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论文摘要:本文利用沪深两市2003-2007年A股房地产上市公司相关数据。对房地产公司资本结构与公司价值进行回归分析.得出房地产公司资本结构及盈利能力与公司价值正相关、市场周期对资本结构与公司价值影响不显著的结论.最后提出相应政策建议。
论文关键词:房地产公司资本结构公司价值
一、研究目的和背景
房地产行业资金的使用和供给和制造业、公共事业企业相比,房地产公司资本结构有下列显著特点:第一,资产负债率很高。第二,房地产行业融资主要依赖银行贷款,直接或间接占用的银行贷款占企业资金来源的60%以上。第三,流动性负债比重大。房地产企业贷款主要为短期贷款,贷款到期后再采用借新贷还旧贷的方式继续使用原贷款。第四,房地产行业受政策影响大。资本结构相关理论研究杜兰特、迪格莱尼和米勒等人。MM公司资本结构与企业价值无关;代理理论认为债务不仅会减少股东和经理人代理成本,还会增加股东和债权人的成本,资本结构与公司价值成u型关系;信号传递理论认为债务融资是向外界传递公司高质量的信息,债务水平和公司价值正相关;优序融资理论认为企业融资偏好次序为内部融资、债务融资、股权融资,资本结构与公司价值的关系并不能确定。
在实证研究方面,国外的研究大多表明公司价值与资本结构正相关。如米勒(1966)、罗斯(1977)、马勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究结果均表明,资本结构与公司价值正相关。国内相关实证研究并未得到统一结论。张勉、陈共荣(2005)、陈文浩和周雅君(2007)认为资本结构与公司价值负相关;沈艺峰和田静(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明,资本结构与公司价值正相关;李义超、蒋振生(2001)、林伟和李纪明(2007)研究结论是资本结构与公司价值成u型相关;韩庆兰(2005)、靳明(2008)等认为资本结构与公司价值不相关。国内学者对资本结构与公司价值的实证研究起步较晚,主要是以制造业、公共事业等上市公司数量较多的行业等为主,或者是多行业总体研究,由于房地产上市公司数量稀少,涉及房地产行业上市公司资本结构问题的专业研究数量不多,而且研究范围主要集中在探讨资本结构的影响因素,并未考虑到房地产行业预收款等特殊因素对公司价值的影响,也未涉及市场冷热等周期性因素对房地产公司价值的影响,研究深度不足。
二、研究设计
1、研究假设提出。假设1:资本结构与公司价值相关。我国房地产行业国家股比例低、流通股比重高更符合西方资本结构理论假设。假设2:资本结构在淡季和旺季时对公司价值影响度不同。当房地产市场处于市场销售旺季时,成交量放大,由于需求旺盛,房地产公司会加大房地产投资,增加对负债的依赖程度,负债比重会增加,而到了淡季,对房地产投资会减少,负债比重降低。
2、研究垂量本文采用净资产收益率作为公司价值的衡量指标。净资产收益率,该指标反映了单位股东权益投资回报。净资产收益率=净利润/股东权益有关资本结构的衡量,本文采用国内学者使用较多的总资产负债率来表示,资产负债率=总负债/总资产。国内外学者研究证明,公司规模,公成长性,盈利能力,股权集中度等指标对公司价值有显著影响,因此,将它们引入回归模型中,这些指标采用国内学者普遍使用的方法描述。股权集中度:前十大股东持股比例=前十大股东持股总数/公司总股数。公司规模:公司规模=总资产的自然对数。公司成长性:公司成长性:(本年主营业务收入一前一年主营业务收入)/前一年主营业务收入。盈利能力:销售净利率=公司当年的净利润/当年营业收入。
3、模型建立。模型1:KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e,模型2:ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是总资产负债率;模型中1是检验资本结构与公司价值关系;模型2中加入市场繁荣度虚拟变量,当市场处于繁荣期时,season取1,否则season为0,该模型是检验市场周期性因素对资本结构和公司价值相关性的影响。
4、样本选择。本论文的样本数据来自于巨潮资讯网2003年至2007年5年间上市房地产公司年报。我按照以下原则甄选样本:剔除样本期间发行B股和H股的公司;剔除样本期间被ST或ST类公司;剔除样本期间因重组导致主营业务发生变更的公司、剔除极端值、缺失值,最后得到的样本数量为200个。
三、描述性统计与分析
由表1统计缮果可以看出,公司的平均净资产收益率为10%,标准差为7%,说明行业整体净资产收益率分化较小;资产负债率为54%,标准差为15%,这表明房地产行业资产负债率非常高,且行业内部分化明显;净利润率均值为12%,最高达60%,标准差为10%,说明行业内部分化明显;公司成长度均值为45%,标准差为1.19,这说明房地产行业发展迅速,但行业内公司差异明显。股权集中度为56%,说明房地产行业大股东持股比例较高,行业内部差异不大。资本结构与公司价值回归结果分析(见表2、表3)。
其一,方程整体通过F检验。方程的判别系数为0.32126,这表明方程的拟合度很高,方程显著成立。其二,盈利能力是影响净资产收益率的主要因素,总资产负债率是其次最影响净资产收益率的主要因素,盈利能力和总资产负债率都通过了t检验,且两者与公司价值存在正相关关系,因此假设1成立。其三,公司成长性对ROE影响显著,成长性指标通过了t检验,它与ROE正相关。其四,公司规模与十大股东持股比例没有通过t检验,这两个指标对ROE无统计意义,它们的影响不能确定。
本文按照房地产市场成交水平将市场分为繁荣期和调整期。繁荣期为2003年、2004年和2007年,调整期为2005与2006年。从回归结果可以看出,资产负债率的回归模型整体通过F检验,方程拟合度是0.33,但是交叉项的乘积没能通过T检验,无法说明市场变化对资本结构与公司价值关系的影响程度。
四、结论和建议
根据前述回归结果,可以得出以下结论:第一,资本结构与公司价值正相关。由本论文实证结果可以看出,资产负债率与ROE相关系数为0.30,回归模型1通过F检验,方程拟合系数R方为0.32,资产负债率的回归系数为0.15,说明资本结构与公司价值正相关,假设1得到验证。第二,市场周期对公司价值影响不显著,假设2不成立。我按照房地产市场销售情况将市场分为销售火爆的繁荣期和销售相当萎缩的调整期,并检验市场不同冷热程度下,资本结构对公司价值的影响度变化程度,但模型交叉项未通过T检验,无法确定市场变化对它的影响。
针对上述问题,可以有以下途径:其一,提高股权融资成本。首先,制定股权融资制度,提高股权融资门槛,增加对管理层约束力度,减少管理层对股权融资的依赖,同时,制定相应监管政策弱化上市公司股权融资偏好。其次,财政部门加强对公会计制度的监管力度,改进公司经营业绩的考核指标,减少管理层盈余管理空间,改善会计核算体系。最后,加强立法力度,通过立法加强对公司股东的保护力度,改善股东对管理层监管力度,改善公司治理结构。其二,促进债券市场健康发展。第一,扩大债券融资额度,增加公司债券供给。我国目前公司上市门槛高,上市公司成为一种稀缺资源,发行债券要求比发行股票要求更高,而且公司债券融资批准额度较小,这些限制了债券市场的健康发展。第二,放宽公司发行债券的自主权,提升债券价值。目前我国对公司债券利率限制较多,债券利率低,对投资者吸引力小,有必要放宽公司债券利率的发行自主权,增加对投资者的吸引力。第三,努力培养二级市场,增强债券的流动性。我国债券市场起步较股票市场要晚,二级流通市场培育也远不如股票市场便利,这增加了投资者债券投资的风险,反过来又抑制了债券市场的发展,因此有必要采取措施,改善债券在二级市场的流动性。
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【摘要】近年来黄金价格屡创新高,国际金价及其影响因素成为市场的热点。本文首先介绍国际黄金市场及其定价机制,分析市场参与者积极角色对价格形成的作用,重点对黄金价格波动的影响因素进行分析,希望能对投资者有所帮助。
【关键词】黄金市场;黄金定价;价格影响因素
近期国际黄金价格不断走高,已经突破1400美元/盎司。作为重要的投资和避险工具,国际经济环境的不稳定是直接推动金价大幅攀升。黄金价格的波动也在日益加剧。黄金投资者如何参与和分析金价波动以及金价背后的影响因素是当前的热点。本文将从近阶段国际黄金价格波动入手,研究当前影响黄金价格的影响因素,希望对市场投资者有所帮助。
自古以来,黄金就以其华丽和永恒的特性一直被人们视为珍宝。现如今,许多黄金被加工制造成饰品;更由于黄金的良好的导电导热性、抗腐蚀性以及其他的一些物理化学特性,成为一种不可或缺的工业贵金属。在计算机、通讯和航天等各领域中起着重要作用。黄金不仅仅在工业和艺术领域扮演着重要的角色,同时也是央行储备货币的一种重要方式。黄金作为曾经的金属货币,至今其货币属性也仍然存在,金条依然作为央行的黄金储备。现在黄金已经以越来越多的面貌出现在我们身边,成为了人类社会发展的一个重要部分。
目前,全世界已经开采出来的黄金约16.3万吨,40%作为金融性资产,存在于世界金融领域,总量大约6万多吨。其中,3万多吨被各国政府作为黄金储备持有,2万多吨黄金是机构和个人持有的黄金资产。另外60%左右的黄金是作为一般性商品存在,比如黄金首饰、历史文物和电子元器件等工业产品中的黄金。商品性黄金,相当一部分可以随时转换为私人和民间力量所拥有的金融性资产,参与到金融流通领域中。
世界黄金的年需求量约为4200吨,其中60%来自于世界各地的各大金矿,其余40%来自于官方黄金储备的抛售和再生金。由于传统生产中心的矿场老化,而且近几年缺乏发现新的大型金矿,黄金的生产成本上升,产量也有所下降。黄金开采平均总成本大约在275美元/盎司。一些南非的旧式金矿越挖越深,每盎司的生产成本将近400美元。2009年,全球黄金产量为2553吨,中国以313.98吨的产量稳居世界第一大黄金生产国。由于世界黄金产量下滑,即便再生金和央行售金数量的有所上升,但是仍无法完全抵消矿产下滑带来的影响,世界黄金供给总量呈下降态势。
黄金市场是黄金供应者、需求者与投资者共同参与交易的场所。黄金非货币化后,各国都逐步放松了对黄金的管制,全球黄金市场也得到了极大的发展。目前,发达国家主导着全球黄金市场,并在黄金交易方面占据着绝对领先的地位。经过几百年的发展,全球黄金市场形成了各具特色的交易方式和交易系统从体系结构上可以划分为现货市场和衍生品市场两大类,均由场外市场和场内市场组成。场外市场主要在现货交易中心或金融机构柜台交易各种非标准化品种,场内市场则在交易所场内进行标准合约的交易。
近年来,世界黄金年交易量约为30万吨,97%以上是衍生品交易。据统计,全球绝大多数黄金交易都是通过场外市场进行。目前,伦敦金银市场协会(LBMA)是全球最大的黄金场外交易中心,苏黎世、纽约、东京、悉尼和香港等也是较大的场外交易中心。黄金的场内现货市场,如ETF市场主要在纽约、伦敦、约翰内斯堡和澳大利亚等证券交易所上市交易;而场内衍生品市场主要包括芝加哥商业交易所(CME)集团纽约COMEX分部、东京工业品交易所(TOCOM)和近年来迅速崛起的印度大宗商品交易所(MCX)。
世界各国黄金市场的产生和发展都离不开本国特定的时代和经济环境背景。各国黄金市场的开放程度并不相同,对黄金市场的管理也并不相同。
英国是典型的市场交易机制管理体系,伦敦黄金交易市场为核心,以央行英格兰银行为储备行,以英国金融服务管理局为监管机构,其代表政府负责黄金事务的管理,并且负责对伦敦黄金市场的监管工作;伦敦金银市场协会对市场进行自律监管,负责交易的运作、管理,并且提供交易保障,与政府部门共同维护黄金市场的发展。
英国黄金市场的参与者主要是商业银行、投资机构和基金等金融机构,其历史最早可追溯到300多年前。英国真正意义上的黄金市场是从1919年开始的,由五大金商每日两次定出当日的黄金市场价格,该价格对全球黄金交易产生影响。当然,大量优质金融机构的参与是伦敦黄金市场成功的重要因素。
瑞士的黄金市场由央行瑞士国家银行行使监管职能,负责对黄金储备的管理与运作,并根据政府的授权从事官方黄金买卖,同时指导相关行业协会和商会管理黄金交易市场和黄金产品的制造。苏黎世黄金总库是该行业的自律性组织,建立在并购发生前的瑞士三大银行(瑞士联合银行、瑞士信贷银行和瑞士银行)非正式协商的基础上,不受政府管辖。
第二次世界大战后,苏黎世黄金市场凭借其独特的银行体系和黄金交易服务系统,迅速成为世界最大的黄金中转中心和私人黄金的存储与借贷中心。苏黎世黄金市场的核心会员均为商业银行,黄金市场由瑞士联合银行集团和瑞士信贷集团负责结算,它们在国内外广设立分支机构,在黄金流通的各个环节都发挥着重要作用。
美国黄金市场在国际黄金市场中占有重要的地位。目前,美国有纽约、芝加哥、底特律、旧金山和水牛城五家黄金交易所进行黄金期货买卖业务,其中纽约黄金交易市场和芝加哥国际通货市场是这五家黄金交易所的主要交易场所。由于美国在世界上特殊的经济地位,而且纽约、芝加哥、费城等金库中存储了大量黄金,因此美国的黄金市场发展极为迅速。
美国的黄金期货市场非常成熟,交易也相当活跃。由美联储与财政部联合管理货币储备黄金,商品期货交易管理委员会(CFTC)、期货交易所和全美期货业协会(NFA)共同管理黄金期货市场。
在美国黄金期货市场上,机构投资者特别是银行、对冲基金等金融机构和跨国金商、黄金经纪商大量地参与黄金期货交易,其交易行为对黄金市场产生极大的交易动力。
日本黄金市场投机性交易以期货市场为主,监管主体实行多元化,审批权和调查权相对分离,重视保护投资者利益,以立法形式设定多重保护。
日本黄金期货市场的会员包括商业银行、珠宝首饰商、经纪商等;大部分都是日资公司和大型财团,市场参与者众多,金融机构是市场重要的参与主体和中介机构。
香港黄金市场已有90多年的历史,其形成是以香港金银贸易市场的成立为标志。由于香港黄金市场在时差上刚好填补了纽约和伦敦开市前的空档,可以连贯亚、欧、美,形成完整的世界黄金市场。目前,香港黄金市场主要由两个市场组成:①香港金银贸易市场,以华人金商为主,有固定买卖场所;②香港伦敦金市场,以境外金商为主,没有固定交易场所。
国内黄金投资市场主要由如下几大市场构成:上海黄金交易所、上海期货交易所、银行纸黄金、金商投资性金条、各种纪念性金条、不成型的国内做市商、海外黄金市场在中国的场外延伸。其中不成型的国内做市商与海外黄金市场在中国的场外延伸,目前基本被定义为不受法律监管与保护的灰色市场。
作为商品,黄金的价格也是由供需因素决定的。但是,作为一种具有特殊属性的商品,黄金的定价机制与一般的商品也有很大的差别,黄金价格和国际金融货币因素密切相关。
1919年,伦敦黄金市场开始实行日定价制度,每日两次,该价格是世界上最主要的黄金价格。从1919年9月12日,伦敦五大金行的代表首次聚会“黄金屋”,开始制定伦敦黄金市场每天的黄金价格,这种制度一直延续到了今天。
伦敦市场每天制定两次金价,分别为上午10时30分和下午3时。由伦敦金银市场协会黄金做市商(目前十家)代表几乎全世界的黄金交易者,包括黄金的供给者、黄金的需求者和投机者,决定出一个在市场上对买卖双方最为合理的价格,而且整个定价过程是完全公开的。
伦敦黄金市场的黄金价格是世界上最重要的黄金价格,能够影响纽约和香港黄金市场的交易价格。伦敦市场的黄金价格是由国际主要定价金行决定的。目前定价金行为国际十大银行,具有相当的经济实力和地位,黄金交易规模占相当大的比例,因此他们的成交价对其他金商而言有重要的参考价值。
苏黎士黄金市场是战后迅速成长起来的世界性的黄金交易中心,它在世界实物黄金交易中保持了独特优势,其价格是由瑞士银行、瑞士信贷银行和瑞士联合银行三大银行决定的。虽然其自身没有黄金供给,但瑞士特殊的银行体系和辅助性的黄金交易服务体系,为黄金买卖提供了一个既自由又保密的环境。因此,苏黎士黄金市场在世界实物黄金交易中保持了独特的优势。
苏黎士黄金市场没有金价定盘制度,银行的头寸不公开,由联合清算系统对银行的不记名头寸进行加总,根据这些头寸的变动,在每个交易日的任一特定时间,结合供需状况确定当日交易金价。此价格即为苏黎士黄金市场的黄金官价,全日金价在该价格的基础上自由波动,而无涨停板的限制。苏黎士黄金官价对苏黎士黄金总库的成员具有约束力。
苏黎士黄金市场是无形市场,黄金业务主要在银行与客户、银行与银行之间进行,该市场的经营特色是现货交易,包括金条、金币买卖等。商业银行对国际金价形成起到至关重要的作用。黄金作为一种准货币商品,其定价机制不同于普通商品,离不开商业银行的参与。
目前,纽约黄金市场是世界上最大的黄金期货和期货期权交易市场。芝加哥商业交易所(CME)集团纽约COMEX分部是黄金场内交易市场,其交易的所有黄金期货和期货期权都必须在此通过公开喊价的方式或者其交易系统进行交易。纽约市场价格黄金衍生品交易及定价方面具有全球权威性
香港金银业贸易场成立于1910年,一直保持着与众不同的黄金交易方式。会员可以在场内以公开喊价的方式进行交易。如果庄家开价,一口价可以成交2000司马两。所有交易都以口头形式决定,无须签订合约。
全球各大黄金市场的价格相互影响。全球各大金市的交易时间,以伦敦时间为准,形成伦敦、纽约(芝加哥)连续不停的黄金交易。伦敦每天上午10:30的早盘定价揭开北美金市的序幕。随后,纽约等市场先后开市。当伦敦下午定价后,纽约等市场仍在交易中,香港市场也会加入。伦敦的尾市价格会影响美国的早市价格,美国的尾市会影响到香港的开盘价,而香港的尾市价和美国的收盘价又会影响伦敦的开市价,如此循环。
由于黄金兼具商品、货币和金融属性,又是资产的象征,所以影响黄金价格的因素有很多,包括国际政治、经济、汇市、欧美主要国家的利率和货币政策、各国央行对黄金储备的增减、黄金开采成本的升降、工业和饰品用金的增减等诸多因素,黄金价格的短期走势还可以参照黄金与美元、石油、股市、通货膨胀、黄金市场的季节性供求因素、国际基金的持仓、投资者的心理情况和战乱等因素,对金价走势进行相对比较简单的判断和把握。
观察黄金价格和美元指数的价格走势,可以看出,黄金和美元指数的走势是大体相反的,但是在个别的时候也出现了一定的趋同性。由于国际金价用美元计价,黄金价格与美元走势非常密切,通常会呈现美元涨、黄金跌和美元跌、黄金涨的逆向互动关系。二战后建立的布雷顿森林体系,实际上就是一种国际金汇兑本位制,又被称为美元—黄金本位制;所以美元与黄金价格之间有很紧密的关系,将美元与黄金价格联系起来也具有相当重要的意义。国际黄金市场主要是以美元为标价,美元走势与黄金价格具有很高的负相关性。在美元疲软时,人们为了避免美元下跌的风险,会抛售美元买入黄金,从而导致金价的上涨,反之,美元走强则金价就有可能会下跌。但在某些特殊时段尤其是黄金走势非常强或非常弱的时期,金价也会摆脱美元走势的影响。
观察黄金价格和国际原油价格走势,发现原油价格一直和黄金价格紧密关联。黄金具有抵御通货膨胀的功能,而国际原油价格又与通胀水平密切相关,因此,黄金价格与国际原油价格往往呈现正向运行的互动关系。由于黄金价格和石油价格受共同因素的影响,当这些因素发生变化时,黄金价格和原油价格就会有一定的同涨同跌性,可以说两者相关度较明显。当然在个别的时候,也会出现负相关的情况。
如果通涨剧烈,人们所持有现金便会失去保障,收取利息也赶不上物价的上涨,在这时黄金就是人们最好的选择,尤其欧美的通胀最易影响世界金价。所以黄金通常被作为观察通货膨胀水平的重要指标。
国际黄金市场的发展历史显示,在一般情况下,黄金与股市是逆向运行的,当股市行情大幅上扬时,黄金价格往往是下跌的,反之亦然。但是由于我国内地股市是相对封闭的,所以黄金价格的涨跌与中国内地股市行情并没有多大的关联度,而是与境外一些重要的股票市场(如纽约股票市场)有较强的相关性。
供求关系是市场的基础,黄金价格与国际黄金现货市场的供求关系也是紧密相联的,黄金现货市场往往具有比较强的季节性供求规律,上半年黄金现货消费相对处于淡季,近几年来金价一般在二季度左右出现相对底部。从三季度开始,受节日等因素的推动,黄金的消费需求会逐渐增强,到年底时,受欧美主要国家的消费影响,黄金现货的需求会逐渐上升,从而使金价持续走高。
随着美国的次贷危机引发的金融危机,全球性货币信用危机促使机构投资者寻找更合适的投资品种来对冲汇率不稳定的风险。所以,以原油、贵金属为代表的商品市场吸引了众多机构者的视线,国际对冲基金纷纷进入黄金市场和其他商品市场。可以说,近年来黄金价格的大幅上涨既是投资背景发生深刻变化的必然产物,也是国际对冲基金大肆炒作的结果,所以在关注黄金价格走势时,也应该密切关注国际基金持仓水平的动向。
国际上重大的政治、战争事件都将引起经济的变动,进而影响金价。任何当地的货币,都可能会由于政局不稳而贬值。这时,黄金的重要性就凸显出来,黄金就会成为人们的选择,政府为战争或为维持国内经济的平稳而支兑美元与黄金的走势有一定的趋同性;因为一般情况下,黄金与美元指数呈现负相关关系,欧元也与美元指数呈现一定的负相关关系;研究其价格走势图中可以看出,欧元区爆发债务危机,引起投资者对欧洲经济的担忧,对风险投资的厌恶,所以有大量资金涌入黄金市场,造成黄金价格的大量上涨。所以当政治和经济格局产生动荡的时候,黄金往往会走高。
投资者的心理预期是影响黄金价格剧烈波动的重要因素。但是,投资者的心理预期往往是配合其他方面因素的共同作用,起到放大价格的波动幅度的作用,从而给黄金期货和现货投资创造了大量的价差交易机会。
黄金价格波动的影响因素是多元化的,这些因素相互作用或连锁反应对黄金价格产生重要影响。目前,我们国家的黄金价格依然跟随国际金价的走势,在黄金的定价方面比较薄弱,而黄金投资也越来越多的出现在众多投资者的视线当中,深入了解并研究黄金价格的影响因素,寻找黄金价格变动原因,才能更好更健康的发展我国的黄金市场,提高我国在国际上黄金定价的话语权只有完善我们国家的黄金市场,发展健全的相关制度法规,才能给我们国家的黄金市场带来更多的机遇。
田传战,姚德良.世界黄金期货市场、工具与法规政策环境的比较分析[J].国际金融研究,2008,04.
周华林.黄金价格影响因素的实证分析[J].重庆交通大学学报(社会科学版),2008,06.
付丹,梅雪,张晖.黄金价格与通货膨胀相关性的实证分析[J].黄金,2009,01.
罗剑,赵茜.发达国家的黄金市场发展:现状、经验及启示[J].国际金融研究,2009,11.
郭彦峰,肖倬.中美黄金市场的价格发现和动态条件相关性研究[J].国际金融研究,2009,11.
温博慧.黄金价格波动性及其演化:以上海和伦敦市场为例[J].商业研究,2010,01.
