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物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。以下是读文网小编为大家精心准备的我国物业管理的现状和发展趋势论文,希望能对大家有所帮助,欢迎阅读!
《试谈我国物业管理的现状和发展趋势》
摘要:近年来,随着我国房地产业的日渐成熟,以从事房地产业管理为基础的物业管理,蓬勃发展起来,并逐步成为我国市场中最具竞争活力、最有投资潜力的行业。分析我国目前的物业管理的现状及发展趋势,对于完善我国的物业管理以及提升物业管理水平均具有现实意义。
关键词:物业管理;现状;对策;发展趋势。
随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高,近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要,物业服务企业应运而生,并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式,是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的,它是房地产生产、流通、消费领域的延续,也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制,适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物,受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响,其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。
一、我国物业管理的现状及存在的问题。
物业管理是一个充满生机和活力的现代的住房管理模式,我国从1981年3月起在深圳试点开始到现在已经有20多年的历史。在这20多年的时间里,物业管理这个行业一直奏响发展的主旋律,在发展的道路上不断前行,行业自身不断发展壮大,日益受到社会的认同和业主的接受与欢迎。目前我国物业管理行业无论是企业数量、从业人数、人员素质、覆盖范围,还是经营能力、服务水平、服务内涵都在不断提高和增强,中国物业管理行业积极探索和创建既符合国际惯例,又适合中国国情和社会特点的物业管理模式,同时我国物业管理仍存在许多问题。
(一)物业管理立法滞后,理论体系不够健全。
物业管理是一个新兴的行业,我国相关的法规建设十分滞后,这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突,也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化,住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中,开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系,他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任,这些都需要在法律上予以界定。并且,规范和约束业主与业主之间,管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的,必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系,通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来,确保物业内的公共利益不受侵害。因此,尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系,已成为物业管理发展的一个很重要问题。
(二)物业管理市场竞争机制尚未形成。
物业管理招投标管理不规范,基本是谁开发谁管理,未形成市场竞争机制,主要表现在:小区竣工交房阶段业主入住较少,基本是开发商自行选聘物业,在业主入住达到一定规模后,小区成立业主委员会难度较大,业主很难选聘自己满意的物业公司。
(三)物业管理收费难且不规范。
物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前,物业管理表现比较突出的两个问题是:―是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置,也造成收费困难。二是收费行为不规范。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施,有些物业管理企业忽视业主的合法权益,多收费,乱收费。
(四)物业管理发展的区域性不平衡。
我国沿海地区、发达地区物业管理服务发展较快,运作也比较正常;而在边远落后地区,物业管理服务的体系还没有建立,有的地方甚至还没有实行物业管理服务。这就造成了我国物业管理发展的严重不平衡,不利于我国物业管理企业的发展。
(五)物业管理人员素质不高,并缺乏专业人才。
目前,我国物业管理从业人员的知识结构层次不高,物业管理人员的业务水平有限,物业管理人员的综合素质偏低。物业管理人才对物管企业来说至关重要,管理人员素质的高低,不仅影响到物业管理的服务质量水平,而且关系到企业的长期可持续发展。
二、我国物业管理发展的若干对策。
1、要求政府部门尽快建立统一的物业管理法规,完善物业管理的法律体系,使物业管理做到有法可依,有章可循,能够依法运行。明确区分开发商、业主、物业公司之间的责、权,以减少纠纷,更好地维护各方利益,从而促进物业管理企业的不断发展壮大。
2、政府加大监管力度,推行物业管理的市场化进度,严格实施招投标制度,由业主来选择信得过、能够提供质价相符服务的物业管理企业,通过各物业公司之间的良性竟争来提高行业的整体水平。
3、着重加强边远落后地区的物业管理建设,广泛宣传物业管理的相关知识,提高社会各界对物业管理的认识。运用广播、电视、报纸等传媒,通过多种形式,大力宣传物业管理的作用和意义。只有提高了人们对物业管理的认识,才能更好地促进物业管理产业的蓬勃发展。
4、提升人员素质,做好人才储备。物业管理不仅涉及面广,而且专业性强,需要多方面的专业人才,并具备相应的专业知识、专业技能和现代化管理手段。人才是企业发展的动脉血,要适应市场的需要,就必须在人员培训上下功夫,制订切实可行的培训计划,坚持理论和实践相结合的原则,进行定向培训、专业培养,提升队伍素质,以适应物业管理市场的需求。
三、我国物业管理的发展趋势。
针对目前我国物业管理的现状,随着我国经济的高速发展,未来的物业管理企业必将向着社会化、专业化以及智能化和信息化的方向发展。
(一)物业管理的社会化。
物业管理涉及面比较广,业务也比较繁杂,物业服务公司既可以承担全部业务,也可以把专业性比较强的部分服务项目分离出去,委托专业公司来完成。物业服务公司主要进行组织、协调和管理,物业管理社会化是以物业的所有权和管理权相分离以及社会分工发达为前提的。物业管理职能的社会化大大方便了业主和使用人,使广大业主和使用人能集中精力投入到他们自己的工作中去,从而为社会创造更多的财富。
(二)物业管理的专业化。
物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理,除了物业管理公司从事专业服务外,绿化公司、保安公司、清洁公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理机构,而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司,这有利于提高城市管理的专业化和社会化程序,并能进一步推进城市管理向现代化管理方式转换。
(三)物业管理的智能化与信息化。
物业管理的智能化与信息化是物业管理的必然趋势。在沿海城市、大城市的一些物业公司在物业管理中,运用现代控制技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施设备、物业环境、物业消防、安保等的自动控制和集中管理,全面提升企业水平,打造了自己的服务品牌,实现了规模化、节约化经营模式,把竞争对手远远抛到后面,抢占了市场先机。因此其已成为当前物业管理企业竞争制胜的关键筹码。
总之,随着我国房地产和物业管理行业的迅速发展,物业管理在我们的生活中扮演着越来越重要的角色,物业管理行业有巨大的发展空间,但也存在诸多问题急待解决,服务质量急需提升,否则难以适应社会对物业管理专业化、综合化的要求。
参考文献:
[1]胡伯龙,杨韬。物业管理理论与实务[M].北京:机械工业出版社,2008.
[2]郭世民,周建华。物业管理[M].北京:中国建筑工业出版社,2007.
[3]姜早龙,张涑贤。物业管理概论[M].武汉:武汉理工大学出版社,2008.
[4]张瑞敏,吕晓娟。我国物业管理的现状、问题及对策[J].市场论坛,2008,(5):34-35.
[5]余东萍。我国物业管理的现状及对策[J].洪都科技,2001,(1):49-54.
《物业管理公司应收账款的控制与管理》
所谓的应收账款主要是指企业对外出售产品、材料以及提供服务等应该向购买单位收取的款项。这一款项是企业非常重要的流动资产,能否做好对应收账款的控制和管理工作直接影响企业经营质量和经济效益。如果应收账款控制和管理不到位,则有可能导致企业资金链断裂,使企业难以继续经营,严重的话还会使企业破产倒闭。物业管理公司在应收账款控制和管理方面既有和一般企业相同的特点,同时也具有自己的特性。物业管理公司应收账款对象主要分为地产开发商与分散的业主两种,尤其是后者应收账款的控制和管理存在一定的难度。在这种情况下,如何做好对应收账款的控制和管理工作,提高应收账款的回收率,已经成为物业管理公司面临的重要问题。鉴于此,本文笔者将着重解决这一问题。
一、应收账款控制和管理的成本分析
随着市场经济的不断发展和进步,赊销和赊购已经成为一种重要的交易方式。物业管理公司因为赊销的对象为众多分散的业主而产生应收账款,之所以这样做主要是为了扩大销售,增强公司的竞争力,进而获取更大的利益。由此可知,应收账款是公司的一项重要的投资行为,而投资一定会产生成本,在对应收账款控制和管理之前一定要全面了解应收账款成本的构成[1]。
应收账款成本主要由三个部分构成,即管理成本、资金占用成本以及发生坏账的成本。管理成本顾名思义就是由于应收账款管理而消耗的公司开支,主要包括对业主资信状况调查产生的费用、管理人员费用、记录以及监督等费用。资金占用成本主要是指公司将资金放在应收账款上而导致公司失去的机会成本。坏账成本主要是指应收账款无法回收给公司带来的损失。正确分析应收账款成本的构成,可以帮助公司正确权衡这种政策实施增加的盈利以及成本之间的关系。只有在盈利大于成本时才能实行赊销制度,而当账款赊销制度有良好经济效益时,公司可以考虑将信用条件放宽,从而增加赊销量,提高企业的盈利水平[2]。
二、对应收账款控制和管理的策略分析
(一)真实全面的收集关于业主的资料,对业主的信用进行评估,做好业主信用管理
对于企业来说,赊销存在一定的风险性,为了将这种风险最小化,关键就是要做好对业主的信用管理,只为信用状况良好的业主提供赊销服务。首先,加强建立健全信息管理制度,做好对业主的信息管理。物业管理公司在办理业主的入伙手续时一定要将业主的详细信息填写清楚,并核实业主信息的真实性。同时,物业管理公司还需要定期对业主的资料进行更新,以便在发生相关事件时可以及时和业主取得联系。其次,需要对业主的经济能力以及信用进行评估,不断优化业主资料,建立业主信用档案,对于信用较差的业主需要采取一定的措施保证公司的利益[3]。
(二)采用科学的信用政策
物业管理公司采取的信用政策直接影响应收账款回收质量的好坏,因此物业管理公司需要根据实际的情况制定科学的信用政策。信用政策主要包括三个方面的政策,即现金折扣政策、信用期间政策以及信用标准政策。其中比较重要的是信用期间的选择,所谓的信用期间就是指公司允许业主从享受服务到付款的时间,信用时间过短或者过长都会对公司不利,时间过短不能吸引业主,而时间过长会导致公司产生的费用增多,甚至有可能会大于收益。物业管理公司在和业主签订付款合同时就需要明确信用期限,不同的业主可以有不同的信用期限,可以根据业主的意愿以及信用情况进行调整。
一年收费一次可以减少业主缴费的次数,给业主带来方便,减少物业管理公司收费的工作量。但是如果业主不能按时缴费,则会对企业造成严重不利的影响,使企业面临较大的财务风险,同时也会增加业主一次性缴费的资金压力。本文笔者建议物业管理公司每个月收费一次,这样可以大大降低坏账风险。这种缴费方式虽然增加了业主缴费的次数,但是由于银行代扣、微信、支付宝等电子银行技术的发展,很大程度上降低了对业主造成的麻烦,因此每个月缴费一次切实可行[4]。
(三)建立完善的应收账款控制和管理机制
应收账款管理和控制的状况直接影响公司的现金流量,进而影响公司的运营。因此,物业管理公司的领导人员需要提高对应收账款控制和管理问题的重视程度,明确各个相关部门责任、义务和权利,重点提高对财务部门的要求,要求财务部门定期对每笔应收账款的账龄以及增减变动情况进行核算,分析每笔应收账款形成的原因以及准时回收的概率,并整理成系统的报告,反馈给公司的领导以及其他各个相关的部门。同时,物业管理公司还需要根据实际的情况制定科学合理的应收账款控制和管理规章制度,将应收账款回收的情况和相关部门以及员工个人的绩效薪资相挂钩。另外,还需要加强对应收账款余额的控制,将其控制在物业服务总收入的2%-10%之间。为了提高应收账款的回收率,还需要将具体的回收责任分配到具体的项目负责人和相关工作人员身上,在年终需要对项目负责人以及员工个人的工作绩效进行评价。对于工作不到位的人员需要调整岗位,优化工作队伍,提高应收账款的回收率[5]。
三、提高应收账款回收率,防范和降低坏账发生的策略分析
(一)加强对应收账款回收情况的监督和管理
由于物业管理公司面对的是广大的业主,收费工作比较繁重,并且应收账款的时间长短也不一样,需要具体情况具体对待。在现实中,费用拖欠时间越长,回收的难度越大,形成坏账的可能性也越大,因此一定要加强对应收账款回收情况的监督和管理,尽量缩短业主逾期的时间,降低坏账的发生率。 (二)调整应收账款回收的政策
科学的收款政策是提高应收账款回收率的重要保障
。因此,物业管理公司需要根据不同的业主制定不同的收款政策。对于逾期为缴费的业主需要在合适的时间催款。对于逾期较长时间的业主,业务人员上门催款时改善可以给予业务人员一定的折扣,以便更好的和业主进行协商。另外,为了提高工作人员的工作热情,还需要给予工作人员一定的奖励。
(三)对收账策略进行调整
对于拖欠时间不同和信用品质不同的客户需要采用不同的收账办法,这样可以收到事半功倍的效果,切勿采取一刀切的方式催款。一般情况下,催款都是循序渐进的,首先是通过信函、电话联系等方式,然后是上门面谈、协商,最后是仲裁和诉诸法律。对于超时较短的业主,不要进行过多的打扰,以免引起业主反感,对于时间比较长的业主也需要用婉转的态度通知,在通知无效时可以上门面谈甚至诉诸法律[6]。对于通过法律途径催收的,一定要保存好相关证据,以便获得最有利于企业的诉讼判决。另外,要注意避免超过法律规定的2年诉讼时效。
(四)建立应收账款坏账制度
在商业信用行为当中,坏账行为是无法完全避免的,但是物业管理公司需要尽量将损失降到最低。首先,公司需要坚持谨慎性原则,提前对坏账发生情况进行评估,建立健全坏账准备制度。其次,需要根据业主的财务状况评估坏账的风险,然后选择最恰当的会计政策,根据现行的准则,采用备抵法对坏账进行有效的处理,尽量减少公司的损伤。最后,公司还需要真实的反映管理费用收支状况,维护公司以及广大业主的利益。
四、结语
综上所述,对于物业管理公司来说,做好应收账款控制和管理工作具有重要的意义,有利于降低财务管理的风险,提高企业财务管理的水平和经济效益。因此,物业管理公司的相关领导人员应该进一步提高对应收账款管理和控制的重视程度,优化财务管理的政策,改变收账的方法,做好对业主的信用管理,并加强对应收账款回收情况的监督和管理。只有这样才能做好应收账款的控制和管理工作,将企业存在的应收账款风险降到最低,提高物业管理公司经营发展的质量。
《物业管理企业的设备管理存在问题及对策》
物业管理伴随中国房地产业的快速发展,已经逐步成为一个主要的行业,经管在中国出现只有仅仅30多年,但是已经呈现出了技术含量越来越高、设备更新和发展速度越来越快的发展趋势。当前,在物业管理中,现代化物业设备对物业企业的作用日益突出,物业企业对其依赖和需求日益增长,而对与物业设备设施的管理工作则是实现物业良好管理的基础。
一、当前物业管理企业设备管理存在的问题
现阶段,我国的物业企业设别管理存在的问题主要包括以下几方面:
第一,缺乏专业人员、技术力量薄弱。对人才培养和引进的不中和缺乏稳定充足的专业技术人员队伍,对物业设备管理造成了巨大的阻碍。当前,物业设别的日益技术化、现代化,这就要求物业设备管理人员必须充分掌握物业设备的原理、结构、技术性能、用途、维护方法以及故障排除等一个或者多个方面的知识。换言之,实施现代物业设备管理的人员,必须是拥有丰富的物业设别管护经验、较高水平的专业技术,特别是“一专多能”的高素质人才。但是,在目前,除了极少数几个规模较大的的知名物业企业之外,其他大部分物业企业的设备管理人员都无法符合这样的要求。
第二,缺乏足够资金。实施物业管理的资金使用的目的是:取之于民、用之于民,、收支平衡、略有节余。但是对于大部分物业企业而言,却面临收费困难、经费开支紧张的问题。由于社会公众没能够充分理解和支持物业管理,加之政府的税务部门仍然是对物业管理企业依照建筑行业的税收标准征收房产税、所得税、营业税及车船使用税及“两金”等多种因素,导致了大多数物业管理企业自建立以来就一直处于亏损状态,没有能力维修、改造物业设备,造成水电等故障多发,从而导致居民满意度下降,管理费的收缴更加困难,陷入了一种恶性循环。同时,由于物业设备的管护并不能直接产生经济效益,属于投入行为,因而一些物业企业往往错误认为将资金投入设备的管理不划算、亏了,这是是造成物业设备无法得到及时维修管理而积劳成疾、带病运行。
第三,管理成本高。随着社会发展与科技进步,越来越多的建筑将以大型、高层与智能建筑为主,建筑设备工程技术更是向自动化的建筑设备和计算机智能控制一体技术方向发展。当前,建筑工程基本建设投资中建筑设备工程所占的比重增长迅速,一些大型高层建筑中,设备工程占工程总投资比例甚至占到40-50%,比如广州的标志建筑中信广场,总投资近60亿,各种设备的投资就将近20亿。而至于住宅的物业设备,其投入虽然比写字楼少,但也不能被忽视。而和建筑本身相比较,物业设备的使用年限要短的多,并且随着使用年限增加,必然产生有形损耗;此外,由于新技术、新设备的出现,也会引起物业设备在使用价值等的无形损耗。这些有形和无形损耗,都会引起房屋设备维修更新间隔期的缩短,从而使设备管理成本增加。加之新型设备的投资也较大,维修更新这种设备的成本就更高。
二、完善物业管理企业设备管理的对策建议
首先,物业企业对员工进行相关培训,努力提高员工的综合素质,通过员工综合素质的提高,实现企业效益的有效增长。企业对员工进行对员工进行培训,提高员工的业务水平以及应对突发事件的能力。通过对企业员工的物业设备管理的标准化培训,使企业员工重视设备的标准化操作及保养,保障物业设备的安全运行,同时,通过学习加深员工对设备的了解,加强企业内部员工的沟通,调动员工的思维,通过不断的学习优化高管的管理方案,提高企业的设备管理水平。
其次,政府部门要完善行业行规,并及时制定相关的补贴政策支持物业管理行业的发展,为物业的规范化发展创造有利的宏观环境。物业企业应从业主处收取的物业管理费中提取相应的经费,形成基础设备公共维修基础或基础设施专用维护经费,确保小区的物业设备能及时得到维护。
最后,要形成委托加监管考核的设备管理模式。通过对当前物业设备管理的模式的分析来看,当前如果要求物业企业对所管理小区的相关设备进行维护或保养,这无论从经济技术层面上来分析都是不可行的,因此,笔者认为可以采用以下方式进行改革:首先,对小区的物业设备进行重新分析,将企业设备分为自行管理设备,一类为委托管理设备。对于一些综合性要求不强的设备可由本企业的技术员自行进行维护,对一些综合性、技术性较强的设备可委托有专业资质的第三方进行必须的管理维护。
随着技术的发展,物业设备也逐渐呈现出了智能化、复杂化。这就要求物业企业要不断的优化企业的设备管理水平,加大对本企业员工的培训,同时,吸收外部优秀人才,使企业在激励的竞争环境中,化挑战为机遇,使企业得到稳步发展。
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物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动;物权法规定,业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。以下是读文网小编为大家精心准备的大学生管理毕业论文范文:刍议物业管理收费模式。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘要:笔者主要介绍了我国物业管理的两种收费模式包干制和酬金制;探讨了这两种收费模式在实践中存在的一系列问题;并提出了完善物业管理收费方式的对策建议。
关键词:包干制;酬金制;对策。
2003 年 11 月,国家发改委和原建设部联合发布了《物业服务收费管理办法》中第九条规定:“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”
首次在政府法规中明确了包干制和酬金制为我国物业服务收费的两种基本模式。
1. 包干制模式的优点。
一是包干制收费模式操作简单,业主省事。包干制收费模式意味着业主只需根据物业管理委托合同向管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各项服务,业主及业主委员会不再对物业管理企业的收支账务进行审核,只对本体公共设施维修基金的使用进行审核,行使审批、监督权,为业主节省了监管成本。二是包干制强化了成本意识,有利于企业提高生存能力。在包干制下因物业企业经营管理水平高低带来的盈亏压力由自身承担,这就激励物业管理企业在不降低物业服务质量的前提下,通过应用先进的技术和引进科学的管理方法,降低成本,创造利润,从而促进企业的进步和发展。三是包干制有利于提高员工素质,促进物业品牌发展。在包干制下因其所收物业管理费的开支尤其是人工成本不必经过业主的审核。因此,当物业企业通过加强内部管理,降低其经营成本后,可以在较高的企业利润中分出一部分用来提高员工的待遇,留住和吸引更多的高素质人才加盟物业企业,从而提高竞争力,促进物业公司树立自己的品牌优势。
2. 包干制模式的缺点。
包干制最大的弊端是物业管理交易的不透明性,由于物业企业对收的物业管理费用可以自行支配,所以业主对物业企业的监管性和灵活性受到限制。这样容易造成双方的矛盾。
同时,这种收费方式可能导致“奖懒罚勤”的现象,促使物业企业采用不正当手段压缩费用和成本,影响实际服务质量。
3. 酬金制模式的优点。
一是酬金制体现业主自主管理,有利于维护业主权益;二是酬金制财务透明,有利于企业与业主双方建立信任;三是酬金制有利于物业企业规避经营风险。
4. 酬金制模式的缺点。
酬金制虽然维护了业主在物业管理中的主体地位,但由于业主及业主委员会受时间、精力和专业知识的制约,很难对管理成本进行核准和审定,从而可能会造成某些物业公司管理责任感缺失,采用各种方法增加管理成本去提高酬金的收入。
1. 两种收费模式各有利弊。
从上述分析可以看出,包干制模式操作简便易行,免除了业主及业主委员会对物业企业收支账务进行审核的难题。
为业主节省了监管成本,还有利于防止个别业主委员会负责人被收买而变成“维持会长”,与物管企业共同侵害所有业主的权益。但是在这种模式下,物业企业会为了利润过多的追求多元化发展,在一定程度上制约着物业行业专业化的形成。而酬金制模式下,物业管理是完全市场化的运行,业主与物业双方因物业财务透明化减少了更多矛盾;同时,物业管理经营风险的降低有利于物业管理企业专业化水平的提高,但是酬金制模式对业主的要求较高。因此,就目前我国物业管理发展的阶段来看,两种收费方式都有其存在的理由和必要性。
2. 两种制度的适用范围。
包干制模式适合于市场化程度较低的地区和品牌优势较为突出的物业管理企业;酬金制模式适合于处在幼稚期的企业或者业主结构合理的项目。
1. 完善与酬金制收费相配套的税收政策。
虽然目前国内有的地方能够根据物业管理费用不同性质区分税收标准,但在实际操作过程中,大多数情况还是没有对酬金制模式中的成本和酬金进行有效区分,于是物业企业所收费用全部按照收入上缴营业税,增加了物业管理成本。
2. 加强业主对酬金制模式的了解。
在实际操作中由于业主对酬金制没有深入的理解和研究,从而不能准确把握监管深度,例如有的业主强调成本透明,甚至会直接过问每一个员工的实际收入。由于人事费用支付存在滞后期,如果一味用预算逐一核对员工收入,必然存在差异,而业主过于深入地插手具体事项,必然导致物业服务公司无法进行正常的管理。
3. 建立灵活多样的奖励机制。
在酬金制下,当物业企业保证了管理服务标准的前提下,使管理费出现结余的情况时,可以由业主和物业管理企业双方协商制定奖励措施,具体可以结余提成、提高酬金率或在合同中约定等多种方式进行,以鼓励管理者为结余所做的有效劳动;同时,奖励管理者在管理服务活动中不断开源节流,实现物业管理企业和业主利益的双赢。
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物业管理市场是房地产市场体系的一个重要组成部分,是房地产市场发展到一定程度,为适应广大业主需求的一种必然结果。它的形成满足了业主、房地产开发商和城市管理对物业管理的需求。以下是读文网小编为大家精心准备的浅析物业管理在房地产企业中的作用相关论文,内容仅供参考,欢迎阅读!
摘 要:物业管理作为房地产开发的组成部分,对于提高业主入住的居住环境、房产保值增值具有非常重要的意义,因此对于房地产企业发展有着重要的促进作用。文章分析了物业管理在房地产企业发展中发挥的作用,并分析应如何发挥物业管理在房地产开发全过程中的作用,并促进房地产企业发展。
关键词:物业管理;房地产企业;作用
1.1 现代物业管理成为房地产开发全过程管理服务。
通常物业管理是在房产已交付使用,业主入住后才进行相关的管理和服务,因此,传统物业管理方式通常带来无法弥补的物业管理工作缺陷,例如,当物业存在功能和质量方面的问题时,房产已交付使用,因此只好在建成的基础上进行修补,往往难以达成较好的效果。随着现代物业发展,物业管理已深入到房产规划设计与建造阶段,因此,可以及时在规划设计和建造中对物业功能和质量问题进行调整,提高产品设计、生产和使用效果及质量。另外,现代物业管理在房地产开发建设期间便可实现物业建设、使用、管理的有机结合。主要体现为:在房产规划设计中,将物业区域的完整性、合理性和便利性考虑入房产的整体规划中,可以避免由于过多考虑房产设施和配套成本节约和施工便利而导致房产使用和管理的不便,从而导致的后期物业管理和使用上的欠缺与矛盾,形成房产整体上的不完善。物业管理与房地产开发管理全过程的结合,使得房产建设时可以从更注重房产使用者和居住者角度出发,并从物业管理的专业角度出发,审视物业的质量和功能,优化房产规划和开发建设,帮助房地产企业节约物力财力,并达到较好的建设效果,提高房产舒适度和物业使用便利性,提高物业管理效率和质量。
1.2 物业管理服务促进房地产企业良好发展。
物业管理的主要功能是为物业所有人和使用人提供相关的管理和服务,创造文明、安全、整洁、舒适的工作生活环境,促进房产保值增值。在这个过程中,物业管理一方面延长了房屋的使用寿命,另一方面提高了房屋的居住质量。总体说来,通过提高房屋和附属设备寿命、降低房屋平均成本,提高人们居住和使用感受,使得房地产的保值增值。根据相关调查,人们在购置物业时,除关心价格、位置和外部环境外,最为关心的内容就是房屋的物业管理质量。物业管理服务质量高,物业管理服务为所有者和使用者带来更好的感受,解除房屋购置者的后顾之忧,从客观上有效促进房地产企业的发展。
2.1、发挥物业管理在房地产开发过程中的作用。
现代物业管理要充分发挥在房地产企业的作用,则应主动参与房地产开发的整个过程,主要包括项目选择、项目规划、工程施工、房产销售等过程,物业管理均应参与当中,使得整个房地产开发将物业管理统一规划考虑并能解决处理相关问题。例如,在规划和设计中,将公共配套设施用房考虑在内,使得整个开发的小区配套完善,整洁有序,有利于优化居住环境,对房屋销售起到良好的促进作用。例如:辽宁某房产开发公司,在开发某小区时,物业管理充分参与规划,因此房地产公司将方案中减少4000平方米住宅面积,增加1600平方米小区休闲广场,提高绿化率5%,注重物业管理相关工作内容,注重环境优化,深受购房者青睐,该小区在平均房价略高于周边小区的情况下,开盘即售罄。
2.2、注重物业管理资金投入。
房地产开发企业在物业管理资金投入时,通常没有直接的经济效益产生,论文格式但是实际上存在巨大的潜在效益。例如:对于配套设施的投资、对于环境美化的资金投入,均会对业主产生直接的正面影响,形成生动的广告效应,较进行报纸、电视或者公交车站台广告更有说服力。物业管理的效果通常要随着物业存在一直存在,因此房地产开发企业的理念和追求将长期通过物业管理内容呈现出来。
对于物业管理的资金投入主要包括:对于配套服务设施的投入,例如学校、商店、诊所、餐饮、健身场所等,标志着小区业主生活质量能够得以保证和提高,又如,小区的景观设计和绿化、道路等,均能够为小区创造良好的配套服务。水电等能源供给,水电是住户生活必须品,因此,在进行物业管理相关资金投入时,应尽量考虑充分的自来水供给和电力供应能力,特别是用电负荷量,随着各种家用电器种类的丰富,小区供电负荷应考虑充分的冗余量。
物业管理参与房地产规划开发全过程,应结合整个过程特点,把握关键点。主要包括:房地产规划设计、施工监理、竣工验收。
3.1 规划设计方面。
物业管理必然需要开展工作的空间和地点,因此在房地产开发时,应该从整体效益和宏观角度,规划物业管理相关地点。有的房地产开发企业在规划时忽略未来物业管理工作的开展,甚至连基本的公共设施都忽略规划,而是将规划的主要目标放在建造更多住房,导致小区建成后,甚至物业管理所需要公共设施无空间可建,一方面导致小区生活质量下降,另一方面小区住户满意度不高,影响开发商形象。
3.2 施工监理方面。
物业管理公司在房屋竣工后,不但要接管建好的楼房,管理物业的年限也会很长。因此,物业管理通常应在施工中将各种物业管理中易出现问题的工程问题进行早协调、早解决,以免在住户入住再维修,同时可以减少与住户之间的纠纷、减少浪费,避免成为后期的遗留问题,主要包括:厨房、卫生间的漏水问题、自来水管和电力线管道如何布置便于管理和提高安全性问题、墙体渗水问题等。另外,物业管理应在施工过程中,尽量了解房产的内部结构,掌握管线布置、房间布局、建筑材料性能等,对后期房屋竣工交房后物业管理工作的开展奠定好基础。
3.3 竣工验收方面。
物业管理公司应细致入微的进行质量检查。如前所述,房屋工程质量对于物业管理工作的影响将是长久的。因此,从顺利开展工作和维护业主利益出发,物业公司应仔细验收工程。主要包括:给排水管道畅通与否,供电线路是否符合安全标准,房屋墙体是否渗水,供电线路断面是否合理,防盗门是否符合安全要求,电话电视预留孔道是否齐全,电梯水泵负荷是否足够等问题,均应符合质量要求。对于不符合验收标准的问题,应责成施工部门返工或者进行整改,为后期物业工作顺利开展打好基础。
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财务管理的核心是财务决策,而财务决策的做出是需要有一定的信息支持。在企业中,这种的信息支持则体现为财务管理的信息传递过程。下面是读文网小编为大家整理的浅析财务管理论文,供大家参考。
1地勘企业在当前的运营管理中财务管理方面存在的问题
地勘企业财务管理体系在当前的运营管理中较为混乱,财务管理人员之间职责不明确。这种权责的不明确在企业的财务管理中,主要表现在两个方面。一方面,地勘企业财务管理体系在当前的运营管理中,具体责任未落实到个人。由于地勘企业的财务管理是资金与实际项目的对接管理,具体到现金的分配与发放以及企业运营管理的各个环节,如果哪一环节出了问题,给企业的财务管理工作带来的困难及给企业的运营管理造成的损失会很大。因此,当有上述情况发生,因为权责不明确,具体责任不能落实到个人,给企业的财务管理工作造成了相当大的困扰,不利于完善企业的财务管理工作,阻碍了企业的长远发展。另一方面,地勘企业在具体的财务管理工作过程中,财务管理人员个人责任意识严重缺乏。很多财务管理人员在工作中,仅限于自己的本职工作,对其他岗位工作表现为事不关己,但由于财务管理工作在地勘企业的运营管理中,涉及范围较广,各岗位的工作都是紧密联系、息息相关的,因此,当具体问题产生时,由于部分管理人员事不关己的态度,造成许多问题不能及时沟通和解决,不利于企业的运营管理,阻碍了企业的长远发展。与此同时,在很多财务管理人员的意识里,认为企业的财务管理与盈利之间并没有什么根本的联系存在,这就使他们在工作中责任意识不强,散漫随意,不利于地勘企业财务管理工作的完善。在地勘企业的运营管理中财务管理人员筹融资意识淡薄,管理范围具有局限性。当前,为解决自身的资金困难,大部分地勘企业利用国家对地勘行业发展的整体规划和要求,通过社会资本与自身技术优势相结合的办法筹集资金,对多渠道筹资涉足不深。地勘企业的财务管理不仅仅是对企业资金、财务资产核算的管理,同时对实物资产与经济合同的管理也应涵盖在内。在地勘企业的财务管理过程中,对资金的收支管理企业一般较为重视,而对设备仪器、材料等实物资产的账物核对、清查盘点,对经济合同的签订及在地勘企业的执行等问题不够重视,造成资源浪费,引发合同纠纷等,给地勘企业造成经济损失。
2对如何优化当前地勘企业财务管理提出合理化建议
加强对地勘企业筹融资的管理,使资金的利用达到最佳。对地勘企业投资、筹融资的管理,应与其自身的实际情况相结合,分散投资,拓宽融资渠道,多元化融资,降低风险。在地勘企业的财务管理过程中,对投资的管理,应实现投资决策科学化,在投资之前对可行性进行科学合理分析,降低不必要的投资风险。地勘企业的财务管理人员应加强对项目的整体控制,对项目费用的支出与管理全程进行监管,并予以完善,使地勘企业项目投资实现经济利益最大化。加强地勘企业财务的监管机制,健全地勘企业财务管理体系。完善的财务管理体系是地勘企业实现企业财务管理优化的根本保证。对地勘企业来说,为了提高企业的财务管理水平,应实现企业自身经营实际与现行的会计准则及行业财务规章制度相结合,寻找出一条适合企业自身发展的财务管理之路,在实际的运营管理过程中,实现财务的全方位监管要有章可循、有法可依、监管到位,实现地勘企业的健康、持续发展。提高地勘企业财务人员的自身管理能力,加强地勘企业财务管理队伍建设。地勘企业财务工作是否能顺利完成,在很大程度上取决于财务人员整体素质的高低。因此,要求地勘企业对自身的财务人员,要进行定期的职业道德教育及对提升专业能力方面的培训,提高其自身的法律和监督意识,提升财务管理队伍整体素质,只有整体素质增强了,才能真正提高地勘企业财务管理水平。地勘企业注重财务分析,对可能存在的财务风险进行合理预测。风险无处不在,它存在于管理的各个环节,对地勘企业来说,最有效的规避风险的办法是建立一套完整的财务风险预警机制,尽量避免资金管理与资本运营时产生的风险,一旦风险发生,使企业的损失降到最低。作为地勘企业的管理者,对国家宏观政策的变化要时刻予以关注,并结合自身实际,制订相应的发展策略。对企业投资与经营的各个项目,地勘企业财务管理人员应对其所存在的风险进行合理的预测,随时关注,并采取积极的应对措施,使风险消于无形。同时,对企业的各项财务指标,要求地勘企业财务管理人员要注重对其进行分析,使企业的经营与管理者能及时了解企业真实的运营状况,优化财务管理工作,合理规避风险,提高企业整体的财务管理水平。
3结语
对地勘企业来说,企业发展能力的高低直接取决于其自身的财务管理水平,因此,为实现地勘企业更快更好的发展,关键是对财务管理工作进行合理优化,不断提高地勘企业的财务管理水平,为企业的经营决策提供强有力的数据支持,实现地勘企业经济的稳定、可持续发展。
摘要:我国房地产行业发展的速度很快,同时,使得物业管理市场逐渐成熟,可以说我国物业管理行业迎来了发展的新时期。但目前我国物业公司财务管理水平仍不高,一定程度上影响和制约了物业管理的发展。本文首先对物业公司财务管理的一些现状进行分析,对于物业公司财务管理中存在的难点进行陈述,并且提出相关的应对策略,希望能对促进物业公司财务管理水平的提高有所帮助。
关键词:物业管理;财务管理
1物业公司财务管理的现状和难点
物业管理指的就是派遣专业的人员,受物业所有人员的委托,依据我国的相关法律法规,遵从签署合同的各项条约,对已经完成建设并且投入应用的房屋建筑物以及相应的配套设施,应用经济的手段对其进行全面的、有效的管理。目前,物业公司财务管理主要存在以下难点。
1.1财务控制体系薄弱
1.1.1物业管理费定价偏低或收费不足。一方面前几年物业项目一般由“谁开发谁管理”,即房屋建成初期由房开商成立的物管公司进行管理,为促进销售,一些物业管理费定价偏低(特别是住宅项目),有些甚至低于成本价,项目开发完毕或销售完成后,房开商不再对物管进行补贴,物管公司再进行调价比较困难;另一方面,即使物管费定价合理,受入住率和收费率的影响,物业公司收到的管理费也会存在不足情况,难以维持公司和物业项目的正常运行,物业公司往往采取降低服务标准、减少人员配置等措施,但这样使得物管服务品质下降,反过来又造成收费困难,形成恶性循环。
1.1.2由于物业管理行业特性,使得物业公司在收费时时常会有项目繁杂、金额小、涉及现金多等特点,如果公司的财务管理制度不健全,再加上执行力度不够、监督不严格,可能会有收取资金被流失、不按时入账、收费台账记假账等风险,给公司带来损失。对于资金支出也同样存在零星、繁杂、现金使用频繁的特点,如物资采购就分保洁用、设备设施维保用、护卫用、食堂用等各类物资,品种数量多且采购频繁,如果公司财务管理制度不健全、支出审核审批手续不严,也极易造成公司人工和采购成本上升、滋生腐败,影响物业公司的服务品质和效益,阻碍公司的长足发展。
1.1.3财务人员的素质问题,出于成本效益原则考虑以及受物管项目规模的限制,物业企业在人员岗位配置上往往不足,无法做到专人专岗,尤其是小规模物管项目。财务部门也是如此,特别是基层财务人员如收费员通常兼物业管理服务岗位,不仅要具备财务人员的基本素质,还要有物业管理的业务能力,现实中能达到该能力要求的人员很少,不能让财务管理在企业基础管理和控制中发挥很好的作用。
1.2缺乏现代化的管理理念和手段
现代的管理理念和手段是保证物业公司服务质量的重要基础。随着市场经济体制的不断完善和现代科学技术的应用,物业管理逐步走向市场规范化、物管项目智能化,以往的管理理念和管理手段已不能适应现代物管的需要,同时也对财务管理提出新的要求,如物管项目前期方案制定、投标、前期介入,以及后续管理都需要财务管理的全程参与和介入,如果企业还在以陈旧的理念和手段进行物业管理,势必限制企业业务的拓展,影响企业管理的质量效果和经济效果,同时给财务管理增加了工作量与难度,难以发挥财务在企业内部控制和监督管理中的作用。
2解决物业公司财务管理难点的措施
本人从事物业公司的财务工作多年,总结建议以下几条措施以供参考:
2.1完善公司财务管控制度并有效实施
公司应高度的重视财务管理制度的建立健全与有效实施,财务部门应对物业管理流程中涉及的财务事项进行全方面的梳理,包括方案制定、价格测算、收费流程、台账管理、票据管理、人员工资、物资采购与库存管理、资金支付审核流程与审批权限等方面,建立健全财务管理制度和具体实施细则,并在实际运用中根据管理要求及时修改完善。严格执行财务管控制度,定期不定期检查制度执行情况,可以将制度执行情况作为部门(项目)考核指标之一,纳入部门(项目)的工作绩效管理,以保证制度能得以很好的落实和实施。
2.2资金收支管控方面
资金收入管理重点规范收款流程管理,包括收款标准、规范开票、交款时限、记账要求、管理报表的编报等细节管理,有条件的可以利用现代信息技术将收款流程纳入财务信息系统管理,以提高管理效率,同时建立内部和外部(业主或客户)的监督机制,对收款流程进行检查监督,减少资金收取过程中的损失。
2.3提高财务人员的素质和业务水平
财务人员的职业素养与业务能力,对财务管理工作的质量和效率有着决定性的影响。物业公司应重视财务管理人员的职业素养与业务能力提升,主要做到以下几点:①建立和完善财务管理部门的部门职责、岗位设置和岗位说明。②严格把关财务人员上岗前的资格要求,如学历、从业资格证、职称等。③注重财务人员培训,培训内容包括物业管理相关知识、法律法规、公司各项规章制度,特别是基层财务人员要熟悉公司业务管理制度和财务管理制度,能熟练运用到实际工作中。④定期对财务人员进行工作绩效和职业素养的考评,将工作绩效与个人待遇、晋级挂钩,调动财务人员的积极性。对于财务人员的违规违纪行为,应及时采取处罚、调离财务岗位、辞退等措施,情节严重的还应追究法律责任。⑤有条件的物业公司,应对财务人员定期轮岗,以提高物业公司财务管理工作质量。
2.4开展财务分析,发挥财务管理预警作用
物业公司财务部门应根据公司战略目标,组织分析公司和项目的现状,包括现有资源、管理规模、管理水平等,组织编制公司和项目年度预算,协助公司决策层制定公司年度管理目标和经营目标、下达具体考核指标(包括管理指标、经营指标)。定期统计汇总公司、项目各项指标的实际完成情况,对照预算及目标,分析差异的内外部原因,及时向公司管理层及项目反馈预算执行情况、警示所发现的管理和经营风险等信息,以便公司能采取措施及时解决经营管理中的问题和风险,做到“事前和事中控制”,充分发挥财务管理的预警作用。
3结语
财务管理对于物业公司的内部管理、经营业绩和持续发展有着重要的影响,物业公司需建立健全和完善各项财务管理制度并有效实施,应用现代化的管理理念和手段,将财务分析、管控和监督的管理作用全面地发挥出来,从而有效地增强企业的经济效益,促进物业公司的长久持续发展。
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国内目前的班级管理体制主要是班主任负责制,在班主任负责制的国情下,如何才能更有效地进行班级管理,是所有班主任,也是所有教育管理者共同关注的问题。下面是读文网小编为大家整理的班级管理论文,供大家参考。
随着教育现代化的发展、手机的普及和学校无线网络的全覆盖,上网已经成了中职校学生每日的“必修课”,课堂内外,处处可见手机的踪迹。很多学生一味沉浸在网络中,对于教师的教育、警示置若罔闻。作为中职校的班主任,我深处其中,深受其味。如何改变学生痴迷网络的现状?如何做信息时代的中职班主任?在深深的困惑之后,我瞄准了博客。以下是我利用班级博客进行班级管理的一些做法和粗浅感悟。
一、班级博客创建初衷
1.课题研究所需
笔者所在课题组于2013年11月以“班级博客在中职班级管理中的应用研究”为题申报了徐州市教育科学“十二五”规划课题,并于2013年12月获准立项(批准立项号:GH12—13—L043)。随着课题的立项,我根据所带班级的专业特色开通了“12烹甲,我们在一起”的班级博客,并经过全班同学的讨论签下了“网络相伴,我们风雨同行”的网络宣言。
2.德育工作所需
传统的班级管理中,班主任是核心,管理模式往往是“保姆式”“警察式”或“裁判式”的,而班级博客可以突破时空壁垒、发挥互联网的德育功能,加强师生、生生、家校的沟通,同时可以引导学生文明上网、适度上网,改变目前中职生痴迷网络的现状。
3.可行性
(1)学生认可。我就“你愿意和老师进行面对面交流吗?”和“你愿意和老师进行网络交流吗?”对学生进行了调查。结果表明,学生更倾向于在网络中和老师“碰撞”。原因很简单,他们认为“网络里存在更大的平等和自由”。
(2)课程引领。目前我校所有班级的计算机课程中都引入了博客教程。我班学生均能熟练进行博客的版面设置、日志编辑、图片插入、视频插入和链接、博客互访和回复等。
(3)操作简易。班级博客是建立在以互动交流为前提、博客技术为基础,以教师、家长、学生三者沟通交流为原则,家庭、学校、社会为主导的一个零技术障碍、零成本的一种新型网络应用模式。班级博客申请空间简单,建立博客时间周期短,不需大量的、复杂的网站开发技术,基本上是“零技术”。
(4)优越性。伴着QQ小企鹅的“热情呼唤”,班级qq群应运而生。可是有班主任存在的QQ群总是冷冷清清的,甚至会发生班主任被“踢”出群的情况。深里根究,QQ群的实名制使学生无法“畅所欲言”。学生害怕在“口无遮拦”的吐槽后遭遇班主任的“秋后算账”。在“你喜欢利用何种网络方式和老师进行交流”的调查中,学生表示“更喜欢博客匿名互动的功能”。
二、班级博客在中职班级管理中的应用
1.促进班务公开,形成良好班风
班主任将班务信息上传至班级博客,学生只要登录班级博客,就可以及时获取最新信息。“公生明,廉生威”,利用班级博客进行班务公开既避免了信息传递的不及时和不到位,也使班级管理趋于民主、开放与平等,最终形成良好的班风。
2.拓宽沟通渠道,营造互动氛围
(1)师生交流。自从开通了班级博客后,很多学生通过班级博客以实名或匿名的形式诉说当面说不出口的苦恼、心事和困惑。“班主任,请听我说”栏目里,我阅读到的是一颗颗美好而又善感的心灵。通过学生的日志、留言,我洞察学生的心灵世界,有的放矢地“对症下药”。同时,我在班级博客里利用“班主任寄语”或者日志评论、留言回复等向学生传达自己的真诚和对他们美好的祝愿。班级博客上的真诚互动拉近了师生的关系,使师生交流变得简便快捷。
(2)家校沟通。每个家长都想走进孩子的内心,可青春期的孩子总是远远地抗拒:微信、QQ上“拉黑”父母,QQ空间对父母紧锁。父母想了解孩子却苦无渠道。自从建立了班级博客后,经常接到家长乐呵呵的电话。原来自从公布了班级博客后,家长只要登录班级博客,就可以了解孩子孩子的动态。有了合适的渠道,家长的一颗心也就安稳了。
3.引领上网风向,打造网络家园
走进中职校园,到处可以看到学生低头摆弄手机的现象,而且几乎与学习无关。玩手机、包夜上网……我无数次地被这些现象刺痛眼睛。如何引导学生正确上网?在说教无效后,我在班级博客里开通了“美文佳作”“活动掠影”等板块,优美的学生作文、精美的烹饪图片、运动场上的飘逸身影……点点滴滴的美丽和诗意吸引了学生的注意力。慢慢地,学生把对上网聊天、网络游戏的痴迷转到了博客打造上:精心书写四季的感悟、精致制作优美的图片……由开始的畏畏缩缩到如今的畅所欲言,大家在键盘上敲击着对生命的感悟。班级博客作为网络家园有效引领了学生上网的风向。班级博客,借由小小的键盘敲击,扑面的是激荡的心声、朝气的火花,解读到的是成长的印记、生命的真谛.
