为您找到与房地产企业的资本结构相关的共200个结果:
论文摘要:本文利用沪深两市2003-2007年A股房地产上市公司相关数据。对房地产公司资本结构与公司价值进行回归分析.得出房地产公司资本结构及盈利能力与公司价值正相关、市场周期对资本结构与公司价值影响不显著的结论.最后提出相应政策建议。
论文关键词:房地产公司资本结构公司价值
一、研究目的和背景
房地产行业资金的使用和供给和制造业、公共事业企业相比,房地产公司资本结构有下列显著特点:第一,资产负债率很高。第二,房地产行业融资主要依赖银行贷款,直接或间接占用的银行贷款占企业资金来源的60%以上。第三,流动性负债比重大。房地产企业贷款主要为短期贷款,贷款到期后再采用借新贷还旧贷的方式继续使用原贷款。第四,房地产行业受政策影响大。资本结构相关理论研究杜兰特、迪格莱尼和米勒等人。MM公司资本结构与企业价值无关;代理理论认为债务不仅会减少股东和经理人代理成本,还会增加股东和债权人的成本,资本结构与公司价值成u型关系;信号传递理论认为债务融资是向外界传递公司高质量的信息,债务水平和公司价值正相关;优序融资理论认为企业融资偏好次序为内部融资、债务融资、股权融资,资本结构与公司价值的关系并不能确定。
在实证研究方面,国外的研究大多表明公司价值与资本结构正相关。如米勒(1966)、罗斯(1977)、马勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究结果均表明,资本结构与公司价值正相关。国内相关实证研究并未得到统一结论。张勉、陈共荣(2005)、陈文浩和周雅君(2007)认为资本结构与公司价值负相关;沈艺峰和田静(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明,资本结构与公司价值正相关;李义超、蒋振生(2001)、林伟和李纪明(2007)研究结论是资本结构与公司价值成u型相关;韩庆兰(2005)、靳明(2008)等认为资本结构与公司价值不相关。国内学者对资本结构与公司价值的实证研究起步较晚,主要是以制造业、公共事业等上市公司数量较多的行业等为主,或者是多行业总体研究,由于房地产上市公司数量稀少,涉及房地产行业上市公司资本结构问题的专业研究数量不多,而且研究范围主要集中在探讨资本结构的影响因素,并未考虑到房地产行业预收款等特殊因素对公司价值的影响,也未涉及市场冷热等周期性因素对房地产公司价值的影响,研究深度不足。
二、研究设计
1、研究假设提出。假设1:资本结构与公司价值相关。我国房地产行业国家股比例低、流通股比重高更符合西方资本结构理论假设。假设2:资本结构在淡季和旺季时对公司价值影响度不同。当房地产市场处于市场销售旺季时,成交量放大,由于需求旺盛,房地产公司会加大房地产投资,增加对负债的依赖程度,负债比重会增加,而到了淡季,对房地产投资会减少,负债比重降低。
2、研究垂量本文采用净资产收益率作为公司价值的衡量指标。净资产收益率,该指标反映了单位股东权益投资回报。净资产收益率=净利润/股东权益有关资本结构的衡量,本文采用国内学者使用较多的总资产负债率来表示,资产负债率=总负债/总资产。国内外学者研究证明,公司规模,公成长性,盈利能力,股权集中度等指标对公司价值有显著影响,因此,将它们引入回归模型中,这些指标采用国内学者普遍使用的方法描述。股权集中度:前十大股东持股比例=前十大股东持股总数/公司总股数。公司规模:公司规模=总资产的自然对数。公司成长性:公司成长性:(本年主营业务收入一前一年主营业务收入)/前一年主营业务收入。盈利能力:销售净利率=公司当年的净利润/当年营业收入。
3、模型建立。模型1:KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e,模型2:ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是总资产负债率;模型中1是检验资本结构与公司价值关系;模型2中加入市场繁荣度虚拟变量,当市场处于繁荣期时,season取1,否则season为0,该模型是检验市场周期性因素对资本结构和公司价值相关性的影响。
4、样本选择。本论文的样本数据来自于巨潮资讯网2003年至2007年5年间上市房地产公司年报。我按照以下原则甄选样本:剔除样本期间发行B股和H股的公司;剔除样本期间被ST或ST类公司;剔除样本期间因重组导致主营业务发生变更的公司、剔除极端值、缺失值,最后得到的样本数量为200个。
三、描述性统计与分析
由表1统计缮果可以看出,公司的平均净资产收益率为10%,标准差为7%,说明行业整体净资产收益率分化较小;资产负债率为54%,标准差为15%,这表明房地产行业资产负债率非常高,且行业内部分化明显;净利润率均值为12%,最高达60%,标准差为10%,说明行业内部分化明显;公司成长度均值为45%,标准差为1.19,这说明房地产行业发展迅速,但行业内公司差异明显。股权集中度为56%,说明房地产行业大股东持股比例较高,行业内部差异不大。资本结构与公司价值回归结果分析(见表2、表3)。
其一,方程整体通过F检验。方程的判别系数为0.32126,这表明方程的拟合度很高,方程显著成立。其二,盈利能力是影响净资产收益率的主要因素,总资产负债率是其次最影响净资产收益率的主要因素,盈利能力和总资产负债率都通过了t检验,且两者与公司价值存在正相关关系,因此假设1成立。其三,公司成长性对ROE影响显著,成长性指标通过了t检验,它与ROE正相关。其四,公司规模与十大股东持股比例没有通过t检验,这两个指标对ROE无统计意义,它们的影响不能确定。
本文按照房地产市场成交水平将市场分为繁荣期和调整期。繁荣期为2003年、2004年和2007年,调整期为2005与2006年。从回归结果可以看出,资产负债率的回归模型整体通过F检验,方程拟合度是0.33,但是交叉项的乘积没能通过T检验,无法说明市场变化对资本结构与公司价值关系的影响程度。
四、结论和建议
根据前述回归结果,可以得出以下结论:第一,资本结构与公司价值正相关。由本论文实证结果可以看出,资产负债率与ROE相关系数为0.30,回归模型1通过F检验,方程拟合系数R方为0.32,资产负债率的回归系数为0.15,说明资本结构与公司价值正相关,假设1得到验证。第二,市场周期对公司价值影响不显著,假设2不成立。我按照房地产市场销售情况将市场分为销售火爆的繁荣期和销售相当萎缩的调整期,并检验市场不同冷热程度下,资本结构对公司价值的影响度变化程度,但模型交叉项未通过T检验,无法确定市场变化对它的影响。
针对上述问题,可以有以下途径:其一,提高股权融资成本。首先,制定股权融资制度,提高股权融资门槛,增加对管理层约束力度,减少管理层对股权融资的依赖,同时,制定相应监管政策弱化上市公司股权融资偏好。其次,财政部门加强对公会计制度的监管力度,改进公司经营业绩的考核指标,减少管理层盈余管理空间,改善会计核算体系。最后,加强立法力度,通过立法加强对公司股东的保护力度,改善股东对管理层监管力度,改善公司治理结构。其二,促进债券市场健康发展。第一,扩大债券融资额度,增加公司债券供给。我国目前公司上市门槛高,上市公司成为一种稀缺资源,发行债券要求比发行股票要求更高,而且公司债券融资批准额度较小,这些限制了债券市场的健康发展。第二,放宽公司发行债券的自主权,提升债券价值。目前我国对公司债券利率限制较多,债券利率低,对投资者吸引力小,有必要放宽公司债券利率的发行自主权,增加对投资者的吸引力。第三,努力培养二级市场,增强债券的流动性。我国债券市场起步较股票市场要晚,二级流通市场培育也远不如股票市场便利,这增加了投资者债券投资的风险,反过来又抑制了债券市场的发展,因此有必要采取措施,改善债券在二级市场的流动性。
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为了解决企业较高的资产负债水平以及缺乏经济效率的资本结构问题,要找到优化资本结构的方法,合理安排资本结构中的负债比例,利用财务杠杆,提高公司价值,实现股东财富最大化。今天读文网小编将与大家分享:财务杠杆利益与风险及企业资本结构决策相关论文。具体内容如下:
1 概念阐释
1.1 财务杠杆
财务杠杆又称融资杠杆,不管企业的营业利润多少,债务利息和优先股的股利都是固定不变的。当息税前利润增加时,每1元利润所承担的固定的财务费用就会相对降低,这为普通股股东创造出更多的价值。这种举债经营的方式对股东收益的影响,称为财务杠杆,它是指由于在企业资本结构中存在着固定的债本文由论文联盟http://www.LWlm.COM收集整理务利息和优先股股利而导致普通股每股利润变动幅度大于息税前利润变动幅度的现象。
财务杠杆系数=(普通股每股收益变动额/变动前的普通股每股收益)/(息税前利润变动额/变动前的息税前利润)=每股收益变化的百分比/息税前利润变化的百分比。
1.2 财务风险
财务风险是指企业因使用债权融资而产生的财务杠杆效应,使得在未来收益不确定的情况下,增加了由权益资本承担的额外风险,使企业的净资产下降。如果企业营业情况良好,投资回报率大于负债利息率,则获得财务杠杆利益;如果企业经营状况不佳,投资收益率小于负债利息率,则面临财务杠杆损失,甚至导致企业破产,这种不确定性就是企业运用负债所承担的财务风险。
财务风险的高低主要由财务杠杆系数的高低决定。一般情况下,如果息税前利润提高,则权益资本的收益率会以更快的速度提高,企业可以得到财务杠杆的正效应,亦称财务杠杆利益;如果息税前利润率下降,那么权益资本利润率会以更快的速度下降,从而风险也增大,会出现财务杠杆的负效应,亦称财务杠杆风险。财务杠杆系数越大,权益资本的收益率相对于息税前利润率的弹性就越大。
1.3 资本结构
资本结构是指企业资本的价值构成及其比例关系,是企业一定时期筹资组合的结果。合适的资本结构可以降低融资成本,实现财务杠杆利益,使企业的权益资本获得更高的收益率。
1.4 最佳资本结构
最佳资本结构是使公司价值最大或股价最高的资本结构,亦即使公司资金成本最小的资本结构。最佳资本结构能使企业充分获得财务杠杆利益,降低财务风险和资本成本。因此,要实现公司价值最大化,就要合理安排资本结构中负债的比例,对风险和收益进行充分全面的权衡考量。
2 我国上市公司资本结构存在的问题
2.1 负债结构不合理
负债结构是指上市公司借入资金的期限结构、利率结构等。一般来讲,负债期限结构中应根据生产经营中不同的资金需求合理安排短期、中期、长期负债,并保持适当的比例,避免因负债期限不合理而导致的企业资金流动性紧张和缺口。从近期上市公司的负债金额上看,我国上市公司总体上流动负债水平偏高,占负债总额的70%以上,极大地增加了企业资金的流动性风险。
2.2 资产负债率较高
资产负债率体现在总资产中负债的比例是多少。国内上市公司在筹资方式上,外部筹资的比例很高并且在外部筹资中更倾向于债权融资,股权筹资进程缓慢,导致资产负债率偏高。此外,长期以来形成的单一融资体制造成了国有企业负债过高的情况,使得企业偿债能力降低,财务风险加大。国内许多中小企业没有形成优化资本结构的意识,通过提高负债水平的方式盈利,很难利用财务杠杆,获得利益,反而加大了财务风险,使企业缺少盈利的可持续性。
3 从财务杠杆效应视角优化企业资本结构
为了解决企业较高的资产负债水平以及缺乏经济效率的资本结构问题,要找到优化资本结构的方法,合理安排资本结构中的负债比例,利用财务杠杆,提高公司价值,实现股东财富最大化。具体方法如下。
3.1 加大股权融资的比重
对企业而言,需要有长远的战略眼光,并形成独特的核心竞争力,创造价值,提高公司资信,为增加股权融资打下基础。增加股权融资在资本结构中的比例,能够直接降低企业的资产负债率,进一步降低财务风险。此外,股权融资需要发展更加规范的公司法人治理结构,使股东大会、董事会、监事会彼此形成风险约束和利益制衡机制,规避企业经营风险。
3.2 债权转股权
金融资产管理公司收购企业在银行的不良资产,把银行和企业之间的债权债务关系,转变成金融资产管理公司与企业间的控股与被控股的关系,实现债权转换为股权,降低了企业偿债的压力,有效化解了财务风险;同时,能够使资本结构更加合理,发挥财务杠杆的作用,改善企业经营,增加企业资信。
3.3 资产重组
资产重组主要是资产负债率较低的公司并购资产负债率较高的公司,使重组公司的整体负债比例下降,优化企业资本结构,降低企业资本成本,化解财务风险。
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【摘要】:本文以企业资本结构理论为指导,通过对无锡地区国有企业与其它经济类型企业在资本结构上的特点比较,提出在进一步深化国有企业改革、建立新型国有资产管理体制过程中,必须高度重视国有企业资本结构的优化调整,对分类调整的原则、思路、措施和途径等方面的问题进行了相应的探析。
【关键词】:资本结构理论、国企资本结构现状成因、优化调整策略、结构调整意义
我国的国有企业改革从1978年开始,已有20多年的历史,期间历经放权让利、转换经营机制、扭亏脱困和实行现代企业制度等若干阶段。2003年,党的十六届三中全会作出的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》,进一步提出要适应经济市场化不断发展的趋势,完善国有资产管理体制,深化国有企业改革,建立“归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”的现代产权制度,大力发展国有资本、集体资本和非公有资本等参股的混合所有制经济,实现投资主体多元化,使股份制成为公有制的主要实现形式。这些决定使伴随着国有企业产权制度改革而进行的国有企业资本结构优化调整成为深化国有企业改革、建立现代企业制度的核心问题。那么,何为企业的最优资本结构? 如何进行资本结构优化调整? 本文拟就现代西方资本结构理论进行适用性分析,以期寻找出适合我国国情的优化国有企业资本结构的策略和途径。
资本结构是指企业全部资金来源中权益资本与债务资本之间的比例关系,资本结构理论是研究这一比例关系对企业价值的影响,以及是否存在最优资本结构问题的理论
1、MM理论。1958年,莫迪格莱尼和米勒提出了著名的MM理论。MM理论认为,在没有企业和个人所得税的情况下,任何企业的价值,不论其有无负债,都等于经营利润除以适用于其风险等级的报酬率。有负债企业要依据按负债程度而定的风险报酬率,权益成本会随着负债程度的提高而增加。这样,增加负债所带来的利益会被上涨的权益成本所抵消,因此,风险相同的企业,其价值不受有无负债及负债程度的影响。但在考虑所得税的情况下,由于存在税额庇护利益,企业价值会随负债程度的提高而增加,股东也可获得更多好处,于是,负债越多,企业价值也会越大。
2、权衡理论。在20世纪70年代,人们发现制约企业无限追求免税优惠或负债最大值的关键因素是由于债务上升而形成的企业风险和费用。企业债务增加使企业陷入财务危机甚至破产的可能性也增加,随着企业债务增加而提高的风险和各种费用会增加企业的额外成本,从而降低其市场价值,因此,企业最佳资本结构应当是在负债价值最大化和债务上升带来的财务危机成本之间的平衡,故被称为权衡理论。这一理论可以说是对MM理论的再修正,该理论认为,当负债程度较低时,不会产生债务危机成本,于是,企业价值因税额庇护利益的存在会随负债水平的上升而增加,当负债达到一定界限时,负债税额庇护利益开始为财务危机成本所抵消,当边际负债税额庇护利益等于边际财务危机成本时,企业价值最大,资本结构最优,若企业继续追加负债,企业价值会因财务危机成本大于负债税额庇护利益而下降,负债越多,企业价值下降越快。
3、代理成本。代理成本学说的创始人詹森和麦克林认为,企业资本结构会影响经营者的工作努力水平和其他行为选择,从而影响企业未来现金收入和企业市场价值。比如说,当经营者不作为内部股东而作为代理人时,其努力的成本由自己负担而努力的收益却归于他人,其在职消费的好处由自己享有而消费成本却由他人负责,这时,他可能偷懒和采取有利于自身效用的满足而损害委托人利益的行动。该理论认为,债权融资有更强的激励作用,并将债务视为一种担保机制,这种机制能够促使经营者多努力工作,少个人享受,并且做出更好的投资决策,从而降低由于两权分离而产生的代理成本。但是,负债融资可能导致另一种代理成本,即企业接受债权人监督而产生的成本,这种债权的代理成本也得由经营者来承担,从而举债比例上升导致举债成本上升。均衡的企业所有权结构是由股权代理成本和债权代理成本之间的平衡关系来决定的,由现代资本结构理论的分析可知,片面地增加或减少负债都不利于股东财富的最大化。只有在负债、权益资本保持恰当比例时,才能实现股东财富和企业市场价值的最大化。
资本结构理论的重要贡献不仅在于提出了企业存在最佳资本结构这一财务命题,而且认为客观上存在着资本结构的最优组合,这使我们对资本结构有了以下几点明确的认识:
1、负债筹资是成本最低的筹资方式。在企业的各项资金来源中,由于债务资金的利息在企业所得税前支付,而且债权人比投资者承担的风险相对较小,要求的报酬率较低,因此,债务资金的成本通常是最低的,当存在公司所得税的情况下,负债筹资可降低综合资本成本,增加公司收益。
2、成本最低的筹资方式,未必是最佳筹资方式。由于财务拮据成本和代理成本的作用影响,过度负债会抵消减税增加的收益,因为随着负债比重的增加,企业利息费用在增加,企业丧失偿债能力的可能性在加大,企业的财务风险也在加大,这时无论是企业投资者还是债权人都会要求获得相应的补偿,即要求提高资金报酬率,从而使企业综合资本成本大大提高。
3、最优资本结构是一种客观存在。负债筹资的资本成本虽然低于其它筹资方式,但不能用单项资本成本的高低作为衡量标准,只有当企业总资本成本最低时的负债水平才是较为合理的,因此,资本结构在客观上存在最优组合,企业在筹资决策中,要通过不断优化资本结构使其趋于合理,直至达到企业综合资本成本最低的资本结构,方能实现企业利润最大化和投资者投资收益最大化双重标准的统一这一目标。
企业的不同资金来源组合配置产生不同的资本结构,并导致不同的资金成本、利益冲突以及财务风险,进而影响到企业的价值。如何通过有效的财务管理行为使企业的权益资本与债务资本之间保持合理的比例关系,形成最优资本结构,是企业财务管理工作的一项重要内容。那么,何为最优资本结构? 其评判标准又应当如何把握呢? 从理论上讲,任何企业都应存在最优资本结构,各种资本结构理论的分析研究也提供了不同的观点,如企业利润最大化、股东财富最大化、企业市场价值最大化、企业经济效益最大化等,其中最主要的观点是企业的最优资本结构就是使其市场价值最大化,这一标准似乎已成为包括我国企业在资本结构研究中普遍接受的标准。但是,由于我国的国有企业与现代资本结构理论分析基础上的发达市场经济条件下的企业有很大的差别,其资本结构是在长期没有自主财权的基础上形成的,缺乏在资本结构理论指导下改善资本结构的微观基础。因此,我国的国有企业并不能完全照搬现代资本结构理论的最优标准,而必须充分考虑企业的实际情况和所处的客观经济环境,在研究各种因素的基础上,确定最优资本结构的评判标准。
1、从企业的经营目标来看,任何企业的经营目标都是为最大限度地获取利润,企业最优资本结构的设计应为利润最大化目标服务,如以市场价值最大化作为评价企业资本结构优劣的标准,则意味着企业市场价值最大化与企业利润最大化是相统一的,但是,由于我国的产权市场、债券市场和证券市场还不发达,产权交易价格和股票交易价格与企业利润的变化方向往往并不统一,有时甚至会出现背道而驰的情况,所以,企业市场价值的大小与其资本结构合理与否并不必然正相关。
2、从企业投资者的角度来看,投资者的投资目的是为获取投资收益的最大化,企业的最优资本结构应是使其投资收益最大化,如果以企业市场价值最大化作为评判企业资本结构优劣的标准,则意味着企业市场价值最大化与投资者投资收益最大化是相统一,但在以两权分离为主要特征的现代企业制度下,企业投资者与经营者的目标并不一致,企业经营者为了自身的利益,往往过分追求企业规模的扩张,通过购并所带来的企业规模的扩张与股票价格的攀升,极大地增加了他们的经营利益,但在购并之后,由于购并双方在经营模式、企业文化等方面的冲突,经营风险会急剧上升,企业的投资者利益必然会受到影响,由于投资者和经营者信息不对称情况的客观存在,投资者不能把握经营者决策的真实目的,因此,投资者为保护自身利益不受损害,就必须用某种直观的标准来约束经营者的行为和评价企业的经营效果,这一标准就是投资收益最大化,由此可以看出企业的市场价值与投资者投资收益也不必然正相关。
3、从评价标准的可操作性来看,由于企业的市场价值是由股票和债券的市场价值组成的,要使其作为衡量企业资本结构优劣的标准,必然要求它们的市场价值可测量,但由于在我国证券市场上绝大多数企业的市场价值很难正确测定,因此,将企业的市场价值作为评价企业资本结构优劣的标准,缺乏可操作性。
综上所述,我们可以得出结论:企业市场价值最大化并不能完全成为评判企业资本结构优劣的唯一标准,企业资本结构优化应以企业利润最大化和投资者投资收益最大化相统一为标准,但在现实经济生活中,由于资本所有权与经营权相分离情况的普遍存在,企业利润最大化和投资者投资收益最大化在很多情况下并不统一,企业经营者完全可以利用手中的权力制定有利于自己的利润分配方案,使得企业即使达到了利润最大化,投资者也无法获得最大的投资收益,尤其是在当前我国国有企业产权不清晰,国家作为国有资本的代表监督尚不到位,企业内部治理结构及证券市场都不完善的情况下,经营者在利润分配方案的制定上拥有过大的权力,给国有企业经营者制定损害投资者利益的利润分配方案提供了契机。因此在我国国有企业改革的现阶段,宜以企业利润最大化和投资者投资收益最大化双重标准的统一作为国有企业资本结构优化的标准。
无锡市的国有企业历史悠久,产业门类齐全,是国民经济的重要支柱,也是无锡经济的一大特色和优势。近几年来,无锡市的国有企业以产权制度改革为突破口,通过逐步理顺职工劳动关系,基本形成了企业投资主体多元化、职工就业市场化、管理制度现代化、保障体系社会化的新格局。但是,在改革开放不断深入,市场化程度日趋提高的形势下,随着外资企业、个私企业等多种经济成份的共同发展,无锡市的国有经济比重有所下降,一些深层次矛盾和问题集中暴露出来,其中,较为突出的是国有企业资本结构不合理问题,主要表现为自有资本严重不足,负债比例过高,债务结构不当以及不良债务的大量存在,这些问题已严重制约着国有企业的进一步深化改革和大企业大集团的培育发展。
2003年无锡市100家优秀企业资本结构情况对比表(单位: %)
项 目
经济类型 企业
比重 资产负债率 流动负债
占总负债比率 第一大股东
股权比重 总资产报酬率
合计平均 100.0 58.8 54.6 40.6 5.2
其中:国有企业 28.0 69.9 78.5 45.5 3.6
集体企业 12.0 45.4 68.6 36.2 6.8
合资企业 19.0 57.8 43.4 32.3 6.4
民私企业 25.0 50.8 45.6 43.6 12.6
外资企业 16.0 38.9 49.5 33.9 15.4
通过以上几个方面数据的对比分析,我们可以比较直观地看出无锡地区国有企业与其它经济类型企业在资本结构上的特点,其主要特征有:
1、资产负债率偏高。虽然资产负债率的高低没有任何公认的国际标准可言,不同国家和地区、不同行业对负债率选择的标准也有较大的差别,但从实施负债经营的企业来看,负债是把“双刃剑”,使用得当可为企业带来财务杠杆收益,过渡负债经营就会产生财务风险,当企业无法实现财务杠杆收益,资金使用效益与利息倒挂时,高负债率即成为企业亏损的重要原因。
2、负债结构不合理, 流动负债过多,长期负债较少。从负债的构成来看,只有长期负债才会影响到企业的资本结构,如果流动负债在企业负债中占较大的比重,企业的资本结构看似合理实则有较大的财务隐患,因为短期负债的偿债风险要高于长期负债,对企业的生存威胁更大。
3、权益资本结构不合理, 投资主体多元化程度低, 国有资本集中度高。企业股权结构的集中或分散对公司治理结构和经营机制有着积极或消极的影响,企业股权的高度集中有利于降低代理成本,但会增加治理成本,而股权的过度分散便会导致“内部人控制”问题,国有企业股权结构的“一股独大”特征,会弱化公司治理的约束能力,国有企业业绩较差,治理效率不佳,与国有股权比重过高呈正相关关系。
1、从国家政策层面来看,造成国有企业资本结构现状的原因反映在两个方面,即资本金的先天投入不足和后天补充无路。自实行“拨改贷”政策以来,国家以财拨款形式对国有企业的资本金投入已近于取消,企业只能以银行贷款作为主要资金来源,其结果是导致企业对银行的高额负债。同时,我国的国有企业在利润分配上过多考虑财政收入,忽视企业的长远发展,虽然逐步加大了企业留利比例,但积累仍显不足,在资本金得不到补充的情况下,企业要扩大再生产,也只能靠负债经营。
2、从企业自身行为的角度来看,国有企业长期以来吃惯了财政和银行的大锅饭,缺乏资本结构意识,在实行“拨改贷”政策以前,定额流动资金部分基本上由财政拨款供给,以后又单纯依靠银行信贷融资,由于经营机制没有转变,金融体制改革滞后,国有企业由原来吃财政的大锅饭变为吃银行的大锅饭,加剧了企业的负债经营,风险集中转移给了银行。一些企业对贷款投资的项目缺乏科学的可行性研究,投资效益差,致使长期不能还本付息,债务负担越来越重。
3、从社会原因来看,金融体系不健全,资本市场不完善,社会保障制度改革不配套,以及投资体制改革滞后等经济环境的综合作用也是造成企业债务负担沉重的重要原因。
从更深的层次上看,国有企业资本结构的不合理是由其开办目的、管理制度和投融资体制上的特点所决定的。从开办目的来看,国有企业虽然也有盈利性要求,但往往不是唯一目的,有些国有企业在开办之初就担负着调控国家经济和实现国民经济总体及长远发展规划的使命,对于有些重要行业和产品,明知在一定时期内不能盈利,也需要由国家来投资开办,在有些历史阶段,国有企业还承担着增加就业、调整产业结构、提供福利产品等社会责任,盈利性目标没有成为国有企业开办的首要目的也就不会产生优化资本结构的内在动力。从管理制度上看,由于国有企业所有权和经营权的同一性,在所有者缺位的情况下,经营者的职位往往是行政职务,经营者对国有资产的保值增值并不负有直接的经济责任,也不需要为了实现产权的流动而谋求企业市场价值的最大化,使投资者获取必要的投资回报。从投融资体制上看,国有企业的经济活动长期在国家计划安排下进行,企业是否需要资本,需要多少长、短期资本均由财政或银行提供,企业不需要研究融资渠道、融资方式和资本成本,也不需要通过研究资本结构问题理性选择最优资本结构。正如前例中反映的国有企业与其它企业在数据对比上的差异一样,国有企业的不以盈利性为开办目的,不以市场价值最大化为投资者目标,以及扭曲的投融资体制等均造成了国有企业资本结构的不合理性,实际经营中的资本结构选择也违背了利润最大化和投资者收益最大化相统一的标准。
综合现代西方资本结构理论和对国有企业资本结构现状的分析,在确定最优资本结构时,应当根据我国的具体国情,遵循以下原则:
1、有利于企业的生存和发展。企业的最终目标是在激烈的市场竞争中求得生存、获得发展、嫌得利润,良好的资本结构不仅不应阻碍企业的生存,而且还要有利于企业的发展。因此,所确定的资本结构首先应满足企业生产经营活动的资金需求,当企业规模迅速扩大时,不可避免地会遇到资金短缺的问题,此时,企业为了能筹集到资金,往往需要付出较大的代价,承担较高的资本成本,但企业又不能仅为了保持资本成本小而放弃良好的发展规划,所以,满足企业发展所需的资金,便成为确定资本结构首先要考虑的问题。此外,企业在优化资本结构时,还必须注意确保企业具有足够的偿债能力,为防止因资不抵债、无力清偿到期债务而破产,必须重视债务资本比重,保证有足够的权益资本作后盾,同时,还应科学地确定债务结构,合理安排债务期限,以免因到期日集中而加大企业偿债压力。
2、有利于企业治理结构的完善。优化企业资本结构,必须实现由“行政型治理”向“经济型治理”的转变,并构造出既有利于合理制衡又有利于科学决策的内部治理结构和外部治理机制,改善所有权不合理导致的治理结构虚化和治理机制失效问题,通过弱化政府的支配权,来解决传统国有企业支配权“越位”问题,通过有效地监督与制衡经营者,来消除“内部人控制”现象。
3、有利于提高资本收益率。企业经营的最终目的是扩大所有者收益,提高资本收益率,因此,企业在筹资时,尤其是举债时,应以盈利为出发点,力求调整资本结构,使负债经营所获收益尽可能多地超过负债经营成本,进而提高所有者投人的资本收益率,对国有企业而言,则是要提高国有资本收益率,也即国有资产保值增值率。
4、注重弹性,有利于资本结构的再调整。企业的盈利水平、经营管理状况、资产结构及宏观经济政策等因素,都或多或少地会影响资本结构的确定。这些因素并非一成不变,而是处于不断变化之中,资本结构也理应作出适当的调整。可见,资本结构是一种动态组合,企业财务管理人员在作筹资决策时,应选择一些弹性较大的筹资方案,给资本结构的再调整留有余地。
在进行国有企业资本结构优化调整时,必须具备一定的前提条件,如现有资本结构弹性较好,有增加或减少投资的机会,企业有一定的盈利能力,有债务重组的可能等。还必须综合分析影响企业资本结构优化的各项因素,如资本成本、财务风险、经营风险、贷款人和信用评级机构的态度、企业的成长性、获利能力、企业资产债务结构和行业因素等。
1、与国有经济的战略布局调整和国有企业改制相结合。在目前国有企业的资本结构、治理结构和经营机制尚不完善的情况下,按照产业发展政策进行增量投入不会对资本结构的改善有积极作用,甚至会加重原有结构的扭曲,以财政注资方式用于扩大所有者权益的资金有限,也不可能从根本上解决国有企业的过度负债问题。为此,必须按照现代企业制度的要求,实行国有企业的公司制改造。在组织形态方面,应将国有独资企业比重降至最低,改组和设立股份有限公司和有限责任公司,实现产权多元化。同时,应采取多种方式,科学设计企业资本结构和股权结构,设计股权结构并不是要有意压低或减少国有资本,恰恰相反,应该通过审计、资产评估等手段,科学核实和估算国有资本,防止国有资产的流失。
2、存量调整和增量注入相结合。存量调整,即在不改变现有资产规模的基础上,根据目标资本结构的要求,对现有资本结构进行必要的调整。增量调整,即通过追加筹资量,以增加总资产的方式来调整资本结构。有时还需要进行减量调整,即通过减少资产总额的方式来调整资本结构。
3、资本结构的改善与财务管理活动相结合。企业资本结构的改善必须有利于财务杠杆利益的提高。企业应通过合理配置资产,加速资金周转,降低产品成本,改进产品质量等措施,促进盈利能力的增长,并将各类负债的加权平均利率作为投资利润率的最低控制线,以防止发生负的财务杠杆利益。企业还应通过比较各金融机构的信贷条件和各种举债方式的特点,选择适合本企业生产经营所必需且利息成本较低的负债资金。另外,企业还可以通过选择合理的还本付息方式,最大限度地降低借款实际利率,根据企业资产配置的要求,优化借款结构,在不增加筹资风险的情况下,最大限度地利用短期贷款。
就整体情况而言,目前国有企业失衡的资本结构已极大地制约了国有经济的运行效率,采取何种策略理顺企业的资本结构,是摆在政府面前的一项重大课题,对此,笔者通过总结无锡地区国有企业改革过程中的一些经验认为,国有企业资本结构治理是个复杂的系统工程,不存在万全之策,任何可行的策略也都要付出一定的代价,要从根本上扭转国有企业在资本结构上的弊端,必须有“置之死地而后生”的气概,即按照国有企业的重要性程度,将企业划分为三大类,不同类别使用不同的资本结构治理手段,实行分类治理和调整:
第一类为关系国计民生的关键性行业和对地方财政经济有重大影响的大企业、大集团。为了加强国有经济的控制地位,降低企业的财务风险,应由国家财政直接注入增量资本增加企业净现金流量,迅速地改变企业不合理的资产结构,扭转企业资金紧张的局面,这些是存量资本结构治理所无法实现的。所需资金可由第二类国有企业的退出资本来提供,作为该类企业的追加资本,不会对国家财政形成太大的压力。
第二类为竞争性行业中的优势国有企业。这些企业在行业中有一定的发展前途,但采用直接注入资本的方式将会使国有股比重增大,因此选择存量资本调整的治理方式是必然的选择,但凡通过企业改制、重组、兼并,以及剥离非经营性资产和无效资产,实行不良债务重组等手段,都可以实现企业资本结构的优化。
第三类为陷入严重财务困境,属于竞争性行业中的中小国有企业。经过多年的市场化竞争,这些中小型企业很大部分都已陷入极度的财务困境,资金周转不灵,有的企业已处于资不抵债的境地,在行业竞争中处于劣势,再加上低下的信用等级和单一的筹资渠道局限,要扭转目前的财务困境绝非易事。对于该类企业,由财政直接注入资金的方式是完全行不通的,而存量资本结构治理也已失去了运作的基础,在此情况下,采用出售、关闭、破产清算等多种形式退出市场,卸下债务包袱是唯一的选择。
调整国有企业资本结构是国有企业产权制度改革的重要任务之一,深化国有企业改革,推动国有经济布局和结构的战略性调整,势必要利用资本市场的各项功能和作用。资本市场对已经进入的国有企业的产权结构、治理结构的变化已经产生了重大的影响。一方面,通过轨范的公司制改革,资本市场获得了产权清晰、资本结构优化、法人治理结构较为完善的企业资源,为资本市场的规模化经营和发展创造了条件。另一方面,开放的、高度市场化的资本市场为引进战略投资者,增加企业投资主体提供了可能,从而为国有资本的进一步流动和优化配置奠定了基础。资本结构调整对企业自身的意义则更加重大:
第一,可以大力推动国有企业进行规范的公司制改造,促使其真正建立起“归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”的现代产权制度。投资主体多元化将不同产权性质的资本与现代企业的经营机制、管理体制有效地结合,使企业面对市场展开公平竞争,并通过各类资本的流动与重组谋求自身的发展和增值。
第二,可以有效地改善企业的内部治理结构,国有企业在引入新的投资时,也就引进了新的股东,多元化的股东结构比国有独资形式更有利于提高企业的经营效率,完善的公司治理结构使公司董事会、监事会可以更好地发挥制衡和监督作用。
第三,有利于提高企业经营的透明度,促进国有资产的保值增殖,投资主体多元化的企业,必须定期接受外部审计,按照规则向股东公布企业的经营状况和财务数据,这样不仅有利于其他股东了解企业的经营状况,而且有利于国有股东监督国有资产的保值增殖经营效果。
第四,有利于通过“股权”问题的解决进而解决“债权”问题。股权与债权似乎是两个相互独立的问题,通过直接融资而扩大自有资本金比重,会相应降低负债比重,所引起的只是资产结构上的变化。然而,在这种结构变化的后面,主角是行使股权的股东,由负债筹措到的资金是由股东及其选定的经营者使用的,国有企业存在的债务问题,主要不是负债率本身的高或低,而是现有的股东及其经营者对负债资金缺少使用上的责任心。所以,国有企业资本结构不合理问题的解决,关键还是要改变企业股东及其经营者的行为,否则,减下来的债还会增上去。
此外,大力发展混合所有制经济,不但将使国有企业的资本结构多元化步伐大大加快,也将会使更多的民营和外资企业进入国有经济的投资领域,这对于企业做大做强非常重要,在现代市场经济发展中,通过混合所有制经济把各种不同类型出资人的利益结合在一起,在市场竞争中完全可以实现多赢的局面。
在推进国有企业投资主体多元化,实现国有企业资本结构优化调整的过程中,也面临着若干难点问题,如如何建立科学合理的国有资产投资制体,实现国有资产的有序流动和有效监管;如何建立投资风险约束机制,实现责权利的统一;如何进一步发展资本市场,拓宽企业融资渠道;如何发挥产权交易市场的作用,为合理配置国有企业资源提供平台等,均为今后的国有企业进一步深化改革留下了丰富的研究课题。
1、戴文标,任熹真:《国有企业资本结构优化标推探析》,经济学家,200l,4。
2、李维安:《现代公司治理研究:资本结构、公司治理和国有企业股份制改造》, 中国人民大学出版社, 2002年4月,第1版。
3、黄胜平:《无锡竞争优势研究》,新华出版社,2003年6月第1版。
4、胡援成:《国有企业“债转股”与资本结构优化》,清华大学出版社,2004年1月第1
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[论文摘要]通过对我国l2年的信贷规模、企业债券与股票融资的数据,运用移动平均法进行长期趋势分析,发现我国银行信贷占据绝对优势地位,其次是股票融资,最后才是债券融资。得出我国的资本结构和融资变化主要受市场和国家政策的影响而变化。
[论文关键词]资本结构;融资偏好;长期趋势分析;移动平均法
一、相关概念
(一)资本结构与融资偏好
企业的资本结构是指企业各种长期资金来源的构成和比例关系,一般长期资金来源包括长期债务资本(如公司债)和权益资本(如普通股)。在许多理论分析中,一般假设企业只以普通股与公司债券两种融资方式筹措经营所需资金。
融资偏好是指导行为主体对于不同融资方式进行选择的排列顺序。
资本结构理论主要有四种,包括美国财务管理学家大卫·杜兰特(DavidDurand)早期的资本结构理论、莫迪格莱尼(F.Modigliani)和米勒(M.Miller)著名的MM理论、以MM理论为基础的权衡理论、迈尔斯(My-ers)和马吉洛夫(Majluf)(1984)的如今称为优序融资理论的资本结构理论。如今影响最大的是优序融资理论,它认为企业融资一般会遵循内部融资、债务融资、权益融资这样的先后顺序。
(二)长期趋势分析和移动平均法
所谓长期趋势是指客观的社会经济现象在某一段较长时期内持续发展变化的趋势。
社会经济现象的发展变化,是受多方面的因素影响的,它除了受长期趋势因素影响之外,还受季节因素、循环因素和不规则因素等变化的影响。长期趋势分析就是采用一定的方法,将趋势因素以外的其他因素的变化影响,加以消除,使社会经济现象的发展变化,独自显示出长期趋势,为探索社会经济现象发展变化的规律性和统计预测提供重要的条件。测定长期趋势的方法,主要有移动平均法和最小平方法。本文拟以中国的公司l2年数据为例,运用移动平均法,来分析中国的资本结构是否符合国外的优序融资理论或国内学者提出的股权偏好理论。
二、我国企业资本结构分析
(一)数据的选择和处理
1.样本的选取。本统计以中国全部企业为统计对象。涵盖了上市公司和非上市公司。我国对于长期资本的取得主要是依靠银行借款、发行债券和股票。而这都属于外部融资的范畴。由于对银行提供的借款划分上市和非上市公司工作难度较大,故此加大样本范围。
2.内容的选择。在选择内容上,以每年的银行信贷增量、债券融资额和股票融资额为对象分析我国企业的资本结构。改变以往只以普通股与公司债券两种融资方式筹措经营所需资金分析资本结构的假设。
3.时间范围。在时间窗口上,为了能对中国企业的融资情况进行纵向对比,本文所选数据的时间窗口为1996—2007年。期间共持续12年。
4.理论假设:不规则变动是由偶然的随机因素所引起的。若从—个较长时期看,则各种偶然因素的随机因素所形成的偏差会相互抵消。故本文采用移动平均法一三项移动平均进行数据修匀来测定融资偏好的长期趋势。
5.数据来源。1999-2007年的信贷数据根据中国人民银行网站的数据整理,1994-1998年的数据根据国家统计局的网站整理。债券和股票数据来源于《中国证券期货统计年鉴(2OO1)>,2001-2004的数据来源于《中国金融发展报告》(李扬,社会科学文献出版社),2005-2007的数据来源于<中国金融发展报告》、中国人民银行网站《中国金融市场发展报告》和中国债券信息网《中国债券信息市场年度分析报告>整理而成。
6.银行信贷数据说明。1994--2007年的人民币各项贷款余额分别为39974.77、50544.1、61516.6、749141、86524.193734.3、99371.07、112314.70、131293.93、158996.23177363.49、194690.39、225285.28、261690.88。依次得出1995---2007年各项人民币信贷增量数据为10569.33、10972.5、13397.5、11610、11610、11610、7210.2、5636.77、12943.63、18979.23、27702.3、18367.26、17326.930594.89、30594.89。
(二)我国企业资本结构与融资偏好问题l2年数据分析
我国金融机构发放给企业的人民币信贷规模,企业的债券融资额及股票融资额如表2所示。
由表1可以看出,我国企业融资的顺序,首先是贷款融资,其次是股票融资,最后是债券融资。从合计数和平均数来看,我国银行信贷占据绝对优势,银行信贷、股票融资和债券融资所占的比重分别是87%、11%和2%。银行贷款融资大概是后两者的6.7倍。从增长速度来看,银行信贷要相对稳定,债券和股票增长的幅度比较大,股票增长最高达到2倍以上,下降最多也达到四成。这很大程度上和当时的政策或市场环境相关。比如,2004年11月,我国允许证券公司可以在由人民银行主管的银行间发行短期短期融资券,使2005年债券融资量有所增长;我国2005年10月通过新的《证券法》和《公司法》之前,对债券融资主体的限定是:“股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体设立的有限责任公司”。新法出来后,适当放宽了公司债券的发行条件,不再将公司债券的发行限定在股份有限公司或国有有限责任公司中,尽管仍对公开发行证券公司的净资产、可分配利润、累计债券总额等作出具体规定,但这些新法的出台,无疑对债券的发行增加有着积极的影响,在2007年仅新推出的品种公司债券就发行112亿元;对于股市,由于2006年工行和中行上市,导致企业融资明显增多,2006年5月份起,恢复A股发行后,企业在股票市场融资步伐明显加快,A股和H股筹资占同比明显多增较多。
为体现我国企业资本结构和融资偏好的长期趋势,下面应用三项移动平均对我国数据进行计算(为的是既能体现数据的真实性,又能得出比较客观的长期趋势),见表3
根据表2,在三项移动平均法下,由总额来看,贷款融资与债券融资是先降后升的趋势,而股票是先升后降再升的趋势。由于三者融资额的数据相差太大,做成图表表达不够理想,故以在三项移动平均法下的数据为基础,计算各自的年增长率,做成表3,再以表3为基础,做成图1,以此来判断融资的发展趋势。
由表1可以看出,贷款融资和债券融资的增长速度大致相同,只是在前期,贷款融资上升和下降的幅度都比债券融资的要大,但在后期,贷款融资上升的幅度大大低于债券融资。这说明,债券市场的融资能力有所增强。股票的增长速度几乎与前两者是相反的,在后期有几年,三者的增长线是一致的,都是上升的,股票融资的增长还超过前两者的增长,但最后一期,股票融资没有继续增长,而是下降。三者增长的变化,基本上和表2的分析结论一致。
(三)基于12年数据对我国企业资本结构与融资偏好问题分析总结
1.我国企业外部融资以贷款融资为主,占据绝对优势。由表2得出,1996-2007年这12年的数据显示,银行信贷所占的比重是87%,是股票融资和债券融资合计的6.7倍。
2.我国债券融资的规模一直很小。这主要是由于我国企业债券的发行条件、利率确定及投资方向都带有浓厚的计划经济色彩。一是明显向国有企业倾斜;二是对企业债的管理思路是,仅把企业债当做固定资产投资的资金缺口,而非从企业融资和资本市场金融品种的角度来管理。
3.股权融资的比例随市场行情而波动。从不同年份对比来看,股市行情好的年份,比如2000年、2005年和2006年,股权融资的比例偏高,而在股市行情不好的年份,如2001年和2002年,股权融资的比例就偏低。这个结果也验证了市场机会假说,即企业总是偏向于选择在股市行情好的时候进行股权融资,因为这样可以融到更多的资金。
4.强烈的股权融资偏好表现并不明显。由于缺少其他的股权再融资渠道,配股在很长一段时间内都是上市公司再融资的主要方式;随着配股门槛的提高,2000年后我国上市公司纷纷选择增发股票这一新的融资渠道.针对增发过多、过滥的问题,中国证监会于2002年又提高了新股增发的条件,2002年和2003年申请增发的上市公司数量明显减少,已增发的上市公司数量减少且融资额也大为降低,上市公司“增发热”逐步降温。股权融资很大一部分原因是在国家政策引导下的结果。
5.融资方式随着政策环境变化而依次变化。1992年以后,中国经济的市场化改革明显,随着企业、财政和金融制度的深入和资本市场的建立,融资体系发生了重大变化,企业融资渠道不再以过去单一的政府财政或银行融资为主导,而是充满竞争的多种资金来源组成的集合体系,既可以通过银行间接融资,也可以通过股票市场直接融资,还可以发行债券融资。政策成了企业融资偏好形成和演进的深层次原因。
三、结论
流行的资本优序理论认为,企业的融资优序选择顺序是:首先内部融资,其次银行借款,接着是发行债券和可转换债券,最后才是发行股票。而本文通过对我国12年的信贷规模、企业债券与股票融资的数据,运用移动平均法进行-K期趋势分析,发现我国银行信贷占据绝对优势地位,其次是股票融资,最后才是债券融资。这有别于西方的资本理论,但又有别于国内流行的股权偏好理论。尽管本文是以大样本的方式出现,但也涵盖了中国上市公司融资的基本规律。本文认为,我国的资本结构和融资变化主要受市场和国家政策的影响而变化。
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资本运营是企业管理的重要部分,是企业实现资本有效配置和提高资本运行效率的重要渠道。下面是读文网小编为大家整理的资本运营论文,供大家参考。
摘要:十八届三中全会对如何完善国有资产管理体制提出了明确的要求,要由过去的管资产为主向管资本为主转变。通过加强国有资产监管,改革国有资本授权经营体制,组建若干国有资本运营公司。在改革试点期,企业的诸多管理制度也同时面临着巨大的转变[1]。本文在讲解国有资本运营公司性质及治理要求的基础上,重点对国有资本运营公司内部审计进行了详细的介绍和分析,最后结合工作阐述了自己对于内部审计的几点思考。
关键词:国有资本运营公司;公司治理;内部审计
一、绪论
1.研究背景党的十八届三中全会提出“完善国有资产管理体制,以管资本为主加强国有资产监管,改革国有资本授权经营体制,组建若干国有资本投资运营公司”,为适应经济市场化改革不断深入的新形势,继续完善国有资产管理监管体制指明了方向。经过多年改革探索,经国务院国有企业改革领导小组研究决定开展国企改革“十项改革试点”,确定了国有资本运营公司试点企业,其主要职责是进行资本经营,而资产经营则由他们所投资的企业进行,这些企业要尽可能的进行公司化改造,对于自由竞争的行业主要向混合所有制的公司制企业转变。这一变化对于进一步完善国有资产管理体系有着极其重要的作用,同时也对国有资本运营公司内部审计提出了新的课题。
2.研究意义在当前国有经济转型升级和布局优化的大背景下,如何推动实现监管国有资本,强化资本管理和资本运营,实现资本聚焦和保值增值成为了下一步国企改革的重点。完善公司治理结构,发挥国有资本运营公司的内部审计作用成为了实现国企改革目标的关键因素。基于以上问题,本文对国有资本运营公司以及公司治理及内部审计之间的关系进行了介绍,并对如何在国有资本运营公司的运作模式下发挥内部审计的作用,实现国有资产保值增值提出了自己的看法。
二、国有资本运营公司的概念
国有资本运营公司是国家授权经营国有资本的公司制企业,通过划拨现有国有企业股权组建的国有资本运营公司,即以资本营运为主、不投资实业的公司形式,营运的对象是持有的国有资本(股本),包括国有企业的产权和公司制企业中国有股权,运作主要在资本市场,既可以在资本市场融资(发股票),又可通过股权产权买卖来改善国有资本的分布结构和质量。公司运营强调资金的周转循环、追求资本在运动中增值,运作的形式多种多样,通过资本的运营,实现国有资本保值增值。国有资本运营公司是服务于国家战略目标的市场化专业化平台。以市场化手段服务于国家战略目标,主要目标是提升运营效率、提高国有资本回报;核心功能包括但不限于国有资本市场化运营的专业平台,依据授权对所出资企业履行出资人职责,推动国有资本布局结构调整;以财务性持股为主,提高流动性和运营效率,实现保值增值。
三、公司治理与内部审计的关系
1.公司治理公司治理是指所有者对经营者的监督,其目标是保证股东利益的最大化,防止经营者对所有者利益的背离,主要通过股东大会、董事会、监事会以及管理层所构成的公司治理结构进行内部管理。其本质是解决所有权和控制权的分离而产生的代理问题,而解决代理问题最直接的办法就是所有者对经营者进行监督。
2.内部审计内部审计是指企业内部建立的独立的审计部门,基于内部管理的需要,以公司内部控制为对象,日常业务流程为内容,按照董事会的要求,站在管理层的高度,坚持独立、客观、公正的原则,对企业日常管理和其他相关方面做出评价和判断,从而有效降低内部经营风险,保证企业良性运转,并促进企业管理的高效与透明,是公司管理权限的延伸。内部审计是一个组织内部建立的一种独立的评价活动,并作为对该组织的活动进行审查和评价的一种服务。内部审计对企业管理起制约、防护、鉴证、促进、建设性和参谋作用。
3.公司治理与内部审计相互影响的关系基于委托代理理论、委托责任理论及契约理论等公司治理与内部审计的共同理论基础,决定了公司治理与内部审计的目标是一致的,他们密不可分、相辅相成。一方面,合理有效的内部审计是良好公司治理结构的内在要求,它既可以维系公司治理结构中的股东、董事会、监事会和经理层之间的制衡关系,促进企业内部形成上下沟通、左右协调的合力,又可以确保企业的信息披露真实、有效,最大限度的保护相关利益主体的权利;另一方面,公司治理是实施内部审计的制度环境,是促使内部审计有效开展,保证内部审计功能发挥的前提和基础。
四、构建于国有资本运营公司的治理结构
国有资本运营公司治理结构主要是基于国有资本保值增值的基本目的,有效界定公司董事会、监事会以及经营管理者之间的相互关系以及制度性安排。国家是国有资本运营公司的唯一股东,对国有资本运营公司的控制手段应以董事会和监事会的成员任免权为主。因此,国有资本运营公司的治理结构必须在国家所有者代表即政府的主导下,依据现代企业制度以及经济规律对董事会、监事会进行合理配置,建立以董事会为决策核心和以监事会为内部监督核心的公司治理结构。董事会在国有资本运营公司的治理结构中处于核心地位,是国有资本的所有者代表,也是衔接国家利益与公司利益的重要环节,代表国家选择经营管理者并对公司经营行为进行监管。监事会是公司的监督机构,负责行使公司内部监督职责,监督公司董事和执行人员的职责履行情况,确保公司有序运转,对发现的问题直接向政府主管部门报告。
五、国有资本运营公司内部审计的几点思考
1.高度重视内部审计的作用国有资本运营公司应规范审计制度,建立专门审计委员会,由董事会进行管理,从机制上保证内部审计的独立性、公正性。使审计委员会真正成为超脱于企业本身之外的代表政府、投资主体等各方利益的,能够真正发挥作用的权利组织[2]。
2.建立内部审计机构的双负责制国有资本运营公司的内部审计机构应同时对董事会或审计委员会及总经理负责,一方面直接向总经理报告工作,另一方面受审计委员会管理,定期向其报告工作情况。既有责任为董事会或审计委员会提供监督、评价公司高级管理层以及决策咨询服务,同时也承担为公司高级管理层监督、评价各业务部门活动、鉴证信息以及咨询服务等义务。从而提高企业经营管理利用内部审计成果的速度和效益,更好的发挥内部审计的作用。
3.明确内部审计功能国有资本运营公司的内部审计应以促进管理、提高效益为目标,实现从差错纠弊向管理效益审计的转变。其内部审计功能应该主要体现在以下两个方面:一是关注公司内部控制制度的实施有无漏洞和风险,公司制定的政策有无得到兑现;公司计算机系统是否安全、可靠;二是关注公司直接投资的项目的情况。
4.划分内部审计范围国有资本运营公司特殊的运作模式,决定了其内部审计工作的范围应该是公司内部所有部门的各项业务活动,包括公司高级管理层的经营管理活动和决策,但不应包括对下属企业的审计或其内部审计部门的管理,仅承担对下属企业内部审计部门的技术指导工作。下属企业的内部审计机构只需向本公司的总经理和审计委员会报告。
5.完善内部审计人才队伍支撑一是改善国有资本运营公司内部审计人员知识结构,提高专业化水平,在具备财务、审计等专业知识的同时,还要熟悉法律、计算机、金融等方面的知识;二是提高国有资本运营公司内部审计人员的道德修养,在具备丰富的专业知识和业务能力的同时,还要具备良好的职业操守和品质;三是加强国有资本运营公司内部审计人员的继续教育,根据国有企业改革的最新动态和要求,及时开展最新的财经、法规专业培训,增强理论知识,更好的满足国有资本运营公司治理模式下对内部审计工作的要求。
六、结语
内部审计是公司治理、风险管理的重要组成部分,作为国有资本运营公司的内部审计部门更应抓住变革的契机,积极主动地适应新的运作模式,充分发挥自身管理咨询、风险监管的作用,寻找自己新的定位和均衡,以为实现国有资本保值增值来实现自我价值。充分做好在转型期间迎接各项挑战的准备,从完善公司治理结构、健全内控制度、提升管控能力以及提高审计人员自身素质等方面逐步改进、持续完善,根据国有资本运营公司战略规划不断进行适应性调整,争取实现自身价值和公司价值的协同提升[3]。
参考文献:
[1]谢志华,胡鹰.国有资产管理:从管资产到管资本[J].财务与会计,2014(7).
[2]张治强.新加坡淡马锡控股有限公司的内部审计[J].中国审计信息与方法,2002(2).
[3]张鹏豪.金融资产管理公司综合转型期内部审计发展挑战与对策——以中国长城资产公司为例[J].中国内部审计,2014(9).
一、中小企业资本运营问题的原因分析
1.资本市场因素
资本市场是影响中小企业资本运营效果的主要因素,虽然近些年我国资本市场制度日益完善,但是其仍然存在不少问题:一是资本市场的结构不完善。我国资本市场主要是依靠主板市场为企业提供融资平台,虽然二板市场也为中小企业提供了融资平台,但是其要求条件比较高,企业很难从中获得融资;二是我国专业中介服务机构缺乏规范性管理。针对对当前中介结构的调查发现,中介机构真正为中小企业提供服务的数量非常少,而且他们为企业提供的服务多半是参杂为企业提供虚假包装的服务,其主要目的就是促进企业的上市,最终结果是不利于中小企业健康发展的。
2.金融体制因素
首先我国金融信贷政策不利于中小企业资本运营。目前我国金融机构的信贷业务比较倾向于国有大中型企业,中小企业很难从金融机构获得融资,虽然我国近些年出台了系列关于促进中小企业融资的政策,但是与中小企业融资需求相比,金融机构对中小企业的支持力度还是不够;其次金融管理机制的影响。一般企业要获得金融机构的信贷支持,就必须要具备一定的可抵押物,而且进行融资的程序时间也比较长,这样对急需用钱的中小企业而言具有很大的难度,另外我国信用担保体系不健全,导致中小企业利用信用担保的实际案例还不成熟。
3.中小企业自身的因素
首先中小企业的诚信状况不理想。在资本市场环境下,中小企业的经营环境更加困难,因此金融机构在与中小企业合作时不得不考虑中小企业的生命周期、盈利能力等因素;其次中小企业的经营模式比较落后。由于中小企业采取的家族史管理模式,因此中小企业的管理制度以及风险防范意识都不健全,这样对资本运营而言具有很高的危险性。
二、促进我国中小企业资本运营的具体对策
1.建立健全金融服务体系
中小企业融资难是阻碍中小企业发展的主要瓶颈,因此我国要建立完善的金融服务体系:首先我国要加强政策扶持力度。我国政府部门要积极跟进中小企业经营发展过程中出现的问题,制定有效的保护措施,一方面要加强对中小企业的领导作用,引导中小企业朝着正确的道路发展,另一方面政府要制定富有“含金量”的政策,解决中小企业在发展过程中遇到的困难;其次我国要建立针对中小企业的金融服务体系。政府要放宽金融机构的准入条件,放松对中小经济内生性金融创新的限制,鼓励民间资本参与到金融机构改革中,组建有中小企业形成的金融机构,以此为中小企业提供多元化的融资渠道;最后建立和完善信用担保体系。针对中小企业融资难的问题,我国要深化信用担保体系,以此解决中小企业融资担保所遇到的无担保物的现实问题。
2.加强中介机构建设,完善社会保障机制
中小企业的资本运营必须要重视中介机构的作用,因为中介机构具有专业的管理经验和技术,其能够将企业资本经营中的风险降低到最低,因此:企业在资本运营中要广泛的借鉴中介机构的意见,让中介机构参与到企业的资产重组等活动中,以此提高资产运营的效率;另外中介部门应该加大创新力度,从事企业并购、重组等相关业务,为中小企业资本运营提供有力的保障。要培育专门的资信评估机构,积极开展对中小企业发行股票和债券的评级活动。
3.提高中小企业自身的竞争能力与管理能力
首先中小企业管理者要树立正确的资本运营管理意识,理顺资本运营的本质概念,强化资本运营与经营生产之间的关系,避免出现为了资本运营而进行资本运营的现象。另外中小企业也要加强人力资源的投入,培育核心竞争力。中小企业要想完善与提高资本运营的效果就必须要从人力资本投入方面入手,建立一支高素质的人才队伍,使得员工积极投入到具体的工作中;其次提高风险防范意识,减少资本运营风险。中小企业在资本运营中要时刻保持风险防范意识,建立风险预警机制,运用科学的方法把握企业内外环境风险因素,以此及时将资本运营风险降低到最小;最后中小企业要创新管理模式,积极引入现代公司治理结构。通过建立董事会、监事会等结构强化企业内部权力制约。总之,中小企业资本运营的成功与否关系到中小企业在市场竞争中的地位,是中小企业资产保值增值的重要途径,因此中小企业应逐步自我完善,充分利用相关政策,强化自身改造,激发资本运营综合优势价值。
[摘 要] 在市场经济条件下,资本运营是企业经营战略的根本性变革,而资本运营的关键是对资本运营模式的战略性选择 ,使资本得到迅速扩张、有效积聚和最优配置。
[关键词] 企业集团 资本运营 模式
当今世界经济格局已进入以大公司、大集团为中心的时代。我国已经明确以发展具有国际竞争力的大型企业集团作为今后企业改革与发展的重点,中国企业正面临以增强核心竞争力为基础的战略转型期。诺贝尔经济奖获得者、美国经济学家史蒂格勒曾说过:纵观世界上著名的大企业、大公司,没有一家不是在某个时候以某种方式通过资本运营发展起来的,也没有哪一家是单纯依靠企业自身利润的积累发展起来的。随着国内市场的进一步成熟,以及竞争的进一步加剧,传统的企业增长方式已无法跟上发展的步伐。只有把企业的各种要素,包括产品、技术、设备、厂房、商标、战略、服务、文化、管理团队等等,以资本的形式,进行流动、整合和重构,进一步优化配置,形成合力,才能实现新的突破。一些在改革开放中发展壮大的企业集团,为应对WTO的挑战, 提升国际竞争力,把公司做大做强,借鉴一些发达国家跨国公司的发展经验,采取了与众不同的资本运营模式,增强核心竞争力,以谋求拥有独特的战略地位。所谓资本运营,就是对集团公司所拥有的一切有形与无形的存量资产,通过流动、裂变、组合、优化配置等各种方式进行有效运营,以最大限度地实现增值。从这层意义上来说,我们可以把企业的资本运营分为资本扩张与资本收缩两种运营模式。
一、 扩张型资本运营模式
1.横向型资本扩张
横向型资本扩张是指交易双方属于同一产业或部门,产品相同或相似,为了实现规模经营而进行的产权交易。横向型资本扩张不仅减少了竞争者的数量,增强了企业的市场支配能力,而且改善了行业的结构,解决了市场有限性与行业整体生产能力不断扩大的矛盾。青岛啤酒集团的扩张就是横向型资本扩张的典型例子。近年来,青啤集团公司抓住国内啤酒行业竞争加剧,一批地方啤酒生产企业效益下滑,地方政府积极帮助企业寻找“大树”求生的有利时机,按照集团公司总体战略和规划布局,以开发潜在和区域市场为目标,实施了以兼并收购为主要方式的低成本扩张。2003年,青啤产销量达260万吨,跻身世界啤酒十强,利税总额也上升到全国行业首位,初步实现了做“大”做“强”的目标。
2.纵向型资本扩张
处于生产经营不同阶段的企业或者不同行业部门之间,有直接投入产出关系的企业之间的交易称为纵向资本扩张。纵向资本扩张将关键性的投入产出关系纳入自身控制范围,通过对原料和销售渠道及对用户的控制来提高企业对市场的控制力。
3.混合型资本扩张
两个或两个以上相互之间没有直接投入产出关系和技术经济联系的企业之间进行的产权交易称之为混合资本扩张。混合资本扩张适应了现代企业集团多元化经营战略的要求,跨越技术经济联系密切的部门之间的交易。它的优点在于分散风险,提高企业的经营环境适应能力。
二、收缩型资本运营模式
1.资产剥离
资产剥离是指把企业所属的一部分不适合企业发展战略目标的资产出售给第三方,这些资产可以是固定资产、流动资产 ,也可以是整个子公司或分公司。资产剥离主要适用于以下几种情况:(1)不良资产的存在恶化了公司财务状况:(2)某些资产明显干扰了其它业务组合的运行;(3)行业竞争激烈,公司急需收缩产业战线。中国人寿在上市之前,就进行了大量的资产剥离。2003年8月,原中国人寿保险公司一分为三:中国人寿保险(集团)公司、中国人寿保险股份有限公司和中国人寿资产管理公司。通过资产剥离,母公司――中国人寿保险(集团)公司承担了1700多亿元的利差损失,但这为中国人寿保险股份有限公司于2003年12月在美国和香港两地同时上市铺平了道路。
2.公司分立
公司分立是指公司将其拥有的某一子公司的全部股份 ,按比例分配给母公司的股东 ,从而在法律和组织上将子公司的经营从母公司的经营中分离出去。通过这种资本运营方式 ,形成一个与母公司有着相同股东和股权结构的新公司。在分立过程中 ,不存在股权和控制权向第三方转移的情况 ,母公司的价值实际上没有改变 ,但子公司却有机会单独面对市场 ,有了自己的独立的价值判断。公司分立通常可分为标准式分立、换股式分立和解散式分立。
3.分拆上市
指一个母公司通过将其在子公司中所拥有的股份,按比例分配给现有母公司的股东,从而在法律上和组织上将子公司的经营从母公司的经营中分离出去。分拆上市有广义和狭义之分,广义的分拆包括已上市公司或者未上市公司将部分业务从母公司独立出来单独上市;狭义的分拆指的是已上市公司将其部分业务或者某个子公司独立出来,另行公开招股上市。分拆上市后,原母公司的股东虽然在持股比例和绝对持股数量上没有任何变化,但是可以按照持股比例享有被投资企业的净利润分成,而且最为重要的是,子公司分拆上市成功后,母公司将获得超额的投资收益。
4.股份回购
股份回购是指股份有限公司通过一定途径购买本公司发行在外的股份,适时、合理地进行股本收缩的内部资产重组行为。通过股份回购,股份有限公司达到缩小股本规模或改变资本结构的目的。股份公司进行股份回购,一般基于以下原因:一是保持公司的控制权;二是提高股票市价,改善公司形象;三是提高股票内在价值;四是保证公司高级管理人员认股制度的实施;五是改善公司资本结构。股份回购与股份扩张一样,都是股份公司在公司发展的不同阶段和不同环境下采取的经营战略。因此,股份回购取决于股份公司对自身经营环境的判断。一般来说,一个处于成熟或衰退期的、已超过一定的规模经营要求的公司,可以选择股份回购的方式收缩经营战线或转移投资重点,开辟新的利润增长点。
三、 资本运营创新模式的探索
1.TCL集团―整体上市模式
2004年1月,TCL集团的“阿波罗计划”正式得以实施。即TCL集团吸收合并其旗下上市公司TCL通讯,实现整体上市。原TCL通讯注销法人资格并退市, TCL集团向TCL通讯全体流通股股东换股并同时发行TCL集团人民币普通股,TCL通讯的全部资产、负债及权益并入TCL集团。整体上市为TCL集团筹资25.13亿元,这将给公司带来产业扩张的新契机,也为其带来一个新的资本运作平台。这是企业集团资本运营的一个里程碑。集团整体上市将给集团以更大的运作平台。企业要面对全球化竞争,要做大做强,这都需要资金,金融资本集资是最有效的方式,集团上市后无疑可以让集团更加有效地通过集资发展。而在行业整合、产业重组方面,让大集团完全靠现金收购来进行产业重组显然不大现实,整体上市可以让大集团通过股权收购实现更有效的扩张,这对蓝筹大集团来讲极具意义。
2.德隆集团―行业整合模式
一个产业规模很大、很分散,怎么整合?德隆的选择是,把资本经营作为产业整合的手段。通过资本经营,收购同行业中最优秀的企业,然后通过这个最优秀的企业去整合和提升整个行业。德隆把资本经营与产业整合相结合、二级市场与一级市场相结合。德隆现在控股5家上市公司,他们的做法是,把证券市场作为企业整合的一个手段。德隆一般不孤立投资一个项目,其投资某个项目,是为了整合整个行业。例如为了整合新疆水泥行业,首先控股屯河70%以上,然后把屯河的水泥生产能力卖给天山,用所卖得的钱买天山集团对上市公司的控股股权,从而控股天山,通过天山整合整个新疆的水泥业。而屯河做红色产业,在国外与亨氏合作,进入欧洲的蕃茄酱市场,变成亚洲最大番茄酱生产和出口企业;在国内控股汇源果汁公司,迅速打开国内饮料市场。
3.海尔集团――产融资本结合模式
当产业资本发展到一定阶段时,由于对资本需求的不断扩大,就会开始不断向金融资本�透;而金融资本发展到一定阶段时,也必须要寻找产业资本支持,以此作为金融产业发展的物质基础。于是,产业资本与金融资本的融合就成为市场经济发展的必然趋势。2002年9月,海尔集团财务有限责任公司正式成立,这标志着海尔集团全面吹响了进军金融业的号角。同年12月,海尔集团与全球最大的保险公司之一美国纽约人寿保险公司携手,成立海尔纽约人寿保险有限公司。而在过去的一年时间里,海尔已先后控股青岛商业银行、鞍山信托、长江证券。如此,海尔在金融领域已经涵盖了银行、保险、证券、信托、财务公司等业务。海尔投资金融业是真正地开始搭建一个跨国公司的框架,由于金融业本身良好的资金流动性,产融结合将为海尔的资金链加入润滑油,加速其资金融通,为海尔冲击世界500强提供强劲的资金动力。
资本运营形成的原因即有企业内部的动因,也有企业外部环境的支持。重视资本运营的战略地位,借鉴成功的运营模式,并在现实的运作中不断地探索和创新,这对我国企业集团的发展有着深远的意义。
参考文献:
[1]范恒山:资本运营・理论脉络.中国财政经济出版社,2000
[2]李彩云 胡国松:资本运营与核心竞争力构建.四川经济研究,7~8/2003
[3]姜 雷 刘夫毅:国有企业资本运营策略选择.投资决策,10/2003
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随着时代的发展和经济的腾飞,房地产业成为我国新的发展阶段的一个重要支柱产业,扮演着越来越重要的角色。下面是读文网小编为大家整理的房地产企业文化论文,供大家参考。
【摘要】
随着现代企业管理制度的不断完善,企业文化的重要性日益凸显,越来越多的企业将企业文化建设引入到经营管理的体系中,成为推动企业发展的核心竞争力。当前,房地产行业竞争愈发激烈,企业面临着越来越大的压力和挑战,企业文化建设成为促进房地产企业可持续发展的关键因素。然而,由于各种因素的制约,房地产企业的文化建设大多流于形式、缺乏有效性,制约了企业发展的活力。鉴于此,本文对房地产企业文化建设存在的问题与对策进行了探讨,以期对相关从业人员有所借鉴意义。
【关键词】房地产企业;企业文化;品牌意识
一、前言
房地产是我国的支柱产业,在促进国民经济快速增长、满足广大群众住房需求等方面发挥着重要作用。近年来,由于国家政策的调整和房地产市场的变化,房地产行业的发展遇到瓶颈,市场竞争愈发激烈。面对巨大的市场压力,越来越多的房地产企业开始关注自身的长远发展,并将目标对准企业文化的建设上来。房地产企业文化本质就是一种管理文化,是房地产企业在长期经营发展过程中,所形成的价值观、企业精神和品牌理念等无形资产。与其他行业不同,房地产企业的产品具有独一无二性,而且消费者在购买之前是无法完全看到产品的样子,无法体现产品的环境和服务,只有在入住一段时间之后,才能了解和体验到产品的优劣。因此,对房地产企业而言,良好的企业形象和口碑价值显得尤为重要,而这些都是房地产企业文化建设的重要内容。
二、房地产企业文化建设存在的主要问题
目前,房地产企业纷纷认识到企业文化建设的重要性,也投入一定的人力和物力来构建企业文化体系。但由于传统粗放型发展思维的影响,房地产企业文化建设普遍存在诸多弊端。一是追求短期效益,忽视企业文化基础建设。尽管部分房地产企业认识到企业文化的重要性,但简单的将企业文化建设理解为品牌宣传和营销推广,短视化现象十分普遍,其企业文化建设的主要目的就是在较短时间内提高企业经营效益,缺乏对企业文化的长远规划。特别是一些中小房地产企业,在获得土地开发权之后,开始确定具体的开发项目,然后花费大量的人力和物力进行企业品牌推广和营销,但却忽视了客户服务、工程质量、物业管理等问题,引起消费者的不满,严重影响企业的品牌形象,前期花大气力建设的企业形象受到严重影响。二是企业文化同质化严重、缺乏个性。企业文化是企业在长期发展形成的经营理念、企业精神等的凝结。不同的企业发展背景不同、发展历程不同、经营风格不同、经营理念也有差距,因此不同的房地产企业应该具有差异化的企业文化。然而纵观当前的房地产企业,企业文化建设大同小异、同质化严重,都以诸如“团结、创新、求实、奋进”等词汇作为企业经营口号,缺乏企业特色和个性化的内涵。出现这种问题的原因在于很多房地产企业缺乏长远的发展目标及规划,缺乏对企业核心价值观的提炼,而是盲目照搬一些成熟企业的企业文化模式,这样缺乏个性的企业文化自然不会对企业发展带来实质性的推动作用。三是企业文化建设流于形式。房地产企业文化建设的目的是将企业的基本价值和理念灌输给每一位员工,让员工从内心深处理解企业文化的内涵和精髓,并能够深深影响其日常工作中的行为方式和精神风貌。可见,企业文化建设是深层次的,并不是表面化和物质化的东西。然而,部分房地产企业简单的追求企业文化的形式,只注重企业表层的建设,例如为了让员工工作时显得正规和统一,企业在员工服饰、行为举止、言谈举止等方面做出了严格的规定,员工稍有触犯就会给予一定的惩罚,这种做法实际上违背了“人性化”管理思维;有的房地产企业在办公室、走廊等各个位置都粘贴了形形色色的标语口号,给人一种规范、正规的感觉,实际上,如果员工没有从内心真正的认同企业文化,这种企业文化就只有表层的形式而未体现出企业内在的价值观和理念,不能形成文化的推动力和凝聚力,
三、房地产企业文化建设的对策
1.提高企业文化意识、倡导全面参与
房地产企业文化建设并不仅仅是管理层或者人力资源部门的事情,而是关乎到企业每一个部门和每一位员工,没有全体员工意识到位和工作支持,房地产企业文化建设将不会落到实处。为此,房地产企业要加大对企业文化的宣传,领导是企业文化的倡导者和制定者,领导要不断更新企业管理理念,以身作则,用自己的实际行动来展示企业文化内涵,引导全体员工的共同参与,起到模范榜样作用。房地产企业的中层领导是企业文化的具体执行者和监督者,只有他们真正了解企业文化的内涵,才能将其准确传达给基层的员工。在工作中,中层管理者要深入员工一线,加强与员工的沟通和交流,了解员工的看法和建议,给员工讲解企业文化的内涵和特点,使企业文化在实践中得到升华。基层员工是企业文化的践行者,房地产企业文化内涵和价值都要通过基层员工的日常行为和做事风格表现出来,房地产企业可以通过印发企业文化的宣传册、文化专题讲座、海缘会专刊和微信平台等方式,生动展示企业文化的价值理念。并组织员工进行自学、讨论和交流心得,以此加强企业文化的宣传力度,提升员工对企业文化的理解。
2.增强企业文化的创新意识
企业文化的奠基人劳伦斯.米勒曾经说过,在未来,企业不能满足已有的成就,要不断创新和开拓进取,建立新的企业价值观和企业文化。唯有如此,才能不断超越自我、追求卓越。可见,企业文化并不是停滞不前的,而是根据形势的变化和发展而动态变化的。对房地产企业而言,过去几十年粗放型的发展模式已经成为过去,在国家相关政策的调整和经济形势变化的影响下,房地产行业从规模化发展向精细化发展过渡,企业之间的竞争和分裂越发明显,在未来的房地产市场格局下,要脱颖而出将变得更为艰难。为了获得长远的、可持续的发展,房地产企业要树立创新意识,只有不断创新才能成为房地产企业永远不败之地,而创新精神的培育正是企业文化建设的重要内容,为此房地产企业必须把握趋势,积极借鉴国外同行先进的企业管理经验和营销模式,认真分析消费者的生活习惯和心理特征的基础上,进行市场细化,来满足新时期消费者的需求,在逆境中寻找机遇。同时,在企业内部营造宽松、温馨的工作氛围,鼓励员工进行积极创新和发展,并从物质激励和职务晋升等方面调动员工创新的热情,建立起具有和谐竞争力的房地产公司企业文化。
3.规范企业规章制度
制度建设是企业文化建设和发展的根本,在企业文化构建的过程中,文化与制度的融合能达到事半功倍的效果。反之,如果没有规范的、完善的企业规章制度,员工失去了行为约束,领导系统失去了监督机制,企业文化的建设将成为无源之水、无本之末,很容易沦为一盘散沙。因此,房地产企业要根据企业的特点,建立规范的企业制度,对房地产企业所有经营活动进行约束和管理,对企业文化和精神文化建设进行严格要求。企业规章制度的内容很广,包括一般制度,对职工的基本行为进行约束和管理,同时充分发挥不同员工的优势和特点,让每一个员工都找到他们在企业中最合适的位置,能够各尽其职、充分发展。也有绩效考核机制,完善的绩效考核机制可以激发员工工作的积极性和主动性,帮助企业发现人才,为他们提供施展能力的平台提供了有效的依据。同时也对阻碍企业发展的行为进行惩戒,摒除对企业产生负面影响的活动,使得企业能更加可持续发展。
4.积极承担社会责任
房地产企业的社会责任是指企业在创造经济价值、对出资人承担法律责任的同时,还必须要承担对员工、消费者和环境的责任。首先,企业应该承担并履行好经济责任,为极大丰富人民的物质生活,为国民经济的快速稳定发展发挥自己应有的作用。其次,企业在遵纪守法方面作出表率,遵守所有的法律、法规,包括环境保护法、消费者权益法和劳动保护法。完成所有的合同义务,带头诚信经营,合法经营,承兑保修允诺。带动企业的雇员、企业所在的社区等共同遵纪守法,共建法治社会。第三,伦理责任是社会对企业的期望,企业应努力使社会不遭受自己的运营活动、产品及服务的消极影响。加速产业技术升级和产业结构的优化,大力发展绿色企业,增大企业吸纳就业的能力,为环境保护和社会安定尽职尽责。最后,是企业的慈善责任。现阶段构建和谐社会的一个重要任务是要大力发展社会事业,教育、医疗卫生、社会保障等事业的发展直接关系人民的最直接利益,房地产企业应充分发挥资本优势,为发展社会事业,为成为一个好的企业公民而对外捐助。支援社区教育、支持健康、人文关怀、文化与艺术、城市建设等项目的发展,完善社区公共环境及配套。总之,房地产企业的竞争最终将会演化成为房地产企业文化的竞争,房地产行业要稳固自身的市场地位、增强员工工作积极性和凝聚力,就要打造有特色的企业文化,促进房地产企业的长远健康发展。
参考文献:
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[5]毛中明.武汉房地产企业文化营销现象探析.当代经济,2005(11).
一、国有房地产企业文化建设的意义
(一)建设企业文化有利于国有房地产企业的品牌塑造与广泛传播,会在一定范围内起到辐射带动作用
国有房地产企业是社会的重要组成部分,必然同社会的方方面面发生千丝万缕的联系与交往活动。房地产企业在公众中的品牌形象,一方面是以产品、服务为中心的硬实力的展示,另一方面是以企业文化为主的软实力的展现。所以,企业文化的建设将有助于国有房地产企业的品牌塑造与广泛传播,对于企业树立良好的公众形象,提升其知名度与美誉度发挥重要的作用。优秀的企业文化会在客户的心目中留下良好的印象,赢得客户的口碑与信赖,对公众产生影响,并在一定范围内起到辐射带动作用。例如某国有房地产企业在省内某城市进行房地产开发建设历时十年,其倡导“通力协作,锦绣前程”的企业文化,通过打造品牌,开展营销活动,吸引上千户业主购买、入住。因其管理良好,并为业主物业带来增值空间,使得已入住业主口碑相传,又为其带来了更多的新业主购买、入住,真正实现了企业与业主间的“通力协作,锦绣前程”。所以,该国有房地产企业的品牌塑造与广泛传播不仅仅是十年时间的积累,更是其企业文化的积淀。
(二)建设企业文化有利于国有房地产企业的长远发展
企业文化是企业员工的思想观念、思维方式和行为方式以及企业的经营理念和管理模式的总和,是企业内外部环境变化的体现。一方面,随着企业外部市场的变化、内部决策层的变动、策略的调整等因素,企业文化的内容与形式,也应根据国有房地产企业近、远期的发展目标,做出相应的变化,但又要保持其相对稳定性,以适应内外部环境变化的需要。另一方面,在企业发展的不同阶段,企业文化也应在与总体原则保持一致的方向下,结合企业所处的不同阶段做出相应的变化,在内容与形式或调整或补充,或丰富或灵活,以适应企业不同阶段的要求,充分发挥企业文化精神支撑与制度保障的功能。国有房地产企业的发展,本质上就是不断挑战自我、完善自我、超越自我的文化创新过程。建设优秀的企业文化,用企业文化引领发展、聚力发展、助推发展,全面提高企业的软实力,有利于国有房地产企业的长远发展。
二、国有房地产企业文化建设的途径
(一)建设企业文化需要最高领导层的带头示范、要靠制度来保证
企业文化的建设在内部是自上而下的,不同的企业具有不同的企业文化特质,这在很大程度上取决于企业最高领导层的行为方式与管理风格。如果这个企业的最高领导层,非常注重团队合作,相应的,其所建设的企业文化会表现出通力合作、注重沟通等特征。因此,企业的最高领导层需注重、规范其言行,带头做好示范、起到表率作用,使企业员工耳濡目染、积极仿效并支持参与企业文化建设,这样才会使企业文化的建设事半功倍、朝着预期的目标良性循环。企业文化的建设是一项系统工程,离不开企业规章制度的保证。国有房地产企业文化建设,需要将本企业倡导的企业文化所强调的要点,明确写进企业的各项规章制度中,有条件的可以将制度上墙,并在具体的工作中遵照执行。根据国有房地产企业发展的不同阶段,小规模企业可以先由合适的其他部门人员兼任企业文化建设职能,在企业规模发展壮大、条件具备时,适时建立企业文化部门,设立专岗专人,专职负责;坚持常规宣传活动、开展特色主题活动,确保国有房地产企业文化制度的贯彻执行与持续健康发展。
(二)建设企业文化与企业的管理者、基层主管的领导模式、行为方式和管理风格密不可分
企业文化体现在国有房地产企业内部的各个方面,通过企业的不同层面、各个流程、各项制度体现出来,而这些都与企业的管理者、基层主管的领导模式、行为方式和管理风格密不可分。以某国有房地产企业倡导“通力协作”企业文化的贯彻执行为例。如果企业的管理者、基层主管通过企业电子办公平台或内部会议等形式与制度,定期将企业、本部门目前的重要工作事项等信息公开给企业员工,及时在全局范围或者部门内进行信息传达与工作事项安排,既保证员工的知情权,又有利于企业各项工作的顺利开展。在具体工作的开展中,企业管理者、基层主管根据对工作进度的反馈与了解,有效、及时的通过各种方式对员工进行必要的指导与帮助,引导全局、部门工作朝向有利的方向发展,这将大大增进管理者与员工间的工作与情感关系,有利于形成融洽的工作氛围,有助于提升“通力协作”的企业文化。因此,企业的文化建设,需要培训、选择、提拔适合的管理者、基层主管,使其领导模式、行为方式和管理风格有利于传播、推广企业所倡导的文化。
(三)国有房地产企业文化的建设涉及到企业的方方面面、贯穿于房地产项目建设、开发的各个环节之中
企业文化建设涉及到企业的方方面面,大到企业目标战略的制定、小至企业员工的仪容仪貌。从企业的工作流程、工作内容、规章制度等内部事宜到企业与客户、与媒体、与政府等外部关系上,无不时时处处展示国有房地产的企业文化。企业文化建设也贯穿于房地产建设、开发的各个环节中:定位项目、市调客户、宣传推广、接近目标客户、锁定意向客户、销售成交以及客户售后服务等等。例如:在某一新项目的社区规划、户型设计中,国有房地产企业在考虑建设经营成本、产品类型、市场定位时,充分贯彻“以人为本”的企业文化精髓来考虑居住的多样性、舒适度等需求。在项目的市场调研与客户分析环节,国有房地产企业的市场营销人员在对房地产市场与目标客户群体的进行分析时,充分挖掘企业文化优势,发挥出企业文化的优秀部分,就能更深入的了解市场中其他房企的企业文化、目标客户群体的特征与需求。可以说在上至开发项目的取得,下到项目的售后服务这一个完整的开发建设链条之中,也是将本企业文化传播、影响至客户的过程。
(四)国有房地产企业文化的建设可以融合在服务客户的全过程中,二者相辅相成
国有房地产企业文化的建设还需要借助企业外部的力量不断充实与完善,尤其贯穿于服务项目目标客户的过程中。例如,在项目的对外宣传推广上,国有房地产企业的市场营销人员可将本企业文化与市场、目标客户群体相契合,凝练与企业文化口号相吻合的能够吸引、打动目标客户群体的广告语来展现本企业的文化,丰富企业文化的内涵。在项目的销售过程中,国有房地产企业销售人员作为展示企业文化形象的一线代表,通过为进店意向客户提供热情周到、务实专业的服务,使意向客户感受到浓郁的企业文化氛围,也可通过意向客户的满意程度来了解企业文化的改进之处,有利于提升企业文化的形象。在项目的售后服务中,国有房地产企业的客服人员作为企业文化品牌的维护者,通过耐心听取投诉住户反映的情况、问题,准确记录、查看现场、及时解决问题等,一方面修复产品质量瑕疵给住户带来的不便与负面印象,另一方面可以从中吸取利于企业文化建设的有益成分,有助于建设企业文化的长效性。
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企业筹集资,是指企业做为筹资主体根据其生产经营、对外投资和调整资本结构等需要,通过筹资渠道和金融市场,运用筹资方式,经济有效地筹措和集中资本的活动。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:浅析房地产企业筹资方式的税收筹划及其风险相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
税收筹划是指纳税人通过改变企业经营活动和个人事务,使税负最低。资金是任何一个企业进行经营活动的必要前提,房地产企业也是如此,并且因为其生产开发的楼房产品的特殊性,所需资金量很大,在筹建期间会面临筹资问题。多种多样的企业筹资方式和所涉及的税收优惠政策的不同,导致了筹划空间很大。房地产企业筹资方式主要有银行借款、股票、债款、预售房款、关联企业拆借、企业留存收益、企业内部筹资等,可分为负债型筹资和债券型筹资。
(一)负债性筹资
负债性筹资是指企业通过增加负债来筹集资金,具有资金成本低,不改变股东结构,成本可以冲抵税负的优点,其主要方式有银行借款筹资、发行债券筹资、关联企业拆解资金、预售房款等。
企业进行银行借款筹资,利息支出可以税前扣除,并且企业还本付息后,企业利润下降,导致所得税税负下降。企业发行债券筹资,其利息支出不高于金融机构同类、同期利率计算的数额的部分是可以税前扣除的。其溢价和折价发行对企业税负的影响是有差异的。企业通过预售房款筹资,企业销售未完工产品取得的资金,不直接计入收入,按预计计税毛利率分月或分季计算出的毛利润征收所得额,企业可以通过对成本费用的会计处理,降低预计毛利率来降低税负。
(二)权益性筹资
权益性筹资是企业最基本的筹资方式,资金来源于所有者投入的资本,与负债行筹资相比不需要支出利息费用,但是所支付的股息,红利不可税前扣除。企业通过内部筹集资金方式进行筹资,股东用资本公积转投股本,不属于股息、红利性质的分配,对个人取得的新增股本数,不作个人所得来征收个人所得税。企业发行股票筹集,企业发行股票所支付的股息不能税前扣除,但是股东会分摊企业的利润导致所得税计税依据减少,从而减轻税负。企业通过留存收益进行筹资,资金积累缓慢,且留存收益为税后利润形成,具有双重征税问题,会导致企业税负很重,不建议采用。
(一)政策风险
政策风险是指企业对筹资方式所进行的税收筹划方案与国家政策相违背,造成其纳税行为与国家政策不符,或者达不到预期的筹划效果。造成这种风险的原因主要有两个:一是策划筹划方案的人员对其所涉及的国家政策理解得不够透彻,没有深入了解税收政策,没有充分利用税收优惠政策,就会造成政策风险。另一个是国家政策是不断变化的,而税收筹划是一个事前筹划,这就可能会与变化的政策相冲突,从而造成政策风险。房地产是一个受国家宏观调控影响较大的一个行业,关于企业的税收政策也正在不断的发展和改进,但是房地产的开发项目制作周期很长,这就意味着我们的筹划方案有着很大的迟滞性,就可能会造成我们的筹划方案不符合政策规定或达不到预期效果。例如商业银行信贷紧缩,中小型的房地产商获得银行的资金难度加大,对于其筹划方案中资金来源中银行借款占大比例的企业来说,其筹划方案肯定没有预计的效果。
(二)经营风险
经营风险是指企业对其筹资活动的筹划方案会影响企业的正常经营活动,不能达到筹划效果。房地产企业的经营风险同样产生于两个方面:一是经营活动需要大量的资金,而且它的每个项目建设时间长会导致资金周转率低,所以通常其自有资金是无法满足它的经营需求,筹资活动是它开展经营活动的一个必要前提,如果没有筹集到充足的资金,企业正常的经营活动没办法开始;二是企业的经营活动是一个不断变化的过程,企业的税收筹划又是一个事前的方案,具有很强的计划性,如果筹划方案没有考虑在经营活动过程中会发生的一些无法预测的事情,企业很有可能没有充分的资金去应对,那么企业可能会发生经营危机。例如企业制定了将房屋预收款作为其资金来源的一部分的筹划方案,但是它开发的项目由于受到多方因素的影响,预售形势没有像预估的那么好,无法筹集到经营活动所需资金,那个项目可能就会停工。
(三)财务风险
财务风险是指一味地去追求低的税收负担而制定出的筹划方案会造成企业利润的流出,企业无法实现利润最大化。企业的利润来源于两个方面:一个是在企业经营活动中通过增加营业收入减少营业成本来创造利润,另一种是通过合理避税减少税收负担来增加利润。但是最低的税收负担方案未必会使营业成本降低,达到利润的最大化。比如负债的利息允许税前扣除,所以负债筹资可以实现筹划目的,降低税收负担,但是负债比重过大,就会造成严重的资本结构不合理,会导致企业资金成本增大,我们可以通过资产负债率来分析会发生的结果:企业的负债越多,资产负债率越大,这就表示企业的债务负担越重,期末还本付息数额也越来多,意味着成本也越来越高。而且资产负债率越高,表明企业的偿债能力越低,债权人就会质疑企业的偿债能力,不会对其提供借款或购买其债券,甚至这一比例如果超过100%,被视为破产的警戒线。
(一)制定专业的税收筹划方案
税收筹划可以产生于企业任何一个生产经营阶段,并且筹划方案中包含了税法、财政、会计、法律等专业知识,所以税收筹划已经转变成为一项专业的服务项目,需要准确并有深度的理解税法知识,把握好相关法律政策以及熟知财政、会计等具有一定职业素养的专业人士来制定其筹划方案。目前我国的会计师事务所已经有了关于税收筹划的专业咨询服务,如果企业内部没有这种专业化的人才,可以向事务所咨询。
(二)制定合法的税收筹划方案
税收筹划和偷税漏税行为最本质的区别就是税收筹划是合法的,而偷税漏税是违法的。我国关于房地产企业的宏观调控正处于摸索阶段,许多的法律法规还尚未成熟,这就带来了很大的筹划空间,但一定要正确掌握好两者之间的界限,保证筹划方案的合法。
(三)制定合理的税收筹划方案
税负最低的筹划方案不一定是成本最低的筹划方案,在制定筹划方案时要合理考虑税负和成本这两者的综合情况;每个房地产公司的发展能力、盈利能力、营运能力、偿债能力不同,而且由于所在地域不同,其所受到的政策约束也不尽相同,企业在制定筹划方案要把这些都考虑进去,还要尽可能的联系企业的综合的财务目标、实际经营方向、规模大小等,制定出一个合理的筹划方案。
【浅析房地产企业筹资方式的税收筹划及其风险】相关
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企业培训涉及两个培训主体一企业和员工。由这两者的性质决定了其参加培训的目的存在一定的差别。因此要想提高培训的效率就必须建立一套完整的培训制度来明确双方的权利和义务、利益和责任,理顺双方的利益关系使双方的目标和利益尽量相容。今天读文网小编将与大家分享:浅析企业人力资本投资的回报相关论文。具体内容如下:
浅析企业人力资本投资的回报
投资回报是资本市场的基本准则。对人力资本的投资已经日渐受到企业管理者的重视。虽然在不同的行业和历史的不同阶段人力资本都会有着不同的特质,而且在对人力资本的投入上每家企业的做法不一,但是企业家的共性力图达到人力资本投资的最高收益率。
人力资本是与物质资本相对而存在的一种资本形式,作用于人的身上,提供未来的收人。教育是人力资本形成的最重要的途径,教育通过人力资本的形成而对经济增长产生连续的作用。虽然人力资源管理专家与管理者对于人力资本的定义不同,但有一点认识是一致的,那就是人力资本代表组织在员工身上所做的投资与随后获得的回报之间的关系。企业对人的知识、才能、工作、自身身体状况等人力资本方面的投资收益率大大超出一切其他形态资本的投资收益率。上个世纪90年代以来美国经济100多个月持续增长主要得益于人力资本投资。
然而,人力资本有着其自身的特点,如人力资本的能动性、人力资本的投资连续性、人力资本的不可转让性及人力资本的异质性使得人力资本投资收益的不确定性增大,投资的回收期增长,这都预示着人力资本投资的风险增大。一旦人力资本投资失败,企业所损失的除了投资的成本(物质与时间成本),而且还有人力资本所能创造价值的机会成本。尤其对于企业价值来源于员工的纯服务性行业,人力资本的投资风险防范是尤为重要的。
了解人力资本投资回报路径有利于企业在日常管理中推动人力资本的生成,从而完善激励机制,发挥人力资本的潜能。企业追求利润增长必须储备作为战略性资源的人力资源,其主要途经是增加对人力资本的投资。目前,企业在人力资源方面的投人已经逐渐成为企业支出的最大部分之一。西方发达国家的平均人力资本支出占企业业务总收入的29%左右。企业为培养各种高管人才和技术人才付出了庞大的人工成本,但同时也从中获取了丰厚的利润。总体来说,人力资本的投资回报路径是员工参与企业生产经营活动,投人劳动而后取得薪酬等收人。
人力资本的投资回报大量涉及到个人的切身利益,同时个人的劳动贡献又关系到企业的发展壮大。激励机制是人力资本取得投资回报的重要路径,其具体形式包括:薪酬方式、福利方式、工作待遇与环境、提供学习机会、提供股权方式等内容。
(一)完善企业工作分析
工作分析是确定完成各项工作所需技能、能力、如识、任务、责任和职责的系统过程,是一种重要的人力资源管理技术。工作分析的结果提供了与工作本身的要求有关的信息,而工作要求又是编写工作说明书和工作规范的基础。企业将工作分析规范化、系统化有利于避免因聘用不合适员工而造成人职不匹配的无效人力资本投资。
(二)建立完善的培训制度
企业培训涉及两个培训主体一企业和员工。由这两者的性质决定了其参加培训的目的存在一定的差别。因此要想提高培训的效率就必须建立一套完整的培训制度来明确双方的权利和义务、利益和责任,理顺双方的利益关系使双方的目标和利益尽量相容。培训制度主要包括:培训服务制度、人职培训制度、培训激励制度、培训考核评估制度、培训奖惩制度、培训风险管理制度以及培训实施管理制度、培训档案管理制度、培训资金管理制度等等。由于培训制度是由企业制定的所以制度的主要目的是调动员工参与培训的积极性,提高员工队伍的素质,提高工作效率,使培训真正满足企业生产发展需要并为企业创造未来效益。
(三)完善人力资本投资回报的测评体系
目前,人力资本投资的定量分析还没有完全确立,但是在很多方面已经有了一些研究成果。运用可靠的方法计算人力资本投资回报率需要综合考虑多个因素。其中四个重要因素包括:
1、系统性的评估体系。确定评估的不同程度、数据类型、获取数据的方法。
2、精准的流程模型。提供计算投资回报率的步骤,包括如何将人力资源项目为业务带来的经济影响从其他因素中分离出来。
3、规范性的操作标准。作为指导原则,这些标准可以确保评估过程的一致性,同时可以建立公司的关键利益相关者对评估的信任度。
4、为评估的实施准备足够的资源,确保计算项目投资回报率方法的可操作性,并使评估成为企业的例行工作。实施项目涉及的工作包括确定工作职责、政策、目标和技能培养等。
这四个因素构成了建立一个评估措施全面均衡、各方利益相关者高度信任、便于多次执行的综合评估体系的必要条件。作为人力资源管理者应当从战略上综合考量,利用经济学的方法,进行核算、效益评估等,降低人力资本投资的风险,不断完善和规范人力资本投资的定量分析,使企业得到最大的人力资本投资回报率。
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20世纪80年代初由英国学者Simmonds提出了战略成本管理的概念,他认为战略成本管理是“用于构建与监督企业战略的有关企业及其竞争对手的管理会计数据的提供与分析”。Wilson将战略成本管理定义为:“是明确强调战略 问题 和所关注重点的一种管理会计方法。它通过运用财务信息来 发展 卓越的战略,以取得持久的竞争优势,从而更加拓展了管理会计的范围。”以下是读文网小编今天为大家精心准备的谈企业成本控制论文范文:刍议房地产企业财务成本管理问题。内容仅供参考,欢迎阅读!
随着我国市场经济渐渐趋向成熟阶段,房地产企业现已成为国家经济的主要产业。外部市场产业的侵入与国内经济格局出现相对稳定状态,导致房地产企业面临改革重洗的现状。但就目前房地产企业来讲,大部分企业仍然采用传统的管理方式进行财务成本管理,未重视财务成本管理的重要性,在进行成本管理期间缺乏科学、创新的管理措施,致使严重阻碍了房地产企业管理工作。如想提高企业经济效益,并在竞争风险中获得双赢,就应着手管理财务成本,以创新、科学的方式进行成本管理工作,为房地产企业未来发展奠定基础。
(一)什么是房地产企业成本管理
房地产企业成本管理就是充分调动和组织公司全体人员,在保证工程质量的前提下,对工程建设、营销策划等生产经营过程的各个环节进行科学的管理,力求以最少资源消耗来获取得最大的利润。成本管理不完全等于省钱,花得多会浪费,花得少不一定就节省了,我们要的是价值的最大化,花多花少不是重点,花的有效才是关键,就是我们通常说的“物有所值”。
(二)房地产企业成本管理中普遍存在的管理缺陷
房地产企业在进行成本管理过程中缺乏全局性和规范性的管理机制,存在较为明显的成本管理缺陷。房地产企业与其他企业存在较大区别,其具备复杂性、层次性以及独特性的特点,分层管理方式的不同形成了市场中的差异性,从而必须要面对各式各样的消费群体与激烈的竞争市场[1]。房地产企业财务管理工作所涉及的内容较多,如工程预算、服务、销售、土地等各项内容,因各种因素渐渐形成网状结构。加强财务成本管理与完善管理体系对企业而言,就是提高企业在市场中的竞争力,并使房地产财务管理模式获得相应提高。
1.财务成本管理意识较为薄弱
当前,国内房地产企业在经营管理中只注重企业经济利益,而忽略了财务成本管理工作的重要性,管理意识较为薄弱,并对财务管理工作认识较为匮乏。多数企业进行成本管理工作时只重视设计期间的成本管理,从而忽略了项目财务管理工作,或者认为对材料进行成本控制是进行成本管理的关键点,同时企业进行财务管理中的工作人员对其不给予重视,导致成本管理工作未能全面进行。由于受到市场环境的影响,同行产业发展速度在不断加快,因此企业必须要将管理工作细化,才能顺应现代市场发展。财务成本管理意识薄弱只会动摇房地产企业在市场中的地位,阻碍企业未来发展。
2.财务管理中工程预结算问题
目前大部分企业在实施财务成本管理工作期间会忽略工程结算工作,并使其产生较多问题,其中包括:
(1)对工程结算数据进行造假,对于国家工程项目来说尤为严重,制造出较高预结算数据,高出实际工程结算的预算会进入个人腰包内,使工程质量受到影响,严重可导致出现豆渣工程,危害人们生命安全。
(2)项目工程工作在实施期间缺乏较为健全管理,施工、设计、建设等单位部门缺乏相互沟通交流,只限制于自身工作范围中,导致管理工作缺乏统一性,导致工程预算借款参差不齐,致使整个工程结算数据信息缺少有效性、真实性等,使工程项目资金运转处于不利状态。
(3)工程项目结算定额与实际状态相背离,更新较为缓慢,传统定位计算方法已不能有效地体现出实际工程结算的真实性,如对其进行再次计算工作会比较烦琐、复杂,大大降低了结算效率与进度。
3.缺乏健全的财务成本管理制度
通过对其成本管理方式进行分析,主要是依靠相关部门财务预算数据、资料进行财务成本汇报工作。根据这一方式可分析到其中存在的问题,由于部分项目已在进行,不能实施任何补救工作,没有在实施前对项目进行事前与事后问题预测,导致财务成本管理工作处于被动状态[4]。如在进行期间出现财务账面问题,就会形成账面失控的局面,无法估量最终损失。
(一)全方位实施财务管理工作
全面开展房地产企业财务成本管理工作,集中资金管理。成本管理质量的好坏与企业在激烈的市场竞争中成正比关系,同时会直接影响企业最终经济效益。企业在实施财务成本管理工作过程中应把该项工作制作成一项系统流程,对成本管理以分层方式进行管理,贯彻对象、内容、方法全方位原则,有助于对企业服务成本、资产成本、环境成本、人才成本等给予全方位管理。
同时,在管理时应严格按照相关管理制度实施工作,严格按照财务成本管理需求对企业项目建设、服务、设计等进行规划,并制订相应的成本控制方案,从而确保各项目财务成本可获得全面控制。成本管理首要任务是对资金给予集中管理,减少资金流出,控制资金成本。例如,对几个项目进行财务成本管理,先对其资金集中管理,结合项目特点平衡所需资金,防止出现部分项目需通过贷款解决资金问题以及部分项目资金过于闲置。这样不但可以对资金进行集中管理,还能避免资金在调配期间出现不平衡现象,减少资金沉淀现象,加强资金使用效率。
此外,当前我国多数企业在进行房地产开发时主要是依靠营销资金回收与银行贷款等方式实现资金融资,导致资金筹集问题日渐突出,资金筹集渠道严重受限;因此,房地产企业应拓展资金筹集渠道,如中小型企业可采用一些知名度较高企业的资金筹集方式,在原有资金、销售回款、贷款的基础上,通过汲取海外资金、上市筹集、发行证券等各种方法实施资金筹集、融资,提高财务成本管理工作,降低资金成本支出。
(二)加强成本管理人员财务管理意识
实施财务成本管理工作的主要因素有人力资源、资金资源、项目资源等三个重要条件,同时需要企业员工全面参与到成本管理工作中,而企业管理者应在工作中起到带头作用。工作人员在进行成本管理时应具备较强的财务成本管理意识,并主动分析在岗工作任务和财务成本有关的法律法规,此外还应注意进行管理过程期间应注意的事项,熟练掌握相关操作技术,加强财务部门与各个部门之间相互沟通交流。还可以通过对员工进行相应培训工作,内容包含有:财务管理理论知识、专业技能操作等;从而促进企业财务管理工作较好较快发展。
(三)全面构建财务成本管理体系
企业实施要想构建健全的财务管理体系,首先要了解进行成本管理工作的相关内容:成本预算考核工作、预算编制与实施、整体预算方式等。
1.成本预算考核工作
财务成本工作中成本预算考核主要是对预算年度、季度、月度进行总结、考核、分析。例如,月度分析工作要求各个项目负责部门应对每个月预算实施状况给予分析,同时房地产每个子公司应对总公司进行汇报总结,并召开季度、年度总结会议,分析预算工作中存在的问题因素;每个月度项目负责部门按照月度累积预算实施状况,通过按照绩效标准对员工业绩给予考核,并和薪资、激烈制度相结合;年终考核工作是对企业一年预算实施状况给予分析总结,分析内部存在的问题因素,并结合问题特点制定下年企业经营标准。
2.预算编制与实施
企业在进行预算编制期间,部门之间应相互沟通交流、多互动。预算编制实施的主体人员是各个部门的负责人员就,其要严格遵循相关预算编制制度对实际业务进行控制。企业在进行财务成本管理工作过程中应结合企业实际业务实施,如某些业务是属于财务成本管理预算范围内的,应保证其严格遵循规章制度进行审批,如属于预算以外的,应按照制定流程报备房地产最高部门进行审批,并详细说明。这样就能对预算以外的业务进行成本管理控制,严格控制房地产企业成本管理工作。
(四)构建全面的工程结算体系
建立健全的工程计算管理体系,首先要加强企业财务成本管理各个项目,根据对各个项目工程的经济指标进行预测分析,确保其保证在指定指标内,使项目预算、工程预算、结算等与现实差距相差较小。而不是当工程验收时再与资料、设计方案进行对比、分析,如最终工程预算与实际预算存在较大差距,应对超出预算部分附上审批文件加以说明,避免出现违纪违法情况出现;然后是提高工程预算管理员工专业道德素养,并严格要求预算工作人员应具备较强的专业操作能力以及工作经验,保证可以完全做好项目预算管理工作,从而保证企业财务成本管理工作快速、健康发展。其次是明确工程结算管理流程,保证成本预算方法、措施充分落实到项目结算工作中,对工程结算工作进行严格控制、监督,保证数据、资料的准确性以及真实性,不得任意更改工程结算资料、数额。
综上所讲,房地产企业要想提高经济效益,立足于竞争激烈的市场中,就要加强财务成本管理控制工作,从企业财务管理问题出发,通过对财务成本管理工作进行全面管理以及提高工作人员成本管理意识、构建成本管理体系等措施,强化企业管理机制,才能全面提高财务成本管理工作质量,保证房地产企业未来健康发展。
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所谓市场定位,就是根据竞争者现有产品在市场上所处的位置,针对消费者对该产品某种特征或属性的重要程度,强有力地塑造出本企业产品与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象,并把这种形象生动地传递给消费者,从而使该产品在市场上确定适当的位置。也可以说,市场定位是塑造一种产品在市场上的位置,这种位置取决于消费者或用户怎样认识这种产品。。以下是今天读文网小编为大家精心准备的:论我国房地产企业市场定位策略研究相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读:
论我国房地产企业市场定位策略研究全文如下:
(一)我国房地产业的发展历程
在建国之前,我国的房地产市场,特别是其中的二手房市场,已经有了蓬勃的发展。在建国之后,按照当时的政治经济形势,国家采取了计划经济体制,从1949年到1978年改革开放以前,房地产的流通、消费是采用计划分配的方式来进行的,不存在房地产商品的市场交易行为。这一段时期中,我国的房地产业处于一个沉寂状态。
1978年,我国开始了由计划经济向市场经济过渡的经济体制改革,作为市场经济的一部分,房地产市场的复苏和发展很快被提上了日程。发展至今,尽管发展过程中有过起落,但从总体上来说,我国的房地产市场经历了一个快速的发展过程,这个过程可以分为三个阶段:
1.房地产市场复苏(1980--1991)
中国住宅和房地产业的发展是从城镇住房制度、城市土地使用制度和房地产生产方式的改革开始的。1980年4月份,邓小平就城镇住宅体制改革的框架思路作了重要讲话,绘制出了我国住房新体制的基本蓝图,拉开了住房制度改革的序幕。沉寂已久的中国房地产市场开始逐步复苏。为了推动房地产市场的健康发展,我国政府不断进行房地产业法律法规的建设完善工作。这一系列举措,加快了我国房地产市场的启动。我国房地产市场环境逐步走向规范并得到了法律上的保障,这一阶段主要是为后来房地产市场的快速发展打下制度和规范基础。
2.房地产市场波动调整(1992--1995)
1992年到1994年,我国房地产业经历了一个巨大波动。在邓小平南巡讲话的推动下,加上国内有利的政治经济环境,房地产市场得以急剧发展。由于政府对国民经济发展估计不足、调控不力,导致全国经济过热。房地产业也在1993年形成了以海南房地产热潮为代表,全国范围内的泡沫现象。1994年,政府开始对国民经济进行全面宏观调控,房地产业作为先导产业,遭受冲击最为严重。经过1995年的宏观调控深入进行,国民经济稳步着陆,房地产业也开始止跌回升。此后,国家开始严格控制高档房地产项目的开发,将房地产业的发展方向引向住宅开发。此后,我国房地产市场开始步入一个理性、平稳的发展阶段。
3.快速发展(1996—2011)
1998年国务院发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知》,该文件提出:取消住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;调整住房投资结构,重点发展经济适用房,并对其给予一定的政策扶持;发展住房金融;加强住房物业管理。这一文件,明确了城镇住房制度改革的指导思想、目标和基本原则,为我国房地产业的发展提供了明确的方向和道路。
住房制度改革的不断深入,为房地产市场的发展提供了更为广阔的空间,并使住宅消费成为了我国当前扩大内需、拉动经济发展的一个新的经济增长点。
(二)当前我国房地产业发展现状
1.市场逐渐走向成熟
伴随着国家经济结构调整的步伐,提高第三产业在国民经济中的比重成为了我国经济结构调整的重点。国家因此制定完善了一系列相关的法律法规、产业政策,为房地产市场的发展提供良好的环境。另外,各种相关产业的逐渐发展成熟,以及从业人员资质考核审查体系的逐步建立,都为我国房地产业的快速健康发展打下了良好的基础,房地产市场也在这种环境下逐步走向成熟。
同时,随着城市土地拍卖进程的加快,政府对开发企业土地储备管制的逐步放开,房地产业势必走向寡头垄断。小的开发企业由于缺乏土地储备且资金匮乏,将逐步退出市场;同时大房地产开发商在信用和资金方面的优势得到确认,发展得越来越强大,这在另一方面也保证了市场上产品的质量和责任担保。
2.个人消费成为主流
房地产市场的放开,住房实物分配制度的取消,实行住房分配货币化的逐步推行,大大刺激了个人购房消费的欲望。房地产市场上个人消费的比例节节攀升:1986年个人购房比例为17%;1997年,这一比例提高到64%;到2011年,全国诸多省份个人购房比例都已经超过九成。个人已经完全成为了我国房地产市场的消费主体。
3.二手房市场趋于火爆
随着城市化进程的加快,以及大规模旧城改造工程的展开,将大量的原来有住房的城镇居民推向了市场。这些市民手里握有政府的补贴,他们加入市场,不仅仅刺激了新的生活社区的开发,同时也带动了二手房的交易。同时由于城市新增外来人口的增加,也刺激了二手房市场的发展。北京、上海、广州等城市的二手房交易量逐年大幅增长。
4.形成了以开发商为主体的住房供应体制
随着住房商品化的发展,开发商成为主体的住房供应体制,政府主要承担微利房及廉租房的供应,而单位则已经基本上退出了住房供应系统。开发商在政府政策引导及金融机构的支持下,依法筹集资金并投入商品房的建设和营销,自主经营、自负盈亏、自担风险、自求平衡、自我积累,逐渐成为房地产供应的主力。
5.商品房空置现象仍然严重
目前竣工面积数量和销售面积之间的差额来看出,目前二者之间的差额在逐渐缩小,但是商品房空置现象仍然比较严重,分析起来主要有两个原因:一是住宅价格大大超过了城镇普通居民的支付能力,最庞大的普通消费群体的需求未能得到有效满足;二是在开发过程中忽视消费者的实际需求,开发出的住宅无法满足人们的实际生活需要。目前积压的住宅基本上都存在设计、选址、规划上的严重缺陷,面对强大的竞争对手,产品滞销也成了自然而然的结果。
(三)市场定位对房地产策划的意义
1.市场定位有利于开发商把握市场脉搏,锁定目标市场市场定位可以使开发商及时了解市场状况、消费者消费倾向、市场供需状况、竞争对手情况,从而预测市场走势,为企业确定今后经营方向、制定发展战略、获取潜在市场份额提供可靠依据。
2.市场定位有利于开发商评估市场风险与收益
面对风云多变的市场状况及日趋激烈的市场竞争,众多开发企业都迫切想了解在开发过程中可能遇到的市场风险、政策风险、金融风险,以及项目收益情况。前期策划有助于开发企业在开发前期对风险与收益做出评估,从而制定正确的开发战略。
3.市场定位有利于房地产企业改善经营管理,提高市场竞争力目前许多房地产企业经营不善,房子盖好了,但却因过时而卖不出去。究其原因很大一部分就在不懂市场,不重视市场定位,在瞬息万变的市场竞争条件下或盲目经营,或束手无策。而只有通过市场定位尽可能地去了解市场,预测市场变化规律,掌握市场行情,才能满足市场需求,提高企业市场竞争力。
4.市场定位有利于各专业协同合作
房地产专业分工越来越细,项目开发涉及到工程、设计、营销、物业管理等不同专业,是一个典型多专业协同合作系统工程。前期策划的重要作用之一就是为各专业协同合作提供平台。比如建筑师根据前期策划案能够了解他所设计的住宅是为什么人做的,这些人有什么喜好和要求,便于指导其设计工作及与其他专业的沟通与交流。
(四)论文研究的主要内容、研究方案
1.论文研究的主要内容
(1)房地产项目市场定位的概念及发展。目前许多人混淆了市场定位和目标市场两个概念,认为目标市场即市场定位。本文先从房地产、房地产业以及房地产市场的概念入手,逐步引出了房地产市场定位理论的相关内容,通过对房地产市场定位概念的界定,明确了市场定位与目标市场的关系。同时,还阐述了房地产项目市场定位的现状,从而强调本文研究的重要性和必要性。
2.从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、企业经营目标、消费者、物业管理、信息技术、政策法规等主要因素进行分析,罗列出上述因素对市场定位的影响情况,从而保证在对项目进行市场定位的过程中做到有的放矢。
3.房地产项目市场定位案例。
按照房地产项目市场定位的准则和流程,分别从项目基本情况、项目市场研究、项目市场细分、楼盘概念的导入、目标市场以及项目市场定价等几个方面入手,实践证明只有对市场进行切实有效的分析研究,充分了解市场的需求情况,对市场进行科学的分析预测,同时通过了解竞争对手的情况,发现市场的空白点,并结合项目和公司的实际情况,才能为项目定好位,开发出适销对路的楼盘,房地产企业才能在激烈的竞争环境中立于不败之地,成为行业的领跑者。
2.论文研究方案
(1)通过对房地产项目市场定位概念、准则、流程的研究,找出市场定位的关键点,以及影响它的各个因素。
(2)利用对各种因素分析的成果,对具体案例项目的市场定位进行研究。
二、我国房地产项目市场定位的现状与存在的问题
(一)我国房地产项目市场定位的现状市场定位与房地产结合起来在我国已有十多年了,在房地产市场营销的过程中起到了重要作用,给市场也带来了双面影响。
随着消费者生活水平的提高,人们对住宅的要求也越来越高,房地产企业的准确市场定位为创造销售的制高点起到了决定性的作用。目前房地产业准确的市场定位推动房地产市场向前发展综合起来主要体现在以下几点:
1.找准细分市场
细分市场是房地产市场定位的起点,这在中小型房地产企业中体现最明显。即使不是名牌产品所开发的房地产在市场上同样受欢迎,这一点运用得最成功的要属上海的建安房产。由于他把房地产市场细分为特定的客户群—单身,这样其单身公寓在未正式投放市场时就已经预售完毕。
2.为房地产品打造竞争性的卖点
房地产市场在竞争日趋激烈的今天,越来越多的企业注重在产品的本身和附加值上加以再定位,重申产品与众不同的特色。比如文化定位突出商品房所蕴含的文化氛围;智能化定位突出小区的设施和物业管理的智能手段;概念定位突出感性消费时代的概念营销,潘石屹的现代城就是把SOHO定位于消费某种观念、某种期待、某种联想和某种荣誉,所以在开盘售楼不到一个月40亿的销售额马上回笼。这些开发商的成功得益于能为产品创造竞争性的卖点——市场定位。
3.房地产定位模式呈动态发展
定位是一个动态的过程,它随着市场环境的变化而变化,任何一家房地产公司不可能满足所有消费者的需求,它只能以市场上部分的特定顾客为其服务对象,因而,它的定位模式是变化着的。如:在文献检索和实习过程中发现,长沙的融城苑就是最典型的一例,他首先市场定位在中高档商品房上,但长沙当时就有好几十家房地产公司定在同一目标市场上,因而,竞争相当激烈,在市场空隙很小的情况下,融诚苑将定位模式改变,将项目开发定位在与经济适用住房市场上,而且偏向于中低档房型。这一模式的改变为公司带来了相当可观的市场,同时也为国家推行的住房制度改革作了贡献。
(二)房地产市场定位存在问题
当房地产处于卖方市场时,开发项目的定位朦朦胧胧,人们不太注意,定位的偏差对投资回报率的影响还不大,随着市场经济的全面展开,卖方市场变成买方市场,开发项目的定位就凸现出来,定位适当与否,直接影响营销,影响资金回报率。当前商品房空置率很高的一个主要原因就是市场定位缺乏科学性造成的。主要体现在以下几点:
1.产品定位不准
目前房地产市场存在着产品定位不准的现象,主要表现在:大量建设房地产的同时却出现大量的空置房;住宅建设向大型化、高标准发展而普通实用型的住房却并没有得到重视。
2.重视创品牌而忽视定位前瞻性
很多的房地产企业很注意自身的品牌建设,但是往往忽视企业自身内部管理的建设。在房地产市场定位中,缺乏定位的前瞻性,导致只重视创建品牌的过程中“内力”不足,从而影响到房地产品牌的建设。
3.缺乏定位的全过程管理
市场定位过程包括从市场调研到项目立项,从产品的细分到市场营销策略的运用。每一个过程都应该涉及到定位问题,但是由于有一些房地产企业在管理方式和经营理念上还存在着不足,因而在某个阶段可能忽视定位。
4.对再定位不敏感
由于企业在发展过程中,采用有效的市场战略,占领市场,但是由于市场定位不准确,对企业的发展会产生较大的负面影响。因此,企业需要对市场重新定位,但是就目前状况而言,有很多的房地产企业却忽视了这点。
5.缺乏战略规划
目前,很多房地产公司普遍未能从长远角度把握对市场的分析,没有充分考虑市场定位的影响因素,从而不能把市场定位提升到战略的高度来对待。营销过程中仅仅是简单地跟随房地产市场竞争的潮流被动零散地运用广告、宣传、概念、改善服务态度等促销手段,这与房地产公司发展要有精确定位和周密的总体策划的要求格格不入。
(一)房地产项目市场定位
1.房地产项目市场定位的准则
市场定位准则被营销学家认为是市场定位成功与否的关键,在定位理论发展中起着决定性的作用,归纳起来有以下四点:
(1)受众导向准则
房地产项目市场定位的重心在于消费者心灵,对消费者的心灵把握得越准,定位策略就越准,定位策略就越有效。有的学者提出了消费者的五大思考模式,并分析了信息传播不能到达消费者的原因及无法占据消费者心灵的根源。这一定位理论的最新研究成果告诉我们,成功的市场定位取决于两个方面:一是项目如何将定位信息有效地传达到消费者脑中,二是定位信息是否与消费者需要相吻合。也就是说,市场定位必须为消费者接收信息的思维方式和心理需求所牵引,必须遵循受众导向原则。
例如:有一个人要推一个“完美”的楼盘,那么,他向工薪一族介绍时就不能只说它有多少高级豪华会所,向二次置业的人士介绍时就不能只说它不带电梯,分摊面积少,向富豪介绍时就不能只说它有多条公交线通达市内各地。论文格式工薪家庭最关心的是管理费和分摊面积的多少;二次置业的人士多是想改善居住的环境,他们当然希望多点绿化面积和有电梯;富豪多数都不会去关心是否有公交线路到楼盘,甚至不想有公交车到达,他们只在乎环境是否优美,配套设施是否完备。如果此人能掌握每一个购房者的所思所需,投其所好,必然一矢中的。
因此,要突破信息沟通的障碍,打开消费者的心智之门,关键是要想消费者所想,要千方百计使传播的信息变成消费者自己想说的话,让他在听到项目的宣传和参观楼盘时感觉满意,由此认为:这正是我所需要的,这正是为我专门设计的。只有这样,才能让他们产生亲切感、认同感、信任感,从而接受产品,最后产生购买欲望。受众导向原则,实质上就是如何突破传播障碍将定位信息进驻消费者心灵的原则,也是不断强化消费者满意程度的原则。
(2)差别化准则
广告的空前泛滥,使得消费者每天接触到的信息难以数计。面对各式各样的房地产广告,消费者往往会不知怎样选择,即使看中了某个楼盘,很快又被其他更新的楼盘所吸引。市场定位就是通过各种媒体和渠道向目标市场传达楼盘的特定信息,使之与对手楼盘的不同之处凸现在消费者面前,从而引起消费者的注意。当目标定位所体现的差异性与消费者的需要相吻合时,你的楼盘或品牌就能留驻消费者心中。
通过对大量案例的研究,我觉得定位中的差别主要来自于以下几个方面:
a.楼宇质量:你的楼盘选择的用料(包括建筑用料和装饰材料)是否比别人更好更经久耐用?能否作出保证?
b.建筑风格:你的楼盘是否符合消费者住宅时尚的追求或特别的审美要求?
c.交通:你的楼盘出入的交通是否更为方便?
d.舒适:你的楼盘的小区的绿化环境是否能让消费者觉得更为舒适享受?
e.价格:楼盘的价格是否更为优惠?是否像楼盘本身一样具有吸引力?
f.物业管理:楼盘以后所提供的物业管理服务是否比对手楼盘所提供的更为优质和完善?
g.升值潜力:购买了你的楼盘,究竟能给买家多少潜在利益和好处?
当然,定位中的差别因素远远不止这些,它还包括很多有形或无形的因素。你与对手楼盘的差别越多,你便掌握更多的定位优势,楼盘形象也会越突出。可见,要想在消费者心中留下深刻印象,唯有一种途径——与众不同。
(3)个性化准则
楼盘与楼盘之间的某种差别,是可以经过调整经营策略和不断努力来缩小或同化的。顾客选择楼盘时,他们在理性上会考虑楼盘的实用性,同时他们也评估不同楼盘所表现出的个性。当楼盘表现的个性与他们的自我价值观相吻合时,他们就会选择该楼盘,并用该楼盘体现自己的个性。而有效个性化的各项原则,就是要符合重要性、明晰性、优越性、可沟通性、可接近性、收益性等条件。
例如:广州奥林匹克花园,它将“体育运动”概念导入该楼盘,给该楼盘赋予了旺盛的生命力与鲜明的个性,大大提升了楼盘的品位,一改过去那种“完善的会所+创意的房型=优秀的小区”的千篇一律的模式,使该楼盘的促销宣传的主题十分鲜明、突出,富有号召力,而且使促销活动,尤其是其中的广告、公关活动创意空间十分广阔,以体育明星、运动会等作促销显得顺理成章。
(4)动态调整准则
房地产企业是社会系统中的一个子系统,它的经营活动自然受到环境的制约。动态调整原则认为;在变化的环境中,今天处于第一的企业不能保证明天依然能站鳌头。新的变化因素可以在转瞬之间将一个强有力的公司推入狂澜。因此,企业只有不断调整自己的目标、产品领域、技术与管理等等,方能适应环境的变化。作为重要的营销策略,定位的动态调整自然不可避免。
动态调整原则要求企业在变化的环境中,抛弃过去传统的以静制动,以不变应万变的静态定位思想,要在变化的环境中不断调整市场定位及其策略。
2.制定竞争目标
成功的发展商总是善于制定和调整市场导向的竞争目标来适应不断变化的环境,他们懂得如何在目标、资源、技术和机会之间寻求发展并保持平衡。竞争目标的制定有助于所有参与项目发展的员工向着同一方向努力。
(1)目的与动机
目的与动机对于任何一个项目都是十分必要的,它是发展商制定战略竞争目标的主要内容之一,也是项目市场定位的前提。每个经营者都应把目的与动机提高到一种战略高度。如果忽视了这一战略高度,则是非常危险的。
(2)现状及趋势分析
确定了动机、目的、范围及方法之后,接下来,就必须进行现状及趋势分析,以发掘潜在的问题和机会。这个阶段须注意的问题,包括项目基地特性条件(例如交通运输、公共设施、产业结构等)、相关法规限制(例如土地法规、城市建设法规、税务法规等)、房地产市场特性(例如供需状况、产品形态、竞争情况),以及相关的财务条件(例如造价、售价、融资机会及成本等),还有市场容量和潜力。我觉得只有清楚了解到楼盘所在区域的一切,你的楼盘的定位才会更接近消费者的心。
(3)明确竞争目标
竞争目标的确定应建立在对市场机会和竞争优势的分析基础上,而不能主观臆断。一个房地产项目目标可能不只一个,如利润、销售额、市场份额的增长等。目标的制定要协调一致,不能相互矛盾,也不能不分主次放在同等重要的水准上。同一个时期要求较高的市场份额,又要求当期最大利润,这是不现实的;要高速增长又要最低风险,这是不可能的。
3.分析消费者心理
目标实现过程实际上是满足目标消费者需要和欲望的过程,然而在众多的可供选择的楼盘中,如何让消费者选择你的楼盘?如何在消费者心中树立独一无二的形象?这就要求发展商通过市场调查了解消费者的需要、购买动机以及影响购买的各种因素,以便在市场定位中占领有利的竞争地位。
任何购买行为都是由动机支配的,而动机又是由需求激发的,当消费者受到某种内部或外部的刺激后,他就开始意识到一种需求。消费者的需求是多种多样的,因而产生的购买动机也就不一而足,而只有最强烈的购买动机才会导致购买行为。
4.选择目标市场
市场包含着无数的消费者,因而包含着不同的、千差万别的需求形态。任何一个楼盘,无论其规模如何,它所能满足的也只是市场总体中十分有限的部分,而不可能全面满足。市场中的失败教训,使人们逐渐认识到:与其全面出击,不如集中力量对准一个特定的目标发动总攻。
(1)市场细分
所谓房地产市场细分,是指人们依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯,将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程,其中每个消费者群即为一细分市场。发展商通过市场调查和市场细分将会发现尚未被满足的顾客群体,如果发展商能够根据这一顾客群体的需求特征设计出独具特色的楼盘,将会获得巨大的成功。不同的消费者由于年龄、性别、收入、家庭人口、居住地区、生活习惯等因素的影响有着不同的欲望和需求。市场细分实际上就是将异质市场划分成若干同质市场的过程。成功的市场细分意味着企业在明确的细分市场上满足现有顾客和潜在顾客的某种需求。
(2)选择目标市场
房地产市场细分有很多方法,但不是所有的市场细分都是有效的。而使用的细分变数越多,分出的子市场也就越精确,当然所包含的消费者也就越少,开发商要付出更多的代价。究竟多大的细分市场最为有效,要看划分出的目标市场是否符合以下原则:
a.可衡量性:即细分市场的购买力和规模大小可以被测量出来;b.可进入性:即细分市场的容量能够保证企业获得足够的经济效益;c.可盈利性:指房地产经营企业所选定的细分市场的规模足以使本企业有利可图;d.易反应性:指细分市场必须在市场营销组合变动的反应方面呈现出差异。以上四个标准仅仅是满足了企业选择的基本条件,除此之外,企业还要分析评估细分市场,看它是否最适合自己。
如果细分市场正符合开发商的目标,开发商就会决定其是否拥有在此细分市场成功所需的实力。每一个细分市场都有一些成功的要素,当缺乏或无法即刻获得竞争优势,则不宜介入这一市场。无论怎样,市场细分及目标市场选择作为企业营销战略的核心组成部分无疑为企业寻找机会、建立优势创造了条件,因此,它的重要性已经越来越受到企业的重视。
5.明确竞争优势
市场细分后选择目标市场,还必须了解竞争对手的情况。俗话说:“知己知彼,百战不殆。”发展商必须经常将其定位、产品、价格和促销手法与其他对手楼盘相比较,通过这种方法,可以找出其竞争优势和不足之处,从而在消费者心中确定其优势。同时,也利于当对手发起攻势时,可及时作出有效措施。
(1)识别你的竞争对手
发展商在了解自己楼盘优劣的同时,也应该全面、充分地掌握竞争对手楼盘的优势和劣势,这样才可在制订营销策略时做到收放自如,让自己的项目在激烈的市场竞争中脱颖而出。而且在进行此类分析时往往只注重正在发展的项目。其实,分析潜在项目往往更重要,因为当你的项目推出时,这些潜在者就可能成了真正的竞争者。这其中,分析竞争对手是为了进行针对性比较。营销的关键是扬长避短,只有通过比较才能把“长”与“短”清清楚楚地搞明白。分析畅销楼盘则主要是为了借鉴和学习,看一看哪些方法是对自己有帮助的。
(2)从比较中建立竞争优势
对市场可能的和潜在的竞争对手进行深入的透析,接下来的工作便是在与竞争对手比较的过程中建立自己的优势,以寻找占领该市场的最佳立足点。开发商要对自己的能力有一个正确的评估,然后与竞争对手加以比较,找出两者的差距,发现企业现有能力存在的问题,明确企业的优势和劣势。企业要与竞争对手正面交锋,我觉得应具备下列优势之一:
a.资源优势。包括人力、物力、财力等,如果开发商能以较少的成本获得较佳的资源,无疑具备了供应上的优势。例如上市房地产公司具有融资优势等。
b.规模优势。由于开发商生产经营规模较大,开发商的费用成本分摊下去可以导致销售费用率明显降低。
c.产品优势。楼盘的建筑质量、建筑风格、小区环境和配套设施等能满足消费者的多层次需求,则其产品优势较为明显。
d.品牌优势。若开发商品牌知名度高,声誉良好,其产品就更易被消费者接受,开发商还能利用该品牌成功扩展到其他市场。
我觉得上面所述各种优势,开发商无需也不可能面面俱到,只要有其中一方面的胜人之处,就可以从这里下手,进行定位。开发商以其鲜明化的特征吸引了不同需求的消费者,又避免了同业的正面竞争,这正是明确开发商的目的所在。
6.寻找最佳切入点
当发展商选准了细分市场,明确了自身竞争优势之后,使用你的优势与消费者的需求结合起来,转化为消费者的正吸引力,这就是市场定位,但这也要讲究策略。
(1)先入为主策略
先入为主策略是指当发展商找到一个全新的目标市场后,即趁热打铁,抢先确立自己产品的领导地位,使后来者只能步其后尘。问题是发展商如何从消费者的心理出发,推出新产品第一的概念。如果仅从新概念楼盘的特性出发,没有找准消费者的心理空间,即使先入也无法为主。因此,发展商要在顾客刚刚意识到,或者还没有清醒的认识到的时候,第一个把你的楼盘形象推到他们面前。
(2)空隙卡入策略
如果消费者的心智已经被先入者的品牌占领,那么跟进者的模仿永远只能是次要的地位,并不能产生积极的反响。显然,要取得成功,必须另辟捷径,也就是要在领导者的心智空间寻找一个新的空位。空隙卡入策略就是要在领导者品牌忽略的市场空隙,通过创造思维运用,从而占领消费者心智的定位方法。
(二)房地产项目产品定位策略
房地产项目产品定位是指在深入市场调研与项目准确定位的基础上,根据市场需求发展趋势、规划设计管理要求以及地形条件的约束,在同时满足企业利益、顾客利益、社会利益的前提下,进一步研究项目本身应该具备什么样的属性,研究建筑应该具备的功能、空间结构和布局形式,为后续建筑设计提供依据。
1.产品定位策划的意义
传统房地产开发过程是首先由业主投资方根据城市总体规划确立建设项目并上报主管部门立项,建筑师按照业主的设计委托书进行设计,而后由施工单位进行建设施工,最后付诸使用投资活动是由业主单方面进行的,建筑师在规划立项的基础上,接受了任务委托书后进行具体设计,而施工单位则只是按设计图纸进行施工。这是一个单向的流程,没有市场的环节,也就不能保证设计出来的产品满足于市场的需要,因而需要增加一个独立的环节,来研究市场需求,根据市场需求,研究设计依据,这就是产品定位策划。可见,在房地产项目开发前期策划过程中,业主应在委托设计前,首先委托前期策划专家,在市场定位的基础上进行产品定位策划的研究。以求得设计阶段的理论依据。
2.产品定位策划的内容和流程
房地产产品定位策划的主要内容包括提炼产品的主题概念和构思体现项目主题概念的规划设计方案这两个方面。
(1)项目主题概念的提炼
房地产项目的主题概念,是项目集中表达的特殊优势和独特思想,是发展商倡导的某种生活方式。特殊优势是客观具备的有利条件,其中有些是一目了然的,无需过分强调,本身就有吸引力,如区位、地段、交通、环境等;有些则是潜在的,要通过反复调研、考察、分析,才逐步明了;而发展、昭示并且淋漓尽致地渲染和表达这些潜在优势,往往会使项目独具特色。独特思想是主观创造的特殊概念个性,通过主动营造某种主题氛围,激发人们对特定生活意向的联想,使居住的物质环境变得人性化、亲情化。
a.项目主题概念提炼的必要性。项目主题概念提炼的必要性主要表现在以下几个方面:
生活方式的转变。以前买房只仅为居住和使用,注重物质的较多,现在情况则大不相同,人们除了购买房屋外,一个重要方面是购买生活和工作方式;项目主题概念是楼盘的生命与灵魂。钢筋构成的房屋的“硬件”部分,楼盘添加了主题概念后,等于赋予了楼盘的生命与活力,即“软件”部分;满足了消费者个性化追求。“物以类聚,人以群分”在地产中十分明显,选择什么样群体为伴是消费者自觉不自觉考虑的因素;产品差异化的需求。房地产市场竞争日趋激烈,开发的楼盘层出不穷,为了让消费者更好地了解自己的楼盘,必须要花很大力气进行楼盘的主题概念的分析推敲,以寻求差异化优势。
b.项目主题概念提炼的基本要求
运用创新或独到的思想理念;主题概念提炼要取得较好的策划效果,在创新的策划思想理念指导下是分不开的。房地产项目开发理念日新月异,各种新思想、新观念、新理念层出不穷,策划人要深刻领会这些理念的精髓,把握它们的实质,灵活地运用到产品定位策划实践中去。运用这些新理念的同时,还要进行筛选,把带有独到的思想理念运用好。
要领先引导消费者的需求;主题概念提炼不但要满足消费者的需求,而且还要引领消费者的需求。这是因为主题概念提炼总是走在市场的最前面,发现市场的潜在需求,为项目开发成功做好思想准备。当前,在激烈竞争的市场环境下,部分发展商已不再被动地迎合消费者的口味,而是努力引导市场,创造超越现有的生活需求,将自身对居住文化的理解和独特的审美品味融入房地产项目中,形成风格独特、个性鲜明的“明星楼盘”,有些甚至因其过于前卫的风格而被入归于“异类”.像用“音乐”概念作为项目的主题,真是有点不可想象。在引领消费者需求的同时,还要注重体现项目独特的功能需求,增加度身定做的空间和相应的设施,在开发理念和设计细节等各方面更深层次地体现“以人为本”的思想。
要善于挖掘项目的文化科技内涵;随着科技的发展,运用各种科技概念来提炼主题概念也为数不少,使项目呈现更加个性化的特色。在生态住宅、因特网、智能化、新科技、新材料的使用等方面,较之以往有更深层次的内涵挖掘。策划人要善于挖掘项目的文化科技内涵,使项目的民族文化精髓和科技文化理念融为一体,比翼双飞。
要十分注重建筑设计的理念创新;建筑设计理念的策划创新,不仅仅是发展商塑造产品个性特征、营造独特生活氛围的有利手段,同时也具有繁荣建筑创作、促进建筑文化、改善城市景观的良好社会效益。我们知道,建筑设计是产品定型的主要阶段,这个阶段的建筑造型、建筑风格。建筑规划、平面布局以及立面效果等,很大方面影响项目的个性化和差异化。如果在这个阶段没有把握好,在施工建设的时候要修改是相当困难的,即使不计较金钱,那也很费时费力。因此,在建筑设计阶段就要考虑好建筑设计理念和策划创新问题,使产品跟上时代的要求。
要把握好主题概念的整合和推广;有了独特、富于个性的策划主题后,怎么把它整合推广好也是一个不可忽视的问题。主题概念就像一条主线,把项目分区分期推出的产品珍珠串成一条项链;主题概念就是一个中心,项目开发的各个环节均围绕这一中心完成;主题概念还是一种说法,整个项目的构成、功能、风格、形象等均通过它得到合理的深入人心的阐述。因此,整合和推广好主题概念就显得格外重要。
3.构思项目规划设计方案
主题概念是房地产项目的灵魂,但是主题概念的表现首先是通过规划设计来进行的,其实现途径主要从项目的大局规划扩展到细部设计,最终体现在具体的设施上。项目的规划设计的主要内容包括产品的总体规划、产品的建设设计、产品景观设计、产品的交通设计和配套设计等内容。
(1)产品的总体规划。高水平的规划设计,是提高房地产产品的品位和受消费者欢迎的前提,许多的优秀项目都在规划设计上下足了工夫,当然最终也得到了消费者的认同和追捧。
(2)竖向规划。竖向规划的内容,竖向规划的主要内容是建筑物空间层次感、轮廓线、天际线、景观竖向规划等。
(3)产品景观规划的要求
景观规划应充分考虑其平面、竖向、季节、种类的协调搭配;景观规划应注重空间层次的合理性,按集中与分散相结合的原则科学地布置中心公园、分区主题公园、组团绿化、宅边绿化和路边绿化;应发展立体绿化,营造空中景观;景观规划应注重山、水、林、文多元素的融洽,强调美、静、净、洁,创造园林化、生态化、美观化、人文化的住区;景观规划应强调“常年叶绿,四季花开;开门见绿,推窗见景;雨不见泥,风不起尘;空气清新,赏心悦目;文化浓郁,人文荟粹”;景观规划应坚持自然景观与人造景观相结合,坚持山水园林景观与康体娱乐设施相融合,方便邻里交往与人际沟通;景观规划应注意适用性、观赏性与经济性的结合,应合理控制成本,降低居民负担。
(4)产品交通规划设计的要求
应方便居民出行、满足消防救护需要、确保住区的安宁,保证道路通达、安全、方便;道路系统应分级明显、架构清楚,既要与城市公共系统衔接,又要避免城市公交道路横穿而过;应尽可能做到人车分流,应避免机动车道直接进入住区,有条件的地方应做到人车直接入户;停车位设置应数量合适、设置合理,有利于优化环境、节约用地,减少对居民的空气污染、噪音干扰。
机电设备配置;供水系统;供配电系统;排污系统;供暖系统;供冷系统;电梯系统;消防系统;中央监控系统;智能化系统;煤气泄漏探测系统;室内电器自动控制和防火系统;电子巡更系统;室外摄像监控系统;车辆出入管理系统;路灯自动控制系统;物业管理自动控制系统;社区综合信息服务系统;生活服务设施;体育娱乐设施;交通设施等等。
本文从介绍房地产项目市场定位的概念及其发展入手,详细的阐述了房地产项目市场定位的准则和流程,并在此基础上通过对市场定位的研究,达到了以下研究成果:
1.澄清了房地产项目市场定位不是对具体项目作实质性的改变,而是对市场的发现。也就是说定位不在定位对象本身,而是在消费者的心底,是在消费者的大脑中占据一个合适的位置,一旦这个位置确立起来,就会使人们在需要解决某一特定需求或其他问题时,首先考虑某一定位于此的事物。
2.通过对房地产项目市场定位准则和流程的研究,使得在房地产项目市场定位的制定过程中更科学化和程序化,从而保证所作的市场定位科学、有效和准确。
3.本文对具体的成功案例进行研究,形象的反应了市场定位在项目开发过程中的重要性,从而能够引起更多的房地产企业对市场定位的重视,向市场提供更多的适销对路的楼盘,这对降低房地产项目的空置率以及房地产行业的健康发展都有着重要的指导意义。
地产项目是一种投资大、开发周期长、不确定因素多的产品,开发风险很大,一个项目的失败往往就会导致整个企业的崩溃。因此,在房地产界,越来越多的企业开始重视房地产策划,尤其是前期定位策划,用以提高决策准确性,规避风险。
随着我国市场体系的不断完善和成熟,房地产前期定位策划将会得到越来越快速的发展,社会、企业、消费者也会越来越认同房地产前期定位策划。笔者希望能以此文为契机,面对房地产前期定位策划的初步研究和探讨,为我国房地产策划的健康发展做出自己微薄的贡献。
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所谓市场定位,就是根据竞争者现有产品在市场上所处的位置,针对消费者对该产品某种特征或属性的重要程度,强有力地塑造出本企业产品与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象,并把这种形象生动地传递给消费者,从而使该产品在市场上确定适当的位置。也可以说,市场定位是塑造一种产品在市场上的位置,这种位置取决于消费者或用户怎样认识这种产品。企业一旦选择了目标市场,就要在目标市场上进行产品的市场定位。市场定位是企业全面战略计划中的一个重要组成部分。它关系到企业及其产品如何与众不同,与竞争者相比是多么突出。以下是今天读文网小编为大家精心准备的:我国房地产企业市场定位策略研究相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读:
我国房地产企业市场定位策略研究全文如下:
实践证明,我国房地产企业(除港澳台外)取得楼盘畅销的共同点,是以准确地市场定位最终取得市场,获得买主的认同。在决定开发一个项目之前,首先要进行市场定位,从而锁定目标客户,是楼盘畅销的先决条件,也是进一步拓展房地产企业市场的重要途径。
房地产市场定位存在着许多误区,主要表现在:
(1)产品定位不准确。房地产开发商热中于做广告,但是宣传手段及内容相似,使产品无法在消费者心目中形成独特的形象,消费者很难分辨它们之间的差别。
(2)客户管理不到位。由于大多数房地产开发企业未能建立统一的客户资源管理平台,给管理客户带来很大难度。很多企业未能对客户进行分类管理,也未建立起与客户沟通的有效渠道,没有建立规范的客户回访制度和客户关怀行动,不能及时掌握客户需求变化和客户满意程度,难以进行市场准确定位。
(3)销售过程缺乏规范管理。由于缺乏相应的管理手段和系统,大量曾经访问、咨询过、没有最终成交的客户的信息没有得到保留,而这些潜在的、未成交的客户资源都是花费巨额广告投放或通过展览活动吸引而来的。由于缺乏处理过程,未成交客户的背景信息、未成交原因以及对产品的需求等都未能得到应有的保留和分析处理。如果由于市场定位不准,企业要对市场重新定位。但是,就目前很多企业没有重视企业的再定位。
(4)随波逐流大盘定位。目前商品房的开发趋向于建筑面积越来越大,小区绿地面积越来越大,装修水准越来越高等。虽然无法回避不同居住群体之间客观上的差异,但是开发规模太大,将给现行物业管理模式带来管理上的困难,还使得居住其中的业主可能难以找到家的感觉。
(5)缺乏战略规划。未能充分考虑市场定位的影响因素,在营销过程中仅仅是随房地产市场竞争的潮流,被动、零散地运用广告、宣传、改善服务态度等促销手段。
(1)市场细分。
房地产市场细分是指人们在目标市场营销观念的指导下,依据一定的细分参数,将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群,其中,每个消费群即为一个细分市场。房地产市场细分是房地产企业选择目标市场及目标客户的前提与基础,其根本功能在于为房地产企业实施有效的目标市场营销战略服务。
房地产市场可以从以下角度进行细分:一是心理需求细分。分析消费者的心理需求,其实是分析其在购买住宅时的动机,人们的生活方式和个性不同决定了不同的住宅消费群。二是家庭组成细分。在城市中家庭是一个生活单元,家庭数量及结构对住宅的需求有重大影响。三是地理环境细分,包括自然地理环境、经济地理环境和人文环境方面内容。消费者对房地产的需求爱好,实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果,即是房地产所处地区的地形、地貌、气候条件、距离市中心的远近、交通便利、文化教育情况等的综合。
市场细分的作用主要表现在细分市场有利于开拓、发掘新的市场机会,企业可以集中人、财、物等资源,取得更大的经济效益;有利于掌握潜在市场的需求,不断开发新产品,开拓新市场,通过细分市场可以从中选择有效的目标市场。
(2)市场调研。
市场调研是市场定位的核心,也是顾客和企业联系的纽带。对于房地产企业市场定位来说,信息的收集很重要,主要包括宏观信息即整个市场竞争的情况,竞争对手的楼盘类型,销售定位;潜在目标人群的需求信息和企业内部信息。
(3)房地产品牌形象的培育。
品牌是房地产企业楼盘的市场信誉、市场竞争力的集中体现。房地产产品品牌能更好的满足特定消费群体的心理需求,对那些有强烈偏好的顾客来说更有吸引力。
(4)打造真正的卖点。如何打造房地产项目的真正的卖点是项目定位的关键内容,卖点可从多个方面进行,如文化定位突出商品房所蕴涵的文化氛围,智能化定位突出小区的设施和物业管理的智能手段;概念定位突出感性消费时代的概念营销等。房地产市场在竞争日趋激烈的今天,越来越多的企业注重在产品本身和附加值上加以再定位,重申产品与众不同的特色。
房地产企业市场定位包括产品定位、品牌定位、企业战略定位,房地产企业市场定位的分析如图 1.
3.1 房地产企业产品定位策略
房地产企业首先了解竞争对象的产品具有哪些特性,研究消费者对该产品重视程度,然后决定本企业的产品定位。
(1)提高产品的性价比,注重人文环境。消费者在购买时,考虑最多是的是商品房的质量和性价比。房地产开发商必须严把质量关,确保项目在各个方面的质量。居住小区的选址与建设必须要考虑人文因素,包括交通、教育和环境等内容。
(2)保证空间的合理布局。住宅最关键的要素是它的空间,因为其他设施都可以更新换代,惟独住宅的空间在其寿命内是不变的。保证空间的合理布局是住宅建设的发展方向。
(3)准确挖掘高价值的客户。如何判断客户的价值?从什么样的角度看待客户的价值?能否将客户价值量化?这是房地产企业特别关注的问题。房地产产品定位应考虑客户关系管理。客户关系管理中重要的理论是“二八原则”,也就是客户价值金字塔。在客户价值金字塔的顶端,20%的客户能够为企业贡献 80%的利润;在客户价值金字塔的底端,80%客户能为企业带来 20%的利润。因此,那 20%的客户为企业高价值的客户群体。从客户生命周期的角度来看待客户,不断挖掘客户价值是树立品牌、打造百年老店的房地产商们的追求。树立企业品牌的一个重要原因就是使得客户在其生命周期之中能够不断地购买房地产开发企业的产品。
3.2 房地产企业品牌定位策略
房地产企业品牌定位策略可从以下几方面考虑:
(1)深化品牌营销观念。目前品牌营销观念深入人心,广告成为广大客户购房时主要信息来源之一,因此品牌广告竞争也成为众多发展商重要竞争手段之一。广告创意突出绿色家园独特的产品品牌价值,包括园林生态、体育健身、休闲等特色;突出企业品牌价值,包括企业良好的知名度,美誉度及雄厚的实力,企业文化等。
(2)使消费者增强对房地产商的信心。房地产开发只靠硬件投入是不能构成品牌产品的,以品牌切入,更有利于竞争,建立特有的房地产品牌,逐步树立良好的品牌形象。
(3)建立优质的物业管理品牌。物业管理是与老百姓密切相关的大事,优质的物业管理对企业品牌树立则起到了至关重要的作用。
3.3 房地产企业战略定位策略
房地产开发企业战略通常有以下几种:一是建立专业化、跨地域房地产开发企业。资金雄厚的企业将逐步把企业资源向作为房地产专业化公司的发展方向聚集。二是综合性、跨领域房地产开发企业。这部分企业的房地产开发将呈现出多元性特征。三是房地产产业链投资延长型房地产开发企业。有些房地产开发企业,它的投资范围自延伸到了与房地产开发相关的上游或下游行业,取得产业链的利润最大化。四是从开发商转向房地产服务类企业。随着二手房市场即将全面起动,房地产细分市场架构进一步明显,房地产开发企业服务创新将面临非常好的市场环境和机遇。
(1)产业链投资延长定位。投资范围向相关的上下游行业延伸。
(2)补缺式定位。通过市场细分发现新的尚未被占领,但为许多消费者重视的空位产品。在这种定位下企业容易取得成功,因此这部分潜在市场即营销机会没有被发现,也许有的企业发现这种潜在市场,但没有足够的实力,无法去占领空白的市场。
(3)挑战式定位。当企业能比竞争者生产出更好的产品,该市场容量足够吸纳这两个竞争者的产品,同时比竞争者有更多的资源和实力,这时企业可把产品定在与竞争者相似的位置上,同竞争者在同一细分市场竞争。
(4)突出优势式定位。房地产企业在市场中所处的地位是不同的,有的是市场的领跑者,有的是随行就市跟随者,有的是补缺者。当企业意识到自己无力与同行业强大的竞争者相抗衡从而获得绝对优势地位时,可突出宣传自己与众不同的特色,如前期的规划设计、后期的物业管理等方面取得领先地位。
当今房地产业竞争越来越激烈。房地产企业在进行市场定位时要充分考虑定位过程中的品牌、超前和创新观念,为自己的商品打造卖点,并采用定性和定量相结合的定位模式。只有通过准确的市场定位,房地产企业才能取得成功。
[1] 王洪卫。房地产市场营销[M].上海:上海财经大学出版社,1998.
[2] 陈信康。营销策划概论[M].东方出版中心,1999.
[3] 郭国庆。市场营销管理[M].北京:中国人民大学出版社,1995.
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房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利,它的发展趋势是怎么样的呢?下面是读文网小编带来的关于房地产企业发展趋势分析论文的内容,欢迎阅读参考!
前言
房地产企业是我国房地产企业的主体,占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业,所需资金量大,资源占用多,而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势,对促进房地产业和整个国民经济的健康发展,乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。
1、 研究概述
1.1 我国房地产发展历史
我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹,被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起,90年代进入快速发展时期以来,我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化,全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计,自从1992年以来,我国房地产开发投资累计已超过五万亿元,年均增长20%以上;城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米,提高到了现在的20平方米。
八十年代以前,没有人公开地把房地产看成商品,更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来,在经济体制改革的带动下,房地产业,这一亿万价值的巨大商品开始起动,开始流通。八十年代的中国
房地产业是初步形成和发展阶段,是房地产业的第一次高潮,使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代,党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月,中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求:“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度,适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化,有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是,房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪,随着西部大开发步伐的加快,及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢,国外公司和企业将以更大的规模进入我国,尤其是外资机构的进入,则有利于改善房地产开发的融资环境,刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。
形势喜人,但存在的问题不少,困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点,而这正决定了其规模经营的性质。但是,我国的房地产企业大部分是各自为政,分散经营,综合实力弱,发展缓慢,竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡,总体看是东南实力强,西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。
我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制,整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止,全国房地产企业已达到3万多家,房地产行业从业人员已突破1000万人,并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外,十年来,还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业,以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业,从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展,各地出现了许多成功的房地产经营模式,它们中有成功楼盘的开发,也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
1.2 研究房地产企业发展趋势的意义
房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业,将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。
一方面,个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体,房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化,引起了国内房地产企业之间的竞争加剧,
使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”,利润水平向价值回归,市场逐渐走向规范;另一方面,中国加入WTO后,海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降,将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场,从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富,专业化程度高,管理水平先进,资金实力雄厚,具有强大的市场竞争力。
随着我国加入WTO,外国大型房地产企业将大举进军国内市场,将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势,势必使开发的商品房质量更好,品质更佳,建设成本更低,房地产市场竞争格局将会发生明显变化。为了要在激烈的市场竞争中取得优势,房地产企业必须要有市场危机意识,强化企业管理,逐步形成企业的核心竞争力,以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发,不断开拓市场、占领市场,才能维持企业的生存和发展。
因此, 探讨一条我国房地产企业的良性发展之路,以迎接全球化经济所带来的高层次竞争,已成为国内房地产业面临的重要课题。
2 、房地产企业现状和问题
2.1 我国房地产市场现状及展望
经过十多年的发展,我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段,基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业"市场类型和消费者"产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。具体地讲,有以下三大特征:
从产品供给和企业角度来讲,现有的房地产市场呈现出以下五个特点:(一是房地产产品价格差异扩大,各种档次的价格相互之间的参照性减低,低价更低,高价更高,总体均价趋降;(二是房地产行业边际利润水平降低,既有市场竞争因素,也有资金成本因素,但因其销售规模较大,因而对投资仍具较强吸引力(三是资金"技术"品牌"土地等行业门槛大大提高,迫切需求职业化的专业队伍,尤其是土地资源的限制,使得进入成本大增(四是房地产项目的销售速度减慢,虽然市场总量迅速扩大,但政府管制趋强,而消费冲动趋减,销售周期加长(五是日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升,客户服务成本亦呈上升趋势,营销成本使项目利润更趋降低。
从市场类型和消费者角度来说,房地产市场正由生存消费型转向投资消费型。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟,房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化,消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品,住房的功能也由原先的保值"增值的房产功能向消费、享受功能扩展。由于产品供应日渐丰富,消费者无须担心房价的涨落而难以把握购房时机,而可以根据自身的喜欢及需求去决定。但消费者在如此有利的市场中也并非绝对的赢家,还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险。 在从生存消费向投资消费转型的过程中,消费者改善居住需求而消费房地产的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力,但这并不说明现在的房地产市不热,因为改善人们居住条件是个持续、长期的过程,不能在短期内实现。如果各种资金都为追求利润而盲目进入市场,人们都为改善居住而过度透支消费,房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的合理限量及所能承受的合理速度,房地产市场就会产生)泡沫。
从产品和科技进步角度来说,随着产品技术的进步,房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。在这个过程中,产品同质化成为市场主流发展趋势。 因产品品质水平普遍提高及所购产品大体相似,大多数人享有基本相似的居住条件,人们对住房进行更新换代的速度加快。 房地产商利用建筑业"建材业"设计业的技术应用,不断推出对消费者更具吸引力的新产品,表现出电子业的某些现象。由于竞争日趋激烈,房地产创新不再是简单的应用新技术,而是最大程度地发挥土地资源潜力,通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。 在以产品为主题的房地产市场中,房地产企业专业化水准大大提高,全行业明显进步而且更加理性,发展商已熟练掌握房地产业的规律和技术,模仿和照搬都有助于行业发展,但不能保证项目成功。 整个房地产市场从你死我活的竞争转向资源组合,行业内部不同优势的各方走向寻求共同利益。 专业咨询代理机构的市场不断扩大。
2.2 我国房地产企业发展现状
房地产企业数量多,规模小。20世纪90年代中后期到现在,虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱,许多房地产公司已初具规模,有些还颇具实力,但相对“ 小、散、差”的特点并没有改变。截至2003年,我国房地产企业具有一级资质的企业仅有349家。
房地产企业开发能力低,规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业,并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小,资源分散,企业整体开发能力低,与其资源密集型的行业特点极不相适应。例如,上海市目前的房地产企业有2000多家,平均注册资本金不足2000万元,实收资本金不足6000万元。上海市房地产企业数量多而开发项目规模小,在2003年全市8267.51万平方米的施工面积中,平均每个企业的开发面积仅为3.3万平方米,销售百强的房地产企业总共只占市场份额的4﹪左右。
房地产企业资产负债率偏高,经营风险大。由于历史上的种种原因,我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题,企业所需资金主要是靠银行贷款解决。目前,国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币,与境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比,实在相距甚远。我国房地产企业资产负债率多在70﹪以上,有的高达90﹪。这种过高的负债必然影响企业的资信,增加其运作房地产开发项目的财务成本,使其盈利水平下降或出现亏损现象,甚至引发负效应的连锁反应。
房地产企业信用差,不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率,同时由于房地产开发业的进入壁垒较低,从上世纪90年代开始,一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重,既没有长期的企业发展规划,也不重视自身的信用和品牌,面积缩水、价格欺诈、质量低劣,延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益,而且直接影响着房地产企业自身的发展。
作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业,必须具备一系列的条件,如:企业的产权界定要清晰,企业必须有充分的自主权,企业要以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任。这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基本要求。从这些条件和要求来看,中国的房地产企业还存在着很多问题,总体来说还不能很好地满足这些要求。然而,中国房地产企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未来走势和发展方向,不论是开发商还是政府管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握。
我国房地产企业管理是指房地产企业从开发项目的选择、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理。与其他企业一样,房地产企业还处在一种能人管理、经验管理的体制上。素质高、能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键。企业家的素质与能力很大程度上决定了企业集团的成败。它的有利之处在于:能人有魅力、有经验、有智力、有威信、有献身精神,通过他们孜孜不倦的工作、奋斗,推动了企业的不断发展。然而,能人也是有局限的,首先,能人的数量有限,假设有100万家企业,而只有10万名能人,意味着有90%的企业找不到能人;其次,能人也有分类, 也分专业,难以与各种不同门类的企业对口;再次,能人也有自身局限性,如个人的随意性和模式化管理的科学性之间存在着深刻矛盾,这时的能人,实际将成为企业发展的阻力。先进的管理模式是企业长治久安、不断发展的根本保证。有了好的管理模式,一般水平的职业经理也能使企业正常运作;没有好的管理模式,能人也会无用武之地;有了好的管理模式,能人离去,企业会受振动,但不会受重伤。
房地产企业是中国房地产企业的主体,目前官方统计的数字是全国近3万家,占中国房地产企业总数的80%多。中国城镇住房制度改革的不断深化,个人购房取代集团购买成为市场交易的主流,以及中国加入世贸组织,对外开放步伐大大迈进等内外因素,给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看,目前中国房地产企业的现状不容乐观,其中许多问题都亟待解决,集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。
2.3 我国房地产企业发展中面临的问题
2.3.1 企业的所有制性质问题
尽管国内学者对于国有企业问题的研究如火如荼并日益深化,但却少有人对国有房地产企业问题进行系统深入的研究。实际上,工业国企中的问题和弊端房地产国企中都有,如预算软约束。代理人内部控制,激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等。并且,由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大,如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用,以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用,都正在为越来越多的经济学家所重视。
房地产国企退出房地产业的速度较之工业国企也许更快一些。上个世纪80年代末90年代初是中国房地产企业发展的初期,国有房地产公司占了绝大多数;随着改革的深入和市场的发展,国有房地产企业的比例逐渐缩小,90年代中期下降至不到50%;到90年代末本世纪初,房地产国企的比例已然降至20%多。然而,即使是只占总数的20%,由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大,国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重。此外,如果加上大部分的集体企业、一部分并不规范的股份制企业——这些企业在性质上其实与房地产国有企业类似,即产权不清晰,企业与政府的边界模糊,此外,其数量在统计资料中无法明确显示——那么由于所有制问题给中国房地产企业发展带来的不利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了。
2.3.2 企业发展中的规模问题
目前中国房地产企业“散、小、差”的特点已是有目共睹。据有关的统计资料显示,全国房地产企业平均净资产不足1000万元,具有一级资质的1%多一点,二级资质的不到10%,大多数是小公司或者项目公司。缺少大型房地产企业集团,即使是规模较大的开发公司也是资本少、市场份额小,如上海最大的房地产开发公司——陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司,也只有不到15亿美元的资本市值。据统计,全国房地产企业平均每家年开发量只有1.6万平方米,即使最大的房地产企业所占的市场份额也不足0.5%。
然而,从理论上讲,房地产业所需资金量大、高投入、高回报、高风险的特性,以及房地产企业属于资金密集型。管理技术密集型、人才密集型企业等特点,决定了房地产开发行业的进入门槛应该较高。从国际经验看,一般大型房地产企业或房企集团是市场舞台的主角,占据市场的绝大份额,如香港“五大”地产商,企业资产市值都在百亿美元以上,占据了香港楼市的半壁江山。与国际经验相比,大陆房地产业进入门槛过低、房地产企业规模过小等问题亟待改进。
2.3.3 房地产企业的效益问题
从《中国统计年鉴》中的数据看,与“经营总收入”、“商品房屋销售收入”等指标的稳步增长相比,我国房地产开发行业的“营业利润”以及“平均利润率”等指标波动剧烈,不容乐观。我们简单地用“营业利润”除以“经营总收入”得到房地产“行业平均利润率”,可以明显地看出,1992、1993、1994年是中国房地产业发展的高峰,表现在行业利润率上是12%左右;而从1994年开始房地产企业经营利润和行业平均利润率都迅速下降,1996年行业平均利润率仅为0.91%,1997、1998、1999三年更是出现“全行业亏损”,1999年我国房地产行业平均利润率为-1.16%;2000年才开始“扭亏”为1.62%.
此外,早期的开发企业对于解决我国多种经济成分并存条件下,非公人员购买住房起了不可或缺的补充作用。而且这个时候房地产开发商面临着来自单位福利分房这样一个强大的竞争对手存在,其利润水平局限在一定范围,还没有对社会造成多大危害。从1998年下半年我国取消福利分房,实行住房分配货币化,加之住房消费贷款政策的放宽,房地产开发经营业步入了一个迅猛增长的时期。可以说,开发企业在消除竞争对手直面庞大的住房需求市场(包括由开发商直接推动的拆迁市场),并且可以自主定价而不受任何约束的条件下,迎来了开发业有史以来最好的“黄金时代”,开发商由此也大量进入中国富豪排名榜的前列。目前,从利润获得的容易程度上看,对于已经储备大量地块的房地产开发商而言,被利用的中央宏观调控政策、地方政府拍卖土地或“勾地”、开发商和政府的特殊关系、中外炒房团的出击、消费者的倾巢出动等因素都有助于其“坐地加价”,获取房价失控状态下的超级暴利。所以业内提出的“地产黄金时代已经到来”的观点对开发商而言是对的,但对广大的住房消费者而言绝对不是一个好消息。因为一个几乎不做任何物质劳动、增值性服务的行业,或者说顶多做了房地产创意策划和住房销售的行业,却获得了远比房地产金融、整个建筑业、房地产服务业等整个产业链加起来大得多的超额利润,成了整个社会不得不负担的沉重成本。
根据我们的研究,在英美等发达市场经济国家,房地产业中根本不存在我国这种基本上不做什么物质劳动和增值服务的房地产开发经营企业。房地产业由两类企业构成,一类是房地产生产建设企业,这是国际意义上的建筑生产企业。这类作为第二产业的企业如同我国的工业企业一样具有完备的房地产原料采购、营造和销售功能,是房地产的真正生产者和开发者。另一类是房地产服务业,由不动产抵押银行、房屋信托投资公司、不动产投资基金、房屋租赁经营、房屋中介代理、房屋开发创意策划、房地产价值评估、产权代理、物业管理、IT服务等行业构成的房地产服务业体系。这些房地产服务业根据服务对象的不同又可以分成为消费者服务的房地产服务业和为房屋生产者服务的房地产服务业两类。在英美发达国家,房地产开发企业都是建筑企业,建筑业由于其生产率上升快、收入弹性高、产业关联性强等特性,成为国民经济的最重要的支柱产业之一。这正是上世纪70年代末邓小平同志到欧美访问时所看到的现象,他后来提出了把建筑业作为我国国民经济支柱产业和推进住宅商品化的构想。
可见,现阶段中国房地产开发企业根本不是一种合理的企业模式,一些部门或地方把这个第三产业行业定位为国民经济的支柱产业更属失误。因为,这个皮包公司根本不存在什么生产率上升、收入弹性和产业关联等技术经济特性,也不会有什么真正意义上的创新。但是在现实中我们看到,这种不做任何物质劳动的部门反过来成了供给住房的主体,而那些真正造房子的建筑企业在开发公司的价值链不过成了一个被动的、一个不显眼的链条。这就如同在汽车这样的耐用消费品领域,如果我们有一天创造了“汽车开发商”这样一个商业模式,只要汽车开发商设法融到一笔资金,就可以以外包的方式委托汽车设计商、汽车制造商制造,成为消费者得到汽车的唯一提供商,汽车制造厂反而失去了直接面对汽车消费者的机会。
房地产是一个比汽车价值更大、质量更难以判断的耐用消费品,如果让一个中间商最终负责消费者的住房权益,而真正的房屋生产者则完全依从于中间商,消费者和开发商之间在制度上缺乏一个合理的矛盾化解途径。以房屋预售制的争论为例,作为商业信用的一种形式,预售对于促进产业资金循环起着重要的促进作用。然而,房屋预售款是不是应该交给房地产开发商这个环节,而不是交给房屋的真正生产者呢?在我国,房地产开发商是房屋建设的“大业主”和“总承包商”,属于房屋生产者的上游,消费者有什么理由把预付款交给这个处于房屋生产者上游的“大业主”呢?而且从实质的意义上,消费者才是真正的“业主”和房屋制造的委托者,开发商不过是代理消费者开发的一个服务商,有什么资格要超越房屋的建设生产者而直接获得房屋预售款,并借此牟取暴利呢?消费者把预售款交给了开发商,开发商在支付了延期交付的土地出让金之后,在剩余的款项中只需要再拿出一个很小的部分支付给建筑企业,其余的部分就成了他们的超额利润;而且开发商支付给建筑企业的工程费用越少,它们获得的超额利润就越多。所以合理的解决办法是取消把预售款交给房地产开发商的预售制,建立起由建筑商开发销售房屋的预售制度,并从制度上和法律上保证房屋建设生产者对商品房屋质量的责任。
3、 房地产企业发展趋势分析
3.1 企业应该逐步走向民营化
现在看来,不谈“产权”的“市场取向”改革已然不能取得全部改革绩效,产权的明晰是下一阶段城镇住房制度改革的重心。此外,房地产本身所具有的“私人物品”特点以及房地产行业高赢利性的特点也是政府退出该行业的一个重要理由,因为政府的职能是经营“公共物品”,在住房问题上主要活跃于住房的“社会保障”领域。政府在这一问题上应态度鲜明,下定决心,所谓“有进有退”的措辞并不能阻止国企将全面淡出中国房地产市场的趋势,房地产开发行业中的重新“洗牌”将是大势所趋。事实上,目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起,“后发而先至”,并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。例如,在广州市新近评出的房地产综合实力30强中,民营房企占了近一半,而在前10名中,只有广州城建集团一家房地产国企榜上有名。
近年来,民营经济在房地产领域中迅速崛起,并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。近几年来,由于我国买方市场的全面形成,其他实业领域投资机会越来越少,而房地产领域相对来说则机会大、获利高,加上政府的一系列鼓励措施,所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因,往往在竞争中处于劣势,发展相对缓慢。
3.2 努力实现法制化正规化
制度化是企业发展规模化,民营化的制度基础和保障,加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点,加入世贸则加速了这一进程。改革以来,我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步,然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范,远未能与之“接轨”。一言以蔽之,中国房地产业的各方面仍然显得“乱”,典型的不合理制度如房地产定价制度、土地征用制度,企业内部激励机制等。未来中国房地产企业将按照现代企业制度的基本原则,加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化,企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业管理都将进一步向制度化方向发展。
随着我国近年来房地产业的发展,整个房地产市场呈现以产品和价格为主导的市场竞争格局。房地产企业只有坚持以市场为导向,为客户提供更高品质的产品和更优质的服务,不断满足客户的需求,才能被市场所接受,才能保证项目的成功和企业的开发利润。否则,投入开发的大量资金不能及时回收,不但无法实现利润,而且会造成企业运作资金紧难,甚至危及企业的生存和发展。因此,房地产开发项目的前期市场定位和产品研究工作显得尤为重要。
随着国内房地产市场逐步成熟以及竞争日趋激烈,房地产市场也被逐渐细分,房地产的各类产品也越来越多,它们各具特点和特色,满足市场上各种购房者的不同消费需求。目前,作为房地产企业,应结合企业自身的现状,通过对市场的深入分析和准确判断,选择合适的细分市场进入,形成特色经营,即为某一特定客层的消费者提供具有某些特质的产品,以更大程度地满足他们的消费需求,这样,才能保证产品的销售速度及项目的成功,使企业在这一细分市场处于领先地位,在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。例如,东方海外公司选择了豪华住宅这一高利润的细分市场,近年来,在沪开发的“东方曼哈顿”、“东方剑桥”、“东方巴黎”等项目,均地处市中心黄金地段,高层公寓,豪华配置,满足了这一细分市场客户的需求,虽然价格不菲,但销售火暴。东方海外公司就此确主了企业在沪上豪华公寓这一细分市场的地位和竞争优势,形成了企业产品自身的特色。
科学化的决策要求房地产企业应高度重视投资项目的可行性分析工作。投资分析的准确与否,直接关系到项目的成败。在项目投资决策前,应投入足够的人力和财力,做好充分的案前工作,比如市场调研与分析、项目定位、产品规划方案,为企业决策提供科学的依据,而不是将决策建立在经验和直觉的非科学基础之上。科学化的决策还需要程序化的过程,现在不少大型房地产企业都建立了项目投资听证会制度,通过集体讨论和辩论来评估项目,决策投资。
改革开放以来,我国房地产开发在制度建设、市场规范和企业发展等方面都取得了很大的进步,但是如果按照国际惯例的要求,目前我国很多方面还存在着不规范的做法和一些不完善的制度需要改革,如房地产定价制度、土地征用制度、企业内部激励机制等。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求,完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。
3.3 房地产企业需要实现集团化规模化经营
未来中国房地产业竞争加剧,将导致房地产企业向规模化。集团化方向发展,逐渐出现一批执市场之牛耳的“房地产航母”,“房地产大鳄”。其实,目前中国房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势已然显现,快鱼吃慢鱼也是早晚的事。例如,我国房地产市场发育早也较成熟的广州市,目前已有约1/3的房地产企业被淘汰出局,从最“辉煌”时期的1600多家,减少至目前的1000多家。
企业集团化经营已成为世界经济发展的必然趋势。生产社会化和生产专业化是近现代社会生产发展的新特点和基本形式。随着社会化大生产的飞速发展和科学技术的创新进步,生产过程中的专业化程度越来越高。这就从客观上要求企业实行多种经营逐步联合,集中使用生产资料和资金,采用专业分工和相互协作的先进生产方式进行生产交换。早在1990年约翰。奈斯比特在其《公元2000年世界大趋势》一书中就指出:90年代及至21世纪的经济格局是“集团对集团的竞争”,是“大型企业集团进行大兵团作战式”。美国、德国等西方国家经济高速发展,与其适应生产力发展的经济联合形式有极大关系。联合提高了生产力,增强了竞争力。由此可见集团化经营有利于生产要素的合理组合,使资源得到优化配置和合理利用,从而形成企业的规模经济效益,增强企业的活力。
企业集团化经营是增强竞争力的有效途径。市场竞争的实质是不同企业之间为了争夺各自利润最大化而彼此进行的实力较量。而在激烈的市场竞争中有许多企业由于实力不强,没有竞争力导致败北。我国加入WTO后,一大批实力雄厚、管理和技术先进的国际资本集团将会为抢占市场和我国的房地产企业进行较量。在这种国内外双重压力下,企业要在竞争中生存和发展,实行企业集团化经营是唯—的出路。这样,会有利于财力资源的集中使用,少花钱多办事,提高资金利用率;有利于充分利用物力资源,可以合理调配使用设备,物尽其用;有利于改善企业形象,提高知名度,增强资信度;有利于多元化经营,分担风险,降低成本,增加效益。总之,可使企业转变经营观念和方式,扩大规模,提高质量,形成规模经济,在市场上占据应有的地位。
企业集团化经营是具有重大意义的战略抉择。党中央在“十年规划和八五计划”中,明确提出要“积极发展企业集团”。党的十六大报告指出:“国有企业是我国国民经济的支柱。通过市场和政策引导,发展具有国际竞争力的大公司大企业集团。”党和政府的宏观调控政策是促使企业实行集团化的加速器。使企业增加了实行集团经营的紧迫感。实行企业集团化,有利于党和政府通过对市场经济的宏观调控,减少盲目性而产生的损失,增强综合国力。并为企业扩大生存和发展创造了空间,使企业能够走出省界,跨出国门,进入国际市场,取得更大的经济效益。
企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性,决定了不论是在开发,还是在交易和使用过程中,均需一系列专业服务的支持,以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。而我国的房地产市场在开发中的服务仅是初级水平,而在“交易”和“使用”环节的服务上存在很多空白领域。由于房地产具有较长的经济寿命,服务的价值从长远看甚至超过了房地产实物的建筑价值,因此,不论是国民收入还是就业方面,这些服务的经济价值是不可轻视的。而房地产业服务方面的欠缺,正意味着房地产市场存在众多的商机。而房地产企业如能抓住机遇,提供高水平服务并迅速占领市场,就会获得“先发”优势,取得巨大收益。因此,在实行集团化经营时,切莫忘记服务这一重要领域。通过填补服务体系的空白,促进房地产业的全面发展。
目前大多数房地产企业还未意识到公司发展战略的重要性,对企业战略的研究也仅限于学院派,而未能与实践很好地结合。而未来中国房地产企业发展的一个显著趋势是,一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件,再也不能仅核算这一单生意的成本和收益,而要将之放入企业的长远发展战略中去考虑,考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。因此,未来开发商所进行的将不仅仅是产品的竞争、企业的竞争,而更重要的是企业家战略眼光的竞争。并且,未来的中国房地产企业将不可能只依靠老总一人的经验决策就能“赢”,而必须充分发挥企业管理层以及企业外脑的集体智慧,形成明确而合乎实际的公司发展战略。
规模化的经营是国内房地产企业发展的必由之路。房地产业投入大、周期长、受市场因素影响大的特点,决定其有着较高的市场风险。随着房地产市场的日趋成熟,国家政策的不断完善,像土地招投标制度、新的商品房预售标准等的实施,房地产开发行业的准入程度将不断提高,只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业,才能在市场中站稳脚跟。
纵观西方发达国家的经济发展历程,当经济水平达到一定高度时,某些行业就会出现集中的趋势。未来我国房地产企业竞争加剧,只有增强规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力,才是企业赢得竞争的关键。目前,我国房地产开发正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的开发企业实力正在急剧增强,市场竞争的核心能力正在加速形成,一批对市场有较大影响的房地产龙头企业正在脱颖而出,而那些实力弱而又缺乏核心竞争能力的开发企业在未来几十年内将会面临被淘汰出局的危险。诸如万科这样的企业,正努力从其它开发企业特别是房地产企业中吸引人才,为企业的扩张做好人才储备。房地产开发“ 大盘时代”的来临以及国内资本市场的逐步成熟将大大加快我国房地产企业规模化、集团化的步伐。
3.4 在产品同质化趋势下争取服务的差别化
由于我们长期处于“卖方市场”,房地产市场竞争同质化现象严重,产品同质化、价格同质化,推广方式同质化……。然而如果认真研究中国房地产市场的发展趋势就会发现,目前中国城镇居民已处在一个从追求“量”向追求“质”转化的时期,这是宏观大势;从市场的微观层面看,市场需求和消费者偏好又是多变的、善变的,有时还变得很快,开发商如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。
市场化的运作要求房地产企业以市场为导向,贴近市场,充分了解客户的需求,不断满足广大消费者对房地产这一特殊商品的需求。一个房地产企业,首先要清楚市场上要什么,本企业能做什么,然后再去研究怎么做。近年来,上海民营企业成为沪上房地产市场上的一支生力军,他们的成功,正是由于民企机制灵活,贴近市场,抓住了近年来中低档商品住宅的市场机遇,使企业得到了超常规的发展。目前,房地产企业越来越重视市场化的运作,许多企业成立专门的部门,负责项目定位和产品研发,由企业的设计人员、营销人员共同协作,力求开发出适销对路的产品。
首先,追求设计的独特性。设计是房地产前期最基础、最核心的环节,是房地产品牌运作的关键阶段。要创造强劲的房地产品牌,就要充分发挥建筑设计专业技术作用,走差异化的生存道路,使前期的开发设计独树一帜,用全新的思维方式不寻常的设计理念和守正出奇的超人表现,以及他人无法模仿而又能给企业带来持久竞争优势的能力,使品牌的核心价值能触动每一个细分的消费群体。
其次,注重功能的前瞻性。房地产是城市建设的重要组成部分,要紧跟现代城市的发展趋势。住宅是购房者个性、权力、地位、财富、身份的符号与表征,是生活方式的载体之一。要满足细分群体的多元化的需求,房地产的功能设计既要体现前瞻性,又要保持后延性,做到一二十年不落后,三五十年可改造,一二百年成古董,具有观赏与增值的潜能。
此外,销售策划要具有鲜明特色。开发商必须注意特色经营的重要性,把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为经营理念,不仅在小区布局、建筑外型、色彩楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同,突出居住者个性,而且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格,努力成为市场亮点。此外,重视环保和文化品位也是个性化服务的重要体现。同时,规范到位、体贴入微的物业管理,不仅可以提升开发商形象,甚至可以使物业升值。
3.5 行业发展追求专业化和品牌化
目前,我国许多房地产企业既做房地产,又作地产,而且不分档次、不分区位、不分用途,什么项目都做。更有开发企业提供“ 一条龙”式的服务,即材料销售、建筑施工、装饰装修、物业管理都自己做,甚至包括了中介、设计,企业向大而全、小而全发展。形成这种“ 全能开发商”的原因有:一是因为与房地产相关的每一项业务都是有利可图的,所以开发商不愿意让别人去做;二是房地产业专业分工不够,相关业务还没有形成产业化,没有成本优势,产品价格较高,所以开发商宁愿自己去做。结果造成企业内部管理上互相重叠交叉,开发模式没有创新,抗风险能力下降,通常是一年、两年一个开发周期过去后,很多这样的企业也便悄然消失了。以成熟的美国房地产开发模式为例,他们走的是一条高度专业化细分的道路,投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。这说明房地产业发展到一定程度,这种“ 全能型开发商”缺乏竞争力,不利于发挥自己的优势,随着房地产行业利润的不断下降,以及房地产相关业务形成产业化,房地产企业的专业化将是必然的发展趋势。与此同时,房地产开发产品的差别化也将越来越明显。目前,我国城镇居民已处在一个从追求“ 量”向追求“ 质”转轨的时期,这是大势所趋。从市场的微观层面看,市场需求和消费者偏好又是多变的,有时还变得很快,开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。所谓“ 得客户者得天下”,研究消费者偏好,开发适销对路的产品,研究细分市场,形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势,将是未来我国房 地产开发企业考虑的一个主要问题。
专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才,提升企业及项目的管理水平,提高效率,降低成本,以获得更多的利润。加和WT0以后,随着市场竞争的加剧,国内房地产业逐步进入微利时代,企业只有具备较高的项目成本管理水平,使开发成本低于行业平均水平,才能在竞争中获得优势。因此,房地产企业必须充分重视投资管理工作,尽早培养出一批专业化的投资管理人才,使他们成为既具备房地产运作的专业知识和实践经验,全面了解房地产市场,又具备财务分析、投资管理及相关法律知识的复合型管理人才。
品牌化是产品差别化的进一步深化。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现,是核心竞争力和综合素质的外部表现。长久以来中国的消费者买房子需要全面考虑有关住房的所有因素,而且各因素的权重相差不多,于是只好一个项目一个项目去“踩盘”,交易费用很高。未来中国房地产市场的竞争将是品牌的竞争,目前靠“概念”吃饭,全面采取“跟随策略”就能“全赢”的局面将被逐步打破,房地产业界将会崛起一批行业精品楼盘和明星企业,它们在竞争中占据优势并获得巨大的超额利润。
品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现,以核心竞争力和综合素质的外部表现,是市场经济发展和市场竞争的必然产物。一个有影响的品牌,不仅可以在市场竞争中取得越来越大的市场份额,而且售价比一般同类产品要高出许多。房地产商品于其自身的特点,一般消费者不可能对诸如开发商的各类承诺是否能兑现,房地产产品本身的质量是否有保障,今后小区物业的管理水平如何等方面有非常详细的了解,这就要求房地产企业必须运用品牌这一无形资产来提高消费者对其产品的忠诚度。未来我国房地产市场的竞争将是品牌的竞争,企业必须在产品质量、外观、功能、小区环境、售后服务等各方面不断努力,才能塑造出自己的品牌。
战略化是品牌化的进一步深化。战略化意味着一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件,不能仅仅核算这一单个项目的成本和收益,而要将之放于企业的长远发展战略中去考虑,考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。因此,未来房地产开发企业所进行的将不再仅仅是产品的竞争、企业的竞争,而更重要的是企业家战略眼光的竞争。而且,企业将不再可能只依靠领导个人的经验决策就能成功,而必须充分发挥企业管理层以及企业外部咨询机构的集体智慧,形成明确且合乎实际的企业发展战略。
随着房地产市场竞争的加剧及消费者成熟度的提高,房地产企业越来越重视企业的品牌建设。当然,企业的品牌建设不是靠大量广告投入,自我吹嘘,而是建立在市场提供优质的产品和优良服务的基础上,再配以准确的形象策划和适当的媒体推介、公关活动等的系统工程。品牌建设需要一个过程,它是以开发商一个个成功项目作为载体,逐步为市场所认可,最终形成企业自身的品牌和形象。例如,万科地产的“万科城市花园”品牌,北京万通集团的“新新家园”品牌,广州奥林匹克房产的“奥林匹克花园”品牌,等等。它们都是通过多年经营和多个项目的积累,才拥有了目前的市场知名度和品牌形象。
企业品牌建设不仅为企业开发项目的销售工作提供了保障,而且,良好的品牌形象还会给企业带来更为丰厚的附加价值—品牌价值。首先,知名企业开发的楼盘的售价可以高于周边的其它楼盘,利润可以更高。如万科地产近年来在沪上开发了多个项目,由于服务品牌的建立,不但销售火暴,而且,售价也比周边楼盘每平方米高出700-1000元。其次,知名企业在某一地段的投资开发,会带动其它企业在周边跟风投资,从而形成新的热点,提升了区域价值,最终提升了自身楼盘的价值,扩大了利润空间。最后,知名度高的房产开发企业更容易获得银行的金融支持,更容易找到合作伙伴。特别是加入WTO以后,大量境外投资会进入国内房地产市场,而出于对国内外房地产开发模式差异性和本土化的考虑,一部分境外投资会采用合作开发或项目管理的模式,而国内知名房地产企业在吸引资方面无疑会占得先机。大连万达集团由于具有较好的企业品牌,已与世界五百强之一的某境外企业合作,在国内二十几个大中城市开发建造大型商业设施及住宅小区。
越来越多的房地产企业已经意识到,未来国内的房地产市场不应出现象中国家电业那样残酷的价格竞争,那只会导致全行业的生存危机,而是要走品牌竞争之路,具有高附加值的优质产品才能在满足客户需求的同时,为企业提供更多的资金积累,在良性循环的状态下保证企业的生存和发展。
3.6 房地产企业趋向网络化信息化
房地产是区域市场,而房地产策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展,而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力,企业必须通过利用网络化管理的优势,整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的"全国通路战略",通过业务网络分摊风险,利用经济的地域轮动赢得发展空间。
中国房地产TOP10研究组通过对百强企业的系统研究认为:专业化、制度化、品牌化、职业化、网络化将是百强企业的发展趋势。一、专业化。百强企业只有坚持业务专业化,不断提高自己的竞争力,才可能在市场上生存并发展壮大。二、制度化。企业要发展,就必须以制度代替模式,加强企业创新能力,不断超越自我,才能在竞争日益激烈的房地产策划代理市场中脱颖而出。三、品牌化。品牌是企业综合实力的外部表现,同时企业的经营发展离不开品牌。
百强企业都十分注重品牌价值,上海荒岛房产工作室用"口碑"开拓市场,创造性地提出"声誉缘于面、服务强调线、效益出于点"的运作思路,在区域扩张中取得了良好的声誉和效益。四、职业化。职业化人才越来越受到行业的推崇。百强企业认识到这个趋势,注意吸收专业化人才,加强员工专业教育,培养出职业化的人才队伍。五、网络化。房地产是区域市场,而房地产策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展,而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力,企业必须通过利用网络化管理的优势,整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的"全国通路战略",通过业务网络分摊风险,利用经济的地域轮动赢得发展空间。
3.7 房地产企业将日趋与金融业实现融合
在金融全球化的推动下,中国金融业的开放,海外金融机构的进入,促使先进金融技术的引进,推进金融产品创新,增强金融业的竞争力,迅速提高金融业的服务质量。这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间,促进房地产证券化,并刺激房地产市场的需求,促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前
消费和房地产投资。而且,房地产证券化的发展,使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具,便于理财和投资组合,大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。
当房地产企业业务运转正常,融资渠道畅通,经营负债控制得当,具有专业化经营和核心竞争力的时候,房地产开发的规模越大,效益就会越高,风险就会越低。因此,房地产企业在做强的同时,也希望能尽快上规模。但房地产业是资金密集型行业,企业发展到一定规模,单纯靠银行贷款显然是不够的,企业上市,进入资本市场是必由之路。房地产企业进入资本市场,不但可以拓宽企业筹资渠道。而且,可以降低企业的资产负债率,使企业经营更加稳健。在香港,大地产公司的资产负债率一般不超过30%,而目前国内大部分房地产企业的资产负债率平均在85%以上。由此可见,资本运作对于房地产企业将会越来越重要。
房地产企业的资本运作并不局限在企业上市这一种形式,而是有更广泛的资本运作方式。例如,大型房地产企业可以在资本市场上收购、兼并其它房地产企业,或是投资参股优质房地产企业,或是与国外房地产基金合作,强强联手,充分发挥各自优势,形成双赢局面。随着我国加入WT0,相关政策逐步放开,房地产企业必将在更加广阔的国内外资本市场上进行运作,形成畅通而牢固的资金链,为企业的高速发展提供更加强劲的动力。
此外,房地产企业的发展,不仅需要雄厚的资金实力作为后盾,而且,更需要各类高素质的专业人才的加盟作为保障。未来房地产企业间的竞争在某种意义上讲就是人才的竞争。目前,很多房地产企业已非常重视企业人力资源的建设,想尽办法留住企业内的业务主干,并不断通过猎头公司等在市场上争夺高素质的专业技术人才和经营等理人才,建筑人才高地、为企业的发展储备能量。
房地产企业在进好人才的同时,还应学会用好人才。因此,房地产企业应不断完善薪酬计划、绩效考核制度和激励机制,提高员工的积极性和责任感;营造良好的企业文化,加强团队建设,为员工创造充分发挥个人专长的环境氛围,增强企业的凝聚力和向心力;重视员工的职前培训和在职培训,鼓励员工不断创新,争创学习型企业,以适应行业的发展和竞争的需要。
目前,国内房地产企业的组织架构,主要分为两种形式:一类是职能型的模式。企业设置不同的专业职能部门,同时分工负责企业所开发的各项目的业务工作,每个项目现场设地盘经理。其特点是公司层面强,项目层面弱。另一类是项目经理负责制的模式。每个项目部或项目公司,配备较齐全的各类专业人员,独立运作,由项目经理全权负责。其特点是公司层面弱,项目层面强。这两种模式都有其自身的优缺点,因此,有些大中型企业采用两种模式相结合的组织架构,但也带来了多头管理、效率低下、人员配置增加等一系列问题。
“入世”后,外资进军国内房地产市场,一种是直接在华设立公司从事房地产开发经营,另一种是以投资者的身份,在华寻求合适的企业合作,参股或控股某些企业,进行房地产投资,尤其是那些国外房地产基金。这对国内房地产企业的发展提供了难得的机遇,哪家企业的管理机制与国际接轨,他们在吸引外资合作方面就占有优势。
因此,房地产企业应重视企业法人治理机构和现代企业制度的建设,投资决策层面与经营管理层面的分离,作为企业所有者,敢于聘用职业经理人负责公司的经营,并充分放权,依靠建立完善的管理制度和监督机制,来约束各级管理人员,企业靠制度化、程序化运转,而不是靠一个人在运作,这样,才能为吸引新的投资股东奠定良好的基础。
同时,企业应学习国外先进的管理理念,逐步建立扁平化的组织结构,减少管理层次,增强企业内部沟通渠道的畅通,提高组织运作效率,增强各类决策的可靠性。比如,项目投资决策听证会、项目规划设计听证会、营销方案听证会等形式,就是一种探索,使公司高层管理人员与普通的基层业务人员有机会充分沟通,交换意见,为决策的正确性、科学性提供了保障。
我国房地产市场的不断发展得益于房地产金融的大力支持。但近年来金融支持力度有所下降。目前我国房地产开发资金来源主要分为:国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来,国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低,且呈不断回落态势;房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款,房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。
我国房地产金融制度创新的当务之急是融资证券化,更具体地讲急需开放抵押贷款二级市场。住房抵押贷款的二级市场就是银行或住房抵押贷款担保公司开展的业务。由于住房抵押贷款占用的资金数量大、积压时间长、变现难,因此经
营孕育着巨大的风险。欧美的住房抵押证券的信用级别极高,相对具有“金边证券”之称的国库券而言,住房抵押证券称之为“银边证券”,具有良好的赢利功能。因而二级市场并非单纯的就是一种风险分散机制,它还是一种全新的融资渠道加强与金融部门的合作与联系,开展多样化、多渠道的抵押业务,特别是扩大存量房抵押业务,盘活存量资产,使房地产抵押成为融资的主要手段之一。
房地产企业为了实现组织机构的精简,扁平化的管理,提高效率,应该走专业化的道路。房地产专业分工越来越细,今后房地产企业应将更多的人力、财力,放在投资策划、管理等方面;将部分业务外包给专业公司打理,不仅能使其更加专业化操作,而且可以有效地降低成本,规避风险。例如,目前很多房产商已将设计、施工、监理、营销、物业管理等工作发包出去。今后,房地产开发过程中的项目管理、市政配套工程等工作也会由专业公司来完成。这样,不仅使房地产企业的组织机构得以精简,管理效率大幅度提高,而且,各外包项目由专业公司承担,更加专业化,效率和效益皆会提高。房地产企业会选择合适的各类专业公司,发挥各自优势,强强联手,形成战略伙伴联盟,保证项目顺利完成,使企业得以发展与壮大。房地产业是一个资金密集型行业,房地产企业融资方式的优劣,也直接影响着融资成本的大小。因此,如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求,不仅是房地产企业所面临的一个迫切需要解决的问题,也是防范金融风险的重要方面。房地产企业融资是以房地产企业为对象而进行的融资,主要围绕房地产企业开发、经营、消费等活动而展开。要使房地产企业融资畅通无阻,就要达到融资对象的专门化、融资对象的过程化。
结论
从总体上讲,我国的房地产形势看好,房地产企业有较好的生存环境。要多种途径解决房地产企业规模过小,后劲不足的问题,摸索并逐渐形成较成熟的运行模式,抗风险能力也将会得到不强加强。我国的房地产企业要在市场中站稳脚跟,牢牢把握好市场开发方向,提高自身素质,与时俱进,把握机遇,才能出其不意,战胜对手,立于不败之地。同时,还必须有国家政策的正确指导、政府部门的大力配合,以及政府与企业对消费者需求的准确把握及合理引导。
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摘要:在这种情况下,国有房地产企业与非国有企业呈现出来的在体制和机制、竞争与活力等方面的优缺点也日益体现出来。
关键词:国有房地产企业,改革发展
为控制城市房价上涨,政府频出新政策调控楼市。继去年底二手房营业税优惠终止、"国四条"、土地出让金比例调高至50%、"国十一条"等楼市降温措施后,今年4月中央又出台了一系列房地产调控政策,北京、上海等地政策实施细则也相继出台,对市场的影响逐步显现。时至2010年年中,在严厉的房地产政策调控下,北京、上海、杭州等地成交量全线下挫,个别楼盘出现"零成交"现象,部分楼盘价格出现松动,市场观望气氛加剧,对开发企业形成新的考验。
一、国有房地产开发企业现状
随着调控政策的不断深入,开发企业资金压力不断加大,个别规模小实力不够雄厚的开发企业资金链断裂,经营难以为继,尤其是负担沉重的国有开发企业,冲击更甚。。在这种情况下,国有房地产企业与非国有企业呈现出来的在体制和机制、竞争与活力等方面的优缺点也日益体现出来。枣庄市现有105家开发企业,国有的已不足五分之一,以枣庄市一开发企业为例,该公司一是没有土地储备;二是资金紧缺,没有形成积累,虽然上世纪九十年代经营比较红火,但进入二十一世纪以来,一直没有成规模开发,以小片零星开发为主,仅够维持公司生存,没有用于启动新项目和购置土地的大额资金;三是人员过多,精通业务的技术人员缺乏,人力资源状况堪忧,该公司现有工作人员78名,工程技术人员不足5名;四是企业的工资制度按事业单位工资制度标准,干好干坏一个样,竞争和激励机制不灵活;五是看重短期效益,缺乏长远性、前瞻性和可持续发展战略思想。
二、国有房地产企业改革的必要性
随着房地产市场竞争日益激烈,国有房地产企业旧体制的种种弊端日益显露出来。如果仍抱着所谓“事业单位企业管理”的固有模式不放,不从根本上彻底改变企业的经营管理模式,砸烂铁饭碗,向市场求生存求发展,国有房地产企业将很难生存。
三、国有房地产企业改革发展对策
(一)成立开发集团,建立现代企业制度。以国有资产为纽带,建立现代企业制度,理顺资产关系,整合资金、土地、人力资源等优势,建立适应现代企业集团特点的高效管理机制,做大规模,进一步拓展现有的市场和规模,提高企业的综合实力。针对市场高、中、低收入群体搞好产品定位,进行定向开发,形成以商品房、经济适用房和廉租房为主体的多元化住房供应体系,加大新农村建设力度,全方位地开拓市场。目前,枣庄市薛城区房管局按照这种模式正积极进行改革,该局投资1000万元成立了山东盛泰房地产开发有限公司,以盛泰公司为龙头,整合局下属5家公司的优势资源,打造企业集团,以服务薛城、建设薛城为中心,积极开拓市场。
(二)进行战略性重组。鼓励企业进行兼并重组,对于有一定实力的房地产开发企业,可以通过股份制改造,实行房地产企业证券化,吸收多元化投资主体,投入新的资金,形成规模经济。。对于负担过重、经营困难,但开发项目有市场的国有房地产开发企业,可以通过兼并、联合等方式进行资产重组,盘活资产。
(三)立足国有体制,引进管理机制,提升国有企业的核心竞争力。管理是企业永恒的主题。一部分国有房地产开发企业经营亏损,体制并不是主要方面,重要的问题是机制的问题。作为国有企业,首先要选拔好一把手,一个单位主要领导的配备对企业发展起着至关重要的作用,要始终坚持德才兼备的原则。二是改革用人和分配制度,通过有效地激励形成"能者上、庸者下、多劳多得、不劳不得"的用人和分配制度。三是拓宽融资平台,增加创收渠道,在多元化发展上谋思路,形成开发物业和管理物业的多元化发展的新格局。枣庄市薛城区房管局下属五家公司已全部打破事业单位的管理和工资发放模式,建立了按劳取酬、任人唯贤的管理制度,公司已逐步走出低谷。
(四)建立良好的企业文化。。企业文化就是企业在长期的生产经营中形成的并为全体员工所认同与遵循的价值观念和行为准则的总和。企业文化作为一种价值观和企业精神,对于提升国有企业的核心竞争力具有十分重要的作用。先进的企业文化对内具有凝聚人心、激发潜能、营造员工忠诚度、提高企业凝聚力和亲和力等作用,对外具有宣传、导向、提升企业品牌等无形资产价值等功能。因此,企业文化被许多人认为是新时期企业的核心竞争力。培育优秀的企业文化主要包括三个方面:第一,确立企业正确的价值观,形成企业精神、树立企业形象、增强企业凝聚力。第二,树立以人为本的管理理念,为员工创造公平、宽松的工作和成长环境,营造吸引和留住人才的文化氛围,培养合作进取的团队精神。第三,创造富有生命力的文化创新机制,鼓励有利于企业文化创新的思想、行动、方案和建议,使文化创新变成一种风气,形成良好的文化创新机制。
总之,只有改革才能使国有房地产企业的产权清晰,行政干预减少,才能打破大锅饭制度,形成职工能进能出,工资有升有降,干部可上可下的灵活的用人与分配制度。经历了改革的阵痛,国有房地产企业才能重振旗鼓,与民营企业并驾齐驱,一道参与市场竞争。
过去的十多年,房地产在我国经济发展中一直发挥着“新的经济增长点”甚至“支柱产业”的作用。历史表明,房地产行业对经济的高速发展起到了很强的拉动作用,房地产的发展带动上下游产业的大发展。透过房价上涨、土地价格上涨、温州炒房团、房产投资的表面现象,深入分析房地产经济发展的几个内在因素:
1、从人口总量和结构来看,我国还处于人口红利期
当一个国家处于工业化和城市化的初中级阶段,第一产业向第二、第三产业转移劳动力,必然会出现大量农村富余劳动力人口向城市人口的转移;住宅房产的需求总量是由人口数量、年龄结构和家庭的裂变速度来决定的。一般,25至45岁年龄的青壮年人口是住宅房产的主力军;25岁至35岁的青年人正处于结婚成家时期,此时需要组建新的家庭,滋生出购置婚房的刚需;而35岁至45岁的壮年人正逐步步入中年,此时上有老下有小,对住房的面积和大小需求日益强烈,随着收入的增加,滋生出改善性住房需求。
新中国成立初期,曾经出现过3次人口出生高峰期,分别在1950~1957年,1962~1963年,1964~1971年,这三个时期每年出生率超过30‰;1972~1979年平均出生率也超过22‰;1980~1990年平均出生率也超过21‰;从1994年起,中国新生儿逐步减少,进入了低生育时代,从1994年的18‰逐步降至2010年的约12‰。
人口红利,是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大,抚养率比较低,为经济发展创造了有利的人口条件,整个国家的经济成高储蓄、高投资和高增长的局面。
我国目前正处于 “人口红利”期;社会总抚养比例从2001年的43%下降到2010年的34%,年轻工作人口的比较则大幅上升,少年儿童抚养比例大幅下降10个点,而老年人抚养比例则稍微上升。
目前有些经济专家认为我国的人口红利正在逐步消失,原因在于低生育率、老龄化开始等因素;人口红利的转变节点将会在2015年出现。
而复旦大学社会发展与公共政策学院教授任远认为,目前中国的人口红利并没有因为老龄化而消除,实际上之前的“红利”来自人口数量,即“量”的红利。“我们还可以获得人口'质'的红利,即健康和教育赋予劳动力的价值。”
在未来10~20年时间内,中国经济将从需求大量低价劳动力逐步转向需要大量高技能劳动力;随着我国受教育程度越来越高,结构性人口红利将取代总体的数量人口红利,继续作为中国经济发展的新动力。
每年出生人口的绝对数量统计为,1954~1957年均出生人口2124万; 1958~1961年均出生人口1542万;1962~1975年均出生人口2627万;1976~1980年均出生人口1795万。1981~1997年均出生人口2220万;从1998年开始从1900万逐步降低至2010年的1596万。
1997年之前我们依然每年出生人口在2000万以上,这将此后的连续20多年间,为我国经济发展提供充足的劳动力,以22岁大学毕业时间算起,个人推测至少要到2020年左右新增年轻劳动力才会逐步减少;以30岁左右买房来算,我国房地产新增需求在2027年之前,仍然有非常强劲的购房需求。
2、从城市化率来看,我国城市化进程正在加速发展期
城市化可以分两个方面来看,第一,人口城市化是城市化的本质和动力源泉,人口从农村流向城市,劳动力也从第一产业向城市第二、第三产业转移;第二,土地城市化是促进城市化的重要工具,在我国城市化进程中扮演了举足轻重的作用,伴随人口城市化和非农经济活动对土地需求的增加,土地从农业向非农业配置,农业用地转化为城市用地;只有继续有效发挥 土地的功能,才能促进城市化健康、可持续发展,对我国经济的平稳增长也是至关重要的。
从1978年至1999年,我国进入城市化平稳发展期,城市化率从17.92%,稳步增长到30.89%,20多年间增长了近13个点;每年新增城市人口约1000万人。
从2000年开始至今,我国进入城市化加速发展期,城市化进程明显加快,城市化率增长显著,至2011年我国城市化率已经达到51.3%,12年时间增长了近20个点;年均新增城市人口超过2600万,这12年内总共流入城市人口超过3亿人,目前,中国人均GDP在4000至5000美元,通过财富的逐步积累,已有部分人具备了购买商品房的消费能力;以人均居住面积30平方来计算,每年需要新增城市的真实住宅约7.8亿平方米左右;这还不包括改善性住房需求。
从需求和供应总量来看,1998年-2011年商品住宅竣工总面积为56.2亿平方米,而1998年-2011年我国新增城市人口为3.3亿人,按照人均30平方计算,商品住宅需求总量将近100亿平方米;说明即使不考虑改善性需求,还有将近一半的新增城市人口是在租房;新增城市人口通过财富的积累,就会对商品住宅的形成潜在的购买需求。
城市化过程中会增加工业用地、住宅用地、社会公共用地的需求;第一,城市化进程必然伴随着工业化过程,大量的扩大工业和新兴产业新建工厂,增加了对工业用地的需求。第二,城市化过程中,进入都市的人们必然需要数量更多、质量更高的住房需求。第三,随着城市社区的日益增加,人们的商业、文化、体育等大量的公共需求被扩大,因此需求更多的商业用地和公共用地。我国东部、中部、西部的城市化水平差异很大。东部省份,特别是北京、上海、天津等地的城市化率已经非常高,达到80%,如果按照70%的发达国家城市化率标准,已经进入了城市化后期阶段,这意味着这些地区未来城市人口的增长将放缓,房地产需求需要寻找新的增长空间,由于城市 发展具有层次性,满足中低收入者住房需要的中低端房地产的潜力也很巨大。但城市化率依然很低的中部、西部地区,其城市化率尚未达到40%,未来该区域将面临更加广阔的城市化空间,住房的需求旺盛,房地产仍将强劲发展。
3、从宏观 经济看,我国经济正处于快速稳定增长期,M2增速很大,对通胀造成了长期压力
改革开放30年间,我国名义GDP增速为15.8%,实际GDP增速也超过10%,近年来GDP增速仍然保持在8%-12%,而房地产的直接投资拉动GDP增长超过1个百分点,产业杠杆拉动越3个百分点。经济的发展对我国的货币供应量提出了更高的要求。
狭义货币M1反映着经济中的现实购买力;广义货币M2不仅反映现实的购买力,还反映潜在的购买力。从数据上看,2011年广义货币M2余额为85.16万亿元,狭义货币M1余额28.98万亿元,而2011年我国GDP总量为47.16万亿元,M2/GDP=1.81;而2011年美国GDP为15.32万亿美元,M2为9.68万亿美元,M1为2.16万亿美元,美国M2/GDP=0.63;M2/GDP这一指标中国是美国的3倍,说明我国的货币 环境比美国更加宽松。
2000年-2011年,中国的广义货币M2从13.46万亿元涨到85.16万亿元(超过了美国的9.68万亿美元,而GDP只有美国的二分之一)增长了6.3倍,而同期GDP只增长了2.8倍,由此可见我国通胀长期压力很大。
判断货币供应量是否过多的重要依据是通货膨胀压力。目前我国的资源与投资品如房产、黄金、收藏品等价格持续上扬,由此可见我国实际已经出现明显的通货膨胀;但居民消费价格指数(CPI)并没有出现明显的上涨,原因在于我国CPI不直接包括房价因素,但包含了8%的居住类商品,例如建房和装修材料,包括租房的租金,包括对公房的房租和私房的房租等,而美国的CPI在居住类计算时包括了45%。M2高速增长而CPI增长不明显,说明了当前我国经济的三驾马车中投资和进出口占据了主要部分,而消费需求相对不足。
M2也可以作为衡量 社会经济财富增幅的一个总体基准水平,如果你资本的投资收益能够超过M2增长率,则投资收益是跑赢财富增长的社会平均水平。目前大家都有比较强烈的存款保值增值意识,即使你的收益超过CPI也可能是财富贬值的;过去十年,黄金涨幅约350%,石油约200%,而跑赢M2增速的是中国房地产,所以房地产引来了各方面资金的投资。
4、人民币升值压力促使国际资本流入中国房地产行业
我国经济发展越好,人民币升值压力越大;自从2005年7月21日,中国进行人民币汇率改革制度以来,人民币不再单一参考美元,转而 “以一篮子货币为参考的浮动汇率制度”,到2008年7月,人民币汇率从汇改前的8.2上升到6.8,上升了20%,这是持续的进出口贸易顺差之后,人民币被动的进行升值。
2008年金融危机之后,人民币再度回到事实上的对美元固定汇率政策,美元走低,抑制了人民币汇率的上升,截止到2012年8月,人民币汇率为6.33;虽然人民币的弹性化在一定程度上减轻了人民币升值压力,但是国际货币基金 组织(IMF)依旧认为人民币币值被低估,只是低估程度不再像以前那么“严重”“显著”了。
瑞银(UBS)新加坡货币策略师尼赞(Nizam Idris)估计,在2005年7月中国政府让人民币升值以前,人民币被低估约35%至40%。到目前为止,人民币兑一篮子全球货币在实值(in real terms)上升值了约18%。这也就是说,人民币目前大约被低估20%左右。由于很多外资依然对人民币抱以升值的预期,资本的趋利性会促使热钱不断涌入中国,从而对国内的价格上涨形成了压力。而房地产投资的收益远远大于其他实体经济的回报,则大量的资金会通过各种投资途径流入房地产行业,给房地产带来了很多投资需求。
综上所述,过去的10多年时间,我国处于人口红利期,社会总抚养逐步下降,而年轻劳动人口稳步上升,为我国的经济发展提供了充足的劳动力,同时新生人口的绝对数量巨大,近年来受到高等 教育的毕业生越来越多,比例越来越大,我国人口红利也会从数量人口红利转换成“质”量越高的结构人口红利,这些都为房地产奠定了中长期需求基础。
同时城市化进程的加速发展,近年来每年有超过2600万人进入城市,将中长期给房地产带来坚实的实质性住房消费需求,一方面一线城市向郊区化发展带来对住宅的需求,另一方面二三线城市加速城市化产生了真实需求,同时随着财富的积累滋生出了改善性需求、年轻人组建新家庭促发家庭向小型化裂变、来务工人员驻留后市民化都将催生出更大的刚性需求。
广义货币M2的增长速度是GDP增长的2倍多,发行货币量的增多使我国面临中长期通货膨胀的压力,而房地产投资的收益远远大于其他行业回报,资本的趋利性促使社会更多的资金向房地产行业汇聚;我国长期进出口贸易顺差,促使人民币面临长期升值压力,国际热钱纷纷涌入中国,并青睐回报率很高的房地产行业;房地产保值增值的金融属性被越来越多的人所认识,滋生了房地产投资需求,加速了房价的上涨。
虽然从2010年开始,我国实行以新“国十条”为代表的新一轮房地产调控,但我国人口结构、城市化进程快速、广义货币M2的快速增长、人民币升值预期的内在因素没有发生根本性改变,房地产经济还将进一步稳定发展。
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目前我国房地产市场还处于低水平垄断竞争格局,区域性特征明显,以区域性中小房地产企业的数量十分巨大,资金来源单一,楼盘的销售量不稳定,大多物业类型为居住型,如全国有注册房地产企业47000多家,万科作为国内最大的房地产商之一,也只占有略高于1%的市场份额。然而随着我国人均收入水平的提高和大型公司对区域项目的关注,房地产市场集中度将逐步提高,区域性中小企业面临并购危机。因此,中小房地产企业要想有更大的发展,必须进行战略联盟,进行资源整合,才能与大型企业合理竞争。
我国区域性中小房地产企业战略联盟的组建首先应该充分考虑企业自身的优势和掌握的资源,结合面临的市场机遇、联盟活动的环境基础条件等因素,并遵循如下原则:
分析联盟动因是区域性中小房地产企业首先必须遵循的基本原则,可以从技术、竞争、市场、风险,资金、经济和社会等角度予以分析,避免因为联盟失去自身特点和优势,从而实现联盟的正效应,使企业对自身现有和未来所需的能力有一个清楚的、战略上的理解和认识。
区域性中小房地产企业实行战略联盟最为重要的目标抵抗激烈竞争,弥补企业的战略缺口和增强企业的核心能力,故应选择与企业有差异的企业作为盟友,从而进行业务上的优势互补,弥补自身的劣势。同时,企业应注意采取差异化战略作为基本指导策略,才能在市场中取得一片天地。
建立战略联盟时,应根据企业自身的技术力量、资金实力等情况,选择合适的企业构建如咨询、设计、施工、营销、金融等方面的战略联盟。根据房地产开发的基本规律,企业可以从四个阶段考虑联盟的内容和对象(如下表)。同时,考虑到区域性中小房地产企业的特殊情况,将具体联盟形式简述如下:
这种联盟形式比较适合区域性中小房地产企业,由于国家对房地产企业采取了银根紧缩和严控土地出让规模等调控措施,房地产企业获取信贷资金和土地的难度较大。但一些区域性房地产企业由于对本地地产行情较了解,因而在土地获取方面较擅长,它可以与拥有资金、缺乏土地的大型房地产企业组建成土地与资金形式的联盟。这种联盟形式很好地弥补了合作各方土地与资金资源短缺的矛盾。
由于区域性中小房地产企业整体实力较弱,在同一片区域内,不同楼盘的企业可以构建全方位开发联盟,采取战略协定的方式,通过联盟采购、配套共享、联合营销等方式,减少成本,降低风险,同时也可以给未来的业主们创造一个便利、美观、和谐的社区环境。
房地产开发活动具有很强的地域性,不同区域市场具有不同的市场特点和消费者习性,因此,区域性房地产企业可以组建成知识共享型的战略联盟,抵御大型房地产企业的竞争压力。知识共享型不仅可学习借鉴别的房地产企业在生产经营经验,也有利于降低自己的学习成本,提高企业项目运作能力。
房地产企业可以从价值链的角度,联合具有一定优势的规划设计机构、施工企业、物业管理企业、材料供应商、媒体咨询、销售代理企业甚至装饰装修企业进行全方位、多层次的联盟。这样联盟有助于降低市场交易成本,增加消费者的附加值,提升企业市场竞争力。
这方面的联盟是区域性中小房地产企业最需要的,但也是较为困难的。当前中小型地产企业大多融资渠道单一,抵抗风险能力差,因此,若能与当地金融机构组建战略联盟,根据自己的资金实力选择合适的金融服务,则能够吸引金融机构为自己注入资金,从而提高自身的市场竞争能力。
在激烈的国内市场竞争中,区域性中小房地产企业可以通过建立战略联盟的合作机制,将金融、组织、设计单位以及承包商等结合成一个战略联盟,资源上实现互补,技术和知识方面实现共享,从而降低企业运营成本,形成规模效益。
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税收作为企业成本,是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本,有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业,而随着国家宏观调控步步紧逼,房地产业的利润被极度挤压,由“暴利行业”向“平利行业”转变,加之现在房地产企业数量众多,竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化,从而减轻资金压力,降低成本,增加经济效益,打造企业的竞争优势,为公司的发展打下基础。
1.营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定,以房屋售价的5%税率缴纳的营业税;针对房产租赁而言的,房产租赁业适用营业税中“服务业”税目,统一执行5%的比例税率。
2.土地增值税。土地增值税实行超率累进税率,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征,最低税率为30%,最高税率为60%。
3.印花税。房地产销售阶段的印花税,是在房地产交易中,针对房地产交易金额,适用“产权转移书据”税目,按照0.05%税率征收。
4.企业所得税。对房地产企业而言,如果其转让或出租房地产产生了净收益,就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。
5.房产税。房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率,依据房产计税余值计征的,税率为1.2%;依据房产租金收入计征的,税率为12%。
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混合所有制允许更多国有经济和其他所有制经济发展成为混合所有制经济。国有资本投资项目允许非国有资本参股。允许混合所有制经济实行企业员工持股,形成资本所有者和劳动者利益共同体以下是读文网小编今天为大家精心准备的:混合所有制企业资本融合存在的问题与机制分析相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》对全面深化国有资产和国有企业改革进行了总体部署,各地区相继出台了一系列国资国企改革意见,发展混合所有制经济成为历史潮流。通过混合所有制,把国有经济与民营经济结合起来。通过资本融合实现资本的最大效率,让市场发挥决定性作用,目前存在一系列问题,需要通过体制机制创新予以解决。本文旨在梳理政府国有资本管理面临的问题,并据此提出相应建议。
(一)国有资本与民营资本的目标追求不一致
国有资本的先天基因决定了其更多关注长期回报和社会责任。民营资本则以经济利益作为其投融资等各种运作的基准。国有资本与民营资本结合,不同资本所有者代表在事关企业发展等重大问题上,决策依据、决策程序等方面存在不同。如决定某项投资,民营资本所有者唯一的依据就是项目经济效益,决策目标单一,容易拍板。国有资本所有者的代表在履行国有资本管理职能时,超过一定额度的投资则要经过国资委审批,一定程度上限制了其根据专业能力进行决策判断,影响了决策效率。
(二)混合所有制企业的主导动力缺乏
党的十八届三中全会提出,混合所有制经济是我国基本经济制度的重要实现形式,发展混合所有制企业,实现多种所有制经济共同发展。但现实情况是,混合所有制企业的主导动力并不足。民营资本希望进入的领域,大都被国有资本控制,而面向全部资本开放的领域,存在激烈的市场竞争。从混合所有制改革实践看,有积极性参与混合的民营资本,通常是一些势单力薄、所处行业竞争激烈、希望借力国有企业解决企业生存问题的民营资本,如中国建筑材料集团公司(简称“中国建材”)混合所有制改革的实践。
“中国建材”混合所有制改革的成功,有其可复制的一般规律,但其成功的个性特征也非常明显,即公司董事长长期国有企业管理实践所显现的独特管理才能,并被组织部、国资委等管理部门高度信任。在“中国建材”整合民营水泥企业时一些吸引民营企业主的优惠做法,一般国有企业负责人可能就会担心遭到国有资产流失指责而不敢为。 由国有企业主导并购,易被是否可能存在资产贱卖、造成国有资产流失等困扰,国有企业缺乏与民营资本并购融合的主动性。而民营企业与国有企业相比“量大个小”、势单力薄,资本实力弱,担心与国企“混合”后在公司经营决策、人事任免等方面失去话语权,合法权益得不到保护,同样缺乏混合动力。
(三)资产定价和国有资产评估的市场化程度低
通过国资股份减让、引入战略投资者、员工持股等形式进行混合所有制改革,都必须重视资产定价,保护国有资本。合理的资产定价行为是社会公平的体现,也是对国有资本保护的措施。我国传统资本密集型企业面临市场不景气、银行信贷收紧挑战,整体经济表现为结构转型和去杠杆化的特点,通过股权融资维持企业发展是必然之路。问题的核心在于股权的估值,也就是国有资产的评估问题。
目前国有资产的转让在程序上基本实现了公平公开原则,但靠评估机构的评估作为国有资产交易的依据,在社会诚信度整体较低、中介机构不规范的情况下,国有资产容易被低估,造成隐性的国有资产流失。同时,由于目前的资产评估通常是对单项资产进行估价,对国有企业的品牌、技术、渠道、市场地位等无形资产,还缺乏科学的评估方法,难以体现国有资产的整体价值。
(四)国有资本管理存在行政化和激励不足
按照《公司法》规定,股份有限公司董事长由股东大会选举产生,总经理由董事会任命。但从地方国有控股企业实际运行看,在副总经理的选用上,地方政府尚能给予公司比较大的自主权,采取由公司董事会聘用报组织部门备案的做法。但在董事长、总经理等公司高管的选用上,通常由组织部门和国资委任命,董事长、总经理作为国有资本管理的代表,仍然带有明显的行政化色彩。这种由政府部门用行政命令任命公司高管的做法,不仅不利于企业市场竞争,还极有可能出现与《公司法》相抵触的情况。
实现混合所有制企业国有资本和民营资本的融合,存在国有企业和民营企业动力源不足等一系列问题,需要形成一套健全的机制。包括达成国企国资改革的共识,放开竞争性领域混合所有制企业国有股权比例,消除混合后的国有资本与民营资本目标追求上的不同,使二者价值追求一致;形成合理的国有资产评估和资产定价机制;建立公开市场化的国有产权交易等。
(一)放开竞争性领域混合所有制企业国有股权比例
就功能而言,竞争性领域的国有资本可以完全退出。当然,竞争性领域国有资本可以存在,其存在的目的应与民营资本没有两样,即追求资本价值最大化。是否保持一定比例的国有资本,取决于国有资本获取收益的能力,这些国有资本经营带来的效益,应当让国有资本的所有者全体受益。在竞争性领域的混合所有制企业,不需要限定国有股权的比例。
对优势不明显、不具有行业核心竞争力的企业,可以国有参股或国有股有序退出。如“青岛双星”、“青岛碱业”等企业所处行业竞争特别激烈,这些企业在市场竞争中,由于国有企业的身份,在用工成本等方面处于劣势地位。对于此类企业,可以通过员工持股、转让股份等形式逐渐退出。
(二)规范国有资产评估机制和程序
国家鼓励发展混合所有制经济是为了发挥民营资本在企业经营管理和市场灵活性方面的优势,最终做大国家的实体经济,而不是民营资本的短期套利,规范的国有资产评估是平衡国有资产买卖双方的重要环节。
在对国有企业品牌、技术、渠道、市场地位等无形资产的评估过程中,一要确保国有资产评估程序规范;二要确定并遵循国有资产定价的基本原则,防止国有资产流失。对未拥有垄断性资源或特许经营权的国有企业,评估企业价值时所依据的企业经营效益可以主要看财务指标,对拥有垄断性资源或特许经营权的国有企业,即使企业经营效益不好,评估时也应充分考虑此类资产的特殊性,给予充分溢价。
(三)完善法人治理结构,实施管理层激励
1.完善法人治理结构
竞争性领域的混合所有制企业,若想在激烈的市场竞争中得以生存和发展,必须建立起适应市场要求的组织体系。应当建立健全股东(大)会、董事会、监事会、经理层协调运转、有效制衡的公司法人治理结构。建立由社会精英组成的外部董事占多数的董事会,使公司在重大问题决策上能够吸收更多智慧,使决策更加科学。实行市场化的职业经理人聘用制度,依法聘用企业经营管理层,改变由国资委、组织部任命经理层,可能出现与《公司法》规定相抵触的情况;改变用人上的政企不分,使企业经营管理层更加符合企业发展的需要。
2.员工持股与管理层激励
党的十八届三中全会提出“形成资本所有者和劳动者利益共同体”。实施员工持股,资本所有者与劳动者共同利益的合作,可使不同利益的矛盾得以协调,将有力地推动生产力的发展。
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物业管理市场是房地产市场体系的一个重要组成部分,是房地产市场发展到一定程度,为适应广大业主需求的一种必然结果。它的形成满足了业主、房地产开发商和城市管理对物业管理的需求。以下是读文网小编为大家精心准备的浅析物业管理在房地产企业中的作用相关论文,内容仅供参考,欢迎阅读!
摘 要:物业管理作为房地产开发的组成部分,对于提高业主入住的居住环境、房产保值增值具有非常重要的意义,因此对于房地产企业发展有着重要的促进作用。文章分析了物业管理在房地产企业发展中发挥的作用,并分析应如何发挥物业管理在房地产开发全过程中的作用,并促进房地产企业发展。
关键词:物业管理;房地产企业;作用
1.1 现代物业管理成为房地产开发全过程管理服务。
通常物业管理是在房产已交付使用,业主入住后才进行相关的管理和服务,因此,传统物业管理方式通常带来无法弥补的物业管理工作缺陷,例如,当物业存在功能和质量方面的问题时,房产已交付使用,因此只好在建成的基础上进行修补,往往难以达成较好的效果。随着现代物业发展,物业管理已深入到房产规划设计与建造阶段,因此,可以及时在规划设计和建造中对物业功能和质量问题进行调整,提高产品设计、生产和使用效果及质量。另外,现代物业管理在房地产开发建设期间便可实现物业建设、使用、管理的有机结合。主要体现为:在房产规划设计中,将物业区域的完整性、合理性和便利性考虑入房产的整体规划中,可以避免由于过多考虑房产设施和配套成本节约和施工便利而导致房产使用和管理的不便,从而导致的后期物业管理和使用上的欠缺与矛盾,形成房产整体上的不完善。物业管理与房地产开发管理全过程的结合,使得房产建设时可以从更注重房产使用者和居住者角度出发,并从物业管理的专业角度出发,审视物业的质量和功能,优化房产规划和开发建设,帮助房地产企业节约物力财力,并达到较好的建设效果,提高房产舒适度和物业使用便利性,提高物业管理效率和质量。
1.2 物业管理服务促进房地产企业良好发展。
物业管理的主要功能是为物业所有人和使用人提供相关的管理和服务,创造文明、安全、整洁、舒适的工作生活环境,促进房产保值增值。在这个过程中,物业管理一方面延长了房屋的使用寿命,另一方面提高了房屋的居住质量。总体说来,通过提高房屋和附属设备寿命、降低房屋平均成本,提高人们居住和使用感受,使得房地产的保值增值。根据相关调查,人们在购置物业时,除关心价格、位置和外部环境外,最为关心的内容就是房屋的物业管理质量。物业管理服务质量高,物业管理服务为所有者和使用者带来更好的感受,解除房屋购置者的后顾之忧,从客观上有效促进房地产企业的发展。
2.1、发挥物业管理在房地产开发过程中的作用。
现代物业管理要充分发挥在房地产企业的作用,则应主动参与房地产开发的整个过程,主要包括项目选择、项目规划、工程施工、房产销售等过程,物业管理均应参与当中,使得整个房地产开发将物业管理统一规划考虑并能解决处理相关问题。例如,在规划和设计中,将公共配套设施用房考虑在内,使得整个开发的小区配套完善,整洁有序,有利于优化居住环境,对房屋销售起到良好的促进作用。例如:辽宁某房产开发公司,在开发某小区时,物业管理充分参与规划,因此房地产公司将方案中减少4000平方米住宅面积,增加1600平方米小区休闲广场,提高绿化率5%,注重物业管理相关工作内容,注重环境优化,深受购房者青睐,该小区在平均房价略高于周边小区的情况下,开盘即售罄。
2.2、注重物业管理资金投入。
房地产开发企业在物业管理资金投入时,通常没有直接的经济效益产生,论文格式但是实际上存在巨大的潜在效益。例如:对于配套设施的投资、对于环境美化的资金投入,均会对业主产生直接的正面影响,形成生动的广告效应,较进行报纸、电视或者公交车站台广告更有说服力。物业管理的效果通常要随着物业存在一直存在,因此房地产开发企业的理念和追求将长期通过物业管理内容呈现出来。
对于物业管理的资金投入主要包括:对于配套服务设施的投入,例如学校、商店、诊所、餐饮、健身场所等,标志着小区业主生活质量能够得以保证和提高,又如,小区的景观设计和绿化、道路等,均能够为小区创造良好的配套服务。水电等能源供给,水电是住户生活必须品,因此,在进行物业管理相关资金投入时,应尽量考虑充分的自来水供给和电力供应能力,特别是用电负荷量,随着各种家用电器种类的丰富,小区供电负荷应考虑充分的冗余量。
物业管理参与房地产规划开发全过程,应结合整个过程特点,把握关键点。主要包括:房地产规划设计、施工监理、竣工验收。
3.1 规划设计方面。
物业管理必然需要开展工作的空间和地点,因此在房地产开发时,应该从整体效益和宏观角度,规划物业管理相关地点。有的房地产开发企业在规划时忽略未来物业管理工作的开展,甚至连基本的公共设施都忽略规划,而是将规划的主要目标放在建造更多住房,导致小区建成后,甚至物业管理所需要公共设施无空间可建,一方面导致小区生活质量下降,另一方面小区住户满意度不高,影响开发商形象。
3.2 施工监理方面。
物业管理公司在房屋竣工后,不但要接管建好的楼房,管理物业的年限也会很长。因此,物业管理通常应在施工中将各种物业管理中易出现问题的工程问题进行早协调、早解决,以免在住户入住再维修,同时可以减少与住户之间的纠纷、减少浪费,避免成为后期的遗留问题,主要包括:厨房、卫生间的漏水问题、自来水管和电力线管道如何布置便于管理和提高安全性问题、墙体渗水问题等。另外,物业管理应在施工过程中,尽量了解房产的内部结构,掌握管线布置、房间布局、建筑材料性能等,对后期房屋竣工交房后物业管理工作的开展奠定好基础。
3.3 竣工验收方面。
物业管理公司应细致入微的进行质量检查。如前所述,房屋工程质量对于物业管理工作的影响将是长久的。因此,从顺利开展工作和维护业主利益出发,物业公司应仔细验收工程。主要包括:给排水管道畅通与否,供电线路是否符合安全标准,房屋墙体是否渗水,供电线路断面是否合理,防盗门是否符合安全要求,电话电视预留孔道是否齐全,电梯水泵负荷是否足够等问题,均应符合质量要求。对于不符合验收标准的问题,应责成施工部门返工或者进行整改,为后期物业工作顺利开展打好基础。
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企业进行税收筹划活动对提高财务管理水平、提高市场竞争力具有现实意义。税收成本是房地产企业成本构成的重要部分。随着我国市场经济的逐步深入,房地产企业面临的竞争压力逐步加大,通过税收筹划手段降低企业成本是房地产企业获取竞争优势的重要途径之一。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:税收筹划在房地产开发企业中的应用探讨相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘 要:随着我国经济的不断增长和房地产市场竞争的日趋激烈,国家对房地产企业的调控力度也越来越大,房地产企业自身能够节约的成本越来越少,而有效的税收筹划也成了一个节约成本的重要领域。本文立足于房地产企业的税收筹划,通过对该类企业各个主要的环节进行税收筹划的操作,为房地产企业提供一些有益的借鉴资料。
关键词:房地产企业;税收筹划;应用
(一)税收筹划对企业的财务管理有极大的促进作用
房地产业的发展离不开对现金流的使用,现金流同时对于相对收益与绝对收益都有着不可忽视的作用。而税收筹划能够有效地提高资金的使用,同时能够对现金流进行改善,对企业的发展起到促进作用。
(二)纳税人对税收进行筹划有利于提高纳税的意识
税收筹划是少缴费、缓缴费,并不会违反国家的法律。它是依法根据国家出台的相关优惠政策采取节省税收的策略,从而达到税收零风险,保证自己经济和名誉方面的健全。
(三)税收筹划能够促进房地产业的规划、有序发展
运用税收筹划,能够正确地引导房地产行业规范化地发展,对房地产行业中的倒把投机等行为有一定的抑制作用。企业合法根据国家推出的优惠政策和鼓励政策对资金进行合理的运用,对企业的产品结构进行重新组合来减少赋税,这样对资源适当配置与资本流动都有极大的促进作用。
(一)准备环节筹资
房地产企业对资金的需求量较大,如何筹措资金,对公司的经营发展起着至关重要的作用,从税收的角度观察,不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。
(二)建设环节
房地产企业建房通常是通过自建、代建和合作建房三种方式。首先,虽然大部分房地产企业比较偏向于自建,但在这种方式下税收筹划的操作空间是比较小。其次,房地产的代建是指房地产企业代替客户进行房地产开发建造,建造完成后向客户收取收入的行为。这种方式对于房地产开发企业来说,其收入只是劳务报酬,属于营业税的征收范围,其中并没有发生房地产权的转移。因此,不需考虑土地增值税,从而减轻了税负。最后,房地产的合作建房。这种建房方式由于投资方没有发生用建造成功的房屋换取土地使用权的行为,对于投资行为本身是不用缴纳营业税的。而建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。而房屋建成后转让的,再按规定征收土地增值税,使得合作企业双方共同减轻税负获得利益。
(三)销售环节
房地产的销售环节是房地产企业涉及税种最多的环节。例如,营业税、土地增值税、印花税、城市建设维护税及教育费附加等,而房屋的销售价格则是各开发商和购房者最关心的问题,并且直接影响缴纳企业营业税和土地增值税的多少。
(1)营业税筹划。案例1:A企业系房地产开发公司,其对外签订了一份分期收款销售房产合同,合同规定房子总价款为300万元,分3次付清,首期付款40%。首期付款后即把商品房所有权转让,如果此时确认收入,应交营业税为15万元(300×5%);如果按分期收款确认收入,第一次应交营业税为6万元(300×40%×5%),以后两次分别交营业税4.5万元(300×30%×5%)。虽然两种方法确认收入都是交营业税15万元,但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。
(2)土地增值税的筹划。案例2:X房地产开发公司商品房销售收入为1.5亿元,其中普通住宅的销售额为1亿元,豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元,其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元,豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。如果不分开核算,X公司应缴纳土地增值税为:增值率为(15000-11000)÷11000×100%=36%。因此,适用30%的税率,应纳土地增值税=(15000-11000)×30%=1200万元。如果分开核算,应缴纳土地增值税计算如下:普通住宅的增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%,适用30%的税率,应纳土地增值税(10000-8000)×30%=600万元;豪华住宅的增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%,适用40%的税率,应纳土地增值税=(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元,应纳土地增值税合计金额=600+650=1250万元。分开核算比不分开核算多支出税金50万元,因为普通住宅的增值率超过20%,还要缴纳土地增值税。所以接下来就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。
(四)保有环节
房地产企业一般的两种投资方式分别是依靠出租房地产获得租金收入和以房地产入股联营获得利润。这两种方式所涉税种及税负各不相同。房地产企业将建成的商品房对外出租收取租金,由于涉及的税种较多,也为企业带来了较重的税负压力。因此,更多的房地产企业往往倾向于第二种方式。即将房地产投资入股,与被投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为。这种行为将不征收营业税及其附加,也不用直接缴纳房产税,在承担一定投资风险的基础上,只需要缴纳企业所得税。
案例3:甲房地产公司在市中心有一处房产,该房产有两种不同的投资方式:一是出租取得租金收入。二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同,存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元,实际使用面积为200平方米,出租则每年可取得租金收入180万元;用于联营,则预期每年的联营企业利润中甲公司所占份额为400万元。
第一,采取出租方式应承担的税负。营业税:房屋租赁业属于服务业,按租金的5%征税,应交营业税为90万元;房产税:房产税依照房产租金收入计算缴纳,税率为12%,则房产税税负为21.6万元;城建税:甲企业处于市区,城建税税率为7%,以其缴纳的营业税税额为计税依据,则城税税负为6.3万元;教育费附加:2.7万元;印花税:在订立合同时必须要缴纳印花税,印花税税负为0.18万元;所得税:营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除,租金收入应纳所得税。因此,所得税税负为42.53万元。最终总体税负为163.31万元。
第二,采取联营方式应承担的税负。房产税:房产税依照房产原值一次减除10%~30%的余值计税,税率为1.2%,减除30%,则房产税税负6.72万元;土地使用税:此税种从量定额计征,假定地区单位税额为0.7元/平方米,土地使用税税负14万元;所得税:税负为100万元。最终总体税负为120.72万元。
由以上计算我们可以得出甲企业采用联营方式所承担的税负要少42.59万元,这样可以为企业节省一大笔成本支出。
现阶段伴随着我国经济以及房地产行业的迅猛发展,房地产企业呈现出多样化、复杂化的发展趋势,这就导致了房地产企业的纳税管理变得越来越复杂。由于房地产企业投资规模较大,开发周期较长,缴纳的税种较多,税额大。因此,房地产企业税收筹划需要统筹兼顾,根据企业自身发展环境、经营环境、税收环境的改变而进行调整,制定适用于自身企业发展的税收筹划方案,这样才能在节约税款的同时,使得企业利益最大化。
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