信息以及产品的需求信息等有关方面的信息进而为产品项目的开发和相关技术的改造升级提供第一手较为准确的资料。借助于科学论证,在符合实际的基础上实行单一或者是多元化的经营策略。企业要及时地抓住变化的时机,避免由于投资项目的绝对化和僵化而造成的风险。
(二)在准确把握房地产波动周期的基础上及时选择入市的时机
因为房地产周期性波动时市场关系的运动的结果和方式同时还是宏观经济周期波动的一个很重要的组成部分。所以,房地产的周期也要与宏观经济运行的周期的波动方向相一致,但是在波动的时间和强度上还是存在一些差异。要依据房地产周期波动的特点开发房地产的有关特征,对于房地产的投资时机最好选择在房地产周期复苏的前期。对于在不同的时期内,不同地区的房地产的波动周期也应该要及时掌握。在处于不完全的市场时,投资者选择最佳时机首先要弄清楚宏观经济的相关变化周期,并且还要正确认识房地产各个周期的划分特点和方式。并且能够及时预测和了解相关政策的变化,这样才能够认真分析出房地产的市场需求类型并预测它的变化趋势。
(三)充分利用房地产开发的投资组合来降低投资风险
一般来说,房地产投资的各个方面相关性越大,这种组合就越不能降低风险;如果它的各方面的相关性较小,那么这种组合就越能降低风险。从风险分散的角度上来看,如果处在同一个投资项目中,就要尽量避免替代物业之间的紧密性和配套性的物业组合在一起。而对那些非要结合在一起的配套的物业应当只按照物业的容量来进行配套开发,条件是不能够超越容量配置。
(四)对于新技术要准确预测,避免由于技术因素造成的风险
必须要加强设备的安全性。避免因为设备的损坏而造成的各种事故的处理费用和相关补偿费用,所以,一定要加强对相关设备的定期检查和保养,在使用的过程中,也要对施工人员灌输安全意识,特别是对某些精密仪器的定期检查,避免因计算失误造成损失。企业中一定要留住高技术人才,这样就能防止建筑生产力的短缺和减少建筑材料的浪费,进而就能够实现在一定程度上来保证投资项目保质保量完成,防止工期浪费。
四、结语
在经济快速发展的当今社会,对于房地产市场而言,投资项目风险的存在是客观的,虽然房地产投资会带来损失,但是我们如果能够及时有效识别房地产投资中的风险因素,并通过严密的风险评价办法来进行有效的评价,并且还要采取合适的方法来规避这些风险。那么。房地产的投资风险还是在一定程度上可以规避的。即便不能完全避免,但是随着科学技术的不断进步,房地产的风险管理还是可以更上一个台阶的。
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工程项目管理是指项目管理者运用系统的理论和方法,对工程项目及其资源进行计划、组织、协调和控制,实现项目的特定目标。下面是读文网小编为大家整理的浅谈工程项目管理论文,供大家参考。
摘要:工程设计是项目实施的龙头,它决定着工程的投资规模、功能质量和工期进度。设计的优劣是实现业主意图,顺利实施工程建设,体现完美建筑的成败因素。设计管理是体现工程项目管理企业项目管理水平的核心,设计管理内涵就是解决设计与施工环节的脱节。通过学习和实践,从工程项目管理企业的角度,浅谈工程项目的设计管理,供同行参考。
关键词:工程项目;项目管理企业;设计管理
0引言
随着国家经济进入新常态,低端监工式的工程监理模式必将落伍,高端技术型的工程项目管理模式必将兴起。要承揽工程项目管理业务,工程设计管理起决定性作用。众所周知,工程设计是工程从立项规划方案变成实施设计施工图的重要环节,它是工程建设的龙头和灵魂。设计工作对工程建设来说有着基础性、先导性和决定性的作用,决定着工程的投资规模、功能质量和工期进度。设计的优劣是实现业主意图,顺利实施工程项目,体现完美建筑的成败关键因素。设计管理是工程项目管理中技术含量最高的技术咨询管理,亦是体现工程项目管理企业工程项目管理水平的核心,是最受业主希望急需解决设计与施工脱节的项目管理内容。工程项目管理企业作为业主的委托方,按照工程项目管理合同约定,在授权范围内代表业主运用相关的知识、技能和专业技术,实施工程项目全过程或分阶段有效控制管理,寻求工期、投资和质量之间最佳平衡点,使工程项目获得最大效益。笔者通过学习和实践,从工程项目管理企业的角度,浅谈工程项目的设计管理,供同行参考。
1工程项目设计阶段的划分
一般来说,国际上通行将设计划分为“概念设计”、“基本设计”和“详细设计”三个阶段。而我国习惯对技术要求严格、工艺流程复杂、设计缺乏经验的重大工程项目采用初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段。对技术成熟的中小型工程分为扩大初步设计和施工图设计两个阶段。对技术既简单又成熟的小型工程或个别生产车间可以一次完成设计。此外,对于大型联合企业,为了解决总体部署和开发问题,还要进行总体规划设计或总体设计。
2工程项目方案设计或初步设计阶段的咨询管理
方案设计(概念设计)是投资立项决策之后,经与业主协商认可后提出的具体开展建设的创意性规划方案,其深度应当满足编制初步设计文件和控制概算的需要。因此,工程项目管理企业在此阶段协助业主组织设计方案竞赛,比选设计方案,提出技术优化意见,帮助业主起草具体开展建设的《项目方案技术性深化设计任务书》,加强业主与设计人员的沟通,清晰表达业主的真实意图。初步设计(基础设计)是在项目可行性研究报告与立项批复及方案设计的基础上,将概念性、方案性构思等逐步转化为具有可行性、经济性、合理性的设计方案过程,它根据项目的类型不同而有所变化,一般来说,它决定项目的总体设计、布局设计、主要的工艺流程、设备的选型和安装设计等内容。初步设计深度应当满足编制施工图设计文件的需要,为细化《项目设计任务书》,招标选择施工图设计单位做准备。工程项目管理企业在这一阶段应协助雇主组织召开各类设计审查会,邀请规划、咨询、工艺、设备等方面的专家进行论证,使设计文件满足政府规划建设要求,满足雇主项目使用要求。同时,协助业主策划设计合同结构,编制初步设计任务书,起草各类设计合同范本。
3工程施工图设计阶段的技术管理
施工图设计(详细设计)是将建设意图与设计理念转变为实物的过程,是设计工作与施工工作的桥梁,是现场施工和制作的依据,同时它又是限额、限量的阶段,根据批准的初步设计,绘制出正确、完整和尽可能详细的建筑、安装图纸,包括建设项目部分工程的详图、零部件结构明细表、验收标准、方法、施工图预算等。施工图设计文件深度应满足设备材料采购、非标准设备制作和施工的需要。施工图设计阶段是实现总体设计阶段构想、方案以及验证初步设计阶段工艺参数的实现阶段,施工图设计的结果即是设计各专业对工程的实施进行具体的量化,确定出总平面施工图、建筑施工图、结构施工图、电气施工图、给排水及暖通施工图、设备基础详图、工艺管道详细布置施工图、施工图的概预算等,为施工单位招标做准备。工程项目管理企业在这一阶段的技术管理就是首先应协助雇主通过招投标有形市场平台选定具有资质的施工图设计单位,签订工程设计合同,制定施工图设计任务书,监督设计单位执行设计合同。同时,在设计过程中,协助业主确定设计标准,组织专业人员和专家进行施工知识和经验系统的集成和优化,及时反馈初步设计审查意见和图纸审查机构的审查意见,协调解决设计过程提出的设计条件和需业主解决的问题,审批设计方的出图进度计划和设计概算,监督计划执行,控制限额设计。在完成施工图设计,施工实施前,协助雇主选择施工图审查机构,完成施工图审查工作,保证用于工程施工的图纸是审查合格的图纸。同时,协助业主完成施工图预算,编制工程量清单,为招标工程施工单位做准备。
4工程项目施工阶段的设计变更管理
设计变更是工程施工过程中保证设计和施工质量,完善工程设计,纠正设计错误以及满足现场条件变化而进行的设计修改、完善的工作。频繁的变更会给施工方带来向业主索赔的机会,导致项目的进度拖延和投资增加。设计变更的原则必须是保证工程质量的原则,确属设计错误的原则,造成无法施工的原则,变更投资最佳的原则,变更签发程序合规的原则。项目管理企业在施工阶段必须加强设计变更管理工作,从以下方面严格控制设计变更。
4.1施工实施前的设计变更控制
在施工单位进场准备阶段,组织设计交底和图纸会审,解决施工设计图中的错、漏、碰、缺,尽量避免施工后的设计变更。在图纸会审中主要审查图纸存在的以下问题。(1)施工图是否是国家批准的设计单位设计的;是否是正式签署、经过设计审查的施工图;设计文件是否完整,是否与图纸目录相符,设计深度是否满足施工要求。(2)设计是否符合国家及地区现行有关规定,是否是结合本地区实际情况进行设计的。如:施工图纸与说明文件中指定使用的规程、标准图册、规范等是否现行有效;施工图纸中所用材料、构配件、设备等是否符合现行规范、规程的要求;施工图纸规定的施工工艺是否符合现行规范、规程的规定;大型构件和设备的吊装能否满足安全施工的要求;设计的特殊要求及材料的特殊要求能否实现等。(3)地基与基础的设计是否符合工程地质、水文地质勘察报告。工程结构设计是否符合安全可靠、经济合理的原则,有哪些合理的改进意见。(4)施工现场条件(道路、临设场地、周边环境等)是否满足施工需要,尤其是在改建、扩建工程中。(5)根据业主工期要求进行工程进度安排,对于必须进行季节性施工的项目要审查是否适合季节性施工要求,是否需要设计进行变动(如现浇改预制、防水材料变更、装饰湿作业改干挂等)。(6)施工图纸中有无遗漏、差错或相互矛盾之处(如各部分尺寸,标高,地下地上之间,上下楼层之间,建筑、结构、设备安装、管线工程等各专业之间等)。
4.2工序施工后的设计变更控制
在施工过程中,对施工完成工序部位提出的设计变更必须慎之又慎,分清变更缘由,坚持能不变更不变更,变更追求最优合理化的原则。
5工程项目设计管理中的沟通协调
在项目管理中,沟通与协调是管理的纽带,是在人、思想和信息之间建立的联系,它对于项目取得成功是必不可少的,而且是非常重要的。沟通与协调可使矛盾着的各个方面居于统一体中,使系统结构均衡,使项目实施和运行过程顺利。沟通是组织协调的手段,是解决组织成员间障碍的基本方法。协调的程度和效果常依赖于各项目参加者之间沟通的程度。工程项目管理企业要在设计单位与以下相关单位部门搭起桥梁,建立高效、畅通的沟通协调渠道,确保做到信息及时、准确的交流。(1)协调设计方与政府相关部门的关系。(2)协调设计方与业主的关系。(3)协调设计方内部各专业之间的关系。(4)协调设计方与专业分包设计方的关系。(5)协调设计方与材料设备供应方的关系。(6)协调设计方与施工方的关系。
6工程项目竣工验收阶段的设计档案管理
工程档案管理工作是具有内涵和独特性管理工作,它是建筑软实力,有着举足轻重的作用在常规意义上,工程档案主要是指在工程建设过程中形成的,以文字、图画、表格、照片、视频等为表现形式的,具有重要的归档保存价值的信息载体。工程档案是对工程建设活动的历史记录。工程管理企业在竣工验收阶段,及时协助与设计单位联系,按照建设工程档案规范要求收集、汇总、整理需要在城建档案部门归档的设计文件,满足档案验收的要求。
7结语
我国工程监理单位随着市场变化正在转型升级为工程管理企业,向监理业务前后的纵深发展,而设计管理能力是体现工程管理企业协助业主管理项目的核心要素,亦是工程管理人才需要培训提高的方向。因此,大力加强工程项目设计管理,满足项目业主的诉求,控制工程总造价是工程管理持久追求的目标,工程管理企业必须不懈努力,赢得市场,发展壮大,为争创一流工程管理企业而努力。
摘要:随着经济社会的发展,信息技术越来越多的应用到工程项目管理当中。本文主要就计算机相关应用技术在工程建设领域项目管理中的应用以及存在的一些问题进行探讨,以期管理人员在工程建设领域中,能够更加有效地利用计算机相关应用技术,更好的为工程项目管理信息化服务。
关键词:计算机应用技术;工程项目管理;应用分析
随着信息化时代的到来,计算机应用技术已经在社会各行各业中得到广泛应用,并且可以预料,起到的作用也会越来越大。工程项目管理是现代工程建设的重要组成部分,它从工程建设目标出发,对工程建设的各个环节进行管理、监控、优化,以达到提高工程质量、提高工作效率、降低运行成本、控制工程风险之目的。在这个过程中计算机应用技术所起到的作用日益重要。
1计算机应用技术对工程项目管理有深远影响
计算机自从1946年在美国加利福尼亚诞生以来,以其高速的运算速度、准确的运算结果就受到人们的广泛关注,发明计算机的初衷是应用于军事方面,而后逐渐延伸到民用领域。在计算机基础上发展而来的计算机应用技术(TechnologyofComputerApplication),依托计算机硬件环境,综合运用各种软件资源,为人们解决问题、提供服务。它是当今信息化时代的必然产物,也代表着当前科技发展的方向。工程项目管理工作的主要任务就是在可行性研究、投资决策的基础上,对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收等全过程的一系列活动进行规划、协调、监督、控制和总结评价,以控制风险,保证工程项目质量、进度、投资目标的顺利实现。现代大型工程项目越来越多,需要处理的数据也越来越庞大,利用计算机相关应用技术,可以精准监控施工进度,快速协调各部门以形成合力,降低施工风险,提高工作效率,保证工程的最终成功实施。
2工程项目管理中常用的计算机技术
2.1网络技术
计算机网络可以使我们的世界变成地球村,也可以共享网络内计算机软硬件资源。在工程项目管理中,我们可以充分利用计算机网络技术来实现各部门信息的共享与交流,建立项目施工数据库,以便提高工作效率。
2.2办公管理系统
随着计算机技术的飞速发展,改变了人们的办公观念,逐步实现了无纸化办公,工程管理中可以利用办公管理系统实现网上处理、网上审批、网上监督和网上反馈,事务性工作的网上申报、网上审核、网上统计和网上交付执行一体化,在整个工程项目施工过程中可以利用办公管理系统,建立事前有协调、事中有督办、事后有反馈的管理新机制,以提高工程施工质量和效率。
2.3网络视频会议系统
使用者只需通过互联网界面,进行简单的操作,便可快速高效地与各部门及客户同步分享语音、视频及数据文件,满足人们跨越空间界限、实现异地“面谈”的需求。还可以实现网络营销、可视化协同办公、客户远程支持服务。在工程项目管理中可以充分利用这些功能,以提高工程建设效率和解决一些技术难题。
2.4数据库技术
大型工程项目必然带来大量数据积累,人工处理耗时长、速度慢、出错率高,处理速度极快的计算机可以对大量数据进行统计、汇总、分析,为决策者提供参。利用计算机技术可以打造数据丰富、功能强大、高效共享、安全保密的“信息航母”和“信息超市”,以信息化促进资源整合和工作模式变革,推动工程建设提质增效。
3计算机应用技术在目前工程项目管理中存在的若干问题
虽然计算机相关应用技术已大量在工程项目管理中得到应用,并已取得很大成功,但是受计算机自身发展的影响,对其在工程项目管理中的应用也存在一定的制约。首先,计算机硬件方面,计算机硬件更新速度太快,大约每18个月运算速度就会提高一倍,这样会导致硬件淘汰率大副提高,部分工程管理人员为了节约成本,会刻意降低本单位计算机相关硬件的更新速度,直接导致计算机处理速度达不到要求,工程管理效率降低。其次,计算机软件方面,开发软件一般是用某种程序设计语言来实现,它需要非常深的专业知识,对开发者要求很高。但是一般科研开发人员往往并不具备工程项目管理专业知识,没有根据实际需求开发软件,导致软件利用率不高。长此以往,会造成工程项目管理人员对所需软件的认可度降低,造成其不愿使用,从而影响工程进度。最后,计算机安全方面,随着信息化建设的快速发展,办公网络化给各项工作带来了方便,但是计算机病毒却严重威胁计算机的安全使用,在网络安全、系统安全、物理安全、全事安全以及操作步骤安全等方面给人们带来了很大的困扰,造成硬件的损坏、数据的丢失。
4结论
总之,随着科技的发展,技术的进步,在信息化时代下,工程项目管理中计算机应用技术会得到更广泛的应用,而在应用中一些弊端也会得到妥善解决,只要计算机工作人员和工程项目管理专业人员加强沟通、齐心协力,就一定可以使计算机应用技术扬长避短,让其更好的为工程项目建设服务。
参考文献:
[1]任华健.针对计算机应用技术在工程项目管理中的应用[J].信息系统工程,2005.