一、小组自治,发挥团队作用
有了细密的岗位分配,就有了岗位责任。在此基础上,如果能充分发挥以小组为单位的团队合作,就能促进各小组的自主管理,有效减少常务班委和值日生的工作量,使他们把更多的时间归还给学习任务。所以我把小组管理交由小组长全面负责,小组自治。例如:课间管理是班级管理甚至是学校管理的一个难题。在课间十多分钟的时间中,学生十分放松,四十分钟的课堂使他们紧绷的情绪急需得到释放和宣泄,于是他们就会大声喧嚣、追逐搞打,甚至可能发生能产生严重后果的安全事件,这些都会给课间管理带来难度。于是,我专门上了一节主题为:“过一个有意义的课间”的班会课。通过讨论,大家反思了以前课间的一些现象及其带来的不良影响,最终一致认为可以以小组为单位,开展既有趣味性又有意义的课间活动。后来,通过观察发现,同学们的课间活动丰富多彩而别具创意,有“课间读书乐”、“花式毽子赛”、“英语口语会”、“同学互助情”、“科学探究讨论会”这样的课间安排,充分发挥了小组的团队作用,形成了和谐文明、温馨向上的班级氛围。以小组自治的形式,在团队合作中充分发挥每个学生的主观能动性,如同添加了润滑油,使班级自主管理更顺畅,更有效率。
二、量化考核,促进组间竞争
缺少考核评价机制的制度往往在执行过程中会流于形式,缺乏公正严明,不追求实效,甚至半途而废。为准确衡量每个同学取得的成绩,客观评价进步与不足,充分调动每个学生的积极性,在我的倡议下,同学们利用班会课讨论量化考核的细则并制定了量化考核表。考核表以个人为考核对象,以小组为单位,分为5个考核项目:课堂表现、个人卫生、作业质量、纪律表现、其他(包括特别表现和课间活动等),每项的基本分为3分。举“作业质量”为例,语文、数学、英语三门科目列入考核范畴。例如,根据语文科目的作业特点,又分为书写、作文、默写、背诵等项目。其中,作文评分达到优秀的在3分的基础上再加3分,录用、发表或获奖的作文在此基础上再加3分。良好等地的得基础分,及格扣一分,不及格扣3分。大家提议,考核周期为一天一次,及时评分,每周汇总评分。每组推荐一名客观公正的同学组成考核小组,每天由班长随机安排考核一个小组(不考核自己所在小组)。每周五小组长把考核表上交给班长,再由班长组织计算小组进行总评,总评结果在小组内公布,并在黑板上公布各小组的平均分、个人总分前五名的同学和个人评分落后的五名同学。各小组根据考核情况进行组内讨论,总结得失,并针对薄弱环节制定改进措施,力争在下一周的评比中取得进步。为充分调动学生的积极性,班会还制定了一定的奖惩制度。如:每周个人总分的5名学在下周担任助理值日生;平均分排名第一的小组评为优秀小组,接受班级小记者的采访,写成材料在黑板报上刊登表扬,并且每个成员可以获得一本彩面抄作为纪念;排名落后的同学要在周六日完成个人反思材料,在小组内或晨会课上与大家交流(征求个人意见)这些制度的制定既调动了所有同学的积极性,又鞭策了落后小组和个人,促使他们更快做出改变。作为检测制度,量化考核能及时发现自主管理中出现的不合理现象,并及时做出调整和改变,保证班级自主管理不再流于形式化。事实也证明,高年级的学生已具备了一定的思考和分析能力。班主任在班级管理工作中,应该开拓思路,大胆放手,实施自主管理模式。这样既锻炼了学生的能力,提高了学生的积极性,又能使班主任从班级管理工作的羁绊中走出来,拥有了更多的思考和科研的时间。
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随着各国经济的不断发展,经济全球化的深入,财务报告各方需求者对财务报告所反映的信息要求越来越高。下面是读文网小编为大家整理的财务管理论文,供大家参考。
近年来,随着高等教育的不断普及,独立学院得到了良好的发展机遇。兴办独立学院的主要目的在于培养与社会要求相适应的高素质、实用型人才,并对原有的教学体制进行全新的突破与创新。而要实现这些目的,就一定要有充足的财政支持作为保证,所以采用合理的方式完善财务管理的工作,是独立学院的财务工作者必须要研究的课题。
一、影响独立学院财务工作健康发展的不利因素
(一)独立学院经济来源不稳定
通过研究独立学院的性质可知,独立学院是指国家普通高等学院与国家机构以外的社会团体或是个人合作所组建的一种全新的教学形式,但是组建独立学院所用到的资金并非是由国家财政部门提供的资金,而是主要来源于社会组织或者个人,独立学院在运行过程中需要的资金基本来自学生所缴纳的学费。但是,一旦社会组织或者个人的资金流动性出现了问题,那么独立学院的资金支持就会受到严重的波动和影响。而独立学院在运行过程中遇到的各种资金不畅的问题都需要独立学院自身进行弥补和处理,这不仅对财务管理工作造成了严重的冲击,也在很大程度上加大了独立学院运行的风险。
(二)独立学院税收政策的不合理
众多独立学院所面临的不合理的税收政策也是影响其内部财务管理工作正常进行的阻碍性因素之一。近些年来,独立学院的发展可谓遍地开花,但是各个地区为独立学院提供的政策标准都会依照当地的经济及教育发展形式而存在一定的差异,不同的执行标准使不同地区对独立学院所采取的税收政策的界定十分模糊,这也造成了独立学院在企业所得税征收方面明显高于公办高校企业所征税的不合理、不公平的现象。过多的税收支出给独立学院的内部财务管理工作造成了较大的压力。
(三)独立学院目前的会计核算制度不规范
虽然独立学院目前已经发展成为高等教育的一种重要组成形式,但是由于性质的不同,独立学院在许多方面尤其是在财务管理方面的工作要在普通高等院校原有工作经验的基础上进行创新。但是目前我国大部分独立学院为了快速步入正轨,直接套用了高等院校原有的会计核算制度,将学院在发展过程中财政收入和支出作为了主要工作内容,这严重忽略了独立学院的公益性性质,会使其发展理念和进程出现不同程度的偏差。同时,不合理的会计核算制度无法清晰地反映出独立学院在运行过程中出现的财务问题,难免会造成财务损失或浪费等情况。
(四)组建主体的复杂性加大了财务管理的难度
与公办性质的普通高等院校相比,独立学院的组建构成相对复杂。独立学院是普通高等学院与社会组织或是个人合作兴办的一种教学模式,因此,独立学院的产权并非单一的被某个人或组织所有。所有权与经营权主体的复杂化使得财务管理工作的进行非常困难,如果各方之间的利益不能被恰当的分配和调节,一方存在不满,就会导致独立学院的后续工作难以正常进行。
(五)独立学院的财务管理工作缺乏必要的监督管理机制
完善的监督管理机制是任何组织正常运行财务的基本保障,但是目前大部分独立学院并未建立起完善的财务工作监督管理机制。这与经营权所有权的复杂性是存在一定的关联性的。财务管理工作是独立学院日常工作的重点内容,是保证学院正常运行的一项关键性因素,但是很多独立学院财务监督管理机制不仅存在着制度方面的不健全,也存在着人员方面的不完善,很多专业性较强的工作可能同时需要一人或几个人来完成,长此以往,在管理过程中难免会出现一定的疏漏,这不仅会加大财务管理工作的运行风险,造成严重的经济损失和浪费,也有可能会出现工作人员私自挪用公款等极其恶劣的行为。
二、促进独立学院财务工作健康发展的具体措施
为了促进独立学院财务管理工作的健康稳定发展,在进行财务管理工作的过程中,工作人员一定要从上述问题入手,制定具有针对性的解决方案,提高独立学院管理财务工作的能力。首先,独立学院的经营管理者应该积极拓展合作,与更多的社会组织、企业或是个人进行合作,同时也要尽量争取与一些公益部门进行合作,争取为更多人普及高等教育,提升我国国民的整体素质。多元化、多方面的融资方式可以为独立学院的正常运行提供更加有力的资金保障。同时,独立学院的主要经营负责人员还需要加强与当地政府进行良好的沟通合作,对税收部门所提出的不合理的税收要求要敢于质疑,并积极寻找解决的方法。十八届三中全会提出的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》从独立学院办学性质、特征及企业所得税征收相关规定、促进独立学院健康发展等方面论证,明确指出不应对独立学院征收企业所得税。在国家政策的保护下,管理人员应该积极维护自身的合理利益,用国家政策的具体要求促使当地政府部门取消对独立学院的企业所得税政策歧视。其次,独立学院的财务工作管理人员应该参照学院发展的宏观条件和内部的经济构成条件,立足于学院发展的实际目标,对目前正在使用的会计核算方式进行创新与突破。比如,某独立学院立足于自身的发展情况制定了相对独立的财务管理工作系统,将财务工作的管理和财务工作的会计核算作为了两方面的管理内容。其中财务管理工作主要的工作内容是对独立学院所筹集的用于运行和管理的资金进行审核查收,并对资金在运行过程中可能存在的风险进行评估用以制定合理的资金风险防范方案;会计核算工作的主要工作内容包括记账、监督等。此外,独立学院一定要形成公开、透明、高效的财务工作监督管理体制。一方面,在进行财务管理人员招聘的过程中,独立学院应该尽量聘用高素质的专业人才。同时也要针对独立学院的发展情况设定更多的监督管理岗位并运用创新性的监督管理理念不断完善监督管理机制。某独立学院在进行监督管理的过程中借鉴了企业的财务监管理念,创新性的使用了精细化管理的基本理念将独立学院中所有涉及财务管理工作的环节都施用了责任到人的管理模式。这种方式不仅提升了财务管理者的工作积极性和工作效率,也从根本上杜绝了私自挪用财务等现象的发生。
三、结语
总之,独立学院的财务管理工作是影响其正常发展的关键性因素,相关工作人员需要从管理模式、管理理念等环节入手,保证该项工作的顺利进行,推动高等教育的深入发展。
引言
企业集团作为一个利益整体,财务管理措施的制定也必然是建立在整体利益之上的,为了更好的进行企业未来的经济活动,财务管理必须要全面深入到每个管理环节。而税收筹划作为财务管理的重要组成部分,对于企业财务管理制度的完善以及财务管理目标的制定有着非常巨大的意义。基于税收的角度对企业未来的财务管理进行筹划,已经成为了企业集团内管理的重中之重。
一、税收筹划概述
从国际范围来看,税收筹划并没有固定的定义,将不同国家的定义进行归纳可以总结得出:税收筹划是纳税人在履行现行税法并最终税法的基础上,使用一定的方法充分利用纳税人权利的行为,这种行为的本质目的必然是自身利益的提升。那么对于企业集团来说,它们在进行税收筹划的时候,首先考虑是整个集团的利益,要用整体的眼光以及长远的眼光来看待企业所承担的税负问题,这对于企业集团的税收理论完善有着巨大的现实意义。在当今经济市场高度开放的今天,税收筹划已经被纳为企业战略结构中不可缺少的内容。也正是因为企业集团拥有厚实的资金以及调度上的优势,在进行这一战略的时候较之单一的企业优势会更加明显。
二、企业集团税收筹划的方法与应用
企业集团具有自身非常显著的优势,因此在经济发展快速,科技发达的今天,想要实现企业的持续发展,充分利用自身优势占据市场份额是非常必要的。在企业管理中财务管理是核心,而财务管理中的税收筹划则是企业减少税负,优化资金结构,提升其企业经济活动顺利的有效手段,在当今严峻的竞争条件下,企业集团如何运用税收筹划的手段实现企业经济的可持续发展成为了企业管理的重点,下面进行具体分析:首先企业可以利用区位优势,所谓区位优势就是企业可以选择其子公司的建设区域,结合各区域不同的税收政策,选择最具税收优惠政策的地区建设子公司,从而减少企业的整体税负,这在企业集团财务管理中是非常常见的一种方法,集团企业拥有众多子公司,这些子公司分布在各个地域,而我国在税收政策方面,不同地域的税收政策是不同的,企业集团应该充分利用子公司所在区域的税收优惠政策,达到减少企业税负的目的,选择具有税收优惠的区域建设子公司是企业进行税务筹划的有效手段。其次,在投资方向方面进行税收筹划,企业集团应该充分利用自身的优势,不断运用多元化的方法进行投资,拓展投资项目范围,并结合当地政府给予的相关支持,及时对企业本身的组织成员进行调整,并最终实现税负的降低。
三、基于会计处理方法之上的税收筹划
1.收入确认法选择
在进行税收筹划的过程中,会计处理方法的运用是非常关键的,首先,企业收入对于其所得税以及流转税的影响非常大,一般来说,企业集团为了能够实现税收筹划的合理性,必须要在法律规定范围内推迟应税收入,这样的方式比较常见。所得税减免需要考虑到提前确认的必要性问题,企业集团以及其下属子公司必须要根据企业的实际情况确定销售策略以及相关的销售收入方式,最大限度的推迟销售收入,进而推延纳税义务所发生的时间。
2.成本计价方法选择
首先从价格变动的角度来分析,企业在进行成本计价处理的时候会根据实际的情况以及需求对未来物价可能出现的价格情况进行预测,通常在进货物价可能出现下降的时候,应该采用先进先出的方法,而反过来则应该采用后进先出的方法。而在预测价格比较平稳没有波动的预测情况下,一般会采用加权平均法,反之如果价格波动加大的时候,则会采用个别计价法。其次是根据税率变动的因素进行会计方法选择,通过对实际情况的考查,如果物价出现上涨的情况,预计未来适用税率可能会向上浮动,这个时候采用后进先出的方法;相反情况下,应该选择先进后出发。具体来说国家会根据每个时期的实际情况不断对税率进行调整,这就是这里的税率变动。
四、企业集团资本运作中的税收筹划
进行税收筹划的时候,企业集团应该将各个企业之间的情况全面了解和分析清楚,由于企业之间税收特征范围以及种类的不同,使得税率也呈现出了不同的情况。核心控股公司必须要采用一定的策略进行调节,并达到税负的平衡,使集团整体的税负有所下降。基于以上种种原因,在企业集团进行税收筹划,首先就是要确立财务中心,通过财务中心的作用,达到集中管理的目的。其本质目的是将财务风险集中起来,并统一管理。
五、从筹资角度进行税收筹划
我国在企业集团税法方面给予相关规定,其中权益资本的形式必须要是股息形式,通常分两次进行,首先是进行分配前作为企业利润以及应纳税所得额进行征收,然后是分配后作为权益资本所有者(即股东)的股息收入,征收预提所得税。而企业支付债务资本的利息可以列为财务费用,从应纳税所得额中扣除。基于这些内容,企业集团为了实现内部资本优化,必然会不断进行各种投资,甚至有很多企业会举债投资,还会降低企业自有资金的比例。虽然如此,企业还是应该看到举债投资的风险,企业管理者要全面控制风险,在这个前提下开展各项工作,避免企业陷入财务危机。
六、利用转让定价的税收筹划
所谓转让定价,是企业集团目前比较常见的避税方式,它是从企业组织形式、管理结构等方面的变化而制定的。在实际产品转让的过程中,如果买方处于低税负而卖方处于高税负的情况,那么这个时候的交易与市场价格相比就会比较低,如果买方处于高税负而卖方处于低税负的情况,这个时候交易价格就会比市场价格高。利用转让定价的手段,实现了等量利润在不同纳税人身上以适应不同税率而避税,还可以在等量利润使用等量税率的情况下,以企业之间的价格转让和利润转让达到避税的目的。
结语
企业集团的发展过程中,各项政策制度的制定必须要立足于整体角度,总公司与子公司之间的利益目标是一致的,并需要密切联系,确保公司各项制度的全面贯彻执行。而财务管理作为企业管理的核心内容,是企业未来经济活动,企业资金流动以及使用规划的基础和保障,尤其是在税收筹划方面,企业集团必须从企业实际需求以及当前的市场形势出发,制定最适合企业发展的税收制度,减少企业的财务风险,通过合理,科学的税收筹划,降低企业成本,提升企业经济收益,这是目前企业管理部门以及工作人员所必须要面临的重要课题。
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随着我国城市化发展进程的推进,目前我国居民已逐渐形成以小区为主体的居住环境。随着小区发展的成熟,为了使居住在小区内的居民有着更好的生活质量,于是产生了物业。下面是读文网小编为大家整理的小区物业管理系统论文,供大家参考。
摘要:博士后规模的不断扩大,为博士后公寓物业管理带来较多新的挑战,需进行公寓管理模式的进一步完善,确保满足国家提出的《国家中长期人才发展规划纲要》相关精神要求,提升博士后服务水平,壮大人才创新队伍。针对现行博士后公寓公寓物业管理模式,本文主要针对当前博士博士后公寓物业管理模式的现状,从住房规模管理、公寓基础设施管理、进出站管理以及其他规范管理等方面探析完善博士后公寓物业管理模式的路径。
关键词:博士后公寓物业管理模式路径
博士后作为科研领域中的重要补充力量,对高校以及社会整体发展可起到极为明显的推动作用。从我国近年来人社部提出的相关精神要求便能够发现,国家对于博士后人员的管理和服务工作力度不断增强,然而在博士后的管理和服务的实际工作当中,仍需要面对各种困难和问题,特别是博士后公寓管理问题仍较为突出,不合理的模式成为制约博士后公寓物业管理水平提高的主要因素。因此,如何做好博士后公寓物业管理工作,势在必行。
一、博士后与博士后公寓物业管理的相关概述
关于博士后制度,其在国内产生于上世纪80年代,首批设站单位为上海交通大学。自此开始,博士后规模便呈现逐年增加趋势,流动站极多,据相关数据统计表明,截至2010年,上海交通大学在站人数已突破500人。这样无论从人才建设规模方面,或科研工作角度,博士后规模的扩大都将表现出极大的作用。但这种规模扩大背景下,使进出站管理以后勤保障等工作面临较多难题,特别在公寓管理与服务方面,更应进行不断完善。从目前大多博士后公寓物业管理模式现状看,多以套房类型为主,相关的设施包括厨卫设施、基本家具等,且由专人进行管理。这种模式下公寓管理工作完全体现出福利住房性质。博士后一旦进站后便可在在站时间内使用住房,若不愿居住或住的时间较少,便会出现转租等现象。对此现状,物业管理工作中很难有效监管较为分散的方房源,不利于公寓利用率的提高,博士后规模的扩大与有限的公寓资源间的矛盾更为突出。因此,现行公寓物业管理工作对博士后的住房保障将发挥至关重要的作用,需使博士后队伍稳定的同时使公寓使用效率得到提高。
二、博士后公寓物业管理完善的具体措施
1.从住房规模管理角度。
保证住房规模与进站博士后数量在比例上较为合理,是提升管理水平的关键。以清华大学博士后公寓物业管理模式为例,其自建站至今,博士后进站人数突破3000余人,每年平均上涨的速度都保持在百分之十几,需要物业管理工作中做好住房需求量分析工作。根据每季度进站数量情况,适时开展公寓维修粉刷等工作,且为满足博士后住房需求直接进行宿舍楼改造,将原有套间进行增加,为单身博士后体提供单间住房。这样,房源紧张问题得以缓解,公寓住房数量与进站人员规模在比例上极为适当。另外,管理工作中可针对单身或已婚博士后进行住房分配管理,如单身博士后采取单间公寓方式,而对于已婚博士后分配其套房。采用这种模式便可保证公寓的分配更为合理,使进站人员规模、公寓资源二者在比例上较为适当。
2.从公寓设施管理角度。
通常进站后博士后往往有一定的工作周期,这就为物业管理工作提出相应的住房周转问题。一旦有博士后出站,为保证新进站博士后居住环境质量有所保障,便需做好完善公寓基础设施工作。现行在博士后公寓在类型上多以单间、套房为主。一般对于单间,在设施管理过程中应注意很多单身博士后并不喜欢做饭或不会做饭,所以设施配备仅需集中在基本桌椅、衣柜、床以及其他电气设备等,并考虑几个单间设置一个共用淋浴室、卫生间等,而在卫生管理方面物业可组织专人每天按时进行清扫。另外,为保障公寓住房安全,可将电子门禁系统引入其中,防止闲杂人员进入楼内。若住房期间内单身博士后因结婚需进行住房调整,可直接进行申请,便转至套房中。而对于套房公寓管理问题,要求物业管理工作中主要需做好基本维护工作,可在单间设施基础上将其他厨卫用具等设置其中,这样可为博士后的生活条件提供保障。
3.从进出站管理角度。
进出站的有效管理是保证住房更为合理的基础条件。公寓物业可直接进行相关住房管理制度的构建,或与博士后进行进站、出站住房问题协议的签订,尤其应注意对于出站博士后,应考虑将住房时间延长一个月,这样可为博士后的后续处理工作提供充裕的时间。而在协议签订方面,物业管理工作中可考虑在与博士后进行协议签订的同时,应有在站人员为其住房进行担保,使协议的有效性得以提高,这样看可使各项公寓管理要求落到实处。需注意的是包括进出站管理在内的所有物业管理工作,都应坚持以人为本的核心理念,其是适应现代我国智力帮扶工作的重要内容,特别在租金方面,管理过程中应以住房面积、楼层以及区域环境等为根据进行租金设置,由博士后进行自主选择。
4.从其他相关规范管理角度。
有效的规范制度是公寓物业管理水平提高的重要保障。在相关规范完善过程中,首先可从进站管理方面进行规范的完善,对于进站的博士后,物业管理部门在登记办理、费用管理以及房屋钥匙等管理方面制定具体的规范内容,同时对于单间与套房公寓等管理也需明确相应的制度要求,特别针对博士后进站后再次转租等问题,需要通过相应协议的签订使物业管理部门与博士后的权责得以明确。其次,对于住房期间问题,物业管理部门应将具体的联系方式与维修电话等留给房主,这样一旦公寓出现问题可直接与管理部门联系,及时解决存在的问题。最后,在进出站管理方面的相关规范也需完善。如对于出站后的公寓,物业管理部门应注意及时进行维护与粉刷工作,对陈旧的基础设施做到及时更换与处理。且为使公寓住房安全得以保障,管理部门需将房门锁进行及时更换,并将具体的安全管理措施向新进站博士后进行明确,以此使居住环境舒适度得以保障的同时满足住房安全需求。且为改善住房条件,可对其他设施等进一步完善,如电话系统方面,可引入智能卡式电话,无需缴纳月租费便可在校内进行通话,并能够装入宽带,既为博士后提供极大的便利,而且物业管理中许多不必要的费用也因此得到节省,如空房间进行的电话月租费的缴纳,在智能电话引入后便可得到解决。另外,为实现人性化管理目标,相关规范在完善过程中也可提出关于校外租房补贴内容,如当学校无法提供充足的住房资源给博士后,可给予相应的补贴限额,由博士后自行租房,但应注意在补贴额度上也做好明确规定。
三、结语
博士后公寓物业管理水平的提高是保障博士后公寓合理运行、改善博士后人员居住条件的必然要求,只有使人才的各项生活条件得到保障,才能更好的服务于社会。实际管理过程中,应立足于现行博士后公寓管理现状,从住房规模、基础设施管理、进出站管理以及相关规范制度的完善等方面着手,促进公寓物业管理水平的进一步提高。
参考文献:
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[2]韩振.高校青年教师公寓管理问题的分析与探讨——以同济大学为例[J].高校后勤研究,2015,03:55-57.
[3]范德尚.美国博士后调查及其对中国的借鉴意义[J].首都师范大学学报(社会科学版),2010,01:152-156.
[4]王晓丹,刘玉江.深化博士后住房管理改革探讨[J].高校后勤研究,2010,01:59-60.
[5]王超.中国博士后制度产生及其主要特点——兼谈东南大学艺术学博士后流动站[J].明日风尚,2015,10:100-101.
