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企业筹集资,是指企业做为筹资主体根据其生产经营、对外投资和调整资本结构等需要,通过筹资渠道和金融市场,运用筹资方式,经济有效地筹措和集中资本的活动。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:浅析房地产企业筹资方式的税收筹划及其风险相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
税收筹划是指纳税人通过改变企业经营活动和个人事务,使税负最低。资金是任何一个企业进行经营活动的必要前提,房地产企业也是如此,并且因为其生产开发的楼房产品的特殊性,所需资金量很大,在筹建期间会面临筹资问题。多种多样的企业筹资方式和所涉及的税收优惠政策的不同,导致了筹划空间很大。房地产企业筹资方式主要有银行借款、股票、债款、预售房款、关联企业拆借、企业留存收益、企业内部筹资等,可分为负债型筹资和债券型筹资。
(一)负债性筹资
负债性筹资是指企业通过增加负债来筹集资金,具有资金成本低,不改变股东结构,成本可以冲抵税负的优点,其主要方式有银行借款筹资、发行债券筹资、关联企业拆解资金、预售房款等。
企业进行银行借款筹资,利息支出可以税前扣除,并且企业还本付息后,企业利润下降,导致所得税税负下降。企业发行债券筹资,其利息支出不高于金融机构同类、同期利率计算的数额的部分是可以税前扣除的。其溢价和折价发行对企业税负的影响是有差异的。企业通过预售房款筹资,企业销售未完工产品取得的资金,不直接计入收入,按预计计税毛利率分月或分季计算出的毛利润征收所得额,企业可以通过对成本费用的会计处理,降低预计毛利率来降低税负。
(二)权益性筹资
权益性筹资是企业最基本的筹资方式,资金来源于所有者投入的资本,与负债行筹资相比不需要支出利息费用,但是所支付的股息,红利不可税前扣除。企业通过内部筹集资金方式进行筹资,股东用资本公积转投股本,不属于股息、红利性质的分配,对个人取得的新增股本数,不作个人所得来征收个人所得税。企业发行股票筹集,企业发行股票所支付的股息不能税前扣除,但是股东会分摊企业的利润导致所得税计税依据减少,从而减轻税负。企业通过留存收益进行筹资,资金积累缓慢,且留存收益为税后利润形成,具有双重征税问题,会导致企业税负很重,不建议采用。
(一)政策风险
政策风险是指企业对筹资方式所进行的税收筹划方案与国家政策相违背,造成其纳税行为与国家政策不符,或者达不到预期的筹划效果。造成这种风险的原因主要有两个:一是策划筹划方案的人员对其所涉及的国家政策理解得不够透彻,没有深入了解税收政策,没有充分利用税收优惠政策,就会造成政策风险。另一个是国家政策是不断变化的,而税收筹划是一个事前筹划,这就可能会与变化的政策相冲突,从而造成政策风险。房地产是一个受国家宏观调控影响较大的一个行业,关于企业的税收政策也正在不断的发展和改进,但是房地产的开发项目制作周期很长,这就意味着我们的筹划方案有着很大的迟滞性,就可能会造成我们的筹划方案不符合政策规定或达不到预期效果。例如商业银行信贷紧缩,中小型的房地产商获得银行的资金难度加大,对于其筹划方案中资金来源中银行借款占大比例的企业来说,其筹划方案肯定没有预计的效果。
(二)经营风险
经营风险是指企业对其筹资活动的筹划方案会影响企业的正常经营活动,不能达到筹划效果。房地产企业的经营风险同样产生于两个方面:一是经营活动需要大量的资金,而且它的每个项目建设时间长会导致资金周转率低,所以通常其自有资金是无法满足它的经营需求,筹资活动是它开展经营活动的一个必要前提,如果没有筹集到充足的资金,企业正常的经营活动没办法开始;二是企业的经营活动是一个不断变化的过程,企业的税收筹划又是一个事前的方案,具有很强的计划性,如果筹划方案没有考虑在经营活动过程中会发生的一些无法预测的事情,企业很有可能没有充分的资金去应对,那么企业可能会发生经营危机。例如企业制定了将房屋预收款作为其资金来源的一部分的筹划方案,但是它开发的项目由于受到多方因素的影响,预售形势没有像预估的那么好,无法筹集到经营活动所需资金,那个项目可能就会停工。
(三)财务风险
财务风险是指一味地去追求低的税收负担而制定出的筹划方案会造成企业利润的流出,企业无法实现利润最大化。企业的利润来源于两个方面:一个是在企业经营活动中通过增加营业收入减少营业成本来创造利润,另一种是通过合理避税减少税收负担来增加利润。但是最低的税收负担方案未必会使营业成本降低,达到利润的最大化。比如负债的利息允许税前扣除,所以负债筹资可以实现筹划目的,降低税收负担,但是负债比重过大,就会造成严重的资本结构不合理,会导致企业资金成本增大,我们可以通过资产负债率来分析会发生的结果:企业的负债越多,资产负债率越大,这就表示企业的债务负担越重,期末还本付息数额也越来多,意味着成本也越来越高。而且资产负债率越高,表明企业的偿债能力越低,债权人就会质疑企业的偿债能力,不会对其提供借款或购买其债券,甚至这一比例如果超过100%,被视为破产的警戒线。
(一)制定专业的税收筹划方案
税收筹划可以产生于企业任何一个生产经营阶段,并且筹划方案中包含了税法、财政、会计、法律等专业知识,所以税收筹划已经转变成为一项专业的服务项目,需要准确并有深度的理解税法知识,把握好相关法律政策以及熟知财政、会计等具有一定职业素养的专业人士来制定其筹划方案。目前我国的会计师事务所已经有了关于税收筹划的专业咨询服务,如果企业内部没有这种专业化的人才,可以向事务所咨询。
(二)制定合法的税收筹划方案
税收筹划和偷税漏税行为最本质的区别就是税收筹划是合法的,而偷税漏税是违法的。我国关于房地产企业的宏观调控正处于摸索阶段,许多的法律法规还尚未成熟,这就带来了很大的筹划空间,但一定要正确掌握好两者之间的界限,保证筹划方案的合法。
(三)制定合理的税收筹划方案
税负最低的筹划方案不一定是成本最低的筹划方案,在制定筹划方案时要合理考虑税负和成本这两者的综合情况;每个房地产公司的发展能力、盈利能力、营运能力、偿债能力不同,而且由于所在地域不同,其所受到的政策约束也不尽相同,企业在制定筹划方案要把这些都考虑进去,还要尽可能的联系企业的综合的财务目标、实际经营方向、规模大小等,制定出一个合理的筹划方案。
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税收筹划是指纳税人或代理人在不违法的前提下,自觉地运用税收、会计、法律、财务等综合知识来降低税收成本,以服务于企业价值最大化的经济行为。尽管税收筹划(Taxation planning)在西文发达的市场经济国家早已不是什么新鲜事,但在中国的兴起却是近十几年的事。随着社会经济的发展和企业之间竞争的日益激烈,企业更加重视和渴望进行税收筹划,尤其是中国加入WTO之后,国外公司和咨询业的大量涌入,为我国企业开展税收筹划提出了更紧迫的要求。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:针对企业所得税的税收筹划分析相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘 要:随着经济社会与科学技术的快速发展,编辑工作的现代化趋势也成为了必然。编辑工作的现代化主要指的是编辑主体的现代化、编辑技术的现代化以及编辑管理的现代化。该文首先详细分析了编辑工作现代化发展的必要性,编辑工作的现代化发展是顺应时代发展的必然趋势、是一个优化的整体结构、是社会竞争发展的必然选择;随后是对编辑工作现代化实现途径的分析,主要分析了编辑理念的现代化、编辑手段的现代化与编辑管理的现代化。
现如今,随着经济社会与科学技术的快速发展,编辑工作的现代化趋势也成为了必然。编辑工作的现代化主要指的是编辑主体的现代化、编辑技术的现代化以及编辑管理的现代化。在现代社会当中,作为一名编辑,首先必须具备现代意义,要有创新精神,要顺应时代发展的步伐,在思想观念、工作方式、思维方式等多个方面进行调整,要跳出传统的编辑工作框架,使得编辑理念、编辑技术、编辑管理等多个方面全面实现现代化。
1.1 是顺应时代发展的必然趋势
在我国,编辑工作很早之前便已存在,在商朝时期便已经有了利用文字来记录的典著。随着社会的发展,编辑工作也在不断地延伸与拓展。在现代化进程不断前进的环境下,编辑工作也需要顺应时代的步伐,走上现代化道路,更好地实现其价值。例如,如何增加刊物的信息容量、如何加快出版频率、如何增强出版物的美感以吸引更多读者,等等,都需依靠编辑工作的现代化来达成。因此,编辑工作现代化发展是顺应时代发展的必然趋势。
1.2 是一个优化的整体结构
编辑工作,其自身便是一个系统,它是一个需要通过人类创造性的思维劳动而进行精神产品生产的系统结构。所谓编辑工作现代化,主要指的是组成这一系统的多种基本要素的不断优化的现象以及优化过程的总和。可将这一系统分为两大组成部分:内系统与外系统。内系统主要是由编辑人员、稿件以及编辑手段组成,内系统是其系统的核心以及物质基础;外系统主要是由方针政策、管理制度以及领导体制组合而成,它是其系统的外部条件以及组织保证。内系统与外系统相辅相成、缺一不可。要真正实现编辑工作的现代化,就需使得编辑工作系统处于一个优化的状态之下,使各个要素协调有效地发挥出最大功效,让编辑工作能够适应时代的特点和需求,以取得较好的社会经济效益。
1.3 是社会竞争发展的必然选择
总的来讲,要全面实现编辑工作的现代化,不是一蹴而就的,它是一个循序渐进的过程。从实现方式上来讲,不但受到科学技术发展的影响,同时也需要物质的积累以及资金的保障,因而它是一个无止境的、有序的、不断提高的动态发展过程。我国的编辑事业与我国的学术文化一样具有悠久的历史,也正是因为有了编辑活动,才能够使得学术文化得以保存。现代化的编辑理念讲究的是创新、要做到与时俱进,它鼓励编辑工作者具有开阔的思路与创新性的思维方式。当前,在市场经济的环境之下,竞争日趋激烈,要想不在竞争中被淘汰就需要融入竞争当中,走现代化发展道路,不断改革创新。由此可见,编辑工作现代化也是社会竞争发展的必然选择。
2.1 编辑理念的现代化分析
从编辑主体的角度来看,编辑理念主要指的是编辑理论、编辑程序、编辑技术、编辑管理、编辑经营等一系列同编辑工作息息相关的多项因素所形成的综合理念。要实现编辑工作的现代化,不但要强调质量、关注读者、注重效益,更应该具有改革创新意识,在选题方面要具有超前意识、价值意识、竞争意识以及经营意识等。一个具有创新意识的编辑,必须做到与时俱进,其思想观念应该顺应时代的发展而改变。总而言之,作为一名优秀的编辑,必须更新编辑理念,摒弃那些不适应现代化需求以及出版物发展的理念,以树立新型的编辑理念,真正实现编辑理念的现代化。
2.2 编辑手段的现代化分析
编辑手段的现代化,它是编辑工作现代化的标志与前提。现如今,随着计算机技术在编辑工作当中的广泛应用,编辑手段也产生了较大的改变,它帮助编辑人员逐渐从事务性劳动中解放出来,为其有更多的时间与精力转向创造性劳动提供了条件。首先,编辑能够有效地运用计算机网络进行文献检索,能够在巨大的信息资源库当中查询检索有效信息并且掌握学术动态以及学科发展趋势。这种自动化的检索方式能够有效地提高编辑的工作效率,这为编辑搜集信息提供了便利,使其组稿、编稿有了更加充分的选择余地,对提高书稿的学术质量具有积极作用。除此之外,利用计算机进行文字编辑与手写相比,修改更加直观方便,这对激发编辑的工作热情,提高工作效率也有着积极作用。
2.3 编辑管理的现代化分析
编辑管理的现代化,它是编辑现代化的必然要求。因此,做好编辑管理工作,促进其现代化发展也是至关重要的。文章从以下几个方面来对编辑管理的现代化进行分析。
2.3.1 编辑管理组织的现代化分析
编辑管理组织的现代化主要指的是办公的电脑化与自动化。当前,现代化的编辑工作与传统的编辑工作相比,无论是在内容还是在工作方式方面都产生了巨大的变化。与传统的笔录书稿形式相比,现在更多的是以电子书稿的形式呈现,作者将电子文稿发送给编辑,然后编辑能够在计算机上对书稿进行处理,可提高工作效率。并且随着网络技术的发展与普及,编辑还可随时随地通过网络与作者进行交流沟通,方便快捷。
2.3.2 编辑管理制度的现代化分析
科学的管理都必须有一套科学的管理制度,许多出版社成功的关键就在于有一套严格的管理制度。首先在财务管理方面,需要具有健全的管理制度,要严格核算;其次在用人制度以及分配制度方面也必须做到公平公正。在这样的管理制度之下,才能够充分调动编辑人员的工作积极性,以提高其创造性与责任感,进而为出版物的质量与出版效率提供保障。
2.3.3 民主管理的科学化分析
毋庸置疑,民主的发展与法制的完善已经成为了现代社会文明进步的主要标志。要做到民主管理,首先,管理人员要做到公平公正,要做到平等待人、不谋私利;其次,应该让群众参与监督管理工作,要听取群众的意见以调动群众的积极性与创造性;再次,还需树立团队合作精神,提倡团队合作,发挥出团队的作用。总而言之,作为一名管理者,必须做到以身作则,要紧跟时代的步伐,甚至具备超前意识,要做到广纳贤才、群策群力,以更好地实现编辑工作的现代化。
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税收作为企业成本,是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本,有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业,而随着国家宏观调控步步紧逼,房地产业的利润被极度挤压,由“暴利行业”向“平利行业”转变,加之现在房地产企业数量众多,竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化,从而减轻资金压力,降低成本,增加经济效益,打造企业的竞争优势,为公司的发展打下基础。
1.营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定,以房屋售价的5%税率缴纳的营业税;针对房产租赁而言的,房产租赁业适用营业税中“服务业”税目,统一执行5%的比例税率。
2.土地增值税。土地增值税实行超率累进税率,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征,最低税率为30%,最高税率为60%。
3.印花税。房地产销售阶段的印花税,是在房地产交易中,针对房地产交易金额,适用“产权转移书据”税目,按照0.05%税率征收。
4.企业所得税。对房地产企业而言,如果其转让或出租房地产产生了净收益,就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。
5.房产税。房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率,依据房产计税余值计征的,税率为1.2%;依据房产租金收入计征的,税率为12%。
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企业进行税收筹划活动对提高财务管理水平、提高市场竞争力具有现实意义。税收成本是房地产企业成本构成的重要部分。随着我国市场经济的逐步深入,房地产企业面临的竞争压力逐步加大,通过税收筹划手段降低企业成本是房地产企业获取竞争优势的重要途径之一。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:税收筹划在房地产开发企业中的应用探讨相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘 要:随着我国经济的不断增长和房地产市场竞争的日趋激烈,国家对房地产企业的调控力度也越来越大,房地产企业自身能够节约的成本越来越少,而有效的税收筹划也成了一个节约成本的重要领域。本文立足于房地产企业的税收筹划,通过对该类企业各个主要的环节进行税收筹划的操作,为房地产企业提供一些有益的借鉴资料。
关键词:房地产企业;税收筹划;应用
(一)税收筹划对企业的财务管理有极大的促进作用
房地产业的发展离不开对现金流的使用,现金流同时对于相对收益与绝对收益都有着不可忽视的作用。而税收筹划能够有效地提高资金的使用,同时能够对现金流进行改善,对企业的发展起到促进作用。
(二)纳税人对税收进行筹划有利于提高纳税的意识
税收筹划是少缴费、缓缴费,并不会违反国家的法律。它是依法根据国家出台的相关优惠政策采取节省税收的策略,从而达到税收零风险,保证自己经济和名誉方面的健全。
(三)税收筹划能够促进房地产业的规划、有序发展
运用税收筹划,能够正确地引导房地产行业规范化地发展,对房地产行业中的倒把投机等行为有一定的抑制作用。企业合法根据国家推出的优惠政策和鼓励政策对资金进行合理的运用,对企业的产品结构进行重新组合来减少赋税,这样对资源适当配置与资本流动都有极大的促进作用。
(一)准备环节筹资
房地产企业对资金的需求量较大,如何筹措资金,对公司的经营发展起着至关重要的作用,从税收的角度观察,不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。
(二)建设环节
房地产企业建房通常是通过自建、代建和合作建房三种方式。首先,虽然大部分房地产企业比较偏向于自建,但在这种方式下税收筹划的操作空间是比较小。其次,房地产的代建是指房地产企业代替客户进行房地产开发建造,建造完成后向客户收取收入的行为。这种方式对于房地产开发企业来说,其收入只是劳务报酬,属于营业税的征收范围,其中并没有发生房地产权的转移。因此,不需考虑土地增值税,从而减轻了税负。最后,房地产的合作建房。这种建房方式由于投资方没有发生用建造成功的房屋换取土地使用权的行为,对于投资行为本身是不用缴纳营业税的。而建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。而房屋建成后转让的,再按规定征收土地增值税,使得合作企业双方共同减轻税负获得利益。
(三)销售环节
房地产的销售环节是房地产企业涉及税种最多的环节。例如,营业税、土地增值税、印花税、城市建设维护税及教育费附加等,而房屋的销售价格则是各开发商和购房者最关心的问题,并且直接影响缴纳企业营业税和土地增值税的多少。
(1)营业税筹划。案例1:A企业系房地产开发公司,其对外签订了一份分期收款销售房产合同,合同规定房子总价款为300万元,分3次付清,首期付款40%。首期付款后即把商品房所有权转让,如果此时确认收入,应交营业税为15万元(300×5%);如果按分期收款确认收入,第一次应交营业税为6万元(300×40%×5%),以后两次分别交营业税4.5万元(300×30%×5%)。虽然两种方法确认收入都是交营业税15万元,但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。
(2)土地增值税的筹划。案例2:X房地产开发公司商品房销售收入为1.5亿元,其中普通住宅的销售额为1亿元,豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元,其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元,豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。如果不分开核算,X公司应缴纳土地增值税为:增值率为(15000-11000)÷11000×100%=36%。因此,适用30%的税率,应纳土地增值税=(15000-11000)×30%=1200万元。如果分开核算,应缴纳土地增值税计算如下:普通住宅的增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%,适用30%的税率,应纳土地增值税(10000-8000)×30%=600万元;豪华住宅的增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%,适用40%的税率,应纳土地增值税=(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元,应纳土地增值税合计金额=600+650=1250万元。分开核算比不分开核算多支出税金50万元,因为普通住宅的增值率超过20%,还要缴纳土地增值税。所以接下来就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。
(四)保有环节
房地产企业一般的两种投资方式分别是依靠出租房地产获得租金收入和以房地产入股联营获得利润。这两种方式所涉税种及税负各不相同。房地产企业将建成的商品房对外出租收取租金,由于涉及的税种较多,也为企业带来了较重的税负压力。因此,更多的房地产企业往往倾向于第二种方式。即将房地产投资入股,与被投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为。这种行为将不征收营业税及其附加,也不用直接缴纳房产税,在承担一定投资风险的基础上,只需要缴纳企业所得税。
案例3:甲房地产公司在市中心有一处房产,该房产有两种不同的投资方式:一是出租取得租金收入。二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同,存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元,实际使用面积为200平方米,出租则每年可取得租金收入180万元;用于联营,则预期每年的联营企业利润中甲公司所占份额为400万元。
第一,采取出租方式应承担的税负。营业税:房屋租赁业属于服务业,按租金的5%征税,应交营业税为90万元;房产税:房产税依照房产租金收入计算缴纳,税率为12%,则房产税税负为21.6万元;城建税:甲企业处于市区,城建税税率为7%,以其缴纳的营业税税额为计税依据,则城税税负为6.3万元;教育费附加:2.7万元;印花税:在订立合同时必须要缴纳印花税,印花税税负为0.18万元;所得税:营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除,租金收入应纳所得税。因此,所得税税负为42.53万元。最终总体税负为163.31万元。
第二,采取联营方式应承担的税负。房产税:房产税依照房产原值一次减除10%~30%的余值计税,税率为1.2%,减除30%,则房产税税负6.72万元;土地使用税:此税种从量定额计征,假定地区单位税额为0.7元/平方米,土地使用税税负14万元;所得税:税负为100万元。最终总体税负为120.72万元。
由以上计算我们可以得出甲企业采用联营方式所承担的税负要少42.59万元,这样可以为企业节省一大笔成本支出。
现阶段伴随着我国经济以及房地产行业的迅猛发展,房地产企业呈现出多样化、复杂化的发展趋势,这就导致了房地产企业的纳税管理变得越来越复杂。由于房地产企业投资规模较大,开发周期较长,缴纳的税种较多,税额大。因此,房地产企业税收筹划需要统筹兼顾,根据企业自身发展环境、经营环境、税收环境的改变而进行调整,制定适用于自身企业发展的税收筹划方案,这样才能在节约税款的同时,使得企业利益最大化。
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税收成本有广义和狭义之分。广义的税收成本是指征纳双方在征税和纳税过程(该过程开始于税收政策的制定,结束于税款的全额入库)中所付出的一切代价(包括有形的和无形的)的总和,具体包括征税成本、纳税成本及课税负效应三个部分。狭义的税收成本仅包括征税成本。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:房地产开发企业金融和税收成本筹划问题研究相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
随着经济的发展与社会的进步,我国房地产经济迅速崛起,近几年呈现出一片欣欣向荣的局面,房地产企业发展速度也比较大。房地产企业在项目开发的过程中涉及的问题有很多,其中税收成本筹划问题财管管理中一项重要工作内容。税收筹划是在纳税行为发生之前,通过对纳税主体与税收事项的分析与计划实施的企业最大价值化管理活动。我国房地产项目开发过程中税收筹划问题涉及到项目开发处理方式、销售转让方式以及预售时间等等环节。
在实际经营过程中房产开发企业的金融和税收成本涉及的内容比较多,不仅包括十地的征收和拆迁费用、建设费、工程费、人员费、设施费等,而且还包含有关房地产开发项目的管理费用、销售费用以及财务费用等。税收筹划就是对这此费用进行合理分析,这对企业和国家均具有重要的作用。对房产企业来说,合理的税收筹划能够有效减轻企业负担,增加企业经营利润,提高企业市场竞争力,促进企业健康稳定发展;而对于国家来说,良好的税收筹划能够促进企业遵随国家产业政策导向开展各项工作,有利于国家宏观调控的实施,有利于我国市场经济的优化管理,增加国家税收,促进国民经济的发展。企业作为税收筹划的主体不仅要具备一定的经营管理知识,更应该充分了解国家的各项税收制度,以便能够科学、合理的进行税收筹划。房地产企业的税收筹划设计其经营过程的各个环节,企业应该充分了解税收筹划条件、内容、节税技能,以便能够减少税收成本,提高企业经营效益。
目前,我国的房地产企业一般会对一些金融信贷和税收政策的基本规定有所了解,但是对其中一些特殊的规定了解深度不够,比如对开发贷款、个人住房贷款、按揭贷款等一些特殊的金融信贷了解甚少,导致企业没能按期还款产生滞纳金和需要支付的没有按期还款的税款,这种现象影响房地产企业经营效益的提高,甚至给房产企业带来风险。所以房产开发企业有必要做好税收筹划工作,解决税收成本过高的问题。下面我们来具体分析房地产开发企业金融和税收成本筹划主要涉及内容。
(一)金触信资筹划
国家对房地产的相关贷款规则要求比较严格,国家规定的贷款利率对金融贷款具有重要的影响。如果贷款利率增加,就会增加房地产开发企业的贷款难度,这样就增加了融资成本和贷款购房者的还款压力。而如果国家取消优惠利率,同时规定进行购房的利率调整,能够影响贷款购房着提前还款。国家的金融信贷政策对税收筹划有着重要的影响作用,房地产企业实时进行税收对比们能够减少贷款财务费用。
(二)销售成本筹划
市场上房地产开发企业比较多,市场竞争比较激烈,房地产企业为了促进销售,往往会出台一些优惠政策吸引客户。比如有此房地产开发商对一次付款的用户给予购房款总额的3-10成的让利优惠,这样能够增加资金的周转率,缓解商品房挤压和银行还贷压力;还有此房产企业在客户购房合同,写明赠送客户装修费,比如一套100平米的住房价值30万元,房地产商为了促进销售在合同中注明赠送客户0.5万元的装修费用,装修费用可以纳人企业的业务宣传费用中,可以在税前列支。但是如果销售合同中没有说明这0.5万元属于房屋的装修费用,那么这0.5万元就需要纳人成本进行核算,井可以进行税前扣除
(三)营业税筹划分析
如果房地产开发企业开发项目属于代建单位,也就是说房产企业井不是建设房产的所有者,而是受委托帮别人代建,在代建的过程中房产企业不需要资金,这种情况下房产开发企业取得的代建房的代建手续费需要纳人“服务业一代理费”需要缴纳营业税。但是,如果在以上条件中房产企业有一条没有满足以上条件,房产开发企业需要全额结算收人井记人销售不动产费用需要缴纳5%的营业税这样我们就可以看出二者之间的不同,也就是说房产企业在代建过程对税收进行合理的筹划,能够有效降低税收成本,减少税收开支,提高经营效益。
(四)房产企业的土地增值税筹划分析
我国法律明确规定土地增值税实行四级超率累进税率进行相应的核算与分析,也就是说如果增值额小于扣除项目金额的一半,土地增值税税率可以按照30%的税率缴纳;如果土地增值额大于50%的扣除项目金额,没有超过的部分按照增值税的40%进行缴纳;如果增值税超过100 %,但是没有超过200%,按照税率的50%进行缴纳;如果增值税超过200%,按照税率的60%进行缴纳。国家规定如果纳税人进行房屋销售,而增值税在扣除项目金额的20%以下,这种情况下的土地增值税可以实时免征,也就是说此时不交土地增值税。
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随着我国市场经济的逐步发展,尤其是加入WTO以来,税收筹划逐渐成为企业降低税负,取得税后收益最大化的主要工具。但是,税收筹划在带来税收利益的同时,也存在着相当大的风险,如果无视这些风险,而进行盲目的税收筹划,其结果可能事与愿违,以节税为目的开始,却以遭受更大的损失而结束。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:企业税收筹划风险控制探讨相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
【摘 要】进入新世纪以来,我国企业的经营环境有了非常大的变化,企业内部的税收筹划是企业采取经济行为之前的策划活动,具有很大的滞后性。企业内部的税收筹划工作在一定程度上能够给企业带来客观的利润,同时也给企业带来非常大的经济风险。本文中笔者结合自身多年税收筹划工作经验,从企业税收筹划存在的风险以及企业税收筹划风险控制方面进行了简要的探讨。
【关键词】企业;税收筹划;风险控制
近些年来,我国在税收方面的法律得到了逐步的完善,国内的税改制度也发生了很大的变化,企业内部的税收管理工作已经成为企业能否在日益激烈的竞争环境中取得发展先机的重要组成部分,因此,企业内部应该切实做到对税收筹划工作的重视,多角度,全方位的控制企业内部的税收筹划风险,使企业在多变的市场环境中,不断提高自身的竞争力,不断提高自身的经济效益,最大程度的减少自身的财政损失。由此可见,研究企业税收筹划的风险控制,对企业的长远有序发展有着非常重要的意义。
现阶段企业内部税收筹划主要的依据包括两个理论:契约理论、公共财政理论。现分述如下:
1.契约理论
契约理论认为企业内部的各个环节都是契约理论的结合点,这些结合点主要包含股东、原材料供应商、债权人、商品购买商、政府和企业员工等利益相关者。企业和这些利益相关者签订一些契约,股东的主要作用就是保证整个企业的生产生活所需全部财务以及对企业利润剩余的分配权。债权人主要是保证整个企业资金的正常供应,同时享受企业一定的利润剩余。原材料供应商主要是保证企业所需原材料的供应,同时企业的股东向其给与一定的报酬。政府主要责任是为整个企业提供正常的社会保障,同时企业要想政府按比例交一定的税务。这其中股东享有的利润剩余是不固定,是刨除其他费用以后剩余的净利润。其他的利益相关者享有的利润是先前确定好的,企业向政府缴纳的税款就是国家税法规定的企业税款,所以,企业要实现股东利益最大化,就必然会设法降低包括向政府支付的税金在内的其他利益关系人的支付。因此,通过税收筹划来减轻税负也就成为企业管理的一种必然内容。
2.公共财政理论
公共财政理论就是政府为按照社会公共秩序的需求,按照相关的程序标准向其管辖范围内的企业无偿得到财政收入的一种合理手段。企业向政府得到各个方面的社会保证,从中得到企业生产生活所需要的各种社会公共品,同时也需要也必须付出一定的代价,这种代价以向政府交一定的税款来实现的。
在调查中发现,当前国内企业税收筹划的主要风险包括三大类:国家税收政策的变化、企业内部税收筹划操作不正确以及行政执法风险。现详述如下:
1.遵从国家税收政府的变化
国内税收政策的变化主要是国家为了更好的应对当前社会的需求,对税收采取的一种宏观调控的方法,主要的目的是为了更好地迎合市场的发展需求。但这给企业的税收筹划工作带来非常大的风险,非常容易造成企业内部的不可掌控的风险。
2.企业内部税收筹划工作操作不正确
操作风险是指因为房地产市场信息的多变和操作方法的更新,加上税收筹划过程中对税收政策的整体性把握不够,使得企业对有关税收优惠政策的运用不到位,顾此失彼,导致税收筹划承受极大风险。企业内部税收筹划工作操作不恰当这是引起企业税收风险的主要方面,给近期目标的达成以及企业长远的发展都会带来非常大的影响,企业税收筹划部门必须认识到企业的税收筹划仅仅是企业应对企业税收的最基本的方法,而不是企业的最终目的。税收筹划工作仅仅是为企业制定相关的计划提出的一种参考的数据,这种数据和现实是存在一定差距的。
3.行政执法风险
从理论角度看,房地产税收筹划涉及企业经营的每个方面,涉及到的税种繁多。但由于每个企业的具体情况千差万别,在目前复杂、多变的经济现实条件下,房地产企业的风险伴随经营活动客观存在,果未加合理选择随意开展纳税筹划,其成功的概率必然较低。而且任何筹划都有相应的投资及成本,如果忽略直接和间接成本影响,必然造成企业经营风险的发生。企业与税务机关法都是遵循同样的税法规定,在法律地位是平等的。但现实生活中,行政机关滥用执法权的情况比较普遍,企业相对来说处于弱势一方。而且,税法不可能规定企业行为的方方面面,很多地方只是笼统地规定了一般性原则,给行政执法机关留下自由裁量权。双方对税法理解差异,一般以税务机关的理解为准。所以企业在进行税收筹划工作时必须要注意相关方面的问题。
房地产企业面对税收筹划中存在的一系列动态的因素以及多变的潜在的风险,要想做到全面的税收筹划控制工作,就必须尽快研究出一套适合企业自身的税收筹划控制制度,以下几方面是笔者根据自身工作经验而提出的控制企业税收筹划风险的相关策略。
1.构建全面的税收筹划风险预警机制
税收筹划风险在房地产企业内部几乎是无处不在的、无时不在的,所以,房地产企业内部应该建立全面的税收筹划风险预警机制,全方面的考察企业内部的税收筹划风险,从整体上把握房地产企业内部的税收筹划风险,建立符合企业自身科学合理的税收筹划预警机制,强化该体系及系统风险预知功能和信息收集功能"在房地产企业税收筹划过程中,如果意识到存在风险,便可以根据税收筹划信息系统以及财务风险预警体系所提供的信息,采取有效的风险处理措施,最大限度的规避税收筹划风险。
2.全面准确的理解国家税收法律的相关精神
随着市场的不断变化,国家的税收法律也在不断地调整,这就需要房地产企业内部的财政税收筹划人员一定紧跟时代发展的要求,不断更新自身的税收法律知识,这是一个非常复杂的工作,房地产企业内部的税收筹划人员一定要多总结,多整理及时跟随政策的变化,逐步挖掘企业税收利益增长点,不断调整房地产企业税收筹划工作的要点,使其更好地适应时代的要求,将整个房地产企业税收筹划工作的风险降到最低,达到预期的相关目标。
3.提高房地产企业内部税收筹划人员的专业素质
一般来说,税收筹划的最佳状态是:根据每一个企业的实际。比如,针对企业的格局、经营现状和有关的财务数据,合法合理地制定出适合该企业的纳税方案,这些方案的实施能给企业带来效益的最大化,并合法地规避了风险。国外实践证明,大多数的企业,都会在其内部设立税务研究机构,也有企业自己所聘请如会计师事务所、审计师事务所等专门机构,对企业的纳税进行服务,如纳税政策咨询、疑问的解答和税收筹划等等。国外的这种模式和经验是值得我们借鉴和实施的,这种模式完全可以在国内开展和不断完善的,这还取决于相关人员的具有很好的业务水平,对企业的税收、财务、会计等方面的政策与业务比较熟悉,在这样的前提下,进行的税收筹划成功的才有可靠的保障,因此,企业税收筹划人员的专业素质对于企业税收筹划风险的管理与控制十分重要,因而应结合企业人力资源情况,对其税收筹划人员进行有计划的培训,不断提升其专业素质和业务水平,以使他们精通税收政策和会计业务知识,并了解工商、金融、保险、贸易等方面的知识,既能制定正确的筹划方案,又能正确地组织实施税收筹划。
随着国家再次飞速发展,整个社会市场的风险性、多变性将会更大,房地产企业内部的税收筹划风险控制工作将越来越重要,这就要求房地产企业内部财务人员一定要认识到现实的严峻性,刻苦钻研,认真分析房地产市场的变化,总结出符合本房地产企业的税收筹划工作依据,不断地提高房地产企业内部的财政税收筹划工作质量,逐步完善房地产企业税收筹划工作的全面性,为房地产企业将来更好的发展保驾护航。
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伴随着我国企业竞争越来越激烈,税收机制日益完善、税法的日趋健全,越来越多的企业把完善成本约束机制作为企业管理的重点。税收是成本的核心要素,中小企业要想使税收成本最小,有计划地进行税收筹划变得尤为重要。我国中小企业税收筹划能力普遍不高,中小企业应当正确认识税收筹划的意义,学习掌握税收筹划的基本理论,不断加强法律意识,规避风险,有计划地进行税收筹划。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:论我国中小企业的税收筹划相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
【摘 要】随着我国市场经济的不断发展,中小企业在增加就业、促进国家经济活力等方面,起到了很大的促进作用。税收作为中小企业的一项法定义务,随着税收制度的不断完善,通过税收筹划降低企业税负、实现企业价值最大化已成为中小企业管理者关注的焦点。由于中小企业自身条件的制约,税收筹划尚没有在中小企业中普及,即使实施了税收筹划的中小企业,由于各种因素的影响,大都以失败告终。
【关键词】税收筹划;可行性;必要性;
目前,我国的不少企业并不太重视纳税筹划,主要是因为:长期的计划经济体制造成了民众纳税观念淡薄。随着我国市场经济体制逐步完善,企业缴纳税款已经成为企业日常经济活动中的重要支出,企业开始重视如降低纳税成本。目前,我国主要税种为流转税和企业所得税,大多数企业在缴纳流转税后,还需缴纳大量的企业所得税,因此,中小企业非常重视如何降低纳税成本,减轻企业的税收负担,使企业实现既定的财务目标和最大经济利益。
1.中小企业税收筹划的可行性
税收是保证国家财政收入的主要手段,同时还具有宏观调控职能,随着改革开放的持断深入和市场经济的不断发展,我国现行的税制为企业税收筹划提供了广阔的空间,我国现行的税收法律法规和税收政策,为我国企业实现税收筹划活动提供了有利的条件,中小企业可以通过合理、合法、合规的手段进行税收筹划。同时,税收差别待遇为企业税收筹划开拓了空间。企业可以通过对经营活动的某种特定安排,使纳税人身份发生某种转变,从而享受特定的税收优惠政策,从而达到减轻税负的目的。
2.中小企业税收筹划的必要性
随着中国加入世贸组织,越来越多的中国企业走出国门,税收筹划就显得尤为重要,很多外国企业为了自身利益,早在十几年前就开始热衷于税收筹划,积累了丰富的经验,而我国中小企业起步比较晚,应尽快掌握税收筹划这方面的技能,以达到降低纳税成本提高自身在国际市场上的竞争力。
税收筹划在国外得到广泛的运用,我国中小企业已经意识到税收筹划是降低经营成本的有效措施之一,但由于我国中小企业起步较晚,仍处于探索阶段,所以存在着种种误区。
第一个误区是避税等同于税收筹划。避税与税收筹划有本质的区别,避税是指纳税人利用税法上的漏洞或税法允许的办法,作适当的财务安排或税收策划,在不违反税法规定的前提下,达到减轻或解除税负的目的。避税与偷税不同,避税不违法,但属于钻法律的空子。因为没法律依据,所以不能像偷税一样给予法律制裁,其后果是造成国家收入的直接损失,破坏了公平、合理的税收原则,以至于国家社会的收入和分配发生扭曲。税收筹划是企业在税法规定许可的范围内,通过对投资、经营、理财活动进行筹划和安排,尽可能地取得节约税收成本的税收收益,税收筹划的目的就是减轻企业的税收负担。
第二个误区是税收筹划是中小企业的内部行为与税务部门无关。国家制定税收法律法规,就是要中小企业积极的参与进来,通过税收筹划这个手段来促进我国税收法律制度的完善,从而促进税收宏观调控作用得以发挥,提高税务部门的行政效率,降低税务机关的征税成本。
第三个误区是认为税收筹划减少了国家财政收入。在一定时期内,从表面上看是会减少国家财政收入。但从长远看,税收筹划会使企业建立科学的生产经营管理规范,健全的财务制度和合法、合理的会计核算方式,从而促进企业生产经营规模的扩大,收入和利润不断的提高。因此,从长远看,势必会增加国家财政收入。
正确熟悉税收筹划,加强人员素质培养。目前,中小企业由于规模较小,企业的纳税人员知识水平有限,业务素质不高,无法满足企业税收筹划工作人员所需具备的财务、税收、管理等多方面的能力要求,难以胜任税收筹划工作,因此,中小企业应加强人员素质培养,定期参加税务机关组织的各种税法讲座活动,不断更新税法知识,以满足企业税收筹划工作的需要,达到企业税收筹划的目的。
明确税收筹划的目的,降低税收筹划的风险。由于税收政策的变化和企业经营环境的多变性,企业不确定事件常有发生,税收筹划的风险也无时不在,这些不确定的因素若处理不当,会带来不利的后果,因此,中小企业在实施税收筹划时,应充分考虑实施方案的风险,再做出决策。
在市场经济条件下,中小企业应加强对税务机关工作程序了解,加强联系和积极沟通,有的放矢,使税收筹划工作能避免或减少损失。税法通常根据经济情况变化或为了配合政策的需要而制定的,对于税法政策上的调整或新政策的处理上应尽可能与税务机关进行沟通,得到税务机关的认可。因此,只有企业有可行的税收筹划方案,并且得到税务机关的认可,才能达到税收筹划的效果。
随着社会主义市场经济体制不断完善,税收筹划工作将被不断规范,一方面会给企业带来更多的经济效益,另一方面会增加社会效益,促进国家的经济增长,维护国家利益。
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房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利,它的发展趋势是怎么样的呢?下面是读文网小编带来的关于房地产企业发展趋势分析论文的内容,欢迎阅读参考!
前言
房地产企业是我国房地产企业的主体,占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业,所需资金量大,资源占用多,而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势,对促进房地产业和整个国民经济的健康发展,乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。
1、 研究概述
1.1 我国房地产发展历史
我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹,被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起,90年代进入快速发展时期以来,我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化,全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计,自从1992年以来,我国房地产开发投资累计已超过五万亿元,年均增长20%以上;城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米,提高到了现在的20平方米。
八十年代以前,没有人公开地把房地产看成商品,更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来,在经济体制改革的带动下,房地产业,这一亿万价值的巨大商品开始起动,开始流通。八十年代的中国
房地产业是初步形成和发展阶段,是房地产业的第一次高潮,使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代,党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月,中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求:“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度,适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化,有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是,房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪,随着西部大开发步伐的加快,及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢,国外公司和企业将以更大的规模进入我国,尤其是外资机构的进入,则有利于改善房地产开发的融资环境,刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。
形势喜人,但存在的问题不少,困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点,而这正决定了其规模经营的性质。但是,我国的房地产企业大部分是各自为政,分散经营,综合实力弱,发展缓慢,竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡,总体看是东南实力强,西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。
我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制,整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止,全国房地产企业已达到3万多家,房地产行业从业人员已突破1000万人,并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外,十年来,还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业,以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业,从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展,各地出现了许多成功的房地产经营模式,它们中有成功楼盘的开发,也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
1.2 研究房地产企业发展趋势的意义
房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业,将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。
一方面,个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体,房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化,引起了国内房地产企业之间的竞争加剧,
使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”,利润水平向价值回归,市场逐渐走向规范;另一方面,中国加入WTO后,海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降,将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场,从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富,专业化程度高,管理水平先进,资金实力雄厚,具有强大的市场竞争力。
随着我国加入WTO,外国大型房地产企业将大举进军国内市场,将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势,势必使开发的商品房质量更好,品质更佳,建设成本更低,房地产市场竞争格局将会发生明显变化。为了要在激烈的市场竞争中取得优势,房地产企业必须要有市场危机意识,强化企业管理,逐步形成企业的核心竞争力,以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发,不断开拓市场、占领市场,才能维持企业的生存和发展。
因此, 探讨一条我国房地产企业的良性发展之路,以迎接全球化经济所带来的高层次竞争,已成为国内房地产业面临的重要课题。
2 、房地产企业现状和问题
2.1 我国房地产市场现状及展望
经过十多年的发展,我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段,基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业"市场类型和消费者"产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。具体地讲,有以下三大特征:
从产品供给和企业角度来讲,现有的房地产市场呈现出以下五个特点:(一是房地产产品价格差异扩大,各种档次的价格相互之间的参照性减低,低价更低,高价更高,总体均价趋降;(二是房地产行业边际利润水平降低,既有市场竞争因素,也有资金成本因素,但因其销售规模较大,因而对投资仍具较强吸引力(三是资金"技术"品牌"土地等行业门槛大大提高,迫切需求职业化的专业队伍,尤其是土地资源的限制,使得进入成本大增(四是房地产项目的销售速度减慢,虽然市场总量迅速扩大,但政府管制趋强,而消费冲动趋减,销售周期加长(五是日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升,客户服务成本亦呈上升趋势,营销成本使项目利润更趋降低。
从市场类型和消费者角度来说,房地产市场正由生存消费型转向投资消费型。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟,房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化,消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品,住房的功能也由原先的保值"增值的房产功能向消费、享受功能扩展。由于产品供应日渐丰富,消费者无须担心房价的涨落而难以把握购房时机,而可以根据自身的喜欢及需求去决定。但消费者在如此有利的市场中也并非绝对的赢家,还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险。 在从生存消费向投资消费转型的过程中,消费者改善居住需求而消费房地产的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力,但这并不说明现在的房地产市不热,因为改善人们居住条件是个持续、长期的过程,不能在短期内实现。如果各种资金都为追求利润而盲目进入市场,人们都为改善居住而过度透支消费,房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的合理限量及所能承受的合理速度,房地产市场就会产生)泡沫。
从产品和科技进步角度来说,随着产品技术的进步,房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。在这个过程中,产品同质化成为市场主流发展趋势。 因产品品质水平普遍提高及所购产品大体相似,大多数人享有基本相似的居住条件,人们对住房进行更新换代的速度加快。 房地产商利用建筑业"建材业"设计业的技术应用,不断推出对消费者更具吸引力的新产品,表现出电子业的某些现象。由于竞争日趋激烈,房地产创新不再是简单的应用新技术,而是最大程度地发挥土地资源潜力,通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。 在以产品为主题的房地产市场中,房地产企业专业化水准大大提高,全行业明显进步而且更加理性,发展商已熟练掌握房地产业的规律和技术,模仿和照搬都有助于行业发展,但不能保证项目成功。 整个房地产市场从你死我活的竞争转向资源组合,行业内部不同优势的各方走向寻求共同利益。 专业咨询代理机构的市场不断扩大。
2.2 我国房地产企业发展现状
房地产企业数量多,规模小。20世纪90年代中后期到现在,虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱,许多房地产公司已初具规模,有些还颇具实力,但相对“ 小、散、差”的特点并没有改变。截至2003年,我国房地产企业具有一级资质的企业仅有349家。
房地产企业开发能力低,规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业,并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小,资源分散,企业整体开发能力低,与其资源密集型的行业特点极不相适应。例如,上海市目前的房地产企业有2000多家,平均注册资本金不足2000万元,实收资本金不足6000万元。上海市房地产企业数量多而开发项目规模小,在2003年全市8267.51万平方米的施工面积中,平均每个企业的开发面积仅为3.3万平方米,销售百强的房地产企业总共只占市场份额的4﹪左右。
房地产企业资产负债率偏高,经营风险大。由于历史上的种种原因,我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题,企业所需资金主要是靠银行贷款解决。目前,国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币,与境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比,实在相距甚远。我国房地产企业资产负债率多在70﹪以上,有的高达90﹪。这种过高的负债必然影响企业的资信,增加其运作房地产开发项目的财务成本,使其盈利水平下降或出现亏损现象,甚至引发负效应的连锁反应。
房地产企业信用差,不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率,同时由于房地产开发业的进入壁垒较低,从上世纪90年代开始,一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重,既没有长期的企业发展规划,也不重视自身的信用和品牌,面积缩水、价格欺诈、质量低劣,延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益,而且直接影响着房地产企业自身的发展。
作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业,必须具备一系列的条件,如:企业的产权界定要清晰,企业必须有充分的自主权,企业要以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任。这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基本要求。从这些条件和要求来看,中国的房地产企业还存在着很多问题,总体来说还不能很好地满足这些要求。然而,中国房地产企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未来走势和发展方向,不论是开发商还是政府管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握。
我国房地产企业管理是指房地产企业从开发项目的选择、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理。与其他企业一样,房地产企业还处在一种能人管理、经验管理的体制上。素质高、能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键。企业家的素质与能力很大程度上决定了企业集团的成败。它的有利之处在于:能人有魅力、有经验、有智力、有威信、有献身精神,通过他们孜孜不倦的工作、奋斗,推动了企业的不断发展。然而,能人也是有局限的,首先,能人的数量有限,假设有100万家企业,而只有10万名能人,意味着有90%的企业找不到能人;其次,能人也有分类, 也分专业,难以与各种不同门类的企业对口;再次,能人也有自身局限性,如个人的随意性和模式化管理的科学性之间存在着深刻矛盾,这时的能人,实际将成为企业发展的阻力。先进的管理模式是企业长治久安、不断发展的根本保证。有了好的管理模式,一般水平的职业经理也能使企业正常运作;没有好的管理模式,能人也会无用武之地;有了好的管理模式,能人离去,企业会受振动,但不会受重伤。
房地产企业是中国房地产企业的主体,目前官方统计的数字是全国近3万家,占中国房地产企业总数的80%多。中国城镇住房制度改革的不断深化,个人购房取代集团购买成为市场交易的主流,以及中国加入世贸组织,对外开放步伐大大迈进等内外因素,给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看,目前中国房地产企业的现状不容乐观,其中许多问题都亟待解决,集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。
2.3 我国房地产企业发展中面临的问题
2.3.1 企业的所有制性质问题
尽管国内学者对于国有企业问题的研究如火如荼并日益深化,但却少有人对国有房地产企业问题进行系统深入的研究。实际上,工业国企中的问题和弊端房地产国企中都有,如预算软约束。代理人内部控制,激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等。并且,由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大,如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用,以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用,都正在为越来越多的经济学家所重视。
房地产国企退出房地产业的速度较之工业国企也许更快一些。上个世纪80年代末90年代初是中国房地产企业发展的初期,国有房地产公司占了绝大多数;随着改革的深入和市场的发展,国有房地产企业的比例逐渐缩小,90年代中期下降至不到50%;到90年代末本世纪初,房地产国企的比例已然降至20%多。然而,即使是只占总数的20%,由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大,国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重。此外,如果加上大部分的集体企业、一部分并不规范的股份制企业——这些企业在性质上其实与房地产国有企业类似,即产权不清晰,企业与政府的边界模糊,此外,其数量在统计资料中无法明确显示——那么由于所有制问题给中国房地产企业发展带来的不利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了。
2.3.2 企业发展中的规模问题
目前中国房地产企业“散、小、差”的特点已是有目共睹。据有关的统计资料显示,全国房地产企业平均净资产不足1000万元,具有一级资质的1%多一点,二级资质的不到10%,大多数是小公司或者项目公司。缺少大型房地产企业集团,即使是规模较大的开发公司也是资本少、市场份额小,如上海最大的房地产开发公司——陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司,也只有不到15亿美元的资本市值。据统计,全国房地产企业平均每家年开发量只有1.6万平方米,即使最大的房地产企业所占的市场份额也不足0.5%。
然而,从理论上讲,房地产业所需资金量大、高投入、高回报、高风险的特性,以及房地产企业属于资金密集型。管理技术密集型、人才密集型企业等特点,决定了房地产开发行业的进入门槛应该较高。从国际经验看,一般大型房地产企业或房企集团是市场舞台的主角,占据市场的绝大份额,如香港“五大”地产商,企业资产市值都在百亿美元以上,占据了香港楼市的半壁江山。与国际经验相比,大陆房地产业进入门槛过低、房地产企业规模过小等问题亟待改进。
2.3.3 房地产企业的效益问题
从《中国统计年鉴》中的数据看,与“经营总收入”、“商品房屋销售收入”等指标的稳步增长相比,我国房地产开发行业的“营业利润”以及“平均利润率”等指标波动剧烈,不容乐观。我们简单地用“营业利润”除以“经营总收入”得到房地产“行业平均利润率”,可以明显地看出,1992、1993、1994年是中国房地产业发展的高峰,表现在行业利润率上是12%左右;而从1994年开始房地产企业经营利润和行业平均利润率都迅速下降,1996年行业平均利润率仅为0.91%,1997、1998、1999三年更是出现“全行业亏损”,1999年我国房地产行业平均利润率为-1.16%;2000年才开始“扭亏”为1.62%.
此外,早期的开发企业对于解决我国多种经济成分并存条件下,非公人员购买住房起了不可或缺的补充作用。而且这个时候房地产开发商面临着来自单位福利分房这样一个强大的竞争对手存在,其利润水平局限在一定范围,还没有对社会造成多大危害。从1998年下半年我国取消福利分房,实行住房分配货币化,加之住房消费贷款政策的放宽,房地产开发经营业步入了一个迅猛增长的时期。可以说,开发企业在消除竞争对手直面庞大的住房需求市场(包括由开发商直接推动的拆迁市场),并且可以自主定价而不受任何约束的条件下,迎来了开发业有史以来最好的“黄金时代”,开发商由此也大量进入中国富豪排名榜的前列。目前,从利润获得的容易程度上看,对于已经储备大量地块的房地产开发商而言,被利用的中央宏观调控政策、地方政府拍卖土地或“勾地”、开发商和政府的特殊关系、中外炒房团的出击、消费者的倾巢出动等因素都有助于其“坐地加价”,获取房价失控状态下的超级暴利。所以业内提出的“地产黄金时代已经到来”的观点对开发商而言是对的,但对广大的住房消费者而言绝对不是一个好消息。因为一个几乎不做任何物质劳动、增值性服务的行业,或者说顶多做了房地产创意策划和住房销售的行业,却获得了远比房地产金融、整个建筑业、房地产服务业等整个产业链加起来大得多的超额利润,成了整个社会不得不负担的沉重成本。
根据我们的研究,在英美等发达市场经济国家,房地产业中根本不存在我国这种基本上不做什么物质劳动和增值服务的房地产开发经营企业。房地产业由两类企业构成,一类是房地产生产建设企业,这是国际意义上的建筑生产企业。这类作为第二产业的企业如同我国的工业企业一样具有完备的房地产原料采购、营造和销售功能,是房地产的真正生产者和开发者。另一类是房地产服务业,由不动产抵押银行、房屋信托投资公司、不动产投资基金、房屋租赁经营、房屋中介代理、房屋开发创意策划、房地产价值评估、产权代理、物业管理、IT服务等行业构成的房地产服务业体系。这些房地产服务业根据服务对象的不同又可以分成为消费者服务的房地产服务业和为房屋生产者服务的房地产服务业两类。在英美发达国家,房地产开发企业都是建筑企业,建筑业由于其生产率上升快、收入弹性高、产业关联性强等特性,成为国民经济的最重要的支柱产业之一。这正是上世纪70年代末邓小平同志到欧美访问时所看到的现象,他后来提出了把建筑业作为我国国民经济支柱产业和推进住宅商品化的构想。
可见,现阶段中国房地产开发企业根本不是一种合理的企业模式,一些部门或地方把这个第三产业行业定位为国民经济的支柱产业更属失误。因为,这个皮包公司根本不存在什么生产率上升、收入弹性和产业关联等技术经济特性,也不会有什么真正意义上的创新。但是在现实中我们看到,这种不做任何物质劳动的部门反过来成了供给住房的主体,而那些真正造房子的建筑企业在开发公司的价值链不过成了一个被动的、一个不显眼的链条。这就如同在汽车这样的耐用消费品领域,如果我们有一天创造了“汽车开发商”这样一个商业模式,只要汽车开发商设法融到一笔资金,就可以以外包的方式委托汽车设计商、汽车制造商制造,成为消费者得到汽车的唯一提供商,汽车制造厂反而失去了直接面对汽车消费者的机会。
房地产是一个比汽车价值更大、质量更难以判断的耐用消费品,如果让一个中间商最终负责消费者的住房权益,而真正的房屋生产者则完全依从于中间商,消费者和开发商之间在制度上缺乏一个合理的矛盾化解途径。以房屋预售制的争论为例,作为商业信用的一种形式,预售对于促进产业资金循环起着重要的促进作用。然而,房屋预售款是不是应该交给房地产开发商这个环节,而不是交给房屋的真正生产者呢?在我国,房地产开发商是房屋建设的“大业主”和“总承包商”,属于房屋生产者的上游,消费者有什么理由把预付款交给这个处于房屋生产者上游的“大业主”呢?而且从实质的意义上,消费者才是真正的“业主”和房屋制造的委托者,开发商不过是代理消费者开发的一个服务商,有什么资格要超越房屋的建设生产者而直接获得房屋预售款,并借此牟取暴利呢?消费者把预售款交给了开发商,开发商在支付了延期交付的土地出让金之后,在剩余的款项中只需要再拿出一个很小的部分支付给建筑企业,其余的部分就成了他们的超额利润;而且开发商支付给建筑企业的工程费用越少,它们获得的超额利润就越多。所以合理的解决办法是取消把预售款交给房地产开发商的预售制,建立起由建筑商开发销售房屋的预售制度,并从制度上和法律上保证房屋建设生产者对商品房屋质量的责任。
3、 房地产企业发展趋势分析
3.1 企业应该逐步走向民营化
现在看来,不谈“产权”的“市场取向”改革已然不能取得全部改革绩效,产权的明晰是下一阶段城镇住房制度改革的重心。此外,房地产本身所具有的“私人物品”特点以及房地产行业高赢利性的特点也是政府退出该行业的一个重要理由,因为政府的职能是经营“公共物品”,在住房问题上主要活跃于住房的“社会保障”领域。政府在这一问题上应态度鲜明,下定决心,所谓“有进有退”的措辞并不能阻止国企将全面淡出中国房地产市场的趋势,房地产开发行业中的重新“洗牌”将是大势所趋。事实上,目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起,“后发而先至”,并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。例如,在广州市新近评出的房地产综合实力30强中,民营房企占了近一半,而在前10名中,只有广州城建集团一家房地产国企榜上有名。
近年来,民营经济在房地产领域中迅速崛起,并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。近几年来,由于我国买方市场的全面形成,其他实业领域投资机会越来越少,而房地产领域相对来说则机会大、获利高,加上政府的一系列鼓励措施,所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因,往往在竞争中处于劣势,发展相对缓慢。
3.2 努力实现法制化正规化
制度化是企业发展规模化,民营化的制度基础和保障,加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点,加入世贸则加速了这一进程。改革以来,我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步,然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范,远未能与之“接轨”。一言以蔽之,中国房地产业的各方面仍然显得“乱”,典型的不合理制度如房地产定价制度、土地征用制度,企业内部激励机制等。未来中国房地产企业将按照现代企业制度的基本原则,加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化,企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业管理都将进一步向制度化方向发展。
随着我国近年来房地产业的发展,整个房地产市场呈现以产品和价格为主导的市场竞争格局。房地产企业只有坚持以市场为导向,为客户提供更高品质的产品和更优质的服务,不断满足客户的需求,才能被市场所接受,才能保证项目的成功和企业的开发利润。否则,投入开发的大量资金不能及时回收,不但无法实现利润,而且会造成企业运作资金紧难,甚至危及企业的生存和发展。因此,房地产开发项目的前期市场定位和产品研究工作显得尤为重要。
随着国内房地产市场逐步成熟以及竞争日趋激烈,房地产市场也被逐渐细分,房地产的各类产品也越来越多,它们各具特点和特色,满足市场上各种购房者的不同消费需求。目前,作为房地产企业,应结合企业自身的现状,通过对市场的深入分析和准确判断,选择合适的细分市场进入,形成特色经营,即为某一特定客层的消费者提供具有某些特质的产品,以更大程度地满足他们的消费需求,这样,才能保证产品的销售速度及项目的成功,使企业在这一细分市场处于领先地位,在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。例如,东方海外公司选择了豪华住宅这一高利润的细分市场,近年来,在沪开发的“东方曼哈顿”、“东方剑桥”、“东方巴黎”等项目,均地处市中心黄金地段,高层公寓,豪华配置,满足了这一细分市场客户的需求,虽然价格不菲,但销售火暴。东方海外公司就此确主了企业在沪上豪华公寓这一细分市场的地位和竞争优势,形成了企业产品自身的特色。
科学化的决策要求房地产企业应高度重视投资项目的可行性分析工作。投资分析的准确与否,直接关系到项目的成败。在项目投资决策前,应投入足够的人力和财力,做好充分的案前工作,比如市场调研与分析、项目定位、产品规划方案,为企业决策提供科学的依据,而不是将决策建立在经验和直觉的非科学基础之上。科学化的决策还需要程序化的过程,现在不少大型房地产企业都建立了项目投资听证会制度,通过集体讨论和辩论来评估项目,决策投资。
改革开放以来,我国房地产开发在制度建设、市场规范和企业发展等方面都取得了很大的进步,但是如果按照国际惯例的要求,目前我国很多方面还存在着不规范的做法和一些不完善的制度需要改革,如房地产定价制度、土地征用制度、企业内部激励机制等。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求,完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。
3.3 房地产企业需要实现集团化规模化经营
未来中国房地产业竞争加剧,将导致房地产企业向规模化。集团化方向发展,逐渐出现一批执市场之牛耳的“房地产航母”,“房地产大鳄”。其实,目前中国房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势已然显现,快鱼吃慢鱼也是早晚的事。例如,我国房地产市场发育早也较成熟的广州市,目前已有约1/3的房地产企业被淘汰出局,从最“辉煌”时期的1600多家,减少至目前的1000多家。
企业集团化经营已成为世界经济发展的必然趋势。生产社会化和生产专业化是近现代社会生产发展的新特点和基本形式。随着社会化大生产的飞速发展和科学技术的创新进步,生产过程中的专业化程度越来越高。这就从客观上要求企业实行多种经营逐步联合,集中使用生产资料和资金,采用专业分工和相互协作的先进生产方式进行生产交换。早在1990年约翰。奈斯比特在其《公元2000年世界大趋势》一书中就指出:90年代及至21世纪的经济格局是“集团对集团的竞争”,是“大型企业集团进行大兵团作战式”。美国、德国等西方国家经济高速发展,与其适应生产力发展的经济联合形式有极大关系。联合提高了生产力,增强了竞争力。由此可见集团化经营有利于生产要素的合理组合,使资源得到优化配置和合理利用,从而形成企业的规模经济效益,增强企业的活力。
企业集团化经营是增强竞争力的有效途径。市场竞争的实质是不同企业之间为了争夺各自利润最大化而彼此进行的实力较量。而在激烈的市场竞争中有许多企业由于实力不强,没有竞争力导致败北。我国加入WTO后,一大批实力雄厚、管理和技术先进的国际资本集团将会为抢占市场和我国的房地产企业进行较量。在这种国内外双重压力下,企业要在竞争中生存和发展,实行企业集团化经营是唯—的出路。这样,会有利于财力资源的集中使用,少花钱多办事,提高资金利用率;有利于充分利用物力资源,可以合理调配使用设备,物尽其用;有利于改善企业形象,提高知名度,增强资信度;有利于多元化经营,分担风险,降低成本,增加效益。总之,可使企业转变经营观念和方式,扩大规模,提高质量,形成规模经济,在市场上占据应有的地位。
企业集团化经营是具有重大意义的战略抉择。党中央在“十年规划和八五计划”中,明确提出要“积极发展企业集团”。党的十六大报告指出:“国有企业是我国国民经济的支柱。通过市场和政策引导,发展具有国际竞争力的大公司大企业集团。”党和政府的宏观调控政策是促使企业实行集团化的加速器。使企业增加了实行集团经营的紧迫感。实行企业集团化,有利于党和政府通过对市场经济的宏观调控,减少盲目性而产生的损失,增强综合国力。并为企业扩大生存和发展创造了空间,使企业能够走出省界,跨出国门,进入国际市场,取得更大的经济效益。
企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性,决定了不论是在开发,还是在交易和使用过程中,均需一系列专业服务的支持,以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。而我国的房地产市场在开发中的服务仅是初级水平,而在“交易”和“使用”环节的服务上存在很多空白领域。由于房地产具有较长的经济寿命,服务的价值从长远看甚至超过了房地产实物的建筑价值,因此,不论是国民收入还是就业方面,这些服务的经济价值是不可轻视的。而房地产业服务方面的欠缺,正意味着房地产市场存在众多的商机。而房地产企业如能抓住机遇,提供高水平服务并迅速占领市场,就会获得“先发”优势,取得巨大收益。因此,在实行集团化经营时,切莫忘记服务这一重要领域。通过填补服务体系的空白,促进房地产业的全面发展。
目前大多数房地产企业还未意识到公司发展战略的重要性,对企业战略的研究也仅限于学院派,而未能与实践很好地结合。而未来中国房地产企业发展的一个显著趋势是,一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件,再也不能仅核算这一单生意的成本和收益,而要将之放入企业的长远发展战略中去考虑,考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。因此,未来开发商所进行的将不仅仅是产品的竞争、企业的竞争,而更重要的是企业家战略眼光的竞争。并且,未来的中国房地产企业将不可能只依靠老总一人的经验决策就能“赢”,而必须充分发挥企业管理层以及企业外脑的集体智慧,形成明确而合乎实际的公司发展战略。
规模化的经营是国内房地产企业发展的必由之路。房地产业投入大、周期长、受市场因素影响大的特点,决定其有着较高的市场风险。随着房地产市场的日趋成熟,国家政策的不断完善,像土地招投标制度、新的商品房预售标准等的实施,房地产开发行业的准入程度将不断提高,只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业,才能在市场中站稳脚跟。
纵观西方发达国家的经济发展历程,当经济水平达到一定高度时,某些行业就会出现集中的趋势。未来我国房地产企业竞争加剧,只有增强规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力,才是企业赢得竞争的关键。目前,我国房地产开发正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的开发企业实力正在急剧增强,市场竞争的核心能力正在加速形成,一批对市场有较大影响的房地产龙头企业正在脱颖而出,而那些实力弱而又缺乏核心竞争能力的开发企业在未来几十年内将会面临被淘汰出局的危险。诸如万科这样的企业,正努力从其它开发企业特别是房地产企业中吸引人才,为企业的扩张做好人才储备。房地产开发“ 大盘时代”的来临以及国内资本市场的逐步成熟将大大加快我国房地产企业规模化、集团化的步伐。
3.4 在产品同质化趋势下争取服务的差别化
由于我们长期处于“卖方市场”,房地产市场竞争同质化现象严重,产品同质化、价格同质化,推广方式同质化……。然而如果认真研究中国房地产市场的发展趋势就会发现,目前中国城镇居民已处在一个从追求“量”向追求“质”转化的时期,这是宏观大势;从市场的微观层面看,市场需求和消费者偏好又是多变的、善变的,有时还变得很快,开发商如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。
市场化的运作要求房地产企业以市场为导向,贴近市场,充分了解客户的需求,不断满足广大消费者对房地产这一特殊商品的需求。一个房地产企业,首先要清楚市场上要什么,本企业能做什么,然后再去研究怎么做。近年来,上海民营企业成为沪上房地产市场上的一支生力军,他们的成功,正是由于民企机制灵活,贴近市场,抓住了近年来中低档商品住宅的市场机遇,使企业得到了超常规的发展。目前,房地产企业越来越重视市场化的运作,许多企业成立专门的部门,负责项目定位和产品研发,由企业的设计人员、营销人员共同协作,力求开发出适销对路的产品。
首先,追求设计的独特性。设计是房地产前期最基础、最核心的环节,是房地产品牌运作的关键阶段。要创造强劲的房地产品牌,就要充分发挥建筑设计专业技术作用,走差异化的生存道路,使前期的开发设计独树一帜,用全新的思维方式不寻常的设计理念和守正出奇的超人表现,以及他人无法模仿而又能给企业带来持久竞争优势的能力,使品牌的核心价值能触动每一个细分的消费群体。
其次,注重功能的前瞻性。房地产是城市建设的重要组成部分,要紧跟现代城市的发展趋势。住宅是购房者个性、权力、地位、财富、身份的符号与表征,是生活方式的载体之一。要满足细分群体的多元化的需求,房地产的功能设计既要体现前瞻性,又要保持后延性,做到一二十年不落后,三五十年可改造,一二百年成古董,具有观赏与增值的潜能。
此外,销售策划要具有鲜明特色。开发商必须注意特色经营的重要性,把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为经营理念,不仅在小区布局、建筑外型、色彩楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同,突出居住者个性,而且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格,努力成为市场亮点。此外,重视环保和文化品位也是个性化服务的重要体现。同时,规范到位、体贴入微的物业管理,不仅可以提升开发商形象,甚至可以使物业升值。
3.5 行业发展追求专业化和品牌化
目前,我国许多房地产企业既做房地产,又作地产,而且不分档次、不分区位、不分用途,什么项目都做。更有开发企业提供“ 一条龙”式的服务,即材料销售、建筑施工、装饰装修、物业管理都自己做,甚至包括了中介、设计,企业向大而全、小而全发展。形成这种“ 全能开发商”的原因有:一是因为与房地产相关的每一项业务都是有利可图的,所以开发商不愿意让别人去做;二是房地产业专业分工不够,相关业务还没有形成产业化,没有成本优势,产品价格较高,所以开发商宁愿自己去做。结果造成企业内部管理上互相重叠交叉,开发模式没有创新,抗风险能力下降,通常是一年、两年一个开发周期过去后,很多这样的企业也便悄然消失了。以成熟的美国房地产开发模式为例,他们走的是一条高度专业化细分的道路,投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。这说明房地产业发展到一定程度,这种“ 全能型开发商”缺乏竞争力,不利于发挥自己的优势,随着房地产行业利润的不断下降,以及房地产相关业务形成产业化,房地产企业的专业化将是必然的发展趋势。与此同时,房地产开发产品的差别化也将越来越明显。目前,我国城镇居民已处在一个从追求“ 量”向追求“ 质”转轨的时期,这是大势所趋。从市场的微观层面看,市场需求和消费者偏好又是多变的,有时还变得很快,开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。所谓“ 得客户者得天下”,研究消费者偏好,开发适销对路的产品,研究细分市场,形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势,将是未来我国房 地产开发企业考虑的一个主要问题。
专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才,提升企业及项目的管理水平,提高效率,降低成本,以获得更多的利润。加和WT0以后,随着市场竞争的加剧,国内房地产业逐步进入微利时代,企业只有具备较高的项目成本管理水平,使开发成本低于行业平均水平,才能在竞争中获得优势。因此,房地产企业必须充分重视投资管理工作,尽早培养出一批专业化的投资管理人才,使他们成为既具备房地产运作的专业知识和实践经验,全面了解房地产市场,又具备财务分析、投资管理及相关法律知识的复合型管理人才。
品牌化是产品差别化的进一步深化。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现,是核心竞争力和综合素质的外部表现。长久以来中国的消费者买房子需要全面考虑有关住房的所有因素,而且各因素的权重相差不多,于是只好一个项目一个项目去“踩盘”,交易费用很高。未来中国房地产市场的竞争将是品牌的竞争,目前靠“概念”吃饭,全面采取“跟随策略”就能“全赢”的局面将被逐步打破,房地产业界将会崛起一批行业精品楼盘和明星企业,它们在竞争中占据优势并获得巨大的超额利润。
品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现,以核心竞争力和综合素质的外部表现,是市场经济发展和市场竞争的必然产物。一个有影响的品牌,不仅可以在市场竞争中取得越来越大的市场份额,而且售价比一般同类产品要高出许多。房地产商品于其自身的特点,一般消费者不可能对诸如开发商的各类承诺是否能兑现,房地产产品本身的质量是否有保障,今后小区物业的管理水平如何等方面有非常详细的了解,这就要求房地产企业必须运用品牌这一无形资产来提高消费者对其产品的忠诚度。未来我国房地产市场的竞争将是品牌的竞争,企业必须在产品质量、外观、功能、小区环境、售后服务等各方面不断努力,才能塑造出自己的品牌。
战略化是品牌化的进一步深化。战略化意味着一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件,不能仅仅核算这一单个项目的成本和收益,而要将之放于企业的长远发展战略中去考虑,考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。因此,未来房地产开发企业所进行的将不再仅仅是产品的竞争、企业的竞争,而更重要的是企业家战略眼光的竞争。而且,企业将不再可能只依靠领导个人的经验决策就能成功,而必须充分发挥企业管理层以及企业外部咨询机构的集体智慧,形成明确且合乎实际的企业发展战略。
随着房地产市场竞争的加剧及消费者成熟度的提高,房地产企业越来越重视企业的品牌建设。当然,企业的品牌建设不是靠大量广告投入,自我吹嘘,而是建立在市场提供优质的产品和优良服务的基础上,再配以准确的形象策划和适当的媒体推介、公关活动等的系统工程。品牌建设需要一个过程,它是以开发商一个个成功项目作为载体,逐步为市场所认可,最终形成企业自身的品牌和形象。例如,万科地产的“万科城市花园”品牌,北京万通集团的“新新家园”品牌,广州奥林匹克房产的“奥林匹克花园”品牌,等等。它们都是通过多年经营和多个项目的积累,才拥有了目前的市场知名度和品牌形象。
企业品牌建设不仅为企业开发项目的销售工作提供了保障,而且,良好的品牌形象还会给企业带来更为丰厚的附加价值—品牌价值。首先,知名企业开发的楼盘的售价可以高于周边的其它楼盘,利润可以更高。如万科地产近年来在沪上开发了多个项目,由于服务品牌的建立,不但销售火暴,而且,售价也比周边楼盘每平方米高出700-1000元。其次,知名企业在某一地段的投资开发,会带动其它企业在周边跟风投资,从而形成新的热点,提升了区域价值,最终提升了自身楼盘的价值,扩大了利润空间。最后,知名度高的房产开发企业更容易获得银行的金融支持,更容易找到合作伙伴。特别是加入WTO以后,大量境外投资会进入国内房地产市场,而出于对国内外房地产开发模式差异性和本土化的考虑,一部分境外投资会采用合作开发或项目管理的模式,而国内知名房地产企业在吸引资方面无疑会占得先机。大连万达集团由于具有较好的企业品牌,已与世界五百强之一的某境外企业合作,在国内二十几个大中城市开发建造大型商业设施及住宅小区。
越来越多的房地产企业已经意识到,未来国内的房地产市场不应出现象中国家电业那样残酷的价格竞争,那只会导致全行业的生存危机,而是要走品牌竞争之路,具有高附加值的优质产品才能在满足客户需求的同时,为企业提供更多的资金积累,在良性循环的状态下保证企业的生存和发展。
3.6 房地产企业趋向网络化信息化
房地产是区域市场,而房地产策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展,而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力,企业必须通过利用网络化管理的优势,整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的"全国通路战略",通过业务网络分摊风险,利用经济的地域轮动赢得发展空间。
中国房地产TOP10研究组通过对百强企业的系统研究认为:专业化、制度化、品牌化、职业化、网络化将是百强企业的发展趋势。一、专业化。百强企业只有坚持业务专业化,不断提高自己的竞争力,才可能在市场上生存并发展壮大。二、制度化。企业要发展,就必须以制度代替模式,加强企业创新能力,不断超越自我,才能在竞争日益激烈的房地产策划代理市场中脱颖而出。三、品牌化。品牌是企业综合实力的外部表现,同时企业的经营发展离不开品牌。
百强企业都十分注重品牌价值,上海荒岛房产工作室用"口碑"开拓市场,创造性地提出"声誉缘于面、服务强调线、效益出于点"的运作思路,在区域扩张中取得了良好的声誉和效益。四、职业化。职业化人才越来越受到行业的推崇。百强企业认识到这个趋势,注意吸收专业化人才,加强员工专业教育,培养出职业化的人才队伍。五、网络化。房地产是区域市场,而房地产策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展,而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力,企业必须通过利用网络化管理的优势,整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的"全国通路战略",通过业务网络分摊风险,利用经济的地域轮动赢得发展空间。
3.7 房地产企业将日趋与金融业实现融合
在金融全球化的推动下,中国金融业的开放,海外金融机构的进入,促使先进金融技术的引进,推进金融产品创新,增强金融业的竞争力,迅速提高金融业的服务质量。这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间,促进房地产证券化,并刺激房地产市场的需求,促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前
消费和房地产投资。而且,房地产证券化的发展,使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具,便于理财和投资组合,大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。
当房地产企业业务运转正常,融资渠道畅通,经营负债控制得当,具有专业化经营和核心竞争力的时候,房地产开发的规模越大,效益就会越高,风险就会越低。因此,房地产企业在做强的同时,也希望能尽快上规模。但房地产业是资金密集型行业,企业发展到一定规模,单纯靠银行贷款显然是不够的,企业上市,进入资本市场是必由之路。房地产企业进入资本市场,不但可以拓宽企业筹资渠道。而且,可以降低企业的资产负债率,使企业经营更加稳健。在香港,大地产公司的资产负债率一般不超过30%,而目前国内大部分房地产企业的资产负债率平均在85%以上。由此可见,资本运作对于房地产企业将会越来越重要。
房地产企业的资本运作并不局限在企业上市这一种形式,而是有更广泛的资本运作方式。例如,大型房地产企业可以在资本市场上收购、兼并其它房地产企业,或是投资参股优质房地产企业,或是与国外房地产基金合作,强强联手,充分发挥各自优势,形成双赢局面。随着我国加入WT0,相关政策逐步放开,房地产企业必将在更加广阔的国内外资本市场上进行运作,形成畅通而牢固的资金链,为企业的高速发展提供更加强劲的动力。
此外,房地产企业的发展,不仅需要雄厚的资金实力作为后盾,而且,更需要各类高素质的专业人才的加盟作为保障。未来房地产企业间的竞争在某种意义上讲就是人才的竞争。目前,很多房地产企业已非常重视企业人力资源的建设,想尽办法留住企业内的业务主干,并不断通过猎头公司等在市场上争夺高素质的专业技术人才和经营等理人才,建筑人才高地、为企业的发展储备能量。
房地产企业在进好人才的同时,还应学会用好人才。因此,房地产企业应不断完善薪酬计划、绩效考核制度和激励机制,提高员工的积极性和责任感;营造良好的企业文化,加强团队建设,为员工创造充分发挥个人专长的环境氛围,增强企业的凝聚力和向心力;重视员工的职前培训和在职培训,鼓励员工不断创新,争创学习型企业,以适应行业的发展和竞争的需要。
目前,国内房地产企业的组织架构,主要分为两种形式:一类是职能型的模式。企业设置不同的专业职能部门,同时分工负责企业所开发的各项目的业务工作,每个项目现场设地盘经理。其特点是公司层面强,项目层面弱。另一类是项目经理负责制的模式。每个项目部或项目公司,配备较齐全的各类专业人员,独立运作,由项目经理全权负责。其特点是公司层面弱,项目层面强。这两种模式都有其自身的优缺点,因此,有些大中型企业采用两种模式相结合的组织架构,但也带来了多头管理、效率低下、人员配置增加等一系列问题。
“入世”后,外资进军国内房地产市场,一种是直接在华设立公司从事房地产开发经营,另一种是以投资者的身份,在华寻求合适的企业合作,参股或控股某些企业,进行房地产投资,尤其是那些国外房地产基金。这对国内房地产企业的发展提供了难得的机遇,哪家企业的管理机制与国际接轨,他们在吸引外资合作方面就占有优势。
因此,房地产企业应重视企业法人治理机构和现代企业制度的建设,投资决策层面与经营管理层面的分离,作为企业所有者,敢于聘用职业经理人负责公司的经营,并充分放权,依靠建立完善的管理制度和监督机制,来约束各级管理人员,企业靠制度化、程序化运转,而不是靠一个人在运作,这样,才能为吸引新的投资股东奠定良好的基础。
同时,企业应学习国外先进的管理理念,逐步建立扁平化的组织结构,减少管理层次,增强企业内部沟通渠道的畅通,提高组织运作效率,增强各类决策的可靠性。比如,项目投资决策听证会、项目规划设计听证会、营销方案听证会等形式,就是一种探索,使公司高层管理人员与普通的基层业务人员有机会充分沟通,交换意见,为决策的正确性、科学性提供了保障。
我国房地产市场的不断发展得益于房地产金融的大力支持。但近年来金融支持力度有所下降。目前我国房地产开发资金来源主要分为:国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来,国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低,且呈不断回落态势;房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款,房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。
我国房地产金融制度创新的当务之急是融资证券化,更具体地讲急需开放抵押贷款二级市场。住房抵押贷款的二级市场就是银行或住房抵押贷款担保公司开展的业务。由于住房抵押贷款占用的资金数量大、积压时间长、变现难,因此经
营孕育着巨大的风险。欧美的住房抵押证券的信用级别极高,相对具有“金边证券”之称的国库券而言,住房抵押证券称之为“银边证券”,具有良好的赢利功能。因而二级市场并非单纯的就是一种风险分散机制,它还是一种全新的融资渠道加强与金融部门的合作与联系,开展多样化、多渠道的抵押业务,特别是扩大存量房抵押业务,盘活存量资产,使房地产抵押成为融资的主要手段之一。
房地产企业为了实现组织机构的精简,扁平化的管理,提高效率,应该走专业化的道路。房地产专业分工越来越细,今后房地产企业应将更多的人力、财力,放在投资策划、管理等方面;将部分业务外包给专业公司打理,不仅能使其更加专业化操作,而且可以有效地降低成本,规避风险。例如,目前很多房产商已将设计、施工、监理、营销、物业管理等工作发包出去。今后,房地产开发过程中的项目管理、市政配套工程等工作也会由专业公司来完成。这样,不仅使房地产企业的组织机构得以精简,管理效率大幅度提高,而且,各外包项目由专业公司承担,更加专业化,效率和效益皆会提高。房地产企业会选择合适的各类专业公司,发挥各自优势,强强联手,形成战略伙伴联盟,保证项目顺利完成,使企业得以发展与壮大。房地产业是一个资金密集型行业,房地产企业融资方式的优劣,也直接影响着融资成本的大小。因此,如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求,不仅是房地产企业所面临的一个迫切需要解决的问题,也是防范金融风险的重要方面。房地产企业融资是以房地产企业为对象而进行的融资,主要围绕房地产企业开发、经营、消费等活动而展开。要使房地产企业融资畅通无阻,就要达到融资对象的专门化、融资对象的过程化。
结论
从总体上讲,我国的房地产形势看好,房地产企业有较好的生存环境。要多种途径解决房地产企业规模过小,后劲不足的问题,摸索并逐渐形成较成熟的运行模式,抗风险能力也将会得到不强加强。我国的房地产企业要在市场中站稳脚跟,牢牢把握好市场开发方向,提高自身素质,与时俱进,把握机遇,才能出其不意,战胜对手,立于不败之地。同时,还必须有国家政策的正确指导、政府部门的大力配合,以及政府与企业对消费者需求的准确把握及合理引导。
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摘要:在这种情况下,国有房地产企业与非国有企业呈现出来的在体制和机制、竞争与活力等方面的优缺点也日益体现出来。
关键词:国有房地产企业,改革发展
为控制城市房价上涨,政府频出新政策调控楼市。继去年底二手房营业税优惠终止、"国四条"、土地出让金比例调高至50%、"国十一条"等楼市降温措施后,今年4月中央又出台了一系列房地产调控政策,北京、上海等地政策实施细则也相继出台,对市场的影响逐步显现。时至2010年年中,在严厉的房地产政策调控下,北京、上海、杭州等地成交量全线下挫,个别楼盘出现"零成交"现象,部分楼盘价格出现松动,市场观望气氛加剧,对开发企业形成新的考验。
一、国有房地产开发企业现状
随着调控政策的不断深入,开发企业资金压力不断加大,个别规模小实力不够雄厚的开发企业资金链断裂,经营难以为继,尤其是负担沉重的国有开发企业,冲击更甚。。在这种情况下,国有房地产企业与非国有企业呈现出来的在体制和机制、竞争与活力等方面的优缺点也日益体现出来。枣庄市现有105家开发企业,国有的已不足五分之一,以枣庄市一开发企业为例,该公司一是没有土地储备;二是资金紧缺,没有形成积累,虽然上世纪九十年代经营比较红火,但进入二十一世纪以来,一直没有成规模开发,以小片零星开发为主,仅够维持公司生存,没有用于启动新项目和购置土地的大额资金;三是人员过多,精通业务的技术人员缺乏,人力资源状况堪忧,该公司现有工作人员78名,工程技术人员不足5名;四是企业的工资制度按事业单位工资制度标准,干好干坏一个样,竞争和激励机制不灵活;五是看重短期效益,缺乏长远性、前瞻性和可持续发展战略思想。
二、国有房地产企业改革的必要性
随着房地产市场竞争日益激烈,国有房地产企业旧体制的种种弊端日益显露出来。如果仍抱着所谓“事业单位企业管理”的固有模式不放,不从根本上彻底改变企业的经营管理模式,砸烂铁饭碗,向市场求生存求发展,国有房地产企业将很难生存。
三、国有房地产企业改革发展对策
(一)成立开发集团,建立现代企业制度。以国有资产为纽带,建立现代企业制度,理顺资产关系,整合资金、土地、人力资源等优势,建立适应现代企业集团特点的高效管理机制,做大规模,进一步拓展现有的市场和规模,提高企业的综合实力。针对市场高、中、低收入群体搞好产品定位,进行定向开发,形成以商品房、经济适用房和廉租房为主体的多元化住房供应体系,加大新农村建设力度,全方位地开拓市场。目前,枣庄市薛城区房管局按照这种模式正积极进行改革,该局投资1000万元成立了山东盛泰房地产开发有限公司,以盛泰公司为龙头,整合局下属5家公司的优势资源,打造企业集团,以服务薛城、建设薛城为中心,积极开拓市场。
(二)进行战略性重组。鼓励企业进行兼并重组,对于有一定实力的房地产开发企业,可以通过股份制改造,实行房地产企业证券化,吸收多元化投资主体,投入新的资金,形成规模经济。。对于负担过重、经营困难,但开发项目有市场的国有房地产开发企业,可以通过兼并、联合等方式进行资产重组,盘活资产。
(三)立足国有体制,引进管理机制,提升国有企业的核心竞争力。管理是企业永恒的主题。一部分国有房地产开发企业经营亏损,体制并不是主要方面,重要的问题是机制的问题。作为国有企业,首先要选拔好一把手,一个单位主要领导的配备对企业发展起着至关重要的作用,要始终坚持德才兼备的原则。二是改革用人和分配制度,通过有效地激励形成"能者上、庸者下、多劳多得、不劳不得"的用人和分配制度。三是拓宽融资平台,增加创收渠道,在多元化发展上谋思路,形成开发物业和管理物业的多元化发展的新格局。枣庄市薛城区房管局下属五家公司已全部打破事业单位的管理和工资发放模式,建立了按劳取酬、任人唯贤的管理制度,公司已逐步走出低谷。
(四)建立良好的企业文化。。企业文化就是企业在长期的生产经营中形成的并为全体员工所认同与遵循的价值观念和行为准则的总和。企业文化作为一种价值观和企业精神,对于提升国有企业的核心竞争力具有十分重要的作用。先进的企业文化对内具有凝聚人心、激发潜能、营造员工忠诚度、提高企业凝聚力和亲和力等作用,对外具有宣传、导向、提升企业品牌等无形资产价值等功能。因此,企业文化被许多人认为是新时期企业的核心竞争力。培育优秀的企业文化主要包括三个方面:第一,确立企业正确的价值观,形成企业精神、树立企业形象、增强企业凝聚力。第二,树立以人为本的管理理念,为员工创造公平、宽松的工作和成长环境,营造吸引和留住人才的文化氛围,培养合作进取的团队精神。第三,创造富有生命力的文化创新机制,鼓励有利于企业文化创新的思想、行动、方案和建议,使文化创新变成一种风气,形成良好的文化创新机制。
总之,只有改革才能使国有房地产企业的产权清晰,行政干预减少,才能打破大锅饭制度,形成职工能进能出,工资有升有降,干部可上可下的灵活的用人与分配制度。经历了改革的阵痛,国有房地产企业才能重振旗鼓,与民营企业并驾齐驱,一道参与市场竞争。
过去的十多年,房地产在我国经济发展中一直发挥着“新的经济增长点”甚至“支柱产业”的作用。历史表明,房地产行业对经济的高速发展起到了很强的拉动作用,房地产的发展带动上下游产业的大发展。透过房价上涨、土地价格上涨、温州炒房团、房产投资的表面现象,深入分析房地产经济发展的几个内在因素:
1、从人口总量和结构来看,我国还处于人口红利期
当一个国家处于工业化和城市化的初中级阶段,第一产业向第二、第三产业转移劳动力,必然会出现大量农村富余劳动力人口向城市人口的转移;住宅房产的需求总量是由人口数量、年龄结构和家庭的裂变速度来决定的。一般,25至45岁年龄的青壮年人口是住宅房产的主力军;25岁至35岁的青年人正处于结婚成家时期,此时需要组建新的家庭,滋生出购置婚房的刚需;而35岁至45岁的壮年人正逐步步入中年,此时上有老下有小,对住房的面积和大小需求日益强烈,随着收入的增加,滋生出改善性住房需求。
新中国成立初期,曾经出现过3次人口出生高峰期,分别在1950~1957年,1962~1963年,1964~1971年,这三个时期每年出生率超过30‰;1972~1979年平均出生率也超过22‰;1980~1990年平均出生率也超过21‰;从1994年起,中国新生儿逐步减少,进入了低生育时代,从1994年的18‰逐步降至2010年的约12‰。
人口红利,是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大,抚养率比较低,为经济发展创造了有利的人口条件,整个国家的经济成高储蓄、高投资和高增长的局面。
我国目前正处于 “人口红利”期;社会总抚养比例从2001年的43%下降到2010年的34%,年轻工作人口的比较则大幅上升,少年儿童抚养比例大幅下降10个点,而老年人抚养比例则稍微上升。
目前有些经济专家认为我国的人口红利正在逐步消失,原因在于低生育率、老龄化开始等因素;人口红利的转变节点将会在2015年出现。
而复旦大学社会发展与公共政策学院教授任远认为,目前中国的人口红利并没有因为老龄化而消除,实际上之前的“红利”来自人口数量,即“量”的红利。“我们还可以获得人口'质'的红利,即健康和教育赋予劳动力的价值。”
在未来10~20年时间内,中国经济将从需求大量低价劳动力逐步转向需要大量高技能劳动力;随着我国受教育程度越来越高,结构性人口红利将取代总体的数量人口红利,继续作为中国经济发展的新动力。
每年出生人口的绝对数量统计为,1954~1957年均出生人口2124万; 1958~1961年均出生人口1542万;1962~1975年均出生人口2627万;1976~1980年均出生人口1795万。1981~1997年均出生人口2220万;从1998年开始从1900万逐步降低至2010年的1596万。
1997年之前我们依然每年出生人口在2000万以上,这将此后的连续20多年间,为我国经济发展提供充足的劳动力,以22岁大学毕业时间算起,个人推测至少要到2020年左右新增年轻劳动力才会逐步减少;以30岁左右买房来算,我国房地产新增需求在2027年之前,仍然有非常强劲的购房需求。
2、从城市化率来看,我国城市化进程正在加速发展期
城市化可以分两个方面来看,第一,人口城市化是城市化的本质和动力源泉,人口从农村流向城市,劳动力也从第一产业向城市第二、第三产业转移;第二,土地城市化是促进城市化的重要工具,在我国城市化进程中扮演了举足轻重的作用,伴随人口城市化和非农经济活动对土地需求的增加,土地从农业向非农业配置,农业用地转化为城市用地;只有继续有效发挥 土地的功能,才能促进城市化健康、可持续发展,对我国经济的平稳增长也是至关重要的。
从1978年至1999年,我国进入城市化平稳发展期,城市化率从17.92%,稳步增长到30.89%,20多年间增长了近13个点;每年新增城市人口约1000万人。
从2000年开始至今,我国进入城市化加速发展期,城市化进程明显加快,城市化率增长显著,至2011年我国城市化率已经达到51.3%,12年时间增长了近20个点;年均新增城市人口超过2600万,这12年内总共流入城市人口超过3亿人,目前,中国人均GDP在4000至5000美元,通过财富的逐步积累,已有部分人具备了购买商品房的消费能力;以人均居住面积30平方来计算,每年需要新增城市的真实住宅约7.8亿平方米左右;这还不包括改善性住房需求。
从需求和供应总量来看,1998年-2011年商品住宅竣工总面积为56.2亿平方米,而1998年-2011年我国新增城市人口为3.3亿人,按照人均30平方计算,商品住宅需求总量将近100亿平方米;说明即使不考虑改善性需求,还有将近一半的新增城市人口是在租房;新增城市人口通过财富的积累,就会对商品住宅的形成潜在的购买需求。
城市化过程中会增加工业用地、住宅用地、社会公共用地的需求;第一,城市化进程必然伴随着工业化过程,大量的扩大工业和新兴产业新建工厂,增加了对工业用地的需求。第二,城市化过程中,进入都市的人们必然需要数量更多、质量更高的住房需求。第三,随着城市社区的日益增加,人们的商业、文化、体育等大量的公共需求被扩大,因此需求更多的商业用地和公共用地。我国东部、中部、西部的城市化水平差异很大。东部省份,特别是北京、上海、天津等地的城市化率已经非常高,达到80%,如果按照70%的发达国家城市化率标准,已经进入了城市化后期阶段,这意味着这些地区未来城市人口的增长将放缓,房地产需求需要寻找新的增长空间,由于城市 发展具有层次性,满足中低收入者住房需要的中低端房地产的潜力也很巨大。但城市化率依然很低的中部、西部地区,其城市化率尚未达到40%,未来该区域将面临更加广阔的城市化空间,住房的需求旺盛,房地产仍将强劲发展。
3、从宏观 经济看,我国经济正处于快速稳定增长期,M2增速很大,对通胀造成了长期压力
改革开放30年间,我国名义GDP增速为15.8%,实际GDP增速也超过10%,近年来GDP增速仍然保持在8%-12%,而房地产的直接投资拉动GDP增长超过1个百分点,产业杠杆拉动越3个百分点。经济的发展对我国的货币供应量提出了更高的要求。
狭义货币M1反映着经济中的现实购买力;广义货币M2不仅反映现实的购买力,还反映潜在的购买力。从数据上看,2011年广义货币M2余额为85.16万亿元,狭义货币M1余额28.98万亿元,而2011年我国GDP总量为47.16万亿元,M2/GDP=1.81;而2011年美国GDP为15.32万亿美元,M2为9.68万亿美元,M1为2.16万亿美元,美国M2/GDP=0.63;M2/GDP这一指标中国是美国的3倍,说明我国的货币 环境比美国更加宽松。
2000年-2011年,中国的广义货币M2从13.46万亿元涨到85.16万亿元(超过了美国的9.68万亿美元,而GDP只有美国的二分之一)增长了6.3倍,而同期GDP只增长了2.8倍,由此可见我国通胀长期压力很大。
判断货币供应量是否过多的重要依据是通货膨胀压力。目前我国的资源与投资品如房产、黄金、收藏品等价格持续上扬,由此可见我国实际已经出现明显的通货膨胀;但居民消费价格指数(CPI)并没有出现明显的上涨,原因在于我国CPI不直接包括房价因素,但包含了8%的居住类商品,例如建房和装修材料,包括租房的租金,包括对公房的房租和私房的房租等,而美国的CPI在居住类计算时包括了45%。M2高速增长而CPI增长不明显,说明了当前我国经济的三驾马车中投资和进出口占据了主要部分,而消费需求相对不足。
M2也可以作为衡量 社会经济财富增幅的一个总体基准水平,如果你资本的投资收益能够超过M2增长率,则投资收益是跑赢财富增长的社会平均水平。目前大家都有比较强烈的存款保值增值意识,即使你的收益超过CPI也可能是财富贬值的;过去十年,黄金涨幅约350%,石油约200%,而跑赢M2增速的是中国房地产,所以房地产引来了各方面资金的投资。
4、人民币升值压力促使国际资本流入中国房地产行业
我国经济发展越好,人民币升值压力越大;自从2005年7月21日,中国进行人民币汇率改革制度以来,人民币不再单一参考美元,转而 “以一篮子货币为参考的浮动汇率制度”,到2008年7月,人民币汇率从汇改前的8.2上升到6.8,上升了20%,这是持续的进出口贸易顺差之后,人民币被动的进行升值。
2008年金融危机之后,人民币再度回到事实上的对美元固定汇率政策,美元走低,抑制了人民币汇率的上升,截止到2012年8月,人民币汇率为6.33;虽然人民币的弹性化在一定程度上减轻了人民币升值压力,但是国际货币基金 组织(IMF)依旧认为人民币币值被低估,只是低估程度不再像以前那么“严重”“显著”了。
瑞银(UBS)新加坡货币策略师尼赞(Nizam Idris)估计,在2005年7月中国政府让人民币升值以前,人民币被低估约35%至40%。到目前为止,人民币兑一篮子全球货币在实值(in real terms)上升值了约18%。这也就是说,人民币目前大约被低估20%左右。由于很多外资依然对人民币抱以升值的预期,资本的趋利性会促使热钱不断涌入中国,从而对国内的价格上涨形成了压力。而房地产投资的收益远远大于其他实体经济的回报,则大量的资金会通过各种投资途径流入房地产行业,给房地产带来了很多投资需求。
综上所述,过去的10多年时间,我国处于人口红利期,社会总抚养逐步下降,而年轻劳动人口稳步上升,为我国的经济发展提供了充足的劳动力,同时新生人口的绝对数量巨大,近年来受到高等 教育的毕业生越来越多,比例越来越大,我国人口红利也会从数量人口红利转换成“质”量越高的结构人口红利,这些都为房地产奠定了中长期需求基础。
同时城市化进程的加速发展,近年来每年有超过2600万人进入城市,将中长期给房地产带来坚实的实质性住房消费需求,一方面一线城市向郊区化发展带来对住宅的需求,另一方面二三线城市加速城市化产生了真实需求,同时随着财富的积累滋生出了改善性需求、年轻人组建新家庭促发家庭向小型化裂变、来务工人员驻留后市民化都将催生出更大的刚性需求。
广义货币M2的增长速度是GDP增长的2倍多,发行货币量的增多使我国面临中长期通货膨胀的压力,而房地产投资的收益远远大于其他行业回报,资本的趋利性促使社会更多的资金向房地产行业汇聚;我国长期进出口贸易顺差,促使人民币面临长期升值压力,国际热钱纷纷涌入中国,并青睐回报率很高的房地产行业;房地产保值增值的金融属性被越来越多的人所认识,滋生了房地产投资需求,加速了房价的上涨。
虽然从2010年开始,我国实行以新“国十条”为代表的新一轮房地产调控,但我国人口结构、城市化进程快速、广义货币M2的快速增长、人民币升值预期的内在因素没有发生根本性改变,房地产经济还将进一步稳定发展。
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在实际工作中,大型企业在生产经营过程中会设立很多下属公司,因为不同的企业组织形式,其所得税税负也是不一样的,因此这些下属企业的组织形式如何选择就给企业的合理避税提供了一些途径。今天读文网小编要与大家分享的是:浅谈我国企业税收筹划工作新趋势相关论文。具体内容如下,欢迎参考阅读:
【摘 要】税收是企业的收益在企业与国家之间进行分配的结果,纳税会导致经济利益流出企业,因此如何进行合理的税收筹划直接关系到企业管理目标的实现。本文将阐述税收筹划的含义,并基于新的企业所得以企业所得税为例阐述税收筹划工作的新趋势。
【关键词】税收筹划 应用 新企业所得税法 税收筹划办法
【论文正文】
浅谈我国企业税收筹划工作新趋势
税收筹划,又叫纳税筹划,是企业的重要组成部分。企业在遵守税法法律法规的情况下,减轻税收负担,实现经济利益的最大化或企业价值的最大化。
笔者认为可以从三个方面来总结税收筹划在现代企业管理中的应用:首先企业可以在过程中应用税收筹划。例如,在投资时,可以选择国家扶持的行业或者区域,为了促进投资,在这些行业或地区税负相对较低,有些税种可以少交或不交,企业也可以获取最大的税收利益;其次企业在筹资过程中的税收筹划。例如,总所周知的两种筹资方式,股本筹资和债务筹资,根据税法规定,企业支付的股息、红利不能计入成本,而支付的利息则可以计入成本;再次企业在经营过程中的税收筹划,这是纳税筹划的重点。例如,采购环节的税收筹划可通过进货渠道和进货时间等进行,销售商品方面可采取折旧销售、现金折扣、销售这让的方式减轻自身的税收负担,在核算上,存货计价方法和固定资产折旧则是税收筹划的常用方法。薪酬激励机制中,企业多利用奖金和员工福利进行筹划。
二、新旧企业所得税法下企业避税途径的差异
2008年我国颁布新的企业所得税法,作为一般企业的主要非流转税种,所得税部分是企业合理避税筹划的重要组成部分,因此透彻研究新的所得税法是企业必须完成的功课,也是制定完备的避税计划的关键。对比新旧所得税法,对企业合理避税有明显影响的差异性制度体现在以下几个方面:
1.新企业所得税法实现了公平竞争
新税法为实现公平竞争的目的,取消了颁布多年的外商投资企业所得税法,将内外资纳税人的身份及税收待遇统一起来,这使得通过变身为外商投资企业达到避税目的的行为失去了效果。
2.新企业所得税法改变了原有的部分优惠政策
新企业所得税法将原来的“区域调整为主”的税收优惠政策,改为以“产业调整为主、区域优惠为辅”的政策,很多企业在过去通过选择经济特区、经济开发区和高新技术产业开发区等地点为注册地,以用这些地区的税收优惠政策,以达到合理避税的目的,在新税法下这些都已失效。
3.新企业所得税法规定企业报税时需要附送关联业务报告
新企业所得税法下特别设立了“特别纳税调整”一章,其中规定企业在报税时,还需要报送年度企业关联业务往来的报告,同时,税务机关也在日常的检查工作中,加大对企业关联业务的检查,这使得企业利用关联交易合理避税的做法也无法实现了。
三、新企业所得税法下企业税收筹划的新途径
1.对企业组织形式的所得税税收筹划
如上所述,新的企业所得税法关于企业组织形式、税率和税收优惠等方面的规定有比较大的变化。在实际工作中,大型企业在生产经营过程中会设立很多下属公司,因为不同的企业组织形式,其所得税税负也是不一样的,因此这些下属企业的组织形式如何选择就给企业的合理避税提供了一些途径。
子公司属于独立法人,单独核算,但如果子公司属于小型薄利企业,税法规定可以按20%税率缴纳企业所得税,这样会使整个企业集团的税负降低;而分公司属于非独立法人,与母公司合并纳税,那么如果分公司前期投入较大,在设立初期就会有亏损产生,合并缴纳企业所得税能降低整个集团的应纳税所得额,达到避税的目的。
2.针对收入确认时间的合理避税
企业的会计计量主要是以权责发生制作为基础,对于企业收入的确认和计量这点尤为重要,同样在税法的规定中,在不同情况下企业收入的确定时间同样存在差异,而收入是企业缴纳所得税的基础,这就为企业提供了一些合理避税的途径。
企业的收入主要来自于销售商品,而销售商品的形式有很多种,直销直付、直销分付、分期预收、委托代销等等,对于不同的销售方式,其销售收入的确认时间也不尽相同,例如采取直接收款方式销售的,以收到货款或取得索取货款的凭证,并将提货单交给买方的当天,作为销售收入的确认时间;若采取分期收款方式销售,则以合同约定的收款日期作为收入的确认时间;而如果采取订货销售和分期预收货款销售方式,则在货物发出时确认收入;在委托代销商品销售的情况下,则以收到代销单位的代销清单时确认收入。
由上面的规定可以看出,企业在销售商品时,可以主动选择合适的销售方式,达到推迟收入确认时间的目的,从而可以推迟相应所得税的缴纳,所推迟的应纳所得税额,相当于一笔无息贷款。当然,这也需要企业综合考虑各种因素,不能只为避税而忽视销售收入的及时收回,以免造成不必要的财务风险。
3.迎合国家立法意图的合理避税
上述两种避税方式,对很多企业来说可操作空间是很大的,但现阶段可以说,符合国家政策导向的途径应当是更加稳妥。例如现在是我国经济结构转型的重要阶段,国家鼓励企业走高新技术路线,积极研发新产品和新技术,在新的企业所得税法就规定,企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按照规定据实扣除的基础上,按照研究开发费用的50%加计扣除;形成无形资产的,按照无形资产成本的150%摊销。企业可以迎合这个导向,积极开发新技术和新产品,加计扣除的部分便可以为企业规避很大一部分纳税开支。
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(1)是所得税收入的范围涉及所有经营活动的经济利益的流入。在《企业所得税法》及其实施条例中,虽然未对所得税收入做出明确的定义,但规定了应纳税所得额的基本原则、收入的形式、内容等。《企业所得税法》实施条例第25条中指出,所得税收入还包括视同销售货物、转让财产或者提供劳务收入。由此可见,所得税法中收入的范围大于会计收入,除包括会计收入外,还包括视同销售货物、转让财产或者提供劳务收入和利得。视同销售货物、转让财产或者提供劳务收入和其他收入中的“已作坏账损失处理后又收回的应收款项”,则形成会计收入与所得税法收入之间的永久性差异项目。
(2)是国家出于鼓励纳税人的某种经营行为或者避免因征税影响企业的正常经营等目的,在所得税法中规定了免税的会计收入。所得税法第26条规定:免税收入包括国债利息收入;符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益;在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益;符合条件的非营利组织的收入等。上述免税收入是纳税人应税收入的重要组成部分,只是国家为了实现某些经济和社会目标,在特定时期或对特定项目取得的经济利益给予的税收优惠照顾,而在一定时期又有可能恢复征税的收入范围。上述收入属于会计收入中的“让渡资产使用权收入”,所以上述免税收入项目形成新企业所得税法与会计准则在收入确认范围上的暂时性差异项目。
(3)是会计收入的范围只涉及企业日常活动中形成的经济利益的流入。《企业会计准则第14号——收入》第2条指出,收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。根据这一定义,会计收入包括销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。可以看出,会计收入的范围只涉及企业日常活动中形成的经济利益的流入,而将在非日常活动中形成的、会导致所有者权益增加、与所有者投入资本无关的经济利益的流入作为利得加以确认,如企业接受的捐赠收入、无法偿付的应付款项等。因此,会计准则中“收入”是“狭义”上的收入。只是在计算会计利润时,应从广义的角度考虑收入,则要将“直接计人当期利润的利得”纳入计算的范围。在基本会计准则第37条也规定,会计利润包括收入减去费用后的净额、直接计人当期利润的利得或损失等。
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在市场经济中,企业是一个自主经营、自负盈亏的独立主体。随着竞争的日益加剧,企业为了谋求自身的生存和发展,企业价值最大化成为其追求的终极目标。税收作为企业的法定义务,已经逐渐成为一项重要成本,直接减少了企业的税后收益,严重阻碍了企业价值最大化目标的实现,于是税收筹划成为企业提升自身竞争力的必然选择。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:企业税收筹划研究相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘 要:企业税收筹划是现今企业维护企业权益的重要法宝之一。税收筹划的运用有助于企业降低税收成本,增加税后利益,实现经济利益最大化,提高企业的经营管理水平和财务管理水平,增强企业的竞争力,有助于优化产业结构和资源合理配置,促进经济增长和税收长期增长。但盲目进行税收筹划,只会得不偿失,给税收筹划带来风险。因此纳税人应当正确理解、掌握、分析和研究税收法律、法规,根据自身生产、经营活动的实际情况,在依法纳税的前提下采取适当的措施和手段,合理合法地对纳税义务进行规避,从而达到减轻或者免除税收负担的目的,才能真正的从中获益。通过对企业税收筹划的含义、起源、法律环境、税种筹划方法、案例、筹划风险与规避的分析,解析税收筹划,体现税收筹划的重要性与必然性。
关键词:企业税收;税收筹划;筹划风险
随着中国特色社会主义市场经济的迅猛发展,随着中国加入WTO,融入世界经济一体化的进程,税收筹划作为一门新学科、一种经济行为、一个朝阳行业,正向我们大步走来。如格言所说:“世界上只有两件事是不可避免的,那就是税收和死亡。”面对税收,“愚者逃税,蠢者偷税,智者避税,高者筹划”。随着改革开放的深入,经济的迅速发展,企业税收筹划成为了企业经营中的一大重要法宝。为了更好的理解与应用税收筹划,让纳税人更好的了解税收筹划的重要性,本文将着重以流转税中的增值税,所得税中的企业所得税这两大税种的筹划为详细分析对象,剖析企业税收筹划以及税收筹划的风险与规避,其他税种的筹划本文不做解说。
2.1 税收筹划的概念
税收筹划(Tax Planning)也称纳税筹划或税务筹划,是指通过纳税人经营活动的安排,实现缴纳最低的税收。也就是纳税人依据所涉及的税境(Tax Boundary)和现行税法,遵循税收国际惯例,在遵守税法,尊重税法的前提下,对企业涉税事项进行的旨在减轻税负,有利于实现企业财务目标的谋划、对策与安排。
2.2 税收筹划的起源和发展
1935年,英国上议院议员汤姆林爵士发表司法声明:“任何人都有权安排自己的事务,依据法律这样做可以少缴税,只要法律没有特别的规定,即使他从这些安排中获得了利益,也是法律许可的,不能强迫他多缴税。”此观点提出后,得到各界的认同,自此税收筹划开始了高速发展。在我国,税收筹划是一个朝阳行业,随着改革开放的不断深入与社会主义市场经济的发展,人们逐步认识到税收筹划的重要性。它不仅符合国家税收立法意图,是纳税人纳税意识提高的必然结果和具体表现,更是维护纳税人自身合法权益的重要组成部分。
2.3 税收筹划与法律的关系
在我国,一切权利属于人民,国家机关的权利是人民赋予的,企业或公民的行为,凡是法律没有明文规定的,私人和部门自动享有该权利。因此,税收筹划是纳税人的权利,受到法律的保护。在市场经济下,国家承认企业的独立法人地位,企业行为自主化,企业利润独立化,企业作为独立法人所追求的目标是如何最大限度地,合理合法地满足自身的经济利益。税收筹划是纳税人的一项基本权利,税收筹划所得的收益属合法收益,税收筹划是企业对其资产、收益的正当维护,属于企业应有的经济权利。因此税收筹划是维护企业合法权益的重要手段。
2.4 税收筹划的特征和基本原则
正确使用税收筹划能保护企业利益,但使用不当则会适得其反,要想使用好税收筹划必须先了解税收筹划的特点和基本原则。特点主要有合法性、筹划性、目的性、风险性和专业性。即在合法的前提下,避开风险有目的的进行专业的税收筹划。在开展税收筹划时,企业一定要保持清醒的头脑,遵守基本原则,坚持好守法原则、自我保护原则、成本效益原则、时效性原则、整体性原则和风险效益均衡原则,不能盲目跟风,合法安全的进行税收筹划。
2.5 税收筹划的范围和目标
税收筹划主要是对以下几个方面进行,如税种的税负弹性,税基的可调整性,税率的差异性,纳税成本的大小,货币的时间价值等方面,以实现税收筹划的目标。税收筹划的目标是通过恰当的履行纳税义务,实现涉税零风险,纳税成本最低,获取最大的资金时间价值,使得税收负担最低和税后利润最大。实现税收筹划目标,保证企业利益是税收筹划的最终追求。
2.6 税收筹划的作用与必然性
税收筹划的运用有助于企业降低税收成本,增加税后利益,实现经济利益最大化,提高企业的经营管理水平和财务管理水平,增强企业的竞争力,有助于优化产业结构和资源合理配置,促进经济增长和税收长期增长。这使得税收筹划的兴起成为了必然,也使得企业税收筹划成为现代企业理财活动的重要内容。
3.1 企业所得税的概念与企业所得税筹划的重要性
企业所得税是指对中华人民共和国境内的一切企业(不包括外商投资企业和外国企业),就其来源于中国境内外的生产经营所得和其他所得而征收的一种税。企业所得税筹划就是根据企业所得税的特点进行纳税筹划,达到保护企业利益的重要途径。
所得税是我国将来的主体税,而企业所得税正是所得税中的主要成分之一。随着我国经济的不断发展,所得税呈快速增长的势态,企业所得税筹划的重要性也与日俱增。
3.2 企业所得税筹划的途径与案例
3.2.1 纳税人筹划
《企业所得税法》规定:纳税人包括居民企业和非居民企业,但不包括个人独资企业、合伙企业。其中,居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税,适用税率25%;非居民企业在中国境内设立机构、场所的,应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得,以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的速度,缴纳企业所得税,适用税率25%;非居民企业在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但取得与其所设机构、场所没有实际联系的,适用税率为20%,特殊规定所得可减按10%的税率征收企业所得税,如股息、红利、转让财产等。3.2.7 纳税时间筹划
《企业所得税法》规定:企业所得税按纳税年度计算。企业所得税分月或者分季预缴。企业分月或者分季预缴企业所得税时,应当按照月度或者季度的实际利润额预缴;按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的,可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴,或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。预缴方法一经确定,该纳税年度内不得随意变更。纳税人可选择恰当的预缴方法,实现相对节税。
案例6:某工业企业其产品处于成长阶段,利润快速上升,上年度应纳税所得额为600万元,预计本年度可实现利润800万元,每季可实现利润200万元。本年度纳税调整增加额为100万元。该企业适用税率为25%。
方案一:按照季度的实际利润额预缴:
本年度终了之日起15日内预缴税款=200×25%=50(万元)
本年度终了之日起五个月内汇算清缴补缴税款=(800+100)×25%-37.5×4=25(万元)
方案二:按照上一纳税年度应纳税所得额的季度平均额预缴:
本年每个季度终了之日起15日内预缴税款=600÷4×25%=37.5(万元)
本年度终了之日起五个月内汇算清缴补缴税款=(800+100)×25%-37.5×4=75(万元)
虽然两个方案本年度企业所得税总额相等,但方案一预缴是多缴,汇算清缴是少缴,而方案二预缴时少缴,汇算清缴时多缴。两个方案的纳税差异属于相对差异,方案二获得了税金的时间价值,实现了相对节税。
4.1 税收筹划的风险
税收筹划应当是在尊重税法,依法纳税的前提下采取适当的措施和手段,合理合法地对纳税义务进行规避,从而达到减轻或者免除税收负担的目的。其中心内容是在正确理解、掌握、分析和研究税收法律、法规,根据自身生产、经营活动的实际情况,通过筹划提高经济效益。盲目进行税收筹划,只会得不偿失,给税收筹划带来风险。再加上,税收筹划方案设计具有主观性、条件性,纳税人与税务机关权力义务的不对等性和对纳税筹划方案认定的差异性,纳税人设计税收筹划方案也会存在一定的风险。
4.2 税收筹划风险的规避
税收筹划主要涉及两大风险:经营过程中的风险和税收政策变动的风险。对于税收筹划风险的规避也应从这两方面着手。税收筹划的关键是准确把握税收政策,依法履行纳税人义务,维护纳税人权利,要以此作为税收筹划的主要目标,也要以此作为税收筹划风险规避的重要原则。
税收筹划风险管理的具体措施有:密切关注财税政策的变化,建立税收信息资源库;正确区分违法与合法的界限,树立正确的筹划观;综合衡量筹划方案,降低风险;保持筹划方案适度的灵活性;具体问题具体分析,切忌盲目照搬。
由此可见,税收筹划绝对不能想当然,要靠才智和技巧,善于掌握和利用国家税收有关优惠政策,才能取得预期的经济效益。
综上所述,可见税收筹划在企业经营中发挥着不可替代的作用。正确到位的税收筹划增加了企业自身经济利益,增强了纳税人的法制观念和纳税观念,提高了企业管理水平和竞争能力,已然成为了企业经营中的重要法宝。重视税收筹划,在知法懂法的情况下,通过筹划用法律维护自身的合法权益,才能实现真正的利益最大化。
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税收筹划在企业中应用,从而降低企业的税收负担,实现企业利润最大化。将对税收筹划的必要性及其在企业中的具体应用进行探讨。
1 企业税收筹划的必要性
税收负担的多少直接影响了企业的利润,这就启发和刺激了企业作为纳税人在法律允许的范围内,充分运用各种税收政策,使得税负最低。市场经济的发展,特别是中国加入WTO后,大量的外国企业来到中国进行投资,由于各国税收政策的差异,刺激了各企业进行税收筹划,从而促进了税收筹划的发展。
(1)税收筹划是企业实现利益最大化的重要措施。追求股东财富最大化是企业的目标之一。实现该目标的途径总体来说有两条:一是增加企业收入,二是降低企业成本。税款作为一项费用,在收入不变的情况下,降低税务支出,就等于降低成本费用,从而实现股东财富最大化。随着社会主义市场经济体制的不断完善,企业通过偷税骗税等违法手段来降低税收成本所付出的代价将越来越大,而税收筹划则能通过合法的手段有效地规避纳税风险。另一方面,通过税收筹划,可以使纳税人在一定时间内,利用有限的资源为社会提供更多的产品与服务,树立企业品牌,提升企业的公众形象,扩大企业产品或服务市场份额,有利于企业的不断发展。
(2)税收筹划可以维护纳税人的合法权益。纳税人具有依法履行纳税的义务,同时也有税收筹划的权利。追求税后利益最大化是市场经济条件下企业生存与发展的客观要求,纳税人在法律许可的范围内进行税收筹划,有利于维护自身的合法权益。纳税人可以充分利用税收法规和各种税收优惠政策从而实现节税的目的。税收筹划除了可以实现节税功能外,还可以防止纳税人陷入税法陷阱,从而维护其正当权益。
2 税收筹划的应用
(1)企业筹资过程中的税收筹划。
对一个企业来讲,筹资是其进行一系列生产经营活动的首先具备的条件。企业的筹资方式一般分为两种:负债筹资和权益筹资,但无论是哪种筹资方式,都存在着一定的资金成本。筹资决策的目标不仅要求筹集到足够数额的资金,而且要使资金成本达到最低。现代企业的筹资方式主要有:向银行借款、向非金融机构或企业借款、企业内部集资、企业自我积累、向社会发行债券和股票等。企业的筹资渠道也是多种多样,如吸收直接投资、发行股票、利用留存收益、向银行借款、商业信用、发行债券、融资租赁等。由于我国税法对不同筹资方式取得的资金成本的列支方式不同,这便为企业筹资决策中的税收筹划提供了可能。
我国税法规定,权益资本以股息形式获得报酬,一般要被征两次税,一次是分配前作为企业的利润或应纳税所得额,征收企业所得税,另一次是分配后作为股东的股息收入,征收个人所得税,这样就形成了重复征税的现象。企业通过借款所支付的利息可以在税前扣除,因此企业可以通过改变资本来源结构,提高债务在总资本中的比重,减少应纳税所得额,降低税收负担。但需要注意的是,负债筹资虽然可以极大地降低企业的资金成本,但这并不意味着负债越多越好,企业的负债筹资应该以保持合理的资本结构、有效地控制风险为前提,否则有可能使企业陷于财务危机甚至破产。
(2)企业经营过程中的税收筹划。
第一,通过投资产业的选择进行税收筹划。企业的下列所得,可以免征、减征企业所得税:从事农、林、牧、渔业项目所得;从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得;从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得;符合条件的技术转让所得。
第二,通过投资地点的选择进行税收筹划。企业在投资经营中,除了要考虑投资地区基础设施、原材料供应、环境、技术和劳动力供应等常规因素外,不同地区的税制差别也应作为一个重要的考虑因素,要选择整体税负较低的地区或税区投资,在我国国内一般可以考虑以下重点区域:特区;经济技术开发区;高新技术产业开发区;保税区;沿海经济开放区;西部大开发地区等七大地区。(3)企业组建过程中的税收筹划。
企业在组建的过程中既可以采用子公司的形式也可以采用分公司的形式,不同的组织形式各有利弊。子公司是以独立的法人身份出现的,因而可以享受子公司所在地提供的包括减免税在内的税收优惠。税收筹划在企业中应用但设立子公司手续繁杂,需要具备一定的条件。子公司必须独立开展经营、自负盈亏、独立纳税,在经营过程中还要接受当地政府部门的监督管理等。
分公司不具有独立的法人身份,因而不能享受当地的税收优惠。但设立分公司手续简单,有关财物资料也不必公开,分公司不需要独立缴纳企业所得税,并且分公司这种组织形式便于总公司管理控制。
税收是企业成本中的重要组成部分,企业进行税收筹划可以规避涉税风险,控制或减轻税负。有助于提高企业财务与会计水平,有利于纳税人实现财务利益最大化,有利于提高纳税人纳税意识和提高企业竞争力,有助于优化产业结构和资源优化配置。因此企业应高度重视税收筹划对企业的影响,在不违反法律法规的前提条件下进行税收筹划,合理的降低税收负担,从而实现企业价值最大化。
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从税收筹划角度出发,通过对企业组织形式选择的分析,让大学生在创业中开阔更广的税收筹划思路,合理减少创业成本,实现财务利益最大化。大学生创业时应该利用税法中有关税率的差别,应用各项优惠,进行企业最优组织形式的选择。 以下是读文网小编今天为大家精心准备的:关于大学生自主创业税收筹划的分析相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
【摘 要】近年来,大学生的创业问题受到社会各界越来越广泛的关注。合理的税收筹划有助于大学生在自主创业中更好地进行成本控制,提高企业的市场竞争力和成功率。本文就是结合目前大学生自主创业的现状和特点,阐述税收筹划的可行性和必要性,并为大学生自主创业进行税收筹划设计了总体思路,确立了大学生创业过程中税收筹划的选择和各阶段税收筹划的重点。
近些来,由于大学的不断扩张,大学毕业生不断增加,大学生就业难日益严重,大学生创业被广泛关注。因此,大学生通过创业企业来实现自主就业成了解决社会问题的重要途径。大学生创业企业通常规模较小,管理和经营模式较为单一,缺乏核心技术或优势项目,并且抗风险的能力较差。对于大学生创业企业来说,想要在激烈的市场竞争中存活下来并且获得最后的成功,就必须加强成本控制,突破成本的制约瓶颈,为此,税收筹划恰好可以解决这个问题。本文就是根据大学生创业企业的情况,进一步分析大学生创业企业的税收筹划问题。
1.1大学生创业的现状及特点
大学生创业是一个浩大系统工程,随着大学生自主创业潮流在全国兴起,国家不断推出各种优惠政策,各地政府部门也积极推出针对大学生的创业园区、创业教育培训中心等,部分高校还创立了自己的创业园,以此来鼓励大学生自主创业并予以支持和保护。
但是创业不可能没有风险,总体来看,大学生创业呈现的特点是:创业热情高涨但参与者不多,并且真正自主创业的人逐年减少。据调查,大学生想自主创业的人达到80%以上,但真正付诸实践的只有8.4%;同时,由于创业初期的社会能力不足,对市场判断和掌控能力欠缺,真正自主创业者往往选择的行业,多是从事技术含量相对较低的传统行业,在缺少经验的前提下,由于资金少,对社会环境了解不深,加上心里承担等多种因素的影响下,创业不容易成功,并且自主创业过程风险重重。据不完全统计,大学生自主创业成功者的比率只有2%~3%。
1.2支持大学生创业的税收优惠政策
凡高校毕业生从事个体经营的,自工商部门批准经营之日起1年内免交税务登记证的工本费,同时免税一年;《增值税暂行条例》规定:直接从事种植业、养殖业、林业、牧业、水产业生产的,其销售自产的初级农产品免征增值税;销售古旧图书免征增值税;大学生成立动漫企业,对增值税一般纳税人销售其自主研发生产的动漫软件,征收17%税率的增值税后,对其增值税实际税负超过3%的部分,实行即征即退。《税法》规定:大学毕业生创业,新办从事公用事业、商业、物资业、对外贸易业、旅游业、仓储业、居民服务业、饮食业、教育、卫生事业的企业或经营单位,提交申请经税务部门批准后,可免征企业所得税一年;大学毕业生创业新办咨询业、信息业、技术服务业的企业或经营单位,提交申请经税务部门批准后,可免征企业所得税两年;大学毕业生创业新办从事交通运输、邮电通讯的企业或经营单位,提交申请经税务部门批准后,第一年免征企业所得税,第二年减半征收企业所得税。此外,国家乃至地方还出台许多类似上述关于大学生创业企业的相关税收优惠政策,大学生在创业过程中,要利用这些税收优惠政策,进行相关税收筹划。
2.1大学生创业进行税收筹划的可行性
(1)近年来,为了鼓励和支持大学毕业生自主创业企业,国家先后出台了各种税收优惠政策,体现了国家经济政策对大学生创业的支持和对税收筹划的认可,为大学生创业企业税收筹划的实施提供了可能。
(2)大学生初始创业企业,一般规模不大,组织结构相对简单,应变能力较强,相对于其他企业来说,对税收法律法规和会计准则的变化能做出较快反应,这些都为企业开展税收筹划提供了可能。
(3)税收政策的差异也为大学生创业企业进行税收筹划提供了可能。不同行业的税收优惠政策、不同地域间的差别以及差别税率的设定等都为企业进行税收筹划提供了空间和可能。
2.2大学生创业进行税收筹划的必要性
(1)缓解资金压力。由于大学生创业企业的规模小、利润率低,无论是传统金融企业还是风险投资,都不愿意借款或投资于该企业,迫使资金问题成了大学生创业中面临的首要问题。资金问题限制了企业发展,因此,企业必须通过税收筹划才能降低企业纳税成本或延缓纳税时间,取得资金的时间价值。这对于融资困难,资金紧缺的企业来说,具有重要的现实意义。
(2)提高财务管理水平。大学生创业企业往往规模较小,财务人员素质较低,甚至缺少专门的财务人员。而税收筹划必须建立在企业规范的财务核算体系之上,并且要求企业的财务人员熟悉和灵活掌握会计准则、会计制度和税法的最新要求。所以,积极开展税收筹划不仅能督促企业完善财务会计制度,还能提高财务人员的管理水平。
(3)提高依法纳税意识。税收筹划是建立在纳税人对税法规定的深刻理解,纳税人必须具有足够的依法纳税意识,才能保证税收筹划的合法性和可行性,才能降低税收的风险。大学生创业企业为了避免不必要的经济、名誉损失甚至触及法律,就要加强对税收法律的学习和研究,不断提高依法纳税意识。
3.1树立税收筹划意识
大学生在创业过程中,应该聘请相关税收筹划人员作为必要投资,有意识运用税收筹划的方法,通过税收筹划加强企业的成本控制,从而增加企业的经济利益。因此,只有树立税收筹划观念,才能保障企业的正当权益。
3.2规范财务核算
完善的财务会计核算制度是税收筹划的基本前提。所以,在大学生进行自主创业的时候,必须建立完善的财务核算制度,规范财务核算体系。只有这样,才能充分发挥税收筹划的作用。
3.3树立整体税收筹划理念
税收筹划是一项系统工程,各种税收筹划方法不能独立的看待,而应该作为一个整体,选择适合企业的方法进行税收筹划,并在合法的情况下运用技术手段达到减少税基或延缓纳税的目的。税收筹划的终极目标是实现企业价值的最大化,税收筹划必须符合企业整体战略目标,当节税和企业整体战略目标发生冲突时,必须服从企业的整体利益。
3.4树立动态的税收筹划理念
税收筹划的政策基础依赖于税法,当税法发生变动时,企业税收筹划的方法也必须随之变动。所以,要树立动态的税收筹划理念,根据税法及相关法律法规的变化,选择适当的、适时有效的税收筹划办法。
4.1企业设立阶段税收筹划的重点
在企业设立阶段,主要考虑的因素有三点:一是注册地及设立地的选择。大学生在企业设立之时,应根据各地区不同的税收优惠政策,选择最优的企业设立地点。二是组织形式及规模的选择。对于个人独资,合伙制与公司制这三种不同的企业形式,大学生应考虑与之相适应的税负状况及企业经营战略,选择对企业最为有利的组织形式。三是一增值税两类纳税人的选择。企业在设立阶段通常要确认一般纳税人或小规模纳税人的认定资格,两种纳税人身份不同,所涉及的收入、税率等一系列具体问题也不同。
4.2企业筹资阶段税收筹划的重点
大学生创业初期,难以满足金融机构的贷款条件,发行股票债券又有相当严格的限制条件,以传统融资方式来筹集资金对企业并不适用。因此,大学生在创业过程中,筹资阶段税收筹划的重点应转向非金融机构借款、商业信用、租赁、短期借款等方式上。
4.3企业经营阶段税收筹划的重点
企业经营过程中会涉及很多种税,对企业影响比较大的主要有增值税、营业税、企业所得税和个人所得税。因此,大学生创业经营阶段税收筹划的重点应放在这四个最为重要的税种上。
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目前税收筹划正在中华大地兴起并迅猛发展,企业税收筹划更是受到了企业和政府的高度重视。随着新企业所得税法的出台,企业税收筹划的策略也需要随之调整。并购重组是企业扩大经营规模、提高资源使用效率的重要途径。合理的税收筹划可以降低企业并购的成本,实现并购的最大效益。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:新形势下企业并购中的税收筹划探讨相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘 要:随着社会经济的发展,社会进入以网络与高科技为标志的新的经济时代,面对这样的经济环境,我国正处于产业结构调整与升级的重要阶段进行大规模的并购非常关键。基于企业的战略发展高度,通过并购能够实现战略的重组,继而让企业的经营目标与财务管理目标实现一致,共同作用帮助企业获得更大的优势。企业并购中最重要的成本要素就是税收,怎样在依法纳税的同时利用其产生作用谋取更大的效益是企业经营管理过程中的重要环节。
在市场经济的环境下,各行各业的竞争都非常激烈,企业的并购是企业经营资本的一个重要方面,也是实现资源的优化配置以及提高资源的使用效率、提高综合竞争实力、提升品牌价值的重要手段。随着社会主义市场经济的发展,企业之间的竞争日益激烈,并购的现象也屡见不鲜。但是并购是一个非常复杂的过程,涉及到的环节和专业非常多,其中并购的成本非常重要,直接影响到并购的成功与否以及后期的发展。所以怎样合理规划税收,降低企业的并购成本是企业在进行并购重组工程中需要面对的问题。
企业在实施并购过程中的税收筹划是指依据国家相关的政策与法规,在并购之前安排好并购过程中的各项工作,让并购企业与目标企业都能够获得更好的税收效益。在并购重组过程中,税收筹划工作很大程度上受到国家税收的政策影响。
企业并购是经济学中非常具有研究价值的概念,基于不一样的语言以及法律环境,并购的含义也有所却别。在本文中,并购一词指的是企业的兼并和收购,指的是两家以上的公司结合形成一家新的公司,原公司需要承担的义务以及享受的权利均由新的公司承担。其中兼并包含吸收兼并和新设兼并;收购有分为资产收购和股份收购。在并购的程序中,不仅要对外部的经济环境和市场情况进行调研,还需要掌握整体的国家政策、社会责任以及企业的财力、设备以及员工的素养等因素,通过将宏观发展与微观变化相结合,确立科学可行的战略决策。
在新形势下,税收法律法规不断发生变化,传统企业并购过程中使用的方法也不一定能够完全适应当前的环境,部分的税收筹划的方法不适用当前的企业发展,或者是能够适用,但是其受到社会环境等相应条件的限制。在原来所得税法的基础上,内、外资企业的税负存在很大的差距,外资企业享有非常优惠的税收政策,所以在并购过程中内资企业将股权转让、合并,使外资企业能够实现降低税负的目的。但是在新的所得税法的环境下,就没有这样的区别对待,利用外资身份在并购重组的过程中减少税负的方式已经不适用。在新形势下,企业并购重组过程中的主要税收策划途径有:
2.1 目标企业选择中的税收筹划
在并购重组期间,目标企业的选择是成功的关键,目标企业选择中的税收策划途径主要有:首先是并购有税收优惠政策的公司企业,在新的所得税法中,最重要的转变就是重视行业的优惠。在选择并购重组的目标企业时,要仔细考虑行业的优惠政策与相关因素,相同的条件下,选择具有优惠的企业,就能够享受优惠政策。新的所得税法也将优惠政策上的地区差异保存下来,对于高新技术企业能够减征半年的所得税,而特殊地区如边境和少数民族地区的新设企业则能够享受减征或者是免征3年的所得税。所以并购企业选择相应的地区同样能够降低税负;再者是并购发生持续亏损的企业,根据相关规定,并购这样的企业税务处理根据不同的条件进行区分,特殊性的税务处理,在当时从某些方面来说就是拥有免税的政策。如果满足相关的规定,同时股东在并购过程中的股权支付金额不低于总交易额的85%,企业能够按照特殊的规定处理。
2.2 并购支付方式选择中税收筹划
在我国的企业并购的实践过程中,支付方式主要包括三种,分别是现金支付、股权支付以及混合支付的方式。同样的并购支付方式所对应的税务处理手段也不一样。这就为税收筹划提供相应的空间。首先是现金支付:依照当前的法律规定,企业在并购中采取现金支付的方式,那么目标企业的股东需要股权转让期间缴纳所得税。所以,使用该支付方式需要对目标企业股东的税收负担进行考虑,这样也会造成收购成本的增加。在现金支付方式下,使用分期付款的方式能够适当地减轻税负。对于并购企业来说,使用这样的支付方式能够享受目标企业固定资产增值的这就税收抵免的政策;其次是股权支付:并购过程中使用股权支付的特征为在活动期间不会发生税费支出,但是可能对未来的企业税负造成影响。
对目标企业来说,股权的支付不用立刻进行确认,因为产生的收益在出售股票的过程中才能够得到确认,也意味着能够延期纳税。同时,基于不一样的股权支付类型,会计的处理方式也有区别,使用权益法以及购买法确认并购资产和市场价值之后,对于并购企业的纳税情况也将产生一定的影响,且并购企业能否作为并购之后的独立法人也将影响到税务的处理方式;第三是混合支付的方式:并购公司通过现金、债券或者股票等多种形式完成支付的方式。使用这样的方式进行支付的过程中,需要注意非股权支付占到全部支付额的比值。
因为在我国新的所得税法当中:非股权支付没有超过全部支付额价值20%时,并购企业需要接受目标企业所有资产的税收成本,并且以目标企业的账面净值为准,这样产生的好处在于收购企业能够使用被收购企业资产的相关盈利来填补之前的亏损,而对于被并购企业来说可以不需要确认资产的转让所得,因此也不要缴纳对应的所得税。但是当非股权支付超过全部支付额价值20%时,并购企业在计税的过程中按照评估的价值确定成本,这样带来的税收利益在于,并购企业能够按照被并购企业评估后的资产计税,在发生资产升值之后,能够获得折旧造成的抵税利益。企业选择哪一种方式需要基于实际的情况,在精细的测算之后选择方案。如果在混合支付的过程中使用债券等,并购企业的资金周转难题能够得到有效的解决,同时债券产生的利益可以在税前扣除,获得相应的抵税利益。
2.3 融资方式选择的税收筹划
融资一般有内部融资、股权融资以及债务融资三种方式。基于税收负担的筹划角度来看,内部融资资金使用成本在税前不能进行抵扣,且有着征收双重税的现象,产生的税务负担相当重;股权融资的方式会将股东的受益稀释,包括将大股东的控股权削弱。与此同时,企业支付股东的股利,并且不能用于税前抵扣,产生的税负也较重;负债融资的方式,并购企业除开支付少量的手续费用之外,主要的支出就是利息。根据我国当前的税法,企业的借款利息一般能够在征收所得税之前扣除,因此基于税务筹划的层面而言,一定程度的负债能够减少企业产生的税务,降低企业的税收负担。采用债券发行的方式在程序上以及时效性上相对于银行来说要更加灵活。并且如果企业发行的是可转换债券,同时公司的业绩较好,债券的持有者会愿意将其转化成为股份,这样在实施转化之后就能够减轻一定的负担,债券到期需要还款的压力很大程度上被缩小。最后,债券产生的利息也会在征税之前不被扣除,这样融资产生的税务负担相对来说要小得多。
根据上文能够发现,企业实施并购重组的过程中,税收的筹划是一个非常关键的问题,其影响到企业的并购成本与后期发展,在活动期间不容许忽视。充分利用税收筹划不仅能够为企业打造更好的竞争优势,同时能够基于企业的内部来改变,促使企业管理水平的上升,进而提高企业的综合实力和竞争力。企业并购中实施不同环节的税收筹划的主要目的就是为了将企业并购的总成本控制在合理的范围中,尽量减少并购的税负,进而提高企业的降级利益,实现价值的最大化。因此,总结出企业在实施并购中的税收筹划期间需要注意的问题:
首先,在进行税收筹划期间应当统筹考虑并购中各个环节的规划要点,从宏观形势上入手,着眼于企业的税负,考虑怎样才能够降低并购大税收负担。不能够基于某个微观条件,仅仅从某一环节、某一种税收的缴纳上考虑;
第二,企业并购过程中税收的筹划应当基于成本的效益原则。在充分权衡税收筹划的成本以及效益的基础上进行税收筹划的总体安排。在进行税收筹划成本计量的过程中,要注意体现出机会成本。例如由于企业税收筹划方案的实施造成企业中其他费用的增加,就是典型的方案的机会成本,在进行策划的过程中也需要统筹把握。同样的,在进行税收筹划效益计量的过程中,也要考虑到增量产生的利益。只有在税收筹划所产生的增量大于税收筹划产生的实施成本的情况下,才能够确定该策划是有效的,否则税收筹划具有一定的缺陷,不能够在企业并购过程中实施;
第三,税收筹划不但需要考虑当前的成本与收益,更需要考虑长远的效益,结合企业的现实情况掌握并购税收筹划对于企业经营产生的长久的、持续性的影响。企业能否成功地完成并购重组,除开成本的因素之外还有很多因素同样需要考虑,关键在于完成并购之后对被并购企业的整合与重组。前文中税收负担的减少只是关系到企业发展的理财手段之一,要真正地对企业产生更大的积极作用,需要与其他手段结合,综合使用。对于并购企业而言,并购只是一种经营手段,只是企业发展过程中的管理决策的一小部分,不能将其认定为拯救企业、改善企业经营难题的灵丹妙药,不能够盲目估计并购产生的积极意义,也不能将税收筹划的成效作为评估并购的唯一标准。
总而言之,并购中实施税收筹划具有一定的可行性与必要性,主要包括目标企业选择中的税收筹划、并购支付方式选择中税收筹划以及融资方式选择的税收筹划,做好税收筹划功能能够帮助企业减少税收负担,但是不是拯救企业的万灵丹,因此在实际工作中要准确认识税收筹划工作的内涵与本质,做出科学合理的决策,实现企业经济效益与政府财政收入的双增长。
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税收筹划有风险,它与经济环境、国家政策及企业自身经济活动的不断变化有关,尤其是那些立足长期的税收筹划,有较大的风险性;另外,无论什么税种,在纳税范围和应纳税额的界定上,法律赋予税务机关一定的职业判断。今天读文网小编将与大家分享:税收筹划在企业投资决策中的应用相关论文。具体内容如下:
税收筹划在企业投资决策中的应用
企业投资决策中的税收筹划,就是企业对投资决策的几种方案,结合现行的相关税收优惠政策进行比较,从而选出能帮助企业减轻税收负担、实现税后利润最大化的方案。
一、企业进行税收筹划的必要性
(一)税收筹划是企业追求经济利益最大化的必然选择
就企业纳税人而言,当收入、费用一定的情况下,企业税款缴纳越多,税后利润越少;反之,税款缴纳越少,税后利润越多。这就会使企业纳税人去寻求一种方法,即在不违反税法的前提下,通过对经营理财活动的事先安排和计划,尽可能缩小税基或减少应税行为,以达到降低税负的目的。
(二)实现国家利益与企业利益双赢
虽然企业通过税收筹划后减少了纳税,短期的应纳税额较少了,但少纳的税额增加了企业净利润,从而在一定程度上为企业扩大再生产提供了资金来源。所以,从长期看,也有利于国家的税收不断增长。
(三)优化产业结构和投资方向
税收筹划是利用税基与税率的差别,通过对经营理财活动的事先安排和计划来达到减轻税负的目的的。而税基与税率的差别也正是国家利用税收杠杆引导企业的投资行为,调整国民经济结构与生产力布局的政策导向。尽管企业税收筹划的主观愿望是为了减轻税负,客观上却提升了企业的经营管理水平,促进了企业在国家税收杠杆引导下,走优化产业结构的道路。
(四)强化企业法律意识,促进税法建设
企业要进行税收筹划,必须密切地关注国家税收政策的变化。一旦税法有所变动,纳税人就会从最大的财务利益出发,马上采取相应行动,趋利避害。从这方面讲,税收筹划在客观上起到了更快、更好地贯彻税收法律法规的作用。同时,税收筹划理论与实践的发展,也有助于促进税法的不断完善,从而抑制偷税、漏税的不法行为。
二、企业在投资决策中进行税收筹划的具体方法
(一)投资地区的选择
投资地区的选择是指投资者根据国家对不同地区制定的不同的税收政策,选择低税负地区进行投资。近几年,国家逐渐把经济发展的战略布局由沿海引到内地,由东南引到西北,这就为投资地区的纳税筹划提供了选择的机会。目前主要有以下这些税收优惠区:经济特区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、保税区、沿海经济开放区、“老、少、边、穷”地区等。企业应该在投资前充分了解、合理利用不同地区税法差别的优惠政策,充分考虑基础设施、金融环境等外部因素后,选择整体税负相对较低的地点进行投资,以获取最佳的节税收益。
(二)投资企业组织方式的选择
企业的组织形式一般可分为两种:第一种是公司制,第二种是合伙制或独资制。从法律的角度来讲,公司企业属于独立的法人企业,出资者以其认缴的出资额承担有限责任。公司以其全部的资产对债务承担有限责任,公司实现的利润后首先缴纳企业所得税,税后利润再以股息形式分配给个人股东,股东还得缴纳个人所得税;而后者属于自然人,合伙经营的业主或合伙人是按照合伙企业实现的利润,由各合伙人按所分得的利润交纳个人所得税。
对公司制企业而言,其内部组织形式又可以分为总分公司和母子公司。由于分公司不是一个独立法人,它实现的盈亏要同总公司合并计算纳税。而子公司是一个独立法人,母、子公司应分别纳税,而且子公司只能在税后利润依据股东所占有的股份进行股利分配。一般说来,如果组建的公司一开始就能盈利,设立子公司更为有利。在子公司盈利的情况下,可享受当地政府提供的各种税收优惠和其他经营优惠。如果组建的公司在经营初期发生亏损,那么组建分公司就更为有利,因为发生的亏损或损失可直接冲减总公司的账面利润,可减轻总公司的税收负担。
(三)企业投资方式的选择
1、有形资产投资和无形资产投资。我国现行税法规定,按中外合资经营企业中外双方所签订合同中规定作为外方出资的机械设备、零部件及其它物件,合营企业以投资总额内的资金进口的机械设备、零部件及其它物件等,可以免征关税和进口环节的增值税,这可作为企业投资中的一种有效节税方式。选择无形资产投资,可利用无形资产摊销费在税前的扣除,达到削减税基的节税效果。
2、直接投资和间接投资。直接投资一般指对经营资产的投资,通过购买经营资产,兴办企业,掌握被投资企业的实际控制权,从而获得经营利润。企业进行直接投资面临的税收制约因素很多,例如所得税、财产税、行为税等。企业进行直接投资时,还会面临是新建企业还是合并有亏损的企业的问题。如果税法允许可以合并报表集中纳税,则盈亏抵消后,投资企业的所得税负担将有所减轻。间接投资是指对股票或债券等金融资产的投资,对这种投资方式,需要关心的是投资收益及投资风险,而税收是一个重要影响因素。我国税法规定,企业分取的股息须按规定计入收益总额的所得税,而购买国库券的利息收入,在计算应纳税所得额时准予扣除,即国库券利息收入是免税的。
(四)企业对投资项目的选择
1、采用融资租赁的方式。对承租人来说,租赁可获得多重好处:一是可以避免因长期拥有设备而承担的负担和风险;二是可以在经营活动中以支付租金的方式冲减公司的利润,从而减少应纳税额;三是企业融租租赁的固定资产和自有固定资产一样计提折旧计入当期费用,可以减少当期利润,以达到减税的目的。
2、购买国产设备。税法规定:“凡在我国境内投资于符合国家产业政策的技术改造项目的企业,其项目所需国产设备投资的40%可以从企业项目改造当年比前一年新增的企业所得税中抵免,凡在当年未能全部抵完的部分,可在以后年度比前一年新增的企业所得税中抵免,但抵免年度不得超过5年。”因此,如果企业有意在下一年度购买国产设备,则应尽量减少本年利润,减少缴纳的企业所得税,争取享受最大的优惠效果。
三、企业在投资决策中进行税收筹划应注意的问题
(一)注意研究现行税法的政策动态
企业在进行税收筹划时必须密切关注国家税收法律法规的变更,并对政策变化可能产生的影响进行预测,适时调整自己的税收筹划方案,以使自己的行为符合法律规范和国家政策导向。
(二)注意税收筹划的风险
税收筹划有风险,它与经济环境、国家政策及企业自身经济活动的不断变化有关,尤其是那些立足长期的税收筹划,有较大的风险性;另外,无论什么税种,在纳税范围和应纳税额的界定上,法律赋予税务机关一定的职业判断。在企业税收筹划中,企业有关人员除了全面学习税收法规外,密切保持与税务部门的联系与沟通,及时掌握国家对相应税收政策调整或新政策出台的信息,据此来调整税收筹划方案,尽量降低风险,趋利避害,争取最大的利益。
(三)要注意考虑公司的整体利益
税收筹划不仅要考虑纳税人的短期利益,还要考虑纳税人的长期利益;不仅要考虑纳税人的所得增加还要考虑纳税人的资本增值;不仅要考虑纳税人的税后财务利益最大化,还要尽量使纳税人由此承担的各种风险(如利率变化风险、市场风险等)降到最低。
(四)注意规范企业的财务会计行为
当会计处理方法与税法的要求不一致或允许进行会计政策、会计方法的选择时,会计人员可以通过税收筹划,依法设立规范、完整的财会账证和正确进行会计处理。
(五)注意遵循成本效益原则
随着一项筹划方案的实施,纳税人在取得部分税收筹划的同时,必然会为该方案的实施支付费用,以及会产生为了选择此方案而放弃另外一个方案的机会成本,只有增加的收益大于增加的费用和机会成本时,这个方案才是合理的方案。因此,在筹划税收方案时,不能只是考虑税收成本的降低,而忽略税收筹划引起的其他费用的增加或收入的减少,遵循成本效益原则综合考虑采取该税收方案的实施能否给企业带来绝对的利益。
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