为您找到与房地产公司财务制度管理相关的共200个结果:
在企业内部,公司治理与公司管理共同推动公司绩效的实现。下面是读文网小编为大家整理的公司管理论文,供大家参考。
许多企业,包括供电企业,对服务从思想上看比较重视,也有做好优质服务的理念,但是并不知道如何做好优质服务。事实上,服务是一种供需双方的一种体验,服务也是一种感知。真正的服务是客户感知的服务质量与客户期望的服务质量之间的一种比较。优质服务并不是提供一种绝对的高质量的服务,这不可能,也没有这样的服务;优质服务是提供一种相对的高质量的服务,这个相对是指与客户的预期来比较的。客户导向型的服务,要求整个组织都应该以客户为中心,以离客户最近的相关工作部门为工作中心来组织生产与服务,确切说,就是应该以营销部门为核心来组织生产与服务。同时,也应该以服务为组织工作的重心。事实上,供电公司在工作实践中,服务部门,甚至是营销部门并不能承担这么重要的任务,这一方面是组织没有赋予该部门这样的职责;另一方面营销部门的组织地位也决定了他们也承担不了这样的职责。
不管是理论还是实践中,我们都强调顾客永远是对的,而并不认真对待这一观点的客观条件,于是就造成了在实践中,无边界服务现象的普遍存在。无边界服务就是在服务中,不问责任不问内容,只要是与电有关的消费者问题,企业都无条件地解决,这就造成了企业对服务的提供没有边界。无边界服务现象,使企业做了企业分内工作之外的许多工作,但是这种额外的工作并不能带来客户对服务的满意度的提高,有时反而会造成满意度的下降。上面已经提到了,客户对服务水平的感知与期望的差是其满意的主要衡量标准。而无边界服务,必然会造成客户期望的不断提高。
实施全面优质服务的意义
1、这是由国网公司的企业性质决定的。国网公司是一家业务覆盖中国大部分地区的企业,供电是真正的民生事业,这样一个事业,面对的是中国的千家万户以及各部门等。同时,国网公司又是一个行政性质很强的企业。国网公司的这个性质,决定了国家的政策对其发展的意义是非常重大的,而民意又会决定着国家对其政策的方向。所以,优质服务对于国网公司具有重大的现实意义。
2、国网公司的战略定位要求实施全面优质服务。国网公司将服务提升到了战略的高度,这就要求供电企业树立大服务观,全员都树立服务的意识,将服务工作分解到每个员工的工作岗位上,分解到每个员工的工作之中,保证服务质量。
3、只有实施全面优质服务才能够真正实现优质服务。优质服务最终的体现虽然是企业与客户的界面处,但是仅仅在界面处做好工作,并不能保证优质服务的质量,优质服务是一个系统的工程,要体现整体的思想,才能真正做好优质服务工作,这就是我们要求的全面优质服务理念,后面我们会详细说明这一思想。
石家庄供电公司构建全面优质服务管理模式的核心思想
优质服务是一个系统工程,应从整体与系统的高度提升服务的质量,要做好全面优质服务,我们共同探讨并坚持以下三个核心思想:
1、以客户为中心的整体思想。上面已经提到,客户对服务的满意度,是由客户对服务的期望与对服务的感知决定的;当然还有一个方面,那就是从企业角度来看这个问题,就是企业实际提供的服务,与客户对服务的感知,也是决定服务水平的重要方面。有时,我们提供的服务较好,但是由于没有从客户角度出发,或者说不是以客户为导向,所以客户对服务的感知低于我们实际提供的服务;而有时,由于我们在提供服务时,较好地把握了客户的需求,所以客户对服务的感知可能会超过实际水平。这就要求我们在思考与建设优质服务系统时,应站在企业与客户双方的整体上去把握服务的本质。从图1可以看出,从企业与客户双方的角度看服务,包括以下四个方面:企业预期提供的服务、企业实际提供的服务、客户期望的服务、客户感知的服务。(图1)从这四个方面来讲,要达到长期稳定的服务质量,这四个方面要均衡。也就是说,从企业角度来看,企业预期提供的服务与企业实际提供的服务应一致;而客户感知的服务与客户期望的服务也就一致;同时,客户感知的服务与企业提供的服务也就一致。这样,最终会是一种良好的状态。企业层面:如果企业实际提供的服务一直都是超过其预期提供的服务,必然会逐步降低其服务质量,使二者趋于一致;如果企业提供的质量达不到其预期的质量要求,从客户层面将会有所反应,企业内部也有提高的内在要求,长期来说,也将达到一致。客户层面:如果客户感知的服务达不到其期望的服务,就会产生抱怨,促使企业提高服务水平以达到其期望;如果其感知的服务超过了其期望的服务,长期来说,他们就会逐步提高对服务的期望,使二者趋于一致。二者界面:企业实际提供的服务与客户感知的服务应一致;如果企业提供的服务高于被客户感知的服务,则说明企业提供服务的内容与方式可能会有所问题。从整体上讲,一个均衡的状态就是这四者的一致。企业应该主动采取措施与方法使这四者达到一致的均衡状态。石家庄供电公司在全面优质服务管理模式的构建中,就希望通过组织的建设来掌握这四者的均衡。
2、贯穿组织整体的系统化思想。要做好优质服务,需要组织的所有部门与员工都参与,这并不是说每个员工都要去对客户进行一线服务工作,而是要求他们在各自的岗位上对应服务的要求做好其工作。首先,要组织的各部门与所有员工都在理念上坚持以顾客为导向,也就是说,所有的工作,都应围绕为提供良好的服务产品为核心来组织与实施;其次,将营销部门建成与客户互动、信息收集及处理的部门,建立以客户信息为核心的服务体系;再次,各部门都围绕客户信息将优质建成一个系统的工程,并建立以营销部门为核心的协调沟通机制。对于石家庄供电公司来说,优质服务是一个系统的工程,应从企业整体与系统的高度提升报务的质量。强调系统性与整体性,从基建为营销、营销为服务的理念出发,强调以营销部门为核心,构建贯穿于企业整体的服务理念与服务体系。
3、价值链一体化思想。对于供电企业来说,基建、生产、营销、服务是它们的主价值链,在此主价值链上,各环节在思想理念上以及行为上要保持一致,这就是价值链一体化的思想。河北省公司提出的“基建为生产,生产为营销,营销为服务”就是一种价值链一体化的思想。在这条主价值链上,石家庄供电公司应建立以优质服务为核心的工作思想,保持各个环节在组织工作上,坚持以客户为导向,是实现全面优质服务的关键。
石家庄供电公司全面优质服务管理模式体系的构建
通过系统分析,石家庄供电公司全面优质服务管理模式主要是通过以下三个方面来构建的:
1、管理体系建设。石家庄供电公司的全面优质服务管理模式中,对于管理体系,主要涵盖了以下六个管理模块:组织管理、制度管理、培训管理、文化管理、保障管理和监督管理。六大管理模块既相互融合,形成一个系统的全面优质服务管理体系;同时,该六大管理模块也自成体系,形成六大管理体系,即组织体系、制度体系、培训体系、文化建设体系、保障体系、监督体系。组织管理是全面优质服务管理模式的组织基础。通过组织管理,保证全面优质服务的有效开展。制度管理是全面优质服务管理模式的制度性保证体系,这方面的内容涵盖了全面优质服务的所有制度,并将制度整合成一个完整的体系。培训管理是保证员工与全面优质服务管理模式相匹配的知识技能的持续提升,使优质服务工作保持与时俱进的活力。文化管理体系是在国网公司的文化体系指引下建立的具有石家庄供电公司特色的文化落地体系。保障管理是全面优质服务管理模式持续有效推进的保障体系。监督管理是通过监督督导的方式,保证全面优质服务管理模式健康运行、平稳开展。
2、协调机制建设。石家庄供电公司的全面优质服务管理模式中,协调机制是另一个重要的内容。通过建立以营销部为核心的协调组织,依据以顾客为中心的原则进行日常协调与突发性协调任务的开展。
3、员工体系建设。员工体系主要包括两个方面,一方面是员工的胜任能力建设,首先建立员工的胜任力模型,并依据胜任力模型进行员工的选拔与培养;另一面就是对员工辅导与培养,以及进行心理疏导等方面的内容,通过建立EAP体系,达到对员工的心理方面的提升。
全面优质服务管理模式的运行与保障条件
要顺利实施全面优质服务管理模式,应做到以下三个方面:
1、贯彻全面优质服务理念。只有贯彻了全面优质的理念,才能从根本上保证全面优质服务管理模式在工作实践中的有效实施。不仅是营销部门,而所有部门的员工都应坚持全面优质服务的理念,这样才能使全面优质服务深入到工作实践中去。
2、一把手工程。全面优质服务是公司战略层面的任务,因而需要一把手重视,应作为一把手工程,使全面优质服务在高度上得到重视,才能得到所有员工的重视,并在实践中实施。
3、树立营销部门在全面优质服务中的中心地位。营销部门是与顾客直接接触的部门,是收集客户信息的窗口,也是处理服务问题的窗口,以客户为导向的服务,应树立以营销部门在全面优质服务管理中的中心地位,只有这样,才能保证全面优质服务的有效实施。全面优质服务管理模式是一个系统工程,只有在理念与实践中不断地提升,才能保证这套管理模式长期有效地实施。
一、研究方法
我们通过问卷方式调查中国上市公司应用24种管理会计方法的程度。我们的调查与以往的研究有三个主要区别:第一,我们不是简单的让答卷人回答某项实务是否在应用中,而是请他们选择1一5中的一个数(1代表“根本不用”,5代表“广泛采用”)。第二,我们所列示的管理会计实务更为全面。最后,我们把这些方法拆分成详细的步骤。例如,作业成本法被分为三步:(l)分析经营过程,将其分解成多项作业活动;(2)将经营成本明确的追索到各项作业;(3)用作业成本法来确定产品成本。全部采用了这三个环节的公司才能被称为作业成本法采用者。我们通过地方证监会将问卷发送到中国七个行政区域内的337家上市公司的总会计师或财务主管。问卷调查在2004年六月至十月底,共收回230份答卷。除去5份无效问卷之外,剩下有效问卷为225张,回复率为66.77%。答卷人中仅有四人不是高级会计或财务经理,而这四人也是高级经理。答卷者在目前的职位上平均工作了3.9年,在其所在公司平均工作了近9年。这些数字表明他们有充分的资格来提供可靠的答案。
二、调查结果
1.横截面差异
我们检验了管理会计实务是否因区域、行业、以及公司规模的不同而存在差异。对比经济比较发达的地区和经济欠发达地区,仅发现一个重要的(p=0.05)区别:经济比较发达的地区的公司更倾向于采用以业绩为基础的薪酬计划。不同行业在采用以下实务中存在显著的区别:成本分摊、目标成本、生产预算的编制、业绩评价中使用平衡记分卡、内部流程评价指标、学习和创新评价指标、在企业层层落实业绩指标。与非制造业企业相比,制造业企业更多地应用了13种方法,如目标成本、质量成本报告、销售预算、平衡记分卡。同时与我们的期望相符,公司规模的不同导致了更多的差异,管理会计方法在大公司中应用得更加广泛。
三、总结及讨论
我们的调查结果显示,总的来说,管理会计方法应用的广泛程度已经超过2000年前的研究所表明的水平。但是大部分所采用的实务关注内部控制对效率和效果的提升,对外部的和标杆性方法的关注却很有限。我们还发现,不同经济发展水平的地区所应用的管理会计实务并没有显著的差异。然而,制造业公司比非制造业公司更可能采用某一些管理会计实务,大公司比小公司更倾向于使用更多的管理会计方法。在某种程度上来说,这显示中国上市公司所采用的决策是根据其需要和环境制定的。一般认为,经济较发达地区会更开放,同时会有更多的资源,在巨大的市场压力下而采用更新的、更完善的管理会计方法。但我们的结果并不支持这一预期。
浏览量:2
下载量:0
时间:
随着社会经济的不断发展,各行各业迅速发展,其中发展最快的就是房地产事业。近几年我国一直出现炒房热的想象,房地产商大力开发房地产事业,促进了我国房地产事业的发展。下面是读文网小编为大家整理的房地产经济管理论文,供大家参考。
【摘要】房地产业属于高耗能、高排放量的行业,随着近年来我国人民生活水平的提升,人们对生活质量的要求不断升高,这种形势下房地产业必然会朝着低碳化的方向发展,但是因为当前我国正处于经济转型时期,房地产业向低碳化发展的过程中始终有一些问题存在,因此必须加强对房地产经济的管理,并实现管理工作的创新,从而促进房地产低碳化发展的实现。
【关键词】低碳经济;房地产;经济管理创新
随着近年来我国对新型经济增长方式支持力度的不断加大,尤其是在可持续发展观念的引导下,低碳经济得到了快速发展,实现了对科技与制度的创新,在减少废弃物排放、降低能源消耗等方面取得了有效成果,有效推动了环境和经济的共同发展。近年来各行各业都开始关注低碳经济,随着低碳经济的快速发展,我们的生存环境得到了有效保护,经济结构也得到了有效的优化与调整。因此,在低碳经济背景下,急需进一步加快我国房地产经济管理的创新发展,这样才能切实保证经济与环境的共同发展。
1我国房地产发展提倡低碳经济
1.1制定了低碳地产发展政策
目前我国的经济环境非常复杂,其经济发展过程中具有一定的不确定性,在这种形势下如果不能发展低碳地产发展政策,低碳房产发展将会面临很多问题,例如法律法规不完善,违法行为发生的几率将会增加,在低碳房地产发展的过程中,犯罪的成本比较低,而房地产利润较高,因此造成犯罪率非常高,还会出现房地产价格虚假的问题。因此,在目前的低碳经济背景下,继续加快房地产相关政策与法规的健全与完善。
1.2大力倡导绿色与环保
在目前的低碳经济环境中,要想实现房地产业的低碳目标,就要不断加快在技术与材料方面的创新,充分利用环保的、绿色的材料代替高能耗材料,这样才能实现建筑材料的环保和绿色目标。在房地产业应该利用新型的保温隔热材料,这样不仅可以达到良好的保温效果,同时还能充分实现隔热的目的,保证房屋始终处于一种良好的隔热效果中,此外,对煤炭需求量也会相应降低,最终达到绿色环保的目的。
1.3不断提高环保意识
在全社会范围内加大对低碳环保的教育和宣传力度,提高国民的环保意识,这样人们在生产与生活中才能树立起低碳意识,在日常生活和工作中注意节能减排,积极利用节能减排产品,积极转变人们的思想方式与生活方式,对人们的绿色生活进行引导,这样才能为低碳房地产经济发展奠定坚实基础。
2低碳经济对房地产经济的影响
传统房地产开发与经营都使用粗放型模式,然而在低碳经济背景下,很多地产企业不能适应新的发展方式,进而出现了亏损甚至倒闭的现象。低碳经济是保证我国房地产经济发展的重要条件,引导房地产企业朝着可持续发展的方向发展,这种情况下国家和企业应该共同努力,将房地产经济管理创新发展工作做好,明确低碳经济对房地产经济带来的影响,这样才能使我国房地产行业更好的为我国经济发展做出贡献。
2.1大大增加房地产成本
当前我国的科学技术水平有限,这种情况下继续进一步提高低碳技术,这种形势下在房地产业中应用低碳技术,势必会大大增加房地产成本,在技术研发过程中往往需要投入更多资金。低碳经济实际上就是利用新能源来代替传统能源,当时新能源的利用会大大增加成本投入,因此会极大的增加房地产企业中企业的资金投入。从目前我国房地产企业的发展情况来看,大部分企业都是中小型的规模,他们没有过多的资金投入到低碳经济上,这无疑为低碳房地产发展造成了一些困难。
2.2低碳经济的实行会使房价升温
低碳经济的目标要想得到实现,就需要再房地产发展过程中积极利用新能源和新技术,变相的增加了房地产企业在成本上的支出。当前,很多利用低碳能源的建筑,接着低碳的幌子将房价抬高,但是消费者只会认为只有房屋质量高,其价格才会提高,这在无形中使房价有了升温的迹象。在这种情况下,一些消费能力较低的人群,根本不能承受地产升温带来的压力,一些人买房的欲望大大降低,这对房地产行业的健康发展是非常不利的。
2.3阻碍房地产经济的发展
房地产在发展过程中会使用大量煤炭与木材,能耗总量非常大,据相关研究显示,房地产产生的碳排放量在总排放量中占到了30%左右。从当前我国的房地产发展情况来看,房地产行业要想实现健康稳步发展的目标,首先必须有大量的能源作为保障,在目前低碳经济的发展环境中,能源支持显然受到了限制,同时房地产行业也会受到相应限制,这不仅会严重影响房地产业在一定范围内的发展,同时对房地产经济的整体情况也会造成一定影响。
3低碳经济背景下如何做好房地产经济管理创新
低碳经济主要利用产业穿行、技术与制度创新等方式,最大限度的减少能源消耗量,减少废气的排放量,这样经济发展才能与环境保护实现协同发展。发展低碳经济不仅可以有效保护环境,同时还能对经济结构进行调整,促进能源利用率的提升。
3.1利用法律法规控制地产业碳排放
近年来我国房地产业获得了比较大的发展,建立了一系列法律法规来促进其发展,但是从目前我国房地产经济管理工作中可以看出,还有很多问题存在,特别是在低碳经济发展的过程中,还缺少健全的制度监管低碳经济下的房地产业,这种情况下急需进一步完善法律法规,对房地产业高耗能与高排放进行有效控制,超过标注的房地产企业应接受严厉的惩罚,这样房地产业才能得到健康发展。
3.2对企业成本进行合理控制
低碳经济背景下要求使用新型的环保的技术与材料,这种情况下企业的成本必然会增加,怎样将低碳经济背景下房地产业成本的控制工作做好显得非常重要。①在技术与材料选用过程中,应该结合最优化原则选择低耗能、低排放材料与技术;②在具体施工过程中要保证采用的技术能够达到低排放的目的;③在开发低碳房地产的过程中使用的新材料通畅价位都比较高,因此必须将材料使用情况做好统计,避免出现浪费现象。此外,还要在前期工作中将成本控制工作做好。
3.3制定长期的房地产业发展目标
随着近年来我国体制改革的不断加快,对房地产业经济发展方式与经济结构都提出了要求,经济发展方式的转变要求企业在发展过程中做到低排放和低耗能,因此国家不仅要对当前的经济形态进行充分考虑,同时还要在发展房地产的过程中对其进行宏观指导,保证房地产企业可以在低碳经济背景下稳步发展,避免因为低碳经济影响而造成的房地产经济萎缩。
3.4完善房地产经济管理机制
显然,当前我国房地产发展过程中还有很多问题存在,特别是进入低碳房地产经济发展阶段以后,市场形势越来越复杂,这种情况下单纯依靠行政政策已经很难实现对房地产经济的有效调节,因此国家相关部门应该结合低碳经济对房地产业的要求,针对房地产经济进行一些干预,对当前的房地产经济管理机制进行完善,这样才能充分保证低碳经济背景下房地产业可以得到稳步发展。
3.5不断调整房地产经济财税政策
在低碳经济背景下企业要想实现发展就要增加资金投入,那些依靠银行贷款的企业必然会面临更大的投资风险,因此国家应该采取相应的财税政策,对发展低碳经济的企业提供支持,可以对于高耗能房地产企业征收污染税,通过这种方式可以为房地产转向低碳经济方向发展的企业提供机遇,同时还应该利用降低税收、增加财政补贴的方式,针对那些实施低碳经济的企业提供支持,以不断促进房地产企业朝着低碳经济方向发展。
4结语
综上所述,近年来能源紧缺的现象越来越严峻,低碳经济开始成为各行各业发展的主流趋势。在低碳经济背景下,房地产企业发展可以更加快速的实现降低能源利用、减少污染的目标,同时不断提高节能环保的意识,进一步推动房地产业朝着低碳方向发展。目前房地产行业低碳发展中还存在很多问题,必须在经济管理工作中实现创新,不仅加快房地产经济发展,同时还要积极改善居民生活环境质量,最终保证经济与环境协同发展得以实现。
参考文献
[1]郑华,张涛,黄有亮,陈德军.低碳经济背景下房地产企业的发展策略[J].建筑经济,2010(7):111~113.
[2]黄栋,胡晓岑.低碳经济背景下的政府管理创新路径研究[J].华中科技大学学报(社会科学版),2010(4):100~104.
[3]程克群,马友华,栾敬东.低碳经济背景下循环农业发展模式的创新应用———以安徽为例[J].科技进步与对策,2010(22):52~55.
[4]盛明科,朱青青.低碳经济发展背景下政府管理创新的必要性、内容与途径[J].当代经济管理,2011(7):46~51.
[5]雷宇,张红军.低碳经济背景下安徽产业集群创新发展战略研究[J].河北北方学院学报(社会科学版),2014(3):54~56
1我国房地产经济管理中常出现的问题
1.1房地产出现了泡沫经济
房地产的经济泡沫,还影响到了其他行业,比如金融业,因为对房产的需求很高,导致了房产的价格飙升,而这种非正常的飙升直接的刺激了金融、信贷,从而也产生了金融、经济方面的危机。同时,这种过度膨胀还对购房者和房地产企业产生了错误的引导,使得房产的供求严重的不平衡,新房产积压,这就是房地产泡沫经济。
1.2政策缺乏科学性
如今,我国的房地产市场管理目标已经变成了尽快实现房地产市场供需的总体平衡,以及抑制房价的过快上涨。但我国的房地产经济管理因为政策缺乏科学性,所以存在不稳定、波动性大的特点。比如短期政策和长期规划的思路不一致,这不仅不利于房地产市场的可持续发展,同时也不利于消费者。
1.3利益中的冲突
因为房地产开发项目的土地资源稀缺,而且近几年来,人们对房产的需求超过了供给,这使得房地产商品越来越短缺,价格也渐渐的上涨。这样一来,开发商就成为了设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标,从而形成了市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场,实现了房地产项目自主、封闭式的管理,造成了房地产企业和业主在房地产信息方面不一致、不对称。
1.4盲目投资
一些企业或者看人看到房地产企业的利润很高,便盲目的投入了进去,既没有进行可行性研究,也没有对技术和财务进行分析。一部分开发商以“市场变化不定”为借口,没有进行可行性研究,使得项目市场定位不合理,还耗费了一定的人力、物力、财力。同时开发出来房产也不符合业主的要求,这也是我国房地产经济管理常常出现的问题。
2解决房地产经济管理问题的对策
2.1完善相关的法律、法规
如今,我国房地产经济出现的问题都是因为政策不合理,因此,必须完善相关的法律、法规,调整政府部门的管理职能。首先要制定房地产产业的发展规划,以此来完善产业政策,完善房地产市场。其次,国家要从创新体制入手,不但必须消除房地产行业不公平竞争的障碍,还要使房地产机制能够良性的运行。最后,必须调整整个房地产经济,使经济收入格局合理而科学,从而真正做到公平、公正。
2.2控制房地产开发成本
房地产行业的经济管理,重点在于控制开发成本。如今,控制成本已经越来越难,其他相关业务也具有比较大的弹性,尤其是报账的标准,更是难以控制。但必须采取措施将房地产开发的成本控制下来,才能够优化房地产市场,使房地产市场运行更加的规范与合理。
2.3在项目定下来之前完成预算
预算是房地产企业管理中非常重要的一个部分,只有完成了预算,才能够实现经济利益。因此,必须把利益指标算入预算中。要检验一个企业的业绩和竞争力,首先要看的便是企业的利润,另外,这也是一个企业的发展基础,更是促进房地产经济健康和谐发展的首要条件。
2.4发挥宏观调控的作用
国家要从管理体制入手,强化房地产市场管理,维护房地产市场的秩序。首先,国家要强化税收在房地产经济中的作用,然后要采取税收措施来对房地产市场的调控。最后,国家还要制定房地产市场机制,设置政府管控机制,调控土地的价格,避免土地价格被垄断或者受到不良影响,这样就能缓解房价带来的压力。
2.5建立预警预报制度
国家可以建立房地产预警预报制度,对房地产信息、数据、资料等进行收集并分析,再根据当前的市场运行状况,对房地产经济现状作出科学的判断。同时,这样也能够为国家引导房地产提供一些可靠的依据。此外,还要建立房地产市场信息系统,根据全国各地的房地产市场的发展规律,构建适合当地的房地产预警指标体系,从根本上避免房地产经济泡沫的产生。
3总结与体会
房地产是国家经济的支柱性产业,虽然我国的房地产开发具有比较好的前景,但是房地产经济中出现的一系列问题仍然阻碍了房地产行业的运行,并且影响了房地产市场的良性、循环发展。只有采取措施解决了这些问题,才能够维护房地产健康、有序的运行,并且促进居民生活水平的提高。
浏览量:3
下载量:0
时间:
面对未来竞争日益激烈的房地产市场,房地产开发商必须建立适合自己企业发展的组织管理模式及项目管理机制,才能使企业得到长足的发展。下面是读文网小编为大家整理的房地产开发项目管理论文,供大家参考。
一、设计管理概述
1.1设计管理的目的
设计管理的目的是为事前解决设计、绘图、施工中的常见问题,提高设计施工质量,减少不必要的变更和损失,不犯以往工程中出现过的错误,从而使整体造价控制在最经济的范围内。
1.2景观设计管理的重要性
景观设计管理属于事前控制,其设计成果质量的好坏直接关系到整个项目成本目标、进度目标和质量目标的实现。
二、各阶段设计管理工作要点
设计管理阶段包括:总体环境布局优化阶段→概念方案设计阶段→深化方案设计阶段→初步设计阶段→施工图设计阶段→施工招标配合阶段→施工现场配合阶段、竣工验收及维保。
2.1总体环境布局优化阶段
本阶段须充分了解项目地理位置、周边环境、人流及车流动线、项目策划报告及建筑规划指标等相关项目情况;在项目前期的规划设计阶段开始介入,参与建筑规划设计的过程,对总体规划从项目环境景观的角度提出专业意见,使得建筑设计总体构思能够更好的利用自然资源、符合景观需求,体现建筑与环境的协调统一。
2.2概念方案设计阶段
(1)景观设计理念须与项目整体概念策划保持一致。景观设计前应依据目标客户的定位,通过目标客户需求结合项目特征拟定景观卖点;设计前通过市场调研,依据目标客户特质了解客户需求,有针对性的确定景观概念方向,最终满足并超越目标客户的期望值。
(2)景观设计应有主题。各景观要素须围绕主题、表达主题,确保同一主题风格的前提下体现各组团的特色;景观主题符合客户的心理需求,并且能够具有引导性,超过客户的期望值;应避免主题生搬硬套和景观要素偏离主题。(3)景观设计风格应与项目的总体风格保持一致。景观总体布局应满足建筑规划条件或指标要求。
2.3方案设计阶段
景观应进行合理的功能分区:景观设计应在充分分析建筑布局及空间关系的前提下进行合理的功能分区,保证功能布置与场地空间关系及建筑布局相匹配。合理控制软硬景比例,对于住宅项目的景观设计应遵循多软景少硬景的原则,软硬景比例一般不小于7∶3为宜。景观平面各组团节点的平面及竖向尺度应适宜。景观设计应考虑物业管理的便利性和合理性。须根据人流及车流动线,确定人车管理模式;在满足小区封闭管理的前提下,尽量少设置岗亭,减少后续物业管理成本。建筑首层与室外交接位置的过渡空间设计应合理。合理考虑景观竖向设计:竖向设计是丰富景观层次的重要手法之一,应该综合考虑景观造价、地库荷载、地下排水、室外综合管线及周边市政条件的影响,同时满足绿化种植的覆土要求等。
2.4扩初设计阶段
景观扩初设计是为了贯彻方案设计思路、完善使用功能、空间关系、交通组织及深化总平面,是方案与施工图阶段的桥梁和纽带,应重点关注以下几点。
(1)复核建筑规划条件,确保满足规划指标要求。应对方法:应将建筑条件图与景观总平面进行准确叠图,复核景观与建筑条件交叉是否合理,确保方案的可行性。复核内容主要包括:绿化率指标、地面停车位指标、室外管线交叉、消防车道及消防登高面交叉、建筑首层竖向衔接、外围市政道路竖向衔接、地下室顶板覆土是否在结构允许范围内等。
(2)大型景观构筑物、大型水景及特大乔木等如果在地下室顶板之上,应充分考虑地下室顶板的荷载和结构要求,确保结构设计的安全性和稳定性。
(3)景观雕塑及小品。须明确雕塑小品的规格、材质及意向等,以配合提前启动雕塑采购工作。
(4)绿化设计方面。在方案阶段的基础上进行深化设计,须明确主景树及骨架树的品种、规格等参数,以配合提前启动主景树及骨架树的采购工作。
2.5施工图设计阶段
施工图是最终用以指导施工的设计成果,把控好施工图设计质量可大大减少后期现场施工的设计变更和工程量签证,保证设计效果的顺利实现,并有利于控制工程成本。该阶段重点关注的把控要点有。
(1)复核前几个阶段设计管理要点是否得以落实,再次复核建筑规划指标和建筑条件,明确为配合景观需求进行的建筑图纸调整或变更是否落实到位。
(2)竖向及排水:竖向设计应保证各衔接面的合理,同时满足雨水排放要求,确保场地不积水为原则;种植槽及绿地系统应进行排水系统的设计。
(3)复核施工图的设计范围、设计深度及节点设计是否满足规范要求,是否易于施工组织等。检查泳池、水景、硬景、软景、康体活动场地等细节设计是否存在不利安全的因素。
(4)绿化设计方面。景观设计主要依靠软景来围合和组织空间,其绿化配置手法应依据每个组团的特点进行设计;苗木选择应遵循适地适树的原则,同时符合当地苗木市场供应情况,以有效降低苗木的供货成本。
2.6施工招标配合阶段
在施工招标阶段,应配合完成景观施工技术标准作为招标文件的补充文件,尤其应对容易出现问题的关键环节和关键标准给予明确,避免后续施工阶段出现争议,保证现场施工阶段的顺利实施。
2.7施工现场配合阶段
在施工开展之前应将经过仔细审核的施工图最终成果,会同各专业、工程部、施工单位进行技术交底工作,协助施工单位对图纸进行正确理解和熟悉把握,并汇总各专业及施工单位反馈意见进行图纸调整,尽量争取把设计偏差和问题在施工前得到解决。在施工前还应预留足够的时间进行铺装材料、雕塑、照明灯具、各种预制品、康体设施、大型乔木等各种材料的确认和准备工作,同时配合项目的建设进度、销售计划、做好现场协调工作。
三、结语
景观设计管理是贯穿项目全过程的管理,每个阶段须对于容易出问题的关键点给予重点关注,做好针对性的设计管理工作;同时在施工管理配合中应与施工单位和设计单位通力协作,把控重大的技术修改,提供强有力的技术支持,才能最终做出一流的景观精品项目。
一、房地产开发项目工程沟通管理的对象、特点和存在问题
房地产开发项目工程具有投资金额大,周期长等特点,所以在沟通管理方面具有其自身特点,比如沟通管理范围大,不仅包括企业内部部门、员工、领导者与被领导者之间的沟通管理,还包括近层关系和外层关系的沟通管理;管理要素众多,包含员工关系、组织关系、供需方关系、协调配合关系以及外界监管和约束关系的沟通管理;房地产开发项目工程沟通管理的阶段性较强,涉及到项目开发的可行性研究、立项策划、设计、施工前准备、正式施工、验收、交付、销售、登记入住等各个阶段的管理,各个阶段的沟通管理内容和工作要点都有所不同;由于房地产开发项目工程投资金额高、工期长、涉及单位和专业较多,管理起来非常困难,所以沟通管理工作也面临着各种各样的工作内容,这就增加了沟通管理难度。在这样一个信息化高速发展的时代,原有的沟通管理模式弊端也逐渐暴露,比如沟通管理工作缺乏一定计划性,沟通协调信息的公开或传达不及时;房地产企业内部工作较为混乱,没有理顺外部管理和内部管理,沟通管理工作具有一定片面性;网络建设滞后,房地产开发项目工程相关方之间的协调大多通过电话和会议解决,沟通协调的工具较少,严重浪费了时间,进而影响到工程沟通的及时性和工程建设的进度。
二、做好沟通管理工作的对策
2.1重视沟通管理
随着时代的发展,和谐管理已全面渗入到现代管理理念中。对于房地产开发项目工程管理来说,沟通管理尤为重要,这主要是因为在房地产项目建设各个阶段涉及的部门、专业、人员较多,只有实现人员间、部门间、单位间、领导者与被领导者间的相互沟通与协调,才能更好实现信息共享,营造出良好的工作环境。所以,房地产开发企业应当重视沟通管理工作,组织管理人员培训和学习,使每个管理人员都认识到:沟通管理是做好一切工作的基础,工作环境不和谐,工程项目也难以顺利实施。特别是房地产企业的项目管理部门是项目施工现场代表,其工作的顺利开展依赖于各方的信任和委托,所以应当加强自身学习,时刻保持自身魅力,不仅要具备高水平的知识、技能,还必须具备能让人充分信任的人格品质、洞察能力、分析问题和解决问题的能力,这样才能提升沟通管理的有效性,才能确保项目目标的顺利实现。
2.2正确、及时传递沟通信息
房地产开发项目工程沟通管理工作中,各种信息的传递是双向的,是相关方做出科学决策的主要依据,因此必须保证信息的高质量、高准确性和及时性的传递,尽量降低由信息不实给项目带来的损失;建立基于所有沟通方式的回馈机制,使信息能够及时被接收者接收;制定切实可行的沟通计划,充分考虑项目相关文件的保存方式、文件格式、工作汇报方式,了解与项目相关的工作内容、工作人员基本情况、人员对项目信息的需求和对时间的期望,这样才能将工作人员最需要的信息及时、准确传递给他们。
2.3实施动态管理
房地产开发项目工程管理中的沟通管理必须贯穿于整个项目实施的全过程,而由于工程项目实施具有一定阶段性,这也就决定了沟通管理也要分阶段实行,并要根据不同阶段的不同问题抓好沟通管理工作要点,实行有效的动态管理,比如在房地产开发项目实施初期阶段主要是协调供需方关系,在项目实施后期的管理重点则是约束关系,所以,在沟通管理工作中,我们应当根据工程项目的推进过程准确掌握各种关系,通过及时的沟通将项目实施中的矛盾、争执化解,并建立切实有效的利益机制和公平竞争机制,实现项目管理过程中各方利益一体化,通过相关方的主动沟通、积极参与、自觉行动达到和谐管理的目的,进而提升房地产开发项目工程管理的综合水平,使项目得以顺利实施。另外,加大对总承包合同机制的研究力度,力争项目建设过程中总承包方的利益与甲方利益的一致性,尽量减少利益差异,保证沟通的一致性,力争高效、高质完成沟通管理工作。
2.4充分利用信息技术优势
近年来,信息技术发展非常迅速,并在社会各个领域得到了广泛应用,其在房地产开发工程项目管理中的应用为沟通管理带来了新方法和新思路,我们应当充分利用信息技术优势,加大网络建设,建立沟通管理信息系统,将其作为沟通管理中协调各方面要素的有力支撑,实现各种信息及时、准确的传递,不断提升沟通管理工作效率和工作质量,进而提升房地产开发项目管理的整体水平,为房地产企业创造出巨大经济效益。
三、结语