一、物业管理及我国小区物业管理中存在的问题
物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务,包括社会治安和环境秩序的维护和管理,根据其管理事实和服务行为,依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作[1]。物业管理职能具有社会化、专业化、市场化、规范化和契约化等特征。目前,我国物业管理中存在的主要问题有以下几个方面:
(一)物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确
近年来,随着我国经济的飞速发展,人们生活条件有了很大改善,对居住条件的要求也随之增加,尤其是城市人口的增加,带动了房地产业、物业服务企业和一系列相关产业的发展。由于市场经济发展的不成熟,在现实生活中,房地产开发商与物业服务企业之间存在着隶属关系[2]。一方面,物业服务企业是房地产开发商的下属机构或子公司,其与开发商是从属关系,目前这种关系在我国住宅小区占有很大比重;另一方面,房地产开发商在小区业主委员会还没有成立前,有资格以原始大业主的身份选聘物业服务企业,此时他们之间是一种短期的合同关系。而当业主委员会成立后,选聘物业服务企业的权利理应由小区的业主委员会负责,房地产开发商就需要将小区的各种原始资料交给新的物业服务企业。但事实上,开发商由于利益上的原因,不愿轻易放弃物业管理。
(二)物业服务企业在物业管理的交接过程中责任不明
物业服务企业之间的矛盾多发生在物业管理的交接过程中。一方面,前任物业服务企业不愿放弃物业管理权,在落聘后仍不搬出小区,甚至制造各种麻烦和事端阻挠新物业服务企业进入小区,妨碍其开展正常的工作。现实生活中,人们经常会看到一个小区里有两套保安人员、保洁人员。更严重的是有些新物业服务企业在无奈之下,“打”入小区,把前任物业公司“打”出小区。这是物业管理市场化、业主管理自治化的必然结果,为物业管理工作带来了一系列难以解决的问题。如果在新的物业管理合同已生效,但新的物业服务企业还没有进入小区开展工作的情况下,小区出现财产损失、人身伤亡,有谁来承担法律责任?另一方面,前任物业服务企业虽然放弃了物业管理权,但却在离开时进行破坏活动,将物业管理所需的一些设施破坏,将小区业主的相关资料带走,不向新物业服务企业移交物业管理中的财务帐目等,这些行为严重影响了新任物业服务企业的正常工作,导致新旧物业服务企业间的矛盾冲突。
(三)物业服务企业与业主之间不能认真履行合同
业主与物业服务企业之间因为签订物业服务合同而存在法律上的权利义务关系。二者之间的关系主要是通过业主委员会与物业服务企业来体现的。他们之间是一种合同关系,是委托与被委托的关系。二者之间的矛盾表现在以下几点:
(1)物业服务企业以拒交物业管理费为由不给业主房屋钥匙。现实生活中经常会出现这样的情况:在房屋买受人已经按照房屋买卖合同的约定,向出卖人支付全部或部分房款后,而办理入住手续时,买受人被告知要找物业服务企业办理。而物业服务企业就会以让买受人填写相应表格、签订物业管理公约及物业服务合同、交纳物业管理费及相关费用为条件,扣押买受人房屋钥匙[3]。此时,已经成为房屋业主的买受人如果对物业管理公约、物业服务合同等提出异议,或者因为物业费不合理而拒绝交纳,就得不到钥匙,不能办理房屋入住手续。很多买受人即使交了房款也只能望“钥匙”兴叹。
(2)收费类型多,标准不统一。在我国,由于物业管理市场还不成熟,物业管理本身又存在“收费类型多,收费标准多”等问题,因此,目前小区物业管理中业主与物业服务企业之间存在最多的问题就是物业收费。物业费是物业服务企业的生存之源,物业费未能及时收交,势必对物业服务工作产生一定的负面影响,最终可能影响到业主的利益。通常,物业管理水平高的小区,物业缴费率就高,而在物业管理水平低的小区,无论收费多少,物业缴费率都很低。物业管理水平决定着物业缴费率的高低。而且,业主交纳费用的计费面积是以房产证上标明的建筑面积为准的,包括套内建筑面积和公用分摊面积。但现实生活中,业主常常由于物业服务不到位,收费标准不统一而拒不交费。
(3)物业服务企业经常以停水停电催缴物业费。自来水公司、供电局、燃气公司是水、电、气等能源的供应者,住户是消费者,物业公司只是水、电、气费用的代收者,而不是水、电、气的批发商,它是受专门部门的委托代收费的,不能随便加价谋取私利,更不能擅自停水停电[4]。但事实上,一些物业服务企业收取这些费用时没有明确的说明,而且没有固定统一的收费标准,且经常以停水停电催缴物业费用,小区业主经常反映物业公司的这种违法行为,导致业主与物业公司的矛盾加剧。
二、产生问题原因的分析
物业管理在我国仅有20多年的发展历史,尽管我国借鉴了发达国家的物业管理经验,并在2003年出台了《物业管理条例》,规定了建设单位、业主与物业服务企业的相互关系,但物业管理毕竟是一门比较新的管理模式,加之我国经济发展不平衡,相关法律制度不健全,物业管理存在许多问题,究其原因主要有:
(一)从物业服务企业与房地产开发商关系上看
1.由于目前我国物业管理行业的发展起步较晚,真正市场化竞争与运作、发展的格局、立法的机制还远没有形成。房地产对地方经济增长的作用巨大,使得地方政府和房地产商之间存在着紧密的利益链条,房地产商的权力过于膨胀。《物业管理条例》第二十一条规定:业主在购买商品房时,不仅要与开发商签订商品房买卖协议,还要签订前期物业服务合同。房地产开发商为了吸引消费者,往往轻易对物业管理中的问题进行承诺,将后期物业管理的某些具体内容规定在商品房买卖合同中,以此增加房屋卖点,这种越俎代庖的行为存在很大危机,不当处分了物业服务企业的权利。而这些问题在前期物业管理中是看不出来的。
2.房地产开发商利用自己的优势地位,以聘任物业服务企业为条件,对聘任的物业服务企业的工作进行干预,从中谋取利益。房地产开发商与物业服务企业之间存在着千丝万缕的联系,在业主委员会成立之前,物业服务企业多是房地产开发商的下属机构或子公司,极度依靠开发商。尽管按照《物业管理条例》第四十一条规定:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则,由业主和物业服务企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。但小区新成立时,物业管理费的收取、定价的高低,却是由开发商说了算。为了楼房好卖,有的开发商故意压低物业管理费、抬高停车场车位和商铺的价格,使得物业服务企业处于不利的被动地位,运营艰难。
3.房地产开发商把设计规划和建筑质量等问题无形留给了后期的物业服务企业,或者没有给物业服务企业提供进行物业管理的基础条件,使物业服务企业丧失了业主的信任和理解,给以后开展工作带来了很大困难。
(二)从物业服务企业之间的关系上看
在推进现代城市建设和提升城市管理水平的进程中,物业管理作为现代城市社区管理的一种有效方法和手段,正受到各级政府相关主管部门和广大人民群众的日益关注。目前,随着社会主义市场经济的发展,物业服务企业也在加速其发展的步伐,在其快速发展的同时,由于物业管理市场的竞争本身缺乏透明度,一些运行机制不够公开、公平、公正,再加上其所提供的服务标准不一,广大业主对物业服务与物业管理的投诉也越来越多,矛盾也在不断上升。主要是因为:
1.关于物业管理方面的立法还不完善。《物业管理条例》第三十二条规定:“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”第三十四条规定:“一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理。”而实际生活中,许多住宅小区没有成立正规的即有相应资质的物业服务企业,造成物业管理水平低,服务质量差。现实中,多数旧的物业服务企业是由房地产开发商派生的,其中绝大部分属于开发商的子公司或开发商的物业管理部,他们没有取得相应的法律资质。在新的物业服务企业成立后,旧的物业服务企业多是因为要靠物业管理来安置多余人员,一些物业管理人员往往是开发商招来的下岗职工和农民工,一旦没有了物业管理权,开发商将面临裁员的压力。
2.我国缺乏规制物业管理活动的相关法律。《物业管理条例》只在第三十九条规定:物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应做好交接工作。在第五十九条规定:违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。但是如何移交,怎样交接等法律没有更详细的步骤和时间限制等实施细则,导致现实中无法可依。
3.物业服务企业人员素质不高,缺乏专业培训,服务质量普遍较差。我国物业管理的起步较晚,而且经济发展极不平衡,物业管理还远远不够成熟,没有形成一整套完善的管理模式和企业文化氛围。目前,各地物业管理发展参差不齐,多数管理人员是来自于社会的闲杂人员,缺乏专业培训和相关专业知识,人员整体素质不高,这样,就会造成物业服务企业整体服务质量不高,不能有效解决日常生活中经常碰到的问题。
(三)从物业服务企业与业主之间的关系上看
1.大多数业主法律意识淡薄。现实生活中,多数人没有分清商品房买卖合同与物业服务合同是两个完全不同的法律关系。商品房买卖合同是房屋买受人与开发商签订的,在此合同中买受人有支付房款的义务和获取房屋所有权的权利,这一权利当然包括取得房屋钥匙;开发商也就相应的有交房的义务和获取房款的权利,这一义务当然包括交付钥匙。物业服务合同是买受人与物业服务企业签订的,在这一合同中买受人有交付物业服务费的义务和获取物业服务的权利;物业服务企业相应的有提供物业服务的义务和收取物业服务费的权利。所以,物业公司不能以业主拒交物业费为由不给其钥匙,否则就是侵犯了业主的合法权益。
2.广大业主对物业管理的认识不足,缺乏自主意识,对实现业主自治缺乏主动性,不积极参与,不去主动争取群体利益,而是把希望寄托于其他业主。由于长期受政府、单位福利房住房制度的传统观念的深刻影响,相当一部分业主尚未真正意识到自己才是物业的管理者,更没有树立付费购买物业服务的观念。《物业管理条例》第二章专门规定了业主的权利和义务,但大多数业主还没有真正感悟到自己的权利、义务的价值。
3.广大业主对自身职权的认识不足,运作不规范。《物业管理条例》第八条规定:物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。而现实生活中,往往是小区内业主大会徒有虚名,实际上并没有发挥其应有的作用。单一业主因物业费用、房屋维修与物业服务公司发生纠纷时,只是其单独去与物业理论,业主大会并没有“干预”。双方经常因和解不成而诉至人民法院,此时业主势单力薄,总是由于不注意妥善保存所谓“正当、合理、合法”的收费单据,没有足够证据抵不过物业服务公司而败诉。
4.与发达国家相比,我国业主大会发展还相当滞后。由于我国住房制度改革较晚,一方面广大业主法制观念淡薄,自我维权意识不足,另一方面,由于广大业主来自于社会的各个层面,大多数都忙于工作,为生计、为还房贷而奔波,对与自己息息相关的《物业管理条例》、《城市住宅小区收费标准》等相关法律、法规的规定不够了解,对物业管理的专业知识毫不关注。
三、完善住宅小区物业管理的建议
随着我国住房制度商品化趋势的发展,物业管理将会发展成为一门新的学科,它所承载的内容将会受到越来越多人的关注,如何科学有效的完善现代物业管理呢?我认为应从以下几个方面着手改善:
(一)进一步完善我国有关的物业管理法律规范
2003年出台的《物业管理条例》是物业管理制度发展的一个里程碑[5]。它对于规范房地产开发企业,物业服务企业和业主的责、权、利以及水电气暖等相关部门的法律关系,都做了明确的规定;对于解决物业管理中出现的诸多问题,推行物业管理的规范发展,起到了非常重要的作用。但由于该《条例》涉及面窄,对现实中存在的许多物业管理问题都没有明确的规定,也没有提出明确的解决方案。如:业主委员会选举问题、新旧物业公司的更替问题、维修基金的保管问题、物业服务标准与服务费用等问题。因此,立法机关需要以《物业管理条例》为基础,在实践中结合近年来物业管理中存在的问题,进一步完善物业管理法律、法规体系,加强物业管理领域的立法工作。司法机关应该结合审判实践中出现的问题,做出相关司法解释。最高院于2009年做出的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有利于解决小区物业管理纠纷。
(二)进一步严格实施分业经营、规范物业服务行业
物业管理应该是住宅小区建设完成投入使用后的事,《物业管理条例》第二十四条第二款规定:“住宅物业的建设单位,应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”但在物业管理发展还不成熟的初期,大多数的物业管理都是由开发商自己组建的一个物业服务企业或由开发商的亲属来进行小区物业管理的。这就造成了业主把本应是开发商承担的责任转嫁到物业服务企业身上,引起许多物业管理纠纷,即使诉至法院,双方也难以解决。所以政府要严格按照法定程序规范物业服务企业,积极宣传《物业管理条例》及相关司法解释,增强业主、物业服务企业与开发商的法律意识,鼓励房地产开发商、房地产销售和房地产管理分业经营。这样,就会形成一种相互制约的关系,物业服务企业既能对业主负责,又能对开发商的前期行为进行监督,使得整个物业的前期开发建设过程,能为后来的物业服务创造一个良好的条件。
(三)加强宣传和教育
由于我国住房改革起步较晚,人们受传统福利房和单位房观念的影响较深,还没有形成强烈的市场意识和法律维权意识,服务者与被服务者的法律意识都比较淡薄,现代市场经济形式下的物业服务理念还没有完全建立起来。各地政府要切实发挥作用,在业主购房前就应加大对关于物业管理方面的法律宣传力度,来增强人们的法律维权意识,转变服务理念和付费观念[6]。各地政府更应该加大对物业服务企业选聘的监督力度,以提高物业服务人员的服务水平和自身素质,树立物业服务人员的市场意识和服务理念,建立高质量的物业服务企业,使其真正能为广大业主服务。
(四)物业服务企业要加强自身建设,规范物业管理行为
物业服务企业要对所收取的各项物业费用按照法律规定和市场价格制定统一标准,并定期予以详细的公示,或者通过各种途径向业主宣传,让业主了解各种费用的用途,使得物业费用公开、透明,而不能打着“物业管理费用”的幌子随意盲目收费。收费细则不能仅仅张贴在物业服务企业内部,给自己看,要让业主看到;还要加强对员工的定期培训,使得所有员工都精通业务。此外,物业服务企业之间要经常交流,借鉴管理中好的经验,及时找出不足的、落伍的管理模式。物业服务企业可以开展多种有利于业主的活动,加强业主与物业公司的交流,融洽两者的关系,建立和谐、文明、高水平的现代物业小区。随着市场经济的发展和改革开放的深入,我国的物业管理也面临着严峻的挑战,需要在不断的改革中创新和完善。物业管理除了加强立法,为维护广大业主和物业服务企业的合法权益寻找法律依据外,更应该调动各方面的积极性,开展各种有益的文化活动,为构建和谐的小区而努力。
小区物业管理系统论文相关
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众所周知,小区物业管理与城市居民以及城市的现代化密切相关。下面是读文网小编为大家整理的小区物业管理毕业论文,供大家参考。
一、住宅小区物业管理特点
随着现代居住方式的不断改变,物业管理既有普通服务型行业的特点但又有着不同于其他服务性质工作的特点,主要体现在以下几点:
1.社会性。
住宅小区是人们居住、生活的聚集地,居住在小区里面的人从事着各种各样的行业,人口结构十分复杂,是整体社会的一个重要组成部分。不同的居民有着不同的素质、不同的需求,所以在小区的物业管理中就会有社会化的现象发生,因此说,物业管理具有很强的社会性质。
2.整体性。
现代大型住宅小区的功能具有多样性,会根据周边配套设施需求,不但可以居住,也可以办公、娱乐休闲等等。小区物业管理的内容包括了:日常的卫生保洁、绿化、安全保卫、公共设施的维护、规范进出小区的车辆行为、管理业主房屋装修业务等等,这些内容组成了一个管理整体,需要小区物业管理处提高综合服务质量,提升业主的满意度。
3.服务性。
住宅小区业务管理的目的就是为了满足业主们居住、生活的需要,所以物业管理要以为业主们创造一个优美、舒心、安全、满意的居住环境为己任,这也是物业管理最终的整体目标。而且,物业管理要在合同规定的额范围内提供基本的服务之外,还要结合小区特点和业主需求提供有针对性的个性化服务。4.复杂性。由于住宅小区内居住的人员素质、需求各不相同,对物业服务内容和标准要求也不一样,有些对服务标准要求高一点,有些则低一点,而且由于小区业主的收入水平和物业管理消费意识存在着差别,对物业管理收费标准也多持有不同意见。另外,住宅小区的物业管理在实施过程中也会涉及到市政管理、水电气供暖供应、公安、街道办事处等部门,所以说小区物业管理具有相当的复杂性。
二、基于业主满意度的物业管理措施
小区的物业管理处是为小区内集体业主提供服务的,跟其他服务性质的工作一样,目标都是为了提高业主的满意度,具体而言可以从以下几方面措施入手。
1.规范小区车辆管理。
随着经济收入的提高,越来越多的居民都拥有了自己的轿车,在一些大型小区,进出车辆非常的多,占道乱停乱放现象严重,甚至在上下班的高峰期还会出现小区道路拥堵和车辆碰擦情况,车多位少问题相当突出。为解决这些问题,首先作为业主要自觉将车停放在划定的停车位置,物业管理处要制定管理措施惩罚占道停车行为;其次,增加监控摄像头,物业人员加强小区内的巡逻,发现占道停放车辆和堵住车库门的情况要进行规劝,对碰擦事故进行取证;最后,限制外来车辆停放到小区内,在车位和空间有限的情况下优先满足小区内业主需求。
2.维护小区卫生环境。
小区的卫生环境是需要广大业主共同来维护的,随便扔点小垃圾虽然是小事,但是如果大家都这么不自觉的话,就会造成严重的卫生问题。小区内有一些场所是供休闲散步用的,保洁员上午才打扫干净,下午就会因为个别业主随意丢食品垃圾,变得很脏,或是垃圾只丢在垃圾桶旁边,在夏天季节总会发出恶臭。维护小区卫生环境,首先就要求业主共同自觉戒除随意扔垃圾的习惯,将体积较大的垃圾,比如纸箱之类的不要堆放于楼道,也不要随意丢弃在垃圾桶旁;其次,是保洁员要经常擦拭垃圾桶,引导业主往垃圾桶丢垃圾时掀开垃圾盖;最后,物业管理需要定期指派专业人员进行小区消毒和绿化修整,防止蚊蝇滋生。
3.物业与业主多些沟通谅解。
物业管理处在日常的管理工作中要多站在业主的角度考虑问题,业主也要多支持物业人员的工作,多给予理解,这样才会令到小区多了份和谐。业主和物业人员都有不同的脾气和处理方式,在对一些问题的处理上,多几分谦让、多几分理解,心平气和的共同探讨解决的方法。比如,因为管道线路维修需要暂时停止水、电、气、暖的供应时,物业管理处要提前通知业主做好准备;比如,会产生噪声污染的一切房屋装修项目禁止在周末进行,以免影响到业主的休息;对于业主投诉的问题,物业管理处应当及时处理并给予答复等等。
4.消除隐患,保障小区的安全。
物业管理的重要职责之一就是保障小区业主人身和财产的安全。住宅小区发生失窃、甚至命案的事时有发生,一旦发生这种问题,物业有着不可推卸的责任。业主缴纳了物业费,物业就有义务承担和履行保障小区安全的责任。因此,物业要制定相应的安全管理措施,消除潜在的安全隐患。比如,在重要位置安装监控器,一旦出现失窃事件,调取录像取证;采用登记方式对外来拜访人员进行登记管理;加强巡逻,震慑偷盗行为的出现;小区如有水池,要做好围蔽措施,防止小孩失足跌入溺亡事件发生等等。
三、结语
物业管理工作关系到小区业主居住、生活的质量、秩序和安全,物业人员在日常的管理工作中要立足于业主的需求,采取有效的措施不断提高物业管理质量,提高业主的满意度。
一、人员配备
1.保安:每岗按进门岗1人,出门岗1人,监控岗1人,巡逻岗1人定岗。共4岗,每岗365天24小时服务,需派4人,共计16人。此是最少配置,上班高峰时需站岗,巡逻岗到出门岗。下班高峰时需站岗,巡逻岗到进门岗。
2.保洁:按三级服务标准,一般每1万平米配1人,6万平米配6名保洁。3.管理人员:配小区经理1名,管理人员2名(365天提供服务),财务1名。4.维修人员:因需365天24小时提供维修服务,至少需2名维修人员(电工、登高等特殊作业需2人)。以上是最经济的人员配备情况,再少会影响物业服务质量。
二、收入情况
1.管理费收入:设每月每平米收X元,假设物业管理费收缴率98%,整个小区每月收X元/平米*60000平米*98%=58800X元。
2.停车费收入:固定车位:假设按物价局规定的场地停车费最高150元/车位计,300只车位*150元/车位=45000元。临时停车费:临时停车受居民户数影响,户数与访客成正比,与小区周边产权业态有关,如周边有饭店、对外接待单位等,临时停车费收入较高,反之收入较低。根据每个小区情况不同,临时停车费一般在1000—6000元不等。60000平米小区,按平均100元/天计,每月临时停车费收入3000元。停车费收入合计45000+3000=48000元。
3.广告等其他公益性收入:根据电梯数、小区地理位置、小区品质不同而不同,60000平米小区按理想情况估计,每月按5000月计算。停车费、广告等其他公益性收入按物业、业委会按三七开分成,物业占三成收入计(48000元/月+5000元/月)*0.3=15900元/月。业委会所得七成公益性收入,税后补充进小区维修基金。
三、支出情况
1.保安工资:假设保安均为街道托底人员(此为最低支出),按2014年最低工资标准1820元,加国定假日加班费(11天3倍工资计算)、高温费(6-9月每人每月200元)、服装费、停车收费提成奖励等,计2400元/人*16人=38400元/月。
2.保洁工资:一般保洁人员为街道托底人员和外来民工,外来民工需缴社会保险费,按2014年最低工资标准1820元,加国定假日加班费、高温费等,街道托底人员约2400元/人,外来民工约3600元/人,平均计3000元/人*6人=18000元/月。
3.管理人员、维修人员:包括国定假日加班费、高温费、加社保费等,街道托底人员约3400元/人,在职员工约5600元/人,平均按4000元/人*6人=24000元/月。(扣除提供居民服务的维修人工费收入。)
4.办公费用:包括办公室水、电、电话及办公用品,公用部位水电费(门卫室、地下室、路灯、楼道灯等,泵房、电梯用电由水泵、电梯运行费承担。)60000平米小区,按2000元/月计算。
5.税金:物业管理费、停车费、其他公益性收入的5.65%。(58800X元/月+15900元/月)*5.65%=3322.2X+898.356.因物业管理成本中,人力成本占主要成本,因此只分析以上成本费用。假设其他费用,如绿化养护费、维修工程费用全部由维修基金承担。
四、盈亏平衡点测算
总收入=总支出58800X+15900=38400+18000+24000+2000+(3322.2X+898.35)55477.8X=67398.35X=1.21元/月
五、结语
若停车费、广告等其他公益性收入按物业、业委会按三七开分成,6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点为1.21元/平米。一般情况下,物业公司与业委会协商,停车费、广告等其他公益性收入对半开分成,则6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点下降为1.03元/平米。以上分析中,为降低人员成本,保安人员、保洁人员多为街道托底人员或外来民工,管理人员中也不乏街道托底人员。这是目前上海物业管理企业的现状,这种情况导致了物业管理水平难以提高。本文分析了2014年度6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点,而且是从物业管理三级服务要求的人员最低配置;收入的理想状态下进行分析。需要说明的是,小区规模与物业管理费盈亏均衡点成负相关。如果小区规模小于6万平米,物业管理费盈亏均衡点会升高。并且以后每年随着上海最低工资的调整,物业管理费盈亏均衡点将不断提高。因此,建议业委会通过业主大会形式,适当提高物业管理费收费标准,进而提高物业管理水平,改善小区环境,最终达到物业保值升值的目的。
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在信息技术不断发展的今天,小区的物业管理也面临着新的挑战,相当的一部小区的信息化管理显然已经不能满足技术的发展和用户的需要。因此,如何高效的管理和维护小区物业的基本信息已经变得非常重要。下面是读文网小编为大家整理的小区物业管理论文,供大家参考。
摘要:住宅小区是人民群众生活的场所,是城市管理的基础单元,也是社区建设管理的重要领域。本文从分析社区管理和物业管理的关系,总结社区管理和物业管理各主体的现状问题的基础上,提出建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制,并提出了有效整合的保障措施。
关键词:社区管理;物业管理;自治;有效整合机制
一、绪论
和谐社区建设是全面建设小康社会的内在要求,也是加快构建社会主义和谐社会的重要任务之一。党的十六大提出“完善城市居民自治,建设管理有序‘文明祥和的新型社区”的目标。党的十七大报告进一步强调指出:“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”可见,社区建设管理的提出,既是当前中国经济发展和社会转型的客观要求,也是党和政府顺应人民群众发展要求的重要举措。有效的社会管理和社区建设,离不开社会各公共体和广大居民的参与,所以社区管理一定要重视公民的自治管理。党的提出:“在城乡社区治理、基层公共事务和公益事业中实行群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督,是人民依法直接行使民主权利的重要方式。”作为社区管理中的重要组成部分,广大业主、业主委员会、物业管理公司在社区管理中的地位和作用举足轻重。在社会主义市场经济高度发展的今天,急需认清物业管理中各主体参与社区管理的现状以及存在的问题,努力推进社区管理和物业管理的有效整合。
二、社区管理和物业管理的关系
“社区”一词由德国社会雪茄滕尼斯在《社区与社会》提出,我国社会学家费孝通等人认为“社区是若干个社会群体或社会组织聚集在某一地域里形成的一个生活上相互关联的大集体”。所谓社区管理是在政府的指导下,社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。在我国,社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济转轨时期,伴随着改革的不断深化,社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。随着我国城镇住房制度改革力度的不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公有住房逐渐转变成个人所有,居民由“单位人”向“社会人”转变,在这过程中,物业管理应运而生。根据我国《物业管理条例》规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由以上概念可以看出,社区管理和物业管理既有联系又有区别。首先,居民都是社区管理和物业管理的服务对象,社区中的居民是不特定的,物业管理中的居民则是特定的,即为物业的产权人——业主,业主一定是居民,居民不一定是业主;其次,两者在管理方面都强调居民自治和业主委员会自治,但社区管理侧重由上而下的管理和指导,物业管理则偏重于合同的约束;第三,在管理区域和内容两者有相同重叠的地方,但社区管理的区域和管理内容比物业管理更宽更广。
三、社区管理和物业管理各主体的现状及问题分析
1、社区管理自治现状及问题分析
(1)社区居委会自治功能尚未到位,未去行政化虽然《居民委员会组织法》第二条规定了社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,但在实际工作中,社区居民委员会却承担了大量的行政工作,习惯于上级领导布置什么就干什么,对上级领导表现出较强的依赖性,在工作中,自主性、自治性没有得到体现,社区自治的主要工作任务如社区民主决策和社区服务等基本没有完成。(2)社区居民参与度不高社区居民委员会的自治核心在于广大居民和各共同体的参与,没有社区居民的参与,居委会的自治职能得不到任何体现,只能充当政府“腿”的角色。社区居民的参与,才能让社区居民委员会更了解居民的现实要求,解决各种社区问题的效率才能更高。在实际中由于各种因素的影响,人与人之间交流较少,社区居民之间存在比较严重的疏离感,对社区公共利益漠不关心,很少参与社区公共事务,社区意识不强,对社区缺乏认同感和归宿感。
2、业主自治现状及问题分析
随着城镇化建设的进程和住房制度的改革,建筑物区分所有权的出现导致产权多元化,建筑结构复杂化,大量的物业公共设施设备存在,由于业主意志的多元化,这必然要求有一个能代表全体业主意志的机构,即业主代表大会以及其执行机构业主委员会,代表业主在建筑物区分所有权基础上自我组织和自我管理,制订各种自治管理制度,对公共事务进行民主决策,与开发商、物业管理公司、社区居民委员会、政府相关部门等各主体共同解决物业管理区域问题。虽然业主自治是必然趋势,但是在业主自治开始之时就存在很大困难:业主大会召开难;业主委员会成立难;业主大会和业主委员会行使权力过程难;业主委员会与业主之间,业主委员会与开发商、物业管理公司等主体之间常常出现冲突和纠纷,极难合作。主要体现在:(1)集体决策和少数人参与的矛盾困境。由于各种原因,业主往往难以大规模联络沟通,相当多的业主除了涉及自身利益外,对公共事务漠不关心,置之不理,或者存在“搭便车”心理,缺乏自治意识等,使得代表全体业主利益和意志的组织难以成立,常常出现集体投票过程中投票人数过少,难以达到法定要求,致使业主大会和业主委员会流产,很少人会愿意去从事公共事务的处理。(2)业主委员会组织运作的困难。如前所述,业主参与公共事务管理的积极性不高,导致可能参与公共管理的只是少部分人,从而衍生出以下一些问题:一是出现非法选票问题,组织者为了达到法律规定的投票比例要求,允许违规投票的产生甚至人为地制造一些选票,从而导致业主之间出现争执等问题;二是政府的指导工作出现困境。如果严格按照现有规范,则业主大会投票人数很难达到法定比例,从而导致会议事项难以实现,甚至业主委员会难以产生,无法作出合法的集体决定。
3、物业管理公司面临的问题分析
我国物业管理虽然经过30多年的发展,得到快速发展壮大,但物业管理自成立开始就存在种种问题,主要表现在:(1)管理体制上尚处于新旧体制转轨过程中,社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善;(2)运行机制上,市场竞争机制尚未全面形成,垄断经营、不规范竞争还相当严重地存在;(3)市场主体与物权关系上,还没有建立业主委员会的主体地位;(4)物业管理法律法规还需进一步完善;(5)物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步的理顺等等。作为行业最重要的主体之一,物业管理企业在发展过程中也面临种种问题,主要表现在:(1)物业管理人员素质低下,不能满足物业管理行业发展的需要;(2)现有管理方法和管理手段落后,已不适应物业管理的发展;(3)企业缺乏创新意识;(4)物业管理企业与业主之间矛盾激烈,导致业主维权拒交物业管理费,物业管理公司则进行“暗箱操作”,侵占业主利益形成恶性循环。物业管理不仅是简单的对物的管理和对人的服务,而是应该把两者统一结合起来进行一系列的创造活动。随着人民生活水平的提高,业主的居住行为和居住要求发生了巨大的变化,人民已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目,人民更希望居住的小区富有融洽祥和的生活气息和人际交往关系,具有强烈的专业、文化性和社会性,物业管理公司只有不断创新,积极参与社区文化建设,才能满足业主日益增长的各种需要。
四、建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制
1、明确各主体在社区管理中的地位和责任,构建社区管理体制机制。一直以来,住宅小区物业服务企业和业主之间矛盾集中在责任边界不清,相关部门法止步于小区红线外,街道和社区居委会层面的职责分散,导致跨部门、跨领域协调难,各主体之间互相推诿扯皮的情况比较严重。基于此,首先要明确各主体在社区管理中的职责,突出社区居委会等相关部门的指导监督责任和各专业服务单位的职责,强化业主和物业管理公司之间的合同责任,立法规定业主大会和业主委员会的主体地位,建立社区综合管理联席会议制度,构建社区管理体制机制。
2、发挥居民自治和社区共治作用,提高居民参与社区管理的积极性,增强社区综合治理能力。
(1)理顺政府和社区的关系,实现责权利的统一。要解决社区居委会行政化以及自治能力弱、参与不足的问题,需要进一步深化城市管理体制改革,根据政府管理职能转变理顺政府和社区的关系,政府相关部门依法行政,进入社区主动提供公共服务,还权于社区,逐步解决社区居委会行政化问题和自治权利的回归,为社区建设快速发展奠定体制基础。
(2)进一步发挥社区居委会在业主自治管理中的作用。强化社区居委会对业主大会和业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责,积极协调解决物业管理中各种纠纷,建立纠纷解决机制,探索社区居委会和小区业委会成员的交叉任职机制,进一步加强社区管理和物业管理的联动。
(3)加大宣传,营造社区参与的氛围,提高居民的积极性。外部推动方面,社区管理要借助新闻媒体从多方面进行宣传,培养公民的社区意识,同时要积极探索内部促进方式,把居民个人利益置于社区利益之中,基于维护自身利益的需要,居民积极参与社区建设发展,从而培养民主意识和共同决策能力。积极建立各方联席会议制度和社区听证会制度,提高居民参与社区自治的程度。
(4)完善物业管理住宅小区自我管理制度。进一步完善住宅小区《管理规约》和《业主大会议事规则》等业主自治管理制度的制定,规范业主的居住行为和秩序,倡导文明生活;进一步修订《业主大会与业主委员会指导规则》,根据实际情况完善立法,降低业主大会成立的门槛,提高业主大会组建率和业主委员会的运作规范率,对尚无条件成立业主大会和业委会的,社区居委会要加强指导,协助业主进行自我管理,解决物业管理纠纷。
3、发挥市场作用,促进物业管理行业健康发展,发挥物业管理在社区管理中的生力军作用。
(1)完善物业管理市场机制。针对现有行业矛盾,坚持市场化原则,按照“质价相符”的原则,推进业主委员会和物业管理公司之间协商确定物业服务质量标准和收费标准,鼓励第三方专业服务机构进入物业行业,推动形成公开、公平、公正的物业服务价格机制。
(2)提高物业管理行业监管水平。政府有关部门需加强物业管理企业资质管理,建立动态检查制度和资质升降奖惩机制,完善物业管理招投标管理制度和加强流程监控,规范招投标行为。
(3)推动物业管理行业创新转型发展。鼓励物业管理企业通过市场化手段进行行业整合、兼并和重组,提高竞争力;鼓励物业管理企业创新管理模式,根据市场化需求,延伸服务链条,提高服务水平和服务能力。
五、保障措施
1、制度建设是加强社区管理和物业管理有效整合机制建立的前提。各有关部门应将社区管理和物业管理整合作为一项重要工作纳入议事日程,加强组织领导,完善各种制度建设,按照法定程序修改各种法规制度,理清各主体的管理责任边界,细化职责分工。
2、加强人员培训是建立社区管理和物业管理有效整合机制的重要内容。要围绕社区管理和物业管理的工作内容和要求,依托现有的人才培养资源,加快物业管理从业人员的培训机制建设,积极提高居委会和业委会对物业管理和社区管理的水平,熟悉各种法律规章制度,增强培训的针对性、操作性和实效性。
3、加大评估考核力度是社区管理和物业管理有效整合机制的重要手段。依托社区综合管理联席会议制度,建立工作评价指标体系,优化社区居委会在住宅小区综合治理工作方面的考核评价机制,积极引进第三方测评制度。
总之,物业管理住宅小区是个小社会,既关系到居民的切身利益,也是基层建设的桥头堡。把物业管理纳入社区综合管理和公共服务范畴,两者进行整合,强化政府在住宅小区中的公共管理职责,理顺专业部门在公共服务中的主体责任,落实物业服务企业与业主作为市场主体的权利和义务,充分发挥社区居委会和业主委员会的自治能力,是社区管理和物业管理的发展方向,是加强社会建设、创新社会管理的重要内容。
参考文献:
[1]罗宁霞.物业服务企业与社区共同治理其它主体的博弈关系分析[D].广州:广州大学,2012.
[2]盛国荣.物业管理联席会议怎么开[J].社区,2010(17).
[3]曾燕南.城市社区转型与居民区物业管理的困境——以哈尔滨市为例[J].华东理工大学学报(社会科学版),2014(5).
