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信托融资是间接融资的一种形式,是通过金融机构的媒介,由最后信托公司向最后贷款人进行的融资活动。以下是读文网小编为大家精心准备的:浅析房地产信托投融资风险管理相关论文。内容仅供参考阅读!
浅析房地产信托投融资风险管理全文如下:
根据《建设部关于发布行业标准<房地产业基本术语标准>的公告》(建设部公告第127号), 房地产是指“可开发的土地及其地上定着物、建筑物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。”
房地产作为我国经济发展的支柱产业,其健康发展与否对国民经济的发展起着非常重要的作用。房地产业作为一个典型的资本密集型产业,充足的资本支持是其健康发展的必要条件。但近两年房地产企业面临着前所未有的资金链压力,部分中小房地产企业逐渐显现资金链断裂的危险。长期以来,因融资成本的考虑,我国房地产业的融资渠道主要集中在商业银行贷款,融资渠道的单一性不可避免地给房地产金融的发展埋下了风险的隐患。在此背景下,信托、证券、基金等投融资渠道近年来发展迅猛,在一定程度上丰富了房地产企业多元化融资的问题,降低了企业的融资风险。
根据2013年年末的信托行业相关数据显示,信托公司受托管理的资产规模已超过10万亿,超过保险公司,成为四大金融支柱中仅次于银行的金融机构。而在信托公司的业务分类中,房地产信托占据了可观比例,这与信托模式的多样性及房地产的资金需求量大且能承受高额的资金成本关系密切。
根据《中华人民共和国信托法》的规定,“信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。”在实务操作中,房地产信托从委托财产类别上主要有房地产财产信托和房地产资金信托。前者是指房地产企业作为委托人,以其所有的房地产或者财产收益权委托信托公司设立自益信托,通过向社会投资者转让全部或者部分信托受益权,使其成为最终受益人而获得相应资金用于房地产项目的活动。后者是指委托人基于对信托公司的信任,将自己合法拥有的资金委托给信托公司,由信托公司将资金用于房地产项目。
近几年,房地产信托项目发展迅猛,风险累积,为抑制“井喷”式的发展速度和规模风险,银监部门不断出台各类监管文件,从2008年《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》,到2014年4月《中国银监会办公厅关于信托公司风险监管的指导意见》,对房地产业务的监管程度逐步深化。
(一)房地产项目建设及销售风险
如果目标项目未能按照原定开发进度顺利实施,或因任何原因导致项目后续建设资金不能按照预期安排及时到位,将影响项目不能按期建设完工和销售。
(二)经营风险
房地产公司的经营状况以及发展的各种因素,如管理能力、财务状况、市场前景、人员素质、技术能力等,可能影响其盈利和运作能力。
(三)信用与流动性风险
若项目未能按期开发并取得预期收入,由于经济形势和市场环境的变化,当需要处置担保物时,可能发生担保物不能顺利变现、甚至贬值情形。且可能发生房地产公司及担保人恶意或者非恶意违约情形。
(四)管理风险
信托财产运作过程中可能由于信托公司的信托资金运用、管理部门对市场和经济形势判断失误、获取的信息不全等,导致信托项目风险。
(一)信用风险管理
在项目的前期运作中,组织专人进行项目尽职调查。针对创新类信托项目,聘请律师事务所拟订或审核合同,并在合同中设立违约及担保制度。
(二)市场风险管理
通过加强市场调查、研究及分析,尽量对股价、利率、汇率等市场要素有较全面准确的了解;而对于较复杂的特定市场且不能有效了解和把握其风险的,一般采取谨慎原则、保守操作;同时,在业务拓展或产品推介时,除信托文件明示风险外,信托公司必须向投资者明确说明市场因素变化带来的不利影响。
(三)操作风险管理
在财务管理、内部稽核、资金运作、账户管控、客户档案管理等方面,严格按信托法规及信托文件设定相应的管理岗位,坚持固有和信托业务的分离,设置专人专岗,明确管理职责及审批权限,严格执行核保核签管理办法,并通过内部邮件系统、审批流程等标准化、系统化的管理方式,最大程度地控制内部管理方面的风险。
(四)不断完善风险控制措施
从信用履约能力、偿债能力、盈利能力、经营及发展能力等五个方面综合考量客户信用等级。科学评价企业信用状况,准确识别、度量信用风险。针对每个信托项目,合理运用多种风控措施,包括:以不动产作抵押,定期追加在建工程抵押;公司股东及实际控制人提供连带责任保证担保。建筑承包方出具书面承诺放弃项目工程款的优先受偿权等。监管房地产企业的资金使用,要求房地产企业在监管银行开立监管账户,用于归集销售款,在房地产企业的银行账户预留印鉴上加盖信托公司监管人员名章,对资金使用进行逐笔审批,封闭运行。
(五)加强贷后管理
切实落实风控措施,确保项目按计划执行,防止项目运行偏离最初的交易结构设计范围。建立信托经理负责制,信托经理应对项目销售、建设风险进行主动管理。
信托公司应设置专门的项目管理部门,委派专人定期逐一排查各项目,按时收集房地产公司财务报表、销售台账;实施全面的人员派驻制管理,通过派出董事和财务管理人员、委托银行监管账户等形式对房地产公司重大事项、资金使用、销售款回笼等情况进行现场监管,密切关注项目可能出现的风险,确保项目的安全运转。
(六)流动性风险管理
2013年是信托行业的“兑付年”,面对流动性高度紧张的局面,流动性风险成为去年开始信托行业发展的关键词。因此,信托公司需要提高资金来源稳定性,牢固树立量入为出的资产业务理念,加强主动负债管理;加强同业、理财和投资业务管理,调整资产结构,合理控制资产负债期限错配程度;认真执行流动性风险管理办法,密切关注货币市场动向,做好应对预案,及时发现风险隐患,果断采取应对措施。
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物业管理市场是房地产市场体系的一个重要组成部分,是房地产市场发展到一定程度,为适应广大业主需求的一种必然结果。它的形成满足了业主、房地产开发商和城市管理对物业管理的需求。以下是读文网小编为大家精心准备的浅析物业管理在房地产企业中的作用相关论文,内容仅供参考,欢迎阅读!
摘 要:物业管理作为房地产开发的组成部分,对于提高业主入住的居住环境、房产保值增值具有非常重要的意义,因此对于房地产企业发展有着重要的促进作用。文章分析了物业管理在房地产企业发展中发挥的作用,并分析应如何发挥物业管理在房地产开发全过程中的作用,并促进房地产企业发展。
关键词:物业管理;房地产企业;作用
1.1 现代物业管理成为房地产开发全过程管理服务。
通常物业管理是在房产已交付使用,业主入住后才进行相关的管理和服务,因此,传统物业管理方式通常带来无法弥补的物业管理工作缺陷,例如,当物业存在功能和质量方面的问题时,房产已交付使用,因此只好在建成的基础上进行修补,往往难以达成较好的效果。随着现代物业发展,物业管理已深入到房产规划设计与建造阶段,因此,可以及时在规划设计和建造中对物业功能和质量问题进行调整,提高产品设计、生产和使用效果及质量。另外,现代物业管理在房地产开发建设期间便可实现物业建设、使用、管理的有机结合。主要体现为:在房产规划设计中,将物业区域的完整性、合理性和便利性考虑入房产的整体规划中,可以避免由于过多考虑房产设施和配套成本节约和施工便利而导致房产使用和管理的不便,从而导致的后期物业管理和使用上的欠缺与矛盾,形成房产整体上的不完善。物业管理与房地产开发管理全过程的结合,使得房产建设时可以从更注重房产使用者和居住者角度出发,并从物业管理的专业角度出发,审视物业的质量和功能,优化房产规划和开发建设,帮助房地产企业节约物力财力,并达到较好的建设效果,提高房产舒适度和物业使用便利性,提高物业管理效率和质量。
1.2 物业管理服务促进房地产企业良好发展。
物业管理的主要功能是为物业所有人和使用人提供相关的管理和服务,创造文明、安全、整洁、舒适的工作生活环境,促进房产保值增值。在这个过程中,物业管理一方面延长了房屋的使用寿命,另一方面提高了房屋的居住质量。总体说来,通过提高房屋和附属设备寿命、降低房屋平均成本,提高人们居住和使用感受,使得房地产的保值增值。根据相关调查,人们在购置物业时,除关心价格、位置和外部环境外,最为关心的内容就是房屋的物业管理质量。物业管理服务质量高,物业管理服务为所有者和使用者带来更好的感受,解除房屋购置者的后顾之忧,从客观上有效促进房地产企业的发展。
2.1、发挥物业管理在房地产开发过程中的作用。
现代物业管理要充分发挥在房地产企业的作用,则应主动参与房地产开发的整个过程,主要包括项目选择、项目规划、工程施工、房产销售等过程,物业管理均应参与当中,使得整个房地产开发将物业管理统一规划考虑并能解决处理相关问题。例如,在规划和设计中,将公共配套设施用房考虑在内,使得整个开发的小区配套完善,整洁有序,有利于优化居住环境,对房屋销售起到良好的促进作用。例如:辽宁某房产开发公司,在开发某小区时,物业管理充分参与规划,因此房地产公司将方案中减少4000平方米住宅面积,增加1600平方米小区休闲广场,提高绿化率5%,注重物业管理相关工作内容,注重环境优化,深受购房者青睐,该小区在平均房价略高于周边小区的情况下,开盘即售罄。
2.2、注重物业管理资金投入。
房地产开发企业在物业管理资金投入时,通常没有直接的经济效益产生,论文格式但是实际上存在巨大的潜在效益。例如:对于配套设施的投资、对于环境美化的资金投入,均会对业主产生直接的正面影响,形成生动的广告效应,较进行报纸、电视或者公交车站台广告更有说服力。物业管理的效果通常要随着物业存在一直存在,因此房地产开发企业的理念和追求将长期通过物业管理内容呈现出来。
对于物业管理的资金投入主要包括:对于配套服务设施的投入,例如学校、商店、诊所、餐饮、健身场所等,标志着小区业主生活质量能够得以保证和提高,又如,小区的景观设计和绿化、道路等,均能够为小区创造良好的配套服务。水电等能源供给,水电是住户生活必须品,因此,在进行物业管理相关资金投入时,应尽量考虑充分的自来水供给和电力供应能力,特别是用电负荷量,随着各种家用电器种类的丰富,小区供电负荷应考虑充分的冗余量。
物业管理参与房地产规划开发全过程,应结合整个过程特点,把握关键点。主要包括:房地产规划设计、施工监理、竣工验收。
3.1 规划设计方面。
物业管理必然需要开展工作的空间和地点,因此在房地产开发时,应该从整体效益和宏观角度,规划物业管理相关地点。有的房地产开发企业在规划时忽略未来物业管理工作的开展,甚至连基本的公共设施都忽略规划,而是将规划的主要目标放在建造更多住房,导致小区建成后,甚至物业管理所需要公共设施无空间可建,一方面导致小区生活质量下降,另一方面小区住户满意度不高,影响开发商形象。
3.2 施工监理方面。
物业管理公司在房屋竣工后,不但要接管建好的楼房,管理物业的年限也会很长。因此,物业管理通常应在施工中将各种物业管理中易出现问题的工程问题进行早协调、早解决,以免在住户入住再维修,同时可以减少与住户之间的纠纷、减少浪费,避免成为后期的遗留问题,主要包括:厨房、卫生间的漏水问题、自来水管和电力线管道如何布置便于管理和提高安全性问题、墙体渗水问题等。另外,物业管理应在施工过程中,尽量了解房产的内部结构,掌握管线布置、房间布局、建筑材料性能等,对后期房屋竣工交房后物业管理工作的开展奠定好基础。
3.3 竣工验收方面。
物业管理公司应细致入微的进行质量检查。如前所述,房屋工程质量对于物业管理工作的影响将是长久的。因此,从顺利开展工作和维护业主利益出发,物业公司应仔细验收工程。主要包括:给排水管道畅通与否,供电线路是否符合安全标准,房屋墙体是否渗水,供电线路断面是否合理,防盗门是否符合安全要求,电话电视预留孔道是否齐全,电梯水泵负荷是否足够等问题,均应符合质量要求。对于不符合验收标准的问题,应责成施工部门返工或者进行整改,为后期物业工作顺利开展打好基础。
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伴随着传媒体制改革的逐步深入,面对市场的激烈竞争,经营管理意识和人才的缺乏已成为了当前制约传媒机构发展的短板之一。下面是读文网小编为大家推荐的传媒经营与管理论文,供大家参考。
[摘要]随着经济的发展,科技的进步,各种新型媒介相继出现,媒介竞争日益加剧。从媒介经营管理的角度看,品牌是增加媒介产品附加值的最有效的手段,因此,媒介的生存与发展要树立品牌意识,实行媒介品牌战略。只有这样媒介才能在竞争激烈的市场上占有一席之地。
[关键词]媒介 经营管理 品牌战略
进入21世纪,随着全球经济的发展,科技的进步,各种新型媒介相继出现。然而新媒体却不会取代旧媒体而独占市场,因此,各种媒介之间的竞争便日趋激烈而至于白热化。对于每一种媒介而言,如何吸引受众的眼球、如何在日趋激烈的竞争市场上分得一杯羹才是生存的关键所在。那么,一个媒介如何才能立于不败之地呢?我以为,应该实行“媒介品牌战略”。品牌,才是王牌。
对于这个观点,我们不妨剖析开来认真研究。
首先,何为“媒介品牌战略”? 媒介是否适合实行“品牌战略”呢? 中国著名品牌专家余明阳在他的品牌论里面这样说,“所谓媒介品牌战略就是媒介为了提高自身的市场竞争力,围绕产品的品牌所制定的一系列长期性、带有根本性的总体发展规划和行动方案。”
在知识经济时代,社会生产的竞争主要体现在知识、信息、技术、品牌、设计等的竞争。技术、品牌、设计等知识产权和无形资产越来越成为经济发展的关键因素。企业管理的重点将发生深刻的变化,由资源、劳动力和资本转向知识产权或无形资产———包括技术、品牌和企业形象,管理的主要环节则是物质生产的技术创新和形象设计。对于媒介而言,它不同于普通的企业,在寻求经济效益的同时,它还肩负着引导社会舆论、娱乐、教育等等一系列的责任,这就是社会效益。但是无论它的功能如何定位,其生存之道也是要遵循社会生产的竞争规律的,由此看来,“品牌战略”同样适用于媒介。
然而,在这样竞争激烈的时代背景下,媒介企业的经营管理已经远远超出一般的生产制作经营和市场营销,而是全方位的对媒介资源的有效组合。从媒介产品经营到资本经营,从有形资产经营发展为无形资产的经营。媒介无形资产经营主要包括媒介品牌、媒介形象、传播设计等知识产权的经营,并促使它们转化为现实的可以用货币符号衡量的财富。简而言之,要生存就需要经济效益,经济效益就是生命。
第二,主打“品牌”的经营管理模式有何特征?它又包涵那些具体内容呢?
媒介品牌战略是针对媒介发展提出来的管理理念,媒介管理者必须掌握媒介品牌战略的特征。只有这样,才能游刃有余的实施品牌战略。寻找新客户、维持老客户,这是品牌战略的任务,也是品牌战略成功的关键,即维持消费者的核心价值地位,提高品牌的市场竞争力。具体来说,媒体品牌战略具有以下特点:
(1)整体性。品牌战略是媒介为了提高自身竞争力而采取的一种竞争手段。这种竞争手段不是解决片面的、局部的问题,而是全局性问题,是媒介公司的系统问题。品牌战略的制定要从长远角度看问题,把各方面的因素制和关系加以综合考虑,注重总体的协调和控制,将整体功能发挥最大。
(2)长期性。品牌战略的建立是一个长期的过程。媒介公司在树立品牌时,注重的并不是眼前的和近期的利益,而是品牌的长期生存大计。在这个长期过程中,媒介需要发掘、培育、宣传、树立和扩大品牌的价值及最终维持品牌价值。
(3)系统性。品牌战略的长期性决定了它具有系统性。只有对品牌进行系统的操作,才能使其走的更远。品牌战略的系统性包括了品牌的创造、宣传、发展、维护、消退等一系列环节。而系统内的各个环节与过程都是相互联系和相互影响的,并可以转化和连接。
(4)指向性。由于品牌战略是站在全局高度制定宏观总体规划,从而决定了其对下属的各种具体措施和活动计划具有指向作用。在规划实施期内,所有的具体行动均要与品牌战略的总体要求一致,如有背离,须及时调整。
(5)创新性。制定品牌战略是一个创新过程,每一个媒介自身条件都不同。媒介树立品牌时,要根据自身的特点和条件,准确无误地选择和确定自己的经营目标。创造出有别于他人的独特性。只有不断创新,才能在竞争激烈的市场出奇制胜,才能起到引领作用。一个媒介如果采取简单模仿竞争对手的做法,跟着竞争对手行动,那么在激烈的市场竞争中它就会始终处于被动地位,不可能赢得市场竞争的最终胜利。
(6)社会性。媒介具有传播信息、宣传文化知识等功能,而品牌媒介更具有广泛和深入的社会传播效果,能够影响和左右社会舆论,引领社会思潮。品牌媒介的特殊地位,决定了在制定媒介品牌战略时要充分考虑到品牌的巨大社会影响力。
媒介品牌战略的直接目标是创立和发展媒介品牌。品牌往往是媒介实力和竞争力的象征。一个媒介品牌栏目、品牌节目、品牌专栏等的多少、强弱,往往反映该媒介实力和竞争力的强弱和大小。因此,媒介品牌战略归根到底,必然要形成品牌战略。媒介实施品牌战略主要包括这么几点:质量战略、创新战略、广告战略、市场战略、人才战略。
品牌在媒介运营中的意义和价值非同寻常,每个媒体都需要强化品牌意识,重视品牌的建构和经营。接下来的问题就是,媒介应当如何建立、经营管理自己的品牌呢?
中国传媒大学教授凌昊莹总结出了以下几点:第一,建立媒介品牌的核心价值;第二,规划品牌媒介管理系统;第三,提高市场渗透度,吸引潜在顾客,赢得有价值的消费者;第四,维护品牌忠诚度。
了解了这些,前文所提到的观点便具有了一定的实际意义,而“媒介品牌战略”也显然具有很强的可操作性了。
总结来看,媒介市场经济的发展好和科技的进步促进了媒介品牌战略的成熟,品牌竞争将市场经济推向了新的发展阶段,未来的媒介市场必将是名牌的天下。品牌不仅是媒介市场营销的锐利武器,是一个媒介经营管理实力的代表,也是媒介市场经济成熟度的一项指标,是一项具有战略价值的经济资源。
[参考文献]
[1]薛可,余明阳主编《媒体品牌》上海交通大学出版社,2009年
[2]凌昊莹《媒介经营管理》中国广播电视出版社,2002年5月
[3]支庭荣《媒介管理》暨南大学出版社2009年9月
改革开放三十年来,中国的经济得到了飞速的发展,人民生活水平不断提高。于此同时,多种多媒体如手机、宽带迅速发展,使信息传播的成本大大降低,范围不断扩大。中国已经基本进入了,信息极度丰富,渠道极为多元的“丰饶经济”时代。以“丰饶经济”为基础,中国的市场将进入“长尾经济”的时代,当然也包括中国电影市场。
长尾理论(The Long Tail)是网络时代兴起的一种新理论,由美国人克里斯·安德森提出。长尾理论认为,由于成本和效率的因素,当商品储存流通展示的场地和渠道足够宽广,商品生产成本急剧下降以至于个人都可以进行生产,并且商品的销售成本急剧降低时,几乎任何以前看似需求极低的产品,只要有卖,都会有人买。这些需求和销量不高的产品所占据的共同市场份额,可以和主流产品的市场份额 相比,甚至更大。
“长尾市场”主要有以下三个特征1、非热卖品,即在这个市场上经营的产品都属非热卖品,它不是以满足大众为目的,而是以满足个性为目的。2、单一特征的商品市场窄。在这个市场上,任何单一商品的市场都很窄,因为它只用来满足某种个性化偏好的小部分消费者,但许多不同单一特征的商品却汇聚成一个大市场。3、品种繁多,即处于(1)“丰饶经济”状态,各种特征的商品数量繁多。在过去,企业都是集中全部资源开发“大头市场”,那是因为过去行业供给未达到饱和。但是随着技术的发展,企业的生产能力开始过剩,于是在这个“大头市场”上开始出现了过度竞争,“大头”市场价值潜力渐失,相反,“长尾市场”在新的商业运营环境中的潜力日益明显,因此开发“长尾市场”是互联网商业运营模式的必然。
分析长尾市场的特征并将其与中国电影产业的实际相联系,我们可以发现,中国电影产业其实存在巨大的长尾市场。首先是非热卖品。中国每年的电影产量超过500部,其中只有很少的十几部热门的大片,剩下的则大多票房惨淡。这些票房稀少的小制作电影正属于非热卖品这一类。第二,单一特征的商品市场窄。中国的一些小制作、低成本电影,难以博得大众的认可,但是足以满足一小部分消费者的个性化偏好。而且,这些各种不同风格,不同类型的电影联合起来,就能形成一个很大的市场。第三,品种繁多。中国已经进入“丰饶经济”时代,人民的文化生活得到极大的丰富,消费能力得到提升,更多不同类型的电影也被生产出来,以满足人们的需要。由此看来,中国的电影市场完全符长尾市场的特征。对长尾市场的开拓将会是中国电影市场发展的关键,也是决定电影公司商业化运营的成败的关键。
欧美的一些电影公司已经认识到了长尾市场的重要性,并将这部分市场作为公司的重要盈利手段。加拿大狮门电影公司就很好的把握住了长尾市场,在电影行业激烈的市场竞争中,站稳了脚跟。狮门公司取得成功的要诀有两个方面——偏门加长尾。这两个方面在我看来其实就是“长尾理论”的成功应用。
首先是“偏门”,顾名思义,就是拍一些非主流的,禁忌话题的电影。比如《电锯惊魂》、《撞车》、《华氏911》之类电影就涉及恐怖、种族歧视、政治调侃等话题。之所以称这类电影为偏门,很大程度上是因为他们不能为普罗大众所接受。但是这些电影却可以满足一部分人的个性化需求,占领着部分市场,同样可以为公司带来不菲的票房收入。
再者是“长尾”。美国电影市场一项充斥着大制作电影,宏大的场面,完美的特技效果,令人赏心悦目的演员。这一切的背后,都需要巨大的成本投入。当然,很多的大片都取得了成功,拿下了不俗的票房成绩,但是再减去所有的成本,利润似乎也寥寥无几。无数大片充斥荧屏,给观众带来了审美疲劳,一些大片的票房依然惨淡。大片制作的高成本也带来了高风险,一些实力不强的电影公司。
(2)只要有一部大片失败,就要关门大吉了。狮门电影独具慧眼,发现了小制作电影的市场。狮门通过自制小成本电影,收购小电影公司,进军家庭影碟业务等手段,建立了自己影片储存库。这个仓库相当于是将一众长尾市场结合起来的平台,无数的小市场在这里连结成为了一个相当大的市场,这一市场完全可以与主流电影市场相抗衡,同时也为狮门公司带来了巨大的收益。
总结狮门电影的经验,小制作、小成本的电影,虽然单个的票房难以与大片相提并论,但是利用数量上的优势,将这一部分市场加以联合,就可以形成一个可以与主流市场相匹敌的大市场。
在“丰饶经济”时代,“分众传播”的发展日新月异,“分众传播”更加注重差异和尊重个体的喜好,受众的个人偏好和对自我个性的展现更加受到重视。过去我们一直将注意力放在少数“热门”大片上,但是现在,一枝独秀的时代已经过去。在电影的储存成本越发低廉,传输渠道更加方便快捷的情况下,数量巨大、内容多元的“冷门”电影终于有了更多的机会展示自己,吸引人们的注意力,成为我们的消费选择。中国的电影市场正在迅速的发展,一大批新锐导演迅速涌现,随之而来的是一大批,构思奇特、思想先进的小制作电影,这些电影形成了中国电影的长尾市场。这些市场的整合需要一个平台,互联网、手机媒体等等都可以作为这样一个平台,将无数的小市场整合成为一个大市场。
中国电影的发展肯定不能仅仅靠那么几部大片,毕竟市场的主要组成部分是小制作电影组成的长尾。中国的大电影制作和营销已经逐步步入正轨,但是小制作电影的长尾市场却没能得到足够的重视。“长尾理论”为开发这几百部电影提供了充分的理论支持,但是如何转化为现实中的真正商机却是一个巨大的挑战。除了受到自身艺术质量制约之外,盗版和非法网络下载成为开发长尾的最大障碍。如何利用新媒体所搭建的平台,加强对长尾电影的营销,是中国电影面临的问题。
一、 广建数字院线,开发潜在市场
数字电影相对于胶片拷贝来说成本较低,数字院线的广泛推广有利于降低票价,吸引更多的观众。中国院线数量偏少,加上几部大片所占用的放映时间,小制作电影的放映时间受到挤压。增设院线,可以给小成本电影更多的机会。
对于小成本电影其实还有很多未被开发的潜在市场,比如说大学生的市场。相对于其他观影群体,大学生拥有较高的文化素质和审美能力,有较为充沛的观影时间。这些特质决定了大学生不仅会对主流大片感兴趣,也会对一些小成本影片感兴趣。针对大学生群体,可以使用优惠票价、月票、季票、年票等方式进行销售,或是提供捆绑的套餐服务,将热门影片与小制作电影捆绑销售。
二、 电视平台的营销推广
在众多的电视频道中,一些频道主要向受众播放电影,如央视的CCTV-6。这类频道为观众提供免费的电影播放服务,深受大众欢迎。在我国,电视的普及率极高,如今数字电视的普及更为多个电影播放类频道的建立提供了可能。对于小制作电影,与这些频道合作是绝好的扩展价值链的机会,数以亿计的观众的消费潜力是不可估量的。
三、 开展网络在线点播服务
随着IPTV的发展,网络点播服务也越来越得到人们的认可,在IPTV所能提供的点播节目中,电影类最受欢迎。但是目前这个庞大的市场对于这个电影行业的贡献几乎是可以忽略不计的。如果能对电影的知识产权进行有效的管理,网络点播服务也必将成为低成本电影的重要盈利手段之一。
四、 手机媒体营销
手机已经在中国普及,而且现在的手机功能也愈加丰富,视频播放已经成为一部手机的必备功能之一。小制作电影可以尝试与电信营销商合作,向他们提供视频,由他们向用户推广,获取利益。人们可以在自己的手机上接收到这些影片,方便了人们随时随地进行观赏。电影公司和电信营销商也可实现双赢。
五、 多样化的宣传方式
小制作电影没有实力去进行打规模的广告轰炸,定时、定点、定向的广告投放才是明智的。其实广告宣传的方式有很多种,我们没有必要局限在一个范围内。比如存在于楼宇、电梯、公交、火车、机场等地点的视频播放装置,就是小成本电影投放广告的好地方。而且,这些地点的受众,除了这些视频外没有别的娱乐方式,宣传效果可以得到保证。此外,网络也是一个廉价的宣传平台。网络具有传播信息量大,传播速度快,受众广泛等特点。同时网络也是年轻一代比较喜欢的传播方式。因此一些拥有先锋创意的影片在网络上宣传,往往可以得到更好的宣传效果。
电影产业从整体看来已经是一个夕阳产业,但是,在民众文化需求不断上升的中国,电影行业的发展前景是一片光明的。作为行业的一条长尾的无数低成本、小制作影片,更加是中国电影产业的希望。如今,这条长尾还没有的到完全的开发,但是我相信,在媒体传播分众化迅速发展的今天,中国电影产业的长尾化发展是中国电影发展的趋势,是中国电影走向世界的必然。
参考文献
(1)丰饶经济学(The Economics of Abundance)。或叫富足经济学,是《连线》主编克里斯·安德森挂在嘴边的词汇。自从他写了《长尾理论》之后,更把丰饶经济学当作发现长尾的基础。在他看来,从传统意义上去理解经济,是对生产资料和稀缺资源的整合分配。谁能捕捉到匮乏资源便成为赢家。现在,在互联网上当我们能够通过一个成本几乎不计的工具来创造价值时,这无以数计的生产者们的劳动成果——数字"物资'造就了一个"丰饶经济"。数字时代的“丰饶经济学”。当用户/消费者面对无限的选择时,真正想要的东西和想要取得的管道都出现了重大的变化,一套崭新的商业模式也跟着崛起.在数字化世界里,匮乏是不存在的。
(2)《狮门电影——偏门加长尾的胜利》 陈璧欣, 陈纬豪, 陈从愿, 关礼健, 马敏成, 麦俊康 《深圳特区科技》200(1)
(3)《新媒体开启电影市场的"长尾"时代》 司若 中国传媒大学影视艺术学院 《当代电影》2008(2)
(4)《长尾市场商业运营模式》卜华白衡阳师范学院应用经济研究所《企业管理》 2007(1)
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企业的行政管理体系,可以说是企业的中枢神经系统。它是以总经理为最高领导、由行政副总分工负责、由专门行政部门组织实施、操作,其触角深入到企业的各个部门和分支机构的方方面面的一个完整的系统、网络。下面是读文网小编为大家整理的浅析企业行政管理论文,供大家参考。
一、工商行政管理在现代企业制度建立过程中所发挥的作用研究
1.工商行政管理制度有利于企业人才队伍的建设
从生产要素的角度来分析,行政管理制度在企业现代化的进程中,处在十分重要的位置。企业发展过程中的基本要素包含了三个层面,首先是作为劳动对象的生产资料,第二是划分经济制度的劳动资料,最后是具有一定科技水平的劳动力。在这些要素中间,劳动力的要素是十分重要的,是首先要牌子第一位的。在现代企业制度的建立和完善中,企业的员工就是企业发展过程中最为重要的资源,他们自身的素质对于企业的发展有着决定性的作用。所以要想能够建立和发挥好现代企业企业制度的优势,就必须要提升企业领导和员工的综合素质,这样才能够更好的促进企业的健康发展,使得企业能够依据现代企业制度的各项要求开展工作。我们在发展的过程中应该看到,我国现代企业制度中和欧美等发达国家的现代企业制度有着一定的区别,主要体现在我国企业在发展过程中所面临的产业结构和人口的城市化有着比较大的差别,也就是说我国的现代企业制度并不是在社会生产力的基础上所发展起来的。所以人的素质的提升以及教育水平的提升,都和现代企业制度的发展密切相关,在实践中只有将教育做好,人的知识和文化水平才能够得到很好的提升,才也能更好的推动现代企业制度的建立和完善。工商行政管理为企业的发展提出了比较高的标准和要求,这要求企业在发展中必须要改变人员结构,引入专业人才,这样才能促进自身综合竞争力的有效提升,也才能够适应社会经济发展对于企业的现实要求。
2.工商行政管理利于推动现代企业的科技发展
工商行政管理的现代化,对于现代企业的科技发展来讲,处在主动的地位。这现有的科学技术领域,自动化技术是推动产业发展和企业技术进步最为重要的技术,它可以很好的提升企业的经济效益和生产能力。伴随着社会的发展和进步,自动化技术在行政办公领域得到了惊人的发展与应用,有效的实现了办公的自动化,促进了企业办公效益的有效提升。后来计算机技术得到进一步的发展,使得电子邮件和一些更高水平的办公系统得到推广和应用,这位现代企业的发展提供了更加强大的武器,给企业的发展开辟出了更加广阔的空间。3.在现代企业制度的完善过程中,行政管理制度能够很好的发挥出杠杆作用行政管理制度对于保障现代企业的发展,促进社会的进步和发展都有着一定的积极作用。同时还表现在行政管理制度的制约作用方面,每当企业在发展的过程中,脱离现代轨道的时候,行政管理就会以现代化的自动手段来对企业开展约束。另外一方面,量化的数据的作用能够为企业的发展提供较为可靠的数据保障,计算机作为处理复杂数据的重要工具,为企业的发展提供了较为强大的数据保障。最后行政管理为企业制度的发展起到了开拓性的作用,它使得企业迈向快速发展的新台阶。
二、工商行政管理开展监督管理,为现代企业的制度的创造营造良好的环境
完善和发展现代企业制度,一方面需要企业自身的不断奋斗,另外也离不开良好的外部环境。工商行政管理机构的基本职能就是代表国家对市场的各项经济活动进行对市场经济的各项活动进行监督和管理,以此来保障企业的各项合法的经营活动,维护好正常的市场经济秩序。所以在工作的过程中,首先要将企业的各项权利和责任落实到实处,保障企业的健康发展,对于侵犯企业换权益的行为要进行查处,同时要抓紧落实国家的各项市场经济制度,为企业的健康发展营造出比较好的环境,使得企业能够平等的享受国家的各项权利。其次在发展过程重要营造好企业发展的外部环境。在建立现代企业制度的过程中,工商行政管理机关要深入到企业进行调研和分析,并依据市场发展的实际情况对政策进行及时的调整。同时还要广泛深入的宣传有关的法律和法规政策,帮助企业依法进行生产经营,并注意发挥自身的潜能,提升企业发展的质量。最后还要做好对于违章企业的查处。工商行政管理的过程中要坚持预防为主的基本原则,帮助和引导企业端正自身的经营思想,健全各项法律法规制度,减少企业在管理中可能出现的一些漏洞,最终促使产品质量的有效提升,这可以很好的降低企业违法违章行为的发生概率。另外要将工作的重点放在转化经营机制和自身的行为规范上,在调查企业的经济案件的时候,要慎重使用暂停银行支付存款,暂扣物质,停业整顿以及吊销营业执照等一些强制性的措施。工商行政部门要坚决制止向企业进行乱摊派、乱收费的情况,提升工商行政部门在企业中的良好形象。
三、小结
工商行政管理要围绕建立现代企业制度,充分的发挥其职能和整体的功能,为现代企业稳定的建立现代企业制度创造比较好的条件。本文主要结合实践,分析探讨了工商行政管理促进现代企业管理的理论依据,同时就工商行政管理在建立现代企业制度中的作用进行了论述,最后就工商行政管理开展监督管理,为现代企业的制度的创造营造良好的环境开展了分析,以期能够更好的促进现代企业制度的建立和完善。
一、企业营运管理效率不高原因分析
第一,人情面前没有关系就无力,中国的老传统,要看人面,这种思想根深蒂固影响着千千万万的中国人,强烈的官僚主义思想让企业管理失去效率而企业活力也受到一定程度的影响,企业员工也会变得消极,因此对整个企业的发展带来了很大的消极影响。企业的管理阶层应该是属于服务于企业员工的阶层,而很多企业则更注重管理二字,不良的工作方式让企业效益一直无法提升。
第二,管理效率影响到营运效率,整体效率不高,很多企业的行政部门并没有具体的实施方案策划,而是走一步是一步,这样的工作方式严重浪费了企业人力资源;更有甚者企业内部人员出现纷争,为了争夺自己的私利,有的部门会利用公司给予的权力滥用与私人问题上,因此造成了一系列的浪费,影响到企业的发展。
第三、企业的规章制度不完善,对于规章制度大部分的公司都是有制定的,但是很多公司只是停留于表面,而没有实际的行动,而且很多公司的规章制度并不健全或者是没有跟着企业的发展而有所变更。制度的不完善容易导致企业工作人员产生歧义,不清楚该怎么去实施,遇事无法以最快的速度解决,所以行政管理效率无法提升。
第四,缺乏高素质的管理人才,企业管理阶层的人员素质关系到管理的效率,部分企业的管理人员不清楚企业的管理制度,遇事不管或者是不是该管的事情浪费时间去管,导致人员、时间的浪费。行政管理人员对整个企业的其他部门都应该的和平相处的,有写企业的行政管理部门让其他部门不满意,导致其他部门听从行政部门的指挥,导致行政管理无效,因此效率无法提升。
二、企业提高行政管理效率小建议
行政管理效率对于企业的重要性无可厚非,效率无法提升是每个企业的困惑,通过对企业效率无法提升的原因分析本文提出以下几点建议:首先,每个企业应该拥有本企业特有的管理模式,一个行政管理效率高的企业是能够让企业内部事情相连贯,能够对发生的事情做出最快的反应;企业必须运用科学的方式对企业行政管理部门进行调整,建立起优良的企业行政管理系统,将企业管理职能发挥的淋漓尽致。其次,应该向优良企业学习,引进他们的管理方式,目前较为科学的管理方法有成本考核、绩效评估和目标管理,企业采用科学的管理方式可以让企业的成本估算、投入与产出是否平衡等发挥的更好,行政各管理部门人员的责任感也会随之增加,从而提高整个行政部门的工作效率。再者,一个健全的企业规章制度是非常有必要的,只有通过加强行政管理部门的建设才能提高企业行政管理效率,法律法规的制定可以让整个行政部门更好的运作从而提高企业刑侦管理效率,企业有如下的工作应该完成,健全法律制度、行政部门管理制度、岗位责任制度等等一系列有利于行政部门管理整个企业的工作制度,只有制度的制定才能让整个企业实现规范化,工作人员才有章可循,才能让工作效率提高。最后,企业行政人员的素质是关键,要有高的管理效率就应该有高素质的管理人员,一个管理人员的心理特征、个性、责任心、协调性都与管理能力息息相关,要有很强的决策能力,面对突如其来的问题做到不慌张等等都是管理人员是否优秀的评分点。企业在聘用管理人员时应该细致,选择更适合的人员上岗,企业内部应该建立起一套完整的人员录用标准,才能保证工作人员整体素质,才有利于企业长期稳定发展。
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随着我国加入世界贸易组织以来,经济全球化发展趋势不断加剧,给企业经营管理带来更多机遇和挑战,特别是金融管理的不断推广和应用,给企业经营管理水平不断提升带来更高要求。下面是读文网小编为大家整理的企业经营管理论文,供大家参考。
摘要:现阶段,金融管理工作已经成为当前企业经营和管理过程中的一个重要组成部分,金融管理工作对企业内部的发展造成了十分重要的影响。企业想要在市场竞争中,提升自身的核心竞争力,就需要提高企业自身的金融管理能力。文章针对金融管理工作在企业经营和管理中的有效应用提出了自己的一些建设性的意见。
关键词:金融管理;企业经营管理;应用
金融行业是现代经济发展过程中的一个核心内容,金融行业也是整个市场经济发展过程中的推动手段。新的形势下,利用金融行业的重要资源,对企业的运用管理工作进行研究,进而提升企业的经营管理能力。文章针对金融管理工作在企业的经营管理中的应用进行了有效分析,并提出了一些自己的看法。
一、金融管理与企业管理的基本概念
金融行业,是对资金进行融汇贯通。企业管理工作是针对企业的经营策略,和管理思想,对企业的经营发展战略进行规范和总结,进而能够结合企业外部环境的变化与企业经营发展策略,适时的进行变革和调整,企业经营管理过程中,需要充分利用企业的现有要素,进而发挥出整个企业的最大作用。实现企业经济利益的最大化。
二、企业经营管理过程中应用金融管理的重要作用
(一)金融活动为企业的管理工作提供基础性服务
企业在生产管理的过程中,需要先筹集一批主要的资金,在具有一定资金的前提下你才能够进行经营和管理工作,因此,经营管理过程中,筹集资金是十分必要的,金融管理工作主要就是为企业的管理和发展提供这部分发展资金,所以说,金融活动的开展能够为企业的经营管理工作提供前提。企业在经营过程中,主要的资金来源有企业的固定资金、金融市场的融资以及银行的贷款等等。这三项重要的资金来源都能够解决企业的经营管理中的重要问题,进而确保企业管理工作的正常进行,促进企业的良好发展。
(二)金融管理工作能够促进企业正常运转
在企业发展的过程中,由于其是国民经济的重要组成部分,企业的生产活动只能在正常的生产中进行,多数企业需要依靠自身的努力来维持外部环境的发展。当前的市场经济发展的过程中,大部分企业都在挫折中更好的发展,为了避免企业在发展过程中受到的严重挫折,应高积极做好金融管理工作,促进企业生产管理工作的正常开展。
三、当前企业经营管理中应用金融管理的主要问题
(一)大部分企业的收款比较困难
在企业生产与发展的过程中,资金是十分重要的,资金是保证企业正常运行与发展的重要保障。现阶段,在企业经营管理的过程中应用金融管理,存在着企业收款困难的现象,大多数企业相关负责人,不能够对接待单位的资金流动情况形成一个全面的认识,这样就使得企业的大多数资金都不能做到及时回收,进而出现了严重的资金链断裂的现象。
(二)企业金融管理对银行借贷的依赖性
在企业的争产生产过程中,企业的资金来源主要有银行借贷、金融融资以及自有资金等三种主要的资金来源。然而,当前的企业发展中,对银行贷款的以来程度不断加大,企业的固有先进不能得到稳定的流动。与此同时,由于对银行贷款的依赖程度的不断增加,使得企业在国家做出相应的经济调整时,会面临严重的风险。一旦企业不能够有效的规避金融管理中的风险,以至于造成严重的经济不稳定的后果。
(三)没有形成科学的企业金融管理结构
现阶段,大部分企业在经营管理的过程中,都进行了金融管理,但是很多企业在金融管理中都存在着严重的额问题。企业的一大部分流动贷款都不能正常安排和使用,没有建立一个科学、合理的金融管理结构,这就对整个企业的借贷信用产生了极为严重的影响。
(四)企业金融管理手段比较落后
当前,大多数企业在进行金融管理的过程中,管理手段都比较落后,很多企业都未设有正规的管理人员,一些管理人员的金融管理素质较差,他们对金融管理工作并没有形成一个正确的认识,金融管理的手段也是比较落后的,金融管理的过程中,相关人员并没有对财务数据进行有效的分析。
四、加强企业经营管理中金融管理工作的具体措施
(一)企业内部设置专业的金融管理部分
当前,很多企业在经营管理的过程中都加强了对金融管理工作的应用。新阶段,想要加强企业的金融管理工作,就应该开设专业的金融管理部门,在部门内部设置相应的管理人员,企业在经营和管理的过程中,应该对工作人员的职责进行有效的明确,并针对企业的管理工作进行相应的分析与研究,并针对企业管理工作进行风险评估。
(二)规范企业金融预算编制工作
企业进行经营管理工作的过程中,应该对一定时间内的财务管理工作进行有效的规范,这项工作在企业经营管理工作中被称之为企业的预算工作。企业的预算管理作为企业金融管理工作中的一个重要组成部分,它是属于数量化的控制管理工作,这样能将企业内部的所有问题进行归纳,进而整合成为一个科学的管理体系。所以,在企业的经营管理工作中,应该对金融预算管理工作提高足够的重视,进而对这项工作进行规范,这也就提高了对企业内部管理工作的约束力。
(三)提高企业金融管理工作的信息化水平
近些年来,科学技术在不断的发展过程中,各行各业在加强了信息化措施在企业金融管理工作中的使用。企业需要有效提高金融管理工作的信息化水平,在对企业进行金融管理的过程中,需要建立一个比较完善的金融管理体系,并对企业内部比较落后的管理手段积极进行创新与发展,提高金融管理工作的整体水平,这样也就提高了金融管理工作的科学性。
(四)制定一个完善的信用评定规定
企业在进行金融管理的过程中,为了保证企业内部商品的正常交易的有效进行,应该对交易对象进行深入的调查,对企业的产品质量和经济效益进行观察,制定完善的信用评定体系,对企业金融管理中的风险进行评估,这样就避免企业内部出现资金风险,避免造成企业内部资金的流失。
(五)有效拓宽企业金融融资的渠道
当前,大部分企业融资的主要手段都是上市的方式进行,由于当前企业对银行贷款的依赖程度较强,应该有效拓宽企业的融资渠道。企业可以采用间接融资的方式来进行融资,这样就能够让企业能够与银行之间共同享受利益,共同承担风险,这就有效的降低了企业的金融风险,也就提高了企业的金融管理水平,促进企业经营管理工作的有效发展。
五、结语
总而言之,企业在经营管理的过程中进行金融管理是十分重要的。企业经营管理的过程中,应该加强对金融管理工作的信息化程度,并拓宽企业进行融资的渠道,这样就能够有效的提高企业的经济利益,促进企业内部的发展,进而提高企业的核心竞争力。
参考文献:
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摘要:高职农业企业经营管理课程案例库的建设对完善高职教育教学资源、提高专业人才培养质量,服务于“三农”具有重要意义。案例库建成后可广泛应用于专业课程的教学与社会学员的自学与培训,有良好的应用前景。
关键词:农业企业;经营管理;案例库
一、高职农业企业经营管理课程案例库的建设意义
我国是人口大国,农业是立国之本,创新农业生产经营体制、建立现代农业产业体系,需要大量懂经营、会管理、知农事,能够进行农业生产的产前预测与计划、产中组织、协调与控制、产后营销的农业企业经营管理的从业人员。《农业企业经营管理》课程是高职涉农类专业开设的一门专业课程,通过本课程的学习,学生应该掌握农业企业经营管理的相关知识和技能,熟悉农业生产经营流程,能够合理地运用和整合人力、物力、财力、地力等农业生产要素资源,能够进行农业生产项目的综合管理,为毕业走向农业企业生产经营一线奠定良好基础。良好的目标需要准确的方法保驾护航,只有运用恰当的教学方法才能顺利完成既定的教学目标。高职教育将培养高素质技能型人才作为主要的目标,注重学生的实践应用能力的培养,案例教学法是高职院校实践教学中最常用的一种教学方法。所谓案例教学,是指在教师的指导下,以学生为教学活动中心,以典型案例为教学材料,以学生对教学案例进行阅读、分析和讨论等活动为教学主线,培养学生自主学习能力、收集资料能力、表达能力、理论联系实际能力、发现问题、分析问题和解决问题等能力作为教学目标的教学模式。案例教学法最早出现于美国哈佛商学院,是管理人才培养的重要方式之一,目前被广泛应用于各级各类企业管理人才的教育与培训中。作为企业管理课程的一个分支,《农业企业经营管理》课程通过案例教学,可以使学生深入到农业企业生产经营管理的真实情境中,分析并处理各种现实问题,通过启发学生独立思考、自主探索,逐步培养学生发现问题、分析问题和解决问题的能力。在案例分析过程中,学生可以将农业企业的经营管理理论与实践应用相结合,逐步学会农业生产的产前策划、产中管理和产后营销的方法和技能,训练实践应用能力,拉近了课堂与企业的距离,为毕业从事农业生产经营管理工作奠定基础。开展案例教学需要有完善的课程案例库资源作为基础和保障。近年来,随着案例教学方法在高职院校的普及,企业管理相关课程的案例库建设已取得了一定的成果。然而通过查找比较与分析可以发现,目前高职院校《农业企业经营管理》课程方面的案例库资源非常有限,即使有也大多使用其他行业的案例,未能突出农业企业的行业特色,案例的数量和质量远不能适应教学的需要,有些案例存在难度较大,不适宜高职院校的学生层次和认知特点等问题。因此开发一个取材于涉农类行业和企业,适宜于高职院校的教学水平和学生特点,数量够用、质量可靠,能够广泛推广使用的《农业企业经营管理》课程教学案例库具有重要的意义,主要体现在以下三个方面。一是按照农业企业产前策划、产中管理与产后营销管理流程特点选辑与优化课程教学案例资源,可以为实现农业企业经营管理课程教学目标提供有利支撑。二是案例教学将农业企业经营管理实践过程与问题分析内化进课堂,提高学生农业企业管理问题分析能力,提升专业人才培养质量。三是农业企业经营管理案例库受益面广,可以为广大社会学员提供课程学习的参考资料,服务于“三农”,为新型职业农民培训与自我提升提供帮助,促进现代农业劳动力知识能力水平的提升。
二、案例库的建设目标与思路
农业企业经营管理案例库的建设以案例选材具有针对性易于建立、内容丰富具有实用性便于推广,师生易用具有操作性便于互动为目的,借鉴农业生产经营的流程化理念和要素使用的复合化理念来构架案例资源,通过系统化的顶层设计和现代化计算机技术的支撑,建设高水平的案例库。
(一)建设目标
一是分阶段建成前沿集成、内容丰富的复合交叉式课程案例库。二是形成内容完善、实用性强、便于使用查阅的案例集和网络共享平台。三是创新案例库建设更新维护与可持续发展的长效手段。
(二)建设思路
广义农业包涵农、林、牧、副、渔五种产业形式,涉及企业类型多、数目广,必须做好顶层设计工作,才能形成系统性、逻辑性、实用性较强的农业企业经营管理案例库。1.符合农业企业经营管理一线从业人员专业技能的培养需求依据农业企业经营管理流程整合案例资源,按照产前策划、产中管理、产后营销三大流程设计三大案例系统,进一步衍生出创业计划、企业设立、战略与成本、生产与质量、营销与服务、品牌与文化六大模块案例集,将农业生产的人力、物力、财力等要素管理案例集作为支撑库贯穿到每个流程中,形成复合交叉式案例库(简称“三大系统、六大模块、一个支撑”),如图1所示。采用复合案例库辅助教学,可对学生农业生产的过程管理和要素管理两大专业技能进行充分训练。2.集国家、行业、企业前沿资料于一体,确保案例库建设的针对性和实用性管理类课程利用案例进行教学,意义在于通过真实的企业经营情境的模拟,学生参与解决实际问题,课堂以学生为中心,锻炼学生分析问题、解决问题的能力。其中对接行业、企业与岗位真实工作过程的案例是整个教学活动的中心。农业企业经营管理案例库的开发与建设需要大量企业与行业一线素材,一方面,通过校企合作开发模式,营建基础案例资源;另一方面,通过借鉴共享资源,最大化地完善案例库。3.通过PDCA循环管理程序引导出动态发展、阶梯式上升的案例库建设路径“计划—实施—检查—改进”的PDCA循环程序是管理学界公认的一套科学工作程序,被广泛地应用在各种管理活动中。PDCA四个过程不是仅运行一次,而是周而复始向前推动工作登上新的台阶。依据PDCA工作程序开展案例库的建设,需要准确理解PDCA的含义,明确四个阶段的工作任务,正确实施每一阶段,不断向前推进案例库进程,从方法上保障工作的有序进行。
(三)建设路线
案例库的建设路线经历调查研究、总体规划与设计、素材制作、实践应用、反馈调整等五大阶段。
1.调查研究阶段
针对专业学生、创业农民、社会学习者的学习目的及学习内容展开调研,了解学生、农民和社会学习者的知识需求,明确案例对应的知识点和案例选取原则。
2.总体规划设计阶段
基于农业企业经营管理流程的学习,以及简单、易懂、够用的总体思路,对案例库的基本架构、选取原则、表现形式、系统性与关联性等方面进行规划与设计。
3.素材制作阶段
依据建设方案,通过校企合作、行校联合等途径开展案例素材的开发制作。按照筛选案例素材、进行写作构思、撰写案例初稿、进行修改完善等步骤完成案例内容的编制;再利用计算机技术对案例内容的表现形式进行加工,形成种类丰富的案例素材。
4.实践应用阶段
根据学生、农户、农业企业经营管理者等不同层次学习者的需求,按农业生产流程和农业要素利用两大方面整合案例素材,形成“教学案例库”和“三农服务库”两大案例库,在教学和社会服务中加以应用。
5.反馈调整阶段
案例库的建设坚持边建边用,共建共享,持续更新的原则,根据师生、农户、社会用户等反馈的信息,对案例内容进行及时调整,根据经济社会发展的实际情况,对案例内容进行定期更新。
三、阶段性建设成果
一是依据农业企业经营管理课程标准,结合新型职业农民培训实际要求,针对专业学生、创业农民、社会学习者的学习目的及学习需要,制订案例库建设的调研提纲、完成调研活动并撰写调研报告。二是制订案例库开发设计方案和案例撰写标准,形成案例资源建设指导手册和模板。三是完成案例素材的选择和案例内容的编制,初步形成涵盖“三大系统、六大模块和一个支撑”的教学案例集,并在教学中加以应用和完善。
四、案例库的应用前景
农业企业经营管理案例库建成后,将极大地解决涉农专业管理类教学案例不足的问题,为促进课程教学水平、提高学生职业能力提供有力保证;同时,也可以为广大社会学员提供学习参考资料,为服务“三农”、建立新型农业与农村人才队伍提供有力支撑。
参考文献:
[1]徐拥军,宋扬.管理案例库建设的“4S”模式研究[J].东北农业大学学报,2009,(2).
[2]梁君.教学案例库建设的问题与对策[J].科教文汇,2012,(3).
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虽然市场经济的发展为我国企业发展提供了机遇,但是也为企业经营管理带来了难题,这很大程度地影响了企业生产经营与发展。下面是读文网小编为大家整理的企业经营与管理论文,供大家参考。
摘要:市场经济一经产生,便成为最具效率和活力的经济运行载体。企业作为市场经济的重要组成部分,其作用越来越明显。而企业管理关乎市场竞争力,决定企业成败。本文深入浅出的剖析了现代企业管理中存在的问题和误区,并归纳总结出一套行之有效的解决方法,意在为建立科学的企业管理制度出谋献策。
关键词:市场经济;企业经营管理;管理创新
改革开放的三十多年中,国家经济发展的脚步稳健而迅速。成功的背后是越来越多的企业投身改革的结果。但在经济与国际接轨的大背景下,我国原有强劲发展势头的企业开始举步维艰,需要创新企业管理制度,以适应时代发展。目前,我国企业的管理水平差强人意,存在很多弊端,诸如:管理制度不完善;人力资源开发不充分等,这些都阻碍了企业的发展速度。所以,要想企业呈现良性发展的态势,就要合理进行人力资源的开发,发挥团队合作优势,在经济下行的大背景下脱颖而出,谋求企业发展的新思路。
一、企业经营管理面临的挑战
1、市场环境的改变
市场经济条件下,市场环境已经发生改变,客户是主导,争取更多的客户成为企业竞争的关键。企业为了争夺市场,首先要重视产品质量,质量是企业的生命,生命强则企业兴;其次要完善售后服务,售后是企业的根基,根基稳则企业旺;再次要做好宣传,宣传是企业的灵魂,树立良好的企业形象,不断创新营销策略,提高产品的知名度则企业有望。要实现这些的前提是完善的企业管理,才能实现企业的全面发展,才能在残酷的市场竞争中立于不败之地。
2、生产方式的转变
1988年,邓小平提出了“科学技术是第一生产力”的思想。这一科学论断,深刻揭示了科学技术在社会经济发展中的地位和作用。科技在市场经济中的作用一样重要,我国的中小型企业的生产方式也随着科技的进步发生着翻天覆地的变化,机械化、流水线的批量生产代替了传统的生产方式。科技在企业发展中的份额越来越大,在生产方式转变之后,人力资源的选择上也要从以往的任人唯亲转为任人唯贤才能适应市场经济的发展。按规章制度办事,进行规范管理,不断创新企业管理模式,使企业发展具有科技含量。
二、企业经营管理模式问题
1、管理制度形式化。我国的企业在其发展过程中,也会建立起适合企业的管理制度,对企业的发展有一定的指导意义。但是存在执行力差的问题,在企业发展过程中不按章办事,制度形同虚设,得不到贯彻实施,造成管理制度形式化,根本起不到监管作用。
2、组织结构僵化。在我国企业管理设置的组织机构中存在僵化的问题。岗位重复设置导致人力资源严重浪费;人员晋升渠道狭窄,也很难调动员工的工作积极性和创造性。这些问题的存在使企业在发展过程中不能更好的创造经济价值和社会价值。组织结构僵化更是无法适应飞速发展的经济形势,不能迅速作出应变措施,长此以往,许多企业沦为市场经济的炮灰。
3、人力资源问题。人力资源合理配置决定着一个企业的可持续发展。而在现实的发展中,企业在人力资源上存在以下三方面问题:一是企业员工的职业操守不够,呈流动态势,随时更换工作,使企业的生产进度受到影响;二是企业员工的整体素质不是很高,影响企业现代化发展的进程;三是没有建立系统的员工培训管理体系,使员工看不到企业的未来,无法给员工提供进步的机会。
三、企业经营管理创新策略
1、改变传统管理理念。进入市场经济,过去陈旧的管理方式和管理理念已经不能适应经济发展的需要,必须更新管理理念,敢于推翻旧有的管理体制,制定适应现代企业发展的管理制度,以现代企业管理模式对企业进行管理,打造更好的企业产品和更优质的服务体系,为企业走上可持续发展的道路奠定坚实的基础。
2、创新管理制度,管理制度是企业管理的基石。如何创新管理制度,使企业的经济管理水平得到提升,是市场经济发展过程中企业必须面临的现实问题。当一个企业处在良性发展时期,他的经济效益直接影响生产经营效率,从而促进内部的人力资源以及其他资源进行合理配置,使员工受益。所以,企业要发展,创新管理制度是关键,以制度促发展,以制度促和谐,淘汰不适应市场经济的落后管理制度,建立现代化企业管理体系,实现管理制度人性化、科学化,确保企业的未来发展方向。
3、建立内部控制体系。在很长一段历史时期内,控制成本成为企业增效的有效措施之一。但随着时间的推移,单纯的成本控制已经不能承载市场经济发展的需要,加强企业内部的掌控,不单单有控制成本这一方面。其中,新型的财务管理模式的建立,以预算管理为中心,辐射企业的经营和发展。对于企业来说,规避风险,平稳发展是永恒的主题,那么科学合理的财务管理计划能很好的实现这一目标。企业内部控制体系不单单是对经济管理模式的优化,还要建立完善的监督机制,促使企业的管理模式不断完善与规范,既有科学性又具可操作性。
4、加强技术创新。既然科学技术是第一生产力,那么技术创新对于一个企业的发展当然是至关重要的。技术创新是有风险的投资行为,是企业发展的关键所在。技术创新是技术与管理的完美结合,是新的管理方法和机制相融合的过程,把握好技术创新不仅能为企业带来巨大的经济效益,还能为企业开创出光明的未来。
5、企业文化创新。企业没有文化就没有未来,让企业注入企业文化,是中国企业急需解决的问题。企业文化依赖于科学完善的管理制度,依赖于员工培训体系和奖励机制,依赖于领导者对于企业的未来设想,依赖于企业的社会责任感。这是一个大工程,首先要组织员工学习,学习企业的创新管理理念,让员工感受到浓厚的学习氛围,感受到企业的亲和力和凝聚力。
四、结束语
在新的历史条件下,市场经济进入了一个新的发展时期,其所表现出来的平等、开放和激烈的竞争对企业无疑是严峻的考验。企业在谋取利益的同时也要实现社会价值和企业价值,改变旧有的、落后的管理模式,踏入现代的、科学的管理模式之中,实现企业的可持续发展。
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摘要:作为国家基础能源的煤炭产业具有明显的周期性。经历了十年的黄金上涨期,2013年以来煤炭、煤炭建筑企业面临着去产能的压力。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》的实施、“一带一路”战略的实施、“互联网+”的提出、加快转变政府职能、深化财税体制改革等重大政策引导,将对市场持续下行,资金回笼不畅的煤炭建筑企业经营管理有着方向性的指引。本文从解困煤炭建筑企业为出发点,以煤炭建筑企业经营管理为核心,从内部市场化精细管理和资金风险管理为突破口,探讨了新形势下煤炭建筑企业经营管理的新思路。
关键词:煤炭建筑企业;基建项目;经营管理;财务管理
煤炭产业与国家宏观经济发展呈正相关关系。从2002年开始,国家重工业发展迅猛,迅速着带动房地产业、水泥业、钢材、制造业等行业高速发展,进而煤炭行业形成了“黄金十年”。2013年后,国家经济增速放缓进入新常态,加之煤炭本身供大于求、受环保政策约束等影响,煤炭行业整体下行,全行业亏损面超过80%,煤炭价格一路走低,且仍有持续走低的迹象,煤炭建筑企业生产经营面临寒冬。
一、积极进行内部市场化和精细管理转变
(一)基本含义
新常态下,煤炭建筑企业竞争加大,更需要压缩成本,控制好企业现金流,方能在去产能的大潮中立于不败之地。那么内部市场化和精细管理将是煤炭建筑企业的必经之路。煤炭建筑企业需将企业内部生产系统、各单位(部门)以及单位内的各班组、各道工序,用市场、用户的关系进行链接,从而使各系统、各单位、上道工序所提供的产品或服务,转化为用内部价格所衡量的价值并为下道工序所认可的商品,实行有偿往来结算,从而实现控制企业经营成本,提高企业竞争力,实现效益最大化。
(二)市场化精细管理的实施
1.把市场机制引入企业内部。通过引入市场机制,运用价值规律和经济杠杆,利用市场化的自我调控功能,使企业内部资源的配置优化合理。
2.用市场化的手段将精细管理的理念驱动到位。引入市场机制需要形成精细化的价格,并把各系统、各工序每一环节都用市场个体单元的关系加以精细化衔接,从而达到整个系统实现精细管理。
3.目的在于从根本上解决粗放管理问题。对企业内部资源转化的各个环节提出时间、空间、质量等方面的规范,使每一环节、每一道工序、每一人、每一事都处于受控管理之中。
二、加强煤炭建筑企业资金管理
资金是企业发展的血液,一个企业如果资金枯竭,中断了支付能力,企业的生产经营活动将无法进行,企业生产经营活动的停止,就是企业的倒闭。煤炭建筑企业危机的核心是财务危机,而财务危机的核心是资金链断裂。因此,优化资金策略是煤炭建筑企业财务战略管理中的重中之重。
(一)实行全面预算管理,强化内部管理
目前,在紧缩性政策的大背景下,煤炭建筑企业实施全面预算管理,包括全预算过程的编制、审批、控制、分析和考核。根据煤炭建筑企业的经营目标和计划,从业务最基层资金需求出发,在合理时限内报送至财务部门进行统筹、监控与平衡。并在实施过程中进行多重比较,找出差距,纠正问题,通过动态现金流量预算与月度资金收支计划,实现对煤炭建筑企业资金的准确调度,保证资金全面预算的顺利开展。
(二)拓宽融资渠道,建立多元融资体系
长期以来,煤炭建筑企业的融资渠道主要依赖于银行贷款。随着环境保护、全行业产能过剩限制性规定等政策出台后,金融业对煤炭建筑企业贷款的门槛不断提高,单一的融资渠道将受到一定限制。可以说,目前现金流问题是制约煤炭建筑企业正常生产经营的瓶颈。
(三)优化资本结构,提高资金周转效率
煤炭建筑企业必须通过合理安排产权资本与债务资本比例,寻求最佳资本结构,适度负债经营,降低资产负债率来减少融资过程中的风险。一是加强资金管理,提高资金的利用率。首先,在财务上实施严格的财务监控,制定合理的现金使用计划,合理安排资金的调度,保证生产经营活动所需的现金。其次,要加强应收账款的管理,加速资金的运转,提高资金的利用率。在应付账款管理环节,要避免因过多的利息支出而导致的资金流出上升。二是要充分保证资金信息流的顺畅。资金信息流不顺畅必然会影响到资金的周转速度,不利于企业的资金链管理。三是要灵活处理和合作伙伴之间的关系,以实现共享收益、共担风险,从而降低风险。
(四)创新融资方式
1.参与融资租赁、内保外贷、固定资产支持性融资、票据融资等业务,丰富融资产品,全面盘活集团资产。2.研究开展套期保值业务,为企业销售产品提供价格参考,锁定利润,实现产销定价和仓储收益。3.采取质押融资、转融通、资产管理等方式,盘活存量资产,在保证资产安全的情况下获得超额收益。4.推进新三板上市。培育创新型、成长型生产单元,实行股份制运作,争取工艺技术先进企业在“新三板”上市。
三、新形势下煤炭建筑企业管理人员需要树立的新思路
(一)“一带一路”将大力提升煤炭资源需求最直接的是“一带一路”战略的实施,必将创造巨大的消费需求,未来可通过便利的运输交通设施展开技术合作,同时积极落实开展人才培养。煤炭建筑企业要建立符合自身发展需要的公司战略,让资源更加优化配置,发挥“1+1>2”的效应。
(二)加强技术与经营模式的创新在中国“工业2.0+3.0+4.0共存”和“互联网+”的大背景下,将给传统行业变革升级提供更好的机遇和空间。煤炭建筑企业应该积极尝试“互联网+煤炭建筑行业”,通过互联网销售产品。在经营模式上,把提高服务水平作为核心,增加用户的体验,并为用户创造更多价值。同时,积极利用云、大数据等手段,通过搭建信息化的平台,加强数据采集、分析和应用,提高企业的运营效率,降低经营成本,提高工作质量。
(三)运用发展眼光拓展煤炭建筑行业发展空间一是实现生产和利用环节的升级,实现清洁化;二是加强科技创新、管理创新、商业模式创新,高效配置资源,主动适应“互联网+”时代的需求;三是煤炭建筑企业自身深化改革,加强经营管理,提高工作效率,降低成本支出,提高企业的竞争力。
四、结语
煤炭建筑行业是市场充分竞争的行业,煤炭建筑企业都是平等参与市场活动的主体。煤炭建筑企业应当在经营困难时期应当进一步解放思想,继续保持优良传统,紧扣时代脉搏,继续奉献智慧和创造能力;同时,顺应时代对煤炭建筑行业的要求,扭转当前煤炭建筑行业的被动局面。
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房地产项目管理对于房地产开发企业来说是至关重要的,开发商前期的精心策划、市场调研、可行性论证、经济分析评价,以及后期的营销策划最终都必须通过由项目管理全过程制造出的最终产品来实现。下面是读文网小编为大家整理的房地产项目管理论文,供大家参考。
一、前言
紧跟着对房地产项目成本控制的重视,房地产项目成本控制不单单要构建控制体系以及控制流程,同时也要构建多层次的控制体制。紧跟着信息时代的不断深化,已经逐渐开发出多种成本控制软件,同时信息化、标准化以及规范化的成本控制平台有利于房地产项目成本的控制。
二、房地产项目成本控制中存在的问题
(一)决策阶段所存在的问题
对于很多的房地产企业而言,虽然在决策阶段中已经进行成本控制,但是企业重视的力度并不足,其中,主要体现在制定可行性研究报告单单为了筹集资金,只重视报告的实行,进而能够顺利筹集资金。这种方式的研究报告并没有符合指导投资决策的要求,房地产企业应当合理的收集材料,并对建设的规范性进行科学的分析,从而促使计算结果准确度的提高。虽然很多的房地产企业已经策划好决策阶段的项目成本控制,但依然需要改进。其中,主要的问题有两点:第一,房地产企业没有建立策划部门,并欠缺相关的专业人员;第二,房地产企业的项目决策没有进行定量分析,同时也没有明确土地使用权以及增值税。
(二)设计阶段所存在的问题
对于一部分房地产企业而言,并没有重视项目设计阶段的成本控制,通常都是注重设计费用的控制,而不重视设计单位的能力水平。一般而言,房地产企业都会把房地产项目交给信赖度高的设计单位进行设计。然而,设计合同只是标明了设计的范围、费用标准、设计的进度、施工的技术要求等,并没有标明约束设计单位的内容。其中设计阶段主要存在以下几个问题:第一,没有落实设计招标制度,从而导致设计单位的竞争力不高,同时,由于房地产企业过度重视港澳台以及国外设计单位的名气,而忽略了客户对房屋的具体要求。第二,房地产企业并没有规范设计任务书,任务书中并没有明确客户的实际需求。而且,设计任务书并没有明确对成本的要求,没有重视对成本的控制。
(三)建设阶段中所存在的问题
在招标投标环节中并没有充分对成本进行控制。在进行招标的的时候,会体现出熟人工程以及关联工程,从而导致幕后关系网不断增大,从而对招标投标产生影响,最终导致招标投标的不公平。对于很多的工程项目招标投标而言,虽然看上去是在很公平的进行,但很多的工程项目都是不能顺利展开的。同时,现场签证控制制度并不健全,从而导致了成本控制难度加大。在进行工程项目的时候,会花费一定的时间,在工程实施的过程中会出现一定的问题,从而导致工程成本的增加,最终会导致工程项目停工、返工等情况的出现,并会导致工程总成本的增加。
(四)竣工结算阶段中所存在的问题
房地产企业没有明确合同条款,对于建设工程施工合同而言,建设单位一般都是重点关注付款、工期、质量等内容,而不重视工程款项的计价规范、计量依据以及结算方法等,从而导致口头合同的大量出现。同时,房地产企业并没有确定工程资料,比如现场签证、设计变更、施工图纸等,从而导致结算进度减慢。对于一部分的承包单位而言,由于承包单位清楚房地产企业结算时要进行及时的结算,为此,承包单位会故意拖慢办理结算的进度,进而能够得到房地产企业的一定补偿,最终不利于结算的有效完成。除此之外,项目的审核人员的综合素质不高。通常而言,监理单位的相关人员并没有全面学习法律法规等知识,而且,由于相关的技术人员不足,从而导致了一部分技术人员的专业知识以及技术水平不高,使得一部分不规范的问题出现,最终导致项目成本的增加。
(五)营销阶段中所存在的问题
在营销阶段中,房地产企业并没有有效的推广项目。通常而言,项目的推广应当由立项到销售的整个过程,每一个环节都要进行推广,并要有相关的宣传策划。同时,一部分的房地产企业随意实施销售计划,从而导致了销售计划无法充分发挥其作用。
三、控制房地产项目成本的有效途径
(一)决策阶段的有效途径
第一,要对土地成本进行控制。首先,要对土地费用能够承受的限额进行控制。在进行竞拍土地之前,一定要制定相关的方案,其中要包括对未来的销售额进行预测,要建设怎样的楼盘,紧接着要计算出建造的成本,从而能够计算出企业能够承受的价格底线,最终能够确保有效的控制土地成本。第二,有效控制土地增值税。一般而言,房子卖出的价格会直接影响增值税,同时也会对增值税的成本产生一定的影响。当运用超率累进税率进行征税,卖出房子的价格越高,增值税率就会越高,从而导致土地增值税税收成本的增加。为此,房子卖出的价格不单单会影响土地增值税的计税方式,同时也会对税率的选择产生一定的影响,从而导致土地增值税税收成本的变化。第三,资金来源要可靠。对于房地产企业而言,筹集的资金主要来自于股东,同时,也可以通过融资进行筹集。为此,房地产项目的资金来源一定要可靠,从而能够促使房地产项目更加顺利进行。
(二)设计阶段的有效途径
第一,有效进行设计招标。在设计阶段中要想进行有效的成本控制,就一定要有效的设计招标。其中,可以采用网络、报刊等手段进行招标公布,从而能够吸引更加多的设计单位参加招标,进而能够促使房地产企业得到更加优秀的设计方案,不单单能够有效的控制成本,同时也能促使企业经济效益的不断增加。第二,要进行限额设计。要进行限额设计控制首先就要合理安排设计单位的限额设计,并要进行科学的考核,有效的推动责任落实到每一个人身上。同时,要制定奖罚制度。此外,设计单位要保证工程的安全,确保工程的质量,并要运用新的工艺方案以及材料设备,从而能够合理的节约投资成本。此时,企业可以根据所节约的投资额的多少,进行不同程度的奖励。
(三)项目建设阶段的有效途径
第一,公平选择施工单位。对于房地产企业而言,要充分考虑施工单位的能力水平,其中主要考虑施工单位进行施工的费用、使用以及所运用的技术是否达到要求,而且也要考虑施工单位的信誉。同时,房地产企业要指定有效的招标文件,并要严格审核投标企业,公平选择最合适的招标人。第二,要建立完善的现场签证制度。对于现场签证而言,一定要由施工、监理单位以及业主共同签字。同时,签订合同前,要全面核对合同的内容,从而避免不必要的矛盾出现。
(四)项目竣工结算阶段的有效途径
第一,要加大施工合同的约束力。要明确规定施工的期限以及过程等,当发包人不接受合同中的期限要求时,承包方应当加入相关的规范性文件以及规章制度,从而确保合同的适用性。第二,促使审核人员综合素质的提高。对于结算审核工作而言,不单单需要专业知识和技术,同时也要有效的运用有关的法律法规。同时,审核人员要明白定价的方法,从而能够随时落实变更的情况,更好的清楚材料的价格。
(五)项目营销策划阶段的有效途径
在进行施工的时候,一定要制定健全的营销策划。要根据现场的实际情况,进行合理的市场调研,促使销售策划的完善。同时要在控制的范围内,制订科学的策划方案,从而能够了解市场销售的实际情况,更好的促使营销的顺利完成。
四、结语
综上所述,房地产企业要从项目决策阶段、设计阶段、建设阶段、结算阶段以及营销阶段中更好的控制项目成本,从而能够促使工程建设成本的节约,最终促使企业经济效益的不断增加。
随着我国经济建设步伐的加快,房地产投资逐渐成为我国经济建设的一项重要内容。但是房地产投资却有着比较大的风险,为了尽量避免或者是减小房地产投资的损失,我们有必要对房地产投资采取比较科学合理的方法对房地产进行有效地控制和管理,从而为开发商进行科学合理的决策提供一个合理的依据。
一、房地产投资风险以及它的基本特征
所谓房地产投资风险指的是房地产的开发商对于房地产的未来抱有太多的希望而忽视了一些客观条件的影响从而导致所投资的房地产的实际收益与投资商所期望的收益产生了负偏差的结果。这不仅包括房地产投资过程中所遭受的损失范围,还包括由于投资过程中存在着的许多不确定因素而导致的开发商的直接或间接的损失。房地产投资风险的基本特征包括:多样性、综合性、补偿性、变现性与激励性。对于房地产投资风险产生的原因可以概括为以下几个方面:第一,投资的回收周期比较长。一般在三到五年内都会收回投资,但置业投资的回报一般需要等八年到十年才能收回资金;第二,对于房地产的投资效果还应该要考虑在组合投资的状况下投资的风险与其收益之间的联系。如果对房地产进行大量投资,可能造成负债经营转变成债务危机。不管是对置业的投资还是对开发进行投资,所需要的资本基本上都在几百万上千万甚至是上亿元。即便在前期就投入了全部资本的百分之三十,这样也会让相当多的投资者望楼兴叹;第三,由于一些自然条件限制了房地产,这对于建筑物的进度、质量以及投资的方向都会产生一定的影响和偏差;第四个方面,房地产行业的变现性比较差;第五个方面,对于房地产的投资需要具有专业的经验和知识才能行。因为投资房地产所涉及的程序和领域比较多,并且如果直接参与房地产的开发还离不开专业的知识和经验,因此这也就使相当一部分人员在投资房地产时受到了限制;第六,房地产投资涉及到相当多的政府的相关职能部门,例如消防、人防等方面。
二、对房地产的投资风险加强管理有何重要意义
对房地产投资风险进行管理就是在房地产的开发过程中采用科学合理的方法对存在的风险进行预测、识别、分析、评价,从中选择一个最佳的风险管理措施,从而保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失,最终获得较高的安全保障。对房地产项目实施风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性。并且能够用科学、系统的方法对各种风险对策的成本以及效益加以比较,从而得到对策的最佳组合。房地产的风险管理能够促进投资主体的科学化、合理化,并减少决策的风险性。
三、关于管理房地产投资风险的相关策略
(一)在对房地产进行科学合理的分析的基础上,积极预测房地产的需求
从当前来看,对于房地产的投资项目进行市场分析是当今房地产投资活动中的一个不可或缺的重要方面。在对房地产进行分析时还少不了导向的分析。这个分析包括了对需求确定性的有关预测和分析。当前时期我们房地产要对市场有一个较为全面的调查和研究才行。通过对市场需求的分析,企业要明确到自身的优势和劣势。因此,当前时期很有必要建立起一个对市场信息进行收集的体制机制,通过多个渠道来收集与市场有关的技术、环境、项目信息以及产品的需求信息等有关方面的信息进而为产品项目的开发和相关技术的改造升级提供第一手较为准确的资料。借助于科学论证,在符合实际的基础上实行单一或者是多元化的经营策略。企业要及时地抓住变化的时机,避免由于投资项目的绝对化和僵化而造成的风险。
(二)在准确把握房地产波动周期的基础上及时选择入市的时机
因为房地产周期性波动时市场关系的运动的结果和方式同时还是宏观经济周期波动的一个很重要的组成部分。所以,房地产的周期也要与宏观经济运行的周期的波动方向相一致,但是在波动的时间和强度上还是存在一些差异。要依据房地产周期波动的特点开发房地产的有关特征,对于房地产的投资时机最好选择在房地产周期复苏的前期。对于在不同的时期内,不同地区的房地产的波动周期也应该要及时掌握。在处于不完全的市场时,投资者选择最佳时机首先要弄清楚宏观经济的相关变化周期,并且还要正确认识房地产各个周期的划分特点和方式。并且能够及时预测和了解相关政策的变化,这样才能够认真分析出房地产的市场需求类型并预测它的变化趋势。
(三)充分利用房地产开发的投资组合来降低投资风险
一般来说,房地产投资的各个方面相关性越大,这种组合就越不能降低风险;如果它的各方面的相关性较小,那么这种组合就越能降低风险。从风险分散的角度上来看,如果处在同一个投资项目中,就要尽量避免替代物业之间的紧密性和配套性的物业组合在一起。而对那些非要结合在一起的配套的物业应当只按照物业的容量来进行配套开发,条件是不能够超越容量配置。
(四)对于新技术要准确预测,避免由于技术因素造成的风险
必须要加强设备的安全性。避免因为设备的损坏而造成的各种事故的处理费用和相关补偿费用,所以,一定要加强对相关设备的定期检查和保养,在使用的过程中,也要对施工人员灌输安全意识,特别是对某些精密仪器的定期检查,避免因计算失误造成损失。企业中一定要留住高技术人才,这样就能防止建筑生产力的短缺和减少建筑材料的浪费,进而就能够实现在一定程度上来保证投资项目保质保量完成,防止工期浪费。
四、结语
在经济快速发展的当今社会,对于房地产市场而言,投资项目风险的存在是客观的,虽然房地产投资会带来损失,但是我们如果能够及时有效识别房地产投资中的风险因素,并通过严密的风险评价办法来进行有效的评价,并且还要采取合适的方法来规避这些风险。那么。房地产的投资风险还是在一定程度上可以规避的。即便不能完全避免,但是随着科学技术的不断进步,房地产的风险管理还是可以更上一个台阶的。
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随着社会经济的不断发展,各行各业迅速发展,其中发展最快的就是房地产事业。近几年我国一直出现炒房热的想象,房地产商大力开发房地产事业,促进了我国房地产事业的发展。下面是读文网小编为大家整理的房地产经济管理论文,供大家参考。
【摘要】房地产业属于高耗能、高排放量的行业,随着近年来我国人民生活水平的提升,人们对生活质量的要求不断升高,这种形势下房地产业必然会朝着低碳化的方向发展,但是因为当前我国正处于经济转型时期,房地产业向低碳化发展的过程中始终有一些问题存在,因此必须加强对房地产经济的管理,并实现管理工作的创新,从而促进房地产低碳化发展的实现。
【关键词】低碳经济;房地产;经济管理创新
随着近年来我国对新型经济增长方式支持力度的不断加大,尤其是在可持续发展观念的引导下,低碳经济得到了快速发展,实现了对科技与制度的创新,在减少废弃物排放、降低能源消耗等方面取得了有效成果,有效推动了环境和经济的共同发展。近年来各行各业都开始关注低碳经济,随着低碳经济的快速发展,我们的生存环境得到了有效保护,经济结构也得到了有效的优化与调整。因此,在低碳经济背景下,急需进一步加快我国房地产经济管理的创新发展,这样才能切实保证经济与环境的共同发展。
1我国房地产发展提倡低碳经济
1.1制定了低碳地产发展政策
目前我国的经济环境非常复杂,其经济发展过程中具有一定的不确定性,在这种形势下如果不能发展低碳地产发展政策,低碳房产发展将会面临很多问题,例如法律法规不完善,违法行为发生的几率将会增加,在低碳房地产发展的过程中,犯罪的成本比较低,而房地产利润较高,因此造成犯罪率非常高,还会出现房地产价格虚假的问题。因此,在目前的低碳经济背景下,继续加快房地产相关政策与法规的健全与完善。
1.2大力倡导绿色与环保
在目前的低碳经济环境中,要想实现房地产业的低碳目标,就要不断加快在技术与材料方面的创新,充分利用环保的、绿色的材料代替高能耗材料,这样才能实现建筑材料的环保和绿色目标。在房地产业应该利用新型的保温隔热材料,这样不仅可以达到良好的保温效果,同时还能充分实现隔热的目的,保证房屋始终处于一种良好的隔热效果中,此外,对煤炭需求量也会相应降低,最终达到绿色环保的目的。
1.3不断提高环保意识
在全社会范围内加大对低碳环保的教育和宣传力度,提高国民的环保意识,这样人们在生产与生活中才能树立起低碳意识,在日常生活和工作中注意节能减排,积极利用节能减排产品,积极转变人们的思想方式与生活方式,对人们的绿色生活进行引导,这样才能为低碳房地产经济发展奠定坚实基础。
2低碳经济对房地产经济的影响
传统房地产开发与经营都使用粗放型模式,然而在低碳经济背景下,很多地产企业不能适应新的发展方式,进而出现了亏损甚至倒闭的现象。低碳经济是保证我国房地产经济发展的重要条件,引导房地产企业朝着可持续发展的方向发展,这种情况下国家和企业应该共同努力,将房地产经济管理创新发展工作做好,明确低碳经济对房地产经济带来的影响,这样才能使我国房地产行业更好的为我国经济发展做出贡献。
2.1大大增加房地产成本
当前我国的科学技术水平有限,这种情况下继续进一步提高低碳技术,这种形势下在房地产业中应用低碳技术,势必会大大增加房地产成本,在技术研发过程中往往需要投入更多资金。低碳经济实际上就是利用新能源来代替传统能源,当时新能源的利用会大大增加成本投入,因此会极大的增加房地产企业中企业的资金投入。从目前我国房地产企业的发展情况来看,大部分企业都是中小型的规模,他们没有过多的资金投入到低碳经济上,这无疑为低碳房地产发展造成了一些困难。
2.2低碳经济的实行会使房价升温
低碳经济的目标要想得到实现,就需要再房地产发展过程中积极利用新能源和新技术,变相的增加了房地产企业在成本上的支出。当前,很多利用低碳能源的建筑,接着低碳的幌子将房价抬高,但是消费者只会认为只有房屋质量高,其价格才会提高,这在无形中使房价有了升温的迹象。在这种情况下,一些消费能力较低的人群,根本不能承受地产升温带来的压力,一些人买房的欲望大大降低,这对房地产行业的健康发展是非常不利的。
2.3阻碍房地产经济的发展
房地产在发展过程中会使用大量煤炭与木材,能耗总量非常大,据相关研究显示,房地产产生的碳排放量在总排放量中占到了30%左右。从当前我国的房地产发展情况来看,房地产行业要想实现健康稳步发展的目标,首先必须有大量的能源作为保障,在目前低碳经济的发展环境中,能源支持显然受到了限制,同时房地产行业也会受到相应限制,这不仅会严重影响房地产业在一定范围内的发展,同时对房地产经济的整体情况也会造成一定影响。
3低碳经济背景下如何做好房地产经济管理创新
低碳经济主要利用产业穿行、技术与制度创新等方式,最大限度的减少能源消耗量,减少废气的排放量,这样经济发展才能与环境保护实现协同发展。发展低碳经济不仅可以有效保护环境,同时还能对经济结构进行调整,促进能源利用率的提升。
3.1利用法律法规控制地产业碳排放
近年来我国房地产业获得了比较大的发展,建立了一系列法律法规来促进其发展,但是从目前我国房地产经济管理工作中可以看出,还有很多问题存在,特别是在低碳经济发展的过程中,还缺少健全的制度监管低碳经济下的房地产业,这种情况下急需进一步完善法律法规,对房地产业高耗能与高排放进行有效控制,超过标注的房地产企业应接受严厉的惩罚,这样房地产业才能得到健康发展。
3.2对企业成本进行合理控制
低碳经济背景下要求使用新型的环保的技术与材料,这种情况下企业的成本必然会增加,怎样将低碳经济背景下房地产业成本的控制工作做好显得非常重要。①在技术与材料选用过程中,应该结合最优化原则选择低耗能、低排放材料与技术;②在具体施工过程中要保证采用的技术能够达到低排放的目的;③在开发低碳房地产的过程中使用的新材料通畅价位都比较高,因此必须将材料使用情况做好统计,避免出现浪费现象。此外,还要在前期工作中将成本控制工作做好。
3.3制定长期的房地产业发展目标
随着近年来我国体制改革的不断加快,对房地产业经济发展方式与经济结构都提出了要求,经济发展方式的转变要求企业在发展过程中做到低排放和低耗能,因此国家不仅要对当前的经济形态进行充分考虑,同时还要在发展房地产的过程中对其进行宏观指导,保证房地产企业可以在低碳经济背景下稳步发展,避免因为低碳经济影响而造成的房地产经济萎缩。
3.4完善房地产经济管理机制
显然,当前我国房地产发展过程中还有很多问题存在,特别是进入低碳房地产经济发展阶段以后,市场形势越来越复杂,这种情况下单纯依靠行政政策已经很难实现对房地产经济的有效调节,因此国家相关部门应该结合低碳经济对房地产业的要求,针对房地产经济进行一些干预,对当前的房地产经济管理机制进行完善,这样才能充分保证低碳经济背景下房地产业可以得到稳步发展。
3.5不断调整房地产经济财税政策
在低碳经济背景下企业要想实现发展就要增加资金投入,那些依靠银行贷款的企业必然会面临更大的投资风险,因此国家应该采取相应的财税政策,对发展低碳经济的企业提供支持,可以对于高耗能房地产企业征收污染税,通过这种方式可以为房地产转向低碳经济方向发展的企业提供机遇,同时还应该利用降低税收、增加财政补贴的方式,针对那些实施低碳经济的企业提供支持,以不断促进房地产企业朝着低碳经济方向发展。
4结语
综上所述,近年来能源紧缺的现象越来越严峻,低碳经济开始成为各行各业发展的主流趋势。在低碳经济背景下,房地产企业发展可以更加快速的实现降低能源利用、减少污染的目标,同时不断提高节能环保的意识,进一步推动房地产业朝着低碳方向发展。目前房地产行业低碳发展中还存在很多问题,必须在经济管理工作中实现创新,不仅加快房地产经济发展,同时还要积极改善居民生活环境质量,最终保证经济与环境协同发展得以实现。
参考文献
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[2]黄栋,胡晓岑.低碳经济背景下的政府管理创新路径研究[J].华中科技大学学报(社会科学版),2010(4):100~104.
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[4]盛明科,朱青青.低碳经济发展背景下政府管理创新的必要性、内容与途径[J].当代经济管理,2011(7):46~51.
[5]雷宇,张红军.低碳经济背景下安徽产业集群创新发展战略研究[J].河北北方学院学报(社会科学版),2014(3):54~56
1我国房地产经济管理中常出现的问题
1.1房地产出现了泡沫经济
房地产的经济泡沫,还影响到了其他行业,比如金融业,因为对房产的需求很高,导致了房产的价格飙升,而这种非正常的飙升直接的刺激了金融、信贷,从而也产生了金融、经济方面的危机。同时,这种过度膨胀还对购房者和房地产企业产生了错误的引导,使得房产的供求严重的不平衡,新房产积压,这就是房地产泡沫经济。
1.2政策缺乏科学性
如今,我国的房地产市场管理目标已经变成了尽快实现房地产市场供需的总体平衡,以及抑制房价的过快上涨。但我国的房地产经济管理因为政策缺乏科学性,所以存在不稳定、波动性大的特点。比如短期政策和长期规划的思路不一致,这不仅不利于房地产市场的可持续发展,同时也不利于消费者。
1.3利益中的冲突
因为房地产开发项目的土地资源稀缺,而且近几年来,人们对房产的需求超过了供给,这使得房地产商品越来越短缺,价格也渐渐的上涨。这样一来,开发商就成为了设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标,从而形成了市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场,实现了房地产项目自主、封闭式的管理,造成了房地产企业和业主在房地产信息方面不一致、不对称。
1.4盲目投资
一些企业或者看人看到房地产企业的利润很高,便盲目的投入了进去,既没有进行可行性研究,也没有对技术和财务进行分析。一部分开发商以“市场变化不定”为借口,没有进行可行性研究,使得项目市场定位不合理,还耗费了一定的人力、物力、财力。同时开发出来房产也不符合业主的要求,这也是我国房地产经济管理常常出现的问题。
2解决房地产经济管理问题的对策
2.1完善相关的法律、法规
如今,我国房地产经济出现的问题都是因为政策不合理,因此,必须完善相关的法律、法规,调整政府部门的管理职能。首先要制定房地产产业的发展规划,以此来完善产业政策,完善房地产市场。其次,国家要从创新体制入手,不但必须消除房地产行业不公平竞争的障碍,还要使房地产机制能够良性的运行。最后,必须调整整个房地产经济,使经济收入格局合理而科学,从而真正做到公平、公正。
2.2控制房地产开发成本
房地产行业的经济管理,重点在于控制开发成本。如今,控制成本已经越来越难,其他相关业务也具有比较大的弹性,尤其是报账的标准,更是难以控制。但必须采取措施将房地产开发的成本控制下来,才能够优化房地产市场,使房地产市场运行更加的规范与合理。
2.3在项目定下来之前完成预算
预算是房地产企业管理中非常重要的一个部分,只有完成了预算,才能够实现经济利益。因此,必须把利益指标算入预算中。要检验一个企业的业绩和竞争力,首先要看的便是企业的利润,另外,这也是一个企业的发展基础,更是促进房地产经济健康和谐发展的首要条件。
2.4发挥宏观调控的作用
国家要从管理体制入手,强化房地产市场管理,维护房地产市场的秩序。首先,国家要强化税收在房地产经济中的作用,然后要采取税收措施来对房地产市场的调控。最后,国家还要制定房地产市场机制,设置政府管控机制,调控土地的价格,避免土地价格被垄断或者受到不良影响,这样就能缓解房价带来的压力。
2.5建立预警预报制度
国家可以建立房地产预警预报制度,对房地产信息、数据、资料等进行收集并分析,再根据当前的市场运行状况,对房地产经济现状作出科学的判断。同时,这样也能够为国家引导房地产提供一些可靠的依据。此外,还要建立房地产市场信息系统,根据全国各地的房地产市场的发展规律,构建适合当地的房地产预警指标体系,从根本上避免房地产经济泡沫的产生。
3总结与体会
房地产是国家经济的支柱性产业,虽然我国的房地产开发具有比较好的前景,但是房地产经济中出现的一系列问题仍然阻碍了房地产行业的运行,并且影响了房地产市场的良性、循环发展。只有采取措施解决了这些问题,才能够维护房地产健康、有序的运行,并且促进居民生活水平的提高。
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随着我国社会经济的发展,我国房地产经济也随之发展壮大,但房地产经济的发展并非一帆风顺,面对房地产经济管理的困境,如何探索房地产经济管理的出路是当前房地产经济管理关注的焦点。下面是读文网小编为大家整理的房地产经济管理论文,供大家参考。
1我国房地产经济管理中常出现的问题
1.1房地产出现了泡沫经济
房地产的经济泡沫,还影响到了其他行业,比如金融业,因为对房产的需求很高,导致了房产的价格飙升,而这种非正常的飙升直接的刺激了金融、信贷,从而也产生了金融、经济方面的危机。同时,这种过度膨胀还对购房者和房地产企业产生了错误的引导,使得房产的供求严重的不平衡,新房产积压,这就是房地产泡沫经济。
1.2政策缺乏科学性
如今,我国的房地产市场管理目标已经变成了尽快实现房地产市场供需的总体平衡,以及抑制房价的过快上涨。但我国的房地产经济管理因为政策缺乏科学性,所以存在不稳定、波动性大的特点。比如短期政策和长期规划的思路不一致,这不仅不利于房地产市场的可持续发展,同时也不利于消费者。
1.3利益中的冲突
因为房地产开发项目的土地资源稀缺,而且近几年来,人们对房产的需求超过了供给,这使得房地产商品越来越短缺,价格也渐渐的上涨。这样一来,开发商就成为了设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标,从而形成了市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场,实现了房地产项目自主、封闭式的管理,造成了房地产企业和业主在房地产信息方面不一致、不对称。
1.4盲目投资
一些企业或者看人看到房地产企业的利润很高,便盲目的投入了进去,既没有进行可行性研究,也没有对技术和财务进行分析。一部分开发商以“市场变化不定”为借口,没有进行可行性研究,使得项目市场定位不合理,还耗费了一定的人力、物力、财力。同时开发出来房产也不符合业主的要求,这也是我国房地产经济管理常常出现的问题。
2解决房地产经济管理问题的对策
2.1完善相关的法律、法规
如今,我国房地产经济出现的问题都是因为政策不合理,因此,必须完善相关的法律、法规,调整政府部门的管理职能。首先要制定房地产产业的发展规划,以此来完善产业政策,完善房地产市场。其次,国家要从创新体制入手,不但必须消除房地产行业不公平竞争的障碍,还要使房地产机制能够良性的运行。最后,必须调整整个房地产经济,使经济收入格局合理而科学,从而真正做到公平、公正。
2.2控制房地产开发成本
房地产行业的经济管理,重点在于控制开发成本。如今,控制成本已经越来越难,其他相关业务也具有比较大的弹性,尤其是报账的标准,更是难以控制。但必须采取措施将房地产开发的成本控制下来,才能够优化房地产市场,使房地产市场运行更加的规范与合理。
2.3在项目定下来之前完成预算
预算是房地产企业管理中非常重要的一个部分,只有完成了预算,才能够实现经济利益。因此,必须把利益指标算入预算中。要检验一个企业的业绩和竞争力,首先要看的便是企业的利润,另外,这也是一个企业的发展基础,更是促进房地产经济健康和谐发展的首要条件。
2.4发挥宏观调控的作用
国家要从管理体制入手,强化房地产市场管理,维护房地产市场的秩序。首先,国家要强化税收在房地产经济中的作用,然后要采取税收措施来对房地产市场的调控。最后,国家还要制定房地产市场机制,设置政府管控机制,调控土地的价格,避免土地价格被垄断或者受到不良影响,这样就能缓解房价带来的压力。
2.5建立预警预报制度
国家可以建立房地产预警预报制度,对房地产信息、数据、资料等进行收集并分析,再根据当前的市场运行状况,对房地产经济现状作出科学的判断。同时,这样也能够为国家引导房地产提供一些可靠的依据。此外,还要建立房地产市场信息系统,根据全国各地的房地产市场的发展规律,构建适合当地的房地产预警指标体系,从根本上避免房地产经济泡沫的产生。
3总结与体会
房地产是国家经济的支柱性产业,虽然我国的房地产开发具有比较好的前景,但是房地产经济中出现的一系列问题仍然阻碍了房地产行业的运行,并且影响了房地产市场的良性、循环发展。只有采取措施解决了这些问题,才能够维护房地产健康、有序的运行,并且促进居民生活水平的提高。
引言
不可否认,房地产经济在我国经济发展中占据着十分重要的地位,不但使人们的住房水平有明显提升,而且还提供了很多就业岗位。然而,我国土地面积虽辽阔,但人口众多,且适用土地有限,随着人们对房屋需求的猛增,开始出现供不应求的现象,直接导致房价上涨。长期如此发展下去,必将影响到我国经济的稳定性,所以必须对房地产经济加以规范,促进其与市场经济的协调。
一、发挥政府宏观调控的作用
房价居高不下、住房难是我我国当前备受关注的社会话题。在市场经济中,经济发展要遵循市场规律,而我国正处于经济转型期,加上市场环境复杂多变,急需政府涉入,采取宏观调控手段,合理控制房价,尽快把房价拉回与我国经济水平相一致的轨道上,减少房地产泡沫带来的危害。首先,政府需加强重视,并对当前房地产经济有个明确的认识和科学的判断,将控制和降低房地产市场风险作为重点工作来抓。其次,应加强监督管理力度,时时掌握房地产市场动向,了解消费者的消费心理,予以科学地引导和调控。特别是地方政府的投资行为,和房地产业负债率过高的问题,应及时解决,确保房地产商能够理性投资,避免较大金融风险的形成。地方政府过度干预,非但解决不了问题,反而可能会出现新的问题,所以必须对地方政府加以约束。同时,在巨大经济利益的引诱下,房地产交易中难免会出现金融诈骗行为,如有必要,政府应采取强制性手段予以制止。如果资产价值不断增长,而实体经济跟不上,将影响到经济的可持续发展,为防止这一现象继续恶化,政府可提高银行存款利率,或通过征收房产税等手段加以控制。
二、实现房地产业的科学发展
房地产业在我国国民经济中的地位极其重要,对国家和社会的贡献也不容小觑,然而市场环境复杂多变,随着房地产业的进一步壮大,出现的问题也越来越多。比如在银行信贷中占据着高比例,一旦资金断裂,银行将首当其冲,其他行业也会受到影响。我国房价上涨的原因与实际价值并不相符,主要是开发商和炒房团引起的,价格与价值相背离,与市场经济持续稳定发展的目标不符。所以,房地产业应尽快回归到均衡、科学、可持续发展的轨道上来。该行业不管是收缩还是扩张,都应尊重客观事实,符合我国经济发展水平,并综合考虑社会、人口、生态等多方面因素,使其在国民经济中能够发挥平稳支撑作用。任何行业发展,都有其底线,房地产业同样如此,如果不加控制,任由其如此发展下去,必将会有衰退的一天,而其他许多行业也会受到影响,甚至会阻碍国民经济的进步。所以,一方面,不管是房地产开发商,还是消费者,或是干预的地方政府,都应摆正心态,重新认识房地产业的优势和其可能带来的风险,减少盲目性;另一方面,应结合经济实际水平、城镇化水平、工业化水平和居民收入水平等条件考虑,走出一条科学均衡可持续发展的道路。
三、房地产经济需要合理转型
经济在发展,市场在随时变化,新时代、新的消费需求对房地产业提出了新的要求。传统的房地产业在扩张过程中存在明显的盲目性,竞争方式较为粗放,且运营模式单一,不利于该行业的长远发展。而如今,市场竞争加剧,房地产业不但要竞争产品数量和质量,还要树立自己的形象品牌,提高产业服务水平,只有提高综合实力,才能在激烈的竞争中占据优势。运营模式也不再单一,反而倾向于综合性配套服务运营。另外,过去的房屋产品耗能较高,污染严重,对人们的健康和环境都不利。当前时代提倡绿色、节能、环保,房地产业也逐渐走上了低碳环保的发展道路。随着城镇化水平加快,房地产也在经营理念上也应有所转变,首先要重视产品的综合性和多功能化,现代很多地产都兼具办公、娱乐、居住、购物等多种功能。其次经营范畴要有一定的拓展,如在休闲度假、公共设施上增加投资。此外,相应的物业和服务水平也要跟上。低碳绿色房地产是今后的一个主要方向,绿色不仅仅是在房屋周围种植绿树,更多的是体现在房屋的材料上,应尽量使用环保、无毒害的材料。
四、建立起有效的相关政策
行业发展大都要经过起步、繁荣、饱和、转型四个阶段,房地产业亦然,我国各地经济水平不同,房地产业发展程度也有差异,国家应根据各地实际情况,制定适合本地的政策。首先,在土地方面,要进一步完善土地产权制度,建立城市土地储备制度,为调控土地总量和结构提供制度基础和保障。加强土地管理,严格监督,运用现代化高科技,在土地测量、规划上提高工作效率,采用科学的的方法进行规划。此外,还要明确城市增长边界,界定农用地和非农用地的界限,并永久保护城市外围土地。最后要集约利用城市土地。其次,应保持房地产投资适度增长,进一步优化房地产市场结构,包括市场结构、产品结构和产业结构的内容。同时保持适度的房价收入比,例如控制房价上涨速度,保持城镇居民可支配收入的持续增长,大力发展住房二级市场,提倡住房梯度消费,推进住房金融的改革创新,为消费者提供更完善、更多样的金融产品。
五、结束语
房地产经济近些年来发展迅速,对推动我国经济的进步做出了巨大贡献,但如今却开始出现泡沫经济,直接导致房价居高不下,长此以往,可能会影响到社会安定。这就要求必须加以控制,根据我国经济水平,努力促进两者间的协调发展。
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房地产开发项目管理是一个复杂的系统工程,项目管理各环节的过程控制与项目总体目标的达成需要系统、全面的策划与研究,项目执行前的策划对项目运作的成败至关重要。下面是读文网小编为大家整理的房地产开发项目管理论文,供大家参考。
一、房地产项目开发成本管理工作中存在的问题
(一)对项目开发初期的成本管理缺乏足够认识和控制
通常情况,在项目的初期阶段主要产生的成本投入主要包括项目的规划设计和项目的勘测设计。一般来说,项目的规划设计的主要考虑的是结构的安全问题,对于工程成本的控制概念不强,所以难免导致设计方案不经济,而增加了项目开发成本。另一方面,初期的项目规划设计和项目勘测设计将直接影响着项目开发后期的工程成本投入的多少,所以对于房地产企业,加强对于项目开发初期的成本管理工作重视程度是很有必要的。
(二)项目组织管理涣散,成本管理很难有效实施
就目前国内的房地产行业发展来看,中小型房地产企业逐渐成为房地产行业的主体。与以往的大型国有房地产企业相比,中小型房地产企业自身的实力有限,抵抗风险的能力和项目组织管理能力都不足,因此很难在房地产项目开发过程中对于工程成本做到有效控制。另一方面,在实际的工程施工中,房地产企业为了减少工程成本的投入,都会采取责任分包的方法。由于不同建设单位有着不同的管理水平和不同的施工效率,在工程进度上难免会出现不同步的情况,而且都有着自己的如意算盘,因此很难协调彼此之间的工作,这同样也给房地产企业的成本控制带来了很大的难度。
(三)房地产项目开发全寿命周期成本管理缺乏
众所周知,房地产行业本身就是一个周期长、投入大、风险大的行业。因为房地产项目开发周期长,而且成本的投入贯彻周期内的每个阶段,所涉及的成本项目种类繁杂。因此,很难做到对于工程成本的全面有效控制。另外,房地产开发项目管理所追求的目标就是工程质量和工程成本,但是往往房地产企业在项目开发过程中很难做到二者均衡,很多时候都是顾此失彼,因为这需要很高的管理水平和需要丰富的实践经验。
二、房地产项目成本管理完善对策研究
随着我国经济的飞速增长,近几年我国的房地产行业发展的也是如火如荼,这样的结果却是导致了我国房价持续上涨,惹得人民百姓怨声载道。政府为了抑制房价的上涨,缓解百姓住房的问题,采取了一些严厉的措施,因此房地产行业的形势是十分严峻的。房地产企业想要在如此复杂的竞争环境中得以生存和发展,就必须提高自身的竞争力,控制企业项目成本,完善企业工程项目的成本管理控制体系。
(一)项目规划阶段成本管理完善措施
每个商品都有着自身的消费人群,对于房地产开发来说也是这样。在房地产开发过程中,企业首先要知道开发项目是建写字楼,还是住宅楼,或是商业中心,高档还是低档的,什么风格、消费人群等等。换句话说就是,房地产企业在项目的规划阶段要给项目一个具体的定位,这样可以避免盲目的资金投入,减少项目成本,提高企业自身的经济效益。
(二)项目设计阶段的成本管理完善措施
房地产项目设计阶段主要是房地产企业在得到土地后,对所需要建设的土地进行规划设计,直到工程项目开始建设之前的这一段时间。尽管,项目设计阶段只是占整个开发项目周期的中很少的一部分,但是它关乎整个项目周期内的巨大部分成本投入,因此房地产企业要提高对于项目设计阶段的重视程度。具体在项目设计阶段对于项目成本的管理完善措施,可以参考以下几点:1.一定要遵守相关的法律法规和招标投标程序进行招标,不要弄虚作假;不要因为私人关系而影响到招标。并要对参与投标的单位进行严格的资质审查,看是否有违规操作等不良记录;2.强化设计人员的控制成本意识,在保证结构安全和合理周期的前提下,尽可能的降低项目成本;3.在项目设计阶段控制成本并不是一味的去降低成本,而不考虑结构建筑物是否安全的问题,这样很容易在项目施工阶段出现意外的情况。因此,在项目设计阶段一定要遵守相关的行业规范、标准,有助于更加合理化控制项目成本,这样既能保证建筑物的结构安全,又能降低开发项目的成本。
(三)在项目施工阶段的成本控制
对于房地产行业来说,工程项目施工阶段永远都是项目成本投入最多的环节。因此,做好项目施工阶段的成本控制工作对于整个项目流程的成本控制是举足轻重的。具体到该如何做好项目施工阶段的成本控制,可以参照以下几点:1.在实际的项目施工过程中,房地产开发企业一定要和项目施工承包商签订明确的委托合同,防止项目施工过程中施工方漫天报价、推卸责任,造成企业不必要的损失,而增加了项目成本;2.项目施工技术选择一定要求合理,避免出现材料过剩和多次返工的情况,造成材料浪费;3.加强项目施工现场的安全工作,一方面防止工程材料被盗,而造成损失;另一方面,可以减少工程事故发生的可能性。因为,一旦发生工程事故,项目就可能面临停工或是项目流产的情况,这样只会无限的增加工程成本。
(四)竣工验收阶段的成本控制
项目竣工验收阶段是整个项目的最后一个环节,一定严格的按照国家相关的工程竣工验收标准验收。确保工程质量符合标准,这样可以减少后期维修的成本。另一方面,要认真仔细的核算整个工程建设过程中的各项支出,确保每项支出都有根有据,避免出现资金去向不明的情况,这样有助于减少项目成本投入,从而增加企业的经济效益,也提高企业在如此竞争激烈的市场环境下的竞争力。
三、结语
从房地产开发项目的不同阶段来看,不同阶段的项目成本管理控制的效果都不一样。其中,项目初期的规划设计的项目成本管理控制的效果是最显著的,而项目建设施工阶段的项目成本管理控制是最关键的。但是,对于任何一家房地产开发企业来说,想要在如此复杂、竞争激烈的市场环境下得以生存和发展,就必须重视项目开发的每个环节的成本控制工作,这对于降低企业的资金风险,提高企业自身实力是十分重要的。
一、建筑工程管理中存在的问题
建筑工程管理是房地产开发项目顺利开展的重要中间环节,然而,目前大多数管理缺乏时效性、可操作性,在工程的各个阶段、各个环节都存在着管理上的问题。在规划设计阶段准备不充分,一些房地产开发企业更多的是考虑所开发位置的商业价值,缺乏对工程前期的准备和了解。施工单位仓促进场施工,施工过程中才发现施工图纸存在错图、缺图、以及图纸之间存在矛盾等问题,施工过程中忽视施工工艺和工程实体质量的管理。为了早拿到预售证,前期通过赶工达到预售节点。后期为了按期交楼又要赶工,导致过度压缩工期却降低了工程质量。同时监理单位疏于施工过程的检查监督和旁站,仅在隐蔽工程前组织检查,使得许多问题无法及时发现。而即使发现了也难以彻底整改,也给工程留下了隐患。房地产工程施工后期多个施工队伍分属不同的单位,各施工单位之前如沟通协调不及时、缺乏相互配合,极易造成相互影响进度、产品相互破坏现象,严重影响工程的顺利进行,甚至造成工程成本的增加。
二、完善建筑工程管理系统
科学合理的工程管理制度是一个企业实现可持续发展的基础。企业要对项目管理部门及机构进行优化配置,实现管理的标准化和实效化。下面,就建筑工程全方位管理的几个方面作简单探讨。
三、全方位建筑工程管理的五个方面
1.完善规划管理
房地产开发企业要及时了解国家规划部门相关政策法规,寻找政策保护。尤其是在当前形势下,国家目前对于保障房配置率及限购规定的新规频频发布。同时,开发部门在负责考察、论证项目及拿地的过程中要全面了解项目所在地的地方性法规政策,以便开发工作的顺利开展。施工前有一系列的手续都是需要得到国家及地方相关部门批准才能开展后续工作的,所以在项目开工之前就要做好工程的前期规划管理。具体的规划管理,需要循序渐进地完成。房地产开发商需要结合市场行情,要充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素,寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点。同时要进行市场调查,结合项目所在地的风土人情,摸清预期数消费者的需求,这些都要进行合理的前期策划。
2.加强建筑工程招标管理工作
招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统,可将统一招标与个别分析招标法相结合。在充分考虑竞标价格的同时,要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过全方位的评估,选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件,做好与承建的中标单位的合同签定工作。竞标结束后,双方要签订详细的工程建设合同,一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。此外,在项目施工前还需要积极的采取工程担保措施,如履约保证金、履约保函等。降低赔偿纠纷的几率,提高对开发项目的成本管理效果。
3.建筑工程项目管理中的成本控制
建筑工程成本管理很大程度上决定着房地产开发企业的盈利水平,因此成本管理是建筑工程管理的重点内容之一。目标成本是进行成本控制管理的参照标准,因此需要制定合理可行的成本控制目标。房地产开发项目的成本管理是一个集经济、技术与管理的过程,成本控制的各个阶段对各类成本的管理重点、力度以及相应管理责任是不同的。因此,需要从全过程对项目各类成本进行有效管理。在投资决策阶段对土地获取、项目定位等几个重要决策环节,做好科学全面的系统分析,使之达到行之有效。在项目立项上,要做好调查研究,并收集大量的市场信息,让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。在项目前期的设计阶段是成本控制的关键,要做好设计概算。设计过程中严格控制材料消耗量指标,比如进行钢筋测算。在保证结构安全的情况下,严格控制钢筋含量。施工图下发阶段,甲方的预决算部门应积极做好成本预算工作,做到心中有数,预算金额是控制和审核工程进度款的重要把门关。当施工过程中涉及施工方案调整、设计变更等变化时,工程概预算也需及时调整。进度过正中,要严把进度款审批关,绝对杜绝进度款超合同付款现象的发生。竣工结算阶段,甲方应要认真核对工程各项内容是否符合合同条件要求达到竣工验收标准,结算资料是否齐全。尤其是涉及到设计变更和索赔的内容,要严格把关,因为竣工结算是甲方最后一次占据主动地位。做到竣工结算,能够真实反映实际的工程造价。另外,再强调一点,施工过程中要严格控制现场合同外签证工程量。同时及时收集有利我方证据,重视反索赔工作。
4.建立统一安全与质量管理体系
安全与质量管理相互制约、相互影响。只有统一安全和质量管理,才能增强管理力度,实现安全保质量、质量促安全的局面。要保证工程项目质量,需要建立一套高效且系统性、指令性、可操作性的保障体系,对安全和质量有效控制。对现场施工实行有效的控制,在保证安全和质量的前提下,可以合理压缩工期。但绝不能用安全和质量换进度,确保工程的安全和质量可以落到实处。
5.建立有效的考核机制
作为管理工作最后的杀手锏,在工程管理全过程工作中引入绩效考核机制,提前制定计划目标,通过科学明确的奖惩制度来提高员工工作的积极性、将管理工作落到实处,责任落实到个人,从而保证建筑工程各项工作顺利高效开展。
四、结语
我国的建筑行业发展虽然渐趋成熟,但现实中依然有很多问题存在。这些问题归根结底还是工程管理不到位,需要我们在开发和建设过程中不断改进。房地产开发企业应继续完善工程管理体系和管理制度,加强建筑工程规划、设计、招标、质量、安全、成本等全方位的管理工作。
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面对未来竞争日益激烈的房地产市场,房地产开发商必须建立适合自己企业发展的组织管理模式及项目管理机制,才能使企业得到长足的发展。下面是读文网小编为大家整理的房地产开发项目管理论文,供大家参考。
一、设计管理概述
1.1设计管理的目的
设计管理的目的是为事前解决设计、绘图、施工中的常见问题,提高设计施工质量,减少不必要的变更和损失,不犯以往工程中出现过的错误,从而使整体造价控制在最经济的范围内。
1.2景观设计管理的重要性
景观设计管理属于事前控制,其设计成果质量的好坏直接关系到整个项目成本目标、进度目标和质量目标的实现。
二、各阶段设计管理工作要点
设计管理阶段包括:总体环境布局优化阶段→概念方案设计阶段→深化方案设计阶段→初步设计阶段→施工图设计阶段→施工招标配合阶段→施工现场配合阶段、竣工验收及维保。
2.1总体环境布局优化阶段
本阶段须充分了解项目地理位置、周边环境、人流及车流动线、项目策划报告及建筑规划指标等相关项目情况;在项目前期的规划设计阶段开始介入,参与建筑规划设计的过程,对总体规划从项目环境景观的角度提出专业意见,使得建筑设计总体构思能够更好的利用自然资源、符合景观需求,体现建筑与环境的协调统一。
2.2概念方案设计阶段
(1)景观设计理念须与项目整体概念策划保持一致。景观设计前应依据目标客户的定位,通过目标客户需求结合项目特征拟定景观卖点;设计前通过市场调研,依据目标客户特质了解客户需求,有针对性的确定景观概念方向,最终满足并超越目标客户的期望值。
(2)景观设计应有主题。各景观要素须围绕主题、表达主题,确保同一主题风格的前提下体现各组团的特色;景观主题符合客户的心理需求,并且能够具有引导性,超过客户的期望值;应避免主题生搬硬套和景观要素偏离主题。(3)景观设计风格应与项目的总体风格保持一致。景观总体布局应满足建筑规划条件或指标要求。
2.3方案设计阶段
景观应进行合理的功能分区:景观设计应在充分分析建筑布局及空间关系的前提下进行合理的功能分区,保证功能布置与场地空间关系及建筑布局相匹配。合理控制软硬景比例,对于住宅项目的景观设计应遵循多软景少硬景的原则,软硬景比例一般不小于7∶3为宜。景观平面各组团节点的平面及竖向尺度应适宜。景观设计应考虑物业管理的便利性和合理性。须根据人流及车流动线,确定人车管理模式;在满足小区封闭管理的前提下,尽量少设置岗亭,减少后续物业管理成本。建筑首层与室外交接位置的过渡空间设计应合理。合理考虑景观竖向设计:竖向设计是丰富景观层次的重要手法之一,应该综合考虑景观造价、地库荷载、地下排水、室外综合管线及周边市政条件的影响,同时满足绿化种植的覆土要求等。
2.4扩初设计阶段
景观扩初设计是为了贯彻方案设计思路、完善使用功能、空间关系、交通组织及深化总平面,是方案与施工图阶段的桥梁和纽带,应重点关注以下几点。
(1)复核建筑规划条件,确保满足规划指标要求。应对方法:应将建筑条件图与景观总平面进行准确叠图,复核景观与建筑条件交叉是否合理,确保方案的可行性。复核内容主要包括:绿化率指标、地面停车位指标、室外管线交叉、消防车道及消防登高面交叉、建筑首层竖向衔接、外围市政道路竖向衔接、地下室顶板覆土是否在结构允许范围内等。
(2)大型景观构筑物、大型水景及特大乔木等如果在地下室顶板之上,应充分考虑地下室顶板的荷载和结构要求,确保结构设计的安全性和稳定性。
(3)景观雕塑及小品。须明确雕塑小品的规格、材质及意向等,以配合提前启动雕塑采购工作。
(4)绿化设计方面。在方案阶段的基础上进行深化设计,须明确主景树及骨架树的品种、规格等参数,以配合提前启动主景树及骨架树的采购工作。
2.5施工图设计阶段
施工图是最终用以指导施工的设计成果,把控好施工图设计质量可大大减少后期现场施工的设计变更和工程量签证,保证设计效果的顺利实现,并有利于控制工程成本。该阶段重点关注的把控要点有。
(1)复核前几个阶段设计管理要点是否得以落实,再次复核建筑规划指标和建筑条件,明确为配合景观需求进行的建筑图纸调整或变更是否落实到位。
(2)竖向及排水:竖向设计应保证各衔接面的合理,同时满足雨水排放要求,确保场地不积水为原则;种植槽及绿地系统应进行排水系统的设计。
(3)复核施工图的设计范围、设计深度及节点设计是否满足规范要求,是否易于施工组织等。检查泳池、水景、硬景、软景、康体活动场地等细节设计是否存在不利安全的因素。
(4)绿化设计方面。景观设计主要依靠软景来围合和组织空间,其绿化配置手法应依据每个组团的特点进行设计;苗木选择应遵循适地适树的原则,同时符合当地苗木市场供应情况,以有效降低苗木的供货成本。
2.6施工招标配合阶段
在施工招标阶段,应配合完成景观施工技术标准作为招标文件的补充文件,尤其应对容易出现问题的关键环节和关键标准给予明确,避免后续施工阶段出现争议,保证现场施工阶段的顺利实施。
2.7施工现场配合阶段
在施工开展之前应将经过仔细审核的施工图最终成果,会同各专业、工程部、施工单位进行技术交底工作,协助施工单位对图纸进行正确理解和熟悉把握,并汇总各专业及施工单位反馈意见进行图纸调整,尽量争取把设计偏差和问题在施工前得到解决。在施工前还应预留足够的时间进行铺装材料、雕塑、照明灯具、各种预制品、康体设施、大型乔木等各种材料的确认和准备工作,同时配合项目的建设进度、销售计划、做好现场协调工作。
三、结语
景观设计管理是贯穿项目全过程的管理,每个阶段须对于容易出问题的关键点给予重点关注,做好针对性的设计管理工作;同时在施工管理配合中应与施工单位和设计单位通力协作,把控重大的技术修改,提供强有力的技术支持,才能最终做出一流的景观精品项目。
一、房地产开发项目工程沟通管理的对象、特点和存在问题
房地产开发项目工程具有投资金额大,周期长等特点,所以在沟通管理方面具有其自身特点,比如沟通管理范围大,不仅包括企业内部部门、员工、领导者与被领导者之间的沟通管理,还包括近层关系和外层关系的沟通管理;管理要素众多,包含员工关系、组织关系、供需方关系、协调配合关系以及外界监管和约束关系的沟通管理;房地产开发项目工程沟通管理的阶段性较强,涉及到项目开发的可行性研究、立项策划、设计、施工前准备、正式施工、验收、交付、销售、登记入住等各个阶段的管理,各个阶段的沟通管理内容和工作要点都有所不同;由于房地产开发项目工程投资金额高、工期长、涉及单位和专业较多,管理起来非常困难,所以沟通管理工作也面临着各种各样的工作内容,这就增加了沟通管理难度。在这样一个信息化高速发展的时代,原有的沟通管理模式弊端也逐渐暴露,比如沟通管理工作缺乏一定计划性,沟通协调信息的公开或传达不及时;房地产企业内部工作较为混乱,没有理顺外部管理和内部管理,沟通管理工作具有一定片面性;网络建设滞后,房地产开发项目工程相关方之间的协调大多通过电话和会议解决,沟通协调的工具较少,严重浪费了时间,进而影响到工程沟通的及时性和工程建设的进度。
二、做好沟通管理工作的对策
2.1重视沟通管理
随着时代的发展,和谐管理已全面渗入到现代管理理念中。对于房地产开发项目工程管理来说,沟通管理尤为重要,这主要是因为在房地产项目建设各个阶段涉及的部门、专业、人员较多,只有实现人员间、部门间、单位间、领导者与被领导者间的相互沟通与协调,才能更好实现信息共享,营造出良好的工作环境。所以,房地产开发企业应当重视沟通管理工作,组织管理人员培训和学习,使每个管理人员都认识到:沟通管理是做好一切工作的基础,工作环境不和谐,工程项目也难以顺利实施。特别是房地产企业的项目管理部门是项目施工现场代表,其工作的顺利开展依赖于各方的信任和委托,所以应当加强自身学习,时刻保持自身魅力,不仅要具备高水平的知识、技能,还必须具备能让人充分信任的人格品质、洞察能力、分析问题和解决问题的能力,这样才能提升沟通管理的有效性,才能确保项目目标的顺利实现。
2.2正确、及时传递沟通信息
房地产开发项目工程沟通管理工作中,各种信息的传递是双向的,是相关方做出科学决策的主要依据,因此必须保证信息的高质量、高准确性和及时性的传递,尽量降低由信息不实给项目带来的损失;建立基于所有沟通方式的回馈机制,使信息能够及时被接收者接收;制定切实可行的沟通计划,充分考虑项目相关文件的保存方式、文件格式、工作汇报方式,了解与项目相关的工作内容、工作人员基本情况、人员对项目信息的需求和对时间的期望,这样才能将工作人员最需要的信息及时、准确传递给他们。
2.3实施动态管理
房地产开发项目工程管理中的沟通管理必须贯穿于整个项目实施的全过程,而由于工程项目实施具有一定阶段性,这也就决定了沟通管理也要分阶段实行,并要根据不同阶段的不同问题抓好沟通管理工作要点,实行有效的动态管理,比如在房地产开发项目实施初期阶段主要是协调供需方关系,在项目实施后期的管理重点则是约束关系,所以,在沟通管理工作中,我们应当根据工程项目的推进过程准确掌握各种关系,通过及时的沟通将项目实施中的矛盾、争执化解,并建立切实有效的利益机制和公平竞争机制,实现项目管理过程中各方利益一体化,通过相关方的主动沟通、积极参与、自觉行动达到和谐管理的目的,进而提升房地产开发项目工程管理的综合水平,使项目得以顺利实施。另外,加大对总承包合同机制的研究力度,力争项目建设过程中总承包方的利益与甲方利益的一致性,尽量减少利益差异,保证沟通的一致性,力争高效、高质完成沟通管理工作。
2.4充分利用信息技术优势
近年来,信息技术发展非常迅速,并在社会各个领域得到了广泛应用,其在房地产开发工程项目管理中的应用为沟通管理带来了新方法和新思路,我们应当充分利用信息技术优势,加大网络建设,建立沟通管理信息系统,将其作为沟通管理中协调各方面要素的有力支撑,实现各种信息及时、准确的传递,不断提升沟通管理工作效率和工作质量,进而提升房地产开发项目管理的整体水平,为房地产企业创造出巨大经济效益。
三、结语
总之,在房地产开发项目工程管理中,沟通管理是最为关键的内容,是其他项目管理工作得以实现的基础,只有通过沟通管理实现工程项目相关方之间的相互协调、平衡、组织和沟通,各方才能共同协作完成项目既定目标,才能不断提高工程项目完成的效率和质量,最大限度降低项目成本。另外,我们应当处理好各方的利益机制问题,为沟通管理营造健康、良好的合同结构与合同关系环境,确保房地产开发项目工程管理目标的实现更加顺畅,也确保工程项目建设的顺利实施。
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在市场经济环境下,搞好房地产物业管理是房地产行业健康发展的一个基本要素。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术在“互联网+”思维下正在改变传统的物业管理方式,使其更具人性化和智能化。本文主要以智能门禁系统和巡更巡检系统为例介绍载有NFC技术在智能物业管理中的应用,以期对新时代智能化物业管理打开新思路。
关键词:物业管理;智能手机;NFC
在倡导互联网思维的今天,物联网、大数据、云计算和移动化技术等诸多科学技术领域的创新日新月异。物业管理行业作为传统产业,如何利用自身“既服务于人,又管理着物”的特点,实现真正的线上与线下的结合,将所有的服务对象都联系起来,为自身迎来新的发展,成了当下的行业内热门话题。
1NFC技术概述
NFC是NearFieldCommunication的首字母简写,又称近距离无线通信、近场通信。NFC由RFID(免接触式射频识别)技术发展和改进而来,是Philips、Nokia和Sony联合主推的一种短距离无线通信技术标准。使用该技术的电子设备可以在10cm范围内进行非接触P2P(点对点)数据传输。NFC终端有三种工作模式:主动模式(读卡器),被动模式(卡)和双向模式。市场研究显示,2014年57%的2000元以上Android手机中具备NFC功能,3000元以上的机型中NFC的搭载率达到76%。苹果iPhone6系列也配备了NFC芯片。未来,除了手机和平板电脑,手表、耳机、数字电视机甚至汽车中都会加入NFC功能,NFC将进一步加速物联网的形成。如果设备搭配有NFC芯片,当其他兼容设备或NFC标签进入其工作范围内后,经过允许就能快速完成信息交换。由于作用距离短,响应时间快,使用NFC进行通信更加私密,简单,快捷。使用NFC技术还可以实现在单一设备上组合所有身份识别的应用,省去了多组密码记忆的麻烦,同时也能保证数据安全。NFC通信设定程序简单,可用于简化蓝牙、Wi-Fi链接,可在多种电子设备实现轻松自如,安全迅速的通信连接。
2NFC智能门禁系统
门禁系统是物业管理中最普遍的应用,目前国内大部分门禁系统采用的是基于非接触式读卡器功能的IC卡一卡通门禁系统,用户需要随身携带非接触式IC卡进行开门。现代人生活,手机是不离开手的,搭载了NFC技术的智能手机,可以实现将所有卡片“装”到一部手机里的功能,很好的解决了人们携带各式各样的门禁卡的不便。基于移动互联技术的NFC智能门禁系统,更可以实现对门禁卡的远程授权,对门锁的远程授权,极大的方便了物业管理工作。用户将门禁卡应用下载到有NFC功能的手机上即可完成空中开卡。物业管理人员利用门禁后台管理系统与用户手机的客户端交互,完成门禁卡权限的下发、变更、注销等工作。在NFC卡控制模式下,用户只需将手机放在门禁控制器周围就能用NFC手机开启门禁。NFC智能门禁系统更解决了传统IC卡门禁,人卡分离、IC卡不认人的管理、无法做到精确的身份确认的缺陷。同时NFC智能门禁系统可以很好的追踪进出人员信息。门禁后台管理系统就能将这一授权记录下来,很好的记录往来人员的信息,物业管理企业的安防管理就可以极大的提高管理效率,降低运行成本。
3NFC智能巡更巡检系统
在物业管理过程中,巡更工作起着举足轻重的作用,大多数巡更系统要求保安人员按照预先设定的路线顺序对各个巡更点进行巡视。近几年,生物识别、远距离监控、射频等技术在新的电子巡更设备中有所应用,但对小型物业企业来说,其价格相对高昂。采用NXP原装进口NTAG216芯片的NFC标签,可储存888字节的信息。该类标签价格便宜(在各类电商网站具有销售,小于10元每张)、兼容性好,能被大多数NFC手机读取。将每张NFC标签卡做ID定点巡检的唯一标识,将定点巡检基本信息写入标签,并将其安装在相应的巡更地点。当物业巡更人员到达巡更点时,通过智能手机的NFC读取功能,触碰定点巡查的NFC标签,巡更信息便被采集。同时通过移动通信技术将巡更信息,以及手机定位信息实时上传至后台管理系统。后台管理人员就可以对比两者之间的关联确定保安人员是否按时到岗巡查。如果有异常,巡更人员也可选择拍照上传。管理人员通过后台对巡更信息进行实时监控和管理。NFC智能巡更巡检系统很好的解决了传统巡更系统施工困难、布线复杂,信息不及时、监管不完善等问题。对中小型物业企业,能够利用现有技术实现电子巡更技术便捷性与实时性的统一,提高巡更工作效率。
4NFC技术其他应用
将一张不足三厘米大小的NFC标签内置在海报上,这种海报称为智能海报。业主只需将智能手机与智能海报近距离接触一下,就可以从自己的手机中看到内容丰富的广告———大量文字、图片、音频、视频等。在小区中增设这种智能广告牌,用户在主动接触的情况下对一些互动环节会给予一定的配合,可以提高受众的卷入程度。该种方法可以方便物业管理企业收集有价值的数据信息,增加与业主之间的联系,更好的为业主服务。NFC在非接触支付领域早有应用,对于物业企业,利用NFC技术可以有机的将银行的服务和业务与非接触卡物业管理系统结合起来。该应用可以用于物业缴费结算、查询,消费结算、查询,优惠券的领取等,既方便了业主,又解放了物业管理中繁琐的收费工作。
5总结与展望
目前NFC技术趋于成熟,且其在智能手机上的应用日益广泛。本文对NFC技术在新时期物业管理中的应用进行分析和介绍,在物业管理工作中进一步推广基于NFC的智能应用,具有广泛的应用前景。这也必将成为“互联网+”时代下物业管理企业提升管理水平。服务水平,实现跨越式发展的必然选择。
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摘要:物业管理企业是一个综合性服务企业,它伴随着房地产行业的发展而迅速发展起来。然而,在激烈的市场经济环境下,物业管理行业落后的财务管理制度大大降低了企业的竞争力。随着竞争的加剧,财务管理在物业管理中的作用开始突出。只有不断强化财务管理,物流管理企业才能增强自身的竞争力。本文在分析物业管理企业财务管理方面的问题的同时提出了加强企业财务管理的相关策略。
关键词:物业管理企业财务管理策略
在现代物业管理中,业主通过选聘物业管理企业并与其签订服务合同,由物业管理企业对房屋及配套的基础设施进行维修、养护、管理的活动。物流企业随房地产行业发展而迅猛发展起来,其主要收入来源于所提供的物业服务。目前,物业管理费标准较低,欠缴滞缴现象严重,所以大多数企业为微利型企业,再加上经营过程中不注重财务管理,造成营业成本增加,使得利润更加微薄。下面对财务管理面临的问题进行分析。
一、财务管理面临的困境
1.财务管理意识参次不齐。
物业管理所提供的服务涉及社区生活的方方面面,具有全方位、多层次的特征,具体工作简单却十分繁琐、细致,这要求财务管理工作做到具体全面。在现实中,企业各个层次的员工的综合素质不同也就导致了他们对待财务管理的态度不尽相同。虽然领导层会注重企业的财务管理,但基层员工却会忽视财务对于企业发展的重要影响。例如:基层员工认为清洁工具、维修工具等与自身和企业发展关系不大,由此造成的浪费较为严重,甚至有些员工私自占有这些工具。这方面的原因主要是财务管理的重要性没有得到重视,员工财务意识薄弱。公司的其他管理者和员工仅仅把财务管理当做一个与自身利益无关的孤立的部门开看,所以并不会在工作过程中考虑公司的财务,这也就削弱了财务管理工作的意义和价值。
2.管理体系不规范,执行力低下。
近期,一份关于物业管理公司的调查显示,大部分的物业企业并没有明文规定的管理制度,预算管理等财务管理不够规范。尤其是中小企业,在企业管理上仅仅依靠相关人员的经验和自觉性,这就造成了不必要的失误。另外,缺乏完善的管理制度必然造成执行力的低下。企业部分管理人员的工作随意性大且缺乏监督机制,对内部的控制活动仅仅停留在表面。例如:对于一些工具的使用缺乏监督,造成物资流失现像严重,增加了企业的营业成本。从物业的整体情况来看,我国的物业企业财务管理并没有一个统一的标准,这也造成了企业财务管理工作难以落实。
3.财务管理手段有待创新。
当今社会,随着网络和电子信息技术的涌入,各行各业都在积极利用这一技术来提高工作效率,物业企业想要在社会竞争中占取有利地位,就应该积极利用这一趋势,提升自身的信息化管理水平。传统的物业企业工作效率低下,在信息收集、传递和获取方面效率低,难以及时了解到企业的市场信息和业主反馈,这些都制约了企业的健康发展。
二、加强企业财务管理策略分析
虽然物流企业财务管理越来越受到重视,但我们必须看到目前存在的严重问题。财务管理是一项重要的工作,它涉及到方方面面,必须要求做到“精益求精”。同时,物业公司收入来源有限,增长空间小,因此,加强财务管理就显得至关重要。下面,我就如何加强企业的财务管理,结合上述的问题提出一些策略和建议。
1.提高财务管理意识。
在今后企业的财务管理应该做到全员参与,因为员工在为业主提供服务的过程中也是财务管理的而执行者。在物业管理企业中,基层员工主要做一些保洁之类的工作,年龄偏大而学历较低,对于知识的接受能力较弱。所以,企业应该加大在财务管理方面普及宣传工作,力争让每一位员工都能意识到财务管理的重要性。企业在普及过程中可以根据部门开进行,结合员工的只是素质制定不同的普及内容。例如:对于基层保洁人员,应该尽量使内容简洁易懂。通过对财务知识的普及,力争使每一位员工都能提高财务意识,从而在工作中提高效率,为企业谋取利益。只有全体员工的财务素质得到提升,才能从根本上提高财务管理的执行力度,为企业的发展提供一个良好的环境。
2.完善企业文化。
当前,企业文化在企业发展过程中的作用越来越重要,物业企业构建自己的企业文化不仅仅使自己的员工信心增加,更能转变自身在业主心中的形象。类似于品牌效应,企业可以在文化中创造一种“节约”意识,实现财务管理的精细化。例如:通过在工作场所悬挂“节约”条幅,通过口号等来提醒员工要有节约意识等。当一个良好的氛围形成时,每一位员工就会通过要求自己的行为来融入到这样的氛围中。另外,好的企业文化使员工之间更加团结,把公司当做“家”,自然也就会更加合理地使用工具,尽心工作。所以,构建企业文化也是加强财务管理工作的一部分。
3.制定规范的管理制度。
加强财务管理,除了要提高员工意识外还应该制定成文的制度来约束员工。企业可以借鉴相关法律法规制定总体上的制度,然后根据经营过程中的经验来将制度具体化、通俗化。我国的物业管理企业起步较晚,可供借鉴的相关经验较少。在这方面,可以借鉴国外企业经验或者国内较为成熟的企业经验,不断将财务管理的更进一步地规范、细化。物业公司应该结合自身实际情况制定财务管理规范,根据不同的业务内容划分相应的板块。另外,要把握好板块之间的衔接,在制度方面一定要避免出现矛盾或者与物业管理实际工作不相符合的地方。成文的、规范化的制度体系为实际操作提供一个依据,对于强化财务管理是必要的。
4.运用信息化技术规范操作。
企业的财务管理工作主要涉及两个方面,一是财务人员的人工操作,另一方面是信息化的应用。因此,强化财务管理工作应该在提升员工素质的同时注重信息化软件的合理使用,避免出现财务混乱的现象。在中小型物业企业中,收费管理系统的进入权限存在问题,部分非收费人员也可以通过密码进入收费系统,这对于加强财务管理是十分不利的,因此,企业应该做好信息化软件的安全使用和维护。另外,要适应信息化时代的特点,不断完善企业的网络建设,提高财务部门与各部门之间信息传递的效率。这样能够使管理者更加及时地了解到公司的运营状况,从而做出科学合理的决策。
5.建立监督机制,加强执行力度。
一个规范的财务管理制度应该涉及执行和监督两个方面。通过“不相容岗位相分离”、“重大财务事项联审、联签”等来规范内部人员的工作范围、职责,完善企业的预算结算制度。可以通过“责任承包”来将责任明确到人,对物资及时进行登记、盘查。另外,通过预算来监管采购部门,避免采购人与其他人员串通,造成企业经营成本的增加。约束机制的建立对于规范员工行为作用显著,另外,建立激励机制对于提高员工积极性也有重要作用。企业应该建立分层次的财务激励机制,全员参与企业财务管理工作。例如:通过奖金、提高报酬、外出旅游等对基层人员进行激励,这样有助于提高员工的工作效率,进而实现财务的精细化管理。
三、结语
近年来,有关物业公司的相关理论取得了一些突破,说明公司的业务水平在不断提升、财务管理意识觉醒。但是,仅仅依靠传统的模式是远远不够的。物业管理与业主的日常生活质量有着密切的联系,只有通过不断加强财务管理,使业主感到所缴费用得到相应回报,业主利益得到保障,才能保证企业的长期平稳运作。企业应该从公司文化、员工素质、财务制度、奖惩制度等方面去不断规范企业的财务管理,以此来降低经营成本,提升竞争力。只有财务工作的顺利进行,才能确保物业公司的健康发展。
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房地产行业在我国发展起步较晚,尽管已经发展有二十年之久,但仍然还不够成熟,特别是物业管理中,比较缺乏高质量的服务和管理。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:住宅小区是人民群众生活的场所,是城市管理的基础单元,也是社区建设管理的重要领域。本文从分析社区管理和物业管理的关系,总结社区管理和物业管理各主体的现状问题的基础上,提出建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制,并提出了有效整合的保障措施。
关键词:社区管理;物业管理;自治;有效整合机制
一、绪论
和谐社区建设是全面建设小康社会的内在要求,也是加快构建社会主义和谐社会的重要任务之一。党的十六大提出“完善城市居民自治,建设管理有序‘文明祥和的新型社区”的目标。党的十七大报告进一步强调指出:“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”可见,社区建设管理的提出,既是当前中国经济发展和社会转型的客观要求,也是党和政府顺应人民群众发展要求的重要举措。有效的社会管理和社区建设,离不开社会各公共体和广大居民的参与,所以社区管理一定要重视公民的自治管理。党的提出:“在城乡社区治理、基层公共事务和公益事业中实行群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督,是人民依法直接行使民主权利的重要方式。”作为社区管理中的重要组成部分,广大业主、业主委员会、物业管理公司在社区管理中的地位和作用举足轻重。在社会主义市场经济高度发展的今天,急需认清物业管理中各主体参与社区管理的现状以及存在的问题,努力推进社区管理和物业管理的有效整合。
二、社区管理和物业管理的关系
“社区”一词由德国社会雪茄滕尼斯在《社区与社会》提出,我国社会学家费孝通等人认为“社区是若干个社会群体或社会组织聚集在某一地域里形成的一个生活上相互关联的大集体”。所谓社区管理是在政府的指导下,社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。在我国,社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济转轨时期,伴随着改革的不断深化,社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。随着我国城镇住房制度改革力度的不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公有住房逐渐转变成个人所有,居民由“单位人”向“社会人”转变,在这过程中,物业管理应运而生。根据我国《物业管理条例》规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由以上概念可以看出,社区管理和物业管理既有联系又有区别。首先,居民都是社区管理和物业管理的服务对象,社区中的居民是不特定的,物业管理中的居民则是特定的,即为物业的产权人——业主,业主一定是居民,居民不一定是业主;其次,两者在管理方面都强调居民自治和业主委员会自治,但社区管理侧重由上而下的管理和指导,物业管理则偏重于合同的约束;第三,在管理区域和内容两者有相同重叠的地方,但社区管理的区域和管理内容比物业管理更宽更广。
三、社区管理和物业管理各主体的现状及问题分析
1、社区管理自治现状及问题分析
(1)社区居委会自治功能尚未到位,未去行政化虽然《居民委员会组织法》第二条规定了社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,但在实际工作中,社区居民委员会却承担了大量的行政工作,习惯于上级领导布置什么就干什么,对上级领导表现出较强的依赖性,在工作中,自主性、自治性没有得到体现,社区自治的主要工作任务如社区民主决策和社区服务等基本没有完成。(2)社区居民参与度不高社区居民委员会的自治核心在于广大居民和各共同体的参与,没有社区居民的参与,居委会的自治职能得不到任何体现,只能充当政府“腿”的角色。社区居民的参与,才能让社区居民委员会更了解居民的现实要求,解决各种社区问题的效率才能更高。在实际中由于各种因素的影响,人与人之间交流较少,社区居民之间存在比较严重的疏离感,对社区公共利益漠不关心,很少参与社区公共事务,社区意识不强,对社区缺乏认同感和归宿感。
2、业主自治现状及问题分析
随着城镇化建设的进程和住房制度的改革,建筑物区分所有权的出现导致产权多元化,建筑结构复杂化,大量的物业公共设施设备存在,由于业主意志的多元化,这必然要求有一个能代表全体业主意志的机构,即业主代表大会以及其执行机构业主委员会,代表业主在建筑物区分所有权基础上自我组织和自我管理,制订各种自治管理制度,对公共事务进行民主决策,与开发商、物业管理公司、社区居民委员会、政府相关部门等各主体共同解决物业管理区域问题。虽然业主自治是必然趋势,但是在业主自治开始之时就存在很大困难:业主大会召开难;业主委员会成立难;业主大会和业主委员会行使权力过程难;业主委员会与业主之间,业主委员会与开发商、物业管理公司等主体之间常常出现冲突和纠纷,极难合作。主要体现在:(1)集体决策和少数人参与的矛盾困境。由于各种原因,业主往往难以大规模联络沟通,相当多的业主除了涉及自身利益外,对公共事务漠不关心,置之不理,或者存在“搭便车”心理,缺乏自治意识等,使得代表全体业主利益和意志的组织难以成立,常常出现集体投票过程中投票人数过少,难以达到法定要求,致使业主大会和业主委员会流产,很少人会愿意去从事公共事务的处理。(2)业主委员会组织运作的困难。如前所述,业主参与公共事务管理的积极性不高,导致可能参与公共管理的只是少部分人,从而衍生出以下一些问题:一是出现非法选票问题,组织者为了达到法律规定的投票比例要求,允许违规投票的产生甚至人为地制造一些选票,从而导致业主之间出现争执等问题;二是政府的指导工作出现困境。如果严格按照现有规范,则业主大会投票人数很难达到法定比例,从而导致会议事项难以实现,甚至业主委员会难以产生,无法作出合法的集体决定。
3、物业管理公司面临的问题分析
我国物业管理虽然经过30多年的发展,得到快速发展壮大,但物业管理自成立开始就存在种种问题,主要表现在:(1)管理体制上尚处于新旧体制转轨过程中,社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善;(2)运行机制上,市场竞争机制尚未全面形成,垄断经营、不规范竞争还相当严重地存在;(3)市场主体与物权关系上,还没有建立业主委员会的主体地位;(4)物业管理法律法规还需进一步完善;(5)物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步的理顺等等。作为行业最重要的主体之一,物业管理企业在发展过程中也面临种种问题,主要表现在:(1)物业管理人员素质低下,不能满足物业管理行业发展的需要;(2)现有管理方法和管理手段落后,已不适应物业管理的发展;(3)企业缺乏创新意识;(4)物业管理企业与业主之间矛盾激烈,导致业主维权拒交物业管理费,物业管理公司则进行“暗箱操作”,侵占业主利益形成恶性循环。物业管理不仅是简单的对物的管理和对人的服务,而是应该把两者统一结合起来进行一系列的创造活动。随着人民生活水平的提高,业主的居住行为和居住要求发生了巨大的变化,人民已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目,人民更希望居住的小区富有融洽祥和的生活气息和人际交往关系,具有强烈的专业、文化性和社会性,物业管理公司只有不断创新,积极参与社区文化建设,才能满足业主日益增长的各种需要。
四、建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制
1、明确各主体在社区管理中的地位和责任,构建社区管理体制机制。一直以来,住宅小区物业服务企业和业主之间矛盾集中在责任边界不清,相关部门法止步于小区红线外,街道和社区居委会层面的职责分散,导致跨部门、跨领域协调难,各主体之间互相推诿扯皮的情况比较严重。基于此,首先要明确各主体在社区管理中的职责,突出社区居委会等相关部门的指导监督责任和各专业服务单位的职责,强化业主和物业管理公司之间的合同责任,立法规定业主大会和业主委员会的主体地位,建立社区综合管理联席会议制度,构建社区管理体制机制。
2、发挥居民自治和社区共治作用,提高居民参与社区管理的积极性,增强社区综合治理能力。
(1)理顺政府和社区的关系,实现责权利的统一。要解决社区居委会行政化以及自治能力弱、参与不足的问题,需要进一步深化城市管理体制改革,根据政府管理职能转变理顺政府和社区的关系,政府相关部门依法行政,进入社区主动提供公共服务,还权于社区,逐步解决社区居委会行政化问题和自治权利的回归,为社区建设快速发展奠定体制基础。
(2)进一步发挥社区居委会在业主自治管理中的作用。强化社区居委会对业主大会和业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责,积极协调解决物业管理中各种纠纷,建立纠纷解决机制,探索社区居委会和小区业委会成员的交叉任职机制,进一步加强社区管理和物业管理的联动。
(3)加大宣传,营造社区参与的氛围,提高居民的积极性。外部推动方面,社区管理要借助新闻媒体从多方面进行宣传,培养公民的社区意识,同时要积极探索内部促进方式,把居民个人利益置于社区利益之中,基于维护自身利益的需要,居民积极参与社区建设发展,从而培养民主意识和共同决策能力。积极建立各方联席会议制度和社区听证会制度,提高居民参与社区自治的程度。
(4)完善物业管理住宅小区自我管理制度。进一步完善住宅小区《管理规约》和《业主大会议事规则》等业主自治管理制度的制定,规范业主的居住行为和秩序,倡导文明生活;进一步修订《业主大会与业主委员会指导规则》,根据实际情况完善立法,降低业主大会成立的门槛,提高业主大会组建率和业主委员会的运作规范率,对尚无条件成立业主大会和业委会的,社区居委会要加强指导,协助业主进行自我管理,解决物业管理纠纷。
3、发挥市场作用,促进物业管理行业健康发展,发挥物业管理在社区管理中的生力军作用。
(1)完善物业管理市场机制。针对现有行业矛盾,坚持市场化原则,按照“质价相符”的原则,推进业主委员会和物业管理公司之间协商确定物业服务质量标准和收费标准,鼓励第三方专业服务机构进入物业行业,推动形成公开、公平、公正的物业服务价格机制。
(2)提高物业管理行业监管水平。政府有关部门需加强物业管理企业资质管理,建立动态检查制度和资质升降奖惩机制,完善物业管理招投标管理制度和加强流程监控,规范招投标行为。
(3)推动物业管理行业创新转型发展。鼓励物业管理企业通过市场化手段进行行业整合、兼并和重组,提高竞争力;鼓励物业管理企业创新管理模式,根据市场化需求,延伸服务链条,提高服务水平和服务能力。
五、保障措施
1、制度建设是加强社区管理和物业管理有效整合机制建立的前提。各有关部门应将社区管理和物业管理整合作为一项重要工作纳入议事日程,加强组织领导,完善各种制度建设,按照法定程序修改各种法规制度,理清各主体的管理责任边界,细化职责分工。
2、加强人员培训是建立社区管理和物业管理有效整合机制的重要内容。要围绕社区管理和物业管理的工作内容和要求,依托现有的人才培养资源,加快物业管理从业人员的培训机制建设,积极提高居委会和业委会对物业管理和社区管理的水平,熟悉各种法律规章制度,增强培训的针对性、操作性和实效性。
3、加大评估考核力度是社区管理和物业管理有效整合机制的重要手段。依托社区综合管理联席会议制度,建立工作评价指标体系,优化社区居委会在住宅小区综合治理工作方面的考核评价机制,积极引进第三方测评制度。
总之,物业管理住宅小区是个小社会,既关系到居民的切身利益,也是基层建设的桥头堡。把物业管理纳入社区综合管理和公共服务范畴,两者进行整合,强化政府在住宅小区中的公共管理职责,理顺专业部门在公共服务中的主体责任,落实物业服务企业与业主作为市场主体的权利和义务,充分发挥社区居委会和业主委员会的自治能力,是社区管理和物业管理的发展方向,是加强社会建设、创新社会管理的重要内容。
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摘要:
公租房物业管理中“搭便车”问题突出,严重阻碍其持续运行。以重庆市为例,在分析公租房物业服务属性及特点的基础上,依据集体行动理论剖析公租房物业管理中存在的三种矛盾,进而提出优化物业管理模式和物业公司选聘方式、优化物业管理资金获取途径、优化物业服务费收费方式、强调物业公司的社会责任、加强公租房物业监管等对策,以期为我国公租房物业管理走出困境提供参考。
关键词:物业管理;公租房;特征;困境;对策
1引言
住房是人类最原始、最基本的生理需要,是公民的基本权利[1]。各国都通过建立住房保障体系满足中低收入阶层的住房需求。在我国提出的在“十二五”期间建设3600万套保障性住房的推动下,全国各地掀起保障房建设“狂潮”,其中建设比例最大的就是公租房。重庆作为城乡统筹综合配套改革的直辖市,是我国规划建设公租房最多的城市。截至2014年底,重庆已累计开工建设4475万平方米公租房[2],其土地供应模式、融资模式、运营机制的“重庆样式”在全国传送。但“住进去”只是公租房制度的开始,根据国际经验,保障性住房后期的管理、维护和运行费用大约是建设时期的两倍左右。随着我国公租房的大规模建成、配租,其运营管理将面临巨大挑战。因此,必须重视对保障性住房后期的管理。物业管理是持续时间最长、关乎公租房居民生活品质和物业价值的重要环节。但是我国物业管理仍是一个新兴行业,整体发展还不成熟,公租房的物业管理比一般商品住宅小区更复杂,面临更多困境。周芷竹2014年2月在重庆民心佳园和康庄美地2个首批公租房小区发放并回收的179份问卷调查显示,虽然两小区的物业管理公司均是物业管理一级资质公司,但90%的租户对物业管理工作表示不满意,希望更换物管公司[3];重庆民安华福公租房小区也曾发生部分租住户因停车收费和物业服务质量问题的群访事件。如何避免新建公租房出现“一年新、二年旧、三年破”的脏、乱、差局面,成为考验公租房制度可持续发展的重要指标。但是,目前我国对公租房的研究主要集中在建设阶段的资金需求、政策支持、空间布局、制度借鉴、准入与退出管理等[4-11],公租房物业管理却较少涉及,导致实践中公租房物业管理模式不清,“搭便车”现象严重阻碍其持续运行。为此,本文在分析公租房物业服务的属性及特点的基础上,透视其物业管理面临的困境,提出提升对策。
2公租房物业服务的属性及特点分析
2.1公租房物业服务的公共物品属性
物业服务是通过对物业公共部位、共用设施设备等的维修、养护和管理活动,服务于广大业主和物业使用人。优美的环境、运行良好的设施设备、良好的秩序使得每个业主及物业使用人都能受益,物业公司无法将那些不缴费的业主排除在服务范围之外,某业主的消费也不会减少其他业主的消费质量和消费数量。物业服务的这种非排他性、非竞争性特点,使其具有公共物品属性,在制度不完善时,势必出现奥尔森所说的“有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”。物业管理中的“搭便车”、收费难问题一直困扰我国物业服务行业,而且按照奥尔森集体行动理论,规模越大的物业管理区域越容易出现搭便车现象。
2.2公租房物业服务的特点
2.2.1产权形式向多元化发展,但仍以政府为主公租房产权主要由政府或公共机构所有。但随着公租房建设资金融资渠道的多样化,越来越多的社会资本参与公租房开发、建设和运营,产权形式向多元化发展。重庆规定“住户租住了5年或10年,可以根据公租房管理制度购买公租房的不完全产权”,这样又形成了购买人与政府共同产权。产权形式越复杂越容易产生物业纠纷,解决纠纷的难度也越大。
2.2.2公租房小区规模大,住员情况复杂重庆公租房供给采取集中规划、集中建设和超大规模的新区模式,并且以小户型为主。仅主城区的民心佳园、康庄美地、民安华福、两江名居、康居西城和城南家园六个公租房小区,总建筑面积811万平方米、13.33万套,小区物业规模超大,户数多、入住人口多。按照规定,其保障对象有收入限制:申请人为个人的,每月收入不超过2000元;申请家庭居住的,家庭人均每月收入不超过1500元,皆为收入较低阶层。此外,其保障对象还包括新毕业大学生、外来务工人员中等中低收入群体。租住人员往往工作流动性大、收入不稳定,退租、转租的可能性大,运营管理困难。
2.2.3住员多为需特殊照顾群体,市场消费意愿低城市中低收入困难群体在公租房小区聚居,情况往往较复杂,人文行为习惯和素质参差不齐。以调研中民心佳园警务室提供的数据为例,目前民心佳园已有16000住户陆续入住,入住人口超过4.5万,其中残疾人452人,HIV携带者3人,“两劳”释放人员188人,需要物业服务的针对性。受以往居住条件的限制,这些人员大多没有体验过专业化的物业服务,对市场化物业服务的需求较弱,往往不愿意缴纳物业管理费,也不能较好地配合物业管理工作。而一些物业公司在公租房物业管理投标时,未能认真分析公租房物业的特点,提出与低廉收费不匹配的服务承诺,比如,“维修部门24小时待命,随时提供服务”、“提供免费上门疏通水管、厕所等修理服务”、“免费订机票、酒店”、“户外保洁工作将按三星级酒店标准执行”等,受资金来源的限制,势必成为虚无的承诺,为日后物业纠纷埋下伏笔。
2.2.4公租房物业日常维修频率高由于很大一部分公租房的住户只是将公租房作为过渡性住房,他们不关心或甚少关心房屋是否增值或贬值,在使用期间,往往对物业的爱惜不够,使得公租房物业设施更易受磨损折旧。再加上一些公租房建设质量低下,日后维修频率高,增加维护成本。2.2.5公租房建设遗留问题多工程建设具有一次性、建设周期长、隐蔽工程多、参与主体多等特征,再加上公租房建设规模大、委托代理链长、利润低,很容易出现质量问题,一些建设遗留问题在入住环节凸显,影响住户与物业服务企业的关系,引发物业纠纷。
3公租房物业管理面临的困境分析
通过文献研究、专家咨询、座谈、问卷调查、个案调查等调查方法,对重庆公租房物业管理现状进行深入研究,目前公租房物业管理主要面临以下困境。
3.1公租房物业管理模式市场化与公共物品属性的矛盾
社会化、专业化、市场化的物业管理模式是城市发展的必然趋势[12]。目前,我国公租房小区物业管理基本实行委托专业的物业服务企业管理的模式。但是,市场化的收费原则往往使得公租房物业管理费与其租金相比显得较高。2011年5月1日起,重庆首批公租房物业服务收费标准为1.03元/月•平方米,与当时周边商品房住宅小区物业服务收费基本齐平。而在入住群体收入较低、物业服务消费需求不强、福利观念等影响下,市场化的物业服务企业收费困难,很容易陷入“收费难—降低物业服务标准—收费更难”的恶性循环,最终可能导致市场化的物业服务企业不得不退出公租房物业市场,损害公租房物业价值及各方利益。
3.2公租房物业管理责任重大与职责不清的矛盾
公租房项目是民生工程,物业管理不仅肩负着一般的环境保洁、秩序维护、公共部位公共设施设备维修养护等责任外,还需要利用其“地利、人和”的优势,协助政府做好公租房的运营管理、社区管理等工作,代收租金,监督住户转借、转租或者擅自调换、破坏或者擅自装修、闲置公租房等行为,以及承担社会治安综合治理、社会保障、医疗卫生、就业指导、心理辅导等公共服务工作。我国虽然已出台了《公共租赁住房管理办法》、《国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见》,重庆也发布了《重庆市公共租赁住房管理实施细则》等相关法规、文件。但是,对物业管理的规定不详,政府、物业公司和居委会在物业管理中的角色定位不清晰,对专业物业服务企业的选聘解聘、服务内容与标准、收费水平与收费方式、违约责任等具体规定不明确。由于对物业管理的角色和职责不清,部分住户认为物业企业无所不管、无所不能,遇到问题就找物业公司,服务要求超出了物业管理的合理范围,并往往以服务不到位为由拒交物管费,为物业管理纠纷埋下隐患。
3.3公租房物业服务成本高与物业服务收费低的矛盾
物业服务企业属于典型的劳动密集型行业。公租房小区入住人口更多、管理更复杂、维修更频繁,需要投入更多的人力资源。随着劳动力成本的上涨,物业服务企业经营成本大幅提升。但是,公租房是社会保障用房,政府在核定其物业管理费时很难随成本上升提高收费标准。加之目前对空置公租房的物业管理费问题还没有明确规定,致使物业服务企业收费率低。较低的物业服务收费与较高的服务成本之间形成了难以调和的矛盾,长此以往,“脏乱差”、“贫民窟”可能成为公租房小区的代名词,引发公租房物业“未老先衰”的可怕后果。
4提升公租房物业管理水平的对策
4.1实行运营和社区管理融合的物业管理模式
物业服务企业与住户接触更密切,更能及时掌握和监督住户的行为,有效地实现公租房的部分运营管理。因此,应该发挥物业管理的桥梁作用,实施公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式。为此,政府应通过购买社会服务,将租金收取、违规使用公租房行为监督等运营管理工作委托给物业服务企业。
4.2采用市场化方式选聘专业物业服务企业
公租房物业管理市场化模式已形成共识。公租房管理机构作为公租房的业主应该采用招投标的方式选聘物业服务企业,减少自己组建物管公司带来的诸如人员聘用、增加经费开支、经营风险等一系列问题。物业服务企业投标时,应根据拟接管的公租房小区的物业服务内容、服务标准,详细测算每项物业服务成本,并进行投标报价。但是,在选聘接管此类小区的物业服务企业时,必须注重物业服务方案的针对性和可操作性,不能好高骛远,提出一些不切实际、不符合公租房住户群体特征的招标要求和投标服务承诺。物业服务内容及其标准等必须明确列明在物业服务委托合同中,并与投标承诺一致。
4.3优化物业管理资金获取途径
保障性住房小区物业管理的非盈利性质容易导致管理人员的频繁流动,降低住户对小区物业管理的满意度[13]。为了解决市场化模式与保障性的矛盾,需要改变公租房现有物业管理费全部来源于物业承租人的方式,而采用市场化的物业管理经营方式和收费标准,为公租房物业管理提供财政支持。这也得到了众多学者的认同[14-16]。为了保证公租房物业保值增值,加强物业管理,其所需费用可以按照公租房管理机构和承租人各出资一部分(比如重庆公租房租金是市场租金的60%,物业管理费也参照此比例向租户收取),这样可以实现政府和公租房承租人双赢的局面,既能提高物业服务质量,又能使国家资产保值增值。同时,承租人缴纳较少的物业管理费就能得到舒适的生活环境,避免出现恶性循环带来的不良后果。
4.4优化物业服务费收费方式
目前,公租房物业管理费由物业服务企业向住户提供了物业服务之后自行向住户收取。这种收费方式很容易出现住户“搭便车”行为。《物业管理条例》第四十二条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”可见,公租房管理机构作为公租房所有权人,在租户不缴纳物业管理费时,有连带交纳义务。因此,为了保证公租房物业管理工作的良性循环,物业管理费的收取应该同公租房租金一同收取,分别汇入各自账户,专款专用、独立核算。同时,签署公租房租赁合同时,就在合同中明确约定公租房租金、物业服务费标准、缴费方式、违约责任等,并将物业服务合同作为租赁合同的附件,让承租人清晰知晓物业服务企业与自己的权利义务。
4.5强调物业公司的社会责任
公租房物业管理虽然按照市场化模式经营,但是鉴于公租房小区的特殊性,需要接管此类小区的物业服务企业注重社会效益,真正承担起企业的社会责任。特别是在发展残疾人事业、解决城市下岗失业人员就业、帮扶困难家庭等方面,可以对有相应劳动能力的残疾人、下岗失业人员、特殊困难家庭等进行物业服务工作的业务培训,从而聘请其作为员工。这样既可以解决他们的就业问题,减轻社会负担,又可以直接影响到相邻业主和住户对物业管理工作的理解和支持。
4.6加强公租房物业监管
物业服务质量与国家资产价值、住户权益密切相关。按照市场化模式经营的物业服务企业和住户的行为都必须得到监督。因此,必须成立由住户代表、公租房管理机构代表组成的公租房小区监督委员会,监督物业服务企业及住户的行为,出现违反合同约定的行为时,及时向公租房管理机构、街道、派出所等相关单位汇报。同时,每年至少进行一次住户满意度调查,建立物业服务企业的监督考核体系,确保物业服务企业严格按照物业服务合同约定的标准提供服务,确保物业服务费正确使用。
5结语
公租房运营管理更考验公租房制度的可持续性,物业管理作为运营管理的重要一环,社会各界必须群策群力解决公租房物业管理面临的困境。采用市场化方式选聘专业物业服务企业承担公租房物业管理,可以减少政府管理机构组建物管公司带来的一系列问题;通过政府购买服务,实行公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式;改变收费方式,提高收费率;强调物业公司的社会责任,建立公租房物业监管机制,实现公租房物业的保值增值,推动公租房制度的进一步发展。
参考文献
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随着各国经济的不断发展,经济全球化的深入,财务报告各方需求者对财务报告所反映的信息要求越来越高。下面是读文网小编为大家整理的财务管理论文,供大家参考。
近年来,随着高等教育的不断普及,独立学院得到了良好的发展机遇。兴办独立学院的主要目的在于培养与社会要求相适应的高素质、实用型人才,并对原有的教学体制进行全新的突破与创新。而要实现这些目的,就一定要有充足的财政支持作为保证,所以采用合理的方式完善财务管理的工作,是独立学院的财务工作者必须要研究的课题。
一、影响独立学院财务工作健康发展的不利因素
(一)独立学院经济来源不稳定
通过研究独立学院的性质可知,独立学院是指国家普通高等学院与国家机构以外的社会团体或是个人合作所组建的一种全新的教学形式,但是组建独立学院所用到的资金并非是由国家财政部门提供的资金,而是主要来源于社会组织或者个人,独立学院在运行过程中需要的资金基本来自学生所缴纳的学费。但是,一旦社会组织或者个人的资金流动性出现了问题,那么独立学院的资金支持就会受到严重的波动和影响。而独立学院在运行过程中遇到的各种资金不畅的问题都需要独立学院自身进行弥补和处理,这不仅对财务管理工作造成了严重的冲击,也在很大程度上加大了独立学院运行的风险。
(二)独立学院税收政策的不合理
众多独立学院所面临的不合理的税收政策也是影响其内部财务管理工作正常进行的阻碍性因素之一。近些年来,独立学院的发展可谓遍地开花,但是各个地区为独立学院提供的政策标准都会依照当地的经济及教育发展形式而存在一定的差异,不同的执行标准使不同地区对独立学院所采取的税收政策的界定十分模糊,这也造成了独立学院在企业所得税征收方面明显高于公办高校企业所征税的不合理、不公平的现象。过多的税收支出给独立学院的内部财务管理工作造成了较大的压力。
(三)独立学院目前的会计核算制度不规范
虽然独立学院目前已经发展成为高等教育的一种重要组成形式,但是由于性质的不同,独立学院在许多方面尤其是在财务管理方面的工作要在普通高等院校原有工作经验的基础上进行创新。但是目前我国大部分独立学院为了快速步入正轨,直接套用了高等院校原有的会计核算制度,将学院在发展过程中财政收入和支出作为了主要工作内容,这严重忽略了独立学院的公益性性质,会使其发展理念和进程出现不同程度的偏差。同时,不合理的会计核算制度无法清晰地反映出独立学院在运行过程中出现的财务问题,难免会造成财务损失或浪费等情况。
(四)组建主体的复杂性加大了财务管理的难度
与公办性质的普通高等院校相比,独立学院的组建构成相对复杂。独立学院是普通高等学院与社会组织或是个人合作兴办的一种教学模式,因此,独立学院的产权并非单一的被某个人或组织所有。所有权与经营权主体的复杂化使得财务管理工作的进行非常困难,如果各方之间的利益不能被恰当的分配和调节,一方存在不满,就会导致独立学院的后续工作难以正常进行。
(五)独立学院的财务管理工作缺乏必要的监督管理机制
完善的监督管理机制是任何组织正常运行财务的基本保障,但是目前大部分独立学院并未建立起完善的财务工作监督管理机制。这与经营权所有权的复杂性是存在一定的关联性的。财务管理工作是独立学院日常工作的重点内容,是保证学院正常运行的一项关键性因素,但是很多独立学院财务监督管理机制不仅存在着制度方面的不健全,也存在着人员方面的不完善,很多专业性较强的工作可能同时需要一人或几个人来完成,长此以往,在管理过程中难免会出现一定的疏漏,这不仅会加大财务管理工作的运行风险,造成严重的经济损失和浪费,也有可能会出现工作人员私自挪用公款等极其恶劣的行为。
二、促进独立学院财务工作健康发展的具体措施
为了促进独立学院财务管理工作的健康稳定发展,在进行财务管理工作的过程中,工作人员一定要从上述问题入手,制定具有针对性的解决方案,提高独立学院管理财务工作的能力。首先,独立学院的经营管理者应该积极拓展合作,与更多的社会组织、企业或是个人进行合作,同时也要尽量争取与一些公益部门进行合作,争取为更多人普及高等教育,提升我国国民的整体素质。多元化、多方面的融资方式可以为独立学院的正常运行提供更加有力的资金保障。同时,独立学院的主要经营负责人员还需要加强与当地政府进行良好的沟通合作,对税收部门所提出的不合理的税收要求要敢于质疑,并积极寻找解决的方法。十八届三中全会提出的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》从独立学院办学性质、特征及企业所得税征收相关规定、促进独立学院健康发展等方面论证,明确指出不应对独立学院征收企业所得税。在国家政策的保护下,管理人员应该积极维护自身的合理利益,用国家政策的具体要求促使当地政府部门取消对独立学院的企业所得税政策歧视。其次,独立学院的财务工作管理人员应该参照学院发展的宏观条件和内部的经济构成条件,立足于学院发展的实际目标,对目前正在使用的会计核算方式进行创新与突破。比如,某独立学院立足于自身的发展情况制定了相对独立的财务管理工作系统,将财务工作的管理和财务工作的会计核算作为了两方面的管理内容。其中财务管理工作主要的工作内容是对独立学院所筹集的用于运行和管理的资金进行审核查收,并对资金在运行过程中可能存在的风险进行评估用以制定合理的资金风险防范方案;会计核算工作的主要工作内容包括记账、监督等。此外,独立学院一定要形成公开、透明、高效的财务工作监督管理体制。一方面,在进行财务管理人员招聘的过程中,独立学院应该尽量聘用高素质的专业人才。同时也要针对独立学院的发展情况设定更多的监督管理岗位并运用创新性的监督管理理念不断完善监督管理机制。某独立学院在进行监督管理的过程中借鉴了企业的财务监管理念,创新性的使用了精细化管理的基本理念将独立学院中所有涉及财务管理工作的环节都施用了责任到人的管理模式。这种方式不仅提升了财务管理者的工作积极性和工作效率,也从根本上杜绝了私自挪用财务等现象的发生。
三、结语
总之,独立学院的财务管理工作是影响其正常发展的关键性因素,相关工作人员需要从管理模式、管理理念等环节入手,保证该项工作的顺利进行,推动高等教育的深入发展。
引言
企业集团作为一个利益整体,财务管理措施的制定也必然是建立在整体利益之上的,为了更好的进行企业未来的经济活动,财务管理必须要全面深入到每个管理环节。而税收筹划作为财务管理的重要组成部分,对于企业财务管理制度的完善以及财务管理目标的制定有着非常巨大的意义。基于税收的角度对企业未来的财务管理进行筹划,已经成为了企业集团内管理的重中之重。
一、税收筹划概述
从国际范围来看,税收筹划并没有固定的定义,将不同国家的定义进行归纳可以总结得出:税收筹划是纳税人在履行现行税法并最终税法的基础上,使用一定的方法充分利用纳税人权利的行为,这种行为的本质目的必然是自身利益的提升。那么对于企业集团来说,它们在进行税收筹划的时候,首先考虑是整个集团的利益,要用整体的眼光以及长远的眼光来看待企业所承担的税负问题,这对于企业集团的税收理论完善有着巨大的现实意义。在当今经济市场高度开放的今天,税收筹划已经被纳为企业战略结构中不可缺少的内容。也正是因为企业集团拥有厚实的资金以及调度上的优势,在进行这一战略的时候较之单一的企业优势会更加明显。
二、企业集团税收筹划的方法与应用
企业集团具有自身非常显著的优势,因此在经济发展快速,科技发达的今天,想要实现企业的持续发展,充分利用自身优势占据市场份额是非常必要的。在企业管理中财务管理是核心,而财务管理中的税收筹划则是企业减少税负,优化资金结构,提升其企业经济活动顺利的有效手段,在当今严峻的竞争条件下,企业集团如何运用税收筹划的手段实现企业经济的可持续发展成为了企业管理的重点,下面进行具体分析:首先企业可以利用区位优势,所谓区位优势就是企业可以选择其子公司的建设区域,结合各区域不同的税收政策,选择最具税收优惠政策的地区建设子公司,从而减少企业的整体税负,这在企业集团财务管理中是非常常见的一种方法,集团企业拥有众多子公司,这些子公司分布在各个地域,而我国在税收政策方面,不同地域的税收政策是不同的,企业集团应该充分利用子公司所在区域的税收优惠政策,达到减少企业税负的目的,选择具有税收优惠的区域建设子公司是企业进行税务筹划的有效手段。其次,在投资方向方面进行税收筹划,企业集团应该充分利用自身的优势,不断运用多元化的方法进行投资,拓展投资项目范围,并结合当地政府给予的相关支持,及时对企业本身的组织成员进行调整,并最终实现税负的降低。
三、基于会计处理方法之上的税收筹划
1.收入确认法选择
在进行税收筹划的过程中,会计处理方法的运用是非常关键的,首先,企业收入对于其所得税以及流转税的影响非常大,一般来说,企业集团为了能够实现税收筹划的合理性,必须要在法律规定范围内推迟应税收入,这样的方式比较常见。所得税减免需要考虑到提前确认的必要性问题,企业集团以及其下属子公司必须要根据企业的实际情况确定销售策略以及相关的销售收入方式,最大限度的推迟销售收入,进而推延纳税义务所发生的时间。
2.成本计价方法选择
首先从价格变动的角度来分析,企业在进行成本计价处理的时候会根据实际的情况以及需求对未来物价可能出现的价格情况进行预测,通常在进货物价可能出现下降的时候,应该采用先进先出的方法,而反过来则应该采用后进先出的方法。而在预测价格比较平稳没有波动的预测情况下,一般会采用加权平均法,反之如果价格波动加大的时候,则会采用个别计价法。其次是根据税率变动的因素进行会计方法选择,通过对实际情况的考查,如果物价出现上涨的情况,预计未来适用税率可能会向上浮动,这个时候采用后进先出的方法;相反情况下,应该选择先进后出发。具体来说国家会根据每个时期的实际情况不断对税率进行调整,这就是这里的税率变动。
四、企业集团资本运作中的税收筹划
进行税收筹划的时候,企业集团应该将各个企业之间的情况全面了解和分析清楚,由于企业之间税收特征范围以及种类的不同,使得税率也呈现出了不同的情况。核心控股公司必须要采用一定的策略进行调节,并达到税负的平衡,使集团整体的税负有所下降。基于以上种种原因,在企业集团进行税收筹划,首先就是要确立财务中心,通过财务中心的作用,达到集中管理的目的。其本质目的是将财务风险集中起来,并统一管理。
五、从筹资角度进行税收筹划
我国在企业集团税法方面给予相关规定,其中权益资本的形式必须要是股息形式,通常分两次进行,首先是进行分配前作为企业利润以及应纳税所得额进行征收,然后是分配后作为权益资本所有者(即股东)的股息收入,征收预提所得税。而企业支付债务资本的利息可以列为财务费用,从应纳税所得额中扣除。基于这些内容,企业集团为了实现内部资本优化,必然会不断进行各种投资,甚至有很多企业会举债投资,还会降低企业自有资金的比例。虽然如此,企业还是应该看到举债投资的风险,企业管理者要全面控制风险,在这个前提下开展各项工作,避免企业陷入财务危机。
六、利用转让定价的税收筹划
所谓转让定价,是企业集团目前比较常见的避税方式,它是从企业组织形式、管理结构等方面的变化而制定的。在实际产品转让的过程中,如果买方处于低税负而卖方处于高税负的情况,那么这个时候的交易与市场价格相比就会比较低,如果买方处于高税负而卖方处于低税负的情况,这个时候交易价格就会比市场价格高。利用转让定价的手段,实现了等量利润在不同纳税人身上以适应不同税率而避税,还可以在等量利润使用等量税率的情况下,以企业之间的价格转让和利润转让达到避税的目的。
结语
企业集团的发展过程中,各项政策制度的制定必须要立足于整体角度,总公司与子公司之间的利益目标是一致的,并需要密切联系,确保公司各项制度的全面贯彻执行。而财务管理作为企业管理的核心内容,是企业未来经济活动,企业资金流动以及使用规划的基础和保障,尤其是在税收筹划方面,企业集团必须从企业实际需求以及当前的市场形势出发,制定最适合企业发展的税收制度,减少企业的财务风险,通过合理,科学的税收筹划,降低企业成本,提升企业经济收益,这是目前企业管理部门以及工作人员所必须要面临的重要课题。
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国内目前的班级管理体制主要是班主任负责制,在班主任负责制的国情下,如何才能更有效地进行班级管理,是所有班主任,也是所有教育管理者共同关注的问题。下面是读文网小编为大家整理的班级管理论文,供大家参考。
随着教育现代化的发展、手机的普及和学校无线网络的全覆盖,上网已经成了中职校学生每日的“必修课”,课堂内外,处处可见手机的踪迹。很多学生一味沉浸在网络中,对于教师的教育、警示置若罔闻。作为中职校的班主任,我深处其中,深受其味。如何改变学生痴迷网络的现状?如何做信息时代的中职班主任?在深深的困惑之后,我瞄准了博客。以下是我利用班级博客进行班级管理的一些做法和粗浅感悟。
一、班级博客创建初衷
1.课题研究所需
笔者所在课题组于2013年11月以“班级博客在中职班级管理中的应用研究”为题申报了徐州市教育科学“十二五”规划课题,并于2013年12月获准立项(批准立项号:GH12—13—L043)。随着课题的立项,我根据所带班级的专业特色开通了“12烹甲,我们在一起”的班级博客,并经过全班同学的讨论签下了“网络相伴,我们风雨同行”的网络宣言。
2.德育工作所需
传统的班级管理中,班主任是核心,管理模式往往是“保姆式”“警察式”或“裁判式”的,而班级博客可以突破时空壁垒、发挥互联网的德育功能,加强师生、生生、家校的沟通,同时可以引导学生文明上网、适度上网,改变目前中职生痴迷网络的现状。
3.可行性
(1)学生认可。我就“你愿意和老师进行面对面交流吗?”和“你愿意和老师进行网络交流吗?”对学生进行了调查。结果表明,学生更倾向于在网络中和老师“碰撞”。原因很简单,他们认为“网络里存在更大的平等和自由”。
(2)课程引领。目前我校所有班级的计算机课程中都引入了博客教程。我班学生均能熟练进行博客的版面设置、日志编辑、图片插入、视频插入和链接、博客互访和回复等。
(3)操作简易。班级博客是建立在以互动交流为前提、博客技术为基础,以教师、家长、学生三者沟通交流为原则,家庭、学校、社会为主导的一个零技术障碍、零成本的一种新型网络应用模式。班级博客申请空间简单,建立博客时间周期短,不需大量的、复杂的网站开发技术,基本上是“零技术”。
(4)优越性。伴着QQ小企鹅的“热情呼唤”,班级qq群应运而生。可是有班主任存在的QQ群总是冷冷清清的,甚至会发生班主任被“踢”出群的情况。深里根究,QQ群的实名制使学生无法“畅所欲言”。学生害怕在“口无遮拦”的吐槽后遭遇班主任的“秋后算账”。在“你喜欢利用何种网络方式和老师进行交流”的调查中,学生表示“更喜欢博客匿名互动的功能”。
二、班级博客在中职班级管理中的应用
1.促进班务公开,形成良好班风
班主任将班务信息上传至班级博客,学生只要登录班级博客,就可以及时获取最新信息。“公生明,廉生威”,利用班级博客进行班务公开既避免了信息传递的不及时和不到位,也使班级管理趋于民主、开放与平等,最终形成良好的班风。
2.拓宽沟通渠道,营造互动氛围
(1)师生交流。自从开通了班级博客后,很多学生通过班级博客以实名或匿名的形式诉说当面说不出口的苦恼、心事和困惑。“班主任,请听我说”栏目里,我阅读到的是一颗颗美好而又善感的心灵。通过学生的日志、留言,我洞察学生的心灵世界,有的放矢地“对症下药”。同时,我在班级博客里利用“班主任寄语”或者日志评论、留言回复等向学生传达自己的真诚和对他们美好的祝愿。班级博客上的真诚互动拉近了师生的关系,使师生交流变得简便快捷。
(2)家校沟通。每个家长都想走进孩子的内心,可青春期的孩子总是远远地抗拒:微信、QQ上“拉黑”父母,QQ空间对父母紧锁。父母想了解孩子却苦无渠道。自从建立了班级博客后,经常接到家长乐呵呵的电话。原来自从公布了班级博客后,家长只要登录班级博客,就可以了解孩子孩子的动态。有了合适的渠道,家长的一颗心也就安稳了。
3.引领上网风向,打造网络家园
走进中职校园,到处可以看到学生低头摆弄手机的现象,而且几乎与学习无关。玩手机、包夜上网……我无数次地被这些现象刺痛眼睛。如何引导学生正确上网?在说教无效后,我在班级博客里开通了“美文佳作”“活动掠影”等板块,优美的学生作文、精美的烹饪图片、运动场上的飘逸身影……点点滴滴的美丽和诗意吸引了学生的注意力。慢慢地,学生把对上网聊天、网络游戏的痴迷转到了博客打造上:精心书写四季的感悟、精致制作优美的图片……由开始的畏畏缩缩到如今的畅所欲言,大家在键盘上敲击着对生命的感悟。班级博客作为网络家园有效引领了学生上网的风向。班级博客,借由小小的键盘敲击,扑面的是激荡的心声、朝气的火花,解读到的是成长的印记、生命的真谛.
一、小组自治,发挥团队作用
有了细密的岗位分配,就有了岗位责任。在此基础上,如果能充分发挥以小组为单位的团队合作,就能促进各小组的自主管理,有效减少常务班委和值日生的工作量,使他们把更多的时间归还给学习任务。所以我把小组管理交由小组长全面负责,小组自治。例如:课间管理是班级管理甚至是学校管理的一个难题。在课间十多分钟的时间中,学生十分放松,四十分钟的课堂使他们紧绷的情绪急需得到释放和宣泄,于是他们就会大声喧嚣、追逐搞打,甚至可能发生能产生严重后果的安全事件,这些都会给课间管理带来难度。于是,我专门上了一节主题为:“过一个有意义的课间”的班会课。通过讨论,大家反思了以前课间的一些现象及其带来的不良影响,最终一致认为可以以小组为单位,开展既有趣味性又有意义的课间活动。后来,通过观察发现,同学们的课间活动丰富多彩而别具创意,有“课间读书乐”、“花式毽子赛”、“英语口语会”、“同学互助情”、“科学探究讨论会”这样的课间安排,充分发挥了小组的团队作用,形成了和谐文明、温馨向上的班级氛围。以小组自治的形式,在团队合作中充分发挥每个学生的主观能动性,如同添加了润滑油,使班级自主管理更顺畅,更有效率。
二、量化考核,促进组间竞争
缺少考核评价机制的制度往往在执行过程中会流于形式,缺乏公正严明,不追求实效,甚至半途而废。为准确衡量每个同学取得的成绩,客观评价进步与不足,充分调动每个学生的积极性,在我的倡议下,同学们利用班会课讨论量化考核的细则并制定了量化考核表。考核表以个人为考核对象,以小组为单位,分为5个考核项目:课堂表现、个人卫生、作业质量、纪律表现、其他(包括特别表现和课间活动等),每项的基本分为3分。举“作业质量”为例,语文、数学、英语三门科目列入考核范畴。例如,根据语文科目的作业特点,又分为书写、作文、默写、背诵等项目。其中,作文评分达到优秀的在3分的基础上再加3分,录用、发表或获奖的作文在此基础上再加3分。良好等地的得基础分,及格扣一分,不及格扣3分。大家提议,考核周期为一天一次,及时评分,每周汇总评分。每组推荐一名客观公正的同学组成考核小组,每天由班长随机安排考核一个小组(不考核自己所在小组)。每周五小组长把考核表上交给班长,再由班长组织计算小组进行总评,总评结果在小组内公布,并在黑板上公布各小组的平均分、个人总分前五名的同学和个人评分落后的五名同学。各小组根据考核情况进行组内讨论,总结得失,并针对薄弱环节制定改进措施,力争在下一周的评比中取得进步。为充分调动学生的积极性,班会还制定了一定的奖惩制度。如:每周个人总分的5名学在下周担任助理值日生;平均分排名第一的小组评为优秀小组,接受班级小记者的采访,写成材料在黑板报上刊登表扬,并且每个成员可以获得一本彩面抄作为纪念;排名落后的同学要在周六日完成个人反思材料,在小组内或晨会课上与大家交流(征求个人意见)这些制度的制定既调动了所有同学的积极性,又鞭策了落后小组和个人,促使他们更快做出改变。作为检测制度,量化考核能及时发现自主管理中出现的不合理现象,并及时做出调整和改变,保证班级自主管理不再流于形式化。事实也证明,高年级的学生已具备了一定的思考和分析能力。班主任在班级管理工作中,应该开拓思路,大胆放手,实施自主管理模式。这样既锻炼了学生的能力,提高了学生的积极性,又能使班主任从班级管理工作的羁绊中走出来,拥有了更多的思考和科研的时间。
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财务管理的核心是财务决策,而财务决策的做出是需要有一定的信息支持。在企业中,这种的信息支持则体现为财务管理的信息传递过程。下面是读文网小编为大家整理的浅析财务管理论文,供大家参考。
1地勘企业在当前的运营管理中财务管理方面存在的问题
地勘企业财务管理体系在当前的运营管理中较为混乱,财务管理人员之间职责不明确。这种权责的不明确在企业的财务管理中,主要表现在两个方面。一方面,地勘企业财务管理体系在当前的运营管理中,具体责任未落实到个人。由于地勘企业的财务管理是资金与实际项目的对接管理,具体到现金的分配与发放以及企业运营管理的各个环节,如果哪一环节出了问题,给企业的财务管理工作带来的困难及给企业的运营管理造成的损失会很大。因此,当有上述情况发生,因为权责不明确,具体责任不能落实到个人,给企业的财务管理工作造成了相当大的困扰,不利于完善企业的财务管理工作,阻碍了企业的长远发展。另一方面,地勘企业在具体的财务管理工作过程中,财务管理人员个人责任意识严重缺乏。很多财务管理人员在工作中,仅限于自己的本职工作,对其他岗位工作表现为事不关己,但由于财务管理工作在地勘企业的运营管理中,涉及范围较广,各岗位的工作都是紧密联系、息息相关的,因此,当具体问题产生时,由于部分管理人员事不关己的态度,造成许多问题不能及时沟通和解决,不利于企业的运营管理,阻碍了企业的长远发展。与此同时,在很多财务管理人员的意识里,认为企业的财务管理与盈利之间并没有什么根本的联系存在,这就使他们在工作中责任意识不强,散漫随意,不利于地勘企业财务管理工作的完善。在地勘企业的运营管理中财务管理人员筹融资意识淡薄,管理范围具有局限性。当前,为解决自身的资金困难,大部分地勘企业利用国家对地勘行业发展的整体规划和要求,通过社会资本与自身技术优势相结合的办法筹集资金,对多渠道筹资涉足不深。地勘企业的财务管理不仅仅是对企业资金、财务资产核算的管理,同时对实物资产与经济合同的管理也应涵盖在内。在地勘企业的财务管理过程中,对资金的收支管理企业一般较为重视,而对设备仪器、材料等实物资产的账物核对、清查盘点,对经济合同的签订及在地勘企业的执行等问题不够重视,造成资源浪费,引发合同纠纷等,给地勘企业造成经济损失。
2对如何优化当前地勘企业财务管理提出合理化建议
加强对地勘企业筹融资的管理,使资金的利用达到最佳。对地勘企业投资、筹融资的管理,应与其自身的实际情况相结合,分散投资,拓宽融资渠道,多元化融资,降低风险。在地勘企业的财务管理过程中,对投资的管理,应实现投资决策科学化,在投资之前对可行性进行科学合理分析,降低不必要的投资风险。地勘企业的财务管理人员应加强对项目的整体控制,对项目费用的支出与管理全程进行监管,并予以完善,使地勘企业项目投资实现经济利益最大化。加强地勘企业财务的监管机制,健全地勘企业财务管理体系。完善的财务管理体系是地勘企业实现企业财务管理优化的根本保证。对地勘企业来说,为了提高企业的财务管理水平,应实现企业自身经营实际与现行的会计准则及行业财务规章制度相结合,寻找出一条适合企业自身发展的财务管理之路,在实际的运营管理过程中,实现财务的全方位监管要有章可循、有法可依、监管到位,实现地勘企业的健康、持续发展。提高地勘企业财务人员的自身管理能力,加强地勘企业财务管理队伍建设。地勘企业财务工作是否能顺利完成,在很大程度上取决于财务人员整体素质的高低。因此,要求地勘企业对自身的财务人员,要进行定期的职业道德教育及对提升专业能力方面的培训,提高其自身的法律和监督意识,提升财务管理队伍整体素质,只有整体素质增强了,才能真正提高地勘企业财务管理水平。地勘企业注重财务分析,对可能存在的财务风险进行合理预测。风险无处不在,它存在于管理的各个环节,对地勘企业来说,最有效的规避风险的办法是建立一套完整的财务风险预警机制,尽量避免资金管理与资本运营时产生的风险,一旦风险发生,使企业的损失降到最低。作为地勘企业的管理者,对国家宏观政策的变化要时刻予以关注,并结合自身实际,制订相应的发展策略。对企业投资与经营的各个项目,地勘企业财务管理人员应对其所存在的风险进行合理的预测,随时关注,并采取积极的应对措施,使风险消于无形。同时,对企业的各项财务指标,要求地勘企业财务管理人员要注重对其进行分析,使企业的经营与管理者能及时了解企业真实的运营状况,优化财务管理工作,合理规避风险,提高企业整体的财务管理水平。
3结语
对地勘企业来说,企业发展能力的高低直接取决于其自身的财务管理水平,因此,为实现地勘企业更快更好的发展,关键是对财务管理工作进行合理优化,不断提高地勘企业的财务管理水平,为企业的经营决策提供强有力的数据支持,实现地勘企业经济的稳定、可持续发展。
摘要:我国房地产行业发展的速度很快,同时,使得物业管理市场逐渐成熟,可以说我国物业管理行业迎来了发展的新时期。但目前我国物业公司财务管理水平仍不高,一定程度上影响和制约了物业管理的发展。本文首先对物业公司财务管理的一些现状进行分析,对于物业公司财务管理中存在的难点进行陈述,并且提出相关的应对策略,希望能对促进物业公司财务管理水平的提高有所帮助。
关键词:物业管理;财务管理
1物业公司财务管理的现状和难点
物业管理指的就是派遣专业的人员,受物业所有人员的委托,依据我国的相关法律法规,遵从签署合同的各项条约,对已经完成建设并且投入应用的房屋建筑物以及相应的配套设施,应用经济的手段对其进行全面的、有效的管理。目前,物业公司财务管理主要存在以下难点。
1.1财务控制体系薄弱
1.1.1物业管理费定价偏低或收费不足。一方面前几年物业项目一般由“谁开发谁管理”,即房屋建成初期由房开商成立的物管公司进行管理,为促进销售,一些物业管理费定价偏低(特别是住宅项目),有些甚至低于成本价,项目开发完毕或销售完成后,房开商不再对物管进行补贴,物管公司再进行调价比较困难;另一方面,即使物管费定价合理,受入住率和收费率的影响,物业公司收到的管理费也会存在不足情况,难以维持公司和物业项目的正常运行,物业公司往往采取降低服务标准、减少人员配置等措施,但这样使得物管服务品质下降,反过来又造成收费困难,形成恶性循环。
1.1.2由于物业管理行业特性,使得物业公司在收费时时常会有项目繁杂、金额小、涉及现金多等特点,如果公司的财务管理制度不健全,再加上执行力度不够、监督不严格,可能会有收取资金被流失、不按时入账、收费台账记假账等风险,给公司带来损失。对于资金支出也同样存在零星、繁杂、现金使用频繁的特点,如物资采购就分保洁用、设备设施维保用、护卫用、食堂用等各类物资,品种数量多且采购频繁,如果公司财务管理制度不健全、支出审核审批手续不严,也极易造成公司人工和采购成本上升、滋生腐败,影响物业公司的服务品质和效益,阻碍公司的长足发展。
1.1.3财务人员的素质问题,出于成本效益原则考虑以及受物管项目规模的限制,物业企业在人员岗位配置上往往不足,无法做到专人专岗,尤其是小规模物管项目。财务部门也是如此,特别是基层财务人员如收费员通常兼物业管理服务岗位,不仅要具备财务人员的基本素质,还要有物业管理的业务能力,现实中能达到该能力要求的人员很少,不能让财务管理在企业基础管理和控制中发挥很好的作用。
1.2缺乏现代化的管理理念和手段
现代的管理理念和手段是保证物业公司服务质量的重要基础。随着市场经济体制的不断完善和现代科学技术的应用,物业管理逐步走向市场规范化、物管项目智能化,以往的管理理念和管理手段已不能适应现代物管的需要,同时也对财务管理提出新的要求,如物管项目前期方案制定、投标、前期介入,以及后续管理都需要财务管理的全程参与和介入,如果企业还在以陈旧的理念和手段进行物业管理,势必限制企业业务的拓展,影响企业管理的质量效果和经济效果,同时给财务管理增加了工作量与难度,难以发挥财务在企业内部控制和监督管理中的作用。
2解决物业公司财务管理难点的措施
本人从事物业公司的财务工作多年,总结建议以下几条措施以供参考:
2.1完善公司财务管控制度并有效实施
公司应高度的重视财务管理制度的建立健全与有效实施,财务部门应对物业管理流程中涉及的财务事项进行全方面的梳理,包括方案制定、价格测算、收费流程、台账管理、票据管理、人员工资、物资采购与库存管理、资金支付审核流程与审批权限等方面,建立健全财务管理制度和具体实施细则,并在实际运用中根据管理要求及时修改完善。严格执行财务管控制度,定期不定期检查制度执行情况,可以将制度执行情况作为部门(项目)考核指标之一,纳入部门(项目)的工作绩效管理,以保证制度能得以很好的落实和实施。
2.2资金收支管控方面
资金收入管理重点规范收款流程管理,包括收款标准、规范开票、交款时限、记账要求、管理报表的编报等细节管理,有条件的可以利用现代信息技术将收款流程纳入财务信息系统管理,以提高管理效率,同时建立内部和外部(业主或客户)的监督机制,对收款流程进行检查监督,减少资金收取过程中的损失。
2.3提高财务人员的素质和业务水平
财务人员的职业素养与业务能力,对财务管理工作的质量和效率有着决定性的影响。物业公司应重视财务管理人员的职业素养与业务能力提升,主要做到以下几点:①建立和完善财务管理部门的部门职责、岗位设置和岗位说明。②严格把关财务人员上岗前的资格要求,如学历、从业资格证、职称等。③注重财务人员培训,培训内容包括物业管理相关知识、法律法规、公司各项规章制度,特别是基层财务人员要熟悉公司业务管理制度和财务管理制度,能熟练运用到实际工作中。④定期对财务人员进行工作绩效和职业素养的考评,将工作绩效与个人待遇、晋级挂钩,调动财务人员的积极性。对于财务人员的违规违纪行为,应及时采取处罚、调离财务岗位、辞退等措施,情节严重的还应追究法律责任。⑤有条件的物业公司,应对财务人员定期轮岗,以提高物业公司财务管理工作质量。
2.4开展财务分析,发挥财务管理预警作用
物业公司财务部门应根据公司战略目标,组织分析公司和项目的现状,包括现有资源、管理规模、管理水平等,组织编制公司和项目年度预算,协助公司决策层制定公司年度管理目标和经营目标、下达具体考核指标(包括管理指标、经营指标)。定期统计汇总公司、项目各项指标的实际完成情况,对照预算及目标,分析差异的内外部原因,及时向公司管理层及项目反馈预算执行情况、警示所发现的管理和经营风险等信息,以便公司能采取措施及时解决经营管理中的问题和风险,做到“事前和事中控制”,充分发挥财务管理的预警作用。
3结语
财务管理对于物业公司的内部管理、经营业绩和持续发展有着重要的影响,物业公司需建立健全和完善各项财务管理制度并有效实施,应用现代化的管理理念和手段,将财务分析、管控和监督的管理作用全面地发挥出来,从而有效地增强企业的经济效益,促进物业公司的长久持续发展。
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