总之,在房地产开发项目工程管理中,沟通管理是最为关键的内容,是其他项目管理工作得以实现的基础,只有通过沟通管理实现工程项目相关方之间的相互协调、平衡、组织和沟通,各方才能共同协作完成项目既定目标,才能不断提高工程项目完成的效率和质量,最大限度降低项目成本。另外,我们应当处理好各方的利益机制问题,为沟通管理营造健康、良好的合同结构与合同关系环境,确保房地产开发项目工程管理目标的实现更加顺畅,也确保工程项目建设的顺利实施。
浏览量:2
下载量:0
时间:
房地产开发项目管理是一个复杂的系统工程,项目管理各环节的过程控制与项目总体目标的达成需要系统、全面的策划与研究,项目执行前的策划对项目运作的成败至关重要。下面是读文网小编为大家整理的房地产开发项目管理论文,供大家参考。
一、房地产项目开发成本管理工作中存在的问题
(一)对项目开发初期的成本管理缺乏足够认识和控制
通常情况,在项目的初期阶段主要产生的成本投入主要包括项目的规划设计和项目的勘测设计。一般来说,项目的规划设计的主要考虑的是结构的安全问题,对于工程成本的控制概念不强,所以难免导致设计方案不经济,而增加了项目开发成本。另一方面,初期的项目规划设计和项目勘测设计将直接影响着项目开发后期的工程成本投入的多少,所以对于房地产企业,加强对于项目开发初期的成本管理工作重视程度是很有必要的。
(二)项目组织管理涣散,成本管理很难有效实施
就目前国内的房地产行业发展来看,中小型房地产企业逐渐成为房地产行业的主体。与以往的大型国有房地产企业相比,中小型房地产企业自身的实力有限,抵抗风险的能力和项目组织管理能力都不足,因此很难在房地产项目开发过程中对于工程成本做到有效控制。另一方面,在实际的工程施工中,房地产企业为了减少工程成本的投入,都会采取责任分包的方法。由于不同建设单位有着不同的管理水平和不同的施工效率,在工程进度上难免会出现不同步的情况,而且都有着自己的如意算盘,因此很难协调彼此之间的工作,这同样也给房地产企业的成本控制带来了很大的难度。
(三)房地产项目开发全寿命周期成本管理缺乏
众所周知,房地产行业本身就是一个周期长、投入大、风险大的行业。因为房地产项目开发周期长,而且成本的投入贯彻周期内的每个阶段,所涉及的成本项目种类繁杂。因此,很难做到对于工程成本的全面有效控制。另外,房地产开发项目管理所追求的目标就是工程质量和工程成本,但是往往房地产企业在项目开发过程中很难做到二者均衡,很多时候都是顾此失彼,因为这需要很高的管理水平和需要丰富的实践经验。
二、房地产项目成本管理完善对策研究
随着我国经济的飞速增长,近几年我国的房地产行业发展的也是如火如荼,这样的结果却是导致了我国房价持续上涨,惹得人民百姓怨声载道。政府为了抑制房价的上涨,缓解百姓住房的问题,采取了一些严厉的措施,因此房地产行业的形势是十分严峻的。房地产企业想要在如此复杂的竞争环境中得以生存和发展,就必须提高自身的竞争力,控制企业项目成本,完善企业工程项目的成本管理控制体系。
(一)项目规划阶段成本管理完善措施
每个商品都有着自身的消费人群,对于房地产开发来说也是这样。在房地产开发过程中,企业首先要知道开发项目是建写字楼,还是住宅楼,或是商业中心,高档还是低档的,什么风格、消费人群等等。换句话说就是,房地产企业在项目的规划阶段要给项目一个具体的定位,这样可以避免盲目的资金投入,减少项目成本,提高企业自身的经济效益。
(二)项目设计阶段的成本管理完善措施
房地产项目设计阶段主要是房地产企业在得到土地后,对所需要建设的土地进行规划设计,直到工程项目开始建设之前的这一段时间。尽管,项目设计阶段只是占整个开发项目周期的中很少的一部分,但是它关乎整个项目周期内的巨大部分成本投入,因此房地产企业要提高对于项目设计阶段的重视程度。具体在项目设计阶段对于项目成本的管理完善措施,可以参考以下几点:1.一定要遵守相关的法律法规和招标投标程序进行招标,不要弄虚作假;不要因为私人关系而影响到招标。并要对参与投标的单位进行严格的资质审查,看是否有违规操作等不良记录;2.强化设计人员的控制成本意识,在保证结构安全和合理周期的前提下,尽可能的降低项目成本;3.在项目设计阶段控制成本并不是一味的去降低成本,而不考虑结构建筑物是否安全的问题,这样很容易在项目施工阶段出现意外的情况。因此,在项目设计阶段一定要遵守相关的行业规范、标准,有助于更加合理化控制项目成本,这样既能保证建筑物的结构安全,又能降低开发项目的成本。
(三)在项目施工阶段的成本控制
对于房地产行业来说,工程项目施工阶段永远都是项目成本投入最多的环节。因此,做好项目施工阶段的成本控制工作对于整个项目流程的成本控制是举足轻重的。具体到该如何做好项目施工阶段的成本控制,可以参照以下几点:1.在实际的项目施工过程中,房地产开发企业一定要和项目施工承包商签订明确的委托合同,防止项目施工过程中施工方漫天报价、推卸责任,造成企业不必要的损失,而增加了项目成本;2.项目施工技术选择一定要求合理,避免出现材料过剩和多次返工的情况,造成材料浪费;3.加强项目施工现场的安全工作,一方面防止工程材料被盗,而造成损失;另一方面,可以减少工程事故发生的可能性。因为,一旦发生工程事故,项目就可能面临停工或是项目流产的情况,这样只会无限的增加工程成本。
(四)竣工验收阶段的成本控制
项目竣工验收阶段是整个项目的最后一个环节,一定严格的按照国家相关的工程竣工验收标准验收。确保工程质量符合标准,这样可以减少后期维修的成本。另一方面,要认真仔细的核算整个工程建设过程中的各项支出,确保每项支出都有根有据,避免出现资金去向不明的情况,这样有助于减少项目成本投入,从而增加企业的经济效益,也提高企业在如此竞争激烈的市场环境下的竞争力。
三、结语
从房地产开发项目的不同阶段来看,不同阶段的项目成本管理控制的效果都不一样。其中,项目初期的规划设计的项目成本管理控制的效果是最显著的,而项目建设施工阶段的项目成本管理控制是最关键的。但是,对于任何一家房地产开发企业来说,想要在如此复杂、竞争激烈的市场环境下得以生存和发展,就必须重视项目开发的每个环节的成本控制工作,这对于降低企业的资金风险,提高企业自身实力是十分重要的。
一、建筑工程管理中存在的问题
建筑工程管理是房地产开发项目顺利开展的重要中间环节,然而,目前大多数管理缺乏时效性、可操作性,在工程的各个阶段、各个环节都存在着管理上的问题。在规划设计阶段准备不充分,一些房地产开发企业更多的是考虑所开发位置的商业价值,缺乏对工程前期的准备和了解。施工单位仓促进场施工,施工过程中才发现施工图纸存在错图、缺图、以及图纸之间存在矛盾等问题,施工过程中忽视施工工艺和工程实体质量的管理。为了早拿到预售证,前期通过赶工达到预售节点。后期为了按期交楼又要赶工,导致过度压缩工期却降低了工程质量。同时监理单位疏于施工过程的检查监督和旁站,仅在隐蔽工程前组织检查,使得许多问题无法及时发现。而即使发现了也难以彻底整改,也给工程留下了隐患。房地产工程施工后期多个施工队伍分属不同的单位,各施工单位之前如沟通协调不及时、缺乏相互配合,极易造成相互影响进度、产品相互破坏现象,严重影响工程的顺利进行,甚至造成工程成本的增加。
二、完善建筑工程管理系统
科学合理的工程管理制度是一个企业实现可持续发展的基础。企业要对项目管理部门及机构进行优化配置,实现管理的标准化和实效化。下面,就建筑工程全方位管理的几个方面作简单探讨。
三、全方位建筑工程管理的五个方面
1.完善规划管理
房地产开发企业要及时了解国家规划部门相关政策法规,寻找政策保护。尤其是在当前形势下,国家目前对于保障房配置率及限购规定的新规频频发布。同时,开发部门在负责考察、论证项目及拿地的过程中要全面了解项目所在地的地方性法规政策,以便开发工作的顺利开展。施工前有一系列的手续都是需要得到国家及地方相关部门批准才能开展后续工作的,所以在项目开工之前就要做好工程的前期规划管理。具体的规划管理,需要循序渐进地完成。房地产开发商需要结合市场行情,要充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素,寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点。同时要进行市场调查,结合项目所在地的风土人情,摸清预期数消费者的需求,这些都要进行合理的前期策划。
2.加强建筑工程招标管理工作
招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统,可将统一招标与个别分析招标法相结合。在充分考虑竞标价格的同时,要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过全方位的评估,选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件,做好与承建的中标单位的合同签定工作。竞标结束后,双方要签订详细的工程建设合同,一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。此外,在项目施工前还需要积极的采取工程担保措施,如履约保证金、履约保函等。降低赔偿纠纷的几率,提高对开发项目的成本管理效果。
3.建筑工程项目管理中的成本控制
建筑工程成本管理很大程度上决定着房地产开发企业的盈利水平,因此成本管理是建筑工程管理的重点内容之一。目标成本是进行成本控制管理的参照标准,因此需要制定合理可行的成本控制目标。房地产开发项目的成本管理是一个集经济、技术与管理的过程,成本控制的各个阶段对各类成本的管理重点、力度以及相应管理责任是不同的。因此,需要从全过程对项目各类成本进行有效管理。在投资决策阶段对土地获取、项目定位等几个重要决策环节,做好科学全面的系统分析,使之达到行之有效。在项目立项上,要做好调查研究,并收集大量的市场信息,让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。在项目前期的设计阶段是成本控制的关键,要做好设计概算。设计过程中严格控制材料消耗量指标,比如进行钢筋测算。在保证结构安全的情况下,严格控制钢筋含量。施工图下发阶段,甲方的预决算部门应积极做好成本预算工作,做到心中有数,预算金额是控制和审核工程进度款的重要把门关。当施工过程中涉及施工方案调整、设计变更等变化时,工程概预算也需及时调整。进度过正中,要严把进度款审批关,绝对杜绝进度款超合同付款现象的发生。竣工结算阶段,甲方应要认真核对工程各项内容是否符合合同条件要求达到竣工验收标准,结算资料是否齐全。尤其是涉及到设计变更和索赔的内容,要严格把关,因为竣工结算是甲方最后一次占据主动地位。做到竣工结算,能够真实反映实际的工程造价。另外,再强调一点,施工过程中要严格控制现场合同外签证工程量。同时及时收集有利我方证据,重视反索赔工作。
4.建立统一安全与质量管理体系
安全与质量管理相互制约、相互影响。只有统一安全和质量管理,才能增强管理力度,实现安全保质量、质量促安全的局面。要保证工程项目质量,需要建立一套高效且系统性、指令性、可操作性的保障体系,对安全和质量有效控制。对现场施工实行有效的控制,在保证安全和质量的前提下,可以合理压缩工期。但绝不能用安全和质量换进度,确保工程的安全和质量可以落到实处。
5.建立有效的考核机制
作为管理工作最后的杀手锏,在工程管理全过程工作中引入绩效考核机制,提前制定计划目标,通过科学明确的奖惩制度来提高员工工作的积极性、将管理工作落到实处,责任落实到个人,从而保证建筑工程各项工作顺利高效开展。
四、结语
我国的建筑行业发展虽然渐趋成熟,但现实中依然有很多问题存在。这些问题归根结底还是工程管理不到位,需要我们在开发和建设过程中不断改进。房地产开发企业应继续完善工程管理体系和管理制度,加强建筑工程规划、设计、招标、质量、安全、成本等全方位的管理工作。
浏览量:2
下载量:0
时间:
随着我国社会经济的发展,我国房地产经济也随之发展壮大,但房地产经济的发展并非一帆风顺,面对房地产经济管理的困境,如何探索房地产经济管理的出路是当前房地产经济管理关注的焦点。下面是读文网小编为大家整理的房地产经济管理论文,供大家参考。
1我国房地产经济管理中常出现的问题
1.1房地产出现了泡沫经济
房地产的经济泡沫,还影响到了其他行业,比如金融业,因为对房产的需求很高,导致了房产的价格飙升,而这种非正常的飙升直接的刺激了金融、信贷,从而也产生了金融、经济方面的危机。同时,这种过度膨胀还对购房者和房地产企业产生了错误的引导,使得房产的供求严重的不平衡,新房产积压,这就是房地产泡沫经济。
1.2政策缺乏科学性
如今,我国的房地产市场管理目标已经变成了尽快实现房地产市场供需的总体平衡,以及抑制房价的过快上涨。但我国的房地产经济管理因为政策缺乏科学性,所以存在不稳定、波动性大的特点。比如短期政策和长期规划的思路不一致,这不仅不利于房地产市场的可持续发展,同时也不利于消费者。
1.3利益中的冲突
因为房地产开发项目的土地资源稀缺,而且近几年来,人们对房产的需求超过了供给,这使得房地产商品越来越短缺,价格也渐渐的上涨。这样一来,开发商就成为了设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标,从而形成了市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场,实现了房地产项目自主、封闭式的管理,造成了房地产企业和业主在房地产信息方面不一致、不对称。
1.4盲目投资
一些企业或者看人看到房地产企业的利润很高,便盲目的投入了进去,既没有进行可行性研究,也没有对技术和财务进行分析。一部分开发商以“市场变化不定”为借口,没有进行可行性研究,使得项目市场定位不合理,还耗费了一定的人力、物力、财力。同时开发出来房产也不符合业主的要求,这也是我国房地产经济管理常常出现的问题。
2解决房地产经济管理问题的对策
2.1完善相关的法律、法规
如今,我国房地产经济出现的问题都是因为政策不合理,因此,必须完善相关的法律、法规,调整政府部门的管理职能。首先要制定房地产产业的发展规划,以此来完善产业政策,完善房地产市场。其次,国家要从创新体制入手,不但必须消除房地产行业不公平竞争的障碍,还要使房地产机制能够良性的运行。最后,必须调整整个房地产经济,使经济收入格局合理而科学,从而真正做到公平、公正。
2.2控制房地产开发成本
房地产行业的经济管理,重点在于控制开发成本。如今,控制成本已经越来越难,其他相关业务也具有比较大的弹性,尤其是报账的标准,更是难以控制。但必须采取措施将房地产开发的成本控制下来,才能够优化房地产市场,使房地产市场运行更加的规范与合理。
2.3在项目定下来之前完成预算
预算是房地产企业管理中非常重要的一个部分,只有完成了预算,才能够实现经济利益。因此,必须把利益指标算入预算中。要检验一个企业的业绩和竞争力,首先要看的便是企业的利润,另外,这也是一个企业的发展基础,更是促进房地产经济健康和谐发展的首要条件。
2.4发挥宏观调控的作用
国家要从管理体制入手,强化房地产市场管理,维护房地产市场的秩序。首先,国家要强化税收在房地产经济中的作用,然后要采取税收措施来对房地产市场的调控。最后,国家还要制定房地产市场机制,设置政府管控机制,调控土地的价格,避免土地价格被垄断或者受到不良影响,这样就能缓解房价带来的压力。
2.5建立预警预报制度
国家可以建立房地产预警预报制度,对房地产信息、数据、资料等进行收集并分析,再根据当前的市场运行状况,对房地产经济现状作出科学的判断。同时,这样也能够为国家引导房地产提供一些可靠的依据。此外,还要建立房地产市场信息系统,根据全国各地的房地产市场的发展规律,构建适合当地的房地产预警指标体系,从根本上避免房地产经济泡沫的产生。
3总结与体会
房地产是国家经济的支柱性产业,虽然我国的房地产开发具有比较好的前景,但是房地产经济中出现的一系列问题仍然阻碍了房地产行业的运行,并且影响了房地产市场的良性、循环发展。只有采取措施解决了这些问题,才能够维护房地产健康、有序的运行,并且促进居民生活水平的提高。
引言
不可否认,房地产经济在我国经济发展中占据着十分重要的地位,不但使人们的住房水平有明显提升,而且还提供了很多就业岗位。然而,我国土地面积虽辽阔,但人口众多,且适用土地有限,随着人们对房屋需求的猛增,开始出现供不应求的现象,直接导致房价上涨。长期如此发展下去,必将影响到我国经济的稳定性,所以必须对房地产经济加以规范,促进其与市场经济的协调。
一、发挥政府宏观调控的作用
房价居高不下、住房难是我我国当前备受关注的社会话题。在市场经济中,经济发展要遵循市场规律,而我国正处于经济转型期,加上市场环境复杂多变,急需政府涉入,采取宏观调控手段,合理控制房价,尽快把房价拉回与我国经济水平相一致的轨道上,减少房地产泡沫带来的危害。首先,政府需加强重视,并对当前房地产经济有个明确的认识和科学的判断,将控制和降低房地产市场风险作为重点工作来抓。其次,应加强监督管理力度,时时掌握房地产市场动向,了解消费者的消费心理,予以科学地引导和调控。特别是地方政府的投资行为,和房地产业负债率过高的问题,应及时解决,确保房地产商能够理性投资,避免较大金融风险的形成。地方政府过度干预,非但解决不了问题,反而可能会出现新的问题,所以必须对地方政府加以约束。同时,在巨大经济利益的引诱下,房地产交易中难免会出现金融诈骗行为,如有必要,政府应采取强制性手段予以制止。如果资产价值不断增长,而实体经济跟不上,将影响到经济的可持续发展,为防止这一现象继续恶化,政府可提高银行存款利率,或通过征收房产税等手段加以控制。
二、实现房地产业的科学发展
房地产业在我国国民经济中的地位极其重要,对国家和社会的贡献也不容小觑,然而市场环境复杂多变,随着房地产业的进一步壮大,出现的问题也越来越多。比如在银行信贷中占据着高比例,一旦资金断裂,银行将首当其冲,其他行业也会受到影响。我国房价上涨的原因与实际价值并不相符,主要是开发商和炒房团引起的,价格与价值相背离,与市场经济持续稳定发展的目标不符。所以,房地产业应尽快回归到均衡、科学、可持续发展的轨道上来。该行业不管是收缩还是扩张,都应尊重客观事实,符合我国经济发展水平,并综合考虑社会、人口、生态等多方面因素,使其在国民经济中能够发挥平稳支撑作用。任何行业发展,都有其底线,房地产业同样如此,如果不加控制,任由其如此发展下去,必将会有衰退的一天,而其他许多行业也会受到影响,甚至会阻碍国民经济的进步。所以,一方面,不管是房地产开发商,还是消费者,或是干预的地方政府,都应摆正心态,重新认识房地产业的优势和其可能带来的风险,减少盲目性;另一方面,应结合经济实际水平、城镇化水平、工业化水平和居民收入水平等条件考虑,走出一条科学均衡可持续发展的道路。
三、房地产经济需要合理转型
经济在发展,市场在随时变化,新时代、新的消费需求对房地产业提出了新的要求。传统的房地产业在扩张过程中存在明显的盲目性,竞争方式较为粗放,且运营模式单一,不利于该行业的长远发展。而如今,市场竞争加剧,房地产业不但要竞争产品数量和质量,还要树立自己的形象品牌,提高产业服务水平,只有提高综合实力,才能在激烈的竞争中占据优势。运营模式也不再单一,反而倾向于综合性配套服务运营。另外,过去的房屋产品耗能较高,污染严重,对人们的健康和环境都不利。当前时代提倡绿色、节能、环保,房地产业也逐渐走上了低碳环保的发展道路。随着城镇化水平加快,房地产也在经营理念上也应有所转变,首先要重视产品的综合性和多功能化,现代很多地产都兼具办公、娱乐、居住、购物等多种功能。其次经营范畴要有一定的拓展,如在休闲度假、公共设施上增加投资。此外,相应的物业和服务水平也要跟上。低碳绿色房地产是今后的一个主要方向,绿色不仅仅是在房屋周围种植绿树,更多的是体现在房屋的材料上,应尽量使用环保、无毒害的材料。
四、建立起有效的相关政策
行业发展大都要经过起步、繁荣、饱和、转型四个阶段,房地产业亦然,我国各地经济水平不同,房地产业发展程度也有差异,国家应根据各地实际情况,制定适合本地的政策。首先,在土地方面,要进一步完善土地产权制度,建立城市土地储备制度,为调控土地总量和结构提供制度基础和保障。加强土地管理,严格监督,运用现代化高科技,在土地测量、规划上提高工作效率,采用科学的的方法进行规划。此外,还要明确城市增长边界,界定农用地和非农用地的界限,并永久保护城市外围土地。最后要集约利用城市土地。其次,应保持房地产投资适度增长,进一步优化房地产市场结构,包括市场结构、产品结构和产业结构的内容。同时保持适度的房价收入比,例如控制房价上涨速度,保持城镇居民可支配收入的持续增长,大力发展住房二级市场,提倡住房梯度消费,推进住房金融的改革创新,为消费者提供更完善、更多样的金融产品。
五、结束语
房地产经济近些年来发展迅速,对推动我国经济的进步做出了巨大贡献,但如今却开始出现泡沫经济,直接导致房价居高不下,长此以往,可能会影响到社会安定。这就要求必须加以控制,根据我国经济水平,努力促进两者间的协调发展。
浏览量:2
下载量:0
时间:
房地产行业在我国发展起步较晚,尽管已经发展有二十年之久,但仍然还不够成熟,特别是物业管理中,比较缺乏高质量的服务和管理。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:住宅小区是人民群众生活的场所,是城市管理的基础单元,也是社区建设管理的重要领域。本文从分析社区管理和物业管理的关系,总结社区管理和物业管理各主体的现状问题的基础上,提出建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制,并提出了有效整合的保障措施。
关键词:社区管理;物业管理;自治;有效整合机制
一、绪论
和谐社区建设是全面建设小康社会的内在要求,也是加快构建社会主义和谐社会的重要任务之一。党的十六大提出“完善城市居民自治,建设管理有序‘文明祥和的新型社区”的目标。党的十七大报告进一步强调指出:“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”可见,社区建设管理的提出,既是当前中国经济发展和社会转型的客观要求,也是党和政府顺应人民群众发展要求的重要举措。有效的社会管理和社区建设,离不开社会各公共体和广大居民的参与,所以社区管理一定要重视公民的自治管理。党的提出:“在城乡社区治理、基层公共事务和公益事业中实行群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督,是人民依法直接行使民主权利的重要方式。”作为社区管理中的重要组成部分,广大业主、业主委员会、物业管理公司在社区管理中的地位和作用举足轻重。在社会主义市场经济高度发展的今天,急需认清物业管理中各主体参与社区管理的现状以及存在的问题,努力推进社区管理和物业管理的有效整合。
二、社区管理和物业管理的关系
“社区”一词由德国社会雪茄滕尼斯在《社区与社会》提出,我国社会学家费孝通等人认为“社区是若干个社会群体或社会组织聚集在某一地域里形成的一个生活上相互关联的大集体”。所谓社区管理是在政府的指导下,社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。在我国,社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济转轨时期,伴随着改革的不断深化,社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。随着我国城镇住房制度改革力度的不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公有住房逐渐转变成个人所有,居民由“单位人”向“社会人”转变,在这过程中,物业管理应运而生。根据我国《物业管理条例》规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由以上概念可以看出,社区管理和物业管理既有联系又有区别。首先,居民都是社区管理和物业管理的服务对象,社区中的居民是不特定的,物业管理中的居民则是特定的,即为物业的产权人——业主,业主一定是居民,居民不一定是业主;其次,两者在管理方面都强调居民自治和业主委员会自治,但社区管理侧重由上而下的管理和指导,物业管理则偏重于合同的约束;第三,在管理区域和内容两者有相同重叠的地方,但社区管理的区域和管理内容比物业管理更宽更广。
三、社区管理和物业管理各主体的现状及问题分析
1、社区管理自治现状及问题分析
(1)社区居委会自治功能尚未到位,未去行政化虽然《居民委员会组织法》第二条规定了社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,但在实际工作中,社区居民委员会却承担了大量的行政工作,习惯于上级领导布置什么就干什么,对上级领导表现出较强的依赖性,在工作中,自主性、自治性没有得到体现,社区自治的主要工作任务如社区民主决策和社区服务等基本没有完成。(2)社区居民参与度不高社区居民委员会的自治核心在于广大居民和各共同体的参与,没有社区居民的参与,居委会的自治职能得不到任何体现,只能充当政府“腿”的角色。社区居民的参与,才能让社区居民委员会更了解居民的现实要求,解决各种社区问题的效率才能更高。在实际中由于各种因素的影响,人与人之间交流较少,社区居民之间存在比较严重的疏离感,对社区公共利益漠不关心,很少参与社区公共事务,社区意识不强,对社区缺乏认同感和归宿感。
2、业主自治现状及问题分析
随着城镇化建设的进程和住房制度的改革,建筑物区分所有权的出现导致产权多元化,建筑结构复杂化,大量的物业公共设施设备存在,由于业主意志的多元化,这必然要求有一个能代表全体业主意志的机构,即业主代表大会以及其执行机构业主委员会,代表业主在建筑物区分所有权基础上自我组织和自我管理,制订各种自治管理制度,对公共事务进行民主决策,与开发商、物业管理公司、社区居民委员会、政府相关部门等各主体共同解决物业管理区域问题。虽然业主自治是必然趋势,但是在业主自治开始之时就存在很大困难:业主大会召开难;业主委员会成立难;业主大会和业主委员会行使权力过程难;业主委员会与业主之间,业主委员会与开发商、物业管理公司等主体之间常常出现冲突和纠纷,极难合作。主要体现在:(1)集体决策和少数人参与的矛盾困境。由于各种原因,业主往往难以大规模联络沟通,相当多的业主除了涉及自身利益外,对公共事务漠不关心,置之不理,或者存在“搭便车”心理,缺乏自治意识等,使得代表全体业主利益和意志的组织难以成立,常常出现集体投票过程中投票人数过少,难以达到法定要求,致使业主大会和业主委员会流产,很少人会愿意去从事公共事务的处理。(2)业主委员会组织运作的困难。如前所述,业主参与公共事务管理的积极性不高,导致可能参与公共管理的只是少部分人,从而衍生出以下一些问题:一是出现非法选票问题,组织者为了达到法律规定的投票比例要求,允许违规投票的产生甚至人为地制造一些选票,从而导致业主之间出现争执等问题;二是政府的指导工作出现困境。如果严格按照现有规范,则业主大会投票人数很难达到法定比例,从而导致会议事项难以实现,甚至业主委员会难以产生,无法作出合法的集体决定。
3、物业管理公司面临的问题分析
我国物业管理虽然经过30多年的发展,得到快速发展壮大,但物业管理自成立开始就存在种种问题,主要表现在:(1)管理体制上尚处于新旧体制转轨过程中,社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善;(2)运行机制上,市场竞争机制尚未全面形成,垄断经营、不规范竞争还相当严重地存在;(3)市场主体与物权关系上,还没有建立业主委员会的主体地位;(4)物业管理法律法规还需进一步完善;(5)物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步的理顺等等。作为行业最重要的主体之一,物业管理企业在发展过程中也面临种种问题,主要表现在:(1)物业管理人员素质低下,不能满足物业管理行业发展的需要;(2)现有管理方法和管理手段落后,已不适应物业管理的发展;(3)企业缺乏创新意识;(4)物业管理企业与业主之间矛盾激烈,导致业主维权拒交物业管理费,物业管理公司则进行“暗箱操作”,侵占业主利益形成恶性循环。物业管理不仅是简单的对物的管理和对人的服务,而是应该把两者统一结合起来进行一系列的创造活动。随着人民生活水平的提高,业主的居住行为和居住要求发生了巨大的变化,人民已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目,人民更希望居住的小区富有融洽祥和的生活气息和人际交往关系,具有强烈的专业、文化性和社会性,物业管理公司只有不断创新,积极参与社区文化建设,才能满足业主日益增长的各种需要。
四、建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制
1、明确各主体在社区管理中的地位和责任,构建社区管理体制机制。一直以来,住宅小区物业服务企业和业主之间矛盾集中在责任边界不清,相关部门法止步于小区红线外,街道和社区居委会层面的职责分散,导致跨部门、跨领域协调难,各主体之间互相推诿扯皮的情况比较严重。基于此,首先要明确各主体在社区管理中的职责,突出社区居委会等相关部门的指导监督责任和各专业服务单位的职责,强化业主和物业管理公司之间的合同责任,立法规定业主大会和业主委员会的主体地位,建立社区综合管理联席会议制度,构建社区管理体制机制。
2、发挥居民自治和社区共治作用,提高居民参与社区管理的积极性,增强社区综合治理能力。
(1)理顺政府和社区的关系,实现责权利的统一。要解决社区居委会行政化以及自治能力弱、参与不足的问题,需要进一步深化城市管理体制改革,根据政府管理职能转变理顺政府和社区的关系,政府相关部门依法行政,进入社区主动提供公共服务,还权于社区,逐步解决社区居委会行政化问题和自治权利的回归,为社区建设快速发展奠定体制基础。
(2)进一步发挥社区居委会在业主自治管理中的作用。强化社区居委会对业主大会和业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责,积极协调解决物业管理中各种纠纷,建立纠纷解决机制,探索社区居委会和小区业委会成员的交叉任职机制,进一步加强社区管理和物业管理的联动。
(3)加大宣传,营造社区参与的氛围,提高居民的积极性。外部推动方面,社区管理要借助新闻媒体从多方面进行宣传,培养公民的社区意识,同时要积极探索内部促进方式,把居民个人利益置于社区利益之中,基于维护自身利益的需要,居民积极参与社区建设发展,从而培养民主意识和共同决策能力。积极建立各方联席会议制度和社区听证会制度,提高居民参与社区自治的程度。
(4)完善物业管理住宅小区自我管理制度。进一步完善住宅小区《管理规约》和《业主大会议事规则》等业主自治管理制度的制定,规范业主的居住行为和秩序,倡导文明生活;进一步修订《业主大会与业主委员会指导规则》,根据实际情况完善立法,降低业主大会成立的门槛,提高业主大会组建率和业主委员会的运作规范率,对尚无条件成立业主大会和业委会的,社区居委会要加强指导,协助业主进行自我管理,解决物业管理纠纷。
3、发挥市场作用,促进物业管理行业健康发展,发挥物业管理在社区管理中的生力军作用。
(1)完善物业管理市场机制。针对现有行业矛盾,坚持市场化原则,按照“质价相符”的原则,推进业主委员会和物业管理公司之间协商确定物业服务质量标准和收费标准,鼓励第三方专业服务机构进入物业行业,推动形成公开、公平、公正的物业服务价格机制。
(2)提高物业管理行业监管水平。政府有关部门需加强物业管理企业资质管理,建立动态检查制度和资质升降奖惩机制,完善物业管理招投标管理制度和加强流程监控,规范招投标行为。
(3)推动物业管理行业创新转型发展。鼓励物业管理企业通过市场化手段进行行业整合、兼并和重组,提高竞争力;鼓励物业管理企业创新管理模式,根据市场化需求,延伸服务链条,提高服务水平和服务能力。
五、保障措施
1、制度建设是加强社区管理和物业管理有效整合机制建立的前提。各有关部门应将社区管理和物业管理整合作为一项重要工作纳入议事日程,加强组织领导,完善各种制度建设,按照法定程序修改各种法规制度,理清各主体的管理责任边界,细化职责分工。
2、加强人员培训是建立社区管理和物业管理有效整合机制的重要内容。要围绕社区管理和物业管理的工作内容和要求,依托现有的人才培养资源,加快物业管理从业人员的培训机制建设,积极提高居委会和业委会对物业管理和社区管理的水平,熟悉各种法律规章制度,增强培训的针对性、操作性和实效性。
3、加大评估考核力度是社区管理和物业管理有效整合机制的重要手段。依托社区综合管理联席会议制度,建立工作评价指标体系,优化社区居委会在住宅小区综合治理工作方面的考核评价机制,积极引进第三方测评制度。
总之,物业管理住宅小区是个小社会,既关系到居民的切身利益,也是基层建设的桥头堡。把物业管理纳入社区综合管理和公共服务范畴,两者进行整合,强化政府在住宅小区中的公共管理职责,理顺专业部门在公共服务中的主体责任,落实物业服务企业与业主作为市场主体的权利和义务,充分发挥社区居委会和业主委员会的自治能力,是社区管理和物业管理的发展方向,是加强社会建设、创新社会管理的重要内容。
参考文献:
[1]罗宁霞.物业服务企业与社区共同治理其它主体的博弈关系分析[D].广州:广州大学,2012.
[2]盛国荣.物业管理联席会议怎么开[J].社区,2010(17).
[3]曾燕南.城市社区转型与居民区物业管理的困境——以哈尔滨市为例[J].华东理工大学学报(社会科学版),2014(5).