[2]李万明.浅谈计算机应用技术在工程项目管理中的应用[J].网络安全技术与应用,2015.
[3]唐传娣.探讨计算机应用技术在工程项目管理中的应用[J].计算机光盘软件与应用,2014.
[4]张海贵.现代建筑施工项目管理[M].北京:金盾出版社,2001(09)
通信技术是国家经济发展的重要基础,是知识时代的重要物质基础。长期以来,我们对传统的管理模式仍然是停留在浅层理解的阶段,对于传统的施工管理模式和概念模型的理解依然是情有独钟,处于一个相对陈旧的阶段:即业主、设计单位、工作单位和监管单位等其他相关单位进行其他类型的监管合作。随着经济全球化和科学技术的发展,虽然这种模式的确快速地促进了国民经济的建立和发展,为其做出了积极的贡献,但是总体来看现代工程项目的发展成长速度越来越快,项目的内容也变得日益复杂,各项施工措施要更加广泛的参与,才能够应对当前的发展模式。在中国当前的环境背景下,通信技术结构的建设正在进行日益激烈的竞争,这就要求公司采取有效的项目管理模式,才能够在瞬息万变的市场竞争中立于不败之地。
一、通信项目管理目前的现状
(一)项目涉及领域广而复杂
通信工程与繁忙的城市街道、公路、办公室的电信区域、生活小区,以及一些相关的群山,田野,果园等地都会产生一定的关联。不同的地理环境就会产生很大的气候差异,如夏季高温,冬季的冰冻现象,阴雨天气潮湿等情况,这些不同的气象条件为良好的进行正常的建设项目会产生非常不利的影响。与此同时,通信工程的施工工地往往会在很多未知的领域,工作人员具有高流动性且相对分散的性质,不会固定在一个工作地点,时间也不是按照规律进行,这些条件均会不利于管理的良好开展。
(二)项目接触的对象复杂
通信项目管理的需要参与的对象和人员,包括政府部门,企事业单位及个人,比如:高速公路管理局,市建设局,交通运输有关部门,林业建设部门,市政园林,镇政府和村委会等;涉及到个人层面的进一步的有许多城市的居民、村民等。这些具有不同背景的每一个部门或个人如果未经过良好沟通的,对于该项目的进一步施工发展可能会产生巨大的影响施工。
二、通信工程项目管理的创新制度
(一)总承包项目管理制度
工程总承包企业可以用自己的设计施工队伍或者分包商来进行完成。项目总承包管理制度的优点体现在:一是将业主的风险部分转移到承包商身上,但是这也需要承包商承担更多的风险;二是让承包商直接对业主进行负责,可以有效的提高工程效率,对于承包商来说也可以减少与业主之间多余的联系时间,有效地缩短了问题解决的时间;三是将项目计划的实际执行情况交给承包商,使承包商具有一定的权力,可以有效地缩短时间;四是负责项目的承包商可以对其进行整体规划,财务管理,提高质量,使工作能够高效的完成。但是,项目总承包管理制度也会存在有一定的缺点:一是承包商的风险增加,会使得承包商和业主之间的价格上升,增加了业主承担资金的总量;二是承包商承担的风险加大,如果没有合理的监管进行控制,就会给承包商带来非常大的风险,可能会产生难以估量的损失;三是要求业主必须选择有信誉的承包商。由于在整个施工建设过程中,都需要承包商来进行设计和实施,对承包商的依赖度比较高。所以这就要求业主要选择有信誉的承包商。
(二)项目管理合同承包制度
项目管理合同承包的具体内容,是指在进行可行性研究完成后,业主选择通过招标或其他方式,信誉良好,可靠的技术和项目管理公司负责整体项目管理学习。项目管理合同承包制度一般分为项目定义、项目实施和项目运行三个阶段。项目管理合同承包制度的优点是:一是对业主的文化要求降低,其只需要做出几个决定,而大部分工作都由项目管理合同承包商完整的进行接管,降低了对业主的能力要求;二是项目管理合同承包商一般都是由有关管理部门监管并负责安排的,业主可以减少与承包商接触的次数;三是管理经验丰富,可以有效地提高效率,不断完善整体的规划;四是可合理的使用资金,避免盲目投资的情况发生,减少业主不必要的浪费。项目管理合同承包模式的缺点有:一是有关部门要对项目管理承包商提出很高的要求,保证承包商具有较强的责任心,才能避免不必要的损失;二是承包商在这种制度下仍然会承担非常大的风险和责任;三是在环节中增加了管理部门,这就意味着增加了经营管理的费用。
三、结束语
不同的通信工程项目管理制度有着不同的项目管理体系,这就要求有关部门在对项目的实施过程中要重视与自身特点相结合,根据项目的客观条件,选择合适、合理的制度加以应用。也可以结合着使用其他制度模式,提高实际的工作效率和资金收入。不管是什么样的管理制度,它都反映了知识管理的内容和特点。在这情况下,就需要有关部门根据业主的管理能力来选择不同的模式,以加强弥补其较弱的一方面。但在实际的实现中,项目实施必须根据合同内容按部就班的进行,以使得该项目能够按照预期的时间成功完成执行。随着通信项目越来越明显的全球化竞争趋势产生,提高整个项目的水平就会变得很困难,对内部和外部环境的要求正在逐步提高,项目管理的制度正在朝着更专业化、全球化的方向发展,让他们在激烈的竞争中获得更大的优势,通信运营商应该对各种项目管理理论进行学习,注重整合过程和结果,规范自己的行为,各种项目管理的教学模式,以使得通信工程项目管理的能力得到提高。
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中国的房地产市场在经历了一个曲折的历史发展过程之后,正逐步走向成熟与理智。下面是读文网小编为大家推荐的大学房地产开发与管理论文,供大家参考。
摘要
房地产项目策划是确立项目的目标,同时确立系统目标的具体方案。它是项目设计和计划的依据,是项目实施的依据,同时又是项目后评价的依据。通过对房地产项目的策划研究,对项目的各项指标和内容进行准确有效的分析,以确保项目有理有利的实施。房地产开发公司为了保证自己的经济利益和保持企业竞争力,都非常重视项目策划研究。成功的房地产企业,其价值越来越取决于他们的从策略面取得生产,分配及应用知识的能力。
本文是为武汉利嘉置业即将开工的武汉世界城光谷步行街项目做的项目策划,详尽介绍了光谷步行街的基本规划、周边环境及开发目标等相关状况。基于对该项目的调研与策划研究,分析了项目的优劣势,确定了目标客户群,明确自身定位,为项目的实施提供了策划建议。文章对项目的可行性研究以及营销实施作出指导,对项目的资金筹措与赢利能力进行分析策划,并对项目的实施提供初步的实施方案,从而确保项目的成功。
关键词:房地产项目 策划研究 市场分析
第1章 绪论
行市场前景分析。
第四部分综合运用策划理论进行项目建设规模策划与投资需求预测。首先分析项目的经济技术指标、项目的设计定位以及项目特色来确定项目的建设规模。其次分析项目的投资过程和资金需求,策划项目的投资需求。
第五部分综合运用项目资金筹措理论,对项目进行资金筹措策划。对项目的资金来源与运用进行周密的策划研究。为项目融资、资金的科学合理利用,发现不确定因素,防范财务风险,为项目的成功运转提供财务上保障。
第六部分运用财务可行性分析基本知识,对整个项目的投资效益进行分析并为项目做出初步财务可行性评价,为项目的盈利能力做出科学的策划研究。
第七部分通过对本案例的研究,对全文进行总结与展望。总结出对房地产项目策划研究的相关建议,以及本案例中的项目策划过程中出现的问题,同时也通过这一部分指出本案例的局限性以及需要进一步研究的问题,对房地产项目策划研究策略提出建议。
第2章 房地产项目策划的相关理论基础
2.1房地产项目策划的内涵
房地产项目策划是在房地产领域内运用科学规范的策划行为。房地产项目策划,目前有两种不同理解:一种观点认为,房地产项目策划就是促销策划,即如何想方设法把楼卖出去,这是一种狭义的理解;另一种观点认为,房地产项目策划就是从发展商获得土地使用权、市场调研、消费者行为和心理分析直到物业管理全过程的策划,即业界人士所说的房地产项目全过程策划。笔者认同后一种观点,认为房地产项目策划是为达到投资目标,在调查、分析有关资料的基础上,按照一定的程序对房地产项目的实施事先进行系统的、全面的构思、谋划,并制定和选择合理可行的执行方案,以及根据目标要求和现实环境变化,对方案进行修改、调整的一种创造性的活动。也就是要对房地产项目进行全过程的策划,即从功能策划与市场前景分析、建设规模策划与投资需求预测、资金筹措策划、项目投资效益分析等各个环节都进行全方位策划,使项目的开发价值提升到最理想的位置。本文主要针对武汉市房地产市场,以武汉光谷步行街项目为例证,对房地产项目的市场调研、项目定位、规划设计以及房地产项目的营销策划进行研究
[1]。
目前有部分观点认为:房地产项目策划书其实就是房地产项目的可行性研究报告。这种观点实际上还没有深刻理解房地产项目策划的深刻内涵。房地产项目可行性研究报告书通常是项目已经基本确定的情况下对项目进行分析。房地产项目策划策划书通常是在目前尚未形成的时候制作的,当然,还有一些是就项目的局部进行的策划。项目策划与可行性研究有着很大的区别,项目策划与决策也是不同的,项目策划的过程包括制定方案、选择、调整方案,而决策是对方案的优选。项目可行性研究、决策都应是策划工作的具体内容,而策划更为广泛。
2.2房地产项目策划的特征
房地产项目策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起。房地产项目策划参与项目的每个环节,通过概念设计及各种策划手段,使开发的项目产品适销对路,占领市场。在房地产项目策划中必须把握房地产项目策划的特征、坚持一定的原则,才能够使房地产企业决策水平进一步提高,为房地产企业创造社会价值和经济价值。
(1)前瞻性:房地产策划的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。
第2章 房地产项目策划的相关理论基础
在市场调研阶段,要预见到几年乃至几十年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。
(2)地域性:第一,要考虑房地产开发项目的区域情况,如地理位置、气候条件、经济发展水平等;第二,要考虑房地产开发项目周围的市场情况,如市场供求状况、市场发展状况、居民的消费倾向、生活习惯及社会审美倾向等;第三,要考虑房地产项目的区位情况,如自然区位、经济区位等。
(3)市场性:房地产策划自始至终要以市场为主导,要随市场的变化而变化;又要造就市场、创造市场,开发稀缺产品,避免同质竞争,这样才能获得好的经济效益。
(4)可操作性:房地产项目策划方案一定要具有可操作性,体现在以下方面:一是策划方案密切结合实际,符合市场规律,在实际市场环境中有可操作的条件;二是开发商有能力实施策划方案;三是要易于操作、容易实施,有可操作的方法。
(5)引导性:任何房地产项目策划方案都应当以市场需求为依据,然而仍有许多经过市场调查而策划的产品未获得全面成功,原因就在于缺乏引导。在现实生活中,由于消费者的需要受到内外各种因素的影响和制约,在市场去求方面具有一定的弹性,只要我们加以适当引导,挖掘出新的市场需求,这种隐含的、不明显的需要,就会变成实实在在的购买需求[2]。
2.3房地产项目策划的流程及内容
按房地产项目策划是一项较为复杂专业性很强的工作,应当有一套科学严谨的工作程序。按照科学严谨的工作程序开展策划工作,可以避免不必要的反复和浪费,提高策划工作效率;可以使策划工作规范化、精细化,保证策划工作的质量。透过房地产项目策划程序,可以看出策划一个房地产项目的全过程,也可以了解一个房地产项目策划的各项具体工作之问的内在逻辑关系。由于在现在的生产条件下,房地产项目策划是针对已经拿到土地项目的策划,所以已明确项目的房地产项目策划在策划市场上占有一定的比例。房地产项目策划的具体流程,笔者通过一个图形来简要说明:功能策划与市场前景分析→建设规模策划与投资需求预测→资金筹措策划→投资效益分析→设计方案。 [5]
按照房地产项目的发展进程,房地产项目策划的内容主要体现在以下几个方面:
(1)房地产项目功能策划与市场前景分析:项目的功能策划就是以消费者的潜在需求为依据,设计产品的功能。功能设计实质上是市场细分理论的深化,市场细分方法有好多种,但归根结底都是以功能细分的。在进行项目定位策划时,
要注意产品和市场的互动,产品要弥补市场方面的空白点,要引领市场发展潮流,树立市场目标;要考虑开发商与消费者的互动,通过项目树立开发商的品牌形象,提升开发商品牌价值;要注意消费者与产品的互动,产品的设计要符合消费者的消费习惯。项目定位需要解决的问题是:①项目市场定位房地产产品的消费者,有哪些竞争对手,目标客户的消费习惯。②房地产项目的概念设计成功的概念设计给项目赋予更多的文化内涵,引领一种新的生活理念和生活方式。对拟建项目提出一种概念、精神和思想,是贯穿于整个项目的灵魂,是项目的主题,也是房地产项目的主题策划。③产品定位确定开发的产品种类,寻找拟开发产品的限制条件,制定具体的定位方案与策略。
房地产市场前景分析:市场前景的好坏关系到整个项目的成功,是整个项目的盈利能力的关键。对房地产项目的市场前景作全方位的分析,需要以项目的功能定位为基础。
(2)房地产项目建筑规模策划与投资需求预测:开发商在深入市场调研和准确的项目定位的基础上,对房地产项目进行规划设计,这一阶段的工作内容主要是:①项目整体规划方案设计对项目建设条件和综合技术经济论证;对项目空间布局和景观规划设计;提出交通组织方案并设计。②确定建筑风格和楼盘特色风格作为凝固的社会思潮深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。房地产项目要考虑地域、自然环境、风俗、目标客户年龄、文化层次及市场的稀缺等因素来确定产品的建筑风格。③住宅户型设计要求在新的理念指导下,以人为本,以人与环境的和谐发展为核心,运用科学技术手段,综合社会、经济、环境、文化等因素,创造出符合时代、居民要求的住宅。④公共建筑规划设计公共建筑的功能、经济及美观的问题属于内在因素,城市规划、周围环境、地段状况等方面的要求是外在因素,这些关系构成一个整体统一而又和谐完整的空间体系。有机地处理个体与群体、空间与体形之间的关系,使建筑的空间体系与周围环境相互协调,可以增强建筑本身的美观。
