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扩大内需是我国经济发展的重点。我国是一个农业大国,农村居民占全国人口65%以上,如此庞大的农村消费市场尚未被大规模开发,农村蕴藏着巨大的商机,前景广阔。因而积极开拓农村市场。必然又是我国扩大内需的重点。近年来,各级政府和企业在开拓农村市场方面进行了许多有益的探索和实践,但农村市场仍呈稳中趋淡的态势,农村市场潜力远远没有释放出来。这种现状的存在,笔者认为,没有校准开拓农村市场的战略定位是重要原因。开拓农村市场应该在战略上定位于增加农民收入、加快小城镇建设、加强商业网络建设、开发农村适销对路的工业品和改善农村基础设施等方面。
在工农业产品总体进入买方市场的新形势下,市场体系的完善程度已成为搞活农村市场流通的关键。要把健全和完善农村市场营销网络作为开拓农村市场的重要手段,形成以国有商业为骨干,以县城和小城镇为集散中心,以乡村经营网点为基础,多成分、多渠道、畅通高效的县、乡、村三级“双向”流通网络。坚持国有、集体、个体、私营一齐上。多渠道搞活农村流通。要把符合我国经济发展水平和国情的集市贸易、大篷车、小货郎等传统做法和连锁、超市、代理、配遗等现代化流通方式结合起来,建立起多层次、多渠道、双向高效的农村商业体系,为发展大流通、大市场打下良好的基础。
1.国有供销合作社要利用其农村市场熟、基层网点多的优势,实现与厂家、商家或配送中心的合作,以市场为导向,加强内部管理和股份制改革。继续发挥其在农村市场流通中的主渠道作用。
2.有条件的国有批发企业可以玫制成为现代物流配送中心,通过连锁、租赁、代理等形式,将农村分散无序的商业网点纳入大中型商业企业直销和委托代理系统。同时,积极与生产企业联系或联合,利用连锁商业的规模优势,尽可能降低进货成本,保证产品质优价廉。满足农民消费。
3,有实力的生产企业可以通过与专业配送商合作或自建地区配送中心。卖现产销一体化,在各乡镇发展连锁店、代理商、会员店和配送站,建立连通城乡、辐射周边农村的整体销售网络,以减少流通成本,形成规模效益。
目前,国家实施的“万村千乡市场工程”,已建成验收合格的乡、村农家店速10万个以上,今后应继续加快实施。
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在金融产品不是很丰富的时代,除了银行储蓄之外,凭证式国债无疑是最为普遍的投资工具。如今随着金融市场环境的逐步完善,金融产品不断创新,银行理财产品、保险投资产品、基金、股票、期货、信托、券商委托理财,等等;“你方唱罢我登台”。但是在这些对手的联合抢攻下,凭证式国债的“魅力”依然不减。主要原因还是其投资本金安全、投资期限固定、投资收益固定这三大简单的产品设计特点迎合了广大的投资者有意规避市场波动的投资心理。
由于凭证式国债供求市场的严重失衡,每期多达数百亿元的国债规模往往在推向市场首日的数小时内就被抢购一空。凭证式国债越来越难买到,这就迫使大家要寻求新的投资领域。实际上,凭证式国债简单的产品设计特点也是债券类投资产品的共有特点,它只是诸多债券产品之一,只不过凭证式国债的信用度最高,最安全。其实债券“家族”中还有其他一些债券品种,与其一直“沉迷”在国债投资里,不如转换个思路,考虑一下公司债券。
公司普通债券的发债主体可以是股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司。公司普通债券一般是属于长期投资,大部分为10年左右。
从发债主体来看,大都以基础设施建设和能源类公司为主,而这类公司也具有明显的垄断性质和政府背景,它隐含着政府的信用。在一定程度上,公司普通债和国债一样,都是政府进行融资的渠道。由于一方面公司的实力较强,另一方面又有银行做担保,债券的安全性是很高的。
从债券的收益来看,10年期的利率在5%左右,税后的收益在4%左右。由于银行同期整存整取的产品期限最长为5年,因此,不能简单地判断收益水平如何。从2005年7月之前发行的5年凭证式国债来看,其票面利率是3.81%,期限越长,收益也会相应提高,而10年期的公司债券的年收益若在4%,这个期限的“补偿”仅为0.2%,其吸引力也是有限的。
从实际的销售情况来看,目前公司普通债主要由证券公司来代理销售,而证券公司的客户多为投资股票市场的股民。在市场环境不好的背景下,股票市场的交易比较冷清,股民从股市中退出的资金需要寻找出路,此时收益较为稳健、又有二级市场的公司债券不失为一个不错的选择。而公司普通债的规模比起动辄百亿的国债少多了,所以,证券公司的内部客户在很短时间内就将它们“消化完毕”的情况也屡屡发生。不过,只要有所关注和多留意,我们还是有机会买到公司普通债券的。
未来公司普通债有向短期化和利率浮动型发展的现象,毕竟在宏观经济环境不明朗的情况下,投资者还是倾向于做短期投资的。
债券类投资产品也是一个“大家族”,各种债券之间的差异也是不小的,投资者可以根据自身的投资能力和精力进行选择。债券投资的本质体现了“买入并持有”的投资策略。之所以选择债券,就是想回避掉或不去理会金融市场的波动,宁愿放弃取得更高回报的机会,只求得“省心”,可以说是一种“懒人式”的投资方式。
但是在目前的金融市场发展前景依然不明朗,还有许多不确定的因素。所以,有以下两点提醒建议投资者:一是债券投资在当前的市场环境下,波动性比较高的投资产品,有着更好的投资价值;二是选择债券的时候,可以选择流动性好或期限短的债券品种。虽然凭证式国债在债券产品中的优势仍然明显,但是当凭证式国债成为“稀缺资源”的条件下,把眼界放开阔些,也可以选择公司债券品种进行投资。
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开拓农村市场,除了调整农村经济结构,提高农业产业化水平外。更重要的是加快城镇化进程。加快小城镇建设能够拉动农村市场消费。今天读文网小编要与大家分享的是:浅谈开拓农村市场的战略定位相关论文。具体内容如下,欢迎阅读!
摘要:开拓农村市场是我国扩大内需的重点。开拓农村市场,战略定位准确才能赢。在战略定位上要把增加农民收入作为中心,把加快小城镇建设作为重点,把加强市场网络建设作为重要手段,把开发农村适销对路的工业品作为主要切入点,把改善农村的基础设施作为重要条件。
关键词:农村市场战略定位适销对路
论文正文:
浅谈开拓农村市场的战略定位
扩大内需是我国经济发展的重点。我国是一个农业大国,农村居民占全国人口65%以上,如此庞大的农村消费市场尚未被大规模开发,农村蕴藏着巨大的商机,前景广阔。因而积极开拓农村市场。必然又是我国扩大内需的重点。近年来,各级政府和企业在开拓农村市场方面进行了许多有益的探索和实践,但农村市场仍呈稳中趋淡的态势,农村市场潜力远远没有释放出来。这种现状的存在,笔者认为,没有校准开拓农村市场的战略定位是重要原因。开拓农村市场应该在战略上定位于增加农民收入、加快小城镇建设、加强商业网络建设、开发农村适销对路的工业品和改善农村基础设施等方面。
开拓农村市场,增加农民收入是关键。只有农民的收入增加了,才能提高农民的购买力,农民才会把收入增量转化为消费需求增量,才能使农村市场潜力得到全面开发。
1,抓好农业企业化经营,带动农民增收。农业企业化,就是发展农业生产企业、农产品加工企业和农产品营销企业,最终形成产品生产、加工、营销相统一的农业企业集团。抓好农业企业化经营:一是要在坚持家庭联产承包经营土地制度的前提下,实现土地流转,建立和完善中国农村的土地经营制度,通过组建土地股份公司对农业资源进行优化配置,农民以承包的土地或土地承包权投资八股,按股分红。农民既可在公司劳动,也可根据自愿不在会司劳动。公司根据劳动者的劳动实行按劳分配。
二是要因势利导,创新农业经营主体,大力发展公司制农业企业,尤其是发展集市场营销、引导生产、深加工、完善服务等多种功能为一体的产业化“龙头”企业。将资金、技术、知识、管理、信息等现代生产要素吸引到农业中,运用现代生产方式对资源进行优化配置。
三是要抓好先进农业公司的引进工作,有目的地招商引资,吸引国内外大公司、大企业参与农业开发,提倡与当地公司或农业经营大户进行合资或股份制改造,建立适应竞争要求的现代农业企业。
四是要对农业企业化经营给予重点扶持,解决企业化经营中在资金、人才、服务等多方面面临的困难。 抓好订单农业,推动农民增收。农民居住的分散性、生产方式的封闭性、组织程度的松散性、社会交往与联系的局限性、思想观念上的保守性,使他们难以形成一个紧密的利益集团。农民在走向市场过程中,表现出无奈和困惑,习惯于充当社会利益分配结果的被动接受者。而抓订单农业,则有助于这些问题的解决。
这就要充分发挥各类农业公司、经营大户和其它中介组织的作用:
一是按照先找市场,再抓生产的思路,重点加快培育和扶持市场中介组织,使其成为找订单、签订单的主体。以便确立供需之间稳定的契约关系,降低农民生产的风险和成本,提高经济效益。
二是通过农业公司,使松散的农户组成生产主体,从本地特殊资源条件出发,发展特色经济,实现“一乡一品”或“一县一品”,把特色产品做大做强。
三是各地要培育自己的品牌,加强商标意识,加大宣传力度,把优势产品推出去,提高市场占有率,推动农民收入的增长和农村经济的发展。 抓好农业生产,保证农民增收。要按照市场经济的要求,深化粮棉流通体制的改革,因地制宜调整优化农业品种和品质结构,这是增加农民收入的重要举措。同时,要重点推进主导产业的农业产业化经营,努力培植一批农工贸、产供销一体化的大基地、大“龙头”、大品牌,在农业产业化的进程中,应注意是公司带动和引导农户,而不是代替农户。龙头企业不应大规模租赁农户用地,直接从事农业生产。农村的土地流转主要应在农户间进行,乡镇不得用行政干预和强行收回农民的承包地。以保护农民的土地承包经营权。农村信用社要增加对农户的小额信用贷款,为农户的生产、经营和流通提供资金支持;有条件的地方,还可以试行消费贷款。
开拓农村市场,除了调整农村经济结构,提高农业产业化水平外。更重要的是加快城镇化进程。加快小城镇建设能够拉动农村市场消费。通过小城镇建设,一是拉动钢材、木材、水泥等建材类产品的消费。二是提高农村城市化水平,促使农民的消费观念、消费习惯发生变化,消费需求进一步提高。三是进一步改善农村生产、生活环境,为扩大消费提供基础条件。当前小城镇建设与农村经济社会发展的要求还不相适应。要进一步提高小城镇建设质量和水平,建立特色突出、职能明确、功能互补、布局合理、网络均衡的小城镇体系。小城镇的模式,主要有农业产业化牵引型、现代工业催生型、城市辐射型、市场带动型、旅游开发型、文化促导型等。应根据实际情况,发挥地方特色和区位优势,成熟一个发展一个,在政策制定上,应充分考虑小城镇建设的需要。首先,要尽快完善小城镇的行政管理体制,调动其积极性,使其充分运用各种手段。建设和规划小城镇,促进小城镇的发展。其次,根据实际情况,适当向小城镇政府放权,使其能采取更加灵活的政策,全方位、多渠道招商引资,通过社会增量资金的注入,盘活小城镇的存量资产,以投资促进消费增长。最后,还要改革当前制约小城镇发展的户籍、土地、教育、医疗、社会保障等制度,应当会同有关部门,研究措施,加紧解决,以使农村个体工商户、富裕农民、农业富余劳动力和中小企业向小城镇集中,形成一定的人口和消费规模。奠定小城镇发展的物质基础。
三、要把加强市场网络建设作为开拓农村市场的重要手段
在工农业产品总体进入买方市场的新形势下,市场体系的完善程度已成为搞活农村市场流通的关键。要把健全和完善农村市场营销网络作为开拓农村市场的重要手段,形成以国有商业为骨干,以县城和小城镇为集散中心,以乡村经营网点为基础,多成分、多渠道、畅通高效的县、乡、村三级“双向”流通网络。坚持国有、集体、个体、私营一齐上。多渠道搞活农村流通。要把符合我国经济发展水平和国情的集市贸易、大篷车、小货郎等传统做法和连锁、超市、代理、配遗等现代化流通方式结合起来,建立起多层次、多渠道、双向高效的农村商业体系,为发展大流通、大市场打下良好的基础。
1.国有供销合作社要利用其农村市场熟、基层网点多的优势,实现与厂家、商家或配送中心的合作,以市场为导向,加强内部管理和股份制改革。继续发挥其在农村市场流通中的主渠道作用。 有条件的国有批发企业可以玫制成为现代物流配送中心,通过连锁、租赁、代理等形式,将农村分散无序的商业网点纳入大中型商业企业直销和委托代理系统。同时,积极与生产企业联系或联合,利用连锁商业的规模优势,尽可能降低进货成本,保证产品质优价廉。满足农民消费。
3,有实力的生产企业可以通过与专业配送商合作或自建地区配送中心。卖现产销一体化,在各乡镇发展连锁店、代理商、会员店和配送站,建立连通城乡、辐射周边农村的整体销售网络,以减少流通成本,形成规模效益。
目前,国家实施的“万村千乡市场工程”,已建成验收合格的乡、村农家店速10万个以上,今后应继续加快实施。
由于城乡居民在收入、文化教育、生活习惯等方面的差异,二者对物品的消费要求是不同的,对于同一物品,农村居民往往追求耐用、实用、低价住,而对物品的外观、功能的多样性等则没有太高的要求。也就是说,农村与城市是两个有差别的市场,供应于农村地区的物品应该适应农村市场的要求。然而长期以来,我国绝大多数工业企业只把生产营销的重点放在城市,在开拓农村市场时,则简单地把一些城市消费的产品搬到农村去,或者把积压商品拿到农村去处理,而没有研究农民的消费心理、消费特点,去生产适合农村市场需要的产品。工业企业所设计的产品主要是从城市居民的要求出发,考虑农村居民要求的甚少。从而造成了农村适销对路的产品不多。
尤其是一些现代家电耐用消费品。其种类、档次、功能、操作等都不能完全适应农民的实际需要。功能太多,农民用不上;操作复杂,农民不会用;说明书大都是英文字母,农民看不懂;多功能、高档次又提升了价格,农民买不起。就彩色电视机而言,农民实际上只需要几个基本的频道就够了,用不着几十个甚至上百个频道。如果把多频道、多功能的彩电还原为几个频道、单功能的彩电,则不仅能够满足农村居民的要求,面且可以大大降低彩电的价格,扩大彩电在农村的消费量。因此,工业企业对农村市场需求要加大关注和采取相应的行动。
1.调整工业企业的经营理念,面向农村市场定住。工业品供给者首先要调整经营理念,充分认识农村市场潜力对推动工业品生产发展的重要性,把农村作为一个重要的市场采开发,确立“农村定位”与“城市定位”并重的经营思想,确立城乡差别市场的经营策略,把占领农村市场真正作为企业经营和发展战略的重要组成部分。 调整工业产品结构,适应农村市场需求。在面向农村市场的基本定位下,工业企业在产品的设计上应增强产品的耐用、安全、朴实、轻便等特性,强化产品的主要功能。去掉一些不必要和农民不常用或用不上的功能,砍掉一些附加功能,以此来降低成本和价格。在此方面,海尔集团已经有了成功的尝试。
海尔集团在开发农村家用电冰箱时,一是把现有的功能大幅度削减,从而降低了价格;二是把压缩机重新改造,适应低中电压带波动,结果在农村市场的销路很好,其在农村市场的占有率大幅度上升。 研制开发具有农村特色功能的新产品,主动抢占农村市场。提供给农村的工业品。除了在原有的城市型产品基础上缩减不必要的功能以使其适应农村的消费实际外,还应采取积极策略,开发具有农村特色的农村型产品,并根据不同地区农民生活习惯的差异。开发不同类型的产品。海尔集团开发出来的农村型洗衣机就是一个成功的典型。海尔集团的经营者了解到在农村一些地区,农民常常需要清洗带泥土的红薯,于是改进洗衣机排水口设计,生产出一种排泥沙能力强、可用于洗衣物和红薯、土豆的特型洗衣机,结果大受农民欢迎,销路大畅。
不仅开拓了农村市场,满足了农民的需要,而且给企业带来了效益,获得了企业与农民“双赢”的结果。又如宜春市工业技术研究所四海公司生产的“家庭水厂”农户家用自来水供应设备,因水压较高。特别适合养猪场用水和冲洗场地。投放农村市场以来,已取得比较可观的经济效益和社会效益。再如,康佳集团公司针对农村电压不稳定的特点,改进产品设计,生产出一种稳压性能强。可在较宽电压范围内正常工作的彩色电视机。深受农村消费者欢迎,销量大幅度增长。这些例子再一次证明:没有绝对疲软的市场,只有不适销对路的产品。在改进产品性能设计,生产农村市场适销对路的产品方面。我国工业企业刚刚开了个头,还大有文章可做。实践证明,只要产品对路,符合农民的收入和消费实际,农民是舍得花钱购买和消费的。过去农民不消费,不一定是不愿消费,而是买不到想要的商品。在国家惠农政策和农产品涨价“双轮”驱动下,我国农村这个前景广阔的消费“超级市场”已发出启动信号。
农村基础设施建设严重滞后,是制约农村市场开拓的重要因素。这方面最典型的例子是对家用电器消费的制约。如电视机、洗衣机、电冰箱、电饭锅等消费品,必须在具备了电的外部条件下才能完成消费。如果没有电这种基础设施,即使收入很高,购买和拥有了这些商品。也无法实现对它们的消费。另外,对电视机的消费还需要有电视信号,对洗衣机的消费还需要自来水系统。如果不具备这些相关的基础设施,也无法实现消费。目前,我国还有相当一部分农村没有通电,即使通了电的农村地区,也存在着电网老旧、电压不稳、电价高昂等不合理现象。农村地区电视信号微弱,有的甚至接收不到电视节目,使电视机成了摆设;有近一半的农户没有自来水。这些公共基础设施的不足,极大地制约了农村居民对彩电、冰箱和洗衣机等的消费。一些地方的农民在购买了洗表机后由于没有自来水系统而被迫将洗衣机当盛米的容器用。
因此,必须加快农村道路建设,争取由“村村通”发展到“户户通”;实施农村电力改造,实行城乡同电同价制度;完善农村电视信号网络,争取户户通上有线电视信号;推进“自来水工程”,争取村村有水塔。可以制定优惠政策,鼓励相关企业投身农村市场开发、搞基础建设,也可以用财政投资、银行贷款、外资、股份制、转让土地使用权等多种形式,搞活农村基础设施投资主体,必要时还可发行农村债券和彩票,以筹集社会闲散资金。支持农村基础设施建设。只有改善农村消费环境,才能扩大农村消费规模,促进彩电等家电类商品在农村的销售。
2011年1月5日,国务院******主持召开国务院常务会议,决定实施新一轮农村电网改造升级工程。由此农村用电负担将进一步减轻。这一重大举措符合开拓农村市场的准确战略定位,必将对开拓农村市场产生重大而积极的影响。
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我国房地产市场经济的作用,已经逐渐的被认识到,并对其进行了一定程度上的支持,使我国的房地产经济得到了很大程度上的提高。随着我国对房地产需求的持续增长,其发展潜力也是特别大的,因此,更加速了房地产市场进步。今天读文网小编将与大家分享:房地产市场经济如何促进我国财政税收管理相关论文。具体内容如下:
房地产市场经济如何促进我国财政税收管理
社会的进步与发展是我国当前必须适应的环境,21世纪以来,我国的发展速度越来越快,在这一时代,我国的经济水平不断提高,科学技术也不断进步,因而当前我国已经迎来了全面建设的关键时期,尤其是社会主义市场经济的发展,给我国带来了前所未有的机遇,促进着我国各方面的进步和发展。在这一背景下,我国人民的生活质量和生活水平得到了显著的改善,人们对居住环境的要求越来越高。
我国的各大企业在这一时期,也在潜心发展,试图抓住新时期的机遇,促成更大的发展,因此其也在着力进行着企业规模的扩建、市场覆盖面的拓展,这对房地产产业的发展,也是一个有益的刺激。另外我国的公共事业建设也在如火如荼的进行,我国已经开始了全面建设的工作,因此房地产企业有了更多的用武之地,其发展速度越来越快,发展潜力越来越高。在这一前提下,我国的房地产企业都在积极的抓发展机遇,进行大规模的发展,并取得了令人瞩目的成绩。
经济的建设是我国当前建设的中心,因而我们必须要关注这种经济形式的发展,使其对我国的建设事业做出更大的贡献。财政税收是我国经济建设的基础,因而本文就从房地产市场经济对我国财政税收的促进方面展开讨论,希望能使房地产市场经济的作用,得到更为充分的发挥。
社会在发展,人们的生活水平也在不断的进步,企业的发展需求也在不断增长,因此,当前社会对房地产的要求越来越高,房地产市场获得了前所未有的发展机遇,在这一时期,我国的房地产市场十分活跃,据不完全统计,我国房地产市场的交易额,正在以每年百分之五以上的速度增长,这对我国经济增长的支持是十分巨大的,而在经济增长的同时,其需要缴纳的税款也在不断增长,因而,这对我国税收收入的增长是一个巨大的帮助。
另外,房地产产业涉及到工程的开展、设备的购置、人才的引进、材料的流通以及市场中的经营等多个方面,能在整体上带动我国经济的发展,在多方面对我国的经济建设提供帮助,因此这本身就能对我国的税收增加,提供更大的增长空间。最为重要的是,房地产企业的工程开发,本身就是一个持续性长、资金耗费量大的建设过程,因而,这其中也会产生大量的税收,帮助我国税收收入的增长。综合这多方面来看,房地产市场经济的发展和进步,是能有效促进我国税收收入增长的,但是就我国目前的状况来看,我国房地产市场经济的税收促进作用还没有的到完全的发挥,因而我们要设法解决这一问题,充分发挥房地产市场经济的作用,为我国税收管理的加强,提供更为切实的保障。
对于这一问题,笔者做了大量的调查和研究,翻阅了大量的文献,并对国外先进房地产市场的运营方式做了考察,提出了一些解决此类问题的相关方案,希望能为我国此类问题的解决提供更多的理论支持,助力我国房地产市场经济的发展,助力我国税收事业的进步,进而使我国的发展和建设,能得到更多的财政支持。笔者总结的方案,主要有以下几点:
1.1、以财政政策刺激房地产市场的进步
房地产市场经济发展对我国税收的意义,上文中笔者已经做了详细的阐述,房地产市场经济的发展,在我国当前的环境下越来越快,而且随着我国发展的深入,其发展潜力也越来越大,因此对于我国的房地产市场,我们应当持支持的态度,以令其能够快速的发展,进而促进我国各方面事业的进步。房地产市场是一类针对建筑物的市场,其资金需求量大,大数额经济流动多,要对房地产市场形成有效的支持,政府应该注重财政方面的支持,使我国的房地产,能在财政上放下负担。首先,政府应当投资房地产市场的开拓。在市场经济下,市场的规模以及企业所占的市场份额,是影响企业市场发展的根基,我国的房地产市场更是需要广阔的市场,需要更大的市场份额,因而在财政上投资市场的开拓,能有效的促进房地产市场的进步。
其次,要支持其工程的建设,房地产工程的建设,是其发展房地产市场所必须的,因而,房地产工程的建设,可以说是房地产市场发展的关键,所以政府的财政政策,要鼓励其工程的建设,使其进步和发展能有更大的经济支持。最后,政府的财政政策,还应支持其改革和发展事业,当前房地产市场的发展需要的资金额比较大,因而难以有更多的资金进行改革和发展,但是这种缺乏改革的市场,是难以有效适应时代变化的,所以,我们还要定向投资市场的改革和发展,使其能够快速的适应我国各方面的发展,也是其更具有发展的可持续性。房地产经济的税收促进作用是十分大的,因此促进其发展和进步,并不是一种负投资,其利润回报前景是十分可观的。
1.2、保证房地产市场的健康有序运行
我国房地产市场经济的作用,已经逐渐的被认识到,并对其进行了一定程度上的支持,使我国的房地产经济得到了很大程度上的提高。随着我国对房地产需求的持续增长,其发展潜力也是特别大的,因此,更加速了房地产市场进步。但是,这种房地产市场发展的高速度,使得其问题也越来越多,市场的发展平衡性呈现出不足的倾向,制约着我国房地产市场的进步。因而,在大力支持的条件下,我们还要对其进行一定的规范和引导,保证其能健康有序的发展,为我国的税收事业,做出更大的贡献。
随着房地产市场的进步,其对税收的促进作用也越来越强,因而房地产企业的地位越来越高。当前,我国的房地产企业必须的保证发展的情况下,意识到自身的作用和责任,使自身的促进作用越来越大,也使自身的发展越来越快。因此,在发中,房地产企业也应当注意相关的问题。
2.1、保证发展的健康有序
随着需求的增加,我国的房地产价格越来越高,因此价格问题成为了制约房地产市场发展的重要因素,而在当今,房地产的价格问题也遭到了广泛的批评。因此,我们的房地产企业,必须要保证市场发展的健康有序,不哄抬价格,不囤货等,良心经营、诚信发展,使市场的发展保持活力和空间,为自身的发展提供持续性的保障。
2.2、保证经营的廉洁高效
市场经济的发展对我国各项事业的进步都有着强大的促进作用,但是其带来的问题也是不容忽视的,这其中,其带来的拜金、唯利主义的问题就容易使企业的发展中存在中饱私囊等贪污现象,制约企业的进步。房地产企业涉及资金量大,因而更应该注意这一问题,采取措施保证经营的廉洁高效。
房地产市场经济在当前的发展速度越来越快,而更是有着强大的发展潜力,因此其对经济的促进作用是十分明显的,而在市场经济的今天,其对我国税收的促进作用也十分明显。本文笔者就针对这一状况,分析了相关的问题,希望能为这一问题的研究提供帮助。
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所谓市场定位,就是根据竞争者现有产品在市场上所处的位置,针对消费者对该产品某种特征或属性的重要程度,强有力地塑造出本企业产品与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象,并把这种形象生动地传递给消费者,从而使该产品在市场上确定适当的位置。也可以说,市场定位是塑造一种产品在市场上的位置,这种位置取决于消费者或用户怎样认识这种产品。。以下是今天读文网小编为大家精心准备的:论我国房地产企业市场定位策略研究相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读:
论我国房地产企业市场定位策略研究全文如下:
(一)我国房地产业的发展历程
在建国之前,我国的房地产市场,特别是其中的二手房市场,已经有了蓬勃的发展。在建国之后,按照当时的政治经济形势,国家采取了计划经济体制,从1949年到1978年改革开放以前,房地产的流通、消费是采用计划分配的方式来进行的,不存在房地产商品的市场交易行为。这一段时期中,我国的房地产业处于一个沉寂状态。
1978年,我国开始了由计划经济向市场经济过渡的经济体制改革,作为市场经济的一部分,房地产市场的复苏和发展很快被提上了日程。发展至今,尽管发展过程中有过起落,但从总体上来说,我国的房地产市场经历了一个快速的发展过程,这个过程可以分为三个阶段:
1.房地产市场复苏(1980--1991)
中国住宅和房地产业的发展是从城镇住房制度、城市土地使用制度和房地产生产方式的改革开始的。1980年4月份,邓小平就城镇住宅体制改革的框架思路作了重要讲话,绘制出了我国住房新体制的基本蓝图,拉开了住房制度改革的序幕。沉寂已久的中国房地产市场开始逐步复苏。为了推动房地产市场的健康发展,我国政府不断进行房地产业法律法规的建设完善工作。这一系列举措,加快了我国房地产市场的启动。我国房地产市场环境逐步走向规范并得到了法律上的保障,这一阶段主要是为后来房地产市场的快速发展打下制度和规范基础。
2.房地产市场波动调整(1992--1995)
1992年到1994年,我国房地产业经历了一个巨大波动。在邓小平南巡讲话的推动下,加上国内有利的政治经济环境,房地产市场得以急剧发展。由于政府对国民经济发展估计不足、调控不力,导致全国经济过热。房地产业也在1993年形成了以海南房地产热潮为代表,全国范围内的泡沫现象。1994年,政府开始对国民经济进行全面宏观调控,房地产业作为先导产业,遭受冲击最为严重。经过1995年的宏观调控深入进行,国民经济稳步着陆,房地产业也开始止跌回升。此后,国家开始严格控制高档房地产项目的开发,将房地产业的发展方向引向住宅开发。此后,我国房地产市场开始步入一个理性、平稳的发展阶段。
3.快速发展(1996—2011)
1998年国务院发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知》,该文件提出:取消住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;调整住房投资结构,重点发展经济适用房,并对其给予一定的政策扶持;发展住房金融;加强住房物业管理。这一文件,明确了城镇住房制度改革的指导思想、目标和基本原则,为我国房地产业的发展提供了明确的方向和道路。
住房制度改革的不断深入,为房地产市场的发展提供了更为广阔的空间,并使住宅消费成为了我国当前扩大内需、拉动经济发展的一个新的经济增长点。
(二)当前我国房地产业发展现状
1.市场逐渐走向成熟
伴随着国家经济结构调整的步伐,提高第三产业在国民经济中的比重成为了我国经济结构调整的重点。国家因此制定完善了一系列相关的法律法规、产业政策,为房地产市场的发展提供良好的环境。另外,各种相关产业的逐渐发展成熟,以及从业人员资质考核审查体系的逐步建立,都为我国房地产业的快速健康发展打下了良好的基础,房地产市场也在这种环境下逐步走向成熟。
同时,随着城市土地拍卖进程的加快,政府对开发企业土地储备管制的逐步放开,房地产业势必走向寡头垄断。小的开发企业由于缺乏土地储备且资金匮乏,将逐步退出市场;同时大房地产开发商在信用和资金方面的优势得到确认,发展得越来越强大,这在另一方面也保证了市场上产品的质量和责任担保。
2.个人消费成为主流
房地产市场的放开,住房实物分配制度的取消,实行住房分配货币化的逐步推行,大大刺激了个人购房消费的欲望。房地产市场上个人消费的比例节节攀升:1986年个人购房比例为17%;1997年,这一比例提高到64%;到2011年,全国诸多省份个人购房比例都已经超过九成。个人已经完全成为了我国房地产市场的消费主体。
3.二手房市场趋于火爆
随着城市化进程的加快,以及大规模旧城改造工程的展开,将大量的原来有住房的城镇居民推向了市场。这些市民手里握有政府的补贴,他们加入市场,不仅仅刺激了新的生活社区的开发,同时也带动了二手房的交易。同时由于城市新增外来人口的增加,也刺激了二手房市场的发展。北京、上海、广州等城市的二手房交易量逐年大幅增长。
4.形成了以开发商为主体的住房供应体制
随着住房商品化的发展,开发商成为主体的住房供应体制,政府主要承担微利房及廉租房的供应,而单位则已经基本上退出了住房供应系统。开发商在政府政策引导及金融机构的支持下,依法筹集资金并投入商品房的建设和营销,自主经营、自负盈亏、自担风险、自求平衡、自我积累,逐渐成为房地产供应的主力。
5.商品房空置现象仍然严重
目前竣工面积数量和销售面积之间的差额来看出,目前二者之间的差额在逐渐缩小,但是商品房空置现象仍然比较严重,分析起来主要有两个原因:一是住宅价格大大超过了城镇普通居民的支付能力,最庞大的普通消费群体的需求未能得到有效满足;二是在开发过程中忽视消费者的实际需求,开发出的住宅无法满足人们的实际生活需要。目前积压的住宅基本上都存在设计、选址、规划上的严重缺陷,面对强大的竞争对手,产品滞销也成了自然而然的结果。
(三)市场定位对房地产策划的意义
1.市场定位有利于开发商把握市场脉搏,锁定目标市场市场定位可以使开发商及时了解市场状况、消费者消费倾向、市场供需状况、竞争对手情况,从而预测市场走势,为企业确定今后经营方向、制定发展战略、获取潜在市场份额提供可靠依据。
2.市场定位有利于开发商评估市场风险与收益
面对风云多变的市场状况及日趋激烈的市场竞争,众多开发企业都迫切想了解在开发过程中可能遇到的市场风险、政策风险、金融风险,以及项目收益情况。前期策划有助于开发企业在开发前期对风险与收益做出评估,从而制定正确的开发战略。
3.市场定位有利于房地产企业改善经营管理,提高市场竞争力目前许多房地产企业经营不善,房子盖好了,但却因过时而卖不出去。究其原因很大一部分就在不懂市场,不重视市场定位,在瞬息万变的市场竞争条件下或盲目经营,或束手无策。而只有通过市场定位尽可能地去了解市场,预测市场变化规律,掌握市场行情,才能满足市场需求,提高企业市场竞争力。
4.市场定位有利于各专业协同合作
房地产专业分工越来越细,项目开发涉及到工程、设计、营销、物业管理等不同专业,是一个典型多专业协同合作系统工程。前期策划的重要作用之一就是为各专业协同合作提供平台。比如建筑师根据前期策划案能够了解他所设计的住宅是为什么人做的,这些人有什么喜好和要求,便于指导其设计工作及与其他专业的沟通与交流。
(四)论文研究的主要内容、研究方案
1.论文研究的主要内容
(1)房地产项目市场定位的概念及发展。目前许多人混淆了市场定位和目标市场两个概念,认为目标市场即市场定位。本文先从房地产、房地产业以及房地产市场的概念入手,逐步引出了房地产市场定位理论的相关内容,通过对房地产市场定位概念的界定,明确了市场定位与目标市场的关系。同时,还阐述了房地产项目市场定位的现状,从而强调本文研究的重要性和必要性。
2.从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、企业经营目标、消费者、物业管理、信息技术、政策法规等主要因素进行分析,罗列出上述因素对市场定位的影响情况,从而保证在对项目进行市场定位的过程中做到有的放矢。
3.房地产项目市场定位案例。
按照房地产项目市场定位的准则和流程,分别从项目基本情况、项目市场研究、项目市场细分、楼盘概念的导入、目标市场以及项目市场定价等几个方面入手,实践证明只有对市场进行切实有效的分析研究,充分了解市场的需求情况,对市场进行科学的分析预测,同时通过了解竞争对手的情况,发现市场的空白点,并结合项目和公司的实际情况,才能为项目定好位,开发出适销对路的楼盘,房地产企业才能在激烈的竞争环境中立于不败之地,成为行业的领跑者。
2.论文研究方案
(1)通过对房地产项目市场定位概念、准则、流程的研究,找出市场定位的关键点,以及影响它的各个因素。
(2)利用对各种因素分析的成果,对具体案例项目的市场定位进行研究。
二、我国房地产项目市场定位的现状与存在的问题
(一)我国房地产项目市场定位的现状市场定位与房地产结合起来在我国已有十多年了,在房地产市场营销的过程中起到了重要作用,给市场也带来了双面影响。
随着消费者生活水平的提高,人们对住宅的要求也越来越高,房地产企业的准确市场定位为创造销售的制高点起到了决定性的作用。目前房地产业准确的市场定位推动房地产市场向前发展综合起来主要体现在以下几点:
1.找准细分市场
细分市场是房地产市场定位的起点,这在中小型房地产企业中体现最明显。即使不是名牌产品所开发的房地产在市场上同样受欢迎,这一点运用得最成功的要属上海的建安房产。由于他把房地产市场细分为特定的客户群—单身,这样其单身公寓在未正式投放市场时就已经预售完毕。
2.为房地产品打造竞争性的卖点
房地产市场在竞争日趋激烈的今天,越来越多的企业注重在产品的本身和附加值上加以再定位,重申产品与众不同的特色。比如文化定位突出商品房所蕴含的文化氛围;智能化定位突出小区的设施和物业管理的智能手段;概念定位突出感性消费时代的概念营销,潘石屹的现代城就是把SOHO定位于消费某种观念、某种期待、某种联想和某种荣誉,所以在开盘售楼不到一个月40亿的销售额马上回笼。这些开发商的成功得益于能为产品创造竞争性的卖点——市场定位。
3.房地产定位模式呈动态发展
定位是一个动态的过程,它随着市场环境的变化而变化,任何一家房地产公司不可能满足所有消费者的需求,它只能以市场上部分的特定顾客为其服务对象,因而,它的定位模式是变化着的。如:在文献检索和实习过程中发现,长沙的融城苑就是最典型的一例,他首先市场定位在中高档商品房上,但长沙当时就有好几十家房地产公司定在同一目标市场上,因而,竞争相当激烈,在市场空隙很小的情况下,融诚苑将定位模式改变,将项目开发定位在与经济适用住房市场上,而且偏向于中低档房型。这一模式的改变为公司带来了相当可观的市场,同时也为国家推行的住房制度改革作了贡献。
(二)房地产市场定位存在问题
当房地产处于卖方市场时,开发项目的定位朦朦胧胧,人们不太注意,定位的偏差对投资回报率的影响还不大,随着市场经济的全面展开,卖方市场变成买方市场,开发项目的定位就凸现出来,定位适当与否,直接影响营销,影响资金回报率。当前商品房空置率很高的一个主要原因就是市场定位缺乏科学性造成的。主要体现在以下几点:
1.产品定位不准
目前房地产市场存在着产品定位不准的现象,主要表现在:大量建设房地产的同时却出现大量的空置房;住宅建设向大型化、高标准发展而普通实用型的住房却并没有得到重视。
2.重视创品牌而忽视定位前瞻性
很多的房地产企业很注意自身的品牌建设,但是往往忽视企业自身内部管理的建设。在房地产市场定位中,缺乏定位的前瞻性,导致只重视创建品牌的过程中“内力”不足,从而影响到房地产品牌的建设。
3.缺乏定位的全过程管理
市场定位过程包括从市场调研到项目立项,从产品的细分到市场营销策略的运用。每一个过程都应该涉及到定位问题,但是由于有一些房地产企业在管理方式和经营理念上还存在着不足,因而在某个阶段可能忽视定位。
4.对再定位不敏感
由于企业在发展过程中,采用有效的市场战略,占领市场,但是由于市场定位不准确,对企业的发展会产生较大的负面影响。因此,企业需要对市场重新定位,但是就目前状况而言,有很多的房地产企业却忽视了这点。
5.缺乏战略规划
目前,很多房地产公司普遍未能从长远角度把握对市场的分析,没有充分考虑市场定位的影响因素,从而不能把市场定位提升到战略的高度来对待。营销过程中仅仅是简单地跟随房地产市场竞争的潮流被动零散地运用广告、宣传、概念、改善服务态度等促销手段,这与房地产公司发展要有精确定位和周密的总体策划的要求格格不入。
(一)房地产项目市场定位
1.房地产项目市场定位的准则
市场定位准则被营销学家认为是市场定位成功与否的关键,在定位理论发展中起着决定性的作用,归纳起来有以下四点:
(1)受众导向准则
房地产项目市场定位的重心在于消费者心灵,对消费者的心灵把握得越准,定位策略就越准,定位策略就越有效。有的学者提出了消费者的五大思考模式,并分析了信息传播不能到达消费者的原因及无法占据消费者心灵的根源。这一定位理论的最新研究成果告诉我们,成功的市场定位取决于两个方面:一是项目如何将定位信息有效地传达到消费者脑中,二是定位信息是否与消费者需要相吻合。也就是说,市场定位必须为消费者接收信息的思维方式和心理需求所牵引,必须遵循受众导向原则。
例如:有一个人要推一个“完美”的楼盘,那么,他向工薪一族介绍时就不能只说它有多少高级豪华会所,向二次置业的人士介绍时就不能只说它不带电梯,分摊面积少,向富豪介绍时就不能只说它有多条公交线通达市内各地。论文格式工薪家庭最关心的是管理费和分摊面积的多少;二次置业的人士多是想改善居住的环境,他们当然希望多点绿化面积和有电梯;富豪多数都不会去关心是否有公交线路到楼盘,甚至不想有公交车到达,他们只在乎环境是否优美,配套设施是否完备。如果此人能掌握每一个购房者的所思所需,投其所好,必然一矢中的。
因此,要突破信息沟通的障碍,打开消费者的心智之门,关键是要想消费者所想,要千方百计使传播的信息变成消费者自己想说的话,让他在听到项目的宣传和参观楼盘时感觉满意,由此认为:这正是我所需要的,这正是为我专门设计的。只有这样,才能让他们产生亲切感、认同感、信任感,从而接受产品,最后产生购买欲望。受众导向原则,实质上就是如何突破传播障碍将定位信息进驻消费者心灵的原则,也是不断强化消费者满意程度的原则。
(2)差别化准则
广告的空前泛滥,使得消费者每天接触到的信息难以数计。面对各式各样的房地产广告,消费者往往会不知怎样选择,即使看中了某个楼盘,很快又被其他更新的楼盘所吸引。市场定位就是通过各种媒体和渠道向目标市场传达楼盘的特定信息,使之与对手楼盘的不同之处凸现在消费者面前,从而引起消费者的注意。当目标定位所体现的差异性与消费者的需要相吻合时,你的楼盘或品牌就能留驻消费者心中。
通过对大量案例的研究,我觉得定位中的差别主要来自于以下几个方面:
a.楼宇质量:你的楼盘选择的用料(包括建筑用料和装饰材料)是否比别人更好更经久耐用?能否作出保证?
b.建筑风格:你的楼盘是否符合消费者住宅时尚的追求或特别的审美要求?
c.交通:你的楼盘出入的交通是否更为方便?
d.舒适:你的楼盘的小区的绿化环境是否能让消费者觉得更为舒适享受?
e.价格:楼盘的价格是否更为优惠?是否像楼盘本身一样具有吸引力?
f.物业管理:楼盘以后所提供的物业管理服务是否比对手楼盘所提供的更为优质和完善?
g.升值潜力:购买了你的楼盘,究竟能给买家多少潜在利益和好处?
当然,定位中的差别因素远远不止这些,它还包括很多有形或无形的因素。你与对手楼盘的差别越多,你便掌握更多的定位优势,楼盘形象也会越突出。可见,要想在消费者心中留下深刻印象,唯有一种途径——与众不同。
(3)个性化准则
楼盘与楼盘之间的某种差别,是可以经过调整经营策略和不断努力来缩小或同化的。顾客选择楼盘时,他们在理性上会考虑楼盘的实用性,同时他们也评估不同楼盘所表现出的个性。当楼盘表现的个性与他们的自我价值观相吻合时,他们就会选择该楼盘,并用该楼盘体现自己的个性。而有效个性化的各项原则,就是要符合重要性、明晰性、优越性、可沟通性、可接近性、收益性等条件。
例如:广州奥林匹克花园,它将“体育运动”概念导入该楼盘,给该楼盘赋予了旺盛的生命力与鲜明的个性,大大提升了楼盘的品位,一改过去那种“完善的会所+创意的房型=优秀的小区”的千篇一律的模式,使该楼盘的促销宣传的主题十分鲜明、突出,富有号召力,而且使促销活动,尤其是其中的广告、公关活动创意空间十分广阔,以体育明星、运动会等作促销显得顺理成章。
(4)动态调整准则
房地产企业是社会系统中的一个子系统,它的经营活动自然受到环境的制约。动态调整原则认为;在变化的环境中,今天处于第一的企业不能保证明天依然能站鳌头。新的变化因素可以在转瞬之间将一个强有力的公司推入狂澜。因此,企业只有不断调整自己的目标、产品领域、技术与管理等等,方能适应环境的变化。作为重要的营销策略,定位的动态调整自然不可避免。
动态调整原则要求企业在变化的环境中,抛弃过去传统的以静制动,以不变应万变的静态定位思想,要在变化的环境中不断调整市场定位及其策略。
2.制定竞争目标
成功的发展商总是善于制定和调整市场导向的竞争目标来适应不断变化的环境,他们懂得如何在目标、资源、技术和机会之间寻求发展并保持平衡。竞争目标的制定有助于所有参与项目发展的员工向着同一方向努力。
(1)目的与动机
目的与动机对于任何一个项目都是十分必要的,它是发展商制定战略竞争目标的主要内容之一,也是项目市场定位的前提。每个经营者都应把目的与动机提高到一种战略高度。如果忽视了这一战略高度,则是非常危险的。
(2)现状及趋势分析
确定了动机、目的、范围及方法之后,接下来,就必须进行现状及趋势分析,以发掘潜在的问题和机会。这个阶段须注意的问题,包括项目基地特性条件(例如交通运输、公共设施、产业结构等)、相关法规限制(例如土地法规、城市建设法规、税务法规等)、房地产市场特性(例如供需状况、产品形态、竞争情况),以及相关的财务条件(例如造价、售价、融资机会及成本等),还有市场容量和潜力。我觉得只有清楚了解到楼盘所在区域的一切,你的楼盘的定位才会更接近消费者的心。
(3)明确竞争目标
竞争目标的确定应建立在对市场机会和竞争优势的分析基础上,而不能主观臆断。一个房地产项目目标可能不只一个,如利润、销售额、市场份额的增长等。目标的制定要协调一致,不能相互矛盾,也不能不分主次放在同等重要的水准上。同一个时期要求较高的市场份额,又要求当期最大利润,这是不现实的;要高速增长又要最低风险,这是不可能的。
3.分析消费者心理
目标实现过程实际上是满足目标消费者需要和欲望的过程,然而在众多的可供选择的楼盘中,如何让消费者选择你的楼盘?如何在消费者心中树立独一无二的形象?这就要求发展商通过市场调查了解消费者的需要、购买动机以及影响购买的各种因素,以便在市场定位中占领有利的竞争地位。
任何购买行为都是由动机支配的,而动机又是由需求激发的,当消费者受到某种内部或外部的刺激后,他就开始意识到一种需求。消费者的需求是多种多样的,因而产生的购买动机也就不一而足,而只有最强烈的购买动机才会导致购买行为。
4.选择目标市场
市场包含着无数的消费者,因而包含着不同的、千差万别的需求形态。任何一个楼盘,无论其规模如何,它所能满足的也只是市场总体中十分有限的部分,而不可能全面满足。市场中的失败教训,使人们逐渐认识到:与其全面出击,不如集中力量对准一个特定的目标发动总攻。
(1)市场细分
所谓房地产市场细分,是指人们依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯,将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程,其中每个消费者群即为一细分市场。发展商通过市场调查和市场细分将会发现尚未被满足的顾客群体,如果发展商能够根据这一顾客群体的需求特征设计出独具特色的楼盘,将会获得巨大的成功。不同的消费者由于年龄、性别、收入、家庭人口、居住地区、生活习惯等因素的影响有着不同的欲望和需求。市场细分实际上就是将异质市场划分成若干同质市场的过程。成功的市场细分意味着企业在明确的细分市场上满足现有顾客和潜在顾客的某种需求。
(2)选择目标市场
房地产市场细分有很多方法,但不是所有的市场细分都是有效的。而使用的细分变数越多,分出的子市场也就越精确,当然所包含的消费者也就越少,开发商要付出更多的代价。究竟多大的细分市场最为有效,要看划分出的目标市场是否符合以下原则:
a.可衡量性:即细分市场的购买力和规模大小可以被测量出来;b.可进入性:即细分市场的容量能够保证企业获得足够的经济效益;c.可盈利性:指房地产经营企业所选定的细分市场的规模足以使本企业有利可图;d.易反应性:指细分市场必须在市场营销组合变动的反应方面呈现出差异。以上四个标准仅仅是满足了企业选择的基本条件,除此之外,企业还要分析评估细分市场,看它是否最适合自己。
如果细分市场正符合开发商的目标,开发商就会决定其是否拥有在此细分市场成功所需的实力。每一个细分市场都有一些成功的要素,当缺乏或无法即刻获得竞争优势,则不宜介入这一市场。无论怎样,市场细分及目标市场选择作为企业营销战略的核心组成部分无疑为企业寻找机会、建立优势创造了条件,因此,它的重要性已经越来越受到企业的重视。
5.明确竞争优势
市场细分后选择目标市场,还必须了解竞争对手的情况。俗话说:“知己知彼,百战不殆。”发展商必须经常将其定位、产品、价格和促销手法与其他对手楼盘相比较,通过这种方法,可以找出其竞争优势和不足之处,从而在消费者心中确定其优势。同时,也利于当对手发起攻势时,可及时作出有效措施。
(1)识别你的竞争对手
发展商在了解自己楼盘优劣的同时,也应该全面、充分地掌握竞争对手楼盘的优势和劣势,这样才可在制订营销策略时做到收放自如,让自己的项目在激烈的市场竞争中脱颖而出。而且在进行此类分析时往往只注重正在发展的项目。其实,分析潜在项目往往更重要,因为当你的项目推出时,这些潜在者就可能成了真正的竞争者。这其中,分析竞争对手是为了进行针对性比较。营销的关键是扬长避短,只有通过比较才能把“长”与“短”清清楚楚地搞明白。分析畅销楼盘则主要是为了借鉴和学习,看一看哪些方法是对自己有帮助的。
(2)从比较中建立竞争优势
对市场可能的和潜在的竞争对手进行深入的透析,接下来的工作便是在与竞争对手比较的过程中建立自己的优势,以寻找占领该市场的最佳立足点。开发商要对自己的能力有一个正确的评估,然后与竞争对手加以比较,找出两者的差距,发现企业现有能力存在的问题,明确企业的优势和劣势。企业要与竞争对手正面交锋,我觉得应具备下列优势之一:
a.资源优势。包括人力、物力、财力等,如果开发商能以较少的成本获得较佳的资源,无疑具备了供应上的优势。例如上市房地产公司具有融资优势等。
b.规模优势。由于开发商生产经营规模较大,开发商的费用成本分摊下去可以导致销售费用率明显降低。
c.产品优势。楼盘的建筑质量、建筑风格、小区环境和配套设施等能满足消费者的多层次需求,则其产品优势较为明显。
d.品牌优势。若开发商品牌知名度高,声誉良好,其产品就更易被消费者接受,开发商还能利用该品牌成功扩展到其他市场。
我觉得上面所述各种优势,开发商无需也不可能面面俱到,只要有其中一方面的胜人之处,就可以从这里下手,进行定位。开发商以其鲜明化的特征吸引了不同需求的消费者,又避免了同业的正面竞争,这正是明确开发商的目的所在。
6.寻找最佳切入点
当发展商选准了细分市场,明确了自身竞争优势之后,使用你的优势与消费者的需求结合起来,转化为消费者的正吸引力,这就是市场定位,但这也要讲究策略。
(1)先入为主策略
先入为主策略是指当发展商找到一个全新的目标市场后,即趁热打铁,抢先确立自己产品的领导地位,使后来者只能步其后尘。问题是发展商如何从消费者的心理出发,推出新产品第一的概念。如果仅从新概念楼盘的特性出发,没有找准消费者的心理空间,即使先入也无法为主。因此,发展商要在顾客刚刚意识到,或者还没有清醒的认识到的时候,第一个把你的楼盘形象推到他们面前。
(2)空隙卡入策略
如果消费者的心智已经被先入者的品牌占领,那么跟进者的模仿永远只能是次要的地位,并不能产生积极的反响。显然,要取得成功,必须另辟捷径,也就是要在领导者的心智空间寻找一个新的空位。空隙卡入策略就是要在领导者品牌忽略的市场空隙,通过创造思维运用,从而占领消费者心智的定位方法。
(二)房地产项目产品定位策略
房地产项目产品定位是指在深入市场调研与项目准确定位的基础上,根据市场需求发展趋势、规划设计管理要求以及地形条件的约束,在同时满足企业利益、顾客利益、社会利益的前提下,进一步研究项目本身应该具备什么样的属性,研究建筑应该具备的功能、空间结构和布局形式,为后续建筑设计提供依据。
1.产品定位策划的意义
传统房地产开发过程是首先由业主投资方根据城市总体规划确立建设项目并上报主管部门立项,建筑师按照业主的设计委托书进行设计,而后由施工单位进行建设施工,最后付诸使用投资活动是由业主单方面进行的,建筑师在规划立项的基础上,接受了任务委托书后进行具体设计,而施工单位则只是按设计图纸进行施工。这是一个单向的流程,没有市场的环节,也就不能保证设计出来的产品满足于市场的需要,因而需要增加一个独立的环节,来研究市场需求,根据市场需求,研究设计依据,这就是产品定位策划。可见,在房地产项目开发前期策划过程中,业主应在委托设计前,首先委托前期策划专家,在市场定位的基础上进行产品定位策划的研究。以求得设计阶段的理论依据。
2.产品定位策划的内容和流程
房地产产品定位策划的主要内容包括提炼产品的主题概念和构思体现项目主题概念的规划设计方案这两个方面。
(1)项目主题概念的提炼
房地产项目的主题概念,是项目集中表达的特殊优势和独特思想,是发展商倡导的某种生活方式。特殊优势是客观具备的有利条件,其中有些是一目了然的,无需过分强调,本身就有吸引力,如区位、地段、交通、环境等;有些则是潜在的,要通过反复调研、考察、分析,才逐步明了;而发展、昭示并且淋漓尽致地渲染和表达这些潜在优势,往往会使项目独具特色。独特思想是主观创造的特殊概念个性,通过主动营造某种主题氛围,激发人们对特定生活意向的联想,使居住的物质环境变得人性化、亲情化。
a.项目主题概念提炼的必要性。项目主题概念提炼的必要性主要表现在以下几个方面:
生活方式的转变。以前买房只仅为居住和使用,注重物质的较多,现在情况则大不相同,人们除了购买房屋外,一个重要方面是购买生活和工作方式;项目主题概念是楼盘的生命与灵魂。钢筋构成的房屋的“硬件”部分,楼盘添加了主题概念后,等于赋予了楼盘的生命与活力,即“软件”部分;满足了消费者个性化追求。“物以类聚,人以群分”在地产中十分明显,选择什么样群体为伴是消费者自觉不自觉考虑的因素;产品差异化的需求。房地产市场竞争日趋激烈,开发的楼盘层出不穷,为了让消费者更好地了解自己的楼盘,必须要花很大力气进行楼盘的主题概念的分析推敲,以寻求差异化优势。
b.项目主题概念提炼的基本要求
运用创新或独到的思想理念;主题概念提炼要取得较好的策划效果,在创新的策划思想理念指导下是分不开的。房地产项目开发理念日新月异,各种新思想、新观念、新理念层出不穷,策划人要深刻领会这些理念的精髓,把握它们的实质,灵活地运用到产品定位策划实践中去。运用这些新理念的同时,还要进行筛选,把带有独到的思想理念运用好。
要领先引导消费者的需求;主题概念提炼不但要满足消费者的需求,而且还要引领消费者的需求。这是因为主题概念提炼总是走在市场的最前面,发现市场的潜在需求,为项目开发成功做好思想准备。当前,在激烈竞争的市场环境下,部分发展商已不再被动地迎合消费者的口味,而是努力引导市场,创造超越现有的生活需求,将自身对居住文化的理解和独特的审美品味融入房地产项目中,形成风格独特、个性鲜明的“明星楼盘”,有些甚至因其过于前卫的风格而被入归于“异类”.像用“音乐”概念作为项目的主题,真是有点不可想象。在引领消费者需求的同时,还要注重体现项目独特的功能需求,增加度身定做的空间和相应的设施,在开发理念和设计细节等各方面更深层次地体现“以人为本”的思想。
要善于挖掘项目的文化科技内涵;随着科技的发展,运用各种科技概念来提炼主题概念也为数不少,使项目呈现更加个性化的特色。在生态住宅、因特网、智能化、新科技、新材料的使用等方面,较之以往有更深层次的内涵挖掘。策划人要善于挖掘项目的文化科技内涵,使项目的民族文化精髓和科技文化理念融为一体,比翼双飞。
要十分注重建筑设计的理念创新;建筑设计理念的策划创新,不仅仅是发展商塑造产品个性特征、营造独特生活氛围的有利手段,同时也具有繁荣建筑创作、促进建筑文化、改善城市景观的良好社会效益。我们知道,建筑设计是产品定型的主要阶段,这个阶段的建筑造型、建筑风格。建筑规划、平面布局以及立面效果等,很大方面影响项目的个性化和差异化。如果在这个阶段没有把握好,在施工建设的时候要修改是相当困难的,即使不计较金钱,那也很费时费力。因此,在建筑设计阶段就要考虑好建筑设计理念和策划创新问题,使产品跟上时代的要求。
要把握好主题概念的整合和推广;有了独特、富于个性的策划主题后,怎么把它整合推广好也是一个不可忽视的问题。主题概念就像一条主线,把项目分区分期推出的产品珍珠串成一条项链;主题概念就是一个中心,项目开发的各个环节均围绕这一中心完成;主题概念还是一种说法,整个项目的构成、功能、风格、形象等均通过它得到合理的深入人心的阐述。因此,整合和推广好主题概念就显得格外重要。
3.构思项目规划设计方案
主题概念是房地产项目的灵魂,但是主题概念的表现首先是通过规划设计来进行的,其实现途径主要从项目的大局规划扩展到细部设计,最终体现在具体的设施上。项目的规划设计的主要内容包括产品的总体规划、产品的建设设计、产品景观设计、产品的交通设计和配套设计等内容。
(1)产品的总体规划。高水平的规划设计,是提高房地产产品的品位和受消费者欢迎的前提,许多的优秀项目都在规划设计上下足了工夫,当然最终也得到了消费者的认同和追捧。
(2)竖向规划。竖向规划的内容,竖向规划的主要内容是建筑物空间层次感、轮廓线、天际线、景观竖向规划等。
(3)产品景观规划的要求
景观规划应充分考虑其平面、竖向、季节、种类的协调搭配;景观规划应注重空间层次的合理性,按集中与分散相结合的原则科学地布置中心公园、分区主题公园、组团绿化、宅边绿化和路边绿化;应发展立体绿化,营造空中景观;景观规划应注重山、水、林、文多元素的融洽,强调美、静、净、洁,创造园林化、生态化、美观化、人文化的住区;景观规划应强调“常年叶绿,四季花开;开门见绿,推窗见景;雨不见泥,风不起尘;空气清新,赏心悦目;文化浓郁,人文荟粹”;景观规划应坚持自然景观与人造景观相结合,坚持山水园林景观与康体娱乐设施相融合,方便邻里交往与人际沟通;景观规划应注意适用性、观赏性与经济性的结合,应合理控制成本,降低居民负担。
(4)产品交通规划设计的要求
应方便居民出行、满足消防救护需要、确保住区的安宁,保证道路通达、安全、方便;道路系统应分级明显、架构清楚,既要与城市公共系统衔接,又要避免城市公交道路横穿而过;应尽可能做到人车分流,应避免机动车道直接进入住区,有条件的地方应做到人车直接入户;停车位设置应数量合适、设置合理,有利于优化环境、节约用地,减少对居民的空气污染、噪音干扰。
机电设备配置;供水系统;供配电系统;排污系统;供暖系统;供冷系统;电梯系统;消防系统;中央监控系统;智能化系统;煤气泄漏探测系统;室内电器自动控制和防火系统;电子巡更系统;室外摄像监控系统;车辆出入管理系统;路灯自动控制系统;物业管理自动控制系统;社区综合信息服务系统;生活服务设施;体育娱乐设施;交通设施等等。
本文从介绍房地产项目市场定位的概念及其发展入手,详细的阐述了房地产项目市场定位的准则和流程,并在此基础上通过对市场定位的研究,达到了以下研究成果:
1.澄清了房地产项目市场定位不是对具体项目作实质性的改变,而是对市场的发现。也就是说定位不在定位对象本身,而是在消费者的心底,是在消费者的大脑中占据一个合适的位置,一旦这个位置确立起来,就会使人们在需要解决某一特定需求或其他问题时,首先考虑某一定位于此的事物。
2.通过对房地产项目市场定位准则和流程的研究,使得在房地产项目市场定位的制定过程中更科学化和程序化,从而保证所作的市场定位科学、有效和准确。
3.本文对具体的成功案例进行研究,形象的反应了市场定位在项目开发过程中的重要性,从而能够引起更多的房地产企业对市场定位的重视,向市场提供更多的适销对路的楼盘,这对降低房地产项目的空置率以及房地产行业的健康发展都有着重要的指导意义。
地产项目是一种投资大、开发周期长、不确定因素多的产品,开发风险很大,一个项目的失败往往就会导致整个企业的崩溃。因此,在房地产界,越来越多的企业开始重视房地产策划,尤其是前期定位策划,用以提高决策准确性,规避风险。
随着我国市场体系的不断完善和成熟,房地产前期定位策划将会得到越来越快速的发展,社会、企业、消费者也会越来越认同房地产前期定位策划。笔者希望能以此文为契机,面对房地产前期定位策划的初步研究和探讨,为我国房地产策划的健康发展做出自己微薄的贡献。
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企业营销战略是企业市场营销管理思想的综合体现,又是企业市场营销决策的基础。认为制定正确的企业市场营销战略,是研究和制定正确市场营销决策的出发点。企业营销战略的选择又取决于各个公司的规模和在行业中的地位。在迈克尔.波特的《竞争战略》中根据各公司在行业中的份额,将其分为领导者、挑战者、追随者或利基者。以下是今天读文网小编为大家精心准备的:资本市场公司营销战略研究相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读:
资本市场公司营销战略研究全文如下:
摘要:从公司治理视角分析资本市场公司营销的内涵,详细阐述了公司营销的对象、渠道、内容、作用效果及影响因素,在此基础上提出了资本市场公司营销战略模型。
关键词:资本市场公司营销;营销战略;公司治理;投资者关系
随着经济全球化的发展与资本市场的发达,上市公司对投资性资本的竞争成为公司获取竞争优势的关键。公司要想构建竞争优势,实现持续经营,培育新的利润增长点,不仅需要满足下游产品市场上顾客“上帝”的需求,而且需要在资本市场上构建与投资者“上帝”之间信任、共赢的关系,形成企业的竞争优势。因此,资本市场上的公司营销成为实践的需要。资本市场中的公司控制权市场、公司并购市场以及董事和经理人市场的公司营销行为均具有相同的特点:向目标客户传递公司层战略与价值,引导他们发现公司的整体性价值,形成有效预期,与上市公司建立长期共赢的关系。因此,与传统的以客户为导向的营销行为不同,公司需要在资本市场上营销自身未来可能实现的整体价值。
许多学者从不同视角研究了以投资者为核心的营销战略,如Kotler, Kartajaya 和Young (2004)提出的吸引投资者的营销战略[1] , Simon, Ebel和Hofer(2004)提出的“投资者营销”[2] ,还有资本营销、金融营销等诸多概念。也有学者反对向投资者进行营销,因为投资者会主动挖掘适合自己的股票,由于投资者采取的“市场分割”态度,公司基本价值是无法改变的,因此公司维持合理股价的策略不是寻找合适的投资者,而是明确投资者缺乏哪些股票合理定价所需的信息[3]。公司营销在实践中已经出现,资本市场公司营销包含了更多的学科交叉,而现有文献对公司营销的论断存在诸多混杂与疑惑,这不仅反映了公司营销理念的新兴,而且体现了公司营销缘于交叉学科的综合性、复杂性和重要性。本文将在现有学者研究的基础上,提出基于预期的资本市场公司营销概念,并对其内涵和应用模式进行阐述,最后建立资本市场公司营销的战略框架,以期弥补现有理论探索的不足,为公司营销理念的应用和推广做出一定贡献。
资本市场公司营销的相关概念较多,有公司营销、投资者营销、股权营销和金融营销等,其中以菲利普·科特勒等人的吸引投资者模型和赫尔曼·西蒙等人的投资者营销模型较为经典,本文将对这两种模型加以介绍,同时也对其他学者观点进行阐述。
1. 科特勒等的吸引投资者营销模型
Kotler, Kartajaya和Young(2004)介绍了吸引投资者的营销模型,吸引和维持投资性资本的方法包括战略、战术和价值三个方面。战略是指如何赢得投资者的思维份额(Mind Share) ,包括公司的市场定位、目标客户和目标市场细分;战术则关注如何赢得投资者的市场份额(Market Share) ,由差异化战术支持的战略定位有助于公司获得目标投资者更多的思维份额和情感份额。战术包括差异化、营销组合和推销;价值是指如何赢得投资者的情感份额(Heart Share) ,通过战略和战术的运用,开发公司品牌、服务和流程。战略、战术和价值三者的相互关系见图1。
2. 西蒙等的投资者营销模型
Simon, Ebel和Hofer(2004)认为资本市场竞争的加剧使得公司需要向投资者更有效地营销自己,取得最优的定位。投资者营销通过关注投资者的需求支持公司的投资者关系活动,包括关注投资者长期利益的战略导向和有效的营销战略。作者通过基本营销概念和工具的运用,分析了投资者营销的目标群体选择、“推、拉”战略、定位和股权故事等方面。对应不同的目标群体采取不同的“推、拉”战略,如对机构投资者应采取“推”战略,对个体投资者和分析师应采取“拉”战略,媒体是影响所有目标群体的中介。投资者营销战略的核心内容是股权故事( Equity Story,即公司战略) ,股权故事是投资者营销矩阵中的产品,股票市场价格不是直接与公司价值相吻合,而是市场供求的平衡。股权故事(公司战略)的目的是用投资者、分析师、业务合作者和媒体的语言沟通公司战略。股权故事的内容包括:公司的行业定位和建立行业竞争优势(可被投资者和分析师所感知的重要的、清晰的定位和持续的竞争优势) 。投资者营销的战略实施工具包括产品、价格、渠道、沟通四个方面(见图2) 。
3. 资本市场的非营销观
Copeland和Dolgoff (2005) [5]认为管理层向投资者兜售股票的投资者关系营销做法是不合适的。这一做法是管理层把投资者看作客户,不同的投资者有不同的偏好,管理层需要提供信息以使投资者找到最适合他们的股票,如果公司的价值等式在某些方面发生改变,公司就需要寻找合适的投资者来购买股票。但这种认识没有考虑投资者会自己发掘适合自己的股票。对投资者采取的“市场分割”态度———无论是机构投资者还是个体投资者不能改变公司的基本价值。如果管理层认为股票价格不正常,解决问题的办法不是去寻找合适的投资者,而是要弄明白投资者缺乏哪些股票合理定价所需的信息。
无论是资本市场的非营销观,还是科特勒、西蒙等的投资者营销模型,其理论出发点都是传统的营销观念,诸如市场定位、市场细分基础上的营销战略和战术选择,却忽视了环境与对象的变化所带来的理论解释力的不足。马连福等(2008)在综合公司营销相关文献的基础上,提出了基于预期的公司营销战略模型,突破了现有研究的理论局限。公司营销的实质是公司治理机制,多变和不确定的市场环境决定了公司营销不仅仅是公司的一项管理职能,而且是在公司治理框架下进行决策的公司层战略,是在竞争性市场上传递公司层价值,引导利益相关者的未来预期,促进公司与关键利益相关者的互动沟通,降低信息不对称,提升公司价值的战略行为。在以利益相关者为营销对象的公司营销战略中,股东是最重要的利益相关者,股东营销是公司营销的核心内容。本文将以此核心内容为切入点,深入研究以投资者为对象的资本市场公司营销内涵及战略模型,作为公司营销理论研究的深化。
资本市场公司营销是在资本市场上向投资者等利益相关者营销公司层价值,引导投资者的市场预期,降低公司与投资者之间的信息不对称,提高公司价值的战略行为。公司营销不同于资本营销(又称股权营销、权益营销)和金融营销,其目的是增加投资者对公司层价值的认知① ,提高公司的可见度、透明度和声誉。公司营销是在资本市场上营销代表公司整体价值的声誉、形象、标识等无形资产,不以有形的产品为依托,而将公司外化为一种符号,营销价值的最终表现体现在股票价格上。成功的公司营销体现为投资者对公司的了解、信任和忠诚,公司声誉不断提升,最终提高公司在资本市场的可见度、透明度和声誉。
1. 公司营销的对象:投资者、分析师、媒体和第三方机构
投资者是公司营销的最终对象,包括机构投资者和个体投资者。机构投资者是公司重要的治理主体,从“用脚投票”到积极参与公司治理,机构投资者发挥着越来越重要的作用。个体投资者面临的信息不对称程度较大,对个体投资者充分的信息披露和权益保护是公司营销的重点,充分保障其知情权是公司营销的目的所在。
分析师作为信息中介,通过为目标投资者提供专业分析,可以减少被分析公司的信息不对称,从而减少公司的资本成本,提高整个资本市场的有效性[4]。媒体是沟通上市公司和投资者的又一大桥梁,也是公司行为的“放大器”,对公司的形象宣传和声誉起到正反馈作用。第三方评级机构的信息发布对机构投资者、分析师和媒体对公司的态度都有影响,是资本市场重要的信息中介。
2. 公司营销的渠道:投资者关系(IR)
投资者关系一方面注重可靠的向投资者和金融界传播信息的方式;另一方面关注找出将潜在投资者和影响其投资决策的需求、看法、关注点等信息有效地反馈给管理层的方式。即包括对外信息沟通和对内信息沟通两方面[5] ,既要让投资者了解公司的投资价值,又要降低投资者对上市公司的过度乐观预期,同时与公司高层和普通员工进行信息沟通。在公司组织内部树立起这样一种意识,即公司所有员工都有责任提高外界对公司的认同度,让员工充分了解公司的经营状况和投资者关系工作的重要性,提高责任感和使命感。
3. 公司营销的实质:公司治理行为
上市公司与投资者之间之所以无法形成与消费者之间的高度忠诚关系,除了资本市场自身发展程度所限,经理人员与投资者之间的信息不对称是根源所在。现代公司的两个上帝是消费者和投资者,公司与消费者之间容易形成合作的关系,而与投资者之间往往是制衡,很少形成建立在共同利益基础上达成共识的合作。公司营销通过公司层价值信息的传递建立在资本市场上的品牌和声誉,帮助投资者了解公司、认可公司,同时通过信息反馈发现潜在投资者,了解投资者的信息需求,便于管理层的运作。公司营销一定程度上可以消除上市公司与投资者之间的信息不对称,避免逆向选择和道德风险。及时一致的信息披露尤其是前瞻性信息披露和网络、路演、说明会等互动沟通方式充分体现了对投资者知情权的尊重。同时通过投资者关系渠道投资者向上市公司提出建议,充分行使话语权,规范公司运作,优化公司治理结构,提高公司业绩。
4. 公司营销的作用效果:引导市场预期,提高可见度、透明度和声誉
预期信息是揭示未来发展变化趋势的信息。与过去信息的历史性、现在信息的动态性不同,它具有先兆性。公司营销的目的是影响投资者的资本市场预期,帮助投资者正确了解公司,发挥预期信息的积极作用,提升公司在资本市场的可见度、透明度和声誉三重价值。
公司可见度(Visibility)是公司在资本市场上被投资者和第三方认识和熟悉[6]。可见度可以影响投资选择,包括投资者的本国偏好、广告强度、媒体覆盖及分析师陈述等[7,8]。Huberman(2001)总结说:“这些现象毫无疑问地表明人们会投资于熟悉的股票而常常忽视投资组合理论原则”[9] 。公司营销可以影响投资者的数量、分析师的跟随以及媒体的覆盖面。通过此三方面的综合影响,公司在投资者心目中可以达到可见或熟知的地步,为投资者所关注和熟悉。[论文网 LunWenDataCom]
公司透明度是指公开交易上市公司的特定信息提供[10]。Robert (2003)将透明度分为财务透明度和治理透明度,财务透明度是指财务披露的强度和及时性,用分析师和媒体来衡量;治理透明度即治理披露的强度,用外部投资者来衡量。
投资者对公司的声誉评价是建立在充分认同基础上的长期信任,是对公司能力的充分肯定。公司营销可以影响投资者对公司的感知和体验,进而产生对公司信任和积极的情感,公司声誉的结果是投资者对公司保持忠诚的动机、为关系进一步做出努力的意图、推荐与捍卫公司的意愿以及共享信息和解决问题的意图[11]。
5. 公司营销的影响因素:外部环境与内部特征
公司所处的外部环境和内部特征各有不同,因此,公司营销的目的和作用效果也不尽相同。某些公司特征如公司规模、流动性和治理制度等可以吸引机构投资者和分析师,解决公司可见度问题(Bushee, 2006) 。对于中小型公司而言,提高公司可见度是公司营销的首要目的。通过前瞻性信息披露、分析师说明会和新闻发布会等形式吸引投资者对公司的关注,加强公司在投资者和分析师视野中出现的频率,这是公司提高透明度和声誉的基础和条件。公司的制度环境和规模、行业以及公司治理机制等因素会影响到公司透明度和声誉,基于此目的的公司营销侧重于与投资者和分析师建立直接的沟通渠道,如一对一沟通、分析师访问等,树立公司标识在投资者和分析师心目中的地位,加强社会责任等信息的披露,塑造可信赖、重承诺的公司形象,与利益相关方建立长期持续的互动关系,形成忠诚的投资者和利益相关者群体。
资本市场公司营销的目的是让投资者对公司层价值有清晰的认识和了解,基于不同的制度环境和公司特征基础上,通过投资者关系渠道达到投资者认可公司、投资公司的目的,同时促使经理层改进公司战略、提升公司经营水平,达到提高公司质量和公司价值的目的,其实质是降低上市公司与投资者之间的信息不对称,是公司自主实施的治理行为。公司营销通过投资者关系渠道可以提高公司在资本市场的可见度、透明度和声誉,获得投资者忠诚度的提升,有利于资本市场的公司价值创造以及上市公司与投资者的双赢。顾客和投资者是企业的两个上帝,产品、服务市场与资本市场是公司运作的两驾马车,如何在双重外部环境中健康良好运作是公司获得持续发展的根本。两个市场的运作机制不同,但又是相辅相成、相互促进的,产品市场营销的进一步发展必然是公司营销,公共关系和投资者关系渠道的综合运用是营销成功的保障。
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所谓市场定位,就是根据竞争者现有产品在市场上所处的位置,针对消费者对该产品某种特征或属性的重要程度,强有力地塑造出本企业产品与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象,并把这种形象生动地传递给消费者,从而使该产品在市场上确定适当的位置。也可以说,市场定位是塑造一种产品在市场上的位置,这种位置取决于消费者或用户怎样认识这种产品。企业一旦选择了目标市场,就要在目标市场上进行产品的市场定位。市场定位是企业全面战略计划中的一个重要组成部分。它关系到企业及其产品如何与众不同,与竞争者相比是多么突出。以下是今天读文网小编为大家精心准备的:我国房地产企业市场定位策略研究相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读:
我国房地产企业市场定位策略研究全文如下:
实践证明,我国房地产企业(除港澳台外)取得楼盘畅销的共同点,是以准确地市场定位最终取得市场,获得买主的认同。在决定开发一个项目之前,首先要进行市场定位,从而锁定目标客户,是楼盘畅销的先决条件,也是进一步拓展房地产企业市场的重要途径。
房地产市场定位存在着许多误区,主要表现在:
(1)产品定位不准确。房地产开发商热中于做广告,但是宣传手段及内容相似,使产品无法在消费者心目中形成独特的形象,消费者很难分辨它们之间的差别。
(2)客户管理不到位。由于大多数房地产开发企业未能建立统一的客户资源管理平台,给管理客户带来很大难度。很多企业未能对客户进行分类管理,也未建立起与客户沟通的有效渠道,没有建立规范的客户回访制度和客户关怀行动,不能及时掌握客户需求变化和客户满意程度,难以进行市场准确定位。
(3)销售过程缺乏规范管理。由于缺乏相应的管理手段和系统,大量曾经访问、咨询过、没有最终成交的客户的信息没有得到保留,而这些潜在的、未成交的客户资源都是花费巨额广告投放或通过展览活动吸引而来的。由于缺乏处理过程,未成交客户的背景信息、未成交原因以及对产品的需求等都未能得到应有的保留和分析处理。如果由于市场定位不准,企业要对市场重新定位。但是,就目前很多企业没有重视企业的再定位。
(4)随波逐流大盘定位。目前商品房的开发趋向于建筑面积越来越大,小区绿地面积越来越大,装修水准越来越高等。虽然无法回避不同居住群体之间客观上的差异,但是开发规模太大,将给现行物业管理模式带来管理上的困难,还使得居住其中的业主可能难以找到家的感觉。
(5)缺乏战略规划。未能充分考虑市场定位的影响因素,在营销过程中仅仅是随房地产市场竞争的潮流,被动、零散地运用广告、宣传、改善服务态度等促销手段。
(1)市场细分。
房地产市场细分是指人们在目标市场营销观念的指导下,依据一定的细分参数,将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群,其中,每个消费群即为一个细分市场。房地产市场细分是房地产企业选择目标市场及目标客户的前提与基础,其根本功能在于为房地产企业实施有效的目标市场营销战略服务。
房地产市场可以从以下角度进行细分:一是心理需求细分。分析消费者的心理需求,其实是分析其在购买住宅时的动机,人们的生活方式和个性不同决定了不同的住宅消费群。二是家庭组成细分。在城市中家庭是一个生活单元,家庭数量及结构对住宅的需求有重大影响。三是地理环境细分,包括自然地理环境、经济地理环境和人文环境方面内容。消费者对房地产的需求爱好,实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果,即是房地产所处地区的地形、地貌、气候条件、距离市中心的远近、交通便利、文化教育情况等的综合。
市场细分的作用主要表现在细分市场有利于开拓、发掘新的市场机会,企业可以集中人、财、物等资源,取得更大的经济效益;有利于掌握潜在市场的需求,不断开发新产品,开拓新市场,通过细分市场可以从中选择有效的目标市场。
(2)市场调研。
市场调研是市场定位的核心,也是顾客和企业联系的纽带。对于房地产企业市场定位来说,信息的收集很重要,主要包括宏观信息即整个市场竞争的情况,竞争对手的楼盘类型,销售定位;潜在目标人群的需求信息和企业内部信息。
(3)房地产品牌形象的培育。
品牌是房地产企业楼盘的市场信誉、市场竞争力的集中体现。房地产产品品牌能更好的满足特定消费群体的心理需求,对那些有强烈偏好的顾客来说更有吸引力。
(4)打造真正的卖点。如何打造房地产项目的真正的卖点是项目定位的关键内容,卖点可从多个方面进行,如文化定位突出商品房所蕴涵的文化氛围,智能化定位突出小区的设施和物业管理的智能手段;概念定位突出感性消费时代的概念营销等。房地产市场在竞争日趋激烈的今天,越来越多的企业注重在产品本身和附加值上加以再定位,重申产品与众不同的特色。
房地产企业市场定位包括产品定位、品牌定位、企业战略定位,房地产企业市场定位的分析如图 1.
3.1 房地产企业产品定位策略
房地产企业首先了解竞争对象的产品具有哪些特性,研究消费者对该产品重视程度,然后决定本企业的产品定位。
(1)提高产品的性价比,注重人文环境。消费者在购买时,考虑最多是的是商品房的质量和性价比。房地产开发商必须严把质量关,确保项目在各个方面的质量。居住小区的选址与建设必须要考虑人文因素,包括交通、教育和环境等内容。
(2)保证空间的合理布局。住宅最关键的要素是它的空间,因为其他设施都可以更新换代,惟独住宅的空间在其寿命内是不变的。保证空间的合理布局是住宅建设的发展方向。
(3)准确挖掘高价值的客户。如何判断客户的价值?从什么样的角度看待客户的价值?能否将客户价值量化?这是房地产企业特别关注的问题。房地产产品定位应考虑客户关系管理。客户关系管理中重要的理论是“二八原则”,也就是客户价值金字塔。在客户价值金字塔的顶端,20%的客户能够为企业贡献 80%的利润;在客户价值金字塔的底端,80%客户能为企业带来 20%的利润。因此,那 20%的客户为企业高价值的客户群体。从客户生命周期的角度来看待客户,不断挖掘客户价值是树立品牌、打造百年老店的房地产商们的追求。树立企业品牌的一个重要原因就是使得客户在其生命周期之中能够不断地购买房地产开发企业的产品。
3.2 房地产企业品牌定位策略
房地产企业品牌定位策略可从以下几方面考虑:
(1)深化品牌营销观念。目前品牌营销观念深入人心,广告成为广大客户购房时主要信息来源之一,因此品牌广告竞争也成为众多发展商重要竞争手段之一。广告创意突出绿色家园独特的产品品牌价值,包括园林生态、体育健身、休闲等特色;突出企业品牌价值,包括企业良好的知名度,美誉度及雄厚的实力,企业文化等。
(2)使消费者增强对房地产商的信心。房地产开发只靠硬件投入是不能构成品牌产品的,以品牌切入,更有利于竞争,建立特有的房地产品牌,逐步树立良好的品牌形象。
(3)建立优质的物业管理品牌。物业管理是与老百姓密切相关的大事,优质的物业管理对企业品牌树立则起到了至关重要的作用。
3.3 房地产企业战略定位策略
房地产开发企业战略通常有以下几种:一是建立专业化、跨地域房地产开发企业。资金雄厚的企业将逐步把企业资源向作为房地产专业化公司的发展方向聚集。二是综合性、跨领域房地产开发企业。这部分企业的房地产开发将呈现出多元性特征。三是房地产产业链投资延长型房地产开发企业。有些房地产开发企业,它的投资范围自延伸到了与房地产开发相关的上游或下游行业,取得产业链的利润最大化。四是从开发商转向房地产服务类企业。随着二手房市场即将全面起动,房地产细分市场架构进一步明显,房地产开发企业服务创新将面临非常好的市场环境和机遇。
(1)产业链投资延长定位。投资范围向相关的上下游行业延伸。
(2)补缺式定位。通过市场细分发现新的尚未被占领,但为许多消费者重视的空位产品。在这种定位下企业容易取得成功,因此这部分潜在市场即营销机会没有被发现,也许有的企业发现这种潜在市场,但没有足够的实力,无法去占领空白的市场。
(3)挑战式定位。当企业能比竞争者生产出更好的产品,该市场容量足够吸纳这两个竞争者的产品,同时比竞争者有更多的资源和实力,这时企业可把产品定在与竞争者相似的位置上,同竞争者在同一细分市场竞争。
(4)突出优势式定位。房地产企业在市场中所处的地位是不同的,有的是市场的领跑者,有的是随行就市跟随者,有的是补缺者。当企业意识到自己无力与同行业强大的竞争者相抗衡从而获得绝对优势地位时,可突出宣传自己与众不同的特色,如前期的规划设计、后期的物业管理等方面取得领先地位。
当今房地产业竞争越来越激烈。房地产企业在进行市场定位时要充分考虑定位过程中的品牌、超前和创新观念,为自己的商品打造卖点,并采用定性和定量相结合的定位模式。只有通过准确的市场定位,房地产企业才能取得成功。
[1] 王洪卫。房地产市场营销[M].上海:上海财经大学出版社,1998.
[2] 陈信康。营销策划概论[M].东方出版中心,1999.
[3] 郭国庆。市场营销管理[M].北京:中国人民大学出版社,1995.
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品牌定位是企业在市场定位和产品定位的基础上,对特定的品牌在文化取向及个性差异上的商业性决策,它是建立一个与目标市场有关的品牌形象的过程和结果。换言之,即指为某个特定品牌确定一个适当的市场位置,使商品在消费者的心中占领一个特殊的位置,以下是读文网小编今天为大家精心准备的:品牌定位在市场营销中的重要性研究相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
品牌定位在市场营销中的重要性研究全文如下:
随着中国加入了世界贸易组织之后,中国的经济不断的发展,经济总量不断攀升。与此同时,中国的企业也迅速地发展起来,并且同类行业之间互相形成了激烈的竞争。加上前阶段的欧美次贷危机,引发全球性的经济衰退,欧美市场萎缩之后,很多中国企业都开始转战中国的国内市场。而与此同时,社会生产力不断地得到解放,市场中同类型产品的生产企业其生产的工艺以及个别劳动时间差别不大,这也就决定了当前市场上所存在的产品有更为明显的同质化倾向。在这个时候,消费者的产品或者服务的选择空间也越来越大,对于消费者而言,选择的判断标准是多种多言过得,而品牌就是i其中一个重要的参考。
好的品牌往往是优秀的企业或者优秀的产品的象征,也是能够提供一流服务的一项重要的保证。所以,如今的企业要在激烈的市场竞争当中获得胜利,就需要使自己的产品在市场上有个响当当的名号,这一点从清代末期,中国民族产业开始发展的时候,就已经开始成为中国商界的一个重要的共识。所以强化品牌,对企业的品牌进行定位,对企业的发展是非常重要的。
企业的定位理论是二十世纪的后半叶逐渐提出来的,经过了将近半个世纪的不断 演化,已经从原先的单一广告宣传,慢慢演化成为对品牌的准确定位,当前市场营销的学者和转接一般都是从品牌定位的内涵以及品牌定位的外延两处分别对该理念进行完善,逐渐形成了相对完整的一套理论。著名的经济学家戴维斯认为,品牌的定位,其实就是企业的品牌在消费者内心当中的地位,每当消费者心中响起这个品牌的时候,这个品牌是不是能够和利益以及价值相挂钩,这就是判断品牌价值的一个重要依据。
品牌的定位必然是从外部向内部推衍的,而不可能是单纯内部的运作就可以实现的。而与此密切联系的一方面,品牌是必须要更加的与众不同,并且相对更为独特,而且最为核心的就是在社会上的声望。好的品牌定位其实是消费者和企业进行交流的一个重要的途径。品牌的定位不只是一种区别,更是一种重要的价值。
清晰并且有效的企业品牌定位,必然是要有明确的品牌定义,这个品牌定义是和企业的价值观以及企业的文化相结合的。品牌的定位就是目标的消费群体其意识中对于该企业的品牌之认可。这种认可从一个方面来看,就是品牌的功效以及功能上的属性,简单地讲就是具备一定的使用价值,而另一个层面是品牌非功能性的一些属性,比如说一些主观的感情,如同现代、地位尊贵、时尚、充满个性或者是身份的象征。
所以,品牌的定位不仅仅是企业对于企业所生产的商品或者是提供的服务之使用价值的赋予,而是包含了消费者的很多主观意志上的感情。这些方面都是从消费者的个人经历、宗教信仰等方面来共同决定的。
而品牌的定位是消费者对于竞争类品牌的理解,所有构成竞争的品牌,在消费者的心目中都会形成比较,进而消费者会对这些品牌与品牌之间的使用价值、功能、舒适程度、自然的属性、当然还包括感情和文化层面等进行结合和对比,从而品牌在消费者的需求中成为了一种非常明显的导向,这种导向是结合了需求以及竞争,进而品牌的定位是有着非常重要的参考价值的。
品牌的定位理论也好,或者是对企业的具体品牌架设,他们到最后的真正目的,都是利用品牌的定位,给企业的营销活动提供更多的服务,也就是为企业的市场营销提供一个更为广阔的销售平台。市场营销的活动是一个以贸易作为主导的企业所要进行的一项核心的工作,目标市场对于企业的市场营销是否能够接纳,会对企业的盈利情况造成非常大的影响。市场营销的对于企业的价值定位都有着非常直接的影响,因此,在当代的企业开展的市场营销方面的工作之中,品牌的定位就逐渐成为引导企业进行具体的市场营销活动的一个重要的标尺,在某种程度上决定了企业市场营销效果的好坏。
(一)品牌定位对企业的市场营销策略的重要影响
企业开展市场营销的工作,一开始就应该对自己企业所面对的目标市场有一个清晰准确的分析,对于企业而言,目标市场中的目标消费者是否认可这个企业,就成为这个企业是否能够完成自己的贸易营销目标的一个重要的尺度。企业会根据自己企业对于目标市场以及目标消费群体的分析,进而拟定相关的市场营销方略。这些市场营销的方略,也称为市场营销的策略,是包含了很多方面,其中企业对于自己企业所生产的产品以及提供的相关服务进行的价值定位就是一项非常关键的项目。这一个品牌的价值定位项目一般都包含两个部分,第一个部分是企业当前对于自身的价值品牌定位,第二个部分是对于市场营销策略开展之后,预期将会达到的市场品牌价值的定位。这两个方面都将分别对企业在制订市场的营销策略上起到重要的导向作用。
企业在进行市场营销策略的拟定的时候,从宏观的层次上应该要把握几个关键的点。从企业长远的发展来看,企业在每一个具体的市场营销阶段所提出来的具体策略,其实都是为了企业的长远发展而服务的,这样一种逐渐提升、渐入佳境的方式就是每一个企业在拟定每一个具体的市场营销策略的时候所要考虑的一个关键方面。
而从微观的层次上看,企业的每一个市场的营销策略,都是需要放在一个非常具体的市场环境以及条件下进行讨论的,这当中还包含了企业的很多方面的策略以及细节,包含了企业的品牌战略、文化战略、销售战略以及服务战略等方方面面的细节方案。
而在其中,企业所成产的产品以及提供的服务,进行的品牌定位的,对于企业开展相关的市场拓展工作则具有多层次的影响。这样一种多层次的影响,不仅仅从宏观上将会对企业未来的战略定位提供非常大的推动和支持,更是在企业在市场营销的微观层面上,对于企业的每一个阶段的品牌价值以及品牌的文化产生重大而且非常直接的影响。这样的一种对品牌的战略进行的深刻决定性质的影响,都会对企业整个阶段性的市场营销策略有着更长久的影响和推动。
所以,品牌的定位不仅仅是对企业所生产或者是所提供的服务、产品进行定位,更是对整个企业的发展方向,采取的发展模式有着非常重要的影响作用,其最为直接的影响,将会对企业的具体市场营销工作产生非常深刻的影响。
(二)品牌的定位对整个营销的目标市场和目标消费者产生决定性作用
目标的消费者,目标的市场,是整个企业进行市场营销具体化的一个最为首要的前提要求,不一样性质的产品或者是服务,其所面对的目标市场以及目标的消费者也都是不一样的,从本质上也存在着非常深刻的差别。而在同样一种性质的产品或者服务,由于社会生产力的不断发展,这些产品或者服务内部已经逐渐呈现出一种同质化的趋向,这种现象已经越来越突出和明显了,所以同样一种类型的产品或者服务,其服务的目标消费者以及目标市场的重合程度已经是相当高了。
这个时候就需要品牌定位对企业的市场营销行为进行定位和却分。因为品牌的定位就具备这样的一种功能,能够对企业所生产出来的产品以及所提供出来的服务进行品牌上的具体化,能够和具体的目标市场以及具体的目标消费群体相搭配。这样品牌的定位就可以和具体的消费市场实现双向的流动,可以不断地继续进行调整,进而企业能够更好地对市场的反映情况进行预判和分析,从而调整自身的市场营销方向。而企业的品牌定位也一定是根据目标的市场以及目标的消费群体其对于该品牌的反映来进行调整的,这些对于企业而言是非常重要的。而进行改进之后的品牌定位会重新地进入到市场当中,和目标市场以及目标的消费者群体之间互相之间再次适配,随着市场中的消费者群体会和定位的品牌进行持续性的磨合,很快企业就能够摸清楚自身的品牌定位,避免企业的盲目或者品牌的错位。
一旦市场已经出现了一种品牌定位的产品,那么就需要考虑更换不同的市场,对目标市场的再次选择,或者是对自己的品牌进行调整,然后再次投放到原来的市场当中,都是可以采取的策略。而从整体上看,企业进行的品牌定位,对于市场营销而言,能够更快地找到自己的目标市场以及目标的消费群体,然后为企业节省更多的资源,从而迅速地继续拧调整和矫正,实现品牌价值的最大化。
企业采取的市场营销行为往往是多种多样的,而企业把品牌作为一项重要的市场营销战略,也是近一些年来中国的市场经济发展当中一个重要的发展方向。品牌的市场营销战略,其背后就是品牌的定位和品牌的价值。品牌的价值主要是来自于品牌在市场当中的感染力以及号召力,这些都是非常重要的一个方面。企业对于市场所占有的多少比例的份额,对于市场营销中品牌的影响也是有着非常重要的物质支持。市场的占有情况是对于一个企业当前的市场营销业绩的一个重要的晴雨表。
市场营销实现了企业的产品对目标市场以及目标的消费群体之间的投入,进而企业在销售的过程中,启动了品牌销售的战略,对企业的产品或者所提供的服务进行品牌的营销战略,然后逐渐在这样的一种品牌的战略当中,慢慢定位自己企业的品牌,从而获得更多的市场份额,这些都是环环相扣的市场营销轨迹路线。每一个节点,都是渗透着市场营销当中的品牌战略以及品牌的定位。
而企业能够顺利地进行品牌的战略,关键也就是在于企业能够有一个有价值的品牌,这个有价值的品牌,也将会是企业实现自身的销售目标的核心以及关键。品牌作为一个非物质化的一个事物,没有办法摸得到,也没有办法看得到,只能够以品牌的定位来实现这样的一种具体化。如果企业的产品以及所提供的服务,没有实现具体的品牌定位,那么模糊不清的品牌是不可能确定出完善的销售方式、销售策略等等,更不可能进行更具备水准的快速市场传播,也不可能被目标市场以及目标的消费群体所认可。所以,品牌定位其根本性的目的就是为了对企业的产品或者所提供的服务的品牌进行更高效率地传播以及推广。
品牌的定位以及传播往往是以公共关系或者是广告等媒介传播到目标的市场以及目标的消费群体,品牌的定位主要就是让自己设计出来的品牌能够在消费者的内心当中形成一个更有价值的地位,这两者之间是相互存活的,不可以轻易分割。
品牌定位的成功主要的目的就是为了让品牌能够更好地进行传播和推广,这些也是企业进行市场的营销共组哦里面,一个较为重要的工作的目的以及工作的内容,所以如何更好地对产品或者所提供的服务进行品牌的定位,进而让企业的品牌定位为市场营销策略提供更有利的帮助,这就需要我们对此加以关注,以产品或者服务的独特性质来开展正确的品牌定位。
第一种可以选用的方式功效上的品牌定位。也就是根据企业所生产出来的产品以及所提供的服务当中的使用价值来进行定位。所以要进行品牌的定位,第一部分就要先对产品的使用价值,也就是其功效还有性能对目标市场以及目标的消费者处进行推广。当前产品或者服务之间的同质化程度也越来越严重的情况下,每一种类型的产品或者服务,都会有生产工艺极为相似的生产方,产品或者服务的使用价值没有明显的区分,也就突显不出产品或者服务的美丽。
第二种可以从情感的角度,也就是非物质的角度来对产品或者服务进行品牌的定位。我们可以根据市场的需求,来制订能够满足目标消费者情感需求的一些产品或者服务。比如情侣套餐、情侣手表等就是为了迎合大众为了纪念爱情的口味而出现的一种产品。
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一般市场营销理论只看到外部环境对市场营销活动的影响和制约,而忽视了企业经营活动也可以影响外部环境,另一个方面,克服一般营销观念的局限,大市场营销策略应运而生。1986年美国著名市场营销学家菲利浦·科特勒教授提出了大市场营销策略,在原4P组合的基础上增加两个P,即权力(Power)和公共关系(PublicRelations),简称6PS。以下是读文网小编今天为大家精心准备的企业市场营销论文范文:析郎酒公司的市场营销。内容仅供参考,欢迎阅读!
四川郎酒集团有限责任公司,是一个以生产销售中国名酒——郎酒为主业的大型现代企业集团,厂区所在地地处四川古蔺县二郎镇。
郎酒始于1903年,产自川、黔交界且有“中国美酒河”之称的赤水河畔。从“絮志酒厂”、“惠川糟房”到“集义糟房”的“回沙郎酒”开始,已有100年的悠久历史。
近年来,公司对郎酒品牌进行了重新定位,确立了“神采飞扬·中国郎”的品牌战略,经过产品结构的优化调整,通过将红花郎作为核心产品的运作来树立企业的形象和提升企业的品牌影响力。实施以“群狼共舞,资源共享,集中突破”为核心的市场推进策略。在市场运作上郎酒公司以红花郎为头狼做主打品牌,以新郎酒为次,再配以如意郎或福郎,形成启动市场的主力产品。在市场启动后,再投放流通产品。这一运行正确的品牌经营战略,使得郎酒公司完成了品牌的整合,形成了层次清晰、布局完善的品牌构架。
在以“神采飞扬·中国郎”品牌战略的指领下,经过精心策划,产品全部更新换代,包装精美大气,产品结构明晰清楚,形成酱、浓、兼三种香型系列产品的良好组合。酱香型系列产品有精品郎酒、10年陈红花郎酒、15年陈红花郎酒、20年陈青花郎酒、30年红运郎酒、50年青云郎酒等;浓香型产品包括天宝洞藏酒、双喜郎酒、福郎、如意郎、嘉宾郎、贵宾郎、香醇郎酒及古蔺系列酒等;兼香型产品有12年陈酿、9年陈酿、3年陈酿的新郎酒。
2007年,以汪俊林董事长为核心的领导班子提出了郎酒发展的宏伟目标“351工程”.目前,高端品牌红花郎系列酒作为提升郎酒百年品牌的主要产品;而兼香型产品新郎酒作为引领白酒的新标准正受到越来越多的消费者青睐。浓香型产品如意郎、福郎、天宝洞系列产品等老牌产品提升公司的市场占有率。
2009年郎酒以76.16亿元的品牌价值入选《中国500最具价值品牌》,全国排名83位,白酒行业第4位。
(一)内部优势
1.郎酒品牌悠久。郎酒品牌有着一百多年的历史,“郎”牌郎酒1984年被评为中国名酒,是中国十大名酒之一,四川六朵金花之一。1997年郎酒公司的“郎”牌被认定为中国驰名商标,2009年郎酒被商务部评为首批“中华老字号”企业,2010年郎酒品牌价值76.16亿,位居白酒行业第四位。
2.郎酒公司有着深厚的技术积淀;经过改制后的技术改造,以及引进现代化的管理理念,郎酒公司的新品研发的技术水平达到国内一流水平。
3.具有比较强的新产品研发能力和技术优势,郎酒为纯粮酿造,生产周期3-4年,品质较好,有一大批忠实消费者。
4.具有较完善的管理体系和技术保障,郎酒公司是我国白酒行业内率先通过国际ISO9000质量体系认证的老牌白酒企业。
5.具有良好的企业形象和很高的企业信誉。
6.主打品牌红花郎有较高的产品知名度,红花郎赞助2010春晚我最喜欢的节目评选和元宵节晚会,使其品牌知名度得到很大的提升。
7.有较高的员工素质:郎酒公司目前有国家级白酒专家1人,国家级非物质文化传承人3人,省级评白酒评委13人,酿酒技师数百人,其为公司产品质量的稳定提高提供了可靠的技术保障。
8.郎酒公司在国内各大重点城市都拥有比较成熟的分销网络,已经产生了一大批忠实消费者,拥有稳固的销售渠道。
9.郎酒公司是纯粹性的一个市场经济的企业,机制灵活。
(二)内部弱点
1.改制前郎酒的广告传媒力度不够大,造成郎酒品牌知名度在酱香型领域内一直处于茅台身后,被国酒茅台长期压制,始终摆脱不了酱香型白酒第二的局面,产品认可度较茅台低,产品品牌总体档次较茅台有一定距离。
2.郎酒还未公开上市融资,在郎酒大规模发展的时候会遇到资金紧张的情况。
3.酱香型产品有一定局限性就是纯粮酿造、成本高、利润低,产品周期长;且香型的喜好有地方差异,如四川、重庆、贵州等南方人士喜欢饮用,而北方人士大多喜欢喝清香型和浓香型白酒。
4.由产品的自身定位性质决定了宣传成本的巨大。
5.目前产品线仍然较长,产品线过长会占用公司大量资源、成本;且品牌众多,不利于在用户心目中树立统一形象。
6.郎酒地处偏僻小镇,交通的不便利,使企业物流成本增加,降低企业利润,对企业的发展不利。
7.国内尚有未被开发的空白省区,如山西、西藏、内蒙、青海等省份。
8.随着郎酒的高速发展,高级人才的储备不足会成为制约其发展的瓶颈。
(三)外部机会
1.白酒消费者的需求越来越多样化,但现在白酒的高端市场仍然以酱香型和浓香型的白酒为主。
2.在欢庆场合,白酒档次是主人的一种身份象征。因此随着经济的持续增长,居民收入水平不断增加,对高档酒的需求稳步增长,对酒的档次的需求也会逐步提高。白酒消费越趋于高档化、品牌化。
3.我国加入WTO后给白酒企业增加了进入国际市场的机会。
4.四川市场对高端白酒的消费能力较强,给郎酒留下了广阔的发展空间。
5.主要竞争对手“茅台、五粮液、剑南春”的假冒仿造产品众多,降低了产品可信度。
6.金融危机盛行,大量高级人才失业,给郎酒进行人才储备带来机会。
7.居民收入逐年增加。
8.互联网的发展以及中国网民数量的逐年放量增长使得郎酒的品牌和公司信息得到有效传播;在线交易迅猛增长,使得郎酒开展在线交易切实可行。
(四)外部威胁
1.世界金融危机,中国经济受到影响,消费下降。
2.白酒行业地域优势明显,地方保护盛行,导致不正当竞争,使得企业生存环境加剧。
3.利税负担沉重,导致企业利润降低。
4.白酒替代品发展迅猛,外国白酒、啤酒对我国传统白酒业发起挑战。
5.众多行业外资金投资白酒业,以及业内竞争者对市场的疯狂抢占,导致竞争加剧。
6.一些经销商的低价窜货行为扰乱正常市场秩序。
7.粮食价格有走高趋势。
8.加大打假力度,维持正常市场秩序。
企业市场营销论文:析郎酒公司的市场营销
(一)产品价格
郎酒公司目前产品的价格为:顶级系列百年郎酒价格30000元左右,50年陈青云郎7000元左右,30年陈红运郎3000元左右,20年青花郎市场价格估计在600-1000元左右,红花郎系列酒定位在高档消费价位区间,主打10年陈酿、15年陈酿,这两款产品的市场零售价在310元左右和598元左右,新郎酒系列12年陈新郎酒320元左右,9年陈150元左右等,浓香型白酒价格大多几十元左右。
在定价方面郎酒公司一些产品与产品之间存在着替代效应,比如新郎酒12年与红花郎10年,红花郎十五年和青花郎二十年之间的价格相差无几,这样的定价就使得价格相近的产品之间存在替代效应。论文格式这样的定价容易使消费者产生混淆。形不成明显的价格梯度。这样的话,在红花郎方面的巨大广告投入就会被无形的削弱。影响红花郎在消费者心目中已经建立的品牌形象。
郎酒公司产品零售价格混乱,几乎每个终端的产品价格都不一致。原因是郎酒公司的一级经销商给二级经销商的价格和给一些批发商的价格都存在差异。因此造成市场零售价的不统一。价格的不统一会使消费者对郎酒公司的整体形象产生一定的消极影响。
(二)郎酒公司分销渠道分析
郎酒公司没有建立专卖店等直接销售渠道,其是选择通过经销商来使自己的产品流向终端的。
郎酒公司采取一级经销商的渠道模式。郎酒公司先在重点城市发展一家一级经销商,然后一级经销商又在不同区域发展二级经销商、零售商等等下级经销商。郎酒公司目前的渠道策略是先在一个重点城市建立样板市场,然后向周边辐射,带动周边区域市场。郎酒公司渠道现状是一级经销商模式。即在重点省份设立办事处,每个办事处下设不同数量的城市经理,每个城市经理负责一个城市的郎酒销售和经销商的发展和管理等工作。
但这种一级的大经销商往往代理多种品牌,分散了其精力,往往是哪个品牌酒的利润大就主推哪种酒。在一个地区设一个经销商往往其铺货的宽度和广度不够,容易导致产品的区域市场覆盖不全等等问题。以及其精力有限,再加上监管不够使得窜货现象时有发生,以及对规模小的饭店零售店施行现款现货等,因此它们在铺货上面就明显不那么积极;这使得公司在铺货的宽度和广度上面不及竞争对手。
郎酒公司没有建立自己的品牌专卖店,这会导致公司过度依赖经销商。郎酒公司的目标是使得产品流通的更广,企业形象和品牌得到更进一步的提升;而经销商的目标则是取得更大的利润,其目标不可能完全的一致。因此当两者的经营目标产生差异时,郎酒公司便很难有效的对经销商进行管理。因此公司有必要建立自己的直接销售渠道。国酒茅台、五粮液、泸州老窖等都已经建立自己的品牌专卖店。郎酒公司也可以借鉴上述著名白酒生产商的成功经验来建立自己的品牌专卖店。
(三)促销手段
郎酒公司促销的不足主要表现在:对中高档产品的促销不足,且促销方法无力。而且在渠道方面郎酒对餐饮、酒店等终端的关注较大,对消费者促销政策不够,其餐饮酒店把促销政策的优惠措施能体现在消费者身上的很少,虽然这样能增加郎酒公司的出货量,但是有很多部分是积压在渠道上,而没有真正流向消费者,造成郎酒运营费用增加;近期红花郎系列酒经过一次调价有很大一部分原因就是由此而成,其造成红花郎酒价居高不下,并形成恶性循环,其最终结果是让消费者来承担。郎酒公司在一些区域市场的酒店、餐饮店施行白酒独家经营的包店或者买断制度,这样看似能一时增加销量,单从长远角度是具有风险的。
在中低档产品的促销方面,郎酒过分依赖交易促销,而且促销主要围绕批发商在进行,忽略零售终端于消费者的沟通,一些区域市场促销政策施行后的产品价格甚至低于企业的成本的价格。郎酒公司经销商的常用做法是将企业的销售返利、促销费用乎全部折减到产品价格上,造成产品价格良莠不齐,并且上级经销商经常扣押对下级渠道的促销费用,导致企业促销效率不高。且经常导致企业促销费用的效率大打折扣并且容易造成价格体系的混乱,并导致严重的窜货现象。但企业的促销费用不投入也不行,因此造成恶劣的循环。
(四)广告发布
郎酒公司目前广告力度非常大,郎酒公司在2009、2010年做了一系列宣传都是针对目标消费群体投放了红花郎酒产品广告和“神采飞扬·中国郎”企业形象广告,将来公司可以以每年不低于3亿元的广告(其中1亿元投入地面及重点市场)力度继续投入。其大量的广告投入极大地提升了郎酒品牌形象,核心品牌得到了快速传播,郎酒品牌价值也迅速飙升。但是巨额的广告投入无疑会使得郎酒公司产品成本增加;现在产品提价已经不现实,但是这么庞大的广告费用会使企业增加大量的开支,使的企业利润大大降低,而企业必须在原有的基础上增加很大的产品销量才能保证企业利润。这给在金融危机大环境下的郎酒带来了很大的考验。
另外,郎酒公司的品牌代言人方面选择黄健翔与郎酒悠久的历史不相吻合,黄健翔是央视体育频道节目主持人出生,且其绯闻较多,如2006世界杯解说门、与张靓颖的之间绯闻等等;其不能代表郎酒上百年的历史,以及其比较时尚的气息与郎酒品牌的历史厚重感不相吻合。
(一)加强网络建设,开展电子商务
从中国目前传统行业和企业的状况来看,电子商务是一个重要的变革力量。而作为中国白酒业这个最具民族性的传统产业,从目前发展现状来看,在行业集中度不断提高、行业趋向品牌化竞争、产业政策逐步利好、市场竞争格局多级化演绎等形势下,白酒产业保持着稳健增长的发展态势,但面对市场竞争的不断加剧及全球经济一体化的挑战,建设电子商务迫在眉睫。
国家的信息化高速发展,目前我国网民数量已经达到2亿人左右,超过美国位居世界第一;目前网上在线交易频繁并呈逐步增长趋势,因此企业资源规划、网络营销的高效率执行,网络解决方案的优劣已经成为了影响企业经营的关键因素。因此加强、加快网络建设也就成为了郎酒公司目前的一个重要任务。
郎酒公司应根据自身的特点去建设自己的网络。目前郎酒网站是个宣传性网站,主要功能是郎酒品牌和产品的宣传,尚不具备在线交易等功能。建设“郎酒在线”高端产品电子交易系统将是公司的一个方向。
建设好的“郎酒在线交易系统”应该拥有全面的产品体系,涵盖了高端郎酒的全线产品,能够让消费者接触和选择更多品种的郎酒高端产品。在线订购让消费者足不出户就能确保买到优质的郎酒高端产品。
消费者在一般的商超能看到的郎酒的产品只有几种,但是通过在线交易系统消费者能看到所有的郎酒高端产品,可以进行详细的产品对比、下单前的参考。通过“郎酒在线”消费者可以买到放心酒,“郎酒在线”提供的都是正规渠道流通的产品,每个环节都受控,最终保证了消费者的正当权益。消费者不必甄别真伪,可放心购买。
“郎酒在线”应该具有明晰的流程和订单。其购买订单成功支付后,应该在2-4个工作日内就由专门的配送人员送货上门。
“郎酒在线”应该建立覆盖全国的配送网络,这样就能避免了酒水做为特殊商品在物流环节所受到的限制;无论是同城还是异地,都可以保质保量的将产品送达到消费者手中。
网站还应该提供的在线咨询的服务,能随时随地解答消费者的疑问,除此之外,它还提供团购服务,并且消费积分制也可以使消费者获得更多的实惠。
(二)开展海外营销,开拓国际市场
随着我国国内白酒企业竞争的加剧,以及国内白酒经营环境的不断规范与完善,拓展新的市场空间成为了众多白酒生产企业考虑的问题,海外市场将成为白酒下一步销售争夺的焦点。在众多白酒企业开拓海外市场方面,五粮液是做的比较成功的企业。2006年,五粮液出口额1.55亿美元,占据中国名酒出口90%的份额。依据郎酒的战略目标,要达到100亿元的销售目标,出口是不得不考虑的一个发展方向。
白酒的出口消费从本质上讲是文化的输出,从中国走向亚洲,再走向全球将是郎酒的最优路径之一。因此应该围绕华人华侨居住的区域去展开。香港、日本、台湾、韩国四国一直占据我国白酒企业出口的70—80%的份额,其也是郎酒公司重点考虑的目标市场。另外如东南亚是海外侨胞传统的聚居地,在这个华侨比较集中的地方,其中越南、缅甸、泰国等国家深受中国文化的影响,郎酒在这里会有一定得市场。
在东北亚还有朝鲜、外蒙古、俄罗斯都能直接消费中国的白酒。随着中国的对外开放,从中国大陆移居海外的新华侨华人大量涌现,加之香港、台湾地区的移民,北美、欧洲、中南美洲及澳大利亚、日本、南非等国家,也成为华侨华人大量聚居的国家。如果考虑到南北美洲、大洋洲、欧洲等地市场,可以这样说郎酒在全球的市场空间是非常大的。
(三)其它策略
1.社会的发展使得消费者的消费习惯及文化也发生了相应的变化,特别是其替代品啤酒、果酒、洋酒的威胁日益加剧,竞争出现白热化格局。因此郎酒公司应该缩减生产线,精简品牌,调整生产结构,使得公司能集中精力、资源发展主要品牌,加强市场竞争力。并推出高端定制酒,满足高端消费者;以及实时研发保健系列产品和保持在酱香型白酒的技术优势,国内几大品牌都正在推酱香型产品,使得酱香型白酒市场竞争加剧。郎酒公司应紧跟日益变化市场节奏。
2.因郎酒公司是酱香型白酒中出茅台外最大的生产企业,因此在价格的制定上,应该采取跟随策略,主推产品红花郎系列应紧跟酱香型茅台白酒的价格。并减少在定价时出现价格相近的产品,避免产品在价格上出现替代效应,并尽可能使得终端零售价格统一。
3.郎酒公司应该增加直接供货比例,提高产品铺货的宽度和广度,建立郎酒品牌旗舰店和品牌专卖店,避免产品的价格混乱;增加海外营销渠道建设,在线交易平台建设。
4.以往郎酒注重中间商的促销,使得产品大量在经销商处积压,没能真正流向消费者手中。以及促销利好都在中间商处被截杀,消费者真正体会得到的很少,因此在促销措施上要多加关注消费者。郎酒公司在大量投入广告的时候应重点考虑其投入产出比,广告多了其产品成本必然增加;以及在播出时段、频道、节目、等因素方面应该做更详尽的调研,确定各个时间段、节目、频道消费者的关注度,以及广告能接触到目标受众的几率大小等方面下功夫研究;应该吸取当年标王秦池的教训。
5.在产品代言人的选择方面应该选取具有文化底蕴的男一线明星方可代表郎酒公司悠久的历史和品牌文化。
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品牌定位在市场营销中有着不可估量的作用,它是指企业在市场定位和产品定位的基础上,为某个特定品牌确定一个适当的市场位置,为其在市场上树立一个明确的、有别于竞争对手的、符合消费者需要的形象。市场营销中的品牌定位需要一定的战略策略和方法,还需要正确处理一些关系,要注意建立和经营品牌文化。 以下是读文网小编为大家精心准备的:市场营销中的品牌定位探讨相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
【摘要】:本文结合实际案例,论述了品牌定位与市场营销环境、营销对象,以及营销形式的关系,突出了品牌定位在市场营销中的重要性,并基于当下企业存在的品牌定位误区,提出了相应建议,以供参考。
【关键词】:市场营销 品牌定位 比附定位 视觉形象 竞争优势
品牌定位是指企业在市场定位和产品定位的基础上,为某个特定品牌确定一个适当的市场位置,为其在市场上树立一个明确的、有别于竞争对手的、符合消费者需要的形象。品牌定位是对特定的品牌在文化取向及个性差异上的商业性决策,它是建立一个与目标市场有关的品牌形象的过程和结果,从而使品牌形象在消费者心中占领一个特殊的位置。比如,在炎热的夏天突然口渴时,人们立刻就会想到“可口可乐”红白相间的清凉爽口。品牌定位的目的就是将产品转化为品牌,以利于潜在顾客的正确认识和认同。品牌定位的最终目标是要建立对目标人群最有吸引力的竞争优势,并通过一定的手段将这种竞争优势传达给消费者,转化为消费者的心理认知。
良好的品牌定位是品牌经营成功的前提,它为企业进占市场、拓展市场起导航作用。如若不能有效地对品牌进行定位,以树立独特的消费者可认同的品牌个性与形象,会使产品淹没在众多质量、性能、服务等方面雷同的商品中。品牌定位是品牌传播的客观基础,品牌传播依赖于品牌定位。没有品牌整体形象的预先设计(即品牌定位),品牌传播就难免盲从而缺乏一致性。没有正确的品牌定位,无论其产品质量再高、性能再好,无论企业怎样使尽促销手段,也不能成功。可以说,今后的商战将是定位战,品牌制胜将是定位制胜。
营销中要准确地进行品牌定位,首先要进行品牌调研,即通过3C分析法、SWOT分析法和品牌定位图分析法等,对品牌在消费者心目中的情况进行全面的诊断与分析,从而准确地确立品牌定位的战略。网络营销中品牌定位还要了解网络品牌和普通品牌的区别与联系。网络品牌是指在因特网环境下营销或传播过程中形成的、受众对特定事物的精神属性和物质属性反映的总和。它有三种类型:业务网络品牌、媒体网络品牌、综合网络品牌。它体现了网络和信息技术的特点,与网络社区及其成员相关联;它意味着提供有价值的信息或服务,它象征在线客户支持和服务的能力体现。
营销中品牌定位的战略策略及方法如下:
(1)抢先占位。指经营者发现消费者心目中有一个有价值的位置还无人占据,就第一个全力去占据它。如,步步高公司曾发现,在电话机行业里还没有一个品牌代表无绳电话,就一马当先地提出了“步步高无绳电话,方便千万家”这家喻户晓的广告语;1992年的时候,高露洁发现中国市场上众多牙膏品牌打的是清新口气、洁白牙齿、消炎止痛等旗帜,而消费者关注程度越来越高的防止蛀牙却是个空白点。于是,高露洁牙膏以单一而集中的诉求———“防止蛀牙”迅速进入中国市场。
(2)关联强势品牌/产品。指让品牌与阶梯中的强势品牌或产品相关联,使消费者在首选强势品牌/产品的同时联想到自己,从而将自己作为补充选择。如,七喜发现美国消费者消费的饮料中三罐有两罐是可乐,于是它关联强势品牌,反其道而行之,将自己的产品定位为“非可乐”。当人们想到可乐时,同时也就会联想到七喜的“非可乐”。“非可乐”的定位曾让七喜一举成为美国饮料业第三品牌。
(3)攻击强势品牌/产品。指针对消费者心目中的定位代表品牌的潜在弱点进行攻击,强调自己新品牌的优点,从而达到自己取而代之的目的。如,泰诺林进入头痛药市场的时候,阿司匹林已占据了头痛药市场的首要位置。于是,泰诺林攻击阿斯匹林会导致胃肠道毛细血管微量出血。从这一点攻入,泰诺林最终替代阿司匹林,成为头痛药市场的领导品牌。此外,还有一些品牌定位的策略:
(4)首席定位策略。指通过强调品牌在同行业或同类中的领导性、专业性地位,达到强化品牌认知和定位的目的。如,有些品牌宣称自己“最前卫”、“销量第一”等;某些家电品牌宣称自己“最节电”、“最安静”等。
(5)比附策略。即甘居第二、攀龙附凤。如,“宁城老窑———塞外茅台”;或者强调自己是前十大、前二十大等。
(6)USP(UniqueSellingProposition)。强调自己独一无二的卖点,如:海尔氧吧,乐百氏27层净化,白加黑白天吃白片不瞌睡、晚上吃黑片睡得香等等。
(7)定位于特定消费群体。如,“XO是男士之酒”。
(8)强调价格质量比。如雕牌的“只选对的,不买贵的”。但这要求产品确实要货真价实。
(9)赋予品牌文化内涵。如金六福的“福文化”。
(10)情感定位。品牌的情感定位是将人类情感中的关怀、牵挂、思念、温暖、怀旧、爱等情感内涵融入品牌,使消费者在购买、使用产品的过程中获得这些情感体验,从而唤起消费者内心深处的共鸣和认同,最终获得对品牌的喜爱和忠诚。如,哈根达斯的情感定位———营造爱的味道。
(11)产品利益定位。消费者都希望产品具有其所期望的功能、效果和效益,因而以强调产品功效为诉求是品牌定位中的常见形式。目前许多产品都具有多重功效。但在品牌定位时并非非要定位于产品的多重功效。消费者往往会对与自己相关的某一诉求产生较深的印象,因此,向消费者承诺一个功效点的单一诉求往往更能突出品牌的个性特点。如洗发水中飘柔的承诺是“柔顺”,海飞丝是“去头屑”,潘婷是“健康亮泽”;舒肤佳洗涤用品强调“有效去除细菌”;沃尔沃汽车定位于“安全”等。
(12)自我表达利益定位。自我表达利益定位策略通过表现品牌的某种独特形象和内涵,使品牌成为消费者表达个人价值观、审美情趣、自我个性、生活品位、心里期待的一种载体和媒介,从而使消费者获得一种自我满足、甚至自我陶醉的感觉。如,果汁品牌“酷儿”的代言人大头娃娃,右手叉腰、左手拿着果汁饮料……这个形象很符合儿童的心理,因而博得了小朋友的喜爱;浪莎袜业锲而不舍地宣扬“动人、吸引、高雅、时尚”的品牌内涵,给消费者一种表现靓丽、妩媚、前卫的心里满足;夏蒙西服定位于“007的选择”,对渴望勇敢、智慧、酷美的消费者极具吸引力。
1.要正确理解品牌定位与产品差异化的关系,弄清品牌定位不是简单的产品差异化,不是经营者单纯地追求与别人产品的差异。网络品牌要素构成同传统品牌一样,通过产品差异化、关联性和认知价值来体现。但品牌定位不仅仅是为了追求产品的差异化,更是为了实现品牌的差异化。随着市场竞争的日益加剧,品牌定位更注重产品的风格、文化、个性等无形因素及其给消费者带来的精神和情感上的利益,并以此来塑造企业及其品牌有独特价值的形象,以期占据有利的心理据点。这已成为企业竞争的理性选择。
2.正确处理品牌定位与品牌整合营销传播的关系,实现品牌定位与品牌推广的有机结合。品牌定位从产品开始,除了产品定位以外,品牌定位的另一重要内容就是整合营销传播过程中的广告诉求。必须承认,品牌广告诉求作为企业与消费者沟通的主题,是品牌个性的重要体现,没有目标顾客认同的诉求主题,品牌定位也难以实现,甚至是不可能实现的。但是,过分夸大广告诉求的作用,进而仅仅以品牌广告诉求来确认品牌定位是片面的。没有与广告诉求相一致的产品,广告宣传的生命力和效果就不能持久。因此,可以说,品牌定位是以产品定位为基础、以广告诉求定位为保障、通过各种营销手段的整合运用塑造品牌形象的过程。品牌定位蕴涵产品定位,又依赖于宣传定位,品牌定位最终所体现的让消费者所感知的品牌形象,是产品定位与宣传定位的有机结合。
3.品牌定位中要有长远的眼光,要建立自己的品牌文化。一个品牌要想产生比较大的影响,要想在市场中长久生存,就必须要确立并建设自己的品牌文化。一个品牌没有自己的文化追求,必定走不远。有了特定的文化追求,一个品牌才能在这种文化的统率下不断创新自己的形式,并相应地把高品质的产品呈现给市场。真正高品质的产品必定有自己的文化统率,只是一味地模仿别人、或者东一榔头西一棒子地零打碎敲,是产生不了高品质的产品的。有了文化和高品质,才能赢得人们的信任,才会有忠实的顾客,也才能有长久的生存。所以品牌定位要注意建立和经营品牌文化,要反对鼠目寸光或只着眼眼前的利益。
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港口市场营销大致经历了三个阶段:一是计划经济体制下的以产定销。二是推销阶段。各个港口经营人员四面出击,承揽货源。三是市场营销阶段。开展市场营销工作是港口自身发展的需要。要有效实施市场营销,关键在于选择正确的符合实际的营销策略。成功的市场营销有赖于产品、价格、地点(渠道)、促销等营销组合因素的综合运用以下是读文网小编为大家精心准备的:浅论岚山公司港口市场营销相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘要日照市作为年轻的港口城市,以港兴市,港口发展遇到前所未有的发展。日照港、连云港、青岛港在货源腹地相互交叉、重叠,由于码头建设速度过快,使得港口通过能力的增长速度快于经济发展速度,出现了港口能力相对过剩、货源市场不足、港口竞争加剧等供需不平衡的现象。在激烈的市场竞争中,各港口为争取更多的航线和货源,必须积极开展市场营销,将自己的服务推介给客户,以赢得市场,在激烈的竞争中占有一席之地。
关键词市场营销营销渠道策略
近年来,随着我国市场经济的快速发展,国际贸易量的不断增长,各港口城市为加快发展海运物流业、优化城市经济结构、拉动GDP增长、提升城市综合竞争力,纷纷制定了港口发展规划,加快建设大型化、专业化码头,以提高港口通过能力,扩大港口市场份额。尤其是日照市作为年轻的港口城市,以港兴市,港口发展遇到前所未有的发展。日照港、连云港、青岛港在货源腹地相互交叉、重叠,由于码头建设速度过快,使得港口通过能力的增长速度快于经济发展速度,出现了港口能力相对过剩、货源市场不足、港口竞争加剧等供需不平衡的现象。在激烈的市场竞争中,各港口为争取更多的航线和货源,必须积极开展市场营销,将自己的服务推介给客户,以赢得市场,在激烈的竞争中占有一席之地。
1、港口市场营销的含义。港口市场营销,是港口企业为扩大港口市场份额,提升港口知名度和美誉度而开展的各种市场营销活动,包括市场调研、产品开发、售后服务、顾客意见反馈、产品目标市场选择、价格、渠道、促销决策的确定等一系列与市场有关的企业经营活动。港口市场营销属于典型的顾客导向型营销。港口企业开展市场营销活动,必须依据港口行业特点,根据形势发展来识别不同市场,设计营销方案,用顾客满意为中心的理念来优化港口作业及管理。
2、港口市场营销中4P的内涵。根据麦卡锡的市场营销组合观念,市场营销组合的因素可概括为4P,即产品(product)、价格(price)、渠道(place)和促销(promotion)。下面结合港口业的特点,简单分析港口市场营销中4P的内涵。
(1)产品(Product)。港口业的产品就是服务。港口服务质量是港口企业生存发展的保证,是企业提高竞争力的源泉。港口服务质量的好坏是决定港口市场营销成功与否的关键因素,是港口开拓市场、占领市场的基石。必须以“服务领先”为目标不断强化服务意识,全面加强服务工作管理、增加服务资源投入,通过创新服务模式、深化服务内涵、提升服务价值、创建服务比较优势,实现港口服务水平的稳步提升。
(2)价格(Price)。价格是市场营销因素中最需要灵活使用,但同时又是最活泼、最不易控制的因素。作为港口为顾客服务价值的体现,港口企业在制定价格策略时不仅要考虑为顾客提供其所期望的最大价值的服务,同时也要为港口自身创造最大化的效益。
(3)渠道(Place)。营销渠道由生产者,中间商和顾客等要素组成。港口物流企业的分销渠道与其他生产实物产品的企业不同,其分销渠道主要通过与港口服务配套的相关单位来实现,以此为基础建立多渠道的营销网络,从而为客户提供多样化、个性化的物流服务。
(4)促销(Promotion)。港口企业可通过适当选择、综合编配广告、品牌营销、人员推销、宣传等促销方式,开展以顾客满意为中心的促销活动,树立港口企业良好的形象。
根据市场营销理论,市场营销学的创立的一个必备前提条件是买方市场态势的出现。目前的航运市场已逐渐从港方市场转变货方市场,货物的流量、流向已经完全市场化,货主、船东在同一经济区域可以选择不同的港口进行运输和挂靠,港口已逐渐从区域内垄断转向区域内竞争,以往“港老大”的时代一去不复返。而且市场越开放,港口间的竞争越激烈。这是经济发展的必然趋势,而且随着经济的发展和市场的规范这种趋势将会越来越明显。在货方市场的大环境下,现在的港口企业必须与生产有形商品的制造企业一样,积极开展市场营销,提升港口在广大客户中的知名度和美誉度,改变过去单靠船东、货主主动找上门的状况。
受行业特点和以往管理经验的影响,长期以来,港口企业相对重生产,轻市场,市场营销思想意识薄弱,在营销方面的资金投入也相对较少;很多港口都缺乏一支高素质的、经验丰富的营销队伍,尤其是海外营销队伍,更谈不上具备高效的营销技巧了;一些港口大而不强,品牌意识不足,文化建设相对落后。这些都制约了港口的持续快速发展。
1、全员营销策略。岚山公司面对日趋激烈的港口市场竞争,推广全员营销策略,做好员工培训,提高员工的服务意识,牢固树立起“服务就是效益”的理念,规范员工的态度、行为、文明用语等,使员工充分重视服务中的细节,强调“为了您更加满意,我们将永不满足”的营销理念,全面提升港口服务意识和水平。
2、阳光港口文化。全力打造港口企业的服务文化,让服务工作真正渗透到每一位员工的日常工作中。要加强企业文化建设,并将用户的满意程度融入到企业文化之中,全方位树立良好的企业形象,从多方面增强货主的感受。
3、诚信、创新、发展。以竞争对手为参照,制定更高服务目标,不断超越。岚山公司时刻关注相邻港口发展情况,树立用于竞争,超越发展的理念,不断提高装卸效率、压缩船舶在港停时;简化业务流程,提高效率;加强货物保管,做好货物交接交付;提高货运质量、减少货损货差等。
4、坚持特色发展理念。岚山公司坚持以木材、液化、钢材等货种为特色营销货种,根据不同货类装卸、仓储等服务特性,分别建立服务质量体系,提高港口市场份额。
5、实施精确化管理,细分客户。港口应面向市场,研究市场,了解市场需要,掌握客户心理,细分客户市场和客户需求,建立客户档案,分清重点客户、目标客户、潜在客户等客户类型,针对不同类型的客户进行差异化的跟进服务,形成本企业特色的优质服务。
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市场营销是宝洁公司产品推广的重要环节,因此,品牌销售中营销策略的使用是十分重要的。下面是读文网小编为大家推荐的宝洁公司市场营销策略论文,供大家参考。
【内容提要】 宝洁公司是全球最大的日用消费品生产公司,自1837年创建以来,至今已有160多年的历史了。目前宝洁公司在全球80多个国家设有工厂及分公司,所经营的300多个品牌的产品畅销160多个国家和地区。宝洁公司何以能雄踞竞争激励的国际日用消费品行业的盟主地位?这和宝洁公司策划的目标市场营销战略有密切的关系。
【关键词】 宝洁公司 市场细分 目标市场选择 市场定位
一、理论基础
目标市场营销战略又称STP战略或STP三步曲,营销大师科特勒曾说:“现代战略营销的中心,可定义为STP市场营销——就是市场细分 (Segmentation),确定目标市场 (Targeting) 和市场定位 (Positioning)”。在当前竞争激烈的环境中,企业能否正确决定目标市场营销战略,这是企业营销成败的关键。
(一)市场细分
市场细分是STP战略的第一步,是目标市场选择和市场定位的基础,市场细分的科学性直接影响着整个营销战略的成败。通过细分,正确选择自己的目标市场,这是企业生产经营的前提。所谓市场细分,就是营销者通过市场调研,根据消费者对商品的不同欲望与需求、不同购买行为与购买习惯,把消费者整体市场划分为具有类似性的若干不同的购买群体——子市场,使企业可以从中认定其目标市场的过程和策略。市场细分有利于增强市场营销策略的有效性;有利于发掘市场机会,发现市场“真空地带”;有利于集中资源,形成独特优势;有利于全面提高企业经济效益。
(二)目标市场选择
所谓的目标市场选择,就是通过市场细分后,企业对各个细分市场进行评估,然后结合自身情况,准备以相应的产品和服务满足其需要的一个或几个子市场。市场细分的目的在于正确地选择目标市场,如果说市场细分显示了企业所面临的市场机会,目标市场选择则是企业通过评价各种市场机会并结合自身的资源和能力决定为多少个细分市场服务的重要营销策略。
在目标市场选择的概念中,我们就可以得出这样的结论:选择目标市场要经过评估和选择两个阶段。一般情况下,对细分市场进行评估,可以从有效性、可行性、吸引力和竞争力等方面进行。其中有效性评估是从市场本身的角度确定哪些细分市场具备了企业进入的最基本条件,可行性评估是从企业目标和资源的角度确定企业在哪些细分市场具备了进入的最基本条件,吸引力评估是从客观机会(宏观环境和竞争机构)的角度确定哪些细分市场对企业更具有吸引力,竞争力评估是从主观能力(营销竞争力)的角度确定企业在哪些细分市场更有竞争力。另外,对评估后的细分市场进行选择一般也有一些常用的选择方法、选择策略、选择模式以及一些需要考虑的因素。
(三)市场定位
市场定位是指明或明显化企业品牌形象及产品价值,以帮助目标顾客正确认识并理解企业区别于竞争对手的形象的行为过程。消费者对企业的第一印象是企业市场策略及市场竞争成功的一种表现。要令生产的产品能在纷繁复杂的商品世界中影响消费者,就要尽力制造差异,追求与众不同,使消费者易于将其品牌区分开来,并进而在心目中占有一定的地位。定位是勾画形象,展示能力的积极行动。公司需要在每个细分市场内制定产品定位策略。显然,每个产品都需要一种定位策略,使其在整个市场的位置能够得以沟通。
二、宝洁公司运用目标市场营销战略情况分析
(一)公司简介
始创于1837年的P&G公司(宝洁公司),是世界最大的日用消费品公司之一。总部位于美国俄亥俄州辛辛那堤,全球员工近110,000人。2003-2004财政年度,公司全年销售额为514亿美元。在《财富》杂志最新评选出的全球500家最大工业/服务业企业中,排名第86位。宝洁公司全球雇员近10万,在全球80多个国家设有工厂及分公司,所经营的300多个品牌的产品畅销160多个国家和地区,其中包括织物及家居护理、美发美容、婴儿及家庭护理、健康护理、食品及饮料等。
1988年宝洁公司在广州成立了中国第一家合资企业——广州宝洁有限公司,从此开始了宝洁投资中国市场的历程。20年来,宝洁公司奉行“亲近生活,美化生活”的企业宗旨,在华生产出了众多质量一流、深受消费者喜爱的产品。迄今为止,宝洁在华投资总额已逾10亿美元,拥有约4000名员工。自1993年起,宝洁公司连续多年成为全国轻工行业向国家上缴税额最多的企业。为了积极参与中国市场经济的建设与发展,宝洁公司已陆续在广州、北京、成都、天津等地设有十几家合资、独资企业。
(二)宝洁公司运用目标市场营销战略现状分析及改进措施
1.宝洁公司运用目标市场营销战略现状分析
宝洁公司在中国市场取得巨大的成功并非偶然,这与宝洁公司正确的目标市场选择与合理的营销策略活动有着密切的关系。宝洁自打进入中国市场以来就一直在策划着目标市场营销战略。
宝洁公司在中国洗发水领域取得的成功深刻体现了宝洁策划的目标市场营销战略。从某种意义上来说,宝洁不仅是中国洗发水的品牌“教父”,也是中国众多行业的品牌“教父”。宝洁带给国人的显然不只是飘柔、海飞丝几瓶洗发水那么简单,宝洁带来的跨国公司对品牌、对市场的先进管理、运作经验和营销手段,使得中国企业获益匪钱,并由此成就了第一批真正意义上的中国营销人。宝洁公司曾先后推出几种洗发水:“海飞丝”、“潘婷”、“飘柔”、“沙宣”和“伊卡璐”,在把它们定位于“呵护秀发专家”高品位的同时,又分别宣传“去头屑、营养、柔顺、保湿与染发洗护”功能。“海飞丝”的个性在于去头屑,“潘婷”的个性在于对头发的营养保健,而“飘柔”的个性则是使头发光滑柔顺,“沙宣”的个性在于美发定型,“伊卡璐”的个性在于染发洗护。这些产品分别满足了不同的消费者的需求,因而受到了消费者的亲睐。宝洁公司通过细分市场和选择所进入的目标市场,占领了中国洗发水市场相当的市场份额。宝洁在其他领域也同样采取着目标市场营销战略,通过合理的市场细分,正确的目标市场选择和准确的市场定位让宝洁公司在中国立于不败之地。
2.针对宝洁公司运用目标市场营销战略存在问题提出相应改进措施
然而宝洁公司在经营目标市场营销战略的过程中并不是处处完美,依笔者之见,还有几点需要改进的地方。
(1)宝洁公司在对市场细分和选择目标市场的过程中,推出了300多个品牌来满足消费者不同的需求,几乎渗透到了日用品市场的每个角落,这也是宝洁公司细致的市场细分和推行多品牌战略展现出来的成果,但是,宝洁公司如此多的品牌让消费者产生品牌混淆,众多的品牌使消费者感到眼花缭乱,而且容易把各品牌产品的特点、功能混淆起来,给消费者购物带来极大的困难。有些消费者是认准宝洁的优质品质专门到商场选择宝洁的产品,但面对玲琅满目的产品,消费者也很迷茫。所以我认为宝洁应该在自己的产品上做比较显眼的品牌LOGO,让消费者一目了然这就是宝洁的产品。其次宝洁公司应该做一个产品树状图,在图中可以清楚的看到宝洁旗下有那些类产品,每一类产品中又分为那些子类产品,并把每一个产品的诉求简明的告诉消费者,从而让消费者更好的了解宝洁产品,产生购买欲望。
(2)宝洁公司在对目标市场推出一款新产品时,为了打开市场不惜重金用在广告宣传上,宝洁公司每年的广告宣传费用占全年销售总额的1/8,这样庞大的广告费用必然导致公司用于科研研发的资金减少,加大宝洁的成本投入。笔者认为,广告并非要请明星大腕造势,以简单的广告手段明确的表现出每款产品的最终诉求便能打动消费者的心。其次多做公益事业有助于提高企业的美誉度,相比起邀请明星大腕为产品造势要高明许多。宝洁还可以通过经销商搞促销活动,毕竟消费者是企业的上帝,得到消费者的认同,企业才有利可图。
(3)宝洁公司在市场地位上一直将自己的品牌定位为“以高取胜”,产品一向以高价位、高品质著称。但近几年宝洁公司不断向低端市场延伸,这势必会使高端市场市场销售额下降。宝洁高度高价的定位满足了高收入群体以及一些追求个性的青年的消费心理,展示了他们与众不同的社会地位以及个人价值。宝洁一旦走入大众消费市场将会挫败一些高收入人群的自我张扬以及年轻一代追求个性的消费心理,使得高端市场的销售额下降。9块9飘柔在中国市场经久不衰便是宝洁向低端市场延伸的成果。宝洁公司应该坚持自己的定位,在高端市场有所作为,首先捉住高收入人群的消费心理,其次以高品质满足这些消费者对品质的需求以及高价位满足这些消费者追求个人价值的心理需求。
三、宝洁公司对中国企业的启示
众所周知,三十年来,中国营销以其突飞猛进的巨大进步推动着中国企业的高速增长,但当我们冷静对比营销的本质和宝洁公司几百年来的表现,我们还仅仅是“刚刚踏入社会几年时间尚不知职场深浅的大学毕业生”。中国营销发展至今,可以说是“量”有进步,“质”无飞跃。宝洁公司经营的多品牌营销策略和目标市场营销战略对我国同类行业乃至其他行业给予了极大的启示。
(一)做好目标市场营销战略,发现市场“真空地带”
(二)不断发展优势品牌,提高产品的品牌效应
(三)充分、合理、有效的利用媒体的宣传作用,提高产品的知名度
(四)切实关注消费者的利益
参考文献
[1] 屈云波,张少辉.市场细分:市场取舍的方法与案例[M].北京:企业管理出版社,2010:230-275.
[2] 高云燕.宝洁公司的市场细分策略[M].北京:科技情报开发与经济出版社,2007:143-159.
[3] 余明阳,姜炜.品牌管理[M].上海:复旦大学出版社,2010:135-211.
宝洁公司是一家美国消费日用品生产商,也是目前全球最大的日用品公司之一。 1988年,宝洁公司在广州成立了中国第一家合资企业——广州宝洁有限公司,随后陆续在北京、成都、天津等地设立十几家合资、独资企业。奉行“亲近生活,美化生活”的企业宗旨。在2001年~2007年,宝洁的销售收入几乎翻了一番。全球的净销售额上升12%,达到760亿美元。宝洁公司成功的关键在于其营销策略,回顾其采取的营销策略,并分析这些策略的效果将有助于我们正确认识中国日用品行业的发展之路。
一、深入调查顾客需求,做顾客需要的产品
宝洁公司把研究消费者需求和消费趋势作为一项最重要的基础性工作来做。宝洁进入中国后,在北京成立了一个大型的技术研究中心,专门研究更适合中国人用的产品。宝洁在中国推出的第一个产品是“海飞丝”。当时,经过对中国市场的详细调查,发现了许多中国人都有不同程度的头屑,而国内生产洗发水的厂家又没有这方面的技术,经过一年多的时间,“海飞丝”成为国内去头屑洗发水的代表。
二、利用广告作为打开并占有市场的有效武器
广告与大规模市场营销策略密切相关,是市场推广的利器。它是通过一定媒体向用户推销产品或服务以达到增加了解和信任以至扩大销售目的的一种促销形式。
1.多品牌经营,广告抢商机
略单一品牌延伸策略便于企业形象的统一,资金、技术的集中,减少营销成本,易于被顾客接受,但单一品牌不利于产品的延伸和扩大,且单一品牌一荣俱荣,一损俱损。而多品牌虽营运成本高、风险大,但灵活,也利于市场细分。宝洁公司名称P&G宝洁没有成为任何一种产品和商标,而根据市场细分洗发、护肤、口腔等几大类,各以品牌为中心运作。要问世界上哪个公司的牌子最多,恐怕非宝洁公司莫属。多品牌的频频出击,使公司在顾客心目中树立起实力雄厚的形象。
宝洁作为目前世界上最具竞争力的日用品公司,进攻市场最常用的“武器”就是广告。由于公司采用了87多品牌战略,各品牌又各占一席地位,分别制作各自的广告,增加了广告的覆盖率。
2.大手笔投资,力压竞争者
据权威的市场调查公司统计,宝洁公司自2004年后,广告投入呈“爆炸式”增长,借助其强大的规模攻势抢占国内日化市场。过去中国广告投放前十名中多半为国产品牌,而2004年宝洁公司独占四席:玉兰油第一位、飘柔第三位、佳洁士第四位、海飞丝第八位。2005年央视黄金段位广告招标会上,宝洁更以3.85亿元人民币成为新一届标王。
宝洁采用无间断广告策略和“波形递加式投放法”,消费者几乎每隔一段时间就要采购一次日用洗洁品。反复广告会引起消费者尝试购买的欲望,加之递加式的投放也有助于强化消费者对产品的认知和认同感,逐渐使消费者成为其固定消费群。
3.巧选代言人,抓时尚潮流
现在海飞丝的广告代言人一直是香港著名影帝梁朝伟,他在香港和内地都是大家普遍认可的最具魅力男艺人,享有很高的声誉;潘婷洗发水最近选择了台湾被誉为“美容大王”的大S徐熙媛作代言人,她拥有一头乌黑美丽令人羡慕的长发,从而增加广告可信度;2006年,佳洁士启用人气天后李宇春代言。宝洁讨巧地选择广为大众接受的人气王,使得产品更容易被受众所认可。
4.探顾客心理,使广告深入人心
宝洁的广告最常用的两个典型公式是“专家法”与“比较法”。“专家法”是用专家来进行具有说服力的宣传:首先宝洁会指出你面临的一个问题来吸引你的注意;接着便有一个
权威的专家来告诉你,宝洁就是解决方案,最后你听从专家的建议,你的问题就得到了解决;“比较法”是宝洁将自己的产品与竞争者的产品相比,通过电视画面的“效果图”,你能很清楚地看出宝洁产品的优越性。汰渍洗衣粉的广告就是“比较法”最具代表性的一个。
5.公益事业作为第二广告宣传手段
宝洁非常善于策划事件来驱动消费者的品牌偏好。如“护舒宝护士”活动;举行“飘柔之星”活动;以及策划碧浪洗净全球最大衣衫等事件。宝洁为社会也做出了很大贡献:1991年向华东特大洪涝灾区捐款100万元。1998年宝洁公司董事长访华,向清华大学捐款1070万元人民币,引进目前世界上最先进的实验仪器。同时向教育部捐款700万元人民币,用于支持中、小学青春期健康教育。此外,宝洁公司还向野生动物保护基金会捐款150万元人民币,以保护国宝大熊猫。现在,以宝洁出资资助的公关活动项目已深入到中国社会的许多重要团体。
三、提升品牌知名度
1.实施知识营销提升品牌价值
知识营销是指企业在营销过程中注入知识含量,帮助广大消费者增加商品知识,提高消费者素质,从而达到销售商品,开拓市场的目的。宝洁的知识营销是很典型的,在营销过程中打造一系列的概念。在洗发、护发类产品中,这一营销理念被应用到了极致,每个品牌都赋予了一定的知识,打造一个概念,从而给每个品牌赋予以个性。例如,“海飞丝”的个性在于去头屑;“潘婷”的个性在于对头发的营养保健;而“飘柔”的个性则是使头发光滑柔顺;“沙宣”则定位于调节水分与营养;“润妍”定位于更黑、更有生命力。在广告宣传上,知识、概念的运用也表现得淋漓尽致。看看海飞丝的广告:海飞丝洗发水,海蓝色的包装,首先让人联想到尉蓝色的大海,带来清新凉爽的视觉效果,“头屑去无踪,秀发更干净”的广告语,更进一步在消费者心目中树立起“海飞丝”去头屑的信念;看看潘婷:“含丰富的维他命原B5,能由发根渗透至发梢,补充养份,使头发健康、亮泽”突出了“潘婷”的营养型个性;飘柔:“含丝质润发,洗发护发一次完成,令头发飘逸柔顺”的广告语配以少女甩动如丝般头发的画面深化了消费者对“飘柔”飘逸柔顺效果的印象。通过准确的市场细分与定位,有效地阻击了竞争对手的进入;而实施知识营销,则使品牌具有了鲜明的个性,增强了品牌的核心价值。
2.利益诉求与情感诉求提高品牌的文化内涵
利益诉求就是从品牌的功效来演绎概念;情感诉求则从与消费者的情感联系中来演绎概念。宝洁的广告诉求很注重利益,如“佳洁士”与全国牙防组推广“根部防蛀”的防牙、护牙理念;“舒肤佳”与中华医学会推广“健康、杀菌、护肤”的理念;洗发水的“去屑、健康、柔顺”理念等。这无一不是品牌的利益诉求。除此之外,宝洁的品牌还加强了情感诉求,如最近两年,飘柔打出自信的概念大旗,从“飘柔吵架篇”、“飘柔老师篇”到现在的“飘柔指挥家篇”,飘柔广告无不以自信作为品牌的诉求点。此外,飘柔还相继推出“飘柔自信学院”、“多重挑战”、“同样自信”、“职场新人”、“说出你的自信”等系列活动,将“自信”概念演绎得炉火纯青。通过利益诉求与情感诉求的有机结合,大大地提高了品牌的文化内涵。
技术创新是企业生存和发展的不竭动力,是企业的生命线。宝洁以顾客至上的理念,研制出了贴近顾客群体、符合顾客需求的产品,使其在竞争中更具生命力,这是商场中取胜的首要条件。 品牌是一个企业形象、信誉和文化的综合和浓缩。良好的品牌设计和生动形象的品牌宣传是企业取胜的重要条件。通过强势的广告宣传,宝洁成功地塑造了良好的品牌形象,使出自宝洁的产品让人信赖。产品与广告的完美组合,使宝洁走在世界的最前端。
宝洁公司当然也有失误,如“润妍”,诉求黑发,但中国人一般都相信黑发须用中草药如皂角等,“奥妮”的那则百年润发打得比较好,已深入人心,“润妍”不强调中草药却要黑发,失败理所当然,现以草本为号召的“伊卡露”就是要填补宝洁公司在这类市场的遗缺。熊猫洗衣粉也已经消失,表面看是内部营销失误,实质上宝洁是无心推广。在对待竞争对手方面,收购竞争对手,再冷藏消灭,是外资企业进入中国市场的惯用招数。宝洁的多品牌扩张实现了利润最大化也引出了致命的弊端,在市场竞争中如果时机成熟,我们只要击垮它麾下的一个品牌,将出现连锁效应。但目前国内没有一家企业在产品链结构上具有这种宽度和长度,也没有足够的运作资金来击败它,因此相当一段时间内宝洁公司在中国市场的霸主地位尚无法动摇。
摘要:作为国际知名跨国日用消费品企业,宝洁公司始终致力于最大范围地将产品及品牌推广到全球消费人群中。宝洁公司的营销策略自企业初创以来经历了100多年的变化,从最初的经典营销策略发展为今日的多元化策略。本文通过对宝洁公司全球化营销策略的总结和回顾,较为详尽地分析了宝洁公司多元的营销策略以及丰富的营销方式,力图为其他企业提供可引以借鉴的营销策略发展启示,并由此提升企业的知名度以及品牌的认知度。
关键词:宝洁公司 营销策略 营销策略发展
一、引言
宝洁公司(Procter & Gamble),简称P&G,是美国最大的日用消费品企业,同时也是目前全球最大的日用品公司之一,总部位于美国俄亥俄辛辛那提。宝洁公司始创于1837年,由英格兰移民威廉波克特(William Procter)与爱尔兰移民詹姆斯甘保(James Gamble)正式签订合伙契约,并以两个合伙人的名字命名。直至今日,宝洁公司已在全球80多个国家设有工厂以及分公司,拥有127,000名雇员,所经营的300多个品牌畅销160多个国家和地区,这也将宝洁公司推向了企业发展的鼎盛时期。宝洁公司的成功要素之一就是它的营销策略,宝洁拥有多元化的营销策略以及随着时代发展而日趋完善的营销方式。这也为宝洁公司得以成为日用品消费行业的领军企业奠定了坚实的基础。宝洁公司的领导品牌不仅在全球享有很高的声誉,还在消费人群中占有广泛的认知度。这些品牌不仅在消费人群中家喻户晓,同时在众多的零售商中也享有很广的认知度。诸多国际大型零售商视宝洁的品牌为提升销售业绩至关重要的因素之一。宝洁的所有这些成就无不归功于其不断发展的营销策略为其带来的广泛认知度。
二、宝洁公司经典营销策略
自创始以来,宝洁公司始终将营销策略作为企业的核心策略。宝洁公司的传统营销策略主要是通过广告营销的方式将产品推广出去。此外,多种品牌的营销策略也帮助宝洁公司成功地建立了竞争优势。而宝洁公司的派送营销方式则是其独一无二的独特营销手段。
1.广告营销
宝洁公司进攻市场的常用手段之一就是广告,广而告之的宣传手段是企业惯用的也是最有实际效果的推广产品的方式。宝洁公司乐此不疲地大面积展开产品宣传广告的投入,使其产品在短时间内迅速被消费者熟知。1994年宝洁将碧浪引入中国,由此展开了庞大的广告宣传。1995年,汰渍在全国隆重上市,开始在全国范围内播放“汰渍千人操”广告;1995年汰渍750克上市,“汰渍洗衣舞”广告之一也在全国开始播放;1996年“汰渍洗衣舞”广告之二在全国播放;1998年汰渍柠檬洗衣液400可隆重上市,“汰渍洗衣舞”之三继而展开迅猛攻势。可见宝洁公司毫不吝啬地扩大广告的投入,由此换来了消费者对品牌的认知度以及广泛的宣传效应。除此之外,宝洁还十分注重广告的本土化宣传,每当宝洁的广告进入不同国家市场的时候,都要改变原有的营销及广告策略,来适应当地的风俗习惯以及人文特色。例如,1997年,宝洁公司在中国市场推出名为“润妍”的润发产品,宝洁则把水墨画等元素融入到广告中,营造典雅的东方气息,因此“润妍”在中国取得了极大的成功。
2.品牌营销
随着宝洁公司产品的更新以及品牌的发展,宝洁公司最显著的竞争优势就是“产品多,品牌多”。从香皂、牙膏、漱口水、洗发精、护发素、柔软剂、洗涤剂,到咖啡、橙汁、烘焙油、蛋糕粉、土豆片,到卫生纸、化妆纸、卫生棉、感冒药、胃药,横跨了清洁用品、食品、纸制品、药品等多种行业,宝洁公司的每一种产品都拥有着多个品牌。直至目前为止,宝洁公司拥有至少300个品牌以及5个主要的产品目录。宝洁公司众多的产品以及品牌,这些品牌大多为消费者熟知并信赖,其中不乏享誉全球的著名品牌,例如碧浪、飘柔、海飞丝、吉列等。随着宝洁公司产品体系的完善与产品品牌的丰富,宝洁公司从公司始创的一种品牌经过百十余年的飞速发展到现如今已拥有数不胜数的全球知名品牌。放眼望去,在全球日用品消费企业中,宝洁公司恐怕拥有着世界上最多的品牌。这种多品牌的营销方式也是宝洁公司迅速占领市场,扩大营销范围。
3.派送营销
派送营销是宝洁最常用的一种促销活动方式,宝洁有计划地向潜在的目标消费人群免费赠送企业的产品以及试用品。宝洁公司通过样品派送的方式,有效地让消费者和产品进行直接的接触,同时了解产品的功效以及质量,是消费者对产品有初步的认识和直观的感受。例如,早在1996年,宝洁公司就将150万袋40克包装的汰渍洗衣粉样品在半个月内赠送到150万武汉市民的家中。这使得汰渍洗衣粉的市场份额迅速增长到50%左右。这种派送营销方式可以激发潜在消费者的兴趣去选择该产品。同时,样品派送的营销方式拥有较低廉的成本、极易送达到潜在消费者的手中、极易被潜在消费者所接受等优点。宝洁公司凭借雄厚的实力,连续多年不断派送样品,使得企业拥有更高得知平度以及更优的品牌形象,因此达到了最佳的营销效果。宝洁公司将这种派送营销的方式沿用至今,其所产生的效果也远超一般广告的效应。
三、宝洁公司国际化营销策略创新
随着宝洁公司产业规模的日益壮大,在传统营销的基础上,宝洁公司的现代营销策略定位为面更广、规模更大、层次更高、投入更多。在原有的营销策略基础上,做到完善更好的,同时创造没有的。
1.口碑营销创新
近年来,宝洁公司通过对品牌的合理定位,使得企业在消费者人群中拥有良好的口碑,以及口口相传的营销效应。宝洁公司对于品牌的命名,非常讲究,他们深谙品牌的准确命名可以大大减少产品被消费者认知的阻力,不但可以激发消费者对产品的想象,还可以增加顾客对产品的信赖度以及亲切感。个性化的品牌设计,使消费者的生活变得更加得丰富多彩。宝洁公司对于品牌的描绘在消费者心中占据了重要的位置同时大大提高了消费者对宝洁公司旗下品牌的热情。这种善于制造期待值得技巧恰恰来源于宝洁公司对消费者的了解以及对消费者心里的洞察。宝洁公司全心全力致力于贴近消费者的内心,了解消费者的需求,从而功课消费者的心里,打造出直击消费者内心的品牌。力士香皂的广告聘请国际影星作为代言人,广告尽显奢华与高端,不禁使消费者望而却步。但是,舒肤佳的广告则极具亲和力,以关心家人健康为主题,则更能贴近百姓生活,让消费者觉得真实可信。宝洁公司通过口碑宣传,使品牌信息以极快速复制的方式,迅速传播开了,在目标消费人群中获得了广泛的认可及肯定。 2.活动营销创新
除此以外,宝洁公司通过与国家相关部门联手举办公益活动等来提高品牌的认知度,从而扩大宣传效果。于2012年伦敦奥运会之时,作为全球最大的广告王,宝洁公司借全球最大的体育赛事之机,创造出了宝洁营销历史上的巅峰时刻。宝洁公司借奥运会向全世界的母亲表示感谢,由此展开“感谢妈妈”的主题活动,此活动横跨200多个国家和地区,邀约150个参赛运动员为公司传递大约30个品牌的宣传信息,此次活动也是宝洁公司有史以来规模最大的营销活动。宝洁公司借助“感谢妈妈”这个极富感染力的主题,成功地与受众目标达成情感共鸣。此外,宝洁联合百度共同搭建起一个“感谢妈妈,用爱跨越距离”的平台,重点突出参与互动的功能,用户可在地图上标注妈妈的位置,传递对目前的感恩之情。宝洁公司借助此次触动心灵的营销活动,全面地推广了产品,并获得了营销效果最大化的效应。近期,宝洁公司还借助知名电视节目“非诚勿扰”的大平台,举办了“飘柔爱转角”活动,通过对节目的支持,以及对活动的宣传,有效地对宝洁旗下的飘柔产品做了广泛的宣传及营销,因此获得众多电视观众等潜在消费者的广泛关注。
3.网络营销创新
网络营销作为一种独特的营销模式,在目前的国际市场中,受到了广泛的关注。这种低成本、高效率以及好效果的营销方式是实现企业与消费者深入沟通的极好方式,也是宝洁公司营销策略中重要的一部分。宝洁公司本着以人为本,顾客至上的原则,提出网络营销“5C”宗旨,即顾客(Customer)、创造性(Creative)、建设性(Constructive)、多变性(Change)以及自信(Confidence)。宝洁公司秉持着5C宗旨,依照消费者的喜好,将页面设计得夺人眼球,独具风格。同时,网站设有“生活顾问”、“宝洁创新”、“新鲜情报”以及“产品介绍”等链接栏目,便于消费者点击并了解相关信息。由此,宝洁公司充分利用网络进行网络营销,从而获得低成本以及高效率的竞争优势。近年来,随着网络水平的不断发展,雅虎、谷歌以及百度等知名搜索引擎逐渐成为人们搜索信息的基本方法,而关键词的搜索也帮助企业实现广告的定位投放,从而提升总体的营销效果。作为支持网络营销的手段之一,宝洁公司利用知名的搜索引擎来提高搜索定位排名从而大大地高了广告的效果。
4.知识营销创新
宝洁公司主要的品牌营销方式为知识性营销。宝洁公司在营销过程中注入知识的含量,帮助广大消费者增加对产品的了解,从而达到销售商品开多市场的目的。宝洁公司拥有典型的只是营销方式,通过在营销中的不断打造一系列的知识概念。这一营销理念在洗发护发类产品中尤为典型,知识营销在这类产品中的运用达到了极致,使每一个品牌都被赋予了一定的知识并打造了一个概念,从而赋予每一个品牌独有的特性与个性。例如,飘柔的广告语为“丝质润发,洗发护发一次完成,令头发更飘逸”,体现的产品特性为光滑柔顺;海飞丝的广告语为“头屑去无踪,秀发更出众”,体现了产品去屑的特性;潘婷的广告语为“含丰富的维他命原B5,能有发根渗透至发梢,补充养分,使头发健康亮泽”,其产品特性为营养滋润;沙宣的广告语为“我们的光彩来自你的风采”,则体现出调理秀发的产品特性。宝洁公司对于知识和概念的运用在这些产品中表现的淋漓尽致,有效地将品牌渗透到消费者的思想中。同时,实施知识营销也使每一个品牌都具有独特的鲜明个性,增加品牌核心价值的同时也大大提高了品牌的文化内涵。
四、结语
在企业全球化为企业发展主导趋势的今天,单一不变的营销策略早已不能为企业带来更多的效益,反而会制约其发展与扩张。多元化的营销策略可以帮助企业从多种途径获得品牌的广泛宣传效应,同时可以扩大受众的范围从而使宣传起到最大化的效应。宝洁公司在其传统营销策略的基础上,取其精华、弃其糟粕、合理适宜地发展出现代新型的营销策略,以弥补传统策略的不足。在宝洁发展的初期阶段,主要的营销策略为传统的广告营销,宝洁通过大量的广告对多种品牌进行宣传,同时以样品赠送的派送营销为辅助策略。这些策略曾经使宝洁的宣传获得了很好的效果,但是随着时代的发展和变迁,一些现代营销方式应运而生。通过潜在消费者口口相传而获得的良好口碑是宝洁口碑营销期待的结果。另外,宝洁公司通过举办参与各种活动而打响品牌知名度。此外,宝洁公司通过对互联网的有效利用,成功地将品牌宣传从线下做到了线上。而所有这一切宣传策略中都隐含着宝洁对其品牌的知识性营销。宝洁本着以消费者需求为中心,以科技发展为辅助手段,开创出越来越多,越来越丰富的营销策略,从而占领更广泛的市场。
参考文献:
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随着我国房地产市场的发展,房地产市场营销日益受到理论界和实际工作部门的重视。下面是读文网小编为大家整理的房地产市场营销论文,供大家参考。
市场营销就是以适合的价格,通过一系列的营销渠道和各种促销手段向消费者提供产品。在房地产业中,大量楼盘的建立是一个基础,而发展的现意义就是顺利将楼盘卖出,从中获得最大的利润。在市场经济下,整个行业竞争激烈,发展的形式基本一致,所以发展和取胜的关键就在于房地产项目的市场营销,通过各种手段来创造顾客,联系顾客。那么在房地产项目的开发建设过程中我们该推进实行怎样的市场营销的策略呢?
一、打造特色的产品营销主题
在房地产产品的营销过程中,我们要根据产品自身的实际情况,挖掘其中的特色,打造一个独特的营销主题,来吸引广大的消费群体。对于房地产产品,在营销的过程中,我们所需要的是抓住产品所具有的特色,打造不同的营销主题。首先我们要进行房地产品牌的营销,出于广大消费群体的消费心理,是品牌的就是好的,值得大家信赖,品牌在一个业界就是一种权威,例如,宜昌万达广场的营销3大杀手锏首先就是品牌先行,通过各种报纸等媒体展示新产品的新形象。再者就是对房地产产品的一个特色营销:人人都需要买房,但是每个消费者对于产品的需求不同,有人喜欢依山而住,有人喜欢傍水而居,所以呢,我们可以根据房地产产品最独特的特点,最直接的优势条件推出我们营销的主题,来吸引一批“志同道合”的消费者。社会不断发展,有的消费群体对于房地产产品更多关注的是其周边的环境状况,所以,我们可以对房地产产品进行绿色营销,通过景观环境的绿化来吸引广泛的受众群体,绿色环保已成为一大营销主题。我们还可以用房地产项目的文化价值作为市场产品营销的主题,房地产项目临近文物古迹,增加其文化内涵,提高产品的知名度,例如济南万达广场的营销突围策略,就是利用魏家庄官商大院的文化历史进行营销。营销的手段有许多种,但关键是我们要抓住产品特色,吸引其受众体。
二、进行合理灵活的营销定价
首先,房地产产品应该根据产品的成本进行定价。在进行房产交易的过程中,价格是人们最关心的问题,在市场行情的影响下,一个合理的价格容易被广大消费群体接受,有利于房地产商树立一个良好的形象,建立一个良好的信誉,这是对于房地产发展来说至关重要的。其次是在销售过程中灵活调整定价,面对激烈的市场竞争,我们需要采取一定的价格措施来面对市场上的种种竞争,根据我们自身发展的特点,在房产产品的销售过程中低开逐步高走,或者高开逐渐低走等,通过价格的调整来实现产品的最大销售和盈利。再者就是在定价过程中运用折扣的方式,通过一些让利活动来博得广大消费者的好感,吸引消费者;根据时间差进行定价,限定时间,优先购买者价格便宜,获得更多的优惠条件,来达到销售的目的;还可以采用组合定价,不同但有相互关联的房地产产品可以组合在一起进行捆绑销售,价格便宜,通过这种让利优惠的方式,增加人们的购买欲望,达到销售的目的。最后就是关于房地产产品的差价来进行销售,分析不同的地理位置,方位朝向,周边的景观设计和交通状况等分别定价,以此来诱导消费者购买,在房屋的差价中获得利润。价格就是一个调控杆,在营销的过程中,通过价格的多方位调整,积极应对各种挑战,吸引广大的消费者,实现房地产产品的销售。
三、拓宽营销的渠道
如果只是通过一个单一的渠道去进行营销,那力量相对来说是较小的,其中的效果可想而知,不会起到多大的效果与成效,所以在房地产项目的市场营销过程中,我们要积极探索,不断的拓宽营销的渠道,达到产品销售的效果。最关键的是企业自身直接的推销,通过对公司人员的培养进行房地产产品的销售,在这种渠道下,我们需要加强对于专业销售队伍的培养,例如,万达企业在进行房地产项目的市场销售过程中,积极对销售人员进行房地产基本知识,销售的基本技能进行教育培训,对员工的工作进行不断的改进与指导,构建一支高效能干的销售团队。在互联网快速发展的今天,网络营销已成为一种最新的最具发展潜力的营销方式,各个房地产商家积极在互联网上推广自己的产品,呈现大量的图片展示,给消费者带来一个生动形象的感官体验,能够对产品进行一个全方位的认识,各种房地产网站纷纷兴起,不断促进房地产项目的市场销售。
四、加大房产促销力度
当产品销售受阻,销售量低下,我们需要重振旗鼓,大力进行房地产产品的促销活动,通过各种优惠活动来吸引消费者,从而全面推动产品的销售。促销的方式有很多,我们需要在促销的过程中不断创新形式,其中广告是促销的一大亮点,广告就是广而告知,通过巨大的广告招牌鲜艳夺目,展现房地产产品的卖点,让大家对产品得到了解。其次,我们还可以运用各种影视媒介进行宣传,通过照片采集,拍摄关于房地产产品的相关短片进行宣传活动,例如,2014年万达集团百万大奖征集广告的创意活动,以微视屏的方式进行传播,不断创新,实现了升级,在社会上形成了一种较为热烈的反响。最后,为了加大房产促销,开展相关的活动也是一种有效的促销方式,我们可以开展各种有趣的活动,颁发各种优秀的奖品,吸引人们的参与,例如,万达在开业前开展万达影城、大歌星,大玩家等体验活动,给与客户极致感受,塑造一个良好的印象。在产品促销的过程中,还可以邀请明星代言,利用明星的影响效益,吸引广大的消费者,来达到产品促销的目的。总之,促销是实现房地产产品营销的一种重要方式,在这个过程中我们需要借助各种多媒体进行宣传,然后积极开展各种关于房地产项目的活动,实现产品的营销。
一、房地产企业市场营销渠道的特点和现实需求
房地产作为商品,具有与其他工业产品截然不同的特性,导致其营销渠道也存在着不同的要求和特征。随着市场竞争的加剧以及网络、移动通信技术发展所导致的个人信息获取量的激增,对房地产企业市场营销渠道也有着新的要求。
1.房地产企业市场营销渠道的特点。
相对于其他产品而言,房地产产品具有建设周期长、产品位置固定、产品关联项目多、价格昂贵等特性,因此其市场营销渠道也有着自身的特点。一是渠道关系时间久。相对于其他商品而言,房地产的存在时间跨度长,因此渠道各成员间关系维系时间长,对成员之间的关系融洽度要求高。二是渠道结构相对简单。相对于其他企业的销售渠道而言,房地产企业销售渠道往往比较简单,呈现出短、扁、少的特点,因此渠道冲突数量相对较少,但一旦出现问题,其性质往往比较恶劣。三是渠道服务要求高。房地产产品的关联性较强,从硬件的基础设备、生活设施到软件的物业管理等等方面,标准较高。四是渠道对象方向性强。渠道成员具有一定的特殊性,特别是房地产项目的性质和特点决定了渠道成员的性质和群体特征,因此,在确定营销策略方面占有比较重要的位置。
2.房地产企业市场营销渠道的现实需求。
房地产企业面临市场竞争的加剧,使得房地产企业市场销售面临的更多的困难。这也就要求企业市场营销渠道必须有所改变,以适应这一新的情况。一是营销推广的效益要求更高。房产作为一个特殊的商品,消费者在选择时会比较慎重,而随着市场竞争的加剧,房地产企业产品的趋同性增强,如何使自身产品更具辨识度,帮助消费者更好的记住产品,乃至选择他,就需要增强产品推广的效益。二是营销渠道的接触性要求更多。代理商、经销商、房地产经纪人、开发商的营销机构最主要、直接的功能是寻找购买者,通过消费沟通、讨价还价过程来说服顾客购买白己的产品。相对于以往的卖方市场,现实的房地产销售需要企业更多的走出去,与消费者接触,提高产品的影响力。三是营销渠道相关配合活动要求更丰富。随着购房者经济实力增强,越来越多的购房者购买住房是出于改善居住条件的目的,因此其购房不仅仅为了买到遮风挡雨的房屋,有时又为了心理满足、身份象征、教育投资等方面的目的,因此,这就要求营销渠道所展示的内容必须的全面的,必须要从小区形象、服务人员形象等等方面给予消费者足够的信心。
二、房地产企业市场营销渠道的现状与存在问题
新的市场变化要求我们的营销渠道转变观念,主动出击,有所作为,以往的坐堂式的营销已经远远不能满足现实的要求。但从现实情况看,不少房地产企业对于营销渠道的关注并不多,片面认为皇帝女儿不愁嫁,缺乏对消费者的重视和工作观念的转变措施,导致产品的竞争力下降。
1.品牌营销重视不够,渠道成员缺乏自主性。
房地产营销渠道的一些成员缺乏市场竞争意识,对产品营销没有科学的规划,仅依靠企业自身的品牌形象来实现销售。这些对于一些大型企业而言,问题尚不突出,但对于一些中小型企业而言,如果其渠道成员没有主动性,不能借助自身的优势来增强产品吸引力,则往往出现产品销售不畅的问题,尤其是随着消费者持币待观的情况加剧,更突显营销手段乏力的问题。
2.渠道构成近似度高,产品竞争力展现不足。
通常房地产企业营销渠道是由开发商——本地代理商——消费者的结构模式,这种形式虽然实现了扁平化,但由于雷同性,往往使得企业间的差异性变小,竞争力有所降低。而相对于其他产业市场,企业往往对自身的营销渠道较为重视,往往给予其更多的便利性和自主性,从而使产品营销形式更具多样性。两者相比较则更具显示出房地产企业营销渠道模式的僵化。
3.渠道服务功能缺失,客户体验问题较突出。
房地产的关联性要求其营销渠道成员必须能够为客户提供更为全面、周到、贴心的服务,从而满足客户的多样性需求。但不少房地产商们在过去的巨大盈利模式下,养成了以我为主的模式,对客户关系重视不够,对构建忠诚性、持久性客户的培养体制不理解,没有形成培养渠道的意识,造成客户购买商品后,开房商就撒手不管,给客户造成了极差的购买体验,影响了产品的形象。
三、房地产企业市场营销渠道适应新时代的关键所在
针对当前房地产企业市场营销渠道中存在的诸多问题,笔者认为,创新其营销渠道,就必须要立足于时代的要求,认清房产作为一个特殊的产品,其自身所具备的特殊性,从转变观念入手,增强渠道成员的自主性,增强渠道内部的协同性,从而提高营销活动的影响力和同步性。
1.观念创新,认清营销渠道的本质。
面对着激烈的市场竞争压力,房地产营销渠道成员必须加快观念的转变,树立正确的营销理念,切实从渠道上建立优质高效的通道。一是树立服务观念。渠道成员必须要通过服务来挖掘潜在客户,加强服务质量,真正满足购房者的多元性需求,建立消费者忠诚。二是树立诚信观念。改变传统的“店大欺客”的问题,实现房屋质量过硬、物流优质贴心,合同信守承诺的目标,建立自身的品牌形象,凸显产品的特征。三是树立价值观念。就是要建立品牌的角度出发,加深渠道成员对价值的理解,提高产品附加值、增强用户体验感,维护消费者对产品的认同感。
2.成员创新,畅通营销渠道的通道。
就是要改变传统的营销渠道模式,引入新的渠道元素,增强产品的认同感。一方面,可以加入网络元素。发挥网络技术传播性强,时效快的特点,将房产作为一个特殊的商品来加以宣传,利用3D技术来增强客户的体验感,用网络技术提高新客户的满意度。同时,可以借鉴美国房地产网络技术的优势,减少中间机构的麻烦与客户进行交易,降低中间费用。另一方面,规范房地产营销代理行为。企业要重视营销代理以及相关的物业公司的作用,规范其行为,建立规范严格的执行程序,帮助渠道成员提升自身的服务水平。
3.内容创新,协调营销渠道的活动。
企业自身要加强对渠道成员的管理,理顺成员之间的相关关系,特别是组织营销活动时,加强成员之间的沟通联系,建立统一规范的渠道管理体系。同时,加强资源的共享,从而便于潜在购房者的选择和锁定,并通过统一的营销行动来提高产品的影响力。另一方面,对于客户的投诉,必须要建立顺畅的受理、办理程序,将投诉内容区分设计、施工、销售、服务等等方面的内容,有效地协调渠道成员的行动,建立良好产品形象。
4.标准创新,塑造新形势沟通模式。
建立有效的信息反馈模式,从而更好的了解客户对渠道成员的反馈,便于更好的加强渠道管理质量。一是区分评价内容。就是要选择能够体现营销渠道运转情况的内容作为评价内容,引入消费者评价体制,反映渠道建设质量。二是规范评价指标。确立评价指标权重和标准,从而科学的验证渠道建设效果,帮助渠道成员发现存在的问题,使房地产企业能够有效提高营销渠道建立效果。三是落实评价结论。通过资金分配比例、渠道商的选择等工作来落实评价结论,从而有效督促渠道成员来改进工作质量。
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伴随着改革开放的推进,中国房地产业经历了从计划经济的住房实物分配制度体系到市场体系变迁的过程,短短三十年间,房地产业已经发展成为国民经济的支柱产业,房地产市场的健康稳定运转已经直接影响到国民经济的持续发展。下面是读文网小编为大家整理的中国房地产市场论文,供大家参考。
一、金融法中银行法调控房地产市场相关理论阐释
(一)房地产市场宏观调控基本概念
我们知道,所谓宏观调控就是指国家对国民经济总量进行的调节和控制,国家通过实行宏观调控政策,利用财政、税收等手段来保持经济总量的平衡,进而抑制通货膨胀,促进国民经济结构的不断优化,达到实现国民经济稳定快速增长的目的。所谓房地产市场的宏观调控,就是指以国家政府为主,为促进我国房地产业同国民经济协调发展,而运用经济、法律与行政的手段和措施,从宏观的角度对房地产市场进行管理、监督、调节、指导与控制,促进房地产市场供需总量平衡,供需结构得到不断优化,进而实现房地产市场与国民经济协调发展的管理活动。对我国房地产市场进行的宏观调控,实质上就是国家实施经济职能的一种行为,是国家行政权力在房地产市场中的综合运用与具体体现,也是国家对整个国民经济进行宏观调节与控制的重要组成部分之一。我国政府通过对房地产市场的宏观调控,达到不断实现我国房地产市场供需总量平衡和供需结构不断优化,从而充分发挥房地产市场在国民经济中的重要作用。
(二)金融法中银行法调控房地产市场的基本概念
我国的金融法律起步比较晚,如《银行法》、《商业银行法》、《票据法》、《保险法》等主要的金融法律直到上个世纪九十年代中期才开始颁布实施。由此可见,金融法律特别是《银行法》在调控房地产市场中的作用和意义并不很明显,并且都是通过采取货币政策来实现调节与控制的。所谓货币政策就是指中央银行为了实现自身特定的经济利益与目标,通过调节和控制货币总供求行为,进而满足社会的总需求,不断调节控制经济运行状态的方针、政策与措施的总称。货币政策的基本职能就是维持适度的货币供求,为经济发展与运行提供相对稳定的货币环境与供给。调控经济运行失常现象,适当遏制经济过快增长的速度,促进经济持续快速健康发展。货币政策主要包括政策目标、传导机制、政策工具等内容。其基本目标包括稳定币值、经济增长、充分就业和平衡收支等方面。从房地产市场的角度来看,金融法中银行法调控的目标就是维护房地产市场的稳定与繁荣,主要就是通过货币政策,确保币值稳定,促进房地产市场健康有序发展,进而推动我国经济社会快速健康发展。
二、其他国家金融危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
(一)美国次贷危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
次级抵押贷款开始于上个世纪九十年代的美国,随后逐渐波及到世界各地。由于次级抵押贷款给那些不符合抵押贷款和市场标准的借款者提供按揭服务,所以在一些经济不发达的地区很受欢迎。次级贷款对放贷机构来说是一项高回报、高收入的业务。但是,由于次级贷款对借款人采取比较优惠的政策,信用要求不高,等级贷款较低。因此,一般借款者的信用记录比较差。因此,次级房贷机构面临的投资风险就比较大。当前,美国次贷危机进一步恶化,全球房地产市场出现连续暴跌与下滑。由于受到美国次贷危机的影响和波及,我国房地产市场也开始步入低谷。在美国次贷危机中,世界几大投资银行几乎全军覆没,而商业银行也遭受到了严重的打击。美国次贷危机给住房抵押贷款带来了巨大的风险,因此,我国商业银行以及房地产市场要充分认识此次次贷危机爆发的真正原因,并结合我国房地产市场的实际,采取有针对性的对策措施。美国次贷危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示,主要体现在以下几个方面:
1、对商业银行的教训及启示
美国次贷危机,使我们更能充分地认识和防范房贷市场的潜在风险,其对商业银行的教训是非常深刻的。我们知道,房贷一般都是以房产作为抵押物。但是,房地产的价值一般都是随着市场经济的发展变化而不断变化着的。当市场看好时,房地产价格就会跟着上涨,并不断提高抵押物的市场价值,进而降低了抵押信贷的潜在风险,也会不断促使银行扩大抵押信贷的资金与规模。而当市场处于低迷状态时,房价就会走低,银行处置抵押物比较困难。因为即便是拍卖了抵押物,银行所得的收益也是得不偿失。而且由于现代金融活动中资本的杠杆作用发挥不够,加上信用链极长,给房地产市场发展带来了一定的影响与制约。因此,房贷的潜在风险常常会波及到许多信贷交易主体,不仅给贷款银行带来很大的风险,而且还会影响银行体系的安全,更会制约整个经济的持续快速健康发展。所以,银行就需要在风险和收益中做到平衡,必须结合市场和自身的实际做出理性的选择,进而提高抵御、防范和控制市场风险的能力水平。
2、对金融监管部门的教训及启示
美国次贷危机,对我国金融监管部门的教训及启示也是非常深刻的,并使我们更能充分地认识到金融监督管理部门的重要意义与作用。要想顺利地摆脱美国次贷危机的深远影响,这就要求我们必须着力在加强金融监管部门建设上很下功夫。一方面,要加快我国金融监督监督体制机制建设,促进金融监管不断向制度化、规范化和管理化轨道迈进。另一方面,还要在强化金融监督管理部门职能上下功夫,充分发挥金融监督管理部门在房地产市场中的监督管理作用,进而促进房地产市场健康有序推进。总之,我们必须通过建立健全完善的信息共享机制和规范的贷款机制,不断完善金融监督管理的行为。而且金融监督管理部门必须要着力加强对从事房贷业务的银行和保险机构的监督监管。在各类贷款过程中,要积极推行公开、透明的运作机制,及时向借款人提供相关信息,使其充分了解掌握有关信息,让其拥有充分的知情权与选择权,尽量减少和降低借款人的损失。同时,要积极推进标准化管理,进一步规范贷款审核程序、借贷标准等,逐步规范银行贷款行为和贷后服务。
3、对政府部门的教训及启示
美国次贷危机,对我国政府部门的教训及启示更为深刻,也使我们更加充分地认识到政府部门在调控房地产市场的关键作用。让百姓“住有所居”是政府应尽的职责之一,但“住有所居”并不是要人人都去购买房屋,让那些没有购买能力的低收入人群进入房地市场不仅会事与愿违,而且还会产生许多不良的影响与效应。这是因为,一个科学、合理的房地产市场结构应该是多样化的有机统一。首先,政府在金融法律特别是《银行法》调控房地产市场过程中,几乎不加任何干预,使得了房地产市场交易双方均构成了潜在的风险。但是,由于双方的交易属于市场交易行为,政府已经没有干预的必要。在金融法律特别是《银行法》的监督监管下,房地产市场发展创新逐步偏离了基本经济学原理和市场经济规律,不仅违背了银行信贷可偿还性的基本原则,而且没有注重借款人的第一还款资金和信誉,反而是依托于贷款抵押物不断升值的基础和前提上。此外,房地产市场产品结构比较复杂,使一些基本产品的潜在风险在市场交易过程中变得更加隐蔽,违背了市场经济发展的基本原则与规律。而且政府部门对房地产产品的调节控制不够规范与严格,致使其潜在风险逐步增大,超出了房地产市场的可承受范围。其次,金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易方式分为场内交易和场外交易,大量的房地产市场主要通过场内交易方式进行。一般情况下,场内交易都会受到交易场地和政府有关部门的监督监管。但是,由于场外交易具有非标准性和不透明性,所以场外交易基本上处于游离在监督监管体系之外。场外交易一般都是房地产企业与机构或个人间的私下交易,有其所产生的金融产品就属于在正常的流动法则之外创造金钱,不是真正意义上的货币,甚至只能够当成是一种商品、写有承诺的纸或电子符号。它存在于房地产市场正常的交易渠道之外,一般都缺乏有效的监督监管。再次,由于金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易行为所产生的金融产品属于表外业务,因而不需要在银行的资产负债中体现。作为政府监督管理部门的银行对有关信息的披露一般比较有限,也使得其他一些监督监管部门无法得到关于调控房地产市场交易行为过程中金融机构经营及投资的金融产品的准确信息。所以,金融法律调控房地产市场交易行为一旦出现问题,监督监管部门在短期内无法准确获知相关问题的严重程度,必然导致了不能及时采取积极有效的补救对策与措施。最后,由于金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易行为过程中,缺乏统一、有效的房地产市场产品清算体系,交易不够透明与公开,政府有关部门实际上并不清楚市场上各种房地产市场产品的交易规模与分布。因此,一旦次贷危机爆发以后,政府有关部门一般在很长时间内甚至不能正确预测和估计次贷危机所产生的破坏程度以及波及范围等。而且信息发布的不够充分和准确,使得房贷机构得以在脱离消费者有效监督的情况下大量发放高价贷款。尽管政府相关监督监管部门都要求改善次贷的信息公布途径与范围,但是,效果很不明显。
(二)迪拜债务危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
近年来,迪拜以建设中东地区金融、物流与休闲中心为主要目标,推进了超过3000亿美元规模的投资建设项目。在项目建设过程中,政府和国有企业的债务就像越滚越大雪球一样不断增加。目前,迪拜政府总债务已经高达800亿美元。迪拜债务危机的主要根源主要是在于过度负债的情况下,房地产市场价格下跌所引起的资金链断裂。此次危机本质上就是美国次贷危机的延伸。其实,迪拜债务危机早在2008年已经初步显现出来,虽然由于当时迪拜的各种债务还没到期,国际上很多资金源源不断地涌入,使得危机得以推迟。随着迪拜各种债务的到期,加上世界各国经济的逐渐复苏,流入资金大幅度减少,最终导致了迪拜资金链的断裂,危机随即爆发了。迪拜债务危机所产生的影响,至今依然让我们记忆犹新。
1、迪拜债务危机所产生的深远影响
迪拜债务危机所产生的深远影响,可以分为短期和长期两类。从短期影响来分析,迪拜债务危机对全球经济与金融产生了不容忽视的冲击,主要表现在:首先,迪拜债务危机凸显出新兴房地产市场的债务风险仍然波涛汹涌,危机突出。受迪拜债务危机的影响,世界各地房地产市场纷纷不同程度地上涨,有的地区甚至达到几乎疯狂的程度。鉴于房地产市场急速增温,贸易赤字恶化,一些地区和政府纷纷采取相应的对策措施加以遏制,但是收效甚微,使得房地产市场流通货币纷纷贬值。试想如果迪拜债务危机得不到较为圆满的解决,房地产市场的债务成本可能就会显著增加,从而加大世界房地产市场的潜在风险。其次,一些避险资金从房地产市场逐渐流向发展中国家,其中包括中国房地产市场。迪拜债务危机使全球房地产投资者对发展中国家和地区房地产市场产生兴趣,从而有从发达国家房地产市场撤出资金的情况,进而纷纷寻找避险性较强的避风港湾。资金的回笼和投资者的避险心理,必然导致了一些币值低位反弹和暂时走强。此外,迪拜债务危机也是检验房地产市场资产泡沫极为有效的试验。在迪拜债务危机中,投资者将更加注重基本因素,更加看重发展中国家的潜在能力。房地产市场中经济增长相对较快,资金流转量较大,债务压力和潜在较大,但在发展中国家和地区,将会受到房地产投资商的关注。再次,迪拜债务危机使全球房地产投资者的信心受到打击和挫折,全球股市大幅度下跌。由于有众多国家金融机构都不同程度地持有迪拜的债务,而大家纷纷担心迪拜无力偿还所有的债务,致使了很多金融机构不良贷款的大幅度增加。所以,迪拜债务危机对世界金融股票的恐慌情绪进一步增加,导致了世界各大银行均遭受到不同程度的影响,从而引领着世界房地产业的整体上涨。从长期影响来分析,迪拜债务危机虽然使得投资风险进一步扩大和蔓延,但是在全球范围内持续的可能性不大,不能逆转目前全球经济复苏的总体发展态势。因为当今全球流动性资金相对充足,低利率仍将维持,所以债务偿还的压力与风险相对较小。而且迪拜债务危机无论对我国的金融法律体系还是房地产业的影响都相当有限的。这是因为我国的金融机构与迪拜几乎没有直接的信贷业务关系,也没有直接购买迪拜的债券。另外就是目前我国经济复苏的主要原因是内需拉动的。
2、迪拜债务危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
迪拜债务危机是在经济转型和城市建设过程中遭遇到的危机,这对于同样处于经济转型时期的我国有一定的教育启示作用和重要的借鉴意义。主要表现在以下几个方面:第一,信用贷款发放,需要进行风险控制。有经济学家通过对历史上多次银行危机的调查研究发现,每次银行危机都由毫无节制的信用贷款扩张所引起的。而这次迪拜债务危机在本质上也是由于过度的信贷扩张形成经济泡沫而引发的。近年来,我国各类银行信贷为了扩大业务,大量增加了信用贷款的资金投放量。在新一轮经济刺激运动中,地方政府为了配合国家的投资发展计划,在财政比较紧张的情况下,以地方政府的财政、信用作担保,从各类银行取得大量信用贷款,这就必然大大增加了我国银行信用贷款损失的潜在风险。当我国房地产业出现发展速度放缓、发展效益下降和遇到金融风暴袭击时,大量的银行信贷资金就极有可能变为死帐、呆账。如果银行没有充足的流动资本,必然会大大增加银行的风险,进而引发银行的危机。第二,房地产经济发展要适度。从迪拜债务危机的整个过程我们可以看出,虽然目前全球经济在逐渐慢慢复苏,但由于各国经济基础有所不同,因而依靠房地产来实现经济复苏依然存在很大的潜在风险。在债务危机发生的情况下,政府不敢贸然减少投资,退出起伏不定的金融危机中。当时在我国也曾经遇到这样的情况,受到“非典”等疫情和大量外汇的影响,引起了我国信用贷款投放过多,进而触发了通货膨胀。因此,我们要谨慎地选择适当的政策刺激房地产经济,但要结合我国经济发展状况和经济复苏情况来确定。第三,我们在推动房地产经济发展的同时,要预防房地产泡沫可能带来的潜在风险和危机。由于迪拜在经济发展转型过程中过度依赖房地产行业,其通过房地产的发展来推动经济增长具有很大的风险。因此,当出现资金链断裂时,就必然会引发金融危机。近年来,我国经济增长主要是依靠投资和出口拉动,而房地产消费对于经济增长的影响则不够明显。由于国际金融危机爆发,我国必须继续加大投资力度,促进房地产业持续快速健康发展。因此,我国经济增长越来越多地依赖于房地产市场的发展。当前,我国房地产市场价格持续上涨,资金大量流入,与迪拜有相似之处。所以,我们必须吸取迪拜的教训,防止债务危机发生。
三、现阶段我国银行法调控房地产市场的现状、存在问题及原因分析
(一)现阶段银行法调控房地产市场的现状
随着我国逐渐加快房地产的发展步伐,居民住房消费水平逐步提高,房地产金融市场规模不断扩大,在我国银行总业务所占的比重逐步提高。同时,我国住房金融体系特别是《银行法》逐渐完善,住房金融业务的经营方式也逐渐向多元化方向发展,多家银行共同经营房地产的格局已经初步形成,住房金融市场的竞争日趋激烈。
1、房地产市场发展不够平衡
为了进一步深化房地产体制改革,促进房地产市场健康发展,我国先后出台了一系列的房地产与金融法规政策,如《银行法》等,为房地产市场发展提供了良好的机遇,同时也带来了严峻的挑战。国内各大银行也纷纷根据《银行法》和其他法规政策出台一系列政策措施,加大房地产金融市场的经营力度,促进了我国房地产市场取得前所未有的发展与腾飞。但是,由于各地经济发展状况不尽相同,对房地产市场的政策措施也不尽相同,加上地区状况、经济发展状况、收入水平、个人意识等不尽相同,必然使得了我国房地产市场的发展极为不平衡。从目前我国房地产市场发展的情况来看,发展较快的地区主要集中在沿海地区,而中西部地区发展相对比较落后。
2、房地产市场结构发生变化
随着我国经济社会的快速健康发展,对房地产市场发展提出了新的更高的要求,也必然带来了我国房地产市场结构的变化。根据我国宏观调控政策和房地产市场发展的需要,国内各大银行纷纷把工作重心向房地产市场信贷方向转移,并由过去重点支持房地产开发贷款转向重点支持房地产消费贷款。因此,引起了我国房地产市场结构发生变化。从我国各大银行的统计资料可以看出,我国房地产市场经营的个人住房贷款余额占房地产贷款总额的比重逐渐呈现上升的趋势。
3、房地产市场竞争比较激烈
近年来,我国采取了一系列政策措施逐渐加快房地产的发展步伐,并把发展重点放在了房地产市场上。由此必然使得各大银行逐渐认识到房地产市场中金融法规特别是《银行法》在推动我国国民经济发展中的重要作用,进而不断刺激房地产消费需求和扩张。也使得了我国房地产与金融市场的巨大潜力和广阔前景不断得到展现。因此,国内各大银行纷纷结合自身实际与特点,从不同的视角分别以不同的措施进入房地产市场,使得房地产与金融市场的竞争日益激烈,并逐渐呈现白热化趋势。目前,在我国《银行法》以及其他有关金融调控政策的引导下,国内各大银行都纷纷扩大房地产信用贷款的规模,大力支持房地产市场建设与发展,不断刺激房地产市场消费,并在产品创新、提供服务、健全网络、提升质量等方面展开激烈的竞争。同时,各大银行不断健全体制机制,严格遵循法规政策,严格依照程序办理,使得住房信用贷款业务更加规范、合理,潜在风险得到有效控制和防范。
4、房地产市场资金占用过多
土地是房地产市场最基本的资源。按照我国以往的思想与观念,谁拥有的土地多,谁拥有的财富就多。随着房地产市场的日趋炒热,土地价格也随之疯狂猛涨。在我国,对工薪阶层和农民而言,住房一般都是其最大的财富。而他们要创造财富,必然就要从土地开始。这样,必然引起我国土地资源的逐步减少,价格也随之不断攀升,“地王”层出不穷,比比皆是。而以土地作为“命根子”的国人,在购买房屋以后,就等于购买到了不断升值的财富。在很多地区,土地价格往往都翻了好几翻。如此一来,必然使得大量的闲散资金流入房地产市场,造成了房地产市场占用资金过多。
5、房地产市场开发成本增加
房地产市场开发成本不断增加,已经成为了不争的事实。在土地等资源持续涨价的同时,建筑材料等价格也随着上涨,房地产开发运作成本不断增加。这样,必然进一步加大了房地产市场价格与开发成本之间的矛盾。而绝大部分房地产开发商也面临着开发资金严重不足的压力,房地产开发成本无形中增加了,许多房地产开发企业都存在着运作较为困难的困难与问题。一些房地产开发为了尽快回笼资金,纷纷不同程度的提高了新开发房地产产品的价格。对于普通家庭而言,购买房子本身就是一个非常沉重的负担,而房地产市场却一直居高不下,必然导致了购买房子陷入了价格越走越高的怪圈。
(二)现阶段银行法调控房地产市场存在的问题及原因分析
现阶段,我国金融法律特别是《银行法》在调控房地产市场存在的问题是多方面的,其原因也是多方面的。既有主观方面,也是客观方面;既有政策的因素,也有市场的因素。由于我国过分依赖政策措施来调控房地产市场,所以,在这些的影响因素中,政策因素是其中最主要的原因。当前,我国银行法调控房地产市场存在的问题主要表现在以下几个方面:
1、房地产市场调控政策不够完善
房地产市场调控政策与其他商品走价格战经营策略不同,房地产价格一直居高不下将直接影响和引导着人们的消费需求。而由于我国经济适用房的调控政策不够明确,加上过分地依赖政策措施来调控房地产市场。因此,必然造成了我国大量高收入群体涌入购买经济适用房行业。当前,我国大多数地方发展经济适用房已经成为了房地产市场供应的主要途径。可以说发展经济适用房不仅平抑了过高的房地产市场价格,而且不断满足了个人购房的不同需求,还拉动了地区经济的增长速度与效益。但是,由于我国过分地依赖房地产市场调控政策,加之不够健全完善,在各地还普遍存在着中低收入家庭比较多,收入水平、界限、条件、购买能力、价格定位等方面的突出问题。
2、房地产市场调控贷款额度较低
目前,国内各大银行对于房地产市场调控贷款额度比较低。一般情况下,发放个人住房抵押贷款的额度基本仅占银行贷款总额的1%左右,远远低于其他发达国家的平均水平。而且,我国对于房地产市场调控贷款的期限则长短不一。这样,必然与当前我国经济发展滞后、收入低、房价高的基本国情不相符合。特别是在经济较为落后的中西部地区,房地产市场调控贷款就更加使人们难以承受,不能使广大中低收入者通过调控贷款来解决住房困难与问题。在国际上,很多发达国家的住房金融首付比例一般占房价的20%左右,甚至更低。但是,在我国,目前住房金融首付比例一般都在30%左右,甚至更高。这样,必然使中低收入者望而止步。而且贷款利率偏高也是制约我国房地产市场发展的重要因素,虽然一些银行机构先后推出了一系列优惠政策,但由于条件标准比较高,对于一般买房者没有任何现实意义。
3、调控房地产市场抵押形式单一
从目前我国房地产市场发展的现状来看,我国住房贷款的形式比较单一,一般住房抵押贷款的限制条件非常严格,如先存后贷、抵押担保、一次整借按月偿还等。这样,不仅极大地打击了买房者选择住房信贷的积极性,而且也制约了买房者的自由选择性。当前,我国住房抵押贷款依然尚未大量形成与发展,加之缺乏合理性,信息化管理程度比较低,融资渠道不够畅通,金融品种较为单一,难以有效预防和控制房地产市场潜在的风险。此外,银行转移潜在风险的方式比较单一,因此,各金融机构在发放房地产抵押贷款时一般比较谨慎,导致了我国房地产市场的发展受到了影响与制约。
4、调控房地产市场法规不够健全
当前,我国虽然研究出台了一系列有关房地产法律法规,诸如《银行法》、《民法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产管理法》等。但是,从总的情况来看,我国调控房地产市场的法律法规体系依然不够健全完善。主要表现为有的法律法规可操作性不强,更谈不上法律法规的保障,严重影响和制约了我国房地产市场的健康发展。此外,我国依然没有在政府的统一指导下进行有效的资金筹集,对房地产市场的资金筹集缺乏有效管理与监督。所以,房地产市场法律法规体系不够健全完善,也就成为了我国房地产市场的重要制约因素。
5、调控房地产市场服务发展滞后
调控房地产市场服务发展严重滞后,是我国房地产市场面临的又一难题。目前,我国房地产金融服务体系以及相关配套政策措施依然不够健全完善,在房地产贷款过程中的手续办理、房屋评估、资信调查以及风险管理等方面的效率比较低,相关的配套服务也不够到位。而在办理房地产抵押贷款时,不仅要严格审查贷款者的收入情况,而且办理评估抵押、担保抵押、抵押保险等的手续、条件和标准比较繁琐,效率一般不高,而且相关收费比较高。
四、提高银行法调控房地产市场有效性的策略思考
(一)构建房地产信贷风险的预警机制
在房地产行业中,履现信贷风险造成的严重后果。类似的信贷风险不仅造成大量资金流损,同时也造成了房地产行业的危机,因此加强法律风险,特别是信贷风险的管理势在必行。而在信贷风险管理中应列于首位的是对于房地产行业中信贷风险预警机制的构建。如何构建房地产信贷风险的预警机制呢?笔者认为有以下几个方面:
1、信息公开
国际经验和教训表明,银行体系深受房地产波动的影响。因此,健全的房地产市场调控机制必须考虑两个问题,一是房地产与房地产金融的良性互动,二是银行信贷资金的安全问题。因此,必须推行信息公开制度,确保房地产市场健康运行。调整房地产市场会分别影响到投资和消费,从而导致经济增长缓慢,金融稳定性降低。当前,房地产市场的未来很还不明朗,房地产贷款所占比率仍然较高,这在在目前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下,房价下跌很可能使银行体系受到房地产市场波动的巨大风险。我国房地产市场远不能满足数量庞大的自住房需求,并且相当数量的商品房投资及投机需求正存在于房地产市场中并将继续存在,在这种情况下,中央银行必须重视逐步建立和完善房地产风险管理和监管长期有效的机制,全面推行信息公开。
2、统一信用信息评估标准
中央银行需要按照《银行法》的规定,建立针对于房地产市场风险的预警机制,加大宏观调控的力度和对市场走向的预判。并且要使各个地区支行要对房地产市场时刻保持理智清醒的认识,结合本地区实际和自身发展优势,科学地制定政策以此把握住房地产贷款的规模和节奏。针对房地产市场的风险管理,要按照银监会的指引要求,完善各项内部控制制度,改善业务流程和风险管理流程,保证各项制度的落实和实施,保持较高的房地产风险管理能力。中央银行应当鼓励各商业银行根据宏观调控的要求,结合自身发展优势,提高创新能力,使房地产业务向差异化方向发展。同时,应当逐步加强对房地产风险信息管理系统的建设,特别是在一些中心城市,其监管机构应将房地产市场作为持续跟踪的对象,及时为各商业银行提供风险提示。中央银行及监管部门都应在实际中不断积累有关房地产的案例,以此其丰富管理经验,提高监管力度,建立房地产市场和金融业良性互助的长期发展关系。综上两个方面可以看出,在建立房地产信贷风险预警机制的过程中。为了维持房地产行业的正常有序运行,需要对信贷风险加以分析和预测,并建立高度精准的预警机制,只有这样才可以及时有效地解决并防范各种信贷风险。特别是对于一般的信贷风险,房地产企业只要处理的及时妥当,就可以很快转变为主动一方,从而战胜危机;但如果处理不妥,则有可能使房地产企业从此每况愈下,更有甚者会造成企业倒闭。因此笔者认为,建立房地产信贷风险预警机制是必要和有益的。
(二)建立多渠道融资体系
目前,我国的房地产行业中存在多种融资渠道,例如银行贷款、房地产信托、上市融资、海外房产基金和债券融资等。这些融资方式一同构建了房地产融资体系。为房地产行业的发展提供了必要的支持。房地产行业的信贷已经成为了银行的重要资产,所以一旦出现信贷危机将对银行的盈利状况和风险情况产生极坏的影响。在我国,房地产行业的融资仍然处于对银行信贷过分依赖的程度,此外还包括对股权、债券和基金等直接融资方式的不敏感。只有大力开发房地产金融市场,使其向多元化方式转变,并将房地产信贷机构的信贷风险分散,才可以将房地产行业的风险转变为由整个市场共同承担的形式。而对于房地产行业的融资体系我国也出台了相关的法律法规。早在2003年出台了“121号文件”,进而又出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》,2005年的“国六条”和“国十五条”等政策都将银行的信贷管理逐步完善。国家规定要严格执行住房开发和融资管理的政策,要积极发挥税收的作用,将信贷、土地政策的调节作用发挥到极致,同时也对擅自变更项目、违反交易规定、改变融资渠道、囤积房源和哄抬房价等一系列问题采取了配套的法律法规进行严格控制。其中对于融资渠道部分是对房地产信贷风险控制的一个重要组成部分。房地产行业融资的主要问题就是建立一个相对稳定的房地产融资体系并完善房地产行业金融法律法规。
1、完善法律法规
在我国虽然已经出台了不少法律法规,如《银行法》等,各地方也相应做出了相关指示,但是整个关于融资渠道的体系仍不全面。从整体角度讲处于滞后性。房地产融资向多元化角度发展,在出台新的融资工具时,并没有配套的制度及时跟进,造成了混乱的局面。因此必须要建立健全相关的法律体系,特别是针对新型的融资工具,要对其组织形式、流通转让已经收益来源分配等问题做出严格的规范,只有这样才能对我国房地产行业的融资多元化发展起到规范和保障的作用。
2、改革金融体制
(1)优先发展房地产投资信托
大中型房地产公司、信托公司的首要任务是加速发展房地产投资信托。目前,我国大中型房地产企业在无论是在资金、规模还是经验上都具有有一定的实力。如何引导大中型房地产企业合理利用现有的资源条件,通过建立半附属型房地产投资公司逐步实现企业经营模式的转型是问题的关键。大中型房地产企业将筹募的资金与集团的资金集中共同管理或者各自分开管理是目前较好的办法。这样,既可以投资经营集团的房地产项目,又可以对市场上较好好的房地产项目进行投资经营,使企业逐渐积累起大量的房地产资源和由此所产生的大量租金现金流。经营模式方面,应促进大中型房地产企业集团由开发型向经营型转型。将隶属于大型房地产企业集的房地产投资公司或经营公司的整体或公司部分优良资产打包组成为房地产投资信托,使其形成国外权益型的房地产投资信托。我国的一些信托投资公司因此具有了长期的经营业绩,获得了发行房地产信托计划中的经验。因此,房地产信托计划应作为大中型房地产企业与信托公司的基础,前期发行房地产投资信托的基金证券,筹募资金,后期通过购买房地产和抵押贷款来建立企业自己的资产组合。如何在发展中使公司型房地产投资基金得到逐步的完善也是大中型房地产企业的需要面临的问题。首先要做的就是要转变企业运营模式。公司的发起机构和股东需要清楚地认识到,应当将公司以拿地、建房、销售、物业一条龙的这一传统的全面开发模式向专业的、多元化经营模式转变。其次,要注意吸收、培养房地产投资基金管理人才。对于有着长期不断的扩张能力的大型房地产集团,应当在有限责任公司的框架内形成一个适于高级人才尽可能发挥其效率和展示其能力的运营平台,以一流人才形成的运营核心才是使其成为房地产投资基金业的领先者之一的必要条件。大型房地产硕士界团的集篡可以通过引进、实践、培训来实现,以此培养出集团自己的房地产投资基金管理人才团队,参股、合作、合资也是企业组建房地产投资基金的方式之一。将国内外的投资银行、投资基金等同本企业结成战略联盟,整合人才,共同分享管理经验。
(2)实行住房抵押贷款证券化
将住房抵押贷款进行整合,通过风险隔离、资产重组以及信用增级等方式,在房地产市场上发行住房抵押贷款债券,这一结构性融资行为即为住房抵押贷款证券化。住房贷款由于其期限长、贷款分散等特征,符合证券化条件。实行住房抵押贷款证券化是扩大个人住房贷款的资金来源的重要手段,这一手段也在很大程度上提高了商业银行的贷款能力,这些原本应该由商业银行独自承担的支付和利率风险被分散给了那些愿意并有能力承受这类风险的投资群体,使提高银行资产的流动性得到提高,在一定程度上调整了商业银行资产的负债结构。
(3)继续推动外汇管理体制改革发展,对外资流入进行有效管理
通过系统的体制改革措施及政策的综合协调,最大程度地减轻国际资本对中国房地产市场所造成的冲击和危害。真正做到趋利避害,在有效利用资金的同时注意防范风险。通过税收政策调节资金结构,以此限制资本流动是目前较好的方法;建立专门的国际流动资金统计监测和预警体系,加大对国际资本的监控力度;加强对跨国公司资金流动去向的监管,以此了解并适应其经营活动特点从而对其在房地产市场的投机活动进行监管。
(三)加强商业银行内部风险管理
商业银行在风险管理体系中的核心就是内部风险管理,而如何进一步完善内部风险管理体制,如何提高商业银行管理效率与能力,已经彰显出其必要性的特质。作为一套成熟的管理制度,必须从其产生到实施经历制度意识到制度建设再到制度执行这三个层面的递进,从而形成一个完整的管理体制。而对商业银行内部风险管理的研究可以发现,在以下三个方面应予以重视。
1、严格控制贷前风险管理
一是在商业银行借贷之前要将内部风险管理的意识根植于企业文化当中。强化风险管理意识,加强教育培训,对全体员工实施教育灌输,让他们全面掌握现代风险管理的基础知识,从而自觉的考虑到风险因素。只有这样才能从基层做起,让商业银行的内部风险降到最低。要建立共同的风险管理价值观与行动观,使员工特别是高级管理人员做到对风险管理机制的推动和示范,并结合业务进行必要的规定,限制商业银行的风险管理沟通。二是在贷前要对其借贷对象做深入了解,进行必要的调查。建立风险识别和评估系统。需要对国际先进经验进行借鉴,特别是先进的科技技术,逐步建立起对所有业务的风险评价和预警系统,在执行贷款风险的集中管理时要对风险做出早期预警,认真实施重大违约情况的报告,加强数据收集和定量测算,为风险控制提供依据。这虽然是借贷的必要程序,但在不少商业银行存在着马虎行事的问题,并未从根本上调查借贷对象的资产,所以无法做出正确的评判,导致该贷款项目的巨大漏洞,甚至造成不可挽回的损失。
2、强化贷后风险管理
建立长效机制,对商业银行内部控制和外部测算这两方面积极处理,进行合理的消化。针对商业银行内部,要加强监督机制。促进内部控制建设,对于防范银行风险的关键环节实施风险评级制度,对经营管理状况做出分析,建立健全独立的内部审计制度,从而提高工作效率。针对外部测算,要适时跟进该借贷对象的情况,进行必要的测算。如在借贷完成后,对其企业情况和房地产行业发展趋势要及时了解跟进,如出现问题要及时报告上级指示,不能置之不理,以免在问题扩大后造成不良影响。
3、谨慎处理问题信贷
对于什么是问题信贷,并没有一个完整的解释,但频发的所有者缺位、审查贷款制度缺陷、信贷文化脆弱等问题引起了业界的关注。中国的商业银行制度虽然在不断完善,但对巨额不良资产的疏于管理却是一个严重问题。以估值不足的资产抵押,就可以借贷到足值的贷款,这在我国商业银行贷款中屡见不鲜。因此,对于问题信贷,特别是估值不足的抵押问题需要有关部门的重视,在商业银行贷款过程中要谨慎处理,特别是基层员工需要从一点一滴做起,深入调查,学习现代评估技术,并认真对待问题贷款。只有加强了商业银行的内部风险管理,才能从另一个方向控制银行贷款和市场流通贷款的问题,从而提高银行法调控房地产市场的有效性。
(四)加强房地产信贷风险的监管
中央银行、建设部、国土资源部国家计委、财政部、国家税务总局等部门和地方政府对房地产业都负有不同程度的责任,并有相应的强力政策工具。而在房地产信贷风险问题上可以发现,监管机制的不完善将导致一系列措施的实施不力。在房地产信贷风险监管的问题上,要对监管法规和监管机构进行必要的规定,以监管力量控制风险出现的概率。
1、规范监管法规
在地方政府看来,受城市住房发展影响最大的是城市居民,因此最有发言权的是城市居民而不是中央政府。因此,我们应当建立一个使社会各界和民众都能参与管理体系,形成一个从内在被各方利益互相制约的决策机制。只有地方政府的官员本地的选民负责时,才会切实主动地关心民生利益。通常来说,按照政府运作的原则,政府和企业应该严格分开,政府不能直接从事具体的经营活动。地方政府因为拥有土地的所有权,是其地区内土地唯一的供应商,因此它对社会、民众负有更大的责任。地方政府的“经营城市”应当和维护公众利益两者有机协调起来。在中央政府看来,同样存在如何与地方政府利益相互协调的问题。地方政府的利益再房地产市场中是客观存在的。这就需要逐步建立起一个更为合理有效的地方利益表达渠道及机制,加大地方政府在参与中央决策的程度,真正实现中央决策的科学化和民主化。中央政府应加强立法,对于监管部门、监管过程和监管的方式方法作出权力规定,只有这样才能以强制力保证监管的实施,并做到有法可依。
2、明确监管机构
对于监管法规的制定,应明确监管机构的设置,建立并完善科学的决策责任追究机制。职能部门必须加强对各项规定的的监督和执行力度,从根本上消除投资盲目扩张和片面地追求经济高速增长的倾向,要坚决反对各种形式的地方保护。对不能够完成本职工作的职能部门必须严肃追究,在地方政府干预下而导致的违反规定的行为,要对其监管部门进行问责,并追求地方政府的责任。国务院已经对各省市政府建立了宏观调控的问责制,真正的树立起了政府的威信。要对监管机构予以重视,只有这样才能消除各级政府的消极情绪,确保房地产市场监管体制的严谨性,将风险问题中的监管事宜落到实处。
五、结论
总之,随着社会主义市场经济体制的逐步建立健全,我国房地产市场发展迅猛,并逐步成为了国民经济中的一个重要组成部分。促进房地产市场持续快速健康发展,不仅有利于促进国民经济的快速增长,而且有利于满足广大人民群众的住房需求和生活条件改善,更有利于实现全面建设小康社会的目标。但是,由于房地产的资金需求量大,周期长,加之我国房地产开发商整体实力有限,房地产市场开发过程对金融贷款依赖程度很大。因此,金融法律及政策特别是《银行法》对于调控房地产市场供求具有较深的影响。研究政府在制定宏观经济政策以及法律法规,特别是综合运用财政、税收和法律等手段,实现房地产市场的健康有序运行,实现房地产市场供需平衡,使房地产市场价格趋于合理,具有极为重要的现实意义与作用,值得我们研究和思考。
我国银行业1998年开始推出个人购房按揭贷款业务,使得居民购买力大大增强。近年来,伴随着中国房地产市场的迅猛发展,房地产金融信贷规模的快速扩张。从1998年至2009年,银行发放的个人购房贷款余额增长了超过103倍。与此同时,房价收入比(房价收入比=商品放住宅单套价格/城镇家庭平均可支配年收入=(商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积)/(城镇家庭人均可支配收入×城镇家庭户均人口数))在近些年逐渐攀高,部分城市远超过国际水平。2006年北京市房价收入比约为15.55,2007攀升至19.59,2008年美国次贷危机期间略有下降,2009年又上升到23.54(根据《中国统计年检》数据整理得到)。2007年10月和2010年4月,我国两次提高二套房贷款首付比例和上浮利率以对高房价进行调控,银行购房按揭贷款增速有所下降,对房地产市场具有明显的负面作用。因为本文的研究重点在投资、信贷、房价和宏观经济因素方面,所以暂不考虑国家宏观经济政策直接对房地产市场的交易干预和调节的问题。需要注意的是:政府对房地产市场的供给和需求的政策性限制(如限购)会对房地产市场产生较大的影响,但是这种政策的作用与信贷、投资、收入等因素相比,具有更多的短期性和临时性。本文会在最后一部分简单论述这个问题。在研究房地产投资、信贷、泡沫和宏观经济互动关系的问题上,国外的代表性文献有:Green(1997)认为住宅建设投资会带动GDP波动,而非住宅投资落后于GDP波动;Kim(1993,2000,2003)使用韩国数据证明土地价格和GDP、股票价格存在协整性关系,在长期,房价与经济基本面有强相关关系;Case,K.,Quigley,J.,Shiller(2003)用美国宏观数据证明,房价上涨时存在显著的财富效应;Campbell(2007)采用一般均衡模型和微观数据考察了美国房地产的财富效应;Youngblood(2003)使用美国的微观数据测算了房地产泡沫时期;JackFavilukis(2010)采用一般均衡模型和房地产价租比等变量,考察了美国房地产价格与宏观经济变量之间的关系,并使用参数校准法进行研究。
我国房地产市场化发展历史相对较短,目前存在一些不同于其他国家的特殊问题。近年来,房地产业逐步成为我国国民经济的支柱产业,部分城市房价过高、过快上涨,供求矛盾突出,泡沫初显。房地产和宏观经济相互关系的研究也越来越受到我国学者的重视。王国军、刘水杏(2008)关注房地产业对相关产业的带动效应;段忠东(2007)使用中国数据探讨了房地产价格与通货膨胀、产出的相关关系;王松涛、刘洪玉(2009)采用计量模型分析了以住房市场为载体的货币政策传导机制,探讨了货币政策对房地产市场的作用渠道;唐志军、徐会君、巴曙松(2010)使用协整性检验和VAR分析方法证明,房价波动对消费波动有显著负影响,房地产投资对GDP增长率有显著正影响,房价与通货膨胀同向变动;强林飞、贺娜、吴诣民(2010)通过协整性检验和格兰杰检验证明我国银行信贷、房地产价格和宏观经济之间存在互动关系;张红(2005)通过对房地产开发投资和GDP、货币供给(M2)的互动关系进行协整性检验和格兰杰因果关系检验,证明GDP对房地产开发投资有显著的单项因果关系,而M2对房地产开发投资的则作用更加明显;吕江林(2010)认为我国房价收入比合理上限为4.38~6.78倍,我国城市住房市场总体存在泡沫。
这些研究分别从经济基本面、房地产开发投资、房价泡沫和房地产周期等方面来刻画房地产与宏观经济的互动关系。然而,相对于国际比较全面深入的研究理论和方法而言,我国对房地产投资、信贷、泡沫与宏观经济互动关系的探索仍然不够充分。现有研究存在以下问题:一是未能全面系统考察房地产投资的规模、增长率、波动性与长期(短期)宏观经济之间的互动关系;二是没有深入探讨信用扩张和房价之间的关系;三是没有对房地产与消费、房地产与通货膨胀的相互作用进行系统性研究;四是所采用的计量方法和数据有待完善。
本文在前述的国内外研究成果的基础上,深入考察了中国房地产部门发展状况,全面探讨了我国房地产部门投资、信贷、价格泡沫和宏观经济因素的相互关系。全文分为五个部分:第一部分为引言;第二部分主要论述居民投资行为和房地产财富;第三部分以房地产金融体系和房地产信贷发展趋势为核心展开研究;第四部分研究房价泡沫与一般消费、通货膨胀的关系;第五部分给出相应的政策建议与结论。
房地产投资、房地产存量和居民财富
1.房地产投资的规模和波动
表1数据概括了1995-2010年我国全社会住宅投资占经济总规模(Shto)和固定资产总投资(HoustoInv)的比重。住宅投资平均占GDP的8.58%,占总投资的20.27%(浮动区间分别是(6.8%~12.13%)和(16.20%~23.66%))。与此相对应的世界平均水平是5.5%和23.4%。表1同时汇报了标准差,CV(标准差除均值)和Skewnes(偏度)。宏观经济冲击和房地产市场环境的改变影响着房地产投资,使其发生波动。房地产部门的波动是我国总投资波动的主要组成部分。表2总结了房产投资和其他GDP组成成分的增长率和方差:GDP=总消费+总投资+其他项目;总投资=住宅房地产投资+非住宅投资过去的15年中,住宅房地产投资平均年增长率达到15.92%,超过了13.05%的GDP增长率和13.89%的消费增长率;住宅房地产投资增长率标准差3.83,小于GDP和消费增长率的方差,也小于非住宅房产投资增长率的方差;住宅投资增长率的CV值为0.51,大于非房产投资增长率的CV值,但小于GDP和消费增长率的CV值。
2.房地产投资决定:BURNS-GREBLER假说
除了经济基本面因素,宏观经济政策是影响我国房地产投资的主要因素之一。考虑到我国的房地产投资一定程度上是由政策因素决定的,我们有必要考量著名的BURNS-GREBLER假说在我国是否成立。BURNS-GREBLER(1977)假说采用时间序列和面板数据,证明房产投资占GDP的百分比(SHTO)与经济发展存在非线性相关。具体说,当收入很低时,这个百分比也很低,房产投资随着实际人均收入增长而攀升,从而进一步拉动GDP的增长;这个比例达到峰值后,随着收入水平的进一步升高而下降,房产投资对GDP的贡献也随之下降,形成一个倒“U”型曲线。1993年世界银行的研究表明:采用多国的面板数据证明这一倒“U”型曲线是存在的,在最不发达国家中SHTO比率大约为2%,发展中国家上升到8%,发达国家下降到3%~5%。中国的情况:朱爱勇(2009)采用1999年到2007年季度省级数据证明我国房地产符合这一假设,但是由于数据和方法限制,未能考量2007年之后的情况。图1绘出了1995-2010年实际人均收入(GNI实际国民收入以1995年不变价格)和SHTO的关系。每一个点代表一个年份,按照时间顺序连成线。图中实际人均收入是持续增长的,1998年房改之后我国的房地产业取得了迅速发展,对GDP的带动作用不断增强。即使在2007年美国次贷危机发生的条件下,我国的房地产投资水平仍然维持了高增长。从全国年度数据看,我国的房地产业还没有出现倒“U”型曲线,当然因为我国房地产的东西部发展不均衡,部分城市可能处在不同的发展阶段,因此需要进一步使用城市数据进行研究。我国数据的回归结果比较类似中国2000年以前的情况,即倒“U”型的左半边。DURBIN-WATSON检验结果说明存在二阶自相关。对模型进行修正重新估计,*代表做AR(1)和AR(2)调整后的解释变量。此外,由于实际利率(用rint表示)与房地产投资存在反向变动的关系,添加实际利率作为解释变量(世界银行1993年103页)。估计结果比较显著,调整R^2为0.9933。结果证明中国的数据符合BRUNS-GREBLER假设,房地产投资-GDP之比随着经济发展呈现倒“U”型曲线,房地产投资对GDP的贡献作用正在减弱。
3.我国房地产是否过度投资
房地产部门的最优资源配置是怎样的呢?相关研究普遍认为美国对自住房产的税收优惠政策导致了房地产过度投资。MILLS(1987)采用两部门模型证明房地产部门资本回报率明显低于其他生产部门的资本回报率,这意味着房地产部门可能存在过度投资;TAYLOR(1998)采用1975-1995年数据,研究表明虽然1986年通过了有利于自住房产的减税法案,没有显著证据证明自住房地产回报率低于其他生产部门。相反,一些研究认为,因为土地、金融等种种限制因素,房地产行业可能存在投资不足。KIM&SUH(1991)采用MILL模型和1970-1986年中国数据证明了中国存在房地产投资不足,将数据扩展到1995年,发现虽然房地产部门回报率和其他生产回报率差额在减少,但是房地产投资不足仍然存在。
4.房地产投资和宏观经济波动
住宅投资是GDP的重要组成部分,GREEN(1997)采用格兰杰因果关系检验研究了房地产投资、非房地产投资和GDP之间的因果关系。结果证明,住宅投资是GDP的格兰杰原因,而不是格兰杰结果,非住宅投资是GDP的格兰杰结果,但不是格兰杰原因。这意味着美国数据支持房地产投资影响经济周期。GREEN认为控制房产过度投资的政策在长期可以优化资源配置,但是在短期可能对经济造成不良影响。KIM(2004)采用中国1970-2002年季度数据证明:住宅投资不是GDP的格兰杰原因,而是受到宏观经济波动的影响;非住宅投资既是GDP的格兰杰原因又是GDP的格兰杰结果。美国和中国结果不同,一个可能原因是:因为房产投资对经济可能具有正面作用,政府会采取政策通过调节房地产投资来对冲经济波动。房地产投资是GDP的格兰杰结果,而不是格兰杰原因,非房地产投资与GDP有显著的格兰杰因果关系。这与中国的情况相类似。具体原因是:经济情况较好时社会会增加房地产投资,但是房地产投资较多并不意味着经济会变好。这是因为,原本经济形势不好的时候,考虑到房地产投资有可能可以拉动经济,政策会给予一定的支持,但是这不一定能够真正达到目的。
5.房地产存量和居民财富
房地产存量即房地产部门在各期的累计总投资减去折旧等抵减项目。我国的城镇居民人均住宅面积从1978年的6.7平方米/人上升到了1998年的18.7平方米/人,在2007年达到27.1平方米/人。。下面采用1998年至2010年北京市地区生产总值、房地产总市值的数据,计算出房地产总市值占地区生产总值的比例变化,如图2所示:表4列出了北京市房地产总存量、房地产总市值、全国金融市场总资本(股票年末总市值)和地区生产总值。住宅房地产是我国居民的家庭财富的主要组成部分。
房地产金融、消费信用和房价
住房抵押贷款在1998年房改后逐步成为居民购房的重要工具。抵押贷款一般5到30年到期,按照政策,部分居民可以享受利率和收入比率的优惠。图2表示了有关居民长期抵押贷款的相关指标特征。其中,A表示商业银行发行在外抵押贷款余额,B表示年度新增抵押贷款,C表示GDP,A/C表示抵押贷款余额/GDP,B/C表示新增抵押贷款/GDP。由图3可知,近年来抵押贷款总规模迅速上升,市场急剧扩大。根据1998年到2010年的数据,抵押贷款占比平均从1998年的0.51%上升到2009年的12.8%。考虑部分年度数据还包括了其他长期消费贷款,所以这一指标实际上被高估了。然而,目前我国的这一指标水平比起发达国家还是要低得多。欧盟2011年抵押贷款规模占GDP的平均比例为39%(欧洲央行2011年数据),美国2010年的这一指标为44%(世界银行2010年数据)。图4和图5表示的是短期消费信贷与房地产市场总资本存量之间的变动关系。与美国和韩国的情况不同,我国的房地产市场资本的变动明显对一般消费性信贷有明显的挤出效应。自1998年房改以来,低利率和快速扩张的信贷规模被认为是助长房价飙升的一个重要的因素。在2011年以前,我国的平均住房抵押贷款利率在5%~11%之间,部分消费者可以获得7折利率优惠。但利率在2001年降至8.2%,到2003年降至6.3%。使用季度数据,季度数据缺失的部分采用当年年度数据按比例拆分,滞后阶数为一阶。
房价、消费和通货膨胀
1.房价走势
宏观经济的一般变量,比如收入、利率、原材料价格水平、土地价格等,可能会影响房价走势,导致房价波动。图6画出了房价、地价和名义GDP变动的趋势线,可以看出:房价和地价的同步性较强,这是因为土地成本是房地产生产成本的重要组成部分。此外,房价和名义GDP也有较强的协同性。
2.泡沫检测
常见的判定房价泡沫的标准是价租比,类似于股票市场的市盈率。房地产作为一种投资品,其价格应该基于它带来的未来收益贴现。房地产资本投资的未来收益,取决于当期租金水平、租金上涨速度。如果实际房价与价租比决定的均衡房价背离过多,则可以认为存在泡沫。图7标示了房价变动和价租比变动的趋势。可以发现,价租比能够比较好的表现房价的变动水平。Favilukis(2010)认为,在放松金融管制,开放外资在本国投资,考虑土地供给限制的前提下,价租比能够更好的反应美国房地产市场和美国宏观经济的相关关系。表6采用中国数据,设定三个基本模型,检验房价与GDP、房地产投资与房价、GDP与价租比之间的关系。我们发现,我国的房价和价租比都是与经济周期同向运行的,趋势如图7所示;这种同向性,模型比实际数据的表现更加显著,房价运行比价租比更明显,可能是因为租金也是周期性变动的部分,所以一定程度上抵消了趋势。不考虑土地因素,GDP与价租比相关系数在0.15~0.56之间,开放金融管制和放开国际投资管制会大大提高这一系数;考虑土地因素,GDP与价租比的相关系数在0.19~0.50之间。本文借鉴Youngblood(2003)的方法,在1998年到2010年季度数据基础上,检验我国的房地产市场是否存在泡沫,并确定存在泡沫的时期。Youngblood(2003)检验房价泡沫的方法,是采用中位数住宅房地产价格和人均收入的比值(房价收入比)作为观测对象,比较这一数据和长期均衡房价收入比之间的偏差,一旦偏差过大(超过标准差一定比率),便超出临界值,且变异系数超过0.10,则定义相应时期为泡沫时期。基于前面论述,我们采用价租比作为核心变量,做房价泡沫的Youngblood检验,检验结果在表7中列示。
3.财富作用、通货膨胀、信贷政策与房价
(1)财富作用Kim(2004)基于韩国的季度数据研究发现,与美国类似,房产财富与一般金融财富有很大的不同,房产财富对消费的弹性相当于一般金融财富3倍以上。下面采用中国1995年1月到2010年12月35个大中城市的月度数据进行回归,Rc表示消费变动,Rincome表示收入变动,Rstock表示股票财富变动,Rhousvalue表示房地产财富变动。根据上述分析可以发现,我国的股票财富作用是正的,而房地产财富的财富作用是负的,这可能是因为消费者为了购买房产进行储蓄,挤出了一般消费。这与美国、韩国、日本的情况不同。(2)通货膨胀、货币政策与信贷政策因为房地产具有一定的生产周期,房地产供给在短期内是基本固定的。因此房地产市场的需求方在短期发生变化,比如面临通货膨胀、货币增发、信贷扩张、利率下降,会改变房地产市场的需求,房价随之改变。而房价上升,消费者会要求更高的工资,金融资本要求更高的回报率,可能会因此导致新的通货膨胀、利率上升等。格兰杰因果关系检验结果显示:货币政策、利率和信贷规模对房价具有一定的作用,而通货膨胀与房价具有双向因果关系。
结论
本文采用了我国1998-2011年我国房地产投资、房地产信贷、利率房价、消费和通胀的年度、季度、月度数据,考察了房地产市场和宏观经济变量的互动关系。系统总结宏观经济和房地产市场的互动关系如下:
1.宏观经济对房地产市场的影响
首先,居民收入和GDP对房地产的影响比较显著。当居民收入增长,住宅房地产消费和投资需求增加,房价上升,价租比上升;同时供给方增加新投资,建设生产增加,供给增多,房价会因此下降,供给和需求共同决定房价。在我国,房地产投资是GDP的格兰杰结果而不是原因,也就是说,当经济快速发展时,住宅房地产投资一定会增加;但是加大房地产投资力度,不一定能加快GDP的长期增长,这可能是因为房地产投资需要大量的资金和较长的周期,会挤出一般投资和一般消费。其次,放松信贷额度管制,降低基准利率,会带来住宅房地产投资的显著增加。国家通过信贷渠道和利率政策来调整住宅房地产的投资具有显著效果。再次,消费价格指数(CPI)、货币发行量(M1,M2)对房地产投资和价格具有一定程度的推动作用。国内外数据表明,消费价格指数偏高的时期,房地产投资常常较为兴旺,而货币发行量M2变动对住宅房地产价格变动有着较为显著的影响。
2.房地产市场对宏观经济的反作用
首先,对居民的房地产具有财富作用:一方面,房地产可能具有财富作用,居民家庭拥有的财富增加,居民会增加消费和一般投资,GDP可能随之增加(随着收入增长,房地产投资对GDP的贡献先升后降);同时,回归结果表明,一旦房价上升,租金增加,用于房产消费的的储蓄要求提高,会挤出居民一般消费。在我国,这种调整主要体现为居民为购房增加储蓄,减少消费和其他投资,财富作用表现为对消费负面的影响。其次,房价波动对企业成本有影响:房地产行业繁荣的同时,房价和租金持续上升,居民生活成本随之上升,社会劳动力价格水平上升,就业可能会有所减少,企业成本增加,物价随之上涨。
近十年来的房价上涨、信用扩张的情况并非我国所独有。在房地产次贷危机之前,美国和一些欧洲国家也经历过一段房地产繁荣时期,但是这些国家并未从政策层面对房地产投资和房价进行直接干预。日本90年代房价泡沫破灭对金融体系和实体经济造成了严重的伤害,美国房地产次贷危机也直接导致了金融危机和实体经济的萧条。为了使房地产市场长期健康平稳发展,采取适当的房地产宏观政策调节是很必要的。我国目前的房地产调整政策,主要是限制投资投机需求,保障土地供给,增加资本利得税,限制银行房地产信贷和利率,建设保障房等方面。其目的是增加总供给,保障基本需求,减少投资投机带来的风险。然而Colwell(2002)曾经用美国数据证明,在住宅房地产交易环节征收资本利得税,在降低房价的同时,可能会导致房租上升,市场房屋存量和投资建设量减少。因此笔者建议,应该加大力度增加土地供给和保障房投资建设,减少生产和交易环节的各种税费和政策限制,允许和鼓励农村宅基地、小产权房屋的市场化和自由流转,与此同时,通过信贷和行政手段限制大中城市个人三套以上住房的购买。只有这样,才能更好的保障我国居民的自住和改善性需求,为城市化和农业人口进城提供更好的居住条件,增加住宅房地产市场存量,从而降低租金和居民使用成本,在长期,使房价逐渐回归合理水平。
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市场定位是识别竞争的差异化优势,选择适当的差异化优势以及与目标顾客进行沟通的过程,有着重要的意义。下面是读文网小编为大家整理的市场定位的论文,供大家参考。
一、企业应极力创造适应市场的好产品和合理的营销方案
(一)适应市场的产品设计
产品设计要适用、精、雅、巧。例如:戒指、手镯设计不要千篇一律的做龙、凤图案,如果有现代感的设计会受到年轻白领的欢迎;有些别出心裁的反潮流的个性化设计也会受到部分潮男潮女的欢迎;甚至印上标新立异的广告语都能使得产品热卖,例如:印有“我只吃饭不洗碗”的T恤。消费者需要才是最好的产品。例如:德国有家礼品制造公司生产的手摇充电多用途野营灯,有益环保、使用。深受广大野营爱好者欢迎,国内有些企业参照此设计制造同类产品,也深受国内消费者热捧。设计领先会占领市场的先机,例如:打破女裙传统设计左右对称、下摆为平边。若采用恰到好处的左右不对称或下摆为斜边的设计也会取得良好的效果。裙边用各种不同图案的绣花片缝制在裙子的不同部位,将迎合女性顾客的各种喜好。少批量、多品种的个性化产品还是小企业的优势所在(因大企业做少批量、多品种的生产成本较高)。标新立异、彰显个性的设计必定迎合前卫潮男潮女的青睐。
(二)采用先进的工艺设备和培养技术革新、技术改造的专业人才
密切关注国内、外行业技术信息,采用先进的工艺技术和先进设备都会提高生产效率和生产质量,甚至会更环保。要经常对企业的技术管理骨干进行培训和专业指导,有机会的话,应定期派企业技术骨干参加行业产品展和国内、外有关产品加工设备的展会,以便让他们及时了解新产品、新工艺、新设备。鼓励企业全员积极提出技术改造和生产合理化建议,哪怕是在工艺上有一点点小小的改进都会给企业带来经济效益。对提出行之有效合理化建议的员工要及时进行奖励和表彰。在生产产品的时候采取先进合理的工艺也会大大提高效率和降低成本,例如:做银饰产品加工采用先进的德国铣床,其加工精度和效率是其他国家的铣床无法比拟的。没有好的设备,再好的生产人员也无法生产出高、精、尖的产品来。如果企业买德国铣床有一定困难的话,可以买较好的国产铣床,装上德国铣刀(如果无法装上德国铣刀,可以对卡具进行改造,使国产铣床能装上德国铣刀),仅此一项就大大提高了产品的精度和效率。先进技术和设备可以提高产品的质量,例如:皮具加工的材料牛皮和猪皮腹部与颈部皱纹很多,如果用意大利的皮料压光机,价格高昂,我们技术人员制造这种小型压光机费要小得多(其中关键技术是要采用国外生产的导热均匀的压光钢板),这样可以大大节约成本和提高产品质量。
(三)合理的销售方案
以产品销售量来拟定生产数量,例如:我们在超市销售产品,要派销售人员进行详尽的市场调研总结(包括正常工作日、双休日、节假日、各种天气下产品销售情况,和产品竞争对手的产品质量、包装、赠送促销小礼品、广告宣传、打折促销),将信息反馈到公司和生产部门。公司根据销售人员的市场调查报告来调整销售方案,生产部门和设计部门根据市场要求改进产品的款式和质量。经过多次的各部门的消息反馈,形成企业中内部各部门的良性互动,从而定出合理的销售方案。恰到好处的促销品也可以提高产品销售量,很多家庭主妇都喜欢买几个大品牌的食用油,如金龙鱼等,他的促销礼品围裙也起到了非常好的促销作用。高尔夫球场的专用T恤和高尔夫帽,既彰显身份又达到良好的广告效果。飞机工厂最好的宣传促销品就是仿真飞机模型摆件。化妆品公司的促销宣传品化妆镜和修甲套装既适用又迎合了广大女性的喜好。做办公家具和办公设备常用笔筒作为促销品。
(四)加强对销售人员进行全方位的培训
销售人员面对客户时的言谈举止、举手投足都代表企业形象。除了进行例常专业培训外还应对销售人员进行多方面的培训。如:举行诗歌朗诵比赛、讲绕口令比赛、欣赏高雅音乐、学习舞蹈、参加画展等等。这样能提高销售人员的口才、音乐素养、形体表现高雅等技能,使整个销售团队在各方面综合素质得到提高,将会提升企业的销售业绩和知名度。
二、市场定位
企业如果有能力,应将产品定位在中端略高的位置,企业可根据市场的具体情况,可以调整部分生产线的产品品质,争夺中上档市场,在经济形势非常好的情况下,企业可以在确保中档市场的前提下,部分提高产品品质,向上攻取高端市场。在大经济形势下滑的时候,可以适当的降低企业利润,去争夺中档市场。在极其恶劣的经济环境下,消费力极度下滑时,为保企业生存甚至可以争夺部分低端市场。根据经济形势和客户要求合理调整产品质量和款式。在经济低迷的情况下,制服制作通常采用一般面料,结实耐用则可。在经济形势大好的情况下,使用制服的企业为了宣传企业形象,会要求用好的面料、好的辅料,而且要求服装款式新颖、功能增加。根据当前社会发展趋势,合理调整产品品种。例如:一个皮具工厂同时拥有真皮钱包加工车间和旅行拉杆箱生产车间,钱包不是必需品,用旧钱包可以装钱,不用钱包衣服口袋也可以装钱。在市场低迷的情况下,消费者较少购买新钱包,而在国内由于生活水平提高和节假日加长的原因,出外旅游的群体大量增加,对拉杆箱的数量和质量都有所增加。这时应合理的减少钱包的生产规模,增加拉杆箱的生产规模。
三、结语
在全球后金融危机的情况下,合理调整产品使企业得到发展。企业要根据自己能力去建立自己的品牌,攻占企业所能占领的的市场。在经济形势不好的情况下,不要轻易盲目的进行大投入推广品牌。建议在判断经济形势能持续上行时,方可适当扩大生产能力,加大广告投入去推广品牌(最好在经济形势谷底上扬时)。企业必须逐步提高企业全体员工工作技能和综合素质,循序渐进地实现企业的设计领先、成本领先、品质领先的战略目标!
摘要: 中小商业银行经过二十多年的发展,取得了一定的成绩,为国民经济做出了不可估量的贡献。但随着我国金融发展的外部环境的变化,我国中小商业银行现有的市场战略越来越不适应经济的发展。本文通过对中小商业银行现实经营环境变化的分析,对其发展空间进行重新定位。
关键词: 中小企业 中间业务 个人银行业务网络银行
一、中小商业银行发展的历史沿革
从20世纪80年代起,随着国民经济快速发展,我国金融体制改革拉开了序幕,按照“抓两头、带中间”的中国银行业的改革思路,在推进国有独资商业银行和农村信用社改革的同时,中国人民银行及后来的银监会对中小银行金融机构的改革和发展进行了适时指导和关注。现有12家股份制银行,即交通银行、中信实业银行、光大银行、华夏银行、广东发展银行、深圳发展银行、招商银行、浦东发展银行、民生银行、兴业银行、恒丰银行、浙商银行,其中,上市公司6家。截至2005年3月底,股份制商业银行资产总额4.79万亿元,占金融机构资产总额的14.6%。同时为规范城市信用社经营行为、防范金融风险,在清理整顿、联合重组的基础上,组建了城市商业银行。截至2005年3月底,全国共有城市商业银行113家,资产总额1.67万亿元,占金融机构资产总额的5、1%。同时,在规范重组的基础上,全国还保留了723家城市信用社。
无论从机构数量看,还是从金融资产规模分析,中小银行金融机构在我国银行业都占有重要份额,因此,中小银行机构能否健康稳定发展壮大,不仅对银行业产生巨大的影响,对国民经济快速健康发展也将产生深远影响。
二、中小商业银行现状
在2004年英国《银行家》杂志第7期公布的一千家大银行中,除有我国四大国有商业银行外,还有我国12家新兴商业银行被选入围。
从回报率高低排名来看,上海银行回报率4.44%为最高;第二是交通银行为4. 28%;第三是招商银行为4.17%;第四是中信实业银行为4.01%;第五是北京市商业银行为3.7%。从资本充足率比较来看,上海银行和华夏银行均在10%以上,已接近发达国家大银行的11%―13%水平。从不良资产率比较来看,我国民生银行不良资产率仅为1 .29%(低于国外一些大银行)在国内居于第一;第二是上海浦东发展银行为2.53%;第三名是兴业银行为3.13%;第四名是中国光大银行为4.65%;第五名是上海银行为5.97%,这几个银行的不良资产率接近国际大银行的水平。通过上述“三率”的高低比较中能看到,我国中小商业银行中同样拥有业绩较为冒尖的英雄!
在看到我国中小商业银行闪光点的同时,也要充分看到我国中小商业银行发展中存在的问题。据中国银监会披露,2003年末,11家股份制商业银行资产总额38168亿元,各项贷款余额23683亿元,各项存款余额32865亿元,平均资本充足率为7.35%,平均不良贷款率为6.5%;112家城市商业银行总资产14622亿元,各项贷款余额7227亿元,各项存款余额11725亿元,平均资本充足率为6.13%,按“一逾两呆”口径不良贷款比例为12.85%。历年累计亏损的有50家,占城市商业银行总数的45%,呆账准备金计提至少应提700亿,实际只提了60多亿。目前处于高风险状态的城市商业银行有20余家,其中有半数账面已资不低债。究其原因,笔者认为最主要的是这些中小商业银行没有找准自己的市场定位,而如果定位不准则做什么都事倍功半。
三、中小商业银行的市场定位
中小银行应从自己的市场定位和服务目标出发,选择别具一格或集中突破一点的竞争策略,切忌与国有商业银行争项目、抢地盘、争客户,而应在做小、做散、做新、做特、做快、做优等方面下功夫,办“特色”银行、创“特色”品牌,搞“特色”经营,最大限度地发挥自身优势,从而获得长足发展。
(一)中小企业
目前中小企业融资难的问题成为社会各界的共识,也是困扰政府和中小企业的一大难题。统计资料表明,我国目前广义的中小企业有3980万户,狭义的中小企业1000万户,其资产占企业总资产的48.5%,安置着全国69.7%的职工,提供着57.1%的社会销售额,为国家创造43.2%的税收。90年代以来,我国的工业新增产值的76.7%由中小企业创造的。这些数字表明,中小企业在我国国民经济中举足轻重。但是,其从商业银行获得的贷款支持在数万亿的贷款总额中仅为几百亿,这与其收入在GDP中所占比例相距太大。中国私营公司的发展资金决大部分来自业主资本和内部留存收益,近年来一直保持50%至60%以上,而公司债券和外部股权融资等直接融资则不到1%,银行贷款大约在20%左右。中小企业对于社会所做得贡献,和它所获得的资金支持是不对等的、是不合理的。
笔者认为,中小商业银行对缓解中小企业融资难问题大有可为,因为:一是中小银行一般是地方性金融机构,通过长期的合作关系,中小银行机构对地方中小企业经营业务状况的了解程度逐渐增加,这有助于解决存在于中小银行与中小企业之间的信息不对称问题;二是从资金规模看,中小商业银行提供的资金量不可能满足大企业的需求,它的市场定位应是中小企业;三是从风险管理看,为众多的中小企业提供资金支持,可以有效解决信贷资产集中性风险;四是从中小商业银行营运的特色分析,中小企业一般资金要求比较急迫,而一般大银行对中小企业授权授信规模较少,信贷环节多,手续复杂,不能满足企业即时资金需求,而中小银行贴近市场,对市场反映较快,贷款手续简便、快捷,能较好适应企业要求。
(二)个人银行业务
随着国民经济的快速发展,个人收入大幅度增加,金融资产迅猛增长,而个人银行业务占比低下,大力发展个人银行业务是中小商业银行的必然和现实选择。这是因为:
一是外部经济环境提供了前提条件。近20年以来,我国居民的个人的金融资产年均增长30%左右,资产总量增长了200倍,至2003年底,我国金融机构的居民储蓄存款达10.4万亿元,同时还有相当规模的资金沉淀在股市和其他投资市场,在个人金融资产中,资产集中化的趋势日益明显,20%的人掌握着80%的金融资产,一个稳定的高收入阶层已经形成,这为中小商业银行开拓个人银行业务提供了广阔的空间,并将激发市场对个人银行业务的拓展。
二是发展个人银行业务是中小商业银行自身可持续发展的需要。个人银行业务具有客户广泛、风险分散、利润稳定等特点,能够有效降低整体经营风险。从负债业务上讲,居民储蓄比其他存款更加稳定,并不断增加,因此流动性风险小;在资产方面个人消费贷款的不良率远低于企业贷款,据统计前者一般在在1%左右,后者一般在10%左右。从银行资产负债的均衡性讲,拥有占银行存款75%的居民个人,从银行获得的贷款比例却只占不足5%;而存款比例占20%的企业却占银行贷款的90%,这种比例极不相称,反映了我国个人信贷业务发展严重滞后,使银行的经营风险过于集中企业,银行资产的安全过度受制于企业的经营状况和市场环境,银行面临巨大的风险压力,因此在市场不确定因素增加的情况下,增加个人银行业务,有利于改善中小商业银行的资产结构,分散经营风险,提高赢利水平。
三是适应改革开放的需要。据统计,国际大银行的资产业务中,个人贷款业务比例占比在30%至50%,个人银行业务的收益占比在30%至70%。而且业务量和收益占比还在不断增加,这是一个发展趋势,随着我国加入WTO以后,金融业务和领域不断开放,到2006年将全面放开金融业务,外资银行将全面进入我们薄弱的个人银行业务这块诱人的“大蛋糕”,作为中小商业银行必须未雨绸缪,积极作为个人银行业务的理论准备,加快个人银行业务创新步伐,搞好个人银行业务的科技基础,利用自身营业网点的优势,强化个人银行业务的营销能力。
(三)中间业务
在目前利差缩小的情况下,中间业务相对来说风险小而利润不菲,因此应大力发展中间业务,在结算、担保、代理和咨询等业务方面狠下功夫:一是提高结算效率。充分运用现代化的科技手段,开办银行卡业务和网上结算业务。二是继续发展代收、代付等中间业务。以信用卡、储蓄卡为载体,大力发展电子贷币、网上支付、代发工资、代扣代缴公用事业费等中间业务。三是在混业经营的趋势下银行必须加强与证券、保险机构合作。在公司上市、上市公司配股和公司并购相关的融资类业务以及企业的资产重组、并购,项目融资等顾问咨询类业务中,积极加强与大券商的合作,大力发展证券交易清算基金托管等业务,为客户提供全方位的金融服务。
美国商业银行的中间业务收入占全部收入的比重已由上世纪80年代30%上升到目前的38.4%,美国第一大银行―――Citibank更是高于70%。相比而言,我国中小银行中间业务收入占总收入比例低于5%。这说明有很大的利润空间去开拓,是一个十分重要的利润增长点。
在有了明确的市场定位后,更需要的是进行相应的产品创新,按照市场和客户的要求去改进我们的产品和服务,通过创新形成自己的特色产品,产生品牌效应。如招行的“一卡通”“一网通”“金葵花理财”“点金理财”等,都是招招领先,步步超前。
(四)网络银行
传统银行的竞争优势在于资产规模、网点分布和地域特征。但计算机网络技术的发展使得银行的核心竞争力向技术服务能力转变,而网络银行不仅中小银行还是对大银行来说都是全新尝试,网络金融具有的优势有:1.文易成本低,大幅度节省房租、雇员支出、减少营业网点。2.网络银行打破了区域界限,缩短了空间距离。3.营运速度快,大批量处理各种金融业务,具有规模经济,且提供了更广阔的创新空间。4.在广告宣传上,网络银行一般只有一个分支机构―――网址,这大大降低了其宣传费用。从某种意义上来说,发展网上银行对中小银行来说比大银行更具有优势,因为中小银行历史包袱小,沉淀成本少,人员总体素质优于国有大银行,大银行的网点优势在网络银行面前不复存在。所以中小银行要抓住有利时机,大力发展网上银行。欧美西方发达国家,超过85%的商业银行正在着手准备开展网上银行。
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一、海洋经济可持续发展的概念及其内涵
可持续发展起源于环境保护,但它超越了单纯的环境保护问题,它将环境问题与发展问题有机地结合在一起,成为社会经济发展的全面性战略。其实质是经济、生态环境和社会三个方面持续的和谐统一。核心是健康的经济发展需建立在生态可持续能力、社会公正和人民积极参与自身发展决策的基础上,追求的目标既要满足人类的各种需要,个人得到自由发展,又要保护生态环境合理开发资源,不会威胁后代人的生存和发展,它所关注的是各种活动的生态合理性,强调对资源、环境有利的经济活动应给予鼓励,不单纯用GDP作为衡量发展的唯一指标,而是用社会、经济、环境、文化等多项指标来衡量发展。海洋可持续发展就是处理海洋经济、海洋社会、海洋资源与海洋环境四者之间的辩证关系。结合可持续发展理念可以把海洋可持续发展定义为:通过合理利用法律手段、政策机制和市场机制,依靠科技进步,尽可能科学、合理地开发与利用海洋资源,提高海洋产业的经济效益和生态效益,确保海洋社会、海洋经济、海洋资源和海洋环境的协调发展,并留给后代人一个良好的海洋资源生态环境。
海洋可持续发展具体内容包含海洋经济可持续、海洋生态系统可持续、海洋资源利用的可持续和海洋社会可持续。海洋开发的可持续发展的内涵必然包含四层含义:一是海洋经济的可持续性。海洋经济的可持续性是实现可持续发展的动力,也是实现海洋经济可持续发展的中心。片面追求海洋经济的速度、产值和规模,损害了海洋的可持续,则会使海洋经济的可持续发展成为无源之水、无本之木。应该把海洋经济的发展建立在“技术———开发———保护”体系的基础上。二是海洋生态系统的可持续性。海洋生态系统的可持续性是海洋经济可持续发展的基础,主要体现在海洋生态过程的可持续。海洋生态过程的可持续表现为在时间和空间上,海洋经济发展所依赖的生态系统能高效、和谐地自我调节。在海洋经济开发发展中应以保护自然为基础,不超越生态系统的更新能力,实现海洋生态的良性循环。三是海洋资源的可持续。海洋资源的可持续利用是海洋经济可持续发展的物质基础。海洋生态过程的可持续为海洋资源的可持续利用提供了保证,但是,人类对海洋资源过多的需求和有限供给形成尖锐的矛盾。人类利用海洋资源的观念、方式和方法直接关系到海洋资源是否可持续利用。四是社会的可持续性。社会的可持续性是可持续发展的目的。社会是由个体人组成的,可持续发展是以当代人的需要和后代人的需要来定义的,所以社会可持续发展的关键是人的问题。要以当代人之间的公平性和世代的公平性,要求当代人不应从事通过消耗包括自然资源在内的生态系统生产力基础以支持目前的生活水准,而把比当代人更贫困的前景和危机留给后代的实践活动。这四层含义互为依托,密不可分,四个方面融合统一构成海洋可持续的整体内容。
二、海洋经济可持续发展是现实海洋发展状况的必然要求
(一)日趋减少的陆地资源要求海洋经济可持续发展来弥补成为必然
我国是世界上人口最多的国家,到本世纪中叶,我国人口将达到15-16亿高峰,这意味着到那时中国必须接纳比现在多出四分之一的人口,而人均占有资源将相应地减少四分之一到三分之一。如此众多并且还在不断增长的人口,需要经济较快的速度增长来满足其生存需要,而经济的增长以自然资源为基础,陆上的自然资源日趋减少,必然要加大海洋资源的开发力度,增加海洋经济的贡献率,而海洋资源尽管丰富,但她一样不是聚宝盆,海洋资源的开发和利用如果不考虑合适的方法和方式,也一样终有一天会枯竭。因此,海洋经济的发展只有建立在海洋资源的可持续利用的基础上才能获得真正的成功。
(二)日趋严峻的海洋环境需通过海洋经济可持续发展方式来改善成为必然
海洋是环境的调节器和净化器。然而,由于海洋综合管理机制不健全,海洋资源开发利用不合理,使海洋资源与环境遭到严重的破坏和浪费,沿海经济发展和海上开发活动对海洋环境的压力越来越大。突出的问题一是海岸侵蚀现象比较突出。海岸侵蚀造成吞没陆地,破坏公路桥梁和海底电缆管道,毁坏海堤、防护堤、防护林及各种护岸工程,加剧港口与航道淤积等。海岸侵蚀同时也破坏了景观旅游资源,如沿岸林带、炮台、古城墙、古建筑、优美的地貌景观和浴场等。这在秦皇岛、辽东半岛、厦门岛等地时有发生。二是海洋污染日趋严重。目前,进入海洋的污染物正急剧增加,海洋污染已成为目前海洋环境面临的重大问题。从世界范围估计,目前污染海洋的物质有70%以上来源于陆地,海运和海上倾倒则分别占10%左右,而且这些污染物中只有很小部分扩散到陆架区以外的海洋中,大部分滞留于沿岸和近海区。三是海洋生态环境恶化,生物多样性严重受损。海洋生态环境是海洋生物生存发展和海洋生物多样性保持的基本条件,世界海洋资源与空间的开发利用目前已经导致海洋生态环境恶化,而且有越来越严重的趋势,某些河口、海湾生态系统瓦解或消失;海岸带与近海总体生物资源量降低;近海海区富营养化,赤潮现象频频发生;海洋生物多样性严重受损,资源结构趋向简单化等。
(三)海洋经济可持续发展必然会促使科技推广改变传统海洋产业结构来实现
传统的海洋开发战略方式,只注重海洋资源的开发,而忽视保护工作,海洋经济的发展很难持续发展下去。据中国海洋经济统计公报,2010年,我国海洋产业总体保持稳步增长,其中增长较快的海洋产业依次是海洋油气业、海洋电力业、海洋生物医药业、海洋船舶工业、海水利用业、海洋交通运输业、海洋盐业、海洋工程建筑业、海洋化工业、滨海旅游业、海洋渔业、海洋矿业分别比上年增长53.9%、30.1%、25.0%、19.5%、18.4%、16.7%、15.3%、14.5%、12.4%、7.9%、0.5%。从同比增长的情况来看在海洋油气业、海洋电力业、海洋生物医药业、海洋船舶工业、海水利用业等产业增速有了较大提升。但从所占比重而言滨海旅游业、海洋渔业、海洋交通运输业占有较大比重,成为我国海洋支柱产业,占主要海洋产业的比重4/5多。其中滨海旅游业位居各主要海洋产业之首。这说明我国海洋产业仍为传统型,海洋经济总体上还属于粗放型经济。海洋新兴产业的海洋生物医药、海洋电力等产业规模整体偏小,带动效应不足,产业效率低。主要原因是海洋产业结构不合理和科学技术水平低,同时产业结构空间配置趋同化明显,地区产业缺乏特色,降低了结构功能作用,影响宏观经济效益。高新技术的应用的高附加值海洋产业结构尚未形成。新时期的海洋经济发展需要改变传统的发展方式,推广海洋科技创新,不断提升海洋科技成果产业化水平,建立有效的海洋科技成果推广、转化机制,着重开发的海洋卫星遥感技术、深潜技术、深海资源开发技术、海洋农牧化技术、海洋化工和海洋药物开发技术等使海洋科技创新成果与海洋产业化相结合,形成社会化的科技服务体系,使海洋科技成果尽快地向生产力转化,尽快提高传统的海洋产业科技含量,使新一轮的海洋经济开发战略可持续发展。
(四)维护国家海洋权益,增强综合国力是保持海洋经济可持续发展的必然
随着经济的发展,海洋作为人类未来的重要生存空间,不可避免地成为新时期国际竞争的焦点。当今世界,国家的利益已经不仅仅局限于自己的国境线内,而是越来越多地表现在与外部世界的联系之中。国家之间的竞争实际上是综合国力的竞争,综合国力从根本上决定着一个国家的地位及其影响。占地球表面积71%的海洋是各国利益直接交汇点,也是直接表现各国综合国力的重要场所。可以预见,未来海洋权益的斗争将更加激烈,只有海洋经济得到可持续发展,更好地维护国家的海洋权益,才能实现增强综合国力的目标。加大海洋经济开发的力度,通过海洋经济发展战略的实施,可以提高其国人认同海洋、热爱海洋、“以海兴邦”的民族意识。通过认同感的弘扬可以增强各民族的凝聚力,有利于捍卫和维护其国家主权完整和领土统一,解决与周边国家的海洋争端,维护和捍卫海洋权益,创造服务于国家和平发展的国际环境。
三、海洋经济可持续发展需考虑的主要相关因素
(一)沿海区域人口的因素
海洋开发活动的主体是人,人具有二重性。人既是海产品的生产者,同时又是海洋生产物的消费者。消费又分为生活消费和生产消费,而生产消费本身就是生产过程。要多少海洋生产活动提供的物质才可以支持人的生存和发展,以及将生产控制到何种程度,才可以相应减少海洋资源的消耗和污染物的产生,这些都决定于人口。目前,世界60%的人口挤在离海岸100千米的沿海地区,人口在1000万以上的16个大城市中,有13个是沿海城市。人口趋海移动已经是全球性问题,全世界每天有3600人移向沿海地区。到2020年,中国人口将会达到14.2亿左右,其中可能有60%的人居住在沿海地区。毫无疑问,随着人类社会的发展,人民生活水平得以大幅度提高,但是人口的急剧增长,使得对资源的需求量相应增加。陆地资源的匮乏,使人类不得不到海洋去获取资源,海洋逐渐被公认为是资源扩充的有效途径。所以,人口的多少是影响海洋经济可持续发展的基本因素。除了人口数量以外,还有人口结构,包括性别、年龄、地区等构成状况,以及人的素质,包括体质、教育程度、专业技术、思想观念和精神状态等也会影响海洋的可持续发展。
(二)海洋环境资源的因素
海洋是人类巨大的资源宝库,海洋资源是海洋开发活动的物质基础。但是海洋为人类所提供的资源是有限的,其中不可再生资源的有限性无须赘述,而可再生资源在一定时间内也是有限的,海洋资源利用的状况和配置效率将直接影响海洋经济开发的持续性。在海洋可再生资源当中,渔业资源是最重要的。渔业的好坏直接关系着海洋生态系统的持续、健康发展,可以说渔业资源对海洋的可持续发展有着至关重要的影响。对不可再生资源数理经济学家霍特林(Hotelling)的经济理论,分析表明,必须按照霍特林定律确定的最优路线进行消耗。同时,海洋环境是海洋资源得以存在和开发的环境场所,海洋环境的好坏对海洋开发活动有重大的影响,海洋环境问题很大程度上既是一个经济问题,又不是单纯的经济形态问题,它还与社会、科技发展有着密切的关系。对于海洋资源的开发与利用,不仅要考虑满足当代人的需要,而且还要兼顾后代人发展对资源的需求,并创造某些适合人类生存与发展的人造环境,与海洋形成一种和谐共处的关系,才有利于海洋开发的可持续发展。
(三)科学技术的因素
科学是认识世界的工具,技术则是改造世界的工具。在科学技术推动海洋开发不断发展的过程中,会产生不利于可持续发展和有利于可持续发展两种影响,但从总体上来说,科学技术越进步,就越能够成为实现海洋经济可持续发展的强大武器。美国制定了《1995—2005年海洋战略发展规划》,法国颁布了海洋科技《1996—2000年战略计划》,俄罗斯在实施《2005年前海洋、北极、南极综合研究科技计划》。所有这些规划和计划都旨在发展本国的海洋科学和技术,促进海洋可持续发展,增强综合国力,提高国际竞争力。
(四)产业结构优化的因素
海洋产业结构是指各海洋产业部门之间的比例构成以及其相互依存、相互制约的关系。合理的海洋产业结构,能带动海洋经济快速健康的发展。海洋产业结构层次的高低和合理与否决定着海洋经济整体素质,传统海洋产业转型、新兴海洋产业强化,在海洋产业结构优化过程中重视“循环经济”意识,将是我国海洋经济可持续发展的关键。新兴产业发展潜力大,附加值高,海洋资源丰富,潜在市场大,环境污染小,应作为海洋战略性新兴产业的重点发展行业。一方面,应该加强对这些新兴产业的扶持,加强宣传教育、培育公民开发利用海滨砂矿、海洋生物以及海水资源的新观念,制定合理的资源开发规划;另一方面,应加强科研攻关,为产业提供技术保障,并加强与产业界的合作,促进海滨砂矿、海洋生物医药及海水综合综合等技术的产业化。
四、新时期海洋开发需构建海洋经济可持续发展新的发展模式
(一)以发展临港产业群,增强海洋经济企业的自主创新实力
当前中国已经基本形成了以钢铁、石化、汽车、造纸、能源、电力等临港工业产业集群。这类企业科研能力强并且资金雄厚,因此,加强该类企业自主创新能力,有利于提高产业技术水平,才能在世界范围内保持该产业的技术有利地位。鼓励这些企业在创新时,瞄准世界最新技术,紧跟国际发展水平,构建竞争型的管理体制,培养和引进高水平的人才团队,将有助于创造有本地特色和国际、国内竞争的优势;鼓励临港产业集群内企业自主创新,加大对研发的投入,引入各种人才尤其是归国人员,建立自己的研发中心、设计中心和工程技术中心,并吸引集群内的跨国公司设立研发中心,支持本地企业与外资建立合资研发中心;同时,鼓励促进专业化的中小科技型企业,发展投资咨询、市场研究、技术信息服务、专利代理、法律服务等中介组织,从而形成一个科技成果转让交易市场,加快科技成果的转化和产业化。通过临港产业集群中企业的自我发展,最终形成一个企业层级较为丰富,市场结构较为完善的临港产业集群自主创新体系。
(二)以海洋产业结构调整,培育新兴产业快速发展
为使海洋经济与社会、环境全面和谐发展,应大力促进海洋新兴产业的发展。海洋新兴产业将是海洋经济可持续发展的新的增长点。要使我国海洋新兴产业获得快速发展,一是必须坚持以结构调整为主线,以市场为导向,以科技为基础,以产业转型升级为重点,着力建设一批海洋产业区和新兴海洋项目,逐步形成各具特色、优势明显的海洋产业带,提升海洋经济整体竞争力;二是对新兴海洋产业,应在资金投入、税收优惠、科技协作等方面提供支持,以推动海洋经济结构调整和产业升级;三是培育新兴海洋产业,必须以高新技术为支撑。在重视发展海洋高新科技、发展新兴海洋产业的同时,把高新科技的成果应用于海洋捕捞、海洋交通运输、海洋盐业等传统海洋产业,提高整个海洋产业的现代化。研究优良养殖品种的培养、性别控制、病害防治及养殖新技术、海洋生物优良品种开发技术、海洋农牧化技术、海水养殖病害防治技术、海洋生物制药技术等。此外,采取有效措施开展海洋未来产业技术储备的研究,促进海洋未来产业的发展,逐步开发海洋清洁能源和深海采矿业、海洋信息产业、海洋生物制药工程、海洋环保工程等重要领域的市场产业化。
(三)创新海洋科技体系,有效合理开发海洋资源
当前,我国海洋经济科技创新能力与海洋经济的快速发展显得不十分协调,这已成为影响海洋经济增长方式转变、制约海洋经济可持续发展的最大障碍。面对世界海洋科技创新的发展趋势,我们应当有计划有目标地建立海洋科技创新体系,提高海洋产业的竞争力,促进海洋综合开发。建立海洋科技创新体系的关键:一是大力发展海洋高新技术产业和以高新技术改造传统海洋产业为中心环节,促使海洋综合开发,从而提高其水平和效益。二是在海洋资源开发利用、海洋渔业资源可持续利用、海洋资源深加工技术、海洋功能产品开发、海洋医药产品开发、海洋精细化工产品研制、海岸带区域水资源开发和保护、海洋矿产资源开发、海域资源和环境评估技术、海洋信息技术等方面加快发展步伐。重点放在海洋资源的综合利用和清洁能源的开发利用上,为海洋经济的快速发展提供科技支撑。三是强化政府服务职能,为海洋科技创新提供一个宽松适宜的制度平台。政府应制定海洋经济可持续发展的高新产业和高新技术创新的产业政策,鼓励科技创新的财税政策,完善科技创新的资金投入政策,加强对知识产权保护等各项法规政策,建立科技创新的价值评价体系和社会技术服务体系。四是建立国家海洋科技重大问题的协调机制。重点开展科技攻关和成果应用,力争重点领域有突破性进展。
(四)加强海洋环境持久治理和保护海洋生态
对于海洋环境污染持久治理与海洋环境保护,在加大整治力度的同时,一要利用高新技术,大力发展环保产业,提高工矿企业污水处理和达标排放水平,把污染物的排放浓度和排放量尽可能压缩到最低限度;二要发展海洋环境监测技术,近海海洋灾害预测模型技术、湿地和红树林保护技术、大规模养殖区有害赤潮发生机制及治理技术、城市污水离岸排放扩散模式及污水处置工程对海洋环境和海洋生态系统影响评估技术;三要加强海岸环境预报,海洋环境资源可持续利用关键技术,增强防灾减灾和环境保护能力。四要扩大海洋环境监测、海洋污染防治与生态保护技术及其他海洋高新技术的应用范围;五要加强海洋环境保护和生物治理,开发和利用环境生态生物技术,解决海洋污染的生物修复问题。利用海洋生物技术,建立各种清洁养殖模式,改善被污染和正在被污染的海水养殖环境,减轻或控制海域养殖业引起的海域环境污染。通过技术改造和养殖水域的生态修复技术研究,加大海洋生物资源可持续利用和科学养殖技术,维护海洋生态平衡,达到提高产量,增加效益,保护环境的生态养殖模式。综合各项技术在保护中开发、开发中保护的良性发展,达到海洋生态环境保护和海洋经济发展的协调统一。使海洋经济发展规模、速度与资源环境承载力相适应,使海洋资源开发利用与海洋生态环境保护相统一,实现海洋经济的可持续发展。
(五)发展海洋循环经济是海洋经济可持续发展的新模式选择
海洋循环经济是循环经济的组成部分,是改变传统经济增长方式、保护海洋生态环境、促进海洋经济可持续发展的新模式。是落实科学发展观的重要举措,而且是实现海洋经济可持续发展的必由之路。大力发展海洋循环经济的关键:一是加快海洋产业结构的调整,为循环经济创造发展空间。国家应出台发展海洋循环经济的政策措施,应从海洋产业结构调整、培育海洋新兴产业、降低能源消耗、清洁生产、保护海洋环境等方面,制定发展海洋循环经济的战略规划,大力发展循环经济。二是支持和鼓励海洋循环经济技术创新。发展海洋循环经济就是要依托循环经济创新技术,以海洋资源的高效与循环利用为核心,用循环经济理念指导产业结构调整和布局,形成海陆大循环的经济发展模式。政府应及时向社会发布有关海洋循环经济的技术创新、管理和政策等方面的信息,支持循环经济高新技术的研究开发,实行规划引导、政策激励、协调统筹、依法管理。三是发展海洋循环经济应有重点、有层次推进。海洋循环经济的重点应放在总体污染排放中所占比例较大,资源消耗多的行业和具有较为成熟的海水循环利用技术、资源再生技术的产业领域。四是重点领域优先推进。重点发展海水直接利用和海水淡化技术,降低成本,扩大海水综合利用的产业规模,推动海水资源产业化的全面发展,以有效缓解我国及淡水资源严重不足的矛盾,改变我国沿海地区水资源结构,促进沿海经济社会的全面发展。
(六)构建海洋信息平台
大力发展海洋信息技术海洋信息技术在海洋事业发展中具有十分重要的地位,涉及各个方面,包括海况、海洋环境及灾害的监测、分析、预报,海洋通信及导航、定位,海洋资料及情报管理等。发展海洋信息技术,应充分利用现代通信高技术成果,发展海洋卫星遥感、卫星观测、卫星导航定位、海洋及海岸数据采集与分析、海上通信、海上定位等技术。研究海洋环境监测技术及相应的通信技术,研制可布设于沿岸、近海海域的海洋环境监测系统。
五、有效发挥政府在海洋经济可持续发展中的促进作用
(一)海洋经济可持续发展需要政府的组织规制和管理
海洋管理就是海洋公共政策的制定与实施。海洋公共政策作为国家一定时期或一定阶段的海洋目标,是国家发展海洋战略以及实施海洋权益保护和开发利用制定的海洋工作和海洋事业的行动准则,海洋公共政策的实施则是海洋经济可持续发展的根本依托。而在履行对海洋公共产品的生产组织规制、管理方面,要在发挥好“公共产品”的供给职能之外,对于那些政府可以逐步将生产职能交出的公共产品,例如海洋环境保护的基础设施、环境工程项目,甚至包括海洋环境管理的一些具体政策、具体标准等,政府涉海部门要将生产权真正移交给企业,而将自身职能切实落到管理者的定位上,积极作为更好地在生产与消费中间发挥组织、管理和规制功能。
(二)政府要倡导有限制地适时合理开发利用海洋资源
保护和合理利用海洋资源是政府管理之本,这是海洋经济时代资源的稀缺性对政府管理的根本要求。海洋相对陆地有着极其丰富资源,但也远非是取之不尽、用之不竭的。因此,保护和合理利用海洋资源是海洋经济时代政府无可推卸的责任。为此政府就要制定出较为完善的海洋法律体系并严格执行之;要对海洋开发进行严格的规划,要创造一个海洋生产领域既能充分保护海洋环境又通过竞争来促使公众降低资源消耗增加经营效益的环境。在政府的设计框架中要全面体现这样一个规律,即竞争是为了淘汰资源成本过高的生产者,或者迫使其降低消耗成本。
(三)政府应着重加强海洋科技人才培养和促进重大技术合作
一方面,政府出面制定和推行各个层次的海洋知识、海洋科技、海洋意识的宣传教育计划,加强全民族的海洋意识,提高海洋开发劳动者的技能水平,培养海洋开发各个领域的高水平专业人才,保证海洋经济建设对劳动者和科技人才的长期需求;另一方面,要引进用好海洋科技人才,加强海洋科技队伍建设制定优惠政策,疏通人才流通渠道。同时,加强国内外海洋科技合作与交流,多方引进新技术、新设备、新成果,不断增强海洋开发的科技能力;重视基础研究,组织重大海洋开发项目的联合科技攻关,引进推广先进实用技术,提高海洋开发的科技含量和水平。提倡清洁生产技术,改进生产工艺,开发新技术节省资源,减少废物,保证海洋的可持续利用。
(四)新时期政府应组织宣传广大民众参与海洋管理
“公民参与是信息时代政治社会生活不可或缺的一部分,是政府和公共管理者必须面对的环境和情形。”在海洋经济时代,“政府独自掌舵”的角色必须变革。在这里,公民不应再是海洋管理的看客,而是公共管理的积极参与者。政府不仅要将经济发展与海洋环境保护、资源的合理开发有机结合起来,还要建立广泛参与、高效、灵活的海洋经济管理体制。公民参与到海洋管理的整个过程中,可以真正贯彻海洋管理的民主化原则,政府也才能制定出科学、合理、公正的海洋公共政策,才能实现海洋管理的有效性。
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