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企业进行税收筹划活动对提高财务管理水平、提高市场竞争力具有现实意义。税收成本是房地产企业成本构成的重要部分。随着我国市场经济的逐步深入,房地产企业面临的竞争压力逐步加大,通过税收筹划手段降低企业成本是房地产企业获取竞争优势的重要途径之一。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:税收筹划在房地产开发企业中的应用探讨相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘 要:随着我国经济的不断增长和房地产市场竞争的日趋激烈,国家对房地产企业的调控力度也越来越大,房地产企业自身能够节约的成本越来越少,而有效的税收筹划也成了一个节约成本的重要领域。本文立足于房地产企业的税收筹划,通过对该类企业各个主要的环节进行税收筹划的操作,为房地产企业提供一些有益的借鉴资料。
关键词:房地产企业;税收筹划;应用
(一)税收筹划对企业的财务管理有极大的促进作用
房地产业的发展离不开对现金流的使用,现金流同时对于相对收益与绝对收益都有着不可忽视的作用。而税收筹划能够有效地提高资金的使用,同时能够对现金流进行改善,对企业的发展起到促进作用。
(二)纳税人对税收进行筹划有利于提高纳税的意识
税收筹划是少缴费、缓缴费,并不会违反国家的法律。它是依法根据国家出台的相关优惠政策采取节省税收的策略,从而达到税收零风险,保证自己经济和名誉方面的健全。
(三)税收筹划能够促进房地产业的规划、有序发展
运用税收筹划,能够正确地引导房地产行业规范化地发展,对房地产行业中的倒把投机等行为有一定的抑制作用。企业合法根据国家推出的优惠政策和鼓励政策对资金进行合理的运用,对企业的产品结构进行重新组合来减少赋税,这样对资源适当配置与资本流动都有极大的促进作用。
(一)准备环节筹资
房地产企业对资金的需求量较大,如何筹措资金,对公司的经营发展起着至关重要的作用,从税收的角度观察,不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。
(二)建设环节
房地产企业建房通常是通过自建、代建和合作建房三种方式。首先,虽然大部分房地产企业比较偏向于自建,但在这种方式下税收筹划的操作空间是比较小。其次,房地产的代建是指房地产企业代替客户进行房地产开发建造,建造完成后向客户收取收入的行为。这种方式对于房地产开发企业来说,其收入只是劳务报酬,属于营业税的征收范围,其中并没有发生房地产权的转移。因此,不需考虑土地增值税,从而减轻了税负。最后,房地产的合作建房。这种建房方式由于投资方没有发生用建造成功的房屋换取土地使用权的行为,对于投资行为本身是不用缴纳营业税的。而建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。而房屋建成后转让的,再按规定征收土地增值税,使得合作企业双方共同减轻税负获得利益。
(三)销售环节
房地产的销售环节是房地产企业涉及税种最多的环节。例如,营业税、土地增值税、印花税、城市建设维护税及教育费附加等,而房屋的销售价格则是各开发商和购房者最关心的问题,并且直接影响缴纳企业营业税和土地增值税的多少。
(1)营业税筹划。案例1:A企业系房地产开发公司,其对外签订了一份分期收款销售房产合同,合同规定房子总价款为300万元,分3次付清,首期付款40%。首期付款后即把商品房所有权转让,如果此时确认收入,应交营业税为15万元(300×5%);如果按分期收款确认收入,第一次应交营业税为6万元(300×40%×5%),以后两次分别交营业税4.5万元(300×30%×5%)。虽然两种方法确认收入都是交营业税15万元,但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。
(2)土地增值税的筹划。案例2:X房地产开发公司商品房销售收入为1.5亿元,其中普通住宅的销售额为1亿元,豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元,其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元,豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。如果不分开核算,X公司应缴纳土地增值税为:增值率为(15000-11000)÷11000×100%=36%。因此,适用30%的税率,应纳土地增值税=(15000-11000)×30%=1200万元。如果分开核算,应缴纳土地增值税计算如下:普通住宅的增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%,适用30%的税率,应纳土地增值税(10000-8000)×30%=600万元;豪华住宅的增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%,适用40%的税率,应纳土地增值税=(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元,应纳土地增值税合计金额=600+650=1250万元。分开核算比不分开核算多支出税金50万元,因为普通住宅的增值率超过20%,还要缴纳土地增值税。所以接下来就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。
(四)保有环节
房地产企业一般的两种投资方式分别是依靠出租房地产获得租金收入和以房地产入股联营获得利润。这两种方式所涉税种及税负各不相同。房地产企业将建成的商品房对外出租收取租金,由于涉及的税种较多,也为企业带来了较重的税负压力。因此,更多的房地产企业往往倾向于第二种方式。即将房地产投资入股,与被投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为。这种行为将不征收营业税及其附加,也不用直接缴纳房产税,在承担一定投资风险的基础上,只需要缴纳企业所得税。
案例3:甲房地产公司在市中心有一处房产,该房产有两种不同的投资方式:一是出租取得租金收入。二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同,存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元,实际使用面积为200平方米,出租则每年可取得租金收入180万元;用于联营,则预期每年的联营企业利润中甲公司所占份额为400万元。
第一,采取出租方式应承担的税负。营业税:房屋租赁业属于服务业,按租金的5%征税,应交营业税为90万元;房产税:房产税依照房产租金收入计算缴纳,税率为12%,则房产税税负为21.6万元;城建税:甲企业处于市区,城建税税率为7%,以其缴纳的营业税税额为计税依据,则城税税负为6.3万元;教育费附加:2.7万元;印花税:在订立合同时必须要缴纳印花税,印花税税负为0.18万元;所得税:营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除,租金收入应纳所得税。因此,所得税税负为42.53万元。最终总体税负为163.31万元。
第二,采取联营方式应承担的税负。房产税:房产税依照房产原值一次减除10%~30%的余值计税,税率为1.2%,减除30%,则房产税税负6.72万元;土地使用税:此税种从量定额计征,假定地区单位税额为0.7元/平方米,土地使用税税负14万元;所得税:税负为100万元。最终总体税负为120.72万元。
由以上计算我们可以得出甲企业采用联营方式所承担的税负要少42.59万元,这样可以为企业节省一大笔成本支出。
现阶段伴随着我国经济以及房地产行业的迅猛发展,房地产企业呈现出多样化、复杂化的发展趋势,这就导致了房地产企业的纳税管理变得越来越复杂。由于房地产企业投资规模较大,开发周期较长,缴纳的税种较多,税额大。因此,房地产企业税收筹划需要统筹兼顾,根据企业自身发展环境、经营环境、税收环境的改变而进行调整,制定适用于自身企业发展的税收筹划方案,这样才能在节约税款的同时,使得企业利益最大化。
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税收成本有广义和狭义之分。广义的税收成本是指征纳双方在征税和纳税过程(该过程开始于税收政策的制定,结束于税款的全额入库)中所付出的一切代价(包括有形的和无形的)的总和,具体包括征税成本、纳税成本及课税负效应三个部分。狭义的税收成本仅包括征税成本。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:房地产开发企业金融和税收成本筹划问题研究相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
随着经济的发展与社会的进步,我国房地产经济迅速崛起,近几年呈现出一片欣欣向荣的局面,房地产企业发展速度也比较大。房地产企业在项目开发的过程中涉及的问题有很多,其中税收成本筹划问题财管管理中一项重要工作内容。税收筹划是在纳税行为发生之前,通过对纳税主体与税收事项的分析与计划实施的企业最大价值化管理活动。我国房地产项目开发过程中税收筹划问题涉及到项目开发处理方式、销售转让方式以及预售时间等等环节。
在实际经营过程中房产开发企业的金融和税收成本涉及的内容比较多,不仅包括十地的征收和拆迁费用、建设费、工程费、人员费、设施费等,而且还包含有关房地产开发项目的管理费用、销售费用以及财务费用等。税收筹划就是对这此费用进行合理分析,这对企业和国家均具有重要的作用。对房产企业来说,合理的税收筹划能够有效减轻企业负担,增加企业经营利润,提高企业市场竞争力,促进企业健康稳定发展;而对于国家来说,良好的税收筹划能够促进企业遵随国家产业政策导向开展各项工作,有利于国家宏观调控的实施,有利于我国市场经济的优化管理,增加国家税收,促进国民经济的发展。企业作为税收筹划的主体不仅要具备一定的经营管理知识,更应该充分了解国家的各项税收制度,以便能够科学、合理的进行税收筹划。房地产企业的税收筹划设计其经营过程的各个环节,企业应该充分了解税收筹划条件、内容、节税技能,以便能够减少税收成本,提高企业经营效益。
目前,我国的房地产企业一般会对一些金融信贷和税收政策的基本规定有所了解,但是对其中一些特殊的规定了解深度不够,比如对开发贷款、个人住房贷款、按揭贷款等一些特殊的金融信贷了解甚少,导致企业没能按期还款产生滞纳金和需要支付的没有按期还款的税款,这种现象影响房地产企业经营效益的提高,甚至给房产企业带来风险。所以房产开发企业有必要做好税收筹划工作,解决税收成本过高的问题。下面我们来具体分析房地产开发企业金融和税收成本筹划主要涉及内容。
(一)金触信资筹划
国家对房地产的相关贷款规则要求比较严格,国家规定的贷款利率对金融贷款具有重要的影响。如果贷款利率增加,就会增加房地产开发企业的贷款难度,这样就增加了融资成本和贷款购房者的还款压力。而如果国家取消优惠利率,同时规定进行购房的利率调整,能够影响贷款购房着提前还款。国家的金融信贷政策对税收筹划有着重要的影响作用,房地产企业实时进行税收对比们能够减少贷款财务费用。
(二)销售成本筹划
市场上房地产开发企业比较多,市场竞争比较激烈,房地产企业为了促进销售,往往会出台一些优惠政策吸引客户。比如有此房地产开发商对一次付款的用户给予购房款总额的3-10成的让利优惠,这样能够增加资金的周转率,缓解商品房挤压和银行还贷压力;还有此房产企业在客户购房合同,写明赠送客户装修费,比如一套100平米的住房价值30万元,房地产商为了促进销售在合同中注明赠送客户0.5万元的装修费用,装修费用可以纳人企业的业务宣传费用中,可以在税前列支。但是如果销售合同中没有说明这0.5万元属于房屋的装修费用,那么这0.5万元就需要纳人成本进行核算,井可以进行税前扣除
(三)营业税筹划分析
如果房地产开发企业开发项目属于代建单位,也就是说房产企业井不是建设房产的所有者,而是受委托帮别人代建,在代建的过程中房产企业不需要资金,这种情况下房产开发企业取得的代建房的代建手续费需要纳人“服务业一代理费”需要缴纳营业税。但是,如果在以上条件中房产企业有一条没有满足以上条件,房产开发企业需要全额结算收人井记人销售不动产费用需要缴纳5%的营业税这样我们就可以看出二者之间的不同,也就是说房产企业在代建过程对税收进行合理的筹划,能够有效降低税收成本,减少税收开支,提高经营效益。
(四)房产企业的土地增值税筹划分析
我国法律明确规定土地增值税实行四级超率累进税率进行相应的核算与分析,也就是说如果增值额小于扣除项目金额的一半,土地增值税税率可以按照30%的税率缴纳;如果土地增值额大于50%的扣除项目金额,没有超过的部分按照增值税的40%进行缴纳;如果增值税超过100 %,但是没有超过200%,按照税率的50%进行缴纳;如果增值税超过200%,按照税率的60%进行缴纳。国家规定如果纳税人进行房屋销售,而增值税在扣除项目金额的20%以下,这种情况下的土地增值税可以实时免征,也就是说此时不交土地增值税。
【房地产开发企业金融和税收成本筹划问题研究论文】相关
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从纳税筹划的含义入手,根据房地产开发的现状,来叙述房地产开发企业纳税筹划的必要性,用正反实际案例,来论述房地产开发企业如何合法地进行内部纳税筹划,以及实践事前事中事后应注意的几个方面,最后强调树立合法纳税筹划的意识,纳税筹划具有意义。
纳税筹划是纳税人在财务管理中对税收负担策划行为,即纳税人在许可的范围内,通过对经营活动主要环节的精心谋划和安排,以充分利用税法提供的优惠政策,从而为所有者获得最小合理纳税的一种理财行为。近年来,房地产企业迅猛发展,已成为我国国民的重要支柱产业之一,也是国税和地税的纳税大户之一。一家房地产开发企业开发一个项目收入规模相当大,要上缴的各种税金少则上千万元多则上亿元,房地产开发企业纳税筹划运用虽然处于尝试阶段,但是作为纳税人的一种理财行为,有必要对企业的税收成本作出计划和按排。
纳税筹划应紧密结合企业自身情况并严格依法进行,做到"合法、合理、全面、具体",遵循综合原则、经济原则、事前筹划原则、整体原则、具体情况具体原则。由于企业情况各异,应注意法律。
房地产开发企业纳税筹划可以通过税务筹划顾问、注册税务师、注册师、税务律师、企业内部专业人员来开展,视企业具体情况而定。
房地产开发企业纳税筹划的实践,应始终围绕如何实现成本最小化进行,下面从房地产开发企业内部专业人员的角度来探讨在具体实践中应注意的几个方面:
首先,精通房地产开发业务要求以正确的作指导,更要求具备法律、税收、会计、财务、等方面的专业知识,尤其要熟悉税法、会计法、公司法、经济合同法、证券法等有关法律规定,还应了解房地产开发公司经营、投资、营销、会计处理、纳税等业务发生的每个环节,具有统筹谋划的能力。另一方面,税法本身存在纳税筹划的可能。因为税法是人制定出来的,不仅受到"知识有限"和"理性有限"的局限,而且还要受当时经济发展状况和其他社会现实的制约,不可能一步到位,完全成熟。
例如:某房地产开发企业开发过程中拆借资金,在融资时支付利息,这是房地产开发企业的业务流程。根据我国现行税法规定,从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用,在房地产完工之前发生的,应计入有关房地产的开发成本;又规定,纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本金50%的,超过其注册资本50%,超过部分的利息不得在税前扣除。2004年初公司进行了税收筹划,决定向集团公司借款1000万元,年利率11.16%(税务局规定税前列支的税率),期限3年。3年后企业将减少的应纳税所得额为:1 000×11.16%×3=334.8万元,税收负担减轻:334.8×33%=110.48万元。
其次,房地产开发企业主要涉及营业税、个人所得税、印花税、土地增值税、企业所得税、城建税、费附加、契税等,掌握每个税种税法的,了解地方是否有优惠政策。比如,我国地方上对外商投资的房地产开发企业有许多优惠政策、税率的差别,中外合资的房地产开发企业可以免交城建税、教育费附加,企业所得税预征率比内资企业低5%等,如果企业的高级管理人员在公司组建时能事先进行税收筹划,在组建条件许可的情况下,就可以大大地降低企业的税收负担。可见税收筹划需要有超前的预见性。
再次,税筹划方案的选择注意可行性,不能不考虑成本。比如,某一房地产开发企业欲建立自已的建筑公司、装饰公司以及物业管理公司,但组建公司往往需要大量的人力、物力、财力,有时会出现某一方面节税了,其他相关的成本增大了,所以只有当税收筹划方案的所得大于支出时,税筹划方案才有用。
俗话说:"管理出效益",反之,管理不善会使增加税收负担。例如:某一家新成立的房地产开发商企业销售委托1家专业的房产销售公司经销,销售公司在销售时以1000元1张发行了若干张VIP贵宾卡,并承诺执卡人购房可在房款中抵1万元购房款,结果30万元1套的房子,实际只收29.1万元,与客户签约的销售合同中约定:房款总价为30万元,首付款为总房款的30%,销售人员给客户的首付款金额为8万元。用VIP贵宾卡抵房款首付款1万元没有在合同中约定。税法规定:如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的,可按折扣后的销售额计算收入;如果将折扣额另开发票,则不得从销售额中减除折扣的金额。计算企业所得税时,折扣额也不得在企业所得税前扣除。由于销售公司管理不规范和缺乏税收筹划意识,使房地产开发企业多交了营业税:(300 000-291 000)×0.05=450元、多交企业所得税:(300 000-291 000)×0.33=2970元、多交印花税:(300 000-291 000)×0.0003=2.7元、多交土地增值税:(300 000-291 000)×0.01=90元、多交四税合计3 512.7元。
纳税筹划的日常运用应注意会计业务记录的合法性。例如:某一房地产开发公司2004年中从集团公司租用了两辆轿车,并列支了这两辆轿车的年检费、汽油费、过桥过路费等,为了获得合法凭证减少涉税风险,公司与集团公司签定租车协议,取得了税务发票,公司合理规避了税,所有者对税收筹划更加重视了。
年末终了,房地产开发企业委托会计师事务所对上一年的年报进行审计,此时对上一年度的涉税筹划的效果进行1次评价,通过与审计结果进行对比,无疑是一次检查企业会计核算质量的最好机会,同时可以弥补原先税收内部筹划方案的不足。
俗话说"亡羊补牢,犹未晚矣",在所得税汇算清缴、纳税评估、税务稽查中被税务机关查到的企业,要重视税务筹划的事后评价,经验,吸取教训,重视事前税务筹划活动的开展,防患于未然。
综上所述,随着的进步,法治会越来越健全,执法的力度也会越来越加强,迫切需要房地产开发企业自身练好内功,树立纳税筹划的意识,一方面为企业提高效益,另一方面会促进税务机关相应地完善税制、堵塞税收、法规中的漏洞,能促使税务工作和税收筹划都步入一个良性发展的轨道。
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一、完整解读税法对研究开发活动定义。
税法上所指研究开发活动,是指企业为获得科学与技术(不包括人文、社会科学)新知识,创造性运用科学技术新知识,或实质性改进技术、工艺、产品(服务)而持续进行的具有明确目标的研究开发活动。创造性运用科学技术新知识,或实质性改进技术、工艺、产品(服务),是指企业通过研究开发活动在技术、工艺、产品(服务)方面的创新取得了有价值的成果,对本地区(省、自治区、直辖市或计划单列市)相关行业的技术、工艺领先具有推动作用,不包括企业产品(服务)的常规性升级或对公开的科研成果直接应用等活动(如直接采用公开的新工艺、材料、装置、产品、服务或知识等)。
按照以上规定,税法上所规定的研究开发活动比企业通常意义上的科技进步投入范围要小,条件也相对严格。也就是说,企业的科技进步投入中,既包括国家税收政策所规定的研究开发项目,也包括对促进技术进步的一般意义上的投入。两者都构成企业的成本,但优惠政策规定不一致。符合税法规定的研究开发活动,能够享受优惠政策;其他一般项目,则不能享受优惠政策。
二、准确把握研发费用支出内容界限。
按照现行税法规定,研究开发费用内容包括:新产品设计费、新工艺规程制定费以及与研发活动直接相关的技术图书资料费、资料翻译费;从事研发活动直接消耗的材料、燃料和动力费用;在职直接从事研发活动人员的工资、薪金、奖金、津贴、补贴;专门用于研发活动的仪器、设备的折旧费或租赁费;专门用于研发活动的软件、专利权、非专利技术等无形资产的摊销费用;专门用于中间试验和产品试制的模具、工艺装备开发及制造费;勘探开发技术的现场试验费;研发成果的论证、评审、验收费用。[论文网LquduwentCom]
三、研究开发费用享受税务优惠政策条件。
目前,税法对研究开发费用给予的优惠政策主要是企业所得税前加计扣除。方式为,企业发生的研究开发费用,如果符合税法规定条件的,可以按实际发生额再加计扣除50%。即实际发生1元钱的费用,税收上可以扣除1.50元。
但必须同时符合以下条件:开发活动符合税法规定,即企业的开发活动必须符合前述税法对研究开发活动的定义;技术范围符合规定,企业只有从事《国家重点支持的高新技术领域》和国家发展改革委员会等部门公布的《当前优先发展的高技术产业化重点领域指南(2007年度)》规定项目的研究开发活动,其在一个纳税年度中实际发生的实际费用支出,才允许享受优惠政策;研究开发费用内容符合规定,即企业发生的研究开发费用必须在前述研发费用支出内容规定的范围内;资料完整,企业要享受研究开发费用优惠政策,必须向税务机关提交符合要求的资料。
四、企业研究开发活动税务筹划要点。
综合前述规定,为了保证公司充分享受研究开发费用税收优惠政策,依法维护公司合法权益,在研究开发活动中必须把握以下要点:第一,把好立项关。由于企业目前的科技进步投入范围很广,既包括税法上所指的研究开发活动,也包括企业一般的技术推广活动等。
因此,在科技进步项目立项时,首先要将研究开发项目与其他一般项目进行区分,对确认为研究开发项目的,按照税法规定的要求进行管理。在立项时,应按照《国家重点支持的高新技术领域》和国家发展改革委员会等部门公布的《当前优先发展的高技术产业化重点领域指南(2007年度)》规定明确确定技术领域。同时,立项资料必须包括研究开发项目计划书、研究开发费预算、研究开发专门机构或项目组的编制情况和专业人员名单。所有立项必须以企业正式文件下达。第二,规范管理外包外协项目。对外包外协项目必须规范签定协议,同时明确应由委托方提供研发项目的费用支出明细情况。第三,规范费用支出管理。对费用支出内容,必须严格按照税法规定列支。
同时,注意费用发生的均衡性。第四,规范验收管理。项目必须进行验收,并出具研究开发项目的效用情况说明、研究成果报告等资料。
五、强化协同确保政策落实到位企业财务部门、研究开发部门以及项目执行部门(单位)要加强协调配合,确保政策落实到位。关键如下:
第一,项目立项环节。立项时要征求财务部门意见。尤其对于项目范围、立项资料要求,要符合税法规定要求。立项资料要完整提供给财务部门。
第二,费用归集环节。费用归集必须符合财务部门要求,具体如下:研究开发费用按项目进行归集,费用报销时必须注明项目立项名称;对研究开发项目,必须由科技部门区分研究阶段、开发阶段。
研究阶段的费用直接计入当期费用;开发阶段费用要进行区分,符合条件的要形成无形资产,不符合条件的直接计入当期费用。
《企业会计准则》规定,研究开发项目的研究阶段,是指为获取新的科学或技术知识并理解它们而进行的独创性的有计划调查。对研究开发项目开发阶段的费用,科技部门要界定是否形成无形资产。
按照《企业会计准则》规定,对研究开发项目开发阶段的支出,科技部门进行界定后能够证明同时符合下列各项条件时,应当确认为无形资产:从技术上来讲,完成该无形资产以使其能够使用或出售具有可行性;具有完成该无形资产并使用或出售的意图;无形资产产生未来经济利益的方式,包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场;无形资产将在内部使用时,应当证明其有用性;有足够的技术、财务资源和其他资源支持,以完成该无形资产的开发,并有能力使用或出售该无形资产;归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠计量。界定后,其中只要有一项条件不符合的,就不需要形成无形资产。
第三,项目验收环节。项目竣工结项时,应将项目评审资料移交财务部门一套。[论文格式]
参考文献:
[1]高金平:《税收筹划操作实务》,中国财政经济出版社2006年版。
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企业筹集资,是指企业做为筹资主体根据其生产经营、对外投资和调整资本结构等需要,通过筹资渠道和金融市场,运用筹资方式,经济有效地筹措和集中资本的活动。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:浅析房地产企业筹资方式的税收筹划及其风险相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