房地产项目投资需求预测:在房地产项目建设规模策划完成后,基于其建设规模对项目的投资需求进行具体的分析,明确项目的资金需要,预测投资需求。
(3)房地产项目资金筹措策划:房地产投资项目的投资规模往往非常大,这样大的资金需要量,完全靠自有资金周转是不可能的。因此,筹集资金就成为房地产投资的重要经济活动。房地产行业是资金密集型的行业,任何公司在进行地产开发项目时主要遇到的难题就是资金问题。对于本项目,同样我们也会遇到资金短缺的问题。在项目的开发中,除了我们自己投入部分资金外,大部分要靠外部资金的注入才能使项目顺利开展下去。
(4)房地产项目投资效益分析:房地产投资效益分析是根据国家现行财税制度和现行价格管理办法,分析测算投资项目的效益和费用,考察投资项目的获利
能力、清偿能力及外汇效果等财务情况,以判断投资项目财务上的效益状况。房地产投资项目财务效益分析通常分为房地产投资项目静态分析和房地产投资项目动态分析。
2.4房地产项目策划的作用
房地产项目策划在知识经济时代属于智力产业,能为房地产企业创造社会 价值和经济价值。21世纪是知识经济时代,知识经济的主要特征是智力、智慧产业将得到进一步发展,社会所需的知识比任何时代要丰富得多。成功的房地产企业,其价值越来越取决于他们的从策略面取得生产,分配及应用知识的能力。
房地产项目策划能使企业决策准确,避免项目运作出现偏差。房地产项目策划是在对房地产项目市场调研后形成的,它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。同时房地产项目策划能使房地产开发项目增强竞争力,近年来房地产企业开发模式不断突破。在这种情况下,房地产项目策划就能发挥它的特长,增强项目的竞争力,赢得主动的地位。
房地产项目策划还能帮助探索解决企业的管理问题,增强企业的管理创新能力。房地产企业要赢得市场,重点是管理。策划人帮助房地产开发企业管理创新,从而寻求房地产开发项目的问题入手,探索解决管理问题的有效途径。
房地产项目策划还能够有效的整合房地产项目资源,使之形成优势。要开发好一个房地产项目,需要调动很多资源协调发展,如概念资源、人力资源、社会资源等。房地产项自策划参与到各种资源中去,理清他们的关系,分析他们的功能,帮助它们团结一起,围绕中心,形成共同的目标[3]。
第3章 武汉世界城光谷步行街项目功能策划与市场前景分析 房地产项目的功能策划关系到房地产项目的销售与市场等,关系到整个项目的成败。是房地产项目策划的重要内容,只有对房地产项目的功能做出恰当的策划才能保证足够的市场潜力和市场前景。市场前景的好坏关系到整个项目的成功,是整个项目的盈利能力的关键。
3.1项目功能策划
3.1.1项目位置及周边环境
光谷世界城项目位于武昌东湖高新技术开发区;西临鲁巷广场,书城;北临珞瑜路和华中科技大学;东临关山一路,南临雄楚大道,该地区集聚了多所大专高等院校,科研机构,高科技公司,是迅速成长的武汉城市圈中的文化、时尚中心。项目总建筑面积为121.5万平方米,地块呈不规则长方形,中心轴线长约1800米,平均宽度170米。
项目所处的光谷广场位置,距离武昌中心中南路约10公里,以雄楚大道和珞渝路相互连接,是武昌中心城市密集区与光谷的连接点,是武昌进入光谷的主要关口,亦是光谷进入武昌中心区的咽喉。“进则武昌,退则光谷”是这一位置的恰当形容。项目周边道路主要表现为“两横三纵”:东西向有两条城市快速干道:雄楚大道和珞渝路,南北向有民院大道、关山一路、关山二路。项目地块内的关山路,目前作为城市干道的功能已经被弱化,以支路的形式存在,具备形成商业步行街的基础条件。
光谷广场周边各种生活配套设施相对光谷其他区域而言是整个区域最为成熟的。 周边商场、菜场、休闲广场众多,大专院校林立,公园、医院等公共设施相距不远。地快周边有:华中科技大学、中南民院、中国地质大学、中科院武汉分院、七0一所、七一九所、武汉邮科院、鲁巷购物中心、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光电子大市场、电信数码港、以及有长飞,网通,NEC等上下游高科技产业聚集的东湖新技术开区等。
本项目一期开发德A地块部分,交通便捷,自然景观资源丰富,区域公共设施完善,处在武汉东湖开发区内,该项目是武汉开发东湖开发区的重要组成部分。A地块基地用地面积87467平方米,地上总建筑面积312795平方米。
第3章 武汉世界城光谷步行街项目功能策划与市场前景分析
五大主题步行街区:阳光激情的南加州海岸、感性美丽的地中海风情、清朗明丽的意大利、华丽雄伟的德国主题、高雅浪漫的法国构成。1350米街道设置了10大景观节点,汲取各国建筑精华,成为具有代表性的建筑博览。建筑、广告、柱饰、店招都浑然一休,给游人和顾客超越时空的跨际体验,带来“每次都有不同体验,感觉永远都没逛完”的消费体验。
特色之二:建在中国唯一的光谷之上的唯一的光概念特色。项目将以全世界最大规模的炫彩激光群落,打造武汉的世界级夜空。最高500米的光影效果,将是整个武汉都可以看见的高度,通过整条街的灯光规划设计,形成一条发光的银河,成为武汉夜空独特的风景。有火热的、有冷寂的、有静止的、有跳跃的附在建筑顶上、身上或窜动在街上和丰富的建筑和景观呼应,在整条街形成有趣的光影体验,使夜晚的趣味更加动人。
特色之三:空间尺度趣味宜人化。项目作为一条专为步行设计的商业街,在空间尺度和景观空间的设计上秉持趣味宜人化原则,以形成“两步之间的欢乐,一条街的开心”。景观包含四部分:街道和广场节点、店面装饰、灯光系统和导示系统。分别由商业景观设计公司、灯光设计公司、导示设计公司和装饰装修公司完成。在主街道上,作为景观的主要展示区,具备给客户文化、休憩、展示、饮食等多种功能,除供人流通过外,还有各种服务性、供休息、售卖的设施,如:报亭、电话亭、警亭、休息椅、凳、哈根达斯的小木屋、慕尼黑的啤酒桶等;以良好的空间设计和景观设计让更多的人到地面上来,放慢脚步,营造良好的商业氛围。
3.1.3项目的功能定位
项本项目5年之内的最大的可操作商业量在30-35万平方米,那么这样的的业量下,可能的商业形态将包含:大型百货、大型仓储超市、酒店、写字楼、主题商场(家居、数码、电器)、美食、娱乐、休闲、其他自由独立商业等。商业的建筑形态,可能包含:街区独立店面形式,中空百货形式,平层仓储超市形式,小独栋主力店形式,主题商场形式,酒店形式和写字楼形式。本项目用地性质大体为商业、居住、写字楼、酒店式公寓用地。项目所处的鲁巷广场,共有鲁磨路,卓豹路,珞渝路东西两段,民院路以及关山路六条路在此汇集。其中的珞渝路东西两段做为光谷联系武汉传统市中心城市快速干道经过项目北部大约1000米的长度。而关山路的70%将被项目包容,目前的关山路是做为低级集贸市场的形式存在的。而民院路是光谷腹地汤逊湖乃至夏口区联系干道。其他的鲁磨路和卓豹路是做为仅次于城市主干道的城市重要道路的形式存在。
光谷广场的定位是未来的武昌新兴城市副核心,而本项目又是光谷广场最大的一个开发项目,所以,光谷项目的定位就是承担这个武昌副核心里大部分城市功能的物业。
结论
本论文在对房地产市场分析调研及具体项目的技术经济分析上,都本着客观、合理的原则,在对市场进行大量的调查分析,并从实践中总结经验。针对武汉光谷步行街房地产项目这一具体对象,从项目环境分析、市场分析、项目定位最后到项目的技术经济评价等几个方面对该项目进行了深入的策划研究,主要得到如下结论:
近年来,武汉市固定资产投资特别是住宅房地产的投资增长速度很快。武汉市住宅房地产的价格也一路飘升。大量的资金涌入房地产行业,一方面说明了房地产行业的快速发展,另一方面也有可能导致过度竞争。本文通过对可能与本项目形成竞争关系的主要竞争对手进行分析后认为:与主要竞争对手相比,本项目无论在开发规模、开发商口碑、户型规划质量、地块升值潜力等方面都具有优势。项目具有以下优势:①该地块极具发展潜力,属于拆迁改建整合发展的重要地块,是经商要道。②土地成本低,赢利空间大的优势 ,光谷片区由于早期的交通状况,房产一直比较低迷。在这种情况下,本公司看准商机,以低价拿下了这块地,无疑是对开发空间的大大提升。③项目的号召力巨大。该项目处于武昌东湖高新技术开发区,受到武汉大众及政府的大力支持,有望成为武汉又一城市名片,具有巨大的吸引力。本项目开发规模较大,放眼整个武汉市,少有出其右者。如此大规模的楼盘,势必会吸引众多有意购房者的眼球,让他们更多关注本项目的相关信息,有利于扩大本项目在武汉市的影响力。④近年来武汉市经济发展速度较快,居民消费水平和消费能力有较大幅度的提高。在居民的投资观念中,投资房地产成为一个重要的选择。这样一个大的背景,为本房地产项目的开发打下了良好的外部经济环境。同时本项目所在地块在武汉市未来城市发展规划中处于极为有利的地位,这些无疑将吸引更多房地产远期投资者的关注。
本项目实施的难点主要有:①项目规模较大,时间较紧,开发过程中各方面工作协调难度大。②项目的定位主题有一定难度。尽管设计工作一经完成,其定位也就相应确定,但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。③房地产行业竞争激烈,项目公司需建立一支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式。
结论
本论文在对房地产市场分析调研及具体项目的技术经济分析上,都本着客观、合理的原则,在对市场进行大量的调查分析,并从实践中总结经验。针对武汉光谷步行街房地产项目这一具体对象,从项目环境分析、市场分析、项目定位最后到项目的技术经济评价等几个方面对该项目进行了深入的策划研究,主要得到如下结论:
近年来,武汉市固定资产投资特别是住宅房地产的投资增长速度很快。武汉市住宅房地产的价格也一路飘升。大量的资金涌入房地产行业,一方面说明了房地产行业的快速发展,另一方面也有可能导致过度竞争。本文通过对可能与本项目形成竞争关系的主要竞争对手进行分析后认为:与主要竞争对手相比,本项目无论在开发规模、开发商口碑、户型规划质量、地块升值潜力等方面都具有优势。项目具有以下优势:①该地块极具发展潜力,属于拆迁改建整合发展的重要地块,是经商要道。②土地成本低,赢利空间大的优势 ,光谷片区由于早期的交通状况,房产一直比较低迷。在这种情况下,本公司看准商机,以低价拿下了这块地,无疑是对开发空间的大大提升。③项目的号召力巨大。该项目处于武昌东湖高新技术开发区,受到武汉大众及政府的大力支持,有望成为武汉又一城市名片,具有巨大的吸引力。本项目开发规模较大,放眼整个武汉市,少有出其右者。如此大规模的楼盘,势必会吸引众多有意购房者的眼球,让他们更多关注本项目的相关信息,有利于扩大本项目在武汉市的影响力。④近年来武汉市经济发展速度较快,居民消费水平和消费能力有较大幅度的提高。在居民的投资观念中,投资房地产成为一个重要的选择。这样一个大的背景,为本房地产项目的开发打下了良好的外部经济环境。同时本项目所在地块在武汉市未来城市发展规划中处于极为有利的地位,这些无疑将吸引更多房地产远期投资者的关注。
本项目实施的难点主要有:①项目规模较大,时间较紧,开发过程中各方面工作协调难度大。②项目的定位主题有一定难度。尽管设计工作一经完成,其定位也就相应确定,但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。③房地产行业竞争激烈,项目公司需建立一支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式。
结论
本论文在对房地产市场分析调研及具体项目的技术经济分析上,都本着客观、合理的原则,在对市场进行大量的调查分析,并从实践中总结经验。针对武汉光谷步行街房地产项目这一具体对象,从项目环境分析、市场分析、项目定位最后到项目的技术经济评价等几个方面对该项目进行了深入的策划研究,主要得到如下结论:
近年来,武汉市固定资产投资特别是住宅房地产的投资增长速度很快。武汉市住宅房地产的价格也一路飘升。大量的资金涌入房地产行业,一方面说明了房地产行业的快速发展,另一方面也有可能导致过度竞争。本文通过对可能与本项目形成竞争关系的主要竞争对手进行分析后认为:与主要竞争对手相比,本项目无论在开发规模、开发商口碑、户型规划质量、地块升值潜力等方面都具有优势。项目具有以下优势:①该地块极具发展潜力,属于拆迁改建整合发展的重要地块,是经商要道。②土地成本低,赢利空间大的优势 ,光谷片区由于早期的交通状况,房产一直比较低迷。在这种情况下,本公司看准商机,以低价拿下了这块地,无疑是对开发空间的大大提升。③项目的号召力巨大。该项目处于武昌东湖高新技术开发区,受到武汉大众及政府的大力支持,有望成为武汉又一城市名片,具有巨大的吸引力。本项目开发规模较大,放眼整个武汉市,少有出其右者。如此大规模的楼盘,势必会吸引众多有意购房者的眼球,让他们更多关注本项目的相关信息,有利于扩大本项目在武汉市的影响力。④近年来武汉市经济发展速度较快,居民消费水平和消费能力有较大幅度的提高。在居民的投资观念中,投资房地产成为一个重要的选择。这样一个大的背景,为本房地产项目的开发打下了良好的外部经济环境。同时本项目所在地块在武汉市未来城市发展规划中处于极为有利的地位,这些无疑将吸引更多房地产远期投资者的关注。
本项目实施的难点主要有:①项目规模较大,时间较紧,开发过程中各方面工作协调难度大。②项目的定位主题有一定难度。尽管设计工作一经完成,其定位也就相应确定,但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。③房地产行业竞争激烈,项目公司需建立一支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式。
致谢
经过前后3个月的时间,终于完成我的这份项目策划研究报告。经过这个过程,我们学会了把所学的知识加以应用,并且在实践中发现新的问题解决问题。所谓“纸上得来终觉浅,绝知此事要躬行”诚斯言也!
房地产项目策划是我感兴趣的研究领域,在李春好老师的悉心指导下,经过3个多月的努力,终于完成了今天的文字。本文从选题,准备,到定稿,得到了多位老师的关心,支持和帮助,可以说没有他们以及相关课题方向的老师自始自终的热心关怀,鞭策,鼓励和细心指导,以及在论文写作过程中给予的学术指导和修改建议,因此我一直心存感激对他们的学术造诣和敬业态度。在这里,我想对几位在毕业设计过程中给予我帮助的老师特别是李老师致以最诚挚的感谢。其次也感谢武汉利嘉置业的徐哥,感谢你提供的调研机会及相关的数据资料等。
最后,由于知识的浅陋,出现错误在所难免,希望看过这篇毕业设计的老师,同学多提宝贵意见,以使我在今后的学习工作中能更好的运用。
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[摘要] 房地产开发成本管理是房地产企业成本管理的核心内容之一,本次调研报告主要通过采用实地调查法、文献检索法、专人询问法的调查方法。对浙东化建材料有限公司在房地产开发过程中建筑成本方面的开发成本调研分析,通过分析发现该公司在建筑成本开发管理上存在诸多问题,针对以上问题提出了改进建议和必要的完善措施。
[关键词] 房地产 开发成本 控制 管理
引言 随着国家房地产相关房地产宏观调控政策的出台及相关法律制度的完善,房地产行业的暴利时代告于段落,企业要在市场上获得一席之地,必须加强自身管理的内涵建设,房地产开发成本管理是企业成本管理的核心内容之一,因此我们必须加强房地产开发成本的管理。而房地产开发间接费用、土地开发成本、配套设施开发成本和房屋开发成本的核算恰恰有机的构成了房地产开发成本管理系统。所以我就房地产开发成本管理展开了调研和分析,而且在调研中发现了浙东化建中存在的问题与不足,并在最后的调研建议中提出了相关的建议与完善措施。
一、公司的基本情况
浙东化建材料有限公司于2001年6月29日在台州工商局注册,企业法人为王良森。公司已经发展成为资产规模1.3亿元,拥有正式职工100余人,年产值3亿多元的中小型房地产开发公司。浙东化建材料有限公司
是集开发、建设、销售于一体的一家房地产开发公司。公司设有财务部、招商部、销售部、施工部及后勤部等多个部门。公司实行董事长领导下的总经理负责制,是严格按照现代企业制度组建、现代化管理的经济实体。
二、调研方案设计
(一)调研的目的及意义
在国家宏观经济的调控下房地产企业要实现企业利润最大化,则必须因时利导完善措施,控制成本性消耗开支,降低运营成本,提升服务质量,提高市场竞争力。只有真正地明确了开发成本管理的相关知识,才能在具体的工作实践中有目的、有意识地对开发成本进行核算、管理。通过加强开发成本管理,克服盲目性,增强主动性,理智性,有效地降低成本。在开发成本管理的过程中找出经营问题所在,从而改善经营,节约开支。本调研报告就公司的现状进行了深入调研,希望通过本调研报告的调研分析对公司目前所存在的问题能得到更好的解决,对于公司以后的发展有进一步的提高。
(二)调研思路及方法 房地产开发的成本构成包括:土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。在几个月的时间里我采用了一系列方法,我对浙东化建的开发成本管理等内容进行了调研,了解到该公司在建筑成本、土地开发成本,房屋开发成本,配套设施开发等相关信息,并且也调研了相同房地产开发企业的建筑成本。我主要采用了文献检索法,通过该方法取得了中国部分房地产企业和浙东化建公司的基本资料、概况信息和相关财务资料。采用实地调查法,走访了本公司部分科室和施工现场,和一些相关人员和工人谈话并查看资料,归纳整理收入和支出以及各种费用及消耗资料。还采用了专人询问法对公司人员请教和提问,对调研项目加深认识和与用其他方法所收集的材料进行分析和筛选,从而归纳实际有用的信息。在调研的过程中发现了本公司每平米的建筑成本比较相同企业部分成本过高,合同过程管理不到位,变更难以控制,各种原始凭证记录不完善导致无法精算其开发成本,使开发成本增多等诸多因素。根据本公司的现状我对浙东化建公司提出了合理建议和改进方法。
三、调研结果分析
(一)调研的基本情况
在国家宏观调控房地产行业下的今天,房地产行业的暴利即将结束。如何控制开发成本也是地产商们亘古不变的话题,而房地产企业的开发成本中建筑成本尤为重要。可是在调研中发现浙东化建的每平米建筑成本普遍过高,为了更直观的知道浙东化建每平米建筑成本过高的原因。为此我专门就每平米建筑成本对本公司浙东化建和台州白云房地产开发有限公司二家规模相差不多的开发项目类似的公司进行了数据调研分析。
浙东化建材料有限公司房地产开发成本管理调研报告 房地产开发有限公司每平米建筑成本仅为2055元/平方米。二者均为相类似的房地产开发企业,但为何建筑成本相差如此之多。从图中我们不难发现浙东化建的工程费用普遍比白云房地产公司要高。而导致工程费用高的原因也是存在诸多方面。在调研中发现,有些工程项目存在拖延工期的现象,这无疑会大大增加房地产开发企业的开发成本。部分工程项目返工现象严重,原本可以一次性完工的工程项目,反复多次返工,这不仅造成了建筑材料的浪费也损失了大量的人工费。在一些工程项目中由于工程管理人员没有估算好建筑材料用量,并不加详细的记录原始凭证使得材料浪费现象也显得尤为突出,这都使得本公司的建筑成本远远要高于同类房地产开发公司。
归根结底是由于公司成本管理比较松散,公司人员管理意识不强从而造成了合同签订模糊导致了拖工期和工程返工等诸多现象的发生,而公司人员常抱着事不关己高高挂起的心态。公司的成本管理人员也没有完善的记录原始凭证,更没有统一和规范财务人员的实务操作,也没使项目成本得到动态的有效的控制和管理。
(二)调研的基本结论
1、企业内部合同过程管理不到位
在对浙东化建的开发成本分析的过程中不难发现合同缺乏规范化管理。规范化管理主要从两个方面理解:一是“合理”的签订合同;二是合同的分类授权与审批。以前该公司都喜欢签大合同,跨分期、跨科目。在签订的时候,没有从成本管理与控制的角度考虑,不为后面的工作着想。
签的时候很方便,到合同执行过程中,就会出现拖延工期或者返工,建筑材料浪费等诸多现象,这都使得建筑成本增加的重要因素。缺少合同分类授权与审批机制。合同分类不同、金额不同,其负责的部门不同、授权不同。浙东化建公司需要清晰定义授权、责任体系,建立预警、审批机制,以保证合同签订的质量。
2、成本变更控制难管理
成本变更控制难在两个方面:一是时效性强;二是难以及时测算。许多现场签证均有时效性强的特点,现场变更一旦发生,现场工程经理就得决策如果返工成本就做进去了,不返工工期就可能会延迟。同时,变更发生前往往无法精确测算其成本,只有等到变更发生后才可以。这就会导致变更测算只能事后进行,而事前只能估算,这为成本控制带来风险。而公司管理更加粗放,变更发生后也不及时测算成本,等到结算时再进行“算总账”,这就给成本控制管理带来了更大的风险。
3、各种原始记录不完善
原始记录,在生产过程中来源于最基层的施工地点,在物资采购方面来源于各级物资部门。原始记录真实与否,直接影响核算的真实程度。因此,能否及时正确地反映成本情况,关键取决于原始记录的可靠程度。由于房地产企业业务多,工程量也大,企业在生产过程中的原始记录存在两种种情况:一是有的施工工地核算建立了原始记录,但流于形式的多,原始记录也有假的。二是有的根本没有施工工地核算,也就没有最基层的原始记录,预算成本没有明确,扩大比例,成本核算不能反映真实情况。
4、欠缺高素质的成本管理人员
成本管理岗位是地产企业随着精细化管理,逐渐分离出来的新型管理岗位。该岗位一般都是从工程概况预算、财务等其他岗位转过来。 既然是“全成本”管理,那么就要求这个岗位需要具备一定的“综合能力”,如:设计、工程造价、营销管理、财务等。而目前这样的人才在该公司还比较稀缺,如不能够很好解决这个问题,将会成为企业未来发展的瓶颈。
四、浙东化建材料有限公司的建议
(一)加强合同全过程动态管理 合同的订立可以采用招投标、议标、战略协议采购等多种方式。随着管理的规范化,现在很多地产公司逐渐采用招投标方式签订合同,中标后,再由发包方与承包单位签订合约。由于合同的签订是成本实现的第一个环节,所以,在合同签订时要清晰界定双方的权责,确保合同顺利执行。合同签订过程需要走审批流程,审批通过后记录备档。
在施工过程中,应严格按照工程承包合同、招标文件、中标书等约定项目的施工范围,项目经理应组织项目全体人员进行书面的专题交底会,对工程承包合同的内容、范围、各方的责任、义务、目标成本的分解、合同的主要经济指标、合同存在的风险与履约中应注意的问题等具体落实到各职能部门、各责任区,并将目标成本控制的指标下达到每位负责人员,由各责任工程师在工程管理过程中具体控制,对主控范围内的费用与控制指标经常进行对比,对超指标情况拖延工期等问题及时反馈并查找原因、及时调整,项目应有专兼职人员对合同的履约情况进行管理和分析,使工程成本始终处于受控阶段。
(二) 加强成本变更控制管理 在对成本变更难以管理的问题上。我发现 一般项目施工工期较长,各阶段的差异较大,项目在履约过程中,一方面要认真分析研究合同,正确行使合同赋予的权利;另一方面,要重视合同履约过程中的索赔管理,随时关注现场动态,做好索赔的各项基础工作,特别是对那些变更新增工程项目,必须有建设单位书面签认的设计图纸变更,并应及时协商确定变更价格,以便索要增加工程款。另外工程造价管理人员,应掌握和熟悉施工工艺,了解设计变更项目、材料代用部位及现场施工情况和合同协议条款,及时收集现场实际成本消耗情况,分析和预测结算时可能出现的异议,及早准备解决的依据和理由,以保证工程的顺利进行。
(三)建立健全各类台账,做好原始记录
为解决好各种原始记录的问题,我认为在这方面,应当建立实物量日统计台账、机械设备工时利用台账、材料收付保管账、用工记录等。已实行施工工地核算的,应当进一步完善原始记录,建立互相制约的制度,解决好数字对口问题。企业的物资部门应当建立仓库物资到货原始记录,作为物资已经到货,尚未付款,还不属于自己资产的一种过渡。待发货票到达付款时应当立即办理正式验收,入保管账,同时注销到货记录。
(四)引进高素质成本管理人员 针对最后一个问题,我认为浙东化建公司应加大对会计人员,尤其是具有综能力的会计人才的引进以及培训。将会计核算与企业的内部控制管理有效的结合起来,来满足企业的管理需要,反过来促进企业内部控制管理水平的提高,从而为实现企业利益最大化。
总结
通过这次调研我清楚的认识到房地产行业由于其资本密集,投资风险极高,如果经营不善,企业亏损甚至破产的可能都有。所以为了企业的持续发展,必须控制成本,开源、节耗。由于近几年来房地产业的膨胀发展,引起了全社会的关注,国家不断出台抑制房价的措施,使得房地产企业的日子越发的不好过了。同时也加剧了房地产企业之间的竞争,其实企业的竞争就是利润的竞争,也就是成本的竞争。控制管理好企业的成本,是房地产企业管理的重要内容和核心任务。加强企业内部管理,签订好合同,提高管理人员管理意识,培训和引进成本管理人员,这些措施都会使得开发成本有所降低。在调研中我也发现自己在房地产开发成本中存在的种种不足,也希望将来能在实践和工作中不断得到磨练和补充。
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网站开发是制作一些专业性强的网站,比如说动态网页。ASP、PHP、JSP网页。而且网站开发一般是原创,网站制作可以用别人的模板。网站开发字面意思比制作有更深层次的进步,它不仅仅是网站美工和内容,它可能涉及到域名注册查询、网站的一些功能的开发。对于较大的组织和企业,网站开发团队可以由数以百计的人(web开发者)组成。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:浅谈基于ASP.NET技术的网站开发与设计技术分析相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
浅谈基于ASP.NET技术的网站开发与设计技术分析全文如下:
随生活水平的不断提高,人们对旅游的意识也在不断增强,而目前,旅行社组织游客的主要方式为组团旅游,其特点是旅游路线固定,时间段固定。对旅行社业务进行支持的计算机软件系统也都停留在这方面的管理上。利用网络平台提供给用户自由行的旅游服务是一种观念和行动的变革。
网站应具有向用户提供旅游信息服务,用户注册信息,员工协助用户自由行后的工作情况汇报及留言功能。由此网站被规划为景点介绍,主题旅行,信息注册,员工工作情况汇报和微博模块。
3.1 技术选用
ASP.NET 是.NET Framework 的一部分,是一项微软公司的技术,是一种使嵌入网页中的脚本可由因特网服务器执行的服务器端脚本技术,它可以在通过HTTP 请求文档时再在Web服务器上动态创建它们。设计中使用asp net 的内置控件HTML控件 (HTML control) 和用户控件 (User control) 以及外置控件来完成功能。在使用外置控件前,需要将其添加到Visual Studio.NET 环境中。然后就可以通过启动一个新项目来使用新的控件。
选用C# 作为.NET 开发的语言,VS 环境中可以使用的脚本语言有C#,VBT 和J#。C# 是微软公司专门为.NET 量身定做的面向对向的编程语言。具备面向对象程序设计语言的一切特性,如封装,继承,多态等。
ASP.NET 采用ADO.NET 技术实现对数据库的访问使用ADO.NET 作为数据库访问的工具, 实现了.NET 程序员方便实现对后台数据库表的增、删、改、查操作。可以用数据集代替传统的ADO 中无连接的记录集。并提供了丰富的数据绑定控件,操作起来简单便捷。
JavaScript 是一种属于网络的脚本语言, 已经被广泛用于Web 应用开发, 常用来为网页添加各式各样的动态功能, 为用户提供更流畅美观的浏览效果。JavaScript 脚本是通过嵌入在HTML 中来实现自身的功能的。
3.2 开发环境
Windows 7 操作系统,在Microsoft visual studio 2008 集成开发环境中采用C# 语言进行开发。配置 IIS7(Internet InformationServer)服务。采用数据库SQL2008 存储数据。
在网站的开发中有数据处理和将现有成熟页面转换为需求页面提高开发效率两个方面的技术关键。
4.1 数据库操作
在网站的开发中,动态网页体现于系统对用户要求的灵活处理。用户对数据处理的要求必然要经过系统对数据库的访问,因此页面对数据库的操作尤为重要,是整个系统的核心处理单元。
ADO.NET 就是.NET Framework 类库中用于实现对数据库中的数据进行操作的一些类的集合。它分为DataSet 对象和数据提供者两个部分。DataSet 对象是内存中以“表格的形式”保存一批批的数据,也可以理解为若干张数据表(DataTable)的集合,每张数据表也有自己的“表名”;数据提供者包含许多针对数据源的组件,应用程序主要是通过这些组件来完成针对指定数据源的连接、提取数据、操作数据、执行数据命令。这些组件主要包括Connection、Command、DataReader 和DataAdapter。利用这些元素完成网页对数据库的操作,实现既定功能。
4.1.1 查询数据代码
try
{
conn = new SqlConnection(ConnectionString);
dataset = new DataSet();
DataAdapter = new SqlDataAdapter(“SQL 语句”,conn);
DataAdapter.Fill(dataset, “相关数据表”);
GridView1.DataSource = dataset;
GridView1.DataMember = “相关数据表”;
GridView1.DataBind();
}
catch (Exception ex)
{
Response.Write(“语法错误:” + ex.Message);
Response.End();
}
finally
{
if (conn != null) conn.Dispose();
if (dataset != null) dataset.Dispose();
}
4.1.2 数据增删改代码
conn = new SqlConnection(ConnectionString);
Command = new SqlCommand(strSQL, conn);
conn.Open();
int n = Command.ExecuteNonQuery();
Response.Write(“ ”);
4.2 静态HTML 网页转换为aspx 页面
开发中将成熟的HTML 页面转换为aspx 页面可以提高开发效率,但是也带来了一些问题,通过以下技术得以解决。
https://HTML 页面的head
https://HTML 页面的body