摘要:
公租房物业管理中“搭便车”问题突出,严重阻碍其持续运行。以重庆市为例,在分析公租房物业服务属性及特点的基础上,依据集体行动理论剖析公租房物业管理中存在的三种矛盾,进而提出优化物业管理模式和物业公司选聘方式、优化物业管理资金获取途径、优化物业服务费收费方式、强调物业公司的社会责任、加强公租房物业监管等对策,以期为我国公租房物业管理走出困境提供参考。
关键词:物业管理;公租房;特征;困境;对策
1引言
住房是人类最原始、最基本的生理需要,是公民的基本权利[1]。各国都通过建立住房保障体系满足中低收入阶层的住房需求。在我国提出的在“十二五”期间建设3600万套保障性住房的推动下,全国各地掀起保障房建设“狂潮”,其中建设比例最大的就是公租房。重庆作为城乡统筹综合配套改革的直辖市,是我国规划建设公租房最多的城市。截至2014年底,重庆已累计开工建设4475万平方米公租房[2],其土地供应模式、融资模式、运营机制的“重庆样式”在全国传送。但“住进去”只是公租房制度的开始,根据国际经验,保障性住房后期的管理、维护和运行费用大约是建设时期的两倍左右。随着我国公租房的大规模建成、配租,其运营管理将面临巨大挑战。因此,必须重视对保障性住房后期的管理。物业管理是持续时间最长、关乎公租房居民生活品质和物业价值的重要环节。但是我国物业管理仍是一个新兴行业,整体发展还不成熟,公租房的物业管理比一般商品住宅小区更复杂,面临更多困境。周芷竹2014年2月在重庆民心佳园和康庄美地2个首批公租房小区发放并回收的179份问卷调查显示,虽然两小区的物业管理公司均是物业管理一级资质公司,但90%的租户对物业管理工作表示不满意,希望更换物管公司[3];重庆民安华福公租房小区也曾发生部分租住户因停车收费和物业服务质量问题的群访事件。如何避免新建公租房出现“一年新、二年旧、三年破”的脏、乱、差局面,成为考验公租房制度可持续发展的重要指标。但是,目前我国对公租房的研究主要集中在建设阶段的资金需求、政策支持、空间布局、制度借鉴、准入与退出管理等[4-11],公租房物业管理却较少涉及,导致实践中公租房物业管理模式不清,“搭便车”现象严重阻碍其持续运行。为此,本文在分析公租房物业服务的属性及特点的基础上,透视其物业管理面临的困境,提出提升对策。
2公租房物业服务的属性及特点分析
2.1公租房物业服务的公共物品属性
物业服务是通过对物业公共部位、共用设施设备等的维修、养护和管理活动,服务于广大业主和物业使用人。优美的环境、运行良好的设施设备、良好的秩序使得每个业主及物业使用人都能受益,物业公司无法将那些不缴费的业主排除在服务范围之外,某业主的消费也不会减少其他业主的消费质量和消费数量。物业服务的这种非排他性、非竞争性特点,使其具有公共物品属性,在制度不完善时,势必出现奥尔森所说的“有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”。物业管理中的“搭便车”、收费难问题一直困扰我国物业服务行业,而且按照奥尔森集体行动理论,规模越大的物业管理区域越容易出现搭便车现象。
2.2公租房物业服务的特点
2.2.1产权形式向多元化发展,但仍以政府为主公租房产权主要由政府或公共机构所有。但随着公租房建设资金融资渠道的多样化,越来越多的社会资本参与公租房开发、建设和运营,产权形式向多元化发展。重庆规定“住户租住了5年或10年,可以根据公租房管理制度购买公租房的不完全产权”,这样又形成了购买人与政府共同产权。产权形式越复杂越容易产生物业纠纷,解决纠纷的难度也越大。
2.2.2公租房小区规模大,住员情况复杂重庆公租房供给采取集中规划、集中建设和超大规模的新区模式,并且以小户型为主。仅主城区的民心佳园、康庄美地、民安华福、两江名居、康居西城和城南家园六个公租房小区,总建筑面积811万平方米、13.33万套,小区物业规模超大,户数多、入住人口多。按照规定,其保障对象有收入限制:申请人为个人的,每月收入不超过2000元;申请家庭居住的,家庭人均每月收入不超过1500元,皆为收入较低阶层。此外,其保障对象还包括新毕业大学生、外来务工人员中等中低收入群体。租住人员往往工作流动性大、收入不稳定,退租、转租的可能性大,运营管理困难。
2.2.3住员多为需特殊照顾群体,市场消费意愿低城市中低收入困难群体在公租房小区聚居,情况往往较复杂,人文行为习惯和素质参差不齐。以调研中民心佳园警务室提供的数据为例,目前民心佳园已有16000住户陆续入住,入住人口超过4.5万,其中残疾人452人,HIV携带者3人,“两劳”释放人员188人,需要物业服务的针对性。受以往居住条件的限制,这些人员大多没有体验过专业化的物业服务,对市场化物业服务的需求较弱,往往不愿意缴纳物业管理费,也不能较好地配合物业管理工作。而一些物业公司在公租房物业管理投标时,未能认真分析公租房物业的特点,提出与低廉收费不匹配的服务承诺,比如,“维修部门24小时待命,随时提供服务”、“提供免费上门疏通水管、厕所等修理服务”、“免费订机票、酒店”、“户外保洁工作将按三星级酒店标准执行”等,受资金来源的限制,势必成为虚无的承诺,为日后物业纠纷埋下伏笔。
2.2.4公租房物业日常维修频率高由于很大一部分公租房的住户只是将公租房作为过渡性住房,他们不关心或甚少关心房屋是否增值或贬值,在使用期间,往往对物业的爱惜不够,使得公租房物业设施更易受磨损折旧。再加上一些公租房建设质量低下,日后维修频率高,增加维护成本。2.2.5公租房建设遗留问题多工程建设具有一次性、建设周期长、隐蔽工程多、参与主体多等特征,再加上公租房建设规模大、委托代理链长、利润低,很容易出现质量问题,一些建设遗留问题在入住环节凸显,影响住户与物业服务企业的关系,引发物业纠纷。
3公租房物业管理面临的困境分析
通过文献研究、专家咨询、座谈、问卷调查、个案调查等调查方法,对重庆公租房物业管理现状进行深入研究,目前公租房物业管理主要面临以下困境。
3.1公租房物业管理模式市场化与公共物品属性的矛盾
社会化、专业化、市场化的物业管理模式是城市发展的必然趋势[12]。目前,我国公租房小区物业管理基本实行委托专业的物业服务企业管理的模式。但是,市场化的收费原则往往使得公租房物业管理费与其租金相比显得较高。2011年5月1日起,重庆首批公租房物业服务收费标准为1.03元/月•平方米,与当时周边商品房住宅小区物业服务收费基本齐平。而在入住群体收入较低、物业服务消费需求不强、福利观念等影响下,市场化的物业服务企业收费困难,很容易陷入“收费难—降低物业服务标准—收费更难”的恶性循环,最终可能导致市场化的物业服务企业不得不退出公租房物业市场,损害公租房物业价值及各方利益。
3.2公租房物业管理责任重大与职责不清的矛盾
公租房项目是民生工程,物业管理不仅肩负着一般的环境保洁、秩序维护、公共部位公共设施设备维修养护等责任外,还需要利用其“地利、人和”的优势,协助政府做好公租房的运营管理、社区管理等工作,代收租金,监督住户转借、转租或者擅自调换、破坏或者擅自装修、闲置公租房等行为,以及承担社会治安综合治理、社会保障、医疗卫生、就业指导、心理辅导等公共服务工作。我国虽然已出台了《公共租赁住房管理办法》、《国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见》,重庆也发布了《重庆市公共租赁住房管理实施细则》等相关法规、文件。但是,对物业管理的规定不详,政府、物业公司和居委会在物业管理中的角色定位不清晰,对专业物业服务企业的选聘解聘、服务内容与标准、收费水平与收费方式、违约责任等具体规定不明确。由于对物业管理的角色和职责不清,部分住户认为物业企业无所不管、无所不能,遇到问题就找物业公司,服务要求超出了物业管理的合理范围,并往往以服务不到位为由拒交物管费,为物业管理纠纷埋下隐患。
3.3公租房物业服务成本高与物业服务收费低的矛盾
物业服务企业属于典型的劳动密集型行业。公租房小区入住人口更多、管理更复杂、维修更频繁,需要投入更多的人力资源。随着劳动力成本的上涨,物业服务企业经营成本大幅提升。但是,公租房是社会保障用房,政府在核定其物业管理费时很难随成本上升提高收费标准。加之目前对空置公租房的物业管理费问题还没有明确规定,致使物业服务企业收费率低。较低的物业服务收费与较高的服务成本之间形成了难以调和的矛盾,长此以往,“脏乱差”、“贫民窟”可能成为公租房小区的代名词,引发公租房物业“未老先衰”的可怕后果。
4提升公租房物业管理水平的对策
4.1实行运营和社区管理融合的物业管理模式
物业服务企业与住户接触更密切,更能及时掌握和监督住户的行为,有效地实现公租房的部分运营管理。因此,应该发挥物业管理的桥梁作用,实施公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式。为此,政府应通过购买社会服务,将租金收取、违规使用公租房行为监督等运营管理工作委托给物业服务企业。
4.2采用市场化方式选聘专业物业服务企业
公租房物业管理市场化模式已形成共识。公租房管理机构作为公租房的业主应该采用招投标的方式选聘物业服务企业,减少自己组建物管公司带来的诸如人员聘用、增加经费开支、经营风险等一系列问题。物业服务企业投标时,应根据拟接管的公租房小区的物业服务内容、服务标准,详细测算每项物业服务成本,并进行投标报价。但是,在选聘接管此类小区的物业服务企业时,必须注重物业服务方案的针对性和可操作性,不能好高骛远,提出一些不切实际、不符合公租房住户群体特征的招标要求和投标服务承诺。物业服务内容及其标准等必须明确列明在物业服务委托合同中,并与投标承诺一致。
4.3优化物业管理资金获取途径
保障性住房小区物业管理的非盈利性质容易导致管理人员的频繁流动,降低住户对小区物业管理的满意度[13]。为了解决市场化模式与保障性的矛盾,需要改变公租房现有物业管理费全部来源于物业承租人的方式,而采用市场化的物业管理经营方式和收费标准,为公租房物业管理提供财政支持。这也得到了众多学者的认同[14-16]。为了保证公租房物业保值增值,加强物业管理,其所需费用可以按照公租房管理机构和承租人各出资一部分(比如重庆公租房租金是市场租金的60%,物业管理费也参照此比例向租户收取),这样可以实现政府和公租房承租人双赢的局面,既能提高物业服务质量,又能使国家资产保值增值。同时,承租人缴纳较少的物业管理费就能得到舒适的生活环境,避免出现恶性循环带来的不良后果。
4.4优化物业服务费收费方式
目前,公租房物业管理费由物业服务企业向住户提供了物业服务之后自行向住户收取。这种收费方式很容易出现住户“搭便车”行为。《物业管理条例》第四十二条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”可见,公租房管理机构作为公租房所有权人,在租户不缴纳物业管理费时,有连带交纳义务。因此,为了保证公租房物业管理工作的良性循环,物业管理费的收取应该同公租房租金一同收取,分别汇入各自账户,专款专用、独立核算。同时,签署公租房租赁合同时,就在合同中明确约定公租房租金、物业服务费标准、缴费方式、违约责任等,并将物业服务合同作为租赁合同的附件,让承租人清晰知晓物业服务企业与自己的权利义务。
4.5强调物业公司的社会责任
公租房物业管理虽然按照市场化模式经营,但是鉴于公租房小区的特殊性,需要接管此类小区的物业服务企业注重社会效益,真正承担起企业的社会责任。特别是在发展残疾人事业、解决城市下岗失业人员就业、帮扶困难家庭等方面,可以对有相应劳动能力的残疾人、下岗失业人员、特殊困难家庭等进行物业服务工作的业务培训,从而聘请其作为员工。这样既可以解决他们的就业问题,减轻社会负担,又可以直接影响到相邻业主和住户对物业管理工作的理解和支持。
4.6加强公租房物业监管
物业服务质量与国家资产价值、住户权益密切相关。按照市场化模式经营的物业服务企业和住户的行为都必须得到监督。因此,必须成立由住户代表、公租房管理机构代表组成的公租房小区监督委员会,监督物业服务企业及住户的行为,出现违反合同约定的行为时,及时向公租房管理机构、街道、派出所等相关单位汇报。同时,每年至少进行一次住户满意度调查,建立物业服务企业的监督考核体系,确保物业服务企业严格按照物业服务合同约定的标准提供服务,确保物业服务费正确使用。
5结语
公租房运营管理更考验公租房制度的可持续性,物业管理作为运营管理的重要一环,社会各界必须群策群力解决公租房物业管理面临的困境。采用市场化方式选聘专业物业服务企业承担公租房物业管理,可以减少政府管理机构组建物管公司带来的一系列问题;通过政府购买服务,实行公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式;改变收费方式,提高收费率;强调物业公司的社会责任,建立公租房物业监管机制,实现公租房物业的保值增值,推动公租房制度的进一步发展。
参考文献
[1](美)马斯洛.人的动机理论[M].北京:华夏出版社,1987.
[2]2015年重庆公租房社区治理项目管理培训部署会昨召开[EB/OL](.2015-03-19).
[3]周芷竹.重庆市公租房物业管理满意度研究[D].重庆:重庆大学,2014.
[4]郑古蕊.新加坡绿色组屋建设实践对我国绿色保障房建设的启示[J].建筑经济,2015(6):86-88.
[5]褚超孚.住房保障政策与模式的国际经验对我国的启示[J].住房保障,2005(6):53-56.
[6]马智利,汤达,马敏达.基于ABN+REITs的公租房融资模式研究[J].建筑经济,2014(9):97-101.
[7]马智利,马晓燕,马敏达.REITs在公租房融资中的应用研究[J].建筑经济,2014(1):23-26.
[8]周雪峰.保障性住房PPP融资模式研究——以河南为例[J].建筑经济,2015(1):91-94.
[9]方琴.我国主要城市公租房准入和退出机制现状研究[J].现代商贸工业,2012(7):42-43.
[10]刘玉峰,张琦.对公租房建设中政府监督管理的研究——以重庆某公租房项目为例[J].建筑经济,2011(7):78-81.
[11]杨玲.对完善重庆市公租房管理的思考[J].现代城市研究,2011(9):81-85.
[12]郭俊.我国物业管理可持续发展的困境与出路[J].产业与科技论坛,2009(4):66-67.
[13]Deidre.E.ImpactofpropertymanagementservicesonaffordablehousingresidentsinAtlanta,Georgia[J].JournalofPerformanceofConstructedFacilities,2006(8):222-228.
[14]金康.关于保障房物业管理财政补贴机制的设想[J].中国房地产,2010(8):77-78.
[15]吴鸿根.构建保障性住房物业管理模式研究[J].上海房地,2010(8):38-39.
[16]康曦.我国保障性住房社区物业管理存在问题与对策研究[D].太原:山西财经大学,2010.
浏览量:2
下载量:0
时间:
在市场经济环境下,搞好房地产物业管理是房地产行业健康发展的一个基本要素。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术在“互联网+”思维下正在改变传统的物业管理方式,使其更具人性化和智能化。本文主要以智能门禁系统和巡更巡检系统为例介绍载有NFC技术在智能物业管理中的应用,以期对新时代智能化物业管理打开新思路。
关键词:物业管理;智能手机;NFC
在倡导互联网思维的今天,物联网、大数据、云计算和移动化技术等诸多科学技术领域的创新日新月异。物业管理行业作为传统产业,如何利用自身“既服务于人,又管理着物”的特点,实现真正的线上与线下的结合,将所有的服务对象都联系起来,为自身迎来新的发展,成了当下的行业内热门话题。
1NFC技术概述
NFC是NearFieldCommunication的首字母简写,又称近距离无线通信、近场通信。NFC由RFID(免接触式射频识别)技术发展和改进而来,是Philips、Nokia和Sony联合主推的一种短距离无线通信技术标准。使用该技术的电子设备可以在10cm范围内进行非接触P2P(点对点)数据传输。NFC终端有三种工作模式:主动模式(读卡器),被动模式(卡)和双向模式。市场研究显示,2014年57%的2000元以上Android手机中具备NFC功能,3000元以上的机型中NFC的搭载率达到76%。苹果iPhone6系列也配备了NFC芯片。未来,除了手机和平板电脑,手表、耳机、数字电视机甚至汽车中都会加入NFC功能,NFC将进一步加速物联网的形成。如果设备搭配有NFC芯片,当其他兼容设备或NFC标签进入其工作范围内后,经过允许就能快速完成信息交换。由于作用距离短,响应时间快,使用NFC进行通信更加私密,简单,快捷。使用NFC技术还可以实现在单一设备上组合所有身份识别的应用,省去了多组密码记忆的麻烦,同时也能保证数据安全。NFC通信设定程序简单,可用于简化蓝牙、Wi-Fi链接,可在多种电子设备实现轻松自如,安全迅速的通信连接。
2NFC智能门禁系统
门禁系统是物业管理中最普遍的应用,目前国内大部分门禁系统采用的是基于非接触式读卡器功能的IC卡一卡通门禁系统,用户需要随身携带非接触式IC卡进行开门。现代人生活,手机是不离开手的,搭载了NFC技术的智能手机,可以实现将所有卡片“装”到一部手机里的功能,很好的解决了人们携带各式各样的门禁卡的不便。基于移动互联技术的NFC智能门禁系统,更可以实现对门禁卡的远程授权,对门锁的远程授权,极大的方便了物业管理工作。用户将门禁卡应用下载到有NFC功能的手机上即可完成空中开卡。物业管理人员利用门禁后台管理系统与用户手机的客户端交互,完成门禁卡权限的下发、变更、注销等工作。在NFC卡控制模式下,用户只需将手机放在门禁控制器周围就能用NFC手机开启门禁。NFC智能门禁系统更解决了传统IC卡门禁,人卡分离、IC卡不认人的管理、无法做到精确的身份确认的缺陷。同时NFC智能门禁系统可以很好的追踪进出人员信息。门禁后台管理系统就能将这一授权记录下来,很好的记录往来人员的信息,物业管理企业的安防管理就可以极大的提高管理效率,降低运行成本。
3NFC智能巡更巡检系统
在物业管理过程中,巡更工作起着举足轻重的作用,大多数巡更系统要求保安人员按照预先设定的路线顺序对各个巡更点进行巡视。近几年,生物识别、远距离监控、射频等技术在新的电子巡更设备中有所应用,但对小型物业企业来说,其价格相对高昂。采用NXP原装进口NTAG216芯片的NFC标签,可储存888字节的信息。该类标签价格便宜(在各类电商网站具有销售,小于10元每张)、兼容性好,能被大多数NFC手机读取。将每张NFC标签卡做ID定点巡检的唯一标识,将定点巡检基本信息写入标签,并将其安装在相应的巡更地点。当物业巡更人员到达巡更点时,通过智能手机的NFC读取功能,触碰定点巡查的NFC标签,巡更信息便被采集。同时通过移动通信技术将巡更信息,以及手机定位信息实时上传至后台管理系统。后台管理人员就可以对比两者之间的关联确定保安人员是否按时到岗巡查。如果有异常,巡更人员也可选择拍照上传。管理人员通过后台对巡更信息进行实时监控和管理。NFC智能巡更巡检系统很好的解决了传统巡更系统施工困难、布线复杂,信息不及时、监管不完善等问题。对中小型物业企业,能够利用现有技术实现电子巡更技术便捷性与实时性的统一,提高巡更工作效率。
4NFC技术其他应用
将一张不足三厘米大小的NFC标签内置在海报上,这种海报称为智能海报。业主只需将智能手机与智能海报近距离接触一下,就可以从自己的手机中看到内容丰富的广告———大量文字、图片、音频、视频等。在小区中增设这种智能广告牌,用户在主动接触的情况下对一些互动环节会给予一定的配合,可以提高受众的卷入程度。该种方法可以方便物业管理企业收集有价值的数据信息,增加与业主之间的联系,更好的为业主服务。NFC在非接触支付领域早有应用,对于物业企业,利用NFC技术可以有机的将银行的服务和业务与非接触卡物业管理系统结合起来。该应用可以用于物业缴费结算、查询,消费结算、查询,优惠券的领取等,既方便了业主,又解放了物业管理中繁琐的收费工作。
5总结与展望
目前NFC技术趋于成熟,且其在智能手机上的应用日益广泛。本文对NFC技术在新时期物业管理中的应用进行分析和介绍,在物业管理工作中进一步推广基于NFC的智能应用,具有广泛的应用前景。这也必将成为“互联网+”时代下物业管理企业提升管理水平。服务水平,实现跨越式发展的必然选择。
参考文献:
[1]姚钢.NFC技术将经由Android平台走向普及[J].EDNCHINA电子设计技术,2011,18(3):69-70.
[2]蒋华,徐晨,袁红林.基于NFC的移动商务模型研究[J].信息技术,2006,30(2):65-67.
[3]谢为全.基于Android的NFC手机景点介绍系统[D].广州:华南理工大学,2011.
[4]许武松.基于GPS的接触网巡更系统设计[D].成都:西南交通大学,2011(11).
[5]石旭东.基于Android平台的NFC技术的研究与实现[J].软件,2013,34(1):64-68.
摘要:物业管理企业是一个综合性服务企业,它伴随着房地产行业的发展而迅速发展起来。然而,在激烈的市场经济环境下,物业管理行业落后的财务管理制度大大降低了企业的竞争力。随着竞争的加剧,财务管理在物业管理中的作用开始突出。只有不断强化财务管理,物流管理企业才能增强自身的竞争力。本文在分析物业管理企业财务管理方面的问题的同时提出了加强企业财务管理的相关策略。
关键词:物业管理企业财务管理策略
在现代物业管理中,业主通过选聘物业管理企业并与其签订服务合同,由物业管理企业对房屋及配套的基础设施进行维修、养护、管理的活动。物流企业随房地产行业发展而迅猛发展起来,其主要收入来源于所提供的物业服务。目前,物业管理费标准较低,欠缴滞缴现象严重,所以大多数企业为微利型企业,再加上经营过程中不注重财务管理,造成营业成本增加,使得利润更加微薄。下面对财务管理面临的问题进行分析。
一、财务管理面临的困境
1.财务管理意识参次不齐。
物业管理所提供的服务涉及社区生活的方方面面,具有全方位、多层次的特征,具体工作简单却十分繁琐、细致,这要求财务管理工作做到具体全面。在现实中,企业各个层次的员工的综合素质不同也就导致了他们对待财务管理的态度不尽相同。虽然领导层会注重企业的财务管理,但基层员工却会忽视财务对于企业发展的重要影响。例如:基层员工认为清洁工具、维修工具等与自身和企业发展关系不大,由此造成的浪费较为严重,甚至有些员工私自占有这些工具。这方面的原因主要是财务管理的重要性没有得到重视,员工财务意识薄弱。公司的其他管理者和员工仅仅把财务管理当做一个与自身利益无关的孤立的部门开看,所以并不会在工作过程中考虑公司的财务,这也就削弱了财务管理工作的意义和价值。
2.管理体系不规范,执行力低下。
近期,一份关于物业管理公司的调查显示,大部分的物业企业并没有明文规定的管理制度,预算管理等财务管理不够规范。尤其是中小企业,在企业管理上仅仅依靠相关人员的经验和自觉性,这就造成了不必要的失误。另外,缺乏完善的管理制度必然造成执行力的低下。企业部分管理人员的工作随意性大且缺乏监督机制,对内部的控制活动仅仅停留在表面。例如:对于一些工具的使用缺乏监督,造成物资流失现像严重,增加了企业的营业成本。从物业的整体情况来看,我国的物业企业财务管理并没有一个统一的标准,这也造成了企业财务管理工作难以落实。
3.财务管理手段有待创新。
当今社会,随着网络和电子信息技术的涌入,各行各业都在积极利用这一技术来提高工作效率,物业企业想要在社会竞争中占取有利地位,就应该积极利用这一趋势,提升自身的信息化管理水平。传统的物业企业工作效率低下,在信息收集、传递和获取方面效率低,难以及时了解到企业的市场信息和业主反馈,这些都制约了企业的健康发展。
二、加强企业财务管理策略分析
虽然物流企业财务管理越来越受到重视,但我们必须看到目前存在的严重问题。财务管理是一项重要的工作,它涉及到方方面面,必须要求做到“精益求精”。同时,物业公司收入来源有限,增长空间小,因此,加强财务管理就显得至关重要。下面,我就如何加强企业的财务管理,结合上述的问题提出一些策略和建议。
1.提高财务管理意识。
在今后企业的财务管理应该做到全员参与,因为员工在为业主提供服务的过程中也是财务管理的而执行者。在物业管理企业中,基层员工主要做一些保洁之类的工作,年龄偏大而学历较低,对于知识的接受能力较弱。所以,企业应该加大在财务管理方面普及宣传工作,力争让每一位员工都能意识到财务管理的重要性。企业在普及过程中可以根据部门开进行,结合员工的只是素质制定不同的普及内容。例如:对于基层保洁人员,应该尽量使内容简洁易懂。通过对财务知识的普及,力争使每一位员工都能提高财务意识,从而在工作中提高效率,为企业谋取利益。只有全体员工的财务素质得到提升,才能从根本上提高财务管理的执行力度,为企业的发展提供一个良好的环境。
2.完善企业文化。
当前,企业文化在企业发展过程中的作用越来越重要,物业企业构建自己的企业文化不仅仅使自己的员工信心增加,更能转变自身在业主心中的形象。类似于品牌效应,企业可以在文化中创造一种“节约”意识,实现财务管理的精细化。例如:通过在工作场所悬挂“节约”条幅,通过口号等来提醒员工要有节约意识等。当一个良好的氛围形成时,每一位员工就会通过要求自己的行为来融入到这样的氛围中。另外,好的企业文化使员工之间更加团结,把公司当做“家”,自然也就会更加合理地使用工具,尽心工作。所以,构建企业文化也是加强财务管理工作的一部分。
3.制定规范的管理制度。
加强财务管理,除了要提高员工意识外还应该制定成文的制度来约束员工。企业可以借鉴相关法律法规制定总体上的制度,然后根据经营过程中的经验来将制度具体化、通俗化。我国的物业管理企业起步较晚,可供借鉴的相关经验较少。在这方面,可以借鉴国外企业经验或者国内较为成熟的企业经验,不断将财务管理的更进一步地规范、细化。物业公司应该结合自身实际情况制定财务管理规范,根据不同的业务内容划分相应的板块。另外,要把握好板块之间的衔接,在制度方面一定要避免出现矛盾或者与物业管理实际工作不相符合的地方。成文的、规范化的制度体系为实际操作提供一个依据,对于强化财务管理是必要的。
4.运用信息化技术规范操作。
企业的财务管理工作主要涉及两个方面,一是财务人员的人工操作,另一方面是信息化的应用。因此,强化财务管理工作应该在提升员工素质的同时注重信息化软件的合理使用,避免出现财务混乱的现象。在中小型物业企业中,收费管理系统的进入权限存在问题,部分非收费人员也可以通过密码进入收费系统,这对于加强财务管理是十分不利的,因此,企业应该做好信息化软件的安全使用和维护。另外,要适应信息化时代的特点,不断完善企业的网络建设,提高财务部门与各部门之间信息传递的效率。这样能够使管理者更加及时地了解到公司的运营状况,从而做出科学合理的决策。
5.建立监督机制,加强执行力度。
一个规范的财务管理制度应该涉及执行和监督两个方面。通过“不相容岗位相分离”、“重大财务事项联审、联签”等来规范内部人员的工作范围、职责,完善企业的预算结算制度。可以通过“责任承包”来将责任明确到人,对物资及时进行登记、盘查。另外,通过预算来监管采购部门,避免采购人与其他人员串通,造成企业经营成本的增加。约束机制的建立对于规范员工行为作用显著,另外,建立激励机制对于提高员工积极性也有重要作用。企业应该建立分层次的财务激励机制,全员参与企业财务管理工作。例如:通过奖金、提高报酬、外出旅游等对基层人员进行激励,这样有助于提高员工的工作效率,进而实现财务的精细化管理。
三、结语
近年来,有关物业公司的相关理论取得了一些突破,说明公司的业务水平在不断提升、财务管理意识觉醒。但是,仅仅依靠传统的模式是远远不够的。物业管理与业主的日常生活质量有着密切的联系,只有通过不断加强财务管理,使业主感到所缴费用得到相应回报,业主利益得到保障,才能保证企业的长期平稳运作。企业应该从公司文化、员工素质、财务制度、奖惩制度等方面去不断规范企业的财务管理,以此来降低经营成本,提升竞争力。只有财务工作的顺利进行,才能确保物业公司的健康发展。
参考文献:
[1]刘洋.将精细化管理融入物业服务——国华物业风电后勤项目的精细化管理实践[J].中国物业管理.2014.(2):24-25.
[2]崔婧.加强物业管理企业财务精细化管理[J].统计与管理.2015.5.
浏览量:2
下载量:0
时间:
房地产项目管理对于房地产开发企业来说是至关重要的,开发商前期的精心策划、市场调研、可行性论证、经济分析评价,以及后期的营销策划最终都必须通过由项目管理全过程制造出的最终产品来实现。下面是读文网小编为大家整理的房地产项目管理论文,供大家参考。
一、前言
紧跟着对房地产项目成本控制的重视,房地产项目成本控制不单单要构建控制体系以及控制流程,同时也要构建多层次的控制体制。紧跟着信息时代的不断深化,已经逐渐开发出多种成本控制软件,同时信息化、标准化以及规范化的成本控制平台有利于房地产项目成本的控制。
二、房地产项目成本控制中存在的问题
(一)决策阶段所存在的问题
对于很多的房地产企业而言,虽然在决策阶段中已经进行成本控制,但是企业重视的力度并不足,其中,主要体现在制定可行性研究报告单单为了筹集资金,只重视报告的实行,进而能够顺利筹集资金。这种方式的研究报告并没有符合指导投资决策的要求,房地产企业应当合理的收集材料,并对建设的规范性进行科学的分析,从而促使计算结果准确度的提高。虽然很多的房地产企业已经策划好决策阶段的项目成本控制,但依然需要改进。其中,主要的问题有两点:第一,房地产企业没有建立策划部门,并欠缺相关的专业人员;第二,房地产企业的项目决策没有进行定量分析,同时也没有明确土地使用权以及增值税。
(二)设计阶段所存在的问题
对于一部分房地产企业而言,并没有重视项目设计阶段的成本控制,通常都是注重设计费用的控制,而不重视设计单位的能力水平。一般而言,房地产企业都会把房地产项目交给信赖度高的设计单位进行设计。然而,设计合同只是标明了设计的范围、费用标准、设计的进度、施工的技术要求等,并没有标明约束设计单位的内容。其中设计阶段主要存在以下几个问题:第一,没有落实设计招标制度,从而导致设计单位的竞争力不高,同时,由于房地产企业过度重视港澳台以及国外设计单位的名气,而忽略了客户对房屋的具体要求。第二,房地产企业并没有规范设计任务书,任务书中并没有明确客户的实际需求。而且,设计任务书并没有明确对成本的要求,没有重视对成本的控制。
(三)建设阶段中所存在的问题
在招标投标环节中并没有充分对成本进行控制。在进行招标的的时候,会体现出熟人工程以及关联工程,从而导致幕后关系网不断增大,从而对招标投标产生影响,最终导致招标投标的不公平。对于很多的工程项目招标投标而言,虽然看上去是在很公平的进行,但很多的工程项目都是不能顺利展开的。同时,现场签证控制制度并不健全,从而导致了成本控制难度加大。在进行工程项目的时候,会花费一定的时间,在工程实施的过程中会出现一定的问题,从而导致工程成本的增加,最终会导致工程项目停工、返工等情况的出现,并会导致工程总成本的增加。
(四)竣工结算阶段中所存在的问题
房地产企业没有明确合同条款,对于建设工程施工合同而言,建设单位一般都是重点关注付款、工期、质量等内容,而不重视工程款项的计价规范、计量依据以及结算方法等,从而导致口头合同的大量出现。同时,房地产企业并没有确定工程资料,比如现场签证、设计变更、施工图纸等,从而导致结算进度减慢。对于一部分的承包单位而言,由于承包单位清楚房地产企业结算时要进行及时的结算,为此,承包单位会故意拖慢办理结算的进度,进而能够得到房地产企业的一定补偿,最终不利于结算的有效完成。除此之外,项目的审核人员的综合素质不高。通常而言,监理单位的相关人员并没有全面学习法律法规等知识,而且,由于相关的技术人员不足,从而导致了一部分技术人员的专业知识以及技术水平不高,使得一部分不规范的问题出现,最终导致项目成本的增加。
(五)营销阶段中所存在的问题
在营销阶段中,房地产企业并没有有效的推广项目。通常而言,项目的推广应当由立项到销售的整个过程,每一个环节都要进行推广,并要有相关的宣传策划。同时,一部分的房地产企业随意实施销售计划,从而导致了销售计划无法充分发挥其作用。
三、控制房地产项目成本的有效途径
(一)决策阶段的有效途径
第一,要对土地成本进行控制。首先,要对土地费用能够承受的限额进行控制。在进行竞拍土地之前,一定要制定相关的方案,其中要包括对未来的销售额进行预测,要建设怎样的楼盘,紧接着要计算出建造的成本,从而能够计算出企业能够承受的价格底线,最终能够确保有效的控制土地成本。第二,有效控制土地增值税。一般而言,房子卖出的价格会直接影响增值税,同时也会对增值税的成本产生一定的影响。当运用超率累进税率进行征税,卖出房子的价格越高,增值税率就会越高,从而导致土地增值税税收成本的增加。为此,房子卖出的价格不单单会影响土地增值税的计税方式,同时也会对税率的选择产生一定的影响,从而导致土地增值税税收成本的变化。第三,资金来源要可靠。对于房地产企业而言,筹集的资金主要来自于股东,同时,也可以通过融资进行筹集。为此,房地产项目的资金来源一定要可靠,从而能够促使房地产项目更加顺利进行。
(二)设计阶段的有效途径
第一,有效进行设计招标。在设计阶段中要想进行有效的成本控制,就一定要有效的设计招标。其中,可以采用网络、报刊等手段进行招标公布,从而能够吸引更加多的设计单位参加招标,进而能够促使房地产企业得到更加优秀的设计方案,不单单能够有效的控制成本,同时也能促使企业经济效益的不断增加。第二,要进行限额设计。要进行限额设计控制首先就要合理安排设计单位的限额设计,并要进行科学的考核,有效的推动责任落实到每一个人身上。同时,要制定奖罚制度。此外,设计单位要保证工程的安全,确保工程的质量,并要运用新的工艺方案以及材料设备,从而能够合理的节约投资成本。此时,企业可以根据所节约的投资额的多少,进行不同程度的奖励。
(三)项目建设阶段的有效途径
第一,公平选择施工单位。对于房地产企业而言,要充分考虑施工单位的能力水平,其中主要考虑施工单位进行施工的费用、使用以及所运用的技术是否达到要求,而且也要考虑施工单位的信誉。同时,房地产企业要指定有效的招标文件,并要严格审核投标企业,公平选择最合适的招标人。第二,要建立完善的现场签证制度。对于现场签证而言,一定要由施工、监理单位以及业主共同签字。同时,签订合同前,要全面核对合同的内容,从而避免不必要的矛盾出现。
(四)项目竣工结算阶段的有效途径
第一,要加大施工合同的约束力。要明确规定施工的期限以及过程等,当发包人不接受合同中的期限要求时,承包方应当加入相关的规范性文件以及规章制度,从而确保合同的适用性。第二,促使审核人员综合素质的提高。对于结算审核工作而言,不单单需要专业知识和技术,同时也要有效的运用有关的法律法规。同时,审核人员要明白定价的方法,从而能够随时落实变更的情况,更好的清楚材料的价格。
(五)项目营销策划阶段的有效途径
在进行施工的时候,一定要制定健全的营销策划。要根据现场的实际情况,进行合理的市场调研,促使销售策划的完善。同时要在控制的范围内,制订科学的策划方案,从而能够了解市场销售的实际情况,更好的促使营销的顺利完成。
四、结语
综上所述,房地产企业要从项目决策阶段、设计阶段、建设阶段、结算阶段以及营销阶段中更好的控制项目成本,从而能够促使工程建设成本的节约,最终促使企业经济效益的不断增加。
随着我国经济建设步伐的加快,房地产投资逐渐成为我国经济建设的一项重要内容。但是房地产投资却有着比较大的风险,为了尽量避免或者是减小房地产投资的损失,我们有必要对房地产投资采取比较科学合理的方法对房地产进行有效地控制和管理,从而为开发商进行科学合理的决策提供一个合理的依据。
一、房地产投资风险以及它的基本特征
所谓房地产投资风险指的是房地产的开发商对于房地产的未来抱有太多的希望而忽视了一些客观条件的影响从而导致所投资的房地产的实际收益与投资商所期望的收益产生了负偏差的结果。这不仅包括房地产投资过程中所遭受的损失范围,还包括由于投资过程中存在着的许多不确定因素而导致的开发商的直接或间接的损失。房地产投资风险的基本特征包括:多样性、综合性、补偿性、变现性与激励性。对于房地产投资风险产生的原因可以概括为以下几个方面:第一,投资的回收周期比较长。一般在三到五年内都会收回投资,但置业投资的回报一般需要等八年到十年才能收回资金;第二,对于房地产的投资效果还应该要考虑在组合投资的状况下投资的风险与其收益之间的联系。如果对房地产进行大量投资,可能造成负债经营转变成债务危机。不管是对置业的投资还是对开发进行投资,所需要的资本基本上都在几百万上千万甚至是上亿元。即便在前期就投入了全部资本的百分之三十,这样也会让相当多的投资者望楼兴叹;第三,由于一些自然条件限制了房地产,这对于建筑物的进度、质量以及投资的方向都会产生一定的影响和偏差;第四个方面,房地产行业的变现性比较差;第五个方面,对于房地产的投资需要具有专业的经验和知识才能行。因为投资房地产所涉及的程序和领域比较多,并且如果直接参与房地产的开发还离不开专业的知识和经验,因此这也就使相当一部分人员在投资房地产时受到了限制;第六,房地产投资涉及到相当多的政府的相关职能部门,例如消防、人防等方面。
二、对房地产的投资风险加强管理有何重要意义
对房地产投资风险进行管理就是在房地产的开发过程中采用科学合理的方法对存在的风险进行预测、识别、分析、评价,从中选择一个最佳的风险管理措施,从而保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失,最终获得较高的安全保障。对房地产项目实施风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性。并且能够用科学、系统的方法对各种风险对策的成本以及效益加以比较,从而得到对策的最佳组合。房地产的风险管理能够促进投资主体的科学化、合理化,并减少决策的风险性。
三、关于管理房地产投资风险的相关策略
(一)在对房地产进行科学合理的分析的基础上,积极预测房地产的需求
从当前来看,对于房地产的投资项目进行市场分析是当今房地产投资活动中的一个不可或缺的重要方面。在对房地产进行分析时还少不了导向的分析。这个分析包括了对需求确定性的有关预测和分析。当前时期我们房地产要对市场有一个较为全面的调查和研究才行。通过对市场需求的分析,企业要明确到自身的优势和劣势。因此,当前时期很有必要建立起一个对市场信息进行收集的体制机制,通过多个渠道来收集与市场有关的技术、环境、项目信息以及产品的需求信息等有关方面的信息进而为产品项目的开发和相关技术的改造升级提供第一手较为准确的资料。借助于科学论证,在符合实际的基础上实行单一或者是多元化的经营策略。企业要及时地抓住变化的时机,避免由于投资项目的绝对化和僵化而造成的风险。
(二)在准确把握房地产波动周期的基础上及时选择入市的时机
因为房地产周期性波动时市场关系的运动的结果和方式同时还是宏观经济周期波动的一个很重要的组成部分。所以,房地产的周期也要与宏观经济运行的周期的波动方向相一致,但是在波动的时间和强度上还是存在一些差异。要依据房地产周期波动的特点开发房地产的有关特征,对于房地产的投资时机最好选择在房地产周期复苏的前期。对于在不同的时期内,不同地区的房地产的波动周期也应该要及时掌握。在处于不完全的市场时,投资者选择最佳时机首先要弄清楚宏观经济的相关变化周期,并且还要正确认识房地产各个周期的划分特点和方式。并且能够及时预测和了解相关政策的变化,这样才能够认真分析出房地产的市场需求类型并预测它的变化趋势。
(三)充分利用房地产开发的投资组合来降低投资风险
一般来说,房地产投资的各个方面相关性越大,这种组合就越不能降低风险;如果它的各方面的相关性较小,那么这种组合就越能降低风险。从风险分散的角度上来看,如果处在同一个投资项目中,就要尽量避免替代物业之间的紧密性和配套性的物业组合在一起。而对那些非要结合在一起的配套的物业应当只按照物业的容量来进行配套开发,条件是不能够超越容量配置。
(四)对于新技术要准确预测,避免由于技术因素造成的风险
必须要加强设备的安全性。避免因为设备的损坏而造成的各种事故的处理费用和相关补偿费用,所以,一定要加强对相关设备的定期检查和保养,在使用的过程中,也要对施工人员灌输安全意识,特别是对某些精密仪器的定期检查,避免因计算失误造成损失。企业中一定要留住高技术人才,这样就能防止建筑生产力的短缺和减少建筑材料的浪费,进而就能够实现在一定程度上来保证投资项目保质保量完成,防止工期浪费。
四、结语
在经济快速发展的当今社会,对于房地产市场而言,投资项目风险的存在是客观的,虽然房地产投资会带来损失,但是我们如果能够及时有效识别房地产投资中的风险因素,并通过严密的风险评价办法来进行有效的评价,并且还要采取合适的方法来规避这些风险。那么。房地产的投资风险还是在一定程度上可以规避的。即便不能完全避免,但是随着科学技术的不断进步,房地产的风险管理还是可以更上一个台阶的。
浏览量:2
下载量:0
时间:
当前,如何提高公司管理水平与会计信息质量已经成为了财务学与管理学研究的重点问题。下面是读文网小编为大家推荐的公司管理论文,供大家参考。
通过对本学期的现代企业管理课程的学习,使我对“管理”进行更清楚的认识,同时,通过对案例的分析和师生之间的互动,使我们具体了解到,如何领导下属,管理下属,成为一名合格的领导者;如何处理自己与领导的关系;如何处理好自己与工作的关系;如何做事,如何做人等。我个人觉得现代企业管理最主要的,包括几个关键字,管理与决策者、企业文化、经营策略与战略,自己独特的商业模式。
“管理”,顾名思义,指的是通过计划、组织、指挥、协调、控制及创新等手段,结合人力、物力、财力、信息等资源,以期高效的达到组织目标的过程。 管理的主体是管理者,也是管理活动的发起者与执行者。作为一名合格的管理者,则必须要有高于下属水平的素质,包括知识素质,品德素质,基本技能及体能素质,同时,具备个人的能力,包括与下属的沟通能力及表达能力,分析及解决问题的能力,应变能力等等,具备独特的个人魅力,成为企业的核心人物以及精神上的支柱。因此,良好的管理、决策者是相当重要的,就像以创新而文明的品牌iphone,为何提起苹果,我们最先想到的是乔布斯,而乔布斯的去世在世界各地引起广泛的响应,从而使我们更加关注苹果呢?Steve jobs说过一句著名的话:“你的时间有限,所以不要为别人而活,或者就为改变世界。”也许,正是这种大无畏的精神使公司能够推出令广大用户喜爱的Macintosh电脑,同时,即使在金融风暴时,依然一直稳居福布斯全球高绩效公司榜单之首,成为“有魔力的苹果”吧!
