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财务风险是企业各类风险的集中体现和导火索。做好企业财务风险管理工作,对于企业提前识别和发现风险并尽早采取措施非常重要。下面是读文网小编为大家整理的财务风险的分析与防范论文,供大家参考。
从一般意义上来讲,财务风险产生于企业在筹资、投资、运营和利润分配的过程之中。企业的生产经营受到内外环境的影响,遭遇很多不可抗力因素,因此可能出现财务结构不合理、筹资成本过高和偿债能力下降等情况。这导致了企业可能在某一阶段财务成果会和预期收益之间差距悬殊。企业的财务活动可以划分为筹资活动、投资活动、运营活动和收益分配几个方面,因此财务风险也相应的划分为筹资风险、投资风险、运营风险和收益分配风险。财务风险的形成受到多方面因素的影响,有可能来自企业内部,也有可能来自企业外部,这种风险的形成并不是自然形成的。财务风险不可忽视,因为财务风险是客观存在的,极有可能给企业带来经济上的损失和名誉上的伤害,财务风险普遍存在于各行各业。财务管理者如果应对得当,可以在防范财务风险过程中找到发展契机。
一、企业财务风险成因分析
1.财务决策没有科学性。
财务决策的不科学包括了企业投资决策失误、资本结构不良、筹资决策成本过高、企业受益分配过于随意等等。首先,企业运行需要资金的支持,资金是企业运行的血液。我国经济不发达地区的制造业和加工业普遍存在资金短缺问题,这是我国在工业化进程和优化产业结构过程中需要重点关注的问题。我国很多企业的资产负债率都过高,这导致了资本结构严重不合理。很多企业的资产负债率都高于百分之三十,这给企业带来了严重的财务负担。如果企业不能偿还到期负债,那么势必会面临着破产或者清算的风险,使得企业面临运营风险。其次,很多企业在决策过程中依靠主观经验,而不是科学的可行性研究论证,这让企业的投资项目往往难以达到预期的收益,投资成本无法及时收回,让企业蒙受较大的投资风险。再次,企业可以通过银行贷款、债券发行、股票发行、融资租赁等多种方式获得资金,在企业发展的不同时期不同的筹资方式各有优缺点。我国大多数企业倾向于短期借款的方式进行筹资,但是金融市场上汇率和利率是随时发生变化的,如果金融紧缩或者短期利率呈现大幅度上升趋势,那么企业将要付出较多的利息费用,企业很有可能无法支付高额的利息费用而面临筹资风险。最后,很多企业的利益分配随意性较大。利益分配过程没有科学规范的流程,也难以根据企业的实际状况进行科学的分配,影响了企业的资本结构,使得企业遭受财务风险。以香港合俊控股集团为例,它是一家知名玩具企业,在鼎盛期的销售额达到每年7亿港元,曾经是全球最大的玩具加工厂,是世界知名玩具品牌的制造商,按照OEM基准生产加工了孩之宝、美泰等多种品牌玩具,但是其在2008年宣告破产。究其原因,大家发现合俊控股集团在负债累累的情况下依然想银行贷款近2.5亿港元收购位于福建省的银矿勘探权,但是却最终没有取得开采许可证,中国矿业没有返还预付资金,这导致公司最终难以偿还负债,资金越来越紧张最终使得企业崩盘,面临破产结局。
2.企业财务管理制度不完善。
在市场经济迅速发展、经济全球化成为大势的情况下,市场信息和市场机会变得稍纵即逝。而企业的财务管理人员往往难以有效掌握市场信息,对市场信息变化反应不灵敏。财务风险意识不高,将财务管理工作局限在资金使用管理水平的提升上。如果企业不能够及时分析市场信息的变化并随机应变,那么企业依然会面临财务风险。另外,很多企业内部控制制度不完善,管理得一团糟。高级管理者之间相互猜忌,财务控制不严格,资金收支松散,财务分析工作少之又少。部分企业甚至没有财务人员,老板兼任财务工作。这样的企业存在着严重的权责不明确现象,在工作中舞弊和错误的可能性非常高。资金使用由于缺乏监督而效率严重低下,资金的安全性和完整性都没有妥善的保证。企业在复杂的市场环境之下面临着多种多样的财务风险,如果企业没有完善的财务风险评估体系,那么企业难以了解现状并在此基础上进行财务风险评估,这也使得企业面临财务风险的可能性大大增加。例如,韩国一家跨国公司的经营范围遍及全球,公司业绩蒸蒸日上。但是其在2008年发生了一件全球皆知的财务丑闻,财务人员通过对转移运费的截留贪污了4000万美元,舞弊次数高达100次,最后携款潜逃。在调查过程中发现,这家跨国公司的财务工作和审计工作由一人负责,没有进行不相容职务的分离,内部控制彻底失效,最终给这名财务人员创造了作案机会,但是公司总部却一直毫无察觉,直到损失发生。
3.经济社会发展不稳。
经济社会发展的不稳定属于企业财务风险成因中的外因,外因对事物变化和发展起到阻碍或者推动的作用,企业要重视外因给财务风险带来的影响。企业财务管理面临着复杂多变的外部环境,它是处于宏观经济社会之中的。那么企业必然面临着政治风险、法律和合规风险、技术风险、文化风险、环境风险等等。宏观经济社会给企业带来的财务风险往往是不可预见的,也是不可逆转的。很多跨国企业在运营过程中受到贸易壁垒、关税的限制,也有可能被东道国限制将利润带回母国,这都使得企业面临着可能的财务风险。举例来说,2013年7月广西、广东和湖南地区遭遇到特大暴风雨袭击,海运企业遭受了严重的经济损失,广东省的经济损失达到了7000万元。
4.市场环境波动性较大。
国经济发展自从融入到世界经济体系之中去之后,企业的发展不仅仅面临来自国内市场变动的风险,还遭遇着国际市场环境变动的风险。企业为了适应国际化、信息化、市场化的变化,为了不断适应科技的迅猛发展,企业之间的竞争愈演愈烈。企业生存和发展过程中面临的风险越来越大,外汇汇率、贷款利率、进出口退税率等等都会影响企业的效益,如果通货膨胀严重,企业的资金周转将面临紧张状态。2009年我国政府表示将继续推行适度宽松的货币政策和积极的财政政策。这说明企业面临稳定的资产市场并能够打消通货紧缩。但是伴随着企业的贷款增加,企业面临着较大的负债压力,同时也面临着货币利率增幅压力。
二、企业防范财务风险的策略
如前所述,企业构建可持续发展的现代企业,就要在防范财务风险上下功夫。根据企业财务风险的成因分析。我们可以采取相应的措施来防范财务风险,实现企业财务效益最优化。
1.企业应该建立完善的财务管理制度。
企业要认真分析自身实际状况、生产经营性质、企业规模、生产经营流程、管理模式,并在此基础上结合国家法律法规的规定建立完善的财务管理制度,在这个过程中企业可以参考同行业、同规模的其他企业的管理制度,以此作为标杆和参考,建立企业内部行之有效的、科学完善的财务管理制度,让企业能够有效防范财务风险。
2.企业应提升财务风险管理意识。
很多企业之所以面临财务风险是因为其财务风险管理意识不强,财务人员应该提升自身专业知识和能力,对企业内部财务数据的变化保持高度的敏感性,善于对不同时期、不同企业之间的财务数据进行收集、整理和分析,及时为企业的管理人员提供有效的信息和决策的依据。
3.企业要科学进行财务决策。
企业应该针对投资进行因素体系建设和信息体系建设,避免投资决策过程中出现主观随意性,减少依靠经验进行决策的可能性。决策者应该对影响投资的内外环境因素进行具体分析和科学考察,然后再制定决策应对投资风险。企业要将财务决策的利益和决策者的薪酬联系起来,让投资决策者承担因为投资失误带来的损失,这时候决策者定然会认真分析再做出投资决策,能够做到切合企业实际,客观分析财务风险,而不是传统的大锅饭的决策方式。只有利益相关、责任到位,投资决策者才能关注长期受益,避免盲目投资。
4.企业要构筑合理的资本结构。
企业有效运作的前提是具备合理的资本结构。合理的资本结构是避免资金风险出现的合理保障,为了构筑合理的资本结构,减少财务风险,企业可以控制资产负债率、增强资金流动性、让收益均衡分配。
5.企业要建立财务风险预警体系。
企业内部建立财务风险预警体系是其防范重大财务风险、提升内部管理效率的重大措施。是我国实行走出去战略过程中的必然选择,是企业实行持久发展的必然要求。我国经济已经进入迅速发展阶段,近几年的国民经济一直维持着高速增长。但是企业面临的宏观经济政策和市场环境是复杂多变的,企业财务管理面临着严峻的风险和挑战。在市场经济波动发展过程中,财务风险剧增是不可避免的。企业应该提升其市场竞争力,加强其对环境的分析能力和应变能力。总而言之,企业面临着错综复杂的财务风险,唯有提升防范意识、增强专业素质和能力、提高市场应变能力,认真分析财务风险成因,才能够建立有效的财务风险防范体系,加强企业财务管理水准,避免因为财务风险带来的消极影响和不良财务后果。财务风险防范对企业的生存发展和国家的经济发展都意义非凡。
1对县级医院财务风险的认识
1.1县级医院财务风险的内容
县级医院财务风险是指县级医院财务活动中由于各种不确定因素的影响使医院财务收益与预期收益发生偏离,从而产生损失的机会和可能。医院财务活动的组织和管理过程中的某一方面或某一环节出现问题,都可能出现财务风险,导致偿债能力降低。县级医院财务风险根据其财务活动的内容分为筹资风险、投资风险、资金回收风险和收益分配的风险。
1.2对县级医院财务风险产生原因的认识
首先,县级医院财务人员在实际工作中,过于强化会计实务工作,相关财务风险业务认识缺失,是财务人员主观上造成财务风险的因素。其次,县级医院建立的内控评价系统主要是照搬过来的一些管理制度,没有和单位的实际情况相结合,更没有充分建立起系统、完整的财务风险治理的体系。最后,内部财务监督不到位,内部财务监控作为医院财务管理的一个重要组成部分,对财务风险的防范起到至关重要的作用。但是目前大部分县级医院在其单位内部未能建立起完善的内部监控制度及责任追究机制,对于财务活动中的危害行为难以做到有责必究,这无疑为部分医院工作人员的不良行为打开了方便之门,很容易引发财务风险。
2县级医院在运营中存在的财务风险
(1)县级医院筹资中存在的风险,作为公益性较强的县级医院没有像企业那样动态、灵活、多途径的筹资体系,融资渠道和方式相对简单。一般以贷款和地债为主,融资付出的利息等费用过高,并且导致资本结构不能合理搭配,极易产生财务风险。
(2)县级医院扩大资产投资中产生的风险,县级医院在进行重大医疗设备购置和基建项目建设前,没有组织相关部门进行项目可行性分析,缺少科学的分析依据和计算方法,而且大部分项目缺少单位集体联议制度,主要由一把手决定,致使项目投资效果差、资金回收慢,从而造成县级医院流动资金紧张,进一步导致医院卫生资源的浪费。
(3)县级医院财务活动控制力薄弱。其主要问题是:一是对流动资金管理不力。有的县级医院在资金投入上缺乏预算规划,形成资金周转不力,产生财务风险。二是医院占用存货管理不善,资金利用率低下。在日常业务活动中,需购置库存药品等物资,形成的相关支出形成了相关医院流动资产,医院药库里的药品成本控制水平的高低与资金的利用效率有关。目前县级医院内部各业务科室已经制定实行了医疗成本实施方案,也通过公开招标等方式进一步压低了药品的采购成本,但药品的库存、周转等成本费用却没有形成制度性控制,药品及相关卫生耗材库存积压居高不下,未形成定期合理的周转程序,以致占用了医院仅有的流动资金,降低了医院的资金使用效率。
(4)从县级医院资金的回收上看,部分县级医院普遍存在单位资产负债率较高的情况,主要是设备购入与基建融资导致医院负债过多,影响了医院的偿债能力。同时,县级医院的坏账较多,应收医疗款在医院资金中比重比较大,主要原因是医患关系和医疗保险中心不能按月结账影响了医院资金的使用。同时,由于医药费用的拖欠导致的资金回收困难,也使医院财务压力加大,从而导致财务风险。
(5)从县级医院经营效益上分析,由于部分医院职工职业素养不高,徇私舞弊,医疗服务质量低下,直接影响医院医疗业务收入的增长,医院期末结余连续出现亏损,医院资产保值增值率不高,造成医院社会信誉下降,经济效益和社会效益下滑,形成财务风险。
3加强县级医院财务风险控制的具体措施
3.1县级医院应对融资程序加以管控
科学计划预算未来医院投入运用的资金,精确分析每种融资方式的特点,选出最佳的融资方案,以降低综合资金成本。县级医院的资金筹集规模一定要与未来医院的发展相结合,以确定有利的投资方向,提高资金使用效益。
3.2县级医院投资风险的防控措施
县级医院应杜绝设备投资的盲目性,在医院进行设备购置之前,要统筹考虑固定资产投资的社会效益与经济效益、固定资产的使用率以及医疗设备的市场供求状况、其他相关联医院对单位的影响等因素,计算资金的时间价值,通过专家组集体联议评价进行可行性分析、论证。特别对购入的大型医疗设备建立分析评价档案,主要从设备的投入功效、运营质量、产生效益等多个指标进行综合的分析评价,并实时进行动态控制,保证设备的及时利用,以充分发挥其效能,使得相关设备投资后的业务收入和业务成本能正确预测,来有效地控制资本性支出带来的财务风险。
3.3要对县级医院资金结构进行合理优化
根据资金需求量和医院的业务、财务状况,测算资金的需求,科学确定融资规模,保持适度合理的负债率。医院要着力于多种渠道补充自有资本,用最科学的筹资方法,多种类融资,长期与短期相结合,合理控制资产负债率,使医院筹资成本降到最低,使筹集的资金既保证了医院使用,又不至于因资金过多闲置浪费而增加融资成本,使资金的筹集和使用发挥最佳效能。
3.4县级医院要重点加强对流动资产管控
因为其占医院资产的比例较大,是医院财务风险防范的要点。主要是由库存物资、医疗应收医疗款、其他应收款等组成,其周转速度越快,说明资产流动性越强,短期偿债能力也强。作为流动资产的一部分,药品管理必须要建立健全出入库制度,并遵循“计划采购、定额管理、加速周转、保证供应”的原则。库存物资要按照“计划采购、定额定量供应”的办法来进行管理。库存物资要合理确定储备定额,定期进行盘点,保证账实相符。医院对应收款项应及时清理,应收住院病人医药费要及时结算。对期限较长,确认无法收回的应收医疗款应作为坏账处理,坏账损失经过清查,报经主管部门批准后,在坏账准备中冲销。
3.5建立科学的县级医院财务内控机制
对会计工作流程及每个财会岗位制定量化的质量考核标准,加强绩效考核制度。根据国家相关指导性文件,以公益性质和运行绩效为核心,突出功能定位、合理用药、费用控制、运行效率和社会满意度等考核指标,开展县级公立医院绩效考核。完善医院内部决策和制约机制,实行重大决策、大额资金使用集体讨论并按规定程序执行,发挥职工代表大会的民主监督作用。加强医院财务会计管理,实行规范化的成本核算和成本管理。
3.6加强开展县级医院内部审计
医院内部审计着重对大额业务收支状况、医院基建项目及附属的培训中心等经济业务开展经常性的审计检查,通过定期的审计检查及时发现和解决相关经济业务运行中存在的问题,提出合理的审计意见,从而确保会计信息的真实性,增强医院的抗风险能力。
3.7加大县级医院财务人员职业素质培训力度
医院的财务人员是会计岗位业务的操作者,财务人员职业素质的高低直接影响会计信息的质量,其为单位决策者提供的财务数据真实性是产生财务风险的主要因素。所以,要重点加强财务人员的职业道德素质培训,定期学习财经法制知识,形成良好的单位文化环境。
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对于任何一个企业来说,企业风险管理都是经营过程中的核心内容。下面是读文网小编为大家整理的风险管理论文,供大家参考。
摘要:随着社会经济的发展,融资渠道的多层次和多样化,融资性担保公司(以下简称担保公司)也应运而生,且近几年迅速增多。担保公司的经营时常伴随着各种风险,如何预防风险,降低风险的发生,以及风险应对,使得担保公司能够平稳健康的经营,并得到持续发展是本文论述的中心。因此本文仅对担保公司的现状做出相应的研究,找出其中的问题,并根据这些问题担提出了自己对策。
关键词:担保公司;风险管理;存在的问题;解决措施
一、担保公司风险管理的主要内容以及理念
担保公司承担的主要风险有两种:系统性风险、非系统风险。系统内部风险又包括两种风险:一是业务道德风险;二是业务操作风险。业务道德风险,主要针对公司内部职工的职业道德规范以及职业责任心的建设。业务操作风险主要是在签订合同和担保后管理,针对业务人员的业务能力和职业判断及对相关资料获取的和收集上,包括企业基础资料和社会公众信息上。系统外部风险以政策风险、市场风险为主。政策风险简单来讲就是政府以及相关部门出台颁布某些政策,可能会对担保公司的风险管理产生影响。市场风险,众所周知市场瞬息万变,中国经济受08年经济危机波及的影响,社会经济处于转型期,加之中国年轻的资本市场风云波动,目前均存在高度的不确定性,因此这类外部的不确定性也会让担保公司的经营收到不同程度的干扰和影响。担保公司的行业特性,风险是不可能消除的,使其在运营中,将风险管理列入重中之重,风险管理要为公司的业务发展保驾护航。毫无疑问风险管理水平是一个担保公司能力的主要体现,是创造企业价值的核心竞争力。简单来说,担保公司所要做的工作就是担前慎重选择,担后未雨绸缪,发现风险,实时应对,通过公司的风险管理能够将风险与利益平衡,最终实现利益最大化。
二、担保公司风险管理存在的问题
(一)业务领域风险集中
担保公司合作对象中的大多为中小型企业,该类型企业存在经营问题多、企业规模小、风险承受能力弱以及主要人员和股东管理水平低下等等,相对来讲,更容易发生风险甚至被担保企业不能及时足额还本付息,造成担保公司的巨大资产损失以及信誉损失。
(二)与银行的合作条件苛刻
担保公司与银行的合作难度越来越大,尤其是民营融资担保公司。银行对它们的要求越来越高,准入条件也越来越苛刻,必须缴纳高额的保证金,而且大多要求一次性缴清。同时很多银行大大减少了与融资担保公司的合作,甚至与一些民营融资担保公司中断长久的合作,直接减少融资担保公司的业务,使担保公司业务难度加大。
(三)担保债权法律保障难以到位
担保公司在代偿以后,担保债权法律保障却又难以到位。法院对担保对象的追还赔偿款的诉讼周期太过于漫长,其执行过程更是复杂拖延。最让担保公司头疼的就是对判决的结果难以执行,其效率极其低下。除此之外还存在着另外一种现象,由于目前对那些欠债不还的企业打击力度不够,让他们产生了很强的侥幸心理,债务人隐藏、逃匿、资产转移等来逃避责任等为常事。
(四)政府的政策扶持不到位
现阶段的许多政策要求设置门槛比较高,部门之间利益划分等等问题,在实际的推行过程中难以贯彻下去,无法落到实处。另外,目前的政策对担保企业的扶持力度小,甚至有时对一些民营担保公司会产生负作用,不但无法享受政策的扶持,还会因为政策的出台产生限制。最后就是现有的政策在规范程度上还有待改善,尤其是在资源配置方面,许多政策的运作并没有按照市场化原则进行。
(五)信用认证困难
现阶段,由于没有完整的信用认证系统,被担保企业和个人的信用记录都分散在各个银行、税务、司法等机构,但是,这些机构的信息大多数不对外开放,为此征信记录难以获取,以致于融资担保公司在征信方面存在很大的问题,征信成本变得越来越高、征信过程也变得越来越复杂。(六)担保公司内部的风险管理能力有待提高担保行业在国内的发展历史短短20多年,且担保公司近几年增长迅猛,专业管理人员匮乏,管理模式处于初始发展阶段,内部机构还不够健全,经常性的出现经营问题,而且这些问题都没有得到及时有效的解决。再加之与其他的融资担保公司产生交叉敏感区域,一旦出现系统性风险,就会受到牵连的进入重灾区,在这样的情况下没有及时正面的宣传引导,还会给整个行业都产生不良影响。
三、融资担保公司所遇问题的建议对策
(一)社会要营造一个良好的担保行业氛围
在社会经济领域做正面宣传和导向,对不守法、不诚信的企业进行公示,加大惩戒措施和违约责任。对守信用、风险预测处理能力强、经营规范,符合国家产业发展方向,财务管理健全的企业,从政策性补贴、银行贷款利率、税收政策等方面给于倾斜。建立健全行业信息系统,及时发布最新政策、大数据信息,打开管理壁垒,加强行业之间的相互了解与借鉴,促进行业间的沟通与交流。
(二)政府要对融资担保公司的风险担保采取积极的态度
一方面,加大监管力度,不断完善担保公司法人治理,优化内部结构,提高企业风险管理能力,提升公司信誉和品牌建设。另一方面政府要推出大量能够帮助中小型企业降低流动性风险的举措,与银行进行协调,确保将出台的政策方针落实到银行的实际操作中,同时担保公司与地方融资资产管理公司进行沟通协调,将担保债权列入债权转让范围,为担保公司的各项资产处置业务打通通道。
(三)逐步完善担保法律方面的建设以及执行力度
建立健全失信惩戒机制,让失信企业得到相应的惩罚,要严厉打击隐藏债务人以及资产转移的现象,让失信者付出代价。对已经涉诉案件,尤其是对社会影响较大、涉及多个债权人和担保公司的案件,从公司法、物权法、和民法上更应有确切的司法依据,立法程序简化,政策力度加大。再就是政府引导联合建立联合征信体系,降低担保公司的征信成本以及减少其复杂流程。最后设立风险应急资金,减少中小型企业的流动。希望政府能够设立风险应急资金,在企业出现资金链风险时,及时投入到风险的处理与应对中。这样一来,因资金链风险的企业能够得到帮助,逃离困境继续发展。中小企业使用的应急资金就能及时偿还担保公司代偿款,降低了担保公司的风险,也能解决中小型企业的代偿款无法偿还的问题。
(四)担保公司内部必须加强团队和制度建设
在团队建设方面,选拔和培养大批专业能力与素质较高的人才,成立精英讨论决策组,参与到某些项目的讨论决策中,避免决策失误;在制度建设方面,完善内部的风险管理制度,建立完善企业内部部门之间的制衡机制。其中比较重要的就是建立制定在保项目的监管制度;强化风险处置制度,实现风险的全过程管理,保障业务的安全运营。
(五)鉴于担保业务的高风险性
担保代偿风险是不可避免的,发生代偿后须根据被担保企业的实际情况区别对待,对于暂时陷入经营困境无力还款的企业,应帮助企业渡过难关,待其经营好转后再逐步追偿,挽回代偿损失。财
参考文献:
[1]王维俊,乔小枫.投资公司风险管理现状与分析[J].航天工业管理,2011(11).
[2]时海宁.从国际证券公司风险管理谈对我国的借鉴[J].市场周刊(理论研究),2008(09).
[3]杨映.商业担保公司风险管理与控制分析[J].时代金融,2013(30).
摘要:由于受国内需求持续低迷的影响以及国家对房地产市场进行宏观调控,再加上国内产品的产能过剩等等因素,使我国的经济下行压力逐渐增大,而作为金融业支柱性机构的银行,加强个人信贷风险管理就显得更加重要。目前,银行在个人信贷风险管理过程中存在很多原因与问题有待解决,这样造成了不能及时发现个人信贷的风险问题,影响了银行信贷资金的安全,本文主要对银行个人信贷风险管理控制进行分析,探讨出可行性的对策。
关键词:个人信贷;风险管理;控制
一、银行个人信贷风险的成因
1.银行自身存在的主要原因
(1)个人信贷的管理机制不完善。我国现在的银行个人信贷管理中,对于个人贷款的审批与发放采取个人主观意愿,在贷前的调查与贷款时的审查缺乏科学完整的评价体系,关于贷款后的检查工作缺乏完整的流程。个人贷款资金发放之后银行基本不对个人贷款的还款情况、经济状况进行跟踪式的调查、检查、监督。这种只“放”不“问”的做法直接影响了个人贷款的还款率,时间长了导致逾期、呆滞、呆账的个人贷款逐渐增多。另一方面,银行对于信贷员缺乏明确有力的奖惩机制。
(2)银行个人信贷工作方式缺乏创新性。银行个人信贷中对个人信用的分析过程还在采用定性法,这种分析方法严重缺乏科学的分析。对于个人信用风险分析方面缺乏统计分析和人工智能等现代科学方法。另外,我国银行在电子化方面的进程起步较晚,导致了银行对于个人信息的数据库录入不完整。
(3)无法引进高素质人才。个人信贷管理工作现阶段对于高素质人才的聘用严重缺乏。作为银行的信贷人员必须具备法律、金融、经济等多方面的知识,不仅需要知道银行的业务,还要有较强的社会交际能力以及很好的政治素养。
2.金融环境的外部原因
(1)社会经济的不景气,导致企业经济下滑,影响了职工的收入,致使银行个人贷款还款率低。经济下滑,使企业破产失业的人员越来越多,因此银行的个人信贷风险也越来越高。就业问题没有得到更好的解决,直接导致银行个人贷款的还款率下降,这样的情况使银行对个人信贷的资金安全无法得到保障,使银行产生了更大的风险。
(2)银行对于个人贷款风险形成的主要原因是没有法律对其进行约束。现行的经济社会中由于市场经济本质属于法治经济社会,而我国无论是法制建设还是市场经济形成的时间都比较短,很多公民缺乏法律意识,银行在运用法律来维护合法权益的过程中经常遇到不懂法的公民。
(3)社会中没有一个健全的信用监督机构,从而使银行对个人信贷的风险加大。目前,在我国社会中没有一个健全的信用监督机构使我国金融市场的诚信资源遭到非道德主义的侵袭,信用在当今社会已经成为最稀缺的资源。
二、银行个人信贷风险管理中的信息的不健全
1.个人收集信息不够全面详细
银行对于贷款者的信息收集不全面,银行客户经理对贷款者的资金情况调查时没能全面的对其进行详细了解。虽然目前央行已对个人信贷记录设立了查询系统,但由于各个银行内部不能进行有效的共享,从而导致了个人信息不能及时、有效的进行录入,使个人信贷信息系统缺乏准确性。
2.不能有效的对个人信息进行沟通
管理机制与技术方面不能进行及时的更新与创新导致了银行不能在第一时间对贷款者的信息进行上传下达,从而导致了银行对于个人信贷业务工作效率降低。除此之外,在银行的内部中还存在着风险管理者没能及时与客户经理进行沟通的问题。
3.不能准确的对贷款者信息进行分析
对贷款者的信息不能准确分析的主要原因是因为风险管理者或客户经理没能对所收集的贷款者信息进行专业与客观的分析。银行在审批个人贷款过程中,只看重个人的经济收入,却没有对个人的消费情况进行系统的分析,再加上没有对客户抵押的固定资产进行合理的评估,经常出现估值过高,使贷款回收产生了很多不确定性,从而产生风险。
三、银行加强个人信贷风险管理的相关对策
1.银行加强个人信贷风险管理的对策
(1)在银行的内部应实现从粗放信贷管理方式向规范集约的管理形式的转变,为了能更好的强化管理层与员工对风险意识的防范,银行还要设立风险责任追究制度,并逐级的签订风险责任书,从而对风险建立有效的防火墙。
(2)银行应逐步健全个人信贷体系,借贷者增强信用意识,才会使风险几率得以降低,我们要找到合理的方法来降低借款者的违约几率,这样才能从跟不上降低银行个人信贷风险,从而提高银行对个人信贷风险防范的能力。
(3)严谨的个人信贷业务制度包括了贷前的调查、贷款时的审批与贷后的管理三个部分。对信贷业务制度进行逐一升级,按照客户的现金流量进行分析,按照客户的还贷能力进行有效预测与判断,对其个人的信用风险尺度进行衡量。使信贷业务得以高质量、高效益与高速度的发展下去。
(4)对个人信贷风险建立科学的预警系统,建立科学的预警系统有利于传统信贷管理方式下的风险反应滞后与判断表面化的转变,为了提高对个人信贷风险的分析技术含量,应加强对个人信贷风险的搜索准确性与系统性。
2.加强个人信贷业务中信息的管理
(1)建立高效的内部流程沟通机制,首先可以对贷款个人和现场进程进行沟通与调查。在贷款前的调查过程中,客户经理应当对现场进行及时调查,详细的了解贷款人员的财务状况。其次在贷款后应对贷款者进行现场走访与电话沟通,对贷款者的经济状况进行跟踪管理。
(2)提高从业人员的业务技能,首先要对信贷人员的准入与退出建立一个完善的机制,使专业能力与业务能力都很突出的人员有步骤、按计划加入信贷队伍中来。其次对银行在职的信贷工作人员进行业务培训,培训的内容要做到与时俱进,顺应时代的变化。最后有条件的可以与外国银行进行长期的交流学习,对外国银行个人信贷的风险管理理念与数据分析处理的先进方法逐一引进,从而综合全面的分析客户的经济状况,有效降低信贷风险。
(3)经常与监管部门以及政府相关职能部门进行有效沟通,首先可以协助政府宣传诚信行为,银行可以利用自身的分支机构的优势,积极配合政府部门做好诚信风气的宣传教育工作。其次可以对个人信息的共享建立及时有效的渠道,对诚信系统进行及时的完善,银行在个人信息的修改、录入等相关工作时应与管理机构相互配合,使个人信息能够有效、准确、完整。
四、结语
对个人信贷管理的强化是银行可持续发展运行的基础,对个人信贷的管理之中我们应当全面的了解贷款客户的经济变化情况,对贷款客户的信息应全面掌握、灵活利用,只有这样才可以在这个不断变化着的经济形势中,使银行对个人信贷的风险进行有效的控制,从而使银行的风险管理能力得以提高。
参考文献:
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[3]黄国昆.我国个人按揭贷款办理流程中的风险及其防范[D].暨南大学,2010.