在为旅游公司开发网站的过程中,由于很好地解决了数据处理和将现有成熟页面转换为需求页面提高开发效率两个方面的问题,使开发工作顺利完成。开发的系统能够符合需求分析既定的目标。
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固定资产是企业的劳动手段,也是企业赖以生产经营的主要资产。从会计的角度划分,固定资产一般被分为生产用固定资产、非生产用固定资产、租出固定资产、未使用固定资产、不需用固定资产、融资租赁固定资产、接受捐赠固定资产等。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:浅谈物联网固定资产管理系统的研究与开发相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
随着我国经济的发展以及科学技术的进步,信息化的管理已经成为了企业固定资产管理的主要手段,其中基于物联网技术的固定资产管理系统在很大程度上提高了我国企业的固定资产管理水平,受到了企业管理层的极大重视,下面就来具体介绍物联网固定资产管理系统的研究与开发。
随着我国科学技术的不断发展,物联网作为一项新型的信息技术被广泛的应用到企业的固定资产管理系统当中,由于物联网的网络内数据的流向以及处理方式的差别,物联网又可以分为传感网络层、传输网络层以及应用网络层三个层次。在传感网络层中,主要是通过利用二维码、传感器以及RFID,对“物”以及环境状态进行识别,物理网的传输网络层则是用传输数据并且对所传输的数据进行计算,应用网络层是包括了电脑以及手机等的输入和输出终端。
物联网通俗具体点来说就是用来连接各种物品的网络,它弥补了互联网没有实现物品与物品之间的互连的不足,近年来,物联网在我国的各个行业中都有了广泛的应用,在很大程度上推动了我国企业的不断发展,提高了企业的经济效益,它较之互联网有着非常鲜明的特点,第一,在物联网上有很多的传感器,这些传感器可以识别形式各异、内容各异的信息,而且这些传感器还可以就识别的信息数据进行及时的更新,其感知技术使用的广泛性是传统的互联网所不能相比的;第二,物联网是在互联网的基础上建立起来的,并通过多种有线以及无线的网络与互联网有效的结合起来,从而实现物品信息的传输,而且物联网还能够与形式各异的异构网络与协议实现兼容,从而提高了传输的信息的正确性以及及时性;第三,物联网具有各种智能处理技术,对物体进行智能控制。
2.1 系统中提的目标设计
首先,对于企业固定资产的日常管理。设计这一项管理模块主要是对于企业的固定资产的类型、编号、维修等的基本信息以及固定资产的使用状况进行登记和管理,从而使管理者能够清楚的掌握固定资产的信息情况。
其次,用户管理模块的设计。利用B/S 架构实现对用户的管理,制定用户的使用权限,并且可以对用户使用的历史记录进行查询。
再次,系统管理模块的设计。对系统的管理主要包括了系统的安全、数据的维护、多用户多部门的管理以及与其他系统接口和数据交互四个方面的管理。在系统的安全方面,物联网固定资产管理系统使用户事先进行的相关操作在安全模式的保护下,这样在未经允许的情况下,任何人都不能访问和操作;在数据的维护方面,物联网固定资产管理系统对企业的数据信息的增加、查询、打印、修改等的操作进行了维护,操作人员可以根据自身的需要,岁系统中的数据备份;在多用户、多部门的管理方面,该系统提供了集中的数据库服务器,可以使多个用户同时对企业固定资产的相关数据进行浏览、查询;在与其他的系统接口和数据交互方面,该系统可以使企业内部的固定资产管理系统接口,与企业其他的管理系统中的数据进行交互处理等等。
最后,在建立物联网固定资产管理系统的时候,要满足企业的相关工作人员能够以企业的日常运营活动的需求为依据,生产有关各种动态查询结果的报表,并可以被导出并打印出来,以方便有关工作人员的查看和利用。
2.2 系统的物联网应用框架设计
物联网固定资产管理系统通过REID 标签对企业内部的相关信息进行快速的收集,同时在第一时间利用相应的通信技术对收集到的信息进行传输,并建立相应的管理平台,对企业内部的固定资产进行管理。
根据企业固定资产管理的工作特点系统所设计了相应的PC 端系统功能结构,该结构包括了日常管理、用户管理、系统管理以及报表管理四个部分,其中日常管理部分分为企业内资产转、部门内资产转、资产类型维护、资产信息维护、规格型号维护、地址信息维护以及责任人维护;设计的用户管理的功能有添加用户、修改用户、修改密码的功能;设计的系统管理的功能有服务器设置、数据同步、系统同步接口、系统登录、系统退出的功能;报表管理包括了对地址信息报表、资产信息报表、资产转移报表、资产调拨报表、资产盘查报表、台账差异报表以及出入基站报表的管理。该系统操作简单、管理方式先进,而且也方便了工作人员清点企业的固定资产,极大的提高了企业固定资产的管理水平。
近年来,随着我国各大企业的不断发展,固定资产在不断的增加,因此,固定资产的管理在企业的运营过程中就显得尤为重要,企业通过合理而科学的对物联网进行利用,构建物联网固定资产管理系统,在最大程度上提高了企业固定资产的管理水平,进而为我国企业更好的实现其经济效益提供了帮助。
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无线监控系统是监控和无线传输技术的结合,它可以将不同地点的现场信息实时通过无线通讯手段传送到无线监控中心,并且自动形成视频数据库便于日后的检索。无线监控系统的英文名称是Wireless Monitoring System.以下是读文网小编今天为大家精心准备的:浅谈基于Android平台池塘溶解氧信息无线监测软件的开发相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
我国海岸线很长,水产养殖业是我国渔业的重要组成部分。但目前水产养殖的科技化水平还不高,许多参数还是需要大量的人力物力去现场监管,因此,研发出能够尽量在不额外增加设备的情况下,能够远程监控水产状况的系统成为当前水产养殖发展的重要课题。近年来,随着Android 系统的广泛应用,它以短信,上网,多媒体等多功能集于一身,并且携带方便,操作简单受到众多用户的青睐。在这一环境下,本项目以Android 作为开发平台,研究系统能够通过短信的收发在线检测溶解氧,温度等主要环境参数,并根据环境情况实施对增氧机,温度控制器的无线处理软件系统。
基于Android 平台的池塘监控系统可分为信息的采集和远程控制两个部分。信息采集部分由传感器进行对水中参数进行收集处理,然后通过特定短信的形式传到手机客户端,在手机客户端使用SQLite 存储并显示。在本课题中主要研究远程控制客户端的设计,实现用户与远程设备信息的交互,若出现不符合养殖生物生长的溶解氧等环境参数等能从客户端软件进行处理,或是受到报警短信,通过短信回复也可进行报警处理。
在手机客户端中能够实时观察养殖池塘中的溶解氧等参数,并对环境参数可以设置上下限,若出现不在设定范围内的参数会收到短信预警,及时提醒养殖人员对池塘进行管理。管理的同时可选择手动管理和自动管理,以完成溶氧的远程监控。
3.1 参数设置模块
Android 溶解氧远程监控中参数的设置页面包括了检测地点,监测参数的上限和下限组成监测地点是用户添加的检测地点名称,本项目中将监测地点名称放在列表选择框(Spinner)中,通过出现的下拉列表框进行选择相应的地点,选定好各个参数的值点击确定,会自动调用函数通过发送短信向养殖池塘发送命令。方便用户操作。
3.2 在线监测模块
在线监测模块就是接收从传感器传来的溶解氧,温度等参数,接收的溶解氧参数存储在Android 的本地SQLite 数据库中,SQLite数据库容量有限,系统也可以将采集的参数信息以文本方式保存在SD 卡上,为了避免数据的重复读取,影响测量准确性,保存之后将数据全部清空。溶解氧参数通过实时曲线展示,使用户更直观地监测池塘环境变化,即在一个MainActivity 中点击按钮跳入另一个RtChartsActivity,并利用ChartFactory 显示实时曲线。
3.3 远程监控模块
该模块包括控制地点名称,控制设备名称,控制模式,运行状态4 部分。控制地点与控制设备名称均采用Spinner 控件显示,控制模式通过自定义的switch 的滑动开关效果控件实现,运行状态通过Image 控件实现在开通运行的情况下,也是将设置的选项信息以特定的,能识别的短信的形式发出。
3.4 短信收发模块
除了在手机客端可以远程控制外,还可以通过短信收发控制,GSM 模块采用TC35 系列。通信模块主要采用SOCKET (套接字)通信方式,每种服务都打开一个Socket,并绑定到一个端口上,不同的端口对应于不同的服务,应用程序通过它来发送和接收数据。监听SEND 和SEND_TO Broadcast Intent 消息传递应用程序来发送SMS 消息。发送短信通过sendTextMessage ()方法完成,此方法的参数作用如下:
(1)destinationAddress:收件人地址;(2)scAddress:设置短信中心的号码,如果设置为null,则默认为中心号码;(3)text:指定发送短信的内容;(4)sentIntent:当消息发出时,通过PendingIntent 来广播发送成功或失败的信息报告,如果该参数为空,则检查所有未知的应用程序;(5)deliveryIntent:当信息发送到收件处时,该PendingIntent 会进行广播。
软件以联想的A280t 作为系统的测试机型,将系统的APK 安装包装到手机里面并实现对增氧机的控制,以及调节池塘溶解氧的含量。经测试表面,操作界面人性化,实时性,好控制方便,软件系统运行效果良好。
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“立体化”教学模式强调以现代教育理论和现代思想政治教育理论为理论依据,倡导以人为本、以学生为主体的教学观,坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想及科学发展观为指导。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:浅谈水利工程施工立体化网络教学系统的研究与开发相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
《水利工程施工》是水利水电工程专业的主干专业课之一,课程内容丰富,专业性强,且各部分相互独立,涉及导截流、爆破、地基处理与基础、土石坝、混凝土坝、地下工程等施工技术与组织特征的知识,是一门理论与实践紧密结合的课程。通过学习,要求学生具备一定的实际应用能力,能因地制宜地合理选择施工方法、方案,组织水利水电工程施工。然而,该课程涉及知识面广,且施工技术与方法多来源于生产实际,缺乏系统性;另一方面,学生缺乏对工程实践的感性认识,难以理解课程内容。因此,如何培养学生的专业实践能力和工程意识,是该课程的教学设计中需要考虑的首要问题。
随着现代高等教育技术进入以计算机、网络为核心媒体,信息技术与学科课程整合为特征的新的发展阶段,网络教学资源建设已成为现代教育教学中一个重要的组成部分。立体化网络教学系统正是在这一背景下产生的一种新型的教学模式,它围绕教师“教”与学生“学”的行为,提供了一个课程立体化资源展示和信息交流的平台。其目标就是以现代信息技术为基础将系统化的知识体系(如教育心理学、组织行为学、传播学以及积累的本专业的研究成果)以立体化的形式应用于学生学习,培养学生思考问题、解决问题的能力。
三峡大学水利工程施工课程教学团队经过长期的研究与实践,对课程教学内容和教学体系进行优化改革,丰富立体化教材建设的内涵,构建了以纸质教材为核心,现代信息技术为平台,以工程施工影像实录、基于虚拟现实技术的施工过程三维可视化仿真、Flash动画为载体,集课堂教学、学生自主学习、教师辅导答疑以及教学质量反馈和实时监控为一体的立体化网络教学系统。该教学系统的设计遵循了实用性、异步性、交互性、生动性、先进性、可扩展性等原则,实现了由传统的以单一教材为主的教学模式向利用现代多媒体信息技术整合学科课程的转变。
1.优化课程内容和结构。以水利水电工程各类水工建筑物的施工为对象,依其施工技术、组织特征,建立相应的科学体系,归纳了几个典型建筑物(如土石坝、混凝土坝和地下洞室),引入案例教学法,按这些建筑物的施工程序(施工过程),阐明它们的基本技术组织原理,构成课程结构体系的骨架。
2.构建分级课程导学体系。学生需要通过教师的导学安排来学习,教师导学的任务主要包括三个:一是为学生提供充足的学习资源,引导学生正确有效地学习;二是指导学生,解答其在学习过程中遇到的问题;三是监控学习过程,并对学习效果进行评估和考核。本教学团队按照“课程团队-课程辅导教师-教学班-学生”设置分级导学体系,导学方式包括课堂教学、分组讨论、在线辅导和讨论等。课程团队负责课程的整体设置,包括制定教学大纲、考试大纲,安排教学进度,分配教学资源,以及确定教学方案等。课程辅导教师负责按照课程团队的安排实施具体的教学活动,如引导学生学习,评价学生的学习效果等。教学班的设置是以班为单位组织教学,安排学习任务。学生按进度安排参加课堂教学,完成课外自主学习。
3.建立立体化教学资源库。教学资源库包括了优选的课程纸质教材、立体化的多媒体课件与辅助教学的案例库动画短片、习题库等教学资源。
(1)多媒体课件。教学团队充分利用先进的现代教学手段,开发了多媒体教学软件和工程资料录像等教学课件,主要用于教师的课堂教学。课件的信息量与课程教学的学时相适应,用提纲式的幻灯,阐述课程的重点、难点。如图1所示。
(2)辅助资源库。为了辅助教学,除了多媒体课件外,还需要大量脚本数据、图形、音频、视频、教学软件等元素释解教学难点,从而提高课堂教学效率。这些资源以施工对象为单元形成辅助资源库,用于教师备课和学生扩展知识。主要包括工程导航(已建工程施工技术影像实录)、视野拓展(新技术、新材料、新工艺)、仿真动画(对难以理解的复杂施工过程及其组织开发基于虚拟现实技术的三维可视化动态仿真模型,对复杂的工艺过程开发Flash动画等)等模块。教学团队自主开发制作和整理了三峡、水布垭、龙开口等工程施工过程的三维动态演示视频及部分施工机械和施工技术的视频,根据教材中的附图制作了flash动画,通过对施工技术的说明及工程实例的演示,将枯燥的文字表述和静态的黑白图片变成动态影像,直观形象地演示大坝的浇筑过程,进行施工方案优化分析等。
(3)习题库。试题库,是以课程为单元的测试手段集合,用于检验教学效果。团队精选并编写习题,兼顾题目的难度和广度,注重解题思路和技巧的培养。其特点是可以通过计算机随即抽取、组合,以适应不同的测试对象,利于考教分离。主要用于教师对学生考核及学生自测。
4.开发网络互动平台。其主要功能:
(1)系统导航与管理。本系统主要通过检索、导航条、图文链接等方式实现导航,提供对应课程标准、教材内容简介、教学大纲、任课教师情况、考核方法以及使用本系统的操作步骤和方法等。
(2)基于网络的教育资源共享与互动学习。基于网络的虚拟教学环境,让远程共享与远程学习成为可能,为学生深入学习水利工程施工提供平台,学生可以利用网络方便快捷地获取自己所需要的资源,为师生之间提供即时的讨论、答疑平台。
(3)实时反馈与评价。系统可以实时考查学生的学习效果,并将结果反馈给学生和教师。教学效果评价包括单元测试、课后作业、综合测试和教师课后评价等。学生针对学习内容进行自我测试,教师依据测试结果评价学生的学习情况,学生也可以根据自测结果了解自己目前的知识水平,选择相应的学习内容进行学习。
《水利工程施工》立体化网络教学系统将建模思想与教学内容有机结合,注重利用多媒体教学资源开拓学生思维,促进学生进行创新性、研究性探索。实践证明,该系统对提高教学质量、培养学生的科学思维能力、创新能力、解决工程问题的综合能力和培育团队合作精神都有积极的促进作用。经教学团队全体成员的努力,三峡大学《水利工程施工》课程已建成为湖北省精品课程,课程改革成果也是湖北省高等学校教学成果一等奖获奖成果的重要组成部分。
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JNI是Java Native Interface的缩写,它提供了若干的API实现了Java和其他语言的通信(主要是C&C++)。从Java1.1开始,JNI标准成为java平台的一部分,它允许Java代码和其他语言写的代码进行交互。JNI一开始是为了本地已编译语言,尤其是C和C++而设计的,但是它并不妨碍你使用其他编程语言,只要调用约定受支持就可以了。使用java与本地已编译的代码交互,通常会丧失平台可移植性。但是,有些情况下这样做是可以接受的,甚至是必须的。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:浅谈JNI技术在嵌入式软件开发中的应用相关论文,内容仅供参考,欢迎阅读!
嵌入式系统是以应用为中心、以计算机技术为基础、软件硬件可裁剪、适应应用系统对功能、可靠性、成本、体积、功耗严格要求的专用计算机系统。嵌入式软件的基本体系结构包括嵌入式实时操作系统RTOS(RealTime operating Systerrl)、嵌入式设备驱动程序、嵌入式应用程序编程接口(中间件)和嵌入式应用程序。
现阶段,计算机应用的普及、互联网技术的实用以及纳米微电子技术的突破,正有力推动着21世纪的工业生产、商业活动、科学实验和家庭生活等领域自动化和信息化进程。全过程自动化产品制造、大范围电子商务活动、高度协同科学实验以及现代化家居生活,为嵌入式产品造就了崭新而巨大的商机。除了沟通信息高速公路的交换机、路由器和调制解调器,构建计算机集成制造系统(CIMS)所需的数据传输系统DCS(Data Communication System)和机器人以及规模较大的家用汽车电子系统,最有产量效益和时代特征的嵌入式产品应数因特网上的信息家电(information appliances),如网络可视电话、网络游戏机、电子商务、商务通(PDA)、移动电话以及多媒体产品(如电视机顶盒、DVD播放机、电子阅读机)。
众所周知,“一次编程,到处使用”的Java软件概念原本就是针对网上嵌入式小设备提出的,几经周折,目前SUN公司已推出了J2ME(Java 2 P1atform Micro Edition)针对信息家电的Java版本,其技术日趋成熟,开始投入使用。SUN公司Java虚拟机(JVM)技术的有序开放,使得Java软件真正实现跨平台运行,即Java应用小程序能够在带有JVM的任何硬软件系统上执行。加上Java语言本身所具有的安全性、可靠性和可移植性等特点,对实现瘦身上网的信息家电等网络设备十分有利,同时对嵌入式设备特别是上网设备软件编程技术产生了很大的影响。
Java程序也有其本身的缺陷,那就是其效率问题。由于Java是一种介于解释型和编译型之间的语言,其对内存的管理是通过JVM虚拟机来实现的,同样的程序,如果用编译型语言C来实现,其运行速度一般要比Java快得多。因此,提高Java的性能就显得十分重要。
迄今为止,人们为提高Java的运行速度而做出的许多努力,主要集中在程序设计的方法和模式选择方面。但是由于算法和设计模式的优化是通用的,对Java 有效的优化算法和设计模式,对其他编译语言也基本适用,因此不能从根本上改变Java程序与编译型语言在执行效率方面的差异。
另外,JIT(Just In Time,及时编译)技术也是一个比较好的思想。它的基本原理是,首先,通过Java编译器把Java源代码编译成与平台无关的二进制字节码。然后,在 Java程序真正执行之前,系统通过JIT编译器把Java的字节码编译为本地化机器码。最后,系统执行本地化机器码,不用对字节码进行解释。这样做的优点是,大大提高了Java程序的性能,缩短了加载程序的时间;同时,由于编译的结果并不在程序运行期间保存,因此也节约了存储空间。缺点是,由于JIT编译器对所有的代码都想优化,因此同样也占用了很多时间。
动态优化技术即提前编译为机器码的技术(dynamicopttmization,ahead of time technology)是提高Java性能的另一个尝试。动态优化技术充分利用了Java源码编译、字节码编译、动态编译和静态编译的技术。其输入是 Java的源码或字节码。而输出是经过高度优化的可执行代码和动态库(WindoW中是.dil文件,UNIX中是共享库.a.so文件)。其优点是能大大提高程序的性能,缺点是破坏了Java的可移植性,也对Java的安全带来了一定的隐患。
实际上,有一种通常被忽视的技术可以在很大程度上解决这个难题,那就是JNI(Java Native Interface,Java本地化方法)。图l是JNI技术实现的一般步骤。
(1)编写Java类代码
其中,需要JNI实现的方法应当用native关键字声明。在该类中,用System.1oadLibrary()方法加载需要的动态链接库。关键代码如下:
https://Compute.java
public class Compute{
public native double comp (double params);
static{
https://调用动态链接库
System.loadLibrary(“mathlib”);
}
(2)编译成字节代码
在这个过程中,由于采用了native关键字声明,Java编译器会忽视没有代码体的JNI方法部分。
(3)生成相关JNI方法的头文件
这个过程的实现一般是通过利用jlavah-jni * class生成的,也可以手工生成该文件;但是由于Java虚拟机是根据一定的命名规范完成对JNI方法的调用,所以手工编写头文件需要特别小心。
上述文件产生的头文件部分代码如下:
https://Compute.h
;
extern“C”{
JNIEXPORT jdoubleJNICALL Java_Compute_comp(JNI-Env *, jobject, jdoubleArray);
;
JNI函数名称分为三部分:首先是Java关键字,供Java虚拟机识别;然后是调用者类名称(全限定的类名,其中用下划线代替名称分隔符);最后是对应的方法名称,各段名称之间用下划线分割。
JNI函数的参数也由三部分组成:首先是JNIEnv *,是一个指向JNI运行环境的指针;第二个参数随本地方法是静态还是非静态而有所不同一一非静态本地方法的第二个参数是对对象的引用,而静态本地方法的第二个参数是对其Java类的引用;其余的参数对应通常Java方法的参数,参数类型需要根据一定规则进行映射。
(4)编写相应方法的实现代码
在编码过程中,需要注意变量的长度问题,例如Java的整型变量长度为32位,而C语言为16位,所以要仔细核对变量类型映射表,防止在传值过程中出现问题。
(5)将JNI实现代码编译成动态链接库
编译过程是利用C/C++编译器实现的,当要使用生成的动态链接库时,调用者类中需要显式调用该链接库。
经过上述处理,基本上完成了一个包含本地化方法的Java类的开发。
下面通过一个实例来描述运用JNI技术在手机上操纵摄像头,捕捉视频并存储图片的过程。
(1)活动/状态图
图2为捕捉视频并存储图片的活动/状态图
根据图2的活动/状态,具体的对应步骤如下:
①发起该流程。
②发起流程后,建立文件用于存储图片。
③用指针获得分配的缓冲器,用于存储获得的帧。
④将指针压栈(序列化缓冲器)。由于手机的内存较小,为了防止内存泄漏,Symbian操作系统有一个Cleanup stack的要求,即在使用指针时,用PushL把指针压入栈中,使用完后再用Pop弹出栈.如果在中间调用导致崩溃的函数时果真出现了问题,那么 Clean up stack可以通过调用该指针的析构函数回收占用的空间。
⑤操纵摄像头,捕捉视频,并将图像流从摄像头端传到缓冲器。
⑥将摄像头内的图像流存入缓冲器内,并将缓冲器内的流转化为文件流,存为jpg格式的文件,将指向缓冲器的指针弹栈。
⑦在过程⑥中,如果使用完了序列化的缓冲器,则要重新序列化缓冲器,以备后面使用。
⑧当接收到停止视频捕捉的信号后,关闭文件。
⑨流程结束。
(2)运用JNI技术的视频捕捉
子功能捕捉视频的实现是由操纵摄像头、视频播放(解码器准备)以及建立摄像头和手机之间的连接会话三个活动组成的。其中操纵摄像头是通过调用底层设备的驱动来实现的,需要利用JNI来实现,完成的方法包括准备、建立、删除、销毁摄像头等。视频播放的一系列过程也是通过c++代码来实现的,除了准备、建立、删除、销毁解码器外,还有开始、暂停、停止解码等。建立摄像头和手机之间的连接类似建立客户端和服务器连接,视频流从摄像头传到手机界面是通过多媒体会话来完成的。多媒体
会话的建立、关闭、摧毁以及会话建立后的发送、取消、读取数据等也是JNI的应用范畴。
主张采用纯Java的人们通常反对本地化代码的使用,认为JNI技术会影响程序的可移植性和安全性。还有一些人认为,在Java程序执行的过程中调用c/c++程序只是对过去混合编程技术的简单扩展,其实际目的是为了充分利用大量原有的c程序库。
其实,不必拘泥于严格的平台独立性限制,因为采用JNI技术只是针对一些严重影响Java性能的代码段。该部分可能只占源程序的极少部分,所以几乎可以不考虑该部分代码在主流平台之间移植的工作量。同时,也不必过分担心类型匹配问题,完全可以控制代码不出现这种错误。此外,也不必担心安全控制问题,因为 Java安全模型已扩展为允许非系统类加载和调用本地方法,即如果在Java程序中直接调用c/c++语言产生的机器码,该部分代码的安全性就由Java 虚拟机控制。
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由于各区域经济发展速度、程度不一,经济环境大相径庭,消费水平、物价水平有异这使得不同区域的房地产项目开发面临着不同的问题,伴随着不同的风险。由于经济环境不同,同一风险因素在不同区域的影响程度也有着很大的差距,及风险因素具有一定的区域性或地域性。今天读文网小编将与大家分享解析房地产开发项目中投资决策风险相关论文。具体内容如下:
解析房地产开发项目中投资决策风险
房地产行业是国民经济的重要组成部分,占据社会财富的半数之上。其本身作为一种新兴的热门投资理财产品,为大众追捧。但房地产作为一种投资大,开发周期较长的产品,自身具有较大的风险,直接或间接地影响着企业和其他人的利益。因此,我们必须对行业中存在的风险有相应的认识以及时对其进行规避。
1.房地产项目投资决策简要介绍
房地产开发分为四个阶段:投资研究决策阶段、前期工作阶段、项目建设阶段、租售管理。房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中,不确定性最大、风险性最高的阶段,因此,它的成功与否关系到整个项目的成败。
房地产项目投资决策是指房地产开发商为了实现相应的预期目标,通过相应的方法,运用一定的理论分析、数据分析,通对政策法规、开发区域的经济环境、地理环境进行相应研究,考虑市场供求提出开发策略,并正式通过相应的程序,进行项目可行性的研究论证,最终分析出最佳的投资方案的过程。
想做出一个正确的决策,就要求决策者了解其中存在的风险,并依照风险的程度对项目进行筛选和调整,来得到最佳方案。
2.投资决策过程中的风险及相应要点
2.1重视项目区位风险
由于各区域经济发展速度、程度不一,经济环境大相径庭,消费水平、物价水平有异这使得不同区域的房地产项目开发面临着不同的问题,伴随着不同的风险。由于经济环境不同,同一风险因素在不同区域的影响程度也有着很大的差距,及风险因素具有一定的区域性或地域性。由于房地产开发项目的地理位置相对固定以及其不可逆性,对于开发房地产项目所选区域的风险研究是十分重要的。
项目区位风险主要包括政治政策、地理位置、风俗习惯、宗教信仰、交通环境等因素带来的风险。无论哪种因素进行了调动,都会直接或者间接地影响到地产的开发及销售,并给开发商带来相应的经济损失。
其中政治因素带来的风险包括新政策的制定、区域土地价格的影响、社会环境、社会安全性。等因素衣食住行,房地产占了其中的住,自然与国民生活和国民经济息息相关,政府必然会对其进行监管和调控。其调控对房地产行业的影响是全面的,土地政策、公积金政策、住房补贴政策,税收政策、城市规划政策、环境环保政策以及影响原材料价格的相应政策,都会较大程度地影响房地产开发经营的相应层面。尤其是在市场经济体制未完善的今天,政策风险对房地产行业的影响可见十分巨大。
其中地理位置因素带来的风险主要是所要进行投资地区相应的法律法规、社会安全稳定因素、经济状况、周边的自然条件、土质的条件以及人民的文化教育程度等因素带来的。具体来讲,我们要考虑目标地区的交通环境,人口密集度,城市规划,土地价格,地质条件等。这些影响了该项目的收益,决定了是否能给开发商带来高额回报。
2.2加强项目可行性的论证
房地产项目可行性的研究主要是指,在进行投资决策前认真调查拟建房地产项目的经济、社会、技术等因素,并结合项目区位风险进行分析,认真地分析和比较不同方案,以其带来的经济效益为基础对拟建房地产项目进行动态的、系统的、全方位的、多角度的综合分析和论证,并以此来判断决定采用相应的方案并对相应方案进行改进或将探究结果作为决策过程中的重要依据。其中,要注意,充分的市场调研和分析调查是一切分析的前提,错误的信息或者信息不对称将会对研究结果产生重大的影响,使其与真实的结果大相径庭,一定要保证可行性研究的依据是准确的,否则将会使公司效益大大折损,甚至造成相应的损失。
2.3加强房地产开发项目中投资决策风险管理
房地产行业属于高风险行业,它有着开发周期长、投资金额较大这两种非常明显的高风险的特点,这些特点也决定了巨大的风险将贯穿在整个房地产项目投资中。但是,高风险带来高利润,这也是为什么房地产投资日渐增多的原因。因此,我们不能因风险大而不投资,放弃其中高额的利润。为此,我们要做到相应的风险管理。
合理的降低风险需要进行合理的安排,在相应的风险管理中,我们可以用接下来的方法来有效地降低相应的风险:
进行合理的风险规避,这是一种相对保守稳健的投资方法,通过分析相应的项目区位风险后,放弃一些风险巨大的投资项目,来选择相对稳健的方案。这样可以有效地规避风险,稳中求胜,虽然没有超高额的利润但是胜在稳妥。
采用投资组合的方式,在证券市场上投资者采用证券投资组合的方式规避风险,我们也可以将它运用到房地产项目开发上。按照风险的不同程度以及利润要素,对一些合理的项目进行筛选,并进行合理的搭配,从而使风险大大降低。这样可以相应地降低风险并带来较高的利润,只是对于人员需求较大,要做的相应决策也相对较多。
3.结语
综上所述,各类风险伴随着房地产投资开发的全过程,因此正确认识并面对风险是十分重要的。企业在房地产项目开发的全过程中必须要做好全面的监测,进行系统的、全方位的、贯穿全过程的相应的风险管理并采取相应的防范措施,其中必须要做好项目区位风险和项目可行性等要点的监测和论证以及加强对风险的管理,来增强该项目的抗风险能力给企业带来高效益,并促进企业良好、快速并持续的发展。
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融资渠道,指协助企业的资金来源,主要包括内源融资和外源融资两个渠道,其中内源融资主要是指企业的自有资金和在生产经营过程中的资金积累部分;协助企业融资即企业的外部资金来源部分,主要包括直接融资和间接融资两类方式。直接融资与间接融资的区别主要在于是否存在融资中介。间接融资是指企业的融资是通过银行或非银行金融机构渠道获取。而直接融资即企业直接从市场或投资方获取资金。以下是读文网小编为大家精心准备的:浅谈房地产融资渠道的现状与发展相关论文。内容仅供参考阅读!
浅谈房地产融资渠道的现状与发展全文如下:
房地产行业属于资金密集型的行业,想要保证房地产投资最小化,就必须要保证融资方式最优化。所以只有保证多渠道金融活动,才能从根本上减少房地产行业出现金融风险的几率。我国房地产行业传统融资渠道比较单一,但是近年来随着经济的不断发展,单一渠道模式存在的问题逐渐凸显。本文将从现代房地产融资渠道以及未来发展对其进行分析。
当代房地产行业的发展需要从上世纪80年代说起,并且经过多年的发展,已经成功跻身于新兴产业的范畴当中。房地产行业开发资金主要来源于自有资本、银行借贷、建筑企业以及建材企业的资金垫款以及预售款这五项当中,其中以银行借贷为重要资金来源。但是我国房地产行业却时刻都在面临着资金短缺这一问题,业内研究人员从开发商需要的资金方面进行分析,我国大部分的房地产开发企业除去自己的资金之外,其余资金大部分均来自于银行,通过银行提供的资金进行产业规模扩建以及再生产。
据不完全统计,房地产开发资金有60%-70%左右是来自于银行贷款,所以我们也可以认为房地产行业用于开发的资金主要来自于间接融资,虽然国家也出台了一系列的宏观政策,使融资模式出现了多元化的趋势,但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式,是我国房地产行业独有的特点,同时也是我国房地产行业融资模块中存在的主要问题。
依靠银行体系来支撑房地产行业的金融周转,通过“资金”这一房地产行业命脉来支撑起整个体系,必然会加大银行的信贷风险,一旦投资失败,银行无疑将成为房地产产业风险的最大承担者。但是如果使用紧缩的政策对该问题进行调控,必然会给房地产市场造成影响,可以用“收死放乱”这四个字对其进行总结。
另外房地产业在融资过程中受到的限制因素太多;我国房地产行业目前主要融资方式为债权融资和股权融资,债权融资主要是通过银行信贷融资,股权融资主要是上市发行股票融资,但最近几年央行加强房地产企业信贷业务管理,房企的银行融资渠道受限,要求各商业银行控制房地产信贷,对高档房、多套房和个人商业用房贷款进行了严格限制,使房地产资金链受到打击。另外由于其特殊的产业特点,在证券市场快速发展的今天,我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目标。
房地产企业经过这10多年的风风雨雨,目前虽然受到各种因素的影响,暂时处于低谷状态,但受我国国情影响,国内市场需求量还很大,城镇化发展才刚刚起步,所以对未来的房地产市场发展信心很足,但今后房地产市场竞争一定会更加激烈,而“资金为王”是房地产行业竞争的主心骨,所以房地产企业不断改革创新、拓宽融资渠道显得尤为重要。
(一)吸收股权投资,增加自有资金
房地产企业自有资金充足代表着一个企业的实力,企业从开发到管理能否良性循环发展与自有资金关系很大,扩大自有资金的渠道之一是增加内部积累,把企业做大做强,增加企业的效益,从而形成内部留存收益;另一方面,企业做大做强以后,增强原股东投资信心或吸引新股东投资,从而增加内部积累。
(二)充分利用信托融资计划的有利条件,合理调整融资结构
目前国内信托融资形式多种多样,有证券投资型,股权投资型,资金贷款型,资产收益权转让型,逐渐成为房地产业的新兴融资热点。信托融资利用资金优势不仅解决了部分房地产项目开发资金不足的问题,而且巧妙地借助过桥融资的业务方式,最大限度的防范了自身的风险。
(三) 吸引海外资金,降低资金成本
虽然短期之内房地产行业发展有点过热,政府进行了相关调控,但国内房地产市场需求还是很大,也正是看到这一点,所以国内房地产开发热情并没有降低,加上这些年的快速发展房地产市场机制也越来越完善,投资环境也越来越优越,资本市场也越来越放开,引进外资渠道越来越多,中外合资以及外资借款成为当前的主要模式。由于国内房地产市场竞争相当激烈,利用好海外融资可以大幅度降低融资成本,优化融资结构,提高企业竞争力。
(四)房地产投资基金
通过发行房地产行业投资基金,集合公众投资,经过专门机构经营管理,通过多元化的投资,选择不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效减低风险的同时通过将房地产经营活动中产生的收入以派息的方式分配给股东,从而使投资人获取长期稳定的投资收益。这种融资方式门槛较低,从项目拿地时就可以介入,解决那些自有资金不足,但投资项目效益可观的房地产企业资金需求。目前这种方式在国内做的很多,已经成为当前比较热门的筹资方式。
本文先对房地产行业融资渠道进行分析,结合当前我国实际情况,对该行业未来的发展提出一些自己的看法。
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随着高科技的发展,图书馆资源开发越来越受到人们的关注,世界联合国又成立了世界电子图书馆,中国是其中的一员,这是中国图书馆资源开发的进步。以下是读文网小编为大家精心准备的:浅谈现代图书馆资源的开发相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
【摘要】:强化图书馆资源开发,是提升图书馆服务质量,促进现代图书馆可持续发展的重要途径。鉴于此,本文对现代图书馆资源开发现状进行了剖析,在此基础上提出了相应的改进措施,以供同行参考。
【关键词】:现代图书馆 资源开发 现状 对策
随着信息化时代的全面到来,现代图书馆资源建设面临着全新的机遇和挑战。在此背景下,强化图书馆资源开发和管理,推动图书馆的信息化、现代化、自动化和网络化发展,对现代图书馆来说尤为重要。对此,本文将结合工作心得对现代图书馆资源的开发提出一些思路和建议。
1.1纸质资源开发现状
图书馆纸质资源在购买、保存和管理方面有着明显的优势,只需简单整理上架就可供读者使用,且符合大多数读者的阅读习惯,因而多年来深受读者的欢迎,作为图书馆传统资源的重要组成部分,为图书馆服务职能的发挥起到了重要的作用。我国对纸质文献的编制、生产、发行均有着丰富的经验,已经形成了十分成熟的流程和系统,能够最大限度的保证其全文性,因而在学术研究方面,纸质文献资料有着极高的地位。但近年来,网络技术发展迅速,电子资源数量迅速增加,在一定程度上削弱了图书馆对纸质资源的开发力度。诚然,电子资源在便捷性和丰富度方面占据一定的优势,但纸质资源仍然是一种图书馆馆藏资源的重要组成部分,做好其采购和管理工作,最大限度的发挥纸质资源的价值,仍然是现代图书馆资源开发工作的重要任务之一。
1.2电子资源开发现状
进年来,全国各地图书馆在信息化建设方面取得了较大的进展,电子资源得到了不断丰富,但与此同时,由于管理理念、服务意识等当面存在缺陷,图书馆电子资源目前的利用率仍然偏低,其学术价值和服务职能没有得到充分发挥。而作为21世纪,图书馆的主要资源之一,电子资源相对纸质资源拥有着诸多优势。如:体积小、容量大,图、文、声、像并茂,成本低、效率高,查询快速方便,创作、发行容易、便与携带等等。强化电子资源的开发不但有助于促进图书馆资源的多元化发展,也能够大大提升图书馆馆藏资源多样性、时效性、动态性水平的提高,使读者更为轻松便捷的获取信息、处理信息和利用信息。
2.1强化纸质资源开发
图书馆工作者要定期检查馆藏资源,做到卡、帐相符,完善图书馆基础设施建设,不断改善馆内环境,做好图书保护工作,同时,还需要针对读者需求,制定采购计划,做好图书验收、分编、外借等工作,提高借阅证办理服务质量。此外,工作人员要不断加强自身修养,提升自己的职业素养。图书馆,要采用“走出去,请进来”的人才管理模式,不断提高工作团队的整体素质。在纸质资源的利用过程中,要注意节俭,避免浪费和污染环境的现象出现。
2.2加速图书馆信息化建设
信息时代的到来,对图书馆建设提出了更高的要求,电子化、数字化图书馆成为现代图书建设发展的方向。加速图书馆网络化建设,是实现图书馆现代化建设的前提,是实现图书馆效益最大化的基础。信息时代下,图书馆实现网络化为文献资源的共享提供物质条件。现代化图书馆在建设过程中,要加快计算机网络以及各种通讯设备的普及,确保电子信息能够传递到更多的家庭中,将更高多的读者足不出户就能随时掌握和阅读需求的信息。
2.3强化数据库建设
现代图书馆要实现文献信息的共享,必须加快联网建设。加快图书馆数据库建设,实现图书馆自动化管理,不仅需要选好系统软硬件,还需要全面系统的整理图书馆原始藏书期刊,并按照相关的标准将书籍的目录录入到数据库中,建立健全的机读目录,联合互联网的数据库,实现资源共享。如:我国林业系统中,中国林科院科技信息研究所建的《中国林业科技文献数据库》和《中国竹类资源数据库》;北京林业大学建立的《林业院校外文图书联合目录数据库》和《全国林业系统学位论文数据库》。
2.4推进多媒体阅览室建设
多媒体技术就是要扩大现代图书馆的服务范围,使自己馆内网用户、国内CERNET用户、因特网用户在家里或办公室便可查询图书馆书刊借问情况及自行开发或购买的各种数据库,提高信息资源的使用率,极大限度地发挥其社会及经济效益。建立多媒体导读服务系统,设立电子阅览室及网络培训室。现代图书馆有责任和义务对读者开展培训活动,使读者能熟练地利用计算机查找所需的信息,尽可能地节约读者的时间和费用。
2.5加大宣传,竭力为读者提供学习进步的场所
通过多种途径加大图书馆的宣传工作,让更多的读者了解图书馆的特点,藏书的数量和质量,藏书的领域,推广馆藏文献的价值,普及科普知识,并对读者的阅读行为提供专业的指导和服务,图书馆工作人员要坚持科学发展观,以最小的资源为读者提供更优质的服务,让读者在获得信息和知识的同时,提高图书馆电子信息和资源的利用率。
现代图书馆发展方向是电子化和数字化。图书馆从出现之初经历了传统图书馆、自动化图书馆、电子网络化图书馆,并最终向着数字图书馆方向发展。现代图书馆在建设开发的过程中,要坚持科学发展观,节约资源和成本,实现资源效益最大化,要秉承独特性、创新性、重点突出性的原则。现代图书馆要实现数字化,要加快网络化建设,时常更新信息和数据,确保信息的时效性和可靠性,要保持网页内容和形势的统一性,确保自身网站的特色。
综上所述,图书馆应结合自身实际情况,客观剖析纸质资源与电子资源开发现状及其中存在的问题,并分别针对纸质资源和电子资源采取针对性的开发策略,以促使图书馆资源的多元化发展,同时进一步提升图书馆服务质量。
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档案是重要信息资源,开发利用档案信息资源是档案工作的最终目的。高校档案工作者应更新观念,不断提高管理水平,以新的模式、新的途径,充分发掘高校档案信息资源,从而为更好地服务于高校各项工作发挥重要作用。以下是读文网小编为大家精心准备的:浅谈档案信息资源开发的五原则相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
[摘 要]档案信息资源是客观存在的,只有通过开发利用,其蕴藏的、潜在的价值才能发挥出来。为了更有效地开发利用档案信息资源,必须遵循一定的原则并采取一定的策略。
[关键词]档案信息资源开发;原则;分析
我国的档案馆网主要由综合档案馆或国家档案馆、专门或专业档案馆、集体所有制和个体所有制的档案馆共同组成。不同级别、不同类型、不同所有制形式的档案馆各自有着自身的特点和优势。因此,在档案信息资源开发过程中必须因馆制宜、区分对待、遵循优势性开发原则。
优势性原则的实施是建立在充分分析和掌握各级各类档案馆(室)优势性特点基础之上的,遵循这一原则是实现档案信息资源开发效益的基础和前提,是档案信息资源开发的有效切入点。
序化激活原则是包括档案信息在内的文献信息资源开发的最基本也是最高的目标性原则。档案信息资源有序化的程序预示档案信息被利用的程序;档案信息激活则体现档案信息资源被有效吸收、消化和利用继而产生新的知识的几率和程度。
具体地讲,这一原则包括;①将分散、杂乱的原始信息经过处理,变成集中而有序的信息,并随时准备为利用者输出;②与其他文献信息相比,档案信息表现为不集中、不系统,同一问题的信息可能欲分割在不同的案卷,甚至不同的全宗。激活原则就是要求档案信息开发部门不仅要提高开发层次,尽可能地将有用信息展示出来,及时地提供给利用者。
扩大利用就是以实现更多的档案信息为更多的档案利用者服务为目标,它是对信息开发在数量上的要求。这二原则的内容就是要求档案馆(室)能够找到更多的利用者,同时,利用者能够找到更多的档案信息。实现这一目标的具体途径有:
1.扩大档案信息对不同利用者的适应性,由于不同的利用者的知识结构、文化水平、心理素质以及社会实践活动各异,对档案信息的需求不同,因此,档案信息资源的开发利用工作需要对档案信息进行多层次、多角度的揭示,以适应不同利用者的需求,从而扩大档案信息的利用。
2.增加利用者对不同档案信息的利用。档案工作者要注意相关信息的集中与揭示,在利用者利用时向他们提出建议,以避免利用者对有效信息的疏忽遗漏.可以提高档案信息资源开发的质量和效益。
所谓效益,一般是指投入产出的比较关系。投入一定,产出越大则效益越高,或产出一定,投入越少则效益越高。档案作为一种信息资源,是党和国家的宝贵财富,对于它的开发利用应讲究效益,不讲效益的开发是不能持久的,也不会得到社会的承认。因此,档案信息的开发必须把提高效益放在重要位置。效益是多方面的,从不同的角度可以区分为不同的效益;从时间概念上来说有现实效益与长远效益之分;从范围上讲有局部效益与整体效益之别:
从价值上看有经济效益和社会效益。
1、现实效益和长远效益相统一。
现实效益是指档案信息价值的现实发挥,长远效益是指档案信息价值的未来发挥。现实效益与长远效益之间的发挥是有矛盾的。档案信息要发挥现实效益需通过开发利用来实现,而这一过程必然会导致档案原件在一定程度上的磨损和散失.使档案的完整与安全受到影响,对档案信息长远效益的发挥造成损失;而过分强调发挥档案信息的长远效益,又易滑入“重管轻用”的虚无怪圈。
解决这一矛盾的方法是注重现在,充分开发利用,最大限度地发挥其现实作用,同时采取有效措施维护档案的完整与安全,保障长远利益的发挥。应当看到,一切知识、信息都是为了用,才对它积累、整理和保管的,而无论何时用,用于什么都是为了解决现实作用,加速社会各项实践活动的步伐,缩短获取知识、经验的周期,加速知识循环,推动人类社会发展。现实效益的发挥,使档案工作富有生机活力,推动档案事业的发展。
2、局部效益与整体效益相协调。
局部效益是指档案信息仅对某一机构或个人有用.能对其产生效益;整体效益是指档案信息不仅对某一机构、某一个人有用,而且对整个社会、整个国家都有用。在通常情况下,局部效益与整体效益二者是统一的。因为局部效益的取得是构成绝对效益的基础,讲究整体效益是利用档案信息的最高目的。二者又是矛盾的,过分地追求局部效益就有可能损害整体效益,而为了保证整体上的高效益就有可能牺牲某种局部效益。解决矛盾的办法是局部效益服从整体效益,分清主次、缓急,优先和重点开发能产生整体效益的档案信息。