本文是北京物资学院应用经济学研究基地(项目编号:WYJD200903)的部分研究成果。
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投资决策是指投资者为了实现其预期的投资目标,运用—定的科学理论、方法和手段,通过一定的程序对投资的必要性、投资目标、投资规模、投资方向、投资结构、投资成本与收益等经济活动中重大问题所进行的分析、判断和方案选择。投资决策是生产环节的重要过程。今天读文网小编将与大家分享:贵阳花溪地区房地产投资决策与成本控制分析相关论文。具体内容如下:
贵阳花溪地区房地产投资决策与成本控制分析
引言
项目投资决策是选择和确定投资方案的过程,该过程要求对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证,并对不同建设方案进行技术经济比较及作出判断和决定。房地产投资项目收益高,风险亦大,为了避免巨额投资化为泡影,投资者在投资前期必须对项目进行实地考察研究,从项目所处位置的人文历史、文化环境等多重角度出发。目前,业界人士已研究出多种确定投资方案的方法,如田建林运用AHP方法来进行房地产投资决策分析和投资风险分析;刘明芳等,采用DEA方法建立了房地产投资决策中相应的输入—输出指标模型;李杰等采用RO法来确定房地产投资方案。项目决策合理与否,直接关系到项目建设的成败、工程造价的高低以及投资效果的好坏。在进行前期实地考察的过程中,投资者应充分关注大众的需求,力求在建设过程中以最低的成本生产出最能满足大众需求的功能产品。
1 贵阳花溪地区背景
花溪区位于黔中腹地,距市中心17公里。全区地貌以山地和丘陵为主,具有高原季风湿润气候的特点,冬无严寒,夏无酷热,无霜期长,雨量充沛,湿度较大,有着丰富的水资源和生物多样性,森林覆盖率达41.53﹪。花溪地区的生产总值、固定资产投资、工业增加值、公共财政预算收入、旅游总收入、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入等指标绝对数均位列全省前10位,总人口数至2010年约为360054,人口密度为每平方公里402人。
贵昆、湘黔铁路贯通花溪区内,北有贵阳西站及货场,西有湖潮站和磊庄机场,东北部有贵阳机场;贵花高等级公路直通市区,312国道和101省道贯穿全境。花溪的教育产业近来也是蓬勃发展,自2009年规划出3200亩地扩建贵州大学的同时,规划聚集区内的花溪区孟关也将规划出7500亩地,建成贵阳市的高校园区,首期工程完工后,将容纳坐落在贵阳的5所高校。而花溪区大学规划用地由北区贵州大学和贵州民族大学组成,南区则位于贵安新区党武镇范围内,分别由贵州师范大学、贵州财经大学、贵阳医学院、贵阳中医学院、贵州轻工职业技术学院、贵州民族大学和贵州亚泰职业学院、贵州民族大学人文科技学院等8所高校组成,南区即为俗称的“花溪大学城”。
除了高等学府之外,花溪的基础教育机构也是数不胜数。花溪景区面积222平方公里,占全区面积的25%。有景物景观81个。其中,自然景观56个、人文景观25个。有国家级特等景观4个、国内一等景观18个、国内二等景观32个、国内三等景观27个,以花溪国家城市湿地公园、花溪公园、天河潭、镇山民族文化村、青岩古镇、高坡民族风情游最为有名。花溪文物古迹丰富,青岩古镇已列为全国历史文化名镇。全区有12处文物被贵州省人民政府公布为省级文物保护单位,有甲定洞葬等13处文物被贵阳市政府列为市级保护单位,马铃石拱桥等48处文物被花溪区人民政府公布为区级文物保护单位。贵阳市花溪区现以“生态”、“旅游”著称,但相比于我国其他著名旅游风景区,其开发程度尚处于较低水平,换句话说,花溪的旅游产业有着较大的发展空间。
2 投资分析
2.1 市场分析
2.1.1 公寓 通过实地考可见察,贵阳花溪地区山清水秀、气候宜人,远离城市的喧嚣与烦扰,极其适宜居住,尤其适合老年人安养天年。花溪的居住人口为360054人次,人口密度为每平方公里402人,其中,花溪公园附近较为繁华,有着浓厚的生活气息。根据市场调查,笔者了解到不少外来人口在花溪买房用来给父母养老,花溪的居民也多为中低层收入者,由此看来,若要在花溪投资房地产住宅项目,中小户型应占大头。
2.1.2 别墅 花溪有着独特的自然风光,与造型优美的别墅搭配相得益彰。或许会有部分中高层收入者愿意来享受这里纯净的空气和迷人的风光,但是这里距离市中心较远,周边的公共设施不如市区内完善,工作繁忙的高层人士可能更情愿购买市中心的别墅或花园洋房。
2.1.3 旅游地产 花溪地区众多的旅游资源,也吸引了不少全国各地闻讯而来的游客。花溪的建设相对落后,旅游产业发展不够,与我国其他旅游地区相比差距较大。贵阳是全国闻名的避暑胜地,再加上花溪地区高校众多,每当夏季,来各大高校进行培训的外地人士无不选择在花溪留宿,然而花溪地区固有的旅馆稀缺,许多外来人士只能选择在当地居民的私人客栈里借宿,住宿条件十分有限。因此,房地产投资者可以从旅游的角度出发,大大挖掘花溪地区旅游产业的潜力。
2.1.4 商业地产 由图1、2可见花溪一直以来缺少集中的大型商区,商业用房的供应仅占全市的1.25%,商业用房的成交仅占全市的0.25%。花溪公园周边的步行街虽然店铺较多,但总体来说其档次偏低、规模较小,花溪丰富的旅游资源会拉动该地区的消费水平,带动商业发展,因此花溪的商业发展也有较大潜力。然而,已有一些大型房地产企业在这里规划了商业用地,其中,中铁城计划要建设一座15万方的大型购物中心,若要与其竞争,还需深入考察研究。
2.1.5 写字楼 从地图上可以看出,花溪区处于贵阳市较偏位置,离市中心较远,交通相对来说较为不便,不太合适发展办公用地,受大盘个案影响,写字楼市场形成以老城区、金阳新区为主要的两大热点供求板块,其他区域除乌当区有少量成交外,市场均无变化。整体市场销售量较低。
成功写字楼的共性有:位置应该居于城市商务中心或商业聚集区,交通要十分便利,四通八达的交通、浓厚的商务气氛是写字楼价值的重要支撑;写字楼项目周边必须要有较大的建筑体量和规模化的配套设施,形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间,才能称得上是真正的甲级写字楼。
从目前市场来看,花溪并不具备成功写字楼的条件。
2.2 风险分析
2.2.1 政策风险 限贷政策不仅会毫不动摇地执行,而且还会进一步深化和加强。唯有不折不扣地执行,甚至继续深化和加强限贷政策,才能确保房地产市场合理回归。此外,房产税将尽快在全国开征,这可能会导致房价下跌,并在潜移默化中达到限购的目的。
2.2.2 市场风险 市场风险来自在三个方面:一是市场供需实际情况与预测值发生偏离;二是项目产品市场竞争;三是项目产品和预测价格发生较大偏离。
2.2.3 技术风险和工程风险 主要由于科技进步、技术创新及其相关变量的变动可能带来的损失;以及由于工程量预计不足、或设备材料价格上涨导致投资增大;由于计划不周或外部条件因素导致建设工期拖延。
2.2.4 项目管理方面的风险 项目管理涉及项目的全过程,包括投资管理、进度管理、质量管理和财务管理。
2.2.5 外部环境风险 包括自然环境、经济环境、政策环境和社会环境因素的影响,如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革等。其中影响最直接的是金融政策和财政政策。
2.2.6 市场风险 要对整个房地产市场进行全方位的调查,了解其中潜在的规则;通过分析房地产的开发周期来预测其可能会发生的变动,从而预估出最佳的开发时机;选择地块时,要充分分析该区域的潜在价值;要了解国家政策,分析其对房地产行业会带来的潜在影响;同时,要了解并分析社会对房地产市场的需求类型和需求量;要利用一切可能得到的信息资料,了解潜在的竞争者的情况,做到知已知彼,百战不殆。
2.2.7 技术风险和工程风险 项目的建设需要切实解决工程建设特别是环境整治和生态环境保护问题;建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小;工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低等等。
2.2.8 项目管理方面的风险 要求项目管理人员要具备较强的业务技术水平、职业道德素质、以及各项专业能力;同时加强目标管理,落实考核责任制;制订相应的激励制度,调动项目管理人员工作积极性,从而提高企业管理水平和整体竞争力。
3 成本控制分析
随着房地产市场的逐步发展,有效的成本控制也为房地产企业在市场竞争中获得优势地位提供了契机,降低产品成本就是为企业增加利润,房开商各有着自己独特的控制成本的方法。
笔者认为,建设项目的功能直接关系到是否能有效满足消费者的需求,从而影响企业的收益。因此,功能设计成本控制是房地产规划成本控制中所占比重最大的环节。其方法是:在成本控制中应首先列出项目所具有的主要功能评价指标,根据各个功能评价指标的重要程度来划定它们的权重,接着确定项目的总费用,再根据各个功能评价指标的权重来预估其相应部分的开销。
本文从功能设计的角度出发来对贵阳市花溪区贵州大学附近某地开发经济型酒店项目进行成本质控分析。该项目建设用地800平方米,建筑规模为6400平方米,主体部分总投资额为1920万元。
①首先列出该项目所具有的主要功能评价指标,并对各个功能评价指标的重要程度进行评分,最终确定权重。
确定权重可采用0-4强制评分法,分别将不同的指标进行两两对比并评分,如:若A比B重要得多,则A得4分,B得0分;若A比B重要,则A得3分,则B得1分;若A与B同样重要,则A、B各得两分,如表1所示。
②根据权重来预估相应功能评价指标的开销,见表2。
③成本分析结果:由表1、表2可以得出该项目成本控制点应在平立面设计及施工、供水排水,供电供气,分别占项目总成本的30%、23%、22%,三项合计占项目总成本的75%,以此为该项目成本设计提供控制依据。
4 结语
正确的投资决策离不开合理的市场分析和风险评估,只有迎合了市场的需求,把风险最小化,才能在激烈的竞争中脱引而出。在投资决策中采用权重控制成本的方法,有利于将影响房地产投资的各个主要因素定量化,从而使定量与定性相结合,最终使投资成本得到合理控制。该方法还可以得到各影响因素对项目实施效果的影响程度大小。成本控制减小了不必要的资源浪费,为房地产企业带来更多收益。建设项目在进行设计施工之前,房开商需制定相应的成本控制管理计划,将可能遇到的问题一一讨论,才能合理有效地控制开发项目的成本,从而提高企业效益。
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雾霾对中国经济的影响不容小觑,中国每年因空气污染造成的经济损失约为 GDP1.2%。由于空气混浊,能见度低,交通事故发生的概率比平时高出几倍甚至几十倍,城市交通受阻、航班延误、停开的现象屡见不鲜,与交通运输有关的产业更是损失巨大。今天读文网小编要与大家分享的是:雾霾的经济学分析相关论文。具体内容如下,欢迎阅读!
摘 要:中国不合理的能源消费结构、工业废气的大量排放、机械化程度的提高以及城镇化发展中建筑工地的大量扬尘是造成雾霾现象日趋严重的经济学原因。 雾霾诱发了一系列社会经济负效应,必须采取积极的对策措施加以治理。
关键词:雾霾;能源消费结构;工业化。
雾霾的经济学分析
雾霾是近年来显著影响城市和区域的一种空气污染现象,直接表现为大气中的可入肺颗粒物含量严重超标,PM2.5是造成城市雾霾的“元凶”。 今年以来,中国中东部地区已经发生多次较大范围的雾霾天气过程。2013 年 1 月 13 日 10 时35 分,北京市气象台发布了北京气象史上首个雾霾橙色预警,1 月 28 日,中国气象局对霾预警信号标准进行修订,首次将 PM2.5 作为发布预警的重要指标之一。 雾霾天气里,市民出行的便利程度受到影响,出行安全受到威胁,各大医院就诊心血管、呼吸道疾病的患者大幅增加,住院病号稳增不减,商场中的口罩和空气净化器成了最热销的产品。 雾霾天气对人体和生态环境造成了严重影响,引起了党和政府的高度重视,必须寻求其原因并采取政策措施加以解决。
雾霾是雾和霾的统称,是一种能见度较低的天气状况。
雾是指因水汽凝结导致水平能见度低于一公里的天气现象,其本身不构成大气污染。 霾一般呈黄色或灰色,主要是由于空气中的污染物导致水平能见度大于一公里但小于十公里的空气混浊现象。 雾霾天气的主要污染物是二氧化硫、氮氧化物以及直径小于 2.5 微米的可吸入颗粒———PM2.5。
形成雾霾天气的原因既有自然因素, 又有社会经济因素。 自然因素主要是不利的气象条件造成污染物的持续积累。 由于城市大气气压较低、风速较慢,空气中的微小颗粒在低空中不断聚集无法扩散,较高的空气湿度使雾滴与细颗粒物结合形成较大的混合颗粒,过密的区位布局导致城市间的污染互相传导,推进污染形成。 社会经济因素主要是由于不合理的能源消费结构、工业废气的排放、机械化程度的不断提高以及城镇化发展中建筑扬尘而综合引致的。
(一)不合理的能源消费结构。
长期以来,“富煤、缺油、少气”的能源生产结构决定了中国以煤炭为主的能源消费结构在较长时期内不会改变。自 20世纪 90 年代以来,天然气和清洁能源在中国能源消费总量中的比重呈不断上升趋势,两者所占比重已由 1990 年 7.2%上升到 13%,但也应该看到,中国以煤炭和石油为主导的能源消费结构依然没有改变。 2011 年,中国的能源消费总量为34.8 亿吨,其中煤炭和石油两者所占比重到达 87%。 这种以低热值的化石燃料为主以及“新型能源短缺”的能源结构特征,其负外部性对环境影响较大。2011 年,由于燃烧排放的二氧化硫约为 1 864.4 万吨,烟尘为 603.2 万吨,粉尘 448.7 万吨。 同时,由于中国能源技术装备水平和管理水平相对落后,煤炭工业整体技术欠发达,能源利用率低,部分能源以颗粒污染物的形式直接排放到大气中,构成大气污染物的主要组成部分。
(二)工业废气的大量排放。
作为国民经济增长的支柱性产业———工业,2011 年总产值为 18.85 万亿元,同比增长 17.26%,占 2011 年国内生产总值的 39.86% 。“十一五”期间,中国钢铁、水泥等 200 多种工业产品产量位居世界第一,汽车、冶金等重点行业的集中度明显提高,工业已成为带动经济增长的重要力量。 然而,在推进工业化过程中, 不可避免地与环境产生一些冲突和矛盾,工业废气构成了大气污染物的主要组成部分。 伴随着工业的快速发展,工业废气排放量迅速增加,大体上呈指数趋势上升。 全国工业废气排放量由 1999 年的 12.68 亿吨增加到2010 年的 51.91 亿吨,年均增长 13.67%,高于同期工业增加值增速(可比价)2.52 个百分点。 2011 年,中国工业部门耗能量占能源消费总量的比重约为 70%,排放的二氧化碳为 61.9亿吨,二氧化硫、氮氧化物和粉尘的排放总量为 0.59 亿吨。在工业内部结构中,处于主导地位的建材、冶金、石油炼化、火力发电、化工和重型装备制造占工业总比重达 79%,生产过程中排放的工业污染占全国总污染的 60%以上。由于环保控制不利,“高投入、高消耗、高排放、低效率”的粗放式经济发展模式造成了大气环境的严重污染。
(三)机动车保有量的不断提高。
随着工业化、现代化进程的推进,中国机械化程度不断提高。 以汽油、柴油为燃料的农业机械和汽车保有量的迅速增长也是造成大气污染日益严重的主要原因之一。截至 2011年 6 月底,全国机动车总保有量达 2.17 亿辆,车辆的急增使道路出现拥挤,行车速度降慢,当车速低于 20km/h 或缓慢行进时,一氧化碳、碳氢化物和二氧化碳的排放量会明显增大。
统计数据显示,2010 年,全国机动车排放污染物 5 226.8 万吨,其中氮氧化物 599.4 万吨,颗粒物 59.8 万吨,碳氢化合物487.2 万吨,一氧化碳 4 080.4 万吨。 汽车尾气的污染,不仅是造成城市雾霾的重要推手之一,其中主要颗粒物多为有毒有害物质,对人体健康危害极大。
(四)城镇化进程中大量的建筑扬尘。
城镇化建设是近年来经济发展的重要组成部分,主要表现为地区社会生产力的提高和城市规模的不断扩大。 城市中立交桥穿梭、高楼林立、建筑工地上塔吊和脚手架相映衬的景象应接不暇,搅拌机、渣土车马达轰鸣。 在城镇化发展过程中,建筑工地扬尘导致 PM2.5 的大量产生。 2011 年中国房地产业投入为 1 088.13 亿元,房屋建筑面积达 85.2 亿平方米,建筑业增加值为 2.207 万亿元。然而,很多施工单位环境意识淡薄,片面追求经济效益,对施工现场没有严格有效的管理,使得建筑施工扬尘大范围飘散,空气水平能见度降低,对大气环境造成较大污染。
雾霾对中国经济的影响不容小觑,中国每年因空气污染造成的经济损失约为 GDP1.2%。由于空气混浊,能见度低,交通事故发生的概率比平时高出几倍甚至几十倍,城市交通受阻、航班延误、停开的现象屡见不鲜,与交通运输有关的产业更是损失巨大。 1 月 29 日,北京、青岛、杭州等机场航班受到严重影响,天津、山东、河北、湖南、湖北省市约 30 余条高速公路部分路段通行受阻。 对于农户来说,连续的雾霾天气使农作物生长减慢,农产品价格上涨,农户利益受损。 同时,雾霾治理也是一笔不小的费用。 环保部公布的《重点区域大气污染防治“十二五”规划》中的八个重点工程项目,涉及二氧化硫治理、氮氧化物治理、黄标车淘汰、油气回收、扬尘综合整治等方面,总投资需求约 3 500 亿元。 然而,因为空气环境污染,人们的健康状况越来越差,呼吸性疾病的发病率不断上升,慢性病发病年龄呈现年轻化,以往癌症患者多是五六十岁以上的老人,如今提前了十五至二十年,青壮年没有健康的体魄工作,将导致社会人力资源成本提高,经济社会运行成本加重,这方面的损失将是难以估量的。
大规模的雾霾天气给某些领域带来了机遇。 严重的空气污染,催生了口罩、空气净化器的热卖。 仅 1 月 11、12 日两天,全国口罩网购订单超过 2.3 万笔,合计近 50 万只口罩,其中北京地区最为突出。 伴随着公众对于空气质量和身体健康状况重视程度的提高,空气过滤产品的市场将进一步扩大。
同时,空气质量监检测设备和环保产业也开始兴起,在资本市场上,PM2.5 的相关概念股开始被市场关注。 然而,“雾霾经济”的微小利润无法与环境污染的重大损失相比,先污染后治理的措施断不可取。
(一)强化全民环保意识,充分认识环境保护的重要性。
全面规划,科学发展,切实改变传统的“高投入、高消耗、高排放、低效率”的粗放型经济增长模式,建立符合可持续发展战略要求的资源节约型的国民经济体系, 以促进资源节约,提高资源利用率。 在今年的十二届全国人大会议上,温家宝在《政府工作报告》中指出,“要采取切实的防治污染措施,促进生产方式和生活方式的转变,下决心解决好关系群众切身利益的大气、水、土壤等突出环境污染问题,改善环境质量,维护人民健康,用实际行动让人民看到希望。 ”这些充分显示了国家对环境保护的重视。
(二)完善相关法规,加强政府监管。
积极扶持质量效益型、资源节约型的产业和企业的发展,在企业内大力推行清洁生产,发展环保产业。 严格控制工业废气、废物排放,淘汰一些技术落后、能耗物耗高、严重污染环境且无市场前景的产业,大力扶植环保产业的发展并以高新技术改造传统产业,使其重新焕发生机。 各地政府依法对各区域的工业废气、废物排放以及建筑扬尘排放进行监管,制定规章,严格奖惩。 20 世纪,英美等一些发达国家也曾出现过类似的大气污染现象。 1956 年英国发生大雾后,国家立即颁布了《清洁空气法案》,采取关闭部分市内发电厂、优先发展公共交通、对烟囱高度进行强制性规划、加强污染处罚力度等措施,大雾天气在短时间内得到有效治理。 美国在20 世纪 70 年代借助于排放权交易机制,三十年间减排了约47.6%的二氧化硫。 在中国今年的“两会”上,全国人大代表、中国工程院院士钟南山提出,要专门针对雾霾对《大气污染防治法》进行修改立法,并表明了他的看法:“政府若下决心,治霾不超十年效果明显”。
(三)大力发展新型能源,促进能源体系多元化。
煤炭长期以来占据着中国能源结构的主体地位,想要在短时期内改变这一格局是不符合实际的,我们应根据中国能源结构的实际情况,加大科技创新,逐步降低以煤炭、石油为主的化石能源的消耗比例,促进天然气产量的快速增长,推进煤层气、页岩气等非常规油气资源开发利用。 2011 年全国天然气勘查新增探明地质储量 7 659.54 亿立方米,同比增长29.6%。 全国煤层气勘查新增探明地质储量 1 421.74 亿立方米,同比增长 27.5%。 这些数据表明,中国具有“以气代油”、“以气代煤”的良好资源基础。 同时,中国太阳能资源非常丰富,2/3 的国土面积年日照小时数在 2 200 小时以上,全国陆地可利用风能资源加上近岸海域可利用风源,共计约十亿千瓦。 大力开发以风能、水能、地热能、太阳能以及核能为代表的新型能源,将传统能源和新能源之间的替代关系作为解决中国能源供需矛盾和环境压力的有效途径。 根据“十二五”期间中国能源体系改造的方向,逐渐优化能源结构,在保证对环境污染最小化的标准下带动经济的持续发展,最终实现经济社会和生态环保双赢的局面。
(四)改变工业布局,促进产业结构升级。
中国重化工业总体分布在东北、华北以及沿海地区,具有明显的集聚性。“过密”的工业布局,使有限的资源难以得到合理分配,加重地区环境污染的隐患。 优化中国工业布局,加强地区间分工协作和优势互补,建立产业分工和转移的利益协调机制,引导各地立足本地资源禀赋,发展具有自身特色和优势的产业集群。 在“固增长”的同时,注重中国重点产业发展长期存在的问题,坚持“远近结合、内外并举、标本兼治”的原则,完善相应政策措施,改善体制机制,在传统产业中注入创新元素,促进其转型升级,加大新兴产业培育力度,加快第三产业发展,使其尽快成为支柱产业。 对于大中型企业要保持其原有优势,增强内在增长动力,将企业做大做强,对于中小型企业采取相应的政策措施帮助其克服困难,使中小企业突破生产规模和技术水平的限制,将企业做精做专,努力将中国的产业发展模式由数量增长型向创新驱动型转变,促进服务业与制造业相互渗透、快速发展。
(五)降低汽车尾气排放。
由于中国城市公交系统不完善,市民的出行受到限制,机动车数量急剧增加。 优先发展公共交通,对公交系统进行多方面的资源配置,完善城市交通运输体系,减少市区部分车流量,使交通环境保持顺畅。 汽车尾气中的污染物很大程度上取决于燃料的品质和燃烧的效果,改进燃料品质、提高燃烧效率、大力发展以清洁能源为动力的汽车,控制汽车排放污染。 同时,由于汽车的自净化能力会随着汽车使用时间变长和行驶里程的增加而降低,有关部门应制定严格的车辆准入制度和监控体系,明确规定达标车型核查及机动车的市场准入工作,严控超标排放机动车上路。 多举并行,最大程度控制汽车尾气的排放量。
(六)控制、降低建筑工地扬尘。
对于建筑工地施工的扬尘,各地政府应规范、细化相应的标准和法规,依法对施工企业进行约束,对施工人员进行环保教育,对施工过程和施工现场进行监管;在施工过程中应提倡清洁生产,积极实施“黄土不露天”工程。建筑工地周围应设置遮挡围墙,防止有害气体的流出,施工现场内应进行定期洒水以降低扬尘,对于易产生扬尘的建筑材料应采用相关材料进行覆盖处理,覆盖剂的选择应根据污染最小化原则,禁止在施工场地内焚烧。施工场所内工程完工后,施工单位应及时拆除工地围墙等其他临时设施,并将四周环境清理干净整洁。
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证券基金市场在我国社会经济的发展过程中起到了越来越重要的作用,在国民经济中的比重也在不断的增加,与西方其他发达国家相比,我国的证券基金市场的发展尚处于新型市场阶段,其中还存在着一些不足之处,从投资者的角度考虑问题,在保证投资者权益的基础上,促进我国证券基金市场制度的不断完善和稳定发展。
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证券投资基金制度经济学分析
制度作为衡量财富的一杆标尺,在一定程度上对人的行为产生影响,在投资基金制度中有一种典型的关系,即:委托—代理,基金投资人将其投资的项目委托于基金管理人来代理证券的投资,从基金的发展过程中来看,代理人往往会对市场行情的发展拥有一个更为透彻的了解,他能准确的了解到市场行情的变化,因此委托人更多的倾向于将所投资项目交予代理人。在投资者与代理人关系形成之后,就产生了一定的选择性和风险性。
(一)逆向选择
由于委托人与代理人之间的信息在一定程度上存在着不对称,这就使得逆向选择应运而生。基金投资者在对基金管理人的选择中,更多的倾向于业务水平较高、诚实信用度高且能熟悉洞察市场动向的管理人员。然而在现实中,一些基金管理人员总会倾向于夸大自己的专业知识水平以及道德品质,往往会刻意的隐瞒自己的一些缺陷与不足。如果投资者在对管理人员进行选择的过程中仅仅依靠其自我推荐,那么一些夸大其词而专业知识水平较低的管理人员就会被选择,从而就产生了逆向选择的问题,如何能更好的克服这个问题所带来的一些困扰,就必须在寻求外部信息的基础上来对管理人员进行一个正面且客观的评价。
(二)基金管理人员的选择
选择在基金管理领域及相关领域接受过专业教育及管理的人员,教育是一种传递知识,培养能力的方式,拥有深厚的专业知识才能促进能力的提高,同样教育也能提高一个人的工作效率和学习效率,基金管理人员在接受高程度的教育时,就能轻松的完成相关学业,从而降低教育的成本。道德水平同样也是体现基金管理人员水平的一个重要标志,基金管理人员既要拥有较强的专业知识和科学文化水平,还有拥有诚信的道德品质,在社会经济条件的影响下,管理人员要将勤奋作为一块敲门砖,通过自身的努力取得好的业绩。将基金管理人员之间的业绩进行比较,是在当期按的基金市场的形成与发展中最为高效且客观的一种系统评估,基金管理人员作为利益的共同体,不仅对市场的公正评判起到一定的作用,还能使投资者在对基金管理人员的选择过程中减少成本的运用。
只有从保护投资者利益的角度出发,来健全证券投资市场的管理制度,才能有效的保证证券基金投资市场的稳定快速发展。证券投资基金相对于个人投资者在理睬以及规模化经济效益等方面具有较为明显的优势,不论是从技术上还是理论上来说,证券投资基金在投资回报上来对于个人投资更具明显优势,在较高利润和回报下,证券投资仅仅更加促进了投资者对于投资的积极性。
证券投资基金及其管理公司作为一种为了他人而用他人钱的机构,由于信息的不对称与不完整以及法律、制度以及市场竞争条件尚未健全的情况下,基金管理人员损害投资者的利益而为自身争取利益的现象是普遍存在的,事实证明,如果没有一个健全的制度体系的约束,代理人就很难拥有足够的自制能力在不损害委托人利益的前提下为自身及所在机构谋取更多的利益。
证券基金市场在我国经历了十几年的发展后,其在规模和资源配置方面也得到了改善和发展,但是在证券市场上一些中小投资者的权益还是会不可避免的受到一些违规行为的损害,因此加强对投资者利益的保护是证券基金市场发展的重中之重,以维护中小投资者的利益为市场基本原则,维护好证券基金市场的良好口碑和声誉,大量的实践研究表明,保持证券投资市场的稳定健康发展的一个关键因素在于保障投资者的权益。
证券基金市场在我国社会经济的发展过程中起到了越来越重要的作用,在国民经济中的比重也在不断的增加,与西方其他发达国家相比,我国的证券基金市场的发展尚处于新型市场阶段,其中还存在着一些不足之处,从投资者的角度考虑问题,在保证投资者权益的基础上,促进我国证券基金市场制度的不断完善和稳定发展。
在我国经济社会发展相对于西方发到国家相对滞后的情况下,国民收入结构发生了深刻的变化,我国的金融体系仍然是以银行为基础,这种金融体系形式在一定程度上将企业及个人经营风险和道德风险更多的集中于国家。由于证券基金市场的一些限制性因素,使得个人投资很难直接与市场相接洽,这种规模和形式使得专家理财与专业化理财行业的需求增大,通过对证券基金的投资,推动了市场经济的不断完善和发展,以保护投资者权益为中心的制度研究在社会发展中具有重要意义。
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从广义上讲,融资也叫金融,就是货币资金的融通,当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从现代经济发展的状况看,作为企业需要比以往任何时候都更加深刻,全面地了解金融知识、了解金融机构、了解金融市场,因为企业的发展离不开金融的支持,企业必须与之打交道。1991年邓小平同志视察上海时指出:“金融很重要,是现代经济的核心,金融搞好了,一着棋活,全盘皆活。”由此可看出政府高层对金融逐渐重视。以下是读文网小编为大家精心准备的:分析房地产业融资现状与问题相关论文。内容仅供参考阅读!
