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摘要:当前存量二手房交易在住房市场中所占的比例逐步增加,据统计,目前整体存量房交易中次新房的比例为近40%。但是现在的住房交易市场存在许多问题,影响了交易市场的健康有序发展。文章将从次新房概念入手,提出次新房市场存在的问题,并分析解决问题的措施,希望能给购房者一些启示。
关键词:次新房;信息不对称;房地产中介
一、次新房的概念及房源
所谓次新房,就是较新的二手房或空置房,一般指竣工后房龄在5年之内,甚至仍然是毛坯的房屋。二手次新房交房后根本就没有入住过,跟新房没有多大的区别。当经济发展和城市化水平达到一定阶段后,住宅将由外延式拓展逐步让位于内涵式的更新、改造。由于人均拥有住宅面积饱和,增量房(新建商品房)减少,所以一手房销售下降,交易将集中至存量房(二手房)市场。介于新房和二手房之间的次新房市场正在悄然崛起,已成为房地产市场交易中的一个新热点。
次新房房源,一是个人购房者转手交易,包括购房者最初购买时考虑不周,入住后感觉并不适合自己居住,便转手出售,重新选购;或是一些人因经济状况改变变卖房产,由于薪金的变动,还贷压力太大,收入与支出严重失衡,只好出售入住不久的房子。又或是购房者生活、工作发生重大变动只能将购买不长时间的房屋转手卖掉。二是投资者回报收益不理想,便以售代租。由于近几年物业回报率逐渐缩水,已从20世纪90年代20%—30%的高回报率降至现在的5%—8%左右,造成一些投资者出售购买不久的房屋,或是投机获利出局。某些次新房的业主是在项目的内部认购阶段或期房的早期阶段购买的房产,由于当时购买的价格很低,即便现在以二手房的价格出售,也能获取可观的理想收益。这部分业主希望获利出局,也使得部分次新房流入市场。三是一部分尾房、债权房等空置房,包括开发商用于抵债权房及被法院罚没、羁押的房屋。
二、次新房交易市场现状及存在的问题
虽然次新房在存量房市场中占有很大的比重,而且次新房交易今后在住房市场中所占的比重将逐步增加,但现在住房市场交易中存在着诸多问题阻碍了次新房市场的发展,主要有以下几点:
(一)交易信息不对称
信息不对称理论是指:某些参与人拥有而另一些参与人不拥有或较少拥有的信息。在一个市场中,特别是在那些不太可能达到交分竞争和完全均衡的“有缺陷”投资性市场中,交易过程和交易成本通常对价格也会产生重大的影响,有时候这种影响甚至是决定性的。过去的三五年里,房地产市场已深刻地讲清了这个道理。由于市场价格持续快速上涨,就有相当多的机构和利益主体利用市场的信息不对称和一般购房者对房地产交易规则的不熟悉,赚取了大量的“中间利润”。而这也是造成房地产价格迅速攀升的重要因素。而且,一旦人们对未来的看涨预期形成一致的看法,这种信息不对称的“利用价值”就会更大。其实,反过来也一样,一旦市场处于熊市,这种信息不对称也是有可能被人轻易利用以牟取暴利的。
目前我国次新房信息的提供主要是二手房的卖方通过委托中介机构或一些地方性的房地产网、地方性的期刊、杂志等提供的,但卖方从自身利益出发,往往对次新房的一些不利于自己的实际情况进行隐瞒,并不能做到真实、客观的提供次新房的相关信息。而次新房的信息获取又受到信息提供方式的限制,使得获取信息的难度较大,获取信息的真实性不高。如果买方想更多的了解所购次新房的产权、建筑年限、建筑面积以及质量、物业管理等问题就只能通过卖方。由于买方与卖方存在着对立的利益冲突,所以买方要想从卖方那里获取合面、详实的交易房屋的情况几乎是不可能的。这使交易双方在交易过程中不能够对称获取信息,就有可能导致交易后出现许多问题,影响次新房的正式常交易。
为此,对于住房基本信息登记治理和对它的有效利用就显得十分重要。利用基本信息的前提是,必须整理好包括现有住房存量以及目前正在迅速增加的新建商品房等在内的住房资产信息,并建立起有效利用的制度。而到目前为止,我国没有任何一个城市建立起一套完整与住房信息相关的制度,更不用说对它的实施和应用了。作为住房的基本信息,必须整理诸如建筑年数、地段、面积大小等基本的物业资料;建筑物的结构、施工方法、公用设施等住宅性能的相关信息;维护、维修、管理现有存量房的更新信息等相关内容。这样的信息整理和应用由民间企业来操作并确保利润是很困难的。而且,在拥有大量以往经济计划年代所遗留下来的旧公房等住房存量的中国,建立一个为促使这些社会资本有效利用、维护更新的组织框架需要一定财政负担。政府出面建立这样的信息中心才是解决住宅市场信息问题的根本途径。
(二)中介买房的弊端
买新房的对方是开发商。这几年,房地产市场较从前更规范了,尽管购房者相对开发商,可以说现阶段仍处于弱势地位,但无论买期房,还是买现房,也不管开发商是国有企业,或是民营企业,一般来说,购房者将首付或全额资金付给开发商,相对还是安全的。毕竟交易的一方是个人,一方是经济组织,不管如何,即便发生意外,应该说个人还是能够得到政府和法律的帮助。
次新房个人之间的交易风险相对较大。买卖双方都是个人,各自的诚信状况较难掌握,只能通过资信高的房产中介,获得保障。即便如此,在这轮房产大“牛”市过后,个人之间买卖房产引发的官司,比个人与开发商之间的纠纷要多。这些个人买卖产生的官司要么是卖方收了钱,房价又上涨了,不愿再卖,要么是买方付了定金,房价变化了卖方不愿再交易下去。还有的下家为了贪图收费便宜,委托资质差的小房产中介,结果上家卷走了下家的钱。从这个角度看,买次新房最大的风险恐怕就在于此。所以消费者通过中介购房已经成为一种有效并且常见的选择,资质好的中介不仅能提供充足的房源信息及良好的服务,还能为客户办复杂的各种手续,节约宝贵的时间。但是,中介市场良莠不齐,一些“居心不良”的中介商想尽各种方法欺骗买卖双方,让很多消费者望而却步。
我国中介行业比国外的起步晚,到目前还没有形成自己的行业规范,行业内各中介机构之间基本没有信息的提供与交流,行业外也没有中介机构的情况及信息的流通。了解各地进入行业的中介企业的资质、资金、信用等级等的相关信息的难度是相当大的。各中介机构的相关信息的提供,就只能依靠中介机构自己了。由于房屋交均摊的委托方与中介机构的利益冲突,房屋交易的委托方向要获得委托中介机构的详实情况几乎不可能。中介机构的诈骗屡屡得手的主要原因,是交易委托方无法准确获取到行业内部各中介机构的相关信息,导致一些不合法中介处于有利位置,交易委托方非常被动。一旦对委托机构选择不当就会导致交易委托后出现许多问题,影响二手房的正常交易。
我国目前的中介监管办法简单粗放,已经不适应复杂多变的市场情况。虽然,各地房管局对中介资质进行年检即政府主管部门在每年年初会进行一次大规模的清理整顿。但整顿过后对于中介公司的日常经营就没有更多监管措施,导致不良中介有机可乘。政府部门应该对房屋中介公司的监管不应只在该中介公司即将进入经纪行业之前进行审核审查,而要做到实时监控,即时管理。一是有违规苗头、集中投拆、消费者举报就要及时调查,有问题要重罚。
(三)国家的宏观政策影响
政府适时、适度地对房地产市场进行打压,抵制过度投机,对房地产买卖交易市场有所影响。新政的出台对投机炒房者尤其是短期投资者起到了一定的抑制作用。投资者以较低的价格购入期房,行情走高后再以高价在二手房交易市场抛售,新政的目的之一就是要打击投机炒房者。但是在卖方市场下,房价不会因为各种税收的增加而降低,反而会继续保持高速增长的趋势。卖方需要承担的税收部会自然转嫁给买方,从而导致部分区域和楼盘价格继续上涨。所以新政的出台,对于目前过热的房地产市场起到了调节作用,同时也给目前正处在发展期的二手房市场,尤其是次新房这样的“涉税房”增加了新的变数,接二连三的调控政策令次新房供应集中的地区成交量锐减。新政出台后主要有以下税种影响了次新房的交易。
1、建设部等九部门发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。为进一步抑制投机和投资性购房需求,九部门调整住房转让环节营业税。从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征秘,防止漏征和随意减免。调整住房转让环节营业税之后,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税,政策整体对房地产市的调控出发点在于抑制房产交易中的投机和非理性因素,同时在手段上也通过对交易结构的调整来引导市场。然而,在某种意义上,具体细则方面却可能对二手市场的发展产生副作用。由于目前整体存量房交易中,次新房的比例占近40%,这些房源是未来二手房市场的主力军。由于5年限制政策的出台,对于买房者来说又增加了一层考虑,对于卖房者进入二手房市场的门槛也提高了,所以对于一个急需培育和刺激的二手房市场将是一个抑制。
2、国家税务总局公布的《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》。通知规定,从2006年8月1日起,全面对个人转让住房所得征收20%的个人所得税,并将其与营业税、契税、土地增值税等征收一并办理。对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。核定征税是按照纳税人住房转让收入的一定比例,来核定应纳个人所得税额。具体比例将根据纳税人住房转让收入的一定比例,来核定应纳个人所得税额。具体比例将根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。北京市各地区具体的比例,目前正由各区县分头研究制定,不日便会公告。按照目前的计划,北京市的比例将可能在1%—3%的幅度内就低制定。文件对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。对出售自有住房并在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金。因此个税征收对于公房和经济适用房市场不会造成明显影响。因为公房和可上市交易的经济适用房的购房时间大都在5年以上,根据相关优惠政策可免征营业税。受影响最大的是二手商品房,特别是购房时间不满5年的次新房。这类房源大多处于个人所得税的征收范围,房产交易双方的交易愿意因此受影响。
3、2006年11月10日,北京市税务部门下发了《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》。对个人转让二手房征收土地增值税的相关问题进行了明确规定,并要求从12月1日起实施。北京率先试点,全国其他城市随后跟随进的可能性不小。如果在二手房交易环节征收土地增值税,那么和二手房个税一样,土地增值税征收前会出现一波过户高潮,正式开征后售房人可能把这一成本加入房价,导致二手房价格再次攀升。土地增值税一出,加上营业税、个税、契税,对二手房交易双方来说压力不小。今年二手房市场连连遭遇打击,市场比较低迷,强征土地增值税对成交无疑是雪上加霜。
三、结论
从中长期视点看,维护和更新正在形成的、较为优质住房的存量,促进二手房的流通工作十分重要。形成完善的二手住房的存量,促进二手房的流通工作也十分重要。形成完善的二手住房市场来活跃住房市场,需要消除由于信息不对称影响二手房交易市场的效率,同时也需要国家政策的大力扶持。次新房也会随着二手房市场的健全而发展。
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我国房地产市场经济的作用,已经逐渐的被认识到,并对其进行了一定程度上的支持,使我国的房地产经济得到了很大程度上的提高。随着我国对房地产需求的持续增长,其发展潜力也是特别大的,因此,更加速了房地产市场进步。今天读文网小编将与大家分享:房地产市场经济如何促进我国财政税收管理相关论文。具体内容如下:
房地产市场经济如何促进我国财政税收管理
社会的进步与发展是我国当前必须适应的环境,21世纪以来,我国的发展速度越来越快,在这一时代,我国的经济水平不断提高,科学技术也不断进步,因而当前我国已经迎来了全面建设的关键时期,尤其是社会主义市场经济的发展,给我国带来了前所未有的机遇,促进着我国各方面的进步和发展。在这一背景下,我国人民的生活质量和生活水平得到了显著的改善,人们对居住环境的要求越来越高。
我国的各大企业在这一时期,也在潜心发展,试图抓住新时期的机遇,促成更大的发展,因此其也在着力进行着企业规模的扩建、市场覆盖面的拓展,这对房地产产业的发展,也是一个有益的刺激。另外我国的公共事业建设也在如火如荼的进行,我国已经开始了全面建设的工作,因此房地产企业有了更多的用武之地,其发展速度越来越快,发展潜力越来越高。在这一前提下,我国的房地产企业都在积极的抓发展机遇,进行大规模的发展,并取得了令人瞩目的成绩。
经济的建设是我国当前建设的中心,因而我们必须要关注这种经济形式的发展,使其对我国的建设事业做出更大的贡献。财政税收是我国经济建设的基础,因而本文就从房地产市场经济对我国财政税收的促进方面展开讨论,希望能使房地产市场经济的作用,得到更为充分的发挥。
社会在发展,人们的生活水平也在不断的进步,企业的发展需求也在不断增长,因此,当前社会对房地产的要求越来越高,房地产市场获得了前所未有的发展机遇,在这一时期,我国的房地产市场十分活跃,据不完全统计,我国房地产市场的交易额,正在以每年百分之五以上的速度增长,这对我国经济增长的支持是十分巨大的,而在经济增长的同时,其需要缴纳的税款也在不断增长,因而,这对我国税收收入的增长是一个巨大的帮助。
另外,房地产产业涉及到工程的开展、设备的购置、人才的引进、材料的流通以及市场中的经营等多个方面,能在整体上带动我国经济的发展,在多方面对我国的经济建设提供帮助,因此这本身就能对我国的税收增加,提供更大的增长空间。最为重要的是,房地产企业的工程开发,本身就是一个持续性长、资金耗费量大的建设过程,因而,这其中也会产生大量的税收,帮助我国税收收入的增长。综合这多方面来看,房地产市场经济的发展和进步,是能有效促进我国税收收入增长的,但是就我国目前的状况来看,我国房地产市场经济的税收促进作用还没有的到完全的发挥,因而我们要设法解决这一问题,充分发挥房地产市场经济的作用,为我国税收管理的加强,提供更为切实的保障。
对于这一问题,笔者做了大量的调查和研究,翻阅了大量的文献,并对国外先进房地产市场的运营方式做了考察,提出了一些解决此类问题的相关方案,希望能为我国此类问题的解决提供更多的理论支持,助力我国房地产市场经济的发展,助力我国税收事业的进步,进而使我国的发展和建设,能得到更多的财政支持。笔者总结的方案,主要有以下几点:
1.1、以财政政策刺激房地产市场的进步
房地产市场经济发展对我国税收的意义,上文中笔者已经做了详细的阐述,房地产市场经济的发展,在我国当前的环境下越来越快,而且随着我国发展的深入,其发展潜力也越来越大,因此对于我国的房地产市场,我们应当持支持的态度,以令其能够快速的发展,进而促进我国各方面事业的进步。房地产市场是一类针对建筑物的市场,其资金需求量大,大数额经济流动多,要对房地产市场形成有效的支持,政府应该注重财政方面的支持,使我国的房地产,能在财政上放下负担。首先,政府应当投资房地产市场的开拓。在市场经济下,市场的规模以及企业所占的市场份额,是影响企业市场发展的根基,我国的房地产市场更是需要广阔的市场,需要更大的市场份额,因而在财政上投资市场的开拓,能有效的促进房地产市场的进步。
其次,要支持其工程的建设,房地产工程的建设,是其发展房地产市场所必须的,因而,房地产工程的建设,可以说是房地产市场发展的关键,所以政府的财政政策,要鼓励其工程的建设,使其进步和发展能有更大的经济支持。最后,政府的财政政策,还应支持其改革和发展事业,当前房地产市场的发展需要的资金额比较大,因而难以有更多的资金进行改革和发展,但是这种缺乏改革的市场,是难以有效适应时代变化的,所以,我们还要定向投资市场的改革和发展,使其能够快速的适应我国各方面的发展,也是其更具有发展的可持续性。房地产经济的税收促进作用是十分大的,因此促进其发展和进步,并不是一种负投资,其利润回报前景是十分可观的。
1.2、保证房地产市场的健康有序运行
我国房地产市场经济的作用,已经逐渐的被认识到,并对其进行了一定程度上的支持,使我国的房地产经济得到了很大程度上的提高。随着我国对房地产需求的持续增长,其发展潜力也是特别大的,因此,更加速了房地产市场进步。但是,这种房地产市场发展的高速度,使得其问题也越来越多,市场的发展平衡性呈现出不足的倾向,制约着我国房地产市场的进步。因而,在大力支持的条件下,我们还要对其进行一定的规范和引导,保证其能健康有序的发展,为我国的税收事业,做出更大的贡献。
随着房地产市场的进步,其对税收的促进作用也越来越强,因而房地产企业的地位越来越高。当前,我国的房地产企业必须的保证发展的情况下,意识到自身的作用和责任,使自身的促进作用越来越大,也使自身的发展越来越快。因此,在发中,房地产企业也应当注意相关的问题。
2.1、保证发展的健康有序
随着需求的增加,我国的房地产价格越来越高,因此价格问题成为了制约房地产市场发展的重要因素,而在当今,房地产的价格问题也遭到了广泛的批评。因此,我们的房地产企业,必须要保证市场发展的健康有序,不哄抬价格,不囤货等,良心经营、诚信发展,使市场的发展保持活力和空间,为自身的发展提供持续性的保障。
2.2、保证经营的廉洁高效
市场经济的发展对我国各项事业的进步都有着强大的促进作用,但是其带来的问题也是不容忽视的,这其中,其带来的拜金、唯利主义的问题就容易使企业的发展中存在中饱私囊等贪污现象,制约企业的进步。房地产企业涉及资金量大,因而更应该注意这一问题,采取措施保证经营的廉洁高效。
房地产市场经济在当前的发展速度越来越快,而更是有着强大的发展潜力,因此其对经济的促进作用是十分明显的,而在市场经济的今天,其对我国税收的促进作用也十分明显。本文笔者就针对这一状况,分析了相关的问题,希望能为这一问题的研究提供帮助。
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所谓市场定位,就是根据竞争者现有产品在市场上所处的位置,针对消费者对该产品某种特征或属性的重要程度,强有力地塑造出本企业产品与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象,并把这种形象生动地传递给消费者,从而使该产品在市场上确定适当的位置。也可以说,市场定位是塑造一种产品在市场上的位置,这种位置取决于消费者或用户怎样认识这种产品。。以下是今天读文网小编为大家精心准备的:论我国房地产企业市场定位策略研究相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读:
论我国房地产企业市场定位策略研究全文如下:
(一)我国房地产业的发展历程
在建国之前,我国的房地产市场,特别是其中的二手房市场,已经有了蓬勃的发展。在建国之后,按照当时的政治经济形势,国家采取了计划经济体制,从1949年到1978年改革开放以前,房地产的流通、消费是采用计划分配的方式来进行的,不存在房地产商品的市场交易行为。这一段时期中,我国的房地产业处于一个沉寂状态。
1978年,我国开始了由计划经济向市场经济过渡的经济体制改革,作为市场经济的一部分,房地产市场的复苏和发展很快被提上了日程。发展至今,尽管发展过程中有过起落,但从总体上来说,我国的房地产市场经历了一个快速的发展过程,这个过程可以分为三个阶段:
1.房地产市场复苏(1980--1991)
中国住宅和房地产业的发展是从城镇住房制度、城市土地使用制度和房地产生产方式的改革开始的。1980年4月份,邓小平就城镇住宅体制改革的框架思路作了重要讲话,绘制出了我国住房新体制的基本蓝图,拉开了住房制度改革的序幕。沉寂已久的中国房地产市场开始逐步复苏。为了推动房地产市场的健康发展,我国政府不断进行房地产业法律法规的建设完善工作。这一系列举措,加快了我国房地产市场的启动。我国房地产市场环境逐步走向规范并得到了法律上的保障,这一阶段主要是为后来房地产市场的快速发展打下制度和规范基础。
2.房地产市场波动调整(1992--1995)
1992年到1994年,我国房地产业经历了一个巨大波动。在邓小平南巡讲话的推动下,加上国内有利的政治经济环境,房地产市场得以急剧发展。由于政府对国民经济发展估计不足、调控不力,导致全国经济过热。房地产业也在1993年形成了以海南房地产热潮为代表,全国范围内的泡沫现象。1994年,政府开始对国民经济进行全面宏观调控,房地产业作为先导产业,遭受冲击最为严重。经过1995年的宏观调控深入进行,国民经济稳步着陆,房地产业也开始止跌回升。此后,国家开始严格控制高档房地产项目的开发,将房地产业的发展方向引向住宅开发。此后,我国房地产市场开始步入一个理性、平稳的发展阶段。
3.快速发展(1996—2011)
1998年国务院发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知》,该文件提出:取消住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;调整住房投资结构,重点发展经济适用房,并对其给予一定的政策扶持;发展住房金融;加强住房物业管理。这一文件,明确了城镇住房制度改革的指导思想、目标和基本原则,为我国房地产业的发展提供了明确的方向和道路。
住房制度改革的不断深入,为房地产市场的发展提供了更为广阔的空间,并使住宅消费成为了我国当前扩大内需、拉动经济发展的一个新的经济增长点。
(二)当前我国房地产业发展现状
1.市场逐渐走向成熟
伴随着国家经济结构调整的步伐,提高第三产业在国民经济中的比重成为了我国经济结构调整的重点。国家因此制定完善了一系列相关的法律法规、产业政策,为房地产市场的发展提供良好的环境。另外,各种相关产业的逐渐发展成熟,以及从业人员资质考核审查体系的逐步建立,都为我国房地产业的快速健康发展打下了良好的基础,房地产市场也在这种环境下逐步走向成熟。
同时,随着城市土地拍卖进程的加快,政府对开发企业土地储备管制的逐步放开,房地产业势必走向寡头垄断。小的开发企业由于缺乏土地储备且资金匮乏,将逐步退出市场;同时大房地产开发商在信用和资金方面的优势得到确认,发展得越来越强大,这在另一方面也保证了市场上产品的质量和责任担保。
2.个人消费成为主流
房地产市场的放开,住房实物分配制度的取消,实行住房分配货币化的逐步推行,大大刺激了个人购房消费的欲望。房地产市场上个人消费的比例节节攀升:1986年个人购房比例为17%;1997年,这一比例提高到64%;到2011年,全国诸多省份个人购房比例都已经超过九成。个人已经完全成为了我国房地产市场的消费主体。
3.二手房市场趋于火爆
随着城市化进程的加快,以及大规模旧城改造工程的展开,将大量的原来有住房的城镇居民推向了市场。这些市民手里握有政府的补贴,他们加入市场,不仅仅刺激了新的生活社区的开发,同时也带动了二手房的交易。同时由于城市新增外来人口的增加,也刺激了二手房市场的发展。北京、上海、广州等城市的二手房交易量逐年大幅增长。
4.形成了以开发商为主体的住房供应体制
随着住房商品化的发展,开发商成为主体的住房供应体制,政府主要承担微利房及廉租房的供应,而单位则已经基本上退出了住房供应系统。开发商在政府政策引导及金融机构的支持下,依法筹集资金并投入商品房的建设和营销,自主经营、自负盈亏、自担风险、自求平衡、自我积累,逐渐成为房地产供应的主力。
5.商品房空置现象仍然严重
目前竣工面积数量和销售面积之间的差额来看出,目前二者之间的差额在逐渐缩小,但是商品房空置现象仍然比较严重,分析起来主要有两个原因:一是住宅价格大大超过了城镇普通居民的支付能力,最庞大的普通消费群体的需求未能得到有效满足;二是在开发过程中忽视消费者的实际需求,开发出的住宅无法满足人们的实际生活需要。目前积压的住宅基本上都存在设计、选址、规划上的严重缺陷,面对强大的竞争对手,产品滞销也成了自然而然的结果。
(三)市场定位对房地产策划的意义
1.市场定位有利于开发商把握市场脉搏,锁定目标市场市场定位可以使开发商及时了解市场状况、消费者消费倾向、市场供需状况、竞争对手情况,从而预测市场走势,为企业确定今后经营方向、制定发展战略、获取潜在市场份额提供可靠依据。
2.市场定位有利于开发商评估市场风险与收益
面对风云多变的市场状况及日趋激烈的市场竞争,众多开发企业都迫切想了解在开发过程中可能遇到的市场风险、政策风险、金融风险,以及项目收益情况。前期策划有助于开发企业在开发前期对风险与收益做出评估,从而制定正确的开发战略。
3.市场定位有利于房地产企业改善经营管理,提高市场竞争力目前许多房地产企业经营不善,房子盖好了,但却因过时而卖不出去。究其原因很大一部分就在不懂市场,不重视市场定位,在瞬息万变的市场竞争条件下或盲目经营,或束手无策。而只有通过市场定位尽可能地去了解市场,预测市场变化规律,掌握市场行情,才能满足市场需求,提高企业市场竞争力。
4.市场定位有利于各专业协同合作
房地产专业分工越来越细,项目开发涉及到工程、设计、营销、物业管理等不同专业,是一个典型多专业协同合作系统工程。前期策划的重要作用之一就是为各专业协同合作提供平台。比如建筑师根据前期策划案能够了解他所设计的住宅是为什么人做的,这些人有什么喜好和要求,便于指导其设计工作及与其他专业的沟通与交流。
(四)论文研究的主要内容、研究方案
1.论文研究的主要内容
(1)房地产项目市场定位的概念及发展。目前许多人混淆了市场定位和目标市场两个概念,认为目标市场即市场定位。本文先从房地产、房地产业以及房地产市场的概念入手,逐步引出了房地产市场定位理论的相关内容,通过对房地产市场定位概念的界定,明确了市场定位与目标市场的关系。同时,还阐述了房地产项目市场定位的现状,从而强调本文研究的重要性和必要性。
2.从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、企业经营目标、消费者、物业管理、信息技术、政策法规等主要因素进行分析,罗列出上述因素对市场定位的影响情况,从而保证在对项目进行市场定位的过程中做到有的放矢。
3.房地产项目市场定位案例。
按照房地产项目市场定位的准则和流程,分别从项目基本情况、项目市场研究、项目市场细分、楼盘概念的导入、目标市场以及项目市场定价等几个方面入手,实践证明只有对市场进行切实有效的分析研究,充分了解市场的需求情况,对市场进行科学的分析预测,同时通过了解竞争对手的情况,发现市场的空白点,并结合项目和公司的实际情况,才能为项目定好位,开发出适销对路的楼盘,房地产企业才能在激烈的竞争环境中立于不败之地,成为行业的领跑者。
2.论文研究方案
(1)通过对房地产项目市场定位概念、准则、流程的研究,找出市场定位的关键点,以及影响它的各个因素。
(2)利用对各种因素分析的成果,对具体案例项目的市场定位进行研究。
二、我国房地产项目市场定位的现状与存在的问题
(一)我国房地产项目市场定位的现状市场定位与房地产结合起来在我国已有十多年了,在房地产市场营销的过程中起到了重要作用,给市场也带来了双面影响。
随着消费者生活水平的提高,人们对住宅的要求也越来越高,房地产企业的准确市场定位为创造销售的制高点起到了决定性的作用。目前房地产业准确的市场定位推动房地产市场向前发展综合起来主要体现在以下几点:
1.找准细分市场
细分市场是房地产市场定位的起点,这在中小型房地产企业中体现最明显。即使不是名牌产品所开发的房地产在市场上同样受欢迎,这一点运用得最成功的要属上海的建安房产。由于他把房地产市场细分为特定的客户群—单身,这样其单身公寓在未正式投放市场时就已经预售完毕。
2.为房地产品打造竞争性的卖点
房地产市场在竞争日趋激烈的今天,越来越多的企业注重在产品的本身和附加值上加以再定位,重申产品与众不同的特色。比如文化定位突出商品房所蕴含的文化氛围;智能化定位突出小区的设施和物业管理的智能手段;概念定位突出感性消费时代的概念营销,潘石屹的现代城就是把SOHO定位于消费某种观念、某种期待、某种联想和某种荣誉,所以在开盘售楼不到一个月40亿的销售额马上回笼。这些开发商的成功得益于能为产品创造竞争性的卖点——市场定位。
3.房地产定位模式呈动态发展
定位是一个动态的过程,它随着市场环境的变化而变化,任何一家房地产公司不可能满足所有消费者的需求,它只能以市场上部分的特定顾客为其服务对象,因而,它的定位模式是变化着的。如:在文献检索和实习过程中发现,长沙的融城苑就是最典型的一例,他首先市场定位在中高档商品房上,但长沙当时就有好几十家房地产公司定在同一目标市场上,因而,竞争相当激烈,在市场空隙很小的情况下,融诚苑将定位模式改变,将项目开发定位在与经济适用住房市场上,而且偏向于中低档房型。这一模式的改变为公司带来了相当可观的市场,同时也为国家推行的住房制度改革作了贡献。
(二)房地产市场定位存在问题
当房地产处于卖方市场时,开发项目的定位朦朦胧胧,人们不太注意,定位的偏差对投资回报率的影响还不大,随着市场经济的全面展开,卖方市场变成买方市场,开发项目的定位就凸现出来,定位适当与否,直接影响营销,影响资金回报率。当前商品房空置率很高的一个主要原因就是市场定位缺乏科学性造成的。主要体现在以下几点:
1.产品定位不准
目前房地产市场存在着产品定位不准的现象,主要表现在:大量建设房地产的同时却出现大量的空置房;住宅建设向大型化、高标准发展而普通实用型的住房却并没有得到重视。
2.重视创品牌而忽视定位前瞻性
很多的房地产企业很注意自身的品牌建设,但是往往忽视企业自身内部管理的建设。在房地产市场定位中,缺乏定位的前瞻性,导致只重视创建品牌的过程中“内力”不足,从而影响到房地产品牌的建设。
3.缺乏定位的全过程管理
市场定位过程包括从市场调研到项目立项,从产品的细分到市场营销策略的运用。每一个过程都应该涉及到定位问题,但是由于有一些房地产企业在管理方式和经营理念上还存在着不足,因而在某个阶段可能忽视定位。
4.对再定位不敏感
由于企业在发展过程中,采用有效的市场战略,占领市场,但是由于市场定位不准确,对企业的发展会产生较大的负面影响。因此,企业需要对市场重新定位,但是就目前状况而言,有很多的房地产企业却忽视了这点。
5.缺乏战略规划
目前,很多房地产公司普遍未能从长远角度把握对市场的分析,没有充分考虑市场定位的影响因素,从而不能把市场定位提升到战略的高度来对待。营销过程中仅仅是简单地跟随房地产市场竞争的潮流被动零散地运用广告、宣传、概念、改善服务态度等促销手段,这与房地产公司发展要有精确定位和周密的总体策划的要求格格不入。
(一)房地产项目市场定位
1.房地产项目市场定位的准则
市场定位准则被营销学家认为是市场定位成功与否的关键,在定位理论发展中起着决定性的作用,归纳起来有以下四点:
(1)受众导向准则
房地产项目市场定位的重心在于消费者心灵,对消费者的心灵把握得越准,定位策略就越准,定位策略就越有效。有的学者提出了消费者的五大思考模式,并分析了信息传播不能到达消费者的原因及无法占据消费者心灵的根源。这一定位理论的最新研究成果告诉我们,成功的市场定位取决于两个方面:一是项目如何将定位信息有效地传达到消费者脑中,二是定位信息是否与消费者需要相吻合。也就是说,市场定位必须为消费者接收信息的思维方式和心理需求所牵引,必须遵循受众导向原则。
例如:有一个人要推一个“完美”的楼盘,那么,他向工薪一族介绍时就不能只说它有多少高级豪华会所,向二次置业的人士介绍时就不能只说它不带电梯,分摊面积少,向富豪介绍时就不能只说它有多条公交线通达市内各地。论文格式工薪家庭最关心的是管理费和分摊面积的多少;二次置业的人士多是想改善居住的环境,他们当然希望多点绿化面积和有电梯;富豪多数都不会去关心是否有公交线路到楼盘,甚至不想有公交车到达,他们只在乎环境是否优美,配套设施是否完备。如果此人能掌握每一个购房者的所思所需,投其所好,必然一矢中的。
因此,要突破信息沟通的障碍,打开消费者的心智之门,关键是要想消费者所想,要千方百计使传播的信息变成消费者自己想说的话,让他在听到项目的宣传和参观楼盘时感觉满意,由此认为:这正是我所需要的,这正是为我专门设计的。只有这样,才能让他们产生亲切感、认同感、信任感,从而接受产品,最后产生购买欲望。受众导向原则,实质上就是如何突破传播障碍将定位信息进驻消费者心灵的原则,也是不断强化消费者满意程度的原则。
(2)差别化准则
广告的空前泛滥,使得消费者每天接触到的信息难以数计。面对各式各样的房地产广告,消费者往往会不知怎样选择,即使看中了某个楼盘,很快又被其他更新的楼盘所吸引。市场定位就是通过各种媒体和渠道向目标市场传达楼盘的特定信息,使之与对手楼盘的不同之处凸现在消费者面前,从而引起消费者的注意。当目标定位所体现的差异性与消费者的需要相吻合时,你的楼盘或品牌就能留驻消费者心中。
通过对大量案例的研究,我觉得定位中的差别主要来自于以下几个方面:
a.楼宇质量:你的楼盘选择的用料(包括建筑用料和装饰材料)是否比别人更好更经久耐用?能否作出保证?
b.建筑风格:你的楼盘是否符合消费者住宅时尚的追求或特别的审美要求?
c.交通:你的楼盘出入的交通是否更为方便?
d.舒适:你的楼盘的小区的绿化环境是否能让消费者觉得更为舒适享受?
e.价格:楼盘的价格是否更为优惠?是否像楼盘本身一样具有吸引力?
f.物业管理:楼盘以后所提供的物业管理服务是否比对手楼盘所提供的更为优质和完善?
g.升值潜力:购买了你的楼盘,究竟能给买家多少潜在利益和好处?
当然,定位中的差别因素远远不止这些,它还包括很多有形或无形的因素。你与对手楼盘的差别越多,你便掌握更多的定位优势,楼盘形象也会越突出。可见,要想在消费者心中留下深刻印象,唯有一种途径——与众不同。
(3)个性化准则
楼盘与楼盘之间的某种差别,是可以经过调整经营策略和不断努力来缩小或同化的。顾客选择楼盘时,他们在理性上会考虑楼盘的实用性,同时他们也评估不同楼盘所表现出的个性。当楼盘表现的个性与他们的自我价值观相吻合时,他们就会选择该楼盘,并用该楼盘体现自己的个性。而有效个性化的各项原则,就是要符合重要性、明晰性、优越性、可沟通性、可接近性、收益性等条件。
例如:广州奥林匹克花园,它将“体育运动”概念导入该楼盘,给该楼盘赋予了旺盛的生命力与鲜明的个性,大大提升了楼盘的品位,一改过去那种“完善的会所+创意的房型=优秀的小区”的千篇一律的模式,使该楼盘的促销宣传的主题十分鲜明、突出,富有号召力,而且使促销活动,尤其是其中的广告、公关活动创意空间十分广阔,以体育明星、运动会等作促销显得顺理成章。
(4)动态调整准则
房地产企业是社会系统中的一个子系统,它的经营活动自然受到环境的制约。动态调整原则认为;在变化的环境中,今天处于第一的企业不能保证明天依然能站鳌头。新的变化因素可以在转瞬之间将一个强有力的公司推入狂澜。因此,企业只有不断调整自己的目标、产品领域、技术与管理等等,方能适应环境的变化。作为重要的营销策略,定位的动态调整自然不可避免。
动态调整原则要求企业在变化的环境中,抛弃过去传统的以静制动,以不变应万变的静态定位思想,要在变化的环境中不断调整市场定位及其策略。
2.制定竞争目标
成功的发展商总是善于制定和调整市场导向的竞争目标来适应不断变化的环境,他们懂得如何在目标、资源、技术和机会之间寻求发展并保持平衡。竞争目标的制定有助于所有参与项目发展的员工向着同一方向努力。
(1)目的与动机
目的与动机对于任何一个项目都是十分必要的,它是发展商制定战略竞争目标的主要内容之一,也是项目市场定位的前提。每个经营者都应把目的与动机提高到一种战略高度。如果忽视了这一战略高度,则是非常危险的。
(2)现状及趋势分析
确定了动机、目的、范围及方法之后,接下来,就必须进行现状及趋势分析,以发掘潜在的问题和机会。这个阶段须注意的问题,包括项目基地特性条件(例如交通运输、公共设施、产业结构等)、相关法规限制(例如土地法规、城市建设法规、税务法规等)、房地产市场特性(例如供需状况、产品形态、竞争情况),以及相关的财务条件(例如造价、售价、融资机会及成本等),还有市场容量和潜力。我觉得只有清楚了解到楼盘所在区域的一切,你的楼盘的定位才会更接近消费者的心。
(3)明确竞争目标
竞争目标的确定应建立在对市场机会和竞争优势的分析基础上,而不能主观臆断。一个房地产项目目标可能不只一个,如利润、销售额、市场份额的增长等。目标的制定要协调一致,不能相互矛盾,也不能不分主次放在同等重要的水准上。同一个时期要求较高的市场份额,又要求当期最大利润,这是不现实的;要高速增长又要最低风险,这是不可能的。
3.分析消费者心理
目标实现过程实际上是满足目标消费者需要和欲望的过程,然而在众多的可供选择的楼盘中,如何让消费者选择你的楼盘?如何在消费者心中树立独一无二的形象?这就要求发展商通过市场调查了解消费者的需要、购买动机以及影响购买的各种因素,以便在市场定位中占领有利的竞争地位。
任何购买行为都是由动机支配的,而动机又是由需求激发的,当消费者受到某种内部或外部的刺激后,他就开始意识到一种需求。消费者的需求是多种多样的,因而产生的购买动机也就不一而足,而只有最强烈的购买动机才会导致购买行为。
4.选择目标市场
市场包含着无数的消费者,因而包含着不同的、千差万别的需求形态。任何一个楼盘,无论其规模如何,它所能满足的也只是市场总体中十分有限的部分,而不可能全面满足。市场中的失败教训,使人们逐渐认识到:与其全面出击,不如集中力量对准一个特定的目标发动总攻。
(1)市场细分
所谓房地产市场细分,是指人们依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯,将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程,其中每个消费者群即为一细分市场。发展商通过市场调查和市场细分将会发现尚未被满足的顾客群体,如果发展商能够根据这一顾客群体的需求特征设计出独具特色的楼盘,将会获得巨大的成功。不同的消费者由于年龄、性别、收入、家庭人口、居住地区、生活习惯等因素的影响有着不同的欲望和需求。市场细分实际上就是将异质市场划分成若干同质市场的过程。成功的市场细分意味着企业在明确的细分市场上满足现有顾客和潜在顾客的某种需求。
(2)选择目标市场
房地产市场细分有很多方法,但不是所有的市场细分都是有效的。而使用的细分变数越多,分出的子市场也就越精确,当然所包含的消费者也就越少,开发商要付出更多的代价。究竟多大的细分市场最为有效,要看划分出的目标市场是否符合以下原则:
a.可衡量性:即细分市场的购买力和规模大小可以被测量出来;b.可进入性:即细分市场的容量能够保证企业获得足够的经济效益;c.可盈利性:指房地产经营企业所选定的细分市场的规模足以使本企业有利可图;d.易反应性:指细分市场必须在市场营销组合变动的反应方面呈现出差异。以上四个标准仅仅是满足了企业选择的基本条件,除此之外,企业还要分析评估细分市场,看它是否最适合自己。
如果细分市场正符合开发商的目标,开发商就会决定其是否拥有在此细分市场成功所需的实力。每一个细分市场都有一些成功的要素,当缺乏或无法即刻获得竞争优势,则不宜介入这一市场。无论怎样,市场细分及目标市场选择作为企业营销战略的核心组成部分无疑为企业寻找机会、建立优势创造了条件,因此,它的重要性已经越来越受到企业的重视。
5.明确竞争优势
市场细分后选择目标市场,还必须了解竞争对手的情况。俗话说:“知己知彼,百战不殆。”发展商必须经常将其定位、产品、价格和促销手法与其他对手楼盘相比较,通过这种方法,可以找出其竞争优势和不足之处,从而在消费者心中确定其优势。同时,也利于当对手发起攻势时,可及时作出有效措施。
(1)识别你的竞争对手
发展商在了解自己楼盘优劣的同时,也应该全面、充分地掌握竞争对手楼盘的优势和劣势,这样才可在制订营销策略时做到收放自如,让自己的项目在激烈的市场竞争中脱颖而出。而且在进行此类分析时往往只注重正在发展的项目。其实,分析潜在项目往往更重要,因为当你的项目推出时,这些潜在者就可能成了真正的竞争者。这其中,分析竞争对手是为了进行针对性比较。营销的关键是扬长避短,只有通过比较才能把“长”与“短”清清楚楚地搞明白。分析畅销楼盘则主要是为了借鉴和学习,看一看哪些方法是对自己有帮助的。
(2)从比较中建立竞争优势
对市场可能的和潜在的竞争对手进行深入的透析,接下来的工作便是在与竞争对手比较的过程中建立自己的优势,以寻找占领该市场的最佳立足点。开发商要对自己的能力有一个正确的评估,然后与竞争对手加以比较,找出两者的差距,发现企业现有能力存在的问题,明确企业的优势和劣势。企业要与竞争对手正面交锋,我觉得应具备下列优势之一:
a.资源优势。包括人力、物力、财力等,如果开发商能以较少的成本获得较佳的资源,无疑具备了供应上的优势。例如上市房地产公司具有融资优势等。
b.规模优势。由于开发商生产经营规模较大,开发商的费用成本分摊下去可以导致销售费用率明显降低。
c.产品优势。楼盘的建筑质量、建筑风格、小区环境和配套设施等能满足消费者的多层次需求,则其产品优势较为明显。
d.品牌优势。若开发商品牌知名度高,声誉良好,其产品就更易被消费者接受,开发商还能利用该品牌成功扩展到其他市场。
我觉得上面所述各种优势,开发商无需也不可能面面俱到,只要有其中一方面的胜人之处,就可以从这里下手,进行定位。开发商以其鲜明化的特征吸引了不同需求的消费者,又避免了同业的正面竞争,这正是明确开发商的目的所在。
6.寻找最佳切入点
当发展商选准了细分市场,明确了自身竞争优势之后,使用你的优势与消费者的需求结合起来,转化为消费者的正吸引力,这就是市场定位,但这也要讲究策略。
(1)先入为主策略
先入为主策略是指当发展商找到一个全新的目标市场后,即趁热打铁,抢先确立自己产品的领导地位,使后来者只能步其后尘。问题是发展商如何从消费者的心理出发,推出新产品第一的概念。如果仅从新概念楼盘的特性出发,没有找准消费者的心理空间,即使先入也无法为主。因此,发展商要在顾客刚刚意识到,或者还没有清醒的认识到的时候,第一个把你的楼盘形象推到他们面前。
(2)空隙卡入策略
如果消费者的心智已经被先入者的品牌占领,那么跟进者的模仿永远只能是次要的地位,并不能产生积极的反响。显然,要取得成功,必须另辟捷径,也就是要在领导者的心智空间寻找一个新的空位。空隙卡入策略就是要在领导者品牌忽略的市场空隙,通过创造思维运用,从而占领消费者心智的定位方法。
(二)房地产项目产品定位策略
房地产项目产品定位是指在深入市场调研与项目准确定位的基础上,根据市场需求发展趋势、规划设计管理要求以及地形条件的约束,在同时满足企业利益、顾客利益、社会利益的前提下,进一步研究项目本身应该具备什么样的属性,研究建筑应该具备的功能、空间结构和布局形式,为后续建筑设计提供依据。
1.产品定位策划的意义
传统房地产开发过程是首先由业主投资方根据城市总体规划确立建设项目并上报主管部门立项,建筑师按照业主的设计委托书进行设计,而后由施工单位进行建设施工,最后付诸使用投资活动是由业主单方面进行的,建筑师在规划立项的基础上,接受了任务委托书后进行具体设计,而施工单位则只是按设计图纸进行施工。这是一个单向的流程,没有市场的环节,也就不能保证设计出来的产品满足于市场的需要,因而需要增加一个独立的环节,来研究市场需求,根据市场需求,研究设计依据,这就是产品定位策划。可见,在房地产项目开发前期策划过程中,业主应在委托设计前,首先委托前期策划专家,在市场定位的基础上进行产品定位策划的研究。以求得设计阶段的理论依据。
2.产品定位策划的内容和流程
房地产产品定位策划的主要内容包括提炼产品的主题概念和构思体现项目主题概念的规划设计方案这两个方面。
(1)项目主题概念的提炼
房地产项目的主题概念,是项目集中表达的特殊优势和独特思想,是发展商倡导的某种生活方式。特殊优势是客观具备的有利条件,其中有些是一目了然的,无需过分强调,本身就有吸引力,如区位、地段、交通、环境等;有些则是潜在的,要通过反复调研、考察、分析,才逐步明了;而发展、昭示并且淋漓尽致地渲染和表达这些潜在优势,往往会使项目独具特色。独特思想是主观创造的特殊概念个性,通过主动营造某种主题氛围,激发人们对特定生活意向的联想,使居住的物质环境变得人性化、亲情化。
a.项目主题概念提炼的必要性。项目主题概念提炼的必要性主要表现在以下几个方面:
生活方式的转变。以前买房只仅为居住和使用,注重物质的较多,现在情况则大不相同,人们除了购买房屋外,一个重要方面是购买生活和工作方式;项目主题概念是楼盘的生命与灵魂。钢筋构成的房屋的“硬件”部分,楼盘添加了主题概念后,等于赋予了楼盘的生命与活力,即“软件”部分;满足了消费者个性化追求。“物以类聚,人以群分”在地产中十分明显,选择什么样群体为伴是消费者自觉不自觉考虑的因素;产品差异化的需求。房地产市场竞争日趋激烈,开发的楼盘层出不穷,为了让消费者更好地了解自己的楼盘,必须要花很大力气进行楼盘的主题概念的分析推敲,以寻求差异化优势。
b.项目主题概念提炼的基本要求
运用创新或独到的思想理念;主题概念提炼要取得较好的策划效果,在创新的策划思想理念指导下是分不开的。房地产项目开发理念日新月异,各种新思想、新观念、新理念层出不穷,策划人要深刻领会这些理念的精髓,把握它们的实质,灵活地运用到产品定位策划实践中去。运用这些新理念的同时,还要进行筛选,把带有独到的思想理念运用好。
要领先引导消费者的需求;主题概念提炼不但要满足消费者的需求,而且还要引领消费者的需求。这是因为主题概念提炼总是走在市场的最前面,发现市场的潜在需求,为项目开发成功做好思想准备。当前,在激烈竞争的市场环境下,部分发展商已不再被动地迎合消费者的口味,而是努力引导市场,创造超越现有的生活需求,将自身对居住文化的理解和独特的审美品味融入房地产项目中,形成风格独特、个性鲜明的“明星楼盘”,有些甚至因其过于前卫的风格而被入归于“异类”.像用“音乐”概念作为项目的主题,真是有点不可想象。在引领消费者需求的同时,还要注重体现项目独特的功能需求,增加度身定做的空间和相应的设施,在开发理念和设计细节等各方面更深层次地体现“以人为本”的思想。
要善于挖掘项目的文化科技内涵;随着科技的发展,运用各种科技概念来提炼主题概念也为数不少,使项目呈现更加个性化的特色。在生态住宅、因特网、智能化、新科技、新材料的使用等方面,较之以往有更深层次的内涵挖掘。策划人要善于挖掘项目的文化科技内涵,使项目的民族文化精髓和科技文化理念融为一体,比翼双飞。
要十分注重建筑设计的理念创新;建筑设计理念的策划创新,不仅仅是发展商塑造产品个性特征、营造独特生活氛围的有利手段,同时也具有繁荣建筑创作、促进建筑文化、改善城市景观的良好社会效益。我们知道,建筑设计是产品定型的主要阶段,这个阶段的建筑造型、建筑风格。建筑规划、平面布局以及立面效果等,很大方面影响项目的个性化和差异化。如果在这个阶段没有把握好,在施工建设的时候要修改是相当困难的,即使不计较金钱,那也很费时费力。因此,在建筑设计阶段就要考虑好建筑设计理念和策划创新问题,使产品跟上时代的要求。
要把握好主题概念的整合和推广;有了独特、富于个性的策划主题后,怎么把它整合推广好也是一个不可忽视的问题。主题概念就像一条主线,把项目分区分期推出的产品珍珠串成一条项链;主题概念就是一个中心,项目开发的各个环节均围绕这一中心完成;主题概念还是一种说法,整个项目的构成、功能、风格、形象等均通过它得到合理的深入人心的阐述。因此,整合和推广好主题概念就显得格外重要。
3.构思项目规划设计方案
主题概念是房地产项目的灵魂,但是主题概念的表现首先是通过规划设计来进行的,其实现途径主要从项目的大局规划扩展到细部设计,最终体现在具体的设施上。项目的规划设计的主要内容包括产品的总体规划、产品的建设设计、产品景观设计、产品的交通设计和配套设计等内容。
(1)产品的总体规划。高水平的规划设计,是提高房地产产品的品位和受消费者欢迎的前提,许多的优秀项目都在规划设计上下足了工夫,当然最终也得到了消费者的认同和追捧。
(2)竖向规划。竖向规划的内容,竖向规划的主要内容是建筑物空间层次感、轮廓线、天际线、景观竖向规划等。
(3)产品景观规划的要求
景观规划应充分考虑其平面、竖向、季节、种类的协调搭配;景观规划应注重空间层次的合理性,按集中与分散相结合的原则科学地布置中心公园、分区主题公园、组团绿化、宅边绿化和路边绿化;应发展立体绿化,营造空中景观;景观规划应注重山、水、林、文多元素的融洽,强调美、静、净、洁,创造园林化、生态化、美观化、人文化的住区;景观规划应强调“常年叶绿,四季花开;开门见绿,推窗见景;雨不见泥,风不起尘;空气清新,赏心悦目;文化浓郁,人文荟粹”;景观规划应坚持自然景观与人造景观相结合,坚持山水园林景观与康体娱乐设施相融合,方便邻里交往与人际沟通;景观规划应注意适用性、观赏性与经济性的结合,应合理控制成本,降低居民负担。
(4)产品交通规划设计的要求
应方便居民出行、满足消防救护需要、确保住区的安宁,保证道路通达、安全、方便;道路系统应分级明显、架构清楚,既要与城市公共系统衔接,又要避免城市公交道路横穿而过;应尽可能做到人车分流,应避免机动车道直接进入住区,有条件的地方应做到人车直接入户;停车位设置应数量合适、设置合理,有利于优化环境、节约用地,减少对居民的空气污染、噪音干扰。
机电设备配置;供水系统;供配电系统;排污系统;供暖系统;供冷系统;电梯系统;消防系统;中央监控系统;智能化系统;煤气泄漏探测系统;室内电器自动控制和防火系统;电子巡更系统;室外摄像监控系统;车辆出入管理系统;路灯自动控制系统;物业管理自动控制系统;社区综合信息服务系统;生活服务设施;体育娱乐设施;交通设施等等。
本文从介绍房地产项目市场定位的概念及其发展入手,详细的阐述了房地产项目市场定位的准则和流程,并在此基础上通过对市场定位的研究,达到了以下研究成果:
1.澄清了房地产项目市场定位不是对具体项目作实质性的改变,而是对市场的发现。也就是说定位不在定位对象本身,而是在消费者的心底,是在消费者的大脑中占据一个合适的位置,一旦这个位置确立起来,就会使人们在需要解决某一特定需求或其他问题时,首先考虑某一定位于此的事物。
2.通过对房地产项目市场定位准则和流程的研究,使得在房地产项目市场定位的制定过程中更科学化和程序化,从而保证所作的市场定位科学、有效和准确。
3.本文对具体的成功案例进行研究,形象的反应了市场定位在项目开发过程中的重要性,从而能够引起更多的房地产企业对市场定位的重视,向市场提供更多的适销对路的楼盘,这对降低房地产项目的空置率以及房地产行业的健康发展都有着重要的指导意义。
地产项目是一种投资大、开发周期长、不确定因素多的产品,开发风险很大,一个项目的失败往往就会导致整个企业的崩溃。因此,在房地产界,越来越多的企业开始重视房地产策划,尤其是前期定位策划,用以提高决策准确性,规避风险。
随着我国市场体系的不断完善和成熟,房地产前期定位策划将会得到越来越快速的发展,社会、企业、消费者也会越来越认同房地产前期定位策划。笔者希望能以此文为契机,面对房地产前期定位策划的初步研究和探讨,为我国房地产策划的健康发展做出自己微薄的贡献。
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所谓市场定位,就是根据竞争者现有产品在市场上所处的位置,针对消费者对该产品某种特征或属性的重要程度,强有力地塑造出本企业产品与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象,并把这种形象生动地传递给消费者,从而使该产品在市场上确定适当的位置。也可以说,市场定位是塑造一种产品在市场上的位置,这种位置取决于消费者或用户怎样认识这种产品。企业一旦选择了目标市场,就要在目标市场上进行产品的市场定位。市场定位是企业全面战略计划中的一个重要组成部分。它关系到企业及其产品如何与众不同,与竞争者相比是多么突出。以下是今天读文网小编为大家精心准备的:我国房地产企业市场定位策略研究相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读:
我国房地产企业市场定位策略研究全文如下:
实践证明,我国房地产企业(除港澳台外)取得楼盘畅销的共同点,是以准确地市场定位最终取得市场,获得买主的认同。在决定开发一个项目之前,首先要进行市场定位,从而锁定目标客户,是楼盘畅销的先决条件,也是进一步拓展房地产企业市场的重要途径。
房地产市场定位存在着许多误区,主要表现在:
(1)产品定位不准确。房地产开发商热中于做广告,但是宣传手段及内容相似,使产品无法在消费者心目中形成独特的形象,消费者很难分辨它们之间的差别。
(2)客户管理不到位。由于大多数房地产开发企业未能建立统一的客户资源管理平台,给管理客户带来很大难度。很多企业未能对客户进行分类管理,也未建立起与客户沟通的有效渠道,没有建立规范的客户回访制度和客户关怀行动,不能及时掌握客户需求变化和客户满意程度,难以进行市场准确定位。
(3)销售过程缺乏规范管理。由于缺乏相应的管理手段和系统,大量曾经访问、咨询过、没有最终成交的客户的信息没有得到保留,而这些潜在的、未成交的客户资源都是花费巨额广告投放或通过展览活动吸引而来的。由于缺乏处理过程,未成交客户的背景信息、未成交原因以及对产品的需求等都未能得到应有的保留和分析处理。如果由于市场定位不准,企业要对市场重新定位。但是,就目前很多企业没有重视企业的再定位。
(4)随波逐流大盘定位。目前商品房的开发趋向于建筑面积越来越大,小区绿地面积越来越大,装修水准越来越高等。虽然无法回避不同居住群体之间客观上的差异,但是开发规模太大,将给现行物业管理模式带来管理上的困难,还使得居住其中的业主可能难以找到家的感觉。
(5)缺乏战略规划。未能充分考虑市场定位的影响因素,在营销过程中仅仅是随房地产市场竞争的潮流,被动、零散地运用广告、宣传、改善服务态度等促销手段。
(1)市场细分。
房地产市场细分是指人们在目标市场营销观念的指导下,依据一定的细分参数,将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群,其中,每个消费群即为一个细分市场。房地产市场细分是房地产企业选择目标市场及目标客户的前提与基础,其根本功能在于为房地产企业实施有效的目标市场营销战略服务。
房地产市场可以从以下角度进行细分:一是心理需求细分。分析消费者的心理需求,其实是分析其在购买住宅时的动机,人们的生活方式和个性不同决定了不同的住宅消费群。二是家庭组成细分。在城市中家庭是一个生活单元,家庭数量及结构对住宅的需求有重大影响。三是地理环境细分,包括自然地理环境、经济地理环境和人文环境方面内容。消费者对房地产的需求爱好,实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果,即是房地产所处地区的地形、地貌、气候条件、距离市中心的远近、交通便利、文化教育情况等的综合。
市场细分的作用主要表现在细分市场有利于开拓、发掘新的市场机会,企业可以集中人、财、物等资源,取得更大的经济效益;有利于掌握潜在市场的需求,不断开发新产品,开拓新市场,通过细分市场可以从中选择有效的目标市场。
(2)市场调研。
市场调研是市场定位的核心,也是顾客和企业联系的纽带。对于房地产企业市场定位来说,信息的收集很重要,主要包括宏观信息即整个市场竞争的情况,竞争对手的楼盘类型,销售定位;潜在目标人群的需求信息和企业内部信息。
(3)房地产品牌形象的培育。
品牌是房地产企业楼盘的市场信誉、市场竞争力的集中体现。房地产产品品牌能更好的满足特定消费群体的心理需求,对那些有强烈偏好的顾客来说更有吸引力。
(4)打造真正的卖点。如何打造房地产项目的真正的卖点是项目定位的关键内容,卖点可从多个方面进行,如文化定位突出商品房所蕴涵的文化氛围,智能化定位突出小区的设施和物业管理的智能手段;概念定位突出感性消费时代的概念营销等。房地产市场在竞争日趋激烈的今天,越来越多的企业注重在产品本身和附加值上加以再定位,重申产品与众不同的特色。
房地产企业市场定位包括产品定位、品牌定位、企业战略定位,房地产企业市场定位的分析如图 1.
3.1 房地产企业产品定位策略
房地产企业首先了解竞争对象的产品具有哪些特性,研究消费者对该产品重视程度,然后决定本企业的产品定位。
(1)提高产品的性价比,注重人文环境。消费者在购买时,考虑最多是的是商品房的质量和性价比。房地产开发商必须严把质量关,确保项目在各个方面的质量。居住小区的选址与建设必须要考虑人文因素,包括交通、教育和环境等内容。
(2)保证空间的合理布局。住宅最关键的要素是它的空间,因为其他设施都可以更新换代,惟独住宅的空间在其寿命内是不变的。保证空间的合理布局是住宅建设的发展方向。
(3)准确挖掘高价值的客户。如何判断客户的价值?从什么样的角度看待客户的价值?能否将客户价值量化?这是房地产企业特别关注的问题。房地产产品定位应考虑客户关系管理。客户关系管理中重要的理论是“二八原则”,也就是客户价值金字塔。在客户价值金字塔的顶端,20%的客户能够为企业贡献 80%的利润;在客户价值金字塔的底端,80%客户能为企业带来 20%的利润。因此,那 20%的客户为企业高价值的客户群体。从客户生命周期的角度来看待客户,不断挖掘客户价值是树立品牌、打造百年老店的房地产商们的追求。树立企业品牌的一个重要原因就是使得客户在其生命周期之中能够不断地购买房地产开发企业的产品。
3.2 房地产企业品牌定位策略
房地产企业品牌定位策略可从以下几方面考虑:
(1)深化品牌营销观念。目前品牌营销观念深入人心,广告成为广大客户购房时主要信息来源之一,因此品牌广告竞争也成为众多发展商重要竞争手段之一。广告创意突出绿色家园独特的产品品牌价值,包括园林生态、体育健身、休闲等特色;突出企业品牌价值,包括企业良好的知名度,美誉度及雄厚的实力,企业文化等。
(2)使消费者增强对房地产商的信心。房地产开发只靠硬件投入是不能构成品牌产品的,以品牌切入,更有利于竞争,建立特有的房地产品牌,逐步树立良好的品牌形象。
(3)建立优质的物业管理品牌。物业管理是与老百姓密切相关的大事,优质的物业管理对企业品牌树立则起到了至关重要的作用。
3.3 房地产企业战略定位策略
房地产开发企业战略通常有以下几种:一是建立专业化、跨地域房地产开发企业。资金雄厚的企业将逐步把企业资源向作为房地产专业化公司的发展方向聚集。二是综合性、跨领域房地产开发企业。这部分企业的房地产开发将呈现出多元性特征。三是房地产产业链投资延长型房地产开发企业。有些房地产开发企业,它的投资范围自延伸到了与房地产开发相关的上游或下游行业,取得产业链的利润最大化。四是从开发商转向房地产服务类企业。随着二手房市场即将全面起动,房地产细分市场架构进一步明显,房地产开发企业服务创新将面临非常好的市场环境和机遇。
(1)产业链投资延长定位。投资范围向相关的上下游行业延伸。
(2)补缺式定位。通过市场细分发现新的尚未被占领,但为许多消费者重视的空位产品。在这种定位下企业容易取得成功,因此这部分潜在市场即营销机会没有被发现,也许有的企业发现这种潜在市场,但没有足够的实力,无法去占领空白的市场。
(3)挑战式定位。当企业能比竞争者生产出更好的产品,该市场容量足够吸纳这两个竞争者的产品,同时比竞争者有更多的资源和实力,这时企业可把产品定在与竞争者相似的位置上,同竞争者在同一细分市场竞争。
(4)突出优势式定位。房地产企业在市场中所处的地位是不同的,有的是市场的领跑者,有的是随行就市跟随者,有的是补缺者。当企业意识到自己无力与同行业强大的竞争者相抗衡从而获得绝对优势地位时,可突出宣传自己与众不同的特色,如前期的规划设计、后期的物业管理等方面取得领先地位。
当今房地产业竞争越来越激烈。房地产企业在进行市场定位时要充分考虑定位过程中的品牌、超前和创新观念,为自己的商品打造卖点,并采用定性和定量相结合的定位模式。只有通过准确的市场定位,房地产企业才能取得成功。
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[3] 郭国庆。市场营销管理[M].北京:中国人民大学出版社,1995.
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随着我国房地产市场的发展,房地产市场营销日益受到理论界和实际工作部门的重视。下面是读文网小编为大家整理的房地产市场营销论文,供大家参考。
市场营销就是以适合的价格,通过一系列的营销渠道和各种促销手段向消费者提供产品。在房地产业中,大量楼盘的建立是一个基础,而发展的现意义就是顺利将楼盘卖出,从中获得最大的利润。在市场经济下,整个行业竞争激烈,发展的形式基本一致,所以发展和取胜的关键就在于房地产项目的市场营销,通过各种手段来创造顾客,联系顾客。那么在房地产项目的开发建设过程中我们该推进实行怎样的市场营销的策略呢?
一、打造特色的产品营销主题
在房地产产品的营销过程中,我们要根据产品自身的实际情况,挖掘其中的特色,打造一个独特的营销主题,来吸引广大的消费群体。对于房地产产品,在营销的过程中,我们所需要的是抓住产品所具有的特色,打造不同的营销主题。首先我们要进行房地产品牌的营销,出于广大消费群体的消费心理,是品牌的就是好的,值得大家信赖,品牌在一个业界就是一种权威,例如,宜昌万达广场的营销3大杀手锏首先就是品牌先行,通过各种报纸等媒体展示新产品的新形象。再者就是对房地产产品的一个特色营销:人人都需要买房,但是每个消费者对于产品的需求不同,有人喜欢依山而住,有人喜欢傍水而居,所以呢,我们可以根据房地产产品最独特的特点,最直接的优势条件推出我们营销的主题,来吸引一批“志同道合”的消费者。社会不断发展,有的消费群体对于房地产产品更多关注的是其周边的环境状况,所以,我们可以对房地产产品进行绿色营销,通过景观环境的绿化来吸引广泛的受众群体,绿色环保已成为一大营销主题。我们还可以用房地产项目的文化价值作为市场产品营销的主题,房地产项目临近文物古迹,增加其文化内涵,提高产品的知名度,例如济南万达广场的营销突围策略,就是利用魏家庄官商大院的文化历史进行营销。营销的手段有许多种,但关键是我们要抓住产品特色,吸引其受众体。
二、进行合理灵活的营销定价
首先,房地产产品应该根据产品的成本进行定价。在进行房产交易的过程中,价格是人们最关心的问题,在市场行情的影响下,一个合理的价格容易被广大消费群体接受,有利于房地产商树立一个良好的形象,建立一个良好的信誉,这是对于房地产发展来说至关重要的。其次是在销售过程中灵活调整定价,面对激烈的市场竞争,我们需要采取一定的价格措施来面对市场上的种种竞争,根据我们自身发展的特点,在房产产品的销售过程中低开逐步高走,或者高开逐渐低走等,通过价格的调整来实现产品的最大销售和盈利。再者就是在定价过程中运用折扣的方式,通过一些让利活动来博得广大消费者的好感,吸引消费者;根据时间差进行定价,限定时间,优先购买者价格便宜,获得更多的优惠条件,来达到销售的目的;还可以采用组合定价,不同但有相互关联的房地产产品可以组合在一起进行捆绑销售,价格便宜,通过这种让利优惠的方式,增加人们的购买欲望,达到销售的目的。最后就是关于房地产产品的差价来进行销售,分析不同的地理位置,方位朝向,周边的景观设计和交通状况等分别定价,以此来诱导消费者购买,在房屋的差价中获得利润。价格就是一个调控杆,在营销的过程中,通过价格的多方位调整,积极应对各种挑战,吸引广大的消费者,实现房地产产品的销售。
三、拓宽营销的渠道
如果只是通过一个单一的渠道去进行营销,那力量相对来说是较小的,其中的效果可想而知,不会起到多大的效果与成效,所以在房地产项目的市场营销过程中,我们要积极探索,不断的拓宽营销的渠道,达到产品销售的效果。最关键的是企业自身直接的推销,通过对公司人员的培养进行房地产产品的销售,在这种渠道下,我们需要加强对于专业销售队伍的培养,例如,万达企业在进行房地产项目的市场销售过程中,积极对销售人员进行房地产基本知识,销售的基本技能进行教育培训,对员工的工作进行不断的改进与指导,构建一支高效能干的销售团队。在互联网快速发展的今天,网络营销已成为一种最新的最具发展潜力的营销方式,各个房地产商家积极在互联网上推广自己的产品,呈现大量的图片展示,给消费者带来一个生动形象的感官体验,能够对产品进行一个全方位的认识,各种房地产网站纷纷兴起,不断促进房地产项目的市场销售。
四、加大房产促销力度
当产品销售受阻,销售量低下,我们需要重振旗鼓,大力进行房地产产品的促销活动,通过各种优惠活动来吸引消费者,从而全面推动产品的销售。促销的方式有很多,我们需要在促销的过程中不断创新形式,其中广告是促销的一大亮点,广告就是广而告知,通过巨大的广告招牌鲜艳夺目,展现房地产产品的卖点,让大家对产品得到了解。其次,我们还可以运用各种影视媒介进行宣传,通过照片采集,拍摄关于房地产产品的相关短片进行宣传活动,例如,2014年万达集团百万大奖征集广告的创意活动,以微视屏的方式进行传播,不断创新,实现了升级,在社会上形成了一种较为热烈的反响。最后,为了加大房产促销,开展相关的活动也是一种有效的促销方式,我们可以开展各种有趣的活动,颁发各种优秀的奖品,吸引人们的参与,例如,万达在开业前开展万达影城、大歌星,大玩家等体验活动,给与客户极致感受,塑造一个良好的印象。在产品促销的过程中,还可以邀请明星代言,利用明星的影响效益,吸引广大的消费者,来达到产品促销的目的。总之,促销是实现房地产产品营销的一种重要方式,在这个过程中我们需要借助各种多媒体进行宣传,然后积极开展各种关于房地产项目的活动,实现产品的营销。
一、房地产企业市场营销渠道的特点和现实需求
房地产作为商品,具有与其他工业产品截然不同的特性,导致其营销渠道也存在着不同的要求和特征。随着市场竞争的加剧以及网络、移动通信技术发展所导致的个人信息获取量的激增,对房地产企业市场营销渠道也有着新的要求。
1.房地产企业市场营销渠道的特点。
相对于其他产品而言,房地产产品具有建设周期长、产品位置固定、产品关联项目多、价格昂贵等特性,因此其市场营销渠道也有着自身的特点。一是渠道关系时间久。相对于其他商品而言,房地产的存在时间跨度长,因此渠道各成员间关系维系时间长,对成员之间的关系融洽度要求高。二是渠道结构相对简单。相对于其他企业的销售渠道而言,房地产企业销售渠道往往比较简单,呈现出短、扁、少的特点,因此渠道冲突数量相对较少,但一旦出现问题,其性质往往比较恶劣。三是渠道服务要求高。房地产产品的关联性较强,从硬件的基础设备、生活设施到软件的物业管理等等方面,标准较高。四是渠道对象方向性强。渠道成员具有一定的特殊性,特别是房地产项目的性质和特点决定了渠道成员的性质和群体特征,因此,在确定营销策略方面占有比较重要的位置。
2.房地产企业市场营销渠道的现实需求。
房地产企业面临市场竞争的加剧,使得房地产企业市场销售面临的更多的困难。这也就要求企业市场营销渠道必须有所改变,以适应这一新的情况。一是营销推广的效益要求更高。房产作为一个特殊的商品,消费者在选择时会比较慎重,而随着市场竞争的加剧,房地产企业产品的趋同性增强,如何使自身产品更具辨识度,帮助消费者更好的记住产品,乃至选择他,就需要增强产品推广的效益。二是营销渠道的接触性要求更多。代理商、经销商、房地产经纪人、开发商的营销机构最主要、直接的功能是寻找购买者,通过消费沟通、讨价还价过程来说服顾客购买白己的产品。相对于以往的卖方市场,现实的房地产销售需要企业更多的走出去,与消费者接触,提高产品的影响力。三是营销渠道相关配合活动要求更丰富。随着购房者经济实力增强,越来越多的购房者购买住房是出于改善居住条件的目的,因此其购房不仅仅为了买到遮风挡雨的房屋,有时又为了心理满足、身份象征、教育投资等方面的目的,因此,这就要求营销渠道所展示的内容必须的全面的,必须要从小区形象、服务人员形象等等方面给予消费者足够的信心。
二、房地产企业市场营销渠道的现状与存在问题
新的市场变化要求我们的营销渠道转变观念,主动出击,有所作为,以往的坐堂式的营销已经远远不能满足现实的要求。但从现实情况看,不少房地产企业对于营销渠道的关注并不多,片面认为皇帝女儿不愁嫁,缺乏对消费者的重视和工作观念的转变措施,导致产品的竞争力下降。
1.品牌营销重视不够,渠道成员缺乏自主性。
房地产营销渠道的一些成员缺乏市场竞争意识,对产品营销没有科学的规划,仅依靠企业自身的品牌形象来实现销售。这些对于一些大型企业而言,问题尚不突出,但对于一些中小型企业而言,如果其渠道成员没有主动性,不能借助自身的优势来增强产品吸引力,则往往出现产品销售不畅的问题,尤其是随着消费者持币待观的情况加剧,更突显营销手段乏力的问题。
2.渠道构成近似度高,产品竞争力展现不足。
通常房地产企业营销渠道是由开发商——本地代理商——消费者的结构模式,这种形式虽然实现了扁平化,但由于雷同性,往往使得企业间的差异性变小,竞争力有所降低。而相对于其他产业市场,企业往往对自身的营销渠道较为重视,往往给予其更多的便利性和自主性,从而使产品营销形式更具多样性。两者相比较则更具显示出房地产企业营销渠道模式的僵化。
3.渠道服务功能缺失,客户体验问题较突出。
房地产的关联性要求其营销渠道成员必须能够为客户提供更为全面、周到、贴心的服务,从而满足客户的多样性需求。但不少房地产商们在过去的巨大盈利模式下,养成了以我为主的模式,对客户关系重视不够,对构建忠诚性、持久性客户的培养体制不理解,没有形成培养渠道的意识,造成客户购买商品后,开房商就撒手不管,给客户造成了极差的购买体验,影响了产品的形象。
三、房地产企业市场营销渠道适应新时代的关键所在
针对当前房地产企业市场营销渠道中存在的诸多问题,笔者认为,创新其营销渠道,就必须要立足于时代的要求,认清房产作为一个特殊的产品,其自身所具备的特殊性,从转变观念入手,增强渠道成员的自主性,增强渠道内部的协同性,从而提高营销活动的影响力和同步性。
1.观念创新,认清营销渠道的本质。
面对着激烈的市场竞争压力,房地产营销渠道成员必须加快观念的转变,树立正确的营销理念,切实从渠道上建立优质高效的通道。一是树立服务观念。渠道成员必须要通过服务来挖掘潜在客户,加强服务质量,真正满足购房者的多元性需求,建立消费者忠诚。二是树立诚信观念。改变传统的“店大欺客”的问题,实现房屋质量过硬、物流优质贴心,合同信守承诺的目标,建立自身的品牌形象,凸显产品的特征。三是树立价值观念。就是要建立品牌的角度出发,加深渠道成员对价值的理解,提高产品附加值、增强用户体验感,维护消费者对产品的认同感。
2.成员创新,畅通营销渠道的通道。
就是要改变传统的营销渠道模式,引入新的渠道元素,增强产品的认同感。一方面,可以加入网络元素。发挥网络技术传播性强,时效快的特点,将房产作为一个特殊的商品来加以宣传,利用3D技术来增强客户的体验感,用网络技术提高新客户的满意度。同时,可以借鉴美国房地产网络技术的优势,减少中间机构的麻烦与客户进行交易,降低中间费用。另一方面,规范房地产营销代理行为。企业要重视营销代理以及相关的物业公司的作用,规范其行为,建立规范严格的执行程序,帮助渠道成员提升自身的服务水平。
3.内容创新,协调营销渠道的活动。
企业自身要加强对渠道成员的管理,理顺成员之间的相关关系,特别是组织营销活动时,加强成员之间的沟通联系,建立统一规范的渠道管理体系。同时,加强资源的共享,从而便于潜在购房者的选择和锁定,并通过统一的营销行动来提高产品的影响力。另一方面,对于客户的投诉,必须要建立顺畅的受理、办理程序,将投诉内容区分设计、施工、销售、服务等等方面的内容,有效地协调渠道成员的行动,建立良好产品形象。
4.标准创新,塑造新形势沟通模式。
建立有效的信息反馈模式,从而更好的了解客户对渠道成员的反馈,便于更好的加强渠道管理质量。一是区分评价内容。就是要选择能够体现营销渠道运转情况的内容作为评价内容,引入消费者评价体制,反映渠道建设质量。二是规范评价指标。确立评价指标权重和标准,从而科学的验证渠道建设效果,帮助渠道成员发现存在的问题,使房地产企业能够有效提高营销渠道建立效果。三是落实评价结论。通过资金分配比例、渠道商的选择等工作来落实评价结论,从而有效督促渠道成员来改进工作质量。
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伴随着改革开放的推进,中国房地产业经历了从计划经济的住房实物分配制度体系到市场体系变迁的过程,短短三十年间,房地产业已经发展成为国民经济的支柱产业,房地产市场的健康稳定运转已经直接影响到国民经济的持续发展。下面是读文网小编为大家整理的中国房地产市场论文,供大家参考。
一、金融法中银行法调控房地产市场相关理论阐释
(一)房地产市场宏观调控基本概念
我们知道,所谓宏观调控就是指国家对国民经济总量进行的调节和控制,国家通过实行宏观调控政策,利用财政、税收等手段来保持经济总量的平衡,进而抑制通货膨胀,促进国民经济结构的不断优化,达到实现国民经济稳定快速增长的目的。所谓房地产市场的宏观调控,就是指以国家政府为主,为促进我国房地产业同国民经济协调发展,而运用经济、法律与行政的手段和措施,从宏观的角度对房地产市场进行管理、监督、调节、指导与控制,促进房地产市场供需总量平衡,供需结构得到不断优化,进而实现房地产市场与国民经济协调发展的管理活动。对我国房地产市场进行的宏观调控,实质上就是国家实施经济职能的一种行为,是国家行政权力在房地产市场中的综合运用与具体体现,也是国家对整个国民经济进行宏观调节与控制的重要组成部分之一。我国政府通过对房地产市场的宏观调控,达到不断实现我国房地产市场供需总量平衡和供需结构不断优化,从而充分发挥房地产市场在国民经济中的重要作用。
(二)金融法中银行法调控房地产市场的基本概念
我国的金融法律起步比较晚,如《银行法》、《商业银行法》、《票据法》、《保险法》等主要的金融法律直到上个世纪九十年代中期才开始颁布实施。由此可见,金融法律特别是《银行法》在调控房地产市场中的作用和意义并不很明显,并且都是通过采取货币政策来实现调节与控制的。所谓货币政策就是指中央银行为了实现自身特定的经济利益与目标,通过调节和控制货币总供求行为,进而满足社会的总需求,不断调节控制经济运行状态的方针、政策与措施的总称。货币政策的基本职能就是维持适度的货币供求,为经济发展与运行提供相对稳定的货币环境与供给。调控经济运行失常现象,适当遏制经济过快增长的速度,促进经济持续快速健康发展。货币政策主要包括政策目标、传导机制、政策工具等内容。其基本目标包括稳定币值、经济增长、充分就业和平衡收支等方面。从房地产市场的角度来看,金融法中银行法调控的目标就是维护房地产市场的稳定与繁荣,主要就是通过货币政策,确保币值稳定,促进房地产市场健康有序发展,进而推动我国经济社会快速健康发展。
二、其他国家金融危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
(一)美国次贷危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
次级抵押贷款开始于上个世纪九十年代的美国,随后逐渐波及到世界各地。由于次级抵押贷款给那些不符合抵押贷款和市场标准的借款者提供按揭服务,所以在一些经济不发达的地区很受欢迎。次级贷款对放贷机构来说是一项高回报、高收入的业务。但是,由于次级贷款对借款人采取比较优惠的政策,信用要求不高,等级贷款较低。因此,一般借款者的信用记录比较差。因此,次级房贷机构面临的投资风险就比较大。当前,美国次贷危机进一步恶化,全球房地产市场出现连续暴跌与下滑。由于受到美国次贷危机的影响和波及,我国房地产市场也开始步入低谷。在美国次贷危机中,世界几大投资银行几乎全军覆没,而商业银行也遭受到了严重的打击。美国次贷危机给住房抵押贷款带来了巨大的风险,因此,我国商业银行以及房地产市场要充分认识此次次贷危机爆发的真正原因,并结合我国房地产市场的实际,采取有针对性的对策措施。美国次贷危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示,主要体现在以下几个方面:
1、对商业银行的教训及启示
美国次贷危机,使我们更能充分地认识和防范房贷市场的潜在风险,其对商业银行的教训是非常深刻的。我们知道,房贷一般都是以房产作为抵押物。但是,房地产的价值一般都是随着市场经济的发展变化而不断变化着的。当市场看好时,房地产价格就会跟着上涨,并不断提高抵押物的市场价值,进而降低了抵押信贷的潜在风险,也会不断促使银行扩大抵押信贷的资金与规模。而当市场处于低迷状态时,房价就会走低,银行处置抵押物比较困难。因为即便是拍卖了抵押物,银行所得的收益也是得不偿失。而且由于现代金融活动中资本的杠杆作用发挥不够,加上信用链极长,给房地产市场发展带来了一定的影响与制约。因此,房贷的潜在风险常常会波及到许多信贷交易主体,不仅给贷款银行带来很大的风险,而且还会影响银行体系的安全,更会制约整个经济的持续快速健康发展。所以,银行就需要在风险和收益中做到平衡,必须结合市场和自身的实际做出理性的选择,进而提高抵御、防范和控制市场风险的能力水平。
2、对金融监管部门的教训及启示
美国次贷危机,对我国金融监管部门的教训及启示也是非常深刻的,并使我们更能充分地认识到金融监督管理部门的重要意义与作用。要想顺利地摆脱美国次贷危机的深远影响,这就要求我们必须着力在加强金融监管部门建设上很下功夫。一方面,要加快我国金融监督监督体制机制建设,促进金融监管不断向制度化、规范化和管理化轨道迈进。另一方面,还要在强化金融监督管理部门职能上下功夫,充分发挥金融监督管理部门在房地产市场中的监督管理作用,进而促进房地产市场健康有序推进。总之,我们必须通过建立健全完善的信息共享机制和规范的贷款机制,不断完善金融监督管理的行为。而且金融监督管理部门必须要着力加强对从事房贷业务的银行和保险机构的监督监管。在各类贷款过程中,要积极推行公开、透明的运作机制,及时向借款人提供相关信息,使其充分了解掌握有关信息,让其拥有充分的知情权与选择权,尽量减少和降低借款人的损失。同时,要积极推进标准化管理,进一步规范贷款审核程序、借贷标准等,逐步规范银行贷款行为和贷后服务。
3、对政府部门的教训及启示
美国次贷危机,对我国政府部门的教训及启示更为深刻,也使我们更加充分地认识到政府部门在调控房地产市场的关键作用。让百姓“住有所居”是政府应尽的职责之一,但“住有所居”并不是要人人都去购买房屋,让那些没有购买能力的低收入人群进入房地市场不仅会事与愿违,而且还会产生许多不良的影响与效应。这是因为,一个科学、合理的房地产市场结构应该是多样化的有机统一。首先,政府在金融法律特别是《银行法》调控房地产市场过程中,几乎不加任何干预,使得了房地产市场交易双方均构成了潜在的风险。但是,由于双方的交易属于市场交易行为,政府已经没有干预的必要。在金融法律特别是《银行法》的监督监管下,房地产市场发展创新逐步偏离了基本经济学原理和市场经济规律,不仅违背了银行信贷可偿还性的基本原则,而且没有注重借款人的第一还款资金和信誉,反而是依托于贷款抵押物不断升值的基础和前提上。此外,房地产市场产品结构比较复杂,使一些基本产品的潜在风险在市场交易过程中变得更加隐蔽,违背了市场经济发展的基本原则与规律。而且政府部门对房地产产品的调节控制不够规范与严格,致使其潜在风险逐步增大,超出了房地产市场的可承受范围。其次,金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易方式分为场内交易和场外交易,大量的房地产市场主要通过场内交易方式进行。一般情况下,场内交易都会受到交易场地和政府有关部门的监督监管。但是,由于场外交易具有非标准性和不透明性,所以场外交易基本上处于游离在监督监管体系之外。场外交易一般都是房地产企业与机构或个人间的私下交易,有其所产生的金融产品就属于在正常的流动法则之外创造金钱,不是真正意义上的货币,甚至只能够当成是一种商品、写有承诺的纸或电子符号。它存在于房地产市场正常的交易渠道之外,一般都缺乏有效的监督监管。再次,由于金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易行为所产生的金融产品属于表外业务,因而不需要在银行的资产负债中体现。作为政府监督管理部门的银行对有关信息的披露一般比较有限,也使得其他一些监督监管部门无法得到关于调控房地产市场交易行为过程中金融机构经营及投资的金融产品的准确信息。所以,金融法律调控房地产市场交易行为一旦出现问题,监督监管部门在短期内无法准确获知相关问题的严重程度,必然导致了不能及时采取积极有效的补救对策与措施。最后,由于金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易行为过程中,缺乏统一、有效的房地产市场产品清算体系,交易不够透明与公开,政府有关部门实际上并不清楚市场上各种房地产市场产品的交易规模与分布。因此,一旦次贷危机爆发以后,政府有关部门一般在很长时间内甚至不能正确预测和估计次贷危机所产生的破坏程度以及波及范围等。而且信息发布的不够充分和准确,使得房贷机构得以在脱离消费者有效监督的情况下大量发放高价贷款。尽管政府相关监督监管部门都要求改善次贷的信息公布途径与范围,但是,效果很不明显。
(二)迪拜债务危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
近年来,迪拜以建设中东地区金融、物流与休闲中心为主要目标,推进了超过3000亿美元规模的投资建设项目。在项目建设过程中,政府和国有企业的债务就像越滚越大雪球一样不断增加。目前,迪拜政府总债务已经高达800亿美元。迪拜债务危机的主要根源主要是在于过度负债的情况下,房地产市场价格下跌所引起的资金链断裂。此次危机本质上就是美国次贷危机的延伸。其实,迪拜债务危机早在2008年已经初步显现出来,虽然由于当时迪拜的各种债务还没到期,国际上很多资金源源不断地涌入,使得危机得以推迟。随着迪拜各种债务的到期,加上世界各国经济的逐渐复苏,流入资金大幅度减少,最终导致了迪拜资金链的断裂,危机随即爆发了。迪拜债务危机所产生的影响,至今依然让我们记忆犹新。
1、迪拜债务危机所产生的深远影响
迪拜债务危机所产生的深远影响,可以分为短期和长期两类。从短期影响来分析,迪拜债务危机对全球经济与金融产生了不容忽视的冲击,主要表现在:首先,迪拜债务危机凸显出新兴房地产市场的债务风险仍然波涛汹涌,危机突出。受迪拜债务危机的影响,世界各地房地产市场纷纷不同程度地上涨,有的地区甚至达到几乎疯狂的程度。鉴于房地产市场急速增温,贸易赤字恶化,一些地区和政府纷纷采取相应的对策措施加以遏制,但是收效甚微,使得房地产市场流通货币纷纷贬值。试想如果迪拜债务危机得不到较为圆满的解决,房地产市场的债务成本可能就会显著增加,从而加大世界房地产市场的潜在风险。其次,一些避险资金从房地产市场逐渐流向发展中国家,其中包括中国房地产市场。迪拜债务危机使全球房地产投资者对发展中国家和地区房地产市场产生兴趣,从而有从发达国家房地产市场撤出资金的情况,进而纷纷寻找避险性较强的避风港湾。资金的回笼和投资者的避险心理,必然导致了一些币值低位反弹和暂时走强。此外,迪拜债务危机也是检验房地产市场资产泡沫极为有效的试验。在迪拜债务危机中,投资者将更加注重基本因素,更加看重发展中国家的潜在能力。房地产市场中经济增长相对较快,资金流转量较大,债务压力和潜在较大,但在发展中国家和地区,将会受到房地产投资商的关注。再次,迪拜债务危机使全球房地产投资者的信心受到打击和挫折,全球股市大幅度下跌。由于有众多国家金融机构都不同程度地持有迪拜的债务,而大家纷纷担心迪拜无力偿还所有的债务,致使了很多金融机构不良贷款的大幅度增加。所以,迪拜债务危机对世界金融股票的恐慌情绪进一步增加,导致了世界各大银行均遭受到不同程度的影响,从而引领着世界房地产业的整体上涨。从长期影响来分析,迪拜债务危机虽然使得投资风险进一步扩大和蔓延,但是在全球范围内持续的可能性不大,不能逆转目前全球经济复苏的总体发展态势。因为当今全球流动性资金相对充足,低利率仍将维持,所以债务偿还的压力与风险相对较小。而且迪拜债务危机无论对我国的金融法律体系还是房地产业的影响都相当有限的。这是因为我国的金融机构与迪拜几乎没有直接的信贷业务关系,也没有直接购买迪拜的债券。另外就是目前我国经济复苏的主要原因是内需拉动的。
2、迪拜债务危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
迪拜债务危机是在经济转型和城市建设过程中遭遇到的危机,这对于同样处于经济转型时期的我国有一定的教育启示作用和重要的借鉴意义。主要表现在以下几个方面:第一,信用贷款发放,需要进行风险控制。有经济学家通过对历史上多次银行危机的调查研究发现,每次银行危机都由毫无节制的信用贷款扩张所引起的。而这次迪拜债务危机在本质上也是由于过度的信贷扩张形成经济泡沫而引发的。近年来,我国各类银行信贷为了扩大业务,大量增加了信用贷款的资金投放量。在新一轮经济刺激运动中,地方政府为了配合国家的投资发展计划,在财政比较紧张的情况下,以地方政府的财政、信用作担保,从各类银行取得大量信用贷款,这就必然大大增加了我国银行信用贷款损失的潜在风险。当我国房地产业出现发展速度放缓、发展效益下降和遇到金融风暴袭击时,大量的银行信贷资金就极有可能变为死帐、呆账。如果银行没有充足的流动资本,必然会大大增加银行的风险,进而引发银行的危机。第二,房地产经济发展要适度。从迪拜债务危机的整个过程我们可以看出,虽然目前全球经济在逐渐慢慢复苏,但由于各国经济基础有所不同,因而依靠房地产来实现经济复苏依然存在很大的潜在风险。在债务危机发生的情况下,政府不敢贸然减少投资,退出起伏不定的金融危机中。当时在我国也曾经遇到这样的情况,受到“非典”等疫情和大量外汇的影响,引起了我国信用贷款投放过多,进而触发了通货膨胀。因此,我们要谨慎地选择适当的政策刺激房地产经济,但要结合我国经济发展状况和经济复苏情况来确定。第三,我们在推动房地产经济发展的同时,要预防房地产泡沫可能带来的潜在风险和危机。由于迪拜在经济发展转型过程中过度依赖房地产行业,其通过房地产的发展来推动经济增长具有很大的风险。因此,当出现资金链断裂时,就必然会引发金融危机。近年来,我国经济增长主要是依靠投资和出口拉动,而房地产消费对于经济增长的影响则不够明显。由于国际金融危机爆发,我国必须继续加大投资力度,促进房地产业持续快速健康发展。因此,我国经济增长越来越多地依赖于房地产市场的发展。当前,我国房地产市场价格持续上涨,资金大量流入,与迪拜有相似之处。所以,我们必须吸取迪拜的教训,防止债务危机发生。
三、现阶段我国银行法调控房地产市场的现状、存在问题及原因分析
(一)现阶段银行法调控房地产市场的现状
随着我国逐渐加快房地产的发展步伐,居民住房消费水平逐步提高,房地产金融市场规模不断扩大,在我国银行总业务所占的比重逐步提高。同时,我国住房金融体系特别是《银行法》逐渐完善,住房金融业务的经营方式也逐渐向多元化方向发展,多家银行共同经营房地产的格局已经初步形成,住房金融市场的竞争日趋激烈。
1、房地产市场发展不够平衡
为了进一步深化房地产体制改革,促进房地产市场健康发展,我国先后出台了一系列的房地产与金融法规政策,如《银行法》等,为房地产市场发展提供了良好的机遇,同时也带来了严峻的挑战。国内各大银行也纷纷根据《银行法》和其他法规政策出台一系列政策措施,加大房地产金融市场的经营力度,促进了我国房地产市场取得前所未有的发展与腾飞。但是,由于各地经济发展状况不尽相同,对房地产市场的政策措施也不尽相同,加上地区状况、经济发展状况、收入水平、个人意识等不尽相同,必然使得了我国房地产市场的发展极为不平衡。从目前我国房地产市场发展的情况来看,发展较快的地区主要集中在沿海地区,而中西部地区发展相对比较落后。
2、房地产市场结构发生变化
随着我国经济社会的快速健康发展,对房地产市场发展提出了新的更高的要求,也必然带来了我国房地产市场结构的变化。根据我国宏观调控政策和房地产市场发展的需要,国内各大银行纷纷把工作重心向房地产市场信贷方向转移,并由过去重点支持房地产开发贷款转向重点支持房地产消费贷款。因此,引起了我国房地产市场结构发生变化。从我国各大银行的统计资料可以看出,我国房地产市场经营的个人住房贷款余额占房地产贷款总额的比重逐渐呈现上升的趋势。
3、房地产市场竞争比较激烈
近年来,我国采取了一系列政策措施逐渐加快房地产的发展步伐,并把发展重点放在了房地产市场上。由此必然使得各大银行逐渐认识到房地产市场中金融法规特别是《银行法》在推动我国国民经济发展中的重要作用,进而不断刺激房地产消费需求和扩张。也使得了我国房地产与金融市场的巨大潜力和广阔前景不断得到展现。因此,国内各大银行纷纷结合自身实际与特点,从不同的视角分别以不同的措施进入房地产市场,使得房地产与金融市场的竞争日益激烈,并逐渐呈现白热化趋势。目前,在我国《银行法》以及其他有关金融调控政策的引导下,国内各大银行都纷纷扩大房地产信用贷款的规模,大力支持房地产市场建设与发展,不断刺激房地产市场消费,并在产品创新、提供服务、健全网络、提升质量等方面展开激烈的竞争。同时,各大银行不断健全体制机制,严格遵循法规政策,严格依照程序办理,使得住房信用贷款业务更加规范、合理,潜在风险得到有效控制和防范。
4、房地产市场资金占用过多
土地是房地产市场最基本的资源。按照我国以往的思想与观念,谁拥有的土地多,谁拥有的财富就多。随着房地产市场的日趋炒热,土地价格也随之疯狂猛涨。在我国,对工薪阶层和农民而言,住房一般都是其最大的财富。而他们要创造财富,必然就要从土地开始。这样,必然引起我国土地资源的逐步减少,价格也随之不断攀升,“地王”层出不穷,比比皆是。而以土地作为“命根子”的国人,在购买房屋以后,就等于购买到了不断升值的财富。在很多地区,土地价格往往都翻了好几翻。如此一来,必然使得大量的闲散资金流入房地产市场,造成了房地产市场占用资金过多。
5、房地产市场开发成本增加
房地产市场开发成本不断增加,已经成为了不争的事实。在土地等资源持续涨价的同时,建筑材料等价格也随着上涨,房地产开发运作成本不断增加。这样,必然进一步加大了房地产市场价格与开发成本之间的矛盾。而绝大部分房地产开发商也面临着开发资金严重不足的压力,房地产开发成本无形中增加了,许多房地产开发企业都存在着运作较为困难的困难与问题。一些房地产开发为了尽快回笼资金,纷纷不同程度的提高了新开发房地产产品的价格。对于普通家庭而言,购买房子本身就是一个非常沉重的负担,而房地产市场却一直居高不下,必然导致了购买房子陷入了价格越走越高的怪圈。
(二)现阶段银行法调控房地产市场存在的问题及原因分析
现阶段,我国金融法律特别是《银行法》在调控房地产市场存在的问题是多方面的,其原因也是多方面的。既有主观方面,也是客观方面;既有政策的因素,也有市场的因素。由于我国过分依赖政策措施来调控房地产市场,所以,在这些的影响因素中,政策因素是其中最主要的原因。当前,我国银行法调控房地产市场存在的问题主要表现在以下几个方面:
1、房地产市场调控政策不够完善
房地产市场调控政策与其他商品走价格战经营策略不同,房地产价格一直居高不下将直接影响和引导着人们的消费需求。而由于我国经济适用房的调控政策不够明确,加上过分地依赖政策措施来调控房地产市场。因此,必然造成了我国大量高收入群体涌入购买经济适用房行业。当前,我国大多数地方发展经济适用房已经成为了房地产市场供应的主要途径。可以说发展经济适用房不仅平抑了过高的房地产市场价格,而且不断满足了个人购房的不同需求,还拉动了地区经济的增长速度与效益。但是,由于我国过分地依赖房地产市场调控政策,加之不够健全完善,在各地还普遍存在着中低收入家庭比较多,收入水平、界限、条件、购买能力、价格定位等方面的突出问题。
2、房地产市场调控贷款额度较低
目前,国内各大银行对于房地产市场调控贷款额度比较低。一般情况下,发放个人住房抵押贷款的额度基本仅占银行贷款总额的1%左右,远远低于其他发达国家的平均水平。而且,我国对于房地产市场调控贷款的期限则长短不一。这样,必然与当前我国经济发展滞后、收入低、房价高的基本国情不相符合。特别是在经济较为落后的中西部地区,房地产市场调控贷款就更加使人们难以承受,不能使广大中低收入者通过调控贷款来解决住房困难与问题。在国际上,很多发达国家的住房金融首付比例一般占房价的20%左右,甚至更低。但是,在我国,目前住房金融首付比例一般都在30%左右,甚至更高。这样,必然使中低收入者望而止步。而且贷款利率偏高也是制约我国房地产市场发展的重要因素,虽然一些银行机构先后推出了一系列优惠政策,但由于条件标准比较高,对于一般买房者没有任何现实意义。
3、调控房地产市场抵押形式单一
从目前我国房地产市场发展的现状来看,我国住房贷款的形式比较单一,一般住房抵押贷款的限制条件非常严格,如先存后贷、抵押担保、一次整借按月偿还等。这样,不仅极大地打击了买房者选择住房信贷的积极性,而且也制约了买房者的自由选择性。当前,我国住房抵押贷款依然尚未大量形成与发展,加之缺乏合理性,信息化管理程度比较低,融资渠道不够畅通,金融品种较为单一,难以有效预防和控制房地产市场潜在的风险。此外,银行转移潜在风险的方式比较单一,因此,各金融机构在发放房地产抵押贷款时一般比较谨慎,导致了我国房地产市场的发展受到了影响与制约。
4、调控房地产市场法规不够健全
当前,我国虽然研究出台了一系列有关房地产法律法规,诸如《银行法》、《民法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产管理法》等。但是,从总的情况来看,我国调控房地产市场的法律法规体系依然不够健全完善。主要表现为有的法律法规可操作性不强,更谈不上法律法规的保障,严重影响和制约了我国房地产市场的健康发展。此外,我国依然没有在政府的统一指导下进行有效的资金筹集,对房地产市场的资金筹集缺乏有效管理与监督。所以,房地产市场法律法规体系不够健全完善,也就成为了我国房地产市场的重要制约因素。
5、调控房地产市场服务发展滞后
调控房地产市场服务发展严重滞后,是我国房地产市场面临的又一难题。目前,我国房地产金融服务体系以及相关配套政策措施依然不够健全完善,在房地产贷款过程中的手续办理、房屋评估、资信调查以及风险管理等方面的效率比较低,相关的配套服务也不够到位。而在办理房地产抵押贷款时,不仅要严格审查贷款者的收入情况,而且办理评估抵押、担保抵押、抵押保险等的手续、条件和标准比较繁琐,效率一般不高,而且相关收费比较高。
四、提高银行法调控房地产市场有效性的策略思考
(一)构建房地产信贷风险的预警机制
在房地产行业中,履现信贷风险造成的严重后果。类似的信贷风险不仅造成大量资金流损,同时也造成了房地产行业的危机,因此加强法律风险,特别是信贷风险的管理势在必行。而在信贷风险管理中应列于首位的是对于房地产行业中信贷风险预警机制的构建。如何构建房地产信贷风险的预警机制呢?笔者认为有以下几个方面:
1、信息公开
国际经验和教训表明,银行体系深受房地产波动的影响。因此,健全的房地产市场调控机制必须考虑两个问题,一是房地产与房地产金融的良性互动,二是银行信贷资金的安全问题。因此,必须推行信息公开制度,确保房地产市场健康运行。调整房地产市场会分别影响到投资和消费,从而导致经济增长缓慢,金融稳定性降低。当前,房地产市场的未来很还不明朗,房地产贷款所占比率仍然较高,这在在目前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下,房价下跌很可能使银行体系受到房地产市场波动的巨大风险。我国房地产市场远不能满足数量庞大的自住房需求,并且相当数量的商品房投资及投机需求正存在于房地产市场中并将继续存在,在这种情况下,中央银行必须重视逐步建立和完善房地产风险管理和监管长期有效的机制,全面推行信息公开。
2、统一信用信息评估标准
中央银行需要按照《银行法》的规定,建立针对于房地产市场风险的预警机制,加大宏观调控的力度和对市场走向的预判。并且要使各个地区支行要对房地产市场时刻保持理智清醒的认识,结合本地区实际和自身发展优势,科学地制定政策以此把握住房地产贷款的规模和节奏。针对房地产市场的风险管理,要按照银监会的指引要求,完善各项内部控制制度,改善业务流程和风险管理流程,保证各项制度的落实和实施,保持较高的房地产风险管理能力。中央银行应当鼓励各商业银行根据宏观调控的要求,结合自身发展优势,提高创新能力,使房地产业务向差异化方向发展。同时,应当逐步加强对房地产风险信息管理系统的建设,特别是在一些中心城市,其监管机构应将房地产市场作为持续跟踪的对象,及时为各商业银行提供风险提示。中央银行及监管部门都应在实际中不断积累有关房地产的案例,以此其丰富管理经验,提高监管力度,建立房地产市场和金融业良性互助的长期发展关系。综上两个方面可以看出,在建立房地产信贷风险预警机制的过程中。为了维持房地产行业的正常有序运行,需要对信贷风险加以分析和预测,并建立高度精准的预警机制,只有这样才可以及时有效地解决并防范各种信贷风险。特别是对于一般的信贷风险,房地产企业只要处理的及时妥当,就可以很快转变为主动一方,从而战胜危机;但如果处理不妥,则有可能使房地产企业从此每况愈下,更有甚者会造成企业倒闭。因此笔者认为,建立房地产信贷风险预警机制是必要和有益的。
(二)建立多渠道融资体系
目前,我国的房地产行业中存在多种融资渠道,例如银行贷款、房地产信托、上市融资、海外房产基金和债券融资等。这些融资方式一同构建了房地产融资体系。为房地产行业的发展提供了必要的支持。房地产行业的信贷已经成为了银行的重要资产,所以一旦出现信贷危机将对银行的盈利状况和风险情况产生极坏的影响。在我国,房地产行业的融资仍然处于对银行信贷过分依赖的程度,此外还包括对股权、债券和基金等直接融资方式的不敏感。只有大力开发房地产金融市场,使其向多元化方式转变,并将房地产信贷机构的信贷风险分散,才可以将房地产行业的风险转变为由整个市场共同承担的形式。而对于房地产行业的融资体系我国也出台了相关的法律法规。早在2003年出台了“121号文件”,进而又出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》,2005年的“国六条”和“国十五条”等政策都将银行的信贷管理逐步完善。国家规定要严格执行住房开发和融资管理的政策,要积极发挥税收的作用,将信贷、土地政策的调节作用发挥到极致,同时也对擅自变更项目、违反交易规定、改变融资渠道、囤积房源和哄抬房价等一系列问题采取了配套的法律法规进行严格控制。其中对于融资渠道部分是对房地产信贷风险控制的一个重要组成部分。房地产行业融资的主要问题就是建立一个相对稳定的房地产融资体系并完善房地产行业金融法律法规。
1、完善法律法规
在我国虽然已经出台了不少法律法规,如《银行法》等,各地方也相应做出了相关指示,但是整个关于融资渠道的体系仍不全面。从整体角度讲处于滞后性。房地产融资向多元化角度发展,在出台新的融资工具时,并没有配套的制度及时跟进,造成了混乱的局面。因此必须要建立健全相关的法律体系,特别是针对新型的融资工具,要对其组织形式、流通转让已经收益来源分配等问题做出严格的规范,只有这样才能对我国房地产行业的融资多元化发展起到规范和保障的作用。
2、改革金融体制
(1)优先发展房地产投资信托
大中型房地产公司、信托公司的首要任务是加速发展房地产投资信托。目前,我国大中型房地产企业在无论是在资金、规模还是经验上都具有有一定的实力。如何引导大中型房地产企业合理利用现有的资源条件,通过建立半附属型房地产投资公司逐步实现企业经营模式的转型是问题的关键。大中型房地产企业将筹募的资金与集团的资金集中共同管理或者各自分开管理是目前较好的办法。这样,既可以投资经营集团的房地产项目,又可以对市场上较好好的房地产项目进行投资经营,使企业逐渐积累起大量的房地产资源和由此所产生的大量租金现金流。经营模式方面,应促进大中型房地产企业集团由开发型向经营型转型。将隶属于大型房地产企业集的房地产投资公司或经营公司的整体或公司部分优良资产打包组成为房地产投资信托,使其形成国外权益型的房地产投资信托。我国的一些信托投资公司因此具有了长期的经营业绩,获得了发行房地产信托计划中的经验。因此,房地产信托计划应作为大中型房地产企业与信托公司的基础,前期发行房地产投资信托的基金证券,筹募资金,后期通过购买房地产和抵押贷款来建立企业自己的资产组合。如何在发展中使公司型房地产投资基金得到逐步的完善也是大中型房地产企业的需要面临的问题。首先要做的就是要转变企业运营模式。公司的发起机构和股东需要清楚地认识到,应当将公司以拿地、建房、销售、物业一条龙的这一传统的全面开发模式向专业的、多元化经营模式转变。其次,要注意吸收、培养房地产投资基金管理人才。对于有着长期不断的扩张能力的大型房地产集团,应当在有限责任公司的框架内形成一个适于高级人才尽可能发挥其效率和展示其能力的运营平台,以一流人才形成的运营核心才是使其成为房地产投资基金业的领先者之一的必要条件。大型房地产硕士界团的集篡可以通过引进、实践、培训来实现,以此培养出集团自己的房地产投资基金管理人才团队,参股、合作、合资也是企业组建房地产投资基金的方式之一。将国内外的投资银行、投资基金等同本企业结成战略联盟,整合人才,共同分享管理经验。
(2)实行住房抵押贷款证券化
将住房抵押贷款进行整合,通过风险隔离、资产重组以及信用增级等方式,在房地产市场上发行住房抵押贷款债券,这一结构性融资行为即为住房抵押贷款证券化。住房贷款由于其期限长、贷款分散等特征,符合证券化条件。实行住房抵押贷款证券化是扩大个人住房贷款的资金来源的重要手段,这一手段也在很大程度上提高了商业银行的贷款能力,这些原本应该由商业银行独自承担的支付和利率风险被分散给了那些愿意并有能力承受这类风险的投资群体,使提高银行资产的流动性得到提高,在一定程度上调整了商业银行资产的负债结构。
(3)继续推动外汇管理体制改革发展,对外资流入进行有效管理
通过系统的体制改革措施及政策的综合协调,最大程度地减轻国际资本对中国房地产市场所造成的冲击和危害。真正做到趋利避害,在有效利用资金的同时注意防范风险。通过税收政策调节资金结构,以此限制资本流动是目前较好的方法;建立专门的国际流动资金统计监测和预警体系,加大对国际资本的监控力度;加强对跨国公司资金流动去向的监管,以此了解并适应其经营活动特点从而对其在房地产市场的投机活动进行监管。
(三)加强商业银行内部风险管理
商业银行在风险管理体系中的核心就是内部风险管理,而如何进一步完善内部风险管理体制,如何提高商业银行管理效率与能力,已经彰显出其必要性的特质。作为一套成熟的管理制度,必须从其产生到实施经历制度意识到制度建设再到制度执行这三个层面的递进,从而形成一个完整的管理体制。而对商业银行内部风险管理的研究可以发现,在以下三个方面应予以重视。
1、严格控制贷前风险管理
一是在商业银行借贷之前要将内部风险管理的意识根植于企业文化当中。强化风险管理意识,加强教育培训,对全体员工实施教育灌输,让他们全面掌握现代风险管理的基础知识,从而自觉的考虑到风险因素。只有这样才能从基层做起,让商业银行的内部风险降到最低。要建立共同的风险管理价值观与行动观,使员工特别是高级管理人员做到对风险管理机制的推动和示范,并结合业务进行必要的规定,限制商业银行的风险管理沟通。二是在贷前要对其借贷对象做深入了解,进行必要的调查。建立风险识别和评估系统。需要对国际先进经验进行借鉴,特别是先进的科技技术,逐步建立起对所有业务的风险评价和预警系统,在执行贷款风险的集中管理时要对风险做出早期预警,认真实施重大违约情况的报告,加强数据收集和定量测算,为风险控制提供依据。这虽然是借贷的必要程序,但在不少商业银行存在着马虎行事的问题,并未从根本上调查借贷对象的资产,所以无法做出正确的评判,导致该贷款项目的巨大漏洞,甚至造成不可挽回的损失。
2、强化贷后风险管理
建立长效机制,对商业银行内部控制和外部测算这两方面积极处理,进行合理的消化。针对商业银行内部,要加强监督机制。促进内部控制建设,对于防范银行风险的关键环节实施风险评级制度,对经营管理状况做出分析,建立健全独立的内部审计制度,从而提高工作效率。针对外部测算,要适时跟进该借贷对象的情况,进行必要的测算。如在借贷完成后,对其企业情况和房地产行业发展趋势要及时了解跟进,如出现问题要及时报告上级指示,不能置之不理,以免在问题扩大后造成不良影响。
3、谨慎处理问题信贷
对于什么是问题信贷,并没有一个完整的解释,但频发的所有者缺位、审查贷款制度缺陷、信贷文化脆弱等问题引起了业界的关注。中国的商业银行制度虽然在不断完善,但对巨额不良资产的疏于管理却是一个严重问题。以估值不足的资产抵押,就可以借贷到足值的贷款,这在我国商业银行贷款中屡见不鲜。因此,对于问题信贷,特别是估值不足的抵押问题需要有关部门的重视,在商业银行贷款过程中要谨慎处理,特别是基层员工需要从一点一滴做起,深入调查,学习现代评估技术,并认真对待问题贷款。只有加强了商业银行的内部风险管理,才能从另一个方向控制银行贷款和市场流通贷款的问题,从而提高银行法调控房地产市场的有效性。
(四)加强房地产信贷风险的监管
中央银行、建设部、国土资源部国家计委、财政部、国家税务总局等部门和地方政府对房地产业都负有不同程度的责任,并有相应的强力政策工具。而在房地产信贷风险问题上可以发现,监管机制的不完善将导致一系列措施的实施不力。在房地产信贷风险监管的问题上,要对监管法规和监管机构进行必要的规定,以监管力量控制风险出现的概率。
1、规范监管法规
在地方政府看来,受城市住房发展影响最大的是城市居民,因此最有发言权的是城市居民而不是中央政府。因此,我们应当建立一个使社会各界和民众都能参与管理体系,形成一个从内在被各方利益互相制约的决策机制。只有地方政府的官员本地的选民负责时,才会切实主动地关心民生利益。通常来说,按照政府运作的原则,政府和企业应该严格分开,政府不能直接从事具体的经营活动。地方政府因为拥有土地的所有权,是其地区内土地唯一的供应商,因此它对社会、民众负有更大的责任。地方政府的“经营城市”应当和维护公众利益两者有机协调起来。在中央政府看来,同样存在如何与地方政府利益相互协调的问题。地方政府的利益再房地产市场中是客观存在的。这就需要逐步建立起一个更为合理有效的地方利益表达渠道及机制,加大地方政府在参与中央决策的程度,真正实现中央决策的科学化和民主化。中央政府应加强立法,对于监管部门、监管过程和监管的方式方法作出权力规定,只有这样才能以强制力保证监管的实施,并做到有法可依。
2、明确监管机构
对于监管法规的制定,应明确监管机构的设置,建立并完善科学的决策责任追究机制。职能部门必须加强对各项规定的的监督和执行力度,从根本上消除投资盲目扩张和片面地追求经济高速增长的倾向,要坚决反对各种形式的地方保护。对不能够完成本职工作的职能部门必须严肃追究,在地方政府干预下而导致的违反规定的行为,要对其监管部门进行问责,并追求地方政府的责任。国务院已经对各省市政府建立了宏观调控的问责制,真正的树立起了政府的威信。要对监管机构予以重视,只有这样才能消除各级政府的消极情绪,确保房地产市场监管体制的严谨性,将风险问题中的监管事宜落到实处。
五、结论
总之,随着社会主义市场经济体制的逐步建立健全,我国房地产市场发展迅猛,并逐步成为了国民经济中的一个重要组成部分。促进房地产市场持续快速健康发展,不仅有利于促进国民经济的快速增长,而且有利于满足广大人民群众的住房需求和生活条件改善,更有利于实现全面建设小康社会的目标。但是,由于房地产的资金需求量大,周期长,加之我国房地产开发商整体实力有限,房地产市场开发过程对金融贷款依赖程度很大。因此,金融法律及政策特别是《银行法》对于调控房地产市场供求具有较深的影响。研究政府在制定宏观经济政策以及法律法规,特别是综合运用财政、税收和法律等手段,实现房地产市场的健康有序运行,实现房地产市场供需平衡,使房地产市场价格趋于合理,具有极为重要的现实意义与作用,值得我们研究和思考。
我国银行业1998年开始推出个人购房按揭贷款业务,使得居民购买力大大增强。近年来,伴随着中国房地产市场的迅猛发展,房地产金融信贷规模的快速扩张。从1998年至2009年,银行发放的个人购房贷款余额增长了超过103倍。与此同时,房价收入比(房价收入比=商品放住宅单套价格/城镇家庭平均可支配年收入=(商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积)/(城镇家庭人均可支配收入×城镇家庭户均人口数))在近些年逐渐攀高,部分城市远超过国际水平。2006年北京市房价收入比约为15.55,2007攀升至19.59,2008年美国次贷危机期间略有下降,2009年又上升到23.54(根据《中国统计年检》数据整理得到)。2007年10月和2010年4月,我国两次提高二套房贷款首付比例和上浮利率以对高房价进行调控,银行购房按揭贷款增速有所下降,对房地产市场具有明显的负面作用。因为本文的研究重点在投资、信贷、房价和宏观经济因素方面,所以暂不考虑国家宏观经济政策直接对房地产市场的交易干预和调节的问题。需要注意的是:政府对房地产市场的供给和需求的政策性限制(如限购)会对房地产市场产生较大的影响,但是这种政策的作用与信贷、投资、收入等因素相比,具有更多的短期性和临时性。本文会在最后一部分简单论述这个问题。在研究房地产投资、信贷、泡沫和宏观经济互动关系的问题上,国外的代表性文献有:Green(1997)认为住宅建设投资会带动GDP波动,而非住宅投资落后于GDP波动;Kim(1993,2000,2003)使用韩国数据证明土地价格和GDP、股票价格存在协整性关系,在长期,房价与经济基本面有强相关关系;Case,K.,Quigley,J.,Shiller(2003)用美国宏观数据证明,房价上涨时存在显著的财富效应;Campbell(2007)采用一般均衡模型和微观数据考察了美国房地产的财富效应;Youngblood(2003)使用美国的微观数据测算了房地产泡沫时期;JackFavilukis(2010)采用一般均衡模型和房地产价租比等变量,考察了美国房地产价格与宏观经济变量之间的关系,并使用参数校准法进行研究。
我国房地产市场化发展历史相对较短,目前存在一些不同于其他国家的特殊问题。近年来,房地产业逐步成为我国国民经济的支柱产业,部分城市房价过高、过快上涨,供求矛盾突出,泡沫初显。房地产和宏观经济相互关系的研究也越来越受到我国学者的重视。王国军、刘水杏(2008)关注房地产业对相关产业的带动效应;段忠东(2007)使用中国数据探讨了房地产价格与通货膨胀、产出的相关关系;王松涛、刘洪玉(2009)采用计量模型分析了以住房市场为载体的货币政策传导机制,探讨了货币政策对房地产市场的作用渠道;唐志军、徐会君、巴曙松(2010)使用协整性检验和VAR分析方法证明,房价波动对消费波动有显著负影响,房地产投资对GDP增长率有显著正影响,房价与通货膨胀同向变动;强林飞、贺娜、吴诣民(2010)通过协整性检验和格兰杰检验证明我国银行信贷、房地产价格和宏观经济之间存在互动关系;张红(2005)通过对房地产开发投资和GDP、货币供给(M2)的互动关系进行协整性检验和格兰杰因果关系检验,证明GDP对房地产开发投资有显著的单项因果关系,而M2对房地产开发投资的则作用更加明显;吕江林(2010)认为我国房价收入比合理上限为4.38~6.78倍,我国城市住房市场总体存在泡沫。
这些研究分别从经济基本面、房地产开发投资、房价泡沫和房地产周期等方面来刻画房地产与宏观经济的互动关系。然而,相对于国际比较全面深入的研究理论和方法而言,我国对房地产投资、信贷、泡沫与宏观经济互动关系的探索仍然不够充分。现有研究存在以下问题:一是未能全面系统考察房地产投资的规模、增长率、波动性与长期(短期)宏观经济之间的互动关系;二是没有深入探讨信用扩张和房价之间的关系;三是没有对房地产与消费、房地产与通货膨胀的相互作用进行系统性研究;四是所采用的计量方法和数据有待完善。
本文在前述的国内外研究成果的基础上,深入考察了中国房地产部门发展状况,全面探讨了我国房地产部门投资、信贷、价格泡沫和宏观经济因素的相互关系。全文分为五个部分:第一部分为引言;第二部分主要论述居民投资行为和房地产财富;第三部分以房地产金融体系和房地产信贷发展趋势为核心展开研究;第四部分研究房价泡沫与一般消费、通货膨胀的关系;第五部分给出相应的政策建议与结论。
房地产投资、房地产存量和居民财富
1.房地产投资的规模和波动
表1数据概括了1995-2010年我国全社会住宅投资占经济总规模(Shto)和固定资产总投资(HoustoInv)的比重。住宅投资平均占GDP的8.58%,占总投资的20.27%(浮动区间分别是(6.8%~12.13%)和(16.20%~23.66%))。与此相对应的世界平均水平是5.5%和23.4%。表1同时汇报了标准差,CV(标准差除均值)和Skewnes(偏度)。宏观经济冲击和房地产市场环境的改变影响着房地产投资,使其发生波动。房地产部门的波动是我国总投资波动的主要组成部分。表2总结了房产投资和其他GDP组成成分的增长率和方差:GDP=总消费+总投资+其他项目;总投资=住宅房地产投资+非住宅投资过去的15年中,住宅房地产投资平均年增长率达到15.92%,超过了13.05%的GDP增长率和13.89%的消费增长率;住宅房地产投资增长率标准差3.83,小于GDP和消费增长率的方差,也小于非住宅房产投资增长率的方差;住宅投资增长率的CV值为0.51,大于非房产投资增长率的CV值,但小于GDP和消费增长率的CV值。
2.房地产投资决定:BURNS-GREBLER假说
除了经济基本面因素,宏观经济政策是影响我国房地产投资的主要因素之一。考虑到我国的房地产投资一定程度上是由政策因素决定的,我们有必要考量著名的BURNS-GREBLER假说在我国是否成立。BURNS-GREBLER(1977)假说采用时间序列和面板数据,证明房产投资占GDP的百分比(SHTO)与经济发展存在非线性相关。具体说,当收入很低时,这个百分比也很低,房产投资随着实际人均收入增长而攀升,从而进一步拉动GDP的增长;这个比例达到峰值后,随着收入水平的进一步升高而下降,房产投资对GDP的贡献也随之下降,形成一个倒“U”型曲线。1993年世界银行的研究表明:采用多国的面板数据证明这一倒“U”型曲线是存在的,在最不发达国家中SHTO比率大约为2%,发展中国家上升到8%,发达国家下降到3%~5%。中国的情况:朱爱勇(2009)采用1999年到2007年季度省级数据证明我国房地产符合这一假设,但是由于数据和方法限制,未能考量2007年之后的情况。图1绘出了1995-2010年实际人均收入(GNI实际国民收入以1995年不变价格)和SHTO的关系。每一个点代表一个年份,按照时间顺序连成线。图中实际人均收入是持续增长的,1998年房改之后我国的房地产业取得了迅速发展,对GDP的带动作用不断增强。即使在2007年美国次贷危机发生的条件下,我国的房地产投资水平仍然维持了高增长。从全国年度数据看,我国的房地产业还没有出现倒“U”型曲线,当然因为我国房地产的东西部发展不均衡,部分城市可能处在不同的发展阶段,因此需要进一步使用城市数据进行研究。我国数据的回归结果比较类似中国2000年以前的情况,即倒“U”型的左半边。DURBIN-WATSON检验结果说明存在二阶自相关。对模型进行修正重新估计,*代表做AR(1)和AR(2)调整后的解释变量。此外,由于实际利率(用rint表示)与房地产投资存在反向变动的关系,添加实际利率作为解释变量(世界银行1993年103页)。估计结果比较显著,调整R^2为0.9933。结果证明中国的数据符合BRUNS-GREBLER假设,房地产投资-GDP之比随着经济发展呈现倒“U”型曲线,房地产投资对GDP的贡献作用正在减弱。
3.我国房地产是否过度投资
房地产部门的最优资源配置是怎样的呢?相关研究普遍认为美国对自住房产的税收优惠政策导致了房地产过度投资。MILLS(1987)采用两部门模型证明房地产部门资本回报率明显低于其他生产部门的资本回报率,这意味着房地产部门可能存在过度投资;TAYLOR(1998)采用1975-1995年数据,研究表明虽然1986年通过了有利于自住房产的减税法案,没有显著证据证明自住房地产回报率低于其他生产部门。相反,一些研究认为,因为土地、金融等种种限制因素,房地产行业可能存在投资不足。KIM&SUH(1991)采用MILL模型和1970-1986年中国数据证明了中国存在房地产投资不足,将数据扩展到1995年,发现虽然房地产部门回报率和其他生产回报率差额在减少,但是房地产投资不足仍然存在。
4.房地产投资和宏观经济波动
住宅投资是GDP的重要组成部分,GREEN(1997)采用格兰杰因果关系检验研究了房地产投资、非房地产投资和GDP之间的因果关系。结果证明,住宅投资是GDP的格兰杰原因,而不是格兰杰结果,非住宅投资是GDP的格兰杰结果,但不是格兰杰原因。这意味着美国数据支持房地产投资影响经济周期。GREEN认为控制房产过度投资的政策在长期可以优化资源配置,但是在短期可能对经济造成不良影响。KIM(2004)采用中国1970-2002年季度数据证明:住宅投资不是GDP的格兰杰原因,而是受到宏观经济波动的影响;非住宅投资既是GDP的格兰杰原因又是GDP的格兰杰结果。美国和中国结果不同,一个可能原因是:因为房产投资对经济可能具有正面作用,政府会采取政策通过调节房地产投资来对冲经济波动。房地产投资是GDP的格兰杰结果,而不是格兰杰原因,非房地产投资与GDP有显著的格兰杰因果关系。这与中国的情况相类似。具体原因是:经济情况较好时社会会增加房地产投资,但是房地产投资较多并不意味着经济会变好。这是因为,原本经济形势不好的时候,考虑到房地产投资有可能可以拉动经济,政策会给予一定的支持,但是这不一定能够真正达到目的。
5.房地产存量和居民财富
房地产存量即房地产部门在各期的累计总投资减去折旧等抵减项目。我国的城镇居民人均住宅面积从1978年的6.7平方米/人上升到了1998年的18.7平方米/人,在2007年达到27.1平方米/人。。下面采用1998年至2010年北京市地区生产总值、房地产总市值的数据,计算出房地产总市值占地区生产总值的比例变化,如图2所示:表4列出了北京市房地产总存量、房地产总市值、全国金融市场总资本(股票年末总市值)和地区生产总值。住宅房地产是我国居民的家庭财富的主要组成部分。
房地产金融、消费信用和房价
住房抵押贷款在1998年房改后逐步成为居民购房的重要工具。抵押贷款一般5到30年到期,按照政策,部分居民可以享受利率和收入比率的优惠。图2表示了有关居民长期抵押贷款的相关指标特征。其中,A表示商业银行发行在外抵押贷款余额,B表示年度新增抵押贷款,C表示GDP,A/C表示抵押贷款余额/GDP,B/C表示新增抵押贷款/GDP。由图3可知,近年来抵押贷款总规模迅速上升,市场急剧扩大。根据1998年到2010年的数据,抵押贷款占比平均从1998年的0.51%上升到2009年的12.8%。考虑部分年度数据还包括了其他长期消费贷款,所以这一指标实际上被高估了。然而,目前我国的这一指标水平比起发达国家还是要低得多。欧盟2011年抵押贷款规模占GDP的平均比例为39%(欧洲央行2011年数据),美国2010年的这一指标为44%(世界银行2010年数据)。图4和图5表示的是短期消费信贷与房地产市场总资本存量之间的变动关系。与美国和韩国的情况不同,我国的房地产市场资本的变动明显对一般消费性信贷有明显的挤出效应。自1998年房改以来,低利率和快速扩张的信贷规模被认为是助长房价飙升的一个重要的因素。在2011年以前,我国的平均住房抵押贷款利率在5%~11%之间,部分消费者可以获得7折利率优惠。但利率在2001年降至8.2%,到2003年降至6.3%。使用季度数据,季度数据缺失的部分采用当年年度数据按比例拆分,滞后阶数为一阶。
房价、消费和通货膨胀
1.房价走势
宏观经济的一般变量,比如收入、利率、原材料价格水平、土地价格等,可能会影响房价走势,导致房价波动。图6画出了房价、地价和名义GDP变动的趋势线,可以看出:房价和地价的同步性较强,这是因为土地成本是房地产生产成本的重要组成部分。此外,房价和名义GDP也有较强的协同性。
2.泡沫检测
常见的判定房价泡沫的标准是价租比,类似于股票市场的市盈率。房地产作为一种投资品,其价格应该基于它带来的未来收益贴现。房地产资本投资的未来收益,取决于当期租金水平、租金上涨速度。如果实际房价与价租比决定的均衡房价背离过多,则可以认为存在泡沫。图7标示了房价变动和价租比变动的趋势。可以发现,价租比能够比较好的表现房价的变动水平。Favilukis(2010)认为,在放松金融管制,开放外资在本国投资,考虑土地供给限制的前提下,价租比能够更好的反应美国房地产市场和美国宏观经济的相关关系。表6采用中国数据,设定三个基本模型,检验房价与GDP、房地产投资与房价、GDP与价租比之间的关系。我们发现,我国的房价和价租比都是与经济周期同向运行的,趋势如图7所示;这种同向性,模型比实际数据的表现更加显著,房价运行比价租比更明显,可能是因为租金也是周期性变动的部分,所以一定程度上抵消了趋势。不考虑土地因素,GDP与价租比相关系数在0.15~0.56之间,开放金融管制和放开国际投资管制会大大提高这一系数;考虑土地因素,GDP与价租比的相关系数在0.19~0.50之间。本文借鉴Youngblood(2003)的方法,在1998年到2010年季度数据基础上,检验我国的房地产市场是否存在泡沫,并确定存在泡沫的时期。Youngblood(2003)检验房价泡沫的方法,是采用中位数住宅房地产价格和人均收入的比值(房价收入比)作为观测对象,比较这一数据和长期均衡房价收入比之间的偏差,一旦偏差过大(超过标准差一定比率),便超出临界值,且变异系数超过0.10,则定义相应时期为泡沫时期。基于前面论述,我们采用价租比作为核心变量,做房价泡沫的Youngblood检验,检验结果在表7中列示。
3.财富作用、通货膨胀、信贷政策与房价
(1)财富作用Kim(2004)基于韩国的季度数据研究发现,与美国类似,房产财富与一般金融财富有很大的不同,房产财富对消费的弹性相当于一般金融财富3倍以上。下面采用中国1995年1月到2010年12月35个大中城市的月度数据进行回归,Rc表示消费变动,Rincome表示收入变动,Rstock表示股票财富变动,Rhousvalue表示房地产财富变动。根据上述分析可以发现,我国的股票财富作用是正的,而房地产财富的财富作用是负的,这可能是因为消费者为了购买房产进行储蓄,挤出了一般消费。这与美国、韩国、日本的情况不同。(2)通货膨胀、货币政策与信贷政策因为房地产具有一定的生产周期,房地产供给在短期内是基本固定的。因此房地产市场的需求方在短期发生变化,比如面临通货膨胀、货币增发、信贷扩张、利率下降,会改变房地产市场的需求,房价随之改变。而房价上升,消费者会要求更高的工资,金融资本要求更高的回报率,可能会因此导致新的通货膨胀、利率上升等。格兰杰因果关系检验结果显示:货币政策、利率和信贷规模对房价具有一定的作用,而通货膨胀与房价具有双向因果关系。
结论
本文采用了我国1998-2011年我国房地产投资、房地产信贷、利率房价、消费和通胀的年度、季度、月度数据,考察了房地产市场和宏观经济变量的互动关系。系统总结宏观经济和房地产市场的互动关系如下:
1.宏观经济对房地产市场的影响
首先,居民收入和GDP对房地产的影响比较显著。当居民收入增长,住宅房地产消费和投资需求增加,房价上升,价租比上升;同时供给方增加新投资,建设生产增加,供给增多,房价会因此下降,供给和需求共同决定房价。在我国,房地产投资是GDP的格兰杰结果而不是原因,也就是说,当经济快速发展时,住宅房地产投资一定会增加;但是加大房地产投资力度,不一定能加快GDP的长期增长,这可能是因为房地产投资需要大量的资金和较长的周期,会挤出一般投资和一般消费。其次,放松信贷额度管制,降低基准利率,会带来住宅房地产投资的显著增加。国家通过信贷渠道和利率政策来调整住宅房地产的投资具有显著效果。再次,消费价格指数(CPI)、货币发行量(M1,M2)对房地产投资和价格具有一定程度的推动作用。国内外数据表明,消费价格指数偏高的时期,房地产投资常常较为兴旺,而货币发行量M2变动对住宅房地产价格变动有着较为显著的影响。
2.房地产市场对宏观经济的反作用
首先,对居民的房地产具有财富作用:一方面,房地产可能具有财富作用,居民家庭拥有的财富增加,居民会增加消费和一般投资,GDP可能随之增加(随着收入增长,房地产投资对GDP的贡献先升后降);同时,回归结果表明,一旦房价上升,租金增加,用于房产消费的的储蓄要求提高,会挤出居民一般消费。在我国,这种调整主要体现为居民为购房增加储蓄,减少消费和其他投资,财富作用表现为对消费负面的影响。其次,房价波动对企业成本有影响:房地产行业繁荣的同时,房价和租金持续上升,居民生活成本随之上升,社会劳动力价格水平上升,就业可能会有所减少,企业成本增加,物价随之上涨。
近十年来的房价上涨、信用扩张的情况并非我国所独有。在房地产次贷危机之前,美国和一些欧洲国家也经历过一段房地产繁荣时期,但是这些国家并未从政策层面对房地产投资和房价进行直接干预。日本90年代房价泡沫破灭对金融体系和实体经济造成了严重的伤害,美国房地产次贷危机也直接导致了金融危机和实体经济的萧条。为了使房地产市场长期健康平稳发展,采取适当的房地产宏观政策调节是很必要的。我国目前的房地产调整政策,主要是限制投资投机需求,保障土地供给,增加资本利得税,限制银行房地产信贷和利率,建设保障房等方面。其目的是增加总供给,保障基本需求,减少投资投机带来的风险。然而Colwell(2002)曾经用美国数据证明,在住宅房地产交易环节征收资本利得税,在降低房价的同时,可能会导致房租上升,市场房屋存量和投资建设量减少。因此笔者建议,应该加大力度增加土地供给和保障房投资建设,减少生产和交易环节的各种税费和政策限制,允许和鼓励农村宅基地、小产权房屋的市场化和自由流转,与此同时,通过信贷和行政手段限制大中城市个人三套以上住房的购买。只有这样,才能更好的保障我国居民的自住和改善性需求,为城市化和农业人口进城提供更好的居住条件,增加住宅房地产市场存量,从而降低租金和居民使用成本,在长期,使房价逐渐回归合理水平。
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市场营销学萌生于本世纪初期,形成于本世纪中叶,成熟于80年代,已经历了一个世纪的发展。下面是读文网小编为大家整理的关于市场营销的论文,供大家参考。
[摘要]随着经济的快速发展,中小企业在担负推动社会经济发展重任的同时,还能解决大学生就业难的问题,由此可见,中小企业是社会稳定进步发展的重要促进角色。本文通过对市场营销对策概念及中小企业市场营销现状和目前的不足进行深入研究和讨论,总结概括出中小企业提升市场营销效果的实际对策,以供相关人员借鉴参考。
[关键词]中小企业;市场营销;营销策略
1市场营销策略的概念
一个产品营销的成功与否与其对应的营销管理策路有着直接的关系,市场营销策略分很多种方式,比如:促销、打折还有某购物网站刚刚结束的“双11”购物狂欢节都属于市场营销策略。对于中小企业来说,一份好的市场营销策略会使经营利益成倍翻。一个企业的市场营销策略从另一种角度上来讲就是整个企业的中心部分和核心部位,同时其也是使整个公司保证正常运转的重要因素。所以不论是大型企业还是每一个中小企业都应该有和自己企业相应的企业市场定位,而决定中小企业市场定位是否准确有效的因素就是市场营销策略。所以不论从哪方面来看,市场营销策略都是一个企业发展的“灵魂”。市场营销策略必须严格遵循企业自身发展的实际情况和真正发展需求,以使整个企业的定位更加精准。
2中小企业市场营销概况
2.1企业目标不明确
当今,不管是公司还是个人,全部把自己的效益当成最终宗旨,即使一定程度上能带动社会经济进步,然而若单纯只是盲目追求经济效益,日后的经营难度也会加大。在当前新形势背景下,中小企业在经营层面应避免盲目追求经济效益却不重视其他因素的情况,这对公司工作人员不公平,其仅重视经济效益,可能会损害社会利益。在中小型企业经营过程中,应把诚信当成宗旨与行为准则,全面响应有关部门的指令,秉着负责于社会与人民的信念运行。
2.2企业经营模式有漏洞
新形势下,市场竞争激烈,公司运行方式并不完善,实际细节体现在管理制度及公司生产目的层面。当今,市场竞争非常激烈,一个公司若缺乏相应清晰的产品规划,即无法掌握市场需要,导致产品滞留,将增加公司的经济压力,导致投入资金以及收入资金比例失衡,让企业承担过多资金压力,严重者将由于无法按期归还银行贷款使得资金链断裂,导致公司倒闭。目前很多公司都会有此问题出现,其经营方法不足对其自身发展进步有着深刻影响。
2.3营销管理理念落后
现如今大多数中小企业都受到传统经营管理理念的影响,并且在经营管理方面,其理念也较为落后,根本原因就是营销管理理念太过于落后,缺乏创新,大多数中小企业对营销管理的观念都停留在产品推销方面,且没有认清营销管理环境,对营销管理的理念分析不够透彻和深入,经营方式仍然采用的是产品的营销和生产,导致中小企业缺乏市场竞争力。
3提升中小企业市场营销水平的对策
3.1业务特色策略
中小企业要努力开发新型业务,形成自身特色,特色会吸引很多人的眼球,“眼球效应”在这个网络大环境之下会显得十分抢眼,在“眼球效应”的同时适当推广中小企业的特色业务,抓住购买者购买心理,制定合适套餐。并不是说要一味迎合消费者,而是要了解消费者真正的需求是什么,再制定适合的特色业务来提高中小企业的市场营销价值。
3.2促销策略
人们对打折或者促销的产品一般都没有什么抵抗力,抓住消费者的这个心理,根据这个心理制定促销策略,主要与中小企业下属零售店进行合作,在自身利益最大化的情况下进行促销。具体的促销活动可以在大型商场、学校、晚会或节目赞助、广告、网络等多种渠道进行,通过这些渠道进行促销,中小企业一定会获得最大利益。
3.3提升国际市场竞争力
中小企业经营时,不能只安于现状,应居安思危,制定较为长远的规划和宗旨,让公司可持续发展道路。即使目前中国多部分企业有着很大的国际市场野心,然而实际落实规划过程中经常由于不同的原因(内在、外在因素)导致计划无法实施。公司今后的发展道路,如果要更加有前瞻性和发展性,就需要为自身在国际市场中争取一席之地,并由此开拓国际市场。
3.4改善营销渠道
现如今大部分中小企业都没有认识到信息化策略和营销管理在中小企业中的重要性,并且我国中小企业的营销管理模式也不如国外一些发达国家成熟,缺乏系统化的管理模式和营销渠道,导致我国现如今中小企业的发展速度缓慢。必须改善营销渠道,从实体店到网络营销转变,现如今网络十分发达,中小企业完全可以将企业内部产品进行网络直销,最大程度上提升企业的经济效益,强化中小企业的竞争实力。
4结语
在企业竞争激烈到白热化的大环境下,我国大部分中小企业都面临着同样的问题,即同行的竞争以及现如今消费者逐渐提高的消费需求和要求。中小企业必须对营销策略进行适当改革,解决营销策略中存在的问题,最大程度上保证企业的正常运行,从而实现经济效益最大化。
主要参考文献
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[2]徐永磊.论中小企业的市场营销策略[J].现代营销,2013(17).
[3]郑燚.中小企业的市场营销策略[J].中外企业家,2013(29).
摘要:“互联网+”和“+互联网”等新型词汇的产生,表明互联网给商业企业市场营销带来了新的发展途径。同时,互联网的大力发展也给商业企业带来了新的挑战,传统的、单一的传播途径被打破,更广阔的、种类繁多的营销途径不断出现,如何选择有效的市场营销策略,对于一家商业企业来说至关重要。为此,社会中消费者偏好角度入手,结合商业企业的特点,结合引爆点理论,阐明商业企业如何获得当前最优的市场营销策略。
关键词:市场营销策略;互联网;引爆点理论
市场营销的本质就是商业企业如何博取消费者人群更多的关注力以及关注力带来的购买潜力。关注力越多,消费者就会有更大概率去消费企业的产品。虽然目前已经进入了互联网的时代,市场营销渠道增多,但是很多商业企业依旧要面对严苛的市场营销问题,如何在互联网环境下吸引更多的关注力以及制造更多的消费就非常重要。
一、从完善产品策略角度研究市场营销策略
首先,要树立一种国际化市场营销的观念,要注重商业企业产品技术的研发以及市场消费者的偏好波动,这是商业企业市场营销策略中最重要的部分,商业企业要不断了解外部环境的变化、消费者偏好变化以及竞争对手的策略。产品是一家商业企业市场营销的根本,包括组合营销、定位、直接感官体验、系列产品的开发、品牌效应等,其中对消费者影响最大的三种策略为定位、感官和价格策略。
1.产品定位策略
社会的发展经过了工业时代,进入了互联网时代,工业时代的特征是产品极大化生产,工业时代产生了流水线作业,使得更多的消费者可以消费同等的商品。但是,随着这种趋势的加重和互联网时代的到来,使得消费者关注范围扩大,其关注范围内一种产品的定位是否过于普遍,越来越多的消费者开始想脱离普通的品味,进入特定品味范围,以便区别于大众产品。所以,商业企业要把自己的产品定位在一定的范围内,增加消费者关于产品的差异性观念,在保证产品的质量基础上在产品之上附加新的服务和产品个性属性,引导消费者形成产品讨论氛围,比如产品论坛、产品朋友圈等,将流动消费需求通过个性的属性和服务稳定下来,形成永久的消费人群。
2.产品感官策略
传统产品感官营销策略主要集中在视觉刺激上,传统的营销环境信息相对较少,繁复的传统视觉营销可以给消费者带来直接的视觉刺激,并且跟环境产生了强烈对比,所以传统视觉营销可以带来良好的广告效果,但是互联网时代改变了人们的环境,使得人们可以随时获取大量信息,信息数量已经不再能引起人们的强烈关注,人们转而投向营销信息质量上面。信息越多的产品感官刺激,反而会降低消费者的注意力,而信息质量高、信息表达直接的方式反而更容易获得消费者青睐,通过研究,很多互联网企业的网页产品展示特点变化独到,消费者开始逐渐关注精简的产品感官刺激,精简的市场营销广告可以使消费者更快把握产品的核心信息,比如小米彩虹电池精简包装。
3.产品价格策略
除了上述两种策略外,价格策略也是一种直接影响消费者是否购买的一大策略因素。关于价格策略,其与前两种策略相辅相成。价格策略的核心思想是最大化长期利润,这就使得商业企业的产品价格设定不能盲目比拼价格,保证质量前提下降低生产成本是必须的,但是降低产品的价格却不是必须的。经济学中,有一种商品叫吉芬商品,当价格上升时,需求量反而增加,而不是减少。最佳的价格策略就是让产品处于吉芬价格,吉芬商品的特点就是相对低档和必需。吉芬价格的产生需要产品定位、感官和质量等多重因素作为基础,在此基础上,适量让产品产生微量价格提升波动,可以刺激消费者产生一定的稀缺紧张度。
二、基于引爆点理论角度研究市场营销策略
随着互联网的大力发展,人们获取信息的渠道越来越多,这就给商业企业的市场营销策略带来了巨大的机遇和挑战。传统的基于纯广告明星模型的营销手段所带来的冲击力已经逐渐让消费者麻木,同时,由于参与广告拍摄的明星并不保证广告产品的真实性,纯粹以打广告而制作的明星广告反而很容易被消费者打上“假”的标签,同类广告的数量对消费者产生的新鲜感刺激满足边际递减规律。所以互联网环境下诞生了新的市场营销策略。即事件参与型市场营销策略,商业企业的产品只是关注力的附带品,而商业企业本身作为主角参与了一个重大事件的整个演绎过程或者市场营销的氛围会对消费者有代入感,比如《跑男》中的RIO鸡尾酒和安慕希牛奶营销,相比传统明星广告的“硬植入”,消费者更容易接受故事类市场营销途径。故事类市场营销就涉及一种理论,即引爆点理论。引爆点方式是通过让消费者主动关注一个内部事件从而扩大事件的影响力,而不是让消费者被动接受营销信息。引爆点理论是马尔科姆•格拉德威尔在《引爆点》中所提到的一种观念,其表达的观念是,很多难以理解的潮流都符合固定模式,掌握了这个模式就很容易产生潮流和获取广泛关注力。通过结合引爆点模式和市场营销策略。传播者和传播渠道是打开营销市场非常重要的环节,传播者或者渠道的一个特点就是拥有广泛的影响力,同时传播者和专业圈之间拥有稳固的信任关系,专业圈产生的信息对传播者有足够影响力,传播者信任专业圈中的人、产品,同时产品足够引起传播者重视,传统电视媒体通过明星做广告也具有类似过程,但是明星广告本身具有商业属性,其是以推销产品为目的,而传播者并不参与商业营销,其出发点是因为产品的优异而推荐,而且这里的传播者和途径脱离了传统电视媒体和视频媒体的束缚,转而以微博、微信等纯文字和真实情绪表达,会给消费者更高可信度,而且很多情况下,传播者并不是主动推荐专业圈中的产品,而是消费者主动咨询,非被动接受广告传播,即图2中并不存在如虚线所示的单向通道,而是双向的,甚至只有向上单向通道。传播者本身不再局限于明星,传播者可以是任何具有互联网影响力的人,也就说明传播者可以是专业圈中的人本身,比如小米手机的市场营销。第三部分就是消费者,消费者跟传播者之间也没有严格的界限,消费者也可以是传播者,如微信朋友圈中的推荐,这里微信圈推荐不是微信圈广告,是非盈利的产品推荐。上述所讲是关于个别人对于市场营销的重要影响,其营销的效果依赖个人的性格特征及性格特征产生的影响力。
三、从消费者角度来研究市场营销策略
消费者角度是指消费者对于不同产品,其重点关注度不同。从消费者角度来研究就是站在消费者立场上,如何选择产品,消费者侧重点在哪里。每个消费者心里都有一套决策机制,用于选择最优的符合自己利益的产品,而消费者的选择决定了一个产品的市场营销是否成功。消费者决策机制满足的基本原则是,当消费环境安全时,消费者倾向短期即时效益的消费方式;而当消费环境危机时,消费者倾向选择长期保守的消费方式。这里的消费环境,不仅仅是指空间环境,还包括资金是否充足,一个行业是否令人信任等。消费环境的不同安全程度会让消费者产生不同的安全感。当消费环境安全时,消费欲望就会更加强烈,而产生短期消费;当消费环境较为恶化时,人们就会感觉到危机,而产生长期观察的行为,保留基本的消费习惯,这里消费环境安全与否跟消费者所有的接触渠道中起关键作用的信息有关,是消费者一种主观感受,当对消费者影响很大的渠道整体保持积极态度时,消费者会感觉环境安全,反之感觉危险,所以,这就验证了第二部分传播者的态度对于消费者的重要性。结合图3和图2,消费者会根据其最信任的传播渠道所展示的正面或者负面信息做出反应。当然,图2中消费者、传播者和传播渠道之间并不存在绝对稳定,如果消费者长期接收到质量低下的信息,那么消费者与传播者之间的渠道就会断裂。以2010年开始流传的广西迪卡玉米转基因事件为例,转基因食品在市场营销推广过程中遭遇了无法预料强烈抵制,原因就在于转基因食品让消费者产生了严重不信任感和危机感,导致人们消费欲望处于严重的低谷,甚至是强烈抵制。食品消费问题在一般情况下只会涉及食品本身色香味问题,但是由于转基因触及到消费者生命安全底线,所以引发强烈反弹。从消费者角度思考市场营销策略的时候,需要考虑马斯洛需求理论。在现代社会中,对于一般人来讲,生理需求如温饱问题已经基本解决,安全的需求成为当前社会的最基本的而且是长期的需求,任何触及安全底线的产品都会被淘汰;当下层的基本需求满足后,处于更高等级的市场营销策略就更容易获得成功。
综上,商业企业市场营销策略的重点随着互联网时代到来,也逐渐以不同形式改变着,主要变化由传统媒体市场营销策略转变为互联网市场营销策略,只有定位明确,选择了合适的市场营销策略,才能使得以最小成本投入获取长期最大的企业收益。
参考文献:
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市场营销要制定企业的市场定位战略,发掘市场潜在需求,确立消费者品牌归属感,明确市场细分目标。下面是读文网小编为大家整理的关于市场营销的学术论文,供大家参考。
摘要:市场国际化、经济全球化对市场营销专业人才培养提出了新的要求。因此,高职院校在实施市场营销专业教育过程中必须根据实际情况加强对教学改革方向进行深入研究,促进教学质量得到不断提升,保证培养出来的人才能够更加适应经济、社会发展需求。
关键词:市场营销专业;生态文明;教学改革
一、前言
随着生态环境的不断恶化,人们的环保意识不断增强,环保运动席卷全球,在市场需求上,绿色消费需求不断增加。在这样的时代背景下,绿色营销逐渐成为企业实现可持续发展的一个必然选择。因此,企业在发展过程中对市场营销专业人才的职业要求也有新的变化,绿色营销理论将成为市场营销专业教学中一个必不可少的重要内容之一[1]。加强对市场营销专业教学改革方向进行深入研究才能促进该专业教学改革取得更好成效,进而促进教学质量得到有效提高。
二、生态文明环境背景下市场营销专业具体教学改革措施
1、更新教育理念
在市场营销专业的教学改革中,教育理念的更新主要体现为两大转变,第一为教育观及人才观的转变。在教育观上,必须从“知识本位”转变为“素质(能力)本位”本位,重视对专业技术的实际应用能力进行培养;在人才观上,必须从“继承型人才培养”转变为“创新型人才培养”,高度重视学生个性发展和应变创新能力的培养。第二为教学活动主体转变。教学改革必须将“教师为教学活动的主体”转变为“教师为教学活动的主导”,将学生作为教学活动的主体,积极引导学生参与教学活动,加强对其自主学习能力进行培养。在生态文明环境背景下,市场营销专业教学改革必须逐步确立起育人为本、全面发展的思想,促进学生整体素质、能力得到不断提升,将能力作为本位,突出技能培养、实践教学,有机统一知识、能力、素质实施教学活动,促进学生素质、能力得到全面发展。
2、科学定位人才培养目标
受传统教育思想影响,我国高职的人才培养目标一直以来均受限于层次定位,就是将其定位为大学的专科层次,而具体专业职业岗位(群)均未能得到明确定位。在生态文明环境背景下,营销观念发生了很多变化,绿色营销成为营销理念中的重用组成部分,并不断得到丰富。绿色营销主要体现为将可持续发展作为导向,将环境保护作为企业实现可持续发展的核心价值观,重视并高度关注生态环境价值[2]。在企业的经营目标上,绿色营销的目标主要体现为促进消费者的绿色消费需求得到更好满足,同时加强对自然生态环境进行保护,促进资源的利用率得到有效提升。因此,企业对市场营销专业人才提出了新的岗位需求。在市场营销专业教学改革过程中必须要正确认识专业职业岗位(群)的实际要求,对该专业的职业岗位人才培养目标进行明确。同时,在专业人才培养目标定位改革中必须保证人才能力能够适应社会主义市场经济发展需求及现代工商企业发展需求,重视对学生进行德、智、体、美等全方位培养,将该专业学生培养成为既能适应时代发展过程中的岗位需求,同时又具备管理、促销、经营等工作能力的高素质技能型人才。同时,在教学改革中还应该高度重视对专业特色人才进行培养。
3、创新人才培养模式
科学、合理的人才培养模式为高等职业教育改革中的一个关键性问题。在市场营销专业教学改革中,应该对传统的人才培养模式存在的利弊进行深入分析,然后按照岗位相对适应面的拓宽、毕业生社会适应性的提高、就业岗位能力需求等对人才培养模式进行改革[3]。在生态文明环境背景下,人才培养模式应该增加三个符合度,具体为培养目标及质量标准均能符合学生、社会发展需求和国家具体规定的程度;学校的实际工作状态能够符合学校所确定的人才培养目标及人才质量标准的程度;人才培养结果符合学校确定的人才培养目标及质量标准程度。通过对人才培养模式进行创新,促进学生、社会、政府对院校人才培养工作的满意度得到有效提升。在改革过程中,应用充分发挥创新意识,敢于突破传统模式束缚,以专业特点、职业岗位要求、人才培养目标要求作为根据,积极探索市场营销专业人才的新型培养模式。人才培养模式需严格遵循专业教育规律和专业人才培养规律,并突出技术应用能力、创新精神的培养,进而促进该专业人才能够更加适应生态文明环境背景下的人才需求。
三、结束语
生态文明环境背景下社会经济发展对市场营销专业人才技能提出了新的要求。因此,各高职院校须专业特点、职业岗位需求、社会经济发展人才需求等作为根据,正确认识教学改革方向,然后采取有效措施实施教学改革。只有这样才能促进教学改革取得理想成效,进而提高市场营销专业的教学效果。
参考文献
[1]曾春花,邓玲.生态文明视域下高校工商管理本科专业课程教学方法改革探索[J].铜仁学院学报,2014,11(03):261-262.
[2]张家明.地方高校市场营销专业实践教学改革的若干思考——以襄樊学院为例[J].对外经贸,2012,06(01):634-635.
[3]邵华.生态文明视角下高职专业人才培养之管见——以经管类专业为例[J].职教论坛,2014,15(26):303-304.
摘要:课程改革用以激发学生学习的主动性,尊重学生个性化的发展,已成为现在课程教学实践改革主旋律。而互动性教学改革是现阶段教学改革的方向。文章选择以市场营销专业课程为例,分析其互动教学的特点,提出影响市场营销专业课程“动式”教学实施的因素以及途径。
关键词:市场营销专业;动式;教学实践
一、市场营销专业课程“动式”教学特点
互动式教学改革模式让学生积极和主动地参与到课程学习过程当中,由原来的被动学习转为主动学习,进而开发学生的独立思考的能力。基本上,其具有以下三个教学特点:一是突出学生学习的主动性。在市场营销专业课程教学过程中,教师由原来主导者转变成引导者,学生不再是简单的被动学习知识,而是通过主动课堂讨论、课外作业指导、案例分析、课外实践活动等手段来获得学习知识。二是培养学生掌握教学方法。作为一线市场营销专业教师,教授知识并不是目的。作为21世纪人才培养目标,新型人才不能只是懂得掌握知识,还需要掌握学习的方法。三是注重培养学生的思维和创新能力。互动教学方法是给学生提供一个宽松的学习环境,让学生自己发现问题、提出问题以及解决问题的方法,尽量培养学生学习思维和创新能力。正是由于互动式教学方法所存在的特点,市场营销教学过程中应注重互动教学方法的应用,探讨一套有效的互动式教学内容和策略。
二、影响市场营销专业课程“动式”教学实施的因素
(一)培养学生的学习动机。学习动机的培养是推动学生学习内部动力,为了调动学生学习的主动积极性。市场营销专业教师应将注重将远景和近景两种学习动机有效结合起来,把握自觉性和兴趣的结合,尽量发挥学生学习的积极性。一方面教师应在教学过程中尽量提出教学目的和要求。教师应注重讲解所教授内容现实作用以及其在整个教学内容中的地位,尽量可以激发学生学习的兴趣和动力。另一方面提高学生学习效率。互动式教学方法让学生获得愉快的学习心情,基于此提高学习知识的效率。
(二)注重教学内容的选择。市场营销专业课程互动式教学应注重教学内容选择。教师应从实践教学出发,尽量选择难度适中的教学内容以及对实践教学有重要作用的教学部分。教师还可以结合期末的考试情况对教学内容进行修改,尽量保持教学内容和企业实践联系。在构建以学生为中心的互动式教学过程中,教师可以提前布置教学内容,学生在课下围绕教学内容提前查找相关资料。课上教师会依据教学内容选择,让学生在课上依据自己所查的相关材料进行小组讨论或者辩论,进而提高学习知识的能力。
(三)构建优越的教学环境。在课堂上创造师生间平等和谐的氛围至关重要。上课前学生和老师问候时可以不起立,学生回答问题时也可以不起立,学生在课堂上可不用举手随时质疑。学生和教师观点相反时,允许辩论,允许保留意见,教师对自己的过失要勇于承认,立即纠正。另外,在教学安排上,教师可根据大纲的要求和目的,从学生角度出发,与学生共同讨论决定部分授课内容和方式。这样师生感情融洽,配合默契,教学任务也就能顺利完成。
(四)注重教师自身素质的要求。互动式教学给市场营销专业课程带来了极大的挑战。市场营销专业作为实践性较强的专业,其不只要求营销教师具有扎实的理论知识外,还具有营销实践能力。在以实践活动为基础的开放课程当中,让学生浸泡在市场营销理论和实践环境当中是教师的最为基本责任。要是教师自身缺乏理论知识和实践能力,将会无法为学生提供良好的学习的基础。为此,市场营销专业教师应该注重自身素质的培养。
三、市场营销专业课程“动式”教学实施策略
(一)市场营销专业课程“动式”教学的创新形式。结合市场营销专业课程内容和互动式教学方法,需要对市场营销专业课程内容进行互动式教学创新,其创新形式有以下四个种方式:一是多元互动。对于市场营销专业课程教学中,课堂上各种问题的提出并非只是教师自己提出的,也可以是需要学生自己提出,即学生提出问题,教师来回答或者学生之间互相提出问题并加以作答。教师可以从多个层面多个角度来激发学生参与教学内容上,尽量扩宽学生学习的途径,促进教学内容之间相互沟通。二是启发式互动。这种模式教师需要从学生角度出发,尽量去启发和互动学习,让更多的学生掌握住市场营销专业知识,激发学生学习意识和学习的动力,并可通过启发性问题情境的创设来激发学生思维的积极性和求知欲望。三是学习知识和科研互动。学生可以在以教学学习过程为中心尽量推动学生学习内容的传播,学生可以在兴趣或者爱好的驱动下,学习相关的专业知识重点、难点,并教学过程中给教师一定的知识启发。基本上,教师可以将自己的做传递和教授知识以科研课题形式展现,同时教师也可以将自己的科研成果在课堂上传播。若是学校有条件也可以让学生参与到教师的课题研究上。四是情智互动。教师和学生共同创建互动式学习的环境、氛围,尽量培养学生专业知识的学习,从而实践知识角度去理解和掌握知识。
(二)市场营销专业课程“动式”教学实施具体策略。
1.做好课前准备工作。为了实现良好的互动教学效果,教师需要做好充分的课前准备。要根据对学生的分析和对教学内容的理解,准确把握课程的重点和难点,并根据这些重难点制定引导方法,同时,还要确定采用什么样的互动方式展开教学,引导他们进行发现式学习,还要在学生理解的基础上,通过互动方式再次强化其对概念和规律的认识。一个良好的教学方案应该能反映课程的教学内容与教学目标,明确教学的手段和教学的方法。对于互动教学法来说就是考虑哪些内容由教师讲授,哪些内容由学生进行自主学习,怎样引导学生学习,怎样进行教学互动等方面。
2.多种教学方法的应用。所谓的教学方法是完成教学任务的重要内容之一。伴随着市场营销专业教学理论学习的需要,教学需要更多新的教学方法的渗入。教师不只是需要了解和掌握这些教学方法并在教学过程中可以灵活的运用,更加有效服务于教学内容。除了一般性教授教学方法外,教师还可以采用启发式、案例分析法、小组讨论等方法,从而给学生更多的时间去展示和阐述自己的观点,让学生真正成为课堂上的主人,激发他们提出问题、分析问题以及解决问题的能力,调动他们学习的积极性和组织性,充分发挥他们学习的自主作用和教师作用,从而让学生能够从被动学习转为主动学习。在教学互动式学习的过程中,教师可以采用多种互动模式,比如说教师和学生互动、学生和学生之间互动,创建一些具有思想性、探讨性的学习环境。
3.多媒体教学手段的使用。随着信息化的发展,信息技术已成为了互联网发展的基础,为了更好地促进教学的现代化技术,需要进一步拓宽教育手段,将其成为获得相关信息知识重要手段和方式,对市场营销专业学生学习、生活以及教育有着非常重要的作用。教师需要运用多种媒体,努力设计和制作市场营销专业课程课件。实际上,多媒体课件并非是简单的教学内容和教案的体现,而是通过计算机手段技术,使得市场营销专业课程内容在文字、图像、声音以及动画等多个内容有效的结合起来,使得课堂内容更好地有效展示出来,促使市场营销专业课程内容传授更加形象、生动以及易于理解。另外,市场营销专业教师可以运用多种媒体教学的方式,如博客、校园网以及课件等综合应用,将教学内容展现给学生,并鼓励学生参与到现代媒体教学过程当中,积极将教学思想和内容通过多种媒体手段进行传递。总之,教师需要时刻将互动教学方式应用到教学过程当中。在制作市场营销专业课程课件方面,应注重启发式的教学方式,不只是可以发挥出多媒体教学的优势,还可以注意多媒体教学存在的缺点,扬长避短,真正发挥出多媒体教学的作用。
4.及时总结教学经验。一是对互动教学的内容和形式要及时小结,对市场营销专业课堂教学及时点评,对有争论性的问题做好课后研究、探讨及辅导。二是课堂互动教学之后,要对教学效果及教学设计进行信息反馈,看教学目标设置是否合理,是否符合学生的认知能力,互动设计的运用时机是否合适,是否发挥了作用,学生在互动中的创造性表现有哪些等等,通过信息反馈,教师可据市场营销专业的学生学习的情况,调整以后的教学内容和方法,不断增强教学效果。
参考文献:
[1]郑金洲.教学方法应用指导[M].上海:华东师范大学出版社,2006(12):22.
[2]洪燕云.市场营销专业课程教学方法改革的探索与研究[J].江苏技术学院学报,2006(3):121.
[3]吴华梅.高职院校市场营销课程教学方法探析[J].职业教育研究,2010(7):67.
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市场营销专业是集应用性和实践性为一体的专业,为了培养符合市场需求且具有较强专业核心能力和较高综合素质的应用型人才,教师应在教学中创新和改革教学方法。下面是读文网小编为大家整理的与市场营销有关的论文,供大家参考。
摘要:以实践为导向的研究性教学对于培养具有创新能力的应用型人才作用凸显.结合«市场营销学»课程进行研究性教学的实施要注意:研究性教学的研究问题的选择;协调组织好学生;阶段性询问;采用多样化的考核方法.
关键词:研究性教学;市场营销学;实施
«市场营销学»是一门理论联系实践的学科,理论固然重要,但引导实践更加重要.目前,我校的«市场营销学»教学仍然以讲授理论知识为主的传统教学模式,通过和学生之间的沟通、学院开展的教师联谊会以及考试情况分析,均都表明研究性教学在这门课程中的应用非常必要和迫切.
1研究背景
兴起于20世纪90年代的西方研究性教学模式于90年代中后期被正式引入到我国的高等教育领域.当今,以培养大学生创新精神和研究能力为目标的研究性教学已成为全世界高等教育改革的发展趋势.2005年,教育部在«关于进一步加强高等学校本科教学工作的若干意见»中指出:“积极推动研究性教学,提高大学生的创新能力”.研究性教学是一种全新的教学模式,它是开放式、互动式的教学.通过创设一种类似于科学研究的情景和途径,让学生通过自主探索、发现和体验,学会对信息的收集、分析和判断,从而培养学生积极探索未知世界的科学态度和科学精神,进而增进和发展学生的思考能力和创造能力.
2研究性教学调查的目的及结果分析
本次调查是以长江大学选修公选课«市场营销学»的学生为调查对象,主要针对学生对学习本课程的兴趣程度、学习目的和考核方式进行.调查采取随机调查的方式,共发放问卷200份,实际回收189份,其中有效问卷182份.根据调查的结果,体现了以下几点:一是,学生对本门课程无兴趣的占8.1%,兴趣一般的占43.6%;这就说明了51.7%的学生对本门课的兴趣不高.二是,73.3%的学生想通过本门课程的学习提高自己的实践能力,21.7%的学生想改变思维方式,只有5%的想把握完整的理论体系;这就说明了学生学习本门课程的主要目的是为了提高自己的实践能力.三是,有59·5%的学生选择考核方式为实践的真实业绩,30·1%的学生选择研究论文的形式,只有10.4%的学生愿意采取传统的考试形式.调查的结果表明我校在引入研究性教学的理念,培养学生的创新精神、实践能力非常必要.研究性教学有以下五大特点:一、实践性,由掌握知识向解决问题的转变;二、开放性,研究内容综合化,研究空间社会化,学习途径多样化,研究结论非标准化;三、自主性,学生学习由被动接受式向主动探究式转变;四、过程性,学习目标重视学习的过程和体验;五、综合性,强调知识的联系和运用.
3研究性教学在«市场营销学»教学中的实施建议
研究性教学是一个教与学的过程,没有一个统一的模板可供选择,但要求学生通过分析和解决问题的方式来进行课程学习是这一教学方法的主要特征.研究性教学在«市场营销学»教学中的实施要注意以下几点.
3.1研究性教学的研究问题的选择
在研究性教学中,首先要提出问题,以解决问题作为教学的起点和目的.所以,研究性教学的研究问题的选择非常重要,可以看作是研究性教学能否实施成功的关键.问题的选择要做到:(1)以教材理论为依据.市场营销活动从过程上讲有市场营销环境分析、消费者购买行为分析、STP营销战略、竞争性市场营销战略、4PS营销组合策略以及市场营销管理哲学.在进行问题选择时,可以选择舒适达的STP营销战略、王老吉的竞争性市场营销战略、苹果的市场营销组合策略以及海尔的市场营销哲学的体现.(2)要贴近学生的兴趣爱好.兴趣是最好的老师,要顺利推进研究性教学,让学生自觉、主动地参与到问题的分析和解决过程中,一定要让学生对所研究的问题保持浓厚的兴趣.如学生大多数对电子产品如手机感兴趣、男生大多数对汽车感兴趣,可以进行如下问题的选择:华为手机的市场营销环境分析及对策、小米手机的消费者购买行为分析、奇瑞QQ的目标市场的选择以及市场定位.(3)使用最新出现的或熟悉的案例.对于市场营销学课程来说,新的案例层出不穷,要求在选择问题上选择新的案例或学生熟悉的案例进行研究.
3.2协调组织好学生
首先,要尊重学生,鼓励学生对知识的质疑、提问,并且要学会赞扬学生.其次,要进行合理的分组.合理的分组有助培养学生的积极性和合作精神,良好的分组有助于成员之间产生思想的碰撞,让学生更好地进行深度思考,探究和体验知识的发生过程.再次,教师在课堂教学中应保持积极的情绪,增加亲和力,拉近与学生的距离,使学生的积极状态投入到课堂学习中来.
3.3阶段性询问
通过课题的研究,学生可以掌握本课程的教学内容,实现教学目标.教师阶段性地参与学生的研究活动,询问他们的研究进度和研究状况,关注他们在研究中遇到的问题,考察教学效果.
3.4采用多样化的考核方法
在研究性教学的过程中,由于思维的开放性、成果的创造性、学习过程的互动性、团队的合作性,使得对这种教学方式的考核方法不适应传统的考核形式,而应采取教师评价与学生自评、互评相结合;对团队的评价和个人评价相结合;如果有实践的话,还要考虑实践的业绩进行全面的考核.
总之,研究性教学是一种教学观、一种教学理念,它注重发挥教师的主导作用和学生的主体作用.希望我校在«市场营销学»教学上能够更好地满足学生的需求,满足社会的需求.
参考文献
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[3]王海玉.研究性教学在市场营销学课程中的实施[J].中国商界,2010,(212):195.
[4]韩冰,曾杰.研究性学习模式在市场营销专业教学中的应用[J].经济研究导刊,2015,(4):223.
摘要:电力资源为社会生产生活重要能源,就电力行业发展现状来看,资源需求不断增大,逐渐由卖方市场转变为买方市场。在此背景下,想要进一步促进企业的发展,就需要根据市场发展规律对营销策略进行调整。本文对影响电力市场营销的因素进行了分析,并提出了相应的优化措施。
关键词:电力企业;市场营销;营销策略
电力行业快速发展中,供需间矛盾得到一定缓解,但是行业垄断地位已经被打破,电力企业间需要面临着激烈的市场竞争。为提高企业在市场中的竞争实力,需要结合行业发展特点看,对电力市场营销现状分析,确定其中存在的不足,有目的性的采取措施进行优化,建立新型的营销模式,促进企业的改革,在市场中占据更有利的位置。
1电力市场营销特点
第一,需求预测。对于电力生产来说,需要发电、输电以及配电同时进行,生产的电能不能进行储存,这样就很容易造成电能供需间的矛盾,如需求数量、质量标准、电价定位以及需求信息等。为提高电力市场营销质量,必须要提前做好市场需求预测,获得各项真实信息,解决生产与需求间的矛盾,顺利开展营销活动。第二,组合策略。电力产品具有一定特殊性,所对应的营销策略也就不同,需要对市场营销组合策略进行特殊性分析。包括电力产品与服务策略、电力销售渠道策略与电价策略等,基于电力产品特点,在普通产品营销策略上进行调整,不仅要均满足实际发展需求,同时还可以提高企业市场评价[1]。
2电力市场营销策略
2.1市场营销内容
(1)形象营销。以为客户提供优质服务为核心,在整个社会中针对不同消费群体,树立电力产品质量可靠、价格合理的形象,来获得消费者对企业与产品的认同度,提高对电力产品的需求感。企业可以利用宣传媒体,或者是参与社会公益活动,通过社会综合调查,对营销方案进行调整,在保证产品质量的同时,提高自身在行业内的形象。
(2)需求营销。以国家各项规章制度为依据,结合相关政策,以提高企业营销效率为目的,制定相应的营销方案,引导消费者,改善能源结构,提高电力产品在终端能源消费中的比例,引导消费者合理应用电力产品,提高电能资源应用效率[2]。通过引导需求营销策略,来提高电力产品在能源市场中所占地位,扩展季节性电力市场,并挖掘市场中存在的潜在客户。
(3)服务营销。针对电力产品进行市场营销时,需要对电力产品所具有的特点进行分析,以获取客户最大认同度为目的,为其提供优质的营销方式与服务,提高企业自身竞争实力。利用服务营销策略,提高电力产品质量,扩大电力消费市场,确保连续供电,维持合理的价格,来促使各项营销活动的顺利进行。
2.2市场营销步骤
在针对电力产品进行市场营销分析时,需要按照专业原则来进行,确定好每个实施步骤,使得企业能够更好的适应市场变化。一般营销步骤包括确定目标、企业弱点分析、建立目标市场以及营销策略组合。在确定市场营销方案前,需求结合企业自身发展现状,分析确定长期发展目标,并结合该各项电力业务活动来分析所存不足,以拓展新市场为目标,来对以往业务过程与结果进行分析,确定一个新的目标市场。然后针对此市场来寻找客户,了解并掌握客户用电需求,制定完整的营销策略,选择有效的间服务模式,为不同客户群体提供对应的服务作业,保证营销活动能够正常运行,进一步提高企业市场竞争力。
2.3营销影响因素
在电力市场营销中,经常会因为各项因素的影响而导致营销活动无法正常进行。想要进一步对电力营销工作进行优化,就需要分析并掌握各项影响因素,有针对性的采取措施进行管理。第一,产品成本。每增加一个额外产品,便会造成产品成本增加,这时便要求营销人员去分析并确定客户是否愿意支付增加的成本,来抵消企业产品成本。第二,产品竞争。主要就是指同类产品间的竞争,如果电力企业提高附加产品价格,行业内便会存在企业通过降低价格来提高同类产品在市场内的竞争力。第三,客户期望。即购买产品本身利益外的好处,如客户在任何时间段内用电满足后,追求降低电价水平,或者是获得更好的服务等。
3电力市场营销优化措施
3.1更新营销理念
对于电力市场营销工作的优化,首先需要对传统营销理念的转变更新,重点做好市场需求分析,以提高服务质量,获取更多经济效益为工作核心。第一,改革创新。即对市场需求信息进行收集与分析,以满足不同消费群体产品需求为基础,对企业自身生产要素进行重新组合,选择应用新型生产方法,获得新型产品,并拓展新市场,选择新的营销策略组合模式,从根本上利用技术来打开市场,赢取消费者信任。第二,市场效益。较之其他产品,电力产品具有特殊性,在进行市场营销分析时,企业应以市场需求为导向,以高质量服务为手段,最大限度上来满足电力消费需求,并利用国家各项政策法规,刺激市场消费,提高产品综合效益。
3.2工作流程整合
企业内部工作流程均由经营理念决定,对于不同的企业,经营观念不同,相应的内部工作流程也就存在较大的差异。为提高电力市场营销效率,企业需要在确定满足市场需求经营理念基础上,对工作流程进行适当的调整,实施整体营销服务。提高客户服务部门的建立完善,促进企业与客户间形成有效的联系,保证各项信息的有效传递,减少中间工作流程,使得整个工作流程更为简洁。
3.3重视服务质量
将提高客户服务质量作为工作核心内容,采取服务包装化、服务技能化以及服务承诺化措施。即对营销工作服务地点、场地、设备、信息、资料以及人员等进行设计,使得客户能够通过接触各项事物来获取相应的信息,促进服务购买与交易活动。而服务技能化即利用专业服务来吸引并满足客户,如推行电子商务,建立客户服务中心、家用电器展示中心等,最大程度上来获取客户认同感,促进营销活动的成立。
4结束语
电力营销活动的有效开展,需要电力企业认清电力产品的特殊性,分析各项影响因素,结合自身实际情况,选择合适的营销策略,并做好各项工作的优化,争取提高服务质量,从根本上来促使营销工作的顺利进行。
参考文献:
[1]刘洋.北京市电力公司电力市场营销策略研究[D].华北电力大学,2012.
[2]张幸.JLDL公司电力市场营销策略研究[D].吉林大学,2015.
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随着我国社会经济的快速发展,我国企业发展迅速,企业之间的市场竞争日益激烈,越来越多的企业为在市场竞争中抢夺市场份额,使企业市场营销面临着较大的风险。下面是读文网小编为大家整理的现代市场营销学论文,供大家参考。
一、营销类应用型人才培养采用项目化教学模式的必要性
(一)市场营销应用型人才培养现状
(1)培养目标定位不准目标是一切行动的指南,只要有了明确的目标才不会在人才培养的过程中迷失。通过调查发现,大部分普通高等院校的市场营销专业以理论研究与传授为主,对学生培养的目标定位不够准确。即便是理论课的设置也并不合理,同系不同专业的主干课程设置区别不大,专业特色体现不明显。由于培养目标的定位不准,在教学过程中老师过多重视知识的灌输而忽略了实践能力的培养。只有专业理论而不懂如何运用到实践中,动手能力不强的学生并不是营销类企业所需要的应用型人才。
(2)实践教学未成体系我国高校传统的人才培养很重视基础课程和通识课程的开设,而市场营销专业也是理论课程多实践实训类课程较少。课程设计缺乏专业特点和前瞻性,授课中信息内容和引用案例陈旧,实验教学往往又把营销环境和决策简单化,实践实训容易流于形式化。对学生实际操作能力和执行能力更为看重的营销专业,其实践教学缺乏统筹安排和整体布局,实训尚未形成有效体系,这样的课程结构难以适应社会经济与企业的发展需求。
(3)考核评价方法单一企业在招聘的过程中最看重的是学生的专业能力和综合能力,但这往往又是企业对毕业生最不满意的地方。追根究底这是由于僵化单一的考核评价方法导致的。卷面考试仍然是很多高校市场营销专业对学生唯一的考核方式,缺乏对学生动手能力、逻辑分析、问题发现和解决等方面的考察。传统的闭卷考试让学生照着教材和笔记死记硬背,难以反映实践教学的成果,也不能激励学生通过更多的实践培养创造力和执行力。因而毕业生在面试甚至其后的工作中的表现也就差强人意。
(4)实践经费投入不足比起课堂教学,营销专业实践性教学所需的调查、实习经费和实验设备都需要更大的投入,而各高校在这一方面的经费明显不足。市场营销专业的实践实训环节操作复杂、牵涉面广又难以量化,校方给予的工作量往往也不多。老师们不愿意指导实践实训环节,因此实践性教学流于形式有过程而无质量的现象比较普遍。
(二)营销类应用型人才培养采用项目化教学的必要性
1.符合市场营销专业人才培养的创新要求从高校教学规律和个体身心发展要求来看,项目化教学是在教师的引导下学生自主完成项目工作的过程,是教育与实践相结合的新领域与新途径,符合市场营销专业人才培养的创新要求。
2.契合营销类应用型人才培养的改革方向相比传统的讲授式教学,项目化教学模式更容易使学生系统全面的应用掌握的知识。在项目的设计实施完成的过程中,学生不断利用专业知识发现问题解决问题,在逐步地形成合理的知识结构和技能技巧的同时不断提高自身综合素质。因此,该模式契合应用型人才培养的改革方向。
3.易于激发市场营销专业学生的学习主动性项目化教学模式在激发学生内在学习动力方面有着无可比拟的优势。传统的教学是老师灌输知识,学生被动听取;而项目化教学方法中每一个环节所需的知识、遇到的问题和解决问题的方法,都需要学生在老师的引导下通过自己的方式获取资源。这样不仅能扩宽学生的知识面也能锻炼学生解决实际问题的能力,能让学生更直观地体会从宏观理论世界到微观项目执行的全过程,从发现问题到解决问题都更容易调动学生对知识和理论学习的兴趣和积极性,从而形成良好的思维和学习习惯。
4.利于营销专业学生形成正确的价值取向在小组共同执行并完成项目的过程中有利于学生形成良好的团队意识,并充分发觉自己在团队中的定位与特长。团队协作式的项目化教学是学生实现个性化和社会化的基础,在项目的成功或失败中锻炼了良好的意志控制力,形成正确的价值取向。综上几点可以发现,项目化教学方法是提高应用型人才职业能力的有效途径,在这种模式中锻炼形成的综合能力将在今后的职场发挥重要作用。
二、基于应用型营销人才培养的项目化教学模式设计
(一)教学目标的确定
教学目标是指教学活动中具有指向、激励、标准作用的预期结果。任何有效的教学活动都应该有相应的教学目标作为指导,只有目标明确才能做到老师教授时有的放矢、学生学习时重点突出地共同完成既定的教学任务。通过对用人单位的调查研究发现,职业岗位的技能要求逐渐呈现出一种边际化的变化趋势,即一种主要岗位与多岗位转换结合的职业构架。这一态势要求高校毕业生能掌握不同岗位的多种知识与技能。这种跨岗位的“综合型职业能力”即是应用型人才的培养目标。而营销类专业人才的教学目标的制订应该从营销类岗位的工作职责分析入手,围绕知识目标、职业能力目标、情感目标和德育目标,综合建立起既具备系统的市场营销专业理论又拥有营销岗位基本操作训练的教学体系。
(二)教学项目的选择
营销类项目化教学的目的是让学生在完成项目操作的同时能掌握市场营销专业知识,而想要实现教学目标里的教学效果,项目的选择与设计就显得至关重要。因此,实施教学时,作为组织者的老师要精心地设计好每一个“项目”。而在确定项目时需要考虑的问题有如下几个方面:
1.实施项目的课程在营销专业中所处的定位首先应根据该课程在专业方向的作用与定位来确定课程级项目。课程级项目的选择应该既符合企业真实的岗位操作要求又适合课程的专业定位。根据知识体系、操作技能和职业素养等内容将课程级项目划分为若干模块项目,每个模块项目又可进一步分为小的实验项目。实验项目和模块项目要能有效地体现对市场营销学科体系下教学内容的重新组织和规划。
2.项目实施的可操作性与实用性任何教学项目在设计与选择时都需要考虑项目的实用性与真实性。营销型的项目必须与企业策划类、推广类或现实商业经营相关,并将某一教学课题的专业知识和实际技能紧密结合。
3.学生知识接受能力的差异在设计项目时要充分考虑学生现有的知识体系、认知能力和兴趣方向。项目的难易程度要根据学生的实际水平来确定,力求做到学生能独立处理和克服在项目操作中出现的困难,或者利用专业知识技能解决实际问题。
(三)项目化课程体系的构建
在实施项目化教学时,其课程体系构成应是以项目涉及的具体专业知识和实践技能为导向进行组合归纳,以完成具体的项目工作为目标设置知识内容模块。要把过去市场营销专业传统的以理论为主导的课程体系构建,改造成按任务完成能力构建的若干知识模块组成的课程体系。具体的项目化教学课程体系构建步骤如下:
1.明确专业岗位要求通过市场调研确定营销岗位职责和要求是建立项目化课程体系的重要一步,调研需客观真实地反映市场实际需求以作为后续各阶段的基础。通过对企业需求的调研,明确工作岗位所要求具备的各项技能和素质,由此确定教学培养目标。
2.设计课程级项目每一个专业岗位都有自己明确的工作范围,在具体工作职责的基础上找出具有专业代表性的典型项目或者企业实际操作项目。以此为基础组成课程项目集合,作为贯穿专业知识和技能应用的核心环节。
3.分解子项目根据不同的职能模块把典型课程项目分成若干独立的子项目,再按工作流程顺序将子项目排成序列。子项目的分解和线性有利于专业课程模块的设置。
4.形成专业课程模块分析子项目操作中所需要的专业理论知识,以每一个子项目的理论知识点作为教学课程模块的支撑。按子项目操作排序序列安排专业课程,形成课程模块链条。
5.形成项目课程体系上述四个步骤各有标准,并项目联系和制约。通过这些流程的实施执行,以项目操作过程为导向,紧密围绕项目实施各环节所需知识点而进行的项目化课程体系初步构建起来。
(四)项目化教学流程设计
依据前述,项目化教学是在老师的指导下学生独立或分组完成项目任务的过程。因此,项目执行及教学的具体实施流程可分为教师执行端和学生操作端两个不同的角度。在具体的项目化教学过程中,老师扮演者项目策划者与组织者的角色。他们所要做的工作有:确定教学项目后使之形成可视化的呈现;明确项目教学的目标任务;围绕项目所需知识点进行课堂讲授;在项目实施前给学生提供和展示相关的教学资源;对项目的开展实施进行有效建议;引导学生独立或分小组进行项目执行并促进小组的讨论交流;最后对学生形成的项目成果或作品进行考核评价并依此对典型项目进行修正调整。而学生在项目化实训中要完成的内容依次有:首先感知教学项目并明确学习目标和任务;听取项目相关知识点的讲授和获取项目操作资源;独立进行项目操作程序设计或者小组讨论项目操作流程;接下来即是项目执行操作并小组讨论交流;在项目完成之后形成项目作品或成果;接受老师的成果考核评价。项目化教学模式中的关键点是顺利组织学生完成任务,因此,要求指导教师在整个过程中要思路清晰、组织得力。只有对需要完成的项目教学程序相当清楚,才能尽可能预估项目执行中可能出现的问题困难和疑问,也就才能对学生的问题作出及时反馈和指导。
(五)综合化评价体系的构建
项目化教学模式的考核应摒弃传统的“卷面考试”评价机制,根据学生项目实施过程、任务完成绩效、项目作品效果等情况来进行考评,建立以实际工作任务相关指标完成为主,项目作品及理论考核为辅的综合考评机制。最终的考核结果采取对平时表现、知识应用、技能熟悉程度、团队精神、职业素养等综合指标的考核,并对学生的课堂考勤、提问答疑、操作流程、课后作业、项目作品等进行评价。通过考核方式的变化起到提高学生知识应用的能力、自我学习的能力、应对突发状况的能力、解决实际问题的能力和培养团队精神的作用。
1.调查结果分析
1.1企业急需的营销人才类型及从事营销工作的重要因素
在企业急需的营销人才类型中,市场开发人员占32.4%位于第一位,其次是营销策划占17.6%,然后是营销管理和服务营销,各占14.7%。与其他相关人才类型相比,市场开发和营销策划对于创造力的要求明显较高,说明企业对于创新型人才的需求比较迫切,学校应该在人才培养过程中加强对学生创造力的培养。通过对在校生和毕业生的调查发现,学生认为在从事营销工作过程中受多方面因素的影响,其中比较重要的有个人能力(占33.3%)、经验(27.6%)和专业知识(18.6%)。然而,对企业的调查数据和访谈结果显示,企业认为毕业生在从事营销工作过程中最重要的是个人能力(30.3%)、团队合作(24.2%)和经验(21.2%)。这说明学生对于团队合作在营销工作中的重要作用认识不足。
1.2市场营销专业创新型人才应具备的知识、能力和素质
市场营销专业创新型人才应具备的知识包括专业知识和拓展知识两部分。通过多响应变量分析,按照个案百分比结果显示,在专业知识方面,排在前列的包括市场营销(85.7%)、市场调查与预测(79.5%)和消费者行为学(79.5%);在拓展知识方面,排在前列的包括营销团体管理(79.5%)、广告实务(74.1%)、服务营销(72.3%)。交叉表分析显示,企业、毕业生和在校生对营销专业知识和拓展知识的理解相差无几,说明专业的课程体系设置基本符合社会实践需求。市场营销专业创新型人才应具备的能力包括基本能力和专业能力两部分。通过多响应变量分析,按照个案百分比结果显示,在基本能力方面,排在前列的包括人际交往能力(93.8%)、表达与沟通能力(54.5%)、创新能力(35.7%);在专业能力方面,排在前列的包括销售管理能力(82.1%)、市场分析能力(77.7%)、商务谈判能力(75.9%)。交叉表分析显示,与毕业生和在校生相比,企业在基本能力方面更强调团队合作能力而非人际交往能力。对市场营销专业创新型人才应具备的基本素质进行多响应变量分析,按照个案百分比结果显示,协调与沟通能力(74.1%)、团队合作精神(58.0%)和创新能力(41.1%)是市场营销创新型人才最重要的素质。此外,在与企业管理者的访谈中,多数管理者提出道德品德高尚是选用人才的基本素质要求。
1.3市场营销专业毕业生欠缺的知识、能力和素质
通过对调查问卷的分析和与企业管理者的深度访谈,发现市场营销专业毕业生欠缺的知识包括营销专业知识(32.6%)、社会文化知识(27.5%)和社会礼仪知识(25.0%)。其中,营销专业知识被企业管理者排在首位,而被毕业生和在校生忽视,说明市场营销专业的学生对于本专业的基础知识掌握的并不牢固,存在过度自信现象,在教学过程中应使学生认识到这一点。市场营销专业毕业生最欠缺的能力主要有敏锐的洞察力(48.5%)、谈判运筹能力(48.5%)和市场反馈能力(46.6%)。市场营销专业毕业生欠缺的素质包括创新能力(46.6%)、协调与沟通能力(35.0%)、忍耐能力(32.0%)。
2.市场营销学生创造力培养对策
根据市场营销专业学生创造力需求调查的结果,本文认为可从以下几个方面创新市场营销专业人才培养模式。
2.1开设创新教育课程,提高学生的创新素质
人人都创造力,人人都需要创造力。众多研究表明创造力可以通过大学教育进行培养。
2.2加强专业课教学,奠定学生创造的知识基础
专业知识是创造力的基础。一个人不能真正的有创造性,除非他知道一个特定专业的大量知识并且有在该专业生产所必需的技能。然而,市场营销专业学生存在专业知识掌握不牢、邻近学科知识匮乏等问题,这些都不利于创造力的培养。因此,在教学改革过程中,应该综合使用多种教学方法调动学习积极性。
2.3重视学生实践,培养学生创造能力
创新能力培养的根本途径是让每一个大学生能够在学习、生活中参与创新,实践创新。实践教学是培养学生创新能力的重要环节,学校应该加强实践教学的力度,例如充分利用开放实验室等。此外,还应通过校企合作人才培养机制、校内外实习实训基地、创意创业创新竞赛等多种方式,锻炼学生的动手实践能力。总之,培养大学生的创造力是高校的使命和责任,而知识、能力、素质全面发展是创新人才的基本要求。因此,为了培养市场营销专业学生的创造力,教学应注重知识、能力、素质的有机结合,对课程进行优化设置,培养学生的创造能力,为学生开展创新实践活动提供资源和条件。
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21世纪是一个充满机遇与挑战的时代,是一个营销战略模式变革的时代。下面是读文网小编为大家整理的市场营销专业导论论文,供大家参考。
1市场营销专业实习实效性差的原因分析
(1)专业人才培养目标不明确
近年来,用人单位对市场营销人才的要求越来越趋向综合化,要求学生不仅要系统掌握管理学、经济学和市场营销学基本理论和基本知识,熟练掌握市场调研、市场开发、客户管理、营销策划等专业技能,还要具有沟通能力、创新精神和较强的实践工作能力。然而,部分高校的专业教师和营销专业学生均对本专业人才的培养目标不太明确,日常教学存在广而不精的情况,忽略市场营销专业实践性及应用性强等特点,造成学生专业技能差,没有专长,无法体现专业特色,对就业方向的理解存在片面性,大多对市场营销专业的就业前景持悲观态度。
(2)实践教学培养方案不够系统
系统的实践教学培养方案不仅要包括具体的实施方案还要注重后期的评价考核体系的完备,以此保证实践效果。在使学生达到各项需求技能的同时,还要加强校内、校外实践教学体系的构建,注重实践内容的完整性、关联性、延续性。然而,目前部分高校经常误认为只有理工科才要重视实践教学环节,设置系统地实践教学培养方案,对文科类的实践教学却关注度不足,实践教学培养方案不够系统,直接影响到市场营销专业学生的实践教学效果。
(3)实习任务不明晰,实效性弱
部分企业招聘实习生,或者本着"低成本,易支配"地使用廉价劳动力的心态对实习学生分配工作,或者一味地姑息迁就实习学生,使实习过于形式化。企业常常出于满足各种合作关系的需要,被动接受实习生,草率安排实习任务,造成学生的实习内容过于简单、技术含量低、专业不对口,过程枯燥、重复劳动,学生不能深入了解实习单位的实际运作,也无法真正提高专业知识的实践技能。实习结束,学生只能东拼西凑一些材料,汇成实习总结报告交差,根本没有发挥其应有的作用。
2提高市场营销专业实习实效性的方法
(1)明确人才培养目标,提高教师的实践教学能力
以培养"高素质、应用型、复合型的营销专门人才"为专业建设目标,不仅要培养学生掌握市场营销学的基本理论和从事市场营销活动的基本方法和策略,还要注重培养学生提高观察问题、分析问题、解决问题的实际能力,使学生成为应用性,操作性强的专业人才。另外,鼓励"双师型"教师人才的引进和在职教师向"双师型"方向的转型,加强师资力量建设。具体策略一是通过学校政策影响,提高"双师型"教师待遇以鼓励在职教师积极通过职业资格考试,从而提高教师的实践能力。二是定期选派教师到相关企业进行挂职锻炼,并给予合理的工作量核算和薪金待遇,使教师通过挂职锻炼切身参与企业运营实践来分析问题、解决问题,从而真正提高教师的实践能力。
(2)制定系统的专业实践教学计划,提升市场营销专业学生综合技能
市场营销本科专业学生的基本技能有市场调研技能,市场分析技能、市场营销策划技能,促销技能等。应结合专业认识实习、专业课程设计和毕业实习等实践环节的特点,确定相应的实习单位并与对口企业共同制定系统的专业实践教学计划。通过针对性地专业实践,使学生深刻理解本专业的专业知识并有效的运用其指导实践工作,在具体工作中逐步提高专业所需的各种综合技能。
(3)构建校企合作平台,建立战略伙伴关系
依托企业,利用校企联合办学的机制,积极探索"双进"方式,聘请企业界高层管理者作为客座教授,让企业家进教室,让学生进企业,使学生在校期间就能够积累相关的工作经验,获取未毕业先就业的机会。建立校企合作的学校与企业同时肩负着培养学生综合能力的任务。在理论教学部分,教师在课程内容的设计上要力求为企业具体的工作服务,确保学生所学专业知识具有一定的实用性和超前性。企业在日后为学生安排实习岗位时也会极具针对性和计划性,与学生掌握的理论知识形成良好的融合并起到辅助教学,提升应用实践能力的特殊效果。
(4)引入项目导向教学法,使学生带着任务进入企业实习
结合校企合作单位的实际工作需求展开日常教学,进行针对性的课程设计,根据不同的工作任务将学生分成若干小组,通过多种调查方法和调研渠道,分别制定一份内容各不相同的营销计划书。各组学生将完成的营销项目计划书全部交由实习单位统一论证,最终筛选出一份可行性高,操作性强的项目,被选中的小组学生结合企业对计划书提出的修改意见,对初始提交的项目计划书进行认真仔细修改,最终拟定出一份各方满意的可用性强的项目计划书。教师在此过程中只起到引导、监督和评价作用。最终方案形成之后,根据教学计划,由教师组织学生深入实习单位,针对项目方案有效组织学生进行实践操作检验。对于整个实习过程,教师都要全程在场并积极参与其中,做到实时监控,现场指导,及时评价,积极与企业相关人员沟通协调,第一时间帮助学生解决遭遇的棘手问题。这样做不仅丰富了指导教师的实战经验,也切实提高了学生的动手操作能力,调动起学生对于实习工作的积极性,真正提高了专业实习的实效性,同时也有望为合作单位带来一定的经济效益,真正达到校企合作、互利双赢的效果。
一、迎合观众心理策划节目
市场营销策划就是为满足消费者的欲望和需求,而设计的产品。作为真人秀电视节目,传播媒介就是电视,想要通过节目来获取经济收益最大化,就要迎合观众的心理,了解在不同社会文化影响下人们的需求和心理变化,通过调整电视节目的内容、表现形式,来贴近观众生活、引起观众兴趣,树立一个好的形象,提高收视率,以创造更多的经济效益。当今社会,真人秀电视节目种类越来越多,要想获得更多的忠实观众,就要使节目符合大众追求公平、公正的心理,具有积极意义、参与感的节目更能吸引观众,此外,电视节目具有冲突性、戏剧性、纪实性的特点,这也是受大众欢迎的主要原因,下面对节目的策划加以分析。
1.冲突性、游戏性、纪实性
冲突性、游戏性、纪实性是真人秀电视节目的普遍特点,因此,电视节目在市场营销中要合理利用这三个特点。真人秀节目例如:很多节目除了评委点评,在关键抉择时,也会把决定权交给观众,采用公平、公正的投票方式。比如:在海选时,评委的权利很大,包括点评并决定选手是否通过海选。有时候选手很明显受评委的保护,评委往往会给一些较高的评价,或者暗示观众其潜力所在,甚至救助已被观众淘汰的选手,选择好的歌曲,尽量让其留到最后,但是观众的反向心理会想尽量把这个选手淘汰。以此形式,通过公平的选拔,观众与评委间的意见冲突,感人、搞笑的情节,而提高真人秀节目的收视率和选手的人气。
2.吊胃口的方式
很多真人秀节目不仅录制台上的比赛,已经把摄影机移到了幕后,录制参赛选手的“自我介绍”,如:《中国好声音》,选手上台前会有一段独白的录制,有的会讲述自己的辛酸历程,及其家庭背景,参赛的目的、怀揣伟大的音乐梦想等。从而吊足观众的胃口,期待知道他的实力和结果,其经历的介绍可以丰富他们的形象,显得更加真实,个性鲜明,唤起观众对其好奇心。节目录制期间还会通过评委的互动,增加设计更多情感冲突,让观众感受现场的惊喜、伤悲、失望等情绪。而最终的结果则是一个水到渠成的结果,这种利用情感的宣泄是观众喜闻乐见的。
3.高水平的团队
真人秀的节目,带给观众最大的不同就是真实感,比赛中无论是评委的状态,还是选手的能力,还是节目的整体节奏,都需要制作团队体现其强烈的代入感。将观众带入整个气氛中,活跃在节目气氛中才是真人秀节目现场直播的用意,因此一个高水平的制作团队不仅仅是为选手提供的,更是为观众融入节目气氛的保证。
二、借鉴国外熟知节目
我国很多真人秀节目作品都是参考国外已经成熟的电视节目,例如:《中国好声音》、《爸爸去哪儿》等,在我国开播之前就已经在国外真人秀节目中看到过相同的节目类型。此方式是把国外的已经令大众熟知的节目直接复制过来,发展成我国自己的电视节目,在中国市场中直接投入发展。这不是完全的照搬照抄,而是一种高效的市场营销模式,其不仅降低了节目的宣传成本,也在很大程度上吸取国外市场营销策划成果,总结其经验,为我国真人秀电视节目市场提供营销捷径,避免弯路。例如:《中国梦之声》是借鉴了《AmericanIdol》的版权和模式,《AmericanIdol》是一档美国节目,其收视率连续11年居高不下,有“美国真人秀之王”的美称。其深得观众心的秘诀就在于其全民选择和平民英雄两大核心内容。首先,全民选择。通过多种方式为观众提供投票的平台,增强观众的参与感与节目的公正性。比赛开始后,所有的观众都能进入媒体互动的系统,通过微博、官方网站等支持自己喜欢的选手,人气榜每小时更新,为冠军宝座得主设置悬念。同时也通过全媒体的互动形式提高收视率。其次,平民英雄。《AmericanIdol》的活动理念是奋斗、成功。其目标与创办《中国梦之声》的山东卫视倡导的“以尊重个性、包容多元、鼓励表达的态度平等地对待每一个梦想者”的立场一致。从节目海选开始,强调完善的自我表达,平等的参赛资格,在参赛舞台上,你的能力不会受到相貌、背景等影响,站在舞台上的选手都是平等的,追求梦想的人。节目不仅为各选手提供了一个完成梦想的平台,也鼓励其彰显自己的个性、勇气、特色、真实,纪实性的通过自我的奋斗,展现自己的实力,实现自己的梦想。此节目受到了众多观众的支持与关注。
三、塑造品牌,创造经济效益
一个好的品牌,在于其信誉和名声的壮大,品牌塑造是企业持续发展的保证,也是其前进创新的动力,塑造品牌不仅是能树立自身独特的形象获取经济效益和市场效益,也通过产品有效的组合带动其他产品的发展。那么市场营销又如何让消费者关注、信任其品牌并忠实于它呢?下面就品牌的塑造对真人秀节目的市场营销进行分析。
1.节目具有差异性
产品的差异性是区分品牌的重要因素,一个品牌是否受到关注,一般体现在差异性。真人秀电视节目的塑造要具有自己独特的特点,可以吸取好的经验,但是不能没有自己的特点,观众是不会关注没有任何特点的节目的。因此,塑造特有的节目特点是提高收视率的直接影响因素,也是在市场中的有力竞争条件。真人秀节目在进行策划时,不能为了提高收视率而出现节目内容低俗趣味现象,低俗的素材不利于节目的可持续发展,在运作时要注意彰显节目的特点,突出其娱乐性,从增加观众对节目的忠实、信任,稳步提高收视率。
2.产业文化发展
节目的经济效益主要在于收视率,因此,产业运作链是电视节目宣传的重要途径。真人秀节目的产业运作链一般是由广告代理商、节目制作商、赞助企业、节目品牌运营商几部分组成的。通过对各企业的联盟,通过多种媒介将节目的品牌进行宣传、推荐。一些真人秀节目还会在比赛结束后,举办相应活动,以获得更多的商业价值。选手也会因为商家的支持,而提高名气,提高身价。产业运作链不仅带动电视节目的发展,也为娱乐经济的发展总结经验,起到了推动作用。
3.全媒体营销模式
多媒体时代的传播模式决定了项目的市场营销策划要结合多重传播媒介,如:电石厂媒体、平面媒体、广播媒体、网络媒体。在真人秀节目开播时,要同时经过国内各大平面、网络媒体、电视媒体等时尚、影视报道,各传播媒体都在跟进。媒体的传播是对节目最有力的宣传之一,可以提高真人秀节目的影响范围和传播范围。
四、结语
随着社会的发展,观众已经厌倦了虚假的电视情节,更需要的是更加真实、公平、贴近生活的电视节目。真人秀节目就是在这种理念下应运而生的,没有演员、没有编导、没有剧本的电视节目。真人秀节目冲突性、纪实性、游戏性的特点在高水平的制作团队的配合下,吸引了更多的忠实观众,提高节目收视率,在市场营销中获取更大的经济效益。
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市场营销是企业生存和发展链条中的关键一环,企业要想在激烈的市场竞争中求得生存和发展,必须靠比竞争者更好的满足顾客需求来获得。下面是读文网小编为大家整理的有关于市场营销专业论文,供大家参考。
一、我国人寿保险市场发展现状
(一)人寿保险险种单一,远不能满足社会各方需求
人寿保险、个体营销人寿保险以及代理人寿保险是国内寿险最基本的三种表现形式。近几年来,国内个人营销寿险发展很快。中国人寿、平安保险、太保、新华人寿、泰康人寿保险业都推出了个人寿险营销业务。但是推销形式相对比较单一,主要表现在个人养老、个人长寿、重大疾病和少儿等相对简单集中的险种。我国人口十几亿,占全世界的十四分之一,这种形式单一、过于集中的险种很难满足国内民众的需求。
(二)寿险公司内部管理不到位,制约寿险进一步发展
我国保险机构设置方面还存一些漏洞。虽然对总机构设置问题不能及时获取,但下属公司一直处在积极和推动环节。特别是有些保险公司专业部门人员配备和财务核算制度不健全,有其在管理方法上运用不当。在寿险管理中约束力不够,内部工作人员从签单到归档一系列手续存在弊端很大。对客户资料证件、付费问题差异性较大。
(三)资金流动和使用上存在很大问题
虽然有些人寿保险投入期限比较长,但是人寿保险的给付性也较强。寿险公司在保障金增值监管方面存在很多问题。投保人一生的有效投保得到回报期限很长,一般不愿意选择这种方式。这就导致人寿保险公司收益率低下。还有一个原因就是表现在资金使用方面,由于国内保险金融投资方面的人才奇缺,专业性不够强,这也是我国当前保险行业的注意重心。
二、机遇与挑战并存
(一)从宏观形势上分析
现代科技快速发展,经济全球化日新月异,国际贸易风靡全球,国际投资行业更是活跃异常。从国际形势来分析,世界经济依然保持着继续增长的势头。从国内形势发展来看,我国经济发展迅速,让国家有更多的财力投到基础建设、教育、医疗等社会事业。保险行业也要顺应社会经济的发展形势。正因为国际、国内市场经济都处于良好的发展势头,这就有了保险行业发展的机遇,相对而言,也就有了更加广阔的发展市场。
(二)从国民方面来分析
我国近几年,逐渐步入老龄化阶段。这就是市场,人寿保险的市场。老龄化加剧更是为人寿保险开拓了市场。还有一方面就是体现在国民流动状况上。国内城市人口过于聚集,农村人口开始萎缩,城市化进程在不断加快。这也就加快了国民的素质教育,也就快速提升了居民的商业保险意识。对于我国这样的情况来解析,选择寿险也是国民的普遍选择,具有不可替代性。
(三)国民的存储额度和寿险的发展成正比
据调查,2009年末,我国居民存储余额已升为260772万亿元。从国民的存款方式来分析,有44.5%的储存目的是为了养老、教育等。而这块市场在保险公司那里也只是作为观察,却无法实施到位。而保险公司也不能退缩,国民的存储与保险公司发展相辅相成。国民的存储利益增大,也就有更多的国民最大化去购买保险。
三、我国人寿保险市场营销战略策略
(一)开发多种存储方式的寿险
国民有一半的存款用在养老、教育等方面。所以,即便现在保险公司有能力、有办法应用这方面情况,能切实让民众感觉到这对于他们是有利的,才可能有机会得到这块市场,让保险公司市场和利益共同扩大化。其实民众的想法很简单,就是“付出与回报”,既然付出了就应该得到回报。如果在投保期间没有发生危险,一般人就会认为这就是“无用功”,只买不赚的买卖谁都不愿意做。而他们一般都不考虑什么“大数法则”。如果保险公司能相对改变发展策略,能让居民普遍接受,这样才能有开发发展这块市场的机会。
(二)开发“给付性”险种的可实施性
“通货膨胀”是近几年经济发展的噩梦。“给付性”险种的开发一般与投资活动综合在一起。为了安定人们那颗恐慌的心,寿险公司对投保人有最低的保障制约。寿险公司一般不得低于签单时约定给付标准。投保金额有一定标准,如果能让投保人在一定期限内得到应得的那份“利息”和“利润”,这就足以说明保险公司可以被投保人所接受和推广了。
(三)医疗保险险种的开发
我国人口众多,近期调查表明,国内居民最关心的事情就是医疗保障问题。这就对当今社会来说,也是一种经济发展有利性的体现。相对于保险行业来说,这是业务推广利好机会。
(四)建立健全保障寿险功能
从旧中国发展到今天,我国保险市场一直处于在摸索经验的发展中。从前的寿险公司在国内并不多,服务体系不完善,业务范围也很小,更没有能力去开发新市场,大部分国民都不知道或并不了解寿险存在的价值和意义。但现在由于人们不断对投保的了解和认识,在中国市场上出现了多种不同形式的寿险。竞争力急剧加大,有竞争就有淘汰,同时也会有所发展。有位成功商业家曾经说过,“今天商业的成功理念就是接轨全球的售后服务”,这样的趋势才是发展的重点。所以,寿险公司应该更好的完善服务体系,更好的适应社会经济体系的发展,才能引导保险公司不断走向成功。
(五)标准化,制度化寿险内部管理机制
标准化,制度化寿险内部管理机制这是我国寿险公司发展的客观要求。我国应该借鉴国外寿险公司管理方法,根据国内国情,研制出适合我国寿险公司发展的一套管理方法。能有效的管理公司的内部运转,使我国寿险公司保险业务能够标准化,一切依法行事,有理可循。同时,需要强化对从业人员的培训学习,提升从业者的素质。
一、跨国公司在华子公司战略角色的演变
跨国公司在海外设立企业时,会依据不同的市场特点,确立不同的投资动机,进而赋予海外企业不同角色。在很长一段时间里,跨国公司在我国设立企业主要是为了建立生产基地,利用中国低廉的人力成本和土地成本,降低其生产成本,进而提高其产品的市场竞争力。比如,广东、浙江大量港台企业以及日本企业,无不都是看重当地低廉的设厂成本。在这种情况下,我国境内的跨国公司对市场营销基本上没有要求,也无需投入力量。进入新世纪以来,随着我国经济社会的快速发展,特别是随着我国成长为世界第一大进出口贸易国,中国市场已成为任何一家跨国公司都无法回避的市场,甚至成为众多跨国公司主要的利润增长来源。中国日益庞大的市场规模和消费能力,让跨国公司纷纷增加对中国市场的投入,特别是对中国市场的开拓力度。如此一来,我国境内跨国公司的市场营销就不可或缺,市场营销甚至会逐步成为在华跨国公司企业管理的重中之重。
(一)我国境内跨国公司市场营销的劣势(W)分析
1.跨国公司母国与东道国的文化差异
毫无疑问,跨国公司经营中遇到的一个明显问题就是投资国与东道国之间的文化差异。除了日本、韩国之外,目前在我国境内投资设厂的跨国公司,大多来自发达国家,他们的文化与东方文化有着本质区别。对于市场营销人员而言,由于需要直接面向中国用户,他们需要更加了解中国消费者的消费习惯。事实上,东西方文化的巨大差异,使跨国公司在中国市场的营销存在较大劣势。比如,中国作为一个有着悠久历史的国家,产品往往会被赋予深厚的文化气息,而不是像西方发达国家那样直接明了阐述产品的用途或使用方法。很多跨国公司的市场营销都奉行母国导向或全球导向,直接套用在国际市场上通行的市场营销方式,很难被中国消费者所接受。如果跨国企业无法快速完成营销策略的转变,在中国市场的营销将难以奏效,与其国际化大品牌和全球市场的地位不相匹配。
2.跨国公司组织角色的弱势
在华跨国公司的市场营销将处于明显劣势。一方面,由于一直以来不被重视,从组织结构的构建,到人员的引入,再到营销费用的投入,跨国公司在华子公司都无法达到独立公司的水准。在看到中国市场越来越重要的时候,开始重视中国市场营销,很难在短时间内获得成功。这种组织角色的弱势,往往更容易在消费者心目中形成生产基地的角色定位,对其市场营销不利。比如,全球最大的显示器代工厂冠捷,虽然推出了自己的AOC品牌显示器,但一直得不到消费者的认可,其品牌形象也被消费者定位为便宜货。另一方面,由于在华子公司往往承担非核心环节的生产,从整体上来讲,跨国公司更愿意倚重公司本身的市场营销体系,通过品牌优势和资金优势开展市场营销。在其他市场的营销经验和在华生产的成功,往往会让其忽略对中国市场的研究,忽略从生产到品牌的差距,得不到中国消费者的认可。当跨国公司在华子公司已成为东道国市场的一部分时,市场营销发布命令的人却还在国外,这种不适应东道国政府、消费者的市场营销管理方式,将使其处于市场营销的劣势地位。
(二)新时期我国境内跨国公司营销的机遇(O)分析
中国加入WTO以来,融入经济全球化的步伐明显加快,一方面,中国政府对外国投资的领域与管制逐步放开,越来越多的国外企业进入中国,中国外向型经济的特征更加明显。另一方面,越来越多的中国企业走出国门,在外投资设厂。国外先进的管理理念与手段加速进入中国,一定程度上也在改变中国消费者的理念。可以想象,在不远的将来,中国消费者将会越来越多地接触到国际通行的营销方法与手段。如此一来,对于面临着本土化与不适应的跨国公司而言,其市场营销的适应性将越来越强。更为重要的是,中国经济的长期快速发展,培养了具有更高消费能力的消费群体,有助于降低跨国公司因其产品价格高昂而在营销活动中处于下风的局面,为跨国公司的营销活动提供更加有利的环境。
(三)我国境内跨国公司营销面临的威胁(T)分析
1.东道国内部的环境差异
在全球一体化进程的背景下,跨国公司越来越重视东道国市场与其母国市场的差异。虽然跨国公司拥有丰富的国际市场营销经验,但应该看到,大中华文化下的中国市场依然有着巨大的环境差异。一方面是中国市场与国际市场的差异,有时大到一些跨国公司的营销人员难以适应,用国外通行的市场营销经验很难指导在中国市场的营销活动;另一方面是中国中东西部、农村与城市市场的差异。在过去几十年间,中国经济快速发展的同时,内部不同区域、行业间产生了巨大差距,东部最发达地区和西部最不发达地区的这种差距甚至可以达到20年以上。如何在市场营销活动中兼顾不同地区、行业的差距,成为跨国公司市场营销必须解决的问题。虽然近年来跨国公司加大了本土化进程,但无论是营销理念还是营销管理框架,大多数跨国公司还是奉行“拿来主意”,这无疑将在很大程度上影响跨国公司的营销成功率。
2.我国境内跨国公司CSR行为的负面影响
由于思维惯性和文化差异,一些跨国公司在对待消费者时,还存在不同程度的歧视政策。一些跨国公司在华承担社会责任远比不上在本国的水平,引发中国消费者的极大不满,给其市场营销带来了巨大麻烦。如苹果公司虽然也承认中国市场是其最重要的海外市场,但在售后服务上,采取不更换机壳而规避服务条款等一系列歧视政策,使苹果公司让人又爱又恨,给其市场营销蒙上了阴影;富士康公司由于生产工作强度大,2013年发生了“十三跳”事件,使其很难摘掉“血汗工厂”的帽子,企业品牌大受影响。应该看到,跨国公司在全球市场上有着巨大的影响力,应该承担起与其自身实力相匹配的社会责任,但当前很多在华跨国企业普遍存在双重标准、污染物排放标准低以及行贿甚至是使用童工等问题,面对着越来越成熟的中国消费者,要在这样的情况下开展市场营销,显然是一个巨大威胁。
二、境内跨国公司市场营销战略的调整趋势
(一)逐步成为亚洲营销中心
中国经济的发展和市场的日益壮大,让跨国公司越来越重视中国市场的导向作用。对于很多跨国公司而言,如果能够占领中国市场,其在亚洲市场的营销战略也就成功了一大半。越来越多的跨国公司在调整其营销布局时,都在中国设立了与欧美同级的地区营销总部,以协调中国市场和亚洲市场的营销活动。
(二)同步化成为中国营销的主要特点
中国市场的日益重要和消费者的日益成熟,让中国市场在跨国公司全球布局的地位越来越重要。跨国公司逐步将亚洲研发中心乃至全球研发中心设在中国,实行全球产品同步化战略。意图通过全球统一的、同步的产品战略,为其中国子公司的市场营销提供强力支撑,以期在中国市场上有更好的表现。
(三)寻找合作成为中国营销的突破点
面对日益激烈的中国市场竞争,为提高其在华子公司的竞争优势,更多的跨国公司开始在中国寻求合作,一方面,将更多的中国企业纳入其供应链,以降低竞争成本;另一方面,开展与中国企业的合作,更深层次地借助中国本土公司的渠道进行本土化化营销,以提高市场营销水平。
(四)深度拓展成为中国营销的方向
城市市场一直是跨国公司市场营销的主攻方向,但近年来成熟的城市市场竞争空前激烈,加之中国农村生活水平的提高和消费能力的增强,越来越多跨国公司希望在农村市场中有所作为,以不断增加市场份额。比如,宝洁公司很早就开始布局农村市场,并取得较好的成效。向“处女市场”的农村转移,可以有效避免跨国公司在饱和的城市市场相互厮杀。
三、新时期我国境内跨国公司营销战略
(一)确立服务为核心的营销战略
面对与以往不同的中国市场和消费者,境内跨国公司的营销战略必须进行调整,但这种营销战略的调整应该是在满足消费者需求的基础上,尽可能地放大自身优势,以获得更大市场份额。相对于本土企业,虽然近年来跨国公司在资金、技术上的优势地位逐步缩小,但跨国公司的服务优势十分明显。因此,应该确立以服务为核心的营销战略。境内跨国公司应该看到中国市场区域间的巨大差距,抓住不少本土企业不重视售后服务和服务力量不强的问题,进一步放大服务优势,通过提供优质服务来建立和维持与顾客的良好关系。事实上,不少跨国公司出售产品的利润已经让位于服务利润,如IBM公司,其服务收入占据全部营销额的30%以上。
(二)确立注重协同效应的营销战略
中国市场的日益重要,使中国子公司在跨国公司全球营销战略中的地位显得更加重要。作为跨国公司全球网络的一个重要支点,其营销战略应该注重与母公司和其他地区中心的协同效应。一般而言,子公司的独立性与有效控制,是一个跨国公司海外协同战略的核心。要实现这一目标,在华子公司要围绕承担协调战略的高度,对市场的公司层战略、业务层战略以及职能层战略进行调整,以配合母公司的全球营销战略。具体而言,要从与母公司的全球营销战略保持协同、与其他海外子公司的战略使命和战略目标保持协同、不同层面营销战略之间的相互协同、同一层面营销战略的相互协同等4个方面进行调整。在此基础上,再对境内跨国公司的营销目标、营销渠道、营销理念等各个方面进行调整,在兼顾中国市场开拓与耕耘的同时,逐步使在华子公司承担更多营销任务,真正在日益重要的中国市场上发挥更大作用。
(三)确立规模、速度统一的营销战略
目前在中国进行投资的跨国公司中,除了近两年来为开拓中国市场而进行投资的企业外,大多数中国子公司主要承担的是生产职能,被当作生产基地。与其本国母公司相比,转移到中国等发展中国家的生产产能,也多为落后或半落后产能,从整个企业生命周期来看,处于企业生命周期的后半程。在此情况下,可以看到,近年来跨国公司在华子公司的营销战略调整很大,一些跨国公司甚至出现以资金、人员大投入提升市场份额的急功近利做法。事实上,在中国加入WTO后,越来越多的跨国公司希望从中国市场上获得更大份额,以抵消其他市场不景气带来的损失。但应该注意到,在中国市场投资的高速扩张,应该坚持规模与速度相统一的营销战略。一方面,坚持“质量第一”的规模扩张。一直以来,跨国公司面对中国本土企业的竞争,在品牌、市场口碑等方面还具有相当优势,如果一味强求市场份额的提升,必然要借助其他本土企业的渠道。一旦渠道管理不善,给中国消费者带来伤害,将会给企业的品牌带来不利影响。坚守质量第一的基础上再进行扩张,加强营销各个环节的管理,可以有效避免这些问题。另一方面,避免对市场份额提升速度的非正常追求。营销发力的基础是大量投入,一些境内跨国公司往往会提出更高的市场份额要求,当速度过快后,不可避免地会出现急功近利的做法。
(四)确立品牌优先的营销战略
进入新时期,越来越多的跨国公司希望通过本土化的营销策略在中国市场有更大作为,一些曾经为跨国公司看不上的诸如价格战甚至开始出现在跨国公司营销战略中。显然,这是一种舍本逐末的做法,应该确立品牌优先的营销战略。一方面,以品牌为中心制定营销战略。要按照中国消费者的思维方式,对品牌进行包装,提高消费者的认可度。另一方面,增加产品体验活动的开展,通过提高消费者的体验感受获得消费者口碑。比如百事可乐、可口可乐抓住年轻人喜欢音乐的特点,经常在全国各大城市举办音乐节等赛事,使其在年轻人的日常生活中占据着重要地位;耐克通过赞助中学生、大学生体育赛事,同样获得了很大的成功。
(五)改进CSR管理战略
虽然跨国公司品牌一直代表着质量与技术的领先,但近年来一些跨国公司的歧视政策和社会责任承担不力,严重伤害了消费者的感情,虽然事后这些在华跨国公司都采取了不同的补救措施,但就像混入了“韭菜”的“香水”,已不再是“香水”。在华跨国公司应该正视中国市场的日益正规和中国消费者的日益成熟,一方面,在市场营销上对中国消费者采取与其他地区市场一致的策略,无论是产品质量,还是售后服务,用无差别的标准取得中国消费者认同。另一方面,敢于承担跨国企业应该承担的社会责任。当发生了公共事件后,诚恳道歉,积极补救,而不是一味推诿,戏弄消费者。随着中国市场开放度的增加,国内消费者可选择的余地将越来越大,境内跨国公司如果做不好CSR管理,无疑将会被消费者所抛弃。
市场营销专业论文范文相关
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随着经济发展、社会进步,市场竞争日趋激烈,市场营销活动也不断变革。下面是读文网小编为大家整理的市场营销专业专科毕业论文,供大家参考。
一、以优秀的设计推动营销
一名拥有良好发展平台的室内设计师,更应该充分利用自己公司良好的社会声誉和完美的设计流程,以及出色人格魅力去影响自己的客户,和他们做朋友。设计师在与客户洽谈的时候除本专业内的知识点,也要多注意自己的言谈举止,尤其初次接触,不要让客户对我们产生厌恶的情绪。当我们在与客户初定室内设计方案的时候,就必须遵循一定的营销技巧。不管摆在我们面前的项目工程是大还是小,我们都必须将自己心中的设计理论体系、具体设计方案和设计意图给他们阐述清楚,最好不要有遗漏的地方,避免给客户带来不好的负面影响,有损设计师在业主心中的形象。
我们应该清晰地说明自己的设计理念,充分利用自己擅长的营销手段和说服能力去打动客户,使他们接受并且喜欢我们的设计创意。这项工作在我们第一次与客户交谈的时候就应该有所说明。因为无论多么好的室内设计创意和设计风格,对于大多数客户都需要考虑一定时间。这个时候作为设计师要做好充分的准备,拿出一套完美的室内设计方案,并以生动的文字和优美清晰的概念图片进行深一步的补充说明,增强其说服能力,使他们更能接受我们的设计理念和设计作品。室内设计师,不仅需要专业基础扎实,还要有一定的文字写作功底,以及专业室内设计师的高素质修养,让更多的客户对我们的公司品牌与设计师产生更多的好感,从而也让客户觉得我们的工作做得比较扎实到位。
我们应该以高度负责任的工作态度,给客户讲述设计意图和相关技术参数方面的问题。这就要求我们在做方案的时候要非常严谨,要求我们十分了解设计方案的具体情况,才能在客户洽谈的时候更得心应手,达到最终的说服目的。要让客户充分了解室内整体设计的每个细节方面的问题,让他们觉得我们的工作细致入微,让我们的描述把客户带入他们理想的情境环境中去。如果设计方案与业主想法不一致的地方,我们也可以充分利用自己的专业手段改变思路,及时调整,做到客户满意,同时也达到非常不错的宣传、营销目的。
二、以良好的沟通打动客户
如今我们身处一个竞争异常激烈的时代,一个经营良好、运转正常的装饰设计公司,都不会在缺失市场营销项目的情况下全力运作。在装饰设计行业,无论你是航空母舰还是小舢板,都要计划一部分人,一部分时间来做市场营销,以保持市场的占有率,而站在一线的设计师自然也充当着营销者的角色。一名优秀的室内设计师,除了优秀的设计创意,良好的沟通技巧,还在于我们是否很好的理解了客户的专业需求,设计美感很重要,如何有效而经济地实现设计更重要。大多数客户喜欢雇佣他们了解和信任的设计师,站在投资者的角度来看,项目对他们而言很重要。因此,与客户建立融洽的关系和顺畅的沟通至关重要,而且在获得项目前期,就应该开始相关的工作,提前了解项目相关的地理位置、建筑结构、进度、及投资预算等市场调研,才能更好的营销自己的专业服务,为专业设计打下良好的基础。在市场调研过程中,我们可以搜集客户对于互动交流和设计普遍趋势的反馈。拿出一部分时间去聆听客户想要什么,确定他们的需求和要做的项目回报是什么,才会越容易做出设计和执行整个项目。好的调研会增加项目的成功几率,一个成功的项目是基于清晰的了解、和谐的关系,也会有可能带来新客户的推荐。
三、以精良的团队赢得市场
新的客户不是每一位都能成为最终服务的对象,但是,每一次接触的新客户都是一位潜在的客户群。业绩很好的设计公司或设计师,不是坐等客户正式要求做个提案,也不是等着被客户拿着跟别家的设计来对比竞争,而是与潜在的客户建立关系。与老客户保持联络和维持和谐的关系常常会带来新的推荐而来的客户,作为设计师,找到切入点和不同的方法与客户分享经验,让我们有被客户了解的机会和认同过程。一个获得市场检验和认可的设计作品,不可能一人完成所有任务,而是需要一个合适的团队来完成各个环节的设计,这需要团队中要有丰富的专业经验,对不同工艺技能和规范的了解。所以,在营销计划之前,一个强有力的团队作支撑,是计划成功与否的前提。一件好作品的形成,需要一个环环相扣的过程,需要不断的推新补拙。设计图纸交稿对客户而言,只是完成工程前期的准备工作,售后服务工作———设计的跟踪服务,它是设计师项目设计环节中的一个重要组成部分,是设计工作的延续和补充。设计师要将客户当作是自己的朋友,在施工过程中时常保持联系,对于过程中出现的新问题及时与客户沟通,及时解决问题,并将每次与客户沟通的内容做好记录。这不仅是对设计师自己的作品负责,保留客户源的一个方式,也是二次营销的重要手段。
四、结语
总之,每一个环节,客户都有可能会有些不同的意见,我们要随时做到及时交流,及时记录,及时调整,及时反馈,达到沟通渠道顺畅,及时处理好业主信息,才能良好的维护设计者与客户之间的关系,同时达到口碑式营销的附加值。市场瞬息万变,技术不断革新,客户在大环境中成长学习,作为设计师在学习专业技术的同时,更需要学习更多的建立客户关系、销售和市场推广的营销新方法,给自己注入新的给养,才能免于才思枯竭。
一、突破语言关,克服语言障碍
语言是人类进行交际的主要工具,是思想文化的载体。在同一环境下进行交流、从事贸易活动,就必须使用同一种语言,语言是市场营销中的首要一环,也是企业开拓国外市场的一大障碍。熟练掌握并应用这种语言对市场营销中的交流合作至关重要,可以避免由于语言障碍引起误解或冲突。克服语言障碍是进行市场营销管理的基础和关键。
(一)普及世界通用语
英语作为世界通用语已被广泛使用。到了九十年代末,全球近四分之一的人在使用英语,且随着互联网的普及,人们从中获取大量信息,这其中百分之八十是英语信息,可见英语作为世界通用语已经得到世界的认可和重视。对于一个即将或已走向国际市场的企业来说,普及英语语言知识和强化语言训练刻不容缓。掌握交际对方的语言,就可以更好地了解对方的文化背景、思维方式以及价值观等等,市场营销活动才能顺利进行。
(二)了解语言特点与表达方式
语言的使用和习惯也随地域的不同而各异。由于语言文化的背景和习惯不同,即使语言的使用准确无误,有时候也会产生误解。如不注意表达上的差别有时候就能闹出笑话或失去良机。如听到夸奖赞美之后,美国人爱说“谢谢”来回应,而中国人却爱客套。有这样一则笑话,一位军官携夫人去机场接一位美国顾问,美国人见到这位夫人便处于礼貌称赞道:“你的夫人真漂亮”。这位军官对此夸赞没有按英语习惯的回答“谢谢!”,而是客气地顺口说:“哪里,哪里”。哪知这位美国人先是愣了一下,随后只好马上回答说:“从头到脚都漂亮”。换言之,如果是在贸易活动交易时外国商人称赞你的商品好,你若不了解其语言特点,顺口说了“哪里,哪里”,就会被误解为你对自己的产品信心不足。再比如,一位中国学生要去美国人家里当家教,主人问他:“你中文水平怎么样?”,那人回答说:“还可以”。一句谦虚的话让他失去了机会。所以,企业要进入国际市场进行市场营销,企业管理者和企业员工还要了解其语言特点和表达方式,克服母语习惯带来的干扰,避免由于语言习惯引起的误解和冲突,进而影响市场营销的成功,造成不必要的经济损失。
(三)因地制宜,恰当选用语言
在市场营销的过程中,我们会和不同国家和民族的人打交道;即使是同一个国家,语言的使用亦不尽相同。而且,谈判地不一样,效果也不一样。比如在加拿大,英语为其主要官方语言。但在加拿大的魁北克省与其法国后裔谈生意,使用英语就不很适宜,而如果你能说上几句法语,那么你的生意就会收到意想不到的好处。再比如,比利时虽然属于法语语系,但当需要你给比利时寄商品目录时,如果你写的是法语,那么就会遭到弗拉芒人的非议,因为那里讲弗拉芒语的人要比讲法语的人多,虽然二者都是比利时官方语言。所以要注意了解其语言特点,投其所好。
二、熟悉文化差异,避免文化冲突
学者窦卫霖教授认为,在市场营销中,文化因素是其成败的关键。每个国家和民族都有自己独特的文化,尊重彼此文化是市场营销管理中最重要的一环。文化差异是客观存在的,交际对方的文化是任何个人和企业都改变不了的,但文化差异却是引起各国间交际障碍和矛盾冲突的根本原因。历史上由于企业管理者不了解中西方文化的差异,不能更好地与对方合作国之间进行有效地交流和合作而导致营销失败以及造成直接经济损失的例子举不胜举。所以要去了解这种文化,熟知这种文化,进而融入这种文化,使这种文化成为我们市场营销的促进因素。
(一)了解社会习俗和文化禁忌
不同国家都有自己独特社会习俗和宗教信仰,也有各异的文化禁忌。要和某一国家有商业联系,就必须悉通这一国家人们的习俗、信仰和文化禁忌。以避免由于犯忌而影响正常的生意往来。比如,在数字方面,中国人忌讳数字“4”和“7”,而加拿大人忌讳“13”和“星期五”,这也是墨西哥人所忌讳的,认为它们是不祥或灾难。在摩洛哥,“13”被认为是一个消极的数字,而“7”则包含有积极地含义。再比如,各个国家对于花的颜色喜好也不尽相同,在中国人看来,红色代表喜庆,黄色代表富贵,紫色代表尊贵;而紫色在西方国家则代表死亡,在日本代表悲伤;在墨西哥送花就应该注意了,在他们那里,红色代表诅咒,黄花代表经济广角死亡,紫色花为不祥之物,白色为驱邪之色。比利时忌用墨绿色,阿联酋人喜爱棕色、深蓝色,禁忌粉红、黄和紫色;再比如,波士顿人喜欢绿色的龙须茶,而芝加哥人却青睐同类中白色茶。在美国南部蓝色系列的服装是女人们喜欢的。在颜色禁忌方面导致的生意失败就有两个活鲜的例子。比如有一次日本向美国进口钢笔,在包装上犯了禁忌,遭到美国的反感,进而营销失败,因为日本厂商在银色的钢笔盒内使用的挂里儿是紫色的天鹅绒,紫色可是美国的禁忌色。另一个例子就是在加拿大,有一个厂商接收了一份订货单,内容是给加拿大生产一批毛线手套。由于厂家只顾完成既定任务却忽略了色彩上的考虑,所以生产出的大红色毛线手套遭到加拿大人的反感,生意宣告失败,究其原因才发现,加拿大人最喜欢的是深红色。
(二)掌握商务礼仪与商谈禁忌
商务礼仪体现的是人与人之间的相互尊重。在市场营销活动中,了解各个国家的不同商务礼仪和商谈禁忌相当重要。比如,中国人在一些正规场合,认为早到是一种守时和礼貌或者是诚意;而加拿大人则认为在谈判场合不宜过早到达,稍晚几分钟他们也不会介意;再比如,南非的商人做生意喜欢直来直去,说话大胆坦率,如果在南非做生意时手段过于细腻或者兜着圈子说话,他们会很不理解,而且这样的生意多半会以失败告终。在被称为人种大熔炉的加拿大做生意时要因人而异,否则就会吃亏,因为在加拿大的商人中,有90%的人是法国和英国的后裔,做生意相对来说比较保守,在价格方面不喜欢频繁波动。但是和英国后裔做生意与和法国后裔做生意手法也不同。比如和英国后裔做生意,其过程相当麻烦,从进入谈判一直到价格决定,既耗时又艰辛,但一旦签约,就代表百分之百成功了,一切尽可放心。可是和法国后裔做生意又是另一情景。法国后裔对客人和蔼可亲、关怀备至,但一旦进入谈判则判若俩人,让人难以琢磨,而且即使签了约也会让人感觉不放心。另外加拿大人不喜欢客人拿加拿大和美国相比,而喜欢客人谈他们长处。如果你不了解各国家民族的特殊性,你的市场营销等商务活动就会失败。
(三)增强法律意识和跨文化观念
法律是保障人们合法权益的法宝。进入跨文化国际市场,必须增强法律意识和跨文化观念。产品进入国际市场之前,确保自己产品的专利权。事先对产品进行专利检索或注册,或到法律部门进行相关咨询,或通过互联网进行查询,做到有备无患。以避免由于不懂对方国情或法律而影响正常的营销活动;也为了在营销活动中一旦利益受到侵害而能拿起法律武器保护自己。尽一切可能避免由于文化差异带来的各种不必要文化风险。
三、注重企业文化,提高市场营销管理水平
企业文化是一种现代企业管理理论,是一个企业特有的文化。西方学者罗伯特·布莱克与简·穆顿提出,企业领导人的风格决定企业的经营风格。可见企业管理者在企业生存发展中的核心地位。所以,市场营销管理要把跨文化交际策略用于企业文化,以提升企业员工的整体文化素质和水平。在开拓国际市场之前,企业管理者要选派外语语言能力强的人到海外市场实地生活一段时间,一方面可以弥补语言不通造成的思维隔阂,另一方面还可以更好地了解其文化;充分发挥当地华人的作用,聘用其子弟到国内工作,以便更好的打入国际市场,促进市场营销,推动企业发展。跨文化交际作为企业走向世界的桥梁,在市场营销中起着积极地推动作用,其策略在市场营销中的正确使用能有效地为企业发展服务,使市场营销顺利进行,最终实现互惠双赢。
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市场营销是企业为满足消费者或用户的需求而提供商品或劳务的整体营销活动。下面是读文网小编为大家整理的市场营销学术论文,供大家参考。
一、制定人才培养方案和优化人才结构
特色专业的建设是对学校教育的一场教育改革。而对于市场营销专业来说,人才的培养在明确培养目标以后,就得制定新的培养方案,突出专业的特色教育。例如在响应国际号召的情况下学习另外的一门语言,即英语。培养“市场营销+英语”的复合型人才。我们在鼓励学生学好市场营销专业知识的同时,积极的让他们学会掌握一门国际化的语言,大大的提升他们在营销方面的沟通能力。另外在培养营销管理人才时,要特别注意营销管理的应用和实践的特点。理论知识如果不参与社会实践,永远只是一堆废弃的文字。所以营销人才的培养要求学生在掌握好专业知识的前提下,多多的参与一些与市场营销相关的学术讨论和研究,积极鼓励学生参与社会实践活动。
二、进行市场营销课程和教学方法的改革
在研究了社会对营销人才的高素质要求的前提下,如何将教学的内容和体系与社会各行业的发展紧密结合起来,形成新的知识引入教学,是一大课题。例如将知识点与某个特定行业的实践进行结合,使得两者之间相互渗透。目前营销的模块如汽车营销、服装营销等等都已经在各产业中有了独立的发展,为我们选取一个特定的行业进行实践结合提供了便利的条件。现在关于市场营销的书本也很少,在教材这点上,我们要积极引用国外的一些做得好的营销学教材,注重其丰富资源的利用,使国际与本土结合起来,从而优化教学内容。其次,如何将这些有用的信息传达给学生,使得学生真正理解了接受了并且会用这些知识从事营销管理工作,这又是教学方式上应该重点考虑的一大环节。以前的教学实质上是一种静止状态的教学,老师是单纯的占有和传递知识的主体,学生是负责接受知识的客体,这中间的过程忽略了老师和学生各自的主观能动性。在现代教育背景下,老师不仅仅只是简单的呈现知识,更应该注重学生在课堂上对于教学内容的思考和想法,让学生丰富自己的理解,所以新的教学方式下,应当充分考虑到学生的主观能动性,鼓励学生积极参与课堂互动,主动探究学习的知识以及创新想法,从而达到人才的能力培养的目的。
三、对市场营销的实践教学环节加以重视,形成特色的实践教学体系
上文讲述中提到过实践教学这一环节,指出了营销人才的培养与社会实践是紧密联系的,是不能分离的。学校除了在课堂上的实践性教育,还应该注重学生课外校内以及社会实践教育。
四、加强市场营销师资队伍的建设,人才为先
现在许多高校的教师队伍随着扩招不断地增大,虽然有的教师拥有丰富的营销学知识,但是大多缺乏实践能力。一些刚刚毕业的年轻教师还来不及从事相关营销工作就来到课堂上教学,缺乏对营销实践的认识和体验。加上各种原因的影响,有些企业不欢迎教师来到企业内部进行有关教学的实践锻炼。所以对于市场营销的师资队伍这一块应当重点把握。例如在引进市场营销教学教师时提高双语考核的门槛,或者在现有的教师队伍中选取人才进行双语培养。另一方面还可以聘用优秀外语教师来担任教学老师。在实践教学方面,鼓励教师深入企业内部并接受一些相关的培训,同时在课题研究时要注重与企业界联系,挖掘出企业内部的人才需求。这样无论是对于学校师资队伍的建设还是对于营销人才的培养都有益处。
五、结语
特色专业建设是高校获取新的生存之道的重要手段,对于市场营销学的学生来说,在掌握好专业技能的基础上,学会将理论运用到实践中非常重要,这样才能培养出优秀的市场营销人才。
一、有关案例教学在高校市场营销中的案例策略和可能存在的相问题
1.市场营销的案例教学法中主要有两种方式
其一,是课堂案例的教学方法。其二,是在案例教学中对老师和学生的角色进行互换。有关市场营销案例教学的方法是:对市场营销进行案例的教学时,可以采取小组分析的方法和层层递进的方式进行。分层次的递进就是在对市场营销进行教学时,相关教师可以循序渐进,依据案例所提供的素材对相应的教材知识提出问题,积极地启发学生进行分析和探讨,通过老师指定性作答和自愿作答的方式进行回答。对于以小组的方式来进行的分组就是对相关的营销案例进行分析并相应的展示结论,然后再由其他小组的学生依据之前分析的结果来进行提问,并由相应小组中的学生进行回答。在案例的教学过程中,不仅可以给不同的小组提供不同的案例,同时也可以提供相同的案例来方便学生可以从多种角度对问题进行思考并提出不同的解决方案,培养学生的发散性思维。这样方式的优点在于教师可以更容易的地组织课堂教学,学生也可以进行比较连贯性的思考。
与此同时,在这个过程中还可能存在不思考的学生,这会严重使得有些小组中的学生没有积极的参与到讨论中。所以,在市场营销的教学中,要将小组性的分析和层层递进的方法相结合。这样不仅发挥了教师的指导性作用,同时也充分体现了学生的主体性作用。在高校的市场营销教学中,传统的教学模式都是以学生为客体、教师为主体的关系,两种之间是支配和被支配关系。在整个授课的过程中,教师完全处于非常权威的地位,这样会促使学生尊重权威性,严重导致了学生的创造性的发挥。
2.案例教学在实际市场营销教学中的应用步骤
步骤一:首先,就是对案例的选择在对高校市场营销进行案例教学时,需要很多的教学案例,所以对案例的选取是教学案例中首要的条件。对于案例的选取要注意以下几个方面:具有本土性的案例:其真正含义就是要贴近生活,走进学生们共同关注的事,可以从我国企业的营销活动的实际现状出发,去选择一种学生们关注和熟悉的公司进行实质上的市场营销案例,让学生利用我们所学的营销理论进行仔细的分析,这样有利于学生对兴趣的激发。其二就是注意案例的专业性和深浅程度,高中案例教学要以相应的教学改革为主要重点,并且在案例上要对案例的问题设定进行强调,要让学生自己掌握的同时,给予一定的时间进行分析。
步骤二:进行课堂的组织高校市场营销的案例教学是最重要的中心环节,主要包括了班级探讨和小组探讨两个部分。在小组探讨的环节中,可以给予学生自己发表意见的机会,可以在意见上存在不一致的现象,在经过一番讨论之后,对一致的意见分到一个小组,对于那些不一致的现象可以拿到全班范围之内进行讨论。
步骤三:进行相关的归纳和总结首先,要进行教师的总结在对案例讨论结束之后,相关教师可以进行及时的归纳和总结,这里的总结并不是要直接的给出答案。对于问题来说并没有一个十分标准性的答案,只是对本次案例的理论知识和难点进行探讨和解决。其次,学生进行归纳总结学生所进行的总结是案例授课教学中最后的环节,主要要求学生自己写一个案例的分析报告。在案例中的分析和探讨中对所获得的问题进行总结。通过对问题的分析来进一步对相应知识的认识,从而提高学生的学习能力。
二、对于高校营销案例教学的改善建议和相应的思考
1.可以充分发挥高校教师在营销案例中的主导性作用。对于高校市场营销的案例分析所发挥的实际效果直接取决于在教师的教学中对学生是否进行合理的引导。高校教师在进行案例分析时要积极掌握案例材料中所存在的的问题,积极地引导讨论的方向,同时要求提出不同的见解。
2.积极重视学生的主体性作用,从而提高学生合作的能力。学生在高校案例教学的市场营销中起着很大的作用,对于案例的组织以及对案例的讨论都要让每一个学生参与进去。相关教师可以根据营销课堂上的章节进行调查性问卷,以此来充分了解学生比较擅长的案例。
3.灵活地利用相关的案例教学。在高校的市场营销教学中,相关教师应该依据实际内容的需要去进行灵活的案例教学,以此来充分保证在实现教学的前提下注意相应教学的多样性。以案例教学为主要的教学模式,将实际的理论性知识完全融入到实际的案例中去,结合案例进行分析和探讨,最后归纳营销的理论性知识。
三、结语
案例教学在我国的实际教学中起步较晚,不管是在案例的建设上还是相关的案例教学法上都有其薄弱性。所以,要加强对高校市场营销案例教学的探索和研究,这对实现我国的教学目的有着十分重要的意义。通过实践证明,市场教学中案例的教学方法是教学方法中一项比较重要的方法,其教学效果也比较突出。因此,本文通过对案例教学在高校市场营销中的实际应用做了简单的分析,希望通过本文的研究可以给相关人员提供有价值的。
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市场营销是引导产品和服务从生产者流转到消费者或用户所进行的一切活动。下面是读文网小编为大家整理的市场营销研究生论文,供大家参考。
一、高校市场营销专业人才培养模式现状
1、人才培养方案设计不够合理
人才培养方案主要包括培养目标的定位、课程体系的设置、教学内容的创新等。目前,各高校制订的市场营销专业人才的培养目标大致相同,但培养方式上缺少创新和专业特色,难以满足企业多元化、差异化的人才需求。高等院校在营销专业课程体系的设置上,缺少一些创新化、信息化的课程,不够重视学生创新能力的培养,教学内容一直陈旧,教学方式单一,其培养的结果并不能满足企业的需要。然而,现代企业更加注重营销人才的职业道德、沟通能力、团队合作能力等综合素质,一些高等院校根本没有设置这方面的课程,对学生职业道德和团队协调能力等方面素质的培养存在严重缺失。
2、教学方法单一化,重理论轻实践
教师在市场营销专业课程的教学上,会运用一些教学方法,好的教学方法对提高专业知识的学习起到一定的积极作用。对于市场营销专业而言,它是一个实践性、应用性和操作性极强的专业,要求学生具备实践能力,如怎么把产品更好地销售出去,如何使自身利润最大化等,目前我们的实践教学还远远不够。有些教师在教学过程中,仅利用课堂时间讲授些理论知识,不组织实践项目,这种教学方式不仅调动不了学生们的学习积极性,而且对学生们的能力提升根本起不到效果。
3“、双师型”教师队伍不足
在课堂教学的过程中,专业教师实践经验的缺乏,成为高校市场营销专业实践教学的软肋和瓶颈,教师过于重视理论教学,轻视实践教学,虽然学生掌握很多理论知识,但无法把理论与实践相联系,甚至造成毕业后在工作中屡次受挫。现阶段营销专业教师大部分都是只具有理论基础,实战经验较差,有些教师根本没有进入过企业工作和学习,这类教师只能依靠自己对理论知识的理解对学生进行教育培养,对于学生创新实战教学的指导几乎没有。另外,一些学校为了弥补这一缺失,直接招聘企业营销经理或专家进行客串讲座,这种方式只能对学生进行表面知识的提升,对学生实践能力的提高根本起不到关键作用。
4、缺乏校企合作关系
目前,高等院校校企合作关系不够紧密,有些企业即使接受学生实习,也只是让学生简单参观企业,或者让他们从事一些最为基础的工作,这样根本不能促进学生们专业水平的提升。此外,有的学校往往通过教师、学校的私人关系与一些企业进行合作,这种合作关系只是流于形式,学生基本没有去企业真正实习,没有得到实质的锻炼。在校企合作过程中,企业担心实习生会耽误其正常的生产经营活动,这导致有些学生即使获得了到企业实习的机会,也只是到企业进行参观,走马观花,没有任何实际意义,更谈不上提高他们的实践能力与操作能力。
二、市场营销专业人才培养模式的改革途径
1、明确人才培养目标,构建合理培养方案
由于市场竞争激烈,市场营销工作要求营销人才既要掌握营销理论知识,又要具有可持续发展的潜力,如何使学生具备足够的潜力和操作力?这就必须与高校营销人才培养目标联系起来。人才培养目标决定市场营销专业的课程设置、培养方法与途径等,决定所培养人才的质量是否适合社会需要,所以在确定人才培养目标时必须深入调研,实事求是。在市场营销专业人才培养过程中,可以将市场营销专业的学生分成两个培养阶段,即基础知识学习阶段和应用能力培养阶段。基础知识学习阶段,要求学生在掌握教材基本理论的同时,激励学生拓宽阅读面,广泛阅读教材和经典名著,不断丰富自己。应用能力培养阶段主要是结合教学内容,开展相应的社会实践及市场营销模拟活动,在专业知识学习之外,培养学生生存发展能力、自我学习能力、实践创造能力与合作共事能力。
2、优化教学过程,加强实践教学
实践是对书本知识和原理的具体运用,所以在课堂教学中,教师要引导学生们主动性学习,举一反三,充分培养学生自主学习的意识和能力。例如,在实践课中,把中外经典案例引入课堂,甚至可以播放央视频道播出的“巅峰营销”或“绝对挑战”,让学生一边看一边思考片中的问题,之后再在课堂上讨论交流。此外,还可以以作业的形式布置给学生,然后交给老师批改并进行点评。如此实践与理论相结合,才会使学生对市场营销策略、商务谈判技巧、市场调查与预测等专业知识有一个接受、理解、消化的过程,不仅直观了解了企业营销活动,还提升了学生的独立思考的能力。学生借助于教师的指导和启发进行课程实践既能巩固市场营销理论的掌握,又能强化学生的营销实践经验,从而拓宽学生的营销视野和营销思维,进而提升教学效果。
3、加强“双师型”师资队伍定位
市场营销专业应用型人才培养,必须要有一支既懂营销理论,又能进行营销实战的“双师型”师资队伍。导师日常的言谈举止会潜移默化地影响和塑造学生,需要导师经常与学生们进行答疑解惑和思想交流,学生在导师的指导下,尽可能全面提升解决问题的能力,促进全面发展。此外,对现有教师可进行通过项目合作和挂职锻炼相结合等方式,让教师深入企业锻炼几个月甚至几年不等,不断提高、丰富学术和实践经验。此外还可以从外部引进师资力量,从社会上选聘营销专家作为兼职教师以充实师资,通过他们给学生带来营销的新技术新知识,同时还可推荐学生到其单位进行实习锻炼。由此,通过内培外引,形成专兼结合的师资队伍,必将对市场营销专业应用型人才的培养起到重要推动作用。
4、加强校企紧密合作关系
高校只借助学校本身的力量,根本无法满足学生实践教学的需要,为了不断提高学生的就业率和锻炼学生的实践能力,需要进行校企合作。在校企合作过程中安排专业教师对学生进行跟踪指导,做好监控记录,对学生在专业知识运用、职业能力发展上提出明确要求,同时,学生要根据实践过程撰写实习报告。此外,高校可以由企业高层、一线营销骨干人员和校内骨干教师组成教学管理团队,带领学生们实施营销实训项目,使学生能够熟练掌握营销工作流程,顺利掌握营销实战经验,为学生职业发展打下良好基础。校企合作,本着双赢原则,既要使大学生能到企业实习,学到营销真本领,又要让企业获得新知识、新技术与选拔所需人才,同时还可扩大企业影响,树立良好企业形象。
三、小结
市场营销专业人才培养的是实践性和操作性较强的技能型人才,笔者认为,若从上述四个方面实施市场营销专业人才的培养建设,那么高校市场营销专业才会办出水平、办出成效、办出特色,才能为社会输送优秀的市场营销人才。此外,高等教育必须打破传统的教学模式,以社会需要和培养高技能人才为目标,加强教学建设和教学改革,使培养的人才具备实践力、沟通力以及团队合作能力。
一、影响我国高校市场营销专业创新型人才培养的因素
(一)影响创新型人才培养的个人因素
1.知识因素。威斯伯格将知识比作建筑物的地基,基础越扎实,其上的高楼大厦就越坚固。换句话说,知识越丰富,创造性越强,间接说明要有所创造就必须掌握大量的知识。然而,现在大学生的口号“六十分万岁”,很少有学生会在课后还去图书馆阅读大量的课外读物,尤其是学管理类市场营销专业的学生,他们的知识仅仅局限于教材或老师课堂讲的,他们的课余时间,普遍都用在电脑游戏,谈对象,找兼职上。只有丰富的知识才能够锻炼人的逻辑性思维,而逻辑性思维又能够为创新活动中发挥重要作用的发散性思维指明方向。由此可见,我国高校学习市场营销的大学生知识面不广泛成为了创新型人才培养的制约因素。
2.思维方式。当前,大学生创新培养中面临的最大困难是学生的思维过于标准化。众所周知,我国高校大多采用大班教学,教师也习惯采用“满堂灌”的方式,市场营销虽然是一门实践性很强的学科,但同时也有很多理论、概念及营销术语、模型等,短短的课堂时间,教师不但要讲授理论知识,还要举例说明,根本没有时间发散学生的思维,注重学生思维方式的培养。再加上中国的应试教育模式,使学生的思维标准化程度更加严重,导致创造性思维的下降。
3.个性因素。我国高校的市场营销专业更多注重的是对学生专业知识的培养,而忽视了个性的培养。大学学习阶段,学生个性的发展具有很强的可塑性,培养学生创新思维和创新能力首先要优化个性结构,只要让每个学生都了解自己个性上的优缺点,充分发挥优势、弥补劣势,才能让每个人成为创新的主体。美国著名心理学家卡特尔提出:“个性因素可包括乐群性、情绪稳定性、有恒性等”。然而,现在的大学生大多都是90后,大多是独生,生活条件优裕,习惯了娇生惯养,都是家里的公主皇帝,心理承受脆弱,经不起挫折,生活中的一点不如意,就可以让他们沮丧、颓废,甚至毁掉自己。他们对待人际关系的处理、对待失败的态度、对待事物或者问题解决的追求都不利于创新性人才的培养。
(二)影响创新型人才培养的环境因素
1.家庭环境。中国长期以来受应试教育的影响,所以大多大学生的父母只是希望自己的孩子能进“一流大学”,片面追求考试成绩优秀,这样过早地形成思维的标准化,失去独立的个性,可能会导致综合素质低下。据了解,很多选择市场营销专业的学生说,选择这个专业,是因为父母说这个专业以后好找工作,在这种“家长制”的高压下,被迫学习自己并不感兴趣的专业,这样就连创新的前提———“兴趣”都没有了,哪里会有创新的欲望。有些学生由于学习成绩平平,觉得自己与老师、家长的要求相差甚远,从而过低估计自己的才智水平,甚至对整个自我认识消极,这种自卑心理严重束缚了学生想象力的发挥,埋没了创造力。
2.学校环境。高校要想适应时代的要求,就要以新的思想来设计创新性人才培养模式。我国的高校,很多都是以“专才”为目标的,统一的考试,统一的教学大纲,统一的教材,统一教学进程,统一人才质量标准,并且各科教育相互割裂,专业划分过细。学生的大脑被各种既定的现成的文化知识充斥,考试就是对所储藏的知识的记忆,这种教育模式严重阻碍了学生的创新能力培养。市场营销专业是实践性很强的应用学科。在教学上,采取何种教育模式,如实施以知识灌输为主的模式还是实施以培育创新素质为主的模式;实施应试教育的模式还是素质教育的模式,这些都直接影响到大学生创新精神与创新能力的培养。而且,我国的高校都采用学分制,学生所学的课程及上课时间由院系统一设置,每学期只能选一门课程作为选修课。要想选修多一些自己感兴趣的课程,必须在上学期的期末考试中取得好成绩。这种缺乏弹性的学分制模式,不但压抑了学生多接触知识的激情,也让他们对先进知识的兴趣慢慢失去,创新意识逐渐淡薄,创新性人才的能力也无从培养。
3.文化环境。很多学者认为创造力是具有文化特性的,不同文化背景下的人们对创造力的定义和评价都是不同的。有外国学者特地研究中国背景下的学生创新能力,为什么呢?正是因为与美国的同龄人相比,他们发现中国学生在创造力方面的表现要差一些,他们希望通过研究发现其中的影响因素,其中文化大背景的影响不可忽视。中国的传统文化倾向是慢节奏的,人们具有惟命是从、“述而不作”的保守作风,对事物的发展表现出观望态度,这主要与长达2000年的封建专制统治和科举制度有关。可以说,这样的文化是限制人们创新的,而这种根深蒂固的思想,对创新型才的培养起着重要的影响。
二、市场营销创新型人才培养新思路
(一)优化课程,突出特色能力
学生知识面狭窄,不愿意多看书,习惯教师的“满堂灌”授课方式,大多都是因为课程枯燥,理论较多、实践较少,提不起学习兴趣。因此,对于市场营销专业应强化专业应用性特色,注重营销综合素质和应用能力培养。首先,根据国际市场的需求及企业的需求,设置基于职业岗位要求的营销能力课程群,如可以以推销能力、商务谈判与沟通能力、市场调查与分析能力、营销策划能力和营销管理能力为核心进行教学。同时,必须加大实践教学环节比重,增设创新训练课程。借鉴国外的教学方式,增设营销综合模拟实验、创业模拟、ERP沙盘模拟对抗等创新训练课程,通过提高学生专业知识运用能力,缩短岗位能力需求差距。如建立一个模拟营销公司,该公司有着规范化、制度化的管理模式。公司总经理由指导老师担任,副总、部门经理由学生担任,各自分工明确、责任到位,实训采用模拟公司和企业合作的方式,即模拟公司为企业完成营销任务,有偿服务,大部分报酬,作为学生业绩提成奖励,小部分留作模拟公司发展基金,学生服从统一管理,规范化服务模拟公司。各业务部门可自行联系业务,但报经总经理批准,也可开展各种形式的营销策划,公关策划等活动。模拟营销公司的建设,突出了学生应用能力的培养,也对专业创新型人才培养提供了极大的帮助。
(二)正确认识创新,突出个性发展
学生思维过于标准化,缺乏个性,很大程度是因为对创新型人才培养的认识还有着误区,并且创新教育的理念未融入教学内容当中。创新型人才,既要有“博”的广度,又要有“专”的深度,高学历、高智力只能说是成为创新型人才的有利条件,但不是充分条件,因此应充分尊重学生个性发展,避免“千人一面”的硬性要求,给学生自由发挥个性的机会和空间,并设法把学生的个性发展与创新型人才培养的目标有机地契合起来。从国内外著名科学家、发明家的传记里可以看出,他们往往都具有鲜明、独特的个性。当然,不同高校可以在实践探索中形成创新型人才培养的各自特色。例如,我国有些大学和院系,依托自己的优势学科、强项领域以及重点学科、重点实验室、博士点等资源来培养高质量的本科生,有些大学试行因材施教的原则培养科学研究型、应用技术型等不同类别的科技创新型人才,这些都是值得探索的创新型人才培养新途径。
(三)创造创新氛围,提高创新引导能力
受家庭、学校及文化环境的影响,要培养创新型人才,必须得营造创新氛围。在家里,家长应该让孩子自由发展个性,摆脱高压“家长制”。在学校,校方应加强与社会的联系,多渠道拓展学生创新实践平台,为学生提供创新机会、开展丰富多彩的创新课外活动。如高校可以为学生组建市场营销专业社团,定期举办与专业相关的课外实践活动,将专业知识应用于实践,作为课堂教学的有益补充。并依托专业社团建设,激发学生学习兴趣,培养学生团队精神,实现学生专业化、兴趣化、个性化、职业化的发展。此外,组织学生参加各种专业性的竞赛,如“挑战杯”大学生创业计划大赛、创业之星模拟大赛等,培养学生的创新精神和提高学生专业综合运用能力;同时建立创新基金以支持学生的创新项目、加大对创新成果的其他激励、加大学生测评中的创新权重;为提高创新引导能力,高校应提高培养创新型人才的教学能力,教育行政部门和各高等院校需要制定出有关创新教育的师资队伍建设规划和激励政策,通过培训、研讨、观摩、进修等多种途径,掌握创新教育的规律、方法及技术,逐步提高高等院校教师培养创新型人才的行为能力。此外,学校除了有较强理论基础的资深教师给学生授课以外,还需要大量聘用企业营销经验丰富的人员来给学生授课,并能让学生参与真正的企业市场调查与分析、企业咨询或营销策划等。
三、结语
培养适应时代发展要求的创新型人才是一个新课题,也是一个必须面对的课题。教学实践告诉我们,对于市场营销专业大学生创造性思维和创新能力的培养和训练,需要家庭、学校和学生的共同努力,也需要企业、社会的合作配合。家庭要提供充分发挥个性的良好氛围;学校要重视创新性人才的培养,提供创新平台与机会;企业与社会要积极配合,与学校共同创造有利于学生创新培养的良好环境。
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随着市场的需求不断扩增,社会对市场营销专业的毕业人才的要求也越来越高,除了要具备市场营销专业的基础技能,还要具备各种综合性素质。下面是读文网小编为大家整理的关于市场营销专业本科论文,供大家参考。
一、市场营销中不道德行为表现
(一)窃取市场营销中情报信息
是否可以准确、有效获取市场信息,特别是掌握竞争对手的信息对于企业生存发展具有决定性影响。长期实践表明,只有准确掌握市场信息、了解竞争对手情况,才能把握市场竞争主动权。在市场竞争中企业不道德行为一种表现就是不通过正常合理渠道展开市场调研,而是利用不正当手段窃取他人信息。比较常见的像派人窃取其他企业的商业机密,贿赂其他企业内部人员,从而获取情报信息等。
(二)采用非正常营销渠道竞争
在企业营销战略组合中,渠道营销是其中的重要组成部分。企业渠道营销战略必须符合自身实际,这会对产品销售和营销效率产生直接影响。从实际营销情况来看,一些企业往往通过欺诈手段进行产品销售或者利用自身竞争优势,排挤其他企业,搞市场垄断等,这都是不道德营销的行为表现。
(三)运用不道德的价格营销策略
作为企业的一种重要营销战略,价格营销战略必须科学合理,这会对企业产品销售和经济效益产生重要影响,同时这也直接关系到客户切身利益。有的企业只为满足自身利益需求,违背市场经济规律,不按法律规范进行销售,采用不道德竞争手段来谋取私利,比较常见的像胡乱定价、偷工减料、以次充好、价格垄断等,这些不正当营销行为严重损害了消费者利益,破坏了市场经济秩序,违背了公平竞争原则。
(四)欺骗性的产品营销策略
在企业营销活动中,产品营销处于核心地位,产品营销策略是否科学有效,直接影响到企业生存发展。一些企业只看重眼前利益,忽视消费者实际需要,通过不正当手段来谋取私利。比较常见的像生产假冒伪劣产品、伪造商标、不提供售后服务、生产经营过程中资源浪费严重、环境污染等,这些行为对于市场经济健康发展是十分不利的,严重损害了社会公众利益。
二、加强市场营销中人员职业道德的途径
针对当前我国市场营销中几种主要不道德行为表现,我们需要从企业自身和外部多方面加强市场营销中人员职业道德建设,促进市场营销正常运营开展。下面提出几点途径建议:
(一)加强市场营销职业文化建设
加强市场营销职业文化建设具有十分重要的意义,首先,有利于营销人员更好理解职业道德规范、职业行为、职业内容和职业意义,促使其更加爱岗敬业;其次,有利于加强营销行业和其他行业的沟通交流;再次,有利于政府制定、实施营销政策,促进营销职业健康发展;最后,有利于提高营销人员职业素养,满足其精神文化需求。
(二)重视企业自身营销道德建设
企业要想在市场竞争中取得胜利,必须具备高尚的职业道德,树立良好信誉形象。除了遵守社会基本道德规范外,企业还要努力打造职业道德体系,体现自身特色,通过各种方式把企业道德文化传递给社会大众,从而扩大企业影响力。所以,职业道德较好的企业会根据营销人员实际情况,制定相应的营销道德规范,并在日常经营管理中把它放在优先位置,建立全面、科学、有效的道德标准体系,主要涉及到客户服务、产品开发、广告宣传、价格制定等方面。
(三)加强市场营销相关法规建设
国家法律规范是企业营销活动的重要依据,也是企业必须遵守的底线和原则。就目前实际来说,和完善法律制度相比,我国更需要的是严格执法。有关报道指出,美国亨联公司在我国北京、成都、大连等地发现很多盗用商标、包装的假冒亨联产品,为此,亨联公司花费近6万元,几经周折才找到制假源头原来是广东汕头的一家小作坊。而最终法院判决结果仅仅是对制假者处以罚金200元。有关政府部门必须加强执法,严厉打击一切违法犯罪行为,并公开处理结果,警示其他经营者。另外,政府要充分利用好新闻媒体平台,加大宣传力度,发挥社会舆论监督作用。在营销职业道德建设过程中,新闻媒体起到十分重要的作用,能够宣传国家法律政策,给社会树立道德榜样,通过舆论力量杜绝违法犯罪行为发生。
(四)发挥社会组织的监督作用
在我国,有很多社会组织机构可以监督企业行为,像企业行业协会就是其中的代表。行业协会是同一行业内部的企业管理组织,负责规范监督行业内部企业营销行为,维护行业共同利益。从实际情况看,少数企业的不道德营销行为会损害行业共同利益,破坏行业整体形象,所以,行业协会要根据行业内部实际,对于企业不道德营销行为采取有效监管措施,制定严格规范的行业职业道德标准。行业协会还要发挥好沟通协调作用,有效调解知识产权纠纷,保证企业产品服务质量安全,维护行业共同利益,创造公平、有序的市场环境,促进行业健康可持续发展。
三、结束语
综上所述,道德是一个人的素质体现,而职业道德是企业以及营销人员的素质体现。为实现企业健康发展,维护市场经济秩序稳定,营销活动必须严格遵守职业道德规范,协调处理好道德和利益的关系,遵循诚信原则,展开公平竞争,实现互利共赢。不断完善职业道德体系,促进营销行业健康可持续发展。
一、从市场营销学消费者行为模式
1、购买者。即为用人单位每个高校毕业生的购买者可能存在不同的情况,可能你得专业背景,影响你的购买者群体或者范围;亦可能你的社会经历影响你得购买者群体。
2、购买对象。就是用人单位考核的主要因素,即为今后工作过程中必须基本的能力或者知识基础。
3、购买目的。从笔者的角度来说,更加趋近于职位,每个职位都对应的其工作内容,用人单位在够用一个职位的目的,必然是为了完成某一项工作。
4、购买组织。从市场营销学的角度来说,是谁参与了目标顾客的购买活动。从就业的角度来说,我们可以理解成,用人单位中的哪些角色参与了对你的招聘考核过程,影响着你应聘的结果
5、购买方式。即雇佣方式。雇佣合同,分为多种:劳务合同、劳动合同、兼职合同、项目聘用(项目结束即结束双方合作关系)。同时,需考虑,在你应聘的岗位,企业准备招聘多少人。
6、购买时间。即上班时间。部分企业要求在校应届毕业生未拿到毕业证,提前参加企业工作;部分企业要求拿到毕业证之后参加工作;也有企业推迟工作时间。
7、购买地点:即工作地点,同时需考虑是否出差,出差频次等。
二、通过SWOT分析方式明确求职者自身的优劣势
企业在市场竞争中必须分清自己与竞争对手的各项优劣,潜在机会与威胁。同理,高校毕业生在求职过程中,也要仔细想清楚自己的各项优劣。简单举一个例子,通常一个高校应届毕业生的情况:没有工作经历,没有广泛的人脉资源,社会交际技巧缺乏等不足的地方;但是有非常强的学习欲望,非常优秀的学习能力,对于企业来说,可塑性非常强等特点。`高校应届生不断的去分析自己与对手的各项优劣势,才能在求职过程中更好的扬长避短,最终达到求职成功的目的。
三、建立市场营销人员般的数据意识
在市场营销的工作中,市场营销人员的业绩要求非常易于量化,能非常清晰明确被企业所考核。所以,市场营销人员都具有一个非常强的数据意识。于此同时,一个优秀的市场营销人员,必然是一个优秀的数据收集、分析能手,然后将数据以最优的方式展示给公司,便于公司考核。这个理念非常值得求职者们去借鉴。如果你实习做过销售,那么销售业绩是在面试考核过程中是评价你销售能力的主要方面;如果外语能力强,可以用国外学习生活或者外语考试等级来体现;如果你有很强的演讲能力,你可以拿你参加各项演讲比赛的经历来做举例…以此类推,求职者在企业考核中,如果你想证明你某一项能力突出,请用你曾经的“数据”来证明。这是在面试考核过程中画龙点睛的一笔。以上仅仅是部分市场营销学相关理论对高校毕业生就业过程的一些借鉴,很多其他理论也可以在求职过程中有非常好的借鉴作用:如STP营销、价格策略、渠道策略等。各个领域的理论,对于其他领域来说,往往都有一定的借鉴意义。更加主要的在于怎样去借鉴的方法以及通过什么样的方式去借鉴。
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市场营销是专业性和实践性很强的学科,市场营销专业的学生不仅要掌握管理和营销理论,还要具备市场调研、制定营销策略、推广和销售产品以及服务客户的能力。下面是读文网小编为大家整理的市场营销专业毕业论文,供大家参考。
一、高等职业院校的市场营销教学存在的问题
(一)缺乏与高职院校相适应教学理念
高职院校的“硬件”基础设施和设备在快速发展和完善的同时,“软件”部分如教学观念、教学理念与专业要求不相适应,这种观念认为高等职业教育就是传统的高等教育,只是本科培养时间比高职培养时间长,在教学过程中沿袭本科教育模式,强调学生掌握专业理论知识的系统性和完整性,而忽视学生技能的培养。
(二)缺乏灵活多样的教学方法、教学手段
教学方法、手段单一是市场营销教学过程中普遍存在的问题。市场营销是一门与社会联系比较密切的应用学科,教师可以采用多种方法教学,比如在讲授人员推销时,这节理论知识很少,为了让学生掌握推销技巧和培养沟通应变能力,可以模拟一个情景环境,让不同的学生扮演推销员、顾客、旁观者等角色,这样既可以提高学生学习兴趣,也加深了对所学知识的理解。但是很多教师为完成教学任务,把讲授理论知识作为课堂的主要教学内容,而忽略了理论联系实际,忽略了互动教学,调动不了学生的学习兴趣,教学效果不理想。
(三)缺乏具有实践经验的专业教师
市场营销的很多理论知识可以说是来源于社会实践,又可以指导实践活动,因此,有营销实践经验的老师在教学过程中,可以结合自身经验,理论联系实际,能够分辨出哪些理论知识、技巧方法应用比较广泛,需要重点掌握,而有些则只需了解,因为市场营销理论会随着社会发展不断更新,同时淘汰与社会发展不符的观念、理论和方法。同时,有实践经验的教师在实践教学中能够抓住要领,能够充分利用有限的实践教学时间、资源提高学生的动手能力。但是我国高职院校大多教师没有企业实践经历,缺乏专业实践知识、技能和经验,这在一定程度上制约着学生市场营销职业能力的形成。有的学校会聘请企业界有丰富经验的人到学校开一些讲座,效果不是很理想。所以改革的关键还是要依靠学校专任教师来提高师资队伍的专业素质。
(四)缺乏科学评价考核体系
科学的教学评价考核体系一方面可以评估教学是否达到预期的效果,比如可以设置考核指标判断学生理论知识是否掌握扎实,实践、实训是否达到设定目标;另一方面可以激励学生学习,比如对理论成绩优秀、实践表现突出、动手能力强的学生给予物质或精神的奖励。现实的教学过程中,对学生成绩的考核评价指标不健全,有的院校只有理论成绩,没有实践成绩,有的学生靠死记硬背考了高分,这不能说明这门课学习效果理想,因为市场营销学是一门实践性较强的学科,一张试卷不能考核出一个学生对知识的掌握和应用能力。
二、高等职业院校市场营销教学改革的建议
(一)明确高职市场营销培养方向
高职院校毕业生主要就业去向是工厂、企业的员工,比如机械厂需要很多数控机床专业的高职毕业生来操作机床,市场营销专业学生从事的岗位有企业销售代表、推销员、市场调查员等,工作岗位的性质要求具备良好的沟通能力、适应能力和动手能力,所以不像本科教育强调学生掌握理论的系统性,高职营销专业应该是在毕业生掌握适度基础理论知识基础上,重点培养学生分析、解决问题的能力,培养学生团队意识和创新能力。
(二)丰富市场营销教学手段、方法
市场营销不同的章节内容特点是不同的,有的章节理论多一些,比如市场、营销和消费,有的技巧性、实践性多一些,比如促销。在教学中,应该灵活运用多种教学手段,以便提高教学质量,比如可以运用案例进行教学实践,要精选案例,案例主旨能够支撑所授内容,在案例教学中师生互动和学生的主体地位不能被忽略;还可以运用情景模拟方法,让学生扮演不同的角色,提高学生的学习兴趣;还可以借助多媒体手段教学,声图并茂,开拓学生的视野,提高了教学质量。在实践中,还有其它教学方法如项目教学法等,教师要根据教学内容和特点不同灵活应用。总而言之,使用不同教学方法目的是提高学生学习兴趣,培养其动手能力,切不可偏离这个目标而滥用。
(三)积极改革教学内容
在教学内容上,根据经济社会发展对营销人才素质的要求,删除教学中过时的内容,如很多过时的促销技巧和案例,保留原有教材理论体系的合理内核,充分学习和借鉴国外先进市场营销理论的研究成果,同时吸收国内企业的先进营销模式和管理经验,根据教学目的要求对教学内容进行必要的调整,同时增加深度营销、大数据营销等新的教学内容。
(四)加强师资队伍建设
教师在教学过程中仍然是主体地位,高职教师应不断加强自身理论知识积累,同时应更加重视自身实践能力的培养,要避免出现这种情况:有的教师花费很多时间和精力讲解已经被社会淘汰的营销技巧。市投资理财场营销教师要创造更多机会参与企业营销实践活动,比如可以到企业兼职或者当顾问,这是比较可行的方法,学院不用消耗资源就可以提高教师的素质,这种做法应该鼓励。我的几位同事也在企业当顾问或兼职,他们的教学本职工作不但没有受到影响,而且教学质量更高,学生缺课人数减少。从这方面可以得到启示,高职院校都在打造“双师型”师资队伍,高素质的师资有助于教学质量的提高,但是不同的院校提高师资队伍的方法不同,学院要结合实际情况选择适合的方法,打造一支名副其实的“双师型”师资队伍。此外,学校还应当聘请具有市场营销实战经验的企业营销人员到学校兼职,指导学生的营销实践活动。
(五)完善教学评价考核指标
市场营销课程的考核指标不仅要能体现理论知识的掌握,而且要展现学生素质能力水平,所以要完善教学评价考核体系。在设置指标时,首先确定指标数量,比如理论知识考核指标,可以包括期中卷面成绩、期末卷面成绩,还可以包括单元测试成绩;实践考核指标可以包括实训成绩、实践课成绩;其它考核指标可以包括课堂表现、作业表现等,其次确定各个指标的权重或比例,这样得出的最终成绩才比较科学、全面。不同院校办学特色和优势不同,要结合实际情况完善评价考核体系。市场营销学的教学改革,是高校面临的一项长期而艰巨的任务,需要在实践中不断摸索,还应该根据社会和经济的发展不断调整教学的要求和内容,只有以社会和学生的需求为原则进行教学改革,才能为社会培养更多的合格人才。
随着全球一体化进程脚步的加快,国外的好多集团在中国市场上建立了分公司,或者投资在中国兴建企业,这样就使得原本就竞争激烈的中国市场显得更加的拥挤,也使竞争的力度有所增加,给中国的企业造成了很大的压力。那么中国的企业要想在竞争如此激烈的市场上拥有自己的一席之地,还想有一定的发展空间的话,就要想方设法的提高自身的实力,为企业的发展创造新的机遇。
企业在进行经营的时候,市场营销是一个很重要的环节,通过企业的市场营销可以使企业增加效益,从而在实力上有所增强,那么在市场中就会增加竞争力。但是企业的市场营销在企业的应用过程中,是需要不断的进行创新的,不能总是应用过去的传统的营销方式,这样的话,不仅对企业的发展没有益处,相反还会对企业的发展有一定的阻碍。所以要加强企业的市场营销管理和创新,在营销模式上有所创新,只有使企业的营销发展好了,才能增加企业的实力,企业的市场营销是企业在竞争激烈的市场中立于不败之地的筹码和有利武器。
1当前企业市场营销存在的问题
1.1营销观念狭隘守旧
市场的变化是日新月异的,所以企业的市场营销应该紧跟时代的步伐,以适应瞬息万变的市场环境,那么在营销观念上就要有所更新,但是现阶段我国企业的营销观念比较狭隘守旧。主要表现在如下方面:
1.1.1营销是一门科学,它有着比较系统的机构关系,其中的环节环环相扣,每一个步骤的实施都是紧密相连的,但是目前的国内市场企业在营销方面,只是注重对于产品的销售,在追求利益最大化的时候却忘记了企业赖以生存的售后服务,售后服务在一个企业中有着非常重要的作用,将一件产品销售出去了,那么你赢得了一份利益,但是如果将这个客户的售后服务做好了,赢得的将是无数个潜在的客户,这是无形中的效益生成。
1.1.2在营销管理上,企业中的营销团队应该是一个整体,集体的力量是庞大的,俗话说众人拾柴火焰高,如果脱离了团队,那么个人在如此巨大的市场环境中,将是孤军奋战,很难发挥出真正的实力和水平,那么在现在的企业中这种现象很常见,员工个人为了自己的利益不受损害,在团队管理上不协调,因此发挥不出来团队应有的效应。
1.1.3营销部门在进行业务处理上,应该与其他的业务部门进行相应的沟通,在信息上实行共享,在渠道上畅通,因为销售不仅是关系到一个部门的事情,和其他的部门也有着一定的利益关系,所以要充分的发挥多方的优势,但是现在的企业营销部门往往是孤军奋战,在信息上比较闭塞,所以很多时候会比较吃力,因为承受不了压力而影响了业绩。
1.1.4在营销观念上应该不断的进行更新,不能总是固守以前的传统模式,但是现在好多企业的营销管理人员在观念上比较守旧,没有及时的进行更新,导致了营销管理工作发挥不出应用的作用,所以在营销观念上要与时俱进,这样才能将营销工作做好。
1.2企业高层营销管理缺位现象严重
虽然大多数企业对待企业的市场营销工作都十分重视,但是整个企业的市场营销的重担完全压在了企业的销售部门,在企业的高级管理层没有专门的机构或者人员对市场营销进行专业的管理,造成企业的市场营销工作缺乏协调性、十分片面。
1.3缺乏创新能力
当前传统的工业经济逐步被知识经济所取代,知识经济逐步在整个国民经济中居于主导地位。作为创新型经济重要组成部分的知识经济认为不断的创新是经济增长的主要推动力量。在知识经济的大背景下,企业创新能力将直接决定着企业竞争能力的强弱。企业的创新能力是由多方面组成的,其中一个重要的环节就是营销创新能力。面对知识经济带来的挑战,企业只有强化营销创新,才能迎接知识经济的挑战。
2企业市场营销创新策略
2.1营造以服务质量为主,价格竞争为辅的现代营销理念
随着以计算机技术为核心的信息技术在国民经济各个领域的广发使用,促进了全球经济一体化的进程,企业的营销方法以及营销策略也应该随之发生变化。在企业市场营销的过程中广泛的引入高科技的营销手段,营销信息快速的传播,产品的种类、质量以及标准的逐步趋同,这一切都使得同种产品的价格在市场之中大致相近,利润变得十分有限和透明化,价格竞争达到极限。在这种大背景下,企业之间的竞争开始转向特色、品牌、包装等非价格因素。谁能在吸引顾客购买意愿的方面领先,谁就能在激烈的市场竞争中获得成功。
2.2尽快建立起以市场为导向的科学、高效的营销网络
商品可以通过畅通的营销网络进行合理的流通。随着社会经济的告诉发展以及企业对营销的重视的加深,很多企业纷纷建立起自己的营销网络。这就要求企业的各个部门以及所有的员工都要有营销意识,使顾客第一、服从市场的营销理念深入人心。企业在设置各个职能部门的时候要充分考虑企业市场营销的需求,然后对企业的资源进行优化配置。要对流通渠道进行定期的梳理,保障渠道的畅通,不断的扩大顾客的范围,形成不同层次,相互交叉的营销网络。通过行销模式的创新以及营销网点的拓展不断提高企业的市场占有率。
2.3强化营销管理、创新营销组织
虽然大多数企业都十分重视企业的营销工作,但是很多企业的营销都是由销售部门一力承担,企业高层地市场营销的管理存在缺位。使得各个部门在营销的时候缺乏协调性,大大降低了企业的营销效果。企业高级管理层对营销工作的管理和指导具有重要的意义。所以,企业要根据市场特点,建立起自己的专门的市场营销体系,这一体系的建立,可以使企业在开展营销工作时的各个层级的责任、职能以及分工变得十分的明确。使得管理人员、业务员等从事直接和间接市场营销工作的人员与经销商、市场信息以最优的方式联系起来,使企业的各个部门以及工作人员可以进行目标明确的相互协作,充分发挥企业营销中的整体优势,吸引大量顾客,完成企业的营销目标。
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市场营销是任何一个企业在市场经济的条件下都必须重视的问题。市场营销在自身不断的发展之中,也逐渐成为了一门学科。下面是读文网小编为大家整理的市场营销专业导论课程论文,供大家参考。
1电力企业营销的特点
电力企业的营销战略从营销思想、营销组织到营销措施都应有别于其他行业和其它商品。电力企业的营销战略大都有重点考虑了如下几个方面:电价杠杆的作用:电价在电力商品销售过程中,对电量的增长起决定作用,是电力营销战略中最重要的手段。宣传功效:由于电的无形,必须采用有形的和丰富多彩的宣传方式来体现电力商品特点,从思想上和行为上影响消费者。国家政策对电力商品销售的影响:国家法规、能源政策、产业政策、地方规定等对用户采用何种能源影响很大,有时甚至是强制性的。电费欠缴与增扩销电量的矛盾;这种矛盾使得在采取促销策略增供电量时要考虑电费收缴问题。
2电力企业营销管理的战略指导思想
2.1优化改造现有电网,提供优质电力能源。电能质量是营销的基础保证,在保证采购到产品质量合格的电力的同时还要努力改善电网性能,提高设备技术含量,尽最大可能降低电网本身对电能质量的影响,提高终端电能合格率。
2.2不断开拓创新服务,以优质服务增加附加值。开展服务应当把握供电服务售前、售中、售后三个阶段,在三个服务阶段为客户提供优质、高效有偿服务,售前服务主要包括营业受理、工询、设计等,此阶段企业首先对目标客户最重视的主要项目及其重要性进行排序,作出合理的设计方案与预算等;售中服务主要包括与目标客户的沟通,客户外线工程安装调试及送电等;售后服务阶段主要包括电费的结算,客户电工的技术支撑及客户配电站的维护运行咨询等。此外,售后服务还能增加消费者与企业的关系,为电力企业不断增加新的增长点提供信息。
2.3依靠强有力的信息平台及新技术支撑建设坚强电网。
2.3.1加强电网规划和建设。坚持科学发展观,结合政府的大规划实现电网规划与城市(农村)发展规划的有机衔接,并使“十二五”电力规划落到实处。加强电网建设的前期准备工作,保证规划的按期实施。推进电网各电压等级协调发展,既有骨干主电网,又有坚强的配电网,形成区外来电落得下,区域内送得出,客户处售得进。探索电网建设新机制,进一步与政府的规划、土地、环保、绿化、消防等部门及各区、街道(镇)的沟通与协作,建立推进电力项目的前期工作的新机制。
2.3.2建立需求侧管理系统,重视客户信息分析。认真研究分析峰谷分时电价、尖峰电价、季节性电价和可中断电价等政策可能引起的移峰效果,积极配合政府价格主管部门制定合理的电价方案,引导客户移峰填谷,科学合理用电。加强建立和完善营销科技创新及成果推广体系,加强与高校及科研部门的合作,加快科研成果转化,加快研究和构建电网安全稳定实时预警及协调防御系统,提高营销信息自动采集水平,实时进行电网动态数据记录、分析及处置,提高电网预防事故的能力。随着网络经济在企业纵深领域的发展应用,由营销信息管理系统(CIS系统)取代传统的市场营销管理,结合企业内部管理的信息化和网络化,将管理手段的科学化逐渐纳入到企业资源计划管理系统(ERP)之中。
3电力企业市场营销策略
3.1电力企业市场营销需改进的措施。
3.1.1电力企业电费管理需要改进措施。电费管理是电力企业销售环节一个重要的也是最后的一个环节,它包括抄表、核算、收费和上缴电费四道工序。电力企业的经营成果,最终是由回收的电费来衡量。
3.1.2电力企业日常营业管理需要改进措施。日常营业管理是指营业部门日常处理的各项业务工作。它与业务扩充、电费抄、核、收三为一体,相互联系。也就是指“业务扩充、电费管理”以外的其他用电业务工作,叫做日常营业工作。日常营业管理工作的对象是千万个已经接电立户的单位或个人。
3.1.3电力企业市场营销需要改进机制。(1)改革电力企业营销管理的现有机制。(2)建立和健全电力企业内部营销管理机制。(3)建立强有力的电力企业电力市场营销体系。(4)建立一支高素质的电力企业营销队伍。(5)搞好优质服务。3.1.4电力企业业务扩充需要改进措施。业务扩充是我国电力工业企业营业工作中的一个习惯用语,也称业扩报装。其主要含义是接受用户用电申请,为新装和增容客户办理各种必需的登记手续和一些业务手续。内容包括:用电申请与登记;供电必要性和合理性审查;供电可能性审查;工程概算;设计与施工;签定供用电合同;装表、接电。
3.2电力企业市场营销策略。
3.2.1电力企业电力营销具体策略。(1)电力企业进一步健全电费回收预警机制。(2)电力企业坚持打防结合,加大反窃电工作力度。(3)加强营销自动化系统建设,营销管理现代化水平得到提升。(4)电力企业利用负荷管理系统加强异常客户监测。
3.2.2电力企业需求侧管理。(1)电力企业电力产品的促销和为客户服务策略。售电量是电力企业的龙头指标,直接关系企业的销售收入和经济效益的实现。电力企业应彻底转变传统电力销售观念,树立营销观念,不断提高售电量。完善基础提高技术的创新(2)电力企业电力销售市场的竞争策略。开拓新的用电市场。加强需求侧管理,在调整负荷优化电力资源配置上开拓新市场。电力企业是电力销售和利润实现的最终环节,是以开拓电力市场、增加售电量为目标,努力降低销售费用的经济实体。(3)电力企业电力形象营销策略。就是从加强企业形象建设和树立电力商品形象入手,转变工作作风和工作方法,树立公司良好的服务形象。转变电力行业“人求于我”、“坐等上门”的工作作风,向杜会提供承诺服务,实行业务公开,接受社会监督。(4)电力企业电力需求侧管理策略。市场需求是企业生产经营的出发点,市场对电力发展的引导作用日益明显,电力市场分析是电力企业营销活动中的主要内容,电力市场预测是电力企业营销的基础,要建立和健全电力市场预测的信息系统。
4结论
电力企业市场营销,应是有效利用电力企业的资源最大限度提供比其它竞争者更能满足用户需求的能源。电力营销要求一切以电力市场需求为导向,特别重视市场的分析和市场需求的动向研究。要动员全部的人力物力参与营销,重点要投入市场分析、市场调查和市场研究,建立完整的营销体系。电力企业只有坚持优质服务和客户至上的原则,才能不断拓展市场。搞好电力营销管理,帮助用电客户获得成功,不仅能加强企业与用电客户的关系,而且能扩展客户的业务范围,电力消费量就增大,使电力企业市场营销获得良好的经济效益。
1.GLB有机农业市场营销对策
GLB有机农业是德州金鲁班集团新筹建的企业,目前还存在着资金、技术等方面的不足,没有产品的销售渠道,也相对缺乏市场经验金鲁班生态农业示范园主要产品是人们日常的食品蔬菜,细分市场暂时是德州附近的几个城市中等收入以上的城市居民。德州市位于鲁西北地区,经济上属于欠发达的城市,这就限制了GLB有机农业的产品在成本上一定要有所控制。另外随着生活、工作节奏的加快和时代的进步,德州的消费者平时看电视的时间在逐渐减少,上网、看报纸杂志的时间在增多。在国内广告收费最高要数电视广告,其次应该是报刊广告,收费比较低廉的是公路平面广告,平均每千人浏览的成本相当于电视广告的1/10到1/30,价格最低的应该是网络广告。GLB有机农业必须避开价格昂贵的电视广告,取而代之的是网络营销、公共关系营销与户外平面广告。因为这些方法投资小,相对本企业来说见效快,能过产生以小博大的效果,而且能够降低产品成本。
1.1网络营销
随着数字媒体、网络媒体的产生和发展,互联网成为人们工作和生活中不可或缺的工具,据中国互联网络信息中心(CNNIC)2011年7月19日发布的《第28次中国互联网络发展状况统计报告》显示,截至今年6月底,中国网民规模达到4.85亿,普及率攀升至36.2%较2010年底增加2770万人,增幅6.1%(手机网民规模为3.18亿)。以上的数字在城市中还要高出很多,所以GLB有机农业的市场营销不能忽视网络的力量。构建网站是网络营销必不可少的环节,是企业与大众沟通的桥梁。建设一个规范的网站,首先要使网站的形式符合浏览者的喜好。不但要把企业的产品、资料放上去,成为登录者了解企业和企业理念的窗口,而且要与消费者形成良好的互动,利用即时通讯技术随时接待登录者,回答他们提出的各种问题与疑问,体现企业全心全意为消费者服务的理念。设置留言板及顾客论坛,只有彻底贯彻互动性才能真正发挥网站的作用。在网站上开辟各种专栏并及时更新,如健康饮食、生态养殖技术、烹饪方法、养生之道等,以提高网站的流量更好的宣传企业及有机产品。网站的推广要利用好搜索引擎,在浩如烟海的互联网世界里,想让用户记住一个网站的地址是不太现实的,搜索引擎就成为解决这个问题途径。的通过了解互联网用户使用搜索引擎的习惯与方式,在消费者在互联网上搜索相关信息的时候把我们的网站信息推荐给消费者,以比较小的投入换来比较大的访问量,实现营销的目的。另外要组织员工利用博客与微博的方式与消费者形成互动。微博与博客是一种在线更新的日志或者日记,现在已经成为了口碑传播的重要手段,推广网站及企业的产品,即时解答消费者的疑问。博客的种类是各式各样的,但是它一个明显的特征是能够把一些拥有相同爱好的人聚集到一起,他们对消费者的说服力要比广告强很多。微博,即微博客(MicroBlog)的简称,是一个基于用户关系的信息分享、传播以及获取平台,用户可以通过WEB、WAP以及各种客户端组件个人社区,以140字左右的文字更新信息,并实现即时分享,在年轻人中拥有微博成为一种时尚,在微博上发布信息就像召开一个小型的新闻发布会。据调查网民中大约有1/3的人会通过博客与微博查询一些信息,一个网站的力量是有限的,但是众多的博客与微博就像森林里的小鸟们一样,叫声此起彼伏形成一个大合唱,以此来增加企业品牌的影响力。
1.2公共关系营销
企业作为社会组织的一员,不但要和消费者、供应商以及经销商保持好关系,还要与大量的公共利益全体保持联系,所以一个企业采取具体的措施经营好与公众的关系对企业取得友好的社会形象非常关键。现在大众广告的影响力在逐步减弱,很多企业正在营销公共关系,借此提高产品与品牌的知晓度。GLB有机农业的第一步战略目标是首先在德州地区打开市场,又是以改善生态环境与促进人们的身体健康为目的,因此要投资改善德州市区的居住环境,如新湖的水体治理及一些街道的公共卫生。与德州的电视媒体合作赞助一些青少年的才艺大赛与环保小发明项目,这些青少年的背后是德州市的年轻妈妈们,她正好是企业产品的销售对象,向他们宣传生态环保的理念,同时也能促进企业产品的销售。向员工支付一定的费用,在企业内部发掘或者杜撰一些与企业有趣的故事,公共媒体就会主动的进行宣传,这相当与作了一次免费的广告。一些专家指出,社论式的文案对消费者的影响力大致相对于广告的5倍。这些活动与企业的其他广告想配合迅速打开德州的市场。
1.3平面广告营销
平面广告,泛指现有的以长、宽两维形态传达视觉信息的各种广告媒体的广告,因为传达信息简洁明了,能瞬间吸引住人们的注意力,在城市中已经随处可见,成为广告的主要表现手段之一。随着国家公路事业的发展,公路里程不断增加,公路平面广告已经成为各类信息包括广告传播的途径。德州市现在有国道和省道干线公路1327.6公里,国道省道干线公路的密度为12.82公里/百平方公里。高速公路210.3公里,约占国道和省道总里程16%。德滨高速公路已经建成通车全程116.9公里经过德州境内的德城区、陵县、宁津、乐陵、庆云等5个县市,另外两条高速公路德商高速公路(78.3公里)和京福附线高速公路(66.0公里)正在筹建过程中。德州公路局直属的收费站有七个,管理处有两个。GLB有机农业是由德州市公路管理局投资创办的企业,可以利用德州市丰富的公路资源做公路平面广告营销。车辆在收费站要减速慢性、停车缴费,在服务区停车休息,驻留的时间比较长,利用车辆的这些特点在收费站与服务区放置一些广告牌或者灯箱广告。公路平面广告虽然比不上电视视频广告那样生动,但是具有覆盖面广、宣传持久的特点。金鲁班有机农业科技有限公司是绿色环保企业,在广告牌的制作材料上要使用环保材料,不能污染环境。广告牌的设置要因地制宜,与周围环境相协调。广告内容严格把关、精心设计,要给旅客带来美的享受。现在随着人们生活条件的提高,有车的家庭在逐步增多,开车出行已经成为人们的习惯,开车行驶在城市之间的公路上,空旷的田野上,制作优良、气势恢宏的一组平面广告肯定能给人们带来视觉上的巨大冲击,消除旅途的疲劳与乏味,增加产品的知晓度。
2.结束语
有机农业在我国目前还是一个新兴产业,没有成熟的市场营销经验可以借鉴,GLB有机农业要熟练的运用网络营销、公共关系营销与平面广告营销来促进企业的发展,并在市场营销过程中重视产品质量与其他服务,培养优秀的企业文化,逐渐提高企业的品牌价值,促进有机农业在我国健康发展。
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