五矿邯邢矿业(安徽)物业管理有限公司前身为五矿邯邢矿业有限公司东发物业分公司,成立于2010年11月29日,服务矿业公司生产矿山一线,实现有偿服务,由原邯邢矿山局物业处、邯郸东发贸易有限公司、邯邢矿山局设备调剂中心印刷厂三家单位整合而成。作为一个专业化物业公司,小区的物业管理无疑是不可缺少的一部分,大到小区的公共设施的维修及维护,小到一滴水一度电的节约和使用,无一不列入物业管理的范围。“精打细算、勤俭持家”在这里是最好的体现。本文将重点介绍小区的物业管理及账务处理。
一、公共设施的维护及维修
定期维修小区的道路、屋顶、供排水及暖气管道等。公司所服务的小区大部分是老式小区,由于建成多年,大多设施老化、还有部分设备报废运转。为了能达到国家安全标准还能做到节能降耗,我们采取了由专人勘查实际情况报维修计划,分期分批进行维修,这样费用不会过分集中。维修费用按成本中心分开计算,各种维修费用按分配字段区分,便于查询。为了方便小区居民,小区内配套有运动器械及老年人活动室等。这些公共设施都配有专人维护。维护费用进入小区成本中心,便于管理。
二、水电管理
由于小区建成时间久远,线路及管道老化,为了防止跑、冒、滴、漏的发生,除了要发现问题及时维修,还要在会计核算上予以管理和约束。支付水电费时通过预付账款核算,月底要从预付账款里转出,同时通过由专人填报的水电费分配表进行水电费分配,按可收回的居民用水电、路灯照明、浇花、日常管理等分开入账。居民用水电通过其他应收款入账,其余的分别进入成本。收到居民水电费交款时,冲减应收款。这种方式不仅可以反映出居民水电费的收回情况,还可以清晰的记录各项费用的承担及变化,为了方便小区水电管理起到重要的作用。
三、卫生费的缴纳及生活垃圾处理
小区的卫生费由工作人员上门收取,财务核算时挂其他应付款--卫生费。支付小区垃圾处理费及垃圾箱维修等费用时,直接从往来账中转出,做到专款专用,不会影响成本费用的变动,虚增成本。同时便于查询费用的去向。超出部分暂时由公司承担,来年收取卫生费时适当增加,做到有据可依。
四、暖气管理
北方的冬天,每年都有四个月的取暖期。为了方便小区居民取暖,小区增设了二次加压加热站,其运行费于取暖期过后由热力公司按一定比例返还。这就要求运行费用要分开核算。收取居民取暖费时通过其他应付款-热力公司核算,支付时从其他应付款中转出,补齐差额部分全额付款给热力公司(差额部分含办公区取暖费),由专人计算出办公用取暖费进入成本,其他进入运行费用成本单独核算,每个月加压站的运行费用也由专人计算单独进入成本核算,等热力公司退运行费用时候只需冲减成本费用即可,账目清楚,有据可查。随着社会的不断发展,小区的物业管理必定成为物业管理企业中非常重要的板块。会计核算的细致化必定会使物业管理如虎添翼,做到不该花的钱少花。节约环保、降低能耗也成为现代化企业的新主题。
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房地产行业在我国发展起步较晚,尽管已经发展有二十年之久,但仍然还不够成熟,特别是物业管理中,比较缺乏高质量的服务和管理。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:住宅小区是人民群众生活的场所,是城市管理的基础单元,也是社区建设管理的重要领域。本文从分析社区管理和物业管理的关系,总结社区管理和物业管理各主体的现状问题的基础上,提出建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制,并提出了有效整合的保障措施。
关键词:社区管理;物业管理;自治;有效整合机制
一、绪论
和谐社区建设是全面建设小康社会的内在要求,也是加快构建社会主义和谐社会的重要任务之一。党的十六大提出“完善城市居民自治,建设管理有序‘文明祥和的新型社区”的目标。党的十七大报告进一步强调指出:“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”可见,社区建设管理的提出,既是当前中国经济发展和社会转型的客观要求,也是党和政府顺应人民群众发展要求的重要举措。有效的社会管理和社区建设,离不开社会各公共体和广大居民的参与,所以社区管理一定要重视公民的自治管理。党的提出:“在城乡社区治理、基层公共事务和公益事业中实行群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督,是人民依法直接行使民主权利的重要方式。”作为社区管理中的重要组成部分,广大业主、业主委员会、物业管理公司在社区管理中的地位和作用举足轻重。在社会主义市场经济高度发展的今天,急需认清物业管理中各主体参与社区管理的现状以及存在的问题,努力推进社区管理和物业管理的有效整合。
二、社区管理和物业管理的关系
“社区”一词由德国社会雪茄滕尼斯在《社区与社会》提出,我国社会学家费孝通等人认为“社区是若干个社会群体或社会组织聚集在某一地域里形成的一个生活上相互关联的大集体”。所谓社区管理是在政府的指导下,社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。在我国,社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济转轨时期,伴随着改革的不断深化,社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。随着我国城镇住房制度改革力度的不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公有住房逐渐转变成个人所有,居民由“单位人”向“社会人”转变,在这过程中,物业管理应运而生。根据我国《物业管理条例》规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由以上概念可以看出,社区管理和物业管理既有联系又有区别。首先,居民都是社区管理和物业管理的服务对象,社区中的居民是不特定的,物业管理中的居民则是特定的,即为物业的产权人——业主,业主一定是居民,居民不一定是业主;其次,两者在管理方面都强调居民自治和业主委员会自治,但社区管理侧重由上而下的管理和指导,物业管理则偏重于合同的约束;第三,在管理区域和内容两者有相同重叠的地方,但社区管理的区域和管理内容比物业管理更宽更广。
三、社区管理和物业管理各主体的现状及问题分析
1、社区管理自治现状及问题分析
(1)社区居委会自治功能尚未到位,未去行政化虽然《居民委员会组织法》第二条规定了社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,但在实际工作中,社区居民委员会却承担了大量的行政工作,习惯于上级领导布置什么就干什么,对上级领导表现出较强的依赖性,在工作中,自主性、自治性没有得到体现,社区自治的主要工作任务如社区民主决策和社区服务等基本没有完成。(2)社区居民参与度不高社区居民委员会的自治核心在于广大居民和各共同体的参与,没有社区居民的参与,居委会的自治职能得不到任何体现,只能充当政府“腿”的角色。社区居民的参与,才能让社区居民委员会更了解居民的现实要求,解决各种社区问题的效率才能更高。在实际中由于各种因素的影响,人与人之间交流较少,社区居民之间存在比较严重的疏离感,对社区公共利益漠不关心,很少参与社区公共事务,社区意识不强,对社区缺乏认同感和归宿感。
2、业主自治现状及问题分析
随着城镇化建设的进程和住房制度的改革,建筑物区分所有权的出现导致产权多元化,建筑结构复杂化,大量的物业公共设施设备存在,由于业主意志的多元化,这必然要求有一个能代表全体业主意志的机构,即业主代表大会以及其执行机构业主委员会,代表业主在建筑物区分所有权基础上自我组织和自我管理,制订各种自治管理制度,对公共事务进行民主决策,与开发商、物业管理公司、社区居民委员会、政府相关部门等各主体共同解决物业管理区域问题。虽然业主自治是必然趋势,但是在业主自治开始之时就存在很大困难:业主大会召开难;业主委员会成立难;业主大会和业主委员会行使权力过程难;业主委员会与业主之间,业主委员会与开发商、物业管理公司等主体之间常常出现冲突和纠纷,极难合作。主要体现在:(1)集体决策和少数人参与的矛盾困境。由于各种原因,业主往往难以大规模联络沟通,相当多的业主除了涉及自身利益外,对公共事务漠不关心,置之不理,或者存在“搭便车”心理,缺乏自治意识等,使得代表全体业主利益和意志的组织难以成立,常常出现集体投票过程中投票人数过少,难以达到法定要求,致使业主大会和业主委员会流产,很少人会愿意去从事公共事务的处理。(2)业主委员会组织运作的困难。如前所述,业主参与公共事务管理的积极性不高,导致可能参与公共管理的只是少部分人,从而衍生出以下一些问题:一是出现非法选票问题,组织者为了达到法律规定的投票比例要求,允许违规投票的产生甚至人为地制造一些选票,从而导致业主之间出现争执等问题;二是政府的指导工作出现困境。如果严格按照现有规范,则业主大会投票人数很难达到法定比例,从而导致会议事项难以实现,甚至业主委员会难以产生,无法作出合法的集体决定。
3、物业管理公司面临的问题分析
我国物业管理虽然经过30多年的发展,得到快速发展壮大,但物业管理自成立开始就存在种种问题,主要表现在:(1)管理体制上尚处于新旧体制转轨过程中,社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善;(2)运行机制上,市场竞争机制尚未全面形成,垄断经营、不规范竞争还相当严重地存在;(3)市场主体与物权关系上,还没有建立业主委员会的主体地位;(4)物业管理法律法规还需进一步完善;(5)物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步的理顺等等。作为行业最重要的主体之一,物业管理企业在发展过程中也面临种种问题,主要表现在:(1)物业管理人员素质低下,不能满足物业管理行业发展的需要;(2)现有管理方法和管理手段落后,已不适应物业管理的发展;(3)企业缺乏创新意识;(4)物业管理企业与业主之间矛盾激烈,导致业主维权拒交物业管理费,物业管理公司则进行“暗箱操作”,侵占业主利益形成恶性循环。物业管理不仅是简单的对物的管理和对人的服务,而是应该把两者统一结合起来进行一系列的创造活动。随着人民生活水平的提高,业主的居住行为和居住要求发生了巨大的变化,人民已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目,人民更希望居住的小区富有融洽祥和的生活气息和人际交往关系,具有强烈的专业、文化性和社会性,物业管理公司只有不断创新,积极参与社区文化建设,才能满足业主日益增长的各种需要。
四、建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制
1、明确各主体在社区管理中的地位和责任,构建社区管理体制机制。一直以来,住宅小区物业服务企业和业主之间矛盾集中在责任边界不清,相关部门法止步于小区红线外,街道和社区居委会层面的职责分散,导致跨部门、跨领域协调难,各主体之间互相推诿扯皮的情况比较严重。基于此,首先要明确各主体在社区管理中的职责,突出社区居委会等相关部门的指导监督责任和各专业服务单位的职责,强化业主和物业管理公司之间的合同责任,立法规定业主大会和业主委员会的主体地位,建立社区综合管理联席会议制度,构建社区管理体制机制。
2、发挥居民自治和社区共治作用,提高居民参与社区管理的积极性,增强社区综合治理能力。
(1)理顺政府和社区的关系,实现责权利的统一。要解决社区居委会行政化以及自治能力弱、参与不足的问题,需要进一步深化城市管理体制改革,根据政府管理职能转变理顺政府和社区的关系,政府相关部门依法行政,进入社区主动提供公共服务,还权于社区,逐步解决社区居委会行政化问题和自治权利的回归,为社区建设快速发展奠定体制基础。
(2)进一步发挥社区居委会在业主自治管理中的作用。强化社区居委会对业主大会和业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责,积极协调解决物业管理中各种纠纷,建立纠纷解决机制,探索社区居委会和小区业委会成员的交叉任职机制,进一步加强社区管理和物业管理的联动。
(3)加大宣传,营造社区参与的氛围,提高居民的积极性。外部推动方面,社区管理要借助新闻媒体从多方面进行宣传,培养公民的社区意识,同时要积极探索内部促进方式,把居民个人利益置于社区利益之中,基于维护自身利益的需要,居民积极参与社区建设发展,从而培养民主意识和共同决策能力。积极建立各方联席会议制度和社区听证会制度,提高居民参与社区自治的程度。
(4)完善物业管理住宅小区自我管理制度。进一步完善住宅小区《管理规约》和《业主大会议事规则》等业主自治管理制度的制定,规范业主的居住行为和秩序,倡导文明生活;进一步修订《业主大会与业主委员会指导规则》,根据实际情况完善立法,降低业主大会成立的门槛,提高业主大会组建率和业主委员会的运作规范率,对尚无条件成立业主大会和业委会的,社区居委会要加强指导,协助业主进行自我管理,解决物业管理纠纷。
3、发挥市场作用,促进物业管理行业健康发展,发挥物业管理在社区管理中的生力军作用。
(1)完善物业管理市场机制。针对现有行业矛盾,坚持市场化原则,按照“质价相符”的原则,推进业主委员会和物业管理公司之间协商确定物业服务质量标准和收费标准,鼓励第三方专业服务机构进入物业行业,推动形成公开、公平、公正的物业服务价格机制。
(2)提高物业管理行业监管水平。政府有关部门需加强物业管理企业资质管理,建立动态检查制度和资质升降奖惩机制,完善物业管理招投标管理制度和加强流程监控,规范招投标行为。
(3)推动物业管理行业创新转型发展。鼓励物业管理企业通过市场化手段进行行业整合、兼并和重组,提高竞争力;鼓励物业管理企业创新管理模式,根据市场化需求,延伸服务链条,提高服务水平和服务能力。
五、保障措施
1、制度建设是加强社区管理和物业管理有效整合机制建立的前提。各有关部门应将社区管理和物业管理整合作为一项重要工作纳入议事日程,加强组织领导,完善各种制度建设,按照法定程序修改各种法规制度,理清各主体的管理责任边界,细化职责分工。
2、加强人员培训是建立社区管理和物业管理有效整合机制的重要内容。要围绕社区管理和物业管理的工作内容和要求,依托现有的人才培养资源,加快物业管理从业人员的培训机制建设,积极提高居委会和业委会对物业管理和社区管理的水平,熟悉各种法律规章制度,增强培训的针对性、操作性和实效性。
3、加大评估考核力度是社区管理和物业管理有效整合机制的重要手段。依托社区综合管理联席会议制度,建立工作评价指标体系,优化社区居委会在住宅小区综合治理工作方面的考核评价机制,积极引进第三方测评制度。
总之,物业管理住宅小区是个小社会,既关系到居民的切身利益,也是基层建设的桥头堡。把物业管理纳入社区综合管理和公共服务范畴,两者进行整合,强化政府在住宅小区中的公共管理职责,理顺专业部门在公共服务中的主体责任,落实物业服务企业与业主作为市场主体的权利和义务,充分发挥社区居委会和业主委员会的自治能力,是社区管理和物业管理的发展方向,是加强社会建设、创新社会管理的重要内容。
参考文献:
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摘要:
公租房物业管理中“搭便车”问题突出,严重阻碍其持续运行。以重庆市为例,在分析公租房物业服务属性及特点的基础上,依据集体行动理论剖析公租房物业管理中存在的三种矛盾,进而提出优化物业管理模式和物业公司选聘方式、优化物业管理资金获取途径、优化物业服务费收费方式、强调物业公司的社会责任、加强公租房物业监管等对策,以期为我国公租房物业管理走出困境提供参考。
关键词:物业管理;公租房;特征;困境;对策
1引言
住房是人类最原始、最基本的生理需要,是公民的基本权利[1]。各国都通过建立住房保障体系满足中低收入阶层的住房需求。在我国提出的在“十二五”期间建设3600万套保障性住房的推动下,全国各地掀起保障房建设“狂潮”,其中建设比例最大的就是公租房。重庆作为城乡统筹综合配套改革的直辖市,是我国规划建设公租房最多的城市。截至2014年底,重庆已累计开工建设4475万平方米公租房[2],其土地供应模式、融资模式、运营机制的“重庆样式”在全国传送。但“住进去”只是公租房制度的开始,根据国际经验,保障性住房后期的管理、维护和运行费用大约是建设时期的两倍左右。随着我国公租房的大规模建成、配租,其运营管理将面临巨大挑战。因此,必须重视对保障性住房后期的管理。物业管理是持续时间最长、关乎公租房居民生活品质和物业价值的重要环节。但是我国物业管理仍是一个新兴行业,整体发展还不成熟,公租房的物业管理比一般商品住宅小区更复杂,面临更多困境。周芷竹2014年2月在重庆民心佳园和康庄美地2个首批公租房小区发放并回收的179份问卷调查显示,虽然两小区的物业管理公司均是物业管理一级资质公司,但90%的租户对物业管理工作表示不满意,希望更换物管公司[3];重庆民安华福公租房小区也曾发生部分租住户因停车收费和物业服务质量问题的群访事件。如何避免新建公租房出现“一年新、二年旧、三年破”的脏、乱、差局面,成为考验公租房制度可持续发展的重要指标。但是,目前我国对公租房的研究主要集中在建设阶段的资金需求、政策支持、空间布局、制度借鉴、准入与退出管理等[4-11],公租房物业管理却较少涉及,导致实践中公租房物业管理模式不清,“搭便车”现象严重阻碍其持续运行。为此,本文在分析公租房物业服务的属性及特点的基础上,透视其物业管理面临的困境,提出提升对策。
2公租房物业服务的属性及特点分析
2.1公租房物业服务的公共物品属性
物业服务是通过对物业公共部位、共用设施设备等的维修、养护和管理活动,服务于广大业主和物业使用人。优美的环境、运行良好的设施设备、良好的秩序使得每个业主及物业使用人都能受益,物业公司无法将那些不缴费的业主排除在服务范围之外,某业主的消费也不会减少其他业主的消费质量和消费数量。物业服务的这种非排他性、非竞争性特点,使其具有公共物品属性,在制度不完善时,势必出现奥尔森所说的“有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”。物业管理中的“搭便车”、收费难问题一直困扰我国物业服务行业,而且按照奥尔森集体行动理论,规模越大的物业管理区域越容易出现搭便车现象。
2.2公租房物业服务的特点
2.2.1产权形式向多元化发展,但仍以政府为主公租房产权主要由政府或公共机构所有。但随着公租房建设资金融资渠道的多样化,越来越多的社会资本参与公租房开发、建设和运营,产权形式向多元化发展。重庆规定“住户租住了5年或10年,可以根据公租房管理制度购买公租房的不完全产权”,这样又形成了购买人与政府共同产权。产权形式越复杂越容易产生物业纠纷,解决纠纷的难度也越大。
2.2.2公租房小区规模大,住员情况复杂重庆公租房供给采取集中规划、集中建设和超大规模的新区模式,并且以小户型为主。仅主城区的民心佳园、康庄美地、民安华福、两江名居、康居西城和城南家园六个公租房小区,总建筑面积811万平方米、13.33万套,小区物业规模超大,户数多、入住人口多。按照规定,其保障对象有收入限制:申请人为个人的,每月收入不超过2000元;申请家庭居住的,家庭人均每月收入不超过1500元,皆为收入较低阶层。此外,其保障对象还包括新毕业大学生、外来务工人员中等中低收入群体。租住人员往往工作流动性大、收入不稳定,退租、转租的可能性大,运营管理困难。
2.2.3住员多为需特殊照顾群体,市场消费意愿低城市中低收入困难群体在公租房小区聚居,情况往往较复杂,人文行为习惯和素质参差不齐。以调研中民心佳园警务室提供的数据为例,目前民心佳园已有16000住户陆续入住,入住人口超过4.5万,其中残疾人452人,HIV携带者3人,“两劳”释放人员188人,需要物业服务的针对性。受以往居住条件的限制,这些人员大多没有体验过专业化的物业服务,对市场化物业服务的需求较弱,往往不愿意缴纳物业管理费,也不能较好地配合物业管理工作。而一些物业公司在公租房物业管理投标时,未能认真分析公租房物业的特点,提出与低廉收费不匹配的服务承诺,比如,“维修部门24小时待命,随时提供服务”、“提供免费上门疏通水管、厕所等修理服务”、“免费订机票、酒店”、“户外保洁工作将按三星级酒店标准执行”等,受资金来源的限制,势必成为虚无的承诺,为日后物业纠纷埋下伏笔。
2.2.4公租房物业日常维修频率高由于很大一部分公租房的住户只是将公租房作为过渡性住房,他们不关心或甚少关心房屋是否增值或贬值,在使用期间,往往对物业的爱惜不够,使得公租房物业设施更易受磨损折旧。再加上一些公租房建设质量低下,日后维修频率高,增加维护成本。2.2.5公租房建设遗留问题多工程建设具有一次性、建设周期长、隐蔽工程多、参与主体多等特征,再加上公租房建设规模大、委托代理链长、利润低,很容易出现质量问题,一些建设遗留问题在入住环节凸显,影响住户与物业服务企业的关系,引发物业纠纷。
3公租房物业管理面临的困境分析
通过文献研究、专家咨询、座谈、问卷调查、个案调查等调查方法,对重庆公租房物业管理现状进行深入研究,目前公租房物业管理主要面临以下困境。
3.1公租房物业管理模式市场化与公共物品属性的矛盾
社会化、专业化、市场化的物业管理模式是城市发展的必然趋势[12]。目前,我国公租房小区物业管理基本实行委托专业的物业服务企业管理的模式。但是,市场化的收费原则往往使得公租房物业管理费与其租金相比显得较高。2011年5月1日起,重庆首批公租房物业服务收费标准为1.03元/月•平方米,与当时周边商品房住宅小区物业服务收费基本齐平。而在入住群体收入较低、物业服务消费需求不强、福利观念等影响下,市场化的物业服务企业收费困难,很容易陷入“收费难—降低物业服务标准—收费更难”的恶性循环,最终可能导致市场化的物业服务企业不得不退出公租房物业市场,损害公租房物业价值及各方利益。
3.2公租房物业管理责任重大与职责不清的矛盾
公租房项目是民生工程,物业管理不仅肩负着一般的环境保洁、秩序维护、公共部位公共设施设备维修养护等责任外,还需要利用其“地利、人和”的优势,协助政府做好公租房的运营管理、社区管理等工作,代收租金,监督住户转借、转租或者擅自调换、破坏或者擅自装修、闲置公租房等行为,以及承担社会治安综合治理、社会保障、医疗卫生、就业指导、心理辅导等公共服务工作。我国虽然已出台了《公共租赁住房管理办法》、《国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见》,重庆也发布了《重庆市公共租赁住房管理实施细则》等相关法规、文件。但是,对物业管理的规定不详,政府、物业公司和居委会在物业管理中的角色定位不清晰,对专业物业服务企业的选聘解聘、服务内容与标准、收费水平与收费方式、违约责任等具体规定不明确。由于对物业管理的角色和职责不清,部分住户认为物业企业无所不管、无所不能,遇到问题就找物业公司,服务要求超出了物业管理的合理范围,并往往以服务不到位为由拒交物管费,为物业管理纠纷埋下隐患。
3.3公租房物业服务成本高与物业服务收费低的矛盾
物业服务企业属于典型的劳动密集型行业。公租房小区入住人口更多、管理更复杂、维修更频繁,需要投入更多的人力资源。随着劳动力成本的上涨,物业服务企业经营成本大幅提升。但是,公租房是社会保障用房,政府在核定其物业管理费时很难随成本上升提高收费标准。加之目前对空置公租房的物业管理费问题还没有明确规定,致使物业服务企业收费率低。较低的物业服务收费与较高的服务成本之间形成了难以调和的矛盾,长此以往,“脏乱差”、“贫民窟”可能成为公租房小区的代名词,引发公租房物业“未老先衰”的可怕后果。
4提升公租房物业管理水平的对策
4.1实行运营和社区管理融合的物业管理模式
物业服务企业与住户接触更密切,更能及时掌握和监督住户的行为,有效地实现公租房的部分运营管理。因此,应该发挥物业管理的桥梁作用,实施公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式。为此,政府应通过购买社会服务,将租金收取、违规使用公租房行为监督等运营管理工作委托给物业服务企业。
4.2采用市场化方式选聘专业物业服务企业
公租房物业管理市场化模式已形成共识。公租房管理机构作为公租房的业主应该采用招投标的方式选聘物业服务企业,减少自己组建物管公司带来的诸如人员聘用、增加经费开支、经营风险等一系列问题。物业服务企业投标时,应根据拟接管的公租房小区的物业服务内容、服务标准,详细测算每项物业服务成本,并进行投标报价。但是,在选聘接管此类小区的物业服务企业时,必须注重物业服务方案的针对性和可操作性,不能好高骛远,提出一些不切实际、不符合公租房住户群体特征的招标要求和投标服务承诺。物业服务内容及其标准等必须明确列明在物业服务委托合同中,并与投标承诺一致。
4.3优化物业管理资金获取途径
保障性住房小区物业管理的非盈利性质容易导致管理人员的频繁流动,降低住户对小区物业管理的满意度[13]。为了解决市场化模式与保障性的矛盾,需要改变公租房现有物业管理费全部来源于物业承租人的方式,而采用市场化的物业管理经营方式和收费标准,为公租房物业管理提供财政支持。这也得到了众多学者的认同[14-16]。为了保证公租房物业保值增值,加强物业管理,其所需费用可以按照公租房管理机构和承租人各出资一部分(比如重庆公租房租金是市场租金的60%,物业管理费也参照此比例向租户收取),这样可以实现政府和公租房承租人双赢的局面,既能提高物业服务质量,又能使国家资产保值增值。同时,承租人缴纳较少的物业管理费就能得到舒适的生活环境,避免出现恶性循环带来的不良后果。
4.4优化物业服务费收费方式
目前,公租房物业管理费由物业服务企业向住户提供了物业服务之后自行向住户收取。这种收费方式很容易出现住户“搭便车”行为。《物业管理条例》第四十二条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”可见,公租房管理机构作为公租房所有权人,在租户不缴纳物业管理费时,有连带交纳义务。因此,为了保证公租房物业管理工作的良性循环,物业管理费的收取应该同公租房租金一同收取,分别汇入各自账户,专款专用、独立核算。同时,签署公租房租赁合同时,就在合同中明确约定公租房租金、物业服务费标准、缴费方式、违约责任等,并将物业服务合同作为租赁合同的附件,让承租人清晰知晓物业服务企业与自己的权利义务。
4.5强调物业公司的社会责任
公租房物业管理虽然按照市场化模式经营,但是鉴于公租房小区的特殊性,需要接管此类小区的物业服务企业注重社会效益,真正承担起企业的社会责任。特别是在发展残疾人事业、解决城市下岗失业人员就业、帮扶困难家庭等方面,可以对有相应劳动能力的残疾人、下岗失业人员、特殊困难家庭等进行物业服务工作的业务培训,从而聘请其作为员工。这样既可以解决他们的就业问题,减轻社会负担,又可以直接影响到相邻业主和住户对物业管理工作的理解和支持。
4.6加强公租房物业监管
物业服务质量与国家资产价值、住户权益密切相关。按照市场化模式经营的物业服务企业和住户的行为都必须得到监督。因此,必须成立由住户代表、公租房管理机构代表组成的公租房小区监督委员会,监督物业服务企业及住户的行为,出现违反合同约定的行为时,及时向公租房管理机构、街道、派出所等相关单位汇报。同时,每年至少进行一次住户满意度调查,建立物业服务企业的监督考核体系,确保物业服务企业严格按照物业服务合同约定的标准提供服务,确保物业服务费正确使用。
5结语
公租房运营管理更考验公租房制度的可持续性,物业管理作为运营管理的重要一环,社会各界必须群策群力解决公租房物业管理面临的困境。采用市场化方式选聘专业物业服务企业承担公租房物业管理,可以减少政府管理机构组建物管公司带来的一系列问题;通过政府购买服务,实行公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式;改变收费方式,提高收费率;强调物业公司的社会责任,建立公租房物业监管机制,实现公租房物业的保值增值,推动公租房制度的进一步发展。
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在市场经济环境下,搞好房地产物业管理是房地产行业健康发展的一个基本要素。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术在“互联网+”思维下正在改变传统的物业管理方式,使其更具人性化和智能化。本文主要以智能门禁系统和巡更巡检系统为例介绍载有NFC技术在智能物业管理中的应用,以期对新时代智能化物业管理打开新思路。
关键词:物业管理;智能手机;NFC
在倡导互联网思维的今天,物联网、大数据、云计算和移动化技术等诸多科学技术领域的创新日新月异。物业管理行业作为传统产业,如何利用自身“既服务于人,又管理着物”的特点,实现真正的线上与线下的结合,将所有的服务对象都联系起来,为自身迎来新的发展,成了当下的行业内热门话题。
1NFC技术概述
NFC是NearFieldCommunication的首字母简写,又称近距离无线通信、近场通信。NFC由RFID(免接触式射频识别)技术发展和改进而来,是Philips、Nokia和Sony联合主推的一种短距离无线通信技术标准。使用该技术的电子设备可以在10cm范围内进行非接触P2P(点对点)数据传输。NFC终端有三种工作模式:主动模式(读卡器),被动模式(卡)和双向模式。市场研究显示,2014年57%的2000元以上Android手机中具备NFC功能,3000元以上的机型中NFC的搭载率达到76%。苹果iPhone6系列也配备了NFC芯片。未来,除了手机和平板电脑,手表、耳机、数字电视机甚至汽车中都会加入NFC功能,NFC将进一步加速物联网的形成。如果设备搭配有NFC芯片,当其他兼容设备或NFC标签进入其工作范围内后,经过允许就能快速完成信息交换。由于作用距离短,响应时间快,使用NFC进行通信更加私密,简单,快捷。使用NFC技术还可以实现在单一设备上组合所有身份识别的应用,省去了多组密码记忆的麻烦,同时也能保证数据安全。NFC通信设定程序简单,可用于简化蓝牙、Wi-Fi链接,可在多种电子设备实现轻松自如,安全迅速的通信连接。
2NFC智能门禁系统
门禁系统是物业管理中最普遍的应用,目前国内大部分门禁系统采用的是基于非接触式读卡器功能的IC卡一卡通门禁系统,用户需要随身携带非接触式IC卡进行开门。现代人生活,手机是不离开手的,搭载了NFC技术的智能手机,可以实现将所有卡片“装”到一部手机里的功能,很好的解决了人们携带各式各样的门禁卡的不便。基于移动互联技术的NFC智能门禁系统,更可以实现对门禁卡的远程授权,对门锁的远程授权,极大的方便了物业管理工作。用户将门禁卡应用下载到有NFC功能的手机上即可完成空中开卡。物业管理人员利用门禁后台管理系统与用户手机的客户端交互,完成门禁卡权限的下发、变更、注销等工作。在NFC卡控制模式下,用户只需将手机放在门禁控制器周围就能用NFC手机开启门禁。NFC智能门禁系统更解决了传统IC卡门禁,人卡分离、IC卡不认人的管理、无法做到精确的身份确认的缺陷。同时NFC智能门禁系统可以很好的追踪进出人员信息。门禁后台管理系统就能将这一授权记录下来,很好的记录往来人员的信息,物业管理企业的安防管理就可以极大的提高管理效率,降低运行成本。
3NFC智能巡更巡检系统
在物业管理过程中,巡更工作起着举足轻重的作用,大多数巡更系统要求保安人员按照预先设定的路线顺序对各个巡更点进行巡视。近几年,生物识别、远距离监控、射频等技术在新的电子巡更设备中有所应用,但对小型物业企业来说,其价格相对高昂。采用NXP原装进口NTAG216芯片的NFC标签,可储存888字节的信息。该类标签价格便宜(在各类电商网站具有销售,小于10元每张)、兼容性好,能被大多数NFC手机读取。将每张NFC标签卡做ID定点巡检的唯一标识,将定点巡检基本信息写入标签,并将其安装在相应的巡更地点。当物业巡更人员到达巡更点时,通过智能手机的NFC读取功能,触碰定点巡查的NFC标签,巡更信息便被采集。同时通过移动通信技术将巡更信息,以及手机定位信息实时上传至后台管理系统。后台管理人员就可以对比两者之间的关联确定保安人员是否按时到岗巡查。如果有异常,巡更人员也可选择拍照上传。管理人员通过后台对巡更信息进行实时监控和管理。NFC智能巡更巡检系统很好的解决了传统巡更系统施工困难、布线复杂,信息不及时、监管不完善等问题。对中小型物业企业,能够利用现有技术实现电子巡更技术便捷性与实时性的统一,提高巡更工作效率。
4NFC技术其他应用
将一张不足三厘米大小的NFC标签内置在海报上,这种海报称为智能海报。业主只需将智能手机与智能海报近距离接触一下,就可以从自己的手机中看到内容丰富的广告———大量文字、图片、音频、视频等。在小区中增设这种智能广告牌,用户在主动接触的情况下对一些互动环节会给予一定的配合,可以提高受众的卷入程度。该种方法可以方便物业管理企业收集有价值的数据信息,增加与业主之间的联系,更好的为业主服务。NFC在非接触支付领域早有应用,对于物业企业,利用NFC技术可以有机的将银行的服务和业务与非接触卡物业管理系统结合起来。该应用可以用于物业缴费结算、查询,消费结算、查询,优惠券的领取等,既方便了业主,又解放了物业管理中繁琐的收费工作。
5总结与展望
目前NFC技术趋于成熟,且其在智能手机上的应用日益广泛。本文对NFC技术在新时期物业管理中的应用进行分析和介绍,在物业管理工作中进一步推广基于NFC的智能应用,具有广泛的应用前景。这也必将成为“互联网+”时代下物业管理企业提升管理水平。服务水平,实现跨越式发展的必然选择。
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摘要:物业管理企业是一个综合性服务企业,它伴随着房地产行业的发展而迅速发展起来。然而,在激烈的市场经济环境下,物业管理行业落后的财务管理制度大大降低了企业的竞争力。随着竞争的加剧,财务管理在物业管理中的作用开始突出。只有不断强化财务管理,物流管理企业才能增强自身的竞争力。本文在分析物业管理企业财务管理方面的问题的同时提出了加强企业财务管理的相关策略。
关键词:物业管理企业财务管理策略
在现代物业管理中,业主通过选聘物业管理企业并与其签订服务合同,由物业管理企业对房屋及配套的基础设施进行维修、养护、管理的活动。物流企业随房地产行业发展而迅猛发展起来,其主要收入来源于所提供的物业服务。目前,物业管理费标准较低,欠缴滞缴现象严重,所以大多数企业为微利型企业,再加上经营过程中不注重财务管理,造成营业成本增加,使得利润更加微薄。下面对财务管理面临的问题进行分析。
一、财务管理面临的困境
1.财务管理意识参次不齐。
物业管理所提供的服务涉及社区生活的方方面面,具有全方位、多层次的特征,具体工作简单却十分繁琐、细致,这要求财务管理工作做到具体全面。在现实中,企业各个层次的员工的综合素质不同也就导致了他们对待财务管理的态度不尽相同。虽然领导层会注重企业的财务管理,但基层员工却会忽视财务对于企业发展的重要影响。例如:基层员工认为清洁工具、维修工具等与自身和企业发展关系不大,由此造成的浪费较为严重,甚至有些员工私自占有这些工具。这方面的原因主要是财务管理的重要性没有得到重视,员工财务意识薄弱。公司的其他管理者和员工仅仅把财务管理当做一个与自身利益无关的孤立的部门开看,所以并不会在工作过程中考虑公司的财务,这也就削弱了财务管理工作的意义和价值。
2.管理体系不规范,执行力低下。
近期,一份关于物业管理公司的调查显示,大部分的物业企业并没有明文规定的管理制度,预算管理等财务管理不够规范。尤其是中小企业,在企业管理上仅仅依靠相关人员的经验和自觉性,这就造成了不必要的失误。另外,缺乏完善的管理制度必然造成执行力的低下。企业部分管理人员的工作随意性大且缺乏监督机制,对内部的控制活动仅仅停留在表面。例如:对于一些工具的使用缺乏监督,造成物资流失现像严重,增加了企业的营业成本。从物业的整体情况来看,我国的物业企业财务管理并没有一个统一的标准,这也造成了企业财务管理工作难以落实。
3.财务管理手段有待创新。
当今社会,随着网络和电子信息技术的涌入,各行各业都在积极利用这一技术来提高工作效率,物业企业想要在社会竞争中占取有利地位,就应该积极利用这一趋势,提升自身的信息化管理水平。传统的物业企业工作效率低下,在信息收集、传递和获取方面效率低,难以及时了解到企业的市场信息和业主反馈,这些都制约了企业的健康发展。
二、加强企业财务管理策略分析
虽然物流企业财务管理越来越受到重视,但我们必须看到目前存在的严重问题。财务管理是一项重要的工作,它涉及到方方面面,必须要求做到“精益求精”。同时,物业公司收入来源有限,增长空间小,因此,加强财务管理就显得至关重要。下面,我就如何加强企业的财务管理,结合上述的问题提出一些策略和建议。
1.提高财务管理意识。
在今后企业的财务管理应该做到全员参与,因为员工在为业主提供服务的过程中也是财务管理的而执行者。在物业管理企业中,基层员工主要做一些保洁之类的工作,年龄偏大而学历较低,对于知识的接受能力较弱。所以,企业应该加大在财务管理方面普及宣传工作,力争让每一位员工都能意识到财务管理的重要性。企业在普及过程中可以根据部门开进行,结合员工的只是素质制定不同的普及内容。例如:对于基层保洁人员,应该尽量使内容简洁易懂。通过对财务知识的普及,力争使每一位员工都能提高财务意识,从而在工作中提高效率,为企业谋取利益。只有全体员工的财务素质得到提升,才能从根本上提高财务管理的执行力度,为企业的发展提供一个良好的环境。
2.完善企业文化。
当前,企业文化在企业发展过程中的作用越来越重要,物业企业构建自己的企业文化不仅仅使自己的员工信心增加,更能转变自身在业主心中的形象。类似于品牌效应,企业可以在文化中创造一种“节约”意识,实现财务管理的精细化。例如:通过在工作场所悬挂“节约”条幅,通过口号等来提醒员工要有节约意识等。当一个良好的氛围形成时,每一位员工就会通过要求自己的行为来融入到这样的氛围中。另外,好的企业文化使员工之间更加团结,把公司当做“家”,自然也就会更加合理地使用工具,尽心工作。所以,构建企业文化也是加强财务管理工作的一部分。
3.制定规范的管理制度。
加强财务管理,除了要提高员工意识外还应该制定成文的制度来约束员工。企业可以借鉴相关法律法规制定总体上的制度,然后根据经营过程中的经验来将制度具体化、通俗化。我国的物业管理企业起步较晚,可供借鉴的相关经验较少。在这方面,可以借鉴国外企业经验或者国内较为成熟的企业经验,不断将财务管理的更进一步地规范、细化。物业公司应该结合自身实际情况制定财务管理规范,根据不同的业务内容划分相应的板块。另外,要把握好板块之间的衔接,在制度方面一定要避免出现矛盾或者与物业管理实际工作不相符合的地方。成文的、规范化的制度体系为实际操作提供一个依据,对于强化财务管理是必要的。
4.运用信息化技术规范操作。
企业的财务管理工作主要涉及两个方面,一是财务人员的人工操作,另一方面是信息化的应用。因此,强化财务管理工作应该在提升员工素质的同时注重信息化软件的合理使用,避免出现财务混乱的现象。在中小型物业企业中,收费管理系统的进入权限存在问题,部分非收费人员也可以通过密码进入收费系统,这对于加强财务管理是十分不利的,因此,企业应该做好信息化软件的安全使用和维护。另外,要适应信息化时代的特点,不断完善企业的网络建设,提高财务部门与各部门之间信息传递的效率。这样能够使管理者更加及时地了解到公司的运营状况,从而做出科学合理的决策。
5.建立监督机制,加强执行力度。
一个规范的财务管理制度应该涉及执行和监督两个方面。通过“不相容岗位相分离”、“重大财务事项联审、联签”等来规范内部人员的工作范围、职责,完善企业的预算结算制度。可以通过“责任承包”来将责任明确到人,对物资及时进行登记、盘查。另外,通过预算来监管采购部门,避免采购人与其他人员串通,造成企业经营成本的增加。约束机制的建立对于规范员工行为作用显著,另外,建立激励机制对于提高员工积极性也有重要作用。企业应该建立分层次的财务激励机制,全员参与企业财务管理工作。例如:通过奖金、提高报酬、外出旅游等对基层人员进行激励,这样有助于提高员工的工作效率,进而实现财务的精细化管理。
三、结语
近年来,有关物业公司的相关理论取得了一些突破,说明公司的业务水平在不断提升、财务管理意识觉醒。但是,仅仅依靠传统的模式是远远不够的。物业管理与业主的日常生活质量有着密切的联系,只有通过不断加强财务管理,使业主感到所缴费用得到相应回报,业主利益得到保障,才能保证企业的长期平稳运作。企业应该从公司文化、员工素质、财务制度、奖惩制度等方面去不断规范企业的财务管理,以此来降低经营成本,提升竞争力。只有财务工作的顺利进行,才能确保物业公司的健康发展。
参考文献:
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物业管理与人民生活息息相关,在近年来社会效益、经济效益、环境效益日益显著,有着良好的发展前景。下面是读文网小编为大家整理的物业管理论文,供大家参考。
摘要:物业管理专业是一门实践性很强的学科,不仅要求学生系统掌握与物业经营管理有关的理论知识,而且要求学生具有较强的实际操作技能。通过分析不同年级学生在模拟企业中的培养任务,探讨基于模拟企业的物业管理实践教学模式的运行,以此推动物业管理专业实践性教学改革。
关键词:物业管理;模拟企业;实践教学
随着我国社会经济的发展,物业管理行业不断发展壮大,已经成为新兴的朝阳产业。随着物业管理行业的深入和发展,对人才的需求也越来越迫切。2005年 12月1日开始,我国物业管理行业建立注册物业管理师制度。为了适应这种变化,必须深化物业管理专业教学改革,要根据物业管理的从业要求,确定学生培养目标,加强技能训练,提高实践能力,培养和造就符合国家注册物业管理师基本要求的优秀专业人才。
一、物业管理专业人才的培养需求
从目前来看,物业管理企业频频发出人才招聘信息,表现出对能够独当一面的物业管理人才的渴求,但无论是本科学校还是高等职业院校,这个专业的招生数量都在逐年下降;在招生数量减少的同时,我们看到的是,由于物业管理专业人才的缺乏,整个行业的人员素质难以满足社会经济发展对物业管理人才的需求,使这个行业的发展和企业总体管理长期处于比较低的水平。
物业管理本科教育作为培养高素质专业人才的重要方式,在人才培养的过程中应该充分考虑职业特点来完善教学思路。结合行业的综合性强、实践性强的特点,物业管理专业本科的培养目标应该是培养具备房地产、法律、建筑、信息系统等方面的知识和能力,知识面广、沟通协调能力强,熟悉相关法律法规,能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的管理人才。在物业管理本科专业教学中,必须做到实践与理论的结合,运用各种教学方法和教学手段,课内与课外相结合,使知识与能力同步发展。
二、基于模拟公司的物业管理专业教学
为增强学生实践能力,培养高素质的物业管理专业人才,在物业管理专业教学中,采取成立模拟公司的教学方法,充分发挥学生主动性,调动学生兴趣,培养学生实际操作能力,保证培养目标的实现。
模拟公司起源于20世纪50年代的德国,是指人为创造的经济活动仿真模拟环境,作为经济类专业的实践教学场所和组织形式。学生在其中可经历全部业务操作过程,了解和弄清其各环节之间的联系,而又不必承担任何经济活动风险。
模拟物业服务企业作为物业管理学生的实践场所和学习的组织形式,通过构建虚拟的经营管理平台与氛围,学生在“模拟公司”中可经历物业管理行业的主要业务操作过程,了解公司各环节、各部门之间的联系,与各相关部门之间关系。运作的基本方法在教学过程中,把教学内容按照公司运作,分成相关模块,通过教师讲授和学生自学,让学生主动参与到公司运作过程,在相应的“工作岗位”上学习,提高岗位实操能力,增强“实际”工作经验,提升职业素质和能力,保证人才培养目标的实现。教学过程中教师可采用的模拟教学法、引导教学法、案例教学法、角色教学法等等。
整个教学过程中,要注意三点:一是以学生为中心、自主性学习为主;二是学生参加教学全过程:收集信息、制定计划、作出决策、实施计划、反馈控制、评估成果;三是教师是学习过程的组织者、咨询者和伙伴。
三、不同年级学生的参与方式与培养任务
不同年级的学生在参与物业公司运作的过程中,由于知识结构的深浅不同,参与模式也不有一样,着重培养的能力也有所不同。
大一学生刚刚入学,对大学的一切都还处于不断适应阶段,这一阶段主要以培养学生从事职业活动所需要的社会行为能力(强调对社会的适应性,具有积极的人生态度)和基本素质为主。具体任务如下。
1.引导学生树立正确的价值观
价值观是人们对于什么是价值、怎样判断价值以及如何创造价值等问题的最根本观点,是个体核心的信念体系,是个体评价事物与抉择的标准,价值观决定着人们行为的取向,它通过影响态度而最终影响行为。大学阶段是大学生人生观、价值观形成的重要阶段。因此,对大学生进行价值观教育至关重要,这会对他们明确自己的未来定位和发展方向,积极努力地塑造自我,为社会需要的有用之才起着导航作用。
为此,可以组织学生在班级展开对价值观及职业生涯规划的大讨论,让不同的学生讲述自己的价值观并探讨。
2.培养基本素质与能力
(1)人际交往能力。在物业管理实践中,无论执行任何技术或步骤,必要的沟通都是不可缺少的要素。只有具备了良好的沟通能力,才能够为业主提供优质的服务。通过物业管理者与业主之间的沟通,可以使业主能够明白具体事件的发生起因、处理方法、进展及一系列相关情况,从而妥善解决问题。
(2)组织协调能力。组织协调能力是管理者必备的能力之一,主要包括组织能力、问题解决能力和领导力。物业管理工作的开展是伴随着矛盾问题进行的。一个合格的物业管理人员,不仅不惧怕问题,而且要有解决问题的能力,更重要的是要有避免冲突的能力。也就是说,对工作中出现的矛盾和问题,要有准确的判断。
(3)自主学习能力。大学生在校期间掌握良好的学习方法,培养较强的学习能力,对提高学习效率和学习成绩,增强大学生的社会适应能力具有重要的作用。随着高科技及信息网络时代的到来,业主对物业管理的服务要求逐步提高,面对新时期的巨大挑战,物业管理人员必须重视各类专业管理技术的掌握,不断更新、学习新的管理服务技术,适应现代物业管理的技术要求,加强管理技术的学习,努力提高管理技术水平,才能保证自己的管理实力始终与物业相关设备的科技进步同步。
(4)社会适应能力。适应社会能力主要包括竞争能力、承受挫折的能力和团队合作能力等方面。物业管理人员在服务的过程中,涉及到方方面面,会遇到各种环境,会遇到各种各样的人和事,同时还要处理好各方面的关系。没有良好的适应能力往往容易出现偏差。
一.资讯
(一) 项目实习的目的与背景
1. 实习项目背景
我国物业管理经过20多年的探索和实践,目前已开始进入市场化、规范化、法制化发展的新时期,在这个时期将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的大好局面。走集团化发展道路、打造强势品牌、提高企业的核心竞争力;高新技术的应用、提供个性化专业化的服务,奉行以人为本的服务理念;加强法制管理,规范物业市场;奉行以人为本,创造“和谐社区”的服务理念将成为我国物业管理行业的发展趋势。
2. 实习项目目的、
物业管理行业是我国一个新兴的朝阳产业,正处于前所未有的发展阶段,随着物业市场规模的不断扩大,也给该行业带来了一些实实在在的问题。物业管理行业作为劳动密集型行业,需要大量从事基础性工作的服务人员,而目前物业管理企业没有充分整合人力资源的管理,难以实现集约化、规模化。而物业管理企业大量的招聘、培训、工资、保险等费用的攀升,出现了招工难、留人难、流动性大等问题,导致物业管理企业人力资源成本压力增大,如何缓解物业管理企业人力资源成本压力,提高人力资源利用率是摆在物业管理企业的一大难题。本文通过对XXX物业有限公司物业管理的研究,对物业管理中出现的人力资源等方面的问题进行分析,论述物业管理企业应该根据企
业内外环境的变化,调整人力资源管理的策略,并从本质上解决问题。通过对哈尔滨辰成物业质量管理体系提出的改进建议, 坚持质量管理体系的有效性,规范服务质量的措施,建立物业管理品质督导制度,从而提升物业服务质量。
(二) 实习岗位资讯
1.企业简介
XX物业管理有限责任公司,注册资金200万,具有国家三级资质的专业物业管理企业,中国物业管理协会会员单位,自2009年成立以来,遵循全心全意为客户服务的企业精神,创造完美,和谐,安全的核心理念,制定出管理规范化,服务标准化的服务模式,同时坚持诚信与务实的态度,向着全国一流的物业企业的目标迈进。
作为专业的物业管理公司,辰成物业创业之初即本着“汗水铸就品牌,品牌成就事业”的经营理念,不急于一时的盲目扩张,凭借专业技术人才的强大优势,以淳朴稳健的经营管理风格,苦练内功,倾力于做好在管的物业管理项目。 精良的服务品质,使辰成物业先后创造了众多优秀的业绩,在业内树立了良好的品牌形象,获得了业主和行业主管部门的一致认可。同时,亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍,赢来了更加广阔的物业管理市场。目前公司管理实力日益增强,管理制度更加科学严谨,管理理念愈加体现了人文精神。
随着接管项目的不断增加,公司形成了一整套资源共享体系,即
“人力资源共享、管理资源共享、网络信息资源共享”,使得在提高整体物业管理水平的同时, 降低了物业管理成本,真正实现了“为客户节约每一分,让客户满意多一分”的企业管理理念。
XX物业始终坚持以客户满意为先导,以目标管理为核心,以基础管理、质量管理为两翼,促进并带动各项经营管理工作。借助公司的整体优势,结合本行业的特点,探索出一条具有品牌特色的发展新路,在中国物业管理行业中树立自己的品牌形象。
2.岗位资讯
在XXX物业管理公司实习期间,我担任的主要职务是客服一部的主任助理,其次还担任公司临时文员。
作为一名即将毕业的在校大学生,这次深入企业的顶岗实习让我收获颇丰。
首先,我担任的主要职务是客服一部主任助理。XX物业作为一家刚成立不久的物业公司目前主要负责的是产业园园区内的公共区域的保洁服务,公共秩序服务,设施,设备日常维修与看护服务以及园区的绿化。
我的工作就是辅助主任,做好客服一部的工作安排。其中包括接待来客;负责处理业主日常的意见反馈及投诉业务,并在第一时间内通知客服二部的工作人员及时解决;负责接洽公司所在园区内其他单位提出的临时保洁业务;日常保洁工作的监督与管理,找出不足,发现问题等。
临时文员的主要工作任务包括填写客服记录单,每周例会的会议记录整理,起草并张贴公司各类通知(如:停电通知),起草公司临时文件等等。
在担任主任助理期间,我根据亲身经历与实际学习体会,并结合所学专业市场营销方面的知识与理论,简单分析了整个新兴物业管理行业未来几年的发展方向,以及物业管理企业未来发展战略的变革。
二.计划
(一) 第一印象
刚到XX物业报到的第一天说实话有地懵,因为是经人介绍的缘故,我事前已经为自己应该实习的岗位做了一些准备,如物业管理守则,客服基本礼仪等。但俗话说的好计划不如变化快。
到岗的第一天,还没来得及适应自己的新岗位,公司就接下了一个外包任务,承包江南测绘局主楼一二层装修后的清洁工作。由于正值周末,保洁人员人手不足,我也参与到了劳动的第一线。一整天下来我深刻的体会了一线保洁人员的工作有多么辛苦,同时通过与一线员工的亲密接触,也为我日后的工作提供了良好的群众基础。
(二)未来一个月的规划
1.尽快熟悉岗位,适应新环境。
通过第一天的接触,我已熟悉了部分员工,并且在工作的过程中接触了公司的领导,可以说开了一个好头。接下来的首要任务就是用最短的时间熟悉工作流程,和公司的同事打成一片,营造更好的工作环境,以提高工作效率。
2.一边工作一边学习,加强对物业管理的认识
因为自己还是一名在校大学生,对理论知识的理解更多来源于书本,而自己所学的专业是市场营销,与所涉及到的物业管理有许多相通的地方,一方面我可以学以致用,另一方面我可以拓展自己的知识面,增加理论与实践相结合所带来的经验与收获。
3.结合实际工作收获,提出自己对公司的改革意见。
计划通过一个月的实习工作,针对自己看到的一些现象,接触过的一些状况,以及了解到的一些问题等,提出自己的见解,并针对公司的实际情况整理出部分行之有效的改革方案。
三.决策
(一)物业管理未来发展的宏观环境
作为一个新兴行业,物业管理诞生伊始,便显示出了强大的生命力。广大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望,开发商以此作为自己楼盘的销售亮点,政府主管部门又将之作为规范社区管理,提升城市形象的重要手段加以引导。这使在我国诞生刚刚20年的物业管理行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会各界加以重视,成为了新世纪引人注目的聚焦点。进入21世纪,我国物业管理行业经过了20年的经验和理论积累之后,正从幼稚走向成熟,并向所有其它企业一样向着现代企业制度方向前进。实践证明,在这一前进过程中,物业管理企业必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的方向发展。
(二) 细分新世纪物业管理发展的四大方向
1.新世纪物业管理将向规模化方向发展
物业管理的规模化经营早就是业内人士谈论的热点问题。新世纪的规模化经营,就是物业管理企业充分利用自身资源,最大限度地扩大管理面积和管理领域(当然这个最大限度不是无节制,而是根据自身的实际情况),科学地确立自身的管理成本和经营目标,在一个适度界定的市场竞争中,最大化的占有市场份额。
物业管理企业的规模化是21世纪中国物业管理发展面临的挑战、冲击及对策经营并不是指简单的扩大再生产,从企业的追求效益最大化的经营行为来说,规模化经营还充分考虑其投入产出比率,也就是随着投入的增加,规模的扩大,其单位增量所产出的效益应逐量增高,这才是我们所追求的真正意义上的规模经济效益。由此可见,规模化经营能为管理企业降低成本,充分利用有限资源,获取更多的经济效益。
规模化经营的途径包括:兼并重组,充分利用小企业资源;抓住时机,适时介入内地物管市场,扩大物业管理面积。
2.新世纪物业管理将向区域化方向发展
所谓区域化物业管理就是利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论,对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础,以城市规模的生产、生活为规模,条块结合,组合成若干适度区域,使之成为能全面推行物业管理的小区。例如深圳的华侨城片区、新洲片区、东门商业区、华强北商业区等。
区域化物业管理同单一的物业管理有着许多不同的地方。区域化物业管理具有比分物业管理更多的优势。首先,区域化物业管理有利于社区的综合管理,人们的日常生活和工作,可以通过区域化物业管理单位提供的全方位的服务来实现;其次,区域化物业管理还有利于社区的治安管理。物业管理企业处于社 区管理的第一线,对辖区内工作、生活的业主比较熟悉,对预防犯罪、维护治安有着积极重要的作用。区域化物业管理还有利于社区整体环境的治理和建设,从区域化大环境的角度综合考虑生态环境与人文环境的治理、建设、保护,这样起点高、效益好;第三,区域化物业管理还可大大降低管理公司的管理成本。区域化物业管理的规模、容量都大大高于单一的物业管理,可以做到资源共享,为物业管理公司降低管理成本,实现经济效益、社会效益、环境效益的“三丰收”,为企业规模化发展提供了可靠的物质保障。综上所述,区域化物业管理为物业管理的总体目标得以实现提供了广阔的空问。主要表现在,能继现代人创造一个安全、舒适、文明、和谐 的理想的居住、生活、工作和娱乐环境,能最大限度地提高物业的价值,提升物业的档次,能提升物业管理品牌声誉,增加公众对物业管理的信心,促进物业管理总体目标的实现。
3.新世纪物业管理将向专业化方向发展
随着社会的不断进步,城市发展水平必然会越来越高,城市功能划分将越来越细。对于物业的日常管理维护保养的要求越来越高,物业公司将起到统一组织、调度和资源整合与分配的作用。
专业化管理必然导致物业管理人员职业化水平的提高。就目前的物业管理人才培训而言,不是以职业化为目的,持证上岗只是物业管理的普及教育,而不是职业化队伍的培养。随着物业管理专业化时代的到来,物业管理从业人员必须经过专业化才能执证上岗。只有这些经过专业化系统培训的人员走上物业管理岗位,才能够有效地组织、协调和指挥各专业公司规范化的工作,并最终使物业管理真正成为千家万户信任、依赖的具有一定社会地位的整体行业。
4.新世纪物业管理将向智能化方向发展
科技的进步,生产力的提高,专业化分工都将导致在新世纪物业管理向智能化趋势发展。智能化是物业里面固有的一种硬件设施,它是利用现代化4C(即计算机、通讯及网络、自动控制和智能卡)技术。通过有效的网络传输,建立一个由住宅小区综合物业管理中心与安全消防系统、通讯服务管理及家庭智能化系统组成的一套完整的服务系统,为住宅的业主及使用人提供快捷、方便、高效、优质、舒适的超值服务和管理来为住户实施服务的一个理想的环境,以满足业主及使用人的需求。智能住宅小区为物业管理提供了新的发展空间,主要表现为智能住宅与智能社区的发展方向,其可以概括出四大特点:
1) 网络化。目前流行的家庭的办公、网上购物、远程教育等等正是通信与计算机网络化的现实表现,离开了网络,也就不可能有住宅与住宅小区的智能化。
2) 智能化。住宅的智能化是把住宅的单一居住功能引向休闲、娱乐、购物、教育、家庭办公等多项功能;把住宅小区的狭小、封闭空间变为可触及世界的开放地域。
3) 人性化。智能住宅与智能住宅小区是迎合人的需要而产生和发展的,因此,在规划、设计阶段,就要充分考虑了居民的各种现实及需要应该“以人为本”。
4) 综合化。智能住宅小区具有很多复杂的功能,这些功能涵盖通信、安防、物业管理、家庭智能化等几大方面,综合性很强。 具备四大特点的智能住宅与智能住宅小区的产生,给了物业管理一个发展的空间,也给物业管理一个展现价值的机会。智能住宅与智能住宅小区的出现,给物业管理增加了很多新的、技术含量较高的管理服务内容,如网络服务等等,使物业管理真正的有了“用武之地”,间接地也提升了小区物业管理的形象。同时,物业管理的参与也才能真正实现智能住宅与智能住宅小区的智能功能。
四.执行
智能住宅小区及其物业管理的上述特点,也对物业管理提出了一系列新的要求,也就是我们要投入最大人力物力执行的那部分:
(一) 建筑构造的不同造成智能住宅校区的差别
从业人员要了解智能住宅与智能建筑的不同,努力从物业管理的各个方面入手搞好物业管理工作。智能住宅是智能建筑技术的发展和延伸,但它又有不同于智能建筑的特点。从其智能化的内容来看,重点是生活服务、安保和物业的管理维护;系统结构具有适应众多服务对象与服务内容的分散性、多样性、灵活性、控制对象分散,信息传输距离长,布线复杂等等。因此,从业人员要真正把智能住宅小区与智能建筑从管理观念和管理服务的具体内容方面区别开来,从住宅小区的角度,向居民提供优质高效的管理服务产品,同时,积极做好智能化设备设施的维护工作。
(二)强调物业管理对智能小区的早期介入
必须强调和切实督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。一方面物业公司要从思想上把早期介入真正重视起来,并切实付诸实施;另一方面,政府有关部门也要从维护人民生命财产的角度出发,强调和督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。
(三)努力培养智能化小区的物业管理人才
必须加强智能住宅小区管理服务人员,特别是智能化系统维护管理人员的培训培养工作。物业公司应选派相关专业的技术人员参与智能化系统的设计与实施,进行岗位培训,掌握智能化系统管理的技能,并将系统过程、数据全面存档,作为智能化系统启动的初始条件,以确保智能化系统正常运行,并能保证管理服务人员正常利用该系统为广大居民服务。
(四)努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。
努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。智能住宅小区物业管理具有普通住宅小区物业管理的一般内容,包括:①公共管理服务。具体内容有:房屋维修管理、房屋设备管理、安全管理、道路交通管理、环境环卫管理、供暖管理以及公众代办性质的服务等等。②综合经营服务。包括专项服务和特约服务两个方面。具体内容有:衣着、饮食、居住、行旅、娱乐、购物、文教体卫等方面的服务。另外,智能住宅小区物业管理比普通小区物业管理也多了一些新的管理服务内容,如网络信息服务等等。同时,智能住宅小区物业管理的主要工作也将变为管理和维护电脑网络,而不是以前那种主要是依靠人力来发现和解决物业管理问题。这样,组织和实施智能住宅小区物业管理,就主要是操作电脑网络、监测各种智能化仪器设备传送的各种信息,并给以及时处理。智能住宅小区物业管理的微观模式已经由主要是人工运作的模式,转变为主要是机器动作的模式。
在社会信息化进程日益发展的今天,人们对自己住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边的自然环境、交通道路状况等基本方面的要求,而是会逐渐把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面,如何发展一个受大众和住户欢迎的小区楼盘,是物业管理公司以后所要走的方向。
五.评估
针对一系列的问题及现象,我提出了自己之于物业管理的见解,希望公司采纳。
(一)新世纪物业管理企业面临的挑战
1.劳动力市场化带来的冲击
劳动力市场已成为经济体制改革的重点,它意味着不仅要建立一般的劳动力市场,还要形成经理人市场(即企业家市场)。这一变化将会给企业所有员工及企业领导都带来巨大的心理压力,他们可能变为雇员、甚至下岗,这样会对其管理行为和领导行为发生影响;而另一方面,一般雇便捷的市场化流动又迫使企业要考虑在人力资源管理上有所创新。
2.消费权益及住户参与意识的觉醒带来的挑战
社会越进步,消费者消费权益意识越强,通过对服务质量、价格等对比,质量与价格不合要求的商品或企业便会遭消费者投诉、甚至淘汰,更何况物业管理服务中随着住户商品化和私有化的发展,住户自治和参与管理决策的意识亦将增强,物业管理企业要生存,就不得不重视住户的需要、让住户满意,向住户提供物超所值的优质服务。
3. 市场竞争对手的挑战
物业管理市场化不断成熟,物业管理企业间的竞争已发展到全方位的市场竞争,竞争对手的竞争策略层出不穷。精明的业主懂得比较,懂得定价标准,若管理公司的表现达不到水准,便会被竞争对手取代。如何在有限的物业市场中占领更多的市场份额,以巩固企业的市场地位显得尤为重要。深圳物业管理行业的发展已经历了一个高速的企业数量增长期,现时的物业管理公司数量与管理的物业总面积相比较,并不是一个有效的社会资源配置。可以预计未来的数年,深圳物业管理行业将在市场机制中通过“看不见的手”--价值规律,以及通过“政会产业”政策宏观调控,进入一个企业数量与管理规模的调整期,届时出现大量的物业管理企业间的兼并,或其管理的物业相互调整兼并现象,以使企业数量及其管理的物业面积更趋合理化、效益化。
(二)世纪物业服务企业用人制度变革
在21世纪,人类社会将步入一个快速发展的知识经济时代。人才是物业管理企业最活跃最有活力的因素,人力资源是第一资源;人才也是资本市场竞争成败与否的关键,人力资本也将取代金融资本成为一种战略资源。目前,企业中员工知识层次越来越高,年龄也越来越趋向年轻化,他们对工作的期望值也越来越高,工作并非只是他们谋生的手段,而更是人生价值的体现。现代企业之间的竞争,已从资本和规模两个传统的竞争领域转移到了人才竞争领域,物业管理企业对人才应该有忧患意识和危机感,同时,物业管理企业在人才竞争方面,必须树立起自己独特的企业人才观,使人才既进得来也留得住,还不断有进步。应坚持以德聘人、以德育人、以德治企,致力构筑企业的人才高地。因而,企业必须把对优秀人才的管理和激励提升到人力资本的高度,把人力资源作为一种特殊的资本运作。
六.反馈
(一)以人为本的管理理念
1.物业管理“以人为本”的重要意义
1) “以人为本”是物业管理实践“三个代表”思想的重要体现
物业管理虽然是企业的经营性服务活动,但他也同时与街道、公安、市政等城市管理部门密切配合,承担着一定管理职能。物业公司在管理中开展得许多与业主日常活动息息相关的管理服务有效的保证了广大社会劳动者的身心健康,满足了他们的根本利益,从而激发了他们的能动性和创造性,保证了城市发展的活力,实现了在社会生活最基本的层面对“三个代表”思想的完美阐释。
2) “以人为本”是创立物业管理品牌的必要条件
物业管理作为服务性行业,品牌是衡量其服务质量的重要标志。物业管理公司通过深入分析业主的需要,包括生理需要和心理需要,从而提供相应的服务,如为老年人和残疾人设置无障碍通道,为双职工家庭接送小孩等。这些事看来虽小,但这种“以人为本”的行业贵在坚持。物业管理的品牌正是通过长时间坚持优质的完成这些看似细微的小事积累而成,赢得用户信任,显出物业管理的名牌效应。
3)“以人为本”是物业管理公司获取利润的必要手段
物业管理公司的经费来源主要是业主缴纳的物业管理费。由于现阶段居民的收入总体水平不高,而且物业管理服务费受政府指导价格约束等原因,所以物业管理公司的收入需要以专项和特约服务收入来弥补。而物业管理公司的特约服务是否能够顺利开展,取决于物业管理公司能否通过“以人为本”的管理服务将潜在需求变成现实需求,并由此减少收费过程中的矛盾,实现物业管理公司经济效益和社会效益的双赢。
(二)物业管理中实现“以人为本”的关键所在。
在《物业管理条例》第二条就对物业管理做出了一个明确的定义:物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业管理合同,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。作为一种活动,它离不开人的参与。因此,在物业管理活动中,贯彻“以人为本”的理念尤为重要,调动人的积极性,是物业管理取得良好效果的决定因素。
1.人是物业管理活动中的主、客体
物业作为土地及其附着的建筑物组成的一个整体,它的本身并不会发生变化,一块地还是一块地,一栋房子还是一栋房子„„而在人参与管理后,他所附带的经济和使用价值发生了变化。因此,物业的本身在整个物业管理的活动中,它只起到一个媒介的作用。物业管理的主题是物业管理企业,它包括物业管理领导、清洁、安全众多的员工;物业管理的客体(服务对象)是物业所有人和使用人,也就是我们通常说的“业主”。在整体物业管理中,物业管理的主题通过一系列规范的管理制度和服务程序来保证物业的正常使用,为业主和住户创造一个优美整洁、舒适方便、安全文明的居住和工作环境,进而提升物业的使用价值和经济价值。
2.处理好物业管理中错综复杂的人际关系是关键
现在的物业小区在不可能回溯到老子所提倡的“老死不相往来”,也不可能重现陶渊明笔下的世外桃源。社会的发展,时代的进步,人们对生活和工作环境的要求再不局限于杜甫说的“安得广厦千万间”。他们还要求舒适、安全、清洁的外部环境;要求邻里的和睦、互助„„。他们需要每天清晨起床看到的是一缕明媚的阳光,放眼望去小区里到处簇拥着绿色,一出门便可以和邻居亲切的打招呼„„因此,业主间的和睦很重要。同样,业主同管理公司员工之间人际关系更为重要,他们需要期为他们提供一系列的服务,同时还需要他们协调处理邻里一些利益上的冲突!
综上所述,我们不难看出“以人为本”对于一个物业公司的重要性,在物业管理行业中的重要性。新世纪,物业管理充满新机遇和挑战。物业公司只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够更好的服务与业主;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够得到更广泛的业主的支持;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够在公司经营中获取利润;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够创建物业管理品牌„„。因此,只有坚持“以人为本”,进行观念、人才、技术、管理、制度的全面创新,勇于实践,开拓进取,不断拓宽发展空间, 才能使物业管理保持可持续发展,一直处于行业的领先地位。
(三)行之有效的激励机制
为了更好的发挥个人的主动性或组织的能动性以及激发人的积极性、创造性给企业和社会创造更大的价值,物业服务企业就必须建立完善健全有效的激励机制。这种激励机制应包括5种
第一、荣誉激励
让企业员工和企业紧紧联系在一起、绑在一块的好办法就是使企业的荣辱感深入到员工的意识中来,要让员工意识到:企业荣,则我荣;企业辱,则我辱。实现这一目标的最好的最明智的做法就是在企业实际考评工作中引入荣誉激励机制。表现优秀,要及时地给与表扬和颁发荣誉证书(这可根据企业实际情况来决定)
第二、物质激励
现代社会是一个按劳分配的社会,那种“吃大锅饭”的时代早已一去不复返了。因而在企业中实行多劳多得的报酬机制原则是必然的。所以在员工实际工作考评中引入荣誉激励机制的同时再加上物质激励机制就如虎添翼了。两者结合可以让员工更多的感受到企业对员工自己的关怀。
第三、参与激励
世界上一切科学技术的进步,一切物质财富的创造,一切社会生产力的发展,都离不开人的参与、人的劳动及人的服务。所以在企业中实现有效的管理的关键是员工的参与,依靠科学管理和员工参与,将个人利益和组织利益紧密结合,使企业全体员工为了共同的目标而自觉努力的工作从而保证企业管理的高效率。
第四、升职激励
拿破仑曾经说过:不想当将军的士兵不是好兵,他以军人的视角强调了人的想法的重要性。但在现代企业中我想说:不想当经理的员工不是好员工。在这里我们强调的是科学运用升职激励机制来调动员工的主动性和积极性给企业创造价值。
第五、深造激励
学习如逆水行舟,不进则退。在知识爆炸年代的今天,不断地自我学习,不断地更新自己的知识结构,不断地汲取先进的工作经验是我们在激烈的工作竞争中立于不败之地的法宝。所以,企业要不断的给员工充电,给员工提供学习深造的机会。这样,企业才可能在变幻莫测的市场经济中稳做赢家。
七.致谢
当这篇论文圆满的画上句号的同时,它也将告诉我:威职三年的学习生活即将要结束了,我的校园生活可能将要在此终止,转而踏上人生的又一个新的起点—工作岗位。都说时光似箭、岁月如梭,从走进威职到现在,转眼间,三年就要过去,一切恍如昨天刚发生。
经历了快两年多的学习生活,我发现自己当初的想法含有很多偏见。从当初的不理解不接受学校的一些规章制度,校规校纪等等,但来到这里还是有很多收获:游览了威海的一些美丽的风景,尝到了一些地方的风味小吃,了解到了山东各地的一些很有特色的风俗文化,体会到了齐鲁文化的渊源博大,感受到了具有最适合人类居住的城市威海所散发的无限魅力。我想这些应该是我最值得回味的美好记忆吧。
到现在为止,展现在我们眼前的是一座依山傍水、环境秀美的校园。在这里,最值得欣赏的应该要数在校一线执教的一群年轻而且富有青春活力的教师,我要感谢给营销专业所有的任课的教师,谢谢你们的辛勤教学以及在课堂上带来的欢声笑语。特别要谢谢的是我们的调研室主任许春燕老师,以及我的毕业论文指导侯东老师,是他们的殷殷教诲使我们在人生的道路上认清了方向;是他们的循循善导使我们明白了做人的道理。我们衷心的祝福他们,祝他们及家人合家欢乐、万事大吉。也愿求实学院的明天更加美好。
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端午节高速公路收费吗_怎么收费
端午节高速路免费吗?端午节高速路免费几天?小编为大家带来了关于“端午节高速公路收费吗”的相关内容,方便大家学习了解,希望对您有帮助!内容仅供参考
2023端午放假时间:6月22日至24日放假,共3天。6月25日(星期日)上班。
2023年高速公路免费时间表一览 | |||
节假日 | 放假时间 | 是否免费 | 高速免费时间 |
---|---|---|---|
元旦节 | 2022年12月31日-2023年1月2日 | 正常收费 | / |
春节 | 1月21日-1月27日 | 免费 | 1月21日0时—1月27日24时 |
清明节 | 4月5日 | 免费 | 4月5日0时-24时 |
五一劳动节 | 4月29日-5月3日 | 免费 | 4月29日0时-5月3日24时 |
端午节 | 6月22日-24日 | 正常收费 | / |
中秋节 | 9月29日-9月30日(与国庆连放) | 正常收费(待定) | 9月29日0时-9月30日24时(待定) |
国庆节 | 10月1日-10月6日 | 免费 | 10月1日0时-10月6日24时 |
答:收费,2023年端午节高速是不免费的。端午节不在法定的4个高速免费假期里,国家规定的4个法定假期高速免费分别是:春节、清明、五一劳动节、十一国庆节。
1、分车型收费
针对不同的车型,其收费标准也不同,一般小轿车的收费标准是0.45元/公里;8-9座的一类客车收费标准则为0.5元/公里;二类客车收费标准是0.75元/公里。
2、ETC收费精确到“分”
我们以7座以下的载客车辆为例,一般7座以下的载客车辆收费标准是0.45元/公里,如果行驶了120公里的高速通行费是54元,使用ETC打折后的费用为51.3元。
3、分段收费
早在2022年起,高速的计费方式就开始调整了,实施了更加精准的“分段收费”。但是在高速公路上并不会有分段计费的情况出现。
4、取消省界收费站
全国的29个联网省份的487个省界收费站全部取消。这里需要注意一点,取消省界收费站并不代表取消了省界收费,如果车辆跨省通行,还是需要按照省份支付相应的高速通行费用,唯一的变化就是收费方式变成了不停车快捷缴费,也就是用ETC缴费。
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企业的行政管理体系,可以说是企业的中枢神经系统。它是以总经理为最高领导、由行政副总分工负责、由专门行政部门组织实施、操作,其触角深入到企业的各个部门和分支机构的方方面面的一个完整的系统、网络。下面是读文网小编为大家整理的浅析企业行政管理论文,供大家参考。
一、工商行政管理在现代企业制度建立过程中所发挥的作用研究
1.工商行政管理制度有利于企业人才队伍的建设
从生产要素的角度来分析,行政管理制度在企业现代化的进程中,处在十分重要的位置。企业发展过程中的基本要素包含了三个层面,首先是作为劳动对象的生产资料,第二是划分经济制度的劳动资料,最后是具有一定科技水平的劳动力。在这些要素中间,劳动力的要素是十分重要的,是首先要牌子第一位的。在现代企业制度的建立和完善中,企业的员工就是企业发展过程中最为重要的资源,他们自身的素质对于企业的发展有着决定性的作用。所以要想能够建立和发挥好现代企业企业制度的优势,就必须要提升企业领导和员工的综合素质,这样才能够更好的促进企业的健康发展,使得企业能够依据现代企业制度的各项要求开展工作。我们在发展的过程中应该看到,我国现代企业制度中和欧美等发达国家的现代企业制度有着一定的区别,主要体现在我国企业在发展过程中所面临的产业结构和人口的城市化有着比较大的差别,也就是说我国的现代企业制度并不是在社会生产力的基础上所发展起来的。所以人的素质的提升以及教育水平的提升,都和现代企业制度的发展密切相关,在实践中只有将教育做好,人的知识和文化水平才能够得到很好的提升,才也能更好的推动现代企业制度的建立和完善。工商行政管理为企业的发展提出了比较高的标准和要求,这要求企业在发展中必须要改变人员结构,引入专业人才,这样才能促进自身综合竞争力的有效提升,也才能够适应社会经济发展对于企业的现实要求。
2.工商行政管理利于推动现代企业的科技发展
工商行政管理的现代化,对于现代企业的科技发展来讲,处在主动的地位。这现有的科学技术领域,自动化技术是推动产业发展和企业技术进步最为重要的技术,它可以很好的提升企业的经济效益和生产能力。伴随着社会的发展和进步,自动化技术在行政办公领域得到了惊人的发展与应用,有效的实现了办公的自动化,促进了企业办公效益的有效提升。后来计算机技术得到进一步的发展,使得电子邮件和一些更高水平的办公系统得到推广和应用,这位现代企业的发展提供了更加强大的武器,给企业的发展开辟出了更加广阔的空间。3.在现代企业制度的完善过程中,行政管理制度能够很好的发挥出杠杆作用行政管理制度对于保障现代企业的发展,促进社会的进步和发展都有着一定的积极作用。同时还表现在行政管理制度的制约作用方面,每当企业在发展的过程中,脱离现代轨道的时候,行政管理就会以现代化的自动手段来对企业开展约束。另外一方面,量化的数据的作用能够为企业的发展提供较为可靠的数据保障,计算机作为处理复杂数据的重要工具,为企业的发展提供了较为强大的数据保障。最后行政管理为企业制度的发展起到了开拓性的作用,它使得企业迈向快速发展的新台阶。
二、工商行政管理开展监督管理,为现代企业的制度的创造营造良好的环境
完善和发展现代企业制度,一方面需要企业自身的不断奋斗,另外也离不开良好的外部环境。工商行政管理机构的基本职能就是代表国家对市场的各项经济活动进行对市场经济的各项活动进行监督和管理,以此来保障企业的各项合法的经营活动,维护好正常的市场经济秩序。所以在工作的过程中,首先要将企业的各项权利和责任落实到实处,保障企业的健康发展,对于侵犯企业换权益的行为要进行查处,同时要抓紧落实国家的各项市场经济制度,为企业的健康发展营造出比较好的环境,使得企业能够平等的享受国家的各项权利。其次在发展过程重要营造好企业发展的外部环境。在建立现代企业制度的过程中,工商行政管理机关要深入到企业进行调研和分析,并依据市场发展的实际情况对政策进行及时的调整。同时还要广泛深入的宣传有关的法律和法规政策,帮助企业依法进行生产经营,并注意发挥自身的潜能,提升企业发展的质量。最后还要做好对于违章企业的查处。工商行政管理的过程中要坚持预防为主的基本原则,帮助和引导企业端正自身的经营思想,健全各项法律法规制度,减少企业在管理中可能出现的一些漏洞,最终促使产品质量的有效提升,这可以很好的降低企业违法违章行为的发生概率。另外要将工作的重点放在转化经营机制和自身的行为规范上,在调查企业的经济案件的时候,要慎重使用暂停银行支付存款,暂扣物质,停业整顿以及吊销营业执照等一些强制性的措施。工商行政部门要坚决制止向企业进行乱摊派、乱收费的情况,提升工商行政部门在企业中的良好形象。
三、小结
工商行政管理要围绕建立现代企业制度,充分的发挥其职能和整体的功能,为现代企业稳定的建立现代企业制度创造比较好的条件。本文主要结合实践,分析探讨了工商行政管理促进现代企业管理的理论依据,同时就工商行政管理在建立现代企业制度中的作用进行了论述,最后就工商行政管理开展监督管理,为现代企业的制度的创造营造良好的环境开展了分析,以期能够更好的促进现代企业制度的建立和完善。
一、企业营运管理效率不高原因分析
第一,人情面前没有关系就无力,中国的老传统,要看人面,这种思想根深蒂固影响着千千万万的中国人,强烈的官僚主义思想让企业管理失去效率而企业活力也受到一定程度的影响,企业员工也会变得消极,因此对整个企业的发展带来了很大的消极影响。企业的管理阶层应该是属于服务于企业员工的阶层,而很多企业则更注重管理二字,不良的工作方式让企业效益一直无法提升。
第二,管理效率影响到营运效率,整体效率不高,很多企业的行政部门并没有具体的实施方案策划,而是走一步是一步,这样的工作方式严重浪费了企业人力资源;更有甚者企业内部人员出现纷争,为了争夺自己的私利,有的部门会利用公司给予的权力滥用与私人问题上,因此造成了一系列的浪费,影响到企业的发展。
第三、企业的规章制度不完善,对于规章制度大部分的公司都是有制定的,但是很多公司只是停留于表面,而没有实际的行动,而且很多公司的规章制度并不健全或者是没有跟着企业的发展而有所变更。制度的不完善容易导致企业工作人员产生歧义,不清楚该怎么去实施,遇事无法以最快的速度解决,所以行政管理效率无法提升。
第四,缺乏高素质的管理人才,企业管理阶层的人员素质关系到管理的效率,部分企业的管理人员不清楚企业的管理制度,遇事不管或者是不是该管的事情浪费时间去管,导致人员、时间的浪费。行政管理人员对整个企业的其他部门都应该的和平相处的,有写企业的行政管理部门让其他部门不满意,导致其他部门听从行政部门的指挥,导致行政管理无效,因此效率无法提升。
二、企业提高行政管理效率小建议
行政管理效率对于企业的重要性无可厚非,效率无法提升是每个企业的困惑,通过对企业效率无法提升的原因分析本文提出以下几点建议:首先,每个企业应该拥有本企业特有的管理模式,一个行政管理效率高的企业是能够让企业内部事情相连贯,能够对发生的事情做出最快的反应;企业必须运用科学的方式对企业行政管理部门进行调整,建立起优良的企业行政管理系统,将企业管理职能发挥的淋漓尽致。其次,应该向优良企业学习,引进他们的管理方式,目前较为科学的管理方法有成本考核、绩效评估和目标管理,企业采用科学的管理方式可以让企业的成本估算、投入与产出是否平衡等发挥的更好,行政各管理部门人员的责任感也会随之增加,从而提高整个行政部门的工作效率。再者,一个健全的企业规章制度是非常有必要的,只有通过加强行政管理部门的建设才能提高企业行政管理效率,法律法规的制定可以让整个行政部门更好的运作从而提高企业刑侦管理效率,企业有如下的工作应该完成,健全法律制度、行政部门管理制度、岗位责任制度等等一系列有利于行政部门管理整个企业的工作制度,只有制度的制定才能让整个企业实现规范化,工作人员才有章可循,才能让工作效率提高。最后,企业行政人员的素质是关键,要有高的管理效率就应该有高素质的管理人员,一个管理人员的心理特征、个性、责任心、协调性都与管理能力息息相关,要有很强的决策能力,面对突如其来的问题做到不慌张等等都是管理人员是否优秀的评分点。企业在聘用管理人员时应该细致,选择更适合的人员上岗,企业内部应该建立起一套完整的人员录用标准,才能保证工作人员整体素质,才有利于企业长期稳定发展。
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企业的物业管理关系到企业运行的方方面面,是企业管理中的一项重要内容。下面是读文网小编为大家整理的企业物业管理论文,供大家参考。
一、企业物业管理现状
企业物业管理是近年来企业“新增”的管理部分,在我国的很长的一段时间,企业几乎没有涉及到企业的物业管理,但是随着我国商业市场的不断完善和发展,企业物业管理逐渐提到企业管理的日程当中,逐渐发挥不可替代的作用。在近些年的企业物流管理中,也取得了一定的成果和进展[1]。然后受到其他因素层次的限制,企业物业管理部门的经营管理模式还存在一定的问题,还有很长的路要走,其问题主要体现在以下几点:
1.理念落后,模式单一
管理理念落后,工作方式单一随着公司体制的深入改革,尤其是近年来“三集五大”的推进,使得公司员工对后勤物业管理有了全新的要求[2]。以往,公司后勤物业管理主要作为后勤福利服务部门,只需要满足员工的基本工作需求,但随着社会形势的变化和公司自身的发展,员工们在工作、生活、学习和娱乐等方面的需求上正在向理想型转变。就目前公司的后勤物业管理而言,部分后勤物业的管理理念还沿袭传统的管理理念,没有能够充分顾及到员工的实际需求,思维死板,工作方式不够灵活,导致员工对其工作内容有所厌倦,不断增长公司需要与物业管理公司落后的服务层次之间的矛盾,以及物业公司与公司的文化差异,在一定程度上抑制了员工的工作思维,这对公司的组织构建和物业管理是不利的[3]。
2.物业管理人员以及专业管理层次较低
物业管理人才匮乏。因为不少公司把物业公司当作后勤服务部门,甚至当作公司安置退休职工的地方,物业在人员配置和专业物业管理人才培养上投入的精力不够,造成人员素质水平有限,缺乏基本的物业管理专业的知识,导致物业管理人才严重不足,尤其是建筑设计、房地产、经济管理等方面的专业人才严重缺乏。在公司改革后,公司物业公司的人员问题更加明显。
3.物业管理体制缺乏活力
目前国内有许多公司对企业的物流进行专项的管理,成立了专门的企业机构,将物业公司从后勤服务部门变为了经营实体,但因为受到公司自身体制的限制,不少物业管理公司并没有真正走向市场,达到市场化的要求,且拘泥于传统的固有模式,导致其工作形式依旧非常单一,在机制和经营机制上缺乏活力,无法适应市场发展的需要,进而在服务内容、社会化管理、专业化分工等方面存在许多问题,影响了物业作用的有效发挥,并在市场竞争中处于弱势[4]。
二、企业物业管理创新策略与发展途径
1.强化管理人员的物业管理意识
物业公司要摒弃原有的传统僵化的理念,认识到强化企业后勤物业服务意识是促进后勤物业管理机制改进、丰富后勤物业管理方式和提高后勤物业服务层次的前提、基础和保障。后勤物业管理部门应转变观念,明确自身的服务对象,充分把握工作规律,并以此为导向积极开展后勤物业管理工作。另外,还应贯彻落实“以人为本”的工作理念,深入了解员工的基本要求,在工作的内容、方式上充分体现出为员工服务的核心和本质。通过实际行动,促使后勤物业管理人员从思想上对服务意识有更深刻的了解和强化,从而使其在今后的工作中能够充分落实服务项目,提高服务层次[5]。在服务方式方面,应根据业主和企业的需求,关注业主的情感空间,优化企业的文化建设,破除落后的管理模式,创新服务方式,向“融入”式服务转变。在物业管理过程中,企业要将发展理念、奋斗目标、企业文化等方面融入物业管理中,实现相互促进、协调发展,最终达到双赢的局面。
2.强化专人专管,实行专业化管理
企业物业管理提高员工素质,可以从以下几个方面进行:①提高后勤物业管理人员的综合素质。这是提高后勤物业服务质量的必要措施,因此,要强化内部管理,利用考核评价方式强化对企业物业管理的内部监管。物业公司不仅要创建月度考核评价和年度考核评价机制,还要创建健全各项规章机制,重新调整内部组织部门,补充和调整部分重要岗位人员,尽快修订物业缺陷管理办法、绩效管理机制和经济责任制考核办法,并切实做到分工明确、责任清晰、机制管人和绩效激励。②积极引进专业的物业管理人员,为后勤物业管理工作注入新鲜血液。要定期培训原有的工作人员,并将学习结果与工作绩效挂钩。③强化与其他企业后勤物业管理部门的沟通和交流,学习其先进的管理理念和技术等,从而不断提升自身的工作层次。
3.创新管理模式
企业的发展方向应该紧紧围绕市场的发展。在管理模式上就应该时刻根据市场的变化而变化,一成不变的管理方式是很难适应现在多变复杂的市场的。因此想要做好企业物业的管理就必须在管理模式上进行创新。使物业管理企业在公司的支持下,创建自主经营、自负盈亏和独立核算的企业,并积极与市场相融合,不断整合各种生产资料,实行统一规划、统一规划。
4.提高服务质量,实施质量管理系统
现阶段很多的物业管理公司对于管理还不够重视。对物业管理的品牌效应和质量管理系统建立都不完善。要想提高企业的实力和运作的效率,做好物业的管理已成为重要环节,这就需要企业明确定位,科学规划,强化服务意识,规范服务行为,以达到提高服务质量的目的。另外,物业管理公司应该创建工作、岗位和技术等一系列指标,开展质量管理知识培训等。
三、结论
在新形势下,企业物业管理已经逐渐被企业管理者所重视。对于企业物业管理应该强化物业服务意识,从企业内部进行管理,在员工物业管理培养、管理模式和服务质量进行创新。只有对物业管理进行系统的管理,才能真正提高企业的实力,使企业长久发展。
一、解决国有企业物业管理问题的思路
1.转变观念,提升管理水平
国有企业物业管理要不断的进行创新,转变思想观念,要深刻的认识到服务才是物业的根本,要增强职工的紧迫感和危机感,坚持创新,提高服务质量和管理水平。要在做好服务的过程中,增加多种经营方式来提高其经济效益,不断的实现物业管理的资源优化配置,提高其市场竞争力。要走市场化的管理模式,实现企业化经营、专业化管理和社会化服务。
2.完善用人机制,提升职工素质
要想使物业管理走向社会化,适应市场经济,就必须不断的对相关人员进行培训,同时还需要不断的吸收和引进专业人才,不断的提高职工的综合素质。同时,还要不断制定完善的用人机制,完善奖惩机制,通过多种方式和渠道来培养和挽留人才,不断的增强其竞争能力,只有这样才能够更有效的组织和协调物业管理的规范化。
3.建立物业智能化管理
随着物业管理公司的规模不断扩大,传统的物业管理模式已经无法满足当前的需要,迫切需要建立以科学和网络技术为基础的信息系统,实现物业管理的智能化。通过建立相应的信息系统,能够在设备控制和收费等方面运用计算机技术实现,能够节省大量的人力资源,同时还能够实现物业信息的动态管理和远程控制,不断的提高运行效率。通过智能化管理,实现高效、规范和有序的效果,不断提高客户对于物业管理公司的认可和理解,提高客户满意度。
4.建立完善的法规制度
我国的物业管理在法律和法规方面都不够健全,同时还缺少相应的系统性,这种情况严重的阻碍了物业管理行业的健康快速发展。因此,要建立完善的物业法规,规范物业管理方面的行为,同时还应该建立相应的市场经济竞争机制。要加强对物业管理公司的等级评定和资质审查,完善招标行为,不断的提高企业的素质和核心竞争力。同时还要不断的加强对物业管理方面知识的宣传,要提高业主主动参与的力度,通过广大业主的共同监督,促使物业管理依据法规、法律和规范等进行管理,不断提高自己的管理水平。
二、结束语
总之,管理是国有企业中不可或缺的主题。只有在市场竞争经济条件下,才能够不断的促使物业管理改变思想观念,不断的创新,推动物业的管理向着更高层次发展。在当前的经济环境下,物业管理企业只有不断的开拓进取、打破常规、提高其核心竞争力,紧跟时代潮流和发展,才能够适应竞争激烈的社会,促进物业管理走可持续发展的道路。
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虽然市场经济的发展为我国企业发展提供了机遇,但是也为企业经营管理带来了难题,这很大程度地影响了企业生产经营与发展。下面是读文网小编为大家整理的企业经营与管理论文,供大家参考。
摘要:市场经济一经产生,便成为最具效率和活力的经济运行载体。企业作为市场经济的重要组成部分,其作用越来越明显。而企业管理关乎市场竞争力,决定企业成败。本文深入浅出的剖析了现代企业管理中存在的问题和误区,并归纳总结出一套行之有效的解决方法,意在为建立科学的企业管理制度出谋献策。
关键词:市场经济;企业经营管理;管理创新
改革开放的三十多年中,国家经济发展的脚步稳健而迅速。成功的背后是越来越多的企业投身改革的结果。但在经济与国际接轨的大背景下,我国原有强劲发展势头的企业开始举步维艰,需要创新企业管理制度,以适应时代发展。目前,我国企业的管理水平差强人意,存在很多弊端,诸如:管理制度不完善;人力资源开发不充分等,这些都阻碍了企业的发展速度。所以,要想企业呈现良性发展的态势,就要合理进行人力资源的开发,发挥团队合作优势,在经济下行的大背景下脱颖而出,谋求企业发展的新思路。
一、企业经营管理面临的挑战
1、市场环境的改变
市场经济条件下,市场环境已经发生改变,客户是主导,争取更多的客户成为企业竞争的关键。企业为了争夺市场,首先要重视产品质量,质量是企业的生命,生命强则企业兴;其次要完善售后服务,售后是企业的根基,根基稳则企业旺;再次要做好宣传,宣传是企业的灵魂,树立良好的企业形象,不断创新营销策略,提高产品的知名度则企业有望。要实现这些的前提是完善的企业管理,才能实现企业的全面发展,才能在残酷的市场竞争中立于不败之地。
2、生产方式的转变
1988年,邓小平提出了“科学技术是第一生产力”的思想。这一科学论断,深刻揭示了科学技术在社会经济发展中的地位和作用。科技在市场经济中的作用一样重要,我国的中小型企业的生产方式也随着科技的进步发生着翻天覆地的变化,机械化、流水线的批量生产代替了传统的生产方式。科技在企业发展中的份额越来越大,在生产方式转变之后,人力资源的选择上也要从以往的任人唯亲转为任人唯贤才能适应市场经济的发展。按规章制度办事,进行规范管理,不断创新企业管理模式,使企业发展具有科技含量。
二、企业经营管理模式问题
1、管理制度形式化。我国的企业在其发展过程中,也会建立起适合企业的管理制度,对企业的发展有一定的指导意义。但是存在执行力差的问题,在企业发展过程中不按章办事,制度形同虚设,得不到贯彻实施,造成管理制度形式化,根本起不到监管作用。
2、组织结构僵化。在我国企业管理设置的组织机构中存在僵化的问题。岗位重复设置导致人力资源严重浪费;人员晋升渠道狭窄,也很难调动员工的工作积极性和创造性。这些问题的存在使企业在发展过程中不能更好的创造经济价值和社会价值。组织结构僵化更是无法适应飞速发展的经济形势,不能迅速作出应变措施,长此以往,许多企业沦为市场经济的炮灰。
3、人力资源问题。人力资源合理配置决定着一个企业的可持续发展。而在现实的发展中,企业在人力资源上存在以下三方面问题:一是企业员工的职业操守不够,呈流动态势,随时更换工作,使企业的生产进度受到影响;二是企业员工的整体素质不是很高,影响企业现代化发展的进程;三是没有建立系统的员工培训管理体系,使员工看不到企业的未来,无法给员工提供进步的机会。
三、企业经营管理创新策略
1、改变传统管理理念。进入市场经济,过去陈旧的管理方式和管理理念已经不能适应经济发展的需要,必须更新管理理念,敢于推翻旧有的管理体制,制定适应现代企业发展的管理制度,以现代企业管理模式对企业进行管理,打造更好的企业产品和更优质的服务体系,为企业走上可持续发展的道路奠定坚实的基础。
2、创新管理制度,管理制度是企业管理的基石。如何创新管理制度,使企业的经济管理水平得到提升,是市场经济发展过程中企业必须面临的现实问题。当一个企业处在良性发展时期,他的经济效益直接影响生产经营效率,从而促进内部的人力资源以及其他资源进行合理配置,使员工受益。所以,企业要发展,创新管理制度是关键,以制度促发展,以制度促和谐,淘汰不适应市场经济的落后管理制度,建立现代化企业管理体系,实现管理制度人性化、科学化,确保企业的未来发展方向。
3、建立内部控制体系。在很长一段历史时期内,控制成本成为企业增效的有效措施之一。但随着时间的推移,单纯的成本控制已经不能承载市场经济发展的需要,加强企业内部的掌控,不单单有控制成本这一方面。其中,新型的财务管理模式的建立,以预算管理为中心,辐射企业的经营和发展。对于企业来说,规避风险,平稳发展是永恒的主题,那么科学合理的财务管理计划能很好的实现这一目标。企业内部控制体系不单单是对经济管理模式的优化,还要建立完善的监督机制,促使企业的管理模式不断完善与规范,既有科学性又具可操作性。
4、加强技术创新。既然科学技术是第一生产力,那么技术创新对于一个企业的发展当然是至关重要的。技术创新是有风险的投资行为,是企业发展的关键所在。技术创新是技术与管理的完美结合,是新的管理方法和机制相融合的过程,把握好技术创新不仅能为企业带来巨大的经济效益,还能为企业开创出光明的未来。
5、企业文化创新。企业没有文化就没有未来,让企业注入企业文化,是中国企业急需解决的问题。企业文化依赖于科学完善的管理制度,依赖于员工培训体系和奖励机制,依赖于领导者对于企业的未来设想,依赖于企业的社会责任感。这是一个大工程,首先要组织员工学习,学习企业的创新管理理念,让员工感受到浓厚的学习氛围,感受到企业的亲和力和凝聚力。
四、结束语
在新的历史条件下,市场经济进入了一个新的发展时期,其所表现出来的平等、开放和激烈的竞争对企业无疑是严峻的考验。企业在谋取利益的同时也要实现社会价值和企业价值,改变旧有的、落后的管理模式,踏入现代的、科学的管理模式之中,实现企业的可持续发展。
参考文献:
[1]程未.新形势下企业经济管理的创新策略[J].中国商贸,2012(07).
[2]张海库.新形势下建筑企业经营与管理探索[J].企业研究,2012(16).
摘要:作为国家基础能源的煤炭产业具有明显的周期性。经历了十年的黄金上涨期,2013年以来煤炭、煤炭建筑企业面临着去产能的压力。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》的实施、“一带一路”战略的实施、“互联网+”的提出、加快转变政府职能、深化财税体制改革等重大政策引导,将对市场持续下行,资金回笼不畅的煤炭建筑企业经营管理有着方向性的指引。本文从解困煤炭建筑企业为出发点,以煤炭建筑企业经营管理为核心,从内部市场化精细管理和资金风险管理为突破口,探讨了新形势下煤炭建筑企业经营管理的新思路。
关键词:煤炭建筑企业;基建项目;经营管理;财务管理
煤炭产业与国家宏观经济发展呈正相关关系。从2002年开始,国家重工业发展迅猛,迅速着带动房地产业、水泥业、钢材、制造业等行业高速发展,进而煤炭行业形成了“黄金十年”。2013年后,国家经济增速放缓进入新常态,加之煤炭本身供大于求、受环保政策约束等影响,煤炭行业整体下行,全行业亏损面超过80%,煤炭价格一路走低,且仍有持续走低的迹象,煤炭建筑企业生产经营面临寒冬。
一、积极进行内部市场化和精细管理转变
(一)基本含义
新常态下,煤炭建筑企业竞争加大,更需要压缩成本,控制好企业现金流,方能在去产能的大潮中立于不败之地。那么内部市场化和精细管理将是煤炭建筑企业的必经之路。煤炭建筑企业需将企业内部生产系统、各单位(部门)以及单位内的各班组、各道工序,用市场、用户的关系进行链接,从而使各系统、各单位、上道工序所提供的产品或服务,转化为用内部价格所衡量的价值并为下道工序所认可的商品,实行有偿往来结算,从而实现控制企业经营成本,提高企业竞争力,实现效益最大化。
(二)市场化精细管理的实施
1.把市场机制引入企业内部。通过引入市场机制,运用价值规律和经济杠杆,利用市场化的自我调控功能,使企业内部资源的配置优化合理。
2.用市场化的手段将精细管理的理念驱动到位。引入市场机制需要形成精细化的价格,并把各系统、各工序每一环节都用市场个体单元的关系加以精细化衔接,从而达到整个系统实现精细管理。
3.目的在于从根本上解决粗放管理问题。对企业内部资源转化的各个环节提出时间、空间、质量等方面的规范,使每一环节、每一道工序、每一人、每一事都处于受控管理之中。
二、加强煤炭建筑企业资金管理
资金是企业发展的血液,一个企业如果资金枯竭,中断了支付能力,企业的生产经营活动将无法进行,企业生产经营活动的停止,就是企业的倒闭。煤炭建筑企业危机的核心是财务危机,而财务危机的核心是资金链断裂。因此,优化资金策略是煤炭建筑企业财务战略管理中的重中之重。
(一)实行全面预算管理,强化内部管理
目前,在紧缩性政策的大背景下,煤炭建筑企业实施全面预算管理,包括全预算过程的编制、审批、控制、分析和考核。根据煤炭建筑企业的经营目标和计划,从业务最基层资金需求出发,在合理时限内报送至财务部门进行统筹、监控与平衡。并在实施过程中进行多重比较,找出差距,纠正问题,通过动态现金流量预算与月度资金收支计划,实现对煤炭建筑企业资金的准确调度,保证资金全面预算的顺利开展。
(二)拓宽融资渠道,建立多元融资体系
长期以来,煤炭建筑企业的融资渠道主要依赖于银行贷款。随着环境保护、全行业产能过剩限制性规定等政策出台后,金融业对煤炭建筑企业贷款的门槛不断提高,单一的融资渠道将受到一定限制。可以说,目前现金流问题是制约煤炭建筑企业正常生产经营的瓶颈。
(三)优化资本结构,提高资金周转效率
煤炭建筑企业必须通过合理安排产权资本与债务资本比例,寻求最佳资本结构,适度负债经营,降低资产负债率来减少融资过程中的风险。一是加强资金管理,提高资金的利用率。首先,在财务上实施严格的财务监控,制定合理的现金使用计划,合理安排资金的调度,保证生产经营活动所需的现金。其次,要加强应收账款的管理,加速资金的运转,提高资金的利用率。在应付账款管理环节,要避免因过多的利息支出而导致的资金流出上升。二是要充分保证资金信息流的顺畅。资金信息流不顺畅必然会影响到资金的周转速度,不利于企业的资金链管理。三是要灵活处理和合作伙伴之间的关系,以实现共享收益、共担风险,从而降低风险。
(四)创新融资方式
1.参与融资租赁、内保外贷、固定资产支持性融资、票据融资等业务,丰富融资产品,全面盘活集团资产。2.研究开展套期保值业务,为企业销售产品提供价格参考,锁定利润,实现产销定价和仓储收益。3.采取质押融资、转融通、资产管理等方式,盘活存量资产,在保证资产安全的情况下获得超额收益。4.推进新三板上市。培育创新型、成长型生产单元,实行股份制运作,争取工艺技术先进企业在“新三板”上市。
三、新形势下煤炭建筑企业管理人员需要树立的新思路
(一)“一带一路”将大力提升煤炭资源需求最直接的是“一带一路”战略的实施,必将创造巨大的消费需求,未来可通过便利的运输交通设施展开技术合作,同时积极落实开展人才培养。煤炭建筑企业要建立符合自身发展需要的公司战略,让资源更加优化配置,发挥“1+1>2”的效应。
(二)加强技术与经营模式的创新在中国“工业2.0+3.0+4.0共存”和“互联网+”的大背景下,将给传统行业变革升级提供更好的机遇和空间。煤炭建筑企业应该积极尝试“互联网+煤炭建筑行业”,通过互联网销售产品。在经营模式上,把提高服务水平作为核心,增加用户的体验,并为用户创造更多价值。同时,积极利用云、大数据等手段,通过搭建信息化的平台,加强数据采集、分析和应用,提高企业的运营效率,降低经营成本,提高工作质量。
(三)运用发展眼光拓展煤炭建筑行业发展空间一是实现生产和利用环节的升级,实现清洁化;二是加强科技创新、管理创新、商业模式创新,高效配置资源,主动适应“互联网+”时代的需求;三是煤炭建筑企业自身深化改革,加强经营管理,提高工作效率,降低成本支出,提高企业的竞争力。
四、结语
煤炭建筑行业是市场充分竞争的行业,煤炭建筑企业都是平等参与市场活动的主体。煤炭建筑企业应当在经营困难时期应当进一步解放思想,继续保持优良传统,紧扣时代脉搏,继续奉献智慧和创造能力;同时,顺应时代对煤炭建筑行业的要求,扭转当前煤炭建筑行业的被动局面。
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随着我国城市化水平的高速发展,享受舒适安全的居住环境、热情周到的物业服务成为人们对居所普遍的要求。下面是读文网小编为大家推荐的物业管理论文,供大家参考。
物业管理行业在我国仅有20年左右的发展历史,现今尚处于萌芽状态,作为一门新兴行业,难免存在一些漏洞与不足。通过本人从事物业管理数年的经验,特对从中存在的主要问题进行了分析,对其提出了相应的解决对策。
随着人民生活水平的日益提高,广大业主不仅对住房档次需求的提高,也对物业服务的需求层次越来越高。对于楼盘好坏的评定已不再只局限于房屋结构、配套设施、周边环境等外部因素,物业服务水平的高低已日益受到购房人的关注。但由于物业管理在迅速膨胀和发展的过程中,不可避免地会出现种种外在与内在问题,因此解决这些问题的对策研究,已成为创建高品质物业的当务之急。
一、当前物业管理中存在的问题
1、物业撤出小区,业主面临自理
近年来,很多物业公司撤离所接管的小区,其很大的原因为企业经营难度的增加和物业服务企业与业委会间日益呈现紧张趋势的二元关系所致。分析这些问题,笔者认为主要体现在以下的方面:
(1) 企业经营的难度加大
自去年以来,我国的CPI指数(居民消费指数)普遍持续上升,然而物业服务企业在物价和企业人工成本等费用的增加上,却不改以往的物业管理收费标准的情况。根据统计显示,全市商品住宅每月收费率不足85%,个别住宅区甚至达不到50%。实际上,整个行业收费率在80%以下。在人工成本上涨前,要达到90%的收费率才能实现盈利,但是随着人工成本的增加,95%的收费率才只能持平。
(2)物业管理企业与业主的对立关系
物业服务企业与业委会间的关系是一对典型的二元矛盾关系,业委会作为业主大会的执行机构,代表着小区所有业主的利益。但往往许多物业管理公司提供的服务与业主的需求之间都存在种种矛盾。例如物业服务水平的不足;业主缺乏对物业管理的认知等,这些都能导致物业企业与业主之间的矛盾持续恶化。
案例一: 盛天现代城 业主与物业公司和平“分手”
2008年4月7日,对盛天现代城的全体业主来说,小区要开始自理了,包括安防、卫生、传呼、维修等,因为小区物业公司经过与业委会商讨,决定撤出盛天现代城。
半年前,同样的情况也出现在盛天现代城。随后,接手的物业公司——光大惠普物业进驻。据惠普物业公司介绍,他们进驻后发现许多归属物业公司管理的公用设施遭到破坏,如消控中心报警主机、电梯的“三方”通话系统、高层供水水管断裂等。光维修这些,半年来,就陆续投入了十几万,公司垫不起这部分费用,最后只能退出。
而据内部人员告知,双方和平“分手”导火线是地下停车费的纠纷。业主们坚持认为,停车场属于全体业主共有,只愿意每月支付40元的看护费,从而打破了一贯70元的先例。这让物业公司觉得难以收支平衡,不得不退出。②
2、物业管理费的计量差异大且收缴困难
(1) 物业管理费计量不合理
当前物业管理费的价格制定,多取决于楼盘所处地段,以及物业公司的等级作为参考。而电梯分摊费则多按照平时的耗费或物业公司在交房时所签定的协议来收取.此种计量方式依据不足,其合理性受到质疑。
(2)物业管理费收缴困难
物业管理费用作为物业管理企业开展日常物业管理活动的物质基础,是物业管理企业生存和发展的财力保障。物业管理收费难和物业费的定价在物业管理行业中是普遍存在的。
在现实生活中,很多业主享受了物业服务却拒交物业费,其原因有很多,归结起来可以简单划分为以下几种:
A、有开发遗留的问题
B、水电气费代收代缴问题
C、服务与收费不相符
D、定价不符合市场指导原则,盲目定价或者擅自定价
E、费用产生没有公开、透明
F、提供服务产品本身而言质量差
总的而言,很多业主心里都有这样一个问题:“物业服务,到底为我们服务了些什么?”对于业主而言,物业管理人员的职责就是处理些浇花养草、看门扫地、巡逻安保等这些日常琐事。因此物业公司应做到让大家明白我们服务了哪些、也为大家提供了便利等。
案例二:一小区4成业主欠物业费
位于福州洪山桥附近的仓山某小区是个典型的例子,该小区共有600多户业主,近两个月,小区物业欠缴率高达40%。
该小区业主监督委员会成员林先生告诉记者,最初欠费的主要是少数几个原业委会成员,他们想聘请新物业,但由于200多户业主不同意,最终没能将现有物业炒掉。这部分原业委会成员拖欠物业费已经长达1年多。由于有了他们的带头,小区越来越多业主拖着不交物业费,大家都在观望着,到底物业费要不要交。
该小区物业的林经理告诉记者,目前小区近4成业主欠缴物业费,公司每月损失在3万元以上。“为避免事态的进一步发展,物业公司已决定把部分欠缴数额较高的业主告上法院,对其他小额的欠缴业主,将通过各种说服工作,解开业主的心结。”
该小区一位欠缴物业费的业主陈先生告诉记者,他见其他业主都不交,自己也就不交了。
采访中,该小区欠缴物业费的业主多以物业公司的服务不好或物业公司将要撤走作为欠缴理由。②
3、房屋装修中遇到的业主违规现象
(1)装修中遇到的权责归属不明确
通常,每个人心里都会这样想,既然我已经花了那么多的钱买一套房子,那么如何装修房子就是个人自由。因此一些人宁愿牺牲房间的安全为代价,也想将房屋装修的美轮美奂。
物业公司在装修过程中都会发现许许多多问题,有装修押金、在装修期间造
成的噪音污染、业主违规装修等等,而且在这种情况下更能导致与业主相处不融洽和对后期进行收缴物业费也有着一定的困难。
(2)别墅的擅自拆建现象
从去年年底开始,在新建别墅小区里掀起一波改建、扩建的热潮。一些业主随意改造建筑结构和环境,侵占公共空间,将原有的环境和居住状态改的面目全非,给其他业主的正常生活造成了极大困扰,同时也给房屋带来极大的安全隐患。 对于装修所反映出来的问题,实质就是整个物业管理之中,管理权限的界定,业主认为物业管理方无权干涉业主对于“私人”财产的更改,而物业公司认为业主通过个人行为侵犯了“共有”利益,这样就破坏了整个体系的平衡,导致产生权限界定的矛盾。
案例三:新购别墅拆了又建
福州居住主题公园号称“占地1800亩的半山湖景别墅区,是福州市乃至福建省内最大的半山湖景别墅区”,别墅区虽然建成已有几年了,但许多地方还在建设。有的别墅借装修之名加盖楼层;有业主将别墅底层打穿,或挖开别墅旁的绿地建车库;381号原本是一幢3层楼高的别墅,但已被整体拆除,有工人在打孔桩准备重建。在这个别墅区内,已有22户业主将整栋别墅拆除重建。
把别墅拆了重建的都是些什么人?据一个别墅小区的物业公司工作人员透露,业主身份个个都很“神秘”,一般不会在物业公司留下个人信息。但可以肯定的是,住在这里的不是有钱的,就是有权的人。
2007年12月以来,福州市有关执法部门调查发现,除了居住主题公园外,名仕山庄、左海御园、山姆小镇、融侨水乡等别墅区和高档住宅区,都出现了部分业主对房屋进行擅自拆除重建、开挖地下室、加层搭盖改扩建、占用绿地、开挖山体等违法建设。据福州市别墅和高档住宅区房屋权属登记验证办公室统计,这些小区共有694户别墅存在违法建设。④
二、物业管理存在问题的应对策略
1、提高物业服务水平与业主的认识水平完善物管企业与业主间的关系
(1)规范运作,提高服务理念与管理水平。
自2007年以来各种物价的上涨,导致物业服务成本大大的提高。因此对物业服务企业的经营来说是个严峻的挑战。
很多物业公司由于物价和人工成本增加的原因,一些小型物业通过压缩人员、降低服务质量或提高物管费来维持经营,然而这样却导致物业服务企业与业主的关系更为恶化。小型物业公司不比大型物业公司,像永安、融侨等这些大型物业公司,他们也要通过高档住宅、写字楼的收益来弥补普通住宅的亏损。因此小型物业公司想得到业主的认可与之成为朋友,只有提高服务水平,才能使收费率提升,企业的收入才能增加。
物业服务企业应更新自身的经营理念,做到讲现代物业管理理念与服务意识融合到实际工作中,以优质的服务赢得业主的认同,而不是降低服务品质来维持生计。这样企业才能走的更远、变的更强。
(2)提升从业人员的专业素质
经常去人才市场投递简历的人常常会遇到这样一件事,物业公司在招聘楼管员一职时,很少看中有理论知识的人,他们认为只要年龄够,有从事过此行业就能胜任。然而,对于这些人而言,他们甚至不了解物业管理本身是什么。但往往这样,他们却能被录取。这种忽视理论而一味的追求经验,就相当于一所房子没有了承重墙。在《物业管理条例》中明确规定对物业服务企业实行资质管理制度,取得资质的才可以从事物业管理。③但是又有几家物业公司能做到如此呢?虽然在条例中已经明确指出要取得资质的才可以从事物业管理,但是很多企业还是着重于有经验的人才,而不要只有理论的“书呆子”。
由于我国物业管理起步较晚,物业管理学科的建立还在探索阶段,专业人才匮
乏,从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力,整体素质较低, 主要表现为:一、按传统思路管理的人才多,新的创新型物业管理人才少;二、只会少量操作的人才多,全功型人才少,能胜任单一普通岗位工作的人才多,能胜任多个岗位工作的复合型人才少;三、初级管理人才多,高级管理人才少,特别是能担任管理处主任或部门经理以上职务的人才更少。这种人才不足的局面,已严重影响了了物业管理的发展。如果不改变物业管理人员素质偏低的现状,将严重影响行业的健康发展。
目前,对于物业服务企业更看重于是否拥有丰富的实践经验,为了避免这种
观点带来的人才缺失,我们应该着眼于结合理论和实践的综合素质人才,而不是只看重其中的某一个,毕竟理论与实践缺一不可的。一些企业会认为这样太浪费人力与物力,他们聘请员工就是要他们为其赚钱,而不是在浪费时间为这些人培训。其实可以把有理论知识的与有经验的两个人想配合,互帮无助,这样既能减少不必要的开支又能讲理论与实践相结合。
(3)加强业主对物业管理的认识,提高整体素质。
目前还是存在着业主对物业管理的不理解。那么物业公司可以从侧面通过开
展活动,使业主积极的参与其中,在活动过程中了解相关法律法规与对物业管理这行业的认识。或者经常与业主进行沟通等传播方式对业主进行相关知识的宣传、教育。
案例一分析:
对于盛天事件,可谓是沸沸扬扬,之前我也曾到这个小区面试过,当时是通
过业委会的主任了解到一些,他们想找个学过物业专业,懂的此专业的人员来接管小区。且该小区我省首例由业委会自行招标“海选”物业公司、保安单独由业委会选聘的“盛天模式”。② 由此可以看出,该小区的业委会对于自主权很是看重,且对物业管理的认识也比较深。
但无论是物业公司还是小区业主的说法,我认为双方都存在的错误。如果每
个物业公司都像该物业公司在垫不起高额维修而退出小区,那么小区自行管理就好了,何必花钱买罪呢。而内部人士说是由于停车费而引发物业公司退出小区。从这两点看来,关键都在于一个字,那就是“钱”。其实当光大惠普进驻该小区从而发现公用设施遭到破坏时,就应主动与业委会协商该如何解决。而不是一味的填补维修费用最终导致亏损而退出。对于停车费用,业主坚持只交40元看护费,从而打破一贯的70元,物业公司应与业主沟通,让业主了解为何要交70元,实在不行,物业公司可以另谋渠道,例如开展有偿服务等来赚取差额,而不是以收支难以平衡而退出小区。
2、完善物业管理费计量和收缴的标准
众所周知,物业管理费的问题是物业服务企业最为关注的问题,也是直接影响企业健康发展的问题,我们将从计量和收缴两个方面分析该问题。
(1)关于物业管理费计量主要取决于有关成本费用详细测算论证:
A、物业服务人员的基本工资、社会保险、加班工资及其它法定福利等
B、各项物业服务标准及人员配备标准,如不同服务等级每万平方米建筑面积
应配备保洁员、保安员、绿化工的标准人数。
C、住宅装修服务费(如有的小区收取每平方米3元)的合理标准。
D、高层住宅与多层住宅收费标准差异的合理性:高层管理主要体现在电梯和
加压水泵等机电设备的维护运行能耗费,而电梯费已在物业费之外另行收取。而在同等建筑面积的前提下,多层建筑的占地面积大、绿化面积大,因而保安巡查面积、出口设臵数量、室外保洁面积、绿化养护面积、路灯照明数量等都多于高层建筑。可见,住宅收费标准应主要与小区综合档次有关,而高层与多层的差异不是最主要因素。
E、电梯等机电设备设施运行能耗的合理化测算及计量。
(2)关于物业管理费收缴困难的解决,主要采取以下途径:
A、采用规范、透明的物业服务
作为消费者,心里都想知道我的钱用在哪里,因此物业公司可以每月都把向
业主收取的物业费透明化。但是很多物业公司都没做到这点,只想着自己的利益,甚至有很多物业公司都存在着暗想操作的做法。因此物业服务企业应定期向业主公开物业管理费的收支情况,为业主提供一个规范性的服务,这样既能便于业主享受到物业服务企业给予的“服务”,也便于业主明白消费所在。由此不仅有利于业主和有关部门监督,也有利于赢得业主的支持与理解。
B、提升物业管理的服务质量
物业费收缴难,这句话在每个物业服务企业都能时常听到。物业服务不到位,也是每位业主的心声。因此,物业公司想根治物业收缴难的问题就必须先付出高质量的服务。毕竟有付出才有回报。物业作为第三产业——服务,就应服务到位,而不是以管理者自居。很多业主在缴物业费时,会提取一些意见,这相当于我们所说的市场调查,但是又与平常的调查不一样,有时碰了一鼻子的灰也调查不出业主对物业公司的满意读,因此也说明他们也是希望自己付出的钱能得到相应的回报,这时物业人员就应该虚心听取业主所反馈的意见,及时地、认真地做到尽善尽美,也让业主享受到货真价实的物业,让业主感到物超所值,那么收费也就容易收取。
C、实行人性化管理
物业管理既要获得经营管理的经济效益,又要提供安居乐业的良好空间,以满
足人们生存、发展和享受的需要。可以说物业管理一切为了人,这是物业管理的基本出发点。它不仅仅提供对物业本身的管理服务,更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通,健康、开放的工作和生活环境。由此可见,物业管理行业的特点决定了它必须“以人为本”。
案例二分析:
业主委员会是业主大会的执行机构,他们代表所有业主的利益。而福州洪山桥附近的仓山某小区由于少数的原业委会成员不满现任物业公司,想聘请新的物业公司来接管,但是没能实现。因此由他们带头不交物业费,使得其他业主也相应效仿而拒缴物业费。
在案例中可以明显看出,这属于恶意拒缴物业费,且多以物业公司的服务不
好或物业公司将要撤走作为欠缴理由。对于物业公司将要撤走作为欠缴为理由,实在是太牵强了,从案例中看到,原业委会成员是有这样的想法,但是一年了还是由原物业公司接管,并没有新的物业公司来交接,且原业委会成员也没有意向去找新东家,但就是不想交物业费。也因为他们的带头,其他业主也跟着效仿不交物业费,致使物业公司造成巨大损失。
虽然案例中提到物业公司决定把部分欠缴数额较高的业主告上法院,对其他
小额的欠缴业主,将通过各种说服工作,解开业主的心结。但是我认为物业公司在进行说服工作前,要了解是什么原因导致原业委会成员想撤走我们。在长达一年的时间中,物业公司并没有想办法解决这个疑难,任由业主拒缴物业费,到了实在负荷不了,才决定讲其告上法院。因此物业公司应该在原业委会提出让物业公司撤离时,就应与其沟通协商。要明白缘由,也好让自己知道错在哪里,应让业委会成员给自己一个纠正的机会,在规定的期限中,如果业委会的成员还是看不到我们的好,那么这时再走也不迟,这样都比永远错下去而不知道纠正的好。
3、通过制约性手段避免业主的违规装修行为
(1)加强监督力度,克制违规装修现象的发生
在装修中不可避免会出现各种问题,而且每位业主对装修的要求不一样,也会出现不一样的装修问题。虽然业主在交接房时也签了《住宅装修管理服务协议》,但是很少业主会仔细地、认真地去阅读,从而在装修期间出现种种问题,这种问题直接导致物业管理的纠纷和权责不明晰。
很多物业公司都会在业主装修时收取一定比例的押金,来防止业主的违规,但是由于有关部门对于收取押金是不允许的,因此物业公司如果看到施工人员拿着大件的东西时,应盘问而后通知楼管员进行对这户业主家的装修进行监督,这样的做法有时会让人防不慎防,所以在装修期间,物业公司应加强监督力度,做好出现违装修的防范工作,了解装修户的情况并上门进行指导与监督,如此既可以增进业主对物业管理企业的信赖感,又可以避免违规的发生,化被动为主动。防微杜渐,尽量将事故扼杀在苗头阶段。一旦出现装修违规现象,应及时予以制止,并说明其危害性,将使劝阻更具有说服力。而对于一些不讲理的业主或有权有势的业主,物业人员应尽早将其上报于有关部门,通过法律手段解决,以防止事态恶化。
(2)对发现的别墅违规扩建现象给予及时劝阻并制止别墅改建、扩建事件自去年年底开始就掀起了热潮。很多买别墅的人不是会
了居住,而是为了投资。由于物价上涨等各方面的原因,一些人就想到把原先的别墅改建或扩建后再转手卖出去,这样就能挣上一大笔的钱进口袋。而这些人只想着自己的利益,而不考虑其他业主的居住环境与房子的安全问题。物业人员应加强监督,当发现改建、扩建的情况出现时应及时进行劝阻和制止这一现象再次发生。当然能买的起别墅的人不是有钱就是有权,因此物业人员在其劝阻等情况下,业户还是不愿停止,物业人员应及时上报有关部门或城管部门,对于违反规
定的决不手软,不能因一时的手软以免事态严重化,今后的工作带来更大的麻烦。
案例三分析:
从案例中可以看出,物业公司存在一个很大的问题,不管买别墅的人是有钱还是有权,都应要有业主的基本资料,以便发生问题能找到该业户。别墅区范围很大,因此更要加强装修期间的巡视、检查和监督,当发现问题应及时制止。如果有的业主假借装修的名,对其房屋进行改建,物业人员应对装修的业户加强监督,不论是真装修还是假装修,且物业人员也应告知业户装修时应注意的事项等,当由于物业公司没有执法权,所以应与相近的有关部门或城管部门挂钩,当出现重大问题时能及时通知有关部门,由有关部门进行协调与制止。
三、结束语
综上所述,无论是违规装修还是收费困难等在每个小区内都难以避免,物业
管理作为房地产销售的一重要环节,扮演着一个不可或缺的角色。但目前对于物业收缴难问题还没有完善的相关法规,为此国家需尽早出台相关的法律法规,使其规范行为,化解矛盾。对于当前的改建热潮,由于物业公司没有执法权,城管和有关部门应予以协助与制止,保护物业公司的合法权益。而伴随着物业管理的深入发展与业户维权意识的提高,物业服务企业想要赢得业户的满意与信赖,同样需要加强与业委会间的协调,提高自身素质,创新管理理念(模式)等从而与业主共同构建和谐美好的家园。
【摘要】
我国物业管理经过20多年的探索和实践,目前已开始进入市场化、规范化、法制化发展的新时期,在这个时期将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的大好局面。走集团化发展道路、打造强势品牌、提高企业的核心竞争力;高新技术的应用、提供个性化专业化的服务,奉行以人为本的服务理念;加强法制管理,规范物业市场;奉行以人为本,创造“和谐社区”的服务理念将成为我国物业管理行业的发展趋势。
【关键词】
以人为本 物业品牌
【引言】
随着我国房地产行业发展日渐成熟,作为房地产产品后续服务阶段的物业管理也如雨后春笋般地深入到平常百姓生活中。人们购房时不在单纯地看房了,而是多了一份理智地思考:我能否享受到优质、高效的物业服务。新世纪里,科技的提高、社会的发展,物业管理必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的趋势发展。在这样的新形势、新情况下,物业管理企业又将何去何从?
第一章 新世纪物业管理发展的四大方向
我国物业管理企业是随着社会经济的发展,人们对生活、工作环境的要求不断提高,派生出的新兴的服务性行业。其产生之初,仅仅是房地产开发的后续服务机构;相对房地产开发商而言,它是一个终端服务单位,但对业主和物业管理企业本身而言,它永远都是始端服务部门。作为一个新兴行业,物业管理诞生伊始,便显示出了强大的生命力。广大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望,开发商以此作为自己楼盘的销售亮点,政府主管部门又将之作为规范社区管理,提升城市形象的重要手段加以引导。这使在我国诞生刚刚20年的物业管理行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会各界加以重视,成为了新世纪引人注目的聚焦点。进入21世纪,我国物业管理行业经过了20年的经验和理论积累之后,正从幼稚走向成熟,并向所有其它企业一样向着现代企业制度方向前进。实践证明,在这一前进过程中,物业管理企业必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的方向发展。
一、新世纪物业管理将向规模化方向发展
(一)规模化经营的必然性
物业管理的规模化经营早就是业内人士谈论的热点问题。新世纪的规模化经营,就是物业管理企业充分利用自身资源,最大限度地扩大管理面积和管理领域(当然这个最大限度不是无节制,而是根据自身的实际情况),科学地确立自身的管理成本和经营目标,在一个适度界定的市场竞争中,最大化的占有市场份额。经济学理论告诉我们无论是企业竞争的绝对业绩,还是企业竞争的相对地位来说,市场份额都是商家的必争之地。市场份额理论还告诉我们,企业仅仅达到经营规模还不行,它还必须在市场份额总量上居于首位,才能优于别人。当然,物业管理企业的规模化是21世纪中国物业管理发展面临的挑战、冲击及对策经营并不是指简单的扩大再生产,从企业的追求效益最大化的经营行为来说,规模化经营还充分考虑其投入产出比率,也就是随着投入的增加,规模的扩大,其单位增量所产出的效益应逐量增高,这才是我们所追求的真正意义上的规模经济效益。
由此可见,规模化经营能为管理企业降低成本,充分利用有限资源,获取更多的经济效益。
(二)规模化经营的途径
扩大市场份额占有率,实现规模化经营是现代物业管理企业不变的主题,但在市场份额总量有限的情况下,物业管理企业如何实现规模化经营呢?
1、兼并重组,充分利用小企业资源。
目前,无资质等级、小而全的物业管理企业较多,许多房地产开发商为了肥水不流外人田,自己成立物业管理公司管理共同开发的楼盘,但由于面积较小,造成大量重复投资及资源浪费。显然,这种状况对物业管理行业整体进步不利,由于这部分公司服务的不规范,也使本应享受正常服务的业主(住户)的利益受到损害,使业主投诉增多,这极大地损害了行业的整体形象。从长远来看为促进行业健康发展这些小物业管理企业宜通过兼并重组,实现生产要素的优化组合,共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过企业整合,建立产业规模促进行业健康发展。规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组合,促进行业的共同发展。
2、抓住时机,适时介入内地物管市场,扩大物业管理面积。
新世纪伊始,物业管理市场的竞争便呈现出白热化趋势。内地物业管理市场的巨大潜力,吸引了众多实力公司的目光,有品牌物业管理企业把走向内地抢占市场作为发展目标。一段时间以来,物业管理市场呈现出“四海伐鼓雪海涌、三军大呼阴山动”的局面。但我们应该意识到,任何一家物业管理企业要到异地发展都具有一定的难度。在占领内地市场的初期阶段,对当地的政策法规的熟悉了解需要一个过程,在这一过程中,企业会出现水土不服以及由于管理链拉长而导致管理成本增加,管理效率下降的现象。同时,内地物业管理消费意识不够,收费标准较低,造成管理过程中矛盾多、风险大,稍不留神便会出现投资亏损、损害企业品牌形象等一系列问题。这些问题一直困扰着进军内地的物业管理企业,使其在进军内地之初,很难因规模的扩大而取得较好的经济效益。对此,任何一家进军内地的物业管理企业都必须要有足够的认识和思想准备,摒弃急功近利的念头,潜下心来为真正在内地市场站稳脚跟做准备。
我们还可以看到,物业管理企业进军内地市场的初期阶段,正是其与本土化磨合的关键时期,也是传播自己品牌,并使之具有“本土化”的必由之路。这一时期使我们能够充分了解当地的物业市场状态,适应当地风土人情,积累本地物业管理经验。内地物业管理市场起步较晚,对沿海等地先进的物业管理经验十分重视,他们需要有一个相互认识、相互了解、相互学习、共同提高的契机。我们进入内地市场,恰恰为其提供了一个学习、交流的机会。因此,只要我们坚持“服务第一”的指导思想,把自身积累的经验和沉淀的理论充分运用于物业管理的实际工作之中,我们就完全能够得到当地市场的认可。例如,福田物业便是在1999年进入苏州市场之初,我们便始终坚持“塑造品牌、用心服务”的指导思想。经过一年多时间的艰苦努力,“福田物业”这一品牌已经得到了当地政府主管部门的充分认可,广大业主也将“福田物业”作为他们享受舒适生活的依据之一倍加信赖,当地开发商已将“福田物业”的管理介入作为其楼盘的促销手段之一。在这种情况下,我们的前期付出得到了丰厚的回报。一年来,福田物业已在苏州接管了五个楼盘一百多万平方米的物业管理面积。以苏州为根据地,“福田物业”的美誉度还传播到附近城市,如昆山市高新技术开发区房地产公司便主动上门要求我们管理其建筑面积近20万平方米的“世纪佳园”。使福田物业成了苏州乃至周边城市及地区的物业管理金字品牌,为实现规模化经营积累了丰富经验。
二、新世纪物业管理将向区域化方向发展
所谓区域化物业管理就是利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论,对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础,以城市规模的生产、生活为规模,条块结合,组合成若干适度区域,使之成为能全面推行物业管理的小区。例如深圳的华侨城片区、新洲片区、东门商业区、华强北商业区等。
随着社会的不断进步,城市功能划分越来越细,小政府、大社会的发展趋势越来越快。政府为简化办事程序,从具体事务中抽身出来制订宏观政策,必将部份服务职能让社区和企业来承担,由此,区域化物业管理初见端倪。
区域化物业管理同单一的物业管理有着许多不同的地方。我们知道,任何单一物业都与其周边环境、公共市政、公用事业、配套设施有着必然的联系;从这个意义上说,单一物业管理是区域综合型物业管理的组成部分。前是是单一专业型,后者则是综合网络型,后者更贴近城市管理的核心,并具有社会职能和企业职能的双重性。如区域型物业管理企业必然会承担相当的社会责任,直接介入和参与政府组织的相关活动。区域化物业管理最大的特点是辖区集中成片,具有一定的规模,服务的内容和对象比较广泛,配套齐全,软件建设思路明晰。有利于个业倡导以人为本,便于合理处置城区建设与可持续发展的关系,有机、有效、合理地配置资源,并不断回报社会,从而促进物来管理在可持续发燕尾服理论指导下健康、稳步发展。
区域化物业管理的企业会根据区域(片区)物业管理的需要,科学、合理地对区域内辅助配套设施进行规划,最大限度地避免日后维修所造成的不必要的浪费,为后续管理打好基础。同时,区域化物业管理要求把区域内分散的物业集中起来进行集约化管理。但这并不等同于一个公司要搞区域垄断经营和管理,而是要实现整个区域的资源共享,优势互补,共同发展。现代化生产的重要特征之一是集约化,即资源的优化组合与专业化管理和规模化经营相集合,这在21世纪物业管理中将表现的更为突出。
由此可见,区域化物业管理具有比分物业管理更多的优势。首先,区域化物业管理有利于社区的综合管理,人们的日常生活和工作,可以通过区域化物业管理单位提供的全方位的服务来实现;其次,区域化物业管理还有利于社区的治安管理。物业管理企业处于社 区管理的第一线,对辖区内工作、生活的业主比较熟悉,对预防犯罪、维护治安有着积极重要的作用。区域化物业管理还有利于社区整体环境的治理和建设,从区域化大环境的角度综合考虑生态环境与人文环境的治理、建设、保护,这样起点高、效益好;第三,区域化物业管理还可大大降低管理公司的管理成本。区域化物业管理的规模、容量都大大高于单一的物业管理,可以做到资源共享,为物业管理公司降低管理成本,实现经济效益、社会效益、环境效益的“三丰收”,为企业规模化发展提供了可靠的物质保障。综上所述,区域化物业管理为物业管理的总体目标得以实现提供了广阔的空问。主要表现在,能继现代人创造一个安全、舒适、文明、和谐 的理想的居住、生活、工作和娱乐环境,能最大限度地提高物业的价值,提升物业的档次,能提升物业管理品牌声誉,增加公众对物业管理的信心,促进物业管理总体目标的实现。
三、新世纪物业管理将向专业化方向发展
随着社会的不断进步,城市发展水平必然会越来越高,城市功能划分将越来越细。对于物业的日常管理维护保养的要求越来越高,物业公司将起到统一组织、调度和资源整合与分配的作用。
如果物业公司一味追求小而全,过分地添置各种专业设备及相关专业人员,必将大大增加管理成本和自身负担,且这些专业设备无法充分发挥其潜在的使用价值,造成大量的资源浪费,这不符合资源共享、集约经营的原则。相反,如果组织专业公司对业主服务,则可大大避免这些矛盾,如房屋维护与保养请专业公司,他们可以科学规范地制订详细的维护保养计划,达到预想的维护保养效果,大大减少物业公司的工作量;卫生由专业的清洁公司负责;绿化由专业绿化公司承担,绿化人员每周来修剪、杀虫和施肥、灌溉等。现在物业公司的保安人员只有负责小区安全的职责,没有负责周边地区治安的职责。如果由专业公司负责治安,这些公司必然会在技防、人防方面下功夫,按照规范成片的现代化管理方式运作,这必将大大加强小区(大厦)的治安防患能力,提高广大业主的安全感和舒适感。
专业化管理必然导致物业管理人员职业化水平的提高。就目前的物业管理人才培训而言,不是以职业化为目的,持证上岗只是物业管理的普及教育,而不是职业化队伍的培养。随着物业管理专业化时代的到来,物业管理从业人员必须经过专业化才能执证上岗。只有这些经过专业化系统培训的人员走上物业管理岗位,才能够有效地组织、协调和指挥各专业公司规范化的工作,并最终使物业管理真正成为千家万户信任、依赖的具有一定社会地位的整体行业。
四、新世纪物业管理将向智能化方向发展
科技的进步,生产力的提高,专业化分工都将导致在新世纪物业管理向智能化趋势发展。 智能化是物业里面固有的一种硬件设施,它是利用现代化4C(即计算机、通讯及网络、自动控制和智能卡)技术。通过有效的网络传输,建立一个由住宅小区综合物业管理中心与安全消防系统、通讯服务管理及家庭智能化系统组成的一套完整的服务系统,为住宅的业主及使用人提供快捷、方便、高效、优质、舒适的超值服务和管理来为住户实施服务的一个理想的环境,以满足业主及使用人的需求。智能住宅小区为物业管理提供了新的发展空间,主要表现为智能住宅与智能社区的发展方向,其可以概括出四大特点:
1、网络化。目前流行的家庭的办公、网上购物、远程教育等等正是通信与计算机网络化的现实表现,离开了网络,也就不可能有住宅与住宅小区的智能化。
2、智能化。住宅的智能化是把住宅的单一居住功能引向休闲、娱乐、购物、教育、家庭办公等多项功能;把住宅小区的狭小、封闭空间变为可触及世界的开放地域。
3、人性化。智能住宅与智能住宅小区是迎合人的需要而产生和发展的,因此,在规划、设计阶段,就要充分考虑了居民的各种现实及需要应该“以人为本”。
4、综合化。智能住宅小区具有很多复杂的功能,这些功能涵盖通信、安防、物业管理、家庭智能化等几大方面,综合性很强。
具备四大特点的智能住宅与智能住宅小区的产生,给了物业管理一个发展的空间,也给物业管理一个展现价值的机会。智能住宅与智能住宅小区的出现,给物业管理增加了很多新的、技术含量较高的管理服务内容,如网络服务等等,使物业管理真正的有了“用武之地”,间接
地也提升了小区物业管理的形象。同时,物业管理的参与也才能真正实现智能住宅与智能住宅小区的智能功能。
一方面,物业管理智能化系统是智能住宅与智能住宅小区智能系统的组成部分,没有物业管理的智能化,就没有完整意义上的住宅与住宅小区的智能化;另一方面,只有物业管理的参与,并通过物业公司管理服务人员对智能化设备设施的管理,及通过提供多种信息为居民服务,居民才能真正感受到住宅与住宅小区的“智能”,也才能感受生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。现代的智能住宅小区需要智能化的物业管理。与普通住宅小区物业管理相比,智能型住宅小区物业管理具有明显不同的特点:
其一,智能化程度高。传统住宅小区由于其建筑、设备设施等硬件缺乏智能性,充其量也就作些住宅小区智能化的改造,在物业管理方面使用一些计算机,但使用范围相对狭窄。智能住宅与智能住宅小区由于其先天优势,给物业智能化管理创造了条件,不仅在计算机的使用上,还是在管理的智能化上,都比普通住宅小区范围要宽、程度要高得多。
其二、效率更高、内容更多、更便于管理。主要表现为:①物业管理中的一些传统收费项目,如房租、水电、媒气、暖气等的收费因为可以使用电脑管理而变得一目了然。房租、水、电、煤气的用量也能通过专门的传感器进行数据的精确采集。这样可以提高效率,减少收费纠纷,而且大大方便了住户。②物业管理领域中的一些专项与特约综合经营服务,如快餐盒饭送餐服务、物业租售代理服务、代聘保姆、代为介绍家庭教师、代订车、船、飞机票、其它中介咨询服务、购物服务、洗衣服务、社区厨房等,通过电脑网络联系与处理将更为方便高效。③物业公司管理服务人员也将变为电脑网络的操作者与管理者,通过电脑网络(广城网与局域网)提供各种管理服务,不仅可以收取网络信息使用费和各种服务费,而且也从根本上改变了自身的传统形象,提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。管理服务人员的主要工作不再是走门串户、忙于嘴上的协调与劝解,而是管理和维护电脑网络,提供网上信息服务。这样不但增加了管理服务内容,相应增加了物业公司的收入来源和利润,而且因为网络管理服务的高效而使物业管理变得更有效率,更容易管理。
其三,管理人员素质要求更高。智能住宅小区物业管理人员要在智能结构方面不但具有普通住宅小区物业管理人员的知识结构,同时还应熟悉和掌握计算机的基本知识和网络知识,了解计算机的管理维护知识,熟练进行计算机的各种操作,包括文档处理的网络操作等等。智能住宅小区及其物业管理的上述特点,也对物业管理提出了一系列新的要求:
第一、从业人员要了解智能住宅与智能建筑的不同,努力从物业管理的各个方面入手搞好物业管理工作。智能住宅是智能建筑技术的发展和延伸,但它又有不同于智能建筑的特点。从其智能化的内容来看,重点是生活服务、安保和物业的管理维护;系统结构具有适应众多服务对象与服务内容的分散性、多样性、灵活性、控制对象分散,信息传输距离长,布线复杂等等。因此,从业人员要真正把智能住宅小区与智能建筑从管理观念和管理服务的具体内容方面区别开来,从住宅小区的角度,向居民提供优质高效的管理服务产品,同时,积极做好智能化设备设施的维护工作。
第二,必须强调和切实督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。一方面物业公司要从思想上把早期介入真正重视起来,并切实付诸实施;另一方面,政府有关部门也要从维护人民生命财产的角度出发,强调和督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。
第三,必须加强智能住宅小区管理服务人员,特别是智能化系统维护管理人员的培训培养工作。物业公司应选派相关专业的技术人员参与智能化系统的设计与实施,进行岗位培训,掌握智能化系统管理的技能,并将系统过程、数据全面存档,作为智能化系统启动的初始条件,以确保智能化系统正常运行,并能保证管理服务人员正常利用该系统为广大居民服务。 第四,努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。智能住宅小区物业管理具有普通住
地也提升了小区物业管理的形象。同时,物业管理的参与也才能真正实现智能住宅与智能住宅小区的智能功能。
一方面,物业管理智能化系统是智能住宅与智能住宅小区智能系统的组成部分,没有物业管理的智能化,就没有完整意义上的住宅与住宅小区的智能化;另一方面,只有物业管理的参与,并通过物业公司管理服务人员对智能化设备设施的管理,及通过提供多种信息为居民服务,居民才能真正感受到住宅与住宅小区的“智能”,也才能感受生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。现代的智能住宅小区需要智能化的物业管理。与普通住宅小区物业管理相比,智能型住宅小区物业管理具有明显不同的特点:
其一,智能化程度高。传统住宅小区由于其建筑、设备设施等硬件缺乏智能性,充其量也就作些住宅小区智能化的改造,在物业管理方面使用一些计算机,但使用范围相对狭窄。智能住宅与智能住宅小区由于其先天优势,给物业智能化管理创造了条件,不仅在计算机的使用上,还是在管理的智能化上,都比普通住宅小区范围要宽、程度要高得多。
其二、效率更高、内容更多、更便于管理。主要表现为:①物业管理中的一些传统收费项目,如房租、水电、媒气、暖气等的收费因为可以使用电脑管理而变得一目了然。房租、水、电、煤气的用量也能通过专门的传感器进行数据的精确采集。这样可以提高效率,减少收费纠纷,而且大大方便了住户。②物业管理领域中的一些专项与特约综合经营服务,如快餐盒饭送餐服务、物业租售代理服务、代聘保姆、代为介绍家庭教师、代订车、船、飞机票、其它中介咨询服务、购物服务、洗衣服务、社区厨房等,通过电脑网络联系与处理将更为方便高效。③物业公司管理服务人员也将变为电脑网络的操作者与管理者,通过电脑网络(广城网与局域网)提供各种管理服务,不仅可以收取网络信息使用费和各种服务费,而且也从根本上改变了自身的传统形象,提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。管理服务人员的主要工作不再是走门串户、忙于嘴上的协调与劝解,而是管理和维护电脑网络,提供网上信息服务。这样不但增加了管理服务内容,相应增加了物业公司的收入来源和利润,而且因为网络管理服务的高效而使物业管理变得更有效率,更容易管理。
其三,管理人员素质要求更高。智能住宅小区物业管理人员要在智能结构方面不但具有普通住宅小区物业管理人员的知识结构,同时还应熟悉和掌握计算机的基本知识和网络知识,了解计算机的管理维护知识,熟练进行计算机的各种操作,包括文档处理的网络操作等等。智能住宅小区及其物业管理的上述特点,也对物业管理提出了一系列新的要求:
第一、从业人员要了解智能住宅与智能建筑的不同,努力从物业管理的各个方面入手搞好物业管理工作。智能住宅是智能建筑技术的发展和延伸,但它又有不同于智能建筑的特点。从其智能化的内容来看,重点是生活服务、安保和物业的管理维护;系统结构具有适应众多服务对象与服务内容的分散性、多样性、灵活性、控制对象分散,信息传输距离长,布线复杂等等。因此,从业人员要真正把智能住宅小区与智能建筑从管理观念和管理服务的具体内容方面区别开来,从住宅小区的角度,向居民提供优质高效的管理服务产品,同时,积极做好智能化设备设施的维护工作。
第二,必须强调和切实督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。一方面物业公司要从思想上把早期介入真正重视起来,并切实付诸实施;另一方面,政府有关部门也要从维护人民生命财产的角度出发,强调和督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。
第三,必须加强智能住宅小区管理服务人员,特别是智能化系统维护管理人员的培训培养工作。物业公司应选派相关专业的技术人员参与智能化系统的设计与实施,进行岗位培训,掌握智能化系统管理的技能,并将系统过程、数据全面存档,作为智能化系统启动的初始条件,以确保智能化系统正常运行,并能保证管理服务人员正常利用该系统为广大居民服务。 第四,努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。智能住宅小区物业管理具有普通住
宅小区物业管理的一般内容,包括:①公共管理服务。具体内容有:房屋维修管理、房屋设备管理、安全管理、道路交通管理、环境环卫管理、供暖管理以及公众代办性质的服务等等。②综合经营服务。包括专项服务和特约服务两个方面。具体内容有:衣着、饮食、居住、行旅、娱乐、购物、文教体卫等方面的服务。另外,智能住宅小区物业管理比普通小区物业管理也多了一些新的管理服务内容,如网络信息服务等等。同时,智能住宅小区物业管理的主要工作也将变为管理和维护电脑网络,而不是以前那种主要是依靠人力来发现和解决物业管理问题。这样,组织和实施智能住宅小区物业管理,就主要是操作电脑网络、监测各种智能化仪器设备传送的各种信息,并给以及时处理。智能住宅小区物业管理的微观模式已经由主要是人工运作的模式,转变为主要是机器动作的模式。
在社会信息化进程日益发展的今天,人们对自己住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边的自然环境、交通道路状况等基本方面的要求,而是会逐渐把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面,如何发展一个受大众和住户欢迎的小区楼盘,是物业管理公司以后所要走的方向。
第二章 新世纪物业管理企业发展战略的变革
一、新世纪物业管理企业面临的挑战
根据中国目前的经济改革形势和物业管理行业的发展趋势,物业管理企业将会面临以下冲击和挑战:
1、经济制度及经济体系变革的冲击
从计划经济制度到市场经济制度、从计划经济体系向市场经济体系转变,传统的经营理念、生产经营方式、管理方式方法在市场经济体制下已不适应,特别是中国的市场制度日益成熟,全球经济一体化发展的大趋势和中国加入WTO后带来国际企业的竞争,物业管理行业现有的政府保护或干预的计划经济色彩将日渐消褪,物业管理民营企业与国有企业将会面临体制变革的挑战,因而必须调整经营战略。
2、社会生活方式改变的挑战
与传统的住户相比,新一代商品房业主经济能力强,生活品味不断提高,更注重生活享受品质,因此其物业管理消费意识较高,更重视物业管理服务的品牌及包装等心理需求。同时,国际互联网、电子商务等资讯科技高新技术的飞速发展将改变人们的生活方式,“SOHO一族”的生活工作方式将日渐普及。因此物业管理企业除了品牌包装,利用方便快捷的电脑网络的运作、图文并茂的通知形式,向业主提供快速、方便的服务和与住户建立现代流行的沟渠道(E-mail,Hotline等)将是必然的趋势。
3、高科技管理手段发展带来的挑战
智能大厦、智能住宅小区日渐普及,现代物业的高科技含量不断提高,如何通过物业管
理更好地维护和发挥智能物业的科技功能,实现及提高其使用价值,将是物业管理企业面临的一大挑战;同时,在企业中应用先进的计算机管理手段,提高工作效率,实现无纸化办公,也是物业管理企业必须考虑的课题。
4、劳动力市场化带来的冲击
劳动力市场已成为经济体制改革的重点,它意味着不仅要建立一般的劳动力市场,还要形成经理人市场(即企业家市场)。这一变化将会给企业所有员工及企业领导都带来巨大的心理压力,他们可能变为雇员、甚至下岗,这样会对其管理行为和领导行为发生影响;而另一方面,一般雇便捷的市场化流动又迫使企业要考虑在人力资源管理上有所创新。
5、消费权益及住户参与意识的觉醒带来的挑战
社会越进步,消费者消费权益意识越强,通过对服务质量、价格等对比,质量与价格不合要求的商品或企业便会遭消费者投诉、甚至淘汰,更何况物业管理服务中随着住户商品化和私有化的发展,住户自治和参与管理决策的意识亦将增强,物业管理企业要生存,就不得不重视住户的需要、让住户满意,向住户提供物超所值的优质服务。
6、市场竞争对手的挑战
物业管理市场化不断成熟,物业管理企业间的竞争已发展到全方位的市场竞争,竞争对手的竞争策略层出不穷。精明的业主懂得比较,懂得定价标准,若管理公司的表现达不到水准,便会被竞争对手取代。如何在有限的物业市场中占领更多的市场份额,以巩固企业的市场地位显得尤为重要。深圳物业管理行业的发展已经历了一个高速的企业数量增长期,现时的物业管理公司数量与管理的物业总面积相比较,并不是一个有效的社会资源配置。可以预计未来的数年,深圳物业管理行业将在市场机制中通过“看不见的手”--价值规律,以及通过“政会产业”政策宏观调控,进入一个企业数量与管理规模的调整期,届时出现大量的物业管理企业间的兼并,或其管理的物业相互调整兼并现象,以使企业数量及其管理的物业面积更趋合理化、效益化。
二、新世纪物业服务企业用人制度变革
在21世纪,人类社会将步入一个快速发展的知识经济时代。人才是物业管理企业最活跃最有活力的因素,人力资源是第一资源;人才也是资本市场竞争成败与否的关键,人力资本也将取代金融资本成为一种战略资源。目前,企业中员工知识层次越来越高,年龄也越来越趋向年轻化,他们对工作的期望值也越来越高,工作并非只是他们谋生的手段,而更是人生价值的体现。现代企业之间的竞争,已从资本和规模两个传统的竞争领域转移到了人才竞争领域,物业管理企业对人才应该有忧患意识和危机感,同时,物业管理企业在人才竞争方面,必须树立起自己独特的企业人才观,使人才既进得来也留得住,还不断有进步。应坚持以德聘人、以德育人、以德治企,致力构筑企业的人才高地。因而,企业必须把对优秀人才的管理和激励提升到人力资本的高度,把人力资源作为一种特殊的资本运作。
1、以人为本的管理理念
Ⅰ、物业管理“以人为本”的重要意义
(一)“以人为本”是物业管理实践“三个代表”思想的重要体现
物业管理虽然是企业的经营性服务活动,但他也同时与街道、公安、市政等城市管理部门密切配合,承担着一定管理职能。物业公司在管理中开展得许多与业主日常活动息息相关的管理服务有效的保证了广大社会劳动者的身心健康,满足了他们的根本利益,从而激发了他们的能动性和创造性,保证了城市发展的活力,实现了在社会生活最基本的层面对“三个代表”思想的完美阐释。
(二)“以人为本”是创立物业管理品牌的必要条件
物业管理作为服务性行业,品牌是衡量其服务质量的重要标志。物业管理公司通过深入分析业主的需要,包括生理需要和心理需要,从而提供相应的服务,如为老年人和残疾人设置无障碍通道,为双职工家庭接送小孩等。这些事看来虽小,但这种“以人为本”的行业贵在坚持。物业管理的品牌正是通过长时间坚持优质的完成这些看似细微的小事积累而成,赢得用户信任,显出物业管理的名牌效应。
(三)“以人为本”是物业智能化的必要补充
随着信息技术的高速发展,计算机及其网络技术进入建筑领域,智能大厦、智能小区成为时代发展的必然趋势。智能产品使物业提升了档次,高科技的使用使人们极大的减少了脑力体力劳动的强度,但是却无法取代人们情感的沟通。以人为本为智能化发展开辟了广阔空间。物业管理就是要通过开展丰富多彩的公共活动,创造良好的文化氛围,发挥出现代科技的巨大效能。
(四)“以人为本”是物业管理公司获取利润的必要手段
物业管理公司的经费来源主要是业主缴纳的物业管理费。由于现阶段居民的收入总体水平不高,而且物业管理服务费受政府指导价格约束等原因,所以物业管理公司的收入需要以专项和特约服务收入来弥补。而物业管理公司的特约服务是否能够顺利开展,取决于物业管理公司能否通过“以人为本”的管理服务将潜在需求变成现实需求,并由此减少收费过程中的矛盾,实现物业管理公司经济效益和社会效益的双赢。
Ⅱ、物业管理中实现“以人为本”的关键所在。
在《物业管理条例》第二条就对物业管理做出了一个明确的定义:物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业管理合同,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。作为一种活动,它离不开人的参与。因此,在物业管理活动中,贯彻“以人为本”的理念尤为重要,调动人的积极性,是物业管理取得良好效果的决定因素。
(一)人是物业管理活动中的主、客体
物业作为土地及其附着的建筑物组成的一个整体,它的本身并不会发生变化,一块地还是一块地,一栋房子还是一栋房子„„而在人参与管理后,他所附带的经济和使用价值发生了变化。因此,物业的本身在整个物业管理的活动中,它只起到一个媒介的作用。物业管理的主题是物业管理企业,它包括物业管理领导、清洁、安全众多的员工;物业管理的客体(服
务对象)是物业所有人和使用人,也就是我们通常说的“业主”。在整体物业管理中,物业管理的主题通过一系列规范的管理制度和服务程序来保证物业的正常使用,为业主和住户创造一个优美整洁、舒适方便、安全文明的居住和工作环境,进而提升物业的使用价值和经济价值。
(二)处理好物业管理中错综复杂的人际关系是关键
现在的物业小区在不可能回溯到老子所提倡的“老死不相往来”,也不可能重现陶渊明笔下的世外桃源。社会的发展,时代的进步,人们对生活和工作环境的要求再不局限于杜甫说的“安得广厦千万间”。他们还要求舒适、安全、清洁的外部环境;要求邻里的和睦、互助„„。他们需要每天清晨起床看到的是一缕明媚的阳光,放眼望去小区里到处簇拥着绿色,一出门便可以和邻居亲切的打招呼„„因此,业主间的和睦很重要。同样,业主同管理公司员工之间人际关系更为重要,他们需要期为他们提供一系列的服务,同时还需要他们协调处理邻里一些利益上的冲突!那么要处理好业主同物业管理人员之间的关系,如果我作为物业管理的一名成员或者管理者,我会这样做:
1、物业管理员工的自我完善是与业主良好沟通的条件
要处理好与业主的关系,首先物业管理员工要先提高自身的素质,才能去管理业主、服务于业主、与业主保持良好的沟通。物业管理员工在日常的工作中直接与业主接触,我们的一言一行,工作的方式和态度都要正确、得体,物业公司在业主面前的形象都要由物业管理员工来展现,那么较高的综合素质就十分重要。当业主对物业公司抱怨连天时,我们不能去跟业主炒,而是要耐心地倾听,最后在向业主解释并表示物业公司将会十分重视他们提出的问题并及时解决;当出现一些技术上的问题,我们不会束手无策,而是能够运用自身的专业知识,使问题迎刃而解„„遇到这种种问题,只有具备一定素质的员工才能够树立解决,为物业公司树立良好的形象,与业主保持良好关系。当然不要以为只具备解决、处理问题的能力,足够的专业知识就能够很好的与业主沟通,其实不然,微笑、礼貌的服务也相当重要。文明用语、微笑服务也是物业管理员工的必修课。
2、了解业主的潜在需要
要处理好与业主的关系,贯彻“以人为本”的服务宗旨,挖掘出业主的各种需要十分重要。要能尽量做到一切想在业主前,做在业主前,使业主感到有这样一个物业公司为自己服务是自己省了不少心,那么自然业主就不会对物业公司、物业管理员工太过挑剔。有小孩的业主家庭对于接送小孩的问题一定很发愁,那么我们就可替业主想个办法,租一辆车,找一些有责任心的人来负责接送小孩,这样节省了业主的时间,且收费也不高,业主今后就不必再为没有时间接送孩子而发愁了。小孩子们呢,每天一起去幼儿园,互相之间就成了万般,也可以间接促进业主间的交流,也可谓是一举两得了;现在大多的家庭都使用饮水机代替了以前的烧开水,如果送水员一天到晚的出入小区会给小区的安全管理带来不便,因此就这一点我们可以自己雇一些送水员,每天统计业主的药水需求量,同意为业主送水,既方便了业主也不至于对小区的安全管理造成麻烦。当然我们也可以在走访用户的时候留意一下业主家是否还有存水,在业主还没有药水之前主动为他们送水,业主心里一定会使暖洋洋的。还有我们可以成立老年活动站,让老年朋友们有自己活动的地方;进行室内滤纸维护;定期进行房屋检查、维修等等。我们应尽可能全面的通业主着想,替业主办事情。这样即使偶尔我们犯了一些小错误,业主也会看在我们以往的“周到”服务上不与我们计较。那么这样,物业管理员工、公司与业主之间的关系自然就会相处得比较好了。
3、营造社区人文氛围,使业主与业主之间及与物业管理员工之间融洽沟通
从许多的新闻里我们会看到许多的业主对于物业公司不满意,对物业公司这么挑剔那么挑剔,其实,业主并不是都不好说话,不是那么爱挑理。只是物业公司没有给业主营造良好的社区文化、人文氛围,而使得业主之间、业主与物业管理员工之间的沟通太少,导致了双方或多方的互相不理解,才会生去许多看似很大的矛盾,但其实并不大的问题。其实要解决这样的问题不是很难,物业公司可以利用节假日或者双休日,组织一些社区文化活动、邻里互动活动等。宣传栏经常能挑选一些精彩的小文章,组成小型的散文展、诗会;地方特色的工艺品的展示也可成为会所的固定项目;儿童活动区域小规模的童趣壁画;„„如此种种不经意的安排,花费低廉,却能在很大程度上丰富业主的业余生活,创造了良好的社区人文环境。宣传栏里的小文章等内容也可以向业主征稿,从中挑选比较好的刊登出来,对于投稿多,质量高的业主予以奖励;在每年的九月份可以举办一次消防逃生演习,并且向业主介绍一些消防逃生知识以及使用灭火器的方法,组织使用灭火器灭火比赛,优胜者进行一定的小奖励。业主在参与这些活动的过程中既充实了自己的业余生活,也与其他业主进行了良好的沟通,当然也与物业管理人员进行了良好的沟通,大家彼此之间增进了友谊,增进了了解,从陌生人变成了朋友。有了沟通,许多事情也就迎刃而解了。
4、亲善、友爱,如家人般的感觉,物业管理员工与业主的良好沟通
这不单是某个物业管理人员的事,全体物业管理人员都应这样做,把业主当作自己的家人去对待,这样,难以处理的物业管理员工与业主之间的关系就会缓和许多,大家彼此间像亲人,像朋友,关系自然能处的很好。比如,业主每天回到“家”,第一要经过的是小区的大门,那么我们的保安人员要做到笑脸相迎,主动问候,见到老人小孩要主动搀扶;物业管理人员在小区内遇到业主也要主动打招呼,问个好,遇到业主有困难要主动帮忙;当然,要建立亲善、友爱的关系就要经常到业主家走访,好比串亲戚一样,除了说一些贴心的话以外当然还要收集一些业主需要服务的各类信息和要求,以便以后更好的服务与他们。在这里谈几个细节的东西,首先,既然是把业主当作家人看待,那么要尽量记下每位业主的姓名,房间号,楼号,见面打招呼的时候亲密的称呼一句“王小姐”、“李女士”什么的,业主一定会倍感亲切,这会让业主感觉到我们确实对于他们很重视;还有,在每位业主过生日的时候,主动打上一个电话祝福一下,或是送上一张简单的写有祝语的贺卡,既寄托了全体物业管理员工对业主的祝福,也让业主感到了温暖。在工作中需要注意的细节还有很多,只要我们细心观察就可以从任何方面帮助业主,服务于业主,这样,既处理好了物业管理员工与业主之间的关系也实行了良好的管理,不是两全其美吗?