税收筹划是指纳税人通过改变企业经营活动和个人事务,使税负最低。资金是任何一个企业进行经营活动的必要前提,房地产企业也是如此,并且因为其生产开发的楼房产品的特殊性,所需资金量很大,在筹建期间会面临筹资问题。多种多样的企业筹资方式和所涉及的税收优惠政策的不同,导致了筹划空间很大。房地产企业筹资方式主要有银行借款、股票、债款、预售房款、关联企业拆借、企业留存收益、企业内部筹资等,可分为负债型筹资和债券型筹资。
(一)负债性筹资
负债性筹资是指企业通过增加负债来筹集资金,具有资金成本低,不改变股东结构,成本可以冲抵税负的优点,其主要方式有银行借款筹资、发行债券筹资、关联企业拆解资金、预售房款等。
企业进行银行借款筹资,利息支出可以税前扣除,并且企业还本付息后,企业利润下降,导致所得税税负下降。企业发行债券筹资,其利息支出不高于金融机构同类、同期利率计算的数额的部分是可以税前扣除的。其溢价和折价发行对企业税负的影响是有差异的。企业通过预售房款筹资,企业销售未完工产品取得的资金,不直接计入收入,按预计计税毛利率分月或分季计算出的毛利润征收所得额,企业可以通过对成本费用的会计处理,降低预计毛利率来降低税负。
(二)权益性筹资
权益性筹资是企业最基本的筹资方式,资金来源于所有者投入的资本,与负债行筹资相比不需要支出利息费用,但是所支付的股息,红利不可税前扣除。企业通过内部筹集资金方式进行筹资,股东用资本公积转投股本,不属于股息、红利性质的分配,对个人取得的新增股本数,不作个人所得来征收个人所得税。企业发行股票筹集,企业发行股票所支付的股息不能税前扣除,但是股东会分摊企业的利润导致所得税计税依据减少,从而减轻税负。企业通过留存收益进行筹资,资金积累缓慢,且留存收益为税后利润形成,具有双重征税问题,会导致企业税负很重,不建议采用。
(一)政策风险
政策风险是指企业对筹资方式所进行的税收筹划方案与国家政策相违背,造成其纳税行为与国家政策不符,或者达不到预期的筹划效果。造成这种风险的原因主要有两个:一是策划筹划方案的人员对其所涉及的国家政策理解得不够透彻,没有深入了解税收政策,没有充分利用税收优惠政策,就会造成政策风险。另一个是国家政策是不断变化的,而税收筹划是一个事前筹划,这就可能会与变化的政策相冲突,从而造成政策风险。房地产是一个受国家宏观调控影响较大的一个行业,关于企业的税收政策也正在不断的发展和改进,但是房地产的开发项目制作周期很长,这就意味着我们的筹划方案有着很大的迟滞性,就可能会造成我们的筹划方案不符合政策规定或达不到预期效果。例如商业银行信贷紧缩,中小型的房地产商获得银行的资金难度加大,对于其筹划方案中资金来源中银行借款占大比例的企业来说,其筹划方案肯定没有预计的效果。
(二)经营风险
经营风险是指企业对其筹资活动的筹划方案会影响企业的正常经营活动,不能达到筹划效果。房地产企业的经营风险同样产生于两个方面:一是经营活动需要大量的资金,而且它的每个项目建设时间长会导致资金周转率低,所以通常其自有资金是无法满足它的经营需求,筹资活动是它开展经营活动的一个必要前提,如果没有筹集到充足的资金,企业正常的经营活动没办法开始;二是企业的经营活动是一个不断变化的过程,企业的税收筹划又是一个事前的方案,具有很强的计划性,如果筹划方案没有考虑在经营活动过程中会发生的一些无法预测的事情,企业很有可能没有充分的资金去应对,那么企业可能会发生经营危机。例如企业制定了将房屋预收款作为其资金来源的一部分的筹划方案,但是它开发的项目由于受到多方因素的影响,预售形势没有像预估的那么好,无法筹集到经营活动所需资金,那个项目可能就会停工。
(三)财务风险
财务风险是指一味地去追求低的税收负担而制定出的筹划方案会造成企业利润的流出,企业无法实现利润最大化。企业的利润来源于两个方面:一个是在企业经营活动中通过增加营业收入减少营业成本来创造利润,另一种是通过合理避税减少税收负担来增加利润。但是最低的税收负担方案未必会使营业成本降低,达到利润的最大化。比如负债的利息允许税前扣除,所以负债筹资可以实现筹划目的,降低税收负担,但是负债比重过大,就会造成严重的资本结构不合理,会导致企业资金成本增大,我们可以通过资产负债率来分析会发生的结果:企业的负债越多,资产负债率越大,这就表示企业的债务负担越重,期末还本付息数额也越来多,意味着成本也越来越高。而且资产负债率越高,表明企业的偿债能力越低,债权人就会质疑企业的偿债能力,不会对其提供借款或购买其债券,甚至这一比例如果超过100%,被视为破产的警戒线。
(一)制定专业的税收筹划方案
税收筹划可以产生于企业任何一个生产经营阶段,并且筹划方案中包含了税法、财政、会计、法律等专业知识,所以税收筹划已经转变成为一项专业的服务项目,需要准确并有深度的理解税法知识,把握好相关法律政策以及熟知财政、会计等具有一定职业素养的专业人士来制定其筹划方案。目前我国的会计师事务所已经有了关于税收筹划的专业咨询服务,如果企业内部没有这种专业化的人才,可以向事务所咨询。
(二)制定合法的税收筹划方案
税收筹划和偷税漏税行为最本质的区别就是税收筹划是合法的,而偷税漏税是违法的。我国关于房地产企业的宏观调控正处于摸索阶段,许多的法律法规还尚未成熟,这就带来了很大的筹划空间,但一定要正确掌握好两者之间的界限,保证筹划方案的合法。
(三)制定合理的税收筹划方案
税负最低的筹划方案不一定是成本最低的筹划方案,在制定筹划方案时要合理考虑税负和成本这两者的综合情况;每个房地产公司的发展能力、盈利能力、营运能力、偿债能力不同,而且由于所在地域不同,其所受到的政策约束也不尽相同,企业在制定筹划方案要把这些都考虑进去,还要尽可能的联系企业的综合的财务目标、实际经营方向、规模大小等,制定出一个合理的筹划方案。
【浅析房地产企业筹资方式的税收筹划及其风险】相关
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企业管理水平的提高可以改善企业的税务筹划水平,从而降低企业税收,也就是说,信息技术可以间接性地作用于税务筹划。今天读文网小编要与大家分享的是:基于价值链管理的制造企业税务筹划研究相关论文。具体内容如下,欢迎参考阅读:
基于价值链管理的制造企业税务筹划研究
在全球化背景下,企业不再是以独立的个体存在,而是与其上下游企业之间具有密切联系的,因此价值链管理思想就应运而生。价值链管理可以基于价值链整体进行管理,发挥处于价值链上的所有企业的整体优势,提高企业的整体竞争优势,从而提高企业的价值。税务筹划属于企业战略管理的一部分,因此税务筹划的前提是企业整体利益最大化,也就是要以企业的整体战略为原则。价值链管理实施过程中将企业的经营管理分解为与企业战略管理有关的一系列价值活动,此外企业的税务筹划贯穿于企业生产经营的全部过程中,这样就使得价值链管理与税务筹划进行了有机结合,从而使得税务筹划中引入价值链管理思想成为可能。如图1,企业的税务筹划主要是与价值链之间以及企业内部价值链有关,其中企业的内部价值链决定了企业的竞争能力;供应商价值链与企业内部价值链共同决定了企业的成本;而买方价值链以及企业价值链决定了企业的经营歧异性。
企业战略管理包含多方面的内容,而税务筹划也贯穿于企业在生产经营过程中的许多方面,因此企业战略管理与税务筹划之间存在着必要的联系,税务筹划对于企业战略管理具有重要的影响。首先,企业战略属于整体决策,税务筹划仅仅是企业战略的一部分,但是企业战略的有效实施离不开各个部分的相互配合。税务筹划由于贯穿于企业经营的各个方面,对企业战略的实施起到了全方面的支持作用;而企业的战略目标又决定了税务筹划所涉及的范围。企业经营的主要目标是获取经济效益,而不是减少税款,因此,虽然税务筹划贯穿于企业经营的各个环节,但是企业的首要目标不是税务筹划而是企业战略。其次,价值链管理思想可以使企业在各个环节实现价值增值,尤其是可以发现薄弱环节然后进行调整,实现价值快速增值。此外,由于价值链系统属于一个开放式系统,因此企业可以与内外部价值链进行纵向、横向连接,提高企业竞争优势。此外,税务筹划与价值增值发生于同一价值链,因此通过价值链管理的办法更加有利于对税务筹划进行管理。
(一)投资方面 投资是价值的来源,投资的主要目的是获取收益,且是长期的高收益。投资属于价值链环节的重要组成部分,因此税收对其也具有重要影响。价值产生于投资,并引起税负,税负会减少利润,而投资与否主要依据是税后利润的大小,因此税收的多少会影响投资决策。
(二)采购方面 采购环节在价值链中占有重要地位,尤其是在制造业中采购环节非常重要。采购内容包括生产用设备、产品原材料、办公用品以及各种办公设施等,可采购环节贯穿于价值链的各个部分,尤其是在生产方面。因此采购环节涉及的税收对于企业战略管理来说具有重要影响,是战略管理的源泉。
(三)生产方面 生产环节属于企业利润制造环节,只有经过生产环节才能够获取商品,然后经过销售获取利润。基于价值链管理思想的税务筹划,就是基于企业竞争战略的角度,然后通过运用价值链管理思想,在保证企业整体价值不降低的前提下,对企业价值链整体进行优化,尤其是对生产环节进行优化,从而节约企业的生产成本。成本降低之后企业承担的税负也会相应降低,这样就可以提高企业利润,实现企业战略管理目标。
(四)销售方面 在企业竞争战略中,获取成本优势的主要方法之一是重构企业价值链,而销售效率可以反映出企业进行战略整合的程度高低。其一,企业可以与销售商建立一种合作伙伴的关系,然后通过对销售商反馈的顾客偏好信息进行整理,对企业的产品进行不断改进,使其更加契合用户需求,从而生产出更加符合用户需求的产品,提高顾客满意度。其二,企业可以更换销售商,选择销售经验丰富、效率高的企业,并且采取一定的激励措施来扩大销售,同时,还要针对销售环节制定专门的税务方案,以使企业整体税负降到最低。
(五)利润分配方面 企业的利润要在个人、企业、国家三者之间进行分配,具体分为两个类型:第一,利润总额的分配,利润总额是在企业与国家二者之间进行的,分配总额是应纳税所得额。第二,净利润的分配,净利润的分配是按照相关法律要求来进行分配的。税务筹划的主要目的是降低股东纳税额,使股东整体利益实现最大化,其中一个较为有效的手段就是进行股票股利分配,或者是将股利直接转作投资,从而实现延期纳税,使股东获益。
从税收筹划的角度来看,如果可以降低企业的生产经营成本、可以使每一个生产经营环节创造最高的价值,那么就能够形成一个良好的税务筹划基础;反之,如果企业的生产经营过程中,有很多是无效的,浪费成本的,那么税务筹划设计再完善也无法真正意义上降低企业税负。基于上述原因,如果一个企业无法有效降低企业生产经营成本,提高企业整体价值,那么企业就应该对自身的管理措施进行反思,对管理缺陷部分进行弥补,提高企业管理水平。在对自身进行完善之后,企业可以与第三方企业、供应商以及客户进行合作,建立一种合作互信关系,从而提高价值链整体的管理水平,实现整体效益最大化。具体如下:
(一)生产计划与控制
价值链思想的运用使得传统意义上独立的企业组合在一起,成为可以相互作用、相互影响的整体。作为价值链上的一部分,企业首先需要要求自身成为一个有价值的企业。这就要求企业是一个可以迅速响应市场要求,具有充分灵活性的企业,主要包括:物料需求与采购计划、生产作业计划、渠道优化、设备管理、资源配置、库存计划以及需求预测等。
(1)成本分析。不管是企业税负、企业直接成本还是企业间接成本,在进行企业资源配置、财务分析时,都应该采用横向分析法进行。其中,传统的成本分析法与目前常用的作业成本分析法计算得出了产品成本具有较大差异,这主要是因为传统的成本分析法没有对制造费用进行科学的分析归集,而是采用单一的分配标准,也就是直接人工小时标准,这样就使得制造费用分配不合理,造成了资源的浪费,并且由于报价不合理,影响企业利润。
(2)质量管理。除了一些可以反映在会计报表中的成本之外,产品质量也是非常关键的,也会产生一系列的成本。在传统企业管理中,其进行税务筹划以及财务分析时,常常忽略质量问题产生的成本,这主要是因为质量问题产生的成本不是立即性的,而是在后期产生的,并且质量问题产生的成本很难用准确的数据来描述,无法进行准确的衡量。
(3)准时生产系统。根据相关学者研究,企业在获取资金时间价值的同时使得企业利益遭受了损失,因此准时生产系统(JIT)被提出并应用于企业的管理中。该系统可以减少企业在生产环节造成的延误和浪费,提高资源的使用效率,提高资源价值。此外,企业通过运用JIT系统可以有效地控制采购、存储、生产以及销售等环节,从而避免资源的不合理配置等问题,有利于企业的税务筹划。
(二)库存控制