3、社会效益与经济效益相并重。
所谓社会效益是指通过开发利用档案信息而在解决社会问题和促进社会进步等方面所起的作用。而经济效益是指档案信息资源开发利用的劳动耗费同其发挥作用之比。档案信息资源开发利用中产生的经济效益不可能像企业、生产单位那样直接表现为创造物质财富,而是表现为节约时间、人力、物力、财力和避免重复浪费,具有间接性和滞后性的特点。社会效益虽不能用具体数字表示,但它的作用效果往往不亚于甚至会超过经济效益,影响更为深远,价值可能更大。当然社会效益中隐含有经济效益,经济效益中融有社会效益,二者相辅相成,我们在强调经济效益的同时,切不可忽视社会效益。
用户导向原则是市场经济环境内一切以用户为目标的经济活动的关键思想,也是档案信息资源开发成功与失败的决定因素。
第一,档案信息资源开发成从用户最迫切,最急切的领域做起,这是立足现实原则所要求的,信息需求规律告诉我们,大量用户的信息需求重复出现在一部分常用的信息资源中;少数用户的信息需求较少重复出现在一部分不太常用的信息资源中;还有极少量用户的信息需求出现在一部分偶然使用的信息资源中,这个规律就要求我们既要优先开发和提供多数用户需要的常用档案信息资源,同时也要兼顾少数用户需求的不常用档案信息资源的开发;
第二,开发的方式层次乃至开发出的档案信息产品要有针对性,要考虑不同层次,类型的用户的差异,并且能够从多角度满足用户的需求;第三,开发的档案信息资源,便于用户使用,开发出来的档案信息产品和提供的档案信息利用服务,不仅在内容、功能、能力等方面符合用户的需求。
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一般认为,物业管理在我国仅有20年左右的发展历史,首先发端于沿海发达城市,逐步向内陆地区延伸,在国外,物业管理已经有一百多年的历史。从国外物业管理的起源来看,近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国。1908年,由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织(CBMO——Chicago Building Managers Organization)召开了第一次全国性会议,宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。以下是读文网小编为大家精心准备的:浅谈房地产物业管理中的问题及策略相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘要:房地产行业在我国发展起步较晚,尽管已经发展有二十年之久,但仍然还不够成熟,特别是物业管理中,比较缺乏高质量的服务和管理。同时房地产物业管理不规范,存在着很多问题,严重限制和阻碍了房地产行业的后继发展。文章阐述了房地产物业管理中存在的问题,并就如何提高房地产物业管理水平提出了一些意见和看法,以便供广大相关人员参考。
关键词:房地产;物业管理;内部责任。
近年来,随着市场经济体制的建立和不断完善,房地产市场也日趋成熟,市场竞争变得越来越激烈,对物业管理的服务质量和水平提出了更高的要求。然而,目前的房地产物业管理水平仍然存在很多问题,令人堪忧。物业管理部门只有不断进行结构调整和改革,转变陈旧落后的服务管理观念,充分利用高新技术在物业管理中的巨大优势,对市场进行准确分析和定位,从整体上提升自身的服务质量,才能在激烈的市场竞争中赢得先机,取得较高的经济利益,谋求更高的发展。
所谓房地产物业,就是指土地和不动产,这些不动产通常是以建筑物的形式存在。在对房地产进行开发以及建设的过程当中,所形成的最终产品就是物业。在房地产物业管理中,在充分考虑并按照合同以及契约的有关要求,由专门的物业管理机构和人员对在前期开发阶段和完成项目并进行验收这两个阶段对投入并使用的各种房屋建筑以及与之相匹配的配套场地和设施采取经营的形式对其进行管理,同时建筑周围环境、卫生条件、公共绿化程度、安全保卫问题甚至道路养护也纳入物业管理的范畴,并对其进行专门的有针对性的一体化管理,另外,对业主提供其所需要的服务也是十分必要的,以便提高房屋建筑的舒适度,有利于创造文明居住环境。
3.1物业管理水平较低,服务质量较差,乱收费现象严重,缺乏服务意识。
物业管理发展还不够完善,国家针对物业管理的相关法律法规仍然处于不健全状态,监督机制也未能起到应有的监督效果,往往流于形式,再加上对于物业管理收费的问题,国家也没有进行统一的收费标准和规定,进一步加大了物业管理收费的自主性和随意性,对于收费的数量和相关标准全由物业单位自主决定,导致物业管理乱收费现象严重,给业主带来较大的压力。甚至有些物业单位,一味地追求高额的经济利润和价值,经常巧妙地设立各种名目和规定,要求业主额外的支付其他各种费用。还有部分物业单位为了进一步牟取暴利,约束业主,还会制定各种不合理的职责和规定,甚至通过缴纳押金和罚款等形式对业主进行强制性管理,一旦业主对自己的管理提出不满和反驳要求,就停水、停电,迫使业主向其妥协,给业主的生活带来极大的不便和危害。另外,物业管理人员缺乏足够的服务意识,对业主的服务态度极差,一遇到问题就相互推卸责任,“主管意识”
强烈,经常会“主管思维”,对业主的问题进行胡乱评判和处理,导致矛盾进一步深化。
3.2对房地产物业缺乏足够的认识和理解。
房地产物业管理水平的高低以及服务质量的好坏对于经济的发展以及城市良好的形象的树立发挥着十分重要的作用。但是目前很多房地产公司对于物业管理缺乏足够的认识和理解,责任意识不强,很多物业管理人员的专业技术水平和综合素质均比较低,不仅不能很多地履行自己的职责和义务,而且还缺乏一定的职业道德素养。据有关数据的统计和研究发现,我国很多物业管理公司不能满足国家的相关规定和标准,缺乏一定的经营规模和正规的管理模式。并且科技在物业管理中的应用效率也不高,安装的建筑房屋质量令人担忧,后期的维护力度薄弱,存在着很多安全隐患。
3.3物业管理结构单一,服务质量较低。
房地产物业管理发展起步较晚,缺乏健全的管理和服务体系,有关法律法规仍然不完善,使物业管理缺乏强有力的法律后盾和保障。再加上社会在物业管理领域的服务水平发展有限,导致物业管理水平一直难以提高,存在着各种各样的问题,严重限制和阻碍了物业行业的逐步完善和发展。目前很多物业行业所制定相关规则和措施,甚至是推出的服务产品都不能让业主和消费者满意,导致消费者和物业管理之间的矛盾和沟痕较大,不仅不能达成共识,还影响了社会的和谐。同时,房地产物业管理缺乏创新,服务缺乏特色,品种和结构单一,甚至很多产品出现较高的雷同比率,对业主的服务缺乏人性化。更别谈建立和完善服务品牌和管理文化了。这些导致我国的房地产物业管理在激烈的市场竞争中缺乏强有力的竞争力,难以取得较快发展。
4.1积极转变物业管理服务观念,加强内部责任管理。
经济的不断发展,给我国房地产物业管理带来了新的发展机遇和挑战。当物业管理发展遇到问题时,企业首先必须从自身内部寻找原因,明确问题和矛盾产生的源泉,不互相推卸责任。同时,企业还应该积极转变物业服务管理观念,一切以业主和消费者的需求为最高标准,进行专门的特色化、人性化服务,让业主和消费者对物业管理服务逐渐的接受和认可,缓和并进一步消除业主和物业管理人员之间的矛盾。同时,企业必须加强对物业管理内部责任的管理,进一步明确各个管理人员的职责,做到权责明确,了解需要服务的内容,并对物业管理向社会进行积极正面的宣传,让业主转变对物业管理的态度,促进物业管理的发展,构建社会主义和谐社会。
4.2建立健全我国房地产物业管理制度,确保收费标准明朗化。
物业在管理过程中缺乏相关的规定和制度进行法律保障,导致物业管理存在很大的随意性和自主性,造成很多物业单位钻法律空子、牟取暴利的现象。因此,加强对物业管理制度以及相关法律法规的健全和完善工作就显得十分重要。物业管理企业必须建立完善的物业管理体系,在充分考虑市场行情和相关条件的基础上,对收费标准进行严格制定,并确保收费标准的明朗化,坚决杜绝乱收费现象的发生。
4.3加强对物业管理的监督检查力度。
以往的物业管理监督检查体系很不完备,往往形同虚设,对于房地产物业管理往往起不到应有的作用,大多都流于形式,使得物业管理水平一直难以得到真正的提高和改善。因此,应该积极加强对物业管理监督检查制度的改革,通过制定严格监督条例和奖罚制度加大其监督检查处罚的权力,以便真正树立起自己的权威,日益规范物业管理人员的行为,使监督日益市场化、明朗化,从而对物业管理进行有效的监督,使物业管理不断朝着科学化、人性化的方向发展,促进物业管理水平和服务质量的提高。
随着经济的进一步发展,房地产物业管理中存在的问题逐渐显现,物业管理的不规范和严重乱收费现象,严重威胁着业主的生产和生活安全,降低了房屋居住的舒适度,给房地产物业管理的后续发展带来很多不利影响。因此,加强对房地产物业的管理,提高物业管理水平和服务质量就显得十分重要。然而物业管理中存在的问题较多,能否进一步提高物业管理水平,对于广大相关人员来说,仍然任重而道远。
[1] 任宇平。当前物业管理中的主要问题与对策研究[J].金融经济,2009,12(8):45-46.
[2] 鲁吉莉。房地产物业管理存在的问题及对策研究[J].科技创新导报,2012,11(25):103-104.
[3] 王叶萍。当前房地产物业管理中的问题与对策[J].经营管理,2011,8(14):78-79.
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水性环氧底漆作为水性防腐涂料配套的底漆或中涂漆可作水线上的钢材、铝材、镀锌钢材及金属喷涂层表面的防锈底漆或中涂漆。可与水性环氧面漆配合使用。以下是读文网小编为大家精心准备的:浅谈铝合金和镁铝合金基材用水性环氧底漆的开发相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
随着我国工业化进程的加快,环境污染问题日益严重,人们的环保意识也逐渐增强,加上近期的溶剂税相关法案的出台,传统溶剂型涂料面临着严峻的挑战,而水性涂料以其低VOC 和环境友好等优点正进入一个高速发展的阶段。
铝合金和镁铝合金以其高强度、低密度和可塑性强等优点,被广泛用于航空航天、汽车以及一些特殊工件上。水性环氧具有环境友好、优秀的附着力和耐化学品性能,已被开发用于铝合金和镁铝合金的表面防护。
本研究探讨了以水性环氧乳液、水性环氧固化剂、颜填料以及助剂等制作了一款适合用在铝合金和镁铝合金基材上的水性环氧底漆。
1.1 原料
水性环氧固化剂:湛新公司;水性环氧乳液:国产;丙二醇甲醚:市售;氧化铁红:新乡;滑石粉:广福建材;磷酸锌:广西新晶;云母粉:滁州格锐。分散剂:迪高;基材润湿剂:毕克化学;消泡剂:迪高;防闪锈剂:海明斯;杀菌剂:国产;去离子水:自制。
1.2 基础配方
根据实验室性能检测数据,结合模拟施工,确定的基础配方。
1.3 涂料制备
将去离子水、分散剂以及消泡剂按顺序加入到研磨机中,分散均匀后加入水性环氧固化剂,再加入滑石粉、磷酸锌、云母粉、钛白粉和氧化铁红,待充分分散后研磨至细度≤ 40 μm,过滤出料。
2.1 液态环氧和环氧乳液对漆膜性能的影响
目前比较常用的水性环氧涂料体系大致有两类:一种是强制乳化或自乳化的环氧树脂乳液与水溶性环氧固化剂搭配;另一种是低相对分子质量液态环氧树脂和具有乳化功能的环氧固化剂搭配[2]。这两种方案各有优缺点,本实验选用进口的水性环氧乳液与水溶性环氧固化剂搭配制漆。
2.2 n(环氧):n(活泼氢)对漆膜性能的影响
不同的n(环氧)∶n(活泼氢)比例对漆膜的影响明显。按4 组实验比例分别为0.8∶1、1∶1、1.1∶1、1.2∶1 制备清漆,制板检验漆膜性能,实验主要从机械性能和耐液体介质两方面进行评价。
综合性能以n(环氧)∶n(活泼氢)为1.1∶1 最佳。其他3 组实验的综合性能不够理想。由于水性环氧固化剂具有一定的亲水性,活泼氢过量时漆膜的耐介质性能有所下降,同时未反应的过量固化剂也会导致漆膜较脆,影响机械性能。而环氧乳液过量则会影响交联密度从而降低漆膜性能。
2.3 PVC 对漆膜性能的影响
研究表明,颜料体积浓度(PVC)对漆膜性能具有很大影响。选择适宜的PVC,漆膜对介质的吸附性小,能较为显著地提高漆膜的耐化学品性能和防腐性能。实验选取了5 个不同的PVC 进行对比实验,漆膜性能测试结果。由性能数据可以看出,当PVC 为30%时,漆膜的性能最佳。
2.4 烘烤温度对漆膜性能的影响
对于车辆涂装许多车辆工厂都有效率要求,烘烤条件是必须被考虑的重要工艺参数。适宜的烘烤时间能增强漆膜的交联密度,提高漆膜的耐盐雾等性能,也可以提高涂装工作效率。本实验选取了80℃ 、90℃ 、100℃、110℃共4 个温度下进行30 min 烘烤的工艺条件实验。
在100℃和110℃烘烤条件下漆膜性能都比较理想,考虑到节能,推荐烘烤温度设定为100℃。
2.5 漆膜性能检测
以水性环氧乳液和水性环氧固化剂为成膜物质,n(环氧)∶n(活泼氢)比为1.1∶1,PVC 为30%,烘烤条件为100 ℃×30 min 的水性环氧底漆漆膜性能检测结果。
2.6 铝合金和镁铝合金底漆涂装应用
经过一系列实验调整,配方确定后制漆。选择电动车合金材质工件进行应用测试。喷涂前对底材进行打磨处理,去除工件的氧化层和钝化膜,增加底材粗糙度,有利于增加底漆对底材的附着。喷涂前需要进行除油除尘等底材预处理。调整涂料喷涂黏度,在处理完毕的工件底材上采用空气喷涂,喷涂一道底漆膜厚大概在30~40μm,喷涂后工件放置于通风环境5~10 min 后放入80 ℃烘道烘烤45 min。工件室温养护7 d 后进行性能检测,性能相较表5 漆膜测试结果相差不大,机械性能和防腐性能等已经足够能满足大部分客户的性能要求。能过应用测试结果,确定配方的水性环氧底漆在镁铝合金和铝合金上所表现的性能比较优异。
从本实验配方在电动车合金材料上所表现的性能来看,完全能满足HG/T4759-2014《水性环氧树脂涂料》标准的要求,据电动车厂家的后期使用反馈,本产品所表现的性能足够满足当前市场需求,综合来看,这款水性环氧底漆在镁铝合金和铝合金上应用具有良好的市场竞争力。
(1)经实验研究确认,选择水性环氧乳液和水性环氧固化剂为成膜物质,在n(环氧)∶n(活泼氢)为1.1∶1、PVC 为30%、烘烤条件为100 ℃×30 min 时,水性环氧底漆具有优异的综合性能;
(2)水性环氧底漆适用于铝合金和镁铝合金基材的涂装。
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