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摘 要:房地产企业要发展就应靠成本竞争取胜的策略,成本管理与控制要做到全员参与,树立全员成本控制意识。成本管理与控制的重点放在三个阶段:1、设计方案经济比较阶段 2、施工过程中变更及签证等的控制 3、竣工验收结算阶段
关键词:房地产开发全过程成本管理与控制
国家出台对商品房价格制约的各种政策后,房地产企业的发展转向靠成本竞争取胜的策略是首选,成本的管理与控制是房地产企业管理的重要职能之一。项目的成本管理与控制,就是指在项目成本的形成过程中,对整个工程开发过程中所消耗的人力资源、物质资源和费用开支,进行指导、监督、调节和限制,及时纠正工程开发过程中发生的偏差,把各项实际生产费用发生额控制在计划成本的范围之内,以保证成本目标的实现。
因此要做好房地产开发的成本管理与控制工作,首先必须明确的一点是成本管理与控制应该是全员管理与控制。成本管理与控制决不单纯是工程预算人员、项目管理人员或财务人员的工作,而是全体员工的共同任务。成本管理与控制要做到全员参与,树立全员成本控制意识。
在此笔者结合自己在房地产行业多年的工作经验谈一些对房地产开发成本管理与控制的看法,项目成本意识必须贯穿整个项目开发的始终。房地产开发要通过以下三个阶段性目标来进行开发成本的过程控制管理:
设计阶段是建设项目造价控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程费用中所占比例不大,一般只占建安造价的1%~2%,但对工程造价的影响可达75%以上。合理科学的设计可降低工程造价10%以上,尤其是在主材的设计指标的控制上,例如钢筋、混凝土的含量。但在工程设计中,不少设计人员重技术、轻经济,任意提高安全系数或设计标准,而对经济上的合理性考虑得较少,从而影响了项目造价的有效控制。例如,某商业写字楼空调系统冬季室内设计温度18℃即可满足舒适度要求,设计却按23℃考虑,既造成了浪费,又不适应人体生理要求。这种设计不合理,造成了一定浪费,显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此,设计阶段对项目造价的影响是极其重要的。
首先应积极推行限额设计,健全设计经济责任制。限额设计就是按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计,按照批准的初步设计,总概算控制技术设计和施工图设计,从而避免设计部门为设计上的工作方便或是为过分保护自身设计不出问题而不惜加大设计的安全系数,以牺牲业主方的工程造价的控制为代价。比如某小高层住宅工程的钢筋含量,本来钢筋含量每平米设计65公斤就满足要求了,但设计方为保守起见而设计了每平米85公斤,这样每平米钢筋材料造价就增加了13%,可见,推行限额设计的必要性。把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更,以保证投资限额不轻易被突破。
其次设立专门的审查部门对设计单位设计的图纸进行全面的审查,防止设计粗糙。比如某住宅工程,住宅楼首层标高0.00米处有一层钢筋混凝土板,住宅楼周围是地下车库,地下车库的顶板标高是-1.2米,因为其设计为了省事,在住宅楼下面标高-1.2米处又设计了一层钢筋混凝土板,在高度为1.2米的范围内设计了两层钢筋混凝土板,这样就造成了一层板的浪费。后来在建设方审图过程中发现了,并及时通知了设计院进行了改正,从而避免了不必要的造价浪费。
只有在设计阶段切实做好工程项目建设的造价控制,才能为以后工程建设各阶段的造价控制打好基础,确保工程造价控制目标的实现。
施工阶段是资金投入最大的阶段,是招投标工作的延伸,是合同实施的具体化。抓好过程管理,减少工程索赔;建立建设监理制,对工程质量、进度、造价进行全面控制;从技术、经济方面采取措施控制工程造价;控制建设工程价款的结算工程。
变更时应对造价进行分析,才能够心中有数,特别需要注意施工方提出的变更,要分析是否真需要变更,防止施工单位投标时采取的不平衡报价而使工程造价超高。比如:某工程,施工方在投标的时候因为对外墙面石材工程单价报低了,造成该分项工程亏损,所以施工方就提出要求变更,称此石材厂家生产能力有限不能满足本工程数量的需要,要求改用其他厂家的石材,后建设方查实是施工方想通过更换材料厂家而使该分项工程“扭亏为盈”。这是施工方对投标报价低的项目常采用的方法,要值得注意。
由于在工程现场中,通常建设方的工程师由于专业分工所限,所以对工程预结算的知识了解不够,如果签证不好会造成结算时的扯皮。比如某住宅工程在地下室底板钢筋绑扎的施工中,接到工程变更通知钢筋的型号等有变化,对已施工的钢筋工程需要进行拆除,当时建设方的工程师就在签证单上写上了地下室钢筋需要拆除,未写明具体部位,结果结算的时候造成建设方造价审核人员与施工方就这问题产生了扯皮,到底是整个地下室的底板钢筋要拆除还是局部已施工的底板钢筋要拆除。为避免类似情况的出现,要求现场建设方现场管理人员做好以下工作:1)签量不签消耗;2)签量不签价;3)不能与合同相抵触;4)签单价不签总价;5)签量应有明细计算式及相关图形;6)签证事项的相关来源应清楚。
主要对招标时规定品牌的材料加以控制,注意实际施工采购的材料品牌规格型号是否与招标一致,在这过程中一定做好记录,如果不一致不应给予进场,如果进场时忽视了,那么在结算时进行调整。
进度款的支付通常是先由施工方提供进度工程量,然后经由现场监理核实有关工程量并审核是否按合同有关规定编制进度工程量,再提交建设方审核确认后支付进度款。支付金额应严格按合同,且应按实际施工进度情况进行计算,要特别注意扣除分包项目、保修金及甲供材料,注意考虑单价合同中的清单工程量招标时一般偏大,不能完全以招标的工程量清单量来计算,而应该以实际发生的数量计算。
竣工资料通常包括竣工图、结算书、有关签证及会议纪要、往来书信等,特别需要注意的是竣工图必须要经现场监理和业主现场勘察核实是否跟实际施工状况一致,否则无论是建设方结算人员还是社会造价咨询公司都是以竣工图纸为依据来核实工程量及工程项目的,所以显得非常重要了。
当双方产生争议的时候,建设方最好召集相关当事人员对现场实际做出说明,了解情况后甲方内部应召集会议形成一致意见后与总包施工单位进行洽商。应注意定额疑问可以咨询相关主管部门,但对于合同原则问题应法院来裁决。
综上所述成本控制是房地产项目开发管理中的一项重要内容,它贯穿于整个项目从土地竞买、决策、设计、建设施工、竣工结算等全过程,对于提高开发项目投资效益和管理水平起着重要作用。项目开发成本与各管理层、各部门、各人员的活动密切相关,他们都应对职责范围内的成本负有管理与控制的责任。因此,成本管理的主体应该是个全员概念,企业内部每一个部门和每一个人都是成本形成的影响者、成本管理的参与者和实施者。创造尽可能多的使用价值,为企业获取更多的经济效益。
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财务管理是企业管理的一个组成部分,它是根据财经法规制度,按照财务管理的原则,组织企业财务活动,处理财务关系的一项经济管理工作。简单的说,财务管理是组织企业财务活动,处理财务关系的一项经济管理工作。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:浅议e时代集团房地产开发企业的财务管理相关论文。文章仅供参考阅读,希望能帮助到大家。
浅议e时代集团房地产开发企业的财务管理全文如下:
有人将21世纪称之为信息时代,也有人称之为网络时代,我们将它简称为e 时代更为形象和具有代表性。随着以网络为代表的信息技术的迅速发展,全球房地产业也开始了一场深刻变革,一方面是智能化住宅小区开始走入普通人的生活;另一方面是房地产经营方式更加突出信息时代的特点。近几年来,我国住宅与房地产业每年拉动经济增长1.5%~2%,住房建设投资额以 7%的增幅上升,已成为拉动国民经济增长的主要动力之一。特别是国家作出“让房地产成为我国国民经济的支柱产业”的决策,以及住房分配货币化等一系列政策的全面实施,进一步确定了房地产业在国民经济中的支柱地位和作用。面对e 时代的变迁,我国集团房地产企业的发展面临着前所未有的机遇和挑战。企业成败的关键在管理,而财务管理是企业管理的核心。
目前大部分集团房地产企业已经开展财务核算电算化,提高了财务部门的工作效率,但也存在一个共同的缺陷,它只是简单模仿和照搬手工流程,将一项项相对独立的工作搬到计算机中,并通过一个个相对独立的子系统(如工资核算系统、固定资产核算系统)完成相应的工作,它所反映的资金流信息往往滞后于物流信息,缺乏会计数据传输的实时性。在经济环境瞬息万变的今日,信息的实时性决定了它的有用性和控制力度。当一笔超标准的采购费用发生时,或一笔非法事件的发生,会计信息的滞后性使资金流不在严格地受控运行。随着集团房地产开发企业业务做大做精,管理层对信息的需求和预期发生改变,传统的财务管理信息系统必须更新。实现财务、业务一体化是集团房地产开发企业信息化建设中最关键的问题。怎样实现财务、业务一体化,以达到真正有效的经营运作控制,实现信息高度集成,这就是笔者所探讨的主题。
新项目开发应进行财务预算管理,即以资本预算为中心的预算管理模式。新项目的开发面临极大的经营风险,这是因为必须投入大量的资本,而未来收益又具有极大的不确定性。因此在新项目开发初期必须以资本投入为中心进行财务预算管理。
1.立项环节的控制
各开发公司新项目立项时须向集团总部提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》,并经集团立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外,还须包括以下内容:
●成本费用估算和控制目标及措施;
●投资及效益测算、利润体现安排;
●税务环境及其影响;
●资金计划;
●《竞投方案》;
●投资风险评估及相应的对策;
●项目综合评价意见。
2.规划设计环节的控制
总体规划设计方案,应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查,获通过后进入下一设计阶段(如小区设计、单体设计、施工图设计)。每一阶段都须要求设计单位出具《设计概(预)算》,并在与上一阶段的概(预)算进行认真分析、比较的基础上,编制《建造成本概(预)算》,确定各成本单项的控制目标。
关于施工招标环节的成本控制、施工过程的成本控制、设备管理、竣工交付环节的成本控制、工程结算管理等一般均由各开发公司依据各自的特点在预算范围内灵活处理。
由此可见,集团总部的成本管理工作前期最为关键。新开发项目经认证审核后,各开发公司在财务分析子系统中,编制有关项目的阶段性预算,从财务管理的角度,把各种控制项用相应的科目和部门进行反映和控制,因此,在管理软件中需要进行预算管理科目的设置,如“在建工程”设置为“部门核算”以便在各成本费用发生的同时,可以在总账中按部门录入其发生额,在进行数据处理时,可以按照部门进行归类汇总,在将数据转化为信息输出时,按部门、科目将预算和实际发生额进行对比分析。以便集团公司高级管理层根据管理需要,对项目进行预算控制。
1.房地产开发成本的核算
(1)成本归集对象。房地产开发企业在进行成本核算时,像其他行业一样。首先应该确定成本归集对象,即成本核算单位。对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个问题比较容易解决,可以将全部开发量作为成本归集对象,设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下,笔者认为成本核算对象不能过细(如以单幢为单位),因为这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。
相反,也不能简单地以整个小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年的时间,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其在管理上的作用。笔者认为:应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块,比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块,利用信息系统对集团公司所属的分公司、分小区、分区块进行编码分级管理,明确所属级次及隶属关系。
(2)成本项目的设立。正确划分成本项目,可以客观地反映产品的成本结构,便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定,“开发成本”作为一级成本核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目,并据此进行明细核算。如何确定成本项目?笔者认为成本项目不能太多,对于发生次数较少,特别是单笔发生的费用,应尽量合并。如各种配套费用支出,可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用,特别是土建费用,如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算,以便能随时了解工作量进度和付款情况,并为工程的竣工决算提供资料。对公司要求的项目进行分类、分级核算。
企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定,这些费用应作为期间费用,直接计入当期损益。笔者认为,这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则。比如,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用,这些费用的特点是数额较大、受益对象明确,如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。因此,笔者认为,对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发成本”,作为成本项目的一个组成部分;后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算,待开发产品实现销售后,再转入“销售费用”科目。然后按成本对象进行归集分配。
2.网络化反馈式成本控制
公司高级管理层根据管理需要,根据期初编制有关项目的预算信息系统,随着项目的进展,将有关业务信息录入账务系统,使用资金单位在旬末的3日前,将需求资金计划按类别填报、录入资金数据库,经各开发公司、总公司经理等授权逐级批准后,由网上发布到执行分公司或部门,按批准计划分配资金。计算机系统通过不相容岗位分离和权限的设置,使各业务岗位相互稽核,资金在授权范围内审批和使用,杜绝先斩后奏现象,以往具有权力特征的资金使用,通过资金计划管理信息系统得到规范。
资金的使用在网络上向公司决策层公开,堵塞资金使用中的漏洞。系统对超预算的项目给予报警提示,实现对项目的事中控制。通过项目计算机系统功能提供多种条件进行统计与查询,给公司高级管理层提供查询分析的依据。同时可以就成本控制情况进行跟踪分析,不仅可以了解该项目的当前状况,而且可以跟踪了解形成目前状态的明细事项,从而可以从源头对异常现象进行分析,有针对性地采取措施。期末,管理者通过项目进行预算分析,为对相关责任中心和责任人进行业绩考核提供定量分析资料。办公自动化使资金运作效率大大提高,同时也对高层管理人员形成了制约。
1.加强房屋销售的计划性和价格的准确性。利用信息化销售管理系统对房屋的竣工时间、户型、数量进行计算机统计,销售部门负责房屋的销售预定,企管部物价科根据市场调查、成本数据、历史价格及周边房地产价格进行综合评审,向价格管理部门申报房屋的销售价格,企管部物价科对销售违价有处理权包括处罚权。各分公司销售部在每旬前3天通过全公司的销售信息网络集合旬回款计划,每天将房屋销售情况输入计算机,将销售房屋的种类、户型、合同号、价格、房款总额、款项回笼等到信息通过因特网传送到总公司资金数据库,使公司高级管理层能随时通过计算机网络了解市场动态,了解各分公司的销售及存量房的情况,适时调整营销策略。
2.提高销售工作的透明度。通过计算机网络信息管理使销售工作的透明度提高,公司高级管理层可以通过计算机网络对客户了如指掌,以往销售人员动不动就要挟经理,销售人员吃里扒外,采用与客户联手暗地抄房获取房屋销售差价等手段,来对付公司的情况都在高度透明的计算机网络管理下不复存在。
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对成本管理组织也应考虑管理的成本,从财务角度来衡量成本管理体系的有效性,不断降低管理成本,提高管理者的满意度。以下是读文网小编今天为大家精心准备的成本管理战略相关论文:房地产开发企业成本管理探讨。内容仅供参考,欢迎阅读!
近年来,随着房地产市场的竞争越来越激烈,房地产开发的风险性越来越高。房地产企业要想在市场不断规范与竞争的环境下实现房地产开发项目的经济效益的最大化,就必须要对各项目的开发实施有效的成本控制与管理,从而真正实现集约和效益型的开发。
1.1 对成本加强管理与控制是房地产开发企业获得经济效益的内在需求
房地产业一直以来处于快速发展阶段,各种行业和部门介入到房地产行业,以获取高额利润。房地产开发企业在经营过程中所使用的并不是科学化的经营管理手段,以不平衡的中国房地产市场供需关系获取暴利是所有房地产开发企业的盈利手段。然而中国房地产市场的进一步规范、以资源占用而享受较高经营效益的时代已经逐渐消退,房地产开发企业要想在更为规范、科学的市场管理中获得竞争优势就必须以更为科学的财务管理手段为基础。在不断压缩的土地资源面前,最大限度减少不必要的财务开支已经成为当前房地产开发企业调整经营策略考虑的重点。另外,由于房地产开发企业存在着资金投入大、专业性强、建设周期长及市场不稳定等因素,投资风险较高,必须对项目开发所需要的财务成本作出科学、有效管理,实现集约式的经营发展。
1.2 对成本加强管理与控制是房地产开发企业获得社会效益的外在需求
自实行住房改革以来,我国房地产行业出现了强劲的发展势头,在保持国民经济两位数发展态势中发挥着重要作用。但房地产行业发展过热,也给国民经济运行带来了不良影响,全民炒房现象有增无减了,当前的房价已经远远超过普通公民的购买能力,房源日益集中在少数社会公民手中,由少数人支配房源是当前我国房产市场的主流,加剧了社会不公平,并逐渐演化为重要的民生问题之一。这种依赖房价获取暴利的不正常经济行为必须加以控制,减少越来越多的房地产泡沫,加强对房地产市场的调控,为更多的社会公民提供物美价廉的商品经济适用房,能够有效解决低收入阶层的住房困难,促进和谐社会建设。
2.1 投资决策阶段的控制管理
任何一个项目要想做好就必须要做好充分的前期准备,并对各种实施方案和技术经济进行对比和分析,然后才能够从全局出发,做出正确的决策。投资决策阶段是合理确定造价的关键,它对于项目建设的成败有着决定性的作用,一般来说,决策阶段所产生的费用只占整个项目投资比例的1~2%,但是它对于项目经济效益的影响作用可高达75~90%,这充分说明了建筑工程项目投资决策阶段的重要性,一旦决策阶段做得不好就会对整个项目造成不可挽回的损失,因此在这个阶段应该慎重的进行全面的分析和研究。在具体的实践中可通过以下两个方面来实施管理与控制:
(1)对投资项目采取储备制和评估论证制,将“建设一批、储备一批、谋划一批”作为发展的思路,实行先储备、后建设,同时还要考虑国家和地方政府的发展战略需要,组织专家或者有威望的委托咨询机构,对拟建的项目进行全面的、系统的分析和预测,并作出客观的评估决策,以确定其施工的必要性和可行性。而建设方案也要采用科学的方法和手段,从技术方面、经济方面以及可行性方面等进行多方案的对比和选择,最终选择最佳的方案;
(2)在对建设项目投资进行估算中,应根据完整的基础资料,调取充分的依据,对其进行科学的预测,要准确的考虑到项目实施的过程中有可能会出现的各种不突发情况以及不利因素对工程施工所造成的危害,进而使投资估算能够达到满足项目前期不同阶段的要求以及真正的、有效的对总投资起到控制作用。
2.2 设计方案阶段的控制管理
设计方案阶段是在项目决策阶段之后的另一个工程建设和投资控制的关键阶段,它主要负责的是对项目进行全面的规划以及具体施工意图方面的处理,不仅是经济关系和技术方面的关键环节,同时也是项目投资控制成本的重点阶段。在这个阶段,首先要通过设计招标和设计方案选择出最佳的设计方案,利用设计团队集体的智慧,发挥人员的创造精神,运用价值工程手段,提出各种具有现实意义的方案,其中重点是针对设计方案进行功能性和效益性的分析和比较,尽可能的实现以最低的成本完成项目的建设。其次,可以采取限额设计,在设计合同中要将限额设计条款以具体的条目明确出来,如果有超额,则应该由责任方承担,同时对设计单位优化设计带来的经济效益给予适当的奖励。另外,加强预算的编制工作也是非常重要的一项内容,设计概算是投资估算的进一步深入工作,它为施工招投标提供了参考和依据,因此需要从设计概算项目的完整性、工程量的计算、材料市场的价格以及设备、工器具的购置数量和种类等方面进行全面的考虑。
2.3 工程施工阶段的控制管理
施工阶段是工程实体形成阶段,也是工程人力、物力以及材料的主要消耗阶段,造价涉及的面较广,影响因素也非常多,比如施工周期变更、材料设备价格变更、政策性变化等。在这一过程中,以采取细化任务、分级负责的控制方式,遵循控制过程、保障结果的控制思路。首先根据监理的规定,进行指责分工,确保责任到人,在工程耗费上应当做好月度工程施工进度额的审核,花费较大的项目可以进行周审核,确保投资不会出现失控。其次,对于施工单位提出的材料变更、人员变更等事项必须做好重点审查、核对,对于施工单位使用的设备、材料来源以及质量也应当做好校对,防止部分人员在利益驱使下虚报、假报或者在建筑质量上以次充好,影响造价的同时也为工程质量埋下隐患。对于施工单位或者材料供应商对于已经签订的合同作出的变更,如无特殊情况应当提醒他们严格依照合同履行应尽义务,如果施工单位反方面变更或者在业主对于变更数量以及价格明确提出争议的前提下,扇子施工,就会导致后续结算出现较大问题。
2.4 竣工结算阶段的控制管理
竣工阶段的工程造价管理是房地产成本管理中的最后环节也是最为关键的环节之一。在实际管理中,首先应当强化工程量审核,做好签证凭据的审核,在审核前,应当事先做好调查研究,审核过程中应坚持将签证作为计量的唯一标准,依照签证的实际情况进行审核,避免出现和实际不符合的开支,加大开支。其次,应当审核套用单价。工程造价定额本身具有高度的科学性、不可变更行和法令性,任何人都不得私自对其变更,审核时应当严格按照相关计算单位以及数量标准执行,避免发生一些提高或者降低的不良现象。
最后,还应不断强化费用审核。在取费时必须参照国家工程类标准或者当地工程造价管理部门规定的一些条例严格执行,综合考虑合同以及招投标书等做出合理的费率确定。除此之外,取费文件的时效性也应当作为审核的重点加以关注,其他还有采用的取费表和工程性质二者的一致性,以及费率计算手段的合理性和科学性,包括价差变更的材料于相应的文件是否符合等。
总之,房地产开发企业财务管理与控制是企业经营发展的重点,在日益激烈的市场经济竞争中,房地产开发企业应当加强项目建设过程中各个阶段的工程造价成本管理,提高成本管理水平,从而不断地降低成本,获得更好的经济效益和社会效益。
作者简介:龚长兰,女,汉,1976年10月,重庆渝北,讲师,研究生,研究方向:房地产开发经营管理
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通过对管理学研究对象、研究方法及研究目的的分析,我们不难发现管理学既具有科学特质,又具有人文特质。下面是读文网小编为大家推荐的管理类课程论文,供大家参考。
从全球发达的职业篮球强国看,职业篮球联赛是现代体育产业发展的核心,是创造职业体育经济利润增长点的支柱之一。反观国内,CBA职业联赛的制度建设与当前我国社会管理体制整体发展不协调,未能充分发挥其应用的作用和价值,尤其是与NBA、欧职篮等联赛相比还有较大的差距和不足。虽然不同的国情,产生不同的篮球联赛制度,但篮球联赛的内在基本运行规律是存有共性的,某些先进的制度是可以相互借鉴的。本文以CBA职业联赛制度建设为研究对象,主要运用文献资料法、专家访谈法和对比分析法等研究方法,在回顾CBA联赛制度变迁的基础上,存利去弊,结合当代世界职业篮球联赛最新的发展趋势,重构了“产权明晰、管办分离、独立监管、五位一体”的CBA职业联赛制度建设新架构。
1CBA职业联赛制度建设改革背景及存在的问题分析
1.1CBA职业联赛改革的背景探析
自建国初期至九十年代间,我国篮球经历了近四十年的专业队体制,这种体制对当时“起点低、底子薄、任务重”的篮球现状来说起到了一定的积极推动作用,也曾形成了特有的篮球发展局面。但随着八十年代我国经济体制的转轨,这种专业队体制已不能适应社会主义市场经济发展的内在需求,尤其是专业队体制制度运行僵化、机制不灵活的弊端逐渐显现。在这样的背景下急需新的制度进行更新和替代,受NBA等优秀赛事的影响,我国职业篮球体制应运而生。1994年底至1995年初,篮协以“赛制改革”为突破口实施了篮球职业化改革,至今已举办到第二十个赛季。从十年甲A联赛到2006年CBA职业联赛的正式推出,CBA职业联赛的职业化程度不断提高,联赛管理条例不断完善、联赛资本积累逐年增加、球迷群体有所扩大、竞赛质量逐步提高、俱乐部框架基本搭建、联赛影响力有所提升,比计划经济体制下的篮球建设有了较大的改观和突破。
1.2CBA职业联赛制度建设中存在的弊端分析
制度建设是CBA职业联赛改革和发展的核心内容之一。在CBA联赛二十年的制度变迁中,联赛某些制度的调整、更替、循环是正常的,它符合事物发展的基本规律,同时也在一定程度上促进了我国篮球职业化的改革和进步。但CBA联赛的某些制度建设弊端也显而易见,其主要表现在联赛管理组织架构设置、联赛后备人才培养、联赛营销建设与品牌塑造、联赛职业裁判员的推行、职业联赛文化氛围营造以及联赛自我抵抗力较弱等方面。
1.2.1联赛组织管理架构有待改革和创新,联赛产权不够清晰联赛组织管理架构和产权清晰度是联赛是否顺畅、高效且协同运行的根本,而CBA职业联赛的组织管理架构有待优化和调整,联赛产权亟待细化和清晰。这主要是因为作为联赛主办方的篮协与篮管中心几乎垄断了联赛所有资源的配置,这种“管办不分”的运作模式不利于联赛的进一步发展和突破,造成了联赛产权的混乱,最终导致了联赛资源流动的僵化,同时也打击了联赛参与各方的积极性和创造性,更无法充分调动各俱乐部、个人和社会资本投资联赛的信心。令人欣喜的是篮协将于2015-2016赛季在NBL联赛首次探索和实施“管办分离”的制度,这为短时间内我国CBA职业联赛逐步推行“管办分离”制度会积累一定的经验。因此,在CBA联赛组织管理架构和产权制度建设上,未来的格局将是篮协和篮管中心主要对联赛中起政策、法律监督管理的宏观指导作用,篮协主要发挥社会行业组织职能,中心主要起政府调控职能;而联赛的运营和举办将由俱乐部、社会团体等组成的股份制有限公司负责运行;与此同时,联赛的控制权、所有权、经营权、占有权和让渡权等各有所属,联赛产权制度清晰、有效。
1.2.2CBA职业联赛人才培养制度亟待改革一是受我国“奥运争光”计划和全运会计分制度的影响,原有的篮球后备人才三级培养体系遭到严重破坏和摧毁,再加上职业化后各俱乐部对后备人才培养投入力度太低,最终导致了近二十年来,我国竞技篮球人才的断层、断档和稀缺,而CBA联赛国内球员整体竞技能力不高,给联赛长远发展和国家队建设带来了不力影响。据统计:“2009年,篮管中心建立的全国篮球后备人才基地37个,其中男子注册人数为2035人;截止2013年8月,男子一线队伍注册519人、二线队伍注册1160人、三线队伍注册323人。”[1]二是联赛竞赛表演市场过于依赖外援,除八一俱乐部外,其余所有队伍都以外援比赛为主导,大大削弱了国内球员锻炼的机会,给我国篮球后备人才培养造成了被动局面。对此,要改革CBA职业联赛人才培养制度,一是调动社会各方的力量和资金,建立学校、业务体校、社会培训机构以及俱乐部等全面的篮球后备人才培养网络;二是改革CBA职业联赛外援的使用政策,给国内球员更多的锻炼和成长机会。
1.2.3大力建设联赛俱乐部的营销体系,建立规范的财务制度经济利润高低是CBA职业联赛是否具有商业吸引力的重要因素,也是俱乐部投资商最为看重的标准之一。其中联赛在冠名权的更迭上过于频繁,影响了联赛的品牌建设和商业开发。从最初的“555香烟”历经希尔顿、摩托罗拉、联通新时空等冠名,到2005年首届中国男子篮球职业联赛,这期间联赛和多支俱乐部球队频繁更换冠名商,这种不稳定性在很大程度上影响了联赛招商的力度和联赛品牌建设的步伐,给联赛营销造成负面影响。CBA职业联赛的品牌建设不够系统化和专业化,在品牌设计、品牌传播、品牌塑造等方面还需加强建设。当前,近几个赛季除广东东莞银行外,其余俱乐部均处于亏损的状态,急需对联赛和俱乐部的营销体系做出调整,筹集各方资源,扩宽经营渠道,创新经营策略,建立稳定和规范的财务制度,提高联赛和俱乐部抵御内外部财务风险的能力。
1.2.4CBA职业联赛竞赛执法争议较多,受到境内外赌博集团的侵蚀在联赛多场关键比赛中,屡屡出现裁判员执法争议现象,尤其是一些重大的错判、漏判和误判,引起了球迷和媒体的强烈不满,打击了部分球员和俱乐部的积极性,同时带坏了整个行业公平竞争的风气。虽然联赛主办方对部分失职裁判员做出了停赛多轮的处罚,但未能从根本上遏制联赛中出现的因裁判员主观意愿而发生的重大“错、漏、误”判现象。在联赛举办过程中,裁判员执法不公问题已严重影响了联赛的公信力建设,对联赛的长远发展不利。因此,CBA职业联赛实施职业裁判员制度已迫在眉睫。近些年,随着CBA职业联赛的影响力日益提升和广泛传播,其已受到了国内外非法赌博集团的侵蚀和干扰。2009年6月,信兰成主任在联赛总结会上指出:“不正之风还未根除。有些球队追求利益进行消极比赛,导致负面问题较多,境外博彩和境内半公开的赌球现象没有得到控制;但是就篮协自己而言无法做到全面的监管。”[2]因此,CBA联赛面临境内外非法赌博等腐蚀性威胁逐渐显现,对违法操控比赛人员的监管不力且查处、处罚力度不强。
1.2.5CBA职业联赛文化氛围建设不够浓厚前篮管中心主任李元伟教授认为:“篮球文化是CBA职业联赛发展的灵魂和基石”。国外成熟的职业篮球赛事无不具有浓郁的篮球文化氛围,篮球文化对职业联赛的发展起着重要的引领和导向作用。但CBA职业联赛文化氛围建设尚有不足,主要包括球迷忠诚度不高,联赛中球迷寻衅滋事等事件屡有发生;个别媒体歪曲报道,误导球迷观众对联赛的正确认识,利用部分激进球迷破坏联赛的正常举行;联赛部分从业人员素质不高,为一己之利往往做出有损联赛健康发展的不良行为和活动;联赛宣传力度不够广泛,导致社会对其认同度不高,联赛的文化氛围建设缓慢。对此,CBA职业联赛文化氛围建设需在主管部门的领导下,联合社会各有关部门,充分发挥社会各界的力量,投入相应的资金,组织专门人员实施,尽快在短时期内加速CBA职业联赛文化氛围的建设。
2CBA职业联赛制度建设变迁的反思
2.1联赛产权亟待明晰、市场秩序需进一步规范
杨铁黎教授指出:“职业篮球管理体系的隶属关系不明确,产权不明晰,在联赛管理和市场运作过程中就容易出现中国篮管中心与职业篮球俱乐部间不和谐的矛盾。”[3]CBA联赛的产权是联赛经济所有制的法律表现形式,具体包含联赛的财产所有权、占有权、支配权、处置权、使用权和收益权。从CBA联赛二十个赛季看,联赛的产权不清问题一直是困扰联赛进一步创新发展的最大阻力因素,几乎每个赛季都会出现篮管中心与俱乐部或与媒体间的摩擦和矛盾,导致了联赛发展的不畅通,比如“山西中宇转让、佛山凤铝升级”等事件;另外,由于联赛产权的不清,在篮球市场交易中出现了联赛部分参与方逐私利、过多追求经济利益,破坏了CBA职业联赛市场的交易秩序,打击了联赛投资方的信心,危害到了联赛的健康发展。因此,亟待从产权设置上规范CBA职业联赛的市场交易秩序。
2.2联赛组织管理体制僵化,监管制度建设滞后
一方面,CBA职业联赛组织管理体制未能与市场经济体制相适应,带有浓厚的计划经济体制下篮球举国体制运行的痕迹,未能建立“管办分离”的组织管理体制,篮管中心与篮协这种“一套人马、两块牌子、一家独言、两种角色”集于一身的体制在实际联赛运作中带来的是组织管理体制僵化、处理联赛事务不灵活的后果。若长此以往,这种联赛组织管理体制会成为束缚联赛创新发展的羁绊和阻力。CBA职业联赛组织管理体制应以篮管中心的行政体制改革为出发点,以此建立与职业篮球联赛内在发展规律相适应的联赛组织管理体系,中心只是从宏观上对CBA职业联赛进行监督管理,把握联赛正确的发展方向和道路。另一方面,自1995年联赛职业化以来,“假球、黑哨、年龄虚报、外援攀比、转会无序、地下赌球”等现象时有报道和发生,严重危害了联赛的正常发展。“联赛管理组织对俱乐部实施监管是必要的,它是政府宏观管理的补充,是联赛组织自律机制的体现。”因此,在今后一段时期内,篮管中心应加强联赛监管制度的建设和实施力度。
2.3CBA职业联赛发展目标和战略规划原则不清
CBA职业联赛的发展成效关键取决于联赛的目标定位和战略规划。合理、科学制定联赛的目标定位与战略规划主要依据的原则包括:一是联赛的整体发展状况在社会上是否具有影响力和感召力;二是职业联赛能否培养出优秀的竞技篮球人才,尤其是联赛后备人才的队伍建设情况;三是CBA职业联赛的竞技成绩在亚洲或世界范围内的竞争力如何;四是职业联赛是否创造了经济价值并形成了完整、持续的篮球产业发展链条;五是联赛是否具有带动我国其他职业体育项目进行职业化改革的示范带头效应。
2.4联赛法制化建设速度缓慢、协同性不强
“全方位落实深化篮球管理体制改革,健全法规,依法治球,形成新的管理网络……”[5]CBA职业联赛涉及到官员、投资商、竞技人员、俱乐部人员以及经纪人之间的经济关系众多,而联赛市场的基础体系建设一直不是十分完善,这就给一部分人提供了徇私舞弊、自逐私利的机会,对出现的负面问题篮管中心调查取证难、定性难、处罚难,充分暴露了联赛在法制化建设方面存在诸多不足,建设速度慢,远远落后于联赛的整体发展速度。另外,联赛法制化的覆盖范围窄、力度不深,未能与我国公检法等机关建立一套联动、高效、协同的法制化制度体系,部门之间的协同执法力量不足。
2.5联赛后备人才储备薄弱,球员流通市场不畅
自联赛职业化以来,虽然培养出了姚明、王治郅、易建联、孙悦等一批较为优秀的运动员,提高了联赛的欣赏力和影响力。但总体看我国篮球职业化改革后对竞技人才的培养不够重视,尤其是俱乐部对后备人才梯队建设投入不够,导致了联赛年轻球员的紧缺以及各年龄段球员的断档、断层,影响了联赛可持续发展。其次联赛在球员流通渠道上不畅通,其原因是由于我国篮球俱乐部的属性不同,有独资制、合作制、地方体育局制、混合制等多种形式,再加上地方体育局对本土球员传统的保护主义作梗,导致了联赛优秀球员流通的凝固和俱乐部之间球员转会和流通市场的不畅,阻碍了正常的CBA联赛球员流通市场的运行,特别是一些优秀核心球员的转会流通更是渠道不畅,各方阻力很大。
2.6俱乐部实体化建设不强、联赛文化氛围有待提高
“产权明晰、权责明确、政俱分开、监管科学、法人独立”应是CBA职业联赛俱乐部制度建设的方向和遵循的基本原则。首先,我国篮球俱乐部多数隶属于企业、体育局或被二者捆绑,造成了俱乐部在财务、人事、管理等方面不具有实际的决策权,仅有参与权。其次是俱乐部法人独立性的缺失造成了CBA联赛市场资源配置效率的低下和浪费,俱乐部自身实体化建设较弱,未能建立“现代企业制度式”的职业篮球实体化俱乐部组织体系。最后,CBA职业联赛已逐渐成为人们的一种业余生活方式,一部分球迷能通过不同渠道和不同手段参与到CBA职业联赛的建设之中,联赛的文化氛围有了初步的建设环境,但联赛文化在普及性、本土性和差异性培育和建设上有待提高和加强。
2.7联赛裁判员执法能力需提高,执法身份需明晰
裁判执法争议问题一直是CBA职业联赛每个赛季球迷、媒体、俱乐部、投资商关注的焦点之一。职业联赛竞技赛场是联赛的核心领域之一,而裁判员的执法水平又是竞技赛场的核心。因此,裁判员执法能力的高低又是保证比赛公平、公正、公开的最基本要求。但CBA职业联赛中的执法裁判员大部分都是高校教师、国家公职人员,他们都是在业余工作之外从事的第二职业,这也增大了裁判员进行非法交易的可能性。因此,未来CBA职业联赛发展中一要提高裁判员的执法能力水平;二要实行职业裁判制度,加强裁判员职业道德素质培养。
3CBA职业联赛建设的重构分析
3.1以“产权制度、监管制度”为CBA联赛制度创新的突破口
“产权与管办”问题一直是困扰CBA职业联赛进一步发展的难题之一。联赛产权能清晰地界定联赛各方的权力界限和活动范围,能明确地划分联赛、俱乐部与投资方的所有权、占有权、支配权、处置权、使用权、收益权和让渡权,只有这样才能发挥社会各界参与CBA职业联赛建设的积极性,才能集中人、财、物、信息、时空等联赛市场资源进行优化配置,实现我国职业篮球资源配置的帕累托最优化。从世界优秀的职业篮球联赛分析,职业联赛的管理权和经营权须分离,CBA职业联赛应借鉴这一做法才能取得突破。面对这一困境,建议管理部门实施的主要措施包括:一是联赛组织管理方从微观事务性工作中抽身而出,转而以联赛宏观管理的指导者身份出现,以减少联赛操作中“管办不分、一家独断”的现象;二是实现联赛的“管办分离”,管理方才能更科学地制定联赛目标规划、发展战略以及实现联赛的社会责任感;三是加强俱乐部实体化建设,俱乐部应获得较大的自主权和营销权,充分调动其积极性,创新俱乐部的经营和销售规划,提高俱乐部自身造血能力。
3.2建立CBA联赛监管机构,对联赛实施全面监管
“目前CBA相关法规制度还不完善,监督机制还不健全,如果完全实行市场化管理模式,必然出现种种不良问题,从而不利于CBA联赛的进一步发展。”我国篮球自职业化改革以来,在很多领域还存在不足并要求组织者亟待建立监督管理机制,以促进联赛的健康发展。在联赛监督管理法规方面,法规制定不够完善和全面,无法可依、执法不严的现象时有发生;在外援管理方面存在薪酬过高、难于管理、俱乐部间盲目攀比的情况;俱乐部后备人才建设更是薄弱,俱乐部对此思想不够重视、投入力度不大,不能为一线队伍提供优秀球员;裁判员在竞赛执法上,还存在“黑哨、假球、人情哨、主场哨”等情况,影响了联赛的品牌塑造和社会公信力建设;另外,近几年联赛受到了境内外“地下赌球、网络赌球”的影响日益凸显,严重危害到了联赛的建设。“为了改变这种现状,应该成立专门的CBA监督机构”。以上事件说明联赛有关部门的监管不到位、与联赛发展速度不匹配,亟待建立由篮管中心为主导的联赛监管机制,并逐步过渡到成立第三方的、独立的联赛监管机构,对“赛场秩序、人员交易、联赛品牌以及后备球员培养”等多个领域出现的行为和活动进行严格监管、调查、取证和奖惩,以促进联赛的高效发展。
3.3构建“产权明晰、管办分离、独立监管、五位一体”的联赛发展新架构
首先,通过对CBA联赛建设的反思,借鉴世界先进职业篮球赛事的最新发展趋势,联赛组织管理方与各俱乐部之间产权界定要明确、清晰,联赛主办方、投资方、营销方以及球员、教练员等责权利划分到位,利益分配合理,其中联赛的所有权与控制权必须分离,将联赛的支配权和经营权相互独立设置,建议CBA联赛采取委托与代理制的组织治理结构模式。管办分离是世界优秀职业篮球赛事普遍实行的基本管理制度之一,联赛管理方与赛事经营方要各负其责,将宏观管理与微观经营相互分离,只有这样才能在实践操作中实现联赛管理方、生产方、消费方以及经营方四者之间的制衡,避免“管与办”之间相互越位、缺位和错位,并建立二者协同、流畅的合作渠道,优化配置联赛管办资源。CBA联赛在市场运行中,个别人或俱乐部为了逐私立、谋利益而出现了“假、赌、黑、毒”等腐化现象,对联赛的危害日益严重,这说明CBA联赛监管规章制度建设过于缓慢、滞后和缺漏,亟待建立CBA联赛独立的监管机构和有效的运行机制,以促进CBA联赛的持久、健康发展。其次,CBA职业联赛应建立“以球员为核心、以裁判员为法官、以法规为保障、以俱乐部为载体、以联赛文化为底蕴、以宏观管理为主体”的“五位一体”联赛构建发展新模式。俱乐部的正常运作必须依赖一个好的联赛管理体制环境,同时俱乐部又是联赛稳步发展的载体和支撑,二者紧密联系、缺一不可;球员与裁判员是职业篮球联赛竞赛表演市场产品输出质量高低的决定者,是确保比赛能否“公平、公正、公开”进行竞争的主导因素;联赛法规是职业篮球联赛各方一切行为和活动必须遵守的指南和准则,任何人或俱乐部都不能凌驾于联赛法规之上,真正实现依法治赛、依法治俱;联赛文化则是职业联赛创新发展的灵魂和动力,是引领联赛开拓进取的无形保障;联赛管理体制的创新则是CBA联赛科学发展的核心因素,是联赛创新发展的不竭动力,是联赛一切行为和活动的根本出发点,而联赛独立管理体制的革新才是联赛能否进一步发展的基石。最后,面临新的历史机遇,主管部门应审时度势、革旧立新,重新构建CBA职业联赛“产权明晰、管办分离、独立监管、五位一体”的联赛发展架构。
4结论与建议
4.1结论
(1)反思CBA职业联赛建设中存在的不足,主要体现在管理体制不畅、产权混乱、管办一体、监管不足、俱乐部实体化不强、球员储备不足、裁判员执法公信力不高、联赛法规不完善以及联赛文化氛围不强等问题,这些现象阻碍了联赛的进一步改革和发展。
(2)“产权明晰、管办分离、独立监管”是制约CBA职业联赛发展的主要因素且会长期制约我国职业篮球联赛制度建设改革的广度和深度。(3)球员、裁判员、联赛法规、俱乐部、联赛文化是CBA职业联赛发展的支撑因素,联赛独立管理体制是CBA职业联赛创新发展的核心要素和主导力量。
4.2建议
(1)CBA职业联赛组织管理部门深入调查研究,针对职业篮球建设中存在的不足,组织相关领域的官员、专家、学者等共同重构我国职业篮球联赛发展战略规划和实施细则。
(2)厘清CBA职业联赛和俱乐部的产权关系;对联赛的制度管理职责归于篮管中心,联赛的具体经营事务归于各俱乐部和联盟,实现管办的分离;逐步建立第三方、独立于联赛的CBA联赛监管机构。(3)CBA职业联赛应建立以竞技篮球人才、法规、俱乐部、联赛文化为主体的制度重构框架,创新CBA职业联赛管理制度,实现我国CBA职业联赛健康、持续且规范发展。
众所周知,财务部门是我国经济发展的重要部门,而事业单位是行使国家权力的法定部门,其具有政府的管理职能是由限度的。随着我国改革开放以来,财政体制的改革也深入到社会各界人士的心中,事业单位的财务管理制度也随之发生了改变,逐步对事业单位的财务制度进行了完善。但在我国,由于客观因素的影响,导致事业单位的财务管理工作还没有得到完善,仍存在一些各种各样的问题,因此,我们更应该及早的解决这一问题的发生。
一、事业单位财务制度建设的重要性
事业单位在我国的各行业中是比较公益性的国家机构,因此,在监管力度方面比其他企业的监管是较严格的,而且大多数的事业单位把工作的重心放在了任务的完成程度上,而对日常的财务工作的管理监督上力度不足。在我国现阶段,事业单位对财务的预算上和资产管理上以及资金的分配使用上没有完善的制度,这样就造成了资金管理的不恰当,最终导致资金的浪费,致使事业单位财务制度管理方面出现了偏差。而有些事业单位没有根据实际的情况进行对财务的预算,导致大量的资金浪费,有的事业单位还出现了腐败和资金流失等现象。在这些问题不断滋生的今天,建设一个健全且完善的财务制度对于事业单位的经济发展是至关重要的,也是势在必行的。
二、我国事业单位财务制度建设的现状
1.对事业单位财政制度的不完善
制度对于事业单位来说无疑是管理该单位的一项法宝,而财务制度更是管理该单位的一项标准。在事业单位中财务制度的不完善,不仅使资金的分配出现随意性,还可以造成经费的滥用,这样会出现挪用资金和滥用资金的不良现象。同时,在财务制度不完善的时候,对专项资金的申报工作也存在一定的困难,导致资金项目的管理不严格,供应的范围过于宽泛等现象。
2.对事业单位财政制度的不重视
事业单位的财务部门是隶属于国家的财政部门,其每年的收支和预算都是需要由财政部门统一进行下发和管理的。这样的财务管理体制致使了事业单位的领导们不按照常规的程序办事,对事业单位财政制度的不重视,致使出现了许多财政方面的错误,如:收支的不平衡、支出与预算的范围相差较大、资金没有及时的到账,更加严重的是对事业单位公款的擅自挪用,以及长期借用公款不得归还的现象频有发生。
3.对事业单位财政制度监管的漏洞
在对事业单位财政制度的管理上出现了一些漏洞,会导致资产管理的不规范,财政部门要根据事业单位资产的报表进行对该单位进行评估,而无法详细的掌握事业单位资产的明细。在对于资产数据的登记这一项工作中,许多事业单位采用的是表格或者是手工的登记方法,在资产类别上的划分是没有统一的一个标准的。对于不同的事业单位,其登记的方法是千差万别的。而对于许多事业单位的法人来说,他们可以自己决定资金的使用权和分配权,但存在使用资金没有计划的现象,这几种现象都是对事业单位财政制度的管理过程中存在的漏洞。
4.对事业单位财政制度监管的不及时
在我国大部分的事业单位中,其财务管理依旧是实行会计集中制核算方法。其主要能够规范会计的核算行为,并且能够有效的防止事业单位中较乱收支现象的发生,可以提高事业单位资金的使用率。但随着我国财政制度的不断改革,事业单位的财务管理也随之发生了巨大的变化,原来的会计集中制核算的方法也随之明显化。在财政管理方面,要以督察为主,可以增加平时的检查工作,同时还可以全方位的进行资金使用的监督工作,做到对事业单位财政制度的监管工作要及时有效。
5.事业单位财政制度管理人员素质较低
在我国的会计行业中,从事会计行业的工作人员都应具备会计任职的资格证书,而对于事业单位财政管理人员素质低下主要体现在他们没有会计从业资格的证书,少数出现无证上岗的现象,将整体会计行业的素质拉低。在我国现阶段,不具有会计从业资格证书的人员较多,他们都是不符合国家的规定,与此同时,在我国会计行业不断发展的今天,企业和事业单位对财务人员的要求也是越来越高,不仅要求他们的专业技能,还要拥有较强的理论基础和文字功底,因此,提高事业单位财务人员的综合素质是极为必要的。
三、解决事业单位财务制度建设的对策
1.完善事业单位的财政制度
在我国的事业单位中,每个事业单位都要根据自身单位的实际情况进行对财政制度的制定和执行,将该单位的资金使用最大化,以保证资金可以安全且有效的运行。事业单位在按照财政部门的预算管理上要做到准确、精准的预算,与此同时,还要严格的执行预算,保证执行的严格性,要争取做到项目和资金支出的准确性,不能随意的更换项目的预算和支出,严格按照预算来支出,减少资金的浪费。
2.重视事业单位的财政制度
在我国的事业单位中,要充分做到与实际情况相结合,要对事业单位的财政制度予以足够的重视,要尽可能的完善财政管理制度。首先,要对各部门的工作清晰的分配,将经济业务的执行人和策划人分开,会计的相应职责也就分开了;其次,是清晰授权和批准的概念,要严格的执行各自的职能;再之,要做好记录的工作,财务人员的工作都要做到每个项目和经济活动有记录可查,这样可以作为完整的记录和凭证。
3.加强对事业单位财政制度的监管
要想加强对事业单位财政制度的监管,首先要有严格的财政纪律,对于专项的资金要做到专项的管理,对于擅自挪用公款的现象要给予严格的惩罚,要做到不占用单位的任何资产,同时还要加强对单位固定资产的监管工作。完善的管理制度可以确保财政制度的有效实施。在对日常固定资产的核算时,要认真对其核对,其中包括账本和项目资金等,与此同时,管理人员还要定期对资金进行清查工作,以免该单位出现固定资产的损失。
4.做到及时对事业单位财政制度的监管
事业单位财政部门的工作人员要做到对财政监管工作的及时和力度的强大,要对资金的支出进行全面的检查,对于出现违纪、违法的行为要重点的打击,以免出现资金被挪用的现象。对于事业单位中出现对财政工作的违法乱纪,我们应及时的做出处理,绝不能让这种行为肆意蔓延下去,要对发现问题的人员进行惩罚,连同责任人一同处理,对于素质较低下的人员,应立即开除。
5.提高财务管理人员的素质
在事业单位工作的财务管理人员,都应具备较高的素质,要将提高单位的财务人员的素质最为工作重点,并根据单位的需要,更多的培养有素质的高人才。要想提高财务管理人员的素质,就要对他们进行财务知识的普及,加强对财务人员的会计核算,要运用先进的计算机技术对财务工作进行核算,同时,最重要的就是要提高从业人员的职业道德和思想的教育。
四、结语
随着我国体制的不断改革,事业单位的财务制度也随之发生改革,但在我国事业单位的财务管理方面仍存在一些问题,只有将这些问题解决,才能够建立起完善的财务管理制度,因此,本文就我国事业单位财务管理的现状进行分析,提出如何有效的解决事业单位财务制度的建立问题,促使我国事业单位财务工作的稳定发展,同时,也为企业的财务管理工作提供了理论依据,使事业单位和企业做到共同发展,进而加快社会主义财务制度的建设。
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大学生计算机公共基础课程是高校的重要课程之一,其教学质量的好坏关系着学生能否适应现代社会。下面是读文网小编为大家推荐的大一计算机课程论文,供大家参考。
随着计算机应用的广泛普及,计算机应用能力也成为当代大学生综合能力的一种体现,而高校作为为社会培养输送复合型人才的机构必须重视和建立计算机基础教学能力结构、知识、实验、课程设置和教学方法相结合的教学体系以提高学生综合素质满足社会需求。笔者以计算机基础教学是提升大学生创新能力和综合素质的重要组成部分为文章内容的切入点,并对高等计算机基础教学发展战略研究提出发展建议,以期为高校计算机基础教学发展提供助力,希望能对一些专业人员提供一些借鉴和帮助。
1计算机基础教学是提升大学生创新能力和综合素质的重要组成部分
笔者结合自身工作经验,及参考国内外高等计算机基础教学经验,对如何在新形势下提高高校计算机基础教学质量、增强大学生计算思维能力提出以下观点:
1.1丰富计算机基础教学的内涵,对教学方法进行创新
随着时代的进步,高等院校计算机基础教学做为提升大学生综合素质的有效手段也应与时俱进,通过丰富计算机基础教学内涵、创新教学方法使大学生正确的认识计算机应用的社会意义。计算机基础教育也应符合国家创新工程战略的要求进行改革和创新。
1.2提高学生综合素质以及创新能力
随着科学技术的快速发展,计算机应用已经深入到各个领域,并且一些领域在实现重大突破或取得重大成果的过程中越来越依赖计算机的应用。在这一形势下,高等院校计算机基础教学应以为国家培养高素质复合型人才为着眼点,在教学过程中实现在传授知识培养能力的同时提高学生综合素质、创新能力。这样才能使大学生在进入社会后更有效的发挥自身才能,为社会发展做出贡献。
2计算机基础教学应把“培养学生计算思维能力”作为核心内容
思维能力是当代复合型创新人才不可或缺的能力。而计算机基础教学中对学生思维能力的培养,能够促进学生计算思维能力的提升。所谓计算思维就是在对系统设计、行为理解、问题解决等方面运用计算机科学,可见计算思维是创新思维的更为重要的组成部分。研究表明计算思维在计算机科学研究和科学技术发展中起着举足轻重的作用,我国应高校在高等院校计算机基础教学中应把“培养学生计算思维能力”作为核心内容从而促进计算机教学质量的提升。
3正确认识计算机基础教学的作用,强化师资队伍建设,完善教育机制建设
要想在竞争如此激烈的社会中有立足之地,就必须重视对人才的培养。而我国的高等院校做为培养人才的摇篮,更应正确认识计算机基础教学在培养人才过程中起到作用,给予计算机基础教学足够的重视,从而为提高大学生的综合素质以及能力奠定牢固的基础。高等院校计算机基础教育作为学生计算思维能力培养的重要课程更应受到教育部门的重视和支持,高校在教学过程中也应完善师资力量、提高高校计算机的硬件和软件的水平,完善配套措施,从而为计算机基础教学的教学质量提供最基本的保障。
4围绕培养学生计算思维能力的原则,完善计算机基础教学课程体系和教学内容
要做好在计算机基础教学过程中培养学生计算思维能力的工作,就需要高校完善计算机基础教学的教学内容和课程体系。而要实现这一点,高校就应该组建由丰富教学经验的教师专家进行理论论证,从而加快推进计算机基础教学的教学改革和课程建设,丰富教学内容。同时也需要国家相关部门以及学术团体的大力支持。只有高校资源与社会资源的有效利用才能实现培养创新型人才的目标。
5结束语
随着我国经济科技的迅速发展,对高素质人才的竞争已成为了企业和国家的竞争的方向,由此可见创新型人才已经成为我国践行科学发展观所必需的资源。培养高素质人才的重要途径之一就是需要高校计算机教育从基础抓起,提高学生的计算机操作能力,同时,着重培养当代大学生计算思维能力,从而提高创新意识,只有创新意识的提高才能付诸更多创新行为。伴随着网络科技的飞速发展,计算机应用已经在各个领域发挥了巨大的作用,这就使得高等院校计算机基础教学更应受到重视,也应贯穿整个大学学习过程中。
传统“计算机工具论”的思想对大学计算机教学产生了深刻的影响。现阶段的大学计算机基础课程主要侧重于对软件的操作使用方法讲授。课程内容基本上雷同。同时由于受到软件时效性的局限,也就使得学生在课堂上的知识学习无法满足日益更新的实际工作需求。怎样促进大学计算机基础教学取得良好的教学质量,提高学生对当前社会发展的适应性,已经成为当前大学计算机基础教学需要认真思考的重要课题。
1当前大学计算机基础教学显现的不足
(1)教学内容、教学目标落后于信息技术的现实发展。当前大学计算机基础教学主要着眼于知识技能传授,侧重于“计算机软件应用”,难以满足社会发展对计算能力、计算思维的需求。
(2)在新生差异化的学习需求方面,采取的教学手段、教学模式不相适应。不同生源的新生在计算机知识基础方面差异巨大。
(3)缺乏充足的教学学时与急剧增长的知识量之间存在较大的矛盾。高校实行扩招政策,新生数量猛增,导致高校缺乏充足的师资力量。教师知识老化与技术更新速度越来越快之间呈现出很大的矛盾。
(4)深受应试教育影响,广泛存在着高分低能的情况。课堂教学模式以计算机等级考试为中心,同学生综合能力培养之间呈现出比较突出的矛盾。课程存在严重的“同质”化情况,办学方面没有突出专业融合的特色。
(5)没有及时更新实验教学设备,老化现象严重,教学实践凸显匮乏之态,对于培养学生的研究、动手及创新等方面的能力没有实际的意义。
2计算机基础教学改革的措施
2.1落实大学计算机基础教学体系要求,培养计算思维
大学计算机基础教学体系,需要确立培养学生的计算思维的核心,加强教学理念的改革,针对不同专业的学生的学习需求来对教学内容进行改革,培养学生的计算性思维和创造性思维,构建新型的教学体系,确保与社会信息化发展需要相适应。在知识内容更新方面加大力度强化,努力创新实践过程。构建新型的教学模式,需要依靠先进的教学手段与方法,紧密贴合新建课程改革的要求,对教材进行改编。改变过去的以突出知识传授为主的传统教学模式,形成以学生为主体,以教师为主导的培养学生计算思维为重点的新型教学理念。《九校联盟(C9)计算机基础教学发展战略联合声明》颁布于2010年,对计算机基础教学的核心任务进一步确立,突出了学生的“计算思维”能力培养。使学生能够在自身的专业学习中具备对计算机科学知识自觉应用的意识,具备利用计算机对计算机应用问题妥善处理的能力,并将这一点确立为计算机基础教学的课程目标。
2.2教学设计实施分层分级
从现阶段的大学计算机基础教学来看,在教学模式上基本是统一的,教材、授课、考试等均是统一的,学生差异化的学习需求难以满足。受各地区经济发展存在差异的影响,不同地区学校的计算机课程教学水平与教学质量发展不平衡,这就导致大学新生的计算机水平根本不在同一个起跑线上。如果在这样的教育背景下进行统一模式的计算机教学,往往使基础薄弱的学生觉得难度较大,容易在计算机学习方面产生抵触与畏惧心理,更为严重的会导致学生直接放弃了在计算机方面的探索,而对于那些已经具备了坚实计算机基础的学生来说,课程内容又过于简单,容易使学生在学习过程中对这门课程形成轻视心理,难以激发学生对这门课程的学习积极性与主动性[2]。面对这种情况,不少学校开始实施分级教学。但受物力、人力方面的约束,导致分级教学并没有获得实质性展开。不少学校让具备良好计算机基础的学生免修计算机课程。尽管这种方式减轻了教学负担,但会对进一步的计算机课程学习产生不良影响,导致计算机应用教学流于形式化。在大多数的中学计算机教学中其课程时间都让步于高考的重点学科,使得学生对于计算机学习只局限于操作层面,没有深入的去学习计算机,导致水平低下,无法满足大学计算机基础教学的需求。对于大学计算机教学的改革,就必须把分层级的教学模式落实下去,真正做到因材施教、因地适宜。可以在新生刚入学时对其计算机知识以及应用能力做测试,并根据测试结果分为不同等级,再结合学生的实际等级对课程模块有针对性设计,学生立足于自身当前的基础情况,选择与自身相适应的学习模块。同时还要对艺术类学生、文科学生、理科学生在能力特点、思维模式、专业需求方面的差异全面考虑,设计网络课程,为学生展开自主学习创造条件,重视提高学生的自主学习能力[3]。教学形式要灵活多样,分级分层,一方面实现了教学资源的节约,另一方面提高了课程教学效果。
2.3对云计算技术充分利用,实现网络教学平台的优化
现在很多高校都以校园网为基础,建设开发了计算机网络辅助教学平台。具有多项功能,可以发布课程信息、在考勤、作业方面实现管理,也能够实现资源共享等。上网基本环节涉及教学资料、作业上传、电子课件等方面都已经实现,大大方便了师生之间的交互性教学。学生也可以便捷地获取计算机学习的相关资料。但是这类教学平台的建立水平是初级的,难以在有限的教学资源中充分发挥其效用,对此我们亟需加强并完善网络教学平台。除此之外,大部分学校采用的是封闭式网络教学平台,平台的建设和开发方面重复性严重,而且从水平没有实现发展的平衡。所以需要在同类院校之间加强网络平台技术方面的合作,开放使用网络教学平台,做到共同开发与使用,使教育资源更加优化,尽可能地去节约人力、物力和财力上的成本。也可以充分利用云计算技术建设网络辅助学习的平台,突出人性化与个性化,对教育的资源进行全面整合,把网络教学云打造成统一开放、功能完备的一种教学模式,比如网络化学习社区的形式,使之具备动态讨论和自动判分功能,达到可视化并充分发挥其互动性。以云计算为基础,加强建设社会化服务学习环境,丰富教学资源,这样学生能够结合自己的计算机水平、学习兴趣和实际能力,对适合自身情况的学习内容选择,这样就提高了学生学习的主动性,可以迅速提高学生的自主学习能力。在线虚拟化学习社区教学突破了时空的限制,实现了更加自由的交流,师生之间在教学过程中可以实现实时互动交流。教师能够对学生的学习情况做到及时掌握,这样有利于提高教学的针对性。也为学生参与讨论创造了条件,可以实时展开提问,并取得解答,这样就提高学习过程的高效性。提高了网络资源的利用效率,在对“学时数不足”和“知识量剧增”之间的矛盾解决方面,构建虚拟化的云学习社区这一途径十分有效,同时也可以解决高校教学资源短缺、师资力量不足等问题。
2.4通过物联网技术,使新型的网络实验平台建设得到加强
在计算机基础教学中实践教学占据着十分重要的地位。但是大多数学校的教学实践方式比较陈腐,其教学实践设备也过于陈旧,这样的条件很难在教学实践课程上有所收益。此时计算机教学实践发展的新方向主要体现在这个方面,即利用物联网技术构建新型网络实践平台。可以借助于云计算以及虚拟技术,打造虚拟化的实验室并采取统一管理的教学模式。这样有利于各地资源实现均衡利用,更加充分地利用实验室软硬件设备。利用物联网与虚拟化技术,同类学校甚至其他计算机相关范围的实验设备和实践教学系统,能够实现无缝连接。平台上的实验设备和相关数据均能够实现共享,这样不仅可以降低成本投入,而且可以提高教学收益。利用可视化软件,设计相应系统对实验场景真切模拟,学生就算不在试验现场也可以体会到真实感。学生在开展探索和学习的活动中带着实验任务,就能提高其积极性,也可以在达成实验任务的基础上达到举一反三的效果。
2.5使用新型的考核模式
课程的考核是整个教学过程中很重要的一个环节,教学效果的衡量,不能单纯地以计算机等级考试通过率为依据,对于学生学习的考核也不能局限在考试软件这种固化的方式中,避免计算机课程的开设围绕应试为中心。对过于单一的标准化考核模式予以取消,建立科学合理的评价体系,突出培养学生的学习能力、创新能力以及解决实际问题的能力。建立个人成绩与小组成绩挂钩、期末成绩与平时成绩挂钩、考试成绩与考核等级挂钩、创新成绩与验证成绩挂钩的评价体系,突出评价体系的多元化特征。在老师的引导下,学生可以结合自身实际需要与能力水平自主愉快地展开学习。
3结语
大学计算机基础教学应当确立这样的目标任务,即注重信息化人才培养,使之满足社会发展的实际需求,在各个行业都能有信息化技术人才去解决相关技术问题。对教学观念加强更新,对大学计算机基础教学改革全面推进,依靠先进的教学方法与手段,促进大学计算机基础教学取得更高的效率与质量。
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中国的房地产市场在经历了一个曲折的历史发展过程之后,正逐步走向成熟与理智。下面是读文网小编为大家推荐的大学房地产开发与管理论文,供大家参考。
摘要
房地产项目策划是确立项目的目标,同时确立系统目标的具体方案。它是项目设计和计划的依据,是项目实施的依据,同时又是项目后评价的依据。通过对房地产项目的策划研究,对项目的各项指标和内容进行准确有效的分析,以确保项目有理有利的实施。房地产开发公司为了保证自己的经济利益和保持企业竞争力,都非常重视项目策划研究。成功的房地产企业,其价值越来越取决于他们的从策略面取得生产,分配及应用知识的能力。
本文是为武汉利嘉置业即将开工的武汉世界城光谷步行街项目做的项目策划,详尽介绍了光谷步行街的基本规划、周边环境及开发目标等相关状况。基于对该项目的调研与策划研究,分析了项目的优劣势,确定了目标客户群,明确自身定位,为项目的实施提供了策划建议。文章对项目的可行性研究以及营销实施作出指导,对项目的资金筹措与赢利能力进行分析策划,并对项目的实施提供初步的实施方案,从而确保项目的成功。
关键词:房地产项目 策划研究 市场分析
第1章 绪论
行市场前景分析。
第四部分综合运用策划理论进行项目建设规模策划与投资需求预测。首先分析项目的经济技术指标、项目的设计定位以及项目特色来确定项目的建设规模。其次分析项目的投资过程和资金需求,策划项目的投资需求。
第五部分综合运用项目资金筹措理论,对项目进行资金筹措策划。对项目的资金来源与运用进行周密的策划研究。为项目融资、资金的科学合理利用,发现不确定因素,防范财务风险,为项目的成功运转提供财务上保障。
第六部分运用财务可行性分析基本知识,对整个项目的投资效益进行分析并为项目做出初步财务可行性评价,为项目的盈利能力做出科学的策划研究。
第七部分通过对本案例的研究,对全文进行总结与展望。总结出对房地产项目策划研究的相关建议,以及本案例中的项目策划过程中出现的问题,同时也通过这一部分指出本案例的局限性以及需要进一步研究的问题,对房地产项目策划研究策略提出建议。
第2章 房地产项目策划的相关理论基础
2.1房地产项目策划的内涵
房地产项目策划是在房地产领域内运用科学规范的策划行为。房地产项目策划,目前有两种不同理解:一种观点认为,房地产项目策划就是促销策划,即如何想方设法把楼卖出去,这是一种狭义的理解;另一种观点认为,房地产项目策划就是从发展商获得土地使用权、市场调研、消费者行为和心理分析直到物业管理全过程的策划,即业界人士所说的房地产项目全过程策划。笔者认同后一种观点,认为房地产项目策划是为达到投资目标,在调查、分析有关资料的基础上,按照一定的程序对房地产项目的实施事先进行系统的、全面的构思、谋划,并制定和选择合理可行的执行方案,以及根据目标要求和现实环境变化,对方案进行修改、调整的一种创造性的活动。也就是要对房地产项目进行全过程的策划,即从功能策划与市场前景分析、建设规模策划与投资需求预测、资金筹措策划、项目投资效益分析等各个环节都进行全方位策划,使项目的开发价值提升到最理想的位置。本文主要针对武汉市房地产市场,以武汉光谷步行街项目为例证,对房地产项目的市场调研、项目定位、规划设计以及房地产项目的营销策划进行研究
[1]。
目前有部分观点认为:房地产项目策划书其实就是房地产项目的可行性研究报告。这种观点实际上还没有深刻理解房地产项目策划的深刻内涵。房地产项目可行性研究报告书通常是项目已经基本确定的情况下对项目进行分析。房地产项目策划策划书通常是在目前尚未形成的时候制作的,当然,还有一些是就项目的局部进行的策划。项目策划与可行性研究有着很大的区别,项目策划与决策也是不同的,项目策划的过程包括制定方案、选择、调整方案,而决策是对方案的优选。项目可行性研究、决策都应是策划工作的具体内容,而策划更为广泛。
2.2房地产项目策划的特征
房地产项目策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起。房地产项目策划参与项目的每个环节,通过概念设计及各种策划手段,使开发的项目产品适销对路,占领市场。在房地产项目策划中必须把握房地产项目策划的特征、坚持一定的原则,才能够使房地产企业决策水平进一步提高,为房地产企业创造社会价值和经济价值。
(1)前瞻性:房地产策划的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。
第2章 房地产项目策划的相关理论基础
在市场调研阶段,要预见到几年乃至几十年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。
(2)地域性:第一,要考虑房地产开发项目的区域情况,如地理位置、气候条件、经济发展水平等;第二,要考虑房地产开发项目周围的市场情况,如市场供求状况、市场发展状况、居民的消费倾向、生活习惯及社会审美倾向等;第三,要考虑房地产项目的区位情况,如自然区位、经济区位等。
(3)市场性:房地产策划自始至终要以市场为主导,要随市场的变化而变化;又要造就市场、创造市场,开发稀缺产品,避免同质竞争,这样才能获得好的经济效益。
(4)可操作性:房地产项目策划方案一定要具有可操作性,体现在以下方面:一是策划方案密切结合实际,符合市场规律,在实际市场环境中有可操作的条件;二是开发商有能力实施策划方案;三是要易于操作、容易实施,有可操作的方法。
(5)引导性:任何房地产项目策划方案都应当以市场需求为依据,然而仍有许多经过市场调查而策划的产品未获得全面成功,原因就在于缺乏引导。在现实生活中,由于消费者的需要受到内外各种因素的影响和制约,在市场去求方面具有一定的弹性,只要我们加以适当引导,挖掘出新的市场需求,这种隐含的、不明显的需要,就会变成实实在在的购买需求[2]。
2.3房地产项目策划的流程及内容
按房地产项目策划是一项较为复杂专业性很强的工作,应当有一套科学严谨的工作程序。按照科学严谨的工作程序开展策划工作,可以避免不必要的反复和浪费,提高策划工作效率;可以使策划工作规范化、精细化,保证策划工作的质量。透过房地产项目策划程序,可以看出策划一个房地产项目的全过程,也可以了解一个房地产项目策划的各项具体工作之问的内在逻辑关系。由于在现在的生产条件下,房地产项目策划是针对已经拿到土地项目的策划,所以已明确项目的房地产项目策划在策划市场上占有一定的比例。房地产项目策划的具体流程,笔者通过一个图形来简要说明:功能策划与市场前景分析→建设规模策划与投资需求预测→资金筹措策划→投资效益分析→设计方案。 [5]
按照房地产项目的发展进程,房地产项目策划的内容主要体现在以下几个方面:
(1)房地产项目功能策划与市场前景分析:项目的功能策划就是以消费者的潜在需求为依据,设计产品的功能。功能设计实质上是市场细分理论的深化,市场细分方法有好多种,但归根结底都是以功能细分的。在进行项目定位策划时,
要注意产品和市场的互动,产品要弥补市场方面的空白点,要引领市场发展潮流,树立市场目标;要考虑开发商与消费者的互动,通过项目树立开发商的品牌形象,提升开发商品牌价值;要注意消费者与产品的互动,产品的设计要符合消费者的消费习惯。项目定位需要解决的问题是:①项目市场定位房地产产品的消费者,有哪些竞争对手,目标客户的消费习惯。②房地产项目的概念设计成功的概念设计给项目赋予更多的文化内涵,引领一种新的生活理念和生活方式。对拟建项目提出一种概念、精神和思想,是贯穿于整个项目的灵魂,是项目的主题,也是房地产项目的主题策划。③产品定位确定开发的产品种类,寻找拟开发产品的限制条件,制定具体的定位方案与策略。
房地产市场前景分析:市场前景的好坏关系到整个项目的成功,是整个项目的盈利能力的关键。对房地产项目的市场前景作全方位的分析,需要以项目的功能定位为基础。
(2)房地产项目建筑规模策划与投资需求预测:开发商在深入市场调研和准确的项目定位的基础上,对房地产项目进行规划设计,这一阶段的工作内容主要是:①项目整体规划方案设计对项目建设条件和综合技术经济论证;对项目空间布局和景观规划设计;提出交通组织方案并设计。②确定建筑风格和楼盘特色风格作为凝固的社会思潮深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。房地产项目要考虑地域、自然环境、风俗、目标客户年龄、文化层次及市场的稀缺等因素来确定产品的建筑风格。③住宅户型设计要求在新的理念指导下,以人为本,以人与环境的和谐发展为核心,运用科学技术手段,综合社会、经济、环境、文化等因素,创造出符合时代、居民要求的住宅。④公共建筑规划设计公共建筑的功能、经济及美观的问题属于内在因素,城市规划、周围环境、地段状况等方面的要求是外在因素,这些关系构成一个整体统一而又和谐完整的空间体系。有机地处理个体与群体、空间与体形之间的关系,使建筑的空间体系与周围环境相互协调,可以增强建筑本身的美观。
房地产项目投资需求预测:在房地产项目建设规模策划完成后,基于其建设规模对项目的投资需求进行具体的分析,明确项目的资金需要,预测投资需求。
(3)房地产项目资金筹措策划:房地产投资项目的投资规模往往非常大,这样大的资金需要量,完全靠自有资金周转是不可能的。因此,筹集资金就成为房地产投资的重要经济活动。房地产行业是资金密集型的行业,任何公司在进行地产开发项目时主要遇到的难题就是资金问题。对于本项目,同样我们也会遇到资金短缺的问题。在项目的开发中,除了我们自己投入部分资金外,大部分要靠外部资金的注入才能使项目顺利开展下去。
(4)房地产项目投资效益分析:房地产投资效益分析是根据国家现行财税制度和现行价格管理办法,分析测算投资项目的效益和费用,考察投资项目的获利
能力、清偿能力及外汇效果等财务情况,以判断投资项目财务上的效益状况。房地产投资项目财务效益分析通常分为房地产投资项目静态分析和房地产投资项目动态分析。
2.4房地产项目策划的作用
房地产项目策划在知识经济时代属于智力产业,能为房地产企业创造社会 价值和经济价值。21世纪是知识经济时代,知识经济的主要特征是智力、智慧产业将得到进一步发展,社会所需的知识比任何时代要丰富得多。成功的房地产企业,其价值越来越取决于他们的从策略面取得生产,分配及应用知识的能力。
房地产项目策划能使企业决策准确,避免项目运作出现偏差。房地产项目策划是在对房地产项目市场调研后形成的,它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。同时房地产项目策划能使房地产开发项目增强竞争力,近年来房地产企业开发模式不断突破。在这种情况下,房地产项目策划就能发挥它的特长,增强项目的竞争力,赢得主动的地位。
房地产项目策划还能帮助探索解决企业的管理问题,增强企业的管理创新能力。房地产企业要赢得市场,重点是管理。策划人帮助房地产开发企业管理创新,从而寻求房地产开发项目的问题入手,探索解决管理问题的有效途径。
房地产项目策划还能够有效的整合房地产项目资源,使之形成优势。要开发好一个房地产项目,需要调动很多资源协调发展,如概念资源、人力资源、社会资源等。房地产项自策划参与到各种资源中去,理清他们的关系,分析他们的功能,帮助它们团结一起,围绕中心,形成共同的目标[3]。
第3章 武汉世界城光谷步行街项目功能策划与市场前景分析 房地产项目的功能策划关系到房地产项目的销售与市场等,关系到整个项目的成败。是房地产项目策划的重要内容,只有对房地产项目的功能做出恰当的策划才能保证足够的市场潜力和市场前景。市场前景的好坏关系到整个项目的成功,是整个项目的盈利能力的关键。
3.1项目功能策划
3.1.1项目位置及周边环境
光谷世界城项目位于武昌东湖高新技术开发区;西临鲁巷广场,书城;北临珞瑜路和华中科技大学;东临关山一路,南临雄楚大道,该地区集聚了多所大专高等院校,科研机构,高科技公司,是迅速成长的武汉城市圈中的文化、时尚中心。项目总建筑面积为121.5万平方米,地块呈不规则长方形,中心轴线长约1800米,平均宽度170米。
项目所处的光谷广场位置,距离武昌中心中南路约10公里,以雄楚大道和珞渝路相互连接,是武昌中心城市密集区与光谷的连接点,是武昌进入光谷的主要关口,亦是光谷进入武昌中心区的咽喉。“进则武昌,退则光谷”是这一位置的恰当形容。项目周边道路主要表现为“两横三纵”:东西向有两条城市快速干道:雄楚大道和珞渝路,南北向有民院大道、关山一路、关山二路。项目地块内的关山路,目前作为城市干道的功能已经被弱化,以支路的形式存在,具备形成商业步行街的基础条件。
光谷广场周边各种生活配套设施相对光谷其他区域而言是整个区域最为成熟的。 周边商场、菜场、休闲广场众多,大专院校林立,公园、医院等公共设施相距不远。地快周边有:华中科技大学、中南民院、中国地质大学、中科院武汉分院、七0一所、七一九所、武汉邮科院、鲁巷购物中心、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光电子大市场、电信数码港、以及有长飞,网通,NEC等上下游高科技产业聚集的东湖新技术开区等。
本项目一期开发德A地块部分,交通便捷,自然景观资源丰富,区域公共设施完善,处在武汉东湖开发区内,该项目是武汉开发东湖开发区的重要组成部分。A地块基地用地面积87467平方米,地上总建筑面积312795平方米。
第3章 武汉世界城光谷步行街项目功能策划与市场前景分析
五大主题步行街区:阳光激情的南加州海岸、感性美丽的地中海风情、清朗明丽的意大利、华丽雄伟的德国主题、高雅浪漫的法国构成。1350米街道设置了10大景观节点,汲取各国建筑精华,成为具有代表性的建筑博览。建筑、广告、柱饰、店招都浑然一休,给游人和顾客超越时空的跨际体验,带来“每次都有不同体验,感觉永远都没逛完”的消费体验。
特色之二:建在中国唯一的光谷之上的唯一的光概念特色。项目将以全世界最大规模的炫彩激光群落,打造武汉的世界级夜空。最高500米的光影效果,将是整个武汉都可以看见的高度,通过整条街的灯光规划设计,形成一条发光的银河,成为武汉夜空独特的风景。有火热的、有冷寂的、有静止的、有跳跃的附在建筑顶上、身上或窜动在街上和丰富的建筑和景观呼应,在整条街形成有趣的光影体验,使夜晚的趣味更加动人。
特色之三:空间尺度趣味宜人化。项目作为一条专为步行设计的商业街,在空间尺度和景观空间的设计上秉持趣味宜人化原则,以形成“两步之间的欢乐,一条街的开心”。景观包含四部分:街道和广场节点、店面装饰、灯光系统和导示系统。分别由商业景观设计公司、灯光设计公司、导示设计公司和装饰装修公司完成。在主街道上,作为景观的主要展示区,具备给客户文化、休憩、展示、饮食等多种功能,除供人流通过外,还有各种服务性、供休息、售卖的设施,如:报亭、电话亭、警亭、休息椅、凳、哈根达斯的小木屋、慕尼黑的啤酒桶等;以良好的空间设计和景观设计让更多的人到地面上来,放慢脚步,营造良好的商业氛围。
3.1.3项目的功能定位
项本项目5年之内的最大的可操作商业量在30-35万平方米,那么这样的的业量下,可能的商业形态将包含:大型百货、大型仓储超市、酒店、写字楼、主题商场(家居、数码、电器)、美食、娱乐、休闲、其他自由独立商业等。商业的建筑形态,可能包含:街区独立店面形式,中空百货形式,平层仓储超市形式,小独栋主力店形式,主题商场形式,酒店形式和写字楼形式。本项目用地性质大体为商业、居住、写字楼、酒店式公寓用地。项目所处的鲁巷广场,共有鲁磨路,卓豹路,珞渝路东西两段,民院路以及关山路六条路在此汇集。其中的珞渝路东西两段做为光谷联系武汉传统市中心城市快速干道经过项目北部大约1000米的长度。而关山路的70%将被项目包容,目前的关山路是做为低级集贸市场的形式存在的。而民院路是光谷腹地汤逊湖乃至夏口区联系干道。其他的鲁磨路和卓豹路是做为仅次于城市主干道的城市重要道路的形式存在。
光谷广场的定位是未来的武昌新兴城市副核心,而本项目又是光谷广场最大的一个开发项目,所以,光谷项目的定位就是承担这个武昌副核心里大部分城市功能的物业。
结论
本论文在对房地产市场分析调研及具体项目的技术经济分析上,都本着客观、合理的原则,在对市场进行大量的调查分析,并从实践中总结经验。针对武汉光谷步行街房地产项目这一具体对象,从项目环境分析、市场分析、项目定位最后到项目的技术经济评价等几个方面对该项目进行了深入的策划研究,主要得到如下结论:
近年来,武汉市固定资产投资特别是住宅房地产的投资增长速度很快。武汉市住宅房地产的价格也一路飘升。大量的资金涌入房地产行业,一方面说明了房地产行业的快速发展,另一方面也有可能导致过度竞争。本文通过对可能与本项目形成竞争关系的主要竞争对手进行分析后认为:与主要竞争对手相比,本项目无论在开发规模、开发商口碑、户型规划质量、地块升值潜力等方面都具有优势。项目具有以下优势:①该地块极具发展潜力,属于拆迁改建整合发展的重要地块,是经商要道。②土地成本低,赢利空间大的优势 ,光谷片区由于早期的交通状况,房产一直比较低迷。在这种情况下,本公司看准商机,以低价拿下了这块地,无疑是对开发空间的大大提升。③项目的号召力巨大。该项目处于武昌东湖高新技术开发区,受到武汉大众及政府的大力支持,有望成为武汉又一城市名片,具有巨大的吸引力。本项目开发规模较大,放眼整个武汉市,少有出其右者。如此大规模的楼盘,势必会吸引众多有意购房者的眼球,让他们更多关注本项目的相关信息,有利于扩大本项目在武汉市的影响力。④近年来武汉市经济发展速度较快,居民消费水平和消费能力有较大幅度的提高。在居民的投资观念中,投资房地产成为一个重要的选择。这样一个大的背景,为本房地产项目的开发打下了良好的外部经济环境。同时本项目所在地块在武汉市未来城市发展规划中处于极为有利的地位,这些无疑将吸引更多房地产远期投资者的关注。
本项目实施的难点主要有:①项目规模较大,时间较紧,开发过程中各方面工作协调难度大。②项目的定位主题有一定难度。尽管设计工作一经完成,其定位也就相应确定,但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。③房地产行业竞争激烈,项目公司需建立一支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式。
结论
本论文在对房地产市场分析调研及具体项目的技术经济分析上,都本着客观、合理的原则,在对市场进行大量的调查分析,并从实践中总结经验。针对武汉光谷步行街房地产项目这一具体对象,从项目环境分析、市场分析、项目定位最后到项目的技术经济评价等几个方面对该项目进行了深入的策划研究,主要得到如下结论:
近年来,武汉市固定资产投资特别是住宅房地产的投资增长速度很快。武汉市住宅房地产的价格也一路飘升。大量的资金涌入房地产行业,一方面说明了房地产行业的快速发展,另一方面也有可能导致过度竞争。本文通过对可能与本项目形成竞争关系的主要竞争对手进行分析后认为:与主要竞争对手相比,本项目无论在开发规模、开发商口碑、户型规划质量、地块升值潜力等方面都具有优势。项目具有以下优势:①该地块极具发展潜力,属于拆迁改建整合发展的重要地块,是经商要道。②土地成本低,赢利空间大的优势 ,光谷片区由于早期的交通状况,房产一直比较低迷。在这种情况下,本公司看准商机,以低价拿下了这块地,无疑是对开发空间的大大提升。③项目的号召力巨大。该项目处于武昌东湖高新技术开发区,受到武汉大众及政府的大力支持,有望成为武汉又一城市名片,具有巨大的吸引力。本项目开发规模较大,放眼整个武汉市,少有出其右者。如此大规模的楼盘,势必会吸引众多有意购房者的眼球,让他们更多关注本项目的相关信息,有利于扩大本项目在武汉市的影响力。④近年来武汉市经济发展速度较快,居民消费水平和消费能力有较大幅度的提高。在居民的投资观念中,投资房地产成为一个重要的选择。这样一个大的背景,为本房地产项目的开发打下了良好的外部经济环境。同时本项目所在地块在武汉市未来城市发展规划中处于极为有利的地位,这些无疑将吸引更多房地产远期投资者的关注。
本项目实施的难点主要有:①项目规模较大,时间较紧,开发过程中各方面工作协调难度大。②项目的定位主题有一定难度。尽管设计工作一经完成,其定位也就相应确定,但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。③房地产行业竞争激烈,项目公司需建立一支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式。
结论
本论文在对房地产市场分析调研及具体项目的技术经济分析上,都本着客观、合理的原则,在对市场进行大量的调查分析,并从实践中总结经验。针对武汉光谷步行街房地产项目这一具体对象,从项目环境分析、市场分析、项目定位最后到项目的技术经济评价等几个方面对该项目进行了深入的策划研究,主要得到如下结论:
近年来,武汉市固定资产投资特别是住宅房地产的投资增长速度很快。武汉市住宅房地产的价格也一路飘升。大量的资金涌入房地产行业,一方面说明了房地产行业的快速发展,另一方面也有可能导致过度竞争。本文通过对可能与本项目形成竞争关系的主要竞争对手进行分析后认为:与主要竞争对手相比,本项目无论在开发规模、开发商口碑、户型规划质量、地块升值潜力等方面都具有优势。项目具有以下优势:①该地块极具发展潜力,属于拆迁改建整合发展的重要地块,是经商要道。②土地成本低,赢利空间大的优势 ,光谷片区由于早期的交通状况,房产一直比较低迷。在这种情况下,本公司看准商机,以低价拿下了这块地,无疑是对开发空间的大大提升。③项目的号召力巨大。该项目处于武昌东湖高新技术开发区,受到武汉大众及政府的大力支持,有望成为武汉又一城市名片,具有巨大的吸引力。本项目开发规模较大,放眼整个武汉市,少有出其右者。如此大规模的楼盘,势必会吸引众多有意购房者的眼球,让他们更多关注本项目的相关信息,有利于扩大本项目在武汉市的影响力。④近年来武汉市经济发展速度较快,居民消费水平和消费能力有较大幅度的提高。在居民的投资观念中,投资房地产成为一个重要的选择。这样一个大的背景,为本房地产项目的开发打下了良好的外部经济环境。同时本项目所在地块在武汉市未来城市发展规划中处于极为有利的地位,这些无疑将吸引更多房地产远期投资者的关注。
本项目实施的难点主要有:①项目规模较大,时间较紧,开发过程中各方面工作协调难度大。②项目的定位主题有一定难度。尽管设计工作一经完成,其定位也就相应确定,但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。③房地产行业竞争激烈,项目公司需建立一支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式。
致谢
经过前后3个月的时间,终于完成我的这份项目策划研究报告。经过这个过程,我们学会了把所学的知识加以应用,并且在实践中发现新的问题解决问题。所谓“纸上得来终觉浅,绝知此事要躬行”诚斯言也!
房地产项目策划是我感兴趣的研究领域,在李春好老师的悉心指导下,经过3个多月的努力,终于完成了今天的文字。本文从选题,准备,到定稿,得到了多位老师的关心,支持和帮助,可以说没有他们以及相关课题方向的老师自始自终的热心关怀,鞭策,鼓励和细心指导,以及在论文写作过程中给予的学术指导和修改建议,因此我一直心存感激对他们的学术造诣和敬业态度。在这里,我想对几位在毕业设计过程中给予我帮助的老师特别是李老师致以最诚挚的感谢。其次也感谢武汉利嘉置业的徐哥,感谢你提供的调研机会及相关的数据资料等。
最后,由于知识的浅陋,出现错误在所难免,希望看过这篇毕业设计的老师,同学多提宝贵意见,以使我在今后的学习工作中能更好的运用。
参考文献
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[10]张小丹.浅析房产新政策下武汉房地产市场的发展.中国建设信息[J],2005,10(8):5-9 .
[摘要] 房地产开发成本管理是房地产企业成本管理的核心内容之一,本次调研报告主要通过采用实地调查法、文献检索法、专人询问法的调查方法。对浙东化建材料有限公司在房地产开发过程中建筑成本方面的开发成本调研分析,通过分析发现该公司在建筑成本开发管理上存在诸多问题,针对以上问题提出了改进建议和必要的完善措施。
[关键词] 房地产 开发成本 控制 管理
引言 随着国家房地产相关房地产宏观调控政策的出台及相关法律制度的完善,房地产行业的暴利时代告于段落,企业要在市场上获得一席之地,必须加强自身管理的内涵建设,房地产开发成本管理是企业成本管理的核心内容之一,因此我们必须加强房地产开发成本的管理。而房地产开发间接费用、土地开发成本、配套设施开发成本和房屋开发成本的核算恰恰有机的构成了房地产开发成本管理系统。所以我就房地产开发成本管理展开了调研和分析,而且在调研中发现了浙东化建中存在的问题与不足,并在最后的调研建议中提出了相关的建议与完善措施。
一、公司的基本情况
浙东化建材料有限公司于2001年6月29日在台州工商局注册,企业法人为王良森。公司已经发展成为资产规模1.3亿元,拥有正式职工100余人,年产值3亿多元的中小型房地产开发公司。浙东化建材料有限公司
是集开发、建设、销售于一体的一家房地产开发公司。公司设有财务部、招商部、销售部、施工部及后勤部等多个部门。公司实行董事长领导下的总经理负责制,是严格按照现代企业制度组建、现代化管理的经济实体。
二、调研方案设计
(一)调研的目的及意义
在国家宏观经济的调控下房地产企业要实现企业利润最大化,则必须因时利导完善措施,控制成本性消耗开支,降低运营成本,提升服务质量,提高市场竞争力。只有真正地明确了开发成本管理的相关知识,才能在具体的工作实践中有目的、有意识地对开发成本进行核算、管理。通过加强开发成本管理,克服盲目性,增强主动性,理智性,有效地降低成本。在开发成本管理的过程中找出经营问题所在,从而改善经营,节约开支。本调研报告就公司的现状进行了深入调研,希望通过本调研报告的调研分析对公司目前所存在的问题能得到更好的解决,对于公司以后的发展有进一步的提高。
(二)调研思路及方法 房地产开发的成本构成包括:土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。在几个月的时间里我采用了一系列方法,我对浙东化建的开发成本管理等内容进行了调研,了解到该公司在建筑成本、土地开发成本,房屋开发成本,配套设施开发等相关信息,并且也调研了相同房地产开发企业的建筑成本。我主要采用了文献检索法,通过该方法取得了中国部分房地产企业和浙东化建公司的基本资料、概况信息和相关财务资料。采用实地调查法,走访了本公司部分科室和施工现场,和一些相关人员和工人谈话并查看资料,归纳整理收入和支出以及各种费用及消耗资料。还采用了专人询问法对公司人员请教和提问,对调研项目加深认识和与用其他方法所收集的材料进行分析和筛选,从而归纳实际有用的信息。在调研的过程中发现了本公司每平米的建筑成本比较相同企业部分成本过高,合同过程管理不到位,变更难以控制,各种原始凭证记录不完善导致无法精算其开发成本,使开发成本增多等诸多因素。根据本公司的现状我对浙东化建公司提出了合理建议和改进方法。
三、调研结果分析
(一)调研的基本情况
在国家宏观调控房地产行业下的今天,房地产行业的暴利即将结束。如何控制开发成本也是地产商们亘古不变的话题,而房地产企业的开发成本中建筑成本尤为重要。可是在调研中发现浙东化建的每平米建筑成本普遍过高,为了更直观的知道浙东化建每平米建筑成本过高的原因。为此我专门就每平米建筑成本对本公司浙东化建和台州白云房地产开发有限公司二家规模相差不多的开发项目类似的公司进行了数据调研分析。
浙东化建材料有限公司房地产开发成本管理调研报告 房地产开发有限公司每平米建筑成本仅为2055元/平方米。二者均为相类似的房地产开发企业,但为何建筑成本相差如此之多。从图中我们不难发现浙东化建的工程费用普遍比白云房地产公司要高。而导致工程费用高的原因也是存在诸多方面。在调研中发现,有些工程项目存在拖延工期的现象,这无疑会大大增加房地产开发企业的开发成本。部分工程项目返工现象严重,原本可以一次性完工的工程项目,反复多次返工,这不仅造成了建筑材料的浪费也损失了大量的人工费。在一些工程项目中由于工程管理人员没有估算好建筑材料用量,并不加详细的记录原始凭证使得材料浪费现象也显得尤为突出,这都使得本公司的建筑成本远远要高于同类房地产开发公司。
归根结底是由于公司成本管理比较松散,公司人员管理意识不强从而造成了合同签订模糊导致了拖工期和工程返工等诸多现象的发生,而公司人员常抱着事不关己高高挂起的心态。公司的成本管理人员也没有完善的记录原始凭证,更没有统一和规范财务人员的实务操作,也没使项目成本得到动态的有效的控制和管理。
(二)调研的基本结论
1、企业内部合同过程管理不到位
在对浙东化建的开发成本分析的过程中不难发现合同缺乏规范化管理。规范化管理主要从两个方面理解:一是“合理”的签订合同;二是合同的分类授权与审批。以前该公司都喜欢签大合同,跨分期、跨科目。在签订的时候,没有从成本管理与控制的角度考虑,不为后面的工作着想。
签的时候很方便,到合同执行过程中,就会出现拖延工期或者返工,建筑材料浪费等诸多现象,这都使得建筑成本增加的重要因素。缺少合同分类授权与审批机制。合同分类不同、金额不同,其负责的部门不同、授权不同。浙东化建公司需要清晰定义授权、责任体系,建立预警、审批机制,以保证合同签订的质量。
2、成本变更控制难管理
成本变更控制难在两个方面:一是时效性强;二是难以及时测算。许多现场签证均有时效性强的特点,现场变更一旦发生,现场工程经理就得决策如果返工成本就做进去了,不返工工期就可能会延迟。同时,变更发生前往往无法精确测算其成本,只有等到变更发生后才可以。这就会导致变更测算只能事后进行,而事前只能估算,这为成本控制带来风险。而公司管理更加粗放,变更发生后也不及时测算成本,等到结算时再进行“算总账”,这就给成本控制管理带来了更大的风险。
3、各种原始记录不完善
原始记录,在生产过程中来源于最基层的施工地点,在物资采购方面来源于各级物资部门。原始记录真实与否,直接影响核算的真实程度。因此,能否及时正确地反映成本情况,关键取决于原始记录的可靠程度。由于房地产企业业务多,工程量也大,企业在生产过程中的原始记录存在两种种情况:一是有的施工工地核算建立了原始记录,但流于形式的多,原始记录也有假的。二是有的根本没有施工工地核算,也就没有最基层的原始记录,预算成本没有明确,扩大比例,成本核算不能反映真实情况。
4、欠缺高素质的成本管理人员
成本管理岗位是地产企业随着精细化管理,逐渐分离出来的新型管理岗位。该岗位一般都是从工程概况预算、财务等其他岗位转过来。 既然是“全成本”管理,那么就要求这个岗位需要具备一定的“综合能力”,如:设计、工程造价、营销管理、财务等。而目前这样的人才在该公司还比较稀缺,如不能够很好解决这个问题,将会成为企业未来发展的瓶颈。
四、浙东化建材料有限公司的建议
(一)加强合同全过程动态管理 合同的订立可以采用招投标、议标、战略协议采购等多种方式。随着管理的规范化,现在很多地产公司逐渐采用招投标方式签订合同,中标后,再由发包方与承包单位签订合约。由于合同的签订是成本实现的第一个环节,所以,在合同签订时要清晰界定双方的权责,确保合同顺利执行。合同签订过程需要走审批流程,审批通过后记录备档。
在施工过程中,应严格按照工程承包合同、招标文件、中标书等约定项目的施工范围,项目经理应组织项目全体人员进行书面的专题交底会,对工程承包合同的内容、范围、各方的责任、义务、目标成本的分解、合同的主要经济指标、合同存在的风险与履约中应注意的问题等具体落实到各职能部门、各责任区,并将目标成本控制的指标下达到每位负责人员,由各责任工程师在工程管理过程中具体控制,对主控范围内的费用与控制指标经常进行对比,对超指标情况拖延工期等问题及时反馈并查找原因、及时调整,项目应有专兼职人员对合同的履约情况进行管理和分析,使工程成本始终处于受控阶段。
(二) 加强成本变更控制管理 在对成本变更难以管理的问题上。我发现 一般项目施工工期较长,各阶段的差异较大,项目在履约过程中,一方面要认真分析研究合同,正确行使合同赋予的权利;另一方面,要重视合同履约过程中的索赔管理,随时关注现场动态,做好索赔的各项基础工作,特别是对那些变更新增工程项目,必须有建设单位书面签认的设计图纸变更,并应及时协商确定变更价格,以便索要增加工程款。另外工程造价管理人员,应掌握和熟悉施工工艺,了解设计变更项目、材料代用部位及现场施工情况和合同协议条款,及时收集现场实际成本消耗情况,分析和预测结算时可能出现的异议,及早准备解决的依据和理由,以保证工程的顺利进行。
(三)建立健全各类台账,做好原始记录
为解决好各种原始记录的问题,我认为在这方面,应当建立实物量日统计台账、机械设备工时利用台账、材料收付保管账、用工记录等。已实行施工工地核算的,应当进一步完善原始记录,建立互相制约的制度,解决好数字对口问题。企业的物资部门应当建立仓库物资到货原始记录,作为物资已经到货,尚未付款,还不属于自己资产的一种过渡。待发货票到达付款时应当立即办理正式验收,入保管账,同时注销到货记录。
(四)引进高素质成本管理人员 针对最后一个问题,我认为浙东化建公司应加大对会计人员,尤其是具有综能力的会计人才的引进以及培训。将会计核算与企业的内部控制管理有效的结合起来,来满足企业的管理需要,反过来促进企业内部控制管理水平的提高,从而为实现企业利益最大化。
总结
通过这次调研我清楚的认识到房地产行业由于其资本密集,投资风险极高,如果经营不善,企业亏损甚至破产的可能都有。所以为了企业的持续发展,必须控制成本,开源、节耗。由于近几年来房地产业的膨胀发展,引起了全社会的关注,国家不断出台抑制房价的措施,使得房地产企业的日子越发的不好过了。同时也加剧了房地产企业之间的竞争,其实企业的竞争就是利润的竞争,也就是成本的竞争。控制管理好企业的成本,是房地产企业管理的重要内容和核心任务。加强企业内部管理,签订好合同,提高管理人员管理意识,培训和引进成本管理人员,这些措施都会使得开发成本有所降低。在调研中我也发现自己在房地产开发成本中存在的种种不足,也希望将来能在实践和工作中不断得到磨练和补充。
参考文献
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房地产项目管理对于房地产开发企业来说是至关重要的,开发商前期的精心策划、市场调研、可行性论证、经济分析评价,以及后期的营销策划最终都必须通过由项目管理全过程制造出的最终产品来实现。下面是读文网小编为大家整理的房地产项目管理论文,供大家参考。
一、前言
紧跟着对房地产项目成本控制的重视,房地产项目成本控制不单单要构建控制体系以及控制流程,同时也要构建多层次的控制体制。紧跟着信息时代的不断深化,已经逐渐开发出多种成本控制软件,同时信息化、标准化以及规范化的成本控制平台有利于房地产项目成本的控制。
二、房地产项目成本控制中存在的问题
(一)决策阶段所存在的问题
对于很多的房地产企业而言,虽然在决策阶段中已经进行成本控制,但是企业重视的力度并不足,其中,主要体现在制定可行性研究报告单单为了筹集资金,只重视报告的实行,进而能够顺利筹集资金。这种方式的研究报告并没有符合指导投资决策的要求,房地产企业应当合理的收集材料,并对建设的规范性进行科学的分析,从而促使计算结果准确度的提高。虽然很多的房地产企业已经策划好决策阶段的项目成本控制,但依然需要改进。其中,主要的问题有两点:第一,房地产企业没有建立策划部门,并欠缺相关的专业人员;第二,房地产企业的项目决策没有进行定量分析,同时也没有明确土地使用权以及增值税。
(二)设计阶段所存在的问题
对于一部分房地产企业而言,并没有重视项目设计阶段的成本控制,通常都是注重设计费用的控制,而不重视设计单位的能力水平。一般而言,房地产企业都会把房地产项目交给信赖度高的设计单位进行设计。然而,设计合同只是标明了设计的范围、费用标准、设计的进度、施工的技术要求等,并没有标明约束设计单位的内容。其中设计阶段主要存在以下几个问题:第一,没有落实设计招标制度,从而导致设计单位的竞争力不高,同时,由于房地产企业过度重视港澳台以及国外设计单位的名气,而忽略了客户对房屋的具体要求。第二,房地产企业并没有规范设计任务书,任务书中并没有明确客户的实际需求。而且,设计任务书并没有明确对成本的要求,没有重视对成本的控制。
(三)建设阶段中所存在的问题
在招标投标环节中并没有充分对成本进行控制。在进行招标的的时候,会体现出熟人工程以及关联工程,从而导致幕后关系网不断增大,从而对招标投标产生影响,最终导致招标投标的不公平。对于很多的工程项目招标投标而言,虽然看上去是在很公平的进行,但很多的工程项目都是不能顺利展开的。同时,现场签证控制制度并不健全,从而导致了成本控制难度加大。在进行工程项目的时候,会花费一定的时间,在工程实施的过程中会出现一定的问题,从而导致工程成本的增加,最终会导致工程项目停工、返工等情况的出现,并会导致工程总成本的增加。
(四)竣工结算阶段中所存在的问题
房地产企业没有明确合同条款,对于建设工程施工合同而言,建设单位一般都是重点关注付款、工期、质量等内容,而不重视工程款项的计价规范、计量依据以及结算方法等,从而导致口头合同的大量出现。同时,房地产企业并没有确定工程资料,比如现场签证、设计变更、施工图纸等,从而导致结算进度减慢。对于一部分的承包单位而言,由于承包单位清楚房地产企业结算时要进行及时的结算,为此,承包单位会故意拖慢办理结算的进度,进而能够得到房地产企业的一定补偿,最终不利于结算的有效完成。除此之外,项目的审核人员的综合素质不高。通常而言,监理单位的相关人员并没有全面学习法律法规等知识,而且,由于相关的技术人员不足,从而导致了一部分技术人员的专业知识以及技术水平不高,使得一部分不规范的问题出现,最终导致项目成本的增加。
(五)营销阶段中所存在的问题
在营销阶段中,房地产企业并没有有效的推广项目。通常而言,项目的推广应当由立项到销售的整个过程,每一个环节都要进行推广,并要有相关的宣传策划。同时,一部分的房地产企业随意实施销售计划,从而导致了销售计划无法充分发挥其作用。
三、控制房地产项目成本的有效途径
(一)决策阶段的有效途径
第一,要对土地成本进行控制。首先,要对土地费用能够承受的限额进行控制。在进行竞拍土地之前,一定要制定相关的方案,其中要包括对未来的销售额进行预测,要建设怎样的楼盘,紧接着要计算出建造的成本,从而能够计算出企业能够承受的价格底线,最终能够确保有效的控制土地成本。第二,有效控制土地增值税。一般而言,房子卖出的价格会直接影响增值税,同时也会对增值税的成本产生一定的影响。当运用超率累进税率进行征税,卖出房子的价格越高,增值税率就会越高,从而导致土地增值税税收成本的增加。为此,房子卖出的价格不单单会影响土地增值税的计税方式,同时也会对税率的选择产生一定的影响,从而导致土地增值税税收成本的变化。第三,资金来源要可靠。对于房地产企业而言,筹集的资金主要来自于股东,同时,也可以通过融资进行筹集。为此,房地产项目的资金来源一定要可靠,从而能够促使房地产项目更加顺利进行。
(二)设计阶段的有效途径
第一,有效进行设计招标。在设计阶段中要想进行有效的成本控制,就一定要有效的设计招标。其中,可以采用网络、报刊等手段进行招标公布,从而能够吸引更加多的设计单位参加招标,进而能够促使房地产企业得到更加优秀的设计方案,不单单能够有效的控制成本,同时也能促使企业经济效益的不断增加。第二,要进行限额设计。要进行限额设计控制首先就要合理安排设计单位的限额设计,并要进行科学的考核,有效的推动责任落实到每一个人身上。同时,要制定奖罚制度。此外,设计单位要保证工程的安全,确保工程的质量,并要运用新的工艺方案以及材料设备,从而能够合理的节约投资成本。此时,企业可以根据所节约的投资额的多少,进行不同程度的奖励。
(三)项目建设阶段的有效途径
第一,公平选择施工单位。对于房地产企业而言,要充分考虑施工单位的能力水平,其中主要考虑施工单位进行施工的费用、使用以及所运用的技术是否达到要求,而且也要考虑施工单位的信誉。同时,房地产企业要指定有效的招标文件,并要严格审核投标企业,公平选择最合适的招标人。第二,要建立完善的现场签证制度。对于现场签证而言,一定要由施工、监理单位以及业主共同签字。同时,签订合同前,要全面核对合同的内容,从而避免不必要的矛盾出现。
(四)项目竣工结算阶段的有效途径
第一,要加大施工合同的约束力。要明确规定施工的期限以及过程等,当发包人不接受合同中的期限要求时,承包方应当加入相关的规范性文件以及规章制度,从而确保合同的适用性。第二,促使审核人员综合素质的提高。对于结算审核工作而言,不单单需要专业知识和技术,同时也要有效的运用有关的法律法规。同时,审核人员要明白定价的方法,从而能够随时落实变更的情况,更好的清楚材料的价格。
(五)项目营销策划阶段的有效途径
在进行施工的时候,一定要制定健全的营销策划。要根据现场的实际情况,进行合理的市场调研,促使销售策划的完善。同时要在控制的范围内,制订科学的策划方案,从而能够了解市场销售的实际情况,更好的促使营销的顺利完成。
四、结语
综上所述,房地产企业要从项目决策阶段、设计阶段、建设阶段、结算阶段以及营销阶段中更好的控制项目成本,从而能够促使工程建设成本的节约,最终促使企业经济效益的不断增加。
随着我国经济建设步伐的加快,房地产投资逐渐成为我国经济建设的一项重要内容。但是房地产投资却有着比较大的风险,为了尽量避免或者是减小房地产投资的损失,我们有必要对房地产投资采取比较科学合理的方法对房地产进行有效地控制和管理,从而为开发商进行科学合理的决策提供一个合理的依据。
一、房地产投资风险以及它的基本特征
所谓房地产投资风险指的是房地产的开发商对于房地产的未来抱有太多的希望而忽视了一些客观条件的影响从而导致所投资的房地产的实际收益与投资商所期望的收益产生了负偏差的结果。这不仅包括房地产投资过程中所遭受的损失范围,还包括由于投资过程中存在着的许多不确定因素而导致的开发商的直接或间接的损失。房地产投资风险的基本特征包括:多样性、综合性、补偿性、变现性与激励性。对于房地产投资风险产生的原因可以概括为以下几个方面:第一,投资的回收周期比较长。一般在三到五年内都会收回投资,但置业投资的回报一般需要等八年到十年才能收回资金;第二,对于房地产的投资效果还应该要考虑在组合投资的状况下投资的风险与其收益之间的联系。如果对房地产进行大量投资,可能造成负债经营转变成债务危机。不管是对置业的投资还是对开发进行投资,所需要的资本基本上都在几百万上千万甚至是上亿元。即便在前期就投入了全部资本的百分之三十,这样也会让相当多的投资者望楼兴叹;第三,由于一些自然条件限制了房地产,这对于建筑物的进度、质量以及投资的方向都会产生一定的影响和偏差;第四个方面,房地产行业的变现性比较差;第五个方面,对于房地产的投资需要具有专业的经验和知识才能行。因为投资房地产所涉及的程序和领域比较多,并且如果直接参与房地产的开发还离不开专业的知识和经验,因此这也就使相当一部分人员在投资房地产时受到了限制;第六,房地产投资涉及到相当多的政府的相关职能部门,例如消防、人防等方面。
二、对房地产的投资风险加强管理有何重要意义
对房地产投资风险进行管理就是在房地产的开发过程中采用科学合理的方法对存在的风险进行预测、识别、分析、评价,从中选择一个最佳的风险管理措施,从而保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失,最终获得较高的安全保障。对房地产项目实施风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性。并且能够用科学、系统的方法对各种风险对策的成本以及效益加以比较,从而得到对策的最佳组合。房地产的风险管理能够促进投资主体的科学化、合理化,并减少决策的风险性。
三、关于管理房地产投资风险的相关策略
(一)在对房地产进行科学合理的分析的基础上,积极预测房地产的需求
从当前来看,对于房地产的投资项目进行市场分析是当今房地产投资活动中的一个不可或缺的重要方面。在对房地产进行分析时还少不了导向的分析。这个分析包括了对需求确定性的有关预测和分析。当前时期我们房地产要对市场有一个较为全面的调查和研究才行。通过对市场需求的分析,企业要明确到自身的优势和劣势。因此,当前时期很有必要建立起一个对市场信息进行收集的体制机制,通过多个渠道来收集与市场有关的技术、环境、项目信息以及产品的需求信息等有关方面的信息进而为产品项目的开发和相关技术的改造升级提供第一手较为准确的资料。借助于科学论证,在符合实际的基础上实行单一或者是多元化的经营策略。企业要及时地抓住变化的时机,避免由于投资项目的绝对化和僵化而造成的风险。
(二)在准确把握房地产波动周期的基础上及时选择入市的时机
因为房地产周期性波动时市场关系的运动的结果和方式同时还是宏观经济周期波动的一个很重要的组成部分。所以,房地产的周期也要与宏观经济运行的周期的波动方向相一致,但是在波动的时间和强度上还是存在一些差异。要依据房地产周期波动的特点开发房地产的有关特征,对于房地产的投资时机最好选择在房地产周期复苏的前期。对于在不同的时期内,不同地区的房地产的波动周期也应该要及时掌握。在处于不完全的市场时,投资者选择最佳时机首先要弄清楚宏观经济的相关变化周期,并且还要正确认识房地产各个周期的划分特点和方式。并且能够及时预测和了解相关政策的变化,这样才能够认真分析出房地产的市场需求类型并预测它的变化趋势。
(三)充分利用房地产开发的投资组合来降低投资风险
一般来说,房地产投资的各个方面相关性越大,这种组合就越不能降低风险;如果它的各方面的相关性较小,那么这种组合就越能降低风险。从风险分散的角度上来看,如果处在同一个投资项目中,就要尽量避免替代物业之间的紧密性和配套性的物业组合在一起。而对那些非要结合在一起的配套的物业应当只按照物业的容量来进行配套开发,条件是不能够超越容量配置。
(四)对于新技术要准确预测,避免由于技术因素造成的风险
必须要加强设备的安全性。避免因为设备的损坏而造成的各种事故的处理费用和相关补偿费用,所以,一定要加强对相关设备的定期检查和保养,在使用的过程中,也要对施工人员灌输安全意识,特别是对某些精密仪器的定期检查,避免因计算失误造成损失。企业中一定要留住高技术人才,这样就能防止建筑生产力的短缺和减少建筑材料的浪费,进而就能够实现在一定程度上来保证投资项目保质保量完成,防止工期浪费。
四、结语
在经济快速发展的当今社会,对于房地产市场而言,投资项目风险的存在是客观的,虽然房地产投资会带来损失,但是我们如果能够及时有效识别房地产投资中的风险因素,并通过严密的风险评价办法来进行有效的评价,并且还要采取合适的方法来规避这些风险。那么。房地产的投资风险还是在一定程度上可以规避的。即便不能完全避免,但是随着科学技术的不断进步,房地产的风险管理还是可以更上一个台阶的。
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随着社会经济的不断发展,各行各业迅速发展,其中发展最快的就是房地产事业。近几年我国一直出现炒房热的想象,房地产商大力开发房地产事业,促进了我国房地产事业的发展。下面是读文网小编为大家整理的房地产经济管理论文,供大家参考。
【摘要】房地产业属于高耗能、高排放量的行业,随着近年来我国人民生活水平的提升,人们对生活质量的要求不断升高,这种形势下房地产业必然会朝着低碳化的方向发展,但是因为当前我国正处于经济转型时期,房地产业向低碳化发展的过程中始终有一些问题存在,因此必须加强对房地产经济的管理,并实现管理工作的创新,从而促进房地产低碳化发展的实现。
【关键词】低碳经济;房地产;经济管理创新
随着近年来我国对新型经济增长方式支持力度的不断加大,尤其是在可持续发展观念的引导下,低碳经济得到了快速发展,实现了对科技与制度的创新,在减少废弃物排放、降低能源消耗等方面取得了有效成果,有效推动了环境和经济的共同发展。近年来各行各业都开始关注低碳经济,随着低碳经济的快速发展,我们的生存环境得到了有效保护,经济结构也得到了有效的优化与调整。因此,在低碳经济背景下,急需进一步加快我国房地产经济管理的创新发展,这样才能切实保证经济与环境的共同发展。
1我国房地产发展提倡低碳经济
1.1制定了低碳地产发展政策
目前我国的经济环境非常复杂,其经济发展过程中具有一定的不确定性,在这种形势下如果不能发展低碳地产发展政策,低碳房产发展将会面临很多问题,例如法律法规不完善,违法行为发生的几率将会增加,在低碳房地产发展的过程中,犯罪的成本比较低,而房地产利润较高,因此造成犯罪率非常高,还会出现房地产价格虚假的问题。因此,在目前的低碳经济背景下,继续加快房地产相关政策与法规的健全与完善。
1.2大力倡导绿色与环保
在目前的低碳经济环境中,要想实现房地产业的低碳目标,就要不断加快在技术与材料方面的创新,充分利用环保的、绿色的材料代替高能耗材料,这样才能实现建筑材料的环保和绿色目标。在房地产业应该利用新型的保温隔热材料,这样不仅可以达到良好的保温效果,同时还能充分实现隔热的目的,保证房屋始终处于一种良好的隔热效果中,此外,对煤炭需求量也会相应降低,最终达到绿色环保的目的。
1.3不断提高环保意识
在全社会范围内加大对低碳环保的教育和宣传力度,提高国民的环保意识,这样人们在生产与生活中才能树立起低碳意识,在日常生活和工作中注意节能减排,积极利用节能减排产品,积极转变人们的思想方式与生活方式,对人们的绿色生活进行引导,这样才能为低碳房地产经济发展奠定坚实基础。
2低碳经济对房地产经济的影响
传统房地产开发与经营都使用粗放型模式,然而在低碳经济背景下,很多地产企业不能适应新的发展方式,进而出现了亏损甚至倒闭的现象。低碳经济是保证我国房地产经济发展的重要条件,引导房地产企业朝着可持续发展的方向发展,这种情况下国家和企业应该共同努力,将房地产经济管理创新发展工作做好,明确低碳经济对房地产经济带来的影响,这样才能使我国房地产行业更好的为我国经济发展做出贡献。
2.1大大增加房地产成本
当前我国的科学技术水平有限,这种情况下继续进一步提高低碳技术,这种形势下在房地产业中应用低碳技术,势必会大大增加房地产成本,在技术研发过程中往往需要投入更多资金。低碳经济实际上就是利用新能源来代替传统能源,当时新能源的利用会大大增加成本投入,因此会极大的增加房地产企业中企业的资金投入。从目前我国房地产企业的发展情况来看,大部分企业都是中小型的规模,他们没有过多的资金投入到低碳经济上,这无疑为低碳房地产发展造成了一些困难。
2.2低碳经济的实行会使房价升温
低碳经济的目标要想得到实现,就需要再房地产发展过程中积极利用新能源和新技术,变相的增加了房地产企业在成本上的支出。当前,很多利用低碳能源的建筑,接着低碳的幌子将房价抬高,但是消费者只会认为只有房屋质量高,其价格才会提高,这在无形中使房价有了升温的迹象。在这种情况下,一些消费能力较低的人群,根本不能承受地产升温带来的压力,一些人买房的欲望大大降低,这对房地产行业的健康发展是非常不利的。
2.3阻碍房地产经济的发展
房地产在发展过程中会使用大量煤炭与木材,能耗总量非常大,据相关研究显示,房地产产生的碳排放量在总排放量中占到了30%左右。从当前我国的房地产发展情况来看,房地产行业要想实现健康稳步发展的目标,首先必须有大量的能源作为保障,在目前低碳经济的发展环境中,能源支持显然受到了限制,同时房地产行业也会受到相应限制,这不仅会严重影响房地产业在一定范围内的发展,同时对房地产经济的整体情况也会造成一定影响。
3低碳经济背景下如何做好房地产经济管理创新
低碳经济主要利用产业穿行、技术与制度创新等方式,最大限度的减少能源消耗量,减少废气的排放量,这样经济发展才能与环境保护实现协同发展。发展低碳经济不仅可以有效保护环境,同时还能对经济结构进行调整,促进能源利用率的提升。
3.1利用法律法规控制地产业碳排放
近年来我国房地产业获得了比较大的发展,建立了一系列法律法规来促进其发展,但是从目前我国房地产经济管理工作中可以看出,还有很多问题存在,特别是在低碳经济发展的过程中,还缺少健全的制度监管低碳经济下的房地产业,这种情况下急需进一步完善法律法规,对房地产业高耗能与高排放进行有效控制,超过标注的房地产企业应接受严厉的惩罚,这样房地产业才能得到健康发展。
3.2对企业成本进行合理控制
低碳经济背景下要求使用新型的环保的技术与材料,这种情况下企业的成本必然会增加,怎样将低碳经济背景下房地产业成本的控制工作做好显得非常重要。①在技术与材料选用过程中,应该结合最优化原则选择低耗能、低排放材料与技术;②在具体施工过程中要保证采用的技术能够达到低排放的目的;③在开发低碳房地产的过程中使用的新材料通畅价位都比较高,因此必须将材料使用情况做好统计,避免出现浪费现象。此外,还要在前期工作中将成本控制工作做好。
3.3制定长期的房地产业发展目标
随着近年来我国体制改革的不断加快,对房地产业经济发展方式与经济结构都提出了要求,经济发展方式的转变要求企业在发展过程中做到低排放和低耗能,因此国家不仅要对当前的经济形态进行充分考虑,同时还要在发展房地产的过程中对其进行宏观指导,保证房地产企业可以在低碳经济背景下稳步发展,避免因为低碳经济影响而造成的房地产经济萎缩。
3.4完善房地产经济管理机制
显然,当前我国房地产发展过程中还有很多问题存在,特别是进入低碳房地产经济发展阶段以后,市场形势越来越复杂,这种情况下单纯依靠行政政策已经很难实现对房地产经济的有效调节,因此国家相关部门应该结合低碳经济对房地产业的要求,针对房地产经济进行一些干预,对当前的房地产经济管理机制进行完善,这样才能充分保证低碳经济背景下房地产业可以得到稳步发展。
3.5不断调整房地产经济财税政策
在低碳经济背景下企业要想实现发展就要增加资金投入,那些依靠银行贷款的企业必然会面临更大的投资风险,因此国家应该采取相应的财税政策,对发展低碳经济的企业提供支持,可以对于高耗能房地产企业征收污染税,通过这种方式可以为房地产转向低碳经济方向发展的企业提供机遇,同时还应该利用降低税收、增加财政补贴的方式,针对那些实施低碳经济的企业提供支持,以不断促进房地产企业朝着低碳经济方向发展。
4结语
综上所述,近年来能源紧缺的现象越来越严峻,低碳经济开始成为各行各业发展的主流趋势。在低碳经济背景下,房地产企业发展可以更加快速的实现降低能源利用、减少污染的目标,同时不断提高节能环保的意识,进一步推动房地产业朝着低碳方向发展。目前房地产行业低碳发展中还存在很多问题,必须在经济管理工作中实现创新,不仅加快房地产经济发展,同时还要积极改善居民生活环境质量,最终保证经济与环境协同发展得以实现。
参考文献
[1]郑华,张涛,黄有亮,陈德军.低碳经济背景下房地产企业的发展策略[J].建筑经济,2010(7):111~113.
[2]黄栋,胡晓岑.低碳经济背景下的政府管理创新路径研究[J].华中科技大学学报(社会科学版),2010(4):100~104.
[3]程克群,马友华,栾敬东.低碳经济背景下循环农业发展模式的创新应用———以安徽为例[J].科技进步与对策,2010(22):52~55.
[4]盛明科,朱青青.低碳经济发展背景下政府管理创新的必要性、内容与途径[J].当代经济管理,2011(7):46~51.
[5]雷宇,张红军.低碳经济背景下安徽产业集群创新发展战略研究[J].河北北方学院学报(社会科学版),2014(3):54~56
1我国房地产经济管理中常出现的问题
1.1房地产出现了泡沫经济
房地产的经济泡沫,还影响到了其他行业,比如金融业,因为对房产的需求很高,导致了房产的价格飙升,而这种非正常的飙升直接的刺激了金融、信贷,从而也产生了金融、经济方面的危机。同时,这种过度膨胀还对购房者和房地产企业产生了错误的引导,使得房产的供求严重的不平衡,新房产积压,这就是房地产泡沫经济。
1.2政策缺乏科学性
如今,我国的房地产市场管理目标已经变成了尽快实现房地产市场供需的总体平衡,以及抑制房价的过快上涨。但我国的房地产经济管理因为政策缺乏科学性,所以存在不稳定、波动性大的特点。比如短期政策和长期规划的思路不一致,这不仅不利于房地产市场的可持续发展,同时也不利于消费者。
1.3利益中的冲突
因为房地产开发项目的土地资源稀缺,而且近几年来,人们对房产的需求超过了供给,这使得房地产商品越来越短缺,价格也渐渐的上涨。这样一来,开发商就成为了设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标,从而形成了市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场,实现了房地产项目自主、封闭式的管理,造成了房地产企业和业主在房地产信息方面不一致、不对称。
1.4盲目投资
一些企业或者看人看到房地产企业的利润很高,便盲目的投入了进去,既没有进行可行性研究,也没有对技术和财务进行分析。一部分开发商以“市场变化不定”为借口,没有进行可行性研究,使得项目市场定位不合理,还耗费了一定的人力、物力、财力。同时开发出来房产也不符合业主的要求,这也是我国房地产经济管理常常出现的问题。
2解决房地产经济管理问题的对策
2.1完善相关的法律、法规
如今,我国房地产经济出现的问题都是因为政策不合理,因此,必须完善相关的法律、法规,调整政府部门的管理职能。首先要制定房地产产业的发展规划,以此来完善产业政策,完善房地产市场。其次,国家要从创新体制入手,不但必须消除房地产行业不公平竞争的障碍,还要使房地产机制能够良性的运行。最后,必须调整整个房地产经济,使经济收入格局合理而科学,从而真正做到公平、公正。
2.2控制房地产开发成本
房地产行业的经济管理,重点在于控制开发成本。如今,控制成本已经越来越难,其他相关业务也具有比较大的弹性,尤其是报账的标准,更是难以控制。但必须采取措施将房地产开发的成本控制下来,才能够优化房地产市场,使房地产市场运行更加的规范与合理。
2.3在项目定下来之前完成预算
预算是房地产企业管理中非常重要的一个部分,只有完成了预算,才能够实现经济利益。因此,必须把利益指标算入预算中。要检验一个企业的业绩和竞争力,首先要看的便是企业的利润,另外,这也是一个企业的发展基础,更是促进房地产经济健康和谐发展的首要条件。
2.4发挥宏观调控的作用
国家要从管理体制入手,强化房地产市场管理,维护房地产市场的秩序。首先,国家要强化税收在房地产经济中的作用,然后要采取税收措施来对房地产市场的调控。最后,国家还要制定房地产市场机制,设置政府管控机制,调控土地的价格,避免土地价格被垄断或者受到不良影响,这样就能缓解房价带来的压力。
2.5建立预警预报制度
国家可以建立房地产预警预报制度,对房地产信息、数据、资料等进行收集并分析,再根据当前的市场运行状况,对房地产经济现状作出科学的判断。同时,这样也能够为国家引导房地产提供一些可靠的依据。此外,还要建立房地产市场信息系统,根据全国各地的房地产市场的发展规律,构建适合当地的房地产预警指标体系,从根本上避免房地产经济泡沫的产生。
3总结与体会
房地产是国家经济的支柱性产业,虽然我国的房地产开发具有比较好的前景,但是房地产经济中出现的一系列问题仍然阻碍了房地产行业的运行,并且影响了房地产市场的良性、循环发展。只有采取措施解决了这些问题,才能够维护房地产健康、有序的运行,并且促进居民生活水平的提高。
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随着我国社会经济的发展,我国房地产经济也随之发展壮大,但房地产经济的发展并非一帆风顺,面对房地产经济管理的困境,如何探索房地产经济管理的出路是当前房地产经济管理关注的焦点。下面是读文网小编为大家整理的房地产经济管理论文,供大家参考。
1我国房地产经济管理中常出现的问题
1.1房地产出现了泡沫经济
房地产的经济泡沫,还影响到了其他行业,比如金融业,因为对房产的需求很高,导致了房产的价格飙升,而这种非正常的飙升直接的刺激了金融、信贷,从而也产生了金融、经济方面的危机。同时,这种过度膨胀还对购房者和房地产企业产生了错误的引导,使得房产的供求严重的不平衡,新房产积压,这就是房地产泡沫经济。
1.2政策缺乏科学性
如今,我国的房地产市场管理目标已经变成了尽快实现房地产市场供需的总体平衡,以及抑制房价的过快上涨。但我国的房地产经济管理因为政策缺乏科学性,所以存在不稳定、波动性大的特点。比如短期政策和长期规划的思路不一致,这不仅不利于房地产市场的可持续发展,同时也不利于消费者。
1.3利益中的冲突
因为房地产开发项目的土地资源稀缺,而且近几年来,人们对房产的需求超过了供给,这使得房地产商品越来越短缺,价格也渐渐的上涨。这样一来,开发商就成为了设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标,从而形成了市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场,实现了房地产项目自主、封闭式的管理,造成了房地产企业和业主在房地产信息方面不一致、不对称。
1.4盲目投资
一些企业或者看人看到房地产企业的利润很高,便盲目的投入了进去,既没有进行可行性研究,也没有对技术和财务进行分析。一部分开发商以“市场变化不定”为借口,没有进行可行性研究,使得项目市场定位不合理,还耗费了一定的人力、物力、财力。同时开发出来房产也不符合业主的要求,这也是我国房地产经济管理常常出现的问题。
2解决房地产经济管理问题的对策
2.1完善相关的法律、法规
如今,我国房地产经济出现的问题都是因为政策不合理,因此,必须完善相关的法律、法规,调整政府部门的管理职能。首先要制定房地产产业的发展规划,以此来完善产业政策,完善房地产市场。其次,国家要从创新体制入手,不但必须消除房地产行业不公平竞争的障碍,还要使房地产机制能够良性的运行。最后,必须调整整个房地产经济,使经济收入格局合理而科学,从而真正做到公平、公正。
2.2控制房地产开发成本
房地产行业的经济管理,重点在于控制开发成本。如今,控制成本已经越来越难,其他相关业务也具有比较大的弹性,尤其是报账的标准,更是难以控制。但必须采取措施将房地产开发的成本控制下来,才能够优化房地产市场,使房地产市场运行更加的规范与合理。
2.3在项目定下来之前完成预算
预算是房地产企业管理中非常重要的一个部分,只有完成了预算,才能够实现经济利益。因此,必须把利益指标算入预算中。要检验一个企业的业绩和竞争力,首先要看的便是企业的利润,另外,这也是一个企业的发展基础,更是促进房地产经济健康和谐发展的首要条件。
2.4发挥宏观调控的作用
国家要从管理体制入手,强化房地产市场管理,维护房地产市场的秩序。首先,国家要强化税收在房地产经济中的作用,然后要采取税收措施来对房地产市场的调控。最后,国家还要制定房地产市场机制,设置政府管控机制,调控土地的价格,避免土地价格被垄断或者受到不良影响,这样就能缓解房价带来的压力。
2.5建立预警预报制度
国家可以建立房地产预警预报制度,对房地产信息、数据、资料等进行收集并分析,再根据当前的市场运行状况,对房地产经济现状作出科学的判断。同时,这样也能够为国家引导房地产提供一些可靠的依据。此外,还要建立房地产市场信息系统,根据全国各地的房地产市场的发展规律,构建适合当地的房地产预警指标体系,从根本上避免房地产经济泡沫的产生。
3总结与体会
房地产是国家经济的支柱性产业,虽然我国的房地产开发具有比较好的前景,但是房地产经济中出现的一系列问题仍然阻碍了房地产行业的运行,并且影响了房地产市场的良性、循环发展。只有采取措施解决了这些问题,才能够维护房地产健康、有序的运行,并且促进居民生活水平的提高。
引言
不可否认,房地产经济在我国经济发展中占据着十分重要的地位,不但使人们的住房水平有明显提升,而且还提供了很多就业岗位。然而,我国土地面积虽辽阔,但人口众多,且适用土地有限,随着人们对房屋需求的猛增,开始出现供不应求的现象,直接导致房价上涨。长期如此发展下去,必将影响到我国经济的稳定性,所以必须对房地产经济加以规范,促进其与市场经济的协调。
一、发挥政府宏观调控的作用
房价居高不下、住房难是我我国当前备受关注的社会话题。在市场经济中,经济发展要遵循市场规律,而我国正处于经济转型期,加上市场环境复杂多变,急需政府涉入,采取宏观调控手段,合理控制房价,尽快把房价拉回与我国经济水平相一致的轨道上,减少房地产泡沫带来的危害。首先,政府需加强重视,并对当前房地产经济有个明确的认识和科学的判断,将控制和降低房地产市场风险作为重点工作来抓。其次,应加强监督管理力度,时时掌握房地产市场动向,了解消费者的消费心理,予以科学地引导和调控。特别是地方政府的投资行为,和房地产业负债率过高的问题,应及时解决,确保房地产商能够理性投资,避免较大金融风险的形成。地方政府过度干预,非但解决不了问题,反而可能会出现新的问题,所以必须对地方政府加以约束。同时,在巨大经济利益的引诱下,房地产交易中难免会出现金融诈骗行为,如有必要,政府应采取强制性手段予以制止。如果资产价值不断增长,而实体经济跟不上,将影响到经济的可持续发展,为防止这一现象继续恶化,政府可提高银行存款利率,或通过征收房产税等手段加以控制。
二、实现房地产业的科学发展
房地产业在我国国民经济中的地位极其重要,对国家和社会的贡献也不容小觑,然而市场环境复杂多变,随着房地产业的进一步壮大,出现的问题也越来越多。比如在银行信贷中占据着高比例,一旦资金断裂,银行将首当其冲,其他行业也会受到影响。我国房价上涨的原因与实际价值并不相符,主要是开发商和炒房团引起的,价格与价值相背离,与市场经济持续稳定发展的目标不符。所以,房地产业应尽快回归到均衡、科学、可持续发展的轨道上来。该行业不管是收缩还是扩张,都应尊重客观事实,符合我国经济发展水平,并综合考虑社会、人口、生态等多方面因素,使其在国民经济中能够发挥平稳支撑作用。任何行业发展,都有其底线,房地产业同样如此,如果不加控制,任由其如此发展下去,必将会有衰退的一天,而其他许多行业也会受到影响,甚至会阻碍国民经济的进步。所以,一方面,不管是房地产开发商,还是消费者,或是干预的地方政府,都应摆正心态,重新认识房地产业的优势和其可能带来的风险,减少盲目性;另一方面,应结合经济实际水平、城镇化水平、工业化水平和居民收入水平等条件考虑,走出一条科学均衡可持续发展的道路。
三、房地产经济需要合理转型
经济在发展,市场在随时变化,新时代、新的消费需求对房地产业提出了新的要求。传统的房地产业在扩张过程中存在明显的盲目性,竞争方式较为粗放,且运营模式单一,不利于该行业的长远发展。而如今,市场竞争加剧,房地产业不但要竞争产品数量和质量,还要树立自己的形象品牌,提高产业服务水平,只有提高综合实力,才能在激烈的竞争中占据优势。运营模式也不再单一,反而倾向于综合性配套服务运营。另外,过去的房屋产品耗能较高,污染严重,对人们的健康和环境都不利。当前时代提倡绿色、节能、环保,房地产业也逐渐走上了低碳环保的发展道路。随着城镇化水平加快,房地产也在经营理念上也应有所转变,首先要重视产品的综合性和多功能化,现代很多地产都兼具办公、娱乐、居住、购物等多种功能。其次经营范畴要有一定的拓展,如在休闲度假、公共设施上增加投资。此外,相应的物业和服务水平也要跟上。低碳绿色房地产是今后的一个主要方向,绿色不仅仅是在房屋周围种植绿树,更多的是体现在房屋的材料上,应尽量使用环保、无毒害的材料。
四、建立起有效的相关政策
行业发展大都要经过起步、繁荣、饱和、转型四个阶段,房地产业亦然,我国各地经济水平不同,房地产业发展程度也有差异,国家应根据各地实际情况,制定适合本地的政策。首先,在土地方面,要进一步完善土地产权制度,建立城市土地储备制度,为调控土地总量和结构提供制度基础和保障。加强土地管理,严格监督,运用现代化高科技,在土地测量、规划上提高工作效率,采用科学的的方法进行规划。此外,还要明确城市增长边界,界定农用地和非农用地的界限,并永久保护城市外围土地。最后要集约利用城市土地。其次,应保持房地产投资适度增长,进一步优化房地产市场结构,包括市场结构、产品结构和产业结构的内容。同时保持适度的房价收入比,例如控制房价上涨速度,保持城镇居民可支配收入的持续增长,大力发展住房二级市场,提倡住房梯度消费,推进住房金融的改革创新,为消费者提供更完善、更多样的金融产品。
五、结束语
房地产经济近些年来发展迅速,对推动我国经济的进步做出了巨大贡献,但如今却开始出现泡沫经济,直接导致房价居高不下,长此以往,可能会影响到社会安定。这就要求必须加以控制,根据我国经济水平,努力促进两者间的协调发展。
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房地产开发项目管理是一个复杂的系统工程,项目管理各环节的过程控制与项目总体目标的达成需要系统、全面的策划与研究,项目执行前的策划对项目运作的成败至关重要。下面是读文网小编为大家整理的房地产开发项目管理论文,供大家参考。
一、房地产项目开发成本管理工作中存在的问题
(一)对项目开发初期的成本管理缺乏足够认识和控制
通常情况,在项目的初期阶段主要产生的成本投入主要包括项目的规划设计和项目的勘测设计。一般来说,项目的规划设计的主要考虑的是结构的安全问题,对于工程成本的控制概念不强,所以难免导致设计方案不经济,而增加了项目开发成本。另一方面,初期的项目规划设计和项目勘测设计将直接影响着项目开发后期的工程成本投入的多少,所以对于房地产企业,加强对于项目开发初期的成本管理工作重视程度是很有必要的。
(二)项目组织管理涣散,成本管理很难有效实施
就目前国内的房地产行业发展来看,中小型房地产企业逐渐成为房地产行业的主体。与以往的大型国有房地产企业相比,中小型房地产企业自身的实力有限,抵抗风险的能力和项目组织管理能力都不足,因此很难在房地产项目开发过程中对于工程成本做到有效控制。另一方面,在实际的工程施工中,房地产企业为了减少工程成本的投入,都会采取责任分包的方法。由于不同建设单位有着不同的管理水平和不同的施工效率,在工程进度上难免会出现不同步的情况,而且都有着自己的如意算盘,因此很难协调彼此之间的工作,这同样也给房地产企业的成本控制带来了很大的难度。
(三)房地产项目开发全寿命周期成本管理缺乏
众所周知,房地产行业本身就是一个周期长、投入大、风险大的行业。因为房地产项目开发周期长,而且成本的投入贯彻周期内的每个阶段,所涉及的成本项目种类繁杂。因此,很难做到对于工程成本的全面有效控制。另外,房地产开发项目管理所追求的目标就是工程质量和工程成本,但是往往房地产企业在项目开发过程中很难做到二者均衡,很多时候都是顾此失彼,因为这需要很高的管理水平和需要丰富的实践经验。
二、房地产项目成本管理完善对策研究
随着我国经济的飞速增长,近几年我国的房地产行业发展的也是如火如荼,这样的结果却是导致了我国房价持续上涨,惹得人民百姓怨声载道。政府为了抑制房价的上涨,缓解百姓住房的问题,采取了一些严厉的措施,因此房地产行业的形势是十分严峻的。房地产企业想要在如此复杂的竞争环境中得以生存和发展,就必须提高自身的竞争力,控制企业项目成本,完善企业工程项目的成本管理控制体系。
(一)项目规划阶段成本管理完善措施
每个商品都有着自身的消费人群,对于房地产开发来说也是这样。在房地产开发过程中,企业首先要知道开发项目是建写字楼,还是住宅楼,或是商业中心,高档还是低档的,什么风格、消费人群等等。换句话说就是,房地产企业在项目的规划阶段要给项目一个具体的定位,这样可以避免盲目的资金投入,减少项目成本,提高企业自身的经济效益。
(二)项目设计阶段的成本管理完善措施
房地产项目设计阶段主要是房地产企业在得到土地后,对所需要建设的土地进行规划设计,直到工程项目开始建设之前的这一段时间。尽管,项目设计阶段只是占整个开发项目周期的中很少的一部分,但是它关乎整个项目周期内的巨大部分成本投入,因此房地产企业要提高对于项目设计阶段的重视程度。具体在项目设计阶段对于项目成本的管理完善措施,可以参考以下几点:1.一定要遵守相关的法律法规和招标投标程序进行招标,不要弄虚作假;不要因为私人关系而影响到招标。并要对参与投标的单位进行严格的资质审查,看是否有违规操作等不良记录;2.强化设计人员的控制成本意识,在保证结构安全和合理周期的前提下,尽可能的降低项目成本;3.在项目设计阶段控制成本并不是一味的去降低成本,而不考虑结构建筑物是否安全的问题,这样很容易在项目施工阶段出现意外的情况。因此,在项目设计阶段一定要遵守相关的行业规范、标准,有助于更加合理化控制项目成本,这样既能保证建筑物的结构安全,又能降低开发项目的成本。
(三)在项目施工阶段的成本控制
对于房地产行业来说,工程项目施工阶段永远都是项目成本投入最多的环节。因此,做好项目施工阶段的成本控制工作对于整个项目流程的成本控制是举足轻重的。具体到该如何做好项目施工阶段的成本控制,可以参照以下几点:1.在实际的项目施工过程中,房地产开发企业一定要和项目施工承包商签订明确的委托合同,防止项目施工过程中施工方漫天报价、推卸责任,造成企业不必要的损失,而增加了项目成本;2.项目施工技术选择一定要求合理,避免出现材料过剩和多次返工的情况,造成材料浪费;3.加强项目施工现场的安全工作,一方面防止工程材料被盗,而造成损失;另一方面,可以减少工程事故发生的可能性。因为,一旦发生工程事故,项目就可能面临停工或是项目流产的情况,这样只会无限的增加工程成本。
(四)竣工验收阶段的成本控制
项目竣工验收阶段是整个项目的最后一个环节,一定严格的按照国家相关的工程竣工验收标准验收。确保工程质量符合标准,这样可以减少后期维修的成本。另一方面,要认真仔细的核算整个工程建设过程中的各项支出,确保每项支出都有根有据,避免出现资金去向不明的情况,这样有助于减少项目成本投入,从而增加企业的经济效益,也提高企业在如此竞争激烈的市场环境下的竞争力。
三、结语
从房地产开发项目的不同阶段来看,不同阶段的项目成本管理控制的效果都不一样。其中,项目初期的规划设计的项目成本管理控制的效果是最显著的,而项目建设施工阶段的项目成本管理控制是最关键的。但是,对于任何一家房地产开发企业来说,想要在如此复杂、竞争激烈的市场环境下得以生存和发展,就必须重视项目开发的每个环节的成本控制工作,这对于降低企业的资金风险,提高企业自身实力是十分重要的。
一、建筑工程管理中存在的问题
建筑工程管理是房地产开发项目顺利开展的重要中间环节,然而,目前大多数管理缺乏时效性、可操作性,在工程的各个阶段、各个环节都存在着管理上的问题。在规划设计阶段准备不充分,一些房地产开发企业更多的是考虑所开发位置的商业价值,缺乏对工程前期的准备和了解。施工单位仓促进场施工,施工过程中才发现施工图纸存在错图、缺图、以及图纸之间存在矛盾等问题,施工过程中忽视施工工艺和工程实体质量的管理。为了早拿到预售证,前期通过赶工达到预售节点。后期为了按期交楼又要赶工,导致过度压缩工期却降低了工程质量。同时监理单位疏于施工过程的检查监督和旁站,仅在隐蔽工程前组织检查,使得许多问题无法及时发现。而即使发现了也难以彻底整改,也给工程留下了隐患。房地产工程施工后期多个施工队伍分属不同的单位,各施工单位之前如沟通协调不及时、缺乏相互配合,极易造成相互影响进度、产品相互破坏现象,严重影响工程的顺利进行,甚至造成工程成本的增加。
二、完善建筑工程管理系统
科学合理的工程管理制度是一个企业实现可持续发展的基础。企业要对项目管理部门及机构进行优化配置,实现管理的标准化和实效化。下面,就建筑工程全方位管理的几个方面作简单探讨。
三、全方位建筑工程管理的五个方面
1.完善规划管理
房地产开发企业要及时了解国家规划部门相关政策法规,寻找政策保护。尤其是在当前形势下,国家目前对于保障房配置率及限购规定的新规频频发布。同时,开发部门在负责考察、论证项目及拿地的过程中要全面了解项目所在地的地方性法规政策,以便开发工作的顺利开展。施工前有一系列的手续都是需要得到国家及地方相关部门批准才能开展后续工作的,所以在项目开工之前就要做好工程的前期规划管理。具体的规划管理,需要循序渐进地完成。房地产开发商需要结合市场行情,要充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素,寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点。同时要进行市场调查,结合项目所在地的风土人情,摸清预期数消费者的需求,这些都要进行合理的前期策划。
2.加强建筑工程招标管理工作
招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统,可将统一招标与个别分析招标法相结合。在充分考虑竞标价格的同时,要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过全方位的评估,选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件,做好与承建的中标单位的合同签定工作。竞标结束后,双方要签订详细的工程建设合同,一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。此外,在项目施工前还需要积极的采取工程担保措施,如履约保证金、履约保函等。降低赔偿纠纷的几率,提高对开发项目的成本管理效果。
3.建筑工程项目管理中的成本控制
建筑工程成本管理很大程度上决定着房地产开发企业的盈利水平,因此成本管理是建筑工程管理的重点内容之一。目标成本是进行成本控制管理的参照标准,因此需要制定合理可行的成本控制目标。房地产开发项目的成本管理是一个集经济、技术与管理的过程,成本控制的各个阶段对各类成本的管理重点、力度以及相应管理责任是不同的。因此,需要从全过程对项目各类成本进行有效管理。在投资决策阶段对土地获取、项目定位等几个重要决策环节,做好科学全面的系统分析,使之达到行之有效。在项目立项上,要做好调查研究,并收集大量的市场信息,让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。在项目前期的设计阶段是成本控制的关键,要做好设计概算。设计过程中严格控制材料消耗量指标,比如进行钢筋测算。在保证结构安全的情况下,严格控制钢筋含量。施工图下发阶段,甲方的预决算部门应积极做好成本预算工作,做到心中有数,预算金额是控制和审核工程进度款的重要把门关。当施工过程中涉及施工方案调整、设计变更等变化时,工程概预算也需及时调整。进度过正中,要严把进度款审批关,绝对杜绝进度款超合同付款现象的发生。竣工结算阶段,甲方应要认真核对工程各项内容是否符合合同条件要求达到竣工验收标准,结算资料是否齐全。尤其是涉及到设计变更和索赔的内容,要严格把关,因为竣工结算是甲方最后一次占据主动地位。做到竣工结算,能够真实反映实际的工程造价。另外,再强调一点,施工过程中要严格控制现场合同外签证工程量。同时及时收集有利我方证据,重视反索赔工作。
4.建立统一安全与质量管理体系
安全与质量管理相互制约、相互影响。只有统一安全和质量管理,才能增强管理力度,实现安全保质量、质量促安全的局面。要保证工程项目质量,需要建立一套高效且系统性、指令性、可操作性的保障体系,对安全和质量有效控制。对现场施工实行有效的控制,在保证安全和质量的前提下,可以合理压缩工期。但绝不能用安全和质量换进度,确保工程的安全和质量可以落到实处。
5.建立有效的考核机制
作为管理工作最后的杀手锏,在工程管理全过程工作中引入绩效考核机制,提前制定计划目标,通过科学明确的奖惩制度来提高员工工作的积极性、将管理工作落到实处,责任落实到个人,从而保证建筑工程各项工作顺利高效开展。
四、结语
我国的建筑行业发展虽然渐趋成熟,但现实中依然有很多问题存在。这些问题归根结底还是工程管理不到位,需要我们在开发和建设过程中不断改进。房地产开发企业应继续完善工程管理体系和管理制度,加强建筑工程规划、设计、招标、质量、安全、成本等全方位的管理工作。
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面对未来竞争日益激烈的房地产市场,房地产开发商必须建立适合自己企业发展的组织管理模式及项目管理机制,才能使企业得到长足的发展。下面是读文网小编为大家整理的房地产开发项目管理论文,供大家参考。
一、设计管理概述
1.1设计管理的目的
设计管理的目的是为事前解决设计、绘图、施工中的常见问题,提高设计施工质量,减少不必要的变更和损失,不犯以往工程中出现过的错误,从而使整体造价控制在最经济的范围内。
1.2景观设计管理的重要性
景观设计管理属于事前控制,其设计成果质量的好坏直接关系到整个项目成本目标、进度目标和质量目标的实现。
二、各阶段设计管理工作要点
设计管理阶段包括:总体环境布局优化阶段→概念方案设计阶段→深化方案设计阶段→初步设计阶段→施工图设计阶段→施工招标配合阶段→施工现场配合阶段、竣工验收及维保。
2.1总体环境布局优化阶段
本阶段须充分了解项目地理位置、周边环境、人流及车流动线、项目策划报告及建筑规划指标等相关项目情况;在项目前期的规划设计阶段开始介入,参与建筑规划设计的过程,对总体规划从项目环境景观的角度提出专业意见,使得建筑设计总体构思能够更好的利用自然资源、符合景观需求,体现建筑与环境的协调统一。
2.2概念方案设计阶段
(1)景观设计理念须与项目整体概念策划保持一致。景观设计前应依据目标客户的定位,通过目标客户需求结合项目特征拟定景观卖点;设计前通过市场调研,依据目标客户特质了解客户需求,有针对性的确定景观概念方向,最终满足并超越目标客户的期望值。
(2)景观设计应有主题。各景观要素须围绕主题、表达主题,确保同一主题风格的前提下体现各组团的特色;景观主题符合客户的心理需求,并且能够具有引导性,超过客户的期望值;应避免主题生搬硬套和景观要素偏离主题。(3)景观设计风格应与项目的总体风格保持一致。景观总体布局应满足建筑规划条件或指标要求。
2.3方案设计阶段
景观应进行合理的功能分区:景观设计应在充分分析建筑布局及空间关系的前提下进行合理的功能分区,保证功能布置与场地空间关系及建筑布局相匹配。合理控制软硬景比例,对于住宅项目的景观设计应遵循多软景少硬景的原则,软硬景比例一般不小于7∶3为宜。景观平面各组团节点的平面及竖向尺度应适宜。景观设计应考虑物业管理的便利性和合理性。须根据人流及车流动线,确定人车管理模式;在满足小区封闭管理的前提下,尽量少设置岗亭,减少后续物业管理成本。建筑首层与室外交接位置的过渡空间设计应合理。合理考虑景观竖向设计:竖向设计是丰富景观层次的重要手法之一,应该综合考虑景观造价、地库荷载、地下排水、室外综合管线及周边市政条件的影响,同时满足绿化种植的覆土要求等。
2.4扩初设计阶段
景观扩初设计是为了贯彻方案设计思路、完善使用功能、空间关系、交通组织及深化总平面,是方案与施工图阶段的桥梁和纽带,应重点关注以下几点。
(1)复核建筑规划条件,确保满足规划指标要求。应对方法:应将建筑条件图与景观总平面进行准确叠图,复核景观与建筑条件交叉是否合理,确保方案的可行性。复核内容主要包括:绿化率指标、地面停车位指标、室外管线交叉、消防车道及消防登高面交叉、建筑首层竖向衔接、外围市政道路竖向衔接、地下室顶板覆土是否在结构允许范围内等。
(2)大型景观构筑物、大型水景及特大乔木等如果在地下室顶板之上,应充分考虑地下室顶板的荷载和结构要求,确保结构设计的安全性和稳定性。
(3)景观雕塑及小品。须明确雕塑小品的规格、材质及意向等,以配合提前启动雕塑采购工作。
(4)绿化设计方面。在方案阶段的基础上进行深化设计,须明确主景树及骨架树的品种、规格等参数,以配合提前启动主景树及骨架树的采购工作。
2.5施工图设计阶段
施工图是最终用以指导施工的设计成果,把控好施工图设计质量可大大减少后期现场施工的设计变更和工程量签证,保证设计效果的顺利实现,并有利于控制工程成本。该阶段重点关注的把控要点有。
(1)复核前几个阶段设计管理要点是否得以落实,再次复核建筑规划指标和建筑条件,明确为配合景观需求进行的建筑图纸调整或变更是否落实到位。
(2)竖向及排水:竖向设计应保证各衔接面的合理,同时满足雨水排放要求,确保场地不积水为原则;种植槽及绿地系统应进行排水系统的设计。
(3)复核施工图的设计范围、设计深度及节点设计是否满足规范要求,是否易于施工组织等。检查泳池、水景、硬景、软景、康体活动场地等细节设计是否存在不利安全的因素。
(4)绿化设计方面。景观设计主要依靠软景来围合和组织空间,其绿化配置手法应依据每个组团的特点进行设计;苗木选择应遵循适地适树的原则,同时符合当地苗木市场供应情况,以有效降低苗木的供货成本。
2.6施工招标配合阶段
在施工招标阶段,应配合完成景观施工技术标准作为招标文件的补充文件,尤其应对容易出现问题的关键环节和关键标准给予明确,避免后续施工阶段出现争议,保证现场施工阶段的顺利实施。
2.7施工现场配合阶段
在施工开展之前应将经过仔细审核的施工图最终成果,会同各专业、工程部、施工单位进行技术交底工作,协助施工单位对图纸进行正确理解和熟悉把握,并汇总各专业及施工单位反馈意见进行图纸调整,尽量争取把设计偏差和问题在施工前得到解决。在施工前还应预留足够的时间进行铺装材料、雕塑、照明灯具、各种预制品、康体设施、大型乔木等各种材料的确认和准备工作,同时配合项目的建设进度、销售计划、做好现场协调工作。
三、结语
景观设计管理是贯穿项目全过程的管理,每个阶段须对于容易出问题的关键点给予重点关注,做好针对性的设计管理工作;同时在施工管理配合中应与施工单位和设计单位通力协作,把控重大的技术修改,提供强有力的技术支持,才能最终做出一流的景观精品项目。
一、房地产开发项目工程沟通管理的对象、特点和存在问题
房地产开发项目工程具有投资金额大,周期长等特点,所以在沟通管理方面具有其自身特点,比如沟通管理范围大,不仅包括企业内部部门、员工、领导者与被领导者之间的沟通管理,还包括近层关系和外层关系的沟通管理;管理要素众多,包含员工关系、组织关系、供需方关系、协调配合关系以及外界监管和约束关系的沟通管理;房地产开发项目工程沟通管理的阶段性较强,涉及到项目开发的可行性研究、立项策划、设计、施工前准备、正式施工、验收、交付、销售、登记入住等各个阶段的管理,各个阶段的沟通管理内容和工作要点都有所不同;由于房地产开发项目工程投资金额高、工期长、涉及单位和专业较多,管理起来非常困难,所以沟通管理工作也面临着各种各样的工作内容,这就增加了沟通管理难度。在这样一个信息化高速发展的时代,原有的沟通管理模式弊端也逐渐暴露,比如沟通管理工作缺乏一定计划性,沟通协调信息的公开或传达不及时;房地产企业内部工作较为混乱,没有理顺外部管理和内部管理,沟通管理工作具有一定片面性;网络建设滞后,房地产开发项目工程相关方之间的协调大多通过电话和会议解决,沟通协调的工具较少,严重浪费了时间,进而影响到工程沟通的及时性和工程建设的进度。
二、做好沟通管理工作的对策
2.1重视沟通管理
随着时代的发展,和谐管理已全面渗入到现代管理理念中。对于房地产开发项目工程管理来说,沟通管理尤为重要,这主要是因为在房地产项目建设各个阶段涉及的部门、专业、人员较多,只有实现人员间、部门间、单位间、领导者与被领导者间的相互沟通与协调,才能更好实现信息共享,营造出良好的工作环境。所以,房地产开发企业应当重视沟通管理工作,组织管理人员培训和学习,使每个管理人员都认识到:沟通管理是做好一切工作的基础,工作环境不和谐,工程项目也难以顺利实施。特别是房地产企业的项目管理部门是项目施工现场代表,其工作的顺利开展依赖于各方的信任和委托,所以应当加强自身学习,时刻保持自身魅力,不仅要具备高水平的知识、技能,还必须具备能让人充分信任的人格品质、洞察能力、分析问题和解决问题的能力,这样才能提升沟通管理的有效性,才能确保项目目标的顺利实现。
2.2正确、及时传递沟通信息
房地产开发项目工程沟通管理工作中,各种信息的传递是双向的,是相关方做出科学决策的主要依据,因此必须保证信息的高质量、高准确性和及时性的传递,尽量降低由信息不实给项目带来的损失;建立基于所有沟通方式的回馈机制,使信息能够及时被接收者接收;制定切实可行的沟通计划,充分考虑项目相关文件的保存方式、文件格式、工作汇报方式,了解与项目相关的工作内容、工作人员基本情况、人员对项目信息的需求和对时间的期望,这样才能将工作人员最需要的信息及时、准确传递给他们。
2.3实施动态管理
房地产开发项目工程管理中的沟通管理必须贯穿于整个项目实施的全过程,而由于工程项目实施具有一定阶段性,这也就决定了沟通管理也要分阶段实行,并要根据不同阶段的不同问题抓好沟通管理工作要点,实行有效的动态管理,比如在房地产开发项目实施初期阶段主要是协调供需方关系,在项目实施后期的管理重点则是约束关系,所以,在沟通管理工作中,我们应当根据工程项目的推进过程准确掌握各种关系,通过及时的沟通将项目实施中的矛盾、争执化解,并建立切实有效的利益机制和公平竞争机制,实现项目管理过程中各方利益一体化,通过相关方的主动沟通、积极参与、自觉行动达到和谐管理的目的,进而提升房地产开发项目工程管理的综合水平,使项目得以顺利实施。另外,加大对总承包合同机制的研究力度,力争项目建设过程中总承包方的利益与甲方利益的一致性,尽量减少利益差异,保证沟通的一致性,力争高效、高质完成沟通管理工作。
2.4充分利用信息技术优势
近年来,信息技术发展非常迅速,并在社会各个领域得到了广泛应用,其在房地产开发工程项目管理中的应用为沟通管理带来了新方法和新思路,我们应当充分利用信息技术优势,加大网络建设,建立沟通管理信息系统,将其作为沟通管理中协调各方面要素的有力支撑,实现各种信息及时、准确的传递,不断提升沟通管理工作效率和工作质量,进而提升房地产开发项目管理的整体水平,为房地产企业创造出巨大经济效益。
三、结语
总之,在房地产开发项目工程管理中,沟通管理是最为关键的内容,是其他项目管理工作得以实现的基础,只有通过沟通管理实现工程项目相关方之间的相互协调、平衡、组织和沟通,各方才能共同协作完成项目既定目标,才能不断提高工程项目完成的效率和质量,最大限度降低项目成本。另外,我们应当处理好各方的利益机制问题,为沟通管理营造健康、良好的合同结构与合同关系环境,确保房地产开发项目工程管理目标的实现更加顺畅,也确保工程项目建设的顺利实施。
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在市场经济环境下,搞好房地产物业管理是房地产行业健康发展的一个基本要素。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术在“互联网+”思维下正在改变传统的物业管理方式,使其更具人性化和智能化。本文主要以智能门禁系统和巡更巡检系统为例介绍载有NFC技术在智能物业管理中的应用,以期对新时代智能化物业管理打开新思路。
关键词:物业管理;智能手机;NFC
在倡导互联网思维的今天,物联网、大数据、云计算和移动化技术等诸多科学技术领域的创新日新月异。物业管理行业作为传统产业,如何利用自身“既服务于人,又管理着物”的特点,实现真正的线上与线下的结合,将所有的服务对象都联系起来,为自身迎来新的发展,成了当下的行业内热门话题。
1NFC技术概述
NFC是NearFieldCommunication的首字母简写,又称近距离无线通信、近场通信。NFC由RFID(免接触式射频识别)技术发展和改进而来,是Philips、Nokia和Sony联合主推的一种短距离无线通信技术标准。使用该技术的电子设备可以在10cm范围内进行非接触P2P(点对点)数据传输。NFC终端有三种工作模式:主动模式(读卡器),被动模式(卡)和双向模式。市场研究显示,2014年57%的2000元以上Android手机中具备NFC功能,3000元以上的机型中NFC的搭载率达到76%。苹果iPhone6系列也配备了NFC芯片。未来,除了手机和平板电脑,手表、耳机、数字电视机甚至汽车中都会加入NFC功能,NFC将进一步加速物联网的形成。如果设备搭配有NFC芯片,当其他兼容设备或NFC标签进入其工作范围内后,经过允许就能快速完成信息交换。由于作用距离短,响应时间快,使用NFC进行通信更加私密,简单,快捷。使用NFC技术还可以实现在单一设备上组合所有身份识别的应用,省去了多组密码记忆的麻烦,同时也能保证数据安全。NFC通信设定程序简单,可用于简化蓝牙、Wi-Fi链接,可在多种电子设备实现轻松自如,安全迅速的通信连接。
2NFC智能门禁系统
门禁系统是物业管理中最普遍的应用,目前国内大部分门禁系统采用的是基于非接触式读卡器功能的IC卡一卡通门禁系统,用户需要随身携带非接触式IC卡进行开门。现代人生活,手机是不离开手的,搭载了NFC技术的智能手机,可以实现将所有卡片“装”到一部手机里的功能,很好的解决了人们携带各式各样的门禁卡的不便。基于移动互联技术的NFC智能门禁系统,更可以实现对门禁卡的远程授权,对门锁的远程授权,极大的方便了物业管理工作。用户将门禁卡应用下载到有NFC功能的手机上即可完成空中开卡。物业管理人员利用门禁后台管理系统与用户手机的客户端交互,完成门禁卡权限的下发、变更、注销等工作。在NFC卡控制模式下,用户只需将手机放在门禁控制器周围就能用NFC手机开启门禁。NFC智能门禁系统更解决了传统IC卡门禁,人卡分离、IC卡不认人的管理、无法做到精确的身份确认的缺陷。同时NFC智能门禁系统可以很好的追踪进出人员信息。门禁后台管理系统就能将这一授权记录下来,很好的记录往来人员的信息,物业管理企业的安防管理就可以极大的提高管理效率,降低运行成本。
3NFC智能巡更巡检系统
在物业管理过程中,巡更工作起着举足轻重的作用,大多数巡更系统要求保安人员按照预先设定的路线顺序对各个巡更点进行巡视。近几年,生物识别、远距离监控、射频等技术在新的电子巡更设备中有所应用,但对小型物业企业来说,其价格相对高昂。采用NXP原装进口NTAG216芯片的NFC标签,可储存888字节的信息。该类标签价格便宜(在各类电商网站具有销售,小于10元每张)、兼容性好,能被大多数NFC手机读取。将每张NFC标签卡做ID定点巡检的唯一标识,将定点巡检基本信息写入标签,并将其安装在相应的巡更地点。当物业巡更人员到达巡更点时,通过智能手机的NFC读取功能,触碰定点巡查的NFC标签,巡更信息便被采集。同时通过移动通信技术将巡更信息,以及手机定位信息实时上传至后台管理系统。后台管理人员就可以对比两者之间的关联确定保安人员是否按时到岗巡查。如果有异常,巡更人员也可选择拍照上传。管理人员通过后台对巡更信息进行实时监控和管理。NFC智能巡更巡检系统很好的解决了传统巡更系统施工困难、布线复杂,信息不及时、监管不完善等问题。对中小型物业企业,能够利用现有技术实现电子巡更技术便捷性与实时性的统一,提高巡更工作效率。
4NFC技术其他应用
将一张不足三厘米大小的NFC标签内置在海报上,这种海报称为智能海报。业主只需将智能手机与智能海报近距离接触一下,就可以从自己的手机中看到内容丰富的广告———大量文字、图片、音频、视频等。在小区中增设这种智能广告牌,用户在主动接触的情况下对一些互动环节会给予一定的配合,可以提高受众的卷入程度。该种方法可以方便物业管理企业收集有价值的数据信息,增加与业主之间的联系,更好的为业主服务。NFC在非接触支付领域早有应用,对于物业企业,利用NFC技术可以有机的将银行的服务和业务与非接触卡物业管理系统结合起来。该应用可以用于物业缴费结算、查询,消费结算、查询,优惠券的领取等,既方便了业主,又解放了物业管理中繁琐的收费工作。
5总结与展望
目前NFC技术趋于成熟,且其在智能手机上的应用日益广泛。本文对NFC技术在新时期物业管理中的应用进行分析和介绍,在物业管理工作中进一步推广基于NFC的智能应用,具有广泛的应用前景。这也必将成为“互联网+”时代下物业管理企业提升管理水平。服务水平,实现跨越式发展的必然选择。
参考文献:
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[5]石旭东.基于Android平台的NFC技术的研究与实现[J].软件,2013,34(1):64-68.
摘要:物业管理企业是一个综合性服务企业,它伴随着房地产行业的发展而迅速发展起来。然而,在激烈的市场经济环境下,物业管理行业落后的财务管理制度大大降低了企业的竞争力。随着竞争的加剧,财务管理在物业管理中的作用开始突出。只有不断强化财务管理,物流管理企业才能增强自身的竞争力。本文在分析物业管理企业财务管理方面的问题的同时提出了加强企业财务管理的相关策略。
关键词:物业管理企业财务管理策略
在现代物业管理中,业主通过选聘物业管理企业并与其签订服务合同,由物业管理企业对房屋及配套的基础设施进行维修、养护、管理的活动。物流企业随房地产行业发展而迅猛发展起来,其主要收入来源于所提供的物业服务。目前,物业管理费标准较低,欠缴滞缴现象严重,所以大多数企业为微利型企业,再加上经营过程中不注重财务管理,造成营业成本增加,使得利润更加微薄。下面对财务管理面临的问题进行分析。
一、财务管理面临的困境
1.财务管理意识参次不齐。
物业管理所提供的服务涉及社区生活的方方面面,具有全方位、多层次的特征,具体工作简单却十分繁琐、细致,这要求财务管理工作做到具体全面。在现实中,企业各个层次的员工的综合素质不同也就导致了他们对待财务管理的态度不尽相同。虽然领导层会注重企业的财务管理,但基层员工却会忽视财务对于企业发展的重要影响。例如:基层员工认为清洁工具、维修工具等与自身和企业发展关系不大,由此造成的浪费较为严重,甚至有些员工私自占有这些工具。这方面的原因主要是财务管理的重要性没有得到重视,员工财务意识薄弱。公司的其他管理者和员工仅仅把财务管理当做一个与自身利益无关的孤立的部门开看,所以并不会在工作过程中考虑公司的财务,这也就削弱了财务管理工作的意义和价值。
2.管理体系不规范,执行力低下。
近期,一份关于物业管理公司的调查显示,大部分的物业企业并没有明文规定的管理制度,预算管理等财务管理不够规范。尤其是中小企业,在企业管理上仅仅依靠相关人员的经验和自觉性,这就造成了不必要的失误。另外,缺乏完善的管理制度必然造成执行力的低下。企业部分管理人员的工作随意性大且缺乏监督机制,对内部的控制活动仅仅停留在表面。例如:对于一些工具的使用缺乏监督,造成物资流失现像严重,增加了企业的营业成本。从物业的整体情况来看,我国的物业企业财务管理并没有一个统一的标准,这也造成了企业财务管理工作难以落实。
3.财务管理手段有待创新。
当今社会,随着网络和电子信息技术的涌入,各行各业都在积极利用这一技术来提高工作效率,物业企业想要在社会竞争中占取有利地位,就应该积极利用这一趋势,提升自身的信息化管理水平。传统的物业企业工作效率低下,在信息收集、传递和获取方面效率低,难以及时了解到企业的市场信息和业主反馈,这些都制约了企业的健康发展。
二、加强企业财务管理策略分析
虽然物流企业财务管理越来越受到重视,但我们必须看到目前存在的严重问题。财务管理是一项重要的工作,它涉及到方方面面,必须要求做到“精益求精”。同时,物业公司收入来源有限,增长空间小,因此,加强财务管理就显得至关重要。下面,我就如何加强企业的财务管理,结合上述的问题提出一些策略和建议。
1.提高财务管理意识。
在今后企业的财务管理应该做到全员参与,因为员工在为业主提供服务的过程中也是财务管理的而执行者。在物业管理企业中,基层员工主要做一些保洁之类的工作,年龄偏大而学历较低,对于知识的接受能力较弱。所以,企业应该加大在财务管理方面普及宣传工作,力争让每一位员工都能意识到财务管理的重要性。企业在普及过程中可以根据部门开进行,结合员工的只是素质制定不同的普及内容。例如:对于基层保洁人员,应该尽量使内容简洁易懂。通过对财务知识的普及,力争使每一位员工都能提高财务意识,从而在工作中提高效率,为企业谋取利益。只有全体员工的财务素质得到提升,才能从根本上提高财务管理的执行力度,为企业的发展提供一个良好的环境。
2.完善企业文化。
当前,企业文化在企业发展过程中的作用越来越重要,物业企业构建自己的企业文化不仅仅使自己的员工信心增加,更能转变自身在业主心中的形象。类似于品牌效应,企业可以在文化中创造一种“节约”意识,实现财务管理的精细化。例如:通过在工作场所悬挂“节约”条幅,通过口号等来提醒员工要有节约意识等。当一个良好的氛围形成时,每一位员工就会通过要求自己的行为来融入到这样的氛围中。另外,好的企业文化使员工之间更加团结,把公司当做“家”,自然也就会更加合理地使用工具,尽心工作。所以,构建企业文化也是加强财务管理工作的一部分。
3.制定规范的管理制度。
加强财务管理,除了要提高员工意识外还应该制定成文的制度来约束员工。企业可以借鉴相关法律法规制定总体上的制度,然后根据经营过程中的经验来将制度具体化、通俗化。我国的物业管理企业起步较晚,可供借鉴的相关经验较少。在这方面,可以借鉴国外企业经验或者国内较为成熟的企业经验,不断将财务管理的更进一步地规范、细化。物业公司应该结合自身实际情况制定财务管理规范,根据不同的业务内容划分相应的板块。另外,要把握好板块之间的衔接,在制度方面一定要避免出现矛盾或者与物业管理实际工作不相符合的地方。成文的、规范化的制度体系为实际操作提供一个依据,对于强化财务管理是必要的。
4.运用信息化技术规范操作。
企业的财务管理工作主要涉及两个方面,一是财务人员的人工操作,另一方面是信息化的应用。因此,强化财务管理工作应该在提升员工素质的同时注重信息化软件的合理使用,避免出现财务混乱的现象。在中小型物业企业中,收费管理系统的进入权限存在问题,部分非收费人员也可以通过密码进入收费系统,这对于加强财务管理是十分不利的,因此,企业应该做好信息化软件的安全使用和维护。另外,要适应信息化时代的特点,不断完善企业的网络建设,提高财务部门与各部门之间信息传递的效率。这样能够使管理者更加及时地了解到公司的运营状况,从而做出科学合理的决策。
5.建立监督机制,加强执行力度。
一个规范的财务管理制度应该涉及执行和监督两个方面。通过“不相容岗位相分离”、“重大财务事项联审、联签”等来规范内部人员的工作范围、职责,完善企业的预算结算制度。可以通过“责任承包”来将责任明确到人,对物资及时进行登记、盘查。另外,通过预算来监管采购部门,避免采购人与其他人员串通,造成企业经营成本的增加。约束机制的建立对于规范员工行为作用显著,另外,建立激励机制对于提高员工积极性也有重要作用。企业应该建立分层次的财务激励机制,全员参与企业财务管理工作。例如:通过奖金、提高报酬、外出旅游等对基层人员进行激励,这样有助于提高员工的工作效率,进而实现财务的精细化管理。
三、结语
近年来,有关物业公司的相关理论取得了一些突破,说明公司的业务水平在不断提升、财务管理意识觉醒。但是,仅仅依靠传统的模式是远远不够的。物业管理与业主的日常生活质量有着密切的联系,只有通过不断加强财务管理,使业主感到所缴费用得到相应回报,业主利益得到保障,才能保证企业的长期平稳运作。企业应该从公司文化、员工素质、财务制度、奖惩制度等方面去不断规范企业的财务管理,以此来降低经营成本,提升竞争力。只有财务工作的顺利进行,才能确保物业公司的健康发展。
参考文献:
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房地产行业在我国发展起步较晚,尽管已经发展有二十年之久,但仍然还不够成熟,特别是物业管理中,比较缺乏高质量的服务和管理。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:住宅小区是人民群众生活的场所,是城市管理的基础单元,也是社区建设管理的重要领域。本文从分析社区管理和物业管理的关系,总结社区管理和物业管理各主体的现状问题的基础上,提出建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制,并提出了有效整合的保障措施。
关键词:社区管理;物业管理;自治;有效整合机制
一、绪论
和谐社区建设是全面建设小康社会的内在要求,也是加快构建社会主义和谐社会的重要任务之一。党的十六大提出“完善城市居民自治,建设管理有序‘文明祥和的新型社区”的目标。党的十七大报告进一步强调指出:“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”可见,社区建设管理的提出,既是当前中国经济发展和社会转型的客观要求,也是党和政府顺应人民群众发展要求的重要举措。有效的社会管理和社区建设,离不开社会各公共体和广大居民的参与,所以社区管理一定要重视公民的自治管理。党的提出:“在城乡社区治理、基层公共事务和公益事业中实行群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督,是人民依法直接行使民主权利的重要方式。”作为社区管理中的重要组成部分,广大业主、业主委员会、物业管理公司在社区管理中的地位和作用举足轻重。在社会主义市场经济高度发展的今天,急需认清物业管理中各主体参与社区管理的现状以及存在的问题,努力推进社区管理和物业管理的有效整合。
二、社区管理和物业管理的关系
“社区”一词由德国社会雪茄滕尼斯在《社区与社会》提出,我国社会学家费孝通等人认为“社区是若干个社会群体或社会组织聚集在某一地域里形成的一个生活上相互关联的大集体”。所谓社区管理是在政府的指导下,社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。在我国,社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济转轨时期,伴随着改革的不断深化,社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。随着我国城镇住房制度改革力度的不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公有住房逐渐转变成个人所有,居民由“单位人”向“社会人”转变,在这过程中,物业管理应运而生。根据我国《物业管理条例》规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由以上概念可以看出,社区管理和物业管理既有联系又有区别。首先,居民都是社区管理和物业管理的服务对象,社区中的居民是不特定的,物业管理中的居民则是特定的,即为物业的产权人——业主,业主一定是居民,居民不一定是业主;其次,两者在管理方面都强调居民自治和业主委员会自治,但社区管理侧重由上而下的管理和指导,物业管理则偏重于合同的约束;第三,在管理区域和内容两者有相同重叠的地方,但社区管理的区域和管理内容比物业管理更宽更广。
三、社区管理和物业管理各主体的现状及问题分析
1、社区管理自治现状及问题分析
(1)社区居委会自治功能尚未到位,未去行政化虽然《居民委员会组织法》第二条规定了社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,但在实际工作中,社区居民委员会却承担了大量的行政工作,习惯于上级领导布置什么就干什么,对上级领导表现出较强的依赖性,在工作中,自主性、自治性没有得到体现,社区自治的主要工作任务如社区民主决策和社区服务等基本没有完成。(2)社区居民参与度不高社区居民委员会的自治核心在于广大居民和各共同体的参与,没有社区居民的参与,居委会的自治职能得不到任何体现,只能充当政府“腿”的角色。社区居民的参与,才能让社区居民委员会更了解居民的现实要求,解决各种社区问题的效率才能更高。在实际中由于各种因素的影响,人与人之间交流较少,社区居民之间存在比较严重的疏离感,对社区公共利益漠不关心,很少参与社区公共事务,社区意识不强,对社区缺乏认同感和归宿感。
2、业主自治现状及问题分析
随着城镇化建设的进程和住房制度的改革,建筑物区分所有权的出现导致产权多元化,建筑结构复杂化,大量的物业公共设施设备存在,由于业主意志的多元化,这必然要求有一个能代表全体业主意志的机构,即业主代表大会以及其执行机构业主委员会,代表业主在建筑物区分所有权基础上自我组织和自我管理,制订各种自治管理制度,对公共事务进行民主决策,与开发商、物业管理公司、社区居民委员会、政府相关部门等各主体共同解决物业管理区域问题。虽然业主自治是必然趋势,但是在业主自治开始之时就存在很大困难:业主大会召开难;业主委员会成立难;业主大会和业主委员会行使权力过程难;业主委员会与业主之间,业主委员会与开发商、物业管理公司等主体之间常常出现冲突和纠纷,极难合作。主要体现在:(1)集体决策和少数人参与的矛盾困境。由于各种原因,业主往往难以大规模联络沟通,相当多的业主除了涉及自身利益外,对公共事务漠不关心,置之不理,或者存在“搭便车”心理,缺乏自治意识等,使得代表全体业主利益和意志的组织难以成立,常常出现集体投票过程中投票人数过少,难以达到法定要求,致使业主大会和业主委员会流产,很少人会愿意去从事公共事务的处理。(2)业主委员会组织运作的困难。如前所述,业主参与公共事务管理的积极性不高,导致可能参与公共管理的只是少部分人,从而衍生出以下一些问题:一是出现非法选票问题,组织者为了达到法律规定的投票比例要求,允许违规投票的产生甚至人为地制造一些选票,从而导致业主之间出现争执等问题;二是政府的指导工作出现困境。如果严格按照现有规范,则业主大会投票人数很难达到法定比例,从而导致会议事项难以实现,甚至业主委员会难以产生,无法作出合法的集体决定。
3、物业管理公司面临的问题分析
我国物业管理虽然经过30多年的发展,得到快速发展壮大,但物业管理自成立开始就存在种种问题,主要表现在:(1)管理体制上尚处于新旧体制转轨过程中,社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善;(2)运行机制上,市场竞争机制尚未全面形成,垄断经营、不规范竞争还相当严重地存在;(3)市场主体与物权关系上,还没有建立业主委员会的主体地位;(4)物业管理法律法规还需进一步完善;(5)物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步的理顺等等。作为行业最重要的主体之一,物业管理企业在发展过程中也面临种种问题,主要表现在:(1)物业管理人员素质低下,不能满足物业管理行业发展的需要;(2)现有管理方法和管理手段落后,已不适应物业管理的发展;(3)企业缺乏创新意识;(4)物业管理企业与业主之间矛盾激烈,导致业主维权拒交物业管理费,物业管理公司则进行“暗箱操作”,侵占业主利益形成恶性循环。物业管理不仅是简单的对物的管理和对人的服务,而是应该把两者统一结合起来进行一系列的创造活动。随着人民生活水平的提高,业主的居住行为和居住要求发生了巨大的变化,人民已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目,人民更希望居住的小区富有融洽祥和的生活气息和人际交往关系,具有强烈的专业、文化性和社会性,物业管理公司只有不断创新,积极参与社区文化建设,才能满足业主日益增长的各种需要。
四、建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制
1、明确各主体在社区管理中的地位和责任,构建社区管理体制机制。一直以来,住宅小区物业服务企业和业主之间矛盾集中在责任边界不清,相关部门法止步于小区红线外,街道和社区居委会层面的职责分散,导致跨部门、跨领域协调难,各主体之间互相推诿扯皮的情况比较严重。基于此,首先要明确各主体在社区管理中的职责,突出社区居委会等相关部门的指导监督责任和各专业服务单位的职责,强化业主和物业管理公司之间的合同责任,立法规定业主大会和业主委员会的主体地位,建立社区综合管理联席会议制度,构建社区管理体制机制。
2、发挥居民自治和社区共治作用,提高居民参与社区管理的积极性,增强社区综合治理能力。
(1)理顺政府和社区的关系,实现责权利的统一。要解决社区居委会行政化以及自治能力弱、参与不足的问题,需要进一步深化城市管理体制改革,根据政府管理职能转变理顺政府和社区的关系,政府相关部门依法行政,进入社区主动提供公共服务,还权于社区,逐步解决社区居委会行政化问题和自治权利的回归,为社区建设快速发展奠定体制基础。
(2)进一步发挥社区居委会在业主自治管理中的作用。强化社区居委会对业主大会和业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责,积极协调解决物业管理中各种纠纷,建立纠纷解决机制,探索社区居委会和小区业委会成员的交叉任职机制,进一步加强社区管理和物业管理的联动。
(3)加大宣传,营造社区参与的氛围,提高居民的积极性。外部推动方面,社区管理要借助新闻媒体从多方面进行宣传,培养公民的社区意识,同时要积极探索内部促进方式,把居民个人利益置于社区利益之中,基于维护自身利益的需要,居民积极参与社区建设发展,从而培养民主意识和共同决策能力。积极建立各方联席会议制度和社区听证会制度,提高居民参与社区自治的程度。
(4)完善物业管理住宅小区自我管理制度。进一步完善住宅小区《管理规约》和《业主大会议事规则》等业主自治管理制度的制定,规范业主的居住行为和秩序,倡导文明生活;进一步修订《业主大会与业主委员会指导规则》,根据实际情况完善立法,降低业主大会成立的门槛,提高业主大会组建率和业主委员会的运作规范率,对尚无条件成立业主大会和业委会的,社区居委会要加强指导,协助业主进行自我管理,解决物业管理纠纷。
3、发挥市场作用,促进物业管理行业健康发展,发挥物业管理在社区管理中的生力军作用。
(1)完善物业管理市场机制。针对现有行业矛盾,坚持市场化原则,按照“质价相符”的原则,推进业主委员会和物业管理公司之间协商确定物业服务质量标准和收费标准,鼓励第三方专业服务机构进入物业行业,推动形成公开、公平、公正的物业服务价格机制。
(2)提高物业管理行业监管水平。政府有关部门需加强物业管理企业资质管理,建立动态检查制度和资质升降奖惩机制,完善物业管理招投标管理制度和加强流程监控,规范招投标行为。
(3)推动物业管理行业创新转型发展。鼓励物业管理企业通过市场化手段进行行业整合、兼并和重组,提高竞争力;鼓励物业管理企业创新管理模式,根据市场化需求,延伸服务链条,提高服务水平和服务能力。
五、保障措施
1、制度建设是加强社区管理和物业管理有效整合机制建立的前提。各有关部门应将社区管理和物业管理整合作为一项重要工作纳入议事日程,加强组织领导,完善各种制度建设,按照法定程序修改各种法规制度,理清各主体的管理责任边界,细化职责分工。
2、加强人员培训是建立社区管理和物业管理有效整合机制的重要内容。要围绕社区管理和物业管理的工作内容和要求,依托现有的人才培养资源,加快物业管理从业人员的培训机制建设,积极提高居委会和业委会对物业管理和社区管理的水平,熟悉各种法律规章制度,增强培训的针对性、操作性和实效性。
3、加大评估考核力度是社区管理和物业管理有效整合机制的重要手段。依托社区综合管理联席会议制度,建立工作评价指标体系,优化社区居委会在住宅小区综合治理工作方面的考核评价机制,积极引进第三方测评制度。
总之,物业管理住宅小区是个小社会,既关系到居民的切身利益,也是基层建设的桥头堡。把物业管理纳入社区综合管理和公共服务范畴,两者进行整合,强化政府在住宅小区中的公共管理职责,理顺专业部门在公共服务中的主体责任,落实物业服务企业与业主作为市场主体的权利和义务,充分发挥社区居委会和业主委员会的自治能力,是社区管理和物业管理的发展方向,是加强社会建设、创新社会管理的重要内容。
参考文献:
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摘要:
公租房物业管理中“搭便车”问题突出,严重阻碍其持续运行。以重庆市为例,在分析公租房物业服务属性及特点的基础上,依据集体行动理论剖析公租房物业管理中存在的三种矛盾,进而提出优化物业管理模式和物业公司选聘方式、优化物业管理资金获取途径、优化物业服务费收费方式、强调物业公司的社会责任、加强公租房物业监管等对策,以期为我国公租房物业管理走出困境提供参考。
关键词:物业管理;公租房;特征;困境;对策
1引言
住房是人类最原始、最基本的生理需要,是公民的基本权利[1]。各国都通过建立住房保障体系满足中低收入阶层的住房需求。在我国提出的在“十二五”期间建设3600万套保障性住房的推动下,全国各地掀起保障房建设“狂潮”,其中建设比例最大的就是公租房。重庆作为城乡统筹综合配套改革的直辖市,是我国规划建设公租房最多的城市。截至2014年底,重庆已累计开工建设4475万平方米公租房[2],其土地供应模式、融资模式、运营机制的“重庆样式”在全国传送。但“住进去”只是公租房制度的开始,根据国际经验,保障性住房后期的管理、维护和运行费用大约是建设时期的两倍左右。随着我国公租房的大规模建成、配租,其运营管理将面临巨大挑战。因此,必须重视对保障性住房后期的管理。物业管理是持续时间最长、关乎公租房居民生活品质和物业价值的重要环节。但是我国物业管理仍是一个新兴行业,整体发展还不成熟,公租房的物业管理比一般商品住宅小区更复杂,面临更多困境。周芷竹2014年2月在重庆民心佳园和康庄美地2个首批公租房小区发放并回收的179份问卷调查显示,虽然两小区的物业管理公司均是物业管理一级资质公司,但90%的租户对物业管理工作表示不满意,希望更换物管公司[3];重庆民安华福公租房小区也曾发生部分租住户因停车收费和物业服务质量问题的群访事件。如何避免新建公租房出现“一年新、二年旧、三年破”的脏、乱、差局面,成为考验公租房制度可持续发展的重要指标。但是,目前我国对公租房的研究主要集中在建设阶段的资金需求、政策支持、空间布局、制度借鉴、准入与退出管理等[4-11],公租房物业管理却较少涉及,导致实践中公租房物业管理模式不清,“搭便车”现象严重阻碍其持续运行。为此,本文在分析公租房物业服务的属性及特点的基础上,透视其物业管理面临的困境,提出提升对策。
2公租房物业服务的属性及特点分析
2.1公租房物业服务的公共物品属性
物业服务是通过对物业公共部位、共用设施设备等的维修、养护和管理活动,服务于广大业主和物业使用人。优美的环境、运行良好的设施设备、良好的秩序使得每个业主及物业使用人都能受益,物业公司无法将那些不缴费的业主排除在服务范围之外,某业主的消费也不会减少其他业主的消费质量和消费数量。物业服务的这种非排他性、非竞争性特点,使其具有公共物品属性,在制度不完善时,势必出现奥尔森所说的“有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”。物业管理中的“搭便车”、收费难问题一直困扰我国物业服务行业,而且按照奥尔森集体行动理论,规模越大的物业管理区域越容易出现搭便车现象。
2.2公租房物业服务的特点
2.2.1产权形式向多元化发展,但仍以政府为主公租房产权主要由政府或公共机构所有。但随着公租房建设资金融资渠道的多样化,越来越多的社会资本参与公租房开发、建设和运营,产权形式向多元化发展。重庆规定“住户租住了5年或10年,可以根据公租房管理制度购买公租房的不完全产权”,这样又形成了购买人与政府共同产权。产权形式越复杂越容易产生物业纠纷,解决纠纷的难度也越大。
2.2.2公租房小区规模大,住员情况复杂重庆公租房供给采取集中规划、集中建设和超大规模的新区模式,并且以小户型为主。仅主城区的民心佳园、康庄美地、民安华福、两江名居、康居西城和城南家园六个公租房小区,总建筑面积811万平方米、13.33万套,小区物业规模超大,户数多、入住人口多。按照规定,其保障对象有收入限制:申请人为个人的,每月收入不超过2000元;申请家庭居住的,家庭人均每月收入不超过1500元,皆为收入较低阶层。此外,其保障对象还包括新毕业大学生、外来务工人员中等中低收入群体。租住人员往往工作流动性大、收入不稳定,退租、转租的可能性大,运营管理困难。
2.2.3住员多为需特殊照顾群体,市场消费意愿低城市中低收入困难群体在公租房小区聚居,情况往往较复杂,人文行为习惯和素质参差不齐。以调研中民心佳园警务室提供的数据为例,目前民心佳园已有16000住户陆续入住,入住人口超过4.5万,其中残疾人452人,HIV携带者3人,“两劳”释放人员188人,需要物业服务的针对性。受以往居住条件的限制,这些人员大多没有体验过专业化的物业服务,对市场化物业服务的需求较弱,往往不愿意缴纳物业管理费,也不能较好地配合物业管理工作。而一些物业公司在公租房物业管理投标时,未能认真分析公租房物业的特点,提出与低廉收费不匹配的服务承诺,比如,“维修部门24小时待命,随时提供服务”、“提供免费上门疏通水管、厕所等修理服务”、“免费订机票、酒店”、“户外保洁工作将按三星级酒店标准执行”等,受资金来源的限制,势必成为虚无的承诺,为日后物业纠纷埋下伏笔。
2.2.4公租房物业日常维修频率高由于很大一部分公租房的住户只是将公租房作为过渡性住房,他们不关心或甚少关心房屋是否增值或贬值,在使用期间,往往对物业的爱惜不够,使得公租房物业设施更易受磨损折旧。再加上一些公租房建设质量低下,日后维修频率高,增加维护成本。2.2.5公租房建设遗留问题多工程建设具有一次性、建设周期长、隐蔽工程多、参与主体多等特征,再加上公租房建设规模大、委托代理链长、利润低,很容易出现质量问题,一些建设遗留问题在入住环节凸显,影响住户与物业服务企业的关系,引发物业纠纷。
3公租房物业管理面临的困境分析
通过文献研究、专家咨询、座谈、问卷调查、个案调查等调查方法,对重庆公租房物业管理现状进行深入研究,目前公租房物业管理主要面临以下困境。
3.1公租房物业管理模式市场化与公共物品属性的矛盾
社会化、专业化、市场化的物业管理模式是城市发展的必然趋势[12]。目前,我国公租房小区物业管理基本实行委托专业的物业服务企业管理的模式。但是,市场化的收费原则往往使得公租房物业管理费与其租金相比显得较高。2011年5月1日起,重庆首批公租房物业服务收费标准为1.03元/月•平方米,与当时周边商品房住宅小区物业服务收费基本齐平。而在入住群体收入较低、物业服务消费需求不强、福利观念等影响下,市场化的物业服务企业收费困难,很容易陷入“收费难—降低物业服务标准—收费更难”的恶性循环,最终可能导致市场化的物业服务企业不得不退出公租房物业市场,损害公租房物业价值及各方利益。
3.2公租房物业管理责任重大与职责不清的矛盾
公租房项目是民生工程,物业管理不仅肩负着一般的环境保洁、秩序维护、公共部位公共设施设备维修养护等责任外,还需要利用其“地利、人和”的优势,协助政府做好公租房的运营管理、社区管理等工作,代收租金,监督住户转借、转租或者擅自调换、破坏或者擅自装修、闲置公租房等行为,以及承担社会治安综合治理、社会保障、医疗卫生、就业指导、心理辅导等公共服务工作。我国虽然已出台了《公共租赁住房管理办法》、《国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见》,重庆也发布了《重庆市公共租赁住房管理实施细则》等相关法规、文件。但是,对物业管理的规定不详,政府、物业公司和居委会在物业管理中的角色定位不清晰,对专业物业服务企业的选聘解聘、服务内容与标准、收费水平与收费方式、违约责任等具体规定不明确。由于对物业管理的角色和职责不清,部分住户认为物业企业无所不管、无所不能,遇到问题就找物业公司,服务要求超出了物业管理的合理范围,并往往以服务不到位为由拒交物管费,为物业管理纠纷埋下隐患。
3.3公租房物业服务成本高与物业服务收费低的矛盾
物业服务企业属于典型的劳动密集型行业。公租房小区入住人口更多、管理更复杂、维修更频繁,需要投入更多的人力资源。随着劳动力成本的上涨,物业服务企业经营成本大幅提升。但是,公租房是社会保障用房,政府在核定其物业管理费时很难随成本上升提高收费标准。加之目前对空置公租房的物业管理费问题还没有明确规定,致使物业服务企业收费率低。较低的物业服务收费与较高的服务成本之间形成了难以调和的矛盾,长此以往,“脏乱差”、“贫民窟”可能成为公租房小区的代名词,引发公租房物业“未老先衰”的可怕后果。
4提升公租房物业管理水平的对策
4.1实行运营和社区管理融合的物业管理模式
物业服务企业与住户接触更密切,更能及时掌握和监督住户的行为,有效地实现公租房的部分运营管理。因此,应该发挥物业管理的桥梁作用,实施公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式。为此,政府应通过购买社会服务,将租金收取、违规使用公租房行为监督等运营管理工作委托给物业服务企业。
4.2采用市场化方式选聘专业物业服务企业
公租房物业管理市场化模式已形成共识。公租房管理机构作为公租房的业主应该采用招投标的方式选聘物业服务企业,减少自己组建物管公司带来的诸如人员聘用、增加经费开支、经营风险等一系列问题。物业服务企业投标时,应根据拟接管的公租房小区的物业服务内容、服务标准,详细测算每项物业服务成本,并进行投标报价。但是,在选聘接管此类小区的物业服务企业时,必须注重物业服务方案的针对性和可操作性,不能好高骛远,提出一些不切实际、不符合公租房住户群体特征的招标要求和投标服务承诺。物业服务内容及其标准等必须明确列明在物业服务委托合同中,并与投标承诺一致。
4.3优化物业管理资金获取途径
保障性住房小区物业管理的非盈利性质容易导致管理人员的频繁流动,降低住户对小区物业管理的满意度[13]。为了解决市场化模式与保障性的矛盾,需要改变公租房现有物业管理费全部来源于物业承租人的方式,而采用市场化的物业管理经营方式和收费标准,为公租房物业管理提供财政支持。这也得到了众多学者的认同[14-16]。为了保证公租房物业保值增值,加强物业管理,其所需费用可以按照公租房管理机构和承租人各出资一部分(比如重庆公租房租金是市场租金的60%,物业管理费也参照此比例向租户收取),这样可以实现政府和公租房承租人双赢的局面,既能提高物业服务质量,又能使国家资产保值增值。同时,承租人缴纳较少的物业管理费就能得到舒适的生活环境,避免出现恶性循环带来的不良后果。
4.4优化物业服务费收费方式
目前,公租房物业管理费由物业服务企业向住户提供了物业服务之后自行向住户收取。这种收费方式很容易出现住户“搭便车”行为。《物业管理条例》第四十二条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”可见,公租房管理机构作为公租房所有权人,在租户不缴纳物业管理费时,有连带交纳义务。因此,为了保证公租房物业管理工作的良性循环,物业管理费的收取应该同公租房租金一同收取,分别汇入各自账户,专款专用、独立核算。同时,签署公租房租赁合同时,就在合同中明确约定公租房租金、物业服务费标准、缴费方式、违约责任等,并将物业服务合同作为租赁合同的附件,让承租人清晰知晓物业服务企业与自己的权利义务。
4.5强调物业公司的社会责任
公租房物业管理虽然按照市场化模式经营,但是鉴于公租房小区的特殊性,需要接管此类小区的物业服务企业注重社会效益,真正承担起企业的社会责任。特别是在发展残疾人事业、解决城市下岗失业人员就业、帮扶困难家庭等方面,可以对有相应劳动能力的残疾人、下岗失业人员、特殊困难家庭等进行物业服务工作的业务培训,从而聘请其作为员工。这样既可以解决他们的就业问题,减轻社会负担,又可以直接影响到相邻业主和住户对物业管理工作的理解和支持。
4.6加强公租房物业监管
物业服务质量与国家资产价值、住户权益密切相关。按照市场化模式经营的物业服务企业和住户的行为都必须得到监督。因此,必须成立由住户代表、公租房管理机构代表组成的公租房小区监督委员会,监督物业服务企业及住户的行为,出现违反合同约定的行为时,及时向公租房管理机构、街道、派出所等相关单位汇报。同时,每年至少进行一次住户满意度调查,建立物业服务企业的监督考核体系,确保物业服务企业严格按照物业服务合同约定的标准提供服务,确保物业服务费正确使用。
5结语
公租房运营管理更考验公租房制度的可持续性,物业管理作为运营管理的重要一环,社会各界必须群策群力解决公租房物业管理面临的困境。采用市场化方式选聘专业物业服务企业承担公租房物业管理,可以减少政府管理机构组建物管公司带来的一系列问题;通过政府购买服务,实行公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式;改变收费方式,提高收费率;强调物业公司的社会责任,建立公租房物业监管机制,实现公租房物业的保值增值,推动公租房制度的进一步发展。
参考文献
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档案的安全管理工作是档案工作的重要组成部分,是档案工作的核心内容。下面是读文网小编为大家整理的档案管理课程论文,供大家参考。
摘要:随着现代化建设的不断推进,水利工程建设的地位越来越重要,对水利工程进行合理的管理也是十分重要的。其中,对水利工程的项目建设管理是一个关键环节,项目档案管理的效果好坏直接影响水利工程的绩效。但是目前我国的水利工程建设项目管理工作有很多问题,这些问题有人员和非人员两方面的因素。
关键词:水利工程;档案管理;监督管理
1目前水利工程建设项目档案管理中存在的问题
1.1水利工程项目档案的信息收集问题
水利工程工作量巨大,涉及的问题多,范围广。如果想要真实地反映水利工程在建设过程中的状态还有建设完工之后的使用状况,利用正确充足的信息进行正确的项目档案管理是存在一定困难的。目前很多水利工程档案管理人员只是将工程管理的建造人员移交上来的信息进行一下简单的整理就记录进档案中,并没有亲自进行信息收集,也就谈不上对这些信息的真实性和准确性进行检验,也不能保证信息收集的全面性。档案收集还存在着不能及时采集,信息之所以具备有效性就是在及时的时间反映水利工程工作现场最真实的状况,但是在现实操作中,这点做得很不到位,很多档案管理人员都把对档案的归集整理工作大量的堆积到工程完成后期,完全是为了应付检查而准备。这些问题都是在信息收集过程中存在的不能忽视的问题。
1.2监督管理水利工程项目档案的人员素质水平不高
由于很多领导部门对水利工程中档案管理的工作不重视,导致领导人员对管理项目档案的岗位安排也不重视,这是造成监督管理水利工程项目档案的人员素质水平不高的一个直接原因。进行档案管理的人员基本上是从水利工程建筑一线上退居二线的建设人员或者是刚刚上任的新员工,他们都没有专业的进行档案管理的知识,甚至有的水利工程单位连基本的人员配备数量都不能保证。没有专业的档案管理知识,就会导致工作人员在进行档案管理时不能对档案进行分门别类的处理,导致信息混乱。而且如果工作人员素质水平不高也就不具备管理意识,没有主动去收集资料和主动解决问题的意识,使管理过程中出现的很多问题都得不到及时解决。
1.3对水利工程建设项目档案管理仍采用传统方法
随着科学技术的发展,各行各业都将信息化技术引入到建设环节或者管理过程中,水利工程也在各方面都大量的引进了科学信息技术,但是在对项目档案的管理问题上,信息化技术的投入力度还是不够的。很多单位对水利工程的项目档案进行管理时还是采用传统的方法,采用人员手工填制的方法进行档案增加,在进行查阅时需要人工检索,将档案都统一放置在档案室里,不能通过网络这样便捷的渠道进行查阅。对信息数据的处理方式上也是大部分采用人员分析、人员登记、人员审核的做法,这使得大量的时间和精力被浪费,对保证信息的准确性和及时性也十分不利。
1.4水利工程项目档案管理相关制度和体系不完善
项目档案管理制度不完善会导致很多问题,没有统一严格的制度标准,信息资料登记的不完善全面,使信息内容丢失。没有相应的制度条例和标准来衡量说明哪些是信息应该反馈的重点内容,也会使档案的重点模糊,不能反映真实的情况。没有制度的约束,使得各部门之间的关联性不大,不能有效地进行很好的沟通。领导分工也不明确,不能实施有效的管理,对档案的管理和监督也没有专业的部门和制度保证。而且,即便是有些水利工程所在的单位制定了相应的制度和体系,但是并不会认真的去完成。
2档案管理过程中出现问题的解决措施
2.1提高对水利工程档案信息收集的效率
针对水利工程的工程量大、范围广、时间长的特点,为了更好地收集到所需信息,可以采取拓宽信息收集渠道的方式来进行收集。比如,可以采取多个部门同时提供和收集信息的方式。在水利工程的建设和建成后维护的过程中,都是需要各部门积极合作,所以信息在各个部门中也是相互流通的。对于信息的收集,不能只是片面地考虑某个部门的信息,而是要从全局出发来收集信息,这样就可以保证信息的全面性,另外,各个部门之间可以对流通的信息进行监督和检验,提高信息的准确性。还可以通过分项目进行信息收集的方法来拓宽收集渠道,这样不仅可以更加详细地反映重点项目的情况,还可以大幅度提高项目的精准性。在水利工程的现场建设情况有新的进展或者发生情况时,相关部门要将这类信息及时记录并且及时移交进行登记,保证信息及时有效,以反映真实情况,不能把信息收集的登记工作推迟。只有这样,才能让信息为项目档案的建立以及水利工程的实施提供帮助。
2.2提高人员素质水平
对档案管理工作进行精良人员配备十分重要。应该吸收有专业档案管理知识的人才,保证档案管理部门的职工数量。为了提高工作人员素质,应该定期举行专业知识讲座,定期进行人员培训、进修。为了适应现代管理技术的发展,应该讲解信息化技术在项目档案管理中的应用。该提高管理工作人员工作意识,认识到自己工作的重要性,提高工作的认真程度和谨慎性,主动做好本职工作,改变传统项目档案管理思想,运用现代思想进行水利工程项目档案管理。
2.3提高水利工程建设项目档案管理的信息化水平
科学技术的飞速发展为提高工作效率带来了福音。企业应提高水利工程建设项目档案管理的信息化水平,不能再应用传统的方案进行项目档案的管理。对不同的水利工程项目建立专门的信息系统,信息在系统中自动生成,在记录档案时可以直接使用,档案建立完成后可以智能校验。如果要查阅档案,也可以通过对信息系统进行检索操作来方便快捷的进行查阅,节省大量人力物力及时间精力,提升档案建立的真实全面性。
2.4建立完善的水利工程项目档案管理体系和制度
对水利工程建立完善的档案管理体系和制度要贯彻国家有关的法律法规、条例政策,还要结合自身水利工程的特点来制定统一的标准,使得档案建立的过程中,有据可依,明确什么是重点内容,内容应该怎样建立的问题。同时,还要加强各部门之间的沟通交流,让项目档案管理的体系和制度形成一个整体。制度和体系一旦建立,各部门就要严格实施,不能应付了事。
3结语
水利工程在现代化建设中的作用越来越大,其过程中的任何一个细节都不能放过。对于水利工程项目档案建设管理中存在的信息收集不到位、人员素质不够、信息化技术应用不够、制度体系不完善的问题,应该采取提高信息收集的效率、加强人员素质、大量应用信息技术、完善制度体系的措施。
参考文献:
[1]张艳铃.浅析水利工程建设项目档案管理[J].科技情报开发与经济,2011,(10):55.
[2]徐红.水利工程建设项目档案管理探讨[J].江淮水利科技,2012,(04):39.
[提要]高校人事档案管理是高校管理的重要组织部分,在管理中存在的问题制约了人事管理功能的正常发挥。本文针对高校人事档案管理中存在的问题,提出相应对策。
关键词:高校;人事档案管理;对策
人事档案是个人经历、学历、思想品德、业务能力、工作状态、社会关系以及奖励、惩处等方面的原始记录,是个人参与社会方方面面活动的记载和个人自然情况的真实反映。高校人事档案作为高校管理工作的重要组成部分,能够客观地反映教职工的综合素质和能力,直接影响着高校的人才选拔、培养、作用和考评,间接关系到高校的管理水平、教学水平和科研水平。因此,在新的形势下,积极推动高校人事档案的科学发展势在必行。
一、高校人事档案管理存在的问题
(一)重视程度不够。无论对于人事档案管理者还是人事档案当事人来说,对人事档案的重视程度都还不够强烈。许多高校领导和档案管理人员认为档案就是简单存放于档案室里,他们只负责把每份零散的材料整理装订在一起做成档案并加以保管,提供一些被动性的服务。而对于人事档案当事人来说,由于人事档案的保密性要求高,导致长期以来人事档案只有组织人事部门和相关领导才有权利用,大多数人根本不知道自己的档案中有些什么,认为人事档案管理与自己无关,是组织人事部门的事。这些都是对人事档案在认识上的重视程度不足造成的,从而严重影响了人事档案在高校管理工作中功能的正常发挥。
(二)制度落实不足。高校人事档案管理依据《档案法》、《干部档案工作条例》和《干部人事档案材料收集归档规定》等,制定了一系列人事档案管理规章制度(如人事档案管理工作细则、收集归档制度、安全保密制度等等)。这些规章制度的建立为人事档案的管理工作提供了依据,奠定了良好的基础,但是在具体落实上还存在一些不足。例如“档随人走”和“人档统一”是管理人事档案的基本原则,但由于人才流动的日益频繁,高校人事档案常出现“有档无人”、“有人无档”、“重新建档”’的现象;档案材料的收集不及时,整理归档更新滞后,材料缺失严重等等,这在一定程度上影响了人事档案管理工作的正常运转,归根结底是人事档案管理制度落实不足的表现。
(三)队伍建设不健全。
1、人员配备不足。随着社会的发展,各高校的办学规模不断扩大,教职工的数量迅速增长。同时,随着人事制度的改革和深化,人才的流动也不断加大,因此高校人事档案管理的工作量与以往相比有了大幅度的增加。根据国家档案管理局的要求,每管理一千人的档案就必须配备一名专职档案管理人员,然而各高校专职工作人员配备并不充足,兼职现象屡见不鲜。在这种情况下,档案管理人员只能加班加点来完成基础性业务工作,没有时间和精力去学习先进的技术方法,人员素质有待提高。
2、业务知识不精。目前,各高校从事人事档案管理工作的人员大部分不是档案专业科班出身,而是因为各种原因从其他管理岗位或专业技术管理转岗来从事此项工作。而且从事人事档案管理工作的人员结构不合理、队伍不稳定、年龄偏大、不能熟练操作计算机系统进行信息录入等等,这些不论是从业务知识还是从岗位延续方面都不能完全满足人事档案管理的要求,更谈不上充分发挥挖掘档案的价值,提高档案服务的质量了。
(四)硬件设施不完善。根据《档案法》规定,人事档案管理部门要做到“三室”分开,设置专门的档案库房、查阅室和办公室,不得在库房内阅档或办公。但是在日常管理工作中,大多数高校由于经费、空间等原因的限制,在硬件设施上难以满足工作要求,不能达到“三室”分开标准,无法配备计算机等设备。硬件设施配备不足导致人事档案管理信息化严重滞后,无法对档案信息进行有效的筛选、排序、分类和汇总。
二、高校人事档案管理的对策
(一)提升档案管理意识,提高档案管理质量。人事档案管理工作要求高、任务重、责任心强,要切实做好档案管理工作,与高校领导和广大教职工对档案及档案管理工作的认识和支持是密不可分的。首先,高校领导对人事档案管理工作要予以重视,将其提升到一定的认识高度,转变原来“说起来重要,排起来次要,用起来重要,忙起来忘掉”的现象,把人事档案工作提到议事日程,在档案管理建设方面予以充分的重视和支持,更好地发挥其作用。其次,对档案管理人员要加以关心。档案工作很琐碎,难以做出成绩,档案管理人员缺乏成就感和被尊重感,领导应关心其工作和生活,尊重其人格和劳动,并在评定职称、晋升职务等方面为档案员的发展创造机会,提供发展空间。再次,档案管理人员要加大对档案及管理工作的宣传力度,利用校园广播、校园网络、会议等渠道,不断提高全体教职员工对档案的认识,促进档案管理工作发展。
(二)完善规章制度,实现规范管理。一切工作的顺利开展,需要有完善的制度予以保障。人事档案工作专业性强、技术性高、保管要求和保密程度严,这就要求从事高校人事档案工作的管理者必须严格按照制度办事。因此,高校应立足于本校的实际情况,制定完善的规章制度,实现各部门之间的通力合作,最大限度地确保档案材料的真实性、规范性和完整性,从而做到让制度说话,用制度来管理档案。特别是在人事档案材料的收集、登记、传递、保管等环节衔接时,要从严把关,做到不错、不漏,万无一失。
(三)加强队伍建设,提高工作水平。高校人事档案管理人员的素质直接决定人事档案管理工作的质量,建立一支政治素质高、工作责任心强、业务精的专业人才队伍,是提高高校人事档案工作质量的关键。
1、争取高校领导的重视。首先按照国家档案要求,配备充足的专职档案管理人员,保证人事档案管理的正常顺利开展;其次建立科学合理的档案人才培养体系,在可持续人才发展战略的高度上建立系统的才培养机制,促进人事档案管理人才的多元化、专业化,保证人事档案管理队伍的稳定性。
2、努力创造条件优化人事档案管理队伍。一方面吸引和选拔具有档案管理学科背景或工作经验的专业人才,提高队伍的专业素质;另一方面定期组织工作人员参加相关业务培训,开展校际的参加学习、交流活动,不断提高管理人员的专业知识和业务能力,从而做到用丰富的档案理论知识来指导日常管理工作。此外,高校人事档案管理人员还需要加强计算机知识的学习,成为既懂专业知识又符合档案数字化和信息化要求的管理人才,为提高高校的人事档案管理水平提供有力保证。
(四)加大投入力度,提高管理效率。针对高校人事档案管理的重要性,高校要加大对人事档案管理建设的资金投入力度,将人事档案管理经费列入单位的财务预算,不断完善基础设备,使人事档案管理各方面都达标。如按标准设立档案库房、查阅室和办公室,做到“三室”分开;配备齐全的办公设备(电脑、扫描仪、复印机等),及时更新,改善工作环境,提高档案管理人员的积极性和工作效率。
主要参考文献:
[1]廖惠娥.高校人事档案管理工作现状与对策[J].东莞理工学院学报,2012.12.19.
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人力资源开发与管理是当今区域动态核心竞争力和持续竞争优势的源泉。对人力资源进行有效开发和管理对区域经济的发展具有十分重要的意义。下面是读文网小编为大家整理的人力资源开发与管理论文,供大家参考。
摘要:在知识产业经济时代和市场经济转型期,企业人力资源的开发与管理涉及到对知识信息的生产、分配与利用转化,是全新的、且具有重要价值和生命力的经济发展手段,是科学技术进步与国家经济发展的重要决定要素。本文希望以技术创新为基础理念,提出组织与调配规划,在保证企业人力与物力处于最佳平衡状态与比例之下,充分发挥企业资源,实现对企业人力资源工作的合理开发与管理,并举例证明。
关键词:人力资源;知识经济时代;企业;开发;管理;海尔集团
在当今社会环境下,市场企业之间的人才竞争愈演愈烈,而人才的竞争则综合表现于素质竞争之上。积极开发人力资源创新模式,构建扎实人才培养管理策略及目标,才能让企业自身立于不败之地,并达到全面提升社会经济与民族素质的目的。
一、知识经济时代背景下企业人力资源的开发创新模式
在知识经济产业时代,人类社会经济呈现不可逆的发展趋势,人力资源竞争进入白热化阶段,真正成为了知识经济转变的先决条件。笔者认为,在这样的时代背景下,企业人力资源开发应该做到锐意创新,并构建以素质教育为中心、以团队导向为企业文化、以人力资源构筑为开发牵引力、以科学社会化人才评价为机制的人力资源开发模式。
1.基于素质教育为中心的人力资源开发知识经济时代离不开教育,它是人力资源的基础,必须通过增加教育投入来积极开发人力资源,并做到对人力资源开发教育模式的创新改革。目前我国虽然强调素质教育,但实际上依然还在走应试教育的老路,所以在21世纪的第二个10年里,我国要真正做到对“创造性素质教育”模式的转变,深入改革,从学生时代就培养学生的知识创新能力,让他们在未来以科技为龙头的社会经济发展进程中大有所为。
2.基于团队培养为导向的人力资源开发
目前的企业都强调人才的团队培养,以一名精英带动一个团体,使企业在发展过程中拥有更多可能性。在一些科学实践研究中也曾经表明,企业若想在市场上获得持久的竞争优势就必须培养拥有企业文化、拥有合作精神的团队,这是一种才能上的合力发挥,也是创业目标上的一致融合。所以在企业人力资源开发方面,一定要将团队培养因素考虑进来,并充分分析团队合作的企业内部因果含糊性和企业外部社会复杂性,培养企业拥有一支具备文化氛围和持久竞争优势的潜力型未来团队[1]。
3.基于人力资源构筑为开发牵引力的人力资源开发
在现代企业中讲求学习创新,所以人力资源开发的全新模式就是基于学习型组织的开发模式,稳定的学习型组织平台能够保障企业人力资源发展具有更大的弹性与整体综合效能。并且学习型组织创新平台还具备两大特征:第一,学习型组织能够最快速的适应企业外部市场的环境变化,而且其在观念、战略、制度、组织发展和市场经营方面都可以进行具有较大空间的灵活创新。某些企业还能将这种基于学习型组织的创新思想融合渗透到企业的管理体系中,深化企业的自我管理职责。另一方面,学习型组织让企业中的每一个成员都能成为创新者,他们不但具备了学习创新的能力,还拥有了获得和利用信息的能力。在这一大环境下,企业拥有了自己的适应机制,并且通过人才之间的交流与思想碰撞形成了一种创新冲动,促进了企业的进一步发展。
4.基于科学社会化人才评价为机制的人力资源开发
建立科学社会化人才评价为机制的人力资源开发模式,对人才能力与业绩的评价都相对客观,评判指标也更加精确。它主要是以业绩为核心,以人才的知识能力、品德取向为重要要素所开展的全方位人才测评体系。并针对不同企业的不同行业特点、不同职业岗位及岗位要求来制定具有层次感的人才测评序列,形成全方位的人才评价指标模式。
二、知识经济时代背景下企业人力资源的管理创新模式
企业人力资源开发与管理是相辅相成的系统过程,优秀的企业应该贯彻“以人为本”的高品质人力资源管理原则,并基于知识经济体系,提升人力资源管理的质量与效率,形成企业的创新力、凝聚力,最终转化为企业强大的竞争力和生命力。本文以中国海尔集团为例,评价该企业在人力资源管理方面的创新模式。海尔集团强调“教育为本、人才为本”的人才基本管理原则,他们的全员全过程教育培训主要分4部分进行:
1.岗前培训
海尔对所有新员工进行岗前培训,其中一方面包括了业务知识教育培训,为员工掌握进入企业后必要的业务流程和相关专业知识,另一方面就是对企业规章制度及职业道德规章制度的培训,为新员工建立企业意识,遵守企业规范,拥有最基本的职业道德。
2.岗位培训
岗位培训重点培养员工的业务能力,海尔集团内部为员工设立了培训基地,每位员工都要在这里进行定期的岗位专业技能及业务培训。海尔集团培训基地的资源相当丰富,这也是海尔集团能够扬名中外的实力建设基础。
3.转岗培训
当今社会强调复合型人才培养,海尔更是如此,所以海尔的岗位培训基地还设置了转岗培训方式,它的基本理念就是培养人才的综合素质,并紧密结合科技创新与市场现状,以丰富和新颖的营销理念与营销实践经验来提升海尔内部科研人才的市场意识和技术创新能力、效率。
4.实战技能培训
实战技能培训是海尔集团人力资源管理的关键。在海尔内部,“即时培训”模式最为凸出,它作为一种近年来企业的创新模式,做到了完全以实际工作进度和技术革新进程为基点,随时进行案例更新和人力资源培训。某些时间甚至做到了以某时段突发事件及现场问题作为背景进行案例分析,并针对案例所反映问题进行实战技能教育,最终达到磨练员工技能,统一员工思想,提升企业人力资源开发及管理效率的目的。以海尔集团内部的《海尔人》企业刊物为例,它所公开发表和讨论的都是企业内部人才技能、理念、意识和创新的培养策略及意见建议,而且这种培训策略已经在海尔集团内部形成风气氛围。在每月的固定时间里,海尔都会启动人力资源管理专业例会,为企业员工提供集体培训学习的机会[2]。
三、总结
人力资源应该是企业最珍贵的第一资本,特别是在21世纪注重知识经济、人才多元化的时代,人力资源的开发与管理就决定了企业发展的兴衰成败。然而在如今竞争激烈、如此强调知识经济产业的社会发展大潮下,企业必须在人力资源开发与管理方面锐意创新,跟进时代潮流,想别人未能想、做他人未所及的人力资源整合策略,树立“育人优于任何事,缺才危于任何事”的思想,为企业未来能够细水长流而不断努力突破。
参考文献
[1]陈洪.论知识经济时代的人力资源开发——以福建省为例[D].福建师范大学,2003.
医院人事档案管理在医院人力资源管理与开发中发挥着举足轻重的作用,它反映了医院医护人员的专业、能力、思想品德和工作业绩等方面的真实情况。笔者总结了在医院从事人事档案管理与人力资源管理工作多年的实践,分析了医院人事档案管理与人力资源管理的关系,认识到人事档案管理的优劣极大地影响着人力资源管理的有效性。
1医院人力资源管理与人事档案管理的关系
医院人力资源管理是一种以“人”为中心,将人作为最重要资源的现代管理思想;是运用现代化的科学方法,对与一定物力相结合的人力进行合理的培训、组织和调配,使人力、物力经常保持最佳比例;同时对人的思想、心理和行为进行恰当的诱导、控制和协调,充分发挥人的主观能动性,使人尽其才,事得其人,人事相宜,以实现组织目标与个人目标有机统一,使组织的成长与个人能力的发展相适应。人力资源管理的基本目的就是建立一支宏大的、高素质、高度团结的队伍;创造一种自我激励、自我约束和促进优秀人才脱颖而出的机制;培育、营造良好的组织氛围和医院文化。医院人事档案是一种特殊档案,是医院医务人员在医疗、保健、教学科研等活动中形成的,它反映了医务人员的工作经历、思想品德、专业能力、工作业绩和科研水平等情况,并以个人为单位,按一定的规则和方法加以整理,作为真实的历史记录集中保管起来的文字材料。人事档案内容包括:
(1)个人履历;
(2)学历学位、成绩、培训和专业技术职称情况;
(3)入党、团及个人政治历史审查材料;
(4)奖惩材料;
(5)干部任免、工资待遇等方面的材料;
(6)家庭及社会关系、政治面貌及其他供组织参考的材料。以上各项基本内容,是由人事部门相关人员经过审核、签字和盖章等手续而处理完毕的,具有使用价值和保存价值的凭证材料,是一个人本来面目的真实反映,可以说“档如其人”。正因如此,人事档案是“人的管理”的基本信息的主要依据,它既存储了组织人力资源信息,又是管理的核心“人”的历史和现状的一个真实反映[1]。人事档案管理和人力资源管理之间的关系相辅相成,不可分离,同步发展,是一个有机的整体。人事档案是人力资源管理过程中产生各种信息的有效载体,以充分开发和利用人力资源信息为基础,通过对人事档案深层次的开发,提高档案的使用价值,医院人事部门将搜索到的人才信息以最快的时间传递给用人科室,为临床、教学和科研工作服务,为医院的经济发展提供必要的服务。因此人事档案其内容(包括个人简历、德能勤绩等)是人力资源管理过程中识别人才、选拔人才、使用人才的重要依据;而人力资源管理离不开人事档案提供的信息。由此可见,人事档案与人力资源管理的关系十分密切。人力资源管理与人事档案管理互为作用,互相促进,人力资源的广泛使用能促进人事档案的发展,而人事档案的科学化管理,又会推动人力资源的开发。
2发挥医院人事档案管理在人力资源开发中的作用
2.1医院人事档案为领导决策提供真实可靠的信息
人事档案全面记录了员工的个人经历、德才表现及发展过程,通过档案可以了解员工的过去,掌握现在,从而预测其发展潜力,及时发现人才,避免压制人才,埋没人才;依据人事档案提供的信息,可以使各类人才扬长避短,各司其职,最大限度地发挥人才效力。在医院的发展中,医院必须拥有一支高素质的人才队伍,并真正做到知人善任、人尽其才,挖掘每个员工的潜力,发挥他们在各个岗位上的最大效力,尤其是在医院进行人事制度改革,岗位竞聘,选拔人才和干部的任用过程中,就必然要借助于人事档案,了解其全部历史和工作经历,从而为医院的选人、用人提供有价值的参考信息,为领导决策提供可靠依据。
2.2医院人事档案为专业技术人员的职称评定、工资调整提供了依据
医院人事档案为本单位提供各类人才信息和用人依据的同时,也为医务人员的职称评定和享受各类待遇等提供依据,是医疗卫生单位人才开发的重要资源。自1988年实施专业技术职称制度改革至今,不论是评审还是参加全国资格考试或其他系列专业技术职称评审,为专业技术人员职称晋升提供了真实而有效的学历凭证和组织鉴定材料,确保了专业职称晋升工作的顺利完成。在医院每次工资调整的过程中,医院人事部门都是依靠完整的人事档案信息,尤其是在医院实施绩效工资改革时,依据每一位职工的学历、资历、职务、职称、岗位等级等调整工资,通过资科录入、修正、核对、公示等环节并经医院领导班子讨论通过,顺利实施,完成了医院绩效工资改革这一庞大而细致的系统工程。
2.3医院人事档案可以优化人力资源的合理配置
人力资源配置是提高人力资源使用效率和使用价值的重要途径。人力资源并不是静止的,它随着时间的推移与内外环境的变化,出现人员流动、岗位变化、优胜劣汰等情况。一份完整的人事档案,可以显示一个人较全面的个人信息。人事部门对人事档案信息进行研究分析,可以从中发现人才成长的某些特点和规律,对于识别人才、培养人才和正确使用人才都有着十分重要的意义。人事档案可以实现人力资源信息的共享,科学预测人力资源的需求,促进人才合理流动,使人力资源得到最佳的配置[2]。
3医院人力资源开发对人事档案管理的新要求
3.1规范人事档案的信息收集工作
人事档案的收集是档案管理工作的基础,并且服务和服从于人事档案工作,它是为选人、用人和“用人治事”提供依据的[3]。人事档案信息有无吸引力和竞争力,在很大程度上取决于是否有丰富的信息存储量,只有在传统保管档案的基础上充实人事档案的内容,添加一些能够使人力资源管理部门得到有效数据的内容。将档案人各个时期、各个地方形成的有关经历和德、能、勤、绩的材料都集中起来形成整体,人事档案信息资源才能得到充分的利用。要丰富人事档案信息,就要学会在接收人事档案的基础上仔细鉴别、筛选,去粗取精、去伪存真,保证人事档案的真实性和时效性,使人事档案能体现其应有的价值。
3.2完善更新人事档案管理制度
在人事档案管理活动中,对于不适应新形势、新情况的规章制度,必须进行改革,及时建立新的、更为科学合理的人事档案管理制度,才能使人事档案得到科学管理和有效利用,才能维护党和国家的机密、实现人事档案制度化、规范化、科学化。在材料的收集上要做到及时、完整;在材料的鉴别上必须做到去伪存真,确保材料的真实性;在材料归档中要做到分类准确,装订整齐;在递转档案中要做到按章办事,确保档案材料安全可靠;在别人查阅、传阅档案时,要热情服务而又不失原则,注意档案的保密和安全。档案管理人员还要积极主动地跟有关部门联系,及时更新、补充档案新材料。这一切,都离不开严格合理的规章制度。
3.3切实提高档案管理人员的素质
档案管理人员良好的业务素质是促进档案工作规范化管理的首要环节和根本保证。在知识经济时代,随着现代化水平的不断提高,旧有的管理模式已不能适应现代人力资源管理的需要。在引进高素质人才充实到档案管理部门的同时,要注重对现有人员进行培训,全面提高档案管理人员的素质,使他们能够适应新形势下的新要求;要让他们端正思想,摆正位置,增强服务意识,改变过去坐等上门的被动服务方式,积极主动地与各部门沟通协作,及时有效地提供各种信息,更好地为人力资源管理服务,为高层决策服务。档案管理人员要肩负起宣传档案法、普及档案知识的重任,提高全民档案意识,形成人人关心档案的局面。
3.4加快人事档案工作科学化、现代化进程
随着时代的发展,档案材料越积越多,传统的管理模式势必会给查找档案带来诸多不便,容易延误时间,而且出错率较高。建立人事档案现代化信息管理系统势在必行。人事档案现代化信息管理系统是以员工个人人事信息为基础的信息联网系统,通过微机终端和系统互联,可以实现个人信息微机检索和联网查询,及时更新档案信息,为育才、用才、激才、留才提供服务,更好地为单位各项事业的发展做出贡献。
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随着计算机技术和网络技术的快速发展,计算机及其相关应用已经渗透到社会的各个领域,加快、推动了社会信息化的进程,同时也使得信息社会对人才需求不断提高。下面是读文网小编为大家整理的大一计算机基础课程论文,供大家参考。
摘要:社会的发展和进步使人们的生活水平不断提升,在当前环境下,各行各业对计算机技术的应用也越来越多,这也就需要更多的计算机专业的人才。所以在当今时期,为了迎合时下的环境和社会发展现状,如何做好计算机基础教育的教学改革和创新工作是一个值得研究的课题,本文将主要针对此问题进行简要探究,希望所得结果能够引起大家的关注和重视,并未相关领域提供可行的参考。
关键词:新时期;计算机;基础教育
一、引言
当今时代,我国的计算机基础教育又一次步入了一个新的发展阶段,而对于计算机基础教育,需要注重素质培养,能力培养和全面应用的原则,全方面培养出具有实践经验的计算机专业人才,只有这样才能够为我国的现代化建设培养人才,促进我国社会科技和经济的发展。所以针对当下的计算机基础教学进行有效合理的改革和创新是一项势在必行的任务。
二、新时期计算机基础教育改革与创新的必要性
从全世界角度来看,对于计算机基础知识的教学主要划分为两个时期。首先一个时期是在计算机发明的初期,这一阶段重视对计算机的程序设置,而且那时候计算机是一种专业性很强的学科,所以也只有一些重点的院校才会开设。所涉及到的语言也只是LOGO语言、Basic语言和FORTRAN语言[1]。到了上个世纪八十年代的时候,人类对计算机的教学开始进行了一个新的时期。这时候的计算机已经成为一个基本技能,而高校内所涉及到的计算机课程也多了起来。对计算机基础教育进行培训教学需要从实践方面出发对有效的教学方法进行总结,目前从宏观的角度来对计算机进行基础教育尚且很难达到既定效果。在创新理念下,计算机基础教育体系也没有被充分的发展和发挥出来,所以在教学观念上仍然维持着传统的教学思维,那么怎样通过计算机的基础课程来对学生更好的培养呢,这就需要对计算机的基础教学状态进行转变,从这里也能够看出在当今时期进行计算机的基础改革和创新是十分必要的。
三、新时期计算机基础教育教学改革与创新策略
(一)了解学生的认知结构
因为人与人之间的差异性和先天结构与后天教学模式的不同,导致学生与学生之间的知识结构存在必要差异。相对于其他学科而言,计算机基础知识的逻辑性和层次性非常强,举个简单的例子,比如各个进制之间的相互转换,这只有将二进制和十进制的转换桂策充分掌握才能够更好的掌握和理解八进制和十六进制与十进制的转换规则。这样才进行计算机基础教学的时候,可以在学生现有的认知基础上进行教学设计,这样可以有效避免因为传授知识的时候跨度太大、难度太高而导致的学习效果受到影响。
(二)采用多种教学方法相结合的授课方式
对于计算机基础这一门课程而言,其课程复杂且繁琐,只有采用丰富多彩的教学形式才能够更好的吸引学生的注意力,使学生对这一门课程充满兴趣。所以教师在教课过程中应该扮演起引路人的角色,使学生充分的学习相关知识,开拓视野[2]。传统的讲课方式基本上是教师在上面拼命地讲,而学生却并不一定好好听,这主要是因为师生之间缺乏必要的互动,很多学生大都是被动的在接受相关知识的学习,所以在学习过程中缺乏主动性,也不能够创造性的对各种知识进行创新。计算机基础教学有很高的实践性,理论知识只有经过实践的检校和巩固才能够更好的熟记于心,从而利用到相关的行业当中。多以在讲课的时候可以采用多种教学方法,比如任务驱动型的教学方法,为学生安排一些实际任务,像是完成某种财务报表或者指定简单的软件等等,以此来提高学生学习的效率。
(三)充分利用现代化教学工具
计算机教学本身就需要利用计算机时间操作来完成先关的教学任务,最简单的例子,比如在电脑资源管理器当中实现文件或文件夹的移动,这就需要借助计算机来完成。比如编程设计一个计算器,这需要借助计算机编辑代码来实现,同时还需要配合教师的讲解和学生的主观练习,才能够促使学生更快的对这一知识点详细的掌握。很多院校并不重视对现代化教学手段的运用,在讲课的时候基本上很少用到现代化教学媒介[3],这样的缺失会对教学质量产生极大的影响,严重的阻碍了学生学习能力的提升。所以为了更好的做好新时期的计算机基础教学工作,需要充分利用当前的各种现代化教学工具,除了计算机本身以外,新的教学组织性质也比较多,比如现代化实验室教学、图书馆教学、专用教室教学等。只有在当前的教学过程中不断采用新的教学方式,才能有效避免因为单一性教学所导致的效果不佳和学生学习积极性差等问题。
(四)及时进行教学反馈工作
学生在学习的过程中可能会因为认知不足等问题所导致的学习效果出现偏离,所以教师应该做好反馈工作安排。这样能够根据学生对相关信息的反馈来调整教学,这样的反馈调节对于学生的学习来说效果非常显著,而教师需要注意的是在教学的过程中应该侧重对学生认知技能的缺点进行分析统计,并及时有效的对相关信息做出反馈。要不断的促使学生对现有的知识技能进行调节和完善。比如说在学习代码编程之时,学生可以将自己设计的作品交给老师,进行课堂汇报,这样学生作业的完成情况便一目了然,同时教师还能够对其进行评价,指导学生在编程过程中遇到的问题,这样也能够使其他学生对观看的过程中对相关知识有所了解。
四、结语
本研究主要就新时期计算机基础教育教学的改革和创新进行分析,文中笔者涉及到了一些自己的主观看法。笔者认为计算机基础教学是学生掌握计算机知识的基础工作,能够为学生以后掌握更深层次的计算机学习任务打好基础,因此做好该门学科的教学工作具有重要意义。
参考文献:
[1]李向东,孙莉娟.高校计算机基础教学面临的挑战及对策[J].焦作大学学报,2013,24(04):162-164.
[2]魏平,熊伟清.计算机学科教育若干问题思考[J].宁波大学学报(教育科学版),2013,24(06):234-326.
[3]杨晋峰,杨校辉.我校计算机基础教育改革方向的探讨[J].新疆职业大学学报,2011,11(04):38.
我院在2013年对计算机基础课程实行了教学改革,摆脱传统以“教师为主”的教学模式,实现教学以“学徒式”为主导,学生分组讨论学习为辅,从中找出问题并解决问题的教学模式,并且实现模块化考核为主要考核形式,依据学生学一点会一点考一点的方式进行,最终全部模块全部通过为结业,另外以参加各种技能大赛的成绩评判结业与否。经过实践与改革,取得了良好的教学成果。
1我院计算机基础课程传统教学存在的问题
1.1教学形式单一,教学效率低
“计算机基础课程”在我院每个专业都有开设,是一门重要的公共基础课。传统的计算机教学形式大都是以理论讲授和机房操作相结合。但在理论授课过程中,多是以教师讲解为主,用多媒体课件演示,向学生“一股脑”地讲解课本知识,学生只能被动地接收知识,造成老师在上面讲,学生在下面睡觉等不良现象。学生上机操作练习的时间也相对较少,学生计算机水平得不到有效的提高,有很多学生对于一些基本的排版操作都有困难。
1.2考核方式陈旧,多以理论知识为主
传统的计算机基础采用期末考试的方法进行考核,虽然在也在计算机上考试,每位学生一台计算机,但由于学生学习知识的遗忘,学生很难在规定的时间内要做完至少三部分的内容。考试过程有人工参与的部分,如选择题的产生,试卷的评阅,成绩的评定等。学生被集中安排参加考试,时间紧,任务重,教师以人工阅卷的方式来进行阅卷评分,工作量大,效率不高,因为人为因素,难避免出现差错,导致成绩的不公平,导致工作效率很低。
1.3学生缺少主动学习的积极性
教师所讲内容与其所学专业不对应,全院的计算机基础课程都是一样的大纲,且讲授的知识大多是课本上知识,不能达到学生所学专业对计算机技术的要求,不能开发学生潜能,调动学生的兴趣,导致学生对所学知识存在质疑,更不了解所学的这些对以后工作有什么影响,所以出现“学完忘完,考完就丢”的局面。学生也以“与专业无关”为由不在乎计算机能力的培养,很大程序上减少了学生主动学习的热情。
2目前我院计算机基础教学改革取得的成绩
在对计算机基础课程进行改革后,其教学模式、课程内容和设置发生变化之后,考核模式也发生了很大的改革,取消了期末考试形式,采用多种考核方式。将传统的教学方法进行了改革,教学实现以“学徒式”为主导,全部以实际操作为主。在学习任务上,以常规的操作练习为主,教师提供信息,学生分组讨论、练习,教师示范的技能。这可以促进学生主动的参与度,从而实现理实一体化教学。对于相关模块知识的学习,设定操作要求,不管学生采用什么样的学习方法,鼓励学生无论什么形式掌握技能,只是要能达到模块技能的要求并且通过考核都可以相对免修相关模块内容的学习,从而从很大程度上能够提高学生主动获取知识的积极性。在考试内容的设置上,既要重点考核计算机的实际应用能力,又要考核计算机基础知识。教师把要考核的具体内容和形式表示出来,在校园网上公开。如果学生能够独立完成,说明学生已达到教学要求;如果不会做,他们就会学习、讨论,直到会做,这也就达到了教学的目的。因此,考核的内容的设置要全面,要能够体现教学目标。考核方式以模块化考核为主,取消期未考试,全部采用上机操作的考核方法。学生再也不是坐在自习室“背书本”,而是在计算机机房“练操作”,这种考核方式让学生学完一个模块检测一个模块,这样即可以使学生不至于在期未把操作点遗忘,也能够使学生及时发现自己的问题能够来得及改正。另外也可根据模块教学中的操作要求,让有一定基础或有自信的学生提前测试,让学生自己对自己的掌握程度有个了解,如果通过相关测试,则可免相关模块的学习。如未通过也可以让一些有点自大的学生在平时的学习中戒骄戒躁。高职学生对于上课抵触,对于这些学生,加强鼓励,让学生们可以通过自己的渠道获得知识,只要达到操作的技能要求即可。比如鼓励学生可以自己参加各种比赛,并且采取“以赛代考”的模式让学生在比赛中获得知识。
3“以赛代考”考核方式的探索及实施
3.1“以赛代考”考核方式的优势
激发学生主动的学习能力:学习是学生自己的自学活动。学生学习不是一个被动的接收过程,而是主动构建知识的过程。浓厚的学习兴趣是学好一门课的基础。为了能够提高学生学习的积极性,我院将对15级大一新生实行“以赛代考”机制,用“以赛代考”打破传统的考核方法。这样不仅使学生参与到比赛中,从中获得知识,而且大大激发了学生的学习兴趣,使学生的学习意识从“被动”变为“主动”,在一定程度上激发学生的求知欲,激发了他们的探索、钻研的精神。
3.2“以赛代考”考核方式的实施
加大宣传力度,让学生能够意识到“以赛代考”的优势和好处,很多同学会认为比赛是优秀学生的事,与自己无关,我们要从思想上改变这种想法,提倡人人参加,学校通过各种方式让学生了解比赛的内容,开主题班会鼓励学生参加,并给予学生学分或物质奖励,如参加本学院举行的计算机操作能力的比赛为例,比赛成绩作为《计算机基础》课程序的考核结果,从思想上提高学生的积极性和主动性。对于“以赛代考”的实行,先以本学院举行大赛为平台,以学院对技能竞赛的资助和支持政策为前提,以公平,公正为原则,将比赛成绩纳入学生的学分中,老师对比赛的指导也可用为教学工作考核中的重要项目。比赛即可以团体,也可以个人参加,经过老师指导,筛选出优秀学生进行比赛竞演,这样即能够锻炼学生动手操作能力,也能提高语言组织能力,让学生在比赛中获得了自信心。在比赛中,学生对作品进行作品展示和讲解,由专业老师和行业专家给予打分,给优秀学生颁发证书及奖励,这样可以使学生的学习兴趣更高,从而也可以带动一批学生跟着学习,甚至会影响以后的学生,由此形成良性循环。在比赛后,指导老师对比赛中的经验和不足做认真总结,通过比赛总结竞赛中所需的技能要求和标准,探索社会对新技术的要求作为教学方向,可以使教学内容与实际相结合,达到竞赛成绩和教学质量双丰收的效果。通过比赛,让学生提前适应激烈的竞争社会,也在不知不觉中深受团结合作的影响。目前我院的“以赛代考”还处于初始阶段,但“以赛代考”的考核模式使我们的教学水平有了很大的提高,但这一模式并不是适合所有的课程,并且在具体实施过程中会碰到各种问题,我们要不断总结经验,不断提高专业知识的储备,不断缩小学生与社会的差距,提高学生进入社会的竞争能力。
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