在企业管理中,决策者固然重要,一个企业的企业文化也是必不可少的,企业文化是一种精神,就如一颗种子生长的环境,它决定着你未来发展的方向。从华为公司的发展过程中,我们可以对企业文化进行更深刻的理解。
首先是狼性文化,在华为的发展历程中,任正非对危机特别警觉,在管理理念中也略带“血腥”,他认为做企业就是要发展一批狼。因为狼有让自己活下去的三大特性:一是敏锐的嗅觉;二是不屈不挠、奋不顾身的进攻精神;三是群体奋斗。正是这些凶悍的企业文化,使华为成为连跨国巨头都寝食难安的一匹“土狼”,在贫瘠的土地上生根发芽,跟“大型”动物抢食。
其次是不穿红舞鞋,在《华为公司基本法》开篇,核心价值观第二条就做了如此描述:“为了使华为成为世界一流的设备供应商,我们将永不进入信息服务业。通过无依赖的市场压力传递,使内部机制永远处于激活状态。”在任正非眼里,红舞鞋虽然很诱人,就像电讯产品之外的利润,但是企业穿上它就脱不了,只能在它的带动下不停地舞蹈,直至死亡。因此任正非一次告诫下属要经受其他领域丰厚利润的诱惑,专注于公司的现有领域。
最后是垫子文化,据说在华为创业初期,华为的每个员工的桌子底下都放有一张垫子,就像部队的行军床。除了供午休之外,更多是为员工晚上加班加点工作时睡觉用。华为就是以这样的文化观念来作为企业经营管理的环境,才能近几年奇迹般的急速崛起,同时在2011年7月最新发布的《财富》全球公司500强中,华为位列第351位,在2010年397位的基础上显著跃升。
在一个公司的管理过程中,良好的经营策略与战略也是必不可少的,从苹果公司的发展过程中,我们可以窥探一二。
1996年.乔布斯重新返苹果公司,1997年出任临时CEO后接手重整苹果公司,将公司蒸菜开发的产品由40种削减到4种。1998年,有着水果色、水滴形状塑料外壳的imac问世,使苹果公司硬件业务得以重振。2000年1月,乔布斯在Macworld大会上发布了操作系统MacOSX,自此实现了苹果公司所有主要产品的彻底革新,2010年,苹果公司以2213.6亿美元的市值,一举超越了微软公司,成为全球最具价值的科技公司。全球顶尖的财经媒体,都在不约而同地为苹果公司和及其CEO乔布斯高唱赞歌。同时,乔布斯传出任常任CEO。随着ipod一集iphone相继推向市场乔布斯成功的打造了苹果文化的品牌形象:设计、科技、创造力和高端的时尚文化,成为全球业界、消费者的关注热点。苹果公司致力于揽用最优秀的人才打造核心资源,成就了苹果公司在技术和产品上远远超出竞争者的实力。自从苹果二代获得成功以来,乔布斯开始对产品的工业设计格外重视。苹果公司的经营策略与战略:
通关别出心裁的营销手段和紧凑的供应链。苹果公司对用户体验的打造有效的动员了其目标客户群。口碑营销让充满神秘感的苹果产品诱惑无限,引导消费者先夺为快。苹果虽然每年只开发出一二款产品但几乎每款都力求将各种科技发挥到极致,技能让人们吃惊,兴奋又能轻松的使用它,这是口碑营销成功最强的基石。
苹果的零售店。苹果曾深受大型电子上场的销售人员对其品牌不了解的困扰,无法让顾客了解苹果产品的独特之处,苹果通过开设自己的体验-零售-专卖店,不仅解决了销售人员不够专业的问题也可以让用户充分体验苹果产品。为顾客提供了一个友好的环境。使越来越多的人了解苹果的产品和文化。
多样的产品线。很多用户还没有准备好买一台苹果的电脑,但他们愿意先尝试一下ipod或者iphone。通过这些产品,让用户以低成本加入到苹果阵营中来,而对这些小产品的喜爱和认同会让更多人考虑以后购买苹果电脑产品。
封闭的系统。一般苹果的系统不能与其他系统兼容。iIunes上的音乐文件有嵌入了DRM数字版权保护技术只能在ipod上播放。当用户要更换电脑等产品是多半还是会考虑苹果的产品。
媒体的饲料。媒体,尤其是媒体特别喜欢写关于苹果的东西。因为关于苹果的新动向总是不断,苹果开放的神秘产品,新的零售店,还有乔布斯,这些总是周期性的让媒体的报道达到高潮。
卓越的产品和设计。苹果了解顾客真正想要的是什么,功能强大而且设计优雅、朴素简单,并且容易使用。是用苹果产品的人能够享受非凡的用户体验。顾客的满意度很高,用户在未来需要时还会很乐意购买苹果的产品。
从上面我们了解到,对于公司的管理,良好的经营策略与战略是很重要的,除此之外,商业模式亦是重要的。成功的商业模式能提供独特价值,这个独特的价值往往是产品和服务独特性的组合,这种组合可以向客户提供额外的价值;或者使客户能用更低的价格获得同样利益,用同样的价格获得更多利益,我们从小米公司的发展进程中学习到。
众所周知,自2011年小米公司推出小米手机以来,小米手机的网络订货量持续高涨,小米手机1第一次网络售卖,5分钟售完30万台,随后又推出小米2,2S以及红米手机,红米手机更是创造了手机营销史上的一个奇迹,90秒,10万台红米手机售罄。小米公司目前已成为估值过百亿的互联网公司,网上一片沸腾,一时间“互联网第四巨头”的声音传遍微博与论坛。对此,我们不禁要问:为何一家刚刚成立仅三年的互联网公司只推出几部智能手机就能够超越众多传统手机厂商,在产品繁多,巨头林立,已然一片红海的Android手机市场中开拓出一片绿地?小米取胜的原因是什么?为何被称作“手机中的战斗机”?这些都归功于小米公司独特的商业模式:
迎合大众的定价策略。最初的小米1到最新款的小米手机2s,标准版的定价始终为1999元。从屏幕,处理器,电池容量,操作系统等任何配置方面小米手机都高于当期同价格国外大厂品牌智能手机,但定价却比外国当期同配置的智能手机便宜的多,抢眼的配置+低廉的价格带来强劲的吸引力,小米手机因此成为高性能高性价比手机的代表。低廉的价格定位完全迎合了市场大众的需求,尤其是学生和青年人,这类人群多是手机发烧友且换机频率较高,但经济基础并不雄厚,因此小米手机对他们来说是很好的选择。
非传统的销售渠道模式。小米公司借助网络平台,采用了“电子渠道——小米官网 + 物流合作渠道——凡客物流”的网络直销模式,,电子渠道直接节省了实体线下经营的成本,合作物流则节省了自身库存管理和物流网络搭建的成本。网络平台销量约占总销量的70%。另外,小米公司还与运营商合作,将30%的手机作为定制机出售。
独树一帜的销售手段,“饥饿营销”。小米效仿苹果,结合国内情况,采用了“产品发布——宣布上市日期——等待——限定发售数量——持续宣传——在线抢购——售罄„„”的销售节奏,结果大多消费者无法立即购得手机,只得持续不断地关注。当然,这种手法也遭到了消费者的质疑与诟病但无论怎样,小米公司还是利用自己独特的模式获得了巨大的销量和盈利,在短短两年时间凭借几款手机即成为一家估值过百亿美元的科技企业。在手机销售史上也难得见到如此伟大的成绩。
随着我国经济的快速发展,各行各业的竞争必然呈现激烈化趋势,如何在商业林立的今天更好的生存,相信是每个企业值得思考的问题,而在现代企业管理中,若是有良好的管理与决策者、企业文化、经营策略与战略,自己独特的商业模式,相信企业必能创造属于自己的一片蓝天。
前 言
众所周知,团队就是由每一位个体员工和管理者个体组成的一个共同体,该共同体能够集中每个个体的知识、智慧和技能优势,促进个体之间的高度互补与工作协调,并形成团队优质,解决问题,实现共同目标,而纳什均衡则是指定博弈、对策和游戏中的一种情形,一种给定博弈、对策和游戏对手的最佳选择,自己的最佳选择,即每个人都从利己的角度出发做出最佳选择,选择对自己最有利的策略,而不考虑社会福利或其他对手的利益,这种策略组合由所有局中人的最佳策略组合构成,在缺乏有效外力推动的情况下,没有人会主动改变自己的策略以便获得更大利益。在团队管理中,如果团队成员之间的选择是在非完全信息对称的情况下做出的,则团队建设就很有可能遇到纳什均衡。 团队具有巨大的潜力,越来越多的企业运用以团队为基础的工作方式已经取得深远的效果。企业管理者能否将自己所带的团队建设成为高绩效团队,不仅是其企业管理水平的体现,也将直接影响着企业管理工作的成效。
纵观我国的中小企业发展,其从小到大,由弱到强的发展通常有两种人力资源发挥至关重要的作用:一是在高层有一个团结务实的领导班子,他们有强烈的人格魅力和独特的发展观给企业导向;另一个就是在基层有一个精干高效的工作团队,保证领导层意愿的正确实施。但是当我国的中小企业在组织规模扩大,向正规的层次迈进时,却经常出现核心员工甚至高层领导离职的问题,直接导致了企业发展放缓甚至整个企业解体。出现这种现象,一个重要的原因就是企业的团队管理和激励模式出现了问题,因此,对中小企业而言能否实施有效的团队管理和激励直接决定了其能否不断发展壮大。
第1章 企业团队管理概述
当代美国著名管理学者斯蒂芬·罗宾斯{1994)认为.团队是指一种为了实现某一目标而由相互协作的个体所组成的正式群体。所有团队都是群体.但只有正式群体才能称为团队。正式群体中存在非正式群体,非正式群体对正式群体的目标的实现有积极作用。正式群体成员的许多心理需要是在非正式群体中得到满足的。团队是一种特殊的群体。它强调集体绩效.表现出的作用往往是积极的。它的责任既可能是个体的,也可能是共同的。它主张个体的技能相互补充。团队的基本要素包括规模,目的、目标、技巧、方法和责任。对这些要素给予认真重视,才能形成产生团队业绩所必须的条件。因此.作为一支高效团队应具有以下基本特征:一是明确的目标,团队成员清楚地了解所要达到的目标,以及目标所包含的重大现实意义:二是团队成员能力的互补.团队成员都具备实现目标所需要的基本技能.并各有专长,在能力上是互补的.能够良好合作;三是共同的诺言。这是团队成员对完成目标的奉献精神:四是良好的沟通.团队成员间拥有畅通的信息沟通;五是明确的责任。团队中每个人都应该知道自己的责任。责任包括两方面的意思:一是做好应该做好的。二是如果做不好.要承担相应的惩罚。六是合适的领导,高效团队的领导往往担任的是教练或起后盾的作用.他们对团队提供指导和支持。而不是试图去控制下属。团队管理是以人的情感、归属、社交、尊重、自我实现等心理需要为前提的。组织采用团队的原因。是因为团队具有以下作用:一是团队可以产生强大的凝聚力,发挥团队智慧,使组织目标易于实现:二是使高层管理看集中精力进行战略性思考:三是提高决策速度,团队能够促进员工参与决策过程.有助于管理人员增强组织的民主气氛,提高工人的积极性;四是团队员工组成的多元化易于产生新颖的创意:五是提高业绩.团队注重绩效.能够提供更好的利用雇员才能环境。且比传统的部门结构或其他形式群体更灵活、反应更迅速。
1.1团队重要的构成要素
1.1.1 目标
目标团队应该有一个既定的目标,为团队成员导航,知道要向何处去。没有目标,这个团队就没有存在的价值。团队的目标必须跟组织的目标一致,此外还可以把大目标分成小目标具体分到各个团队成员身上,大家合力实现这个共同的目标。同时,目标还应该有效地向大众传播,让团队内外的成员都知道这些目标。有时甚至可以把目标贴在团队成员的办公桌上、会议室里,以此激励所有的人为这个目标去工作。
1.1.2 成员
成员是构成团队最核心的力量。3个(包含3个1以上的人就可以构成团队。目标是通过人员具体实现的,所以人员的选择是团队中非常重要的一个部分。在一个团队中可能需要有人出主意,有人定计划,有人实旌,有人协调不同的人一起去工作,还有人去监督团队工作的进展,评价团队最终的贡献。不同的人通过分工来共同完成团队的目标,在人员选择方面要考虑人员的能力如何,技能是否互补,人员的经验如何。
1.1.3 团队的定位
团队的定位包含两层意思:团队的定位,团队在企业中处于什么位置,由谁选择和决定团队的成员,团队最终应对谁负责,团队采取什么方式激励下属个体的定位,作为成员在团队中扮演什么角色是订计划还是具体实施或评估。
1.1.4 权限
团队当中领导人的权利大小跟团队的发展阶段相关。一般来说,团队越成熟领导者所拥有的权利相应越小,在团队发展的初期阶段领导权是相对比较集中。
团队权限关系的两个方面:(1)整个团队在组织中拥有什么样的定权例如财务决定权、人事决定权、信息决定权。(2)组织的基本特。例如组织的规模多大,团队的数量是否足够多,组织对于团队的权有多大,它的业务是什么类型。
1.1.5 计划
计划的两层面含义:(1)目标最终的实现,需要一系列具体的行动方案,可以把计划理解成目标的具体工作的程序。(2)提前按计划进行可以保证团队的顺利进度。只有在计划的操作下团队才会一步一步的贴近目标,从而最终实现目标。
1.2企业团队管理的概念
什么是企业团队管理?企业团队管理是指在工作中紧密协作并相互负责的一小群人,他们拥有共同的目的、绩效目标以及工作方法,且以此自我约束。 企业团队管理是组织行为学研究的一个重要论题。因为团队有助于管理人员增强组织的民主气氛,提高工人的积极性,而且具有快速组合、重组及解散的优点,所以,团队在现代企业的组织发展中日益受到欢迎。在此基础上也就产生了企业团队管理这么个概念。具体来讲,这个概念包含以下几方面的内容:
1、 团队的概念与类型
即通过剖析企业自身的特点,寻找匹配的团队类型。
2、企业如何塑造高绩效团队
通常来讲,高绩效团队具有的共同特点给企业塑造高绩效团队指明了努力的方向。这些共同特征包括:规模比较小,控制在12人以内;成员一般具有技术的、解决问题的和决策的、人际关系的这三种不同类型的技能;团队中的人与人的角色和谐一致;团队有一个共同的目的,建立了具体的目标,同时领导和结构能够提供导向和工作重点;建立了完善的评估系统和奖酬体系,使每个成员在个人和团队两个层次上都保持高度负责的精神;团队成员之间高度互信。
3、什么特性的个人才能融入团队,并成为团队平衡木
即团队成员的选择、培训、团队工作技能开发。
4、 团队管理中面临的挑战
这个则主要体现在团队成熟之后如何保持生机。
1.3企业团队管理的特点
企业团队管理是相对部分或小组而言的。部分和小组的一个共同特点是:存在明确内部门工的同时,缺乏成员之间的紧密协作。团队则不同,队员之间
没有明确的分工,彼此之间的工作内容交叉程度高,相互间的协作性强。
1.3.1民主性
决策是管理的核心内容。每一个组织都要做一些决策,然而组织内的人员,由于其思维的出发点、思维方式和目的不同,故常常有不同的意见存在,决策也就相当困难。由于在组织中决策要牵扯到很多争论,加之缺乏一套无偏无私的程序,多数人便会选择逃避这项任务,决策的便在那些持不同观点者之间形成了一种排挤比赛。于是权力最大的人变成了主宰,其它人则接受其决策,以保住面子,避免直接对抗。这是传统的严格等级制度的组织模式中个人决策的一种表现,在这种情况下做出的决策是无民主性可言的,与此相应,团队管理则需要团队协作精神,集思广益,充分调动每一位管理者,甚至是员工积极参与管理和决策,体现了更强的民主性。
1.3.2创新性
创新是一个民族的灵魂,创新也是企业生存与发展的不竭动力。团队管理通过团队成员之间的协同合作,在集体智慧的推动下,较之传统的管理模式而言,具有更多创新的可能,包括管理思想、管理体制、管理组织功能、管理者能力以及企业经营战略的创新等等。从系统论的观点出发,团队管理能够发挥团队的智能结构效应,这种效应往往大于团队中每个成员单独创造能力的总和;通过团队中成员之间的信息交流可以产生“思维共振”,进而发挥创造性的思维,有可能在较短的时间内得到富有成效的创造性成果。
1.3.3科学性
团队是一个系统整体, 团队整体所拥有的信息量、考虑的因素和提供的方案远比某个成员单独拥有的信息量、考虑的因素和提供的方案要多、要具体和全面。因而, 团队管理体现了更强的科学性。
1.4企业团队管理的意义
团队在组织中的泛起,根本上是组织适应快速变化环境要求的结果。“团队是高效组织应付环境变化的最好方法之一”。为了适应环境变化,企业必需简化组织结构层级和提供客户服务的程序,将不同层级中提供统一服务的职员或服务于统一顾客的不同部分、不同工序职员结合在一起,从而在组织内形成各类跨部分的团队。IBM、GE、AT&T等至公司,所拥有的团队均达百个之多。
同时,为了适应环境不断变化的要求,很多企业组织开始走向合作,从而在企业之间泛起了一些跨组织团队,如波音公司在开发777客机过程中,先后组建了235个团队,其中大部门团队都是由波音公司职员和其他公司(包括航空公司队员共同组成,它们分别从事新机型的设计和飞机部件的制造工作,这些团队就是跨组织的团队。而在此之前,波音公司的传统做法与我国很多企业现行的做法很相似:首先由设计职员提出方案,然后由出产职员付诸加工,产品出来后让顾客和销售职员提供反馈意见,在整个过程中,项目的改进工作如同在滚雪球,因此出产尚未开始,本钱已经很高了,更不用说产品在使用中给客户造成的损失。
团队可以把以前按顺序而又前后脱节的工作放在一起进行。团队可以随时组建,一旦完成工作,便可随时解散。它所完成的工作是用其他方法无法完成的。可以说,无论是从事新产品研发,仍是改进工艺流程,团队均可把多种上风、技能和知识揉合在一起。同时,它还给我们一种重要启示:每个人都有一定的创造性,在合适的时候让他们的聪明共同闪光,将迸发出无限的气力。
第2章 企业、团队和个人之间的关系
2.1企业文化与个人追求
企业文化是作为一个组织内部的全体员工的共同价值观和道德准则,共同的精神追求和行为规范,从人本逻辑上来讲,企业文化则是企业家文化,而企业家文化的形成和确定,则必然打上企业家个人的价值取向烙印,即企业家自己的所谓最有利的选择。而团队成员在某种特定的企业文化氛围里边也有着每个人的追求,即所谓的其所做的对自己最有利的选择,如果团队成员的选择与企业家的选择是一致的,这构成一种合作均衡,否则,团队成员的选择与企业家的选择不同甚至完全相反,这就形成了纳什均衡。如在市场经济条件下,一家企业文化的价值追求体系是效率公平,则每一个团队在这种特定选择中,彼此的最佳选择就是追求效益最大化,更快更好地完成团队目标,其结果是企业目标的顺利实现;相反如果一家企业文化的价值追求体系是伦理公平,讲求
平均主义,则每一个团队及其成员则会在这种给定选择中,彼此的最佳选择就是追求不劳而获,减少劳动量,甚至是高效能人才的大量流失和闲置,其结果是企业目标的落空。
2.2群体决策与个人决策
在团队建设过程中,一个不可回避的问题是关系到与团队生存与发展有着密切关系的各种各样的决策事项所采用的决策方式,而决策方式的产生和形成则取决于其多次决策的正误检验,其本质仍然是决策过程的合作均衡和纳什均衡。个人决策,顾名思义是团队成员的个体做出决定的行为,而群体决策是群体成员共同对问题进行分析、探讨、争论和沟通,最终消除分歧达成共识的过程。如果团队其他成员选择认为团队某个成员一贯做出正确的决策,那么个人决策就会成为团队成员的共同选择,相反如果团队成员不选择团队某成员能够做出一贯的正确决策,则团队成员则会倾向于群体决策的选择,而个人决策和群体决策什么时候导致合作均衡,什么情况下带来纳什均衡不是一个理论问题而是一个实践问题,并且在现实的团队建设和管理中,两种决策方式并不是截然对立的,有时甚至是并存的,即使在这种情况下,纳什均衡现象依然可能发生,只不过表现得更加隐蔽和复杂罢了。
第3章 中小企业团队管理存在的问题
相对于大型企业而言,中小企业在发展过程中要面对更多的融资困难、资讯闭塞、技术落后、人才相对缺乏、经营机制落后、管理水平差等影响和制约企业发展的问题,这些客观因素无不成为中小企业持续发展的绊脚石。然而有个影响中小企业兴衰成败的关键因素却往往被人们所忽略——如何构建企业团队,使团队真正发挥其最大的效用已逐渐成为中小企业能否走向成功之路的决定性因素。具体而言,我国中小企业在团队管理过程中存在的问题主要有以下几个方面
3.1团队统一目标未能达成完全一致竞争的问题
每一位个体都有个人的目标,而组织本身也有它的发展目标,只有彼此目标一致的情况下,团队的合作和士气才能达到最佳状态。但团队目标往往因为成员价值观和个人利益角度的不同,不能充分、完全的被团队成员接受,从而丧失功能。实际上很多情况下,这种问题的出现是缺乏一种有效的沟通机制:在中小企业发展初期,领导者与团队成员同甘共苦的同时也保证了组织目标准确无误的传达并为员工认同和接受;但当组织逐渐走向"成熟"后,领导者需要管理日趋膨胀的组织,目标传播和与核心员工沟通时间大量的减少,核心员工感觉"目标迷失"的同时其自身的价值观、个体行为模式也开始对其行为产生影响,从而导致组织目标与个体目标的不一致,使组织不能达成共同的愿景。
3.2团队规则与团队建设的矛盾
一个团队或组织走过初创期以后,便有了它成文或者不成文的“团队规则”;它是团队内每个成员的行为规范和价值判断准则。而团队要成长,就需要不断吸收新的人才进入团队。团队的领导者希望每一名团队成员特别是新成员遵循习惯的团队规则。但团队成员动机、态度和个性难以一致是一种客观事实。这样在运作过程中,团队领导就需要不断协调新团队成员关系,只有在达成一致后,才能使组织具有对外部环境变化的反应能力,这也延缓影响外。
3.3团队精神与团队冲突
团队精神要求团队每个成员的行为能够积聚团队的整体优势,形成合力,解决问题,向团队目标迈进,而团队;中突则是由于团队成员在交往中产生意见与分歧,出现分歧、对抗导致彼此间关系紧张的局面,如果团队成员都能把团队精神视作其他成员的行为出发点和落脚点,那么该成员则也会做好他的最佳选择——做团队精神的捍卫者和实践者,从而达成每一个成员的最佳选择;相反如果团队成员认为其他成员完全站在对抗和竞争的立场上与之对话,那么该成员也必然会站在同样的立场上做出选择,其结果导致团队冲突升级,如果在冲突升级过程中没有任何成员做出重新的以团队精神为导向的选择,那么团队精神就会化为乌有,团队也会走向解体。
3.4缺乏有效的激励
团队成员本身具有分离倾向,团队管理稍有不懈,最终是团队绩效大幅度下降。根据美国国民数字模拟半导体公司团队管理经验,领导者变更、计划不连续、裁减成员、财务管理不当、规则不连续等都会冲击团队的合力。如果缺乏有效的激励,团队或者说组织的生命难以长久。
而有效激励是企业长久保持团队士气的关键。有效激励要求给与团队成员以合理的“利益补偿”。“利益补偿”往往分为两种形式:一种是物质条件,比如:钱、工作环境;另一种是心理收益,比如:工作成就感、感受到尊重、承认和友爱等。
正确判断团队成员的“利益需求”是有效激励的一个前提。实际上,不同层次的人的利益需求是不完全一样的,作为管理者和普通员工对精神利益和物质利益的态度存在较大差异,人们在获得自己的效益的时候,是富有创造力和天分的。人们不仅会为了钱,也会为了获得忠诚、爱等心理收益,人们当然希望物质和心理收益都最大,但是在一定的收益条件下(比如确定的奖金数额等),人们会选取适当的行为(付出)的组合获得最大的效益。这要求团队的领导者必须要针对问题的原因采取合理的激励措施,根据对问题的分析决定是要加强员工的交流和参与,还是要提高基本工资,或是对奖金的奖励条件做出修改、举办各种团队文娱活动等。
3.5领导者的误区
一个团队或者组织在逐步成熟以后,便有了它成文或者不成文的“游戏规则”。团队的领导者希望每一名团队成员遵循他自己习惯的团队规则。但是,团队的外部环境决定其必须具有高度灵活性和适应性,否则团队就会变得僵化。很多情况下,由于缺乏一种有效的机制,使得团队领导者过分强调自己习惯的“团队规则”而忽视了其他团队成员的需求,导致团队危机的产生,而在“团队规则”和团队灵活性之间保持平衡就对团队领导者提出了更高的挑战。他必须学会把握什么是最关键的。有些领导者,可能信奉敬业奉献、全心付出、一心为公的职业准则,可能认为把工作视为生命的全部才最值得提倡。所以他经常以这样一个高度要求员工,希望他们和自己一样,希望他们在工作的时间全心投入,把工作带回家,在节假日来公司加班,将工
作视为生命的重心。但是,对于大多数人来说,工作并非他们生命的全部。在人性化管理被提倡的今天,这种领导者的“合作规范”越来越受到置疑 马斯洛的需求层次理论告诉我们:人的需求遵循生理需求、安全需求、被尊重的需求、人际交往的需求和自我实现需求的递增规律,只有低层次的需求得到满足之后,人们才可以更加安心地工作,更愿意全心付出,达到自我管理和自我实现。对于员工来说,生理和安全的需求都比较容易被满足,但在被尊重的需求上,许多员工都抱有怨言,认为自己经常不被尊重,经常被领导者视为己有,时刻受到监督,被管制得很严,没有一点时间可供自己自由支配,自己的想法无法得到实现,工作环境很压抑。领导者当然要以身作则,在其位谋其政,树立工作行为的典范。但是以身作则并不代表要以此暗示员工,让他们做到自己“示范”的每一项事务,那样的话,员工非但没有个性,更没有主动性和创造性。所以把握关键,保持对下属的充分尊重,给予团队成员充分的灵活性与施展空间,是保留住团队精英的重要条件。
第4章 完善中小企业团队管理的措施
4.1强化沟通,巩固和强化“目标共识”
团队的目标赋予团队一种高于团队成员个人总和的认同感。这种认同感为如何解决个人利益和团队利益的碰撞提供了有意义的标准,使得一些威胁性的冲突有可能顺利的转化为建设性的冲突,也正因为有团队目标的存在,团队中的每个人才知道自己的坐标在哪儿,团队的坐标在哪儿。每个成员公司的目标是什么?实现我们这个企业的价值,每个部门、每个岗位关键的价值贡献是什么?并让团队每个成员明白他们正在干的事情的目的和价值。只有把握这一关键,才能不断增强团队的凝聚力和向心力,保持团队在共同愿景的激励下不断前进。 沟通是合作的基础,沟通的困难使成员间难以达成默契,缺乏共识,没有默契彼此之间产生感情裂痕,感情裂痕使人们无法合作,无法合作又会影响发展,可见沟通是团队发展的润滑剂。
参考文献
[1]章义伍:如何打造高绩效团队,北京大学出版社,2005;
[2] 陈忠卫:团队管理理论评述[J].经济学动态,1999(7);
[3]王艳燕:企业高层管理团队构成与团队凝聚力的实证研究[D].大连理工大学,2006;
[4]刘洪亮:企业团队精神的塑造研究[D].哈尔滨工程大学,2006;
[6]张新芝:加强中小企业的战略管理研究[D].南昌大学,2005;
[7]颜光华,林明.外国中小企业战略管理探析[J].外国经济与管理,2004,(04)。
[8]吴世昌.外贸的春天还会远吗.市场瞭望,2008(10)
[9]刘兰辉.生于忧患-福建外贸积极应对国际市场的变化.市场瞭望,2007(10)
[10]刘阳.”告急!中国外贸”.市场周刊,2008(5)
浏览量:2
下载量:0
时间:
随着我国经济快速发展,我国不同企业的规模越来越大,在企业和公司规模扩大过程中,公司当中的财务管理得到了人们的普遍重视,其也表现出非常重要的地位,因此,研究公司的财务管理基本原则具有非常重要的现实意义。下面是读文网小编为大家推荐的,供大家参考。
关键词:企业;财务管理;重要性
摘要:企业 财务管理 重要性随着经济形势的不断变化和现代企业制度的逐步完善,一个好的现代企业应该是一个由人事管理、生产管理、营销管理以及财务会计管理等诸多子系统构成的组织。其中,财务会计则是各项管理活动的基础和支撑,企业管理者需要根据财务部门提供的各项数据做出正确决策。有专家称:“在新时期,财务起着„仓库‟的作用,任何智力资本最终都要转化为财务”。可见,财务管理的价值及其在企业中的重要作用。本文就如何做好企业管理提出了几个观点。
一、做好企业财务管理的重要性
(1)重视人的发展与管理观念,是现代企业管理发展的基本趋势,也是知识经济时代的客观要求。伴随着知识经济时代的到来,人本化的理财观念已深入人心,而企业管理中每项财务活动都是由人发起、操作并管理的,因此,企业发展的好坏直接取决于财务管理的强弱,也就是取决于财务人员的知识智慧以及努力程度。做好财务管理,建立责权明确的财务运行机制,是企业有效开展各项工作的基本要求。
(2)财务管作为一种经营管理手段,理贯穿于企业经营活动的各个环节,保证企业价值最大化目标的实现。将财务管理与企业经营活动联系起来,可以确保在营销活动时不会出现大的资金问题,密切把握资金动向,加大了对企业债务、资产、投资回收、现金回流和资产增值等方面的管理与监督作用。
(3)科学的财务管理确保企业在正常运营的同时扩大生产,促进企业的发展壮大。财务管理可以指导各项管理工作的深入开展,并且对各项管理工作的过程和最终结果进行全面综合的反映,根据企业的总目标和实际情况制定财务计,控制成本,实现资源利用最大化;同时,还可以防止生产过程中不必要的开支和浪费。
(4)完善的财务管理制度是企业竞争的重要保障。新经济形势下,国际社会的企业合作日益加深,汽车、网络、电信、金融、保险和一些制造业相互融为一体,共同发展。虽然过去的竞争对手转为合作伙伴,但彼此间的竞争仍然存在。因此,科学完善的管理制度可以大大提升企业的竞争实力,为企业保驾护航。
二、如何做好财务管理
(1)与其他部门密切配合。如果财务部门与其他管理部门割裂开来,财务管理不能延伸到各项管理工作之中,那财务管理就成了无本之木,其作用得不到发挥,形成经营和生产“两面化”会给企业带来很大的隐患。
(2)拥有一只高水平的财务队伍,在加强队伍建设的同时不断加强财务人员的法制观念。部分企业的财务人员专业水平相对较低,账目设置混乱,账簿的启用和交接操作不规范,不正确。部分财务人员由于自身原因或外在压力,丧失了应有的职业道德,并不如实记录账目。甚至出现了私自修改账目、作假帐、挪用公款的现象,严重影响了财务管理在企业管理中所应发挥的作用。
财务人员是财务管理的现实执行者,对财务管理能否发挥效应有着至关重要的作用。因此,会计人员必须按照会计法律、法规和企业制度进行工作,保证所提供的会计信息合法、真实、准确、及时、完整。企业在招聘财务人员的过程中要严格筛选;在工作中做好监督作用;并要不断提升财务工作人员的业务素质,定期组织培训、考核等。
(3)完备、规范的财务管理制度是保证一个企业正常运作及发展壮大的必要条件。“工欲善其事,必先利其器”,好的财务管理制度是企业发展的重要武器, 企业只有真正做到在原始凭证记录管理、定额管理、计量验收等方面有据可查、有度可依;在财务部门职责权限、岗位分工明确;账务处理程序井然有序、稽核制度严格透明,才能真正发挥其主体作用,更好督促各部门工作,促进企业发展。
(4)加强资金管理。很多企业管理者重视资金,却忽视资金管理的重要作用,没有科学的使用资金,造成资金的不足或闲置,降低了利用率,阻碍了资金的循环流通,大大降低了企业利润的生成。
现金对于企业来讲好比人体的血液。如果企业的现金流断裂,迎来的只有倒闭。资金的耗费关系着企业的生产成本和竞争能力,如果光是为了占据市场,将战线拉得过长,导致现金套牢,那么企业周转必然不便利;库存和应收账款与现金正好成反比,如果没有很好的财务控制,导致成本浪费、错误决策、重复购买等,增加了企业的应收账款,造成亏损,最终现金流断裂而使企业轰然倒下。
企业应将现金流的控管分为事前、事中和事后:事前制定预算,事中做好偏差分析并及时改进,事后总结归纳。避免出现资金投入过多、回收困难、长期滞留等情况,影响企业的发展。
(5)非财务工作者了解现代财务管理的技能与方法,但不能干涉财务管理工作。非财务人员了解财务管理制度对企业各项工作的顺利开展起到推进作用。首先,要认识到财务的重要性,了解财务管理的主要工作内容,学会看财务报表并能通过报表了解企业的状况。其次,要走出观念误区,财务管理并非“只管钱”。认为只要管住钱就万事大吉,而忽略了核算的重要性。如此“重资金、轻核算”,做不到真正做到节支降耗, “钱”是管不住的。第三,许多企业的财务部门从创业初期即由管理者一人或其亲属掌管,财政大权“一手抓”,导致财务管理工作无法顺利开展,给企业的长远发展埋下隐患。
一个企业的财务部门只有拥有完善的制度,科学的管理,高水平的财务人员,才能充分调动好各方面的积极性,不断增强企业的经济实力,使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地,为企业谋求更大更远的发展。
参考文献
[1]余绪缨。简论当代管理会计的新发展[J].会计研究,2005(07)。
[2]刘世香。构建以财务管理为核心的企业管理战略方式探寻[J].财会通讯,2004(05)。
[3]侯相钦。浅析加强企业财务管理的重要性[J].东方企业文化 ,2010(08)。
摘 要
中小企业是国民经济的重要组成部分,改革开放以来我国中小企业获得了长足发展,对经济发展和社会稳定起着举足轻重的促进作用。但由于其产出规模小、资本和技术构成较低、受传统体制和外部宏观经济影响大等因素,使得中小企业在财务管理方面存在着与自身发展和市场经济均不适应的情况。加强中小企业财务管理不仅仅是中小企业自身发展的需要,更是入世后面对激烈的市场竞争提高企业核心竞争力的需要,有着重大的理论和实践意义。本文企业财务管理相关基本概念解析的基础上仔细分析了我国中小企业的经营状况,并就其财务管理中存在的不足提出了相应的建议。
关键词:中小企业; 财务管理; 预算
中小企业对市场需求的变动反映及时,能够合理的调动配制资金和劳动力资源,改革开放以来中小企业灵活的经营机制使其得到了长足发展,已经成为我国国民经济的重要组成部分,中小企业的快速发展促进了社会主义市场经济体制的建立与完善,对经济发展和社会稳定起着举足轻重的促进作用。目前,中国企业法人单位有302.6万个(不含2377万个个体工商户),中小企业就占全部企业的99%以上。据统计,中国国内生产总值的50%、出口总量的60% ,税收的43%是由中小企业贡献的。 但由于中小企业的产出规模小、资本和技术构成较低、受传统体制和外部宏观经济影响大等因素,使得中小企业在财务管理方面存在着与自身发展和市场经济均不适应的情况。随着我国加入WTO,国内市场的开放程度日益提高,中小企业发展的销售市场空间逐渐缩小,面对激烈的市场竞争优化中小企业财务管理工作,提高财务管理质量,对于中小企业的发展而言有着重大的理论和实践意义。
一、企业财务管理相关理论概述
(一)财务管理的定义
财务管理是基于企业再生产过程中客观存在的财务活动和关系而产生的,是组织企业资金活动、处理企业同各方面的财务关系的一项经济管理工作,是企业管理的重要组成部分。财务管理的内容主要有筹资管理、投资管理和分配管理三个方面。