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做好企业财务风险管理工作,对于企业提前识别和发现风险并尽早采取措施非常重要。下面是读文网小编为大家整理的企业财务风险分析论文,供大家参考。
引言
企业的财务风险主要是指企业在生产经营过程中,由于外部市场以及企业经营管理中的各种不确定因素所造成的企业实际财务收益与目标预期之间出现了较大的偏差。企业参与到市场环境中,财务风险就是客观存在的,财务风险的发生具有不确定性,在发生时间、风险结果等方面都存在不确定性,而且财务风险贯穿于企业生产经营的全过程。如果企业的财务风险控制管理不当,出现财务风险问题,极易影响企业的经济活动安全性,甚至造成企业严重的财务危机。
一、新时期企业的财务风险问题主要表现
当前经济环境下,特别是今年以来,外部宏观经济波动对企业的影响较大,中国经济增长趋势短期内放缓,对企业所产生的负面影响仍将比较明显,当前经济下行压力加大,企业的财务风险问题更加突出,特别是与以往相比,财务风险也出现了一些新的变化,主要表现在以下几方面:
(一)企业筹资困难问题加剧
企业在筹资的具体运作过程中,如果筹资方式不当,负债比例控制不合理,权益收益无法达到预期,很有可能造成企业的财务风险问题。特别是当前经济环境下,银行信贷政策进一步收缩,企业融资通过贷款门槛限制不断提高,贷款难度越来越大,而证券市场波动较为剧烈,上市融资更是难上加难,加剧了企业的融资风险问题。
(二)应收账款坏账风险问题加剧
一些企业在经营策略上注重信用销售,因而应收账款比例较高,特别是一些交易结算周期较长的企业,由于应收账款基数大、回款时间相对较长,因此占用了企业非常多的营运资金,如果企业内部出现发生大额呆坏账,将给企业带来较大的经营风险,造成企业出现严重的财务状况恶化。
(三)投资过程中净资产收益率下降风险
企业的一些长期投资项目,像证券、固定资产、项目建设等,虽然投资回报率比短期投资要高一些,但是存在着不确定性较大、资本投入较高的风险,管理不善极易造成严重财务亏损。尤其是当前外部金融市场频繁调整,经济环境整体不容乐观,如果企业的利润的增长在短期内不能与公司净资产增长保持同步,将会直接造成企业净资产收益率下降;同时,对于企业的一些募集资金投资项目,如果不能很快产生效益以弥补新增固定资产折旧,同样会影响公司的净利润和净资产收益率。
(四)资金运作过程中存货规模控制引起的风险问题
企业资金运作过程中会涉及到较多的环节问题,例如货币资金管理、存货控制以及应收账款管理等一系列的内容。特别是在存货管理方面,一些企业受宏观经济环境影响,销量有所降低,造成了企业的原材料及产品存货规模增加,如果出现存货跌价的因素,出现存货损失风险。
(五)利润收益分配过程中的风险问题
在企业内部完成了利润核算以后,利润收益的具体分配对企业的内部管理也有着非常重要的影响,如何确定盈余公积用于企业发展的资本保障,如何确定股利分配确保股东预期收益等,都是需要企业慎重考虑决定的,如果利润收益分配管理不善,容易成为影响企业长远发展的财务危机问题。
二、企业财务风险应对管理创新措施
(一)准确界定企业的财务风险控制标准
新时期加强企业的财务风险应对管理,首先应该对企业的财务风险控制标准进行准确的界定,当下对企业的财务风险标准确定主要是基于企业的资产负债以及企业的实际收益情况等。具体而言,在企业的资产负债状况上分析判断财务风险,主要是将企业的资产按照流动负债与长期负债等划分为保守、风险以及中庸等资产类型,并重点分析企业利润科目余额以及应收应付账款往来科目等,通过全面分析资本结构状况,初步界定财务风险隐患情况。在企业收益状况上分析财务风险,主要是分析企业的盈利利润并与企业的经营目标进行对照,分析企业的利润总额来衡量企业的经营状况,同时确定企业的净利润以及留存收益等,整体把握企业的收益状况,进而对财务风险进行全面准确的分析与判定。
(二)加强企业财务风险的具体应对管理
在企业的财务风险应对方面,首先应该结合企业的实际情况在内部构建较为完善的风险预警管理系统,按照企业的生产经营业务实际情况,综合选择盈利能力、发展能力、偿债能力、财务弹性以及经济效率等作为风险预警指标,明确风险预警阈值。其次,加强对企业财务风险的预测,重点以企业的现金流量作为监控的重点,合理均衡流动资产、现金流量,避免企业经营过程中出现严重的资金缺口,严防财务风险问题的发生。第三,应该加强对企业财务风险控制管理的基础保障,完善企业的内部控制管理制度,特别是建立基于风险导向的企业内部审计体系,强化财务风险意识,提高企业财务决策的科学性,并按照企业的实际情况保持稳定合理的资本结构,贺礼控制企业的应收账款管理,以便于有效地控制企业的财务风险问题。此外,在企业的财务风险控制管理中,应该重点加强财务管理体系的优化,特别是将有助于防范财务风险问题发生的财务预算管理制度、内部会计控制、财务管理岗位职责管理等制度健全完善,夯实企业财务风险控制的管理基础。
(三)加强对企业财务风险的应对管理
现阶段很多企业对于财务风险问题往往还是停留在事后处理上,而对于发生的财务风险缺少及时有效的应对处理,这也是新时期企业的财务风险控制需要重点强化的内容。首先,企业应该未雨绸缪,在内部建立风险预备资金制度,当在企业内部发生财务风险问题时,及时以预备金作为后备补充确保生产经营活动的正常开展。其次,系统的完善企业的风险规避措施,尤其是针对企业的筹资、投资、资金管理以及收益分配等,全面的制定财务风险回避管理措施,降低财务风险问题对企业整体经营管理的影响。第三,应该改变企业的经营管理策略,特别是通过多元化经营的手段,优化企业的各种投资组合,尽可能以集团化经营的模式,分散企业的财务风险问题;同时,注重财务风险的保险转移以及非保险转移等风险转移管理措施的应用,降低财务风险发生可能造成的企业损失。
结语
在市场经济环境下,企业经营发展所面临的财务风险问题既有共性,同时又因为企业经营行业领域、企业规模、内部管理等因素存在着独特性。在企业的财务风险控制管理中,财务管理部门应该结合企业的实际情况,有针对性的在强化风险管理基础、加强财务风险预警管理以及风险应对管理等几方面,全面提高新时期企业的财务风险管理水平。
一、引言
社会主义市场经济的快速发展,随之而来的是企业间的竞争不断加剧。而企业所面临的风险也不断增加,在众多风险中,企业的财务风险是一个重要的部分。企业财务风险贯穿整个企业发展的各个阶段,是企业的各种风险在财务上的表现。随着现代化进程的更加深入,企业所面临的财务风险也更加严重。本文,以我国的企业为研究对象,分析了如今企业所面临的财务风险,总结当前我国企业所面临的财务环境。并研究了企业所面临的这些财务风险出现的原因,提出具体的风险防范措施。
二、企业财务风险的概念和类型
1.企业财务风险的概念
企业作为21世纪经济发展不可缺少的主力军,在市场经济下面临着各种风险。而财务风险是企业面临的各种风险在企业资产上的集中表现。由于资金是使得企业鲜活的血液和灵魂,没有了资金的支持,企业的任何活动都无法正常进行。因此,在研究企业风险时,必须首先重视企业的财务风险问题。目前对财务风险的定义主要可以分为狭义上的和广义上的。狭义的财务风险称为集资风险,是指企业面对即将到期的债务没有偿还能力的风险。在狭义的财务风险观点下,如果企业内部资产都是企业自己的资产,没有任何债务,则不会存在该类风险。广义上的财务风险是由于企业发展需要,企业本身受到外界各种不确定因素的影响,使得企业的实际收入情况与预期收益存在的偏差的风险。本文中所研究的财务风险就是指广义上的企业财务风险问题。
2.企业财务风险的类型
为了更好的研究企业的财务风险,需要将财务风险进行分类。财务风险的分类方法有很多种。比如,按照风险影响因素的来源可以分为内部财务风险和外部财务风险。顾名思义,在此种分类方法下,内部财务风险是指由于企业内部因素导致的企业的资产遭遇风险的状况。而外部财务风险,则是由外部影响因素对企业资产造成的财务风险的状况。按照企业财务风险的程度可以分为可控风险和不可控风险。可控风险是指,企业的财务风险的程度较轻,在企业可以控制的范围内。而不可控风险,则是指企业财务面临的风险情况较为严重,已经超出企业的控制范围内。按照企业的财务流向可以将财务风险分为筹资风险、投资风险、资金回收风险和收益风险。
3.企业财务风险的特征
企业财务风险具有一些特殊的性质,分别总结如下。
(1)客观性客观性是指企业财务风险是客观存在的,不以任何人的意志为转移。不管企业规模如何,经营管理情况如何,企业的财务风险都是存在的。
(2)不确定性财务风险只是一种可能性,是指企业的财务管理可能面临的经济损失。尽管财务风险是客观存在的,但是风险是不确定的,可能会发生,也可能不发生;或者可能马上就会发生,也可能很久以后才会发生。因此说,财务风险是不确定的。
(3)可度量性可度量性是指风险一旦发生,风险预算人员可以用相关的科学方法度量风险带来的损失。而财务风险控制就是将财务风险带来的损失降到最小的范围,如果财务风险不具有可度量性,那么就以为着财务风险控制失去了意义。
(4)双重性由于财务风险的不确定性,导致了财务风险存在另一个特殊的性质———双重性。财务风险的双重性是指财务风险既有可能给企业财务带来损失,也有可能给企业财务带来收益。这就为风险控制带来挑战,在进行风险控制时,不能笼统地将所有风险排除。而是将带来财务损失的风险降低,同时抓住合适的时机让带来收益的风险可能性增大。
(5)全面性财务风险的全面性是指财务风险贯穿在企业的财务活动中的任何环节,任何经济活动都有可能存在风险。
三、企业财务风险的具体表现
由于企业资金的流向问题直接关系到企业资金是否面临风险的问题。因此,本节将企业财务风险按照企业资金流向分类,分别具体研究企业财务风险的筹资风险、投资风险、资金回收风险和收益分配风险。
1.财务风险中的筹资风险
任何企业在市场经济中的发展不可能孤立的存在,因此,为了获得更好的发展必须与其他企业相互合作。这就存在着资金的流动问题。企业要根据市场经济的变化,进行资金筹集活动。而由于市场经济的动态变化导致的各种不确定因素造成的企业筹资可能面临的风险称为企业筹资风险。筹资风险在企业的发展过程中是不可避免的,因为企业为了扩大规模,增加业务,不得不进行筹资活动。因此筹资风险是伴随着企业成长存在的财务风险之一。
2.财务风险中的投资风险
企业财务的投资风险是指投资者在自身发展以外,用一部分可用资金进行金融投资,但由于市场经济的不确定因素导致的最终受益跟原始期望的受益有所偏差的风险。企业对外投资的形式主要有直接投资和证券投资两种。在我国法律规定中,投资者拥有企业25%以上股份者是直接投资。证券投资主要是指股票投资和债券投资等。由于企业的发展受市场等因素的影响较大,不能完全掌握在投资者的预算中,因此投资风险也是必然存在的风险之一。
3.财务风险中的资金回收风险
随着各企业间的交流合作频繁,不免出现企业相互融资借款的情况,而这就不可避免的带来了资金回收困难的情况,即资金回收面临一定的风险,称为资金回收风险。企业投入资金准备开发的过程是希望得到应有的利益回报,但是由于市场变化,人们的需求量等的不确定因素,导致出现企业在资金回收上耗时较长,甚至无法回收资金的情况。这是企业发展道路上必不可少的一部分。
4.收益分配风险
收益分配是企业资产循环的最后一个步骤,是指相关人员在企业资产回收后将资产通过一定的规则分配给相关人员的过程。收益分配包括留存收益和分配股息,顾名思义,留存收益是指留存一部分收益作为企业资金。分配股息是指将留存后多余的一部分资金分配给股东。在收益分配中存在的风险是分配方式导致的风险,是将多少资金留作留存收益和多少用于分配股息之间的矛盾。
四、企业财务风险存在的原因
企业财务风险的存在是伴随着企业发展不可避免的问题,总结其存在的原因,是企业在市场发展中受市场中众多不确定因素的影响,如市场需求关系,人们的认知程度等,另一方面,企业内部原因也会导致财务面临风险。下面总结了几点企业财务风险存在的影响因素。
1.风险意识薄弱
自然界存在的任何事物都有相应的风险,风险是客观存在的。企业财务管理过程也是一样,面临着不可避免的风险。而财务管理人员应该时刻保持警惕的态度,在对企业资金进行管理时,需要分析可能面对的风险问题。然而在现实世界中,我国企业的管理者对风险往往缺乏客观的认识,风险意识较为薄弱,导致财务风险频繁存在。
2.企业面对的市场环境复杂
市场是一个动态变化的过程,市场的供需关系往往处于变化之中。而企业的发展离不开市场,受市场的各种因素的影响较大。如市场的经济环境、法律环境、社会环境及资源环境等,都直接影响着企业的盈利情况。企业的管理者不能盲目地进行资金管理,而要综合市场各因素变化情况,分析可能出现的风险并提供及时的解决办法。
3.企业内部财务关系的管理复杂性
财务部门是我国企业中的重要部门,任何企业离开了资金都是不能存活的,因此财务部门是企业中必不可少的一个部门。但是由于企业的财务活动涉及较多的问题,财务管理过程较为麻烦。企业中的一项活动可能涉及多个部门,而财务部门在进行核算时可能由于各部门配合不协调导致管理复杂。而财务管理混论往往导致财务风险的存在,这是由企业内部原因造成的财务风险问题。随着企业规模的不断扩大,各项活动规模也不断扩大,企业活动的次数也越来越频繁,这就导致了财务管理的更加复杂,最终使得财务风险的可能性更加大。
五、财务风险控制理论
1.财务风险控制概念
风险固然是客观存在不可避免的,但是不对风险作出任何控制往往导致风险更加不可控制。风险控制就是指通过一定的人为干涉降低风险发生的可能,或者降低风险带来的损失。具体来说,风险控制是通过科学的方法,分析总结风险存在的原因,从根源上对风险进行控制。
2.财务风险控制方法
企业的财务风险控制,主要可以分为三个阶段,分别是风险决策阶段、风险预防阶段和风险处理阶段。
(1)风险决策阶段风险决策阶段是风险控制的一个重要环节,是风险控制者通过市场调查,对企业存在的风险进行分析,并制定合理的解决办法。最终根据企业的自身内部情况及外部情况决策选择一个最适合的风险控制方案。在不同的财务活动阶段,风险控制者所选择的风险决策方案也不同。比如,在财务筹资阶段,一般使用财务杠杆系数法;在投资阶段,使用盈亏平衡分析法;收益分配阶段,使用剩余股利分配发等。只有正确合理的选择风险控制方法才能有效的将企业财务风险控制住。
(2)风险预防阶段风险控制阶段是指通过各种预防措施,防止企业财务风险的发生。主要有以下几种风险预防方法。
①风险回避法风险回避法是指风险控制人员预测到某项经济活动可能面临的风险较大,则采取逃避的方式,取消该项经济活动。这种风险预防方法是最为消极的一种,但也是所有预防方法中最简单,最为彻底的一种。
②降低风险法降低风险法是风险预防阶段最为常用的一种方法,也是最重要的一种风险预防方法。风险降低法是风险控制人员通过对企业经济活动进行利弊权衡后,采取的一些人为干涉手段,将风险带来的损失降低到一定程度的方法。
③风险分散法风险分散是指通过一定的方法将企业原本应该承受的风险分散。一般可以通过两种方法进行分散。第一种是企业联营,通过与其他企业达成联营,共同享受利益的同时,一起承担风险。这就将风险成功分散,减轻了一个企业原本需要承担的风险。第二种是,采取多元化经营,即将企业的产品多元化发展。如果一个企业产品过于单一,那么一旦该产品失去了市场,将会导致整个企业财务承担巨大的风险。因此,将企业产品多元化有利于企业的发展,多种产品在市场上共同承担了风险。
(3)风险处理阶段风险处理阶段是指风险出现后,根据企业的自身承受风险的能力,在权衡了其他利弊之后,依靠企业自身能力弥补风险所带来的损失。风险处理阶段是风险控制所有阶段中承担风险最多的一种控制方法。如果企业财务风险带来的损失较大时,企业通过投入一定量的资金弥补。当财务风险带来的损失较小时,可以将此项损失作为企业的一项正常费用,尽管对企业的原本收益有所影响,但是总体在企业可以控制的范围。
六、总结
风险是伴随着所有事物所在的一种可能的危险,企业作为社会中经济发展必不可少的一个部分,受各种不确定因素的影响,必然存在面临着各种风险。而企业风险中最值得重视的就是企业财务风险。因此本文着重分析了企业的财务风险,从企业财务风险的形成原因入手,总结了企业财务风险的几种形态。同时研究了企业财务风险的控制方法,给出了财务风险控制理论。提出财务风险的三种控制方法,并分别详细的讨论了这三种控制方法,比较其利弊。风险控制者应该根据企业需要和财务风险出现的不同阶段,作出正确的决策,选择合适的风险控制方法。
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2008年金融危机之后,国外不少知名食品企业纷纷陷入经营困境,这给我国食品企业走出去提供了难得的机遇。现阶段中国食品企业正加快全球布局,通过海外并购实现战略目标。在已经发生的中国食品企业海外并购案例中,有成功也有失败。以下是读文网小编为大家精心准备的:企业海外并购财务风险分析相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘要:为了实现对我国海外并购财务风险进行分析和控制的目的,在借鉴国内外研究的基础上,对海外并购过程中的财务风险基于博弈论视角进行了分析研究。结果认为,在并购中企业价值评估是不完全信息博弈过程,被并购企业应该根据实际经营绩效进行合理的并购报价,以便并购顺利进行。
关键词:博弈论;财务风险;海外并购
随着全球经济一体化进程的加速,跨国并购已经成为企业发展过程中的一种常见经济行为。一方面我国继“引进来”战略以后,倡导“走出去”经济发展战略,为了中国企业更加顺利的实施海外并购,近些年来中国政府制定了一系列政策支持中国企业的海外投资。另一方面由于美欧国家经济发展速度减缓,而作为“金砖四国”之一的中国具有强劲的经济发展势头。中国企业的国际竞争力越来越强,世界经济的发展需要中国企业的参与。海外并购作为企业迅速获得市场份额和优势资源等的发展战略,得到中国企业的青睐。截止到2014年上半年中国企业进行海外并购金额达到378.19亿美元,比去年环比增长211.3%。但是并不是所有的并购都达到了企业的战略目的,超过一半的并购在某种意义上来讲都是以失败而告终。
财务风险作为企业并购过程中的最重要风险之一,贯穿于并购活动的始终。无论是投资、融资、分配等企业的各项财务管理活动都需要对财务风险进行识别、评估和控制。进行海外并购,由于信息的不对称和不同国别之间的差异都会使财务风险的管理过程更加困难。国内外许多学者在研究海外并购风险时,大多数是基于整体风险框架研究或者单一案例研究,对每种风险研究并不深入,本文对企业海外并购风险研究时,更加侧重于对财务风险的识别、度量和控制;对于财务定价的财务风险,本文从博弈论的视角进行有关财务风险的分析,试图从一种新的角度来阐释财务风险,并为企业在并购实践中提供新的分析财务风险的工具。
企业海外并购过程中财务风险产生的原因,胡克(2000)研究指出,企业并购融资后的偿还能力减弱是财务风险产生的主要原因。杜晓君、刘赫(2012)认为财务风险主要来源于企业并购中的融资、支付和定价。赵宪武(2012)文中指出,并购融资引起的并购企业资本结构的变化是导致企业产生财务风险的主要原因。全红雷(2014)在文中指出财务风险出现的主要原因是:因金流不足、债务负担过重。
对于企业并购财务风险的控制,国外有学者建议根据被并购企业公开的财务数据进行计算并预测其价值和财务风险的程度。为了减少对被并购企业价值评估的失误,国外学者建议可以采取换股的支付方式减少并购中的财务风险。还有很多国外学者采取统计模型的研究方式对财务风险进行预测并提出对策建议。国内学者陈共荣(2002)文中指出解决信息不对称问题是控制财务风险的根源。李德平(2005)研究指出规避财务风险的最根本途径是保持并购后企业有平稳增长的现金流。唐炎钊(2008)通过分析企业并购财务风险,提出对财务风险的控制,包括并购前的价值评估、并购中的对价融资方式选择以及支付方式选择等。周路路、赵曙明等(2012)认为企业并购以后的重组和整合非常关键,并购活动中的决策者们必须采取相应的措施以尽可能地降低企业并购财务风险。袁天荣、杨宝(2013)基于整体风险框架研究,将财务风险的控制分为现金流充足控制、收益率保证、偿债能力保证。
上世纪70年代美国的三位经济学家提出信息不对称理论,而在企业的海外并购中,信息不对称体现的更为显著,并购和被并购企业处于不同国家,解决这一问题更加棘手。博弈论是指两个或者两个以上主体在进行决策时,相互影响相互作用,在满足自己利益最大的条件作出最优决策的理论。企业海外并购的双方可以视为博弈主体,并购过程中的各种行为可以视为双方的策略或行为。双方在并购中都以实现自身利益最大化为目标,且参与一方做出决策会影响对方策略的选择。
可以看出,企业海外并购的整个过程虽然由于信息不对称造成风险评估控制难度,但是可以利用博弈论理论,对其进行分析,帮助并购企业减少和控制风险。
基于国内外学者的研究,本文在对财务风险进行分析时,采用常见分类方式将财务风险划分为目标企业的估价风险、融资和支付对价方式选择风险以及并购后财务整合风险。可以看出,识别被并购企业真实价值并对进行正确估计是海外并购财务风险识别和控制的第一步。
3.1 基于博弈论视角的并购过程
在进行外海并购时,被并购方对自身企业了解比并购方多,所以并购方一般在博弈中是信号的接受者,被并购方是信号的传递者。双方对并购企业的信息不对称,导致整个并购过程博弈的存在。
进行海外并购是一个双方进行多次磋商并达成一致意见的过程。由于信息的传递,在整个过程中先行动者的行为会对后行动者的行为选择产生影响。所以将并购过程看做是不完全信息下的动态博弈过程。
在不完全信息动态博弈中,参与并购企业双方是博弈的两个参与主体,主体其中一方先行动,其行动结果会作为信号传递给后行动参与者。无论是那方先行动,其在选择策略时都是基于双方各种信息下的自身利益最优,并会考虑对方对该策略做出的选择。后行动方接收信号后,进行分析,调整自己的策略选择。然后循环该博弈过程,直到双方达成一致意见。
3.2 基于博弈论视角的价值评估假设
并购方根据自身企业发展的战略计划,并对拟并购企业已披露的相关信息进行分析,提出并购要求。并购方对披露信息进行分析时,信息是否真实有效、市场传递是否充分、分析是否合理都会影响并购方的判断。并购过程中信息不断披露,并购方不断改进并购估价参数,最终获得相关参数并选用一定评估模型对其价值进行评估。
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企业筹集资,是指企业做为筹资主体根据其生产经营、对外投资和调整资本结构等需要,通过筹资渠道和金融市场,运用筹资方式,经济有效地筹措和集中资本的活动。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:浅析房地产企业筹资方式的税收筹划及其风险相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
税收筹划是指纳税人通过改变企业经营活动和个人事务,使税负最低。资金是任何一个企业进行经营活动的必要前提,房地产企业也是如此,并且因为其生产开发的楼房产品的特殊性,所需资金量很大,在筹建期间会面临筹资问题。多种多样的企业筹资方式和所涉及的税收优惠政策的不同,导致了筹划空间很大。房地产企业筹资方式主要有银行借款、股票、债款、预售房款、关联企业拆借、企业留存收益、企业内部筹资等,可分为负债型筹资和债券型筹资。
(一)负债性筹资
负债性筹资是指企业通过增加负债来筹集资金,具有资金成本低,不改变股东结构,成本可以冲抵税负的优点,其主要方式有银行借款筹资、发行债券筹资、关联企业拆解资金、预售房款等。
企业进行银行借款筹资,利息支出可以税前扣除,并且企业还本付息后,企业利润下降,导致所得税税负下降。企业发行债券筹资,其利息支出不高于金融机构同类、同期利率计算的数额的部分是可以税前扣除的。其溢价和折价发行对企业税负的影响是有差异的。企业通过预售房款筹资,企业销售未完工产品取得的资金,不直接计入收入,按预计计税毛利率分月或分季计算出的毛利润征收所得额,企业可以通过对成本费用的会计处理,降低预计毛利率来降低税负。
(二)权益性筹资
权益性筹资是企业最基本的筹资方式,资金来源于所有者投入的资本,与负债行筹资相比不需要支出利息费用,但是所支付的股息,红利不可税前扣除。企业通过内部筹集资金方式进行筹资,股东用资本公积转投股本,不属于股息、红利性质的分配,对个人取得的新增股本数,不作个人所得来征收个人所得税。企业发行股票筹集,企业发行股票所支付的股息不能税前扣除,但是股东会分摊企业的利润导致所得税计税依据减少,从而减轻税负。企业通过留存收益进行筹资,资金积累缓慢,且留存收益为税后利润形成,具有双重征税问题,会导致企业税负很重,不建议采用。
(一)政策风险
政策风险是指企业对筹资方式所进行的税收筹划方案与国家政策相违背,造成其纳税行为与国家政策不符,或者达不到预期的筹划效果。造成这种风险的原因主要有两个:一是策划筹划方案的人员对其所涉及的国家政策理解得不够透彻,没有深入了解税收政策,没有充分利用税收优惠政策,就会造成政策风险。另一个是国家政策是不断变化的,而税收筹划是一个事前筹划,这就可能会与变化的政策相冲突,从而造成政策风险。房地产是一个受国家宏观调控影响较大的一个行业,关于企业的税收政策也正在不断的发展和改进,但是房地产的开发项目制作周期很长,这就意味着我们的筹划方案有着很大的迟滞性,就可能会造成我们的筹划方案不符合政策规定或达不到预期效果。例如商业银行信贷紧缩,中小型的房地产商获得银行的资金难度加大,对于其筹划方案中资金来源中银行借款占大比例的企业来说,其筹划方案肯定没有预计的效果。
(二)经营风险
经营风险是指企业对其筹资活动的筹划方案会影响企业的正常经营活动,不能达到筹划效果。房地产企业的经营风险同样产生于两个方面:一是经营活动需要大量的资金,而且它的每个项目建设时间长会导致资金周转率低,所以通常其自有资金是无法满足它的经营需求,筹资活动是它开展经营活动的一个必要前提,如果没有筹集到充足的资金,企业正常的经营活动没办法开始;二是企业的经营活动是一个不断变化的过程,企业的税收筹划又是一个事前的方案,具有很强的计划性,如果筹划方案没有考虑在经营活动过程中会发生的一些无法预测的事情,企业很有可能没有充分的资金去应对,那么企业可能会发生经营危机。例如企业制定了将房屋预收款作为其资金来源的一部分的筹划方案,但是它开发的项目由于受到多方因素的影响,预售形势没有像预估的那么好,无法筹集到经营活动所需资金,那个项目可能就会停工。
(三)财务风险
财务风险是指一味地去追求低的税收负担而制定出的筹划方案会造成企业利润的流出,企业无法实现利润最大化。企业的利润来源于两个方面:一个是在企业经营活动中通过增加营业收入减少营业成本来创造利润,另一种是通过合理避税减少税收负担来增加利润。但是最低的税收负担方案未必会使营业成本降低,达到利润的最大化。比如负债的利息允许税前扣除,所以负债筹资可以实现筹划目的,降低税收负担,但是负债比重过大,就会造成严重的资本结构不合理,会导致企业资金成本增大,我们可以通过资产负债率来分析会发生的结果:企业的负债越多,资产负债率越大,这就表示企业的债务负担越重,期末还本付息数额也越来多,意味着成本也越来越高。而且资产负债率越高,表明企业的偿债能力越低,债权人就会质疑企业的偿债能力,不会对其提供借款或购买其债券,甚至这一比例如果超过100%,被视为破产的警戒线。
(一)制定专业的税收筹划方案
税收筹划可以产生于企业任何一个生产经营阶段,并且筹划方案中包含了税法、财政、会计、法律等专业知识,所以税收筹划已经转变成为一项专业的服务项目,需要准确并有深度的理解税法知识,把握好相关法律政策以及熟知财政、会计等具有一定职业素养的专业人士来制定其筹划方案。目前我国的会计师事务所已经有了关于税收筹划的专业咨询服务,如果企业内部没有这种专业化的人才,可以向事务所咨询。
(二)制定合法的税收筹划方案
税收筹划和偷税漏税行为最本质的区别就是税收筹划是合法的,而偷税漏税是违法的。我国关于房地产企业的宏观调控正处于摸索阶段,许多的法律法规还尚未成熟,这就带来了很大的筹划空间,但一定要正确掌握好两者之间的界限,保证筹划方案的合法。
(三)制定合理的税收筹划方案
税负最低的筹划方案不一定是成本最低的筹划方案,在制定筹划方案时要合理考虑税负和成本这两者的综合情况;每个房地产公司的发展能力、盈利能力、营运能力、偿债能力不同,而且由于所在地域不同,其所受到的政策约束也不尽相同,企业在制定筹划方案要把这些都考虑进去,还要尽可能的联系企业的综合的财务目标、实际经营方向、规模大小等,制定出一个合理的筹划方案。
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水电投资项目的社会和经济效益显著,但一般投资巨大、工期较长、技术复杂、施工环节和制约因素较多,涉及规划、设计、施工、监理等方方面面,影响其建设及经济效益的不确定性因素很多,这些因素往往受政治、技术、经济、社会、自然等诸多客观条件的影响,具有很大的不可预见性和随机性,使水电投资项目存在着较大的风险。因此对水电投资项目风险评价及指标体系进行研究具有十分重要的意义。以下是读文网小编为大家精心准备的:水电投资项目风险因素分析相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
【摘要】水利水电工程建设中预留一个一次性的项目结束日期,由于其自身的特点,从规划,评估,可行性研究,选择,准备,实施,直到每个过程的完成有很大的风险,水电项目的开发是一个资本密集型行业,投资周期长,风险也越来越大,通过结垢造成的风险损失也越来越大,这已促使研究人员和实际管理者注意风险的水电工程项目管理理论与实践。
水电投资项目,又称为固定资产投资项目,它是以形成固定资产为目的,由勘测、规划、设计、建筑施工、设备购置安装、技术改造活动以及投产经营活动等一系列与此相联系的其它工作构成。所以水电投资项目的整个项目周期包含许多不确定性因素,如水文、气象、地质、施工方案、施工技术、施工管理和资源供应等,项目从立项到运营都存在风险。突出表现在以下几个方而:
(一)水文及地质条件的不确定性
目前水文计算水平仍停留在统计学范畴的阶段,误差现象的出现可以说是无法避免的。例如洪水等自然现象的产生,它一个是复杂,随机的过程,无法预测。同样,地质勘探的理论、手段也不可能精确地将实际情况完整的反映出来,一旦出现重大偏差,那么后果肯定是不堪设想的。
(二)淹没补偿征地及拆迁移民安置的不确定性
我国目前对于淹没补偿征地及拆迁补偿标准并不太高,移民安置便是一大问题。当地政府部门能否履行好自己的指责,切实负责为移民排忧解难,解决移民的问题?谁也没有明确的答案。
(三)项目建设费用的不确定性
项目建设费用的变化,一方而会直接影响到项目的经济效益,另一方而还会影响到项目的建设进度,更严重者甚至会导致项目搁浅。由于技术水平和认识能力的局限,以及技术复杂的特点,导致我们也不能对项目建设费用进行绝对精确地估算。目前水利项目费用估算精度基本采用西方国家标准,即可行性研究阶段±30%,初步设计阶段±20%,施工阶段±10%。若水利项目长期存在实际投资突破概算投资的不正常现象,则会直接影响到项目完成及投资效益的发挥。
(四)工程进度的不确定性
影响工程进度的原因既有内部因素,如资金不能及时到位,满足不了施工进度需要,影响施工的连续性;设计漏项、变更导致建设内容的增加和调整等;也有外部因素,如征地拆迁、移民安置、施工环境等没有按计划顺利进行。
(五)工程质量的不确定性
要保证工程质量不仅需要建设单位的重视,同时也需要政府部门的有力监督。若建设单位重利而忽视质量问题;监理单位责任心不强;设计单位前期工作精度不够;施工单位资质不够;政府监督不到位等都会直接导致工程质量的不确定性。
(六)工程效益的不确定性
一个工程所牵涉的范围较广,受益区内部的情况在不断发生变化,再加上运营方而的原因等导致效益存在明显的不确定性。
二、水电投资项目风险因素的系统分析
风险分析是通过不同的风险分析技术,并且结合定性和定量来解决不确定性的过程,这样就可评定出风险的影响性。风险分析和评估不仅是风险管理进行决策的基础,更是关键所在,它是连接风险识别和决策的重要环节。项目产生风险的原因各不相同,不具有明显的规律性,也无法总结出固定的模式,因此项目进行建设时就会存在不确定性。但是,通过长期的调查和统计可以发现导致风险问题出现的原因具有相似性,这种根本性的因素被称之为风险因素或者风险源。其中各种各样的风险问题会伴随水电投资项目的整个生命周期,而这些问题往往是潜在的,随时会根据项目的发展情况而产生相应的变化。因此项目风险分析就专门针对这一情况,会实时分析、评估不同风险的影响程度,并且会根据其白身的不确定性进行一定的剖析,从而采取可行性的措施来减少风险所带来的影响。在进行风险因素分析前首先要确定一个项目中有哪些风险的存在,即风险的范围,然后分别列出相关的风险因素,这样可以对风险的对象进行全而管理。人们对于风险的认识是一个由浅到深的过程,究其原因是因为大家在不同的阶段对目标设计、项目的技术设计以及计划、环境调查的深度不尽相同。在不同的阶段中,首先要把项目的目标系统(总目标、子目标以及操作目标)、具有影响力的不同的风险因素一一列出,然后制作对应的项目风险目录表,最后再利用系统方法对其进行分析。
水电投资项目的风险来源于与其相关的各个方而,只要是能对其实际收益产生影响的都可能是它的风险因素。风险因素分析是在人们基本了解项目系统风险的基础上建立的,进行分析时要把对整个工程建设产生影响的风险一一罗列出来,然后再罗列出对自身产生重大影响的风险。罗列风险因素时必须着眼于不同的角度和不同的方而,这样才能全方位地对项目系统风险进行观察。风险因素分析需要采用结构化分析法,就是从整体到局部,从宏观到微观,逐层分析,一般可从下而几个角度进行分析。
(一)按风险的来源分析
由于水电投资项目处在一个多变的环境中,因此其不确定性和多变性就易引发其它风险,这样我们就要以该角度为出发点来进行分析。
1.政治风险。政治风险包括宏观和微观,它有着模糊性和很强的主观性。在国家内存在的经营风险被称为宏观政治风险,这种风险的发生可能对许多方而产生影响,例如全局性政治事件。不同的是,微观风险只会影响一部分人或者一些行业。政治风险一般通过政局的不稳定性,战争、动乱、政变的可能性,国家与外国的关系,政府信用度以及廉政程度,政策是否稳定,国家内部的民族问题,对外开放的程度,是否国有化等多个方而表现出来。 2.经济风险。经济风险是指因为承包市场不具备理想的状态,项目承包国家没有充足的经济实力以及无法处理产生的经济问题等内在的不稳定性因素所导致的经济方而的可能性结果。构成经济风险的因素多种多样且十分复杂,其中主要的有国家经济政策发生变化、产业结构进行不同的调整、银根快速紧缩、项目产品所处的市场改变、项目的工程承包市场、材料供应市场、劳动力市场发生改变、薪资提高、物价涨幅、通货膨胀急速、原材料存在的进口风险、金融风险、外汇汇率的变化等。
3. 法律风险。譬如法律体系不够完善,无法做到有法必依、执法必严,法律内容总是不定期发生改变,并且法律在干预项目方而所产生的影响;对相关法律了解具有局限性,总是存在偏差的理解,甚至做出违反法律的事情等。
4.白然风险。例如地震、海啸等不可预知的地质条件,罕见的雨雪天气、冰冻天气,以及恶劣的现场条件,又或者周围存在影响项目的条件,还有水电投资项目的建设对自然环境可能造成无法挽回的影响,而差的运输条件会造成供应出现中断的结果。
5.社会风险。该风险涵盖在宗教信仰方而所产生的影响,甚至是引发的冲突;导致社会存在很多不安定的因素;一些社会禁忌被打破;使一些劳动者的文化素养下降;社会产生不正之风等。
(二)按风险的直接行为主体分析
立足项目组织角度进行风险因素分析。
1.项目业主和投资者。譬如:业主不具备良好的支付能力,企业的经营情况急转直下,资信状况差,随时而临破产,资金回撤甚至改变投资方向以及项目目标;业主违约、苛刻、故意为难、说变就变,而且不愿意赔偿,经常用错误的行为或指令来干预工程;业主不承担合同所规定的职责,例如对于他所负责的设备、材料不能及时提供,对于所负责的场地和工程款不能按时交付、及时支付。
2. 承包商(分包商、供应商)。譬如:不具备良好的技术能力和管理能力,没有配备合适的的技术专家和项目经理,而且不积极的履行合同规定内容,还因为管理和技术方而产生的失误使得工程中断;不能保障所要求的进度、安全和质量;每况愈下的财务不能支持采购和工资,企业随时而临倒闭;承包商的工作人员消极罢工、抗议甚至进行软抵抗;对于业主意图和招标文件不能正确的理解,经常出现错误的方案,失误的报价和计划;承包商设计上出现错误,工程技术系统之间协调性差、文件设计得有缺陷、不能按时交付图纸,甚至没有能力完成设计工作。
3. 项目管理者(如监理工程师)。譬如:项目管理者不具备良好的管理能力、组织能力,不具有工作热情和积极性,职业道德差、缺乏公正性;管理者白身的管理风格以及文化偏见会令他错误地执行合同,严苛地提出工程要求,不能正确地起草招标文件、合同条件,甚至下达错误的指令。
4. 其它方而。譬如:中介人不具备良好的资信性和可靠性;政府机关工作人员、城市公共供应部门的随意地干预、提出严苛的个人需求;项目周边的居民或单位产生干预、抗议或提出严苛的要求等。
(三)考虑到风险的因素,就要非常重视这些因素的存在,做到对风险进行分析
1. 工期风险。主要就是指一个工程不能够在规定的时间内完成,从而带来严重的影响,导致不能够及时的进行投入生产。
2.费用风险。主要就是指由财务带来的影响,从而导致项目不能够正常的进行,这些情况的出现主要由以下引起:成本超过预算的金额、项目建设的收入不能满足需求,投资的风险等等。
3. 质量风险。主要就是指在建设的过程中,可能存在一些问题。使得项目在建设成功以后并不能够达到预期的效果,对生产的产品也没有达到标准。
4. 生产能力风险。主要就是指一个项目在建设成功以后,然后把它投入生产,但是生产的能力不能够达到设计的目标。
5. 市场风险。主要就是指一个项目在建设成功以后,由于它表现出来的竞争力达不到要求,所以市场对它的需求不足,对市场的占有率不高,所以很难得到快速发展。
6. 信誉风险。主要就是指一些企业不讲信用,导致他们的企业形象很差,这样就很难的得到立足。
7. 人身伤亡,工程或设备的损坏。主要就是指一个项目在建设的过程当中,由于一些不可避免的因素的存在,或者是一些设备存在安全隐患,所以导致施工的工作人员出现意外的伤亡。
8. 法律责任。主要就是指可能会遇到一些法律的追究或者是存在一些合同的问题而受到处罚。
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国债市场容量的扩大,有利于促进国债期货市场价格发现功能的发挥,从而促进真正的市场利率的形成。虽然我国国债的总体发行规模占GDP的比例小于西方发达国家45%—60%的水平,但是,我国经济的高速发展必然要求中央财政负债水平的提高。今天读文网小编要与大家分享:我国推出国债期货的基本条件与风险分析相关论文。具体内容如下,欢迎阅读!
我国推出国债期货的基本条件与风险分析
国债期货是以标准化的国债交易合约为标的的金融衍生品,是买卖双方通过交易约定在未来特定的交易日以约定的价格和数量交收一定国债品种的交易方式。1976年1月6日,芝加哥商业交易所(CME)上市90天短期国债期货合约,标志着国债期货交易的开始。作为利率期货的主要品种,国债期货交易自推出以来发展迅速,交易规模在利率期货各品种中名列前茅。目前,交易最活跃的国债期货是CBOT的中长期国债交易以及CME的短期国债期货交易。在利率市场化程度不断提高的国际金融市场上,国债期货交易越来越显示出其重要性。
现货市场规模越小,期货市场越容易被操纵
1.“3.27”国债期货事件分析。
谈到国债期货,不得不涉及“3.27”国债期货风波。为了活跃国债二级市场,带动一级市场,我国曾由政府和市场组织者引入国债期货,并于1992年12月28日在上海证券交易所首次试行。所谓“3.27”国债期货风波,是指在1995年2月13日财政部公布的1995年新债发行量被认为利多,且1992年发行的3年期国库券——3.27国债本身贴息消息日趋明朗的情况下,空方在行情飙升后蓄意违规抛出大量卖单,打压价格,致使多头全线暴仓的事件。“3.27”国债风波以及后来的“3.19”风波发生后,1995年5月17日,中国证监会鉴于当时并不具备国债期货交易的基本条件, 做出暂停国债期货交易试点的决定。
从1992年到1995年,中国的第一个也是惟一一个利率期货品种在经历短短的30个月后便告夭折。但是,当年的实验并非完全失败,追溯其发展历程,可以得到很多启发。当年国债期货市场上风波不断,并不仅仅是由于个别交易者蓄意违规,而是由于当时国债期货市场中存在的根本缺陷造成的。前车之鉴,发人深思。
(1)对国债利率风险的套期保值需求是国债期货推出的必要前提。
任何一种期货品种的推出,都必须基于套期保值的需要,一般而言,在比较成熟的期货市场,套期保值者要占20%—30%。 利率未市场化导致的套期保值需求缺损是当年国债期货交易暂停的根本原因之一。由于国债价格与市场利率呈反向变动关系,当市场利率变动时,国债持有者承担着利率风险,国债期货正是基于规避这种风险的需求而产生的。在这一连串关系中,利率的市场化是前提。然而,在20世纪90年代初,我国的利率水平和结构均由官方制定,利率较为稳定,国债收益率变动不大,保值需求不足。当时,国债期货市场的参与者大多出于投机心理,非理性行为较多,从而导致国债期货市场风波不断。
(2)成熟完善的国债现货市场是国债期货市场的依托。
现货市场是期货市场存在和发展的根基。任何期货市场的性质最终都要回归于现货市场。国债现货市场规模过小且流通国债比例过低,是导致当年国债期货交易暂停的又一原因。到1995年3月初,我国名义可流通国债量约1200亿元面值。同时,由于近一半国债为居民个人持有,实际可流通国债资金不超过650亿元。没有合理的市场规模, 就无法形成合理的市场价格。现货市场规模越小,期货市场越容易被操纵。
(3)风险监控与防范必须作为期货市场永恒的主题。
“3.27”国债期货事件的发生虽然有国债保值贴补的政策因素影响,但期货交易法规不健全,交易所风险监管体系不完善也是违规事件发生的重要原因。1992年,上海证券交易所在仓促推出国债期货时,不仅缺乏相应的监管法规和交易规则,更缺乏对市场风险的必要认识。“3.27”国债期货风波发生之前,交易所不仅没有涨跌停板限制,而且为了吸引更多投资者,甚至放松了对保证金比例和持仓限额的管理,最终导致了惨剧的发生。
2.国债期货的现实功能。尽管当年的国债期货试点以暂停告终,但作为一种新的金融市场衍生工具,国债期货在利率风险管理中的作用不容忽视。特别是当历史的车轮驶入21世纪后,随着经济全球化和利率市场化程度进一步提高,我们更应以发展的眼光看待国债期货的开发。作为金融期货的一种,与其他商品期货一样,国债期货具有规避风险和发现价格两大基本功能。具体而言,国债期货的主要作用在于规避利率的不确定性给债券持有者造成的风险,以及促进合理的市场利率的形成。
(1)稳定收益功能。在我国,随着利率市场化程度的不断提高, 利率波动将变得频繁。为稳定未来收益,利率风险管理显得极为重要。由于缺乏期货市场的对冲机制,目前最常用的利率风险管理技术是久期缺口模型,即以每笔资产或负债占总资产或总负债的比例为权重计算每笔资产或负债的加权平均久期,并通过调整两者之间的缺口状况来调节利率风险水平。设每笔资产久期为D[,A],负债久期为D[,L],资产负债率为μ,则资产负债久期缺口为:D[,GAAP]=D[,A]-μ×D[,L]。
一般情况下,如果保持D[,GAP]为零或略大于零, 就可以规避利率波动对所持头寸收益率的影响。但是,现实中由于利率的频繁波动导致久期很难计算,而且久期零缺口也很难保持,所以久期缺口模型已无法满足利率市场化条件下的利率风险管理需求。此时,利率期货的推出就显得极为必要,而我国目前利率期货最理想的承载体是国债期货,因为国债利率是我国目前市场化程度最高的利率。
(2)促进利率市场化和债券合理定价功能。国债期货的推出, 将为我国利率体系引入远期价格揭示机制,同时,改变“做多才能盈利”的单向盈利模式。这将有利于促进市场形成利率和债券合理定价,有助于构筑更为平滑合理的市场收益率曲线。此外,根据CBOT的经验,国债期货合约的标的往往是虚拟债券,空方在交割时有利用债券转换因子选择“最便宜的债券”交割的权利,该种交易制度有助于改变我国债券现货市场分割的状况,加快我国债券市场整合与统一的进程。
(3)风险投资、增加收益的功能。国债期货的推出将增加金融市场投资工具,对于套利者和投机者而言,这种高风险高收益的投资工具有助于极大地提高他们的收益,同时,也可以将国债期货作为资产组合中的一种,利用马克威茨资产组合理论进行组合投资,创造收益。
自1995年国债期货被叫暂停至今,已经历了10年的时间。这10年间,我国的经济环境发生了巨大的变化。在利率市场化改革取得实质性进展,国债发行规模急剧扩大的情况下,考虑推出国债期货已经成为不可回避的问题。关于国债期货推出的基本条件,我们可以从以下几个方面进行分析。
1.利率市场化进程与利率风险敞口的存在。
利率市场化是国债期货推出的前提。具体而言,利率市场化的特征可以从四个方面考虑:第一,利率形成体系上,由市场资金供求决定利率水平;第二,利率结构上,短、中、长期利率水平合理;第三,利率监管体制上,在央行进行宏观调控的前提下,金融机构拥有充分的利率自主权;第四,有一个市场基准利率,在我国这个基准利率目前应该是国债利率。
纵观国际上许多国家利率期货的产生过程,绝大部分是在利率管制放开之前就已经推出了国债期货。以美国为例,20世纪70年代,为解决“石油危机”影响下的通货膨胀问题,美联储频繁调动利率,造成债券市场收益率不稳定。应市场需求,CME在1976年就推出国债期货,但是当时美国并没有完全实现利率市场化。美国的利率市场化进程比较漫长,直到1986年3月废除联邦储备法案中规定的Q条例以后,才成功地实现了利率市场化。国债期货也可以在利率市场化的过程中推出。
我国利率管理体制经过20年的改革,在利率市场化方面取得了很大的成就,特别是1996年以来,改革幅度较大,利率市场取得了实质性的进展。1996年以来我国的利率市场化改革进程,依据的是“先外币后本币;先贷款后存款;先农村后城市;贷款先扩大浮动幅度,后放开上限;存款先放开大额,后放开一般存款”的总体思路进行的。
1996年,中国人民银行组建全国统一拆借市场,形成一个统一的同业拆放率CHIBOR,并启动公开市场操作业务,实现拆借利率市场化。同年,财政部正式引入价格竞争的招标方式发行国债,实现国债发行利率市场化。1997年,银行间债券市场形成,推动了国债流通市场利率的市场化。中国人民银行又于1998年扩大对中小企业贷款的利率浮动幅度。国债交易利率也在该年实现自由化。由于国债具有“金边债券”的特质,按照西方国家的经验,金融市场中的一个基准利率在我国基本出现。
1999年,中央银行放开协议存款利率,并允许外资银行,农村信用社,证券投资基金,甚至证券公司、保险公司进入银行间债券市场,使得上至一年下至七天的金融机构间同业拆借利率最大限度地反映国内金融市场的供求关系。2000年,放开外币贷款利率,下放外币贷款和300 万美元以上外币存款利率的自主定价权。2001年,长期国债采用拍卖方式发行,并发行15年长期国债,使国债发行收益率进一步市场化。
2002年,中国人民银行下放非中国居民小额外币存款自主决定权。2004年,央行扩大金融机构贷款利率浮动空间。2005年3月17日,中国人民银行决定调整商业银行自营性个人住房贷款利率,同时将金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由1.62%下调至0.99%。我国的利率市场化进程在改革中不断前进,时至今日,虽然央行以行政方式确定银行存贷款利率的模式有待改进,但在相当大程度上,我国的贷款利率已基本实现市场化,国债利率市场化程度较高,已经达到美国当年推出国债期货时的利率市场化水平。
利率市场化的直接结果是利率的波动将变得频繁,进而导致利率风险敞口扩大,利率相关证券持有者的未来收益不稳定。利用国债期货规避利率风险,最基本的做法是在期货市场上作一笔与现货市场数量相等、合约标的尽可能相同而交易方向相反的国债期货交易,到期时再对所持国债期货头寸进行对冲平仓,使现货市场与期货市场综合盈亏状况为零,套期保值的目的即达到。从套期保值的目的出发,进行国债期货交易的目的是为了稳定所持债券头寸的未来收益。因此,无论将来利率上升还是下降,套期保值者的效用应该保持不变(这里的效用可以用财富状况来衡量)。
在我国,规避利率风险存在现实的需求。如2004年10月29日,中国人民银行宣布上调金融机构存贷基准利率,债券市场应声而下,其原因在于我国至今尚未推出真正意义上的市场做空机制,债券市场在缺乏充足的避险工具情况下利率风险凸现。近几年来,央行对具体利率水平的调整固然重要,但更重要的是其向市场传达了利率结构调整和利率市场化的信息。在这种情况下,国债期货的推出越来越显示出其必要性。
2.国债现货市场的发展与完善。
任何期货市场的发展都要以现货市场为依托。国债期货的推出必须建立在国债现货市场发展与完善的基础上。关于我国国债现货市场的发展状况,可以从国债发行规模和期限结构、国债可流通比例与交易规模、国债持有结构等几个方面进行分析。
首先,从国债发行规模上看,自1981年恢复国债发行以来,我国国债的发行规模呈稳步增长趋势,特别是1997年以后,国债发行规模一直保持较高水平(见表1、表2)。随着GDP增长,国债余额占GDP比重会以2倍以上速度增长。
表1中国国债发行情况(单位:亿元)
年份 实际发行数 期限(年) 余额(亿元) 国债余额/GDP
1997 2412 2—10 5548 7.5%
1998 3808.7 3—10 7766 9.9%
1999 4015 3—10 10524 12.8%
2000 4657 1—10 13674 15.36%
2001 4884 3—20 15618 16.3%
2002 5934.3 3—30 19336 18.9%
2003 6280.1 0.3—20 — —
2004 6924 — — —
资料来源:《中国人民银行统计季报》、《金融市场统计月报》1997—2003年。
表21997—2004年中国GDP增长率 年份 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
GDP增长率 8.8% 7.8% 7.1% 8.0% 7.5% 8.3% 9.3% 9.5%
资料来源:《中国统计年》,2004年。
国债市场容量的扩大,有利于促进国债期货市场价格发现功能的发挥,从而促进真正的市场利率的形成。虽然我国国债的总体发行规模占GDP的比例小于西方发达国家45%—60%的水平,但是,我国经济的高速发展必然要求中央财政负债水平的提高。比较世界上其他国家在推出国债期货时的国债规模(参见图3),美国在推出国债期货时期国债余额达3000多亿美元,占GDP的比重为16.67%,而日本在1985年推出国债期货时,国债余额占GDP的比重达50.567%。可见, 我国目前国债规模已达到当年美国推出国债期货时的水平,基本能够满足国债期货推出的需要。
此外,通过对表1的分析,可以发现在国债的期限结构上,过去的2—5年中期国债占80%以上的局面已有所改变,长期国债发行比例增加,1年以内的短期国债也开始发行。国债期限结构的多样化,有利于国债期货标准化合约的设计。同时,在当前利率水平较低而利率上调可能性较大的情况下,投资者对短期国债的需求量往往会很大,中央财政适时发行短期国债,在一级市场顺利发行的同时,还有利于活跃国债二级市场。
其次,从国债流通规模上看,我国国债可流通比例不断提高。1997年国债可流通比例为40.7%,到2000年可流通国债比例提高到54%,2001年又达到63.1%。与1995年相比,我国可流通国债的数量增加了近10倍。可流通国债是国债期货合约的真正标的,国债可流通比例的增加不仅提高了债券市场的流动性,也为国债期货的推出创造了条件。
国债现货市场已经能够为国债期货的推出提供坚实的现货市场基础
再次,从国债交易规模上看,可流通国债比例的增加提高了债券市场的流动性,大大活跃了国债现货市场以及国债回购市场的交易(见表3)。
表3中国国债交易情况(单位:亿元)
年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
现货交易 5029.2 3582.8 6059.9 5300.9 4157.5 4815.6 8708.7 5756.1
回购交易 13008.6 12876.1 16262.8 12890.5 14733.7 15487.6 24419.7 52999.9
合计 18037.8 16458.9 22322.7 18191.4 18891.2 20303.2 33128.4 58756.0
资料来源:《中国经济信息网》。
此外,2004年5月20日,银行间市场正式推出国债买断式回购业务, 即国债持有人将国债卖给购买方的同时,交易双方约定在未来某一日期,卖方再以约定价格从买方买回相等数量同种国债的交易行为。这一国债交易方式的设计,客观上提供了做空的可能:债券市场的投资者可以在回购期间内卖出债券,在回购期满时买回,这样即使在市场下跌时,卖空的一方也可以获利。作为一种介于国债现货与期货之间的交易方式,买断式回购国债的运作经验可以为国债期货交易的制度设计提供有益的。
最后,从国债持有结构上看,自1997年国家规定银行系统必须推出交易所网上流通系统后,证券公司及保险机构成了国债现货市场上的流通主体。虽然我国国债持有者结构中,期满兑付型个人投资者比例仍占60%以上,但是就对国债期货的推出起实质性作用的可流通国债而言,其70%以上掌握在商业银行、证券公司、保险公司以及证券投资基金等机构投资者手中。机构投资者特有的专业理财能力以及对国债收益率的套期保值需求为国债期货的推出提供了坚实的市场基础。
相较于20世纪90年代初的国债市场,我国目前的国债现货市场已有了长足的发展。虽然在可流通国债比例、国债期限结构等方面还存在一些不足,但我国的国债现货市场已基本具备了退出国债期货的条件,已经能够为国债期货的推出提供坚实的现货市场基础。
一系列法规的颁布为我国重新推出国债期货提供了较充足的法律依据
3.法律法规及监管体系的完善。鉴于当年国债期货交易的教训,在重新推出国债期货之前,必须重视监管体系的建设。
我国期货法规的建设在近十年来取得了很大的进步,相关法规的推出对整顿市场秩序、促进期货市场顺利运行方面起了积极作用。如1996年国务院转批《关于进一步加强期货市场工作的请示》,1998年国务院发布《关于进一步整顿和规范期货市场的通知》,1999年以来,国务院又颁布了《期货交易管理暂行条例》及与之配套的《期货交易所管理办法》、《期货经纪公司管理办法》、《期货经纪公司高级人员任职资格管理办法》和《期货业从业人员资格管理办法》等。这一系列法规的颁布为我国重新推出国债期货提供了较充足的法律依据。
在期货监管体系方面,2000年12月29日中国期货业协会的成立使我国期货业形成了由证监会、期货业协会和交易所组成的三级监管体系。此外,随着我国证券市场和商品期货市场的发展,证券交易所和期货交易所都已形成了一套比较完善的风险预警和防范机制,风险防范和抵御能力大大增强。
1.国债期货市场风险分析。国债期货具有“双刃剑”的作用,在规避利率风险和促进国债价格发现的同时,又由于其自身的“高杠杆性”和双向交易等独特交易方式而存在极大的风险。按风险形成原因分,国债期货市场的风险大致可以分为以下四类。
(1)宏观因素和政策因素变化而引起的系统风险。 宏观经济环境的变化以及特定时期政府政策的变化,会引起市场资金供求状况的变化,影响市场利率的正常变动,进而影响投资者对市场利率走向的预期,导致国债期货价格大幅波动,从而引发风险。这类风险的发生往往无法回避,属于不可控制风险。
(2)市场流动性原因引起的流动性风险。所谓流动性风险, 是指由于国债期货合约的流动性不足或国债期货市场资金的流动性不足造成的风险。国债期货合约的流动性大小与合约的设计有关。在投资者有开仓或平仓需要时,如果市场能够满足其需要,则该国债期货市场上的合约具有较强的流动性,如果市场无法使投资者的需要得到满足,则可能会发生违约风险。国债期货市场资金的流动性包括用于国债期货交易的资金量的大小以及资金能否及时到位两个方面。一定的国债期货交易规模要求有相应的资金量的支持,否则期货交易就无法顺利完成。此外,在保证金制度下,还要求投资者的资金能够及时补充保证金的需要。
(3)交易制度不完善而引发的制度性风险。 交易所是国债期货推出后的交易场所,交易所交易制度设计是否合理、风险控制能力是否充足,关系到国债期货交易能否顺利进行。“3.27”国债期货事件的教训已经表明,不完善的交易所交易制度是国债期货市场风险产生的“温床”。
(4)投资者个人原因或投资机构原因造成的风险。 国债期货市场应该是一个理性投资的市场,任何非理性的行为都会对市场产生不利的影响。此外,投资者的恶意违规操作行为也会扰乱正常的市场秩序,引发国债期货市场风险。
充分认识风险和重视风险监控是国债期货市场研究的核心
2.国债期货风险防范。作为一种基于规避利率风险需求而产生的金融衍生工具,国债期货交易所产生的风险和损失并不是工具本身的错误。在承认风险客观存在的前提下,我们更应该重视的是风险防范体系的建设,特别是在金融体制改革不断深化和全球金融一体化程度不断提高的情况下,充分认识风险和重视风险监控是国债期货市场研究的核心。分析和总结CBOT以及香港国债期货市场风险监控和防范的经验,可以得出国债期货市场风险防范的一些基本措施。
(1)国债期货合理定价是起点。根据无套利定价理论, 期货价格等于现货价格加上持仓费。考虑到国债附息,合理的国债期货价格应该等于国债现货价格加上融资成本减去国债票面利息收入。根据远期合同定价公式,国债期货价格可用数学公式表示
F(0,t)=S×(1+I-R)
其中,S:国债现货价格
I:在国债期货合约有效期内的融资成本率
R:0到t时刻内的国债票面应计利息率
在有效率的市场上,由于套利者的存在,国债期货价格应满足上述公式。因此,在公平、公开、公正的国债期货市场上,应该有一个权威的国债期货价格的存在。由于定价是国债期货交易的开端,所以,国债期货的合理定价是防范国债期货市场风险的起点。
(2)实时风险预警体系的建设是核心。国债期货交易的风险是客观存在的, 关键是在风险发生之前要对风险进行必要的预防,在风险发生之时要能做出及时的反应。“3.27”国债期货事件发生的一个重要原因就是上海证券交易所没能对空方的高风险违规行为做出及时反应。风险防范的有效措施是建立实时风险预警体系。实时风险预警体系的建立是一项复杂的工程。包括指标体系和统计查询体系两大部分的建设。根据多个指标的指示和对十多个项目的检测,可以对国债期货交易过程中的潜在风险做出很好的反应,从而达到有效地防范风险的目标。
(3)交易所交易制度的建设是关键。交易所是国债期货推出后集中交易的场所,也是防范国债期货交易风险的主要部门,因为国债期货交易风险首先发生在交易所内。交易所在防范风险方面,第一道措施应是国债期货交易会员资格审批制度,从源头上保证国债期货参与者的素质。其次,实行较高的保证金水平以及每日无负债结算制度。在国债期货推出初期,投资者对其认识不足,市场风险可能较大,较高的保证金水平可以减小国债期货的“杠杆效应”,同时,可以通过每日无负债结算制度控制一天之内价格波动的风险。
再次,实行限仓制度和大户报告制度,目的在于防止少数投资者对国债期货市场的操纵,最后,实行涨跌停板制。虽然CBOT在国债期货交易中不设涨跌停板,但是,涨跌停板的设置能够有效地缓减或抑制一些突发事件和过度投机行为对国债期货价格的巨大冲击,减缓每一交易日的价格波动,能有效抑制风险的发生。
(4)培养成熟的机构投资者。 机构投资者特有的专业理财队伍和专业投资能力可以减少非理性行为对国债期货价格的影响,从而减小国债期货市场风险发生的可能性。此外,在风险发生时,机构投资者往往具有较强的风险抵抗能力,能够将风险造成的损失降到最小。
(5)国债期货交易法规的完善是保障。 法律法规的作用在于从根本上规范国债期货市场各类行为主体的行为,防范市场风险,对现有的有关法律法规、规章制度进行补充、修改和完善,同时补充出台一些针对金融衍生品市场的管理法规,为国债期货在中国的顺利运行奠定良好的基础。
国债期货在我国的发展虽然经受了1995年被叫暂停的挫折,但这可以使我们认识到当年国债期货市场中存在的问题,并为我国再次推出国债期货提供经验。随着我国金融体制改革的逐步深入、利率市场化的一步步推进、国债市场的进一步发展以及整个期货市场的回暖,再次推出国债期货的条件也越来越成熟。在我国再次推出国债期货成为可能的情况下,我们就我国未来的国债期货市场提出以下几点构想:
首先,在国债期货市场的市场架构上,以交易所为依托,实行国债期货有组织的高度集中交易;以期货经纪公司或证券经纪公司为桥梁,对它们实行严格的市场准入,保证投资者交易意愿的顺利达成;以机构投资者为主力,用其专业投资能力保证国债期货市场上投资者行为的理性。
其次,在政策建议上,提倡建立全国性国债二级市场,改变目前国债现货市场分割的状况,使国债期货价格有一个统一的现货价格基础;在我国目前国债品种还不是特别丰富的情况下,建议在国债期货市场上采用“混合交割”制度,引入“转换因子”,缓解现券品种不足与期货合约交割的矛盾,完善期货交易法规,为国债期货交易提供坚实的法律基础。
最后,在风险管理方面,高度重视国债期货市场风险管理。在证监会、中国期货业协会以及交易所三级监管的基础上,特别强调交易所风险监控体系的建设,利用市场准入制度、保证金制度、涨跌停板制度、每日无负债结算制度以及限仓制度等防范国债期货市场风险。同时,鼓励经纪公司和机构投资者利用先进的审计制度防范自身内部风险。
国债期货最为一种重要的利率风险管理工具,在金融体制改革深入、利率市场化程度不断提高、利率风险敞口扩大的今天,其作用越来越大。在吸取当今国债期货交易的经验和教训的基础上,再次推出国债期货,必能充分发挥其规避利率风险和发现国债价格的功能。因此,国债期货在我国有广阔的发展前景。
本文首先分析了“3.27”国债期货事件,揭示国债期货市场的一些基本规律,并论述了在我国推出国债期货的重要现实意义。
关于国债期货推出的基本条件,文章从利率的市场化程度、国债现货市场状况以及法律法规的完善状况三个方面进行分析,在参考美国当年推出国债期货的市场条件的基础上,用不确定条件下的风险决策模型和参数估计模型进行定量分析,发现我国已经基本具备再次推出国债期货的条件。
在国债期货市场风险防范方面,提出了以交易所为依托、以经纪公司为桥梁、以机构投资者为主体,大力加强法制法律建设的风险防范模式。
最后,展望发展前景,我们认为国债期货在我国具有很大的发展空间。
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房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利,它的发展趋势是怎么样的呢?下面是读文网小编带来的关于房地产企业发展趋势分析论文的内容,欢迎阅读参考!
前言
房地产企业是我国房地产企业的主体,占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业,所需资金量大,资源占用多,而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势,对促进房地产业和整个国民经济的健康发展,乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。
1、 研究概述
1.1 我国房地产发展历史
我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹,被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起,90年代进入快速发展时期以来,我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化,全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计,自从1992年以来,我国房地产开发投资累计已超过五万亿元,年均增长20%以上;城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米,提高到了现在的20平方米。
八十年代以前,没有人公开地把房地产看成商品,更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来,在经济体制改革的带动下,房地产业,这一亿万价值的巨大商品开始起动,开始流通。八十年代的中国
房地产业是初步形成和发展阶段,是房地产业的第一次高潮,使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代,党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月,中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求:“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度,适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化,有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是,房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪,随着西部大开发步伐的加快,及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢,国外公司和企业将以更大的规模进入我国,尤其是外资机构的进入,则有利于改善房地产开发的融资环境,刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。
形势喜人,但存在的问题不少,困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点,而这正决定了其规模经营的性质。但是,我国的房地产企业大部分是各自为政,分散经营,综合实力弱,发展缓慢,竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡,总体看是东南实力强,西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。
我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制,整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止,全国房地产企业已达到3万多家,房地产行业从业人员已突破1000万人,并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外,十年来,还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业,以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业,从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展,各地出现了许多成功的房地产经营模式,它们中有成功楼盘的开发,也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
1.2 研究房地产企业发展趋势的意义
房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业,将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。
一方面,个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体,房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化,引起了国内房地产企业之间的竞争加剧,
使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”,利润水平向价值回归,市场逐渐走向规范;另一方面,中国加入WTO后,海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降,将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场,从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富,专业化程度高,管理水平先进,资金实力雄厚,具有强大的市场竞争力。
随着我国加入WTO,外国大型房地产企业将大举进军国内市场,将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势,势必使开发的商品房质量更好,品质更佳,建设成本更低,房地产市场竞争格局将会发生明显变化。为了要在激烈的市场竞争中取得优势,房地产企业必须要有市场危机意识,强化企业管理,逐步形成企业的核心竞争力,以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发,不断开拓市场、占领市场,才能维持企业的生存和发展。
因此, 探讨一条我国房地产企业的良性发展之路,以迎接全球化经济所带来的高层次竞争,已成为国内房地产业面临的重要课题。
2 、房地产企业现状和问题
2.1 我国房地产市场现状及展望
经过十多年的发展,我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段,基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业"市场类型和消费者"产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。具体地讲,有以下三大特征:
从产品供给和企业角度来讲,现有的房地产市场呈现出以下五个特点:(一是房地产产品价格差异扩大,各种档次的价格相互之间的参照性减低,低价更低,高价更高,总体均价趋降;(二是房地产行业边际利润水平降低,既有市场竞争因素,也有资金成本因素,但因其销售规模较大,因而对投资仍具较强吸引力(三是资金"技术"品牌"土地等行业门槛大大提高,迫切需求职业化的专业队伍,尤其是土地资源的限制,使得进入成本大增(四是房地产项目的销售速度减慢,虽然市场总量迅速扩大,但政府管制趋强,而消费冲动趋减,销售周期加长(五是日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升,客户服务成本亦呈上升趋势,营销成本使项目利润更趋降低。
从市场类型和消费者角度来说,房地产市场正由生存消费型转向投资消费型。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟,房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化,消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品,住房的功能也由原先的保值"增值的房产功能向消费、享受功能扩展。由于产品供应日渐丰富,消费者无须担心房价的涨落而难以把握购房时机,而可以根据自身的喜欢及需求去决定。但消费者在如此有利的市场中也并非绝对的赢家,还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险。 在从生存消费向投资消费转型的过程中,消费者改善居住需求而消费房地产的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力,但这并不说明现在的房地产市不热,因为改善人们居住条件是个持续、长期的过程,不能在短期内实现。如果各种资金都为追求利润而盲目进入市场,人们都为改善居住而过度透支消费,房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的合理限量及所能承受的合理速度,房地产市场就会产生)泡沫。
从产品和科技进步角度来说,随着产品技术的进步,房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。在这个过程中,产品同质化成为市场主流发展趋势。 因产品品质水平普遍提高及所购产品大体相似,大多数人享有基本相似的居住条件,人们对住房进行更新换代的速度加快。 房地产商利用建筑业"建材业"设计业的技术应用,不断推出对消费者更具吸引力的新产品,表现出电子业的某些现象。由于竞争日趋激烈,房地产创新不再是简单的应用新技术,而是最大程度地发挥土地资源潜力,通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。 在以产品为主题的房地产市场中,房地产企业专业化水准大大提高,全行业明显进步而且更加理性,发展商已熟练掌握房地产业的规律和技术,模仿和照搬都有助于行业发展,但不能保证项目成功。 整个房地产市场从你死我活的竞争转向资源组合,行业内部不同优势的各方走向寻求共同利益。 专业咨询代理机构的市场不断扩大。
2.2 我国房地产企业发展现状
房地产企业数量多,规模小。20世纪90年代中后期到现在,虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱,许多房地产公司已初具规模,有些还颇具实力,但相对“ 小、散、差”的特点并没有改变。截至2003年,我国房地产企业具有一级资质的企业仅有349家。
房地产企业开发能力低,规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业,并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小,资源分散,企业整体开发能力低,与其资源密集型的行业特点极不相适应。例如,上海市目前的房地产企业有2000多家,平均注册资本金不足2000万元,实收资本金不足6000万元。上海市房地产企业数量多而开发项目规模小,在2003年全市8267.51万平方米的施工面积中,平均每个企业的开发面积仅为3.3万平方米,销售百强的房地产企业总共只占市场份额的4﹪左右。
房地产企业资产负债率偏高,经营风险大。由于历史上的种种原因,我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题,企业所需资金主要是靠银行贷款解决。目前,国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币,与境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比,实在相距甚远。我国房地产企业资产负债率多在70﹪以上,有的高达90﹪。这种过高的负债必然影响企业的资信,增加其运作房地产开发项目的财务成本,使其盈利水平下降或出现亏损现象,甚至引发负效应的连锁反应。
房地产企业信用差,不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率,同时由于房地产开发业的进入壁垒较低,从上世纪90年代开始,一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重,既没有长期的企业发展规划,也不重视自身的信用和品牌,面积缩水、价格欺诈、质量低劣,延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益,而且直接影响着房地产企业自身的发展。
作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业,必须具备一系列的条件,如:企业的产权界定要清晰,企业必须有充分的自主权,企业要以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任。这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基本要求。从这些条件和要求来看,中国的房地产企业还存在着很多问题,总体来说还不能很好地满足这些要求。然而,中国房地产企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未来走势和发展方向,不论是开发商还是政府管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握。
我国房地产企业管理是指房地产企业从开发项目的选择、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理。与其他企业一样,房地产企业还处在一种能人管理、经验管理的体制上。素质高、能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键。企业家的素质与能力很大程度上决定了企业集团的成败。它的有利之处在于:能人有魅力、有经验、有智力、有威信、有献身精神,通过他们孜孜不倦的工作、奋斗,推动了企业的不断发展。然而,能人也是有局限的,首先,能人的数量有限,假设有100万家企业,而只有10万名能人,意味着有90%的企业找不到能人;其次,能人也有分类, 也分专业,难以与各种不同门类的企业对口;再次,能人也有自身局限性,如个人的随意性和模式化管理的科学性之间存在着深刻矛盾,这时的能人,实际将成为企业发展的阻力。先进的管理模式是企业长治久安、不断发展的根本保证。有了好的管理模式,一般水平的职业经理也能使企业正常运作;没有好的管理模式,能人也会无用武之地;有了好的管理模式,能人离去,企业会受振动,但不会受重伤。
房地产企业是中国房地产企业的主体,目前官方统计的数字是全国近3万家,占中国房地产企业总数的80%多。中国城镇住房制度改革的不断深化,个人购房取代集团购买成为市场交易的主流,以及中国加入世贸组织,对外开放步伐大大迈进等内外因素,给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看,目前中国房地产企业的现状不容乐观,其中许多问题都亟待解决,集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。
2.3 我国房地产企业发展中面临的问题
2.3.1 企业的所有制性质问题
尽管国内学者对于国有企业问题的研究如火如荼并日益深化,但却少有人对国有房地产企业问题进行系统深入的研究。实际上,工业国企中的问题和弊端房地产国企中都有,如预算软约束。代理人内部控制,激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等。并且,由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大,如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用,以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用,都正在为越来越多的经济学家所重视。
房地产国企退出房地产业的速度较之工业国企也许更快一些。上个世纪80年代末90年代初是中国房地产企业发展的初期,国有房地产公司占了绝大多数;随着改革的深入和市场的发展,国有房地产企业的比例逐渐缩小,90年代中期下降至不到50%;到90年代末本世纪初,房地产国企的比例已然降至20%多。然而,即使是只占总数的20%,由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大,国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重。此外,如果加上大部分的集体企业、一部分并不规范的股份制企业——这些企业在性质上其实与房地产国有企业类似,即产权不清晰,企业与政府的边界模糊,此外,其数量在统计资料中无法明确显示——那么由于所有制问题给中国房地产企业发展带来的不利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了。
2.3.2 企业发展中的规模问题
目前中国房地产企业“散、小、差”的特点已是有目共睹。据有关的统计资料显示,全国房地产企业平均净资产不足1000万元,具有一级资质的1%多一点,二级资质的不到10%,大多数是小公司或者项目公司。缺少大型房地产企业集团,即使是规模较大的开发公司也是资本少、市场份额小,如上海最大的房地产开发公司——陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司,也只有不到15亿美元的资本市值。据统计,全国房地产企业平均每家年开发量只有1.6万平方米,即使最大的房地产企业所占的市场份额也不足0.5%。
然而,从理论上讲,房地产业所需资金量大、高投入、高回报、高风险的特性,以及房地产企业属于资金密集型。管理技术密集型、人才密集型企业等特点,决定了房地产开发行业的进入门槛应该较高。从国际经验看,一般大型房地产企业或房企集团是市场舞台的主角,占据市场的绝大份额,如香港“五大”地产商,企业资产市值都在百亿美元以上,占据了香港楼市的半壁江山。与国际经验相比,大陆房地产业进入门槛过低、房地产企业规模过小等问题亟待改进。
2.3.3 房地产企业的效益问题
从《中国统计年鉴》中的数据看,与“经营总收入”、“商品房屋销售收入”等指标的稳步增长相比,我国房地产开发行业的“营业利润”以及“平均利润率”等指标波动剧烈,不容乐观。我们简单地用“营业利润”除以“经营总收入”得到房地产“行业平均利润率”,可以明显地看出,1992、1993、1994年是中国房地产业发展的高峰,表现在行业利润率上是12%左右;而从1994年开始房地产企业经营利润和行业平均利润率都迅速下降,1996年行业平均利润率仅为0.91%,1997、1998、1999三年更是出现“全行业亏损”,1999年我国房地产行业平均利润率为-1.16%;2000年才开始“扭亏”为1.62%.
此外,早期的开发企业对于解决我国多种经济成分并存条件下,非公人员购买住房起了不可或缺的补充作用。而且这个时候房地产开发商面临着来自单位福利分房这样一个强大的竞争对手存在,其利润水平局限在一定范围,还没有对社会造成多大危害。从1998年下半年我国取消福利分房,实行住房分配货币化,加之住房消费贷款政策的放宽,房地产开发经营业步入了一个迅猛增长的时期。可以说,开发企业在消除竞争对手直面庞大的住房需求市场(包括由开发商直接推动的拆迁市场),并且可以自主定价而不受任何约束的条件下,迎来了开发业有史以来最好的“黄金时代”,开发商由此也大量进入中国富豪排名榜的前列。目前,从利润获得的容易程度上看,对于已经储备大量地块的房地产开发商而言,被利用的中央宏观调控政策、地方政府拍卖土地或“勾地”、开发商和政府的特殊关系、中外炒房团的出击、消费者的倾巢出动等因素都有助于其“坐地加价”,获取房价失控状态下的超级暴利。所以业内提出的“地产黄金时代已经到来”的观点对开发商而言是对的,但对广大的住房消费者而言绝对不是一个好消息。因为一个几乎不做任何物质劳动、增值性服务的行业,或者说顶多做了房地产创意策划和住房销售的行业,却获得了远比房地产金融、整个建筑业、房地产服务业等整个产业链加起来大得多的超额利润,成了整个社会不得不负担的沉重成本。
根据我们的研究,在英美等发达市场经济国家,房地产业中根本不存在我国这种基本上不做什么物质劳动和增值服务的房地产开发经营企业。房地产业由两类企业构成,一类是房地产生产建设企业,这是国际意义上的建筑生产企业。这类作为第二产业的企业如同我国的工业企业一样具有完备的房地产原料采购、营造和销售功能,是房地产的真正生产者和开发者。另一类是房地产服务业,由不动产抵押银行、房屋信托投资公司、不动产投资基金、房屋租赁经营、房屋中介代理、房屋开发创意策划、房地产价值评估、产权代理、物业管理、IT服务等行业构成的房地产服务业体系。这些房地产服务业根据服务对象的不同又可以分成为消费者服务的房地产服务业和为房屋生产者服务的房地产服务业两类。在英美发达国家,房地产开发企业都是建筑企业,建筑业由于其生产率上升快、收入弹性高、产业关联性强等特性,成为国民经济的最重要的支柱产业之一。这正是上世纪70年代末邓小平同志到欧美访问时所看到的现象,他后来提出了把建筑业作为我国国民经济支柱产业和推进住宅商品化的构想。
可见,现阶段中国房地产开发企业根本不是一种合理的企业模式,一些部门或地方把这个第三产业行业定位为国民经济的支柱产业更属失误。因为,这个皮包公司根本不存在什么生产率上升、收入弹性和产业关联等技术经济特性,也不会有什么真正意义上的创新。但是在现实中我们看到,这种不做任何物质劳动的部门反过来成了供给住房的主体,而那些真正造房子的建筑企业在开发公司的价值链不过成了一个被动的、一个不显眼的链条。这就如同在汽车这样的耐用消费品领域,如果我们有一天创造了“汽车开发商”这样一个商业模式,只要汽车开发商设法融到一笔资金,就可以以外包的方式委托汽车设计商、汽车制造商制造,成为消费者得到汽车的唯一提供商,汽车制造厂反而失去了直接面对汽车消费者的机会。
房地产是一个比汽车价值更大、质量更难以判断的耐用消费品,如果让一个中间商最终负责消费者的住房权益,而真正的房屋生产者则完全依从于中间商,消费者和开发商之间在制度上缺乏一个合理的矛盾化解途径。以房屋预售制的争论为例,作为商业信用的一种形式,预售对于促进产业资金循环起着重要的促进作用。然而,房屋预售款是不是应该交给房地产开发商这个环节,而不是交给房屋的真正生产者呢?在我国,房地产开发商是房屋建设的“大业主”和“总承包商”,属于房屋生产者的上游,消费者有什么理由把预付款交给这个处于房屋生产者上游的“大业主”呢?而且从实质的意义上,消费者才是真正的“业主”和房屋制造的委托者,开发商不过是代理消费者开发的一个服务商,有什么资格要超越房屋的建设生产者而直接获得房屋预售款,并借此牟取暴利呢?消费者把预售款交给了开发商,开发商在支付了延期交付的土地出让金之后,在剩余的款项中只需要再拿出一个很小的部分支付给建筑企业,其余的部分就成了他们的超额利润;而且开发商支付给建筑企业的工程费用越少,它们获得的超额利润就越多。所以合理的解决办法是取消把预售款交给房地产开发商的预售制,建立起由建筑商开发销售房屋的预售制度,并从制度上和法律上保证房屋建设生产者对商品房屋质量的责任。
3、 房地产企业发展趋势分析
3.1 企业应该逐步走向民营化
现在看来,不谈“产权”的“市场取向”改革已然不能取得全部改革绩效,产权的明晰是下一阶段城镇住房制度改革的重心。此外,房地产本身所具有的“私人物品”特点以及房地产行业高赢利性的特点也是政府退出该行业的一个重要理由,因为政府的职能是经营“公共物品”,在住房问题上主要活跃于住房的“社会保障”领域。政府在这一问题上应态度鲜明,下定决心,所谓“有进有退”的措辞并不能阻止国企将全面淡出中国房地产市场的趋势,房地产开发行业中的重新“洗牌”将是大势所趋。事实上,目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起,“后发而先至”,并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。例如,在广州市新近评出的房地产综合实力30强中,民营房企占了近一半,而在前10名中,只有广州城建集团一家房地产国企榜上有名。
近年来,民营经济在房地产领域中迅速崛起,并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。近几年来,由于我国买方市场的全面形成,其他实业领域投资机会越来越少,而房地产领域相对来说则机会大、获利高,加上政府的一系列鼓励措施,所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因,往往在竞争中处于劣势,发展相对缓慢。
3.2 努力实现法制化正规化
制度化是企业发展规模化,民营化的制度基础和保障,加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点,加入世贸则加速了这一进程。改革以来,我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步,然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范,远未能与之“接轨”。一言以蔽之,中国房地产业的各方面仍然显得“乱”,典型的不合理制度如房地产定价制度、土地征用制度,企业内部激励机制等。未来中国房地产企业将按照现代企业制度的基本原则,加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化,企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业管理都将进一步向制度化方向发展。
随着我国近年来房地产业的发展,整个房地产市场呈现以产品和价格为主导的市场竞争格局。房地产企业只有坚持以市场为导向,为客户提供更高品质的产品和更优质的服务,不断满足客户的需求,才能被市场所接受,才能保证项目的成功和企业的开发利润。否则,投入开发的大量资金不能及时回收,不但无法实现利润,而且会造成企业运作资金紧难,甚至危及企业的生存和发展。因此,房地产开发项目的前期市场定位和产品研究工作显得尤为重要。
随着国内房地产市场逐步成熟以及竞争日趋激烈,房地产市场也被逐渐细分,房地产的各类产品也越来越多,它们各具特点和特色,满足市场上各种购房者的不同消费需求。目前,作为房地产企业,应结合企业自身的现状,通过对市场的深入分析和准确判断,选择合适的细分市场进入,形成特色经营,即为某一特定客层的消费者提供具有某些特质的产品,以更大程度地满足他们的消费需求,这样,才能保证产品的销售速度及项目的成功,使企业在这一细分市场处于领先地位,在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。例如,东方海外公司选择了豪华住宅这一高利润的细分市场,近年来,在沪开发的“东方曼哈顿”、“东方剑桥”、“东方巴黎”等项目,均地处市中心黄金地段,高层公寓,豪华配置,满足了这一细分市场客户的需求,虽然价格不菲,但销售火暴。东方海外公司就此确主了企业在沪上豪华公寓这一细分市场的地位和竞争优势,形成了企业产品自身的特色。
科学化的决策要求房地产企业应高度重视投资项目的可行性分析工作。投资分析的准确与否,直接关系到项目的成败。在项目投资决策前,应投入足够的人力和财力,做好充分的案前工作,比如市场调研与分析、项目定位、产品规划方案,为企业决策提供科学的依据,而不是将决策建立在经验和直觉的非科学基础之上。科学化的决策还需要程序化的过程,现在不少大型房地产企业都建立了项目投资听证会制度,通过集体讨论和辩论来评估项目,决策投资。
改革开放以来,我国房地产开发在制度建设、市场规范和企业发展等方面都取得了很大的进步,但是如果按照国际惯例的要求,目前我国很多方面还存在着不规范的做法和一些不完善的制度需要改革,如房地产定价制度、土地征用制度、企业内部激励机制等。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求,完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。
3.3 房地产企业需要实现集团化规模化经营
未来中国房地产业竞争加剧,将导致房地产企业向规模化。集团化方向发展,逐渐出现一批执市场之牛耳的“房地产航母”,“房地产大鳄”。其实,目前中国房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势已然显现,快鱼吃慢鱼也是早晚的事。例如,我国房地产市场发育早也较成熟的广州市,目前已有约1/3的房地产企业被淘汰出局,从最“辉煌”时期的1600多家,减少至目前的1000多家。
企业集团化经营已成为世界经济发展的必然趋势。生产社会化和生产专业化是近现代社会生产发展的新特点和基本形式。随着社会化大生产的飞速发展和科学技术的创新进步,生产过程中的专业化程度越来越高。这就从客观上要求企业实行多种经营逐步联合,集中使用生产资料和资金,采用专业分工和相互协作的先进生产方式进行生产交换。早在1990年约翰。奈斯比特在其《公元2000年世界大趋势》一书中就指出:90年代及至21世纪的经济格局是“集团对集团的竞争”,是“大型企业集团进行大兵团作战式”。美国、德国等西方国家经济高速发展,与其适应生产力发展的经济联合形式有极大关系。联合提高了生产力,增强了竞争力。由此可见集团化经营有利于生产要素的合理组合,使资源得到优化配置和合理利用,从而形成企业的规模经济效益,增强企业的活力。
企业集团化经营是增强竞争力的有效途径。市场竞争的实质是不同企业之间为了争夺各自利润最大化而彼此进行的实力较量。而在激烈的市场竞争中有许多企业由于实力不强,没有竞争力导致败北。我国加入WTO后,一大批实力雄厚、管理和技术先进的国际资本集团将会为抢占市场和我国的房地产企业进行较量。在这种国内外双重压力下,企业要在竞争中生存和发展,实行企业集团化经营是唯—的出路。这样,会有利于财力资源的集中使用,少花钱多办事,提高资金利用率;有利于充分利用物力资源,可以合理调配使用设备,物尽其用;有利于改善企业形象,提高知名度,增强资信度;有利于多元化经营,分担风险,降低成本,增加效益。总之,可使企业转变经营观念和方式,扩大规模,提高质量,形成规模经济,在市场上占据应有的地位。
企业集团化经营是具有重大意义的战略抉择。党中央在“十年规划和八五计划”中,明确提出要“积极发展企业集团”。党的十六大报告指出:“国有企业是我国国民经济的支柱。通过市场和政策引导,发展具有国际竞争力的大公司大企业集团。”党和政府的宏观调控政策是促使企业实行集团化的加速器。使企业增加了实行集团经营的紧迫感。实行企业集团化,有利于党和政府通过对市场经济的宏观调控,减少盲目性而产生的损失,增强综合国力。并为企业扩大生存和发展创造了空间,使企业能够走出省界,跨出国门,进入国际市场,取得更大的经济效益。
企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性,决定了不论是在开发,还是在交易和使用过程中,均需一系列专业服务的支持,以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。而我国的房地产市场在开发中的服务仅是初级水平,而在“交易”和“使用”环节的服务上存在很多空白领域。由于房地产具有较长的经济寿命,服务的价值从长远看甚至超过了房地产实物的建筑价值,因此,不论是国民收入还是就业方面,这些服务的经济价值是不可轻视的。而房地产业服务方面的欠缺,正意味着房地产市场存在众多的商机。而房地产企业如能抓住机遇,提供高水平服务并迅速占领市场,就会获得“先发”优势,取得巨大收益。因此,在实行集团化经营时,切莫忘记服务这一重要领域。通过填补服务体系的空白,促进房地产业的全面发展。
目前大多数房地产企业还未意识到公司发展战略的重要性,对企业战略的研究也仅限于学院派,而未能与实践很好地结合。而未来中国房地产企业发展的一个显著趋势是,一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件,再也不能仅核算这一单生意的成本和收益,而要将之放入企业的长远发展战略中去考虑,考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。因此,未来开发商所进行的将不仅仅是产品的竞争、企业的竞争,而更重要的是企业家战略眼光的竞争。并且,未来的中国房地产企业将不可能只依靠老总一人的经验决策就能“赢”,而必须充分发挥企业管理层以及企业外脑的集体智慧,形成明确而合乎实际的公司发展战略。
规模化的经营是国内房地产企业发展的必由之路。房地产业投入大、周期长、受市场因素影响大的特点,决定其有着较高的市场风险。随着房地产市场的日趋成熟,国家政策的不断完善,像土地招投标制度、新的商品房预售标准等的实施,房地产开发行业的准入程度将不断提高,只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业,才能在市场中站稳脚跟。
纵观西方发达国家的经济发展历程,当经济水平达到一定高度时,某些行业就会出现集中的趋势。未来我国房地产企业竞争加剧,只有增强规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力,才是企业赢得竞争的关键。目前,我国房地产开发正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的开发企业实力正在急剧增强,市场竞争的核心能力正在加速形成,一批对市场有较大影响的房地产龙头企业正在脱颖而出,而那些实力弱而又缺乏核心竞争能力的开发企业在未来几十年内将会面临被淘汰出局的危险。诸如万科这样的企业,正努力从其它开发企业特别是房地产企业中吸引人才,为企业的扩张做好人才储备。房地产开发“ 大盘时代”的来临以及国内资本市场的逐步成熟将大大加快我国房地产企业规模化、集团化的步伐。
3.4 在产品同质化趋势下争取服务的差别化
由于我们长期处于“卖方市场”,房地产市场竞争同质化现象严重,产品同质化、价格同质化,推广方式同质化……。然而如果认真研究中国房地产市场的发展趋势就会发现,目前中国城镇居民已处在一个从追求“量”向追求“质”转化的时期,这是宏观大势;从市场的微观层面看,市场需求和消费者偏好又是多变的、善变的,有时还变得很快,开发商如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。
市场化的运作要求房地产企业以市场为导向,贴近市场,充分了解客户的需求,不断满足广大消费者对房地产这一特殊商品的需求。一个房地产企业,首先要清楚市场上要什么,本企业能做什么,然后再去研究怎么做。近年来,上海民营企业成为沪上房地产市场上的一支生力军,他们的成功,正是由于民企机制灵活,贴近市场,抓住了近年来中低档商品住宅的市场机遇,使企业得到了超常规的发展。目前,房地产企业越来越重视市场化的运作,许多企业成立专门的部门,负责项目定位和产品研发,由企业的设计人员、营销人员共同协作,力求开发出适销对路的产品。
首先,追求设计的独特性。设计是房地产前期最基础、最核心的环节,是房地产品牌运作的关键阶段。要创造强劲的房地产品牌,就要充分发挥建筑设计专业技术作用,走差异化的生存道路,使前期的开发设计独树一帜,用全新的思维方式不寻常的设计理念和守正出奇的超人表现,以及他人无法模仿而又能给企业带来持久竞争优势的能力,使品牌的核心价值能触动每一个细分的消费群体。
其次,注重功能的前瞻性。房地产是城市建设的重要组成部分,要紧跟现代城市的发展趋势。住宅是购房者个性、权力、地位、财富、身份的符号与表征,是生活方式的载体之一。要满足细分群体的多元化的需求,房地产的功能设计既要体现前瞻性,又要保持后延性,做到一二十年不落后,三五十年可改造,一二百年成古董,具有观赏与增值的潜能。
此外,销售策划要具有鲜明特色。开发商必须注意特色经营的重要性,把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为经营理念,不仅在小区布局、建筑外型、色彩楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同,突出居住者个性,而且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格,努力成为市场亮点。此外,重视环保和文化品位也是个性化服务的重要体现。同时,规范到位、体贴入微的物业管理,不仅可以提升开发商形象,甚至可以使物业升值。
3.5 行业发展追求专业化和品牌化
目前,我国许多房地产企业既做房地产,又作地产,而且不分档次、不分区位、不分用途,什么项目都做。更有开发企业提供“ 一条龙”式的服务,即材料销售、建筑施工、装饰装修、物业管理都自己做,甚至包括了中介、设计,企业向大而全、小而全发展。形成这种“ 全能开发商”的原因有:一是因为与房地产相关的每一项业务都是有利可图的,所以开发商不愿意让别人去做;二是房地产业专业分工不够,相关业务还没有形成产业化,没有成本优势,产品价格较高,所以开发商宁愿自己去做。结果造成企业内部管理上互相重叠交叉,开发模式没有创新,抗风险能力下降,通常是一年、两年一个开发周期过去后,很多这样的企业也便悄然消失了。以成熟的美国房地产开发模式为例,他们走的是一条高度专业化细分的道路,投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。这说明房地产业发展到一定程度,这种“ 全能型开发商”缺乏竞争力,不利于发挥自己的优势,随着房地产行业利润的不断下降,以及房地产相关业务形成产业化,房地产企业的专业化将是必然的发展趋势。与此同时,房地产开发产品的差别化也将越来越明显。目前,我国城镇居民已处在一个从追求“ 量”向追求“ 质”转轨的时期,这是大势所趋。从市场的微观层面看,市场需求和消费者偏好又是多变的,有时还变得很快,开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。所谓“ 得客户者得天下”,研究消费者偏好,开发适销对路的产品,研究细分市场,形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势,将是未来我国房 地产开发企业考虑的一个主要问题。
专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才,提升企业及项目的管理水平,提高效率,降低成本,以获得更多的利润。加和WT0以后,随着市场竞争的加剧,国内房地产业逐步进入微利时代,企业只有具备较高的项目成本管理水平,使开发成本低于行业平均水平,才能在竞争中获得优势。因此,房地产企业必须充分重视投资管理工作,尽早培养出一批专业化的投资管理人才,使他们成为既具备房地产运作的专业知识和实践经验,全面了解房地产市场,又具备财务分析、投资管理及相关法律知识的复合型管理人才。
品牌化是产品差别化的进一步深化。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现,是核心竞争力和综合素质的外部表现。长久以来中国的消费者买房子需要全面考虑有关住房的所有因素,而且各因素的权重相差不多,于是只好一个项目一个项目去“踩盘”,交易费用很高。未来中国房地产市场的竞争将是品牌的竞争,目前靠“概念”吃饭,全面采取“跟随策略”就能“全赢”的局面将被逐步打破,房地产业界将会崛起一批行业精品楼盘和明星企业,它们在竞争中占据优势并获得巨大的超额利润。
品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现,以核心竞争力和综合素质的外部表现,是市场经济发展和市场竞争的必然产物。一个有影响的品牌,不仅可以在市场竞争中取得越来越大的市场份额,而且售价比一般同类产品要高出许多。房地产商品于其自身的特点,一般消费者不可能对诸如开发商的各类承诺是否能兑现,房地产产品本身的质量是否有保障,今后小区物业的管理水平如何等方面有非常详细的了解,这就要求房地产企业必须运用品牌这一无形资产来提高消费者对其产品的忠诚度。未来我国房地产市场的竞争将是品牌的竞争,企业必须在产品质量、外观、功能、小区环境、售后服务等各方面不断努力,才能塑造出自己的品牌。
战略化是品牌化的进一步深化。战略化意味着一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件,不能仅仅核算这一单个项目的成本和收益,而要将之放于企业的长远发展战略中去考虑,考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。因此,未来房地产开发企业所进行的将不再仅仅是产品的竞争、企业的竞争,而更重要的是企业家战略眼光的竞争。而且,企业将不再可能只依靠领导个人的经验决策就能成功,而必须充分发挥企业管理层以及企业外部咨询机构的集体智慧,形成明确且合乎实际的企业发展战略。
随着房地产市场竞争的加剧及消费者成熟度的提高,房地产企业越来越重视企业的品牌建设。当然,企业的品牌建设不是靠大量广告投入,自我吹嘘,而是建立在市场提供优质的产品和优良服务的基础上,再配以准确的形象策划和适当的媒体推介、公关活动等的系统工程。品牌建设需要一个过程,它是以开发商一个个成功项目作为载体,逐步为市场所认可,最终形成企业自身的品牌和形象。例如,万科地产的“万科城市花园”品牌,北京万通集团的“新新家园”品牌,广州奥林匹克房产的“奥林匹克花园”品牌,等等。它们都是通过多年经营和多个项目的积累,才拥有了目前的市场知名度和品牌形象。
企业品牌建设不仅为企业开发项目的销售工作提供了保障,而且,良好的品牌形象还会给企业带来更为丰厚的附加价值—品牌价值。首先,知名企业开发的楼盘的售价可以高于周边的其它楼盘,利润可以更高。如万科地产近年来在沪上开发了多个项目,由于服务品牌的建立,不但销售火暴,而且,售价也比周边楼盘每平方米高出700-1000元。其次,知名企业在某一地段的投资开发,会带动其它企业在周边跟风投资,从而形成新的热点,提升了区域价值,最终提升了自身楼盘的价值,扩大了利润空间。最后,知名度高的房产开发企业更容易获得银行的金融支持,更容易找到合作伙伴。特别是加入WTO以后,大量境外投资会进入国内房地产市场,而出于对国内外房地产开发模式差异性和本土化的考虑,一部分境外投资会采用合作开发或项目管理的模式,而国内知名房地产企业在吸引资方面无疑会占得先机。大连万达集团由于具有较好的企业品牌,已与世界五百强之一的某境外企业合作,在国内二十几个大中城市开发建造大型商业设施及住宅小区。
越来越多的房地产企业已经意识到,未来国内的房地产市场不应出现象中国家电业那样残酷的价格竞争,那只会导致全行业的生存危机,而是要走品牌竞争之路,具有高附加值的优质产品才能在满足客户需求的同时,为企业提供更多的资金积累,在良性循环的状态下保证企业的生存和发展。
3.6 房地产企业趋向网络化信息化
房地产是区域市场,而房地产策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展,而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力,企业必须通过利用网络化管理的优势,整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的"全国通路战略",通过业务网络分摊风险,利用经济的地域轮动赢得发展空间。
中国房地产TOP10研究组通过对百强企业的系统研究认为:专业化、制度化、品牌化、职业化、网络化将是百强企业的发展趋势。一、专业化。百强企业只有坚持业务专业化,不断提高自己的竞争力,才可能在市场上生存并发展壮大。二、制度化。企业要发展,就必须以制度代替模式,加强企业创新能力,不断超越自我,才能在竞争日益激烈的房地产策划代理市场中脱颖而出。三、品牌化。品牌是企业综合实力的外部表现,同时企业的经营发展离不开品牌。
百强企业都十分注重品牌价值,上海荒岛房产工作室用"口碑"开拓市场,创造性地提出"声誉缘于面、服务强调线、效益出于点"的运作思路,在区域扩张中取得了良好的声誉和效益。四、职业化。职业化人才越来越受到行业的推崇。百强企业认识到这个趋势,注意吸收专业化人才,加强员工专业教育,培养出职业化的人才队伍。五、网络化。房地产是区域市场,而房地产策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展,而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力,企业必须通过利用网络化管理的优势,整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的"全国通路战略",通过业务网络分摊风险,利用经济的地域轮动赢得发展空间。
3.7 房地产企业将日趋与金融业实现融合
在金融全球化的推动下,中国金融业的开放,海外金融机构的进入,促使先进金融技术的引进,推进金融产品创新,增强金融业的竞争力,迅速提高金融业的服务质量。这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间,促进房地产证券化,并刺激房地产市场的需求,促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前
消费和房地产投资。而且,房地产证券化的发展,使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具,便于理财和投资组合,大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。
当房地产企业业务运转正常,融资渠道畅通,经营负债控制得当,具有专业化经营和核心竞争力的时候,房地产开发的规模越大,效益就会越高,风险就会越低。因此,房地产企业在做强的同时,也希望能尽快上规模。但房地产业是资金密集型行业,企业发展到一定规模,单纯靠银行贷款显然是不够的,企业上市,进入资本市场是必由之路。房地产企业进入资本市场,不但可以拓宽企业筹资渠道。而且,可以降低企业的资产负债率,使企业经营更加稳健。在香港,大地产公司的资产负债率一般不超过30%,而目前国内大部分房地产企业的资产负债率平均在85%以上。由此可见,资本运作对于房地产企业将会越来越重要。
房地产企业的资本运作并不局限在企业上市这一种形式,而是有更广泛的资本运作方式。例如,大型房地产企业可以在资本市场上收购、兼并其它房地产企业,或是投资参股优质房地产企业,或是与国外房地产基金合作,强强联手,充分发挥各自优势,形成双赢局面。随着我国加入WT0,相关政策逐步放开,房地产企业必将在更加广阔的国内外资本市场上进行运作,形成畅通而牢固的资金链,为企业的高速发展提供更加强劲的动力。
此外,房地产企业的发展,不仅需要雄厚的资金实力作为后盾,而且,更需要各类高素质的专业人才的加盟作为保障。未来房地产企业间的竞争在某种意义上讲就是人才的竞争。目前,很多房地产企业已非常重视企业人力资源的建设,想尽办法留住企业内的业务主干,并不断通过猎头公司等在市场上争夺高素质的专业技术人才和经营等理人才,建筑人才高地、为企业的发展储备能量。
房地产企业在进好人才的同时,还应学会用好人才。因此,房地产企业应不断完善薪酬计划、绩效考核制度和激励机制,提高员工的积极性和责任感;营造良好的企业文化,加强团队建设,为员工创造充分发挥个人专长的环境氛围,增强企业的凝聚力和向心力;重视员工的职前培训和在职培训,鼓励员工不断创新,争创学习型企业,以适应行业的发展和竞争的需要。
目前,国内房地产企业的组织架构,主要分为两种形式:一类是职能型的模式。企业设置不同的专业职能部门,同时分工负责企业所开发的各项目的业务工作,每个项目现场设地盘经理。其特点是公司层面强,项目层面弱。另一类是项目经理负责制的模式。每个项目部或项目公司,配备较齐全的各类专业人员,独立运作,由项目经理全权负责。其特点是公司层面弱,项目层面强。这两种模式都有其自身的优缺点,因此,有些大中型企业采用两种模式相结合的组织架构,但也带来了多头管理、效率低下、人员配置增加等一系列问题。
“入世”后,外资进军国内房地产市场,一种是直接在华设立公司从事房地产开发经营,另一种是以投资者的身份,在华寻求合适的企业合作,参股或控股某些企业,进行房地产投资,尤其是那些国外房地产基金。这对国内房地产企业的发展提供了难得的机遇,哪家企业的管理机制与国际接轨,他们在吸引外资合作方面就占有优势。
因此,房地产企业应重视企业法人治理机构和现代企业制度的建设,投资决策层面与经营管理层面的分离,作为企业所有者,敢于聘用职业经理人负责公司的经营,并充分放权,依靠建立完善的管理制度和监督机制,来约束各级管理人员,企业靠制度化、程序化运转,而不是靠一个人在运作,这样,才能为吸引新的投资股东奠定良好的基础。
同时,企业应学习国外先进的管理理念,逐步建立扁平化的组织结构,减少管理层次,增强企业内部沟通渠道的畅通,提高组织运作效率,增强各类决策的可靠性。比如,项目投资决策听证会、项目规划设计听证会、营销方案听证会等形式,就是一种探索,使公司高层管理人员与普通的基层业务人员有机会充分沟通,交换意见,为决策的正确性、科学性提供了保障。
我国房地产市场的不断发展得益于房地产金融的大力支持。但近年来金融支持力度有所下降。目前我国房地产开发资金来源主要分为:国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来,国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低,且呈不断回落态势;房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款,房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。
我国房地产金融制度创新的当务之急是融资证券化,更具体地讲急需开放抵押贷款二级市场。住房抵押贷款的二级市场就是银行或住房抵押贷款担保公司开展的业务。由于住房抵押贷款占用的资金数量大、积压时间长、变现难,因此经
营孕育着巨大的风险。欧美的住房抵押证券的信用级别极高,相对具有“金边证券”之称的国库券而言,住房抵押证券称之为“银边证券”,具有良好的赢利功能。因而二级市场并非单纯的就是一种风险分散机制,它还是一种全新的融资渠道加强与金融部门的合作与联系,开展多样化、多渠道的抵押业务,特别是扩大存量房抵押业务,盘活存量资产,使房地产抵押成为融资的主要手段之一。
房地产企业为了实现组织机构的精简,扁平化的管理,提高效率,应该走专业化的道路。房地产专业分工越来越细,今后房地产企业应将更多的人力、财力,放在投资策划、管理等方面;将部分业务外包给专业公司打理,不仅能使其更加专业化操作,而且可以有效地降低成本,规避风险。例如,目前很多房产商已将设计、施工、监理、营销、物业管理等工作发包出去。今后,房地产开发过程中的项目管理、市政配套工程等工作也会由专业公司来完成。这样,不仅使房地产企业的组织机构得以精简,管理效率大幅度提高,而且,各外包项目由专业公司承担,更加专业化,效率和效益皆会提高。房地产企业会选择合适的各类专业公司,发挥各自优势,强强联手,形成战略伙伴联盟,保证项目顺利完成,使企业得以发展与壮大。房地产业是一个资金密集型行业,房地产企业融资方式的优劣,也直接影响着融资成本的大小。因此,如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求,不仅是房地产企业所面临的一个迫切需要解决的问题,也是防范金融风险的重要方面。房地产企业融资是以房地产企业为对象而进行的融资,主要围绕房地产企业开发、经营、消费等活动而展开。要使房地产企业融资畅通无阻,就要达到融资对象的专门化、融资对象的过程化。
结论
从总体上讲,我国的房地产形势看好,房地产企业有较好的生存环境。要多种途径解决房地产企业规模过小,后劲不足的问题,摸索并逐渐形成较成熟的运行模式,抗风险能力也将会得到不强加强。我国的房地产企业要在市场中站稳脚跟,牢牢把握好市场开发方向,提高自身素质,与时俱进,把握机遇,才能出其不意,战胜对手,立于不败之地。同时,还必须有国家政策的正确指导、政府部门的大力配合,以及政府与企业对消费者需求的准确把握及合理引导。
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摘要:在这种情况下,国有房地产企业与非国有企业呈现出来的在体制和机制、竞争与活力等方面的优缺点也日益体现出来。
关键词:国有房地产企业,改革发展
为控制城市房价上涨,政府频出新政策调控楼市。继去年底二手房营业税优惠终止、"国四条"、土地出让金比例调高至50%、"国十一条"等楼市降温措施后,今年4月中央又出台了一系列房地产调控政策,北京、上海等地政策实施细则也相继出台,对市场的影响逐步显现。时至2010年年中,在严厉的房地产政策调控下,北京、上海、杭州等地成交量全线下挫,个别楼盘出现"零成交"现象,部分楼盘价格出现松动,市场观望气氛加剧,对开发企业形成新的考验。
一、国有房地产开发企业现状
随着调控政策的不断深入,开发企业资金压力不断加大,个别规模小实力不够雄厚的开发企业资金链断裂,经营难以为继,尤其是负担沉重的国有开发企业,冲击更甚。。在这种情况下,国有房地产企业与非国有企业呈现出来的在体制和机制、竞争与活力等方面的优缺点也日益体现出来。枣庄市现有105家开发企业,国有的已不足五分之一,以枣庄市一开发企业为例,该公司一是没有土地储备;二是资金紧缺,没有形成积累,虽然上世纪九十年代经营比较红火,但进入二十一世纪以来,一直没有成规模开发,以小片零星开发为主,仅够维持公司生存,没有用于启动新项目和购置土地的大额资金;三是人员过多,精通业务的技术人员缺乏,人力资源状况堪忧,该公司现有工作人员78名,工程技术人员不足5名;四是企业的工资制度按事业单位工资制度标准,干好干坏一个样,竞争和激励机制不灵活;五是看重短期效益,缺乏长远性、前瞻性和可持续发展战略思想。
二、国有房地产企业改革的必要性
随着房地产市场竞争日益激烈,国有房地产企业旧体制的种种弊端日益显露出来。如果仍抱着所谓“事业单位企业管理”的固有模式不放,不从根本上彻底改变企业的经营管理模式,砸烂铁饭碗,向市场求生存求发展,国有房地产企业将很难生存。
三、国有房地产企业改革发展对策
(一)成立开发集团,建立现代企业制度。以国有资产为纽带,建立现代企业制度,理顺资产关系,整合资金、土地、人力资源等优势,建立适应现代企业集团特点的高效管理机制,做大规模,进一步拓展现有的市场和规模,提高企业的综合实力。针对市场高、中、低收入群体搞好产品定位,进行定向开发,形成以商品房、经济适用房和廉租房为主体的多元化住房供应体系,加大新农村建设力度,全方位地开拓市场。目前,枣庄市薛城区房管局按照这种模式正积极进行改革,该局投资1000万元成立了山东盛泰房地产开发有限公司,以盛泰公司为龙头,整合局下属5家公司的优势资源,打造企业集团,以服务薛城、建设薛城为中心,积极开拓市场。
(二)进行战略性重组。鼓励企业进行兼并重组,对于有一定实力的房地产开发企业,可以通过股份制改造,实行房地产企业证券化,吸收多元化投资主体,投入新的资金,形成规模经济。。对于负担过重、经营困难,但开发项目有市场的国有房地产开发企业,可以通过兼并、联合等方式进行资产重组,盘活资产。
(三)立足国有体制,引进管理机制,提升国有企业的核心竞争力。管理是企业永恒的主题。一部分国有房地产开发企业经营亏损,体制并不是主要方面,重要的问题是机制的问题。作为国有企业,首先要选拔好一把手,一个单位主要领导的配备对企业发展起着至关重要的作用,要始终坚持德才兼备的原则。二是改革用人和分配制度,通过有效地激励形成"能者上、庸者下、多劳多得、不劳不得"的用人和分配制度。三是拓宽融资平台,增加创收渠道,在多元化发展上谋思路,形成开发物业和管理物业的多元化发展的新格局。枣庄市薛城区房管局下属五家公司已全部打破事业单位的管理和工资发放模式,建立了按劳取酬、任人唯贤的管理制度,公司已逐步走出低谷。
(四)建立良好的企业文化。。企业文化就是企业在长期的生产经营中形成的并为全体员工所认同与遵循的价值观念和行为准则的总和。企业文化作为一种价值观和企业精神,对于提升国有企业的核心竞争力具有十分重要的作用。先进的企业文化对内具有凝聚人心、激发潜能、营造员工忠诚度、提高企业凝聚力和亲和力等作用,对外具有宣传、导向、提升企业品牌等无形资产价值等功能。因此,企业文化被许多人认为是新时期企业的核心竞争力。培育优秀的企业文化主要包括三个方面:第一,确立企业正确的价值观,形成企业精神、树立企业形象、增强企业凝聚力。第二,树立以人为本的管理理念,为员工创造公平、宽松的工作和成长环境,营造吸引和留住人才的文化氛围,培养合作进取的团队精神。第三,创造富有生命力的文化创新机制,鼓励有利于企业文化创新的思想、行动、方案和建议,使文化创新变成一种风气,形成良好的文化创新机制。
总之,只有改革才能使国有房地产企业的产权清晰,行政干预减少,才能打破大锅饭制度,形成职工能进能出,工资有升有降,干部可上可下的灵活的用人与分配制度。经历了改革的阵痛,国有房地产企业才能重振旗鼓,与民营企业并驾齐驱,一道参与市场竞争。
过去的十多年,房地产在我国经济发展中一直发挥着“新的经济增长点”甚至“支柱产业”的作用。历史表明,房地产行业对经济的高速发展起到了很强的拉动作用,房地产的发展带动上下游产业的大发展。透过房价上涨、土地价格上涨、温州炒房团、房产投资的表面现象,深入分析房地产经济发展的几个内在因素:
1、从人口总量和结构来看,我国还处于人口红利期
当一个国家处于工业化和城市化的初中级阶段,第一产业向第二、第三产业转移劳动力,必然会出现大量农村富余劳动力人口向城市人口的转移;住宅房产的需求总量是由人口数量、年龄结构和家庭的裂变速度来决定的。一般,25至45岁年龄的青壮年人口是住宅房产的主力军;25岁至35岁的青年人正处于结婚成家时期,此时需要组建新的家庭,滋生出购置婚房的刚需;而35岁至45岁的壮年人正逐步步入中年,此时上有老下有小,对住房的面积和大小需求日益强烈,随着收入的增加,滋生出改善性住房需求。
新中国成立初期,曾经出现过3次人口出生高峰期,分别在1950~1957年,1962~1963年,1964~1971年,这三个时期每年出生率超过30‰;1972~1979年平均出生率也超过22‰;1980~1990年平均出生率也超过21‰;从1994年起,中国新生儿逐步减少,进入了低生育时代,从1994年的18‰逐步降至2010年的约12‰。
人口红利,是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大,抚养率比较低,为经济发展创造了有利的人口条件,整个国家的经济成高储蓄、高投资和高增长的局面。
我国目前正处于 “人口红利”期;社会总抚养比例从2001年的43%下降到2010年的34%,年轻工作人口的比较则大幅上升,少年儿童抚养比例大幅下降10个点,而老年人抚养比例则稍微上升。
目前有些经济专家认为我国的人口红利正在逐步消失,原因在于低生育率、老龄化开始等因素;人口红利的转变节点将会在2015年出现。
而复旦大学社会发展与公共政策学院教授任远认为,目前中国的人口红利并没有因为老龄化而消除,实际上之前的“红利”来自人口数量,即“量”的红利。“我们还可以获得人口'质'的红利,即健康和教育赋予劳动力的价值。”
在未来10~20年时间内,中国经济将从需求大量低价劳动力逐步转向需要大量高技能劳动力;随着我国受教育程度越来越高,结构性人口红利将取代总体的数量人口红利,继续作为中国经济发展的新动力。
每年出生人口的绝对数量统计为,1954~1957年均出生人口2124万; 1958~1961年均出生人口1542万;1962~1975年均出生人口2627万;1976~1980年均出生人口1795万。1981~1997年均出生人口2220万;从1998年开始从1900万逐步降低至2010年的1596万。
1997年之前我们依然每年出生人口在2000万以上,这将此后的连续20多年间,为我国经济发展提供充足的劳动力,以22岁大学毕业时间算起,个人推测至少要到2020年左右新增年轻劳动力才会逐步减少;以30岁左右买房来算,我国房地产新增需求在2027年之前,仍然有非常强劲的购房需求。
2、从城市化率来看,我国城市化进程正在加速发展期
城市化可以分两个方面来看,第一,人口城市化是城市化的本质和动力源泉,人口从农村流向城市,劳动力也从第一产业向城市第二、第三产业转移;第二,土地城市化是促进城市化的重要工具,在我国城市化进程中扮演了举足轻重的作用,伴随人口城市化和非农经济活动对土地需求的增加,土地从农业向非农业配置,农业用地转化为城市用地;只有继续有效发挥 土地的功能,才能促进城市化健康、可持续发展,对我国经济的平稳增长也是至关重要的。
从1978年至1999年,我国进入城市化平稳发展期,城市化率从17.92%,稳步增长到30.89%,20多年间增长了近13个点;每年新增城市人口约1000万人。
从2000年开始至今,我国进入城市化加速发展期,城市化进程明显加快,城市化率增长显著,至2011年我国城市化率已经达到51.3%,12年时间增长了近20个点;年均新增城市人口超过2600万,这12年内总共流入城市人口超过3亿人,目前,中国人均GDP在4000至5000美元,通过财富的逐步积累,已有部分人具备了购买商品房的消费能力;以人均居住面积30平方来计算,每年需要新增城市的真实住宅约7.8亿平方米左右;这还不包括改善性住房需求。
从需求和供应总量来看,1998年-2011年商品住宅竣工总面积为56.2亿平方米,而1998年-2011年我国新增城市人口为3.3亿人,按照人均30平方计算,商品住宅需求总量将近100亿平方米;说明即使不考虑改善性需求,还有将近一半的新增城市人口是在租房;新增城市人口通过财富的积累,就会对商品住宅的形成潜在的购买需求。
城市化过程中会增加工业用地、住宅用地、社会公共用地的需求;第一,城市化进程必然伴随着工业化过程,大量的扩大工业和新兴产业新建工厂,增加了对工业用地的需求。第二,城市化过程中,进入都市的人们必然需要数量更多、质量更高的住房需求。第三,随着城市社区的日益增加,人们的商业、文化、体育等大量的公共需求被扩大,因此需求更多的商业用地和公共用地。我国东部、中部、西部的城市化水平差异很大。东部省份,特别是北京、上海、天津等地的城市化率已经非常高,达到80%,如果按照70%的发达国家城市化率标准,已经进入了城市化后期阶段,这意味着这些地区未来城市人口的增长将放缓,房地产需求需要寻找新的增长空间,由于城市 发展具有层次性,满足中低收入者住房需要的中低端房地产的潜力也很巨大。但城市化率依然很低的中部、西部地区,其城市化率尚未达到40%,未来该区域将面临更加广阔的城市化空间,住房的需求旺盛,房地产仍将强劲发展。
3、从宏观 经济看,我国经济正处于快速稳定增长期,M2增速很大,对通胀造成了长期压力
改革开放30年间,我国名义GDP增速为15.8%,实际GDP增速也超过10%,近年来GDP增速仍然保持在8%-12%,而房地产的直接投资拉动GDP增长超过1个百分点,产业杠杆拉动越3个百分点。经济的发展对我国的货币供应量提出了更高的要求。
狭义货币M1反映着经济中的现实购买力;广义货币M2不仅反映现实的购买力,还反映潜在的购买力。从数据上看,2011年广义货币M2余额为85.16万亿元,狭义货币M1余额28.98万亿元,而2011年我国GDP总量为47.16万亿元,M2/GDP=1.81;而2011年美国GDP为15.32万亿美元,M2为9.68万亿美元,M1为2.16万亿美元,美国M2/GDP=0.63;M2/GDP这一指标中国是美国的3倍,说明我国的货币 环境比美国更加宽松。
2000年-2011年,中国的广义货币M2从13.46万亿元涨到85.16万亿元(超过了美国的9.68万亿美元,而GDP只有美国的二分之一)增长了6.3倍,而同期GDP只增长了2.8倍,由此可见我国通胀长期压力很大。
判断货币供应量是否过多的重要依据是通货膨胀压力。目前我国的资源与投资品如房产、黄金、收藏品等价格持续上扬,由此可见我国实际已经出现明显的通货膨胀;但居民消费价格指数(CPI)并没有出现明显的上涨,原因在于我国CPI不直接包括房价因素,但包含了8%的居住类商品,例如建房和装修材料,包括租房的租金,包括对公房的房租和私房的房租等,而美国的CPI在居住类计算时包括了45%。M2高速增长而CPI增长不明显,说明了当前我国经济的三驾马车中投资和进出口占据了主要部分,而消费需求相对不足。
M2也可以作为衡量 社会经济财富增幅的一个总体基准水平,如果你资本的投资收益能够超过M2增长率,则投资收益是跑赢财富增长的社会平均水平。目前大家都有比较强烈的存款保值增值意识,即使你的收益超过CPI也可能是财富贬值的;过去十年,黄金涨幅约350%,石油约200%,而跑赢M2增速的是中国房地产,所以房地产引来了各方面资金的投资。
4、人民币升值压力促使国际资本流入中国房地产行业
我国经济发展越好,人民币升值压力越大;自从2005年7月21日,中国进行人民币汇率改革制度以来,人民币不再单一参考美元,转而 “以一篮子货币为参考的浮动汇率制度”,到2008年7月,人民币汇率从汇改前的8.2上升到6.8,上升了20%,这是持续的进出口贸易顺差之后,人民币被动的进行升值。
2008年金融危机之后,人民币再度回到事实上的对美元固定汇率政策,美元走低,抑制了人民币汇率的上升,截止到2012年8月,人民币汇率为6.33;虽然人民币的弹性化在一定程度上减轻了人民币升值压力,但是国际货币基金 组织(IMF)依旧认为人民币币值被低估,只是低估程度不再像以前那么“严重”“显著”了。
瑞银(UBS)新加坡货币策略师尼赞(Nizam Idris)估计,在2005年7月中国政府让人民币升值以前,人民币被低估约35%至40%。到目前为止,人民币兑一篮子全球货币在实值(in real terms)上升值了约18%。这也就是说,人民币目前大约被低估20%左右。由于很多外资依然对人民币抱以升值的预期,资本的趋利性会促使热钱不断涌入中国,从而对国内的价格上涨形成了压力。而房地产投资的收益远远大于其他实体经济的回报,则大量的资金会通过各种投资途径流入房地产行业,给房地产带来了很多投资需求。
综上所述,过去的10多年时间,我国处于人口红利期,社会总抚养逐步下降,而年轻劳动人口稳步上升,为我国的经济发展提供了充足的劳动力,同时新生人口的绝对数量巨大,近年来受到高等 教育的毕业生越来越多,比例越来越大,我国人口红利也会从数量人口红利转换成“质”量越高的结构人口红利,这些都为房地产奠定了中长期需求基础。
同时城市化进程的加速发展,近年来每年有超过2600万人进入城市,将中长期给房地产带来坚实的实质性住房消费需求,一方面一线城市向郊区化发展带来对住宅的需求,另一方面二三线城市加速城市化产生了真实需求,同时随着财富的积累滋生出了改善性需求、年轻人组建新家庭促发家庭向小型化裂变、来务工人员驻留后市民化都将催生出更大的刚性需求。
广义货币M2的增长速度是GDP增长的2倍多,发行货币量的增多使我国面临中长期通货膨胀的压力,而房地产投资的收益远远大于其他行业回报,资本的趋利性促使社会更多的资金向房地产行业汇聚;我国长期进出口贸易顺差,促使人民币面临长期升值压力,国际热钱纷纷涌入中国,并青睐回报率很高的房地产行业;房地产保值增值的金融属性被越来越多的人所认识,滋生了房地产投资需求,加速了房价的上涨。
虽然从2010年开始,我国实行以新“国十条”为代表的新一轮房地产调控,但我国人口结构、城市化进程快速、广义货币M2的快速增长、人民币升值预期的内在因素没有发生根本性改变,房地产经济还将进一步稳定发展。
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投资决策是指投资者为了实现其预期的投资目标,运用—定的科学理论、方法和手段,通过一定的程序对投资的必要性、投资目标、投资规模、投资方向、投资结构、投资成本与收益等经济活动中重大问题所进行的分析、判断和方案选择。投资决策是生产环节的重要过程。今天读文网小编将与大家分享:贵阳花溪地区房地产投资决策与成本控制分析相关论文。具体内容如下:
贵阳花溪地区房地产投资决策与成本控制分析
引言
项目投资决策是选择和确定投资方案的过程,该过程要求对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证,并对不同建设方案进行技术经济比较及作出判断和决定。房地产投资项目收益高,风险亦大,为了避免巨额投资化为泡影,投资者在投资前期必须对项目进行实地考察研究,从项目所处位置的人文历史、文化环境等多重角度出发。目前,业界人士已研究出多种确定投资方案的方法,如田建林运用AHP方法来进行房地产投资决策分析和投资风险分析;刘明芳等,采用DEA方法建立了房地产投资决策中相应的输入—输出指标模型;李杰等采用RO法来确定房地产投资方案。项目决策合理与否,直接关系到项目建设的成败、工程造价的高低以及投资效果的好坏。在进行前期实地考察的过程中,投资者应充分关注大众的需求,力求在建设过程中以最低的成本生产出最能满足大众需求的功能产品。
1 贵阳花溪地区背景
花溪区位于黔中腹地,距市中心17公里。全区地貌以山地和丘陵为主,具有高原季风湿润气候的特点,冬无严寒,夏无酷热,无霜期长,雨量充沛,湿度较大,有着丰富的水资源和生物多样性,森林覆盖率达41.53﹪。花溪地区的生产总值、固定资产投资、工业增加值、公共财政预算收入、旅游总收入、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入等指标绝对数均位列全省前10位,总人口数至2010年约为360054,人口密度为每平方公里402人。
贵昆、湘黔铁路贯通花溪区内,北有贵阳西站及货场,西有湖潮站和磊庄机场,东北部有贵阳机场;贵花高等级公路直通市区,312国道和101省道贯穿全境。花溪的教育产业近来也是蓬勃发展,自2009年规划出3200亩地扩建贵州大学的同时,规划聚集区内的花溪区孟关也将规划出7500亩地,建成贵阳市的高校园区,首期工程完工后,将容纳坐落在贵阳的5所高校。而花溪区大学规划用地由北区贵州大学和贵州民族大学组成,南区则位于贵安新区党武镇范围内,分别由贵州师范大学、贵州财经大学、贵阳医学院、贵阳中医学院、贵州轻工职业技术学院、贵州民族大学和贵州亚泰职业学院、贵州民族大学人文科技学院等8所高校组成,南区即为俗称的“花溪大学城”。
除了高等学府之外,花溪的基础教育机构也是数不胜数。花溪景区面积222平方公里,占全区面积的25%。有景物景观81个。其中,自然景观56个、人文景观25个。有国家级特等景观4个、国内一等景观18个、国内二等景观32个、国内三等景观27个,以花溪国家城市湿地公园、花溪公园、天河潭、镇山民族文化村、青岩古镇、高坡民族风情游最为有名。花溪文物古迹丰富,青岩古镇已列为全国历史文化名镇。全区有12处文物被贵州省人民政府公布为省级文物保护单位,有甲定洞葬等13处文物被贵阳市政府列为市级保护单位,马铃石拱桥等48处文物被花溪区人民政府公布为区级文物保护单位。贵阳市花溪区现以“生态”、“旅游”著称,但相比于我国其他著名旅游风景区,其开发程度尚处于较低水平,换句话说,花溪的旅游产业有着较大的发展空间。
2 投资分析
2.1 市场分析
2.1.1 公寓 通过实地考可见察,贵阳花溪地区山清水秀、气候宜人,远离城市的喧嚣与烦扰,极其适宜居住,尤其适合老年人安养天年。花溪的居住人口为360054人次,人口密度为每平方公里402人,其中,花溪公园附近较为繁华,有着浓厚的生活气息。根据市场调查,笔者了解到不少外来人口在花溪买房用来给父母养老,花溪的居民也多为中低层收入者,由此看来,若要在花溪投资房地产住宅项目,中小户型应占大头。
2.1.2 别墅 花溪有着独特的自然风光,与造型优美的别墅搭配相得益彰。或许会有部分中高层收入者愿意来享受这里纯净的空气和迷人的风光,但是这里距离市中心较远,周边的公共设施不如市区内完善,工作繁忙的高层人士可能更情愿购买市中心的别墅或花园洋房。
2.1.3 旅游地产 花溪地区众多的旅游资源,也吸引了不少全国各地闻讯而来的游客。花溪的建设相对落后,旅游产业发展不够,与我国其他旅游地区相比差距较大。贵阳是全国闻名的避暑胜地,再加上花溪地区高校众多,每当夏季,来各大高校进行培训的外地人士无不选择在花溪留宿,然而花溪地区固有的旅馆稀缺,许多外来人士只能选择在当地居民的私人客栈里借宿,住宿条件十分有限。因此,房地产投资者可以从旅游的角度出发,大大挖掘花溪地区旅游产业的潜力。
2.1.4 商业地产 由图1、2可见花溪一直以来缺少集中的大型商区,商业用房的供应仅占全市的1.25%,商业用房的成交仅占全市的0.25%。花溪公园周边的步行街虽然店铺较多,但总体来说其档次偏低、规模较小,花溪丰富的旅游资源会拉动该地区的消费水平,带动商业发展,因此花溪的商业发展也有较大潜力。然而,已有一些大型房地产企业在这里规划了商业用地,其中,中铁城计划要建设一座15万方的大型购物中心,若要与其竞争,还需深入考察研究。
2.1.5 写字楼 从地图上可以看出,花溪区处于贵阳市较偏位置,离市中心较远,交通相对来说较为不便,不太合适发展办公用地,受大盘个案影响,写字楼市场形成以老城区、金阳新区为主要的两大热点供求板块,其他区域除乌当区有少量成交外,市场均无变化。整体市场销售量较低。
成功写字楼的共性有:位置应该居于城市商务中心或商业聚集区,交通要十分便利,四通八达的交通、浓厚的商务气氛是写字楼价值的重要支撑;写字楼项目周边必须要有较大的建筑体量和规模化的配套设施,形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间,才能称得上是真正的甲级写字楼。
从目前市场来看,花溪并不具备成功写字楼的条件。
2.2 风险分析
2.2.1 政策风险 限贷政策不仅会毫不动摇地执行,而且还会进一步深化和加强。唯有不折不扣地执行,甚至继续深化和加强限贷政策,才能确保房地产市场合理回归。此外,房产税将尽快在全国开征,这可能会导致房价下跌,并在潜移默化中达到限购的目的。
2.2.2 市场风险 市场风险来自在三个方面:一是市场供需实际情况与预测值发生偏离;二是项目产品市场竞争;三是项目产品和预测价格发生较大偏离。
2.2.3 技术风险和工程风险 主要由于科技进步、技术创新及其相关变量的变动可能带来的损失;以及由于工程量预计不足、或设备材料价格上涨导致投资增大;由于计划不周或外部条件因素导致建设工期拖延。
2.2.4 项目管理方面的风险 项目管理涉及项目的全过程,包括投资管理、进度管理、质量管理和财务管理。
2.2.5 外部环境风险 包括自然环境、经济环境、政策环境和社会环境因素的影响,如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革等。其中影响最直接的是金融政策和财政政策。
2.2.6 市场风险 要对整个房地产市场进行全方位的调查,了解其中潜在的规则;通过分析房地产的开发周期来预测其可能会发生的变动,从而预估出最佳的开发时机;选择地块时,要充分分析该区域的潜在价值;要了解国家政策,分析其对房地产行业会带来的潜在影响;同时,要了解并分析社会对房地产市场的需求类型和需求量;要利用一切可能得到的信息资料,了解潜在的竞争者的情况,做到知已知彼,百战不殆。
2.2.7 技术风险和工程风险 项目的建设需要切实解决工程建设特别是环境整治和生态环境保护问题;建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小;工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低等等。
2.2.8 项目管理方面的风险 要求项目管理人员要具备较强的业务技术水平、职业道德素质、以及各项专业能力;同时加强目标管理,落实考核责任制;制订相应的激励制度,调动项目管理人员工作积极性,从而提高企业管理水平和整体竞争力。
3 成本控制分析
随着房地产市场的逐步发展,有效的成本控制也为房地产企业在市场竞争中获得优势地位提供了契机,降低产品成本就是为企业增加利润,房开商各有着自己独特的控制成本的方法。
笔者认为,建设项目的功能直接关系到是否能有效满足消费者的需求,从而影响企业的收益。因此,功能设计成本控制是房地产规划成本控制中所占比重最大的环节。其方法是:在成本控制中应首先列出项目所具有的主要功能评价指标,根据各个功能评价指标的重要程度来划定它们的权重,接着确定项目的总费用,再根据各个功能评价指标的权重来预估其相应部分的开销。
本文从功能设计的角度出发来对贵阳市花溪区贵州大学附近某地开发经济型酒店项目进行成本质控分析。该项目建设用地800平方米,建筑规模为6400平方米,主体部分总投资额为1920万元。
①首先列出该项目所具有的主要功能评价指标,并对各个功能评价指标的重要程度进行评分,最终确定权重。
确定权重可采用0-4强制评分法,分别将不同的指标进行两两对比并评分,如:若A比B重要得多,则A得4分,B得0分;若A比B重要,则A得3分,则B得1分;若A与B同样重要,则A、B各得两分,如表1所示。
②根据权重来预估相应功能评价指标的开销,见表2。
③成本分析结果:由表1、表2可以得出该项目成本控制点应在平立面设计及施工、供水排水,供电供气,分别占项目总成本的30%、23%、22%,三项合计占项目总成本的75%,以此为该项目成本设计提供控制依据。
4 结语
正确的投资决策离不开合理的市场分析和风险评估,只有迎合了市场的需求,把风险最小化,才能在激烈的竞争中脱引而出。在投资决策中采用权重控制成本的方法,有利于将影响房地产投资的各个主要因素定量化,从而使定量与定性相结合,最终使投资成本得到合理控制。该方法还可以得到各影响因素对项目实施效果的影响程度大小。成本控制减小了不必要的资源浪费,为房地产企业带来更多收益。建设项目在进行设计施工之前,房开商需制定相应的成本控制管理计划,将可能遇到的问题一一讨论,才能合理有效地控制开发项目的成本,从而提高企业效益。
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信托融资是间接融资的一种形式,是通过金融机构的媒介,由最后信托公司向最后贷款人进行的融资活动。以下是读文网小编为大家精心准备的:浅析房地产信托投融资风险管理相关论文。内容仅供参考阅读!
浅析房地产信托投融资风险管理全文如下:
根据《建设部关于发布行业标准<房地产业基本术语标准>的公告》(建设部公告第127号), 房地产是指“可开发的土地及其地上定着物、建筑物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。”
房地产作为我国经济发展的支柱产业,其健康发展与否对国民经济的发展起着非常重要的作用。房地产业作为一个典型的资本密集型产业,充足的资本支持是其健康发展的必要条件。但近两年房地产企业面临着前所未有的资金链压力,部分中小房地产企业逐渐显现资金链断裂的危险。长期以来,因融资成本的考虑,我国房地产业的融资渠道主要集中在商业银行贷款,融资渠道的单一性不可避免地给房地产金融的发展埋下了风险的隐患。在此背景下,信托、证券、基金等投融资渠道近年来发展迅猛,在一定程度上丰富了房地产企业多元化融资的问题,降低了企业的融资风险。
根据2013年年末的信托行业相关数据显示,信托公司受托管理的资产规模已超过10万亿,超过保险公司,成为四大金融支柱中仅次于银行的金融机构。而在信托公司的业务分类中,房地产信托占据了可观比例,这与信托模式的多样性及房地产的资金需求量大且能承受高额的资金成本关系密切。
根据《中华人民共和国信托法》的规定,“信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。”在实务操作中,房地产信托从委托财产类别上主要有房地产财产信托和房地产资金信托。前者是指房地产企业作为委托人,以其所有的房地产或者财产收益权委托信托公司设立自益信托,通过向社会投资者转让全部或者部分信托受益权,使其成为最终受益人而获得相应资金用于房地产项目的活动。后者是指委托人基于对信托公司的信任,将自己合法拥有的资金委托给信托公司,由信托公司将资金用于房地产项目。
近几年,房地产信托项目发展迅猛,风险累积,为抑制“井喷”式的发展速度和规模风险,银监部门不断出台各类监管文件,从2008年《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》,到2014年4月《中国银监会办公厅关于信托公司风险监管的指导意见》,对房地产业务的监管程度逐步深化。
(一)房地产项目建设及销售风险
如果目标项目未能按照原定开发进度顺利实施,或因任何原因导致项目后续建设资金不能按照预期安排及时到位,将影响项目不能按期建设完工和销售。
(二)经营风险
房地产公司的经营状况以及发展的各种因素,如管理能力、财务状况、市场前景、人员素质、技术能力等,可能影响其盈利和运作能力。
(三)信用与流动性风险
若项目未能按期开发并取得预期收入,由于经济形势和市场环境的变化,当需要处置担保物时,可能发生担保物不能顺利变现、甚至贬值情形。且可能发生房地产公司及担保人恶意或者非恶意违约情形。
(四)管理风险
信托财产运作过程中可能由于信托公司的信托资金运用、管理部门对市场和经济形势判断失误、获取的信息不全等,导致信托项目风险。
(一)信用风险管理
在项目的前期运作中,组织专人进行项目尽职调查。针对创新类信托项目,聘请律师事务所拟订或审核合同,并在合同中设立违约及担保制度。
(二)市场风险管理
通过加强市场调查、研究及分析,尽量对股价、利率、汇率等市场要素有较全面准确的了解;而对于较复杂的特定市场且不能有效了解和把握其风险的,一般采取谨慎原则、保守操作;同时,在业务拓展或产品推介时,除信托文件明示风险外,信托公司必须向投资者明确说明市场因素变化带来的不利影响。
(三)操作风险管理
在财务管理、内部稽核、资金运作、账户管控、客户档案管理等方面,严格按信托法规及信托文件设定相应的管理岗位,坚持固有和信托业务的分离,设置专人专岗,明确管理职责及审批权限,严格执行核保核签管理办法,并通过内部邮件系统、审批流程等标准化、系统化的管理方式,最大程度地控制内部管理方面的风险。
(四)不断完善风险控制措施
从信用履约能力、偿债能力、盈利能力、经营及发展能力等五个方面综合考量客户信用等级。科学评价企业信用状况,准确识别、度量信用风险。针对每个信托项目,合理运用多种风控措施,包括:以不动产作抵押,定期追加在建工程抵押;公司股东及实际控制人提供连带责任保证担保。建筑承包方出具书面承诺放弃项目工程款的优先受偿权等。监管房地产企业的资金使用,要求房地产企业在监管银行开立监管账户,用于归集销售款,在房地产企业的银行账户预留印鉴上加盖信托公司监管人员名章,对资金使用进行逐笔审批,封闭运行。
(五)加强贷后管理
切实落实风控措施,确保项目按计划执行,防止项目运行偏离最初的交易结构设计范围。建立信托经理负责制,信托经理应对项目销售、建设风险进行主动管理。
信托公司应设置专门的项目管理部门,委派专人定期逐一排查各项目,按时收集房地产公司财务报表、销售台账;实施全面的人员派驻制管理,通过派出董事和财务管理人员、委托银行监管账户等形式对房地产公司重大事项、资金使用、销售款回笼等情况进行现场监管,密切关注项目可能出现的风险,确保项目的安全运转。
(六)流动性风险管理
2013年是信托行业的“兑付年”,面对流动性高度紧张的局面,流动性风险成为去年开始信托行业发展的关键词。因此,信托公司需要提高资金来源稳定性,牢固树立量入为出的资产业务理念,加强主动负债管理;加强同业、理财和投资业务管理,调整资产结构,合理控制资产负债期限错配程度;认真执行流动性风险管理办法,密切关注货币市场动向,做好应对预案,及时发现风险隐患,果断采取应对措施。
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随着我国国民经济的持续健康发展,房地产业得到了快速发展,并逐步成为国民经济的支柱产业之一。然而由于房地产市场机制的不完善,以及房地产投资研究中存在的种种误区,加上房地产本身具有投入高、周期长、收益性大等特点,近年来,房地产业持续出现了投资过热的迹象,部分地区还出现了泡沫,给房地产投资者带来了巨大的风险损失。因此对当前房地产投资风险的研究具有重要的现实意义。以下是读文网小编为大家精心准备的:关于风险在房地产投资项目中的防范相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘 要笔者结合房地产项目的特点,对房地产项目的投资风险进行了初步的研究,提出房地产投资风险的防范具体措施,意在为房地产企业的投资风险管理提供可靠的理论依据。
关键词房地产投资项目 风险管理 防范措施
近几年,房地产业高速发展,对国民经济和企业发展起到极大的推动作用,与此同时,也出现了土地资源浪费、投资迅猛增长、商品房空置率等一系列问题,为了解决这些问题,国家出台相关政策进行宏观调控。房地产投资宏观环境不容乐观,市场竞争日益激励,房地产投资者将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中,以期将来获得不确定的收益。在这个投资活动过程中,收益与风险是同时存在的,特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资,风险更是在所难免。基于这一现实考虑,作者对房地产项目的投资风险进行了初步的研究,结合房地产项目的特点,提出房地产投资风险的防范具体措施,意在为房地产企业的投资风险管理提供可靠的理论依据。
风险是指在一定约束条件下和一定的时段内可能发生的各种结果的变动成都。房地产投资以其预期回报率高、抵抗通货膨胀能力等优点成为重要的投资工具。然而,由于房地产投资项目投资额大、周期长等特点,使风险贯穿于房地产开发的整个经营周期,不同的时期风险的表现形式不同、内容不同。
房地产投资风险有多种分类方法,按风险的性质可分为市场体控制性风险和项目特异性风险:按风险的来源可分为社会风险、经济风险、技术风险、自然风险、经营风险、社会风险有经济体制改革风险、金融政策改革风险、城市规划风险,经济风险包括市场供求风险、筹资风险等;按投资周期可分为投资前期、开发建设期、经营期和管理期风险,投资前期有市场定位风险、投资方案决策风险,开发建设期间有成本控制风险、工程质量风险、经营期有融资风险、按揭风险、市场定位及定价风险,管理期有物业管理风险,其中任何一个环节出现纸漏,都可能影响全局。因此,房地产投资者应对风险的防范和控制有深刻的额理解,实施全面、动态、全时段的风险防范。
结合房地产开发活动的实际,针对房地产投资过程中的各种风险,制定具体的防范与控制措施来规避和降低风险。
1、设立房地产投资风险管理部门
随着房地产产业的发展越来越成熟、规范,投资风险虽然越来越被关注,但在行业内部的开发企业很少会专门设立房地产投资风险管理部门,对投资风险的分析往往仅限于某一个具体项目,缺少贯穿于真个投资过程的风险管理,导致投资决策的局限性和短暂性。随着进一步完善、规范的市场控制,加强和管理房地产投资风险,控制和防范房地产投资风险,更应从机制上、制度上加以落实,设立房地产投资风险管理部门显得十分必要。
2、建立完善的房地产风险预警系统
为了及时掌握中国房地产市场运行情况,加强宏观调控和重点地区房地产市场的监控和指导,建设部已在全国35个大中型城市全面启动房地产市场预警预报信息系统。这个系统包含数据采集、预警预报系统和市场监控三部分,通过整合房地产交易数据、土地开发用地数据、房地产价格数据等7种数据的基础上,定时发布县官信息。
3、加强项目可行性研究工作
可行性研究室房地产开发整个过程中的关键步骤,是指投资者在投资决策前,在政府政策法规、城市规划条件等约束条件下,根据房地产市场的供求现状及发展趋势,对投资项目进行全面的分析、论证和评价,从而判断投资项目技术上是否可行、经济上是否合理,并对开发成本、需求量、售价或租金等做出预测,预测的结果大多是概率性估计,存在大量的不确定因素,因此,可行性研究阶段对风险的估计和分析真实与否,是十分必要的,是房地产投资项目开发成功的关键环节。
4、制定周密应急计划
投资额大、周期长是房地产开发项目的特点,周期短则两年,长则五年,在这期间,国家金融政策、产业投资政策等宏观政策的调整。以及企业内外部各种因素的变动,都可能导致房地产风险增加。项目管理者必须对现在和未来做出有效的计划,计划包括项目具体实施计划,同时还应包括面临应急情况的应急计划,主要包括风险的描述、风险出现的可能性、完成计划的假设、风险的影响及应对的反应。
5、加强项目成本控制
成本控制是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标,有效的控制能减少由于开发成本支出增多的风险,对于房地产项目而言,可以采用一下做法,进行有效的控制成本:逐步建立科学的工程造价分析系统,为阶级阶段工程造价管理提供准确的相关依据和标准;加大招标力度,有效控制工程造价;重视工程项目“质量成本”和“工期成本”的管理和控制;提高概预算的编制质量,加强结算把关工作。
6、密切关注市场动态
在房地产投资的各个环节中,营销是最后一个环节,也是关键环节之一。房地产商需要全面了解和关注市场供需情况,掌握市场发展动态,采取灵活而合理的定价方案,来避免和降低因价格带来的风险。企业为规避自身营销经验不足、营销手段不当的风险,可采用灵活多变的营销方式,拓宽营销渠道,降低营销风险。
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4.新形势下我国房地产财务风险问题
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由于各区域经济发展速度、程度不一,经济环境大相径庭,消费水平、物价水平有异这使得不同区域的房地产项目开发面临着不同的问题,伴随着不同的风险。由于经济环境不同,同一风险因素在不同区域的影响程度也有着很大的差距,及风险因素具有一定的区域性或地域性。今天读文网小编将与大家分享解析房地产开发项目中投资决策风险相关论文。具体内容如下:
解析房地产开发项目中投资决策风险
房地产行业是国民经济的重要组成部分,占据社会财富的半数之上。其本身作为一种新兴的热门投资理财产品,为大众追捧。但房地产作为一种投资大,开发周期较长的产品,自身具有较大的风险,直接或间接地影响着企业和其他人的利益。因此,我们必须对行业中存在的风险有相应的认识以及时对其进行规避。
1.房地产项目投资决策简要介绍
房地产开发分为四个阶段:投资研究决策阶段、前期工作阶段、项目建设阶段、租售管理。房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中,不确定性最大、风险性最高的阶段,因此,它的成功与否关系到整个项目的成败。
房地产项目投资决策是指房地产开发商为了实现相应的预期目标,通过相应的方法,运用一定的理论分析、数据分析,通对政策法规、开发区域的经济环境、地理环境进行相应研究,考虑市场供求提出开发策略,并正式通过相应的程序,进行项目可行性的研究论证,最终分析出最佳的投资方案的过程。
想做出一个正确的决策,就要求决策者了解其中存在的风险,并依照风险的程度对项目进行筛选和调整,来得到最佳方案。
2.投资决策过程中的风险及相应要点
2.1重视项目区位风险
由于各区域经济发展速度、程度不一,经济环境大相径庭,消费水平、物价水平有异这使得不同区域的房地产项目开发面临着不同的问题,伴随着不同的风险。由于经济环境不同,同一风险因素在不同区域的影响程度也有着很大的差距,及风险因素具有一定的区域性或地域性。由于房地产开发项目的地理位置相对固定以及其不可逆性,对于开发房地产项目所选区域的风险研究是十分重要的。
项目区位风险主要包括政治政策、地理位置、风俗习惯、宗教信仰、交通环境等因素带来的风险。无论哪种因素进行了调动,都会直接或者间接地影响到地产的开发及销售,并给开发商带来相应的经济损失。
其中政治因素带来的风险包括新政策的制定、区域土地价格的影响、社会环境、社会安全性。等因素衣食住行,房地产占了其中的住,自然与国民生活和国民经济息息相关,政府必然会对其进行监管和调控。其调控对房地产行业的影响是全面的,土地政策、公积金政策、住房补贴政策,税收政策、城市规划政策、环境环保政策以及影响原材料价格的相应政策,都会较大程度地影响房地产开发经营的相应层面。尤其是在市场经济体制未完善的今天,政策风险对房地产行业的影响可见十分巨大。
其中地理位置因素带来的风险主要是所要进行投资地区相应的法律法规、社会安全稳定因素、经济状况、周边的自然条件、土质的条件以及人民的文化教育程度等因素带来的。具体来讲,我们要考虑目标地区的交通环境,人口密集度,城市规划,土地价格,地质条件等。这些影响了该项目的收益,决定了是否能给开发商带来高额回报。
2.2加强项目可行性的论证
房地产项目可行性的研究主要是指,在进行投资决策前认真调查拟建房地产项目的经济、社会、技术等因素,并结合项目区位风险进行分析,认真地分析和比较不同方案,以其带来的经济效益为基础对拟建房地产项目进行动态的、系统的、全方位的、多角度的综合分析和论证,并以此来判断决定采用相应的方案并对相应方案进行改进或将探究结果作为决策过程中的重要依据。其中,要注意,充分的市场调研和分析调查是一切分析的前提,错误的信息或者信息不对称将会对研究结果产生重大的影响,使其与真实的结果大相径庭,一定要保证可行性研究的依据是准确的,否则将会使公司效益大大折损,甚至造成相应的损失。
2.3加强房地产开发项目中投资决策风险管理
房地产行业属于高风险行业,它有着开发周期长、投资金额较大这两种非常明显的高风险的特点,这些特点也决定了巨大的风险将贯穿在整个房地产项目投资中。但是,高风险带来高利润,这也是为什么房地产投资日渐增多的原因。因此,我们不能因风险大而不投资,放弃其中高额的利润。为此,我们要做到相应的风险管理。
合理的降低风险需要进行合理的安排,在相应的风险管理中,我们可以用接下来的方法来有效地降低相应的风险:
进行合理的风险规避,这是一种相对保守稳健的投资方法,通过分析相应的项目区位风险后,放弃一些风险巨大的投资项目,来选择相对稳健的方案。这样可以有效地规避风险,稳中求胜,虽然没有超高额的利润但是胜在稳妥。
采用投资组合的方式,在证券市场上投资者采用证券投资组合的方式规避风险,我们也可以将它运用到房地产项目开发上。按照风险的不同程度以及利润要素,对一些合理的项目进行筛选,并进行合理的搭配,从而使风险大大降低。这样可以相应地降低风险并带来较高的利润,只是对于人员需求较大,要做的相应决策也相对较多。
3.结语
综上所述,各类风险伴随着房地产投资开发的全过程,因此正确认识并面对风险是十分重要的。企业在房地产项目开发的全过程中必须要做好全面的监测,进行系统的、全方位的、贯穿全过程的相应的风险管理并采取相应的防范措施,其中必须要做好项目区位风险和项目可行性等要点的监测和论证以及加强对风险的管理,来增强该项目的抗风险能力给企业带来高效益,并促进企业良好、快速并持续的发展。
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现今,房地产的价格越来越高,房地产的调控政策问题有待解决。 以下是读文网小编为大家精心准备的当前房地产调控政策问题分析相关论文,欢迎阅读!
摘 要: 随着近年来我国经济的高速发展和人民生活水平的逐步提高,房地产业有了较快发展,但与此相关的房地产市场秩序混乱和房价持续非理性上涨成为制约我国房地产业持续健康发展的最大问题。在这样的背景下,国务院及其相关职能部门出台了一系列房地产调控政策。本文浅要分析当前我国房地产业调控政策存在的问题。
关键词 :房地产政策 宏观调控 政策问题
一、调控政策主体不明确
1998年,我国政府机构进行改革,明确规定,与计划、财政、金融三大调控方式有关的原国家计委(现称为“国家发展和改革委员会”)、原国家经贸委员会(现与原对外经贸部合并,称“商务部”)、财政部、中国人民银行四个部门为宏观调控部门。以上四个部门是否就拥有房地产宏观调控权是法律明确规定的,其它相关部门是否也拥有房地产宏观调控权,法律没有做进一步明确规定。2003年,国务院提出土地是宏观调控的手段,由此国土资源部也成为宏观调控的部门之一。房地产调控权的配置是在法律的框架下形成的。从权力来源的角度看,在法律中明确规定哪些国家机关享有房地产宏观调控权。
目前,我国宏观调控政策主要包括财政、金融及产业政策几大类,分别出台与十几个不同政策制定机关,中央宏观调控主体过于分散。如作为金融领域管理机关的人民银行则偏重于防范金融风险,出台的政策往往旨在防止房价过高出现泡沫或防止房价过度下跌而影响国内金融秩序。而建设部门作为房地产业的主管部门,则希望房地产业能保持一个高速发展水平。由于部门立场差别,宏观调控政策存在相互消弱的弊端,很难形成调控的合理,影响调控效果。再者,房地产调控权主体过多,控权力就过于分散,当发生情况,需要担当责任时,有可能发生各个部门相互推矮或者无人承担责任的现象,最后产生了看不见的手打败了多只看得见的手的房地产宏观调控。
二、调控政策不够全面
宏观调控政策准确性主要可以分为三个方面:一是政策内容的正确,二是政策范围的合理,三是政策手段的协调性。但是目前我国的宏观调控政策却出现以下几个问题:
(一)政策内容的不准确
宏观调控是市场失灵或缺陷时,政府运用经济等相关政策的一种干预手段,是对不能发挥正常作用的市场机制的及时有效的补充,以有助于市场正常运行。宏观调控在任何时候都不能也不应该替代市场机制,也不能干涉企业的自主经营和管理。宏观调控应该是间接的,具有指导意义的,不能直接指挥市场主体的经营活动,干预经济自由。
(二)政策范围的不合理
宏观调控的范围是一个实证性的问题,每一次宏观经济波动的影响因素在每个时期都不是相同的,因此,房地产宏观调控政策范围也是在不同时期是有所不同的。从1998年至今的房地产宏观调控政策过程中,温和调控期和严厉调控期两个阶段的调控目标都是抑制房价上涨。但是在该阶段政策实施之后,其效果并不明显。调控政策脱离了市场,政策范围划定不合理是政策失效的一个重要原因。目前,房地产市场供需失衡是导致我国房价持续上涨的主要原因。因此,房价问题的解决应该以“实现供需结构的相对平衡”为切入点,在着力增加住房供给数量、优化供给结构的同时也要注重加强对投资、投机需求的抑制。
(三)调控手段相对单一
房地产宏观调控手段主要可以分为三种:经济手段、行政手段和法律手段。这三种调控手段的内容和方式不同,针对的对象和任务也有所不同,如经济手段,通过调整市场主体的利益关系来影响经济行为的一种宏观管理手段。主要是通过货币、财政税收、土地等经济机制来引导房地产经济的良好运转,实现房地产总供需的动态平衡。它主要是利用经济杠杆来调节市场主体间的利益分配。行政手段,具有强烈的政府意志,是政府采取带着强制性的行政命令、指示、规定等措施,来调节和管理国家经济的手段。法律手段是通过规范生产经营的宏观调控,不论是制定国家计划,还是产业政策,或者实施行政干预,都必须有法律依据。
这些手段在房地产宏观调控中要根据房地产市场的不同阶段、对象、以及范围的具体情况有针对性的运用,这样才可以起到积极、及时、有效的效果。一般来讲,宏观调控是以经济手段为主,法律手段为保障、行政手段为辅。但是由于房地产市场与一般市场的特殊性,涉及的土地资源属于国家所有,不能完全通过市场调节,需要政府的供给,因此房地产市场的调控就趋于复杂化,用单一的政策和手段可能出现相互冲突和消弱调控效果。
三、调控政策程序不完善
权力都有无限扩张的本性,除非遇到不可逾越的障碍,否则不会停止。行政权力扩张定律认为,在行政机关任职的每一个人都必须拥有相应的权力才能完成所承担的责任和义务,而他们所掌握的权力都有无限护张的可能性。房地产调控也符合这个定律。程序的本质就是要限制权力的滥用和肆意行驶,通过承认或规定相对方充分的程序性权力,将政府权力的行驶置于相对方的监控之下,这表示掌握权力的人在拥有实体权利的同时必须承担相应的程序义务,让权利的形式达到“最大的理性”。由于我国改革开放之前长期处在计划经济体制之下,关于规范政府调控市场行为的法律体系还处于缺失状态,因此政府在运用宏观调控手段对房地产市场进行调控时缺乏统一的程序性规则和制度。
我国房地产宏观调控政策主要是以“规定”、“通知”、“意见”、“办法”等规范性文件形式出台,其政策有浓重的行政色彩,效力层级较低。这些规范性文件没有相关权力义务及法律责任的规定,缺少了强制力、权威性、稳定性和严肃性,且难以操作和执行。因此,需要建立一个严谨的调控程序,规范调控权主体的行为,增加其责任和义务,保障被调控者的利益,促进房地产市场发展向健康、有序的方向前进。
《房地产业经济发展问题和对策》
摘要:随着我国经济进入新常态,我国房价也出现“新常态”的发展态势。本文针对新常态环境下近一年的房地产业现状,指出新常态背景下房地产业经济发展存在的供需不平衡、房价级差大、投资增速较快、金融风险增加、风险管理体系不完善、节能减排不到位而造成的环境污染等问题,提出了房地产业要想平稳健康发展,应坚持优化投资结构、坚持国家的宏观调控、缩小各地区间的房价差距、采取投资风险的防范策略、限制污染和保护环境等建议和对策。
关键词:房地产业;新常态;经济发展;对策
一.引言
新常态是“习式热词”的其中之一;“新”就是“有异于旧质”,“常态”就是固有的状态;这是一种趋势性、不可逆的发展状态,意味着中国经济已进入一个与过去三十多年高速增长期不同的新阶段[1]。新习近平总书记在2014年5月考察河南的行程中第一次提及“新常态”,他指出:“中国发展仍处于重要战略机遇期,我们要增强信心,从当前中国经济发展的阶段性特征出发,适应新常态,保持战略上的平常心态[2-3]”。对于房地产业,步入新常态的宏观大环境是其必然趋势,在新常态下,房地产业需要面临哪些经济问题以及相关问题有何解决对策就是本文要研究的重点。
二.新常态下近一年我国房地产行业现状
中国指数研究院2016年发布了《2015年中国主要城市房地产市场交易情报》,情报中显示2015年楼市总体成交量比2014年上涨20.56%。由于国家政策的放宽,楼市已经整体平稳和回暖,热点城市的人口对住房和投资需求旺盛,并且大量的富人聚集,使得购买力更强。一线城市的楼市总成交量相比2014年上涨34%;二线城市的楼市总成交量相比2014年上涨17%;三线城市的楼市总成交量相比2014年上涨22%。一、二、三线城市的楼市总成交量均整体上涨,我国房价渡过冰封期,明显平稳回暖。根据CREI的数据显示,2015年12月份监测的主要城市累计成交面积持续上涨;环比上涨了9.3个百分点,同比上涨了8.63个百分点,全年累计总成交量和去年相比,同比增长了20.56个百分点。
从环比来看,全国有29个城市的房价均上涨;从同比看,全国有26个城市的房价均上涨。二线城市房价出现结构性下降,但影响不大。如乌鲁木齐在房管局数据中,房价同比下跌16%,主要由于中心房价较高的地段楼市成交量下降,而远郊房价较低的地段楼市成交量上升所致。三线房价较低的城市出现下降,未来楼市压力增加。我国很多三线城市,房价本身较全国房价偏低,人群的购买力相对较弱,价格下跌使楼市和投资者的压力增大,这些城市的发展潜力极其缺乏,未来市场发展压力巨大。在过去的几年里,对于房地产投资过热等问题,我国政府对房地产行业采取各项行政手段如限购、限价、限贷来干预房地产过热的情况,但均未取得显著效果。直到2015年以来全国大部分地区房价趋于平稳,政府的政策才渐渐放宽。
三.新常态下我国房地产存在的问题
(一)供需不平衡
从住房的等级来看,中低价位的住房供不应求,中高档住宅整体价格较高,使购房者望而却步。从住宅和非住宅的比例来看,个别地段商品房的空置率较高,其中写字楼和中高档住宅占整体的8%,而我国正常范围在1%-5%之间,超出了我国应有的平衡点。从我国的购房需求看,大部分人群收入水平低,经济能力不够,因此购房能力有限,我国现阶段最需要的是经济适用房和中低价位的中小户型适用房,但市场目前还是中高档商品住宅占比重大。虽然人均收入水平逐渐提高,但是贫富差距也相差悬殊,使得大多数低收入消费者在房价被投资者抬高的时候买不起房,譬如北京、上海等一线城市也出现经济适用房和低档房供不应求,而高档商品房则空置的现象。
(二)房价级差较大,投资增速较快
2015年以来,我国一线城市如北京、上海、广州房价的平均涨幅大于15%;二线城市比如大连、重庆房价平均降幅超过8%,而天津房价的平均上涨2%,房价上涨缓慢;汕头、贵州和长春等三线城市房价均呈下降状态。城市间房价涨跌差别过大,热点城市的房价由于炒房者的炒作一直居高不下,而二三线城市的房价随国家整体的下降而下降,甚至比国家的平均值下降的还厉害,缺乏发展的空间。2015年我国对房地产业的政策放宽,在这期间房地产业完成额的年增长率逐渐升高,使投资增速有所迟缓,但是效果并不显著。同时,增速过快也会导致连锁反应:土地需求量增加、土地价格增加和配套设施的增加。
(三)房地产业的金融风险增加,管理风险的体系不完善
根据笔者对辽宁省内部分中小型房地产企业的关注和调查,发现其中大部分企业普遍缺乏对市场走向的分析预测能力的对实际风险的规避和精细化的管理,对房地产业固有的经营性风险、财务性风险、周期性风险、市场性风险、通货膨胀风险、利率性风险和政策性风险等风险的应对能力明显缺乏。中小型房地产企业缺乏管理经验,忽视了对人才和能力的培养以及缺乏科学技术的投入,缺少新常态环境下对风险程序和风险概率的度量,并且面临实际风险时也缺少对风险进行防范和处理的切实有效的方法。
(四)节能减排不到位,环境问题突出
我国在全球能源生产国和消费国中位列第二。能源供应持续增长,推动了经济的快速发展,各项建设均取得了举世瞩目的成就,但也为此付出了巨大的资源和环境代价。2015年,我国政府更加专注环境问题,完善了与环境相关的法律法规并且严格执法,环境的改善我们有目共睹。但是,目前我国环境问题依旧很棘手,这与经济结构不合理、增长方式粗放直接相关。房地产业是高能耗的产业,随着它的迅速发展,导致我国环境问题日趋严重。房地产业仍然存在着高污染、高排放、高能耗、低效益等问题[4]。
四.新常态下促使房地产业平稳发展的对策
(一)对房地产业的投资结构进行切实有效的优化,保证供需的基本平衡
当前,我国房地产业颇具规模,新建房屋数量往往供过于求,由于投资过热,房价依旧上涨。现阶段急需买房的群体大部分是中低收入人群,高档房屋主要是为房地产的投资者和炒房客做准备的,而中低档房屋在房地产业中占得比重远远低于高档住宅的比重,于是出现一个奇怪却又普遍的现象,中低收入的人群买不起房而投资者拥有很多套房产。这正体现了我国房地产业结构配置的不合理,必须采取有效的优化措施,保证总供给结构和总需求结构的基本平衡。
(二)坚持国家的宏观调控,缩小各地区房价差距
房地产宏观调控是国家以经济、法律和行政等手段,从宏观上对房地产市场进行指导、监督、调节和控制,以实现房地产市场总供给和总需求的基本平衡、供给结构和需求结构的整体优化的管理活动[5]。在坚持国家对房地产业的宏观调控时,也要积极履行控制房价和调节房价的职能。尊重现阶段我国房价的发展趋势,用科学的方法调整各地区之间的房价,熨平房地产周期大的波动,最好的做法是完善房地产开发、投资和销售等市场监管体系,加强对房地产业的监管,合理调整各地区之间的房价,对热点城市和城市中心地段过高的房价实行打压,适当提升三线城市和城市郊区地段过低的房价,缩小房价间的差距,保证房地产业平稳发展。
(三)在新常态的市场环境下,采取房地产投资风险的防范策略
房地产企业可以将投资分散到不同的区域,以避免某一特定地区经济不景气对房地产企业经营带来的影响,从而降低风险。或者确定一个合理的时间间隔将房地产买卖分开也可以避免市场变化带来的损失。也可以投资种类分散,各类房地产的投资风险大小不一,收益也不尽相同,可以降低房地产企业的整体风险。对于房地产投资者来说,购买保险是极其重要的,它是迁移或减少风险的路径之一。还可以采用联合策略让很多房地产经营企业团结起来,共同投资房地产项目,利益和风险共享共担,最大程度上发挥各自的优势,减轻独自经营所要承担的风险。
(四)限制房地产业对自然环境的污染,增加对环境保护的措施
随着我国房地产业的高速发展,其对自然环境造成了不可逆转的伤害。根据相关数据显示,房地产业用于建筑生产的能源消耗占我国总能源消耗的三分之一有余,不仅如此,能源浪费、耕地锐减和绿化消失等问题依旧没有太大的改善。因此要改善环境问题,不仅需要国家的政策调控,更需要房地产企业采取更多措施来降低能耗减少排放。我国房地产业和建筑业发展的必然方向是发展绿色建筑,既能推动国民经济的平稳快速发展,也能降低能耗减少对自然环境的破坏,营造出一个和谐健康绿色的房地产企业。我国绿色建筑材料行业蕴含着巨大的待开发的潜在市场,政府需要积极发掘,投入大量的科学技术,加大宣传力度以吸纳人才,积极推动绿色建材的完善和发展,填补科技上的空白,才能使其经济效益取得最大化。
五.结语
房地产业的健康平稳发展关乎我国经济发展、国计民生,房地产行业应当与时俱进,顺应我国新常态的发展趋势,大力促进我国经济平稳健康协调发展。在新常态的宏观环境下,我国房地产业与国民经济的发展密不可分,应坚持国家的宏观调控,积极稳定国内市场,努力开拓国际市场;优化我国房地产业的结构,保证供需的基本平衡;并且要制定切实可行的投资决策和经营战略,完善风险管理体系,让房地产业面临的风险降到最低;同时要严厉限制污染、改善环境,不能以破坏环境作为房地产业发展的代价。希望通过我们的努力,能让房地产业在新常态下越来越好。
参考文献:
[1]习近平“新常态”表述中的“新”和“常”.中国新闻网
[2]习近平首次系统阐述“新常态”.新华网
[3]“新常态”成为治国理念的7个月之旅.亚太日报
[4]苏婷婷.我国城市房地产业相关问题及法律对策研究[D].长沙:湖南师范大学,2008.
[5]李娇.房地产宏观调控政策运行过程中主题行为偏差评价研究[F].重庆大学,2011.
《浅谈我国房地产现状及应对策略》
摘要:随着社会经济的不断增长,房地产行业也随之发展起来,面对现在的房地产市场投资环境的日益复杂和风险加大,市场的调节机制还在某些方面存在一些问题,只有加大房地产领域改革的力度,加强调控,才能更好、更快解决这些问题。本文将从房地产市场的现状出发,对出现的系列问题进行分析,力求促进房地产市场的健康、快速发展。
关键词:房地产 问题 策略 现状
中国房地产业近十几年来发展迅速,已经成为我国最热门的行业之一,而且在中国国民经济中的地位不断提升。房地产业的发展不仅有效的改善了人们的居住条件,也推动了国民经济的发展。但是我们也要看到,在各种不利的因素和环境的制约下,房地产业作为新兴的产业之一,伴随着其迅速的发展,也暴露出许多不足之处。因此,国家在其发展中进行了宏观调控和各种支持,为的是促进房地产业的不断发展,进而实现良性循环发展。
一、我国房地产的现状
(1)房地产供求总量的非均衡性
房地产供求总量上的非均衡般表现为潜在实际供给大于有效供给,总需求大于有效需求,即超额供给和超额需求同时并存,也即短缺与过剩同时存在。在我国房地产市场的发展过程中,存在着大量商品房空置、潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾等非均衡问题。近几年来,针对房地产市场的问题,政府相继出台了一系列的相关措旋,但效果并不明显。导致这种结果的真正原因是多方面的,既有我国房地产市场的发展水平总体偏低的问题,也有我国居民对拥有住房所有权的传统观念,以及一些家庭和企业把住房作为保值增值工具的心理作用,更有政府参与房地产市场调节的不当行为的影响。近几年来,新的房地产项目不断开工,商品房供应持续增加。一方面,我国存在住宅供给数量过高、住宅有效需求不足而导致大量商品房空置的现状。而另一方面,由于房价过高,大多数的中、低收入家庭买不起住房,无房可住,几代同室的现象屡见不鲜,造成了大量楼盘空置的现象。目前,全国及部分地区大量的商品房积压卖不出去、空置率越来越高已成为不争的事实。
(2)房地产的开发投资规模呈现加大趋势
近几年来,我国房地产价格直呈现上升的态势。土地价格由于其稀缺性和市场需求的无限性的拉动作用及其土地市场投机炒作,出现虚涨。如果把全国的固定资产投资额与房地产开发投资额比较下,会发现投资人大量囤积购买土地,房屋空置泡沫,房地产业出现虚长趋势,房地产的投资增长速度明显的比其它固定资产的投资速度快的多,而且这虚长的趋势也越发明显。
(3)消费结构缺乏理性
在我国,大多数的消费者对房地产的发展持观望态度,他们消费心理受到炒房者和媒体舆论的影响,这种现象的出现使市场调节机制的缺陷越发的暴露出来。在利益的驱使下,某些非理性的因素导致房地产价格的飞涨,投机者借此机会不断的炒高房地产价格,使其真正有需求的购房者买不起房子,出现了贫富日益加大,两极分化日趋严重的现象。
二、目前我国房地产业存在的问题
(1)银行信贷存在的问题
随着我国房地产金融信贷风险的不断加重,主要体现在一些开发商在购入土地时自有资金不足,为了获得预期的利益,只能从金融机构获得信贷,致使在一定程度上增加了金融信贷的风险。
(2)经济环境因素
即中国经济受到金融危机的影响之后,这几年的经济已经开始逐渐复苏,每次房地产市场的升温的推动力都是高速发展的经济。经济的复苏影响着人们的购房需求,从而导致房价的逐渐上涨。
(3)中、低档普通商品房有所欠缺
我国住房制度改革之后,以住房的市场化分配代替了住房的国家分配制度,导致房价上涨过快。部分地区政府为了生产总值的提高,不惜过度促成土地交易,由于利益的驱使,地方政府和房地产开发商更热哀于开发高利润的高档住宅和别墅,在提供经济适用房和廉租房等保障性住房上根本没有积极性,使得本应占市场主体的保障性住房逐渐边缘化。廉租房、经济适用房的供给量,根本满足不了中、低收入家庭住房的需求,这就导致商品房成了解决居民住房的基本模式。住宅结构供给的失衡,会间接导致房价的攀升,影响房地产市场的健康有序发展。
三、改变房地产现状的应对策略
(1)加强政府的参与力度
近几年房地产市场的变化使我们认识到,单靠市场机制自发调节来解决土地资源稀缺、房地产价格上涨等问题是远远不够的,因为由于市场机制自身的特点,若完全靠市场机制的自动调节来解决这些问题,需要相当长的周期。于是,作为社会经济管理者的政府理所当然地承担起了相应的宏观调控职能,采取定的政策和措施促使经济向最优均衡状态运行,保证经济资源的有效利用。政府需要针对各地的不同情况分别进行分析和规划,严厉控制并打击故意炒地、炒房等现象的发生,更要合理利用各地域的土地资源,推出公平公正的招商开发投资政策,坚决把握好房地产市场的发展方向,制定合理有效的房地产管理办法,打击囤地、囤房的不良现象。方面,利用税收优惠政策鼓励房地产开发商开发廉租房、经济适用房,另方面,发挥税收引导作用,鼓励企业通过自建房、合作建房等方式打破开发商对房屋供应的垄断。
(2)整顿房地产市场秩序,规范企业行为
房地产市场是个复杂的经济体系,考察个区域的房地产市场是否发达,关键看房地产市场体系是否健全和完整。应当制定有效的房地产市场政策,来解决高房价与高空置率的矛盾现象,让消费者的真是需求来主导房地产市场。遵循我国房地产市场的发展规律,从我国的基本国情出发,对房地产市场进行宏观调控和把握,杜绝房地产市场的房价稳定而导致房地产的流通成本和交易成本的提高,为更好地贯彻房地产发展政策培育出一个良好的房地产市场体系。
(3)政策上给予相对的扶持
不断提高廉租房、经济适用房等中、低档住房的供给比例,努力解决低收入家庭的住房困难。居民个人集资建房的可操作性还有待进步研究,但是低收入居民的要求在一定程度上表达了对国家政策的期望,让居民不再受开发商的盘剥。另外,还可以通过贫困居民住房求助活动、建设外来务工人员员工宿舍等多种方式,不断改善低收入家庭的住房状况。
(4)使房地产市场逐步走向成熟化
综合当前对房地产市场投资的增长速度,中国房地产的投资还处于繁荣阶段,但是,从市场表现来看房地产市场则处于不成熟到成熟的国度阶段,从当前城市居民的经济实力和居民的购买力分析,只要经济形势平稳可持续的增长,不出现严重的供不应求的现象,房价就不会大起大落。
四、结语
从当前的房地产形势分析,住房销售开始得到控制,从根本上规范房地产业领域的投资现象,我相信中国的房地产市场将越来越完善,未来几年中国房地产供求关系将趋于均衡,房地产市场将保持平缓的发展势头。
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策略性成本管理是于90年代兴起的一种最新潮的,具有全面性与前瞻性的现代化的管理方法,倍受西欧、美国和日本等发达国家管理界、企业界的高度重视和极大关注,在现代企业求生存谋发展中的作用越来越大,地位越来越重要,是现代企业发展步入良胜循环的关键一招。其特点是当企业在面对竞争日益激烈的环境下,逐渐重视整体的策略规划已成为现代管理的一大趋势,成本管理与企业策略的结合,势必使企业跨出内部控制的单一角色,迎接外部分析的新领域,以巩固和赢得企业长期竞争的优势。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:房地产项目实施阶段成本管理与控制分析相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
如何提高房地产企业的核心竞争力,从企业内部挖掘潜力,加强企业内部管理,已逐渐成为房地产业迫切需要解决的问题,而房地产开发项目成本控制作为企业的核心竞争力是房地产开发企业首先要解决的问题。房地产工程项目的实施阶段包括分为设计、招投标、施工及竣工结算阶段等。而每个过程、分过程、子过程又是由许多不同的具体活动构成的。房地产工程项目的工程成本控制管理贯穿了项目的全过程,即从房地产项目决策的投资估算到设计阶段设计概算,以及施工阶段的施工图预算和工程完工后的竣工结算。各个阶段的成本控制目标是有机联系在一起的,各个阶段互相制约、互相补充。因此,要建立一体化的管理体系,及时发现偏差,纠正偏差,使几个阶段朝着预定的控制目标方向进展,严格控制房地产项目工程成本。
在房地产项目成本管理上,房地产商通常只重视施工阶段的成本控制,而对设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视。中国房地产商只重视“显成本”的控制,而对“隐成本”不加以重视,结果造成了房地产项目只得益于设计成本费用的减少却反而增加了其后工程成本的造价,使得成本实际却大大增加。具体房地产项目成本管理存在问题如下:
(一)只重视施工阶段的成本控制,不重视设计阶段的成本控制
施工阶段可能是成本投入最明显的一个阶段,应该说是比较重要的一个阶段,房地产开发普遍对项目工程施工阶段非常重视。房地产公司均设有工程部,同时聘请专业的工程监理公司对项目施工进行直接的监控。开发商忽视了对设计阶段的成本控制,往往将设计费一压再压,认为这就是节约成本。开发商普遍缺乏对设计进行监控的能力,往往使施工图设计保守或不合理,从而造成浪费。
(二)不重视计划和管理,导致成本失控
企业的管理松懈也是成本失控的重要原因,管理活动效能低下,资源没有得到合理利用,成本失真的问题时有发生。在评估成本支出时,材料利用率低、设备效用差、技术及产品储备不足、价值转移和价值增值过程的无用环节、资源浪费等现象非常严重。
(三)招标投标没有真正起到成本控制的作用
通过实行招投标以降低造价,保证质量,确实有其必要性和现实性。很多房地产公司(特别是一些国有房地产公司)不愿意搞公开的工程招投标。虽然政府作了硬性规定,工程招投标依然若隐若现未能全面实现,没有起到成本控制的作用。
(四)现场签证控制不力,导致成本失控
由于房地产项目的实施周期长,工程变更是项目施工阶段经常会遇到的问题,它常常伴随着工程费用的增加,同时也可能会引起停工、返工现象,造成项目总成本的大幅增加。如加强预算审查,安排施工全过程的材料和质量的监理等,却忽视了对工程变更的控制,从而造成施工阶段的支出超出预算,使得施工阶段的成本难以控制。
(一)设计阶段的成本控制措施
设计阶段是投资控制的关键环节,尤其是初步设计阶段。因为在初步设计阶段,建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准等已基本确定,因此在初步设计阶段就开始进行投资估算显得尤为重要。设计阶段可以采用的成本控制方法有:
1.推行设计招标与设计监理
实行设计招标制度可以有效地防范设计领域的不规范行为,保证有资质和实力的设计单位在良好的制度环境下公平竞争,不断加强自身管理,提高设计水平,增强竞争能力,同时也扩大房地产开发企业在设计方案的选择范围,保证了设计方案的质量。
2.实行限额设计制度
积极推行限额设计,实行设计经济责任制。作为设计单位,要推行限额设计,在设计中凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算,充分考虑施工的可能性和经济性。项目设计委托时,要向设计单位提供尽可能详尽的相关设计资料及各种技术经济指标,明确项目开发的定位和工程建设成本范围,特别要强调设计方案的经济合理性,在保证工程质量和进度的前提下尽可能节约成本。
3.运用价值工程优选设计方案
在设计阶段运用价值工程进行投资控制,就是把工程的功能和投资两个方面进行综合分析。选择投资相对较低,功能相对较高的方案,确保必要的使用功能,消除不必要功能的费用,从而达到控制投资的目的。
4.加强图纸会审工作并实行设计的奖惩制度
加强图纸审核,将工程变更尽量控制在施工之前。在设计出图前,组织设计部、工程部造价部对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、同时,制定较为详细的、操作性较强的奖惩方案,从节约额中提取一定比例的金额进行奖励,进而提高设计人员的工程成本控制意识,避免工程设计的肥梁胖柱、超量配筋、加大截面、任意提高钢筋混凝土强度等级等提高工程造价的现象。
(二)施工阶段的成本控制
1.工程变更控制
设计变更是在工程施工过程中为满足施工现场条件变化、保证设计和施工质量,完善设计而进行的修改工作。工程成本增减幅度应控制在总概算的范围之内,若确需变更但有可能超概算时,更要慎重。一般情况下,即使变更要求可能在技术经济上是合理的,也应全面考虑,将变更以后所产生的效益与现场变更往往会引起施工单位的索赔等所产生的损失进行比较,权衡轻重后再做出决定。建设单位要事先做好各项准备工作,设计变更时间做节点控制,主体变更控制节点应该为标准层砌筑完成,现场统一检查与核对;室外变更时间控制节点应该为污水、雨水管线完成施工,对总图进行全面检查。
2.索赔控制
在索赔事件发生后做好同期记录,根据工程的实际情况,给承包商发放停工和复工通知,尽可能减少工程损失,并应掌握第一手资料,以便于与承包商日后索赔费用的核实。
(三)竣工阶段的成本控制
工程竣工结算是核定建设的最终依据,也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。因此,这是控制工程成本的最后一关。一般应从以下角度控制结算工程成本。
1.核验结算资料
根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算,审查是否按图纸和合同规定完成工作,是否有丢项、落项的工程。
2.结算费用审核
根据各项合同,处理好施工过程变更和索赔后,重点审查工程量、审查材料价格及单价的套用、换算、补充是否合理,是否符合合同规定;在结算时实行复审制度,以确保工程结算能按照合同约定的方式进行,并进行工程尾款会签制度,确保结算质量和投资收益。
本文强调对影响房地产项目成本最大的实施阶段的成本控制存在的问题和成本控制措施进行分析和研究。在设计阶段,实行设计方案招标制度和限额设计制度,加强图纸会审工作,实行设计的奖惩制度,加强成本的控制。在招投标阶段,选用合理的合同模式编制招标文件、评标、议标工作,并对部分材料实施战略采购制度,通过竞争得到合理的市场价格。在施工阶段,通过对项目工程变更和索赔控制,实现项目过程成本的控制。在竣工阶段,进行核验结算资料和加强结算费用审核工作等具体成本控制措施。
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融资融券业务是指证券公司向客户出借资金供其买入证券或出具证券供其卖出证券的业务。由融资融券业务产生的证券交易称为融资融券交易。融资融券交易分为融资交易和融券交易两类,客户向证券公司借资金买证券叫融资交易,客户向证券公司卖出为融券交易。以下是读文网小编为大家精心准备的:商品融资业务的特性分析及其防范风险对策相关论文。内容仅供参考阅读!
商品融资业务的特性分析及其防范风险对策全文如下:
商品融资贷款作为一项新兴的业务,近年来已经被市场上不少客户所接受,各家商业银行都将其作为国内贸易融资系列产品之一在大中小型企业中大力推广,适用的质押商品种类也在逐步扩大,目前全国性的质押商品物资已涵盖有七个大类20多个子类。这项业务的开展,在支持企业扩大生产经营、促进经济增长方面产生了良好的效果,同时对于丰富信贷产品、满足客户融资需求、调整银行信贷结构都产生出积极的效应。随着业务规模的日益扩大,涉及行业及质押商品的逐步增多以及外部经济环境的变化,也开始显现出一些薄弱环节和风险隐患,部分地区还出现了一些风险贷款。为了促使这项业务更加稳健快速的发展,针对工作实践中遇到的一些新情况新问题,对商品融资业务的技术特性及其防范风险对策加以分析研究是十分必要的。
商品融资是银行对企业发放的以商品作为动产质押担保的短期贷款。从贷款性质上讲,它属于一种特定担保形式的贷款,担保形式是银行认可的商品物资的质押担保,是用商品物资的物权作质押来保证银行贷款债权的实现。从还款来源上来看,它是以企业生产经营综合现金流作为第一还款来源的。从贷款用途上来看,它是一种用于企业正常生产经营周转的短期贷款,用途较为灵活,与传统的短期流动资金贷款相似,属于一种短期的生产经营性贷款,颇受企业欢迎。在整个贷款期限内由于商品生命周期以及企业经营的要求,所质押的商品物资往往具有很强的流动性,不断地出仓、补仓,这是其最显著的特征。
按照质押商品监管场所划分,主要采用物流公司监管――在正规物流公司仓库内由物流公司监管人员实施专业化监管和派出监管――由物流公司派出监管人员在借款企业仓库内实施监管两种方式。
随着外部经济环境和市场需求的变化、业务量的逐渐扩大以及涉及行业及质押商品物资种类的不断增加,业务发展运行中也开始逐步显现出一些薄弱环节及易发的风险隐患。
一是在急于追求业务发展上规模的过程中,调查审查决策环节上对“先看经营,后看押品”选户原则坚持的不到位,对一些成立经营时间不长、经营风格管理水平尚存有较大不确定性的客户决策进入偏早,使后期的第一还款来源风险加大难以掌控。
二是选择监管合作方时偏重于对方的资质、规模,而对监管合作协议条款的慎密性缺乏经验,存有风险敞口。与物流公司的监管合作协议里对物流公司在质押商品的监管责任、义务、出险后损失赔偿条款等方面的约定比较笼统,不够明晰。一旦发生损失对方的赔偿责任不好界定,往往产生纠纷,延缓了押品处置速度。
三是围绕押品自身存在易发风险隐患。
一是质押商品的数量是否足够,尤其是一些大批量的捆包式的金属材料,其直径、长度的差异都会导致总重量的变化。二是质押商品的品种是否属实。如大型煤炭料垛、粮库里的粮垛、金属堆垛,其芯部是否被移花接木以次充好,大型料垛里面是否存在“外实内空”或者掺入其他杂质,外形相似的商品中是否混存混放如银锭堆里面是否摆着铝锭等等。三是质押商品的权属是否存在争议。
(一)重视队伍建设,提高业务技能。
商品融资是一项技术操作管理难度较大的新兴贷款业务,相应对银行从业人员有着较高的要求。应当结合辖区实际状况,配备与业务规模相适应的人力,保证工作精力集中,并通过经常性的培训交流、案例分析、技术比赛等多种方式努力提高从业人员的专业知识和业务技能,在实践中不断摸索总结,锻炼出一支爱岗敬业、业务娴熟、技术精炼的专业队伍,在贷前调查、审查决策、贷后跟踪检查管理、风险防范处置各个环节能够尽职履责,通过业务的开展实现银企双赢。
(二)坚持“先看经营,后看押品”选户原则。
在客户营销、融资方案策划论证、贷款决策发放的各个环节,都要强调把第一还款来源的可靠性放在首位,始终坚持好“先看经营,后看押品”选户原则。注重在有一定商品经营经验积累和管理水平、良好经营记录的客户群体里择优筛选出投放对象。在满足上述条件之后,再开始对客户的第二还款来源进行评判。对那些所处区位、行业较佳,成立时间较短但预测具备良好发展前景的新客户,不宜于立即办理业务,可以建立新客户储备库跟踪观察一段时间后再作决策。
(三)完善同物流公司的监管合作协议。
目前在监管合作方准入、制定监管合作协议条款方面,基层行基本没有决策权。因此二级及以上分行应结合辖内实际,对现有的监管合作协议进行全面的梳理,并充分征求行内法律专业部门的意见,尤其是对双方各自承担的监管责任、义务、押品数量质量品种差错、出险损失后的处置赔偿条款等关键内容予以细化完善,努力做到既合理又具操作性,尽可能从制度层面避免出险后的纠纷,加快出险后的押品处置效率,力争实现贷款不受损失。
(四)采取有效措施把好质押商品真实性的关口。
一是质押商品数量质量的真实性。目前可用于质押的商品种类繁多,其物理形态各异、质量参数复杂、品种数量巨大,按照贷款行现有的机构设置、从业人员的专业知识能力,要想独立承担起这方面的鉴定、识别、计量、真实性把关任务是力不能及的。应深化银企合作,紧紧依靠具有专业能力的物流公司和相关的技术质检部门,才能把好这道关口,保证入库质押的商品质量合格、数量充足、防止质量掺假数量缩水。
二是质押商品权属的真实性。在现有查看企业交易合同、增值税票、入库单据的传统验单方式的基础上,通过进一步的审核,证明确保该批次质押商品的权属是真实无异议的,从而彻底消除因权属不真实造成的后期处置隐患。
(五)调整到期还款刚性规定,适度增加还款期弹性。
现行产品管理办法在商品融资贷款还款规定上是完全刚性化的,贷款到期后不得展期,一旦发生临时性逾期超过30天,系统就自动把质量等级调降成次级,从有助于银企双方互惠互利长期合作角度出发,建议对现行的还款政策作些微调。对于那些自身生产经营正常、银企配合良好、企业负责人素质较佳、能按规定在银行往来结算、仅因外部原因导致暂时不能按期如数还贷的客户,允许办理一次展期。办理展期时应压缩收回不低于20%左右的本金,这样既给客户提供了一段克服困难催收货款筹集还贷资金的缓冲期,帮助企业化险为夷,也有利于银行化解初级风险控制不良比率,稳定客户市场。
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从广义上讲,融资也叫金融,就是货币资金的融通,当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从现代经济发展的状况看,作为企业需要比以往任何时候都更加深刻,全面地了解金融知识、了解金融机构、了解金融市场,因为企业的发展离不开金融的支持,企业必须与之打交道。1991年邓小平同志视察上海时指出:“金融很重要,是现代经济的核心,金融搞好了,一着棋活,全盘皆活。”由此可看出政府高层对金融逐渐重视。以下是读文网小编为大家精心准备的:分析房地产业融资现状与问题相关论文。内容仅供参考阅读!
分析房地产业融资现状与问题全文如下:
房地产的开发项目具有规模大、周期长及价值高等特点,因此,对房地产项目的开发需注入大量的资金,故融资成为房地产业发展的重点。我国房地产企业的融资渠道尽管呈现出多元化特点,但是房地产开发融资方式以间接融资为主,其他的融资方式所占比例极低。房地产开发业的融资模式单一化和融资结构不合理等问题,会大大增加房地产业融资的风险。
1.房地产业融资现状
房地产是一种固定资产,其所选择的金融市场及融资方式必然会成为房地产行业开发、交易的关键。我国房地产业现阶段处于发展时期,加上政府对其资金运作上的严格管控,致使房地产的开发融资更加困难。研究发现,我国的房地产业融资正在消耗往年的资金储备,表明我国的房地产业融资具备一定的困难。另外,在我国的房地产业资金来源比重中,其他的资金来源所占比例呈现逐年上升的趋势,而传统的资金来源的比例却逐年下降,表明我国的房地产业的融资重心有所转移,因此,需积极寻求其他的融资渠道[1]。
2.房地产业融资的问题
(1)融资模式单一
现阶段我国的房地产业的融资模式主要采取传统的贷款模式,如房地产开发贷款、住房公积金贷款和个人住房贷款等,房地产开发商的资金来源中,有三成来自银行直接贷款,加上个人按揭贷款,银行贷款几乎占了七成。尽管银行贷款具备成熟度高、风险小、操作简单方便和成本较低等优势,但是其存在债务的刚性强和还款严厉度大,加上还会受到国家政策的影响,如果房地产开发商过度依赖银行贷款,必定会增加融资风险。
(2)融资结构不合理
在房地产业内,出现房地产开发商的直接融资比重低,而间接融资的比重太大的现象。房地产金融的工具创新力不强,尽管房地产的信托得到迅速发展,但是现阶段的信托产品无法满足房地产业所需的融资要求,房地产业还会受到国家和地方政策的限制,其上市困难重重。中国现阶段的房地产金融市场还在发展时期,因受到融资体系的结构不合理的影响,市场主体呈现出不健全和行为不规范等现象,从而制约房地产业的进一步发展。
(3)融资法律和法规不完善
房地产业融资的相关法律法规还有待完善,与房地产金融相关的政策法规还不健全,并缺乏一致性和协调性,故而操作比较困难,对房地产的融资渠道发展产生不良影响[2]。
1.采取多元化的融资模式
房地产业属于资金高度集中的行业,开发一个地产项目就需投入大量资金,假设不借助多种融资手段,那么企业就会面临止步不前,甚至出现资金链断裂等更为严重的问题。所以房地产企业一定要加强对融资渠道的创新,采取多元化的融资模式,形成以银行信贷和房地产信托等融资为主,其他融资模式为辅的融资体系。达到降低房地产业融资中的风险的目的。具体的融资方式有:
(1)内源融资
就是房地产业依靠自身资金进行融资的方式,它不仅包括自有资金,而且还包括应收的账款和票据等,房地产企业可将这些企业资金经过金融机构直接变现,将其投入新的房地产开发中。内源融资方式具备风险小、成本少的优势。而对于一家房地产开发企业自有资金较少的情况,可依据房地产开发企业的项目时间及工期的不同,采取多家房地产开发企业联合开发的方式。联合开发也可以是房地产的开发商与经营商通过合作方式开发房地产项目的一种融资方式。房地产的开发商与经营商采取联盟合作和统筹协调的方式,加大期房营销及宣传力度以增加销售,从而双方能获取稳定现金,将经营风险降到最低[3]。
(2)直接融资
直接融资包括股票融资及债券融资两种方式,其中债券融资的比例较小,主要以股票融资为主。股票融资就是企业经上市发行股票后获取融资,房地产的开发企业上市后,能迅速筹得资金,并将筹集的资金用于注册资本,达到永久使用的目的。股票融资无固定还款期限和利息负担,均以企业经营状况为担保,但是股票融资存在一定的难度,即上市要求较高,并且连续2年亏损就会被迫退市。
(3)间接融资
间接融资就是向金融机构(主要为银行)取得贷款,现阶段我国的房地产业的开发资金大部分源于银行贷款,此种融资方式已经成为房地产业融资的主要方式。
(4)新融资方式
①夹层融资:其处于债权和股权之间的一种信托产品,夹层投资属于长期融资,可根据特殊的需求对其进行调整,夹层融资中的付款事宜也需根据企业现金流的状况来确定。夹层投资主要适用于融资企业出现现金缺乏时,经扩张、收购等方式后,其银行的信用额度还是无法支持企业发展的情况;②房地产信托融资(REITs),REITs主要是通过发行收益凭证,汇集多数投资者手里的资金,并交付给专门的投资机构用于房地产的投资经营和管理,同时将投资的综合收益按照一定的比例向投资者分配的一种信托基金,REITs在国际意义中,与基金等同,REITs就是资产证券化的表现[4]。
2.合理组建融资结构
在发达国家的房地产融资和金融机构中,已经发展出一套比较成熟的融资和投资管理方法,我国的房地产业可引进这套管理办法,以缓解目前房地产业的资金压力,也能为我国的金融机构提供好的借鉴,以推动我国房地产的金融创新,达到投融资的快速发展。如果社会福利基金融资,是房地产金融将公积金与住房抵押两者结合的一种融资方式,其主要源于新加坡,这一公积金制度有利于经济发展落后和资金不足的发展中国家的融资。
3.完善融资法律和法规
房地产开发必须做到有法可依,但是目前关于我国的房地产投资开发类的法律法规极不健全和完善,造成房地产业融资出现无法可依和有法难依的现象。在房地产业融资中出台的法律法规大部分内容比较广,也比较泛,缺乏相关的具体细则,故在实际的执法中,会出现把握尺度大和增大交易成本的现象。
因此,需完善融资法律和法规,主要方法有:
⑴制定出低压贷款法,规范现有的抵押市场。出台相关的法律法规,以解决司法、行政处罚和住宅抵押处分三权之间的纠纷,并确保抵押登记和评估等问题能得到法律保护;
⑵制定住房金融机构的组织法和住房金融法及抵押贷款证券化的业务会计制度;
⑶管理好住房储蓄、公积金、低收入住房补贴等相关的住房金融经济活动,并制定相关管理制度,为房地产融资创造一种有法可依、有法必依、违法必究的发展环境,以确保房地产金融能稳定、健康发展[5]。
房地产融资属于一个多元化市场,其融资方式具备多样性,如有证券市场、银行信贷和基金等,同时房地产融资市场也具备多层次性。因此,需要创建一个稳定、健康的房地产融资环境,就必须要求国家或者地方政府减少对金融市场的控制及干预,并将金融市场面向国际开放,同时也可引进国外的先进融资方式和发展模式,为国内的房地产金融市场提供更好的发展条件。另外,还需加大法律制度建的力度,为其创造有法可依、有法必依、违法必究的环境。只有新的房地产融资市场和融资产品及融资工具的出现,才能让成房地产形成一个多元化的体系,以促进房地产经济走向良性循环的轨道。
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在开发新的软件系统过程中,由于存在许多不确定因素,软件开发失败的风险是客观存在的。因此,风险分析对于软件项目管理是决定性的。风险分析实际上就是贯穿在软件工程过程中的一系列风险管理步骤,其中包括:风险识别、风险估计、风险管理策略、风险解决和风险监督等。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:快递末端物流配送的风险分析与防范措施研究相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
【摘 要】随着我国经济和电子商务的快速发展,物流行业迎来了发展的黄金时期。随之而来的是客户对物流服务质量提出的更高要求,末端物流作为整个物流过程的最后一个阶段,是与客户直接接触沟通的环节,其服务质量直接影响着客户对配送服务的体验,影响着快递公司的品牌形象和信誉。做好末端物流配送环节对于满足客户期望,提高企业竞争力具有重要意义。文中利用文献分析的方法,对申通快递末端物流的概念进行界定,业务中面临的风险并针对风险进行防范措施研究。
【关键词】快递物流;末端配送;风险管理.
【论文正文】
2012 年,中国货物运输总量达到了 412 亿吨,社会物流总额 125 万亿人民币 ,物流成本占 GDP 的 18%,比发达国家高将近一倍。2011 年 5 月,央视的推出的《聚焦物流顽症》系列报道,深入分析了我国物流成本过高的原因,其中最重要的一个原因就是我国的物流环节过多,货物需要经过好几次的装卸才能运达。值得留意的是其中整个物流陪送过程的成本的 30%在于末端配送的环节。末端物流配送的过程繁杂、成本过高、效率低下成为广大电商企业与物流企业共同的难题,这个问题产生的最主要的原因是物流需要控制成本和电商要求客户体验,在降低物流成本的同时,提高服务质量,这对于物流行业来说,是相当不容易的。物流企业特别是快递行业,利润本来就不高,因此总想方设法的降低成本,而对于电商企业,客户满意度是其销售的关键因素。
提供多样、高质的客户体验成为其追求。其中的矛盾确实难以解决,即使这样,末端物流配送服务背后蕴藏的巨大商机,仍然使得物流与电商企业虎视眈眈,垂涎不已。因为末端物流配送环节可以说是电子商务企业直接面对客户的唯一环节。在这一环节的客户体验,体现的客户习惯和收集到的客户反馈意见等信息,对于电商企业的采购计划、营业额,组织管理等的有很大的参考价值,同时这也对于预测市场需求预测和管理供应链有着非常重要的作用。随着电商时代的来临,信息网络技术的发展,物流行业对信息的愈加依赖,末端物流具备的商业价值的也越来越明显。也正因为如此,我国快递企业都在尝试掌控末端物流这一环节。然而国内末端物流配送还存在很多问题,在发展过程中面临着许多风险。除此之外,末端配送的各个参与者在利益分配上也很难达成共识,因此,相互合作与经营模式的创新任重而道远。
现在消费者的需要已逐渐成为经济活动的重心,“客户至上”的观念深入人心,而这种观念在物流活动中也得到充分反映,因此,末端物流受到越来越多的人的重视。如今,“网购”逐渐被广大消费者认可,成为了一种主流的消费方式,然而,不少的问题也相继涌现。近年来出现许多诸如网购“爆仓”、贵重物品被掉包、快递变“慢递”、粗暴作业导致货物损坏、快递人员代签快件、理赔难、服务不热情等问题,都是快递行业的本身出现的问题。如何才能降低快递末端配送的风险,提高投递效率与服务质量,这些都是行业人员所必须重视的问题,也是行业持续健康发展亟待解决的问题。“人不在家,快递到了”;“重大节日,快递变龟速”;“直接入户,安全有隐患”等等,是人们经常遇到也是有所顾虑的地方。因此,如何让快递“最后一公里”走的顺畅,走的安全,已成为现今物流企业所关注的热点话题。本文通过了解申通物流配送的运作现状以及发展中存在的问题,运用风险管理的方法,从风险管理的角度,对快递物流配送发展的风险进行识别,研究对其风险的防范措施。这对正确识别末端物流配送业务的风险,提高风险防范意识,促进快企业快速发展具有现实意义。
2.1 申通公司概况.
申通快递有限公司在 2007 年成立,注册商标为“STO申通快递”,注册资本 5000 万,申通快递网络的总部位于上海。申通快递总部主要负责对分散覆盖在全国各地的加盟商的进行授权许可使用申通品牌、指导申通快递网络中的加盟商经营管理、对申通品牌价值进行管理。申通物流主要提供跨区域物流业务,市场占有率超过百分之十,是国内物流行业的龙头企业四通一达之一。在全国各省市申通快递拥有超过 2600 个加盟商,独立网点及分公司 950 多家,5000多个门店网店,50 多个分拨中心,申通快递从业人员超过12 万人,2011 年全年业务量达到 7.5 亿票,年营业额为 95亿元,全网总投资额在 10 亿元左右,作为全国运量最大,快递网络覆盖率最高、规模最大的民营快递物流公司,申通一直发挥着巨大的作用。
2.2 末端物流配送的含义及其特点.
末端物流配送是一种服务,对于整个物流环节来说,末端物流是配送的最后一个环节。指的是送达给客户手中的物流,是以满足配送环节终端消费者为直接目的物流活动,可以实现“门到门”服务。具有使得客户简单方便领取货物,提高客户对快递公司满意度,扩大消费者群体的优势。末端配送作为公司最终直接面对客户的一种服务,服务的质量关系到客户的满意度,因此末端配送具有以下特点:
①时效性。时效性就是使货物在规定的时间送达消费者的手中,这也是末端配送服务的最基本要求。末端配送的时效性可以说是客户最重视的因素,只有按时将货物送达,无需客户等待,才能体现快递公司的实力与信誉。快递公司安排的货物配送车辆出现故障、恶劣天气、管理人员安排配送线路不当、客户没有及时提货等都会造成不能及时交付,延误配送时间的情况,从而影响末端配送的时效性,因此在送货前的准备阶段,快递公司的各个部门都需要同心协力,互相沟通交流,让企业的所有客户能在准时收到自己的货物。
②可靠性。末端配送的任务要求快递企业能将货物完好无损的送到客户手中。货物在装卸作业环节操作不当、包装材料或包装方式不当、潮湿的天气气候、快递共识配送人员的素质等都会影响到末端配送的可靠性。快递公司需要警惕影响可靠性的风险。
③沟通性。末端配送是直接与客户接触的服务,是快递企业与客户最直接沟通渠道,这个环节的服务质量直接关系着快递公司的品牌形象和信誉,在与客户的沟通交流中快递公司能都积累客户信息,了解客户习惯,等到意见反馈,对公司的管理经营具有重要的作用。因此,快递公司必须充分利用这个与客户沟通的最重要渠道,以良好的态度于客户沟通交流,为客户提供最优质的服务,提升巩固公司的信誉。
④便利性。末端配送的服务理念是最大限度地满足客户要求。只有良好的服务体验,让客户享受到方便快捷的服务才能吸引客户。如果出现提货地点远,交通不方便,提货时间不适合等情况客户需要付出更大代价才能得到自己的货物,客户必然选择更加便捷的方式来传递自己的货物。
⑤规模经济性。当网点具备一定的规模后,由于覆盖规模高,能够带来更大的便利性与可靠性,吸引更多的客户。
因此其业务量也会随着规模的增加而提高。
2.3 申通物流配送业务流程现状.
随着现代快递高速发展,对快递行业服务提出来更高的要求,申通也在不断扩展自身的业务,例如申通与阿里巴巴集团达成合作联盟,为其提供消费者之间与商对客的电子商务物流配送服务、提供第三方物流代理业务、为客户代收货款、开展贵重物品通道服务,仓储租赁业务等。
申通通过加盟授权品牌的形式,在全国个省市建立了庞大的快递物流服务网络体系,其业务内容包括信息采集与传递、市场需求研究与市场开发、企业委托的第三方物流配送、快递包裹投递配送等。此外,申通还将不断完善信息系统与信息基础设施建设,完成网络化与信心化改造,在巩固传统快递业务的基础上,进军电子商务物流与 3PL 物流领域。
与此同时,申通快递也遭遇到了一些问题。随着近年来电子商务和网络交易的大力发展,客户对申通快递的送货速度以及服务要求越来越高,而申通快递因其在管理信息化还不成熟,为客户提供专业化的快递服务的目标难以实现,同时不能保证在第一时间使所有该业务相关部门同步迅速地行动起来,这就无法最快最好地满足客户个性化的服务体验需求,也无法保证货物能按客户的需求快速送到指定地点。出于安全考虑,中高档社区与高校一般都不让快递员进入其内部送件,申通一般只能把快件送到校门口或社区保安室。但由于没有专人管理,收件人取件时间不固定,造成快件安全无法保证。或者申通快递人员到达门口再把快件堆放在在校园社区周边的空地上,集中发短信通知客户在预定的时间内自提。大量快件包裹散乱堆放在人行路或草地上,严重影响了市容市貌,客户提货时的秩序也相当的混乱,时常出现由于收件人无法在快递服务人员规定时间内提货而需要二次配送,严重影响了快递服务的效率和质量。 申通的快递人员服务态度也存在很大的问题,今年来不断收到客户对申通的投诉。网上也充满了客户对申通服务态度的抱怨。
日前,为了缓解末端配送的问题,为客户提供更好的服务,申通快递准备支出 3000 万元来用于建设末端物流配送体系。根据申通的规划,今年将在全国各省市的主要高校、城市住户规模在 700 至 1000 户的中等小区、地铁出入口等人流量大,客户集中的地方设立 3 万多个包裹快递自提服务点。申通的快件自提点将以与第三方合作的形式来开展。合作对象不仅包括超市、社区保安室、便利店等,还与学校复印店、连锁酒店、洗衣店等客户出入较多的店铺,这将使快递配送终端更加贴近客户,方便客户自提快递包裹。
3.1 企业外部风险.
3.1.1 自然风险.
自然风险指的是由于自然灾害如地震、暴风雨、火灾等不可抗力因素所引起的风险,自然风险一般来说是无法控制,难以预测与避免的。而且自然风险具有传递性,即使对于申通公司末端物流配送业务过程没有受到直接的影响,如果上游供应链环节受到影响,其配送也会受到间接的影响。而且由于申通末端物流配送业务的范围十分的广阔,客户地域分布也非常的广,因此遇到自然灾害的概率是比较高的,主要运输工具汽车受天气的影响较大,当遇到恶劣天气时,运输作业难以按时完成,影响了配送服务的准时性,同时接受包裹的地点可能需要变动到能够遮风挡雨的地方,甚至提供提货作业,对货物造成一定的损害,降低了服务的质量。
3.1.2 政策法规风险.
虽然快递行业经过了 20 多年的发展,但其相应的法律法规还很不完善,法律法规中对于快递企业的规定比较少,这导致了很多时候企业与客户发生纠纷后不能找到切实可靠的法律依据来解决。大大的增加了申通末端配送业务的运营风险。另一方面,政府由于宏观调控、体制改革而对法律法规进行调整也会给申通来风险。如日前,由国家财政局与邮政局组织的,进入征求意见阶段的《邮政普遍服务基金征收使用管理暂行办法》已经起草完毕,根据的《办法》显示,在其颁发后在我国民营快递企业需要缴纳邮政普遍服务基金。这样的法律法规增加了申通快递业务的运营成本,降低企业的利润从而提高了风险。
3.1.3 市场风险.
快递行业随着电子商务的迅猛发展而壮大起来,对于末端物流的重视也是响应市场经济变化和网络购物兴起的结果。对于申通快递来说,自身并不生产实体产品,它的价值体现在于对客户的服务过程中,其业务量和客户需求息息相关。因此在整个供应链上在客户方面产生问题时,它也必将受到影响,由于处于末端,在这个供应链而言申通遇到的风险与承担的责任比其他企业要大。快速增长的业务量对申通配送服务提出了更高的要求,申通配送业务的发展必须跟上客户需求的快速增长,同时也需要保证服务的质量。而一旦满足不了客户需求的发展,会导致顾客满意程度降低,甚至使客户的流向其他快递服务企业,降低市场份额和企业竞争力。
3.2 业务风险.
3.2.1 信息风险.
对于快递行业来说,要根本上保证货物能安全、准确、便捷的送到客户手中,就需要在信息方面做到准确、安全、及时。因此信息在整个配送业务中起着指导控制作用。在申通末端物流配送中我们主要关注的是包裹跟踪信息传递及时率,准确率和用户信息安全。目前申通建设了订单信息服务平台为终端客户提供包裹的跟踪服务,但由于买家操作不规范,卖家的推脱等,包裹的跟踪信息不能准确及时的传递。许多客户在网上也不能及时查询自己包裹的信息,使得客户对申通的服务产生怀疑与不满,影响公司形象。信息传递不通畅、不及时,也会使得管理人员决策制定上出现问题,下达的相关任务也难以施行。此外信息风险包含客户信息安全风险。
客户信息主要是指客户联系方式、家庭住址等个人信息。但与货物运输不同的是,申通快递服务相当一部分业务属于信件。因此,用户信息还应该包括快递信件所载用户的个人隐私、商业秘密等信息。据媒体报道,申通的快递单号信息的泄露情况十分严重,只要在淘宝网很随意就能找到售卖快递单号信息的地方,而且价格只要 5 毛左右,大批量购买还有优惠。根据出售记录显示已有数十万的快递单号被购买。申通出现泄露用户信息的情况,当客户利益因此受到损害时将构成侵权行为,需要承担侵权责任。
3.2.2 货物风险.
申通进行末端配送业务时货物主要面临的风险包括货物丢失,货损货差,货不对板,退货风险。例如各种自然灾害,连绵潮湿天气引起货物受潮损坏,不恰当包装如劣质包装材料,包装材料受损等造成的货物损坏。由于申通的员工素质不高,有时业务量繁重,为了工作业绩多的奖金而赶时间,甚至是发泄工作中的不良情绪而采取野蛮装卸,不服责任的任意货物乱堆乱放也很可能造成货物的损坏与丢失。由于天气与交通状况不良等不能做到及时送货;由于信息传递过程中出现差错、工作人员疏忽、部门共同合作不够而造成货物的错发错送。给客户办理退货服务的时候,商家在货物配送过程中的服务就浪费了,也需要为此付出更多的人力时间成本办理退货手续,回收货物过程也需承担更多的风险。如果处理退货手续繁琐,频繁出现退货行为,也多引起与客户的纠纷,对品牌形象造成负面影响。
3.2.3 服务风险.
服务质量风险的形成原因是复杂的,主要表现送货及时率,提货及时率,快递人员的服务态度,服务投诉处理及时率。通过加盟制,申通得以迅速占领快递市场,但随之而来的是服务质量的下降而导致的客户投诉数量的急剧增长,客户普遍反映申通的送货速度不理想,没有达到公司所承诺的速度。这是由于申通快递的送货期限与配送能力是有限的,一般来说,当货物送达快递网点后也需要 1 到 2 天才能送到客户手中。但申通快递公司考虑到对成本的控制,提高利润。快递网点只安排几个员工进行配送服务,即使消费者承诺的能都快速送达,但由于人手紧张,配送能力有限,根本无法及时将货物送到消费者手中,所谓的快递就只能是个笑话。申通快递客服部门在接到快件包裹延损坏、丢失、没有及时到达等投诉之后,如果服务工作人员对业务流程不了解,缺乏责任心,没有处理好与客户的纠纷,就很可能引起客户的不满。当服务失误责任在申通方面时,客户没有得到及时的解释或补偿,使得客户对申通服务产生怀疑。客户的期望没有得到满足,客户难以对申通忠诚,会导致客户的流失。
3.3 企业自身风险.
3.3.1 人员风险.
人员风险包括快递公司管理者素质,快递服务人员素质,快递人员流动性。快递公司管理者素质对企业管理水平和管理效率有直接影响,随着申通的快速发展,专业人才的缺乏成为申通发展的瓶颈。缺乏高素质的人才直接导致申通快递业的管理水平、技术水平落后。目前,由于申通采取加盟制发展,旗下的加盟商在发展的过程中没有重视对员工的培训,其很大部分快递员工没有经过培训学习,在招聘完成后就开始岗位工作。员工只能在工作中摸索学习,这样难免浪费许多时间和精力,降低了劳动效率。同时也使的申通员工的专业技能不过关,服务态度恶劣。低素质的员工难以提供高水平的服务,长此以后,严重影响了申通快递的信誉与品牌形象。
2009 年 315 消费电子投诉网显示民营快递服务质量问题投诉在企业总投诉量中所占比例很大。作为民营快递企业龙头老大的申通,在由从业人员的素质、经营管理方式所引起的快递服务质量方面的投诉比例超过总投诉量的 40%。低素质的员工难以提供高水平的服务,长此以后,申通企业形象和信誉也难以提升。在当今这个讲求品牌价值的市场,申通也将处于下风。目前申通快递可以说劳动密集型企业,竞争优势就在于覆盖范围广,从业人员多。同时快递是一个比较辛苦的行业,工作地点经常需要变动,因此行业特性决定了申通的人员流动性都是比较高的,尤其是基层工作人员基本上是青年人,下岗工人和进城农民工,他们受教育水平不高,他们做的大都是一些非脑力劳动。申通的所给出的工资薪酬并不高,其他的工作待遇、休假时间、福利保险制度、工作环境等与外资和国有快递企业差距较大,因此从业思想不稳定,快递人员流动性很大。如果流动率过高,人员会难以管理,导致企业的效率很难提高,在人员招聘与培训方面就需要付出更多,并且影响到企业工作有序进行,使得员工队伍的凝聚力与对企业的认同感的下降。员工缺乏经验与责任感,必然会导致工作效率的降低。除此之外,经验丰富,熟悉客户的员工能更好的为客户服务,员工流动行过高将会影响客户对公司的看法。低素质的员工往往缺乏良好的服务意识,必能在配送中与客户很好的沟通交流,差劲的服务态度必然会影响客户对申通配送服务的看法。
3.3.2 企业财务风险.
随着电子商务和网络购物等新型服务模式的快速发展,申通快递推出了代收货款等增值服务。但由于相关制度不健全、申通对代收货款业务管理经验没有太多经验。作为加盟企业,申通的内部管理较为松散,内部机制不健全,代收货款业务操作流程并不规范,缺乏对客户的信用评估等原因,造成了申通应收账款风险很大。申通由于长期对应收账款的疏于管理,造成应收账款总额大、结算周期长、异常应收账款多的情况,加之市场需求不稳定行,给企业带来了很大的管控风险,有的严重影响了企业正常的运营。从现实来看,应收账款给申通带来的直接影响就是其资金流入的延时性,使得大量流动资金被占用。申通的资金使用效率也会随之降低,这样就增加了资金流动性风险。
在代收货款环节,由于涉及到大量现金的管理,素质不高的员工很可能难以抵受诱惑而发生欺骗盗窃等不良行为。
当快件商品价值较高且收货人普遍采用现金方式结算时,如果申通又做不到当日结算,就很容易诱发一些不良雇员携款潜逃的事件。
3.3.3 组织风险.
在快递行业,快递企业大多选择与加盟商深入合作从而扩大规模提高网店覆盖率。通过观察申通快递发展,正式由于采用特许加盟连锁的形式,申通实现从上海几个人几辆车的快递配送快速扩张覆盖全国的奇迹,但也正因如此,上海申通总部除了对各加盟公司进行授权指导,主要是金钱的维系,当加盟店交纳承诺的品牌使用费用等后,基本上没有其它共同的奋斗目标。申通连锁加盟的扩张,是建立在松散的业务合作基础上,这导致申通各加盟公司之间缺乏共同的信念和责任。当加盟企业出现问题,申通总部一般是通过罚款来约束加盟企业。这样一种通过罚款来管理的方式,明显难以从根本上解决问题。由于加盟体制现在并不完善成熟,申通网点建设不协调、与加盟商利益分配的不均衡,监督管理不到位等原因,申通在与加盟商合作中不可避免地产生了由于快递服务不达标而产生的客户投诉索赔风险。甚至发生加盟商经营不善而擅自停业歇业、分包商违反合同约定等重大风险。
4.1 加强应急措施,完善基础设施建设.
首先申通需要设立统一的服务标准,在授权加盟商使用品牌时,在合同上要求其执行这个标准并对此进行监督检查。如:快件包裹的包装材料、包装技术、包装标准、当发生包裹丢失或损坏时的赔偿标准、员工的着装、用语采用统一的标准、明确纠纷解决的程序等等。其次,做好准备措施以应对出现的快件量季节性高峰时,如在光棍节淘宝网举行了大量的购物优惠活动以提升成交量和成交额,甚至会带来比平时高几倍的快递包裹量,远远超过快递公司的配送能力,因此导致包裹堆积如山不能及时发运出去,出现爆仓的情况。对此申通公司可以整合社会闲散运输车辆与人员,雇佣其中一部分来协助运输配送,并在节假日的包裹量高峰时期,雇佣一定的临时工或兼职人员进行投递送货。为了满足客户需求,保证服务质量,申通需要对其进行定期的管理,对于兼职快递员也需提前做好相关的培训工作。同时申通需要加快末端配送体系的建立,设立更多的包裹快递自提服务点,尽量覆盖主要的客户集中地。另一方面申通可以参考国外大型快递行业建设推广自助快递机器设备,自助快递站能够 24小时服务,节约快递人员配送时间,方便因白天上班不能收取快递包裹的客户。从而缓解末端配送的问题,为客户提供更好的服务。
4.2 完善信息管理.
包裹信息在传递过程中延误或出错,货物配送也会受其影响而迟延或出错。由于申通的配送信息体系非常复杂,通过手工处理的话,难免出现差错,其效率也会非常低下。因此申通需要先进的系统化的网络设施来管理信息。申通目前的末端配送服务信息化程度还不够高。申通快递要做好末端配送业务就必须加大对信息化的建设,只有建立一套完善高效的信息系统,对配送业务进行全方位的监督管理。使得公司能及时、准确地接收包裹信息,高效完成人员调度,向客户提供货品跟踪服务、确保配送服务的时限,提供投诉与理赔信息服务,随时解决客户疑难纠纷等。使用信息系统后可以减少客户对公司的误解和加强对公司的业务服务认识,从而提高顾客满意度,提高配送业务的质量,减少投诉理赔,合理规避运输风险。
4.3 加强代收货款管理.
申通需要严格制定内部管理程序,加强代收货款的风险控制能力。申通公司的内部管理内容包括提高企业的增强信息系统建设、规范员工管理和加强网点的监督管理力度。
①增强信息系统建设。申通公司应该优化企业内部业务流程,在其内部信息管理系统中加入对代收货款信息监控,跟踪监管代收货款过程的全部信息,使得代收货款款项在流转的各环节都处于可控范围,明确其主要的负责人,从而减少挪用、侵占货款情况的发生。
②规范员工管理。申通应加强员工诚信教育,对员工进行专业的培训,提高员工素养,并建立业务绩效激励机制,把代收货款业务的情况纳入员工考核制度,对于表现良好的员工给予一定的物质奖励和对其行为在企业内部进行宣传赞扬。从而降低由于员工欺诈和隐瞒等不良行为而导致的信用风险。加强财务风险管理人才的培养,组织财务人员参加关于风险管理的培训课程,以便于识别与控制公司财务风险。
③申通公司总部需要加强对加盟商经营代收货款的管理,严格规范代收款项流转程序,同时加强对各加盟公司代收货款资金的监督控制,确保代收货款的正常运转,防范资金风险。另一方面,申通可以要求其加盟公司提供更高的押金,向其收取部分预付款项,用于对货物价值的担保。除此之外,申通也应加强会计规范,采取信息化手段加强对各加盟商网点的财务监控,尽量缩短“浮存现金”在公司账面的停留时间,完善财务控制与内部流程。
4.4 提高员工归属感和人员素质.
鉴于申通的加盟制度,申通可以采用管理团队本土化的策略,也就是在网点当地招聘组建管理团队,因为管理团队对本地市场和文化有着充分的认知,缩短了与业务的适应时间,降低管理风险。同时应完善管理制度,重视员工的价值,尊重每个员工意愿,引导员工将个人发展意愿凝聚在企业发展战略中,增强员工的认同感,推行有效的绩效考核办法,大力组织开展员工的业务培训,强化物流企业员工的思想教育,培养员工良好的专业技能和服务意识。尤其是要通过规范的工作要求,健全内部管理制度,采用服务年限加薪,优秀服务奖金等途径降低快递服务人员的流动性,稳定网点员工队伍。
4.5 采用直营模式.
近年来快递行业暴力分拣、延时晚点送达、违法操作、拆包掉包等乱象频现。加盟制度可以说是快递行业乱象产生的罪魁祸首,申通是典型的民营加盟快递企业,其加盟商遍布全国各地,甚至在西藏等边远地区,申通都有服务网点分布。过大的快递规模,难以管理组织控制对分散在全国各地的加盟网点,快递黑幕屡次发生于申通快递中,这些现象严重的影响了申通的形象。因此申通应该对加盟制进行转型升级,加强对重点区域的控制进行改善,收购旗下加盟网店的控股权,拿出部分总部股份与加盟网点进行换股,增大直营,加大总部对网点的管控和利益统筹。以此来细分市场,提高服务质量。尽管直营模式需要申通投入大量的资金,对其财务造成压力。但其能有效降低企业的经营风险,有利于统一企业服务标准,便于管理控制调整等优点。因此,直营模式是快递行业发展的必然趋势。
4.6 参与末端共同配送.
来自末端物流配送的风险给申通快递的发展带来了极大的阻碍,为此申通可以考虑参与末端共同配送。共同配送是指企业采取多种方式进行联合协助、求同存异和效益共享。
共同配送的基本思路是,各家物流公司联合起来,建立共同的配送末端,使得货物能直接到达配送终端再去配送给客户,这一模式减少了物流的环节,减少了物流企业开发配送网点的费用,有效防止由于行业竞争而导致的配送范围的重复和物流资源的浪费。申通可直接与“城市 100”这样的主营末端物流配送网店的企业进行合作,将由于业务量过高,没有办法及时处理的快件包裹直接送到的“城市 100”社区门店,这时申通的快递人员即可离开,快件包裹最终由门店的服务人员的上门配送。此外申通也可以与其他民营物流快递企业建立合作联盟。企业联盟有助于降低联盟中各个企业的成本,提高经济效益,避免恶性竞争造成的利润下降与资源浪费实现企业利益最大化。共同配送理念的实现,当业务量过大或配送不方便时通过可以这个平台分担配送压力。同时申通可以提高配送作业的效率,降低企业营运成本,提高服务质量,可以节省企业的资源。此外对于社会环境而言,共同配送还可以优化物流配送资源,降低车辆空载率和避免了多余的交错运输从而减少道路上的货运车辆数,保护环境。
物流配送行业是 21 世纪中国的朝阳产业,伴随着我国国民经济和电子商务的发展,末端物流配送的潜力不可估量。面对这激烈的市场竞争环境,申通在末端物流配送环节,企业外部面临着自然风险、政策风险、市场风险。在企业内部也面临业务与管理风险。只有加强应急措施,完善基础设施建设、完善信息管理、加强代收货款管理、采用直营模式、参与末端共同配送。才能减少风险带来的损失,在充满不确定性的市场环境中寻得生存与发展。
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