5、舒适、安全的归属感
物业管理在管理“人”的基础上管理的是房产,是建筑物,是社区的环境,业主每天下班回到了我们的小区,他们是回到“家”了,“家”是什么概念,是一种归属感,一种安全感,一种舒适感,那么我们要如何为业主提供这样一种感觉呢,我们应当创造一个整洁、安全、优美、舒适的社区环境。在这里我提出一个想法,就是建立“绿色社区”,“绿色”不仅代表小区的绿化率,还代表健康、文明、整洁等等。业主每天晚上一回到“家”,看到的是整洁的绿色,而不是垃圾遍地的垃圾场;呼吸道的是清新自然的空气,而不是污浊带有异味的杂味;听到的是轻松活泼的轻音乐,而不是隐约的机器的噪音。自然而然,就会联想到快乐的东西,就会有快乐放松的心情,即使白天在单位遇到了不愉快的事情也会一时间忘掉,而只享受着快乐的气息。这就是我想要给业主的“归属感”,也就是“家”的感觉。
物业管理的“以人为本”,可以概括的看作“以业主为本”,就是以业主为中心的物业管理理念和精神。物业管理是为业主服务的,其目的是为业主创造安全、舒适的生息环境,使物业保值增值。业主的满意程度是检验和评价物业管理水平的重要标准。但作为房地产开发的后续服务机构,物业管理公司还是要有盈利赚钱的义务。那么从这点上说,有时候在获取利润和满足业主需求上就会发生矛盾。但作为现代物业管理公司,作为以“以人为本”为服务宗旨的物业公司,就应当在这上面把握好。我们应当不求利润最大化,但求业主满意,把每一分钱都用在有利于小区管理和对业主的服务上,用我们的真诚为业主服务。我想只有这样真正做到“以人为本”,才能够得到业主的满意,得到业主的支持。在以上我认为处理物业管理员工与业主之间官的一些方法中,总结出“诚信、周到、高效、安全、礼貌、祥和、创新”的服务管理模式,如果能够真正的运用到物业管理中并加以修改和完善的话,一定能够把“以人为本”的服务宗旨贯彻得很好,也一定能与业主相处得很融洽。
综上所述,我们不难看出“以人为本”对于一个物业公司的重要性,在物业管理行业中的重要性。新世纪,物业管理充满新机遇和挑战。物业公司只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够更好的服务与业主;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够得到更广泛的业主的支持;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够在公司经营中获取利润;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够创建物业管理品牌„„。因此,只有坚持“以人为本”,进行观念、人才、技术、管理、制度的全面创新,勇于实践,开拓进取,不断拓宽发展空间, 才能使物业管理保持可持续发展,一直处于行业的领先地位。
2、行之有效的激励机制
为了更好的发挥个人的主动性或组织的能动性以及激发人的积极性、创造性给企业和社会创造更大的价值,物业服务企业就必须建立完善健全有效的激励机制。这种激励机制应包括5种
第一、荣誉激励
让企业员工和企业紧紧联系在一起、绑在一块的好办法就是使企业的荣辱感深入到员工的意识中来,要让员工意识到:企业荣,则我荣;企业辱,则我辱。实现这一目标的最好的最明智的做法就是在企业实际考评工作中引入荣誉激励机制。表现优秀,要及时地给与表扬和颁发荣誉证书(这可根据企业实际情况来决定)
第二、物质激励
现代社会是一个按劳分配的社会,那种“吃大锅饭”的时代早已一去不复返了。因而在企业中实行多劳多得的报酬机制原则是必然的。所以在员工实际工作考评中引入荣誉激励机制的同时再加上物质激励机制就如虎添翼了。两者结合可以让员工更多的感受到企业对员工自己的关怀。
第三、参与激励
世界上一切科学技术的进步,一切物质财富的创造,一切社会生产力的发展,都离不开人的参与、人的劳动及人的服务。所以在企业中实现有效的管理的关键是员工的参与,依靠科学管理和员工参与,将个人利益和组织利益紧密结合,使企业全体员工为了共同的目标而自觉努力的工作从而保证企业管理的高效率。
第四、升职激励
拿破仑曾经说过:不想当将军的士兵不是好兵,他以军人的视角强调了人的想法的重要性。但在现代企业中我想说:不想当经理的员工不是好员工。在这里我们强调的是科学运用升职激励机制来调动员工的主动性和积极性给企业创造价值。
第五、深造激励
学习如逆水行舟,不进则退。在知识爆炸年代的今天,不断地自我学习,不断地更新自己的知识结构,不断地汲取先进的工作经验是我们在激烈的工作竞争中立于不败之地的法宝。所以,企业要不断的给员工充电,给员工提供学习深造的机会。这样,企业才可能在变幻莫测的市场经济中稳做赢家。
以上的观点总有些让人感觉到老生常谈,可是理论总是乏味的,可谈的莫不就属于那几点。但是行动的力量大于苍白的语言。所以最后我想说句话:一切理论皆表面,诺知事实须行动。还是那句老话:实践是检验真理的唯一标准。
参考书目
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3、《服务心理学-(修订本)》魏乃昌 中国物资出版社出版 出版日期:2012 年1月
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8.伍爱. 质量管理学. 广州:南开大学出版社 ,1996
9.王芳华. 现代企业管理. 上海:复旦大学出版社,1996
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物业管理专业是高职教育中的新兴专业,但是目前还不是很成熟,需要不断的完善。下面是小编为大家推荐的物业管理毕业论文,供大家参考。
一、物业管理信息系统的作用
(一)良好的可视性与可控性
物业管理信息化有助于建立规范、合理的业务流程,明确不同岗位的责任,保障相关业务高效的开展,尽可能地规避管理上的不足以及人为因素的不利影响,使企业拥有更为理想的运营效率,最终帮助企业在日趋激烈的市场竞争中占据主动地位。
(二)支持全方位的快速查询
物业管理涉及大量资料(如房产资料等),若采用手工整理方式,不仅工作量大,且相当烦琐,对房产资料进行查询时往往耗时较长。利用信息系统能够通过设置不同条件分类(如业主姓名、房号以及面积等)进行查询,快捷且准确,大幅提升了查询效率[1]。
(三)完整的工程服务档案
在物业管理工作中,需要对工程服务(如维修等)进行管理。信息系统可对工程服务档案进行收集整理,如此一来,为管理人员及时掌握现状提供了极大便利,有助于管理人员科学规划自身的工作时间。
(四)各项费用的自动化计算
在物业管理中,各项费用的计算和整理属于核心工作之一,但费用项目众多,再加上计算方法烦琐,若采用手工模式,很容易出错,且耗时耗力。信息系统不仅运算速度快,而且准确率高,能够让相关费用的计算和整理变得简单起来。
(五)为决策奠定坚实的基础
物业管理信息系统之中的决策系统可以对相关数据进行综合分析,如此一来,决策者能够在大量的决策方案中筛选出最为合理的,指导企业实施科学的管理行动。
二、物业管理信息系统的主要功能模块及操作
(一)基础资料
基础资料模块主要由三大模块组成,即组织机构模块、职员模块以及辅助资料模块[2]。组织机构模块可以对不同组织机构(如总公司等)进行定义,职员模块可对不同组织机构之下的职员信息进行定义以及管理,辅助资料模块能够对相关辅助资料(如楼宇结构等)进行定义。以基础资料模块为工具,可对各项基础数据进行收集和整理,为物业管理企业建立信息化构架奠定坚实的基础。对系统进行初始化设置时,一般将物业管理企业规划成三级,一至三级分别是总公司、区域公司以及管理处;对于普通居民小区,通常设置三个级别的管理处;当完成对组织机构的设置之后,便可以在不同机构之下进一步设立与之对应的职员信息[3]。
(二)房产管理
房产资源管理模块主要包含了下述信息:(1)管理区信息;(2)楼宇信息;(3)房间信息;(4)停车场信息等[4]。依据不同类别对上述信息进行归纳整理,形成Excel表格后导入信息系统,实现对数据的初始化准备。对房产管理的同时,还能够执行房产验收作业,便于物业管理企业更加高效地验收项目,管理验收结果。这一模块还有一个比较重要的功能,就是可以对公共维修资金进行管理,能够十分清晰地记录每一户所对应的公共维修资金信息,有效提升了物业管理企业资金管理的规范性。
(三)客户关系管理
物业管理企业开展客户服务工作时离不开客户关系管理模块的支持。在该模块的帮助下,不仅能够建立一个信息较完整的客户档案,对所有住户的姓名、身份信息、联系方式等重要信息予以管理,还能针对每一位客户建立健全家庭成员的档案。对于以写字楼为代表的综合项目,信息系统能对业主和租户的信息分别进行详细的记录,为相关管理工作提供极大便利。通过“客户服务”,可以对内部服务进行合理派工,同时还可以开展投诉处理以及装修管理等工作。借助系统跟踪功能,对各项服务进行管理,做好内部沟通工作,及时且有效地解决客户提出的各项合理的服务申请,从而逐步提升客户的满意度[5]。
(四)收费管理
所谓收费管理模块,指的是物业管理企业对各类费用予以管理的一种功能模块,全部收费项目以及标准等均可根据需要进行自定义。应收费用主要有四大类,即常规费用、抄表费用、车位费用以及临时费用。以单个房间为单位,明确当月各个房间的应收费用,对于那些较特殊的收费标准,允许单独设置,设置好相应的收费标准之后,每月便可以执行“生成费用”操作。以水电收费为例,对水电表执行远程抄表操作之后,形成Excel数据,然后将其导入收费管理模块便可形成抄表费用[6]。对交费通知单,可通过自定义方式进行设置,并打印出来。缴费方式主要包括三种,一是现金交款,二是银行托收,三是预收款。收费员在收费管理模块中执行“缴费”操作之后,应收费用便会自动纳入已收费用,与此同时,还可以打印出对应的票据。对于收费管理模块而言,其还提供了不同类型的查询和统计服务,常见的如当期应收费用之中的当期应收、往期欠费以及提前预收等,仅需执行“报表统计”这一操作即可实现。
(五)系统维护
系统维护模块主要包含角色管理、用户管理、系统重置三大功能。角色管理功能能够以不同角色为对象,对其名下的功能以及数据权限进行设置。用户管理功能能够对用户角色进行定义。通过前面提到的两种功能可以建立一个比较灵活、完善的授权机制。项目人员仅可以对所属项目的相关信息进行操作,而不同级别的管理人员在获得授权之后可以进行相应操作。
(六)设备保运信息化
将大量设备设施相关数据录入信息化系统,形成一个大数据库,系统根据数据生成卡片式、线性操作规程,保运人员按照设定的路线进行标准化操作,操作记录实时传到系统内,生成数据并对其进行分析,使设备设施也纳入到物业的信息化管理之中。
三、信息系统如何更好地应用于物业管理
(一)政府和行业支持
相关政府以及行业部门应重视信息系统在物业管理中的应用,并落实到实际行动中去,组织建筑单位、研究单位以及其他相关单位制定物业管理信息系统的行业标准,明确具体的实施内容,并立足于具体情况,允许多重定位的存在,从而更好地满足不同档次及各类投资规模的实际需求。除此之外,政府部门还应基于更高层次视角制定和实施配套的协调性政策法规,突破行政壁垒的束缚,推动相关收费的社会化转变,制定城市物业管理的信息化发展规划,进一步明确物业管理信息系统的规模和类型,为其提供各类资源支持,从而促使信息系统更好地应用于物业管理系统,服务于现代智能物业社区的建设和发展[7]。
(二)开发商支持
开发商对工程进行规划时,便应该充分明确住宅的市场定位,即向何种社会群体提供何种档次的住宅,通过了解购房人在物业管理方面普遍关心的问题,确定物业管理信息系统应当具备的功能,如若缺少必要的事前调查环节,就会出现功能过剩,或者功能不齐全的情况。与此同时,还应立足于市场需求,对自身的投资能力进行理性分析,参考物业管理等各个方面的合理意见,邀请专业的物业管理企业进行系统的、高效的策划,结合项目具体的市场定位来研究其配套的信息化物业管理问题,不但要考虑项目的经济性、可靠性,同时还应考虑项目的可持续发展性。住宅是一项长期工程,物业管理企业通常会为业主提供长达数十年的服务。现今,科技正处于飞速发展之中,特别是信息技术的发展日新月异,所以,在建设物业管理信息系统的过程中,应积极地考虑技术的升级问题,如何赋予物业管理信息系统以理想的超前性及可拓展性,将成为开发商在和相关企业协商的过程中另一重要的议题。
(三)健全各项规章制度
完善的规章制度是至关重要的,这是做好小区物业管理工作的重要保障之一。物业管理企业应基于物业管理信息系统的具体特性制定和实施配套的维护制度与保养制度,并严格落实定期检修工作;建立并完善资料管理制度,及时对系统设备自动运行所涉及的资料予以整理和归纳,然后在此基础上制定针对性的防范措施,做好预防工作;除此之外,物业管理企业还需要建立和完善相关工作所对应的标准化流程,制定和实施以岗位责任制为代表的一系列规章制度。只有建立了较完善的规章制度体系,才能使物业管理信息系统真正发挥出应有的作用。
(四)建立高素质的物业管理队伍
物业管理企业应重视和做好对在职员工的培训工作,使他们及时了解并掌握物业管理信息系统的相关功能,与此同时,还应做好新员工招聘工作,为自身源源不断地补充新鲜血液,从而建立一支稳定的、业务素质过硬的物业管理队伍。建议物业管理企业将一些专业设备的操作、维修以及保养工作委托给相关专业企业,从而达成节约成本,提升自身管理质量和效率的目的[8]。
四、结语
总而言之,物业管理只有积极引入和应用信息系统,尤其是采用联网管理模式对信息系统进行管理,才能使得各项物业管理工作更加标准化,为物业管理工作的高效开展提供有用的参考信息,方便物业管理企业及时且准确地制定相关决策。与此同时,也方便了物业管理企业实时掌握自身的运营状况,在此基础上可以作出针对性的经营决策,推动物业管理朝着现代化、智能化的方向不断迈进。
业主归属感是影响物业服务企业进行有效物业服务的重要因素,它是指小区业主将自己居住的物业区域划定为一种精神状态的聚集区域,既包含对房屋、居住环境,以及物业管理的情感依恋,又带有较浓厚的个人感情色彩。辨明业主归属感的影响因素,提升业主的认同感和归属感,对物业服务企业提供有效服务和长期业务发展具有重要意义。
一、研究基础
1.研究综述。我们对业主归属感的研究主要借鉴于社区归属感的研究理论。城镇化的快速发展和社会人口流动性的加剧,不断地冲击着人们对居住地的依赖,淡化着“村落情感”。王思斌研究了社会流动对传统文化和共同意识的冲击。黄玉捷指出,城市居民之间的情感在变得冷漠缺乏信任。潘允康等研究了人们在传统文化的影响下需要重构社区意识和归属感。王铭铭指出在城镇化进程中传统文化力量在进行着强大的反抗。雅诺维茨等国外学者,从居民是否愿意在自己的社区长期居住,并认可自己属于该社区,是否关心社区内发生的事情并积极参与,搬离社区后是否会感到怀旧和回忆等方面对社区归属感进行了研究。本文对业主归属感的研究借鉴了雅诺维茨等学者的社区研究理论。
2.数据基础。本文的数据来源于对业主满意度的实证调查,调查样本选取了山东省青岛市3个具有代表性的物业管理小区(选取标准为小区规模大,物业服务公司及其服务水准符合物业管理发展的趋势),采用随机抽样调查的形式发放调查问卷,共发放问卷1350份,回收问卷1021份,其中有效问卷样本987份。调查结果统计。根据调查结果显示,在我们的调查样本中,有92.8%的业主认为和自己共同居住在一个物业区域的业主构成了一个群体,而自己是属于该群体的。有75.3%的业主对居住小区的事务比较关心,有71.3%的业主愿意积极参与到小区事务中。有60.6%的业主有意向长期在该小区居住,另有一部分业主具有改善住房条件的要求。在调查中,我们还了解了业主对物业服务的满意程度,有74.3%的业主对现有物业服务感到满意。通过进一步分析,我们发现业主对居住小区的归属感与物业服务满意度有很大的正相关性。
二、业主归属感的因素分析
影响业主归属感的因素非常多,本文根据雅诺维茨等人的研究,将相关影响因素按照特征性分为:是否认可自己属于“该群体”、是否愿意长期在此居住、对居住小区事务的关心程度、是否愿意积极参与小区事务。并在此基础上,细化分析了“对物业服务的满意度”“业主的社会经济状况(主要指在物业管理区域内的层级)”“业主在小区内的社会关系”“业主对小区事务的参与度”“物业服务品牌认可”和“物业服务收费认可”等相关性指标。为了方便测量,我们将“业主的社会经济状况”指标转化为业主的受教育程度和实际收入;“业主在小区内的社会关系”纳入到业主间互动的频率和接触数。消减误差比例(proportionatereductioninerror)。分析结果表明,只有“社会经济地位”因素并未呈现出显著的统计学意义。在“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”三个指标和业主归属感之间呈现明显的正相关性。相应的皮尔森相关系数分别为0.1816、0.1967、0.2243,同时显著程度为0.005和0.0005。这说明,意愿居住时间越长的业主,越积极地参与社区活动,所能感受到的业主归属感也就越强;反之,业主归属感越弱。但值得注意的是,这三个指标的相关系数不高,只是弱相关性因素。也就是说,“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”并不是影响业主归属感的主要因素。影响业主归属感的最重要因素是“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”,其中物业服务认可涵盖物业服务质量、物业服务品牌和物业服务收费等。皮尔森相关系数分别为0.6162和0.5901,显著程度已经达到了0.0005的水平。这表明在业主的小区生活中,社会关系程度是促进业主留恋的重要因素,也是一种归属感。同时,小区业主对物业服务的认可也有着明显的影响。业主在小区的社会关系越密切,对物业服务认可度越高,他们的业主归属感也越强。根据测量结果,我们进一步对“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”进行指数回归分析。依据业主归属感影响因素的回归分析,可以构建出回归方程:Y=0.3114X1+0.3956X2+1.618经标准化后,回归方程为:Y=0.4101X1+0.3678X2其中,Y代表业主归属感,X1代表物业服务综合认可程度,X2代表业主社会关系程度。通过对标准回归方程的分析,我们发现,上述两个影响因素对业主归属感有很强的正向作用,即物业服务综合认可程度和业主的社会关系程度是影响业主归属感的关键因素。也就是说,提升业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度,可以有效地提高业主归属感,对物业服务公司进行长期、有效的物业服务有较大的促进作用。
三、物业服务综合认可
从物业管理行业在我国的发展来看,已由“管理”向“服务”转变。从一开始物业管理中的重点为“物”的管理,转向为“人”的服务和“物”的管理并重,进一步转向为“物业管理+互联网”或者“互联网+物业管理”。在这一转变的过程中,“人”(业主)的因素被逐渐重视,同时在其背后不可忽视的依然是基本服务。在此次的调查研究中,我们还对物业服务综合认可进行了细化调研。物业服务综合认可度包含物业服务质量、物业服务品牌、物业服务收费等方面。其中物业服务质量又包含传统的“物”的管理质量和“人”的服务质量;物业服务品牌和口碑对带给业主自豪感和认同感这方面的影响较强;物业服务收费的影响相对较小,因为目前物业收费的差异化并不大(在选取的调查样本当中)。综合前文分析的业主归属感的两个重要影响因素——业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度,可以发现,物业管理中“人”(业主)的服务愈发重要。其涵盖的范围包括服务态度、细节服务、人性化服务和社交服务。服务态度给业主以最直接的感受,是物业服务基本标准,各物业服务企业在该方面都很重视,并且做得也很到位,差异性不大。细节服务、人性化服务则是服务态度的进一步延伸,是物业服务的规范化和细化。社交服务是物业管理中最容易让业主产生归属感的,其直接联系着另外一个重要影响因素:业主在小区的社会关系程度。目前,业主在小区的社会关系更多是通过自发形成的,以邻里关系和非官方组织的形式为主。物业服务企业应该主动介入到业主在小区中社交关系的形成过程中,促使其形成更和谐、更稳定的社交关系。通过该次调查我们发现,已经有相当一部分物业服务企业开始介入到业主在小区中社交关系的形成过程中,以娱乐、爱好、运动等形式组织业主交流,促进业主间的沟通和关系建立,也有一部分物业服务企业通过信息化的手段搭建了业主间的沟通平台,主要以物业服务软件中的社交功能为主。调查结果显示,业主对进行了社交服务的物业企业的认可度(86.5%)明显高于未进行社交服务的物业企业的认可度(71.3%)。
四、结束语
在提高业主归属感的因素中,最重要的两个因素即业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度,都是物业服务企业可以主动参与和改进提升的,尤其是物业服务中的社交服务,需要引起物业服务企业的重视。提升物业服务中社交服务,帮助业主建立稳定的在物业区域内社会关系,重新构建传统的“村落情感”或“集体情感”,有助于获得业主对物业管理区域的归属感。伴随业主归属感的增加,物业服务公司会获得业主更多的信任和认可。
#p#副标题#e#
摘要: 现在物业管理已渗透到城市管理与人们生产、生活、学习的各个领域,成为社会主义经济生活的重要组成部分。专业化、市场化、社会化的物业管理企业在激烈的市场竞争中,应通过对市场的分析,确定合理的、有效的和动态的物业管理价格,采取最佳的定价策略,以获得更大的市场份额,使其处于有利地位。
关键词:物业管理价格 需求 供给 策略
现在物业管理已渗透到城市管理与人们生产、生活、学习的各个领域,成为社会主义经济生活的重要部分。随着人们物业管理意识的提高,《物业管理条例》的颁布实施,物业管理的专业化、市场化、社会化将会更加有力地促进物业管理市场的有序竞争,本文拟从物业管理需求与供给的角度,分析其价格的合理性、有效性和动态性,以期增强物业管理企业在市场竞争中的实力和生命力。
物业管理的需求
随着住房制度改革的深化,人们生活水平的提高,住房的商品属性已逐渐被人们认识与重视。住房既然是商品,就要实行商品性经营,纳入市场供求规则系统,由市场决定资源的产出配置,从而形成了房屋产权的社会化管理,为物业管理的形成创造了前提条件,并奠定了物质基础,满足了人们对财产管理的需要。
一个高度文明的现代化城市管理离不开物业管理,物业管理的内容、职责、范围、目标是现代化城市管理的重要组成部分。推行物业管理可以更好地促进城市管理的发展,同时为全面建设小康社会提供一个新的条件和基础。
物业管理的供给
改革开放二十多年来,全国各级城市基础设施建设尤其是房地产业,一直处于高速增长的状态,仅城镇住宅建设近年来每年增加5亿M2~8亿M2,多数房地产项目竣工面积的增长幅度在20%左右。物业管理作为房地产的后续服务,在为已建物业的保值增值服务、改善人们的生产生活环境的过程中起着越来越重要的作用。物业管理企业如雨后春笋般涌现出来。
物业管理的范围几乎涵盖了人们生活工作的方方面面,其主要内容包括房屋的维修、养护与管理;配套设施的使用、维修、养护与管理;清洁卫生与园艺绿化;车辆行驶及停放管理和小区公共秩序等。
我国物业管理模式大概有四种类型:
福利型行政化管理模式。这是在传统的计划经济模式下产生的,其标志是分配是福利性的,管理是行政性的,产权归国家所有,使用权归个人所有,房屋按个人职务资历分配。这种模式已被淘汰。
行政型专业化管理模式。这是在计划经济向市场经济转轨时期实施的“双轨共管”型管理模式,适用于单位自买、自建的直管房。该房产产权按一定比例优先出售给职工。这是一种过渡模式。
直管型专业化管理模式。这是房地产开发商自己组建的物业管理公司,对所开发出售的物业进行管理。这是目前我国最流行的一种管理模式。
市场型专业化管理模式。独立的专业化物业管理公司,通过投标在市场竞争中接管物业,遵循物业产权与管理权相分离的原则,物业管理公司接受业主的委托,对物业进行综合化、专业化、社会化的经营管理与服务。这是一种主导管理模式。
物业管理定价策略
在传统的观念中,物业管理是风险很小的行业。但是作为社会的闲置资本,当他的风险相对较低时,必定导致大量投资者蜂拥而入,当市场供大于求时,就会导致价格的降低和企业成本的降低,导致利润率降低,甚至亏损,企业就有可能倒闭。物业管理经过二十多年的发展,人们也逐渐意识到物业管理行业利润已趋于社会平均化,利润率趋小。根据2002年部分地区物业管理市场现状调查,全行业能够持平或略有盈余的企业大概只有1/3,大多数处于亏损状态。今后物业管理企业间的竞争将日趋激烈,物业管理的定价无疑是企业获利的关键。
价格是一种价值的考察,也是市场分析中十分敏感而又难以控制的因素。对物业管理者来说,价格直接关系到市场对其所提供的服务产品的接受程度,影响着市场需求和物业管理者的利润。面对物业管理市场的激烈竞争,确定合理的、有效地、具有竞争力的和动态性的物业管理价格是所有物业管理者关注和用心研究的问题之一。
物业管理价格的合理性
物业管理具有经营属性,所提供的服务是一种商品,具有价值,已被市场认同。物业管理者在制定价格时应真正反映其内在的价值,使其具有合理性。
我们知道,一般单位产品价格等于该全部产品的总成本与销售全部产品时获得总利润之和与全部产品总数量之比,即单位产品价格等于单位产品成本与单位产品利润之和。
物业管理提供的产品是一种商品,其单位产品的价格也包括单位产品成本和单位产品利润。物业管理因其类型不同,其成本和组成也不完全相同,一般由行政办公费用、一般公共设施维护费用、电梯费用、空调费用、环卫清洁费用、绿化费用、保安费用、电视系统费用、保险费用等组成;物业管理的利润可以根据市场行情或物业管理者的期望值确定。按照物业管理的行规,物业管理企业对所管理的物业一般按其成本的8%-10%计提酬金。
物业管理企业开发相应的服务应以成本有效为原则,加强内部管理,降低运营成本,提高效率。在合理确定物业管理价格时,还应考虑以下因素:供给产品的类型。公共产品或由公共产品引发的委托的代办性服务,应采用政府宏观调控的指导价,其它的非公共产品按照市场的供求均衡价格定位。服务需求的价格弹性和收入弹性。具有一定技术禀赋的特别服务,本身作为一种稀缺资源,其需求群是固定的,定价可高一些;常规的需求服务则实行统一的定价,且价格不宜太高。服务质量和服务深度。物业管理与其他商品不同,其提供的产品是一种“软产品”,它的价格与接收物业管理服务者的认知和满意程度密切相关,产品定价应在弥补成本的基础上保证一个合理的利润率。
物业管理价格的有效性
物业管理价格的有效性是指在不完全竞争市场的条件下,物业管理企业最大可能的发挥其资源和技术优势,使物业管理价格成为供需双方均可接受的价格。
从物业管理的供给角度看,价格竞争的有效性取决于产品的可替代性程度。可替代产品是指具有相同功能或类似功能的产品或服务。物业管理可被替代的威胁首先来自市场――开发商、房地产中介服务、酒店业和渠道运营商,他们也正在尝试着将其服务模式与物业管理内容相嫁接,他们的客户群体性、服务过程或市场的地域边界具有明显的可替代特性与相似程度,他们对物业管理市场的冲击,必将压低物业管理价格,引起物业管理利润率下降。物业管理可被替代的第二种威胁来自业主或使用人对物业管理服务分解,随着业主市场意识和维权意识的提高,在物业管理市场进化过程中,业主或使用人可能会自行选择开发商、选者分专业商来延伸物业管理服务,从而分解了物业管理企业的业务量,局限了物业管理的价格和利润。
物业管理差异化可以提高物业管理价格的有效性。向业主提供独具特色服务,这种服务的溢出价格超出因其独特性增加的成本,且差异化服务是其竞争对手不能相比的,就会为物业管理企业带来较好的回报。
从物业管理的需求角度看,价格竞争的有效性取决于业主或使用人的心理预期和价格竞争对品牌的影响。物业管理属于服务行业,其产品属于“经验品”需要人们通过了解产品的质量信息,确定是否继续购买该产品。与其他服务行业相比,物业管理具有非常特殊的消费群体,它每天面对的是相同的顾客,为同一顾客服务的时间可能是一两年,也可能是五年十年,甚至可能是几十年。但如果消费者获得其产品质量下降的信息,就不会再购买其产品,即业主就会拒付或拖延支付物业管理费,同时业主大会有权续聘或改聘物业管理企业,从而使物业管理企业利润下降,甚至亏损。
一般品牌企业凭借其管理优势、品牌效应获取了大量市场份额,在市场信息不对称的条件下,进行价格竞争,对企业会造成不良影响。对消费者而言,物业管理价格降低,意味着服务产品内涵的减少或企业内部资金周转不灵以及失去业主的信任度和满意度和企业市场份额的减少。
物业管理者只有充分意识到物业管理可被替代的威胁,不断提高服务意识,提供独特而具有差异化的产品,满足消费者心理预期,维护品牌形象,才能确定一个有效的物业管理价格。
物业管理价格的动态性
物业管理价格的动态性表现在两个方面:第一,前期的物业管理价格与物业建成后投入使用的物业管理价格是不同的。由于业主不同、服务对象不同和内容不同,签订的价格也不同。第二,物业建成投入使用后,随着业主法律意识的增强和业主要求的提高,再加上市场的激烈竞争,物业管理价格也不可能是静态的。
《物业管理条例》指出房屋所有权即为业主,物业管理企业是业主选聘确定的。在房屋未销售或租赁之前,房屋的所有权人是建设单位,即在物业管理的前期,由建设单位确定物业管理企业;而在房屋售出或售出一定比例后,物业的受买人是房屋的所有权人,即物业开发完成后,由业主大会选聘物业管理企业。
物业的前期管理,是指物业管理企业在物业的开发建设阶段即介入,从事物业形成前的阶段性管理。前期的物业管理企业通过投标获得前期物业服务合同,该合同也作为建设单位与物业买受人之间买卖合同的一部分,其标价既是前期的物业管理价格,其价格应具有可行性、可盈利性和可竞争性。由于未来的业主大会拥有“决定续聘或改聘物业管理企业”的权利,所以物业管理企业要在前期管理中形成有序的管理秩序,满足业主的服务要求树立良好的、有效地管理形象,为物业管理企业占领市场打下良好的基础。
《物业管理条例》第四十一条规定“物业服务费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质与特点,由业主与物业管理企业按造国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务办法,在物业服务合同中约定。”所以根据物业类型、物业地理位置、规模和服务设施、服务质量、服务深度、服务档次和服务质量的不同,其成本含量也不同,价格定位也不同。
在市场经济条件下,企业能否盈利与其价格有关。从技术经济学的角度分析,物业管理盈亏平衡价格等于成本与额定的物业管理面积之比,即物业管理盈亏平衡价格等于单位固定成本与单位可变成本与物业管理面积之比的和。由于物业管理服务需求比一般商品要复杂且多样化,其单位固定成本和单位可变动成本及其所管理的物业范围都会受到很多因素而发生变化,从而引起盈亏平衡价格发生变动。此时,物业管理定价的获利空间也会随着变化。物业管理的动态盈亏平衡分析使得物业管理的价格具有动态性。
随着《物业管理条例》的颁布与实施,必将加快物业管理走向法制化、市场化的步伐,有利于建立公平合理的市场价格体系与竞争机制。企业应通过对市场的分析,确定合理的、有效的和动态的物业管理价格,采取最佳的定价策略,以获得更大的市场份额,使其处于有利地位。
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