(二)财务管理的职能
财务管理的职能是指财务管理的职责和功能,具体有制定和实施公司筹资策方案、投放和配置资金、提高资金利用水平、合理分配公司收益和建立有效的财务管理制度等。这些具体职能可以分别归入财务管理的财务预测、财务决策、财务计划、财务控制、财务分析、财务检查等基本职能中。
(三)财务管理在现代企业中的地位
在商品经济日益发达的社会,企业的财务管理在现代企业中具有极其重要的地位。
1. 资金(资本)运动的管理是现代企业管理的中心
因为财务管理是以货币为统一计量尺度,对企业经营活动的整体及其各个环节实施管理,其管理成效的好坏,将直接关系到企业的总体效益的优劣。
2. 资金(资本)运动管理的意义
因为企业的资金周转是否顺畅、合理、有效,是影响企业是否生存、发展的根本条件。
(四)企业财务管理目标
在现代企业制度下,企业的成功以至于生存在很大程度上取决于它过去和现在的财务管理制度。财务管理不仅与资产的获得及合理使用的决策有关,而且与企业的生产、销售、管理发生直接关系。财务管理作为企业管理的一部分,其目标取决于企业的总目标,同时受财务管理自身特点的制约。企业作为营利性组织,其目标就是要实现企业的生存、发展和获利,要求财务管理要完成筹措资金,并有效地投放和使用资金的任务。公司的目标是追求利润最大化,也就是税后收益最大化。但现代公司里,所有权和控制权分离往往导致了管理者和股东之间的潜在矛盾,两者目标不一致,使管理者往往为了自己的利益最大化而工作。财务管理就需要 充分发挥财务管理监督、控制和激励的作用,从而实现股东利益最大化目标。因此决定了财务管理的目标就是要实现股东财富的最大化或企业价值最大化。
二、我国中小型企业经营概况
中小企业作为我国经济中的一个特殊企业群体,经过二十多年的改革与发展,在城镇经济、个体和私营经济中均得到了迅速增长,特别是广大农村乡镇企业异军突起,其主体就是中小企业,加上原有的国有中小企业和合资企业,目前已形成了各种所有制形式、各种行业并存的中小企业群体。中小企业对保持整个国民经济活力的巨大贡献。中小企业作为一个群体,必然有着不同于大企业的经营特点。
(一)经营管理者和所有者统一
中小企业中,经营者往往就是最大的股东。自己出资,自己经营,这一方面表现为企业决策灵活及时,经营目标明确和强烈的追求利润最大化的优势,经营者目标与股东利益取得一致;另一方面表现为公司在经营上缺乏有力的外部监督,资金使用上存在一定的随意性,不利于公司的良性发展。
(二)经营多属于负完全责任的个人经营
企业的经营决策主要依靠领导人自己对市场的直观把握,因此企业的成败完全取决于经营者的个人能力。其特点一方面表现为有权力、善独裁;另一方面则表现出内在的激励机制,较少存在经营者的“代理成本”,经营者具有机动性,成本意识,担当风险的勇气,有强烈的责任感和开拓精神。
(三)初始资本及可利用的资本少
企业经营的初始资本主要来源于个人积累及借款,资本额少,加上外部融资能力的限制,使资金短缺成为制约中小企业发展的主要原因,资本增值也在一定程度上受到限制,这就将中小企业的活动领域限于中小资本能以操业的范围,否则会遇到极大的风险。
(四)具有经营机制方面的灵活性和易变性
中小企业在经营中表现为对市场需求的变动反应及时,可合理调度和配置资金和劳动力资源。如在中小企业密集的浙江省就表现为主导产品突出、专业化程度高、管理成本低,在大环境相对萧条时期,能加快调整步伐,适应环境,保持相对稳定的发展。
(五)面临的市场竞争压力较大
中小企业从事的行业多容易进入,所以在扩大其产业市场的时候,许多新的对手会参加进来,容易形成过度竞争的局面,而中小企业自身弱小,很难禁得起时常波动的冲击。出于这种原因,很多中小企业的经营者为了自身的原因而参加了联合组织,缺乏协调性。因此表现为经营者常常为避免竞争而寻找出路,在质 量、性能、设计上搞差别化,避开价格竞争,力求实现不完全竞争。
(六)受环境变化刺激或冲击大
与大企业相比,中小企业一般缺乏大企业所拥有的人力资源,资本金小,产品品种少,顾客面窄,常常依赖于某一种产品和技术,因而环境一旦发生变化,对中小企业的冲击和压力就会增大,许多中小企业就是因难以适应新的环境、政策的压力而破产。
三、我国中小型企业财务管理现状分析
目前,我国中小企业财务管理的现状不容乐观。我国中小企业中有相当一部分一味追求销量和市场份额,忽视了财务管理的核心地位,使企业管理局限生产经营型管理格局之中。同时,很多中小企业受规模和人员素质的限制,往往存在会计核算不健全,财务管理缺位的现象;另外由于受宏观经济环境变化和经济体制影响,在加强财务管理方面也遇到了阻碍,企业财务管理的作用没能得以充分发挥。
(一)资金短缺,筹融资能力差
中小企业注册资本较少,资本实力有限,土地、房屋等银行认可的不动产数量较少,同时很多中小企业都处于成长发展时期,这一阶段的资金需要量是企业生产周期中需求量最大的,资金短缺问题成为其发展的瓶颈。中小企业在筹融资上面临的主要外部问题是缺乏政府支持,造成融资渠道少,使其只能通过间接渠道进行融资,获得资金困难,造成后续资金不足,这成为制约其发展的关键问题。
1. 在银行信贷政策上存在歧视
信贷资金分配过度向国有大中型企业倾斜,而中小企业却得不到应有的信贷支持,对其的信贷投放规模与其在经济总量中的比重极不相称。同时金融机构对中小企业的贷款,基本上限于流动资金贷款,长期发展所需资金难以得到满足。在金融组织机构方面,缺乏专门为中小企业(特别是中小私营企业)发展服务的金融机构。
2. 在银行利率政策上存在所有制歧视
政府和央行对国有企业给予较多的利率优惠,而对私营企业则不实行。在实行浮动利率时,对私营企业的浮动幅度也往往比国有企业要高。少数金融机构还采取一些不合规的方式,擅自或变相提高对私营企业的贷款利率。这些问题,都加大了私营企业的筹资成本,使私营企业在市场竞争中处于不利地位。
3. 在直接融资方面资本市场侧重于为大企业提供优质服务
管理层一直将股票上市当作为大型国企解困的有效法宝。至于对中小私营企业进入企业债券市场、股票发行,管理层也基本上持排斥态度,到目前还没有私营企业发行债券的实例。
由于中小私营企业在市场中的劣势地位,缺乏政府支持,财务信息透明度较低,担保主体又无法确切落实,难以与银行进行良好的合作和沟通,即银企双方的信息不对称,使其天然的信用能力就低,自身融资能力低,进一步造成了其资金的短缺。
(二)财务管理水平不高
中小企业更多地把会计作为一种信息披露的需要或者是记账的手段,而没有把之视为管理工具。在会计记账过程中往往忽略企业的实际情况,有时就会产生错误信息,对决策者产生误导,而且即使财务报表反映出了存在的问题,管理者也常常不重视,不能利用财务工具为管理服务。
(三)财务管理制度不完善
从实际情况来看,许多中小企业根本没有设账本,另外设有账本的企业也存在亲属管账、会计出纳不分、财务管理混乱等问题。从中小私营企业的角度来看,企业有炽热的追逐利润的内在冲动,近年来,其凭借自身经营方式灵活等明显的优势和社会功能,在市场经济的海洋中如鱼得水,发展迅猛。但同规范的现代企业制度比较起来,其财务管理制度中存在诸多问题。
(四)对资金缺乏投资预算决策功能
由于投资决策不是中小企业经营中日常财务活动的主要部分,因此经营者一般较不重视资金的计划和预算。中小企业行为常常表现为缺乏长远规划,企业的大部分决策由经营者一人凭借经验决定。同时由于中小企业的组织结构一般不健全,财务人员少,其一般忙于应付日常的财务工作,而没有更多的精力进行这方面的工作。
(五)对资产的管理缺乏科学性,控制薄弱
中小企业一般没有资产管理方面的严格制度,管理上人为作用较多。表现在以下几个方面:
1. 缺乏对会计信息的分析
认为会计报表的编制己经是会计工作的阶段性总结,没有进一步分析的必要,认为会计工作只是核算收入、成本费用、利润及纳税所得,忽视会计信息的分析和利用。
2. 对存货没有加以控制
大量库存产品占用了大量资金,造成资金呆滞,周转不灵。
3. 对应收账款控制不严
造成大量资金回收困难,一般没有严格的赊销政策,在销售状况良好时,没有注意资金的回收,往往到周转不灵时,资金已难以回收,又没有有力的催帐措施,往往形成大量呆帐。
4. 对现金管理不严
造成资金闲置或不足,有些企业在现金充足时,没有有利的投资方式,造成资金闲置和浪费,而有些企业却没有计划盲目使用资金,陷入财务困境从而导致企业危机。
5. 资产保管不利
对原材料、半成品、固定资产等没有完善的管理手段,造成出问题时无法核对,资产损失严重。
四、完善中小型企业财务管理的对策
由于中小企业的产出规模小、资本和技术构成较低、受传统体制和外部宏观经济影响大等因素,使得我国中小企业财务管理的现状不容乐观。为了更好地解决问题,中小型企业本身要重视市场的研究,完善企业内部财务管理运行机制,采取科学的管理方法,努力提高企业的综合素质。
(一)设立符合自身需要的财务管理目标
中小企业所有权和控制权的一致,使财务管理不需要象大企业一样花费许多监督和激励的成本,但财务管理实现股东财富的最大化或企业价值最大化的目标没有改变。企业所有者要充分认识到财务管理是企业管理的核心内容,进行必要的投资,企业的财务管理可以作为一种经营管理手段,保证企业价值最大化目标的实现。这一点在前面提到的公司中都得不到重视,这些小企业经营者虽然在心目中都有自己的近期及中长期目标,也存在追求利润的内在动力,但都没有将之形成具体的财务目标,每个企业都设立了一定的业务指标,却没有在此基础上转化为现实的财务指标,实际上任何业务指标实现后都要归结到财务指标的实现上,只有最终 的财务目标得到实现,公司的生存与发展才能得到保障。
(二)加强自身筹集资金的能力
资金不足是制约中小企业生存和发展的关键性问题,也是近期国家管理层一直关注并致力于改善的问题。要解决这一问题需要政府的支持和企业自己的努力。
1. 政府支持增强企业外部融资能力
可借鉴美国中小企业的筹资方式,从资料可见,美国的融资方式主要有以下几种:一是个人存款;二是向朋友和亲戚的借款;三是商业银行贷款;四是金融投资公司;五是政府资助,通过中小企业管理局发放;六是证券融资;七是保险公司;八是社会开发组织。由此可见美国中小企业外部融资渠道的广阔,对此中小企业的外部管理者在学习的基础上可选择适合我国国情的方式,如鼓励中小企业向朋友和亲戚的借款、继续加快建立以中小企业特别是科技型中小企业为主要对象的信用担保体系、鼓励国有商业银行增加对中小企业的贷款、建立政策性的金融机构、设立专门的中小企业基金、加快二板市场的建立,完善资本市场、使效益好的中小企业能够发行企业债券,为中小企业创造融资条件。同时国家应加强外部管理,增强政策扶持,促进中小企业规范发展,对中小企业实行统一领导,分级管理。进一步完善中小企业的政策法规。
2. 中小企业自身应力求克服筹资能力不强的弱点
通过提高商业信用,规范财务报表的使用等手段来提高自己的融资能力,在遇到资金困难时,还应充分发掘自身的能力,如在案例中提到的厦门阳光机电进出口有限公司采用的职工内部筹资的方法就是自身的一种很好的尝试,这种类似于股份公司中的职工持股计划,一方面解决了资金困难,为资金来源提供了有力的保障;另一方面可以激励企业内部职工的工作热情,促进企业长期发展。
(三)加强财务预算功能,规范资金的使用
充分发挥财务管理预算和控制监督的职能。财务管理人员应努力提高自身素质,可以积极参与公司战略计划的制定,当然这需要所有者对财务的支持,采取能不断调整的滚动式预算或全面动态预算制度,为管理者提供详尽的资料,使预算能更多地服务于公司战略管理的需要,使预算更接近于连续进行的计划过程。企业的管理人员应该能通过财务信息做出相应的决策。
(四)加强财务方面的分析和控制
一方面要加强财务分析,建立有效的财务监督体系。保证企业已经制定的政策得到有效执行,加强对公司债务、资产、投资回收、现金回流和资产增值等方面的财务管理与监督。加强财务控制,提高资金利用水平。企业在利润分配时应优先考虑积累,充实资本,保持良好的资 本结构,努力提高资产的运用效率,形成合理的资本结构,保持适当的流动能力,使资金运用产生最佳效果,合理分配资金。加强对会计信息的分析,在决策上不能靠主观感觉,在内部管理上不能靠主观喜好,必须踏实地进行成本、利润控制,进行企业经营环境和经营目标分析、企业经营策略分析、生产要素投入和产出分析、企业经济效益的综合分析,提高管理水平和经济效益;另一方面要强化外部监督职能。充分发挥会计师事务所、审计师事务所等机构的作用,加强服务和核查,从而提高中小企业的财务管理水平。
(五)完善内部的财务管理制度
良好的财务管理制度是完善中小型企业财务管理的制度保障,中小型企业只有健全内部组织结构,建立一套适合自己的的财务管理制度才能够真正为企业财务管理提供制度保障。
1. 建立健全内部组织结构
明确划分组织机构内部各岗位或工作人员的职权,建立相应的岗位责任制,使授权者与执行者分工明确,执行者与审核人员分工明确。公司财务部门应明确职能,认真贯彻执行国家有关的财务管理制度;建立健全财务管理的各种规章制度,编制财务计划,加强经营核算管理,反映、分析财务计划的执行情况,检查监督财务纪律;积极为经营管理服务,促进公司取得较好的经济效益,厉行节约,合理使用资金;合理分配公司收入,及时完成需要上交的税收及管理费用;对有关机构及财政、税务、银行部门了解、检查财务工作,主动提供有关资料,如实反映情况。
2. 构建完善的财务会计制度,聘请高质量的会计人员
会计、出纳必须严格分人管理,以避免资金流失。企业管理者自己要纠正那种想逃税的错误观念,当然,合法避税是企业应该考虑的问题。
建立完善财务制度包括:
(1)报销制度
规定哪些项目可以报销、哪些项目不能报销,规定报销的审批程序。
(2)财产管理制度
加强资产控制和营运管理,对日常用品规定领用登记办法,对固定资产规定登记保管办法。
(3)现金和银行存款的管理
主要是规定现金和支票的领用和管理办法。
(4)应收账款管理制度
应收账款过多往往造成企业流动性不足,资金周转不灵,形成企业风险。因此,必须设立有关管理制度,指定专人加强管理。
(5)成本分析制度
我国目前的会计往往是一种事后的记录,其实,会计人员应该是企业的管理人员,成本分析是财务会计人员的一项重要职责,企业管理者应随时了解企业的 收、付、余情况,了解企业的资金状况,现金流量。企业财会人员要定期向管理者提供成本费用方面的明细表,帮助管理者做成本分析,进行成本控制,效益测算。还要建立工资制度、福利制度。财务人员要在企业成本允许的范围内设计出合理的工资、福利制度,以调动企业职工积极性,留住人才。
结 论
综上所述,加强中小企业财务管理是一个系统工程,必须结合中小企业实际建立有效的财务管理体系,确定适合于企业的财务管理目标,一方面加强企业凑集资金能力,另一方面完善内部财务管理制度,加强财务预算、控制,规范资金使用,提高资金使用效率。我们的企业要发展、要强大财务上的管理必不可少,相信在中小企业中财务管理这块制度上能得到更加完善。
参考文献
[1] 李胜. 全面财务风险管理研究[D]. 湘潭大学: 湘潭大学,2005.
[2] 李春媛. 如何加强企业财务风险控制[J]. 价值工程,2010,(32).
[3] 冯艳. 非营利组织财务风险管理研究[D]. 西南财经大学: 西南财经大学,2007.
[4] 李红梅. 中国商业银行整体风险管理研究[D]. 辽宁大学: 辽宁大学,2010.
[5] 谢宁. 全面风险管理框架下的现代银行财务模式研究[D]. 西南财经大学: 西南财经大学,2010.
[6] 甘鹏. 甘肃省中小企业信用担保机构风险管理研究[D]. 兰州大学: 兰州大学,2008.
[7] 丁玉书. 企业财务活动中的风险管理问题研究[D]. 吉林大学: 吉林大学,2004.
[8] 李延德. 大学生在校期间风险管理研究[D]. 大连海事大学: 大连海事大学,2010.
[9] 敬永红. 达州翠屏山综合开发一期工程项目风险管理研究[D]. 西南交通大学: 西南交通大学,2009.
[10] 闫峰. 卓越·蔚蓝群岛开发项目风险管理研究[D]. 中国海洋大学: 中国海洋学,2008.
浏览量:4
下载量:0
时间:
随着社会与经济的发展,会议在人们的日常生活中越来越占据重要的地位。在企业中,会议更是管理中常用的一种沟通方式和工作手段,已成为企业运作与管理的重要部分,良好的会议管理对企业具有重大的意义。下面是读文网小编为大家推荐的公司企业会议管理论文,供大家参考。
前言
随着社会现代化进程的飞速发张,各公司之间的竞争日益加剧,一个公司要想做大做强并长远的发展下去,企业的目标和决策,是至关重要的。而这些对于现代的经济社会而言,则是通过公司会议来解决的。可以说现在的公司会议,对一个企业来说是非常重要的,而会议召开的是否顺利,召开的成功或失败,这直接影响一个公司能否更快更让你更准确的作出决策,抓住先机,能否决胜于商业竞争之战中取得胜利是非常重要的。
正文
整个世界在某种程度上说是一个时时处处充满会议的世界。而会议的主要目的就是解决问题,但由于开会技巧不佳或过于频繁,不但无益于解决问题,反而使问题愈趋复杂。频繁的会议与主管层的随意决策,常常是员工的梦魇;员工花太多时间在无效率的会议上,不仅浪费公司成本,也造成工作效率低下。如何能在会议中高效率且有效果地解决问题,是“高效会议管理”的中心议题。 而如何把一个公司会议开好,使其繁琐的会议变成一个高效得会议,是会议充满生机活力,使会议达到预期的目的,这就需要会议主持人具有打破僵局、会场控制、会场特殊情况的处理等控场和沟通技巧。
奥本海默"企业里不是所有的会议都经过充分准备,也不是所有会议都能做到精心控制。事实上,许多会议差不多完全失控,还有一些会议则几乎完全与企业的利益背道而驰。"
在召开会议之前应做好,如果没有做好会议准备,那么还不如不要开会,这样的会议注定是一个失败的会议。因此,会议召集者必须做好会议准备工作。会议通知内容里须写明会议时间,会议地点,与会者,会议讨论主题,如果要求与会者携带笔记本或者汇报材料等,也必须在会议通知中备注说明。所以会议前准备工作如下:
第一,提前计划会议,以使会议效率最大化。在会议召开之前,组织者应提前发出会议议程及相关背景资料。会议议程应给出每个议题的大致时间。这样做,既能提高效率,又能保证每个议题有充分的讨论时间。
第二,建立会议评估机制。为增强会议的有效性,与会者应定期对会议进行评估,找出哪些地方需要改进。这样既能在这次会议中找到这次会议的优点和这次会议的不足,又可为下次会议做准备。
第三,会场预约。根据需要,制定最完美的策划;根据会议的级别,选择会议举办地;根据会议的具体情况,确定是否将会议划分为几个分会场,选择分会场的地点,并提前预约。
第四,会场的布局,设备安装调试。根据会议的具体情况,设计并安排会场的布局,细致周到地设计好所有的细节;根据需要,准备会议所需要的所有设备,并提前安放在指定位置;根据需要,提前为您调试好设备,并进行演练,确保会议的顺利进行。
会议应制定严格会议制度。例:有一家企业在会议制度中采用了一个“现场捐款”的方式,规定:与会者每迟到一分钟,现场捐款10元;会议过程中,电话铃声每响一次,现场捐款10元,手机等通话工具必须处于震动状态或者关机状态。为什么要突出“现场”两字?因为执行一个制度必须要求快捷迅速,这样被处罚者才能在第一时间里知道错误所在,处罚不是目的,而是让受罚者不要犯下同样的低级错误。同时应规定会议所处罚的款项应归为员工福利,加班人回家的打车费,作为短期内进步员工的鼓励进或作为下次会议的经费。
此外,企业开会切忌条条框框。会议应具有一个良好的氛围,不应一走进会场就能感受到一种死气沉沉的氛围。这会使员工压力很大,不能发表自己的看法,于是就选择了沉默。但是等到会议一结束,就会满腹牢骚。而应是会议具有一个良好的氛围,使与会者各抒己见,滔滔不绝,不管接受谁的方案,但是走出会议室,大家还是喜笑颜开,都能够严格去执行会上决定的方案。
总结
会议效率不高是当前许多会议的现状。因此,找出会议效率低下的原因就显得格外重要。使会议效率低下通常有:
1.会议目的、内容与议题的确定会议的目的
2.,围绕会议议题的有关材料准备情况质量高的会议.应当不讨论先无准备的议题
3.会议主持人的素质和与会人员的构成状况主持人对会议的重视程度、对议越相关情况掌握的程度
4.会议的组织领导水平会议的组织领导工作主要是指安排处理好会议活动各个环节之间的关系.包括从会议议题的提出.会议相关材料的收集,针对这些因素,应在会前充分做好预防性管理。与此同时,清楚了解什么是高效会议、会议规范有哪些也至关重要,只有掌握了这些,才能从正面引导我们如何提高会议的效率。
由于在信息社会现代化下企业的经营环境不同,因此管理的作用也迥然不同。自20世纪以来,有三种因素对企业的经营环境造成了巨大的影响,其一是以知识经济为主体的新经济特性的形成;其二是经济全球化趋势的日益显现;其三是基于互联网技术的网络经济的出现,在这三种因素的作用下,企业外部环境日趋开放,国际市场竞争更加激烈,如何加强管理,应对新经济环境下的激烈竞争,这既是向我国现代化企业提出了严峻的挑战,更为企业提供了实现快速发展的历史机遇。
一、信息社会企业管理面临的挑战
(一)企业管理面临知识管理的挑战
世界经济的发展已进入知识经济时代,知识经济是以知识为基础的经济,它的发展直接依赖于知识的创新、传播及应用。随着知识经济全球范围内的兴起,企业经营与管理的环境也日益发生着巨大的变化,而企业经营与管理的环境变化将对企业管理产生巨大影响,从而推动着企业管理的不断创新。
1、 知识经济将使企业的管理基础向知识资本转变。
随着技术的进步和社会、经济形态的转换,企业管理的思想、方法和制度也处在不断的变化之中,迄今为止,企业管理经历了以经验管理为主特征的第一代管理,以科学管理为特征睥第二代管理,以行为管理为特征的第三代管理,以现代管理为特征的第四代管理和以知识管理为特征的第五代管理。
企业知识管理就是将知识资源和知识资本当作管理的基础和核心,分析企业知识的存在形态和运行规律,以知识资源和知识资本当作提高其他资源和资本使用效率的枢纽,以实现各种类型资本同时增值的管理思想、管理过程和管理方法。就一个企业而言,知识有内部知识和外部知识两种形态,企业可以借助现代的信息技术和手段,建立公司外部知识网络和企业内部网络,以建立递增收益网络;并通过设立知识联盟,有效地管理、利用现有的和潜在的知识资源,增强企业对环境的适应能力而提高其竞争力。
由于知识经济是以不断创新的知识为基础知识在增加产品或服务的附加值方面所起的作用正在成为企业最为关注的,也是决定企业生存与持续发展的重要资源,从而对企业知识资源的管理即知识管理已上升为企业管理新的重心。而知识管理是以网络化、数字化、信息化、知识化为基础,以“信息高速公路”为主干,以知识创新为核心的一种全新管理模式。
2、知识经济下,人力资源管理的重要性日益凸显。
知识经济发展的主导要素是人才,人对知识的掌握和驾驭以及由此而带来的企业管理创新,使人在经济活动中的地位和作用此比以往任何时候都变得更加突出和重要,把人当作一种使企业在激烈的竞争中生存、发展、始终充满生机和活力的特殊资源来最大限度地发掘、科学管理已成为现代企业管理的一项重大使命。这些变化表明:知识经济条件下,以人为本,个人与企业共同发展是企业管理的新理念,企业管理的核心是如何研究和开发知识密集型产品,如何积累和应用知识,更好地发挥人才的作用。
3、知识经济使企业的管理战略发生变化。
知识经济的兴起,使得企业的战略管理发生了很大的变化。这种变化表现在:首先,在投资战略上,要由过去主要投资厂房、设备、生产线等有形资产,转到大量投资于人才培训、激励创新方面,生产和分配要向知识产品服务倾斜;其次,在竞争战略上,要注意拿起保护知识产权这一武器,把蕴含在产品或服务中的知识含量作为竞争中取胜的关键;再次,在成长战略上,要由过去主要依靠规模经济某求企业发展,调整到大力依靠无形资产的创造和增值来实现企业的壮大和发展,即依靠智力扩张、知名度的提高、信誉的增强、形象的完善和最佳经济效益使企业经久不衰。
(二)企业管理面临经济全球化的挑战
全球经济一体化是21世纪世界经济发展的大趋势,而经济全球化的深入发展,对企业管理提出了严峻的挑战。
1、随着中国加入WTO,以及经济全球化的深入发展,中国企业将有更多的机会走出国门,进入国际市场。
在这种大的经济背景下,企业的生产管理活动范围将由国内拓展到全球,不能仅靠利用国内资源来谋求发展,而是必须广泛地利用世界各国的资金、技术、劳动力等生产要素发展自己,以求实现资源的最佳配置;同时,其生产协作关系也不再局限于国内,而是要在全球范围内寻合作伙伴;而且,企业的发展也不仅仅受国内经济形势、资源环境等因素的影响,同时也要受到国际经济形势、资源、环境等因素的制约。
2、在全球化的背景下,企业管理必须建立高效、便捷、可靠的全球化要素传输流动网络,采用各种先进的要素传输手段,特别是信息传输手段,否则,企业就无法在国际竞争中取胜,这对企业的组织结构设计提出了新的要求。
企业管理组织将呈现追求网络化、扁平化、柔性化的发展趋势,21世纪企业内部组织结构,将一改占主流地位的“金字塔”式的层级组织结构形势,中间管理层将失去原有的价值,企业管理组织将呈现扁平状态、弹性化。这主要是由于现代管理技术和手段的采用,使得企业的中间管理层减少,中层和基层领导者的管理幅度增大。借助网络与信息技术,企业的每一个员工,虽然工作岗位不 同、工作地点不同,但可以在同一时间与同一管理者直接进行沟通。扁平化的管理组织将直接带来管理费用的下降、管理效率的提高,同时还会极大提高员工的自主性与积极性。组织结构的柔性化则是指在组织结构上不设置固定的和正式的组织结构,而代之以一些临时性的、以任务为导向的团队式组织,借助组织结克难的柔性化可以实现企业组织集团化和分权化的统一,稳定性和变革的统一。
3、经济全球化背景,战略联盟已成为西方企业间合作竞争的新形式。
过去传统的竞争战略是你死我活的零和博弈,而20世纪70年代以来,世界各国和企业间的经济活动正日益全球化,相互依赖和相互竞争是当今世界经济的一个显著特点和基本趋势。在知识经济和网络经济下,企业间的合作显得尤为重要,任何一个企业都不可能在所有的技术上享有优势,网络化又使知识之获取如此便捷低廉,企业间的合作对双方有利。西方企业推出的“战略联盟”,就是这一趋势的具体体现。所谓战略联盟,是指两个或两个以上经济实体为特定的战略目标而采取的以任何股权和非股权形式共担风险、共享利益的联合行动。通过合作,战略伙伴间优势得到互补或互相加强,劣势得到弥补以创造组合的竞争优势。据报道,IBM公司在1992年就已与美国和海外的各类公司造成了400多项战略聪明协议。中国企业如联想、海尔、小天鹅等一批从事电子产品开发、生产和销售的成功企业已经开始构筑适合自身发展需要的战略联盟体系。可以说,作为一种新的竞争方式,一种“双赢”游戏,战略联盟正是中国企业发展的未来之路。而且,随着信息化的不断深入,战略联盟的形式也在深化和发展,越来越多的跨国公司会将他们的伙伴关系发展成为“超级联盟”。
(三)企业管理面临网络经济的挑战
众所周知,人类社会发展到今天,世界通信的基础结构发生了三次重在变革,1876年诞生了电话网络,1948年有线电视网络形成,1969年国际互联网萌芽,各种数据基础结构由此间生。目前,人类正在进入一个崭新的时代——网络经济时代。
网络经济的出现将促使管理产生全方位的变革,这主要是由于计算机网络的崭新而强大的功能所决定的,尤其在互联网和经济联姻之后,其强大的功能在经济利益的驱使下不断拓展,应用的领域日益广泛。网络经济对管理理论变革的影响,主要体现在20世纪90年代以来,一方面,计算机技术发展到互联网阶段以后,新技术革命对变幻多端的经济环境起到了推波助澜的作用,这无形中就加速了新理论的诞生;另一方面,,网络技术的发展为提升管理水平提供了有力的“武器”。透视管理领域,不难发现网络经济正在引发一场前所未有的管理变革,这种变革,要求企业的内部组织模式、经营管理理念以及企业之间的关系发生一系列深刻的变化。
1、企业管理的重点已从内部控制性管理转向了外部适应性管理,要素效率不再成为企业追求的惟一目标。
世界经济一体化趋势的加强,一方面拓宽了企业竞争和合作的边界,另一方面则增大了企业的外部不确定性。因此,如何充分利用现代信息技术的先进手段来重新设计企业内部组织和企业之间的界面关系,充分关注企业的顾客资本以及客户关系管理,这些课题都对企业管理提出了新的挑战。
2、企业竞争优势的核心已从物转向人,再转向知识,知识管理成了企业管理的重要领域。 由于收益递增的使用特征,知识资本比实物资本具有更强的收益性和灵活性。设计合理的知识治理机制,形成基于创新和共享的知识型文化,是提高现代企业学习能力和创新能力的重要途径。人力资源作为知识的主要载体,其管理方式也出现了前网络经济时代无法比拟的个性化和高效率的特征。
3、企业组织形态已开始由固定化和显性化转向实时代和虚拟化,物质流不再成为企业组织设计的惟一基础。
信息技术的发展使得远离现场作业成可能。通过业务外包,“全能型”企业能够蜕变成为只保留较少职能部门的“核心型”企业,从而形成一种共生关系更加明显的新型企业生态群落。因此,增值过程的重整成了企业无法回避的紧迫课题,适应这种需求,在互联网的支持下,组织结构顺利地实现了扁平化、弹性化和柔性化。而且一种前倨后恭的组织形式——虚拟组织应运而生。
4、企业管理的方法已由制度化和程式化转向了模块化。
简明、精确、快速的模块化电子管理程序使得传统的职能计划和信息处理变得异常简单。决定企业优势差异的不仅是企业内部资源的利用效率,更重要的是企业经营者对环境变异的感知能力和企业的响应速度决定这种速度的主要因素是管理观念与企业文化。管理观念与企业文化都是一种看不见、摸不着的东西,但它是一个企业的灵魂,网络经济时代的企业化与前网络经济时代相比,出现了从“充满竞争与不信任状态”向“精诚合作相互信任状态”转变,从“被动的自我保护型”向“自觉的积极创造型”转变,从“简单的服从”向“实现自我价值”转变等新的特点。而新的观念、新的文化又必然形成新的竞争能力。
5、现代企业的经营领域已由单一的商品经营拓展到了资本经营。
资本经营成了企业快速成长的主要方向,当今的企业权属商品市场已深深地打上了网络时代的烙印,虚拟经济与实物经济交融意味着“规模制胜”的财富分配规则面临着失效的可能。
二、信息社会提高企业竞争能力的管理措施
在用户主导和技术制胜的新经济时代,传统的规模导向的企业已难以适应全球化竞争的需要和深层的应用信息技术的要求,增强企业对环境的响应能力成了企业的当务之急。企业可通过采取如下措施以提高竞争能力:
(一)实施供应链管理,优化资源配置
在企业外部环境复杂、变幻的条件下,企业首先需要将同一产业链条上的不同企业之间,同一企业之间、同一企业的产品之间、职能之间的相互关系纳入系统的供应链管理范畴,以明确各种要素在相关界面之间的联系方式,取得企业内部资源和外部环境的动态平衡。
(二)优化组织设计,提高反应速度
为应对日益复杂的经济环境,企业组织的设计原则也要发生根本的变化:第一,组织设计的基础应由传统的物质流转向价值流和信息流;第二,组织设计的目标由传统的效率性转向适应性;第三,组织能力强化的重点应由资产的竞争性转向员和企业的学习性。企业需要通过信息技术的合理运用、组织结构的简化调整和企业文化的多元化融合起来提高其反应能力,并建立一种新的企业组织形态即实时企业组织,如虚拟企业、网络组织、战略联盟、学习型组织和无边界组织等组织形式。
(三)加强客户管理,提升顾客满意度
随着现代生产管理和现代生产技术的发展,以及市场态势的转变,企业应建立一种旨在改善企业与客户之间的关系的新型管理机制,即客户关系管理,应用于企业市场营销、销售、服务与技术等企业外部资源整合领域。
(四)加强知识管理,积聚知识资本
知识在增加产品或服务的附加值方面所起的作用正在成为企业关注的核心,也是决定企业生存与持续发展的重要资源,企业应加强知识管理,将知识资源和知识资本当作提高其他资源和资本使用效率的枢纽,借助现代的信息技术和手段,利用现有的和潜在的知识资源,增强企业对环境的适应能力,提高其竞争力。
三、信息社会企业管理的创新
(一)企业管理观念是企业进行管理创新的灵魂
企业要想在复杂多变的市场竞争中生存和发展,就必然首先在管理观念上不断创新。而要更新观念,管理者必须打破现有的心智模式的束缚,有针对性地进行系统思维、逆向思维、开放式和发散式思维的训练,并通过综合现有的知识、管理技术等,改善和突破原有的管理理论和方法。
1、“信息至上”观念。
人类社会已经进入了信息时代,全球信息网络化等高新技术正改变着人们的生产方式,生活方式和思维方式。信息管理已渗透到企业的方方面面。在激烈的市场竞争中,企业要不停地与外界环境交流信息,如:科技发展信息、市场行情信息、竞争对手信息和科学管理信息等;在企业内部还有人、财、物、产、供、销等各个管理环节的信息。这些企业内外信息的收集、加工、存储、传输和使用是企业管理创新的前提。企业必须首先树立“信息至上”的观念,以开放的头脑及时地把握各种不断变化的企业内外部信息,才能有针对性地进行企业管理创新。
2、“能本管理”观念。
信息时代的到来,迫使企业具备“以快应变”的能力,以最快速的仅应适应外部环境的变化。在这种情况下,集中体现员工的创造性和主动性精神的智力资本成为企业竞争力的核心资源,同时企业的管理方式也在发生历史性的演变,从物本管理过度到人本管理,进而深化为以人的能力为核心的管理,更确切地说就是能本管理。在信息时代、知识、信息、智力成为企业竞争力的核心因素,人作为知识的载体,作为知识的创造者,其智力资本的贡献率是人力资本贡献率的主导成分,并远远高于非人力资本的贡献率,企业间竞争的实质就是高素质、高创新能力的人才的竞争。英国壳牌石油公司的企划主任伍德格告诉我们:企业惟一持久的竞争优势或许是具备比你的竞争对手学习得更快的能力。因而,企业的管理核心也应该演化为培养人的学习能力、发挥人才的创造性,侧重于人的智力和创新能力开发的管理,走向人本管理的高级阶段。
3、从重视经济性转向重视企业伦理。
在工业经济社会,企业的惟一目标就是追求利润的最大化,因而许多企业对社会财富贪得无厌地攫取,不仅损害社会公众利益,破坏生态环境,竭泽渔地渔地掠夺自然资源,甚至为了一已私利,损害所有者、生产者或消费者利益,而在信息社会中人们的价值观念、生产和消费方式都发生了重大变化,企业特别是大公司对社会生活方式,道德伦理价值观念的发展变化越来越具有直接影响,人们要求企业行为符合社会道德伦理,这使得企业必须从社会伭理准则来认识和规范自身行为,以重视社会责任的形象来赢得人们的赞赏。一是要把企业看成准公共机构,不仅追求利润,而且对保持社会公平做出实质性的贡献。二是作为担负企业经营责任的经营者,除了追求个人私利,还应对出资者的财产负责,保证生产者心入增加、福利改善。三是个体私利的最大化要与整体的社会责任相一致。总之,必须把个人价值与经济效益、社会责任结合在一起。
(二)企业经营管理方式的创新
1、企业经营管理的信息化。
信息化是企业管理创新的基础,企业必须切实加强信息化建设。 由于信息化能提高其应变能力,可以进一步融合企业的各种资源,使各项资源能综合、合理、集约、高效地使用,大大提高生产经营效率。随着企业获得和分析处理信息能力的不断提高,企业可以跟踪世界上科学技术及其应用的最新成果以及信息的更广泛的共享,与外部尤其是与消费者更直接和密切的联系等将大大提高企业的创新能力。因此,企业必须切实加强信息化建设。
2、注重柔性与和谐管理。
(1)柔性管理是在研究人们心理和行为规律的基础上采用非强制方式,在人们心目中产生一种潜在的说服力,从而把组织意识变成人们自觉的行动。它的本质是在以知识工作者为本的管理过程中体现出来的和谐、融合、合作、灵活敏捷任性等特征。自我改善的柔性管理以严格管理规范为基础,以高素质的员工队彺为条件,以员工自我管理为主体,通过顺势而人性化的管理来强化管理的应变能力。它是以理性管理的管理思维,超越了传统的硬性管理模式,把刚性管理制度的强制实施发展成为员工自觉的行为要求和弹性的约束准则;把被动的事后惩罚转变为事前预防性的相互监督;把围绕生产的管理结构调整为以市场为中心的灵活应变的弹性管理机构;把员工在企业中的自我价值的实现与企业的发展目标相融合。
(2)和谐管理指使组织系统达到内外协调、调和、融洽、和谐的管理。和谐理论是建立在系统理论与系统分析的框架之上的。企业组织是一个系统,它与外界各系统及其本身内部的各种要素都是密切联系的,和揩管理的基本思想就是如何在各个了系统中形成一种和谐状态,从而达到企业组织整体和谐的目的,以实现效率最大化。
要实现企业内部的和谐,首先,领导者应有很大的事业心和敬业精神,带头为实现企业目标而奋斗,并处处关心体谅员工,善于联系员工,为企业与员工、员工与员工之间的沟通创造条件。其次,领导者应有谦逊诚信的品德和民主平等的作风,尊重员工的人格,虚心听取各种意见。其三,领导者应善于在物质和精神上体恤员工。日本的企业界十分强调和谐管理,日本劳工运动评论家森田实对松下公司的这一制度的特点评论说:日本的企业就像父亲,劳工组织就像母亲,公司中层干部就像亲兄弟,而企业的劳动者便是子女。日本企业所培养的是亲情味的大家庭式的和谐。
要实现企业内部环境与外部环境之间的和谐,首先,提高产品质量是调试企业与客户、市场和消费者之间关系和谐的重要方面。中国台湾体育用品巨豪,光男企业股份有限公司董事长罗光男在讲述自己在调试企业内外环境和谐方面的经验时说:高质量的产品是实现主动调试客户,使自己与客户能在利益一致的基础上达到和谐的最根本条件。其次,在和谐管理中还必须处理好“和”与“争”的关系。市场经济是竞争的经济,没有竞争力的企业必然要被淘汰,“和”与“争”是事物相辅相成的两个方面,必须正确对待,不可偏废。
3、组织运作虚拟化。
时代变迁对企业提出了新的要求:打破原有的地域界限,绕过原有的部门层次,与外部组织频繁地进行资源的交流和互补,以群体和协作优势赢得竞争的主动地位;企业的决策不再停留在对内部资源的考虑上,而是借用企业外部的力量,钭可利用的企业外部资源与内部资源整合在一起虚拟运行,以提高提高企业的竞争力,这是信息时代企业组织运作的一个发展趋势。
虚拟运作的类型主要有:人员虚拟、功能虚拟和企业虚拟。
4、营销方式网络化。
企业在传统营销中,一般分销渠道相对较长且信息反馈较慢,企业与消费者不能做到“一对一营销”,造成费用高、服务跟不上的等问题。网络提供了良好的信息交流和技术条件,使企业的合作竞争战略和虚拟化运作模式能得以实施,使企业能与顾客建立起更为直接的联系。企业通过建立网络营销系统,可以根据消费者个性化需求,实现个性化生产和服务,扩展企业的生存空间,企业不仅从网上获取大量的需求信息,依靠网络进行预测和决策,而且许多交易行为在网上进行,可以大大降低交易成本。因此,企业必须参加网上经营的新战场。
(三)企业管理制度创新
管理制度是受企业制度亦即企业财产制度决定的一整套管理行为规范,包括企业领导制度、经济责任制及内部管理制度。在信息社会中,市场信息复杂多变,人类知识日益膨胀。企业要根据管理的基本原则,结合企业身身的特点,对企业原有一些内部制度进行创新,以适应企业在信息多变的环境中生存发展的需求。
要对原有的建立在精细分工基础上的已不适应市场竞争需要的一些管理制度、企业业务流程设计方面的制度、系统化管理方面的制度和议事方面的制度进行创新。
1、企业业务流程设计制度创新。
现代企业管理理论、思想和方法多是以现代大生产的工业社会为背景产生的,信息社会的到来特别是现代信息技术的广泛应用和深入发展给企业生产、管理活动方式带来了根本性的变革,使企业管理面临重大挑战,其中最主要的挑战之一是如何改造和重组企业、改变企业原有的管理思维方式、有效运用信息技术、适应信息社会带来的种种变化,而由顾客需求驱动、基于信息技术的业务流程重组(Business Process Reengineering, BPR)正是应对这种挑战的有效管理方式。然而,由于重组企业的传统业务流程涉及企业经营管理模式与组织结构的一系列变革,企业实施业务流程重组的成本高居不下,同时还承受着巨大的管理与市场风险,实际的成功率也比较低,在此情况下,寻找一种低成本、高成功率的替代解决方案就成了许多企业决策者和相关研究人员面临的重要任务之一。
(1)信息思维
①系统论与信息思维
系统是由相互作用和相互依赖的若干组成要素结合成的具有特定功能的有机整体。作为一个系统,企业是由人员、资金、结构、技术、战略、任务、文化等要素构成的,从供应链的角度讲,企业系统还包括顾客、供应商等(见图1)。构成企业系统的要素是为了实现企业目标而有机组合在一起的,它们是不同质的,分布在企业的不同部门与环节,隶属于不同的价值活动,在企业中发挥着不同的作用。著名的管理学家孔茨说过:管理的本质就是协调。在管理实践过程中,各相关主体的协调往往是管理的难点,通常要消耗大量的时间和精力。因而,在企业实施价值流重组的过程中,将这些不同质的要素进行重新整合与调配是一项非常复杂的工程。不同要素在业务流程重组过程中的作用不一样,这对企业重组成本的控制是非常不利的,同时也是不少企业实施业务流程重组失败的主要原因之一。
②信息论与信息思维
在企业生产经营活动中始终贯穿着三种“流”,即物流、资金流和信息流。前两种流是企业生产经营活动的主体流程,这种流动是否畅通,在很大程度上决定着企业生产经营活动的好坏。为了使企业经营活动达到最优效果,就必须对物流和资金流加以科学地计划、组织和调节,使其按照一定的规律运动,而物流和资金流畅通的前提条件是信息流的畅通。信息流的任何阻塞都会使物流和资金流造成混乱,从而会冲减企业的经济效果。
信息是事物的一种属性,信息思维是以信息论为基础的。控制论的创始人维纳曾说过:信息就是信息,不是物质,也不是能量;信息是实物运动外化出来的物质存在状态,有它的独特性。在社会管理科学方面,运用信息方法分析,企业的管理系统可以近似地看作是一个信息系统,管理机构的任务就是通过信息系统掌握和处理信息,然后做出决策,发出指令,有效地组织和指挥这一系统的各种活动。从信息论的角度分析,管理过程的实质是信息过程,信息是企业管理的基础,其中信息的传递与加工构成所有企业行为的基础。以业务流程重组为例,其实施对象可看作是信息的本体,流程的输入与输出则可以看作是信息流的运动。
③信息技术与信息思维
现代信息技术的发展也为业务流程重组理论提供了现实依据。随着信息化的发展和信息化工具在生产和管理过程中的广泛使用,信息流程与业务流程逐步融为一体,共同演化,有力地推动了企业的信息化转型。在传统的机械技术体系中,信息流与业务流程是分离的,信息流是由作为主体的人来控制的,企业的效率和效益更多地是由操作主体的水平、能力和积极性等所决定的;在现代的信息化企业中,信息流则通过制造资源计划(Manufacturing Resources Planning, MRPII)、计算机集成制造系统(Computer Integrated Manufacturing System, CIMS)、企业资源计划(Enterprise Resources Planning, ERP)等管理软件或管理系统与业务流程整合在一起,形成了信息化的业务流程,在此情况下,从信息流重组的角度探讨业务流程重组就成为一种行之有效的方法。信息流重组可以看作是信息思维在业务流程重组中应用的产物。
(2)业务流程重组与信息流重组
①业务流程重组
《牛津英语大词典》将流程定义为,一个或一系列连续有规律的行动,这些行动以确定的方式发生或执行,导致特定结果的实现。一般而言,流程是由一系列单独的任务组成的、使一个输入经流程变成输出的全过程。组成流程的基本要素包括活动、活动之间的连接方式、活动的承担者和完成活动的方式。企业的业务流程是一个增值过程,如美国哈佛大学商学院波特教授提出的价值链实际上就是一个基于价值创造的业务流程。
业务流程分析并没有一个准确的定义,其根本目的是要运用多种不同的技术手段,来理解既有的业务流程,从价值增值和提高核心竞争力的角度重塑业务流程。通常,在业务流程分析之前,需要与业务流程涉及的企业内外部人员进行充分沟通,只有在此基础上,才能准确界定业务流程分析的目标与范围以及业务流程改进中可能遇到的阻力、风险和收益。在业务流程分析中,企业还要识别与区分不同的业务流程,如佩帕德和罗兰就认为,可以按业务流程的规模与范围,将业务流程划分为三大类:战略业务流程、经营业务流程、保障业务流程。
参考文献:
1、尹柳营 《国际企业管理》 华南理工大学出版社 2007年7月
2、李敏 《经营国际化的理论与实践》 华南理工大学出版社 2006年12月
3、彭壁玉 《现化企业管理新论》 经济科学出版社 2008年5月
4、董艳玲 《网络经济与管理变革》 中共中央党校出版社 2008年3月
5、韩民春 《互联网经济学导论》 华中科技大学出版社 2007年12月
浏览量:2
下载量:0
时间:
中国的房地产市场在经历了一个曲折的历史发展过程之后,正逐步走向成熟与理智。下面是读文网小编为大家推荐的大学房地产开发与管理论文,供大家参考。
摘要
房地产项目策划是确立项目的目标,同时确立系统目标的具体方案。它是项目设计和计划的依据,是项目实施的依据,同时又是项目后评价的依据。通过对房地产项目的策划研究,对项目的各项指标和内容进行准确有效的分析,以确保项目有理有利的实施。房地产开发公司为了保证自己的经济利益和保持企业竞争力,都非常重视项目策划研究。成功的房地产企业,其价值越来越取决于他们的从策略面取得生产,分配及应用知识的能力。
本文是为武汉利嘉置业即将开工的武汉世界城光谷步行街项目做的项目策划,详尽介绍了光谷步行街的基本规划、周边环境及开发目标等相关状况。基于对该项目的调研与策划研究,分析了项目的优劣势,确定了目标客户群,明确自身定位,为项目的实施提供了策划建议。文章对项目的可行性研究以及营销实施作出指导,对项目的资金筹措与赢利能力进行分析策划,并对项目的实施提供初步的实施方案,从而确保项目的成功。
关键词:房地产项目 策划研究 市场分析
第1章 绪论
行市场前景分析。
第四部分综合运用策划理论进行项目建设规模策划与投资需求预测。首先分析项目的经济技术指标、项目的设计定位以及项目特色来确定项目的建设规模。其次分析项目的投资过程和资金需求,策划项目的投资需求。
第五部分综合运用项目资金筹措理论,对项目进行资金筹措策划。对项目的资金来源与运用进行周密的策划研究。为项目融资、资金的科学合理利用,发现不确定因素,防范财务风险,为项目的成功运转提供财务上保障。
第六部分运用财务可行性分析基本知识,对整个项目的投资效益进行分析并为项目做出初步财务可行性评价,为项目的盈利能力做出科学的策划研究。
第七部分通过对本案例的研究,对全文进行总结与展望。总结出对房地产项目策划研究的相关建议,以及本案例中的项目策划过程中出现的问题,同时也通过这一部分指出本案例的局限性以及需要进一步研究的问题,对房地产项目策划研究策略提出建议。
第2章 房地产项目策划的相关理论基础
2.1房地产项目策划的内涵
房地产项目策划是在房地产领域内运用科学规范的策划行为。房地产项目策划,目前有两种不同理解:一种观点认为,房地产项目策划就是促销策划,即如何想方设法把楼卖出去,这是一种狭义的理解;另一种观点认为,房地产项目策划就是从发展商获得土地使用权、市场调研、消费者行为和心理分析直到物业管理全过程的策划,即业界人士所说的房地产项目全过程策划。笔者认同后一种观点,认为房地产项目策划是为达到投资目标,在调查、分析有关资料的基础上,按照一定的程序对房地产项目的实施事先进行系统的、全面的构思、谋划,并制定和选择合理可行的执行方案,以及根据目标要求和现实环境变化,对方案进行修改、调整的一种创造性的活动。也就是要对房地产项目进行全过程的策划,即从功能策划与市场前景分析、建设规模策划与投资需求预测、资金筹措策划、项目投资效益分析等各个环节都进行全方位策划,使项目的开发价值提升到最理想的位置。本文主要针对武汉市房地产市场,以武汉光谷步行街项目为例证,对房地产项目的市场调研、项目定位、规划设计以及房地产项目的营销策划进行研究
[1]。
目前有部分观点认为:房地产项目策划书其实就是房地产项目的可行性研究报告。这种观点实际上还没有深刻理解房地产项目策划的深刻内涵。房地产项目可行性研究报告书通常是项目已经基本确定的情况下对项目进行分析。房地产项目策划策划书通常是在目前尚未形成的时候制作的,当然,还有一些是就项目的局部进行的策划。项目策划与可行性研究有着很大的区别,项目策划与决策也是不同的,项目策划的过程包括制定方案、选择、调整方案,而决策是对方案的优选。项目可行性研究、决策都应是策划工作的具体内容,而策划更为广泛。
2.2房地产项目策划的特征
房地产项目策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起。房地产项目策划参与项目的每个环节,通过概念设计及各种策划手段,使开发的项目产品适销对路,占领市场。在房地产项目策划中必须把握房地产项目策划的特征、坚持一定的原则,才能够使房地产企业决策水平进一步提高,为房地产企业创造社会价值和经济价值。
(1)前瞻性:房地产策划的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。
第2章 房地产项目策划的相关理论基础
在市场调研阶段,要预见到几年乃至几十年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。
(2)地域性:第一,要考虑房地产开发项目的区域情况,如地理位置、气候条件、经济发展水平等;第二,要考虑房地产开发项目周围的市场情况,如市场供求状况、市场发展状况、居民的消费倾向、生活习惯及社会审美倾向等;第三,要考虑房地产项目的区位情况,如自然区位、经济区位等。
(3)市场性:房地产策划自始至终要以市场为主导,要随市场的变化而变化;又要造就市场、创造市场,开发稀缺产品,避免同质竞争,这样才能获得好的经济效益。
(4)可操作性:房地产项目策划方案一定要具有可操作性,体现在以下方面:一是策划方案密切结合实际,符合市场规律,在实际市场环境中有可操作的条件;二是开发商有能力实施策划方案;三是要易于操作、容易实施,有可操作的方法。
(5)引导性:任何房地产项目策划方案都应当以市场需求为依据,然而仍有许多经过市场调查而策划的产品未获得全面成功,原因就在于缺乏引导。在现实生活中,由于消费者的需要受到内外各种因素的影响和制约,在市场去求方面具有一定的弹性,只要我们加以适当引导,挖掘出新的市场需求,这种隐含的、不明显的需要,就会变成实实在在的购买需求[2]。
2.3房地产项目策划的流程及内容
按房地产项目策划是一项较为复杂专业性很强的工作,应当有一套科学严谨的工作程序。按照科学严谨的工作程序开展策划工作,可以避免不必要的反复和浪费,提高策划工作效率;可以使策划工作规范化、精细化,保证策划工作的质量。透过房地产项目策划程序,可以看出策划一个房地产项目的全过程,也可以了解一个房地产项目策划的各项具体工作之问的内在逻辑关系。由于在现在的生产条件下,房地产项目策划是针对已经拿到土地项目的策划,所以已明确项目的房地产项目策划在策划市场上占有一定的比例。房地产项目策划的具体流程,笔者通过一个图形来简要说明:功能策划与市场前景分析→建设规模策划与投资需求预测→资金筹措策划→投资效益分析→设计方案。 [5]
按照房地产项目的发展进程,房地产项目策划的内容主要体现在以下几个方面:
(1)房地产项目功能策划与市场前景分析:项目的功能策划就是以消费者的潜在需求为依据,设计产品的功能。功能设计实质上是市场细分理论的深化,市场细分方法有好多种,但归根结底都是以功能细分的。在进行项目定位策划时,
要注意产品和市场的互动,产品要弥补市场方面的空白点,要引领市场发展潮流,树立市场目标;要考虑开发商与消费者的互动,通过项目树立开发商的品牌形象,提升开发商品牌价值;要注意消费者与产品的互动,产品的设计要符合消费者的消费习惯。项目定位需要解决的问题是:①项目市场定位房地产产品的消费者,有哪些竞争对手,目标客户的消费习惯。②房地产项目的概念设计成功的概念设计给项目赋予更多的文化内涵,引领一种新的生活理念和生活方式。对拟建项目提出一种概念、精神和思想,是贯穿于整个项目的灵魂,是项目的主题,也是房地产项目的主题策划。③产品定位确定开发的产品种类,寻找拟开发产品的限制条件,制定具体的定位方案与策略。
房地产市场前景分析:市场前景的好坏关系到整个项目的成功,是整个项目的盈利能力的关键。对房地产项目的市场前景作全方位的分析,需要以项目的功能定位为基础。
(2)房地产项目建筑规模策划与投资需求预测:开发商在深入市场调研和准确的项目定位的基础上,对房地产项目进行规划设计,这一阶段的工作内容主要是:①项目整体规划方案设计对项目建设条件和综合技术经济论证;对项目空间布局和景观规划设计;提出交通组织方案并设计。②确定建筑风格和楼盘特色风格作为凝固的社会思潮深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。房地产项目要考虑地域、自然环境、风俗、目标客户年龄、文化层次及市场的稀缺等因素来确定产品的建筑风格。③住宅户型设计要求在新的理念指导下,以人为本,以人与环境的和谐发展为核心,运用科学技术手段,综合社会、经济、环境、文化等因素,创造出符合时代、居民要求的住宅。④公共建筑规划设计公共建筑的功能、经济及美观的问题属于内在因素,城市规划、周围环境、地段状况等方面的要求是外在因素,这些关系构成一个整体统一而又和谐完整的空间体系。有机地处理个体与群体、空间与体形之间的关系,使建筑的空间体系与周围环境相互协调,可以增强建筑本身的美观。
房地产项目投资需求预测:在房地产项目建设规模策划完成后,基于其建设规模对项目的投资需求进行具体的分析,明确项目的资金需要,预测投资需求。
(3)房地产项目资金筹措策划:房地产投资项目的投资规模往往非常大,这样大的资金需要量,完全靠自有资金周转是不可能的。因此,筹集资金就成为房地产投资的重要经济活动。房地产行业是资金密集型的行业,任何公司在进行地产开发项目时主要遇到的难题就是资金问题。对于本项目,同样我们也会遇到资金短缺的问题。在项目的开发中,除了我们自己投入部分资金外,大部分要靠外部资金的注入才能使项目顺利开展下去。
(4)房地产项目投资效益分析:房地产投资效益分析是根据国家现行财税制度和现行价格管理办法,分析测算投资项目的效益和费用,考察投资项目的获利
能力、清偿能力及外汇效果等财务情况,以判断投资项目财务上的效益状况。房地产投资项目财务效益分析通常分为房地产投资项目静态分析和房地产投资项目动态分析。
2.4房地产项目策划的作用
房地产项目策划在知识经济时代属于智力产业,能为房地产企业创造社会 价值和经济价值。21世纪是知识经济时代,知识经济的主要特征是智力、智慧产业将得到进一步发展,社会所需的知识比任何时代要丰富得多。成功的房地产企业,其价值越来越取决于他们的从策略面取得生产,分配及应用知识的能力。
房地产项目策划能使企业决策准确,避免项目运作出现偏差。房地产项目策划是在对房地产项目市场调研后形成的,它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。同时房地产项目策划能使房地产开发项目增强竞争力,近年来房地产企业开发模式不断突破。在这种情况下,房地产项目策划就能发挥它的特长,增强项目的竞争力,赢得主动的地位。
房地产项目策划还能帮助探索解决企业的管理问题,增强企业的管理创新能力。房地产企业要赢得市场,重点是管理。策划人帮助房地产开发企业管理创新,从而寻求房地产开发项目的问题入手,探索解决管理问题的有效途径。
房地产项目策划还能够有效的整合房地产项目资源,使之形成优势。要开发好一个房地产项目,需要调动很多资源协调发展,如概念资源、人力资源、社会资源等。房地产项自策划参与到各种资源中去,理清他们的关系,分析他们的功能,帮助它们团结一起,围绕中心,形成共同的目标[3]。
第3章 武汉世界城光谷步行街项目功能策划与市场前景分析 房地产项目的功能策划关系到房地产项目的销售与市场等,关系到整个项目的成败。是房地产项目策划的重要内容,只有对房地产项目的功能做出恰当的策划才能保证足够的市场潜力和市场前景。市场前景的好坏关系到整个项目的成功,是整个项目的盈利能力的关键。
3.1项目功能策划
3.1.1项目位置及周边环境
光谷世界城项目位于武昌东湖高新技术开发区;西临鲁巷广场,书城;北临珞瑜路和华中科技大学;东临关山一路,南临雄楚大道,该地区集聚了多所大专高等院校,科研机构,高科技公司,是迅速成长的武汉城市圈中的文化、时尚中心。项目总建筑面积为121.5万平方米,地块呈不规则长方形,中心轴线长约1800米,平均宽度170米。
项目所处的光谷广场位置,距离武昌中心中南路约10公里,以雄楚大道和珞渝路相互连接,是武昌中心城市密集区与光谷的连接点,是武昌进入光谷的主要关口,亦是光谷进入武昌中心区的咽喉。“进则武昌,退则光谷”是这一位置的恰当形容。项目周边道路主要表现为“两横三纵”:东西向有两条城市快速干道:雄楚大道和珞渝路,南北向有民院大道、关山一路、关山二路。项目地块内的关山路,目前作为城市干道的功能已经被弱化,以支路的形式存在,具备形成商业步行街的基础条件。
光谷广场周边各种生活配套设施相对光谷其他区域而言是整个区域最为成熟的。 周边商场、菜场、休闲广场众多,大专院校林立,公园、医院等公共设施相距不远。地快周边有:华中科技大学、中南民院、中国地质大学、中科院武汉分院、七0一所、七一九所、武汉邮科院、鲁巷购物中心、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光电子大市场、电信数码港、以及有长飞,网通,NEC等上下游高科技产业聚集的东湖新技术开区等。
本项目一期开发德A地块部分,交通便捷,自然景观资源丰富,区域公共设施完善,处在武汉东湖开发区内,该项目是武汉开发东湖开发区的重要组成部分。A地块基地用地面积87467平方米,地上总建筑面积312795平方米。
第3章 武汉世界城光谷步行街项目功能策划与市场前景分析
五大主题步行街区:阳光激情的南加州海岸、感性美丽的地中海风情、清朗明丽的意大利、华丽雄伟的德国主题、高雅浪漫的法国构成。1350米街道设置了10大景观节点,汲取各国建筑精华,成为具有代表性的建筑博览。建筑、广告、柱饰、店招都浑然一休,给游人和顾客超越时空的跨际体验,带来“每次都有不同体验,感觉永远都没逛完”的消费体验。
特色之二:建在中国唯一的光谷之上的唯一的光概念特色。项目将以全世界最大规模的炫彩激光群落,打造武汉的世界级夜空。最高500米的光影效果,将是整个武汉都可以看见的高度,通过整条街的灯光规划设计,形成一条发光的银河,成为武汉夜空独特的风景。有火热的、有冷寂的、有静止的、有跳跃的附在建筑顶上、身上或窜动在街上和丰富的建筑和景观呼应,在整条街形成有趣的光影体验,使夜晚的趣味更加动人。
特色之三:空间尺度趣味宜人化。项目作为一条专为步行设计的商业街,在空间尺度和景观空间的设计上秉持趣味宜人化原则,以形成“两步之间的欢乐,一条街的开心”。景观包含四部分:街道和广场节点、店面装饰、灯光系统和导示系统。分别由商业景观设计公司、灯光设计公司、导示设计公司和装饰装修公司完成。在主街道上,作为景观的主要展示区,具备给客户文化、休憩、展示、饮食等多种功能,除供人流通过外,还有各种服务性、供休息、售卖的设施,如:报亭、电话亭、警亭、休息椅、凳、哈根达斯的小木屋、慕尼黑的啤酒桶等;以良好的空间设计和景观设计让更多的人到地面上来,放慢脚步,营造良好的商业氛围。
3.1.3项目的功能定位
项本项目5年之内的最大的可操作商业量在30-35万平方米,那么这样的的业量下,可能的商业形态将包含:大型百货、大型仓储超市、酒店、写字楼、主题商场(家居、数码、电器)、美食、娱乐、休闲、其他自由独立商业等。商业的建筑形态,可能包含:街区独立店面形式,中空百货形式,平层仓储超市形式,小独栋主力店形式,主题商场形式,酒店形式和写字楼形式。本项目用地性质大体为商业、居住、写字楼、酒店式公寓用地。项目所处的鲁巷广场,共有鲁磨路,卓豹路,珞渝路东西两段,民院路以及关山路六条路在此汇集。其中的珞渝路东西两段做为光谷联系武汉传统市中心城市快速干道经过项目北部大约1000米的长度。而关山路的70%将被项目包容,目前的关山路是做为低级集贸市场的形式存在的。而民院路是光谷腹地汤逊湖乃至夏口区联系干道。其他的鲁磨路和卓豹路是做为仅次于城市主干道的城市重要道路的形式存在。
光谷广场的定位是未来的武昌新兴城市副核心,而本项目又是光谷广场最大的一个开发项目,所以,光谷项目的定位就是承担这个武昌副核心里大部分城市功能的物业。
结论
本论文在对房地产市场分析调研及具体项目的技术经济分析上,都本着客观、合理的原则,在对市场进行大量的调查分析,并从实践中总结经验。针对武汉光谷步行街房地产项目这一具体对象,从项目环境分析、市场分析、项目定位最后到项目的技术经济评价等几个方面对该项目进行了深入的策划研究,主要得到如下结论:
近年来,武汉市固定资产投资特别是住宅房地产的投资增长速度很快。武汉市住宅房地产的价格也一路飘升。大量的资金涌入房地产行业,一方面说明了房地产行业的快速发展,另一方面也有可能导致过度竞争。本文通过对可能与本项目形成竞争关系的主要竞争对手进行分析后认为:与主要竞争对手相比,本项目无论在开发规模、开发商口碑、户型规划质量、地块升值潜力等方面都具有优势。项目具有以下优势:①该地块极具发展潜力,属于拆迁改建整合发展的重要地块,是经商要道。②土地成本低,赢利空间大的优势 ,光谷片区由于早期的交通状况,房产一直比较低迷。在这种情况下,本公司看准商机,以低价拿下了这块地,无疑是对开发空间的大大提升。③项目的号召力巨大。该项目处于武昌东湖高新技术开发区,受到武汉大众及政府的大力支持,有望成为武汉又一城市名片,具有巨大的吸引力。本项目开发规模较大,放眼整个武汉市,少有出其右者。如此大规模的楼盘,势必会吸引众多有意购房者的眼球,让他们更多关注本项目的相关信息,有利于扩大本项目在武汉市的影响力。④近年来武汉市经济发展速度较快,居民消费水平和消费能力有较大幅度的提高。在居民的投资观念中,投资房地产成为一个重要的选择。这样一个大的背景,为本房地产项目的开发打下了良好的外部经济环境。同时本项目所在地块在武汉市未来城市发展规划中处于极为有利的地位,这些无疑将吸引更多房地产远期投资者的关注。
本项目实施的难点主要有:①项目规模较大,时间较紧,开发过程中各方面工作协调难度大。②项目的定位主题有一定难度。尽管设计工作一经完成,其定位也就相应确定,但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。③房地产行业竞争激烈,项目公司需建立一支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式。
结论
本论文在对房地产市场分析调研及具体项目的技术经济分析上,都本着客观、合理的原则,在对市场进行大量的调查分析,并从实践中总结经验。针对武汉光谷步行街房地产项目这一具体对象,从项目环境分析、市场分析、项目定位最后到项目的技术经济评价等几个方面对该项目进行了深入的策划研究,主要得到如下结论:
近年来,武汉市固定资产投资特别是住宅房地产的投资增长速度很快。武汉市住宅房地产的价格也一路飘升。大量的资金涌入房地产行业,一方面说明了房地产行业的快速发展,另一方面也有可能导致过度竞争。本文通过对可能与本项目形成竞争关系的主要竞争对手进行分析后认为:与主要竞争对手相比,本项目无论在开发规模、开发商口碑、户型规划质量、地块升值潜力等方面都具有优势。项目具有以下优势:①该地块极具发展潜力,属于拆迁改建整合发展的重要地块,是经商要道。②土地成本低,赢利空间大的优势 ,光谷片区由于早期的交通状况,房产一直比较低迷。在这种情况下,本公司看准商机,以低价拿下了这块地,无疑是对开发空间的大大提升。③项目的号召力巨大。该项目处于武昌东湖高新技术开发区,受到武汉大众及政府的大力支持,有望成为武汉又一城市名片,具有巨大的吸引力。本项目开发规模较大,放眼整个武汉市,少有出其右者。如此大规模的楼盘,势必会吸引众多有意购房者的眼球,让他们更多关注本项目的相关信息,有利于扩大本项目在武汉市的影响力。④近年来武汉市经济发展速度较快,居民消费水平和消费能力有较大幅度的提高。在居民的投资观念中,投资房地产成为一个重要的选择。这样一个大的背景,为本房地产项目的开发打下了良好的外部经济环境。同时本项目所在地块在武汉市未来城市发展规划中处于极为有利的地位,这些无疑将吸引更多房地产远期投资者的关注。
本项目实施的难点主要有:①项目规模较大,时间较紧,开发过程中各方面工作协调难度大。②项目的定位主题有一定难度。尽管设计工作一经完成,其定位也就相应确定,但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。③房地产行业竞争激烈,项目公司需建立一支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式。
结论
本论文在对房地产市场分析调研及具体项目的技术经济分析上,都本着客观、合理的原则,在对市场进行大量的调查分析,并从实践中总结经验。针对武汉光谷步行街房地产项目这一具体对象,从项目环境分析、市场分析、项目定位最后到项目的技术经济评价等几个方面对该项目进行了深入的策划研究,主要得到如下结论:
近年来,武汉市固定资产投资特别是住宅房地产的投资增长速度很快。武汉市住宅房地产的价格也一路飘升。大量的资金涌入房地产行业,一方面说明了房地产行业的快速发展,另一方面也有可能导致过度竞争。本文通过对可能与本项目形成竞争关系的主要竞争对手进行分析后认为:与主要竞争对手相比,本项目无论在开发规模、开发商口碑、户型规划质量、地块升值潜力等方面都具有优势。项目具有以下优势:①该地块极具发展潜力,属于拆迁改建整合发展的重要地块,是经商要道。②土地成本低,赢利空间大的优势 ,光谷片区由于早期的交通状况,房产一直比较低迷。在这种情况下,本公司看准商机,以低价拿下了这块地,无疑是对开发空间的大大提升。③项目的号召力巨大。该项目处于武昌东湖高新技术开发区,受到武汉大众及政府的大力支持,有望成为武汉又一城市名片,具有巨大的吸引力。本项目开发规模较大,放眼整个武汉市,少有出其右者。如此大规模的楼盘,势必会吸引众多有意购房者的眼球,让他们更多关注本项目的相关信息,有利于扩大本项目在武汉市的影响力。④近年来武汉市经济发展速度较快,居民消费水平和消费能力有较大幅度的提高。在居民的投资观念中,投资房地产成为一个重要的选择。这样一个大的背景,为本房地产项目的开发打下了良好的外部经济环境。同时本项目所在地块在武汉市未来城市发展规划中处于极为有利的地位,这些无疑将吸引更多房地产远期投资者的关注。
本项目实施的难点主要有:①项目规模较大,时间较紧,开发过程中各方面工作协调难度大。②项目的定位主题有一定难度。尽管设计工作一经完成,其定位也就相应确定,但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。③房地产行业竞争激烈,项目公司需建立一支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式。
致谢
经过前后3个月的时间,终于完成我的这份项目策划研究报告。经过这个过程,我们学会了把所学的知识加以应用,并且在实践中发现新的问题解决问题。所谓“纸上得来终觉浅,绝知此事要躬行”诚斯言也!
房地产项目策划是我感兴趣的研究领域,在李春好老师的悉心指导下,经过3个多月的努力,终于完成了今天的文字。本文从选题,准备,到定稿,得到了多位老师的关心,支持和帮助,可以说没有他们以及相关课题方向的老师自始自终的热心关怀,鞭策,鼓励和细心指导,以及在论文写作过程中给予的学术指导和修改建议,因此我一直心存感激对他们的学术造诣和敬业态度。在这里,我想对几位在毕业设计过程中给予我帮助的老师特别是李老师致以最诚挚的感谢。其次也感谢武汉利嘉置业的徐哥,感谢你提供的调研机会及相关的数据资料等。
最后,由于知识的浅陋,出现错误在所难免,希望看过这篇毕业设计的老师,同学多提宝贵意见,以使我在今后的学习工作中能更好的运用。
参考文献
[1]谭术魁.房地产项目管理[M] .北京:机械工业出版社,2004.
[2]赵延军,薛文碧.房地产策划与开发[M].北京:机械工业出版社,2006.
[3]迟迅.商业地产寻求多点平衡[J].地产评论,2004,10(10):1-3.
[4]赵丽萍.商业地产求变冲破瓶颈[J].京华时报,2005(7):1-2.
[5]迟晓亭.房地产投资分析浅谈[J].建筑管理现代化,2005(5):34—35.
[6]易小嫒.房地产开发项目投资决策方法新探索[J].对外经济贸易大学学报,2006(8):8-13.
[7]曾肇和.房地产公司战略管理[M].中国建筑工业出版社,2007.
[8]李国强,肖跃军.中小型房地产企业项目实施阶段的风险管理[J].风险管理,2007(3):8-13.
[9]胥和生,沈蕙帼.房地产策划[M].上海:东华大学出版社,2006.
[10]张小丹.浅析房产新政策下武汉房地产市场的发展.中国建设信息[J],2005,10(8):5-9 .
[摘要] 房地产开发成本管理是房地产企业成本管理的核心内容之一,本次调研报告主要通过采用实地调查法、文献检索法、专人询问法的调查方法。对浙东化建材料有限公司在房地产开发过程中建筑成本方面的开发成本调研分析,通过分析发现该公司在建筑成本开发管理上存在诸多问题,针对以上问题提出了改进建议和必要的完善措施。
[关键词] 房地产 开发成本 控制 管理
引言 随着国家房地产相关房地产宏观调控政策的出台及相关法律制度的完善,房地产行业的暴利时代告于段落,企业要在市场上获得一席之地,必须加强自身管理的内涵建设,房地产开发成本管理是企业成本管理的核心内容之一,因此我们必须加强房地产开发成本的管理。而房地产开发间接费用、土地开发成本、配套设施开发成本和房屋开发成本的核算恰恰有机的构成了房地产开发成本管理系统。所以我就房地产开发成本管理展开了调研和分析,而且在调研中发现了浙东化建中存在的问题与不足,并在最后的调研建议中提出了相关的建议与完善措施。
一、公司的基本情况
浙东化建材料有限公司于2001年6月29日在台州工商局注册,企业法人为王良森。公司已经发展成为资产规模1.3亿元,拥有正式职工100余人,年产值3亿多元的中小型房地产开发公司。浙东化建材料有限公司
是集开发、建设、销售于一体的一家房地产开发公司。公司设有财务部、招商部、销售部、施工部及后勤部等多个部门。公司实行董事长领导下的总经理负责制,是严格按照现代企业制度组建、现代化管理的经济实体。
二、调研方案设计
(一)调研的目的及意义
在国家宏观经济的调控下房地产企业要实现企业利润最大化,则必须因时利导完善措施,控制成本性消耗开支,降低运营成本,提升服务质量,提高市场竞争力。只有真正地明确了开发成本管理的相关知识,才能在具体的工作实践中有目的、有意识地对开发成本进行核算、管理。通过加强开发成本管理,克服盲目性,增强主动性,理智性,有效地降低成本。在开发成本管理的过程中找出经营问题所在,从而改善经营,节约开支。本调研报告就公司的现状进行了深入调研,希望通过本调研报告的调研分析对公司目前所存在的问题能得到更好的解决,对于公司以后的发展有进一步的提高。
(二)调研思路及方法 房地产开发的成本构成包括:土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。在几个月的时间里我采用了一系列方法,我对浙东化建的开发成本管理等内容进行了调研,了解到该公司在建筑成本、土地开发成本,房屋开发成本,配套设施开发等相关信息,并且也调研了相同房地产开发企业的建筑成本。我主要采用了文献检索法,通过该方法取得了中国部分房地产企业和浙东化建公司的基本资料、概况信息和相关财务资料。采用实地调查法,走访了本公司部分科室和施工现场,和一些相关人员和工人谈话并查看资料,归纳整理收入和支出以及各种费用及消耗资料。还采用了专人询问法对公司人员请教和提问,对调研项目加深认识和与用其他方法所收集的材料进行分析和筛选,从而归纳实际有用的信息。在调研的过程中发现了本公司每平米的建筑成本比较相同企业部分成本过高,合同过程管理不到位,变更难以控制,各种原始凭证记录不完善导致无法精算其开发成本,使开发成本增多等诸多因素。根据本公司的现状我对浙东化建公司提出了合理建议和改进方法。
三、调研结果分析
(一)调研的基本情况
在国家宏观调控房地产行业下的今天,房地产行业的暴利即将结束。如何控制开发成本也是地产商们亘古不变的话题,而房地产企业的开发成本中建筑成本尤为重要。可是在调研中发现浙东化建的每平米建筑成本普遍过高,为了更直观的知道浙东化建每平米建筑成本过高的原因。为此我专门就每平米建筑成本对本公司浙东化建和台州白云房地产开发有限公司二家规模相差不多的开发项目类似的公司进行了数据调研分析。
浙东化建材料有限公司房地产开发成本管理调研报告 房地产开发有限公司每平米建筑成本仅为2055元/平方米。二者均为相类似的房地产开发企业,但为何建筑成本相差如此之多。从图中我们不难发现浙东化建的工程费用普遍比白云房地产公司要高。而导致工程费用高的原因也是存在诸多方面。在调研中发现,有些工程项目存在拖延工期的现象,这无疑会大大增加房地产开发企业的开发成本。部分工程项目返工现象严重,原本可以一次性完工的工程项目,反复多次返工,这不仅造成了建筑材料的浪费也损失了大量的人工费。在一些工程项目中由于工程管理人员没有估算好建筑材料用量,并不加详细的记录原始凭证使得材料浪费现象也显得尤为突出,这都使得本公司的建筑成本远远要高于同类房地产开发公司。
归根结底是由于公司成本管理比较松散,公司人员管理意识不强从而造成了合同签订模糊导致了拖工期和工程返工等诸多现象的发生,而公司人员常抱着事不关己高高挂起的心态。公司的成本管理人员也没有完善的记录原始凭证,更没有统一和规范财务人员的实务操作,也没使项目成本得到动态的有效的控制和管理。
(二)调研的基本结论
1、企业内部合同过程管理不到位
在对浙东化建的开发成本分析的过程中不难发现合同缺乏规范化管理。规范化管理主要从两个方面理解:一是“合理”的签订合同;二是合同的分类授权与审批。以前该公司都喜欢签大合同,跨分期、跨科目。在签订的时候,没有从成本管理与控制的角度考虑,不为后面的工作着想。
签的时候很方便,到合同执行过程中,就会出现拖延工期或者返工,建筑材料浪费等诸多现象,这都使得建筑成本增加的重要因素。缺少合同分类授权与审批机制。合同分类不同、金额不同,其负责的部门不同、授权不同。浙东化建公司需要清晰定义授权、责任体系,建立预警、审批机制,以保证合同签订的质量。
2、成本变更控制难管理
成本变更控制难在两个方面:一是时效性强;二是难以及时测算。许多现场签证均有时效性强的特点,现场变更一旦发生,现场工程经理就得决策如果返工成本就做进去了,不返工工期就可能会延迟。同时,变更发生前往往无法精确测算其成本,只有等到变更发生后才可以。这就会导致变更测算只能事后进行,而事前只能估算,这为成本控制带来风险。而公司管理更加粗放,变更发生后也不及时测算成本,等到结算时再进行“算总账”,这就给成本控制管理带来了更大的风险。
3、各种原始记录不完善
原始记录,在生产过程中来源于最基层的施工地点,在物资采购方面来源于各级物资部门。原始记录真实与否,直接影响核算的真实程度。因此,能否及时正确地反映成本情况,关键取决于原始记录的可靠程度。由于房地产企业业务多,工程量也大,企业在生产过程中的原始记录存在两种种情况:一是有的施工工地核算建立了原始记录,但流于形式的多,原始记录也有假的。二是有的根本没有施工工地核算,也就没有最基层的原始记录,预算成本没有明确,扩大比例,成本核算不能反映真实情况。
4、欠缺高素质的成本管理人员
成本管理岗位是地产企业随着精细化管理,逐渐分离出来的新型管理岗位。该岗位一般都是从工程概况预算、财务等其他岗位转过来。 既然是“全成本”管理,那么就要求这个岗位需要具备一定的“综合能力”,如:设计、工程造价、营销管理、财务等。而目前这样的人才在该公司还比较稀缺,如不能够很好解决这个问题,将会成为企业未来发展的瓶颈。
四、浙东化建材料有限公司的建议
(一)加强合同全过程动态管理 合同的订立可以采用招投标、议标、战略协议采购等多种方式。随着管理的规范化,现在很多地产公司逐渐采用招投标方式签订合同,中标后,再由发包方与承包单位签订合约。由于合同的签订是成本实现的第一个环节,所以,在合同签订时要清晰界定双方的权责,确保合同顺利执行。合同签订过程需要走审批流程,审批通过后记录备档。
在施工过程中,应严格按照工程承包合同、招标文件、中标书等约定项目的施工范围,项目经理应组织项目全体人员进行书面的专题交底会,对工程承包合同的内容、范围、各方的责任、义务、目标成本的分解、合同的主要经济指标、合同存在的风险与履约中应注意的问题等具体落实到各职能部门、各责任区,并将目标成本控制的指标下达到每位负责人员,由各责任工程师在工程管理过程中具体控制,对主控范围内的费用与控制指标经常进行对比,对超指标情况拖延工期等问题及时反馈并查找原因、及时调整,项目应有专兼职人员对合同的履约情况进行管理和分析,使工程成本始终处于受控阶段。
(二) 加强成本变更控制管理 在对成本变更难以管理的问题上。我发现 一般项目施工工期较长,各阶段的差异较大,项目在履约过程中,一方面要认真分析研究合同,正确行使合同赋予的权利;另一方面,要重视合同履约过程中的索赔管理,随时关注现场动态,做好索赔的各项基础工作,特别是对那些变更新增工程项目,必须有建设单位书面签认的设计图纸变更,并应及时协商确定变更价格,以便索要增加工程款。另外工程造价管理人员,应掌握和熟悉施工工艺,了解设计变更项目、材料代用部位及现场施工情况和合同协议条款,及时收集现场实际成本消耗情况,分析和预测结算时可能出现的异议,及早准备解决的依据和理由,以保证工程的顺利进行。
(三)建立健全各类台账,做好原始记录
为解决好各种原始记录的问题,我认为在这方面,应当建立实物量日统计台账、机械设备工时利用台账、材料收付保管账、用工记录等。已实行施工工地核算的,应当进一步完善原始记录,建立互相制约的制度,解决好数字对口问题。企业的物资部门应当建立仓库物资到货原始记录,作为物资已经到货,尚未付款,还不属于自己资产的一种过渡。待发货票到达付款时应当立即办理正式验收,入保管账,同时注销到货记录。
(四)引进高素质成本管理人员 针对最后一个问题,我认为浙东化建公司应加大对会计人员,尤其是具有综能力的会计人才的引进以及培训。将会计核算与企业的内部控制管理有效的结合起来,来满足企业的管理需要,反过来促进企业内部控制管理水平的提高,从而为实现企业利益最大化。
总结
通过这次调研我清楚的认识到房地产行业由于其资本密集,投资风险极高,如果经营不善,企业亏损甚至破产的可能都有。所以为了企业的持续发展,必须控制成本,开源、节耗。由于近几年来房地产业的膨胀发展,引起了全社会的关注,国家不断出台抑制房价的措施,使得房地产企业的日子越发的不好过了。同时也加剧了房地产企业之间的竞争,其实企业的竞争就是利润的竞争,也就是成本的竞争。控制管理好企业的成本,是房地产企业管理的重要内容和核心任务。加强企业内部管理,签订好合同,提高管理人员管理意识,培训和引进成本管理人员,这些措施都会使得开发成本有所降低。在调研中我也发现自己在房地产开发成本中存在的种种不足,也希望将来能在实践和工作中不断得到磨练和补充。
参考文献
[1]赵士琛.成本费用管理与创新:武汉冶金管理干部学院学报,2011.4
[2]杨含彦.企业成本费用探究:商业文化,2010.4
[3]徐玉翠.企业成本费用控制浅析:财经界,2009.9
[4]陈柯.企业战略成本管理研究.北京:中国财政经济出版社.2011.1
[5]杜寿兴.成本费用管理的关系法则:施工企业管理,2011.9
[6]]杜国用.新编成本会计.北京:清华大学出版社.2010.1 [7]李晓艳.房地产开发成本核算中应注意的问题:中国乡镇企业,2011.1
浏览量:2
下载量:0
时间:
宝洁公司根据自身条件与市场需求情况,在实施多品牌战略过程中,巧妙克服了多品牌战略成本过高、管理难度大等弊端,宝洁公司的企业战略管理模式值得各行业借鉴。下面是读文网小编为大家推荐的宝洁公司企业战略管理论文,供大家参考。
一、宝洁公司企业简介:
它是世界最大的日用消费品公司之一,在全球80多个国家设有工厂及分公司,所经营的300多个品牌的产品畅销160多个国家和地区,包括洗发、护发、护肤、化妆品、婴儿护理产品、医药、食品、饮料、织物、家居护理及个人清洁用品。
二、企业文化:
企业愿景是亲近和美化人们生活;企业精神是创新,团队;企业使命是提供名优产品,真正改变客户的日常生活。
三、PEST分析:
政治法律环境分析
1、社会主义新农村建设为日化行业带来商机;
2、“十五”规划提出发展包括日化在内的轻工业;
3、取消了护肤护发用品的消费税,高档护肤品的消费税率从8%上调至30%;
4、国家不断出台规范日化行业相关法律;
5、其他产业政策
经济环境分析
1、我国人口众多以及人民消费水平的迅速提高,日化市场需求潜力巨大;
2、近20年来,我国化妆品年销售额以年均23.8%的速度迅猛增长;
3、中国物流不尽如人意,中国的信息化还不是十分普遍;
5、原材料价格的上升;
6、金融危机对日化产业的影响
社会文化分析
1、受到环保、能源等原因影响;
2、我国日化产品结构将从基本消费向个性化消费转变;
3、我国日化市场将从以城市为主向城乡并重转变;
4、宝洁公益在中国的企业形象良好
技术环境分析
1、追求可持续发展是技术创新的源泉,而环保节能也推动了宝洁进行技术 创新,这些创新既能提高利润,也能增加销售收入。
2、据了解,宝洁公司计划未来五年内(2008-2012)最少生产累计价值200亿美元的对环境影响比较小的产品。而在去年,宝洁还加入了《哥本哈根气候变化框架公约》,制定了2012年全球减碳足迹的指标,并表示将时公布阶段性减碳的结果。
四、五力竞争模型分析
潜在进入者分析:
(一)可能进入者和进入方式
1、外资本纷纷介入。一些多元化经营的企业将目光投向日化行业:酒业巨头五粮液进军日化,推出“丝姿”品牌;娃哈哈集团试水儿童化妆品等;健康药业与济南东风制药联合开发新肤螨灵系列产品;制药企业以其专业背景进入日化行业尤为引人注目。
2、许多经销商开始着手建立自己的品牌,如九鑫集团打造的“螨婷”品牌。
3、一些日化行业的从业人员,有了一定的资金和网络后,渴望拥有自己的品牌。
4、部分技术发明人或专利持有者,着手组建自己的工厂。主要的进入方式有:有实力的企业投资开发新的产品,打造新的品牌;部分企业强强联合,共同开发新品牌;资金较弱的企业或个人定牌生产(OEM)。
(二)进入障碍
1、规模经济:因日化产品的生产工艺和设备相对简单,又加上日化行业竞争加剧,大量专业OEM厂家的出现大大降低了日化行业的最小有效规模,也为潜在进入者降低了门槛。
2、差异化:对新进入者而言差异化包含两层含意:首先是产品差异化,在日化产品同质化日益明显的今天,差异化将是新进入者手中的一柄利器;其次是品牌差异化,消费者日益成熟的品牌意识则成为新进入者的一大障碍。
3、资金需求:日化行业一向因进入资金需求较低而使大量的外行业者进入。众多的OEM专业厂家的出现导致只要有几十万元甚至几万元就可拥有自己的品牌。
4、获得分销渠道:对于多数潜在进入者来说,对其进入构成最大障碍的是能否顺利获取分销渠道。由于分销能力的限制及对风险的厌恶,分销商往往不愿意经销新的厂家的产品,新进入者必须花大力气建设新的销售网络,而这就会降低其利润水平。目前,三四级市场的渠道获取相对容易,但网点质量较差;一二级市场的大中型卖场的入场难度较大,且各种费用居高不下,新进入者没有一定的实力或特殊的产品功效,则很难立足.
5、转换成本:所谓转换成本就是购买者将一个供应商的产品转换成使用另一个供应商的产品所支付的一次性成本,主要包括雇员再培训的成本、购置新设备的成本以及检测费用等,甚至包括中间关系的处理成本。整体上讲,洗化行业的转换成本较低,有利于潜在进入者进入。
6、有关法律和政策的限制:以前国家对特殊用途产品的审批较为严格,一般用途的洗化产品的法规限制较为宽松,自SDA更名为SFDA,化妆品被纳入药品管理范畴,新安全法规的出台将对良莠不齐的日化市场来一次大清理,许多中小日化企业被淘汰出局。
7、障碍的其它来源:专利和专有技术,首创品牌的优势,学习曲线效应等。
供应商分析:
1、供方主要通过提高价格和降低产品或服务的质量来影响下游企业。其影响力的大小主要体现在下游企业转换供应商的成本高低,供应商的分散程度大小。
2、宝洁所购进原材料使用率很高。宝洁在追求环保的同时,也大大节省了原材料与运营成本。联发模式让宝洁的供应商参与到公司的研发中受益。
因此,作为日化巨头的宝洁,在供方讨价能力上有着绝对的优势。
买方分析:
1、零售商的规模大小,洗化产品销售总量的多少2、转换成本的高低,是否容易找到替代品3、产品的差异化程度4、对厂家各类信息的掌握情况。
2、许多经销商开始着手建立自己的品牌,如九鑫集团打造的“螨婷”品牌。
3、一些日化行业的从业人员,有了一定的资金和网络后,渴望拥有自己的品牌。
4、部分技术发明人或专利持有者,着手组建自己的工厂。主要的进入方式有:有实力的企业投资开发新的产品,打造新的品牌;部分企业强强联合,共同开发新品牌;资金较弱的企业或个人定牌生产(OEM)。
(二)进入障碍
1、规模经济:因日化产品的生产工艺和设备相对简单,又加上日化行业竞争加剧,大量专业OEM厂家的出现大大降低了日化行业的最小有效规模,也为潜在进入者降低了门槛。
2、差异化:对新进入者而言差异化包含两层含意:首先是产品差异化,在日化产品同质化日益明显的今天,差异化将是新进入者手中的一柄利器;其次是品牌差异化,消费者日益成熟的品牌意识则成为新进入者的一大障碍。
3、资金需求:日化行业一向因进入资金需求较低而使大量的外行业者进入。众多的OEM专业厂家的出现导致只要有几十万元甚至几万元就可拥有自己的品牌。
4、获得分销渠道:对于多数潜在进入者来说,对其进入构成最大障碍的是能否顺利获取分销渠道。由于分销能力的限制及对风险的厌恶,分销商往往不愿意经销新的厂家的产品,新进入者必须花大力气建设新的销售网络,而这就会降低其利润水平。目前,三四级市场的渠道获取相对容易,但网点质量较差;一二级市场的大中型卖场的入场难度较大,且各种费用居高不下,新进入者没有一定的实力或特殊的产品功效,则很难立足.
5、转换成本:所谓转换成本就是购买者将一个供应商的产品转换成使用另一个供应商的产品所支付的一次性成本,主要包括雇员再培训的成本、购置新设备的成本以及检测费用等,甚至包括中间关系的处理成本。整体上讲,洗化行业的转换成本较低,有利于潜在进入者进入。
6、有关法律和政策的限制:以前国家对特殊用途产品的审批较为严格,一般用途的洗化产品的法规限制较为宽松,自SDA更名为SFDA,化妆品被纳入药品管理范畴,新安全法规的出台将对良莠不齐的日化市场来一次大清理,许多中小日化企业被淘汰出局。
7、障碍的其它来源:专利和专有技术,首创品牌的优势,学习曲线效应等。
供应商分析:
1、供方主要通过提高价格和降低产品或服务的质量来影响下游企业。其影响力的大小主要体现在下游企业转换供应商的成本高低,供应商的分散程度大小。
2、宝洁所购进原材料使用率很高。宝洁在追求环保的同时,也大大节省了原材料与运营成本。联发模式让宝洁的供应商参与到公司的研发中受益。
因此,作为日化巨头的宝洁,在供方讨价能力上有着绝对的优势。
买方分析:
1、零售商的规模大小,洗化产品销售总量的多少2、转换成本的高低,是否容易找到替代品3、产品的差异化程度4、对厂家各类信息的掌握情况。
(4-反应良好,3-反应超过平均值,2-反应一般,1-反应较差 )
综合上述矩阵分析得总加权分数2.55高于平均值2.5。总加权分数为4.0,说明企业在整个产业中对现有机会与威胁作出了最出色的反应,企业有效利用了现有的机会并将外部威胁的不利影响降低到最小。而总加权分数为1.0, 则说明企业的战略不能利用外部机会或回避外部威胁。
优势。2.总加权分数3.04大于2.5的平均值。从上表中可以得出,宝洁公司的总加权分数为3.04,表明该公司整体战略水平高于行业平均水平。从其优势和劣势分值来看,其优势还是大于劣势,说明该公司可以通过发挥优势,克服劣势,谋求企业不断发展。
五、SWOT分析:
优势-S
品牌影响力:多品牌且品牌细分合理,知名度和市场占有率高;
产品差异化:产品的种类繁多,一种类型的产品有多个产品,每个产品在用途和目标消费者上均有差异,与其他的企业也都有差异;
技术研发:研发机构庞大,开放式创新,外部联发,技术投入大,拥有核心技术。 广告宣传投入力度:以普通家庭主妇为诉求对象的示范式无间断电视广告,与报刊杂志等其他多种广告形式并发,效果显著;
生产能力:产能较大,成本控制较成功;市场分析应变能力:能抓住细分市场,在目标市场中产品涵盖面广,能够对市场进行准确的分析,及时发现顾客需求,并作出及时的应变。
威胁-T
本土日化企业的崛起;主要竞争者的扩张;宝洁SK-II事件的重创。
劣势-W
企业文化。公司的文化对新思想非常抵触;人力资源管理。只接收刚从大学毕业的学生并且只从内部提拔员工;分销体系。宝洁坚持按不同品牌的固定任务量给分销商统一配货,并要求分;销商对外发货执行全国统一价格。重“零售”,轻“分销”;售后服务。售后服务不够完善,影响销售。
六、宝洁的成功给我们的启示
1、技术创新是企业生存和发展的不竭动力,企业必须把研究与开发摆在突出地位,把技术创新作为企业经营的基础来运作,这样企业才能推动产品质量的改善,加速产品的升级换代,扩大市场占有份额,在激烈的市场竞争中保持优势地位。
2、市场是用户对产品需求的温度计,也是企业生存发展,优胜劣汰的舞台,企业的研究与开发必须以市场为导向,以满足顾客的实际需求,开发一流的产品,创造出好的经济效益为追求目标;同时,企业在加强市场调查、制定新产品开发战略时,不仅要盯着现有市场,还要预测未来的潜在市场;不仅要让产品占领市场,更要注重发挥新产品引导与创造市场的作用。为此,企业必须拓宽新产品的开发思路,加强对新产品的开发的策划与管理。
3、品牌是一个企业形象、特征、信誉和文化的综合和浓缩。在当今激励的商品竞争市场,良好的品牌设计和生动形象的品牌宣传是企业取胜的重要条件。企业必须强化品牌设计和宣传的意识,注重品牌的艺术性,大众性和形象性,加大投入力度;同时,企业也要注意运用组合促销战略,发挥各种促销手段的综合优势,树立起自己的核心品牌。
4、企业的主体是人,企业管理从根本上说是对人的管理,成功有效的人力资源管理是企业取得成功的关键因素。在企业人力资源管理中,企业既要重视外部人才的引进,也要重视企业内部人才的开发;既要重视人才的合理使用,更要重视人才的有效激励,为员工创造更多的提高和发展的机会。
【摘要】
当今社会,品牌作为企业巨大的无形资产,其重要性日益凸显,已经超过了土地、货币、技术等战略要素。从一定意义上来说,企业竞争已从产品竞争升级为企业品牌营销乃至整体形象的竞争。因此,企业能否打出自主品牌,并将其培育成优势品牌,已成为一个企业在市场上是否具有核心竞争力的主要标志。实施多品牌营销战略是时代对一个企业的紧迫要求。宝洁公司采用多品牌战略是宝洁公司立足于世界的一个成功的关键。本文通过分析宝洁公司的多品牌战略来辩证的看待宝洁的成功。
【前言】
宝洁公司目前是全球最大的日用品供应商之一,且培育出世界级名企的总裁最多。这些管理人才与宝洁的多品牌战略分不开的。事实上,目前有很多公司都在试行多品牌战略,但总有各种因素不是很成功。无疑宝洁公司的多品牌战略是最具有代表性的,是日化企业的典范,也值得众多零售业务行业的学习与借鉴。
【理论基础】
商务管理模式特点及类别一节中,有对商务模式类别的重点剖析。其中,深化改进现有模式充分的说明了宝洁公司的企业战略。该模式是在公司基本产
品和服务不变的情况下,细化基本产品的特殊功能,以适应细化了的目标客户,满足他们的个性化需求;细化服务内容,以适应顾客对更优服务的要求。这种模式一般是不断推出新的产品与新的服务满足目标群体新的需求,巩固已有市场,保持和扩大市场占有率,赢得优势。(见课本28页)
【案例分析】
美国洗涤日用品“宝洁”公司,在自身“宝洁”品牌基本产品和基本服务不变情况下,将洗发水、牙膏等传统产品依客户群的不同特殊需求再细化成不同功能的产品,冠以一个新的品牌以吸引细化分了的顾客群,保持和扩大了市场份额,在价格上视对手反应悄悄地提升以获取额外盈利。如洗发水“飘柔”、“海飞丝”、“潘婷”等。
分析:
一、宝洁公司多品牌战略的内容
(一)进行精确的市场调查
宝洁的多品牌策略是建立在大量以顾客为导向的精确市场调研基础之上的。宝洁公司每年运用多种市场调研工具和技术与全球超过700万的消费者进行交流。通过委托第三方专业调查公司做市场占有率调查,透过问卷调查消费者的购买习惯,全方位搜集顾客及经销商的回馈,对消费者的消费需求、消费能力、消费心理等进行量化和质化分析。
(二)品牌定位,打造品牌质量和特色
多品牌战略首先要求企业的产品具有差异化,只有差异化的产品才能定位于不同的细分市场,满足不同消费者的需求。通过对不同产品的准确品牌定位,将会让各个品牌在竞争中展现其相对于竞争对手的优势,并且通过向受众传达差异化的信息,各个品牌会引起受众的注意和认知,从而在受众心目中占据与众不同的有价值的位置。例如宝洁根据不同的功能为洗发水进行不同的定位与区分。通过多品牌战略不是为了“多品牌”而“多品牌”,企业必须针对真实需求,细分市场,根据自身实力决定提供什么品牌和推出多少品牌。
(三)建立品牌经理制度和品牌维护管理机制
为了能对如此众多的品牌实施有效的管理,宝洁实行的是品牌经理制。每个品牌配一位品牌经理,而后在此基础上又衍生出了产品经理制。将所拥有的品牌置于同一管理平台下,品牌经理把握品牌方向,公司资源平台提供后台支撑。品牌维护管理机制使在生产、后勤、采购、渠道谈判、研发、财务、人才等消费者无法感知的方面,品牌之间可以形成共享,从而充分利用规模效应带来的竞争优势。但是,在消费者可以触及了解的任何领域,必须通过一切手段强化品牌之间的区分。区分主要体现在价格区间、产品品质、风格特性、销售渠道等几个方面。而且最重要的是:区分的核心目的是让消费者相信自己在购买不同的品牌。宝洁公司多品牌策略的成功之处,不仅在于善于在成熟的产品市场上找到差异,生产出个性鲜明的产品,更值得称道的是能成功的将这种差异传播给消费者,并取得他们的认同。
(四)强势的广告策略
日化行业一直对广告尤其是电视广告依赖甚重。宝洁根据各地不同的市场情况每年将不少于10%的销售额投入广告,分别对每个品牌进行“品类管理”。相比过去,宝洁在中国的广告投放策略发生了不少变化。宝洁2009年换掉了合作多年的 “非电视媒体”广告代理商,由原来的星传媒体换成了竞立媒介。从而提高品牌知名度,更好地推广旗下产品。
二、 宝洁公司多品牌战略的优点:
(一) 宝洁公司的多品牌战略在中国获得成功的主要原因:
1、宝洁分品牌在中国采用产品名称本土化比如海飞丝、飘柔、碧浪等等几乎全部用的都是中国有特定意义的汉字,广大消费者在消费上的警惕性减弱而增加了亲切感,所以无形中使用部分宝洁品牌;
2、宝洁公司的不同品牌的广告采用中国风,注重中国的家庭文化,选择阳光时尚的主题风格,使不同品牌的产品深入人心;
3、不同的日化产品类别采取不同的品牌命名方式,会使各自类别领域的产品独立发展,充分发挥多品牌扩大销售额的目的;
4、同样的日化产品类别采取不同的品牌命名方式,降低了同一领域的产品销售风险,即使某一品牌销售业绩不理想也会有同类属于宝洁的品牌的弥补,达到平衡销售额和占有市场份额的目的;
5、宝洁公司的产品采用差异化营销方式,追求同类产品不同品牌之间的差异,包括功能、包装、宣传等诸方面,从而形成每个品牌的鲜明个性。其中价格的差异性令公司和消费者同时可以明确区分其高端产品、中端产品和底端产品所对应的高端、中端和底端市场。使不同经济状况的消费群体均可使用,从而使买卖双方同时获益。
(二)宝洁多品牌战略成功的关键:
宝洁公司的多品牌战略的实施过程中,最关键的一环是人才,这是宝洁多品牌战略成功的关键。因为形成了多品牌的行业格局,就需要相当数量的人才来经营和管理这么多分公司及其下属的产品品牌。宝洁公司有闻名世界的自己的大学 ——宝洁大学。其他企业一般采取的员工培训方式是企业高层的内训或者外聘讲师的外训,从企业本身发展的角度来讲,可能会有脱离实际企业状况的情况存在。而宝洁大学,则拥有自己的专职讲师,所有的专职讲师都是企业内部的各级管理者或者工作多年的老员工,所以宝洁大学讲授的各个品牌的案例是宝洁公司近 200年历史的深刻写照,并包含世界著名的案例,对于应对实际中企业的发展及过程中出现的问题具有深刻准确的作用。
(三)宝洁公司品牌畅销的主要原因:
宝洁公司众多品牌实用畅销的主要原因,就是高度重视消费的情感态度。尽自己最大能力为广大消费者服务。宝洁公司对市场细分及差异化的营销的方式,将市场分成若干个部分,从最大程度上满足消费者得需求。针对客户的需求做到采取独特的产品与营销战略做到真正的双赢。就洗发水而言,常见的就有“海飞丝”、“飘柔”、“潘婷”等。其中,“海飞丝”针对去头屑,“飘柔”强调头发的顺滑,“潘婷”则着重于头发的营养,三者各有特点,各有特定消费群体,也各有自己独立的品牌。为不同的消费者提供不同的需求。
宝洁公司实行的多品牌战略从产品、营销、价格满足不同消费者的需求。真正做到用真心服务消费者。
【结语】
宝洁公司实行多品牌战略的优势总述
1、带给消费者更多的个性化体验
事实上,有时消费者购买某个品牌的产品时,不仅要获得产品的某种功能,更重要的是想通过品牌表达自己的价值主张,展示自己的生活方式。如果企业在品牌定位时忽略了这一点,一味强调产品的属性和功能,不能满足消费者心理上的更多需求,就会渐渐被市场所淘汰。
2、品牌溢价能力强
对于消费者具有情感需求的同一类产品,情感定位的品牌的价格敏感度比使用产品属性定位的品牌低。只要品牌的情感诉求被消费者认同,该品牌就为消费者创造了产品功能以外的更多利益,消费者对价格的关注程度就会降低。
3、更容易为消费者记忆
一个触动消费者内心世界的情感诉求往往会给消费者留下深刻而长久的记忆,在消费者做出购买决策时激发出一种直觉,增强消费者的品牌忠诚度。“我喜欢”往往比“我需要”的吸引力更持久。
4、为品牌延伸提供了更广阔的空间
情感的包容力比产品属性的包容力大得多,能为品牌向其他领域 的延伸创造更多成功的机会。宝洁的广告很注重理念。宝洁公司的品牌战略不仅使得该公司在社会上有着良好的形象、较高的声誉,而且还培育了一大批忠诚的顾客,为该公司的可持续发展赢得了竞争优势。
一、前言
一个企业要想适应长期的发展,对其进行战略管理转型是不可避免的。战略管理是企业在分析其内部与外部环境的基础上,确定基本的战略发展目标,并在企业发展的过程中实行动态化管理。随着市场竞争越来越激烈,企业战略管理对于企业来说也越来越重要,因而需要及时实行企业战略管理的基本模式转型。
(一)企业战略管理的特征
1.战略管理对象的动态性。由于企业的发展受到的外界环境影响较大,使得企业战略管理存在很大的波动,因此,企业战略管理对象具有动态性的特点。同时,我国很多企业在发展的过程中只重视眼前的利益,而忽视了企业长远的发展需求。因此,现代企业的战略管理对象具有动态性的特点。
2.战略管理目标的综合性。为了进一步提高企业战略管理的质量,需要从企业战略管理的多个角度进行考虑。同时,由于我国企业战略管理普遍具有多样性和综合性等特点,因而创新企业战略管理的基本模式很有必要。因此,为了更好地提高企业战略管理的水平,需要对企业战略管理进行综合性管理。
3.战略管理行为的专业性。为了满足企业为了发展的需要,我国企业一定要严格按照相关的标准进行,因而要求企业战略管理行为的科学化。因此,只有配置专业化的战略管理人员,提高企业的战略管理水平。
二、实行我国企业战略管理基本模式转型的措施
(一)充分完善企业战略管理的组织结构
在企业发展的过程中,充分使用先进的企业战略管理模式作为基本要素,从而完善企业的战略管理体系,使得企业战略管理工作能够更加高效有序地运行。根据市场环境的变化,一般需要采取了以下几个方面的措施完善企业战略管理的组织结构,第一,针对企业战略管理体系不够完善的问题,企业应该采用系统化的企业战略管理基本模式,并针对企业战略管理问题专门设置了相应的企业战略管理机构,并不断提升企业战略管理人员的综合素质和专业知识理论结构,从而提高企业战略管理的质量;第二,企业应该设置员工工作终身责任制,强化企业内部企业战略管理人员的责任意识,保证企业战略管理工作的有效进行;第三,企业应该为企业内部员工设置了严格的业绩考核制度,完善企业内部的奖惩体系,有效的提升了企业战略管理工作人员的工作积极性。
(二)引进先进的企业战略管理手段
所谓企业战略管理手段的转型,是指使用对已有的企业战略管理手段进行转型,以满足现有的市场环境变化的需要。具体的来说,企业战略管理手段的转型主要包括合作创新、引进再创新和独立创新等。由于企业战略管理手段的转型能够促进企业战略管理模式的构建,因而加强引进先进的企业战略管理手段也显得至关重要。随着信息科学技术的发展,使用传统的运行模式已经不能满足实际的需要。因此,现阶段需要引进先进的企业战略管理模式,从而有效的提升了企业战略管理工作的有效运行效率。