分析房地产业融资现状与问题全文如下:
房地产的开发项目具有规模大、周期长及价值高等特点,因此,对房地产项目的开发需注入大量的资金,故融资成为房地产业发展的重点。我国房地产企业的融资渠道尽管呈现出多元化特点,但是房地产开发融资方式以间接融资为主,其他的融资方式所占比例极低。房地产开发业的融资模式单一化和融资结构不合理等问题,会大大增加房地产业融资的风险。
1.房地产业融资现状
房地产是一种固定资产,其所选择的金融市场及融资方式必然会成为房地产行业开发、交易的关键。我国房地产业现阶段处于发展时期,加上政府对其资金运作上的严格管控,致使房地产的开发融资更加困难。研究发现,我国的房地产业融资正在消耗往年的资金储备,表明我国的房地产业融资具备一定的困难。另外,在我国的房地产业资金来源比重中,其他的资金来源所占比例呈现逐年上升的趋势,而传统的资金来源的比例却逐年下降,表明我国的房地产业的融资重心有所转移,因此,需积极寻求其他的融资渠道[1]。
2.房地产业融资的问题
(1)融资模式单一
现阶段我国的房地产业的融资模式主要采取传统的贷款模式,如房地产开发贷款、住房公积金贷款和个人住房贷款等,房地产开发商的资金来源中,有三成来自银行直接贷款,加上个人按揭贷款,银行贷款几乎占了七成。尽管银行贷款具备成熟度高、风险小、操作简单方便和成本较低等优势,但是其存在债务的刚性强和还款严厉度大,加上还会受到国家政策的影响,如果房地产开发商过度依赖银行贷款,必定会增加融资风险。
(2)融资结构不合理
在房地产业内,出现房地产开发商的直接融资比重低,而间接融资的比重太大的现象。房地产金融的工具创新力不强,尽管房地产的信托得到迅速发展,但是现阶段的信托产品无法满足房地产业所需的融资要求,房地产业还会受到国家和地方政策的限制,其上市困难重重。中国现阶段的房地产金融市场还在发展时期,因受到融资体系的结构不合理的影响,市场主体呈现出不健全和行为不规范等现象,从而制约房地产业的进一步发展。
(3)融资法律和法规不完善
房地产业融资的相关法律法规还有待完善,与房地产金融相关的政策法规还不健全,并缺乏一致性和协调性,故而操作比较困难,对房地产的融资渠道发展产生不良影响[2]。
1.采取多元化的融资模式
房地产业属于资金高度集中的行业,开发一个地产项目就需投入大量资金,假设不借助多种融资手段,那么企业就会面临止步不前,甚至出现资金链断裂等更为严重的问题。所以房地产企业一定要加强对融资渠道的创新,采取多元化的融资模式,形成以银行信贷和房地产信托等融资为主,其他融资模式为辅的融资体系。达到降低房地产业融资中的风险的目的。具体的融资方式有:
(1)内源融资
就是房地产业依靠自身资金进行融资的方式,它不仅包括自有资金,而且还包括应收的账款和票据等,房地产企业可将这些企业资金经过金融机构直接变现,将其投入新的房地产开发中。内源融资方式具备风险小、成本少的优势。而对于一家房地产开发企业自有资金较少的情况,可依据房地产开发企业的项目时间及工期的不同,采取多家房地产开发企业联合开发的方式。联合开发也可以是房地产的开发商与经营商通过合作方式开发房地产项目的一种融资方式。房地产的开发商与经营商采取联盟合作和统筹协调的方式,加大期房营销及宣传力度以增加销售,从而双方能获取稳定现金,将经营风险降到最低[3]。
(2)直接融资
直接融资包括股票融资及债券融资两种方式,其中债券融资的比例较小,主要以股票融资为主。股票融资就是企业经上市发行股票后获取融资,房地产的开发企业上市后,能迅速筹得资金,并将筹集的资金用于注册资本,达到永久使用的目的。股票融资无固定还款期限和利息负担,均以企业经营状况为担保,但是股票融资存在一定的难度,即上市要求较高,并且连续2年亏损就会被迫退市。
(3)间接融资
间接融资就是向金融机构(主要为银行)取得贷款,现阶段我国的房地产业的开发资金大部分源于银行贷款,此种融资方式已经成为房地产业融资的主要方式。
(4)新融资方式
①夹层融资:其处于债权和股权之间的一种信托产品,夹层投资属于长期融资,可根据特殊的需求对其进行调整,夹层融资中的付款事宜也需根据企业现金流的状况来确定。夹层投资主要适用于融资企业出现现金缺乏时,经扩张、收购等方式后,其银行的信用额度还是无法支持企业发展的情况;②房地产信托融资(REITs),REITs主要是通过发行收益凭证,汇集多数投资者手里的资金,并交付给专门的投资机构用于房地产的投资经营和管理,同时将投资的综合收益按照一定的比例向投资者分配的一种信托基金,REITs在国际意义中,与基金等同,REITs就是资产证券化的表现[4]。
2.合理组建融资结构
在发达国家的房地产融资和金融机构中,已经发展出一套比较成熟的融资和投资管理方法,我国的房地产业可引进这套管理办法,以缓解目前房地产业的资金压力,也能为我国的金融机构提供好的借鉴,以推动我国房地产的金融创新,达到投融资的快速发展。如果社会福利基金融资,是房地产金融将公积金与住房抵押两者结合的一种融资方式,其主要源于新加坡,这一公积金制度有利于经济发展落后和资金不足的发展中国家的融资。
3.完善融资法律和法规
房地产开发必须做到有法可依,但是目前关于我国的房地产投资开发类的法律法规极不健全和完善,造成房地产业融资出现无法可依和有法难依的现象。在房地产业融资中出台的法律法规大部分内容比较广,也比较泛,缺乏相关的具体细则,故在实际的执法中,会出现把握尺度大和增大交易成本的现象。
因此,需完善融资法律和法规,主要方法有:
⑴制定出低压贷款法,规范现有的抵押市场。出台相关的法律法规,以解决司法、行政处罚和住宅抵押处分三权之间的纠纷,并确保抵押登记和评估等问题能得到法律保护;
⑵制定住房金融机构的组织法和住房金融法及抵押贷款证券化的业务会计制度;
⑶管理好住房储蓄、公积金、低收入住房补贴等相关的住房金融经济活动,并制定相关管理制度,为房地产融资创造一种有法可依、有法必依、违法必究的发展环境,以确保房地产金融能稳定、健康发展[5]。
房地产融资属于一个多元化市场,其融资方式具备多样性,如有证券市场、银行信贷和基金等,同时房地产融资市场也具备多层次性。因此,需要创建一个稳定、健康的房地产融资环境,就必须要求国家或者地方政府减少对金融市场的控制及干预,并将金融市场面向国际开放,同时也可引进国外的先进融资方式和发展模式,为国内的房地产金融市场提供更好的发展条件。另外,还需加大法律制度建的力度,为其创造有法可依、有法必依、违法必究的环境。只有新的房地产融资市场和融资产品及融资工具的出现,才能让成房地产形成一个多元化的体系,以促进房地产经济走向良性循环的轨道。
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环境公益诉讼即有关环境保护方面的公益性诉讼,是指由于自然人、法人、或其他组织的违法行为或不作为,使环境公共利益遭受侵害或即将遭受侵害时,法律允许其他的法人、自然人或社会团体为维护公共利益而向人民法院提起的诉讼。以下是今天读文网小编就为大家精心准备的:行政机关提起环境公益诉讼的经济学分析相关论文。内容仅供参考阅读:
行政机关提起环境公益诉讼的经济学分析全文如下:
【摘要】新《民事诉讼法》确立了环境公益诉讼制度。法律规定的机关和有关组织可以针对污染环境的行为提起诉讼。在实践中,环境公益诉讼遭遇重重障碍,步履维艰。在我国,行政机关提起环境公益诉讼更具优越性,可以提高司法效率,有效保障环境公益。文章运用经济学分析行政机关提起环境公益诉讼的合理性以及面临的困境。行政机关提起环境公益诉讼对于推动环境公益诉讼的发展有着重要的意义。
【关键词】环境公益诉讼 民事诉讼 行政机关 经济学。
引言。
十一届全国人大会第二十八次会议通过了《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国民事诉讼法>
的决定》,自2013年1月1日起施行。新的《民事诉讼法》中新增了关于公益诉讼的条文,第五十五条规定:对污染环境、侵害众多消费者合法权益等损害社会公共利益的行为,法律规定的机关和有关组织可以向人民法院提起诉讼。该条文明确了两类诉讼主体可以就污染环境的行为提起环境公益诉讼,为环境公益诉讼提供了法律制度的保障。
2011年,自然之友等民间环保组织,针对云南曲靖铬渣倾倒事件向曲靖市中级法院提起公益诉讼。其后该诉讼进入调解程序,双方达成调解协议。2013年4月,被告云南省陆良化工有限公司和云南省和平科技有限公司拒绝签署调解书,案件由此再次启动庭审程序及鉴定评估。在诉讼鉴定过程中,环保组织面临寻找适格机构进行鉴定以及负担高额的鉴定费用等困难。
在司法实践中,公益诉讼主体需根据实施的情况应适度扩张,以达到法律的实效。诉讼主体范围过窄,不利于实现公益诉讼设立之目的。
环境是最具代表性的公共产品,污染环境的行为侵害了社会公共利益,社会的组成部分作为利益攸关方可以提起公益诉讼。新民事诉讼法将诉讼主体限定于法律规定的机关和有关组织,而对于机关和有关组织没有明确界定范围,且现行法中只有海洋环境监督管理部门得到明确授权。关于环境公益诉讼的主体存在不同的观点,对行政机关、公民等主体的诉讼资格存在争议。不赞同行政机关作为诉讼主体的观点认为,行政机关可以提起环境公益诉讼可能导致行政机关不作为,造成司法资源的浪费。本文从经济学的角度分析各类环境公益诉讼主体资格,重点分析行政机关作为诉讼主体提起环境公益诉讼的合理性以及存在的弊端。通过与其他主体比较凸显行政机关的诉讼经济性,以论证赋予行政机关诉讼主体资格的必要性。
环境公益诉讼是指任何行政机关或其他公共权力机构、法人或其他组织及个人的行为有使环境遭受侵害或有侵害之虞时,任何公民、法人、公众团体或国家机关为维护环境公共利益而向法院提起诉讼的制度。[1]根据环境公益诉讼适用的诉讼法和调整的法律关系不同,环境公益诉讼可分为三类:民事环境公益诉讼、行政环境公益诉讼、刑事环境公益诉讼。
随着社会的发展和人类社会的不断进步,我国经济大幅增长,但环境问题也日益突出。环境污染不仅制约着经济发展,而且给公众生活各方面都带来负面影响,损害了社会公共利益。
环境问题产生的根源在于环境是一种典型的共有产权。环境具有公共物品非排他性和非竞争性的特征。从内部关系来看,个体可以独立自由使用,不排斥其他人从环境中获取利益。一定程度上,每个人都是“经济人”,通过消耗公共利益而降低成本,通过“搭便车”以达到自身利益最大化。环境污染带来的负面影响难以确定和计量,由此产生的费用并不在生产者的成本范围内。基于此社会生产者可以将部分成本外化,以获得更多的收益。从外部来看,环境利益属于共同体,个体无权主张环境资源的专属财产权。产权制度的目的就是界定利益的得失。柯斯认为优化资源配置的基础在于产权制度的设立。而环境是公共产权,其中的损失承担无法具体到个体。总之,环境污染是“公地悲剧”的表现。
现实中,经济手段和行政手段往往存在局限,对环境保护不力。当这两种手段不足以保护环境、保护社会公益的时候,就需要相关主体诉诸法律解决环境污染。环境公益诉讼保护的是社会公共利益,有助于事后弥补共有产权权利主体模糊的不足。环境是共有物,任何人不可能单独占有使用。从经济理性角度出发个体自愿为公共物品损害买单的可能性极小。由于环境污染损害的是公共的利益,虽然会对特定主体造成损害,但是各自提起诉讼的交易成本高,另一方面容易造成司法资源浪费。环境公益诉讼可以有效利用司法资源和最大化社会福利,是解决环境污染的一个有效途径。
从法律上来看,我国环境保护法第六条规定:一切单位和个人都有保护环境的义务, 并有权对污染和破坏环境的单位和个人进行检举和控告。理论上,环境是公共产权,属于共同体的每一个个体。因此,社会每个个体均享有提起诉讼的权利。但是环境诉讼不同于其他诉讼,具有很强的专业技术性。环境公益诉讼需要以坚实的经济为后盾和专业人员为支撑。不同主体提起环境公益诉讼的成本不同,所产生的诉讼收益亦不相同。
与其他诉讼主体相比,行政机关在民事环境公益诉讼中有着更多的有利条件。
1、 行政机关是社会公共利益的捍卫者。
我国是人民民主专政的社会主义国家,国家行政机关设置的目的是为了人民的利益,是人民意旨的执行者和捍卫者。行政机关以维护公共利益为行为目标,主要在公共领域内进行行政活动。公共物品的边际成本最终都会归于社会共同体,而非个体。环境的负外部性使某一个体的成本转嫁到其他人或者社会之上。个体可免费获得收益,即通过付出等于零边际成本即而获得大于零的边际收益。公共物品的性质决定了公共物品的提供者——公共部门。行政机关代表了公共利益,是公共选择的结果。行政机关是公共利益的代表者,是公共物品的提供者。
[2]所以,行政机关是公共利益的最理想的捍卫者,行政机关应有提起损害公共利益的民事诉讼的资格。
2、 提起环境公益诉讼是行政机关执法缺陷的弥补,也有助于司法裁判的有效执行。
从行政执行上来看看,行政机关虽然以国家强制力为后盾,但是并非意味着行政手段是万能的。对于行政机关,法无授权即禁止,法律明确赋予行政机关强制执行力的授权毕竟有限,不利于行政机关充分发挥其行政职能,不利于有效制止环境污染等损害公共利益的行为。对于环境污染的行为,行政机关可采用的手段一般有罚款、警告、限期整顿、补交排污费等。
环境污染是典型的负外部性表现,解决之道是将环境污染的外部性内部化。波斯纳认为公益损害赔偿最为重要的是要使违法者承担违法成本。从违法成本上来看,行政处罚中对污染者的处罚力度小,与其造成的损害后果不相称。污染者的违法成本小于违法所获的利益。既然生产者以营利为目的,那么在有利可图的情况下,必然会趋于选择违法,承担处罚。此时,诉讼中损害赔偿的救济弥补了行政手段力度不足的缺陷。民事环境公益诉讼使生产者赔偿因其污染行为所造成的损害,最终达到增加生产者违法成本的目的。企业造成环境污染,环境保护行政机关可以要求其限期停产,进行整改。但是对于逾期没有整改的企业,环境保护行政机关没有被授予相应的执行手段。在此情况之下行政机关可以申请法院强制执行。
一方面,行政行为的开展需要通过法院,有赖于司法赋予行政的合法正当性。另一方面,司法活动离不开行政机关的配合,行政机关为司法救济提供行政支持。其一,行政机关占有的资源丰富,能够较早发现损害环境公益的行为。其二,提起诉讼后行政机关可快捷掌握污染者的实时信息,提供诉讼所需材料,节省其他主体所耗费的成本。其三,行政机关对污染者实行严密监控污,避免损害扩大,以降低边际成本。其四,行政机关保障司法文书的有效执行,使边际成本与边际效用得以平衡。[3]3、 行政机关提起环境公益诉讼成本较低。
污染的产生及损害往往比较隐蔽,导致污染者与受害人间地位非对等,包括信息非对称、经济实力悬殊。在证据的搜集上,行政机关有着其他诉讼主体所没有的专业信息资源和人才优势。行政机关提起环境行政公益诉讼,不仅能够利用本身的专业信息,而且可以与其他部门协调调取相关的资料。诉讼中对损害行为与损害结果间的因果关系和损害后果的证明需要相关的专业机构做出评估或鉴定。受害者需要找到有相关鉴定资质的鉴定机构。
我国现阶段,环境监测机构一般都是为环境行政部门服务的。虽然公民个人或者有关组织可以委托监测机构进行鉴定,但是面临委托不被接受以及鉴定费用高昂等难题。个人提起环境诉讼存在“搭便车”的现象,即避免承担集体行动的成本,从他人提供的集体收益中获取利益。环境公益诉讼需要专业人员辅助和专业机构鉴定,诉讼成本高昂,个人提起诉讼的积极性不高。组织提起诉讼,主要为环保组织亦无力承担高额鉴定费用和缺乏专业人员。
1、寻租现象阻碍行政机关提起环境公益诉讼。
行政机关的工作人员并非完全“公益人”,不会仅以公共利益作为其追求。不可否认工作人员作为“经济人”的存在,其追求机关利益或个人利益最大化。寻租是指利益集团利用政治过程获得超过他们机会成本的经济报酬。[4]负外部性的存在使得生产者的边际成本转移至社会,而这一部分收益可以作为寻租产生的费用。寻租有悖于效率和公平,不利于实现环境福利。
行政机关对生产者不采取干预政策,包括不对其提起民事诉讼,从而生产者避免承担违法成本。污染者将转嫁的部分成本作为寻租成本,去租金外其还能获得收益。寻租不仅能够导致行政效率低下,影响行政决策、执行,也会妨碍行政机关提起环境公益诉讼。
2、行政机关提起环境公益诉讼可能导致行政执法不力,依赖诉讼。
赋予行政机关诉讼主体资格,有可能使行政机关怠于行使职权,将行政职责转移至司法机关。在提起环境公益诉讼之前,行政机关应该充分有效行使职权。行政机关采取相应行政手段后无法达到行政目的,此时行政机关便可以向法院提起民事环境公益诉讼,为环境公共利益而诉。[5]结尾。
环境公益诉讼的目的是为了维护社会公共利益,实现社会福利。波斯纳主张任何法律条款的正当性都必须以经济上的合理性为基础[。6]在环境问题日益严重,威胁到人类生存和发展的背景下,其他手段又不足以有效解决环境问题,环境公益诉讼作为解决环境问题的工具而产生。环境公益诉讼制度的发展完善应从我国的国情出发,考虑司法现状和行政管理体制。与其他诉讼主体相比,行政机关有着职能优势,在经济后盾、信息获取、专业人才、诉讼效率、执行等方面优越于公民、组织。
行政机关提起环境公益诉讼的成本较低,能够提高解决环境污染的效率,保护环境公共利益。但是,行政机关的体制容易产生污染者“寻租”和行政不作为的现象。这将阻碍环境公益诉讼,是行政机关提起环境公益诉讼亟待解决的问题。行政机关被赋予公益诉讼资格,公益诉讼将面临的难题:如何监督行政机关,使环境公益诉讼远离寻租?如何督促行政机关积极维护环境公共利益,采取适当的行政手段或提起公益诉讼?寻租和不作为的症结在于行政机关的自由裁量权。限制行政机关权力,监督规范其自由裁量是落实行政机关诉讼职权的的下一个重要课题。
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农民工维权是指农民工被用人单位征用,完成应尽的劳动义务,但没有得到劳动合同规定的应得的劳动报酬而进行的维权。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:农民工权益保障的公共经济学分析相关论文。内容仅供参考阅读!
农民工权益保障的公共经济学分析全文如下:
摘 要:近年来,有关农民工权益保障的问题再次引起了学者的激烈争论,特别是 2008 年金融危机以来,各地出现了不同程度的民工荒,农民工再次进入学界视野。大家普遍认为,农民工权益保障缺失严重阻碍了中国经济社会的发展。从公共产品的需求与供给的角度探讨了我国农民工权益保障的制度障碍,分析了政府公共服务对农民工权益保障可能带来的公共产品供给的规模效应,并对保障农民工权益如何促进城市化进程进行了探索。
关键词:农民工; 权益保障; 公共产品; 公共经济学.
经济增长是实现人的全面自由发展的基础,也是让一切人尽可能多地参与生产与创造的前提,农民工为我国的工业化、城市化与现代化建设做出了巨大的贡献和牺牲,却被排斥在社会结构之外,合法权益保障严重缺失。他们干的是城里人不愿干的最苦最累最脏最险的工作,工作时间最长,获得报酬最低。2008 年金融危机以来,全国各大城市均出现了不同程度的民工荒,严重阻碍了我国经济的发展,同时也引起了学术界对农民工权益保障问题的热烈讨论。中国农民工该何去何从? 他们能够融入现代化的城市生活吗? 他们的合法权益能否得到保障? 这些亟待回答的问题,都将影响中国社会的可持续发展。
随着沿海发达地区民工荒的出现,越来越多的人意识到农民工不再是一个可以忽视的群体。
农民工有自己的诉求,他们有自己的中国梦,特别是新生代的农民工,他们将城市视为自己的第二故乡,希望能够融入城市,和城市市民一样,合法权益得到保障。农民工权益不能得到保障,将在很大程度上制约我国经济的快速发展,同时一定程度上会影响我国的城市化进程。
由于历史原因,农民工是中国独有的群体,而且这一群体数量在我国占有相当大的比重,据国家统计局抽样调查结果报告,2012 年我国农民工数量达到 2. 6261 亿,占全国人口的 20. 2%。关于农民工的定义,目前还没有公认的定论。杨思远( 2005) 认为: 农民工是不再完全从事或者完全不从事身份职业的农民,同时又是拥有农民身份的雇佣工人,实际职业与真正职业的不一致是农民工的本质特征。[1].
吴洁( 2005)[2]等认为农民工的政治、经济、社会权益难以实现,得不到有效保障,加快城市化进程需要输入地、输出地政府和农民工的共同努力,只有这样才能实现对农民工群体的有效管理和对农民工合法权益的保障。沈君彬( 2005)以构建和谐社会为视角对农民工权益保障缺失进行了分析,指出农民工权益受损的制度性根源是户籍制度、就业制度、社会保障制度、公共利益诉求机制,提出从制度和立法层面解决农民工权益保障的缺失问题。[3]叶孝生( 2005) 也有相似的观点,他指出制约农民工权益保障的因素是传统的城乡二元制,提出要善待农民工,尊重农民工,促进政策的制定和制度的发展来维护农民工权益,为社会主义和谐社会打下政治基础。[4]蔡小娥与陈垚( 2008) 认为政府应当把农民工纳入城市管理体系,让农民工享受到公共服务。[5].
近年来的研究表明农民工权益保障的缺失,严重阻碍了我国经济社会的繁荣与增长,制约着我国经济、政治体制改革的进程,然而很少有学者站在历史的角度从农民工产生的背景与经济发展的逻辑来分析我国农民工权益保障问题。本文从公共产品供给机制的角度探讨我国农民工权益保障的现状,用公共经济学理论分析我国农民工权益保障问题。
我国 1954 年颁布的第一部《中华人民共和国宪法》规定,中国公民具有居住自由和迁徙自由。随着土改完成加上1956 年自然灾害的影响,越来越多的农村人涌进城市,试图寻求生存和发展机会。受此人员流动的影响,1958 年国家公布了《中华人民共和国户口登记条例》,第一次将户口登记制度与限制迁徙制度以法律形式固定下来,形成了二元户籍制度体系。户籍制度即是以《中华人民共和国户口登记条例》为核心的限制农村人口流入城市的规定以及配套的具体措施。[6]在世界范围,只有中国实行城乡隔离的二元户籍制度。[7]二元户籍制度以农业人口和非农业人口为依据确定农村居民和城市居民,并以户籍制度固定下来,形成城市与农村居民的身份壁垒。户籍制度是一种“社会屏蔽”制度,是在人与人之间以及人与资源之间建立起新的秩序。[8]户籍制度先天地默许一些人占有和享有一定的社会资源,而排斥他人对此染指。长期以来,我国实行的是城乡二元公共产品或服务的供给体制。政府的政策意图是通过农业剩余支持工业资本积累和城市经济建设,使有限的农业资源大量流出农村,农村的公共产品供应受到很大的约束。城市和农村公共产品或服务的供给存在着严重的不公平。
城市公共产品或服务一直主要由国家负担,居民基本上不交税,或者只需拿出个人收入的很小一部分纳税,就可以免费或者半免费地享受政府提供的各种公共产品或公共服务,而在农村,政府提供的公共产品或公共服务则十分有限。正是农村公共产品供给体制的不合理,使广大农民背上了沉重的负担。[9]在这种“重工轻农”、城乡二元分割的非均衡发展战略下,国家为了工业的资本积累和对城市的补贴,导致大量的农业剩余被强制性的抽取。据 1978 年统计,当年农户只拥有很少的财产,折合现款户均不超过 550 元。其中户均生产资料不足10 元,消费资料只有不超过500 元的住房,32. 09 元的货币存款和不超过 60 斤的余粮。农村居民消费的恩格尔系数高达 67. 7%,处于国际公认的绝对贫困线之下。全国农村绝对贫困人口约为 2. 5 亿,占农村人口的 1/3。1978 年是我国社会发展的重要一年,这一年我国开始实行改革开放的政策。随着改革开放的深化,我国社会进入了快速发展时期,此时中国社会阶层结构也发生了明显变化。最重要的变化即是农民工阶层的出现,他们户籍在农村,而工作却是非农行业,以工人身份生活在城市。到目前为止,我国 社 会 已 经 形 成 农 民———工人———农民工这样的三大劳动阶层结构。
以户籍制度为基础,以城乡二元结构为藩篱的中国公共产品提供机制是典型的战争时代遗留的产物。所谓的城乡分割的二元户籍制度的公共产品保障功能主要考虑的是国防建设需要与服务国防的城市居民的公共产品需要,广大农村居民的发展与生存保障并未考虑在内。传统的公共产品体制提供的公共产品不是按人供给的公共产品均等化服务,而是遵循了国防军人优先,城市次之,农村农民最后的公共产品分类提供模式。[10].
农民工背负着双重身份,虽然他们在城镇生活,但是身份标签还是农民,他们是城市现代化建设的主力军,但是却享受不到城市化发展带来的很多好处,他们为城市发展做出了巨大的贡献,但仍然被排除在城市公共产品与服务之外。
以户籍制度为基础的二元模式形成了最不公平的公共产品分配格局,农民工作为我国最大的弱势群体,享受着各种不公平的待遇。
对农民工的歧视从根本上来说是对农民的歧视和蔑视。在我们国家,自从1958 年实行城乡户籍分离的制度以来,农民就不再是一个职业的概念,而是一个身份的概念,是一个低城市人一等的群体的概念。当他们来到城市以后,受到的是极不公正和极不平等的待遇。他们不能成为国有企事业单位和行政机关的正式员工; 他们要忍受制度造成的就业歧视,只能从事又脏又累的城市人不愿意干的事情; 他们劳动强度大、劳动时间长、工资待遇低,且不能按时领到。[11].
教育机会的不平等是人生中的最大不平等。这个最大的不平等在农民工子女身上得到了明显的体现。在现行二元教育制度下,农民工子女以在家乡接受义务教育为主。农民工子女随着父母生活,就成了义务教育的“边缘人”。我国采取的教育体制给农民工子女受教育带来了额外的教育成本: 流出地儿童享受不到原地政府提供的教育公共产品补贴,同时又没有资格享用流入地政府教育公共产品补贴,农民工子女要进入城市公办学校上学,不仅需要办理繁琐的手续,而且需要缴纳高额的赞助费,这对于处于弱势群体的农民工来说无疑是雪上加霜。农民工子女的社会弱势地位,决定了他们在教育体系中也处于弱势地位,社会阶层的分化是客观存在的,而社会教育的不公平更加剧了社会的两极分化。[12].
享受社会保障和福利待遇也是劳动者的一项基本权利。由于农民工不是市民,因此他们很少享受到养老保险、失业保险、工伤保险、医疗保险等社会保障的公共产品。东亚新兴工业化国家和地区以往轻视社会保障制度建设的危害性,在1997 年亚洲金融危机中得到充分的暴露,东亚新兴工业化国家和地区忽视或者有意降低社会保障水平,单纯追求经济增长,歪曲了现代化的可持续发展本质。从东亚新兴工业化国家和地区的历史经验来看,社会保障制度对于社会安全和经济发展具有重要的作用,作为公共产品的社会保障制度,如果不能惠及我国 3 亿农民工,使农民工获得社会保障这一公共产品与服务,就无法实现人们老有所养、病有所医的愿望。
由于我国正处于转型阶段,低端劳动力供大于求,加上城镇下岗失业工人,使得城市就业压力骤增。为缓解就业压力,许多城市执行的是对农民工就业歧视政策,对农民工实行职业和工种限制,实行先城后乡。再加上农民工自身素质普遍比城市居民要低,因此,农民工只能从事城市居民不愿干的“苦、累、脏、危、毒”的工作,并且工作时间长,劳动强度大; 大量务工者与企业正式职工不能做到同工同酬,不仅待遇低、工资少,而且工作期满往往不再续签合同。[13]对农民工的就业限制体现了城市体制对新来者的一种歧视性政策。我国《劳动法》( 1994) 规定: 劳动者有平等就业的权利,然而农民工作为劳动者却享受不到和城市市民一样的平等权利。
农民工作为现代城市的建设者,是城市经济发展的主力军,是国民财富的创造者和城市化的直接动力。众所周知,进城务工人员对于提高城市化水平,功不可没,农民工权益保障的缺失严重阻碍了我国城市化进程。建立农民工社会保障制度,对于促进经济结构的优化升级和城乡一体化市场的形成具有积极意义,更有利于打破城乡二元结构,提高城市化水平的质量。
保障农民工合法权益是实现社会公平与社会和谐,维护社会稳定的需要,当农民工生活出现困境时对其给予必要的救助,降低他们的反社会情绪,减少乃至消除他们的反社会行为,从而达到社会和谐发展与保持社会稳定的目标。保护农民工合法权益是解决“三农”难题,全面建设小康社会的需要。全面建设小康社会最艰巨的任务在农村,“三农”问题的核心是农民就业问题。农民仅靠“一亩三分地”是不可能实现小康的,最重要的是把农村剩余劳动力从土地中解放出来,向非农产业和城市转移。建立农民工的社会保障制度,有利于引导他们放弃亦工亦农的生产模式,实现土地的集约化经营,从而改善农业经营方式,提高农业劳动生产率,有利于农村经济的可持续发展。
综上所述,农民工权益保障问题是一个亟待解决的大问题。它不仅关系到“三农”问题的解决,而且关系到整个社会稳定、城市化推进速度和全面建设小康社会的进程,因此非常具有必要性和现实紧迫性。
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出,城乡二元结构是制约城乡发展的主要障碍。必须健全体制机制,形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系,让广大农民平等参与现代化进程,共同分享现代化成果; 推进农业转移人口市民化,逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。创新人口管理,加快户籍制度改革,全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件……稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖,把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系。
宋丙涛的研究成果( 2013) 表明,以户籍制度为基础的限制性城市化模式与我国工业化发展严重不协调,伴随着现代工业化而出现的公共产品集中提供的政府服务优势没有出现,中国政府推动下的工业化与城市化之间出现严重畸形。
城乡二元经济结构带来的公共服务不均日益严重,要实现“公共服务均等化”,可以直接让农民进入城里享受政府提供的公共产品———即农民工直接变成市民。我国城市化滞后于工业化的现状主要是由于农村人口没有随着工业化的推进而相应减少造成的,城市化核心是为居民提供具有规模经济效应的公共产品与公共服务。农民工为我国经济发展做出了巨大的贡献,应该享受经济发展的成果,财政实力不断增强也使我国公共财政支持农民工市民化成为可能,因此政府应该支持农民工市民化,实现社会公平。[14]农民工转化为市民,不但不会减少原市民的福利,相反规模经济效应的存在反而会因为吸引了更多的居民而降低公共服务的成本。
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价格听证会制度,是政府定价程序中的一项重要制度。《价格法》第23条规定,制定关系群众切身利益的公用事业价格、公益性服务价格,自然垄断经营的商品价格等政府指导价、政府定价时,应当建立听证会制度,由政府价格主管部门主持,征求消费者、经营者和有关方面的意见,论证其必要性、可行性。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:价格听证制度的经济效益分析相关论文。内容仅供参考阅读!
价格听证制度的经济效益分析全文如下:
【关键词】价格听证 ,公共决策 ,垄断,经济效益。
目前,我国的主要商品是通过市场来定价,市场定价的商品占到 95.3%,剩下不到5% 的商品由政府实行政府指导价和政府定价。而这不到 5% 的重要商品和服务,与国民经济发展和人民生活关系重大,大多是电、水、气、教育、公交等项目。因此,建立透明、民主、公平的定调价机制至关重要,实行听证制度是实现公共决策的必然要求。
听证制度是行政程序的基本制度,它可以追溯至英国法的“自然公正原则”、美国法的“正当法律程序”规定,即任何人或团体在行使权利可能使别人受到不利影响时,必须听取对方意见,每个人都有为自己辩护和防卫的权利。根据我国《价格法》规定,价格听证制度是指政府在关于公共事业价格、公益性服务价格、自然垄断经营的商品价格的制定和调整,应当邀请相关主体参加听证会,对价格的调整进行论证,为政府价格决策提供依据的制度。按照《价格法》的规定,价格的决策权在各级政府物价部门。价格听证是政府征求意见的一种方式,是为了辅助政府更好的决策,价格听证并不具有最终的决策权。
价格听证与政府传统定价方式相比,具有以下特征:
第一,价格听证具有公开性和公正性。《政府价格决策听证办法》明确规定:“除涉及国家秘密和商业秘密外,听证会应当公开进行”,“听证过程需受到监督”,这样政府的定价需要听取利益相关人的意见。传统定价方式是直接的政府定价,不需要通知利益相关人,他们没有知情权,也没有陈述意见的机会和条件。价格听证建立了公开透明的定价机制。
第二,价格听证确立了科学的价格决策论证机制。价格听证要求,政府在进行价格决策时,必须召集利益相关的当事人各方对定价方案进行共同论证,体现了公平和效率。传统定价方式是政府单方定价,主要依据依市场供需关系情况和经济发展状况定价。
第三,价格听证突显了市场意识和消费者观念。价格听证要求政府进行价格决策时必须以面向市场、面向社会、面向消费者为出发点和最终归宿,从而促使企业走向市场,贴近消费者。各地方政府制定的具体价格听证目录虽不一样,但都是与群众生产生活密切相关的商品和服务。另外,根据《听证办法》及《国家计委价格听证目录》的有关规定,政府价格主管部门在制定或调整价格时,如认为与群众利益密切相关的,确有必要的,也可以按照定价目录规定的权限组织听证。
传统定价方式政府进行价格决策的出发点是企业的效益和该项价格决策在国家经济发展中的定位,没有过多地考虑微观情形,对于群众的利益考虑得不够充分。可见,价格听证制度比传统的定价方式更贴近民众的切实需要,更符合市场经济的发展规律。
首先,价格听证有利于发挥价格的宏观调控功能,保障经济稳定发展。在市场经济条件下,价格是商品价值的货币表现,它主要反映了政府与经营者、消费者之间的社会关系。因为价格的每一次变动,都会引起交换双方利益关系的转换,从而影响市场和社会的相对稳定。所以价格是一切经济利益关系的逻辑起点,不仅是微观经济运行的基础,也是宏观经济调控的目标。虽然价格机制的运行离不开以公平竞争为基础的市场环境,但由于市场机制调节存在着自发性、滞后性等特点,价格机制自发调节存在不足,本身无法保持物价总水平稳定,控制垄断价格。
世界各国制定法律准许政府对市场价格进行适度的干预和调控。可见,在价格方面制定法律是保障经济稳定发展的重要因素之一,而价格听证制度是其中最重要的内容之一。
其次,价格听证有利于抑制企业垄断行为,促进社会资源配置效率的提高。价格本身可以有效调节市场供求的平衡,协调市场主体做出理性决策,实现社会物质资源的合理配置。但是,某些特殊的商品如铁路票价等却无法由市场自发形成,因为这些商品的提供者往往是市场的垄断者。垄断的基本原因是进入障碍:其他企业不能进入市场与其竞争,因而垄断者能在市场上保持惟一的卖者的地位,在垄断状态下,垄断企业的利润大于边际成本。在竞争市场上,卖者是价格的接受者,即价格是在市场的竞争中形成的,卖者只能接受它,而无法对其施加影响。垄断者得到的超额利润正是消费者受到的利益损失——经济学家将其称为消费者剩余减少。而且,由于垄断者往往把价格抬得过高,会抑制消费者的消费欲望,从而减少社会总福利,用经济学术语说,这是垄断造成的一种“无谓损失”。
垄断者的这种价格政策会使市场机制失去调节作用,因为消费者在被迫接受并不合意的市场价格时减少了商品的需求量,垄断者的行为是利用自己的市场权力对消费者进行盘剥,造成市场的低效率。商品的交易量减少了,资源得不到有效配置,社会经济遭受损失。这时,只有政府可以运用行政手段对垄断行为进行干预,管制这些商品的价格。
政府定价行为属于公共选择理论中的非市场决策行为。“非市场决策与市场决策的一项重要区别是 :对市场决策而言,在自由竞争的条件下,企业和消费者基本上拥有同等的决策权力来改变市场行为。对于非市场决策而言,政府拥有更多影响市场行为的能力。”垄断企业为了达到利益最大化的目的,必然要用各种方法影响政府的决策结果。
经济学中把利益集团或者个人通过影响公共选择的决策谋取利益的行为称为寻租。
寻租行为会造成很大的危害,主要有三大类:
一是垄断者为了保持垄断地位的支出(包括行贿政府官员在内的非法支出);二是政府对这类支出做出反应的努力;三是这种行为引起的第三方行为的扭曲。寻租行为不仅造成了巨大的资源浪费,而且使每个人都希望用非正规方法达到自己的目的,会滋生腐败,败坏社会风气。因此,必须建立公开、民主的程序来约束政府的非市场决策行为,以杜绝寻租现象的发生。
公共选择的主体,也就是政府的根本任务是 :“公共选择中行为与公众的愿望相一致”。政府能否实现这一根本任务呢?众多周知,政治学对人的假设是“人能够放弃个人的私利而全身心地为公共利益服务”;而经济学对人的假设是“经济人”,“经济人”的特点是以个人利益为中心,行动的目的是实现个人利益的最大化。很难想象,一个在经济领域自私自利的人显然不能在政治领域内摇身一变,成为大公无私的公共利益的捍卫者,所以失去监督的政府是不可靠的,单靠政府自身是无法完全有效地进行公共选择的。从而,政府也不可能在没有监督下自觉地抵制寻租行为。因此,从经济学的意义上讲,价格听证会是改进政府对垄断程度较高行业的管制,从而提高社会总福利的一种重要方法。
让价格决策接受全社会的监督,有利于进一步提高政府价格决策的科学性和透明度,促进政府价格决策的民主化和规范化。
第三,价格听证可以敦促经营者提高经营和管理的水平,发展社会生产力。我国现在有些公用事业企业处于垄断地位,很多行业还实行专营,市场进入门槛很高,这就使它们不能够自我完善,不断地获取垄断利益,将收入用在了非生产领域,没有按照市场经济的规律进行技术改造、开发新产品,使得有些企业生产的产品质次价高,不能进行自我发展的良性循环。这种趋势不仅不利于企业的发展,而且侵犯了消费者的合法权利。
在这种情况下,价格主管部门采用科学的定价方式,虽然从短期来看没有保护垄断公用事业企业的利益,减少了它们的利润 ;但从长期来看,这样做符合世界经济发展的潮流,能够使企业与消费者实现双赢,增加双方的经济利益。
第四,价格听证协调了政府、企业和民众之间的关系。通过多方代表与调定价,政府反复从不同的角度、立场论证,突显了物价部门作为“裁判员”的地位。通过价格听证,相关利益主体参与其中,发表自己的意见,从而使民众理解调定价的合理性,最终形成的价格更容易让企业和广大民众接受,客观上起到了减少价格调整震荡的效果。价格听证对政府价格政策的合理制定也起到了辅助作用,对于协调政府、企业与民众之间的关系也起到了良好的效果。
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房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利,它的发展趋势是怎么样的呢?下面是读文网小编带来的关于房地产企业发展趋势分析论文的内容,欢迎阅读参考!
前言
房地产企业是我国房地产企业的主体,占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业,所需资金量大,资源占用多,而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势,对促进房地产业和整个国民经济的健康发展,乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。
1、 研究概述
1.1 我国房地产发展历史
我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹,被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起,90年代进入快速发展时期以来,我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化,全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计,自从1992年以来,我国房地产开发投资累计已超过五万亿元,年均增长20%以上;城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米,提高到了现在的20平方米。
八十年代以前,没有人公开地把房地产看成商品,更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来,在经济体制改革的带动下,房地产业,这一亿万价值的巨大商品开始起动,开始流通。八十年代的中国
房地产业是初步形成和发展阶段,是房地产业的第一次高潮,使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代,党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月,中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求:“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度,适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化,有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是,房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪,随着西部大开发步伐的加快,及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢,国外公司和企业将以更大的规模进入我国,尤其是外资机构的进入,则有利于改善房地产开发的融资环境,刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。
形势喜人,但存在的问题不少,困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点,而这正决定了其规模经营的性质。但是,我国的房地产企业大部分是各自为政,分散经营,综合实力弱,发展缓慢,竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡,总体看是东南实力强,西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。
我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制,整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止,全国房地产企业已达到3万多家,房地产行业从业人员已突破1000万人,并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外,十年来,还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业,以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业,从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展,各地出现了许多成功的房地产经营模式,它们中有成功楼盘的开发,也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
1.2 研究房地产企业发展趋势的意义
房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业,将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。
一方面,个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体,房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化,引起了国内房地产企业之间的竞争加剧,
使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”,利润水平向价值回归,市场逐渐走向规范;另一方面,中国加入WTO后,海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降,将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场,从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富,专业化程度高,管理水平先进,资金实力雄厚,具有强大的市场竞争力。
随着我国加入WTO,外国大型房地产企业将大举进军国内市场,将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势,势必使开发的商品房质量更好,品质更佳,建设成本更低,房地产市场竞争格局将会发生明显变化。为了要在激烈的市场竞争中取得优势,房地产企业必须要有市场危机意识,强化企业管理,逐步形成企业的核心竞争力,以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发,不断开拓市场、占领市场,才能维持企业的生存和发展。
因此, 探讨一条我国房地产企业的良性发展之路,以迎接全球化经济所带来的高层次竞争,已成为国内房地产业面临的重要课题。
2 、房地产企业现状和问题
2.1 我国房地产市场现状及展望
经过十多年的发展,我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段,基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业"市场类型和消费者"产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。具体地讲,有以下三大特征:
从产品供给和企业角度来讲,现有的房地产市场呈现出以下五个特点:(一是房地产产品价格差异扩大,各种档次的价格相互之间的参照性减低,低价更低,高价更高,总体均价趋降;(二是房地产行业边际利润水平降低,既有市场竞争因素,也有资金成本因素,但因其销售规模较大,因而对投资仍具较强吸引力(三是资金"技术"品牌"土地等行业门槛大大提高,迫切需求职业化的专业队伍,尤其是土地资源的限制,使得进入成本大增(四是房地产项目的销售速度减慢,虽然市场总量迅速扩大,但政府管制趋强,而消费冲动趋减,销售周期加长(五是日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升,客户服务成本亦呈上升趋势,营销成本使项目利润更趋降低。
从市场类型和消费者角度来说,房地产市场正由生存消费型转向投资消费型。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟,房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化,消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品,住房的功能也由原先的保值"增值的房产功能向消费、享受功能扩展。由于产品供应日渐丰富,消费者无须担心房价的涨落而难以把握购房时机,而可以根据自身的喜欢及需求去决定。但消费者在如此有利的市场中也并非绝对的赢家,还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险。 在从生存消费向投资消费转型的过程中,消费者改善居住需求而消费房地产的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力,但这并不说明现在的房地产市不热,因为改善人们居住条件是个持续、长期的过程,不能在短期内实现。如果各种资金都为追求利润而盲目进入市场,人们都为改善居住而过度透支消费,房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的合理限量及所能承受的合理速度,房地产市场就会产生)泡沫。
从产品和科技进步角度来说,随着产品技术的进步,房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。在这个过程中,产品同质化成为市场主流发展趋势。 因产品品质水平普遍提高及所购产品大体相似,大多数人享有基本相似的居住条件,人们对住房进行更新换代的速度加快。 房地产商利用建筑业"建材业"设计业的技术应用,不断推出对消费者更具吸引力的新产品,表现出电子业的某些现象。由于竞争日趋激烈,房地产创新不再是简单的应用新技术,而是最大程度地发挥土地资源潜力,通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。 在以产品为主题的房地产市场中,房地产企业专业化水准大大提高,全行业明显进步而且更加理性,发展商已熟练掌握房地产业的规律和技术,模仿和照搬都有助于行业发展,但不能保证项目成功。 整个房地产市场从你死我活的竞争转向资源组合,行业内部不同优势的各方走向寻求共同利益。 专业咨询代理机构的市场不断扩大。
2.2 我国房地产企业发展现状
房地产企业数量多,规模小。20世纪90年代中后期到现在,虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱,许多房地产公司已初具规模,有些还颇具实力,但相对“ 小、散、差”的特点并没有改变。截至2003年,我国房地产企业具有一级资质的企业仅有349家。
房地产企业开发能力低,规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业,并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小,资源分散,企业整体开发能力低,与其资源密集型的行业特点极不相适应。例如,上海市目前的房地产企业有2000多家,平均注册资本金不足2000万元,实收资本金不足6000万元。上海市房地产企业数量多而开发项目规模小,在2003年全市8267.51万平方米的施工面积中,平均每个企业的开发面积仅为3.3万平方米,销售百强的房地产企业总共只占市场份额的4﹪左右。
房地产企业资产负债率偏高,经营风险大。由于历史上的种种原因,我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题,企业所需资金主要是靠银行贷款解决。目前,国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币,与境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比,实在相距甚远。我国房地产企业资产负债率多在70﹪以上,有的高达90﹪。这种过高的负债必然影响企业的资信,增加其运作房地产开发项目的财务成本,使其盈利水平下降或出现亏损现象,甚至引发负效应的连锁反应。
房地产企业信用差,不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率,同时由于房地产开发业的进入壁垒较低,从上世纪90年代开始,一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重,既没有长期的企业发展规划,也不重视自身的信用和品牌,面积缩水、价格欺诈、质量低劣,延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益,而且直接影响着房地产企业自身的发展。
作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业,必须具备一系列的条件,如:企业的产权界定要清晰,企业必须有充分的自主权,企业要以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任。这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基本要求。从这些条件和要求来看,中国的房地产企业还存在着很多问题,总体来说还不能很好地满足这些要求。然而,中国房地产企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未来走势和发展方向,不论是开发商还是政府管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握。
我国房地产企业管理是指房地产企业从开发项目的选择、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理。与其他企业一样,房地产企业还处在一种能人管理、经验管理的体制上。素质高、能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键。企业家的素质与能力很大程度上决定了企业集团的成败。它的有利之处在于:能人有魅力、有经验、有智力、有威信、有献身精神,通过他们孜孜不倦的工作、奋斗,推动了企业的不断发展。然而,能人也是有局限的,首先,能人的数量有限,假设有100万家企业,而只有10万名能人,意味着有90%的企业找不到能人;其次,能人也有分类, 也分专业,难以与各种不同门类的企业对口;再次,能人也有自身局限性,如个人的随意性和模式化管理的科学性之间存在着深刻矛盾,这时的能人,实际将成为企业发展的阻力。先进的管理模式是企业长治久安、不断发展的根本保证。有了好的管理模式,一般水平的职业经理也能使企业正常运作;没有好的管理模式,能人也会无用武之地;有了好的管理模式,能人离去,企业会受振动,但不会受重伤。
房地产企业是中国房地产企业的主体,目前官方统计的数字是全国近3万家,占中国房地产企业总数的80%多。中国城镇住房制度改革的不断深化,个人购房取代集团购买成为市场交易的主流,以及中国加入世贸组织,对外开放步伐大大迈进等内外因素,给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看,目前中国房地产企业的现状不容乐观,其中许多问题都亟待解决,集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。
2.3 我国房地产企业发展中面临的问题
2.3.1 企业的所有制性质问题
尽管国内学者对于国有企业问题的研究如火如荼并日益深化,但却少有人对国有房地产企业问题进行系统深入的研究。实际上,工业国企中的问题和弊端房地产国企中都有,如预算软约束。代理人内部控制,激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等。并且,由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大,如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用,以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用,都正在为越来越多的经济学家所重视。
房地产国企退出房地产业的速度较之工业国企也许更快一些。上个世纪80年代末90年代初是中国房地产企业发展的初期,国有房地产公司占了绝大多数;随着改革的深入和市场的发展,国有房地产企业的比例逐渐缩小,90年代中期下降至不到50%;到90年代末本世纪初,房地产国企的比例已然降至20%多。然而,即使是只占总数的20%,由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大,国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重。此外,如果加上大部分的集体企业、一部分并不规范的股份制企业——这些企业在性质上其实与房地产国有企业类似,即产权不清晰,企业与政府的边界模糊,此外,其数量在统计资料中无法明确显示——那么由于所有制问题给中国房地产企业发展带来的不利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了。
2.3.2 企业发展中的规模问题
目前中国房地产企业“散、小、差”的特点已是有目共睹。据有关的统计资料显示,全国房地产企业平均净资产不足1000万元,具有一级资质的1%多一点,二级资质的不到10%,大多数是小公司或者项目公司。缺少大型房地产企业集团,即使是规模较大的开发公司也是资本少、市场份额小,如上海最大的房地产开发公司——陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司,也只有不到15亿美元的资本市值。据统计,全国房地产企业平均每家年开发量只有1.6万平方米,即使最大的房地产企业所占的市场份额也不足0.5%。
然而,从理论上讲,房地产业所需资金量大、高投入、高回报、高风险的特性,以及房地产企业属于资金密集型。管理技术密集型、人才密集型企业等特点,决定了房地产开发行业的进入门槛应该较高。从国际经验看,一般大型房地产企业或房企集团是市场舞台的主角,占据市场的绝大份额,如香港“五大”地产商,企业资产市值都在百亿美元以上,占据了香港楼市的半壁江山。与国际经验相比,大陆房地产业进入门槛过低、房地产企业规模过小等问题亟待改进。
2.3.3 房地产企业的效益问题
从《中国统计年鉴》中的数据看,与“经营总收入”、“商品房屋销售收入”等指标的稳步增长相比,我国房地产开发行业的“营业利润”以及“平均利润率”等指标波动剧烈,不容乐观。我们简单地用“营业利润”除以“经营总收入”得到房地产“行业平均利润率”,可以明显地看出,1992、1993、1994年是中国房地产业发展的高峰,表现在行业利润率上是12%左右;而从1994年开始房地产企业经营利润和行业平均利润率都迅速下降,1996年行业平均利润率仅为0.91%,1997、1998、1999三年更是出现“全行业亏损”,1999年我国房地产行业平均利润率为-1.16%;2000年才开始“扭亏”为1.62%.
此外,早期的开发企业对于解决我国多种经济成分并存条件下,非公人员购买住房起了不可或缺的补充作用。而且这个时候房地产开发商面临着来自单位福利分房这样一个强大的竞争对手存在,其利润水平局限在一定范围,还没有对社会造成多大危害。从1998年下半年我国取消福利分房,实行住房分配货币化,加之住房消费贷款政策的放宽,房地产开发经营业步入了一个迅猛增长的时期。可以说,开发企业在消除竞争对手直面庞大的住房需求市场(包括由开发商直接推动的拆迁市场),并且可以自主定价而不受任何约束的条件下,迎来了开发业有史以来最好的“黄金时代”,开发商由此也大量进入中国富豪排名榜的前列。目前,从利润获得的容易程度上看,对于已经储备大量地块的房地产开发商而言,被利用的中央宏观调控政策、地方政府拍卖土地或“勾地”、开发商和政府的特殊关系、中外炒房团的出击、消费者的倾巢出动等因素都有助于其“坐地加价”,获取房价失控状态下的超级暴利。所以业内提出的“地产黄金时代已经到来”的观点对开发商而言是对的,但对广大的住房消费者而言绝对不是一个好消息。因为一个几乎不做任何物质劳动、增值性服务的行业,或者说顶多做了房地产创意策划和住房销售的行业,却获得了远比房地产金融、整个建筑业、房地产服务业等整个产业链加起来大得多的超额利润,成了整个社会不得不负担的沉重成本。
根据我们的研究,在英美等发达市场经济国家,房地产业中根本不存在我国这种基本上不做什么物质劳动和增值服务的房地产开发经营企业。房地产业由两类企业构成,一类是房地产生产建设企业,这是国际意义上的建筑生产企业。这类作为第二产业的企业如同我国的工业企业一样具有完备的房地产原料采购、营造和销售功能,是房地产的真正生产者和开发者。另一类是房地产服务业,由不动产抵押银行、房屋信托投资公司、不动产投资基金、房屋租赁经营、房屋中介代理、房屋开发创意策划、房地产价值评估、产权代理、物业管理、IT服务等行业构成的房地产服务业体系。这些房地产服务业根据服务对象的不同又可以分成为消费者服务的房地产服务业和为房屋生产者服务的房地产服务业两类。在英美发达国家,房地产开发企业都是建筑企业,建筑业由于其生产率上升快、收入弹性高、产业关联性强等特性,成为国民经济的最重要的支柱产业之一。这正是上世纪70年代末邓小平同志到欧美访问时所看到的现象,他后来提出了把建筑业作为我国国民经济支柱产业和推进住宅商品化的构想。
可见,现阶段中国房地产开发企业根本不是一种合理的企业模式,一些部门或地方把这个第三产业行业定位为国民经济的支柱产业更属失误。因为,这个皮包公司根本不存在什么生产率上升、收入弹性和产业关联等技术经济特性,也不会有什么真正意义上的创新。但是在现实中我们看到,这种不做任何物质劳动的部门反过来成了供给住房的主体,而那些真正造房子的建筑企业在开发公司的价值链不过成了一个被动的、一个不显眼的链条。这就如同在汽车这样的耐用消费品领域,如果我们有一天创造了“汽车开发商”这样一个商业模式,只要汽车开发商设法融到一笔资金,就可以以外包的方式委托汽车设计商、汽车制造商制造,成为消费者得到汽车的唯一提供商,汽车制造厂反而失去了直接面对汽车消费者的机会。
房地产是一个比汽车价值更大、质量更难以判断的耐用消费品,如果让一个中间商最终负责消费者的住房权益,而真正的房屋生产者则完全依从于中间商,消费者和开发商之间在制度上缺乏一个合理的矛盾化解途径。以房屋预售制的争论为例,作为商业信用的一种形式,预售对于促进产业资金循环起着重要的促进作用。然而,房屋预售款是不是应该交给房地产开发商这个环节,而不是交给房屋的真正生产者呢?在我国,房地产开发商是房屋建设的“大业主”和“总承包商”,属于房屋生产者的上游,消费者有什么理由把预付款交给这个处于房屋生产者上游的“大业主”呢?而且从实质的意义上,消费者才是真正的“业主”和房屋制造的委托者,开发商不过是代理消费者开发的一个服务商,有什么资格要超越房屋的建设生产者而直接获得房屋预售款,并借此牟取暴利呢?消费者把预售款交给了开发商,开发商在支付了延期交付的土地出让金之后,在剩余的款项中只需要再拿出一个很小的部分支付给建筑企业,其余的部分就成了他们的超额利润;而且开发商支付给建筑企业的工程费用越少,它们获得的超额利润就越多。所以合理的解决办法是取消把预售款交给房地产开发商的预售制,建立起由建筑商开发销售房屋的预售制度,并从制度上和法律上保证房屋建设生产者对商品房屋质量的责任。
3、 房地产企业发展趋势分析
3.1 企业应该逐步走向民营化
现在看来,不谈“产权”的“市场取向”改革已然不能取得全部改革绩效,产权的明晰是下一阶段城镇住房制度改革的重心。此外,房地产本身所具有的“私人物品”特点以及房地产行业高赢利性的特点也是政府退出该行业的一个重要理由,因为政府的职能是经营“公共物品”,在住房问题上主要活跃于住房的“社会保障”领域。政府在这一问题上应态度鲜明,下定决心,所谓“有进有退”的措辞并不能阻止国企将全面淡出中国房地产市场的趋势,房地产开发行业中的重新“洗牌”将是大势所趋。事实上,目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起,“后发而先至”,并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。例如,在广州市新近评出的房地产综合实力30强中,民营房企占了近一半,而在前10名中,只有广州城建集团一家房地产国企榜上有名。
近年来,民营经济在房地产领域中迅速崛起,并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。近几年来,由于我国买方市场的全面形成,其他实业领域投资机会越来越少,而房地产领域相对来说则机会大、获利高,加上政府的一系列鼓励措施,所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因,往往在竞争中处于劣势,发展相对缓慢。
3.2 努力实现法制化正规化
制度化是企业发展规模化,民营化的制度基础和保障,加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点,加入世贸则加速了这一进程。改革以来,我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步,然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范,远未能与之“接轨”。一言以蔽之,中国房地产业的各方面仍然显得“乱”,典型的不合理制度如房地产定价制度、土地征用制度,企业内部激励机制等。未来中国房地产企业将按照现代企业制度的基本原则,加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化,企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业管理都将进一步向制度化方向发展。
随着我国近年来房地产业的发展,整个房地产市场呈现以产品和价格为主导的市场竞争格局。房地产企业只有坚持以市场为导向,为客户提供更高品质的产品和更优质的服务,不断满足客户的需求,才能被市场所接受,才能保证项目的成功和企业的开发利润。否则,投入开发的大量资金不能及时回收,不但无法实现利润,而且会造成企业运作资金紧难,甚至危及企业的生存和发展。因此,房地产开发项目的前期市场定位和产品研究工作显得尤为重要。
随着国内房地产市场逐步成熟以及竞争日趋激烈,房地产市场也被逐渐细分,房地产的各类产品也越来越多,它们各具特点和特色,满足市场上各种购房者的不同消费需求。目前,作为房地产企业,应结合企业自身的现状,通过对市场的深入分析和准确判断,选择合适的细分市场进入,形成特色经营,即为某一特定客层的消费者提供具有某些特质的产品,以更大程度地满足他们的消费需求,这样,才能保证产品的销售速度及项目的成功,使企业在这一细分市场处于领先地位,在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。例如,东方海外公司选择了豪华住宅这一高利润的细分市场,近年来,在沪开发的“东方曼哈顿”、“东方剑桥”、“东方巴黎”等项目,均地处市中心黄金地段,高层公寓,豪华配置,满足了这一细分市场客户的需求,虽然价格不菲,但销售火暴。东方海外公司就此确主了企业在沪上豪华公寓这一细分市场的地位和竞争优势,形成了企业产品自身的特色。
科学化的决策要求房地产企业应高度重视投资项目的可行性分析工作。投资分析的准确与否,直接关系到项目的成败。在项目投资决策前,应投入足够的人力和财力,做好充分的案前工作,比如市场调研与分析、项目定位、产品规划方案,为企业决策提供科学的依据,而不是将决策建立在经验和直觉的非科学基础之上。科学化的决策还需要程序化的过程,现在不少大型房地产企业都建立了项目投资听证会制度,通过集体讨论和辩论来评估项目,决策投资。
改革开放以来,我国房地产开发在制度建设、市场规范和企业发展等方面都取得了很大的进步,但是如果按照国际惯例的要求,目前我国很多方面还存在着不规范的做法和一些不完善的制度需要改革,如房地产定价制度、土地征用制度、企业内部激励机制等。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求,完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。
3.3 房地产企业需要实现集团化规模化经营
未来中国房地产业竞争加剧,将导致房地产企业向规模化。集团化方向发展,逐渐出现一批执市场之牛耳的“房地产航母”,“房地产大鳄”。其实,目前中国房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势已然显现,快鱼吃慢鱼也是早晚的事。例如,我国房地产市场发育早也较成熟的广州市,目前已有约1/3的房地产企业被淘汰出局,从最“辉煌”时期的1600多家,减少至目前的1000多家。
企业集团化经营已成为世界经济发展的必然趋势。生产社会化和生产专业化是近现代社会生产发展的新特点和基本形式。随着社会化大生产的飞速发展和科学技术的创新进步,生产过程中的专业化程度越来越高。这就从客观上要求企业实行多种经营逐步联合,集中使用生产资料和资金,采用专业分工和相互协作的先进生产方式进行生产交换。早在1990年约翰。奈斯比特在其《公元2000年世界大趋势》一书中就指出:90年代及至21世纪的经济格局是“集团对集团的竞争”,是“大型企业集团进行大兵团作战式”。美国、德国等西方国家经济高速发展,与其适应生产力发展的经济联合形式有极大关系。联合提高了生产力,增强了竞争力。由此可见集团化经营有利于生产要素的合理组合,使资源得到优化配置和合理利用,从而形成企业的规模经济效益,增强企业的活力。
企业集团化经营是增强竞争力的有效途径。市场竞争的实质是不同企业之间为了争夺各自利润最大化而彼此进行的实力较量。而在激烈的市场竞争中有许多企业由于实力不强,没有竞争力导致败北。我国加入WTO后,一大批实力雄厚、管理和技术先进的国际资本集团将会为抢占市场和我国的房地产企业进行较量。在这种国内外双重压力下,企业要在竞争中生存和发展,实行企业集团化经营是唯—的出路。这样,会有利于财力资源的集中使用,少花钱多办事,提高资金利用率;有利于充分利用物力资源,可以合理调配使用设备,物尽其用;有利于改善企业形象,提高知名度,增强资信度;有利于多元化经营,分担风险,降低成本,增加效益。总之,可使企业转变经营观念和方式,扩大规模,提高质量,形成规模经济,在市场上占据应有的地位。
企业集团化经营是具有重大意义的战略抉择。党中央在“十年规划和八五计划”中,明确提出要“积极发展企业集团”。党的十六大报告指出:“国有企业是我国国民经济的支柱。通过市场和政策引导,发展具有国际竞争力的大公司大企业集团。”党和政府的宏观调控政策是促使企业实行集团化的加速器。使企业增加了实行集团经营的紧迫感。实行企业集团化,有利于党和政府通过对市场经济的宏观调控,减少盲目性而产生的损失,增强综合国力。并为企业扩大生存和发展创造了空间,使企业能够走出省界,跨出国门,进入国际市场,取得更大的经济效益。
企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性,决定了不论是在开发,还是在交易和使用过程中,均需一系列专业服务的支持,以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。而我国的房地产市场在开发中的服务仅是初级水平,而在“交易”和“使用”环节的服务上存在很多空白领域。由于房地产具有较长的经济寿命,服务的价值从长远看甚至超过了房地产实物的建筑价值,因此,不论是国民收入还是就业方面,这些服务的经济价值是不可轻视的。而房地产业服务方面的欠缺,正意味着房地产市场存在众多的商机。而房地产企业如能抓住机遇,提供高水平服务并迅速占领市场,就会获得“先发”优势,取得巨大收益。因此,在实行集团化经营时,切莫忘记服务这一重要领域。通过填补服务体系的空白,促进房地产业的全面发展。
目前大多数房地产企业还未意识到公司发展战略的重要性,对企业战略的研究也仅限于学院派,而未能与实践很好地结合。而未来中国房地产企业发展的一个显著趋势是,一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件,再也不能仅核算这一单生意的成本和收益,而要将之放入企业的长远发展战略中去考虑,考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。因此,未来开发商所进行的将不仅仅是产品的竞争、企业的竞争,而更重要的是企业家战略眼光的竞争。并且,未来的中国房地产企业将不可能只依靠老总一人的经验决策就能“赢”,而必须充分发挥企业管理层以及企业外脑的集体智慧,形成明确而合乎实际的公司发展战略。
规模化的经营是国内房地产企业发展的必由之路。房地产业投入大、周期长、受市场因素影响大的特点,决定其有着较高的市场风险。随着房地产市场的日趋成熟,国家政策的不断完善,像土地招投标制度、新的商品房预售标准等的实施,房地产开发行业的准入程度将不断提高,只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业,才能在市场中站稳脚跟。
纵观西方发达国家的经济发展历程,当经济水平达到一定高度时,某些行业就会出现集中的趋势。未来我国房地产企业竞争加剧,只有增强规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力,才是企业赢得竞争的关键。目前,我国房地产开发正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的开发企业实力正在急剧增强,市场竞争的核心能力正在加速形成,一批对市场有较大影响的房地产龙头企业正在脱颖而出,而那些实力弱而又缺乏核心竞争能力的开发企业在未来几十年内将会面临被淘汰出局的危险。诸如万科这样的企业,正努力从其它开发企业特别是房地产企业中吸引人才,为企业的扩张做好人才储备。房地产开发“ 大盘时代”的来临以及国内资本市场的逐步成熟将大大加快我国房地产企业规模化、集团化的步伐。
3.4 在产品同质化趋势下争取服务的差别化
由于我们长期处于“卖方市场”,房地产市场竞争同质化现象严重,产品同质化、价格同质化,推广方式同质化……。然而如果认真研究中国房地产市场的发展趋势就会发现,目前中国城镇居民已处在一个从追求“量”向追求“质”转化的时期,这是宏观大势;从市场的微观层面看,市场需求和消费者偏好又是多变的、善变的,有时还变得很快,开发商如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。
市场化的运作要求房地产企业以市场为导向,贴近市场,充分了解客户的需求,不断满足广大消费者对房地产这一特殊商品的需求。一个房地产企业,首先要清楚市场上要什么,本企业能做什么,然后再去研究怎么做。近年来,上海民营企业成为沪上房地产市场上的一支生力军,他们的成功,正是由于民企机制灵活,贴近市场,抓住了近年来中低档商品住宅的市场机遇,使企业得到了超常规的发展。目前,房地产企业越来越重视市场化的运作,许多企业成立专门的部门,负责项目定位和产品研发,由企业的设计人员、营销人员共同协作,力求开发出适销对路的产品。
首先,追求设计的独特性。设计是房地产前期最基础、最核心的环节,是房地产品牌运作的关键阶段。要创造强劲的房地产品牌,就要充分发挥建筑设计专业技术作用,走差异化的生存道路,使前期的开发设计独树一帜,用全新的思维方式不寻常的设计理念和守正出奇的超人表现,以及他人无法模仿而又能给企业带来持久竞争优势的能力,使品牌的核心价值能触动每一个细分的消费群体。
其次,注重功能的前瞻性。房地产是城市建设的重要组成部分,要紧跟现代城市的发展趋势。住宅是购房者个性、权力、地位、财富、身份的符号与表征,是生活方式的载体之一。要满足细分群体的多元化的需求,房地产的功能设计既要体现前瞻性,又要保持后延性,做到一二十年不落后,三五十年可改造,一二百年成古董,具有观赏与增值的潜能。
此外,销售策划要具有鲜明特色。开发商必须注意特色经营的重要性,把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为经营理念,不仅在小区布局、建筑外型、色彩楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同,突出居住者个性,而且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格,努力成为市场亮点。此外,重视环保和文化品位也是个性化服务的重要体现。同时,规范到位、体贴入微的物业管理,不仅可以提升开发商形象,甚至可以使物业升值。
3.5 行业发展追求专业化和品牌化
目前,我国许多房地产企业既做房地产,又作地产,而且不分档次、不分区位、不分用途,什么项目都做。更有开发企业提供“ 一条龙”式的服务,即材料销售、建筑施工、装饰装修、物业管理都自己做,甚至包括了中介、设计,企业向大而全、小而全发展。形成这种“ 全能开发商”的原因有:一是因为与房地产相关的每一项业务都是有利可图的,所以开发商不愿意让别人去做;二是房地产业专业分工不够,相关业务还没有形成产业化,没有成本优势,产品价格较高,所以开发商宁愿自己去做。结果造成企业内部管理上互相重叠交叉,开发模式没有创新,抗风险能力下降,通常是一年、两年一个开发周期过去后,很多这样的企业也便悄然消失了。以成熟的美国房地产开发模式为例,他们走的是一条高度专业化细分的道路,投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。这说明房地产业发展到一定程度,这种“ 全能型开发商”缺乏竞争力,不利于发挥自己的优势,随着房地产行业利润的不断下降,以及房地产相关业务形成产业化,房地产企业的专业化将是必然的发展趋势。与此同时,房地产开发产品的差别化也将越来越明显。目前,我国城镇居民已处在一个从追求“ 量”向追求“ 质”转轨的时期,这是大势所趋。从市场的微观层面看,市场需求和消费者偏好又是多变的,有时还变得很快,开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。所谓“ 得客户者得天下”,研究消费者偏好,开发适销对路的产品,研究细分市场,形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势,将是未来我国房 地产开发企业考虑的一个主要问题。
专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才,提升企业及项目的管理水平,提高效率,降低成本,以获得更多的利润。加和WT0以后,随着市场竞争的加剧,国内房地产业逐步进入微利时代,企业只有具备较高的项目成本管理水平,使开发成本低于行业平均水平,才能在竞争中获得优势。因此,房地产企业必须充分重视投资管理工作,尽早培养出一批专业化的投资管理人才,使他们成为既具备房地产运作的专业知识和实践经验,全面了解房地产市场,又具备财务分析、投资管理及相关法律知识的复合型管理人才。
品牌化是产品差别化的进一步深化。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现,是核心竞争力和综合素质的外部表现。长久以来中国的消费者买房子需要全面考虑有关住房的所有因素,而且各因素的权重相差不多,于是只好一个项目一个项目去“踩盘”,交易费用很高。未来中国房地产市场的竞争将是品牌的竞争,目前靠“概念”吃饭,全面采取“跟随策略”就能“全赢”的局面将被逐步打破,房地产业界将会崛起一批行业精品楼盘和明星企业,它们在竞争中占据优势并获得巨大的超额利润。
品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现,以核心竞争力和综合素质的外部表现,是市场经济发展和市场竞争的必然产物。一个有影响的品牌,不仅可以在市场竞争中取得越来越大的市场份额,而且售价比一般同类产品要高出许多。房地产商品于其自身的特点,一般消费者不可能对诸如开发商的各类承诺是否能兑现,房地产产品本身的质量是否有保障,今后小区物业的管理水平如何等方面有非常详细的了解,这就要求房地产企业必须运用品牌这一无形资产来提高消费者对其产品的忠诚度。未来我国房地产市场的竞争将是品牌的竞争,企业必须在产品质量、外观、功能、小区环境、售后服务等各方面不断努力,才能塑造出自己的品牌。
战略化是品牌化的进一步深化。战略化意味着一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件,不能仅仅核算这一单个项目的成本和收益,而要将之放于企业的长远发展战略中去考虑,考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。因此,未来房地产开发企业所进行的将不再仅仅是产品的竞争、企业的竞争,而更重要的是企业家战略眼光的竞争。而且,企业将不再可能只依靠领导个人的经验决策就能成功,而必须充分发挥企业管理层以及企业外部咨询机构的集体智慧,形成明确且合乎实际的企业发展战略。
随着房地产市场竞争的加剧及消费者成熟度的提高,房地产企业越来越重视企业的品牌建设。当然,企业的品牌建设不是靠大量广告投入,自我吹嘘,而是建立在市场提供优质的产品和优良服务的基础上,再配以准确的形象策划和适当的媒体推介、公关活动等的系统工程。品牌建设需要一个过程,它是以开发商一个个成功项目作为载体,逐步为市场所认可,最终形成企业自身的品牌和形象。例如,万科地产的“万科城市花园”品牌,北京万通集团的“新新家园”品牌,广州奥林匹克房产的“奥林匹克花园”品牌,等等。它们都是通过多年经营和多个项目的积累,才拥有了目前的市场知名度和品牌形象。
企业品牌建设不仅为企业开发项目的销售工作提供了保障,而且,良好的品牌形象还会给企业带来更为丰厚的附加价值—品牌价值。首先,知名企业开发的楼盘的售价可以高于周边的其它楼盘,利润可以更高。如万科地产近年来在沪上开发了多个项目,由于服务品牌的建立,不但销售火暴,而且,售价也比周边楼盘每平方米高出700-1000元。其次,知名企业在某一地段的投资开发,会带动其它企业在周边跟风投资,从而形成新的热点,提升了区域价值,最终提升了自身楼盘的价值,扩大了利润空间。最后,知名度高的房产开发企业更容易获得银行的金融支持,更容易找到合作伙伴。特别是加入WTO以后,大量境外投资会进入国内房地产市场,而出于对国内外房地产开发模式差异性和本土化的考虑,一部分境外投资会采用合作开发或项目管理的模式,而国内知名房地产企业在吸引资方面无疑会占得先机。大连万达集团由于具有较好的企业品牌,已与世界五百强之一的某境外企业合作,在国内二十几个大中城市开发建造大型商业设施及住宅小区。
越来越多的房地产企业已经意识到,未来国内的房地产市场不应出现象中国家电业那样残酷的价格竞争,那只会导致全行业的生存危机,而是要走品牌竞争之路,具有高附加值的优质产品才能在满足客户需求的同时,为企业提供更多的资金积累,在良性循环的状态下保证企业的生存和发展。
3.6 房地产企业趋向网络化信息化
房地产是区域市场,而房地产策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展,而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力,企业必须通过利用网络化管理的优势,整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的"全国通路战略",通过业务网络分摊风险,利用经济的地域轮动赢得发展空间。
中国房地产TOP10研究组通过对百强企业的系统研究认为:专业化、制度化、品牌化、职业化、网络化将是百强企业的发展趋势。一、专业化。百强企业只有坚持业务专业化,不断提高自己的竞争力,才可能在市场上生存并发展壮大。二、制度化。企业要发展,就必须以制度代替模式,加强企业创新能力,不断超越自我,才能在竞争日益激烈的房地产策划代理市场中脱颖而出。三、品牌化。品牌是企业综合实力的外部表现,同时企业的经营发展离不开品牌。
百强企业都十分注重品牌价值,上海荒岛房产工作室用"口碑"开拓市场,创造性地提出"声誉缘于面、服务强调线、效益出于点"的运作思路,在区域扩张中取得了良好的声誉和效益。四、职业化。职业化人才越来越受到行业的推崇。百强企业认识到这个趋势,注意吸收专业化人才,加强员工专业教育,培养出职业化的人才队伍。五、网络化。房地产是区域市场,而房地产策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展,而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力,企业必须通过利用网络化管理的优势,整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的"全国通路战略",通过业务网络分摊风险,利用经济的地域轮动赢得发展空间。
3.7 房地产企业将日趋与金融业实现融合
在金融全球化的推动下,中国金融业的开放,海外金融机构的进入,促使先进金融技术的引进,推进金融产品创新,增强金融业的竞争力,迅速提高金融业的服务质量。这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间,促进房地产证券化,并刺激房地产市场的需求,促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前
消费和房地产投资。而且,房地产证券化的发展,使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具,便于理财和投资组合,大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。
当房地产企业业务运转正常,融资渠道畅通,经营负债控制得当,具有专业化经营和核心竞争力的时候,房地产开发的规模越大,效益就会越高,风险就会越低。因此,房地产企业在做强的同时,也希望能尽快上规模。但房地产业是资金密集型行业,企业发展到一定规模,单纯靠银行贷款显然是不够的,企业上市,进入资本市场是必由之路。房地产企业进入资本市场,不但可以拓宽企业筹资渠道。而且,可以降低企业的资产负债率,使企业经营更加稳健。在香港,大地产公司的资产负债率一般不超过30%,而目前国内大部分房地产企业的资产负债率平均在85%以上。由此可见,资本运作对于房地产企业将会越来越重要。
房地产企业的资本运作并不局限在企业上市这一种形式,而是有更广泛的资本运作方式。例如,大型房地产企业可以在资本市场上收购、兼并其它房地产企业,或是投资参股优质房地产企业,或是与国外房地产基金合作,强强联手,充分发挥各自优势,形成双赢局面。随着我国加入WT0,相关政策逐步放开,房地产企业必将在更加广阔的国内外资本市场上进行运作,形成畅通而牢固的资金链,为企业的高速发展提供更加强劲的动力。
此外,房地产企业的发展,不仅需要雄厚的资金实力作为后盾,而且,更需要各类高素质的专业人才的加盟作为保障。未来房地产企业间的竞争在某种意义上讲就是人才的竞争。目前,很多房地产企业已非常重视企业人力资源的建设,想尽办法留住企业内的业务主干,并不断通过猎头公司等在市场上争夺高素质的专业技术人才和经营等理人才,建筑人才高地、为企业的发展储备能量。
房地产企业在进好人才的同时,还应学会用好人才。因此,房地产企业应不断完善薪酬计划、绩效考核制度和激励机制,提高员工的积极性和责任感;营造良好的企业文化,加强团队建设,为员工创造充分发挥个人专长的环境氛围,增强企业的凝聚力和向心力;重视员工的职前培训和在职培训,鼓励员工不断创新,争创学习型企业,以适应行业的发展和竞争的需要。
目前,国内房地产企业的组织架构,主要分为两种形式:一类是职能型的模式。企业设置不同的专业职能部门,同时分工负责企业所开发的各项目的业务工作,每个项目现场设地盘经理。其特点是公司层面强,项目层面弱。另一类是项目经理负责制的模式。每个项目部或项目公司,配备较齐全的各类专业人员,独立运作,由项目经理全权负责。其特点是公司层面弱,项目层面强。这两种模式都有其自身的优缺点,因此,有些大中型企业采用两种模式相结合的组织架构,但也带来了多头管理、效率低下、人员配置增加等一系列问题。
“入世”后,外资进军国内房地产市场,一种是直接在华设立公司从事房地产开发经营,另一种是以投资者的身份,在华寻求合适的企业合作,参股或控股某些企业,进行房地产投资,尤其是那些国外房地产基金。这对国内房地产企业的发展提供了难得的机遇,哪家企业的管理机制与国际接轨,他们在吸引外资合作方面就占有优势。
因此,房地产企业应重视企业法人治理机构和现代企业制度的建设,投资决策层面与经营管理层面的分离,作为企业所有者,敢于聘用职业经理人负责公司的经营,并充分放权,依靠建立完善的管理制度和监督机制,来约束各级管理人员,企业靠制度化、程序化运转,而不是靠一个人在运作,这样,才能为吸引新的投资股东奠定良好的基础。
同时,企业应学习国外先进的管理理念,逐步建立扁平化的组织结构,减少管理层次,增强企业内部沟通渠道的畅通,提高组织运作效率,增强各类决策的可靠性。比如,项目投资决策听证会、项目规划设计听证会、营销方案听证会等形式,就是一种探索,使公司高层管理人员与普通的基层业务人员有机会充分沟通,交换意见,为决策的正确性、科学性提供了保障。
我国房地产市场的不断发展得益于房地产金融的大力支持。但近年来金融支持力度有所下降。目前我国房地产开发资金来源主要分为:国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来,国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低,且呈不断回落态势;房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款,房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。
我国房地产金融制度创新的当务之急是融资证券化,更具体地讲急需开放抵押贷款二级市场。住房抵押贷款的二级市场就是银行或住房抵押贷款担保公司开展的业务。由于住房抵押贷款占用的资金数量大、积压时间长、变现难,因此经
营孕育着巨大的风险。欧美的住房抵押证券的信用级别极高,相对具有“金边证券”之称的国库券而言,住房抵押证券称之为“银边证券”,具有良好的赢利功能。因而二级市场并非单纯的就是一种风险分散机制,它还是一种全新的融资渠道加强与金融部门的合作与联系,开展多样化、多渠道的抵押业务,特别是扩大存量房抵押业务,盘活存量资产,使房地产抵押成为融资的主要手段之一。
房地产企业为了实现组织机构的精简,扁平化的管理,提高效率,应该走专业化的道路。房地产专业分工越来越细,今后房地产企业应将更多的人力、财力,放在投资策划、管理等方面;将部分业务外包给专业公司打理,不仅能使其更加专业化操作,而且可以有效地降低成本,规避风险。例如,目前很多房产商已将设计、施工、监理、营销、物业管理等工作发包出去。今后,房地产开发过程中的项目管理、市政配套工程等工作也会由专业公司来完成。这样,不仅使房地产企业的组织机构得以精简,管理效率大幅度提高,而且,各外包项目由专业公司承担,更加专业化,效率和效益皆会提高。房地产企业会选择合适的各类专业公司,发挥各自优势,强强联手,形成战略伙伴联盟,保证项目顺利完成,使企业得以发展与壮大。房地产业是一个资金密集型行业,房地产企业融资方式的优劣,也直接影响着融资成本的大小。因此,如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求,不仅是房地产企业所面临的一个迫切需要解决的问题,也是防范金融风险的重要方面。房地产企业融资是以房地产企业为对象而进行的融资,主要围绕房地产企业开发、经营、消费等活动而展开。要使房地产企业融资畅通无阻,就要达到融资对象的专门化、融资对象的过程化。
结论
从总体上讲,我国的房地产形势看好,房地产企业有较好的生存环境。要多种途径解决房地产企业规模过小,后劲不足的问题,摸索并逐渐形成较成熟的运行模式,抗风险能力也将会得到不强加强。我国的房地产企业要在市场中站稳脚跟,牢牢把握好市场开发方向,提高自身素质,与时俱进,把握机遇,才能出其不意,战胜对手,立于不败之地。同时,还必须有国家政策的正确指导、政府部门的大力配合,以及政府与企业对消费者需求的准确把握及合理引导。
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摘要:在这种情况下,国有房地产企业与非国有企业呈现出来的在体制和机制、竞争与活力等方面的优缺点也日益体现出来。
关键词:国有房地产企业,改革发展
为控制城市房价上涨,政府频出新政策调控楼市。继去年底二手房营业税优惠终止、"国四条"、土地出让金比例调高至50%、"国十一条"等楼市降温措施后,今年4月中央又出台了一系列房地产调控政策,北京、上海等地政策实施细则也相继出台,对市场的影响逐步显现。时至2010年年中,在严厉的房地产政策调控下,北京、上海、杭州等地成交量全线下挫,个别楼盘出现"零成交"现象,部分楼盘价格出现松动,市场观望气氛加剧,对开发企业形成新的考验。
一、国有房地产开发企业现状
随着调控政策的不断深入,开发企业资金压力不断加大,个别规模小实力不够雄厚的开发企业资金链断裂,经营难以为继,尤其是负担沉重的国有开发企业,冲击更甚。。在这种情况下,国有房地产企业与非国有企业呈现出来的在体制和机制、竞争与活力等方面的优缺点也日益体现出来。枣庄市现有105家开发企业,国有的已不足五分之一,以枣庄市一开发企业为例,该公司一是没有土地储备;二是资金紧缺,没有形成积累,虽然上世纪九十年代经营比较红火,但进入二十一世纪以来,一直没有成规模开发,以小片零星开发为主,仅够维持公司生存,没有用于启动新项目和购置土地的大额资金;三是人员过多,精通业务的技术人员缺乏,人力资源状况堪忧,该公司现有工作人员78名,工程技术人员不足5名;四是企业的工资制度按事业单位工资制度标准,干好干坏一个样,竞争和激励机制不灵活;五是看重短期效益,缺乏长远性、前瞻性和可持续发展战略思想。
二、国有房地产企业改革的必要性
随着房地产市场竞争日益激烈,国有房地产企业旧体制的种种弊端日益显露出来。如果仍抱着所谓“事业单位企业管理”的固有模式不放,不从根本上彻底改变企业的经营管理模式,砸烂铁饭碗,向市场求生存求发展,国有房地产企业将很难生存。
三、国有房地产企业改革发展对策
(一)成立开发集团,建立现代企业制度。以国有资产为纽带,建立现代企业制度,理顺资产关系,整合资金、土地、人力资源等优势,建立适应现代企业集团特点的高效管理机制,做大规模,进一步拓展现有的市场和规模,提高企业的综合实力。针对市场高、中、低收入群体搞好产品定位,进行定向开发,形成以商品房、经济适用房和廉租房为主体的多元化住房供应体系,加大新农村建设力度,全方位地开拓市场。目前,枣庄市薛城区房管局按照这种模式正积极进行改革,该局投资1000万元成立了山东盛泰房地产开发有限公司,以盛泰公司为龙头,整合局下属5家公司的优势资源,打造企业集团,以服务薛城、建设薛城为中心,积极开拓市场。
(二)进行战略性重组。鼓励企业进行兼并重组,对于有一定实力的房地产开发企业,可以通过股份制改造,实行房地产企业证券化,吸收多元化投资主体,投入新的资金,形成规模经济。。对于负担过重、经营困难,但开发项目有市场的国有房地产开发企业,可以通过兼并、联合等方式进行资产重组,盘活资产。
(三)立足国有体制,引进管理机制,提升国有企业的核心竞争力。管理是企业永恒的主题。一部分国有房地产开发企业经营亏损,体制并不是主要方面,重要的问题是机制的问题。作为国有企业,首先要选拔好一把手,一个单位主要领导的配备对企业发展起着至关重要的作用,要始终坚持德才兼备的原则。二是改革用人和分配制度,通过有效地激励形成"能者上、庸者下、多劳多得、不劳不得"的用人和分配制度。三是拓宽融资平台,增加创收渠道,在多元化发展上谋思路,形成开发物业和管理物业的多元化发展的新格局。枣庄市薛城区房管局下属五家公司已全部打破事业单位的管理和工资发放模式,建立了按劳取酬、任人唯贤的管理制度,公司已逐步走出低谷。
(四)建立良好的企业文化。。企业文化就是企业在长期的生产经营中形成的并为全体员工所认同与遵循的价值观念和行为准则的总和。企业文化作为一种价值观和企业精神,对于提升国有企业的核心竞争力具有十分重要的作用。先进的企业文化对内具有凝聚人心、激发潜能、营造员工忠诚度、提高企业凝聚力和亲和力等作用,对外具有宣传、导向、提升企业品牌等无形资产价值等功能。因此,企业文化被许多人认为是新时期企业的核心竞争力。培育优秀的企业文化主要包括三个方面:第一,确立企业正确的价值观,形成企业精神、树立企业形象、增强企业凝聚力。第二,树立以人为本的管理理念,为员工创造公平、宽松的工作和成长环境,营造吸引和留住人才的文化氛围,培养合作进取的团队精神。第三,创造富有生命力的文化创新机制,鼓励有利于企业文化创新的思想、行动、方案和建议,使文化创新变成一种风气,形成良好的文化创新机制。
总之,只有改革才能使国有房地产企业的产权清晰,行政干预减少,才能打破大锅饭制度,形成职工能进能出,工资有升有降,干部可上可下的灵活的用人与分配制度。经历了改革的阵痛,国有房地产企业才能重振旗鼓,与民营企业并驾齐驱,一道参与市场竞争。
过去的十多年,房地产在我国经济发展中一直发挥着“新的经济增长点”甚至“支柱产业”的作用。历史表明,房地产行业对经济的高速发展起到了很强的拉动作用,房地产的发展带动上下游产业的大发展。透过房价上涨、土地价格上涨、温州炒房团、房产投资的表面现象,深入分析房地产经济发展的几个内在因素:
1、从人口总量和结构来看,我国还处于人口红利期
当一个国家处于工业化和城市化的初中级阶段,第一产业向第二、第三产业转移劳动力,必然会出现大量农村富余劳动力人口向城市人口的转移;住宅房产的需求总量是由人口数量、年龄结构和家庭的裂变速度来决定的。一般,25至45岁年龄的青壮年人口是住宅房产的主力军;25岁至35岁的青年人正处于结婚成家时期,此时需要组建新的家庭,滋生出购置婚房的刚需;而35岁至45岁的壮年人正逐步步入中年,此时上有老下有小,对住房的面积和大小需求日益强烈,随着收入的增加,滋生出改善性住房需求。
新中国成立初期,曾经出现过3次人口出生高峰期,分别在1950~1957年,1962~1963年,1964~1971年,这三个时期每年出生率超过30‰;1972~1979年平均出生率也超过22‰;1980~1990年平均出生率也超过21‰;从1994年起,中国新生儿逐步减少,进入了低生育时代,从1994年的18‰逐步降至2010年的约12‰。
人口红利,是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大,抚养率比较低,为经济发展创造了有利的人口条件,整个国家的经济成高储蓄、高投资和高增长的局面。
我国目前正处于 “人口红利”期;社会总抚养比例从2001年的43%下降到2010年的34%,年轻工作人口的比较则大幅上升,少年儿童抚养比例大幅下降10个点,而老年人抚养比例则稍微上升。
目前有些经济专家认为我国的人口红利正在逐步消失,原因在于低生育率、老龄化开始等因素;人口红利的转变节点将会在2015年出现。
而复旦大学社会发展与公共政策学院教授任远认为,目前中国的人口红利并没有因为老龄化而消除,实际上之前的“红利”来自人口数量,即“量”的红利。“我们还可以获得人口'质'的红利,即健康和教育赋予劳动力的价值。”
在未来10~20年时间内,中国经济将从需求大量低价劳动力逐步转向需要大量高技能劳动力;随着我国受教育程度越来越高,结构性人口红利将取代总体的数量人口红利,继续作为中国经济发展的新动力。
每年出生人口的绝对数量统计为,1954~1957年均出生人口2124万; 1958~1961年均出生人口1542万;1962~1975年均出生人口2627万;1976~1980年均出生人口1795万。1981~1997年均出生人口2220万;从1998年开始从1900万逐步降低至2010年的1596万。
1997年之前我们依然每年出生人口在2000万以上,这将此后的连续20多年间,为我国经济发展提供充足的劳动力,以22岁大学毕业时间算起,个人推测至少要到2020年左右新增年轻劳动力才会逐步减少;以30岁左右买房来算,我国房地产新增需求在2027年之前,仍然有非常强劲的购房需求。
2、从城市化率来看,我国城市化进程正在加速发展期
城市化可以分两个方面来看,第一,人口城市化是城市化的本质和动力源泉,人口从农村流向城市,劳动力也从第一产业向城市第二、第三产业转移;第二,土地城市化是促进城市化的重要工具,在我国城市化进程中扮演了举足轻重的作用,伴随人口城市化和非农经济活动对土地需求的增加,土地从农业向非农业配置,农业用地转化为城市用地;只有继续有效发挥 土地的功能,才能促进城市化健康、可持续发展,对我国经济的平稳增长也是至关重要的。
从1978年至1999年,我国进入城市化平稳发展期,城市化率从17.92%,稳步增长到30.89%,20多年间增长了近13个点;每年新增城市人口约1000万人。
从2000年开始至今,我国进入城市化加速发展期,城市化进程明显加快,城市化率增长显著,至2011年我国城市化率已经达到51.3%,12年时间增长了近20个点;年均新增城市人口超过2600万,这12年内总共流入城市人口超过3亿人,目前,中国人均GDP在4000至5000美元,通过财富的逐步积累,已有部分人具备了购买商品房的消费能力;以人均居住面积30平方来计算,每年需要新增城市的真实住宅约7.8亿平方米左右;这还不包括改善性住房需求。
从需求和供应总量来看,1998年-2011年商品住宅竣工总面积为56.2亿平方米,而1998年-2011年我国新增城市人口为3.3亿人,按照人均30平方计算,商品住宅需求总量将近100亿平方米;说明即使不考虑改善性需求,还有将近一半的新增城市人口是在租房;新增城市人口通过财富的积累,就会对商品住宅的形成潜在的购买需求。
城市化过程中会增加工业用地、住宅用地、社会公共用地的需求;第一,城市化进程必然伴随着工业化过程,大量的扩大工业和新兴产业新建工厂,增加了对工业用地的需求。第二,城市化过程中,进入都市的人们必然需要数量更多、质量更高的住房需求。第三,随着城市社区的日益增加,人们的商业、文化、体育等大量的公共需求被扩大,因此需求更多的商业用地和公共用地。我国东部、中部、西部的城市化水平差异很大。东部省份,特别是北京、上海、天津等地的城市化率已经非常高,达到80%,如果按照70%的发达国家城市化率标准,已经进入了城市化后期阶段,这意味着这些地区未来城市人口的增长将放缓,房地产需求需要寻找新的增长空间,由于城市 发展具有层次性,满足中低收入者住房需要的中低端房地产的潜力也很巨大。但城市化率依然很低的中部、西部地区,其城市化率尚未达到40%,未来该区域将面临更加广阔的城市化空间,住房的需求旺盛,房地产仍将强劲发展。
3、从宏观 经济看,我国经济正处于快速稳定增长期,M2增速很大,对通胀造成了长期压力
改革开放30年间,我国名义GDP增速为15.8%,实际GDP增速也超过10%,近年来GDP增速仍然保持在8%-12%,而房地产的直接投资拉动GDP增长超过1个百分点,产业杠杆拉动越3个百分点。经济的发展对我国的货币供应量提出了更高的要求。
狭义货币M1反映着经济中的现实购买力;广义货币M2不仅反映现实的购买力,还反映潜在的购买力。从数据上看,2011年广义货币M2余额为85.16万亿元,狭义货币M1余额28.98万亿元,而2011年我国GDP总量为47.16万亿元,M2/GDP=1.81;而2011年美国GDP为15.32万亿美元,M2为9.68万亿美元,M1为2.16万亿美元,美国M2/GDP=0.63;M2/GDP这一指标中国是美国的3倍,说明我国的货币 环境比美国更加宽松。
2000年-2011年,中国的广义货币M2从13.46万亿元涨到85.16万亿元(超过了美国的9.68万亿美元,而GDP只有美国的二分之一)增长了6.3倍,而同期GDP只增长了2.8倍,由此可见我国通胀长期压力很大。
判断货币供应量是否过多的重要依据是通货膨胀压力。目前我国的资源与投资品如房产、黄金、收藏品等价格持续上扬,由此可见我国实际已经出现明显的通货膨胀;但居民消费价格指数(CPI)并没有出现明显的上涨,原因在于我国CPI不直接包括房价因素,但包含了8%的居住类商品,例如建房和装修材料,包括租房的租金,包括对公房的房租和私房的房租等,而美国的CPI在居住类计算时包括了45%。M2高速增长而CPI增长不明显,说明了当前我国经济的三驾马车中投资和进出口占据了主要部分,而消费需求相对不足。
M2也可以作为衡量 社会经济财富增幅的一个总体基准水平,如果你资本的投资收益能够超过M2增长率,则投资收益是跑赢财富增长的社会平均水平。目前大家都有比较强烈的存款保值增值意识,即使你的收益超过CPI也可能是财富贬值的;过去十年,黄金涨幅约350%,石油约200%,而跑赢M2增速的是中国房地产,所以房地产引来了各方面资金的投资。
4、人民币升值压力促使国际资本流入中国房地产行业
我国经济发展越好,人民币升值压力越大;自从2005年7月21日,中国进行人民币汇率改革制度以来,人民币不再单一参考美元,转而 “以一篮子货币为参考的浮动汇率制度”,到2008年7月,人民币汇率从汇改前的8.2上升到6.8,上升了20%,这是持续的进出口贸易顺差之后,人民币被动的进行升值。
2008年金融危机之后,人民币再度回到事实上的对美元固定汇率政策,美元走低,抑制了人民币汇率的上升,截止到2012年8月,人民币汇率为6.33;虽然人民币的弹性化在一定程度上减轻了人民币升值压力,但是国际货币基金 组织(IMF)依旧认为人民币币值被低估,只是低估程度不再像以前那么“严重”“显著”了。
瑞银(UBS)新加坡货币策略师尼赞(Nizam Idris)估计,在2005年7月中国政府让人民币升值以前,人民币被低估约35%至40%。到目前为止,人民币兑一篮子全球货币在实值(in real terms)上升值了约18%。这也就是说,人民币目前大约被低估20%左右。由于很多外资依然对人民币抱以升值的预期,资本的趋利性会促使热钱不断涌入中国,从而对国内的价格上涨形成了压力。而房地产投资的收益远远大于其他实体经济的回报,则大量的资金会通过各种投资途径流入房地产行业,给房地产带来了很多投资需求。
综上所述,过去的10多年时间,我国处于人口红利期,社会总抚养逐步下降,而年轻劳动人口稳步上升,为我国的经济发展提供了充足的劳动力,同时新生人口的绝对数量巨大,近年来受到高等 教育的毕业生越来越多,比例越来越大,我国人口红利也会从数量人口红利转换成“质”量越高的结构人口红利,这些都为房地产奠定了中长期需求基础。
同时城市化进程的加速发展,近年来每年有超过2600万人进入城市,将中长期给房地产带来坚实的实质性住房消费需求,一方面一线城市向郊区化发展带来对住宅的需求,另一方面二三线城市加速城市化产生了真实需求,同时随着财富的积累滋生出了改善性需求、年轻人组建新家庭促发家庭向小型化裂变、来务工人员驻留后市民化都将催生出更大的刚性需求。
广义货币M2的增长速度是GDP增长的2倍多,发行货币量的增多使我国面临中长期通货膨胀的压力,而房地产投资的收益远远大于其他行业回报,资本的趋利性促使社会更多的资金向房地产行业汇聚;我国长期进出口贸易顺差,促使人民币面临长期升值压力,国际热钱纷纷涌入中国,并青睐回报率很高的房地产行业;房地产保值增值的金融属性被越来越多的人所认识,滋生了房地产投资需求,加速了房价的上涨。
虽然从2010年开始,我国实行以新“国十条”为代表的新一轮房地产调控,但我国人口结构、城市化进程快速、广义货币M2的快速增长、人民币升值预期的内在因素没有发生根本性改变,房地产经济还将进一步稳定发展。
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期货(Futures)与现货完全不同,现货是实实在在可以交易的货(商品),期货主要不是货,而是以某种大众产品如棉花、大豆、石油等及金融资产如股票、债券等为标的标准化可交易合约。因此,这个标的物可以是某种商品(例如黄金、原油、农产品),也可以是金融工具。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:基于SVM和多特征融合的沪铜期货价格预测分析相关论文。内容仅供参考阅读,希望大家能够喜欢。
基于SVM和多特征融合的沪铜期货价格预测分析全文如下:
铜是人类最早发现的金属之一,被广泛应用到电气电子工业、机械制造、化学工业、建筑工业、医学和国防工业等。在中国,铜在有色金属材料的消费量近次于铝。随着我国经济快速稳步发展,已成为全球铜消费最大的国家。我国作为铜资源相对短缺国家,每年需进口大量铜矿。但由于铜市的价格波动,对消费者、生产与经营者的利益造成了重大影响。因此,通过研究铜期货价格规律,可以一定程度上规避价格风险,稳定经济健康发展。
本文研究的内容是基于SVM统计机器学习方法,融合宏观经济因素、铜现货、LME铜期货价格和美元汇率来研究上海铜期货价格预测。
目前国内学者对于沪铜期货价格研究关注于两个方面:一是研究国外期铜和上海期铜价格的相关关系;二是研究上海铜现货价格与上海期铜价格的相关关系。
蒋序标[1]研究伦敦金属交易所(LME)和上海期货交易所(SHFE)期货铜的价格引导关系。其结论为伦敦铜期货价格只单向滞后引导沪铜期货价格, 沪铜期货对于伦敦铜期货价格无滞后价格引导关系。芮执多[2]将SHFE、LME和纽约商业交易所(COMEX)中铜期货价格联动关系做了动态分析。其结论为LME的铜期货定价能力最强,而SHFE也具有了一定的国际影响力。
田新民[3]通过协整方法及因果关系分析研究沪铜与伦铜的价格引导关系,得出伦敦金融交易所铜期货价格对于上海期货交易所的铜期货价格具有主导作用的结论。同时,SHFE的铜期货价格的影响力也在增强。刘勃[4]通过协整与向量自回归方法,研究伦敦金属交易所期铜、上海期货交易所期铜和上海铜现货价格之间的关系。
实证显示,上述三者因素具有长期均衡关系,并且伦敦期铜价格具有主导价格发现作用。赵亮[5]通过Granger协整分析,得出沪铜期货与伦敦铜期货价格具有协整关系,并且沪铜期货价格对于伦敦铜期货价格具有一定的影响作用。王淑娴[6]通过分析伦敦铜期货价格、上海铝期货价格、燃油期货价格和江西铜业股票价格,得出沪铜价格的主要影响因素是伦敦铜期货价格的结论。方燕[7]通过对沪铜期货价格与现货价格的实证分析,得出沪铜期货价格与现货价格在长期与短期具有不同的影响系数。顾浩[8]通过实证方法,分析得出沪铜期货与现货价格存在协整关系,并研究了存在协整关系的原因。
本文通过SVM统计机器学习方法,融合宏观经济因素(包括居民消费者价格指数(CPI)、工业品出产价格指数(PPI)、采购经理人指数(PMI)、城镇固定资产投资、工业增加值增长、货币供应量、海关进出口增减情况、全国股票交易统计和新增信贷数据)、铜现货价格、LME铜期货价格和美元汇率多特征因素,分析预测上海铜期货价格变动。
数据采用上海期货交易所铜期货合约cu1402在2013年2月19日至2013年12月30日的交易数据,其包括每日的开盘价、最高价、最低价、收盘价、结算价、成交量、成交金额等。铜现货价格采用同期上海期货交易所沪铜连续交易数据,其包括每日开盘价、最高价、最低价、收盘价和成交量。
宏观经济因素采用同期数据包括居民消费者价格指数(全国、城镇、农村的当月、同比增长、环比增长和累计增长)、工业品出产价格指数(当月、当月同比增长和累计)、采购经理人指数(制造业、非制造业的指数、同比增长)、城镇固定资产投资(当月、同比增长、环比增长、自年初累计)、工业增加值增长(同比增长和累计增长)、货币供应量(流通中的现金M0、货币M1、货币和准货币M2的数量、同比增长和环比增长)、海关进出口增减情况一览表(当月出口、当月进口、累计出口和累计进口的金额、同比增长和环比增长)、全国股票交易(上海、深圳的发行总股本、市价总值、成交金额、成交量、A股最高综合股指指数和A股最低综合股价指数)和新增信贷数据(当月、同比增长、环比增长和累计)。
LME铜期货数据采用同期数据包括当日的开盘价、收盘价、最高价、最低价和成交量。美元汇率采用同期数据包括当日的收盘价、开盘价、最高价、最低价和百分比变化。模型输入数据包括以上特征,输出数据为预测下一日的开盘价、最高价、最低价和收盘价。
支持向量机(support vector machines,SVM)是一种二类分类模型。其基本模型是定义在特征空间上的间隔最大的线性分类器。因此,支持向量机的学习策略就是间隔最大化,可看作是一个求解凸二次规划的问题。支持向量机包括线性可分支持向量机、线性支持向量机和非线性支持向量机。
本文采用非线性支持向量机,使用核技巧和软间隔最大化来学习模型。其中,核函数在当输入空间为欧式空间、特征空间为希尔伯特空间时,表示从输入空间映射到特征空间得到的特征向量间的内积。因此,通过使用核函数将输入空间中的非线性分类问题转换为在高维特征空间学习线性分类问题。
采用SVM方法训练测试模型,其中输入的多特征包括当日沪期铜合约cu1402数据、宏观经济数据、铜现货价格、LME铜期货价格和美元汇率,预测下一天沪期铜合约cu1402的开盘价、最高价、最低价和收盘价。
从预测结果可以看出,在向前预测25天之内的沪铜价格时,累计平均误差最小,在500元~600元之间。以25天为分界线,预测超过25天沪铜价格时,随着时间推移累计平均误差不断变大。其原因有两点:一是时间推移,各种条件已发生变化,因此训练的模型的预测有效降低;二是铜期货合约后期成交量变化和成交金额会变化较大,由于沪期铜在后期之后交易波动变大,训练模型的有效性较低。
也得知预测25天内,价格累计平均误差随着时间推移,不断减小。其原因是在较小一段时间内,随着时间推移,输入的特征因素对于未来期铜的价格的累计误差减小。从开盘价、收盘价、最高价和最低价预测上看,都存在一个大约向前25天左右的累计平均误差最小。因此,此模型在使用时,可基于未来25天预测情况进行投资,实现累计平均误差最小,也即风险最小。
利用logistic回归方法,分析影响开盘价、最高价、最低价和收盘价预测准确度的输入特征。
重要的输入特征为沪铜期货历史每日开盘价、最高价、最低价、收盘价、结算价、涨跌1(收盘价-前一日结算价)、涨跌2(结算价-前一日结算价)、成交量、成交金额和持仓量,居民消费者价格指数,工业品出厂价格指数的当月和当月同比增长,采购经理人指数,城镇固定资产投资同比增长,货币供应量M2的同比增长,深圳股票交易所发行总股本和成交量,上海交易所最高和最低的综合股价指数,当月新增信贷数据,沪铜现货历史每日收盘价、开盘价、最高价和最低价,LME铜期货历史每日收盘价、开盘价、最高价、最低价和成交量,美元汇率的历史每日收盘价、开盘价、最高价和百分比变化。
需要进一步降低价格预测的误差,一方面可以选择更多输入特征,另一方面使用更有效的算法。另外,可以考虑如何将此模型融入到实际交易策略中,来辅助交易判断。(作者单位:对外经济贸易大学金融学院)
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策略性成本管理是于90年代兴起的一种最新潮的,具有全面性与前瞻性的现代化的管理方法,倍受西欧、美国和日本等发达国家管理界、企业界的高度重视和极大关注,在现代企业求生存谋发展中的作用越来越大,地位越来越重要,是现代企业发展步入良胜循环的关键一招。其特点是当企业在面对竞争日益激烈的环境下,逐渐重视整体的策略规划已成为现代管理的一大趋势,成本管理与企业策略的结合,势必使企业跨出内部控制的单一角色,迎接外部分析的新领域,以巩固和赢得企业长期竞争的优势。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:房地产项目实施阶段成本管理与控制分析相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
如何提高房地产企业的核心竞争力,从企业内部挖掘潜力,加强企业内部管理,已逐渐成为房地产业迫切需要解决的问题,而房地产开发项目成本控制作为企业的核心竞争力是房地产开发企业首先要解决的问题。房地产工程项目的实施阶段包括分为设计、招投标、施工及竣工结算阶段等。而每个过程、分过程、子过程又是由许多不同的具体活动构成的。房地产工程项目的工程成本控制管理贯穿了项目的全过程,即从房地产项目决策的投资估算到设计阶段设计概算,以及施工阶段的施工图预算和工程完工后的竣工结算。各个阶段的成本控制目标是有机联系在一起的,各个阶段互相制约、互相补充。因此,要建立一体化的管理体系,及时发现偏差,纠正偏差,使几个阶段朝着预定的控制目标方向进展,严格控制房地产项目工程成本。
在房地产项目成本管理上,房地产商通常只重视施工阶段的成本控制,而对设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视。中国房地产商只重视“显成本”的控制,而对“隐成本”不加以重视,结果造成了房地产项目只得益于设计成本费用的减少却反而增加了其后工程成本的造价,使得成本实际却大大增加。具体房地产项目成本管理存在问题如下:
(一)只重视施工阶段的成本控制,不重视设计阶段的成本控制
施工阶段可能是成本投入最明显的一个阶段,应该说是比较重要的一个阶段,房地产开发普遍对项目工程施工阶段非常重视。房地产公司均设有工程部,同时聘请专业的工程监理公司对项目施工进行直接的监控。开发商忽视了对设计阶段的成本控制,往往将设计费一压再压,认为这就是节约成本。开发商普遍缺乏对设计进行监控的能力,往往使施工图设计保守或不合理,从而造成浪费。
(二)不重视计划和管理,导致成本失控
企业的管理松懈也是成本失控的重要原因,管理活动效能低下,资源没有得到合理利用,成本失真的问题时有发生。在评估成本支出时,材料利用率低、设备效用差、技术及产品储备不足、价值转移和价值增值过程的无用环节、资源浪费等现象非常严重。
(三)招标投标没有真正起到成本控制的作用
通过实行招投标以降低造价,保证质量,确实有其必要性和现实性。很多房地产公司(特别是一些国有房地产公司)不愿意搞公开的工程招投标。虽然政府作了硬性规定,工程招投标依然若隐若现未能全面实现,没有起到成本控制的作用。
(四)现场签证控制不力,导致成本失控
由于房地产项目的实施周期长,工程变更是项目施工阶段经常会遇到的问题,它常常伴随着工程费用的增加,同时也可能会引起停工、返工现象,造成项目总成本的大幅增加。如加强预算审查,安排施工全过程的材料和质量的监理等,却忽视了对工程变更的控制,从而造成施工阶段的支出超出预算,使得施工阶段的成本难以控制。
(一)设计阶段的成本控制措施
设计阶段是投资控制的关键环节,尤其是初步设计阶段。因为在初步设计阶段,建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准等已基本确定,因此在初步设计阶段就开始进行投资估算显得尤为重要。设计阶段可以采用的成本控制方法有:
1.推行设计招标与设计监理
实行设计招标制度可以有效地防范设计领域的不规范行为,保证有资质和实力的设计单位在良好的制度环境下公平竞争,不断加强自身管理,提高设计水平,增强竞争能力,同时也扩大房地产开发企业在设计方案的选择范围,保证了设计方案的质量。
2.实行限额设计制度
积极推行限额设计,实行设计经济责任制。作为设计单位,要推行限额设计,在设计中凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算,充分考虑施工的可能性和经济性。项目设计委托时,要向设计单位提供尽可能详尽的相关设计资料及各种技术经济指标,明确项目开发的定位和工程建设成本范围,特别要强调设计方案的经济合理性,在保证工程质量和进度的前提下尽可能节约成本。
3.运用价值工程优选设计方案
在设计阶段运用价值工程进行投资控制,就是把工程的功能和投资两个方面进行综合分析。选择投资相对较低,功能相对较高的方案,确保必要的使用功能,消除不必要功能的费用,从而达到控制投资的目的。
4.加强图纸会审工作并实行设计的奖惩制度
加强图纸审核,将工程变更尽量控制在施工之前。在设计出图前,组织设计部、工程部造价部对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、同时,制定较为详细的、操作性较强的奖惩方案,从节约额中提取一定比例的金额进行奖励,进而提高设计人员的工程成本控制意识,避免工程设计的肥梁胖柱、超量配筋、加大截面、任意提高钢筋混凝土强度等级等提高工程造价的现象。
(二)施工阶段的成本控制
1.工程变更控制
设计变更是在工程施工过程中为满足施工现场条件变化、保证设计和施工质量,完善设计而进行的修改工作。工程成本增减幅度应控制在总概算的范围之内,若确需变更但有可能超概算时,更要慎重。一般情况下,即使变更要求可能在技术经济上是合理的,也应全面考虑,将变更以后所产生的效益与现场变更往往会引起施工单位的索赔等所产生的损失进行比较,权衡轻重后再做出决定。建设单位要事先做好各项准备工作,设计变更时间做节点控制,主体变更控制节点应该为标准层砌筑完成,现场统一检查与核对;室外变更时间控制节点应该为污水、雨水管线完成施工,对总图进行全面检查。
2.索赔控制
在索赔事件发生后做好同期记录,根据工程的实际情况,给承包商发放停工和复工通知,尽可能减少工程损失,并应掌握第一手资料,以便于与承包商日后索赔费用的核实。
(三)竣工阶段的成本控制
工程竣工结算是核定建设的最终依据,也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。因此,这是控制工程成本的最后一关。一般应从以下角度控制结算工程成本。
1.核验结算资料
根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算,审查是否按图纸和合同规定完成工作,是否有丢项、落项的工程。
2.结算费用审核
根据各项合同,处理好施工过程变更和索赔后,重点审查工程量、审查材料价格及单价的套用、换算、补充是否合理,是否符合合同规定;在结算时实行复审制度,以确保工程结算能按照合同约定的方式进行,并进行工程尾款会签制度,确保结算质量和投资收益。
本文强调对影响房地产项目成本最大的实施阶段的成本控制存在的问题和成本控制措施进行分析和研究。在设计阶段,实行设计方案招标制度和限额设计制度,加强图纸会审工作,实行设计的奖惩制度,加强成本的控制。在招投标阶段,选用合理的合同模式编制招标文件、评标、议标工作,并对部分材料实施战略采购制度,通过竞争得到合理的市场价格。在施工阶段,通过对项目工程变更和索赔控制,实现项目过程成本的控制。在竣工阶段,进行核验结算资料和加强结算费用审核工作等具体成本控制措施。
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现今,房地产的价格越来越高,房地产的调控政策问题有待解决。 以下是读文网小编为大家精心准备的当前房地产调控政策问题分析相关论文,欢迎阅读!
摘 要: 随着近年来我国经济的高速发展和人民生活水平的逐步提高,房地产业有了较快发展,但与此相关的房地产市场秩序混乱和房价持续非理性上涨成为制约我国房地产业持续健康发展的最大问题。在这样的背景下,国务院及其相关职能部门出台了一系列房地产调控政策。本文浅要分析当前我国房地产业调控政策存在的问题。
关键词 :房地产政策 宏观调控 政策问题
一、调控政策主体不明确
1998年,我国政府机构进行改革,明确规定,与计划、财政、金融三大调控方式有关的原国家计委(现称为“国家发展和改革委员会”)、原国家经贸委员会(现与原对外经贸部合并,称“商务部”)、财政部、中国人民银行四个部门为宏观调控部门。以上四个部门是否就拥有房地产宏观调控权是法律明确规定的,其它相关部门是否也拥有房地产宏观调控权,法律没有做进一步明确规定。2003年,国务院提出土地是宏观调控的手段,由此国土资源部也成为宏观调控的部门之一。房地产调控权的配置是在法律的框架下形成的。从权力来源的角度看,在法律中明确规定哪些国家机关享有房地产宏观调控权。
目前,我国宏观调控政策主要包括财政、金融及产业政策几大类,分别出台与十几个不同政策制定机关,中央宏观调控主体过于分散。如作为金融领域管理机关的人民银行则偏重于防范金融风险,出台的政策往往旨在防止房价过高出现泡沫或防止房价过度下跌而影响国内金融秩序。而建设部门作为房地产业的主管部门,则希望房地产业能保持一个高速发展水平。由于部门立场差别,宏观调控政策存在相互消弱的弊端,很难形成调控的合理,影响调控效果。再者,房地产调控权主体过多,控权力就过于分散,当发生情况,需要担当责任时,有可能发生各个部门相互推矮或者无人承担责任的现象,最后产生了看不见的手打败了多只看得见的手的房地产宏观调控。
二、调控政策不够全面
宏观调控政策准确性主要可以分为三个方面:一是政策内容的正确,二是政策范围的合理,三是政策手段的协调性。但是目前我国的宏观调控政策却出现以下几个问题:
(一)政策内容的不准确
宏观调控是市场失灵或缺陷时,政府运用经济等相关政策的一种干预手段,是对不能发挥正常作用的市场机制的及时有效的补充,以有助于市场正常运行。宏观调控在任何时候都不能也不应该替代市场机制,也不能干涉企业的自主经营和管理。宏观调控应该是间接的,具有指导意义的,不能直接指挥市场主体的经营活动,干预经济自由。
(二)政策范围的不合理
宏观调控的范围是一个实证性的问题,每一次宏观经济波动的影响因素在每个时期都不是相同的,因此,房地产宏观调控政策范围也是在不同时期是有所不同的。从1998年至今的房地产宏观调控政策过程中,温和调控期和严厉调控期两个阶段的调控目标都是抑制房价上涨。但是在该阶段政策实施之后,其效果并不明显。调控政策脱离了市场,政策范围划定不合理是政策失效的一个重要原因。目前,房地产市场供需失衡是导致我国房价持续上涨的主要原因。因此,房价问题的解决应该以“实现供需结构的相对平衡”为切入点,在着力增加住房供给数量、优化供给结构的同时也要注重加强对投资、投机需求的抑制。
(三)调控手段相对单一
房地产宏观调控手段主要可以分为三种:经济手段、行政手段和法律手段。这三种调控手段的内容和方式不同,针对的对象和任务也有所不同,如经济手段,通过调整市场主体的利益关系来影响经济行为的一种宏观管理手段。主要是通过货币、财政税收、土地等经济机制来引导房地产经济的良好运转,实现房地产总供需的动态平衡。它主要是利用经济杠杆来调节市场主体间的利益分配。行政手段,具有强烈的政府意志,是政府采取带着强制性的行政命令、指示、规定等措施,来调节和管理国家经济的手段。法律手段是通过规范生产经营的宏观调控,不论是制定国家计划,还是产业政策,或者实施行政干预,都必须有法律依据。
这些手段在房地产宏观调控中要根据房地产市场的不同阶段、对象、以及范围的具体情况有针对性的运用,这样才可以起到积极、及时、有效的效果。一般来讲,宏观调控是以经济手段为主,法律手段为保障、行政手段为辅。但是由于房地产市场与一般市场的特殊性,涉及的土地资源属于国家所有,不能完全通过市场调节,需要政府的供给,因此房地产市场的调控就趋于复杂化,用单一的政策和手段可能出现相互冲突和消弱调控效果。
三、调控政策程序不完善
权力都有无限扩张的本性,除非遇到不可逾越的障碍,否则不会停止。行政权力扩张定律认为,在行政机关任职的每一个人都必须拥有相应的权力才能完成所承担的责任和义务,而他们所掌握的权力都有无限护张的可能性。房地产调控也符合这个定律。程序的本质就是要限制权力的滥用和肆意行驶,通过承认或规定相对方充分的程序性权力,将政府权力的行驶置于相对方的监控之下,这表示掌握权力的人在拥有实体权利的同时必须承担相应的程序义务,让权利的形式达到“最大的理性”。由于我国改革开放之前长期处在计划经济体制之下,关于规范政府调控市场行为的法律体系还处于缺失状态,因此政府在运用宏观调控手段对房地产市场进行调控时缺乏统一的程序性规则和制度。
我国房地产宏观调控政策主要是以“规定”、“通知”、“意见”、“办法”等规范性文件形式出台,其政策有浓重的行政色彩,效力层级较低。这些规范性文件没有相关权力义务及法律责任的规定,缺少了强制力、权威性、稳定性和严肃性,且难以操作和执行。因此,需要建立一个严谨的调控程序,规范调控权主体的行为,增加其责任和义务,保障被调控者的利益,促进房地产市场发展向健康、有序的方向前进。
《房地产业经济发展问题和对策》
摘要:随着我国经济进入新常态,我国房价也出现“新常态”的发展态势。本文针对新常态环境下近一年的房地产业现状,指出新常态背景下房地产业经济发展存在的供需不平衡、房价级差大、投资增速较快、金融风险增加、风险管理体系不完善、节能减排不到位而造成的环境污染等问题,提出了房地产业要想平稳健康发展,应坚持优化投资结构、坚持国家的宏观调控、缩小各地区间的房价差距、采取投资风险的防范策略、限制污染和保护环境等建议和对策。
关键词:房地产业;新常态;经济发展;对策
一.引言
新常态是“习式热词”的其中之一;“新”就是“有异于旧质”,“常态”就是固有的状态;这是一种趋势性、不可逆的发展状态,意味着中国经济已进入一个与过去三十多年高速增长期不同的新阶段[1]。新习近平总书记在2014年5月考察河南的行程中第一次提及“新常态”,他指出:“中国发展仍处于重要战略机遇期,我们要增强信心,从当前中国经济发展的阶段性特征出发,适应新常态,保持战略上的平常心态[2-3]”。对于房地产业,步入新常态的宏观大环境是其必然趋势,在新常态下,房地产业需要面临哪些经济问题以及相关问题有何解决对策就是本文要研究的重点。
二.新常态下近一年我国房地产行业现状
中国指数研究院2016年发布了《2015年中国主要城市房地产市场交易情报》,情报中显示2015年楼市总体成交量比2014年上涨20.56%。由于国家政策的放宽,楼市已经整体平稳和回暖,热点城市的人口对住房和投资需求旺盛,并且大量的富人聚集,使得购买力更强。一线城市的楼市总成交量相比2014年上涨34%;二线城市的楼市总成交量相比2014年上涨17%;三线城市的楼市总成交量相比2014年上涨22%。一、二、三线城市的楼市总成交量均整体上涨,我国房价渡过冰封期,明显平稳回暖。根据CREI的数据显示,2015年12月份监测的主要城市累计成交面积持续上涨;环比上涨了9.3个百分点,同比上涨了8.63个百分点,全年累计总成交量和去年相比,同比增长了20.56个百分点。
从环比来看,全国有29个城市的房价均上涨;从同比看,全国有26个城市的房价均上涨。二线城市房价出现结构性下降,但影响不大。如乌鲁木齐在房管局数据中,房价同比下跌16%,主要由于中心房价较高的地段楼市成交量下降,而远郊房价较低的地段楼市成交量上升所致。三线房价较低的城市出现下降,未来楼市压力增加。我国很多三线城市,房价本身较全国房价偏低,人群的购买力相对较弱,价格下跌使楼市和投资者的压力增大,这些城市的发展潜力极其缺乏,未来市场发展压力巨大。在过去的几年里,对于房地产投资过热等问题,我国政府对房地产行业采取各项行政手段如限购、限价、限贷来干预房地产过热的情况,但均未取得显著效果。直到2015年以来全国大部分地区房价趋于平稳,政府的政策才渐渐放宽。
三.新常态下我国房地产存在的问题
(一)供需不平衡
从住房的等级来看,中低价位的住房供不应求,中高档住宅整体价格较高,使购房者望而却步。从住宅和非住宅的比例来看,个别地段商品房的空置率较高,其中写字楼和中高档住宅占整体的8%,而我国正常范围在1%-5%之间,超出了我国应有的平衡点。从我国的购房需求看,大部分人群收入水平低,经济能力不够,因此购房能力有限,我国现阶段最需要的是经济适用房和中低价位的中小户型适用房,但市场目前还是中高档商品住宅占比重大。虽然人均收入水平逐渐提高,但是贫富差距也相差悬殊,使得大多数低收入消费者在房价被投资者抬高的时候买不起房,譬如北京、上海等一线城市也出现经济适用房和低档房供不应求,而高档商品房则空置的现象。
(二)房价级差较大,投资增速较快
2015年以来,我国一线城市如北京、上海、广州房价的平均涨幅大于15%;二线城市比如大连、重庆房价平均降幅超过8%,而天津房价的平均上涨2%,房价上涨缓慢;汕头、贵州和长春等三线城市房价均呈下降状态。城市间房价涨跌差别过大,热点城市的房价由于炒房者的炒作一直居高不下,而二三线城市的房价随国家整体的下降而下降,甚至比国家的平均值下降的还厉害,缺乏发展的空间。2015年我国对房地产业的政策放宽,在这期间房地产业完成额的年增长率逐渐升高,使投资增速有所迟缓,但是效果并不显著。同时,增速过快也会导致连锁反应:土地需求量增加、土地价格增加和配套设施的增加。
(三)房地产业的金融风险增加,管理风险的体系不完善
根据笔者对辽宁省内部分中小型房地产企业的关注和调查,发现其中大部分企业普遍缺乏对市场走向的分析预测能力的对实际风险的规避和精细化的管理,对房地产业固有的经营性风险、财务性风险、周期性风险、市场性风险、通货膨胀风险、利率性风险和政策性风险等风险的应对能力明显缺乏。中小型房地产企业缺乏管理经验,忽视了对人才和能力的培养以及缺乏科学技术的投入,缺少新常态环境下对风险程序和风险概率的度量,并且面临实际风险时也缺少对风险进行防范和处理的切实有效的方法。
(四)节能减排不到位,环境问题突出
我国在全球能源生产国和消费国中位列第二。能源供应持续增长,推动了经济的快速发展,各项建设均取得了举世瞩目的成就,但也为此付出了巨大的资源和环境代价。2015年,我国政府更加专注环境问题,完善了与环境相关的法律法规并且严格执法,环境的改善我们有目共睹。但是,目前我国环境问题依旧很棘手,这与经济结构不合理、增长方式粗放直接相关。房地产业是高能耗的产业,随着它的迅速发展,导致我国环境问题日趋严重。房地产业仍然存在着高污染、高排放、高能耗、低效益等问题[4]。
四.新常态下促使房地产业平稳发展的对策
(一)对房地产业的投资结构进行切实有效的优化,保证供需的基本平衡
当前,我国房地产业颇具规模,新建房屋数量往往供过于求,由于投资过热,房价依旧上涨。现阶段急需买房的群体大部分是中低收入人群,高档房屋主要是为房地产的投资者和炒房客做准备的,而中低档房屋在房地产业中占得比重远远低于高档住宅的比重,于是出现一个奇怪却又普遍的现象,中低收入的人群买不起房而投资者拥有很多套房产。这正体现了我国房地产业结构配置的不合理,必须采取有效的优化措施,保证总供给结构和总需求结构的基本平衡。
(二)坚持国家的宏观调控,缩小各地区房价差距
房地产宏观调控是国家以经济、法律和行政等手段,从宏观上对房地产市场进行指导、监督、调节和控制,以实现房地产市场总供给和总需求的基本平衡、供给结构和需求结构的整体优化的管理活动[5]。在坚持国家对房地产业的宏观调控时,也要积极履行控制房价和调节房价的职能。尊重现阶段我国房价的发展趋势,用科学的方法调整各地区之间的房价,熨平房地产周期大的波动,最好的做法是完善房地产开发、投资和销售等市场监管体系,加强对房地产业的监管,合理调整各地区之间的房价,对热点城市和城市中心地段过高的房价实行打压,适当提升三线城市和城市郊区地段过低的房价,缩小房价间的差距,保证房地产业平稳发展。
(三)在新常态的市场环境下,采取房地产投资风险的防范策略
房地产企业可以将投资分散到不同的区域,以避免某一特定地区经济不景气对房地产企业经营带来的影响,从而降低风险。或者确定一个合理的时间间隔将房地产买卖分开也可以避免市场变化带来的损失。也可以投资种类分散,各类房地产的投资风险大小不一,收益也不尽相同,可以降低房地产企业的整体风险。对于房地产投资者来说,购买保险是极其重要的,它是迁移或减少风险的路径之一。还可以采用联合策略让很多房地产经营企业团结起来,共同投资房地产项目,利益和风险共享共担,最大程度上发挥各自的优势,减轻独自经营所要承担的风险。
(四)限制房地产业对自然环境的污染,增加对环境保护的措施
随着我国房地产业的高速发展,其对自然环境造成了不可逆转的伤害。根据相关数据显示,房地产业用于建筑生产的能源消耗占我国总能源消耗的三分之一有余,不仅如此,能源浪费、耕地锐减和绿化消失等问题依旧没有太大的改善。因此要改善环境问题,不仅需要国家的政策调控,更需要房地产企业采取更多措施来降低能耗减少排放。我国房地产业和建筑业发展的必然方向是发展绿色建筑,既能推动国民经济的平稳快速发展,也能降低能耗减少对自然环境的破坏,营造出一个和谐健康绿色的房地产企业。我国绿色建筑材料行业蕴含着巨大的待开发的潜在市场,政府需要积极发掘,投入大量的科学技术,加大宣传力度以吸纳人才,积极推动绿色建材的完善和发展,填补科技上的空白,才能使其经济效益取得最大化。
五.结语
房地产业的健康平稳发展关乎我国经济发展、国计民生,房地产行业应当与时俱进,顺应我国新常态的发展趋势,大力促进我国经济平稳健康协调发展。在新常态的宏观环境下,我国房地产业与国民经济的发展密不可分,应坚持国家的宏观调控,积极稳定国内市场,努力开拓国际市场;优化我国房地产业的结构,保证供需的基本平衡;并且要制定切实可行的投资决策和经营战略,完善风险管理体系,让房地产业面临的风险降到最低;同时要严厉限制污染、改善环境,不能以破坏环境作为房地产业发展的代价。希望通过我们的努力,能让房地产业在新常态下越来越好。
参考文献:
[1]习近平“新常态”表述中的“新”和“常”.中国新闻网
[2]习近平首次系统阐述“新常态”.新华网
[3]“新常态”成为治国理念的7个月之旅.亚太日报
[4]苏婷婷.我国城市房地产业相关问题及法律对策研究[D].长沙:湖南师范大学,2008.
[5]李娇.房地产宏观调控政策运行过程中主题行为偏差评价研究[F].重庆大学,2011.
《浅谈我国房地产现状及应对策略》
摘要:随着社会经济的不断增长,房地产行业也随之发展起来,面对现在的房地产市场投资环境的日益复杂和风险加大,市场的调节机制还在某些方面存在一些问题,只有加大房地产领域改革的力度,加强调控,才能更好、更快解决这些问题。本文将从房地产市场的现状出发,对出现的系列问题进行分析,力求促进房地产市场的健康、快速发展。
关键词:房地产 问题 策略 现状
中国房地产业近十几年来发展迅速,已经成为我国最热门的行业之一,而且在中国国民经济中的地位不断提升。房地产业的发展不仅有效的改善了人们的居住条件,也推动了国民经济的发展。但是我们也要看到,在各种不利的因素和环境的制约下,房地产业作为新兴的产业之一,伴随着其迅速的发展,也暴露出许多不足之处。因此,国家在其发展中进行了宏观调控和各种支持,为的是促进房地产业的不断发展,进而实现良性循环发展。
一、我国房地产的现状
(1)房地产供求总量的非均衡性
房地产供求总量上的非均衡般表现为潜在实际供给大于有效供给,总需求大于有效需求,即超额供给和超额需求同时并存,也即短缺与过剩同时存在。在我国房地产市场的发展过程中,存在着大量商品房空置、潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾等非均衡问题。近几年来,针对房地产市场的问题,政府相继出台了一系列的相关措旋,但效果并不明显。导致这种结果的真正原因是多方面的,既有我国房地产市场的发展水平总体偏低的问题,也有我国居民对拥有住房所有权的传统观念,以及一些家庭和企业把住房作为保值增值工具的心理作用,更有政府参与房地产市场调节的不当行为的影响。近几年来,新的房地产项目不断开工,商品房供应持续增加。一方面,我国存在住宅供给数量过高、住宅有效需求不足而导致大量商品房空置的现状。而另一方面,由于房价过高,大多数的中、低收入家庭买不起住房,无房可住,几代同室的现象屡见不鲜,造成了大量楼盘空置的现象。目前,全国及部分地区大量的商品房积压卖不出去、空置率越来越高已成为不争的事实。
(2)房地产的开发投资规模呈现加大趋势
近几年来,我国房地产价格直呈现上升的态势。土地价格由于其稀缺性和市场需求的无限性的拉动作用及其土地市场投机炒作,出现虚涨。如果把全国的固定资产投资额与房地产开发投资额比较下,会发现投资人大量囤积购买土地,房屋空置泡沫,房地产业出现虚长趋势,房地产的投资增长速度明显的比其它固定资产的投资速度快的多,而且这虚长的趋势也越发明显。
(3)消费结构缺乏理性
在我国,大多数的消费者对房地产的发展持观望态度,他们消费心理受到炒房者和媒体舆论的影响,这种现象的出现使市场调节机制的缺陷越发的暴露出来。在利益的驱使下,某些非理性的因素导致房地产价格的飞涨,投机者借此机会不断的炒高房地产价格,使其真正有需求的购房者买不起房子,出现了贫富日益加大,两极分化日趋严重的现象。
二、目前我国房地产业存在的问题
(1)银行信贷存在的问题
随着我国房地产金融信贷风险的不断加重,主要体现在一些开发商在购入土地时自有资金不足,为了获得预期的利益,只能从金融机构获得信贷,致使在一定程度上增加了金融信贷的风险。
(2)经济环境因素
即中国经济受到金融危机的影响之后,这几年的经济已经开始逐渐复苏,每次房地产市场的升温的推动力都是高速发展的经济。经济的复苏影响着人们的购房需求,从而导致房价的逐渐上涨。
(3)中、低档普通商品房有所欠缺
我国住房制度改革之后,以住房的市场化分配代替了住房的国家分配制度,导致房价上涨过快。部分地区政府为了生产总值的提高,不惜过度促成土地交易,由于利益的驱使,地方政府和房地产开发商更热哀于开发高利润的高档住宅和别墅,在提供经济适用房和廉租房等保障性住房上根本没有积极性,使得本应占市场主体的保障性住房逐渐边缘化。廉租房、经济适用房的供给量,根本满足不了中、低收入家庭住房的需求,这就导致商品房成了解决居民住房的基本模式。住宅结构供给的失衡,会间接导致房价的攀升,影响房地产市场的健康有序发展。
三、改变房地产现状的应对策略
(1)加强政府的参与力度
近几年房地产市场的变化使我们认识到,单靠市场机制自发调节来解决土地资源稀缺、房地产价格上涨等问题是远远不够的,因为由于市场机制自身的特点,若完全靠市场机制的自动调节来解决这些问题,需要相当长的周期。于是,作为社会经济管理者的政府理所当然地承担起了相应的宏观调控职能,采取定的政策和措施促使经济向最优均衡状态运行,保证经济资源的有效利用。政府需要针对各地的不同情况分别进行分析和规划,严厉控制并打击故意炒地、炒房等现象的发生,更要合理利用各地域的土地资源,推出公平公正的招商开发投资政策,坚决把握好房地产市场的发展方向,制定合理有效的房地产管理办法,打击囤地、囤房的不良现象。方面,利用税收优惠政策鼓励房地产开发商开发廉租房、经济适用房,另方面,发挥税收引导作用,鼓励企业通过自建房、合作建房等方式打破开发商对房屋供应的垄断。
(2)整顿房地产市场秩序,规范企业行为
房地产市场是个复杂的经济体系,考察个区域的房地产市场是否发达,关键看房地产市场体系是否健全和完整。应当制定有效的房地产市场政策,来解决高房价与高空置率的矛盾现象,让消费者的真是需求来主导房地产市场。遵循我国房地产市场的发展规律,从我国的基本国情出发,对房地产市场进行宏观调控和把握,杜绝房地产市场的房价稳定而导致房地产的流通成本和交易成本的提高,为更好地贯彻房地产发展政策培育出一个良好的房地产市场体系。
(3)政策上给予相对的扶持
不断提高廉租房、经济适用房等中、低档住房的供给比例,努力解决低收入家庭的住房困难。居民个人集资建房的可操作性还有待进步研究,但是低收入居民的要求在一定程度上表达了对国家政策的期望,让居民不再受开发商的盘剥。另外,还可以通过贫困居民住房求助活动、建设外来务工人员员工宿舍等多种方式,不断改善低收入家庭的住房状况。
(4)使房地产市场逐步走向成熟化
综合当前对房地产市场投资的增长速度,中国房地产的投资还处于繁荣阶段,但是,从市场表现来看房地产市场则处于不成熟到成熟的国度阶段,从当前城市居民的经济实力和居民的购买力分析,只要经济形势平稳可持续的增长,不出现严重的供不应求的现象,房价就不会大起大落。
四、结语
从当前的房地产形势分析,住房销售开始得到控制,从根本上规范房地产业领域的投资现象,我相信中国的房地产市场将越来越完善,未来几年中国房地产供求关系将趋于均衡,房地产市场将保持平缓的发展势头。
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作为国家对房产市场进行调控的关键手段,城市的土地制度不仅关系着土地资源合理的配置与高效利用,也关系到我国国民经济可持续性的发展。下面是读文网小编为大家整理的房地产经济学论文,供大家参考。
摘要:
随着我国房产税改革方案的提出以及沪渝两市的试点情况,房地产经济的发展必将迎来全新的挑战和机遇。工商管理对规范房地产经济发展,平衡行业内部竞争具有极其重要的作用。文章对工商管理的特点进行了简单分析,针对房地产经济和工商管理之间的内在联系作了剖析,探究了工商管理对房地产经济的促进作用,以期对相关工作起到一定参考作用。
关键词:工商管理;房地产经济;内在联系;促进作用
房地产经济发展的好坏和国家整体经济发展具有直接关联,其既是国家宏观政策的体现,也是市场环境的外在表征。工商管理是对各行各业的监督约束,通过明文规定对行业内的各种行为进行检查和规范。对于房地产行业而言,通过工商管理加强其行业行为的合理性与合法性,对维持房地产经济持续发展和保证市场秩序具有极其重要的作用。
一、工商管理特点分析
工商管理从其性质上看属于政府职能部门,但是,其和常规的职能部门又存在一定差别。工商管理的核心工作是按照国家相关法律规定对各行各业进行监督管理,以此确保各行各业经济发展科学合理。通过工商管理的定义不难看出,其只是对经济活动进行监督和管理,并不具备直接干预经济活动的权力。因此,可以说工商管理是市场经济的框架,市场经济只有在工商管理的范围内才能确保良性健康的发展,一旦超出工商管理的范围,就可能导致一些违背市场规律、法律法规的行为出现,最终对市场经济发展造成较大影响。从实际工作看,工商管理具有很高的灵活性,对于不同经济体或是不同的行业,工商管理可以采取不同措施手段展开相关工作。但是,在这高度的灵活性当中,又有一部分维护不变的核心内容,比如我国经济政策、相关法律法规等。只有以我国的经济政策和法律法规作为不变的核心,以此构建灵活多用的工商管理工作模式,才能取得最好的工作效果。工商管理从范围上看是很大的,其不仅涵盖了各行各业,在管理形式上也可以分为有形监管和无形监管两种。有形监管就是工商部门通过既定的准则、确定的流程等展开相关工作。而无形的监管主要是凭借市场准入、市场竞争和市场交易等对各行业的经济活动进行监管,以此实现市场经济平稳发展。
二、房地产经济和工商管理的内在联系
(一)房地产经济是工商管理工作的重要组成
在市场经济的繁荣发展下,房地产经济也表现出了强力的增长。尤其是在我国经济水平整体提高之后,普通居民对住房的需求不断增长,直接刺激我国房地产行业大幅进步。但是,在房地产行业飞速发展的背景下,也表现出了不少问题,尤其是在房地产规模迅速扩大之后,对应的监管制度和措施缺少,导致房地产行业出现了一些乱象。因此,作为工商管理的重要组成部分,房地产经济对工商管理工作的发展起到了积极的促进作用,也是工商管理工作不断进步的重要基础。
(二)房地产经济和工商管理可以实现互补互助
房地产经济想要快速、健康、稳定的发展,离不开工商管理的监管约束。同理,工商管理工作的进步发展也离不开房地产经济的支撑。房地产经济作为市场经济的重要环节,其具有风向标的作用,通过房地产经济的发展情况,就可以对其他行业的发展情况作出基本预测。而工商管理是保证市场经济良性发展的重要手段,即工商管理工作不断发展进步,就可以促进房地产经济进步发展,而房地产经济发展进步又可以反向推动工商管理进步。所以说,房地产经济和工商管理具有互补互助的作用,二者在一定程度上具有高度的一致性。
(三)工商管理为房地产经济发展助力
房地产经济的发展具有许多关联因素,比如市场需求、行业竞争、关联行业发展以及工商管理等。在这些众多因素中,市场需求和行业竞争等都属于房地产经济的直接关联因素,而工商管理属于外部刺激因素,这两类因素在不同的层面发挥着不同的作用。虽然工商管理自身也存在一定缺陷,无法全面地对房地产经济发展起到监管作用,但是,其仍然可以通过现有的制度和政策对房地产经济发挥推动作用。尤其是在美国发生房地产泡沫之后,我国更应该加强工商管理在房地产经济发展中的监管作用,以便为房地产经济的发展助力。
三、工商管理对房地产经济发展的促进作用分析
(一)促进房地产市场更加规范合理
房地产市场在发展过程中表现出了不少不合理的行业现象,给房地产经济的发展形成了不小的限制。基于此,通过加强工商管理对房地产行业的监管,可以有效减少这些不合理现象。比如,拿地是房地产企业规划布局的重要环节,也是竞争最为激烈的一个环节。但是,在某些地方,房地产企业拿地存在一些暗箱操作,或是一些不正当的竞争行为,这给整个房地产市场带来了一股不正之风,扰乱了健康有序的房地产市场。因此,通过工商管理的强力作用,依据各项规章制度对房地产企业的各项经济活动进行监管,对其中存在的不合理操作进行严厉打击,以此逐步规范完善房地产市场,促进房地产经济良性发展。
(二)维持房地产经济发展秩序
在房地产市场的发展过程中,出现了一些不合理的现象,打破原本有序的经济发展局面。加之金融危机对我国造成的冲击,进一步扩大了经济发展有序局面被打破的问题,导致我国房地产经济发展出现混乱。出现混乱会导致不正当竞争加剧、消费者利益受损、房地产企业经济效益下滑以及关联行业发展前景走弱等问题。因此,基于国家的宏观调控政策,通过工商管理确保这些政策在房地产经济发展中得以落实,对恢复并维持房地产经济发展秩序具有十分积极的作用。不仅如此,通过工商管理的强力规范作用,还可以最大程度减少房地产行业中的一些风险因素,确保房地产经济可以实现有序发展。
(三)有效的风险防控
风险防控是企业乃至整个行业发展中所必须予以重点关注的问题,但是如何全面完善风险防控,却有待进一步研究。对房地产经济发展而言,风险防控的对象因素众多,各种规章制度都会对房地产经济造成影响。风险防控不仅仅是企业的事情,也是工商管理的重点工作,因为保证企业安全、良性的发展是工商管理的职责所在。于工商管理而言,其风险防控相关工作主要是从监督管理的层面入手,发现房地产经济发展过程中暴露出的风险因子,并及时提出对应的风险应对措施,或是责令企业对存在风险因素的方面进行整改。
(四)保证消费者利益
工商管理的意义不仅在于维护行业的经济发展,其还需对消费者的利益进行保证。就房地产经济发展而言,消费者利益受损的事件出现频率颇高,各类新闻中均报道过相关新闻。在房地产行业中,消费者遭遇最多的问题就是房屋质量问题。相对房地产企业而言,消费者属于弱势群体,其在利益受到侵害时难以得到客观公正的对待。因此,通过工商管理打击房地产经济发展中侵犯消费者利益的问题,可以较大程度保证消费者利益。
(五)指引房地产经济发展方向
工商管理在某种程度上是国家政策制度的反映,其可以体现出国家未来经济发展规划的动向。不仅如此,工商管理是国家宏观调控的一种具体手段,可以从外部对房地产经济的发展起到促进作用。在房地产市场竞争日益加剧的情况下,通过工商管理指引其未来的发展方向,对房地产经济的进步具有积极效用。
四、结语
房地产经济的发展速度越来越快,在房地产市场不断扩大的背景下,工商管理的作用逐渐凸显。在房地产经济中加强工商管理的相关工作,可以对房地产经济的发展起到积极的促进作用,在市场秩序、风险防控以及消费者利益等方面都发挥出显著效果。
参考文献:
[1]童伶,明伟菊.探究工商管理对经济发展的促进作用[J].现代商业,2014(09).
[2]李国瑞.工商管理对经济发展的促进作用研究[J].商业经济,2014(08).
[3]曾美英.工商管理对经济发展的促进作用探究[J].东方企业文化,2014(10).
[4]陶连辉,苗博凯.论工商管理对经济发展的促进作用[J].赤峰学院学报(自然科学版),2014(19).
1我国房地产经济管理中常出现的问题
1.1房地产出现了泡沫经济
房地产的经济泡沫,还影响到了其他行业,比如金融业,因为对房产的需求很高,导致了房产的价格飙升,而这种非正常的飙升直接的刺激了金融、信贷,从而也产生了金融、经济方面的危机。同时,这种过度膨胀还对购房者和房地产企业产生了错误的引导,使得房产的供求严重的不平衡,新房产积压,这就是房地产泡沫经济。
1.2政策缺乏科学性
如今,我国的房地产市场管理目标已经变成了尽快实现房地产市场供需的总体平衡,以及抑制房价的过快上涨。但我国的房地产经济管理因为政策缺乏科学性,所以存在不稳定、波动性大的特点。比如短期政策和长期规划的思路不一致,这不仅不利于房地产市场的可持续发展,同时也不利于消费者。
1.3利益中的冲突
因为房地产开发项目的土地资源稀缺,而且近几年来,人们对房产的需求超过了供给,这使得房地产商品越来越短缺,价格也渐渐的上涨。这样一来,开发商就成为了设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标,从而形成了市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场,实现了房地产项目自主、封闭式的管理,造成了房地产企业和业主在房地产信息方面不一致、不对称。
1.4盲目投资
一些企业或者看人看到房地产企业的利润很高,便盲目的投入了进去,既没有进行可行性研究,也没有对技术和财务进行分析。一部分开发商以“市场变化不定”为借口,没有进行可行性研究,使得项目市场定位不合理,还耗费了一定的人力、物力、财力。同时开发出来房产也不符合业主的要求,这也是我国房地产经济管理常常出现的问题。
2解决房地产经济管理问题的对策
2.1完善相关的法律、法规
如今,我国房地产经济出现的问题都是因为政策不合理,因此,必须完善相关的法律、法规,调整政府部门的管理职能。首先要制定房地产产业的发展规划,以此来完善产业政策,完善房地产市场。其次,国家要从创新体制入手,不但必须消除房地产行业不公平竞争的障碍,还要使房地产机制能够良性的运行。最后,必须调整整个房地产经济,使经济收入格局合理而科学,从而真正做到公平、公正。
2.2控制房地产开发成本
房地产行业的经济管理,重点在于控制开发成本。如今,控制成本已经越来越难,其他相关业务也具有比较大的弹性,尤其是报账的标准,更是难以控制。但必须采取措施将房地产开发的成本控制下来,才能够优化房地产市场,使房地产市场运行更加的规范与合理。
2.3在项目定下来之前完成预算
预算是房地产企业管理中非常重要的一个部分,只有完成了预算,才能够实现经济利益。因此,必须把利益指标算入预算中。要检验一个企业的业绩和竞争力,首先要看的便是企业的利润,另外,这也是一个企业的发展基础,更是促进房地产经济健康和谐发展的首要条件。
2.4发挥宏观调控的作用
国家要从管理体制入手,强化房地产市场管理,维护房地产市场的秩序。首先,国家要强化税收在房地产经济中的作用,然后要采取税收措施来对房地产市场的调控。最后,国家还要制定房地产市场机制,设置政府管控机制,调控土地的价格,避免土地价格被垄断或者受到不良影响,这样就能缓解房价带来的压力。
2.5建立预警预报制度
国家可以建立房地产预警预报制度,对房地产信息、数据、资料等进行收集并分析,再根据当前的市场运行状况,对房地产经济现状作出科学的判断。同时,这样也能够为国家引导房地产提供一些可靠的依据。此外,还要建立房地产市场信息系统,根据全国各地的房地产市场的发展规律,构建适合当地的房地产预警指标体系,从根本上避免房地产经济泡沫的产生。
3总结与体会
房地产是国家经济的支柱性产业,虽然我国的房地产开发具有比较好的前景,但是房地产经济中出现的一系列问题仍然阻碍了房地产行业的运行,并且影响了房地产市场的良性、循环发展。只有采取措施解决了这些问题,才能够维护房地产健康、有序的运行,并且促进居民生活水平的提高。
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随着改革开放的不断深入,国有、集体、个体房产的使用也进入市场经济的轨道,房产经济的承包、租赁发挥了经济效益。下面是读文网小编为大家整理的关于房地产经济学论文,供大家参考。
一、建筑经济
建筑经济学的研究内容包括:建筑经济学的性质、理论、方法,建筑业的宏观经济问题,建筑企业的经济问题,建筑市场的建立与发展问题等。中国的建筑经济学已初步建立起学科基础,取得了一批比较好的研究成果,但无论从理论上还是从研究方法上,都需要进一步发展提高。研究建筑经济的目的在于探索建筑行业发展规律,在此基础上改善生产关系,最终为促进建筑生产技术的发展,更好地提升建筑行业活动的经济效果。
二、提出房地产经济和建筑经济的镜像关系
广义的房地产经济是指房地产相关经济范畴,其可以是独立的经济体,也可以与其他任何产业相互交叉和关联。建筑经济则是指在建筑领域,对建设项目经济方面做出的预测、分析、实施、决策、评估等各项活动。对房地产经济进行评价时,多从可建设用地面积、规划用地面积、地上或地下建筑面积、建筑密度、建筑层数、建筑高度、容积率、绿化率、停车位等主要建筑技术经济指标入手。为了方便讲房地产经济和建筑经济对比论述,把它们分别看做相对独立的整体。房地产经济与建筑经济之间的关系可以用镜像关系来形容。通俗一点讲,照镜子时,镜子内外的像很相似,但实际上,二者却截然不同,镜子外面是实实在在存在的实物,镜子里面是通过照镜子产生的影像。从这个角度上来讲,建筑经济是实在的、活动的人和物,而房地产经济则是产生的影像。可以从以下三个方面具体论述二者之间的镜像关系。
(一)房地产企业和建筑企业的关系
建筑企业是建筑产品生产环节的主体,而产品流通环节的主体则是房地产企业。一个完整的过程应该是,首先,房地产企业项目立项、批准,之后,建筑企业进行生产,接下来,转化为建筑产品乃至房地产产品,最终,房地产企业对建筑产品进行销售活动。
(二)房地产经营活动和建筑生产活动的特点
房地产企业的角色比较复杂,更像是一个整合商,将各种资源或者与资源相关的经济活动进行整合,房地产企业更多地是从事高端经营管理,通过前期业务人员、工程现场管理人员、销售人员以及会计人员共同完成房地产的开发经营活动。建筑企业却与之不同,建筑企业提供建筑生产活动,包括实实在在的劳动、架子工、瓦工以及木工等,最终将物资转化成建筑产品,成型的建筑产品再配上建筑企业的组织经营管理,最终构成建筑企业的日常生产活动。
(三)房地产业和建筑业紧密联系,息息相关
房地产业和建筑业二者既有独立生产活动部分,又有穿插交叉环节,其中,建筑业施工与房地产业开发是两大产业的交叉点。可以这样说,没有建筑业的生产活动就没有房地产业的经营活动,同时,没有房地产业立项,也就没有建筑业的生产,两者关系密切,共同承担起了国民经济中重要的一部分。
三、房地产经济和建筑经济汲水理论分析
房地产经济与建筑经济之间的关系不仅仅是镜像关系,还可以用汲水理论引出二者的关系。经济学中有个名词叫做汲水政策,是指经济萧条时,通过拿出一定的公共投资促使经济回复正常的一种活动政策,其是应对经济波动的一种财政政策。这里则引用汲水理论类比房地产经济和建筑经济。建筑经济好像是打井,而房地产经济及其产品好像是井中的水。下面可以运用汲水理论阐述一下二者之间的关系。
(一)优质资源有限,循环资源无限
一般情况下,不同城市的水,品质不同。同样的,不同城市房地产资源,表现价值不同。地段的好坏直接影响了房价,同样一套房子放在黄金地段可能3万,而放在郊区只值3千;水资源是循环的,虽然不停地汲取水资源可能会造成井中的地下水暂时性地枯竭,但通过人工回灌或者雨水渗透,同样是可以实现循环。与水资源类似,房地产产品类同。大规模开发销售可能会导致某个区域阶段性的饱和,但通过旧城拆迁改造、产品寿命到期再生产,同样可以达到循环;水被使用的时候才具有使用价值,而水的价值则是通过市场最终确定的,资本论中,价值规律指出,使用价值围绕价值上下波动,在相对时间单位内表现平稳。这个经济规律放在房地产方面来说,这个相对时间可能会比较长,而这个时间段内则表现出单边平稳上升,上涨。
(二)打井活动是实实在在的生产活动必然具有实实在在的内在价值
打井是人体力付出,是一种是实实在在的劳动,是创造价值的唯一源泉。同样的,建筑企业生产活动也具有同样的性质,建筑企业通过劳动创造了建筑产品,创造了价值,同时这种劳动是创造价值的唯一源泉。在后期的房地产销售中,建筑企业生产产品的价值就附加在房地产经济之中,通过销售得以实现;通货膨胀年复一年的积累也同样将累计价值附加到了房地产产品之中,表象为房地产价值在逐年升高。房地产经济和建筑经济存在的汲水理论具有其实际的应用意义。这个看似简单的“打井取水”的理论,来描绘相对复杂的房地产经济和建筑经济,会把繁琐复杂的问题变得简单。如果有人提出疑问:房价会不会出现暴跌现象呢?可以这样说,虽然优质水资源稀缺,但即使发洪水,带来的也只是短暂的波动,波动之后,还是会遵循物质守恒理论。水自身具有使用价值和价值,而打井这一活动又具有劳动的价值,那么,这一现象就必定会遵循价值规律。不管是国内市场还是国外市场,房地产经济和建筑经济一定遵循市场规律,并受到价值规律的支配和调节。中国是一个很大的房地产市场,在市场经济和农村人口城市化的背景下,取二十年不算太长也不算太短的相对周期,中国房地产市场表现为稳中有升,而投机者等待的逆转大调不会出现。尽管有时在人为的调控下会表现出一些假象,但真正尊重的还应是市场和价值规律这两只无形的手。
在经济运行的过程中,由于市场消费的需求而需要生产出大量的产品,那么生产量的提高就需要资金的投入,扩展到了投资的扩张,那么产品增加了,市场的销路好了产品所产生的效益就高了,这就扩张到了收入环节,收入的增加必将导致支出的增加,有扩张到了支出环节,这期间可能又会扩展到扩大再生产的环节,购进新的设备扩展生产规模等。所以说在整个经济发展的全过程,各个环节都是环环相扣的,每一个环节的发展变动都会引起其他环节的变动,通过因果链的运行不断的累积,是对自身的扩张。
当因果链在运行中,通过不断的自我累积而形成的一系列的扩张行为的过程中,会受到一定因素的阻碍。因为当这些因素发展到一定程度的时候,就会发展到一个瓶颈期,最终阻碍到这种扩张行为的继续。其中阻碍扩张发展的因素有来自外界的也有来自扩张行为本身的,当运行到一定程度的时候,就会自然的产生一种阻力,使得这种扩张不得不停止而发生了转折。那么对扩张行为产生阻碍的因素主要表现为以下几个方面:
1核心因果链自身结构的变化
在经济发展的过程中,各个环节的发展扩张共同组成了因果链,各个环节之间都是相互影响相互制约的,每个环节的发展都会其他环节产生不同程度的影响,所以这是一个有序的合理的连接过程。在因果链发展的过程中,发生在各个环节上的作用力应该是按照一定的比例来均匀分配的,每一个环节都有其自身的承受能力,当这种承受力超出了自身的承载范围的时候,就会发生逆反现象。所以说在因果链发展的过程中,如果作用在一个环节上的比例超出范围的时候,就会使这种比例严重失调,打破了因果链中的平衡协调的关系,从而使整个的因果链也就无从继续发展扩张,这就是来自因果链自身结构的阻碍因素。
2因果链的扩张运行中.会产生恶性循环
在国民经济周期波动的初期和中期,资源供给状况以及生产结构各状况都有序地发展,然而在波动的后期,随着资源供给的持续恶化,生产结构也逐步失调,在很大程度上增加了各部门对资源的竞争,同时也在一定程度上加重了资源供给的恶化程度,各个环节在波动后期恶性竞争现象出现。以上的分析不难看出,因果链的运行可以形成经济周期内在和基本的核心波动,最终导致扩张和收缩的重复交替进行。每一次经济周期波动又有其各自的特点,通过需求、生产、投入以及支出这叫个环节影响因果链的基本波动。
在总结房地产经济与国民经济波动时,可以看出政策的倾向对经济波动的重大影响。政府的各项政策对房地产经济增长和波动都产生着加强、阻碍的作用。因此,政府的各项政策都带有抑制波动和加强波动两个方面的作用。下面是本人总结的政策影响以及具体实施:
1政策波动的影响
在国家发展的过程中,国家政策会做出相应的调整,那么在政策调整的过程中,具有不规则调整的特性,而经济发展是具有一定的规则性的,所以国民经济和房地产经济的波动容易受到政策变化的影响。
2我国行政干预突出特点为目标一致性和多级性
目标一致睫是指中央政府的具体政策下达到各级政府部门后,各级政府部门行动积极活跃,由于纵向调节的特殊性质在于,下级始终要服从于上级。但在经济增长和经济结构的管理、市场的管理和物价的调整等基本问题上,各级政府的行为几乎是同步的,我国自九十年代后期开始。国民经济逐渐走上稳步、发展的道路.房地产经济迅速发展,光是1992年一年房地产企业猛增三倍以上.这种现象的产生很重要的原因是由于纵向行政干预的结果。中央政府不但对全国国民经济进行整体的协调.同时还将直接干预下属的国有大中型企业,干预从投资、生产到分配等任何一个环节,而其中更有来自按行业、部门分级的干预。总结起来为:中央政府的政策(指令)一各级行政机关的执行一各企业,这些叠加起来的干预最终在企业的微观经济活动中体现出来。其后果是企业创造出来的经济实绩总是偏离集中计划的意愿值。
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