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项目管理作为企业管理学科中成长性最快的一个分支,对项目的实施提供了一种有力的组织形式,对管理实践做出了重要的贡献。下面是读文网小编为大家整理的项目管理论文,供大家参考。
1项目管理的内涵
下面从项目管理的四个特性来对项目管理内涵进行简要分析。
1.1目的性
项目管理的核心就是要实现整个项目能高效率、高质量的完成。通常来讲,管理的目标可有限制的也可是无限的。例如,把企业发展好作为管理的目标,那么这个目标就是没有终点的;而每个具体项目管理的目标,由于受项目范畴的限制,其表现形式也是明确的,当整个项目的目标实现后项目管理也就随之结束。
1.2行动性
所谓行动性就是要围绕着项目的目标而采取相应的行动。项目管理中最主要的行动就是要落实相关责任,确定整个项目的管理负责人,并由他负责组织、研究和分析整个项目的目标、任务安排、项目实施等一系列活动。
1.3约束性
项目的约束包括广义上的约束和狭义上的约束两个方面,其中广义上的约束是指项目所存在的大环境中的环境要求、法律规定、民俗公约,以及各单位的各项规章制度和各类资源的约束;而第二类狭义上的约束是指随着项目的产生而产生的,针对这一特定项目的考核约束、责任约束、信息通报约束等项目约束。广义上的约束是每个项目都必须遵循的,而为了确保整个项目的顺利实施,要求项目的各部门尽量遵守第二类约束的相关规定。
1.4规律性
不同项目的项目管理都具有一定的规律性。例如,针对每一个项目的管理,其理论核心都是系统工程学;每一个项目管理都有严格的责任落实制度;每一个项目管理都具备全过程、全范畴管理的特色;每一个项目管理都应充分发挥团队的整体作用;每一个项目管理都离不开周密的计划等,这些都是每一个项目管理都必须遵循的规律,只有遵循这些规律,项目管理才能顺利完成,项目才能顺利实施。
2项目管理的最佳运行环境
2.1在量化的工作环境中充分提高项目管理的效率
项目管理的量化分析,可为科学决策和科学管理提供充足的事实依据和数据保障,是提高整个项目管理效率和质量的有效手段。在项目初期的策划阶段,项目管理者可通过总结以往项目中有关经费、周期、进度等方面的历史数据,对要实施的项目进行科学估算。事实证明,历史数据越丰富,在科学的统计方法的支持下,对当前项目的相关数据估算就会越客观、准确。在项目的实施初期,只有对项目的资源配备、工期等方面的数据进行量化分析才能做出合理的安排和计划。在项目的进行过程中,管理者只有在量化的环境中,才能顺利完成风险控制、净值法、资源负荷图等各种有关项目控制的图解工作。当项目面临收尾时,对整个项目的相关资料进行归档和保存,也是项目管理的过程中必不可少的一个步骤。资料归档既是对本项目的归纳和总结,也是为以后项目积累经验、提高决策科学性的过程。总之,项目管理的各个环节都必须在量化的工作环境中才能科学、有效地进行。
2.2有效的计划管理是项目管理的实施基础
计划是管理约束中的一个关键约束子集,只有对项目中的各个环节都做出详细的计划并要求在实施过程中按计划完成,才能确保整个项目在约束的范围内完成。具体来说,项目目标的数量、时间、完成形式,资源的分配、使用,经费、责任人、流程等因素都属于计划约束中重要的子集。在整个项目管理过程中,设置多个计划约束子集可起到以下几个方面的作用:对项目目标实现的具体途径进行优化和决策;对整个项目实施过程中出现的风险进行预测和控制;避免不必要的行动和资源使用,集中一切力量、优化配置资源,实现项目目标。因此,无论多优秀的项目管理者都离不开具体的项目计划约束子集。
2.3建立科学有效的激励机制充分激发项目人员的积极性
项目管理的顺利运行离不开科学有效的激励机制,作为管理的一个重要导向和技巧,激励机制是项目管理组织结构和管理特性的必然要求。为了充分激发项目工作人员的工作积极性和主动性,在落实项目管理责任之时,要充分给予项目经理考核和奖惩项目工作人员完成项目目标的权利,让他们有权利对本项目工作人员完成任务的情况进行考核、提出相应的奖惩意见。如果在一个项目的实施过程中,只有职能部门才能对项目工作人员进行考核和奖惩,那么项目经理就失去了一种充分激发和调动项目工作人员主动性和积极性的手段,将不利于整个项目管理的顺利实施和进行。因此,科学、有效的激励机制也是项目管理中既灵活又科学的一种方式。
3结语
每个单位依据项目的具体情况,其项目管理都具有独特的形式和具体的实施制度。然而,概括来说,每一个项目管理的顺利实施都离不开量化的工作环境、有效的计划管理和科学有效的激励机制,只有具备了良好的运行环境,整个项目管理才能更科学、有效地进行和完成。
一、科技项目管理系统研究的内容
通过该系统地研究和实施,能及时、快捷地提供各类统计数据,通过对这些数据和资料进行分析和定期总结,完成科技项目的投入和产出、科技项目领域和行业分布情况等信息的研究报告,直接为相关政策法规和管理制度的出台提供决策支持。
二、科技项目管理系统总体设计
科技计划项目管理系统是在充分利用已有的数据资源、应用资源、硬件资源的基础上,形成一个设计科学、合理优化的集中业务中心数据库;建成全局统一的业务信息系统应用支撑平台,在其基础上,建成全局统一的住房和城乡建设部科学技术计划项目管理的业务应用系统;建成一个全面灵活的综合查询统计分析系统;建成一个通用的数据应用支撑平台及一个与其他已有系统的数据互通、信息共享所需的标准外部接口支撑平台。
三、科技项目管理系统功能研究
1、科技项目管理系统包括项目实施过程中的人员、文件、过程等方面的管理
1)文件管理主要指发布相关住房和城乡建设部项目的管理办法、通知和管理条例,申报企业、省级管理员、分类管理员、专家等能够对文件进行浏览、查询及下载。
2)通讯管理主要指系统中各角色之间可以进行站内信发送、手机短信发送及邮件往来,流程处理中重要操作步骤的提醒,建立各管理角色和企业之间的联系。
3)立项管理立项管理主要指项目立项时期的管理,包括两个工作流程,分别是立项申报的工作流及名称修改的工作流。专家在认为项目的名称宽泛或不合适的情况下,可以建议申报单位进行名称的修改。
4)中期管理主要是对跨年项目提交中期汇报的报告,并由负责该项目的管理者进行审核,监督企业申报的项目进展情况。在项目实施过程可能出现的情况进行相关变更,变更包括三部分内容:研究单位和合作单位的变更、项目的延期申请以及其他情况所需要的变更。企业提出申请中期变更申请后,由各级管理者进行审核。
5)验收管理验收管理主要包括验收申请和验收证书、成果登记。
6)专家管理专家管理主要包括对专家的用户名、密码、姓名、证件号码、手机号和工作单位等基本信息管理及设置,并对专家的工作过程进行相应的管理。
7)用户管理主要是对项目承担单位进行管理,管理内容包括注册企业、注册企业的审核、注册单位的管理、各级管理者的管理,包括各级管理员身份内容的添加、列表的展示、密码重置、启用、禁用和删除等功能。
8)项目统计项目统计主要指对项目管理过程中涉及项目以及管理者的数据进行相应的统计。有立项统计、中期汇报统计、验收统计等。在统计功能的研究过程中能根据项目类别,项目的所属管理机构,所属年份,等三个维度进行不同的统计,并根据所处的列表生成图表和导出Excel文件。
2、科技项目管理应用支撑平台研究
科技项目管理应用支撑平台应满足的基本功能要求主要包括如下两个方面。一方面,应用支撑平台位于整个系统的中间层,各类系统终端和公众用户不再与业务处理系统的服务端直接相联,而必须经过应用支撑平台服务端的认证与授权才能进入业务系统服务端。建立以数据交换为核心的体系,支持不同处理业务、不同软硬平台、不同结构数据的捕获、分类、整合、管理、传送等交互操作的协同工作机制。另一方面,应用支撑平台具有不同业务信息共享和不同工作流程相配合的功能,能够将应用系统的基础结构改造、完善成为一个开放的系统,从而有效地整合已有的应用系统,并为接纳新的应用系统清除障碍。对于新的应用系统,直接在应用支撑平台上进行开发,同时,无需限制新应用系统的操作规则,无需限制新应用系统的数据库类型和结构,无需为实现数据互通而为新应用系统编写接口。应用支撑平台可以识别、抽取、输出多种文件格式的数据。通过预设业务规则,应用支撑平台可依据系统条件或相关数据库状态自动启动数据处理操作。应用支撑平台包含了统计分析、数据交换、日志管理等功能。
四、结语
科技计划管理系统的研究和实施是对科技项目全生命周期管理过程的规范化和标准化,也是对项目管理过程中纸质文档的电子化的一个过程。系统的研究和实施将是对科技项目管理所涉及的项目申报、立项评审、中期管理和验收等环节的全流程信息化管理,加大了管理的透明度,保证了专家评审的公平公正性,提高项目管理水平。系统的研究和实施也将使科技项目管理部门在科学决策中有一定的量化的数据作支撑,为解决管理部门对科技项目管控、学科领域专家搜索、人员科研状况分析问题提供辅助决策支持。是用信息化的手段对政府工作体制改革的一种创新,也是信息化规范行政体制管理的一种有效手段。
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面对未来竞争日益激烈的房地产市场,房地产开发商必须建立适合自己企业发展的组织管理模式及项目管理机制,才能使企业得到长足的发展。下面是读文网小编为大家整理的房地产开发项目管理论文,供大家参考。
一、设计管理概述
1.1设计管理的目的
设计管理的目的是为事前解决设计、绘图、施工中的常见问题,提高设计施工质量,减少不必要的变更和损失,不犯以往工程中出现过的错误,从而使整体造价控制在最经济的范围内。
1.2景观设计管理的重要性
景观设计管理属于事前控制,其设计成果质量的好坏直接关系到整个项目成本目标、进度目标和质量目标的实现。
二、各阶段设计管理工作要点
设计管理阶段包括:总体环境布局优化阶段→概念方案设计阶段→深化方案设计阶段→初步设计阶段→施工图设计阶段→施工招标配合阶段→施工现场配合阶段、竣工验收及维保。
2.1总体环境布局优化阶段
本阶段须充分了解项目地理位置、周边环境、人流及车流动线、项目策划报告及建筑规划指标等相关项目情况;在项目前期的规划设计阶段开始介入,参与建筑规划设计的过程,对总体规划从项目环境景观的角度提出专业意见,使得建筑设计总体构思能够更好的利用自然资源、符合景观需求,体现建筑与环境的协调统一。
2.2概念方案设计阶段
(1)景观设计理念须与项目整体概念策划保持一致。景观设计前应依据目标客户的定位,通过目标客户需求结合项目特征拟定景观卖点;设计前通过市场调研,依据目标客户特质了解客户需求,有针对性的确定景观概念方向,最终满足并超越目标客户的期望值。
(2)景观设计应有主题。各景观要素须围绕主题、表达主题,确保同一主题风格的前提下体现各组团的特色;景观主题符合客户的心理需求,并且能够具有引导性,超过客户的期望值;应避免主题生搬硬套和景观要素偏离主题。(3)景观设计风格应与项目的总体风格保持一致。景观总体布局应满足建筑规划条件或指标要求。
2.3方案设计阶段
景观应进行合理的功能分区:景观设计应在充分分析建筑布局及空间关系的前提下进行合理的功能分区,保证功能布置与场地空间关系及建筑布局相匹配。合理控制软硬景比例,对于住宅项目的景观设计应遵循多软景少硬景的原则,软硬景比例一般不小于7∶3为宜。景观平面各组团节点的平面及竖向尺度应适宜。景观设计应考虑物业管理的便利性和合理性。须根据人流及车流动线,确定人车管理模式;在满足小区封闭管理的前提下,尽量少设置岗亭,减少后续物业管理成本。建筑首层与室外交接位置的过渡空间设计应合理。合理考虑景观竖向设计:竖向设计是丰富景观层次的重要手法之一,应该综合考虑景观造价、地库荷载、地下排水、室外综合管线及周边市政条件的影响,同时满足绿化种植的覆土要求等。
2.4扩初设计阶段
景观扩初设计是为了贯彻方案设计思路、完善使用功能、空间关系、交通组织及深化总平面,是方案与施工图阶段的桥梁和纽带,应重点关注以下几点。
(1)复核建筑规划条件,确保满足规划指标要求。应对方法:应将建筑条件图与景观总平面进行准确叠图,复核景观与建筑条件交叉是否合理,确保方案的可行性。复核内容主要包括:绿化率指标、地面停车位指标、室外管线交叉、消防车道及消防登高面交叉、建筑首层竖向衔接、外围市政道路竖向衔接、地下室顶板覆土是否在结构允许范围内等。
(2)大型景观构筑物、大型水景及特大乔木等如果在地下室顶板之上,应充分考虑地下室顶板的荷载和结构要求,确保结构设计的安全性和稳定性。
(3)景观雕塑及小品。须明确雕塑小品的规格、材质及意向等,以配合提前启动雕塑采购工作。
(4)绿化设计方面。在方案阶段的基础上进行深化设计,须明确主景树及骨架树的品种、规格等参数,以配合提前启动主景树及骨架树的采购工作。
2.5施工图设计阶段
施工图是最终用以指导施工的设计成果,把控好施工图设计质量可大大减少后期现场施工的设计变更和工程量签证,保证设计效果的顺利实现,并有利于控制工程成本。该阶段重点关注的把控要点有。
(1)复核前几个阶段设计管理要点是否得以落实,再次复核建筑规划指标和建筑条件,明确为配合景观需求进行的建筑图纸调整或变更是否落实到位。
(2)竖向及排水:竖向设计应保证各衔接面的合理,同时满足雨水排放要求,确保场地不积水为原则;种植槽及绿地系统应进行排水系统的设计。
(3)复核施工图的设计范围、设计深度及节点设计是否满足规范要求,是否易于施工组织等。检查泳池、水景、硬景、软景、康体活动场地等细节设计是否存在不利安全的因素。
(4)绿化设计方面。景观设计主要依靠软景来围合和组织空间,其绿化配置手法应依据每个组团的特点进行设计;苗木选择应遵循适地适树的原则,同时符合当地苗木市场供应情况,以有效降低苗木的供货成本。
2.6施工招标配合阶段
在施工招标阶段,应配合完成景观施工技术标准作为招标文件的补充文件,尤其应对容易出现问题的关键环节和关键标准给予明确,避免后续施工阶段出现争议,保证现场施工阶段的顺利实施。
2.7施工现场配合阶段
在施工开展之前应将经过仔细审核的施工图最终成果,会同各专业、工程部、施工单位进行技术交底工作,协助施工单位对图纸进行正确理解和熟悉把握,并汇总各专业及施工单位反馈意见进行图纸调整,尽量争取把设计偏差和问题在施工前得到解决。在施工前还应预留足够的时间进行铺装材料、雕塑、照明灯具、各种预制品、康体设施、大型乔木等各种材料的确认和准备工作,同时配合项目的建设进度、销售计划、做好现场协调工作。
三、结语
景观设计管理是贯穿项目全过程的管理,每个阶段须对于容易出问题的关键点给予重点关注,做好针对性的设计管理工作;同时在施工管理配合中应与施工单位和设计单位通力协作,把控重大的技术修改,提供强有力的技术支持,才能最终做出一流的景观精品项目。
一、房地产开发项目工程沟通管理的对象、特点和存在问题
房地产开发项目工程具有投资金额大,周期长等特点,所以在沟通管理方面具有其自身特点,比如沟通管理范围大,不仅包括企业内部部门、员工、领导者与被领导者之间的沟通管理,还包括近层关系和外层关系的沟通管理;管理要素众多,包含员工关系、组织关系、供需方关系、协调配合关系以及外界监管和约束关系的沟通管理;房地产开发项目工程沟通管理的阶段性较强,涉及到项目开发的可行性研究、立项策划、设计、施工前准备、正式施工、验收、交付、销售、登记入住等各个阶段的管理,各个阶段的沟通管理内容和工作要点都有所不同;由于房地产开发项目工程投资金额高、工期长、涉及单位和专业较多,管理起来非常困难,所以沟通管理工作也面临着各种各样的工作内容,这就增加了沟通管理难度。在这样一个信息化高速发展的时代,原有的沟通管理模式弊端也逐渐暴露,比如沟通管理工作缺乏一定计划性,沟通协调信息的公开或传达不及时;房地产企业内部工作较为混乱,没有理顺外部管理和内部管理,沟通管理工作具有一定片面性;网络建设滞后,房地产开发项目工程相关方之间的协调大多通过电话和会议解决,沟通协调的工具较少,严重浪费了时间,进而影响到工程沟通的及时性和工程建设的进度。
二、做好沟通管理工作的对策
2.1重视沟通管理
随着时代的发展,和谐管理已全面渗入到现代管理理念中。对于房地产开发项目工程管理来说,沟通管理尤为重要,这主要是因为在房地产项目建设各个阶段涉及的部门、专业、人员较多,只有实现人员间、部门间、单位间、领导者与被领导者间的相互沟通与协调,才能更好实现信息共享,营造出良好的工作环境。所以,房地产开发企业应当重视沟通管理工作,组织管理人员培训和学习,使每个管理人员都认识到:沟通管理是做好一切工作的基础,工作环境不和谐,工程项目也难以顺利实施。特别是房地产企业的项目管理部门是项目施工现场代表,其工作的顺利开展依赖于各方的信任和委托,所以应当加强自身学习,时刻保持自身魅力,不仅要具备高水平的知识、技能,还必须具备能让人充分信任的人格品质、洞察能力、分析问题和解决问题的能力,这样才能提升沟通管理的有效性,才能确保项目目标的顺利实现。
2.2正确、及时传递沟通信息
房地产开发项目工程沟通管理工作中,各种信息的传递是双向的,是相关方做出科学决策的主要依据,因此必须保证信息的高质量、高准确性和及时性的传递,尽量降低由信息不实给项目带来的损失;建立基于所有沟通方式的回馈机制,使信息能够及时被接收者接收;制定切实可行的沟通计划,充分考虑项目相关文件的保存方式、文件格式、工作汇报方式,了解与项目相关的工作内容、工作人员基本情况、人员对项目信息的需求和对时间的期望,这样才能将工作人员最需要的信息及时、准确传递给他们。
2.3实施动态管理
房地产开发项目工程管理中的沟通管理必须贯穿于整个项目实施的全过程,而由于工程项目实施具有一定阶段性,这也就决定了沟通管理也要分阶段实行,并要根据不同阶段的不同问题抓好沟通管理工作要点,实行有效的动态管理,比如在房地产开发项目实施初期阶段主要是协调供需方关系,在项目实施后期的管理重点则是约束关系,所以,在沟通管理工作中,我们应当根据工程项目的推进过程准确掌握各种关系,通过及时的沟通将项目实施中的矛盾、争执化解,并建立切实有效的利益机制和公平竞争机制,实现项目管理过程中各方利益一体化,通过相关方的主动沟通、积极参与、自觉行动达到和谐管理的目的,进而提升房地产开发项目工程管理的综合水平,使项目得以顺利实施。另外,加大对总承包合同机制的研究力度,力争项目建设过程中总承包方的利益与甲方利益的一致性,尽量减少利益差异,保证沟通的一致性,力争高效、高质完成沟通管理工作。
2.4充分利用信息技术优势
近年来,信息技术发展非常迅速,并在社会各个领域得到了广泛应用,其在房地产开发工程项目管理中的应用为沟通管理带来了新方法和新思路,我们应当充分利用信息技术优势,加大网络建设,建立沟通管理信息系统,将其作为沟通管理中协调各方面要素的有力支撑,实现各种信息及时、准确的传递,不断提升沟通管理工作效率和工作质量,进而提升房地产开发项目管理的整体水平,为房地产企业创造出巨大经济效益。
三、结语
总之,在房地产开发项目工程管理中,沟通管理是最为关键的内容,是其他项目管理工作得以实现的基础,只有通过沟通管理实现工程项目相关方之间的相互协调、平衡、组织和沟通,各方才能共同协作完成项目既定目标,才能不断提高工程项目完成的效率和质量,最大限度降低项目成本。另外,我们应当处理好各方的利益机制问题,为沟通管理营造健康、良好的合同结构与合同关系环境,确保房地产开发项目工程管理目标的实现更加顺畅,也确保工程项目建设的顺利实施。
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房地产开发项目管理是一个复杂的系统工程,项目管理各环节的过程控制与项目总体目标的达成需要系统、全面的策划与研究,项目执行前的策划对项目运作的成败至关重要。下面是读文网小编为大家整理的房地产开发项目管理论文,供大家参考。
一、房地产项目开发成本管理工作中存在的问题
(一)对项目开发初期的成本管理缺乏足够认识和控制
通常情况,在项目的初期阶段主要产生的成本投入主要包括项目的规划设计和项目的勘测设计。一般来说,项目的规划设计的主要考虑的是结构的安全问题,对于工程成本的控制概念不强,所以难免导致设计方案不经济,而增加了项目开发成本。另一方面,初期的项目规划设计和项目勘测设计将直接影响着项目开发后期的工程成本投入的多少,所以对于房地产企业,加强对于项目开发初期的成本管理工作重视程度是很有必要的。
(二)项目组织管理涣散,成本管理很难有效实施
就目前国内的房地产行业发展来看,中小型房地产企业逐渐成为房地产行业的主体。与以往的大型国有房地产企业相比,中小型房地产企业自身的实力有限,抵抗风险的能力和项目组织管理能力都不足,因此很难在房地产项目开发过程中对于工程成本做到有效控制。另一方面,在实际的工程施工中,房地产企业为了减少工程成本的投入,都会采取责任分包的方法。由于不同建设单位有着不同的管理水平和不同的施工效率,在工程进度上难免会出现不同步的情况,而且都有着自己的如意算盘,因此很难协调彼此之间的工作,这同样也给房地产企业的成本控制带来了很大的难度。
(三)房地产项目开发全寿命周期成本管理缺乏
众所周知,房地产行业本身就是一个周期长、投入大、风险大的行业。因为房地产项目开发周期长,而且成本的投入贯彻周期内的每个阶段,所涉及的成本项目种类繁杂。因此,很难做到对于工程成本的全面有效控制。另外,房地产开发项目管理所追求的目标就是工程质量和工程成本,但是往往房地产企业在项目开发过程中很难做到二者均衡,很多时候都是顾此失彼,因为这需要很高的管理水平和需要丰富的实践经验。
二、房地产项目成本管理完善对策研究
随着我国经济的飞速增长,近几年我国的房地产行业发展的也是如火如荼,这样的结果却是导致了我国房价持续上涨,惹得人民百姓怨声载道。政府为了抑制房价的上涨,缓解百姓住房的问题,采取了一些严厉的措施,因此房地产行业的形势是十分严峻的。房地产企业想要在如此复杂的竞争环境中得以生存和发展,就必须提高自身的竞争力,控制企业项目成本,完善企业工程项目的成本管理控制体系。
(一)项目规划阶段成本管理完善措施
每个商品都有着自身的消费人群,对于房地产开发来说也是这样。在房地产开发过程中,企业首先要知道开发项目是建写字楼,还是住宅楼,或是商业中心,高档还是低档的,什么风格、消费人群等等。换句话说就是,房地产企业在项目的规划阶段要给项目一个具体的定位,这样可以避免盲目的资金投入,减少项目成本,提高企业自身的经济效益。
(二)项目设计阶段的成本管理完善措施
房地产项目设计阶段主要是房地产企业在得到土地后,对所需要建设的土地进行规划设计,直到工程项目开始建设之前的这一段时间。尽管,项目设计阶段只是占整个开发项目周期的中很少的一部分,但是它关乎整个项目周期内的巨大部分成本投入,因此房地产企业要提高对于项目设计阶段的重视程度。具体在项目设计阶段对于项目成本的管理完善措施,可以参考以下几点:1.一定要遵守相关的法律法规和招标投标程序进行招标,不要弄虚作假;不要因为私人关系而影响到招标。并要对参与投标的单位进行严格的资质审查,看是否有违规操作等不良记录;2.强化设计人员的控制成本意识,在保证结构安全和合理周期的前提下,尽可能的降低项目成本;3.在项目设计阶段控制成本并不是一味的去降低成本,而不考虑结构建筑物是否安全的问题,这样很容易在项目施工阶段出现意外的情况。因此,在项目设计阶段一定要遵守相关的行业规范、标准,有助于更加合理化控制项目成本,这样既能保证建筑物的结构安全,又能降低开发项目的成本。
(三)在项目施工阶段的成本控制
对于房地产行业来说,工程项目施工阶段永远都是项目成本投入最多的环节。因此,做好项目施工阶段的成本控制工作对于整个项目流程的成本控制是举足轻重的。具体到该如何做好项目施工阶段的成本控制,可以参照以下几点:1.在实际的项目施工过程中,房地产开发企业一定要和项目施工承包商签订明确的委托合同,防止项目施工过程中施工方漫天报价、推卸责任,造成企业不必要的损失,而增加了项目成本;2.项目施工技术选择一定要求合理,避免出现材料过剩和多次返工的情况,造成材料浪费;3.加强项目施工现场的安全工作,一方面防止工程材料被盗,而造成损失;另一方面,可以减少工程事故发生的可能性。因为,一旦发生工程事故,项目就可能面临停工或是项目流产的情况,这样只会无限的增加工程成本。
(四)竣工验收阶段的成本控制
项目竣工验收阶段是整个项目的最后一个环节,一定严格的按照国家相关的工程竣工验收标准验收。确保工程质量符合标准,这样可以减少后期维修的成本。另一方面,要认真仔细的核算整个工程建设过程中的各项支出,确保每项支出都有根有据,避免出现资金去向不明的情况,这样有助于减少项目成本投入,从而增加企业的经济效益,也提高企业在如此竞争激烈的市场环境下的竞争力。
三、结语
从房地产开发项目的不同阶段来看,不同阶段的项目成本管理控制的效果都不一样。其中,项目初期的规划设计的项目成本管理控制的效果是最显著的,而项目建设施工阶段的项目成本管理控制是最关键的。但是,对于任何一家房地产开发企业来说,想要在如此复杂、竞争激烈的市场环境下得以生存和发展,就必须重视项目开发的每个环节的成本控制工作,这对于降低企业的资金风险,提高企业自身实力是十分重要的。
一、建筑工程管理中存在的问题
建筑工程管理是房地产开发项目顺利开展的重要中间环节,然而,目前大多数管理缺乏时效性、可操作性,在工程的各个阶段、各个环节都存在着管理上的问题。在规划设计阶段准备不充分,一些房地产开发企业更多的是考虑所开发位置的商业价值,缺乏对工程前期的准备和了解。施工单位仓促进场施工,施工过程中才发现施工图纸存在错图、缺图、以及图纸之间存在矛盾等问题,施工过程中忽视施工工艺和工程实体质量的管理。为了早拿到预售证,前期通过赶工达到预售节点。后期为了按期交楼又要赶工,导致过度压缩工期却降低了工程质量。同时监理单位疏于施工过程的检查监督和旁站,仅在隐蔽工程前组织检查,使得许多问题无法及时发现。而即使发现了也难以彻底整改,也给工程留下了隐患。房地产工程施工后期多个施工队伍分属不同的单位,各施工单位之前如沟通协调不及时、缺乏相互配合,极易造成相互影响进度、产品相互破坏现象,严重影响工程的顺利进行,甚至造成工程成本的增加。
二、完善建筑工程管理系统
科学合理的工程管理制度是一个企业实现可持续发展的基础。企业要对项目管理部门及机构进行优化配置,实现管理的标准化和实效化。下面,就建筑工程全方位管理的几个方面作简单探讨。
三、全方位建筑工程管理的五个方面
1.完善规划管理
房地产开发企业要及时了解国家规划部门相关政策法规,寻找政策保护。尤其是在当前形势下,国家目前对于保障房配置率及限购规定的新规频频发布。同时,开发部门在负责考察、论证项目及拿地的过程中要全面了解项目所在地的地方性法规政策,以便开发工作的顺利开展。施工前有一系列的手续都是需要得到国家及地方相关部门批准才能开展后续工作的,所以在项目开工之前就要做好工程的前期规划管理。具体的规划管理,需要循序渐进地完成。房地产开发商需要结合市场行情,要充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素,寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点。同时要进行市场调查,结合项目所在地的风土人情,摸清预期数消费者的需求,这些都要进行合理的前期策划。
2.加强建筑工程招标管理工作
招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统,可将统一招标与个别分析招标法相结合。在充分考虑竞标价格的同时,要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过全方位的评估,选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件,做好与承建的中标单位的合同签定工作。竞标结束后,双方要签订详细的工程建设合同,一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。此外,在项目施工前还需要积极的采取工程担保措施,如履约保证金、履约保函等。降低赔偿纠纷的几率,提高对开发项目的成本管理效果。
3.建筑工程项目管理中的成本控制
建筑工程成本管理很大程度上决定着房地产开发企业的盈利水平,因此成本管理是建筑工程管理的重点内容之一。目标成本是进行成本控制管理的参照标准,因此需要制定合理可行的成本控制目标。房地产开发项目的成本管理是一个集经济、技术与管理的过程,成本控制的各个阶段对各类成本的管理重点、力度以及相应管理责任是不同的。因此,需要从全过程对项目各类成本进行有效管理。在投资决策阶段对土地获取、项目定位等几个重要决策环节,做好科学全面的系统分析,使之达到行之有效。在项目立项上,要做好调查研究,并收集大量的市场信息,让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。在项目前期的设计阶段是成本控制的关键,要做好设计概算。设计过程中严格控制材料消耗量指标,比如进行钢筋测算。在保证结构安全的情况下,严格控制钢筋含量。施工图下发阶段,甲方的预决算部门应积极做好成本预算工作,做到心中有数,预算金额是控制和审核工程进度款的重要把门关。当施工过程中涉及施工方案调整、设计变更等变化时,工程概预算也需及时调整。进度过正中,要严把进度款审批关,绝对杜绝进度款超合同付款现象的发生。竣工结算阶段,甲方应要认真核对工程各项内容是否符合合同条件要求达到竣工验收标准,结算资料是否齐全。尤其是涉及到设计变更和索赔的内容,要严格把关,因为竣工结算是甲方最后一次占据主动地位。做到竣工结算,能够真实反映实际的工程造价。另外,再强调一点,施工过程中要严格控制现场合同外签证工程量。同时及时收集有利我方证据,重视反索赔工作。
4.建立统一安全与质量管理体系
安全与质量管理相互制约、相互影响。只有统一安全和质量管理,才能增强管理力度,实现安全保质量、质量促安全的局面。要保证工程项目质量,需要建立一套高效且系统性、指令性、可操作性的保障体系,对安全和质量有效控制。对现场施工实行有效的控制,在保证安全和质量的前提下,可以合理压缩工期。但绝不能用安全和质量换进度,确保工程的安全和质量可以落到实处。
5.建立有效的考核机制
作为管理工作最后的杀手锏,在工程管理全过程工作中引入绩效考核机制,提前制定计划目标,通过科学明确的奖惩制度来提高员工工作的积极性、将管理工作落到实处,责任落实到个人,从而保证建筑工程各项工作顺利高效开展。
四、结语
我国的建筑行业发展虽然渐趋成熟,但现实中依然有很多问题存在。这些问题归根结底还是工程管理不到位,需要我们在开发和建设过程中不断改进。房地产开发企业应继续完善工程管理体系和管理制度,加强建筑工程规划、设计、招标、质量、安全、成本等全方位的管理工作。
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项目管理理论的研究能够帮助项目降低成本,控制进度,起到保证质量和规避风险的作用,从而提升企业或团队的管理水平,增强核心竞争力。下面是读文网小编为大家整理的项目管理论文,供大家参考。
摘要:在工程项目管理中,使用计算机应用技术,可以较好的提升项目工程的质量和效率。该文主要对计算机应用技术相关概述、计算机应用技术在工程项目管理中的问题和在工程项目管理中的应用进行探讨,以期管理人员在工程项目管理的过程中,可以合理地采用计算机应用技术,以便可以更好的保证工程项目的完成质量和效率。
关键词:计算机应用技术;工程项目管理;应用思考
工程项目管理是按照计划来协调各项资源的合理运用,以期可以保证项目建设的顺利完成。在工程项目管理中,运用计算机应用技术可以较好的提升管理质量和管理水平。但是在目前的工程项目管理中,在使用计算机应用技术时存在硬件、软件和管理人员等方面的问题,严重影响工程项目的管理质量。因此,加强计算机应用技术在工程项目管理中的应用研究具有重要的价值。
1计算机应用技术相关概述
1)计算机应用技术的概念
计算机应用技术是指对计算机软件和硬件具有足够的了解,并且可以较好的对其进行应用,从而可以提升计算机的使用效率,同时可以满足计算机用户的各项需求。计算机应用技术的发展关键在于使用人员的专业素质,只有工作人员的素质得以提升,才可以更好地发挥计算机应用技术的功效。
2)工程项目管理相关概述
工程项目管理是指对工程项目的组织、计划、协调和指挥,以便可以更好地完成工程项目。在工程项目的管理中,包括对开发商、投资商以及施工方的管理。最为重要的是,在工程项目管理中,还要对其进行信息管理,例如合同、图纸、文件和模型等,在信息管理中,计算机应用技术是管理的主要手段,利用计算机技术中的互联网技术和多媒体技术可以提升工程项目管理的质量和效率,进而可以为企业创造更大的经济利润。
3)工程项目管理的目的
在工程项目管理中,其主要步骤是收集数据、数据处理、反馈信息、制定决策和反馈结果。其核心意义在于对数据的收集和处理,只有这样才可以为决策者提供有利的信息,继而可以根据信息来制定发展战略。但是由于信息量过于庞大,致使在信息的收集和整理中存在较大的难度,而计算机应用技术可以较好的改变这一现状,通过计算机应用技术的使用,可以最大程度的保证信息的及时性和准确性,进而可以更好地为决策者提供依据。
4)计算机应用技术在工程项目管理中的发展意义
在工程项目管理中,加强计算机技术的应用具有重要的价值,其主要体现在以下几个方面:在项目管理范围方面,其需要对工程项目的设计、采购、财务、合同、工程进度和成本等方面进行全方位的管理,但是仅仅依靠人力来完成,将会大大的增加人员的工作量,并且不利于信息管理的准确性。而应用计算机技术,则可以通过计算机软件对信息进行及时的收集和分析,从而可以为决策者提供有利的信息依据;在工程项目管理特征方面,工程项目具有周期长和规模大的特点,如果依靠人力来完成,将会耗费较多的人力资源,而利用计算机技术,则可以通过统计软件来分析工程中的不足之处,继而可以针对性的进行改正;在工程项目管理的发展趋势方面,工程项目的建设必然会与国际接轨,传统的管理方式难以达到国际化的使用需求,因而计算机应用技术必然会成为项目管理的重要手段;在工程项目管理的过程方面,现代化的信息数据收集频率较高,人力收集信息难以满足信息的及时性和准确性,而使用计算机技术则可以较好的改变这一现状。总而言之,在项目工程管理的过程中,计算机应用技术的使用,符合现代化的工程项目管理需求,同时可以最大程度的提升工程项目管理的质量和效率[1]。
2计算机应用技术在工程项目管理中的应用问题
1)计算机软件的缺陷
在计算机应用技术的使用中,存在计算机软件方面的缺陷,其主要体现在以下几个方面:首先,在目前的计算机软件技术发展中,其技术发展形势日新月异,不但同类软件的数量相对较多,而且软件存在较大的相似度。在项目管理人员购买软件时,往往由于计算机技术的缺乏,致使其购买的软件质量较差,或者对于项目工程存在不适用性。这种计算机软件方面的问题不但会增加项目工程的成本,还会最大程度的影响整个项目工程的顺利实施[2]。
2)计算机硬件的缺陷
计算机硬件设施是保证计算机应用技术的基础,在项目工程管理过程中,计算机硬件存在的问题主要体现在以下几个方面:首先,在计算机硬件的购买方面,部分项目工程可能需要性能较好的计算机硬件,然而性能高的硬件会增加项目的成本,部分管理人员为了节约成本,刻意购买质量较差的软件,继而会在一定程度上影响计算机的使用性能。其次,在项目的管理中,如果计算机的硬件达不到使用要求,管理人员需要对硬件设施进行更新,但是会花费大量的成本,部分管理者为了节约成本,不会过多的升级硬件设施,进而降低了工程项目的管理效率[3]。
3)项目管理人员的缺陷
在项目工程管理中,需要相关的技术人才来使用或者维修计算机,但是由于工作人员的素质缺乏,会在一定程度上降低计算机的使用效率。其主要体现在以下几个方面:首先,在计算机技术的使用方面,由于工作人员专业素质的缺乏,致使其操作较慢或者不会操作,严重影响了计算机应用技术的使用效率。其次,在计算机的维修方面,由于维修人员的技术缺乏,致使其难以有效的对计算机进行维修,管理人员需要聘请外来的人员来进行修理,其不但影响了项目工程的实施效率,还会在一定程度上增加项目成本[4]。
3计算机应用技术在工程项目管理中的应用
1)多媒体技术
随着计算机技术的不断发展,多媒体技术也得到了较好的发展。在工程项目管理中,需要员工对项目的实体和工序具有较好的了解,如果依靠口头的讲解,员工较好的对其进行理解,如果在建设过程中实践,则可能会浪费较大的资源。而多媒体技术可以较好地解决这一现状。首先,在工程项目的设计阶段,利用多媒体技术可以使员工较好的对设计图纸进行分析,继而可以发现设计中的不足之处,以便可以针对性的进行改进。其次,在实体预览的方面,设计人员可以根据设计结果来建设实体模型,通过多媒体技术的使用,可以使员工对工程产生较好的理解,从而有利于员工的工作。最后,在部分技术性较强的工序方面,利用多媒体技术的讲解,可以较好的使员工掌握关键技术,进而可以减少建设过程中的损失。由此可见,多媒体技术在工程项目管理中具有较高的应用价值[5]。
2)网络技术
在工程项目管理中,涉及多个部门的协调作业,如政府、开发商、业主、设计师和监理等,在工程项目的实施中,需要各个部门的协调合作来保证项目的质量。但是仅仅依靠人力的信息交流,将会浪费大量的人力资源,而利用网络技术则可以较好地解决这一现状。在项目工程各个部门的协调沟通中,管理人员可以运用网络技术建立BBS或者其他交流平台,在网络交流平台中,各个部门可以通过信息的更新和传递,较好地达到沟通的目的。其不但可以提升信息的传递效率,还可以提升各个部门协调工作的效率。由此可见,在工程项目管理过程中,网络技术的应用具有重要的发展价值[6]。
3)统计软件的应用
在项目工程的管理中,包括数据的计算、统计和分析,同时在施工阶段,需要对成本和物料进行管理。但是依靠人力来完成工作,将会浪费大量的人力和物力,并且难以提升数据的收集和分析效率。而计算机应用技术的使用,可以较好的提升数据的处理效率。在项目管理过程中,管理人员通过计算机信息处理软件,可以较好的收集数据信息,继而可以对数据信息进行分析和整理,最终将有用的信息提供给决策者,在信息的处理过程中,计算机软件可以较好的保证信息的及时性和准确性,从而可以提升数据收集的效率和质量。另外,在施工阶段的成本预算方面,计算机软件通过对市场数据的统计分析,并且结合项目工程的实际情况,可以为决策者提供最佳的施工方案,进而可以控制生产成本,提升项目工程的收益。由此可见,在项目工程管理中,计算机统计软件具有重要的应用价值。
4)办公软件的应用
在项目工程的设计阶段,传统的设计方式往往是设计人员进行手工设计,并且根据设计图纸对组织方案进行分析。但是手工作业往往会耗费几个月甚至更长的时间,严重影响项目工程的效率,同时不利于保证设计的质量。随着计算机应用技术的使用,可以较好的提升设计效率和质量,继而可以最大程度的提升工程项目的收益。在设计阶段,设计师可以利用计算机中的CAD软件设计项目的平面图形,还可以利用UG等三维设计软件来对其实体建模,并且可以对模型进行力学分析,这样可以最大程度的减少手工计算,从而可以提升设计的效率,另外,通过EXCEL表格可以较好的对施工计划进行统计和分析,继而可以针对性的制定施工计划,保证施工的质量。由此可见,在工程项目管理中,计算机办公软件可以较好的提升项目工程管理的效率和质量,具有重要的发展意义。
5)建立数据资料库
在项目工程管理中,需要对各项数据进行统计分析,以便可以保证各个部门的沟通和交流。在传统的数据交流中,各个部门往往根据实际状况制定纸质文档,难以提升各个部门的沟通效率。同时,在纸质文档的传输中,某一部门可能会出现突发状况,影响了工程的进度,然而最新信息的传递却会具有一定的延时性,不利于工程项目的顺利实施。但是随着计算机应用技术的不断发展,管理人员在、可以通过计算机建立完善的数据信息库,数据库连接各个部门,只要各部门输入账户和密码,就可以对数据库中的信息进行查询、记录、修改和删除。在项目管理的过程中,各个部门的负责人只有及时的在数据库中更新信息,就可以达到信息共享的目的。由此可见,计算机数据信息库的建立,可以较好的提升数据的出传递效率,进而可以提升工程项目的整体建设水平。
4结语
在工程项目管理中,运用计算机应用技术,可以最大程度的提升项目工程的管理质量和效率。但是在项目工程的管理中,存在硬件、软件和工作人员素质较低等问题,影响着计算机技术的应用效果。希望通过本文的介绍,项目管理人员可以根据工程项目的实际情况,合理的采用的计算机应用技术,进而可以更好的提升项目工程的收益。
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1概述
管理项目如同居家过日子一样从中标那一刻开始,要从点滴做起不要大手大脚的花费,即使有金山银山,长此以往也将会“家徒四壁”;在现今国家政策严管、建筑市场缩减的情况下,中一个标很艰辛,在这中标期间不知要投入多少精力与血汗,当中到一个标要倍加珍惜、精心管理,力求实现经济效益最大化。在社会经济发展越来越好的情况下,招投标也逐渐透明化,加之合同单价低、物价、工人工资逐年攀升等不利因素,昔日推行的大包、总包、分包等靠抽取极少管理费,粗放式的传统管理模式已经不能适应企业发展的需要,甚至将企业逼进“死胡同”,故企业要生存发展必须要探寻一条新的“生命之路”———架子队模式管理。此模式于2009年下半年伊始,由局各级领导带头向下属各分公司推行,至今已有相当多的工点取得显著成效。
2架子队模式的特点与组成
架子队模式的特点是由内部职工直接管理一线施工,减少了昔日繁琐重复的各级管理层,具有针对性;施工过程中发现问题能够及时处理,这种模式好管理,效率高;材料把关严格,工程质量可以得到良好的控制。
3现场各施工作业面管理及分工
首先由各工区技术员担任各工班班长,施工队带班任副班长。俗话说“事故来源于瞬间麻痹,悔之晚矣”,工班长不仅要懂管理、懂技术更要重视安全,要高度重视“质量为本,安全第一”这一基本方针。工班长每天要进行早点名交代当日工作的重难点以及相关安全知识,这也给各点面工人打一剂“提醒针”;同样这也是我们施工作业安全、顺畅有序进行的一种保障;实践证明早点名效果很好,不仅可以保证施工安全进行,同时也与项目荣誉、效益直接挂钩,除上述之外建议每周工区由架子队长组织召开至少两次以上中层干部会议;全体员工不少于一次例会。大家共同坐下来分析过去一周工作的得与失以及下周工作计划与安排。其次是人员及队伍选用,建议对现今专业技术强、经验丰富、不骄不躁、务实能干、稳扎稳打的队伍予以保留加以培养长期雇佣;对能力不强且在其中捣乱、拉帮结派、浑水摸鱼、中饱私囊的队伍坚决清除,以树正气之风,使企业施工进入良性循环健康发展;对有责任心、能吃苦、专业知识强、一心为企业着想、不欺上瞒下,有事抢在前的干部及员工要予以重用并给予相对应的经济、福利待遇。以开挖施工这一工序,有几点需要考虑:a.开挖的人员分配;b.掌子面地质如何、是否与设计相符?c.围岩设置参数与炮眼打多少,周边眼、辅助眼为多少?d.怎样控制超欠挖,现场实际地质与设计的合理调配等诸多问题有待解决。假如不合理有效掌握、熟悉现场掌子面情况,不仅影响我们的施工进度与衔接,也会增加下一工序的材料损耗,导致超挖或别的因素产生这样直接就把成本拔高。
4材料管理细则
在施工过程中,工程材料费用几乎占成本的60%左右,能否管好这个成本的大头,对项目降耗增效具有举足轻重的作用。因此,架子队领导和全体员工必须高度重视物资管理,要以最低的成本、最好的效益、最佳的方式确保施工生产的需要。施工物资数量大、品种多、规格复杂、物资供应难度较大,为确保工程顺利进行,适时、适地、经济合理地提供强有力的物资保障,有效地降低工程成本,提高项目部经济效益。我们要制定出适应本项目的物资管理办法和各项规章制度,要依据这些规定具体操作。关键是要抓制度的落实,不要总是“纸上谈兵”,要落实在行动中。另外,外购材料必须由材料员、工程部、财务部,统一核定后工地确实需要方可采购,不要盲目采购。购买的材料、配件统一放入工区库房由物资部保管员保管,凡出入库材料必须要有台账;要有材料员、领用人双方签字。对可循环利用的器具,物资部有追回权。对人为损坏的要按原价赔偿,对于现场工程废料要定期由物质部统一处理、入账,严禁他人私自倒卖。综上所述:针对物资管理归纳为以下几点:
4.1认识到位,夯实基础,增强物资管理责任心
它和工程技术、计财、安质、试验等部门是密不可分的整体,而物资管理既是质量的源头,又是效益的源头和安全的源头。
4.2搞好成本控制
成本管理的重点是工、料、机,要严格控制物耗,紧紧抓住物资这个成本大头,工程完工后要加强整修、保养、维护延长其使用寿命,入库登记放置,以便下个标段循环使用降低成本费用。
4.3根据工程涉及类型
可在施工现场适宜的地方设材料库和钢筋加工厂。集中验收,统一将钢材加工成半成品供应给作业点。
4.4现场机械设备配备管理
各工区要根据自己的现有设备组织上场,现有设备不能满足要求的,一是需要购买大型专用设备一定要购买;二是要利用社会上的大型设备,能租用的尽可能租用,以满足施工需要;三是要充分利用分包单位的大型设备,在工程分包合同中强制性要求配备相应的施工大型设备。
4.5明确分工、责任到人
物资消耗是与施技、计财、物设、试验部门密切相关的整体,单个部门是无法控制整体消耗水平的。项目部要明确材料消耗的分工,责任落实到每个部门。架子队长是材料消耗和物资管理的第一责任人,要高度重视物资总需求计划的核算,项目上场后,架子队长要立即组织技术人员认真查找图纸,核算材料数量,要加大各部门协调力度,确保上场后尽快提供材料需求数量。
4.6严格验收,加强储运
验收是把住进场材料质量和数量的关口,验收把关不严是项目亏损重要因素之一,材料虚方验收或采购不合格的材料,将会导致重大经济损失。建立健全验收制度,明确材料员和保管员的职责,验收由材料员、保管员共同进行,材料员不能同时兼任保管员。工程所需材料,必须到达施工现场卸车存放到位后进行验收,禁止到供方仓库或途中验收。
4.7总量控制,限额发料
严格控制材料消耗。现场材料消耗是工程项目的重要环节,是物资需求信息最基本的提供者,也是控制消耗,降低成本和提高经济效益的关键。现场工程所需材料,一律由项目部集中采购统一供应,严禁施工队伍自行采购材料。项目部供分包队的材料要单独建立收支明细帐,发料单由分包队伍经办人和负责人签字认可,作为工程结算扣款的依据。工程开工前,各工区必须核定工程材料数量,按实际量发放。工程变更要按程序及时核算增加或减少消耗数量。材料消耗是工程质量和经济效益的源头,是降低成本的重要因素之一,严格控制材料消耗,有效降低工程成本,提高项目整体效益。
结束语
本文论述了架子队管理模式的特点和组成,并分析了其在具体工程项目的施工中现场各施工作业面管理及分工,工程材料管理细则等,只有结合具体的工程项目,具体问题具体分析,将架子队管理模式与其他模式综合起来使用,可以严格控制工程质量,防止豆腐渣工程的出现。
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对于任何一个企业来说,企业风险管理都是经营过程中的核心内容。下面是读文网小编为大家整理的风险管理论文,供大家参考。
摘要:随着社会经济的发展,融资渠道的多层次和多样化,融资性担保公司(以下简称担保公司)也应运而生,且近几年迅速增多。担保公司的经营时常伴随着各种风险,如何预防风险,降低风险的发生,以及风险应对,使得担保公司能够平稳健康的经营,并得到持续发展是本文论述的中心。因此本文仅对担保公司的现状做出相应的研究,找出其中的问题,并根据这些问题担提出了自己对策。
关键词:担保公司;风险管理;存在的问题;解决措施
一、担保公司风险管理的主要内容以及理念
担保公司承担的主要风险有两种:系统性风险、非系统风险。系统内部风险又包括两种风险:一是业务道德风险;二是业务操作风险。业务道德风险,主要针对公司内部职工的职业道德规范以及职业责任心的建设。业务操作风险主要是在签订合同和担保后管理,针对业务人员的业务能力和职业判断及对相关资料获取的和收集上,包括企业基础资料和社会公众信息上。系统外部风险以政策风险、市场风险为主。政策风险简单来讲就是政府以及相关部门出台颁布某些政策,可能会对担保公司的风险管理产生影响。市场风险,众所周知市场瞬息万变,中国经济受08年经济危机波及的影响,社会经济处于转型期,加之中国年轻的资本市场风云波动,目前均存在高度的不确定性,因此这类外部的不确定性也会让担保公司的经营收到不同程度的干扰和影响。担保公司的行业特性,风险是不可能消除的,使其在运营中,将风险管理列入重中之重,风险管理要为公司的业务发展保驾护航。毫无疑问风险管理水平是一个担保公司能力的主要体现,是创造企业价值的核心竞争力。简单来说,担保公司所要做的工作就是担前慎重选择,担后未雨绸缪,发现风险,实时应对,通过公司的风险管理能够将风险与利益平衡,最终实现利益最大化。
二、担保公司风险管理存在的问题
(一)业务领域风险集中
担保公司合作对象中的大多为中小型企业,该类型企业存在经营问题多、企业规模小、风险承受能力弱以及主要人员和股东管理水平低下等等,相对来讲,更容易发生风险甚至被担保企业不能及时足额还本付息,造成担保公司的巨大资产损失以及信誉损失。
(二)与银行的合作条件苛刻
担保公司与银行的合作难度越来越大,尤其是民营融资担保公司。银行对它们的要求越来越高,准入条件也越来越苛刻,必须缴纳高额的保证金,而且大多要求一次性缴清。同时很多银行大大减少了与融资担保公司的合作,甚至与一些民营融资担保公司中断长久的合作,直接减少融资担保公司的业务,使担保公司业务难度加大。
(三)担保债权法律保障难以到位
担保公司在代偿以后,担保债权法律保障却又难以到位。法院对担保对象的追还赔偿款的诉讼周期太过于漫长,其执行过程更是复杂拖延。最让担保公司头疼的就是对判决的结果难以执行,其效率极其低下。除此之外还存在着另外一种现象,由于目前对那些欠债不还的企业打击力度不够,让他们产生了很强的侥幸心理,债务人隐藏、逃匿、资产转移等来逃避责任等为常事。
(四)政府的政策扶持不到位
现阶段的许多政策要求设置门槛比较高,部门之间利益划分等等问题,在实际的推行过程中难以贯彻下去,无法落到实处。另外,目前的政策对担保企业的扶持力度小,甚至有时对一些民营担保公司会产生负作用,不但无法享受政策的扶持,还会因为政策的出台产生限制。最后就是现有的政策在规范程度上还有待改善,尤其是在资源配置方面,许多政策的运作并没有按照市场化原则进行。
(五)信用认证困难
现阶段,由于没有完整的信用认证系统,被担保企业和个人的信用记录都分散在各个银行、税务、司法等机构,但是,这些机构的信息大多数不对外开放,为此征信记录难以获取,以致于融资担保公司在征信方面存在很大的问题,征信成本变得越来越高、征信过程也变得越来越复杂。(六)担保公司内部的风险管理能力有待提高担保行业在国内的发展历史短短20多年,且担保公司近几年增长迅猛,专业管理人员匮乏,管理模式处于初始发展阶段,内部机构还不够健全,经常性的出现经营问题,而且这些问题都没有得到及时有效的解决。再加之与其他的融资担保公司产生交叉敏感区域,一旦出现系统性风险,就会受到牵连的进入重灾区,在这样的情况下没有及时正面的宣传引导,还会给整个行业都产生不良影响。
三、融资担保公司所遇问题的建议对策
(一)社会要营造一个良好的担保行业氛围
在社会经济领域做正面宣传和导向,对不守法、不诚信的企业进行公示,加大惩戒措施和违约责任。对守信用、风险预测处理能力强、经营规范,符合国家产业发展方向,财务管理健全的企业,从政策性补贴、银行贷款利率、税收政策等方面给于倾斜。建立健全行业信息系统,及时发布最新政策、大数据信息,打开管理壁垒,加强行业之间的相互了解与借鉴,促进行业间的沟通与交流。
(二)政府要对融资担保公司的风险担保采取积极的态度
一方面,加大监管力度,不断完善担保公司法人治理,优化内部结构,提高企业风险管理能力,提升公司信誉和品牌建设。另一方面政府要推出大量能够帮助中小型企业降低流动性风险的举措,与银行进行协调,确保将出台的政策方针落实到银行的实际操作中,同时担保公司与地方融资资产管理公司进行沟通协调,将担保债权列入债权转让范围,为担保公司的各项资产处置业务打通通道。
(三)逐步完善担保法律方面的建设以及执行力度
建立健全失信惩戒机制,让失信企业得到相应的惩罚,要严厉打击隐藏债务人以及资产转移的现象,让失信者付出代价。对已经涉诉案件,尤其是对社会影响较大、涉及多个债权人和担保公司的案件,从公司法、物权法、和民法上更应有确切的司法依据,立法程序简化,政策力度加大。再就是政府引导联合建立联合征信体系,降低担保公司的征信成本以及减少其复杂流程。最后设立风险应急资金,减少中小型企业的流动。希望政府能够设立风险应急资金,在企业出现资金链风险时,及时投入到风险的处理与应对中。这样一来,因资金链风险的企业能够得到帮助,逃离困境继续发展。中小企业使用的应急资金就能及时偿还担保公司代偿款,降低了担保公司的风险,也能解决中小型企业的代偿款无法偿还的问题。
(四)担保公司内部必须加强团队和制度建设
在团队建设方面,选拔和培养大批专业能力与素质较高的人才,成立精英讨论决策组,参与到某些项目的讨论决策中,避免决策失误;在制度建设方面,完善内部的风险管理制度,建立完善企业内部部门之间的制衡机制。其中比较重要的就是建立制定在保项目的监管制度;强化风险处置制度,实现风险的全过程管理,保障业务的安全运营。
(五)鉴于担保业务的高风险性
担保代偿风险是不可避免的,发生代偿后须根据被担保企业的实际情况区别对待,对于暂时陷入经营困境无力还款的企业,应帮助企业渡过难关,待其经营好转后再逐步追偿,挽回代偿损失。财
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摘要:由于受国内需求持续低迷的影响以及国家对房地产市场进行宏观调控,再加上国内产品的产能过剩等等因素,使我国的经济下行压力逐渐增大,而作为金融业支柱性机构的银行,加强个人信贷风险管理就显得更加重要。目前,银行在个人信贷风险管理过程中存在很多原因与问题有待解决,这样造成了不能及时发现个人信贷的风险问题,影响了银行信贷资金的安全,本文主要对银行个人信贷风险管理控制进行分析,探讨出可行性的对策。
关键词:个人信贷;风险管理;控制
一、银行个人信贷风险的成因
1.银行自身存在的主要原因
(1)个人信贷的管理机制不完善。我国现在的银行个人信贷管理中,对于个人贷款的审批与发放采取个人主观意愿,在贷前的调查与贷款时的审查缺乏科学完整的评价体系,关于贷款后的检查工作缺乏完整的流程。个人贷款资金发放之后银行基本不对个人贷款的还款情况、经济状况进行跟踪式的调查、检查、监督。这种只“放”不“问”的做法直接影响了个人贷款的还款率,时间长了导致逾期、呆滞、呆账的个人贷款逐渐增多。另一方面,银行对于信贷员缺乏明确有力的奖惩机制。
(2)银行个人信贷工作方式缺乏创新性。银行个人信贷中对个人信用的分析过程还在采用定性法,这种分析方法严重缺乏科学的分析。对于个人信用风险分析方面缺乏统计分析和人工智能等现代科学方法。另外,我国银行在电子化方面的进程起步较晚,导致了银行对于个人信息的数据库录入不完整。
(3)无法引进高素质人才。个人信贷管理工作现阶段对于高素质人才的聘用严重缺乏。作为银行的信贷人员必须具备法律、金融、经济等多方面的知识,不仅需要知道银行的业务,还要有较强的社会交际能力以及很好的政治素养。
2.金融环境的外部原因
(1)社会经济的不景气,导致企业经济下滑,影响了职工的收入,致使银行个人贷款还款率低。经济下滑,使企业破产失业的人员越来越多,因此银行的个人信贷风险也越来越高。就业问题没有得到更好的解决,直接导致银行个人贷款的还款率下降,这样的情况使银行对个人信贷的资金安全无法得到保障,使银行产生了更大的风险。
(2)银行对于个人贷款风险形成的主要原因是没有法律对其进行约束。现行的经济社会中由于市场经济本质属于法治经济社会,而我国无论是法制建设还是市场经济形成的时间都比较短,很多公民缺乏法律意识,银行在运用法律来维护合法权益的过程中经常遇到不懂法的公民。
(3)社会中没有一个健全的信用监督机构,从而使银行对个人信贷的风险加大。目前,在我国社会中没有一个健全的信用监督机构使我国金融市场的诚信资源遭到非道德主义的侵袭,信用在当今社会已经成为最稀缺的资源。
二、银行个人信贷风险管理中的信息的不健全
1.个人收集信息不够全面详细
银行对于贷款者的信息收集不全面,银行客户经理对贷款者的资金情况调查时没能全面的对其进行详细了解。虽然目前央行已对个人信贷记录设立了查询系统,但由于各个银行内部不能进行有效的共享,从而导致了个人信息不能及时、有效的进行录入,使个人信贷信息系统缺乏准确性。
2.不能有效的对个人信息进行沟通
管理机制与技术方面不能进行及时的更新与创新导致了银行不能在第一时间对贷款者的信息进行上传下达,从而导致了银行对于个人信贷业务工作效率降低。除此之外,在银行的内部中还存在着风险管理者没能及时与客户经理进行沟通的问题。
3.不能准确的对贷款者信息进行分析
对贷款者的信息不能准确分析的主要原因是因为风险管理者或客户经理没能对所收集的贷款者信息进行专业与客观的分析。银行在审批个人贷款过程中,只看重个人的经济收入,却没有对个人的消费情况进行系统的分析,再加上没有对客户抵押的固定资产进行合理的评估,经常出现估值过高,使贷款回收产生了很多不确定性,从而产生风险。
三、银行加强个人信贷风险管理的相关对策
1.银行加强个人信贷风险管理的对策
(1)在银行的内部应实现从粗放信贷管理方式向规范集约的管理形式的转变,为了能更好的强化管理层与员工对风险意识的防范,银行还要设立风险责任追究制度,并逐级的签订风险责任书,从而对风险建立有效的防火墙。
(2)银行应逐步健全个人信贷体系,借贷者增强信用意识,才会使风险几率得以降低,我们要找到合理的方法来降低借款者的违约几率,这样才能从跟不上降低银行个人信贷风险,从而提高银行对个人信贷风险防范的能力。
(3)严谨的个人信贷业务制度包括了贷前的调查、贷款时的审批与贷后的管理三个部分。对信贷业务制度进行逐一升级,按照客户的现金流量进行分析,按照客户的还贷能力进行有效预测与判断,对其个人的信用风险尺度进行衡量。使信贷业务得以高质量、高效益与高速度的发展下去。
(4)对个人信贷风险建立科学的预警系统,建立科学的预警系统有利于传统信贷管理方式下的风险反应滞后与判断表面化的转变,为了提高对个人信贷风险的分析技术含量,应加强对个人信贷风险的搜索准确性与系统性。
2.加强个人信贷业务中信息的管理
(1)建立高效的内部流程沟通机制,首先可以对贷款个人和现场进程进行沟通与调查。在贷款前的调查过程中,客户经理应当对现场进行及时调查,详细的了解贷款人员的财务状况。其次在贷款后应对贷款者进行现场走访与电话沟通,对贷款者的经济状况进行跟踪管理。
(2)提高从业人员的业务技能,首先要对信贷人员的准入与退出建立一个完善的机制,使专业能力与业务能力都很突出的人员有步骤、按计划加入信贷队伍中来。其次对银行在职的信贷工作人员进行业务培训,培训的内容要做到与时俱进,顺应时代的变化。最后有条件的可以与外国银行进行长期的交流学习,对外国银行个人信贷的风险管理理念与数据分析处理的先进方法逐一引进,从而综合全面的分析客户的经济状况,有效降低信贷风险。
(3)经常与监管部门以及政府相关职能部门进行有效沟通,首先可以协助政府宣传诚信行为,银行可以利用自身的分支机构的优势,积极配合政府部门做好诚信风气的宣传教育工作。其次可以对个人信息的共享建立及时有效的渠道,对诚信系统进行及时的完善,银行在个人信息的修改、录入等相关工作时应与管理机构相互配合,使个人信息能够有效、准确、完整。
四、结语
对个人信贷管理的强化是银行可持续发展运行的基础,对个人信贷的管理之中我们应当全面的了解贷款客户的经济变化情况,对贷款客户的信息应全面掌握、灵活利用,只有这样才可以在这个不断变化着的经济形势中,使银行对个人信贷的风险进行有效的控制,从而使银行的风险管理能力得以提高。
参考文献:
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在现代企业管理工作中,财务报表分析作为重要的组成部分,日益被管理者重视。下面是读文网小编为大家整理的财务报表分析毕业论文,供大家参考。
摘要:财务分析是财会类专业开设的一门核心课程,就目前而言,高校开设的财务分析课程在教学中存在课程内容体系不完善、教学方法过于单一、考核过于片面以及教材选用陈旧等问题,导致学习本课程的学生理论与实践相脱节。基于此,本文通过研究财务分析课程教学过程中存在的问题,从课程设置、教学方法、考核方式以及教材选用等方面提出了详细的改革措施,以期能够提升高校财务分析课程的教学质量和效果,更好地培养学生在进行财务分析时理论与实践相结合的能力。
关键词:财务分析 存在问题 改革措施
一、引言
财务分析课程是针对高校财会类专业本科生开设的专业基础课和核心课,是一门集理论、实践与技能于一身的综合性学科。随着我国经济和资本市场的快速发展以及人们的理财意识逐渐增强,越来越多的人在理财活动中开始重视并学习财务分析这一专业知识和技能。但就目前高校开设财务分析课的现状而言,无论是课程内容设置,还是教学与考核方法等方面都存在较大的问题,难以满足人们想要“理好财”的这一目标。因此,作为在高校多年从事财务分析教学的一线教师,本文将结合自身的工作经验,就财务分析教学现状中存在的一些问题进行深入而详细的分析,并针对这些问题提出相应的改革措施,以期能够为从事相关工作的教育界同仁提供借鉴和指导。
二、财务分析课程教学现状及存在的问题
(一)课程内容体系不完善
目前高校财务分析课程内容体系的不完善主要体现在不同院校的内容体系存在较大的差异,而且很多情况下其课程内容体系较为片面,具有代表性的内容体系有以下两大类:一类是以张先治和陈友邦教授的财务分析为代表的内容体系,该体系主要由四大部分组成,分别是财务分析概论、财务报告分析、财务效率分析和财务综合分析与评价。具体来看,财务分析概论的内容又包括财务分析理论(财务分析是什么)、财务分析信息基础(分析什么)与财务分析程序与方法(怎样分析);财务报告分析的内容主要是针对四大报表,即资产负债表、利润表、所有者权益变动表和现金流量表进行逐一单个分析;财务效率分析的内容主要包括盈利能力、偿债能力、营运能力和发展能力分析;最后是财务综合分析与评价,其内容主要包括综合分析(杜邦分析和帕利普分析)与业绩评价、趋势与预测分析以及价值评估;另一类是以张新民和钱爱民教授的财务报表分析为代表的内容体系,该内容体系由财务报表分析概论(理论框架结构)、分析基础、项目质量分析(资产、资本、利润、现金流项目的质量)、合并报表分析以及综合分析方法等组成。以上两大类课程内容体系在不同的高校都有采用,虽然这两大类课程内容体系各有特点且不尽相同,但是它们却有着共同的不足:第一,过分强调对报表的分析,忽视报表附注以及对数据质量的分析;第二,过分关注财务信息,忽视非财务信息。上述缺陷的存在导致目前高校财务分析课程内容体系的不完善,使财务分析成为一种重形式、轻实质的“数字游戏”课程。
(二)教学方法单一,案例教学形同虚设
财务分析作为一门集理论、实践和技能于一身的综合性课程,其课堂教学必须采用多元化的教学方法来引起学生的兴趣,调动学生学习的积极性。但就目前而言,国内许多高校在讲述该门课程时仍是采用传统的以教师讲授为主,学生只能是被动接受的“填鸭式”教学方法,导致学生参与财务分析的积极性不高,学习的财务分析知识很难运用于实践。并且很多高校在讲述财务分析的具体计算方法时,往往忽略对于相关财务软件(Excel、STATA等)以及财务函数应用的讲解,导致学生针对大数据进行财务分析时感到无从下手。即便是有些高校在讲授财务分析课程时引入案例教学,但是选取的案例大多过于陈旧,不具有代表性,学生虽然成立了研讨小组,但是在对案例进行分析时,小组成员中往往出现“搭便车”的现象,最终还是未能达到案例教学的目的,导致案例教学形同虚设。
(三)课程考核不合理
大部分高校财务分析课程的考核方式就是“期末闭卷考试+平时成绩”,其中平时成绩所占比例最多为30%,普遍都在20%左右,而期末考试成绩所占总成绩的比例往往在70%以上。一方面,就期末闭卷考试而言,其试卷的题型主要包括单选、多选、判断、简答和计算分析题,只是对一些财务分析的基本理论和基本方法进行考核,很难从实质上考察学生将学到的知识运用于实践的能力。另一方面,平时成绩考核主要考察学生的出勤率、课堂表现和作业情况,就课堂表现而言,一般学生能够直接回答问题的机会并不多,所以通过课堂表现来获得较高的平时成绩对学生而言缺乏吸引力;财务分析的作业往往是让学生组成研讨小组对某个案例进行财务分析,而最终小组的成绩只占到总成绩的10%左右,导致学生花费较大的精力撰写的分析报告与获得的实际分数不匹配,导致整个研讨小组进行案例分析时的积极性不高,分析出来的研究报告质量较差,存在应付平时作业的问题,未能达到真正考核学生运用财务分析理论解决实务问题能力的目标。(四)教材内容滞后,更新不及时目前,一些高校自主编制的财务分析教材及配套资料内容严重滞后,对财务分析的前沿理论的发展缺乏了解,难以及时进行修订和更新,大大降低了教学效果;同时,财务分析教材所选用的案例略显陈旧,与授课当前的市场环境相脱节,造成学生虽学却难以致用。举例来讲,近年来,由于互联网经济的高速发展,资本市场上出现了大量的电商企业,而国内的教材并没有及时跟进对电商企业应该如何进行财务分析进行讲解,所举的案例仍然是实体企业,由于这两类企业无论是经营业务还是财务状况等都存在较大的差异,从而导致学生在实践中对电商企业进行财务分析时很困惑,采用的分析方法得出的结论很可能与真实情况“南辕北辙”。
三、财务分析课程教学的改革措施
(一)完善课程内容体系
本文将基于哈佛大学提出的财务分析理论框架来完善该课程的内容体系,具体而言,财务分析的理论框架要素包括战略分析、会计分析(四大报表分析)、财务效率分析和前景分析,就目前而言,实务界已将战略分析纳入到财务分析的内容体系之中。而在设置财务分析课程的内容体系时,只将会计分析、财务效率分析和前景分析纳入到财务分析的内容体系中,同时考虑到战略分析本身包含的内容较为复杂和丰富,所以将战略分析作为一门单独的课程在财务分析课程之前开设。在具体的讲授过程中,将会计分析作为授课的重点,分配较多的课时,在重点讲授四大报表中各个构成项目的解读与质量分析的同时,也要向学生着重讲授财务报表附注中的相关重要信息,使学生在解读和分析过程中能够有效识别企业提供的财务数据的质量(真实性和可靠性)。财务效率分析的部分,主要包括针对偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能力等指标的计算与分析,考虑到该部分内容相对简单,并且在财务管理课程中已经学习过相关指标的计算,因此对于该部分内容所分配的课时应该适当减少,授课的重点放在对于各个指标以及指标之间关系的深层次分析,同时分配一定的课时向学生们讲授一些非财务信息对于企业财务分析的重要性,从而丰富和完善财务效率的分析。前景分析的内容借鉴张先治教授的财务分析综合分析部分,具体包括综合评价、预测和企业价值评估等。
(二)教学方法多样化,案例教学贯穿始终
在设置高校财务分析课程的教学方法时,应采用“教师讲授+案例分析+学生小组讨论”的教学模式。教师讲授主要是指向学生讲解财务分析的基本理论以及分析方法的运用,同时包括相关财务软件和财务函数的应用及操作;案例分析主要是选取一些经典案例和新近发生的“热点”案例,教师通过深入的分析和讲解,引导学生进行分析讨论;为了培养学生理论与实践相结合的能力,可以将学生们分成小组,要求每一小组根据自己的兴趣选择一家上市公司,对其进行财务分析,并且根据课程进度,分配一定的课时,让每个小组在课下对自己感兴趣的上市公司进行财务分析得出研究结论以PPT的形式,在课堂上进行展示。特别要强调的是,在展示环节中每个小组的发言人数不局限于1人,可以多人汇报,同时当某一小组展示研究成果时,其他小组的同学可以对其分析进行点评,主讲教师主要是对整个展示过程严格把控时间,并最终对每个小组的分析进行总结性点评并给予排名。这样做可以极大的调动学生们的参与积极性,并激发他们的学习兴趣。学期末时要求每组同学针对其分析的上市公司提交最终的财务分析报告,并要求详细注明小组成员的项目分工,从而对于小组个别成员“搭便车”的行为进行有效杜绝。
(三)课程考核多元化
鉴于财务分析是一门理论性、实践性和技术性较强的专业课,其课程考核方式就不能过于片面,应该采用多元化的考核方式,具体做法是采用“5+4+1”模式,即期末闭卷考试的成绩占总成绩的50%,学习小组分析报告占总成绩的40%,平时成绩占总成绩的10%。这种考核模式能够较为全面地考核学生将学到的财务分析理论知识与实践相结合的能力。具体而言,期末闭卷考试的题型除了单选、多选和判断之外,应该加入案例分析题,即给出一个企业的财务信息和非财务信息,让学生对其进行财务分析,并且将案例分析题的分值比例设定为占卷面成绩的50%,目的在于考核学生的灵活分析能力。学习小组分析报告的评分标准主要包括:报告格式的规范程度、分析内容的合理性、论述观点的充分性、小组分工及参与程度等,并且每个方面均赋予一定的权重,保证评分的客观公正性。之所以将小组分析报告的成绩比例提高到40%,其目的也是为了调动学生参与财务分析的积极性和主动性,培养学生将理论与实践相结合的能力,达到财务分析课程人才培养目标的要求。
(四)及时更新教材内容
对于学校自编的教材体系不能成不变,在吸收国内外先进理论与方法的基础上,应结合我国资本市场经济的发展以及企业的变化,及时更新形成具有中国特色的财务分析学科体系。教材所选取的案例应该选择最具有代表性的实际案例或者是具有热点效应的案例,通俗地讲,教材中选取的案例要“接地气”,所以这也要求学校自编的教材要及时更新,从而有助于学生学以致用。四、结束语本文结合自身在高校从事财务分析课程教学的一些工作经验,对目前该课程教学过程中在内容设置、教学方法、考核方式以及教材选取方面存在的问题进行深入而详细的分析,并针对这些问题提出相应的改革措施,以期能够为从事相关工作的教育界同仁提供借鉴和指导,从而更好地达到财务分析课程人才培养的目标。
参考文献:
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一个企业的成功之路必然伴随着财务从无到有、从不规范到规范、从不重视到重视的过程。企业成功的关键在于财务与经营的协调与平衡,企业发展不理想,一个原因是销售不畅,产品卖不出去,没有收入,另一个原因就是管理不善,在收入一定的情况下,没有很好地控制开支,开源节流。重业务、轻财务的企业随处可见,但企业的发展不仅需要加大业务拓展,同时也需要财务时刻保驾护航。如何利用财务分析,发挥其在企业管理中的应用就显得尤其重要。财务分析一般可从以下几个方面进行。
1对财务数据进行合理性分析
从整体上看数据是否合理,可根据日常经验来判断。财务分析大多是通过定性和定量分析,离不开数据的支持,所以首先应保证数据来源正确无误,有些公司财务人员由于专业技能等方面原因,可能会使财务数据存在不准确的现象,建立在这样的数据上的财务分析只能起到误导效果。财务人员在提供财务数据时要弄清可通过数据之间的勾稽关系,判断数据的正确与否。比如,在企业的固定资产金额确定的情况下,计提的累计折旧也应在一个合理的范围内,可通过估计一个综合折旧率来验证折旧计提额的合理性,如果相差不大,表明基本没问题,如果相差过大,就要找原因,是否存在多提或漏提折旧的情况。将当期数据与历史数据或同行业数据进行比较,并结合经验和实时变化,判断其合理性。任何一项项目的当期数据如与历史数据差异过大,这说明必然会有一定原因,这就是需要重点关注的项目,发现可疑点,通过盘查、验证等方法来获知差异所在。比如,对一些缴纳增值税的企业,可通过将当期数据与历史数据或同行业的增值税的税负率对比来推算缴税的合理性。如从企业的角度来看,税负率过高意味着进项税票收到时间迟后,或取得进项票后没有及时认证不能抵扣,导致产生高税负,这时要加强进项票的催收及认证工作;如税负率过低则意味着可能存在采购过多,销售不畅的情况,这要促使企业加强销售。另外,还可运用有些指标来说明问题。比如,可用息税前利润/利息这个指标看公司有没有能力付息。一般情况下公司创造的利润要大于利息的支付,否则就没必要通过借款来经营。借款利息过高,对于企业当然不是好事。因为借款利息可有效利用税前扣除,起到财务杠杆的作用,资金成本过低或没有成本,这说明企业没有很好地利用财务杠杆。
2通过分类汇总,优化各类数据的分类
分类汇总是数据分析中最简单的分析,其实基本上就是统计。经采集的数据按照一定的方法分类列表,或加总求和,或求平均数,或照出最大最小值等。这主要是帮助对数据的性质和构成进行分析。比如,可将构成各种产品的销售收入和销售成本分类汇总,得出各自的毛利润,企业以后的销售战略要有的放矢。分析者可自己创造一些指标、比率,作为分析比较的标准。比如,可计算生产电费与每件产品之间的比例,横向纵向比较一下,探索其中的规律。比如,可计算每人平均每月办公品的消耗费用,看看有没有办公品的浪费现象。再如,部门的差旅费、招待费可跟该部门的销售额挂钩,甚至可跟应收账款的回款情况挂钩。销售费用主要是为了销售发生的费用,一般是要和企业的销售额挂钩。着重看销售费用的增加能促进销售额的增长。
3实际和预算对比分析
3.1通过实际和预算对比,发现预算不合理
通过实际和预算对比,找出差异原因。一种情况是是预算时一些假设与实际情况有出入。或者说,是有些该设想的东西没有想到,或是原先认为不会发生的状况发生了。这就需要在比较分析时阐述清楚。
3.2通过实际数据和预算对比,发现实际情况和预算有出入
在做预算时,会考虑到这项费用开支涉及的具体内容,但也会出现中间变化的情况。比如,房租和物业管理费一般来说不会有变化。如遇企业因意外情况导致需要迁址,在预算的时候没有考虑到这些意外因素,改变了房租和管理费;或虽然知道会迁址,但没有对新地方的房租水平进行准确预算。如果没有搬迁办公室,水电费一般来说都是在同等范围内,前后相差很多的可能性很小,除非是公司人员忽然增多,或所在地区突然水电费调价,这种情况也是实际情况和预算发生不一致导致的。
3.3日常控制不到位,导致实际开支超预算
大多数情况下,实际开支超预算是由于日常管理控制不到位,导致实际开支超预算,这时就要加强管控措施。比如,客户招待费跟差旅费差不多,基本上都是活动越多,费用越高。对于办公费用来说,一般来说变化不会很大,如果超支,可从分析办公费用着手,找出一些节约费用的办法,减少不必要的浪费。另外,成本的差异分析基本上也是同样道理,把相关金额由“预算”改成“标准”即可。
4充分利用财务报表提供的数据进行财务分析
财务分析主要是把各项数据加以分析,通过静态分析和动态分析,转化成企业能使用的各项经济信息,为企业的经营决策提供帮助。企业管理者通过这些真实、完整、系统的信息对现有的经营决策进行评价,以便于更好地为企业决策服务。通过分析利润表,对比各期收入形成,成本费用的构成分析发现生产、销售环节存在的问题,发现薄弱环节,制订相应的对策,改善经济效益;企业的财务状况可通过对资产负债表分析,主要反映企业资产的多少及结构,还有资产的来源情况;现金流不足易引起资金链断裂,严重时可使企业破产,通过对现金流量表的分析,可反映企业一定时期内的现金净流量,防止现金流不足影响企业发展。在利用财务报表分析应注意其固有的局限性,比如,资产负债表中提供的数据仅是某一特定日期的时点数,仅看这一期数据,不足以反映真实情况,这就需要进行对比分析。例如,一家企业在12月份从银行取得3个月的短期借款,这笔业务同时提高了资产总额和负债总额,也提高了该公司在资产负债日的流动比率,3个月归还这笔短期借款后,公司的流动比率又可能会恢复到原状。在利用财务报表分析时还就注意数据取得的及时性,过去再好的信息也未必对未来起指导作用。财务分析为企业经营策略的制订提供可行性分析。企业经营策略在最终确定前一般都会制订几个策略备选方案,通过对备选方案的财务状况、投资回收期、现金流等进行分析,确保经营策略在实施过程中具有一定的财务可行性,最终达到预期的实施效果。财务报表分析能协助企业管理者对经营策略的实施效果进行评价。在企业经营策略实施的过程中,企业管理者必须及时对企业的经营状况、资金情况和财务状况进行详细的掌握,对经营策略的实施效果进行评价。一旦发现经营策略不合理的地方,需要对其进行适当调整,才能保障这些经营策略在未来实施过程中的可行性。
摘 要 做好财务报表分析工作,意义重大,不但可以正确评价企业的财务状况、经营成果、现金流量情况,提示企业经营活动中存在的矛盾和问题,为改善经营管理提供方向线索,还可以预测企业未来的报酬风险。本文从传统财务报表分析方法评析和财务报表问题的解决对策两方面进行探讨。
关键词 财务报表 局限性 措施
一、传统财务报表分析方法评析
1.会计分析法
实际工作中由于报表使用者不可能完整得到企业内部信息,因此要想有效获取财务信息就必须从公开的财务数据提取,而公司披露的财务信息与企业的原始财务信息是有区别的,是进行过加工处理的,进行会计分析是理解公司会计信息处理,了解会计政策的灵活性。但是会计数据自身就存在很多局限性,具体表现为:
(1)会计数据自身局限性。会计工作是基于一系列会计假设的前提而进行的,会计假设前提是一种理想的状态,实务中对比这种理想的环境状态有很大的差别,因此会计数据所反映出来的信息和实际存在差距,或者说不能完全反映一种实际状况。一是数据存在滞后性。报表数据都是一定期间的经营成果的反映,无论企业年报、半年报或季报都存在一个时间差,报表使用者所获得的数据都经过了一定的时滞,因此所得到的信息不及时,影响了报表使用者的决策。二是会计数据受主观因素影响。会计报表中的有些数据是通过估计得来的,受会计人员主观因素的影响较大。
(2)会计信息失真。财务报表是会计活动的最终成果,原则上能够反映出企业的经营活动状况,但是由于企业缔结的各方为了自身的利益出发,采取一些非常手段,设置账外账,私设小金库增,随意增减利润,发布虚假信息,隐瞒重大信息等,导致会计信息失真,并且这种现象在国内甚至国际上都已普遍存在。
2.比率分析法
目前财务比率分析方法有不同角度的应用,如财务比率趋势分析法、财务比率因素分析法、财务比率比较分析法等,比较著名的有杜邦分析法,这些方法都能在一定程度上反映出企业的偿债能力、营运能力及盈利能力等,同会计分析法一样,比率分析法也存在很多不足:
(1)财务信息存在局限性。财务信息的局限性同会计分析法中的局限性一样,由于经济假设前提的存在,会计衡量标准及会计方法的选择、财务报表时间限制等一系列因素的存在,致使财务信息并不能完整的反映出企业整体情况,因此基于这些信息所得出财务比率就存在问题,所得出的分析会与实际情况存在偏差。
(2)财务比率内涵复杂。在判断某一项财务数据“好”或“坏”,并在一套比率的基础上对企业作综合判断时,必须认识其相对性。可见,目前传统的分析方法都不能给报表分析者带来更为全面、真实、有效的信息,这些方法都不完善,可以看出其共同的缺陷:基于会计假设前提(信息完整披露),限于财务数据本身,缺少其他外围信息的挖掘。
二、财务报表问题的解决对策
1.建立财务报表分析专家系统知识库
1.1财务报表领域知识
财务报表分析对象。企业的短期偿债能力、长期偿债能力、经营能力与获利能力是进行财务报表分析时的四个主要方面。一套向外公布的财务报表主要包括了呈现营运成果的损益表,以及说明融资来源和投资项目的资产负债表。
财务比率分析。本文从我国目前财务软件报表分析系统使用的财务比率中筛选了上述四个方面的12项财务比率进行分析,如表1所示。在进行财务数据分析时财务比率被广泛采用,也就是比率分析。比率分析指就某一特定日期或期间,将财务报表上各项会计科目的相对性以百分率、比率或分数表示,使原本复杂的财务信息趋于简单化,使报表用户获得明确而清晰的信息。除此之外,还可通过各项财务比率的变动,进一步掌握企业领域中的各项关系或趋势。
表1评价企业财务状况四个方面的12项财务比率
1.2财务报表领域知识关联架构
如 图1所 示 的 语 义 网 络 图表达了财务报表上各项会计科目与财务比率之间的关系,图中圆角矩形表示各个与财务报表领域相关的知识概念的类别,类别之间的关联用箭头表示,每条联结上标有该联结与类别的关系名称。consists_of表示财务比率由各项会计科目组合而成,而会计科目可分为资产负债表上的资产负债科目以及损益表上的损益科目,它们都属于is_a会计科目。负债与股东权益指外部与内部资金提供者的权益,故两者的关系是同一层次,即is_sibling_of.is_adjunct_to表示损益科目只是附属于股东权益的保留盈余。此外,财务比率底下的箭头has_numerator表示某比率类别与其分 子 所 属 的 会 计 科 目 类 别 的 关 系,has_denominator表示某比率类别与其分母所属的会计科目类别的关系,由于财务比率的组成含有多项会计科目,这两个箭头没有直接连接到任何一个会计科目类别,用以表示各类别之间多重的关系。
1.3财务报表领域知识本体
资产负债表中所有的资产负债科目都是企业拥有的经济资源与请求权,故以经济资源作为资产负债科目的根节点。分别代表外部与内部资金提供者的权益的负债及业主权益,说明了资产的来源,故资产与权益实为一体两面,两者金额必定相等,因此经济资源可分成资产与权益两个部分,资产下又可分为流动资产、长期资产与其他资产。
损益表以损益为根节点,基本上包含了收入、支出及盈余三部分,这三个部分作为损益的子节点,而收入减去支出就等于盈余。
2.注重非财务信息 ,改善财务指标
企业财务人员制作财务报表时,通常把财务信息录制在报表中,便于企业管理层的使用查看,但在企业发展目标与战略决策中,财务报表并没有发挥出应有作用,财务报表制定时,财务人员不仅要注意财务信息状况的反映,还应披露相关信息状况,例如:市场风险、人力资源及经营业务状况等,以增强企业领导者的决策能力。 目前各种财务指标分析的内容是有限,在市场经济发展下,企业面临竞争环境更为复杂,需要资料数据较多,应改进财务指标体系,加强非财务类的指标,依据企业特点,加强企业产品的创新力、市场占有率与生产效率的指标,除了非财务指标,还应拓展风险指标,观察财务风险指标的变化,以预测企业的潜在财务危机,可通过现金流量来设计财务风险的指标,像现金债务的比率、收益质量指标等,收益质量指标是通过价值管理及质量来说明企业盈利能力,并反映企业的净利润实现。
3.多种财务分析方法综合应用
企业要想全面评价经营成果与财务状况, 应该综合运用各类分析方法,将定性与定量分析方法相结合,定性分析对企业各类财务指标的变动给予合理有效科学说明,定性分析方法主要包含会议分析法、专家判断法及类比分析法等;而定量分析则是指利用数学模型,在数量上进行比较推算,从而确定企业各财务指标的变动数额,分析各财务指标因素变动及其影响大小的方法。 在财务分析中,要有事前预测、事中控制与事后总结的分析法,从而增强改进企业财务分析的可行性与准确性。同时,在财务分析方法应用中,应加强定性与定量分析的综合应用,如企业外部经济、政策及社会环境方面对企业经营成果影响很大,对企业内部实施定量分析的时候, 应采取定性分析, 定性判断企业的外部环境,并综合考虑外部环境与经营成果、财务状况的关联性。 另外,静态及动态分析应该相结合,企业生产经营自身就是个动态发展过程,除了对静态原有的资料进行分析外,还应在动态基础上,对未来可能出现结果给予分析预测,多种分析方法合理综合的应用,能够让财务报表分析更为科学合理,为企业所提供决策依据也更具有参考性。
三、总结
财务分析作为企业经营管理重要构成,对其经营成果、现金流量与财务状况能给予综合分析评价,为企业进一步发展提供参考依据,有效指导企业生产经营科学开展,财务报表作用很大,其报表分析质量好坏直接影响企业整体的经营发展及投资决策,针对财务局限性问题,采取合理对策给予解决,可有效保障企业高效健康的发展。
参考文献:
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随着现代社会中计算机网络的迅速普及和全球经济一体化,电子商务正被广泛地应用于各贸易行业中。下面是读文网小编为大家整理的电子商务案例论文,供大家参考。
摘要:电子商务的发展为企业的管理和内部环境建设带来了一缕馨香,同时也对其产生了巨大影响。在突飞猛进、迅速发展的高新技术环境下,在逐渐完善的网络信息环境中,电子商务企业得到了飞速发展。无纸化办公、无场所办公的经营特点,数字化、隐形化的业务发展趋势,使得电子商务企业在充分挖掘大数据时代网络资源的同时,各种活动的沟通与交流更加便捷,企业的管理范围更加宽广,企业生存与发展的环境也更加复杂。现阶段,风险与安全问题也成为了制约电子商务企业发展的最大障碍,企业内部与外部的诸多风险更是对企业的发展带来了威胁,也对电子商务企业的内部控制体系产生了冲击。对于内部控制,我国学术界有着极为丰富的理论与实践经验。但是,对于新型的电子商务行业而言,内部控制的研究并不多,电子商务行业不同于传统行业,在内部控制方面存在了诸多的新特点。本文将就我国电子商务企业的内控环境与风险变化进行探究,并找出应对内控环境和风险变化的对策。
关键词:电子商务企业;内控环境;风险变化;
策略随着现代信息技术的快速发展与互联网技术的迅速普及,电子商务作为一种新兴的商务模式逐渐受到越来越多企业的重视。我国很多中小企业在传统的经营模式下出现了各种困境,随着电子商务的出现和发展,这些企业也同样可以利用这一平台同大企业进行市场竞争。据相关资料统计显示,截止到2015年底,在我国从事涉及到大宗商品电子交易的企业的数量已经超过了500家,数百个交易品种横跨了煤炭、农产品、化工产品、能源等各个领域,这些交易在我国现代商品市场流通体系中所占的比例非常大。截至目前为止,我国排名靠前的网络零售商如阿里巴巴、京东商城等整体交易规模高达13205亿元。电子商务行业作为一种新兴的行业,在不断完善的网络平台、支付方式、安全方式等方面为广大消费者提供了一个全新的营销模式。对于内部控制,在学术界一直就拥有丰富的理论和实践经验。但是,对于新兴的电子商务行业而言,内部控制的相关研究并不多。与传统行业相比,电子商务内部控制等方面还拥有很多新的特点。例如,由于电子商务行业的业务流程实现了网络化和电子化,很容易出现被窃取、篡改、泄露商业机密等信息安全风险的发生。同时,电子商务企业并不是生产类企业,他们在整个交易中扮演的是百货商店(中介)的角色,丰富的、全面的产品,需要的是庞大的库存规模,因此,电子商务企业对于库存的控制与管理提出了更高的要求。随着互联网的不断发展,越来越多的企业准备进军电子商务领域,因此,我们要对已有的电子商务企业的内部控制进行研究,对其存在的风险进行探讨分析,以此来降低新进入者的失败风险和几率。可见,研究电子商务企业的内部控制环境与风险具有十分重要的理论意义和实践意义。
一、电子商务企业主要业务环节内部控制存在的问题
分析对于电子商务企业而言,由于经营状况比较复杂,会面临多种经营风险的发生。例如:存货种类繁杂、存货管理难度加大导致出现仓库资产保全的安全风险;主要的业务环节过分依赖于管理信息系统,在网络黑客大肆进攻的情况下,存在信息系统安全风险。再例如,在传统的商务环境中,交易双方需要实现面对面的洽谈、沟通、订货、发货、支付货款等环节后完成交易活动,整个交易活动中存在大量的文件、手写签名等,以此来保障双方交易活动的各自权益。但是,在电子商务环境中,无纸化、无偿所化办公的基本特点,再加之互联网环境的虚拟性和开放性,别有用心之人很容易伪造信息以此来建立虚拟的数据进行欺骗式交易,这为电子商务企业带来了信用风险。虽然很多电子企业已经采取了相应的措施来保证上述内控环节的实施,但是在具体的实施过程中仍存在诸多问题:
(一)部分员工利用职权,扰乱电子商务企业经营秩序大部分电子商务企业都实现了不相容岗位的分离,并明确了各自的职责权限。但是,在部分产品的促销环节中出现的利益冲突,无法通过电子商务企业现行的内控措施得到有效解决。主要表现为市场营销部门的员工在促销活动中很可能出现以权谋私的行为。主要有以下两种现象:第一种现象主要是指,在企业的供销部门为了提升企业的营业额和销售额而推出一些促销活动,例如:抽奖等,这些活动的内容基本都是免费或是以低廉的价格促销的某种产品。但是,抽奖的过程是由供销部门的工作人员来操控的。另外,由于电子商务企业有的并没有实体店,对于广大消费者而言,抽奖的过程其实就是暗箱操作,只要供销部门的工作人员相互串通在一起,就能够让自己或者是相关人员受益。在网上的一些促销活动中,消费者经常看到“网上秒杀”的活动,有的抽奖活动也并未提前通知消费者,需要消费者在众多的网站中进行搜索,而那些能够获奖的就是最先知道企业促销信息的人。因此,企业的相关工作人员很可能事先通知自己的亲属、朋友、相关人员帮助他们获利。对于电子商务企业而言,在短期内,企业的经营业绩从表面上根本看不出端倪,且广大消费者最初也并不知情。但是长此下去,供销部门的这种隐蔽行为如果被客户发现,必然会对企业的诚信、声誉造成严重的损害,企业也会由此而失去一大批忠实的客户。可见,这种利益冲突的矛盾亟待解决。第二种情况主要是指:有客户购买了企业的商品后很快就退回,但是商品仍具有再次出售的价值,也就是通常所说的“二手商品”,对于这些商品而言,定价的主动权由供销部门相关人员掌控。不同于正常的商品,二手商品在市场上并没有确定的参考价格,这本来也属正常现象,因此,相关人员很可能以不合理的、极低的价格对其进行定价然后自行购买并从中牟利。通过对上述两种矛盾冲突的分析不难看出,之所以产生这两种利益冲突主要会由于电子商务企业的内部员工在企业中既扮演着消费者的角色、又扮演着员工的角色。即使电子商务企业的内部权责再清晰、职位再分离,也无法解决这种在出售与购买之间的角色冲突与转变。虽然目前还并没有明确的量化数据来表明这两种情况会对企业产生多大的负面影响,但是这两种利益之间的冲突的确时刻存在于电子商务企业中,而且为企业的经营埋下了隐患。
(二)尚未实现对风险的持续评估对企业的风险进行评估并不是一劳永逸的事情,市场竞争的日益激烈,企业外部环境瞬息万变,为适应这种变化,只有持续的风险评估,才能够更好的应对各类风险的发生。主要应持续评估的风险如下:首先,产品更新换代风险。随着科学技术的发展,各种新产品层出不穷,特别是对于经营电子产品的企业而言,其产品更新换代的速度更是惊人。在这种情况下,如果企业的供销部门不能准确掌握产品的最新情报和市场行情,不能及时关注市场上产品需求的变化情况,那么必然会出现产品供货不足、存货积压等情况,从而使企业失去了占领市场的先机。其次,企业竞争环境风险。目前电子商务企业的行业进入门槛较低,很多经营同类产品的企业纷纷涌入,特别是近几年来,随着电子商务行业的迅猛发展,在巨大的市场和利益的诱惑面前,不同的竞争者纷纷从最初的普通小网店发展成为国有企业的下属大型或中型电商。企业实力的增强使得竞争的趋势更加激烈。在这样的情况下,企业的产品定价风险大大增加。这主要由于电子商务行业的利润率低于实体店,采取竞争的形式基本是大打价格战。另一方面,由于不同的电商企业都将同一产品的价格在网络上进行明示,再加之各种比价网站的不断涌现,客户可以足不出户就能对不同网站、不同电商的同一产品价格进行比较,然后根据自己的需要选择价格最低的、性价比稳定的商品进行购买。可见,这一不断突出的风险点值得电商持续、密切进行关注。第三,企业的技术风险。电子商务的产生实现了信息的传输与存储的无纸化,大大提升了工作效率,但是在互联网环境下,电子商务活动中的大量信息都是以数据的形式进行传输与存储的,电子商务企业可能存在信息被拦截、被窃取的危险,还可能由于网络口令的失窃、身份识别被破解、黑客攻击等造成商业机密的泄漏。面对上述这些情况,有的电子商务企业并未进行可持续的风险评估,这将导致这些企业很可能遭遇突如其来的状况,如果不能及时采取有效的措施进行应对,不能及时正确面对新风险的发生,企业的内控目标将是一句空话,根本无法实现。
(三)对内部控制缺陷认定标准缺乏具体性对电子商务企业的内部控制缺陷进行认定的标准是进行内部监督的主要依据,如果这种认定的标准不健全,那么就无法对存在问题的重要程度进行有效区分,也就无法对企业进行内部控制,从而造成内部监督资源的严重浪费。首先,有的电子商务企业缺乏对内部控制缺陷分类的认定标准。这就导致企业的内部审计部门在执行日常的监督工作时不能有区别的对待,即使是花费了大量的时间、精力、内部审计成本也不能关注到重点环节上。如果不论缺陷的大小都采取同一套监督的流程和解决的流程,那么必然会在企业内部造成管理成本的上升,同时还会使企业内部审计部门工作不能突出重点。另外,在确定存在缺陷的责任问题上,并未能有效区分到底是设计缺陷还是运行中存在的缺陷。只有区分出设计缺陷和运行缺陷,才能帮助企业准确找到责任人,并对相关人员进行责任追究,才能约束责任人的行为。如果某电子商务企业的内部审计部门在实施监督职能中,并未将二者进行严格的区分,将设计者应承担的责任归结到执行者身上,这一做法会打击执行者的工作主动性,影响企业的经营氛围。
(四)对信息系统的依赖性过强随着现代信息技术的高速发展,在现代企业的运营中信息系统的作用越来越明显。特别是电子商务企业,无论是对于广大消费者的前台购物网站的建设与维护,还是后台的运营,都依赖于信息系统的安全、稳定。但是,在实际运行中,有的电子商务企业的内部控制对管理信息系统的依赖性太强,一旦系统遭到破坏,那么企业的利益将遭受巨大损失。例如,系统的账号信息管理方面存在漏洞,有的电子商务企业的授权审批基本都是依赖于对账户的权限控制,而一旦账号的信息被泄露出去,也只能在事后才发现损失,而对于责任人和肇事者无法进行准确的定位。另外,由于企业的电子邮件审批很容易被伪造,再加上缺乏规范化流程,这就容易造成事前不能控制风险,如果单靠事后的调查与补救是远不能弥补企业的损失。再例如,如果企业对系统存在的漏洞缺乏紧急应对预案,若企业的系统出现崩溃的现象,企业没有后备系统的支撑,那么将导致供销部门无法下单采购、企业缺货现象严重,客户流失严重,企业的损失不可估量。可见,不能只是简单地将信息系统作为内部控制的一种手段,信息系统本身的安全性也是需要进行内部控制的。如果不能意识到这一点,将为企业的安全运行埋下巨大隐患。
二、完善电子商务企业内部控制环境,有效规避风险的发生
(一)提升员工素质,完善电商企业内部环境企业的内部控制环境是企业的一种软实力,良好的内部环境将如同一种无形的力量对企业的内部控制方方面面产生着重要影响。如果电商企业不重视诚信文化的教育和熏陶,那么很可能出现员工舞弊盛行、企业违法违规现象严重、企业利益受损的情况。如果企业中缺乏积极向上的氛围,员工很可能由于害怕被惩罚而在工作中畏手畏脚,不愿意在岗位上多做一分投入,企业的长远战略发展目标和规划也就无从谈起。如果企业缺乏科学的、适用的激励机制,那么必然会使大量优秀人才流失,导致企业环境负面情绪激增。因此,针对上述提出的关于电商企业中出现了利益冲突,无法单凭一般的控制措施就能够解决,电商企业必须从企业的内部环境着手,努力提高员工的职业道德修养和素质,完善激励机制、建立自下而上的企业文化传导机制,为电商企业的发展创造良好的内部环境。
(二)转变观念,建立持续的风险评估机制电商企业所处的环境瞬息万变,因此,企业必须进行持续的风险评估活动,并根据风险的变化及时调整各项控制措施,以便更好地应对各种环境带来的风险和变化。但是,在实际中很多电商企业都比较偏重对内部环境的分析和风险的评估,对于外部环境变化的评估环节十分匮乏,也未持续进行评估。因此,各电商企业必须加强对持续风险评估机制的建立和完善,增强对市场风险、法律风险的持续评估。主要包括以下几个方面:首先,紧盯市场动向,应对新时期产品更新换代的风险。电子商务企业作为新兴的行业,目前正处于快速增长的时期,未来的发展方向很不确定,因此,电子商务企业必须尽快供应和销售能够满足客户个性化需求的产品,及时把握市场,尽早预测商机。其次,理清思路,正确防范环境竞争压力。电商企业必须针对自身的实际情况,制定出完善的、科学的、合理的战略发展目标,从企业的整体实际状况出发,分析适合电商企业的竞争战略,在现有条件下凝聚企业资源,为企业获得持续的竞争优势。第三,加强技术保障,防范技术风险。电子商务企业必须加强对电子商务的基础技术、实用技术的开发与应用。例如,电子商务企业可以加强对账户信息的管理,在企业内部培养全员安全意识,在系统中也可以设定一些需要更换密码的自动提示,定期对员工进行系统安全的培训,以真实的案例帮助员工能够在各种不同的环境中处理安全问题。另外,还必须加强信息管理系统员工的自律教育,从系统内部设防,以此来应对企业外部系统的安全威胁。
(三)理清思路,加强对电商企业内部控制标准的设定电子商务企业应对运营过程的各个环节进行把控,在不同的内部控制关键点上设置相应的控制政策,找准关键点。电商企业可以从管理职权的划分、审批制度的授权与完善、不相容职务相分离、文件记录等方面来寻求内部控制标准。电商企业要明确区分出设计缺陷和运行缺陷,制定内部控制缺陷整改方案,各项经营活动按照规定权限和程序审批后执行,明确各个部门的职责分工,确保内控控制设计与运行的主要问题和重大风险得到及时的解决和有效控制。
(四)提高防范意识,加强电子商务企业信息系统的安全性建设电商企业的信息系统安全性对企业的发展起着至关重要的作用,并直接关系到企业的运营效果。有的电商企业已经将全部的业务流程都进行了整合,并融入到信息系统中进行统一管理和控制,因此,这就要求电商企业的信息系统更加安全,对信息系统的安全与稳定提出了更高的要求。信息系统安全也是决定企业可持续经营、保证企业的正常运转的基本前提。加强企业信息系统的安全性可以从以下几个方面着手:加强对账户信息的安全管理,在企业内部树立全员安全意识。采用技术性安全措施,采用于系统直接相关的技术手段方式加强信息系统安全性建设。采用非技术性安全措施,利用行政管理、法律保证和其他物理措施加强信息系统安全性建设。总之,随着消费者购物方式的转变,电子商务行业的发展势头更加迅猛。对于这一新兴的行业,在内部控制方面有着诸多新的特点。因此,电子商务企业必须建立和完善自身的内部控制制度、提高员工的综合素质、建立全面的风险管理机制,以此来提高电子商务企业内控的有效性,为合理规避风险奠定基础。
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摘要:物联网是信息时代不断发展的新兴互联网概念。从目前的整体网络趋势来看,物联网的发展正在逐渐完善,其应用面也越来越广泛。在电子商务中,物联网技术的介入改变了其整体的发展趋势。传统电子商务领域,因信息时代的全面发展,很多手段已不能完全满足社会对该业务的需求,在具体的支付方式、配送方式以及产品的质量管理上都出现了较多的技术难题,从而阻碍了电子商务的整体发展。如何将物联网在电子商务运营过程中进行完善是我国相关部门应面对的问题之一,同时该问题也对我国整体电子商务运营模式影响巨大。因此,本文将结合当前电子商务的现状,对新一代物联网在电子商务中的应用问题进行分析讨论,以此完善整体的电子商务产业发展。
关键词:物联网电子商务实际应用
当前全球的互联网水平都在稳步上升,我国在互联网领域中水平也有了较大的进步。在这样的影响之下,国内电子商务正逐渐迈入稳定状态。根据已有的调查显示,我国网民的数量呈井喷式上涨,智能手机用户群也在不断扩大。信息化发展使得人民的生活变得快捷、高效,在支付方式上也趋于多样化发展。因此在电子商务领域中有较大的发展空间。随着电子商务的全面普及,社会各行各业对于电子商业的要求也越来越高,整体运营的压力也随之暴露。物联网概念的横空出世,使得各行各业都再次看到了不同以往的发展前景,对电子商务领域的影响更为明显。通过物联网的介入,可以使电子商务产业在鱼龙混杂的互联网环境中有更明确的发展计划,从而实现新的突破。
1物联网技术分析
1.1物联网的定义物联网是基于互联网所产生的,前提条件是网络技术的支持。物联网属于新一代信息技术,同时也是新一代信息技术组成部分中最为重要的一项。物联网通俗的来讲就是“物物相连的互联网”。也就是说它仍然属于互联网,只不过是在互联网的基础上延伸拓展出的新型网络模式。其自身的客户端可延伸扩展到任何的物体与物体之间,从而实现信息上的交换,信息上的交流。
1.2二维码技术二维码技术是物联网感知过程中最为基本的技术之一,同时对于整体的物联网环境构建也十分关键。二维码技术是通过黑白相间的条纹或团来表现的,通过线条将信息串联起来,起到识别的作用。当前的整体物联网发展以二维码技术作为关键的应用技术,在各个行业领域中的覆盖面较广。通过二维码技术,可以更好的实现物联网在电子商务界的应用程度,其效果比较明显。
1.3射频识别技术在物联网体系中,射频识别技术也十分关键。该技术属于新型的智能化技术,通过其内部自身结构达成非接触式的智能化自动识别。该技术以射频信号为技术媒介,对自动识别的目标对象获取相关的数据。整个过程无需人为操作,在各种不同的环境中均可稳定工作。在信号的频率上可具体分为低频与高频。
1.4传感器技术传感器在整个系统中属于检测设备,能将感受到的信息进行妥善的分析处理,并对其进行严格的检测。通过一定的规律将其转变为电信号或者其他需要形式的信息输出,将在极大程度上满足传输工作、储存工作,实现记录与控制等各个方面的需求。信息传感器对信息的提取来说是最为重要的设备器件,也是物联网整体结构中关键的采集手段,对各方面影响都比较重要。通过传感器的具体使用将极大程度上提高经济收益,对技术水平也有明显的保证。
1.5定位技术定位系统在日常生活工作中越来越普遍,已经成为了人们不可离开的重要技术之一。整体上定位系统能给人民的生活工作带来极大的方便,使生活工作更加高效。目前的全球定位系统可在全球范围内全面覆盖,提供追踪、监控等诸多方面的功能。利用网络通讯技术将极大程度弥补此类技术的不足,取长补短。该服务受到的重视越来越多,也极大改善了物联网在电子商务中的应用情况。
2物联网在电子商务中的实际应用手段
2.1商品管理在商品管理上可以建立起智能化的跟踪系统,通过一系列的物联网技术手段对产品进行标识,从而使企业可以随时对产品进行跟踪监控,以了解商品的后期使用情况,对商品的质量管理措施也将极为有效。于此同时,用户可以根据此方式更加直观的辨别商品的质量,从而对商品的真实情况更加全面的掌握。这一方式不仅能加强商品的监管质量,同时也能赢得该模式下消费者的信赖。
2.2库存管理物联网在电子商务中的实际应用会给库存情况带来较为明显的变化。在库存方面可以实现数据上的同步。通过一连串的物联网技术可以对自身库存情况信息进行较为全面的实时感知与传输,同时形成更为自动化的库存体系。这样的处理将极大程度的降低总管理成本,将营销效率进行提升,减少用户在此类消费上的时间浪费,完善整体的消费体验。
2.3物流配送通过具体技术的使用,在线销售情况将有极大的改善,进而影响带动电子商务物流产业。对于位置来说,物联网因其自身的定位系统,可以比较准确的确定出货地点,将时间掌控好。整个物流的出货过程将在整体上更加智能化。在运输过程中,支付等方面的问题也将极大改善。通过物联网技术的介入,整体的物流过程将越来越完善,效率也明显升高。
3物联网影响下的电子商务产业发展趋势
从目前来看,电子商务的发展空间较大,在未来将成为经济发展中的主要商务形式。物联网因其自身的智能性与信息系统化,可较好的带动电子商务在未来的整体发展。因时代的不断改变,因此电子商务的形式也不会止步于此。在物联网因素的影响下,电子商务体制将越来越完善,给传统商务形式带来的冲击也越来越大。可以说,未来的物联网电子商务将极大程度上提升我国的总体经济水平。
4总结
综上所述,物联网当前在电子商务的实际应用仍处于发展阶段,对于此方面的问题我国相关部门也将更加重视。电子商务对于国家经济发展来说十分重要,而随着信息时代的全面普及,物联网的实际应用将极大程度上改变电子商务的环境,给社会整体经济发展拓宽了巨大的空间,对于人民生活来说带来了巨大的改变,对我国的整体经济建设来说意义重大。
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摘要:电子商务是指在利用计算机和互联网络技术的支持下进行的商务活动。企业效益,论文大全,浅议电子商务在企业的发展是必然的。
关键词:电子商务,电子商务形式,企业效益
电子商务是指在利用计算机和互联网络技术的支持下进行的商务活动。论文大全,企业效益。。电子商务在企业的发展与其说是创新到不如说是必然,因为有其特有的优势。当今,企业在市场经济的擂台上,谁能充分利用电子商务,谁就可能获得制胜的优势。
一、目前的电子商务形式
(一)企业内部电子商务形式
建立企业自己的网站,企业范围内的局域网络也称为企业内部网。企业内部网目前已经成为一种有效的企业管理和处理经济业务商务事项的工具,也是电子商务在企业的表现形式。它能够提供企业内部各管理部门之间、决策部门与管理部门之间快速、高效、安全可靠的信息交流通道,并支持数据、语音和视频影像的传输,实现信息、媒体等资源共享以及实现在线办公、在线沟通、在线服务。论文大全,企业效益。。如决策部门发布公告、文件、决定等;管理部门提供销售、计划、生产、库存、设备、人力资源、会计、统计等报表或动态数据,供相关人员查阅、分析,利用等。也可进行相关业务的处理、经济事项的财务核算等。网站同时应将企业市场定位、品牌定位、服务承诺、产品优势展示出来,将企业的经营理念展现出来,使之成为有独立灵魂的、感召力的网站。企业还必须建立与客户和消费者的联系通道,进行良性互动沟通以获得信息反馈,修正企业的经营策略或弥补缺陷或不足。企业内部电子商务节省了时间、人力、物力,使企业对市场状况能快速地作出反应,提高企业在市场上的竞争力。
(二)企业与外部电子商务形式
1、企业充分利用互联网络进行营销,包括向供货商签订合同、订货、接受票据和利用电子网络平台进行资金转移、汇兑、信用证、托收等方式进行付款,打破了原来“双方会面,一手交钱,一手交货”的传统经营模式。企业产品销售也可利用网络来进行,如介绍和宣传产品、提供技术支持、签订合同、接受订单、组织物流、网银接收货款等。
2、企业利用互联网络与外部管理机构实现互联互动。包括工商、税务、银行、保险、海关、商检、社保中心、公积金管理中心、客户、上级管理部门等。例如在银行方面:当前盛行的网上银行(目前是电子银行的最高形式)为企业提供一个货币资金的收支平台,使企业随时方便的查询和掌握其货币资金的收、支、存等变动情况。企业大量款项支付如工资的发放、社会保险金的缴存、住房公积金的缴存、货款的支付等,都可通过相关管理机构(经过加密技术或安全认证技术)的软件在网上银行轻松支付,缩短了货币资金的在途时间。再例如在税务方面:当下税务部门推行的“金税工程”就是税务部门和企业间通过互联网络建立的一个互动平台,企业可在网上完成纳税申报、国税增值税专用发票开具的抄税、进项税票的认证、清除税票信息(清卡)、税款支付、下载证明和回执以及涉税服务等事项。而税务机关也利用该网络平台发布税务信息、审核企业的纳税资料、锁机来制约企业的违规行为。这既减轻了税务人员的工作量,又方便了纳税人。
不一而足,如今企业生存在经济社会之中,就离不开相关的管理部门、离不开市场、商务信息的沟通互动和制约。电子商务已融进企业的经营活动中。
二、电子商务的优势
电子商务为企业提供了广阔的经营和贸易环境,大大提高了商务活动的范围、水平和服务质量,前景十分光明,在增强企业市场竞争力上,显现出强大优势。
(一)电子商务能提高企业经营活动的效率
电子商务不仅快捷方便使企业内部经济业务有效集成,提高效率,也可以与供应商、企业客户、银行、税务等相关部门或系统有效连结,在网上就可处理相关业务,获取信息,缩短时间,提高了效率。
(二)电子商务能提高企业形象 扩大营销市场
电子商务具有宣传范围广的特点,它可以扩大企业的知名度,建立品牌形象,可增强客户和供货方的联系,拓宽了营销市场。系统网络使得客户和供货方均能了解对方的最新经济信息和相关数据,而且网络打破了时空限制,可以提供全天候模式服务,这无疑加强了市场竞争地位。
(三)电子商务可降低成本 提高企业效益
电子商务可降低营销交易成本,节省费用开支。如电子邮件节省了通信邮费;电子数据交换则大大节省了管理人员办公和差旅费用;可以大大缩减货币资金在途时间加速了资金周转;优化企业供应链,降低供应成本,节约采购成本,合理组织生产,减少库存积压等;这些都反映在企业利润的提高上了。
总之,电子商务为我们的工作带来了便利、快捷,减轻了工作压力,为企业带来商机和效益,企业没有理由不接受,接受和建立电子商务、利用和发展电子商务是企业发展的必然。
三、企业要满足电子商务的要求
企业开展电子商务必须满足电子商务的要求,才能充分发挥电子商务的优势。
(一)构建电子商务环境
企业开展电子商务的前提离不开企业内部的信息化建设,必须具备应有的软硬件设施:一是应具备服务器和相应数量的计算机;二是要有计算机网络基础设施;三是应具备开展电子商务业务的应用系统;四是应具备现代化的管理。同时还应考虑以下因素:电子商务应用系统必须具有实用性;系统必须实现数据的集中存储和备份;系统必须具备在线升级扩展能力;系统必须具有数据业务的安全保障等。
(二)企业必须改变原有的管理机制
电子商务技术必须与企业的管理和运营机制以及业务流程有机结合,使之能为新系统所用,特别是企业的外部合作单位的管理和信息处理技术要满足企业开展电子商务的基本要求,否则电子商务不会达到预期效果。同时,企业不能立即放弃原有的信息系统,要充分利用现有成熟的电子商务系统,将原有的信息系统有选择的科学合理的融合进来,最大限度的处理好不同系统间的差异,为企业开展电子商务打下良好的基础。
(三)企业要加快引进或培养复合型电子商务人才,才能在电子商务中游刃有余,抢占先机,获得收益
电子商务最终是由人来操作执行的,企业需要的是既懂网络技术,又懂电子商务规则和经营之道的高素质复合型人才来从事该项工作。论文大全,企业效益。。除公开选择招聘具有相关知识和技术的人才外,企业内部要开展电子商务知识培训和电子商务岗位技能培训,提高相关人员电子商务业务素质和网络技能,这是保证企业电子商务快速发展的重要途径。培养复合型电子商务人才是电子商务发展所必需的。
总之,在开发和利用电子商务的过程中,要与企业现代化建设同步,使电子商务成为企业发展的得力助手。电子商务给企业带来巨大的商机,谁能抓住这机遇,谁就能抓住财富。
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房地产项目管理对于房地产开发企业来说是至关重要的,开发商前期的精心策划、市场调研、可行性论证、经济分析评价,以及后期的营销策划最终都必须通过由项目管理全过程制造出的最终产品来实现。下面是读文网小编为大家整理的房地产项目管理论文,供大家参考。
一、前言
紧跟着对房地产项目成本控制的重视,房地产项目成本控制不单单要构建控制体系以及控制流程,同时也要构建多层次的控制体制。紧跟着信息时代的不断深化,已经逐渐开发出多种成本控制软件,同时信息化、标准化以及规范化的成本控制平台有利于房地产项目成本的控制。
二、房地产项目成本控制中存在的问题
(一)决策阶段所存在的问题
对于很多的房地产企业而言,虽然在决策阶段中已经进行成本控制,但是企业重视的力度并不足,其中,主要体现在制定可行性研究报告单单为了筹集资金,只重视报告的实行,进而能够顺利筹集资金。这种方式的研究报告并没有符合指导投资决策的要求,房地产企业应当合理的收集材料,并对建设的规范性进行科学的分析,从而促使计算结果准确度的提高。虽然很多的房地产企业已经策划好决策阶段的项目成本控制,但依然需要改进。其中,主要的问题有两点:第一,房地产企业没有建立策划部门,并欠缺相关的专业人员;第二,房地产企业的项目决策没有进行定量分析,同时也没有明确土地使用权以及增值税。
(二)设计阶段所存在的问题
对于一部分房地产企业而言,并没有重视项目设计阶段的成本控制,通常都是注重设计费用的控制,而不重视设计单位的能力水平。一般而言,房地产企业都会把房地产项目交给信赖度高的设计单位进行设计。然而,设计合同只是标明了设计的范围、费用标准、设计的进度、施工的技术要求等,并没有标明约束设计单位的内容。其中设计阶段主要存在以下几个问题:第一,没有落实设计招标制度,从而导致设计单位的竞争力不高,同时,由于房地产企业过度重视港澳台以及国外设计单位的名气,而忽略了客户对房屋的具体要求。第二,房地产企业并没有规范设计任务书,任务书中并没有明确客户的实际需求。而且,设计任务书并没有明确对成本的要求,没有重视对成本的控制。
(三)建设阶段中所存在的问题
在招标投标环节中并没有充分对成本进行控制。在进行招标的的时候,会体现出熟人工程以及关联工程,从而导致幕后关系网不断增大,从而对招标投标产生影响,最终导致招标投标的不公平。对于很多的工程项目招标投标而言,虽然看上去是在很公平的进行,但很多的工程项目都是不能顺利展开的。同时,现场签证控制制度并不健全,从而导致了成本控制难度加大。在进行工程项目的时候,会花费一定的时间,在工程实施的过程中会出现一定的问题,从而导致工程成本的增加,最终会导致工程项目停工、返工等情况的出现,并会导致工程总成本的增加。
(四)竣工结算阶段中所存在的问题
房地产企业没有明确合同条款,对于建设工程施工合同而言,建设单位一般都是重点关注付款、工期、质量等内容,而不重视工程款项的计价规范、计量依据以及结算方法等,从而导致口头合同的大量出现。同时,房地产企业并没有确定工程资料,比如现场签证、设计变更、施工图纸等,从而导致结算进度减慢。对于一部分的承包单位而言,由于承包单位清楚房地产企业结算时要进行及时的结算,为此,承包单位会故意拖慢办理结算的进度,进而能够得到房地产企业的一定补偿,最终不利于结算的有效完成。除此之外,项目的审核人员的综合素质不高。通常而言,监理单位的相关人员并没有全面学习法律法规等知识,而且,由于相关的技术人员不足,从而导致了一部分技术人员的专业知识以及技术水平不高,使得一部分不规范的问题出现,最终导致项目成本的增加。
(五)营销阶段中所存在的问题
在营销阶段中,房地产企业并没有有效的推广项目。通常而言,项目的推广应当由立项到销售的整个过程,每一个环节都要进行推广,并要有相关的宣传策划。同时,一部分的房地产企业随意实施销售计划,从而导致了销售计划无法充分发挥其作用。
三、控制房地产项目成本的有效途径
(一)决策阶段的有效途径
第一,要对土地成本进行控制。首先,要对土地费用能够承受的限额进行控制。在进行竞拍土地之前,一定要制定相关的方案,其中要包括对未来的销售额进行预测,要建设怎样的楼盘,紧接着要计算出建造的成本,从而能够计算出企业能够承受的价格底线,最终能够确保有效的控制土地成本。第二,有效控制土地增值税。一般而言,房子卖出的价格会直接影响增值税,同时也会对增值税的成本产生一定的影响。当运用超率累进税率进行征税,卖出房子的价格越高,增值税率就会越高,从而导致土地增值税税收成本的增加。为此,房子卖出的价格不单单会影响土地增值税的计税方式,同时也会对税率的选择产生一定的影响,从而导致土地增值税税收成本的变化。第三,资金来源要可靠。对于房地产企业而言,筹集的资金主要来自于股东,同时,也可以通过融资进行筹集。为此,房地产项目的资金来源一定要可靠,从而能够促使房地产项目更加顺利进行。
(二)设计阶段的有效途径
第一,有效进行设计招标。在设计阶段中要想进行有效的成本控制,就一定要有效的设计招标。其中,可以采用网络、报刊等手段进行招标公布,从而能够吸引更加多的设计单位参加招标,进而能够促使房地产企业得到更加优秀的设计方案,不单单能够有效的控制成本,同时也能促使企业经济效益的不断增加。第二,要进行限额设计。要进行限额设计控制首先就要合理安排设计单位的限额设计,并要进行科学的考核,有效的推动责任落实到每一个人身上。同时,要制定奖罚制度。此外,设计单位要保证工程的安全,确保工程的质量,并要运用新的工艺方案以及材料设备,从而能够合理的节约投资成本。此时,企业可以根据所节约的投资额的多少,进行不同程度的奖励。
(三)项目建设阶段的有效途径
第一,公平选择施工单位。对于房地产企业而言,要充分考虑施工单位的能力水平,其中主要考虑施工单位进行施工的费用、使用以及所运用的技术是否达到要求,而且也要考虑施工单位的信誉。同时,房地产企业要指定有效的招标文件,并要严格审核投标企业,公平选择最合适的招标人。第二,要建立完善的现场签证制度。对于现场签证而言,一定要由施工、监理单位以及业主共同签字。同时,签订合同前,要全面核对合同的内容,从而避免不必要的矛盾出现。
(四)项目竣工结算阶段的有效途径
第一,要加大施工合同的约束力。要明确规定施工的期限以及过程等,当发包人不接受合同中的期限要求时,承包方应当加入相关的规范性文件以及规章制度,从而确保合同的适用性。第二,促使审核人员综合素质的提高。对于结算审核工作而言,不单单需要专业知识和技术,同时也要有效的运用有关的法律法规。同时,审核人员要明白定价的方法,从而能够随时落实变更的情况,更好的清楚材料的价格。
(五)项目营销策划阶段的有效途径
在进行施工的时候,一定要制定健全的营销策划。要根据现场的实际情况,进行合理的市场调研,促使销售策划的完善。同时要在控制的范围内,制订科学的策划方案,从而能够了解市场销售的实际情况,更好的促使营销的顺利完成。
四、结语
综上所述,房地产企业要从项目决策阶段、设计阶段、建设阶段、结算阶段以及营销阶段中更好的控制项目成本,从而能够促使工程建设成本的节约,最终促使企业经济效益的不断增加。
随着我国经济建设步伐的加快,房地产投资逐渐成为我国经济建设的一项重要内容。但是房地产投资却有着比较大的风险,为了尽量避免或者是减小房地产投资的损失,我们有必要对房地产投资采取比较科学合理的方法对房地产进行有效地控制和管理,从而为开发商进行科学合理的决策提供一个合理的依据。
一、房地产投资风险以及它的基本特征
所谓房地产投资风险指的是房地产的开发商对于房地产的未来抱有太多的希望而忽视了一些客观条件的影响从而导致所投资的房地产的实际收益与投资商所期望的收益产生了负偏差的结果。这不仅包括房地产投资过程中所遭受的损失范围,还包括由于投资过程中存在着的许多不确定因素而导致的开发商的直接或间接的损失。房地产投资风险的基本特征包括:多样性、综合性、补偿性、变现性与激励性。对于房地产投资风险产生的原因可以概括为以下几个方面:第一,投资的回收周期比较长。一般在三到五年内都会收回投资,但置业投资的回报一般需要等八年到十年才能收回资金;第二,对于房地产的投资效果还应该要考虑在组合投资的状况下投资的风险与其收益之间的联系。如果对房地产进行大量投资,可能造成负债经营转变成债务危机。不管是对置业的投资还是对开发进行投资,所需要的资本基本上都在几百万上千万甚至是上亿元。即便在前期就投入了全部资本的百分之三十,这样也会让相当多的投资者望楼兴叹;第三,由于一些自然条件限制了房地产,这对于建筑物的进度、质量以及投资的方向都会产生一定的影响和偏差;第四个方面,房地产行业的变现性比较差;第五个方面,对于房地产的投资需要具有专业的经验和知识才能行。因为投资房地产所涉及的程序和领域比较多,并且如果直接参与房地产的开发还离不开专业的知识和经验,因此这也就使相当一部分人员在投资房地产时受到了限制;第六,房地产投资涉及到相当多的政府的相关职能部门,例如消防、人防等方面。
二、对房地产的投资风险加强管理有何重要意义
对房地产投资风险进行管理就是在房地产的开发过程中采用科学合理的方法对存在的风险进行预测、识别、分析、评价,从中选择一个最佳的风险管理措施,从而保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失,最终获得较高的安全保障。对房地产项目实施风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性。并且能够用科学、系统的方法对各种风险对策的成本以及效益加以比较,从而得到对策的最佳组合。房地产的风险管理能够促进投资主体的科学化、合理化,并减少决策的风险性。
三、关于管理房地产投资风险的相关策略
(一)在对房地产进行科学合理的分析的基础上,积极预测房地产的需求
从当前来看,对于房地产的投资项目进行市场分析是当今房地产投资活动中的一个不可或缺的重要方面。在对房地产进行分析时还少不了导向的分析。这个分析包括了对需求确定性的有关预测和分析。当前时期我们房地产要对市场有一个较为全面的调查和研究才行。通过对市场需求的分析,企业要明确到自身的优势和劣势。因此,当前时期很有必要建立起一个对市场信息进行收集的体制机制,通过多个渠道来收集与市场有关的技术、环境、项目信息以及产品的需求信息等有关方面的信息进而为产品项目的开发和相关技术的改造升级提供第一手较为准确的资料。借助于科学论证,在符合实际的基础上实行单一或者是多元化的经营策略。企业要及时地抓住变化的时机,避免由于投资项目的绝对化和僵化而造成的风险。
(二)在准确把握房地产波动周期的基础上及时选择入市的时机
因为房地产周期性波动时市场关系的运动的结果和方式同时还是宏观经济周期波动的一个很重要的组成部分。所以,房地产的周期也要与宏观经济运行的周期的波动方向相一致,但是在波动的时间和强度上还是存在一些差异。要依据房地产周期波动的特点开发房地产的有关特征,对于房地产的投资时机最好选择在房地产周期复苏的前期。对于在不同的时期内,不同地区的房地产的波动周期也应该要及时掌握。在处于不完全的市场时,投资者选择最佳时机首先要弄清楚宏观经济的相关变化周期,并且还要正确认识房地产各个周期的划分特点和方式。并且能够及时预测和了解相关政策的变化,这样才能够认真分析出房地产的市场需求类型并预测它的变化趋势。
(三)充分利用房地产开发的投资组合来降低投资风险
一般来说,房地产投资的各个方面相关性越大,这种组合就越不能降低风险;如果它的各方面的相关性较小,那么这种组合就越能降低风险。从风险分散的角度上来看,如果处在同一个投资项目中,就要尽量避免替代物业之间的紧密性和配套性的物业组合在一起。而对那些非要结合在一起的配套的物业应当只按照物业的容量来进行配套开发,条件是不能够超越容量配置。
(四)对于新技术要准确预测,避免由于技术因素造成的风险
必须要加强设备的安全性。避免因为设备的损坏而造成的各种事故的处理费用和相关补偿费用,所以,一定要加强对相关设备的定期检查和保养,在使用的过程中,也要对施工人员灌输安全意识,特别是对某些精密仪器的定期检查,避免因计算失误造成损失。企业中一定要留住高技术人才,这样就能防止建筑生产力的短缺和减少建筑材料的浪费,进而就能够实现在一定程度上来保证投资项目保质保量完成,防止工期浪费。
四、结语
在经济快速发展的当今社会,对于房地产市场而言,投资项目风险的存在是客观的,虽然房地产投资会带来损失,但是我们如果能够及时有效识别房地产投资中的风险因素,并通过严密的风险评价办法来进行有效的评价,并且还要采取合适的方法来规避这些风险。那么。房地产的投资风险还是在一定程度上可以规避的。即便不能完全避免,但是随着科学技术的不断进步,房地产的风险管理还是可以更上一个台阶的。
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中国的房地产市场在经历了一个曲折的历史发展过程之后,正逐步走向成熟与理智。下面是读文网小编为大家推荐的大学房地产开发与管理论文,供大家参考。
摘要
房地产项目策划是确立项目的目标,同时确立系统目标的具体方案。它是项目设计和计划的依据,是项目实施的依据,同时又是项目后评价的依据。通过对房地产项目的策划研究,对项目的各项指标和内容进行准确有效的分析,以确保项目有理有利的实施。房地产开发公司为了保证自己的经济利益和保持企业竞争力,都非常重视项目策划研究。成功的房地产企业,其价值越来越取决于他们的从策略面取得生产,分配及应用知识的能力。
本文是为武汉利嘉置业即将开工的武汉世界城光谷步行街项目做的项目策划,详尽介绍了光谷步行街的基本规划、周边环境及开发目标等相关状况。基于对该项目的调研与策划研究,分析了项目的优劣势,确定了目标客户群,明确自身定位,为项目的实施提供了策划建议。文章对项目的可行性研究以及营销实施作出指导,对项目的资金筹措与赢利能力进行分析策划,并对项目的实施提供初步的实施方案,从而确保项目的成功。
关键词:房地产项目 策划研究 市场分析
第1章 绪论
行市场前景分析。
第四部分综合运用策划理论进行项目建设规模策划与投资需求预测。首先分析项目的经济技术指标、项目的设计定位以及项目特色来确定项目的建设规模。其次分析项目的投资过程和资金需求,策划项目的投资需求。
第五部分综合运用项目资金筹措理论,对项目进行资金筹措策划。对项目的资金来源与运用进行周密的策划研究。为项目融资、资金的科学合理利用,发现不确定因素,防范财务风险,为项目的成功运转提供财务上保障。
第六部分运用财务可行性分析基本知识,对整个项目的投资效益进行分析并为项目做出初步财务可行性评价,为项目的盈利能力做出科学的策划研究。
第七部分通过对本案例的研究,对全文进行总结与展望。总结出对房地产项目策划研究的相关建议,以及本案例中的项目策划过程中出现的问题,同时也通过这一部分指出本案例的局限性以及需要进一步研究的问题,对房地产项目策划研究策略提出建议。
第2章 房地产项目策划的相关理论基础
2.1房地产项目策划的内涵
房地产项目策划是在房地产领域内运用科学规范的策划行为。房地产项目策划,目前有两种不同理解:一种观点认为,房地产项目策划就是促销策划,即如何想方设法把楼卖出去,这是一种狭义的理解;另一种观点认为,房地产项目策划就是从发展商获得土地使用权、市场调研、消费者行为和心理分析直到物业管理全过程的策划,即业界人士所说的房地产项目全过程策划。笔者认同后一种观点,认为房地产项目策划是为达到投资目标,在调查、分析有关资料的基础上,按照一定的程序对房地产项目的实施事先进行系统的、全面的构思、谋划,并制定和选择合理可行的执行方案,以及根据目标要求和现实环境变化,对方案进行修改、调整的一种创造性的活动。也就是要对房地产项目进行全过程的策划,即从功能策划与市场前景分析、建设规模策划与投资需求预测、资金筹措策划、项目投资效益分析等各个环节都进行全方位策划,使项目的开发价值提升到最理想的位置。本文主要针对武汉市房地产市场,以武汉光谷步行街项目为例证,对房地产项目的市场调研、项目定位、规划设计以及房地产项目的营销策划进行研究
[1]。
目前有部分观点认为:房地产项目策划书其实就是房地产项目的可行性研究报告。这种观点实际上还没有深刻理解房地产项目策划的深刻内涵。房地产项目可行性研究报告书通常是项目已经基本确定的情况下对项目进行分析。房地产项目策划策划书通常是在目前尚未形成的时候制作的,当然,还有一些是就项目的局部进行的策划。项目策划与可行性研究有着很大的区别,项目策划与决策也是不同的,项目策划的过程包括制定方案、选择、调整方案,而决策是对方案的优选。项目可行性研究、决策都应是策划工作的具体内容,而策划更为广泛。
2.2房地产项目策划的特征
房地产项目策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起。房地产项目策划参与项目的每个环节,通过概念设计及各种策划手段,使开发的项目产品适销对路,占领市场。在房地产项目策划中必须把握房地产项目策划的特征、坚持一定的原则,才能够使房地产企业决策水平进一步提高,为房地产企业创造社会价值和经济价值。
(1)前瞻性:房地产策划的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。
第2章 房地产项目策划的相关理论基础
在市场调研阶段,要预见到几年乃至几十年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。
(2)地域性:第一,要考虑房地产开发项目的区域情况,如地理位置、气候条件、经济发展水平等;第二,要考虑房地产开发项目周围的市场情况,如市场供求状况、市场发展状况、居民的消费倾向、生活习惯及社会审美倾向等;第三,要考虑房地产项目的区位情况,如自然区位、经济区位等。
(3)市场性:房地产策划自始至终要以市场为主导,要随市场的变化而变化;又要造就市场、创造市场,开发稀缺产品,避免同质竞争,这样才能获得好的经济效益。
(4)可操作性:房地产项目策划方案一定要具有可操作性,体现在以下方面:一是策划方案密切结合实际,符合市场规律,在实际市场环境中有可操作的条件;二是开发商有能力实施策划方案;三是要易于操作、容易实施,有可操作的方法。
(5)引导性:任何房地产项目策划方案都应当以市场需求为依据,然而仍有许多经过市场调查而策划的产品未获得全面成功,原因就在于缺乏引导。在现实生活中,由于消费者的需要受到内外各种因素的影响和制约,在市场去求方面具有一定的弹性,只要我们加以适当引导,挖掘出新的市场需求,这种隐含的、不明显的需要,就会变成实实在在的购买需求[2]。
2.3房地产项目策划的流程及内容
按房地产项目策划是一项较为复杂专业性很强的工作,应当有一套科学严谨的工作程序。按照科学严谨的工作程序开展策划工作,可以避免不必要的反复和浪费,提高策划工作效率;可以使策划工作规范化、精细化,保证策划工作的质量。透过房地产项目策划程序,可以看出策划一个房地产项目的全过程,也可以了解一个房地产项目策划的各项具体工作之问的内在逻辑关系。由于在现在的生产条件下,房地产项目策划是针对已经拿到土地项目的策划,所以已明确项目的房地产项目策划在策划市场上占有一定的比例。房地产项目策划的具体流程,笔者通过一个图形来简要说明:功能策划与市场前景分析→建设规模策划与投资需求预测→资金筹措策划→投资效益分析→设计方案。 [5]
按照房地产项目的发展进程,房地产项目策划的内容主要体现在以下几个方面:
(1)房地产项目功能策划与市场前景分析:项目的功能策划就是以消费者的潜在需求为依据,设计产品的功能。功能设计实质上是市场细分理论的深化,市场细分方法有好多种,但归根结底都是以功能细分的。在进行项目定位策划时,
要注意产品和市场的互动,产品要弥补市场方面的空白点,要引领市场发展潮流,树立市场目标;要考虑开发商与消费者的互动,通过项目树立开发商的品牌形象,提升开发商品牌价值;要注意消费者与产品的互动,产品的设计要符合消费者的消费习惯。项目定位需要解决的问题是:①项目市场定位房地产产品的消费者,有哪些竞争对手,目标客户的消费习惯。②房地产项目的概念设计成功的概念设计给项目赋予更多的文化内涵,引领一种新的生活理念和生活方式。对拟建项目提出一种概念、精神和思想,是贯穿于整个项目的灵魂,是项目的主题,也是房地产项目的主题策划。③产品定位确定开发的产品种类,寻找拟开发产品的限制条件,制定具体的定位方案与策略。
房地产市场前景分析:市场前景的好坏关系到整个项目的成功,是整个项目的盈利能力的关键。对房地产项目的市场前景作全方位的分析,需要以项目的功能定位为基础。
(2)房地产项目建筑规模策划与投资需求预测:开发商在深入市场调研和准确的项目定位的基础上,对房地产项目进行规划设计,这一阶段的工作内容主要是:①项目整体规划方案设计对项目建设条件和综合技术经济论证;对项目空间布局和景观规划设计;提出交通组织方案并设计。②确定建筑风格和楼盘特色风格作为凝固的社会思潮深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。房地产项目要考虑地域、自然环境、风俗、目标客户年龄、文化层次及市场的稀缺等因素来确定产品的建筑风格。③住宅户型设计要求在新的理念指导下,以人为本,以人与环境的和谐发展为核心,运用科学技术手段,综合社会、经济、环境、文化等因素,创造出符合时代、居民要求的住宅。④公共建筑规划设计公共建筑的功能、经济及美观的问题属于内在因素,城市规划、周围环境、地段状况等方面的要求是外在因素,这些关系构成一个整体统一而又和谐完整的空间体系。有机地处理个体与群体、空间与体形之间的关系,使建筑的空间体系与周围环境相互协调,可以增强建筑本身的美观。
房地产项目投资需求预测:在房地产项目建设规模策划完成后,基于其建设规模对项目的投资需求进行具体的分析,明确项目的资金需要,预测投资需求。
(3)房地产项目资金筹措策划:房地产投资项目的投资规模往往非常大,这样大的资金需要量,完全靠自有资金周转是不可能的。因此,筹集资金就成为房地产投资的重要经济活动。房地产行业是资金密集型的行业,任何公司在进行地产开发项目时主要遇到的难题就是资金问题。对于本项目,同样我们也会遇到资金短缺的问题。在项目的开发中,除了我们自己投入部分资金外,大部分要靠外部资金的注入才能使项目顺利开展下去。
(4)房地产项目投资效益分析:房地产投资效益分析是根据国家现行财税制度和现行价格管理办法,分析测算投资项目的效益和费用,考察投资项目的获利
能力、清偿能力及外汇效果等财务情况,以判断投资项目财务上的效益状况。房地产投资项目财务效益分析通常分为房地产投资项目静态分析和房地产投资项目动态分析。
2.4房地产项目策划的作用
房地产项目策划在知识经济时代属于智力产业,能为房地产企业创造社会 价值和经济价值。21世纪是知识经济时代,知识经济的主要特征是智力、智慧产业将得到进一步发展,社会所需的知识比任何时代要丰富得多。成功的房地产企业,其价值越来越取决于他们的从策略面取得生产,分配及应用知识的能力。
房地产项目策划能使企业决策准确,避免项目运作出现偏差。房地产项目策划是在对房地产项目市场调研后形成的,它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。同时房地产项目策划能使房地产开发项目增强竞争力,近年来房地产企业开发模式不断突破。在这种情况下,房地产项目策划就能发挥它的特长,增强项目的竞争力,赢得主动的地位。
房地产项目策划还能帮助探索解决企业的管理问题,增强企业的管理创新能力。房地产企业要赢得市场,重点是管理。策划人帮助房地产开发企业管理创新,从而寻求房地产开发项目的问题入手,探索解决管理问题的有效途径。
房地产项目策划还能够有效的整合房地产项目资源,使之形成优势。要开发好一个房地产项目,需要调动很多资源协调发展,如概念资源、人力资源、社会资源等。房地产项自策划参与到各种资源中去,理清他们的关系,分析他们的功能,帮助它们团结一起,围绕中心,形成共同的目标[3]。
第3章 武汉世界城光谷步行街项目功能策划与市场前景分析 房地产项目的功能策划关系到房地产项目的销售与市场等,关系到整个项目的成败。是房地产项目策划的重要内容,只有对房地产项目的功能做出恰当的策划才能保证足够的市场潜力和市场前景。市场前景的好坏关系到整个项目的成功,是整个项目的盈利能力的关键。
3.1项目功能策划
3.1.1项目位置及周边环境
光谷世界城项目位于武昌东湖高新技术开发区;西临鲁巷广场,书城;北临珞瑜路和华中科技大学;东临关山一路,南临雄楚大道,该地区集聚了多所大专高等院校,科研机构,高科技公司,是迅速成长的武汉城市圈中的文化、时尚中心。项目总建筑面积为121.5万平方米,地块呈不规则长方形,中心轴线长约1800米,平均宽度170米。
项目所处的光谷广场位置,距离武昌中心中南路约10公里,以雄楚大道和珞渝路相互连接,是武昌中心城市密集区与光谷的连接点,是武昌进入光谷的主要关口,亦是光谷进入武昌中心区的咽喉。“进则武昌,退则光谷”是这一位置的恰当形容。项目周边道路主要表现为“两横三纵”:东西向有两条城市快速干道:雄楚大道和珞渝路,南北向有民院大道、关山一路、关山二路。项目地块内的关山路,目前作为城市干道的功能已经被弱化,以支路的形式存在,具备形成商业步行街的基础条件。
光谷广场周边各种生活配套设施相对光谷其他区域而言是整个区域最为成熟的。 周边商场、菜场、休闲广场众多,大专院校林立,公园、医院等公共设施相距不远。地快周边有:华中科技大学、中南民院、中国地质大学、中科院武汉分院、七0一所、七一九所、武汉邮科院、鲁巷购物中心、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光电子大市场、电信数码港、以及有长飞,网通,NEC等上下游高科技产业聚集的东湖新技术开区等。
本项目一期开发德A地块部分,交通便捷,自然景观资源丰富,区域公共设施完善,处在武汉东湖开发区内,该项目是武汉开发东湖开发区的重要组成部分。A地块基地用地面积87467平方米,地上总建筑面积312795平方米。
第3章 武汉世界城光谷步行街项目功能策划与市场前景分析
五大主题步行街区:阳光激情的南加州海岸、感性美丽的地中海风情、清朗明丽的意大利、华丽雄伟的德国主题、高雅浪漫的法国构成。1350米街道设置了10大景观节点,汲取各国建筑精华,成为具有代表性的建筑博览。建筑、广告、柱饰、店招都浑然一休,给游人和顾客超越时空的跨际体验,带来“每次都有不同体验,感觉永远都没逛完”的消费体验。
特色之二:建在中国唯一的光谷之上的唯一的光概念特色。项目将以全世界最大规模的炫彩激光群落,打造武汉的世界级夜空。最高500米的光影效果,将是整个武汉都可以看见的高度,通过整条街的灯光规划设计,形成一条发光的银河,成为武汉夜空独特的风景。有火热的、有冷寂的、有静止的、有跳跃的附在建筑顶上、身上或窜动在街上和丰富的建筑和景观呼应,在整条街形成有趣的光影体验,使夜晚的趣味更加动人。
特色之三:空间尺度趣味宜人化。项目作为一条专为步行设计的商业街,在空间尺度和景观空间的设计上秉持趣味宜人化原则,以形成“两步之间的欢乐,一条街的开心”。景观包含四部分:街道和广场节点、店面装饰、灯光系统和导示系统。分别由商业景观设计公司、灯光设计公司、导示设计公司和装饰装修公司完成。在主街道上,作为景观的主要展示区,具备给客户文化、休憩、展示、饮食等多种功能,除供人流通过外,还有各种服务性、供休息、售卖的设施,如:报亭、电话亭、警亭、休息椅、凳、哈根达斯的小木屋、慕尼黑的啤酒桶等;以良好的空间设计和景观设计让更多的人到地面上来,放慢脚步,营造良好的商业氛围。
3.1.3项目的功能定位
项本项目5年之内的最大的可操作商业量在30-35万平方米,那么这样的的业量下,可能的商业形态将包含:大型百货、大型仓储超市、酒店、写字楼、主题商场(家居、数码、电器)、美食、娱乐、休闲、其他自由独立商业等。商业的建筑形态,可能包含:街区独立店面形式,中空百货形式,平层仓储超市形式,小独栋主力店形式,主题商场形式,酒店形式和写字楼形式。本项目用地性质大体为商业、居住、写字楼、酒店式公寓用地。项目所处的鲁巷广场,共有鲁磨路,卓豹路,珞渝路东西两段,民院路以及关山路六条路在此汇集。其中的珞渝路东西两段做为光谷联系武汉传统市中心城市快速干道经过项目北部大约1000米的长度。而关山路的70%将被项目包容,目前的关山路是做为低级集贸市场的形式存在的。而民院路是光谷腹地汤逊湖乃至夏口区联系干道。其他的鲁磨路和卓豹路是做为仅次于城市主干道的城市重要道路的形式存在。
光谷广场的定位是未来的武昌新兴城市副核心,而本项目又是光谷广场最大的一个开发项目,所以,光谷项目的定位就是承担这个武昌副核心里大部分城市功能的物业。
结论
本论文在对房地产市场分析调研及具体项目的技术经济分析上,都本着客观、合理的原则,在对市场进行大量的调查分析,并从实践中总结经验。针对武汉光谷步行街房地产项目这一具体对象,从项目环境分析、市场分析、项目定位最后到项目的技术经济评价等几个方面对该项目进行了深入的策划研究,主要得到如下结论:
近年来,武汉市固定资产投资特别是住宅房地产的投资增长速度很快。武汉市住宅房地产的价格也一路飘升。大量的资金涌入房地产行业,一方面说明了房地产行业的快速发展,另一方面也有可能导致过度竞争。本文通过对可能与本项目形成竞争关系的主要竞争对手进行分析后认为:与主要竞争对手相比,本项目无论在开发规模、开发商口碑、户型规划质量、地块升值潜力等方面都具有优势。项目具有以下优势:①该地块极具发展潜力,属于拆迁改建整合发展的重要地块,是经商要道。②土地成本低,赢利空间大的优势 ,光谷片区由于早期的交通状况,房产一直比较低迷。在这种情况下,本公司看准商机,以低价拿下了这块地,无疑是对开发空间的大大提升。③项目的号召力巨大。该项目处于武昌东湖高新技术开发区,受到武汉大众及政府的大力支持,有望成为武汉又一城市名片,具有巨大的吸引力。本项目开发规模较大,放眼整个武汉市,少有出其右者。如此大规模的楼盘,势必会吸引众多有意购房者的眼球,让他们更多关注本项目的相关信息,有利于扩大本项目在武汉市的影响力。④近年来武汉市经济发展速度较快,居民消费水平和消费能力有较大幅度的提高。在居民的投资观念中,投资房地产成为一个重要的选择。这样一个大的背景,为本房地产项目的开发打下了良好的外部经济环境。同时本项目所在地块在武汉市未来城市发展规划中处于极为有利的地位,这些无疑将吸引更多房地产远期投资者的关注。
本项目实施的难点主要有:①项目规模较大,时间较紧,开发过程中各方面工作协调难度大。②项目的定位主题有一定难度。尽管设计工作一经完成,其定位也就相应确定,但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。③房地产行业竞争激烈,项目公司需建立一支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式。
结论
本论文在对房地产市场分析调研及具体项目的技术经济分析上,都本着客观、合理的原则,在对市场进行大量的调查分析,并从实践中总结经验。针对武汉光谷步行街房地产项目这一具体对象,从项目环境分析、市场分析、项目定位最后到项目的技术经济评价等几个方面对该项目进行了深入的策划研究,主要得到如下结论:
近年来,武汉市固定资产投资特别是住宅房地产的投资增长速度很快。武汉市住宅房地产的价格也一路飘升。大量的资金涌入房地产行业,一方面说明了房地产行业的快速发展,另一方面也有可能导致过度竞争。本文通过对可能与本项目形成竞争关系的主要竞争对手进行分析后认为:与主要竞争对手相比,本项目无论在开发规模、开发商口碑、户型规划质量、地块升值潜力等方面都具有优势。项目具有以下优势:①该地块极具发展潜力,属于拆迁改建整合发展的重要地块,是经商要道。②土地成本低,赢利空间大的优势 ,光谷片区由于早期的交通状况,房产一直比较低迷。在这种情况下,本公司看准商机,以低价拿下了这块地,无疑是对开发空间的大大提升。③项目的号召力巨大。该项目处于武昌东湖高新技术开发区,受到武汉大众及政府的大力支持,有望成为武汉又一城市名片,具有巨大的吸引力。本项目开发规模较大,放眼整个武汉市,少有出其右者。如此大规模的楼盘,势必会吸引众多有意购房者的眼球,让他们更多关注本项目的相关信息,有利于扩大本项目在武汉市的影响力。④近年来武汉市经济发展速度较快,居民消费水平和消费能力有较大幅度的提高。在居民的投资观念中,投资房地产成为一个重要的选择。这样一个大的背景,为本房地产项目的开发打下了良好的外部经济环境。同时本项目所在地块在武汉市未来城市发展规划中处于极为有利的地位,这些无疑将吸引更多房地产远期投资者的关注。
本项目实施的难点主要有:①项目规模较大,时间较紧,开发过程中各方面工作协调难度大。②项目的定位主题有一定难度。尽管设计工作一经完成,其定位也就相应确定,但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。③房地产行业竞争激烈,项目公司需建立一支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式。
结论
本论文在对房地产市场分析调研及具体项目的技术经济分析上,都本着客观、合理的原则,在对市场进行大量的调查分析,并从实践中总结经验。针对武汉光谷步行街房地产项目这一具体对象,从项目环境分析、市场分析、项目定位最后到项目的技术经济评价等几个方面对该项目进行了深入的策划研究,主要得到如下结论:
近年来,武汉市固定资产投资特别是住宅房地产的投资增长速度很快。武汉市住宅房地产的价格也一路飘升。大量的资金涌入房地产行业,一方面说明了房地产行业的快速发展,另一方面也有可能导致过度竞争。本文通过对可能与本项目形成竞争关系的主要竞争对手进行分析后认为:与主要竞争对手相比,本项目无论在开发规模、开发商口碑、户型规划质量、地块升值潜力等方面都具有优势。项目具有以下优势:①该地块极具发展潜力,属于拆迁改建整合发展的重要地块,是经商要道。②土地成本低,赢利空间大的优势 ,光谷片区由于早期的交通状况,房产一直比较低迷。在这种情况下,本公司看准商机,以低价拿下了这块地,无疑是对开发空间的大大提升。③项目的号召力巨大。该项目处于武昌东湖高新技术开发区,受到武汉大众及政府的大力支持,有望成为武汉又一城市名片,具有巨大的吸引力。本项目开发规模较大,放眼整个武汉市,少有出其右者。如此大规模的楼盘,势必会吸引众多有意购房者的眼球,让他们更多关注本项目的相关信息,有利于扩大本项目在武汉市的影响力。④近年来武汉市经济发展速度较快,居民消费水平和消费能力有较大幅度的提高。在居民的投资观念中,投资房地产成为一个重要的选择。这样一个大的背景,为本房地产项目的开发打下了良好的外部经济环境。同时本项目所在地块在武汉市未来城市发展规划中处于极为有利的地位,这些无疑将吸引更多房地产远期投资者的关注。
本项目实施的难点主要有:①项目规模较大,时间较紧,开发过程中各方面工作协调难度大。②项目的定位主题有一定难度。尽管设计工作一经完成,其定位也就相应确定,但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。③房地产行业竞争激烈,项目公司需建立一支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式。
致谢
经过前后3个月的时间,终于完成我的这份项目策划研究报告。经过这个过程,我们学会了把所学的知识加以应用,并且在实践中发现新的问题解决问题。所谓“纸上得来终觉浅,绝知此事要躬行”诚斯言也!
房地产项目策划是我感兴趣的研究领域,在李春好老师的悉心指导下,经过3个多月的努力,终于完成了今天的文字。本文从选题,准备,到定稿,得到了多位老师的关心,支持和帮助,可以说没有他们以及相关课题方向的老师自始自终的热心关怀,鞭策,鼓励和细心指导,以及在论文写作过程中给予的学术指导和修改建议,因此我一直心存感激对他们的学术造诣和敬业态度。在这里,我想对几位在毕业设计过程中给予我帮助的老师特别是李老师致以最诚挚的感谢。其次也感谢武汉利嘉置业的徐哥,感谢你提供的调研机会及相关的数据资料等。
最后,由于知识的浅陋,出现错误在所难免,希望看过这篇毕业设计的老师,同学多提宝贵意见,以使我在今后的学习工作中能更好的运用。
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[摘要] 房地产开发成本管理是房地产企业成本管理的核心内容之一,本次调研报告主要通过采用实地调查法、文献检索法、专人询问法的调查方法。对浙东化建材料有限公司在房地产开发过程中建筑成本方面的开发成本调研分析,通过分析发现该公司在建筑成本开发管理上存在诸多问题,针对以上问题提出了改进建议和必要的完善措施。
[关键词] 房地产 开发成本 控制 管理
引言 随着国家房地产相关房地产宏观调控政策的出台及相关法律制度的完善,房地产行业的暴利时代告于段落,企业要在市场上获得一席之地,必须加强自身管理的内涵建设,房地产开发成本管理是企业成本管理的核心内容之一,因此我们必须加强房地产开发成本的管理。而房地产开发间接费用、土地开发成本、配套设施开发成本和房屋开发成本的核算恰恰有机的构成了房地产开发成本管理系统。所以我就房地产开发成本管理展开了调研和分析,而且在调研中发现了浙东化建中存在的问题与不足,并在最后的调研建议中提出了相关的建议与完善措施。
一、公司的基本情况
浙东化建材料有限公司于2001年6月29日在台州工商局注册,企业法人为王良森。公司已经发展成为资产规模1.3亿元,拥有正式职工100余人,年产值3亿多元的中小型房地产开发公司。浙东化建材料有限公司
是集开发、建设、销售于一体的一家房地产开发公司。公司设有财务部、招商部、销售部、施工部及后勤部等多个部门。公司实行董事长领导下的总经理负责制,是严格按照现代企业制度组建、现代化管理的经济实体。
二、调研方案设计
(一)调研的目的及意义
在国家宏观经济的调控下房地产企业要实现企业利润最大化,则必须因时利导完善措施,控制成本性消耗开支,降低运营成本,提升服务质量,提高市场竞争力。只有真正地明确了开发成本管理的相关知识,才能在具体的工作实践中有目的、有意识地对开发成本进行核算、管理。通过加强开发成本管理,克服盲目性,增强主动性,理智性,有效地降低成本。在开发成本管理的过程中找出经营问题所在,从而改善经营,节约开支。本调研报告就公司的现状进行了深入调研,希望通过本调研报告的调研分析对公司目前所存在的问题能得到更好的解决,对于公司以后的发展有进一步的提高。
(二)调研思路及方法 房地产开发的成本构成包括:土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。在几个月的时间里我采用了一系列方法,我对浙东化建的开发成本管理等内容进行了调研,了解到该公司在建筑成本、土地开发成本,房屋开发成本,配套设施开发等相关信息,并且也调研了相同房地产开发企业的建筑成本。我主要采用了文献检索法,通过该方法取得了中国部分房地产企业和浙东化建公司的基本资料、概况信息和相关财务资料。采用实地调查法,走访了本公司部分科室和施工现场,和一些相关人员和工人谈话并查看资料,归纳整理收入和支出以及各种费用及消耗资料。还采用了专人询问法对公司人员请教和提问,对调研项目加深认识和与用其他方法所收集的材料进行分析和筛选,从而归纳实际有用的信息。在调研的过程中发现了本公司每平米的建筑成本比较相同企业部分成本过高,合同过程管理不到位,变更难以控制,各种原始凭证记录不完善导致无法精算其开发成本,使开发成本增多等诸多因素。根据本公司的现状我对浙东化建公司提出了合理建议和改进方法。
三、调研结果分析
(一)调研的基本情况
在国家宏观调控房地产行业下的今天,房地产行业的暴利即将结束。如何控制开发成本也是地产商们亘古不变的话题,而房地产企业的开发成本中建筑成本尤为重要。可是在调研中发现浙东化建的每平米建筑成本普遍过高,为了更直观的知道浙东化建每平米建筑成本过高的原因。为此我专门就每平米建筑成本对本公司浙东化建和台州白云房地产开发有限公司二家规模相差不多的开发项目类似的公司进行了数据调研分析。
浙东化建材料有限公司房地产开发成本管理调研报告 房地产开发有限公司每平米建筑成本仅为2055元/平方米。二者均为相类似的房地产开发企业,但为何建筑成本相差如此之多。从图中我们不难发现浙东化建的工程费用普遍比白云房地产公司要高。而导致工程费用高的原因也是存在诸多方面。在调研中发现,有些工程项目存在拖延工期的现象,这无疑会大大增加房地产开发企业的开发成本。部分工程项目返工现象严重,原本可以一次性完工的工程项目,反复多次返工,这不仅造成了建筑材料的浪费也损失了大量的人工费。在一些工程项目中由于工程管理人员没有估算好建筑材料用量,并不加详细的记录原始凭证使得材料浪费现象也显得尤为突出,这都使得本公司的建筑成本远远要高于同类房地产开发公司。
归根结底是由于公司成本管理比较松散,公司人员管理意识不强从而造成了合同签订模糊导致了拖工期和工程返工等诸多现象的发生,而公司人员常抱着事不关己高高挂起的心态。公司的成本管理人员也没有完善的记录原始凭证,更没有统一和规范财务人员的实务操作,也没使项目成本得到动态的有效的控制和管理。
(二)调研的基本结论
1、企业内部合同过程管理不到位
在对浙东化建的开发成本分析的过程中不难发现合同缺乏规范化管理。规范化管理主要从两个方面理解:一是“合理”的签订合同;二是合同的分类授权与审批。以前该公司都喜欢签大合同,跨分期、跨科目。在签订的时候,没有从成本管理与控制的角度考虑,不为后面的工作着想。
签的时候很方便,到合同执行过程中,就会出现拖延工期或者返工,建筑材料浪费等诸多现象,这都使得建筑成本增加的重要因素。缺少合同分类授权与审批机制。合同分类不同、金额不同,其负责的部门不同、授权不同。浙东化建公司需要清晰定义授权、责任体系,建立预警、审批机制,以保证合同签订的质量。
2、成本变更控制难管理
成本变更控制难在两个方面:一是时效性强;二是难以及时测算。许多现场签证均有时效性强的特点,现场变更一旦发生,现场工程经理就得决策如果返工成本就做进去了,不返工工期就可能会延迟。同时,变更发生前往往无法精确测算其成本,只有等到变更发生后才可以。这就会导致变更测算只能事后进行,而事前只能估算,这为成本控制带来风险。而公司管理更加粗放,变更发生后也不及时测算成本,等到结算时再进行“算总账”,这就给成本控制管理带来了更大的风险。
3、各种原始记录不完善
原始记录,在生产过程中来源于最基层的施工地点,在物资采购方面来源于各级物资部门。原始记录真实与否,直接影响核算的真实程度。因此,能否及时正确地反映成本情况,关键取决于原始记录的可靠程度。由于房地产企业业务多,工程量也大,企业在生产过程中的原始记录存在两种种情况:一是有的施工工地核算建立了原始记录,但流于形式的多,原始记录也有假的。二是有的根本没有施工工地核算,也就没有最基层的原始记录,预算成本没有明确,扩大比例,成本核算不能反映真实情况。
4、欠缺高素质的成本管理人员
成本管理岗位是地产企业随着精细化管理,逐渐分离出来的新型管理岗位。该岗位一般都是从工程概况预算、财务等其他岗位转过来。 既然是“全成本”管理,那么就要求这个岗位需要具备一定的“综合能力”,如:设计、工程造价、营销管理、财务等。而目前这样的人才在该公司还比较稀缺,如不能够很好解决这个问题,将会成为企业未来发展的瓶颈。
四、浙东化建材料有限公司的建议
(一)加强合同全过程动态管理 合同的订立可以采用招投标、议标、战略协议采购等多种方式。随着管理的规范化,现在很多地产公司逐渐采用招投标方式签订合同,中标后,再由发包方与承包单位签订合约。由于合同的签订是成本实现的第一个环节,所以,在合同签订时要清晰界定双方的权责,确保合同顺利执行。合同签订过程需要走审批流程,审批通过后记录备档。
在施工过程中,应严格按照工程承包合同、招标文件、中标书等约定项目的施工范围,项目经理应组织项目全体人员进行书面的专题交底会,对工程承包合同的内容、范围、各方的责任、义务、目标成本的分解、合同的主要经济指标、合同存在的风险与履约中应注意的问题等具体落实到各职能部门、各责任区,并将目标成本控制的指标下达到每位负责人员,由各责任工程师在工程管理过程中具体控制,对主控范围内的费用与控制指标经常进行对比,对超指标情况拖延工期等问题及时反馈并查找原因、及时调整,项目应有专兼职人员对合同的履约情况进行管理和分析,使工程成本始终处于受控阶段。
(二) 加强成本变更控制管理 在对成本变更难以管理的问题上。我发现 一般项目施工工期较长,各阶段的差异较大,项目在履约过程中,一方面要认真分析研究合同,正确行使合同赋予的权利;另一方面,要重视合同履约过程中的索赔管理,随时关注现场动态,做好索赔的各项基础工作,特别是对那些变更新增工程项目,必须有建设单位书面签认的设计图纸变更,并应及时协商确定变更价格,以便索要增加工程款。另外工程造价管理人员,应掌握和熟悉施工工艺,了解设计变更项目、材料代用部位及现场施工情况和合同协议条款,及时收集现场实际成本消耗情况,分析和预测结算时可能出现的异议,及早准备解决的依据和理由,以保证工程的顺利进行。
(三)建立健全各类台账,做好原始记录
为解决好各种原始记录的问题,我认为在这方面,应当建立实物量日统计台账、机械设备工时利用台账、材料收付保管账、用工记录等。已实行施工工地核算的,应当进一步完善原始记录,建立互相制约的制度,解决好数字对口问题。企业的物资部门应当建立仓库物资到货原始记录,作为物资已经到货,尚未付款,还不属于自己资产的一种过渡。待发货票到达付款时应当立即办理正式验收,入保管账,同时注销到货记录。
(四)引进高素质成本管理人员 针对最后一个问题,我认为浙东化建公司应加大对会计人员,尤其是具有综能力的会计人才的引进以及培训。将会计核算与企业的内部控制管理有效的结合起来,来满足企业的管理需要,反过来促进企业内部控制管理水平的提高,从而为实现企业利益最大化。
总结
通过这次调研我清楚的认识到房地产行业由于其资本密集,投资风险极高,如果经营不善,企业亏损甚至破产的可能都有。所以为了企业的持续发展,必须控制成本,开源、节耗。由于近几年来房地产业的膨胀发展,引起了全社会的关注,国家不断出台抑制房价的措施,使得房地产企业的日子越发的不好过了。同时也加剧了房地产企业之间的竞争,其实企业的竞争就是利润的竞争,也就是成本的竞争。控制管理好企业的成本,是房地产企业管理的重要内容和核心任务。加强企业内部管理,签订好合同,提高管理人员管理意识,培训和引进成本管理人员,这些措施都会使得开发成本有所降低。在调研中我也发现自己在房地产开发成本中存在的种种不足,也希望将来能在实践和工作中不断得到磨练和补充。
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初中班主任作为初中班级的领导者,班主任对学生的德育教育发展有着重要作用。下面是读文网小编带来的关于初中班主任德育教育论文的内容,欢迎阅读参考!
【摘要】农村地区由于经济条件相对落后,大部分家庭父母都外出打工,留下孩子由公婆或外公婆隔代抚养,特别是近几年农村出现了大量的留守儿童。留守儿童由于缺乏父母的管教和心灵上的抚慰,大多心理发展存在着一定的障碍。如偏激,叛逆,自私,自卑等极端情绪严重。加上照顾他们的公婆或外公婆就认为给他们零用钱花就可以了,教育孩子则是学校老师班主任的事情。心理发展的不健康严重影响了他们的学习和生活。作为农村初中班主任的工作就显得更加重要和艰巨了。
【关键词】农村;初中;班主任;工作
随着社会的发展和各种文化交流的不断增加,社会环境也在不断的变化,学生除了教师的教育和书本的信息来源外,电影,报刊,网络,杂志也是学生易接触到的信息源。这些信息在丰富学生视野的同时,也使学生的思想复杂化,农村初中学生多是留守儿童,缺乏与家长的交流沟通,而社会监督力量的锐减,孩子不规范行为的隐蔽性,自由性就有了更大的发展空间,他们早恋,打群架,喝酒,吸烟,逃课,出入游戏厅网吧,甚至和社会上的问题少年混在一起,染上了恶习。有些学生上课不听讲,打瞌睡,不做作业,成绩直线下滑。尽管学校有十分严格的制度,班主任也苦口婆心的做大量工作,可仍有部分学生屡禁屡犯。班主任作为班集体的管理者,组织者和教育者。在班集体的发展和学生的健康成长起着十分重要的作用,他的一言一行深刻影响着每个学生的全面发展,作为学校比较年轻的班主任,我在几年的班主任工作中主要从以下几个方面开展工作:
1 深入了解学生动态,确立班级目标
了解学生是班主任做好班级工作的前提。了解学生就是获取学生学习、生活、道理、政治、情感、意志、信念等状况,因此,班主任在工作中要能深入到学生中去,经常到学生中走一走,看一看,谈一谈,以高度的责任感和至诚的心去接近、关心、体贴学生。从中掌握、了解学生的思想动态和学生需要解决的问题,平时要仔细观察,注意调查研究,善于体察学生的情绪, 接受学生反馈的各种信息,做到教有对象,育有目标。
其次,加强与学生的交流,促进学生发展。为了使学生更好地进入学习状态,加强与学生的交流、沟通,了解学生的内心想法,及时加以引导,是十分必要的。班主任接管班级后应该在最短的时间内,本着强的责任心与每一个学生进行了有效的交谈,根据了解到的情况,有针对性的工作,及时稳定学生的心态,加强学生对自己的信心,这对学生今后的发展、进步,将起到了很好的作用。
班级目标的确立同样是管理班级的关键,他是一个班航船的灯塔,具有导向和激励学生的作用。没有班级目标的班级就像是无源之水,班级没有动力的源泉。因此,班主任要重视目标的定位,根据目标管理班级,但目标也不能全由班主任说了算,而是大家定,体现民主原则,也体现学生是班集体的主人。
2 多家访是开展好班主任工作的基础
家访,是我们老师都熟悉的“词”,但我们大多数老师的家访都是学生在学校出了乱子后才家访,这样的家访是很容易造成老师与学生对立情绪的,有的学生甚至认为老师这样的家访纯粹是告状,从而产生警备和反叛心理,使老师和学生不能通过家访了解情况,很好的与学生沟通、交流,达成共识。所以我认为我们做老师的要在平时多家访,通过家访与家长和学生进行沟通交流,采纳家长的意见和建议,根据学生的实际情况对学生因材施教,从而在老师和家长之间形成和谐、协助的关系,在老师和家长之间建立起互相信任、尊重的氛围。家访既有助于我们开展教书工作,又有助于我们开展育人工作,我们何乐而不为呢?这方面我是有过教训的:我班有个学生叫王小强,虽然学习成绩不是很好,但纪律还是比较好的,学校规定学生不能带手机到校,有一次午休时间到的时候我刚走到学生宿舍门口,就发现他在宿舍里用手机,作为纪律较好的一个学生,竟然违反学校规定在宿舍用手机。我非常气愤,把他从宿舍叫到办公室一顿臭骂,并把他手机没收叫他回家叫家长回来领回去,他怏怏的回去了,之后好几天没来,我便到他家去家访,家访后才知道原来小强的父母都在外地打工,父母为了方便联系给他配了个手机,但叫他上课期间不要联系,周末了可以用手机联系,但那天他爸爸最近得了严重的癌症,那天病情突然加重要转院,所以她母亲就打电话叫他回家跟爷爷说下,所以就违规在校使用了手机。事后,我悔恨极了,作为一个班的班主任,学生家出了那么大的事都不知道,还错怪了可怜的学生,对他的身心成长造成了不良影响,这是多么失职的行为啊!所以我奉劝班主任们不能只在教室里管学生,要多走出教室,走出学校,走进学生的家庭去!
3 批评时贯穿“爱”,教育时体现“情”
班主任在日常班级管理中表扬往往少于批评,在批评中一定要出言谨慎,要把“恨”铁不成钢转化为“爱”铁能成钢。贯穿“爱”字,要准确把握学生的心理,在批评教育后通过了解,学生反映能接受老师的批评,但希望老师也肯定他们的优点,不要挫伤他们的自尊心。教育引导时重视体现“情”字,“晓之以礼、动之以情、导之以行、持之以恒、明之以纪”的科学方法,保护好学生的信心,使学生得到最真切的教育。
4 发挥班干部的作用
一个好的班级的班干部就相当于半个班主任了,可见一个班级中班干部的作用是十分重要的。因此,发挥好班干部的作用,依靠班干部的集体力量加强班级管理的各项工作,当然这需要班主任的精心谋划和巧妙的安排。班主任首先要帮助班干部树立在班级中的威信,班干部在管理过程中难免会出现一些问题。这时候我们应该私下和他们谈话,避免打击班干的信心,要充分肯定他们的优点和长处,多在班级表彰他们的管理成效。其次要调动他们管理的积极性,做到用人不疑,疑人不用,知认善用的用人观,放手让班干部去管理班级,让他们敢于管理班级。如果班干部有名无实,也就发挥不了他们的积极性和引领作用了。当然这个过程中班干部难免出现失误,方法的不妥,这就要求班主任要及时指导班干部的管理办法,使得他们的管理能力不断提高,同时无形中也减少了很多班主任的工作压力。
5 用良好的形象感染学生
班主任老师是学生的榜样,我们都知道“身教重于言教”,因此我们时刻注意自身对学生的影响,处处做到以身作则。平时我在班级经常强调:“要讲卫生,不能随便乱扔垃圾。”有一天,我看见教室的地面上有垃圾,就随手捡起扔到垃圾桶现代教育参考里。我的动作被学生看见了,他们也都开始检查自己的周围是否有垃圾,并有同学在周记中写道:“老师都能弯下腰去捡一片小小的垃圾,我们更应该按照她的要求去做。”事后,班级卫生明显有了好转。又有一日,我正在教育学生要有礼貌,见到老师或长辈要主动问好,班上忽然有一个学生问我:我们向老师问好,可是有些老师他却不回应我们,老师都没礼貌,凭什么要求我们讲礼貌?这个学生的话听起来有些刺耳,但却提醒了我们为人师者一个道理:老师的一言一行都会潜移默化地对学生发生影响。
总之,班级管理工作是一项长期而又复杂的工作,要完成这项具有多变性和艰巨性的工作,班主任只有在管理中坚持以学生发展为本,培养学生责任感;严慈并济,贯彻班级规范;尊重学生,培养自主管理,搞好文化建设等,只有做好了上述工作,将上述工作做“细”做“实”,那么,对一个班级的管理就有了实质的内容,才会激励初中学生在学习的大道上不断努力前行,最终成为新时代的有用之才。
【摘 要】德育教育一直是班主任工作中的重点内容,因为德育教育不仅关系着学生在校的纪律问题,还关系着学生的毕生发展。本文从初中班主任德育工作的现状入手,对目前班主任德育工作的整体状态进行概述,然后根据德育教育现状和教学改革要求及学生群体特征,提出初中班主任德育工作的创新之所在。最后根据这些创新需要,列举了两种初中班主任德育工作创新的方法,希望能够为初中班主任德育工作的展开提供帮助和建议。
【关键词】初中班主任;德育工作;创新探讨
0引言
现代学校教育不仅重视学生的知识和能力的提高,也重视学生的心理发展和道德水平的教育,因此德育教育成为目前初中教育中的重点内容。班主任作为初中学生集体的带头人,自然而然担负起德育工作。然而由于时代变化快、教学思想改革发展迅速,学校教育和社会都要求班主任的德育教育工作顺应时代的需要,进行德育工作改革和创新势在必行。
1 初中班主任德育工作现状
1.1 德育工作的内容
德育是对学生进行的思想品德教育,在新的时代背景下,班主任的德育工作除了对学生进行个人素质、道德品质方面的教育,还包括对学生的性格、人格、情绪的发展进行引导和帮助。因此,初中班主任的德育工作基本内容包括两方面:学生的美德教育和学生的心理教育。
1.2 德育工作的形式
纵观初中班主任的德育工作,从初一到初三,德育教育都以说教的方式居多。班主任不仅担负班级管理工作,还担负教学任务,日常工作十分繁忙,要对每个学生的心理和品德进行关注实在是力不从心,因此,大对数班主任的德育教育是在学生出现问题时候才进行的。
1.3 德育工作开展的情况
对学生进行德育教育在初中的学校教育中已经由来已久,可以说从孔子收弟子办学开始,对学生的德育教育就一直贯穿在教学过程当中。但是就目前初中班主任的德育工作开展情况来看,德育教育的效果并不理想。尽管班主任使尽浑身解数规范班级的班风,但还是不能阻止问题学生的出现。
2 初中班主任德育工作创新之所在
2.1 对学生德育教育的方法需要创新
目前班主任的德育工作主要方法是说教,在学生出现问题时候进行“围堵工程”,拿校规校纪约束学生,说教无益、班规校纪“治理”不了学生,就通知学生家长过来,连学生带家长一起接受“德育教育”,虽然事情解决了,但是问题学生的良好表现也只能维持较短的时间;当班主任将德育工作的大部分精力都放在“处理问题”上,就不得不忽视了班级集体的班风建设。这样的德育工作方法是防守型的,并非激进性的,也就是说,德育工作对学生心理和品德发展的主动性没有展现出来,德育教育的效果也不能说是好的。因此,班主任应该改善德育工作的具体方法,在德育教育方法上进行创新,改变被动教育的现状。
2.2 德育教育主体变化需要创新
现代教育重视学生在教育中的主体性,在知识能力培养方面要求改善教学思想,采用多种教学方法促进学生在教学中的主动性发挥,从尊重学生学习需要的角度开展教学工作。德育教育和知识能力教育是学校教育的两项主要工作,单纯在知识能力教育中尊重学生的主体性地位而不重视学生心理和品德发展的需要,久而久之,会使德育教育成为学校教育的短板。因此,班主任在德育工作的过程中,也应该从“学生是德育教育主体”角度出发,针对学生的心理、人格、道德发展需要,创新德育工作。
2.3 社会环境要求德育教育创新
现代社会对人的心理和人格发展状态特别重视。西方国家从上世纪80年代起开始在从业人员选拔过程中加入心理测验一项,以确保职员的心理状态和人格特征符合工作的需要,中国也从本世纪开始对全体社会成员的心理健康加以重视。初中学生处于青春期,也是心理和人格发展的重要时期,这个阶段的德育教育结果会对他们以后的人格发展和对社会的适应程度产生巨大的影响。社会要求公民的心理健康水平和道德水平提高,也就对初中班主任的德育工作效果提出更高的要求,在这种社会环境下,初中班主任必须进行德育工作的创新,才能更好的履行“育人”的责任。
3 初中班主任德育教育创新的方法
3.1 寓德育教育于班级活动
要打破德育工作只能即时进行的限制,解决德育工作计划性不强、效果不够明显的问题,建议班主任将班级活动设计成德育教育主题的,以一次深刻的集体性德育教育代替对每个学生的谈心,并且通过德育教育预防学生可能会出现的问题。很多教师在德育工作过程中也重视班级活动的重要性,但在学校里进行的班级活动缺乏实用性,因此班主任可以向学校申请,将班级活动推行到校外。例如,每年的6月5日是世界环保日,班主任可以将这一天的班级活动课移到校外,组织学生进入到街道和社区,观察不文明的、破坏环境的行为,并尽自己最大努力去制止这些行为,阻止不文明行为最多的学生评为“环保公益先锋”。学生在实践中会体会到不文明行为给他人造成的不良影响和劝人环保的难处,这种深刻的体验会让他们在日常的行为中更注意环保,公共道德也同时得到提升。另外,深入社会的班级活动能够开阔学生对社会生活的认知程度,也使学生的德育教育受到社会公众的支持。
3.2 与学生家庭联合营造德育环境
青少年有自身的心理发展需求,但是由于社会活动的原则不同,青少年在社会生活中处于“弱势”,在家的行为受到家长的管制和限制,在校的行为受到教师的监督。加之初中学生要应对“中考”,大多数教师和家长对青少年的关注点都在学业水平上,很少重视他们的心理发展需要。即使班主任在学校的德育工作中重视学生的主体性,倾听学生的心事,融入到学生群体中支持他们思想和行为的独立性并加以引导,但是学生一旦回家,将在校获得的德育教育运用在家里,可能会适得其反。例如,学生能够独立完成作业而家长非要监督、学生希望帮家长处理一些家务而受到家长的斥责:“有心情帮忙做家务,还不如去学习”。学生的心理发展和道德发展受到打击,主体性地位被剥夺,德育教育效果难以保持。因此,建议班主任在尊重学生在德育教育中的主体性同时,将这种德育教育思想传输给学生的家长,力求学生无论是在校还是在家,所处的德育教育环境都是一致的;学生的心理发展需要和道德表现能够得到班主任和家长的一致认同和支持,只有这样,学生的德育教育主体地位才能展现,德育发展的主体性作用才能够得到发挥。
4 结语
综上所述,目前初中班主任的德育教育工作存在教育时效的“应急”性和教育方法的刻板性,而德育教育要求突出情理性和学生的主体性,因此班主任德育教育方法应该进行创新。笔者认为创新班主任德育教育的方法有两种:第一,将班级活动带到校园外,使德育教育贯穿在具体活动之中,增强德育教育的长效性;第二,与学生家长加强德育教育合作,营造学校家庭相一致的德育教育环境,使德育教育的“学生主体性”得以发挥。
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摘 要: 随着素质教育的不断发展,我国越来越重视初中生的道德发展。大多数初中生的活动都是以班级为单位进行的,这就自然而然促使班主任成为开展德育工作的主要负责人。学生的身心在初中教育阶段都会发生很大的变化,他们在这个阶段所接受的德育,会直接使个性发生改变。因此,初中班主任应该选用科学的教学方法,让每一位学生都能够成长为有道德、有理想、有文化、有纪律的公民。作者结合多年教学经验,为广大初中班主任开展德育工作提供一些建议。
关键词: 初中班主任 德育 工作方法
近些年来,我国一直实行“应试教育”,这就使得初中班主任在管理学生的时候过于关注学生的成绩,忽视学生的道德发展。一些班主任在管理初中生的时候,会出现两种截然不同的态度:对于班级中学习成绩较好的学生,老师总是关怀备至,在他们犯错的时候也十分宽容,基本不予追究;对于班级中学习成绩较差的时候,老师总是严厉批评,在他们犯错的时候总是处以严厉的责罚,这就使得班级出现两极分化的状态。这种不正确的教育方式,很可能出现这些问题:学习成绩较好的学生出现骄傲的情绪,甚至可能无法正确面对失败;学习成绩较差的学生对老师抱有敌对心理,甚至会心生怨恨,影响学习等。因此,班主任在开展道德教育工作的时候,要注意掌握科学的方法,在新课程改革的教育理念指导下,让每一位高中生都能够实现全面、健康的发展。下面,本文从坚持以人为本、制定严格的规章制度、家校结合三个方面,讨论初中班主任在开展德育工作时的方法。
一、坚持以人为本
新课程标准指出,要坚持“以人为本”的教育理念,学生是课堂的主体。德育的主体是学生,因此,开展德育工作要坚持以人为本。在传统的德育工作中,班主任忽视了初中生的独立自主性,没有充分发挥学生的主观能动性。因此,老师在德育工作中坚持以人为本的首要任务就是要转变传统的教育观念,由“灌输法”转变成“自主探究法”,促进初中生的身心发展。其次,老师在选择德育内容的时候要坚持以人为本的理念。在过去的德育工作中,班主任在选择教育内容的时候多选择一些与共产主义道德相关的内容,脱离了初中生的实际生活,对学生所起的教育作用比较有限。实际上,现在初中生的生活经历比较少,认知水平比较低,他们不能够理解先辈们的革命情感。最后,初中班主任在开展德育工作的时候要对学生施以人文关怀,让每一位学生都能够感受到老师的关爱,释放学生的个性。有一位学生在升入初中之后,成绩下滑得十分厉害,上课的时候经常走神。经过了解,得知这位同学陷入了早恋。然后,我与这位学生进行了平等的对话,在对话开始之际,这位同学十分拘谨,不敢对我说实话。我先对她讲述了我的经历,让她放松下来,拉近我们之间的距离。然后我告诉她:“在青春期对异性产生好感是正常的,我们应该正视这个问题,没必要感到羞愧。但是现在同学们的年龄都非常小,未来还存在很大的变数。你现在最重要的任务是学习,你们可以约定考同一所高中,甚至是同一所大学,等你们都成熟之后再来考虑这个问题。”这位学生表示,她会考虑我的意见,努力学习,认真考虑应该如何对待感情问题。
二、制定严格的规章制度
严格的规章制度是顺利开展德育工作的保障。在德育工作中坚持学生的主体地位,并不意味着放任学生不管,而是要让师生遵守德育规章制度,规范德育工作。班主任要与学生一起制定德育制度,保证制度的民主性。首先,班主任要从大局出发,培养初中生的学习习惯,并开展班会,总结每位学生的实行情况。我班在实施德育工作的时候,制定了一些基本的行为规范,比如学生要做到不迟到、不早退。每个月迟到两次的学生,老师要给予警告;每一月迟到三次的学生,老师可以处以一定的处罚,比如擦黑板一天或者值日一次;按照迟到情况,予以不同程度的处罚。在每个月的班会中,老师可以占用五分钟的时间,总结学生的迟到情况,鼓励严格遵守班级纪律的学生,对于严重违纪的学生,老师要予以批评。
三、家校结合
“家长是学生的第一任启蒙老师”,家长对学生的影响超乎我们的想象。现在,很多家长忙于工作,只象征性地关注学生的学业情况,忽视他们的生理健康与个性发展,这就使得很多学生无法在家庭中受到良好的道德教育。因此,初中班主任要与家长建立良好的沟通,指导家长关爱学生,除了要关注学生的学习成绩外,还要关注学生所接受的道德教育。必要的时候,老师可以请家长到学校或者老师进行家访。然而,现在很多初中生都对家访抱有一定的敌对态度,他们认为只有有问题的学生才会让老师家访。老师要转变师生的错误观念,在家访中首先要肯定学生的进步成果,再委婉指出学生存在的问题。很多学生由于家庭条件比较差或者家庭氛围不和谐等因素拒绝老师的家访,在这种情况下,老师要帮助学生克服这种心理障碍,让他们正确面对这些问题,帮他们树立自信心。我班有一位同学,本来十分活泼,热心帮助同学,积极参与班级活动。但是有一段时间,他的情绪十分低落,拒绝任何人的接触,学习成绩有所下降。了解之后,得知他的父母发生了感情问题,经常在家中吵架。于是,我决定对这位同学进行家访。我告诉他的父母,要尽量避免当着孩子的面吵架,以免影响孩子的情绪,尽量让学生在家中感到舒适、温暖。我还告诉这位同学,即使父母吵架,他们对孩子的爱也不会发生任何改变,学生不必感到焦躁、不安等。经过我的长期疏导,这位同学的家长不会再当着学生的吵架,这位同学渐渐变得开朗起来。
总而言之,德育工作能够深刻影响初中生的个性发展,好的德育能够让初中生成为对社会有用的人,不好的德育能够让初中生成为叛逆,甚至不服管教的人。初中班主任是开展德育工作的主要负责人,要坚持以人为本的教育理念,并将其贯穿于整个德育活动中。同时,要制定严格的德育制度,保障德育的有效进行。老师要与家长建立有效的沟通,为初中生创造良好的德育环境。
参考文献:
[1]刘莹莹.浅谈初中班主任如何有效地开展班级德育教育工作[J].新课程学习(下),2011(6).
[2]单彩忠.初中班主任开展班级德育教育工作的有效策略[J].现代阅读(教育版),2012(1).
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自20世纪以来,随着我国加入WTO,西方理财观念在理论界与实务界得到广泛的理解与运用,我国建立了现代企业制度,公司法人治理结构不断完善,企业财务管理职能机构的职责分工已经相应明确,财务管理人员及其活动的作用日益提升。下面是读文网小编为大家推荐的财务管理论文,供大家参考。
一总体评述
(一) 总体财务绩效水平
根据xxxx公开发布的数据,运用xxxx系统和xxx分析方法对其进行综合分析,我们认为xxxx本期财务状况比去年同期大幅升高。
(二) 公司分项绩效水平
项目
公司评价
二财务报表分析
(一) 资产负债表
1.企业自身资产状况及资产变化说明:
公司本期的资产比去年同期增长xx%.资产的变化中固定资产增长最多,为xx万元。企业将资金的重点向固定资产方向转移。应该随时注意企业的生产规 模,产品结构的变化,这种变化不但决定了企业的收益能力和发展潜力,也决定了企业的生产经营形式。因此,建议投资者对其变化进行动态跟踪与研究。 流动资产中,存货资产的比重最大,占xx%,信用资产的比重次之,占xx%.
流动资产的增长幅度为xx%.在流动资产各项目变化中,货币类资产和短期投资类资产的增长幅度大于流动资产的增长幅度,说明企业应付市场变化的能力将 增强。信用类资产的增长幅度明显大于流动资产的增长,说明企业的货款的回收不够理想,企业受第三者的制约增强,企业应该加强货款的回收工作。存货类资产的 增长幅度明显大于流动资产的增长,说明企业存货增长占用资金过多,市场风险将增大,企业应加强存货管理和销售工作。总之,企业的支付能力和应付市场的变化能力一般。
2.企业自身负债及所有者权益状况及变化说明:
从负债与所有者权益占总资产比重看,企业的流动负债比率为xx%,长期负债和所有者权益的比率为xx%.说明企业资金结构位于正常的水平。
企业负债和所有者权益的变化中,流动负债减少xx%,长期负债减少xx%,股东权益增长xx%.
流动负债的下降幅度为xx%,营业环节的流动负债的变化引起流动负债的下降,主要是应付帐款的降低引起营业环节的流动负债的降低。
本期和上期的长期负债占结构性负债的比率分别为xx%,xx%,该项数据比去年有所降低,说明企业的长期负债结构比例有所降低。盈余公积比重提高,说 明企业有强烈的留利增强经营实力的愿望。未分配
利润比去年增长了xx%,表明企业当年增加了一定的盈余。未分配利润所占结构性负债的比重比去年也有所提高,说明企业筹资和应付风险的能力比去年有所提高。总体上,企业长期和短期的融资活动比去年有所减弱。企业是以所有者权益资金为主来开展经营性活动,资金 成本相对比较低。
(二) 利润及利润分配表
主要财务数据和指标如下:
当期数据 上期数据 主营业务收入 主营业务成本 营业费用 主营业务利润 其他业务利润 管理费用 财务费用 营业利润 营业外收支净 利润总额
所得税 净利润 毛利率(%) 净利率(%) 成本费用利润率(%) 净收益营运指数
1.利润分析
(1) 利润构成情况
本期公司实现利润总额xx万元。其中,经营性利润xx万元,占利润总额xx%;营业外收支业务净额xx万元,占利润总额xx%.
(2) 利润增长情况
本期公司实现利润总额xx万元,较上年同期增长xx%.其中,营业利润比上年同期增长xx%,增加利润总额xx万元;营业外收支净额比去年同期降低 xx%,减少营业外收支净额xx万元。
2.收入分析
本期公司实现主营业务收入xx万元。与去年同期相比增长xx%,说明公司业务规模处于较快发展阶段,产品与服务的竞争力强,市场推广工作成绩很大,公 司业务规模很快扩大。
3.成本费用分析
(1) 成本费用构成情况
本期公司发生成本费用共计xx万元。其中,主营业务成本xx万元,占成本费用总额xx;营业费用xx万元,占成本费用总额xx%;管理费用xx万元, 占成本费用总额xx%;财务费用xx万元,占成本费用总额xx%.
(2) 成本费用增长情况
本期公司成本费用总额比去年同期增加xx万元,增长xx%;主营业务成本比去年同期增加xx万元,增长xx%;营业费用比去年同期减少xx万元,降低 xx%;管理费用比去年同期增加xx万元,增长xx%;财务费用比去年同期减少xxx万元,降低xx%.
4.利润增长因素分析
本期利润总额比上年同期增加xx万元。其中,主营业务收入比上年同期增加利润xx万元,主营业务成本比上年同期减少利润xx万元,营业费用比上年同期 增加利润xx万元,管理费用比上年同期减少利润xx万元,财务费用比上年同期增加利润xx万元,投资收益比上年同期减少利润xx万元,营业外收支净额比上年同期减少利润xx万元。
本期公司利润总额增长率为xx%,公司在产品与服务的获利能力和公司整体的成本费用控制等方面都取得了很大的成绩,提请分析者予以高度重视,因为公司 利润积累的极大提高为公司壮大自身实力,将来迅速发展壮大打下了坚实的基础。
5.经营成果总体评价
(1) 产品综合获利能力评价
本期公司产品综合毛利率为xx%,综合净利率为xx%,成本费用利润率为xx%.分别比上年同期提高了xx%,xx%,xx%,平均提高xx%,说明 公司获利能力处于较快发展阶段,本期公司在产品结构调整和新产品开发方面,以及提高公司经营管理水平方面都取得了相当的进步,公司获利能力在本期获得较大提高,
(2) 收益质量评价
净收益营运指数是反映企业收益质量,衡量风险的指标。本期公司净收益营运指数为1.05,比上年同期提高了xx%,说明公司收益质量变化不大,只有经 营性收益才是可靠的,可持续的,因此未来公司应尽可能提高经营性收益在总收益中的比重。
(3) 利润协调性评价
公司与上年同期相比主营业务利润增长率为xsx%,其中,主营收入增长率为xx%,说明公司综合成本费用率有所下降,收入与利润协调性很好,未来公司 应尽可能保持对企业成本与费用的控制水平。主营业务成本增长率为xx%,说明公司综合成本率有所下降,毛利贡献率有所提高,成本与收入协调性很好,未来公 司应尽可能保持对企业成本的控制水平。营业费用增长率为xx%.说明公司营业费用率有所下降,营业费用与收入协调性很好,未来公司应尽可能保持对企业营业 费用的控制水平。管理费用增长率为xx%.说明公司管理费用率有所下降,管理费用与利润协调性很好,未来公司应尽可能保持对企业管理费用的控制水平。财务 费用增长率为xx%.说明公司财务费用率有所下降,财务费用与利润协调性很好,未来公司应尽可能保持对企业财务费用的控制水平。
(三) 现金流量表
主要财务数据和指标如下:
项目 当期数据 上期数据 增长情况(%) 经营活动产生的现金流入量
投资活动产生的现金流入量 筹资活动产生的现金流入量 总现金流入量
经营活动产生的现金流出量 投资活动产生的现金流出量 筹资活动产生的现金流出量 总现金流出量 现金流量净额 1.现金流量结构分析
(1) 现金流入结构分析
本期公司实现现金总流入xx万元,其中,经营活动产生的现金流入为xx万元,占总现金流入的比例为xx%,投资活动产生的现金流入为xx万元,占总现金流入的比例为xx%,筹资活动产生的现金流入为xx万元,占总现金流入的比例为xx%.
(2) 现金流出结构分析
本期公司实现现金总流出xx万元,其中,经营活动产生的现金流出xx万元,占总现金流出的比例为xx%,投资活动产生的现金流出为xx万元,占总现金流出的比例为xx%,筹资活动产生的现金流出为xx万元,占总现金流出的比例为xx%.
2.现金流动性分析
(1) 现金流入负债比
现金流入负债比是反映企业由主业经营偿还短期债务的能力的指标。该指标越大,偿债能力越强。本期公司现金流入负债比为0.59,较上年同期大幅提高, 说明公司现金流动性大幅增强,现金支付能力快速提高,债权人权益的现金保障程度大幅提高,有利于公司的持续发展。
(2) 全部资产现金回收率
全部资产现金回收率是反映企业将资产迅速转变为现金的能力。本期公司全部资产现金回收率为xx%,较上年同期小幅提高,说明公司将全部资产以现金形式 收回的能力稳步提高,现金流动性的小幅增强,有利于公司的持续发展。
三财务绩效评价
(一) 偿债能力分析
相关财务指标: 项目 当期数据 上期数据 增长情况(%) 流动比率
速动比率 资产负债率(%) 有形净值债务率(%) 现金流入负债比 综合分数
企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力,是企业能否健康生存和发展的关键。公司本期偿债能力综 合分数为52.79,较上年同期提高38.15%,说明公司偿债能力较上年同期大幅提高,本期公司在流动资产与流动负债以及资本结构的管理水平方面都取得了极大的成绩。企业资产变现能力在本期大幅提高,为将来公司持续健康的发展,降低公司债务风险打下了坚实的基础。从行业内部看,公司偿债能力极强,在行业中处于低债务风险水平,债权人权益与所有者权益承担的风险都非常小。在偿债能力中,现金流入负债比和有形净值债务率的变动,是引起偿债能力变化的主要指标。
(二) 经营效率分析
相关财务指标: 项目 当期数据 上期数据 增长情况(%) 应收帐款周转率 存货周转率 营业周期(天) 流动资产周转率 总资产周转率
分析企业的经营管理效率,是判定企业能否因此创造更多利润的一种手段,如果企业的生产经营管理效率不高,那么企业的高利润状态是难以持久的。公司本期 经营效率综合分数为58.18,较上年同期提高24.29%,说明公司经营效率处于较快提高阶段,本期公司在市场开拓与提高公司资产管理水平方面都取得了很大的成绩,公司经营效率在本期获得较大提高。提请分析者予以重视,公司经营效率的较大提高为将来降低成本,创造更好的经济效益,降低经营风险开创了良好 的局面。从行业内部看,公司经营效率远远高于行业平均水平,公司在市场开拓与提高公司资产管理水平方面在行业中都处于遥遥领先的地位,未来在行业中应尽可能保持这种优势。在经营效率中,应收帐款周转率和流动资产周转率的变动,是引起经营效率变化的主要指标。
(三) 盈利能力分析
相关财务指标: 项目 当期数据 上期数据 增长情况 总资产报酬率(%) 净资产收益率(%) 毛利率(%) 营业利润率(%) 主营业务利润率(%)
净利润率(%) 成本费用利润率(%)
企业的经营盈利能力主要反映企业经营业务创造利润的能力。公司本期盈利能力综合分数为96.39,较上年同期提高36.99%,说明公司盈利能力处于 高速发展阶段,本期公司在优化产品结构和控制公司成本与费用方面都取得了极大的进步,公司盈利能力在本期获得极大提高,提请分析者予以高度重视,因为盈利 能力的极大提高为公司将来迅速发展壮大,创造更好的经济效益打下了坚实的基础。从行业内部看,公司盈利能力远远高于行业平均水平,公司提供的产品与服务在 市场上非常有竞争力,未来在行业中应尽可能保持这种优势。在盈利能力中,成本费用利润率和总资产报酬率的变动,是引起盈利能力变化的主要指标。
(五) 企业发展能力分析
相关财务指标:
项目 当期数据 上期数据 增长情况 主营收入增长率(%) 净利润增长率(%) 流动资产增长率(%) 总资产增长率(%) 可持续增长率(%)
企业为了生存和竞争需要不断的发展,通过对企业的成长性分析我们可以预测企业未来的经营状况的趋势。公司本期成长能力综合分数为65.38,较上年同 期提高92.81%,说明公司成长能力处于高速发展阶段,本期公司在扩大市场需求,提高经济效益以及增加公司资产方面都取得了极大的进步,公司表现出非常 优秀的成长性。提请分析者予以高度重视,未来公司继续维持目前增长态势的概率很大。从行业内部看,公司成长能力在行业中处于一般水平,本期公司在扩大市 场,提高经济效益以及增加公司资产方面都略好于行业平均水平,未来在行业中应尽全力扩大这种优势。在成长能力中,净利润增长率和可持续增长率的变动,是引 起增长率变化的主要指标.
摘要:企业风险管理的核心是对财务风险的管理,财务风险管理的重点则是对可能出现的主要财务风险和财务危机进行超前的控制和管理,以避免由财务风险转化为财务危机和生存危机,从而使企业获得持续生存和持续发展。因此,本文把企业的财务状况指标作为切入点,研究企业财务管理状况及经营风险的关系,建立评估企业财务风险程度和风险状况的综合指标体系,对于企业经营管理者及时地掌握企业的财务风险状况,有效地防范和化解可能出现的财务风险和财务危机,从而通过实施有效的风险管理,确保企业获得持续成长和发展。 关键词:企业;风险;财务
1关于风险概念、特征及成因
风险是伴随人类社会发展过程而经常发生的现实和客观现象。企业作为人类活动行为主体之一,更是无时不刻在与风险打交道。正是由于风险的客观存在,促使人们对风险进行研究,并提出了不同的定义和解释。
美国学者海恩斯,最早提出风险的概念并对风险进行分类。他对风险所下的定义为:“风险是损失的可能性”。
美国风险研究专家威利特,通过对风险理论和保险之间关系的研究,把风险与偶然性及不确定性联系起来。他认为,风险是一种客观存在,其发生具有不确定性。
威廉斯在其风险研究论文中,对风险所下的定义为:风险是结果中潜在的变化。风险是人们预期结果和实际结果的差异。他认为,风险是在风险状态下,预期结果与实际结果之间的差异大小或差异的偏离程度,这种预期结果和实际结果之间的差异越小或偏离程度越小,则风险越小;反之,则风险越大。而这种差异程度可以用概率的方法加以测度。风险发生的概率在0~1之间波动,概率越接近于1,则风险发生的可能性就越大;概率越接近于0,则风险发生的可能性越小;如概率在二分之一左右。则表明风险的发生处于较大的不确定性。
莫布雷,布兰查德在其19xx年发表的《风险管理与保险》一书中,将风险分为纯粹风险和投机性风险。并指出,纯粹风险存在于只有损失而无收入的情况下。而投机性风险则存在于既有收入可能也有损失可能这一情况下。
关于企业风险的形态和产生的原因,斯蒂芬森(Stephenson)认为可分为如下三种:①经济原因所对应的经营风险;②社会原因所对应的社会风险;③人力不能控制的自然原因所对应的不可抗力风险。其中,经营风险主要源于企业本身内部的行为,如管理不善所导致的组织涣散、产品质量事故、交货期拖延、生产消耗及成本上升或投资决策失误所产生的风险等。社会风险则主要包括与企业本身的管理无关或者说主要由于企业外部环境变化所产生的风险。如市场需求下降或竞争对手的作用所导致的企业产品销售量急剧减少;产品价格下跌及原燃材料采购成本上升所导致的企业盈利下降甚至出现亏损;政府产业政策的限制及税收政策的调整对企业所造成的不利影响;企业进出口业务中所出现的国际结算延期,以及由于出口国原因所导致的贸易中断等。不可抗力风险则主要是指,火灾、雷电、洪水及地震等自然灾害对企业造成的风险损失。
关于企业风险的损失或代价,风险理论学者一般将其分为:企业风险的直接经济损失代价、企业风险的间接经济损失代价及企业风险损失的无形代价。其中,企业风险的无形代价又可分为,企业为防范风险所发生的无形代价及企业风险发生后的无形代价。在很多情况下,企业风险损失的无形代价甚至会超过其直接经济损失。企业风险及风险损失的代价从宏观经济上讲,不仅阻碍企业劳动生产率的提高,而且阻碍社会资源配置。因为,由于企业风险的直接损失、间接损失加上难以估量的无形损失代价,一般容易使企业产生“避险行为”,从而限制
资金向高风险产业的流动,并容易造成某一行业资金的过度集中,形成生产能力过剩甚至形成泡沫经济(如房地产业资金的过度集中所形成的房地产泡沫)。此外,按照经济学原理,企业风险损失的代价,在一定条件下,服从“乘数原理”,即企业风险损失对国民收入会产生倍减作用。
2企业财务风险管理的含义及功能
2.1企业财务风险管理的含义
任何企业在其生存与发展过程中,都面临来自企业内部和外部的各种系统性和非系统性风险。企业财务风险不仅具有客观性、不确定性、损害性,同时还具有风险与收益的对称性。即企业财务风险的存在是客观的,不可回避的;企业财务风险何时发生及其概率是不确定的:企业财务风险一旦产生,必然带来或大或小的经济损失;这些经济损失对企业也许是可以承受的,也可能是致命的;此外,企业在面临某些财务风险的同时,往往蕴涵着多种潜在的盈利机会,风险越大,也意味着潜在的盈利性越高。因此,企业对待财务风险的态度,应是采取积极的风险管理策略,而不应是消极对待、简单回避和无所作为。在日趋变化、剧烈波动的现实社会及经济环境中,企业风险管理能力尤其是对财务风险的管理能力己成为企业生存发展的核心能力之一。从某种意义上来说,企业经营管理的实质就是管理和控制财务风险。
所谓企业财务风险管理,是指企业为应对和改变所面临的各种财务风险状况而事先采取的一系列管理措施和行为。这些措施和行为包括:如何识别企业面临何种财务风险;评估这些财务风险对企业所造成经济损失的大小及影响程度:由此决定企业采取何种风险回避策略,是风险自留还是风险转移?如何预先防范可能出现的财务风险;一旦财务风险产生后,如何控制风险的不良后果及如何降低风险损失等。
由此可见,企业财务风险管理主要包括以下三方面的含义:
(l)财务风险识别。即针对企业生产经营过程中所面临的各种风险进行分类;对各种风险暴露情况及对企业财务风险的影响程度进行辩识;
(2)财务风险测量与评估。企业财务风险管理包括对财务风险的大小进行测量,对有关财务风险数据,采用数学方法及相应的财务风险管理信息系统对各类财务风险的大小进行具体量化处理。在此基础上,借助于风险评估方法和有关模型,对财务风险因素作出具体评估,以便为财务风险决策提供依据;
(3)财务风险控制与化解。企业财务风险管理是以监控财务风险和化解财务风险为主要核心内容的风险控制过程;企业财务风险管理,包括根据企业的经营方针和风险管理策略,对企业人财物、供产销等各有关环节的经营行为实施有效监控,并为改善企业的财务风险状况采取相应的管理措施和行为,以便化解企业财务风险。
因此,企业财务风险管理的主要内容是,企业财务风险的识别、财务风险的测量与评估、财务风险的控制与化解三个方面。
2.2企业财务风险管理的功能
1、提高企业及整个社会资源配置效率
在现实的社会经济运行系统中,企业是实体经济的载体及基本单元,也是市场配置资源的主体。企业的经营状况及资源配置效率的高低,从根本上决定了整个社会经济系统资源配置的水平。而有效的企业财务风险管理对提高社会经济系统资源配置的效率有着多方面的影响。这是因为,在整个经济系统中,企业既是资源的所有者、使用者,也是所有风险的最终承担者。从经济理论上来讲,由于风险的客观存在以及企业的风险态度、风险偏好,会影响企业投资决策的选择及投资决策的有效性。尤其是企业过度而消极的风险回避态度,可能使企业丧失很多潜在的、甚至较大的投资及盈利机会,从而降低企业投资回报,进而降低整个社会的资源配置效率。而企业通过采取积极主动而有效的风险管理,并通过对风险的预先防范、转移及分散,则有助于鼓励企业进行可控制风险范围之内的经营行为及风险投资,从而可以
促进企业及整个社会投资活动及消费活动的高效运行。
此外,实施有效的企业财务风险管理可以提高企业自身的核心竞争力和抵御风险的能力,从而可以降低企业遇到风险时出现剧烈波动和冲击;实施有效的企业财务风险管理可以通过风险承担和风险的资源配置,实现资源的最优分配并提高整个社会经济系统的运行效率。
2、提高股东价值
目前,我国国有企业中(国有独资及国有控股企业仍占有较大数量),最大的股东是国家,其它股东所占股权比例较小,即使是在已经发行股票上市的企业中,国有股仍占有较大比重。从企业的本质及企业的最终目标来看,是实现股东价值的最大化。即在国有独资企业或以国有股为主要股东的国有企业中,其一切经营活动均是围绕增加国家作为大股东和其它股权持有者的企业价值来进行的。从企业进行财务风险管理的实践来看,有效的财务风险管理可以通过降低投资风险、分散经营风险,提高投资者信心,降低风险损失及企业财务危机成本等途径来提高股东的价值。这从股东价值与企业未来预期净现金流的现值两者之间的关系可以体现出来:
3、降低企业财务危机成本
企业无论是因为市场风险、自然灾害风险还是经营决策风险等原因,陷入财务困境或出现财务危机时,如果不能采取有效措施及时扭转这种不利状况,就有可能因财务现金支付困难而无法清偿到期债务,从而导致破产或被其它收购方兼并重组,这将会给企业带来高昂的损失代价,进而引起企业资产大幅缩水,股东价值下降。一般而言,企业财务危机所带来的损失及成本可以分为两部分:第一部分为直接损失或直接成本,即企业因财务风险而产生的资产直接帐面损失以及进入破产清算程序或被兼并收购时,在法律、会计等中介机构专业服务方面所发生的费用支出:第二部分为许多不可预见并难以从财务帐面反映的间接损失或间接成本。如当企业陷入财务危机时,有可能人心涣散,企业高层管理人员及专业技术骨干、管理骨干出走,另谋高就;由此导致企业内部管理混乱而使生产经营活动出现较大幅度的波动及经济效益下滑;与企业正常合作的客户或原燃材料供应厂家可能会因企业出现财务危机而中断其合作关系,从而使企业经营活动雪上加霜;银行或其它金融机构也可能因企业的财务危机而停止对企业提供贷款或其它融资支持;在某些情况下,如企业对财务危机应对不当,甚至有可能使这些间接损失超过其直接损失。
与此对应的是,如果企业采取有效的财务风险管理措施,则有可能降低财务危机所造成的直接损失及间接损失,并明显减少企业因财务风险而发生破产或被其它方收购兼并的概率,从而减少企业财务危机的预期成本。根据进行财务风险管理及未进行财务风险管理两种企业所做的比较分析表明,凡是采取了有效财务风险管理措施和手段的企业,其发生财务危机的概率要明显低得多。
3企业财务风险评估
3.1企业财务风险人工神经网络评估
在对企业财务风险因素及财务风险大小进行识别、测量的基础上,可利用人工神经网络理论及模型等方法的模式识别功能,以及利用多元统计分析法、模糊综合法等方法对企业财务风险进行评估,进而根据评估结果制定风险管理策略和具体的风险管理控制措施。
基于对企业财务风险本质的认识,以及对企业财务风险生成机制的分析,企业财务风险通常表现为企业财务状况的恶化和经营成果的降低,其结果将会直接导致企业获利能力、偿债能力、周转能力和成长能力的下降;而企业四个方面能力的综合即为企业的实际经营绩效。因此,企业财务风险的发生,将最终体现为企业实际经营绩效与经营目标之间出现非预期的负偏差。所以,可以通过对这种负偏差及其偏差程度的分析,即通过对企业实际经营绩效状况的评价及其评价结果的分析,来综合判断企业财务风险是否发生以及财务风险状态的严重程度。企业经营绩效状况评估所用的财务指标.
依据图3-1所示的企业经营绩效状况评价指标体系及企业每一财务指标实际值所形成的评价结果,既能得到反映企业系统总体状态或总体信息的综合评分值,又能得到反映企业系统局部状态或局部信息的单项指标分值。即:企业经营绩效状况综合评分值可用于判断企业系统总体所处的优劣状态,而单项指标评分值则可用于诊断企业系统局部存在的问题或其风险状况的大小。
上述企业经营绩效评价指标体系是一个多层次、多指标的评价体系。为了利用模糊综合评判和人工神经网络方法各自的优势以及克服各自的不足,考虑到企业经营绩效可以从获利能力、周转能力、偿债能力和成长能力四个方面来评价,每一个方面在整个评价体系中的权重系数,可以由包括专家、企业管理人员及相关技术人员在内的n类有关人员依据各自的经验和方法分别给予评价。
评价结果W,k组成模糊关系评判矩阵:
其中: 。
W ik:表示第i个评价人员对第k方面的评价。
再利用线性加权法: (k=1,2,3,4)得出上述四方面的权重系数。其中ai为第i类人员的加权系数。
上述四个方面构成整个评价体系的表层。在深层,每一方面的能力评价都采用人工神经网络来评价。这时可构造4个小的人工神经网络,其结构模型如下图3-2所示:
图3-2基于财务风险信.息的企业经营绩效综合评价模型结构图
该神经网络评价模型可分别对企业的获利能力、周转能力、偿债能力和成长能力进行评价。网络输入为全面描述企业经营绩效的评价指标,即如图3-1所示的财务指标。对其中的定性指标,采用语言变量和模糊数字的方法定量化,然后和定量指标一起进行处理。网络输出则为[0,1]区间内的一个数值,以代表各种能力的大小,称为能力系数,数值越大表明该能力越大;反之数值越小,表明该能力越小。具体方法如下:
1、确定各个网络的算法。在此都采用BP算法,主要基于以下考虑:
(l)企业财务风险评价问题需要较高的准确度;
(2)神经网络相对较短的训练时间(收敛速度快)有利于该模型的实际应用。
2、神经网络模型的结构如下:
在图3-1中,获利能力和偿债能力,分别都为4个评价指标,而周转能力和成长能力分别都采用3个评价指标。因此,获利能力和偿债能力的评价网络都采用4个单元的输入层,而周转能力和成长能力的评价网络则采用3个单元的输入层,四个网络的输出层都为1个单元。下面还需要确定的是网络模型隐含层的层数及隐含层的单元数。
神经网络理论已经证明,如果隐含层单元数可自由设置,那么用三层S状FO特性的节点,可以任何精度逼近任何连续函数。因此,都选用三层网络,即隐含层为一层,这既不影响网络的精度,也可提高网络的速度。至于隐含层单元数,神经网络理论尚没有一个满意的答案。为此,作者通过多组数据用于训练神经网络,发现获利能力和偿债能力的评价网络当隐含层单元数为6时,网络收敛速度均为最快,而周转能力和成长能力评价网络当隐含层单元数为5时,两者收敛速度最快。因此可得到前面两者的结构为:
网络由输入层、隐含层和输出层三层组成,其中输入层单位数为4,隐含层单元数为6,输出层单元数为1。而后两者的结构均为:网络由输入层、隐含层和输出层三层组成,其中输入层单元数为3,隐含层单元数为5,输入层单元数为l。
3、神经网络模型初始权重设置为:
BP算法中,节点间的传递函数为: ,如下图3-3所示。
图3-3 节点间的传递函数图
该函数分为线形区和饱和区,当神经元工作于饱和区时,函数变化缓慢,需经过较长的一段
时间才能跳出该区域,而工作于线形区时,由于函数的变化较快,使得神经元的自我调节容易,因而收敛速度较快。如果初始权重选择的区域过大,神经元落入饱和区的概率也就越大,其收敛速度也就会很慢,但如果区域选得过小,同样会降低神经元的活性,影响网络的收敛速度。为验证上述理论,作者选择了[-15,15]至[-0.001,0.001]等9个区间,产生随机权重,通过分析输出的一系列累积误差变化,得出前两者当随机权值产生区间在[-0.25,0.25]之间时,两模型的收敛速度均为最快;而后两者只有当随机权值产生区间在[-0.2,0.2]之间时,两模型收敛才均为最快。
4、网络学习次数与精度的关系
一般来讲,网络学习次数越多,其输出结果的精度越高,但学习次数多其网络训练时间也越长,另外,如果学习样本选择不当,网络精度越高,意味着其记录的错误信息越多,也会对网络的应用效果产生不利影响。为此,通过网络训练比较,前两者模型中,网络训练次数定为15万次,而后两者网络训练次数则定为16万次为宜。
通过上述步骤得出的能力系数由输出层Of(j=1,2,3,4)输出,分别为R’1,R’2,R’3,R’4,则最终得到企业经营绩效的综合评价结果为:
根据如上所述的神经网络对企业实际经营绩效的综合评价结果与企业的经营目标进行比较,可对企业财务风险状况作出评估和判断。
3.2企业财务综合指标回归模型评估
因为企业财务指标是企业生产经营活动效果的最终反映。所以,企业财务指标不仅可以反映企业生产经营状况的好坏,同时也反映企业财务风险的大小。按此思路,利用经改进后的Altman多元线性回归判断模型,,将企业多项财务指标中,选出若干项最能代表企业财务状况的关键指标,如营运资金与总资产的比值、累积盈余与总资产的比值、息税后收益与总资产的比值、所有者权益的市场价值与总负债的比值、销售收入与总资产的比值等,并根据其指标重要程度赋予不同的权重,结合不同企业的具体财务数据进行数学处理和回归分析,即可以得出如下形式的企业财务风险评估数学模型:
R=1.2yl+1.4y2+3.3y3+0.6y4+1.0y5
式中:R—经回归分析得出的企业财务风险程度判断值
Y1 该指标主要是考察企业资金流动性问题。
Y2 ,该指标主要是考察企业的积累能力。
Y3= ,该指标主要是考察企业盈利能力;
Y4= ,该指标主要是考察所有者权益的波动变化程度及社总资产会公众对企业的认识和评价。 Y5= ,该指标主要是考察企业的规模、市场占有率,以及企业资产创造销售收入的能力。 按照上述多元线性回归评估模型进行财务风险评估时,结合我国国有企业的实际情况,主要是对该多元线性回归评估模型中各财务比率Y1、Y2、Y3、Y4、Y5的相应回归系数进行适当修正,然后将不同企业财务报表中的具体财务比率值Y1、Y2、Y3、Y4、Y5代入并进行计算,便可以求出不同企业的财务风险判断评估值R。按照Altman对多元线性回归评估模型中风险值R所作的风险程度分类,便可以对所研究企业的财务风险状况作出评估和判断。
如R≥3.1,则表示该企业生产经营及财务状况良好,无财务风险;
如R<3.1,则表示该企业生产经营及财务状况一般,仅处于行业平均水平,具有一定的财务风险;
如R<1.79,则表示该企业生产经营及财务状况较差,存在较大财务风险;
如R值远远小于1.79,则表示该企业生产经营及财务状况已处于恶化状态,甚至面临财务危机或接近破产的严重程度。
总结
针对企业财务风险管理的目的与任务,论述了财务风险管理的有关功能及作用,围绕企业财
务风险管理的主要环节,如财务风险的识别、测量、评估、控制、处理的有关理论及方法深入进行了研究。基于我国国有企业风险管理的实际,提出了用定性与定量分析相结合以及风险结构性质估计矩阵等方法,辩识各种财务风险因素中的主要风险,并作为风险管理的重点;提出了基于企业资产、负债状况、企业资产负债市场价值以及企业最优负债结构为比较依据的财务风险测量原理及方法;提出了基于企业经营绩效状况为判断标准的风险评估方法及财务风险人工神经网络评估模型;提出了以企业筹资、投资、资金运作等企业生产经营活动为风险控制过程、以企业六大会计要素为控制元素,以企业经营目标和实际经营财务成果的偏离程度作为比较判断风险状况,从而进行财务风险的反馈和控制的企业财务风险控制系统模型。在企业具体财务风险的处理策略以及方法选择方面,对风险转移、风险回避、风险保留、风险内部防范等方法的适用原则和范围等进行了分析论述。
参考文献:
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[5]张子姣,路世昌.多元化战略企业的财务风险评估模型研究[J].产业与科技论坛,2008,
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法医鉴定是司法程序中有关技术工作的一项重要内容。是运用医学、生物学、人类学及物理、化学等方面的知识对与人身有关的活体、尸体及生物物证等的检验鉴定工作,从而取得死亡原因、伤害程度、凶器种类、血型分析、事实确认等结论性意见。以下是读文网小编今天为大家精心准备的医学职称论文相关范文:法医鉴定中的伤病共存案例分析。内容仅供阅读与参考!
法医鉴定中的伤病共存案例分析 全文如下:
摘要:伤病共存涉及到疾病和损伤在死者死亡里面占的比例,无论在法医临床或是在法医病理中,对伤病共存的鉴定过程都比较复杂。在一个案件中,可能疾病是主要死因,也可能损伤才是主要死因,也可能各占责任,这都是需要法医在实际情况中根据鉴定结果、案例材料和自己的经验进行分析才能得出具体的结论。本文通过对伤病共存案内涵的介绍,介绍了法医在鉴定伤病共存案时的原则,最后结合两个具体的案例,对伤病共存案的鉴定进行了更深入细致的分析。
伤病共存案件,主要是在死者的身上发现了伤病共存的现象,比如说在有疾病的情况下,发生纠纷、拉扯、殴打、车祸或者遭受各种外力的打击而导致死者死亡。这种情况下的死者在出事前往往看起来正常健康,在遭遇事故之后死亡,这种情况下,死者身上经常伤病共存,导致有时候法医无法找到确切的死因。在一个案件中,死者有可能是由于自身的疾病(内因)导致的死亡,也有可能是由于受到外力的打击(外因)而死亡,两者可能互不相干,也可能相互转化、相互影响,所以法医一定要具体问题具体分析,结合案例的实际情况,认真进行检察、化验,找到死者真正的死因。
1.真实性原则
在鉴定的过程中,无论是对生命体的活体鉴定,还是对死亡体的非正常死亡鉴定,法医都必须遵循真实性的原则,尊重客观事实。如果肉眼和经验无法辨别到底是内因死亡还是外因死亡,就必须要使用医疗检测技术对其进行更细致的检测(利用电生理学、实验诊断学、X片、CT、造影、脑电图等检查技术),或者是对尸体进行系统化的解剖、病理检验、药(毒)物检测来对死者进行鉴定,努力做到认真、客观,从而得出真实公正的鉴定结果。
2.全面性原则
除了对死者进行真实、客观的检查之外,为了保证法医的公正性,我们也需要依靠理性的全面分析,充分识犯罪嫌疑人的主观能动性,对现有的综合材料进行评定和分析。全面把握鉴定材料可以说是做好鉴定工作的前提和基础,结合医院的案例和卷宗材料和医院的电子技术(比如说X 片、CR、CT、MRI 造影等技术),确保检验的结果公正、客观、准确、科学。
3.近因原则
伤病共存案例比其他案件的鉴定要复杂的多,所以我们必须牢牢把握损伤与疾病的病理生理学关联程度,而不是依靠对损害与疾病的先后关系来判断。对于单纯的损伤和单纯的疾病所导致的后果,法医应该明确他们的关系是以病为主还是以伤为主,对于轻微的损伤,严重的疾病,伤害的后果只能根据疾病来确定,损伤只为辅助作用;对于伤害和疾病二者都非常严重的情况,只要其后果是直接对受害者的人身造成了伤害,都以损伤为主要原因。比如说因为受害者病情十分严重,失去自我活动的能力,只要遭受头颅重击或者心肺贯通而死的,都以伤害为主要原因,而不能以疾病为借口,逃脱刑事责任。
4.公正性原则
公正的司法鉴定是法律公正的前提,所以公正鉴定是法医鉴定必须遵循的原则,法医在对伤病共存案例进行鉴定的时候,不仅要严格按照遵守 《司法鉴定程序通则》,严格监控鉴定材料的接收、传递、检验、保存和处置,建立科学、严密的管理制度,切忌主观臆断、徇私舞弊。
1.案例一
(1)案情简介
(2)尸检结果
(3)案例分析
2.案例二
(1)案情简介
(2)尸检结果
(3)案例分析
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网站开发是制作一些专业性强的网站,比如说动态网页。ASP、PHP、JSP网页。而且网站开发一般是原创,网站制作可以用别人的模板。网站开发字面意思比制作有更深层次的进步,它不仅仅是网站美工和内容,它可能涉及到域名注册查询、网站的一些功能的开发。对于较大的组织和企业,网站开发团队可以由数以百计的人(web开发者)组成。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:浅谈基于ASP.NET技术的网站开发与设计技术分析相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
浅谈基于ASP.NET技术的网站开发与设计技术分析全文如下:
随生活水平的不断提高,人们对旅游的意识也在不断增强,而目前,旅行社组织游客的主要方式为组团旅游,其特点是旅游路线固定,时间段固定。对旅行社业务进行支持的计算机软件系统也都停留在这方面的管理上。利用网络平台提供给用户自由行的旅游服务是一种观念和行动的变革。
网站应具有向用户提供旅游信息服务,用户注册信息,员工协助用户自由行后的工作情况汇报及留言功能。由此网站被规划为景点介绍,主题旅行,信息注册,员工工作情况汇报和微博模块。
3.1 技术选用
ASP.NET 是.NET Framework 的一部分,是一项微软公司的技术,是一种使嵌入网页中的脚本可由因特网服务器执行的服务器端脚本技术,它可以在通过HTTP 请求文档时再在Web服务器上动态创建它们。设计中使用asp net 的内置控件HTML控件 (HTML control) 和用户控件 (User control) 以及外置控件来完成功能。在使用外置控件前,需要将其添加到Visual Studio.NET 环境中。然后就可以通过启动一个新项目来使用新的控件。
选用C# 作为.NET 开发的语言,VS 环境中可以使用的脚本语言有C#,VBT 和J#。C# 是微软公司专门为.NET 量身定做的面向对向的编程语言。具备面向对象程序设计语言的一切特性,如封装,继承,多态等。
ASP.NET 采用ADO.NET 技术实现对数据库的访问使用ADO.NET 作为数据库访问的工具, 实现了.NET 程序员方便实现对后台数据库表的增、删、改、查操作。可以用数据集代替传统的ADO 中无连接的记录集。并提供了丰富的数据绑定控件,操作起来简单便捷。
JavaScript 是一种属于网络的脚本语言, 已经被广泛用于Web 应用开发, 常用来为网页添加各式各样的动态功能, 为用户提供更流畅美观的浏览效果。JavaScript 脚本是通过嵌入在HTML 中来实现自身的功能的。
3.2 开发环境
Windows 7 操作系统,在Microsoft visual studio 2008 集成开发环境中采用C# 语言进行开发。配置 IIS7(Internet InformationServer)服务。采用数据库SQL2008 存储数据。
在网站的开发中有数据处理和将现有成熟页面转换为需求页面提高开发效率两个方面的技术关键。
4.1 数据库操作
在网站的开发中,动态网页体现于系统对用户要求的灵活处理。用户对数据处理的要求必然要经过系统对数据库的访问,因此页面对数据库的操作尤为重要,是整个系统的核心处理单元。
ADO.NET 就是.NET Framework 类库中用于实现对数据库中的数据进行操作的一些类的集合。它分为DataSet 对象和数据提供者两个部分。DataSet 对象是内存中以“表格的形式”保存一批批的数据,也可以理解为若干张数据表(DataTable)的集合,每张数据表也有自己的“表名”;数据提供者包含许多针对数据源的组件,应用程序主要是通过这些组件来完成针对指定数据源的连接、提取数据、操作数据、执行数据命令。这些组件主要包括Connection、Command、DataReader 和DataAdapter。利用这些元素完成网页对数据库的操作,实现既定功能。
4.1.1 查询数据代码
try
{
conn = new SqlConnection(ConnectionString);
dataset = new DataSet();
DataAdapter = new SqlDataAdapter(“SQL 语句”,conn);
DataAdapter.Fill(dataset, “相关数据表”);
GridView1.DataSource = dataset;
GridView1.DataMember = “相关数据表”;
GridView1.DataBind();
}
catch (Exception ex)
{
Response.Write(“语法错误:” + ex.Message);
Response.End();
}
finally
{
if (conn != null) conn.Dispose();
if (dataset != null) dataset.Dispose();
}
4.1.2 数据增删改代码
conn = new SqlConnection(ConnectionString);
Command = new SqlCommand(strSQL, conn);
conn.Open();
int n = Command.ExecuteNonQuery();
Response.Write(“ ”);
4.2 静态HTML 网页转换为aspx 页面
开发中将成熟的HTML 页面转换为aspx 页面可以提高开发效率,但是也带来了一些问题,通过以下技术得以解决。
https://HTML 页面的head
https://HTML 页面的body
在为旅游公司开发网站的过程中,由于很好地解决了数据处理和将现有成熟页面转换为需求页面提高开发效率两个方面的问题,使开发工作顺利完成。开发的系统能够符合需求分析既定的目标。
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统计工作水平的提高及在工程管理中作用的发挥,在很大程度上都取决于工程统计人员的业务素质。
今天读文网小编要与大家分享的是:分析统计学在工程项目管理中的应用xg 论文。具体内容如下,欢迎阅读!
摘要:工程项目管理中应用统计学工作方法,可以及时、准确、快速反映工程项目施工、生产活动、完成计划等全方位的信息,为企业赢得了有力的竞争条件。本文以统计学知识在工程项目中的运用为主,结合企业实际情况运用统计学知识来指导工程管理工作,提出加强工程管理工作应采取的统计方法和手段,探讨改进管理工作的办法,使工程管理工作更好、更有效地为提高企业经济效益服务。
关键词:统计学;工程项目;应用
论文正文:
分析统计学在工程项目管理中的应用
统计学(statistics)是应用数学的一个分支,主要通过利用概率论建立数学模型,收集所观察系统的数据,进行量化的分析、总结,并进而进行推断和预测,为相关决策提供依据和参考。它被广泛的应用在各门学科之上,从物理和社会科学到人文科学,甚至被用来工商业及政府的情报决策之上。统计学的基本研究方法有:大量观察法、统计分组法和归纳推断法。统计学与工程项目相结合形成了工程统计学。
(一)在工程项目组织管理中的应用
工程项目管理要实施有效的管理,首先要建立一个完善、高效的管理机构。管理机构的职能、组织、结构及制度一系列的选择、筹划和确定均需要统计信息上报的资源来完成,经过数量性和综合性的分析,制定科学合理管理机构,有准备的组织实施对工程项目的管理。在全面掌握工程项目情况的基础上,应用统计学普遍性原理为管理工作了解必要的足够的细节问题,从而把未知因素降到最低。在关键点设立检查点,使得管理人员能够随时监控,及时发现问题,能对出现的异常现象做出快速反应。即以统计信息为基础,建立项目工程管理基线,进一步分配给各级工作细目,最后建立项目工程的管理沟通网络。
(二)在工程项目施工过程中的应用
在工程项目施工过程中更加要求统计信息及时、详实、完整,随时需要将系统的统计信息,收集、整理、分析、决策、优化决策,优化决策实施过程又是统计信息反馈、调整、优化的过程,说明统计信息不是单纯地罗列数据,如同点连成线,要有机结合,否则只是满纸涂鸦,毫无意义。也不是单纯的技巧和手段,数学技巧往往容易使人们对精确性和可靠性产生错误印象。一切要以科学分析为基础,否则统计信息将失去光辉。
(三)统计学图表在工程项目中的应用
工程项目中我们可以利用统计学理论生成图表,清晰明了的进行管理。例如,控制表是根据时间推移对工程项目管理程序运行结果的一种图表展示,常用于判断管理程序是否“在控制中”进行。当一个程序在控制之中时,不应对它进行调整。管理控制表可以用来监控工程施工中的变量的输出,尽管控制表常被用于跟踪重复性的活动,诸如生产事务,它还可以用于监控成本和进度的变动、容量和范围变化的频率,项目文件中的错误,或者其他管理结果,以便判断“项目管理程序”是否在控制之中。再如,流程图。在工程项目管理中统计流程图应用很广泛,有助于分析问题是如何发生的。
将统计学应用于工程项目管理,还需要建立健全相关制度,增强领导对工程统计工作的认识,增强统计工作的独立性,加强员工统计知识培训,以提高相关人员的业务素质,同时将统计技术应进一步网络化、现代化。
(一)提高领导的认识
统计工作是工程项目是否正常运行的监督员,对于保证正常生产,提高经济效益具有不可替代的作用。尤其在施工过程中,项目领导是项目决策的制定者,作为一个项目的领导者,一定要对统计工作有一个清楚的认识,从思想上真正重视它的分析纠偏功能,发挥好统计学的作用。
(二)建立健全相关制度及科学的指标体系
为了解决工程统计中的问题,施工企业需要建立起对原始记录资料的质量检查制度,出现问题及时地进行调整和校正,把统计工作看做是指示器和校正器,发现矛盾,提出建议,以便使统计工作在工程管理中发挥真正的作用。再者,需要建立一套科学的指标体系和调查方法,使各项统计资料具有充分的科学性合理性,能正确全面反映各个方面和各个环节的真实情况,并能保持连续性、系统性。
(三)提高统计人员的业务素质
统计工作水平的提高及在工程管理中作用的发挥,在很大程度上都取决于工程统计人员的业务素质。因此,企业必须大力加强统计职业道德教育和业务技术教育,联系本企业的实际生产情况,每隔一定阶段,组织统计人员的培训,以更新知识和概念,提高业务素质,这对于提高施工企业的统计水平,强化统计的职能有着深远的意义。
(四)统计技术的现代化是保证统计数据质量的最好途径
要进一步搞好工程统计工作,必须健全统计网络作为保证,并使之程序化,这将会使数据统计工作的速度、准确性有较大提高,避免统计数据的滞后和手工操作的误差,使统计工作步入规范化、正规化、科学化的轨道。同时,企业可以积极开发工程统计的计算机管理系统,实现工程统计管理的自动化、快速化和决策科学化,弥补单一学科知识和单一功能部门的缺陷,从而发挥系统的整体优势和综合优势,这也将会为如何管理工程项目,如何更有效地节约成本,创造优质工程提供科学的依据。
[1]谢鸿煌.电站工程项目数据方差分析和计算机处理.工业工程与管理.2004.3.
[2]李胡生.地基土工实验数据的随机模糊统计原理及方法.四川建筑科学研究.2006.5.
[3]王予超.对统计工作存在的问题及对策的探讨.科技资讯.2009.1.
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大学生心理健康问题已成为影响大学生顺利完成学业的重要因素,利用UPI(大学生人格健康问卷)对高职新生进行心理健康水平测试和分析,便于及早发觉高职新生心理健康问题,为尽快实施心理健康教育和心理咨询提供依据。以下是读文网小编为大家精心准备的:高职新生心理健康案例分析相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
【摘要】本文以一个申请退学学生心理问题为例,通过对学生问题的分析,归纳针对此类学生应该如何进行辅导和教育,以帮助更多问题学生走出困境,健康成才。
【关键词】高职新生 心理健康
学生小王2010年考入高职学院,开学当天在父母亲的陪同下高高兴兴报到。可不久,他的情绪一落千丈,变得郁郁寡欢,无心学习,也不愿与同学们交往,还迷恋上了上网,上课经常迟到。辅导员找他谈心,在交谈过程中他说不适应这里的生活,不想读书了,想退学。通过做该生思想工作,并根据在高中阶段的特长给他担任班体育委员、系学生会青年志愿者分队队长。通过一段时间的观察,在他的组织下班级体育活动有声有色,和同学们的关系也很融洽,学生成绩进步很快,并向党组织递交了入党申请书。老师、同学们都为他感到高兴。
对学生小王开学初的表现,分析其原因,我们认为:
2.1 心理认知问题
对刚入学的新生往往会出现心理失衡的心理问题,心理学上将这一时期称之为“大学新生心理失衡期”,导致新生小王心理失衡的原因首先是现实中的大学与他们心目中的大学不统一,由此产生心理落差;其次是小王对新的环境、新的
人际关系、新的教学模式不适应。产生困惑而造成心理失调。应特别注重对大学新生入学后的心理调适,帮助他们度过心理失衡期,成功地进行角色转换。
2.2 交际困难问题
大一新生交际困难主要表现为不会独立生活,不知道如何与人沟通,不懂交往的技巧与原则。有的同学有自闭倾向,不原与人交往;有的同学为交际而交际,不惜牺牲原则而随波逐流。导致新生交际困难有以下几个原因:首先,高中阶段学习压力大,学生的团队生活很少,彼此相处的技巧没有得到锻炼。进入大学,同宿舍的同学要朝夕相处,但生活习惯、性格特点、自身修养都有所不同,因此容易产生矛盾。其次,学生多为独生子女,家庭对其教育不当造成一些负面效果,如任性自私、为所欲为,加上从小缺乏集体环境而导致缺乏集体荣誉感与合作精神。
2.3 网络依赖性问题
新生一方面因交际困难而在网络的虚拟世界里寻找心理满足,另一方面也被网络本身的精彩深深吸引。所以,有些学生对网络的依赖性越来越强,每天花大量的时间泡在网上,沉溺于虚拟世界,自我封闭,与现实生活产生隔阂,不愿与人面对面交往。这样久而久之,会影响他们正常的认识、情感和心理定位,还可能导致人格分裂,不利于健康性格和人生观的塑造。其次,迷恋网络还会使人产生精神依赖性,丧失学习动力。
针对这类高职新生的心理健康状况,可以从以下几个方面不断加强和完善对新生的心理健康教育工作。
3.1 创造条件,保证心理求助和心理咨询渠道的畅通
建议在《大学生入学手册》中增加关干学校心理健康服务的内容,如学校心理咨询和心理治疗服务机构的地点、服务时间、服务范围及网址等。要让学生对心理咨询服务的了解和利用就象利用学校里其他的服务机构和资源一样方便和快捷。使他们在出现心理问题的情况下,可以及时得到必要的帮助。有条件的学校在新生入学教育中增加心理健康教育的辅导内容,并进行大学生心理健康调查,对新生心理健康进行筛选、排查,并建立大学生心理健康教育档案,早期发现有心理问题的学生,为他们提供及时的帮助。
3.2 积极引导学生端正态度,提高人生理想抱负
从入学开始就引导学生正确认识职业教育,不苛求自己,以平和的心态做人与做事,同时认真分析学生学习专业的动机,培养对专业的兴趣与爱好。从价值观、理想信念的角度激发学习专业的积极性,从而实现人生价值。全方位了解学生心理需要,不断增强其自信心,遵照服从同化内化的教育规律,营造健康快乐的文化氛围,培养学生积极向上的人生态度。另外,学校要结合学生实际和社会用工需求,加强专业思想、端正就业态度的综合教育。
3.3 积极开展形式多样的活动,营造交往的空间
由于生理缺陷、心理障碍、学校的管理模式及家庭管教等方面的因素,限制了交际困难学生的活动空间,使不少交际困难学生生活在“两点一线”的范围内,即学校――家庭,甚至有不少学生整个学期都在学校生活,只有假期才能回家,很多交际困难学生不能独自外出去参与社会上的直接交往,特别是与正常人的交往。另外,即使是学校组织交际困难学生外出活动,也大多是去公园游玩、参观,缺少与社会上不同人士的交往。做为学校、辅导员、班主任应积极开展形式多样的活动,为交际困难学生营造不同的交往空间,使交际困难学生亲身参与,锻炼交往能力,获取不同的信息,积累交往的经验,以更好地适应社会。
3.4 学校要加强对校园文化的建设
大学生可以自由支配的课余时间比较多,积极开展一些诸如文娱、体育、网页设计、辩论等丰富多彩的校园文化活动。校园文化对于大学生行为的作用是潜移默化的,也是巨大的,它对学生的行为有启发、引导、维持和激励作用。高校可以利用课余时间开办高水平的学术讲座和艺术欣赏讲座,提高大学生的审美能力,抵御网络中扭曲的审美观;组织校内大型文艺、体育活动,使大学生在实际的参与中提高自身文化底蕴和审美情趣。
高职学生的教育和管理,要针对不同的个体情况,分析原因,选择合理的方式方法去解决。一切从学生的实际出发,通过学校、社会、家庭的共同努力,帮助他们逐步达到人格和心智的成熟,使他们顺利走完大学生活,实现就业成才。
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房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利,它的发展趋势是怎么样的呢?下面是读文网小编带来的关于房地产企业发展趋势分析论文的内容,欢迎阅读参考!
前言
房地产企业是我国房地产企业的主体,占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业,所需资金量大,资源占用多,而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势,对促进房地产业和整个国民经济的健康发展,乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。
1、 研究概述
1.1 我国房地产发展历史
我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹,被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起,90年代进入快速发展时期以来,我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化,全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计,自从1992年以来,我国房地产开发投资累计已超过五万亿元,年均增长20%以上;城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米,提高到了现在的20平方米。
八十年代以前,没有人公开地把房地产看成商品,更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来,在经济体制改革的带动下,房地产业,这一亿万价值的巨大商品开始起动,开始流通。八十年代的中国
房地产业是初步形成和发展阶段,是房地产业的第一次高潮,使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代,党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月,中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求:“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度,适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化,有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是,房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪,随着西部大开发步伐的加快,及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢,国外公司和企业将以更大的规模进入我国,尤其是外资机构的进入,则有利于改善房地产开发的融资环境,刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。
形势喜人,但存在的问题不少,困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点,而这正决定了其规模经营的性质。但是,我国的房地产企业大部分是各自为政,分散经营,综合实力弱,发展缓慢,竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡,总体看是东南实力强,西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。
我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制,整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止,全国房地产企业已达到3万多家,房地产行业从业人员已突破1000万人,并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外,十年来,还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业,以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业,从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展,各地出现了许多成功的房地产经营模式,它们中有成功楼盘的开发,也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
1.2 研究房地产企业发展趋势的意义
房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业,将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。
一方面,个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体,房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化,引起了国内房地产企业之间的竞争加剧,
使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”,利润水平向价值回归,市场逐渐走向规范;另一方面,中国加入WTO后,海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降,将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场,从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富,专业化程度高,管理水平先进,资金实力雄厚,具有强大的市场竞争力。
随着我国加入WTO,外国大型房地产企业将大举进军国内市场,将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势,势必使开发的商品房质量更好,品质更佳,建设成本更低,房地产市场竞争格局将会发生明显变化。为了要在激烈的市场竞争中取得优势,房地产企业必须要有市场危机意识,强化企业管理,逐步形成企业的核心竞争力,以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发,不断开拓市场、占领市场,才能维持企业的生存和发展。
因此, 探讨一条我国房地产企业的良性发展之路,以迎接全球化经济所带来的高层次竞争,已成为国内房地产业面临的重要课题。
2 、房地产企业现状和问题
2.1 我国房地产市场现状及展望
经过十多年的发展,我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段,基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业"市场类型和消费者"产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。具体地讲,有以下三大特征:
从产品供给和企业角度来讲,现有的房地产市场呈现出以下五个特点:(一是房地产产品价格差异扩大,各种档次的价格相互之间的参照性减低,低价更低,高价更高,总体均价趋降;(二是房地产行业边际利润水平降低,既有市场竞争因素,也有资金成本因素,但因其销售规模较大,因而对投资仍具较强吸引力(三是资金"技术"品牌"土地等行业门槛大大提高,迫切需求职业化的专业队伍,尤其是土地资源的限制,使得进入成本大增(四是房地产项目的销售速度减慢,虽然市场总量迅速扩大,但政府管制趋强,而消费冲动趋减,销售周期加长(五是日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升,客户服务成本亦呈上升趋势,营销成本使项目利润更趋降低。
从市场类型和消费者角度来说,房地产市场正由生存消费型转向投资消费型。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟,房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化,消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品,住房的功能也由原先的保值"增值的房产功能向消费、享受功能扩展。由于产品供应日渐丰富,消费者无须担心房价的涨落而难以把握购房时机,而可以根据自身的喜欢及需求去决定。但消费者在如此有利的市场中也并非绝对的赢家,还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险。 在从生存消费向投资消费转型的过程中,消费者改善居住需求而消费房地产的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力,但这并不说明现在的房地产市不热,因为改善人们居住条件是个持续、长期的过程,不能在短期内实现。如果各种资金都为追求利润而盲目进入市场,人们都为改善居住而过度透支消费,房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的合理限量及所能承受的合理速度,房地产市场就会产生)泡沫。
从产品和科技进步角度来说,随着产品技术的进步,房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。在这个过程中,产品同质化成为市场主流发展趋势。 因产品品质水平普遍提高及所购产品大体相似,大多数人享有基本相似的居住条件,人们对住房进行更新换代的速度加快。 房地产商利用建筑业"建材业"设计业的技术应用,不断推出对消费者更具吸引力的新产品,表现出电子业的某些现象。由于竞争日趋激烈,房地产创新不再是简单的应用新技术,而是最大程度地发挥土地资源潜力,通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。 在以产品为主题的房地产市场中,房地产企业专业化水准大大提高,全行业明显进步而且更加理性,发展商已熟练掌握房地产业的规律和技术,模仿和照搬都有助于行业发展,但不能保证项目成功。 整个房地产市场从你死我活的竞争转向资源组合,行业内部不同优势的各方走向寻求共同利益。 专业咨询代理机构的市场不断扩大。
2.2 我国房地产企业发展现状
房地产企业数量多,规模小。20世纪90年代中后期到现在,虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱,许多房地产公司已初具规模,有些还颇具实力,但相对“ 小、散、差”的特点并没有改变。截至2003年,我国房地产企业具有一级资质的企业仅有349家。
房地产企业开发能力低,规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业,并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小,资源分散,企业整体开发能力低,与其资源密集型的行业特点极不相适应。例如,上海市目前的房地产企业有2000多家,平均注册资本金不足2000万元,实收资本金不足6000万元。上海市房地产企业数量多而开发项目规模小,在2003年全市8267.51万平方米的施工面积中,平均每个企业的开发面积仅为3.3万平方米,销售百强的房地产企业总共只占市场份额的4﹪左右。
房地产企业资产负债率偏高,经营风险大。由于历史上的种种原因,我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题,企业所需资金主要是靠银行贷款解决。目前,国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币,与境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比,实在相距甚远。我国房地产企业资产负债率多在70﹪以上,有的高达90﹪。这种过高的负债必然影响企业的资信,增加其运作房地产开发项目的财务成本,使其盈利水平下降或出现亏损现象,甚至引发负效应的连锁反应。
房地产企业信用差,不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率,同时由于房地产开发业的进入壁垒较低,从上世纪90年代开始,一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重,既没有长期的企业发展规划,也不重视自身的信用和品牌,面积缩水、价格欺诈、质量低劣,延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益,而且直接影响着房地产企业自身的发展。
作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业,必须具备一系列的条件,如:企业的产权界定要清晰,企业必须有充分的自主权,企业要以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任。这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基本要求。从这些条件和要求来看,中国的房地产企业还存在着很多问题,总体来说还不能很好地满足这些要求。然而,中国房地产企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未来走势和发展方向,不论是开发商还是政府管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握。
我国房地产企业管理是指房地产企业从开发项目的选择、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理。与其他企业一样,房地产企业还处在一种能人管理、经验管理的体制上。素质高、能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键。企业家的素质与能力很大程度上决定了企业集团的成败。它的有利之处在于:能人有魅力、有经验、有智力、有威信、有献身精神,通过他们孜孜不倦的工作、奋斗,推动了企业的不断发展。然而,能人也是有局限的,首先,能人的数量有限,假设有100万家企业,而只有10万名能人,意味着有90%的企业找不到能人;其次,能人也有分类, 也分专业,难以与各种不同门类的企业对口;再次,能人也有自身局限性,如个人的随意性和模式化管理的科学性之间存在着深刻矛盾,这时的能人,实际将成为企业发展的阻力。先进的管理模式是企业长治久安、不断发展的根本保证。有了好的管理模式,一般水平的职业经理也能使企业正常运作;没有好的管理模式,能人也会无用武之地;有了好的管理模式,能人离去,企业会受振动,但不会受重伤。
房地产企业是中国房地产企业的主体,目前官方统计的数字是全国近3万家,占中国房地产企业总数的80%多。中国城镇住房制度改革的不断深化,个人购房取代集团购买成为市场交易的主流,以及中国加入世贸组织,对外开放步伐大大迈进等内外因素,给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看,目前中国房地产企业的现状不容乐观,其中许多问题都亟待解决,集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。
2.3 我国房地产企业发展中面临的问题
2.3.1 企业的所有制性质问题
尽管国内学者对于国有企业问题的研究如火如荼并日益深化,但却少有人对国有房地产企业问题进行系统深入的研究。实际上,工业国企中的问题和弊端房地产国企中都有,如预算软约束。代理人内部控制,激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等。并且,由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大,如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用,以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用,都正在为越来越多的经济学家所重视。
房地产国企退出房地产业的速度较之工业国企也许更快一些。上个世纪80年代末90年代初是中国房地产企业发展的初期,国有房地产公司占了绝大多数;随着改革的深入和市场的发展,国有房地产企业的比例逐渐缩小,90年代中期下降至不到50%;到90年代末本世纪初,房地产国企的比例已然降至20%多。然而,即使是只占总数的20%,由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大,国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重。此外,如果加上大部分的集体企业、一部分并不规范的股份制企业——这些企业在性质上其实与房地产国有企业类似,即产权不清晰,企业与政府的边界模糊,此外,其数量在统计资料中无法明确显示——那么由于所有制问题给中国房地产企业发展带来的不利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了。
2.3.2 企业发展中的规模问题
目前中国房地产企业“散、小、差”的特点已是有目共睹。据有关的统计资料显示,全国房地产企业平均净资产不足1000万元,具有一级资质的1%多一点,二级资质的不到10%,大多数是小公司或者项目公司。缺少大型房地产企业集团,即使是规模较大的开发公司也是资本少、市场份额小,如上海最大的房地产开发公司——陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司,也只有不到15亿美元的资本市值。据统计,全国房地产企业平均每家年开发量只有1.6万平方米,即使最大的房地产企业所占的市场份额也不足0.5%。
然而,从理论上讲,房地产业所需资金量大、高投入、高回报、高风险的特性,以及房地产企业属于资金密集型。管理技术密集型、人才密集型企业等特点,决定了房地产开发行业的进入门槛应该较高。从国际经验看,一般大型房地产企业或房企集团是市场舞台的主角,占据市场的绝大份额,如香港“五大”地产商,企业资产市值都在百亿美元以上,占据了香港楼市的半壁江山。与国际经验相比,大陆房地产业进入门槛过低、房地产企业规模过小等问题亟待改进。
2.3.3 房地产企业的效益问题
从《中国统计年鉴》中的数据看,与“经营总收入”、“商品房屋销售收入”等指标的稳步增长相比,我国房地产开发行业的“营业利润”以及“平均利润率”等指标波动剧烈,不容乐观。我们简单地用“营业利润”除以“经营总收入”得到房地产“行业平均利润率”,可以明显地看出,1992、1993、1994年是中国房地产业发展的高峰,表现在行业利润率上是12%左右;而从1994年开始房地产企业经营利润和行业平均利润率都迅速下降,1996年行业平均利润率仅为0.91%,1997、1998、1999三年更是出现“全行业亏损”,1999年我国房地产行业平均利润率为-1.16%;2000年才开始“扭亏”为1.62%.
此外,早期的开发企业对于解决我国多种经济成分并存条件下,非公人员购买住房起了不可或缺的补充作用。而且这个时候房地产开发商面临着来自单位福利分房这样一个强大的竞争对手存在,其利润水平局限在一定范围,还没有对社会造成多大危害。从1998年下半年我国取消福利分房,实行住房分配货币化,加之住房消费贷款政策的放宽,房地产开发经营业步入了一个迅猛增长的时期。可以说,开发企业在消除竞争对手直面庞大的住房需求市场(包括由开发商直接推动的拆迁市场),并且可以自主定价而不受任何约束的条件下,迎来了开发业有史以来最好的“黄金时代”,开发商由此也大量进入中国富豪排名榜的前列。目前,从利润获得的容易程度上看,对于已经储备大量地块的房地产开发商而言,被利用的中央宏观调控政策、地方政府拍卖土地或“勾地”、开发商和政府的特殊关系、中外炒房团的出击、消费者的倾巢出动等因素都有助于其“坐地加价”,获取房价失控状态下的超级暴利。所以业内提出的“地产黄金时代已经到来”的观点对开发商而言是对的,但对广大的住房消费者而言绝对不是一个好消息。因为一个几乎不做任何物质劳动、增值性服务的行业,或者说顶多做了房地产创意策划和住房销售的行业,却获得了远比房地产金融、整个建筑业、房地产服务业等整个产业链加起来大得多的超额利润,成了整个社会不得不负担的沉重成本。
根据我们的研究,在英美等发达市场经济国家,房地产业中根本不存在我国这种基本上不做什么物质劳动和增值服务的房地产开发经营企业。房地产业由两类企业构成,一类是房地产生产建设企业,这是国际意义上的建筑生产企业。这类作为第二产业的企业如同我国的工业企业一样具有完备的房地产原料采购、营造和销售功能,是房地产的真正生产者和开发者。另一类是房地产服务业,由不动产抵押银行、房屋信托投资公司、不动产投资基金、房屋租赁经营、房屋中介代理、房屋开发创意策划、房地产价值评估、产权代理、物业管理、IT服务等行业构成的房地产服务业体系。这些房地产服务业根据服务对象的不同又可以分成为消费者服务的房地产服务业和为房屋生产者服务的房地产服务业两类。在英美发达国家,房地产开发企业都是建筑企业,建筑业由于其生产率上升快、收入弹性高、产业关联性强等特性,成为国民经济的最重要的支柱产业之一。这正是上世纪70年代末邓小平同志到欧美访问时所看到的现象,他后来提出了把建筑业作为我国国民经济支柱产业和推进住宅商品化的构想。
可见,现阶段中国房地产开发企业根本不是一种合理的企业模式,一些部门或地方把这个第三产业行业定位为国民经济的支柱产业更属失误。因为,这个皮包公司根本不存在什么生产率上升、收入弹性和产业关联等技术经济特性,也不会有什么真正意义上的创新。但是在现实中我们看到,这种不做任何物质劳动的部门反过来成了供给住房的主体,而那些真正造房子的建筑企业在开发公司的价值链不过成了一个被动的、一个不显眼的链条。这就如同在汽车这样的耐用消费品领域,如果我们有一天创造了“汽车开发商”这样一个商业模式,只要汽车开发商设法融到一笔资金,就可以以外包的方式委托汽车设计商、汽车制造商制造,成为消费者得到汽车的唯一提供商,汽车制造厂反而失去了直接面对汽车消费者的机会。
房地产是一个比汽车价值更大、质量更难以判断的耐用消费品,如果让一个中间商最终负责消费者的住房权益,而真正的房屋生产者则完全依从于中间商,消费者和开发商之间在制度上缺乏一个合理的矛盾化解途径。以房屋预售制的争论为例,作为商业信用的一种形式,预售对于促进产业资金循环起着重要的促进作用。然而,房屋预售款是不是应该交给房地产开发商这个环节,而不是交给房屋的真正生产者呢?在我国,房地产开发商是房屋建设的“大业主”和“总承包商”,属于房屋生产者的上游,消费者有什么理由把预付款交给这个处于房屋生产者上游的“大业主”呢?而且从实质的意义上,消费者才是真正的“业主”和房屋制造的委托者,开发商不过是代理消费者开发的一个服务商,有什么资格要超越房屋的建设生产者而直接获得房屋预售款,并借此牟取暴利呢?消费者把预售款交给了开发商,开发商在支付了延期交付的土地出让金之后,在剩余的款项中只需要再拿出一个很小的部分支付给建筑企业,其余的部分就成了他们的超额利润;而且开发商支付给建筑企业的工程费用越少,它们获得的超额利润就越多。所以合理的解决办法是取消把预售款交给房地产开发商的预售制,建立起由建筑商开发销售房屋的预售制度,并从制度上和法律上保证房屋建设生产者对商品房屋质量的责任。
3、 房地产企业发展趋势分析
3.1 企业应该逐步走向民营化
现在看来,不谈“产权”的“市场取向”改革已然不能取得全部改革绩效,产权的明晰是下一阶段城镇住房制度改革的重心。此外,房地产本身所具有的“私人物品”特点以及房地产行业高赢利性的特点也是政府退出该行业的一个重要理由,因为政府的职能是经营“公共物品”,在住房问题上主要活跃于住房的“社会保障”领域。政府在这一问题上应态度鲜明,下定决心,所谓“有进有退”的措辞并不能阻止国企将全面淡出中国房地产市场的趋势,房地产开发行业中的重新“洗牌”将是大势所趋。事实上,目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起,“后发而先至”,并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。例如,在广州市新近评出的房地产综合实力30强中,民营房企占了近一半,而在前10名中,只有广州城建集团一家房地产国企榜上有名。
近年来,民营经济在房地产领域中迅速崛起,并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。近几年来,由于我国买方市场的全面形成,其他实业领域投资机会越来越少,而房地产领域相对来说则机会大、获利高,加上政府的一系列鼓励措施,所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因,往往在竞争中处于劣势,发展相对缓慢。
3.2 努力实现法制化正规化
制度化是企业发展规模化,民营化的制度基础和保障,加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点,加入世贸则加速了这一进程。改革以来,我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步,然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范,远未能与之“接轨”。一言以蔽之,中国房地产业的各方面仍然显得“乱”,典型的不合理制度如房地产定价制度、土地征用制度,企业内部激励机制等。未来中国房地产企业将按照现代企业制度的基本原则,加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化,企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业管理都将进一步向制度化方向发展。
随着我国近年来房地产业的发展,整个房地产市场呈现以产品和价格为主导的市场竞争格局。房地产企业只有坚持以市场为导向,为客户提供更高品质的产品和更优质的服务,不断满足客户的需求,才能被市场所接受,才能保证项目的成功和企业的开发利润。否则,投入开发的大量资金不能及时回收,不但无法实现利润,而且会造成企业运作资金紧难,甚至危及企业的生存和发展。因此,房地产开发项目的前期市场定位和产品研究工作显得尤为重要。
随着国内房地产市场逐步成熟以及竞争日趋激烈,房地产市场也被逐渐细分,房地产的各类产品也越来越多,它们各具特点和特色,满足市场上各种购房者的不同消费需求。目前,作为房地产企业,应结合企业自身的现状,通过对市场的深入分析和准确判断,选择合适的细分市场进入,形成特色经营,即为某一特定客层的消费者提供具有某些特质的产品,以更大程度地满足他们的消费需求,这样,才能保证产品的销售速度及项目的成功,使企业在这一细分市场处于领先地位,在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。例如,东方海外公司选择了豪华住宅这一高利润的细分市场,近年来,在沪开发的“东方曼哈顿”、“东方剑桥”、“东方巴黎”等项目,均地处市中心黄金地段,高层公寓,豪华配置,满足了这一细分市场客户的需求,虽然价格不菲,但销售火暴。东方海外公司就此确主了企业在沪上豪华公寓这一细分市场的地位和竞争优势,形成了企业产品自身的特色。
科学化的决策要求房地产企业应高度重视投资项目的可行性分析工作。投资分析的准确与否,直接关系到项目的成败。在项目投资决策前,应投入足够的人力和财力,做好充分的案前工作,比如市场调研与分析、项目定位、产品规划方案,为企业决策提供科学的依据,而不是将决策建立在经验和直觉的非科学基础之上。科学化的决策还需要程序化的过程,现在不少大型房地产企业都建立了项目投资听证会制度,通过集体讨论和辩论来评估项目,决策投资。
改革开放以来,我国房地产开发在制度建设、市场规范和企业发展等方面都取得了很大的进步,但是如果按照国际惯例的要求,目前我国很多方面还存在着不规范的做法和一些不完善的制度需要改革,如房地产定价制度、土地征用制度、企业内部激励机制等。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求,完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。
3.3 房地产企业需要实现集团化规模化经营
未来中国房地产业竞争加剧,将导致房地产企业向规模化。集团化方向发展,逐渐出现一批执市场之牛耳的“房地产航母”,“房地产大鳄”。其实,目前中国房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势已然显现,快鱼吃慢鱼也是早晚的事。例如,我国房地产市场发育早也较成熟的广州市,目前已有约1/3的房地产企业被淘汰出局,从最“辉煌”时期的1600多家,减少至目前的1000多家。
企业集团化经营已成为世界经济发展的必然趋势。生产社会化和生产专业化是近现代社会生产发展的新特点和基本形式。随着社会化大生产的飞速发展和科学技术的创新进步,生产过程中的专业化程度越来越高。这就从客观上要求企业实行多种经营逐步联合,集中使用生产资料和资金,采用专业分工和相互协作的先进生产方式进行生产交换。早在1990年约翰。奈斯比特在其《公元2000年世界大趋势》一书中就指出:90年代及至21世纪的经济格局是“集团对集团的竞争”,是“大型企业集团进行大兵团作战式”。美国、德国等西方国家经济高速发展,与其适应生产力发展的经济联合形式有极大关系。联合提高了生产力,增强了竞争力。由此可见集团化经营有利于生产要素的合理组合,使资源得到优化配置和合理利用,从而形成企业的规模经济效益,增强企业的活力。
企业集团化经营是增强竞争力的有效途径。市场竞争的实质是不同企业之间为了争夺各自利润最大化而彼此进行的实力较量。而在激烈的市场竞争中有许多企业由于实力不强,没有竞争力导致败北。我国加入WTO后,一大批实力雄厚、管理和技术先进的国际资本集团将会为抢占市场和我国的房地产企业进行较量。在这种国内外双重压力下,企业要在竞争中生存和发展,实行企业集团化经营是唯—的出路。这样,会有利于财力资源的集中使用,少花钱多办事,提高资金利用率;有利于充分利用物力资源,可以合理调配使用设备,物尽其用;有利于改善企业形象,提高知名度,增强资信度;有利于多元化经营,分担风险,降低成本,增加效益。总之,可使企业转变经营观念和方式,扩大规模,提高质量,形成规模经济,在市场上占据应有的地位。
企业集团化经营是具有重大意义的战略抉择。党中央在“十年规划和八五计划”中,明确提出要“积极发展企业集团”。党的十六大报告指出:“国有企业是我国国民经济的支柱。通过市场和政策引导,发展具有国际竞争力的大公司大企业集团。”党和政府的宏观调控政策是促使企业实行集团化的加速器。使企业增加了实行集团经营的紧迫感。实行企业集团化,有利于党和政府通过对市场经济的宏观调控,减少盲目性而产生的损失,增强综合国力。并为企业扩大生存和发展创造了空间,使企业能够走出省界,跨出国门,进入国际市场,取得更大的经济效益。
企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性,决定了不论是在开发,还是在交易和使用过程中,均需一系列专业服务的支持,以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。而我国的房地产市场在开发中的服务仅是初级水平,而在“交易”和“使用”环节的服务上存在很多空白领域。由于房地产具有较长的经济寿命,服务的价值从长远看甚至超过了房地产实物的建筑价值,因此,不论是国民收入还是就业方面,这些服务的经济价值是不可轻视的。而房地产业服务方面的欠缺,正意味着房地产市场存在众多的商机。而房地产企业如能抓住机遇,提供高水平服务并迅速占领市场,就会获得“先发”优势,取得巨大收益。因此,在实行集团化经营时,切莫忘记服务这一重要领域。通过填补服务体系的空白,促进房地产业的全面发展。
目前大多数房地产企业还未意识到公司发展战略的重要性,对企业战略的研究也仅限于学院派,而未能与实践很好地结合。而未来中国房地产企业发展的一个显著趋势是,一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件,再也不能仅核算这一单生意的成本和收益,而要将之放入企业的长远发展战略中去考虑,考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。因此,未来开发商所进行的将不仅仅是产品的竞争、企业的竞争,而更重要的是企业家战略眼光的竞争。并且,未来的中国房地产企业将不可能只依靠老总一人的经验决策就能“赢”,而必须充分发挥企业管理层以及企业外脑的集体智慧,形成明确而合乎实际的公司发展战略。
规模化的经营是国内房地产企业发展的必由之路。房地产业投入大、周期长、受市场因素影响大的特点,决定其有着较高的市场风险。随着房地产市场的日趋成熟,国家政策的不断完善,像土地招投标制度、新的商品房预售标准等的实施,房地产开发行业的准入程度将不断提高,只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业,才能在市场中站稳脚跟。
纵观西方发达国家的经济发展历程,当经济水平达到一定高度时,某些行业就会出现集中的趋势。未来我国房地产企业竞争加剧,只有增强规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力,才是企业赢得竞争的关键。目前,我国房地产开发正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的开发企业实力正在急剧增强,市场竞争的核心能力正在加速形成,一批对市场有较大影响的房地产龙头企业正在脱颖而出,而那些实力弱而又缺乏核心竞争能力的开发企业在未来几十年内将会面临被淘汰出局的危险。诸如万科这样的企业,正努力从其它开发企业特别是房地产企业中吸引人才,为企业的扩张做好人才储备。房地产开发“ 大盘时代”的来临以及国内资本市场的逐步成熟将大大加快我国房地产企业规模化、集团化的步伐。
3.4 在产品同质化趋势下争取服务的差别化
由于我们长期处于“卖方市场”,房地产市场竞争同质化现象严重,产品同质化、价格同质化,推广方式同质化……。然而如果认真研究中国房地产市场的发展趋势就会发现,目前中国城镇居民已处在一个从追求“量”向追求“质”转化的时期,这是宏观大势;从市场的微观层面看,市场需求和消费者偏好又是多变的、善变的,有时还变得很快,开发商如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。
市场化的运作要求房地产企业以市场为导向,贴近市场,充分了解客户的需求,不断满足广大消费者对房地产这一特殊商品的需求。一个房地产企业,首先要清楚市场上要什么,本企业能做什么,然后再去研究怎么做。近年来,上海民营企业成为沪上房地产市场上的一支生力军,他们的成功,正是由于民企机制灵活,贴近市场,抓住了近年来中低档商品住宅的市场机遇,使企业得到了超常规的发展。目前,房地产企业越来越重视市场化的运作,许多企业成立专门的部门,负责项目定位和产品研发,由企业的设计人员、营销人员共同协作,力求开发出适销对路的产品。
首先,追求设计的独特性。设计是房地产前期最基础、最核心的环节,是房地产品牌运作的关键阶段。要创造强劲的房地产品牌,就要充分发挥建筑设计专业技术作用,走差异化的生存道路,使前期的开发设计独树一帜,用全新的思维方式不寻常的设计理念和守正出奇的超人表现,以及他人无法模仿而又能给企业带来持久竞争优势的能力,使品牌的核心价值能触动每一个细分的消费群体。
其次,注重功能的前瞻性。房地产是城市建设的重要组成部分,要紧跟现代城市的发展趋势。住宅是购房者个性、权力、地位、财富、身份的符号与表征,是生活方式的载体之一。要满足细分群体的多元化的需求,房地产的功能设计既要体现前瞻性,又要保持后延性,做到一二十年不落后,三五十年可改造,一二百年成古董,具有观赏与增值的潜能。
此外,销售策划要具有鲜明特色。开发商必须注意特色经营的重要性,把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为经营理念,不仅在小区布局、建筑外型、色彩楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同,突出居住者个性,而且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格,努力成为市场亮点。此外,重视环保和文化品位也是个性化服务的重要体现。同时,规范到位、体贴入微的物业管理,不仅可以提升开发商形象,甚至可以使物业升值。
3.5 行业发展追求专业化和品牌化
目前,我国许多房地产企业既做房地产,又作地产,而且不分档次、不分区位、不分用途,什么项目都做。更有开发企业提供“ 一条龙”式的服务,即材料销售、建筑施工、装饰装修、物业管理都自己做,甚至包括了中介、设计,企业向大而全、小而全发展。形成这种“ 全能开发商”的原因有:一是因为与房地产相关的每一项业务都是有利可图的,所以开发商不愿意让别人去做;二是房地产业专业分工不够,相关业务还没有形成产业化,没有成本优势,产品价格较高,所以开发商宁愿自己去做。结果造成企业内部管理上互相重叠交叉,开发模式没有创新,抗风险能力下降,通常是一年、两年一个开发周期过去后,很多这样的企业也便悄然消失了。以成熟的美国房地产开发模式为例,他们走的是一条高度专业化细分的道路,投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。这说明房地产业发展到一定程度,这种“ 全能型开发商”缺乏竞争力,不利于发挥自己的优势,随着房地产行业利润的不断下降,以及房地产相关业务形成产业化,房地产企业的专业化将是必然的发展趋势。与此同时,房地产开发产品的差别化也将越来越明显。目前,我国城镇居民已处在一个从追求“ 量”向追求“ 质”转轨的时期,这是大势所趋。从市场的微观层面看,市场需求和消费者偏好又是多变的,有时还变得很快,开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。所谓“ 得客户者得天下”,研究消费者偏好,开发适销对路的产品,研究细分市场,形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势,将是未来我国房 地产开发企业考虑的一个主要问题。
专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才,提升企业及项目的管理水平,提高效率,降低成本,以获得更多的利润。加和WT0以后,随着市场竞争的加剧,国内房地产业逐步进入微利时代,企业只有具备较高的项目成本管理水平,使开发成本低于行业平均水平,才能在竞争中获得优势。因此,房地产企业必须充分重视投资管理工作,尽早培养出一批专业化的投资管理人才,使他们成为既具备房地产运作的专业知识和实践经验,全面了解房地产市场,又具备财务分析、投资管理及相关法律知识的复合型管理人才。
品牌化是产品差别化的进一步深化。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现,是核心竞争力和综合素质的外部表现。长久以来中国的消费者买房子需要全面考虑有关住房的所有因素,而且各因素的权重相差不多,于是只好一个项目一个项目去“踩盘”,交易费用很高。未来中国房地产市场的竞争将是品牌的竞争,目前靠“概念”吃饭,全面采取“跟随策略”就能“全赢”的局面将被逐步打破,房地产业界将会崛起一批行业精品楼盘和明星企业,它们在竞争中占据优势并获得巨大的超额利润。
品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现,以核心竞争力和综合素质的外部表现,是市场经济发展和市场竞争的必然产物。一个有影响的品牌,不仅可以在市场竞争中取得越来越大的市场份额,而且售价比一般同类产品要高出许多。房地产商品于其自身的特点,一般消费者不可能对诸如开发商的各类承诺是否能兑现,房地产产品本身的质量是否有保障,今后小区物业的管理水平如何等方面有非常详细的了解,这就要求房地产企业必须运用品牌这一无形资产来提高消费者对其产品的忠诚度。未来我国房地产市场的竞争将是品牌的竞争,企业必须在产品质量、外观、功能、小区环境、售后服务等各方面不断努力,才能塑造出自己的品牌。
战略化是品牌化的进一步深化。战略化意味着一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件,不能仅仅核算这一单个项目的成本和收益,而要将之放于企业的长远发展战略中去考虑,考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。因此,未来房地产开发企业所进行的将不再仅仅是产品的竞争、企业的竞争,而更重要的是企业家战略眼光的竞争。而且,企业将不再可能只依靠领导个人的经验决策就能成功,而必须充分发挥企业管理层以及企业外部咨询机构的集体智慧,形成明确且合乎实际的企业发展战略。
随着房地产市场竞争的加剧及消费者成熟度的提高,房地产企业越来越重视企业的品牌建设。当然,企业的品牌建设不是靠大量广告投入,自我吹嘘,而是建立在市场提供优质的产品和优良服务的基础上,再配以准确的形象策划和适当的媒体推介、公关活动等的系统工程。品牌建设需要一个过程,它是以开发商一个个成功项目作为载体,逐步为市场所认可,最终形成企业自身的品牌和形象。例如,万科地产的“万科城市花园”品牌,北京万通集团的“新新家园”品牌,广州奥林匹克房产的“奥林匹克花园”品牌,等等。它们都是通过多年经营和多个项目的积累,才拥有了目前的市场知名度和品牌形象。
企业品牌建设不仅为企业开发项目的销售工作提供了保障,而且,良好的品牌形象还会给企业带来更为丰厚的附加价值—品牌价值。首先,知名企业开发的楼盘的售价可以高于周边的其它楼盘,利润可以更高。如万科地产近年来在沪上开发了多个项目,由于服务品牌的建立,不但销售火暴,而且,售价也比周边楼盘每平方米高出700-1000元。其次,知名企业在某一地段的投资开发,会带动其它企业在周边跟风投资,从而形成新的热点,提升了区域价值,最终提升了自身楼盘的价值,扩大了利润空间。最后,知名度高的房产开发企业更容易获得银行的金融支持,更容易找到合作伙伴。特别是加入WTO以后,大量境外投资会进入国内房地产市场,而出于对国内外房地产开发模式差异性和本土化的考虑,一部分境外投资会采用合作开发或项目管理的模式,而国内知名房地产企业在吸引资方面无疑会占得先机。大连万达集团由于具有较好的企业品牌,已与世界五百强之一的某境外企业合作,在国内二十几个大中城市开发建造大型商业设施及住宅小区。
越来越多的房地产企业已经意识到,未来国内的房地产市场不应出现象中国家电业那样残酷的价格竞争,那只会导致全行业的生存危机,而是要走品牌竞争之路,具有高附加值的优质产品才能在满足客户需求的同时,为企业提供更多的资金积累,在良性循环的状态下保证企业的生存和发展。
3.6 房地产企业趋向网络化信息化
房地产是区域市场,而房地产策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展,而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力,企业必须通过利用网络化管理的优势,整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的"全国通路战略",通过业务网络分摊风险,利用经济的地域轮动赢得发展空间。
中国房地产TOP10研究组通过对百强企业的系统研究认为:专业化、制度化、品牌化、职业化、网络化将是百强企业的发展趋势。一、专业化。百强企业只有坚持业务专业化,不断提高自己的竞争力,才可能在市场上生存并发展壮大。二、制度化。企业要发展,就必须以制度代替模式,加强企业创新能力,不断超越自我,才能在竞争日益激烈的房地产策划代理市场中脱颖而出。三、品牌化。品牌是企业综合实力的外部表现,同时企业的经营发展离不开品牌。
百强企业都十分注重品牌价值,上海荒岛房产工作室用"口碑"开拓市场,创造性地提出"声誉缘于面、服务强调线、效益出于点"的运作思路,在区域扩张中取得了良好的声誉和效益。四、职业化。职业化人才越来越受到行业的推崇。百强企业认识到这个趋势,注意吸收专业化人才,加强员工专业教育,培养出职业化的人才队伍。五、网络化。房地产是区域市场,而房地产策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展,而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力,企业必须通过利用网络化管理的优势,整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的"全国通路战略",通过业务网络分摊风险,利用经济的地域轮动赢得发展空间。
3.7 房地产企业将日趋与金融业实现融合
在金融全球化的推动下,中国金融业的开放,海外金融机构的进入,促使先进金融技术的引进,推进金融产品创新,增强金融业的竞争力,迅速提高金融业的服务质量。这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间,促进房地产证券化,并刺激房地产市场的需求,促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前
消费和房地产投资。而且,房地产证券化的发展,使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具,便于理财和投资组合,大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。
当房地产企业业务运转正常,融资渠道畅通,经营负债控制得当,具有专业化经营和核心竞争力的时候,房地产开发的规模越大,效益就会越高,风险就会越低。因此,房地产企业在做强的同时,也希望能尽快上规模。但房地产业是资金密集型行业,企业发展到一定规模,单纯靠银行贷款显然是不够的,企业上市,进入资本市场是必由之路。房地产企业进入资本市场,不但可以拓宽企业筹资渠道。而且,可以降低企业的资产负债率,使企业经营更加稳健。在香港,大地产公司的资产负债率一般不超过30%,而目前国内大部分房地产企业的资产负债率平均在85%以上。由此可见,资本运作对于房地产企业将会越来越重要。
房地产企业的资本运作并不局限在企业上市这一种形式,而是有更广泛的资本运作方式。例如,大型房地产企业可以在资本市场上收购、兼并其它房地产企业,或是投资参股优质房地产企业,或是与国外房地产基金合作,强强联手,充分发挥各自优势,形成双赢局面。随着我国加入WT0,相关政策逐步放开,房地产企业必将在更加广阔的国内外资本市场上进行运作,形成畅通而牢固的资金链,为企业的高速发展提供更加强劲的动力。
此外,房地产企业的发展,不仅需要雄厚的资金实力作为后盾,而且,更需要各类高素质的专业人才的加盟作为保障。未来房地产企业间的竞争在某种意义上讲就是人才的竞争。目前,很多房地产企业已非常重视企业人力资源的建设,想尽办法留住企业内的业务主干,并不断通过猎头公司等在市场上争夺高素质的专业技术人才和经营等理人才,建筑人才高地、为企业的发展储备能量。
房地产企业在进好人才的同时,还应学会用好人才。因此,房地产企业应不断完善薪酬计划、绩效考核制度和激励机制,提高员工的积极性和责任感;营造良好的企业文化,加强团队建设,为员工创造充分发挥个人专长的环境氛围,增强企业的凝聚力和向心力;重视员工的职前培训和在职培训,鼓励员工不断创新,争创学习型企业,以适应行业的发展和竞争的需要。
目前,国内房地产企业的组织架构,主要分为两种形式:一类是职能型的模式。企业设置不同的专业职能部门,同时分工负责企业所开发的各项目的业务工作,每个项目现场设地盘经理。其特点是公司层面强,项目层面弱。另一类是项目经理负责制的模式。每个项目部或项目公司,配备较齐全的各类专业人员,独立运作,由项目经理全权负责。其特点是公司层面弱,项目层面强。这两种模式都有其自身的优缺点,因此,有些大中型企业采用两种模式相结合的组织架构,但也带来了多头管理、效率低下、人员配置增加等一系列问题。
“入世”后,外资进军国内房地产市场,一种是直接在华设立公司从事房地产开发经营,另一种是以投资者的身份,在华寻求合适的企业合作,参股或控股某些企业,进行房地产投资,尤其是那些国外房地产基金。这对国内房地产企业的发展提供了难得的机遇,哪家企业的管理机制与国际接轨,他们在吸引外资合作方面就占有优势。
因此,房地产企业应重视企业法人治理机构和现代企业制度的建设,投资决策层面与经营管理层面的分离,作为企业所有者,敢于聘用职业经理人负责公司的经营,并充分放权,依靠建立完善的管理制度和监督机制,来约束各级管理人员,企业靠制度化、程序化运转,而不是靠一个人在运作,这样,才能为吸引新的投资股东奠定良好的基础。
同时,企业应学习国外先进的管理理念,逐步建立扁平化的组织结构,减少管理层次,增强企业内部沟通渠道的畅通,提高组织运作效率,增强各类决策的可靠性。比如,项目投资决策听证会、项目规划设计听证会、营销方案听证会等形式,就是一种探索,使公司高层管理人员与普通的基层业务人员有机会充分沟通,交换意见,为决策的正确性、科学性提供了保障。
我国房地产市场的不断发展得益于房地产金融的大力支持。但近年来金融支持力度有所下降。目前我国房地产开发资金来源主要分为:国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来,国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低,且呈不断回落态势;房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款,房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。
我国房地产金融制度创新的当务之急是融资证券化,更具体地讲急需开放抵押贷款二级市场。住房抵押贷款的二级市场就是银行或住房抵押贷款担保公司开展的业务。由于住房抵押贷款占用的资金数量大、积压时间长、变现难,因此经
营孕育着巨大的风险。欧美的住房抵押证券的信用级别极高,相对具有“金边证券”之称的国库券而言,住房抵押证券称之为“银边证券”,具有良好的赢利功能。因而二级市场并非单纯的就是一种风险分散机制,它还是一种全新的融资渠道加强与金融部门的合作与联系,开展多样化、多渠道的抵押业务,特别是扩大存量房抵押业务,盘活存量资产,使房地产抵押成为融资的主要手段之一。
房地产企业为了实现组织机构的精简,扁平化的管理,提高效率,应该走专业化的道路。房地产专业分工越来越细,今后房地产企业应将更多的人力、财力,放在投资策划、管理等方面;将部分业务外包给专业公司打理,不仅能使其更加专业化操作,而且可以有效地降低成本,规避风险。例如,目前很多房产商已将设计、施工、监理、营销、物业管理等工作发包出去。今后,房地产开发过程中的项目管理、市政配套工程等工作也会由专业公司来完成。这样,不仅使房地产企业的组织机构得以精简,管理效率大幅度提高,而且,各外包项目由专业公司承担,更加专业化,效率和效益皆会提高。房地产企业会选择合适的各类专业公司,发挥各自优势,强强联手,形成战略伙伴联盟,保证项目顺利完成,使企业得以发展与壮大。房地产业是一个资金密集型行业,房地产企业融资方式的优劣,也直接影响着融资成本的大小。因此,如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求,不仅是房地产企业所面临的一个迫切需要解决的问题,也是防范金融风险的重要方面。房地产企业融资是以房地产企业为对象而进行的融资,主要围绕房地产企业开发、经营、消费等活动而展开。要使房地产企业融资畅通无阻,就要达到融资对象的专门化、融资对象的过程化。
结论
从总体上讲,我国的房地产形势看好,房地产企业有较好的生存环境。要多种途径解决房地产企业规模过小,后劲不足的问题,摸索并逐渐形成较成熟的运行模式,抗风险能力也将会得到不强加强。我国的房地产企业要在市场中站稳脚跟,牢牢把握好市场开发方向,提高自身素质,与时俱进,把握机遇,才能出其不意,战胜对手,立于不败之地。同时,还必须有国家政策的正确指导、政府部门的大力配合,以及政府与企业对消费者需求的准确把握及合理引导。
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摘要:在这种情况下,国有房地产企业与非国有企业呈现出来的在体制和机制、竞争与活力等方面的优缺点也日益体现出来。
关键词:国有房地产企业,改革发展
为控制城市房价上涨,政府频出新政策调控楼市。继去年底二手房营业税优惠终止、"国四条"、土地出让金比例调高至50%、"国十一条"等楼市降温措施后,今年4月中央又出台了一系列房地产调控政策,北京、上海等地政策实施细则也相继出台,对市场的影响逐步显现。时至2010年年中,在严厉的房地产政策调控下,北京、上海、杭州等地成交量全线下挫,个别楼盘出现"零成交"现象,部分楼盘价格出现松动,市场观望气氛加剧,对开发企业形成新的考验。
一、国有房地产开发企业现状
随着调控政策的不断深入,开发企业资金压力不断加大,个别规模小实力不够雄厚的开发企业资金链断裂,经营难以为继,尤其是负担沉重的国有开发企业,冲击更甚。。在这种情况下,国有房地产企业与非国有企业呈现出来的在体制和机制、竞争与活力等方面的优缺点也日益体现出来。枣庄市现有105家开发企业,国有的已不足五分之一,以枣庄市一开发企业为例,该公司一是没有土地储备;二是资金紧缺,没有形成积累,虽然上世纪九十年代经营比较红火,但进入二十一世纪以来,一直没有成规模开发,以小片零星开发为主,仅够维持公司生存,没有用于启动新项目和购置土地的大额资金;三是人员过多,精通业务的技术人员缺乏,人力资源状况堪忧,该公司现有工作人员78名,工程技术人员不足5名;四是企业的工资制度按事业单位工资制度标准,干好干坏一个样,竞争和激励机制不灵活;五是看重短期效益,缺乏长远性、前瞻性和可持续发展战略思想。
二、国有房地产企业改革的必要性
随着房地产市场竞争日益激烈,国有房地产企业旧体制的种种弊端日益显露出来。如果仍抱着所谓“事业单位企业管理”的固有模式不放,不从根本上彻底改变企业的经营管理模式,砸烂铁饭碗,向市场求生存求发展,国有房地产企业将很难生存。
三、国有房地产企业改革发展对策
(一)成立开发集团,建立现代企业制度。以国有资产为纽带,建立现代企业制度,理顺资产关系,整合资金、土地、人力资源等优势,建立适应现代企业集团特点的高效管理机制,做大规模,进一步拓展现有的市场和规模,提高企业的综合实力。针对市场高、中、低收入群体搞好产品定位,进行定向开发,形成以商品房、经济适用房和廉租房为主体的多元化住房供应体系,加大新农村建设力度,全方位地开拓市场。目前,枣庄市薛城区房管局按照这种模式正积极进行改革,该局投资1000万元成立了山东盛泰房地产开发有限公司,以盛泰公司为龙头,整合局下属5家公司的优势资源,打造企业集团,以服务薛城、建设薛城为中心,积极开拓市场。
(二)进行战略性重组。鼓励企业进行兼并重组,对于有一定实力的房地产开发企业,可以通过股份制改造,实行房地产企业证券化,吸收多元化投资主体,投入新的资金,形成规模经济。。对于负担过重、经营困难,但开发项目有市场的国有房地产开发企业,可以通过兼并、联合等方式进行资产重组,盘活资产。
(三)立足国有体制,引进管理机制,提升国有企业的核心竞争力。管理是企业永恒的主题。一部分国有房地产开发企业经营亏损,体制并不是主要方面,重要的问题是机制的问题。作为国有企业,首先要选拔好一把手,一个单位主要领导的配备对企业发展起着至关重要的作用,要始终坚持德才兼备的原则。二是改革用人和分配制度,通过有效地激励形成"能者上、庸者下、多劳多得、不劳不得"的用人和分配制度。三是拓宽融资平台,增加创收渠道,在多元化发展上谋思路,形成开发物业和管理物业的多元化发展的新格局。枣庄市薛城区房管局下属五家公司已全部打破事业单位的管理和工资发放模式,建立了按劳取酬、任人唯贤的管理制度,公司已逐步走出低谷。
(四)建立良好的企业文化。。企业文化就是企业在长期的生产经营中形成的并为全体员工所认同与遵循的价值观念和行为准则的总和。企业文化作为一种价值观和企业精神,对于提升国有企业的核心竞争力具有十分重要的作用。先进的企业文化对内具有凝聚人心、激发潜能、营造员工忠诚度、提高企业凝聚力和亲和力等作用,对外具有宣传、导向、提升企业品牌等无形资产价值等功能。因此,企业文化被许多人认为是新时期企业的核心竞争力。培育优秀的企业文化主要包括三个方面:第一,确立企业正确的价值观,形成企业精神、树立企业形象、增强企业凝聚力。第二,树立以人为本的管理理念,为员工创造公平、宽松的工作和成长环境,营造吸引和留住人才的文化氛围,培养合作进取的团队精神。第三,创造富有生命力的文化创新机制,鼓励有利于企业文化创新的思想、行动、方案和建议,使文化创新变成一种风气,形成良好的文化创新机制。
总之,只有改革才能使国有房地产企业的产权清晰,行政干预减少,才能打破大锅饭制度,形成职工能进能出,工资有升有降,干部可上可下的灵活的用人与分配制度。经历了改革的阵痛,国有房地产企业才能重振旗鼓,与民营企业并驾齐驱,一道参与市场竞争。
过去的十多年,房地产在我国经济发展中一直发挥着“新的经济增长点”甚至“支柱产业”的作用。历史表明,房地产行业对经济的高速发展起到了很强的拉动作用,房地产的发展带动上下游产业的大发展。透过房价上涨、土地价格上涨、温州炒房团、房产投资的表面现象,深入分析房地产经济发展的几个内在因素:
1、从人口总量和结构来看,我国还处于人口红利期
当一个国家处于工业化和城市化的初中级阶段,第一产业向第二、第三产业转移劳动力,必然会出现大量农村富余劳动力人口向城市人口的转移;住宅房产的需求总量是由人口数量、年龄结构和家庭的裂变速度来决定的。一般,25至45岁年龄的青壮年人口是住宅房产的主力军;25岁至35岁的青年人正处于结婚成家时期,此时需要组建新的家庭,滋生出购置婚房的刚需;而35岁至45岁的壮年人正逐步步入中年,此时上有老下有小,对住房的面积和大小需求日益强烈,随着收入的增加,滋生出改善性住房需求。
新中国成立初期,曾经出现过3次人口出生高峰期,分别在1950~1957年,1962~1963年,1964~1971年,这三个时期每年出生率超过30‰;1972~1979年平均出生率也超过22‰;1980~1990年平均出生率也超过21‰;从1994年起,中国新生儿逐步减少,进入了低生育时代,从1994年的18‰逐步降至2010年的约12‰。
人口红利,是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大,抚养率比较低,为经济发展创造了有利的人口条件,整个国家的经济成高储蓄、高投资和高增长的局面。
我国目前正处于 “人口红利”期;社会总抚养比例从2001年的43%下降到2010年的34%,年轻工作人口的比较则大幅上升,少年儿童抚养比例大幅下降10个点,而老年人抚养比例则稍微上升。
目前有些经济专家认为我国的人口红利正在逐步消失,原因在于低生育率、老龄化开始等因素;人口红利的转变节点将会在2015年出现。
而复旦大学社会发展与公共政策学院教授任远认为,目前中国的人口红利并没有因为老龄化而消除,实际上之前的“红利”来自人口数量,即“量”的红利。“我们还可以获得人口'质'的红利,即健康和教育赋予劳动力的价值。”
在未来10~20年时间内,中国经济将从需求大量低价劳动力逐步转向需要大量高技能劳动力;随着我国受教育程度越来越高,结构性人口红利将取代总体的数量人口红利,继续作为中国经济发展的新动力。
每年出生人口的绝对数量统计为,1954~1957年均出生人口2124万; 1958~1961年均出生人口1542万;1962~1975年均出生人口2627万;1976~1980年均出生人口1795万。1981~1997年均出生人口2220万;从1998年开始从1900万逐步降低至2010年的1596万。
1997年之前我们依然每年出生人口在2000万以上,这将此后的连续20多年间,为我国经济发展提供充足的劳动力,以22岁大学毕业时间算起,个人推测至少要到2020年左右新增年轻劳动力才会逐步减少;以30岁左右买房来算,我国房地产新增需求在2027年之前,仍然有非常强劲的购房需求。
2、从城市化率来看,我国城市化进程正在加速发展期
城市化可以分两个方面来看,第一,人口城市化是城市化的本质和动力源泉,人口从农村流向城市,劳动力也从第一产业向城市第二、第三产业转移;第二,土地城市化是促进城市化的重要工具,在我国城市化进程中扮演了举足轻重的作用,伴随人口城市化和非农经济活动对土地需求的增加,土地从农业向非农业配置,农业用地转化为城市用地;只有继续有效发挥 土地的功能,才能促进城市化健康、可持续发展,对我国经济的平稳增长也是至关重要的。
从1978年至1999年,我国进入城市化平稳发展期,城市化率从17.92%,稳步增长到30.89%,20多年间增长了近13个点;每年新增城市人口约1000万人。
从2000年开始至今,我国进入城市化加速发展期,城市化进程明显加快,城市化率增长显著,至2011年我国城市化率已经达到51.3%,12年时间增长了近20个点;年均新增城市人口超过2600万,这12年内总共流入城市人口超过3亿人,目前,中国人均GDP在4000至5000美元,通过财富的逐步积累,已有部分人具备了购买商品房的消费能力;以人均居住面积30平方来计算,每年需要新增城市的真实住宅约7.8亿平方米左右;这还不包括改善性住房需求。
从需求和供应总量来看,1998年-2011年商品住宅竣工总面积为56.2亿平方米,而1998年-2011年我国新增城市人口为3.3亿人,按照人均30平方计算,商品住宅需求总量将近100亿平方米;说明即使不考虑改善性需求,还有将近一半的新增城市人口是在租房;新增城市人口通过财富的积累,就会对商品住宅的形成潜在的购买需求。
城市化过程中会增加工业用地、住宅用地、社会公共用地的需求;第一,城市化进程必然伴随着工业化过程,大量的扩大工业和新兴产业新建工厂,增加了对工业用地的需求。第二,城市化过程中,进入都市的人们必然需要数量更多、质量更高的住房需求。第三,随着城市社区的日益增加,人们的商业、文化、体育等大量的公共需求被扩大,因此需求更多的商业用地和公共用地。我国东部、中部、西部的城市化水平差异很大。东部省份,特别是北京、上海、天津等地的城市化率已经非常高,达到80%,如果按照70%的发达国家城市化率标准,已经进入了城市化后期阶段,这意味着这些地区未来城市人口的增长将放缓,房地产需求需要寻找新的增长空间,由于城市 发展具有层次性,满足中低收入者住房需要的中低端房地产的潜力也很巨大。但城市化率依然很低的中部、西部地区,其城市化率尚未达到40%,未来该区域将面临更加广阔的城市化空间,住房的需求旺盛,房地产仍将强劲发展。
3、从宏观 经济看,我国经济正处于快速稳定增长期,M2增速很大,对通胀造成了长期压力
改革开放30年间,我国名义GDP增速为15.8%,实际GDP增速也超过10%,近年来GDP增速仍然保持在8%-12%,而房地产的直接投资拉动GDP增长超过1个百分点,产业杠杆拉动越3个百分点。经济的发展对我国的货币供应量提出了更高的要求。
狭义货币M1反映着经济中的现实购买力;广义货币M2不仅反映现实的购买力,还反映潜在的购买力。从数据上看,2011年广义货币M2余额为85.16万亿元,狭义货币M1余额28.98万亿元,而2011年我国GDP总量为47.16万亿元,M2/GDP=1.81;而2011年美国GDP为15.32万亿美元,M2为9.68万亿美元,M1为2.16万亿美元,美国M2/GDP=0.63;M2/GDP这一指标中国是美国的3倍,说明我国的货币 环境比美国更加宽松。
2000年-2011年,中国的广义货币M2从13.46万亿元涨到85.16万亿元(超过了美国的9.68万亿美元,而GDP只有美国的二分之一)增长了6.3倍,而同期GDP只增长了2.8倍,由此可见我国通胀长期压力很大。
判断货币供应量是否过多的重要依据是通货膨胀压力。目前我国的资源与投资品如房产、黄金、收藏品等价格持续上扬,由此可见我国实际已经出现明显的通货膨胀;但居民消费价格指数(CPI)并没有出现明显的上涨,原因在于我国CPI不直接包括房价因素,但包含了8%的居住类商品,例如建房和装修材料,包括租房的租金,包括对公房的房租和私房的房租等,而美国的CPI在居住类计算时包括了45%。M2高速增长而CPI增长不明显,说明了当前我国经济的三驾马车中投资和进出口占据了主要部分,而消费需求相对不足。
M2也可以作为衡量 社会经济财富增幅的一个总体基准水平,如果你资本的投资收益能够超过M2增长率,则投资收益是跑赢财富增长的社会平均水平。目前大家都有比较强烈的存款保值增值意识,即使你的收益超过CPI也可能是财富贬值的;过去十年,黄金涨幅约350%,石油约200%,而跑赢M2增速的是中国房地产,所以房地产引来了各方面资金的投资。
4、人民币升值压力促使国际资本流入中国房地产行业
我国经济发展越好,人民币升值压力越大;自从2005年7月21日,中国进行人民币汇率改革制度以来,人民币不再单一参考美元,转而 “以一篮子货币为参考的浮动汇率制度”,到2008年7月,人民币汇率从汇改前的8.2上升到6.8,上升了20%,这是持续的进出口贸易顺差之后,人民币被动的进行升值。
2008年金融危机之后,人民币再度回到事实上的对美元固定汇率政策,美元走低,抑制了人民币汇率的上升,截止到2012年8月,人民币汇率为6.33;虽然人民币的弹性化在一定程度上减轻了人民币升值压力,但是国际货币基金 组织(IMF)依旧认为人民币币值被低估,只是低估程度不再像以前那么“严重”“显著”了。
瑞银(UBS)新加坡货币策略师尼赞(Nizam Idris)估计,在2005年7月中国政府让人民币升值以前,人民币被低估约35%至40%。到目前为止,人民币兑一篮子全球货币在实值(in real terms)上升值了约18%。这也就是说,人民币目前大约被低估20%左右。由于很多外资依然对人民币抱以升值的预期,资本的趋利性会促使热钱不断涌入中国,从而对国内的价格上涨形成了压力。而房地产投资的收益远远大于其他实体经济的回报,则大量的资金会通过各种投资途径流入房地产行业,给房地产带来了很多投资需求。
综上所述,过去的10多年时间,我国处于人口红利期,社会总抚养逐步下降,而年轻劳动人口稳步上升,为我国的经济发展提供了充足的劳动力,同时新生人口的绝对数量巨大,近年来受到高等 教育的毕业生越来越多,比例越来越大,我国人口红利也会从数量人口红利转换成“质”量越高的结构人口红利,这些都为房地产奠定了中长期需求基础。
同时城市化进程的加速发展,近年来每年有超过2600万人进入城市,将中长期给房地产带来坚实的实质性住房消费需求,一方面一线城市向郊区化发展带来对住宅的需求,另一方面二三线城市加速城市化产生了真实需求,同时随着财富的积累滋生出了改善性需求、年轻人组建新家庭促发家庭向小型化裂变、来务工人员驻留后市民化都将催生出更大的刚性需求。
广义货币M2的增长速度是GDP增长的2倍多,发行货币量的增多使我国面临中长期通货膨胀的压力,而房地产投资的收益远远大于其他行业回报,资本的趋利性促使社会更多的资金向房地产行业汇聚;我国长期进出口贸易顺差,促使人民币面临长期升值压力,国际热钱纷纷涌入中国,并青睐回报率很高的房地产行业;房地产保值增值的金融属性被越来越多的人所认识,滋生了房地产投资需求,加速了房价的上涨。
虽然从2010年开始,我国实行以新“国十条”为代表的新一轮房地产调控,但我国人口结构、城市化进程快速、广义货币M2的快速增长、人民币升值预期的内在因素没有发生根本性改变,房地产经济还将进一步稳定发展。
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