(三)引进先进的企业战略管理模式
为了保证企业可以持续健康快速发展,就需要企业的管理人员高度重视对企业战略管理模式的创新,深刻的认识到创新思维对企业战略管理模式的促进作用,不断完善企业的战略管理模式。应用创新思维来完善企业战略管理模式主要体现在以下几个方面,第一,企业的管理者充分的认识到了企业战略管理模式转型的重要作用,不断创新企业相对落后的企业战略管理模式,从而提升企业战略管理模式;第二,采用创新性的企业战略管理方法,从而优化企业战略管理的具体流程;第三,企业通过对其未来发展趋势进行分析,将企业未来的发展理念与创新思维紧密的结合在一起,从而提高企业的市场竞争力。
(四)企业战略管理转型模式要基于企业特色业务
在企业不断发展的过程中,实行企业战略管理转型的基本模式是现代企业发展的需要。同时,企业的发展需要有源源不断的动力和创新机制。所以,企业战略管理转型模式应该潜移默化地体现在企业的业务特色及其能力大小两个方面。每个企业都具有其自身的业务特色及其力能大小,因而企业的业务特色资源、能力大小和企业文化等都会影响企业战略管理转型的基本模式构建。因此,企业战略管理转型模式的构建应该与企业内部的特色紧密结合起来,从而促进企业的长远发展。
三、结语
总而言之,随着时代的进步和社会经济的发展,企业战略管理转型的基本模式的构建是企业适应市场和社会发展的必然。同时,企业战略管理转型基本模式的构建一般是在动态化的状态中进行的。由于企业战略管理直接决定企业未来发展的方向,因而企业的管理人员特别重视企业的战略管理。当然,企业战略管理转型的基本模式的研究应该朝向更加深层次的方向发展,通过企业战略管理转型基本模式的构建来促进企业的长远发展。因此,现阶段研究我国企业战略管理转型的基本模式具有非常重大的现实意义。
浏览量:3
下载量:0
时间:
房地产财务管理制度
财务管理是企业管理的一个组成部分,它是根据财经法规制度,按照财务管理的原则,组织企业财务活动,处理财务关系的一项经济管理工作。简单的说,财务管理是组织企业财务活动,处理财务关系的一项经济管理工作。
财务管理是在一定的整体目标下,关于资产的购置(投资),资本的融通(筹资)和经营中现金流量(营运资金),以及利润分配的管理。西方财务学主要由三大领域构成,即公司财务、投资学和宏观财务。其中,公司财务在中国常被译为“公司理财学”或“企业财务管理”。
1.1 为了维护公司、股东和债权人的合法权益,加强财务管理和经济核算,根据《公司法》和《企业会计制度》等相关法规,结合公司实际情况,制定本规定。
1.2 公司财务管理的基本任务是:做好财务预算、控制、核算、分析和考核工作;规范公司的财务行为,准确计量公司的财务状况和经营成果;依法合理筹集资金,有效控制和合理配置公司的财务资源;实现公司价值的最大化。
1.3 本规定在公司内部暂时执行,随着公司业务的正常开展和不断拓展,将进行更改、补充和完善。
2.1 公司实行董事会领导下、总经理负责制的财务管理体制,公司是独立的企业法人,自主经营、自我发展、自负盈亏、自我约束,依法享有法人财产权和民事权力,承担民事责任。公司设置独立的财务机构即财务部。
2.2 公司按照《会计法》和《会计基础工作规范》等规定,结合公司的核算体制和财务管理的实际需要,配备财会人员,加强对财会人员的管理。
2.3 财务部主要负责公司的财务管理和经济核算,主要职责为:
(1)负责公司财务管理制度和各项会计制度拟定;
(2)参与公司筹资方案的拟定和实施;
(3)参与公司发展新项目、重大投资、重要经济合同的可行性研究,提供财务意见;
(4)参与公司经营决策,统一调度资金;
(5)负责公司财务预算管理、会计核算;
(6)负责编制合并报表,提供财务数据,如实反映公司的财务状况和经营成果,并作好项目和财务分析工作;
(7)监督财务收支,依法计缴税收;
(8)负责公司财务会计档案的保管,票据申购、使用、核销等管理工作;
(9)监督、检查资金使用、费用开支及财产管理,严格审核原始凭证及账表、单证,杜绝贪污、浪费及不合理开支;
(10)参与对子公司的财务管理。
(11)协调处理与各单位的关系。
2.4 财务部建立稽查制度,出纳员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务账目的登记工作。
2.5 公司董事会按有关程序聘任公司财务负责人。
3.1 公司按照《企业会计制度》规定,结合经营项目实际情况,制订并实施有关会计核算暂行办法,及时、正确反映经营业绩和披露经营风险。
3.2 公司采用借贷记账法,以中文作为记录的文字,以人民币为记账本位币,按照《企业会计制度》的规定并结合公司的实际情况,设置总分类和明细账科目。
3.3 公司按照《企业会计制度》规定对经济业务进行会计核算、账务处理,并实行会计电算化。
3.4 公司依照权责发生制和配比原则确认收入和成本,以反映公司的经营成果。
3.5 公司严格区分本期费用支出与期间费用支出。
3.6 公司各项财产在取得时按照实际成本计量,其后,如果财产发生减值,按照《企业会计制度》的规定计提相应的减值准备。
3.7 公司在进行会计核算时,应当遵循谨慎性原则的要求,不得多计资产和收益、少计负债和费用。
浏览量:2
下载量:0
时间:
目前伴随着城市建设和房地产市场的蓬勃发展,做为房地产行业产业链下游的物业管理也由此得到迅猛发展。但物业公司普遍经营情况不甚乐观,管理水平也参差不齐,特别是内控上存在较多问题。以下是读文网小编为大家精心准备的:浅谈对物业管理公司内控相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘要:自九十年代以来,我国房地产企业获得了前所未有的迅猛发展。在这一背景下,物业管理公司应运而生。在其发展的近二十年时间里,物业管理公司处于逐渐完善之中。但是,就内部控制而言,依旧存在诸多亟待解决和规范的问题。基于此,本文立足于物业管理公司,以内部控制为视角,进行相关探讨与研究,希望有助于我国物业管理公司的未来发展。
关键词:物业管理公司;内部控制;研究;规范。
物业管理公司是我国社会发展中,尤其是房地产企业迅猛发展中不可或缺的一种新兴行业。自上世纪90年代至今,物业管理公司在我国的发展已达20余载。但是在内部管理与控制方面尚存在许多不甚完善之处,亟待规范。而加强内部管控,有助于物业管理公司提高运营效率,同时在会计核算等财务管理方面也能更加安全与准确。
(一)有助于物业管理公司的财务检查与财务内控。
实施内部控制,有助于物业管理公司进行财务检查和财务内控。主要体现在:作为财务监督的主要方式,财务检查通过利用良好内控环境下的会计核算资料,检查物业管理公司财务收支与各类经济活动是否有效、合理合法。而在物业管理公司良好的内控机制下,财务控制得以渗透到公司各个环节与部门,使之更全面。
(二)有助于物业管理公司及时做出财务计划与财务预测。
面对激烈的市场竞争与变化莫测的市场经济环境,物业管理公司需在自身发展中及时做好预测与计划,把握市场发展机遇,制定出可行的经营目标。而良好的内部控制能够帮助物业管理公司及时根据市场环境做出成本、利润预测,以及对未来发展和资金运用做出可行性预算,为经营决策提供可靠依据。
(三)有助于物业管理公司进行资金管理。
资金管理不仅是财务管理的核心,还是企业有效运营的关键。良好的内部控制机制,有助于物业管理公司进行资金管理。在内控机制的作用下,物业管理公司得以充分考虑资金的余缺情况,充分利用闲置资金,或者根据银行利率的变动趋势合理安排短、长期借款的结构比例。既能有效满足物业管理公司的资金需求,又能降低资金使用成本。
(一)在制度层面上物业管理公司内控较为薄弱。
目前,我国物业管理公司的内控机制相对薄弱,在制度上尚不健全。主要体现在以下几个方面:第一,目前我国物业管理公司尚没有较为全面完整的内部控制规范,使物业管理公司在内部管理上“各有家法”,无法实现纵向比较;第二,随着市场环境的愈发健全,越来越多的物业管理公司开始逐渐重视内部控制。
但是,由于物业行业整个大环境内控机制的匮乏,造成物业管理公司在内部管理与控制,以及在财务管理中,都存在一定的不规范、待解决问题;第三,由于房地产市场的影响,我国物业管理公司的组建方式并不统一,导致在财务管理方面,有些物业管理公司实行主办单位的行业财务会计制度,而有些物业公司则是依据自身特点与经营需要,自行建立一系列会计核算科目以及财务管理和内控制度。这种“多模式”化的内部控制形式,并不利于物业管理公司的未来发展与管理。
(二)物业管理公司的内部控制效率有待提高。
目前,我国物业管理公司的内部控制依然停留在传统手段,如人工操作。而随着市场的发展,现代企业经营环境日趋复杂,无论是其经营内容还是信息处理工作量都非常大。倘若对其内部控制依旧采取传统人工手段,不仅需要耗费大量人力物力,工作效率也得不到提升。而且,内部控制人员由于需要忙于核对、验证各种数据,可能无暇根据行业环境和物业管理公司的发展需要及时作出预测和分析,从而影响了物业管理公司的未来发展。
另外,长期处于低效率,可能会造成物业管理公司的内控机制“流于形式”。
(三)物业管理公司管理者及相关人员对内控重视不足。
目前,我国物业管理公司的管理者及相关人员对内部控制的重视程度有待提高。而且,由于内控意识的匮乏,使物业管理公司的内控人员普遍素质较低,专业能力十分有限,甚至还存在在岗人员不具备岗位专业知识的情况。造成原因主要源于公司领导对内部控制的认识不足或者对内部控制的认识存在误区。有些管理者认为内部控制从属于财务管理,操作人员也应即为公司会计人员,根本不重视内部控制专业队伍的建设。还有些物业管理公司在内控人员的安排上任人唯亲,常常安排一些有关系但专业素质不高的人员担任公司内部控制工作。而这些人员常常一味迎合领导,使内控机制形同虚设。其实,公司管理者及相关操作者的态度往往决定着工作质量的好坏。而这种漠视态度不仅不利于物业管理公司的内部管理与控制,同时也不利于其未来发展与进步。
(一)通过预算控制于“事前”做好内部控制。
事前控制主要指“预算控制”,即物业管理公司发生经济业务时,要将实际情况与预算目标相比较,倘若物业管理公司发生的业务事项与预算目标不相符,则应予以否决或者提请管理层进行决策。此外,要根据岗位职责赋予每名员工的操作权限,以于业务发生前便能有效落实每项经济业务的人员责任。进行事前控制,能有效提高物业管理公司内部控制的客观性,同时还能克服在控制过程中的“人情障碍”。
(二)通过业务操作控制与会计内部控制于“事中”做好内部控制。
事中控制顾名思义,是在经济业务发生过程中所进行的管理工作。根据西蒙(1978年诺贝尔经济学奖得主)的“有限理性”原则:倘若对过程进行良好的控制与管理,那么必能得到理性的结果。可见事中控制的必要性与重要性。事中控制主要通过以下两种程序实施控制,即业务操作控制与会计内部控制。详见表1。
(三)通过核对检查相关事项对规范的完成情况于“事后”做好内部控制。
这种检查核对主要体现在以下几方面:首先,数据核对。将财务部门的数据记录与业务部门的实际情况相核对,通过数据检查其是否相符,此为内部数据核对。此外还可以利用外部数据核对。比如,利用银行的电子对账单,检查物业管理公司实际收付的资金与银行记录是否相符。其次,风险监测。根据物业管理公司可能面临的各种风险类型(比如经营风险、筹资风险、市场风险等),设计风险模型,并注意搜集实际风险数据,评估风险对公司的“破坏”程度,生成风险评估报告。再者,检查公司前期计划的完成情况。物业管理公司可以定期将实际绩效与前期设定目标相比较,审核实际与计划的“偏颇”程度,并设定未来发展或改进方向。
(四)建立健全物业管理公司的内部控制体系。
建立健全物业管理公司内部控制体系要做好以下几点:首先,建立内部审计部门,开展定期不定期的内部审计工作。通过公司内审,及时找出管理中的工作漏洞和岗位漏洞,尽快筹划解决方案,查漏补缺。同时建立内控岗位责任制,明确各岗位的权力责任,对于内控工作不力的部门和人员,内审部门要严格披露。其次,建立内部控制考评机制,对内控工作进行全程监督,根据定期对内控监督审查的结果,进行合理的奖惩,提高各部门参与内控管理的积极性。再者,对公司收费业务合理规范,制定一系列收费管理细则,要求物业收费标准及细则透明化。引用先进的收费软件系统将计费、收费流程信息化,合理界定操作权限,核实收费业务进程,定期向业主公布。
(五)进行全面分析工作,防范公司潜在风险。
物业公司通过收取物业管理费获得运营资金。这部分资金除满足正常的运营管理以外,公司还会开展一部分投资活动。投资必然存在风险。物业公司应建立财务分析小组,对投资项目进行全面的财务分析,将投资风险控制在公司可以承受的范围之内。同时,财务分析小组应随时关注公司的资产负债水平,了解公司财务运转状况,科学判断公司的经营风险程度,保证运营资金的合理运作,为公司高层的正确决策提供可靠依据。另外,分析小组应与内审部门相互合作,及时查补公司财务制度中的漏洞,防范财务风险。
[1] 许荣平,浅议物业公司的财务管理[J]. 中国商界(下半月),2010,(06)。
[2] 林艳,周虹妤。物业公司财务管理浅析[J]. 企业科技与发展, 2010,(22)。
[3] 金侠鸾,王永。国内物业企业财务管理分析[J]. 热带农业工程,2011,(01)。
[4] 武建伟,现代物业企业内控制度的设计[J]. 会计之友(中旬刊),2008,(8)。
[5] 凌逊荣,浅议建立规范的物业公司会计制度[J].上海会计,2011(5)。
[6] 林梅琼,关于物业公司财务管理制度完善的思考[J].经营管理者,2009(18)。
相关
浏览量:3
下载量:0
时间:
精益生产简称“精益”,是衍生自丰田生产方式的一种管理哲学。精益生产是通过系统结构、人员组织、运行方式和市场供求等方面的变革,使生产系统能很快适应用户需求不断变化,并能使生产过程中一切无用、多余的东西被精简,最终达到包括市场供销在内的生产的各方面最好结果的一种生产管理方式。与传统的大生产方式不同,其特色是“多品种”,“小批量”。以下是今天读文网小编为大家精心准备的:浅谈精益生产方式对JM公司成本管理的启示相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘 要:成本管理是老生常谈的问题,也是企业千古不变的追求。精益生产方式赋予了成本管理全新的概念,引领丰田汽车公司屡创奇迹,成为当今世界上成本最低、品质最好、效率和效益最高的汽车制造企业。JM客车制造公司一直将成本管理视为公司第一要务,采取多种成本控制措施,但在日趋激烈的市场竞争中仍因成本过高而产销量逐年下降,亏损连年增加。本文旨在通过对丰田精益生产方式概念及传播应用的研究,并通过对JM公司成本管理问题的剖析,深刻说明精益生产方式是JM公司乃至整个制造企业成本问题的系统解决方案。
关键词:精益生产,浪费,成本管理
JM公司是一家客车制造企业,2000年7月由三家客车生产经验均在30—50年的国营客车厂重组合并而成。重组后减员约2000人,并投资近2亿元人民币对生产线进行搬迁改造,目前生产能力达到3000辆。就产能而言,JM公司已跨入全国中等规模客车制造厂之列。
自重组以来,JM公司一直关注成本管理工作,且在材料采购招标、要求供应商降价、工时与材料定额管理、费用预算与审批控制甚至裁员等方面做了许多工作,也取得了一些成绩,但面对日趋激烈的竞争环境,JM公司所做的努力离市场要求还差得很远。2005年平均单车成本比竞争对手高2万元以上,产能利用率不够30%,并出现巨额亏损。JM公司成本管理上存在的主要问题表现在:
1、销售成本中材料成本约占80%,而材料成本70%左右在设计阶段已经基本确定。产品设计中未融入系统的市场分析与成本规划,且设计与工艺、制造的结合度缺乏,开发职能过于狭隘;产品开发机制和决策机制不能适应快速应对市场的需要,导致产品开发效率低、成功率低。这是导致材料成本居高不下的重要原因。
2、生产线按大批量生产方式设计,生产计划与材料计划均按月下达,加上订单不稳定、生产不均衡,制造过程明显呈现现场管理乱、组织协调性差、生产周期长、生产线应变能力低、设备利用率低、合同按期履约率低的问题。
3、产品质量一直是JM公司引以自豪的,但从管理理念上,JM公司认为质量需要层层把关,质量的自检、过程检、总检、调试返修是必不可少的职能。为此,JM公司不惜代价配置近50名专人、外加场地与设备,负责层层检验与调试返修。但由于员工全面质量管理意识不强,加上生产的极不均衡,在生产批量大时还是会出现层层松检而导致的质量问题。
4、材料采购上JM公司采取了许多办法力降材料成本,其中成立招标工作小组,优选供应商是主要举措。应该说这一办法在推行之初取得了良好效果,但由于许多配套管理措施(如供应商战略伙伴关系建立、准时供应理念、市场材料价格分析与预警等)的不到位,目前招标工作实流于形式,材料质次价高及不按时交货现象仍时有发生。另外,管理人员成本意识淡薄,库存庞大,浪费严重:公司仓库总面积超过8000平方米,平均存货约5000万元,其中在库一年以上存货近2000万元。
5、在JM公司,组织设置仍是等级森严的直线职能制(典型的国企组织形式),光公司高层领导有9人,12部6车间中各部门领导均有2-3人,下设主管若干,组长/班长若干。组织结构臃肿、责权与一线岗位分离导致分工过细、责任不清、沟通困难、不增值的协调工作量大,进而导致生产低效率、生产系统缺乏柔性、生产周期长,缺乏快速反应能力。
因此,对于JM公司而言,材料采购成本、人工及其他成本费用高仅仅是JM公司成本高的表面层次或者说是显在的原因。关注成本问题的表象,而没有立足于成本发生的现场,没有从企业价值分析的战略出发对企业生产系统现存的种种浪费现象加以系统分析并消除,即其对成本概念的理解片面、成本控制手段单一、管理粗放是成本高居不下的根源。成本已经不是一个表象意义上的概念,而是贯穿产品生产周期的全过程、全方位、全员参与的一个复杂的管理系统。管理出效益——这是成本改善的唯一途径。
丰田汽车公司自70年代以来屡创奇迹,丰田神话举世瞩目。80年代开始世界各地的企业界、学术界纷纷展开对丰田经营模式的研究,其中美国麻省理工学院数位国际汽车组织(IMVP)的专家经过对丰田生产系统(Toyota Production System或TPS)长达五年的调查、研究和分析,在1990年出版的论述精益生产的经典著作《改变世界的机器》一书中,率先提出了精益生产(Lean Production)的概念,指出:精益生产方式是“精益”的,因为它与大量生产方式相比,一切投入都大为减少;工厂中的劳动力、生产占用的场地和工装投资都减半,用一半时间就能开发出的新产品,其所用的工程设计工时也是一半;同时,现场所需存货还可以大大少于一半,极少量的废品,且能生产出更多的并不断变型的产品。精益生产厂家把他们的目光确定在尽善尽美上:不断地降低成本、无废品、零库存与无休止的产品变型。①
通过以上这些描述,可以看出精益生产方式的基本课题是面对市场需求变化,企业在生产方面(关于成本、质量、交货期等)如何有效地适应。精益生产方式的目标是消除一切浪费,快速应对市场,追求精益求精和不断改善,进而增强企业的核心竞争能力、提高企业效益。为了实现降低成本,必须消除生产中伴随的种种不合理的过剩现象,迅速而灵活地适应市场需求的变化。这样的理想要通过准时生产方式(Just in Time 或JIT)来实现,即在需要的时间、按需要的数量生产需要的产品。“看板”(kanban)是实现JIT最重要的工具,丰田通过看板将全部生产过程都与市场需求相适应,并且圆滑地管理各工序生产量的信息资源。而为了将看板方式付诸实施,必须实现均衡生产,使最终装配线在每个时间域平衡地领取零部件。
为了推行这种生产均衡化,必须缩短生产过程时间。这要通过小批量生产和“一个流”的生产和搬运来实现。小批量生产可以通过缩短作业转换时间来实现,“一个流”生产可以通过在多工序生产线上作业的多工序作业人员来实现。此外,通过标准作业的组合和“自动化”,保证一个单位产品的加工中所有必要的作业在循环时间内完成、保证百分之百是合格品。最后,通过改善活动,修正标准作业、适当地纠正不正常现象,并提高作业人员的工作士气。
精益生产概念体系同样体现出“拉动”思维方式,目标(需要)拉动(解决方案),将解决方案作为第二层次的目标(需要)拉动该目标的解决方案,如此层层拉动,即形成了一整套环环相扣的围绕最终目标的系统解决方案。因此,精益生产的实质是管理过程,包括牢固树立和严格执行“在需要的时间、按需要的数量生产需要的产品”的准时生产经营理念,消灭制造的过剩;推行生产均衡化、同步化,实现零库存与柔性生产;推行全生产过程(包括整个供应链)的质量保证体系,精简整个生产系统中一切不产生附加值的工作与岗位,旨在以最优品质、最低成本和最高效率对市场需求做出最迅速的响应。
综上所述,“精益生产方式是通过系统结构、人员组织、运行方式和市场供求等方面的变革,使生产系统能很快适应用户需求的不断变化,并能使生产过程中一切无用、多余的东西被精简,最终达到包括市场供销在内的生产的各方面最好的结果。”(杨光京)
三、精益生产方式的传播应用及对JM公司的启示 。
精益生产方式由丰田汽车公司创立,在丰田历经全球石油危机而一枝独秀后开始为人所瞩目。在日本,三菱、马自达、本田等汽车公司迅速全面实施丰田精益生产方式,1980年日本以其1100万辆的产量全面超过美国,成为世界汽车制造第一大国。80年代开始,随着日本车在美欧市场上的热销,从惊讶中清醒过来的美欧汽车制造商也开始在本国应用丰田生产方式,以实现降低成本提高质量的目的。
最典型的案例是德国保时捷汽车公司,这个在1991年夏天被观察家们断言即将消失的保时捷公司被精益生产方式从死亡边缘拉了回来。经过五年时间,保时捷把主要的生产率指标提高了一倍,同时使供应商的残次品零件数减少了90%,厂内一次作业缺陷数减少了55% 。到1997年,仅仅经过三年的开发(以前每款新车的开发计划期一般五年,但实际上都会超过五年),保时捷即可投产两款制造性能极好的车型,并将所需的生产场地减少一半,将从原材料到成品车所需的的供货时间,从六周缩短到三天,将零件库存减少90%。② 精益生产方式及其传播应用对JM公司成本管理的启示主要表现在:
首先,精益生产方式以消除一切浪费、降低成本、提高效益为基本目标,是制造企业解决成本问题、提高企业竞争能力的一套系统解决方案,其理念和方法在全球制造业中具有广泛的适应性;且与大量生产方式相比,实施精益生产方式不需要在硬件上做大的投入,即可大大降低成本、提高效率与效益。JM公司与丰田、保时捷同属汽车制造企业,其所属行业性质、加工制造过程、质量观念、组织结构、生产过程、供货情况、各种浪费的严重程度和每况愈下的经营状况等与JM公司基本类似,这两家汽车公司都在经营陷入困境的状况下通过采用精益生产方式大幅降低成本、提高品质、提高企业的快速反应能力而迅速扭转了被动局面,JM公司完全可以借鉴引进精益生产方式,从系统观念出发解决目前剪不断、理还乱的成本问题。
其次,作为海外企业的JM公司引进精益生产方式,必须首先解决全体员工的观念问题,明确精益生产方式的最终目的是通过降低成本提高效益,在企业及全体员工中树立系统化成本概念,采用这种目标导向(以降低成本提高效益为目标)、市场导向(市场决定产品的价值、市场决定企业的价值链上每一项作业的价值)的成本观念,即将成本领先作为一种市场竞争的总体策略,将眼光面向整个价值流,从顾客的角度确定价值,从产品研发、采购、生产、分销、组织机构与基础管理等环节运用精益生产方式,以“消除浪费、追求卓越”为全体员工共同的价值观和行为准则,在此基础上重塑企业价值链,最大限度地消除不增值的作业或资源占用。
保时捷不惜花巨资,聘请日本能人现场指挥精益生产转型及组织各层级管理、技术、生产及工会人员五次远赴日本洗脑,就是深谙观念或思维转换之重要。 此外,在引进程序上既要讲究系统性,又要注意根据企业实际由点到面循序渐进;在具体方法的引进上,必须关注JM公司与丰田、保时捷公司在内外经营环境上的差异性,结合企业实际加以引进。
JM公司引进精益生产方式要把握以下关键点:
(1)精益生产是生产管理上的一次革命,必须有来自公司高层的破釜沉舟的决心和坚定不移的信念。
(2)在公司统一的部署下组成项目队伍推进变革是公司引进精益生产方式的组织保障;
(3)引进精益生产方式必须循序渐进,即首先必须寻找切入点,进行试验性的项目。切入点的选择可以考虑以下三个原则:选择管理上最重要但又最薄弱的环节(如产品开发设计环节),在这里矛盾最集中,问题最容易暴露,改革的阻力最小,团队意识最强,改革的效果也会最明显;选择最基础、最容易见效的环节(如现场5S管理),逐步树立和培养员工的精益思维方式;制造过程按照准时化生产由后向前“拉动式”顺序,选择最终工序(总装生产线)作为切入点。
(4)将制造过程引进试验中进行的那种最终工序和它紧前面的工序连接成“一个流”的作法依次向上游的前工序展开,直到工厂内最上游的工序,使精益生产方式的引进溯流而上。最后再实施JM公司公司与外协厂之间的零部件准时供货。
他山之石,可以攻玉。 追随巨人的足迹,笔者深深地感受到:成本是一个系统性的概念,只有立足企业全局、立足效益与效率、立足企业发展来研究成本,成本控制才成为可能。精益生产方式将以顾客需要与欲望为导向的市场营销观念深深扎根于成本管理之中,同时又将成本管理根植于成本发生的现场(广义的生产系统),以消灭一切浪费、追求精益求精和不断改善为目标,立足于企业整个生产系统的优化。 笔者相信: JM公司完全可以通过引进精益生产方式在成本、质量、快速反应等综合方面极大地提高管理水平和竞争力。
广而扩之,精益生产方式是振兴我国民族汽车工业的推进器。加快我国理论界特别是实业界对精益生产方式的研究和应用,将极大提高我国制造业的管理技术水平,增强我国制造业整体的竞争能力,为国家创造财富。 最后,笔者引用《改变世界的机器》中的两段话,寄希望精益生产方式也能尽快地成为改变中国汽车工业乃至整个国民经济的机器: 在我们(长达五年)的研究过程中,我们越来越认识到,精益生产方式的原理可以同样应用于全球每一种工业,向精益生产转变将对人类社会产生深远影响,也就是说这一转变将真正地改变世界。 采用了精益生产方式,并且当它不可避免地扩大到汽车工业以外时,将改变几乎所有的一切,包括消费者的选择,工作的性质,公司的财富,最终是国家的前途。
浏览量:2
下载量:0
时间:
目前,我国物业管理公司的管理者及相关人员对内部控制的重视程度有待提高。而且,由于内控意识的匮乏,使物业管理公司的内控人员普遍素质较低,专业能力十分有限,甚至还存在在岗人员不具备岗位专业知识的情况。
今天读文网小编要与大家分享:对物业管理公司内控的探讨相关论文。具体内容如下,欢迎参考阅读:
摘要:自九十年代以来,我国房地产企业获得了前所未有的迅猛发展。在这一背景下,物业管理公司应运而生。在其发展的近二十年时间里,物业管理公司处于逐渐完善之中。但是,就内部控制而言,依旧存在诸多亟待解决和规范的问题。基于此,本文立足于物业管理公司,以内部控制为视角,进行相关探讨与研究,希望有助于我国物业管理公司的未来发展。
关键词:物业管理公司;内部控制;研究;规范。
论文正文:
对物业管理公司内控的探讨
物业管理公司是我国社会发展中,尤其是房地产企业迅猛发展中不可或缺的一种新兴行业。自上世纪90年代至今,物业管理公司在我国的发展已达20余载。但是在内部管理与控制方面尚存在许多不甚完善之处,亟待规范。而加强内部管控,有助于物业管理公司提高运营效率,同时在会计核算等财务管理方面也能更加安全与准确。
(一)有助于物业管理公司的财务检查与财务内控。
实施内部控制,有助于物业管理公司进行财务检查和财务内控。主要体现在:作为财务监督的主要方式,财务检查通过利用良好内控环境下的会计核算资料,检查物业管理公司财务收支与各类经济活动是否有效、合理合法。而在物业管理公司良好的内控机制下,财务控制得以渗透到公司各个环节与部门,使之更全面。
(二)有助于物业管理公司及时做出财务计划与财务预测。
面对激烈的市场竞争与变化莫测的市场经济环境,物业管理公司需在自身发展中及时做好预测与计划,把握市场发展机遇,制定出可行的经营目标。而良好的内部控制能够帮助物业管理公司及时根据市场环境做出成本、利润预测,以及对未来发展和资金运用做出可行性预算,为经营决策提供可靠依据。
(三)有助于物业管理公司进行资金管理。
资金管理不仅是财务管理的核心,还是企业有效运营的关键。良好的内部控制机制,有助于物业管理公司进行资金管理。在内控机制的作用下,物业管理公司得以充分考虑资金的余缺情况,充分利用闲置资金,或者根据银行利率的变动趋势合理安排短、长期借款的结构比例。既能有效满足物业管理公司的资金需求,又能降低资金使用成本。
(一)在制度层面上物业管理公司内控较为薄弱。
目前,我国物业管理公司的内控机制相对薄弱,在制度上尚不健全。主要体现在以下几个方面:第一,目前我国物业管理公司尚没有较为全面完整的内部控制规范,使物业管理公司在内部管理上“各有家法”,无法实现纵向比较;第二,随着市场环境的愈发健全,越来越多的物业管理公司开始逐渐重视内部控制。
但是,由于物业行业整个大环境内控机制的匮乏,造成物业管理公司在内部管理与控制,以及在财务管理中,都存在一定的不规范、待解决问题;第三,由于房地产市场的影响,我国物业管理公司的组建方式并不统一,导致在财务管理方面,有些物业管理公司实行主办单位的行业财务会计制度,而有些物业公司则是依据自身特点与经营需要,自行建立一系列会计核算科目以及财务管理和内控制度。这种“多模式”化的内部控制形式,并不利于物业管理公司的未来发展与管理。
(二)物业管理公司的内部控制效率有待提高。
目前,我国物业管理公司的内部控制依然停留在传统手段,如人工操作。而随着市场的发展,现代企业经营环境日趋复杂,无论是其经营内容还是信息处理工作量都非常大。倘若对其内部控制依旧采取传统人工手段,不仅需要耗费大量人力物力,工作效率也得不到提升。而且,内部控制人员由于需要忙于核对、验证各种数据,可能无暇根据行业环境和物业管理公司的发展需要及时作出预测和分析,从而影响了物业管理公司的未来发展。
另外,长期处于低效率,可能会造成物业管理公司的内控机制“流于形式”。
(三)物业管理公司管理者及相关人员对内控重视不足。
目前,我国物业管理公司的管理者及相关人员对内部控制的重视程度有待提高。而且,由于内控意识的匮乏,使物业管理公司的内控人员普遍素质较低,专业能力十分有限,甚至还存在在岗人员不具备岗位专业知识的情况。造成原因主要源于公司领导对内部控制的认识不足或者对内部控制的认识存在误区。有些管理者认为内部控制从属于财务管理,操作人员也应即为公司会计人员,根本不重视内部控制专业队伍的建设。还有些物业管理公司在内控人员的安排上任人唯亲,常常安排一些有关系但专业素质不高的人员担任公司内部控制工作。而这些人员常常一味迎合领导,使内控机制形同虚设。其实,公司管理者及相关操作者的态度往往决定着工作质量的好坏。而这种漠视态度不仅不利于物业管理公司的内部管理与控制,同时也不利于其未来发展与进步。
(一)通过预算控制于“事前”做好内部控制。
事前控制主要指“预算控制”,即物业管理公司发生经济业务时,要将实际情况与预算目标相比较,倘若物业管理公司发生的业务事项与预算目标不相符,则应予以否决或者提请管理层进行决策。此外,要根据岗位职责赋予每名员工的操作权限,以于业务发生前便能有效落实每项经济业务的人员责任。进行事前控制,能有效提高物业管理公司内部控制的客观性,同时还能克服在控制过程中的“人情障碍”。
(二)通过业务操作控制与会计内部控制于“事中”做好内部控制。
事中控制顾名思义,是在经济业务发生过程中所进行的管理工作。根据西蒙(1978年诺贝尔经济学奖得主)的“有限理性”原则:倘若对过程进行良好的控制与管理,那么必能得到理性的结果。可见事中控制的必要性与重要性。事中控制主要通过以下两种程序实施控制,即业务操作控制与会计内部控制。
(三)通过核对检查相关事项对规范的完成情况于“事后”做好内部控制。
这种检查核对主要体现在以下几方面:首先,数据核对。将财务部门的数据记录与业务部门的实际情况相核对,通过数据检查其是否相符,此为内部数据核对。此外还可以利用外部数据核对。比如,利用银行的电子对账单,检查物业管理公司实际收付的资金与银行记录是否相符。其次,风险监测。根据物业管理公司可能面临的各种风险类型(比如经营风险、筹资风险、市场风险等),设计风险模型,并注意搜集实际风险数据,评估风险对公司的“破坏”程度,生成风险评估报告。再者,检查公司前期计划的完成情况。物业管理公司可以定期将实际绩效与前期设定目标相比较,审核实际与计划的“偏颇”程度,并设定未来发展或改进方向。
(四)建立健全物业管理公司的内部控制体系。
建立健全物业管理公司内部控制体系要做好以下几点:首先,建立内部审计部门,开展定期不定期的内部审计工作。通过公司内审,及时找出管理中的工作漏洞和岗位漏洞,尽快筹划解决方案,查漏补缺。同时建立内控岗位责任制,明确各岗位的权力责任,对于内控工作不力的部门和人员,内审部门要严格披露。其次,建立内部控制考评机制,对内控工作进行全程监督,根据定期对内控监督审查的结果,进行合理的奖惩,提高各部门参与内控管理的积极性。再者,对公司收费业务合理规范,制定一系列收费管理细则,要求物业收费标准及细则透明化。引用先进的收费软件系统将计费、收费流程信息化,合理界定操作权限,核实收费业务进程,定期向业主公布。
(五)进行全面分析工作,防范公司潜在风险。
物业公司通过收取物业管理费获得运营资金。这部分资金除满足正常的运营管理以外,公司还会开展一部分投资活动。投资必然存在风险。物业公司应建立财务分析小组,对投资项目进行全面的财务分析,将投资风险控制在公司可以承受的范围之内。同时,财务分析小组应随时关注公司的资产负债水平,了解公司财务运转状况,科学判断公司的经营风险程度,保证运营资金的合理运作,为公司高层的正确决策提供可靠依据。另外,分析小组应与内审部门相互合作,及时查补公司财务制度中的漏洞,防范财务风险。
浏览量:5
下载量:0
时间: