为您找到与房地产宏观调控政策对房地产市场的影响相关的共200个结果:
期货市场的产生和发展要以期货市场环境的发展为基础,期货市场的出现又能调节和引导期货市场环境的发展。两者相互促进、密不可分。目前,期货市场环境存在的种种缺陷已严重影响到期货市场的正常发展,培育和完善期货市场环境对促进期货市场的发展已显得非常必要。
在现代市场体系的运行过程中,期货市场与期货市场环境之间所存在的数量比例关系状况往往决定着整个市场关系的良好状态。无论是商品期货,还是金融期货其价格总量上,实际都含着现货价格二者之间的差额,构成了期货交易中的基差。这种基差一般要随着交割期的临近而不断趋于缩小。在商品期货交易过程中,基差的变动具有明显的规律性。如果基差超出了一定量的限制,那么期货市场就会由于过分脱离期货市场环境基础而发生性质上的变异,沦为纯粹的投机市场。在期货市场内部现货的套期保值业务量也要与投机业务量保持一定的比例。如果突破这种比例,便会发生两种相反的现象,如果套期保值者相对过多,就会降低期货市场的流动性,从而使现货保值业务因为难以找到承担风险的投机者而不能将风险转移出去。
在现代市场体系的运行过程中,期货市场价格与期货市场环境价格之间的关系是现货价格是期货价格变动的基础。而期货价格则在基本反映期货市场环境价格变动趋势的前提下,通过对期货市场环境供求的调整作用而不断地使现货价格逐步趋于均衡。商品期货交易业务的开展显然必须以期货市场环境为基础,在期货市场的运行过程中,现货或实物的交割是联结期货市场与期货市场环境的纽带。
就交易方式而言,期货交易是从现货商品的现金交易发展而来的。由于商品交易规模的扩大而显示出的交易方式的有限性,以及由于这种有限性所带来的商业危机可能性,共同引发了商品交换中的时间性矛盾和空间性矛盾。随着这种矛盾的不断尖锐与激化,导致了远期合约交易方式的产生。由于市场范围的不断拓展,商品交易在不同地区和不同时间经常出现价格变动很大的现象。远期合约交易的双方经常因为价格的变动而违约,从而又反过来进一步加剧了商品经济社会的基本矛盾——私人劳动与社会劳动之间的矛盾。
在过渡经济体制下,特别是在期货市场根据市场改革需要形成之后,期货市场环境与期货市场之间就产生了相当错综复杂的矛盾关系。一方面原有的价格制度和风险配置方式在相当大的程度上让位给市场制度,具有独立利益、承担市场风险的厂商主体构成了期货市场制度的需求力量。为这一新型市场组织形态的确立和发展创造了合理性;另一方面双轨并存的特点和制度转换的不均衡性又决定了对应期货品种的现货商品、金融工具和现货金融商品在价格形成过程中总要受到程度不同的行政干预。由此造成的期货市场环境的价格扭曲,必然要影响期货市场的价格发现功能和分散风险功能,使得期货市场参与者受到限制期货市场的流动性不高。
期货市场环境的规模大小、成熟程度、资讯条件、基础设施和统一性都会对其功能造成一定影响。
2.1从期货市场的产生过程来看,它是为了以一种交易成本更低的市场形式和机制解决期货市场环境流动性差、价格风险过于集中等矛盾而产生和发展起来的。期货市场环境发展过程中,这些矛盾的尖锐程度以及解决这些矛盾的迫切性,从根本上决定着确立期货市场制度的必要性。期货市场环境所存在的价格风险问题,事实上限定了期货市场的功能发挥。
2.2虽然期货市场环境达到一定规模之后,不一定必然要求有期货市场与之配套但期货市场的发展规模和其功能实际发挥的程度,却要受到期货市场环境发展规模的制约。在期货市场环境处于较低的发展水平、国内市场的统一性程度不高的情况下,虽然回避市场风险的要求可能十分强烈,但期货价格会由于市场分隔、辐射范围有限、综合的信息不够充分而缺乏相应的权威性发现价格的功能就不会很强。
2.3期货市场环境的资讯条件和基础设施状况同样制约着期货市场的发展。期货市场的价格发现和分散风险功能完全是建立在市场经济基础之上的。充分发挥这些功能,要求市场上的现货和资金具备很高的流动性,要求具备较为完善的通信设备、自动报价系统、市场交易场所和设备以及货物储运设施。但由于技术上和体制上的原因,在现货和资金的流动受到阻滞的情况下,发育不良的期货市场环境就必然会给实盘的仓储、运输和交割带来诸多不便和限制。这些情况无疑会加大期货市场的运行风险从而不利于期货市场功能的功能。
期货市场环境结构的不完善性为期货市场的实际功能和现实运行效果限定了一个难以逾越的边界。在期货市场环境结构相对完善及数量风险和收入风险能够得到较好吸收的情况下,期货市场的积极功能就会显著地呈现和发挥出来;在相反的情况下,期货市场分散风险的功能就会因市场结构的严重缺陷及数量风险和收人风险的加大而难以正常地得以发挥。在期货市场环境不发达的条件下,能否开展期货交易,是否应当等到期货市场环境发育完善后再开展相应的期货交易。笔者认为一个市场的发展,主要取决于市场的客观需求,它是不以人的意志为转移的。在短期内市场需求可能被压抑甚至被异化,但这是要付出沉重代价的,其先例不胜枚举。
综上,中国的期货市场是在市场的客观需求和政府推动共同作用下产生的,可见期货市场环境的发达程度和条件是否完全具备,并不是决定能否进行期货市场试点和推出某个品种的惟一依据。关键要看市场需求从中国改革开放以来的情况看市场经济对期货市场的需求是毋庸置疑的,特别是随着中国加入世贸组织和国有企业改革的深入改制后的国有企业对许多品种期货交易的需求更为迫切。为此我们应当在加强监管的前提下,采取有效措施切实满足这种合理需求促进期货市场的健康发展。
浏览量:2
下载量:0
时间:
【摘要】在国外金融市场,尤其是金融期货市场发展得如火如荼的时候,我国资本市场终于迎来了新里程碑的日子,2010年4月16日,我国第一个金融期货产品——沪深300期指终于成功上市。对于股指期货上市之初,对证券市场是否有影响?哪些方面有影响?影响程度如何?历来都是理论界关注的热门问题。本文运用EWMA模型对我国沪深300股指期货推出初期的证券市场波性进行测算,在选择参数上借鉴J.P.Morgan的金融风险度量系统RiskMetrics,选择时间跨度T=87天,衰减因子=0.94,最终得到波动率曲线并发现:中远期看,沪深300股指期货的推出对证券市场有一定平滑作用,在一定程度上缓减了股票市场的波动性;短期看,沪深300股指期货的推出对证券市场有刺激作用,在股指期货推出后约一个月内,波动率环比提高一个档位(约50%)。
【关键词】金融工程;波动影响;实证测算;波动率性;沪深300指数
资产价格波动率建模是实务操作和金融学研究的一个主要问题,作为资产价格风险度量指标,波动率对于理解资产价格的动态特征是极为重要的。波动率是标的资产投资回报率变化程度的度量,也是投资组合理论、资本资产定价模型、套利定价模型机期权定价等模型的核心变量。波动率对于企业的投资与财务决策、消费者的消费行为和模式、经济周期及相关宏观经济变量等都具有重要影响,是体现金融市场质量和效率的最简洁和有效的指标之一。目前对波动率的测算方法主要可以分为历史波动率方法和隐含波动率方法。历史波动率是基于过去的统计分析得出的,假定未来是过去的延伸,利用历史方法估计波动率类似于估计标的资产收益系列的标准差。由于股指期货推出前后,证券市场价格波动性引起的市场风险是否有改变,对于投资者正确进行理性投资,把握市场有极其重要的意义。
在股指期货推出初期,人们普遍认为股指期货有利于规避股票现货市场的系统风险,有利于促进现货市场健康发展,因而世界性的股指期货品种迅速涌现。市场波动性是市场价格对信息的反应而引起的波动程度,用以度量市场的风险。波动性对于市场运行效率是十分重要的,而且与市场信息效率的联系非常紧密。股指期货推出的初衷之一就是为股票现货市场投资者提供一种避险工具,规避系统性风险,进行风险管理。如果其上市后显着加剧了现货市场的波动性,则无疑加大了现货市场的风险。这与各国货地区交易所推出股指期货的初衷相违背。
Bessembinder和Seguin(1992)分析了1978年至1989年S&P500指数期货推出前后的情况,发现期货市场的引入使现货市场波动性减小。Lee和Ohk(1992)研究了1984年至1988年香港恒生指数期货与恒生指数的关系认为,股指期货不但没有增加现货市场的波动性而且在某种程度上减小了波动幅度。Robinson(1994)对1980年至1993年FT-SE100指数的期现货市场的研究表明,引入期货市场后现货市场波动性减小。Antoniou et al.(1995)对1987年至1993年DAX指数及期货的研究表明,股指期货降低了现货市场的波动性。Antoniou和Holmes(1995)利用日收益率数据,对FT-SE100股票指数期货的交易对基础现货市场的波动性的影响进行了研究表明,期货交易导致了现货市场波动性的增加,但这种波动性并非来源于投机者扰乱市场的消极效应,而是来自于信息的增加,期货市场的引入提高了现货市场信息流的速度与质量。
Edwards(1988a,1988b)对S&P500指数和价值线指数在推出期货市场前后的波动性进行的分析表明,股价指数的日波动增加不是由于股指期货引起的,期货市场使得现货市场更为稳定和完善。Beckettihe和Roberts(1990)研究了S&P500指数期货与现货市场的关系认为,抑制股票指数期货交易量不能减少股票市场的波动,而断路器机制和提高保证金等措施能够有效降低股票市场波动。Freris(1990)对香港恒生指数期货推出前后的现货市场波动性进行了分析,认为指数期货对股票指数波动没有产生影响。Hodgson和Nicholls(1991)分析了引进股指期货后澳洲所有普通股指数的波动情况发现,股指期货并没有加大澳洲股市的波动。Baldauf和Santoni(1991)在研究S&P500指数时考虑了ARCH效果,认为指数期货上市对股票市场波动性影响并不显着。Brorsen(1991)对引入指数期货前后S&P500股票市场的波动性是否发生了显着变化进行了检验。他发现,尽管短期(日)股价变化的方差发生了显着变化,但长期(5日和20日)指数价格变化的方差并没有发生显着变化。Gerety和Mulherin(1991)通过研究道琼斯工业指数期货对股价指数的影响发现,变异比率并无明显改变。Lasstsch(1991)对MMI股票指数期货和构成指数的20只成份股的关系进行了研究认为,期货交易没有使现货市场波动变大。Lee和Ohk(1992)分别研究了美国价值线指数、香港恒生指数、澳洲所有普通股指数、新加坡交易的日经指数和英国的FT-SE100指数期货与相应的现货市场的关系,发现美国市场中期波动上升,长期并无影响;香港市场的波动短期下降,长期上升;澳洲市场无显着变化;日本市场的波动显着上升;英国市场的波动短中期上升,长期并无影响。Pericli和Koutmos(1997)对S&P500股指期货的研究表明,除了1987年10月股灾的特殊情况外,指数期货与期权交易并未促使现货市场的波动产生结构的变化。Charles和Sutcliffe(1997)研究了1978年至1995年世界股票指数期货市场上12种股指期货与股指波动性后显示,开办股指期货后,股指波动性不变的占7例,波动性减少的占4例,波动性增加的只有1例。
Damodaran(1990)研究了S&P500指数期货后发现,S&P500成份股的波动有增大的趋势。Lockwood和Linn(1990)对道琼工业指数的研究表明,现货市场收益变异系数上升。Antoniou和Holmes(1995)对FTSE100指数进行的研究表明,股票指数期货交易加大了股价的波动性,但改善了现货市场的信息反应速度与品质。
EWMA模型是1993年由J.P.Morgan在其金融风险度量系统RiskMetrics中提出来的,指数加权移动平均模型是动态模型中最简单的一种,形式上对t时间波动率的预测模型为:
是EWMA模型中沪深300指数在t时期对数收益率的条件方差;是沪深300在一定样本区间估计得到的第t-1期对数收益率的条件均值;是沪深300在一定样本区间估计得到的第t-1期对数收益率的方差估计值;是300指数在第t-1期的对数收益率;
选取沪深300股指对数收益率代替实际收益率是由于,对数收益率是对普通收益率泰勒级数展开得到的,t期的对数收益率是,对数收益率一般适用于时间间隔比较短的时候(因为是一阶泰勒级数逼近的,所以时间间隔大导致误差比较大)。对数收益率的好处是可以直接相加,
一般地,越小波动率曲线对市场异动反映越灵敏,T越小波动率曲线对市场的异动反映较大,对应的风险覆盖至也越大,相反越大、T越大波动率曲线对市场的敏感性越小,对应的风险覆盖相对也越小。J.P.Morgan推荐样本个数计算公式:,不同的容忍度下衰减因子与时间跨度的变化关系(图1)。
由于大盘股指是股票市场的综合导向指标,本文研究沪深300股指期货的推出对股市的波动性影响局限于对沪深300大盘股指在前后期波动性的显着性变化上。根据相关文献研究表明:利用单位根方法对沪深300股指的波动率和收益率序列进行平稳性检验,发现两者都是平稳时间序列。为此,我们直接利用指数加权移动平均模型对2010年4月16日沪深300股指期货上市前后2009.01.05—2010.04.15和2010.04.16—2010.12.28两个时间段的股指现货日间价格历史波动率进行测算分析。
考虑证券市场在股指期货推出前后的影响时,为了覆盖日内即隔夜价格波动风险,我们主要计算基于日间收益的历史波动率,根据相关研究表明对于日价格数据,最优衰减因子值为0.94。因此,我们选取日交易收盘价格作为我们的样本,选取的衰减因子为0.94。通常取86天为理想值,作为对比我们选的时间跨度T=100,T=86天,T=60天天分别计算。
从图2可以看到,沪深300大盘指数,两年内由2009年9月12日的高点回落到股指期货推出后的小幅反弹,波动率变化0.001点,2010年4月16日沪深300股指期货推出以来,沪深300大盘指数波动率见底反弹,但反弹幅度不大,约0.0003点,后期总体趋于平稳。因此,到目前为止可以看到:中远期看,沪深300股指期货的推出对股票市场有一定平滑作用,在一定程度上缓减了股票市场的波动性;短期看,对股票市场有刺激作用,在股指期货推出后约一个月内,波动率环比提高一个档位(约50%)。
李泽海.基于EWMA的期锌期货的波动率实证计算[A].上海:上海期货交易所博士后流动站,2008.
[美]Shoichiro Nakamura.科学计算引论—基于MATLAB的数值计算[M].北京:电子工业出版社,2002.
浏览量:2
下载量:0
时间:
对于跨国展览公司来说,通过收购或并购,可以有效利用中国本土公司原有无形资产,如管理经验、营销渠道、品牌等,大大降低生产和经营成本,实现赢利最大化;同时又可以避免合资中的矛盾和冲突,迅速提高在国内和国际市场的竞争力。今天读文网小编要与大家分享的是:外资进入中国会展市场主要模式及其影响相关论文。具体内容如下,欢迎阅读!
摘 要:随着国内外会展业的竞争加剧和城市经营等新理念的提出,会展一线城市更加重视会展产业形象和国际化品牌展会的打造。我国的会展业正朝着专业化、国际化和品牌化的方向发展。一些中国本土展览项目的国际化呼声越来越高,力求能在国际招商和招展上获得突围。与此同时,2004年商务部《设立外商投资会议展览公司暂行规定》的出台,为外商进入中国展览市场开展业务铺平了道路。国外会展巨头公司纷纷抢滩中国市场。本文研究了外资进入中国展览市场的背景,分析了外资进入中国会展市场的几种主要模式,阐述了采用这些模式的战略背景以及这些模式对中国会展业产生的深远影响。
关键词:外资 会展业 引进模式 发展趋势 影响。
论文正文:
外资进入中国会展市场主要模式及其影响
2008年后中国会展的专业化水平迅速提高,主要表现在管理运营更加完善、会展人才培养更趋多元化、出国参展与国内办展同步进行。但必须看到中国会展业与外国会展业存在的差异,主要表现在以下几个方面:
(1)国家会展管理体制上的差异。国外会展业的管理主要依靠行业自律机制和自律规范,政府的介入一般体现在基础设施的投资和国际大型展会的协助招揽上。我国的会展管理体制是“多头审批制”。这种计划经济形成的展会审批制、展览公司资格认定制,不能与市场接轨形成优胜劣汰的竞争机制。
(2)展览场馆和设施相对落后。全国展览馆总面积在100万平米左右,展场面积超过10万平米的大型展馆仅中国出口商品交易会展览馆、上海新国际博览中心、深圳国际会展中心等几家,与国际知名展馆相比,国内场馆举办特大型展览、会议难度较大。与之相配套的展馆设施如餐饮、交通、通讯等配套设施相对于国外也有很大差距,网络信息技术在展馆中的应用还不普遍,制约了国内展览水平的提高。
(3)专业性和服务管理水平的差异。国内许多展会因专业性差,定位不清晰,致使参展商和参展观众寥寥,同时,缺乏规范的服务标准和先进的服务理念是导致国内展会管理水平较低的主因。
(4)缺乏专业会展人才。国内尚未建立完善的专业会展人才培养机制,致使中国会展业发展后劲不足。
随着国内外会展业的竞争加剧和城市经营等新理念的提出,国内一线会展城市更加重视会展产业形象和国际化品牌展会的打造。我国的会展业正朝着专业化、国际化和品牌化的方向发展。一些中国本土展览项目的国际化呼声越来越高,力求能在国际招商和招展上获得突围。与此同时,近年来随着国际展览巨头国际市场纷争白热化,亚洲市场成为了他们争夺的重要市场。尤其是在2004年1月,中国颁布了《设立外商投资会议展览公司暂行规定》后,中国会展市场的大门正式向外国投资者打开。外国投资者可以在中国境内以多种形式投资会议展览公司。在2004年9月27日意大利里米尼举行的全球展览业协会(UFI)会议上,欧美会展强国“进军中国市场”成为了普遍共识。2005年以后,外资会展大规模地杀进中国。
外资进入中国会展市场,带来了先进的经验、技术和管理理念,为中国会展业注入了新活力,同时也对中国会展业带来了前所未有的冲击。
纵观十年来中国会展业发展历程,我们发现,外资进入中国展览市场主要有这样几种模式,不同模式的对中国会展业产生的影响也有诸多差异。
3.1 外资在中国设立办事处、咨询机构或代理机构。
此种形式是外资公司进入中国市场的初期准备和过渡阶段,多被2004年前进入中国市场的外资展览巨头广泛使用或被近年来刚开始进入中国展览市场的公司采用。
3.2 外资直接投资参与展览场馆的建设。
1999年初,由德国汉诺威、慕尼黑、杜塞尔多夫三家展览公司组成的德国展览集团直接投资参与上海新国际博览中心(SNIEC)的场馆建设。中外方控股各50%。中方的股权以土地形式表现,外方的50%股权以由德方现金投入方式实现。外资公司的注资弥补了中国的展览业的基础建设资金不足,也为中国的展览场馆管理提供了经验。当然,展馆的管理权成为了一个新的课题。在上海新国际博览中心的合作中,德国三家公司在展馆管理方面取得了主动权,拥有50年的展馆管理权。这样在展馆场地使用上,中外展览公司之间如何协调就成为了一个敏感话题。
3.3 国外展会品牌移植、联合办展。
外国会展公司将国际品牌会展项目移植到中国,扩大其品牌知名度,使外资在占领中国展览市场的竞争中处于优势地位。外资公司在中国移植品牌展会的最迅速、便捷的方式是联合办展,即与中国政府或行业协会有关的中资公司合作办展。最先将品牌展览移植到中国的是德国汉诺威公司,2004年,德国科隆公司把五金、家具、摄影和童装等几个领域的展会移植到了中国。2005年8月,中国五金制品协会与德国科隆国际展览有限公司签订自2006年开始,长期在中国联合主办“中国国际五金展”(CIHS)协议。汉诺威非常著名的信息与通信博览会(Cebit),现在以“亚洲信息与通信博览会”的名称在上海举行。
3.4 外资与中资建立合资展览公司。
2000年初,意大利展览业巨头博洛尼亚展览集团与上海博华国际展览公司组建合资展览公司——上海博建国际会展有限公司。2005年2月,锦江国际集团与世界排名第二旅游集团——日本株式会社JTB签约合资成立会展公司,此举标志着中国和日本两大旅游“航母”将携手开拓中国会展市场。2005年8月,英国励展博览集团出资获得中国医药集团下属国药展览有限责任公司50%的股份,成立了国药励展展览公司。与中资公司联合办展或建立合资展览公司的模式在外资公司中具有普遍性。中国很多展会都是由政府主导或是拥有“二级政府”身份的行业协会主办。这类展览会在中国的展览行业中有着相当的话语权。外资选择和行业协会或实力雄厚的政府相关公司合作,可以较为方便地获得办展批文,另一方面,外资公司可以利用中方的资金、基础设施和国内的营销网络等资源,更为便利地开展招商和招展工作,从而降低成本,攫取最大经济效益。
3.5 外资成立独资公司。
暨2004年初商务部《规定》出台后,11月21日,由香港建发国际集团全额投资的建发(四川)展览有限公司正式开业。建发(四川)展览有限公司注册资金为70万美元,总投资额100万美元。同年11月,日本最大的会展机构,康格株式会社在上海成立的康格会展(上海)有限公司正式投入运营。这是第一个在中国境内设立的外国独资会展公司。据悉,康格会展(上海)有限公司选择独资公司的方式,是担心合资的方式可能会和中国的会展公司在经营理念等方面产生差距。
国外展览公司成立独资公司,单独举办展览会,带来新的管理理念和先进的技术,加剧了国内会展行业的竞争,加快中国会展业国际化的步伐。商务部出台的《规定》中的条款如“在境内外举办展览、会议,国家另有规定的,从其规定”,按国家其他规定,对于外资企业来华展览和出国展览的项目审批以及其他管理方面还有较大的限制。所以很多外资公司对于以独资公司的进场方式采取了谨慎保守态度。
3.6 收购或并购中国展览公司。
2006年以来,很多外资会展企业在华业务重点已经倾向于通过资本运作,收购或者并购国内有一定资质的展览企业或者有一定品牌影响的国内展览项目。1997年CMP公司并购上海博华展览公司;2005年全球第一大展览公司Reed 并购中国国药展览;2007年法兰克福公司与广州光亚展览公司在项目合作两年后正式进入并购。
对于跨国展览公司来说,通过收购或并购,可以有效利用中国本土公司原有无形资产,如管理经验、营销渠道、品牌等,大大降低生产和经营成本,实现赢利最大化;同时又可以避免合资中的矛盾和冲突,迅速提高在国内和国际市场的竞争力。此外,外资展览公司国内展览企业“大鱼吃小鱼”的趋势,对中国目前尚处于稚弱的成长阶段的展览产业来说,将使其生存环境更加严峻,加速了国内会展行业优胜劣汰的步伐。中国在2003年出台的《外国投资者并购境内企业暂行规定》中涵盖了一般竞争法中关于企业合并控制制度的内容,这在一定程度上控制了外资的并购垄断。但是品牌并购和传统国有展会品牌的价值评估等仍是外资并购中令人高度关注的问题。很多国有展览会的品牌无形资产是在政府长期扶持和投资的背景下形成的,在展览会举办过程中发挥着非常重要的作用。因而在展览会品牌并购过程中,会涉及到评估国有品牌价值、确保国家利益的问题。
对于发展中的中国来说,进入中国的外资展览公司毫无置疑是一个帮助者。它们带来了成功的展览理念、管理模式、销售网络,帮助中国的展览业开发市场,树立品牌,推动了中国相对落后的会展业的发展。同时,外资注入中国展览市场也对中国会展业提出了严峻挑战,我们在机遇与挑战面前,必须审慎应对,走出一条适合中国国情特色的会展业发展道路。
浏览量:3
下载量:0
时间:
市场竞争是市场经济的基本特征。在市场经济条件下,企业从各自的利益出发,为取得较好的产销条件、获得更多的市场资源而竞争。通过竞争,实现企业的优胜劣汰,进而实现生产要素的优化配置。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:国际快递巨头加入国内快递市场竞争的影响分析相关论文。内容仅供参考阅读!
国际快递巨头加入国内快递市场竞争的影响分析全文如下:
从2012年外资拿到国内牌照起,外资快递公司加速布局国内市场,很多人说狼来了,但也有人不肖一顾,认为对于国内快递而言,外资根本无法与国内企业竞争。无论是网点还是经营成本都无法形成竞争优势。那国际快递巨头加入国内快递市场的角逐究竟会对对国内快递将会造成何种影响呢?
从国内外现状分析:如果单纯的从市场占有率和客户的认知角度来看,联邦快递完全处于弱势。就FDX而言上海集散中心的日包裹处理量是8000个,全国的是50000个。而圆通的日处理量是FDX的10倍。就网点而言FDX采用的是直营的形式,能直接覆盖的城市是400多个,其中能做到次日达的城市是200多个。而顺丰全国有近5000个营业网点。覆盖300多个大中城市以及1800多个县级市或市区。EMS则是有人的地方就能送到。
但是如果从盈利能力和货物的价值而已,则外资占有很大优势。国家邮政局公布的2011年邮政行业发展统计公报显示,全年国有快递企业业务量完成10.8亿件,实现业务收入271.1亿元;民营快递企业业务量完成24.8亿件,实现业务收入374.5亿元;外资快递企业业务量完成1.1亿件,实现业务收入112.5亿元。民营快递企业业务量市场份额近七成,但业务收入却不足五成。据公报数据显示,国有、民营、外资快递企业业务量市场份额分别为29.4%、67.6%和3.0%,业务收入市场份额分别为35.8%、49.4%和14.8%。
其中的关键点在于货物的结构。四通一达为代表的民营企业的客户群是低价值的个人客户,对价格敏感而且对时效要求高,更重要的是毫无忠诚度而言。所以现在几乎是做一票亏一票。顺丰的主要客户群是中小企业,在这个领域无疑顺丰占有很大优势。但是作为FDX和UPS,他们的客户群主要为高端客户和外资公司。高端客户是指,奢侈品、精密仪器(如晶圆,芯片等)、高端鲜花等,高价值,对价格不敏感,对安全性、时效性要求高的客户。这也就是为什么外资公司在3%的市场占有率的情况下可以获得14.8%的收入。
其实外资公司的国内业务早在2007年起就开始布局国内市场了。
2007年FDX收购大田的国内网络。TNT收购华宇。DHL虽然已经退出国内市场,但是在开始时邮政法还没有出台的时候,他们在企业信件方面占有了很大的市场份额。
进军中国物流市场的外资企业,多数是在其母国和地区甚至全球都知名的行业先锋。他们拥有品牌溢价,在海外受到广泛认可。来到中国,他们同样在跨国制造业和服务业内享有这种本土物流企业无法比拟的优势。目前跨国企业纷纷落户中国,几乎所有的世界500强企业都已在中国进行投资,这些大型跨国企业的生产设备、原材料、产品和服务在中国国内以及进出中国的流通,都要依靠物流企业的服务,而他们通常首选熟悉信得过并有强大海外网络的国际性物流公司。不只是跨国企业,中国本土的企业和机构中,尤其是海外业务比重高的,也将外资物流企业作为理想之选。
外资物流巨头拥有全球网络,国际多式联运操作经验丰富,在海运和空运上的优势尤为明显,因此在中国的对外贸易物流领域中大显身手。他们配备先进的物流设备和基础设施,借助现代信息技术,大力开展口岸物流。比起大部分在国内以运输和仓储为主体、业务功能比较单一的本土企业,外资更胜于能够提供高附加值的物流配套服务,他们注重客户管理,善于统筹支配链上所有的资源打造全供应链服务,并且有能力为客户提供专业物流咨询和度身定制有针对性的物流方案。
从长期来看,由于外资快递公司占据了90%的国际快递市场。如果构建成了国内网络。那么对国内快递公司而言就会造成毁灭性的打击。因为:
1、电子商务公司的快速崛起必然是日后的主旋律。
随着国内竞争的恶化,势必把触角伸向海外,实际上已经有很多公司这样做了,比如苏州的兰庭都已经在美国上市。这样,国际快递公司就可以提供一条龙的服务。比如FDX就有一种IPD/IED的服务,就是类似于配送的服务,它允许把多件货物打包成一件来清关,到国外或者进口到国内再拆分,并送达每件货物的收件人手上。
2、代收货款业务。
代收货款被认为是下个国内快递的盈利点。这点从亚马逊,当当等B2C的电子商务的收款模式就可以看出。而在这点上外资公司的技术能力将获得体现。COD的关键竞争点在于回款,FEDDEX可以做到一周2次回款,而国内快递公司的回款期远远高于FEDEX,例如顺风是隔周。
3、个人消费者观念的改变。
现在个人消费者的对于快递的要求就是便宜。这样就导致国内快递公司的恶性竞争,而竞争的结果肯定是倒掉一批,剩下的一批肯定是集体涨价。比如说FDX现在江浙沪的首重价格是16元,四通一达是6-8元。如果价格涨到12元呢?如果再涨呢?当价格优势不明显的时候,服务水平就会成为决定消费倾向的关键。而且国内消费者对于快递的关键在于快,这点上与美国的消费者有极大的不同。在美国亚马逊的送货时间通常在7天左右。而国内最好是能隔日达,甚至次日达。而在这样的服务水准上,又要求极低的价格,这样就压制了快递企业的盈利。长此以往,必然导致资金链断裂。
所以如果国内快递企业要与国际巨头竞争,首先要做好长期斗争的准备。外资的确在经营成本上远远高于国内企业,因为所有快递员都为他们缴4金而且所有的设备都是自有的。而国内的快递公司,大多数的快递员都仅有提成奖金,很多公司甚至基本工资都没有。这样有违国家政策的行为迟早会被修正。到那时候经营成本处于同一水准之上,而国内企业的服务又无法与外资相比,到那时,生存就会产生危机。
而且现在的国内快递企业基本上都是采用加盟形式,这样形式的经营模式,有利于快速扩张占领市场,以及降低总部成本。但是这种模式的劣势现在已经显露无遗,那就是无法保证服务水平。快递业的核心宗旨不是快,而是安全送达。哪怕一家企业能做到全国次日达,但是无法保证货物的安全,那消费者同样不会为此买单。
从消费者的日常消费习惯可以看出。如果是邮寄重要的物品,通常是不会选用四通一达的,而是选用FEDEX或者顺丰。只有邮寄无关紧要的物品才会考虑价格因素。但我们知道,凡是无关紧要的物品都是低价值的,如果做惯低价值的物品,将无法进入附加值高,容量更大的商务快递领域。所以说,国内企业必须改变加盟店的营业模式,必须改成直营。如顺丰。但是现在快递企业要从各个地方加盟店收权,又面临高昂的收购费用问题。其实四通一达现在都在做这件事情,申通和圆通则刚完成江浙沪的收购计划。但直营的改制必须实行,而现在则是烧钱的时候,看谁能挺过去。我倒是认为这也是一种行业洗牌的机会。对增加企业竞争力是有好处的。
对于国内快递企业而言,还有时间来布局,以应对外资企业的竞争。因为外资企业的短板使其难以在短时间内和本土企业全面竞争外资虽然在资金、技术、设备、人才和经验等方面占有优势,但必然也有水土不服的时候,在一些本土企业占有绝对优势的细分领域,他们难以和本土企业展开竞争。同时在政策层面上也会得到国家的倾斜,比如外资现在就无法进入文件快递的领域。而且在与官方的公关方面,外资还是存在一定的不足之处。
就国内网络布局来说,外资物流企业无法和规模大、网点密的本土物流企业相比,国内快递这一细分市场表现最为明显,Fedex和UPS虽然获准经营国内快递业务,但其经营网点远远少于同样在中高端市场竞争的对手,例如中国邮政下面的EMS和顺丰速运,据业内人士估计,这两家外资在5年内需投资至少10亿美元,才可能形成与EMS和顺丰相当的规模。
所以国内快递企业还有5年的时间来加强自身的竞争优势。强化对于低端客户的掌控,并提高自己的服务水平以来迎合商业客户的需求。
浏览量:2
下载量:0
时间:
所谓市场定位,就是根据竞争者现有产品在市场上所处的位置,针对消费者对该产品某种特征或属性的重要程度,强有力地塑造出本企业产品与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象,并把这种形象生动地传递给消费者,从而使该产品在市场上确定适当的位置。也可以说,市场定位是塑造一种产品在市场上的位置,这种位置取决于消费者或用户怎样认识这种产品。。以下是今天读文网小编为大家精心准备的:论我国房地产企业市场定位策略研究相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读:
论我国房地产企业市场定位策略研究全文如下:
(一)我国房地产业的发展历程
在建国之前,我国的房地产市场,特别是其中的二手房市场,已经有了蓬勃的发展。在建国之后,按照当时的政治经济形势,国家采取了计划经济体制,从1949年到1978年改革开放以前,房地产的流通、消费是采用计划分配的方式来进行的,不存在房地产商品的市场交易行为。这一段时期中,我国的房地产业处于一个沉寂状态。
1978年,我国开始了由计划经济向市场经济过渡的经济体制改革,作为市场经济的一部分,房地产市场的复苏和发展很快被提上了日程。发展至今,尽管发展过程中有过起落,但从总体上来说,我国的房地产市场经历了一个快速的发展过程,这个过程可以分为三个阶段:
1.房地产市场复苏(1980--1991)
中国住宅和房地产业的发展是从城镇住房制度、城市土地使用制度和房地产生产方式的改革开始的。1980年4月份,邓小平就城镇住宅体制改革的框架思路作了重要讲话,绘制出了我国住房新体制的基本蓝图,拉开了住房制度改革的序幕。沉寂已久的中国房地产市场开始逐步复苏。为了推动房地产市场的健康发展,我国政府不断进行房地产业法律法规的建设完善工作。这一系列举措,加快了我国房地产市场的启动。我国房地产市场环境逐步走向规范并得到了法律上的保障,这一阶段主要是为后来房地产市场的快速发展打下制度和规范基础。
2.房地产市场波动调整(1992--1995)
1992年到1994年,我国房地产业经历了一个巨大波动。在邓小平南巡讲话的推动下,加上国内有利的政治经济环境,房地产市场得以急剧发展。由于政府对国民经济发展估计不足、调控不力,导致全国经济过热。房地产业也在1993年形成了以海南房地产热潮为代表,全国范围内的泡沫现象。1994年,政府开始对国民经济进行全面宏观调控,房地产业作为先导产业,遭受冲击最为严重。经过1995年的宏观调控深入进行,国民经济稳步着陆,房地产业也开始止跌回升。此后,国家开始严格控制高档房地产项目的开发,将房地产业的发展方向引向住宅开发。此后,我国房地产市场开始步入一个理性、平稳的发展阶段。
3.快速发展(1996—2011)
1998年国务院发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知》,该文件提出:取消住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;调整住房投资结构,重点发展经济适用房,并对其给予一定的政策扶持;发展住房金融;加强住房物业管理。这一文件,明确了城镇住房制度改革的指导思想、目标和基本原则,为我国房地产业的发展提供了明确的方向和道路。
住房制度改革的不断深入,为房地产市场的发展提供了更为广阔的空间,并使住宅消费成为了我国当前扩大内需、拉动经济发展的一个新的经济增长点。
(二)当前我国房地产业发展现状
1.市场逐渐走向成熟
伴随着国家经济结构调整的步伐,提高第三产业在国民经济中的比重成为了我国经济结构调整的重点。国家因此制定完善了一系列相关的法律法规、产业政策,为房地产市场的发展提供良好的环境。另外,各种相关产业的逐渐发展成熟,以及从业人员资质考核审查体系的逐步建立,都为我国房地产业的快速健康发展打下了良好的基础,房地产市场也在这种环境下逐步走向成熟。
同时,随着城市土地拍卖进程的加快,政府对开发企业土地储备管制的逐步放开,房地产业势必走向寡头垄断。小的开发企业由于缺乏土地储备且资金匮乏,将逐步退出市场;同时大房地产开发商在信用和资金方面的优势得到确认,发展得越来越强大,这在另一方面也保证了市场上产品的质量和责任担保。
2.个人消费成为主流
房地产市场的放开,住房实物分配制度的取消,实行住房分配货币化的逐步推行,大大刺激了个人购房消费的欲望。房地产市场上个人消费的比例节节攀升:1986年个人购房比例为17%;1997年,这一比例提高到64%;到2011年,全国诸多省份个人购房比例都已经超过九成。个人已经完全成为了我国房地产市场的消费主体。
3.二手房市场趋于火爆
随着城市化进程的加快,以及大规模旧城改造工程的展开,将大量的原来有住房的城镇居民推向了市场。这些市民手里握有政府的补贴,他们加入市场,不仅仅刺激了新的生活社区的开发,同时也带动了二手房的交易。同时由于城市新增外来人口的增加,也刺激了二手房市场的发展。北京、上海、广州等城市的二手房交易量逐年大幅增长。
4.形成了以开发商为主体的住房供应体制
随着住房商品化的发展,开发商成为主体的住房供应体制,政府主要承担微利房及廉租房的供应,而单位则已经基本上退出了住房供应系统。开发商在政府政策引导及金融机构的支持下,依法筹集资金并投入商品房的建设和营销,自主经营、自负盈亏、自担风险、自求平衡、自我积累,逐渐成为房地产供应的主力。
5.商品房空置现象仍然严重
目前竣工面积数量和销售面积之间的差额来看出,目前二者之间的差额在逐渐缩小,但是商品房空置现象仍然比较严重,分析起来主要有两个原因:一是住宅价格大大超过了城镇普通居民的支付能力,最庞大的普通消费群体的需求未能得到有效满足;二是在开发过程中忽视消费者的实际需求,开发出的住宅无法满足人们的实际生活需要。目前积压的住宅基本上都存在设计、选址、规划上的严重缺陷,面对强大的竞争对手,产品滞销也成了自然而然的结果。
(三)市场定位对房地产策划的意义
1.市场定位有利于开发商把握市场脉搏,锁定目标市场市场定位可以使开发商及时了解市场状况、消费者消费倾向、市场供需状况、竞争对手情况,从而预测市场走势,为企业确定今后经营方向、制定发展战略、获取潜在市场份额提供可靠依据。
2.市场定位有利于开发商评估市场风险与收益
面对风云多变的市场状况及日趋激烈的市场竞争,众多开发企业都迫切想了解在开发过程中可能遇到的市场风险、政策风险、金融风险,以及项目收益情况。前期策划有助于开发企业在开发前期对风险与收益做出评估,从而制定正确的开发战略。
3.市场定位有利于房地产企业改善经营管理,提高市场竞争力目前许多房地产企业经营不善,房子盖好了,但却因过时而卖不出去。究其原因很大一部分就在不懂市场,不重视市场定位,在瞬息万变的市场竞争条件下或盲目经营,或束手无策。而只有通过市场定位尽可能地去了解市场,预测市场变化规律,掌握市场行情,才能满足市场需求,提高企业市场竞争力。
4.市场定位有利于各专业协同合作
房地产专业分工越来越细,项目开发涉及到工程、设计、营销、物业管理等不同专业,是一个典型多专业协同合作系统工程。前期策划的重要作用之一就是为各专业协同合作提供平台。比如建筑师根据前期策划案能够了解他所设计的住宅是为什么人做的,这些人有什么喜好和要求,便于指导其设计工作及与其他专业的沟通与交流。
(四)论文研究的主要内容、研究方案
1.论文研究的主要内容
(1)房地产项目市场定位的概念及发展。目前许多人混淆了市场定位和目标市场两个概念,认为目标市场即市场定位。本文先从房地产、房地产业以及房地产市场的概念入手,逐步引出了房地产市场定位理论的相关内容,通过对房地产市场定位概念的界定,明确了市场定位与目标市场的关系。同时,还阐述了房地产项目市场定位的现状,从而强调本文研究的重要性和必要性。
2.从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、企业经营目标、消费者、物业管理、信息技术、政策法规等主要因素进行分析,罗列出上述因素对市场定位的影响情况,从而保证在对项目进行市场定位的过程中做到有的放矢。
3.房地产项目市场定位案例。
按照房地产项目市场定位的准则和流程,分别从项目基本情况、项目市场研究、项目市场细分、楼盘概念的导入、目标市场以及项目市场定价等几个方面入手,实践证明只有对市场进行切实有效的分析研究,充分了解市场的需求情况,对市场进行科学的分析预测,同时通过了解竞争对手的情况,发现市场的空白点,并结合项目和公司的实际情况,才能为项目定好位,开发出适销对路的楼盘,房地产企业才能在激烈的竞争环境中立于不败之地,成为行业的领跑者。
2.论文研究方案
(1)通过对房地产项目市场定位概念、准则、流程的研究,找出市场定位的关键点,以及影响它的各个因素。
(2)利用对各种因素分析的成果,对具体案例项目的市场定位进行研究。
二、我国房地产项目市场定位的现状与存在的问题
(一)我国房地产项目市场定位的现状市场定位与房地产结合起来在我国已有十多年了,在房地产市场营销的过程中起到了重要作用,给市场也带来了双面影响。
随着消费者生活水平的提高,人们对住宅的要求也越来越高,房地产企业的准确市场定位为创造销售的制高点起到了决定性的作用。目前房地产业准确的市场定位推动房地产市场向前发展综合起来主要体现在以下几点:
1.找准细分市场
细分市场是房地产市场定位的起点,这在中小型房地产企业中体现最明显。即使不是名牌产品所开发的房地产在市场上同样受欢迎,这一点运用得最成功的要属上海的建安房产。由于他把房地产市场细分为特定的客户群—单身,这样其单身公寓在未正式投放市场时就已经预售完毕。
2.为房地产品打造竞争性的卖点
房地产市场在竞争日趋激烈的今天,越来越多的企业注重在产品的本身和附加值上加以再定位,重申产品与众不同的特色。比如文化定位突出商品房所蕴含的文化氛围;智能化定位突出小区的设施和物业管理的智能手段;概念定位突出感性消费时代的概念营销,潘石屹的现代城就是把SOHO定位于消费某种观念、某种期待、某种联想和某种荣誉,所以在开盘售楼不到一个月40亿的销售额马上回笼。这些开发商的成功得益于能为产品创造竞争性的卖点——市场定位。
3.房地产定位模式呈动态发展
定位是一个动态的过程,它随着市场环境的变化而变化,任何一家房地产公司不可能满足所有消费者的需求,它只能以市场上部分的特定顾客为其服务对象,因而,它的定位模式是变化着的。如:在文献检索和实习过程中发现,长沙的融城苑就是最典型的一例,他首先市场定位在中高档商品房上,但长沙当时就有好几十家房地产公司定在同一目标市场上,因而,竞争相当激烈,在市场空隙很小的情况下,融诚苑将定位模式改变,将项目开发定位在与经济适用住房市场上,而且偏向于中低档房型。这一模式的改变为公司带来了相当可观的市场,同时也为国家推行的住房制度改革作了贡献。
(二)房地产市场定位存在问题
当房地产处于卖方市场时,开发项目的定位朦朦胧胧,人们不太注意,定位的偏差对投资回报率的影响还不大,随着市场经济的全面展开,卖方市场变成买方市场,开发项目的定位就凸现出来,定位适当与否,直接影响营销,影响资金回报率。当前商品房空置率很高的一个主要原因就是市场定位缺乏科学性造成的。主要体现在以下几点:
1.产品定位不准
目前房地产市场存在着产品定位不准的现象,主要表现在:大量建设房地产的同时却出现大量的空置房;住宅建设向大型化、高标准发展而普通实用型的住房却并没有得到重视。
2.重视创品牌而忽视定位前瞻性
很多的房地产企业很注意自身的品牌建设,但是往往忽视企业自身内部管理的建设。在房地产市场定位中,缺乏定位的前瞻性,导致只重视创建品牌的过程中“内力”不足,从而影响到房地产品牌的建设。
3.缺乏定位的全过程管理
市场定位过程包括从市场调研到项目立项,从产品的细分到市场营销策略的运用。每一个过程都应该涉及到定位问题,但是由于有一些房地产企业在管理方式和经营理念上还存在着不足,因而在某个阶段可能忽视定位。
4.对再定位不敏感
由于企业在发展过程中,采用有效的市场战略,占领市场,但是由于市场定位不准确,对企业的发展会产生较大的负面影响。因此,企业需要对市场重新定位,但是就目前状况而言,有很多的房地产企业却忽视了这点。
5.缺乏战略规划
目前,很多房地产公司普遍未能从长远角度把握对市场的分析,没有充分考虑市场定位的影响因素,从而不能把市场定位提升到战略的高度来对待。营销过程中仅仅是简单地跟随房地产市场竞争的潮流被动零散地运用广告、宣传、概念、改善服务态度等促销手段,这与房地产公司发展要有精确定位和周密的总体策划的要求格格不入。
(一)房地产项目市场定位
1.房地产项目市场定位的准则
市场定位准则被营销学家认为是市场定位成功与否的关键,在定位理论发展中起着决定性的作用,归纳起来有以下四点:
(1)受众导向准则
房地产项目市场定位的重心在于消费者心灵,对消费者的心灵把握得越准,定位策略就越准,定位策略就越有效。有的学者提出了消费者的五大思考模式,并分析了信息传播不能到达消费者的原因及无法占据消费者心灵的根源。这一定位理论的最新研究成果告诉我们,成功的市场定位取决于两个方面:一是项目如何将定位信息有效地传达到消费者脑中,二是定位信息是否与消费者需要相吻合。也就是说,市场定位必须为消费者接收信息的思维方式和心理需求所牵引,必须遵循受众导向原则。
例如:有一个人要推一个“完美”的楼盘,那么,他向工薪一族介绍时就不能只说它有多少高级豪华会所,向二次置业的人士介绍时就不能只说它不带电梯,分摊面积少,向富豪介绍时就不能只说它有多条公交线通达市内各地。论文格式工薪家庭最关心的是管理费和分摊面积的多少;二次置业的人士多是想改善居住的环境,他们当然希望多点绿化面积和有电梯;富豪多数都不会去关心是否有公交线路到楼盘,甚至不想有公交车到达,他们只在乎环境是否优美,配套设施是否完备。如果此人能掌握每一个购房者的所思所需,投其所好,必然一矢中的。
因此,要突破信息沟通的障碍,打开消费者的心智之门,关键是要想消费者所想,要千方百计使传播的信息变成消费者自己想说的话,让他在听到项目的宣传和参观楼盘时感觉满意,由此认为:这正是我所需要的,这正是为我专门设计的。只有这样,才能让他们产生亲切感、认同感、信任感,从而接受产品,最后产生购买欲望。受众导向原则,实质上就是如何突破传播障碍将定位信息进驻消费者心灵的原则,也是不断强化消费者满意程度的原则。
(2)差别化准则
广告的空前泛滥,使得消费者每天接触到的信息难以数计。面对各式各样的房地产广告,消费者往往会不知怎样选择,即使看中了某个楼盘,很快又被其他更新的楼盘所吸引。市场定位就是通过各种媒体和渠道向目标市场传达楼盘的特定信息,使之与对手楼盘的不同之处凸现在消费者面前,从而引起消费者的注意。当目标定位所体现的差异性与消费者的需要相吻合时,你的楼盘或品牌就能留驻消费者心中。
通过对大量案例的研究,我觉得定位中的差别主要来自于以下几个方面:
a.楼宇质量:你的楼盘选择的用料(包括建筑用料和装饰材料)是否比别人更好更经久耐用?能否作出保证?
b.建筑风格:你的楼盘是否符合消费者住宅时尚的追求或特别的审美要求?
c.交通:你的楼盘出入的交通是否更为方便?
d.舒适:你的楼盘的小区的绿化环境是否能让消费者觉得更为舒适享受?
e.价格:楼盘的价格是否更为优惠?是否像楼盘本身一样具有吸引力?
f.物业管理:楼盘以后所提供的物业管理服务是否比对手楼盘所提供的更为优质和完善?
g.升值潜力:购买了你的楼盘,究竟能给买家多少潜在利益和好处?
当然,定位中的差别因素远远不止这些,它还包括很多有形或无形的因素。你与对手楼盘的差别越多,你便掌握更多的定位优势,楼盘形象也会越突出。可见,要想在消费者心中留下深刻印象,唯有一种途径——与众不同。
(3)个性化准则
楼盘与楼盘之间的某种差别,是可以经过调整经营策略和不断努力来缩小或同化的。顾客选择楼盘时,他们在理性上会考虑楼盘的实用性,同时他们也评估不同楼盘所表现出的个性。当楼盘表现的个性与他们的自我价值观相吻合时,他们就会选择该楼盘,并用该楼盘体现自己的个性。而有效个性化的各项原则,就是要符合重要性、明晰性、优越性、可沟通性、可接近性、收益性等条件。
例如:广州奥林匹克花园,它将“体育运动”概念导入该楼盘,给该楼盘赋予了旺盛的生命力与鲜明的个性,大大提升了楼盘的品位,一改过去那种“完善的会所+创意的房型=优秀的小区”的千篇一律的模式,使该楼盘的促销宣传的主题十分鲜明、突出,富有号召力,而且使促销活动,尤其是其中的广告、公关活动创意空间十分广阔,以体育明星、运动会等作促销显得顺理成章。
(4)动态调整准则
房地产企业是社会系统中的一个子系统,它的经营活动自然受到环境的制约。动态调整原则认为;在变化的环境中,今天处于第一的企业不能保证明天依然能站鳌头。新的变化因素可以在转瞬之间将一个强有力的公司推入狂澜。因此,企业只有不断调整自己的目标、产品领域、技术与管理等等,方能适应环境的变化。作为重要的营销策略,定位的动态调整自然不可避免。
动态调整原则要求企业在变化的环境中,抛弃过去传统的以静制动,以不变应万变的静态定位思想,要在变化的环境中不断调整市场定位及其策略。
2.制定竞争目标
成功的发展商总是善于制定和调整市场导向的竞争目标来适应不断变化的环境,他们懂得如何在目标、资源、技术和机会之间寻求发展并保持平衡。竞争目标的制定有助于所有参与项目发展的员工向着同一方向努力。
(1)目的与动机
目的与动机对于任何一个项目都是十分必要的,它是发展商制定战略竞争目标的主要内容之一,也是项目市场定位的前提。每个经营者都应把目的与动机提高到一种战略高度。如果忽视了这一战略高度,则是非常危险的。
(2)现状及趋势分析
确定了动机、目的、范围及方法之后,接下来,就必须进行现状及趋势分析,以发掘潜在的问题和机会。这个阶段须注意的问题,包括项目基地特性条件(例如交通运输、公共设施、产业结构等)、相关法规限制(例如土地法规、城市建设法规、税务法规等)、房地产市场特性(例如供需状况、产品形态、竞争情况),以及相关的财务条件(例如造价、售价、融资机会及成本等),还有市场容量和潜力。我觉得只有清楚了解到楼盘所在区域的一切,你的楼盘的定位才会更接近消费者的心。
(3)明确竞争目标
竞争目标的确定应建立在对市场机会和竞争优势的分析基础上,而不能主观臆断。一个房地产项目目标可能不只一个,如利润、销售额、市场份额的增长等。目标的制定要协调一致,不能相互矛盾,也不能不分主次放在同等重要的水准上。同一个时期要求较高的市场份额,又要求当期最大利润,这是不现实的;要高速增长又要最低风险,这是不可能的。
3.分析消费者心理
目标实现过程实际上是满足目标消费者需要和欲望的过程,然而在众多的可供选择的楼盘中,如何让消费者选择你的楼盘?如何在消费者心中树立独一无二的形象?这就要求发展商通过市场调查了解消费者的需要、购买动机以及影响购买的各种因素,以便在市场定位中占领有利的竞争地位。
任何购买行为都是由动机支配的,而动机又是由需求激发的,当消费者受到某种内部或外部的刺激后,他就开始意识到一种需求。消费者的需求是多种多样的,因而产生的购买动机也就不一而足,而只有最强烈的购买动机才会导致购买行为。
4.选择目标市场
市场包含着无数的消费者,因而包含着不同的、千差万别的需求形态。任何一个楼盘,无论其规模如何,它所能满足的也只是市场总体中十分有限的部分,而不可能全面满足。市场中的失败教训,使人们逐渐认识到:与其全面出击,不如集中力量对准一个特定的目标发动总攻。
(1)市场细分
所谓房地产市场细分,是指人们依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯,将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程,其中每个消费者群即为一细分市场。发展商通过市场调查和市场细分将会发现尚未被满足的顾客群体,如果发展商能够根据这一顾客群体的需求特征设计出独具特色的楼盘,将会获得巨大的成功。不同的消费者由于年龄、性别、收入、家庭人口、居住地区、生活习惯等因素的影响有着不同的欲望和需求。市场细分实际上就是将异质市场划分成若干同质市场的过程。成功的市场细分意味着企业在明确的细分市场上满足现有顾客和潜在顾客的某种需求。
(2)选择目标市场
房地产市场细分有很多方法,但不是所有的市场细分都是有效的。而使用的细分变数越多,分出的子市场也就越精确,当然所包含的消费者也就越少,开发商要付出更多的代价。究竟多大的细分市场最为有效,要看划分出的目标市场是否符合以下原则:
a.可衡量性:即细分市场的购买力和规模大小可以被测量出来;b.可进入性:即细分市场的容量能够保证企业获得足够的经济效益;c.可盈利性:指房地产经营企业所选定的细分市场的规模足以使本企业有利可图;d.易反应性:指细分市场必须在市场营销组合变动的反应方面呈现出差异。以上四个标准仅仅是满足了企业选择的基本条件,除此之外,企业还要分析评估细分市场,看它是否最适合自己。
如果细分市场正符合开发商的目标,开发商就会决定其是否拥有在此细分市场成功所需的实力。每一个细分市场都有一些成功的要素,当缺乏或无法即刻获得竞争优势,则不宜介入这一市场。无论怎样,市场细分及目标市场选择作为企业营销战略的核心组成部分无疑为企业寻找机会、建立优势创造了条件,因此,它的重要性已经越来越受到企业的重视。
5.明确竞争优势
市场细分后选择目标市场,还必须了解竞争对手的情况。俗话说:“知己知彼,百战不殆。”发展商必须经常将其定位、产品、价格和促销手法与其他对手楼盘相比较,通过这种方法,可以找出其竞争优势和不足之处,从而在消费者心中确定其优势。同时,也利于当对手发起攻势时,可及时作出有效措施。
(1)识别你的竞争对手
发展商在了解自己楼盘优劣的同时,也应该全面、充分地掌握竞争对手楼盘的优势和劣势,这样才可在制订营销策略时做到收放自如,让自己的项目在激烈的市场竞争中脱颖而出。而且在进行此类分析时往往只注重正在发展的项目。其实,分析潜在项目往往更重要,因为当你的项目推出时,这些潜在者就可能成了真正的竞争者。这其中,分析竞争对手是为了进行针对性比较。营销的关键是扬长避短,只有通过比较才能把“长”与“短”清清楚楚地搞明白。分析畅销楼盘则主要是为了借鉴和学习,看一看哪些方法是对自己有帮助的。
(2)从比较中建立竞争优势
对市场可能的和潜在的竞争对手进行深入的透析,接下来的工作便是在与竞争对手比较的过程中建立自己的优势,以寻找占领该市场的最佳立足点。开发商要对自己的能力有一个正确的评估,然后与竞争对手加以比较,找出两者的差距,发现企业现有能力存在的问题,明确企业的优势和劣势。企业要与竞争对手正面交锋,我觉得应具备下列优势之一:
a.资源优势。包括人力、物力、财力等,如果开发商能以较少的成本获得较佳的资源,无疑具备了供应上的优势。例如上市房地产公司具有融资优势等。
b.规模优势。由于开发商生产经营规模较大,开发商的费用成本分摊下去可以导致销售费用率明显降低。
c.产品优势。楼盘的建筑质量、建筑风格、小区环境和配套设施等能满足消费者的多层次需求,则其产品优势较为明显。
d.品牌优势。若开发商品牌知名度高,声誉良好,其产品就更易被消费者接受,开发商还能利用该品牌成功扩展到其他市场。
我觉得上面所述各种优势,开发商无需也不可能面面俱到,只要有其中一方面的胜人之处,就可以从这里下手,进行定位。开发商以其鲜明化的特征吸引了不同需求的消费者,又避免了同业的正面竞争,这正是明确开发商的目的所在。
6.寻找最佳切入点
当发展商选准了细分市场,明确了自身竞争优势之后,使用你的优势与消费者的需求结合起来,转化为消费者的正吸引力,这就是市场定位,但这也要讲究策略。
(1)先入为主策略
先入为主策略是指当发展商找到一个全新的目标市场后,即趁热打铁,抢先确立自己产品的领导地位,使后来者只能步其后尘。问题是发展商如何从消费者的心理出发,推出新产品第一的概念。如果仅从新概念楼盘的特性出发,没有找准消费者的心理空间,即使先入也无法为主。因此,发展商要在顾客刚刚意识到,或者还没有清醒的认识到的时候,第一个把你的楼盘形象推到他们面前。
(2)空隙卡入策略
如果消费者的心智已经被先入者的品牌占领,那么跟进者的模仿永远只能是次要的地位,并不能产生积极的反响。显然,要取得成功,必须另辟捷径,也就是要在领导者的心智空间寻找一个新的空位。空隙卡入策略就是要在领导者品牌忽略的市场空隙,通过创造思维运用,从而占领消费者心智的定位方法。
(二)房地产项目产品定位策略
房地产项目产品定位是指在深入市场调研与项目准确定位的基础上,根据市场需求发展趋势、规划设计管理要求以及地形条件的约束,在同时满足企业利益、顾客利益、社会利益的前提下,进一步研究项目本身应该具备什么样的属性,研究建筑应该具备的功能、空间结构和布局形式,为后续建筑设计提供依据。
1.产品定位策划的意义
传统房地产开发过程是首先由业主投资方根据城市总体规划确立建设项目并上报主管部门立项,建筑师按照业主的设计委托书进行设计,而后由施工单位进行建设施工,最后付诸使用投资活动是由业主单方面进行的,建筑师在规划立项的基础上,接受了任务委托书后进行具体设计,而施工单位则只是按设计图纸进行施工。这是一个单向的流程,没有市场的环节,也就不能保证设计出来的产品满足于市场的需要,因而需要增加一个独立的环节,来研究市场需求,根据市场需求,研究设计依据,这就是产品定位策划。可见,在房地产项目开发前期策划过程中,业主应在委托设计前,首先委托前期策划专家,在市场定位的基础上进行产品定位策划的研究。以求得设计阶段的理论依据。
2.产品定位策划的内容和流程
房地产产品定位策划的主要内容包括提炼产品的主题概念和构思体现项目主题概念的规划设计方案这两个方面。
(1)项目主题概念的提炼
房地产项目的主题概念,是项目集中表达的特殊优势和独特思想,是发展商倡导的某种生活方式。特殊优势是客观具备的有利条件,其中有些是一目了然的,无需过分强调,本身就有吸引力,如区位、地段、交通、环境等;有些则是潜在的,要通过反复调研、考察、分析,才逐步明了;而发展、昭示并且淋漓尽致地渲染和表达这些潜在优势,往往会使项目独具特色。独特思想是主观创造的特殊概念个性,通过主动营造某种主题氛围,激发人们对特定生活意向的联想,使居住的物质环境变得人性化、亲情化。
a.项目主题概念提炼的必要性。项目主题概念提炼的必要性主要表现在以下几个方面:
生活方式的转变。以前买房只仅为居住和使用,注重物质的较多,现在情况则大不相同,人们除了购买房屋外,一个重要方面是购买生活和工作方式;项目主题概念是楼盘的生命与灵魂。钢筋构成的房屋的“硬件”部分,楼盘添加了主题概念后,等于赋予了楼盘的生命与活力,即“软件”部分;满足了消费者个性化追求。“物以类聚,人以群分”在地产中十分明显,选择什么样群体为伴是消费者自觉不自觉考虑的因素;产品差异化的需求。房地产市场竞争日趋激烈,开发的楼盘层出不穷,为了让消费者更好地了解自己的楼盘,必须要花很大力气进行楼盘的主题概念的分析推敲,以寻求差异化优势。
b.项目主题概念提炼的基本要求
运用创新或独到的思想理念;主题概念提炼要取得较好的策划效果,在创新的策划思想理念指导下是分不开的。房地产项目开发理念日新月异,各种新思想、新观念、新理念层出不穷,策划人要深刻领会这些理念的精髓,把握它们的实质,灵活地运用到产品定位策划实践中去。运用这些新理念的同时,还要进行筛选,把带有独到的思想理念运用好。
要领先引导消费者的需求;主题概念提炼不但要满足消费者的需求,而且还要引领消费者的需求。这是因为主题概念提炼总是走在市场的最前面,发现市场的潜在需求,为项目开发成功做好思想准备。当前,在激烈竞争的市场环境下,部分发展商已不再被动地迎合消费者的口味,而是努力引导市场,创造超越现有的生活需求,将自身对居住文化的理解和独特的审美品味融入房地产项目中,形成风格独特、个性鲜明的“明星楼盘”,有些甚至因其过于前卫的风格而被入归于“异类”.像用“音乐”概念作为项目的主题,真是有点不可想象。在引领消费者需求的同时,还要注重体现项目独特的功能需求,增加度身定做的空间和相应的设施,在开发理念和设计细节等各方面更深层次地体现“以人为本”的思想。
要善于挖掘项目的文化科技内涵;随着科技的发展,运用各种科技概念来提炼主题概念也为数不少,使项目呈现更加个性化的特色。在生态住宅、因特网、智能化、新科技、新材料的使用等方面,较之以往有更深层次的内涵挖掘。策划人要善于挖掘项目的文化科技内涵,使项目的民族文化精髓和科技文化理念融为一体,比翼双飞。
要十分注重建筑设计的理念创新;建筑设计理念的策划创新,不仅仅是发展商塑造产品个性特征、营造独特生活氛围的有利手段,同时也具有繁荣建筑创作、促进建筑文化、改善城市景观的良好社会效益。我们知道,建筑设计是产品定型的主要阶段,这个阶段的建筑造型、建筑风格。建筑规划、平面布局以及立面效果等,很大方面影响项目的个性化和差异化。如果在这个阶段没有把握好,在施工建设的时候要修改是相当困难的,即使不计较金钱,那也很费时费力。因此,在建筑设计阶段就要考虑好建筑设计理念和策划创新问题,使产品跟上时代的要求。
要把握好主题概念的整合和推广;有了独特、富于个性的策划主题后,怎么把它整合推广好也是一个不可忽视的问题。主题概念就像一条主线,把项目分区分期推出的产品珍珠串成一条项链;主题概念就是一个中心,项目开发的各个环节均围绕这一中心完成;主题概念还是一种说法,整个项目的构成、功能、风格、形象等均通过它得到合理的深入人心的阐述。因此,整合和推广好主题概念就显得格外重要。
3.构思项目规划设计方案
主题概念是房地产项目的灵魂,但是主题概念的表现首先是通过规划设计来进行的,其实现途径主要从项目的大局规划扩展到细部设计,最终体现在具体的设施上。项目的规划设计的主要内容包括产品的总体规划、产品的建设设计、产品景观设计、产品的交通设计和配套设计等内容。
(1)产品的总体规划。高水平的规划设计,是提高房地产产品的品位和受消费者欢迎的前提,许多的优秀项目都在规划设计上下足了工夫,当然最终也得到了消费者的认同和追捧。
(2)竖向规划。竖向规划的内容,竖向规划的主要内容是建筑物空间层次感、轮廓线、天际线、景观竖向规划等。
(3)产品景观规划的要求
景观规划应充分考虑其平面、竖向、季节、种类的协调搭配;景观规划应注重空间层次的合理性,按集中与分散相结合的原则科学地布置中心公园、分区主题公园、组团绿化、宅边绿化和路边绿化;应发展立体绿化,营造空中景观;景观规划应注重山、水、林、文多元素的融洽,强调美、静、净、洁,创造园林化、生态化、美观化、人文化的住区;景观规划应强调“常年叶绿,四季花开;开门见绿,推窗见景;雨不见泥,风不起尘;空气清新,赏心悦目;文化浓郁,人文荟粹”;景观规划应坚持自然景观与人造景观相结合,坚持山水园林景观与康体娱乐设施相融合,方便邻里交往与人际沟通;景观规划应注意适用性、观赏性与经济性的结合,应合理控制成本,降低居民负担。
(4)产品交通规划设计的要求
应方便居民出行、满足消防救护需要、确保住区的安宁,保证道路通达、安全、方便;道路系统应分级明显、架构清楚,既要与城市公共系统衔接,又要避免城市公交道路横穿而过;应尽可能做到人车分流,应避免机动车道直接进入住区,有条件的地方应做到人车直接入户;停车位设置应数量合适、设置合理,有利于优化环境、节约用地,减少对居民的空气污染、噪音干扰。
机电设备配置;供水系统;供配电系统;排污系统;供暖系统;供冷系统;电梯系统;消防系统;中央监控系统;智能化系统;煤气泄漏探测系统;室内电器自动控制和防火系统;电子巡更系统;室外摄像监控系统;车辆出入管理系统;路灯自动控制系统;物业管理自动控制系统;社区综合信息服务系统;生活服务设施;体育娱乐设施;交通设施等等。
本文从介绍房地产项目市场定位的概念及其发展入手,详细的阐述了房地产项目市场定位的准则和流程,并在此基础上通过对市场定位的研究,达到了以下研究成果:
1.澄清了房地产项目市场定位不是对具体项目作实质性的改变,而是对市场的发现。也就是说定位不在定位对象本身,而是在消费者的心底,是在消费者的大脑中占据一个合适的位置,一旦这个位置确立起来,就会使人们在需要解决某一特定需求或其他问题时,首先考虑某一定位于此的事物。
2.通过对房地产项目市场定位准则和流程的研究,使得在房地产项目市场定位的制定过程中更科学化和程序化,从而保证所作的市场定位科学、有效和准确。
3.本文对具体的成功案例进行研究,形象的反应了市场定位在项目开发过程中的重要性,从而能够引起更多的房地产企业对市场定位的重视,向市场提供更多的适销对路的楼盘,这对降低房地产项目的空置率以及房地产行业的健康发展都有着重要的指导意义。
地产项目是一种投资大、开发周期长、不确定因素多的产品,开发风险很大,一个项目的失败往往就会导致整个企业的崩溃。因此,在房地产界,越来越多的企业开始重视房地产策划,尤其是前期定位策划,用以提高决策准确性,规避风险。
随着我国市场体系的不断完善和成熟,房地产前期定位策划将会得到越来越快速的发展,社会、企业、消费者也会越来越认同房地产前期定位策划。笔者希望能以此文为契机,面对房地产前期定位策划的初步研究和探讨,为我国房地产策划的健康发展做出自己微薄的贡献。
浏览量:2
下载量:0
时间:
所谓市场定位,就是根据竞争者现有产品在市场上所处的位置,针对消费者对该产品某种特征或属性的重要程度,强有力地塑造出本企业产品与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象,并把这种形象生动地传递给消费者,从而使该产品在市场上确定适当的位置。也可以说,市场定位是塑造一种产品在市场上的位置,这种位置取决于消费者或用户怎样认识这种产品。企业一旦选择了目标市场,就要在目标市场上进行产品的市场定位。市场定位是企业全面战略计划中的一个重要组成部分。它关系到企业及其产品如何与众不同,与竞争者相比是多么突出。以下是今天读文网小编为大家精心准备的:我国房地产企业市场定位策略研究相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读:
我国房地产企业市场定位策略研究全文如下:
实践证明,我国房地产企业(除港澳台外)取得楼盘畅销的共同点,是以准确地市场定位最终取得市场,获得买主的认同。在决定开发一个项目之前,首先要进行市场定位,从而锁定目标客户,是楼盘畅销的先决条件,也是进一步拓展房地产企业市场的重要途径。
房地产市场定位存在着许多误区,主要表现在:
(1)产品定位不准确。房地产开发商热中于做广告,但是宣传手段及内容相似,使产品无法在消费者心目中形成独特的形象,消费者很难分辨它们之间的差别。
(2)客户管理不到位。由于大多数房地产开发企业未能建立统一的客户资源管理平台,给管理客户带来很大难度。很多企业未能对客户进行分类管理,也未建立起与客户沟通的有效渠道,没有建立规范的客户回访制度和客户关怀行动,不能及时掌握客户需求变化和客户满意程度,难以进行市场准确定位。
(3)销售过程缺乏规范管理。由于缺乏相应的管理手段和系统,大量曾经访问、咨询过、没有最终成交的客户的信息没有得到保留,而这些潜在的、未成交的客户资源都是花费巨额广告投放或通过展览活动吸引而来的。由于缺乏处理过程,未成交客户的背景信息、未成交原因以及对产品的需求等都未能得到应有的保留和分析处理。如果由于市场定位不准,企业要对市场重新定位。但是,就目前很多企业没有重视企业的再定位。
(4)随波逐流大盘定位。目前商品房的开发趋向于建筑面积越来越大,小区绿地面积越来越大,装修水准越来越高等。虽然无法回避不同居住群体之间客观上的差异,但是开发规模太大,将给现行物业管理模式带来管理上的困难,还使得居住其中的业主可能难以找到家的感觉。
(5)缺乏战略规划。未能充分考虑市场定位的影响因素,在营销过程中仅仅是随房地产市场竞争的潮流,被动、零散地运用广告、宣传、改善服务态度等促销手段。
(1)市场细分。
房地产市场细分是指人们在目标市场营销观念的指导下,依据一定的细分参数,将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群,其中,每个消费群即为一个细分市场。房地产市场细分是房地产企业选择目标市场及目标客户的前提与基础,其根本功能在于为房地产企业实施有效的目标市场营销战略服务。
房地产市场可以从以下角度进行细分:一是心理需求细分。分析消费者的心理需求,其实是分析其在购买住宅时的动机,人们的生活方式和个性不同决定了不同的住宅消费群。二是家庭组成细分。在城市中家庭是一个生活单元,家庭数量及结构对住宅的需求有重大影响。三是地理环境细分,包括自然地理环境、经济地理环境和人文环境方面内容。消费者对房地产的需求爱好,实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果,即是房地产所处地区的地形、地貌、气候条件、距离市中心的远近、交通便利、文化教育情况等的综合。
市场细分的作用主要表现在细分市场有利于开拓、发掘新的市场机会,企业可以集中人、财、物等资源,取得更大的经济效益;有利于掌握潜在市场的需求,不断开发新产品,开拓新市场,通过细分市场可以从中选择有效的目标市场。
(2)市场调研。
市场调研是市场定位的核心,也是顾客和企业联系的纽带。对于房地产企业市场定位来说,信息的收集很重要,主要包括宏观信息即整个市场竞争的情况,竞争对手的楼盘类型,销售定位;潜在目标人群的需求信息和企业内部信息。
(3)房地产品牌形象的培育。
品牌是房地产企业楼盘的市场信誉、市场竞争力的集中体现。房地产产品品牌能更好的满足特定消费群体的心理需求,对那些有强烈偏好的顾客来说更有吸引力。
(4)打造真正的卖点。如何打造房地产项目的真正的卖点是项目定位的关键内容,卖点可从多个方面进行,如文化定位突出商品房所蕴涵的文化氛围,智能化定位突出小区的设施和物业管理的智能手段;概念定位突出感性消费时代的概念营销等。房地产市场在竞争日趋激烈的今天,越来越多的企业注重在产品本身和附加值上加以再定位,重申产品与众不同的特色。
房地产企业市场定位包括产品定位、品牌定位、企业战略定位,房地产企业市场定位的分析如图 1.
3.1 房地产企业产品定位策略
房地产企业首先了解竞争对象的产品具有哪些特性,研究消费者对该产品重视程度,然后决定本企业的产品定位。
(1)提高产品的性价比,注重人文环境。消费者在购买时,考虑最多是的是商品房的质量和性价比。房地产开发商必须严把质量关,确保项目在各个方面的质量。居住小区的选址与建设必须要考虑人文因素,包括交通、教育和环境等内容。
(2)保证空间的合理布局。住宅最关键的要素是它的空间,因为其他设施都可以更新换代,惟独住宅的空间在其寿命内是不变的。保证空间的合理布局是住宅建设的发展方向。
(3)准确挖掘高价值的客户。如何判断客户的价值?从什么样的角度看待客户的价值?能否将客户价值量化?这是房地产企业特别关注的问题。房地产产品定位应考虑客户关系管理。客户关系管理中重要的理论是“二八原则”,也就是客户价值金字塔。在客户价值金字塔的顶端,20%的客户能够为企业贡献 80%的利润;在客户价值金字塔的底端,80%客户能为企业带来 20%的利润。因此,那 20%的客户为企业高价值的客户群体。从客户生命周期的角度来看待客户,不断挖掘客户价值是树立品牌、打造百年老店的房地产商们的追求。树立企业品牌的一个重要原因就是使得客户在其生命周期之中能够不断地购买房地产开发企业的产品。
3.2 房地产企业品牌定位策略
房地产企业品牌定位策略可从以下几方面考虑:
(1)深化品牌营销观念。目前品牌营销观念深入人心,广告成为广大客户购房时主要信息来源之一,因此品牌广告竞争也成为众多发展商重要竞争手段之一。广告创意突出绿色家园独特的产品品牌价值,包括园林生态、体育健身、休闲等特色;突出企业品牌价值,包括企业良好的知名度,美誉度及雄厚的实力,企业文化等。
(2)使消费者增强对房地产商的信心。房地产开发只靠硬件投入是不能构成品牌产品的,以品牌切入,更有利于竞争,建立特有的房地产品牌,逐步树立良好的品牌形象。
(3)建立优质的物业管理品牌。物业管理是与老百姓密切相关的大事,优质的物业管理对企业品牌树立则起到了至关重要的作用。
3.3 房地产企业战略定位策略
房地产开发企业战略通常有以下几种:一是建立专业化、跨地域房地产开发企业。资金雄厚的企业将逐步把企业资源向作为房地产专业化公司的发展方向聚集。二是综合性、跨领域房地产开发企业。这部分企业的房地产开发将呈现出多元性特征。三是房地产产业链投资延长型房地产开发企业。有些房地产开发企业,它的投资范围自延伸到了与房地产开发相关的上游或下游行业,取得产业链的利润最大化。四是从开发商转向房地产服务类企业。随着二手房市场即将全面起动,房地产细分市场架构进一步明显,房地产开发企业服务创新将面临非常好的市场环境和机遇。
(1)产业链投资延长定位。投资范围向相关的上下游行业延伸。
(2)补缺式定位。通过市场细分发现新的尚未被占领,但为许多消费者重视的空位产品。在这种定位下企业容易取得成功,因此这部分潜在市场即营销机会没有被发现,也许有的企业发现这种潜在市场,但没有足够的实力,无法去占领空白的市场。
(3)挑战式定位。当企业能比竞争者生产出更好的产品,该市场容量足够吸纳这两个竞争者的产品,同时比竞争者有更多的资源和实力,这时企业可把产品定在与竞争者相似的位置上,同竞争者在同一细分市场竞争。
(4)突出优势式定位。房地产企业在市场中所处的地位是不同的,有的是市场的领跑者,有的是随行就市跟随者,有的是补缺者。当企业意识到自己无力与同行业强大的竞争者相抗衡从而获得绝对优势地位时,可突出宣传自己与众不同的特色,如前期的规划设计、后期的物业管理等方面取得领先地位。
当今房地产业竞争越来越激烈。房地产企业在进行市场定位时要充分考虑定位过程中的品牌、超前和创新观念,为自己的商品打造卖点,并采用定性和定量相结合的定位模式。只有通过准确的市场定位,房地产企业才能取得成功。
[1] 王洪卫。房地产市场营销[M].上海:上海财经大学出版社,1998.
[2] 陈信康。营销策划概论[M].东方出版中心,1999.
[3] 郭国庆。市场营销管理[M].北京:中国人民大学出版社,1995.
浏览量:3
下载量:0
时间:
国际市场营销学的基本原理和方法同基础市场营销学并无多大差异。许多指导国内企业营销的原理和方法,诸如市场营销调研、消费者行为分析、选择目标市场、营销组合策略、营销战略计划、营销管理等,均可用以指导国际市场营销活动。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:论经济全球化对国际市场营销发展趋势的影响相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
【摘 要】经济全球化已成为一股不可逆转的历史潮流。经济全球化趋势的出现,对世界各国的经济产生着积极影响。面对国际市场,企业须认清全球化对国际市场营销的发展影响。本文总结了经济全球化的特征,以及对国际市场营销发展趋势产生的主要影响。
【关键词】经济全球化;国际市场营销;知识经济
当今世界,知识经济迅猛发展,各行各业都受到全球化的冲击和影响,来自经济全球化的影响更是已经涉及各个行业。很多经济学者都对经济全球化作出了各自的定义,大多数学者认为:经济全球化是优化全球经济资源分配,以发达国家为领导,跨国公司为发动引擎和越来越多的国家加入WTO组织为特点的,通过全球商品、资金和技术的流动,使得资源得以在全球范围内高效率地被应用的一种全球化形态[1]。在经济全球化的背景下,各国的许多企业都顺应当今的国际化趋势,积极的加入到全球性的市场营销。在此过程中,新的营销管理观念和新的经营方式不断出现,对传统市场营销客观上提出了新的要求和标准,同时也给国际市场营销带来了变革和发展。
经济全球化的特征主要表现在以下三个方面:
1、贸易范围全球化。主要体现在各国国际贸易的范围在进一步扩大,许多国家从单一的邻国贸易发展到跨越越大洲的全球性贸易,贸易规模、速度等均得到迅速发展。经济全球化大大减少了商品、服务、资本、人才等各种要素流动的技术性和政策性障碍,从而加快了世界贸易的自由化。
2、信息活动全球化。当今经济全球化的一个重要特征就是经济信息的全球共享化,经济信息全球化是建立在新技术革命基础之上的,它将极大地改变和提高人类现有的生产方式和生产力水平。信息全球化对经济全球化进程与水平起到至关重要的影响作用[2]。
3、生产活动全球化。既表现在全球经济分工的进一步细化和国际间经济协作的多样化,实力雄厚的跨国公司将其自身的生产经营活动拓展至全球范围。生产活动全球化不仅带动全球范围内的就业,也促进全球生产要素与资源配置的不断优化。
1、营销策略和竞争方式的改变
经济全球化意味着市场无国界,全球市场是互通的、统一的。企业进行国际市场营销时势必要结合全球消费者的消费习惯,另一方面,在全球市场开拓的过程中,企业要面对各国同行业的竞争者,尤其是具有丰富营销经验和强大品牌形象的跨国企业或东道国公司。同时,随着跨国经营的普及程度加深和国际市场竞争的日渐加剧,许多企业为了减少风险、降低成本和迅速打入国际市场,而纷纷选择“战略合作”,与自己的供应者或竞争者联手进行市场拓展活动。
为了寻求优势互补,各国企业通常采取共同承担风险,同时共同分享利润的方式。这种营销策略和竞争方式的改变,对国际市场所产生的最显著影响就是全球品牌逐渐趋于一体化,特别是网络营销和电子商务的出现,既降低了品牌全球化的运作成本,使无数过去在传统工业社会难以跨出国界的品牌,可以一夜之间进入国际市场,面向全球的消费者;同时也使过去无法在本国买到的世界知名品牌,消费者坐在家里就可以轻松地享受到。
2、营销方式趋于网络科技化
全球化主要体现之一就是信息全球化。就此而言,迅速崛起的主要原因就是互联网。互联网不仅仅是交互通讯、信息传播和电子商务的工具,而且是信息全球化最理想的工具,给国际市场营销提供了前所未有的平台[3]。互联网络已使营销扩展到世界范围,网络营销逐步成为一种新的经营业态,网络广告作为一种特殊的媒体,已展现出全新的表现形式,网络营销给市场营销各环节带来了更广泛和更深刻的变革,从而创造出全新的市场和机会,为市场营销带来崭新的格局。
网络科技下的国际市场营销,不仅为企业扩展了产品销售的市场范围,增加了销售机会,同时帮助企业进行进一步的目标市场细分。具有同样功能的产品,可以按照年龄、人群、性别、爱好、个性等,细分出不同偏好、人群中的不同消费习惯,互联网当仁不让的承担了生产商这一争取消费者的行动,这样,很多公众产品变成了分众产品,产品品种的多样化、系列化得到空前地挖掘,产品的区域特色乃至个人特色更加明显。
3、消费者的消费观念发生转变
伴随着经济全球化过程,文化借助信息技术在世界各地迅速传播,外国文化与本地文化产生了融合。在此背景下,消费者的价值取向、消费观念等都产生了显著变化,对产品和服务的要求和期望值越来越高。其表现为:
一是对产品的品种规格、花色品种、需求数量呈现多样化、个性化要求,对于产品的选择不再遵从传统“从众选择”的消费模式,充分体现消费者自己独特的消费意识、习惯方式;
二是对产品的功能、质量和可靠性的要求日益提高,更倾向于享受现代科技的成果,对产品用途的选择也从传统的必需型转化为全能型;
三是在满足个性化需求的同时,对于产品性价比考量的比重越来越大,当今消费者不再盲目地遵循“好货不便宜”的消费信条,而是致力于寻求物美价廉的产品;四是对除产品之外的,企业服务的质量要求,消费者逐渐重视与产品相关的服务的提供,如购买前的建议参考和售后的产品使用答疑或维修退换服务。因此,消费者需求的多元化以及世界各民族文化的差异,决定了企业对不同消费者需求的回应能力和创新能力,正成为企业能否生存和发展的关键。
总之,在经济全球化的背景下,企业应把国际市场营销策略与当今的全球市场环境有机结合,把世界作为一个整体,在全球范围内寻求市场,开发和销售全球产品,来面对新的国际市场竞争。认清国际市场营销在全球化下的发展趋势,有效地转变经营和竞争方式、提高企业的网络营销知识和技能、洞悉消费者消费观念和购买习惯的变化,积极参与国际市场营销是企业生存发展的必修之课。
【论经济全球化对国际市场营销发展趋势的影响】相关
浏览量:3
下载量:0
时间:
中国正在面临新型城市化、工业化,正在逐步进入老龄化社会,流动人口约2.36亿,其中75%由农村流向城市,在工程建设中,水库移民后期扶持人口约2700万人。移民问题正是当下的社会热点问题,工程移民的安置,社会保障制度的衔接,大规模移民对政治、经济、文化的影响,公共服务供需变化,社会政策和社会管理,地区经济增长要素的改变等亟需解决,所以,移民研究势在必行。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:移民政策的影响因素与启示探讨相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
移民政策的影响因素与启示探讨全文如下:
近年来,随着全球化趋势的发展,人口流动的全球化显得最为明显,具体表现为国际移民的数量持续增长。 从联合国 2013 年 9 月 11 日公布的世界移民报告数据来看,2013 年全世界共有 2.32 亿移民,占全球总人口的 3.2%,来自发展中国家的移民占 69%,发达国家占 31%. 这一数据表明世界移民的规模日益庞大起来, 移民问题体现着全球化的特质,是一个世界性的问题,它所带来的影响是多方面的。 Howard F.Chang(2007)在研究国际人口自由化迁移的过程中 ,发现 国际人口自由迁移不仅使得全球范围内的经济得到增长,缩小了国际收入差距,还促进了科学技术的进步,推动了国际贸易的发展,使得对劳动力市场的多元化需求普遍上升。 因此在全球范围内,技术移民的净效应表现为积极的,它能促进知识创造和经济增长(Mark C. Regets,2001)。
移民问题产生的影响是复杂的,如何处理这一问题关系着一国经济和社会的稳定与发展。 政策制定者逐渐重视移民政策对国家人口迁移的影响,看到了国家这一主体在人口迁移中扮演的重要角色,通过国家政府的强制性手段,最大限度地影响人们的迁移决策,决定移民的发展、规模与迁移方向。 移民政策开始发挥它的积极作用,并日渐受到学者们的关注,在当下已经发展成为一项新的议题。
在国际移民研究领域,针对移民是如何发生的有着丰富的研究成果。比较着名的有 E.Ravenstien 的推拉理论、OdedStark 的新家庭经济迁移理论以及刘易斯的二元劳动力市场理论。 21 世纪以来,学者们纷纷以具体的国家为例对迁移的动机进行了新的探索。 Thomas K. Bauer 和 Magnus Lofstrom等(2001)对 12 个经济合作与发展组织国的数据进行研究,发现移民的跨国迁移是为了获取更多的报酬,最大化收入总量。 迁移过程中的难民则是由自己国家的政治状况导致的,社会动荡、战乱等因素迫使人们背井离乡。 另外,影响国际移民的重要因素还包括地区工资差异、移民的成本、连锁迁移以及政府的经济激励 (Barry R.Chiswick,Timothy J. Hatton,2002)。 Mathias Czaika 和 Marc Vothknecht(2012)还认为移民相比非移民来说具有更远大的目标,他们进行迁移是为了实现自身价值,改善自己的经济状况,收获未来的幸福生活。 除了政治、经济的影响,迁移行为还受其他因素的影响。 EmekBasker(2002)认为教育因素对迁移有着重要影响 ,他讨 论了美国公民的教育程度和迁移行为之间的关系, 把教育作为自变量研究迁移的变化,发现随着教育程度的提升,人们迁移的倾向也增加。
国家制定的移民政策是决定移民迁移、 以何种形式迁移的重要因素。 个人的迁移愿望主要是由于经济、社会、政治以及家庭方面的原因导致的。 国家的移民政策最终决定人们的迁移行为能否实现,移民政策的制定同样受到政治、经济、社会等因素的影响。
(一)政治因素
移民政策深受政治因素的影响。 政府以及各种政党势力由 于 政 治 原 因 , 对 人 口 迁 移 进 行 规 范 和 强 制 . CarineGuerassimoff(2003)对法国的移民政策进行了研 究 ,他认为移民政策在很大程度上取决于政治因素, 指出法国的不同政党对移民问题的态度是截然相反的, 右翼党派极力排斥外来移民,左翼势力则坚决支持外国移民的进入。 此外,欧洲其他国家如荷兰、意大利等,政党政治对移民政策的影响也是颇为显着的。极右派具有强大的民族正义感和排外心理,为了迎合本国公民,获取他们的信任和支持,禁止接受外来移民和难民。
利益集团对移民政策的影响也是极其明显的。 传统的移民国存在着不同的种族和民族,由于种族主义的盛行,白人与黑人形成了不同的利益群体。 黑人通过成立协会组织来反抗白人的歧视与压迫,保障自身的利益。 19 世纪以来,美国的工会组织持反对移民的态度,原因是外来移民的流入,使当地人的就业遭受了极大的影响,因此,这些工会、教会等组织对政府提倡的鼓励技术性移民持反对态度。
(二)经济因素
经济因素对各国制定移民政策具有决定性的影响。 一国在考虑移民政策的过程中, 往往结合当前国家的劳动力市场情况以及人口的数量和结构,通过政策来删选所需人才,确保所需的人力资源。
众所周知,西方发达国家的低出生率和人口老龄化问题尤为突出,老龄化问题尤其对劳动力市场的结构影响较为突出。 因此政府在制定移民政策时,不得不考虑劳动力需求这一现实因素。 法国最初对移民实行无限制政策,就与法国的人口数量密切相关,需要大量的外来青年以满足本国劳动力市场的需求。 此外,加拿大移民政策的制定与加拿大长短期目标有关, 加拿大的长期目标是实现经济和人口数量的增长,短期目标是满足当前劳动力市场的需求。
许多学者在研究中还发现,移民对接收国的就业和福利有很大影响, 政府不得不重视这一问题。 Tim Krieger 和Steffen Minter(2007)发现有些国家的移民政策中强调限制非技术移民的进入,原因是一方面他们认为移民是净福利接受者,担心移民对本国的工资水平和失业率造成影响;另一方面本地人有严重的排外情绪,政府担心移民会带来一系列安全问题和社会文化问题。
(三)社会文化与民众心理
不同国家因具有不同的社会文化信仰,对移民政策的制定也有很大差异,这其中涉及到了移民的同化问题、民众的态度等。 崇尚自由主义的国家在对待移民问题上,也是自由、不加干预的。 种族主义盛行的国家,会采取各种手段限制移民的流入。
Carine Guerassimoff(2003)在分析法国移民政策时指出 ,在文化这一层面上,法国对移民政策有很大争议,实质上是法国存在的多元文化的矛盾与冲突所导致的,是对民族融合理念的严峻考验。 20 世纪 80 年代,法国学者就移民数量增长这一现状,对群众进行了民意测评。 结果表明,将近一半的公民认为当前法国的外来人口过多,他们无法顺利融入法国社会中,若政府不能很好地对移民进行控制,社会各不同种族团体之间的关系会造成紧张,整个社会将会面临严峻的考验。
民众对移民的态度也影响着移民政策的制定。 民众普遍认为移民对他们而言是一种极大的威胁,他们往往采取行动抵制外来者的进入,并对政府施加压力,希望政府对移民进行限制以保护他们原有的权益。Timothy J. Hatton,Jeffrey G.Williamson(2009)发现发达国家的公民比较敌视外来人口,种族主义、排外主义和民族主义情绪都促使公民在选举中对限制移民的政策进行投票。 此外,接收国家中还存在着一类特殊的群体---移民群体,事实证明大批的国际移民对接收国的社会经济影响也是十分重大的。 他们当中有一部分成为了接收国的说客、国家议员,在该国具有一定的社会地位,并且大批的移民还可能影响一国的文化认同、选票结构以及政治势力分布。 这类群体则坚持支持外来移民进入,反对政府限制移民的政策。
一个国家和地区政策的制定都是为它的经济、社会和政治利益所服务的,移民政策也毫不例外。 移民政策是否合理关系到一国或地区的经济能否快速发展、社会能否稳定,民族能否和谐。 如果说个人的迁移意愿受个人思想和家庭成员所支配,那么他能否顺利迁移、以何种方向迁移、迁移到何处去都取决于国家的移民政策。 从美国的移民政策变化来看,每一时期移民政策的制定都是政府当局充分考虑当时的形势所采取的最有效手段。 国家的劳动力短缺时,就会打开国门,鼓励外籍劳工进入;移民带来的负面影响以及排外主义情绪又使得接收国关起大门,多次限制移民。
总之,移民问题就像一把双刃剑,它所造成的影响是多方面的。 各国政府应正确看待这一问题,根据本国的发展状况和所处的形势,充分考虑本国的政治、经济、社会因素,制定合理的移民政策,更好地引导和规范国家人口的迁移行为,发挥移民政策积极的引导作用。 在经济全球化的发展趋势下,应尤其注重对高科技人才争夺,采取吸引高技术人才的移民政策,对于促进各国的科技进步和经济社会快速发展具有重大意义。
[1] Hward F. Chang. the Economic Impact of International LaborMigration:Recent Estimates and Policy [M].Temple Political &Civil Rights Law Review,2007,(16):321.
[2] Thomas K. Bauer ,Magnus Lofstrom, Klaus F. Zimmermann.Immigration Policy, Assimilation of Immigrants and Natives'Sentiments towards Immigrants: Evidence from 12 OECD-Coun-tries[R].IZA Discussion,2001.33
[3] Barry R. Chiswick, Timothy J. Hatton. International Migrationand the Integration of Labor Markets [J].Journal of Labor Eco-nomics,2003.
[4] Mathias Czaika, Marc Vothknecht. Migration as cause and con-sequence of aspirations [R].University of Oxford IMI Working,2012.57.
[5] Emek Basker . Education, Job Search and Migration[R].2002.
[6] Timothy J. Hatton, Jeffrey G. Williamson, Vanishing Third WorldEmigrants[R].NBER Working Paper No. 14785,2009.
【移民政策的影响因素与启示探讨】相关
浏览量:3
下载量:0
时间:
国外利率市场化的改革实践主要依据麦金农和肖的“金融抑制理论”与“金融深化理论”,即利率管制导致金融抑制,导致利率远远低于市场均衡水平,资金将无法得到有效配置,金融机构与企业行为将会发生扭曲。但金融危机表明,国外传统的经济学理论已捉襟见肘,有些经济学家指出经济系统不是一个封闭的均衡系统,更像一个复杂的巨系统(在对计算机行业的研究中发现了收益递减规律——经济系统会存在远离平衡的状态)。以下是读文网小编为大家精心准备的:利率市场化对我国商业银行的影响及对策探讨相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘 要:随着我国现代社会的飞速发展,经济体制的改变,利率市场化改革的进程在逐渐推进,使我国市场经济模式更加的完善。但利率市场化所带来的影响并非都是有利的,它同时也会产生一些消极的作用,对此,我国应该做出准确的分析,将负面影响降至最低。
利率市场化是指中央银行放松对商业银行利率的直接控制,将利率的生成机制、利率的传导途径、利率的风险和期限结构以及利率的管理方式都交由市场决定,市场主体可以在市场利率的基础上,根据不同金融交易和各自的特点自由决定利率。尽管我国的利率市场化已经高喊了很多年,但直到2013年7月20日,才终于有了实质性的进展央行为贷款利率松绑,不再设定贷款利率下限。这标志着我国的利率市场化已开始向最核心的领域迈进,金融生态环境即将发生根本性的改变,商业银行将在新的环境中面临多方面的机遇和挑战。
(一)利率市场化有利于银行公平竞争
一方面,银行公平竞争表现在银行间的公平竞争。利率管制背景下,银行间的竞争焦点只限于对存款规模的追求和对贷款质量的把握,而缺乏价格竞争这一基本手段,这种不完全的银行竞争导致了银行服务局部过剩。而利率市场化让国内商业银行拥有了全面竞争的价格手段,构建了一个优胜劣汰机制,促进了国内商业银行间的公平竞争。
另一方面,银行公平竞争表现在银行与非银行金融机构之间的公平竞争。在分业经营的前提下,银行作为存贷款的主体必然面临严格的利率管制,而非银行金融机构却可以使用较大浮动范围的利率标准。在利率市场化之后,银行有权根据具体市场需求和经济成本决定利率,使银行在竞争上的自主权得以扩大。银行可以通过利率扩大资金的来源,从而扩大银行经营规模。
(二)利率市场化有利于银行业的金融创新
利率市场化使得利率风险成为市场主体关注的焦点,这为以规避利率风险为主要目的的金融衍生产品的创新创造了环境。一方面,利率风险使得商业银行经营风险以及竞争压力增大,这对商业银行从事金融创新的动力和压力加大;另一方面,商业银行的金融产品定价自主权加大为商业银行进行金融创新提供了可能性。商业银行只有通过持续有效的金融创新行为才能规避利率风险,为资产提供增值、保值的机会。
(三)利率市场化有利于银行业优化客户结构
利率市场化促使商业银行自觉关注贷款市场的运行趋势,根据客户与银行所有业务往来可能带来的盈利、客户的经营状况、银行提供贷款所需的资金成本、违约成本、管理费用等因素综合确定不同的利率水平,在吸引重点优质客户的同时对风险较大的客户以更高的利率水平作为风险补偿,推动银行客户结构的优化。近年来,这在多数商业银行的实际贷款行为中已得到较为广泛的使用,对优质客户,银行往往给予较为优惠的贷款利率,而对风险较大或非优先支持的客户,则对其贷款利率进行上浮,增加回报率并补偿风险。
(一)利率市场化使得银行业面临经营风险
首先,利率市场化使得商业银行存贷款利差受资金来源与运用两方面的挤压而缩小。在资金来源方面,为保证稳定的资金来源,存款利率将难以向下调整,导致商业银行的成本上升;在资金运用方面,由于利率市场化使得企业拥有更多的融资选择,商业银行的议价能力会受到限制,贷款利率将难以向上调整,导致商业银行的收入下降。收入降低和成本上升使得商业银行盈利能力降低,尤其对于中小商业银行,其利率定价能力较弱,往往需要提供比大银行更有利的条件才能吸引顾客,这无疑会增大其生存难度。
其次,在市场化条件下,商业银行应对利率不确定性的难度上升。在市场主体依据资金供求状况决定市场利率的过程中,由于资金供求况状受多方面因素影响,因此,利率波动会变得非常频繁和复杂。在利率变动时,利率敏感性资产与利率敏感性负债由于其期限结构的不一致而产生价值变动的不一致,从而引起收益变动的风险;在存、贷款利率变动不同步时,即使利率敏感性资产和利率敏感性负债的期限结构相匹配,商业银行的净息差收入也会受到影响;在商业周期扩张阶段,如果央行实行紧缩性货币政策,国库券收益曲线斜率由正变负,银行长期利率与短期利率的利差下降甚至变为负数,长短期利率倒挂,导致商业银行预期的利差难以实现,这必然会造成收益的损失;在授予客户提前还贷选择权的情况下,当利率变动方向有利于客户提前还贷时,客户便会使用这项权利,银行则承受了其中的利率风险。利率市场化之后,以上四种风险均会由于利率的波动而存在,商业银行只有全面防范才能将风险降到最低。
(二)利率市场化使得银行业潜在的信用风险加大
由于我国长期的利率管制政策导致金融压抑明显,在利率市场化初期,存贷款利率放开会导致市场上实际利率水平上升。在金融市场信息不对称和利率水平上升的刺激下,会产生信贷市场上逆向选择效应与逆向激励效应,进一步加大银行业的信用风险。
首先,逆向选择效应。长期的利率管制,使得市场上的资金一直是供不应求,利率市场化会带来的利率“报复性”上升,使得企业融资成本提高,对于经营绩效较好的企业,往往会选择其他融资成本较低的渠道,而留下经营绩效较差、风险控制能力较低的企业面向商业银行融资。这就导致商业银行的贷款客户整体经营能力下降、风险系数上升。如果银行提高利率,低风险项目将会受到排挤,高风险项目驱逐低风险项目,结果将提高信贷市场的平均风险,导致逆向选择。
其次,逆向激励效应。由于银行不能完全监督借款人的行为,所以贷款利率的提高会产生逆向激励效应,刺激借款人在获得贷款后从事高风险项目,这会加大贷款人违约的可能性,导致道德风险。尤其是利率超高时,一般的生产性投资项目难以产生足够高的利润来支付高额贷款成本,刺激信贷资金流入房地产、股市等投机性强的行业。
(三)利率市场化使得新的金融腐败产生
利率市场化后,商业银行将利率的自主定价权与贷款权归于一身,可能会产生“人情利率”、“关系利率”等操作风险,致使贷款利率与风险之间并不一定存在单调正向关系,高风险贷款并不一定会完全得到高收益的补偿。在商业银行委托―代理机制仍不健全的情况下,经理人员的不合格操作会使商业银行的利益受到损失。这些行为不仅会损害银行以及其他贷款人的利益,同时还会影响社会的稳定。而由于我国金融体制改革还没有完全到位,银行国有、投资主体单一、银行垄断地位将在一段时间内存在,银行风险内控和利率定价经验不足等原因,金融腐败问题在我国更加值得重视。 三、利率市场化进程中商业银行的应对策略
从长远来看,利率市场化对商业银行带来的正面效应和机遇是主要的,但同时带来负面效应和挑战也不容忽视,商业银行应予以高度的重视并提高警惕,做好充分的准备,采取积极的应对措施,才能在竞争中处于不败之地。从目前开看,可以从以下几个方面着手:
(1)完善利率风险管理,建立风险防范体系。首先,充分吸收和借鉴国外商业银行成功经验,建立合适的风险管理流程。已实现利率市场化国家的商业银行,一般都有专门管理利率风险的部门,其基本流程一般包括识别、计量、构建、处理和评价五个阶段。我国商业银行也可以设立专管利率风险的部门,并建立符合我国实际情况的利率风险管理工具和模型,对利率的期限结构、风险结构做出较为准确的预测,使银行尽可能地将利率风险限制在可控的范围之内。
(2)建立金融产品定价体系,提升自身定价能力。利率市场化后,利率将由市场决定,这就要求商业银行准确、谨慎、合理的做好金融产品定价。商业银行首应高度重视定价能力建设,并把定价能力作为自身的核心竞争力进行巩固和加强,将定价管理与信贷管理、风险管理、资本管理联动起来,根据不同行业、区域、贷款品种的风险状况差异,建立差异化、多维度、多目标的定价管理体系。还可以适当利用金融衍生工具,有效规避金融产品定价风险。
(3)调整经营策略,大力发展中间业务。现阶段,我国商业银行的存贷款仍是银行的主营业务,也是银行业务的主要利润来源。在利率市场化后,利率风险将不可避免的影响到商业银行传统的存贷业务。因此,大力发展中间业务,加强中间业务产品的创新与开发,是改善我国银行的收益结构、降低利率风险、规避利率波动风险的重要方法。但目前我国商业银行中间业务与发达国家相比收入低、规模小、品种少。因此,提高我国银行中间业务规模收入水平及占比,开发中间业务新品种,不仅可提高经营效益,还可以减少经营风险。
(4)加强金融人才队伍建设,储备和培养专业化人才。我国商业银行长期以来面临的利率风险较小,对利率风险管理没引起高度的重视,缺少掌握利率风险基本原理、精通利率风险控制技术的人才。因此,在利率市场化背景下,商业银行要对金融人才的培养工作引起高度重视,通过专题培训、学术交流、进修深造、引进等方式,加紧对利率定价、金融风险管理、利率风险控制技术、衍生金融工具等方面人才的培养和储备,全面提升金融人才队伍的业务素质,为迎接利率市场化改革做好充分准备。
相关文章:
浏览量:4
下载量:0
时间:
银行间债券市场是我国债券市场的重要组成部分,而做市商制度是银行间债券市场中重要的交易机制,它从引入到现在虽然只有十余年的时间,但做市商制度在规范债券市场,活跃债券市场,以及提高整个银行间债券市场流动性上起到了难以替代的作用。研究做市商制度对我国银行间债券市场流动性的问题,对于今后如何更好地应用做市商制度是很有意义的。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:做市商制度对我国债券市场的影响研究相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘要:中国的资本市场进入了新的转型期,需要进一步的调整与改革,而债券市场作为资本市场的重要组成部分,对其的改革与调整是不可避免的。做市商作为债券市场交易的重要金融中介,其制度的完善,将对债券市场的发展发挥不可替代的作用。目前中国的做市商制度面临着外部条件发展不足、自身能力不够等现状。针对这种现状,建议政府不断调整政策,为做市商提供更好的发展环境,做市商也应不断完善自己,增强自身能力,从而促进债券市场的发展。
中国债券市场从1981年恢复发行国债开始至今,经历了曲折的探索。1996年末建立债券中央托管机构后,中国债券市场进入快速发展阶段。目前,中国债券市场形成了银行间市场、交易所市场和商业银行柜台市场三个子市场在内的统一分层的市场体系。近两年来,中国债券市场发展迅速。国际清算银行的数据显示,截至2012年3月底,全球债券存量规模为92.05万亿美元,中国债券存量规模3.43万亿美元,占比为3.73%。中国债券市场已经在国际市场开始占据一席之地。目前,中国债券市场的发行主体已经较为多样和完备,但是中国债券市场以低风险企业发债为主,高收益债券目前只有少量的中小企业私募债券、集合票据、集合债等,年发行规模不足200亿元。
2011年,美国高收益债券发行规模达3248亿美元,占比当年债券发行总规模的1/5。与美国相比,中国目前的债券市场还未为做市商提供良好的外部环境。2001年4月6日发布的《中国人民银行关于规范和支持银行间债券市场双边报价业务有关问题的通知》中详细规定了申请成为全国银行间债券市场双边报价商的必要条件。同年8月,人民银行批准9家商业银行为双边报价商,构建了初步意义上的中国债券做市商制度。经过近年来的发展,中国的证券市场目前只有20家本国做市商,还批准了渣打银行、花旗银行和摩根大通3家外资银行做市商。而美国目前早已形成了纳斯达克市场等闻名世界的成熟的交易市场,早在2001 年12月,纳斯达克全国市场的股票平均有做市商16.8家,做市商之间竞争激烈。可以看出中国的债券市场与发达国家相比还是有所差距,有许多方面需要进一步完善和发展。本文通过考察中国当今做市商的发展现状、做市商与市场流动性的相互关系,以及整个债券市场大环境与做市商制度之间的相互影响,探讨做市商制度的发展方向和其对债券市场应发挥的作用。
国家的经济发展,必须有活跃的资本市场作为内在支持。资本市场内部的活跃,金融中介在其中发挥着不可替代的作用。通过金融中介,各种资本得到了更为迅速直接的流通。而做市商作为金融中介的一份子,积极促进了金融产品的交易,加速了资本在市场上的流通。做市商制度则是指在证券市场上,由具备一定实力和信誉度的证券经营法人作为主要的集中型的经纪商,不断向公众交易者报出某些特定证券的买卖价格,并在所报价位上接受投资者买卖要求的交易制度,又叫报价驱动机制。当今世界上,美国的纽约证券交易所、纳斯达克市场以及欧洲的MTS市场都是做市商制度成功的典例。
随着中国经济进入了新的转型期,资本市场的改革也变得尤为重要。债券市场作为资本市场不可缺少的部分,对经济发展发挥着重要的作用。中国债券市场近几年来得到了突飞猛进的发展,截至2012年3月底中国债券存量规模3.43万亿美元,可见发行债券逐渐成为非常重要的融资手段。但是由于中国经济发展的大背景,整个金融市场发展时间不长,基础不足,与发达国家相比,我国的债券市场发展仍比较滞后,存在着众多问题:
2.1 债券市场的发展缺少适合的大环境,面临许多制度上的阻碍
从整个经济发展的大环境来看,中国市场经济的发展一直和政府管理存在着一定程度的冲突,而表现在中国债券市场则是债券市场仍面临着政府管制过多、制度限制过多的问题,而市场的功能得不到充分发挥,从而债券市场也得不到足够的发展,这也是中国的整个债券市场发展程度较低的重要原因。中国共产党的十八届三中全会决定将市场的基础作用抬升到市场的决定作用,本身即提出了这方面改革的必要性和重要性。
2.2 债券市场发展程度不高,结构不合理,一级市场有所发展,二级市场没有完全成型,严重影响债券的流动性
目前,中国国债与金融债券的交易集中在银行间债券交易市场和交易所市场,商业银行柜台交易市场刚刚起步,银行间债券市场主要作为一级发行市场采用场内交易方式。债券发行之后进入二级流通市场时,大多数债券在各子市场间是被限制自由流通的,因而二级市场发展很有限。二级市场发展不足,导致债券市场对资本的吸引力不足,反过来又影响了相应债券的发行。
2.3 债券市场发行主体、发行品种单一
中国债券市场虽然经过了很多年的发展,但由于政策和制度上的限制,中国的发行主体仍然比较单一,目前主要是财政部和两家政策性银行。发行的品种以国债和金融性债券为主,企业债券所占债券总数的比例很少。债券品种过于集中,限制了债券的流通,增加了市场的系统风险性,不利于债券市场发展。
2.4 债券市场信息不对称
由于目前债券市场发展不完善,相应的配套服务不足,因而债券市场信息获取渠道较少,信息提供平台发展规模小,投资者得不到实时有效的信息,从而影响整个债券市场的交易。
2.5 做市商制度不完善,交易市场不活跃
做市商作为证券经营法人,通过证券的连续买入卖出,来维持证券市场的流动性,因此做市商是活跃二级市场的主要力量。中国目前做市商数量仅为20家,还有3家外资银行做市商,做市商力量十分不足,不能满足市场的需求,不利于整个市场的活跃。
中国债券市场的现状不利于整个资本市场的发展。而要改变中国整个债券市场的现状,债券的交易程序必须不断完善,需要很好的中介将投资者与债券产品连接起来,形成一个完整的交易程序,做市商则在这个交易程序中扮演着重要的角色。做市商制度对债券市场的发展具有以下作用: 3.1 增强债券流动性
在报价驱动制度下,投资者可按做市商的报价立即进行交易,而不用等待交易对手的出现,尤其是在处理大额买卖指令方面的能力,能够促成交易的迅速形成,从而提高了债券的流通速度,增强了债券流动性。
3.2 保持债券价格稳定性
做市商制度本身有利于减少个股买卖之间的价差,具有缓和由于买卖指令不均衡而造成的价格波动的作用。
3.3 推动价值发现
做市商为了自身利益,会主动搜集债券的有关信息,并将其信息积极反映到债券价格上,推动债券的价值发现。
3.4 抑制证券操纵
做市商对某种证券持仓做市,使得证券操纵者有所顾忌,担心做市商会抛压,从而抑制对证券的操纵。
做市商对于促进整个市场交易、活跃市场有非常显著的作用。我国的做市商制度自2001年确立以来,也有了飞速的发展。从开始的8家做市商发展到现在的23家做市商。
从2009年和2010年中国人民银行发布的做市商做市情况公告可以看出,。与2009年相比,2010年最优报价次数增长了19.53%,成交笔数增长了57.79%,做市债券总指数增长了42.07%,而做市不合规情况下降了98.58%。做市商的做市规模和质量都在不断提升很好的促进了整个债券市场的流动性的提高,推动了整个市场的完善。
表2 银行间债券市场做市商做市质量情况统计表
资料来源:中国人民银行 www.pbc.gov.cn
从整个做市商市场进行双边报价的券种类型看:2009年央票买卖报价量合计达36.74万亿元,占总报价量的74.27%;政策性金融债报价量8.37万亿元,占总报价量的16.92%;国债报价量1.99万亿元,占比2.46%;中期票据报价量1.01万亿元,占总报价量的2.04%;普通金融债、次级债和企业债等其他券种报价仍不活跃,合计仅为0.15万亿元。
表3 2009年各类型债券报价量表(单位:亿元)
数据来源:中国银行间市场交易商协会 www.nafmii.org.cn
由以上数据可以看出,随着经济的不断发展,我国的做市商制度也在不断的完善,但是由于基础薄弱、发展时间有限的原因,仍然存在着许多问题。
其主要表现为:
①做市商制度的发展缺乏良好的外部条件。做市商进行双向报价,通过对证券的买入卖出来获取利益。但是,目前中国的债券市场的发展还很有问题,面临许多政策限制,没有完全发挥到市场对其的调节作用,也就无法为做市商发展提供良好的大环境。就债券市场的具体现状来看,目前发行的债券品种单一,其中国债所占的比例较大,企业债等比例较低。而且由于各种制度和政策的缺陷,部分债券产品回报率不高,严重影响了投资者的投资兴趣。做市商作为中间环节,由于可供交易证券产品不足,投资者交易积极性不高,极大地影响了做市商功能的发挥,以至于中国目前的做市商发展很有限。
②做市商自身交易积极性不足。就目前来看,商业银行做市商有接近20家,而证券公司只有3家,商业银行投资债券主要是作为一种长期投资,交易动机并不强烈,所以并不是最适合成为做市商。而且由于受到外部环境的影响,做市商的获利机制及优惠政策没有很好的保障,缺少良好的市场引导,导致做市商缺乏做市动力,而只是力求在这样的大环境下保证基本的利益,回避风险,顺势交易,没有发挥稳定市场的作用。
③做市商的法规制度不够完善。对于做市商的双边报价行为及其表现,一方面缺乏具体的考核方法,没有可操作的考核指标,难以落到实处.。同时国家既没有提供更好的政策法规鼓励和维护做市商的发展,对其的规定也没有做到令行禁止,没有为做市商提供良好的做市环境。
与中国现行的做市商制度相比,发达国家在繁荣的金融市场背景下,有着非常完善先进的做市商制度。美国的纽约证券交易所与纳斯达克市场是世界上著名的交易所。美国对做市商制度制定了严格的考核标准及做市义务,保证了做市商质量及其做市积极性。同时也不断降低做市商准入门槛,为做市商提供更多的优惠政策,发挥做市商活跃市场的功能。纳斯达克市场还将远程通讯技术、电子交易技术和网上交易技术与报价、交易结合起来,报价逐渐向电子报价、网上报价演化,大大提高了交易效率,降低了交易成本,也就不断推动了整个交易市场的发展。
随着整个世界金融体系的发展,一个发达的资本市场能为国家经济发展提供强大的动力。中国也必须不断的完善资本市场,促进资本市场的多层次化。做市商制度作为资本市场发展过程中不可缺少的重要制度,对活跃整个市场发挥着不可替代的作用。我们必须不断的完善做市商制度,构建一个完整的交易程序,从而加强债券市场的流动性。
4.1 增加债券发行品种,提供良好做市空间
放宽对债券发行主体的限制,增加债券发行品种,完善相应的法规与机制,为做市商发展提供良好的大环境。政府应降低债券发行的门槛,给企业更多发行债券的机会,丰富债券品种,从而吸引更多的投资者将资金投入债券市场,增大市场交易量,为做市商提供良好的做市空间。政府还应加强相应制度法规的健全,规范做市商制度,保证良好的做市环境。
4.2 提供更多的优惠政策,鼓励做市商发展
目前,中国的做市商制度发展不健全,且做市商自身的做市积极性不高。政府应该调整做市商准入机制,制定相应的措施,降低做市商准入门槛,给做市商更多的机会,并给予如税收优惠、手续费减免等鼓励措施,调动做市商的做市积极性,发挥其活跃市场的功能。
4.3 做市商发展专业化,做市具有针对性
在国外,每个做市商并非负责对所有的证券进行做市交易,而是负责一种或者几种特定的证券。虽然,现在国内的做市商也并非全面做市,但专业性仍然不够。做市商制度应该加强专业性,对整个做市商系统进行专业划分,让每个做市商都有专有的证券交易方向,这更有利于债券市场品种的丰富和市场的多层次化。做市商还可以进行针对性做市,通过对投资人证券投资意向的调查了解,对证券投资人进行归类分类,最后进行针对性的报价交易,可以大大的促进投资人与证券产品的衔接,提高交易效率,增强市场的流动性。
4.4 将做市商制度与当今世界先进的科学技术与管理制度相结合,提高整个做市商系统的运行效率
欧洲的MTS市场、美国的纽约交易所、伦敦证券交易所等世界著名的交易市场积极采用当今世界先进的电子技术和网络技术,运用先进的组织管理制度,让交易更加迅速快捷且准确,大大提升了交易效率,推动市场的繁荣。中国虽然做市商制度发展时间较短,但也应积极采用当今世界先进的技术和制度,只有这样才能让中国的金融交易市场向国际靠拢,推动债券市场的发展。
4.5 大力发展债券市场,积极发挥市场的调节作用,利用好市场进一步完善做市商制度
良好和自由的市场才能给做市商提供更好的发挥空间,政府应该在债券市场的发展过程中减少政府控制,更多的交予市场去管理,发挥市场的调配功能,根据市场的需要去完善做市商制度。这样不仅有利于做市商制度的本身发展,也可以更好的发展整个资本大市场,形成一个互利协调的关系,从而促进金融市场的繁荣。
相关文章:
浏览量:2
下载量:0
时间:
近年来我国国债市场的交易量迅速上升,但仍存在二级市场流动性严重不足的问题。提高国债市场流动性不仅可以降低国债发行成本,而且国债作为微观金融机构进行风险和流动性管理的重要工具其流动性的提高也有利于完善我国金融市场体系,同时也有利于中央银行利用公开市场业务进行货币政策操作。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:我国国债二级市场现状、问题及政策建议相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
内容提要:近年来,我国国债市场取得了令人瞩目的成绩:规模不断扩大,市场化程度不断提高;投资主体多元化,市场流动性大大增强;期限结构趋于合理,基准收益率曲线初步形成。但是总体上看,我国国债市场尚不能适应经济发展的要求,还存在着流动性有待进一步加强、市场分割局面严重、基准收益率曲线有待进一步完善、市场缺乏有效的避险工具等问题。本文在深入分析的基础上,对进一步推进国债流通市场的发展,提出了一系列政策建议。
关键词:金融市场管理 国债市场 现状 政策建议
我国政府自1981年恢复国债发行以来,国债市场建设取得了令世人瞩目的成绩,尤其是从1998年实施积极财政政策以来,更为市场发展提供了难得机遇。国债市场已经发展成为各类投资者投资国债、金融机构进行资产负债管理以及央行进行公开市场操作、调控货币政策的重要场所。国债流动性有了很大的提高,发行规模日益壮大。总体来说,市场发展主要有以下几个特点:
(一)国债市场规模不断扩大,市场化程度不断提高
我国国债市场经过24年的健康快速发展,国债年发行规模不断扩大,2005年共发行国债7022亿元,比1981年的49亿元增加6973亿元。国债余额到2005年底已超过3万亿元,约占当年GDP的17%。有力地推动了我国经济结构调整,促进了经济的持续稳定快速发展。
与此同时,国债发行的市场化程度也不断提高,从上世纪80年代的行政分配方式,到90年代初的承购包销方式,发展到目前全部国债通过承销团成员承销,全部记账式国债都通过招标公开发行。在招标方式上,财政部以及其他相关部门积极创新,综合运用了国际通用的荷兰式招标、美国式招标,创造出符合中国国情的混合式招标,使得国债管理市场化程度不断提高。
(二)投资主体多元化,债券市场流动性大大增强
为提高市场流动性和交易效率,保证银行间市场的健康发展,人民银行努力拓宽银行间市场的参与者,经过几年的努力,市场参与主体类型从原来单一的商业银行扩大到以商业银行为主体,保险公司、基金、证券公司等投资者为补充的新格局,增加了不同投资偏好的交易对手,形成交叉的市场需求,提高了市场的活跃度。
此外,人民银行还通过建立做市商制度和代理结算制度,使得市场运行架构进一步完善,有效地降低了市场交易成本,促进价格发现机制的形成,对扩大银行间市场宽度、提高市场深度,促进市场的快速健康发展具有重要意义。
(三)国债期限结构趋于合理,基准收益率曲线初步形成
为了完善国债期限结构,形成我国债券市场的基准收益率曲线,财政部经过多年努力,取得了显著的成效。过去我国国债期限集中在3-5年期,期限结构不合理,为此财政部探索发行了15年、20年期国债以及30年期国债,初步实现对超长期国债的持续发行。从2003年开始,财政部积极推行基准期限国债连续、滚动发行,通过基准期限国债发行进一步巩固国债收益率基准。同时,为解决我国国债短期端利率缺位的状况,完善基准收益率曲线,自2006年始,我国开始参照国际通行做法,采取国债余额管理方式管理国债发行活动,使得大量滚动发行短期国债成为可能,为国债短端的市场利率形成提供了必要的支持。我国债券市场基准收益率曲线的建设初见成效。
(一)市场流动性有待进一步加强
国债流通市场目前成交量规模与银行间市场建立之初有了很大的进步。但是与债券托管总量相比,其换手率还是偏低。截至2005年底,银行间市场国债托管总量超过27000亿,而现券全年的交易量仅11000多亿,换手率仅41%,虽然较2004年有了显著提高,但是与国外发达市场相比仍相差很远。从债券交易情况来看,即便是交易最为活跃的跨市场中期国债都无法保证每天存在成交,究其原因,主要有以下几点:一是国债投资机构过于集中,且多为持有到期,从而造成国债市场流通性较差。国债由于其免税以及无信用风险等特征,受到银行的青睐。据统计,在全部国债机构投资者中,排名前三位的分别为国有控股银行、股份制银行和城市商业银行,其总投资额超过15000亿,约占机构持有国债总量的67%。且绝大多数属于银行投资账户,以持有到期为主,从而导致了二级市场流通性低下。二是做市商作用发挥不够充分。由于目前政策条件的不成熟以及部分做市商做市能力的不足,导致目前做市商制度没有能够充分发挥其应有的作用。无法有效地为国债流通市场提供流动性支持。
(二)国债市场分割局面严重
目前交易所和银行间市场割裂,银行间市场在品种和存量上都占绝对的优势,但债券的流动性相对不足,价格发现功能也未能很好实现;交易所市场债券的成交价格连续性相对较好,但现在债券存量比较小,品种比较单一,大额交易经常会对市场价格产生重大影响,价格出现扭曲的可能性比较大,并将传导给整个债券市场,造成市场较大幅度的波动。此外,由于银行等国债主力投资机构无法跨市场交易,造成两市场间国债的交易价格出现差异,同券不同价、不同收益率的现象经常出现,两个市场存在不同的利益水平,还造成统一的市场基准利率难以形成。
(三)基准收益率曲线有待进一步完善
基准收益率曲线作为银行间债券市场定价的基础。自市场建立以来一直受到市场管理机构以及参与者的高度重视,经过几年的努力,我国银行间市场债券基准收益率曲线的建立已经初见成效,但仍不完善,究其原因主要有以下几个方面:一是银行间市场某些机构为做交易量产生了部分的虚假交易,其严重偏离真实利率水平的交易价格,对收益率曲线的形成造成了一定的障碍;二是市场的交易依然不够活跃,即使是关键年限的跨市场国债也无法保证每一个交易日均有成交;三是债券柜台市场未受到重视。近几年,作为个人投资者为主的国债柜台市场取得了一定的发展,其柜台债券做市商报价连续稳定,对基准收益率曲线的形成起到很好的作用,但是由于债券柜台市场开通网点少,债券流通品种不足,期限结构不全,使得柜台市场价格揭示作用未能很好地发挥。另外,国债个人投资者对国债流动性认识不足,多数中老年人投资国债当作储蓄产品,投资后不再抛售,也是主要原因之一。
(四)市场缺乏有效的避险工具
从近几年债券市场的交易情况来看,银行间债券市场经常出现单边行情,主要是目前我国银行间市场的交易主体结构比较单一,投资行为趋同,而目前我国的金融衍生品市场刚刚起步,衍生品市场的交易不够活跃,从已经开办的债券远期交易业务以及进行试点的人民币利率互换交易情况来看,市场成交相对于现货市场而言较为冷清。目前我国的商业银行和保险公司都持有大量固定利率中长期债券,一旦利率波动,市场利率上升,按照市值计算隐藏着巨额亏损,但是当商业银行等大型金融机构需要对自身的债券结构进行套期保值操作时,往往又无法找到交易对手,避险机制难以发生作用。
(一)进一步完善做市商制度,鼓励对国债进行做市
尽管近年来国债市场的交易量逐年迅速增长,但市场的真实流动性仍然存在着的一定的问题。为有效解决这些问题,提高债券流通市场的流动性,需要财政部和监管机构共同商讨进一步完善做市商制度。从国外的经验来看,在发达的场外市场中,做市商制度对于增加市场流动性、形成价格发现机制、稳定市场波动等方面发挥了举足轻重的作用,针对我国目前做市商制度现状,由国债发行单位和市场监管部门共同制定做市商制度,选择有真实交易行为又有一定交易量的机构承担做市商资格,明确做市商考核、融资融券、承销便利等相关问题,从而充分发挥做市商的作用,鼓励对国债进行做市。为了提高国债二级市场的流动性,可以考虑通过对国债承销团成员提供资金与债券的便利,鼓励国债承销团成员进行做市。
(二)加强债券市场基础设施建设,确保市场健康稳定发展
从发达国家的经验来看,债券市场基础设施的建设,直接关系到国债市场健康稳定发展,为了满足我国国债市场的健康快速发展的需要,可以从以下几个方面加强:一是建立健全国债方面的法规。法制建设是维护国债市场规范运作的基础,对市场主体、市场交易、监督管理等都需要以法的形式来确认规则。如美国很早就有了国债法律,至今内容已很详尽,对国债自营商、中间商及其客户、交易商等的持仓量,国债拍卖过程和国债限额等都有详细的规定。一个严密、完善的国债法律体系对于吸引广大国内外投资者,保障国债市场健康运行有相当关键的作用。我们建议应尽快从长远角度出发,把国际惯例与中国国情结合起来起草专门国债市场法律,为国债市场的健康发展提供良好的法制基础。二是推广券款对付(DVP)结算模式,提高市场运行效率。央行可以考虑为大额支付系统直接清算成员提供当日自动回购融资业务,规避特殊情况下的资金缺口,同时根据债券市场业务的发展状况逐步放宽大额支付支付系统开户条件,减少代理行多环节结算方式,促使市场成员共享一个平等的平台。
(三)打通银行间和交易所市场,建立统一的国债市场
目前国债市场的分割格局不利于国债功能的进一步发挥,也是国债市场进一步发展的阻碍。建立统一的国债市场,关键在于实现国债在两个市场的连通和自由流动,即统一两个市场的后台系统。可以考虑上市交易的国债均在中央国债登记结算有限责任公司进行统一托管和结算,交易所不再进行国债托管,银行间债券市场一对一的谈判式交易和交易所市场的集中撮合竞价交易这两种交易方式依然保留。此外,还应该允许商业银行可进入交易所市场买卖债券,在中国债券市场上形成以银行间债券市场为场外市场,沪深交易所市场为场内市场的格局,让投资者根据自己投资需要和交易偏好自主选择,而不是由某个主管部门人为分割。
(四)鼓励金融创新,推广与完善现有金融衍生工具
为完善金融市场体系、发现利率价格、分散利率风险和维护国债投资者利益.要积极稳妥地推动金融衍生品市场的建立与发展。目前,商业银行因资本充足率的约束和流动性管理的需要,银行资产要多元化,大量的存差资金进入国债市场,导致供求失衡、价格扭曲。因此,应积极创造条件推出利率类衍生产品。国际经验表明,国债期货市场提供给投资者有效的风险管理途径,在一定程度上可平抑现货市场价格波动,并对市场繁荣、流动性增强有很大促进作用。而我国国债期货市场于 1995年关闭,其原因主要在于当时现货市场容量过小,非市场化的利率机制及监管不力等。近年来,随着监管能力的不断加强,债券市场容量迅速发展,各方面的形势与几年前有很大区别,选择适当时机恢复国债期货交易应列入可行性研究之内。
相关
浏览量:2
下载量:0
时间:
现今,房地产的价格越来越高,房地产的调控政策问题有待解决。 以下是读文网小编为大家精心准备的当前房地产调控政策问题分析相关论文,欢迎阅读!
摘 要: 随着近年来我国经济的高速发展和人民生活水平的逐步提高,房地产业有了较快发展,但与此相关的房地产市场秩序混乱和房价持续非理性上涨成为制约我国房地产业持续健康发展的最大问题。在这样的背景下,国务院及其相关职能部门出台了一系列房地产调控政策。本文浅要分析当前我国房地产业调控政策存在的问题。
关键词 :房地产政策 宏观调控 政策问题
一、调控政策主体不明确
1998年,我国政府机构进行改革,明确规定,与计划、财政、金融三大调控方式有关的原国家计委(现称为“国家发展和改革委员会”)、原国家经贸委员会(现与原对外经贸部合并,称“商务部”)、财政部、中国人民银行四个部门为宏观调控部门。以上四个部门是否就拥有房地产宏观调控权是法律明确规定的,其它相关部门是否也拥有房地产宏观调控权,法律没有做进一步明确规定。2003年,国务院提出土地是宏观调控的手段,由此国土资源部也成为宏观调控的部门之一。房地产调控权的配置是在法律的框架下形成的。从权力来源的角度看,在法律中明确规定哪些国家机关享有房地产宏观调控权。
目前,我国宏观调控政策主要包括财政、金融及产业政策几大类,分别出台与十几个不同政策制定机关,中央宏观调控主体过于分散。如作为金融领域管理机关的人民银行则偏重于防范金融风险,出台的政策往往旨在防止房价过高出现泡沫或防止房价过度下跌而影响国内金融秩序。而建设部门作为房地产业的主管部门,则希望房地产业能保持一个高速发展水平。由于部门立场差别,宏观调控政策存在相互消弱的弊端,很难形成调控的合理,影响调控效果。再者,房地产调控权主体过多,控权力就过于分散,当发生情况,需要担当责任时,有可能发生各个部门相互推矮或者无人承担责任的现象,最后产生了看不见的手打败了多只看得见的手的房地产宏观调控。
二、调控政策不够全面
宏观调控政策准确性主要可以分为三个方面:一是政策内容的正确,二是政策范围的合理,三是政策手段的协调性。但是目前我国的宏观调控政策却出现以下几个问题:
(一)政策内容的不准确
宏观调控是市场失灵或缺陷时,政府运用经济等相关政策的一种干预手段,是对不能发挥正常作用的市场机制的及时有效的补充,以有助于市场正常运行。宏观调控在任何时候都不能也不应该替代市场机制,也不能干涉企业的自主经营和管理。宏观调控应该是间接的,具有指导意义的,不能直接指挥市场主体的经营活动,干预经济自由。
(二)政策范围的不合理
宏观调控的范围是一个实证性的问题,每一次宏观经济波动的影响因素在每个时期都不是相同的,因此,房地产宏观调控政策范围也是在不同时期是有所不同的。从1998年至今的房地产宏观调控政策过程中,温和调控期和严厉调控期两个阶段的调控目标都是抑制房价上涨。但是在该阶段政策实施之后,其效果并不明显。调控政策脱离了市场,政策范围划定不合理是政策失效的一个重要原因。目前,房地产市场供需失衡是导致我国房价持续上涨的主要原因。因此,房价问题的解决应该以“实现供需结构的相对平衡”为切入点,在着力增加住房供给数量、优化供给结构的同时也要注重加强对投资、投机需求的抑制。
(三)调控手段相对单一
房地产宏观调控手段主要可以分为三种:经济手段、行政手段和法律手段。这三种调控手段的内容和方式不同,针对的对象和任务也有所不同,如经济手段,通过调整市场主体的利益关系来影响经济行为的一种宏观管理手段。主要是通过货币、财政税收、土地等经济机制来引导房地产经济的良好运转,实现房地产总供需的动态平衡。它主要是利用经济杠杆来调节市场主体间的利益分配。行政手段,具有强烈的政府意志,是政府采取带着强制性的行政命令、指示、规定等措施,来调节和管理国家经济的手段。法律手段是通过规范生产经营的宏观调控,不论是制定国家计划,还是产业政策,或者实施行政干预,都必须有法律依据。
这些手段在房地产宏观调控中要根据房地产市场的不同阶段、对象、以及范围的具体情况有针对性的运用,这样才可以起到积极、及时、有效的效果。一般来讲,宏观调控是以经济手段为主,法律手段为保障、行政手段为辅。但是由于房地产市场与一般市场的特殊性,涉及的土地资源属于国家所有,不能完全通过市场调节,需要政府的供给,因此房地产市场的调控就趋于复杂化,用单一的政策和手段可能出现相互冲突和消弱调控效果。
三、调控政策程序不完善
权力都有无限扩张的本性,除非遇到不可逾越的障碍,否则不会停止。行政权力扩张定律认为,在行政机关任职的每一个人都必须拥有相应的权力才能完成所承担的责任和义务,而他们所掌握的权力都有无限护张的可能性。房地产调控也符合这个定律。程序的本质就是要限制权力的滥用和肆意行驶,通过承认或规定相对方充分的程序性权力,将政府权力的行驶置于相对方的监控之下,这表示掌握权力的人在拥有实体权利的同时必须承担相应的程序义务,让权利的形式达到“最大的理性”。由于我国改革开放之前长期处在计划经济体制之下,关于规范政府调控市场行为的法律体系还处于缺失状态,因此政府在运用宏观调控手段对房地产市场进行调控时缺乏统一的程序性规则和制度。
我国房地产宏观调控政策主要是以“规定”、“通知”、“意见”、“办法”等规范性文件形式出台,其政策有浓重的行政色彩,效力层级较低。这些规范性文件没有相关权力义务及法律责任的规定,缺少了强制力、权威性、稳定性和严肃性,且难以操作和执行。因此,需要建立一个严谨的调控程序,规范调控权主体的行为,增加其责任和义务,保障被调控者的利益,促进房地产市场发展向健康、有序的方向前进。
《房地产业经济发展问题和对策》
摘要:随着我国经济进入新常态,我国房价也出现“新常态”的发展态势。本文针对新常态环境下近一年的房地产业现状,指出新常态背景下房地产业经济发展存在的供需不平衡、房价级差大、投资增速较快、金融风险增加、风险管理体系不完善、节能减排不到位而造成的环境污染等问题,提出了房地产业要想平稳健康发展,应坚持优化投资结构、坚持国家的宏观调控、缩小各地区间的房价差距、采取投资风险的防范策略、限制污染和保护环境等建议和对策。
关键词:房地产业;新常态;经济发展;对策
一.引言
新常态是“习式热词”的其中之一;“新”就是“有异于旧质”,“常态”就是固有的状态;这是一种趋势性、不可逆的发展状态,意味着中国经济已进入一个与过去三十多年高速增长期不同的新阶段[1]。新习近平总书记在2014年5月考察河南的行程中第一次提及“新常态”,他指出:“中国发展仍处于重要战略机遇期,我们要增强信心,从当前中国经济发展的阶段性特征出发,适应新常态,保持战略上的平常心态[2-3]”。对于房地产业,步入新常态的宏观大环境是其必然趋势,在新常态下,房地产业需要面临哪些经济问题以及相关问题有何解决对策就是本文要研究的重点。
二.新常态下近一年我国房地产行业现状
中国指数研究院2016年发布了《2015年中国主要城市房地产市场交易情报》,情报中显示2015年楼市总体成交量比2014年上涨20.56%。由于国家政策的放宽,楼市已经整体平稳和回暖,热点城市的人口对住房和投资需求旺盛,并且大量的富人聚集,使得购买力更强。一线城市的楼市总成交量相比2014年上涨34%;二线城市的楼市总成交量相比2014年上涨17%;三线城市的楼市总成交量相比2014年上涨22%。一、二、三线城市的楼市总成交量均整体上涨,我国房价渡过冰封期,明显平稳回暖。根据CREI的数据显示,2015年12月份监测的主要城市累计成交面积持续上涨;环比上涨了9.3个百分点,同比上涨了8.63个百分点,全年累计总成交量和去年相比,同比增长了20.56个百分点。
从环比来看,全国有29个城市的房价均上涨;从同比看,全国有26个城市的房价均上涨。二线城市房价出现结构性下降,但影响不大。如乌鲁木齐在房管局数据中,房价同比下跌16%,主要由于中心房价较高的地段楼市成交量下降,而远郊房价较低的地段楼市成交量上升所致。三线房价较低的城市出现下降,未来楼市压力增加。我国很多三线城市,房价本身较全国房价偏低,人群的购买力相对较弱,价格下跌使楼市和投资者的压力增大,这些城市的发展潜力极其缺乏,未来市场发展压力巨大。在过去的几年里,对于房地产投资过热等问题,我国政府对房地产行业采取各项行政手段如限购、限价、限贷来干预房地产过热的情况,但均未取得显著效果。直到2015年以来全国大部分地区房价趋于平稳,政府的政策才渐渐放宽。
三.新常态下我国房地产存在的问题
(一)供需不平衡
从住房的等级来看,中低价位的住房供不应求,中高档住宅整体价格较高,使购房者望而却步。从住宅和非住宅的比例来看,个别地段商品房的空置率较高,其中写字楼和中高档住宅占整体的8%,而我国正常范围在1%-5%之间,超出了我国应有的平衡点。从我国的购房需求看,大部分人群收入水平低,经济能力不够,因此购房能力有限,我国现阶段最需要的是经济适用房和中低价位的中小户型适用房,但市场目前还是中高档商品住宅占比重大。虽然人均收入水平逐渐提高,但是贫富差距也相差悬殊,使得大多数低收入消费者在房价被投资者抬高的时候买不起房,譬如北京、上海等一线城市也出现经济适用房和低档房供不应求,而高档商品房则空置的现象。
(二)房价级差较大,投资增速较快
2015年以来,我国一线城市如北京、上海、广州房价的平均涨幅大于15%;二线城市比如大连、重庆房价平均降幅超过8%,而天津房价的平均上涨2%,房价上涨缓慢;汕头、贵州和长春等三线城市房价均呈下降状态。城市间房价涨跌差别过大,热点城市的房价由于炒房者的炒作一直居高不下,而二三线城市的房价随国家整体的下降而下降,甚至比国家的平均值下降的还厉害,缺乏发展的空间。2015年我国对房地产业的政策放宽,在这期间房地产业完成额的年增长率逐渐升高,使投资增速有所迟缓,但是效果并不显著。同时,增速过快也会导致连锁反应:土地需求量增加、土地价格增加和配套设施的增加。
(三)房地产业的金融风险增加,管理风险的体系不完善
根据笔者对辽宁省内部分中小型房地产企业的关注和调查,发现其中大部分企业普遍缺乏对市场走向的分析预测能力的对实际风险的规避和精细化的管理,对房地产业固有的经营性风险、财务性风险、周期性风险、市场性风险、通货膨胀风险、利率性风险和政策性风险等风险的应对能力明显缺乏。中小型房地产企业缺乏管理经验,忽视了对人才和能力的培养以及缺乏科学技术的投入,缺少新常态环境下对风险程序和风险概率的度量,并且面临实际风险时也缺少对风险进行防范和处理的切实有效的方法。
(四)节能减排不到位,环境问题突出
我国在全球能源生产国和消费国中位列第二。能源供应持续增长,推动了经济的快速发展,各项建设均取得了举世瞩目的成就,但也为此付出了巨大的资源和环境代价。2015年,我国政府更加专注环境问题,完善了与环境相关的法律法规并且严格执法,环境的改善我们有目共睹。但是,目前我国环境问题依旧很棘手,这与经济结构不合理、增长方式粗放直接相关。房地产业是高能耗的产业,随着它的迅速发展,导致我国环境问题日趋严重。房地产业仍然存在着高污染、高排放、高能耗、低效益等问题[4]。
四.新常态下促使房地产业平稳发展的对策
(一)对房地产业的投资结构进行切实有效的优化,保证供需的基本平衡
当前,我国房地产业颇具规模,新建房屋数量往往供过于求,由于投资过热,房价依旧上涨。现阶段急需买房的群体大部分是中低收入人群,高档房屋主要是为房地产的投资者和炒房客做准备的,而中低档房屋在房地产业中占得比重远远低于高档住宅的比重,于是出现一个奇怪却又普遍的现象,中低收入的人群买不起房而投资者拥有很多套房产。这正体现了我国房地产业结构配置的不合理,必须采取有效的优化措施,保证总供给结构和总需求结构的基本平衡。
(二)坚持国家的宏观调控,缩小各地区房价差距
房地产宏观调控是国家以经济、法律和行政等手段,从宏观上对房地产市场进行指导、监督、调节和控制,以实现房地产市场总供给和总需求的基本平衡、供给结构和需求结构的整体优化的管理活动[5]。在坚持国家对房地产业的宏观调控时,也要积极履行控制房价和调节房价的职能。尊重现阶段我国房价的发展趋势,用科学的方法调整各地区之间的房价,熨平房地产周期大的波动,最好的做法是完善房地产开发、投资和销售等市场监管体系,加强对房地产业的监管,合理调整各地区之间的房价,对热点城市和城市中心地段过高的房价实行打压,适当提升三线城市和城市郊区地段过低的房价,缩小房价间的差距,保证房地产业平稳发展。
(三)在新常态的市场环境下,采取房地产投资风险的防范策略
房地产企业可以将投资分散到不同的区域,以避免某一特定地区经济不景气对房地产企业经营带来的影响,从而降低风险。或者确定一个合理的时间间隔将房地产买卖分开也可以避免市场变化带来的损失。也可以投资种类分散,各类房地产的投资风险大小不一,收益也不尽相同,可以降低房地产企业的整体风险。对于房地产投资者来说,购买保险是极其重要的,它是迁移或减少风险的路径之一。还可以采用联合策略让很多房地产经营企业团结起来,共同投资房地产项目,利益和风险共享共担,最大程度上发挥各自的优势,减轻独自经营所要承担的风险。
(四)限制房地产业对自然环境的污染,增加对环境保护的措施
随着我国房地产业的高速发展,其对自然环境造成了不可逆转的伤害。根据相关数据显示,房地产业用于建筑生产的能源消耗占我国总能源消耗的三分之一有余,不仅如此,能源浪费、耕地锐减和绿化消失等问题依旧没有太大的改善。因此要改善环境问题,不仅需要国家的政策调控,更需要房地产企业采取更多措施来降低能耗减少排放。我国房地产业和建筑业发展的必然方向是发展绿色建筑,既能推动国民经济的平稳快速发展,也能降低能耗减少对自然环境的破坏,营造出一个和谐健康绿色的房地产企业。我国绿色建筑材料行业蕴含着巨大的待开发的潜在市场,政府需要积极发掘,投入大量的科学技术,加大宣传力度以吸纳人才,积极推动绿色建材的完善和发展,填补科技上的空白,才能使其经济效益取得最大化。
五.结语
房地产业的健康平稳发展关乎我国经济发展、国计民生,房地产行业应当与时俱进,顺应我国新常态的发展趋势,大力促进我国经济平稳健康协调发展。在新常态的宏观环境下,我国房地产业与国民经济的发展密不可分,应坚持国家的宏观调控,积极稳定国内市场,努力开拓国际市场;优化我国房地产业的结构,保证供需的基本平衡;并且要制定切实可行的投资决策和经营战略,完善风险管理体系,让房地产业面临的风险降到最低;同时要严厉限制污染、改善环境,不能以破坏环境作为房地产业发展的代价。希望通过我们的努力,能让房地产业在新常态下越来越好。
参考文献:
[1]习近平“新常态”表述中的“新”和“常”.中国新闻网
[2]习近平首次系统阐述“新常态”.新华网
[3]“新常态”成为治国理念的7个月之旅.亚太日报
[4]苏婷婷.我国城市房地产业相关问题及法律对策研究[D].长沙:湖南师范大学,2008.
[5]李娇.房地产宏观调控政策运行过程中主题行为偏差评价研究[F].重庆大学,2011.
《浅谈我国房地产现状及应对策略》
摘要:随着社会经济的不断增长,房地产行业也随之发展起来,面对现在的房地产市场投资环境的日益复杂和风险加大,市场的调节机制还在某些方面存在一些问题,只有加大房地产领域改革的力度,加强调控,才能更好、更快解决这些问题。本文将从房地产市场的现状出发,对出现的系列问题进行分析,力求促进房地产市场的健康、快速发展。
关键词:房地产 问题 策略 现状
中国房地产业近十几年来发展迅速,已经成为我国最热门的行业之一,而且在中国国民经济中的地位不断提升。房地产业的发展不仅有效的改善了人们的居住条件,也推动了国民经济的发展。但是我们也要看到,在各种不利的因素和环境的制约下,房地产业作为新兴的产业之一,伴随着其迅速的发展,也暴露出许多不足之处。因此,国家在其发展中进行了宏观调控和各种支持,为的是促进房地产业的不断发展,进而实现良性循环发展。
一、我国房地产的现状
(1)房地产供求总量的非均衡性
房地产供求总量上的非均衡般表现为潜在实际供给大于有效供给,总需求大于有效需求,即超额供给和超额需求同时并存,也即短缺与过剩同时存在。在我国房地产市场的发展过程中,存在着大量商品房空置、潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾等非均衡问题。近几年来,针对房地产市场的问题,政府相继出台了一系列的相关措旋,但效果并不明显。导致这种结果的真正原因是多方面的,既有我国房地产市场的发展水平总体偏低的问题,也有我国居民对拥有住房所有权的传统观念,以及一些家庭和企业把住房作为保值增值工具的心理作用,更有政府参与房地产市场调节的不当行为的影响。近几年来,新的房地产项目不断开工,商品房供应持续增加。一方面,我国存在住宅供给数量过高、住宅有效需求不足而导致大量商品房空置的现状。而另一方面,由于房价过高,大多数的中、低收入家庭买不起住房,无房可住,几代同室的现象屡见不鲜,造成了大量楼盘空置的现象。目前,全国及部分地区大量的商品房积压卖不出去、空置率越来越高已成为不争的事实。
(2)房地产的开发投资规模呈现加大趋势
近几年来,我国房地产价格直呈现上升的态势。土地价格由于其稀缺性和市场需求的无限性的拉动作用及其土地市场投机炒作,出现虚涨。如果把全国的固定资产投资额与房地产开发投资额比较下,会发现投资人大量囤积购买土地,房屋空置泡沫,房地产业出现虚长趋势,房地产的投资增长速度明显的比其它固定资产的投资速度快的多,而且这虚长的趋势也越发明显。
(3)消费结构缺乏理性
在我国,大多数的消费者对房地产的发展持观望态度,他们消费心理受到炒房者和媒体舆论的影响,这种现象的出现使市场调节机制的缺陷越发的暴露出来。在利益的驱使下,某些非理性的因素导致房地产价格的飞涨,投机者借此机会不断的炒高房地产价格,使其真正有需求的购房者买不起房子,出现了贫富日益加大,两极分化日趋严重的现象。
二、目前我国房地产业存在的问题
(1)银行信贷存在的问题
随着我国房地产金融信贷风险的不断加重,主要体现在一些开发商在购入土地时自有资金不足,为了获得预期的利益,只能从金融机构获得信贷,致使在一定程度上增加了金融信贷的风险。
(2)经济环境因素
即中国经济受到金融危机的影响之后,这几年的经济已经开始逐渐复苏,每次房地产市场的升温的推动力都是高速发展的经济。经济的复苏影响着人们的购房需求,从而导致房价的逐渐上涨。
(3)中、低档普通商品房有所欠缺
我国住房制度改革之后,以住房的市场化分配代替了住房的国家分配制度,导致房价上涨过快。部分地区政府为了生产总值的提高,不惜过度促成土地交易,由于利益的驱使,地方政府和房地产开发商更热哀于开发高利润的高档住宅和别墅,在提供经济适用房和廉租房等保障性住房上根本没有积极性,使得本应占市场主体的保障性住房逐渐边缘化。廉租房、经济适用房的供给量,根本满足不了中、低收入家庭住房的需求,这就导致商品房成了解决居民住房的基本模式。住宅结构供给的失衡,会间接导致房价的攀升,影响房地产市场的健康有序发展。
三、改变房地产现状的应对策略
(1)加强政府的参与力度
近几年房地产市场的变化使我们认识到,单靠市场机制自发调节来解决土地资源稀缺、房地产价格上涨等问题是远远不够的,因为由于市场机制自身的特点,若完全靠市场机制的自动调节来解决这些问题,需要相当长的周期。于是,作为社会经济管理者的政府理所当然地承担起了相应的宏观调控职能,采取定的政策和措施促使经济向最优均衡状态运行,保证经济资源的有效利用。政府需要针对各地的不同情况分别进行分析和规划,严厉控制并打击故意炒地、炒房等现象的发生,更要合理利用各地域的土地资源,推出公平公正的招商开发投资政策,坚决把握好房地产市场的发展方向,制定合理有效的房地产管理办法,打击囤地、囤房的不良现象。方面,利用税收优惠政策鼓励房地产开发商开发廉租房、经济适用房,另方面,发挥税收引导作用,鼓励企业通过自建房、合作建房等方式打破开发商对房屋供应的垄断。
(2)整顿房地产市场秩序,规范企业行为
房地产市场是个复杂的经济体系,考察个区域的房地产市场是否发达,关键看房地产市场体系是否健全和完整。应当制定有效的房地产市场政策,来解决高房价与高空置率的矛盾现象,让消费者的真是需求来主导房地产市场。遵循我国房地产市场的发展规律,从我国的基本国情出发,对房地产市场进行宏观调控和把握,杜绝房地产市场的房价稳定而导致房地产的流通成本和交易成本的提高,为更好地贯彻房地产发展政策培育出一个良好的房地产市场体系。
(3)政策上给予相对的扶持
不断提高廉租房、经济适用房等中、低档住房的供给比例,努力解决低收入家庭的住房困难。居民个人集资建房的可操作性还有待进步研究,但是低收入居民的要求在一定程度上表达了对国家政策的期望,让居民不再受开发商的盘剥。另外,还可以通过贫困居民住房求助活动、建设外来务工人员员工宿舍等多种方式,不断改善低收入家庭的住房状况。
(4)使房地产市场逐步走向成熟化
综合当前对房地产市场投资的增长速度,中国房地产的投资还处于繁荣阶段,但是,从市场表现来看房地产市场则处于不成熟到成熟的国度阶段,从当前城市居民的经济实力和居民的购买力分析,只要经济形势平稳可持续的增长,不出现严重的供不应求的现象,房价就不会大起大落。
四、结语
从当前的房地产形势分析,住房销售开始得到控制,从根本上规范房地产业领域的投资现象,我相信中国的房地产市场将越来越完善,未来几年中国房地产供求关系将趋于均衡,房地产市场将保持平缓的发展势头。
猜你感兴趣:
浏览量:2
下载量:0
时间:
推进利率市场化改革不仅是社会主义市场经济的需要,也是中国金融业改革开放的客观要求。利率市场化后对商业银行的影响日益彰显,经营风险将增大。下面是读文网小编为大家推荐的利率市场化对银行的影响论文,供大家参考。
摘要:利率市场化会对商业银行的经营和管理产生重大影响,使之市场风险、流动性风险及信用风险管理面临更多的挑战。但是,利率市场化也为商业银行提供了前所未有的发展机遇,比如扩大经营自主权、推动金融创新及优化客户结构等。因此,研究利率市场化对商业银行的影响具有重要的意义。
关键词:利率市场化;商业银行;风险;机遇
利率市场化将利率的决定权交给货币市场,根据市场供求水平由市场主体共同决定利率。在完全竞争的市场,所有市场参与者都是利率的接受者,这将对商业银行的经营和管理产生重大影响,同时也带来良好的发展机遇。总之,利率市场化对商业银行具有双重的影响,下面就面临的风险和机遇进行分析。
一、商业银行在利率市场化中的风险
利率市场化势必会加大商业银行面临的风险,如利率风险、流动性风险及信用风险等,使商业银行面临更多的挑战。
(一)利率风险
利率风险是指由于利率变动而使金融机构的收益或损失不确定性。利率市场化以后,利率风险应该是商业银行面临的最主要的风险。
首先,期限错配风险加大。从我国目前的现状看,商业银行的存贷款期限是严重失衡的,存款中定期存款和储蓄存款占了相当的比重,而贷款中短期贷款则占主要份额。这表明,我国银行业的利率敏感性资产大于利率敏感性负债,利率的下调制约了商业银行的净利差收入,加大期限错配风险。
其次,基本点风险加剧。利差收入目前是银行主要收入来源,利率市场化初期,由于市场竞争加剧,商业银行存贷款利差会有缩小的趋势,加剧基本点风险。
再者,收益率曲线风险提高。长期利率一般要高于短期利率,即收益曲线的斜率为正。如果货币政策的逆向短期操作,短期利率可能会高于长期利率,收益率曲线由正变负,银行的长期未清偿浮动利率贷款的重新定价利率与短期存款利率的利差就会大幅度降低甚至为负。
(二)流动性风险
利率市场化使利率水平逐步由市场的资金供给和需求决定,深刻影响企业和个人的融资和理财需求,从而影响商业银行的流动性水平。例如,当居民和企业预期利率上升时,为了减少未来融资成本,现时企业的贷款需求会放大;而居民的储蓄意愿会向后推迟,造成银行的预期资金来源减少,从而造成银行流动性供给不足,引发流动性风险。反之,预期利率下降会降低商业银行面临的流动性风险。此外,当银行存在资金利率缺口时,利率的变化将会对银行利率资产和负债产生影响,进而影响到银行的资产负债流动性。
(三)信用风险
利率市场化后,当利率水平持续快速上升,特别是存在超高利率时,借款人为了高额利润,会从事高风险活动。从而使信贷市场贷款项目质量整体下降,增加未来违约的信用风险。
二、商业银行在利率市场化中的机遇
利率市场化同时为商业银行带来良好的发展机遇,推动商业银行扩大经营自主权、促进金融创新、提升管理水平及优化客户结构等。
(一)利率市场化有利于扩大商业银行经营自主权
利率市场化为商业银行配置资源提供了比较好的基础,在利率市场化的条件下,银行获得了自主的定价权,资金价格能有效地反映资金的供求关系,从而推动经营结构优化和资源的最优的配置。一方面,商业银行可以充分地考虑目标收益、经营成本、客户的风险差异等因素,从而确定不同的利率水平,实行优质、优价与风险相匹配和有差别化的价格战略;另一方面,银行可以实施主动的负债管理,优化负债结构,降低经营成本。
(二)利率市场化有利于商业银行开展金融创新
利率风险加大商业银行面临的竞争压力,也推动企业与个人客户提升风险管理水平,客观上要求商业银行加快金融创新,以达到规避风险、赚取利润及满足客户需要的目的。现实中,随着我国利率市场化程度的加深,国内银行已经推出了结构性的存款,利率互换、固定利率贷款等产品,不断满足客户由于利率市场化衍生出来的新需求。
(三)利率市场化有利于提升商业银行管理水平
利率市场化能够推动银行更加关注市场的变化,增强风险意识和成本意识,提高商业银行竞争力。在利率市场化的条件下,银行可以将内部的资金转移定价与市场利率有机地联系起来,有利于提高绩效考核与内部资源配置的合理性。此外,依据内部利率确定市场定价,也有利于银行减少内部纵向的差别,有利于降低管理成本。
(四)利率市场化有利于商业银行优化客户结构
在商业银行的负债业务中,实行利率市场化,取消利率管制,各商业银行可以充分利用资金价格差异来吸收公众存款。资产业务方面,在吸引重点优质客户的同时对风险较大的客户以更高的利率水平作为风险补偿,推动商业银行客户结构的优化。
总之,利率市场化为商业银行发展提供了机遇与挑战,商业银行需要进一步强化风险管理机制,提高业务创新水平和产品开发能力。
2012年6月8日,中国人民银行在时隔三年半来首次下调金融机构人民币存贷款基准利率的同时,将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍,将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。而此前,按照央行的有关规定,我国一般金融机构存款利率不允许有浮动区间,而贷款利率浮动区间的下限为基准利率的0.9倍。此举意味着利率市场化改革重启,引起了市场的广泛关注和高度热议。
7月6日,央行再次将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍,并于2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制,取消金融机构贷款利率0.7倍的下限,由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。利率市场化改革进一步推进。
2013年12月8日,中国人民银行宣布自12月9日起,银行业存款类金融机构法人(存款类金融机构)可在全国银行间市场上发行大额可转让定期存款凭证,即所谓的“同业存单”。暂停了16年的同业存单发行重新启动,不仅有利于提高银行的资产负债管理水平和流动性管理能力,也将促进利率市场化提速,再次引发了市场对于利率市场化改革进程的展望。
一、利率市场化改革的原因
上世纪90年代后期以来,政府开始强调生产要素价格的合理化与市场化。资金是重要的生产要素,利率是资金的价格,利率市场化是生产要素价格市场化的重要方面。利率市场化推进节奏也一直是金融热点问题,受到市场高度关注。
我国利率市场化是在借鉴世界各国经验的基础上,按照党中央、国务院的统一部署稳步推进的。总体思路是先货币市场和债券市场利率市场化,后存贷款利率市场化。存贷款利率市场化的思路是“先外币、后本币;先贷款、后存款;先长期、大额,后短期、小额”。
我国的利率市场化进程从1996年银行间同业拆借利率放开为标志,国内的债券市场利率,同业拆借利率,贴现利率都已基本实现了市场定价,外币利率市场化基本到位,贷款利率的下限已取消,关键在于存款利率的上限需要进一步放开。
进行利率市场化改革的原因主要有以下三点。 首先,利率市场化改革是充分发挥市场资源配置作用的必然要求。1992年,我国确立了建立社会主义市场经济体制的改革目标,要让市场在资源配置中起基础性作用,以此实现资源的优化配置。利率作为非常重要的资金价格,应该在市场有效配置资源的过程中起到基础性的调节作用,实现资金流向和配置的不断优化。
其次,利率市场化不仅反映金融机构的定价权,也反映客户的选择权。我国市场化改革从一开始就强调尊重企业的自主权,利率市场化正是金融机构实现自主定价权的重要前提。金融机构可以根据客户的不同风险等级和偏好提供多样化的金融产品和服务,客户也可以根据自己的需求从不同的金融机构选择差异化的产品。利率市场化充分反映了差异化金融产品和服务的供求关系和金融机构对风险的判断和定价。
最后,利率市场化改革是宏观调控的需要。宏观调控,特别是在我国社会主义市场经济条件下以间接调控为基本特征的中央银行货币政策,需要有一个顺畅、有效的货币政策传导机制,并对市场价格的形成产生必要的影响。货币政策传导机制的效率不仅取决于中央银行货币政策的市场化取向,而且取决于金融机构、企业和居民行为的市场化程度,即他们必须对市场信号做出理性的反应。如果他们不能完全按照市场准则运行,即不能对市场信号,包括中央银行的间接调控信号做出理性反应,那么货币政策工具就不能通过对货币信贷条件的调节来实现其政策目标,货币政策传导过程就会受到阻碍,货币政策效果就会被削弱。
二、利率市场化对商业银行的影响
利率市场化的推进必然会对商业银行的经营与管理产生重大影响,对其利润造成冲击,主要体现在以下几个方面。
1、存贷利差收窄,银行盈利下降 美国、日本等发达国家的历史经验表明,利率市场化初期通常会导致银行净息差下降到原先水平的80%-90%甚至更低,其原因在于银行业竞争加剧,“竞争放贷、高息揽存”导致存贷利差缩小。
在取消利率管制初期,银行为争夺存款竞相提高存款利率,导致负债成本上升;成本上升加大银行经营压力,放贷竞争由此加剧,贷款利率在初期(前五年)会有下行压力,而银行无法迅速调整贷款结构将贷款投向更具议价能力的领域,这导致资产收益下降。
因此利率市场化初期会有“存款利率上升+贷款利率下降”的组合发生。此外,为了争夺客户,银行服务的竞争加剧,这又增加银行的经营费用,进一步降低银行的利润水平。
但从更加长远的角度(五年以后)来看,随着银行逐步调整资产结构,贷款利率会逐步企稳甚至回升。
2、银行风险偏好上升,资产质量下降 从国际经验来看,利率市场化会促使银行风险偏好上升,可能会导致银行资产质量恶化。一旦出现大规模坏账,将给银行带来巨大损失,甚至出现银行危机。
利率市场化后,为了对冲掉存款成本上升对利润的挤压,银行会产生①扩大贷款规模的冲动;②将生息资产向收益率较高的贷款倾斜的冲动。
以美国为例,在利率市场化初期,银行存款利率迅速上升导致存贷利差和净息差收窄。之后银行通过调整贷款结构,增加收益率较高的贷款(如房地产抵押贷款)在总贷款中的占比,以及增加贷款、垃圾债券在总资产中的占比,逐步使存贷利差和净息差回到利率市场化之前的水平。
然而随着20世纪80年代美国垃圾债券、房地产市场泡沫的破灭,垃圾债券的违约率、房地产贷款的拖欠率不断攀升,银行不良资产大幅上升,盈利能力剧烈下滑,彼时美国银行业的重要主体——储蓄贷款协会大量倒闭,“储贷危机”爆发。
3、存款占比下降、贷款占比上升
由于利率市场化对利率产生影响,从而对存款、贷款产生影响。理论上,由于利率市场化导致银行竞争激烈,存款成本上升,存款压力加大,商业银行会进行金融创新,积极通过非存款来源(比如发债、借款等)获取资金,因此,存款占负债的比重将下降,而其他资金来源的占比将上升。
从美国的情况来看,美国银行业负债结构的变化与上述推论一致,即存款占比下降,其他负债的占比上升。存款占比从1970年的91%下降到1986年的82%,之后进一步下降,到2008年下降到72%。
由于存款利率上升导致银行经营成本增加,从而迫使商业银行主动进行资产负债管理,无论是美国还是日本的商业银行其贷款在总资产中的比重都显著上升。美国的商业银行从利率市场市场化初期的的52%提高到1990年的62%,上升了近10个百分点。日本从1989年开始贷款利率市场化,采用银行业平均融资成本决定贷款利率,之后贷款占比出现系统性上移,从53%上升到1997年的65%。
这一变化甚至可能迫使监管机构上调贷存比的限制。
4、利息收入占比下降,非息收入占比上升,中间业务发展 由于存款利率的上升提高了存款成本,使得利息支出增加,因而净利息收入在总收入中的占比下降。美国自实施利率市场化以来,净利息收入占比就持续下降,从1970年的81.1%到1995年的65.2%。而与此同时,非利息收入则上升了约16个百分点。这表明利率市场化使银行的盈利模式发生了改变,从利息收入逐渐向中间业务收入倾斜。
利率市场化之后,我国商业银行的盈利模式、收入结构将有所改变,利息收入占比下降、非息收入占比上升。这是商业银行竞争加剧的一个必然结果,在所有利率市场化的国家中没有例外。十二五规划指出,我国将扩大直接融资占比、缩小间接融资占比,融资结构的变化必然反映到商业银行业务模式的变化上。如果我国的混业经营进一步放开,某些商业银行将会选择扩大投资与交易资产的比例,从而整体来看,中间业务将不断扩大。
5、迫使商业银行加速金融创新
正如实体企业变迁的主要推动力是技术创新一样,金融机构发展的主要推动力之一正是金融创新。
从美国的经验来看,随着利率市场化的推进,商业银行依次经历了存款创新、贷款创新、衍生产品创新的金融创新路径,从而使得存贷业务在商业银行中的重要性下降,投资与交易类业务在商业银行中的重要性上升。
资产证券化是最重要的金融创新之一。商业银行可以把贷款从金融市场化上出售,从而刺激了商业银行的放贷热情。资产证券化可以突破贷存比的限制,很多贷款对应的不是存款,而是直接在金融市场上出售。
除了贷款类资产证券化的创新,商业银行本身也参与金融市场,从而投资与交易类资产规模扩大,尤其对于很多大型银行来说更为显著。
银行竞争的加剧必然迫使金融机构加速金融创新,尽管我们尚不清楚创新的品种或创新的工具,但存款创新、贷款创新、衍生品创新是必经之路。其实,近年来规模不断扩大的银行理财产品就是一种存款创新。
6、银行业集中度上升,中小银行或会寻求联盟合作
利率市场化对银行吸收存款、风险定价、资金运作、中间业务能力等方面提出更高要求,银行间的分化将逐步显现。在优胜劣汰的行业洗牌过程中,银行业间的并购行为将导致行业集中度上升。
中小银行或会通过合作联盟的方式,共同面对利率市场化冲击和国有大行的强势竞争,共同化解经营危机,实现优势互补。2012年4月24日,包括民生银行、包商银行、哈尔滨银行、吉林银行、成都银行等数十家中小银行在内的亚洲金融合作联盟成立。此种性质的银行联盟在中国银行业尚属首次,作为一个非政府、非营利的组织,该联盟旨为成员提供合作平台,共建风险承担机制。随着利率市场化进程推进,银行间“抱团取暖”式的业务合作将会进一步深化。
三、商业银行对利率市场化的应对之举
随着利率市场化的逐步推进,商业银行在正视利率市场化带来的挑战的同时,必须从自身的情况出发,积极加快业务模式创新,提升经营管理水平和风险控制能力,改善服务质量,提升商业银行在金融市场的竞争力。
1、创新业务模式,调整经营战略
利率市场化可能会减少商业银行的利差收入,商业银行应通过金融创新业务和发展中间业务方式寻求新的利润增长点。一是大力拓展金融创新业务。实现利率市场化后,利率风险将加大,这必然带来大量利率风险管理需求,商业银行作为金融中介可以推出以利率为标的物的金融创新产品。商业银行利用这些利率衍生工具既可以为企业、个人提供服务,同时也可以用来规避自身的风险,增加收入。二是加大中间业务比重。中间业务是商业银行依托银行业务、技术、机构、信誉和人才等优势,代理客户办理收款、付款和其他委托事项而收取手续费的业务。我国商业银行中间业务具有较大的发展潜力,商业银行应该在适应利率市场化需求的基础上设计、开发出符合我国国情特点的中间业务种类,扩大中间业务规模,增加中间业务收入。
2、提升风险管理水平,完善风险管理及定价机制
利率市场化将会使利率波动的频率和幅度提高,带来利率风险,而且利率浮动区间扩大后导致流动性压力加大,因此需要建立完善、高效的风险管理及定价机制。一是风险管理理念必须向长期稳健型转变。要提足拨备、控制杠杆,关键是将风险作为绩效考核指挥棒的内在要素,推进RAROC和EVA考核,从会计利润最大化观念向股东利益最大化转变,从短期行为向长效发展转变,根本上确保稳健经营。二是完善风险治理。建立由董事会、风险管理委员会、风险管理部等完善的风险治理结构,尤其要完善内控机制。利率市场化将带来很大的逆向选择和道德风险,需要做好定价授权与尽职免责的设计,否则既可能出现高利率、高风险冒险行为,也可能出现“人情利率”,没有完善的内控机制就很难控制风险。三是优化风险管理架构。传统的行政式管理架构要向垂直、矩阵式管理转变,提高风险管理的独立性,缩短风险管理传导和决策链条,提高风险管理效率。相应地,业务管理架构从部门银行向流程银行转变,由传统的“四级经营”向短链条管理转化,提高专业化水平,逐步建立业务部门、风险管理部门和内控部门三道风险防线。四是提高风险管理技术。要积极推进新资本协议的实施,广泛推广VaR等风险量化管理技术;要加强流动性风险管理,强化主动负债管理,强化缺口管理机制;要加强利率风险研究和管理,尽快弥补当前风险管理短板。
3、以市场为导向、以客户为中心,走差异化发展道路
利率市场化使资金价格放开,价格工具成为了重要的市场竞争手段,这使商业银行的竞争将不仅仅是“产品”的竞争,更是“服务”和综合实力的竞争。当前,我国各商业银行在业务结构、商业模式、营运管理模式等方面都呈现出趋同性,为在激烈的市场竞争中立于不败之地,商业银行一方面必须对传统业务产品进行调整,最大限度地适应新的市场竞争环境,另一方面必须真正建立起以客户为中心的发展战略,持续改进和提升服务质量,争取在客户拥有数量和质量上掌握主动,努力挖掘客户的贡献度,不断加深客户的忠诚度,以此在激烈的金融竞争中争取更大的生存及发展空间。
浏览量:2
下载量:0
时间:
随着我国房地产市场的发展,房地产市场营销日益受到理论界和实际工作部门的重视。下面是读文网小编为大家整理的房地产市场营销论文,供大家参考。
市场营销就是以适合的价格,通过一系列的营销渠道和各种促销手段向消费者提供产品。在房地产业中,大量楼盘的建立是一个基础,而发展的现意义就是顺利将楼盘卖出,从中获得最大的利润。在市场经济下,整个行业竞争激烈,发展的形式基本一致,所以发展和取胜的关键就在于房地产项目的市场营销,通过各种手段来创造顾客,联系顾客。那么在房地产项目的开发建设过程中我们该推进实行怎样的市场营销的策略呢?
一、打造特色的产品营销主题
在房地产产品的营销过程中,我们要根据产品自身的实际情况,挖掘其中的特色,打造一个独特的营销主题,来吸引广大的消费群体。对于房地产产品,在营销的过程中,我们所需要的是抓住产品所具有的特色,打造不同的营销主题。首先我们要进行房地产品牌的营销,出于广大消费群体的消费心理,是品牌的就是好的,值得大家信赖,品牌在一个业界就是一种权威,例如,宜昌万达广场的营销3大杀手锏首先就是品牌先行,通过各种报纸等媒体展示新产品的新形象。再者就是对房地产产品的一个特色营销:人人都需要买房,但是每个消费者对于产品的需求不同,有人喜欢依山而住,有人喜欢傍水而居,所以呢,我们可以根据房地产产品最独特的特点,最直接的优势条件推出我们营销的主题,来吸引一批“志同道合”的消费者。社会不断发展,有的消费群体对于房地产产品更多关注的是其周边的环境状况,所以,我们可以对房地产产品进行绿色营销,通过景观环境的绿化来吸引广泛的受众群体,绿色环保已成为一大营销主题。我们还可以用房地产项目的文化价值作为市场产品营销的主题,房地产项目临近文物古迹,增加其文化内涵,提高产品的知名度,例如济南万达广场的营销突围策略,就是利用魏家庄官商大院的文化历史进行营销。营销的手段有许多种,但关键是我们要抓住产品特色,吸引其受众体。
二、进行合理灵活的营销定价
首先,房地产产品应该根据产品的成本进行定价。在进行房产交易的过程中,价格是人们最关心的问题,在市场行情的影响下,一个合理的价格容易被广大消费群体接受,有利于房地产商树立一个良好的形象,建立一个良好的信誉,这是对于房地产发展来说至关重要的。其次是在销售过程中灵活调整定价,面对激烈的市场竞争,我们需要采取一定的价格措施来面对市场上的种种竞争,根据我们自身发展的特点,在房产产品的销售过程中低开逐步高走,或者高开逐渐低走等,通过价格的调整来实现产品的最大销售和盈利。再者就是在定价过程中运用折扣的方式,通过一些让利活动来博得广大消费者的好感,吸引消费者;根据时间差进行定价,限定时间,优先购买者价格便宜,获得更多的优惠条件,来达到销售的目的;还可以采用组合定价,不同但有相互关联的房地产产品可以组合在一起进行捆绑销售,价格便宜,通过这种让利优惠的方式,增加人们的购买欲望,达到销售的目的。最后就是关于房地产产品的差价来进行销售,分析不同的地理位置,方位朝向,周边的景观设计和交通状况等分别定价,以此来诱导消费者购买,在房屋的差价中获得利润。价格就是一个调控杆,在营销的过程中,通过价格的多方位调整,积极应对各种挑战,吸引广大的消费者,实现房地产产品的销售。
三、拓宽营销的渠道
如果只是通过一个单一的渠道去进行营销,那力量相对来说是较小的,其中的效果可想而知,不会起到多大的效果与成效,所以在房地产项目的市场营销过程中,我们要积极探索,不断的拓宽营销的渠道,达到产品销售的效果。最关键的是企业自身直接的推销,通过对公司人员的培养进行房地产产品的销售,在这种渠道下,我们需要加强对于专业销售队伍的培养,例如,万达企业在进行房地产项目的市场销售过程中,积极对销售人员进行房地产基本知识,销售的基本技能进行教育培训,对员工的工作进行不断的改进与指导,构建一支高效能干的销售团队。在互联网快速发展的今天,网络营销已成为一种最新的最具发展潜力的营销方式,各个房地产商家积极在互联网上推广自己的产品,呈现大量的图片展示,给消费者带来一个生动形象的感官体验,能够对产品进行一个全方位的认识,各种房地产网站纷纷兴起,不断促进房地产项目的市场销售。
四、加大房产促销力度
当产品销售受阻,销售量低下,我们需要重振旗鼓,大力进行房地产产品的促销活动,通过各种优惠活动来吸引消费者,从而全面推动产品的销售。促销的方式有很多,我们需要在促销的过程中不断创新形式,其中广告是促销的一大亮点,广告就是广而告知,通过巨大的广告招牌鲜艳夺目,展现房地产产品的卖点,让大家对产品得到了解。其次,我们还可以运用各种影视媒介进行宣传,通过照片采集,拍摄关于房地产产品的相关短片进行宣传活动,例如,2014年万达集团百万大奖征集广告的创意活动,以微视屏的方式进行传播,不断创新,实现了升级,在社会上形成了一种较为热烈的反响。最后,为了加大房产促销,开展相关的活动也是一种有效的促销方式,我们可以开展各种有趣的活动,颁发各种优秀的奖品,吸引人们的参与,例如,万达在开业前开展万达影城、大歌星,大玩家等体验活动,给与客户极致感受,塑造一个良好的印象。在产品促销的过程中,还可以邀请明星代言,利用明星的影响效益,吸引广大的消费者,来达到产品促销的目的。总之,促销是实现房地产产品营销的一种重要方式,在这个过程中我们需要借助各种多媒体进行宣传,然后积极开展各种关于房地产项目的活动,实现产品的营销。
一、房地产企业市场营销渠道的特点和现实需求
房地产作为商品,具有与其他工业产品截然不同的特性,导致其营销渠道也存在着不同的要求和特征。随着市场竞争的加剧以及网络、移动通信技术发展所导致的个人信息获取量的激增,对房地产企业市场营销渠道也有着新的要求。
1.房地产企业市场营销渠道的特点。
相对于其他产品而言,房地产产品具有建设周期长、产品位置固定、产品关联项目多、价格昂贵等特性,因此其市场营销渠道也有着自身的特点。一是渠道关系时间久。相对于其他商品而言,房地产的存在时间跨度长,因此渠道各成员间关系维系时间长,对成员之间的关系融洽度要求高。二是渠道结构相对简单。相对于其他企业的销售渠道而言,房地产企业销售渠道往往比较简单,呈现出短、扁、少的特点,因此渠道冲突数量相对较少,但一旦出现问题,其性质往往比较恶劣。三是渠道服务要求高。房地产产品的关联性较强,从硬件的基础设备、生活设施到软件的物业管理等等方面,标准较高。四是渠道对象方向性强。渠道成员具有一定的特殊性,特别是房地产项目的性质和特点决定了渠道成员的性质和群体特征,因此,在确定营销策略方面占有比较重要的位置。
2.房地产企业市场营销渠道的现实需求。
房地产企业面临市场竞争的加剧,使得房地产企业市场销售面临的更多的困难。这也就要求企业市场营销渠道必须有所改变,以适应这一新的情况。一是营销推广的效益要求更高。房产作为一个特殊的商品,消费者在选择时会比较慎重,而随着市场竞争的加剧,房地产企业产品的趋同性增强,如何使自身产品更具辨识度,帮助消费者更好的记住产品,乃至选择他,就需要增强产品推广的效益。二是营销渠道的接触性要求更多。代理商、经销商、房地产经纪人、开发商的营销机构最主要、直接的功能是寻找购买者,通过消费沟通、讨价还价过程来说服顾客购买白己的产品。相对于以往的卖方市场,现实的房地产销售需要企业更多的走出去,与消费者接触,提高产品的影响力。三是营销渠道相关配合活动要求更丰富。随着购房者经济实力增强,越来越多的购房者购买住房是出于改善居住条件的目的,因此其购房不仅仅为了买到遮风挡雨的房屋,有时又为了心理满足、身份象征、教育投资等方面的目的,因此,这就要求营销渠道所展示的内容必须的全面的,必须要从小区形象、服务人员形象等等方面给予消费者足够的信心。
二、房地产企业市场营销渠道的现状与存在问题
新的市场变化要求我们的营销渠道转变观念,主动出击,有所作为,以往的坐堂式的营销已经远远不能满足现实的要求。但从现实情况看,不少房地产企业对于营销渠道的关注并不多,片面认为皇帝女儿不愁嫁,缺乏对消费者的重视和工作观念的转变措施,导致产品的竞争力下降。
1.品牌营销重视不够,渠道成员缺乏自主性。
房地产营销渠道的一些成员缺乏市场竞争意识,对产品营销没有科学的规划,仅依靠企业自身的品牌形象来实现销售。这些对于一些大型企业而言,问题尚不突出,但对于一些中小型企业而言,如果其渠道成员没有主动性,不能借助自身的优势来增强产品吸引力,则往往出现产品销售不畅的问题,尤其是随着消费者持币待观的情况加剧,更突显营销手段乏力的问题。
2.渠道构成近似度高,产品竞争力展现不足。
通常房地产企业营销渠道是由开发商——本地代理商——消费者的结构模式,这种形式虽然实现了扁平化,但由于雷同性,往往使得企业间的差异性变小,竞争力有所降低。而相对于其他产业市场,企业往往对自身的营销渠道较为重视,往往给予其更多的便利性和自主性,从而使产品营销形式更具多样性。两者相比较则更具显示出房地产企业营销渠道模式的僵化。
3.渠道服务功能缺失,客户体验问题较突出。
房地产的关联性要求其营销渠道成员必须能够为客户提供更为全面、周到、贴心的服务,从而满足客户的多样性需求。但不少房地产商们在过去的巨大盈利模式下,养成了以我为主的模式,对客户关系重视不够,对构建忠诚性、持久性客户的培养体制不理解,没有形成培养渠道的意识,造成客户购买商品后,开房商就撒手不管,给客户造成了极差的购买体验,影响了产品的形象。
三、房地产企业市场营销渠道适应新时代的关键所在
针对当前房地产企业市场营销渠道中存在的诸多问题,笔者认为,创新其营销渠道,就必须要立足于时代的要求,认清房产作为一个特殊的产品,其自身所具备的特殊性,从转变观念入手,增强渠道成员的自主性,增强渠道内部的协同性,从而提高营销活动的影响力和同步性。
1.观念创新,认清营销渠道的本质。
面对着激烈的市场竞争压力,房地产营销渠道成员必须加快观念的转变,树立正确的营销理念,切实从渠道上建立优质高效的通道。一是树立服务观念。渠道成员必须要通过服务来挖掘潜在客户,加强服务质量,真正满足购房者的多元性需求,建立消费者忠诚。二是树立诚信观念。改变传统的“店大欺客”的问题,实现房屋质量过硬、物流优质贴心,合同信守承诺的目标,建立自身的品牌形象,凸显产品的特征。三是树立价值观念。就是要建立品牌的角度出发,加深渠道成员对价值的理解,提高产品附加值、增强用户体验感,维护消费者对产品的认同感。
2.成员创新,畅通营销渠道的通道。
就是要改变传统的营销渠道模式,引入新的渠道元素,增强产品的认同感。一方面,可以加入网络元素。发挥网络技术传播性强,时效快的特点,将房产作为一个特殊的商品来加以宣传,利用3D技术来增强客户的体验感,用网络技术提高新客户的满意度。同时,可以借鉴美国房地产网络技术的优势,减少中间机构的麻烦与客户进行交易,降低中间费用。另一方面,规范房地产营销代理行为。企业要重视营销代理以及相关的物业公司的作用,规范其行为,建立规范严格的执行程序,帮助渠道成员提升自身的服务水平。
3.内容创新,协调营销渠道的活动。
企业自身要加强对渠道成员的管理,理顺成员之间的相关关系,特别是组织营销活动时,加强成员之间的沟通联系,建立统一规范的渠道管理体系。同时,加强资源的共享,从而便于潜在购房者的选择和锁定,并通过统一的营销行动来提高产品的影响力。另一方面,对于客户的投诉,必须要建立顺畅的受理、办理程序,将投诉内容区分设计、施工、销售、服务等等方面的内容,有效地协调渠道成员的行动,建立良好产品形象。
4.标准创新,塑造新形势沟通模式。
建立有效的信息反馈模式,从而更好的了解客户对渠道成员的反馈,便于更好的加强渠道管理质量。一是区分评价内容。就是要选择能够体现营销渠道运转情况的内容作为评价内容,引入消费者评价体制,反映渠道建设质量。二是规范评价指标。确立评价指标权重和标准,从而科学的验证渠道建设效果,帮助渠道成员发现存在的问题,使房地产企业能够有效提高营销渠道建立效果。三是落实评价结论。通过资金分配比例、渠道商的选择等工作来落实评价结论,从而有效督促渠道成员来改进工作质量。
浏览量:3
下载量:0
时间:
伴随着改革开放的推进,中国房地产业经历了从计划经济的住房实物分配制度体系到市场体系变迁的过程,短短三十年间,房地产业已经发展成为国民经济的支柱产业,房地产市场的健康稳定运转已经直接影响到国民经济的持续发展。下面是读文网小编为大家整理的中国房地产市场论文,供大家参考。
一、金融法中银行法调控房地产市场相关理论阐释
(一)房地产市场宏观调控基本概念
我们知道,所谓宏观调控就是指国家对国民经济总量进行的调节和控制,国家通过实行宏观调控政策,利用财政、税收等手段来保持经济总量的平衡,进而抑制通货膨胀,促进国民经济结构的不断优化,达到实现国民经济稳定快速增长的目的。所谓房地产市场的宏观调控,就是指以国家政府为主,为促进我国房地产业同国民经济协调发展,而运用经济、法律与行政的手段和措施,从宏观的角度对房地产市场进行管理、监督、调节、指导与控制,促进房地产市场供需总量平衡,供需结构得到不断优化,进而实现房地产市场与国民经济协调发展的管理活动。对我国房地产市场进行的宏观调控,实质上就是国家实施经济职能的一种行为,是国家行政权力在房地产市场中的综合运用与具体体现,也是国家对整个国民经济进行宏观调节与控制的重要组成部分之一。我国政府通过对房地产市场的宏观调控,达到不断实现我国房地产市场供需总量平衡和供需结构不断优化,从而充分发挥房地产市场在国民经济中的重要作用。
(二)金融法中银行法调控房地产市场的基本概念
我国的金融法律起步比较晚,如《银行法》、《商业银行法》、《票据法》、《保险法》等主要的金融法律直到上个世纪九十年代中期才开始颁布实施。由此可见,金融法律特别是《银行法》在调控房地产市场中的作用和意义并不很明显,并且都是通过采取货币政策来实现调节与控制的。所谓货币政策就是指中央银行为了实现自身特定的经济利益与目标,通过调节和控制货币总供求行为,进而满足社会的总需求,不断调节控制经济运行状态的方针、政策与措施的总称。货币政策的基本职能就是维持适度的货币供求,为经济发展与运行提供相对稳定的货币环境与供给。调控经济运行失常现象,适当遏制经济过快增长的速度,促进经济持续快速健康发展。货币政策主要包括政策目标、传导机制、政策工具等内容。其基本目标包括稳定币值、经济增长、充分就业和平衡收支等方面。从房地产市场的角度来看,金融法中银行法调控的目标就是维护房地产市场的稳定与繁荣,主要就是通过货币政策,确保币值稳定,促进房地产市场健康有序发展,进而推动我国经济社会快速健康发展。
二、其他国家金融危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
(一)美国次贷危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
次级抵押贷款开始于上个世纪九十年代的美国,随后逐渐波及到世界各地。由于次级抵押贷款给那些不符合抵押贷款和市场标准的借款者提供按揭服务,所以在一些经济不发达的地区很受欢迎。次级贷款对放贷机构来说是一项高回报、高收入的业务。但是,由于次级贷款对借款人采取比较优惠的政策,信用要求不高,等级贷款较低。因此,一般借款者的信用记录比较差。因此,次级房贷机构面临的投资风险就比较大。当前,美国次贷危机进一步恶化,全球房地产市场出现连续暴跌与下滑。由于受到美国次贷危机的影响和波及,我国房地产市场也开始步入低谷。在美国次贷危机中,世界几大投资银行几乎全军覆没,而商业银行也遭受到了严重的打击。美国次贷危机给住房抵押贷款带来了巨大的风险,因此,我国商业银行以及房地产市场要充分认识此次次贷危机爆发的真正原因,并结合我国房地产市场的实际,采取有针对性的对策措施。美国次贷危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示,主要体现在以下几个方面:
1、对商业银行的教训及启示
美国次贷危机,使我们更能充分地认识和防范房贷市场的潜在风险,其对商业银行的教训是非常深刻的。我们知道,房贷一般都是以房产作为抵押物。但是,房地产的价值一般都是随着市场经济的发展变化而不断变化着的。当市场看好时,房地产价格就会跟着上涨,并不断提高抵押物的市场价值,进而降低了抵押信贷的潜在风险,也会不断促使银行扩大抵押信贷的资金与规模。而当市场处于低迷状态时,房价就会走低,银行处置抵押物比较困难。因为即便是拍卖了抵押物,银行所得的收益也是得不偿失。而且由于现代金融活动中资本的杠杆作用发挥不够,加上信用链极长,给房地产市场发展带来了一定的影响与制约。因此,房贷的潜在风险常常会波及到许多信贷交易主体,不仅给贷款银行带来很大的风险,而且还会影响银行体系的安全,更会制约整个经济的持续快速健康发展。所以,银行就需要在风险和收益中做到平衡,必须结合市场和自身的实际做出理性的选择,进而提高抵御、防范和控制市场风险的能力水平。
2、对金融监管部门的教训及启示
美国次贷危机,对我国金融监管部门的教训及启示也是非常深刻的,并使我们更能充分地认识到金融监督管理部门的重要意义与作用。要想顺利地摆脱美国次贷危机的深远影响,这就要求我们必须着力在加强金融监管部门建设上很下功夫。一方面,要加快我国金融监督监督体制机制建设,促进金融监管不断向制度化、规范化和管理化轨道迈进。另一方面,还要在强化金融监督管理部门职能上下功夫,充分发挥金融监督管理部门在房地产市场中的监督管理作用,进而促进房地产市场健康有序推进。总之,我们必须通过建立健全完善的信息共享机制和规范的贷款机制,不断完善金融监督管理的行为。而且金融监督管理部门必须要着力加强对从事房贷业务的银行和保险机构的监督监管。在各类贷款过程中,要积极推行公开、透明的运作机制,及时向借款人提供相关信息,使其充分了解掌握有关信息,让其拥有充分的知情权与选择权,尽量减少和降低借款人的损失。同时,要积极推进标准化管理,进一步规范贷款审核程序、借贷标准等,逐步规范银行贷款行为和贷后服务。
3、对政府部门的教训及启示
美国次贷危机,对我国政府部门的教训及启示更为深刻,也使我们更加充分地认识到政府部门在调控房地产市场的关键作用。让百姓“住有所居”是政府应尽的职责之一,但“住有所居”并不是要人人都去购买房屋,让那些没有购买能力的低收入人群进入房地市场不仅会事与愿违,而且还会产生许多不良的影响与效应。这是因为,一个科学、合理的房地产市场结构应该是多样化的有机统一。首先,政府在金融法律特别是《银行法》调控房地产市场过程中,几乎不加任何干预,使得了房地产市场交易双方均构成了潜在的风险。但是,由于双方的交易属于市场交易行为,政府已经没有干预的必要。在金融法律特别是《银行法》的监督监管下,房地产市场发展创新逐步偏离了基本经济学原理和市场经济规律,不仅违背了银行信贷可偿还性的基本原则,而且没有注重借款人的第一还款资金和信誉,反而是依托于贷款抵押物不断升值的基础和前提上。此外,房地产市场产品结构比较复杂,使一些基本产品的潜在风险在市场交易过程中变得更加隐蔽,违背了市场经济发展的基本原则与规律。而且政府部门对房地产产品的调节控制不够规范与严格,致使其潜在风险逐步增大,超出了房地产市场的可承受范围。其次,金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易方式分为场内交易和场外交易,大量的房地产市场主要通过场内交易方式进行。一般情况下,场内交易都会受到交易场地和政府有关部门的监督监管。但是,由于场外交易具有非标准性和不透明性,所以场外交易基本上处于游离在监督监管体系之外。场外交易一般都是房地产企业与机构或个人间的私下交易,有其所产生的金融产品就属于在正常的流动法则之外创造金钱,不是真正意义上的货币,甚至只能够当成是一种商品、写有承诺的纸或电子符号。它存在于房地产市场正常的交易渠道之外,一般都缺乏有效的监督监管。再次,由于金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易行为所产生的金融产品属于表外业务,因而不需要在银行的资产负债中体现。作为政府监督管理部门的银行对有关信息的披露一般比较有限,也使得其他一些监督监管部门无法得到关于调控房地产市场交易行为过程中金融机构经营及投资的金融产品的准确信息。所以,金融法律调控房地产市场交易行为一旦出现问题,监督监管部门在短期内无法准确获知相关问题的严重程度,必然导致了不能及时采取积极有效的补救对策与措施。最后,由于金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易行为过程中,缺乏统一、有效的房地产市场产品清算体系,交易不够透明与公开,政府有关部门实际上并不清楚市场上各种房地产市场产品的交易规模与分布。因此,一旦次贷危机爆发以后,政府有关部门一般在很长时间内甚至不能正确预测和估计次贷危机所产生的破坏程度以及波及范围等。而且信息发布的不够充分和准确,使得房贷机构得以在脱离消费者有效监督的情况下大量发放高价贷款。尽管政府相关监督监管部门都要求改善次贷的信息公布途径与范围,但是,效果很不明显。
(二)迪拜债务危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
近年来,迪拜以建设中东地区金融、物流与休闲中心为主要目标,推进了超过3000亿美元规模的投资建设项目。在项目建设过程中,政府和国有企业的债务就像越滚越大雪球一样不断增加。目前,迪拜政府总债务已经高达800亿美元。迪拜债务危机的主要根源主要是在于过度负债的情况下,房地产市场价格下跌所引起的资金链断裂。此次危机本质上就是美国次贷危机的延伸。其实,迪拜债务危机早在2008年已经初步显现出来,虽然由于当时迪拜的各种债务还没到期,国际上很多资金源源不断地涌入,使得危机得以推迟。随着迪拜各种债务的到期,加上世界各国经济的逐渐复苏,流入资金大幅度减少,最终导致了迪拜资金链的断裂,危机随即爆发了。迪拜债务危机所产生的影响,至今依然让我们记忆犹新。
1、迪拜债务危机所产生的深远影响
迪拜债务危机所产生的深远影响,可以分为短期和长期两类。从短期影响来分析,迪拜债务危机对全球经济与金融产生了不容忽视的冲击,主要表现在:首先,迪拜债务危机凸显出新兴房地产市场的债务风险仍然波涛汹涌,危机突出。受迪拜债务危机的影响,世界各地房地产市场纷纷不同程度地上涨,有的地区甚至达到几乎疯狂的程度。鉴于房地产市场急速增温,贸易赤字恶化,一些地区和政府纷纷采取相应的对策措施加以遏制,但是收效甚微,使得房地产市场流通货币纷纷贬值。试想如果迪拜债务危机得不到较为圆满的解决,房地产市场的债务成本可能就会显著增加,从而加大世界房地产市场的潜在风险。其次,一些避险资金从房地产市场逐渐流向发展中国家,其中包括中国房地产市场。迪拜债务危机使全球房地产投资者对发展中国家和地区房地产市场产生兴趣,从而有从发达国家房地产市场撤出资金的情况,进而纷纷寻找避险性较强的避风港湾。资金的回笼和投资者的避险心理,必然导致了一些币值低位反弹和暂时走强。此外,迪拜债务危机也是检验房地产市场资产泡沫极为有效的试验。在迪拜债务危机中,投资者将更加注重基本因素,更加看重发展中国家的潜在能力。房地产市场中经济增长相对较快,资金流转量较大,债务压力和潜在较大,但在发展中国家和地区,将会受到房地产投资商的关注。再次,迪拜债务危机使全球房地产投资者的信心受到打击和挫折,全球股市大幅度下跌。由于有众多国家金融机构都不同程度地持有迪拜的债务,而大家纷纷担心迪拜无力偿还所有的债务,致使了很多金融机构不良贷款的大幅度增加。所以,迪拜债务危机对世界金融股票的恐慌情绪进一步增加,导致了世界各大银行均遭受到不同程度的影响,从而引领着世界房地产业的整体上涨。从长期影响来分析,迪拜债务危机虽然使得投资风险进一步扩大和蔓延,但是在全球范围内持续的可能性不大,不能逆转目前全球经济复苏的总体发展态势。因为当今全球流动性资金相对充足,低利率仍将维持,所以债务偿还的压力与风险相对较小。而且迪拜债务危机无论对我国的金融法律体系还是房地产业的影响都相当有限的。这是因为我国的金融机构与迪拜几乎没有直接的信贷业务关系,也没有直接购买迪拜的债券。另外就是目前我国经济复苏的主要原因是内需拉动的。
2、迪拜债务危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
迪拜债务危机是在经济转型和城市建设过程中遭遇到的危机,这对于同样处于经济转型时期的我国有一定的教育启示作用和重要的借鉴意义。主要表现在以下几个方面:第一,信用贷款发放,需要进行风险控制。有经济学家通过对历史上多次银行危机的调查研究发现,每次银行危机都由毫无节制的信用贷款扩张所引起的。而这次迪拜债务危机在本质上也是由于过度的信贷扩张形成经济泡沫而引发的。近年来,我国各类银行信贷为了扩大业务,大量增加了信用贷款的资金投放量。在新一轮经济刺激运动中,地方政府为了配合国家的投资发展计划,在财政比较紧张的情况下,以地方政府的财政、信用作担保,从各类银行取得大量信用贷款,这就必然大大增加了我国银行信用贷款损失的潜在风险。当我国房地产业出现发展速度放缓、发展效益下降和遇到金融风暴袭击时,大量的银行信贷资金就极有可能变为死帐、呆账。如果银行没有充足的流动资本,必然会大大增加银行的风险,进而引发银行的危机。第二,房地产经济发展要适度。从迪拜债务危机的整个过程我们可以看出,虽然目前全球经济在逐渐慢慢复苏,但由于各国经济基础有所不同,因而依靠房地产来实现经济复苏依然存在很大的潜在风险。在债务危机发生的情况下,政府不敢贸然减少投资,退出起伏不定的金融危机中。当时在我国也曾经遇到这样的情况,受到“非典”等疫情和大量外汇的影响,引起了我国信用贷款投放过多,进而触发了通货膨胀。因此,我们要谨慎地选择适当的政策刺激房地产经济,但要结合我国经济发展状况和经济复苏情况来确定。第三,我们在推动房地产经济发展的同时,要预防房地产泡沫可能带来的潜在风险和危机。由于迪拜在经济发展转型过程中过度依赖房地产行业,其通过房地产的发展来推动经济增长具有很大的风险。因此,当出现资金链断裂时,就必然会引发金融危机。近年来,我国经济增长主要是依靠投资和出口拉动,而房地产消费对于经济增长的影响则不够明显。由于国际金融危机爆发,我国必须继续加大投资力度,促进房地产业持续快速健康发展。因此,我国经济增长越来越多地依赖于房地产市场的发展。当前,我国房地产市场价格持续上涨,资金大量流入,与迪拜有相似之处。所以,我们必须吸取迪拜的教训,防止债务危机发生。
三、现阶段我国银行法调控房地产市场的现状、存在问题及原因分析
(一)现阶段银行法调控房地产市场的现状
随着我国逐渐加快房地产的发展步伐,居民住房消费水平逐步提高,房地产金融市场规模不断扩大,在我国银行总业务所占的比重逐步提高。同时,我国住房金融体系特别是《银行法》逐渐完善,住房金融业务的经营方式也逐渐向多元化方向发展,多家银行共同经营房地产的格局已经初步形成,住房金融市场的竞争日趋激烈。
1、房地产市场发展不够平衡
为了进一步深化房地产体制改革,促进房地产市场健康发展,我国先后出台了一系列的房地产与金融法规政策,如《银行法》等,为房地产市场发展提供了良好的机遇,同时也带来了严峻的挑战。国内各大银行也纷纷根据《银行法》和其他法规政策出台一系列政策措施,加大房地产金融市场的经营力度,促进了我国房地产市场取得前所未有的发展与腾飞。但是,由于各地经济发展状况不尽相同,对房地产市场的政策措施也不尽相同,加上地区状况、经济发展状况、收入水平、个人意识等不尽相同,必然使得了我国房地产市场的发展极为不平衡。从目前我国房地产市场发展的情况来看,发展较快的地区主要集中在沿海地区,而中西部地区发展相对比较落后。
2、房地产市场结构发生变化
随着我国经济社会的快速健康发展,对房地产市场发展提出了新的更高的要求,也必然带来了我国房地产市场结构的变化。根据我国宏观调控政策和房地产市场发展的需要,国内各大银行纷纷把工作重心向房地产市场信贷方向转移,并由过去重点支持房地产开发贷款转向重点支持房地产消费贷款。因此,引起了我国房地产市场结构发生变化。从我国各大银行的统计资料可以看出,我国房地产市场经营的个人住房贷款余额占房地产贷款总额的比重逐渐呈现上升的趋势。
3、房地产市场竞争比较激烈
近年来,我国采取了一系列政策措施逐渐加快房地产的发展步伐,并把发展重点放在了房地产市场上。由此必然使得各大银行逐渐认识到房地产市场中金融法规特别是《银行法》在推动我国国民经济发展中的重要作用,进而不断刺激房地产消费需求和扩张。也使得了我国房地产与金融市场的巨大潜力和广阔前景不断得到展现。因此,国内各大银行纷纷结合自身实际与特点,从不同的视角分别以不同的措施进入房地产市场,使得房地产与金融市场的竞争日益激烈,并逐渐呈现白热化趋势。目前,在我国《银行法》以及其他有关金融调控政策的引导下,国内各大银行都纷纷扩大房地产信用贷款的规模,大力支持房地产市场建设与发展,不断刺激房地产市场消费,并在产品创新、提供服务、健全网络、提升质量等方面展开激烈的竞争。同时,各大银行不断健全体制机制,严格遵循法规政策,严格依照程序办理,使得住房信用贷款业务更加规范、合理,潜在风险得到有效控制和防范。
4、房地产市场资金占用过多
土地是房地产市场最基本的资源。按照我国以往的思想与观念,谁拥有的土地多,谁拥有的财富就多。随着房地产市场的日趋炒热,土地价格也随之疯狂猛涨。在我国,对工薪阶层和农民而言,住房一般都是其最大的财富。而他们要创造财富,必然就要从土地开始。这样,必然引起我国土地资源的逐步减少,价格也随之不断攀升,“地王”层出不穷,比比皆是。而以土地作为“命根子”的国人,在购买房屋以后,就等于购买到了不断升值的财富。在很多地区,土地价格往往都翻了好几翻。如此一来,必然使得大量的闲散资金流入房地产市场,造成了房地产市场占用资金过多。
5、房地产市场开发成本增加
房地产市场开发成本不断增加,已经成为了不争的事实。在土地等资源持续涨价的同时,建筑材料等价格也随着上涨,房地产开发运作成本不断增加。这样,必然进一步加大了房地产市场价格与开发成本之间的矛盾。而绝大部分房地产开发商也面临着开发资金严重不足的压力,房地产开发成本无形中增加了,许多房地产开发企业都存在着运作较为困难的困难与问题。一些房地产开发为了尽快回笼资金,纷纷不同程度的提高了新开发房地产产品的价格。对于普通家庭而言,购买房子本身就是一个非常沉重的负担,而房地产市场却一直居高不下,必然导致了购买房子陷入了价格越走越高的怪圈。
(二)现阶段银行法调控房地产市场存在的问题及原因分析
现阶段,我国金融法律特别是《银行法》在调控房地产市场存在的问题是多方面的,其原因也是多方面的。既有主观方面,也是客观方面;既有政策的因素,也有市场的因素。由于我国过分依赖政策措施来调控房地产市场,所以,在这些的影响因素中,政策因素是其中最主要的原因。当前,我国银行法调控房地产市场存在的问题主要表现在以下几个方面:
1、房地产市场调控政策不够完善
房地产市场调控政策与其他商品走价格战经营策略不同,房地产价格一直居高不下将直接影响和引导着人们的消费需求。而由于我国经济适用房的调控政策不够明确,加上过分地依赖政策措施来调控房地产市场。因此,必然造成了我国大量高收入群体涌入购买经济适用房行业。当前,我国大多数地方发展经济适用房已经成为了房地产市场供应的主要途径。可以说发展经济适用房不仅平抑了过高的房地产市场价格,而且不断满足了个人购房的不同需求,还拉动了地区经济的增长速度与效益。但是,由于我国过分地依赖房地产市场调控政策,加之不够健全完善,在各地还普遍存在着中低收入家庭比较多,收入水平、界限、条件、购买能力、价格定位等方面的突出问题。
2、房地产市场调控贷款额度较低
目前,国内各大银行对于房地产市场调控贷款额度比较低。一般情况下,发放个人住房抵押贷款的额度基本仅占银行贷款总额的1%左右,远远低于其他发达国家的平均水平。而且,我国对于房地产市场调控贷款的期限则长短不一。这样,必然与当前我国经济发展滞后、收入低、房价高的基本国情不相符合。特别是在经济较为落后的中西部地区,房地产市场调控贷款就更加使人们难以承受,不能使广大中低收入者通过调控贷款来解决住房困难与问题。在国际上,很多发达国家的住房金融首付比例一般占房价的20%左右,甚至更低。但是,在我国,目前住房金融首付比例一般都在30%左右,甚至更高。这样,必然使中低收入者望而止步。而且贷款利率偏高也是制约我国房地产市场发展的重要因素,虽然一些银行机构先后推出了一系列优惠政策,但由于条件标准比较高,对于一般买房者没有任何现实意义。
3、调控房地产市场抵押形式单一
从目前我国房地产市场发展的现状来看,我国住房贷款的形式比较单一,一般住房抵押贷款的限制条件非常严格,如先存后贷、抵押担保、一次整借按月偿还等。这样,不仅极大地打击了买房者选择住房信贷的积极性,而且也制约了买房者的自由选择性。当前,我国住房抵押贷款依然尚未大量形成与发展,加之缺乏合理性,信息化管理程度比较低,融资渠道不够畅通,金融品种较为单一,难以有效预防和控制房地产市场潜在的风险。此外,银行转移潜在风险的方式比较单一,因此,各金融机构在发放房地产抵押贷款时一般比较谨慎,导致了我国房地产市场的发展受到了影响与制约。
4、调控房地产市场法规不够健全
当前,我国虽然研究出台了一系列有关房地产法律法规,诸如《银行法》、《民法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产管理法》等。但是,从总的情况来看,我国调控房地产市场的法律法规体系依然不够健全完善。主要表现为有的法律法规可操作性不强,更谈不上法律法规的保障,严重影响和制约了我国房地产市场的健康发展。此外,我国依然没有在政府的统一指导下进行有效的资金筹集,对房地产市场的资金筹集缺乏有效管理与监督。所以,房地产市场法律法规体系不够健全完善,也就成为了我国房地产市场的重要制约因素。
5、调控房地产市场服务发展滞后
调控房地产市场服务发展严重滞后,是我国房地产市场面临的又一难题。目前,我国房地产金融服务体系以及相关配套政策措施依然不够健全完善,在房地产贷款过程中的手续办理、房屋评估、资信调查以及风险管理等方面的效率比较低,相关的配套服务也不够到位。而在办理房地产抵押贷款时,不仅要严格审查贷款者的收入情况,而且办理评估抵押、担保抵押、抵押保险等的手续、条件和标准比较繁琐,效率一般不高,而且相关收费比较高。
四、提高银行法调控房地产市场有效性的策略思考
(一)构建房地产信贷风险的预警机制
在房地产行业中,履现信贷风险造成的严重后果。类似的信贷风险不仅造成大量资金流损,同时也造成了房地产行业的危机,因此加强法律风险,特别是信贷风险的管理势在必行。而在信贷风险管理中应列于首位的是对于房地产行业中信贷风险预警机制的构建。如何构建房地产信贷风险的预警机制呢?笔者认为有以下几个方面:
1、信息公开
国际经验和教训表明,银行体系深受房地产波动的影响。因此,健全的房地产市场调控机制必须考虑两个问题,一是房地产与房地产金融的良性互动,二是银行信贷资金的安全问题。因此,必须推行信息公开制度,确保房地产市场健康运行。调整房地产市场会分别影响到投资和消费,从而导致经济增长缓慢,金融稳定性降低。当前,房地产市场的未来很还不明朗,房地产贷款所占比率仍然较高,这在在目前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下,房价下跌很可能使银行体系受到房地产市场波动的巨大风险。我国房地产市场远不能满足数量庞大的自住房需求,并且相当数量的商品房投资及投机需求正存在于房地产市场中并将继续存在,在这种情况下,中央银行必须重视逐步建立和完善房地产风险管理和监管长期有效的机制,全面推行信息公开。
2、统一信用信息评估标准
中央银行需要按照《银行法》的规定,建立针对于房地产市场风险的预警机制,加大宏观调控的力度和对市场走向的预判。并且要使各个地区支行要对房地产市场时刻保持理智清醒的认识,结合本地区实际和自身发展优势,科学地制定政策以此把握住房地产贷款的规模和节奏。针对房地产市场的风险管理,要按照银监会的指引要求,完善各项内部控制制度,改善业务流程和风险管理流程,保证各项制度的落实和实施,保持较高的房地产风险管理能力。中央银行应当鼓励各商业银行根据宏观调控的要求,结合自身发展优势,提高创新能力,使房地产业务向差异化方向发展。同时,应当逐步加强对房地产风险信息管理系统的建设,特别是在一些中心城市,其监管机构应将房地产市场作为持续跟踪的对象,及时为各商业银行提供风险提示。中央银行及监管部门都应在实际中不断积累有关房地产的案例,以此其丰富管理经验,提高监管力度,建立房地产市场和金融业良性互助的长期发展关系。综上两个方面可以看出,在建立房地产信贷风险预警机制的过程中。为了维持房地产行业的正常有序运行,需要对信贷风险加以分析和预测,并建立高度精准的预警机制,只有这样才可以及时有效地解决并防范各种信贷风险。特别是对于一般的信贷风险,房地产企业只要处理的及时妥当,就可以很快转变为主动一方,从而战胜危机;但如果处理不妥,则有可能使房地产企业从此每况愈下,更有甚者会造成企业倒闭。因此笔者认为,建立房地产信贷风险预警机制是必要和有益的。
(二)建立多渠道融资体系
目前,我国的房地产行业中存在多种融资渠道,例如银行贷款、房地产信托、上市融资、海外房产基金和债券融资等。这些融资方式一同构建了房地产融资体系。为房地产行业的发展提供了必要的支持。房地产行业的信贷已经成为了银行的重要资产,所以一旦出现信贷危机将对银行的盈利状况和风险情况产生极坏的影响。在我国,房地产行业的融资仍然处于对银行信贷过分依赖的程度,此外还包括对股权、债券和基金等直接融资方式的不敏感。只有大力开发房地产金融市场,使其向多元化方式转变,并将房地产信贷机构的信贷风险分散,才可以将房地产行业的风险转变为由整个市场共同承担的形式。而对于房地产行业的融资体系我国也出台了相关的法律法规。早在2003年出台了“121号文件”,进而又出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》,2005年的“国六条”和“国十五条”等政策都将银行的信贷管理逐步完善。国家规定要严格执行住房开发和融资管理的政策,要积极发挥税收的作用,将信贷、土地政策的调节作用发挥到极致,同时也对擅自变更项目、违反交易规定、改变融资渠道、囤积房源和哄抬房价等一系列问题采取了配套的法律法规进行严格控制。其中对于融资渠道部分是对房地产信贷风险控制的一个重要组成部分。房地产行业融资的主要问题就是建立一个相对稳定的房地产融资体系并完善房地产行业金融法律法规。
1、完善法律法规
在我国虽然已经出台了不少法律法规,如《银行法》等,各地方也相应做出了相关指示,但是整个关于融资渠道的体系仍不全面。从整体角度讲处于滞后性。房地产融资向多元化角度发展,在出台新的融资工具时,并没有配套的制度及时跟进,造成了混乱的局面。因此必须要建立健全相关的法律体系,特别是针对新型的融资工具,要对其组织形式、流通转让已经收益来源分配等问题做出严格的规范,只有这样才能对我国房地产行业的融资多元化发展起到规范和保障的作用。
2、改革金融体制
(1)优先发展房地产投资信托
大中型房地产公司、信托公司的首要任务是加速发展房地产投资信托。目前,我国大中型房地产企业在无论是在资金、规模还是经验上都具有有一定的实力。如何引导大中型房地产企业合理利用现有的资源条件,通过建立半附属型房地产投资公司逐步实现企业经营模式的转型是问题的关键。大中型房地产企业将筹募的资金与集团的资金集中共同管理或者各自分开管理是目前较好的办法。这样,既可以投资经营集团的房地产项目,又可以对市场上较好好的房地产项目进行投资经营,使企业逐渐积累起大量的房地产资源和由此所产生的大量租金现金流。经营模式方面,应促进大中型房地产企业集团由开发型向经营型转型。将隶属于大型房地产企业集的房地产投资公司或经营公司的整体或公司部分优良资产打包组成为房地产投资信托,使其形成国外权益型的房地产投资信托。我国的一些信托投资公司因此具有了长期的经营业绩,获得了发行房地产信托计划中的经验。因此,房地产信托计划应作为大中型房地产企业与信托公司的基础,前期发行房地产投资信托的基金证券,筹募资金,后期通过购买房地产和抵押贷款来建立企业自己的资产组合。如何在发展中使公司型房地产投资基金得到逐步的完善也是大中型房地产企业的需要面临的问题。首先要做的就是要转变企业运营模式。公司的发起机构和股东需要清楚地认识到,应当将公司以拿地、建房、销售、物业一条龙的这一传统的全面开发模式向专业的、多元化经营模式转变。其次,要注意吸收、培养房地产投资基金管理人才。对于有着长期不断的扩张能力的大型房地产集团,应当在有限责任公司的框架内形成一个适于高级人才尽可能发挥其效率和展示其能力的运营平台,以一流人才形成的运营核心才是使其成为房地产投资基金业的领先者之一的必要条件。大型房地产硕士界团的集篡可以通过引进、实践、培训来实现,以此培养出集团自己的房地产投资基金管理人才团队,参股、合作、合资也是企业组建房地产投资基金的方式之一。将国内外的投资银行、投资基金等同本企业结成战略联盟,整合人才,共同分享管理经验。
(2)实行住房抵押贷款证券化
将住房抵押贷款进行整合,通过风险隔离、资产重组以及信用增级等方式,在房地产市场上发行住房抵押贷款债券,这一结构性融资行为即为住房抵押贷款证券化。住房贷款由于其期限长、贷款分散等特征,符合证券化条件。实行住房抵押贷款证券化是扩大个人住房贷款的资金来源的重要手段,这一手段也在很大程度上提高了商业银行的贷款能力,这些原本应该由商业银行独自承担的支付和利率风险被分散给了那些愿意并有能力承受这类风险的投资群体,使提高银行资产的流动性得到提高,在一定程度上调整了商业银行资产的负债结构。
(3)继续推动外汇管理体制改革发展,对外资流入进行有效管理
通过系统的体制改革措施及政策的综合协调,最大程度地减轻国际资本对中国房地产市场所造成的冲击和危害。真正做到趋利避害,在有效利用资金的同时注意防范风险。通过税收政策调节资金结构,以此限制资本流动是目前较好的方法;建立专门的国际流动资金统计监测和预警体系,加大对国际资本的监控力度;加强对跨国公司资金流动去向的监管,以此了解并适应其经营活动特点从而对其在房地产市场的投机活动进行监管。
(三)加强商业银行内部风险管理
商业银行在风险管理体系中的核心就是内部风险管理,而如何进一步完善内部风险管理体制,如何提高商业银行管理效率与能力,已经彰显出其必要性的特质。作为一套成熟的管理制度,必须从其产生到实施经历制度意识到制度建设再到制度执行这三个层面的递进,从而形成一个完整的管理体制。而对商业银行内部风险管理的研究可以发现,在以下三个方面应予以重视。
1、严格控制贷前风险管理
一是在商业银行借贷之前要将内部风险管理的意识根植于企业文化当中。强化风险管理意识,加强教育培训,对全体员工实施教育灌输,让他们全面掌握现代风险管理的基础知识,从而自觉的考虑到风险因素。只有这样才能从基层做起,让商业银行的内部风险降到最低。要建立共同的风险管理价值观与行动观,使员工特别是高级管理人员做到对风险管理机制的推动和示范,并结合业务进行必要的规定,限制商业银行的风险管理沟通。二是在贷前要对其借贷对象做深入了解,进行必要的调查。建立风险识别和评估系统。需要对国际先进经验进行借鉴,特别是先进的科技技术,逐步建立起对所有业务的风险评价和预警系统,在执行贷款风险的集中管理时要对风险做出早期预警,认真实施重大违约情况的报告,加强数据收集和定量测算,为风险控制提供依据。这虽然是借贷的必要程序,但在不少商业银行存在着马虎行事的问题,并未从根本上调查借贷对象的资产,所以无法做出正确的评判,导致该贷款项目的巨大漏洞,甚至造成不可挽回的损失。
2、强化贷后风险管理
建立长效机制,对商业银行内部控制和外部测算这两方面积极处理,进行合理的消化。针对商业银行内部,要加强监督机制。促进内部控制建设,对于防范银行风险的关键环节实施风险评级制度,对经营管理状况做出分析,建立健全独立的内部审计制度,从而提高工作效率。针对外部测算,要适时跟进该借贷对象的情况,进行必要的测算。如在借贷完成后,对其企业情况和房地产行业发展趋势要及时了解跟进,如出现问题要及时报告上级指示,不能置之不理,以免在问题扩大后造成不良影响。
3、谨慎处理问题信贷
对于什么是问题信贷,并没有一个完整的解释,但频发的所有者缺位、审查贷款制度缺陷、信贷文化脆弱等问题引起了业界的关注。中国的商业银行制度虽然在不断完善,但对巨额不良资产的疏于管理却是一个严重问题。以估值不足的资产抵押,就可以借贷到足值的贷款,这在我国商业银行贷款中屡见不鲜。因此,对于问题信贷,特别是估值不足的抵押问题需要有关部门的重视,在商业银行贷款过程中要谨慎处理,特别是基层员工需要从一点一滴做起,深入调查,学习现代评估技术,并认真对待问题贷款。只有加强了商业银行的内部风险管理,才能从另一个方向控制银行贷款和市场流通贷款的问题,从而提高银行法调控房地产市场的有效性。
(四)加强房地产信贷风险的监管
中央银行、建设部、国土资源部国家计委、财政部、国家税务总局等部门和地方政府对房地产业都负有不同程度的责任,并有相应的强力政策工具。而在房地产信贷风险问题上可以发现,监管机制的不完善将导致一系列措施的实施不力。在房地产信贷风险监管的问题上,要对监管法规和监管机构进行必要的规定,以监管力量控制风险出现的概率。
1、规范监管法规
在地方政府看来,受城市住房发展影响最大的是城市居民,因此最有发言权的是城市居民而不是中央政府。因此,我们应当建立一个使社会各界和民众都能参与管理体系,形成一个从内在被各方利益互相制约的决策机制。只有地方政府的官员本地的选民负责时,才会切实主动地关心民生利益。通常来说,按照政府运作的原则,政府和企业应该严格分开,政府不能直接从事具体的经营活动。地方政府因为拥有土地的所有权,是其地区内土地唯一的供应商,因此它对社会、民众负有更大的责任。地方政府的“经营城市”应当和维护公众利益两者有机协调起来。在中央政府看来,同样存在如何与地方政府利益相互协调的问题。地方政府的利益再房地产市场中是客观存在的。这就需要逐步建立起一个更为合理有效的地方利益表达渠道及机制,加大地方政府在参与中央决策的程度,真正实现中央决策的科学化和民主化。中央政府应加强立法,对于监管部门、监管过程和监管的方式方法作出权力规定,只有这样才能以强制力保证监管的实施,并做到有法可依。
2、明确监管机构
对于监管法规的制定,应明确监管机构的设置,建立并完善科学的决策责任追究机制。职能部门必须加强对各项规定的的监督和执行力度,从根本上消除投资盲目扩张和片面地追求经济高速增长的倾向,要坚决反对各种形式的地方保护。对不能够完成本职工作的职能部门必须严肃追究,在地方政府干预下而导致的违反规定的行为,要对其监管部门进行问责,并追求地方政府的责任。国务院已经对各省市政府建立了宏观调控的问责制,真正的树立起了政府的威信。要对监管机构予以重视,只有这样才能消除各级政府的消极情绪,确保房地产市场监管体制的严谨性,将风险问题中的监管事宜落到实处。
五、结论
总之,随着社会主义市场经济体制的逐步建立健全,我国房地产市场发展迅猛,并逐步成为了国民经济中的一个重要组成部分。促进房地产市场持续快速健康发展,不仅有利于促进国民经济的快速增长,而且有利于满足广大人民群众的住房需求和生活条件改善,更有利于实现全面建设小康社会的目标。但是,由于房地产的资金需求量大,周期长,加之我国房地产开发商整体实力有限,房地产市场开发过程对金融贷款依赖程度很大。因此,金融法律及政策特别是《银行法》对于调控房地产市场供求具有较深的影响。研究政府在制定宏观经济政策以及法律法规,特别是综合运用财政、税收和法律等手段,实现房地产市场的健康有序运行,实现房地产市场供需平衡,使房地产市场价格趋于合理,具有极为重要的现实意义与作用,值得我们研究和思考。
我国银行业1998年开始推出个人购房按揭贷款业务,使得居民购买力大大增强。近年来,伴随着中国房地产市场的迅猛发展,房地产金融信贷规模的快速扩张。从1998年至2009年,银行发放的个人购房贷款余额增长了超过103倍。与此同时,房价收入比(房价收入比=商品放住宅单套价格/城镇家庭平均可支配年收入=(商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积)/(城镇家庭人均可支配收入×城镇家庭户均人口数))在近些年逐渐攀高,部分城市远超过国际水平。2006年北京市房价收入比约为15.55,2007攀升至19.59,2008年美国次贷危机期间略有下降,2009年又上升到23.54(根据《中国统计年检》数据整理得到)。2007年10月和2010年4月,我国两次提高二套房贷款首付比例和上浮利率以对高房价进行调控,银行购房按揭贷款增速有所下降,对房地产市场具有明显的负面作用。因为本文的研究重点在投资、信贷、房价和宏观经济因素方面,所以暂不考虑国家宏观经济政策直接对房地产市场的交易干预和调节的问题。需要注意的是:政府对房地产市场的供给和需求的政策性限制(如限购)会对房地产市场产生较大的影响,但是这种政策的作用与信贷、投资、收入等因素相比,具有更多的短期性和临时性。本文会在最后一部分简单论述这个问题。在研究房地产投资、信贷、泡沫和宏观经济互动关系的问题上,国外的代表性文献有:Green(1997)认为住宅建设投资会带动GDP波动,而非住宅投资落后于GDP波动;Kim(1993,2000,2003)使用韩国数据证明土地价格和GDP、股票价格存在协整性关系,在长期,房价与经济基本面有强相关关系;Case,K.,Quigley,J.,Shiller(2003)用美国宏观数据证明,房价上涨时存在显著的财富效应;Campbell(2007)采用一般均衡模型和微观数据考察了美国房地产的财富效应;Youngblood(2003)使用美国的微观数据测算了房地产泡沫时期;JackFavilukis(2010)采用一般均衡模型和房地产价租比等变量,考察了美国房地产价格与宏观经济变量之间的关系,并使用参数校准法进行研究。
我国房地产市场化发展历史相对较短,目前存在一些不同于其他国家的特殊问题。近年来,房地产业逐步成为我国国民经济的支柱产业,部分城市房价过高、过快上涨,供求矛盾突出,泡沫初显。房地产和宏观经济相互关系的研究也越来越受到我国学者的重视。王国军、刘水杏(2008)关注房地产业对相关产业的带动效应;段忠东(2007)使用中国数据探讨了房地产价格与通货膨胀、产出的相关关系;王松涛、刘洪玉(2009)采用计量模型分析了以住房市场为载体的货币政策传导机制,探讨了货币政策对房地产市场的作用渠道;唐志军、徐会君、巴曙松(2010)使用协整性检验和VAR分析方法证明,房价波动对消费波动有显著负影响,房地产投资对GDP增长率有显著正影响,房价与通货膨胀同向变动;强林飞、贺娜、吴诣民(2010)通过协整性检验和格兰杰检验证明我国银行信贷、房地产价格和宏观经济之间存在互动关系;张红(2005)通过对房地产开发投资和GDP、货币供给(M2)的互动关系进行协整性检验和格兰杰因果关系检验,证明GDP对房地产开发投资有显著的单项因果关系,而M2对房地产开发投资的则作用更加明显;吕江林(2010)认为我国房价收入比合理上限为4.38~6.78倍,我国城市住房市场总体存在泡沫。
这些研究分别从经济基本面、房地产开发投资、房价泡沫和房地产周期等方面来刻画房地产与宏观经济的互动关系。然而,相对于国际比较全面深入的研究理论和方法而言,我国对房地产投资、信贷、泡沫与宏观经济互动关系的探索仍然不够充分。现有研究存在以下问题:一是未能全面系统考察房地产投资的规模、增长率、波动性与长期(短期)宏观经济之间的互动关系;二是没有深入探讨信用扩张和房价之间的关系;三是没有对房地产与消费、房地产与通货膨胀的相互作用进行系统性研究;四是所采用的计量方法和数据有待完善。
本文在前述的国内外研究成果的基础上,深入考察了中国房地产部门发展状况,全面探讨了我国房地产部门投资、信贷、价格泡沫和宏观经济因素的相互关系。全文分为五个部分:第一部分为引言;第二部分主要论述居民投资行为和房地产财富;第三部分以房地产金融体系和房地产信贷发展趋势为核心展开研究;第四部分研究房价泡沫与一般消费、通货膨胀的关系;第五部分给出相应的政策建议与结论。
房地产投资、房地产存量和居民财富
1.房地产投资的规模和波动
表1数据概括了1995-2010年我国全社会住宅投资占经济总规模(Shto)和固定资产总投资(HoustoInv)的比重。住宅投资平均占GDP的8.58%,占总投资的20.27%(浮动区间分别是(6.8%~12.13%)和(16.20%~23.66%))。与此相对应的世界平均水平是5.5%和23.4%。表1同时汇报了标准差,CV(标准差除均值)和Skewnes(偏度)。宏观经济冲击和房地产市场环境的改变影响着房地产投资,使其发生波动。房地产部门的波动是我国总投资波动的主要组成部分。表2总结了房产投资和其他GDP组成成分的增长率和方差:GDP=总消费+总投资+其他项目;总投资=住宅房地产投资+非住宅投资过去的15年中,住宅房地产投资平均年增长率达到15.92%,超过了13.05%的GDP增长率和13.89%的消费增长率;住宅房地产投资增长率标准差3.83,小于GDP和消费增长率的方差,也小于非住宅房产投资增长率的方差;住宅投资增长率的CV值为0.51,大于非房产投资增长率的CV值,但小于GDP和消费增长率的CV值。
2.房地产投资决定:BURNS-GREBLER假说
除了经济基本面因素,宏观经济政策是影响我国房地产投资的主要因素之一。考虑到我国的房地产投资一定程度上是由政策因素决定的,我们有必要考量著名的BURNS-GREBLER假说在我国是否成立。BURNS-GREBLER(1977)假说采用时间序列和面板数据,证明房产投资占GDP的百分比(SHTO)与经济发展存在非线性相关。具体说,当收入很低时,这个百分比也很低,房产投资随着实际人均收入增长而攀升,从而进一步拉动GDP的增长;这个比例达到峰值后,随着收入水平的进一步升高而下降,房产投资对GDP的贡献也随之下降,形成一个倒“U”型曲线。1993年世界银行的研究表明:采用多国的面板数据证明这一倒“U”型曲线是存在的,在最不发达国家中SHTO比率大约为2%,发展中国家上升到8%,发达国家下降到3%~5%。中国的情况:朱爱勇(2009)采用1999年到2007年季度省级数据证明我国房地产符合这一假设,但是由于数据和方法限制,未能考量2007年之后的情况。图1绘出了1995-2010年实际人均收入(GNI实际国民收入以1995年不变价格)和SHTO的关系。每一个点代表一个年份,按照时间顺序连成线。图中实际人均收入是持续增长的,1998年房改之后我国的房地产业取得了迅速发展,对GDP的带动作用不断增强。即使在2007年美国次贷危机发生的条件下,我国的房地产投资水平仍然维持了高增长。从全国年度数据看,我国的房地产业还没有出现倒“U”型曲线,当然因为我国房地产的东西部发展不均衡,部分城市可能处在不同的发展阶段,因此需要进一步使用城市数据进行研究。我国数据的回归结果比较类似中国2000年以前的情况,即倒“U”型的左半边。DURBIN-WATSON检验结果说明存在二阶自相关。对模型进行修正重新估计,*代表做AR(1)和AR(2)调整后的解释变量。此外,由于实际利率(用rint表示)与房地产投资存在反向变动的关系,添加实际利率作为解释变量(世界银行1993年103页)。估计结果比较显著,调整R^2为0.9933。结果证明中国的数据符合BRUNS-GREBLER假设,房地产投资-GDP之比随着经济发展呈现倒“U”型曲线,房地产投资对GDP的贡献作用正在减弱。
3.我国房地产是否过度投资
房地产部门的最优资源配置是怎样的呢?相关研究普遍认为美国对自住房产的税收优惠政策导致了房地产过度投资。MILLS(1987)采用两部门模型证明房地产部门资本回报率明显低于其他生产部门的资本回报率,这意味着房地产部门可能存在过度投资;TAYLOR(1998)采用1975-1995年数据,研究表明虽然1986年通过了有利于自住房产的减税法案,没有显著证据证明自住房地产回报率低于其他生产部门。相反,一些研究认为,因为土地、金融等种种限制因素,房地产行业可能存在投资不足。KIM&SUH(1991)采用MILL模型和1970-1986年中国数据证明了中国存在房地产投资不足,将数据扩展到1995年,发现虽然房地产部门回报率和其他生产回报率差额在减少,但是房地产投资不足仍然存在。
4.房地产投资和宏观经济波动
住宅投资是GDP的重要组成部分,GREEN(1997)采用格兰杰因果关系检验研究了房地产投资、非房地产投资和GDP之间的因果关系。结果证明,住宅投资是GDP的格兰杰原因,而不是格兰杰结果,非住宅投资是GDP的格兰杰结果,但不是格兰杰原因。这意味着美国数据支持房地产投资影响经济周期。GREEN认为控制房产过度投资的政策在长期可以优化资源配置,但是在短期可能对经济造成不良影响。KIM(2004)采用中国1970-2002年季度数据证明:住宅投资不是GDP的格兰杰原因,而是受到宏观经济波动的影响;非住宅投资既是GDP的格兰杰原因又是GDP的格兰杰结果。美国和中国结果不同,一个可能原因是:因为房产投资对经济可能具有正面作用,政府会采取政策通过调节房地产投资来对冲经济波动。房地产投资是GDP的格兰杰结果,而不是格兰杰原因,非房地产投资与GDP有显著的格兰杰因果关系。这与中国的情况相类似。具体原因是:经济情况较好时社会会增加房地产投资,但是房地产投资较多并不意味着经济会变好。这是因为,原本经济形势不好的时候,考虑到房地产投资有可能可以拉动经济,政策会给予一定的支持,但是这不一定能够真正达到目的。
5.房地产存量和居民财富
房地产存量即房地产部门在各期的累计总投资减去折旧等抵减项目。我国的城镇居民人均住宅面积从1978年的6.7平方米/人上升到了1998年的18.7平方米/人,在2007年达到27.1平方米/人。。下面采用1998年至2010年北京市地区生产总值、房地产总市值的数据,计算出房地产总市值占地区生产总值的比例变化,如图2所示:表4列出了北京市房地产总存量、房地产总市值、全国金融市场总资本(股票年末总市值)和地区生产总值。住宅房地产是我国居民的家庭财富的主要组成部分。
房地产金融、消费信用和房价
住房抵押贷款在1998年房改后逐步成为居民购房的重要工具。抵押贷款一般5到30年到期,按照政策,部分居民可以享受利率和收入比率的优惠。图2表示了有关居民长期抵押贷款的相关指标特征。其中,A表示商业银行发行在外抵押贷款余额,B表示年度新增抵押贷款,C表示GDP,A/C表示抵押贷款余额/GDP,B/C表示新增抵押贷款/GDP。由图3可知,近年来抵押贷款总规模迅速上升,市场急剧扩大。根据1998年到2010年的数据,抵押贷款占比平均从1998年的0.51%上升到2009年的12.8%。考虑部分年度数据还包括了其他长期消费贷款,所以这一指标实际上被高估了。然而,目前我国的这一指标水平比起发达国家还是要低得多。欧盟2011年抵押贷款规模占GDP的平均比例为39%(欧洲央行2011年数据),美国2010年的这一指标为44%(世界银行2010年数据)。图4和图5表示的是短期消费信贷与房地产市场总资本存量之间的变动关系。与美国和韩国的情况不同,我国的房地产市场资本的变动明显对一般消费性信贷有明显的挤出效应。自1998年房改以来,低利率和快速扩张的信贷规模被认为是助长房价飙升的一个重要的因素。在2011年以前,我国的平均住房抵押贷款利率在5%~11%之间,部分消费者可以获得7折利率优惠。但利率在2001年降至8.2%,到2003年降至6.3%。使用季度数据,季度数据缺失的部分采用当年年度数据按比例拆分,滞后阶数为一阶。
房价、消费和通货膨胀
1.房价走势
宏观经济的一般变量,比如收入、利率、原材料价格水平、土地价格等,可能会影响房价走势,导致房价波动。图6画出了房价、地价和名义GDP变动的趋势线,可以看出:房价和地价的同步性较强,这是因为土地成本是房地产生产成本的重要组成部分。此外,房价和名义GDP也有较强的协同性。
2.泡沫检测
常见的判定房价泡沫的标准是价租比,类似于股票市场的市盈率。房地产作为一种投资品,其价格应该基于它带来的未来收益贴现。房地产资本投资的未来收益,取决于当期租金水平、租金上涨速度。如果实际房价与价租比决定的均衡房价背离过多,则可以认为存在泡沫。图7标示了房价变动和价租比变动的趋势。可以发现,价租比能够比较好的表现房价的变动水平。Favilukis(2010)认为,在放松金融管制,开放外资在本国投资,考虑土地供给限制的前提下,价租比能够更好的反应美国房地产市场和美国宏观经济的相关关系。表6采用中国数据,设定三个基本模型,检验房价与GDP、房地产投资与房价、GDP与价租比之间的关系。我们发现,我国的房价和价租比都是与经济周期同向运行的,趋势如图7所示;这种同向性,模型比实际数据的表现更加显著,房价运行比价租比更明显,可能是因为租金也是周期性变动的部分,所以一定程度上抵消了趋势。不考虑土地因素,GDP与价租比相关系数在0.15~0.56之间,开放金融管制和放开国际投资管制会大大提高这一系数;考虑土地因素,GDP与价租比的相关系数在0.19~0.50之间。本文借鉴Youngblood(2003)的方法,在1998年到2010年季度数据基础上,检验我国的房地产市场是否存在泡沫,并确定存在泡沫的时期。Youngblood(2003)检验房价泡沫的方法,是采用中位数住宅房地产价格和人均收入的比值(房价收入比)作为观测对象,比较这一数据和长期均衡房价收入比之间的偏差,一旦偏差过大(超过标准差一定比率),便超出临界值,且变异系数超过0.10,则定义相应时期为泡沫时期。基于前面论述,我们采用价租比作为核心变量,做房价泡沫的Youngblood检验,检验结果在表7中列示。
3.财富作用、通货膨胀、信贷政策与房价
(1)财富作用Kim(2004)基于韩国的季度数据研究发现,与美国类似,房产财富与一般金融财富有很大的不同,房产财富对消费的弹性相当于一般金融财富3倍以上。下面采用中国1995年1月到2010年12月35个大中城市的月度数据进行回归,Rc表示消费变动,Rincome表示收入变动,Rstock表示股票财富变动,Rhousvalue表示房地产财富变动。根据上述分析可以发现,我国的股票财富作用是正的,而房地产财富的财富作用是负的,这可能是因为消费者为了购买房产进行储蓄,挤出了一般消费。这与美国、韩国、日本的情况不同。(2)通货膨胀、货币政策与信贷政策因为房地产具有一定的生产周期,房地产供给在短期内是基本固定的。因此房地产市场的需求方在短期发生变化,比如面临通货膨胀、货币增发、信贷扩张、利率下降,会改变房地产市场的需求,房价随之改变。而房价上升,消费者会要求更高的工资,金融资本要求更高的回报率,可能会因此导致新的通货膨胀、利率上升等。格兰杰因果关系检验结果显示:货币政策、利率和信贷规模对房价具有一定的作用,而通货膨胀与房价具有双向因果关系。
结论
本文采用了我国1998-2011年我国房地产投资、房地产信贷、利率房价、消费和通胀的年度、季度、月度数据,考察了房地产市场和宏观经济变量的互动关系。系统总结宏观经济和房地产市场的互动关系如下:
1.宏观经济对房地产市场的影响
首先,居民收入和GDP对房地产的影响比较显著。当居民收入增长,住宅房地产消费和投资需求增加,房价上升,价租比上升;同时供给方增加新投资,建设生产增加,供给增多,房价会因此下降,供给和需求共同决定房价。在我国,房地产投资是GDP的格兰杰结果而不是原因,也就是说,当经济快速发展时,住宅房地产投资一定会增加;但是加大房地产投资力度,不一定能加快GDP的长期增长,这可能是因为房地产投资需要大量的资金和较长的周期,会挤出一般投资和一般消费。其次,放松信贷额度管制,降低基准利率,会带来住宅房地产投资的显著增加。国家通过信贷渠道和利率政策来调整住宅房地产的投资具有显著效果。再次,消费价格指数(CPI)、货币发行量(M1,M2)对房地产投资和价格具有一定程度的推动作用。国内外数据表明,消费价格指数偏高的时期,房地产投资常常较为兴旺,而货币发行量M2变动对住宅房地产价格变动有着较为显著的影响。
2.房地产市场对宏观经济的反作用
首先,对居民的房地产具有财富作用:一方面,房地产可能具有财富作用,居民家庭拥有的财富增加,居民会增加消费和一般投资,GDP可能随之增加(随着收入增长,房地产投资对GDP的贡献先升后降);同时,回归结果表明,一旦房价上升,租金增加,用于房产消费的的储蓄要求提高,会挤出居民一般消费。在我国,这种调整主要体现为居民为购房增加储蓄,减少消费和其他投资,财富作用表现为对消费负面的影响。其次,房价波动对企业成本有影响:房地产行业繁荣的同时,房价和租金持续上升,居民生活成本随之上升,社会劳动力价格水平上升,就业可能会有所减少,企业成本增加,物价随之上涨。
近十年来的房价上涨、信用扩张的情况并非我国所独有。在房地产次贷危机之前,美国和一些欧洲国家也经历过一段房地产繁荣时期,但是这些国家并未从政策层面对房地产投资和房价进行直接干预。日本90年代房价泡沫破灭对金融体系和实体经济造成了严重的伤害,美国房地产次贷危机也直接导致了金融危机和实体经济的萧条。为了使房地产市场长期健康平稳发展,采取适当的房地产宏观政策调节是很必要的。我国目前的房地产调整政策,主要是限制投资投机需求,保障土地供给,增加资本利得税,限制银行房地产信贷和利率,建设保障房等方面。其目的是增加总供给,保障基本需求,减少投资投机带来的风险。然而Colwell(2002)曾经用美国数据证明,在住宅房地产交易环节征收资本利得税,在降低房价的同时,可能会导致房租上升,市场房屋存量和投资建设量减少。因此笔者建议,应该加大力度增加土地供给和保障房投资建设,减少生产和交易环节的各种税费和政策限制,允许和鼓励农村宅基地、小产权房屋的市场化和自由流转,与此同时,通过信贷和行政手段限制大中城市个人三套以上住房的购买。只有这样,才能更好的保障我国居民的自住和改善性需求,为城市化和农业人口进城提供更好的居住条件,增加住宅房地产市场存量,从而降低租金和居民使用成本,在长期,使房价逐渐回归合理水平。
浏览量:2
下载量:0
时间:
企业若想在市场中占有较高的市场占有率,必须开展良好的市场营销活动。下面是读文网小编为大家整理的电子商务对市场营销的影响论文,供大家参考。
随着网络计算机技术的不断普及,电子商务也被广泛地运用到市场营销中来。电子商务作为市场营销手段的一种,是企业当前营销产品的重要手段之一。相比较传统的影响手段而言,电子商务是在互联网上进行的,可以随时进行,没有了时间和地域的限制,能够在全球范围内,为供求双方提供很多选择的机会,覆盖面非常广。同时,电子商务参与市场营销有利于减少交易的中间环节,为消费者提供了更多的廉价且质量好的商品。现如今,电子商务更加符合年轻人的追求,满足了青年群体的个性消费需求,具有很大的发展潜力。
一、电子商务与市场营销
当前,电子商务已经发展演变成通过互联网技术实现产品的生产、销售、流通的环节,它已经不再是狭义的电子商务了,其参与企业生产、销售的各个环节中,在企业发展中发挥着重要的作用。市场营销是企业通过向客户介绍其产品价值,而客户根据自身的需求进行选择的过程。市场营销是企业获得发展的基础,企业进行产品的生产,只有将产品营销出去,才会产生利润,企业才能获得发展。因此,企业的市场营销理念、手段等关系到企业的生死存亡。电子商务作为当前一种新型的营销手段,它是在互联网发展的基础上产生的,以传统市场营销为背景,却又不完全等同于传统的市场营销,是在传统的营销理论基础上结合了当代的计算机网络技术发展起来的,为企业和消费者提供了一个全球性的平台,降低了企业的生产成本,为消费者提供性价比较高的产品,且交易方式迅速便捷。通过电子商务的销售平台,企业能够及时的获取客户的消费信息,及时对企业业务进行调整,改变市场的供求关系,促进市场营销的良性竞争和发展。
二、电子商务对市场营销的影响分析
电子商务低成本、迅速便捷的特征,为企业的发展提供了良好的发展契机,通过电子商务信息的反馈,企业能够及时嗅到商业机会、及时更新产品,促使产品生产向精细化发展,体现特色化服务,吸引消费者眼球,开拓更广阔的市场。
1.市场营销理念的变化
现如今,市场营销理念最明显的变化是,消费者从被动接受到以客户为中心的以人为本的营销理念的转变。在传统的市场营销理念中,企业占上风而消费者主要是被动接受营销理念,企业在产品生产、销售、流通的过程或者是在服务行业中,企业都比较重视自身利益,而较少关注客户的实际需求,认为只要产品能卖得出去即是能够为企业带来利润的,而对消费者层面关注的比较少。而当电子商务出现以后,打破了传统以企业为中心的市场销售观念,更多的产品生产出来是以消费者的实际需求为目标的,企业在生产过程中的原材料的采集、信息获取都是通过互联网进行,能够在全球范围内寻找更加物美价廉的原材料,降低了企业的生产成本,而生产出来的产品则更多的是向精细化发展,直接以客户的需求为产品生产的目标,对传统市场营销理念产生了深远的影响。以客户为中心的市场营销理念的产生,是电子商务发展的重要营销观念,注重消费者的个体需求,满足当前消费者追求个性化的思想。因此,当前发展情况下,企业不管是在生产产品还是在提供服务上,都应当明确当前的市场营销的主体是消费者。发展以人为本、客户为中心的市场营销理念,是企业发展的关键,唯有如此,企业才能跟上时代发展的步伐,与时俱进,在激烈的竞争中获得生存和发展。另外,企业在市场营销广告的宣传上的转变。电子商务的发展使得企业更加多的利用互联网平台进行广告宣传,而传统主要依靠电视、广播、报纸等营销手段进行市场推广营销,随着电子商务的出现,必然会减少企业对电视、广播、报纸等营销手段的依赖。同时,随着电子商务的发展,对企业产品价格管理提出了更高的要求。互联网的发展使得企业之间信息越来越公开,企业在互联网上获取的信息也是公开的,所以,要求企业要有一个科学合理的价格管理制度,以提高自身的竞争力。
2.市场营销方式的转变
传统市场营销因为受到时间空间的影响比较大,其营销的方式极其有限,同时企业生产、销售产品的环节比较复杂,层层下来,企业生产成本比较高,到消费者手中的商品价格也比较贵。而电子商务的出去,不仅解决了企业生产、销售中的关键问题,为企业节约成本,同时还可以为消费者提供更多物美价廉且符合消费者个性需求的商品。首先,企业市场营销环境上的转变。与传统的市场营销相比,电子商务是利用互联网这个平台进行产品的宣传营销的。随着互联网技术的发展,区域间、国家间的距离在缩小,整个地球在互联网环境下成为一个地球村,为企业市场营销提供广阔的外部环境,同时经济全球化的发展不断推进,为电子商务的发展提供了助力,企业的市场营销环境得以无限扩大。在电子商务中,企业和消费者通过互联网平台进行沟通交流,省去了传统市场营销的中间商环节,生产企业直接参与到销售中来,有利于生产企业在互联网平台中获得良好的价格优势,在市场竞争中获得良好的外部竞争环境,并且企业能够及时根据消费者的信息反馈进行产品改良,以此提供更多满足消费者需求的产品。其次,消费者消费行为的转变。电子商务的出现在一定程度上影响了消费者的消费行为,而消费者的消费行为又决定了企业市场营销的方向。现如今,在电子商务的影响下,青年群体的网络消费以非常迅猛的速度在发展,通过网络对2014年双十一淘宝网的销售数据,可以看出当前电子商务发展的速度是非常快的。消费者的个性需求能够在互联网平台中得到满足,企业也能够在互联网平台上及时发现消费者的各种需求,及时调整或提供更多的具有特色的商品,满足各类消费群体,有效避免了传统市场营销中因过度生产而产生的产品积压而亏损的问题。对于消费者来说,有利于获得质量好且价格便宜的商品,能够获得更多商品的选择权,可以根据自身的需要选择适合自己需要的产品,消费者付款主要通过电子渠道,方便安全。最后,电子商务技术手段的转变。从电子商务的产生开始,其自身发展也是在不断进行的,从最初简单的运用电子计算机信息技术进行客户的管理,到现在电子商务已经集各类先进的管理营销理念于一体,企业的电子商务获得了很大提高。
3.电子商务与传统市场营销的整合
在当前市场环境下,电子商务与传统市场营销是相辅相成、互相影响、互相制约的,两者相互依存。虽然说电子商务确实有着传统市场营销不可比拟的优势,且其当前发展的势头很猛,但是并不意味着传统的市场营销不应当重视。传统的市场营销在一定程度上是受到了电子商务的影响,但是在整个市场营销的过程中,电子商务还不能完全取代传统市场营销模式:首先,市场主体具有广泛性,当前电子商务比较受到青年人或者爱上网的人的关注,对于那些老年人或者不上网的人而言,传统市场营销还是具有很大空间的,特别是在广大的农村地区;其次,电子商务虽然为消费者提供了很大的选择空间,但是互联网平台的产品参差不齐,有时候很难选到质量好的,比如淘宝购物,对于很多已经有自己购物模式的人,其可能不愿意改变自己的消费习惯,更加愿意选择传统消费方式;最后,我们不能否认,传统营销模式能够接触到实物,营销人员的亲和力和可信度有时候是电子商务无法达到的。同时,电子商务在发展的过程中,仍存在很多的问题,由于它是一个新兴的事物,虽然已经有很高的认可度,但是其产品在售前、售后等关于销售的一系列问题,在实际中相应的制度规范尚存在漏洞。所以,在实践中,应当采取电子商务和传统市场营销相结合的方式进行,这样有利于企业电子商务向更高层次的发展,为企业提供更加好的发展平台,提高企业竞争力。
三、结语
随着我国经济的发展,互联网知识的不断普及,电子商务的发展日趋成熟,对当前市场营销产生了深厚的影响。企业为了更好地推进产品营销,广泛的将电子商务运用到市场营销中来,为企业带来更大的机会的同时也为企业的良好发展提供了更加广阔的平台。电子商务是对传统市场营销的重大变革,为企业的发展提供了更加宽广的舞台。企业在自身发展的过程中要重视电子商务的发展,坚持“以人为本、客户为主”的市场营销理念,努力通过互联网平台,为消费者生产出更多物美价廉的商品,满足消费者各类消费需求。同时也不能放弃传统市场营销,只有采取传统市场营销和电子商务相结合的方式,才能为电子商务发展提供良好的基础,在激烈的市场竞争环境中获得发展。
电子商务时代的到来给企业的市场贸易活动带来了一定的便利,在一定程度上表明商务活动已经开始进入到数字化时期。电子商务作为企业适应商务活动数字化的新型市场营销策略,虽然现阶段还无法取代传统市场营销,但是却给传统市场营销的现代化发展带来了一定的影响。所以企业要想在当今不断变化发展的市场趋势下更好的开展商务贸易活动,就应该重点发展电子商务,积极采取一定的措施应对市场营销,促进企业营销向着数字化、标准化和规范化方向发展。
一、电子商务对市场营销产生的影响
电子商务的发展是信息技术应用于市场经济活动的必然产物,也是市场营销业务的一个发展分支,对我国传统营销模式的现代化发展产生了一定的影响,具体体现在以下几个方面:
1.对市场营销环境产生的影响。
电子商务的不断变化和发展促使市场营销的内外部环境发生了一定的变化。首先,市场营销所涉及的市场范围不断扩大。电子商务随着信息技术进步得到了进一步的发展,在一定程度上冲破了传统营销模式的时空限制,使市场作用时间相对减少,但是在空间范围内却不断扩大。截至目前,市场营销中所涉及的市场已经成为世界性的市场,企业不论具体建设规模的大小,都可以根据自身性质通过电子商务在全世界范围内开展营销工作。其次,缩减营销环节。我国企业在使用传统市场营销模式进行相关产品的销售时,必然需要中间商进行层层流转,增加商品销售环节,减缓销售速度。而在电子营销模式下,企业可以选择使用互联网让商品直接与终端消费者接触,极大缩减中间销售环节,节省营销时间。再次,转变原有交易和支付方式。传统市场营销模式中,企业在交易活动中需要国家统一发行的货币进行支付。但是随着电子商务的发展,虚拟电子货币已经逐渐成为电子商务的主要支付手段,在一定程度上减少了市场上纸币的流通,为国家货币发行部门精简资金。最后,信息技术的快速传播和发展增加了企业和外界沟通的渠道。网络具有极强的信息传递功能,电子商务以网络为依托,可以借助网络信息传递速度的优势更加快速的向消费者传递产品信息,并及时获取消费者信息反馈,实现信息之间的良性交互。
2.对消费者产生的影响。
电子商务的发展必然影响着企业在经营管理活动中的目标市场定向,而这种目标市场定向与消费者的消费需求特征和新闻给变化息息相关。首先,在电子商务影响下,消费者需求呈现出新的发展特征。信息技术时代背景下,消费者受到国家整体消费观念的影响,追求新奇、新鲜的产品和创意,希望商品生产企业可以按照自身需求设定和制作相关产品。但是消费者的实际需求具有极大的差异性,因此在一定程度上带给企业相当大的创意负担,企业对一种商品的生产只能满足一小部分甚至个别消费者的需求。其次,对消费者的消费行为产生着相应的影响。网络销售环境为消费者的商品选择提供了方便,消费者可以同时对搜索引擎内的多家企业商品进行筛选,在联合对比中选择理想产品。同时,网络电子商务营销也可以使企业的产品生产更加具有针对性,在一定程度上摆脱了传统市场营销模式中大众化发展的弊端。
3.对营销理念的影响。
在传统市场营销模式中,多数企业的经营管理都以促进自身发展为目的,但是随着信息技术的发展、电子营销业务应用愈加广泛,致使企业经营管理理念发生了重大变化,促使企业产品的生产和消费活动都逐渐以客户需求为导向,在满足市场上众多消费者消费需求的同时,也带动了企业的进一步发展。现阶段,我国消费者受到现代文明的影响愈加追求个性化发展,企业为了满足消费者的市场需求尽量打造各种个性化产品,使企业能够获得更好的经济效益。可以说,电子商务所带来的新营销理念为企业发展提供了新的导向,推进企业现代化建设进程。
4.市场营销管理重心发生变化。
我国企业传统营销管理活动的重心是价格、商品、渠道、促销,但是随着电子商务的变化和发展,企业受信息技术和网络营销的影响,管理重心逐渐转变为客户、成本和良性沟通。从这一变化趋势看,新时期,企业营销管理活动更加关注消费者自身利益,开始以客户为管理导向,不再局限于传统的利己目的。企业生产相关商品的消费者趋向性更强,有利于消费者维护自身权益,促进企业在现代市场竞争中获得更好的发展。5.对技术和手段产生的影响。传统市场营销模式中,企业生产活动更加注重实用人工生产要素,市场营销的每一个环节都与人息息相关。但是随着社网络营销活动的发展,人工营销环节急剧缩减,消费者开始通过网络获取产品信息,企业使用一个客服员工便可完成与多个消费者的沟通和交流,营销手段发生变化。而在营销技术方面,随着电子商务模式的引入,企业经销技术也更加先进,打破传统营销技术受到时空限制的弊端,促使企业员工能够与终端消费者直接交易,减少交易环节,缩减交易时间和成本。
二、电子商务背景下企业市场营销管理措施
1.企业应该加强信息系统建设。
企业应该根据自身发展实际情况在网络上建立一些库存、人事、财务等方面的大型基本动态数据库,搜集企业各个方面的相关信息,使企业大量商品信息能够在网络上有序流通。企业只有及时对相关数据信息进行归纳和整理,并构建动态的数据库中心,才能为管理决策人员提供相应的数据支持。现阶段,我国众多企业都顺应时代潮流建设了相应的数据信息平台,为各个相关企业之间的有效交易提供重要途径,企业只要具备一定的数字化网络平台等,就可以正式参与到电子商务运作中。这在一定程度上为我国中小企业的现代化发展创造了良好机遇,使中小企业可以灵活运用自身成本优势与各大企业之间展开竞争。所以,为适应电子商务时代市场营销发展模式,相关企业领导应该高度重视企业信息化建设的重要性和必然性,以及其能够为企业经营发展提供的良好经济效益。要认真研究本企业的实际发展情况,结合实际加大信息化建设资金、技术投入,提升企业信息化建设掌控能力,为企业电子商务战略的现代化发展提供技术支持,促进企业持续健康发展。
2.生产具有差异性的产品。
为了满足消费者的市场需求,企业在产品产生中应该将每一个消费者看做是独立的个体,通过生产差异性的商品来满足不同消费个体众多类型的个性需求。实质上,相关数据显示,即使像汽车一样技术含量较高的商品,企业要想为消费者提供个性化的产品服务,仍然需要保证80%以上的相关组建是统一标准的。特别是在能够通过计算机进行商品辅助设计的今天,个性化商品生产已经逐渐由不可能转变为企业生存发展基本能力。所以,企业应该在商品生产之前不断研究消费者的真实需求和行为习惯、消费趋势等,全面把握消费市场,结合市场需求研究能够适应市场的个性化商品服务,从而真正在经营发展活动中抢占商机,推进企业持续健康发展。
3.重视知识管理和客户管理。
企业在互联网时代经营运作的成功,取决于企业对自身战略性过程相关知识体系的科学管理,这一体系也是企业确保自身电子商务营销系统健康稳定运行的关键。同时,企业的管理流程也应该与网络经营发展新变化趋势相适应。现阶段,我国中小企业在激烈市场竞争中构建持久竞争优势必须要结合企业战略发展需要,科学使用这些管理流程和知识体系,建设企业独特优势发展核心。客户关系是电子商务背景下企业加强知识管理活动的重要手段。强化客户管理管理重点在于改善企业自身和相关客户之间关系,促进企业和谐发展的有效手段,但是同时客户关系管理也包含着企业内部组织机构选择、争取、判断、发展以及保持客户所必须实施的全部商业过程。企业要想在现代社会市场竞争环境中健康开展电子商务营销活动,就必须合理建立消费者信息数据资源库,集中分析消费者不断变化着的商品需求,同每一个客户发展长期的私人交易关系,关注网上消费者。企业必须自觉主动的改善与客户和消费者之间的关系,通过个性化产品和优质服务等手段与消费者建立长期稳定客户关系,与相关客户共同构建企业价值,树立并传播企业品牌,为企业持续健康发展创造条件。
4.发展物流和服务。
在电子商务背景下,企业应该将自身物流管理纳入到电子商务发展模式中,并且鉴于物流管理对网络营销产生着重要的影响,因此,企业应该从营销活动的起点也就是相关产品的生产和设计环节入手对企业物流管理活动的进行强化,逐步使企业相关产品的原材料、半成品和已经完成的产成品以最低成本进行高效运输,优化企业产品营销渠道。企业可以根据自身性质以及行业特征合理选择与自身发展相适应的物流模式,完善商品流通渠道,为现代化企业营销提供物流支持。此外,企业还应该在管理活动中促进电子商务部门与物流部门的合理整合,结合产品、运输渠道、价格以及促销方式等方面实际情况制定科学的营销战略,并由营销与物流部门进行协同管理。这样,企业营销部门可以根据自身物流能力和成本制定营销决策,物流部门也可以根据相关营销活动的实际发展情况积极采取一定措施为企业营销活动提供一定的物流支持。
5.培训电子商务人才。
电子商务业务建设的关键点是人,在整个社会系统中,电子商务系统首先作为一个社会系统为社会上的人提供商品和服务;从行业自身发展角度看,电子商务系统实际上是一种围绕相关商品、服务所涉及的各方代表和相关利益人共同组成的关系网络;从电子商务系统本身发展看,虽然企业在发展中重视计算机网络技术在交易活动中可能产生的重要作用,但是仍然认为在交易活动中发挥主要作用的是高素质人才。电子商务是信息技术现代化和商务现代化发展的有机结合体,在建设中需要大量的高素质复合型人才。我国中小企业应该积极采取一定的措施培养和引进一批具有较高素质,能够熟练掌握计算机技术与经营管理技术的人才,推进企业电子商务系统建设进程。
三、结语
总而言之,随着信息技术的发展,电子商务时代的到来已经逐渐成为一种不可逆转的经济发展趋势,对当前社会上的传统市场营销产生着一定的影响。所以企业应该在建设发展中积极采取一定的措施,清醒认识电子商务发展对企业现代化建设的重要性,在尊重经济发展客观规律的基础上开展商务活动,规避电子商务风险,为企业赢得市场竞争优势,促进企业在现代社会形势下得到进一步发展。
浏览量:3
下载量:0
时间: