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从纳税筹划的含义入手,根据房地产开发的现状,来叙述房地产开发企业纳税筹划的必要性,用正反实际案例,来论述房地产开发企业如何合法地进行内部纳税筹划,以及实践事前事中事后应注意的几个方面,最后强调树立合法纳税筹划的意识,纳税筹划具有意义。
纳税筹划是纳税人在财务管理中对税收负担策划行为,即纳税人在许可的范围内,通过对经营活动主要环节的精心谋划和安排,以充分利用税法提供的优惠政策,从而为所有者获得最小合理纳税的一种理财行为。近年来,房地产企业迅猛发展,已成为我国国民的重要支柱产业之一,也是国税和地税的纳税大户之一。一家房地产开发企业开发一个项目收入规模相当大,要上缴的各种税金少则上千万元多则上亿元,房地产开发企业纳税筹划运用虽然处于尝试阶段,但是作为纳税人的一种理财行为,有必要对企业的税收成本作出计划和按排。
纳税筹划应紧密结合企业自身情况并严格依法进行,做到"合法、合理、全面、具体",遵循综合原则、经济原则、事前筹划原则、整体原则、具体情况具体原则。由于企业情况各异,应注意法律。
房地产开发企业纳税筹划可以通过税务筹划顾问、注册税务师、注册师、税务律师、企业内部专业人员来开展,视企业具体情况而定。
房地产开发企业纳税筹划的实践,应始终围绕如何实现成本最小化进行,下面从房地产开发企业内部专业人员的角度来探讨在具体实践中应注意的几个方面:
首先,精通房地产开发业务要求以正确的作指导,更要求具备法律、税收、会计、财务、等方面的专业知识,尤其要熟悉税法、会计法、公司法、经济合同法、证券法等有关法律规定,还应了解房地产开发公司经营、投资、营销、会计处理、纳税等业务发生的每个环节,具有统筹谋划的能力。另一方面,税法本身存在纳税筹划的可能。因为税法是人制定出来的,不仅受到"知识有限"和"理性有限"的局限,而且还要受当时经济发展状况和其他社会现实的制约,不可能一步到位,完全成熟。
例如:某房地产开发企业开发过程中拆借资金,在融资时支付利息,这是房地产开发企业的业务流程。根据我国现行税法规定,从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用,在房地产完工之前发生的,应计入有关房地产的开发成本;又规定,纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本金50%的,超过其注册资本50%,超过部分的利息不得在税前扣除。2004年初公司进行了税收筹划,决定向集团公司借款1000万元,年利率11.16%(税务局规定税前列支的税率),期限3年。3年后企业将减少的应纳税所得额为:1 000×11.16%×3=334.8万元,税收负担减轻:334.8×33%=110.48万元。
其次,房地产开发企业主要涉及营业税、个人所得税、印花税、土地增值税、企业所得税、城建税、费附加、契税等,掌握每个税种税法的,了解地方是否有优惠政策。比如,我国地方上对外商投资的房地产开发企业有许多优惠政策、税率的差别,中外合资的房地产开发企业可以免交城建税、教育费附加,企业所得税预征率比内资企业低5%等,如果企业的高级管理人员在公司组建时能事先进行税收筹划,在组建条件许可的情况下,就可以大大地降低企业的税收负担。可见税收筹划需要有超前的预见性。
再次,税筹划方案的选择注意可行性,不能不考虑成本。比如,某一房地产开发企业欲建立自已的建筑公司、装饰公司以及物业管理公司,但组建公司往往需要大量的人力、物力、财力,有时会出现某一方面节税了,其他相关的成本增大了,所以只有当税收筹划方案的所得大于支出时,税筹划方案才有用。
俗话说:"管理出效益",反之,管理不善会使增加税收负担。例如:某一家新成立的房地产开发商企业销售委托1家专业的房产销售公司经销,销售公司在销售时以1000元1张发行了若干张VIP贵宾卡,并承诺执卡人购房可在房款中抵1万元购房款,结果30万元1套的房子,实际只收29.1万元,与客户签约的销售合同中约定:房款总价为30万元,首付款为总房款的30%,销售人员给客户的首付款金额为8万元。用VIP贵宾卡抵房款首付款1万元没有在合同中约定。税法规定:如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的,可按折扣后的销售额计算收入;如果将折扣额另开发票,则不得从销售额中减除折扣的金额。计算企业所得税时,折扣额也不得在企业所得税前扣除。由于销售公司管理不规范和缺乏税收筹划意识,使房地产开发企业多交了营业税:(300 000-291 000)×0.05=450元、多交企业所得税:(300 000-291 000)×0.33=2970元、多交印花税:(300 000-291 000)×0.0003=2.7元、多交土地增值税:(300 000-291 000)×0.01=90元、多交四税合计3 512.7元。
纳税筹划的日常运用应注意会计业务记录的合法性。例如:某一房地产开发公司2004年中从集团公司租用了两辆轿车,并列支了这两辆轿车的年检费、汽油费、过桥过路费等,为了获得合法凭证减少涉税风险,公司与集团公司签定租车协议,取得了税务发票,公司合理规避了税,所有者对税收筹划更加重视了。
年末终了,房地产开发企业委托会计师事务所对上一年的年报进行审计,此时对上一年度的涉税筹划的效果进行1次评价,通过与审计结果进行对比,无疑是一次检查企业会计核算质量的最好机会,同时可以弥补原先税收内部筹划方案的不足。
俗话说"亡羊补牢,犹未晚矣",在所得税汇算清缴、纳税评估、税务稽查中被税务机关查到的企业,要重视税务筹划的事后评价,经验,吸取教训,重视事前税务筹划活动的开展,防患于未然。
综上所述,随着的进步,法治会越来越健全,执法的力度也会越来越加强,迫切需要房地产开发企业自身练好内功,树立纳税筹划的意识,一方面为企业提高效益,另一方面会促进税务机关相应地完善税制、堵塞税收、法规中的漏洞,能促使税务工作和税收筹划都步入一个良性发展的轨道。
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财务报告是财务会计的核心内容,作为企业与资本市场之间一种最重要的可见的沟通方式,在加强企业与外部环境的信息沟通、发展资本市场、促进资源有效配置等方面发挥着重要作用。下面是读文网小编为大家整理的上市公司财务分析论文,供大家参考。
一、企业财务分析的作用及地位
财务分析,实际上是对系列组织财会工作实务、财务报表数据、会计信息及其他所涉及的系列情况的全面审视和评判。财务分析及其支撑起来的财务报告的作用主要有三个层面,一是对财务工作自身的评判及反思;二是可在一定程度上反映组织职能部门及业务部门的经营管理情况,为绩效评价及管理提供基础信息;三是可以让高级管理人员、治理层、外部投资者、上级管理机关、资本市场投资方等相关信息需求主体,看到比较真实而又深度的信息,以为相关决策提供参考。对于财务分析或者财务评价,无论是企业还是行政事业单位方面均有一定的重视程度。在顶层设计方面,《事业单位财务规则》(2012)及《行政单位财务规则》(2012)均围绕财务分析及其支撑起来的财务报告事项设置专章说明,其定位及地位非常之重要。在企业方面,《企业财务通则》(2006)第十三条,将“组织财务预测和财务分析”列为经营者的财务管理职责之一。相对而言,企业方面的规定内容篇幅少,定位较低。不过,在过去,曾陆续颁发《企业经济效益评价指标体系(试行)》(1993)、《国有资本金效绩评价规则》(199)、《企业效绩评价操作细则(修订)》(2002)、《中央企业综合绩效评价实施细则》(2006)等专项文件。只是,2007年以后,企业方面对财务分析的重视程度方面逐渐式微,在评价指标设置等方面没有完善及修订的动态进展。
二、国有上市公司财务分析的现状及问题
(一)认知方面存在偏差
部分国企存在认知偏差的问题,其中最关键的表现就是,部分国有上市公司财务分析工作的推进基础并不是基于对自身组织价值提升及财务管理工作水准提高等方面的考虑,而是着眼于国家监管部门及资本市场平台的制度或程序要求,是为了完成应对任务而进行的。
(二)财务分析主体存在素质缺陷
部分国企上市公司的财会人员习惯于罗列及堆积系列财务数据,强化以特定方式展示而不是具体的分析。相当一部分财会人员虽然在会计核算角度上来看具备专业素质,但对企业其他方面的情况了解不足,又缺乏相应经验,在财务分析方法运用方面也缺乏相应的胜任能力。
(三)财务分析指标存在问题
即如上一部分所言,在1993-2006年之间,企业财务分析或者评价在顶层设计方面不断完善具体的指标体系构建及选择。不过,而后却停滞不前。在这种情况下,虽然部分国企在指标探索方面有一定的成果,不过大部分国企上市公司习惯沿袭过往文件层面的指标设计,不仅滞后,而且对具体企业所在地域、行业、规模特性等方面的情况结合不够。
(四)财务分析程序不够科学合理
部分国有上市公司在财务分析过程中,偏于闭门造车,只是在研究政府监督部门及资本市场平台系列文件要求的基础上,汇总、审核、根据特定格式及文件填写财务数据,但缺乏充分的调研及沟通,影响了财务分析的实现深度。
(五)财务分析实务缺乏深度
部分国有上市公司的财务分析,呆板地根据政府监管部门及资本市场平台的系列要求,列示对应数据,进行报表层面的数据分析,而没有比较深入的观察系列财务数据背后可能体现的经营管理情况。即便是部分国企的财务分析涉及到对能较好地以数据表达的经营成果的考量,但对于支撑经营的财务及资产状况缺乏到位的认知和审视。部分企业的财务分析都属于事后分析,即在特定月、季、年结束后进行的分析,而缺乏事中及事前等时段的分析。
三、提升国有上市公司财务分析的路径及要点
(一)提升精确的认知水准
应该抛却被动完成政府监管部门及资本市场平台要求任务的心理,应该着眼于企业本身的发展,或者说企业价值提升角度思考,籍此形成推动财务分析工作的动力。应该注意优化治理结构问题,克服因国有资本所有者虚置而导致动力缺失问题。对此,可以考虑顺应深化改革的趋势,吸纳社会资本进入,籍此在更深层面优化治理结构。
(二)优化相关顶层设计
应该效仿《事业单位财务规则》(2012)及《行政单位财务规则》(2012),在叙述方式及篇幅方面给予适当提升,以在制度层面提升财务分析的定位,引导系列国企上市公司强化这方面的重视度。应该继续修正具体分析或者评价指标体系的构建和完善,应该在过往基础上,根据各种情况进行细化分类,为每一类情况均设置指导价值更高的细分指标体系。
(三)强化与系列新理念的融合
在国有上市公司财务分析深度局限问题的背后,实际上存在着一个关键问题,就是近年全面预算管理、风险管理、管理会计等理念不断被强化,而财务分析却和这些崭露头角的理念呈现一定的疏离状态,进而也影响了财务分析自身的与时俱进。所以,应该强化财务分析与系列新理念的融合,借助诸如管理会计体系构建等东风及预算管理之预算分析等事项,推动财务分析深度及质量的提升。
(四)提升执行主体的胜任能力
应该考虑优化国企上市公司的人力资源管理水准,扬弃国企过往的体制负担,在岗位设置、职责说明、人员招聘、辞退方面突出市场化运作,避免外界干预过多导致庸人在位。应该适当采取轮岗等方式,开拓财会人员的视野,优化其内在的知识素质结构。另外就是,在人员培养方面适当和诸如管理会计及全面预算管理等的推进相结合。
(五)构建完善财务分析机制
应该扬弃过往仅为编制对外披露的财务报告而进行定期事后分析的习惯,注意提升财务分析的频率,扩大财务分析的时点,在条件运行的情况下形成全流程、事前中后兼具的财务分析推行制度。应该根据财务分析深度推进的需要,设计健全的分析工作机制,尤其是在程序设置方面尽量细化,并为程序或者机制的落实准备充分的对应措施。另外,在具体分析实务中,应该强化创新探索,不拘一格。比如在进行盈利能力分析的时候,在根据资本经营、资产经营、上市公司、能力质量等多个角度,分别确定具体指标取舍,推进执行具体分析的同时,还应该注意扬弃诸如证券买卖等非常规项目,通过非指标性的系列信息分析确定当期利润和当前盈利能力及未来盈利能力的内在关联,等等。
一、战略分析
战略分析在财务报表分析中是处于系统的始点,亦是新框架以及相关财务分析中的组成环节。其可分成从行业分析和竞争战略分析两个层面实施阐述。行业分析,指的是从行业含义和特性等角度实施分析。其行业特性有着下列几个层面的内容:市场数量以及增长前景,行业位于的发展时期,行业技术改革速率,商品异同化和系统化的程度,买卖方的总数以及大小和行业的市场界限。能够依据上面所提到的要求和指标来分析财务报表,验证目前财务的内外部条件和行业环境是否匹配。而行业分析从行业生命阶段的视角上看,无论是什么行业都有着自身的生命阶段,位于不一样的生命时期,其企业的市场、人力、开发、财务、战略以及现金流等都有着不同的特色。而依据财务为例子,在进行投入前期,每个人都能够以增加财务杠杆的形式加入较大的力度,这样能够取得更高的回投资回报率。而竞争战略分析指的是是对企业选取的竞争模型实施分析。无论是哪个企业要想在竞争中获取生存,就可以遵照下列两种竞争形式进行选择,分别是:差异化竞争战略以及成本优势竞争战略。在物业公司财务分析技术架框内,可以对重要的影响作用实施分析,依据企业所选用的战略竞争形式,提供对应的经济费用以及成本控制,且要重视财务报表的步伐,能否和企业战略的步伐相同。例如:选用的是成本优势战略,此公司对于产品的开发或广告经费等费用就会相继减少,而且对于大量的大规模的生产,有效的生产形式,其资本投入成本也会相继降低,且应具有一系列完整而严格的成本控制体制。这样就可以以较低的成本供给同样多的商品或服务的能力。倘公司采用的是产品差异优势战略选择,那么就应该用较多的经费进行开发科研,将资金放入于产品的资金数额显著增大,其本来的资产以及长期投资数量较大,与此同时拥有更具灵活性的交货形式。这样能给客户供给更优秀的商品和质量,提供更好地服务。
二、价值分析
在一些企业中,从价值计算中我们能够看出,一个企业的价值是利用扣除利益相关所获取的回报,所以价值网的含义是相较于财务分析所进行的,具有重大意义的。从价值网这个角度而言,我们应该在实施财务分析时,迈出公司的界限,从更宽广的角度上对企业内部价值的建设进行分析处理。而从该角度的论点上看,企业的成本以及效益并非是某一单位就可以确定的,也并非是企业内部所进操控的,所以理想的情形很明显就是不可以单独限制在企业内部,而是需要揭示不同的利益人员对公司成本和效益的作用,进而为科学的战略提供准确的保障。而如何把价值网分析融入到物业公司财务分析架框中去呢?依据财务分析架框的角度,我们能够得知,企业的价值网是依据企业的外部条件和经营战略一起形成的,所以,应该处于对方的角度,用对方的思想和看法对待企业的经营管理,且依据此想法出发,检测目前情形下该利益人员采用的行为,和此行动对企业的成本以及效率会生产出哪种影响。
三、会计分析
尽管理论层次上,将财务管理科学放置在管理科学的地位之下,但是在财务分析上的不同分析还是在会计信息的基础上产生的,因此,要对会计数据信息实施拆分以及分析。首先,是要正确辨别核心的会计信息,这样的会计信息可以使企业的经营管理以及其战略受到作用。因此,我们需要选取恰当的会计估计以及财务报告和附注,保证和企业经营战略目标相同同时可以公允的表现出公司的实际情况,依据会计披露分辨出其危险信号,减少会计信息的失真情况。严格依据上述情形的审查,实施对财务进行分析。依据图例可以得出会计分析以及财务分析的对应位置。就是有了科学的会计信息,加入了科学的外部环境,产生了纠正的会计信息财务报表,从而得知财务分析总结以及价值驱动原因,这样的总结又恰当利用企业战略作用于企业的经营活动以及系统信息。所以,在物业公司财务分析架框上需要对会计和财务进行相互结合,使其对公司的影响同样重要。
四、财务分析
依据目前的财务分析模块而言,财务分析是需要拿产品战略以及财务战略,对企业的财务情形实施全方位的分析处理。在对产品战略的规范以及分析当中,我们需要关注的不仅是一个公司所能创造的效益。其指的是一个公司财务结构以及经营管理的综合体现。一个公司的经营目的,是公司的盈利并且能够使其经营和范围不停的成长和前进。不同的数据运用者对公司的获取效益的程度有着关心作用。通常企业创造效益的具体指标有:销售利润率、成本费用利润率以及资产总额利润率等。除此之外,对公司的偿债能力进行分析处理是财务分析的架框中的关键组成环节。通常,其偿债能力指的是企业能够以资产或者劳务支付债务的能力,将其分成短期偿债能力以及长期偿债能力。相较于一般的公司而言,其短期偿债能力,主要是由公司运营资本的大小和资产变现速率的快慢所决定的。而资产运作效率指的是公司对总资产或者部分资产所进行的运作效率以及周转情形进行分析。其企业经营应有其主要目的,高效的利用不同资产得到最大效益。因此,物业公司财务分析技术架框可以使其资产周转速率加快,使其运行的效率加快,效益越大。利用分析资产的运行作用,评估企业的收入以及不同的运行资产能否确保着科学的联系,考核其企业运行的不同资产效率的快慢。
五、前景分析
对公司进行投资的相关人员,会较为关注未来可以从企业中取得的回报,一个只能够保持现状的企业是很难使投资人将其目光放在公司上的。所以,一个企业中的持续发展是非常关键的,其影响着整个企业的发展和运营。其盈利能力、偿债能力以及营运能力,即使可以综合表现出企业日后的发展,但是这样的分析仅仅只是静止的,如果想要科学的对未来进行猜测,需要更快的从动态的视角来评估企业日后发展的情况。因此,对于物业公司的财务分析框架中的改进和建议,应从其财务报表中出发,综合思考关于企业的前期、现在和后期的发展,对此进行分析后,合理运营其前景分析对先前的财务分析结果实施评估,而且利用有关的财务指标来对企业的前景实施有依据的预算,使得可以识别企业所可以创造的价值,进而使得企业具有其可持续发展能力以及未来发展能力。在合适的阶段下,对公司的活动实施围绕,以价值创造为目的,公司的战略为基础,分析其体系的完整性。以价值驱动和战略为一致,于报表分析为根基,认真仔细分析企业外部的财务分析指标,围绕外部环境和价值网进行分析,重点关注利有关人员的贡献。但是其企业活动是运用其内部产品以及财务战略为核心,建设在合适企业会计之上的活动,与此同时和企业经营战略相互结合。
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随着经济的发展,通过财务分析掌握企业的经营状况越发显得重要。下面是读文网小编为大家整理的公司财务报表分析论文,供大家参考。
摘要:随着经济全球化发展,上市公司之间的竞争越发激烈,在谋取公司长远发展的过程中,财务报表分析方法显得十分重要。本文分析了上市公司在进行财务报表分析时需要特别注意的事项,并针对需要特别注意的事项提出了改进意见。
关键词:上市公司;财务报表;注意事项
一、正视财务报表分析使用资料自身的缺陷
1.财务报表自身的真实性。企业会计信息质量要求企业的会计信息必须具有真实性,不能提供虚假的财务报告。上市公司与审计单位合谋,要求审计单位出具标准无保留意见的审计报告,是长期以来一直在困扰广大财务报表使用者的问题。早先的“琼民源”事件,作为我国第一家被取消上市资格的上市公司,正是因为当时出具了不真实的会计报表而被查处的。可见,注意财务报表自身的真实性,对于上市公司来说是一个十分重要的事项。
2.财务报表自身的可靠性。会计信息质量要求一个企业的会计信息必须要具有可靠性,应当以实际发生的交易事项作为依据,进行确认、计量和报告。但是在实际操作时,尤其是上市公司财务人员较多,可以说是鱼龙混杂,有些人会利用权力之便去提供虚假的交易、事项确认收入,如果公司监管严格可能会控制这种状况的发生,但是上市公司往往是一体的、利益是共享的,财务人员之间很容易相互包庇促使这种违背会计信息可靠性的状况发生,那么上市公司期末出具的各种报表数据也相对性的存在不可靠性,而作为财务报表分析使用资料的主要来源,上市公司应将其自身的财务报表数据的可靠性作为特别的注意的事项。
3.财务报表自身的及时性。及时性要求企业对已经发生的交易事项,应及时进行确认、计量和报告,它也是会计信息质量的要求。但是,上市公司在进行实际账务处理时,往往因为公司体系庞大,特别是销售人员经常在外出差跑业务,时间长,报销单时常常是数十天之后的事情,而之后的财务报销单常常被列入管理费用进行账务处理,这样就会直接影响利润表的填制。再如,上市公司基本上都是业务范围广泛,不仅仅限于国内,业务发票处理即使通过EMS或者目前被称得上很快的物流快递,但是毕竟还是具有滞后性,在确认收入时根据收到的发票进行收入确认,便会造成财务报表数据的不及时性。不管是利润表还是其他的财务报表数据作为上市公司财务报表分析时所使用的主要资料。那么,上市公司都应特别注意自身财务报表的及时性。
4.财务报表数据的谨慎性。企业会计信息质量要求,企业在进行会计交易事项时,无论是会计确认、会计计量还是报告均应该保持应有的谨慎性,不能高估自身的资产与收益、低估应有的负债与费用。在市场经济环境的影响下,上市公司的生产经营活动会面临风险、会有不确定性,如果上市公司不能严格按照谨慎性原则进行账务处理,那么最后出具的报表根本不可能避免虚增利润、资产等一系列问题。因此,作为龙头引导者的上市公司就应当以身作则,坚持谨慎性原则,将它也作为一个需要特别注意的事项进行考虑。5.财务报表内容的完整性。通常所关注的四大会计报表主表都有固定的框架结构,报表附注作为报表内容的延伸,能够陈述出财务报表不能反映或者不能详细反映的数据来源,但没有统一的格式,在企业会计准则中也只是列示出了企业必须要列示的主要内容,这就给很多上市公司了一个空隙。很多上市公司往往会忽略财务报表附注的重要性,例如重要会计政策的变更、关联方交易、或有事项的发生以及重要报表项目的说明等,会对上市公司在进行财务报表分析时造成影响,所以上市公司要把财务报表的完整性作为一个特别注意的事项。
二、认识各财务报表分析方法的局限性
1.比较分析法的局限性。比较分析法可以帮助上市公司看到自身的发展状况以及自己所处的位置,但是比较分析方法在使用时要求使用者一定要选择具有可比性的比较对象才有意义。很多上市公司在实际选择时往往会受到经营规模、经营方式等因素影响,在选择计算方法、计算基准时会选择各自的比较对象。如若选择不恰当就会使财务报表分析失去意义,甚至会影响决策者做出错误的决策,导致公司走上困境。所以,上市公司在使用比较分析法时,要将其存在的局限性作为一个特别考虑的事项。
2.比率分析法的局限性。比率分析法要求在计算口径上保持一致,相对比较简单,但该方法是建立在财务报表数据的基础上,若财务报表数据不真实,那么采用比率分析法时所计算出的结果就很容易误导财务分析者。另外,单纯的比率分析法并没有一个明确的评判标准,比率的高低也没有一个明确的划分。所以,上市公司在采用比率分析法时,需要考虑到它自身的局限性,将其作为一个特别注意事项。
3.趋势分析法的局限性。趋势分析法可以反映一个公司的发展趋势,合理使用能够为公司长远发展做出预测。趋势分析法是在财务报表数据的基础上进行分析的,而这些数据隶属于不同的会计期间,目前的市场经济发展状况,上市公司的经济很容易受到诸如通货膨胀等因素的影响,严重时上市公司的财务状况会受到很大的波动,那么采用趋势分析法时就会失去分析的价值。所以,采用这种分析方法的上市公司应当将趋势分析法自身的局限性作为一个特别注意的事项。
4.杜邦财务分析法的局限性。杜邦财务分析法虽然能帮助上市公司找出自身问题所在而广泛使用,但它也存在局限性。首先,在计算总资产周转率时它所采用的总资产与净利润,他们并不匹配,所以它并不能真实地反映企业的实际报酬率;其次,经营活动损益与金融活动损益、经营负债与金融负债也并没有进行区分,所以在这个基准上的盈利能力分析是不够明确的;最后,虽然现在很多上市公司对杜邦分析体系进行了改进,但内容复杂,工作量较大。所以,上市公司在使用杜邦分析方法时一定要考虑到它所存在的局限性.
三、关注财务报表分析的人为因素影响
1.财务人员的工作能力。对于上市公司而言,懂财务知识、具备专业能力,是一个财务人员最基本的要求。从财务报表分析人员的角度,虽然上市公司都会选择经验丰富以及专业能力知识很强的人,但是毕竟进行分析时,需要大量的数据才能得出一个分析结果,这样的工作量很大,上市公司的财务人员分工结构这块都很细致,原始凭证在经过层层的传递、审核过程中,它的错误率被降得很低,但是人的工作耐力总是有限的,财务报表分析人员在分析时,很难免在工作中出现错误,并不能保证分析出的结论就是准确无误的。所以,对于上市公司而言,无论是财务人员,还是整个财务团体的工作能力都至关重要,对财务报表分析都有很大的影响。那么,财务人员的工作能力就应该作为一个需要特别注意的事项。
2.财务人员的职业道德。有的财务人员在一个小公司内做到一把手,但是为了得到更大的进步,他们往往都会选择跳槽到更大的平台,而上市公司也基本上也是他们的选择对象。那么一个新的工作的开始,除了开始的不适应以外,职位的落差也会造成他们内心的不平衡,有开始的满心欢喜到排斥,他们就会不认真的工作,严重的甚至会丧失自己的职业道德,使最后出具的报表有误,以致财务报表分析结果也并不可靠。可见,一个良好的职业道德操守对一个上市公司的重要性,所以,上市公司在进行财务报表分析时应把它作为一个特别注意的事项进行考虑。
四、考虑企业自身的行业及经营环境
随着市场经济的发展,一个上市公司并不是一个独立的个体,它会受到与之相关的各行各业的影响,特别是它自身所处的行业环境。站在手机前端数年的诺基亚产品,它所附属的公司是当时芬兰最大的上市公司,它之所以走上被收购的道路,不是因为它退出新产品过慢,而是当大多数手机厂商着力于安卓市场的开发时,它仍然沉迷于自己的塞班王国以及微软蓝图,进而广大的消费者迅速的接受安卓系统后,很自然就对它造成了极大的市场冲击。同时,一个上市公司也应当关注自身的经营环境状况。当时震惊财务界的“银广夏”以及“郑百文”事件,最后出现倒闭破产的局面,从他们自身的经营状况的角度考虑,他们并没有对自己所处的经营环境进行详细分析,也或许他们是认识到了自身的经营环境而不愿意面对,提供虚假财务信息、虚增收入及利润、联合会计师事务所给其提供不真实的财务报告等等一系列的行为,最终导致被查、破产。因此,上市公司在进行财务报表分析时要正确认识自己所处的行业环境和经营环境,寻找自己的问题,以免重蹈覆辙。
参考文献:
[1]王慧萍.浅谈财务报表分析[J].财务与会计,2010(9).
[2]邵辉.财务报表分析存在的问题及对策[J].业务技术,2008(8).
摘要:
财务管理的信息化建设,是科学的管理思想与发达的信息技术相融合的产物。发电公司的行业特性适宜实施财务管理信息化建设,文章主要分析了发电公司财务管理信息化建设的不足及解决的对策。
关键词:发电公司 财务管理 信息化
伴随现代企业竞争程度的加深,企业运营所面对的市场、所处的资本环境不断变化,集团公司的财务管控愈来愈向以集团策略为主导、以全方位预算控制为重点、以内控为主线的集权式管控方向发展。当代微机与互联网技术的逐渐成熟,为此种集权式的管理方式奠定了技术与经济基础。财务管理的信息化建设,便是此种科学的管理思想与发达的信息技术相融合的产物。发电公司的行业特性适宜实施财务管理信息化建设,可是集团企业的信息化建设一方面存有先天要素的约束,另一方面也存有部分后天缺陷。要抓好财务管理的信息化建设,首先要改进这些先天不利要素,改善后天缺陷,坚持不懈,以实现全方位、多层级的财务管理信息化建设。
一、发电公司财务管理信息化建设的主要意义
1.有利于解决公司财务信息孤立的问题。
在目前的公司财务管控中,尽管大部分公司运用了微机技术对日常工作与财务信息加以处置,可是公司的不同部门间并未把信息进行统一归纳,而是孤立存在的,对于财务信息的时效性产生了一定程度的不良影响。经过财务管控信息化建设,在公司内部构建有关的信息管理平台,可以高效地把公司的信息集中归纳,转变信息孤立现状,做到信息互享,提升信息的精确性。
2.有利于公司把财务和业务信息进行整合。
在当代企业管理中,其财务管控大多受传统会计思想的影响,大部分财务管控信息被限定在经济业务统计的层级上,同个经济行为有关的财务信息被搜集到多个管理体系中,以致经济业务的所有信息难以被高效整合,对财务管理信息的准确性产生了不良影响。而公司财务管理信息化建设,可以较好地规避此种问题,把财务和业务信息有机整合,提升公司运营管理决策的合理性。
3.可以推动公司管理方式的革新。
实施公司财务管控的信息化建设工作,要求在公司中提升微机、互联网等技术的运用能力,构建有效的财务信息管理体系,可以把传统的财务信息记录与传输、会计计算与审计等工作利用微机技术来完成,提升了财务信息的处理速度,推动了财务管理效能的转变,增大了财务集中监督管理的力度,确保了财务全方位预算管控的落实,最后达成公司财务管控总体能力的提高。
二、发电公司财务管理的特征
1.生产与物流管控较易规划,容易实施信息一体化建设。
发电公司无论是水力发电,还是火力发电亦或是其他类型的发电公司,和其他加工生产公司比较,生产活动集中,机械化、自动化程度高;总体的生产销售流程、供应链条较短,材料购置较为单一,不涉及中间商品,不涉及或者较少涉及库存问题,不涉及物流体系问题:生产与物流管控较易规划,容易实施信息一体化建设。
2.坏账风险低,资本回流通畅,较易依托资本流对公司加以管理。
发电公司用户类型单一,仅是电网企业,通常电费回收期低于30天,坏账风险低,资本回流快。有关的采购过程,款项支付也较为迅速。不像建造单位,款项支付不及时,也不像一些商业单位,有相应的三四个月的信用期。公司的成本开支,除了折旧以外,也大多伴随资金流。因此经过管控资金流,便可以有效地管控公司的生产运营。
3.存在运营管理地和生产场所分开的问题,进行信息化建设有较好的收益性。
发电公司通常建设在远离市区的地方,特别是水电,大部分在偏僻的山区,而公司的决策组织与财务管控组织通常设立在城市地区。传统的纸质材料的信息传输方法,一方面效率低下,另一方面效果不理想。在此种状况下,开发集成的财务管理信息软件,达成财务和经济业务统一办公,有显著的收益性。
三、发电公司财务管理信息化建设存在的不足
1.发电公司财务管理信息化建设基础不牢固。
发电公司的财务信息化管控当前仅停滞在财务管理时期,并且效能单一。财务信息化管控技术未曾达成预期成效,未曾从根本上发挥作用。在当前的发电公司发展历程中,财务信息化仅发挥了会计计算的功能,在其整体发展中公司的组织协作基础不牢固。公司对财务信息化管控的认知滞后,未曾发挥其财务预算和财务监督的功能。财务信息化管控在发电公司中单独运行,未曾达成和其他组织间的协作运用。
2.发电公司财务管理信息化管理措施滞后。
发电公司总体架构庞大,组织管理流程繁杂,财务管控在繁杂的监督下实施,通过管理层的科学决策以后才可以真正地实行。此种繁杂的管理体系会让财务信息化管控效率低、实行困难多。发电公司在实际的工程实行过程中需要解决多个层面的问题,决策进度落后,影响了决策的及时性和精确性,未曾从根本上发挥财务管理应有的作用。
3.发电公司财务管理信息化工作人员素养较低。
尽管发电公司为了顺应改革的步伐已采用了对工作者实施培训的措施,可是从当前来看,此领域的工作人员的素养依旧较低。大部分财务管控者具有较高的会计核算能力,但是微机操作能力不足。部分工作人员在工作的过程中虽然加强了对计算机技术的学习,可是专业素质较低,知识架构缺乏多样化,难以适应繁杂的工作要求。
四、怎样抓好发电公司财务管理信息化建设
1.增大对财务管理信息化建设的关注程度。
首先,公司决策层与管理者应当全面认识财务管理信息化的主要作用,掌握财务管理信息化建设的主要功能。在公司中全面实施财务管理信息化建设,进而提升资本的监管与运用成效,维持公司本身的竞争实力。其次,应形成以财务管控为中心的理念,在公司财务管控信息化建设过程中,应牢牢掌握工作重点,确保信息化建设的大方向始终正确,才可以让整个信息化建设起到应有的成效,实现提高公司总体管理能力的目的。
2.提升集团企业的管控水平。
应当增强集团企业的控制水平,防止在管理过程中集团企业和下属单位间的协同矛盾,减少集团企业很多不可控亦或不稳定的要素。发挥财务管控在资本统一管控中的功能,更有效地监督所属企业的资金流,达成对公司的全方位预算控制,从事后监察考评向积极的事前规划和事中管控改变,达成集团“一套账”管控形式,实现汇总表格智能生成,合并表格大多数智能形成。把公司各个下属单位的信息化软件集中谋划,实现集团企业财务统一核算业务的信息化管控。全面深化财务的核算作用,将集团企业的重点财务制度集中固定在软件中,实现财务制度的规范化。
3.抓好信息集成,实现资源共享。
公司的财务管理信息化应从根本上改变以会计核算为核心、仅限定在财务组织内部的形式,应实现财务与经济业务的集成化,把包含人事管理、行政管理、资产管理、顾客管理、档案管理、信息剖析、流程管理、协议管理等诸多的业务软件和财务软件进行集成,达成数据流、商品流、资本流的协同统一,达成财务管控、财务预算与财务分析的完美融合。财务管理信息化建设的高度统一,并非单一的信息共享,应从业务出发来进行剖析,构建信息软件。信息的生成应延展到业务系统,在处置业务的过程中采用和会计核算机制衔接的方法,直接形成财务信息,进而达成更多的信息互动,最后实现信息一体化,避免各个组织间重复提供信息而导致的效率低下与不必要的资源浪费。
4.加大对职工的培训力度,持续提升职工的业务素养。
财务和其他经济业务集成化建设,牵涉到公司运营管控的诸多方面,各个业务软件均是集成化系统的主要构成内容,均承担着及时、精确提供管理信息的责任。这不单单给财务工作者,也给所有参与运营管控的职工提出了更高层次的管理要求。应构建一套和财务信息化相配套的工作机制与奖励体系,持续增强对所有职工的信息化管理理念的培养,深化职工对一体化的认知,提升有关的业务素养,让其尽早掌握操作技术,积极顺应工作形式的变化。
参考文献:
[1]金红.发电企业财务管理信息化建设研究.东方企业文化,2015(13)
[2]胡云龙.关于做好发电企业财务管理信息化建设的思考.中小企业管理与科技,2012(12)
[3]李景明.信息化下电力科研院所财务风险控制体系的构建.山西财经大学学报,2015(S1)
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我国财务分析指标及相关评价方法与日益复杂的企业财务信息、经营状况相比,还处于相对落后的状态。下面是读文网小编为大家整理的公司财务分析论文,供大家参考。
摘要:我国房地产行业发展的速度很快,同时,使得物业管理市场逐渐成熟,可以说我国物业管理行业迎来了发展的新时期。但目前我国物业公司财务管理水平仍不高,一定程度上影响和制约了物业管理的发展。本文首先对物业公司财务管理的一些现状进行分析,对于物业公司财务管理中存在的难点进行陈述,并且提出相关的应对策略,希望能对促进物业公司财务管理水平的提高有所帮助。
关键词:物业管理;财务管理
1物业公司财务管理的现状和难点
物业管理指的就是派遣专业的人员,受物业所有人员的委托,依据我国的相关法律法规,遵从签署合同的各项条约,对已经完成建设并且投入应用的房屋建筑物以及相应的配套设施,应用经济的手段对其进行全面的、有效的管理。目前,物业公司财务管理主要存在以下难点。
1.1财务控制体系薄弱
1.1.1物业管理费定价偏低或收费不足。一方面前几年物业项目一般由“谁开发谁管理”,即房屋建成初期由房开商成立的物管公司进行管理,为促进销售,一些物业管理费定价偏低(特别是住宅项目),有些甚至低于成本价,项目开发完毕或销售完成后,房开商不再对物管进行补贴,物管公司再进行调价比较困难;另一方面,即使物管费定价合理,受入住率和收费率的影响,物业公司收到的管理费也会存在不足情况,难以维持公司和物业项目的正常运行,物业公司往往采取降低服务标准、减少人员配置等措施,但这样使得物管服务品质下降,反过来又造成收费困难,形成恶性循环。
1.1.2由于物业管理行业特性,使得物业公司在收费时时常会有项目繁杂、金额小、涉及现金多等特点,如果公司的财务管理制度不健全,再加上执行力度不够、监督不严格,可能会有收取资金被流失、不按时入账、收费台账记假账等风险,给公司带来损失。对于资金支出也同样存在零星、繁杂、现金使用频繁的特点,如物资采购就分保洁用、设备设施维保用、护卫用、食堂用等各类物资,品种数量多且采购频繁,如果公司财务管理制度不健全、支出审核审批手续不严,也极易造成公司人工和采购成本上升、滋生腐败,影响物业公司的服务品质和效益,阻碍公司的长足发展。
1.1.3财务人员的素质问题,出于成本效益原则考虑以及受物管项目规模的限制,物业企业在人员岗位配置上往往不足,无法做到专人专岗,尤其是小规模物管项目。财务部门也是如此,特别是基层财务人员如收费员通常兼物业管理服务岗位,不仅要具备财务人员的基本素质,还要有物业管理的业务能力,现实中能达到该能力要求的人员很少,不能让财务管理在企业基础管理和控制中发挥很好的作用。
1.2缺乏现代化的管理理念和手段
现代的管理理念和手段是保证物业公司服务质量的重要基础。随着市场经济体制的不断完善和现代科学技术的应用,物业管理逐步走向市场规范化、物管项目智能化,以往的管理理念和管理手段已不能适应现代物管的需要,同时也对财务管理提出新的要求,如物管项目前期方案制定、投标、前期介入,以及后续管理都需要财务管理的全程参与和介入,如果企业还在以陈旧的理念和手段进行物业管理,势必限制企业业务的拓展,影响企业管理的质量效果和经济效果,同时给财务管理增加了工作量与难度,难以发挥财务在企业内部控制和监督管理中的作用。
2解决物业公司财务管理难点的措施
本人从事物业公司的财务工作多年,总结建议以下几条措施以供参考:
2.1完善公司财务管控制度并有效实施
公司应高度的重视财务管理制度的建立健全与有效实施,财务部门应对物业管理流程中涉及的财务事项进行全方面的梳理,包括方案制定、价格测算、收费流程、台账管理、票据管理、人员工资、物资采购与库存管理、资金支付审核流程与审批权限等方面,建立健全财务管理制度和具体实施细则,并在实际运用中根据管理要求及时修改完善。严格执行财务管控制度,定期不定期检查制度执行情况,可以将制度执行情况作为部门(项目)考核指标之一,纳入部门(项目)的工作绩效管理,以保证制度能得以很好的落实和实施。
2.2资金收支管控方面
资金收入管理重点规范收款流程管理,包括收款标准、规范开票、交款时限、记账要求、管理报表的编报等细节管理,有条件的可以利用现代信息技术将收款流程纳入财务信息系统管理,以提高管理效率,同时建立内部和外部(业主或客户)的监督机制,对收款流程进行检查监督,减少资金收取过程中的损失。
2.3提高财务人员的素质和业务水平
财务人员的职业素养与业务能力,对财务管理工作的质量和效率有着决定性的影响。物业公司应重视财务管理人员的职业素养与业务能力提升,主要做到以下几点:①建立和完善财务管理部门的部门职责、岗位设置和岗位说明。②严格把关财务人员上岗前的资格要求,如学历、从业资格证、职称等。③注重财务人员培训,培训内容包括物业管理相关知识、法律法规、公司各项规章制度,特别是基层财务人员要熟悉公司业务管理制度和财务管理制度,能熟练运用到实际工作中。④定期对财务人员进行工作绩效和职业素养的考评,将工作绩效与个人待遇、晋级挂钩,调动财务人员的积极性。对于财务人员的违规违纪行为,应及时采取处罚、调离财务岗位、辞退等措施,情节严重的还应追究法律责任。⑤有条件的物业公司,应对财务人员定期轮岗,以提高物业公司财务管理工作质量。
2.4开展财务分析,发挥财务管理预警作用
物业公司财务部门应根据公司战略目标,组织分析公司和项目的现状,包括现有资源、管理规模、管理水平等,组织编制公司和项目年度预算,协助公司决策层制定公司年度管理目标和经营目标、下达具体考核指标(包括管理指标、经营指标)。定期统计汇总公司、项目各项指标的实际完成情况,对照预算及目标,分析差异的内外部原因,及时向公司管理层及项目反馈预算执行情况、警示所发现的管理和经营风险等信息,以便公司能采取措施及时解决经营管理中的问题和风险,做到“事前和事中控制”,充分发挥财务管理的预警作用。
3结语
财务管理对于物业公司的内部管理、经营业绩和持续发展有着重要的影响,物业公司需建立健全和完善各项财务管理制度并有效实施,应用现代化的管理理念和手段,将财务分析、管控和监督的管理作用全面地发挥出来,从而有效地增强企业的经济效益,促进物业公司的长久持续发展。
近年来,在市场经济的不断促进和推动下,越来越多的企业发展成为极具社会影响力的上市公司。由于上市公司需要不断增强自身市场份额和利润,越来越多的企业、公司企图偷税漏税,各种财务舞弊行为层出不穷。这些现象的发生对我国市场经济体制的健康发展起到了产生了巨大的阻碍。作为一种新兴的重要职业,法务会计对此种现象的识别、监督、治理等各方面都有着无法比拟的重要作用。
一、法务会计概论
1.法务会计的基本理论知识
从学术角度理解,法务会计是一种集审计学、会计学、侦查学、法学、证据学以及犯罪学等多种学科于一体的边缘科学。其根本目的是解决特定主体的各种疑难杂症,而这些疑难杂症往往与法律问题有着千丝万缕的关系。法务会计解决问题时通常会对会计学知识、法学理论、审计方法、调查技术等进行综合运用,并通过客观调查、实地调研等各种方式搜集并获取财务相关证据或资料,采用法庭规定或允许的方式将证据或资料进行呈现或陈述。法务会计进行过程中,必须遵守的原则有:合理性原则,公平、公正、独立原则,真实性原则以及沟通、协调为主,诉讼为辅原则。
2.法务会计在我国发展的重要性
(1)解决会计相关法律问题纵观我国经济,可以说目前正处在发展的重要过渡阶段,不仅经济纠纷、经济犯罪等经济相关情况层出不穷,私吞财务、转移资金等情况也愈演愈烈,不仅如此,许多企业在进行财务舞弊时采用的手段也越来越高明、越来越复杂。这种现象的发生不仅给相关工作人员带来了极大的工作压力,还为相关案件审理带来了极大的障碍。通常情况下,法院、审计处等机关单位在进行案件审查和处理时,格外注意的地方便是会计信息的真实性和完整性。相关单位对会计信息进行详细审核查实后,正确判断其信息失真的原因。根据原因的不同,其案件审理的结果也将不同。会计信息失真的常规原因包括四种,即舞弊、作为结果、过失以及故意。由于会计信息的失真情况,会给企业及相关工作人员,甚至整个市场经济带来极大的经济损失,既不利于市场经济的和谐发展,也不利于人们的社会生活。想要高效快速地解决这些会计相关的法律问题,就不得不需要法务会计相关工作人员。只有法务会计相关工作人员的适时出现,并迅速开展调查审核工作,才能迅速解决这些经济相关问题,从而从一定程度上为人们社会生活和国家市场经济的发展和进步扫除障碍。
(2)推动会计相关信息技术的发展在网络、计算机等相关科学技术迅猛发展的今天,会计相关的电算化技术也逐渐走进人们的视野,并持续进驻各大企业的办公区域。由于会计相关信息的问题越来越严重,企业上市企业公司内部的财务舞弊相关行为也越来越嚣张,丝毫没有忌惮之心。这些情况的发生所直接导致的经济后果相当严重,这点主要体现在以下两个方面。第一方面,受托人与委托方两者之间关系的明确。这两者关系的明确会很大程度地局限会计信息的公开化,因为会计信息的使用者会受会计信息的利益方约束,两者之间的关系一旦明确,就会存在雇佣者和被雇佣者的关系。换而言之,一旦会计信息的相关使用者认为某些会计信息不利于自身发展或自身企业的发展,亦或是该信息会造成不应该出现的相关经济后果,那么这种情况下,必然会产生相应的法律冲突。在这种整体环境下,会计人员想要取得大量财物数据中的用力证据就难上加难了。从另一角度理解,这样的市场环境其实为法务会计的发展和进步提供了很好的市场环境,这不仅可以充分激发法务会计相关工作人员的积极性和主动性,还能科学合理地对市场秩序进行规范和调整,从而极大程度地减少该情况下产生的恶性经济后果。
(3)弥补传统的审计漏洞随着社会经济及人们生活水平的不断提高,人们对信息的透明度要求越来越高,且越来越急切。人们这种需求不断提升的同时,无形中也给相关审计工作人员加大了工作压力,也同步提高了对其业务的工作要求。从本质上理解,人们对审计工作人员的基本要求很简单,就是要求相关工作人员能够及时、快速、准确地对上市公司及其相关经济业务情况进行反映。根据市场调查发现,审计相关工作人员对上市公司的会计信息反映并不及时,往往在上市企业经济活动的结果或是相应后果都产生之后才进行反映,这种不及时、不准确的会计信息反映在时间和空间上同时限制了审计单位的功能和作用。但庆幸的是,法务会计的出现和兴起对审计功能有了极大的改善,不仅可以让人们和审计进行零距离沟通,还可以充分弥补审计相关工作人员在具体的上市企业财务舞弊活动中的审计漏洞。
(4)促进法制社会及市场经济建设基于现阶段我国市场经济迅猛发展的条件下,作为会计行为的实施保障,法律制度是非常重要的。正是由于法务会计的出现,法律和会计间的相互关系也越来越紧密。在具体的企业交易过程中,各种各样的经济活动随着经济市场的变化而越来越繁杂,其造成的经济纠纷越随之逐渐增加。从某种角度理解,虽然这些纠纷的产生为会计相关工作人员的具体工作带来了十分巨大的挑战。但是,不得不承认,正是因为这些纠纷案件的产生和存在,才使得国家不得不加强法务会计相关队伍的建设。也就是说,这些纠纷极大程度地促进和推动了我国法制社会以及市场经济的建设和发展。
二、上市公司财务舞弊情况简述
1.会计市场逐渐混乱
虽然我国目前的监督体系已经涵盖了审计事务所、会计事务所、资产评估事务、社会相关机构以及民间监督协会或组织,但我国经济市场还是存在各种各样的疑难问题。从根本意义上讲,我国监督制度的作用根本没有得到发挥。一直以来,很多会计事务所为了拉拢客户,获得业务交易,一再舍弃自己作为一个法务人员的职业素养,为许多企业或公司掩盖了大部分舞弊行为。在会计人员的这种人为纵容下,会计市场已经越发混乱,我国市场经济也将更加不稳。
2.财务造假极其隐蔽
调查分析我国近些年的企业舞弊案例可知,上市企业进行的财务舞弊十分隐蔽,不仅经过精心规划和设计,还运用了非常高明的手段,以致人们在正常情况下,根本无法察觉这些舞弊情况。针对上市企业复杂的舞弊手段,法务人员开展案件调查的难度也随之增加。换句话说,上市公司财务舞弊的手段越高明、复杂、隐蔽,调查人员所要花费的时间、精力就越多,其造成的后果和影响也就更加严重。
三、上市公司进行财务舞弊的原因总结
归根究底,上市公司进行财务舞弊的原因不外乎三个:其一,法律和行政相关单位的监督职能不断弱化。作为对会计市场常见的控制方法,立法的威慑力和控制力已经大不如从前。现在的企业越来越不忌惮法律,对行政机关也不想从前那般敬畏。在这样的大环境下,为了自身经济利益,财务舞弊行为就自然而然地产生了。其二,上市公司的治理结构不健全。就我国而言,大多数上市企业都存在“一股独大”现象。这种现象类似于企业独裁,董事会、监事会等相关机构根本没有可用之处。基于这种情况,企业内部机制就无法禁止中小股东为了私利进行会计舞弊。其三,管理层迫于压力和私人利益进行舞弊。根据市场调查可以知道,现在大多数上市企业的管理层都是外雇经理人,企业对其经营业绩往往有着很高的要求。受工作压力影响,很多高管人员不得不进行财务舞弊。另外,也有部分高管人员纯粹是为了私人利益,故而会进行财务舞弊。
四、法务会计在治理上市公司财务舞弊时的具体应用
1.识别
对舞弊行为进行基本识别是治理上市公司财务舞弊的第一步,对市场经济的管理也有着至关重要的作用和意义。其中,识别上市企业员工舞弊可分为三个具体步骤。第一步,监督管理现金收入。第二步,伪造、虚构舞弊识别。第三步,挪用舞弊识别。针对现金收入的管理监督,常用的方法有:
(1)对现金收入内部监督控制制度进行职责分工,避免职能交叉。
(2)保证现金收入的真实性和准确性,必须查证相关证件和依据。
(3)查证其他收入的相关具体事项。针对伪造舞弊和虚构舞弊行为的识别,应该注意的事项有:
(1)集中关注人口流动快且劳动密集的上市公司,这些公司发生冒领、虚报员工薪资的概率相对较高。
(2)核实上市公司兼职员工和全职员工人数和工资数,若两者不吻合,就极有可能出现他人冒领职工工资的情况。
(3)多方面核查企业支票号码、金额是否符合账本记录情况,若不同,可进行函调证明,以此核实公司是否有伪造支票或注销支票等情况。针对挪用舞弊行为的识别,可以重点进行财务假账核实。假账核实的常用方法也有三种:
(1)对上市企业进行凭证检查,包括所有的发票、存根联号码以及收据。
(2)核实外来原始凭证的真实性,避免发票出现伪造、重报、盗用、费用等情况。
(3)对会计资料进行审核,确定其完整性。
2.监督
法务会计中,独立审计的地位和作用都十分重要。由于法务会计坚决实行独立审计的原则、方法以及手段,为自身在上市公司财务舞弊中发挥重要监督作用提供了保证。法务会计对上市企业进行财务舞弊监督时,通常会使用的技术方法有以下几点:第一点,检查监督法。会计信息的形成具有一定的程序性,从凭证到账簿再到会计报表,这一系列过程都是有迹可循的。因此,法务会计进行检查时,可以对会计信息进行逆向审计,先将会计报表进行综合整理并分类,然后对报表数据进行比对分析。若发现数据疑点,便可进行针对性检查,重点追查该数据的发票、存根联等原始凭证。第二点,监控盘查法。在对被审计单位的实体资产、现金、信用卡、有价证券、股票等进行盘点时,法务会计师不仅应该在现场进行监督盘点,还应该进行适量抽查,以免盘点人员协同作假。另外,在盘点之前,法务会计师还应该对盘点现场进行综合检查,以免出现不属于被审计单位的其他物品导致审计结果错误。第三点,分析性监督复核。法务会计师可以对上市公司的重点经济指标进行详细分析研究,并重点注意其中的异常现象。法务会计师利用分析性监督复核的方法对被审计单位进行监督检查,可以快速高效地发现该公司的现存问题。如此,便可准确确定审计进行的重点方向和内容,从而缩小了审计的范围,也大大降低了审计的难度。这样能大幅度提升法务会计师的审计效率和质量。
3.诉讼支持
对法务会计进行具体分析,发现其在上市公司财务具体的舞弊案件的实际诉讼支持中,起到的作用十分显著,主要可以从以下方面进行体现:
(1)证据的收集、整理以及认定方面。通常情况下,法务会计师或相关法务会计工作人员会对法律、会计、审计、侦查学等各种专业知识进行综合运用,积极进行被调查公司财务舞弊相关会计信息及会计资料的搜集、查找和整理,以作为案件审查、处理或判决时的证据进行合法使用。
(2)计算并确认相关经济损失方面。财务欺诈行为属于财务舞弊行为中的其中一种,往往会给上市企业或公司带来重大的经济损失和名誉损失。针对公司股东而言,公司出现财务欺诈行为,不仅损失了股东的自身利益,还沉重打击了股东对企业管理者的信心。针对公司其他投资者,财务欺诈行为的出现,会严重伤害其投资利益,严重者可能会导致其破产。因此,法务会计师及相关法务会计工作人员通过充分利用会计相关资源,结合自身专业优势,进行科学正确的损失计算,并不断进行损失确定。根据案例分析,法务会计师常用的损失计算方式是适当计量法,这种方法能够准确计算出财务舞弊造成的损失范围,从而能够快速高效地解决此类民事诉讼的相关经济赔偿问题。
(3)法庭服务方面。针对法庭服务,相关法务会计工作人员进行的工作主要就是进行诉讼支持服务。该诉讼服务主要内容是对鉴定人、专家证人等进行相关服务。
(4)工作报告方面。这一方面可以说是整个案件调查、处理、判决等全过程的简单记录。其中最重要的部分就是法务会计师对自己所做的最后判定结果进行总结汇报,或是针对最终鉴定结论进行详细分析和总结。五、结束语整体来讲,法务会计进行企业财务舞弊审查的主要目的是杜绝企业经济方面违法犯罪情况的产生。作为刚刚兴起的职业,法务会计所要面临的挑战非常大。为了充分发挥自身功能和作用,法务会计应该在发展过程中不断进行经验总结,结合理论和实际进行综合研究。
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宝洁公司根据自身条件与市场需求情况,在实施多品牌战略过程中,巧妙克服了多品牌战略成本过高、管理难度大等弊端,宝洁公司的企业战略管理模式值得各行业借鉴。下面是读文网小编为大家推荐的宝洁公司企业战略管理论文,供大家参考。
一、宝洁公司企业简介:
它是世界最大的日用消费品公司之一,在全球80多个国家设有工厂及分公司,所经营的300多个品牌的产品畅销160多个国家和地区,包括洗发、护发、护肤、化妆品、婴儿护理产品、医药、食品、饮料、织物、家居护理及个人清洁用品。
二、企业文化:
企业愿景是亲近和美化人们生活;企业精神是创新,团队;企业使命是提供名优产品,真正改变客户的日常生活。
三、PEST分析:
政治法律环境分析
1、社会主义新农村建设为日化行业带来商机;
2、“十五”规划提出发展包括日化在内的轻工业;
3、取消了护肤护发用品的消费税,高档护肤品的消费税率从8%上调至30%;
4、国家不断出台规范日化行业相关法律;
5、其他产业政策
经济环境分析
1、我国人口众多以及人民消费水平的迅速提高,日化市场需求潜力巨大;
2、近20年来,我国化妆品年销售额以年均23.8%的速度迅猛增长;
3、中国物流不尽如人意,中国的信息化还不是十分普遍;
5、原材料价格的上升;
6、金融危机对日化产业的影响
社会文化分析
1、受到环保、能源等原因影响;
2、我国日化产品结构将从基本消费向个性化消费转变;
3、我国日化市场将从以城市为主向城乡并重转变;
4、宝洁公益在中国的企业形象良好
技术环境分析
1、追求可持续发展是技术创新的源泉,而环保节能也推动了宝洁进行技术 创新,这些创新既能提高利润,也能增加销售收入。
2、据了解,宝洁公司计划未来五年内(2008-2012)最少生产累计价值200亿美元的对环境影响比较小的产品。而在去年,宝洁还加入了《哥本哈根气候变化框架公约》,制定了2012年全球减碳足迹的指标,并表示将时公布阶段性减碳的结果。
四、五力竞争模型分析
潜在进入者分析:
(一)可能进入者和进入方式
1、外资本纷纷介入。一些多元化经营的企业将目光投向日化行业:酒业巨头五粮液进军日化,推出“丝姿”品牌;娃哈哈集团试水儿童化妆品等;健康药业与济南东风制药联合开发新肤螨灵系列产品;制药企业以其专业背景进入日化行业尤为引人注目。
2、许多经销商开始着手建立自己的品牌,如九鑫集团打造的“螨婷”品牌。
3、一些日化行业的从业人员,有了一定的资金和网络后,渴望拥有自己的品牌。
4、部分技术发明人或专利持有者,着手组建自己的工厂。主要的进入方式有:有实力的企业投资开发新的产品,打造新的品牌;部分企业强强联合,共同开发新品牌;资金较弱的企业或个人定牌生产(OEM)。
(二)进入障碍
1、规模经济:因日化产品的生产工艺和设备相对简单,又加上日化行业竞争加剧,大量专业OEM厂家的出现大大降低了日化行业的最小有效规模,也为潜在进入者降低了门槛。
2、差异化:对新进入者而言差异化包含两层含意:首先是产品差异化,在日化产品同质化日益明显的今天,差异化将是新进入者手中的一柄利器;其次是品牌差异化,消费者日益成熟的品牌意识则成为新进入者的一大障碍。
3、资金需求:日化行业一向因进入资金需求较低而使大量的外行业者进入。众多的OEM专业厂家的出现导致只要有几十万元甚至几万元就可拥有自己的品牌。
4、获得分销渠道:对于多数潜在进入者来说,对其进入构成最大障碍的是能否顺利获取分销渠道。由于分销能力的限制及对风险的厌恶,分销商往往不愿意经销新的厂家的产品,新进入者必须花大力气建设新的销售网络,而这就会降低其利润水平。目前,三四级市场的渠道获取相对容易,但网点质量较差;一二级市场的大中型卖场的入场难度较大,且各种费用居高不下,新进入者没有一定的实力或特殊的产品功效,则很难立足.
5、转换成本:所谓转换成本就是购买者将一个供应商的产品转换成使用另一个供应商的产品所支付的一次性成本,主要包括雇员再培训的成本、购置新设备的成本以及检测费用等,甚至包括中间关系的处理成本。整体上讲,洗化行业的转换成本较低,有利于潜在进入者进入。
6、有关法律和政策的限制:以前国家对特殊用途产品的审批较为严格,一般用途的洗化产品的法规限制较为宽松,自SDA更名为SFDA,化妆品被纳入药品管理范畴,新安全法规的出台将对良莠不齐的日化市场来一次大清理,许多中小日化企业被淘汰出局。
7、障碍的其它来源:专利和专有技术,首创品牌的优势,学习曲线效应等。
供应商分析:
1、供方主要通过提高价格和降低产品或服务的质量来影响下游企业。其影响力的大小主要体现在下游企业转换供应商的成本高低,供应商的分散程度大小。
2、宝洁所购进原材料使用率很高。宝洁在追求环保的同时,也大大节省了原材料与运营成本。联发模式让宝洁的供应商参与到公司的研发中受益。
因此,作为日化巨头的宝洁,在供方讨价能力上有着绝对的优势。
买方分析:
1、零售商的规模大小,洗化产品销售总量的多少2、转换成本的高低,是否容易找到替代品3、产品的差异化程度4、对厂家各类信息的掌握情况。
2、许多经销商开始着手建立自己的品牌,如九鑫集团打造的“螨婷”品牌。
3、一些日化行业的从业人员,有了一定的资金和网络后,渴望拥有自己的品牌。
4、部分技术发明人或专利持有者,着手组建自己的工厂。主要的进入方式有:有实力的企业投资开发新的产品,打造新的品牌;部分企业强强联合,共同开发新品牌;资金较弱的企业或个人定牌生产(OEM)。
(二)进入障碍
1、规模经济:因日化产品的生产工艺和设备相对简单,又加上日化行业竞争加剧,大量专业OEM厂家的出现大大降低了日化行业的最小有效规模,也为潜在进入者降低了门槛。
2、差异化:对新进入者而言差异化包含两层含意:首先是产品差异化,在日化产品同质化日益明显的今天,差异化将是新进入者手中的一柄利器;其次是品牌差异化,消费者日益成熟的品牌意识则成为新进入者的一大障碍。
3、资金需求:日化行业一向因进入资金需求较低而使大量的外行业者进入。众多的OEM专业厂家的出现导致只要有几十万元甚至几万元就可拥有自己的品牌。
4、获得分销渠道:对于多数潜在进入者来说,对其进入构成最大障碍的是能否顺利获取分销渠道。由于分销能力的限制及对风险的厌恶,分销商往往不愿意经销新的厂家的产品,新进入者必须花大力气建设新的销售网络,而这就会降低其利润水平。目前,三四级市场的渠道获取相对容易,但网点质量较差;一二级市场的大中型卖场的入场难度较大,且各种费用居高不下,新进入者没有一定的实力或特殊的产品功效,则很难立足.
5、转换成本:所谓转换成本就是购买者将一个供应商的产品转换成使用另一个供应商的产品所支付的一次性成本,主要包括雇员再培训的成本、购置新设备的成本以及检测费用等,甚至包括中间关系的处理成本。整体上讲,洗化行业的转换成本较低,有利于潜在进入者进入。
6、有关法律和政策的限制:以前国家对特殊用途产品的审批较为严格,一般用途的洗化产品的法规限制较为宽松,自SDA更名为SFDA,化妆品被纳入药品管理范畴,新安全法规的出台将对良莠不齐的日化市场来一次大清理,许多中小日化企业被淘汰出局。
7、障碍的其它来源:专利和专有技术,首创品牌的优势,学习曲线效应等。
供应商分析:
1、供方主要通过提高价格和降低产品或服务的质量来影响下游企业。其影响力的大小主要体现在下游企业转换供应商的成本高低,供应商的分散程度大小。
2、宝洁所购进原材料使用率很高。宝洁在追求环保的同时,也大大节省了原材料与运营成本。联发模式让宝洁的供应商参与到公司的研发中受益。
因此,作为日化巨头的宝洁,在供方讨价能力上有着绝对的优势。
买方分析:
1、零售商的规模大小,洗化产品销售总量的多少2、转换成本的高低,是否容易找到替代品3、产品的差异化程度4、对厂家各类信息的掌握情况。
(4-反应良好,3-反应超过平均值,2-反应一般,1-反应较差 )
综合上述矩阵分析得总加权分数2.55高于平均值2.5。总加权分数为4.0,说明企业在整个产业中对现有机会与威胁作出了最出色的反应,企业有效利用了现有的机会并将外部威胁的不利影响降低到最小。而总加权分数为1.0, 则说明企业的战略不能利用外部机会或回避外部威胁。
优势。2.总加权分数3.04大于2.5的平均值。从上表中可以得出,宝洁公司的总加权分数为3.04,表明该公司整体战略水平高于行业平均水平。从其优势和劣势分值来看,其优势还是大于劣势,说明该公司可以通过发挥优势,克服劣势,谋求企业不断发展。
五、SWOT分析:
优势-S
品牌影响力:多品牌且品牌细分合理,知名度和市场占有率高;
产品差异化:产品的种类繁多,一种类型的产品有多个产品,每个产品在用途和目标消费者上均有差异,与其他的企业也都有差异;
技术研发:研发机构庞大,开放式创新,外部联发,技术投入大,拥有核心技术。 广告宣传投入力度:以普通家庭主妇为诉求对象的示范式无间断电视广告,与报刊杂志等其他多种广告形式并发,效果显著;
生产能力:产能较大,成本控制较成功;市场分析应变能力:能抓住细分市场,在目标市场中产品涵盖面广,能够对市场进行准确的分析,及时发现顾客需求,并作出及时的应变。
威胁-T
本土日化企业的崛起;主要竞争者的扩张;宝洁SK-II事件的重创。
劣势-W
企业文化。公司的文化对新思想非常抵触;人力资源管理。只接收刚从大学毕业的学生并且只从内部提拔员工;分销体系。宝洁坚持按不同品牌的固定任务量给分销商统一配货,并要求分;销商对外发货执行全国统一价格。重“零售”,轻“分销”;售后服务。售后服务不够完善,影响销售。
六、宝洁的成功给我们的启示
1、技术创新是企业生存和发展的不竭动力,企业必须把研究与开发摆在突出地位,把技术创新作为企业经营的基础来运作,这样企业才能推动产品质量的改善,加速产品的升级换代,扩大市场占有份额,在激烈的市场竞争中保持优势地位。
2、市场是用户对产品需求的温度计,也是企业生存发展,优胜劣汰的舞台,企业的研究与开发必须以市场为导向,以满足顾客的实际需求,开发一流的产品,创造出好的经济效益为追求目标;同时,企业在加强市场调查、制定新产品开发战略时,不仅要盯着现有市场,还要预测未来的潜在市场;不仅要让产品占领市场,更要注重发挥新产品引导与创造市场的作用。为此,企业必须拓宽新产品的开发思路,加强对新产品的开发的策划与管理。
3、品牌是一个企业形象、特征、信誉和文化的综合和浓缩。在当今激励的商品竞争市场,良好的品牌设计和生动形象的品牌宣传是企业取胜的重要条件。企业必须强化品牌设计和宣传的意识,注重品牌的艺术性,大众性和形象性,加大投入力度;同时,企业也要注意运用组合促销战略,发挥各种促销手段的综合优势,树立起自己的核心品牌。
4、企业的主体是人,企业管理从根本上说是对人的管理,成功有效的人力资源管理是企业取得成功的关键因素。在企业人力资源管理中,企业既要重视外部人才的引进,也要重视企业内部人才的开发;既要重视人才的合理使用,更要重视人才的有效激励,为员工创造更多的提高和发展的机会。
【摘要】
当今社会,品牌作为企业巨大的无形资产,其重要性日益凸显,已经超过了土地、货币、技术等战略要素。从一定意义上来说,企业竞争已从产品竞争升级为企业品牌营销乃至整体形象的竞争。因此,企业能否打出自主品牌,并将其培育成优势品牌,已成为一个企业在市场上是否具有核心竞争力的主要标志。实施多品牌营销战略是时代对一个企业的紧迫要求。宝洁公司采用多品牌战略是宝洁公司立足于世界的一个成功的关键。本文通过分析宝洁公司的多品牌战略来辩证的看待宝洁的成功。
【前言】
宝洁公司目前是全球最大的日用品供应商之一,且培育出世界级名企的总裁最多。这些管理人才与宝洁的多品牌战略分不开的。事实上,目前有很多公司都在试行多品牌战略,但总有各种因素不是很成功。无疑宝洁公司的多品牌战略是最具有代表性的,是日化企业的典范,也值得众多零售业务行业的学习与借鉴。
【理论基础】
商务管理模式特点及类别一节中,有对商务模式类别的重点剖析。其中,深化改进现有模式充分的说明了宝洁公司的企业战略。该模式是在公司基本产
品和服务不变的情况下,细化基本产品的特殊功能,以适应细化了的目标客户,满足他们的个性化需求;细化服务内容,以适应顾客对更优服务的要求。这种模式一般是不断推出新的产品与新的服务满足目标群体新的需求,巩固已有市场,保持和扩大市场占有率,赢得优势。(见课本28页)
【案例分析】
美国洗涤日用品“宝洁”公司,在自身“宝洁”品牌基本产品和基本服务不变情况下,将洗发水、牙膏等传统产品依客户群的不同特殊需求再细化成不同功能的产品,冠以一个新的品牌以吸引细化分了的顾客群,保持和扩大了市场份额,在价格上视对手反应悄悄地提升以获取额外盈利。如洗发水“飘柔”、“海飞丝”、“潘婷”等。
分析:
一、宝洁公司多品牌战略的内容
(一)进行精确的市场调查
宝洁的多品牌策略是建立在大量以顾客为导向的精确市场调研基础之上的。宝洁公司每年运用多种市场调研工具和技术与全球超过700万的消费者进行交流。通过委托第三方专业调查公司做市场占有率调查,透过问卷调查消费者的购买习惯,全方位搜集顾客及经销商的回馈,对消费者的消费需求、消费能力、消费心理等进行量化和质化分析。
(二)品牌定位,打造品牌质量和特色
多品牌战略首先要求企业的产品具有差异化,只有差异化的产品才能定位于不同的细分市场,满足不同消费者的需求。通过对不同产品的准确品牌定位,将会让各个品牌在竞争中展现其相对于竞争对手的优势,并且通过向受众传达差异化的信息,各个品牌会引起受众的注意和认知,从而在受众心目中占据与众不同的有价值的位置。例如宝洁根据不同的功能为洗发水进行不同的定位与区分。通过多品牌战略不是为了“多品牌”而“多品牌”,企业必须针对真实需求,细分市场,根据自身实力决定提供什么品牌和推出多少品牌。
(三)建立品牌经理制度和品牌维护管理机制
为了能对如此众多的品牌实施有效的管理,宝洁实行的是品牌经理制。每个品牌配一位品牌经理,而后在此基础上又衍生出了产品经理制。将所拥有的品牌置于同一管理平台下,品牌经理把握品牌方向,公司资源平台提供后台支撑。品牌维护管理机制使在生产、后勤、采购、渠道谈判、研发、财务、人才等消费者无法感知的方面,品牌之间可以形成共享,从而充分利用规模效应带来的竞争优势。但是,在消费者可以触及了解的任何领域,必须通过一切手段强化品牌之间的区分。区分主要体现在价格区间、产品品质、风格特性、销售渠道等几个方面。而且最重要的是:区分的核心目的是让消费者相信自己在购买不同的品牌。宝洁公司多品牌策略的成功之处,不仅在于善于在成熟的产品市场上找到差异,生产出个性鲜明的产品,更值得称道的是能成功的将这种差异传播给消费者,并取得他们的认同。
(四)强势的广告策略
日化行业一直对广告尤其是电视广告依赖甚重。宝洁根据各地不同的市场情况每年将不少于10%的销售额投入广告,分别对每个品牌进行“品类管理”。相比过去,宝洁在中国的广告投放策略发生了不少变化。宝洁2009年换掉了合作多年的 “非电视媒体”广告代理商,由原来的星传媒体换成了竞立媒介。从而提高品牌知名度,更好地推广旗下产品。
二、 宝洁公司多品牌战略的优点:
(一) 宝洁公司的多品牌战略在中国获得成功的主要原因:
1、宝洁分品牌在中国采用产品名称本土化比如海飞丝、飘柔、碧浪等等几乎全部用的都是中国有特定意义的汉字,广大消费者在消费上的警惕性减弱而增加了亲切感,所以无形中使用部分宝洁品牌;
2、宝洁公司的不同品牌的广告采用中国风,注重中国的家庭文化,选择阳光时尚的主题风格,使不同品牌的产品深入人心;
3、不同的日化产品类别采取不同的品牌命名方式,会使各自类别领域的产品独立发展,充分发挥多品牌扩大销售额的目的;
4、同样的日化产品类别采取不同的品牌命名方式,降低了同一领域的产品销售风险,即使某一品牌销售业绩不理想也会有同类属于宝洁的品牌的弥补,达到平衡销售额和占有市场份额的目的;
5、宝洁公司的产品采用差异化营销方式,追求同类产品不同品牌之间的差异,包括功能、包装、宣传等诸方面,从而形成每个品牌的鲜明个性。其中价格的差异性令公司和消费者同时可以明确区分其高端产品、中端产品和底端产品所对应的高端、中端和底端市场。使不同经济状况的消费群体均可使用,从而使买卖双方同时获益。
(二)宝洁多品牌战略成功的关键:
宝洁公司的多品牌战略的实施过程中,最关键的一环是人才,这是宝洁多品牌战略成功的关键。因为形成了多品牌的行业格局,就需要相当数量的人才来经营和管理这么多分公司及其下属的产品品牌。宝洁公司有闻名世界的自己的大学 ——宝洁大学。其他企业一般采取的员工培训方式是企业高层的内训或者外聘讲师的外训,从企业本身发展的角度来讲,可能会有脱离实际企业状况的情况存在。而宝洁大学,则拥有自己的专职讲师,所有的专职讲师都是企业内部的各级管理者或者工作多年的老员工,所以宝洁大学讲授的各个品牌的案例是宝洁公司近 200年历史的深刻写照,并包含世界著名的案例,对于应对实际中企业的发展及过程中出现的问题具有深刻准确的作用。
(三)宝洁公司品牌畅销的主要原因:
宝洁公司众多品牌实用畅销的主要原因,就是高度重视消费的情感态度。尽自己最大能力为广大消费者服务。宝洁公司对市场细分及差异化的营销的方式,将市场分成若干个部分,从最大程度上满足消费者得需求。针对客户的需求做到采取独特的产品与营销战略做到真正的双赢。就洗发水而言,常见的就有“海飞丝”、“飘柔”、“潘婷”等。其中,“海飞丝”针对去头屑,“飘柔”强调头发的顺滑,“潘婷”则着重于头发的营养,三者各有特点,各有特定消费群体,也各有自己独立的品牌。为不同的消费者提供不同的需求。
宝洁公司实行的多品牌战略从产品、营销、价格满足不同消费者的需求。真正做到用真心服务消费者。
【结语】
宝洁公司实行多品牌战略的优势总述
1、带给消费者更多的个性化体验
事实上,有时消费者购买某个品牌的产品时,不仅要获得产品的某种功能,更重要的是想通过品牌表达自己的价值主张,展示自己的生活方式。如果企业在品牌定位时忽略了这一点,一味强调产品的属性和功能,不能满足消费者心理上的更多需求,就会渐渐被市场所淘汰。
2、品牌溢价能力强
对于消费者具有情感需求的同一类产品,情感定位的品牌的价格敏感度比使用产品属性定位的品牌低。只要品牌的情感诉求被消费者认同,该品牌就为消费者创造了产品功能以外的更多利益,消费者对价格的关注程度就会降低。
3、更容易为消费者记忆
一个触动消费者内心世界的情感诉求往往会给消费者留下深刻而长久的记忆,在消费者做出购买决策时激发出一种直觉,增强消费者的品牌忠诚度。“我喜欢”往往比“我需要”的吸引力更持久。
4、为品牌延伸提供了更广阔的空间
情感的包容力比产品属性的包容力大得多,能为品牌向其他领域 的延伸创造更多成功的机会。宝洁的广告很注重理念。宝洁公司的品牌战略不仅使得该公司在社会上有着良好的形象、较高的声誉,而且还培育了一大批忠诚的顾客,为该公司的可持续发展赢得了竞争优势。
一、前言
一个企业要想适应长期的发展,对其进行战略管理转型是不可避免的。战略管理是企业在分析其内部与外部环境的基础上,确定基本的战略发展目标,并在企业发展的过程中实行动态化管理。随着市场竞争越来越激烈,企业战略管理对于企业来说也越来越重要,因而需要及时实行企业战略管理的基本模式转型。
(一)企业战略管理的特征
1.战略管理对象的动态性。由于企业的发展受到的外界环境影响较大,使得企业战略管理存在很大的波动,因此,企业战略管理对象具有动态性的特点。同时,我国很多企业在发展的过程中只重视眼前的利益,而忽视了企业长远的发展需求。因此,现代企业的战略管理对象具有动态性的特点。
2.战略管理目标的综合性。为了进一步提高企业战略管理的质量,需要从企业战略管理的多个角度进行考虑。同时,由于我国企业战略管理普遍具有多样性和综合性等特点,因而创新企业战略管理的基本模式很有必要。因此,为了更好地提高企业战略管理的水平,需要对企业战略管理进行综合性管理。
3.战略管理行为的专业性。为了满足企业为了发展的需要,我国企业一定要严格按照相关的标准进行,因而要求企业战略管理行为的科学化。因此,只有配置专业化的战略管理人员,提高企业的战略管理水平。
二、实行我国企业战略管理基本模式转型的措施
(一)充分完善企业战略管理的组织结构
在企业发展的过程中,充分使用先进的企业战略管理模式作为基本要素,从而完善企业的战略管理体系,使得企业战略管理工作能够更加高效有序地运行。根据市场环境的变化,一般需要采取了以下几个方面的措施完善企业战略管理的组织结构,第一,针对企业战略管理体系不够完善的问题,企业应该采用系统化的企业战略管理基本模式,并针对企业战略管理问题专门设置了相应的企业战略管理机构,并不断提升企业战略管理人员的综合素质和专业知识理论结构,从而提高企业战略管理的质量;第二,企业应该设置员工工作终身责任制,强化企业内部企业战略管理人员的责任意识,保证企业战略管理工作的有效进行;第三,企业应该为企业内部员工设置了严格的业绩考核制度,完善企业内部的奖惩体系,有效的提升了企业战略管理工作人员的工作积极性。
(二)引进先进的企业战略管理手段
所谓企业战略管理手段的转型,是指使用对已有的企业战略管理手段进行转型,以满足现有的市场环境变化的需要。具体的来说,企业战略管理手段的转型主要包括合作创新、引进再创新和独立创新等。由于企业战略管理手段的转型能够促进企业战略管理模式的构建,因而加强引进先进的企业战略管理手段也显得至关重要。随着信息科学技术的发展,使用传统的运行模式已经不能满足实际的需要。因此,现阶段需要引进先进的企业战略管理模式,从而有效的提升了企业战略管理工作的有效运行效率。
(三)引进先进的企业战略管理模式
为了保证企业可以持续健康快速发展,就需要企业的管理人员高度重视对企业战略管理模式的创新,深刻的认识到创新思维对企业战略管理模式的促进作用,不断完善企业的战略管理模式。应用创新思维来完善企业战略管理模式主要体现在以下几个方面,第一,企业的管理者充分的认识到了企业战略管理模式转型的重要作用,不断创新企业相对落后的企业战略管理模式,从而提升企业战略管理模式;第二,采用创新性的企业战略管理方法,从而优化企业战略管理的具体流程;第三,企业通过对其未来发展趋势进行分析,将企业未来的发展理念与创新思维紧密的结合在一起,从而提高企业的市场竞争力。
(四)企业战略管理转型模式要基于企业特色业务
在企业不断发展的过程中,实行企业战略管理转型的基本模式是现代企业发展的需要。同时,企业的发展需要有源源不断的动力和创新机制。所以,企业战略管理转型模式应该潜移默化地体现在企业的业务特色及其能力大小两个方面。每个企业都具有其自身的业务特色及其力能大小,因而企业的业务特色资源、能力大小和企业文化等都会影响企业战略管理转型的基本模式构建。因此,企业战略管理转型模式的构建应该与企业内部的特色紧密结合起来,从而促进企业的长远发展。
三、结语
总而言之,随着时代的进步和社会经济的发展,企业战略管理转型的基本模式的构建是企业适应市场和社会发展的必然。同时,企业战略管理转型基本模式的构建一般是在动态化的状态中进行的。由于企业战略管理直接决定企业未来发展的方向,因而企业的管理人员特别重视企业的战略管理。当然,企业战略管理转型的基本模式的研究应该朝向更加深层次的方向发展,通过企业战略管理转型基本模式的构建来促进企业的长远发展。因此,现阶段研究我国企业战略管理转型的基本模式具有非常重大的现实意义。
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市场营销是宝洁公司产品推广的重要环节,因此,品牌销售中营销策略的使用是十分重要的。下面是读文网小编为大家推荐的宝洁公司市场营销策略论文,供大家参考。
【内容提要】 宝洁公司是全球最大的日用消费品生产公司,自1837年创建以来,至今已有160多年的历史了。目前宝洁公司在全球80多个国家设有工厂及分公司,所经营的300多个品牌的产品畅销160多个国家和地区。宝洁公司何以能雄踞竞争激励的国际日用消费品行业的盟主地位?这和宝洁公司策划的目标市场营销战略有密切的关系。
【关键词】 宝洁公司 市场细分 目标市场选择 市场定位
一、理论基础
目标市场营销战略又称STP战略或STP三步曲,营销大师科特勒曾说:“现代战略营销的中心,可定义为STP市场营销——就是市场细分 (Segmentation),确定目标市场 (Targeting) 和市场定位 (Positioning)”。在当前竞争激烈的环境中,企业能否正确决定目标市场营销战略,这是企业营销成败的关键。
(一)市场细分
市场细分是STP战略的第一步,是目标市场选择和市场定位的基础,市场细分的科学性直接影响着整个营销战略的成败。通过细分,正确选择自己的目标市场,这是企业生产经营的前提。所谓市场细分,就是营销者通过市场调研,根据消费者对商品的不同欲望与需求、不同购买行为与购买习惯,把消费者整体市场划分为具有类似性的若干不同的购买群体——子市场,使企业可以从中认定其目标市场的过程和策略。市场细分有利于增强市场营销策略的有效性;有利于发掘市场机会,发现市场“真空地带”;有利于集中资源,形成独特优势;有利于全面提高企业经济效益。
(二)目标市场选择
所谓的目标市场选择,就是通过市场细分后,企业对各个细分市场进行评估,然后结合自身情况,准备以相应的产品和服务满足其需要的一个或几个子市场。市场细分的目的在于正确地选择目标市场,如果说市场细分显示了企业所面临的市场机会,目标市场选择则是企业通过评价各种市场机会并结合自身的资源和能力决定为多少个细分市场服务的重要营销策略。
在目标市场选择的概念中,我们就可以得出这样的结论:选择目标市场要经过评估和选择两个阶段。一般情况下,对细分市场进行评估,可以从有效性、可行性、吸引力和竞争力等方面进行。其中有效性评估是从市场本身的角度确定哪些细分市场具备了企业进入的最基本条件,可行性评估是从企业目标和资源的角度确定企业在哪些细分市场具备了进入的最基本条件,吸引力评估是从客观机会(宏观环境和竞争机构)的角度确定哪些细分市场对企业更具有吸引力,竞争力评估是从主观能力(营销竞争力)的角度确定企业在哪些细分市场更有竞争力。另外,对评估后的细分市场进行选择一般也有一些常用的选择方法、选择策略、选择模式以及一些需要考虑的因素。
(三)市场定位
市场定位是指明或明显化企业品牌形象及产品价值,以帮助目标顾客正确认识并理解企业区别于竞争对手的形象的行为过程。消费者对企业的第一印象是企业市场策略及市场竞争成功的一种表现。要令生产的产品能在纷繁复杂的商品世界中影响消费者,就要尽力制造差异,追求与众不同,使消费者易于将其品牌区分开来,并进而在心目中占有一定的地位。定位是勾画形象,展示能力的积极行动。公司需要在每个细分市场内制定产品定位策略。显然,每个产品都需要一种定位策略,使其在整个市场的位置能够得以沟通。
二、宝洁公司运用目标市场营销战略情况分析
(一)公司简介
始创于1837年的P&G公司(宝洁公司),是世界最大的日用消费品公司之一。总部位于美国俄亥俄州辛辛那堤,全球员工近110,000人。2003-2004财政年度,公司全年销售额为514亿美元。在《财富》杂志最新评选出的全球500家最大工业/服务业企业中,排名第86位。宝洁公司全球雇员近10万,在全球80多个国家设有工厂及分公司,所经营的300多个品牌的产品畅销160多个国家和地区,其中包括织物及家居护理、美发美容、婴儿及家庭护理、健康护理、食品及饮料等。
1988年宝洁公司在广州成立了中国第一家合资企业——广州宝洁有限公司,从此开始了宝洁投资中国市场的历程。20年来,宝洁公司奉行“亲近生活,美化生活”的企业宗旨,在华生产出了众多质量一流、深受消费者喜爱的产品。迄今为止,宝洁在华投资总额已逾10亿美元,拥有约4000名员工。自1993年起,宝洁公司连续多年成为全国轻工行业向国家上缴税额最多的企业。为了积极参与中国市场经济的建设与发展,宝洁公司已陆续在广州、北京、成都、天津等地设有十几家合资、独资企业。
(二)宝洁公司运用目标市场营销战略现状分析及改进措施
1.宝洁公司运用目标市场营销战略现状分析
宝洁公司在中国市场取得巨大的成功并非偶然,这与宝洁公司正确的目标市场选择与合理的营销策略活动有着密切的关系。宝洁自打进入中国市场以来就一直在策划着目标市场营销战略。
宝洁公司在中国洗发水领域取得的成功深刻体现了宝洁策划的目标市场营销战略。从某种意义上来说,宝洁不仅是中国洗发水的品牌“教父”,也是中国众多行业的品牌“教父”。宝洁带给国人的显然不只是飘柔、海飞丝几瓶洗发水那么简单,宝洁带来的跨国公司对品牌、对市场的先进管理、运作经验和营销手段,使得中国企业获益匪钱,并由此成就了第一批真正意义上的中国营销人。宝洁公司曾先后推出几种洗发水:“海飞丝”、“潘婷”、“飘柔”、“沙宣”和“伊卡璐”,在把它们定位于“呵护秀发专家”高品位的同时,又分别宣传“去头屑、营养、柔顺、保湿与染发洗护”功能。“海飞丝”的个性在于去头屑,“潘婷”的个性在于对头发的营养保健,而“飘柔”的个性则是使头发光滑柔顺,“沙宣”的个性在于美发定型,“伊卡璐”的个性在于染发洗护。这些产品分别满足了不同的消费者的需求,因而受到了消费者的亲睐。宝洁公司通过细分市场和选择所进入的目标市场,占领了中国洗发水市场相当的市场份额。宝洁在其他领域也同样采取着目标市场营销战略,通过合理的市场细分,正确的目标市场选择和准确的市场定位让宝洁公司在中国立于不败之地。
2.针对宝洁公司运用目标市场营销战略存在问题提出相应改进措施
然而宝洁公司在经营目标市场营销战略的过程中并不是处处完美,依笔者之见,还有几点需要改进的地方。
(1)宝洁公司在对市场细分和选择目标市场的过程中,推出了300多个品牌来满足消费者不同的需求,几乎渗透到了日用品市场的每个角落,这也是宝洁公司细致的市场细分和推行多品牌战略展现出来的成果,但是,宝洁公司如此多的品牌让消费者产生品牌混淆,众多的品牌使消费者感到眼花缭乱,而且容易把各品牌产品的特点、功能混淆起来,给消费者购物带来极大的困难。有些消费者是认准宝洁的优质品质专门到商场选择宝洁的产品,但面对玲琅满目的产品,消费者也很迷茫。所以我认为宝洁应该在自己的产品上做比较显眼的品牌LOGO,让消费者一目了然这就是宝洁的产品。其次宝洁公司应该做一个产品树状图,在图中可以清楚的看到宝洁旗下有那些类产品,每一类产品中又分为那些子类产品,并把每一个产品的诉求简明的告诉消费者,从而让消费者更好的了解宝洁产品,产生购买欲望。
(2)宝洁公司在对目标市场推出一款新产品时,为了打开市场不惜重金用在广告宣传上,宝洁公司每年的广告宣传费用占全年销售总额的1/8,这样庞大的广告费用必然导致公司用于科研研发的资金减少,加大宝洁的成本投入。笔者认为,广告并非要请明星大腕造势,以简单的广告手段明确的表现出每款产品的最终诉求便能打动消费者的心。其次多做公益事业有助于提高企业的美誉度,相比起邀请明星大腕为产品造势要高明许多。宝洁还可以通过经销商搞促销活动,毕竟消费者是企业的上帝,得到消费者的认同,企业才有利可图。
(3)宝洁公司在市场地位上一直将自己的品牌定位为“以高取胜”,产品一向以高价位、高品质著称。但近几年宝洁公司不断向低端市场延伸,这势必会使高端市场市场销售额下降。宝洁高度高价的定位满足了高收入群体以及一些追求个性的青年的消费心理,展示了他们与众不同的社会地位以及个人价值。宝洁一旦走入大众消费市场将会挫败一些高收入人群的自我张扬以及年轻一代追求个性的消费心理,使得高端市场的销售额下降。9块9飘柔在中国市场经久不衰便是宝洁向低端市场延伸的成果。宝洁公司应该坚持自己的定位,在高端市场有所作为,首先捉住高收入人群的消费心理,其次以高品质满足这些消费者对品质的需求以及高价位满足这些消费者追求个人价值的心理需求。
三、宝洁公司对中国企业的启示
众所周知,三十年来,中国营销以其突飞猛进的巨大进步推动着中国企业的高速增长,但当我们冷静对比营销的本质和宝洁公司几百年来的表现,我们还仅仅是“刚刚踏入社会几年时间尚不知职场深浅的大学毕业生”。中国营销发展至今,可以说是“量”有进步,“质”无飞跃。宝洁公司经营的多品牌营销策略和目标市场营销战略对我国同类行业乃至其他行业给予了极大的启示。
(一)做好目标市场营销战略,发现市场“真空地带”
(二)不断发展优势品牌,提高产品的品牌效应
(三)充分、合理、有效的利用媒体的宣传作用,提高产品的知名度
(四)切实关注消费者的利益
参考文献
[1] 屈云波,张少辉.市场细分:市场取舍的方法与案例[M].北京:企业管理出版社,2010:230-275.
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[3] 余明阳,姜炜.品牌管理[M].上海:复旦大学出版社,2010:135-211.
宝洁公司是一家美国消费日用品生产商,也是目前全球最大的日用品公司之一。 1988年,宝洁公司在广州成立了中国第一家合资企业——广州宝洁有限公司,随后陆续在北京、成都、天津等地设立十几家合资、独资企业。奉行“亲近生活,美化生活”的企业宗旨。在2001年~2007年,宝洁的销售收入几乎翻了一番。全球的净销售额上升12%,达到760亿美元。宝洁公司成功的关键在于其营销策略,回顾其采取的营销策略,并分析这些策略的效果将有助于我们正确认识中国日用品行业的发展之路。
一、深入调查顾客需求,做顾客需要的产品
宝洁公司把研究消费者需求和消费趋势作为一项最重要的基础性工作来做。宝洁进入中国后,在北京成立了一个大型的技术研究中心,专门研究更适合中国人用的产品。宝洁在中国推出的第一个产品是“海飞丝”。当时,经过对中国市场的详细调查,发现了许多中国人都有不同程度的头屑,而国内生产洗发水的厂家又没有这方面的技术,经过一年多的时间,“海飞丝”成为国内去头屑洗发水的代表。
二、利用广告作为打开并占有市场的有效武器
广告与大规模市场营销策略密切相关,是市场推广的利器。它是通过一定媒体向用户推销产品或服务以达到增加了解和信任以至扩大销售目的的一种促销形式。
1.多品牌经营,广告抢商机
略单一品牌延伸策略便于企业形象的统一,资金、技术的集中,减少营销成本,易于被顾客接受,但单一品牌不利于产品的延伸和扩大,且单一品牌一荣俱荣,一损俱损。而多品牌虽营运成本高、风险大,但灵活,也利于市场细分。宝洁公司名称P&G宝洁没有成为任何一种产品和商标,而根据市场细分洗发、护肤、口腔等几大类,各以品牌为中心运作。要问世界上哪个公司的牌子最多,恐怕非宝洁公司莫属。多品牌的频频出击,使公司在顾客心目中树立起实力雄厚的形象。
宝洁作为目前世界上最具竞争力的日用品公司,进攻市场最常用的“武器”就是广告。由于公司采用了87多品牌战略,各品牌又各占一席地位,分别制作各自的广告,增加了广告的覆盖率。
2.大手笔投资,力压竞争者
据权威的市场调查公司统计,宝洁公司自2004年后,广告投入呈“爆炸式”增长,借助其强大的规模攻势抢占国内日化市场。过去中国广告投放前十名中多半为国产品牌,而2004年宝洁公司独占四席:玉兰油第一位、飘柔第三位、佳洁士第四位、海飞丝第八位。2005年央视黄金段位广告招标会上,宝洁更以3.85亿元人民币成为新一届标王。
宝洁采用无间断广告策略和“波形递加式投放法”,消费者几乎每隔一段时间就要采购一次日用洗洁品。反复广告会引起消费者尝试购买的欲望,加之递加式的投放也有助于强化消费者对产品的认知和认同感,逐渐使消费者成为其固定消费群。
3.巧选代言人,抓时尚潮流
现在海飞丝的广告代言人一直是香港著名影帝梁朝伟,他在香港和内地都是大家普遍认可的最具魅力男艺人,享有很高的声誉;潘婷洗发水最近选择了台湾被誉为“美容大王”的大S徐熙媛作代言人,她拥有一头乌黑美丽令人羡慕的长发,从而增加广告可信度;2006年,佳洁士启用人气天后李宇春代言。宝洁讨巧地选择广为大众接受的人气王,使得产品更容易被受众所认可。
4.探顾客心理,使广告深入人心
宝洁的广告最常用的两个典型公式是“专家法”与“比较法”。“专家法”是用专家来进行具有说服力的宣传:首先宝洁会指出你面临的一个问题来吸引你的注意;接着便有一个
权威的专家来告诉你,宝洁就是解决方案,最后你听从专家的建议,你的问题就得到了解决;“比较法”是宝洁将自己的产品与竞争者的产品相比,通过电视画面的“效果图”,你能很清楚地看出宝洁产品的优越性。汰渍洗衣粉的广告就是“比较法”最具代表性的一个。
5.公益事业作为第二广告宣传手段
宝洁非常善于策划事件来驱动消费者的品牌偏好。如“护舒宝护士”活动;举行“飘柔之星”活动;以及策划碧浪洗净全球最大衣衫等事件。宝洁为社会也做出了很大贡献:1991年向华东特大洪涝灾区捐款100万元。1998年宝洁公司董事长访华,向清华大学捐款1070万元人民币,引进目前世界上最先进的实验仪器。同时向教育部捐款700万元人民币,用于支持中、小学青春期健康教育。此外,宝洁公司还向野生动物保护基金会捐款150万元人民币,以保护国宝大熊猫。现在,以宝洁出资资助的公关活动项目已深入到中国社会的许多重要团体。
三、提升品牌知名度
1.实施知识营销提升品牌价值
知识营销是指企业在营销过程中注入知识含量,帮助广大消费者增加商品知识,提高消费者素质,从而达到销售商品,开拓市场的目的。宝洁的知识营销是很典型的,在营销过程中打造一系列的概念。在洗发、护发类产品中,这一营销理念被应用到了极致,每个品牌都赋予了一定的知识,打造一个概念,从而给每个品牌赋予以个性。例如,“海飞丝”的个性在于去头屑;“潘婷”的个性在于对头发的营养保健;而“飘柔”的个性则是使头发光滑柔顺;“沙宣”则定位于调节水分与营养;“润妍”定位于更黑、更有生命力。在广告宣传上,知识、概念的运用也表现得淋漓尽致。看看海飞丝的广告:海飞丝洗发水,海蓝色的包装,首先让人联想到尉蓝色的大海,带来清新凉爽的视觉效果,“头屑去无踪,秀发更干净”的广告语,更进一步在消费者心目中树立起“海飞丝”去头屑的信念;看看潘婷:“含丰富的维他命原B5,能由发根渗透至发梢,补充养份,使头发健康、亮泽”突出了“潘婷”的营养型个性;飘柔:“含丝质润发,洗发护发一次完成,令头发飘逸柔顺”的广告语配以少女甩动如丝般头发的画面深化了消费者对“飘柔”飘逸柔顺效果的印象。通过准确的市场细分与定位,有效地阻击了竞争对手的进入;而实施知识营销,则使品牌具有了鲜明的个性,增强了品牌的核心价值。
2.利益诉求与情感诉求提高品牌的文化内涵
利益诉求就是从品牌的功效来演绎概念;情感诉求则从与消费者的情感联系中来演绎概念。宝洁的广告诉求很注重利益,如“佳洁士”与全国牙防组推广“根部防蛀”的防牙、护牙理念;“舒肤佳”与中华医学会推广“健康、杀菌、护肤”的理念;洗发水的“去屑、健康、柔顺”理念等。这无一不是品牌的利益诉求。除此之外,宝洁的品牌还加强了情感诉求,如最近两年,飘柔打出自信的概念大旗,从“飘柔吵架篇”、“飘柔老师篇”到现在的“飘柔指挥家篇”,飘柔广告无不以自信作为品牌的诉求点。此外,飘柔还相继推出“飘柔自信学院”、“多重挑战”、“同样自信”、“职场新人”、“说出你的自信”等系列活动,将“自信”概念演绎得炉火纯青。通过利益诉求与情感诉求的有机结合,大大地提高了品牌的文化内涵。
技术创新是企业生存和发展的不竭动力,是企业的生命线。宝洁以顾客至上的理念,研制出了贴近顾客群体、符合顾客需求的产品,使其在竞争中更具生命力,这是商场中取胜的首要条件。 品牌是一个企业形象、信誉和文化的综合和浓缩。良好的品牌设计和生动形象的品牌宣传是企业取胜的重要条件。通过强势的广告宣传,宝洁成功地塑造了良好的品牌形象,使出自宝洁的产品让人信赖。产品与广告的完美组合,使宝洁走在世界的最前端。
宝洁公司当然也有失误,如“润妍”,诉求黑发,但中国人一般都相信黑发须用中草药如皂角等,“奥妮”的那则百年润发打得比较好,已深入人心,“润妍”不强调中草药却要黑发,失败理所当然,现以草本为号召的“伊卡露”就是要填补宝洁公司在这类市场的遗缺。熊猫洗衣粉也已经消失,表面看是内部营销失误,实质上宝洁是无心推广。在对待竞争对手方面,收购竞争对手,再冷藏消灭,是外资企业进入中国市场的惯用招数。宝洁的多品牌扩张实现了利润最大化也引出了致命的弊端,在市场竞争中如果时机成熟,我们只要击垮它麾下的一个品牌,将出现连锁效应。但目前国内没有一家企业在产品链结构上具有这种宽度和长度,也没有足够的运作资金来击败它,因此相当一段时间内宝洁公司在中国市场的霸主地位尚无法动摇。
摘要:作为国际知名跨国日用消费品企业,宝洁公司始终致力于最大范围地将产品及品牌推广到全球消费人群中。宝洁公司的营销策略自企业初创以来经历了100多年的变化,从最初的经典营销策略发展为今日的多元化策略。本文通过对宝洁公司全球化营销策略的总结和回顾,较为详尽地分析了宝洁公司多元的营销策略以及丰富的营销方式,力图为其他企业提供可引以借鉴的营销策略发展启示,并由此提升企业的知名度以及品牌的认知度。
关键词:宝洁公司 营销策略 营销策略发展
一、引言
宝洁公司(Procter & Gamble),简称P&G,是美国最大的日用消费品企业,同时也是目前全球最大的日用品公司之一,总部位于美国俄亥俄辛辛那提。宝洁公司始创于1837年,由英格兰移民威廉波克特(William Procter)与爱尔兰移民詹姆斯甘保(James Gamble)正式签订合伙契约,并以两个合伙人的名字命名。直至今日,宝洁公司已在全球80多个国家设有工厂以及分公司,拥有127,000名雇员,所经营的300多个品牌畅销160多个国家和地区,这也将宝洁公司推向了企业发展的鼎盛时期。宝洁公司的成功要素之一就是它的营销策略,宝洁拥有多元化的营销策略以及随着时代发展而日趋完善的营销方式。这也为宝洁公司得以成为日用品消费行业的领军企业奠定了坚实的基础。宝洁公司的领导品牌不仅在全球享有很高的声誉,还在消费人群中占有广泛的认知度。这些品牌不仅在消费人群中家喻户晓,同时在众多的零售商中也享有很广的认知度。诸多国际大型零售商视宝洁的品牌为提升销售业绩至关重要的因素之一。宝洁的所有这些成就无不归功于其不断发展的营销策略为其带来的广泛认知度。
二、宝洁公司经典营销策略
自创始以来,宝洁公司始终将营销策略作为企业的核心策略。宝洁公司的传统营销策略主要是通过广告营销的方式将产品推广出去。此外,多种品牌的营销策略也帮助宝洁公司成功地建立了竞争优势。而宝洁公司的派送营销方式则是其独一无二的独特营销手段。
1.广告营销
宝洁公司进攻市场的常用手段之一就是广告,广而告之的宣传手段是企业惯用的也是最有实际效果的推广产品的方式。宝洁公司乐此不疲地大面积展开产品宣传广告的投入,使其产品在短时间内迅速被消费者熟知。1994年宝洁将碧浪引入中国,由此展开了庞大的广告宣传。1995年,汰渍在全国隆重上市,开始在全国范围内播放“汰渍千人操”广告;1995年汰渍750克上市,“汰渍洗衣舞”广告之一也在全国开始播放;1996年“汰渍洗衣舞”广告之二在全国播放;1998年汰渍柠檬洗衣液400可隆重上市,“汰渍洗衣舞”之三继而展开迅猛攻势。可见宝洁公司毫不吝啬地扩大广告的投入,由此换来了消费者对品牌的认知度以及广泛的宣传效应。除此之外,宝洁还十分注重广告的本土化宣传,每当宝洁的广告进入不同国家市场的时候,都要改变原有的营销及广告策略,来适应当地的风俗习惯以及人文特色。例如,1997年,宝洁公司在中国市场推出名为“润妍”的润发产品,宝洁则把水墨画等元素融入到广告中,营造典雅的东方气息,因此“润妍”在中国取得了极大的成功。
2.品牌营销
随着宝洁公司产品的更新以及品牌的发展,宝洁公司最显著的竞争优势就是“产品多,品牌多”。从香皂、牙膏、漱口水、洗发精、护发素、柔软剂、洗涤剂,到咖啡、橙汁、烘焙油、蛋糕粉、土豆片,到卫生纸、化妆纸、卫生棉、感冒药、胃药,横跨了清洁用品、食品、纸制品、药品等多种行业,宝洁公司的每一种产品都拥有着多个品牌。直至目前为止,宝洁公司拥有至少300个品牌以及5个主要的产品目录。宝洁公司众多的产品以及品牌,这些品牌大多为消费者熟知并信赖,其中不乏享誉全球的著名品牌,例如碧浪、飘柔、海飞丝、吉列等。随着宝洁公司产品体系的完善与产品品牌的丰富,宝洁公司从公司始创的一种品牌经过百十余年的飞速发展到现如今已拥有数不胜数的全球知名品牌。放眼望去,在全球日用品消费企业中,宝洁公司恐怕拥有着世界上最多的品牌。这种多品牌的营销方式也是宝洁公司迅速占领市场,扩大营销范围。
3.派送营销
派送营销是宝洁最常用的一种促销活动方式,宝洁有计划地向潜在的目标消费人群免费赠送企业的产品以及试用品。宝洁公司通过样品派送的方式,有效地让消费者和产品进行直接的接触,同时了解产品的功效以及质量,是消费者对产品有初步的认识和直观的感受。例如,早在1996年,宝洁公司就将150万袋40克包装的汰渍洗衣粉样品在半个月内赠送到150万武汉市民的家中。这使得汰渍洗衣粉的市场份额迅速增长到50%左右。这种派送营销方式可以激发潜在消费者的兴趣去选择该产品。同时,样品派送的营销方式拥有较低廉的成本、极易送达到潜在消费者的手中、极易被潜在消费者所接受等优点。宝洁公司凭借雄厚的实力,连续多年不断派送样品,使得企业拥有更高得知平度以及更优的品牌形象,因此达到了最佳的营销效果。宝洁公司将这种派送营销的方式沿用至今,其所产生的效果也远超一般广告的效应。
三、宝洁公司国际化营销策略创新
随着宝洁公司产业规模的日益壮大,在传统营销的基础上,宝洁公司的现代营销策略定位为面更广、规模更大、层次更高、投入更多。在原有的营销策略基础上,做到完善更好的,同时创造没有的。
1.口碑营销创新
近年来,宝洁公司通过对品牌的合理定位,使得企业在消费者人群中拥有良好的口碑,以及口口相传的营销效应。宝洁公司对于品牌的命名,非常讲究,他们深谙品牌的准确命名可以大大减少产品被消费者认知的阻力,不但可以激发消费者对产品的想象,还可以增加顾客对产品的信赖度以及亲切感。个性化的品牌设计,使消费者的生活变得更加得丰富多彩。宝洁公司对于品牌的描绘在消费者心中占据了重要的位置同时大大提高了消费者对宝洁公司旗下品牌的热情。这种善于制造期待值得技巧恰恰来源于宝洁公司对消费者的了解以及对消费者心里的洞察。宝洁公司全心全力致力于贴近消费者的内心,了解消费者的需求,从而功课消费者的心里,打造出直击消费者内心的品牌。力士香皂的广告聘请国际影星作为代言人,广告尽显奢华与高端,不禁使消费者望而却步。但是,舒肤佳的广告则极具亲和力,以关心家人健康为主题,则更能贴近百姓生活,让消费者觉得真实可信。宝洁公司通过口碑宣传,使品牌信息以极快速复制的方式,迅速传播开了,在目标消费人群中获得了广泛的认可及肯定。 2.活动营销创新
除此以外,宝洁公司通过与国家相关部门联手举办公益活动等来提高品牌的认知度,从而扩大宣传效果。于2012年伦敦奥运会之时,作为全球最大的广告王,宝洁公司借全球最大的体育赛事之机,创造出了宝洁营销历史上的巅峰时刻。宝洁公司借奥运会向全世界的母亲表示感谢,由此展开“感谢妈妈”的主题活动,此活动横跨200多个国家和地区,邀约150个参赛运动员为公司传递大约30个品牌的宣传信息,此次活动也是宝洁公司有史以来规模最大的营销活动。宝洁公司借助“感谢妈妈”这个极富感染力的主题,成功地与受众目标达成情感共鸣。此外,宝洁联合百度共同搭建起一个“感谢妈妈,用爱跨越距离”的平台,重点突出参与互动的功能,用户可在地图上标注妈妈的位置,传递对目前的感恩之情。宝洁公司借助此次触动心灵的营销活动,全面地推广了产品,并获得了营销效果最大化的效应。近期,宝洁公司还借助知名电视节目“非诚勿扰”的大平台,举办了“飘柔爱转角”活动,通过对节目的支持,以及对活动的宣传,有效地对宝洁旗下的飘柔产品做了广泛的宣传及营销,因此获得众多电视观众等潜在消费者的广泛关注。
3.网络营销创新
网络营销作为一种独特的营销模式,在目前的国际市场中,受到了广泛的关注。这种低成本、高效率以及好效果的营销方式是实现企业与消费者深入沟通的极好方式,也是宝洁公司营销策略中重要的一部分。宝洁公司本着以人为本,顾客至上的原则,提出网络营销“5C”宗旨,即顾客(Customer)、创造性(Creative)、建设性(Constructive)、多变性(Change)以及自信(Confidence)。宝洁公司秉持着5C宗旨,依照消费者的喜好,将页面设计得夺人眼球,独具风格。同时,网站设有“生活顾问”、“宝洁创新”、“新鲜情报”以及“产品介绍”等链接栏目,便于消费者点击并了解相关信息。由此,宝洁公司充分利用网络进行网络营销,从而获得低成本以及高效率的竞争优势。近年来,随着网络水平的不断发展,雅虎、谷歌以及百度等知名搜索引擎逐渐成为人们搜索信息的基本方法,而关键词的搜索也帮助企业实现广告的定位投放,从而提升总体的营销效果。作为支持网络营销的手段之一,宝洁公司利用知名的搜索引擎来提高搜索定位排名从而大大地高了广告的效果。
4.知识营销创新
宝洁公司主要的品牌营销方式为知识性营销。宝洁公司在营销过程中注入知识的含量,帮助广大消费者增加对产品的了解,从而达到销售商品开多市场的目的。宝洁公司拥有典型的只是营销方式,通过在营销中的不断打造一系列的知识概念。这一营销理念在洗发护发类产品中尤为典型,知识营销在这类产品中的运用达到了极致,使每一个品牌都被赋予了一定的知识并打造了一个概念,从而赋予每一个品牌独有的特性与个性。例如,飘柔的广告语为“丝质润发,洗发护发一次完成,令头发更飘逸”,体现的产品特性为光滑柔顺;海飞丝的广告语为“头屑去无踪,秀发更出众”,体现了产品去屑的特性;潘婷的广告语为“含丰富的维他命原B5,能有发根渗透至发梢,补充养分,使头发健康亮泽”,其产品特性为营养滋润;沙宣的广告语为“我们的光彩来自你的风采”,则体现出调理秀发的产品特性。宝洁公司对于知识和概念的运用在这些产品中表现的淋漓尽致,有效地将品牌渗透到消费者的思想中。同时,实施知识营销也使每一个品牌都具有独特的鲜明个性,增加品牌核心价值的同时也大大提高了品牌的文化内涵。
四、结语
在企业全球化为企业发展主导趋势的今天,单一不变的营销策略早已不能为企业带来更多的效益,反而会制约其发展与扩张。多元化的营销策略可以帮助企业从多种途径获得品牌的广泛宣传效应,同时可以扩大受众的范围从而使宣传起到最大化的效应。宝洁公司在其传统营销策略的基础上,取其精华、弃其糟粕、合理适宜地发展出现代新型的营销策略,以弥补传统策略的不足。在宝洁发展的初期阶段,主要的营销策略为传统的广告营销,宝洁通过大量的广告对多种品牌进行宣传,同时以样品赠送的派送营销为辅助策略。这些策略曾经使宝洁的宣传获得了很好的效果,但是随着时代的发展和变迁,一些现代营销方式应运而生。通过潜在消费者口口相传而获得的良好口碑是宝洁口碑营销期待的结果。另外,宝洁公司通过举办参与各种活动而打响品牌知名度。此外,宝洁公司通过对互联网的有效利用,成功地将品牌宣传从线下做到了线上。而所有这一切宣传策略中都隐含着宝洁对其品牌的知识性营销。宝洁本着以消费者需求为中心,以科技发展为辅助手段,开创出越来越多,越来越丰富的营销策略,从而占领更广泛的市场。
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企业筹集资,是指企业做为筹资主体根据其生产经营、对外投资和调整资本结构等需要,通过筹资渠道和金融市场,运用筹资方式,经济有效地筹措和集中资本的活动。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:浅析房地产企业筹资方式的税收筹划及其风险相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
税收筹划是指纳税人通过改变企业经营活动和个人事务,使税负最低。资金是任何一个企业进行经营活动的必要前提,房地产企业也是如此,并且因为其生产开发的楼房产品的特殊性,所需资金量很大,在筹建期间会面临筹资问题。多种多样的企业筹资方式和所涉及的税收优惠政策的不同,导致了筹划空间很大。房地产企业筹资方式主要有银行借款、股票、债款、预售房款、关联企业拆借、企业留存收益、企业内部筹资等,可分为负债型筹资和债券型筹资。
(一)负债性筹资
负债性筹资是指企业通过增加负债来筹集资金,具有资金成本低,不改变股东结构,成本可以冲抵税负的优点,其主要方式有银行借款筹资、发行债券筹资、关联企业拆解资金、预售房款等。
企业进行银行借款筹资,利息支出可以税前扣除,并且企业还本付息后,企业利润下降,导致所得税税负下降。企业发行债券筹资,其利息支出不高于金融机构同类、同期利率计算的数额的部分是可以税前扣除的。其溢价和折价发行对企业税负的影响是有差异的。企业通过预售房款筹资,企业销售未完工产品取得的资金,不直接计入收入,按预计计税毛利率分月或分季计算出的毛利润征收所得额,企业可以通过对成本费用的会计处理,降低预计毛利率来降低税负。
(二)权益性筹资
权益性筹资是企业最基本的筹资方式,资金来源于所有者投入的资本,与负债行筹资相比不需要支出利息费用,但是所支付的股息,红利不可税前扣除。企业通过内部筹集资金方式进行筹资,股东用资本公积转投股本,不属于股息、红利性质的分配,对个人取得的新增股本数,不作个人所得来征收个人所得税。企业发行股票筹集,企业发行股票所支付的股息不能税前扣除,但是股东会分摊企业的利润导致所得税计税依据减少,从而减轻税负。企业通过留存收益进行筹资,资金积累缓慢,且留存收益为税后利润形成,具有双重征税问题,会导致企业税负很重,不建议采用。
(一)政策风险
政策风险是指企业对筹资方式所进行的税收筹划方案与国家政策相违背,造成其纳税行为与国家政策不符,或者达不到预期的筹划效果。造成这种风险的原因主要有两个:一是策划筹划方案的人员对其所涉及的国家政策理解得不够透彻,没有深入了解税收政策,没有充分利用税收优惠政策,就会造成政策风险。另一个是国家政策是不断变化的,而税收筹划是一个事前筹划,这就可能会与变化的政策相冲突,从而造成政策风险。房地产是一个受国家宏观调控影响较大的一个行业,关于企业的税收政策也正在不断的发展和改进,但是房地产的开发项目制作周期很长,这就意味着我们的筹划方案有着很大的迟滞性,就可能会造成我们的筹划方案不符合政策规定或达不到预期效果。例如商业银行信贷紧缩,中小型的房地产商获得银行的资金难度加大,对于其筹划方案中资金来源中银行借款占大比例的企业来说,其筹划方案肯定没有预计的效果。
(二)经营风险
经营风险是指企业对其筹资活动的筹划方案会影响企业的正常经营活动,不能达到筹划效果。房地产企业的经营风险同样产生于两个方面:一是经营活动需要大量的资金,而且它的每个项目建设时间长会导致资金周转率低,所以通常其自有资金是无法满足它的经营需求,筹资活动是它开展经营活动的一个必要前提,如果没有筹集到充足的资金,企业正常的经营活动没办法开始;二是企业的经营活动是一个不断变化的过程,企业的税收筹划又是一个事前的方案,具有很强的计划性,如果筹划方案没有考虑在经营活动过程中会发生的一些无法预测的事情,企业很有可能没有充分的资金去应对,那么企业可能会发生经营危机。例如企业制定了将房屋预收款作为其资金来源的一部分的筹划方案,但是它开发的项目由于受到多方因素的影响,预售形势没有像预估的那么好,无法筹集到经营活动所需资金,那个项目可能就会停工。
(三)财务风险
财务风险是指一味地去追求低的税收负担而制定出的筹划方案会造成企业利润的流出,企业无法实现利润最大化。企业的利润来源于两个方面:一个是在企业经营活动中通过增加营业收入减少营业成本来创造利润,另一种是通过合理避税减少税收负担来增加利润。但是最低的税收负担方案未必会使营业成本降低,达到利润的最大化。比如负债的利息允许税前扣除,所以负债筹资可以实现筹划目的,降低税收负担,但是负债比重过大,就会造成严重的资本结构不合理,会导致企业资金成本增大,我们可以通过资产负债率来分析会发生的结果:企业的负债越多,资产负债率越大,这就表示企业的债务负担越重,期末还本付息数额也越来多,意味着成本也越来越高。而且资产负债率越高,表明企业的偿债能力越低,债权人就会质疑企业的偿债能力,不会对其提供借款或购买其债券,甚至这一比例如果超过100%,被视为破产的警戒线。
(一)制定专业的税收筹划方案
税收筹划可以产生于企业任何一个生产经营阶段,并且筹划方案中包含了税法、财政、会计、法律等专业知识,所以税收筹划已经转变成为一项专业的服务项目,需要准确并有深度的理解税法知识,把握好相关法律政策以及熟知财政、会计等具有一定职业素养的专业人士来制定其筹划方案。目前我国的会计师事务所已经有了关于税收筹划的专业咨询服务,如果企业内部没有这种专业化的人才,可以向事务所咨询。
(二)制定合法的税收筹划方案
税收筹划和偷税漏税行为最本质的区别就是税收筹划是合法的,而偷税漏税是违法的。我国关于房地产企业的宏观调控正处于摸索阶段,许多的法律法规还尚未成熟,这就带来了很大的筹划空间,但一定要正确掌握好两者之间的界限,保证筹划方案的合法。
(三)制定合理的税收筹划方案
税负最低的筹划方案不一定是成本最低的筹划方案,在制定筹划方案时要合理考虑税负和成本这两者的综合情况;每个房地产公司的发展能力、盈利能力、营运能力、偿债能力不同,而且由于所在地域不同,其所受到的政策约束也不尽相同,企业在制定筹划方案要把这些都考虑进去,还要尽可能的联系企业的综合的财务目标、实际经营方向、规模大小等,制定出一个合理的筹划方案。
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随着资本市场的发展和完善,人们对上市公司财务信息质量的要求在逐渐提高,上市公司应该提供能够真实公允地反映公司财务状况,经营成果和现金流量的会计报表,从而使得投资者及其他报表使用者能够了解到真实的会计信息。应收账款与利润质量联系密切,应收账款是上市公司进行盈余管理的手段之一。以下是读文网小编为大家精心准备的:辽宁省上市公司应收账款的特点分析相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘要:三角债问题一直是困扰国有企业发展的难题之一,上市公司也不例外,我们一般把企业因销售产品、商品或提供劳务而形成的债权称为应收账款,本文只研究上市公司由于赊销而产生的赊销――应收账款,而不讨论因短、长期融资等产生的债权。
关键词:上市公司;特点分析;应收账款
本文仅以2014年度辽宁省上市公司为样本(包括的共56家,可准确收集到数据的有55家,本钢板材除外),研究结果分述于下文。
从股市公布的辽宁省2014年度财务报告的(可收集到数据的有53家,即除去亿城股份和大连亚圣两家没公布的)上市公司来看,超过11亿元(锌业股份),占样本总数的11.04%,超过亿元有25家占样本总个数的45.45%,与2001年比应收账款增幅超过100%的有7家占样本总个数的13.21%,其中超过200%的有3家占样本总个数的5.66%,这些惊人的数字概括起来有以下几个特点:
1.1应收账款大幅增长,超过主营业务收入的增长速度
2014年辽宁省上市公司应收账款平均增幅达16.82%,而同期上市公司主营业务收入平均增幅仅为8.16%。从分行业情况来看,应收账款增长最多的是服务业类上市公司,平均增长52.39%,这恐怕是由于服务行业内竞争激烈,国际竞争国内化,行业平均利润率不断下降,服务类企业为了增大账面利润不惜大幅赊销的缘故。仅次的是造纸业50.20%,因仅此金城股份一家不能代表此行业。并不是所有行业的应收账款都在增长,相反化工业、金融业、建筑业在下降,分别平均下降为26.01%,9.77%,9.507%,这说明个别行业在资金周转方面还比较正常,朝着良性的方向发展。
1.2应收账款占主营业务收入的比重过大
55家上市公司中有3家其应收账款占主营业务收入的比重超过100%,环保股份达到2162.70%,其他2家为鞍山信托(651.50%)和ST鞍合成(102.38%),这些惊人的数字表明这些公司的账面利润是靠赊销而来的,这也说明这些上市公司的盈利质量是比较差的。从总体上看,应收账款占主营业务收入平均高达78.63%,即每销售1元的产品就有约79元是赊销的,这无疑是很可怕的,长此以往,公司的资金周转势必呆滞,不利于整个公司的运转,形成恶性循环。从行业来看,建筑业的平均值最大为1112.34%,这可能是由该类行业的经营周期比较长所致。
1.3其他非统计性特点分析
应收账款存在账龄老化问题比较严重,发生坏账的可能性较大;坏账准备提取的比率适中,说明审慎性原则有所加强;关联交易中应收账款发生额较大,利润操纵迹象比较显著。
应收账款周转率是为了用来反映出企业在指定的一个周期内收回赊销款项能力的指标,它指某一会计期间的赊销净额与应收账款的全年平均余额的比率关系。本文试图对应收账款周转率与反映企业短期偿债能力的指标――流动比率及反映企业经营管理能力的指标――主营业务收入增长率的相关关系进行实证检验。
2.1样本及数据来源
本研究的样本数据来源为2013年(对比样本)和2014年(所选样本)的53家公司,选择的指标为流动比率、应收账款周转率、主营业务增长率这三项重要指标。但需要说明的是:
(1)由于从公开的信息我们无法得到上市公司的年度赊销净额 ,因此用年度销售净额代替赊销净额计算应收账款周转率。
(2)由于数据收集与计算工作量繁重 ,我们仅根据 2013年度、
2014年度第三季度的数据进行分析(查此资料时,由于大部分的年报并未报出,所以采用了最近一期的数据用来分析,但这对实证研究的结果影响不大,即所有数据都采用第三季度的,体现了可比性)
2.2实证检验结果
数据处理结果见表 1和表 2。从表 2可以看出 ,应收账款周转率与流动比率 2013年与 2014年相关系数的 t值检验都很显著 ,这说明应收账款周转率能有效地解释流动比率的变化,但回归方程的测定系数 R2仅为 0. 017和 0. 00,这表明回归模型对样本数据的拟合程度是很低的。从完全 F-检验来看 , F统计量的显著性水平为 0.347和 0.932,这表明回归模型的总体线性关系并不显著。因此我们可以说 ,仅从应收账款周转率的大小来判断企业短期偿债能力的高低是不确切的 ,要准确说明一家企业的短期偿债能力 ,还须结合其他指标综合解释。
3.1结论
第一,我国上市公司在应收账款的管理工作上做得不到位,应收账款在不断增加,账龄有老龄化的趋势。
第二,我国上市公司有着利用应收账款进行利润操作、掩饰表面盈利的情况。
第三,我国上市公司在整体的盈利质量上还比较低,难以将盈利保持长久,产生利润较高的业务占比较少。
第四,我们难以充分利用应收账款周期率的大小衡量出企业的经营状况和企业管理者能力的好坏。
3.2政策建议
第一,尽快对“具体会计准则――应收款项”进行加强和完善,引导和鼓励各个企业采用账龄分析的办法,企业在发展过程中允许其从自身的实际情况出发确定坏账准备的计提比例,并对坏账损失的界定进行完善和修改。
第二,对发展健康、信用较良好的企业,商业银行应对其应收账款予以贴现或抵押。建立和完善应收账款的中介机构,积极开展应收账款让受和应收账款担保借款。
第三,证券监管部门需要加大对上市公司信息披露的力度,与此同时,财政部门需要结合实际出台与之相关的准则和规范,并结合我国上市公司发展的特点,进而建立和完善出一套操作性较强、与我国上市公司发展情况相适应的关联交易定价政策。同时还需要充分重视重大关联交易审计工作,加强审计力度,以提升关联交易的真实性和可靠性,让关联交易的披露能够步入正确的轨道。
第四,对上市公司申请配股的相关条件作出适当的修改,对不合理之处作出相应改革,避免部分上市公司配股圈钱,为投资者的利益提供更多的保障。
[1] 孙启慧.供应链金融下我国应收账款融资风险及防范对策[J].现代经济信息,2015(7).
[2] 许浒.浅析民营中小企业应收账款管理.[J]经营管理者,2015(6).
辽宁省上市公司应收账款的特点分析相关
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税收筹划是指纳税人或代理人在不违法的前提下,自觉地运用税收、会计、法律、财务等综合知识来降低税收成本,以服务于企业价值最大化的经济行为。尽管税收筹划(Taxation planning)在西文发达的市场经济国家早已不是什么新鲜事,但在中国的兴起却是近十几年的事。随着社会经济的发展和企业之间竞争的日益激烈,企业更加重视和渴望进行税收筹划,尤其是中国加入WTO之后,国外公司和咨询业的大量涌入,为我国企业开展税收筹划提出了更紧迫的要求。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:针对企业所得税的税收筹划分析相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘 要:随着经济社会与科学技术的快速发展,编辑工作的现代化趋势也成为了必然。编辑工作的现代化主要指的是编辑主体的现代化、编辑技术的现代化以及编辑管理的现代化。该文首先详细分析了编辑工作现代化发展的必要性,编辑工作的现代化发展是顺应时代发展的必然趋势、是一个优化的整体结构、是社会竞争发展的必然选择;随后是对编辑工作现代化实现途径的分析,主要分析了编辑理念的现代化、编辑手段的现代化与编辑管理的现代化。
现如今,随着经济社会与科学技术的快速发展,编辑工作的现代化趋势也成为了必然。编辑工作的现代化主要指的是编辑主体的现代化、编辑技术的现代化以及编辑管理的现代化。在现代社会当中,作为一名编辑,首先必须具备现代意义,要有创新精神,要顺应时代发展的步伐,在思想观念、工作方式、思维方式等多个方面进行调整,要跳出传统的编辑工作框架,使得编辑理念、编辑技术、编辑管理等多个方面全面实现现代化。
1.1 是顺应时代发展的必然趋势
在我国,编辑工作很早之前便已存在,在商朝时期便已经有了利用文字来记录的典著。随着社会的发展,编辑工作也在不断地延伸与拓展。在现代化进程不断前进的环境下,编辑工作也需要顺应时代的步伐,走上现代化道路,更好地实现其价值。例如,如何增加刊物的信息容量、如何加快出版频率、如何增强出版物的美感以吸引更多读者,等等,都需依靠编辑工作的现代化来达成。因此,编辑工作现代化发展是顺应时代发展的必然趋势。
1.2 是一个优化的整体结构
编辑工作,其自身便是一个系统,它是一个需要通过人类创造性的思维劳动而进行精神产品生产的系统结构。所谓编辑工作现代化,主要指的是组成这一系统的多种基本要素的不断优化的现象以及优化过程的总和。可将这一系统分为两大组成部分:内系统与外系统。内系统主要是由编辑人员、稿件以及编辑手段组成,内系统是其系统的核心以及物质基础;外系统主要是由方针政策、管理制度以及领导体制组合而成,它是其系统的外部条件以及组织保证。内系统与外系统相辅相成、缺一不可。要真正实现编辑工作的现代化,就需使得编辑工作系统处于一个优化的状态之下,使各个要素协调有效地发挥出最大功效,让编辑工作能够适应时代的特点和需求,以取得较好的社会经济效益。
1.3 是社会竞争发展的必然选择
总的来讲,要全面实现编辑工作的现代化,不是一蹴而就的,它是一个循序渐进的过程。从实现方式上来讲,不但受到科学技术发展的影响,同时也需要物质的积累以及资金的保障,因而它是一个无止境的、有序的、不断提高的动态发展过程。我国的编辑事业与我国的学术文化一样具有悠久的历史,也正是因为有了编辑活动,才能够使得学术文化得以保存。现代化的编辑理念讲究的是创新、要做到与时俱进,它鼓励编辑工作者具有开阔的思路与创新性的思维方式。当前,在市场经济的环境之下,竞争日趋激烈,要想不在竞争中被淘汰就需要融入竞争当中,走现代化发展道路,不断改革创新。由此可见,编辑工作现代化也是社会竞争发展的必然选择。
2.1 编辑理念的现代化分析
从编辑主体的角度来看,编辑理念主要指的是编辑理论、编辑程序、编辑技术、编辑管理、编辑经营等一系列同编辑工作息息相关的多项因素所形成的综合理念。要实现编辑工作的现代化,不但要强调质量、关注读者、注重效益,更应该具有改革创新意识,在选题方面要具有超前意识、价值意识、竞争意识以及经营意识等。一个具有创新意识的编辑,必须做到与时俱进,其思想观念应该顺应时代的发展而改变。总而言之,作为一名优秀的编辑,必须更新编辑理念,摒弃那些不适应现代化需求以及出版物发展的理念,以树立新型的编辑理念,真正实现编辑理念的现代化。
2.2 编辑手段的现代化分析
编辑手段的现代化,它是编辑工作现代化的标志与前提。现如今,随着计算机技术在编辑工作当中的广泛应用,编辑手段也产生了较大的改变,它帮助编辑人员逐渐从事务性劳动中解放出来,为其有更多的时间与精力转向创造性劳动提供了条件。首先,编辑能够有效地运用计算机网络进行文献检索,能够在巨大的信息资源库当中查询检索有效信息并且掌握学术动态以及学科发展趋势。这种自动化的检索方式能够有效地提高编辑的工作效率,这为编辑搜集信息提供了便利,使其组稿、编稿有了更加充分的选择余地,对提高书稿的学术质量具有积极作用。除此之外,利用计算机进行文字编辑与手写相比,修改更加直观方便,这对激发编辑的工作热情,提高工作效率也有着积极作用。
2.3 编辑管理的现代化分析
编辑管理的现代化,它是编辑现代化的必然要求。因此,做好编辑管理工作,促进其现代化发展也是至关重要的。文章从以下几个方面来对编辑管理的现代化进行分析。
2.3.1 编辑管理组织的现代化分析
编辑管理组织的现代化主要指的是办公的电脑化与自动化。当前,现代化的编辑工作与传统的编辑工作相比,无论是在内容还是在工作方式方面都产生了巨大的变化。与传统的笔录书稿形式相比,现在更多的是以电子书稿的形式呈现,作者将电子文稿发送给编辑,然后编辑能够在计算机上对书稿进行处理,可提高工作效率。并且随着网络技术的发展与普及,编辑还可随时随地通过网络与作者进行交流沟通,方便快捷。
2.3.2 编辑管理制度的现代化分析
科学的管理都必须有一套科学的管理制度,许多出版社成功的关键就在于有一套严格的管理制度。首先在财务管理方面,需要具有健全的管理制度,要严格核算;其次在用人制度以及分配制度方面也必须做到公平公正。在这样的管理制度之下,才能够充分调动编辑人员的工作积极性,以提高其创造性与责任感,进而为出版物的质量与出版效率提供保障。
2.3.3 民主管理的科学化分析
毋庸置疑,民主的发展与法制的完善已经成为了现代社会文明进步的主要标志。要做到民主管理,首先,管理人员要做到公平公正,要做到平等待人、不谋私利;其次,应该让群众参与监督管理工作,要听取群众的意见以调动群众的积极性与创造性;再次,还需树立团队合作精神,提倡团队合作,发挥出团队的作用。总而言之,作为一名管理者,必须做到以身作则,要紧跟时代的步伐,甚至具备超前意识,要做到广纳贤才、群策群力,以更好地实现编辑工作的现代化。
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房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利,它的发展趋势是怎么样的呢?下面是读文网小编带来的关于房地产企业发展趋势分析论文的内容,欢迎阅读参考!
前言
房地产企业是我国房地产企业的主体,占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业,所需资金量大,资源占用多,而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势,对促进房地产业和整个国民经济的健康发展,乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。
1、 研究概述
1.1 我国房地产发展历史
我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹,被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起,90年代进入快速发展时期以来,我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化,全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计,自从1992年以来,我国房地产开发投资累计已超过五万亿元,年均增长20%以上;城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米,提高到了现在的20平方米。
八十年代以前,没有人公开地把房地产看成商品,更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来,在经济体制改革的带动下,房地产业,这一亿万价值的巨大商品开始起动,开始流通。八十年代的中国
房地产业是初步形成和发展阶段,是房地产业的第一次高潮,使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代,党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月,中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求:“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度,适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化,有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是,房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪,随着西部大开发步伐的加快,及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢,国外公司和企业将以更大的规模进入我国,尤其是外资机构的进入,则有利于改善房地产开发的融资环境,刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。
形势喜人,但存在的问题不少,困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点,而这正决定了其规模经营的性质。但是,我国的房地产企业大部分是各自为政,分散经营,综合实力弱,发展缓慢,竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡,总体看是东南实力强,西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。
我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制,整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止,全国房地产企业已达到3万多家,房地产行业从业人员已突破1000万人,并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外,十年来,还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业,以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业,从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展,各地出现了许多成功的房地产经营模式,它们中有成功楼盘的开发,也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
1.2 研究房地产企业发展趋势的意义
房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业,将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。
一方面,个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体,房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化,引起了国内房地产企业之间的竞争加剧,
使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”,利润水平向价值回归,市场逐渐走向规范;另一方面,中国加入WTO后,海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降,将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场,从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富,专业化程度高,管理水平先进,资金实力雄厚,具有强大的市场竞争力。
随着我国加入WTO,外国大型房地产企业将大举进军国内市场,将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势,势必使开发的商品房质量更好,品质更佳,建设成本更低,房地产市场竞争格局将会发生明显变化。为了要在激烈的市场竞争中取得优势,房地产企业必须要有市场危机意识,强化企业管理,逐步形成企业的核心竞争力,以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发,不断开拓市场、占领市场,才能维持企业的生存和发展。
因此, 探讨一条我国房地产企业的良性发展之路,以迎接全球化经济所带来的高层次竞争,已成为国内房地产业面临的重要课题。
2 、房地产企业现状和问题
2.1 我国房地产市场现状及展望
经过十多年的发展,我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段,基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业"市场类型和消费者"产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。具体地讲,有以下三大特征:
从产品供给和企业角度来讲,现有的房地产市场呈现出以下五个特点:(一是房地产产品价格差异扩大,各种档次的价格相互之间的参照性减低,低价更低,高价更高,总体均价趋降;(二是房地产行业边际利润水平降低,既有市场竞争因素,也有资金成本因素,但因其销售规模较大,因而对投资仍具较强吸引力(三是资金"技术"品牌"土地等行业门槛大大提高,迫切需求职业化的专业队伍,尤其是土地资源的限制,使得进入成本大增(四是房地产项目的销售速度减慢,虽然市场总量迅速扩大,但政府管制趋强,而消费冲动趋减,销售周期加长(五是日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升,客户服务成本亦呈上升趋势,营销成本使项目利润更趋降低。
从市场类型和消费者角度来说,房地产市场正由生存消费型转向投资消费型。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟,房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化,消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品,住房的功能也由原先的保值"增值的房产功能向消费、享受功能扩展。由于产品供应日渐丰富,消费者无须担心房价的涨落而难以把握购房时机,而可以根据自身的喜欢及需求去决定。但消费者在如此有利的市场中也并非绝对的赢家,还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险。 在从生存消费向投资消费转型的过程中,消费者改善居住需求而消费房地产的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力,但这并不说明现在的房地产市不热,因为改善人们居住条件是个持续、长期的过程,不能在短期内实现。如果各种资金都为追求利润而盲目进入市场,人们都为改善居住而过度透支消费,房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的合理限量及所能承受的合理速度,房地产市场就会产生)泡沫。
从产品和科技进步角度来说,随着产品技术的进步,房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。在这个过程中,产品同质化成为市场主流发展趋势。 因产品品质水平普遍提高及所购产品大体相似,大多数人享有基本相似的居住条件,人们对住房进行更新换代的速度加快。 房地产商利用建筑业"建材业"设计业的技术应用,不断推出对消费者更具吸引力的新产品,表现出电子业的某些现象。由于竞争日趋激烈,房地产创新不再是简单的应用新技术,而是最大程度地发挥土地资源潜力,通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。 在以产品为主题的房地产市场中,房地产企业专业化水准大大提高,全行业明显进步而且更加理性,发展商已熟练掌握房地产业的规律和技术,模仿和照搬都有助于行业发展,但不能保证项目成功。 整个房地产市场从你死我活的竞争转向资源组合,行业内部不同优势的各方走向寻求共同利益。 专业咨询代理机构的市场不断扩大。
2.2 我国房地产企业发展现状
房地产企业数量多,规模小。20世纪90年代中后期到现在,虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱,许多房地产公司已初具规模,有些还颇具实力,但相对“ 小、散、差”的特点并没有改变。截至2003年,我国房地产企业具有一级资质的企业仅有349家。
房地产企业开发能力低,规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业,并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小,资源分散,企业整体开发能力低,与其资源密集型的行业特点极不相适应。例如,上海市目前的房地产企业有2000多家,平均注册资本金不足2000万元,实收资本金不足6000万元。上海市房地产企业数量多而开发项目规模小,在2003年全市8267.51万平方米的施工面积中,平均每个企业的开发面积仅为3.3万平方米,销售百强的房地产企业总共只占市场份额的4﹪左右。
房地产企业资产负债率偏高,经营风险大。由于历史上的种种原因,我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题,企业所需资金主要是靠银行贷款解决。目前,国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币,与境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比,实在相距甚远。我国房地产企业资产负债率多在70﹪以上,有的高达90﹪。这种过高的负债必然影响企业的资信,增加其运作房地产开发项目的财务成本,使其盈利水平下降或出现亏损现象,甚至引发负效应的连锁反应。
房地产企业信用差,不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率,同时由于房地产开发业的进入壁垒较低,从上世纪90年代开始,一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重,既没有长期的企业发展规划,也不重视自身的信用和品牌,面积缩水、价格欺诈、质量低劣,延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益,而且直接影响着房地产企业自身的发展。
作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业,必须具备一系列的条件,如:企业的产权界定要清晰,企业必须有充分的自主权,企业要以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任。这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基本要求。从这些条件和要求来看,中国的房地产企业还存在着很多问题,总体来说还不能很好地满足这些要求。然而,中国房地产企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未来走势和发展方向,不论是开发商还是政府管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握。
我国房地产企业管理是指房地产企业从开发项目的选择、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理。与其他企业一样,房地产企业还处在一种能人管理、经验管理的体制上。素质高、能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键。企业家的素质与能力很大程度上决定了企业集团的成败。它的有利之处在于:能人有魅力、有经验、有智力、有威信、有献身精神,通过他们孜孜不倦的工作、奋斗,推动了企业的不断发展。然而,能人也是有局限的,首先,能人的数量有限,假设有100万家企业,而只有10万名能人,意味着有90%的企业找不到能人;其次,能人也有分类, 也分专业,难以与各种不同门类的企业对口;再次,能人也有自身局限性,如个人的随意性和模式化管理的科学性之间存在着深刻矛盾,这时的能人,实际将成为企业发展的阻力。先进的管理模式是企业长治久安、不断发展的根本保证。有了好的管理模式,一般水平的职业经理也能使企业正常运作;没有好的管理模式,能人也会无用武之地;有了好的管理模式,能人离去,企业会受振动,但不会受重伤。
房地产企业是中国房地产企业的主体,目前官方统计的数字是全国近3万家,占中国房地产企业总数的80%多。中国城镇住房制度改革的不断深化,个人购房取代集团购买成为市场交易的主流,以及中国加入世贸组织,对外开放步伐大大迈进等内外因素,给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看,目前中国房地产企业的现状不容乐观,其中许多问题都亟待解决,集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。
2.3 我国房地产企业发展中面临的问题
2.3.1 企业的所有制性质问题
尽管国内学者对于国有企业问题的研究如火如荼并日益深化,但却少有人对国有房地产企业问题进行系统深入的研究。实际上,工业国企中的问题和弊端房地产国企中都有,如预算软约束。代理人内部控制,激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等。并且,由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大,如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用,以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用,都正在为越来越多的经济学家所重视。
房地产国企退出房地产业的速度较之工业国企也许更快一些。上个世纪80年代末90年代初是中国房地产企业发展的初期,国有房地产公司占了绝大多数;随着改革的深入和市场的发展,国有房地产企业的比例逐渐缩小,90年代中期下降至不到50%;到90年代末本世纪初,房地产国企的比例已然降至20%多。然而,即使是只占总数的20%,由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大,国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重。此外,如果加上大部分的集体企业、一部分并不规范的股份制企业——这些企业在性质上其实与房地产国有企业类似,即产权不清晰,企业与政府的边界模糊,此外,其数量在统计资料中无法明确显示——那么由于所有制问题给中国房地产企业发展带来的不利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了。
2.3.2 企业发展中的规模问题
目前中国房地产企业“散、小、差”的特点已是有目共睹。据有关的统计资料显示,全国房地产企业平均净资产不足1000万元,具有一级资质的1%多一点,二级资质的不到10%,大多数是小公司或者项目公司。缺少大型房地产企业集团,即使是规模较大的开发公司也是资本少、市场份额小,如上海最大的房地产开发公司——陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司,也只有不到15亿美元的资本市值。据统计,全国房地产企业平均每家年开发量只有1.6万平方米,即使最大的房地产企业所占的市场份额也不足0.5%。
然而,从理论上讲,房地产业所需资金量大、高投入、高回报、高风险的特性,以及房地产企业属于资金密集型。管理技术密集型、人才密集型企业等特点,决定了房地产开发行业的进入门槛应该较高。从国际经验看,一般大型房地产企业或房企集团是市场舞台的主角,占据市场的绝大份额,如香港“五大”地产商,企业资产市值都在百亿美元以上,占据了香港楼市的半壁江山。与国际经验相比,大陆房地产业进入门槛过低、房地产企业规模过小等问题亟待改进。
2.3.3 房地产企业的效益问题
从《中国统计年鉴》中的数据看,与“经营总收入”、“商品房屋销售收入”等指标的稳步增长相比,我国房地产开发行业的“营业利润”以及“平均利润率”等指标波动剧烈,不容乐观。我们简单地用“营业利润”除以“经营总收入”得到房地产“行业平均利润率”,可以明显地看出,1992、1993、1994年是中国房地产业发展的高峰,表现在行业利润率上是12%左右;而从1994年开始房地产企业经营利润和行业平均利润率都迅速下降,1996年行业平均利润率仅为0.91%,1997、1998、1999三年更是出现“全行业亏损”,1999年我国房地产行业平均利润率为-1.16%;2000年才开始“扭亏”为1.62%.
此外,早期的开发企业对于解决我国多种经济成分并存条件下,非公人员购买住房起了不可或缺的补充作用。而且这个时候房地产开发商面临着来自单位福利分房这样一个强大的竞争对手存在,其利润水平局限在一定范围,还没有对社会造成多大危害。从1998年下半年我国取消福利分房,实行住房分配货币化,加之住房消费贷款政策的放宽,房地产开发经营业步入了一个迅猛增长的时期。可以说,开发企业在消除竞争对手直面庞大的住房需求市场(包括由开发商直接推动的拆迁市场),并且可以自主定价而不受任何约束的条件下,迎来了开发业有史以来最好的“黄金时代”,开发商由此也大量进入中国富豪排名榜的前列。目前,从利润获得的容易程度上看,对于已经储备大量地块的房地产开发商而言,被利用的中央宏观调控政策、地方政府拍卖土地或“勾地”、开发商和政府的特殊关系、中外炒房团的出击、消费者的倾巢出动等因素都有助于其“坐地加价”,获取房价失控状态下的超级暴利。所以业内提出的“地产黄金时代已经到来”的观点对开发商而言是对的,但对广大的住房消费者而言绝对不是一个好消息。因为一个几乎不做任何物质劳动、增值性服务的行业,或者说顶多做了房地产创意策划和住房销售的行业,却获得了远比房地产金融、整个建筑业、房地产服务业等整个产业链加起来大得多的超额利润,成了整个社会不得不负担的沉重成本。
根据我们的研究,在英美等发达市场经济国家,房地产业中根本不存在我国这种基本上不做什么物质劳动和增值服务的房地产开发经营企业。房地产业由两类企业构成,一类是房地产生产建设企业,这是国际意义上的建筑生产企业。这类作为第二产业的企业如同我国的工业企业一样具有完备的房地产原料采购、营造和销售功能,是房地产的真正生产者和开发者。另一类是房地产服务业,由不动产抵押银行、房屋信托投资公司、不动产投资基金、房屋租赁经营、房屋中介代理、房屋开发创意策划、房地产价值评估、产权代理、物业管理、IT服务等行业构成的房地产服务业体系。这些房地产服务业根据服务对象的不同又可以分成为消费者服务的房地产服务业和为房屋生产者服务的房地产服务业两类。在英美发达国家,房地产开发企业都是建筑企业,建筑业由于其生产率上升快、收入弹性高、产业关联性强等特性,成为国民经济的最重要的支柱产业之一。这正是上世纪70年代末邓小平同志到欧美访问时所看到的现象,他后来提出了把建筑业作为我国国民经济支柱产业和推进住宅商品化的构想。
可见,现阶段中国房地产开发企业根本不是一种合理的企业模式,一些部门或地方把这个第三产业行业定位为国民经济的支柱产业更属失误。因为,这个皮包公司根本不存在什么生产率上升、收入弹性和产业关联等技术经济特性,也不会有什么真正意义上的创新。但是在现实中我们看到,这种不做任何物质劳动的部门反过来成了供给住房的主体,而那些真正造房子的建筑企业在开发公司的价值链不过成了一个被动的、一个不显眼的链条。这就如同在汽车这样的耐用消费品领域,如果我们有一天创造了“汽车开发商”这样一个商业模式,只要汽车开发商设法融到一笔资金,就可以以外包的方式委托汽车设计商、汽车制造商制造,成为消费者得到汽车的唯一提供商,汽车制造厂反而失去了直接面对汽车消费者的机会。
房地产是一个比汽车价值更大、质量更难以判断的耐用消费品,如果让一个中间商最终负责消费者的住房权益,而真正的房屋生产者则完全依从于中间商,消费者和开发商之间在制度上缺乏一个合理的矛盾化解途径。以房屋预售制的争论为例,作为商业信用的一种形式,预售对于促进产业资金循环起着重要的促进作用。然而,房屋预售款是不是应该交给房地产开发商这个环节,而不是交给房屋的真正生产者呢?在我国,房地产开发商是房屋建设的“大业主”和“总承包商”,属于房屋生产者的上游,消费者有什么理由把预付款交给这个处于房屋生产者上游的“大业主”呢?而且从实质的意义上,消费者才是真正的“业主”和房屋制造的委托者,开发商不过是代理消费者开发的一个服务商,有什么资格要超越房屋的建设生产者而直接获得房屋预售款,并借此牟取暴利呢?消费者把预售款交给了开发商,开发商在支付了延期交付的土地出让金之后,在剩余的款项中只需要再拿出一个很小的部分支付给建筑企业,其余的部分就成了他们的超额利润;而且开发商支付给建筑企业的工程费用越少,它们获得的超额利润就越多。所以合理的解决办法是取消把预售款交给房地产开发商的预售制,建立起由建筑商开发销售房屋的预售制度,并从制度上和法律上保证房屋建设生产者对商品房屋质量的责任。
3、 房地产企业发展趋势分析
3.1 企业应该逐步走向民营化
现在看来,不谈“产权”的“市场取向”改革已然不能取得全部改革绩效,产权的明晰是下一阶段城镇住房制度改革的重心。此外,房地产本身所具有的“私人物品”特点以及房地产行业高赢利性的特点也是政府退出该行业的一个重要理由,因为政府的职能是经营“公共物品”,在住房问题上主要活跃于住房的“社会保障”领域。政府在这一问题上应态度鲜明,下定决心,所谓“有进有退”的措辞并不能阻止国企将全面淡出中国房地产市场的趋势,房地产开发行业中的重新“洗牌”将是大势所趋。事实上,目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起,“后发而先至”,并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。例如,在广州市新近评出的房地产综合实力30强中,民营房企占了近一半,而在前10名中,只有广州城建集团一家房地产国企榜上有名。
近年来,民营经济在房地产领域中迅速崛起,并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。近几年来,由于我国买方市场的全面形成,其他实业领域投资机会越来越少,而房地产领域相对来说则机会大、获利高,加上政府的一系列鼓励措施,所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因,往往在竞争中处于劣势,发展相对缓慢。
3.2 努力实现法制化正规化
制度化是企业发展规模化,民营化的制度基础和保障,加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点,加入世贸则加速了这一进程。改革以来,我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步,然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范,远未能与之“接轨”。一言以蔽之,中国房地产业的各方面仍然显得“乱”,典型的不合理制度如房地产定价制度、土地征用制度,企业内部激励机制等。未来中国房地产企业将按照现代企业制度的基本原则,加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化,企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业管理都将进一步向制度化方向发展。
随着我国近年来房地产业的发展,整个房地产市场呈现以产品和价格为主导的市场竞争格局。房地产企业只有坚持以市场为导向,为客户提供更高品质的产品和更优质的服务,不断满足客户的需求,才能被市场所接受,才能保证项目的成功和企业的开发利润。否则,投入开发的大量资金不能及时回收,不但无法实现利润,而且会造成企业运作资金紧难,甚至危及企业的生存和发展。因此,房地产开发项目的前期市场定位和产品研究工作显得尤为重要。
随着国内房地产市场逐步成熟以及竞争日趋激烈,房地产市场也被逐渐细分,房地产的各类产品也越来越多,它们各具特点和特色,满足市场上各种购房者的不同消费需求。目前,作为房地产企业,应结合企业自身的现状,通过对市场的深入分析和准确判断,选择合适的细分市场进入,形成特色经营,即为某一特定客层的消费者提供具有某些特质的产品,以更大程度地满足他们的消费需求,这样,才能保证产品的销售速度及项目的成功,使企业在这一细分市场处于领先地位,在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。例如,东方海外公司选择了豪华住宅这一高利润的细分市场,近年来,在沪开发的“东方曼哈顿”、“东方剑桥”、“东方巴黎”等项目,均地处市中心黄金地段,高层公寓,豪华配置,满足了这一细分市场客户的需求,虽然价格不菲,但销售火暴。东方海外公司就此确主了企业在沪上豪华公寓这一细分市场的地位和竞争优势,形成了企业产品自身的特色。
科学化的决策要求房地产企业应高度重视投资项目的可行性分析工作。投资分析的准确与否,直接关系到项目的成败。在项目投资决策前,应投入足够的人力和财力,做好充分的案前工作,比如市场调研与分析、项目定位、产品规划方案,为企业决策提供科学的依据,而不是将决策建立在经验和直觉的非科学基础之上。科学化的决策还需要程序化的过程,现在不少大型房地产企业都建立了项目投资听证会制度,通过集体讨论和辩论来评估项目,决策投资。
改革开放以来,我国房地产开发在制度建设、市场规范和企业发展等方面都取得了很大的进步,但是如果按照国际惯例的要求,目前我国很多方面还存在着不规范的做法和一些不完善的制度需要改革,如房地产定价制度、土地征用制度、企业内部激励机制等。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求,完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。
3.3 房地产企业需要实现集团化规模化经营
未来中国房地产业竞争加剧,将导致房地产企业向规模化。集团化方向发展,逐渐出现一批执市场之牛耳的“房地产航母”,“房地产大鳄”。其实,目前中国房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势已然显现,快鱼吃慢鱼也是早晚的事。例如,我国房地产市场发育早也较成熟的广州市,目前已有约1/3的房地产企业被淘汰出局,从最“辉煌”时期的1600多家,减少至目前的1000多家。
企业集团化经营已成为世界经济发展的必然趋势。生产社会化和生产专业化是近现代社会生产发展的新特点和基本形式。随着社会化大生产的飞速发展和科学技术的创新进步,生产过程中的专业化程度越来越高。这就从客观上要求企业实行多种经营逐步联合,集中使用生产资料和资金,采用专业分工和相互协作的先进生产方式进行生产交换。早在1990年约翰。奈斯比特在其《公元2000年世界大趋势》一书中就指出:90年代及至21世纪的经济格局是“集团对集团的竞争”,是“大型企业集团进行大兵团作战式”。美国、德国等西方国家经济高速发展,与其适应生产力发展的经济联合形式有极大关系。联合提高了生产力,增强了竞争力。由此可见集团化经营有利于生产要素的合理组合,使资源得到优化配置和合理利用,从而形成企业的规模经济效益,增强企业的活力。
企业集团化经营是增强竞争力的有效途径。市场竞争的实质是不同企业之间为了争夺各自利润最大化而彼此进行的实力较量。而在激烈的市场竞争中有许多企业由于实力不强,没有竞争力导致败北。我国加入WTO后,一大批实力雄厚、管理和技术先进的国际资本集团将会为抢占市场和我国的房地产企业进行较量。在这种国内外双重压力下,企业要在竞争中生存和发展,实行企业集团化经营是唯—的出路。这样,会有利于财力资源的集中使用,少花钱多办事,提高资金利用率;有利于充分利用物力资源,可以合理调配使用设备,物尽其用;有利于改善企业形象,提高知名度,增强资信度;有利于多元化经营,分担风险,降低成本,增加效益。总之,可使企业转变经营观念和方式,扩大规模,提高质量,形成规模经济,在市场上占据应有的地位。
企业集团化经营是具有重大意义的战略抉择。党中央在“十年规划和八五计划”中,明确提出要“积极发展企业集团”。党的十六大报告指出:“国有企业是我国国民经济的支柱。通过市场和政策引导,发展具有国际竞争力的大公司大企业集团。”党和政府的宏观调控政策是促使企业实行集团化的加速器。使企业增加了实行集团经营的紧迫感。实行企业集团化,有利于党和政府通过对市场经济的宏观调控,减少盲目性而产生的损失,增强综合国力。并为企业扩大生存和发展创造了空间,使企业能够走出省界,跨出国门,进入国际市场,取得更大的经济效益。
企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性,决定了不论是在开发,还是在交易和使用过程中,均需一系列专业服务的支持,以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。而我国的房地产市场在开发中的服务仅是初级水平,而在“交易”和“使用”环节的服务上存在很多空白领域。由于房地产具有较长的经济寿命,服务的价值从长远看甚至超过了房地产实物的建筑价值,因此,不论是国民收入还是就业方面,这些服务的经济价值是不可轻视的。而房地产业服务方面的欠缺,正意味着房地产市场存在众多的商机。而房地产企业如能抓住机遇,提供高水平服务并迅速占领市场,就会获得“先发”优势,取得巨大收益。因此,在实行集团化经营时,切莫忘记服务这一重要领域。通过填补服务体系的空白,促进房地产业的全面发展。
目前大多数房地产企业还未意识到公司发展战略的重要性,对企业战略的研究也仅限于学院派,而未能与实践很好地结合。而未来中国房地产企业发展的一个显著趋势是,一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件,再也不能仅核算这一单生意的成本和收益,而要将之放入企业的长远发展战略中去考虑,考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。因此,未来开发商所进行的将不仅仅是产品的竞争、企业的竞争,而更重要的是企业家战略眼光的竞争。并且,未来的中国房地产企业将不可能只依靠老总一人的经验决策就能“赢”,而必须充分发挥企业管理层以及企业外脑的集体智慧,形成明确而合乎实际的公司发展战略。
规模化的经营是国内房地产企业发展的必由之路。房地产业投入大、周期长、受市场因素影响大的特点,决定其有着较高的市场风险。随着房地产市场的日趋成熟,国家政策的不断完善,像土地招投标制度、新的商品房预售标准等的实施,房地产开发行业的准入程度将不断提高,只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业,才能在市场中站稳脚跟。
纵观西方发达国家的经济发展历程,当经济水平达到一定高度时,某些行业就会出现集中的趋势。未来我国房地产企业竞争加剧,只有增强规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力,才是企业赢得竞争的关键。目前,我国房地产开发正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的开发企业实力正在急剧增强,市场竞争的核心能力正在加速形成,一批对市场有较大影响的房地产龙头企业正在脱颖而出,而那些实力弱而又缺乏核心竞争能力的开发企业在未来几十年内将会面临被淘汰出局的危险。诸如万科这样的企业,正努力从其它开发企业特别是房地产企业中吸引人才,为企业的扩张做好人才储备。房地产开发“ 大盘时代”的来临以及国内资本市场的逐步成熟将大大加快我国房地产企业规模化、集团化的步伐。
3.4 在产品同质化趋势下争取服务的差别化
由于我们长期处于“卖方市场”,房地产市场竞争同质化现象严重,产品同质化、价格同质化,推广方式同质化……。然而如果认真研究中国房地产市场的发展趋势就会发现,目前中国城镇居民已处在一个从追求“量”向追求“质”转化的时期,这是宏观大势;从市场的微观层面看,市场需求和消费者偏好又是多变的、善变的,有时还变得很快,开发商如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。
市场化的运作要求房地产企业以市场为导向,贴近市场,充分了解客户的需求,不断满足广大消费者对房地产这一特殊商品的需求。一个房地产企业,首先要清楚市场上要什么,本企业能做什么,然后再去研究怎么做。近年来,上海民营企业成为沪上房地产市场上的一支生力军,他们的成功,正是由于民企机制灵活,贴近市场,抓住了近年来中低档商品住宅的市场机遇,使企业得到了超常规的发展。目前,房地产企业越来越重视市场化的运作,许多企业成立专门的部门,负责项目定位和产品研发,由企业的设计人员、营销人员共同协作,力求开发出适销对路的产品。
首先,追求设计的独特性。设计是房地产前期最基础、最核心的环节,是房地产品牌运作的关键阶段。要创造强劲的房地产品牌,就要充分发挥建筑设计专业技术作用,走差异化的生存道路,使前期的开发设计独树一帜,用全新的思维方式不寻常的设计理念和守正出奇的超人表现,以及他人无法模仿而又能给企业带来持久竞争优势的能力,使品牌的核心价值能触动每一个细分的消费群体。
其次,注重功能的前瞻性。房地产是城市建设的重要组成部分,要紧跟现代城市的发展趋势。住宅是购房者个性、权力、地位、财富、身份的符号与表征,是生活方式的载体之一。要满足细分群体的多元化的需求,房地产的功能设计既要体现前瞻性,又要保持后延性,做到一二十年不落后,三五十年可改造,一二百年成古董,具有观赏与增值的潜能。
此外,销售策划要具有鲜明特色。开发商必须注意特色经营的重要性,把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为经营理念,不仅在小区布局、建筑外型、色彩楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同,突出居住者个性,而且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格,努力成为市场亮点。此外,重视环保和文化品位也是个性化服务的重要体现。同时,规范到位、体贴入微的物业管理,不仅可以提升开发商形象,甚至可以使物业升值。
3.5 行业发展追求专业化和品牌化
目前,我国许多房地产企业既做房地产,又作地产,而且不分档次、不分区位、不分用途,什么项目都做。更有开发企业提供“ 一条龙”式的服务,即材料销售、建筑施工、装饰装修、物业管理都自己做,甚至包括了中介、设计,企业向大而全、小而全发展。形成这种“ 全能开发商”的原因有:一是因为与房地产相关的每一项业务都是有利可图的,所以开发商不愿意让别人去做;二是房地产业专业分工不够,相关业务还没有形成产业化,没有成本优势,产品价格较高,所以开发商宁愿自己去做。结果造成企业内部管理上互相重叠交叉,开发模式没有创新,抗风险能力下降,通常是一年、两年一个开发周期过去后,很多这样的企业也便悄然消失了。以成熟的美国房地产开发模式为例,他们走的是一条高度专业化细分的道路,投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。这说明房地产业发展到一定程度,这种“ 全能型开发商”缺乏竞争力,不利于发挥自己的优势,随着房地产行业利润的不断下降,以及房地产相关业务形成产业化,房地产企业的专业化将是必然的发展趋势。与此同时,房地产开发产品的差别化也将越来越明显。目前,我国城镇居民已处在一个从追求“ 量”向追求“ 质”转轨的时期,这是大势所趋。从市场的微观层面看,市场需求和消费者偏好又是多变的,有时还变得很快,开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。所谓“ 得客户者得天下”,研究消费者偏好,开发适销对路的产品,研究细分市场,形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势,将是未来我国房 地产开发企业考虑的一个主要问题。
专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才,提升企业及项目的管理水平,提高效率,降低成本,以获得更多的利润。加和WT0以后,随着市场竞争的加剧,国内房地产业逐步进入微利时代,企业只有具备较高的项目成本管理水平,使开发成本低于行业平均水平,才能在竞争中获得优势。因此,房地产企业必须充分重视投资管理工作,尽早培养出一批专业化的投资管理人才,使他们成为既具备房地产运作的专业知识和实践经验,全面了解房地产市场,又具备财务分析、投资管理及相关法律知识的复合型管理人才。
品牌化是产品差别化的进一步深化。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现,是核心竞争力和综合素质的外部表现。长久以来中国的消费者买房子需要全面考虑有关住房的所有因素,而且各因素的权重相差不多,于是只好一个项目一个项目去“踩盘”,交易费用很高。未来中国房地产市场的竞争将是品牌的竞争,目前靠“概念”吃饭,全面采取“跟随策略”就能“全赢”的局面将被逐步打破,房地产业界将会崛起一批行业精品楼盘和明星企业,它们在竞争中占据优势并获得巨大的超额利润。
品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现,以核心竞争力和综合素质的外部表现,是市场经济发展和市场竞争的必然产物。一个有影响的品牌,不仅可以在市场竞争中取得越来越大的市场份额,而且售价比一般同类产品要高出许多。房地产商品于其自身的特点,一般消费者不可能对诸如开发商的各类承诺是否能兑现,房地产产品本身的质量是否有保障,今后小区物业的管理水平如何等方面有非常详细的了解,这就要求房地产企业必须运用品牌这一无形资产来提高消费者对其产品的忠诚度。未来我国房地产市场的竞争将是品牌的竞争,企业必须在产品质量、外观、功能、小区环境、售后服务等各方面不断努力,才能塑造出自己的品牌。
战略化是品牌化的进一步深化。战略化意味着一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件,不能仅仅核算这一单个项目的成本和收益,而要将之放于企业的长远发展战略中去考虑,考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。因此,未来房地产开发企业所进行的将不再仅仅是产品的竞争、企业的竞争,而更重要的是企业家战略眼光的竞争。而且,企业将不再可能只依靠领导个人的经验决策就能成功,而必须充分发挥企业管理层以及企业外部咨询机构的集体智慧,形成明确且合乎实际的企业发展战略。
随着房地产市场竞争的加剧及消费者成熟度的提高,房地产企业越来越重视企业的品牌建设。当然,企业的品牌建设不是靠大量广告投入,自我吹嘘,而是建立在市场提供优质的产品和优良服务的基础上,再配以准确的形象策划和适当的媒体推介、公关活动等的系统工程。品牌建设需要一个过程,它是以开发商一个个成功项目作为载体,逐步为市场所认可,最终形成企业自身的品牌和形象。例如,万科地产的“万科城市花园”品牌,北京万通集团的“新新家园”品牌,广州奥林匹克房产的“奥林匹克花园”品牌,等等。它们都是通过多年经营和多个项目的积累,才拥有了目前的市场知名度和品牌形象。
企业品牌建设不仅为企业开发项目的销售工作提供了保障,而且,良好的品牌形象还会给企业带来更为丰厚的附加价值—品牌价值。首先,知名企业开发的楼盘的售价可以高于周边的其它楼盘,利润可以更高。如万科地产近年来在沪上开发了多个项目,由于服务品牌的建立,不但销售火暴,而且,售价也比周边楼盘每平方米高出700-1000元。其次,知名企业在某一地段的投资开发,会带动其它企业在周边跟风投资,从而形成新的热点,提升了区域价值,最终提升了自身楼盘的价值,扩大了利润空间。最后,知名度高的房产开发企业更容易获得银行的金融支持,更容易找到合作伙伴。特别是加入WTO以后,大量境外投资会进入国内房地产市场,而出于对国内外房地产开发模式差异性和本土化的考虑,一部分境外投资会采用合作开发或项目管理的模式,而国内知名房地产企业在吸引资方面无疑会占得先机。大连万达集团由于具有较好的企业品牌,已与世界五百强之一的某境外企业合作,在国内二十几个大中城市开发建造大型商业设施及住宅小区。
越来越多的房地产企业已经意识到,未来国内的房地产市场不应出现象中国家电业那样残酷的价格竞争,那只会导致全行业的生存危机,而是要走品牌竞争之路,具有高附加值的优质产品才能在满足客户需求的同时,为企业提供更多的资金积累,在良性循环的状态下保证企业的生存和发展。
3.6 房地产企业趋向网络化信息化
房地产是区域市场,而房地产策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展,而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力,企业必须通过利用网络化管理的优势,整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的"全国通路战略",通过业务网络分摊风险,利用经济的地域轮动赢得发展空间。
中国房地产TOP10研究组通过对百强企业的系统研究认为:专业化、制度化、品牌化、职业化、网络化将是百强企业的发展趋势。一、专业化。百强企业只有坚持业务专业化,不断提高自己的竞争力,才可能在市场上生存并发展壮大。二、制度化。企业要发展,就必须以制度代替模式,加强企业创新能力,不断超越自我,才能在竞争日益激烈的房地产策划代理市场中脱颖而出。三、品牌化。品牌是企业综合实力的外部表现,同时企业的经营发展离不开品牌。
百强企业都十分注重品牌价值,上海荒岛房产工作室用"口碑"开拓市场,创造性地提出"声誉缘于面、服务强调线、效益出于点"的运作思路,在区域扩张中取得了良好的声誉和效益。四、职业化。职业化人才越来越受到行业的推崇。百强企业认识到这个趋势,注意吸收专业化人才,加强员工专业教育,培养出职业化的人才队伍。五、网络化。房地产是区域市场,而房地产策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展,而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力,企业必须通过利用网络化管理的优势,整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的"全国通路战略",通过业务网络分摊风险,利用经济的地域轮动赢得发展空间。
3.7 房地产企业将日趋与金融业实现融合
在金融全球化的推动下,中国金融业的开放,海外金融机构的进入,促使先进金融技术的引进,推进金融产品创新,增强金融业的竞争力,迅速提高金融业的服务质量。这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间,促进房地产证券化,并刺激房地产市场的需求,促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前
消费和房地产投资。而且,房地产证券化的发展,使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具,便于理财和投资组合,大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。
当房地产企业业务运转正常,融资渠道畅通,经营负债控制得当,具有专业化经营和核心竞争力的时候,房地产开发的规模越大,效益就会越高,风险就会越低。因此,房地产企业在做强的同时,也希望能尽快上规模。但房地产业是资金密集型行业,企业发展到一定规模,单纯靠银行贷款显然是不够的,企业上市,进入资本市场是必由之路。房地产企业进入资本市场,不但可以拓宽企业筹资渠道。而且,可以降低企业的资产负债率,使企业经营更加稳健。在香港,大地产公司的资产负债率一般不超过30%,而目前国内大部分房地产企业的资产负债率平均在85%以上。由此可见,资本运作对于房地产企业将会越来越重要。
房地产企业的资本运作并不局限在企业上市这一种形式,而是有更广泛的资本运作方式。例如,大型房地产企业可以在资本市场上收购、兼并其它房地产企业,或是投资参股优质房地产企业,或是与国外房地产基金合作,强强联手,充分发挥各自优势,形成双赢局面。随着我国加入WT0,相关政策逐步放开,房地产企业必将在更加广阔的国内外资本市场上进行运作,形成畅通而牢固的资金链,为企业的高速发展提供更加强劲的动力。
此外,房地产企业的发展,不仅需要雄厚的资金实力作为后盾,而且,更需要各类高素质的专业人才的加盟作为保障。未来房地产企业间的竞争在某种意义上讲就是人才的竞争。目前,很多房地产企业已非常重视企业人力资源的建设,想尽办法留住企业内的业务主干,并不断通过猎头公司等在市场上争夺高素质的专业技术人才和经营等理人才,建筑人才高地、为企业的发展储备能量。
房地产企业在进好人才的同时,还应学会用好人才。因此,房地产企业应不断完善薪酬计划、绩效考核制度和激励机制,提高员工的积极性和责任感;营造良好的企业文化,加强团队建设,为员工创造充分发挥个人专长的环境氛围,增强企业的凝聚力和向心力;重视员工的职前培训和在职培训,鼓励员工不断创新,争创学习型企业,以适应行业的发展和竞争的需要。
目前,国内房地产企业的组织架构,主要分为两种形式:一类是职能型的模式。企业设置不同的专业职能部门,同时分工负责企业所开发的各项目的业务工作,每个项目现场设地盘经理。其特点是公司层面强,项目层面弱。另一类是项目经理负责制的模式。每个项目部或项目公司,配备较齐全的各类专业人员,独立运作,由项目经理全权负责。其特点是公司层面弱,项目层面强。这两种模式都有其自身的优缺点,因此,有些大中型企业采用两种模式相结合的组织架构,但也带来了多头管理、效率低下、人员配置增加等一系列问题。
“入世”后,外资进军国内房地产市场,一种是直接在华设立公司从事房地产开发经营,另一种是以投资者的身份,在华寻求合适的企业合作,参股或控股某些企业,进行房地产投资,尤其是那些国外房地产基金。这对国内房地产企业的发展提供了难得的机遇,哪家企业的管理机制与国际接轨,他们在吸引外资合作方面就占有优势。
因此,房地产企业应重视企业法人治理机构和现代企业制度的建设,投资决策层面与经营管理层面的分离,作为企业所有者,敢于聘用职业经理人负责公司的经营,并充分放权,依靠建立完善的管理制度和监督机制,来约束各级管理人员,企业靠制度化、程序化运转,而不是靠一个人在运作,这样,才能为吸引新的投资股东奠定良好的基础。
同时,企业应学习国外先进的管理理念,逐步建立扁平化的组织结构,减少管理层次,增强企业内部沟通渠道的畅通,提高组织运作效率,增强各类决策的可靠性。比如,项目投资决策听证会、项目规划设计听证会、营销方案听证会等形式,就是一种探索,使公司高层管理人员与普通的基层业务人员有机会充分沟通,交换意见,为决策的正确性、科学性提供了保障。
我国房地产市场的不断发展得益于房地产金融的大力支持。但近年来金融支持力度有所下降。目前我国房地产开发资金来源主要分为:国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来,国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低,且呈不断回落态势;房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款,房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。
我国房地产金融制度创新的当务之急是融资证券化,更具体地讲急需开放抵押贷款二级市场。住房抵押贷款的二级市场就是银行或住房抵押贷款担保公司开展的业务。由于住房抵押贷款占用的资金数量大、积压时间长、变现难,因此经
营孕育着巨大的风险。欧美的住房抵押证券的信用级别极高,相对具有“金边证券”之称的国库券而言,住房抵押证券称之为“银边证券”,具有良好的赢利功能。因而二级市场并非单纯的就是一种风险分散机制,它还是一种全新的融资渠道加强与金融部门的合作与联系,开展多样化、多渠道的抵押业务,特别是扩大存量房抵押业务,盘活存量资产,使房地产抵押成为融资的主要手段之一。
房地产企业为了实现组织机构的精简,扁平化的管理,提高效率,应该走专业化的道路。房地产专业分工越来越细,今后房地产企业应将更多的人力、财力,放在投资策划、管理等方面;将部分业务外包给专业公司打理,不仅能使其更加专业化操作,而且可以有效地降低成本,规避风险。例如,目前很多房产商已将设计、施工、监理、营销、物业管理等工作发包出去。今后,房地产开发过程中的项目管理、市政配套工程等工作也会由专业公司来完成。这样,不仅使房地产企业的组织机构得以精简,管理效率大幅度提高,而且,各外包项目由专业公司承担,更加专业化,效率和效益皆会提高。房地产企业会选择合适的各类专业公司,发挥各自优势,强强联手,形成战略伙伴联盟,保证项目顺利完成,使企业得以发展与壮大。房地产业是一个资金密集型行业,房地产企业融资方式的优劣,也直接影响着融资成本的大小。因此,如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求,不仅是房地产企业所面临的一个迫切需要解决的问题,也是防范金融风险的重要方面。房地产企业融资是以房地产企业为对象而进行的融资,主要围绕房地产企业开发、经营、消费等活动而展开。要使房地产企业融资畅通无阻,就要达到融资对象的专门化、融资对象的过程化。
结论
从总体上讲,我国的房地产形势看好,房地产企业有较好的生存环境。要多种途径解决房地产企业规模过小,后劲不足的问题,摸索并逐渐形成较成熟的运行模式,抗风险能力也将会得到不强加强。我国的房地产企业要在市场中站稳脚跟,牢牢把握好市场开发方向,提高自身素质,与时俱进,把握机遇,才能出其不意,战胜对手,立于不败之地。同时,还必须有国家政策的正确指导、政府部门的大力配合,以及政府与企业对消费者需求的准确把握及合理引导。
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摘要:在这种情况下,国有房地产企业与非国有企业呈现出来的在体制和机制、竞争与活力等方面的优缺点也日益体现出来。
关键词:国有房地产企业,改革发展
为控制城市房价上涨,政府频出新政策调控楼市。继去年底二手房营业税优惠终止、"国四条"、土地出让金比例调高至50%、"国十一条"等楼市降温措施后,今年4月中央又出台了一系列房地产调控政策,北京、上海等地政策实施细则也相继出台,对市场的影响逐步显现。时至2010年年中,在严厉的房地产政策调控下,北京、上海、杭州等地成交量全线下挫,个别楼盘出现"零成交"现象,部分楼盘价格出现松动,市场观望气氛加剧,对开发企业形成新的考验。
一、国有房地产开发企业现状
随着调控政策的不断深入,开发企业资金压力不断加大,个别规模小实力不够雄厚的开发企业资金链断裂,经营难以为继,尤其是负担沉重的国有开发企业,冲击更甚。。在这种情况下,国有房地产企业与非国有企业呈现出来的在体制和机制、竞争与活力等方面的优缺点也日益体现出来。枣庄市现有105家开发企业,国有的已不足五分之一,以枣庄市一开发企业为例,该公司一是没有土地储备;二是资金紧缺,没有形成积累,虽然上世纪九十年代经营比较红火,但进入二十一世纪以来,一直没有成规模开发,以小片零星开发为主,仅够维持公司生存,没有用于启动新项目和购置土地的大额资金;三是人员过多,精通业务的技术人员缺乏,人力资源状况堪忧,该公司现有工作人员78名,工程技术人员不足5名;四是企业的工资制度按事业单位工资制度标准,干好干坏一个样,竞争和激励机制不灵活;五是看重短期效益,缺乏长远性、前瞻性和可持续发展战略思想。
二、国有房地产企业改革的必要性
随着房地产市场竞争日益激烈,国有房地产企业旧体制的种种弊端日益显露出来。如果仍抱着所谓“事业单位企业管理”的固有模式不放,不从根本上彻底改变企业的经营管理模式,砸烂铁饭碗,向市场求生存求发展,国有房地产企业将很难生存。
三、国有房地产企业改革发展对策
(一)成立开发集团,建立现代企业制度。以国有资产为纽带,建立现代企业制度,理顺资产关系,整合资金、土地、人力资源等优势,建立适应现代企业集团特点的高效管理机制,做大规模,进一步拓展现有的市场和规模,提高企业的综合实力。针对市场高、中、低收入群体搞好产品定位,进行定向开发,形成以商品房、经济适用房和廉租房为主体的多元化住房供应体系,加大新农村建设力度,全方位地开拓市场。目前,枣庄市薛城区房管局按照这种模式正积极进行改革,该局投资1000万元成立了山东盛泰房地产开发有限公司,以盛泰公司为龙头,整合局下属5家公司的优势资源,打造企业集团,以服务薛城、建设薛城为中心,积极开拓市场。
(二)进行战略性重组。鼓励企业进行兼并重组,对于有一定实力的房地产开发企业,可以通过股份制改造,实行房地产企业证券化,吸收多元化投资主体,投入新的资金,形成规模经济。。对于负担过重、经营困难,但开发项目有市场的国有房地产开发企业,可以通过兼并、联合等方式进行资产重组,盘活资产。
(三)立足国有体制,引进管理机制,提升国有企业的核心竞争力。管理是企业永恒的主题。一部分国有房地产开发企业经营亏损,体制并不是主要方面,重要的问题是机制的问题。作为国有企业,首先要选拔好一把手,一个单位主要领导的配备对企业发展起着至关重要的作用,要始终坚持德才兼备的原则。二是改革用人和分配制度,通过有效地激励形成"能者上、庸者下、多劳多得、不劳不得"的用人和分配制度。三是拓宽融资平台,增加创收渠道,在多元化发展上谋思路,形成开发物业和管理物业的多元化发展的新格局。枣庄市薛城区房管局下属五家公司已全部打破事业单位的管理和工资发放模式,建立了按劳取酬、任人唯贤的管理制度,公司已逐步走出低谷。
(四)建立良好的企业文化。。企业文化就是企业在长期的生产经营中形成的并为全体员工所认同与遵循的价值观念和行为准则的总和。企业文化作为一种价值观和企业精神,对于提升国有企业的核心竞争力具有十分重要的作用。先进的企业文化对内具有凝聚人心、激发潜能、营造员工忠诚度、提高企业凝聚力和亲和力等作用,对外具有宣传、导向、提升企业品牌等无形资产价值等功能。因此,企业文化被许多人认为是新时期企业的核心竞争力。培育优秀的企业文化主要包括三个方面:第一,确立企业正确的价值观,形成企业精神、树立企业形象、增强企业凝聚力。第二,树立以人为本的管理理念,为员工创造公平、宽松的工作和成长环境,营造吸引和留住人才的文化氛围,培养合作进取的团队精神。第三,创造富有生命力的文化创新机制,鼓励有利于企业文化创新的思想、行动、方案和建议,使文化创新变成一种风气,形成良好的文化创新机制。
总之,只有改革才能使国有房地产企业的产权清晰,行政干预减少,才能打破大锅饭制度,形成职工能进能出,工资有升有降,干部可上可下的灵活的用人与分配制度。经历了改革的阵痛,国有房地产企业才能重振旗鼓,与民营企业并驾齐驱,一道参与市场竞争。
过去的十多年,房地产在我国经济发展中一直发挥着“新的经济增长点”甚至“支柱产业”的作用。历史表明,房地产行业对经济的高速发展起到了很强的拉动作用,房地产的发展带动上下游产业的大发展。透过房价上涨、土地价格上涨、温州炒房团、房产投资的表面现象,深入分析房地产经济发展的几个内在因素:
1、从人口总量和结构来看,我国还处于人口红利期
当一个国家处于工业化和城市化的初中级阶段,第一产业向第二、第三产业转移劳动力,必然会出现大量农村富余劳动力人口向城市人口的转移;住宅房产的需求总量是由人口数量、年龄结构和家庭的裂变速度来决定的。一般,25至45岁年龄的青壮年人口是住宅房产的主力军;25岁至35岁的青年人正处于结婚成家时期,此时需要组建新的家庭,滋生出购置婚房的刚需;而35岁至45岁的壮年人正逐步步入中年,此时上有老下有小,对住房的面积和大小需求日益强烈,随着收入的增加,滋生出改善性住房需求。
新中国成立初期,曾经出现过3次人口出生高峰期,分别在1950~1957年,1962~1963年,1964~1971年,这三个时期每年出生率超过30‰;1972~1979年平均出生率也超过22‰;1980~1990年平均出生率也超过21‰;从1994年起,中国新生儿逐步减少,进入了低生育时代,从1994年的18‰逐步降至2010年的约12‰。
人口红利,是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大,抚养率比较低,为经济发展创造了有利的人口条件,整个国家的经济成高储蓄、高投资和高增长的局面。
我国目前正处于 “人口红利”期;社会总抚养比例从2001年的43%下降到2010年的34%,年轻工作人口的比较则大幅上升,少年儿童抚养比例大幅下降10个点,而老年人抚养比例则稍微上升。
目前有些经济专家认为我国的人口红利正在逐步消失,原因在于低生育率、老龄化开始等因素;人口红利的转变节点将会在2015年出现。
而复旦大学社会发展与公共政策学院教授任远认为,目前中国的人口红利并没有因为老龄化而消除,实际上之前的“红利”来自人口数量,即“量”的红利。“我们还可以获得人口'质'的红利,即健康和教育赋予劳动力的价值。”
在未来10~20年时间内,中国经济将从需求大量低价劳动力逐步转向需要大量高技能劳动力;随着我国受教育程度越来越高,结构性人口红利将取代总体的数量人口红利,继续作为中国经济发展的新动力。
每年出生人口的绝对数量统计为,1954~1957年均出生人口2124万; 1958~1961年均出生人口1542万;1962~1975年均出生人口2627万;1976~1980年均出生人口1795万。1981~1997年均出生人口2220万;从1998年开始从1900万逐步降低至2010年的1596万。
1997年之前我们依然每年出生人口在2000万以上,这将此后的连续20多年间,为我国经济发展提供充足的劳动力,以22岁大学毕业时间算起,个人推测至少要到2020年左右新增年轻劳动力才会逐步减少;以30岁左右买房来算,我国房地产新增需求在2027年之前,仍然有非常强劲的购房需求。
2、从城市化率来看,我国城市化进程正在加速发展期
城市化可以分两个方面来看,第一,人口城市化是城市化的本质和动力源泉,人口从农村流向城市,劳动力也从第一产业向城市第二、第三产业转移;第二,土地城市化是促进城市化的重要工具,在我国城市化进程中扮演了举足轻重的作用,伴随人口城市化和非农经济活动对土地需求的增加,土地从农业向非农业配置,农业用地转化为城市用地;只有继续有效发挥 土地的功能,才能促进城市化健康、可持续发展,对我国经济的平稳增长也是至关重要的。
从1978年至1999年,我国进入城市化平稳发展期,城市化率从17.92%,稳步增长到30.89%,20多年间增长了近13个点;每年新增城市人口约1000万人。
从2000年开始至今,我国进入城市化加速发展期,城市化进程明显加快,城市化率增长显著,至2011年我国城市化率已经达到51.3%,12年时间增长了近20个点;年均新增城市人口超过2600万,这12年内总共流入城市人口超过3亿人,目前,中国人均GDP在4000至5000美元,通过财富的逐步积累,已有部分人具备了购买商品房的消费能力;以人均居住面积30平方来计算,每年需要新增城市的真实住宅约7.8亿平方米左右;这还不包括改善性住房需求。
从需求和供应总量来看,1998年-2011年商品住宅竣工总面积为56.2亿平方米,而1998年-2011年我国新增城市人口为3.3亿人,按照人均30平方计算,商品住宅需求总量将近100亿平方米;说明即使不考虑改善性需求,还有将近一半的新增城市人口是在租房;新增城市人口通过财富的积累,就会对商品住宅的形成潜在的购买需求。
城市化过程中会增加工业用地、住宅用地、社会公共用地的需求;第一,城市化进程必然伴随着工业化过程,大量的扩大工业和新兴产业新建工厂,增加了对工业用地的需求。第二,城市化过程中,进入都市的人们必然需要数量更多、质量更高的住房需求。第三,随着城市社区的日益增加,人们的商业、文化、体育等大量的公共需求被扩大,因此需求更多的商业用地和公共用地。我国东部、中部、西部的城市化水平差异很大。东部省份,特别是北京、上海、天津等地的城市化率已经非常高,达到80%,如果按照70%的发达国家城市化率标准,已经进入了城市化后期阶段,这意味着这些地区未来城市人口的增长将放缓,房地产需求需要寻找新的增长空间,由于城市 发展具有层次性,满足中低收入者住房需要的中低端房地产的潜力也很巨大。但城市化率依然很低的中部、西部地区,其城市化率尚未达到40%,未来该区域将面临更加广阔的城市化空间,住房的需求旺盛,房地产仍将强劲发展。
3、从宏观 经济看,我国经济正处于快速稳定增长期,M2增速很大,对通胀造成了长期压力
改革开放30年间,我国名义GDP增速为15.8%,实际GDP增速也超过10%,近年来GDP增速仍然保持在8%-12%,而房地产的直接投资拉动GDP增长超过1个百分点,产业杠杆拉动越3个百分点。经济的发展对我国的货币供应量提出了更高的要求。
狭义货币M1反映着经济中的现实购买力;广义货币M2不仅反映现实的购买力,还反映潜在的购买力。从数据上看,2011年广义货币M2余额为85.16万亿元,狭义货币M1余额28.98万亿元,而2011年我国GDP总量为47.16万亿元,M2/GDP=1.81;而2011年美国GDP为15.32万亿美元,M2为9.68万亿美元,M1为2.16万亿美元,美国M2/GDP=0.63;M2/GDP这一指标中国是美国的3倍,说明我国的货币 环境比美国更加宽松。
2000年-2011年,中国的广义货币M2从13.46万亿元涨到85.16万亿元(超过了美国的9.68万亿美元,而GDP只有美国的二分之一)增长了6.3倍,而同期GDP只增长了2.8倍,由此可见我国通胀长期压力很大。
判断货币供应量是否过多的重要依据是通货膨胀压力。目前我国的资源与投资品如房产、黄金、收藏品等价格持续上扬,由此可见我国实际已经出现明显的通货膨胀;但居民消费价格指数(CPI)并没有出现明显的上涨,原因在于我国CPI不直接包括房价因素,但包含了8%的居住类商品,例如建房和装修材料,包括租房的租金,包括对公房的房租和私房的房租等,而美国的CPI在居住类计算时包括了45%。M2高速增长而CPI增长不明显,说明了当前我国经济的三驾马车中投资和进出口占据了主要部分,而消费需求相对不足。
M2也可以作为衡量 社会经济财富增幅的一个总体基准水平,如果你资本的投资收益能够超过M2增长率,则投资收益是跑赢财富增长的社会平均水平。目前大家都有比较强烈的存款保值增值意识,即使你的收益超过CPI也可能是财富贬值的;过去十年,黄金涨幅约350%,石油约200%,而跑赢M2增速的是中国房地产,所以房地产引来了各方面资金的投资。
4、人民币升值压力促使国际资本流入中国房地产行业
我国经济发展越好,人民币升值压力越大;自从2005年7月21日,中国进行人民币汇率改革制度以来,人民币不再单一参考美元,转而 “以一篮子货币为参考的浮动汇率制度”,到2008年7月,人民币汇率从汇改前的8.2上升到6.8,上升了20%,这是持续的进出口贸易顺差之后,人民币被动的进行升值。
2008年金融危机之后,人民币再度回到事实上的对美元固定汇率政策,美元走低,抑制了人民币汇率的上升,截止到2012年8月,人民币汇率为6.33;虽然人民币的弹性化在一定程度上减轻了人民币升值压力,但是国际货币基金 组织(IMF)依旧认为人民币币值被低估,只是低估程度不再像以前那么“严重”“显著”了。
瑞银(UBS)新加坡货币策略师尼赞(Nizam Idris)估计,在2005年7月中国政府让人民币升值以前,人民币被低估约35%至40%。到目前为止,人民币兑一篮子全球货币在实值(in real terms)上升值了约18%。这也就是说,人民币目前大约被低估20%左右。由于很多外资依然对人民币抱以升值的预期,资本的趋利性会促使热钱不断涌入中国,从而对国内的价格上涨形成了压力。而房地产投资的收益远远大于其他实体经济的回报,则大量的资金会通过各种投资途径流入房地产行业,给房地产带来了很多投资需求。
综上所述,过去的10多年时间,我国处于人口红利期,社会总抚养逐步下降,而年轻劳动人口稳步上升,为我国的经济发展提供了充足的劳动力,同时新生人口的绝对数量巨大,近年来受到高等 教育的毕业生越来越多,比例越来越大,我国人口红利也会从数量人口红利转换成“质”量越高的结构人口红利,这些都为房地产奠定了中长期需求基础。
同时城市化进程的加速发展,近年来每年有超过2600万人进入城市,将中长期给房地产带来坚实的实质性住房消费需求,一方面一线城市向郊区化发展带来对住宅的需求,另一方面二三线城市加速城市化产生了真实需求,同时随着财富的积累滋生出了改善性需求、年轻人组建新家庭促发家庭向小型化裂变、来务工人员驻留后市民化都将催生出更大的刚性需求。
广义货币M2的增长速度是GDP增长的2倍多,发行货币量的增多使我国面临中长期通货膨胀的压力,而房地产投资的收益远远大于其他行业回报,资本的趋利性促使社会更多的资金向房地产行业汇聚;我国长期进出口贸易顺差,促使人民币面临长期升值压力,国际热钱纷纷涌入中国,并青睐回报率很高的房地产行业;房地产保值增值的金融属性被越来越多的人所认识,滋生了房地产投资需求,加速了房价的上涨。
虽然从2010年开始,我国实行以新“国十条”为代表的新一轮房地产调控,但我国人口结构、城市化进程快速、广义货币M2的快速增长、人民币升值预期的内在因素没有发生根本性改变,房地产经济还将进一步稳定发展。
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投资决策是指投资者为了实现其预期的投资目标,运用—定的科学理论、方法和手段,通过一定的程序对投资的必要性、投资目标、投资规模、投资方向、投资结构、投资成本与收益等经济活动中重大问题所进行的分析、判断和方案选择。投资决策是生产环节的重要过程。今天读文网小编将与大家分享:贵阳花溪地区房地产投资决策与成本控制分析相关论文。具体内容如下:
贵阳花溪地区房地产投资决策与成本控制分析
引言
项目投资决策是选择和确定投资方案的过程,该过程要求对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证,并对不同建设方案进行技术经济比较及作出判断和决定。房地产投资项目收益高,风险亦大,为了避免巨额投资化为泡影,投资者在投资前期必须对项目进行实地考察研究,从项目所处位置的人文历史、文化环境等多重角度出发。目前,业界人士已研究出多种确定投资方案的方法,如田建林运用AHP方法来进行房地产投资决策分析和投资风险分析;刘明芳等,采用DEA方法建立了房地产投资决策中相应的输入—输出指标模型;李杰等采用RO法来确定房地产投资方案。项目决策合理与否,直接关系到项目建设的成败、工程造价的高低以及投资效果的好坏。在进行前期实地考察的过程中,投资者应充分关注大众的需求,力求在建设过程中以最低的成本生产出最能满足大众需求的功能产品。
1 贵阳花溪地区背景
花溪区位于黔中腹地,距市中心17公里。全区地貌以山地和丘陵为主,具有高原季风湿润气候的特点,冬无严寒,夏无酷热,无霜期长,雨量充沛,湿度较大,有着丰富的水资源和生物多样性,森林覆盖率达41.53﹪。花溪地区的生产总值、固定资产投资、工业增加值、公共财政预算收入、旅游总收入、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入等指标绝对数均位列全省前10位,总人口数至2010年约为360054,人口密度为每平方公里402人。
贵昆、湘黔铁路贯通花溪区内,北有贵阳西站及货场,西有湖潮站和磊庄机场,东北部有贵阳机场;贵花高等级公路直通市区,312国道和101省道贯穿全境。花溪的教育产业近来也是蓬勃发展,自2009年规划出3200亩地扩建贵州大学的同时,规划聚集区内的花溪区孟关也将规划出7500亩地,建成贵阳市的高校园区,首期工程完工后,将容纳坐落在贵阳的5所高校。而花溪区大学规划用地由北区贵州大学和贵州民族大学组成,南区则位于贵安新区党武镇范围内,分别由贵州师范大学、贵州财经大学、贵阳医学院、贵阳中医学院、贵州轻工职业技术学院、贵州民族大学和贵州亚泰职业学院、贵州民族大学人文科技学院等8所高校组成,南区即为俗称的“花溪大学城”。
除了高等学府之外,花溪的基础教育机构也是数不胜数。花溪景区面积222平方公里,占全区面积的25%。有景物景观81个。其中,自然景观56个、人文景观25个。有国家级特等景观4个、国内一等景观18个、国内二等景观32个、国内三等景观27个,以花溪国家城市湿地公园、花溪公园、天河潭、镇山民族文化村、青岩古镇、高坡民族风情游最为有名。花溪文物古迹丰富,青岩古镇已列为全国历史文化名镇。全区有12处文物被贵州省人民政府公布为省级文物保护单位,有甲定洞葬等13处文物被贵阳市政府列为市级保护单位,马铃石拱桥等48处文物被花溪区人民政府公布为区级文物保护单位。贵阳市花溪区现以“生态”、“旅游”著称,但相比于我国其他著名旅游风景区,其开发程度尚处于较低水平,换句话说,花溪的旅游产业有着较大的发展空间。
2 投资分析
2.1 市场分析
2.1.1 公寓 通过实地考可见察,贵阳花溪地区山清水秀、气候宜人,远离城市的喧嚣与烦扰,极其适宜居住,尤其适合老年人安养天年。花溪的居住人口为360054人次,人口密度为每平方公里402人,其中,花溪公园附近较为繁华,有着浓厚的生活气息。根据市场调查,笔者了解到不少外来人口在花溪买房用来给父母养老,花溪的居民也多为中低层收入者,由此看来,若要在花溪投资房地产住宅项目,中小户型应占大头。
2.1.2 别墅 花溪有着独特的自然风光,与造型优美的别墅搭配相得益彰。或许会有部分中高层收入者愿意来享受这里纯净的空气和迷人的风光,但是这里距离市中心较远,周边的公共设施不如市区内完善,工作繁忙的高层人士可能更情愿购买市中心的别墅或花园洋房。
2.1.3 旅游地产 花溪地区众多的旅游资源,也吸引了不少全国各地闻讯而来的游客。花溪的建设相对落后,旅游产业发展不够,与我国其他旅游地区相比差距较大。贵阳是全国闻名的避暑胜地,再加上花溪地区高校众多,每当夏季,来各大高校进行培训的外地人士无不选择在花溪留宿,然而花溪地区固有的旅馆稀缺,许多外来人士只能选择在当地居民的私人客栈里借宿,住宿条件十分有限。因此,房地产投资者可以从旅游的角度出发,大大挖掘花溪地区旅游产业的潜力。
2.1.4 商业地产 由图1、2可见花溪一直以来缺少集中的大型商区,商业用房的供应仅占全市的1.25%,商业用房的成交仅占全市的0.25%。花溪公园周边的步行街虽然店铺较多,但总体来说其档次偏低、规模较小,花溪丰富的旅游资源会拉动该地区的消费水平,带动商业发展,因此花溪的商业发展也有较大潜力。然而,已有一些大型房地产企业在这里规划了商业用地,其中,中铁城计划要建设一座15万方的大型购物中心,若要与其竞争,还需深入考察研究。
2.1.5 写字楼 从地图上可以看出,花溪区处于贵阳市较偏位置,离市中心较远,交通相对来说较为不便,不太合适发展办公用地,受大盘个案影响,写字楼市场形成以老城区、金阳新区为主要的两大热点供求板块,其他区域除乌当区有少量成交外,市场均无变化。整体市场销售量较低。
成功写字楼的共性有:位置应该居于城市商务中心或商业聚集区,交通要十分便利,四通八达的交通、浓厚的商务气氛是写字楼价值的重要支撑;写字楼项目周边必须要有较大的建筑体量和规模化的配套设施,形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间,才能称得上是真正的甲级写字楼。
从目前市场来看,花溪并不具备成功写字楼的条件。
2.2 风险分析
2.2.1 政策风险 限贷政策不仅会毫不动摇地执行,而且还会进一步深化和加强。唯有不折不扣地执行,甚至继续深化和加强限贷政策,才能确保房地产市场合理回归。此外,房产税将尽快在全国开征,这可能会导致房价下跌,并在潜移默化中达到限购的目的。
2.2.2 市场风险 市场风险来自在三个方面:一是市场供需实际情况与预测值发生偏离;二是项目产品市场竞争;三是项目产品和预测价格发生较大偏离。
2.2.3 技术风险和工程风险 主要由于科技进步、技术创新及其相关变量的变动可能带来的损失;以及由于工程量预计不足、或设备材料价格上涨导致投资增大;由于计划不周或外部条件因素导致建设工期拖延。
2.2.4 项目管理方面的风险 项目管理涉及项目的全过程,包括投资管理、进度管理、质量管理和财务管理。
2.2.5 外部环境风险 包括自然环境、经济环境、政策环境和社会环境因素的影响,如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革等。其中影响最直接的是金融政策和财政政策。
2.2.6 市场风险 要对整个房地产市场进行全方位的调查,了解其中潜在的规则;通过分析房地产的开发周期来预测其可能会发生的变动,从而预估出最佳的开发时机;选择地块时,要充分分析该区域的潜在价值;要了解国家政策,分析其对房地产行业会带来的潜在影响;同时,要了解并分析社会对房地产市场的需求类型和需求量;要利用一切可能得到的信息资料,了解潜在的竞争者的情况,做到知已知彼,百战不殆。
2.2.7 技术风险和工程风险 项目的建设需要切实解决工程建设特别是环境整治和生态环境保护问题;建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小;工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低等等。
2.2.8 项目管理方面的风险 要求项目管理人员要具备较强的业务技术水平、职业道德素质、以及各项专业能力;同时加强目标管理,落实考核责任制;制订相应的激励制度,调动项目管理人员工作积极性,从而提高企业管理水平和整体竞争力。
3 成本控制分析
随着房地产市场的逐步发展,有效的成本控制也为房地产企业在市场竞争中获得优势地位提供了契机,降低产品成本就是为企业增加利润,房开商各有着自己独特的控制成本的方法。
笔者认为,建设项目的功能直接关系到是否能有效满足消费者的需求,从而影响企业的收益。因此,功能设计成本控制是房地产规划成本控制中所占比重最大的环节。其方法是:在成本控制中应首先列出项目所具有的主要功能评价指标,根据各个功能评价指标的重要程度来划定它们的权重,接着确定项目的总费用,再根据各个功能评价指标的权重来预估其相应部分的开销。
本文从功能设计的角度出发来对贵阳市花溪区贵州大学附近某地开发经济型酒店项目进行成本质控分析。该项目建设用地800平方米,建筑规模为6400平方米,主体部分总投资额为1920万元。
①首先列出该项目所具有的主要功能评价指标,并对各个功能评价指标的重要程度进行评分,最终确定权重。
确定权重可采用0-4强制评分法,分别将不同的指标进行两两对比并评分,如:若A比B重要得多,则A得4分,B得0分;若A比B重要,则A得3分,则B得1分;若A与B同样重要,则A、B各得两分,如表1所示。
②根据权重来预估相应功能评价指标的开销,见表2。
③成本分析结果:由表1、表2可以得出该项目成本控制点应在平立面设计及施工、供水排水,供电供气,分别占项目总成本的30%、23%、22%,三项合计占项目总成本的75%,以此为该项目成本设计提供控制依据。
4 结语
正确的投资决策离不开合理的市场分析和风险评估,只有迎合了市场的需求,把风险最小化,才能在激烈的竞争中脱引而出。在投资决策中采用权重控制成本的方法,有利于将影响房地产投资的各个主要因素定量化,从而使定量与定性相结合,最终使投资成本得到合理控制。该方法还可以得到各影响因素对项目实施效果的影响程度大小。成本控制减小了不必要的资源浪费,为房地产企业带来更多收益。建设项目在进行设计施工之前,房开商需制定相应的成本控制管理计划,将可能遇到的问题一一讨论,才能合理有效地控制开发项目的成本,从而提高企业效益。
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网络安全是指网络系统的硬件、软件及其系统中的数据受到保护,不因偶然的或者恶意的原因而遭受到破坏、更改、泄露,系统连续可靠正常地运行,网络服务不中断。以下是读文网小编今天为大家精心准备的互联网技术论文范文:供电公司的网络安全改造分析。内容仅供参考,欢迎阅读!
电力安全和电力资源供应影响着社会生活的各个方面,主要工作在于电力资源分配、传变和输送的供电公司,应与电力用户、上级管理单位以及电力资源生产企业主动联系。随着我国网络技术和计算机技术的快速发展完善,供电公司也越来越看重其自身与电力用户和外部相关单位之间的联系,网络安全问题的重要性也日渐凸显。
网络安全技术在供电企业中得到了广泛的应用。但是,受到网络安全人员自身能力以及网络安全系统缺陷等方面的限制,随着网络发展速度的加快,供电公司网络安全技术人员自身应逐步增强专业技术能力,以提高供电网络系统的安全性。文章首先分析目前供电网络安全改造中存在的问题,然后提出了解决措施。
第一,通过本地认证方式进行本地登陆。供电公司对于这一问题的规定为:管理SNMP和SSH交换机,SNMP启用访问控制列表模式,以Radius认证为基础实现远程登录,全部系统应用者均有独立账号,从console进行本地认证能够由网络设备登陆本地电脑。
第二,ARP攻击的有效预防。供电公司对于这一问题的规定为:将DHCP Snooping应用于全部供电设备,DAI应用于全部新设备,避免受到ARP攻击。通过保留IP的形式,通过DHCP服务器分配地址。
第三,HUB(HUB是一个多端口的转发器,当以HUB为中心设备时,网络中某条线路产生了故障,并不影响其他线路的工作)的混接控制。该现象所导致的安全隐患表现为:供电公司的网络与路由器、HUB等设备相互连接,这就容易增加用户用电的困难。供电网络安全改造过程中,利用人工检查与网管系统相结合的方式,确定相关的UB端口,一次接入,将HUB这一环节撤销,保证增加端口,经8口交换机网管,替代传统设备,保证网络与全部交换机接入端口相互连接。
第四,为多个部门建立Radius服务器的账号。供电公司对于这一问题的规定为:建立独立的桌面管理系统数据库或是部门之间关联的数据库,验证全部部门用户密码和账户基本相同。第五,网络接入认证,确保桌面管理系统的安装率。供电公司对于这一问题的规定为:桌面管理系统安装率100%,严格认证网络和计算机之间的连接。其主要的安全问题是:不安装桌面客户端的电脑,电脑终端会自动化分和修复VLAN,访问服务器,自动将客户端、杀毒软件和补丁安装在电脑上。客户端安装后,各部门可以由客户端进入并选择,则获取其中的地址和系统用户名。
交换机在接入后,IEEE 802.1x协议将会生效,并从Radius服务器中认证用户。802.1x计算机客户端软件在一般状态下,与终端接口交换机接入后,802.1x协议则会生效,并设定各个端口只能够认证通过一台终端。对于相同的HUB和交换,因其不能提供协议认证端口,能够进行暂时性的uilt-auth认证,从而确保通过所有终端认证。交换机更换后,取消端口认证,并配置下级交换机认证。将Radius服务器设置于信息中心,从而确保Radius服务器工作的可靠性,并保证2台以上的Radius服务器,使其实现账号的自动同步。
在配置交换机时,对各个端口的MAC地址数量进行严格控制,设置值默认为1。通过对登陆交换机进行检查,确定HUB的端口,通过分线的方法达到接入要求,也可用管理交换机替换原来的HUB,从而确保交换机接入端口仅仅存在一台认证通过的终端与网络相互连接,也可下接设备为802.1x接入认证提供支持。Cisco交换机与终端端口相互连接后,会将BPDUGUARD功能启动,进而避免计算机端口与HUB或交换机随意连接,进而形成网络环路。
在网络监察过程中,终端可能并未打开,这就容易形成端口与多台计算机相互连接的现象,需要进行严格控制,在其他终端开机后,无法实现网络连接。信息中心技术支持人员需要配置交换机,保证其与网络的顺利连接。在交换机端口与管理交换机相互连接,而非终端时,需要将BPDPGUARD功能关闭,避免交换机端口的自动关闭。建立每个VLAN独立的ACL并应用后,实现VLAN之间三层隔离的目标。因为目前的业务主要体现为信息中心机房内,因而VLAN只能够访问信息中心服务器,且不限制访问其他兄弟单位网络。
自动绑定交换机端口和MAC地址,通过“port-security maximum”对所有交换机端口接入终端的数量进行控制。利用DHCP服务器内的IP地址保留方式,绑定MAC地址和IP地址,而且,在开启交换机DAI功能后,只能允许终端以过DHCP方式获取IP地址,避免终端手动指定IP地址,进而出现IP地址冲突或是盗用问题。联合应用DAI和DHCP Snooping,有助于ARP攻击的控制。以保留IP的形式在DHCP服务器上对IP地址进行重新分配,从而实现绑定IP地址和MAC地址的目标。为了对非法DHCP服务器进行限制,应控制交换机,确保全部终端均获得合法DHCP服务器的地址。少数计算机需要经常性与各个VLAN网络接入,应实现VLAN内各个IP地址的分配。
综上所述,随着供电公司网络安全改造过程的逐步深入,由此所导致的困难和问题也逐步凸显,并引起了相关企业管理人员的关注。因为变电站漫游障碍是供电公司网络安全改造中最经常遇到的问题,所以维操队工作人员需要收集各种笔记本电脑的MAC地址,并绑定需要介入的电站内交换机指定端口。维操队工作人员的笔记本只能够与特定端口相连接,这一处理方法能够最大限度地提高操作站内笔记本应用的安全性和便利性。
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现今,房地产的价格越来越高,房地产的调控政策问题有待解决。 以下是读文网小编为大家精心准备的当前房地产调控政策问题分析相关论文,欢迎阅读!
摘 要: 随着近年来我国经济的高速发展和人民生活水平的逐步提高,房地产业有了较快发展,但与此相关的房地产市场秩序混乱和房价持续非理性上涨成为制约我国房地产业持续健康发展的最大问题。在这样的背景下,国务院及其相关职能部门出台了一系列房地产调控政策。本文浅要分析当前我国房地产业调控政策存在的问题。
关键词 :房地产政策 宏观调控 政策问题
一、调控政策主体不明确
1998年,我国政府机构进行改革,明确规定,与计划、财政、金融三大调控方式有关的原国家计委(现称为“国家发展和改革委员会”)、原国家经贸委员会(现与原对外经贸部合并,称“商务部”)、财政部、中国人民银行四个部门为宏观调控部门。以上四个部门是否就拥有房地产宏观调控权是法律明确规定的,其它相关部门是否也拥有房地产宏观调控权,法律没有做进一步明确规定。2003年,国务院提出土地是宏观调控的手段,由此国土资源部也成为宏观调控的部门之一。房地产调控权的配置是在法律的框架下形成的。从权力来源的角度看,在法律中明确规定哪些国家机关享有房地产宏观调控权。
目前,我国宏观调控政策主要包括财政、金融及产业政策几大类,分别出台与十几个不同政策制定机关,中央宏观调控主体过于分散。如作为金融领域管理机关的人民银行则偏重于防范金融风险,出台的政策往往旨在防止房价过高出现泡沫或防止房价过度下跌而影响国内金融秩序。而建设部门作为房地产业的主管部门,则希望房地产业能保持一个高速发展水平。由于部门立场差别,宏观调控政策存在相互消弱的弊端,很难形成调控的合理,影响调控效果。再者,房地产调控权主体过多,控权力就过于分散,当发生情况,需要担当责任时,有可能发生各个部门相互推矮或者无人承担责任的现象,最后产生了看不见的手打败了多只看得见的手的房地产宏观调控。
二、调控政策不够全面
宏观调控政策准确性主要可以分为三个方面:一是政策内容的正确,二是政策范围的合理,三是政策手段的协调性。但是目前我国的宏观调控政策却出现以下几个问题:
(一)政策内容的不准确
宏观调控是市场失灵或缺陷时,政府运用经济等相关政策的一种干预手段,是对不能发挥正常作用的市场机制的及时有效的补充,以有助于市场正常运行。宏观调控在任何时候都不能也不应该替代市场机制,也不能干涉企业的自主经营和管理。宏观调控应该是间接的,具有指导意义的,不能直接指挥市场主体的经营活动,干预经济自由。
(二)政策范围的不合理
宏观调控的范围是一个实证性的问题,每一次宏观经济波动的影响因素在每个时期都不是相同的,因此,房地产宏观调控政策范围也是在不同时期是有所不同的。从1998年至今的房地产宏观调控政策过程中,温和调控期和严厉调控期两个阶段的调控目标都是抑制房价上涨。但是在该阶段政策实施之后,其效果并不明显。调控政策脱离了市场,政策范围划定不合理是政策失效的一个重要原因。目前,房地产市场供需失衡是导致我国房价持续上涨的主要原因。因此,房价问题的解决应该以“实现供需结构的相对平衡”为切入点,在着力增加住房供给数量、优化供给结构的同时也要注重加强对投资、投机需求的抑制。
(三)调控手段相对单一
房地产宏观调控手段主要可以分为三种:经济手段、行政手段和法律手段。这三种调控手段的内容和方式不同,针对的对象和任务也有所不同,如经济手段,通过调整市场主体的利益关系来影响经济行为的一种宏观管理手段。主要是通过货币、财政税收、土地等经济机制来引导房地产经济的良好运转,实现房地产总供需的动态平衡。它主要是利用经济杠杆来调节市场主体间的利益分配。行政手段,具有强烈的政府意志,是政府采取带着强制性的行政命令、指示、规定等措施,来调节和管理国家经济的手段。法律手段是通过规范生产经营的宏观调控,不论是制定国家计划,还是产业政策,或者实施行政干预,都必须有法律依据。
这些手段在房地产宏观调控中要根据房地产市场的不同阶段、对象、以及范围的具体情况有针对性的运用,这样才可以起到积极、及时、有效的效果。一般来讲,宏观调控是以经济手段为主,法律手段为保障、行政手段为辅。但是由于房地产市场与一般市场的特殊性,涉及的土地资源属于国家所有,不能完全通过市场调节,需要政府的供给,因此房地产市场的调控就趋于复杂化,用单一的政策和手段可能出现相互冲突和消弱调控效果。
三、调控政策程序不完善
权力都有无限扩张的本性,除非遇到不可逾越的障碍,否则不会停止。行政权力扩张定律认为,在行政机关任职的每一个人都必须拥有相应的权力才能完成所承担的责任和义务,而他们所掌握的权力都有无限护张的可能性。房地产调控也符合这个定律。程序的本质就是要限制权力的滥用和肆意行驶,通过承认或规定相对方充分的程序性权力,将政府权力的行驶置于相对方的监控之下,这表示掌握权力的人在拥有实体权利的同时必须承担相应的程序义务,让权利的形式达到“最大的理性”。由于我国改革开放之前长期处在计划经济体制之下,关于规范政府调控市场行为的法律体系还处于缺失状态,因此政府在运用宏观调控手段对房地产市场进行调控时缺乏统一的程序性规则和制度。
我国房地产宏观调控政策主要是以“规定”、“通知”、“意见”、“办法”等规范性文件形式出台,其政策有浓重的行政色彩,效力层级较低。这些规范性文件没有相关权力义务及法律责任的规定,缺少了强制力、权威性、稳定性和严肃性,且难以操作和执行。因此,需要建立一个严谨的调控程序,规范调控权主体的行为,增加其责任和义务,保障被调控者的利益,促进房地产市场发展向健康、有序的方向前进。
《房地产业经济发展问题和对策》
摘要:随着我国经济进入新常态,我国房价也出现“新常态”的发展态势。本文针对新常态环境下近一年的房地产业现状,指出新常态背景下房地产业经济发展存在的供需不平衡、房价级差大、投资增速较快、金融风险增加、风险管理体系不完善、节能减排不到位而造成的环境污染等问题,提出了房地产业要想平稳健康发展,应坚持优化投资结构、坚持国家的宏观调控、缩小各地区间的房价差距、采取投资风险的防范策略、限制污染和保护环境等建议和对策。
关键词:房地产业;新常态;经济发展;对策
一.引言
新常态是“习式热词”的其中之一;“新”就是“有异于旧质”,“常态”就是固有的状态;这是一种趋势性、不可逆的发展状态,意味着中国经济已进入一个与过去三十多年高速增长期不同的新阶段[1]。新习近平总书记在2014年5月考察河南的行程中第一次提及“新常态”,他指出:“中国发展仍处于重要战略机遇期,我们要增强信心,从当前中国经济发展的阶段性特征出发,适应新常态,保持战略上的平常心态[2-3]”。对于房地产业,步入新常态的宏观大环境是其必然趋势,在新常态下,房地产业需要面临哪些经济问题以及相关问题有何解决对策就是本文要研究的重点。
二.新常态下近一年我国房地产行业现状
中国指数研究院2016年发布了《2015年中国主要城市房地产市场交易情报》,情报中显示2015年楼市总体成交量比2014年上涨20.56%。由于国家政策的放宽,楼市已经整体平稳和回暖,热点城市的人口对住房和投资需求旺盛,并且大量的富人聚集,使得购买力更强。一线城市的楼市总成交量相比2014年上涨34%;二线城市的楼市总成交量相比2014年上涨17%;三线城市的楼市总成交量相比2014年上涨22%。一、二、三线城市的楼市总成交量均整体上涨,我国房价渡过冰封期,明显平稳回暖。根据CREI的数据显示,2015年12月份监测的主要城市累计成交面积持续上涨;环比上涨了9.3个百分点,同比上涨了8.63个百分点,全年累计总成交量和去年相比,同比增长了20.56个百分点。
从环比来看,全国有29个城市的房价均上涨;从同比看,全国有26个城市的房价均上涨。二线城市房价出现结构性下降,但影响不大。如乌鲁木齐在房管局数据中,房价同比下跌16%,主要由于中心房价较高的地段楼市成交量下降,而远郊房价较低的地段楼市成交量上升所致。三线房价较低的城市出现下降,未来楼市压力增加。我国很多三线城市,房价本身较全国房价偏低,人群的购买力相对较弱,价格下跌使楼市和投资者的压力增大,这些城市的发展潜力极其缺乏,未来市场发展压力巨大。在过去的几年里,对于房地产投资过热等问题,我国政府对房地产行业采取各项行政手段如限购、限价、限贷来干预房地产过热的情况,但均未取得显著效果。直到2015年以来全国大部分地区房价趋于平稳,政府的政策才渐渐放宽。
三.新常态下我国房地产存在的问题
(一)供需不平衡
从住房的等级来看,中低价位的住房供不应求,中高档住宅整体价格较高,使购房者望而却步。从住宅和非住宅的比例来看,个别地段商品房的空置率较高,其中写字楼和中高档住宅占整体的8%,而我国正常范围在1%-5%之间,超出了我国应有的平衡点。从我国的购房需求看,大部分人群收入水平低,经济能力不够,因此购房能力有限,我国现阶段最需要的是经济适用房和中低价位的中小户型适用房,但市场目前还是中高档商品住宅占比重大。虽然人均收入水平逐渐提高,但是贫富差距也相差悬殊,使得大多数低收入消费者在房价被投资者抬高的时候买不起房,譬如北京、上海等一线城市也出现经济适用房和低档房供不应求,而高档商品房则空置的现象。
(二)房价级差较大,投资增速较快
2015年以来,我国一线城市如北京、上海、广州房价的平均涨幅大于15%;二线城市比如大连、重庆房价平均降幅超过8%,而天津房价的平均上涨2%,房价上涨缓慢;汕头、贵州和长春等三线城市房价均呈下降状态。城市间房价涨跌差别过大,热点城市的房价由于炒房者的炒作一直居高不下,而二三线城市的房价随国家整体的下降而下降,甚至比国家的平均值下降的还厉害,缺乏发展的空间。2015年我国对房地产业的政策放宽,在这期间房地产业完成额的年增长率逐渐升高,使投资增速有所迟缓,但是效果并不显著。同时,增速过快也会导致连锁反应:土地需求量增加、土地价格增加和配套设施的增加。
(三)房地产业的金融风险增加,管理风险的体系不完善
根据笔者对辽宁省内部分中小型房地产企业的关注和调查,发现其中大部分企业普遍缺乏对市场走向的分析预测能力的对实际风险的规避和精细化的管理,对房地产业固有的经营性风险、财务性风险、周期性风险、市场性风险、通货膨胀风险、利率性风险和政策性风险等风险的应对能力明显缺乏。中小型房地产企业缺乏管理经验,忽视了对人才和能力的培养以及缺乏科学技术的投入,缺少新常态环境下对风险程序和风险概率的度量,并且面临实际风险时也缺少对风险进行防范和处理的切实有效的方法。
(四)节能减排不到位,环境问题突出
我国在全球能源生产国和消费国中位列第二。能源供应持续增长,推动了经济的快速发展,各项建设均取得了举世瞩目的成就,但也为此付出了巨大的资源和环境代价。2015年,我国政府更加专注环境问题,完善了与环境相关的法律法规并且严格执法,环境的改善我们有目共睹。但是,目前我国环境问题依旧很棘手,这与经济结构不合理、增长方式粗放直接相关。房地产业是高能耗的产业,随着它的迅速发展,导致我国环境问题日趋严重。房地产业仍然存在着高污染、高排放、高能耗、低效益等问题[4]。
四.新常态下促使房地产业平稳发展的对策
(一)对房地产业的投资结构进行切实有效的优化,保证供需的基本平衡
当前,我国房地产业颇具规模,新建房屋数量往往供过于求,由于投资过热,房价依旧上涨。现阶段急需买房的群体大部分是中低收入人群,高档房屋主要是为房地产的投资者和炒房客做准备的,而中低档房屋在房地产业中占得比重远远低于高档住宅的比重,于是出现一个奇怪却又普遍的现象,中低收入的人群买不起房而投资者拥有很多套房产。这正体现了我国房地产业结构配置的不合理,必须采取有效的优化措施,保证总供给结构和总需求结构的基本平衡。
(二)坚持国家的宏观调控,缩小各地区房价差距
房地产宏观调控是国家以经济、法律和行政等手段,从宏观上对房地产市场进行指导、监督、调节和控制,以实现房地产市场总供给和总需求的基本平衡、供给结构和需求结构的整体优化的管理活动[5]。在坚持国家对房地产业的宏观调控时,也要积极履行控制房价和调节房价的职能。尊重现阶段我国房价的发展趋势,用科学的方法调整各地区之间的房价,熨平房地产周期大的波动,最好的做法是完善房地产开发、投资和销售等市场监管体系,加强对房地产业的监管,合理调整各地区之间的房价,对热点城市和城市中心地段过高的房价实行打压,适当提升三线城市和城市郊区地段过低的房价,缩小房价间的差距,保证房地产业平稳发展。
(三)在新常态的市场环境下,采取房地产投资风险的防范策略
房地产企业可以将投资分散到不同的区域,以避免某一特定地区经济不景气对房地产企业经营带来的影响,从而降低风险。或者确定一个合理的时间间隔将房地产买卖分开也可以避免市场变化带来的损失。也可以投资种类分散,各类房地产的投资风险大小不一,收益也不尽相同,可以降低房地产企业的整体风险。对于房地产投资者来说,购买保险是极其重要的,它是迁移或减少风险的路径之一。还可以采用联合策略让很多房地产经营企业团结起来,共同投资房地产项目,利益和风险共享共担,最大程度上发挥各自的优势,减轻独自经营所要承担的风险。
(四)限制房地产业对自然环境的污染,增加对环境保护的措施
随着我国房地产业的高速发展,其对自然环境造成了不可逆转的伤害。根据相关数据显示,房地产业用于建筑生产的能源消耗占我国总能源消耗的三分之一有余,不仅如此,能源浪费、耕地锐减和绿化消失等问题依旧没有太大的改善。因此要改善环境问题,不仅需要国家的政策调控,更需要房地产企业采取更多措施来降低能耗减少排放。我国房地产业和建筑业发展的必然方向是发展绿色建筑,既能推动国民经济的平稳快速发展,也能降低能耗减少对自然环境的破坏,营造出一个和谐健康绿色的房地产企业。我国绿色建筑材料行业蕴含着巨大的待开发的潜在市场,政府需要积极发掘,投入大量的科学技术,加大宣传力度以吸纳人才,积极推动绿色建材的完善和发展,填补科技上的空白,才能使其经济效益取得最大化。
五.结语
房地产业的健康平稳发展关乎我国经济发展、国计民生,房地产行业应当与时俱进,顺应我国新常态的发展趋势,大力促进我国经济平稳健康协调发展。在新常态的宏观环境下,我国房地产业与国民经济的发展密不可分,应坚持国家的宏观调控,积极稳定国内市场,努力开拓国际市场;优化我国房地产业的结构,保证供需的基本平衡;并且要制定切实可行的投资决策和经营战略,完善风险管理体系,让房地产业面临的风险降到最低;同时要严厉限制污染、改善环境,不能以破坏环境作为房地产业发展的代价。希望通过我们的努力,能让房地产业在新常态下越来越好。
参考文献:
[1]习近平“新常态”表述中的“新”和“常”.中国新闻网
[2]习近平首次系统阐述“新常态”.新华网
[3]“新常态”成为治国理念的7个月之旅.亚太日报
[4]苏婷婷.我国城市房地产业相关问题及法律对策研究[D].长沙:湖南师范大学,2008.
[5]李娇.房地产宏观调控政策运行过程中主题行为偏差评价研究[F].重庆大学,2011.
《浅谈我国房地产现状及应对策略》
摘要:随着社会经济的不断增长,房地产行业也随之发展起来,面对现在的房地产市场投资环境的日益复杂和风险加大,市场的调节机制还在某些方面存在一些问题,只有加大房地产领域改革的力度,加强调控,才能更好、更快解决这些问题。本文将从房地产市场的现状出发,对出现的系列问题进行分析,力求促进房地产市场的健康、快速发展。
关键词:房地产 问题 策略 现状
中国房地产业近十几年来发展迅速,已经成为我国最热门的行业之一,而且在中国国民经济中的地位不断提升。房地产业的发展不仅有效的改善了人们的居住条件,也推动了国民经济的发展。但是我们也要看到,在各种不利的因素和环境的制约下,房地产业作为新兴的产业之一,伴随着其迅速的发展,也暴露出许多不足之处。因此,国家在其发展中进行了宏观调控和各种支持,为的是促进房地产业的不断发展,进而实现良性循环发展。
一、我国房地产的现状
(1)房地产供求总量的非均衡性
房地产供求总量上的非均衡般表现为潜在实际供给大于有效供给,总需求大于有效需求,即超额供给和超额需求同时并存,也即短缺与过剩同时存在。在我国房地产市场的发展过程中,存在着大量商品房空置、潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾等非均衡问题。近几年来,针对房地产市场的问题,政府相继出台了一系列的相关措旋,但效果并不明显。导致这种结果的真正原因是多方面的,既有我国房地产市场的发展水平总体偏低的问题,也有我国居民对拥有住房所有权的传统观念,以及一些家庭和企业把住房作为保值增值工具的心理作用,更有政府参与房地产市场调节的不当行为的影响。近几年来,新的房地产项目不断开工,商品房供应持续增加。一方面,我国存在住宅供给数量过高、住宅有效需求不足而导致大量商品房空置的现状。而另一方面,由于房价过高,大多数的中、低收入家庭买不起住房,无房可住,几代同室的现象屡见不鲜,造成了大量楼盘空置的现象。目前,全国及部分地区大量的商品房积压卖不出去、空置率越来越高已成为不争的事实。
(2)房地产的开发投资规模呈现加大趋势
近几年来,我国房地产价格直呈现上升的态势。土地价格由于其稀缺性和市场需求的无限性的拉动作用及其土地市场投机炒作,出现虚涨。如果把全国的固定资产投资额与房地产开发投资额比较下,会发现投资人大量囤积购买土地,房屋空置泡沫,房地产业出现虚长趋势,房地产的投资增长速度明显的比其它固定资产的投资速度快的多,而且这虚长的趋势也越发明显。
(3)消费结构缺乏理性
在我国,大多数的消费者对房地产的发展持观望态度,他们消费心理受到炒房者和媒体舆论的影响,这种现象的出现使市场调节机制的缺陷越发的暴露出来。在利益的驱使下,某些非理性的因素导致房地产价格的飞涨,投机者借此机会不断的炒高房地产价格,使其真正有需求的购房者买不起房子,出现了贫富日益加大,两极分化日趋严重的现象。
二、目前我国房地产业存在的问题
(1)银行信贷存在的问题
随着我国房地产金融信贷风险的不断加重,主要体现在一些开发商在购入土地时自有资金不足,为了获得预期的利益,只能从金融机构获得信贷,致使在一定程度上增加了金融信贷的风险。
(2)经济环境因素
即中国经济受到金融危机的影响之后,这几年的经济已经开始逐渐复苏,每次房地产市场的升温的推动力都是高速发展的经济。经济的复苏影响着人们的购房需求,从而导致房价的逐渐上涨。
(3)中、低档普通商品房有所欠缺
我国住房制度改革之后,以住房的市场化分配代替了住房的国家分配制度,导致房价上涨过快。部分地区政府为了生产总值的提高,不惜过度促成土地交易,由于利益的驱使,地方政府和房地产开发商更热哀于开发高利润的高档住宅和别墅,在提供经济适用房和廉租房等保障性住房上根本没有积极性,使得本应占市场主体的保障性住房逐渐边缘化。廉租房、经济适用房的供给量,根本满足不了中、低收入家庭住房的需求,这就导致商品房成了解决居民住房的基本模式。住宅结构供给的失衡,会间接导致房价的攀升,影响房地产市场的健康有序发展。
三、改变房地产现状的应对策略
(1)加强政府的参与力度
近几年房地产市场的变化使我们认识到,单靠市场机制自发调节来解决土地资源稀缺、房地产价格上涨等问题是远远不够的,因为由于市场机制自身的特点,若完全靠市场机制的自动调节来解决这些问题,需要相当长的周期。于是,作为社会经济管理者的政府理所当然地承担起了相应的宏观调控职能,采取定的政策和措施促使经济向最优均衡状态运行,保证经济资源的有效利用。政府需要针对各地的不同情况分别进行分析和规划,严厉控制并打击故意炒地、炒房等现象的发生,更要合理利用各地域的土地资源,推出公平公正的招商开发投资政策,坚决把握好房地产市场的发展方向,制定合理有效的房地产管理办法,打击囤地、囤房的不良现象。方面,利用税收优惠政策鼓励房地产开发商开发廉租房、经济适用房,另方面,发挥税收引导作用,鼓励企业通过自建房、合作建房等方式打破开发商对房屋供应的垄断。
(2)整顿房地产市场秩序,规范企业行为
房地产市场是个复杂的经济体系,考察个区域的房地产市场是否发达,关键看房地产市场体系是否健全和完整。应当制定有效的房地产市场政策,来解决高房价与高空置率的矛盾现象,让消费者的真是需求来主导房地产市场。遵循我国房地产市场的发展规律,从我国的基本国情出发,对房地产市场进行宏观调控和把握,杜绝房地产市场的房价稳定而导致房地产的流通成本和交易成本的提高,为更好地贯彻房地产发展政策培育出一个良好的房地产市场体系。
(3)政策上给予相对的扶持
不断提高廉租房、经济适用房等中、低档住房的供给比例,努力解决低收入家庭的住房困难。居民个人集资建房的可操作性还有待进步研究,但是低收入居民的要求在一定程度上表达了对国家政策的期望,让居民不再受开发商的盘剥。另外,还可以通过贫困居民住房求助活动、建设外来务工人员员工宿舍等多种方式,不断改善低收入家庭的住房状况。
(4)使房地产市场逐步走向成熟化
综合当前对房地产市场投资的增长速度,中国房地产的投资还处于繁荣阶段,但是,从市场表现来看房地产市场则处于不成熟到成熟的国度阶段,从当前城市居民的经济实力和居民的购买力分析,只要经济形势平稳可持续的增长,不出现严重的供不应求的现象,房价就不会大起大落。
四、结语
从当前的房地产形势分析,住房销售开始得到控制,从根本上规范房地产业领域的投资现象,我相信中国的房地产市场将越来越完善,未来几年中国房地产供求关系将趋于均衡,房地产市场将保持平缓的发展势头。
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策略性成本管理是于90年代兴起的一种最新潮的,具有全面性与前瞻性的现代化的管理方法,倍受西欧、美国和日本等发达国家管理界、企业界的高度重视和极大关注,在现代企业求生存谋发展中的作用越来越大,地位越来越重要,是现代企业发展步入良胜循环的关键一招。其特点是当企业在面对竞争日益激烈的环境下,逐渐重视整体的策略规划已成为现代管理的一大趋势,成本管理与企业策略的结合,势必使企业跨出内部控制的单一角色,迎接外部分析的新领域,以巩固和赢得企业长期竞争的优势。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:房地产项目实施阶段成本管理与控制分析相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
如何提高房地产企业的核心竞争力,从企业内部挖掘潜力,加强企业内部管理,已逐渐成为房地产业迫切需要解决的问题,而房地产开发项目成本控制作为企业的核心竞争力是房地产开发企业首先要解决的问题。房地产工程项目的实施阶段包括分为设计、招投标、施工及竣工结算阶段等。而每个过程、分过程、子过程又是由许多不同的具体活动构成的。房地产工程项目的工程成本控制管理贯穿了项目的全过程,即从房地产项目决策的投资估算到设计阶段设计概算,以及施工阶段的施工图预算和工程完工后的竣工结算。各个阶段的成本控制目标是有机联系在一起的,各个阶段互相制约、互相补充。因此,要建立一体化的管理体系,及时发现偏差,纠正偏差,使几个阶段朝着预定的控制目标方向进展,严格控制房地产项目工程成本。
在房地产项目成本管理上,房地产商通常只重视施工阶段的成本控制,而对设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视。中国房地产商只重视“显成本”的控制,而对“隐成本”不加以重视,结果造成了房地产项目只得益于设计成本费用的减少却反而增加了其后工程成本的造价,使得成本实际却大大增加。具体房地产项目成本管理存在问题如下:
(一)只重视施工阶段的成本控制,不重视设计阶段的成本控制
施工阶段可能是成本投入最明显的一个阶段,应该说是比较重要的一个阶段,房地产开发普遍对项目工程施工阶段非常重视。房地产公司均设有工程部,同时聘请专业的工程监理公司对项目施工进行直接的监控。开发商忽视了对设计阶段的成本控制,往往将设计费一压再压,认为这就是节约成本。开发商普遍缺乏对设计进行监控的能力,往往使施工图设计保守或不合理,从而造成浪费。
(二)不重视计划和管理,导致成本失控
企业的管理松懈也是成本失控的重要原因,管理活动效能低下,资源没有得到合理利用,成本失真的问题时有发生。在评估成本支出时,材料利用率低、设备效用差、技术及产品储备不足、价值转移和价值增值过程的无用环节、资源浪费等现象非常严重。
(三)招标投标没有真正起到成本控制的作用
通过实行招投标以降低造价,保证质量,确实有其必要性和现实性。很多房地产公司(特别是一些国有房地产公司)不愿意搞公开的工程招投标。虽然政府作了硬性规定,工程招投标依然若隐若现未能全面实现,没有起到成本控制的作用。
(四)现场签证控制不力,导致成本失控
由于房地产项目的实施周期长,工程变更是项目施工阶段经常会遇到的问题,它常常伴随着工程费用的增加,同时也可能会引起停工、返工现象,造成项目总成本的大幅增加。如加强预算审查,安排施工全过程的材料和质量的监理等,却忽视了对工程变更的控制,从而造成施工阶段的支出超出预算,使得施工阶段的成本难以控制。
(一)设计阶段的成本控制措施
设计阶段是投资控制的关键环节,尤其是初步设计阶段。因为在初步设计阶段,建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准等已基本确定,因此在初步设计阶段就开始进行投资估算显得尤为重要。设计阶段可以采用的成本控制方法有:
1.推行设计招标与设计监理
实行设计招标制度可以有效地防范设计领域的不规范行为,保证有资质和实力的设计单位在良好的制度环境下公平竞争,不断加强自身管理,提高设计水平,增强竞争能力,同时也扩大房地产开发企业在设计方案的选择范围,保证了设计方案的质量。
2.实行限额设计制度
积极推行限额设计,实行设计经济责任制。作为设计单位,要推行限额设计,在设计中凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算,充分考虑施工的可能性和经济性。项目设计委托时,要向设计单位提供尽可能详尽的相关设计资料及各种技术经济指标,明确项目开发的定位和工程建设成本范围,特别要强调设计方案的经济合理性,在保证工程质量和进度的前提下尽可能节约成本。
3.运用价值工程优选设计方案
在设计阶段运用价值工程进行投资控制,就是把工程的功能和投资两个方面进行综合分析。选择投资相对较低,功能相对较高的方案,确保必要的使用功能,消除不必要功能的费用,从而达到控制投资的目的。
4.加强图纸会审工作并实行设计的奖惩制度
加强图纸审核,将工程变更尽量控制在施工之前。在设计出图前,组织设计部、工程部造价部对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、同时,制定较为详细的、操作性较强的奖惩方案,从节约额中提取一定比例的金额进行奖励,进而提高设计人员的工程成本控制意识,避免工程设计的肥梁胖柱、超量配筋、加大截面、任意提高钢筋混凝土强度等级等提高工程造价的现象。
(二)施工阶段的成本控制
1.工程变更控制
设计变更是在工程施工过程中为满足施工现场条件变化、保证设计和施工质量,完善设计而进行的修改工作。工程成本增减幅度应控制在总概算的范围之内,若确需变更但有可能超概算时,更要慎重。一般情况下,即使变更要求可能在技术经济上是合理的,也应全面考虑,将变更以后所产生的效益与现场变更往往会引起施工单位的索赔等所产生的损失进行比较,权衡轻重后再做出决定。建设单位要事先做好各项准备工作,设计变更时间做节点控制,主体变更控制节点应该为标准层砌筑完成,现场统一检查与核对;室外变更时间控制节点应该为污水、雨水管线完成施工,对总图进行全面检查。
2.索赔控制
在索赔事件发生后做好同期记录,根据工程的实际情况,给承包商发放停工和复工通知,尽可能减少工程损失,并应掌握第一手资料,以便于与承包商日后索赔费用的核实。
(三)竣工阶段的成本控制
工程竣工结算是核定建设的最终依据,也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。因此,这是控制工程成本的最后一关。一般应从以下角度控制结算工程成本。
1.核验结算资料
根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算,审查是否按图纸和合同规定完成工作,是否有丢项、落项的工程。
2.结算费用审核
根据各项合同,处理好施工过程变更和索赔后,重点审查工程量、审查材料价格及单价的套用、换算、补充是否合理,是否符合合同规定;在结算时实行复审制度,以确保工程结算能按照合同约定的方式进行,并进行工程尾款会签制度,确保结算质量和投资收益。
本文强调对影响房地产项目成本最大的实施阶段的成本控制存在的问题和成本控制措施进行分析和研究。在设计阶段,实行设计方案招标制度和限额设计制度,加强图纸会审工作,实行设计的奖惩制度,加强成本的控制。在招投标阶段,选用合理的合同模式编制招标文件、评标、议标工作,并对部分材料实施战略采购制度,通过竞争得到合理的市场价格。在施工阶段,通过对项目工程变更和索赔控制,实现项目过程成本的控制。在竣工阶段,进行核验结算资料和加强结算费用审核工作等具体成本控制措施。
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营销就是通过教育迫使目标观众或听众赏识你的产品,服务或公司给他们提供的优势、利益、收效或保护的能力。你提供给客户的这些东西,不仅要高于,优于他们所拥有的东西,而且还要高于,优于他们得到的一切选项和选择。说到底,营销就是销售一种利益。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:合肥市振兴家电公司整合营销问题分析相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
合肥市振兴家电公司整合营销问题分析全文如下:
经济全球化是当今世界经济发展的主题,全球竞争已成定局。加入世界贸易组织后的中国市场作为世界市场的一个新的组成部分,成为全球各大企业的必争之地,特别是家电行业,跨国家电巨头纷纷进入中国市场和本土家电制造企业展开了激烈的市场竞争,中国家电行业竞争日益白热化。特别是在近几年的日子都会很难过一全球兴起的新的贸易保护主义、人民币升值的压力、国内价格战的加剧等等,对中国家电企业来说都是新的严峻的考验,中国家电行业面临新一轮的洗牌。
1.1 振兴家电公司概况
振兴家电公司是一家新兴的小家电专业企业,成立于1994年,是依照《公司法》组建的规范化有限公司,为省高新技术企业,拥有庞大的自有生产基地。主导产品有豆浆机、果汁机、电磁炉、电火锅、电饭煲、开水煲、电压力锅、空气清新器、料理机等系列小家电,其中拳头产品豆浆机被列为省级星火计划项目,市场占有率80%以上。
振兴家电公司的营销网络遍布全国,在全国主要城市设有办事处,并在地市级城市建立了200多个服务网点,每个市场主要的百货零售商场、家电专营商场、大超市以及振兴家电公司专卖店等均有振兴家电公司的产品销售。振兴家电公司豆浆机还远销日本、美国、新加坡、印尼、泰国等海外20多个国家和地区。
振兴家电公司拥有一支具有强大凝聚力、团结向上、朝气蓬勃的人力资源队伍。多年来,不惜资金投入,广纳人才,招聘了一大批优秀的人才。在内部,振兴家电公司创造了适合人才发展的优秀的企业文化和宽松的工作环境,为员工们提供了一个充分施展自身才华的广阔舞台,在这里,他们感到前所未有的舒心。2010年初,振兴家电公司正式确立了“新鲜健康、天天向上”的理念主题。公司将致力于小家电行业的发展,以不断向顾客提供新鲜健康的小家电产品,倡导新鲜健康的家庭生活为企业经营主旨,立志成为小家电世界名牌,做百年企业,为丰富人们的厨房生活和促进人体健康尽一份自己的力量。
1.2 振兴家电公司营销发展历程
振兴家电公司开始营销模式比较粗放,根据自身情况和产品特点采用了地区总经销制;即生产厂家-批发商(区域总经销商)-国营百货商场-消费者的方式。振兴家电公司把全国划分为七个大区,设立办事处,由各大区经理负责当地的业务,物流由工厂统一配送,大区经理分别负责几个省市的业务。
振兴家电公司绝大部分零售终端表现为国营百货商场。在权力分配方面,国营百货商场占据完全的主导地位,鉴于当时是卖方市场,市场发育很不完善,)家类似于商家的生产车间。在中产品线的组织、价格体系的制定和控制、渠道促销方面、售后服务等方面,生产厂家的权力和责任都很少,对的掌控能力很弱。当时各个厂家之间的模式差别不大,各个厂家的差别主要是:在各自的所在地形成了上的优势,而在其他地区,尤其是在距离厂家所在地较远的地区,振兴家电公司往往在建设上相当薄弱,覆盖程度低。
进入21世纪,振兴家电公司在发达地区的一、二级市场,对以国美、苏宁为代表的大型连锁企业构成的强势现代,一般实行直营经销制;而在发达地区的二、四级市场和我国中西部地区的广大市场,采用以代理-批发-零售这种传统模式,实行区域总经销制、区域多家经销商制。
本世纪初,振兴家电公司进行了组织结构变革。过去振兴家电公司对外是集团,对内是工厂。现在振兴家电公司成立了豆浆机事业部、电磁炉事业部、营养煲事业部。分别成立了销售中心、财务中心、人力资源部、管理部等职能部门。2006年为了平衡发展小家电产品,振兴家电公司又将豆浆机、小家电(电磁炉、榨汁机、开水煲、营养煲等)分开营销。成立豆浆机部、小家电部,豆浆机和小家电分别拥有自己独立的营销渠道,各部的营销人员也相互独立。变原先的七个大区为五个大区;成立KA一部,专门负责:家乐福、大润发、麦德龙、易出莲花、世纪联华、新一佳等大超市的销售;KA二部,专门负责:国美、苏宁、五星等家电连锁商城的销售工作。形成了矩阵型多产品的营销模式。
振兴家电公司营销的建设和管理取得了很大的成绩,但随着小家电行业营销环境的变化和家电营销的巨大变化,振兴家电公司的营销也表现出了许多问题。
2.1 营销模式单一
振兴家电公司营销模式还比较单一,主要依靠经销商和大客户,还没形成良好的多营销体系,没能充分体现小家电营销的特点。振兴家电公司网络营销和电视购物所占比重太小,跨行业联盟渠道还没有开发,没能充分发挥小家电体积小、销售灵活的优势。
2.2 控制力度有限
销售管理的职能一直都在总部,各区域的促销、费用支持等方案都必须报总部批准后才能执行。由于信息流滞后,管理环节冗长,使得振兴家电公司的市场反应能力存在滞后于竞争对手的危险。应该减少的管理层级,提高的反应速度,总部应下放权利,强化服务,弱化管理。
振兴家电公司在对家电连锁商城和连锁大超市实行直供以后,由于这些大客户资金实力非常强,又不仅只是振兴家电公司对他们实行直供,所以这些大客户有着非常强的议价能力。造成振兴家电公司对大客户的控制力仍然很弱。所以振兴家电公司要想保持对渠道的持久、有效控制,变革成为必然。
2.3 营销团队服务营销能力下降
振兴家电公司营销队伍青黄不接,缺乏高级专业人才,培训及职业生涯规划不足,造成服务营销能力下降,售后服务面临成本及分化的巨大挑战。本人对振兴家电公司销售人员做了一个调查,振兴家电公司在销售人员的选择和培训上存在很大问题,如此能力的销售人员怎能满足客户对产品的选择,怎能做好售后服务,怎能推销好产品。
2.4 存在冲突
1.直供与经销商存在冲突
由于振兴家电公司对某些全国性的大客户进行了直供,这些大客户享受着公司较低的供货价,零售价也较低:而当地的经销商出于自身盈利的要求,给其所属的商场的供价较高,导致之间出现价格的冲突。国美,苏宁,以及家乐福超市等渠道往往有打低价的现象,对当地的经销商产生了冲击。市场的秩序出现了混乱,长此以往,必然会削弱经销商对工厂的信心,动摇合作的基础。
2.供货、物流管理存在冲突
振兴家电公司经销商和振兴家电公司在物流配送问题上常常会产生矛盾。经销商是从公司那里购买到商品,取得商品的所有权,然后作为自己的商品销售出去,其特征是经销商拥有商品所有权。因为市场决定了经销商的利益,所以在供货问题上经销商希望旺市时能够及时提到货,而淡市时能够少积压存货。但是从振兴家电公司角度讲,无论是淡市还是旺市都希望能够大规模出货,这就会和经销商产生矛盾。由于这种冲突的存在造成公司销售旺季时整体服务连锁卖场的配送体系能力十分不足,需要和第三方物流整合。
振兴家电公司营销整合后,需要建立有效的支撑系统并对进行有效维护。
3.1 积极开展多元化营销
振兴家电公司要想在国内外市场上保持持久竞争力,必须改变以前目标市场集中度过高的现象,实施目标市场多元化策略。振兴家电公司在进行市场营销过程中,应该不断调整目标市场的结构,在以重要市场为主要目标市场的同时,积极开拓消费潜力巨大的新兴市场,逐步改变目标市场过度集中的状况,最终实现以主要市场为重点,新兴市场为支撑,发达市场和潜力市场合理分布的多元化目标市场结构。正如有关投资理念的一句话“不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里”,我想这也适合我国家电出口企业对目标市场的选择上,要努力实现多元化的目标市场结构。
3.2 提升公司市场营销控制力
振兴家电公司营销整合后,要经常检查市场营销计划的执行情况,看看计划与实绩是否一致,如果不一致或没有完成计划,就要找出原因所在,并采取适当措施和正确行动,以保证市场营销计划的完成。主要从以下方面入手:
1.月度计划控制
由业务人员按制度提出工作报告,一线管理者认真审核并作出处置意见。报告类型包括月度工作计划、月度计划执行进度、费用、新增顾客、失去老顾客、区域或营业点的定期情况、其他专题报告等。
2.年度计划控制
要达成全年目标,在过程中应制定月份或者季度目标,还要对市场计划的执行情况进行全面的监督,及时纠偏。年度计划控制可以通过销售分析、市场份额分析、营销费用与销售额分析、财务分析以及审核分析五种工具有效地检查计划的执行情况。
3.盈利控制
对各种产品、地区、顾客群、销售渠道、合同额等方面的获利能力进行评价、控制。
4.战略控制
主要市场营销管理者采取一系列行动,使实际市场营销工作与原规划尽可能一致,在控制中通过不断评审和信息反馈,对战略不断修正。
5.营销审计
营销审计是对企业或战略业务单位的营销环境、目标、战略和营销活动诸方面进行独立的、系统的、综合性的定期审查,以发现营销机会、找出问题、提出改善营销工作的计划和建议。市场营销审计的基本内容包括市场营销环境审计、市场营销战略审计、市场营销组织审计、市场营销系统审计、市场营销赢利能力审计和市场营销职能审计。
进入21世纪以来,市场营销环境发生了巨大变化。电子计算机、网络技术以及无线电通讯的不断进步,全球性竞争的日趋激烈,消费者和企业的购买经验的日益丰富,服务性企业的迅速发展等等,都要求企业重新考虑选择适合自身企业特点的市场营销组织形式和营销控制方法,来不断提升企业的整体市场竞争能力,从而使企业能在更加激烈、残酷的白热化竞争中,一次次地击退了竞争对手发起的猛攻,市场占有份额和销售额均呈现持续快速的强劲增长势头,在激烈的市场竞争中赢得主动权。
3.3 开展人才激励,提升营销团队服务营销能力振兴家电公司的生存与发展,必然要以业务量的提升为基础。论文格式目前公司缺乏竞争力和活力,很重要的原因就是没有实施有效的人才管理制度。振兴家电公司的成功,要依靠把人才潜在能力显现和挖掘出来,而建立人才激励机制是一项有效的手段和方式。如何才能以人才激励机制,提高振兴家电公司的经济效益,可以从以下几点做起:
1.以激励机制,吸引高素质人才
振兴家电公司发展的关键在于人才,对于营销团队而言,优秀的营销人员就等同于较高的效益。优秀营销人才应具备的基本素质有:专业的营销知识、较高的职业素养、出色的口才、较强的交际能力等。振兴家电公司管理者都希望将营销人才网罗到自己手下,帮助自己进行产品的经营和销售工作。但是销售人才在帮助振兴家电公司实现经济利益的同时,也会要求自己的劳动得到相应的回报。振兴家电公司的激励机制是吸引人才的主要措施之一,对于不同能力、不同工作态度的营销人员,就要给予他们不同的待遇,要让营销人才看到,他的付出得到了合理的薪酬和职位,只有他们感觉到自己得到应有的重视和尊重,他们才会乐于留下来,才会利用自己的营销能力为振兴家电公司创造更大的经济效益。
2.将个人利益与振兴家电公司利益相结合
振兴家电公司的管理者要清楚认识到,虽然振兴家电公司是你的,所有的厂房、机器、设备都是你的,但是并不代表你拥有这一切,就一定会获取可观的经济收益。振兴家电公司的主体应该是员工,而营销团队作为振兴家电公司的重要部门之一,营销人员的作用自然不容忽视。营销人员激励机制的制定要坚持一个基本原则,那就是要将个人利益与振兴家电公司利益相结合,两者是共存的关系。振兴家电公司管理者制定营销人员激励机制,其最直接的目的就是依靠营销人员,给自己带来更大的收益。如果振兴家电公司都没有收益,那何谈个人的收入增加呢?振兴家电公司与员工的关系,并不是简单的雇佣关系,而应该是共同分担,共同发展的密切关系,两者是不可分离的统一整体。试想一个振兴家电公司的营销人员因工资、待遇等原因,而消极、被动工作,那么振兴家电公司就将面临着倒闭的威胁;振兴家电公司的收益在逐渐的提升,但是营销人员的薪酬、职位却始终如一的保持在某一阶段,长时间得不到提升,营销人员还会为振兴家电公司卖力工作吗?因此,振兴家电公司要依靠对营销人员实行合理、有效地激励机制,实现振兴家电公司利益和营销人员收入的双提高,这才是振兴家电公司的长远发展之计。
3.振兴家电公司的激励机制要与严格管理相结合对营销人员实行激励,并不代表振兴家电公司的管理制度就形同虚设,激励机制在激励营销人员尽职工作的同时,严格管理也要同步进行。高素质的营销人员不但要完成本职工作,更应严格遵守企业的各项管理制度,以此规范自身的行为。振兴家电公司要有严格的管理,才能保证各项工作的顺利开展,才能实现利益最大化的经营目标。
营销中最关键的因素为成员中人的因素,要提高其营销服务能力,人员素质的提高必不可少,而要提高营销人员的素质,就要进一步完善对销售人员的管理。
4.规范营销人员的挑选、招聘、流动和晋升。
(1)营销人员的挑选、招聘。企业的营销工作要想获得成功,就必须认真挑选营销人员。这不仅是因为普通营销人员和高效率营销人员在业务水平上有很大差异,而且用错人将给企业造成巨大的浪费。一方面,如果营销人员所创造的毛利不足以抵偿其销售成本,则必然导致企业亏损另一方面,人员流动造成的经济损失也将是企业总成本的一部分。因此,挑选高效率的营销人员成为管理决策的首要问题。
一个合格的营销人员应具备的特征:热爱销售工作,具有敬业精神;头脑敏锐、反应迅速;坚忍不拔、扎实可靠;热情待人、积极主动;忠诚可信、有礼有义。
(2)营销人员的流动和晋升。在某一营销区域工作一段时间后的人员,可能因为各种原因进行内部或外部调动。由于表现良好,企业希望增加培养;由于表现不佳,企业再给机会,有可能进行销售部门内部调动;而由于不适合本岗位要求,或企业其它岗位急需,也有可能进行企业内的部门调动。作为被调动人员,必须服从企业的分配,个人意见只能作为参考。振兴家电公司有比较完善的人员晋升制度。这个制度分工资级别和职务晋升两种类型。尽管营销人员的收入主要是奖金制,但仍可参加企业的工资级别的晋升;而表现优异,有符合企业管理者素质要求的还可以参与职务晋升的竞争。管理者可以通过几个方面获得营销人员工作的信息,最重要的来源的销售报告和销售业绩。同时,还可以通过其他的来源:个人观察、顾客的投诉、顾客调查以及其他相关工作人员的反应等。
5.加强营销人员的培训
对营销人员的系统培训应当包括以下内容:
(1)入职强化训练。突出以下重点:导入企业文化,良好的企业文化是未来销售队伍文化的基础,所以,培训开始就应该向销售人员展示振兴家电公司的价值观,灌输企业文化的精髓,培养销售人员的忠诚;介绍基本的制度;通过设计团队活动激发进取心和凝聚力;职业化销售经理人的思想培训;初步介绍振兴家电公司产品。
(2)销售专项训练:关键业务流程介绍;介绍公司内部销售资源;公司客户类型介绍;准客户的接近与访问;振兴家电公司产品知识学习;典型问题处理训练;训练公司的销售流程。
(3)随岗辅导。安排新招聘人员随振兴家电公司优秀营销人员随岗实习,实战训练销售经验。
(4)集训轮训。公司销售人员每年都要进行一到两次的集中培训,以提高销售人员的整体素质。特别是进行营销调整后集训轮训显得更为重要。主要作用:调整销售团队状态,提升凝聚力和进取心;通过培训,集中解决共性和关键的问题;为新的市场策略或管理变革做准备。培训步骤:培训需求调查。培训前要向一线销售人员调查培训需求,可以以调查表的形式进行;选择培训机构和培训师;培训前准备。一般指培训内容的安排,时间的选择,地点的安排,培训人员的通知;培训实施,实施中注意受训人员的感受,以便及时调整培训内容;培训评估。培训后一般应进行必要的考试,评估培训效果。
3.4 主动化解架道冲突
振兴家电公司营销整合后将构建成多体系,就不可避免的会发生冲突,例如:传统之间的冲突,网络和传统之间的冲突,还有区域之间的窜货现象。振兴家电公司应采取有力措施主动化解冲突。
1.平衡各梁道之间的利益,维护价格稳定
主要的就是之间,区域之间价格的平衡,振兴家电公司应建立级差价格制度,各级价格透明公开,返点等激励手段可以略有不同,根据各希望达到的目标来设返点标准,以维护价格稳定,降低相互间窜货的可能性。网络的返点应优于传统,但网络的零售价格与实体的零售价格不能相差太大。而且产品的促销和促销费用也应在间进行平衡,以保证终端价格的稳定。
2.差异化组合各产品
(1)按产品所处的生命周期将振兴家电公司生产的不同产品分配给不同。
例如:在新产品导入期,由于产品的不确定性风险很大,可选择风险较小的网络进行销售。而成长期和成熟期的产品,则应扩大与消费者的接触面,可在网络和传统同时销售。衰退期的产品,可以选择退出网络,保留传统,因为衰退期的产品,销售量少、利润低,不足以弥补网络的快速消费反应所带来的投入。
(2)按消费者的购买习惯和目标消费者的购买需要将振兴家电公司的不同产品分配给合适的营销。如果是团购或大批量订购,可以选择网络营销,消费者可以享受送货上门服务,振兴家电公司可以实现物流成本的分摊。
3.有效管理窜货行为
窜货是中国企业存在的普遍问题,也是导致物流混乱的原因。处理窜货的一般方法有:产品分区打代码或包装将销售区域区别开,让窜货者不能混水摸鱼,一旦发现窜货者一定严惩;振兴家电公司可以设专门部门和专门人员进行窜货的管理工作,窜货管理人员一定要严肃认真对待,要经常走访市场,进行现场办公。在发现窜货现象时,要认真分析原因,然后有针对性的采取防止窜货的措施。这些措施不仅要能有效的处理窜货,更重要的是要能在处理窜货的工作中把市场做细做好,把销售区域合理划分,把合理库存、合理有效的促销方法结合在处理窜货工作中。这样就可以把可能发生的窜货消灭在萌芽之中,还能在加强市场基础建设的前提下,把良好的调拨秩序和价格体系建立起来。
4.完善沟通机制
为了能够有效的避免冲突发生,振兴家电公司可在上下游之间建立一种定期的沟通机制,并以制度的形式加以规范,约束各成员认真遵守。振兴家电公司还可以建立一套冲突快速反应机制,专门处理有关冲突的问题,以便快速把冲突控制在萌芽之中。
为了应对不断变化的营销环境,国内小家电生产商都在持续进行着整合营销的变革。S公司目前也在探索适合自己的整合营销渠道的创新。本文对S公司当前整合营销现状进行了调研,发现由于营销模式单一,渠道控制力不强,营销团队服务能力下降,存在营销冲突等原因严重影响了S公司营销整体优势的发挥。因此,针对S公司整合营销存在的缺陷,为应对激烈的市场竞争,为确保S公司营销控制的主导地位,必须顺应时势的发展,力求以双赢、协作为基点进行整合;并在综合分析制约渠道模式选择的各种因素基础上,为其整合营销的重整做出了优化设计。
由于本人理论水平有限,又缺乏实际的市场运作经验,对S公司的整合营销研究只是提出了一个初步的战略分析框架,其中很多具体的理论分析和营销运作方法还有待进一步的充实和研究:1、本文的研究只是局限于国内小家电市场;2、由于篇幅有限,S公司整合营销的预期效益和存在的风险在本文中未加以提及,还需要进一步研究。
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