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随着社会经济的不断发展,各行各业迅速发展,其中发展最快的就是房地产事业。近几年我国一直出现炒房热的想象,房地产商大力开发房地产事业,促进了我国房地产事业的发展。下面是读文网小编为大家整理的房地产经济管理论文,供大家参考。
【摘要】房地产业属于高耗能、高排放量的行业,随着近年来我国人民生活水平的提升,人们对生活质量的要求不断升高,这种形势下房地产业必然会朝着低碳化的方向发展,但是因为当前我国正处于经济转型时期,房地产业向低碳化发展的过程中始终有一些问题存在,因此必须加强对房地产经济的管理,并实现管理工作的创新,从而促进房地产低碳化发展的实现。
【关键词】低碳经济;房地产;经济管理创新
随着近年来我国对新型经济增长方式支持力度的不断加大,尤其是在可持续发展观念的引导下,低碳经济得到了快速发展,实现了对科技与制度的创新,在减少废弃物排放、降低能源消耗等方面取得了有效成果,有效推动了环境和经济的共同发展。近年来各行各业都开始关注低碳经济,随着低碳经济的快速发展,我们的生存环境得到了有效保护,经济结构也得到了有效的优化与调整。因此,在低碳经济背景下,急需进一步加快我国房地产经济管理的创新发展,这样才能切实保证经济与环境的共同发展。
1我国房地产发展提倡低碳经济
1.1制定了低碳地产发展政策
目前我国的经济环境非常复杂,其经济发展过程中具有一定的不确定性,在这种形势下如果不能发展低碳地产发展政策,低碳房产发展将会面临很多问题,例如法律法规不完善,违法行为发生的几率将会增加,在低碳房地产发展的过程中,犯罪的成本比较低,而房地产利润较高,因此造成犯罪率非常高,还会出现房地产价格虚假的问题。因此,在目前的低碳经济背景下,继续加快房地产相关政策与法规的健全与完善。
1.2大力倡导绿色与环保
在目前的低碳经济环境中,要想实现房地产业的低碳目标,就要不断加快在技术与材料方面的创新,充分利用环保的、绿色的材料代替高能耗材料,这样才能实现建筑材料的环保和绿色目标。在房地产业应该利用新型的保温隔热材料,这样不仅可以达到良好的保温效果,同时还能充分实现隔热的目的,保证房屋始终处于一种良好的隔热效果中,此外,对煤炭需求量也会相应降低,最终达到绿色环保的目的。
1.3不断提高环保意识
在全社会范围内加大对低碳环保的教育和宣传力度,提高国民的环保意识,这样人们在生产与生活中才能树立起低碳意识,在日常生活和工作中注意节能减排,积极利用节能减排产品,积极转变人们的思想方式与生活方式,对人们的绿色生活进行引导,这样才能为低碳房地产经济发展奠定坚实基础。
2低碳经济对房地产经济的影响
传统房地产开发与经营都使用粗放型模式,然而在低碳经济背景下,很多地产企业不能适应新的发展方式,进而出现了亏损甚至倒闭的现象。低碳经济是保证我国房地产经济发展的重要条件,引导房地产企业朝着可持续发展的方向发展,这种情况下国家和企业应该共同努力,将房地产经济管理创新发展工作做好,明确低碳经济对房地产经济带来的影响,这样才能使我国房地产行业更好的为我国经济发展做出贡献。
2.1大大增加房地产成本
当前我国的科学技术水平有限,这种情况下继续进一步提高低碳技术,这种形势下在房地产业中应用低碳技术,势必会大大增加房地产成本,在技术研发过程中往往需要投入更多资金。低碳经济实际上就是利用新能源来代替传统能源,当时新能源的利用会大大增加成本投入,因此会极大的增加房地产企业中企业的资金投入。从目前我国房地产企业的发展情况来看,大部分企业都是中小型的规模,他们没有过多的资金投入到低碳经济上,这无疑为低碳房地产发展造成了一些困难。
2.2低碳经济的实行会使房价升温
低碳经济的目标要想得到实现,就需要再房地产发展过程中积极利用新能源和新技术,变相的增加了房地产企业在成本上的支出。当前,很多利用低碳能源的建筑,接着低碳的幌子将房价抬高,但是消费者只会认为只有房屋质量高,其价格才会提高,这在无形中使房价有了升温的迹象。在这种情况下,一些消费能力较低的人群,根本不能承受地产升温带来的压力,一些人买房的欲望大大降低,这对房地产行业的健康发展是非常不利的。
2.3阻碍房地产经济的发展
房地产在发展过程中会使用大量煤炭与木材,能耗总量非常大,据相关研究显示,房地产产生的碳排放量在总排放量中占到了30%左右。从当前我国的房地产发展情况来看,房地产行业要想实现健康稳步发展的目标,首先必须有大量的能源作为保障,在目前低碳经济的发展环境中,能源支持显然受到了限制,同时房地产行业也会受到相应限制,这不仅会严重影响房地产业在一定范围内的发展,同时对房地产经济的整体情况也会造成一定影响。
3低碳经济背景下如何做好房地产经济管理创新
低碳经济主要利用产业穿行、技术与制度创新等方式,最大限度的减少能源消耗量,减少废气的排放量,这样经济发展才能与环境保护实现协同发展。发展低碳经济不仅可以有效保护环境,同时还能对经济结构进行调整,促进能源利用率的提升。
3.1利用法律法规控制地产业碳排放
近年来我国房地产业获得了比较大的发展,建立了一系列法律法规来促进其发展,但是从目前我国房地产经济管理工作中可以看出,还有很多问题存在,特别是在低碳经济发展的过程中,还缺少健全的制度监管低碳经济下的房地产业,这种情况下急需进一步完善法律法规,对房地产业高耗能与高排放进行有效控制,超过标注的房地产企业应接受严厉的惩罚,这样房地产业才能得到健康发展。
3.2对企业成本进行合理控制
低碳经济背景下要求使用新型的环保的技术与材料,这种情况下企业的成本必然会增加,怎样将低碳经济背景下房地产业成本的控制工作做好显得非常重要。①在技术与材料选用过程中,应该结合最优化原则选择低耗能、低排放材料与技术;②在具体施工过程中要保证采用的技术能够达到低排放的目的;③在开发低碳房地产的过程中使用的新材料通畅价位都比较高,因此必须将材料使用情况做好统计,避免出现浪费现象。此外,还要在前期工作中将成本控制工作做好。
3.3制定长期的房地产业发展目标
随着近年来我国体制改革的不断加快,对房地产业经济发展方式与经济结构都提出了要求,经济发展方式的转变要求企业在发展过程中做到低排放和低耗能,因此国家不仅要对当前的经济形态进行充分考虑,同时还要在发展房地产的过程中对其进行宏观指导,保证房地产企业可以在低碳经济背景下稳步发展,避免因为低碳经济影响而造成的房地产经济萎缩。
3.4完善房地产经济管理机制
显然,当前我国房地产发展过程中还有很多问题存在,特别是进入低碳房地产经济发展阶段以后,市场形势越来越复杂,这种情况下单纯依靠行政政策已经很难实现对房地产经济的有效调节,因此国家相关部门应该结合低碳经济对房地产业的要求,针对房地产经济进行一些干预,对当前的房地产经济管理机制进行完善,这样才能充分保证低碳经济背景下房地产业可以得到稳步发展。
3.5不断调整房地产经济财税政策
在低碳经济背景下企业要想实现发展就要增加资金投入,那些依靠银行贷款的企业必然会面临更大的投资风险,因此国家应该采取相应的财税政策,对发展低碳经济的企业提供支持,可以对于高耗能房地产企业征收污染税,通过这种方式可以为房地产转向低碳经济方向发展的企业提供机遇,同时还应该利用降低税收、增加财政补贴的方式,针对那些实施低碳经济的企业提供支持,以不断促进房地产企业朝着低碳经济方向发展。
4结语
综上所述,近年来能源紧缺的现象越来越严峻,低碳经济开始成为各行各业发展的主流趋势。在低碳经济背景下,房地产企业发展可以更加快速的实现降低能源利用、减少污染的目标,同时不断提高节能环保的意识,进一步推动房地产业朝着低碳方向发展。目前房地产行业低碳发展中还存在很多问题,必须在经济管理工作中实现创新,不仅加快房地产经济发展,同时还要积极改善居民生活环境质量,最终保证经济与环境协同发展得以实现。
参考文献
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1我国房地产经济管理中常出现的问题
1.1房地产出现了泡沫经济
房地产的经济泡沫,还影响到了其他行业,比如金融业,因为对房产的需求很高,导致了房产的价格飙升,而这种非正常的飙升直接的刺激了金融、信贷,从而也产生了金融、经济方面的危机。同时,这种过度膨胀还对购房者和房地产企业产生了错误的引导,使得房产的供求严重的不平衡,新房产积压,这就是房地产泡沫经济。
1.2政策缺乏科学性
如今,我国的房地产市场管理目标已经变成了尽快实现房地产市场供需的总体平衡,以及抑制房价的过快上涨。但我国的房地产经济管理因为政策缺乏科学性,所以存在不稳定、波动性大的特点。比如短期政策和长期规划的思路不一致,这不仅不利于房地产市场的可持续发展,同时也不利于消费者。
1.3利益中的冲突
因为房地产开发项目的土地资源稀缺,而且近几年来,人们对房产的需求超过了供给,这使得房地产商品越来越短缺,价格也渐渐的上涨。这样一来,开发商就成为了设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标,从而形成了市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场,实现了房地产项目自主、封闭式的管理,造成了房地产企业和业主在房地产信息方面不一致、不对称。
1.4盲目投资
一些企业或者看人看到房地产企业的利润很高,便盲目的投入了进去,既没有进行可行性研究,也没有对技术和财务进行分析。一部分开发商以“市场变化不定”为借口,没有进行可行性研究,使得项目市场定位不合理,还耗费了一定的人力、物力、财力。同时开发出来房产也不符合业主的要求,这也是我国房地产经济管理常常出现的问题。
2解决房地产经济管理问题的对策
2.1完善相关的法律、法规
如今,我国房地产经济出现的问题都是因为政策不合理,因此,必须完善相关的法律、法规,调整政府部门的管理职能。首先要制定房地产产业的发展规划,以此来完善产业政策,完善房地产市场。其次,国家要从创新体制入手,不但必须消除房地产行业不公平竞争的障碍,还要使房地产机制能够良性的运行。最后,必须调整整个房地产经济,使经济收入格局合理而科学,从而真正做到公平、公正。
2.2控制房地产开发成本
房地产行业的经济管理,重点在于控制开发成本。如今,控制成本已经越来越难,其他相关业务也具有比较大的弹性,尤其是报账的标准,更是难以控制。但必须采取措施将房地产开发的成本控制下来,才能够优化房地产市场,使房地产市场运行更加的规范与合理。
2.3在项目定下来之前完成预算
预算是房地产企业管理中非常重要的一个部分,只有完成了预算,才能够实现经济利益。因此,必须把利益指标算入预算中。要检验一个企业的业绩和竞争力,首先要看的便是企业的利润,另外,这也是一个企业的发展基础,更是促进房地产经济健康和谐发展的首要条件。
2.4发挥宏观调控的作用
国家要从管理体制入手,强化房地产市场管理,维护房地产市场的秩序。首先,国家要强化税收在房地产经济中的作用,然后要采取税收措施来对房地产市场的调控。最后,国家还要制定房地产市场机制,设置政府管控机制,调控土地的价格,避免土地价格被垄断或者受到不良影响,这样就能缓解房价带来的压力。
2.5建立预警预报制度
国家可以建立房地产预警预报制度,对房地产信息、数据、资料等进行收集并分析,再根据当前的市场运行状况,对房地产经济现状作出科学的判断。同时,这样也能够为国家引导房地产提供一些可靠的依据。此外,还要建立房地产市场信息系统,根据全国各地的房地产市场的发展规律,构建适合当地的房地产预警指标体系,从根本上避免房地产经济泡沫的产生。
3总结与体会
房地产是国家经济的支柱性产业,虽然我国的房地产开发具有比较好的前景,但是房地产经济中出现的一系列问题仍然阻碍了房地产行业的运行,并且影响了房地产市场的良性、循环发展。只有采取措施解决了这些问题,才能够维护房地产健康、有序的运行,并且促进居民生活水平的提高。
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面对未来竞争日益激烈的房地产市场,房地产开发商必须建立适合自己企业发展的组织管理模式及项目管理机制,才能使企业得到长足的发展。下面是读文网小编为大家整理的房地产开发项目管理论文,供大家参考。
一、设计管理概述
1.1设计管理的目的
设计管理的目的是为事前解决设计、绘图、施工中的常见问题,提高设计施工质量,减少不必要的变更和损失,不犯以往工程中出现过的错误,从而使整体造价控制在最经济的范围内。
1.2景观设计管理的重要性
景观设计管理属于事前控制,其设计成果质量的好坏直接关系到整个项目成本目标、进度目标和质量目标的实现。
二、各阶段设计管理工作要点
设计管理阶段包括:总体环境布局优化阶段→概念方案设计阶段→深化方案设计阶段→初步设计阶段→施工图设计阶段→施工招标配合阶段→施工现场配合阶段、竣工验收及维保。
2.1总体环境布局优化阶段
本阶段须充分了解项目地理位置、周边环境、人流及车流动线、项目策划报告及建筑规划指标等相关项目情况;在项目前期的规划设计阶段开始介入,参与建筑规划设计的过程,对总体规划从项目环境景观的角度提出专业意见,使得建筑设计总体构思能够更好的利用自然资源、符合景观需求,体现建筑与环境的协调统一。
2.2概念方案设计阶段
(1)景观设计理念须与项目整体概念策划保持一致。景观设计前应依据目标客户的定位,通过目标客户需求结合项目特征拟定景观卖点;设计前通过市场调研,依据目标客户特质了解客户需求,有针对性的确定景观概念方向,最终满足并超越目标客户的期望值。
(2)景观设计应有主题。各景观要素须围绕主题、表达主题,确保同一主题风格的前提下体现各组团的特色;景观主题符合客户的心理需求,并且能够具有引导性,超过客户的期望值;应避免主题生搬硬套和景观要素偏离主题。(3)景观设计风格应与项目的总体风格保持一致。景观总体布局应满足建筑规划条件或指标要求。
2.3方案设计阶段
景观应进行合理的功能分区:景观设计应在充分分析建筑布局及空间关系的前提下进行合理的功能分区,保证功能布置与场地空间关系及建筑布局相匹配。合理控制软硬景比例,对于住宅项目的景观设计应遵循多软景少硬景的原则,软硬景比例一般不小于7∶3为宜。景观平面各组团节点的平面及竖向尺度应适宜。景观设计应考虑物业管理的便利性和合理性。须根据人流及车流动线,确定人车管理模式;在满足小区封闭管理的前提下,尽量少设置岗亭,减少后续物业管理成本。建筑首层与室外交接位置的过渡空间设计应合理。合理考虑景观竖向设计:竖向设计是丰富景观层次的重要手法之一,应该综合考虑景观造价、地库荷载、地下排水、室外综合管线及周边市政条件的影响,同时满足绿化种植的覆土要求等。
2.4扩初设计阶段
景观扩初设计是为了贯彻方案设计思路、完善使用功能、空间关系、交通组织及深化总平面,是方案与施工图阶段的桥梁和纽带,应重点关注以下几点。
(1)复核建筑规划条件,确保满足规划指标要求。应对方法:应将建筑条件图与景观总平面进行准确叠图,复核景观与建筑条件交叉是否合理,确保方案的可行性。复核内容主要包括:绿化率指标、地面停车位指标、室外管线交叉、消防车道及消防登高面交叉、建筑首层竖向衔接、外围市政道路竖向衔接、地下室顶板覆土是否在结构允许范围内等。
(2)大型景观构筑物、大型水景及特大乔木等如果在地下室顶板之上,应充分考虑地下室顶板的荷载和结构要求,确保结构设计的安全性和稳定性。
(3)景观雕塑及小品。须明确雕塑小品的规格、材质及意向等,以配合提前启动雕塑采购工作。
(4)绿化设计方面。在方案阶段的基础上进行深化设计,须明确主景树及骨架树的品种、规格等参数,以配合提前启动主景树及骨架树的采购工作。
2.5施工图设计阶段
施工图是最终用以指导施工的设计成果,把控好施工图设计质量可大大减少后期现场施工的设计变更和工程量签证,保证设计效果的顺利实现,并有利于控制工程成本。该阶段重点关注的把控要点有。
(1)复核前几个阶段设计管理要点是否得以落实,再次复核建筑规划指标和建筑条件,明确为配合景观需求进行的建筑图纸调整或变更是否落实到位。
(2)竖向及排水:竖向设计应保证各衔接面的合理,同时满足雨水排放要求,确保场地不积水为原则;种植槽及绿地系统应进行排水系统的设计。
(3)复核施工图的设计范围、设计深度及节点设计是否满足规范要求,是否易于施工组织等。检查泳池、水景、硬景、软景、康体活动场地等细节设计是否存在不利安全的因素。
(4)绿化设计方面。景观设计主要依靠软景来围合和组织空间,其绿化配置手法应依据每个组团的特点进行设计;苗木选择应遵循适地适树的原则,同时符合当地苗木市场供应情况,以有效降低苗木的供货成本。
2.6施工招标配合阶段
在施工招标阶段,应配合完成景观施工技术标准作为招标文件的补充文件,尤其应对容易出现问题的关键环节和关键标准给予明确,避免后续施工阶段出现争议,保证现场施工阶段的顺利实施。
2.7施工现场配合阶段
在施工开展之前应将经过仔细审核的施工图最终成果,会同各专业、工程部、施工单位进行技术交底工作,协助施工单位对图纸进行正确理解和熟悉把握,并汇总各专业及施工单位反馈意见进行图纸调整,尽量争取把设计偏差和问题在施工前得到解决。在施工前还应预留足够的时间进行铺装材料、雕塑、照明灯具、各种预制品、康体设施、大型乔木等各种材料的确认和准备工作,同时配合项目的建设进度、销售计划、做好现场协调工作。
三、结语
景观设计管理是贯穿项目全过程的管理,每个阶段须对于容易出问题的关键点给予重点关注,做好针对性的设计管理工作;同时在施工管理配合中应与施工单位和设计单位通力协作,把控重大的技术修改,提供强有力的技术支持,才能最终做出一流的景观精品项目。
一、房地产开发项目工程沟通管理的对象、特点和存在问题
房地产开发项目工程具有投资金额大,周期长等特点,所以在沟通管理方面具有其自身特点,比如沟通管理范围大,不仅包括企业内部部门、员工、领导者与被领导者之间的沟通管理,还包括近层关系和外层关系的沟通管理;管理要素众多,包含员工关系、组织关系、供需方关系、协调配合关系以及外界监管和约束关系的沟通管理;房地产开发项目工程沟通管理的阶段性较强,涉及到项目开发的可行性研究、立项策划、设计、施工前准备、正式施工、验收、交付、销售、登记入住等各个阶段的管理,各个阶段的沟通管理内容和工作要点都有所不同;由于房地产开发项目工程投资金额高、工期长、涉及单位和专业较多,管理起来非常困难,所以沟通管理工作也面临着各种各样的工作内容,这就增加了沟通管理难度。在这样一个信息化高速发展的时代,原有的沟通管理模式弊端也逐渐暴露,比如沟通管理工作缺乏一定计划性,沟通协调信息的公开或传达不及时;房地产企业内部工作较为混乱,没有理顺外部管理和内部管理,沟通管理工作具有一定片面性;网络建设滞后,房地产开发项目工程相关方之间的协调大多通过电话和会议解决,沟通协调的工具较少,严重浪费了时间,进而影响到工程沟通的及时性和工程建设的进度。
二、做好沟通管理工作的对策
2.1重视沟通管理
随着时代的发展,和谐管理已全面渗入到现代管理理念中。对于房地产开发项目工程管理来说,沟通管理尤为重要,这主要是因为在房地产项目建设各个阶段涉及的部门、专业、人员较多,只有实现人员间、部门间、单位间、领导者与被领导者间的相互沟通与协调,才能更好实现信息共享,营造出良好的工作环境。所以,房地产开发企业应当重视沟通管理工作,组织管理人员培训和学习,使每个管理人员都认识到:沟通管理是做好一切工作的基础,工作环境不和谐,工程项目也难以顺利实施。特别是房地产企业的项目管理部门是项目施工现场代表,其工作的顺利开展依赖于各方的信任和委托,所以应当加强自身学习,时刻保持自身魅力,不仅要具备高水平的知识、技能,还必须具备能让人充分信任的人格品质、洞察能力、分析问题和解决问题的能力,这样才能提升沟通管理的有效性,才能确保项目目标的顺利实现。
2.2正确、及时传递沟通信息
房地产开发项目工程沟通管理工作中,各种信息的传递是双向的,是相关方做出科学决策的主要依据,因此必须保证信息的高质量、高准确性和及时性的传递,尽量降低由信息不实给项目带来的损失;建立基于所有沟通方式的回馈机制,使信息能够及时被接收者接收;制定切实可行的沟通计划,充分考虑项目相关文件的保存方式、文件格式、工作汇报方式,了解与项目相关的工作内容、工作人员基本情况、人员对项目信息的需求和对时间的期望,这样才能将工作人员最需要的信息及时、准确传递给他们。
2.3实施动态管理
房地产开发项目工程管理中的沟通管理必须贯穿于整个项目实施的全过程,而由于工程项目实施具有一定阶段性,这也就决定了沟通管理也要分阶段实行,并要根据不同阶段的不同问题抓好沟通管理工作要点,实行有效的动态管理,比如在房地产开发项目实施初期阶段主要是协调供需方关系,在项目实施后期的管理重点则是约束关系,所以,在沟通管理工作中,我们应当根据工程项目的推进过程准确掌握各种关系,通过及时的沟通将项目实施中的矛盾、争执化解,并建立切实有效的利益机制和公平竞争机制,实现项目管理过程中各方利益一体化,通过相关方的主动沟通、积极参与、自觉行动达到和谐管理的目的,进而提升房地产开发项目工程管理的综合水平,使项目得以顺利实施。另外,加大对总承包合同机制的研究力度,力争项目建设过程中总承包方的利益与甲方利益的一致性,尽量减少利益差异,保证沟通的一致性,力争高效、高质完成沟通管理工作。
2.4充分利用信息技术优势
近年来,信息技术发展非常迅速,并在社会各个领域得到了广泛应用,其在房地产开发工程项目管理中的应用为沟通管理带来了新方法和新思路,我们应当充分利用信息技术优势,加大网络建设,建立沟通管理信息系统,将其作为沟通管理中协调各方面要素的有力支撑,实现各种信息及时、准确的传递,不断提升沟通管理工作效率和工作质量,进而提升房地产开发项目管理的整体水平,为房地产企业创造出巨大经济效益。
三、结语
总之,在房地产开发项目工程管理中,沟通管理是最为关键的内容,是其他项目管理工作得以实现的基础,只有通过沟通管理实现工程项目相关方之间的相互协调、平衡、组织和沟通,各方才能共同协作完成项目既定目标,才能不断提高工程项目完成的效率和质量,最大限度降低项目成本。另外,我们应当处理好各方的利益机制问题,为沟通管理营造健康、良好的合同结构与合同关系环境,确保房地产开发项目工程管理目标的实现更加顺畅,也确保工程项目建设的顺利实施。
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房地产开发项目管理是一个复杂的系统工程,项目管理各环节的过程控制与项目总体目标的达成需要系统、全面的策划与研究,项目执行前的策划对项目运作的成败至关重要。下面是读文网小编为大家整理的房地产开发项目管理论文,供大家参考。
一、房地产项目开发成本管理工作中存在的问题
(一)对项目开发初期的成本管理缺乏足够认识和控制
通常情况,在项目的初期阶段主要产生的成本投入主要包括项目的规划设计和项目的勘测设计。一般来说,项目的规划设计的主要考虑的是结构的安全问题,对于工程成本的控制概念不强,所以难免导致设计方案不经济,而增加了项目开发成本。另一方面,初期的项目规划设计和项目勘测设计将直接影响着项目开发后期的工程成本投入的多少,所以对于房地产企业,加强对于项目开发初期的成本管理工作重视程度是很有必要的。
(二)项目组织管理涣散,成本管理很难有效实施
就目前国内的房地产行业发展来看,中小型房地产企业逐渐成为房地产行业的主体。与以往的大型国有房地产企业相比,中小型房地产企业自身的实力有限,抵抗风险的能力和项目组织管理能力都不足,因此很难在房地产项目开发过程中对于工程成本做到有效控制。另一方面,在实际的工程施工中,房地产企业为了减少工程成本的投入,都会采取责任分包的方法。由于不同建设单位有着不同的管理水平和不同的施工效率,在工程进度上难免会出现不同步的情况,而且都有着自己的如意算盘,因此很难协调彼此之间的工作,这同样也给房地产企业的成本控制带来了很大的难度。
(三)房地产项目开发全寿命周期成本管理缺乏
众所周知,房地产行业本身就是一个周期长、投入大、风险大的行业。因为房地产项目开发周期长,而且成本的投入贯彻周期内的每个阶段,所涉及的成本项目种类繁杂。因此,很难做到对于工程成本的全面有效控制。另外,房地产开发项目管理所追求的目标就是工程质量和工程成本,但是往往房地产企业在项目开发过程中很难做到二者均衡,很多时候都是顾此失彼,因为这需要很高的管理水平和需要丰富的实践经验。
二、房地产项目成本管理完善对策研究
随着我国经济的飞速增长,近几年我国的房地产行业发展的也是如火如荼,这样的结果却是导致了我国房价持续上涨,惹得人民百姓怨声载道。政府为了抑制房价的上涨,缓解百姓住房的问题,采取了一些严厉的措施,因此房地产行业的形势是十分严峻的。房地产企业想要在如此复杂的竞争环境中得以生存和发展,就必须提高自身的竞争力,控制企业项目成本,完善企业工程项目的成本管理控制体系。
(一)项目规划阶段成本管理完善措施
每个商品都有着自身的消费人群,对于房地产开发来说也是这样。在房地产开发过程中,企业首先要知道开发项目是建写字楼,还是住宅楼,或是商业中心,高档还是低档的,什么风格、消费人群等等。换句话说就是,房地产企业在项目的规划阶段要给项目一个具体的定位,这样可以避免盲目的资金投入,减少项目成本,提高企业自身的经济效益。
(二)项目设计阶段的成本管理完善措施
房地产项目设计阶段主要是房地产企业在得到土地后,对所需要建设的土地进行规划设计,直到工程项目开始建设之前的这一段时间。尽管,项目设计阶段只是占整个开发项目周期的中很少的一部分,但是它关乎整个项目周期内的巨大部分成本投入,因此房地产企业要提高对于项目设计阶段的重视程度。具体在项目设计阶段对于项目成本的管理完善措施,可以参考以下几点:1.一定要遵守相关的法律法规和招标投标程序进行招标,不要弄虚作假;不要因为私人关系而影响到招标。并要对参与投标的单位进行严格的资质审查,看是否有违规操作等不良记录;2.强化设计人员的控制成本意识,在保证结构安全和合理周期的前提下,尽可能的降低项目成本;3.在项目设计阶段控制成本并不是一味的去降低成本,而不考虑结构建筑物是否安全的问题,这样很容易在项目施工阶段出现意外的情况。因此,在项目设计阶段一定要遵守相关的行业规范、标准,有助于更加合理化控制项目成本,这样既能保证建筑物的结构安全,又能降低开发项目的成本。
(三)在项目施工阶段的成本控制
对于房地产行业来说,工程项目施工阶段永远都是项目成本投入最多的环节。因此,做好项目施工阶段的成本控制工作对于整个项目流程的成本控制是举足轻重的。具体到该如何做好项目施工阶段的成本控制,可以参照以下几点:1.在实际的项目施工过程中,房地产开发企业一定要和项目施工承包商签订明确的委托合同,防止项目施工过程中施工方漫天报价、推卸责任,造成企业不必要的损失,而增加了项目成本;2.项目施工技术选择一定要求合理,避免出现材料过剩和多次返工的情况,造成材料浪费;3.加强项目施工现场的安全工作,一方面防止工程材料被盗,而造成损失;另一方面,可以减少工程事故发生的可能性。因为,一旦发生工程事故,项目就可能面临停工或是项目流产的情况,这样只会无限的增加工程成本。
(四)竣工验收阶段的成本控制
项目竣工验收阶段是整个项目的最后一个环节,一定严格的按照国家相关的工程竣工验收标准验收。确保工程质量符合标准,这样可以减少后期维修的成本。另一方面,要认真仔细的核算整个工程建设过程中的各项支出,确保每项支出都有根有据,避免出现资金去向不明的情况,这样有助于减少项目成本投入,从而增加企业的经济效益,也提高企业在如此竞争激烈的市场环境下的竞争力。
三、结语
从房地产开发项目的不同阶段来看,不同阶段的项目成本管理控制的效果都不一样。其中,项目初期的规划设计的项目成本管理控制的效果是最显著的,而项目建设施工阶段的项目成本管理控制是最关键的。但是,对于任何一家房地产开发企业来说,想要在如此复杂、竞争激烈的市场环境下得以生存和发展,就必须重视项目开发的每个环节的成本控制工作,这对于降低企业的资金风险,提高企业自身实力是十分重要的。
一、建筑工程管理中存在的问题
建筑工程管理是房地产开发项目顺利开展的重要中间环节,然而,目前大多数管理缺乏时效性、可操作性,在工程的各个阶段、各个环节都存在着管理上的问题。在规划设计阶段准备不充分,一些房地产开发企业更多的是考虑所开发位置的商业价值,缺乏对工程前期的准备和了解。施工单位仓促进场施工,施工过程中才发现施工图纸存在错图、缺图、以及图纸之间存在矛盾等问题,施工过程中忽视施工工艺和工程实体质量的管理。为了早拿到预售证,前期通过赶工达到预售节点。后期为了按期交楼又要赶工,导致过度压缩工期却降低了工程质量。同时监理单位疏于施工过程的检查监督和旁站,仅在隐蔽工程前组织检查,使得许多问题无法及时发现。而即使发现了也难以彻底整改,也给工程留下了隐患。房地产工程施工后期多个施工队伍分属不同的单位,各施工单位之前如沟通协调不及时、缺乏相互配合,极易造成相互影响进度、产品相互破坏现象,严重影响工程的顺利进行,甚至造成工程成本的增加。
二、完善建筑工程管理系统
科学合理的工程管理制度是一个企业实现可持续发展的基础。企业要对项目管理部门及机构进行优化配置,实现管理的标准化和实效化。下面,就建筑工程全方位管理的几个方面作简单探讨。
三、全方位建筑工程管理的五个方面
1.完善规划管理
房地产开发企业要及时了解国家规划部门相关政策法规,寻找政策保护。尤其是在当前形势下,国家目前对于保障房配置率及限购规定的新规频频发布。同时,开发部门在负责考察、论证项目及拿地的过程中要全面了解项目所在地的地方性法规政策,以便开发工作的顺利开展。施工前有一系列的手续都是需要得到国家及地方相关部门批准才能开展后续工作的,所以在项目开工之前就要做好工程的前期规划管理。具体的规划管理,需要循序渐进地完成。房地产开发商需要结合市场行情,要充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素,寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点。同时要进行市场调查,结合项目所在地的风土人情,摸清预期数消费者的需求,这些都要进行合理的前期策划。
2.加强建筑工程招标管理工作
招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统,可将统一招标与个别分析招标法相结合。在充分考虑竞标价格的同时,要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过全方位的评估,选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件,做好与承建的中标单位的合同签定工作。竞标结束后,双方要签订详细的工程建设合同,一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。此外,在项目施工前还需要积极的采取工程担保措施,如履约保证金、履约保函等。降低赔偿纠纷的几率,提高对开发项目的成本管理效果。
3.建筑工程项目管理中的成本控制
建筑工程成本管理很大程度上决定着房地产开发企业的盈利水平,因此成本管理是建筑工程管理的重点内容之一。目标成本是进行成本控制管理的参照标准,因此需要制定合理可行的成本控制目标。房地产开发项目的成本管理是一个集经济、技术与管理的过程,成本控制的各个阶段对各类成本的管理重点、力度以及相应管理责任是不同的。因此,需要从全过程对项目各类成本进行有效管理。在投资决策阶段对土地获取、项目定位等几个重要决策环节,做好科学全面的系统分析,使之达到行之有效。在项目立项上,要做好调查研究,并收集大量的市场信息,让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。在项目前期的设计阶段是成本控制的关键,要做好设计概算。设计过程中严格控制材料消耗量指标,比如进行钢筋测算。在保证结构安全的情况下,严格控制钢筋含量。施工图下发阶段,甲方的预决算部门应积极做好成本预算工作,做到心中有数,预算金额是控制和审核工程进度款的重要把门关。当施工过程中涉及施工方案调整、设计变更等变化时,工程概预算也需及时调整。进度过正中,要严把进度款审批关,绝对杜绝进度款超合同付款现象的发生。竣工结算阶段,甲方应要认真核对工程各项内容是否符合合同条件要求达到竣工验收标准,结算资料是否齐全。尤其是涉及到设计变更和索赔的内容,要严格把关,因为竣工结算是甲方最后一次占据主动地位。做到竣工结算,能够真实反映实际的工程造价。另外,再强调一点,施工过程中要严格控制现场合同外签证工程量。同时及时收集有利我方证据,重视反索赔工作。
4.建立统一安全与质量管理体系
安全与质量管理相互制约、相互影响。只有统一安全和质量管理,才能增强管理力度,实现安全保质量、质量促安全的局面。要保证工程项目质量,需要建立一套高效且系统性、指令性、可操作性的保障体系,对安全和质量有效控制。对现场施工实行有效的控制,在保证安全和质量的前提下,可以合理压缩工期。但绝不能用安全和质量换进度,确保工程的安全和质量可以落到实处。
5.建立有效的考核机制
作为管理工作最后的杀手锏,在工程管理全过程工作中引入绩效考核机制,提前制定计划目标,通过科学明确的奖惩制度来提高员工工作的积极性、将管理工作落到实处,责任落实到个人,从而保证建筑工程各项工作顺利高效开展。
四、结语
我国的建筑行业发展虽然渐趋成熟,但现实中依然有很多问题存在。这些问题归根结底还是工程管理不到位,需要我们在开发和建设过程中不断改进。房地产开发企业应继续完善工程管理体系和管理制度,加强建筑工程规划、设计、招标、质量、安全、成本等全方位的管理工作。
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随着我国社会经济的发展,我国房地产经济也随之发展壮大,但房地产经济的发展并非一帆风顺,面对房地产经济管理的困境,如何探索房地产经济管理的出路是当前房地产经济管理关注的焦点。下面是读文网小编为大家整理的房地产经济管理论文,供大家参考。
1我国房地产经济管理中常出现的问题
1.1房地产出现了泡沫经济
房地产的经济泡沫,还影响到了其他行业,比如金融业,因为对房产的需求很高,导致了房产的价格飙升,而这种非正常的飙升直接的刺激了金融、信贷,从而也产生了金融、经济方面的危机。同时,这种过度膨胀还对购房者和房地产企业产生了错误的引导,使得房产的供求严重的不平衡,新房产积压,这就是房地产泡沫经济。
1.2政策缺乏科学性
如今,我国的房地产市场管理目标已经变成了尽快实现房地产市场供需的总体平衡,以及抑制房价的过快上涨。但我国的房地产经济管理因为政策缺乏科学性,所以存在不稳定、波动性大的特点。比如短期政策和长期规划的思路不一致,这不仅不利于房地产市场的可持续发展,同时也不利于消费者。
1.3利益中的冲突
因为房地产开发项目的土地资源稀缺,而且近几年来,人们对房产的需求超过了供给,这使得房地产商品越来越短缺,价格也渐渐的上涨。这样一来,开发商就成为了设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标,从而形成了市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场,实现了房地产项目自主、封闭式的管理,造成了房地产企业和业主在房地产信息方面不一致、不对称。
1.4盲目投资
一些企业或者看人看到房地产企业的利润很高,便盲目的投入了进去,既没有进行可行性研究,也没有对技术和财务进行分析。一部分开发商以“市场变化不定”为借口,没有进行可行性研究,使得项目市场定位不合理,还耗费了一定的人力、物力、财力。同时开发出来房产也不符合业主的要求,这也是我国房地产经济管理常常出现的问题。
2解决房地产经济管理问题的对策
2.1完善相关的法律、法规
如今,我国房地产经济出现的问题都是因为政策不合理,因此,必须完善相关的法律、法规,调整政府部门的管理职能。首先要制定房地产产业的发展规划,以此来完善产业政策,完善房地产市场。其次,国家要从创新体制入手,不但必须消除房地产行业不公平竞争的障碍,还要使房地产机制能够良性的运行。最后,必须调整整个房地产经济,使经济收入格局合理而科学,从而真正做到公平、公正。
2.2控制房地产开发成本
房地产行业的经济管理,重点在于控制开发成本。如今,控制成本已经越来越难,其他相关业务也具有比较大的弹性,尤其是报账的标准,更是难以控制。但必须采取措施将房地产开发的成本控制下来,才能够优化房地产市场,使房地产市场运行更加的规范与合理。
2.3在项目定下来之前完成预算
预算是房地产企业管理中非常重要的一个部分,只有完成了预算,才能够实现经济利益。因此,必须把利益指标算入预算中。要检验一个企业的业绩和竞争力,首先要看的便是企业的利润,另外,这也是一个企业的发展基础,更是促进房地产经济健康和谐发展的首要条件。
2.4发挥宏观调控的作用
国家要从管理体制入手,强化房地产市场管理,维护房地产市场的秩序。首先,国家要强化税收在房地产经济中的作用,然后要采取税收措施来对房地产市场的调控。最后,国家还要制定房地产市场机制,设置政府管控机制,调控土地的价格,避免土地价格被垄断或者受到不良影响,这样就能缓解房价带来的压力。
2.5建立预警预报制度
国家可以建立房地产预警预报制度,对房地产信息、数据、资料等进行收集并分析,再根据当前的市场运行状况,对房地产经济现状作出科学的判断。同时,这样也能够为国家引导房地产提供一些可靠的依据。此外,还要建立房地产市场信息系统,根据全国各地的房地产市场的发展规律,构建适合当地的房地产预警指标体系,从根本上避免房地产经济泡沫的产生。
3总结与体会
房地产是国家经济的支柱性产业,虽然我国的房地产开发具有比较好的前景,但是房地产经济中出现的一系列问题仍然阻碍了房地产行业的运行,并且影响了房地产市场的良性、循环发展。只有采取措施解决了这些问题,才能够维护房地产健康、有序的运行,并且促进居民生活水平的提高。
引言
不可否认,房地产经济在我国经济发展中占据着十分重要的地位,不但使人们的住房水平有明显提升,而且还提供了很多就业岗位。然而,我国土地面积虽辽阔,但人口众多,且适用土地有限,随着人们对房屋需求的猛增,开始出现供不应求的现象,直接导致房价上涨。长期如此发展下去,必将影响到我国经济的稳定性,所以必须对房地产经济加以规范,促进其与市场经济的协调。
一、发挥政府宏观调控的作用
房价居高不下、住房难是我我国当前备受关注的社会话题。在市场经济中,经济发展要遵循市场规律,而我国正处于经济转型期,加上市场环境复杂多变,急需政府涉入,采取宏观调控手段,合理控制房价,尽快把房价拉回与我国经济水平相一致的轨道上,减少房地产泡沫带来的危害。首先,政府需加强重视,并对当前房地产经济有个明确的认识和科学的判断,将控制和降低房地产市场风险作为重点工作来抓。其次,应加强监督管理力度,时时掌握房地产市场动向,了解消费者的消费心理,予以科学地引导和调控。特别是地方政府的投资行为,和房地产业负债率过高的问题,应及时解决,确保房地产商能够理性投资,避免较大金融风险的形成。地方政府过度干预,非但解决不了问题,反而可能会出现新的问题,所以必须对地方政府加以约束。同时,在巨大经济利益的引诱下,房地产交易中难免会出现金融诈骗行为,如有必要,政府应采取强制性手段予以制止。如果资产价值不断增长,而实体经济跟不上,将影响到经济的可持续发展,为防止这一现象继续恶化,政府可提高银行存款利率,或通过征收房产税等手段加以控制。
二、实现房地产业的科学发展
房地产业在我国国民经济中的地位极其重要,对国家和社会的贡献也不容小觑,然而市场环境复杂多变,随着房地产业的进一步壮大,出现的问题也越来越多。比如在银行信贷中占据着高比例,一旦资金断裂,银行将首当其冲,其他行业也会受到影响。我国房价上涨的原因与实际价值并不相符,主要是开发商和炒房团引起的,价格与价值相背离,与市场经济持续稳定发展的目标不符。所以,房地产业应尽快回归到均衡、科学、可持续发展的轨道上来。该行业不管是收缩还是扩张,都应尊重客观事实,符合我国经济发展水平,并综合考虑社会、人口、生态等多方面因素,使其在国民经济中能够发挥平稳支撑作用。任何行业发展,都有其底线,房地产业同样如此,如果不加控制,任由其如此发展下去,必将会有衰退的一天,而其他许多行业也会受到影响,甚至会阻碍国民经济的进步。所以,一方面,不管是房地产开发商,还是消费者,或是干预的地方政府,都应摆正心态,重新认识房地产业的优势和其可能带来的风险,减少盲目性;另一方面,应结合经济实际水平、城镇化水平、工业化水平和居民收入水平等条件考虑,走出一条科学均衡可持续发展的道路。
三、房地产经济需要合理转型
经济在发展,市场在随时变化,新时代、新的消费需求对房地产业提出了新的要求。传统的房地产业在扩张过程中存在明显的盲目性,竞争方式较为粗放,且运营模式单一,不利于该行业的长远发展。而如今,市场竞争加剧,房地产业不但要竞争产品数量和质量,还要树立自己的形象品牌,提高产业服务水平,只有提高综合实力,才能在激烈的竞争中占据优势。运营模式也不再单一,反而倾向于综合性配套服务运营。另外,过去的房屋产品耗能较高,污染严重,对人们的健康和环境都不利。当前时代提倡绿色、节能、环保,房地产业也逐渐走上了低碳环保的发展道路。随着城镇化水平加快,房地产也在经营理念上也应有所转变,首先要重视产品的综合性和多功能化,现代很多地产都兼具办公、娱乐、居住、购物等多种功能。其次经营范畴要有一定的拓展,如在休闲度假、公共设施上增加投资。此外,相应的物业和服务水平也要跟上。低碳绿色房地产是今后的一个主要方向,绿色不仅仅是在房屋周围种植绿树,更多的是体现在房屋的材料上,应尽量使用环保、无毒害的材料。
四、建立起有效的相关政策
行业发展大都要经过起步、繁荣、饱和、转型四个阶段,房地产业亦然,我国各地经济水平不同,房地产业发展程度也有差异,国家应根据各地实际情况,制定适合本地的政策。首先,在土地方面,要进一步完善土地产权制度,建立城市土地储备制度,为调控土地总量和结构提供制度基础和保障。加强土地管理,严格监督,运用现代化高科技,在土地测量、规划上提高工作效率,采用科学的的方法进行规划。此外,还要明确城市增长边界,界定农用地和非农用地的界限,并永久保护城市外围土地。最后要集约利用城市土地。其次,应保持房地产投资适度增长,进一步优化房地产市场结构,包括市场结构、产品结构和产业结构的内容。同时保持适度的房价收入比,例如控制房价上涨速度,保持城镇居民可支配收入的持续增长,大力发展住房二级市场,提倡住房梯度消费,推进住房金融的改革创新,为消费者提供更完善、更多样的金融产品。
五、结束语
房地产经济近些年来发展迅速,对推动我国经济的进步做出了巨大贡献,但如今却开始出现泡沫经济,直接导致房价居高不下,长此以往,可能会影响到社会安定。这就要求必须加以控制,根据我国经济水平,努力促进两者间的协调发展。
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房地产行业在我国发展起步较晚,尽管已经发展有二十年之久,但仍然还不够成熟,特别是物业管理中,比较缺乏高质量的服务和管理。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:住宅小区是人民群众生活的场所,是城市管理的基础单元,也是社区建设管理的重要领域。本文从分析社区管理和物业管理的关系,总结社区管理和物业管理各主体的现状问题的基础上,提出建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制,并提出了有效整合的保障措施。
关键词:社区管理;物业管理;自治;有效整合机制
一、绪论
和谐社区建设是全面建设小康社会的内在要求,也是加快构建社会主义和谐社会的重要任务之一。党的十六大提出“完善城市居民自治,建设管理有序‘文明祥和的新型社区”的目标。党的十七大报告进一步强调指出:“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”可见,社区建设管理的提出,既是当前中国经济发展和社会转型的客观要求,也是党和政府顺应人民群众发展要求的重要举措。有效的社会管理和社区建设,离不开社会各公共体和广大居民的参与,所以社区管理一定要重视公民的自治管理。党的提出:“在城乡社区治理、基层公共事务和公益事业中实行群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督,是人民依法直接行使民主权利的重要方式。”作为社区管理中的重要组成部分,广大业主、业主委员会、物业管理公司在社区管理中的地位和作用举足轻重。在社会主义市场经济高度发展的今天,急需认清物业管理中各主体参与社区管理的现状以及存在的问题,努力推进社区管理和物业管理的有效整合。
二、社区管理和物业管理的关系
“社区”一词由德国社会雪茄滕尼斯在《社区与社会》提出,我国社会学家费孝通等人认为“社区是若干个社会群体或社会组织聚集在某一地域里形成的一个生活上相互关联的大集体”。所谓社区管理是在政府的指导下,社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。在我国,社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济转轨时期,伴随着改革的不断深化,社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。随着我国城镇住房制度改革力度的不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公有住房逐渐转变成个人所有,居民由“单位人”向“社会人”转变,在这过程中,物业管理应运而生。根据我国《物业管理条例》规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由以上概念可以看出,社区管理和物业管理既有联系又有区别。首先,居民都是社区管理和物业管理的服务对象,社区中的居民是不特定的,物业管理中的居民则是特定的,即为物业的产权人——业主,业主一定是居民,居民不一定是业主;其次,两者在管理方面都强调居民自治和业主委员会自治,但社区管理侧重由上而下的管理和指导,物业管理则偏重于合同的约束;第三,在管理区域和内容两者有相同重叠的地方,但社区管理的区域和管理内容比物业管理更宽更广。
三、社区管理和物业管理各主体的现状及问题分析
1、社区管理自治现状及问题分析
(1)社区居委会自治功能尚未到位,未去行政化虽然《居民委员会组织法》第二条规定了社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,但在实际工作中,社区居民委员会却承担了大量的行政工作,习惯于上级领导布置什么就干什么,对上级领导表现出较强的依赖性,在工作中,自主性、自治性没有得到体现,社区自治的主要工作任务如社区民主决策和社区服务等基本没有完成。(2)社区居民参与度不高社区居民委员会的自治核心在于广大居民和各共同体的参与,没有社区居民的参与,居委会的自治职能得不到任何体现,只能充当政府“腿”的角色。社区居民的参与,才能让社区居民委员会更了解居民的现实要求,解决各种社区问题的效率才能更高。在实际中由于各种因素的影响,人与人之间交流较少,社区居民之间存在比较严重的疏离感,对社区公共利益漠不关心,很少参与社区公共事务,社区意识不强,对社区缺乏认同感和归宿感。
2、业主自治现状及问题分析
随着城镇化建设的进程和住房制度的改革,建筑物区分所有权的出现导致产权多元化,建筑结构复杂化,大量的物业公共设施设备存在,由于业主意志的多元化,这必然要求有一个能代表全体业主意志的机构,即业主代表大会以及其执行机构业主委员会,代表业主在建筑物区分所有权基础上自我组织和自我管理,制订各种自治管理制度,对公共事务进行民主决策,与开发商、物业管理公司、社区居民委员会、政府相关部门等各主体共同解决物业管理区域问题。虽然业主自治是必然趋势,但是在业主自治开始之时就存在很大困难:业主大会召开难;业主委员会成立难;业主大会和业主委员会行使权力过程难;业主委员会与业主之间,业主委员会与开发商、物业管理公司等主体之间常常出现冲突和纠纷,极难合作。主要体现在:(1)集体决策和少数人参与的矛盾困境。由于各种原因,业主往往难以大规模联络沟通,相当多的业主除了涉及自身利益外,对公共事务漠不关心,置之不理,或者存在“搭便车”心理,缺乏自治意识等,使得代表全体业主利益和意志的组织难以成立,常常出现集体投票过程中投票人数过少,难以达到法定要求,致使业主大会和业主委员会流产,很少人会愿意去从事公共事务的处理。(2)业主委员会组织运作的困难。如前所述,业主参与公共事务管理的积极性不高,导致可能参与公共管理的只是少部分人,从而衍生出以下一些问题:一是出现非法选票问题,组织者为了达到法律规定的投票比例要求,允许违规投票的产生甚至人为地制造一些选票,从而导致业主之间出现争执等问题;二是政府的指导工作出现困境。如果严格按照现有规范,则业主大会投票人数很难达到法定比例,从而导致会议事项难以实现,甚至业主委员会难以产生,无法作出合法的集体决定。
3、物业管理公司面临的问题分析
我国物业管理虽然经过30多年的发展,得到快速发展壮大,但物业管理自成立开始就存在种种问题,主要表现在:(1)管理体制上尚处于新旧体制转轨过程中,社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善;(2)运行机制上,市场竞争机制尚未全面形成,垄断经营、不规范竞争还相当严重地存在;(3)市场主体与物权关系上,还没有建立业主委员会的主体地位;(4)物业管理法律法规还需进一步完善;(5)物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步的理顺等等。作为行业最重要的主体之一,物业管理企业在发展过程中也面临种种问题,主要表现在:(1)物业管理人员素质低下,不能满足物业管理行业发展的需要;(2)现有管理方法和管理手段落后,已不适应物业管理的发展;(3)企业缺乏创新意识;(4)物业管理企业与业主之间矛盾激烈,导致业主维权拒交物业管理费,物业管理公司则进行“暗箱操作”,侵占业主利益形成恶性循环。物业管理不仅是简单的对物的管理和对人的服务,而是应该把两者统一结合起来进行一系列的创造活动。随着人民生活水平的提高,业主的居住行为和居住要求发生了巨大的变化,人民已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目,人民更希望居住的小区富有融洽祥和的生活气息和人际交往关系,具有强烈的专业、文化性和社会性,物业管理公司只有不断创新,积极参与社区文化建设,才能满足业主日益增长的各种需要。
四、建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制
1、明确各主体在社区管理中的地位和责任,构建社区管理体制机制。一直以来,住宅小区物业服务企业和业主之间矛盾集中在责任边界不清,相关部门法止步于小区红线外,街道和社区居委会层面的职责分散,导致跨部门、跨领域协调难,各主体之间互相推诿扯皮的情况比较严重。基于此,首先要明确各主体在社区管理中的职责,突出社区居委会等相关部门的指导监督责任和各专业服务单位的职责,强化业主和物业管理公司之间的合同责任,立法规定业主大会和业主委员会的主体地位,建立社区综合管理联席会议制度,构建社区管理体制机制。
2、发挥居民自治和社区共治作用,提高居民参与社区管理的积极性,增强社区综合治理能力。
(1)理顺政府和社区的关系,实现责权利的统一。要解决社区居委会行政化以及自治能力弱、参与不足的问题,需要进一步深化城市管理体制改革,根据政府管理职能转变理顺政府和社区的关系,政府相关部门依法行政,进入社区主动提供公共服务,还权于社区,逐步解决社区居委会行政化问题和自治权利的回归,为社区建设快速发展奠定体制基础。
(2)进一步发挥社区居委会在业主自治管理中的作用。强化社区居委会对业主大会和业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责,积极协调解决物业管理中各种纠纷,建立纠纷解决机制,探索社区居委会和小区业委会成员的交叉任职机制,进一步加强社区管理和物业管理的联动。
(3)加大宣传,营造社区参与的氛围,提高居民的积极性。外部推动方面,社区管理要借助新闻媒体从多方面进行宣传,培养公民的社区意识,同时要积极探索内部促进方式,把居民个人利益置于社区利益之中,基于维护自身利益的需要,居民积极参与社区建设发展,从而培养民主意识和共同决策能力。积极建立各方联席会议制度和社区听证会制度,提高居民参与社区自治的程度。
(4)完善物业管理住宅小区自我管理制度。进一步完善住宅小区《管理规约》和《业主大会议事规则》等业主自治管理制度的制定,规范业主的居住行为和秩序,倡导文明生活;进一步修订《业主大会与业主委员会指导规则》,根据实际情况完善立法,降低业主大会成立的门槛,提高业主大会组建率和业主委员会的运作规范率,对尚无条件成立业主大会和业委会的,社区居委会要加强指导,协助业主进行自我管理,解决物业管理纠纷。
3、发挥市场作用,促进物业管理行业健康发展,发挥物业管理在社区管理中的生力军作用。
(1)完善物业管理市场机制。针对现有行业矛盾,坚持市场化原则,按照“质价相符”的原则,推进业主委员会和物业管理公司之间协商确定物业服务质量标准和收费标准,鼓励第三方专业服务机构进入物业行业,推动形成公开、公平、公正的物业服务价格机制。
(2)提高物业管理行业监管水平。政府有关部门需加强物业管理企业资质管理,建立动态检查制度和资质升降奖惩机制,完善物业管理招投标管理制度和加强流程监控,规范招投标行为。
(3)推动物业管理行业创新转型发展。鼓励物业管理企业通过市场化手段进行行业整合、兼并和重组,提高竞争力;鼓励物业管理企业创新管理模式,根据市场化需求,延伸服务链条,提高服务水平和服务能力。
五、保障措施
1、制度建设是加强社区管理和物业管理有效整合机制建立的前提。各有关部门应将社区管理和物业管理整合作为一项重要工作纳入议事日程,加强组织领导,完善各种制度建设,按照法定程序修改各种法规制度,理清各主体的管理责任边界,细化职责分工。
2、加强人员培训是建立社区管理和物业管理有效整合机制的重要内容。要围绕社区管理和物业管理的工作内容和要求,依托现有的人才培养资源,加快物业管理从业人员的培训机制建设,积极提高居委会和业委会对物业管理和社区管理的水平,熟悉各种法律规章制度,增强培训的针对性、操作性和实效性。
3、加大评估考核力度是社区管理和物业管理有效整合机制的重要手段。依托社区综合管理联席会议制度,建立工作评价指标体系,优化社区居委会在住宅小区综合治理工作方面的考核评价机制,积极引进第三方测评制度。
总之,物业管理住宅小区是个小社会,既关系到居民的切身利益,也是基层建设的桥头堡。把物业管理纳入社区综合管理和公共服务范畴,两者进行整合,强化政府在住宅小区中的公共管理职责,理顺专业部门在公共服务中的主体责任,落实物业服务企业与业主作为市场主体的权利和义务,充分发挥社区居委会和业主委员会的自治能力,是社区管理和物业管理的发展方向,是加强社会建设、创新社会管理的重要内容。
参考文献:
[1]罗宁霞.物业服务企业与社区共同治理其它主体的博弈关系分析[D].广州:广州大学,2012.
[2]盛国荣.物业管理联席会议怎么开[J].社区,2010(17).
[3]曾燕南.城市社区转型与居民区物业管理的困境——以哈尔滨市为例[J].华东理工大学学报(社会科学版),2014(5).
摘要:
公租房物业管理中“搭便车”问题突出,严重阻碍其持续运行。以重庆市为例,在分析公租房物业服务属性及特点的基础上,依据集体行动理论剖析公租房物业管理中存在的三种矛盾,进而提出优化物业管理模式和物业公司选聘方式、优化物业管理资金获取途径、优化物业服务费收费方式、强调物业公司的社会责任、加强公租房物业监管等对策,以期为我国公租房物业管理走出困境提供参考。
关键词:物业管理;公租房;特征;困境;对策
1引言
住房是人类最原始、最基本的生理需要,是公民的基本权利[1]。各国都通过建立住房保障体系满足中低收入阶层的住房需求。在我国提出的在“十二五”期间建设3600万套保障性住房的推动下,全国各地掀起保障房建设“狂潮”,其中建设比例最大的就是公租房。重庆作为城乡统筹综合配套改革的直辖市,是我国规划建设公租房最多的城市。截至2014年底,重庆已累计开工建设4475万平方米公租房[2],其土地供应模式、融资模式、运营机制的“重庆样式”在全国传送。但“住进去”只是公租房制度的开始,根据国际经验,保障性住房后期的管理、维护和运行费用大约是建设时期的两倍左右。随着我国公租房的大规模建成、配租,其运营管理将面临巨大挑战。因此,必须重视对保障性住房后期的管理。物业管理是持续时间最长、关乎公租房居民生活品质和物业价值的重要环节。但是我国物业管理仍是一个新兴行业,整体发展还不成熟,公租房的物业管理比一般商品住宅小区更复杂,面临更多困境。周芷竹2014年2月在重庆民心佳园和康庄美地2个首批公租房小区发放并回收的179份问卷调查显示,虽然两小区的物业管理公司均是物业管理一级资质公司,但90%的租户对物业管理工作表示不满意,希望更换物管公司[3];重庆民安华福公租房小区也曾发生部分租住户因停车收费和物业服务质量问题的群访事件。如何避免新建公租房出现“一年新、二年旧、三年破”的脏、乱、差局面,成为考验公租房制度可持续发展的重要指标。但是,目前我国对公租房的研究主要集中在建设阶段的资金需求、政策支持、空间布局、制度借鉴、准入与退出管理等[4-11],公租房物业管理却较少涉及,导致实践中公租房物业管理模式不清,“搭便车”现象严重阻碍其持续运行。为此,本文在分析公租房物业服务的属性及特点的基础上,透视其物业管理面临的困境,提出提升对策。
2公租房物业服务的属性及特点分析
2.1公租房物业服务的公共物品属性
物业服务是通过对物业公共部位、共用设施设备等的维修、养护和管理活动,服务于广大业主和物业使用人。优美的环境、运行良好的设施设备、良好的秩序使得每个业主及物业使用人都能受益,物业公司无法将那些不缴费的业主排除在服务范围之外,某业主的消费也不会减少其他业主的消费质量和消费数量。物业服务的这种非排他性、非竞争性特点,使其具有公共物品属性,在制度不完善时,势必出现奥尔森所说的“有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”。物业管理中的“搭便车”、收费难问题一直困扰我国物业服务行业,而且按照奥尔森集体行动理论,规模越大的物业管理区域越容易出现搭便车现象。
2.2公租房物业服务的特点
2.2.1产权形式向多元化发展,但仍以政府为主公租房产权主要由政府或公共机构所有。但随着公租房建设资金融资渠道的多样化,越来越多的社会资本参与公租房开发、建设和运营,产权形式向多元化发展。重庆规定“住户租住了5年或10年,可以根据公租房管理制度购买公租房的不完全产权”,这样又形成了购买人与政府共同产权。产权形式越复杂越容易产生物业纠纷,解决纠纷的难度也越大。
2.2.2公租房小区规模大,住员情况复杂重庆公租房供给采取集中规划、集中建设和超大规模的新区模式,并且以小户型为主。仅主城区的民心佳园、康庄美地、民安华福、两江名居、康居西城和城南家园六个公租房小区,总建筑面积811万平方米、13.33万套,小区物业规模超大,户数多、入住人口多。按照规定,其保障对象有收入限制:申请人为个人的,每月收入不超过2000元;申请家庭居住的,家庭人均每月收入不超过1500元,皆为收入较低阶层。此外,其保障对象还包括新毕业大学生、外来务工人员中等中低收入群体。租住人员往往工作流动性大、收入不稳定,退租、转租的可能性大,运营管理困难。
2.2.3住员多为需特殊照顾群体,市场消费意愿低城市中低收入困难群体在公租房小区聚居,情况往往较复杂,人文行为习惯和素质参差不齐。以调研中民心佳园警务室提供的数据为例,目前民心佳园已有16000住户陆续入住,入住人口超过4.5万,其中残疾人452人,HIV携带者3人,“两劳”释放人员188人,需要物业服务的针对性。受以往居住条件的限制,这些人员大多没有体验过专业化的物业服务,对市场化物业服务的需求较弱,往往不愿意缴纳物业管理费,也不能较好地配合物业管理工作。而一些物业公司在公租房物业管理投标时,未能认真分析公租房物业的特点,提出与低廉收费不匹配的服务承诺,比如,“维修部门24小时待命,随时提供服务”、“提供免费上门疏通水管、厕所等修理服务”、“免费订机票、酒店”、“户外保洁工作将按三星级酒店标准执行”等,受资金来源的限制,势必成为虚无的承诺,为日后物业纠纷埋下伏笔。
2.2.4公租房物业日常维修频率高由于很大一部分公租房的住户只是将公租房作为过渡性住房,他们不关心或甚少关心房屋是否增值或贬值,在使用期间,往往对物业的爱惜不够,使得公租房物业设施更易受磨损折旧。再加上一些公租房建设质量低下,日后维修频率高,增加维护成本。2.2.5公租房建设遗留问题多工程建设具有一次性、建设周期长、隐蔽工程多、参与主体多等特征,再加上公租房建设规模大、委托代理链长、利润低,很容易出现质量问题,一些建设遗留问题在入住环节凸显,影响住户与物业服务企业的关系,引发物业纠纷。
3公租房物业管理面临的困境分析
通过文献研究、专家咨询、座谈、问卷调查、个案调查等调查方法,对重庆公租房物业管理现状进行深入研究,目前公租房物业管理主要面临以下困境。
3.1公租房物业管理模式市场化与公共物品属性的矛盾
社会化、专业化、市场化的物业管理模式是城市发展的必然趋势[12]。目前,我国公租房小区物业管理基本实行委托专业的物业服务企业管理的模式。但是,市场化的收费原则往往使得公租房物业管理费与其租金相比显得较高。2011年5月1日起,重庆首批公租房物业服务收费标准为1.03元/月•平方米,与当时周边商品房住宅小区物业服务收费基本齐平。而在入住群体收入较低、物业服务消费需求不强、福利观念等影响下,市场化的物业服务企业收费困难,很容易陷入“收费难—降低物业服务标准—收费更难”的恶性循环,最终可能导致市场化的物业服务企业不得不退出公租房物业市场,损害公租房物业价值及各方利益。
3.2公租房物业管理责任重大与职责不清的矛盾
公租房项目是民生工程,物业管理不仅肩负着一般的环境保洁、秩序维护、公共部位公共设施设备维修养护等责任外,还需要利用其“地利、人和”的优势,协助政府做好公租房的运营管理、社区管理等工作,代收租金,监督住户转借、转租或者擅自调换、破坏或者擅自装修、闲置公租房等行为,以及承担社会治安综合治理、社会保障、医疗卫生、就业指导、心理辅导等公共服务工作。我国虽然已出台了《公共租赁住房管理办法》、《国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见》,重庆也发布了《重庆市公共租赁住房管理实施细则》等相关法规、文件。但是,对物业管理的规定不详,政府、物业公司和居委会在物业管理中的角色定位不清晰,对专业物业服务企业的选聘解聘、服务内容与标准、收费水平与收费方式、违约责任等具体规定不明确。由于对物业管理的角色和职责不清,部分住户认为物业企业无所不管、无所不能,遇到问题就找物业公司,服务要求超出了物业管理的合理范围,并往往以服务不到位为由拒交物管费,为物业管理纠纷埋下隐患。
3.3公租房物业服务成本高与物业服务收费低的矛盾
物业服务企业属于典型的劳动密集型行业。公租房小区入住人口更多、管理更复杂、维修更频繁,需要投入更多的人力资源。随着劳动力成本的上涨,物业服务企业经营成本大幅提升。但是,公租房是社会保障用房,政府在核定其物业管理费时很难随成本上升提高收费标准。加之目前对空置公租房的物业管理费问题还没有明确规定,致使物业服务企业收费率低。较低的物业服务收费与较高的服务成本之间形成了难以调和的矛盾,长此以往,“脏乱差”、“贫民窟”可能成为公租房小区的代名词,引发公租房物业“未老先衰”的可怕后果。
4提升公租房物业管理水平的对策
4.1实行运营和社区管理融合的物业管理模式
物业服务企业与住户接触更密切,更能及时掌握和监督住户的行为,有效地实现公租房的部分运营管理。因此,应该发挥物业管理的桥梁作用,实施公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式。为此,政府应通过购买社会服务,将租金收取、违规使用公租房行为监督等运营管理工作委托给物业服务企业。
4.2采用市场化方式选聘专业物业服务企业
公租房物业管理市场化模式已形成共识。公租房管理机构作为公租房的业主应该采用招投标的方式选聘物业服务企业,减少自己组建物管公司带来的诸如人员聘用、增加经费开支、经营风险等一系列问题。物业服务企业投标时,应根据拟接管的公租房小区的物业服务内容、服务标准,详细测算每项物业服务成本,并进行投标报价。但是,在选聘接管此类小区的物业服务企业时,必须注重物业服务方案的针对性和可操作性,不能好高骛远,提出一些不切实际、不符合公租房住户群体特征的招标要求和投标服务承诺。物业服务内容及其标准等必须明确列明在物业服务委托合同中,并与投标承诺一致。
4.3优化物业管理资金获取途径
保障性住房小区物业管理的非盈利性质容易导致管理人员的频繁流动,降低住户对小区物业管理的满意度[13]。为了解决市场化模式与保障性的矛盾,需要改变公租房现有物业管理费全部来源于物业承租人的方式,而采用市场化的物业管理经营方式和收费标准,为公租房物业管理提供财政支持。这也得到了众多学者的认同[14-16]。为了保证公租房物业保值增值,加强物业管理,其所需费用可以按照公租房管理机构和承租人各出资一部分(比如重庆公租房租金是市场租金的60%,物业管理费也参照此比例向租户收取),这样可以实现政府和公租房承租人双赢的局面,既能提高物业服务质量,又能使国家资产保值增值。同时,承租人缴纳较少的物业管理费就能得到舒适的生活环境,避免出现恶性循环带来的不良后果。
4.4优化物业服务费收费方式
目前,公租房物业管理费由物业服务企业向住户提供了物业服务之后自行向住户收取。这种收费方式很容易出现住户“搭便车”行为。《物业管理条例》第四十二条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”可见,公租房管理机构作为公租房所有权人,在租户不缴纳物业管理费时,有连带交纳义务。因此,为了保证公租房物业管理工作的良性循环,物业管理费的收取应该同公租房租金一同收取,分别汇入各自账户,专款专用、独立核算。同时,签署公租房租赁合同时,就在合同中明确约定公租房租金、物业服务费标准、缴费方式、违约责任等,并将物业服务合同作为租赁合同的附件,让承租人清晰知晓物业服务企业与自己的权利义务。
4.5强调物业公司的社会责任
公租房物业管理虽然按照市场化模式经营,但是鉴于公租房小区的特殊性,需要接管此类小区的物业服务企业注重社会效益,真正承担起企业的社会责任。特别是在发展残疾人事业、解决城市下岗失业人员就业、帮扶困难家庭等方面,可以对有相应劳动能力的残疾人、下岗失业人员、特殊困难家庭等进行物业服务工作的业务培训,从而聘请其作为员工。这样既可以解决他们的就业问题,减轻社会负担,又可以直接影响到相邻业主和住户对物业管理工作的理解和支持。
4.6加强公租房物业监管
物业服务质量与国家资产价值、住户权益密切相关。按照市场化模式经营的物业服务企业和住户的行为都必须得到监督。因此,必须成立由住户代表、公租房管理机构代表组成的公租房小区监督委员会,监督物业服务企业及住户的行为,出现违反合同约定的行为时,及时向公租房管理机构、街道、派出所等相关单位汇报。同时,每年至少进行一次住户满意度调查,建立物业服务企业的监督考核体系,确保物业服务企业严格按照物业服务合同约定的标准提供服务,确保物业服务费正确使用。
5结语
公租房运营管理更考验公租房制度的可持续性,物业管理作为运营管理的重要一环,社会各界必须群策群力解决公租房物业管理面临的困境。采用市场化方式选聘专业物业服务企业承担公租房物业管理,可以减少政府管理机构组建物管公司带来的一系列问题;通过政府购买服务,实行公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式;改变收费方式,提高收费率;强调物业公司的社会责任,建立公租房物业监管机制,实现公租房物业的保值增值,推动公租房制度的进一步发展。
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在市场经济环境下,搞好房地产物业管理是房地产行业健康发展的一个基本要素。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术在“互联网+”思维下正在改变传统的物业管理方式,使其更具人性化和智能化。本文主要以智能门禁系统和巡更巡检系统为例介绍载有NFC技术在智能物业管理中的应用,以期对新时代智能化物业管理打开新思路。
关键词:物业管理;智能手机;NFC
在倡导互联网思维的今天,物联网、大数据、云计算和移动化技术等诸多科学技术领域的创新日新月异。物业管理行业作为传统产业,如何利用自身“既服务于人,又管理着物”的特点,实现真正的线上与线下的结合,将所有的服务对象都联系起来,为自身迎来新的发展,成了当下的行业内热门话题。
1NFC技术概述
NFC是NearFieldCommunication的首字母简写,又称近距离无线通信、近场通信。NFC由RFID(免接触式射频识别)技术发展和改进而来,是Philips、Nokia和Sony联合主推的一种短距离无线通信技术标准。使用该技术的电子设备可以在10cm范围内进行非接触P2P(点对点)数据传输。NFC终端有三种工作模式:主动模式(读卡器),被动模式(卡)和双向模式。市场研究显示,2014年57%的2000元以上Android手机中具备NFC功能,3000元以上的机型中NFC的搭载率达到76%。苹果iPhone6系列也配备了NFC芯片。未来,除了手机和平板电脑,手表、耳机、数字电视机甚至汽车中都会加入NFC功能,NFC将进一步加速物联网的形成。如果设备搭配有NFC芯片,当其他兼容设备或NFC标签进入其工作范围内后,经过允许就能快速完成信息交换。由于作用距离短,响应时间快,使用NFC进行通信更加私密,简单,快捷。使用NFC技术还可以实现在单一设备上组合所有身份识别的应用,省去了多组密码记忆的麻烦,同时也能保证数据安全。NFC通信设定程序简单,可用于简化蓝牙、Wi-Fi链接,可在多种电子设备实现轻松自如,安全迅速的通信连接。
2NFC智能门禁系统
门禁系统是物业管理中最普遍的应用,目前国内大部分门禁系统采用的是基于非接触式读卡器功能的IC卡一卡通门禁系统,用户需要随身携带非接触式IC卡进行开门。现代人生活,手机是不离开手的,搭载了NFC技术的智能手机,可以实现将所有卡片“装”到一部手机里的功能,很好的解决了人们携带各式各样的门禁卡的不便。基于移动互联技术的NFC智能门禁系统,更可以实现对门禁卡的远程授权,对门锁的远程授权,极大的方便了物业管理工作。用户将门禁卡应用下载到有NFC功能的手机上即可完成空中开卡。物业管理人员利用门禁后台管理系统与用户手机的客户端交互,完成门禁卡权限的下发、变更、注销等工作。在NFC卡控制模式下,用户只需将手机放在门禁控制器周围就能用NFC手机开启门禁。NFC智能门禁系统更解决了传统IC卡门禁,人卡分离、IC卡不认人的管理、无法做到精确的身份确认的缺陷。同时NFC智能门禁系统可以很好的追踪进出人员信息。门禁后台管理系统就能将这一授权记录下来,很好的记录往来人员的信息,物业管理企业的安防管理就可以极大的提高管理效率,降低运行成本。
3NFC智能巡更巡检系统
在物业管理过程中,巡更工作起着举足轻重的作用,大多数巡更系统要求保安人员按照预先设定的路线顺序对各个巡更点进行巡视。近几年,生物识别、远距离监控、射频等技术在新的电子巡更设备中有所应用,但对小型物业企业来说,其价格相对高昂。采用NXP原装进口NTAG216芯片的NFC标签,可储存888字节的信息。该类标签价格便宜(在各类电商网站具有销售,小于10元每张)、兼容性好,能被大多数NFC手机读取。将每张NFC标签卡做ID定点巡检的唯一标识,将定点巡检基本信息写入标签,并将其安装在相应的巡更地点。当物业巡更人员到达巡更点时,通过智能手机的NFC读取功能,触碰定点巡查的NFC标签,巡更信息便被采集。同时通过移动通信技术将巡更信息,以及手机定位信息实时上传至后台管理系统。后台管理人员就可以对比两者之间的关联确定保安人员是否按时到岗巡查。如果有异常,巡更人员也可选择拍照上传。管理人员通过后台对巡更信息进行实时监控和管理。NFC智能巡更巡检系统很好的解决了传统巡更系统施工困难、布线复杂,信息不及时、监管不完善等问题。对中小型物业企业,能够利用现有技术实现电子巡更技术便捷性与实时性的统一,提高巡更工作效率。
4NFC技术其他应用
将一张不足三厘米大小的NFC标签内置在海报上,这种海报称为智能海报。业主只需将智能手机与智能海报近距离接触一下,就可以从自己的手机中看到内容丰富的广告———大量文字、图片、音频、视频等。在小区中增设这种智能广告牌,用户在主动接触的情况下对一些互动环节会给予一定的配合,可以提高受众的卷入程度。该种方法可以方便物业管理企业收集有价值的数据信息,增加与业主之间的联系,更好的为业主服务。NFC在非接触支付领域早有应用,对于物业企业,利用NFC技术可以有机的将银行的服务和业务与非接触卡物业管理系统结合起来。该应用可以用于物业缴费结算、查询,消费结算、查询,优惠券的领取等,既方便了业主,又解放了物业管理中繁琐的收费工作。
5总结与展望
目前NFC技术趋于成熟,且其在智能手机上的应用日益广泛。本文对NFC技术在新时期物业管理中的应用进行分析和介绍,在物业管理工作中进一步推广基于NFC的智能应用,具有广泛的应用前景。这也必将成为“互联网+”时代下物业管理企业提升管理水平。服务水平,实现跨越式发展的必然选择。
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摘要:物业管理企业是一个综合性服务企业,它伴随着房地产行业的发展而迅速发展起来。然而,在激烈的市场经济环境下,物业管理行业落后的财务管理制度大大降低了企业的竞争力。随着竞争的加剧,财务管理在物业管理中的作用开始突出。只有不断强化财务管理,物流管理企业才能增强自身的竞争力。本文在分析物业管理企业财务管理方面的问题的同时提出了加强企业财务管理的相关策略。
关键词:物业管理企业财务管理策略
在现代物业管理中,业主通过选聘物业管理企业并与其签订服务合同,由物业管理企业对房屋及配套的基础设施进行维修、养护、管理的活动。物流企业随房地产行业发展而迅猛发展起来,其主要收入来源于所提供的物业服务。目前,物业管理费标准较低,欠缴滞缴现象严重,所以大多数企业为微利型企业,再加上经营过程中不注重财务管理,造成营业成本增加,使得利润更加微薄。下面对财务管理面临的问题进行分析。
一、财务管理面临的困境
1.财务管理意识参次不齐。
物业管理所提供的服务涉及社区生活的方方面面,具有全方位、多层次的特征,具体工作简单却十分繁琐、细致,这要求财务管理工作做到具体全面。在现实中,企业各个层次的员工的综合素质不同也就导致了他们对待财务管理的态度不尽相同。虽然领导层会注重企业的财务管理,但基层员工却会忽视财务对于企业发展的重要影响。例如:基层员工认为清洁工具、维修工具等与自身和企业发展关系不大,由此造成的浪费较为严重,甚至有些员工私自占有这些工具。这方面的原因主要是财务管理的重要性没有得到重视,员工财务意识薄弱。公司的其他管理者和员工仅仅把财务管理当做一个与自身利益无关的孤立的部门开看,所以并不会在工作过程中考虑公司的财务,这也就削弱了财务管理工作的意义和价值。
2.管理体系不规范,执行力低下。
近期,一份关于物业管理公司的调查显示,大部分的物业企业并没有明文规定的管理制度,预算管理等财务管理不够规范。尤其是中小企业,在企业管理上仅仅依靠相关人员的经验和自觉性,这就造成了不必要的失误。另外,缺乏完善的管理制度必然造成执行力的低下。企业部分管理人员的工作随意性大且缺乏监督机制,对内部的控制活动仅仅停留在表面。例如:对于一些工具的使用缺乏监督,造成物资流失现像严重,增加了企业的营业成本。从物业的整体情况来看,我国的物业企业财务管理并没有一个统一的标准,这也造成了企业财务管理工作难以落实。
3.财务管理手段有待创新。
当今社会,随着网络和电子信息技术的涌入,各行各业都在积极利用这一技术来提高工作效率,物业企业想要在社会竞争中占取有利地位,就应该积极利用这一趋势,提升自身的信息化管理水平。传统的物业企业工作效率低下,在信息收集、传递和获取方面效率低,难以及时了解到企业的市场信息和业主反馈,这些都制约了企业的健康发展。
二、加强企业财务管理策略分析
虽然物流企业财务管理越来越受到重视,但我们必须看到目前存在的严重问题。财务管理是一项重要的工作,它涉及到方方面面,必须要求做到“精益求精”。同时,物业公司收入来源有限,增长空间小,因此,加强财务管理就显得至关重要。下面,我就如何加强企业的财务管理,结合上述的问题提出一些策略和建议。
1.提高财务管理意识。
在今后企业的财务管理应该做到全员参与,因为员工在为业主提供服务的过程中也是财务管理的而执行者。在物业管理企业中,基层员工主要做一些保洁之类的工作,年龄偏大而学历较低,对于知识的接受能力较弱。所以,企业应该加大在财务管理方面普及宣传工作,力争让每一位员工都能意识到财务管理的重要性。企业在普及过程中可以根据部门开进行,结合员工的只是素质制定不同的普及内容。例如:对于基层保洁人员,应该尽量使内容简洁易懂。通过对财务知识的普及,力争使每一位员工都能提高财务意识,从而在工作中提高效率,为企业谋取利益。只有全体员工的财务素质得到提升,才能从根本上提高财务管理的执行力度,为企业的发展提供一个良好的环境。
2.完善企业文化。
当前,企业文化在企业发展过程中的作用越来越重要,物业企业构建自己的企业文化不仅仅使自己的员工信心增加,更能转变自身在业主心中的形象。类似于品牌效应,企业可以在文化中创造一种“节约”意识,实现财务管理的精细化。例如:通过在工作场所悬挂“节约”条幅,通过口号等来提醒员工要有节约意识等。当一个良好的氛围形成时,每一位员工就会通过要求自己的行为来融入到这样的氛围中。另外,好的企业文化使员工之间更加团结,把公司当做“家”,自然也就会更加合理地使用工具,尽心工作。所以,构建企业文化也是加强财务管理工作的一部分。
3.制定规范的管理制度。
加强财务管理,除了要提高员工意识外还应该制定成文的制度来约束员工。企业可以借鉴相关法律法规制定总体上的制度,然后根据经营过程中的经验来将制度具体化、通俗化。我国的物业管理企业起步较晚,可供借鉴的相关经验较少。在这方面,可以借鉴国外企业经验或者国内较为成熟的企业经验,不断将财务管理的更进一步地规范、细化。物业公司应该结合自身实际情况制定财务管理规范,根据不同的业务内容划分相应的板块。另外,要把握好板块之间的衔接,在制度方面一定要避免出现矛盾或者与物业管理实际工作不相符合的地方。成文的、规范化的制度体系为实际操作提供一个依据,对于强化财务管理是必要的。
4.运用信息化技术规范操作。
企业的财务管理工作主要涉及两个方面,一是财务人员的人工操作,另一方面是信息化的应用。因此,强化财务管理工作应该在提升员工素质的同时注重信息化软件的合理使用,避免出现财务混乱的现象。在中小型物业企业中,收费管理系统的进入权限存在问题,部分非收费人员也可以通过密码进入收费系统,这对于加强财务管理是十分不利的,因此,企业应该做好信息化软件的安全使用和维护。另外,要适应信息化时代的特点,不断完善企业的网络建设,提高财务部门与各部门之间信息传递的效率。这样能够使管理者更加及时地了解到公司的运营状况,从而做出科学合理的决策。
5.建立监督机制,加强执行力度。
一个规范的财务管理制度应该涉及执行和监督两个方面。通过“不相容岗位相分离”、“重大财务事项联审、联签”等来规范内部人员的工作范围、职责,完善企业的预算结算制度。可以通过“责任承包”来将责任明确到人,对物资及时进行登记、盘查。另外,通过预算来监管采购部门,避免采购人与其他人员串通,造成企业经营成本的增加。约束机制的建立对于规范员工行为作用显著,另外,建立激励机制对于提高员工积极性也有重要作用。企业应该建立分层次的财务激励机制,全员参与企业财务管理工作。例如:通过奖金、提高报酬、外出旅游等对基层人员进行激励,这样有助于提高员工的工作效率,进而实现财务的精细化管理。
三、结语
近年来,有关物业公司的相关理论取得了一些突破,说明公司的业务水平在不断提升、财务管理意识觉醒。但是,仅仅依靠传统的模式是远远不够的。物业管理与业主的日常生活质量有着密切的联系,只有通过不断加强财务管理,使业主感到所缴费用得到相应回报,业主利益得到保障,才能保证企业的长期平稳运作。企业应该从公司文化、员工素质、财务制度、奖惩制度等方面去不断规范企业的财务管理,以此来降低经营成本,提升竞争力。只有财务工作的顺利进行,才能确保物业公司的健康发展。
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房地产项目管理对于房地产开发企业来说是至关重要的,开发商前期的精心策划、市场调研、可行性论证、经济分析评价,以及后期的营销策划最终都必须通过由项目管理全过程制造出的最终产品来实现。下面是读文网小编为大家整理的房地产项目管理论文,供大家参考。
一、前言
紧跟着对房地产项目成本控制的重视,房地产项目成本控制不单单要构建控制体系以及控制流程,同时也要构建多层次的控制体制。紧跟着信息时代的不断深化,已经逐渐开发出多种成本控制软件,同时信息化、标准化以及规范化的成本控制平台有利于房地产项目成本的控制。
二、房地产项目成本控制中存在的问题
(一)决策阶段所存在的问题
对于很多的房地产企业而言,虽然在决策阶段中已经进行成本控制,但是企业重视的力度并不足,其中,主要体现在制定可行性研究报告单单为了筹集资金,只重视报告的实行,进而能够顺利筹集资金。这种方式的研究报告并没有符合指导投资决策的要求,房地产企业应当合理的收集材料,并对建设的规范性进行科学的分析,从而促使计算结果准确度的提高。虽然很多的房地产企业已经策划好决策阶段的项目成本控制,但依然需要改进。其中,主要的问题有两点:第一,房地产企业没有建立策划部门,并欠缺相关的专业人员;第二,房地产企业的项目决策没有进行定量分析,同时也没有明确土地使用权以及增值税。
(二)设计阶段所存在的问题
对于一部分房地产企业而言,并没有重视项目设计阶段的成本控制,通常都是注重设计费用的控制,而不重视设计单位的能力水平。一般而言,房地产企业都会把房地产项目交给信赖度高的设计单位进行设计。然而,设计合同只是标明了设计的范围、费用标准、设计的进度、施工的技术要求等,并没有标明约束设计单位的内容。其中设计阶段主要存在以下几个问题:第一,没有落实设计招标制度,从而导致设计单位的竞争力不高,同时,由于房地产企业过度重视港澳台以及国外设计单位的名气,而忽略了客户对房屋的具体要求。第二,房地产企业并没有规范设计任务书,任务书中并没有明确客户的实际需求。而且,设计任务书并没有明确对成本的要求,没有重视对成本的控制。
(三)建设阶段中所存在的问题
在招标投标环节中并没有充分对成本进行控制。在进行招标的的时候,会体现出熟人工程以及关联工程,从而导致幕后关系网不断增大,从而对招标投标产生影响,最终导致招标投标的不公平。对于很多的工程项目招标投标而言,虽然看上去是在很公平的进行,但很多的工程项目都是不能顺利展开的。同时,现场签证控制制度并不健全,从而导致了成本控制难度加大。在进行工程项目的时候,会花费一定的时间,在工程实施的过程中会出现一定的问题,从而导致工程成本的增加,最终会导致工程项目停工、返工等情况的出现,并会导致工程总成本的增加。
(四)竣工结算阶段中所存在的问题
房地产企业没有明确合同条款,对于建设工程施工合同而言,建设单位一般都是重点关注付款、工期、质量等内容,而不重视工程款项的计价规范、计量依据以及结算方法等,从而导致口头合同的大量出现。同时,房地产企业并没有确定工程资料,比如现场签证、设计变更、施工图纸等,从而导致结算进度减慢。对于一部分的承包单位而言,由于承包单位清楚房地产企业结算时要进行及时的结算,为此,承包单位会故意拖慢办理结算的进度,进而能够得到房地产企业的一定补偿,最终不利于结算的有效完成。除此之外,项目的审核人员的综合素质不高。通常而言,监理单位的相关人员并没有全面学习法律法规等知识,而且,由于相关的技术人员不足,从而导致了一部分技术人员的专业知识以及技术水平不高,使得一部分不规范的问题出现,最终导致项目成本的增加。
(五)营销阶段中所存在的问题
在营销阶段中,房地产企业并没有有效的推广项目。通常而言,项目的推广应当由立项到销售的整个过程,每一个环节都要进行推广,并要有相关的宣传策划。同时,一部分的房地产企业随意实施销售计划,从而导致了销售计划无法充分发挥其作用。
三、控制房地产项目成本的有效途径
(一)决策阶段的有效途径
第一,要对土地成本进行控制。首先,要对土地费用能够承受的限额进行控制。在进行竞拍土地之前,一定要制定相关的方案,其中要包括对未来的销售额进行预测,要建设怎样的楼盘,紧接着要计算出建造的成本,从而能够计算出企业能够承受的价格底线,最终能够确保有效的控制土地成本。第二,有效控制土地增值税。一般而言,房子卖出的价格会直接影响增值税,同时也会对增值税的成本产生一定的影响。当运用超率累进税率进行征税,卖出房子的价格越高,增值税率就会越高,从而导致土地增值税税收成本的增加。为此,房子卖出的价格不单单会影响土地增值税的计税方式,同时也会对税率的选择产生一定的影响,从而导致土地增值税税收成本的变化。第三,资金来源要可靠。对于房地产企业而言,筹集的资金主要来自于股东,同时,也可以通过融资进行筹集。为此,房地产项目的资金来源一定要可靠,从而能够促使房地产项目更加顺利进行。
(二)设计阶段的有效途径
第一,有效进行设计招标。在设计阶段中要想进行有效的成本控制,就一定要有效的设计招标。其中,可以采用网络、报刊等手段进行招标公布,从而能够吸引更加多的设计单位参加招标,进而能够促使房地产企业得到更加优秀的设计方案,不单单能够有效的控制成本,同时也能促使企业经济效益的不断增加。第二,要进行限额设计。要进行限额设计控制首先就要合理安排设计单位的限额设计,并要进行科学的考核,有效的推动责任落实到每一个人身上。同时,要制定奖罚制度。此外,设计单位要保证工程的安全,确保工程的质量,并要运用新的工艺方案以及材料设备,从而能够合理的节约投资成本。此时,企业可以根据所节约的投资额的多少,进行不同程度的奖励。
(三)项目建设阶段的有效途径
第一,公平选择施工单位。对于房地产企业而言,要充分考虑施工单位的能力水平,其中主要考虑施工单位进行施工的费用、使用以及所运用的技术是否达到要求,而且也要考虑施工单位的信誉。同时,房地产企业要指定有效的招标文件,并要严格审核投标企业,公平选择最合适的招标人。第二,要建立完善的现场签证制度。对于现场签证而言,一定要由施工、监理单位以及业主共同签字。同时,签订合同前,要全面核对合同的内容,从而避免不必要的矛盾出现。
(四)项目竣工结算阶段的有效途径
第一,要加大施工合同的约束力。要明确规定施工的期限以及过程等,当发包人不接受合同中的期限要求时,承包方应当加入相关的规范性文件以及规章制度,从而确保合同的适用性。第二,促使审核人员综合素质的提高。对于结算审核工作而言,不单单需要专业知识和技术,同时也要有效的运用有关的法律法规。同时,审核人员要明白定价的方法,从而能够随时落实变更的情况,更好的清楚材料的价格。
(五)项目营销策划阶段的有效途径
在进行施工的时候,一定要制定健全的营销策划。要根据现场的实际情况,进行合理的市场调研,促使销售策划的完善。同时要在控制的范围内,制订科学的策划方案,从而能够了解市场销售的实际情况,更好的促使营销的顺利完成。
四、结语
综上所述,房地产企业要从项目决策阶段、设计阶段、建设阶段、结算阶段以及营销阶段中更好的控制项目成本,从而能够促使工程建设成本的节约,最终促使企业经济效益的不断增加。
随着我国经济建设步伐的加快,房地产投资逐渐成为我国经济建设的一项重要内容。但是房地产投资却有着比较大的风险,为了尽量避免或者是减小房地产投资的损失,我们有必要对房地产投资采取比较科学合理的方法对房地产进行有效地控制和管理,从而为开发商进行科学合理的决策提供一个合理的依据。
一、房地产投资风险以及它的基本特征
所谓房地产投资风险指的是房地产的开发商对于房地产的未来抱有太多的希望而忽视了一些客观条件的影响从而导致所投资的房地产的实际收益与投资商所期望的收益产生了负偏差的结果。这不仅包括房地产投资过程中所遭受的损失范围,还包括由于投资过程中存在着的许多不确定因素而导致的开发商的直接或间接的损失。房地产投资风险的基本特征包括:多样性、综合性、补偿性、变现性与激励性。对于房地产投资风险产生的原因可以概括为以下几个方面:第一,投资的回收周期比较长。一般在三到五年内都会收回投资,但置业投资的回报一般需要等八年到十年才能收回资金;第二,对于房地产的投资效果还应该要考虑在组合投资的状况下投资的风险与其收益之间的联系。如果对房地产进行大量投资,可能造成负债经营转变成债务危机。不管是对置业的投资还是对开发进行投资,所需要的资本基本上都在几百万上千万甚至是上亿元。即便在前期就投入了全部资本的百分之三十,这样也会让相当多的投资者望楼兴叹;第三,由于一些自然条件限制了房地产,这对于建筑物的进度、质量以及投资的方向都会产生一定的影响和偏差;第四个方面,房地产行业的变现性比较差;第五个方面,对于房地产的投资需要具有专业的经验和知识才能行。因为投资房地产所涉及的程序和领域比较多,并且如果直接参与房地产的开发还离不开专业的知识和经验,因此这也就使相当一部分人员在投资房地产时受到了限制;第六,房地产投资涉及到相当多的政府的相关职能部门,例如消防、人防等方面。
二、对房地产的投资风险加强管理有何重要意义
对房地产投资风险进行管理就是在房地产的开发过程中采用科学合理的方法对存在的风险进行预测、识别、分析、评价,从中选择一个最佳的风险管理措施,从而保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失,最终获得较高的安全保障。对房地产项目实施风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性。并且能够用科学、系统的方法对各种风险对策的成本以及效益加以比较,从而得到对策的最佳组合。房地产的风险管理能够促进投资主体的科学化、合理化,并减少决策的风险性。
三、关于管理房地产投资风险的相关策略
(一)在对房地产进行科学合理的分析的基础上,积极预测房地产的需求
从当前来看,对于房地产的投资项目进行市场分析是当今房地产投资活动中的一个不可或缺的重要方面。在对房地产进行分析时还少不了导向的分析。这个分析包括了对需求确定性的有关预测和分析。当前时期我们房地产要对市场有一个较为全面的调查和研究才行。通过对市场需求的分析,企业要明确到自身的优势和劣势。因此,当前时期很有必要建立起一个对市场信息进行收集的体制机制,通过多个渠道来收集与市场有关的技术、环境、项目信息以及产品的需求信息等有关方面的信息进而为产品项目的开发和相关技术的改造升级提供第一手较为准确的资料。借助于科学论证,在符合实际的基础上实行单一或者是多元化的经营策略。企业要及时地抓住变化的时机,避免由于投资项目的绝对化和僵化而造成的风险。
(二)在准确把握房地产波动周期的基础上及时选择入市的时机
因为房地产周期性波动时市场关系的运动的结果和方式同时还是宏观经济周期波动的一个很重要的组成部分。所以,房地产的周期也要与宏观经济运行的周期的波动方向相一致,但是在波动的时间和强度上还是存在一些差异。要依据房地产周期波动的特点开发房地产的有关特征,对于房地产的投资时机最好选择在房地产周期复苏的前期。对于在不同的时期内,不同地区的房地产的波动周期也应该要及时掌握。在处于不完全的市场时,投资者选择最佳时机首先要弄清楚宏观经济的相关变化周期,并且还要正确认识房地产各个周期的划分特点和方式。并且能够及时预测和了解相关政策的变化,这样才能够认真分析出房地产的市场需求类型并预测它的变化趋势。
(三)充分利用房地产开发的投资组合来降低投资风险
一般来说,房地产投资的各个方面相关性越大,这种组合就越不能降低风险;如果它的各方面的相关性较小,那么这种组合就越能降低风险。从风险分散的角度上来看,如果处在同一个投资项目中,就要尽量避免替代物业之间的紧密性和配套性的物业组合在一起。而对那些非要结合在一起的配套的物业应当只按照物业的容量来进行配套开发,条件是不能够超越容量配置。
(四)对于新技术要准确预测,避免由于技术因素造成的风险
必须要加强设备的安全性。避免因为设备的损坏而造成的各种事故的处理费用和相关补偿费用,所以,一定要加强对相关设备的定期检查和保养,在使用的过程中,也要对施工人员灌输安全意识,特别是对某些精密仪器的定期检查,避免因计算失误造成损失。企业中一定要留住高技术人才,这样就能防止建筑生产力的短缺和减少建筑材料的浪费,进而就能够实现在一定程度上来保证投资项目保质保量完成,防止工期浪费。
四、结语
在经济快速发展的当今社会,对于房地产市场而言,投资项目风险的存在是客观的,虽然房地产投资会带来损失,但是我们如果能够及时有效识别房地产投资中的风险因素,并通过严密的风险评价办法来进行有效的评价,并且还要采取合适的方法来规避这些风险。那么。房地产的投资风险还是在一定程度上可以规避的。即便不能完全避免,但是随着科学技术的不断进步,房地产的风险管理还是可以更上一个台阶的。
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中国的房地产市场在经历了一个曲折的历史发展过程之后,正逐步走向成熟与理智。下面是读文网小编为大家推荐的大学房地产开发与管理论文,供大家参考。
摘要
房地产项目策划是确立项目的目标,同时确立系统目标的具体方案。它是项目设计和计划的依据,是项目实施的依据,同时又是项目后评价的依据。通过对房地产项目的策划研究,对项目的各项指标和内容进行准确有效的分析,以确保项目有理有利的实施。房地产开发公司为了保证自己的经济利益和保持企业竞争力,都非常重视项目策划研究。成功的房地产企业,其价值越来越取决于他们的从策略面取得生产,分配及应用知识的能力。
本文是为武汉利嘉置业即将开工的武汉世界城光谷步行街项目做的项目策划,详尽介绍了光谷步行街的基本规划、周边环境及开发目标等相关状况。基于对该项目的调研与策划研究,分析了项目的优劣势,确定了目标客户群,明确自身定位,为项目的实施提供了策划建议。文章对项目的可行性研究以及营销实施作出指导,对项目的资金筹措与赢利能力进行分析策划,并对项目的实施提供初步的实施方案,从而确保项目的成功。
关键词:房地产项目 策划研究 市场分析
第1章 绪论
行市场前景分析。
第四部分综合运用策划理论进行项目建设规模策划与投资需求预测。首先分析项目的经济技术指标、项目的设计定位以及项目特色来确定项目的建设规模。其次分析项目的投资过程和资金需求,策划项目的投资需求。
第五部分综合运用项目资金筹措理论,对项目进行资金筹措策划。对项目的资金来源与运用进行周密的策划研究。为项目融资、资金的科学合理利用,发现不确定因素,防范财务风险,为项目的成功运转提供财务上保障。
第六部分运用财务可行性分析基本知识,对整个项目的投资效益进行分析并为项目做出初步财务可行性评价,为项目的盈利能力做出科学的策划研究。
第七部分通过对本案例的研究,对全文进行总结与展望。总结出对房地产项目策划研究的相关建议,以及本案例中的项目策划过程中出现的问题,同时也通过这一部分指出本案例的局限性以及需要进一步研究的问题,对房地产项目策划研究策略提出建议。
第2章 房地产项目策划的相关理论基础
2.1房地产项目策划的内涵
房地产项目策划是在房地产领域内运用科学规范的策划行为。房地产项目策划,目前有两种不同理解:一种观点认为,房地产项目策划就是促销策划,即如何想方设法把楼卖出去,这是一种狭义的理解;另一种观点认为,房地产项目策划就是从发展商获得土地使用权、市场调研、消费者行为和心理分析直到物业管理全过程的策划,即业界人士所说的房地产项目全过程策划。笔者认同后一种观点,认为房地产项目策划是为达到投资目标,在调查、分析有关资料的基础上,按照一定的程序对房地产项目的实施事先进行系统的、全面的构思、谋划,并制定和选择合理可行的执行方案,以及根据目标要求和现实环境变化,对方案进行修改、调整的一种创造性的活动。也就是要对房地产项目进行全过程的策划,即从功能策划与市场前景分析、建设规模策划与投资需求预测、资金筹措策划、项目投资效益分析等各个环节都进行全方位策划,使项目的开发价值提升到最理想的位置。本文主要针对武汉市房地产市场,以武汉光谷步行街项目为例证,对房地产项目的市场调研、项目定位、规划设计以及房地产项目的营销策划进行研究
[1]。
目前有部分观点认为:房地产项目策划书其实就是房地产项目的可行性研究报告。这种观点实际上还没有深刻理解房地产项目策划的深刻内涵。房地产项目可行性研究报告书通常是项目已经基本确定的情况下对项目进行分析。房地产项目策划策划书通常是在目前尚未形成的时候制作的,当然,还有一些是就项目的局部进行的策划。项目策划与可行性研究有着很大的区别,项目策划与决策也是不同的,项目策划的过程包括制定方案、选择、调整方案,而决策是对方案的优选。项目可行性研究、决策都应是策划工作的具体内容,而策划更为广泛。
2.2房地产项目策划的特征
房地产项目策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起。房地产项目策划参与项目的每个环节,通过概念设计及各种策划手段,使开发的项目产品适销对路,占领市场。在房地产项目策划中必须把握房地产项目策划的特征、坚持一定的原则,才能够使房地产企业决策水平进一步提高,为房地产企业创造社会价值和经济价值。
(1)前瞻性:房地产策划的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。
第2章 房地产项目策划的相关理论基础
在市场调研阶段,要预见到几年乃至几十年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。
(2)地域性:第一,要考虑房地产开发项目的区域情况,如地理位置、气候条件、经济发展水平等;第二,要考虑房地产开发项目周围的市场情况,如市场供求状况、市场发展状况、居民的消费倾向、生活习惯及社会审美倾向等;第三,要考虑房地产项目的区位情况,如自然区位、经济区位等。
(3)市场性:房地产策划自始至终要以市场为主导,要随市场的变化而变化;又要造就市场、创造市场,开发稀缺产品,避免同质竞争,这样才能获得好的经济效益。
(4)可操作性:房地产项目策划方案一定要具有可操作性,体现在以下方面:一是策划方案密切结合实际,符合市场规律,在实际市场环境中有可操作的条件;二是开发商有能力实施策划方案;三是要易于操作、容易实施,有可操作的方法。
(5)引导性:任何房地产项目策划方案都应当以市场需求为依据,然而仍有许多经过市场调查而策划的产品未获得全面成功,原因就在于缺乏引导。在现实生活中,由于消费者的需要受到内外各种因素的影响和制约,在市场去求方面具有一定的弹性,只要我们加以适当引导,挖掘出新的市场需求,这种隐含的、不明显的需要,就会变成实实在在的购买需求[2]。
2.3房地产项目策划的流程及内容
按房地产项目策划是一项较为复杂专业性很强的工作,应当有一套科学严谨的工作程序。按照科学严谨的工作程序开展策划工作,可以避免不必要的反复和浪费,提高策划工作效率;可以使策划工作规范化、精细化,保证策划工作的质量。透过房地产项目策划程序,可以看出策划一个房地产项目的全过程,也可以了解一个房地产项目策划的各项具体工作之问的内在逻辑关系。由于在现在的生产条件下,房地产项目策划是针对已经拿到土地项目的策划,所以已明确项目的房地产项目策划在策划市场上占有一定的比例。房地产项目策划的具体流程,笔者通过一个图形来简要说明:功能策划与市场前景分析→建设规模策划与投资需求预测→资金筹措策划→投资效益分析→设计方案。 [5]
按照房地产项目的发展进程,房地产项目策划的内容主要体现在以下几个方面:
(1)房地产项目功能策划与市场前景分析:项目的功能策划就是以消费者的潜在需求为依据,设计产品的功能。功能设计实质上是市场细分理论的深化,市场细分方法有好多种,但归根结底都是以功能细分的。在进行项目定位策划时,
要注意产品和市场的互动,产品要弥补市场方面的空白点,要引领市场发展潮流,树立市场目标;要考虑开发商与消费者的互动,通过项目树立开发商的品牌形象,提升开发商品牌价值;要注意消费者与产品的互动,产品的设计要符合消费者的消费习惯。项目定位需要解决的问题是:①项目市场定位房地产产品的消费者,有哪些竞争对手,目标客户的消费习惯。②房地产项目的概念设计成功的概念设计给项目赋予更多的文化内涵,引领一种新的生活理念和生活方式。对拟建项目提出一种概念、精神和思想,是贯穿于整个项目的灵魂,是项目的主题,也是房地产项目的主题策划。③产品定位确定开发的产品种类,寻找拟开发产品的限制条件,制定具体的定位方案与策略。
房地产市场前景分析:市场前景的好坏关系到整个项目的成功,是整个项目的盈利能力的关键。对房地产项目的市场前景作全方位的分析,需要以项目的功能定位为基础。
(2)房地产项目建筑规模策划与投资需求预测:开发商在深入市场调研和准确的项目定位的基础上,对房地产项目进行规划设计,这一阶段的工作内容主要是:①项目整体规划方案设计对项目建设条件和综合技术经济论证;对项目空间布局和景观规划设计;提出交通组织方案并设计。②确定建筑风格和楼盘特色风格作为凝固的社会思潮深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。房地产项目要考虑地域、自然环境、风俗、目标客户年龄、文化层次及市场的稀缺等因素来确定产品的建筑风格。③住宅户型设计要求在新的理念指导下,以人为本,以人与环境的和谐发展为核心,运用科学技术手段,综合社会、经济、环境、文化等因素,创造出符合时代、居民要求的住宅。④公共建筑规划设计公共建筑的功能、经济及美观的问题属于内在因素,城市规划、周围环境、地段状况等方面的要求是外在因素,这些关系构成一个整体统一而又和谐完整的空间体系。有机地处理个体与群体、空间与体形之间的关系,使建筑的空间体系与周围环境相互协调,可以增强建筑本身的美观。
房地产项目投资需求预测:在房地产项目建设规模策划完成后,基于其建设规模对项目的投资需求进行具体的分析,明确项目的资金需要,预测投资需求。
(3)房地产项目资金筹措策划:房地产投资项目的投资规模往往非常大,这样大的资金需要量,完全靠自有资金周转是不可能的。因此,筹集资金就成为房地产投资的重要经济活动。房地产行业是资金密集型的行业,任何公司在进行地产开发项目时主要遇到的难题就是资金问题。对于本项目,同样我们也会遇到资金短缺的问题。在项目的开发中,除了我们自己投入部分资金外,大部分要靠外部资金的注入才能使项目顺利开展下去。
(4)房地产项目投资效益分析:房地产投资效益分析是根据国家现行财税制度和现行价格管理办法,分析测算投资项目的效益和费用,考察投资项目的获利
能力、清偿能力及外汇效果等财务情况,以判断投资项目财务上的效益状况。房地产投资项目财务效益分析通常分为房地产投资项目静态分析和房地产投资项目动态分析。
2.4房地产项目策划的作用
房地产项目策划在知识经济时代属于智力产业,能为房地产企业创造社会 价值和经济价值。21世纪是知识经济时代,知识经济的主要特征是智力、智慧产业将得到进一步发展,社会所需的知识比任何时代要丰富得多。成功的房地产企业,其价值越来越取决于他们的从策略面取得生产,分配及应用知识的能力。
房地产项目策划能使企业决策准确,避免项目运作出现偏差。房地产项目策划是在对房地产项目市场调研后形成的,它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。同时房地产项目策划能使房地产开发项目增强竞争力,近年来房地产企业开发模式不断突破。在这种情况下,房地产项目策划就能发挥它的特长,增强项目的竞争力,赢得主动的地位。
房地产项目策划还能帮助探索解决企业的管理问题,增强企业的管理创新能力。房地产企业要赢得市场,重点是管理。策划人帮助房地产开发企业管理创新,从而寻求房地产开发项目的问题入手,探索解决管理问题的有效途径。
房地产项目策划还能够有效的整合房地产项目资源,使之形成优势。要开发好一个房地产项目,需要调动很多资源协调发展,如概念资源、人力资源、社会资源等。房地产项自策划参与到各种资源中去,理清他们的关系,分析他们的功能,帮助它们团结一起,围绕中心,形成共同的目标[3]。
第3章 武汉世界城光谷步行街项目功能策划与市场前景分析 房地产项目的功能策划关系到房地产项目的销售与市场等,关系到整个项目的成败。是房地产项目策划的重要内容,只有对房地产项目的功能做出恰当的策划才能保证足够的市场潜力和市场前景。市场前景的好坏关系到整个项目的成功,是整个项目的盈利能力的关键。
3.1项目功能策划
3.1.1项目位置及周边环境
光谷世界城项目位于武昌东湖高新技术开发区;西临鲁巷广场,书城;北临珞瑜路和华中科技大学;东临关山一路,南临雄楚大道,该地区集聚了多所大专高等院校,科研机构,高科技公司,是迅速成长的武汉城市圈中的文化、时尚中心。项目总建筑面积为121.5万平方米,地块呈不规则长方形,中心轴线长约1800米,平均宽度170米。
项目所处的光谷广场位置,距离武昌中心中南路约10公里,以雄楚大道和珞渝路相互连接,是武昌中心城市密集区与光谷的连接点,是武昌进入光谷的主要关口,亦是光谷进入武昌中心区的咽喉。“进则武昌,退则光谷”是这一位置的恰当形容。项目周边道路主要表现为“两横三纵”:东西向有两条城市快速干道:雄楚大道和珞渝路,南北向有民院大道、关山一路、关山二路。项目地块内的关山路,目前作为城市干道的功能已经被弱化,以支路的形式存在,具备形成商业步行街的基础条件。
光谷广场周边各种生活配套设施相对光谷其他区域而言是整个区域最为成熟的。 周边商场、菜场、休闲广场众多,大专院校林立,公园、医院等公共设施相距不远。地快周边有:华中科技大学、中南民院、中国地质大学、中科院武汉分院、七0一所、七一九所、武汉邮科院、鲁巷购物中心、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光电子大市场、电信数码港、以及有长飞,网通,NEC等上下游高科技产业聚集的东湖新技术开区等。
本项目一期开发德A地块部分,交通便捷,自然景观资源丰富,区域公共设施完善,处在武汉东湖开发区内,该项目是武汉开发东湖开发区的重要组成部分。A地块基地用地面积87467平方米,地上总建筑面积312795平方米。
第3章 武汉世界城光谷步行街项目功能策划与市场前景分析
五大主题步行街区:阳光激情的南加州海岸、感性美丽的地中海风情、清朗明丽的意大利、华丽雄伟的德国主题、高雅浪漫的法国构成。1350米街道设置了10大景观节点,汲取各国建筑精华,成为具有代表性的建筑博览。建筑、广告、柱饰、店招都浑然一休,给游人和顾客超越时空的跨际体验,带来“每次都有不同体验,感觉永远都没逛完”的消费体验。
特色之二:建在中国唯一的光谷之上的唯一的光概念特色。项目将以全世界最大规模的炫彩激光群落,打造武汉的世界级夜空。最高500米的光影效果,将是整个武汉都可以看见的高度,通过整条街的灯光规划设计,形成一条发光的银河,成为武汉夜空独特的风景。有火热的、有冷寂的、有静止的、有跳跃的附在建筑顶上、身上或窜动在街上和丰富的建筑和景观呼应,在整条街形成有趣的光影体验,使夜晚的趣味更加动人。
特色之三:空间尺度趣味宜人化。项目作为一条专为步行设计的商业街,在空间尺度和景观空间的设计上秉持趣味宜人化原则,以形成“两步之间的欢乐,一条街的开心”。景观包含四部分:街道和广场节点、店面装饰、灯光系统和导示系统。分别由商业景观设计公司、灯光设计公司、导示设计公司和装饰装修公司完成。在主街道上,作为景观的主要展示区,具备给客户文化、休憩、展示、饮食等多种功能,除供人流通过外,还有各种服务性、供休息、售卖的设施,如:报亭、电话亭、警亭、休息椅、凳、哈根达斯的小木屋、慕尼黑的啤酒桶等;以良好的空间设计和景观设计让更多的人到地面上来,放慢脚步,营造良好的商业氛围。
3.1.3项目的功能定位
项本项目5年之内的最大的可操作商业量在30-35万平方米,那么这样的的业量下,可能的商业形态将包含:大型百货、大型仓储超市、酒店、写字楼、主题商场(家居、数码、电器)、美食、娱乐、休闲、其他自由独立商业等。商业的建筑形态,可能包含:街区独立店面形式,中空百货形式,平层仓储超市形式,小独栋主力店形式,主题商场形式,酒店形式和写字楼形式。本项目用地性质大体为商业、居住、写字楼、酒店式公寓用地。项目所处的鲁巷广场,共有鲁磨路,卓豹路,珞渝路东西两段,民院路以及关山路六条路在此汇集。其中的珞渝路东西两段做为光谷联系武汉传统市中心城市快速干道经过项目北部大约1000米的长度。而关山路的70%将被项目包容,目前的关山路是做为低级集贸市场的形式存在的。而民院路是光谷腹地汤逊湖乃至夏口区联系干道。其他的鲁磨路和卓豹路是做为仅次于城市主干道的城市重要道路的形式存在。
光谷广场的定位是未来的武昌新兴城市副核心,而本项目又是光谷广场最大的一个开发项目,所以,光谷项目的定位就是承担这个武昌副核心里大部分城市功能的物业。
结论
本论文在对房地产市场分析调研及具体项目的技术经济分析上,都本着客观、合理的原则,在对市场进行大量的调查分析,并从实践中总结经验。针对武汉光谷步行街房地产项目这一具体对象,从项目环境分析、市场分析、项目定位最后到项目的技术经济评价等几个方面对该项目进行了深入的策划研究,主要得到如下结论:
近年来,武汉市固定资产投资特别是住宅房地产的投资增长速度很快。武汉市住宅房地产的价格也一路飘升。大量的资金涌入房地产行业,一方面说明了房地产行业的快速发展,另一方面也有可能导致过度竞争。本文通过对可能与本项目形成竞争关系的主要竞争对手进行分析后认为:与主要竞争对手相比,本项目无论在开发规模、开发商口碑、户型规划质量、地块升值潜力等方面都具有优势。项目具有以下优势:①该地块极具发展潜力,属于拆迁改建整合发展的重要地块,是经商要道。②土地成本低,赢利空间大的优势 ,光谷片区由于早期的交通状况,房产一直比较低迷。在这种情况下,本公司看准商机,以低价拿下了这块地,无疑是对开发空间的大大提升。③项目的号召力巨大。该项目处于武昌东湖高新技术开发区,受到武汉大众及政府的大力支持,有望成为武汉又一城市名片,具有巨大的吸引力。本项目开发规模较大,放眼整个武汉市,少有出其右者。如此大规模的楼盘,势必会吸引众多有意购房者的眼球,让他们更多关注本项目的相关信息,有利于扩大本项目在武汉市的影响力。④近年来武汉市经济发展速度较快,居民消费水平和消费能力有较大幅度的提高。在居民的投资观念中,投资房地产成为一个重要的选择。这样一个大的背景,为本房地产项目的开发打下了良好的外部经济环境。同时本项目所在地块在武汉市未来城市发展规划中处于极为有利的地位,这些无疑将吸引更多房地产远期投资者的关注。
本项目实施的难点主要有:①项目规模较大,时间较紧,开发过程中各方面工作协调难度大。②项目的定位主题有一定难度。尽管设计工作一经完成,其定位也就相应确定,但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。③房地产行业竞争激烈,项目公司需建立一支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式。
结论
本论文在对房地产市场分析调研及具体项目的技术经济分析上,都本着客观、合理的原则,在对市场进行大量的调查分析,并从实践中总结经验。针对武汉光谷步行街房地产项目这一具体对象,从项目环境分析、市场分析、项目定位最后到项目的技术经济评价等几个方面对该项目进行了深入的策划研究,主要得到如下结论:
近年来,武汉市固定资产投资特别是住宅房地产的投资增长速度很快。武汉市住宅房地产的价格也一路飘升。大量的资金涌入房地产行业,一方面说明了房地产行业的快速发展,另一方面也有可能导致过度竞争。本文通过对可能与本项目形成竞争关系的主要竞争对手进行分析后认为:与主要竞争对手相比,本项目无论在开发规模、开发商口碑、户型规划质量、地块升值潜力等方面都具有优势。项目具有以下优势:①该地块极具发展潜力,属于拆迁改建整合发展的重要地块,是经商要道。②土地成本低,赢利空间大的优势 ,光谷片区由于早期的交通状况,房产一直比较低迷。在这种情况下,本公司看准商机,以低价拿下了这块地,无疑是对开发空间的大大提升。③项目的号召力巨大。该项目处于武昌东湖高新技术开发区,受到武汉大众及政府的大力支持,有望成为武汉又一城市名片,具有巨大的吸引力。本项目开发规模较大,放眼整个武汉市,少有出其右者。如此大规模的楼盘,势必会吸引众多有意购房者的眼球,让他们更多关注本项目的相关信息,有利于扩大本项目在武汉市的影响力。④近年来武汉市经济发展速度较快,居民消费水平和消费能力有较大幅度的提高。在居民的投资观念中,投资房地产成为一个重要的选择。这样一个大的背景,为本房地产项目的开发打下了良好的外部经济环境。同时本项目所在地块在武汉市未来城市发展规划中处于极为有利的地位,这些无疑将吸引更多房地产远期投资者的关注。
本项目实施的难点主要有:①项目规模较大,时间较紧,开发过程中各方面工作协调难度大。②项目的定位主题有一定难度。尽管设计工作一经完成,其定位也就相应确定,但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。③房地产行业竞争激烈,项目公司需建立一支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式。
结论
本论文在对房地产市场分析调研及具体项目的技术经济分析上,都本着客观、合理的原则,在对市场进行大量的调查分析,并从实践中总结经验。针对武汉光谷步行街房地产项目这一具体对象,从项目环境分析、市场分析、项目定位最后到项目的技术经济评价等几个方面对该项目进行了深入的策划研究,主要得到如下结论:
近年来,武汉市固定资产投资特别是住宅房地产的投资增长速度很快。武汉市住宅房地产的价格也一路飘升。大量的资金涌入房地产行业,一方面说明了房地产行业的快速发展,另一方面也有可能导致过度竞争。本文通过对可能与本项目形成竞争关系的主要竞争对手进行分析后认为:与主要竞争对手相比,本项目无论在开发规模、开发商口碑、户型规划质量、地块升值潜力等方面都具有优势。项目具有以下优势:①该地块极具发展潜力,属于拆迁改建整合发展的重要地块,是经商要道。②土地成本低,赢利空间大的优势 ,光谷片区由于早期的交通状况,房产一直比较低迷。在这种情况下,本公司看准商机,以低价拿下了这块地,无疑是对开发空间的大大提升。③项目的号召力巨大。该项目处于武昌东湖高新技术开发区,受到武汉大众及政府的大力支持,有望成为武汉又一城市名片,具有巨大的吸引力。本项目开发规模较大,放眼整个武汉市,少有出其右者。如此大规模的楼盘,势必会吸引众多有意购房者的眼球,让他们更多关注本项目的相关信息,有利于扩大本项目在武汉市的影响力。④近年来武汉市经济发展速度较快,居民消费水平和消费能力有较大幅度的提高。在居民的投资观念中,投资房地产成为一个重要的选择。这样一个大的背景,为本房地产项目的开发打下了良好的外部经济环境。同时本项目所在地块在武汉市未来城市发展规划中处于极为有利的地位,这些无疑将吸引更多房地产远期投资者的关注。
本项目实施的难点主要有:①项目规模较大,时间较紧,开发过程中各方面工作协调难度大。②项目的定位主题有一定难度。尽管设计工作一经完成,其定位也就相应确定,但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。③房地产行业竞争激烈,项目公司需建立一支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式。
致谢
经过前后3个月的时间,终于完成我的这份项目策划研究报告。经过这个过程,我们学会了把所学的知识加以应用,并且在实践中发现新的问题解决问题。所谓“纸上得来终觉浅,绝知此事要躬行”诚斯言也!
房地产项目策划是我感兴趣的研究领域,在李春好老师的悉心指导下,经过3个多月的努力,终于完成了今天的文字。本文从选题,准备,到定稿,得到了多位老师的关心,支持和帮助,可以说没有他们以及相关课题方向的老师自始自终的热心关怀,鞭策,鼓励和细心指导,以及在论文写作过程中给予的学术指导和修改建议,因此我一直心存感激对他们的学术造诣和敬业态度。在这里,我想对几位在毕业设计过程中给予我帮助的老师特别是李老师致以最诚挚的感谢。其次也感谢武汉利嘉置业的徐哥,感谢你提供的调研机会及相关的数据资料等。
最后,由于知识的浅陋,出现错误在所难免,希望看过这篇毕业设计的老师,同学多提宝贵意见,以使我在今后的学习工作中能更好的运用。
参考文献
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[6]易小嫒.房地产开发项目投资决策方法新探索[J].对外经济贸易大学学报,2006(8):8-13.
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[8]李国强,肖跃军.中小型房地产企业项目实施阶段的风险管理[J].风险管理,2007(3):8-13.
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[10]张小丹.浅析房产新政策下武汉房地产市场的发展.中国建设信息[J],2005,10(8):5-9 .
[摘要] 房地产开发成本管理是房地产企业成本管理的核心内容之一,本次调研报告主要通过采用实地调查法、文献检索法、专人询问法的调查方法。对浙东化建材料有限公司在房地产开发过程中建筑成本方面的开发成本调研分析,通过分析发现该公司在建筑成本开发管理上存在诸多问题,针对以上问题提出了改进建议和必要的完善措施。
[关键词] 房地产 开发成本 控制 管理
引言 随着国家房地产相关房地产宏观调控政策的出台及相关法律制度的完善,房地产行业的暴利时代告于段落,企业要在市场上获得一席之地,必须加强自身管理的内涵建设,房地产开发成本管理是企业成本管理的核心内容之一,因此我们必须加强房地产开发成本的管理。而房地产开发间接费用、土地开发成本、配套设施开发成本和房屋开发成本的核算恰恰有机的构成了房地产开发成本管理系统。所以我就房地产开发成本管理展开了调研和分析,而且在调研中发现了浙东化建中存在的问题与不足,并在最后的调研建议中提出了相关的建议与完善措施。
一、公司的基本情况
浙东化建材料有限公司于2001年6月29日在台州工商局注册,企业法人为王良森。公司已经发展成为资产规模1.3亿元,拥有正式职工100余人,年产值3亿多元的中小型房地产开发公司。浙东化建材料有限公司
是集开发、建设、销售于一体的一家房地产开发公司。公司设有财务部、招商部、销售部、施工部及后勤部等多个部门。公司实行董事长领导下的总经理负责制,是严格按照现代企业制度组建、现代化管理的经济实体。
二、调研方案设计
(一)调研的目的及意义
在国家宏观经济的调控下房地产企业要实现企业利润最大化,则必须因时利导完善措施,控制成本性消耗开支,降低运营成本,提升服务质量,提高市场竞争力。只有真正地明确了开发成本管理的相关知识,才能在具体的工作实践中有目的、有意识地对开发成本进行核算、管理。通过加强开发成本管理,克服盲目性,增强主动性,理智性,有效地降低成本。在开发成本管理的过程中找出经营问题所在,从而改善经营,节约开支。本调研报告就公司的现状进行了深入调研,希望通过本调研报告的调研分析对公司目前所存在的问题能得到更好的解决,对于公司以后的发展有进一步的提高。
(二)调研思路及方法 房地产开发的成本构成包括:土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。在几个月的时间里我采用了一系列方法,我对浙东化建的开发成本管理等内容进行了调研,了解到该公司在建筑成本、土地开发成本,房屋开发成本,配套设施开发等相关信息,并且也调研了相同房地产开发企业的建筑成本。我主要采用了文献检索法,通过该方法取得了中国部分房地产企业和浙东化建公司的基本资料、概况信息和相关财务资料。采用实地调查法,走访了本公司部分科室和施工现场,和一些相关人员和工人谈话并查看资料,归纳整理收入和支出以及各种费用及消耗资料。还采用了专人询问法对公司人员请教和提问,对调研项目加深认识和与用其他方法所收集的材料进行分析和筛选,从而归纳实际有用的信息。在调研的过程中发现了本公司每平米的建筑成本比较相同企业部分成本过高,合同过程管理不到位,变更难以控制,各种原始凭证记录不完善导致无法精算其开发成本,使开发成本增多等诸多因素。根据本公司的现状我对浙东化建公司提出了合理建议和改进方法。
三、调研结果分析
(一)调研的基本情况
在国家宏观调控房地产行业下的今天,房地产行业的暴利即将结束。如何控制开发成本也是地产商们亘古不变的话题,而房地产企业的开发成本中建筑成本尤为重要。可是在调研中发现浙东化建的每平米建筑成本普遍过高,为了更直观的知道浙东化建每平米建筑成本过高的原因。为此我专门就每平米建筑成本对本公司浙东化建和台州白云房地产开发有限公司二家规模相差不多的开发项目类似的公司进行了数据调研分析。
浙东化建材料有限公司房地产开发成本管理调研报告 房地产开发有限公司每平米建筑成本仅为2055元/平方米。二者均为相类似的房地产开发企业,但为何建筑成本相差如此之多。从图中我们不难发现浙东化建的工程费用普遍比白云房地产公司要高。而导致工程费用高的原因也是存在诸多方面。在调研中发现,有些工程项目存在拖延工期的现象,这无疑会大大增加房地产开发企业的开发成本。部分工程项目返工现象严重,原本可以一次性完工的工程项目,反复多次返工,这不仅造成了建筑材料的浪费也损失了大量的人工费。在一些工程项目中由于工程管理人员没有估算好建筑材料用量,并不加详细的记录原始凭证使得材料浪费现象也显得尤为突出,这都使得本公司的建筑成本远远要高于同类房地产开发公司。
归根结底是由于公司成本管理比较松散,公司人员管理意识不强从而造成了合同签订模糊导致了拖工期和工程返工等诸多现象的发生,而公司人员常抱着事不关己高高挂起的心态。公司的成本管理人员也没有完善的记录原始凭证,更没有统一和规范财务人员的实务操作,也没使项目成本得到动态的有效的控制和管理。
(二)调研的基本结论
1、企业内部合同过程管理不到位
在对浙东化建的开发成本分析的过程中不难发现合同缺乏规范化管理。规范化管理主要从两个方面理解:一是“合理”的签订合同;二是合同的分类授权与审批。以前该公司都喜欢签大合同,跨分期、跨科目。在签订的时候,没有从成本管理与控制的角度考虑,不为后面的工作着想。
签的时候很方便,到合同执行过程中,就会出现拖延工期或者返工,建筑材料浪费等诸多现象,这都使得建筑成本增加的重要因素。缺少合同分类授权与审批机制。合同分类不同、金额不同,其负责的部门不同、授权不同。浙东化建公司需要清晰定义授权、责任体系,建立预警、审批机制,以保证合同签订的质量。
2、成本变更控制难管理
成本变更控制难在两个方面:一是时效性强;二是难以及时测算。许多现场签证均有时效性强的特点,现场变更一旦发生,现场工程经理就得决策如果返工成本就做进去了,不返工工期就可能会延迟。同时,变更发生前往往无法精确测算其成本,只有等到变更发生后才可以。这就会导致变更测算只能事后进行,而事前只能估算,这为成本控制带来风险。而公司管理更加粗放,变更发生后也不及时测算成本,等到结算时再进行“算总账”,这就给成本控制管理带来了更大的风险。
3、各种原始记录不完善
原始记录,在生产过程中来源于最基层的施工地点,在物资采购方面来源于各级物资部门。原始记录真实与否,直接影响核算的真实程度。因此,能否及时正确地反映成本情况,关键取决于原始记录的可靠程度。由于房地产企业业务多,工程量也大,企业在生产过程中的原始记录存在两种种情况:一是有的施工工地核算建立了原始记录,但流于形式的多,原始记录也有假的。二是有的根本没有施工工地核算,也就没有最基层的原始记录,预算成本没有明确,扩大比例,成本核算不能反映真实情况。
4、欠缺高素质的成本管理人员
成本管理岗位是地产企业随着精细化管理,逐渐分离出来的新型管理岗位。该岗位一般都是从工程概况预算、财务等其他岗位转过来。 既然是“全成本”管理,那么就要求这个岗位需要具备一定的“综合能力”,如:设计、工程造价、营销管理、财务等。而目前这样的人才在该公司还比较稀缺,如不能够很好解决这个问题,将会成为企业未来发展的瓶颈。
四、浙东化建材料有限公司的建议
(一)加强合同全过程动态管理 合同的订立可以采用招投标、议标、战略协议采购等多种方式。随着管理的规范化,现在很多地产公司逐渐采用招投标方式签订合同,中标后,再由发包方与承包单位签订合约。由于合同的签订是成本实现的第一个环节,所以,在合同签订时要清晰界定双方的权责,确保合同顺利执行。合同签订过程需要走审批流程,审批通过后记录备档。
在施工过程中,应严格按照工程承包合同、招标文件、中标书等约定项目的施工范围,项目经理应组织项目全体人员进行书面的专题交底会,对工程承包合同的内容、范围、各方的责任、义务、目标成本的分解、合同的主要经济指标、合同存在的风险与履约中应注意的问题等具体落实到各职能部门、各责任区,并将目标成本控制的指标下达到每位负责人员,由各责任工程师在工程管理过程中具体控制,对主控范围内的费用与控制指标经常进行对比,对超指标情况拖延工期等问题及时反馈并查找原因、及时调整,项目应有专兼职人员对合同的履约情况进行管理和分析,使工程成本始终处于受控阶段。
(二) 加强成本变更控制管理 在对成本变更难以管理的问题上。我发现 一般项目施工工期较长,各阶段的差异较大,项目在履约过程中,一方面要认真分析研究合同,正确行使合同赋予的权利;另一方面,要重视合同履约过程中的索赔管理,随时关注现场动态,做好索赔的各项基础工作,特别是对那些变更新增工程项目,必须有建设单位书面签认的设计图纸变更,并应及时协商确定变更价格,以便索要增加工程款。另外工程造价管理人员,应掌握和熟悉施工工艺,了解设计变更项目、材料代用部位及现场施工情况和合同协议条款,及时收集现场实际成本消耗情况,分析和预测结算时可能出现的异议,及早准备解决的依据和理由,以保证工程的顺利进行。
(三)建立健全各类台账,做好原始记录
为解决好各种原始记录的问题,我认为在这方面,应当建立实物量日统计台账、机械设备工时利用台账、材料收付保管账、用工记录等。已实行施工工地核算的,应当进一步完善原始记录,建立互相制约的制度,解决好数字对口问题。企业的物资部门应当建立仓库物资到货原始记录,作为物资已经到货,尚未付款,还不属于自己资产的一种过渡。待发货票到达付款时应当立即办理正式验收,入保管账,同时注销到货记录。
(四)引进高素质成本管理人员 针对最后一个问题,我认为浙东化建公司应加大对会计人员,尤其是具有综能力的会计人才的引进以及培训。将会计核算与企业的内部控制管理有效的结合起来,来满足企业的管理需要,反过来促进企业内部控制管理水平的提高,从而为实现企业利益最大化。
总结
通过这次调研我清楚的认识到房地产行业由于其资本密集,投资风险极高,如果经营不善,企业亏损甚至破产的可能都有。所以为了企业的持续发展,必须控制成本,开源、节耗。由于近几年来房地产业的膨胀发展,引起了全社会的关注,国家不断出台抑制房价的措施,使得房地产企业的日子越发的不好过了。同时也加剧了房地产企业之间的竞争,其实企业的竞争就是利润的竞争,也就是成本的竞争。控制管理好企业的成本,是房地产企业管理的重要内容和核心任务。加强企业内部管理,签订好合同,提高管理人员管理意识,培训和引进成本管理人员,这些措施都会使得开发成本有所降低。在调研中我也发现自己在房地产开发成本中存在的种种不足,也希望将来能在实践和工作中不断得到磨练和补充。
参考文献
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1利益驱动与规范政府行为
2社会转型的挑战与我国行政协调机制的变革
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5论市场经济与县级政府职能及机构
6 行政道德建设与反腐倡廉
7 行政文化的革新与行政体制改革
8 政府管理与构建和谐社会
9 危机管理相关问题研究
10 现代城市管理的历史发展
11 提高新时期党的执政能力研究
12 反腐倡廉研究
13 民主政治研究
14 干部制度与公务员制度研究
15 政治文化研究
16 公平和效率与政府责任研究
17 政府管理体制与管理模式创新研究
18 制度分析与制度创新研究
19 行政效率与行政成本研究
20 电子政务研究
1 政府职能转变对国家公务员制度建设的影响
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3 中国国家公务员制度的特色研究
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14 入世对中国政府依法行政走向的影响研究
15 行政许可法实施过程中存在的问题和对策研究
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8、 企业文化模式研究
9、 “扩展企业”运作研究
10、 企业协同效应研究
11、 企业智力资本研究
12、 品牌延伸的问题与对策
13、 克服“克隆公司”现象
14、 大企业组织流程化设计
15、 跨国经营的价值链设计
16、 产业链上的价值链分析
17、 入世后黑色家电的产业分析与企业对策
18、 企业竞争力问题探讨
19、 新形势下我国经济安全的保障问题
20、 网络经济对现代企业的影响
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实际上,企业战略成本管理实践缺少真正的科学理论的指导,同时理论研究与实际应用脱节,现有的传统成本管理信息系统也难以对企业开展战略成本管理提供信息保障。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:房地产施工项目成本管理现状及对策探讨相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
从改革开放以来,我国的房地产事业就在飞速的发展,但是近年来各地房价在直线上升,国家对房地产采取了非常严厉的宏观调控政策措施,有人开始预言房地产经济将进入下滑期。所以,如何让房地产经济实现可持续发展是值得我们大家去思考的。本文结合在房地产开发过程中,企业施工项目成本管理中存在的一些问题,对如何做好房地产企业施工项目的成本管理工作进行了详细的探究。
1、对项目开发初期的成本管理缺乏足够认识和控制
通常情况,在项目的初期阶段产生的成本投入主要包括项目的规划设计和项目的勘测设计。一般来说,项目的规划设计主要考虑的是结构的安全问题,由于对工程成本的控制概念不强,因此难免导致设计方案不经济,近而增加了项目的开发成本。另一方面,初期的项目规划设计和项目勘测设计将直接影响着项目开发后期工程成本投入的多少,所以对于房地产企业,加强对项目开发初期的成本管理工作是很有必要的。
2、项目组织管理涣散,成本管理很难有效实施
就目前国内的房地产行业发展来看,中小型房地产企业逐渐成为房地产行业的主体。与以往的大型国有房地产企业相比,中小型房地产企业自身的实力有限,抵抗风险的能力和项目组织管理能力都不足,因此很难在房地产项目开发过程中对于工程成本做到有效控制。另一方面,在实际的工程施工中,房地产企业为了减少工程成本的投入,都会采取责任分包的方法。由于不同建设单位有着不同的管理水平和不同的施工效率,在工程进度上难免会出现不同步的情况,而且都有着自己的如意算盘,因此很难协调彼此之间的工作,这同样也给房地产企业的成本控制带来了很大的难度。
3、房地产项目开发全寿命周期成本管理缺乏
众所周知,房地产行业本身就是一个周期长、投入大、风险大的行业。因为房地产项目开发周期长,而且成本的投入贯彻周期内的每个阶段,所涉及的成本项目种类繁杂。因此,很难做到对于工程成本的全面有效控制。另外,房地产开发项目管理所追求的目标就是工程质量和工程成本,但是往往房地产企业在项目开发过程中很难做到二者均衡,很多时候都是顾此失彼,因为这需要很高的管理水平和丰富的实践经验。
1、工程评估
工程评估是企业高层管理人员进行正确经营决策的重要依据,也是在工程建设过程中对施工成本、项目销售、企业利润进行有效控制和分析的重要依据。因此,在项目工程施工前,进行合理、有效的评估有着十分重要的作用。在前期的准备阶段,应该有专门的组织机构和单位来实施和开展工程评估工作。比如企业策划部门或者是开发部。此外,在进行工程评估时,需要对当地的市场进行大量的调研工作,力争掌握最新的市场信息以及相关资料,包括材料价格、销售前景、毛利率水平等;此外,工程评估要有阶段性,因此需要根据不同阶段的实际情况对其进行相应的调整和修改。一般情况下,可以分为三个阶段:第一阶段是工程建筑的可行性研究阶段,在这个环节中对工程评估相对较为简单;第二阶段是扩展阶段,在这个环节中,根据已经审批通过的初步设计对可行性阶段的工程评估进行具体化评估和研究;第三阶段是施工图阶段,在这个环节中,需要做的就是要依据已经审核通过的施工图对工程评估进行全方位的了解和熟悉,并对其进行相应的调整和优化,并明确企业的目标成本以及目标利润。工程评估完成以后,上报相关管理人员,经审批通过以后对评估报告实施控制。
2、项目设计阶段的成本管理完善措施
房地产项目设计阶段主要是房地产企业在得到土地后,对所需要建设的土地进行规划设计,直到工程项目开始建设之前的这一段时间。尽管,项目设计阶段只是占整个开发项目周期中很少的一部分,但是它关乎整个项目周期内的大部分成本投入,因此房地产企业要提高对项目设计阶段的重视程度。具体在项目设计阶段对于项目成本的管理完善措施,可以参考以下几点:(1)一定要遵守相关的法律法规和招标投标程序进行招标,不要弄虚作假;不要因为私人关系而影响到招标。并要对参与投标的单位进行严格的资质审查,看是否有违规操作等不良记录;(2)强化设计人员的控制成本意识,在保证结构安全和合理周期的前提下,尽可能的降低项目成本;(3)在项目设计阶段控制成本并不是一味的去降低成本,而不考虑结构建筑物是否安全的问题,这样很容易在项目施工阶段出现意外的情况。因此,在项目设计阶段一定要遵守相关的行业规范、标准,有助于更加合理化控制项目成本,这样既能保证建筑物的结构安全,又能降低开发项目的成本。
3、材料设备选购
项目工程建设所需要的原材料、机械设备是由工程部负责选购的。房屋建筑在开工之前,企业工程部就应在多方询价的基础之上提出所需材料设备的选购单,同时提出几种具体的选购方案,并上交企业预算部门以及财务部进行审核,再交招标小组审批,审批通过之后,由企业财务部门按照已经审批通过的选购方案安排资金。
4、施工阶段的项目成本控制
(1)企业应该完善内部审核机制,实行项目经理责任制
在项目工程建设过程中,企业应该不断的完善企业内部的审核机制,实行项目经理责任制。在明确其职权的同时,明确其相关责任。项目经理对工程项目建设过程中的施工成本、施工质量、施工进度等都要承担全部责任。
(2)相关管理人员要做好对施工过程中的实时监控工作
在房地产工程的开发与建设过程中,项目经理同其他相关管理人员应该做好施工现场的施工记录工作。对进场的施工材料、施工设备的质量、数量进行仔细的检查和审核。并将工程的施工进度以及已经完成的工程量进行详细的记录和保存。
(3)做好工程量审核和记录工作
项目经理在房地产开发和建设过程中,应对每月完成的工程量进行认真的检测、审核,并对需要拨发的工程进度款进行如实填报,此外设立专门登记薄,为以后的竣工结算提高理论依据。
(4)企业财务部门应按照付款程序拨发工程款
付款的整体步骤是:项目经理依据实际情况填写工程拨款申请表,交由工程部门经理审签,预算部门对报表进行认真检查和审核通过后,再由财务部门根据合同标准以及用款法案进行审核、审签,最后交由总经理审批通过后,再拨发款项。
(5)做好工程项目目标成本的监控与控制工作
在项目工程建设中,房地产企业的财务部门应该定期向相关管理人员提供施工过程中各个施工阶段的目标成本执行情况表,同时将在施工环节中超出目标成本的细目,实时的反馈给相关部门。此外,财务部门在对工程成本进行审核、核算时,应设立成本评估细目表。
从房地产开发项目的不同阶段来看,不同阶段的项目成本管理控制的效果都不一样。其中,项目初期规划设计成本管理控制的效果是最显著的,而项目建设施工阶段的项目成本管理控制是最关键的。但是,对于任何一家房地产开发企业来说,想要在如此复杂、竞争激烈的市场环境下得以生存和发展,就必须重视项目开发的每个环节的成本控制工作,这对于降低企业的资金风险,提高企业自身实力是十分重要的。
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20世纪80年代初由英国学者Simmonds提出了战略成本管理的概念,他认为战略成本管理是“用于构建与监督企业战略的有关企业及其竞争对手的管理会计数据的提供与分析”。Wilson将战略成本管理定义为:“是明确强调战略 问题 和所关注重点的一种管理会计方法。它通过运用财务信息来 发展 卓越的战略,以取得持久的竞争优势,从而更加拓展了管理会计的范围。”以下是读文网小编今天为大家精心准备的谈企业成本控制论文范文:刍议房地产企业财务成本管理问题。内容仅供参考,欢迎阅读!
随着我国市场经济渐渐趋向成熟阶段,房地产企业现已成为国家经济的主要产业。外部市场产业的侵入与国内经济格局出现相对稳定状态,导致房地产企业面临改革重洗的现状。但就目前房地产企业来讲,大部分企业仍然采用传统的管理方式进行财务成本管理,未重视财务成本管理的重要性,在进行成本管理期间缺乏科学、创新的管理措施,致使严重阻碍了房地产企业管理工作。如想提高企业经济效益,并在竞争风险中获得双赢,就应着手管理财务成本,以创新、科学的方式进行成本管理工作,为房地产企业未来发展奠定基础。
(一)什么是房地产企业成本管理
房地产企业成本管理就是充分调动和组织公司全体人员,在保证工程质量的前提下,对工程建设、营销策划等生产经营过程的各个环节进行科学的管理,力求以最少资源消耗来获取得最大的利润。成本管理不完全等于省钱,花得多会浪费,花得少不一定就节省了,我们要的是价值的最大化,花多花少不是重点,花的有效才是关键,就是我们通常说的“物有所值”。
(二)房地产企业成本管理中普遍存在的管理缺陷
房地产企业在进行成本管理过程中缺乏全局性和规范性的管理机制,存在较为明显的成本管理缺陷。房地产企业与其他企业存在较大区别,其具备复杂性、层次性以及独特性的特点,分层管理方式的不同形成了市场中的差异性,从而必须要面对各式各样的消费群体与激烈的竞争市场[1]。房地产企业财务管理工作所涉及的内容较多,如工程预算、服务、销售、土地等各项内容,因各种因素渐渐形成网状结构。加强财务成本管理与完善管理体系对企业而言,就是提高企业在市场中的竞争力,并使房地产财务管理模式获得相应提高。
1.财务成本管理意识较为薄弱
当前,国内房地产企业在经营管理中只注重企业经济利益,而忽略了财务成本管理工作的重要性,管理意识较为薄弱,并对财务管理工作认识较为匮乏。多数企业进行成本管理工作时只重视设计期间的成本管理,从而忽略了项目财务管理工作,或者认为对材料进行成本控制是进行成本管理的关键点,同时企业进行财务管理中的工作人员对其不给予重视,导致成本管理工作未能全面进行。由于受到市场环境的影响,同行产业发展速度在不断加快,因此企业必须要将管理工作细化,才能顺应现代市场发展。财务成本管理意识薄弱只会动摇房地产企业在市场中的地位,阻碍企业未来发展。
2.财务管理中工程预结算问题
目前大部分企业在实施财务成本管理工作期间会忽略工程结算工作,并使其产生较多问题,其中包括:
(1)对工程结算数据进行造假,对于国家工程项目来说尤为严重,制造出较高预结算数据,高出实际工程结算的预算会进入个人腰包内,使工程质量受到影响,严重可导致出现豆渣工程,危害人们生命安全。
(2)项目工程工作在实施期间缺乏较为健全管理,施工、设计、建设等单位部门缺乏相互沟通交流,只限制于自身工作范围中,导致管理工作缺乏统一性,导致工程预算借款参差不齐,致使整个工程结算数据信息缺少有效性、真实性等,使工程项目资金运转处于不利状态。
(3)工程项目结算定额与实际状态相背离,更新较为缓慢,传统定位计算方法已不能有效地体现出实际工程结算的真实性,如对其进行再次计算工作会比较烦琐、复杂,大大降低了结算效率与进度。
3.缺乏健全的财务成本管理制度
通过对其成本管理方式进行分析,主要是依靠相关部门财务预算数据、资料进行财务成本汇报工作。根据这一方式可分析到其中存在的问题,由于部分项目已在进行,不能实施任何补救工作,没有在实施前对项目进行事前与事后问题预测,导致财务成本管理工作处于被动状态[4]。如在进行期间出现财务账面问题,就会形成账面失控的局面,无法估量最终损失。
(一)全方位实施财务管理工作
全面开展房地产企业财务成本管理工作,集中资金管理。成本管理质量的好坏与企业在激烈的市场竞争中成正比关系,同时会直接影响企业最终经济效益。企业在实施财务成本管理工作过程中应把该项工作制作成一项系统流程,对成本管理以分层方式进行管理,贯彻对象、内容、方法全方位原则,有助于对企业服务成本、资产成本、环境成本、人才成本等给予全方位管理。
同时,在管理时应严格按照相关管理制度实施工作,严格按照财务成本管理需求对企业项目建设、服务、设计等进行规划,并制订相应的成本控制方案,从而确保各项目财务成本可获得全面控制。成本管理首要任务是对资金给予集中管理,减少资金流出,控制资金成本。例如,对几个项目进行财务成本管理,先对其资金集中管理,结合项目特点平衡所需资金,防止出现部分项目需通过贷款解决资金问题以及部分项目资金过于闲置。这样不但可以对资金进行集中管理,还能避免资金在调配期间出现不平衡现象,减少资金沉淀现象,加强资金使用效率。
此外,当前我国多数企业在进行房地产开发时主要是依靠营销资金回收与银行贷款等方式实现资金融资,导致资金筹集问题日渐突出,资金筹集渠道严重受限;因此,房地产企业应拓展资金筹集渠道,如中小型企业可采用一些知名度较高企业的资金筹集方式,在原有资金、销售回款、贷款的基础上,通过汲取海外资金、上市筹集、发行证券等各种方法实施资金筹集、融资,提高财务成本管理工作,降低资金成本支出。
(二)加强成本管理人员财务管理意识
实施财务成本管理工作的主要因素有人力资源、资金资源、项目资源等三个重要条件,同时需要企业员工全面参与到成本管理工作中,而企业管理者应在工作中起到带头作用。工作人员在进行成本管理时应具备较强的财务成本管理意识,并主动分析在岗工作任务和财务成本有关的法律法规,此外还应注意进行管理过程期间应注意的事项,熟练掌握相关操作技术,加强财务部门与各个部门之间相互沟通交流。还可以通过对员工进行相应培训工作,内容包含有:财务管理理论知识、专业技能操作等;从而促进企业财务管理工作较好较快发展。
(三)全面构建财务成本管理体系
企业实施要想构建健全的财务管理体系,首先要了解进行成本管理工作的相关内容:成本预算考核工作、预算编制与实施、整体预算方式等。
1.成本预算考核工作
财务成本工作中成本预算考核主要是对预算年度、季度、月度进行总结、考核、分析。例如,月度分析工作要求各个项目负责部门应对每个月预算实施状况给予分析,同时房地产每个子公司应对总公司进行汇报总结,并召开季度、年度总结会议,分析预算工作中存在的问题因素;每个月度项目负责部门按照月度累积预算实施状况,通过按照绩效标准对员工业绩给予考核,并和薪资、激烈制度相结合;年终考核工作是对企业一年预算实施状况给予分析总结,分析内部存在的问题因素,并结合问题特点制定下年企业经营标准。
2.预算编制与实施
企业在进行预算编制期间,部门之间应相互沟通交流、多互动。预算编制实施的主体人员是各个部门的负责人员就,其要严格遵循相关预算编制制度对实际业务进行控制。企业在进行财务成本管理工作过程中应结合企业实际业务实施,如某些业务是属于财务成本管理预算范围内的,应保证其严格遵循规章制度进行审批,如属于预算以外的,应按照制定流程报备房地产最高部门进行审批,并详细说明。这样就能对预算以外的业务进行成本管理控制,严格控制房地产企业成本管理工作。
(四)构建全面的工程结算体系
建立健全的工程计算管理体系,首先要加强企业财务成本管理各个项目,根据对各个项目工程的经济指标进行预测分析,确保其保证在指定指标内,使项目预算、工程预算、结算等与现实差距相差较小。而不是当工程验收时再与资料、设计方案进行对比、分析,如最终工程预算与实际预算存在较大差距,应对超出预算部分附上审批文件加以说明,避免出现违纪违法情况出现;然后是提高工程预算管理员工专业道德素养,并严格要求预算工作人员应具备较强的专业操作能力以及工作经验,保证可以完全做好项目预算管理工作,从而保证企业财务成本管理工作快速、健康发展。其次是明确工程结算管理流程,保证成本预算方法、措施充分落实到项目结算工作中,对工程结算工作进行严格控制、监督,保证数据、资料的准确性以及真实性,不得任意更改工程结算资料、数额。
综上所讲,房地产企业要想提高经济效益,立足于竞争激烈的市场中,就要加强财务成本管理控制工作,从企业财务管理问题出发,通过对财务成本管理工作进行全面管理以及提高工作人员成本管理意识、构建成本管理体系等措施,强化企业管理机制,才能全面提高财务成本管理工作质量,保证房地产企业未来健康发展。
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信托融资是间接融资的一种形式,是通过金融机构的媒介,由最后信托公司向最后贷款人进行的融资活动。以下是读文网小编为大家精心准备的:浅析房地产信托投融资风险管理相关论文。内容仅供参考阅读!
浅析房地产信托投融资风险管理全文如下:
根据《建设部关于发布行业标准<房地产业基本术语标准>的公告》(建设部公告第127号), 房地产是指“可开发的土地及其地上定着物、建筑物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。”
房地产作为我国经济发展的支柱产业,其健康发展与否对国民经济的发展起着非常重要的作用。房地产业作为一个典型的资本密集型产业,充足的资本支持是其健康发展的必要条件。但近两年房地产企业面临着前所未有的资金链压力,部分中小房地产企业逐渐显现资金链断裂的危险。长期以来,因融资成本的考虑,我国房地产业的融资渠道主要集中在商业银行贷款,融资渠道的单一性不可避免地给房地产金融的发展埋下了风险的隐患。在此背景下,信托、证券、基金等投融资渠道近年来发展迅猛,在一定程度上丰富了房地产企业多元化融资的问题,降低了企业的融资风险。
根据2013年年末的信托行业相关数据显示,信托公司受托管理的资产规模已超过10万亿,超过保险公司,成为四大金融支柱中仅次于银行的金融机构。而在信托公司的业务分类中,房地产信托占据了可观比例,这与信托模式的多样性及房地产的资金需求量大且能承受高额的资金成本关系密切。
根据《中华人民共和国信托法》的规定,“信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。”在实务操作中,房地产信托从委托财产类别上主要有房地产财产信托和房地产资金信托。前者是指房地产企业作为委托人,以其所有的房地产或者财产收益权委托信托公司设立自益信托,通过向社会投资者转让全部或者部分信托受益权,使其成为最终受益人而获得相应资金用于房地产项目的活动。后者是指委托人基于对信托公司的信任,将自己合法拥有的资金委托给信托公司,由信托公司将资金用于房地产项目。
近几年,房地产信托项目发展迅猛,风险累积,为抑制“井喷”式的发展速度和规模风险,银监部门不断出台各类监管文件,从2008年《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》,到2014年4月《中国银监会办公厅关于信托公司风险监管的指导意见》,对房地产业务的监管程度逐步深化。
(一)房地产项目建设及销售风险
如果目标项目未能按照原定开发进度顺利实施,或因任何原因导致项目后续建设资金不能按照预期安排及时到位,将影响项目不能按期建设完工和销售。
(二)经营风险
房地产公司的经营状况以及发展的各种因素,如管理能力、财务状况、市场前景、人员素质、技术能力等,可能影响其盈利和运作能力。
(三)信用与流动性风险
若项目未能按期开发并取得预期收入,由于经济形势和市场环境的变化,当需要处置担保物时,可能发生担保物不能顺利变现、甚至贬值情形。且可能发生房地产公司及担保人恶意或者非恶意违约情形。
(四)管理风险
信托财产运作过程中可能由于信托公司的信托资金运用、管理部门对市场和经济形势判断失误、获取的信息不全等,导致信托项目风险。
(一)信用风险管理
在项目的前期运作中,组织专人进行项目尽职调查。针对创新类信托项目,聘请律师事务所拟订或审核合同,并在合同中设立违约及担保制度。
(二)市场风险管理
通过加强市场调查、研究及分析,尽量对股价、利率、汇率等市场要素有较全面准确的了解;而对于较复杂的特定市场且不能有效了解和把握其风险的,一般采取谨慎原则、保守操作;同时,在业务拓展或产品推介时,除信托文件明示风险外,信托公司必须向投资者明确说明市场因素变化带来的不利影响。
(三)操作风险管理
在财务管理、内部稽核、资金运作、账户管控、客户档案管理等方面,严格按信托法规及信托文件设定相应的管理岗位,坚持固有和信托业务的分离,设置专人专岗,明确管理职责及审批权限,严格执行核保核签管理办法,并通过内部邮件系统、审批流程等标准化、系统化的管理方式,最大程度地控制内部管理方面的风险。
(四)不断完善风险控制措施
从信用履约能力、偿债能力、盈利能力、经营及发展能力等五个方面综合考量客户信用等级。科学评价企业信用状况,准确识别、度量信用风险。针对每个信托项目,合理运用多种风控措施,包括:以不动产作抵押,定期追加在建工程抵押;公司股东及实际控制人提供连带责任保证担保。建筑承包方出具书面承诺放弃项目工程款的优先受偿权等。监管房地产企业的资金使用,要求房地产企业在监管银行开立监管账户,用于归集销售款,在房地产企业的银行账户预留印鉴上加盖信托公司监管人员名章,对资金使用进行逐笔审批,封闭运行。
(五)加强贷后管理
切实落实风控措施,确保项目按计划执行,防止项目运行偏离最初的交易结构设计范围。建立信托经理负责制,信托经理应对项目销售、建设风险进行主动管理。
信托公司应设置专门的项目管理部门,委派专人定期逐一排查各项目,按时收集房地产公司财务报表、销售台账;实施全面的人员派驻制管理,通过派出董事和财务管理人员、委托银行监管账户等形式对房地产公司重大事项、资金使用、销售款回笼等情况进行现场监管,密切关注项目可能出现的风险,确保项目的安全运转。
(六)流动性风险管理
2013年是信托行业的“兑付年”,面对流动性高度紧张的局面,流动性风险成为去年开始信托行业发展的关键词。因此,信托公司需要提高资金来源稳定性,牢固树立量入为出的资产业务理念,加强主动负债管理;加强同业、理财和投资业务管理,调整资产结构,合理控制资产负债期限错配程度;认真执行流动性风险管理办法,密切关注货币市场动向,做好应对预案,及时发现风险隐患,果断采取应对措施。
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