库存在企业成本中占有较高的比重,并且对于企业税务筹划具有重要影响。如果库存无法进行准确控制将会产生一系列的不良影响。如果库存不足,就会造成送货不及时、生产瓶颈、销售额降低、客户满意度降低等;如果库存过剩,就会造成资金的浪费,降低资金使用率。基于赋税的角度来看,库存涉及的税种主要是所得税和增值税,其中所得税主要是为了取得时间价值以及减少上缴数量;增值税主要是为了取得时间价值。DRP(Distribution Requirement Planning)系统主要是在上述背景下产生的,该系统主要作用是对原材料以及产品进行最佳配置、降低无用库存并且提高资金的时间价值。只有对企业库存进行有效的控制,才能够对企业的赋税进行有效控制。
比如有的学者提出利用年末大量进货的办法来提高增值税进项税额,这种办法与企业整体的运行体系或者财务目标是相违背的,是不可取的。通过运用DRP系统,企业可以实现以一种比较平缓的数目来缴纳增值税。目前企业间的合作关系较为成熟,存在大量应收账款的现象已经逐渐减少,因此由于利润虚增而被迫缴纳税款的情况也逐渐减少。此外,由于DRP系统的运用,企业对于各个环节原材料或者产品的需求量具有精确的把握,可以有条不紊地实现运输调配、组织生产,这样就避免库存的浪费以及缺货损失等,又进一步避免了企业利润虚增现象的出现。
(三)信息技术支持体系建立
随着信息技术的发展,企业生存、发展的重要资源已经逐渐被信息所替代,如果企业想要在激烈的竞争中不被淘汰,就需要掌握先进的信息技术,提高信息获取速度。企业具有多系统、多层次的结构,在这个结构中,信息贯穿于各个部分,上到企业管理层,下到基层员工,信息无处不在。因此,为了保证企业战略目标的实现,需要进行信息的传递,有自上而下或者自下而上的纵向传递;还有部门之间的横向传递。纵向传递可以将不同层次的活动协调起来,而横向传递可以将各个部门之间的活动协调起来。
基于税收角度来看,利用信息技术来对企业进行管理,可以有效地降低企业生产管理成本并提高企业收益。而企业管理水平的提高可以改善企业的税务筹划水平,从而降低企业税收,也就是说,信息技术可以间接性地作用于税务筹划。此外,信息技术对于税务筹划也有直接作用,尤其是信息平台化,实现了信息传递的及时性以及无纸化。比如说企业货物发送时间以及货款的收取时间等,可以通过一个完善的信息平台来进行控制,这样就可以降低时间成本甚至消灭时间成本。另外由于信息平台的无纸化,可以避免缴纳由于书面合同产生的印花税、契税等。
(四)合作伙伴选择
随着企业的不断发展,企业价值不断上升,企业在价值链中所处的地位不断上升,这是企业就要开始主动选择合作伙伴而不再是被动地被选择。在选择了合作企业之后,企业可以与合作企业一起改善价值链,从而提高价值链整体价值,实现价值最大化。比如供应商的选择,企业不再单纯地考虑价格,而是将产品设计、技术革新以及优质服务纳入主要因素之列,这主要是因为供应商为企业提供其进行生产经营的所有要素,包括劳务服务、技术、工具、零部件、机械设备、能源、原材料等。而这些要素对于企业产品质量的优劣、成本的高低、生产的好坏具有直接影响。通过上述分析可知合作伙伴的选择对于企业成本以及赋税具有重要影响,因此在选择合作伙伴时要具有一个完善的评价标准,主要有企业环境、质量系统、业务结构以及企业业绩四个标准。在进行选择时,企业可以结合自身情况,对这四个标准赋予一定的权重,然后计算得出加权平均数,选择得分最高的企业作为合作伙伴。
(五)业务外包
业务外包是一种企业集中资源、与其他企业合作来提高自身核心竞争力的措施。业务外包的主要原因是价值链上某一环节不是核心竞争力,不是世界上最好的,并且不会损失顾客,那么就可以选择将这一环节外包给最好的企业去完成,这不但提高了产品质量,还可以降低企业管理成本。基于税收的角度来看,企业的成本降低了,那么企业的相关税收也会降低。目前,我国企业进行业务外包主要选择以下几种方式:(1)临时服务和临时工。临时服务以及临时工的工资相对于正式工来说较低,这样就可以降低企业的税负。
此外,如果采用外加工的形式,企业的支出还可以不受计税工资的影响,从而使得企业价值增加。(2)公司形式上分解。从税收的角度来说,公司分解之后,税基降低、税负被均分,这样就可以降低税负;除此之外,还可以减少没有价值的环节,提高企业运行效率,这样就可以使得产品质量、企业服务水平提高、产品价格降低等。比如说价格,在分解前,产品价格过高,增值税也随之较高;在分解之后,产品价格降低,增值税也随之降低。(3)选择有价值的合作伙伴。为了降低风险,企业可以选择互补性企业进行合作,二者共同合作开发研究,设定共同的战略目标,形成利益共同体,这样不但可以分散企业开发新产品的风险,还可以互相利用资源,提高研发效率。
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因为筹划空间是随着不同税种而不同,在企业进行税务筹划之前首先要对属于哪种税种具有税务筹划的价值进行分析。今天读文网小编要与大家分享的是:企业所得税税务筹划的财务运用相关论文。具体内容如下,欢迎参考阅读:
【摘要】:税务筹划作为企业财务管理中具有战略性影响的财务策划活动,越来越受到重视。本文主要对当前企业所得税税务筹划的财务目标,以及通过企业筹资、经营和收益分配等方面并结合部分案例对企业所得税税务筹划的财务运用进行简单分析。
【关键词】:企业所得税;税务筹划;财务运用
【论文正文】
企业所得税税务筹划的财务运用
对企业进行的一切税收筹划活动,都要严格遵守税收和其他经济法律、法规的要求,确保筹划依据清晰准确、筹划程序完备。应当经得起税务机关的稽核与检查,及税务机关委托的专业会计师(或税务师)事务所进行的纳税检查。
1.节税成本最大化
以纳税成本最小化作为自己的目标基础,认为所有的企业筹划活动都是紧紧围绕纳税成本展开,企业进行税务策划的动机与根本目的是为了节税,即取得纳税成本最小化。节税筹划可以通过充分利用税法中固有的起征点、减免税等一系列优惠政策,通过对筹资、投资、经营活动以及收益分配的巧妙安排来取得。
2.企业收益最大化
以通过税务筹划取得企业最大收益为目的,将取得企业最大化收益作为衡量筹划效果的最终指标,并且将收益最大化作为企业税务筹划的最终目标。该目标综合考虑企业现实存在的各种因素影响,而且由于收益目标比较具体、明确、容易计量,有利于企业权衡利弊,规划预计,从而选择最佳财务方案。
3.纳税成本最优化
通过纳税人在履行其纳税义务时所支付的各种资源的价值最优化,这也就是纳税成本最优化。企业的各种税务筹划活动与各种相关因素的影响,都是围绕财务结构最优进行的。对企业盈利能力的增强也是纳税成本最优化的实质,也是企业获得最大收益的目标。
二、企业所得税税务筹划的财务运用
1.企业财务管理中税务筹划的财务运用
(1)选择节税空间大的税种。因为筹划空间是随着不同税种而不同,在企业进行税务筹划之前首先要对属于哪种税种具有税务筹划的价值进行分析。站在理论的角度上讲,应该选择税收的优惠多,税负伸缩弹性大的税种。但是与此同时,作为微观经济组织的企业,在生产活动进行时,不仅要对本身的经济利益进行考虑,还要再生产经营行为和国家宏观经济政策的要求与自身尽可能保持一致,对国家限制发展的一些产业领域要进行自觉的排除,以此来对市场的风险进行减少,增加获利能力。
(2)避开成为某税种的纳税人。按照我国税法的规定,只要是纳税人不属于某税种,则不需要对该项税收进行缴纳,所以,企业在进行税务筹划时可以考虑能不能避开某税种纳税人,这样就会达到节税的目的。
(3)从计税依据和税率着手筹划。影响应纳税的两个因素,就是计税依据和税率,计税依据越小税率越低,应纳税额也越小,因此,进行税务筹划时可以从这两个因素入手,找到合理、合法的办法来降低应纳税额。
(4)选择最好的资本结构。根据生产经营等活动对资金的需要,通过一定的渠道,采取适当的方式,对所需要的资金进行获取的一种行为,就是筹资。对于任何一个企业来说,进行一系列经营活动的先决条件就是筹资。资金是通过筹资方式的不同来决定的,产生的税后效果也有很大的差异。
(5)选择最合理的组织形式。市场经济的主体就是企业,不同组织形式的企业在所适用的税收法律方面有着不同的特点。投资者对企业不同组织形式的选择其投资收益也将产生差别,进而影响企业的整体税收和获利能力。
2.企业财务成本费用核算中税务筹划的财务运用
(1)充分列支成本费用。企业所得税的轻重、多寡,直接影响税后利润的形成,关系到企业的切身利益。因此,从成本费用核算的角度,利用成本费用的“充分列支”是减轻企业税负的最根本的手段。企业在收入既定时,尽量增加准予扣除的项目,即在遵守财务会计准则和税收制度规定的条件下,将企业发生的准予扣除的项目予以“充分列支”,必然会使应纳税所得额大大减少,最终减少企业的所得税计税依据,并达到减轻税负的目的。
(2)合理选择折旧方法。企业常用的折旧方法有平均年限法、工作量法、加速折旧法。运用不同的折旧方法计算出的折旧额在量上是不一致的,分摊到各期成本费用中去的固定资产成本也存在差异。因此,折旧的计算和提取必然关系到成本费用的大小,直接影响企业的利润水平,最终影响企业的税负轻重。
(3)合理选择存货计价方法。现行财务会计制度和税法均规定,各项存货的发出和领用,其实际成本的计算方法,可以在先进先出法、加权平均法、移动平均法、后进先出法和个别计价法等方法中任选一种。这一规定为企业进行存货计价方法的选择提供了空间,也为企业开展税务筹划,减轻所得税税负,实现税后利润最大化提供了法律依据。
(4)合理分配管理费用。对于从事投资业务的外商投资企业来说,它们除了进行管理工作外,其本身并不直接从事其他营业活动,因此,投资公司没有收入可以弥补其发生的大量管理费用,其经营状况为亏损。而其子公司由于不承担上述管理费用,利润很高,相应的所得税税负很重。
(5)恰当运用关联企业关系。企业为了融资上的便利,常常会在关联企业之间发生借贷款业务。但是,《企业所得税扣除办法》规定,纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的,超过部分的利息支出,不得在税前扣除。
税务筹划是基于企业自身加强财务管理、提高企业竞争力的需要,因此,其目标与企业财务管理目标应该是一致的。但与企业一般财务活动相比,税务筹划有其独特的视角,即从税收的角度,通过对企业筹资、投资、运营、利润分配等财务活动的精细安排,达到充分行使纳税人权利、降低企业税负的目的。
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战略成本管理是将企业的成本管理与该企业的战略相结合,从战略的高度对企业及其关联企业的各项成本行为,成本结构实施全面了解、分析、控制,从而为企业战略管理提供决策信息,提高企业竞争优势。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:基于战略成本管理理念的电力企业税务筹划研究相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
进行依法纳税,这是作为自主经营、自负盈亏的电力企业所应尽的一个义务;然而,电力企业这种法人企业,也一定要对国家税收政策及相关法律法规进行深入研究,以期能够对电力企业的税负达到最为合理的节约,从而实现企业税后利益的最大化,这也是电力企业所应享有的权利。实践表明,能够促使电力企业有效保护自身经济效益、获取税后利益最大化的有效手段,就是基于战略成本管理理念,大力加强企业自身税务统筹的研究。正是基于此,以下结合战略成本管理理念的分析,着重对基于战略成本管理理念的电力企业税务筹划这个课题,进行一些分析和探讨。
战略成本管理这种较为先进的成本管理理念,是由在上世纪八十年代西方国家学者所提出来的。这种理念把狭传统的狭隘生产过程成本管理进行了极为有效的克服,并在产前、产中、产后等环节来促使生产成本的降低,成功地从传统的时空制约中跳出来,从而成功地为企业获得了长时间的竞争优势。这种理念其先进之处,主要体现在这些:
第一,具有战略性,进行战略成本管理,不仅要促使成本降低的目的,更要把长期的竞争优势建立并保存下来;即企业一定要对促使其竞争地位提高的成本降低途径进行探索,对于长期成本优势的获得,一定要予以高度重视,决不能仅靠战术性的成本下降。
第二,具有预防性;战略成本管理对于成本避免尤为注重,从源头上就立足于预防,制定出强有力措施来加强对成本的发生进行有效的控制。
第三,具有系统性;战略成本管理应用价值链这种综合分析方法,来从细节之处对企业各项业务活动进行重新构筑,并把整体全局最优这种理念予以重点突出。
第四,具有广义性;有关成本这个概念,在战略成本管理中,把企业内部成本管理这个范畴进行了有效的突破,并把成本管理向企业外部进行了拓展,在此基础上再对整个企业资源进行重新整合利用,以促使这一目标――建立起联动降低成本实现起来。
众所周知,电力产品就是电力企业进行销售的最为主要的产品;在完成国税缴纳增值税之后,依据增值税税额,还需缴纳教育费及地方教育费附加、城市建设维护等,在其销售收入基础上,对水利建设专项资金进行计征。若所在地有土地及房产,还应包括房产税及土地使用税。电力企业进行税务筹划,其所要达到的目的就是,基于合适的手段及不违法前提下,让电力企业在当期所应缴纳的税额尽可能地少。电力企业实施纳税筹划,既能为企业提高经济效益,又能为自己职工带来可观经济收入。当前,就我国电力企业而言,进行税务筹划过程中应从以下这些方面做起:
1、对企业的资本结构要进行合理控制。企业资本结构最为主要的来源就是负债和股本,不管是哪种方式均可把所需的资金筹措给企业;不管是哪种筹资方式,都一定要回报给投资者;但在对税收进行处理方面,这两种筹资 并不完全相同,通常成本中不能计入股息,但在成本中可计入支付利息,故基于税务这个角度来看,对企业发展更为有利的是借债筹资,而不是股本筹资。因此,基于战略成本管理理念,电力企业在实施税务筹划过程中,就一定要全面分析慎重考虑企业的筹资渠道。
2、对税收的优惠政策一定要予以充分利用。现阶段实施的各种税收优惠政策,电力企业一定要予以足够的熟悉,在此基础上再针对本公司具体情况予以最大限度的利用;针对不同的纳税方式所带来的不同纳税结果,应组织相关人员通过细致的测算来加以比较,从中选择一种对企业长远发展最有利的税务筹划方案。
3、实现避免应税所得。电力企业对其主营业务收入的实现,主营是通过其电量的销售来完成的;应用避免应税所得,并非要对企业的经济所得进行避免,而是要把通过合法所得的收入、争取不包括于税法所认定的那部分应税所得之内。例如,某企业进行国家金融债券或某重点建设债券的购买,根据相关规定要进行纳税,但企业进行国债的购买,其理想收入就不在应纳税所得额这一范围之内。因此,作为电力企业财务人员,一定要充分利用国家优惠政策,进行既合理又合法地避税。在实际当中,若国家重点建设债券以国债利息率低时,就一定要选择国债并进行购买。
4、实现提迟应税所得。在实际当中,可通过推迟应税所得这种方式来实现推迟纳税,促使纳税推迟的实现,既可让这笔资金让纳税人所占用,又可让纳税人进一步实现对纳税资金利率的推迟,从而最大限度获得贴现的好处,以此来把未来应税款的现值大大减少下来。
1、进一步健全和完善电力企业纳税筹划组织体系。
组织体系越健全,对企业纳税筹划的开展越有利,越能促进企业纳税筹划的顺利实施。为此,电力企业要把纳税筹划管理委员会建立起来,让总会计师及分管副总经理来进行总负责,并让一下这些部门负责人参与进来:营销部、基建部、财务部、人资部、监审部及运检部。其中,牵头管理部门应为财务部,财政部不仅要进行制定和执行纳税筹划方案,而且还要负责调整和进行相应的指导和协调各项工作;此外,纳税筹划专业管理部门由各职能部室担当,具体负责专业控制和管理纳税筹划方案所牵涉到的各项具体内容。而纳税筹划方案实施的责任单位,就是电力企业所属的各个单位部门,他们也需要把相应的管理委员会建立起来。因此,为把某些涉税事项税收优惠政策尽可能地利用起来,电力企业本部与其所属各单位一定要齐心协力、一起来把企业合法权益维护起来。
2、建立和健全纳税筹划制度体系。
作为一项系统工程,在进行纳税筹划过程中,首先要梳理和归类与纳税筹划有密切联系的税收政策及法律法规,以此 来把企业税收信息资源库建立起来,然后,再把与税务会计相结合的纳税筹划内部控制制度逐步建立并健全起来;在此基础上,依据电力企业的经验特点,认真梳理涉税账务处理及理财计划、各业务纳税的关键节点,最终把切实可行的纳税筹划实施细则、纳税筹划考核办法及纳税筹划工作思路制定出来,最终为电力企业实施税收筹划提供可靠完善健全的制度保障。
3、进一步关注和做好两个个关键结合点的把握。
(1)有关筹划方法与税收政策的相互结合;在对与自身经营有关的现行税收法规进行全面准确把握的基础上,可基于有效的纳税筹划方法来深入分析现行税收政策,以便能把与企业经营行为相匹配的具体纳税筹划措施及方案制定出来。
(2)关于业务流程与税收政策的相互结合;电力企业在实施各项业务过程中,一定要对整个业务流程中所牵涉到的税率、主要税种、具体的征收方式及各环节税收优惠政策等税收法律法规进行全面的了解和分析;在把这些情况进行全面掌握的前提下,再对如何高效利用和整合企业内外部各项资源以从促进纳税筹划展开进行统筹分析,以此来把预期减税这项目标实现起来。
总之,电力企业进行纳税筹划,就是要促使企业整体税负实现最小化,从而有效促使电力企业经营管理水平大幅度提升起来;因此,在实际工作中,基于战略成本管理理念,电力企业一定要对纳税筹划进行深入研究,以便能把纳税筹划的最大效予以充分发挥,这对于电力企业各项经济效益的提高具有很大的促进作用。
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税收作为企业成本,是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本,有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业,而随着国家宏观调控步步紧逼,房地产业的利润被极度挤压,由“暴利行业”向“平利行业”转变,加之现在房地产企业数量众多,竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化,从而减轻资金压力,降低成本,增加经济效益,打造企业的竞争优势,为公司的发展打下基础。
1.营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定,以房屋售价的5%税率缴纳的营业税;针对房产租赁而言的,房产租赁业适用营业税中“服务业”税目,统一执行5%的比例税率。
2.土地增值税。土地增值税实行超率累进税率,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征,最低税率为30%,最高税率为60%。
3.印花税。房地产销售阶段的印花税,是在房地产交易中,针对房地产交易金额,适用“产权转移书据”税目,按照0.05%税率征收。
4.企业所得税。对房地产企业而言,如果其转让或出租房地产产生了净收益,就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。
5.房产税。房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率,依据房产计税余值计征的,税率为1.2%;依据房产租金收入计征的,税率为12%。
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随着我国居民生活水平的提高,越来越多的人有度假旅游的观念和行为。而中国房地产行业经过近20年的高速发展,为城市建设、国民经济做出了巨大的贡献,以下是读文网小编为大家精心准备的:房地产企业旅游地产开发竞争策略探讨相关论文,内容仅供参考,欢迎阅读!
摘要:旅游地产是旅游与房地产行业的交叉,发展前景广阔,利润高,但同时风险也高。目前我国旅游地产发展存在概念不清、法规不完善等限制问题。本文从房地产企业角度出发,就如何认清企业的竞争优势构建竞争优势模型,确定企业核心竞争力,进而探讨旅游地产开发的策略。
Abstract:Tourism estate is a new mixture model of tourism and real estate. It has booming up with high profits and risk. At present, tourism estate development is lack of mature experience, the concept and regulations is not perfect in China. On the basis of analyzing the core essence of the competitive advantage, this paper summarizes mode of competitive advantage of enterprise, and determines the core competence from the point of real estate enterprises, to explore the tourism real estate development strategy.
关键词: 旅游地产;核心竞争力;优势;策略
Key words:tourism estate;the core essence of the competitive;competitive advantage;strategy
旅游地产是一种新型产业,广义上包括所有以旅游、休闲度假为主题的置业,在国内也被称为旅游景观房地产。它以房地产项目为载体,依托周边的自然、人文和旅游资源,借助以旅游度假为目的的开发营销模式,全部或部分实现度假休闲旅游功能。旅游地产始于法国地中海,其沿岸大量的海滨别墅吸引众多游客,成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代,法国阿尔卑斯山的别墅度假村首次提出分时销售,标志着旅游物业市场的形成。70年代中期,美国泡沫经济破灭后,为处理大量的房产积压,盘活闲置资产,美国引入时权酒店的概念,取得了巨大的成功。中国的旅游房地产业萌芽于20世纪八九十年代,沿海经济发达地区的传统房地产资金开始向旅游房地产投入。特别是1993年海南房地产泡沫破灭后,凭借海景风光将其中一部分空置房改造为旅游物业,成为今天海南房地产的主力。
而今天,分时度假村、休闲别墅等已遍布世界各地。在亚洲,日本、韩国、菲律宾、泰国,马来西亚、新加坡等国家,旅游房地产方兴未艾。在国内,北京、上海、大连、青岛、海南、广东、深圳、四川等地开发的旅游房地产项目已达上百个。旅游地产的出现是市场必然的选择,也是旅游业和房地产业相互促进的良性结构。
1.1 旅游地产的发展前景 如今,我国的旅游房地产概念已浮出了水面,市场运营刚形成,发展潜力巨大。根据房地产产业周期波动规律,住宅产业经过空前的繁荣后必将有所减缓。旅游地产的发展为房地产企业打开新的发展门户,其发展前景主要体现在以下几个方面:
1.1.1 旅游地产的发展是行业发展需求的交叉 ①旅游前景广阔,度假需求旺盛:近年来,随着人们生活水平的提高,对休闲旅游、度假的需求也在增加。人们希望在繁忙的工作之余可以享受轻松、愉悦的休闲生活,需求多样化旅游形式。但由于我国的节假日制度,外出旅游时间相对集中,住宿方面往往供不应求。②房地产开发遭遇瓶颈,急需转型:随着国家宏观调控和住房保障制度的健全与完善,住宅房地产市场竞争加剧。旅游地产是旅游业和房地产业两个黄金产业的交叉产业,相对于单纯的住宅房地产市场,在政策支持、土地成本等方面有明显的优势。
1.1.2 各项保障奠定旅游地产发展基础 ①城市基础设施完善:城市的基础设施尤其是高速公路的迅猛发展,城市之间公路网系统逐渐形成,为较短时间内的旅游度假创造了条件。②政策支持:国家和地方政府相继出台了一系列推动旅游和相关产业发展的新的政策,不仅为旅游业发展提供了可持续性发展的动力保证,也为房地产业营造一个广阔的发展平台。
1.2 现阶段旅游地产发展限制 旅游地产的价值与旅客流量、客源地的交通、周边风景价值正相关。一个成功的旅游地产项目,会成为这个城市的品牌,从而吸引更多的游客,为投资者带来收益,促进当地的经济增长,带动就业水平。但同时,我们也应该认识到目前我国在发展旅游地产的一些限制。
1.2.1 对旅游地产的概念模糊不清 对于旅游地产的定义,国内还没有公认的模式。为追求高回报、高收益,很多地产开发商不计成本,假借发展旅游之名,盲目跟风开发。
1.2.2 政策法规有待建立和完善 目前,相对于旅游和房地产行业有相关政策的推进,但对于旅游地产开发这一特殊的形式,缺乏专门的政策、法规的引导与规范。
1.2.3 旅游地产开发相应的销售推广模式缺乏 对于旅游地产常采用的分时度假模式需要有国际国内的交换网络作为推广销售支撑。我国在组建国内交换网络时,存在利益和风险分担的问题。
房地产市场的复杂性、瞬变性,使得企业之间的竞争越来越激烈。对房地产开发商来说,旅游地产的出现,既是商机,也是风险。如何在瞬息万变的环境中,让自己立于不败之地?这就要求房地产企业开发的旅游地产项目能吸引和拥有比其他竞争对手更多的顾客,更多的机会,这些都是竞争优势的价值。根据房地产企业动态环境建立企业竞争优势模型,为房地产企业进行旅游地产开发提供策略依据,详见图1。 能力、资源是所有企业必备的基本素质。任何房地产企业进行开发时都需具备开发、经营、管理等能力,并投入土地、资金、人力等资源,但并非所有的能力、资源都能成为企业竞争优势的源泉。每个企业之间同类资源、同种能力的异质性,形成不同核心能力和战略资源,维持企业竞争优势。
核心竞争能力是竞争优势的内在表现,竞争优势是核心竞争力的延续和发展。战略资源、核心能力是竞争优势的必备基础,企业通过知识的运行进行积累,将特殊技能和相关资源配置组合,形成企业独具的,从一般能力中提高得到的核心竞争能力。核心竞争能力提高的关键在于团队人员不断学习、思考、创新,形成学习型组织,实现人与企业的融合。只有将这些资源、能力进行配置、整合,外化成企业的核心竞争能力,才能形成企业的竞争优势。
企业所处的宏观环境、产业环境、企业内部环境等都会随着时间的推移不断变化。外部动态环境必然对企业竞争优势产生影响。当前的竞争优势并不意味着企业会一直拥有这种竞争优势,只有在动态能力下有效应对环境,把握机会,通过资源和能力整合、持续创新来达到目标,才能获得持续的竞争优势。
在竞争激烈的市场环境下,房地产企业通过投资旅游地产项目寻求另外的发展道路,需要明确核心能力和战略资源,建立学习型团队,确定核心竞争力,才能适应环境动态变化。
3.1 企业战略资源准备
3.1.1 企业外部提供资源 土地和资金是房地产开发的最核心、最关键的主要环节,土地供应是房地产开发的源头,资金是房地产开发的养分,不论是住宅地产还是旅游地产都是缺一不可的。与传统房地产投资相比,旅游地产开发规模大,建设的单位类型包括一般住宅和商业地产,每阶段资金需求量大。特别是后期经营管理阶段,大量的服务设施、大规模营销宣传手段等都需要资金投入。
3.1.2 企业内部提供资源
①专业型与综合型人才储备及培养模式:旅游地产涉及旅游、房地产、企业管理等多个领域,要求从业人员具有较高的素质,不仅要掌握房地产运作及网络技术等相关知识,还需要酒店管理、市场营销、旅游管理等专业技能。好的人才培养模式才能快速储备、培养专业新型人才,为项目开发提供动力。
②独特的企业文化:企业文化与企业核心竞争力相互依赖、相得益彰。房地产市场产品同质化严重,体现其差异化竞争优势的主要是品牌优势和附加值,因此优秀的地产品牌文化已成为房地产项目持久核心竞争力的关键因素。房地产企业的竞争也是企业文化的竞争,通过企业文化塑造品牌提升核心竞争力。
3.2 旅游地产开发核心能力确定 旅游地产的开发是一个庞大、复杂的体系,要获得成功,就要具备必要的核心竞争力。对于大多数企业来说,都需具备如表1所示核心能力。
对于旅游地产的开发,由于其特殊性,对房地产企业的要求也有所不同,在具备一般企业所需的能力之上,还需匹配旅游地产开发的要素:定位、区位(交通区位、经济区位、人气的聚集度、环境、配套)、专业人才、设计理念、品质、物业管理等。因此,房地产企业核心的竞争力主要有战略能力、品牌管理能力、关系管理能力、执行能力等。(表2)
3.3 旅游地产发展策略研究 不同规模的房地产企业在不同阶段进行旅游地产开发采取的策略是不同的,因此根据房地产企业的规模和发展阶段,结合旅游地产开发要素和房地产企业开发旅游地产需具备的核心竞争力,建立房地产企业旅游地产开发策略模式,见图2。
主要有以下四种发展策略模式:
①基于战略的竞争优势:卓越的战略管理决策能力。旅游房地产项目首先要确定主题定位和前期策划,需要做出预期的设计和规划,强调战略规划一步到位,分步实施进行,有效地控制各个环节,从而达到最终价值目标,这对以后的发展起着决定性作用。旅游地产项目的开发战略的成败决定了项目的成败,也决定了企业的成败。
②基于产品的竞争优势:行业领导品牌形象深入人心。品牌是一个企业内部因素和外部关系整体实力的象征。旅游地产是一个新兴的分支,更重要的是项目建设后期的经营管理,这需要借助品牌的价值和影响,是一个长久地持续地过程。好的品牌带来的不仅是一种产品、服务,更是一种理念、思想、文化的传递。目前我国房地产企业在企业形象与品牌创建上还不成熟,多数仅注重品牌建设,忽视品牌维护;重视品牌营销,忽视售货服务等。
③基于企业内部组织的竞争优势:优秀的企业文化和员工队伍。除了内外环境的影响之外,影响项目成败的关键是人力。好的项目是通过专业的人员运作的。好的企业需要有优秀的员工,强大的执行力是将战略与决策付诸现实的保证。同时公司还要形成良好的企业文化氛围,企业文化背景为各项工作的执行提供了良好的客观环境。
④基于服务的竞争优势:以物业为增值服务。旅游地产更注重后期的经营、管理,专业的物业服务是不可缺少的部分,在创新型产品、配套服务方面要满足市场需求,将旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目等模式进行组合,尽量实现不同项目组合的最佳整体效益。
3.4 研究结果 房地产行业的竞争不仅仅是企业之间的竞争,也是项目的竞争。战略、产品、组织和服务方面的优势只是企业进行旅游地产开发竞争的决策方向,为实现项目和企业的整体最佳效益,房地产企业需要根据规模和发展阶段制定适合自身的竞争策略,如图3。
房地产企业处于发展阶段,且规模较小,其发展历史短,经验不足,因此项目的成败直接决定企业的成败,旅游地产项目的开发战略的决策显得尤为重要。其次企业受到各项资源的限制,特别是组织人员,还需要扩充;最后应关注的是项目层次上的品牌对产品的影响及推广及后续服务。
房地产企业处于发展阶段,规模有一定发展后,企业有充足的内外部资源及组织人员可进行创新,要想旅游地产项目可持续性发展,更重要的是在项目建设后期的经营管理上,借助品牌的价值和影响,扩大项目的影响。但技术上不成熟,还要把握整体发展战略方面及后期的效益。
房地产企业处于成熟阶段,经验丰富,但规模存在限制时,要进行旅游地产的开发,迫切需要优秀员工不断地学习、创新,将战略与决策付诸现实,为旅游地产的长期发展提供动力,在重要战略决策上把握方向,才能将企业、项目品牌进一步推广。
房地产企业处于成熟阶段,企业规模较大,既有经验,又有充足人力资源时,战略决策、项目开发及组织已经不能成为竞争优势,旅游地产的开发应更注重后期的经营管理的可持续发展,专业的服务是不可缺少的部分。
旅游房地产是新兴的房地产形式,在我国尚处于初级发展阶段,还存在许多问题。房地产企业在开发过程中应理性地看待其高利润,应明确企业的资源、竞争力和人员配置的优势,根据企业的规模和发展阶段,确定适合企业的发展策略,避免盲目地、无节制地破坏自然资源,才能在竞争激烈的市场下立于不败之地。目前国内旅游房地产发展欠缺的是创新,探索有中国特色的旅游房地产开发模式,从外部资源、战略、组织、品牌、服务等方面制定具体的竞争策略,将成为房地产企业开发旅游地产的首要任务。
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财务管理是企业管理的一个组成部分,它是根据财经法规制度,按照财务管理的原则,组织企业财务活动,处理财务关系的一项经济管理工作。简单的说,财务管理是组织企业财务活动,处理财务关系的一项经济管理工作。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:浅议e时代集团房地产开发企业的财务管理相关论文。文章仅供参考阅读,希望能帮助到大家。
浅议e时代集团房地产开发企业的财务管理全文如下:
有人将21世纪称之为信息时代,也有人称之为网络时代,我们将它简称为e 时代更为形象和具有代表性。随着以网络为代表的信息技术的迅速发展,全球房地产业也开始了一场深刻变革,一方面是智能化住宅小区开始走入普通人的生活;另一方面是房地产经营方式更加突出信息时代的特点。近几年来,我国住宅与房地产业每年拉动经济增长1.5%~2%,住房建设投资额以 7%的增幅上升,已成为拉动国民经济增长的主要动力之一。特别是国家作出“让房地产成为我国国民经济的支柱产业”的决策,以及住房分配货币化等一系列政策的全面实施,进一步确定了房地产业在国民经济中的支柱地位和作用。面对e 时代的变迁,我国集团房地产企业的发展面临着前所未有的机遇和挑战。企业成败的关键在管理,而财务管理是企业管理的核心。
目前大部分集团房地产企业已经开展财务核算电算化,提高了财务部门的工作效率,但也存在一个共同的缺陷,它只是简单模仿和照搬手工流程,将一项项相对独立的工作搬到计算机中,并通过一个个相对独立的子系统(如工资核算系统、固定资产核算系统)完成相应的工作,它所反映的资金流信息往往滞后于物流信息,缺乏会计数据传输的实时性。在经济环境瞬息万变的今日,信息的实时性决定了它的有用性和控制力度。当一笔超标准的采购费用发生时,或一笔非法事件的发生,会计信息的滞后性使资金流不在严格地受控运行。随着集团房地产开发企业业务做大做精,管理层对信息的需求和预期发生改变,传统的财务管理信息系统必须更新。实现财务、业务一体化是集团房地产开发企业信息化建设中最关键的问题。怎样实现财务、业务一体化,以达到真正有效的经营运作控制,实现信息高度集成,这就是笔者所探讨的主题。
新项目开发应进行财务预算管理,即以资本预算为中心的预算管理模式。新项目的开发面临极大的经营风险,这是因为必须投入大量的资本,而未来收益又具有极大的不确定性。因此在新项目开发初期必须以资本投入为中心进行财务预算管理。
1.立项环节的控制
各开发公司新项目立项时须向集团总部提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》,并经集团立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外,还须包括以下内容:
●成本费用估算和控制目标及措施;
●投资及效益测算、利润体现安排;
●税务环境及其影响;
●资金计划;
●《竞投方案》;
●投资风险评估及相应的对策;
●项目综合评价意见。
2.规划设计环节的控制
总体规划设计方案,应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查,获通过后进入下一设计阶段(如小区设计、单体设计、施工图设计)。每一阶段都须要求设计单位出具《设计概(预)算》,并在与上一阶段的概(预)算进行认真分析、比较的基础上,编制《建造成本概(预)算》,确定各成本单项的控制目标。
关于施工招标环节的成本控制、施工过程的成本控制、设备管理、竣工交付环节的成本控制、工程结算管理等一般均由各开发公司依据各自的特点在预算范围内灵活处理。
由此可见,集团总部的成本管理工作前期最为关键。新开发项目经认证审核后,各开发公司在财务分析子系统中,编制有关项目的阶段性预算,从财务管理的角度,把各种控制项用相应的科目和部门进行反映和控制,因此,在管理软件中需要进行预算管理科目的设置,如“在建工程”设置为“部门核算”以便在各成本费用发生的同时,可以在总账中按部门录入其发生额,在进行数据处理时,可以按照部门进行归类汇总,在将数据转化为信息输出时,按部门、科目将预算和实际发生额进行对比分析。以便集团公司高级管理层根据管理需要,对项目进行预算控制。
1.房地产开发成本的核算
(1)成本归集对象。房地产开发企业在进行成本核算时,像其他行业一样。首先应该确定成本归集对象,即成本核算单位。对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个问题比较容易解决,可以将全部开发量作为成本归集对象,设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下,笔者认为成本核算对象不能过细(如以单幢为单位),因为这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。
相反,也不能简单地以整个小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年的时间,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其在管理上的作用。笔者认为:应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块,比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块,利用信息系统对集团公司所属的分公司、分小区、分区块进行编码分级管理,明确所属级次及隶属关系。
(2)成本项目的设立。正确划分成本项目,可以客观地反映产品的成本结构,便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定,“开发成本”作为一级成本核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目,并据此进行明细核算。如何确定成本项目?笔者认为成本项目不能太多,对于发生次数较少,特别是单笔发生的费用,应尽量合并。如各种配套费用支出,可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用,特别是土建费用,如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算,以便能随时了解工作量进度和付款情况,并为工程的竣工决算提供资料。对公司要求的项目进行分类、分级核算。
企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定,这些费用应作为期间费用,直接计入当期损益。笔者认为,这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则。比如,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用,这些费用的特点是数额较大、受益对象明确,如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。因此,笔者认为,对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发成本”,作为成本项目的一个组成部分;后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算,待开发产品实现销售后,再转入“销售费用”科目。然后按成本对象进行归集分配。
2.网络化反馈式成本控制
公司高级管理层根据管理需要,根据期初编制有关项目的预算信息系统,随着项目的进展,将有关业务信息录入账务系统,使用资金单位在旬末的3日前,将需求资金计划按类别填报、录入资金数据库,经各开发公司、总公司经理等授权逐级批准后,由网上发布到执行分公司或部门,按批准计划分配资金。计算机系统通过不相容岗位分离和权限的设置,使各业务岗位相互稽核,资金在授权范围内审批和使用,杜绝先斩后奏现象,以往具有权力特征的资金使用,通过资金计划管理信息系统得到规范。
资金的使用在网络上向公司决策层公开,堵塞资金使用中的漏洞。系统对超预算的项目给予报警提示,实现对项目的事中控制。通过项目计算机系统功能提供多种条件进行统计与查询,给公司高级管理层提供查询分析的依据。同时可以就成本控制情况进行跟踪分析,不仅可以了解该项目的当前状况,而且可以跟踪了解形成目前状态的明细事项,从而可以从源头对异常现象进行分析,有针对性地采取措施。期末,管理者通过项目进行预算分析,为对相关责任中心和责任人进行业绩考核提供定量分析资料。办公自动化使资金运作效率大大提高,同时也对高层管理人员形成了制约。
1.加强房屋销售的计划性和价格的准确性。利用信息化销售管理系统对房屋的竣工时间、户型、数量进行计算机统计,销售部门负责房屋的销售预定,企管部物价科根据市场调查、成本数据、历史价格及周边房地产价格进行综合评审,向价格管理部门申报房屋的销售价格,企管部物价科对销售违价有处理权包括处罚权。各分公司销售部在每旬前3天通过全公司的销售信息网络集合旬回款计划,每天将房屋销售情况输入计算机,将销售房屋的种类、户型、合同号、价格、房款总额、款项回笼等到信息通过因特网传送到总公司资金数据库,使公司高级管理层能随时通过计算机网络了解市场动态,了解各分公司的销售及存量房的情况,适时调整营销策略。
2.提高销售工作的透明度。通过计算机网络信息管理使销售工作的透明度提高,公司高级管理层可以通过计算机网络对客户了如指掌,以往销售人员动不动就要挟经理,销售人员吃里扒外,采用与客户联手暗地抄房获取房屋销售差价等手段,来对付公司的情况都在高度透明的计算机网络管理下不复存在。
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企业税务筹划,是企业作为纳税人的一项基本经济权利,是指在相关法律法规允许的范围内,对企业内部各纳税项目进行合理地、有效地事前规划,以达到减少税务的目的。伴随着企业经营规模的不断扩大,其税务也在相应地增加,做好税务筹划的工作,有利于企业财务管理水平的提高,降低企业的税负额度。而在现实的经营管理过程中往往会出现事与愿违的结果,这就需要企业认真分析在税务筹划过程中的各个环节,并进行有效的改进,以达到税务筹划的目的。
企业税务筹划是对企业的各纳税项目进行事前的规划,以期达到减少税负的目的,但在现实的经营管理过程中,往往达不到减少税负的目的,反而有事会使企业承担莫大的损失,究其原因,是税务筹划风险的存在,而这些风险有些事来自企业内部,有些是来自企业外部。
企业的税务筹划,与相关的法律法规的联系极为紧密,这就需要税务筹划人员在进行方案的指定过程中牢牢把握相关的法律规定,切实做到在法律允许的范围内。但在现实的企业税务筹划过程中,由于筹划人员对当前的税收政策、条件等方面的认识不足,对相关的法律知识了解不够完善,缺乏一定的法律基础,这就使得企业税务筹划方案的制定和实施难免会与政策、法律的规定相违背,使得企业面临损失的风险。另外,企业的税务筹划是企业的一项基本经济权利,是一种合法的减少税负的途径,但由于相关筹划人员的素质不够,可能会将税务筹划变为偷税、漏税等违法行为,使得合理合法的筹划行为变为不符合法规的行为,不但不会为企业带来收益,反而会使企业承担相应的损失。再者,在企业的税务筹划方案产生法律纠纷时,或是与征税者在某些方面的认定存在差异时,由于相关筹划人员的素质达不到,很可能难以为企业争取到作为纳税人应该享有的合法权益,这也势必会对企业造成损失。
总之,税务筹划的成功与否与税务筹划人员对税收政策及税务筹划条件的了解程度息息相关,而对这些政策的了解也睡筹划人员业务素质的重要组成部分。而现今,在我国企业税务筹划人员的业务素质普遍不高,对法律、税收、财务等方面的知识掌握的也不够全面,从而导致税务筹划的预期结果无法达到。
企业在进行税务筹划是不仅要考虑到企业内部筹划人员的业务素质问题,还应该时刻关注外部局势的发展变化,所谓的外部局势就是指市场经济体制与法律法规和税收政策。由于社会经济告诉发展,企业的运营规模也在不断的拓展,这就使得企业的纳税项目也在不断的增加,税负也在不断增长。相应地,国家的法律法规及税收制度也在不断的发展与完善。
企业为了追求利益的最大化,势必会进行税务筹划,来达到减少税务的目的。但是,企业制定的税务筹划方案在某些情况下回与我国的现行税法、税收政策及相关的法律法规产生一定的冲突,这就会给企业带来法律纠纷,甚至会带来损失。由于与企业税务筹划相关的政策法律制度也是处在不断发展变化的过程中,这就造成了企业进行税务筹划合法合规与否的不确定性,正是由于这些不确定性的存在,使得企业进行税务筹划伴随着风险的存在。一般来讲,这些风险主要包含以下几点:相关筹划人没有全面透彻的了解和把握现行的税法和税收政策,使得在利用合法途径进行税务筹划时产生的偏差;税务部门对现行的税法和税收政策进行的调整,而企业没有针对其调整对筹划方案做出相应的改变或调整;由于法律政策具备多层次的特点,相关条款的模糊性使得企业在进行税务筹划时难以把握其真正含义,造成理解出现错误,进而做出不合乎法规的税务筹划方案。
企业进行税务筹划是为了减少税负,其必然会站在企业的角度,从自身涉税和纳税方面来考虑相关税收条款的规定;然而税务机关作为征税方,必然会以维护国家的利益为目的,站在国家税收的立场。由于征纳双方的立场不同,必然会对相关的纳税条款的认识和解释存在区别,这也就形成了征纳双方的认定差异。在某种程度上讲,税务筹划方案的合法与否取决于征税机关是否认同,倘若税务筹划方案被征税机关认定为偷逃税款的行为,那么企业不仅会面临着金钱上的损失,甚至会面临着刑事处罚。
企业在进行生产经营的过程中,某些经营活动也在发生变化,如企业经营地点、投资对象、组织形式、合作伙伴等,由于这些活动的变化,企业可能会对之前所进行的税务筹划方案进行相应的调整;而税务筹划方案是在一定的政策法律环境下,以一定的企业生产经营活动为依托而制定的,当对其进行调整是一定要征得征税机关的认同,否则,就会使得企业丧失享有优惠税收政策的条件,导致税务筹划的失败。
税务筹划的直接效果是企业税负的减少,支出的减少,而企业进行税务筹划的最终目的是与企业的生产经营管理活动相一致的,都是为了企业价值最大化的实现。
首先,提高相关筹划人员的业务素质。主要有两个方面的措施:一是对相关税务筹划人员进行培训,加强政策及相关法律法规的学习;二是严格筹划人员的准入条件,即在进行企业税务筹划人员的任职时选用那些业务素质较高的、具有相当工作经验的人员。其次,企业税务筹划人员应当具备在不断变化的税收政策和企业生产经营环境中准确找到能够增加税收收益的节点,并通过对相关政策法规的综合运用,对筹划方案的合理性和合法性进行全方位的论证,以确保企业实现最大化的综合效益。再者,企业要不断提高税务筹划工作的专业化水平,可根据企业自身经营状况和战略发展目标形成自身的专业化的税务筹划团队,从而达到税务筹划的目的,实现企业效益最大化。
在现实的经营管理过程中,有些企业的税务筹划工作是交给专业的税务筹划代理机构来进行的。这就要求相应的税务代理机构强化内部管理水平,提高自身工作人员的业务素质,完善各种制度,形成有效地激励和约束机制。此外,税务代理机构要树立风险意识,对可能发生的各种情况进行分析与预测,坚持独立、客观和公正的原则,避免各种违法违规行为的产生。
首先,要时刻关注社会环境的发展变化,尤其是税收政策和相关法律法规的变化,对这些变化情况进行信息采集,使税务筹划人员可以根据政策的变动对已制定的税务筹划方案进行审查,并根据其对企业税务筹划方案进行适当的调整。其次,建立税务筹划风险预警机制,全程监控在税务筹划方案实施过程中可能出现的各种外部环境的变化,并判断这些变化是否会对现有的税务筹划方案产生影响,如果会,则进行相应的调整,使方案始终会在合理合法的环境中实施。再者,更好地实现企业税务筹划的目的,企业税务筹划者应该重视与税务部门的沟通,及时了解税务部门税收政策的变化情况,并根据此作为企业税务筹划的依据;当然,企业也应该主动将本企业的经营状况向税务部门如实进行反映,确保企业税务筹划的方案得到相关征税部门的认可,减少征纳双方在征税相关事宜上的认定差异,这样可有效降低企业税务筹划的风险,更好地实现企业的经济利益。
企业的税务筹划方案并非是一成不变的,会随着市场经济环境和相关是税收法规政策环境而进行相应的适当的调整。不管是税务筹划方案的指定还是调整都需要建立一个有效的税务筹划方案的评估机制,对方案的可行性、合法性进行分析,并企业税务筹划的成本效益进行分析。所谓的税务筹划的成本效益是指对若干个税务筹划方案中的预期成本和预期税务筹划收益进行比较,从而选出最佳的筹划方案。在进行企业的税务筹划过程中,作为纳税人的企业要付出一定的成本来达到获取更大收益的目的。企业的税务筹划方案不能只考虑某个纳税项目的税负高低,而要关注整体税负的高低情况,结合企业长期发展规划的需要来制定一系列的措施,使其在税务筹划的评判机制下,实现税务筹划的目的,切实提高企业的经济效益。
税务筹划是企业在进行经营管理过程中的一项重要内容,是企业取得合法节税收益的有效途径。在进行企业税务筹划的过程中,要注意把握对于减少税负的度的衡量,做到与偷逃税的行为相分离,不要将企业取得合法收益的措施变为违法行为,使企业承担不必要的损失。随着社会经济的发展和相应的税收政策的不断完善,企业也在不断探索进行税务筹划的有益之路。
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要筹划出最大收益的企业税务筹划方案,必须要将筹划重心放在企业整体综合税负上,不能只关注与某个方面的税务的多少,这种特性我们称之为企业税务筹划的综合性。今天读文网小编要与大家分享的是:企业税务筹划若干理论问题探讨相关论文。具体内容如下,欢迎参考阅读:
本文通过运用综合了文献法、比较分析法、观察法、实测法、调查研究法对企业税务筹划若干理论问题进行探讨。首先研究了企业税务筹划的特点、性质与内涵。之后我们又对企业税务筹划的宏观效应及方法进行分析,充分表述了统筹税务的重要性。
企业税务统筹;理论问题探讨
企业税务筹划若干理论问题探讨
随着我国市场经济的不断发展,企业要想在市场中脱颖而出,则要尽量在竞争中获得最大的经济效益。要获得良好的经济效益,对企业税务进行统筹是十分有益的一个方法。因而对企业税务进行统筹的理论问题进行探究则十分重要。
企业税务筹划是企业日常工作中必不可少的一个步骤,可分为下列几个特征。
1.1超前性
所谓超前性即为在企业纳税实现之前进行的使税务尽量合理的筹划。为了企业能够达到最大的经济效益,我们可以根据相关税法规定和企业近期的工作效益等在缴费前对税务进行合理规划。也由于这种企业先进行效益收入等,在进行税收缴费的情况,我们可以根据这些来调整企业的工作安排,从而达到最理想的企业税务方案,为企业争取最大的经济效益。
1.2合法性
要做到企业税务筹划的正规和合理,前提必须是有法可依。而在企业税务筹划中的合法性体在要依据税法法文进行筹划。纳税的企业必须要依法纳税,否则将会受到法律的制裁。但是,作为企业,我们必须要尽量达到最大的经济效益,因此需要我们筹划出缴纳最低税负的措施。而这种措施必须是建立在税法的基础上的,是能被法律和社会所能接受的,是具有合法性的。
1.3综合性
要筹划出最大收益的企业税务筹划方案,必须要将筹划重心放在企业整体综合税负上,不能只关注与某个方面的税务的多少,这种特性我们称之为企业税务筹划的综合性。我们所要达到的最理想的筹划方案无非是总体收入达到最大、而税收尽量小,要达到这种理想的方案,就要求我们在做企业税务筹划时将许多因素综合在一起进行考虑,不能只考虑税务的多少。
1.4目的性
我们要使企业的经济效益达到最大,就要使税收尽量减少。而在企业中,我们要实现税收减少,有两种方案:(1)筹划出高收益低税负的方案。这种方案的低税负就要求我们要承担着高资本的回收率和低税收的成本。(2)尽量延后纳税时间。我们要在税法允许的合理的缴纳税款的时间内,尽可能的延后缴纳时间。因为当我们延后缴纳税款时间时,就类似于我们在合法的税收时间内获得了跟应缴纳税款相同份额的无息贷款,企业可以暂时用这些钱进行投资。除此之外,延后缴纳税款的时间还可以减少企业在当今的通货膨胀风潮中减少实际税款。
2.1企业税务筹划是市场经济的必然产物
在市场经济中,企业必须要依据税法缴纳税务。而市场经济中的竞争也十分激烈,企业要想在市场中立足,除了要依法执行相关责任和义务外,也要为企业赢得最大的经济效益。因此,我们不光要符合税法的要求纳税,还要在纳税中达到最大的经济效益,于是企业税务筹划就应季而生,而且是市场经济中不可替代的存在,也是必然存在的。
2.2企业税务筹划为合法纳税行为
企业税务筹划是以税法为前提的,因此,是一种合法的纳税行为。企业税务筹划是企业通过依据税法使其经济效益达到最理想状态的工具,它与偷税漏税在本质上就是不同的,它是一种受到法律保护的行为。除此之外,国家为了鼓励依法进行企业税务筹划,对相关方面进行了优惠政策,极大的激励了企业税务筹划的进行。
2.3企业税务筹划的目的是采用节税手段来
为了要达到企业经济效益最大化,我们必须合理的减少税款,因此需要采用节税的办法。但是节税不等同于偷税漏税,偷税漏税是违法的行为,而节税是企业税务筹划的手段。所谓节税,则是要求减少应税事件的发生、将轻税代替重税,从而合法减少税收。
3.1企业税务筹划促进国民收入分配格局的改变就企业而言,企业税务筹划会使得企业经济效益得到提高。对于国家而言,企业税务筹划有效促进纳税人可分的国民收入分配率的提高,相反,政府的就变少了。因此,企业税务筹划产生对国民收入分配格局的影响积极促进了国家经济的发展。
3.2企业税务筹划促进国家税收调节
由于企业税务筹划发展,使得企业积极遵循税法进行纳税,促进了国家税收制度的依法执行。也正是由于企业的积极节税,使得国家通过税收杠杆充分调节国家纳税人的动作,进而促进国家税收的调节促进国家经济发展。
3.3企业税务筹划促进国家税法及国家税收政策的不断改进和完善我们通过企业税务筹划可以反映出税法等政策对纳税人的影响,并且也能够看出我国税收政策是否有不合理、不完善、有缺陷的部分或方面。与此同时,我们可以通过这些反馈信息,对税法进行补充和完善。
4.1企业税务筹划的一般方法
企业税务筹划可从两种线路进行分析,分别如下:一是由不同的企业经营方式进行,这种方式的目的性和实际应用性非常强,而这种方法又分为会计核算的税务筹划、投资的税务筹划、财务管理的税务筹划、经营决策的税务筹划、企业联营的税务筹划、税收优惠的税务筹划等。二是通过不同的企业纳税种类进行的,它是一种有着十分清晰套路的方法,但是如果税务制度变化较快时,非常难以变通,就显得十分难以操作。而这种方法具体又分为营业税税务筹划、企业所得税税务筹划、消费税税务筹划、增值税税务筹划等。在应用时我们要将这两种方法相结合,从而产生最完美的统筹方案。
4.2企业税务筹划获取节税利益的一般途径
实现企业节税利益一般方案有两种,分别为:滞延纳税期、低税负的纳税方案。而企业税务筹划获取节税利益的途径为企业纳税期的滞延、企业税收负担的规避以及企业税收负担从高向低的转换。所谓企业纳税期的延后是指在纳税期内尽可能的推后纳税时间,从而达到相当得到国家短期贷款的优点。而企业税收负担的规避是指将资金投入到税收轻的方面和地区。企业税收负担从高向低的转换则是指企业选择低税负的纳税措施。
企业要想在市场经济中取得最大的经济效益,必须要考虑对企业税收进行合理统筹规划。而了解如何进行企业税收统筹,税收统筹有何性质是十分重要的。综上所述,分析了税收统筹的特性,方法等,对企业税务筹划若干理论问题进行了探讨。
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对成本管理组织也应考虑管理的成本,从财务角度来衡量成本管理体系的有效性,不断降低管理成本,提高管理者的满意度。以下是读文网小编今天为大家精心准备的成本管理战略相关论文:房地产开发企业成本管理探讨。内容仅供参考,欢迎阅读!
近年来,随着房地产市场的竞争越来越激烈,房地产开发的风险性越来越高。房地产企业要想在市场不断规范与竞争的环境下实现房地产开发项目的经济效益的最大化,就必须要对各项目的开发实施有效的成本控制与管理,从而真正实现集约和效益型的开发。
1.1 对成本加强管理与控制是房地产开发企业获得经济效益的内在需求
房地产业一直以来处于快速发展阶段,各种行业和部门介入到房地产行业,以获取高额利润。房地产开发企业在经营过程中所使用的并不是科学化的经营管理手段,以不平衡的中国房地产市场供需关系获取暴利是所有房地产开发企业的盈利手段。然而中国房地产市场的进一步规范、以资源占用而享受较高经营效益的时代已经逐渐消退,房地产开发企业要想在更为规范、科学的市场管理中获得竞争优势就必须以更为科学的财务管理手段为基础。在不断压缩的土地资源面前,最大限度减少不必要的财务开支已经成为当前房地产开发企业调整经营策略考虑的重点。另外,由于房地产开发企业存在着资金投入大、专业性强、建设周期长及市场不稳定等因素,投资风险较高,必须对项目开发所需要的财务成本作出科学、有效管理,实现集约式的经营发展。
1.2 对成本加强管理与控制是房地产开发企业获得社会效益的外在需求
自实行住房改革以来,我国房地产行业出现了强劲的发展势头,在保持国民经济两位数发展态势中发挥着重要作用。但房地产行业发展过热,也给国民经济运行带来了不良影响,全民炒房现象有增无减了,当前的房价已经远远超过普通公民的购买能力,房源日益集中在少数社会公民手中,由少数人支配房源是当前我国房产市场的主流,加剧了社会不公平,并逐渐演化为重要的民生问题之一。这种依赖房价获取暴利的不正常经济行为必须加以控制,减少越来越多的房地产泡沫,加强对房地产市场的调控,为更多的社会公民提供物美价廉的商品经济适用房,能够有效解决低收入阶层的住房困难,促进和谐社会建设。
2.1 投资决策阶段的控制管理
任何一个项目要想做好就必须要做好充分的前期准备,并对各种实施方案和技术经济进行对比和分析,然后才能够从全局出发,做出正确的决策。投资决策阶段是合理确定造价的关键,它对于项目建设的成败有着决定性的作用,一般来说,决策阶段所产生的费用只占整个项目投资比例的1~2%,但是它对于项目经济效益的影响作用可高达75~90%,这充分说明了建筑工程项目投资决策阶段的重要性,一旦决策阶段做得不好就会对整个项目造成不可挽回的损失,因此在这个阶段应该慎重的进行全面的分析和研究。在具体的实践中可通过以下两个方面来实施管理与控制:
(1)对投资项目采取储备制和评估论证制,将“建设一批、储备一批、谋划一批”作为发展的思路,实行先储备、后建设,同时还要考虑国家和地方政府的发展战略需要,组织专家或者有威望的委托咨询机构,对拟建的项目进行全面的、系统的分析和预测,并作出客观的评估决策,以确定其施工的必要性和可行性。而建设方案也要采用科学的方法和手段,从技术方面、经济方面以及可行性方面等进行多方案的对比和选择,最终选择最佳的方案;
(2)在对建设项目投资进行估算中,应根据完整的基础资料,调取充分的依据,对其进行科学的预测,要准确的考虑到项目实施的过程中有可能会出现的各种不突发情况以及不利因素对工程施工所造成的危害,进而使投资估算能够达到满足项目前期不同阶段的要求以及真正的、有效的对总投资起到控制作用。
2.2 设计方案阶段的控制管理
设计方案阶段是在项目决策阶段之后的另一个工程建设和投资控制的关键阶段,它主要负责的是对项目进行全面的规划以及具体施工意图方面的处理,不仅是经济关系和技术方面的关键环节,同时也是项目投资控制成本的重点阶段。在这个阶段,首先要通过设计招标和设计方案选择出最佳的设计方案,利用设计团队集体的智慧,发挥人员的创造精神,运用价值工程手段,提出各种具有现实意义的方案,其中重点是针对设计方案进行功能性和效益性的分析和比较,尽可能的实现以最低的成本完成项目的建设。其次,可以采取限额设计,在设计合同中要将限额设计条款以具体的条目明确出来,如果有超额,则应该由责任方承担,同时对设计单位优化设计带来的经济效益给予适当的奖励。另外,加强预算的编制工作也是非常重要的一项内容,设计概算是投资估算的进一步深入工作,它为施工招投标提供了参考和依据,因此需要从设计概算项目的完整性、工程量的计算、材料市场的价格以及设备、工器具的购置数量和种类等方面进行全面的考虑。
2.3 工程施工阶段的控制管理
施工阶段是工程实体形成阶段,也是工程人力、物力以及材料的主要消耗阶段,造价涉及的面较广,影响因素也非常多,比如施工周期变更、材料设备价格变更、政策性变化等。在这一过程中,以采取细化任务、分级负责的控制方式,遵循控制过程、保障结果的控制思路。首先根据监理的规定,进行指责分工,确保责任到人,在工程耗费上应当做好月度工程施工进度额的审核,花费较大的项目可以进行周审核,确保投资不会出现失控。其次,对于施工单位提出的材料变更、人员变更等事项必须做好重点审查、核对,对于施工单位使用的设备、材料来源以及质量也应当做好校对,防止部分人员在利益驱使下虚报、假报或者在建筑质量上以次充好,影响造价的同时也为工程质量埋下隐患。对于施工单位或者材料供应商对于已经签订的合同作出的变更,如无特殊情况应当提醒他们严格依照合同履行应尽义务,如果施工单位反方面变更或者在业主对于变更数量以及价格明确提出争议的前提下,扇子施工,就会导致后续结算出现较大问题。
2.4 竣工结算阶段的控制管理
竣工阶段的工程造价管理是房地产成本管理中的最后环节也是最为关键的环节之一。在实际管理中,首先应当强化工程量审核,做好签证凭据的审核,在审核前,应当事先做好调查研究,审核过程中应坚持将签证作为计量的唯一标准,依照签证的实际情况进行审核,避免出现和实际不符合的开支,加大开支。其次,应当审核套用单价。工程造价定额本身具有高度的科学性、不可变更行和法令性,任何人都不得私自对其变更,审核时应当严格按照相关计算单位以及数量标准执行,避免发生一些提高或者降低的不良现象。
最后,还应不断强化费用审核。在取费时必须参照国家工程类标准或者当地工程造价管理部门规定的一些条例严格执行,综合考虑合同以及招投标书等做出合理的费率确定。除此之外,取费文件的时效性也应当作为审核的重点加以关注,其他还有采用的取费表和工程性质二者的一致性,以及费率计算手段的合理性和科学性,包括价差变更的材料于相应的文件是否符合等。
总之,房地产开发企业财务管理与控制是企业经营发展的重点,在日益激烈的市场经济竞争中,房地产开发企业应当加强项目建设过程中各个阶段的工程造价成本管理,提高成本管理水平,从而不断地降低成本,获得更好的经济效益和社会效益。
作者简介:龚长兰,女,汉,1976年10月,重庆渝北,讲师,研究生,研究方向:房地产开发经营管理
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残疾人是指在心理、生理、人体结构上,某种组织、功能丧失或者不正常,全部或者部分丧失以正常方式从事某种活动能力的人。残疾人包括视力残疾、听力残疾、言语残疾、肢体残疾、智力残疾、精神残疾、多重残疾和其他残疾的人。各级人民政府应当对残疾人劳动就业统筹规划,为残疾人创造劳动就业条件。残疾人劳动就业,实行集中与分散相结合的方针,通过多渠道、多层次、多种形式,使残疾人劳动就业逐步普及、稳定、合理,并在税收上给予优惠政策。
对安置残疾人的单位,实行由税务机关按单位实际安置残疾人的人数,限额即征即退增值税或减征营业税的办法。
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